Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
INTRODUCERE......
1. FACTORII CE INFLUIENTEAZA VALOAREA BUNULUI IMOBIL LOCATIV
1.1 Influienta factorilor externi si interni asupra valorii bunului imobil.
1.2 Amplasarea temei de modificare a valorii .
1.3 Factorul ecologic in contextul evaluarii imobilului locativ.
2. ANALIZA PIETII IMOBILULUI LOCATIV
2.1 Particularitatile pietii imobilului locativ din rn. Briceni
2.2 Analiza cererii si ofertei imobiliare in or.Lipcani.
2.3 Tendinte de dezvoltare a pietii imobiliare din or. Lipcani
3. DETERMINAREA VALORII DE PIATA A CASEI DE LOCUIT or.LIPCANI
3.1 Stabilirea conditiilor si temeilor de evaluare.
3.2 Determinarea valorii bunului imobil ..
3.3 Reconcilierea rezultatelor si argumentarea valorii obtinute...............................................
CONCLUZII...............................
BIBLIOGRAFIE............................................
ANEXE.................................
.
INTRODUCERE
Evaluarea bunurilor imobiliare este o direcie n tiina i practica economic, aprut la
noi relative recent. Necesitatea de a determina valoarea de pia a bunurilor imobiliare a aprut
n procesul formrii pieii imobiliare secundare, cnd s-au activizat i s-au intensificat operaiile
de vnzare, cumprare, donare, gajare.
Evaluare bunurilor imobile este o activitate profesionist complex care necesit din
partea evaluatorului un complex ntreg de cunotine i deprinderi. Evaluatorul trebuie s
cunoasc bine legislaia, s tie s aplice n mod corect metodele actuale de evaluare, s aib
acces la informaie sigur i complet privind piaa imobiliar. n lucrarea dat mi-am propus s
ndeplinesc toate aceste cerine fa de activitatea de evaluare.
Scopul lucrrii: cuprinde doua etape. La prima vor fi analizati factorii de influienta
asupra bunuluirilor imobiliare, a doua va fi determinarea valorii de piata a casei de locuit
amplasata in or.Lipcani, rn. Briceni.
Reiesind din scopul lucrarii mi-am propus sa indeplinesc urmatoarele sarcini:
-
Studiul pietii imobiliare din rn. Briceni si elaborarea unor concluzii privind starea si
tendintele de dezvoltare a acesteia;
Obiectul evaluarii il reprezinta un bun imobil complex format din casa de locuit cu un
singur nivel + teren, amplasat pe str. Livezilor 24, or. Lipcani, rn.Briceni.
Lucrarea este alctuit din 3 capitole n care este expusa atit partea teoretica cit si practica
a subiectului abordat.
Primul capitol cuprinde
imobiliare, clasificarea lor si efectele care le produc supra bunului. Sunt selectati in special doi
factori factorul amplasamentului si factorul ecologic, este petrecuta o analiza a influientei
acestora, metodelor de aplicare si a aportului acestora asupra valorii bunurilor imobiliare in
contextul pietii imobiliare din Republica Moldova.
n al doilea capitol este expus o analiz succint a pieii imobiliarea si a regiunii din
care face parte imobilul, sunt analizate variaia preului i a numrului de tranzacii n funcie de
timp, fondul locativ si pozitia bunului in acesta. Deasemeni vor fi identificate bunurile analogice
si determinati parametri de baza care le fac comparabile cu obiectul evaluat.
Al treilea capitol reprezint nsi partea practic a lucrrii. In el este expus succint
procesul de evaluare si anume: utilizarea celor trei abordari (comparativa, cost si venit) in scopul
de a determina valoarea imobilului locativ, reconcilierea rezultatelor evaluarii si elaborarea unei
concluzii privind valoarea de piata a bunului imobil locativ.
Unul din determinantii principali a pietii imobiliare este corelatia dintre cerere si oferta, de
acesta corelatie depind asa parametri ca preturile, profitabilitatea, riscul de achizitionare sau
constructie a bunurilor imobile. In acest context analiza dependentei dintre cerere si oferta, este o
conditie ce permite interpretarea corecta a datelor despre starea pietii, si cel mai important,
acesta ne ofera posibilitatea de a prognoza tendinele de dezvoltare ulterioara a ei.
E cunoscut faptul ca preturile pe piata imobiliara sunt determinate de cerere si oferta.
Confruntarea cererii si ofertei este unul din factorii de baza ce influienteaza valoarea imobilului
insa el trebuie analizat in dependenta cu celelalte grupuri de factori.
Este necesar de a evidential faptul ca orice bun imobiliar este rezultatul interactiunii a
factorilor de productie ca pamintul, capitalul si munca, ultimele fiin mobile, iar pamintul imobil
si limitat. Aceste proprietati ale pamintului dertemina neelasticitatea ofertei de bunuri imobiliare,
oferta nu poate fi marita brusc chiar daca preturile la imobil vor spori accelerat. Este conoscut
faptul ca si cererea la bunurile imobile intr o perioada scurta de timp deasemeni este neelastica.
Aceasta formeaza caracterul ciclic al pietii imobiliare. In asa mod cofruntarea cererii si ofertei
influientiaza valoarea bunurilor imobile.
Schimbarea valorii imobilului depinde de un sir de factori, care apar la diferite etape a
procesului de evaluare, acesti factori fiind grupati in nivele ierarhice.
Primul nivel (nivelul regional) la acest nivel se afla factorii ce au un caracter general ce
nu au aport direct asupra unui bun imobil concret si nu depind de el, dar determina procesele ce
au loc pe piata imobiliara, influientind indirect acest bun.
Nivelul doi (local) acesti factori au influienta la nivel de regiune/oras,. Acesti factori
influienteaza direct bunul imobil, obiectele analogice, si tranzactiile cu acestea.
