P L A N:

INTRODUCERE

1. Accesiunea imobiliară artificială- mod de dobîndire a

dreptului de proprietate
1.1 Dreptul de proprietate și modurile de dobîndire ale proprietății
1.2 Accesiunea imobiliară –mod de dobîndire a dreptului de proprietate
1.3 Accesiunea imobiliară naturală
1.4 Accesiunea imobiliară artificială
1.5 Spețe

CONCLUZII

BIBLIOGRAFIE
 Introducere

,,Dreptul trebuie studiat istoric: fără cunoaşterea istoriei, a ceea ce a fost şi a durat
înainte de noi, am rămâne întotdeauna incompleţi, ignoranţi şi nedrepţi; dacă am încerca să
dispreţuim trecutul, am pierde înţelegerea prezentului şi a propriilor noastre legi” (E.
Lerminier, 1829) .

Pornind de la teza justificată de Lerminier nu putem analiza dreptul de proprietate și nici

modurile de dobîndire ale acestuia fără o incursiune istorică, care ar reflecta evoluția noțiunii
de proprietate, dar și a dreptului de proprietate în timp.
Conceptul de drept de proprietate este de o deosebită complexitate. El este considerat a fi
rezultatul unei îndelungate evoluţii a vieţii şi a gândirii juridice în cadrul sistemului de drept
continental. Pornind însăși de la primele etape de dezvoltare a societății, cînd singura legătura
dintre indivizi se realiza prin lupta comună în procesul de supravețuire constatăm că la acest
nivel primitiv de viață dreptul de proprietate nici nu putea să se regăsească în condițiile unor
popoare nomade. Acestea nu cultivau pământul şi nu se stabileau în mod durabil pe un
pământ determinat. Solul pe care se aşezau temporar nu putea face obiectul unei proprietăţi
individuale, el putea fi considerat cel mult ca proprietatea întregului trib.
Prima consacrare juridică a proprietății a apărut la romani, în epoca celor XII Table, când
pământul a ajuns la partajare, făcându-se astfel trecerea de la proprietatea colectivă la cea
individuală. În societatea romană proprietatea și modurile de dobîndire ale acesteia au
cunoscut o evoluție îndelungată și au îmbrăcat diverse forme.Primul care formulează noțiune
de,, dobîndire a proprietății”, a cărui idei au fost preluate de juriștii posteriori, care au ajuns
la concluzia că modurile de dobîndire a proprietății trebuie clasificate în :
- Moduri de dobîndire după drept natural (accesiunea)
- Moduri de dobîndire după dreptul civil
Unul dintre modurile de dobîndire a dreptului de proprietate după dreptul natural este
accesiunea, care constă în:,,absorbirea lucrului accesor de către lucrul principal. Se numește
principal lucrul care-și păstrează identitatea după unirea cu alt lucru.”
Spre deosebire de perioada actuală cînd accesiunea se clasifică în două categorii: accesiunea
mobiliară și accesiunea imobiliară, in dreptul roman se mai evidenția o a treia categorie,
accesiunea unui bun imobil cu un bun mobil(o casă construită pe terenul altuia, la fel și
semințele, plantațiile vor aparține proprietarului terenului), care astăzi se include în categoria
accesiunii imobiliare, însă produce efect juridic în special asupra construcțiilor.
În prezent dreptul de proprietate reprezintă inainte de a fi un drept, o realitate economică și
socială, fără de care nu ar putea fi concepută nici noțiunea de stat, întrucît prezența proprietății
este un element fundamental în constituirea unui stat, nici noțiunea de persoană juridică sau
fizică, dreptul de proprietate fiind legat de exixtența acestora prin intermediul patrimoniului.
Dreptul de proprietate astăzi este consfințit atît prin tratate internaționale cît și prin norme
ale dreptului intern.În dreptul intern proprietatea este garantată de Constituția statelor și alte
acte subordonate acesteia precum și ocrotită prin norme ale dreptului penal ce prevăd cele mai
aspre sancșuini pentru încălcarea cestui drept legitim al individului.
 1.1 Dreptul de proprietate și modurile de dobîndire ale acestuia

Proprietatea este expresia supremă a accesului la posesia, folosința și dispoziția

bunurilor.Înainte de a fi un drept, proprietatea este o realitate economică și socială. Asumarea
calității de stăpîn al unui lucru , dispunerea de acesta după bunul plac pentru satisfacerea
neviolor proprii.
Proprietatea poate fi determinată sub două aspecte:
- Ca categorie economică
- Ca categorie juridică
Ca categorie economică , proprietatea exprimă raportul de însușire de catre individ a
bunurilor materiale, adicî raporturile sociale, în cadrul cărora se realizează această însușire.
Ca categorie juridică, proprietatea reprezintă ansamblul de norme juridice , care mai întîi de
toate stabilesc însăși posibilitatea sau imposibilitatea aparenței bunurilor materiale ,
consolidînd juridic starea economică de dobîndire a lor.
Deci, dreptul de proprietate este acel drept subiectiv care conferă titularului exercitarea în
putere proprie și în interes propriu a atributelor de posesie, folosință și dispoziție.
Posesia- constă în prerogativele proprietarului dreptului de astăpîni în fapt bunul, ce-i
aparține în materialitatea sa, față de toți ceilalși ca fiind titularul dreptului de proprietate.
Folosința- conferă titularul proprietarului facultatea de a intrebuința bunul său, culegînd sau
percepînd în proprietate toate fructele pe care acesta le produce.
Dispoziția-conferă proprietarului dreptulu de adispune liber de bunul său.Dispoziția
reprezintă un atribut vital , fiind esența proprietății, fără de care nu poate exista dreptul de
proprietate.
Pentru a avea bunuri în propietate trebuie să le dobîndești. Există mai multe modalități de
dobîndire a dreptului de proprietate.Prin moduri generale de dobîndire adreptului de
proprietate vom înțelege acele mijloace juridice(acte și fapte juridice) prin care se dobîndesc
aceste drepturi.
Art. 320 din Codul civil al RM enumeră modurile de dobîndire ale dreptului de proprietate:
-ocupațiunea
-actul juridic
-succesiune
-accesiune
-uzucapiune
-hotărîre judecătorească
-act administrativ

1.2 Accesiunea imobiliară- mod de dobîndire adreptului de proprietate

Unul dintre modurile de dobîndire a dreptului de proprietate este accesiunea imobiliară.

Dreptul de accesiune este reglementat de art.326 Codul civil al RM şi este enumerat printre
modurile de dobândire ale dreptului de proprietate, prevăzute de art.320 din acelaşi cod,
constituind un mod originar de dobândire. Accesiunea imobiliară este definită ,,ca
o încorporare materială a unui lucru mai puţin important într-un lucru mai important şi în
virtutea căreia, dacă cele două lucruri au aparţinut unor proprietari diferiţi, proprietarul
lucrului mai important dobândeşte dreptul de proprietate şi asupra lucrului mai puţin
important. Este necesar să specificăm că lucrurile care participă la accesiunea imobiliară
trebuie să fie immobile.Ceea ce numim accesiune, este o consecinţă a încorporării materiale a
unui lucru accesoriu cu lucrul principal, care formează obiectul dreptului, fie că lucrul
accesoriu e un produs al lucrului principal, fie că e unit cu el în mod material sau artificial. În
doctrină s-a afirmat că: ”Principiul e că tot ce e produs de lucrul care e obiectul dreptului,
precum şi tot ce se încorporează în lucru, e cuprins în obiectul dreptului.” Accesiunea mai
este denumită şi încorporaţiune.
Codul nostru civil de la 1864 reglementa accesiunea în art.483-516. De atunci şi până astăzi
au apărut o serie de modificări şi abrogări exprese sau tacite prin acte normative succesive şi
sisteme legislative diferite. Au mai rămas în vigoare puţine texte, care la rîndul lor se
adaptează în prezent în următoarele direcţii călăuzitoare:
a) accesiunea, ca mod de dobândire a proprietăţii este admisibilă numai excepţional, atunci
când două lucruri aparţinând de proprietari diferiţi s-au unit în aşa fel încât separarea lor nu se
mai poate produce decât prin deteriorarea lor sau distrugerea unuia dintre ele, interesul
economic şi cel al proprietarilor impunând atribuirea la unul dintre ei. Acela nu poate fi altul
decât proprietarul lucrului principal. Lucrul principal este acela care are valoare mai ridicată
şi diferenţa de valoare trebuie să fie substanţială;
b) cazurile de dobândire a dreptului de proprietate nu operează în raporturile dintre soţi,
când prin contribuţie comună aceştia ridică construcţii pe terenul proprietatea unui dintre ei.
Soţul neproprietar dobândeşte un drept de folosinţă asupra terenului aparţinând celuilalt soţ pe
care se află construcţia. Acest drept de folosinţă apreciem că în prezent este asimilat dreptului
de superficie, având la bază învoiala soţilor. Dreptul de superificie nu era acceptat sub
imperiul Legilor nr.58 şi nr.59 din 1974. Odată cu abrogarea lor, considerăm că acest drept a
revenit în deplină actualitate, fiind de altfel semnalat în literatura de specialitate.
c) când lucrul accesoriu face parte din domeniul public, considerăm că nu poate opera
dreptul de accesiune în favoarea dreptului de proprietate privată a persoanelor fizice sau
juridice, altele decât statul. În virtuteaart.135 (5) din Constituţia României, bunurile
proprietate publică sunt declarate inalienabile. Textul stabileşte restrictiv, statuând că în
condiţiile legii ele pot fi date în administrare regiilor autonome şi instituţiilor publice, sau pot
fi concesionate ori închiriate. Per a contrario, ele nu pot să-şi schimbe proprietarul şi nici să
primească o altă destinaţie în afara celor limitativ şi expres arătate de lege.
Accesiunea imobiliară are o importanță practică mult mai mare decît accesiunea
mobiliară și este aceea care se realizează fără intervenția omului. În această materie se aplică
potrivit căruia pămîntul se consideră întotdeauna un bun principal,în raport cu toate celelalte
bunuri care sunt încorporate și care sunt condsiderate accesorii, indiferent care dintre cele
două bunuri are valoare mai mare. Principiul general care domină în textele Codului civil
materia accesiunii imobiliare este că pământul se consideră totdeauna ca lucrul principal.
Pornind de la aceasta, toate lucrurile care se încorporează în el sunt considerate accesorii,
făcând abstracţie de valoare.
În prezent, când există bunuri mobile sau imobile ca valori mai ridicate decât pământul pe
care ele se aşează sau în care se încorporează, considerăm că această concepţie tradiţională
trebuie schimbată şi pe plan legislativ. În doctrină şi în practică s-a acceptat că această
concepţie trebuie reconsiderată, pentru că progresul economic (şi odată cu el dreptul civil şi
comercial) din societatea contemporană, iar criteriul valoric al imobilelor faţă de mobile, a
pământului faţă de alte bunuri nu mai este de actualitate. Preocuparea principală pentru
înfrângerea acestei concepţii tradiţionale, s-a manifestat cu mai multă asiduitate la autorii de
specialitate în drept comercial.
Într-o speţă soluţionată de Curtea de Apel, invocând argumente de drept comparat şi pe
autorii citaţi se abordează această chestiune pe înlăturarea diferenţierii automate dintre mobil
şi imobil, precum şi pe reconsiderarea criteriului pur valoric pentru a nu se crea artificial
distincţia dintre un lucru considerat principal şi altul accesoriu.
În soluţionarea speţei în materie contractuală, unde se pune în discuţie dacă vânzarea
imobiliară este de natură civilă sau comercială, se pune şi problema dacă în cadrul vânzării
activului comercial, potrivit Legii nr.58/1991, care dintre bunuri au calitatea de a fi
principale: pământul, spaţiile comerciale, fondul de comerţ, mărfurile. S-a considerat că în
realizarea raportului juridic, în speţă de natură contractuală, nu pământul precumpăneşte ca
fiind lucrul principal. Celelalte componente ale ”activului”, potrivit art.53-62 din
Legea nr.58/1991, caracterizate prin totalitatea lor corporală şi incorporală, dar aparţinând
aceluiaşi ”activ”, unde este cuprins şi terenul dau o importanţă economică specifică şi deci,
principală. Fondul de comerţ este o entitate atât corporală cât şi incorporală, prin
componentele sale care pot să includă şi imobile, nu mai fac absolută ierarhizarea în sensul
aprecierii imobilului ca un lucru principal, pentru a opera accesiunea, deşi poate fi posibilă.
Acesta este şi rolul practicii judiciare, de a interpreta o lege potrivit realităţilor vieţii sociale,
pe care normele juridice sunt chemate să o ordoneze. Pentru a dezlega judiciar raportul social
concret dedus judecăţii, conflictul de interese care este actual, norma juridică nu poate fi
privită închistat şi imuabil, ea trebuie actualizată pentru a nu deveni anacronică în
soluţionarea raporturilor juridice concrete.
Ca efect proprietarul pîmîntului va deveni în urma accesiuniii imobiliare și proprietarul
bunului accesoriu.
Accesiunea imobiliară poate fi naturală sau artificială.

1.3 Accesiunea imobiliară naturală

Accesiunea imobiliară naturală se referă la aluviuni, avulsiuni și ansule și albii părăsite.

Aluviunile. Aluviunile numesc acele cresteri

de pămînt ce se fac succesiv și pe nesimțite la malurile apelor curgătoare. Aceste creșteri
sau depuneri, confor Codului civil româm se mai numesc şi mâluri şi provin din faptul că
adesea apele curgătoare depun încetul cu încetul pământ şi materiale pe unul din maluri. Ele
aparţin proprietarului terenului riveran, la care s-au făcut acele depuneri de pământ, indiferent
de natura cursului de apă. Sunt asimilate cu aluviunile pământurile lăsate de apele curgătoare,
când acestea se retrag pe nesimţite de la un mal la altul, prin modificarea treptată a cursului
lor. În conformitate cu art.496 din Codul civil, pământul descoperit şi eliberat prin retragerea
apei, aparţine proprietarului fondului de-a lungul căruia s-a retras apa. Caracteristic pentru
aluviune este că proprietarul de pe celălalt mal, al cărui fond scade prin faptul că apa s-a
extins spre el, nu poate să ceară nici o despăgubire de la proprietarul al cărui fond s-a mărit şi
nici nu poate să revendice pământul descoperit prin retragerea apei.
Conform prevederilor alin(1)art 328 Cod Civi al RM aceste adaosuri revin proprietarului
terenului riveran. Prin adăugirile la teren stipulate în în art.328 trebuie să înțelegem nu doar
pămîntul, ci și tot ce solul poartă la suprafațăși tot ce apale curgătoare aduc și lasă la țărm,
precum nisipul, pietrișul, acestea din urmă revenind proprietarul terenului riveran.
Regula stipulată la alin(1) se va referi doar la aluviunile și creșterile pricinuite de apele
curgătoare, ea nefiind aplicabilă pămînturilor descoperite da lacuri, heleștee, canale și alte
categorii de ape stătătoare. În acest caz, proprietarul înconjurat de ape stătătoare ca heleștee,
canale, iazuri nu devine proprietar al terenurilor apărute prin scăderea temporară a apelor.
Deasemenea proprietarul acestor ape nu dobîndește nici un drept asupra terenului caoperit
ca urmare a unor revărsări sporadice. Cu alți termeni nivelul normal al apei lacului,
heleșteului etc. determină limita fixă a pămînturilui ce aparține proprietarului său. .
Caracteristic pentru aluviune este că proprietarul de pe celălalt mal, al cărui fond scade prin
faptul că apa s-a extins spre el, nu poate să ceară nici o despăgubire de la proprietarul al cărui
fond s-a mărit şi nici nu poate să revendice pământul descoperit prin retragerea apei.

