Sunteți pe pagina 1din 59

CUPRINS

INTRODUCERE..........................................................................................................4

1 APLICAREA MODURILOR DE DOBNDIRE A DREPTULUI ASUPRA BUNULUI IMOBIL N CONDIIILE LEGII..............................................................6 1.1 Identificarea i descrierea bunului imobil obiect al dreptului...........................6 1.2 Argumentarea i descrierea coninutului modului de dobndire a dreptului asupra bunului imobil.....................................................................................................7 1.3 Descrierea coninutului documentului de drept, modului de ndeplinire i autentificare a documentului de drept asupra bunului imobil. ndeplinirea formularului documentului de drept....................................................................................................8 2 APLICAREA METODEI TOPOGRAFICE DE ELABORARE A PLANULUI CADASTRAL..............................................................................................................13 2.1 Identificarea i descrierea obiectului..................................................................13 2.2 Descrierea metodei topografice..........................................................................14 2.3 Descrierea procedurii de coordonare a planului cadastral pe ntreg spaiul identificat......................................................................................................................15 3 APLICAREA METODEI DE INTABULARE PENTRU NREGISTRAREA BUNULUI IMOBIL.....................................................................................................17 3.1 Determinarea i descrierea metodei de intabulare de organizare a procesului de nregistrare i a metodei nscrisului n fia de registru.................................................17 3.2 Descrierea scenariului de prezentare a documentelor de drept pentru a fi nregistratee. ndeplinirea cererii de nregistrare a dreptului........................................20 3.3 Descrierea scenariului de examinare a documentelor........................................22 3.4 Descrierea coninutului fiei de registru. Aplicarea metodei nscrisului n registru..........................................................................................................................25 4 APLICAREA METODEI SEPARRII DE FORMAREA BUNULUI IMOBIL....28 4.1 Identificarea bunului imobil iniial.....................................................................28 4.2 Determinarea scopului formrii bunului imobil.................................................28 4.3 Descrierea metodei de formare a bunului imobil...............................................29
2

4.4 Elaborarea proiectului formrii bunului imobil..................................................30 4.5 Descrierea procedurii de coordonare a proiectului formrii bunului imobil......31 4.6 Descrierea procedurii de stabilire pe teren a hotarelor bunului nou format.......32 4.7 Descrierea procedurii de elaborare i autentificare a documentului de drept asupra bunului imobil nou format.................................................................................32 5 APLICAREA METODEI ANALIZA VNZRII COMPARABILE N

EVALUAREA BUNULUI IMOBIL............................................................................34 5.1 Descrierea obiectului evalurii...........................................................................34 5.2 Descrierea i aplicarea metodei de evaluare.......................................................34 6 APLICAREA METODEI VNZARE CUMPRARE DE REPARCELARE A TERENULUI................................................................................................................43 6.1 Identificarea i descrierea obiectului reparcelrii...............................................43 6.2 Descrierea i aplicarea metodei de reparcelare...................................................43 CONCLUZII...........................................................................................................52 ANEXA A Hotrre judectoreasc......................................................................54 ANEXA B Titlu de autentificare a dreptului deintorului de teren.....................56 ANEXA C Contract de vnzare-cumprare a terenurilor......................................57 BIBLIOGRAFIE....................................................................................................59

INTRODUCERE Lucarea de curs este elaborat n baza programului de nvaamnt a disciplinei de studiu ,,Cadastru avnd n vedere cerinele standardelor de stat privind nvmntul superior i dezvolt tema Aplicarea lucrrilor cadastrale de creare a cadastrului bunurilor imobile. Lucrrile de cadastru se execut cu scopul de a pune la dispoziia celor interesai, n orice moment, date reale i complete referitoare la bunurile imobile. Importana cadastrului general const n faptul c acesta furnizeaz date reale privitoare la bunurile imobile (poziie, mrime, folosin, proprietar), necesare n toate ramurile economiei naionale. Aceast lucrare prevede ase capitole:Aplicarea modurilor de dobndire a dreptului asupra unului imobil n condiiile legii; Aplicarea metodei topografice de elaborare a planului cadastral; Aplicarea metodei de intabulare pentru nregistrarea bunului imobil; Aplicarea metodei separrii de formarea bunului imobil; Aplicarea metodei analiza vnzrii comparabile, n evaluarea bunului imobil i Aplicarea metodei de reparcelare a terenului prin vnzare cumprare. La rndul su, primul capitol prevede trei subcapitole: identificarea i descrierea bunului imobil ca obiect al dreptului; argumentarea i descrierea coninutului modului de dobndire a dreptului asupra bunului imobil i descrierea coninutului documentului de drept, modului de ndeplinire i autentificare a documentului de drept asupra bunului imobil. ndeplinirea formularului documentului de drept. Al doilea capitol la fel prevede trei subcapitole, printre care: identificarea i descrierea obiectului; descrierea metodei topografice i descrierea procedurii de coordonare a planului cadastral pe ntreg spaiul identificat. Capitolul trei include patru subcapitole: determinarea i descrierea metodei de intabulare de organizare a procesului de nregistrare i a metodei nscrisului n fia de registru; descrierea scenariului de prezentare a documentelor de drept pentru a fi nregistratee. ndeplinirea cererii de nregistrare a dreptului; descrierea scenariului de
4

examinare a documentelor; descrierea coninutului fiei de registru. Aplicarea metodei nscrisului n registru. Al patrulea capitol este unul dintre cel mai dezvoltat al prezentei lucrri i prevede urmtoarele subcapitole: identificarea bunului imobil iniial; determinarea scopului formrii bunului imobil; descrierea metodei de formare a bunului imobil; elaborarea proiectului formrii bunului imobil; descrierea procedurii de coordonare a proiectului formrii bunului imobi; descrierea procedurii de stabilire pe teren a hotarelor bunului nou format; descrierea procedurii de elaborare i autentificare a documentului de drept asupra bunului imobil nou format. n capitolul cinci se determin valoarea terenului, n primul rnd descriind obiectul evalurii i n al doilea descrierea i aplicarea metodei de evaluare, n cazul nostru prin abordarea comparabil. Capitolul ase prevede identificarea i descrierea obiectului reparcelrii i descrierea i aplicarea metodei de reparcelare. Mecanismul cadastrului, prin coninutul su, ne permite de a nu admite relaii economice cu impact social sau ecologic negativ. Lucrarea dat conine 8 figuri, 3 anexe i este desfurat pe 60 de pagini.

1 APLICAREA MODURILOR DE DOBNDIRE A DREPTULUI ASUPRA BUNULUI IMOBIL N CONDIIILE LEGII

1.1 Identificarea i descrierea bunului imobil obiect al dreptului Satul Nimereuca este o localitate n raionul Camenca situat la nordul acestea si la sudul Sorocii, cu latitudinea 48.1138, longitudinea 28.5355 i altitudinea de 51 metri fa de nivelul mrii. Aceast localitate este n administrarea oraului Camenca. Conform recensmnului din anul 2004 populaia este de 2 440 locuitori. Distana direct pn n oraul Chiinu este de 113 km.

Figura 1.1 satul Nimereuca, raionul Camenca Bunul imobil obiect al dreptului este amplasat n satul Nimereuca, raionul Camenca cu codul cadastral 19301010065. Acest teren este amplasat n partea de sud est al satului. Forma terenului este dreptunghiular, dar din cauza amplasrii pe acesta a unei construcii i las forma neregulat, fiind alctuit dintr-un dreptunghi i un trapez unii printr-o fie de teren subire. Suprafaa acestuia este de 0,6457 ha. Din partea de nord se mrginete cu loturile cu numerile cadastrale 19301010064, 19301010063, 19301010062, iar din partea de sud 19301010066, 19301010067, 19301010068, 19301010069, 19301010070, .a.
6

Figura 1.2 fragment din planul ortophoto al satului Nimereuca, raionul Camenca

Figura 1.3 bunul imobil supus inregistrrii

1.2 Argumentarea i descrierea coninutului modului de dobndire a dreptului asupra bunului imobil Legea n baza creia este dobndit dreptul de proprietate asupra terenurilor include toate condiiile n care o persoan fizic sau juridic ar putea deveni proprietar de teren.
7

