1.

1 Factorii de influență asupra valorii imobilului comercial

Unul dintre cei mai importanți factori principali ai pieței imobiliare este valoarea
financiară. Există un număr mare de factori care influențează această valoare şi poate fi
interpretat în mai multe moduri diferite. Au existat standarde de evaluare bine stabilite și
procese care să îndeplinească aceste standarde, care de multe ori nu s-au schimbat
semnificativ de mai mulți ani. Utilizarea tehnologiei în procesul de evaluare nu este în sine un
lucru nou, cu toate acestea, acum suntem într-un punct de înclinare în care, în anii următori,
tehnologia va reformula fundamental sectorul - atât în ceea ce privește modul de evaluare a
valorii, cât şi valoarea clădirilor în sine.
Schimbarea valorii oricărui bun imobil depinde de un șir de factori, care apar la
diferite etape ale procesului de evaluare. Aceşti factori pot fi atașați la trei diferite nivele
ierarhice.
Primul nivel - nivelul de influență a factorilor de caracter general și nu depind direct
de el, însă indirect influențează procesele care au loc pe piață și, evident, asupra bunului
imobil supus evaluării.
La acest nivel se referă patru grupe de factori:
1. Politici:
 stabilitatea politică;
 securitatea;
 politica fiscală și financiară;
 climatul investițional;
 acordarea diferitor înlesniri;
 zonarea: interzisă, limitată sau liberală;
 normativele şi regulile de construcție: limitatoare sau liberale;
 condițiile care sunt asigurate de către primării, organele publice: existenţa
şcolilor, grădinitelor, transportului public variat și a drumurilor durabile,
accesibile prin împrejurimile obiectului evaluării;
 existența şi perfecțiunea legislației, gestionarea activității de realtor, consulting
şi evaluare;
 politica statului îndreptată spre a stimula folosirea pământului și valorificarea
terenurilor.
 2. Economici:
 starea economică în țară, regiune, la nivelul local, starea financiară a
întreprinderilor;
 factorii cererii: generală a economiei mondiale; starea inflației în țară; starea
gradul de ocupație a populaţiei; mărimea salariului şi veniturilor populației;
solvabilitatea populației care este caracterizata de veniturile curente;
disponibilitatea mijloacelor de creditare, mărimea ratei dobânzii, mărimea
costurilor asociate cu efectuarea tranzacţiilor, etc;
 factorii de ofertă: existenţa surselor şi condițiilor de finanţare a construcţiei şi
reconstrucției, numărul bunurilor imobile expuse la vânzare, cheltuielile
pentru lucrările de construcţii montaj şi tendințele de schimbare a lor,
impozitele.
3. Sociali:
 necesitățile de bază în procurarea bunurilor imobile; necesitățile de bază în
comunicare cu împrejurimea, atitudinea față de obiectele din vecinătate şi
proprietarii lor, simțul de proprietate;
 tendințele de modificare a numărului populației, întinerirea sau îmbătrânirea
ei, mărimea familiilor, densitatea populaţiei;
 tendinţele modificării nivelului de studii, nivelului cultural, nivelului
criminogen;
 stilul şi nivelul de viaţă;
 diferenta dintre păturile sociale sau dintre persoane cu diferite nivele de
educație.
4. Fizici:
 condițiile climaterice, resursele naturale şi sursele de materie primă, relieful,
topografia, solul etc;
 ecologia;
 factorii seismici.
Nivelul doi - nivelul de influență a factorilor locali la nivel de oraș sau sector
orășenesc. Aceşti factori se referă la bunul imobil supus evaluării şi analizei bunurilor
imobile analogice. La acest nivel se referă următorii factori:
1. Amplasarea:
 prestigiul sectorului;
  distanţa până la centrul de afaceri, locul aplicării forței de muncă, cartierelor
locative, autodrum, căii ferate, litoral, zone de agrement, întreprinderile
comunale;
 accesul rutier şi pietonal;
 existenţa curţii și accesul pentru lucrări de încărcare-descărcare din spatele
imobilului;
 existența și starea comunicațiilor;
 existența obiectelor cu menire social-culturală;
 amplasarea obiectelor în planul oraşului (sectorului), vecinătatea.
2. Condiții de vânzare:
 condiții atipice ale tranzacțiilor, motivele vânzătorilor şi cumpărătorilor;
 condițiile de finantare: termenul de creditare, rata creditului, condițiile de
oferire a mijloacelor băneşti.
Nivelul trei - nivelul de influență a factorilor este condiţionat de caracteristicele
bunului imobil. La acest nivel se referă următorii factori:
1. Caracteristicile fizice:
 parametrii fizici: suprafaţa totală și utilă, dimensiunile, forma, materialul
construcţiei, anul construcției sau reconstrucţiei, numărul de nuvele, etc.;
 calitatea construcţiei şi exploatării;
 existența serviciilor comunale;
 utilitatea funcţională;
 atracţia, confort.
2. Caracteristicile constructive-arhitecturale:
 stilul, amplasarea în plan, construcțiile etc.;
 deciziile spațiu de planificare etc.
3. Caracteristicele financiar - exploataţiunile:
 nivelul de management, cheltuielile exploataţiunii;
 costul construcţiei;
 veniturile generate de bunul imobil, lichiditatea lui.
Influența factorilor enumerați poate acționa concomitent asupra diferitor nivele, însă
se evidenţiază consecutiv, în dependenţă de nivelul devalizărií evaluării și tipului valorii
estimate.
 Referindu-ne la imobilul comercial clasificarea factorilor de influență a valorii se va
face în funcţie de atractivitatea investiţională a obiectului şi a indicatorilor în baza cărora va
fi evaluată aceasta. Reieşind din definiția generală a bunului imobil commercial - bunuri
imobile care nemijlocit generează venit - în cadrul evaluării factorii de influență a valorii vor
fi analizați plecând de la condiţiile care influenţează nivelul veniturilor generate de imobilul
comercial. Astfel factorii de influență a valorii imobilului comercial pot fi grupați în felul
următor în tabelul 1.2.