Avulsiunile.Dacă în cazul aluviunilor vorbim despre adaosurile lente în cazul avulsiunilor

vorbim de adaosurile bruște. Din cauza unor revărsări s-ar putea ca un curs de apă să rupă
dintr-o dată o bucată mare dintr-o proprietate , care să poată fi recunoscut și identificată, și s-o
alipească la altă proprietate riverană.Proprietarul fondului din care rupt porțiunea de teren
păstrează asupra acestei porțiuni dreptul de proprietate , cu condiția ca să revendice terenul în
decursul unui an de zile, de la data cînd proprietarul terenului la care a intrat în
posesiune.Acest termen nu operează în cazul bucăților de pămînt cares unt smulse din
domeniul public, întrucît acele bunuri sunt scoase din circuitul civil, iar acțiunea în
revendicare a proprietarului este imprescriptibilă extinctiv și nici nu se poate paraliza prin
prescripție achizitivă.
Se consideră că acest termen este un termen de perimare. Astfel dacă propietarul de la care a
fost ruptă bucata de teren nu-l va revendica ăn acest termen asupra acestei porțiuni va pierde
drepttul de proprietate asupra ei.
În cazul cînd apele își schimbă în mod natural cursul,,formează un braț nou, înconjoară
terenul unui proprietar riveran,se aplică regula conform căreia proprietarul terenului riveran
rămîne și proprietarul insulei create ca rezultat al schimbării cursului rîului și înconjurării
terenului riveran.Amintim că în Codul civil român nou insulele și prundișurile își regăsesc
reglementareaîn art.502, care precizează că insulele și prundișurile care se formează în albia
fluviilor rîurilor navigabile și rîurilor navigabile și plutitoare sunt proprietatea
statului.Textul dat trebuie sa fie concordat și cu dispozițiile fondului funciar care prevede
căaparțin domeniului public :,,albiile rîurilor și fluviilor,,și în mod implicit insulele și
prundișurile care iau naștere în aceste albii , aparțin tot statului, dar după unii autori ele
aparțin domeniului privat al statului.Această precizare se face pe ultima ipoteză a art.499 din
Codul Civil care statuează că,,dacă nu i se opune titlul sau prescripția,,, ceea ce se poate
realiza doar în cazul proprietății private, fără a ține seama de titular.
Întrucît în ambele definiții date de Codul Civil român și cel al RM regăsim expresia
,,insulele și prundișurile care se formează în albiile rîurilor apațin cu drept de proprietate
proprietarilor riverani,, după anumite norme logice de repartiție(în conformitate cu linia
mediană a rîului),, rezultă că dacă insula sau prundișul se află într-o parte a liniei mediane ,
proprietarul acesteia va deveni proprietarul riveran aflat pe acea parte. Dacă,însă, insula sau
prundișul va fi tăiat de linia mediană , atunci vor deveni proprietari riveranii de pe ambele
maluri.
Deci, insulele și prundișurile reprezintă fie întinderi de pămînt înconjurate din toate părțile
de apă, situate în cadrul albiei unei ape curgătoare, fie o îngrămădire de pietriș și de nisip în
albia unei ape. În ipoteza art.501 din Codul civil vechi al României, dacă un rîu sau un fluviu
își face un braț nou și înconjoară o porțiune dintr-un fond riveran, formînd astfel o insulă,
proprietarul acesteia va rămîne cel care a fost, fie că este vorba despre un subiect al
proprietății publice, fie un subiect al proprietății private. Codul civil nu prevede situatia cand
insula sau prundisul se desprinde, se formeaza prin ruperea brusca a unei portiuni de fond. S-a
apreciat ca ea poate fi revendicata de proprietarul fondului tot in termen de un an, dupa care
ea va apartine statului ca res nullius, alti autori considerand ca dupa un an ea trebuie impartita
intre proprietarii riverani, dupa aceleasi reguli prevazute de art.500 Codul civil român.Daca
insula se desprinde prin avulsiune de la un particular si se formeaza ca insula pe domeniul
public, adica pe cursul unui rau sau fluviu, ea poate fi revendicata in termen de un an. In
prezent, pentru ca statul sa o cuprinda in patrimoniul public, suntem de parere ca trebuie sa
recurga la procedura de expropriere, prevazuta de Legea nr.33/1994. Acest lucru devine
aplicabil in ipoteza ca dupa intrarea in vigoare a Legii nr.18/1991 si a Constitutiei se produce
o atare insula, pentru ca cele existente anterior, fara indoiala, apartin domeniului public al
statului.
Codul civil român nu prevede situatia cand insula sau prundisul se desprinde, se formeaza
prin ruperea brusca a unei portiuni de fond. S-a apreciat ca ea poate fi revendicata de
proprietarul fondului tot in termen de un an, dupa care ea va apartine statului ca res
nullius, alti autori considerand ca dupa un an ea trebuie impartita intre proprietarii riverani,
dupa aceleasi reguli prevazute de art.500 Codul civil român.Daca insula se desprinde prin
avulsiune de la un particular si se formeaza ca insula pe domeniul public, adica pe cursul unui
rau sau fluviu, ea poate fi revendicata in termen de un an. In prezent, pentru ca statul sa o
cuprinda in patrimoniul public, suntem de parere ca trebuie sa recurga la procedura de
expropriere, prevazuta de Legea nr.33/1994. Acest lucru devine aplicabil in ipoteza ca dupa
intrarea in vigoare a Legii nr.18/1991 si a Constitutiei se produce o atare insula, pentru ca cele
existente anterior, fara indoiala, apartin domeniului public al statului.
Proprietarul de la care s-a desprins insula, poate sa o foloseasca la locul unde ea se afla, care
este consecinta fatala a vecinatatii cu o apa curgatoare si nu prejudiciaza pe celalalt
proprietar. Pentru ca un proprietar riveran sa reclame proprietatea unei insule formate pe un
rau nenavigabil si neplutitor trebuie ca el sa fie proprietar riveran in momentul formarii
insulei.
 Albia părăsită este reglementată de art.502 Codul civil, în ipoteza când un curs de apă îşi
schimbă în mod natural cursul, părăsind vechea albie. Interpretarea dată de doctrină dă dreptul
riveranilor, în termen de un an, să ceară autorizarea de a readuce apa în vechea albie pe
cheltuiala lor. Schimbarea cursului apei unui râu nu se confundă cu părăsirea subită a unui
ţărm şi intrarea în ţărmul opus prin ruperea terenului, deoarece în ipoteza art.502 C.civ.
(sau art.563 C.civ.fr.) se prevede situaţia când un râu îşi schimbă cursul vechi şi formează un
curs nou independent de cel vechi. Nici cu inundaţia nu se confundă, care este o cauză
temporară prin natura sa, ca şi o ruptură de diguri, o furtună, o ploaie mare. Termenul de un
an prevăzut laart.498, la avulsiune, pentru revendicare, nu-şi găseşte aplicaţiune în cazul
prevăzut de art.502 C.civ. Se impune şi aici precizarea în legătură cu albiile, reglementarea
din art.5 din Legea nr.18/1991, în situaţiile în care le consideră aparţinând domeniului public,
fiind valabile consideraţiile făcute, pentru a nu mai repeta.
În condiţiile Codului civil român, dacă nu se aprobă sau dacă nu se face lucrarea de revenire
la albia veche, albia părăsită se va împărţi între proprietarii riverani, după regulile pentru
împărţirea unei insule. Noua albie se va considera ca fiind albia normală, fără drept de
despăgubire pentru cei pe fondul cărora s-a aşezat. Nimeni nu răspunde de cazul fortuit şi de
forţa majoră. Face excepţie sistemul de asigurări prin efectul legii pentru terenurile agricole,
la care părţile pot recurge.
Spre deosebire de Codul civil al RM în Codul civil roman este reglementată și o a
doua formă a accesiunii imobiliare naturale, și anume,, accesiunea animalelor
sălbatice,,.Pentru legislația Rm această prevedere o menționăm cu titlu de lege
ferenda.Dobândirea dreptului are loc în condiţiile art.503 Codului civil care precizează,,Orice
animale sau zburătoare sau sălbatice trec în cuprinsul nostrum, se fac ale noastre, pe cît timp
stau la noi, afară numai dacă asemenea treceres-a ocazionat prin fraudă sau artificii.Deci,
animalele devin un accesoriu al fondului pe care se află, cât timp ele se stabilesc acolo.
Dreptul încetează de îndată ce animalele părăsesc fondul. Domeniul de aplicație alacestui
articol este limitat, deși textul se referă la ,, animale și zburătoarelesălbatice,, noi vom înțelege
doar animalele semisălbatice(porumbei, albine etc.) deoarece animalele sălbatice fac parte din
fondul cinegetic, acesta în prezent este proprietatea statului şi modul de exploatare, inclusiv
dobândirea lui, a fost reglementată de Legea nr.26/1976, privind economia vânatului şi
pescuitului, abrogată prin Legea nr.103/1996, iar cele domestic pot fi revendicate de către
stăpînii lor. Animalele sălbatice circulă în voie în natură, ele nu pot fi dobândite prin fraudă
sau artificii, după cum glăsuieşte finalul textului sus-amintit din Codul civil.Vânătoarea sau
prinderea autorizată legal a animalelor absolut sălbatice, devin proprietate prin ocupaţiune,
pentru că ele sunt res nullius cât timp n-au fost prinse, cel care le vânează chiar pe un fond
străin devine ocupantul lor. Chiar dacă ele se află pe un fond străin aparţin proprietarului care
le creşte. În condiţiile dreptului comun poate să le revendice de la proprietarul unui fond, pe
care se află şi refuză să le restituie. Acesta din urmă nu poate invoca excepţia dreptului de
accesiune. Animalele semi-domestice, cum sunt porumbeii, căprioarele, albinele, iepurii,
stabilite sau în trecere pe fond, aparţin acestuia aplicându-li-se art.503 Cod civil. Ele sunt
considerate accesorii ale fondului, deoarece sunt considerate de legiuitor ca fiind prin
destinația lor immobile.
Codul civil nou la art.576 prevede:
 Animalele domestice rătăcite pe terenul altuia îi revin acestuia din urmă dacă proprietarul
nu le revendică în termen de 30 de zile de la data declaraţiei făcute la primărie de către
proprietarul terenului.
- Porumbeii, iepurii, peştii şi alte asemenea animale care trec pe fondul altui proprietar aparţin
acestuia cât timp rămân pe fond, cu excepţia cazului în care trecerea a fost provocată prin
fraudă sau prin artificii.
- Roiul de albine trecut pe terenul altuia revine proprietarului acestuia numai dacă
proprietarul roiului nu îl urmăreşte sau încetează să îl urmărească timp de două zile.