Dobndirea dreptului de proprietate asupra sectorului de teren prin legee se realizeaz prin efectul unui act administrativ (decizia autoritii publice ). Decizia autoritii publice locale de atribuire n proprietate, prin lege, a unui sector de teren este eliberat n baza cererii persoanei fizice sau juridice. n cazul n care persoana fizic sau juridic cade sub incidena legii, consiliul local n-are dreptul de refuz la atribuirea terenurilor, cu excepia cazurilor cnd la dispoziia consiliului local nu sunt asemenea terenuri. Prin act administrativ (decizia consiliului local) este dobndit dreptul de proprietate asupra terenului: a) n procesul reformei funciare; b) atribuirii sectoarelor de teren pentru construcia caselor individuale de locuit n conformitate cu legislaia n vigoare. c) alte cazuri cnd legislaia n vigoare prevede dobndirea dreptului de proprietate fr un act juridic sau hotrre judectoreasc. Procedura dobndirii dreptului de proprietate asupra terenului prin include: a) depunerea cererii, ctre consiliul local, de atribuire a terenurilor; b) adoptarea deciziei consiliului local de atribuire a terenurilor; c) transmiterea n natur de ctre primrie a sectoarelor de teren; d) eliberarea titlurilor de autentificare a dreptului deintorului de teren; e) nregistrarea dreptului de proprietate asupra sectorului de teren. lege

1.3 Descrierea coninutului documentului de drept, modului de ndeplinire i autentificare a documentului de drept asupre bunului imobil. ndeplinirea formularului documentului de drept

Documentele ce stabilesc dreptul de proprietateasupra bunurilor imobile sunt: actele administrative emise de autoritile publice abilitate n modul
8

stabilit de legislaia n vigoare, la data adoptrii lor;

contractele asupra bunului imobil, ncheiate conform legislaiei n

vigoare la data adoptrii lor; certificatele de succesiune; hotrrile instanei de judecat;(vezi anexa A); procesele-verbale privind procurarea bunului imobil la licitaie sau transmiterea silit a dreptului de proprietate asupra bunului imobil, ntocmite i eliberate de ctre oficiile de executare ale departamentului de executare; titlurile de autentificare a dreptului deintorului de teren i alte acte (adeverine) privind drepturile asupra bunului imobil, eliberate de autoritile publice abilitate, n modul stabilit de legislaia n vigoare la data eliberrii lor (vezi anexa B); alte documente privind naterea sau transmiterea drepturilor asupra bunurilor imobile, eliberate conform legislaiei n vigoare la data naterii sau transmiterii acestor drepturi. Documentele care stabilesc un drept de proprietate sau alt drept real asupra bunului imobil includ: o partea textual, care descrie coninutul dreptului: contractul de vnzarecumprare, de donaie, de schimb, certificatul de motenire, decizia autoritii publice de atribuire a terenului, de formare a sectorului de teren; o partea grafic (planul cadastral al sectorului de teren), care stabilete limitele rspndirii dreptului. Suprafaa, dimensiunile sectorului de teren asupra cruia este stabilit dreptul sunt determinate de partea grafic a planului cadastral. Titlul de autentificare a dreptului deintorului de teren include att partea textual, ct i partea grafic i se elibereaz n cazul atribuirii gratuite a terenurilor n proprietate privat, atribuirii terenurilor n folosin pe termen de lung durat, arend, vnzrii-cumprrii terenurilor proprietate public. Documentul care stabilete dreptul asupra sectorului de teren este document de autentificare a dreptului i asupra construciilor, instalaiilor, amenajrilor de pe el, pdurilor, plantaiilor multianuale etc., dac acestea nu reprezint proprietatea altei persoane fizice sau persoane juridice conform legislaiei (Proiect CF art 11).
9

Forma i coninutul titlului de autentificare a dreptului deintorului de teren se stabilesc de ctre Guvern. Documentele n baza crora sunt constituite alte drepturi reale dect cel de proprietate sunt: actul juridic; legea; hotrrea instanei de judecat adoptat n baza legii Contractul este cel mai rspndit act juridic. El reprezint acordul de voin (benevol) realizat ntre dou sau mai multe persoane prin care se stabilesc, se modific, se sting raporturile juridice. Principiile unui contract sunt: libertatea contractului; obligativitatea; prestaia imposibil. Libertatea unui contract prevede c prile pot ncheia n mod liber un contract i pot stabili coninutul lui. Forma contractului poate fi stabilit conform legislaiei sau poate fi liber. Obligativitatea contractului prevede ca prile care au semnat (acceptat) coninutul contractului sunt obligate de a respecta condiiile prevzute n el. Prestaia imposibil se refer la cazurile cnd n contract sunt incluse obligaii care din start nu pot fi ndeplinite. n asemenea cazuri, legislaia n vigoare consider nul contractul care include o prestaie imposibil. Conform legislaiei n vigoare, contractul care prin coninutul su formeaz un drept de proprietate sau alte drepturi reale asupra unui bun imobil, prin obligativitatea de a fi nregistrat are forma scris. Astfel, contractele de vnzarecumprare, schimb, contractul de donaie, contractele prin care se instituie un uzufruct, un uz sau o abitaie, o servitute, un gaj (ipotec) vor fi contracte scrise i nregistrate n Registrul bunurilor imobile. Dosarul Nr 2-979
10

Hotrre Judectoreasc (model) 26 mai 2010 raionul Orhei Judectoria Orhei, Republica Moldova Judecata n urmtoarea componen: preedinte judector Cerapita G.I. Secretar Stnescu A.A Examennd n edin judectoreasc deschis dosarul asupra aciunii civile a ceteanului Sargu A.A. ctre primria oraului Orhei, raionul Orhei despre recunoaterea valabilitii i nregistrarea tranzaciei. C O N S T A T A T: n continuare urmeaz: o descriere detaliat a coninutului dosarului; lmuririle reclamantului, Sargu A.A. asupra aciunii civile deschise; lmuririle prtului, primriei oraului Orhei; constatrile instanei judectoreti. n baza Contractului de vnzare-cumprare a pmntului din 11.08.2010 i a articolelor 213 (p.2), 315,316,320,321 i 499 Codul civil al Republicii Moldova, conducndu-se de articolul 241 Codul de Procedur Civil instana de judecat a H O T R T: Aciunea civil a ceteanului Sargu A.A. ctrea primria oraului Orhei este satisfcut. Se recunoate Contractul (tranzacia) din 11 august 2010 dintre primria oraului Orhei i ceteanul Sargu A.A. referitoare la vnzarea cumprarea la licitaiea din 11.08.2010 a imobilului i anume: terenul cu suprafaa de 0.04 ha amplasat n oraul Orhei din raionul Orhei, strada Libertatii 16, cod cadastral 1401106.0454, la preul de 1300 lei, v a l a b i l.

11

Se recunoate dup ceteanul Sargu A.A. dreptul de proprietate asupra bunului imobil sectorul de teren cu suprafaa de 0,04 amplasat n oraul Orhei, strada Libertatii 16, raionul Orhei, cod cadastral 1401106.0454. Se oblig Oficiul Cadastral Teritorial Orhei s nregistreze dup ceteanul Sargu A.A. dreptul de proprietate asupra bunului imobil sectorul de teren cu suprafaa de 0.04 amplasat n oraul Orhei, strada Libertatii 16, raionul Orhei, cod cadastral 1401106.0454. Hotrrea judectoreasc poate fi atacat n modul stabilit, n Curtea de Apel Bli n termen de 20 de zile. Judector Cerapita G.I.

Not. Hotrrea a intrat n vigoare la 15.08.2010 i este irevocabil Judector Cerapita G.I.

12

2 APLICAREA METODEI TOPOGRAFICE DE ELABORARE A PLANULUI CADASTRAL

2.1 Identificarea i descrierea obiectului Obiectul planului cadastral reprezint un spaiu de terenuri destinate agriculturii.

Figura 2.1 Fragment din planul ORTOPHOTO al satului Nimereuca raionul Camenca(cod Cadastral1930)

Obiectul acestei lucrari n urma carui va fi elaborat planul cadastral prin metoda topografica este amplasat n raionul Camenca, satul Nimereuca.Sectorul de teren care urmeaza a fi masurat are expozitia Nord-Estica, forma neregulata, suprafaa relativa plan, coordonatele sectorului sunt : X1-212 344,6526 m; Y1-329 840,9452m;X2 -212 517,1592m; Y2 -330 059,3706 m, amplasat n lunca rului Nistru, sectorul este nhotarnicit din toate prile de puni care la rndul su sunt inconjurate de drum de cmp, categoria de folosin : teren arabil.

13

2.2 Descrierea metodei topografice Metoda topografic de elaborare a planurilor i hrilor topografice, inclusiv a planurilor cadastrale, este una din cele mai vechi metode aplicate n domeniu. La momentul actual, progresul tehnic propune diferite metode performante de soluionare a problemelor ce in de reprezentarea grafic a teritoriului. Totodat, metoda topografic va fi de nenlocuit n condiiile n care precizia msurrilor va fi de importan major. In cazul dat pentru elaborarea planului Cadastral este aplicata metoda drumuirii. Drumuirea este o metod de reprezentare geodezic a unui teren. Metoda drumuirilor poate fi aplicat n mai multe variante: - un poligon nchis; - mai multe linii i unghiuri care leag dou puncte de triangulaie; - dou i mai multe puncte i linii bazate pe un punct de triangulaie. La aplicarea metodei drumuirilor (fig.2.2) este important de a amplasa corect punctele de drumuire, de a obine o situaie cnd din punctele de drumuire este posibil reprezentarea pe planul cadastral a tuturor detaliilor teritoriului.

