SOCIETATEA COMERCIALĂ

-------------------------------------------------------------------------------------------------------

Raport de evaluare
pentru activul
APARTAMENT 1 CAMERE
Str.Xxx, Nr.xx, Bl.xA, x x, Et.8, Ap.25, Sector I, Bucuresti.
Datele, informaţiile şi conţinutul prezentului raport fiind confidenţiale, nu vor
putea fi copiate în parte sau în totalitate şi nu vor fi transmise unor terţi fără acordul
scris şi prealabil al Societăţii Comerciale "EXEMPLU" S.R.L., Xxxx Xxxx (Nume
Prenume) şi FINANCE BANK.

- Martie 2005 -

SOCIETATEA COMERCIALĂ

03/03/2005
Catre: Xxxxx Xxxx

Ref: Evaluarea activului din Str.Xxxx, Nr.xx, Bl.xx, Et.8, Ap.25, Sector I,
Bucuresti.
La cererea clientului Xxxx Xxx, având adresa în municipiul Bucureşti, strada
Xxxx nr.x, bloc x, scara x etajx, ap.x, s-a întocmit prezentul raport de evaluare care
constituie baza conform căreia s-a stabilit opinia evaluatorului asupra valorii de piaţă
a activului aflat în proprietatea sa.
Proprietatea imobiliară de tip rezidenţial care face obiectul prezentului raport
de evaluare constă dintr-un apartament cu 1 camere plus dependinţe situat în blocul de
locuinţe din Str.Xxx, Nr.x Bl.x, x, Et.8, Ap.25, Sector I, Bucuresti. Activul a fost
inspectat de către evaluator şi a fost intervievat proprietarul.
Sumarul evaluării prezintă succint datele de baza ale raportului şi opinia
evaluatorului care astăzi, 3 Martie 2005 indică o valoare de piaţă de:

125.889,10 lei noi

( o sută douăzeci şi cinci mii opt sute optzeci şi nouă lei noi)

( CORESPUNDE SUMEI DE 36.200 € )

1
pentru proprietatea în discuţie, bazată pe valorile obţinute în urma aplicării metodelor
de evaluare descrise în raport, în condiţiile caracteristicilor pieţei actuale a
proprietăţilor imobiliare specifice. Valorile utilizate în raport sunt corespunzatoare
preţurilor utilizate la data evaluării şi au fost calculate la cursul de schimb valutar de
3,4776 lei practicat de BNR, valabil la 3/03/2005. Raportul a fost pregătit în
conformitate şi pe baza standardelor, recomandărilor şi metodologiei de lucru
recomandate de către ... (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România).

SUMAR

Proprietatea evaluată: Situată în Str.Xxx, Nr.xx, Bl.x, Et.8, Ap.25, Sector I,

Bucuresti.

Tipul proprietăţii: Proprietate imobiliară de tip rezidenţial

Proprietarul: Xxxxxx Xxxxxxxxxx

Terenul: A fost evaluată cota indiviză de teren

construit în suprafaţă de 4,27 mp.

Scopul evaluării: Stabilirea valorii de piaţă a activului în

vederea garanţiei pentru credit ipotecar

Conditii limitative: Din datele şi informaţiile aflate la dispoziţia

evaluatorului la data evaluării rezultă că
activul nu este supus nici unor restricţii.

Valoarea rezultată prin metoda costurilor: 92.784,64 lei noi

Valoarea rezultată prin metoda rentabilităţii: 122.689,70 lei noi

Valoarea rezultată din comparaţii de piaţă: 118.586,20 lei noi

VALOAREA PROPUSĂ: 125.889,10 lei noi

2
 - CERTIFICARE -

Prin prezenta, în limita cunoştinţelor şi informaţiilor deţinute, certificăm că

faptele prezentate în acest raport sunt adevărate şi corecte. De asemenea, certificăm că
analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt limitate de ipotezele considerate şi
conditiile limitative specifice şi sunt analizele, opiniile şi concluziile noastre
personale, neinfluenţate de nici un factor. În plus, certificăm că nu avem nici un
interes prezent sau de perspectivă în proprietatea imobiliară care face subiectul
prezentului raport de evaluare şi nici un interes sau influenţă legată de părţile
implicate.
Suma ce ne revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nici o
legătură cu declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de
valori care să favorizeze clientul. Analizele şi opiniile noastre au fost bazate şi
dezvoltate conform cerinţelor din standardele, recomandarile şi metodologia de lucru
recomandate de către ... . Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale.
Proprietatea a fost inspectată personal de către evaluator. În elaborarea
prezentului raport nu s-a acordat asistenţă semnificativă din partea nici unei alte
persoane în afara evaluatorilor care semnează mai jos.
Prezentul raport se supune normelor ... şi poate fi expertizat (la cerere) de către
unul dintre membrii autorizaţi special ( acreditaţi pentru proprietăţi imobiliare ) în
acest sens, de către sus-numita organizaţie.
La data elaborării acestui raport, evaluatorii au îndeplinit cerinţele
programului de educaţie continuă al asociaţiei ....