1.4 Accesiunea imobiliara artificială

Accesiunea imobiliară artificială sau

industrială(spre deosebire de accesiunea imobiliară naturălă care are loc ca urmare a unor
fenomene naturale) reprezintă efectul realizării unei construcții, plantații sau a unei lucrări de
către un constructor dar pe terenul altuia, dar care sunt prezumate a fi facute de catre
proprietarul acelui pămant cu cheltuiala sa si ca sunt ale lui, pană ce se dovedește contrariul.”
Potrivit Codului civil al RM art.329 precizează:
1.Construcțiile și lucrările subterane sa de la suprafața terenului sînt prezumate a fi făcute de
proprietarul terenului pe cheltuiala sa și îi aparțin acestuia pînă la proba contrară. Prin lucrări
se înșeleg plantarea,precum și amenajările aduse unui teren care nu se încorporează în mod
durabil în acesta.
2.Proprietarul de teren care a efectuat construcții și alte lucrări materiale străine este obligat
să pl,ătească valoarea materialelor. Dacă lucrările au fost efectuate cu rea-credință,
proprietarul este obligat să repare prejudiciul cauzat.
3.În cazul în care construcțiile sau lucrările sunt făcute de un terț, proprietarul terenului are
dreptul să le țină pentru sine sau să oblige terțul să le ridice pe cheltuială proprie și să repare
daunel de bună-credință, cauzate.Dacăpăstrează construcțiile sau lucrările făcute de terț,
proprietarul este obligat să plătescă, valoarea materialelor și costul muncii ori o sumă de bani
egală cu creșterea valorii terenului.
4.În cazul în cazul în care construcțiile sau lucrările sunt făcute de un terț proprietarul de
teren nu poate cere ridicarea lor și este obligat să plătească, la alegere, valoarea materialelor
și costul muncii sau o sumă de bani egală cu creșterea valorii terenului.
5.În cazul în care construcția este ridicată în parte pe terenul constructorului și în parte pe un
teren învecinat, proprietarul vecin va deveni proprietarul întregii construcții, plătind
constructorului o despăgubire, numai dacă cel puțin 1?2 din suprafața construită se află pe
terenul său. În acest caz, el va dobîndi și un drept de superficie asupra terenului aferent pe
toată durata existenței construcției. Despăgubirea trebuie să acopere valoarea materialelor și
costul muncii, precum și contravaloarea folosinței terenului aferent.
6 constructorul de rea-credință nu poate pretinde la o despăgubire mai mare de o treime din
suma calculată dacă nu va dovedi căpersoana îndreptățită poartă și ea o perte din vinovăție.
Accesiunea imobiliară artificială imobiliară reglementată în art.329, se întâlneşte în cazurile
când:
a) se face o construcţie sau o plantaţie pe un fond
b) se adaugă construcţii noi unei clădiri existente.
În ambele aceste ipoteze este nevoie ca fondul sau clădirea iniţială să aparţină unei
persoane, iar materialul construcţiei sau plantaţiei să aparţină altei persoane. Şi în cazul
accesiunii imobiliare urmează să pornim de la regula superficecies solo cedit, conform căreia
accesiunea se face întotdeauna în folosul proprietarului fondului, cu alte cuvinte tot ce este pe
teren este considerat că aparţin proprietarului acestui teren. Vom vedea că acesta este regula,
de la ea putând fi stabilite şi derogări. Alin. 1 stabileşte o dublă prezumţie, şi anume că
construcţiile şi lucrările subterane sau de la suprafaţa terenului sînt prezumate a fi făcute:
a) de proprietarul terenului şi
b) pe cheltuiala sa.
Legiuitorul prevăzând o asemenea prezumţie, nu a făcut altceva de cât să legifereze
situaţiile de cele mai dese ori întâlnite la practică. Ori, întradevăr în majoritatea cazurilor
construcţiile sau plantaţiile făcute pe un fond sunt făcute de către proprietarul fondului şi pe
cheltuiala sa. Chiar dacă valoarea construcţiei sau a plantaţiei ar depăşi cu mult valoarea
pământului pe care sunt făcute prezumţia prevăzută în acest aliniat îşi găseşte aplicaţia. Însă,
conform dispoziţiilor alin.1, această prezumţie se poate combate prin dovada contrarie. Ca
consecinţă, cel ce pretinde că a făcut el construcţia sau plantaţia pe un alt fond, trebuie să
dovedească acest lucru. Credem că în acest caz se va putea utiliza orice mijloc de probă:
înscrisurile, depoziţiile martorilor, etc. . Alin. 1 se referă la construcţii şi lucrări. Dacă
termenul „construcţii” nu ridică semne de întrebări, apoi referitor la „lucrări” legiuitorul a
indicat expres ce se înţelege prin acestea, atribuind la ele „plantarea, precum şi amenajările
aduse unui teren care nu se incorporează în mod durabil în acesta”. Trebuie să precizăm că
textul alin. 1. se referă doar la lucrări noi, dar nu şi unor îmbunătăţiri făcute anterior. De
asemenea la lucrări nu se atribuie nici reparaţiile făcute (spre exemplu înlocuirea arborilor
căzuţi). În art. 329 legiuitorul a făcut distincţie între două situaţii, în care are loc accesiunea
imobiliară artificială, şi anume:
a) proprietarul fondului face el însuşi construcţii sau plantaţii utilizând materiale străine
În alin. 2 art 329 este reglementată situaţia în care proprietarul fondului a efectuat construcţii
sau alte lucrări cu materiale ce nu-i aparţin. Conform dispoziţiilor art. 329 alin. 2, proprietarul
terenului care a făcut asemenea construcţii sau lucrări cu materiale străine devine prin
accesiune proprietarul lucrărilor pe cere le-a făcut cu acele materiale străine. Proprietarul
materialelor în acest caz nu le va putea revendica, chiar dacă lucrările au fost efectuate cu rea
– credinţă. În schimb proprietarul terenului va fi obligat să plătească o despăgubire
proprietarului materialelor egală cu valoarea acestora. Dacă proprietarul terenului este de rea-
credinţă, apoi el va mai fi obligat să repare şi prejudiciul cauzat proprietarului materialelor.
Deci, pornind de la prevederile art. 329 alin. 1, trebuie să spunem că proprietarul terenului va
dobândi proprietatea construcţiilor sau lucrărilor, indiferent de faptul dacă era de bună sau rea
- credinţă, adică indiferent de faptul dacă ştia sau nu ştia că materialele sunt străine.
b) proprietarul materialelor face construcţii sau plantaţii pe terenul ce nu-i aparţine
A doua situaţie referitoare la accesiunea imobiliară artificială este, după cu am spus,
efectuarea lucrărilor cu materiale proprii însă pe un teren străin. Trebuie să presupunem că
pentru existenţa unei asemenea situaţii este nevoie ca constructorul să fie posesorul terenului,
doar într-un asemenea caz el va putea construi. În principiu, şi în acest caz va fi aplicabilă
regula generală conform căreia proprietarul fondului devine prin accesiune proprietarul
construcţiilor şi lucrărilor făcute de o terţă persoană.
Persoana terţă, care a construit cu materialele sale nu devine proprietar al construcţiilor şi
lucrărilor, el putând în unele cazuri să pretindă o despăgubire de la proprietarul terenului. În
acest caz proprietarul fondului, poate la alegere:
a) să păstreze construcţia, ori
b) să ceară ridicarea construcţiei.
Dacă păstrează construcţiile sau lucrările făcute de un terţ, proprietarul este obligat să
plătească, la alegere, valoarea materialelor şi costul muncii ori o sumă de bani egală cu
creşterea valorii terenului. Proprietarul terenului este în drept să aleagă ce sumă să fie achitată
terţului (constructorului) fie o sumă echivalentă cu valoarea materialelor şi costul muncii, fie
o sumă echivalentă cu creşterea valorii terenului. Este de presupus că proprietarul terenului
desigur va alege suma mai mică, dar nu este exclus şi inversul. Dacă proprietarul fondului nu
va reţine pentru sine construcţiile şi lucrările efectuate de terţa persoană, atunci constructorul
este obligat să ridice construcţia sau lucrările pe cheltuiala sa. În caz că demolarea construcţiei
va cauza careva daune apoi acestea vor fi reparate de către constructorul de rea – credinţă.
Daune pot fi cauzate fie terenului fie proprietarului. Ridicarea construcţiilor şi lucrărilor va
deveni chiar un drept al constructorului în cazul în care proprietarul le va păstra dar va refuza
să plătească constructorului valoarea materialelor şi costul muncii ori o sumă de bani egală cu
creşterea valorii terenului.
Constructorul de bună-credinţă are o situașie mai favorabilă, el neputînd fi obligat să ridice
construcţiile şi lucrările efectuate pe terenul străin. Aceasta este unica diferenţă între
constructorul de rea-credinţă şi cel de bună-credinţă. Şi în acest caz proprietarul terenului este
obligat să achite constructorului o despăgubire ce echivalează cu valoarea materialelor şi
costul muncii ori o sumă de bani egală cu creşterea valorii terenului. După cum putem
observa atât în cazul constructorului de reacredinţă, cât şi în cazul constructorului de bună –
credinţă suma despăgubirii ce urmează să fie plătită de 367 proprietarul ternului este aceiaşi.
După cum am spus şi în cazul constructorului de rea-credinţă, proprietarul terenului va alege
totdeauna suma cea mai mică dintre cele două sume între care poate să opteze. Opţiunea
lăsată proprietarului relativ la despăgubirea pe cere trebuie să o plătească constructorului,
opţiune expres indicată în art. 329 alin. 3 şi 4, îşi găseşte argumentarea în unul din principiile
fundamentale ale dreptului civil – „nimeni nu se poate îmbogăţi pe nedrept în paguba altuia”.
Totuşi, pornind de la faptul că proprietarul ternului va alege suma cea mai mică, nu trebuie să
credem că acest principiu se va încălca. Ori, când proprietarul terenului va plăti valoarea
materialelor plus costul muncii, fiindcă acestea sunt inferioare creşterii valorii terenului, este
adevărat că proprietarul se îmbogăţeşte, însă nu pe nedrept, deoarece constructorul nu suferă
nici o pagubă, lui fiindu-i restituite toate cheltuielile suportate la efectuarea construcţiei. Ca
consecinţă în acest caz ne vom afla în situaţia în care constructorul se va îmbogăţi, dar fără a
prejudicia pe cineva, ceea ce nu contravine principiului invocat de noi puţin mai sus. La fel nu
va fi violat acest principiu nici atunci când proprietarul va plăti constructorului o sumă egală
cu creşterea valorii terenului, fiindcă, deşi constructorul va suferi o pagubă (nu va primi
integral cheltuielile suportate la construcţie), totuşi proprietarul terenului nu se îmbogăţi cu
nimic, deoarece el va plăti constructorului tocmai o sumă egală cu îmbogăţirea sa. Deci, şi în
acest ultim caz, vom fi în prezenţa unei pagube a unuia, însă fără o îmbogăţire nedreaptă a
altuia. Cum va fi apărat constructorul de bună-credinţă dacă proprietarul terenului va refuza să
achite despăgubirea corespunzătoare ? În acest, constructorul va avea asupra construcţiei un
drept de retenţie. La fel constructorul va avea dreptul să înainteze o acţiune prin care să ceară
suma corespunzătoare. Desigur constructorul de bună-credinţă va putea ridica construcţiile pe
cheltuiala sa doar dacă va dori acest lucru.
Situația cînd construcția esteb ridicată pe două terenuri diferite. Art. 329 alin. 5 se referă
la o situaţie specială, şi anume la aceea când construcţia este făcută pe două trenuri având
proprietari diferiţi. Dacă alin. precedente se refereau în egală măsură atât la construcţii cât şi
la alte lucrări, apoi alin. 5 se referă doar la construcţii. După cum putem observa această
normă instituie şi o excepţie de la regula consfinţită în alin. 1 al articolului de faţă. Astfel,
dacă construcţia este ridicată în parte pe terenul constructorului şi în parte pe un teren
învecinat, proprietarul vecin poate dobândi proprietatea asupra întregii construcţii, plătind
constructorului o despăgubire, numai dacă cel puţin 1/2 din suprafaţa construită se află pe
terenul său. Dacă mai mult de ½ din construcţie se află pe terenul constructorului apoi vor fi
aplicabile regulile din alin. 3 şi 3 din acest articol. În plus, dacă constructorul va fi de bună –
credinţă, clădirea se va afla în proprietatea comună pe cote-părţi a titularilor dreptului de
proprietate asupra terenurilor. Deci, dacă constructorul (el fiind şi proprietarul terenului) va
construi o construcţie atât pe terenul său cât şi pe ternul vecinului şi mai mult de ½ din
construcţie se va afla pe terenul vecinului, el nu va deveni proprietar asupra părţii din
construcţie aflată pe terenul său. Acest lucru se va întâmpla doar dacă vecinul va dori să
apeleze la alin. 5, adică doar atunci când vecinul va dori să devină proprietarul întregii
construcţii. Dacă vecinul va dori să devină proprietarul întregii construcţii, el va dobândi un
drept de superficie asupra terenului aferent pe toată durata de existenţă a construcţiei, dar va fi
obligat să plătească constructorului o despăgubire. Despăgubirea va include în sine atât
cheltuielile suportate de constructor (acestea fiind valoarea materialelor plus costul munci) cât
şi contravaloarea folosinţei terenului aferent. O asemenea despăgubire o va putea pretinde
doar constructorul de bună-credinţă. În ceea ce priveşte constructorul de rea-credinţă, el va
putea pretinde doar 1/3 din despăgubire (valoarea materialelor şi ostul muncii plus
contravaloarea folosinţei terenului aferent.). Constructorul de rea-credinţă va putea pretinde o
despăgubire mai mare, dacă va dovedi că proprietarul ternului vecin este vinovat (spre
exemplu proprietarul terenului pe care se construeşte intenţionat tolerează construirea
construcţiei până la final în loc s-ă ceară încetarea efectuării lucrărilor .)
O interpretare dată mai recent a accesiunii imobiliare artificiale,prevăzută la art.493
Codul civil român privește situația în mod global. Se apreciaza ca în concretizarea
principiului, potrivit caruia nimeni nu se poate îmbogati fara just temei, proprietarul terenului
poate fi obligat la plata contravalorii reale a materialelor, la preț de circulație libera a acestora
de la data de cand se face plata si nu de la data cand au fost incorporate. Se conchide ca cel
caruia i-au fost încorporate materialele în construcții sa-și achizitioneze aceeași calitate și
cantitate cu cele pe care le-a avut.
In situatia constructorului de buna-credinta, el are convingerea ferma că terenul pe care
construiește este proprietatea lui. Aceasta convingere este însa eronată, dar neimputabilă.
Buna-credinta poate rezulta din existența unui titlu asupra terenului, ce se dovedește ulterior a
fi viciat, sau dedusă din alte împrejurari cum sunt: existența unei promisiuni de donație,
vanzarea unui teren care este ulterior revendicat de adevaratul proprietar, vanzarea unui teren
de un copărtaș care la sistarea indiviziunii cade în locul altui copărtas, dobandirea terenului de
moștenitorul aparent, pierderea calitații de mostenitor a constructorului, admiterea petiției în
ereditate.
In jurisprudența creată dupa decembrie 1989, a fost considerat constructor de buna-
credinta: cel care a plantat o vie sau o livadă pe fostul lot ajutator in anul 1990, terenul
revenind pe baza reconstituirii dreptului de proprietate, in temeiul Legii nr.18/1991, celui ce l-
a detinut anterior cooperativizarii; cel care a ridicat o anexa gospodareasca sau a facut
plantatii pe terenul aferent acordat in folosinta prin Decr.-Lege nr.42/1990, apoi aceasta
suprafața a fost redusă sub limita celor 5000 mp în cadrul unui proces de revendicare; situația
este aceeași daca s-au delimitat pe suprafata respectiva doua gospodarii iar plantatia a fost
atribuita altuia decat constructorului; cel caruia i s-a reconstituit dreptul de proprietate si i s-a
eliberat altuia titlu si a fost pus in posesie, cel caruia i s-a atribuit prin licitatie o constructie
agrozootehnica de catre comisia de lichidare a fostului C.A.P. si ulterior a fost anulata licitatia
sau s-a restrans suprafata de teren atribuita pe care insa el a extins constructia sau a facut
plantatii; cel caruia dupa ce a construit sau a plantat pe un teren pentru care avea titlu de
proprietate iar ulterior acest titlu a fost anulat de instanta. Pasivitatea si toleranta
proprietarului au fost apreciate ca o atitudine, care l-a asimilat pe constructor de buna-
credinta.
Buna-credinta trebuie sa fie constanta sau sa rezulte din vointa inechivoca a partilor.
In practica judiciara s-a apreciat ca si pe baza unei promisiuni de vanzare constatate printr-un
inscris sub semnatura privata, urmata de predarea bunului, dupa care dobanditorul intrand in
posesia lui trece la ridicarea unei constructii.De asemenea, s-a retinut ca exista interesul
pentru stabilirea bunei-credinte, in cazul unei demolari sau daca se mosteneste pentru a se
putea recunoaste dreptul asupra constructiilor sau materialelor folosite. Tot constructor de
buna-credinta este acela care a cumparat o constructie fara a incheia un act deplin valabil, iar
ulterior a demolat-o si in locul ei a ridicat o alta constructie fara sa obtina autorizatie legala in
acest scop. El este indreptatit, in acelasi timp, sa solicite instantei in contradictoriu cu
proprietarul, recunoasterea unui drept de superficie. Constatarea calitatii de constructor
de buna-credinta nu echivaleaza cu un titlu, deci nu este actiune in realizare, fiind pe deplin
posibila in conditiile art.111 din C.pr.civ.
Rezulta de aici contributia jurisprudentei la definirea notiunii de buna-credinta,
materializata in efortul de a gasi solutii unor imprejurari de fapt, care nu-si gasesc
corespondent direct in textul legii, dar pe care o actualizeaza in aplicarea practica. Buna-
credinta a constructorului se raporteaza la momentul cand se fac lucrarile, chiar daca dupa
terminarea lor el a devenit de rea-credinta.Astfel, daca cumparatorul construieste pe terenul
instrainat de un neproprietar, constructorul fiind de buna-credinta, nu va trebui sa darame
constructia, in ipoteza ca terenul este revendicat de adevaratul proprietar. Important este ca la
data edificarii credea ca este proprietarul terenului.
In privinta intinderii obligatiei de despagubire, proprietarul terenului poate sa opteze intre
doua solutii posibile:
a) sa-l indemnizeze pe constructor cu o suma de bani egala cu valoarea materialelor si pretul
muncii;
b) sa-i plateasca o suma de bani reprezentand sporul de valoare inregistrat ca urmare a
edificarii constructiei, a punerii plantatiei sau facerii altei lucrari.
Se observa ca legiuitorul a oferit proprietarului posibilitatea pentru a alege varianta in
care plateste o despagubire mai mica, dezavantajandu-l in continutul reglementarii pe
constructorul de buna-credinta, fata de cel de rea-credinta. In doctrină s-au purtat discutii
referitoare la momentul in care se naste dreptul de accesiune imobiliara artificiala,
reglementat de art.484 Codul civil român. Clarificarea acestui aspect este in masura sa
stabileasca si natura juridica a dreptului constructorului intre data edificarii constructiei si cea
a invocarii accesiunii de catre proprietar.
S-a exprimat parerea ca dreptul de proprietate al celui ce invoca accesiunea ia nastere
odata cu incorporarea constructiei sau plantatiei in teren, titlul sau derivand din lege.
Corelativ cu aceasta dreptul constructorului a fost considerat in diferitele opinii ca ar fi un
drept de creanta, de proprietate rezolubila sau de folosinta. Opinia majoritara este ca dreptul
constructorului intra in discutie si ia nastere numai in momentul in care proprietarul terenului
isi manifesta expres vointa de a deveni proprietarul constructiei prin invocarea accesiunii.
Atunci, intre cei doi se naste un raport obligational, constructorul devenind creditorul
obligatiei de despagubire. Cat timp insa proprietarul terenului nu-si valorifica acest drept,
lasandu-l pe constructor s-o foloseasca nestingherit, nu poate fi obligat la despagubiri.
Asadar, dupa invocarea accesiunii, dreptul constructorului este un drept de creanta.
Dupa cum s-a pronuntat instanta suprema, chiar daca s-a facut cu buna-credinta nu se poate
naste un drept real, atare solutie decurge din dreptul de accesiune al proprietarului fondului -
ca mod originar de dobandire a proprietatii. Considerarea dreptului constructorului ca un
drept de creanta a fost exprimata si in opinia unor autori. Acest drept devine exigibil numai de
la data cand se invoca accesiunea si de cand incepe sa curga si prescriptia. Teza proprietatii
rezolubile consta in faptul ca ea este incerta pana la data precizarii atitudinii proprietarului
terenului pentru insusirea constructiei sau eventualitatea demolarii constructiei ridicata fara
autorizatie.
Dreptul proprietarului nu poate ramane in suspensie si el nu depinde in mod direct de
exteriorizarea vointei sale. Un drept nu poate pluti in incertitudine, ordinea sociala organizata
impunand clarificarea situatiei. Odata cu stingerea dreptului de proprietate al constructorului
privind materialele incorporate se naste concomitent dreptul de proprietate al titularului
asupra terenului. Esenta accesiunii face ca proprietarul terenului sa fie si proprietar al
constructiei, inca din momentul incorporarii materialelor in sol. Si atunci, opinia cea mai
logica si care satisface si cerintele legale, fiind si mai realista, consta in aceea ca, pe de o
parte, din faptul edificarii rezulta un drept de proprietate asupra constructiei apartinand
proprietarului terenului, in virtutea legii (in temeiul accesiunii), iar pe de alta parte, un drept
de creanta al carui titular este constructorul, nascut din principiul imbogatirii fara justa cauza.
In perioada cuprinsa de la edificarea constructiei si pana cand proprietarul fondului solicita
dreptul sau de accesiune, constructorul exercita doar posesia ca o simpla stare de fapt, care nu
este un drept real. Daca starea de fapt a posesiei se prelungeste in timp, in anumite conditii
poate duce la dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune. Uzucapiunea poate anihila
efectele accesiunii. Daca aceasta nu este invocata in termenul prevazut de lege, statutul sau
este de simplu tolerat, fara drept de abitatie proprie, dar poate recurge (daca este conturbat) la
actiunile posesorii. Constructorul este indreptatit sa pretinda despagubiri si de la tertul care a
dobandit ulterior constructia de la proprietarul terenului. In practica, s-a apreciat ca dreptul
este opozabil achizitorului subsecvent.
Majoritatea autorilor si practica judiciara au recunoscut constructorului un drept de
retentie pana la satisfacerea creantei sale. In temeiul acestui drept, constructorul va putea
retine constructia pana i se va satisface creanta. Acest drept poate fi invocat de constructor,
dupa parerea noastra, numai in situatia in care era in posesia constructiei cand a primit castig
de cauza in acordarea despagubirilor. Daca el a pierdut posesia bunului, nu mai poate
valorifica dreptul de retentie, care presupune ca atunci cand i se acorda sa aiba stapanirea
materiala (corpus) si elementul intentional (animus), care sunt atributele posesiunii.