Nivelul trei (de meidu) factorii de influienta, determinati de caracteristicile bunului.
Factorii pot aparea concomitent la diferite nivele, dar analizati consecutiv, in dependenta
de detalizarea evaluarii si a valorii precautate. Evaluatorul trebue sa indice influienta fiecarui
factor in parte asupra valorii finale, consecutiv influienta acestora impreuna, iar apoi sa faca
coluzii asupra valorii cu argumentarea ulterioara acesteia.
La primul nivel se refera urmatoarele patru grupuri de factori:
Sociali:
-
Economici:
-
Nivelul somajului;
Solvabilitatea;
Fluctuatia % bancar;
Impozitele.
Starea economiei Republicii Moldova depinde de factorii politici, acest fapt se explica
astfel din cele 94,1 % de populatie ocupata in cimpul muncii , 16,6 % activeaza in sectorul
agricol, 12,8 % in sectorul industrial, 7,2 % in domeniul constructiilor, si 58,8 % in sfera
serviciilor. Din aceasta rezulta ca politica statului cu privire la micul bussines si sfera serviciilor
determina direct puterea de cumparare a populatiei si influienteaza preturile la bunurile imobile.
O alta caracteristica a ecnonomiei nationale este dublarea valutei. De obicei pe piata
imobiliara a republicii Moldova preturile de oferta la imobilul locative sunt date in EURO(), de
aici reiese un alt factor de influienta inflatia valutei straine.
Fizici:
-
Ecologia;
Seismicitatea;
Administrativi:
-
Politica fiscal;
Servicii comunale;
Statul poate influienta piata imobiliara nu doar prin instrumentele legislative dar si prin
cele fiscale. In timpul de fata este discutat u proiect de lege ce ar schimba politica fiscal fata de
proprietarii a mai multor bunuri imobiliare concomitet, se presupune ca aceasta ar putea cauza
schimbari pe piata imobiliara.
La nivelul doi se refera urmatorii factori:
Amplasamentul:
-
Caracteristicile fizice:
-
Atractivitatea si comfortul.
Indicatorii de volum.
De expluatare financiara:
-
Cheltuieli de expluatare;
Costul constructiei;
In timpul de fata cererea la bunurile imobile locative este dictata atit de preturile acestuia
cit si de preferintele potentialilor cumparatori, ca exemplu moda de astazi da prioritate
apartamentelor cu 1-2 odai fapt cauzat de preturile mari la serviciile comunale.
Litereatura de specialitate propune diverse clasificari ale factorilor ce influienteaza
bunurile imobile: subiectivi si obiectivi, microeconomici si macroeconomici, etc. Exista o opinie
a specialistilor americani ca tendinele imobiliare nu pot fi studiate la nivel naional sau chiar
regional. tendinele locale acele tendine care sunt n imediata vecintate sunt tot ceea ce
conteaz cu adevrat. Spre deosebire de majoritatea altor forme de analiz a pieei i analiz
financiar, analiza imobiliar este, ntr-adevr, extrem de local conform naturii sale[Analisys]
Ce tine te segmentul de piata a imobilului locativ literatura de specialitate autohtona ne
ofera urmatoarele clasificari. Factorii ce influienteaza valoarea de piata a bunurilor imobile
locative sunt expusi in tabelul 1.1.
Condiiile
tranzaciei
Caracteristici fizice
2
Parametrii fizici
Sectorul / cartierul
Iluminaia natural
Liniile de transport
Intensitatea circulaiei Tipul construciei
Materialul pereilor
transportului n
Anul construciei
comun
Nr. de nivele
Grdini
Conducta de gunoi
coal
Ascensor
Centru de distracii
Etajul
Parc public
Suprafaa total
Magazin
Suprafaa locuibil
Parcare n apropiere
Suprafaa buctriei
Raportul Scldirii
Dimensiunile odilor
/Sterenului
i coridorului
Prestigiul sectorului
Numrul odilor
Centru /periferie
Izolarea odilor
/zon industrial
nlimea ncperii
Nivelul de zgomot
Tipul nodului sanitar
Amplasarea cldirii
Utilaje adugtoare
fa de reelele
(boiler .a.)
inginereti
Reelele inginereti
Planul de construcie
n locuin
(reconstrucie) a zonei Confortul / exterior
plcut. (parchet)
Necesitatea
reparaiei capitale
Balcon / loje
Uzura
Fizic
Funcional
3
Motivele
vnztorului i
cumprtorului
Termenii de
realizare a
tranzaciei
Politica de
creditare sau
finanare
Tipul de
proprietate asupra
imobilului
Economico - sociali
4
Economici
Nivelul veniturilor
Dobnda bancar
Investiii n
construcii
Mrimea chiriei
Sociali
Densitatea
populaiei
Mrimea familiei
Nivelul
educaional
Nivelul
infraciunilor
Vrsta medie a
populaiei
avea bunurile locative situate in apropierea zonelor verzi, cu traffic redus si in apropiere de
gradinite spitale si centre pentru copii.
Acelasi lucru se refera si la segmental de cumparatori de virsta inaintata care vor fi gata sa
achite. un prt mai sporit pentru a achizitiona un bun locatim intr-o zona cu un nuvelde zgomot
mai redus, prezenta magazinelor alimentare si farmaciilor, distant redusa pina la statiile de
transport public.
Pe cind un om de afaceri ar fi predispus sa achizitioneze un bun imobil in apropiere de
centrele de afaceri locale, institutiile economice.Aceste preferinte pot influienta valoarea bunului
imobil.
Caracteristicile fizice: Acest factor tine de preferintele fiecarui comparator in parte.