Martie 2005

1. DATE GENERALE

1.1. Ipoteze şi condiţii limitative

Din informaţiile publice aflate la dispoziţia evaluatorului, proprietatea nu este

supusă nici unor restricţii sau limitări deosebite, restricţii contractuale, servituţi, leasing,
ipoteci, care ar putea influenţa sau îngrădi dreptul de folosinţă al spaţiului ulterior.
Principalele ipoteze şi limite de care s-a ţinut seama în elaborarea prezentului
raport de evaluare sunt următoarele:

1.1.1. Ipoteze:
 Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele
furnizate de către client şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări
sau investigaţii suplimentare;
 Proprietatea este evaluată liber de orice posesiuni;
 Informaţia furnizată de către terţi este considerată de încredere, dar nu i se
acordă garanţii pentru acurateţe;

3
 Se presupune că nu există condiţii ascunse sau neaparente ale proprietăţii,
solulului, sau structuri care să influenţeze valoarea. Evaluatorul nu-şi
asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiţii sau pentru
obţinerea studiilor necesare pentru a le descoperi;
 Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi
restricţiilor de zonare şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată
o non-conformitate, descrisă şi luată în considerare în prezentul raport;
 Situaţia actuală a proprietăţii imobiliare a stat la baza selectării metodelor
de evaluare utilizate şi a modalităţilor de aplicare a acestora, pentru ca
valorile rezultate să conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii
activului în condiţiile tipului valorii selectate;
 Evaluatorul consideră ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de
evaluare au fost rezonabile în lumina faptelor ce sunt disponibile la data
evaluarii;
 Metoda comparaţiilor de piaţă a fost aplicată luându-se în considerare
informaţiile existente privind tranzacţiile efectuate privind apartamentele în
blocurile de locuit. Metoda a fost aplicată prin corectarea valorilor de piaţă
existente cu o serie de factori care să ţină seama efectiv de particularităţile
activului;
 Aplicarea metodei de rentabilitate a fost făcută luând în considerare
veniturile provenite din chiriile de piaţă pentru spaţii similare;
 Aplicarea metodei costurilor a fost aplicată ca metodă obligatorie pentru
stabilirea valorii costurilor efective, la care s-a adăugat valoarea de piaţă a
terenului considerat liber. S-a presupus că structura blocului de
apartamente se înscrie în condiţiile de stabilitate ale normativelor în
vigoare.
 Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informaţiile pe care le-a
avut la dispoziţie existând posibilitatea existenţei şi a altor informaţii de
care evaluatorul nu avea cunoştinţă la data evaluarii.

1.1.2. Condiţii limitative:

 orice alocare de valori pe componente este valabilă numai în cazul
utilizării prezentate în raport. Valori separate, alocate dotărilor, nu trebuie
folosite în legătură cu o altă evaluare şi sunt invalide dacă sunt astfel
utilizate;
 intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de
publicare a acestuia;
 evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare
consultanţă sau să depună mărturie în instanţă relativ la proprietatea în
chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înţelegeri în
prealabil;
 nici prezentul raport, nici părţi ale sale (în special concluzii referitor la
valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără
acordul prealabil al evaluatorului;
 orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăţi şi orice divizare
sau distribuire a valorii pe interese fracţionate va invalida valoarea
estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în
raport;

4
  evaluatorul presupune ca cel care citeşte raportul a primit planul
apartamentului şi situatiile legate de chirii sau restricţii (dacă există).

1.2. Clientul şi destinatarul lucrării

Prezentul raport de evaluare se adresează Xxxx Xxxx B.I. / C.I. seria: , nr: în
calitate de client şi destinatar şi băncii care acordă creditul ipotecar.
Având în vedere Statutul ... şi Codul Deontologic al profesiunii de evaluator,
evaluatorul nu-şi asumă raspunderea decât faţă de clientul şi destinatarul lucrarii,
evantual băncii care verifică raportul pentru atribuirea creditului ipotecar.

1.3. Tipul proprietăţii

În cazul prezentului activ, ţinând cont de cea mai buna utilizare ( CMBU ),
tipul proprietăţii se defineşte ca fiind proprietate imobiliară rezidenţială.

1.4. Adresa
Activul constă dintr-un apartament cu 1 camere plus dependinţe situat într-un
bloc de locuinţe în cartierul Unu Mai, pe Str.Xxx, Nr.x, Bl.x, Et.8, Ap.25, Sector I,
Bucuresti.

1.5. Proprietarul

Titlul de proprietate asupra proprietăţii imobiliare aparţine :

Xxxxxx Xxxxxxx, conform contractului de vânzare cumpărare cu nr. xxxx incheiat cu
autentificarea nr. Xxxxx din august 1991 la Notariatul ……….