1.6 Accesiunea imobiliară artificială și dreptul de superficie

Accesiunea imobiliara artificiala trebuie analizata si in raport cu dreptul de superficie.

Aceasta din urma nu se confunda cu dreptul de creanta al constructorului pe terenul altuia.
Superficia este caracterizata ca un dezmembramant al dreptului de proprietate si este
consfintit ca atare in practica judiciara. Fata de art.492 Codul civil român care constituie
regula, superficia constituie exceptia. Ea opereaza atunci cand exista o conventie intre
constructor si proprietarul terenului, cand nu se aplica art.492 Codul civil român in modul
analizat. Superficia a fost recunoscuta in jurisprudenta anterior intrarii in vigoare a Legii
nr.58/1974. Daca se construia pe terenul altuia in temeiul unei conventii, se justifica dreptul
de superficie asupra terenului in favoarea constructorului. Superficiile create au ramas
valabile ulterior pe principiul neretroactivitatii legii civile.
S-a retinut de jurisprudenta ca dreptul de superficie se naste cand o terta persoana
ridica o plantatie sau o constructie pe terenul altuia in urma unei conventii cu acesta sau pe
baza unei dispozitii legale prin care proprietarul constructiei este altul decat cel al
terenului. Dupa intrarea in vigoare a Legii nr.58/1974, dreptul de superficie nu a mai fost
acceptat in practica judiciara, fiind fie transformat in drept de folosinta, fi respins. Astfel, intr-
o speta, apare prima ipoteza dupa care dreptul de superficie al sotului constructor pe terenul
celuilalt sot a fost considerat un drept de folosinta. In cazul sotilor se considera o situatie de
exceptie, fiind solutii in practica judiciara care, in fata evidentei, au fost silite si au facut ca
rareori sa recunoasca dreptul de superficie. Limitativ acest drept a mai fost recunoscut in
conditiile art.58 din Legea nr.4/1973, referitoare la posibilitatea proprietarului terenului de a
se constitui in asociatie cu alti cetateni pentru construirea unei cladiri cu mai multe locuinte.
Superficia se marginea la partea de teren corespunzatoare cotei de cladire a proprietarului,
situat sub cladire.
Au fost si solutii care au negat dreptul soțului constructor de a avea un drept de
superficie, ca si in situatia precedenta fiind considerat ca, fata de interdictia legala de a se mai
constitui drept de superficie, el este un drept real de folosinta de tip nou. Dupa abrogarea
Legii nr.58/1974 s-a renascut posibilitatea dobandirii dreptului de superficie, cu conditia sa
existe o conventie in acest sens intre constructor si proprietarul terenului. In practica judiciara
s-a decis posibilitatea de a inlatura prezumtia dreptului proprietarului terenului asupra
constructiilor de pe teren (art. 492 partea finala) daca se dovedeste ca au fost efectuate de alte
persoane, pe baza unei conventii, aceasta concretizeaza dreptul real de superficie . Echitatea si
respectarea textelor legale (art.494 C.civ.) impun recunoasterea unui drept de superficie
asupra acelei portiuni de teren, pe care proprietarul unei constructii a efectuat o prelungire.
Problematica dreptului de superficie a redevenit de actualitate in literatura si
jurisprudenta dupa abrogarea Legii nr.58 si a Legii nr. 59/1974, insemnand si sfarsitul unei
indelungate controverse doctrinare pe aceasta tema. Odata cu reintrarea terenurilor in circuitul
civil nu mai sunt oprelisti de fond pentru constituirea dreptului de superficie.
Tinand seama de principiul consensualismului la contracte, superficia se poate constitui
prin acordul partilor, respectiv al proprietarului terenului si suntem de parere ca dreptul de
superficie nu echivaleaza cu o instrainare deghizata, nefiind deci o instrainare, la care se cere
forma autentica (art.48 din Legea nr.18/1991). Superficia este valabil constituita si prin inscris
sub semnatura privata. Mai mult, s-a sustinut ca si conventia verbala, care a fost recunoscuta
de jursiprudenta deceniilor trecute, dovedita dupa cerintele art.1191-1197 C.civ., ar putea crea
dreptul de superficie.
In materia accesiunii imobiliare artificiale a fost recunoscuta sub regimul juridic
anterior superficia dedusa din conventia tacita a partilor. Intr-o speta s-a acceptat ca la
ridicarea unei constructii cu incalcarea fondului invecinat, ingaduinta sau pasivitatea
manifestata de proprietarul terenului in perioada efectuarii lucrarilor de constructie
echivaleaza cu o intervertire a regulilor accesiunii.
Literatura juridica a admis posibilitatea dobandirii dreptului de superficie, indiferent
de inscriere, in mijlocul de publicitate al cartilor funciare in cazurile de: constructii ridicate de
soti pe terenul unuia dintre ei; constructia ridicata cu incalcarea terenului invecinat apartinand
altui proprietar; constructii de stat asupra terenului particularilor. Momentul nasterii
superficiei este acela al intervenirii conventiei dintre parti, prin care constructorul a dobandit
dreptul de a construi pe acel teren. El este un drept virtual dobandit, indiferent si independent
de inscrierea in cartea funciara. Desi creatie a jurisprudentei el este reglementat ca drept real
care poate fi transmis in art. 11 si 61 din Decr.-lege nr. 115/1938 si Legea nr. 7/1996, art.21
(in aceasta din urma ca sarcina in partea a treia a cartii funciare a terenului asupra caruia s-a
constituit superficia). Dreptul de superficie este privit ca o varietate a dreptului de proprietate.
Tot legat de dreptul de superficie si de actualitate este problema daca coproprietatea de
stat poate fi grevata de acest dezmembramant. Prin Constitutia din 1991, proprietatea de stat
a fost divizata in domeniul public si domeniul privat. Domeniul privat al statului este in
circuitul civil si, deci, este supus in anumite conditii regimului de drept comun. De aceea,
consideram ca si aceasta proprietate poate fi afectata de acest dezmembramant, adica de
superficie. Exista astazi acte normative care nu sunt in concocordanta cu realitatea. In astfel
de conditii, s-a considerat ca recunoasterea a fortiori a posibilitatii constituirii dreptului de
superficie asupra unor terenuri facand parte din domeniul public, este admisibila (art.20 din
Legea nr.15/1990). Dupa parerea noastra, solutia legala desprinsa din textele Constitutiei,
Legii fondului funciar, art.25 din Legea nr.15/1990, Legii nr.50/1991 nu poate fi alta decat ca
dezmembrarea prin superficie a domeniului public nu este admisibila. In astfel de situatii
putem vorbi de administrare, concesionare sau inchiriere a terenului, dar nu de superficie in
sensul clasic.
Regulile concesiunii imobiliare artificiale sunt aplicabile, credem, si in cazul
concesionarii unor terenuri; la incetarea sau expirarea contractului de concesionare putem
avea urmatoarele solutii:
a) bunurile mobile care au devenit imobile prin destinatie (art.468-469 C.civ.) revin
concedentului (in cazul incorporarii de materiale intr-o constructie);
b) bunurile imobile construite de concesionar pe terenurile proprietate de stat, trec la
sfarsitul concesiunii in proprietatea statului sau a concedentului, dupa caz (art.492
C.civ.). De mentionat ca H.G. nr.1228/1990, anexa 2, pct.8.II, prevede ca la expirarea
duratei contractului de concesionare, concesionarul are obligatia de a preda toate
bunurile ce au facut obiectul concesiunii ”si cele ce au rezultat in urma investitiilor
facute de el, gratuit si libere de orice sarcini (subl.ns.- I.S.P.). Nu putem accepta solutia
potrivit careia concesionarul sa nu primeasca bunurile ce-i apartin pentru ca nici o
dispozitie legala nu-i da aceasta favoare concedentului. Prevederea contravine flagrant
garantarii dreptului de proprietate de catre art.135 din Constitutie si constituie pentru
stat o imbogatire fara justa cauza, si este deci o dispozitie neconstitutionala si contrara
art.492-494 C.civ., punand intr-o situatie vadit dezavantajoasa pe concesionar. Ea
descurajeaza initiativa privata si practicarea concesionarii. Am sustinut ca se impune
abrogarea acestei hotarari, aflata in total dezacord cu principiile care trebuie sa
guverneze materia concesionarii de terenuri, abrogare care s-a si realizat prin art.42 din
Legea nr. 219/1998.