Fig. 2.2 Drumuirea ntre trei puncte de triangulaie


14

Astfel, n cazul dat, drumuirea este compus din 3 puncte de triangulaie. n dependen de necesitate, numrul punctelor de drumuire poate fi diferit dar in cazul dat terenul este relativ plan si toate punctele hotarelor au o vizibilitate destul de favorabila. Punctele 0001...0004.... sunt determinate prin metoda radierii. Metoda radierii consta n determinarea amplasrii pe planul cadastral al unui punct (puncte) al terenului, cunoscnd distana pn la el i un unghi aplicat la o linie, amplasarea creia este cunoscut n spaiu (numit baz). Este prezentat determinare a punctelor n spaiu prin metoda radierii. Prin combinarea acestor dou metode noi obinem posibilitatea unei prezentri grafice a tuturor suprafetelor terenurilor din spaiul planului cadastral. Examinnd planul ORTHOPFOTO constatm c imaginile lui reflect, destul de pronunat, hotarele terenurilor proprietarilor. n majoritatea cazurilor hotarele proprietilor coincid cu limitele semnturilor, plantaiilor etc. n procesul de determinare a amplasrii hotarelor un rol important reprezint coordonarea lor nemijlocit cu proprietarii.

2.3 Descrierea procedurii de coordonare a planului cadastral pe ntreg spaiul identificat Coordonarea permite soluionarea pe cale panic,ba chiar i contribuie la eliminarea eventualelor conflicte ce pot aprea n viitor din cauza amplasrii noilor hotare. Coordonarea planului cadastral contribuie la efectuarea unei nregistrri corecte a hotarelor, excluznd efectul unor erori destul de serioase. Coordonarea planului cadastral de ctre consiliul local nu se refer la tehnicile i metodele aplicate n procesul de elaborare. Coordonarea planului cadastral de ctre consiliul local este necesar pentru a evita erorile ce in de drepturile asupra bunurilor imobile, categoriile de destinaie a terenurilor, tipurile de proprietate (public de stat, public a unitilor administrativ teritoriale, privat etc.).
15

n dependen de densitatea bunurilor imobile, de mrimea suprafeelor de teren pe care sunt amplasate aceste bunuri, de faptul dac elaborm un plan al cadastrului general sau un plan a cadastrului de specialitate, de ali factori sunt selectate scrile aplicate la elaborarea pe hrtie a planurilor cadastrale. Mai rspndite sunt: 1:500, 1:1000, 1:2000, 1:5000, 1:10000. Utilizarea larg a planurilor cadastrale digitale soluioneaz aceast problem. Planul cadastral al bunului imobil conine informaie grafic i textual despre teren i toate construciile amplasate pe acesta i se ntocmete n baza lucrrilor geodezice, executate n sistemul unic naional sau local de coordonate. Corectitudinea executrii lucrrilor de elaborare a planului cadastral al bunurilor imobile este determinat de oficiile cadastrale teritoriale. Terenurile destinate agriculturii, n planul cadastral sunt incluse ntr-un strat separat. Aceasta permite de a obine o imagine mai pronunat a obiectului cadastrului. Utilizatorul principal al planului cadastral al unitii administrativ teritoriale este consiliul local respectiv. Totodat, actualizarea planurilor cadastrale este efectuat de ctre oficiile cadastrale teritoriale care, la solicitarea consiliilor locale, l prezint regulat, n form electronic, dup destinaie.

16

3 APLICAREA METODEI DE NTABULARE PENTRU NREGISTRAREA BUNULUI IMOBIL

3.1 Determinarea i descrierea metodei de intabulare de organizare a procesului de nregistrare i a metodei nscrisului n fia de registru nregistrarea bunurilor imobile i a drepturilor asupra lor n Registrul bunurilor imobile se efectueaz sub forma de nscris n registru. nscrisul n registru (sau nregistrarea) este efectuat de ctre persoana responsabil registrator. La rndul su, nscrierile n registrul bunurilor imobile sunt de trei feluri: ntabularea; nscrierea provizorie; notarea. Orice nscris n Registrul bunurilor imobile este identificat, orientat spre un bun imobil concret. n calitate de identificator servete codul cadastral (numrul cadastral) formulat n conformitate cu structura teritorial - cadastral a republicii. Fiecrei nscrieri n registrul bunurilor imobile i corespunde un numr de ordine i data efecturii. Responsabilitatea despre corectitudinea nscrierilor n Registru este dus de ctre registrator ntabulareareprezint o fixare n registru a drepturilor de proprietate asupra bunurilor imobile i a altor drepturi reale. Prin ntabulare este efectuat: o nregistrarea bunurilor imobile; o modificri n coninutul fiierului Registrului bunurilor imobile. Aplicarea ntabulrii n procesul de nregistrare se efectueaz att n cazul nregistrrii primare sau curente ct i masive sau selective. Introducerea modificrilor n coninutul registrului bunurilor imobile este o procedur inevitabil se efectueaz sub form de:
17

actualizare a Registrului bunurilor imobile (fiierului); rectificarea erorilor admise n procesul de nregistrare. Actualizareainformaiei din fiierul registrului bunurilor imobile de asemenea este efectuat la iniiativa autoritilor publice sau la iniiativa proprietarului de teren. La iniiativa autoritilor publice, actualizarea informaiei se efectueaz mai des n scopuri fiscale. Din interesul proprietarului actualizarea informaiei este efectuat, mai des n scopul obinerii unui credit (gajrii) etc. Necesitile economice pot nate i alte motive de actualizare a informaiei att n interes public, ct i cel privat. Rectificarease aplic n cazurile admiterii unor erori. Sunt recunoscute dou tipuri de erori: tehnice i juridice. Dup coninutul lor, prejudiciul admis, erorile mai sunt divizate n: ce au provocat prejudiciu material; fr a provoca un prejudiciu material. Erorile tehnice includ:erori de litere; omisiuni de cuvinte; greeli n calcule aritmetice etc. ce nu afecteaz dreptul proprietarului i nu au impact material. Incoincidena nscrisului din registru cu situaia juridic, n majoritatea cazurilor este rezultatul unor erori tehnice admise de ctre registrator. Un exemplu de asemenea incoinciden ne poate servi cazul cnd suprafaa sectorului de teren n natur i n documentul de drept (titlul de autentificare a dreptului deintorului de teren) este una, n registrul bunurilor imobile este alta. Motivul poate fi diferit n toate cazurile, erorile depistate necesit a fi rectificate (corectate). Motivele incoincidenelor menionate mai sus pot fi diferite. Unul din cele mai rspndite este nerespectarea consecutivitii aciunilor n procesul formrii bunului imobil i dreptului asupra lui. Ca exemplu ne poate servi formarea unui teren pentru construcia unei case individuale de locuit.
18

Consecutivitatea efecturii lucrrilor n procesul formrii unui teren pentru construcia unei case individuale este urmtoarea: a) elaborarea proiectului de formare a terenului; b) transpunerea proiectului n natur, determinarea dimensiunilor (hotarelor fixe); c) adoptarea deciziei de atribuire n baza msurrilor n natur; d) elaborarea titlului de autentificare a dreptului deintorului de teren; e) nregistrarea titlului de autentificare a dreptului deintorului de teren. n realitate, autoritile publice locale foarte des merg pe o alt cale. Mai nti adopt decizia de atribuire a terenului apoi urmeaz transpunerea n natur i eliberarea documentului de autentificare a dreptului. Evident, dup un asemenea scenariu, msurrile n natur vor devia de la decizia autoritii publice locale de atribuire a terenului. Cile de rectificare depind de coninutul erorii. Greelile (erorile) tehnice sunt rectificate de ctre registrator (prin decizia registratorului); Abordarea problemei erorilor tehnice poate fi efectuat de ctre titularul de drepturi i de registrator. Rectificarea unor asemenea erori este efectuat n termenul stabilita de legislaie de ctre registrator. Erori cu coninut juridic sunt acelea care au modificat coninutul bunului, au denaturat dimensiunile etc. Aceste erori sunt rectificate cu consimmntul scris al proprietarului de teren. Erorile ce au provocat un prejudiciu material, n majoritatea cazurilor sunt soluionate n temeiul hotrrii judectoreti irevocabile.

