1.

1 Rolul, importanța și scopul evaluării imobilului cu destinație comercială

Evaluarea e definită ca proces de determinare a valorii bunului la o dată concretă ținând
cont de factorii fizici, economici, sociali şi de altă natură care influențează valoarea.
Evaluatorul analizează şi formulează concluzia referitor la natura, calitatea, utilitatea şi
valoarea bunului şi a drepturilor reale asupra lui. În dependenţă de scopul evaluării, care e
determinat de client, în procesul de evaluare poate fi estimată valoarea de piață, de gaj, de
asigurare, de lichidare, de investiție, sau oricare alt tip de valoare recunoscut de legislaţia
națională. [1]
În perioada de tranziție la economia de piață, conceptul valorii de piață are o semnificație
deosebită în relațiile economice şi în activitatea de evaluare. Trecerea de la calcularea
prețului normativ la estimarea valorii de piață a bunurilor imobiliare contribuie la dezvoltarea
pieței imobiliare, activizarea proceselor de privatizare, demonopolizare şi restructurare a
întreprinderilor. Valoarea de piață reprezintă expresia obiectivă a faptului cât de prețios este
bunul imobiliar dat pentru participanții la piața imobiliară.
Imobilele comerciale sunt proprietăţi utilizate exclusiv în scopuri de afaceri sau pentru a
oferi un spațiu de lucru şi nu un spațiu de locuit. Cel mai adesea, bunurile imobiliare
comerciale sunt închiriate chiriaşilor pentru a-și desfășura activitatea. Această categorie de
bunuri imobiliare variază de la o benzinărie unică la un centru comercial uriaș. Imobiliare
comerciale includ comercianţi cu amănuntul de toate tipurile, spatii de birouri, hoteluri, mall-
uri, restaurante și magazine convenabile.
Sectorul imobiliar comercial se află în fazele inițiale ale unei revoluții digitale şi atât
valoarea proprietăților, cât și modul în care sunt calculate se va schimba în următorii ani și
decenii.
Specialiştii în evaluarea proprietăților comerciale joacă un rol important în achiziționarea
și finanțarea investitiilor imobiliare.
Proprietatea comercială returnează de obicei un randament mai mare pentru fiecare dolar
de investiții, dar importanța evaluării calității proprietății comerciale nu poate fi subestimată.
Concurenţa între creditori pentru non-rezidențiale credite de investiții imobiliare pare să fi
intensificat.
Scopul oricărei evaluări este determinarea valorii unui bun. Unul din principiile
fundamentale ale evaluării de piaţă presupune existența mai multor valori ale unui și același
bun.
Valoarea este un concept economic fundamental pentru care nu există o definiție univoc
acceptată. Apariţia şi existenţa valorii este determinată de următoarele atribute:
  utilitatea - capacitatea bunului de a contribui la bunăstarea omului şi de a aduce
satisfacţie de la posesiunea lui;
 raritatea - valoarea unui bun este cu atât mai mare cu cât mai rar este întâlnit.[2]

Valoare bunului imobil cu destinaţie comercială:

Valoarea de schimb Valoare de utilizare Tipuri speciale de valori

Valoarea de piată Utilizarea existentă Valoarea specială

Valoarea de lichidare Investiții Valoarea de înlocuire

Garanți bancari Valoarea de utilizare Valoarea de reconstituire

Asigurarea Valoarea de impozitare

Dreptul de arenda

Utilizarea existentă

Tipul valorii estimate în funcție de destinația evaluării a bunului imobil comercial este
reflectat în tabelul 1.1.
Tabelul 1.1. Tipul valorii estimate în funcție de destinația evaluării
Destinația evaluării bunului imobil cu destinație Tipul valorii
comercială
1 2
Vânzare sau cumpărare Valoarea de piaţă pentru utilizare existentă
Impozitarea la donație și moștenire Valoarea de piață
Înstrăinarea forţată de către stat a proprietății private Valoarea de piață pentru utilizare existentă
Finanțarea proiectelor investiționale a bunurile imobile Valoarea investițională
cu destinație comercială, determinarea eficacităţii
investițiilor
Determinarea sumei de acoperire a daunelor conform Valoarea de asigurare
contractului de asigurare
Luarea deciziilor financiare argumentate pentru Valoarea de piață și valoarea de consum
sporirea eficacitătii utilizării activelor
 Situații speciale
Construcție nefinalizată
Privatizare
Arendașul a suportat
cheltuieli de reparație
capitală a imobilului
Includere în capital statutar
Divizarea patrimoniului
Fuziune
Depunere în gaj Întreprindere
Lichidare obligatorie în
Lichidarea termeni restrânşi
patrimonialului Utile sunt doar materialele
componente
Valoarea de lichidare ordinară și valoarea de
lichidare forțată
Valoarea de reconstituire şi valoarea de
înlocuire
Valoarea de piață pentru utilizare existentă cu
considerarea cheltuielilor suportate și
valoarea specială
Valoarea de piață
Valoarea de piață
Valoarea de piață pentru utilizare existentă
Valoarea de piață pentru utilizare existentă
Valoarea de lichidare forţată
Valoarea reziduală

Nu există o modalitate unică de determinare a valorii proprietății comerciale. Mai

exact, există diferite abordări de evaluare pe care evaluatorii licențiați le folosesc în realizarea
acestora.Unele dintre aceste abordări sunt mai potrivite pentru unele proprietăți comerciale
decât altele și este prerogativa evaluatorului în combinarea şi potrivirea acestor abordări
pentru a ajunge la valoarea corectă a proprietății comerciale.