Acțiunea în constatarea dreptului de proprietate asupra unei construcții

prin accesiune
Noțiune.Caracteristici. Explicații.Potrvit Codului civil al RM, prin accesiune proprietarul
unui bun devine proprietarul a tot ce se alipește ori se încorporează în
acesta.Astfel,construcțiile, plantațiile precum și orice alte lucrări effectuate asupra unui imobil
îi revin proprietarului acelui bun.

În cazul accesiunii imobiliare artificiale, cînd lucrarea este realizată de către proprietarul
imobilului cu materialele sale sau cu materialelealtuia, dreptul de proprietate asupra lucrării se
naște în favoarea proprietarului imobilului din momentul începerii lucrării. În cazul realizari
unei lucrari adaugatae,cu caracter durabil asupra imobilului altuia,proprietarul imobilului
dobindeste dreptul de proprietate asupra lucrari adaugate din momentul efectuarii
acestea,platind autorului cheltuielile rezonabile facute de acesta,chiar daca imobilul nu mai
exista.Conditia petru a-i plati autorului cheltuielile facute in cazul lucrarilor care nu sint
necesare si utile este ca acestea sa fi fost realizate cu buna-credinta.

-Prprietarul imobilului pate formula actiune in cnstatarea dobindirii dreptului de proprietate

prin accesiune asupra constructiilor adaugate imobilului sau,pentru a dobimdi titlul de
proprietate asupra acestora.Actiunea in contatare a accesiuni poate fi formulate in mod
distinct,ca o actiune in constatare a uzucapiunii,daca reclamantul a edificat constructia pe
terenul in privinta caruia solicita constatarea dobindirii dreptului de proprietate.

-Crerea se depune la instanța în raza careia se află imobilul,instanța care,in funcție de valoarea
imobilului în privința caruia se invoca accesiunea,poate fi judecatoria sau tribunalul.

Motivarea in fapt.Reclamantul va arata ca este proprietarul imobilului(teren și/sau

construcții)la care s-a adaugat noua lucrare.Va arăta dacă lucrarea a fost efectuată de el,cu
materialele proprii sau cu materialele altei personae,sau daca lucrarea a fost efectuata de o alta
persoana pe terenul sau si daca acesta a fost de buna-credinta.

Motivarea in drept.Dispozitiile referitoare la accesiunea imobiliara artificială sunt înscrise în

art.329.

Probatoriu.Se vor administara proba cu înscrisuri,în cadrul careia se vor depune acte privind
derpturile de proprietate ale reclamantului,proba cu interogatoriu pîrîtului și proba cu
expertiza tehnică judiciară în construcții pentru indentificarea construcției în privința careaia
se invoca accesiunea.
 DOMNULE PRESEDINTE

Subsemnatul___________________,domiciliat în______________chem în judecată

pe_____________________,domiciliat in_______________pentru ca prin hotarîrea ce veți
pronunța:

-Sa constatați că am dobîndit dreptul de proprietate asupra construcșiei compuse dintr-un corp
principal si o anexă,situată pe terenul din_____________prin accesiunea imobiliară.

Solicit obligarea pîrîtului la plata cheltuelilor de judecată.

MOTIVE:

În fapt: Sunt proprietarul terenului în suprafata de_____________situat

în____________teren pe care l-am dobîndit prin uzucapiune/contract de vînzare-cumparare.

Pe acest teren am edificat o construcție din______________cu materialele mele/cu

materialele pîrîtului.

În drept:Îmi întemeiez acțiunea pe dispozițiile art.329.

Probe:În dovedirea acțiunilor solicit admiterea probei cu înscrisuri și proba cu

interogatoriu,precum și expertiza tehnică judiciară topocadastrală.

Reclamant

DOMNULE PRESEDINTE

AL JUDECATORIEI___________________________________________________
 1.6 Spețe

Intr-o speță, în anul 1978 se trec în favoarea statului 100 mp. teren în temeiul art.30 din
Legea nr.58/1974, iar prin Decretul nr.183/1979 se expropriază de la aceiași proprietari 343
mp care ramîn în indiviziune cu statul. Pe terenul expropriat se construiesc 2 garaje de catre
alte persoane. In temeiul art.33 si 35 din Legea nr.18/1991 se restituie terenul foștilor
proprietari care solicită demolarea garajelor. Instanța respinge ca nefondate acțiunile de
demolare constatînd ca cei care au construit garajele au un drept de superficie. Impartășim
această soluție pe considerentul ca au fost constructori de buna-credință, au construit cu
autorizarea organului competent care administra terenul, situația fiind asimilabilă celei in
care intre parti s-a incheiat o convenție.

Intr-o altă speță, se pune problema dreptului pe care îl are cel ce a cumparat o
construcție agrozootehnică (grajd, saivan etc.), potrivit art.28 din Legea nr.18/1991, de la
comisia de lichidare a fostului C.A.P., asupra terenului aferent. Instanțele au respins
acțiunea cumparatorului prin care solicitase grajdurile fostului C.A.P. de a i se acorda drept
de superficie asupra terenului. Se motiveaza ca orice dobandire trebuie sa aiba la baza un act
translativ de proprietate sau o dispozitie a legii. Reclamanta nu a dobandit terenul intr-unul
din modurile prevazute de lege. O atare soluție este la adapost de orice critica daca:
cumparatorul nu este o asociație agricola de tip privat, altminteri i se cuvine si teren conform
art.28 din Legea nr.18/1991; cumparatorul nu si-a inscris dreptul de proprietate asupra
terenului pana la aparitia Legii nr.18/1991, precum cazul din speta dupa care, in baza acestei
legi, el a fost atribuit prin reconstituire fostilor proprietari. Regimul juridic aplicabil este cel al
dreptului de superficie. Daca dobanditorii constructiei nu mai au temei legal de a li se stabili
un drept de proprietate asupra terenului aferent, nici dobanditorii subsecventi ai terenului
prin reconstituire, potrivit art.28 din Legea nr.18/1991, nu pot cere demolarea sau insusirea
constructiilor cu plata contravalorii materialelor si manoperei in baza principiului accesiunii
imobiliare.
In speta citata, pîrîtii care au cumparat casa in discutie au fost obligati fata de constructor,
obligatia lor fiind strans legata de posesia lucrului, incat, in mod necesar trebuia considerat ca
s-a transmis odata cu aceasta. Tertul cazut in pretentii va putea chema in garantie pe cel care
i-a vandut pentru a-l dezdauna de indemnitatea la care a fost obligat. Fiind un drept de creanta
el este supus termenului general de prescriptie de trei ani. Acest termen incepe sa curga de la
data la care proprietarul terenului a preluat constructia, adica din momentul in care
constructorul a pierdut posesia.

Spețe soluționate de Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit

al Curții Supreme de Justiție

Speța nr3
prima instanță: M. Juganari dosarul nr. 2ra-1782/15

instanța de apel: N. Budăi, I. Muruianu, N. Cernat

DECIZIE

30 septembrie 2015 mun. Chișinău

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit

al Curții Supreme de Justiție

în componența:

Președintele şedinţei, judecătorul Iulia Sîrcu

Judecătorii Galina Stratulat, Iuliana Oprea

Ion Druţă, Ion Corolevschi

examinând recursurile declarate de către Consiliul orăşenesc Călăraşi, Ion Mutu şi

Maria Mutu, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a Mariei Mutu şi a lui Ion
Mutu împotriva Consiliului orăşenesc Călăraşi şi Comunităţii religioase Biserica „Sfînta
Treime” din oraşul Călăraşi cu privire la recunoaşterea dreptului de proprietate asupra
materialelor de construcţie folosite la construcţia casei de locuit şi construcţiilor auxiliare de
pe lîngă casa de locuit, împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 09 aprilie 2015, prin
care au fost respinse apelurile declarate de către Ion Mutu, Maria Mutu şi Consiliul orăşenesc
Călăraşi şi a fost menţinută hotărârea Judecătoriei Călăraşi din 17 decembrie 2014,

c o n s t a t ă:

La 14 februarie 2014, Ion Mutu şi Maria Mutu au depus o cerere de chemare în judecată
împotriva Consiliului orăşenesc Călăraşi cu privire la recunoaşterea dreptului de proprietate
asupra materialelor de construcţie. În motivarea acţiunii reclamanţii au indicat că în primăvara
anului 1993, executivul raional Călăraşi a transmis magazinul nr. 10 a URECOOP Călăraşi,
amplasat pe str. 31 August, 20/1 din or. Călăraşi pentru a fi reconstruit în biserică pentru
credincioşii raionului. Menţionează că la 18 iunie 1993, prin decretul Mitropolitului
Chişinăului şi a Întregii Moldove, Ion Mutu a fost numit în funcţia de paroh al bisericii, care
urma a fi construită în locul magazinului menţionat. Susţine după numirea sa în funcţia de
paroh, Ion Mutu s-a ocupat personal de construcţia bisericii, care s-a efectuat din contul
mijloacelor băneşti acumulate din donaţiile benevole făcute de credincioşi la îndemnul său,
precum şi în parte din mijloacele băneşti proprii şi respectiv ale familiei. Afirmă că în anul
2005, biserica a fost dată în exploatare şi sfinţită. Invocă că în preajma magazinului
reconstruit în biserică, se află o construcţie locativă cu 6 odăi, înregistrate la OCT Călăraşi cu
statut de casă cu 6 apartamente, dintre care 3 sunt proprietatea familiei lor: nr. 1 şi 3 sunt
înregistrate după Maria Mutu şi nr. 2 - după Ion Mutu. Mai invocă că construcţia este situată
în or. Călăraşi, str. 31 august,18 şi este amplasată pe un lot de pământ aferent bisericii cu
suprafaţa totală de 0,0858 ha. Menţionează că anume pe acest lot de teren, lucrând preot la
biserica din preajma, ei au efectuat din contul mijloacelor proprii ale familiei, paralel cu
construcţia bisericii şi construcţia unei case de locuit pentru familie cu 2 nivele şi construcţii
auxiliare. Susţin că la efectuarea construcţiei locative, ei au procurat materialele de
construcţie, evaluate conform unui deviz, la preţurile medii ale perioadei de executare în sumă
totală de 126432 lei, însă construcţia în cauză a fost ridicată neautorizat. Afirmă că Consiliul
orăşenesc Călăraşi a atribuit proprietarilor celor 3 apartamente în proprietate teren, conform
cotelor din construcţii, adică 3/6 sau 1/2 cotă-parte din sector, iar restul a rămas în
proprietatea organului administraţiei publice. Prin urmare, solicită recunoaşterea după ei a
dreptului de proprietate asupra materialelor de construcţie folosite la construcţia casei de
locuit şi a construcţiilor auxiliare de pe lîngă casă, amplasate pe str. 31 August,18, or.
Călăraşi. La 04 iunie 2014, Ion Mutu şi Maria Mutu au depus o cerere de concretizare a
pretenţiilor, solicitând recunoaşterea după ei a dreptului de proprietate asupra materialelor de
construcţie folosite la construcţia casei de locuit şi a construcţiilor auxiliare de pe lîngă casă.
amplasate pe str. 31 August,18, or. Călăraşi, conform devizului de cheltuieli anexat la cererea
de bază. La 16 iunie 2014, Biserica „Sfînta Treime” din or. Călăraşi a depus o cerere, prin
care a solicitat intervenirea în proces a Bisericii „Sfînta Treime” din or. Călăraşi în calitate de
copîrît. Prin încheierea Judecătoriei Călăraşi din 07 octombrie 2014 a fost admisă intervenirea
Bisericii „Sfînta Treime” din or. Călăraşi în calitate de copârât. Prin hotărârea Judecătoriei
Călăraşi din 17 decembrie 2014 acţiunea a fost respinsă ca neîntemeiată. A fost încasată în
mod solidar de la Ion Mutu şi Maria Mutu în beneficiul statului taxa de stat suplimentară în
mărime de 5147,82 lei. Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 09 aprilie 2015 au fost
respinse apelurile declarate de către Ion Mutu, Maria Mutu şi Consiliul orăşenesc Călăraşi şi a
fost menţinută hotărârea primei instanţe. La 26 mai 2015, în termenul prevăzut de lege,
Consiliul orăşenesc Călăraşi a declarat recurs împotriva deciziei instanței de apel, cerând
admiterea acestuia, casarea deciziei instanţei de apel și restituirea pricinii spre rejudecare în
instanţa de apel. Recurentul Consiliul orăşenesc Călăraşi, în motivarea recursului, a indicat că
decizia instanţei de apel este neîntemeiată şi ilegală, deoarece instanţa de apel a aplicat şi
interpretat în mod eronat legea şi, anume, art. 81 CPC şi art. art. 315, 320 şi 329 din Codul
civil. Menţionează că în decizia Consiliului orăşenesc nr. 06/12-03 din 12 iulie 2013 „Cu
privire la desemnarea reprezentantului Consiliului orăşenesc Călăraşi în instanţele de
judecată” nu era specificat în mod expres dreptul reprezentantului de a recunoaşte acţiunea,
însă ulterior, a fost prezentată decizia Consiliului orăşenesc Călăraşi nr. 04/17 din 11 iulie
2014 „Cu privire la desemnarea reprezentantului Consiliului orăşenesc Călăraşi în instanţa de
judecată”, în care au fost indicate toate drepturile prevăzute pentru reprezentantul Consiliului
orăşenesc Călăraşi stipulate în art. 81 CPC, inclusiv şi dreptul de dreptul de a recunoaşte
acţiunea, iar instanţele judecătoreşti au neglijat şi, respectiv, nu au luat în considerare acest
fapt. Susţine că reprezentantul Consiliul orăşenesc Călăraşi, organul administraţiei publice
locale, care administrează terenul aferent casei de locuit cu şase odăi, trei din care aparţin
familiei Mutu, amplasată pe str. 31 August,18, or.Călăraşi, pe care au fost ridicate
construcţiile, la care s-au folosit materialele de construcţie, asupra cărora s-a solicitat
recunoaşterea după Ion Mutu şi Maria Mutu a dreptului de proprietate, nu a formulat, nu
formulează şi nu va formula pretenţii la construcţii, materialele folosite la acestea. Mai mult
ca atît, reprezentantul Consiliului orăşenesc Călăraşi reconfirmă că acestea aparţin în
exclusivitate lui Ion Mutu şi Mariei Mutu. La 26 mai 2015, în termenul prevăzut de lege, Ion
Mutu şi Maria Mutu au declarat recurs împotriva deciziei instanței de apel, cerând admiterea
acestuia, casarea deciziei instanţei de apel și restituirea pricinii spre rejudecare în instanţa de
apel. Recurenţii Ion Mutu şi Maria Mutu, în motivarea recursului, au indicat că decizia
instanţei de apel este neîntemeiată şi ilegală, deoarece instanţa de apel a aplicat şi interpretat
în mod eronat legea şi, anume, art. 81 CPC şi art. art. 315, 320 şi 329 din Codul civil.
Menţionează că la 16 decembrie 2014, ei au depus prin cancelaria Judecătoriei Călăraşi o
cerere motivată de amânare a şedinţei de judecată din 17 decembrie 2014, însă prima instanţă
a respins această cerere şi a pronunţat dispozitivul hotărârii în lipsa lor, însă instanţa de apel
eronat a concluzionat că prima instanţă, examinând şi pronunţând dispozitivul hotărârii în
lipsa lor, nu a încălcat normele de drept procedural. Susţin că instanţa de apel a interpretat
eronat legea şi, anume, prevederile art. 81 CPC şi ale art. art. 315, 320 şi 329 din Codul civil.
Afirmă că în decizia Consiliului orăşenesc Călăraşi nr. 04/17 din 11 iulie 2014 „Cu privire la
desemnarea reprezentantului Consiliului orăşenesc Călăraşi în instanţa de judecată”, au fost
indicate toate drepturile prevăzute pentru reprezentantul Consiliului orăşenesc Călăraşi
stipulate în art. 81 CPC, inclusiv şi dreptul de dreptul de a recunoaşte acţiunea, însă instanţa
de apel a neglijat această decizie şi a făcut trimitere la decizia Consiliului orăşenesc nr. 06/12-
03 din 12 iulie 2013 „Cu privire la desemnarea reprezentantului Consiliului orăşenesc
Călăraşi în instanţele de judecată”, în care nu era specificat în mod expres dreptul
reprezentantului de a recunoaşte acţiunea. Invocă că instanţa de apel nu a apreciat
argumentele şi probele prezentate de către ei în mod egal cu cele ale reprezentantului Bisericii
„Sfînta Treime” din or. Călăraşi. În conformitate cu art. 440 alin. (2) Codul de procedură
civilă, completul din 3 judecători prin încheierea din 26 august 2015 a considerat recursurile
admisibile şi a dispus examinarea fondului de un complet din 5 judecători.