19

3.2 Descrierea scenariului de prezentare a documentelor de drept pentru a fi nregistratee. ndeplinirea cererii de nregistrare a dreptului n Republica Moldova, pentru prima dat noiunea de registru al bunurilor imobile apare odat cu adoptarea n februarie 1998 a Legii cadastrului bunurilor imobile, care prin reglementrile sale stabilete condiia inerii unui registru unic al bunurilor imobile. Obiect al nregistrrii n registrul bunurilor imobile conform respectivei legi erau bunurile imobile i drepturile patrimoniale asupra acestora. Prin instituirea unui registru unic al imobilelor, legislatorul exclude o serie de incomoditi care erau legate de inerea pn la 1998 a mai multor sisteme de eviden a imobilelor separate, cum ar fi registrul construciilor n localitile urbane, crile de eviden a gospodriilor n localitile rurale, registrrul cadastral funciar, registrul unic al gajului etc. Scopul principal urmrit prin instituirea unui sistem uunic de eviden a imobilelor constituia asigurarea garantrii drepturilor cetenilor n efectuarea actelor juridice cu imobilele, crearea i inerea unui sistem unificat de eviden a imobilelor, ct pentru asigurarea informaional a populaiei, att i pentru crearea unui cadastru fiscal imobiliar. Legea respectiv se aplica la urmtoarele categorii de bunuri imobile: terenuri, construcii i ncperi izolate. Codul civil lrgete spectrul categoriilor de bunuri imobile ce constituie obiect al nregistrrii n cadastrul bunurilor imobile. n articolul 496 legislatorul enun faptul, c obiect al nregistrrii n Registrul bunurilor imobile apar bunurile imobile i drepturile reale asupra acestora. Primirea documentelor pentru nregistrare se efectueaz de ctre Registrator. Primirea cererii i a documentelor pentru nregistrarea drepturilor se efectueaz numai n zilele i orele de recepie i numai n ncperea stabilit. Cererea de nregistrare a dreptului se depune n 2 exemplare, la care se anexeaz documentele ce confirm dreptul i alte documente necesare pentru nregistrare. Dac actul juridic este autentificat Notarial, sau este un act al autoritii publice, pentru nregistrare se prezint originalul sau o copie autentificat i o copie simpl. Dup nregistrare pe documentul ce confirm drepturile n copie simpl se consemneaz de
20

Registrator faptul c copia corespunde originalului, se aplic semntura i tampila Registratorului i documentul se include n dosarul cadastral. Actele juridice referitoare la bunurile imobile ntocmite n form scris simpl se depun cel puin n dou exemplare originale, dintre care unul dup efectuarea nregistrrii se include n dosarul cadastral. Registratorul acord solicitantului consultaii necesare n vederea completrii cererii i este n drept s execute de pe originalele prezentate copii sau extrase (extrase fotocopie) a documentelor. Cererea i actele pentru nregistrarea drepturilor se depun personal de ctre titularii de drept sau prin reprezentant. Cererea pentru nregistrare i documentele de drept pot fi depuse de urmtoarele persoane: a) de ctre persoana care a dobndit dreptul asupra bunului imobil n temeiul legii, n temeiul unui act juridic, prin motenire, prin accesiune, n temeiul hotrrii judectoreti, n temeiul unui act administrativ, sau n alt mod prevzut de lege. Dac documentele ce confirm drepturile snt autentificate notarial sau snt emise de o autoritate public, cererea de nregistrare poate fi depus de fiecare dintre pri. n cazul n care cererea de nregistrare este depus de persoana care solicit radierea dreptului, aceasta va prezenta dreptului ce se cere a fi nscris. Cererea de nregistrare a dreptului n temeiul unui act juridic neautentificat notarial se semneaz de ambele pri ale actului juridic. Solicitantul prezint Registratorului urmtoarele documente: - bonul ce confirm achitarea serviciilor; - cererea de nregistrare a drepturilor; - actul de identitate: a) buletinul de identitate (paaportul) su; b) adeverina de natere a persoanelor minore sau buletinul de identitate al lor; c) paaportul naional al ceteanului strin; d) buletinul de identitate al apatridului sau permisul de edere;
21

i datele necesare pentru nregistrare a titularului

e) certificatul organelor de nregistrare a actelor de stare civil privind schimbarea numelui, prenumelui, patronimicului - n cazul necorespunderii datelor din actul de identitate al persoanei cu datele din documentele ce confirm naterea, transmiterea sau stingerea dreptului; - certificatul de nregistrare de stat, dup necesitate, i actele de constituire n original sau copiile acestora, pentru persoanele juridice; - actele ce confirm mputernicirile reprezentantului. Procura se depune n original, dac a fost eliberat numai pentru efectuarea operaiunilor de nregistrare, sau se depune copia acesteia dac e general; - dou exemplare ale documentelor care constituie temeiul apariiei, modificrii sau stingerii drepturilor conform cerinelor. Aceste documente pot fi: a) actele administrative emise de autoritile publice abilitate n modul stabilit de legislaie; b) contractele asupra bunului imobil, ncheiate conform legislaiei n vigoare la data ncheierii lor; c) certificatul de motenitor; d) hotrrile judectoreti; e) titlurile de autentificare a drepturilor deintorilor de teren abilitate, n modul stabilit de legislaie; f) alte documente privind naterea, transmiterea sau stingerea drepturilor asupra bunurilor imobile, eliberate sau ncheiate conform legislaiei n vigoare la data naterii, transmiterii sau stingerii acestor drepturi. i alte acte (adeverine) privind drepturile asupra bunului imobil, eliberate de autoritile publice

3.3 Descrierea scenariului de examinare a documentelor Registratorul, la etapa examinrii documentelor, supune unui control detaliat toate documentele anexate la cererea depus.
22

Anume n procesul de examinare detaliat a documentelor de drept se respect corectitudinea i legalitatea nregistrrii ulterioare a dreptului de proprietate. Este i evident c la aceast etap pot fi depistate diferite lacune care vor solicita examinri, confirmaii, documente, suplimentare de diferit natur i, respectiv, un timp suplimentar. Scenariul examinrii documentelor include urmtoarele: examinarea calitii (veridicitii) documentelor prezentate; corespunderea datelor din cadastru. Examinarea calitii documentelor prezentate se va referi la urmtoarele: documentele prezentate sunt autentificate conform legislaiei n vigoare; documentele nu sunt defectate (sub aciunea diferitor factori) ce permite citirea lor liber; documentele de drept coincid cu documentele de identitate; documentele de drept i identitate nu includ modificri neautorizate; documentele prezentate au fost eliberate autorizat (nu sunt falsificate). n procesul de examinare a documentelor, o atenie deosebit se acord informaiei deja nscrise n registrul bunurilor imobile. n primul rnd, este controlat dac dreptul solicitat pentru nregistrare nu este deja nregistrat dup o alt persoan fizic sau juridic. n cazul depistrii unor asemenea nregistrri, registratorul va stopa aciunile de mai departe i va informa despre aceasta solicitantul serviciilor. Documentele prezentate pentru nregistrarea drepturilor trebuie s individualizeze bunul imobil (s conin descrierea lui) sau dreptul intabulat asupra cruia se face nscrierea i s indice dreptul ce urmeaz a fi nscris sau radiat, s conin numele prilor, semnturile de rigoare, iar n cazurile stabilite de lege, s fie autentificate Notarial i tampilate. n cazul n care documentul are dou sau mai multe file, acestea trebuie s fie numerotate i nuruite. Registratorul verific corespunderea documentelor n urmtoarea ordine: - cererea; - prezena i corectitudinea perfectrii bonului ce confirm plata serviciilor;
23

- corespunderea informaiei, indicate n actul de identitate, cu cea indicat n cerere; - dup caz, existena i corectitudinea perfectrii documentului ce confirm mputernicirile reprezentantului; - verific existena documentelor anexate la cerere cu cele enumerate n cerere. Dup verificare, Registratorul primete sau respinge primirea cererii de nregistrare a drepturilor. n cazul respingerii cererii, ea nu se nregistreaz. Registratorul va informa verbal solicitantul sau reprezentantul acestuia despre temeiul respingerii cererii, restituindu-i documentele. La solicitare, Registratorul consemneaz pe cerere temeiurile respingerii, dup care semneaz. n cazul n care snt primite documentele spre nregistrare, Registratorul completeaz cererea, indicnd numele su de familie, numrul, data i ora primirii cererii, termenul executrii (eliberrii) documentului i nregistreaz cererea n condica de cereri. Exemplarul doi al cererii, pe care se indic numrul de nregistrare n condica de cereri, data i ora primirii cererii i a documentelor depuse, se restituie solicitantului. Parafa de nregistrare este aplicat pe documentul de drept n confirmarea faptului c, dreptul de proprietate asupra bunului imobil respectiv este nregistrat n Registrul bunurilor imobile. Ca regul parafa de nregistrare este aplicat n colul liber de sus al documentului. n dependen de forma documentului de drept, locul amplasrii parafei poate fi i altul. Parafa include informaie despre data nregistrrii bunului imobil i codul cadastral al bunului imobil. Dup efectuarea nscrisului n registrul bunurilor imobile se purcede la ndosriere. ndosrierea se efectueaz sub dou variante: deschiderea dosarului cadastral i completarea dosarului cadastral. n condiiile nregistrrii primare pentru fiecare bun imobil este deschis un dosar cadastral.
24

n condiiile nregistrrii curente ndosrierea se efectueaz sub forma de completare a dosarului existent. Completarea dosarului cadastral prevede includerea, n ordinea cronologic a documentelor (copiilor de pe documente) care confirm nscrisul din registru i respectiv dreptul asupra bunului imobil. Restituirea documentelor de drept asupra bunului imobil nregistrat solicitantului reprezint ultima etap n procesul de nregistrare. Documentele de drept sunt restituite proprietarului (deintorului de drepturi) bunului imobil sau persoanei mputernicite prin procur.