Achizitionarea unui bun imobiliar predispune niste investitii pe termen lung si cer un nivel de
utilitate maxim pentru potentialul comparator Prezenta unei componente poate mari sau diminua
valoarea bunului imobil. Combinarea componentelor fizice cu o utilitate maxima pentru pentru
potentialii cumparatori va mari considerabil valoarea bunului imobil.
Un moment important il reprezinta uzura, aceasta tine de starea in care se afla cladirea, ce
determina necesitatea de efectuare a reparatiilor care presupun cheltuieli suplimentare pentru
comparator.
Conditiile de tranzactiei: presupun motivele vnztorului i ale cumprtorului,
termenii de realizare a tranzaciei, politica de creditare i finanare, tipul de proprietate
asupra imobilului.
Factorilor economico-sociali: includ: nivelul veniturilor, dobnda bancar,
investiiile n construcii, mrimea chiriei, densitatea populaiei, mrimea familiei,
nivelul educaional, nivelul infracional i vrsta medie a populaiei.
Analizind toti acesti factori putem cocluziona ca valoarea fiecarui bun depinde de
factorii ce il influienteaza, ponderea acestora fiind determinat a de particularitatile
bunului.Ce tine de lucrul evaluatorului, el consta in analiza acestor factori, calculul
aportului lor la valoarea bunului si estimarea valorii imobilui reiesind din influienta
acestora.
1.2 Amplasarea temei de modificare a valorii
Exista o multitudine de factori ce afecteaza valoarea bunului imobil. Reiesind din aceasta
ne dam intrebarea: Care este factorul cel mai importat ce afecteaza valoarea bunului imobil?
raspunsul este simplu Location, location, location[GogBibl]. Dar ce ar insemna notiunea de
amplasament? Si in ce mod influienteaza valoarea imobilului?
6) Starea ecologica:
a) Particularitatile climaterice: favorabile sau ne favorabile, perioada rece
indelungata, numarul zilelor insorite, conditiile de seceta;
b) Conditiile hidrologice: asigurarea cu apa potabila, pericolulu inalt de inundatii;
c) Conditiile geolgice: alunecari de teren, seismicitate inalta;
d) Poluare chimica, fizica, acustica, poluarea apelor si a solului;
e) Vecinatatea cu zona de agreement: apropiere de padure, lac, riu.
f) Vecinatatea cu sursele de discomfort ecologic: apropiere de gunoiste,
automagistrale retele electrie de tensiune inalta.
In procesul de determinare a valorii imobilului este necesar de a analiza acesti factori
deoarece prezenta sau lipsa unuia poate afecta substantial valoarea bunului imobil.
Influienta amplasamentului este evidenta la utilizarea principiului celei mai bune si
eficiente utilizari, pentru aceasta se efectuiaza analiza amplasamentului. Aceasta este necesara
atiti la determinarea valorii unui obiect existent cit si in procesul de investitii in crearea unui bun
nou.
Spre exemplu la intreprinderile industriale si de producere, exista un sir de factori ce ar
favoriza amplasamentul lor cum ar fi:
-
Prezenta in regiunea data a resurselor umane, populatie apta de munca, care in care a
crearea anumitor conditii in primul rind a unui salariu decent poate fi atrasa in
lucrul intreprinderii;
Schema drumurilor;
Din punct de vedere a constructiei unui obiect nou, problema amplasamentului trebuie
abordata intr-o viziune larga, la rezolvarea ei folosindu se criterii economice si social politice.
De asemenea in procesul alegerii amplasamentului se iau in consideratie influienta asupra
mediului geografic si influienta asupra mediului ambiant. Metodele si modelele de alegere a
amplasamentului optim se bazeaza pe micsorarea cheltuielilor de transport,minimizarea
cheltuielilor de productie si de investitii.
Analiza acestor factori ne poate sugerea informatii despre obiectivitatea creerii unui
imobil industrial pe portiunea de teren concreta, valoarea bunului imobil si a bussinesului legat
de acest bun imobil, eficienta investitiilor in baza datelor obtinute in urma analizei
amplasamentului.[investitii]
de
mediu
au
influienta
considerabila
asupra
valorii
bunurilor
imobile.Atitudinea oamenilor fata de conditiile de mediu nu este una neutra, deoarece ei cauta un
mediu care le-ar oferi o inalta calitate a vietii. Aceste asteptari concentreaza in ele imprejurimile
zilnice, ce formeaza mediul locativ al oamenilor. Calitatea acestui mediu influienteaza larg
deciziile luate pe piata imobiliara. Acesti factori afecteaza valoarea imobilului, iar popularitatea
lui sociala creaza beneficii.
Din punct de vedere a teoriei economice, anturajul este unica sursa ce are utilitate
economica pentru societate. Anturajul reprezinta un set de elemente materiale (fizice si biotice)
si nemateriale, forte si fenomene care creaza un sistem dinamic intr-un teritoriu limitat. In
relatiile dintre participantii la piata imobiliara si acest sistem exista o dependenta. Sistemul
creaza conditii de trai nemateriale si satisface nevoile umane. Una din nevoile de baza a omului
este existenta unui anturaj caracterizat de niste standarde de trai inalte, securitate si
valoare.[netsilka]
In procesul de evaluare a imobilului deseori se utilieaza notiunea de factor ecologic.
Factorul ecologic reprezinta combineare a factorilor naturali si antropogeni, care nu sunt resurse
de munca, produse sau surse de energie si materie prima, dar care au o influienta directa asupra
eficientei si utilitatii bunului imobil. In procesul de evaluare factorii ecologici sunt analizati ca
metaifrastructura lui, ce afecteaza valoarea obiectului. La rindul sau, valoarea acestei
Spre exemplu poluarea cu deseuri a terenului obiectului imobil, are ca consecinta doar
poluarea mecanica fara efecte fizico-chimice. In calitate de unitate de masura a nivelului de
poluare mecanica se folosesc indicii densitatii poluarii raportul dintre masa sau volumul
deseurilor la o unitate de suprafata, sau a unei parti in procente a teritoriului poluat la suprafata
totala a terenului.