1.6. Drepturi de proprietate evaluate

Obiectul evaluarii îl constituie proprietatea imobiliară rezidenţială constituită
din două camere plus dependinţe în suprafaţă totală utilă de 32,71 mp şi terenul
aflat în cotă indiviză în suprafaţă de 4,27 mp. În urma tranzacţiei va fi transferat
integral dreptul de proprietate asupra proprietatii imobiliare, spaţiu construit plus
teren.

1.7. Scopul si utilizarea raportului

Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de pi8aţă a
activului, aşa cum aceasta este definită în standardele ... (Asociatia Nationala a
Evaluatorilor din Romania), în vederea tranzacţionării pe piaţa liberă imobiliară.
Având în vedere Statutul ... şi Codul deontologic al profesiunii de evaluator,
evaluatorul nu-şi asumă răspunderea decât faţă de clientul şi destinatarul lucrării,
eventual al băncii care acordă creditul ipotecar.

1.8. Valoarea estimata. Data evaluarii

Evaluarea executată conform prezentului raport reprezintă o estimare a valorii
de piaţă a activului aşa cum este aceasta definită în standardul ... SEV
4.06/octombrie 2001 (care are caracter obligatoriu pentru membrii ...), standard care
este în concordanţă cu:

5
 - standardul internaţional IVS - 1;
- standardul european EVS - 4.01;
- directiva Uniunii Europene 91/674/EEC.
Acest standard este aplicabil valorii de piaţă a unei proprietati, de obicei
imobiliare şi elementele conexe.

Conform standardului definiţia valorii de piaţă este următoarea:

Valoarea de piaţă reprezintă suma estimată pentru care o proprietate ar
putea fi schimbată la data evaluarii, între un cumpărător hotărât şi un vânzător
hotărât, într-o tranzacţie echilibrată, după un marketing adecvat, în care fiecare
parte acţionează în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângeri.

Data Evaluării:
La baza efectuării evaluarii au stat informaţiile privind nivelul preţurilor
corespunzatoare lunii Martie 2005, dată la care se consideră valabile ipotezele luate în
considerare şi valorile estimate de către evaluator.
Evaluarea a fost realizata in luna Martie 2005.

1.9. Responsabilitatea faţă de terţi

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor date de către
client, corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia.
În conformitate cu uzanţele din România valorile estimate de către evaluator
sunt valabile la data prezentată în raport şi încă un interval de timp limitat după
aceasta dată, în care condiţiile specifice ale pieţei imobiliare nu suferă modificări
semnificative care afectează opiniile estimate.
Acest raport de evaluare este destinat scopului precizat şi numai pentru uzul
destinatarului mentionat la pct. 1.2. Raportul este confidenţial, strict pentru destinatar
şi evaluatorul nu acceptă nici o responsabilitate faţă de o altă persoană, în nici o
circumstanţă.

1.10. Clauza de nepublicare

Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici
inclus într-un document destinat publicităţii fără acordul scris şi prealabil al
evaluatorului cu specificarea formei şi contextului în care urmează să apară.
Publicarea, parţială sau integrală, precum şi utilizarea lui de către alte
persoane decât cele de la pct 1.2. atrage după sine încetarea obligaţiilor contractuale.

2. PROPRIETATEA EVALUATĂ

2.1. Descrierea pieţei imobiliare specifice

2.1.1. Definirea pieţei

Piaţa imobiliară se poate defini ca fiind interacţiunea dintre persoanele (fizice
sau juridice) care schimbă drepturi de proprietate contra altor bunuri, cum ar fi banii.
Această piaţă se defineşte pe baza tipului de proprietate, potenţialul de a produce
venituri, localizare, caracteristicile investitorilor şi chiriaşilor tipici. Piaţa imobiliară

6
este influenţată de atitudinile, motivaţiile şi interacţiunile vânzătorilor şi
cumpărătorilor şi are caracteristici diferite de cele ale pieţelor eficiente (este foarte
sensibilă la situaţia pieţei de muncă şi stabilitatea veniturilor, deciziile de cumpărare
sunt influenţate de tipul de finanţare, durata rambursării şi rata dobânzii, este o piaţă
care nu se autoregleaza ci este afectată de multe reglementări guvernamentale şi
locale, informaţiile despre tranzacţii similare nu sunt imediat disponibile, există
decalaj între cerere şi ofertă, cererea poate fi volatilă datorită unor schimbări rapide în
mărimea şi structura populaţiei).
În cazul prezentului activ, ţinând cont de estimările privind cea mai buna
utilizare, piaţa se defineşte ca piaţa proprietăţilor imobiliare rezidenţiale, piaţă a
carei localizare geografică se situează în cartierul Unu Mai din oraşul Bucureşti.
Activul se situează într-un bloc de apartamente într-o zonă care beneficiază de
un acces facil la arterele principale, şi în acelaşi timp de mai multe mijloace de
transport. Construcţiile se află în stare bună, blocurile fiind ridicate în anii 1984-1989