În conformitate cu art. 444 Codul de procedură civilă, recursul se examinează fără

înştiinţarea participanţilor la proces. Studiind materialele dosarului, Colegiul civil, comercial
şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră recursurile
neîntemeiate şi care urmează a fi respinse cu menţinerea deciziei instanţei de apel şi hotărârii
primei instanţe din următoarele considerente. În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. a) CPC,
instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să respingă recursul şi să menţină decizia
instanţei de apel şi hotărârea primei instanţe. Înaintând prezenta cerere de chemare în
judecată, Ion Mutu şi Maria Mutu au solicitat recunoaşterea după ei a dreptului de proprietate
asupra materialelor de construcţie folosite la construcţia casei de locuit şi a construcţiilor
auxiliare de pe lîngă casă, amplasate pe str. 31 August 1989, 18, or. Călăraşi, conform
devizului de cheltuieli anexat la cererea de bază. Instanţele judecătoreşti, fiind investite cu
judecarea pricinii în cauză, au ajuns la concluzia netemeiniciei acţiunii. Colegiul civil,
comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie, analizând
materialele anexate la dosar, în coraport cu legislaţia în vigoare ce guvernează raportul juridic
litigios, a ajuns la concluzia că soluţia dată de către instanţele judecătoreşti este una
întemeiată şi legală. Conform art. 320 alin. alin. (2) şi (3) din Codul civil, dreptul de
proprietate se poate dobândi, în condiţiile legii, prin ocupaţiune, act juridic, succesiune,
accesiune, uzucapiune, precum şi prin hotărâre judecătorească atunci cînd aceasta este
translativă de proprietate. În cazurile prevăzute de lege, proprietatea se poate dobândi prin
efectul unui act administrativ. Conform extrasului din Registrul bunurilor imobile, terenul cu
nr. cadastral 2501208.186 din str. 31 August 1989, nr. 18, or. Călăraşi este proprietate a
Republicii Moldova (f. d. 83). Conform art. 329 alin. (1) din Codul civil, construcţiile şi
lucrările subterane sau de la suprafaţa terenului sînt prezumate a fi făcute de proprietarul
terenului pe cheltuiala sa şi îi aparţin acestuia pînă la proba contrară. Reieşind din prevederile
legale enunţate, imobilele cu destinaţie de locuinţă şi anexele acestora sînt prezumate că au
fost construite de către proprietarul terenului şi pe cheltuiala acestuia. Dubla prezumţie legală
instituită are un caracter relativ şi poate fi combătută prin dovedirea de către neproprietarul
fondului a faptului că construcţia locativă sau anexele acesteia au fost construite de el şi pe
cheltuiala sa. Pentru răsturnarea prezumţiei legale enunţate, deoarece obiectul probaţiunii este
constituit din circumstanţe de fapt, sînt admisibile orice mijloace de probă, inclusiv
înscrisurile şi depoziţiile martorilor. La materialele dosarului nu au fost anexate probe
pertinente şi veridice, care ar confirma faptul procurării materialelor de construcţie şi utilizării
acestora la construcţia din str. 31 August 989, nr. 18, or. Călărşai. În conformitate cu art. 118
CPC, fiecare parte trebuie să dovedească circumstanţele pe care le invocă drept temei al
pretenţiilor şi obiecţiilor sale dacă legea nu dispune altfel. În conformitate cu art. 119 alin. (1)
CPC, probele se adună şi se prezintă de către părţi şi de alţi participanţi la proces. În
conformitate art. 121 CPC, instanţa judecătorească reţine spre examinare şi cercetare numai
probele pertinente care confirmă, combat ori pun la îndoială concluziile referitoare la
existenţa sau inexistenţa de circumstanţe, importante pentru soluţionarea justă a cazului. Din
materialele dosarului rezultă că Ion Mutu şi Maria Mutu, în susţinerea cerinţelor sale, au
anexat un deviz local de cheltuieli, la întocmirea căruia au fost luate în consideraţie preţurile
de piaţă pe anii 2000-2004 la casa particulară a lui Ion Mutu, conform căruia valoarea totală a
materialelor folosite la construcţia casei de locuit este de 126432 lei, facturi şi chitanţe (f. d.
160-167), însă acestea nicidecum nu confirmă faptul suportării cheltuielilor pentru procurarea
materialelor de construcţie anume de către Ion Mutu şi Maria Mutu şi din sursele proprii ale
acestora. La caz, se mai reţine că prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 08 septembrie 2010
a fost admisă acţiunea Bisericii „Sfînta Treime” din or. Călăraşi şi Primăria or. Călăraşi a fost
obligată să legifereze după Biserica „Sfînta Treime” din or. Călăraşi casa de locuit din str. 31
August 1989, nr. 20, or. Călăraşi. Ulterior, la 10 decembrie 2010, în baza deciziei enunţate,
Consiliul orăşenesc Călăraşi a emis decizia nr. 12/06 „Cu privire la legiferarea casei de locuit
din str. 31 August 1989 după Comunitatea religioasă Biserica „Sfînta Treime”, prin care a fost
legiferat după Biserica „Sfînta Treime” din or. Călăraşi casa de locuit din str. 31 August 1989,
inclusiv casa de locuit cu un parter şi un nivel şi veranda deschisă (f. d. 55). Mai mult, prin
hotărârea Judecătoriei Călăraşi din 26 noiembrie 2012 au fost admise acţiunile înaintate de
către Oficiului teritorial Ungheni al Cancelariei de Stat şi Biserica „Sfînta Treime” din or.
Călăraşi şi a fost anulată decizia Consiliului orăşenesc Călăraşi nr. 04/13 din 18 mai 2012 „Cu
privire la legiferarea casei de locuit şi construcţiilor auxiliare”, prin care a fost legiferat după
Ion Mutu construcţiile din str. 31 August 1989, nr. 18, or. Călăraşi ca fiind ilegală. În
contextul celor expuse, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii
Supreme de Justiţie consideră că instanţele judecătoreşti temeinic şi legal au respins acţiunea
ca neîntemeiată. Argumentele invocate de către recurenţi precum că reprezentantul
Consiliului orăşenesc Călăraşi, prin decizia Consiliului orăşenesc Călăraşi nr.04/17 din 11
iulie 2014 „Cu privire la desemnarea reprezentantului Consiliului orăşenesc Călăraşi în
instanţa de judecată”, a fost împuternicit cu dreptul de a recunoaşte acţiunea şi, prin urmare,
instanţele judecătoreşti urmau să adopte o altă soluţie nu poate fi reţinut, deoarece intimata-
pârâta Biserica „Sfînta Treime” din or.Călăraşi nu a recunoscut acţiunea. De asemenea, nu
poate fi reţinut nici argumentul invocat de către recurenţii Ion Mutu şi Maria Mutu precum că
prima instanţă a pronunţat dispozitivul hotărârii în lipsa lor, deoarece din materialele
dosarului rezultă că recurenţii au cunoscut despre şedinţa de judecată din 17 decembrie 2014
şi nu au fost lipsiţi de posibilitatea de a se prezenta. Mai mult ca atît, din materialele dosarului
rezultă că recurentul Ion Mutu a fost prezent la ultima şedinţă de judecată din 11 noiembrie
2014, care a fost amânată pentru 17 decembrie 2014, dată coordonată inclusiv şi cu el, însă la
acel moment, acesta nu a comunicat instanţei că la această dată va oficia careva slujbe
religioase şi, prin urmare, prima instanţă corect a respins cererea de amânare, iar Maria Mutu
a depus o cerere, prin care a solicitat examinarea cauzei în lipsa sa. Nu pot fi reţinute fi
reţinute nici celelalte argumente invocate de către recurenţi, deoarece sunt neîntemeiate.
Astfel, din considerentele menţionate şi având în vedere faptul că decizia instanţei de apel şi
hotărârea primei instanţe sunt întemeiate şi legale, iar argumentele invocate de către recurenţi
sunt neîntemeiate, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii
Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a respinge recursurile şi de a menţine decizia
instanţei de apel şi hotărârea primei instanţe. În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. a) Codul
de procedură civilă, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii
Supreme de Justiţie,

d e c i d e:

Se resping recursurile declarate de către Consiliul orăşenesc Călăraşi, Ion Mutu şi Maria
Mutu. Se menţine decizia Curţii de Apel Chişinău din 09 aprilie 2015 şi hotărârea
Judecătoriei Străşeni din 17 decembrie 2014 în pricina civilă la cererea de chemare în
judecată a Mariei Mutu şi a lui Ion Mutu împotriva Consiliului orăşenesc Călăraşi şi
Comunităţii religioase Biserica „Sfînta Treime” din oraşul Călăraşi cu privire la recunoaşterea
dreptului de proprietate asupra materialelor de construcţie folosite la construcţia casei de
locuit şi construcţiilor auxiliare de pe lîngă casa de locuit.

Decizia este irevocabilă din momentul emiterii.

Preşedintele şedinţei,

judecătorul Iulia Sîrcu

Judecătorii Galina Stratulat

Iuliana Oprea

Druță Ion

Corolevschi Ion
prima instanţă: V. Lupu dosarul nr.2ra-2998/13
instanţa de apel: E. Ababei, N. Chircu, V. Harmaniuc