3.4 Descrierea coninutului fiei de registru. Aplicarea metodei nscrisului n registru

nscrierile referitoare la intabularea drepturilor reale n Registru: se vor intabula: dreptul de proprietate, dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaie,dreptul de superficie, dreptul de servitute, dreptul de ipotec, dreptul de folosin prevzut de Codul funciar, dreptul de administrare (gestiune economic) asupra bunurilor statului i unitilor administrativ teritoriale. Pentru a fi acceptate, documentele prezentate pentru intabularea dreptului, suplimentar la alte cerine prevzute de legislaie,trebuie s corespund urmtoarelor condiii: s indice numele prilor, s individualizeze explicit bunul imobil i s indice dreptul real ce se cere a fi nscris sau radiat. Se nscriu provizoriu drepturile reale n urmtoarele cazuri (art.501 Cod civil): a) n cazul n care dreptul real este afectat de o condiie suspensiv sau rezolutorie. Pentru a efectua nscrierea provizorie este necesar ca n actul juridic s fie expres indicat condiia care suspend naterea dreptului sau care va rezolva dreptul. Condiia se nscrie n Registru la rubrica: Termenul. Condiia; b) n cazul unei hotrri judectoreti care este executorie dar nc nu este irevocabil; c) n cazul n care debitorul a consemnat sumele pentru care a fost nscris ipoteca.
25

Faptul c dreptul a fost nscris sau radiat provizoriu se va indica n Registru. n cazul nscrierii provizorii dreptul intabulat nu se va radia, n Registru fiind nscrii, astfel, doi proprietari. nscrieri n Registru se pot efectua att n legtur cu cel intabulat ct i n legtur cu cel nscris provizoriu. Justificarea nscrierii provizorii i transformarea acesteia n intabulare se face la cererea celui nscris provizoriu cu prezentarea documentelor doveditoare a faptului justificrii (exemplu: ndeplinirea sau nendeplinirea condiiei indicate n actul juridic n temeiul creia s-a efectuat nscrierea provizorie, prezentarea hotrrii judectoreti irevocabile). Justificarea nscrierii provizorii se poate cere consimmntului - o hotrre judectoreasc irevocabil. Justificarea nscrierii provizorii i ntinde efectul asupra tuturor nscrierilor condiionate de justificarea ei, astfel, toate nscrierile provizorii ulterioare se vor transforma n intabulare (art.502 Cod civil). n cazul n care nscrierea provizorie nu se justific, radierea acesteia se va face cu consimmntul celui nscris, sau n temeiul unei hotrri judectoreti irevocabile. Concomitent cu radierea nscrierii provizorii care nu s-a justificat, Registratorul va radia din oficiu nscrierile condiionate de justificarea nscrierii provizorii (ce au legtur cu nscrierea provizorie) (art.502 Cod civil). Spre exemplu: Avem un contract de vnzare-cumprare cu condiia c dreptul de proprietate al Cumprtorului se va rezolva dac acesta nu achit preul pn la o dat anumit (01.12.2012). n Registru rmne intabulat vnztorul, dar se nscrie provizoriu i cumprtorul. i de orice persoan interesat dac exist consimmntul celui nscris provizoriu sau n lipsa

Subcapitolul A. Bunul imobil

1.1 Bunul imobil: teren Numrul cadastral. 1404313123 Locul amplasrii/adresa: mun.Chiinu, Al.Russo, 43
26

Modul de folosin. Pentru construcii Suprafaa. 0.06 ha Tipul hotarelor: generale Data efecturii nscrierii. 12.10.2003

Subcapitolul B. Dreptul de proprietate asupra bunului imobil

2.1 Bunul imobil: teren 1404313 123 ota-parte: 1 Proprietar: Vnztorul (20.03.1957) Codul personal 0934525672103 Domiciliul: mun.Chiinu, str. Miron Costin, 7, ap.47 Temeiul nscrierii. Certificat de motenitor nr., data Termenul. Condiia. Data nregistrrii: 12.10.2003 (data primirii cererii) Felul nscrierii. Intabulat

2.2 Bunul imobil: teren 1404313123 ota-parte: 1 Proprietar: Cumprtorul (10.09.1958) Codul personal 0943859470542 Domiciliul: mun.Chiinu, str.Pukin, 34, ap.07 Temeiul nscrierii. Contract de vnzare-cumprare din 01.02.2004. Termenul. Condiia: Condiia rezolutorie: achitarea preului pn la data 01.12.2012. Data nregistrrii: 03.03.2004 (data primirii cererii) Felul nscrierii: nscris provizoriu. n cazul n care Cumprtorul nu achit preul pn la data de 01.12.2012, vnztorul poate cere radierea dreptului nscris provizoriu al cumprtorului, ns radierea se va efectua doar cu consimmntul cumprtorului. Dac cumprtorul nui d consimmntul pentru radierea nscrierii provizorii, radierea se va face n temeiul hotrrii judectoreti irevocabile.
27

4 APLICAREA METODEI SEPARRII DE FORMAREA BUNULUI IMOBIL

4.1 Identificarea bunului imobil iniial n cadrul variantei existente se analizeaz un sector de teren n ceea ce privete separarea bunului imobil n scop agricol. Acest teren este amplasat n partea de sud est al satului Nimereuca, raionul Camenca cu codul cadastral 19301010065. Forma terenului este neregulat, alctuit dintr-un dreptunghi i un trapez unite printr-o fie de teren subire. Suprafaa acestuia atinge 0,6457 ha. 4.2 Determinarea scopului formrii bunului imobil

Formularea scopului proiectului de separare a bunului imobil este de o mare importan pentru elaborarea variantelor de proiect. Evident c la formularea acestuia sunt luate n consideraie, n primul rnd doleanele solicitantului. n realitate, exist o diversitate enorm de scopuri la formarea bunurilor imobile. n linii generale acestea pot fi clasificate: nstrinarea prin efectuarea tranzaciilor (vnzarea-cumprarea, donaia, schimbul); transmiterea bunului imobil n folosin (gestiune), proprietate; dezvoltarea sectorului de teren care necesit o majorare a spaiului, modificarea configuraiei prin schimburi reciproce de terenuri, ridicarea unor construcii (instalaii, amenajri) care cer condiii concrete; descompunerea proprietilor comune i crearea n baza cotelor-pri a unor bunuri imobile independente; optimizarea dimensiunilor sectoarelor de teren (agricole) n scopul folosirii lor rationale;
28

n scopul construciilor; n scopuri agricole. Pot fi i alte cazuri care iniiaz formarea bunurilor imobile. Este evident faptul c n cazul nostru separarea sectoarelor de teren se va efectua in scopuri agricole. Prin noiunea de scop agricol, putem nelege faptul c solicitantul (deintorul de teren) dorete s separe terenul su n favoare urmailor n scopul donaiei, pentru eventualele lucrri agricole deja pe sectoarele de teren separate.