2.1.1.1. Analiza datelor specifice despre cartier

Cartierul în care se află apartamentul supus evaluării este cunoscut sub

denumirea de cartierul Unu Mai. Aceste se întinde pe o suprafaţă de 1.67.km², se
mărgineşte la nord cu artera xxx, la sud cu artera principală Şoseaua xxxx, la vest cu
artera Şoseaua xxxx, iar la est cu artera principală Şoseaua xxx
Clădirile au fost construite în perioada 1984 –1989, iar ca structură a
blocurilor de apartamente se regăsesc blocuri pe diafragme din beton armat de 10
etaje.
Populaţia din zonă are un venit considerat mediu, structura populaţiei este
omogenă în zona unde sunt studiate apartamentele comparabile. Ca principale
mijloace de transport cu care se poate ajunge în zonă şi de aici în centrul municipiului
sunt : autobuzele 110, 111, 112, 233, 135, 167. tramvaiul 5, staţia de metrou Aurel
Vlaicu. Pentru copii se regăsesc şcoli şi grădiniţe, grădiniţa 22 cu program prelungit,
şcoala generală nr. 12, liceul industrial Pipera şi liceul teoretic I.L.Caragiale. Ca spaţii
comerciale de tip alimentar se regăsesc cele situate la parterul blocurilor de locuinţe şi
cele independente situate la 500-1.000m. Pieţa agroalimentară din imediata apropiere
este Piaţa Dorobanţi. Ca zone de agrement sunt Parcul Herăstrău.

2.1.2. Analiza cererii

Cererea pentru apartamente în blocurile de locuinţe se manifestă tot mai
pregnant, pe măsura acordării creditelor de tip ipotecar, a cerinţelor crescânde ale
viitorilor proprietari pentru locuinţe, sau în vederea închirierii din care se pot obţine
venituri substanţiale. În acelaşi timp, există o cerere însemnată şi din partea noilor
afaceri şi a firmelor străine care pot să-şi deschidă sedii prin amenajarea proprietăţilor
rezidenţiale, dar acestea se doresc în zonele centrale ale capitalei. Cerintele privind
localizarea, amplasarea, dimensiunile şi facilităţile acestor proprietăţi imobiliare
variază în funcţie de tipul de activitate pe care îl desfăşoară potenţialii chiriaşi sau
cumpărători, de cât de important este ca să se asigure un acces facil locatarilor
(clienţilor) şi cât de mare este frecvenţa contactelor cu aceştia. Astfel, spre exemplu,
firme de notariat, contabilitate, valori mobiliare, agenţii imobiliare, caută spaţii cât
mai centrale.
Cererea de proprietăţi rezidenţiale se află la un nivel destul de ridicat în raport
cu spaţiile existente, dar este influenţată în acelaşi timp şi de posibilităţile de finanţare

7
ale potenţialilor cumpărători şi de facilităţile puse la dispoziţia acestora la cumpărare,
cum este de pildă creditul ipotecar.

2.1.3. Analiza ofertei

Oferta de spaţii similare s-a manifestat şi până în prezent şi se va diversifica în
perioada care urmează, mai puţin din construcţiile noi, şi în special prin vânzarea de
către foştii proprietari datorită evoluţiei financiare a acestora, a schimbării nevoilor de
trai, a dorinţei pentru schimbul de locuinţe.

2.1.4. Echilibrul pietei

Având în vedere cele descrise în subcapitolele anterioare, se poate considera
ca în prezent piaţa imobiliară a capitalei, în special a cartierului Unu Mai, pentru
proprietăţi rezidenţiale în blocuri de locuinţe este în dezechilibru relativ datorită
ofertei mari (manifestate şi potenţiale) şi a cererii relativ reduse în urma unui regres al
posibilităţilor financiare a populaţiei. Astfel, putem aprecia că avem de-a face cu o
“piaţă a cumpărătorului ”, care implicit va menţine un preţ de vânzare destul de
scăzut pentru spaţiile aflate în vecinătate şi situate în blocurile de apartamente. În
ultimul timp se apreciază o uşoară creştere a preţurilor pentru garsoniere şi
aprtamentele de 2, 3 şi 4 camere datorită solicitărilor tinerilor care solicită
cumpărarea lor prin credit ipotecar.

2.2. Descrierea proprietatii evaluate

2.2.1. Aspecte juridice

Familia Xxxxx Xxxxxxxxx deţine dreptul deplin de proprietate
asupra apartamentului conform actului de vânzare cumpărare încheiat nr……
incheiat cu autentificarea nr. Xxxxx din august 1991 la Notariatul ……….
Blocul de locuinţe are10etaje şi structura pe diafragme din beton armat dispuse în
sistem fagure. Faţadele sunt prefabricate, iar planşeele sunt de asemenea, prefabricate.
Finisajul realizat iniţial a fost îmbunătăţit cu placaje de gresie şi faianţă, iar la
bucătărie există placaje de faianţă la pereţi.
Pereţii interiori sunt tencuiţi şi zugrăviţi, pardoseala este din covor pvc pe
suport textil, iar tâmplăria este din lemn vopsită la ferestre şi furniruită la uşile
celulare.
Se poate spune că finisajele sunt specifice pentru preţul de vânzare al
apartamentului. La acest raport de evaluare vor fi prezentate fotografii color care să
prezinte exteriorul şi interiorul acestui apartament de 1 camere.