DECIZIE

09 octombrie 2013 mun. Chişinău

Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ

al Curţii Supreme de Justiţie

în componenţă: Preşedintele completului,

judecătorul Valeriu Doagă

Judecătorii Nicolae Clima,
Iuliana Oprea
Elena
Covalenco,
Ion Corolevschi
examinând recursul declarat de către Antonina Michitcin, în pricina civilă la cererea de
chemare în judecată a Antoninei Michitcin împotriva lui Ghenadie Postolache şi Tinei Postolache cu
privire la recunoaşterea dreptului de proprietate asupra ½ cotă-parte din imobil şi partajarea
imobilului, împotriva deciziei Curţii de Apel Bălţi din 25 aprilie 2013, prin care a fost admis apelul
declarat de către Ghenadie Postolache şi Tina Postolache, casată hotărârea Judecătoriei Ungheni din
03 decembrie 2012 şi emisă o nouă hotărâre cu privire la respingerea acţiunii,
c o n s t a t ă:
La 11 iulie 2011, Antonina Michitcin a depus o cerere de chemare în judecată împotriva lui
Ghenadie Postolache şi Tinei Postolache cu privire la recunoaşterea dreptului de proprietate asupra
½ cotă-parte din imobil şi partajarea imobilului. În motivarea acţiunii reclamanta a indicat că din anul
1994, s-a aflat în relaţii de concubinaj cu Petru Postolache. La început, au locuit în apartamentul său
din or. Ungheni, însă ulterior, la propunerea lui Petru Postolache, s-au mutat cu traiul în casa
părinţilor acestuia din s. Floriţoaia Nouă, r-nul Ungheni. Menţionează că pe parcursul vieţii în comun,
ei au construit casa de locuit şi construcţiile auxiliare necesare. La 14 mai 2008, Petru Postolache a
decedat. După decesul acestuia, a rămas avere, dintre care ½ cotă-parte îi revine ei, iar ½ cotă-parte
le revine copiilor defunctului Ghenadie Postolache şi Tina Postolache. Susţine că construcţia casei de
locuit a fost efectuată din veniturile agonisite în comun, ea activând în calitate de ţesătoare la Fabrica
de covoare din or. Ungheni. În afară de aceasta, ea a cheltuit şi o parte din banii primiţi în urma
vînzării apartamentului său. Consideră că ea deţine drepturi egale cu pârâţii asupra averii în litigiu.
Prin urmare, solicită recunoaşterea dreptului său de proprietate asupra ½ cotă-parte din imobilul din
s. Floriţoaia Nouă, r-nul Ungheni şi partajarea casei de locuit, a construcţiilor auxiliare şi a terenului
aferent din s. Floriţoaia Nouă, r- nul Ungheni, cu atribuirea în natură a ½ cotă-parte din bunurile
menţionate, precum şi încasarea de la pârâţi a cheltuielilor de judecată. Prin hotărârea Judecătoriei
Criuleni din 03 decembrie 2012 acţiunea a fost admisă, a fost recunoscut dreptul de proprietate al
Antoninei Michitcin asupra ½ cotă-parte din bunul imobil cu nr. cadastral 9236116.020 din s.
Floriţoaia Nouă, r-nul Ungheni, a fost partajat acest imobil între Antonina Michitcin şi Ghenadie
Postolache, Tina Postolache, acordându-i Antoninei Michitcin ½ cotă-parte din imobil şi lui Ghenadie
Postolache şi Tina Postolache ½ cotă-parte din mobil şi au fost încasate de la Ghenadie Postolache şi
Tina Postolache în beneficiul Antoninei Michitcin cheltuielile de judecată în sumă de 2150 lei. Prin
decizia Curţii de Apel Bălţi din 25 aprilie 2013 a fost admis apelul declarat de către Ghenadie
Postolache şi Tina Postolache, casată hotărârea primei instanţe şi emisă o nouă hotărâre, prin care
acţiunea a fost respinsă ca neîntemeiată. La 27 mai 2013, în termenul prevăzut de lege, Antonina
Michitcin a declarat recurs împotriva deciziei instanţei de apel, cerând admiterea acestuia, casarea
deciziei instanţei de apel şi menţinerea hotărârii primei instanţe. Recurenta Antonina Michitcin, în
motivarea recursului, a indicat că nu este de acord cu decizia instanţei de apel, deoarece instanţa de
apel greşit a concluzionat că ea nu a prezentat probe, care ar confirma aportul său financiar la
construcţia casei de locuit, precum acte juridice de procurare a materialelor de construcţie, contracte
de antrepriză sau alte acte juridice confirmative. Instanţa de apel nu a luat în consideraţie faptul că în
sat, casa de locuit se construieşte cu ajutorul reciproc al vecinilor şi rudelor şi pentru aceasta nu se
încheie contracte de antrepriză. Susţine că din materialele de construcţie ei au procurat doar foile de
ardezie pentru acoperiş şi lemnul de la geamuri şi uşi, însă bonurile de plată nu au fost păstrate.
Afirmă că în şedinţa de judecată a primei instanţe au fost audiaţi martorii Gheorghe Pascaru, Raisa
Mazur, Constantin Mihalachiu, Lidia Buraga, Pavel Comarniţchii şi Raisa Postolachi, care au confirmat
că casa de locuit a fost construită de ea şi concubinul său. Acest fapt a fost confirmat şi prin
adeverinţa Primăriei s. Floriţoaia Nouă, r-nul Ungheni. Invocă că la emiterea deciziei, instanţa de apel
greşit a făcut trimitere la art. 329 alin. (1) din Codul civil, deoarece în cazul dat, este vorba de dreptul
de proprietate comună în devălmăşie prin prisma art. art. 344, 345, 366 şi 370 din Codul civil. În
conformitate cu art. 440 alin. (2) CPC, completul din 3 judecători prin încheierea din 11 septembrie
2013 a considerat recursul admisibil şi a dispus examinarea fondului de un complet din 5 judecători.
În conformitate cu art. 444 CPC, recursul se examinează fără înştiinţarea participanţilor la proces.
Studiind materialele dosarului, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii
Supreme de Justiţie consideră recursul neîntemeiat şi care urmează a fi respins cu menţinerea
deciziei instanţei de apel din următoarele considerente. În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. a)
CPC, instanţa, după ce judecă recursul, este în drept respingă recursul şi să menţină decizia instanţei
de apel. Din materialele dosarului rezultă că începând cu anul 1994, recurenta Antonina Michitcin s-a
aflat în relaţii de concubinaj cu Petru Postolache. La 14 mai 2008, Petru Postolache a decedat, fapt
confirmat prin certificatul de deces (f. d. 8). Înaintând prezenta cerere de chemare în judecată,
Antonina Michitcin a solicitat recunoaşterea dreptului său de proprietate asupra ½ cotă-parte din
imobilul din s. Floriţoaia Nouă, r-nul Ungheni şi partajarea casei de locuit, a construcţiilor auxiliare şi
a terenului aferent din s. Floriţoaia Nouă, r-nul Ungheni, cu atribuirea în natură a ½ cotă-parte din
bunurile menţionate, acţiunea care a fost admisă de către prima instanţă. Instanţa de apel, fiind
investită cu judecarea apelului declarat de către Ghanadie Postolachi şi Tina Postolachi, au ajuns la
concluzia temeiniciei acestuia, casând hotărârea primei instanţe şi pronunţând o nouă hotărâre, prin
care acţiunea a fost respinsă ca neîntemeiată. Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ
al Curţii Supreme de Justiţie, analizând materialele anexate la dosar, în coraport cu legislaţia în
vigoare ce guvernează raportul juridic litigios, ajunge la concluzia că soluţia dată de către instanţa de
apel este una legală şi întemeiată. La caz, se reţine că la soluţionarea litigiilor privind recunoaşterea
dreptului de proprietate în rezultatul relaţiei de concubinaj, urmează a se distinge două situaţii, în
raport cu momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra imobilului şi anexelor acestuia: 1)
dacă dreptul de proprietate a fost dobândit în timpul relaţiei de concubinaj, obiectul material al
acestuia se va partaja conform aportului fiecăruia la dobândirea bunului, dobândirea bunului fiind
considerată ca rezultat al unui acord de activitate comună în scopul dobândirii de bunuri; 2) în cazul
în care imobilul locativ a fost dobândit de către unui dintre concubini, dar pe parcursul acestei relaţii
au fost efectuate de către concubini anumite reconstrucţii, reparaţii capitale, reamenajări etc.,
concubinul neproprietar va dispune de dreptul de a solicita plata unei compensaţii băneşti egală cu
contribuţia adusă la îmbunătăţirile imobilului, nedispunînd de dreptul de recunoaştere a proprietăţii
asupra unei părţi din imobilul locativ sau din anexele acestuia. Pe parcursul judecării pricinii s-a
constatat că prin decizia Primăriei s. Floriţoaia Nouă, r-nul Ungheni nr. 8 din 25 februarie 1993 lui
Petru Postolache i-a fost atribuit în proprietate terenul de pământ cu suprafaţa de 0,15 ha din s.
Floriţoaia Nouă, r-nul Ungheni, fiindu-i eliberat titlul provizoriu, ce confirmă dreptul de proprietate,
posesiune şi beneficiere funciară (f. d. 42). Actele pricinii denotă faptul că pe parcursul vieţii, Petru
Postolachi a construit pe acest lot de pământ o casă de locuit. Recurenta Antonina Michitcin a
invocat că construcţia casei de locuit a fost efectuată pe veniturile agonisite în comun, precum şi au
fost cheltuiţi o parte din banii obţinuţi în urma vânzării apartamentului său nr. 7 din str. O.
Ungureanu,9, or. Ungheni. În conformitate cu art. 118 alin. (1) CPC, fiecare parte trebuie să
dovedească circumstanţele pe care le invocă drept temei al pretenţiilor şi obiecţiilor sale dacă legea
nu dispune altfel. Din materialele dosarului rezultă că recurenta Antonina Michitcin nu a prezentat
probe pertinente şi veridice, care ar confirma că construcţia casei de locuit a fost efectuată pe
veniturile agonisite în comun. Mai mult ca atît, conform extrasului din Registrul bunurilor imobile,
apartamentul nr. 7 din str. O. Ungureanu,9, or. Ungheni a fost înstrăinat abia la 10 august 2012, adică
peste 10 ani după construcţia casei de locuit îăn litigiu (f. d. 76). În afară de aceasta, recurenta
Antonina Michitcin nu a demonstrat aportul său la construcţia casei de locuit în litigiu. Conform art.
329 alin. (1) din Codul civil, construcţiile şi lucrările subterane sau de la suprafaţa terenului sunt
prezumate a fi făcute de proprietarul terenului pe cheltuiala sa şi îi aparţin acestuia pînă la proba
contrară. Prin urmare, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de
Justiţie consideră că instanţa de apel justificat s-a pronunţat asupra respingerii acţiunii ca
neîntemeiată. Argumentele invocate de către recurenta Antonina Michitcin precum că în şedinţa de
judecată a primei instanţe au fost audiaţi martorii Gheorghe Pascaru, Raisa Mazur, Constantin
Mihalachiu, Lidia Buraga, Pavel Comarniţchii şi Raisa Postolachi, care au confirmat că casa de locuit a
fost construită de ea şi concubinul său, fapt confirmat şi prin adeverinţa Primăriei s. Floriţoaia Nouă,
rnul Ungheni nu pot fi reţinute, deoarece recurenta, în confirmarea aportului său la construcţia casei
de locuit, urma să prezinte înscrisuri. În conformitate cu art. 137 alin. (1) CPC, se consideră înscris
orice document, act, convenţie, contract, certificat, scrisoare de afacere ori scrisoare personală, alt
material expus în scris cu litere, cifre, semne grafice, precum şi primit prin fax, poştă electronică ori
prin alt mijloc de comunicare sau în alt mod ce permite citirea informaţiei care se referă la
circumstanţe importante pentru soluţionarea pricinii şi care pot confirma veridicitatea lor. De
asemenea, nu pot fi reţinute nici celelalte argumente invocate de către recurentă, deoarece sunt
declarative. Astfel, din considerentele menţionate şi având în vederea faptul că decizia instanţei de
apel este întemeiată şi legală, iar argumentele invocate de către recurentă sunt neîntemeiate şi
declarative, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie
ajunge la concluzia de a respinge recursul şi de a menţine decizia instanţei de apel. În conformitate
cu art. 445 alin. (1) lit. a) CPC, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme
de Justiţie,
d e c i d e:
Se respinge recursul declarat de către Antonina Michitcin. Se menţine decizia Curţii de Apel Bălţi din
25 aprilie 2013 în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a Antoninei Michitcin împotriva lui
Ghenadie Postolache şi Tinei Postolache cu privire la recunoaşterea dreptului de proprietate asupra
½ cotă-parte din imobil şi partajarea imobilului.
Decizia este irevocabilă din momentul emiterii.
Preşedintele completului, Valeriu Doagă
judecătorul
Judecătorii Nicolae Clima
Iuliana Oprea
Elena Covalenco
Ion Corolevschi

Speța nr 4

Prima instanţă: L. Lupaşco dosarul nr. 2ra-93/14

instanţa de apel: N. Craiu, A. Minciună, L. Bulgac

DECIZIE

22 ianuarie 2014 mun.

Chişinău

Colegiul civil, comercial şi de contencios administrative

al Curţii Supreme de Justiţie

în componenţă:

Preşedintele şedinţei,

judecătorul: Svetlana Filincova

Judecătorii: Galina Stratulat,
Iurie Diaconu,
Elena Covalenco,
Iuie Bejenaru
examinînd cererea de recurs declarată de către avocatul Domente Marin în interesele
recurentei Comarniţchi Ludmila, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată depusă de Cibotari
Tudor către Comarniţchi Ludmila cu privire la încasarea sumei, prejudiciului material şi moral,
precum şi încasarea cheltuielilor de judecată, împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 22 mai
2013, prin care a fost admis apelul declarat de către Cibotari Tudor, casată parţial hotărîrea
Judecătoriei Rîşcani mun. Chişinău din 03 ianuarie 2013, cu emiterea unei noi hotărîri de admitere
parţială a acţiunii,
c o n s t a t ă:
La 02 noiembrie 2010, Cibotari Tudor a înaintat cerere de chemare în judecată către Comarniţchi
Ludmila, solicitînd încasarea sumei de 1.200 dolari SUA, conform recipiselor, prejudiciul material în
sumă de 600.000 lei şi prejudiciul moral în sumă de 100.000 lei, compensarea cheltuielilor de
judecată şi asistenţa juridică, invocînd că, în luna iunie 2003 reclamantul a încheiat o convenţie cu
Ludmila Comarniţchi cu privire la vînzarea - cumpărarea a lotului de pămînt cu suprafaţa de 0,6 ha
din str. Calea Basarabiei nr. 16 din or. Cricova, mun. Chişinău. Reclamantul menţionează că preţul
tranzacţiei a fost stabilit de părţi în sumă de 700 dolari SUA. La înţelegerea prealabilă a părţilor,
reclamantul în calitate de cumpărător urma să achite suma indicată în două rate, iar tranzacţia de
vînzare - cumpărare urma să fie autentificată după achitarea primei rate din sumă. Reclamantul
menţionează că la achitarea primei rate în sumă de 400 dolari SUA a fost întocmită recipisa, iar suma
restantă de 300 dolari SUA urma să fie achitată după autentificarea notarială a tranzacţiei de vînzare-
cumpărare a lotului. Reclamantul indică că, deşi pîrîta nu s-a prezentat la notar în vederea legalizării
tranzacţiei, în luna septembrie 2003, el a achitat pîrîtei suma de 300 dolari SUA, astfel onorîndu-şi pe
deplin obligaţia. Relevă reclamantul că între timp, lotul de teren 2 i-a fost transmis în posesie şi a
început construcţia unei case de locuit. Reclamantul susţine că Ludmila Comarniţchi tărăgăna
autentificarea notarială a tranzacţiei, motivînd prin faptul că preţurile la terenuri s-au majorat
considerabil, iar în virtutea acestui fapt, reclamantul confirmă că a consimţit să achite suplimentar
suma de 500 dolari SUA şi o tonă de grîu. Se menţionează în cererea de chemare în judecată că la
moment a construit o casă pe terenul pîrîtei şi nu poate să se folosească de aceasta, deoarece de
iure, terenul aparţine Ludmilei Comarniţchi. Prin hotărîrea Judecătoriei Rîşcani, mun. Chişinău din 03
ianuarie 2010 s-a admis acţiunea parţial, s-a încasat din contul Ludmilei Comarniţchi, în beneficiul lui
Cebotari Tudor suma în mărime de 1200 dolari SUA, cu calcularea echivalentului în valuta naţională
conform cursului oficial al Băncii Naţionale a Republicii Moldova, la data executării prezentei hotărîri.
S-a respins ca neîntemeiate cerinţele lui Cebotari Tudor cu privire la încasarea din contul Ludmilei
Comarniţchi a prejudiciului material şi moral, precum şi cheltuielile de asistenţă juridică. Nefiind de
acord cu hotărîrea primei instanţe, Cibotari Tudor a declarat apel împotriva hotărîrii instanţei de
fond, solicitînd casarea acesteia şi emiterea unei noi hotărîrii de admitere integrală a cererii de
chemare în judecată. Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 22 mai 2013 s-a admis apelul declarat de
Cibotari Tudor, s-a casat parţial hotărîrea Judecătoriei Rîşcani mun. Chişinău din 03.01.2013, în
partea respingerii cerinţei lui Cibotari Tudor privind încasarea prejudiciului material în sumă de 178
000 lei, cu adoptarea unei noi hotărîri în această parte prin care s-a încasat de la Comarniţchi Ludmila
în beneficiul lui Cibotari Tudor prejudiciul material în mărime de 178 000 lei. În rest hotărîrea primei
instanţe a fost menţinută. La 28 august 2013 avocatul Domente Marin în interesele recurentei
Comarniţchi Ludmila a declarat recurs împotriva deciziei instanţei de apel, solicitînd admiterea
recursului, casarea deciziei instanţei de apel, cu menţinerea hotărîrii primei instanţe. În motivarea
recursului recurentul a indicat că, consideră decizia instanţei de apel ilegală şi neîntemeiată,
deoarece în cadrul examinării cauzei instanţa de apel nu a constatat şi elucidat pe deplin
circumstanţele importante pentru soluţionarea justă a litigiului şi a aplicat legea care nu trebuia a fi
aplicată şi a interpretat eronat normele dreptului material şi procedural, fapt ce a dus la pronunţarea
unei decizii ilegale şi neîntemeiate. Totodată, menţionează că prin art. 329 Cod civil legiuitorul a
reglementat una din modalităţile de dobîndire a dreptului de proprietate - accesiunea imobiliară
artificială. Conform art. 329, alin. (3) Cod civil, în cazul în care construcţiile sau lucrările sunt făcute
de un terţ, proprietarul terenului are dreptul să le ţină pentru sine 3 sau să oblige terţul să le ridice
pe cheltuiala proprie şi să repare daunele cauzate. Dacă păstrează construcţiile sau lucrările făcute
de un terţ, proprietarul este obligat să plătească, la alegere, valoarea materialelor şi costul muncii ori
o sumă de bani egală cu creşterea valorii terenului. Prevederea dată îl are în vedere pe terţul de
reacredinţă, adică persoana care ştia ori trebuia să ştie că nu este în drept să facă construcţii şi lucrări
pe terenul străin, categorie la care se încadrează intimatul Cibotari Tudor din următoarele motive.
Recurenta Comarniţchi Ludmila a încheiat convenţia de vînzare-cumpărare cu intimatul Cibotari
Tudor asupra lotului în litigiu în anul 2003, moment la care lotul constituia proprietate publică şi nu
putea fi obiect al unui contract de înstrăinare a bunului. În 2006 acest lot a fost trecut în proprietatea
lui Comarniţchi Ludmila în baza titlului de autentificare a deţinătorului dreptului de teren din
23.03.2006, conform hotărîrii Consiliului Primăriei Cricova nr. 4-5/9 din 22.12.1994 şi a deciziei
Consiliului nr. 13/11, iar ulterior fiind înregistrat acest drept la OCT la data de 27.03.2006. La
momentul edificării construcţiei pe terenul din or. Cricova, str. Calea Basarabiei 16, acesta rămînea în
proprietate publică, fapt care putea fi verificat de către Cibotari Tudor. În pofida acestui fapt,
intimatul nu doar nu a dat dovadă de o examinare diligentă, necesară în raporturile civile, după cum
o cer prevederile art. 307, alin. 1, Cod civil, dar şi a cumpărat un drept de la o persoană căreia acest
drept nu-i aparţine, ulterior chiar demarînd şi construcţia unei case. Deşi legea permite oricărei
persoane să ia cunoştinţă de Registrul bunurilor imobile prin art. 496, alin. (3) Cod civil, astfel
asigurîndu-se opozabilitatea faţă de terţi a înscrierilor înserate în acest registru, intimatul nu a purces
la o asemenea verificare. Astfel intimatul Cibotari Tudor poate fi considerat pe bună dreptate un terţ
de rea-credinţă, şi se încadrează în prevederile art. 329, alin. (3) Cod civil. Prin urmare Cibotari Tudor
a construit pe un teren proprietate publică, iar la momentul înregistrării dreptului de proprietate
asupra terenului în cauză pe numele lui Comarniţchi Ludmila, acesta a fost înregistrat împreună cu
îmbunătăţirile aduse acestui teren, adică construcţia realizată. La data de 08 noiembrie 2013 Cibotari
Tudor prin intermediul cancelariei a depus o referinţă invocînd dezacordul cu recursul declarat de
avocatul Domente Marin în interesele recurentei Comarniţchi Ludmila, solicitînd respingerea
acestuia, cu menţinerea deciziei instanţei de apel. În conformitate cu art. 434 alin. (1) CPC, recursul
se declară în termen de 2 luni de la data comunicării hotărîrii sau a deciziei integrale. Materialele
cauzei atestă că avocatul Domente Marin în interesele recurentei Comarniţchi Ludmila a depus
cerere de recurs la 28 august 2013 asupra deciziei instanţei de apel din 22 mai 2013. Careva probe ce
ar confirma data primirii deciziei 4 motivate a instanţei de apel la materialele dosarului nu persistă,
astfel, instanţa de recurs consideră că recurentul s-a conformat prevederilor legale şi a declarat
recurs în termen. În conformitate cu art. 444 CPC, recursul se examinează fără înştiinţarea
participanţilor la proces. Examinînd materialele dosarului, Colegiul civil, comercial şi de contencios
administrativ al Curţii Supreme de Justiţie consideră recursul neîntemeiat şi care urmează a fi respins,
cu menţinerea hotărîrii contestate din următoarele considerente. În conformitate cu art. 445 alin. (1)
lit. a) Cod de procedură civilă, instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să respingă recursul şi
să menţină decizia instanţei de apel şi hotărîrea primei instanţe. Înaintînd acţiunea în judecată către
Comarniţchi Ludmila, Cibotari Tudor a solicitat încasarea din contul pîrîtei a sumei de 1.200 dolari
SUA, conform recipiselor, prejudiciul material în sumă de 600.000 lei şi prejudiciul moral în sumă de
100.000 lei, precum şi compensarea cheltuielilor de judecată şi asistenţa juridică. Fiind investită cu
judecarea pricinii în cauză, prima instanţă a ajuns la concluzia temeiniciei acţiunii, pe care a admis-o
parţial, încasînd din contul Ludmilei Comarniţchi, în beneficiul lui Cebotari Tudor suma în mărime de
1200 dolari SUA, cu calcularea echivalentului în valuta naţională conform cursului oficial al Băncii
Naţionale a Republicii Moldova, la data executării prezentei hotărîri. S-a respins ca neîntemeiate
cerinţele lui Cebotari Tudor cu privire la încasarea din contul Ludmilei Comarniţchi a prejudiciului
material şi moral, precum şi cheltuielile de asistenţă juridică. Judecînd apelul declarat de Cibotari
Tudor, instanţa de apel l-a considerat întemeiat, pe care l-a admis, casînd parţial hotărîrea
Judecătoriei Rîşcani mun. Chişinău din 03.01.2013, în partea respingerii cerinţei lui Cibotari Tudor
privind încasarea prejudiciului material în sumă de 178 000 lei, cu adoptarea unei noi hotărîri în
această parte prin care s-a încasat de la Comarniţchi Ludmila în beneficiul lui Cibotari Tudor
prejudiciul material în mărime de 178 000 lei. În rest hotărîrea primei instanţe a fost menţinută.
Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie, consideră că
instanţa de apel a determinat toate circumstanţele care au importanţă pentru soluţionarea justă a
pricinii, a apreciat probele prezentate de părţi în corespundere cu prevederile art. 130 din Codul de
procedură civilă, multiaspectual, complet, în ansamblul şi interconexiunea lor, corect a aplicat
normele de drept material, şi întemeiat a ajuns la concluzia de admitere parţială a acţiunii înaintate
de Cibotari Tudor. În conformitate cu art.121 Codul de procedură civilă, instanţa judecătorească
reţine spre examinare şi cercetare numai probele pertinente care confirmă, combat ori 5 pun la
îndoială concluziile referitoare la existenţa sau inexistenţa de circumstanţe, importante pentru
soluţionarea justă a cazului. În conformitate cu art.122 alin. (1) Codul de procedură civilă,
circumstanţele care, conform legii, trebuie confirmate prin anumite mijloace de probaţiune nu pot fi
dovedite cu nici un fel de alte mijloace probante. Conform art. 118 din Codul de procedură civilă,
fiecare parte trebuie să dovedească circumstanţele pe carele invocă drept temei al pretenţiilor şi
obiecţiilor sale dacă legea nu dispune altfel. Reieşind din materialele cauzei se constată că de către
recurenţi decizia instanţei de apel este contestată doar în partea încasării sumei de 178 000 lei ce
constituie valoarea estimativă a construcţiei, invocînd că instanţa de apel a dat o apreciere eronată a
normei prevăzute de art. 329 Cod civil. Instanţa de recurs ţine să menţioneze că conform art.329
alin.(4) Cod civil, în cazul în care construcţiile sau lucrările sînt făcute de un terţ de bună-credinţă,
proprietarul de teren nu poate cere ridicarea lor şi este obligat să plătească, la alegere, valoarea
materialelor şi costul muncii sau o sumă de bani echivalentă creşterii valorii terenului. Prin urmare,
Colegiul judiciar constată că accesiunea imobiliară artificială prevăzută de art. 329 Cod civil prevede
efectuarea lucrărilor cu materialele proprii, însă pe un teren străin proprietarul fondului devine prin
accesiune proprietarul construcţiilor şi lucrărilor făcute de terţa persoană, însă terţa persoană care a
construit cu materialele proprii şi pe cheltuiala sa nu devine proprietar a construcţiilor şi lucrărilor,
are tot dreptul, în cazul cînd acesta este de bună credinţă să pretindă la o despăgubire de la
proprietarul terenului. Astfel, solicitarea intimatului Cibotari Tudor cu privire la încasarea
prejudiciului material în mărime de 178 000 lei este întemeiată reieşind din norma materială invocată
mai sus, fiind confirmată şi prin materialele cauzei şi anume conform raportului de constatare
tehnico ştiinţific din 21.02.2012 nr.126, valoarea de piaţă a construcţiei (casei de locuit nefinisate)
este de 178000 lei. Argumentele recurentului precum că din partea lui Comarniţchi Ludmila nu era
un acord privind ridicarea construcţiei, este neîntemeiat şi se v-a respinge, pe motiv că reieşind din
materialele cauzei, construcţia pe lotul de pămînt cu suprafaţa de 0,6 ha din str. Calea Basarabiei
nr.16 din or. Cricova mun. Chişinău, a fost efectuată cu acordul lui Comarniţchi Ludmila, fapt
confirmat prin Autorizaţia de construcţie nr.359 din 18.11.2005, eliberată la cererea Ludmilei
Comarniţchi. În ce priveşte solicitarea intimatului Cibotari Tudor cu privire la încasarea prejudiciului
moral, atît prima instanţă cît şi instanţa de apel corect a respins-o, pe motiv că acesta nu a probat
prin careva probe cauzarea acestuia şi din ce constă el, 6 aşa cum prevăd normele art. 1422-1423
Cod civil, şi ca urmare se impune concluzia privind netemeinicia cauzării acestuia. Cu atît mai mult,
reieşind din referinţa depusă la 08.11.2013, Cibotari Tudor a solicitat respingerea recursului declarat,
cu menţinerea deciziei instanţei de apel, ceea ce confirmă faptul că este de acord cu soluţia instanţei
de apel chiar şi în partea respingerii încasării prejudiciului moral. În ce priveşte argumentul
recurentului cu privire la dezacordul cu suma invocată în raportul de constatare tehnico ştiinţific din
21.02.2012 nr.126, este neîntemeiat şi se respinge, deoarece odată ce recurentul nu era de acord cu
raportul în cauză, putea să solicite numirea unei expertize repetate (contraexpertiză) în vederea
stabilirii altui preţ. Din materialele cauzei reiese că un astfel de demers nu a fost invocat de către
Comarniţchi Ludmila şi reprezentantul acesteia. Reieşind din cele expuse şi avînd în vedere faptul că
circumstaneţele pricinii au fost constatate de către instanţa de apel şi nu este necesară verificarea
suplimentară a cărorva dovezi, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii
Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a respinge recursul declarat de avocatul Domente Marin în
interesele recurentei Comarniţchi Ludmila şi de a menţine decizia instanţei de apel. În conformitate
cu art. 444, art. 445 alin. (1) lit. a) CPC, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii
Supreme de Justiţie,
decide

Se respinge recursul declarat de către avocatul Domente Marin în interesele recurentei Comarniţchi
Ludmila. Se menţine decizia Curţii de Apel Chişinău din 22 mai 2013, în pricina civilă la cererea de
chemare în judecată depusă de Cibotari Tudor împotriva lui Comarniţchi Ludmila cu privire la
încasarea sumei, prejudiciului material şi moral, precum şi încasarea cheltuielilor de judecată.

Decizia este irevocabilă din momentul emiterii.

Preşedintele şedinţei,
judecătorul Svetlana Filincova
Judecătorii Galina Stratulat
Iurie Diaconu
Elena Covalenco
Iurie Bejenaru
 Concluzie

În concluzie putem afirma ca accesiunea imobiliară are o importanță practică

mai mare decît accesiunea mobiliară, permițînd proprietarului pămîntului
obținerea dreptului de proprietate și asupra bunului încorporat cu terenul său.
Pămîntul,de regulă, se consideră bun principal,în raport cu bunurile încorporate
care sunt considerate accesorii.
În perioada tot mai des observăm cazuri, cînd totuși bunul încorporat cu
pămîntul are o valoare mai mare decît însăși terenul, reeșin din valoarea ridicată
a materialelor de construcție dar și a muncii prestate la ridicarea imobilului.Cu
atît mai mult că atît în regiunile rurale cît și în cele urbane oamenii dobîndesc
dreptul de proprietate prin accesiune cu toate nu cunosc acest lucru.
BIBLIOGRAFIE
1. Codul civil al Republicii Moldova ,Legea nr.1107-XV din 06.06.2002//
Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.82-86//661 din 22.06.2002
2. Veronica Gîscă , Drept civil. Drepturi reale, Chișinău
2009,p.88-93
3. Comentariul Codului civil, volumul I, Editura Arc 2005, p.609-
616.
4. Veronica Stoica,Nicolae Pușcaș, Petrică Trușcă, Drept civil.
Instituții de drept civil, Editura S.C Universul juridic, București
2003.
5. Sergiu Baieș. Drept civil. Drepturi reale. Teoria generală a
obligațiilor. Editura Cartier,Chișinău 2012.