4.3 Descrierea metodei de formare a bunului imobil n procesul formrii bunurilor imobile sunt respectate principii att generale, referitoare la toate cazurile, ct i locale, care se vor respecta n dependen de metoda aplicat. n calitate de principii generale sunt recunoscute: o interaciunea dintre form i coninutul bunului imobil; o viabilitatea bunului imobil nou format; o legalitatea; o inconcurena cu alte bunuri imobile. Un rol important n procesul de formare a bunurilor imobile este armonia dintre form i coninut. Ca exemplu ne poate servi un teren nou format cu destinaie agricol. n asemenea cazuri, n scopuri agricole forma terenului va depinde de cerinele proteciei erozionale, ecologice, tehnologice. Separarea este o metod de formare a bunurilor imobile independente prin desprinderea unei pri din bunul imobil iniial nregistrat. Pentru a nu confunda metoda de separare a bunurilor imobile cu alte metode de formare este necesar de constatat c: -n procesul de separare, din bunul imobil iniial (nregistrat) este desprins o parte care anterior n-a existat;
29

-n procesul de separare nu apar noi proprietari cu drepturi, care s fie nregistrai n registrul bunurilor imobile. Astfel, separarea include formarea bunurilor imobile n cadrul aceluiai subiect al dreptului de proprietate. Obiectul separrii poate fi: -o proprietate privat; -o proprietate comun; -o proprietate public. 4.4 Elaborarea proiectului formrii bunului imobil Indiferent de metoda selectat, formarea bunurilor imobile se efectueaz n baza proiectului respectiv, n cazul nostru separarea la din terenul 1010065. n denumirea proiectului se va include metoda selectat de formare a bunului imobil. Proiectul formrii bunurilor imobile are scopul formulrii unei soluii concrete i raionale de utilizare a viitoarelor bunuri imobile, respectnd interesele att personale, ct i obteti care pot aprea. Modul i coninutul lucrrilor de elaborare a proiectelor este elaborat de ctre autoritatea public central din domeniu cadastrului. Proiectul de formare a bunurilor imobile va include urmtoarele etape: elaborarea studiului asupra obiectului formrii bunurilor imobile; elaborarea proiectului de formare a bunului imobil; transpunerea proiectului n natur; elaborarea planului cadastral; nregistrarea bunurilor imobile. Studiul n baza cruia va fi elaborat proiectul va include: studierea cadrului juridic; identificarea bunului n natur; actualizarea planului cadastral.
30

Proiectul de formare a bunurilor imobile se elaboreaz n mai multe variante. Varianta final este aprobat de ctre solicitant. Modul de aprobare va depinde de metoda de formare a bunului imobil. Proiectul de divizare sau de separare a unei proprieti comune va fi aprobat de ctre toi coproprietarii printr-un acord comun. Coninutul proiectului este argumentat prin indici economici, ecologici, legislativi. Proiectul de separare a unei proprieti private, de comasare a mai multor bunuri imobile va fi aprobat de ctre proprietar. Transpunerea proiectului n natur se va efectua cu respectarea normelor tehnice elaborate de ctre autoritatea public central din domeniul cadastrului. hotarele bunurilor imobile nou formate transpuse n natur pot fi att generale, ct i fixe, n dependen de fiecare caz concret. Executorul lucrrilor de formare a bunurilor imobile, n baza proiectului trecut n natur, va alctui planul cadastral al bunului imobil. n procesul formrii bunurilor imobile, planul cadastral reprezint documentul de baz care determin dimensiunile i hotarul de rspndire a dreptului asupra bunului imobil. Coninutul planului cadastral este stabilit de ctre autoritatea public central n domeniu. 4.5 Descrierea procedurii de coordonare a proiectului formrii bunului imobil Coordonarea reprezint prin sine un element foarte i foarte important. nsui scopul coordonrii const n minimalizarea litigiilor care pot aprea n ceea ce privete cunoaterea i amplasarea noilor hotare n conformitate i coordonare cu cele deja existente. Coordonarea permite soluionarea pe cale panic, ba chiar i contribuie la eliminarea eventualelor conflicte ce pot aprea n viitor din cauza amplasrii noilor hotare. Coordonarea proiectului de separare reprezint o garanie de indeplinire cu eficien a muncii oficiului cadastral.
31

4.6 Descrierea procedurii de stabilire pe teren a hotarelor bunului nou format

Planul cadastral modificat se va elabora n baza rezultatelor de transpunere a proiectului bunului imobil n natur. n cazul nostru, terenul are o form neregulat i dup separarea la va arta n felul urmtor:

fig. 4.1 Bunul imobil(1010065) separat la din terenul su

4.7 Descrierea procedurii de elaborare i autentificare a documentului de drept asupra bunului imobil nou format

Procesul de nregistrare a bunului imobil va include: -depunerea cererii de nregistrare a bunului imobil nou format la care se va anexa dosarul documentelor lucrrilor cadastrale; -examinarea cererii de nregistrare; -adoptarea deciziei asupra cererii de nregistrare; -inregistrarea cererii;
32

-examinarea documentelor anexate la cerere (dosarului documentelor); -adoptarea deciziei de nregistrare a bunului imobil nou format; -modificarea nscrisului n fiierul registrului bunurilor imobile ce ine de bunul imobil iniial; -completarea dosarului cadastral al bunului imobil iniial; -efectuarea nscrisului n fiierul registrului bunurilor imobile referitor la bunul imobil nou format.

33

5 APLICAREA METODEI ANALIZA VNZRII COMPARABILE N EVALUAREA BUNULUI IMOBIL

5.1 Descrierea obiectului evalurii Terenul supus evalurii este amplasat n partea de sud est al satului Nimereuca, raionul Camenca cu codul cadastral 19301010065. Forma terenului este neregulat, alctuit din un dreptunghi i un trapez unite printr-o fie de teren subire, ceea ce i i va diminua valoarea. Suprafaa acestuia atinge 0,6457 ha. Accesul la drum este permis din dou pri a terenului

5.2 Descrierea i aplicarea metodei de evaluare Metoda analizei comparative a vnzrilor se bazeazpe estimarea valorii obiectului concret prin compararea cu alte obiecte similare, vndute sau propuse spre vnzare. Coninutul aplicrii metodei analizei comparative a vnzrilor (analizei vnzrilor comparabile) se bazeaz pe axioma c, dac dou bunuri imobile sunt identice, atunci valoarea cunoscut a unui bun poate fi rspndit asupra celui identic. Consecutivitatea lucrrilor de evaluare a terenului agricol prin metoda analizei comparative a vnzrilor va fi urmtoarea: identificarea obiectului evalurii; analiza pieei terenurilor agricole; selectarea terenurilor comparabile; acumularea informaiei despre terenurile comparabile; veridicitatea informaiei; selectarea unitilor de comparaie; selectarea elementelor de comparaie;
34

ajustarea; determinarea valorii bunului evaluat. Identificarea obiectului evalurii. Terenul care urmeaza a fi evaluat din punct de vedere a abordrii prin comparaie este poziionat n satul Nimereuca, raionul Camenca . Acest teren are urmtorul cod cadastral 19301010065.Acest teren este situat n partea de est al localitii.

Selectarea terenurilor comparabile. Pentru aplicarea metodei analizei vnzrilor comparabile, fiecare din bunurile comparabile este caracterizat din punctul de vedere al unitilor i elementelor de comparaie. n calitate de uniti de comparaie voi aplica : hectarul i bal/hectarul. n baza analizei obiectelor comparabile selectate anterior constatm c, cele mai active elemente de comparaie, care au influenat asupra formrii preurilor de pia a terenurilor sunt: -gradul de fertilitate a solurilor terenurilor comparabile; -distana de la terenul comparabil i pn la linia de acces permanent care reprezint un drum cu nveli de piatr; -drepturile asupra terenurilor comparabile care manifest faptul c unele terenuri comparabile sunt date n arend; -creterea costului terenului comparabil cererii i ofertei; -cretere preului terenului comparabil sub influena inflaiei anuale. Gradul de fertilitate a terenurilor comparabile reprezint un element important de influen asupra valorii (preului) bunurilor imobile. Totodat, n cadrul prezentului exemplu, gradul de fertilitate (grad/hectar) mai reprezint i unitatea de comparaie. Perioada analizat n prezentul exemplu se manifest prin faptul c valoarea de pia a terenurilor se afl sub o influen activ a cererii i ofertei. n primul rnd pe
35

sub influena condiiilor de pia

piaa bunurilor imobile, sunt propuse spre vnzarecumprare multe terenuri cu destinaie agricol. Valoarea iniial este destul de joas. Evaluarea unei uniti de comparaie. Evident, cu ct mai mare distana ntre terenul comparabil i drumul cu nveli de piatr, cu att mai mare va fi influena asupra valorii terenului comparabil (mai mic preul). Constatm creterea distanei dintre terenul comparabil i drumul cu nveli de piatr cu 1000 de metri diminueaz valoarea unei uniti de comparaie de la 109 lei/bal/ha la 103 lei/bal/ha sau cu 6%. Majorarea distanei cu 2000 metri diminueaz valoarea unitii comparabile pn la 99 lei/grad/ha sau cu 9%. Majorarea distanei cu 3000 metri diminueaz valoarea cu 15%. n mediu, majorarea distanei de la terenul comparabil pn la drumul cu nveli de piatr diminueaz valoarea cu 5%. Ajustarea terenurilor comparabile la criteriul de amplasare Din cele menionate mai sus constatm urmtoarele. Valoarea medie a unei uniti de comparaie pentru prima grup va fi 109 lei/bal/ha. Ajustarea la distan (criteriul amplasrii) va include majorarea valorii terenurilor comparabile cu 5% pentru fiecare 1000 de metri. Astfel constatm c valoarea obiectului evalurii, n rezultatul ajustrii bunurilor comparabile la criteriul de amplasare spaial va fi: Ajustarea terenurilor comparabile la drepturile transmise (n exemplul dat la dreptul de arend), prin metoda datelor grupate va include urmtoarele aciuni: -formarea datelor grupate; -evaluarea unei uniti de comparaie; -ajustarea la drepturile transmise. n prezentul exemplu, ajustarea la drepturile transmise va include determinarea influenei arendei asupra valorii terenurilor evaluate. Evident c, valoarea unui teren arendat va fi mai mic dect un alt teren liber de aceast grevare.
36