Modificarea proprietatilor chimice ale atmosferei , apei si solului, are o influienta
negativa atit asupra obiectului imobil (scaderea bonitatii terenului, corozia constructiilor metalice
ale edificiilor) cit si asupra locuiitorilor imobilului (locatarii si utilizatorii edificiului). In calitate
de unitate de masura a acestui tip de poluare se foloseste nivelul concentratiei pe elemente in
parte, nivelul concentratiei admisibile, indicii de pouare a mediului.
Modificarea parametrilor fizici a mediului inconjurator al obiectului imobil: poluarea
termica, electromagnetica are de asemeni o influienta negative. Poluare termica reprezinta
cresterea temperaturii mediului in care se afla obiectul, spre exemplu cauza a emisiilor de gaze,
gaze de esapament, apele evacuate de la intreprinderile amplasate in apropierea obiectului
imobil. In calitate de unitate de masura se utilizeaza raportul dintre temperatura existenta si cea
inregistrata in anii precedenti.
Schimbarea iluminarii in preajma obiectului imobil, ca urmare a umbririi de catre
constructiile din vecinatatea obiectului imobil sau suprailuminarea cu lumina artificial de
asemeni aduc un aport negative asupra valorii.
Marirea nivelului de zgomot superior nivelului natural influienteaza locatarii si lucratorii
ce utilizeaza bunul imobil (aceasta duce la marirea oboselii, scaderea capacitatiilor intelectuale,
iar de la nivelul de 90 100 dB la pierderea complete a auzului.)
Modificarea proprietatilor electro-magnetice ale mediului in care se afla imobilul (linii de
electricitate, instalatiile cu unde radio), are efecte negative. In procesul expertizelor ecologice a
acestui tip de poluare este posibila doar o analiza calitativa, constatarea prezentei acestuia si
enumerarea surselor de baza si a intensitatii lor in zona de poluare.
La expertiza amplasamentului si a factoriilor ecologici ce afecteaza bunul, alaturi de
factorii negativi sunt evidentiati si factorii pozitivi care au un efect de marire a valorii obiectului.
Spre exemplu, daca presupunem ca obiectul evaluat se afla intr-o zona ecologica curata, atunci
efectul pozitiv al factorilor poate prelua forma de:
-
comparatie ce formeaza amplasamentul, iar influienta lor asupra valorii se determina prin
introducerea ajustarilor la bunurile analogice. Numarul elementelor de comparatie poate fi destul
de mare, alegerea lor se face pe baza veridicitatii informatiei obtinute. La introducerea ajustarilor
se vor utiliza caracteristicile calitative si cantitative a elementelor de comparatie. La
caracteristicile cantitative se refera, caracteristicile masurabile ale mediului, iar la cele calitative
indicatorii legati de amplasament. Aceste caracteristici pot fi expuse in forma de descriere.
Citeodata indicatorii calitativi pot fi transformati in indicatori cantitativi prin atribuirea
lor a unor valori numerice, coeficienti sau puncte. Ca exemplu a caracteristicilor ce pot fi
transformate sunt caracteristicile legate de topografia lotului, prezenta unui peizaj,
caracteristicile hidrologice ale teritoriului.
La indicatorii, ce caracterizeaza starea ecologica, care au caracteristici calitative se
atribue:
-
nivelul zgomotului;
suprafetele inverzite;
fonul de radiatie;
Insa utilizarea acestor indicatori nu este intotdeauna posibila, deoarece apare necesitatea
in petrecerea studiilor si calculul unor date caracteristice obiectului evaluat. Deoarece
monitoringul ecologic in tara noastra nu este dezvoltat, obtinerea informatiilor pentru deducerea
acestor indici este o problema.
Cei mai disponibili indicatori ecologici in timpul de fata sint indicatorii analizei integrale
expusi in forma de text si aranjati intr-o anumita scara. Nu esxita nici o metoda de calcul a
acestor indicatori, dar impreuna ei descriu situatia ecologica.
Reiesind din cele de mai sus putem afirma calitatea starii mediului influienteaza
considerabil valorii obiectelor imobile. De la faptul cit de buna este anturajul in care se afla de
exemplu o casa de locuit, sau o cladire comerciala, depinde dimensiunea cererii la aceste obiecte.
Urmeaza deci ca si valoarea acestor obiecte este influientata de nivelul poluarii atmosferice,
sinore, chimice si fizice a mediului inconjurator. Din pacate preturile de pe piata imobiliara nu
oglindesc obiectiv influienta acestui factor factori, fapt generat de criza economica si valoarea
elementelor ecologice care este in scadere.
Puterea de cumparare este determinate de numarul populatiei apte de munca, care detin
surse pentru a procura un bun imobil (figura 4).
Un alt rol important in analiza pietii imobiliare il are segmentarea pietii imobiliare si
disponibilitatea fondului locative. Conform datelor Oficiului territorial cadastral fondul locativ al
raionului Briceni este repartizat astfeel (figura 4).
Ce tine de preturile bunurilor imobile locative din raionul Briceni piata imobiliara ne
dezvoltata nu ne permite sa analizam obiectiv preturile. In privinta acestui fapt a fost analizat
pretul de oferta la bunurile imobile locative pe categorii (tabelul 2.1), (tabelul 2.2).