2.2.2. Amplasarea
Activul construit în 1988.este amplasat în zona de nord a Bucureştiului, spre
periferia capitalei în cartierul de blocuri de locuinţe Unu Mai, la zona arterei
principale de transport, lângă bulevardul xxxxx.

2.2.3. Accesul
Accesul în spaţiu se face direct din stradă, iar accesul rutier în zona se face
uşor pe arterele principale din vecinătatea în care este situat activul, intrând pe strada
Xxxxx.
Problema parcării se analizează prin numărul locurilor de parcare raportate la
numărul apartamentelor existente şi prin cererea locurilor de parcare în orele de vârf.

8
În cazul acestui amplasament parcajul auto se poate face de-a lungul trotuarelor sau în
apropierea blocului.

2.2.4. Terenul
Terenul evaluat aferent spaţiului construit îl reprezintă cota parte indiviză din
valoarea totală a terenului ocupat de întreaga clădire. Suprafaţa acestuia rezultată prin
împărţire la întreaga suprafaţă desfăşurată construită a clădirii este de 32,71 mp.
Cea mai buna utilizare a terenului este de teren construit fiind utilizat în
proporţie de 100%. Nu exista teren in exces.

3. EVALUAREA PROPRIETATII

3.1. Cea mai buna utilizare

Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a
activului selectată din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire şi va
genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare în capitolele
următoare ale lucrării.
Cea mai buna utilizare - este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă şi
legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat,
fezabilă financiar şi are ca rezultat cea mai mare valoare.
Cea mai bună utilizare a unei proprietăţi imobiliare trebuie să îndeplinească patru
criterii. Ea trebuie să fie:
 permisibilă legal
 posibilă fizic
 fezabilă financiar
 maxim productivă
Din analiza spaţiilor închiriate din zonă, din analiza tranzacţiilor de proprietăţi de 1
camere de tip rezidenţial, am extras un multiplicator brut al chiriei ( MCB ) cuprins
între 93 şi 195. Chiriile spaţiilor de 1 camere, nemobilate în zona Unu Mai sunt de
circa 190-320 €/lună, În zona, supusă evaluării, este de 258 €/lună. În acest caz, în
conceptul de cea mai bună utilizare ar fi proprietatea de tip rezidenţial.
Practic, ţinând cont de tipul construcţiilor aferente activului şi de amplasarea
acestuia, cea mai bună alternativă posibilă pentru activul analizat este cea de
proprietate imobiliara de tip rezidential.

3.2. Evaluarea activului

3.2.1. Procedura de evaluare

Baza evaluării realizate în prezentul raport este valoarea de piaţă aşa cum a
fost ea definită mai sus.
Pentru determinarea acestei valori au fost aplicate următoarele trei metode:
1. - metoda costurilor
2. - metoda de rentabilitate ( MCB )
3. - metoda comparaţiilor de piaţă

9
 Prin aplicarea acestor metode s-au obţinut o serie de valori, care au fost
interpretate de către evaluator şi prin reconcilierea lor s-a format opinia evaluatorului
privind valoarea.

3.2.1.1. Etape parcurse

Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost:
 documentarea, pe baza unei liste de informaţii solicitate clientului;
 inspecţia amplasamentului;
 discuţii purtate cu proprietarul activului;
 stabilirea limitelor şi ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului;
 selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport;
 deducerea şi estimarea condiţiilor limitative specifice obiectivului de care
trebuie să se ţină seama la derularea tranzacţiei;
 analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de
vedere al evaluării;
 aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea
valorii activului.
Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările şi
metodologia de lucru recomandate de către ....

3.2.1.2. Surse de informatii

Sursele de informaţii care au stat la baza întocmirii prezentului raport de
evaluare au fost;
 documentele şi schiţele privind activul puse la dispozitie de proprietar;
 informaţii privind istoricul amplasamentului, lucrările de reparaţii
efectuate, situaţia juridică a clădirii, etc.;
 inspecţia efectuată de evaluator la faţa locului a spaţiilor evaluate,
respectiv a întregii clădiri în care se găsesc acestea.
Aceste documente şi informaţii au fost puse la dispoziţia evaluatorului de către
client şi proprietar, iar veridicitatea actului de vânzare cumpărare, existent în copie,
corectitudinea informaţiilor conţinute de acesta sunt în exclusivitate responsabilitatea
acestuia. Restul informaţiilor privind proprietatea evaluată şi proprietăţile
comparabile au fost verificate împreună cu clientul şi agentul imobiliar.