Tabelul 1.2.
Factorii Componente Acțiunea asupra prețului
ofertă cerere
1 2 3 4
I nivel Sectorul de amplasare și
caracteristicile obiectului
Starea fizică a obiectului bună, + +
nesatisfacatoare -
-
Soluții constructive + +
corespunzătoare cerințelor -
-
necorespunzătoare
Caracteristicile elementelor + +
Caracteristicile fizice constructive de bază rea -
-
Dotarea tehnică + +
Prezența tuturor utilităților -
-
Prezența câtorva utilități
Vârsta + +
Construcție nouă -
-
Construcție veche
Suprafața și forma terenului + +
aferent în dependență de CMBU - -
Starea și amenajarea terenului:
Teren cu pantă joasă și
infrastructură bună
Teren în pantă cu posibilitatea + +
Lotul de teren aferent apariției alunecărilor de teren și - -
lipsa unor elemente de
obiectului
infrastructură
Raportul dintre suprafață
terenului sub construcție și teren + +
liber și posibilități de dezvoltare - -
Disponibilitatea și starea căilor
de acces
Acces direct față de principalele + +
Acces indirect - -
Accesul la construcție Prezența locurilor pentru parcare,
existența locurilor de parcare,
lipsa locurilor de parcare
Prezența liniilor de cale ferată,
rampelor de acces
1 2
al II-lea nivel Mediul înconjurător
Distanța de la centrul localității
sau sectorul în apropierea
centrului localității la periferia
Amplasarea localității
Distanța față de obiectele
analogice
Posibilitatea diversificării sau
modificarea utilizării
Destinația social și publică a
sectorului
Nivelul de dezvoltarea Clădirile și facilitățile existente în
a regiunilor și zonă și în imediata apropiere a
obiectelor din obiectului
vecinătate Infrastructura social și industrial
dezvoltată, nedezvoltată
Distanța față de principalele
artere în apropiere, la depărtare
Starea căilor de acces bună,
Infrastructura de nesatisfăcătoare
transport Nivelul de asigurare cu transport
public: Număr mare, Număr mic
Nivelul de asigurare cu rețele
inginerești, prezența tuturor
rețelelor, lipsa unor rețele
Infrastructura Condițiile de lucru și nivelul de
rețelelor edilitare monopolizare a organizațiilor
care deservesc rețelele inginerești
Nivelul cheltuielilor pentru
serviciile comunale: Nivel redus,
Nivel ridicat
+ +
- -
+ +
- -
3 4
+ +
- -
+/- +/-
+ +
+/- +/-
În funcție de tipul În funcție de tipul
imobilului imobilului comercial
comercial
+ +
- -
+ +
- -
+ +
- -
+ +
- -
+ +
- -
+ +
- -
+ +
- -