Bunurile imobile
22 000
95,5
230
26 000
100,5
258
20 000
88,4
226
or. 04.04.2013
22 666
Pretul mediu
239
In urma analizei datelor tabelului putem afirma ca preturile de oferta la casele de locuit
variaza in intervalul de 200 250 euro/m2.
Bunurile imobile
12.03.2013
17.11.2012
26.01.2013
12 500
64
195
12 000
72
167
13 200
55
240
12 585
205
Orasul Lipcani este situat la frontier de Nord West a Republicii Moldova. In arealul
regiunii in care se afla orasul este al doi lea centru commercial si industrial. Pe teritoriul
orasului sunt situate 20 de intreprinderi dintre care 2 uzine. Deasemeni orasul este inzestrat cu o
piata de bunuri comerciale.
Orasul are o populatie de 6 000 de locuitori repartizati dupa virste in felul urmator:
-
pina la 25 de ani 30 % ;
20 50 de ani 40%;
Analiza cererii si ofertei de imobil locative in orasul Lipcani este un proces complex.
Complexitatea lui este determinata de numarul mic de tranzactii cu bunuri imobile, piata
imobiliara slab dezvoltata, coplexitatea analizei factorilor ce influienteaza preturile bunurilor
imobile si lipsa de informatie. In medie numarul tranzactiilro variaza de la la 7 16 tranzactii pe
an, exceptie anul 2008 cind din cauza inundatiilor ce au afectat orasul si a politiicii duse de
administratia locala si govern numarul tranzactiilor sa marit cu 300% (Figura).
Ce tine de preturile la bunurile imobile locative atunci acestea variaza intre 150 200 /m2
la case de locuit si 140 180 /m2 la apartamente (tabelul 2.3).
In urma analizei pietii imobiliare observam ca pretul la casele de locuit este mai mare decit
cel la apartamente cu 10 20 de euro. Acest lucru este favorizat de popularitatea mai mare a
caselor de locuit fata de apartamente, care este determinata de numarul mai mare a caselor de
locuit fata de apartamente. In regiune exista tendinta oamenilor de a cumpara case de locuit cu
teren aferent.
Bunurile imobile
Apartament or. Lipcani
Str. Gorki 31
Apartament or.Lipcani
Str. Livezilor 31
11.022013
10.11.2012
24.04.2013
Pretul() Suprafata(m2)
12 000
60
200
11 500
67
171
11 300
70
161
12 585
Pretul pe m2
177
Bunurile imobile
20 000
95,5
209
23 000
100,5
228
18 000
88,4
203
or. 08.04.2013
Pretul mediu
20 333
213
Centru comercial;
Centru industrial;
Un alt factor ce influienteaza piata imobiliara din orasul Lipcani este prezenta si
repartizarea fondului locativ. Conform datelor OCT Briceni fondul locativ al orasului Lipcani
este format din 4322 case de locuit si 500 de apartamente asupra caror sunt inregistrate drepturile
de proprietate.
Conform ponderilor acestora in fondul locative total ele sunt repartizate in felul urmator
(Figura6):
Figura 6. Repartizarea fondului locativ al or. Lipcani dupa tipuri de bunuri imobile.
Sursa : Elaborat de autor in baza datelor oferite de OCT Briceni
Din figura de mai sus observam ca apartamentele ocupa o pondere numai de 10% din
fondul total locative, acest fapt este cauzat de predispunerea populatiei de a cumpara case de
locuit cu teren aferent pentru practicarea activitatilor agricole.
Ce tine de casele de locuit atunci acestea sunt mai populare. Conform datelor de la
biroul notarial din or. Lipcani in ultimii 5 ani de viata a pietii imobiliare din orasul Lipcani, au
fost inregistrate si autentificate 322 de contracte de vinzare cumparare a caselor de locuit si doar
56 de contracte de vinzare cumparare a apartamentelor.
Pentru a putea face o concluzie adecvata trebue de analizat preturile pe parcursul citorva
perioade de timp (figura 7).
In urma analizei pietii imobiliare din or. Lipcani putem concluziona urmatoarele:
-
Cu toate ca starea pietii este una nu cea mai favorabila pentru promovarea activitatii de
constructii, se observa tendinte de inviorare a pietii ceea ce poate fi observata din dezvoltarea
pietii comerciale.
Conditiile de finantare;
Conditiile tranzactiei;
Conditiile pietii;
Amplasarea;
Caracteristicile fizice;
Caracteristicile economice
Modul de folosinta;
Toate aceste conditii sunt influientate de tendinele de modificare a pietii imobiliare din
aceasta regiune. Spre exemplu piata slab dezvoltata ne permite sa determinam su siguranta
influienta amplasamentului asupra valorii bunului imobil, care nu poate avea o pondere mare in
valoarea imobilului, acest fapt este determinat de starea pietii din regiune.
Obiect analog II
Destinatia: Casa de locuit
Amplasarea: str. Livezilor 22, or. Lipcani
Conditiile de finantare: de piata
Conditiile vinzarii: pret de oferta
Suprafata totala: 120m2
Dreptul de proprietate: dreptul integral de
proprietate
Materialul constructiei: fundatie monolit,
peretii blocuri de calcar
Starea fizica: excelenta
Apeduct si gazificare: exista
Suprafata terenului: 6 ari.
Obiectul analog II a fost expus pe piata la data de 14.11.2012 la pretul de oferta de 45 000 .
La analiza obiectelor comparabile nu s-a luat in consideratie factorul amplasamentului,
importanta lui fiind foarte mica, fapt cauzat de aria restrinsa pe care o ocupa orasul si de distant
pina la central acestuia care este proportional pentru fiecare obiect analog.
de
proprietate:
dreptul
integral
de
proprietate
Materialul constructiei: fundatie monolit, peretii
blocuri de calcar
Starea fizica: satisfacatoare
Apeduct si gazificare: lipsesc
Suprafata terenului: 6 ari.