3.2.2. METODA COSTURILOR

3.2.2.1. Evaluarea construcţiei - apartamentului

Scopul evaluării patrimoniale este stabilirea valorii de reconstrucţie şi a valorii
rămase (în funcţie de gradul de depreciere acumulată) corespunzătoare lunii Martie
2005
Aplicarea acestei metode implică următorii paşi:
1. Determinarea valorii de reconstrucţie pentru apartament;
2. Estimarea deprecierii acumulate;
3. Determinarea valorii rămase actualizate a clădirii prin scăderea
deprecierii acumulate din valoarea de reconstrucţie.

10
 Acest lucru a fost posibil prin valorificarea planurilor, puse la dispoziţie de
către beneficiarul lucrării, a releveului apartamentului, precum şi ca urmare a
verificării situaţiei reale din teren.

Valoarea patrimonială s-a efectuat prin deducerea deprecierii fizice din

valoarea de reconstrucţie, rezultând valoarea rămasă actualizată a activului, inclusiv
amenajările:

VCOSTURI = 83.875,04 lei noi

În anexă se găsesc fişele tehnice privind calculul amănunţit pentru evaluarea

activului în care sunt prezentate descrierea tehnică, valoarea de reconstrucţie, uzura
fizică şi valoarea ramasă actualizată.

3.2.2.2. Evaluarea terenului

Pentru evaluarea terenului din cadrul proprietăţilor imobiliare s-a aplicat

metoda comparaţiilor de piată – procedeul comparaţiei relative şi s-au avut în vedere
următoarele considerente:

 la baza evaluarii a stat analiza celei mai bune utilizări (C.M.B.U.) care
reprezintă - utilizarea rezonabilă, probabilă şi legală a unui teren liber sau
construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi are ca
rezultat cea mai mare valoare;
 având în vedere utilizarea actuală a terenului, gradul de ocupare, cea mai bună
utilizare a terenului o reprezintă terenul construit;
 s-a calculat cota parte indiviză corespunzătoare activului de 4,27mp;
 valoarea de piaţă a fost preluată din informaţiile imobiliare publicate în ziarele
“România Libera”, “Anuntul imobiliar de la A la Z” şi din informaţiile privind
tranzacţii furnizate de la agenţii imobiliare;
 valoarea de piaţă a terenului liber în zona respectivă a fost considerată de cca
600€/mp;
 gradul de ocupare al terenului este de 100%;
 s-a calculat coeficientul pentru ocuparea terenului în funcţie de durata utilă de
viaţă rămasă a clădirii
 valoarea unitară a terenului ocupat este de 2.086,56lei noi/mp.

Ţinând seama de considerentele prezentate valoarea estimată a suprafeţei de

teren în cotă indiviză aferent activului este de:

Vteren = 8.909,60lei noi

3.2.3. METODA DE RENTABILITATE

Valoarea de rentabilitate a activului a fost determinată prin metoda

multiplicatorului chiriei brute (MCB). Esenţa acestei metode derivă din teoria
utilitătii, care confera o anumită valoare unui bun (sau proprietăţi) cumparat(e) numai în
măsura în care cumpărătorul (investitorul) realizează o satisfacţie din achiziţia

11
respectivă. În cazul proprietăţii de tip rezidenţial, această satisfacţie se reflectă prin
intimitatea şi siguranţa oferită pentru odihnă şi parţial recreere, realizabile din
exploatarea obiectului proprietăţii.
În cadrul evaluării trebuie rezolvate două probleme metodologice şi practice:
 determinarea mărimii multiplicatorului mediu al chiriei brute
 stabilirea preţului de vânzare ale unor proprietăţi similare.
Multiplicatorul Chiriei Brute (MCB) poate fi determinat prin raportul dintre
preţul de vânzare şi chiria lunară pentru o locuinţă nemobilată. Analiza procedurii de
evaluare are trei etape :
•Estimarea chiriei lunare de piaţă pentru proprietatea de evaluat ;
•Estimarea multiplicatorului chiriei brute din datele de pe piaţă referitoare la
preţurile unor proprietăţi comparabile, ce erau închiriate în momentul vânzării ;
•Înmulţirea chiriei brute estimate pentru proprietatea de evaluat cu
multiplicatorul chiriei brute pentru a estima valoarea proprietăţii.
În cazul activelor de tip apartamente s-a luat in considerare chiria lunară care ar
putea fi obţinută în urma închirierii apartamentului nemobilat. Din informaţiile strânse,
nivelul chiriilor situat pe piaţa imobiliară, pentru apartamente de 1 camere, se situează în
intervalul 190 – 320 €/lună. În raport cu localizarea şi condiţiile oferite, vom lua în
calcul o chirie de piaţă de 258 €/luna.
Pentru obţinerea multiplicatorului chiriei brute se va calcula care sunt preţurile
proprietăţilor comparabile şi chiriile lunare aferente acestor proprietăţi. Se vor axtrage
informaţii de pe piaţa de proprietăţi imobiliare preţurile pentru închiriere.