Mai este necesar de constatat c influena factorului arenzii asupra valorii terenului este diferit: n condiiile de vnzarecumprare n scopul impozitrii; n scopul gajului. Valoarea unui grad/ha de terenuri arendate este de 99 lei sau cu 9% mai mic dect terenurile libere de arend. Determinarea veridicitii informaiei despre bunurile imobile selectate este etapa ce urmeaz. Asupra calitii informaiei influeneaz mai muli factori-att obiectivi (naturali), ct i subiectivi. n calitate de factori obiectivi pot fi: timpul, amplasarea, situaia economic general (criza economic) etc. Factori subiectivi de influen asupra calitii informaiei pot fi: relaiile dintre prile tranzaciei, vrsta informaiei etc. Limitele geografice ale surselor de informaie depind de natura i tipul bunului imobil evaluat. Hotarele pieei trebuie s defineasc un teritoriu unde ar fi cutate bunuri imobile comparabile. Pentru a depi factorii negativi de influen asupra calitii informaiei acumulate, este necesar de a studia profund piaa bunurilor imobile. Mai veridic este considerat informaia acumulat nemijlocit din procesul de desfurare a tranzaciei. Este necesar de menionat c evaluatorii n permanen i completeaz baza de date de care ei dispun. Calitatea evalurii bunului imobil i ea va depinde de baza de date de care dispune evaluatorul. n procesul de determinare a veridicitii informaiei, un numr de obiecte selectate anterior vor fi excluse din numrul celor comparabile. Elementele de comparaie sunt acele caracteristici ale bunului imobil i a tranzaciei care creeaz varietatea de preuri pe piaa imobiliar.
37

n procesul evalurii este necesar de luat n consideraie toate diferenele dintre bunurile imobile selectate pentru comparaie i bunul imobil evaluat, care ar putea influena (diminua) valoarea lor. Pentru a identifica variabilele la care valorile sunt sensibile, este studiat piaa. Ajustrile (comparaiile, potrivirile) pentru diferen se fac la preul fiecrui bun imobil comparabil pentru a face obiectul comparabil egal cu obiectul studiat la data estimrii valorii. Mai rspndite sunt 10 elemente de baz pentru comparaie care trebuie luate n consideraie la analiza vnzrilor comparabile: drepturile transmise; condiiile de finanare; condiiile de vnzare; cheltuielile fcute imediat dup cumprare; condiiile pieei; amplasarea; caracteristicile fizice (dimensiunea, calitatea construciei, starea); caracteristicile economice (cheltuielile de meninere etc.); utilizarea, (zonarea); componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobil. n condiii concrete, n dependen de scopul evalurii, evaluatorul mai poate utiliza i alte elemente (factori de influen a valorii bunului imobil). Printre ele pot fi restriciile guvernamentale, drepturile asupra bazinelor acvatice, accesul la proprietate, mbuntiri n afara terenului, necesare pentru dezvoltarea terenului cu construcii etc. Deseori elementul de baz al comparaiei este mprit n subcategorii care descriu factorul analizat. De exemplu, caracteristicile fizice pot fi mprite n urmtoarele subcategorii: suprafa, form, pant, bonitate etc. n cazurile cnd nu s-a selectat numrul necesar de vnzri comparabile, atunci pot fi incluse bunuri imobile cu caracteristici mai variate. Dac ele vor fi analizate i ajustate corect, atunci va fi primit o estimare corect a valorii bunului imobil studiat. Un numr mic de vnzri comparabile deseori nu este suficient pentru a determina ajustrile la
38

elementele de comparaie. Un diapazon de valori bazat pe un numr mic de bunuri imobile poate deforma concluziile asupra valorii. Cu ct mai mare este baza de date din care se extrag ajustrile, cu att mai sigur este concluzia. Totodat, este necesar de constatat c fiecare ar dispune de o pia imobiliar cu tradiiile sale, cu vrsta sa etc. La o etap iniial a pieei imobiliare cum este acum n Moldova, n condiiile cnd lipsesc vnzrile comparabile este greu de a atepta rezultate nalte de la evaluarea prin metoda comparaiei vnzrilor. La aceast etap de dezvoltare a pieei sunt micorate i cerinele fa de rezultatul evalurii. Aceasta se refer mai mult la evaluarea masiv n scopul impozitrii bunurilor imobile. Concepia metodei analizei comparative a vnzrilor presupune c obiecte absolut egale n toate elementele de comparaie exist foarte puine. Orice dou obiecte incluse n cele comparabile numaidect difer prin ceva. Procedura de ajustare ne permite s soluionm aceast problem. Ajustrile reprezint un complex de aciuni inclusiv improvizate, care ne permit de a apropia sau egala obiectul evaluat de cel comparabil sau de a apropia sau egala dou obiecte din cele comparabile. Ajustrile pot fi n procente sau n sume de bani. Modul n care se obine ajustarea din datele de pia determin cum ea va fi exprimat. De obicei, procentele se transform n sume n numerar, care pot fi adugate sau reduse din preul vnzrii comparabile. Determinarea valorii bunului imobil prin metoda analizei vnzrilor comparabile include urmtoarele aciuni: identificarea elementelor de comparaie; compararea elementelor comparabile; ajustarea elementelor comparabile; analiza rndului de valori obinute prin ajustare; estimarea valorii finale a bunului estimat. 1. Identificarea elementelor de comparaie, care influeneaz asupra valorii bunului imobil, este prima aciune n lanul determinrii valorii bunului imobil. Cu ct mai profund vor fi identificate elementele comparabile (de comparaie), cu att mai
39

corect se va desfura procedura de estimare a valorii bunului estimat. Nu este obligatoriu ca n fiecare caz s participe la identificare aceleai elemente de comparaie. 2. Compararea elementelor bunurilor imobile comparabile selectate, cu cele ale obiectului evalurii i msurarea diferenei n fiecare element de comparaie (ajustare cantitativ) este propus n baza unui exemplu. Exemplu: suprafaa bunului imobil comparabil i suprafaa obiectului evalurii; gradul de fertilitate a bunului comparabil i a obiectului evalurii; forma (raportul dintre lungime i lime); amplasarea fa de cile de acces; altele. Fiecare ajustare cantitativ trebuie s fie explicat n mod adecvat pentru a asigura c orice alt persoan poate s neleag cauzele ajustrii. n procesul ajustrii cantitative obiectul evalurii va obine cte o valoare pentru fiecare bun comparabil, astfel obinnd un rnd de valori. 3. Rezultatul final al ajustrii cantitative va fi obinut n rezultatul urmtoarelor aciuni: rndul de valori al obiectului evalurii, obinut conform punctului 2 va fi aranjat din punctul de vedere al gradului de asemnare al bunului comparabil cu obiectul evalurii; valorile comparabile obinute conform punctului 2 se modific n dependen de gradul de asemnare; din rndul de valori, n baza ajustrii cantitative, se determin o singur valoare. Not:Cu ct obiectul comparabil se aseamn mai mult cu obiectul evalurii, cu att mai mult valoarea acestui obiect (comparabil) va influena asupra valorii obiectului evalurii. 4. Rndul de valori comparabile, obinut conform punctului 3 se aranjeaz n dependen de nivelul de calitate a informaiei utilizate. Se stabilete ponderea fiecrei
40