Obiectul analog III a fost expus pe piata la data de 14.11.2012 la pretul de oferta de 20 000 .
Cu toate ca preturile de oferta sunt foarte inalte comparativ cu alte localitati din regiune
daca vom analiza diferenta dintre preturile de piata a bunurilor analogice dj tranzactionate si a
bunurilor imobile expuse pe piata se observa o diferenta in jur de 25 % din pretul de oferta.
Cu toate ca piata imobiliara a orasului Lipcani se afla in declin, se observa unele
simptome ale inviorarii acesteia cum ar fi:
Modificarea cererii: in urma inundatiilor din 2008 s-a observat un process de crestere a
populatiei orasului. Locuitorii satelor vecine care au fost inundate, au inceput se
achizitioneze bunuri imobile locative in orasul Lipcani, acest fapt a inviorat piata
imobiliara din regiune pe parcursul a 2 -3 ani dupa care cererea iarasi a scazut. La rindul
sau deschiderea vamei la frontier cu Romania si inlesnirile acordate populatiei ambelor
zone de frontiera au deschis usile spre un avint commercial al orasului, aceast proces
deasemeni a influientat cererea la bunurile imobile locative.
Modificarea ofertei: in ultimii ani partea in partea de nord a orasului s-a intensificat
procesul de constructii, fiind construite 2 cartiere noi, cu bunuri imobile care corespund
cerintele pietii contemporane. Majoritatea bunurilor sun locuite insa sint unele expuse la
vinzare , acest fapt ne vorbeste despre tendinta de saturatie a pietii si despre prezenta
cererii la bunurile imobile.
Cresterea nivelului economic al regiunii: in ultimul timp pe teritoriul orasului s-a inviorat
activitatea comerciala, acest factor a fost influienta de activitaea autoritatilor publice
locale care influienteaza pozitiv activitatea de atreprenoriat si incearca sa o stimuleze.
Acest lucru influienteaza si piata imobiliara, deoarece nivelul economic inalt al regiunii
Toate aceste analize au adus la elaborarea unei concluzii finale : Piata imobiliara din or.
Lipcani a esit din stagnarea care s-a observat pe parcursul ultimilor 10 ani, exista cerere exista
oferta si exista valoare a bunurilor imobile locative.
Obiectul evaluarii
Adresa
Destinatia
Valoarea de piata
20.04.2013
Data evaluarii si
elaborarii raportului
22.04.2013
Proprietarul
Agentia de evaluare
Baza efectuarii lucrarii
Licenta de estimare
Curs euro
Sursa: Elaborat de autor
Conditii limitative:
1) Prezentul raport este veridic numai in componenta sa deplina si in scopurile indicate in el.
2) Evaluatorul nu poart rspundere pentru descrierea drepturilor juridice a obiectului evaluat
sau de ntrebrile legate de dreptul de proprietate. Dreptul proprietii date este socotit
veritabil. Proprietatea evaluat este considerat n afara oricror pretenzii i limitri, n afar
de cele menionate n raport.
3) Evaluatorul nu este obligat s includ materiale aa ca: fotografii, planuri, proiecte .a. despre
obiectul dat. Toate desenele sunt incluse n raport n exclusivitate pentru a ajuta cititorul s
capete o imagine clar despre proprietate.
4) Evaluatorul presupune lipsa ascunderii oricror factori care influeniaz evaluarea, la situia
proprietii, construciilor, grunturilor. Evaluatorul nu poart rspundere de existena unor
astfel de factori ascuni i nici de apariia unor astfel de factori.
5) Nici clientul, nici evaluatorul nu pot utiliza raportul de evaluare dect n scopul prevzut de
contractul pentru evaluare.
6) De la evaluator nu se cerere prezentarea lui n organele de judecat i nici s marturiseasc
prin alte ci despre evaluarea efectuat dect chemarea oficial n organele de drept.
7) Prerea evaluatorului privind valoarea de pia a obiectului evaluat este actual numai la data
evalurii. Evaluatorul nu-i ia rspunderea schimbrilor economice, juridice i altor factori,
care pot aprea dup aceast dat i pot influena valoarea de pia i situaia de pe piaa
imobiliar.
8) Raportul de evaluare red prerea profesional a evaluatorului privind valoarea de pia a
obiectului i prerea evaluatorului nu este o garanie c obiectul va fi vndut pe pia la
preul indicat n raport.
Lund n consideraie funcia evalurii date, publicarea rezultatelor (facerea cunoscuta a lor
cu o oarecare parte a trei-a) se petrece n depende de necesitatea clientului pentru atingerea
funcie menionate. Alte publicaii se fac n concordan cu evaluatorul. n cazul publicrii
rezultatelor evalurii (chiar i n limb strin) sau prezentarea lor persoanelor neindicate n
raport, rezultatele veritabele au putere doar la existena unei scrisori cu semntura evaluatorului
cu dreptul de a folosi materialele date.
Calificarea evaluatorului:
Evaluator Sinchetru Ion, evaluator posesor certficatului de calificare cu o experienta de
munca de 3 ani
riteriul
1.
Amplasarea
Denumirea raionului
Briceni
Denumirea localitatii
Lipcani
Strada
Livezilor 24
2.
Dimensiunile obiectului
Anul constructiei
1985
Casa de locuit
95,5 m2
Volumul
420 m3
Sopron
58,22 m2
Volumul
186,3 m3
Teren
0,1276 ha
3.