În urma acestei analize şi a informaţiilor privind situaţia chiriilor brute de pe

piaţă, preţurile de tranzacţie ale apartamentelor (la cursul de schimb valutar BNR 2005-
03-03 de 3,4776 lei noi/1€), a fost de:

Valoare = MCB x chiria brută

Valoare = 122.689,70 lei noi.

( Toate calculele sunt prezente în anexa prezentului raport de evaluare)

3.2.4. METODA COMPARAŢIILOR DE PIAŢĂ

Metoda comparaţiilor de piaţă îşi are baza în analiza pieţei şi utilizează analiza
comparativă: estimarea valorii de piaţă se face prin analizarea pieţei, pentru a găsi
proprietăţi similare, iar aceste proprietăţi, pentru care se cunosc valorile de tranzacţie,
se vor compara cu proprietatea care trebuie evaluată. Premiza majora a metodei este
aceea că valoarea de piaţă a unei proprietăţi imobiliare este în relaţie directă cu
preţurile unor proprietăţi competitive şi comparabile. Analiza comparativă se bazează
pe asemănările şi diferenţele între proprietăţi şi tranzacţii, care influenţează valoarea.
Este o metodă globală care aplică informaţiile culese urmărind raportul cerere-
ofertă pe piaţa imobiliară, reflectate în mass-media sau alte surse de informare. Se
bazează pe valoarea unitară rezultată în urma tranzacţiilor cu proprietăţi similare
efectuate în aceeaşi zonă.
Valorile selectate în urma tranzacţiilor de pe piaţă, analizate prin prisma
limitelor mentionate, sunt corectate cu o serie de factori care să reflecte o valoare de
piaţă asimilată pentru spaţiul supus evaluării. Evaluatorul foloseşte informaţii privind

12
piaţa imobiliară, informaţii obţinute în urma investigaţiilor făcute în teren, de la
agenţii imobiliare şi din publicaţii de specialitate.
Pentru comparaţie s-au găsit 4 proprietăţi rezidenţiale asemănătoare,
reprezentând apartamente asemănătoare şi situate în vecinatate, care au fost
tranzacţionate în ultima perioadă de timp, sau se află în curs de tranzacţionare.
Importanţa criteriilor de comparaţie a fost luata în calcule în ordinea
descrescătoare prezentării lor prin analiza comparatiilor relative, prezentată în tabelul
următor.
În urma analizelor efectuate se observă că cel de-al apartament comparat
seamană cel mai mult cu proprietatea evaluată, având şi cele mai mici corecţii. Astfel,
valoarea rezultată prin metoda comparţiilor de piaţă pe criterii calitative, este de:

VCP =118.586,20 lei noi

13
 GRILA DATELOR DE PIATA
Analiza comparatiilor relative - Apartament 1 camere zona Turda

Element de Subiect Apart.1 Apart.2 Apart.3 Apart.4

comparaţie
Pret de ofertă 26.000 33.000 33.000 38.000
(€)
Drepturi de
propr. deplina deplina deplina deplina deplina
/transmisie
Pret corectat 0 0 0 0
Condiţii de la piaţă la piaţă la piaţă la piaţă la piaţă
finanţare
Corecţie pt. 0 0 0 0
finanţare
Condiţii de independent independent independent independent independent
vânzare
Corecţie pt. 0 0 0 0
vânzare
Condiţii ale Vândută Expusă Vândută Expusă
pieţei (oferta) Iulie 2005 Iulie 2005 Iulie 2005 Iulie 2005
Corecţie 0 0 0 0
pt.piaţă
Preţ corectat 26.000 33.000 33.000 38.000
Localizare Str.Xxxx, Str.Xxxx,Nr. Str.Xxxx, Str.Xxxx, Str.Xxxx,
Nr.x,Bl.xxA , 29, Bl.19, Nr.104, Nr.104, Nr.125,
Et.8, Ap.25, Sc.A, Et.8, Bl.31, Sc.A, Bl.31, Sc.A, Bl.23, Sc.1,
Ap.45. Et.1, Ap.9. Et.8, Ap.74. Et.3, Ap.16.
Corecţie pt. 0 0 0 0
localizare
Arie utilă 31,71 26,87 31,94 30,04 33,91
(mp)
Corecţie pt. Pozitivă 0 Pozitivă Negativă
aria utilă
Etajul 8/9 8/10 1/10 8/10 3/10
Corecţie pt. 0 Negativa 0 Negativa
etaj
Îmbunătăţiri Nu Nu Da Nu
Corecţie la Pozitivă Pozitivă Negativă Poztivă
îmbunătăţiri
Preţ 36.200
corectat (€)

3.2.4.1.. Descrierea apartamentelor comparabile

Proprietatea comparabilă 1. Este un apartament de 1 camere situat în

Str.Xxxx, Nr.x, Bl.xx, Sc.A, Et.8, Ap.45. Structura de rezistenţă este realizată pe
diafragme de beton armat dispose fagure cu un regim de înălţime P+10 etaje. Finisajul
este unul bine intreţinut, are pereţii tencuiţi şi zugraviţi in culori de apă. Pardoseala
este din covor pvc la cameră, iar placajele de gresie şi faianţă din baie şi bucătărie

14
sunt cele montate la punerea in funcţiune a blocului. Preţul care la inceputul lunii Iulie
2005 s-a tranzacţionat a fost de 26.000 €. Informaţiile ne-au fost oferite de fostul
propietar contactat la nr.de telefon……….

