Tema 11.

Estimarea valorii de piata prin metoda venitului

11.1. Abordarea prin venit. Sensul economic si domeniul de utilizare.
Abordarea prin venit presupune estimarea valorii bunului imobil in baza venitului operational net ce
poate fi generat de acest bun in viitor.
Veniturile viitoare pot proven din urmatoarele surse:
1.Plata de arenda colectata in urma darii in arenda a bunului imobil
2.Veniturile din exploatarea comerciala a bunului imobil

Abordarea pe baza de venit este fundamentata de urmatoarele principii:

 Principiul anticiparii
 Principiul substitutiei
 Principiul cererii si ofertei
 Principiul contributiei.
Abordarea prin venit estimeaza valoarea bunului imobil la data de astazi ca valoare prezenta a
viitoarelor fluxuri de numerar astfel reflectand:
 Calitatea si cantitatea venitului care poate fi generat de BI.
 Riscurile specifice ob.evaluarii
Abordarea prin venit se utilizeaza la determinarea :
1.Valorii de investitie
2.Valorii de piata.
Avantaje
 Posibilitatea de a reflecta intentia cumparatorului potential
 Tipul, calitatea si aplitudinea informatiei in baza careia se efectueaza analiza
 Capacitatea de a evidentia fluctuatiile concurentiale
 Capacitatea de a evidentia particularitatile specifice ale obiectului care influenteaza valoarea lui,etc.
Dezavantajele
 Este dificil a explica unui auditoriu fara cunostinte financiare de baza
 Este o metoda laborioasa ce necesita realizarea unor proiectii economico-financiare, fapt care poate
conditiona controverse.
Metodele de estimare a valorii incluse in abordarea prin venit sunt:
1. Metoda capitalizarii directe
2. Metoda actualizarii fluxului de numerar.

11.2.Algoritmul de calcul a venitului operational net.

In scopul calcularii venitului operational net trebuie determinate urmatoarele tiputi de venituri si
cheltuieli legate de functionarea bunului imobil:
a) Venitul brut potential- venitul ce poate fi generat de bunul imobil in cazul folosirii tuturor spatiilor
disponibile.
b) Venitul brut efectiv- venitul ce poate fi obtinut in urma functionarii bunului imobil, tinand cont de
nivelul de ocupare a spatiilor si eventualele pierderi la colectarea platii de arenda. Venitul brut efectiv
se calculeaza prin formula:
VBE=(VBP-DSL-DNPL)+AV
Unde: VBE- venitul brut efectiv
VBP- venitul brut potential
DSL- deducerea pentru spatii libere
 DNPL- deducerea pentru neachitarea platii de arenda
AV- alte venituri.
c) Venitul operational net se calculeaza dupa formula:
VON=VBE-CO
Unde: VON- venitul operational net
CO- cheltuielile operationale
Cheltuielile operationale- cheltuielile legate de exploatarea si asigurarea functionarii normale a
bunului imobil.
Cheltuielile operationale sunt grupate in urmatoarele categorii:
 Cheltuieli operationale fixe
 Cheltuieli operationale variabile
 Cheltuieli pentru reparatii si mentinere
 Cheltuieli operationale pentru inlocuire.

Tema 12.Estimarea valorii de piata prin metoda venitului

- Calcularea ratei de actualizare si ratei de capitalizare
- Estimarea valorii de piata prin metoda capitalizarii directe

12.1.Calcularea ratei de capitalizare prin metoda aditionarii(cumulative. Unde:

a) Rf – rata profitabilitatii fara risc, rata de baza a Bancii Nationale a Moldovei. Surse din saitul BNM – 3,5.

b) Ri – rata riscului pentru lichiditatea joasa: 12 luni

c) Rrec – rata de recuperare a capitalului, unde: durata de viata economica ramasa constituie: 20 ani

d) Rmi – prima pentru managementul investitional(ne efectiv) este determinat: 4%

e) Rinv - rata riscului investitional: 4%

Ri = (12/12)x3,5=3,5%

Rrec = (1/20)x100 = 5%

r = Rf + Ri + Rrec + Rmi + Rinv = 3,5+3,5+5+4+4= 20%

2.Calculati valoarea de piata prin metoda capitalizarii directe.

Calcularea venitului operational net, completand celulele goale.

Indicii Total (€ euro) rotunghit

Venit brut Potential 710 m2 x 19€/luna x 12 luni 161 880
Deducere pentru spatiile neocupate si pierderile de la colectarea 10 117,5
arenzii ( 6,25%)
Plata de arenda colectata 152 000
Alte venituri total, din care:
Automate de vanzare 85
Parcare auto 4955
Venitul brut efectiv 156 802,5
Cheltuieli operationale fixe, total 15 150
Prima de asigurare 3910
Impozitul pe bunurile imobiliare 11 240
Cheltuieli operationale variabile, total 47 190
Gestiune 8350
Plata pentru electricitate 12 620
Plata pentru incalzire 8 310
Plata pentru apa-canalizare 4 275
Salarizarea lucratorilor 9 500
Colectarea deseurilor 1 620
Salubrizarea 550
Intretinerea teritoriului 295
Televiziunea prin cablu 1 150
Onorarii pentru serviciile juridice si profesionale 520
Cheltuieli operationale pentru intretinere si reparatii curente 9 800
Reserve pentru inlocuire a unor elemente constructive(acoperis, 6 000
usi, ferestre, pardoselile)
Toate cheltuielile operationale 78 140
Venitul operational net 78 662,5

V = VON/r = 78 662,5/0,2= 393 312,5 €