Caracteristica constructiilor
Numarul de etaje
Fundatia
Peretii
Blocuri de calcar
Acoperisul
Tabla zincata
Goluri
Starea fizica
Buna
Alimentare cu gaz
Retele electrice
Apeduct
Incalzire
Cu sobe
26,0
420,0
10920,0
13213,2
22066,0
550834,7
572317
549424,5
576895,7
611509,5
700178,4
840214,0
1 330 451 lei
83 205 euro
34,2
186,3
6371,5
7709,5
12874,8
321393,9
333928,2
320571,1
336599,6
356795,6
408531
490237,2
Tabelul 3.5 Divizarea valorii de reconstituire pe elemente constructive ale ob. im. II
Elementul
Ponderea (%)
Valoarea ponderata
Fundament
12
58828
Peret
39
327684
Tavan
13
63731
Acoperis
18
88243
pardosea
12
58828
Goluri
3
14707
Finisaj
1
4902
Retele ingineresti
2
9805
Sursa: Elaborat de autor
Ponderea
Uzura in procente
18
19
7
6
8
9
10
17
6
16%
20%
30%
5%
5%
28%
16%
20%
20%
151 239 lei
Uzura in valuta(lei)
24198
30248
17644
2521
3361
21173
13443
28567
10083
Ponderea
12
39
13
18
12
3
1
2
Uzura in procente
Uzura in valuta(lei)
20%
20%
10%
5%
2%
28%
16%
20%
11766
11766
6373
4412
1177
4118
784
1961
42 356 lei
Obiectul
evaluat
Obiectul
analog I
2
3
or.Lipcani, str. com. Berlinti
Livezilor 24
52 767
12,76
12,82
4116
integral
integral
1
4116
de piata
de piata
1
4116
12,76
12,82
1,00
4116
or.Lipcani
com.Berlinti
Obiectul
analog II
Obiectul
analog III
4
com.Sirauti
5
or.Lipcani,
str.Livezilor 24
79 950
13,40
5966
integral
1
5966
de piata
1
5966
13,40
0,77
4594
or.Lipcani
47 970
12,76
3759
integral
1
3759
de piata
1
3759
12,76
1,00
3759
com.Sirauti
1
Corectia la amplasare
Valoarea in urma corectarii
Comunicatiile ingineresti
Corectia la comunicatiile ingineresti
Valoarea in urma corectarii
Infastructura de transport
Corectia la infrastructura
Valoarea dupa corectie
Corectia totala
Ponderea
Media ponderata lei/ar
Valoarea finala lei
Valoarea finala euro
4
1,2
4939
toate
toate
buna
1,22
4586
toate
1
4939
buna
5
1
4594
toate
1
4586
medie
buna
1
1,09
4939
4999
1,2
1,3
1
3
4 854
61 940
3 874
1
4594
1
4594
0,8
2
Explicatii:
Ajustarile la caracteristici bunurilor immobile comparate au fost calculate prin metoda
comparativa si atribuite prin metoda multiplicative si anume:
Ajustarea la marimea lotului a fost efectuata prin comparatia obiectului analog 2 i 3
conform urmatoarelor calcule:
Ma = 1 (373 235) / 373*100=0,77
Ajustarea la aplasarea obiectului a fost efectuata prin comparatia obiectelor 2 i 3
conform urmatoarelor calcule:
Ma = 1 + (287 235) / 235*100 = 1,22
Ajustarea la aplasarea obiectului a fost efectuata prin comparatia obiectelor 1 i 2
conform urmatoarelor calcule:
Ma = 1 + (309 287) / 235*100=1,09
Criterii
MLD
1 330 451
193 594
19 359
0
1 117 498
61940
1 179 443
83 205
12 107
12 10
0
69 887
3 874
73 761
Concluzii: Valoarea finala a bunului imobil complex determinate prin abordarea prin
costuri constitue 1 179 443 lei sau 73 761 .
Determinarea valorii bunului imobil prim abordarea comparativa a vinzarilor
Cnd se utilizeaz aceast metoda valoarea obiectului evalurii se determin n
comparaie cu preul de vnzare al obiectelor analoage. Baza utilizrii acestei metode l constituie
acel fapt, c valoarea obiectului evalurii este indespensabil legat de preul de vnzare al
obiectelor analoage. Fiecare vnzare suprapus se compar cu imobil evaluat. n preul vnzrilor
suprapuse se introduc corectri, care denot deosebirile ntreobiecte.
n cazul utilizrii acestei metode pentru evaluare valorii din punct de vedere analizei
comparative a vnzrilor, au fost parcuri urmtorii pai:
Studiul pieii i a a cererii pentru vnzri, de asemenea i a obiectelor evalurii, care snt
ct mai comparabile cu obiectul evaluat;
Culegerea i analiza informaiei despre fiecare obiect ales, despre preul de vnzare i
preul cerut, achitarea afacerii, caracteristicile fizice, amplasarea i alte condiii .
Corectarea preurilor vnzrii sau preuri cerute la fiecare obiect comparat n dependena
de deferenile existente ntre obiect comparat i cel evaluat;
Caracteristici
1
Data expunerii pe piata
Valoare obiectului
Pretul la 1 m2 (euro)
Drepturile de proprietate
Valoarea corectiei
Valoarea corectata
Conditiile de finantare
Valoarea corectiei
Valoarea corectata
Conditiile tranzactiei
Valoarea corectiei
Valoarea corectata
Conditiile pietii
Valoarea corectiei
Valoarea corectata
Amplasarea
Valoarea corectiei
Valoarea corectata
Suprafata
Valoarea corectiei
Valoarea corectata
Retelele ingineresti
Valoarea corectiei
Valoarea corectata
Materialul construciei
Valoarea corectiei
Obiect evaluat
2
Obiect analog I
3
02/04/2013
20 000
133
Integral
Integral
1
133
De piata
De piata
1
133
pret de oferta
0,9
120
Destula
Destula
1
120
str. Livezilor 24,
str. Independentei
or.Lipcani
43, or. Lipcani
1
120
95,5
149,85
1,66
199
+
0,95
189
cotelet
cotelet
1
Obiect analog II
4
14/11/2012
25000
208
Integral
1
208
De piata
1
208
pret de oferta
0,9
188
Destula
1
188
str. Livezilor 22,
or. Lipcani
1
188
120
1,33
249
+
0,8
200
cotelet
1
1
Valoarea corectata
Starea fizic
Valoarea corectiei
Valoarea corectata
Suprafaa terenului (ari)
Valoarea corectiei
Valoarea corectata
Valoarea corectiilor
Ponderea corectiilor
Valoarea ponderata
Valoarea bunului imobil (lei)
Valoarea bunului imobil (eur)
4
189
buna
buna
12
5
200
excelenta
200
satisfacatoare
1
189
6
0,8
160
12
1,2
240
6
1,06
201
1,50
2
223
1
160
0,77
1
1,08
259
1,2
3
340732
21309
Determinarea corectrilor.