Proprietatea comparabilă 2 Este un apartament de 1 camere situat în

Str.Xxxx Nr.x, Bl.x, Sc.A, Et.1, Ap.9. Structura de rezistenţă este realizată pe
diafragme de beton armat dispuse în sistem fagure, având un regin de înăltime P+10
etaje. Finisajul este unul bine intreţinut cu vopsitorii în culori de apă. Instalaţiile
electrice sunt de tip îngropat, instalaţiile sanitare au alimentările cu ţevi pvc, cu apă
caldă pe pe ţeavă zincată. Încălzirea este realizată pe corpuri statice cu elemenţi din
fonta. Pardoseala este realizată din mozaic la baie, bucătarie şi hol, iar la cameră din
covpr pvc pe suport textil. Domnul Popescu Ionescu contactat la nr…….. de telefon
soliciă suma de 33.000 €.

Proprietatea comparabilă 3 Este un apartament de 1 camere situat în

Str.Xxxxx, Nr.x, Bl.31, Sc.A, Et.8, Ap.74. Structura de rezistenţă este realizată pe
diafragme de beton armat dispuse în sistem fagure, având un regin de înăltime P+10
etaje. Are pereţii tencuiţii şi zugrăviţii superior cu zugrăveli acrilice, placaje de faianţă
la baie şi bucătarie. Pardoseala este realizata din gresie la hol, baie şi bucătărie, iar in
camera fiind dinm parchet montat in vara anului 2004. Tâmplărioară este din lemn şi
este vopsită, iar balconul este inchis cu profile metalice. Instalaţiile electrice sunt de
tip îngropat şi asigura iluminatul interior si prizele monofazate, instalaţiile sanitare au
alimentările cu ţevi pvc, cu apă caldă pe ţeavă zincată. La discuţia cu fostul proprietar
contactat la numărul de telefon……, am aflat că preţul negociat a făcut posibilă
tranzacţia la jumătatea lunii Iulie la suma de 33.000 €.

Proprietatea comparabilă 4 Este un apartament de 1 camere situat în

Str.xxx, Nr.xxx, Bl.23, Sc.1, Et.3, Ap.16. Structura de rezistenţă este realizată pe
diafragme de beton armat dispuse în sistem fagure, având un regin de înăltime P+10
etaje. Finisajele sunt recent îmbunatatite, zugrăvirea peretilor cu vopsitorii acrilice,
placarea pereţilor din baie şi bucătarie cu faianţă. Pardoseala este realizată din parchet
lamelar la cameră, iar in bucătărie, baie şi hol fiind din gresie. Instalaţiile sanitare sunt
recent înlocuite ca şi cele electrice. Incalzirea se realizează pe corpăuri statice cu
elemenţi din fonta. Tâmplări exterioara este din lemn şi este vopsită, iar uşile celular
furniruite. Apartamentul este expus de catre propietar contactat la nr de telefon
xxxxxxx, în luna Iulie 2005 la preţul de 38.000 €

4. ALEGEREA VALORII FINALE

4.1. Rezultatele evaluării

În urma aplicării metodelor de evaluare prezentate anterior au fost obţinute

următoarele valori:

1. Metoda costurilor VCOSTURI = 92.784,64 lei noi

15
 2. Metoda de rentabilitate VR = 122.689,70 lei noi

3. Metoda comparaţiilor de piaţă VCP = 125.889,10 lei noi

4.2. Reconcilierea rezultatelor.Opinia evaluatorului

Valorile de piaţă rezultate pentru activul evaluat se înscriu într-un interval care
are ca limită inferioară valoarea rezultată prin metoda costurilor cu 92.784,64 lei
noi, şi ca limită superioară valoarea obţinută din metoda de rentabilitate de
122.689,70 lei noi.
În opinia evaluatorului, valoarea de piaţă pentru activul evaluat este:

V =125.889,10 lei noi

( o sută douăzeci şi cinci mii opt sute optzeci şi nouă lei noi)

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum şi

considerente privind valoarea sunt:
 valoarea a fost exprimată ţinând seama exclusiv de ipotezele şi aprecierile
exprimate în prezentul raport, conforme cu standardele europene şi internaţionale
ale evaluatorilor;
 datele folosite în prezentul raport au fost obţinute de la client, evaluatorul
neasumându-şi responsabilitatea pentru veridicitatea şi acurateţea acestora;
 valoarea cuprinde şi cota teren indiviză aferentă spaţiului evaluat;
 valoarea este o predicţie;
 valoarea nu ţine seama de responsabilităţile de mediu;
 valoarea este subiectivă;
 evaluarea este o opinie asupra unei valori;

16