Capacitatea portantă a solului + +

ridicată, scăzută - -
Posibilitatea inundațiilor și + +
alunecărilor de teren - -
Condiții geologice
Nivelul ridicat al apelor + +
subterane - -
1 2 3 4
al III-lea nivel Caracteristicile mediului
extern, al pieței
Nivelul cererii și a forței
potențialelor chiriași, arendași,
proprietari:
Crește oferta - -
Crește cererea + +
 Creșterea prețurilor de arendă + -
Perioada de expunere pe piață:
Situația de pe piața Perioada mare -
imobiliară Perioada mica +
Nivelul de activitate a firmelor de
intermediere a tranzacțiilor
imobiliare și costurile pentru
aceste servicii:
Costuri mari +
Costuri mici -
Dreptul de proprietate asupra + +
terenurilor destinate obiectelor - -
comerciale:
Proprietate privată
Proprietate publică
Termenii și condițiile Valoarea plăților a terenurilor cu
de utilizare a terenului destinație comercială:
nivel ridicat + +
nivel scăzut - -
Valoarea plăților de arendă
asupra terenurilor:
Nivel ridicat + +
Nivel scăzut - -
Autoritățile în construcții
Dificultăți de obținere +
Reglementarea Cota impozitului local:
administrativă și Spre limita minima +
normativă Spre limita maximă -
Nivelul de reglementare
administrative și normative:
Limitate / Liberale +/-
Activitatea investițioinală la
nivelul regiunii:
Crește +
Scade -
Situația economică Tendințele de dezvoltare a
generală comerțului și industriei:
Crește + +
Scade - -
Gradul de solvabilitate a
societăților
Stabilitatea și prognozele situației
politice:
Sit. stabile și prognoze positive + +
Factorii sociali-politici Sit. instabilă și prog. negative - -
Încrederea acordată guvernului:
Pozitivă +
Negativă -
Topografia:
Bună + +
Rea - -
Surse de poluare majore:
zgomote, mirosuri trepidități, - -
fum, ceață, pîclă etc.
 Riscuri de mediu: alunecări de
teren, inundații, cutremure - -
frecvente.
Factorii de mediu Calitatea serviciilor comunale:
iluminat public, canalizare,
current electric:
Bună + +
Nesatisfăcătoare - -
Accesul la principalii furnizori de
servicii, la platformele industrial,
la școli, magazine, parcuri, + +
biserici, locuri de agrement și
locuri de muncă
Sursa: elaborate de autor.
În opinia majorității spectialiștilor, în formarea valorii bunurilor imobile comerciale îl
joacă amplasarea, caracteristicilor fizice, condițiile de finanțare, vânzare și exploatare.
De asemenea, factorii principali care influențează asupra mărimii valorii bunului
imobil pot fi clasificați în felul următor: factori obiectivi și subiectivi.
Factorii obiectivi sunt factorii generali care influențează mărimea valorii de piață în
orice situație, indiferent de opinii și voințe. Toți factorii obiectivi influențează reciproc unul
asupra celuilalt.
Factorii subiectivi reflectă voința și comportamentul participanților în procesul
vânzării – cumpărării, ei pot fi divizați în: factori psihologici, factori de risc, competenţa,
atractivitatea, informarea. [5]
În figura 1.2 sunt reprezentați factorii ce influențează valoarea bunului imobil cu
destinație specială.

Factorii de influență asupra

valorii imobilului comercial

Amplasament Obiectivi Inflația Subiectivi

Onestitatea

Factori economici Nivelul șomajului Temperament

Microeconomici
Condiții financiare
Macroeconomici
Cursul valutar Competența
Informarea
Soluții arhitcturale Impozite

Juridic,administrati Op. Import export

v
 Vânzare cump.
Figură 1.2 Factorii de influență asupra valorii bunului imobil comercial.
Sursa: elaborat de autor
Valoarea imobilului comercial este determinată de un număr complex de factori,
mărimea cărora este prezentată sub forma de coeficienți, iar stabilirea lor se face prin
determinarea preferințelor populației, adică a cererii.
Din cele prezentate rezultă că identificarea unor dependențe unice și certe între
evoluția diverșilor factori de influeță și valoarea imobilului comercial nu este ușor de stabilit
și reprezintă o sarcină importanta a cărei rezolvare este necesară pentru obținerea unei valori
rezonabile.