Toate corectrile sunt introduse n exprimarea procentual n preul ofertei obiectului
obiectului analog. Se iau n consideraie, n cazul n care, careva din elemnte ale obiectului
analog comparat, sunt mai bune, dect, ale celui evaluat atunci corecia se introduce cu semnul
minus, n depndena de preul la care a fost vndut bunul imobil, dac confom caracteristicii el ar
fi analog celui evaluat.
1) Corecia la dreptul de proprietate
Preul bunului imobil se determin ca avantaj de la drepturile de proprietate transmise
asupra imobilului. Preul vnzrii va fi destul de mare n cazul transmiterii dreptului deplin
asupra cldirii sau edificiului i asupra terenului de pmnt. Introducerea restriciei drepturilor de
proprietate (lipsa drepturilor pentru gestionarea terenului agricol, posesia servitutului funciar i
altele.) micoreaz preul bunului imobil, deci rezult, c i preul vnzrii. Dac asupra bunului
imobil evaluat exist dreptul deplin de proprietate, iar la obiect analog dreptul restrict, este
necesar de introdus corecia pozitiv la mrimea preului vnzrii al obiectului analog. Toate
obiecte posed acela drept de porprietate. Corecia n cazul dat nu este necesar.
2) Corecia la condiiile finanrii.
Caculul coreciei la condiiile finanrii depinde de nelegerea financiar ntre
cumprtor i vnztor despre condiiile vnzrii i condiiile finanrii tranzaciei. Aceast
corecie se efectueaz, cnd cumprtorul pltete procente creditorului pentru obinerea
creditului sau cnd vnztor singur finaneaz tranzacia, oferind cumprtorului credit ipotecar.
Toate obiecte dispun de aceleai condiii de finanare. Corecia n cazul dat nu este necesar.
Metode utilizate
Metoda costului
Metoda analizei vnzrilor comparabile
Preul n euro
1 179 443
73 761
340732
21 309
Rezultatele utilizate n raportul dat difer din motivul utilizrii diferitor metode de evaluare
care la rndul su difer. Pentru determinarea rezultatului final se utilizeaz metoda calibrrii.
Tabelul 3.10 Determinarea ponderii metodelor de evaluare
Indici
Corespunderea scopului evalurii
Corectitudinea ajustrilor aplicate
Veridicitatea datelor analizate
Supoziia aplicat n calcule
Capacitatea de a considera conjunctura pieii
Capacitatea de a considera profitabilitatea
obiectului
Media indicatorilor, %
Sursa: Elaborat de autor
Abordarea
costurilor
Abordarea analizei
comparative a vinzarilor
80
80
30
75
75
50
36%
64%
20
30
70
25
25
50
Argumentarea calculelor
Scopul evalurii:
Metoda analizei comparative a vnzrilor se aplic pentru estimarea valorii de pia
imobilului cu condiia existenei informaiei despre tranzaciile (preurile de ofert) a bunurilor
similare. Deoarece la data evalurii au fost aflate preurile de ofert la bunuri similare, a fost
aplicat metoda analizei comparative a vnzrilor. Metoda comparativ a vnzrilor opereaz cu
preurile de ofaert extrase de pe pia, ceea ce permite la maxim realizarea scopului evaluriiestimarea valorii de pia acasei de locuit.
Corectitudinea ajustrilor aplicate:
Metoda analizei comparative a vnzrilor presupune estimarea valorii de pia a
obiectului prin estimarea ajustrilor n baza preurilor de pia la bunuri similare.
Veridicitatea datelor analizate:
Pentru analiza comparativa a vinzrilor au fost extrase preurile de ofert la obiectele
similare.Au fost analizate datele oferite de oficiile cadastrale din teritoriu. Toate preurile de
ofert au fost colectate n perioada aprilie-mai 2013. Insa o pondere mai mare totusi o are metoda
costurilor deoarece ea dispune dovezi vaste in forma scrisa veridicitatea datelor putind fi
argumentata.
Capacitatea de considerare a conjuncturii pieii:
Deoarece calculele efectuate n baza metodei comparative a vnzrilor au la baza preurile
de ofert, putem spune c utilizarea acestei metode este optimal n vederea lurii n considerare
conjunctura pieii. n cadrul acesteii metode se evideniaz numrul de oferte la bunuri similare
precum i principalele tendine de pe pia , cu condiia c exist datele despre bunurile similare.
Metoda costurilor ntr-o msur mai mic reflect conjunctura pieii.
Capacitatea de a lua n considerare profitabilitatea:
Nici una dintre metode nu reflecta clar profitabilitatea obiectului.
Tabel 3.11 Determinarea valorii finale
Indici
Abordarea analizei
comparative a vinzarilor
424 600
26 554
218 069
13 637
642669
40191