valori n rezultatul final determinat prin ajustri calitative. Pentru aplicarea ajustrilor calitative sunt utilizate prevederile capitolului veridicitatea informaiei. Not: 1.Cu ct calitatea informaiei despre obiectul comparabil va fi mai nalt cu att mai mare va fi influena lui asupra valorii finale a obiectului evalurii. 2. Dac vom compara terenuri cu pedologia solurilor veche, fa de obiectul evalurii care dispune de o pedologie nou, calitativ, ele vor fi toate mai inferioare. 3. Dac toate terenurile au o baz pedologic unic, atunci acest factor nu va influena asupra nivelului de calitate a informaiei. 4. Informaia despre terenurile vndute n anul 2007 va fi calitativ mai inferioar dect cea din 2009. 5.Determinarea valorii finale a terenului prin aplicarea metodei de analiz a vnzrilor comparabile se va efectua ca o medie aritmetic dintre rezultatul obinut prin ajustri cantitative i rezultatul obinut prin ajustri calitative. Alocarea i extragerea Alocarea. Terenurile vacante (libere de construcii) pentru construcii n localitile urbane dezvoltate pot fi rare i atunci valoarea lor nu poate fi estimat prin comparare direct. La fel, vnzrile terenurilor vacante n zone rurale pot aprea rar i atunci nu vor fi destule date pentru comparaie. n asemenea cazuri, valoarea terenurilor poate fi determinat prin alocare (nlocuire) sau extragere. Metoda alocrii se bazeaz pe principiul contribuiei. Acest principiu afirm c exist un raport tipic al valorii terenului la valoarea bunului imobil pentru categorii specifice de bunuri imobile n localiti specifice. Exemplu. Valoarea terenului n coninutul valorii bunului imobil (casei individuale de locuit) n municipiul Chiinu este de la 40 la 60%. n majoritatea localitile rurale ale republicii (mai ndeprtate de municipiul Chiinu) acest indice nu depete 30%.
41

Acest raport se poate de gsit din informaiile de la firme ce se ocup cu construirea i care vnd bunuri imobile i pot aloca preurile dintre teren i construcii n baza costurilor de construcie. Metoda alocrii nu poate da concluzii privind valoarea final a terenului, dar ea poate fi folosit pentru a stabili valoarea terenului atunci cnd nu sunt destule vnzri de terenuri vacante. Extragerea. Extragerea este o metod n care valoarea terenului se extrage din preul vnzrii prin reducerea valorii mbuntirilor (construciilor) estimate dup metoda costului depreciat. Valoarea rmas reprezint valoarea terenului. Prin metoda aceasta deseori se analizeaz vnzrile n zonele rurale, deoarece contribuia construciilor la valoarea total a bunurilor imobile este, de obicei, mai mic i relativ uor de identificat.

42

6 APLICAREA METODEI VNZARE CUMPRARE DE REPARCELARE A TERENULUI

6.1 Identificarea i descrierea obiectului reparcelrii Terenul ce urmeaz a fi reparcelat prin metoda vnzare cumprare este amplasat n partea de sud est al satului Nimereuca, raionul Camenca cu codul cadastral 19301010065. Forma terenului este neregulat, alctuit din un dreptunghi i un trapez unite printr-o fie de teren subire. Suprafaa lui total este de 0,6457 ha. 6.2 Descrierea i aplicarea metodei de reparcelare Scopul reparcelrii n cadrul consolidrii, n cadrul reformei funciare n ansamblu const n optimizarea, prin diferite ci, a dimensiunilor proprietilor. n condiiile n care proprietarilor de terenuri li s-au creat posibiliti de a activa eficient, rezultatul final va fi creterea economiei sectorului rural. Metoda vnzare cumprare este una din cele mai aplicate n republic i include vnzarea cumprarea benevol a terenurilor agricole n scopul optimizrii formei i dimensiunilor terenului. Neajunsul principal al acestei metode este faptul c perioada de implementare depinde de potenialul de cumprare al ranilor i, deci, dureaz un timp ndelungat. Alt neajuns este c, n condiiile actuale ale Republicii Moldova, se propun spre vnzare cumprare terenuri mici i dispersate n spaiu. Totodat, anume prin aceast metod se realizeaz un principiu de baz al consolidrii terenului stabilitate n timp i n spaiu. Consecutivitatea aciunilor ntreprinse n procesul de aplicare a metodei vnzare cumprare este urmtoarea: informatizarea prilor implicate n proiect; identificarea terenului (obiectului) propus vnzrii cumprrii;
43

negocierea tranzaciei de vnzare cumprare; elaborarea listei vnztorilor de terenuri; elaborarea planului terenurilor negociate; aprobarea proiectului de reparcelare; ndeplinirea contractului de vnzare cumprare a terenurilor agricole; autentificarea contractelor de vnzare cumprare a terenurilor agricole; nregistrarea tranzaciilor de vnzare cumprare. Informatizarea prilor implicate n proiect Un rol important n procesul de reparcelare l are informatizarea suficient a prilor (vnztorilor i cumprtorilor). Este important ca cumprtorul s cunoasc ofertele pe piaa terenurilor agricole iar vnztorul s cunoasc suficient cererea. Izvoarele de informaie sunt urmtoarele: comunicarea direct dintre vnztor i cumprtor; obinerea informaiei de la autoritatea public local (specialiti n domeniul cadastrului); publicitatea oficial (buletine de informaie etc). La momentul actual, restricii de a participa (de a cumpra) terenuri agricole sunt aplicate numai referitor la persoanele strine. Comparativ cu alte metode, metoda vnzriicumprrii are i unele prioriti. Un rol important n informatizarea populaiei i revine autorului proiectului i consiliilor locale. Consiliile locale au interese locale. Interesele locale corespund intereselor comunitii rurale n ansamblu. Din aceste considerente, activitile de informatizare a autorului proiectului i a autoritilor locale vor avea un vector comun. Informaia solicitat de participanii la consolidarea terenurilor agricole poate fi divers. Proprietarilor care au solicitat vnzarea, li se aduce la cunotin situaia ce ine de piaa funciar a terenurilor agricole din localitatea dat, din alte localiti, din raion, n ansamblu, de preurile stabilite pe pia, li se explic factorii mai importani care influeneaz asupra preului terenului.
44

Proprietarilor care au solicitat cumprarea terenurilor li se aduc la cunotin, n primul rnd, variantele de cumprare. De asemenea, li se explic influena diferitor factori obiectivi asupra preului de pia al terenurilor agricole. Identificarea terenului (obiectului) propus vnzrii cumprrii Este important ca cumprtorul s cunoasc suficient terenul cumprat. Cele mai solicitate informaii despre obiect sunt: amplasarea, aspectul calitativ al terenului, aspectul juridic. n condiiile cunoaterii suficiente a obiectului sunt mai rare discordanele dintre prile implicate n tranzacie. Negocierea tranzaciei de vnzare cumprare Negocierea unei tranzacii se efectueaz n baza principiului benevol. Nimeni nu are dreptul s se implice, fr acordul uneia din pri, n procesul de negociere. Cerinele relaiilor de pia impun respectarea unei perioade satisfctoare pentru ca procesul de negociere s se desfoare corect i n interesul ambelor pri. Totodat, perioada de negociere nu poate fi fr de sfrit. Din aceste considerente, autorul proiectului coordoneaz, mpreun cu autoritile administraiei publice locale, termenul de finalizare a negocierilor. Este necesar ca acest termen s fie adus la cunotina prilor prin diferite metode, inclusiv cele de care dispune nemijlocit consiliul local (anunuri etc.). n condiiile n care prile ajung la o nelegere n procesul de negociere, ele vor anuna autorul proiectului pentru a fi incluse n Lista persoanelor care au decis (negociat) asupra ncheierii unui contract de vnzarecumprare a terenurilor agricole. Termenul de negociere a tranzaciei (contractului de vnzarecumprare) va mai depinde i de calitatea informatizrii populaiei (prilor). Elaborarea listei vnztorilor de terenuri Lista vnztorilor de terenuri este un document necesar pentru adoptarea deciziei consiliului local asupra proiectului de reparcelare.
45

Lista menionat include informaie despre proprietar, numrul codului cadastral, suprafa etc. Aprobarea Listei vnztorilor i a terenurilor de ctre consiliul local acord prilor privilegii financiare. Din aceste considerente, este necesar ca rezultatele negocierilor s fie materializate operativ n deciziile consiliilor, n contracte autentificate i nregistrate. n baza acestui principiu este elaborat Lista participanilor la proiectul de consolidare care solicit vnzareacumprarea terenurilor, indiferent de alte aciuni, de alte metode, ce vor fi elaborate i implementate n cadrul proiectului: ndeplinirea contractului de vnzarecumprare a terenurilor agricole; autentificarea contractelor de vnzarecumprare a terenurilor agricole; nregistrarea tranzaciilor de vnzarecumprare.

Elaborarea planului cadastral al terenurilor negociate Analiza amplasrii spaiale a terenurilor, proprietarii crora au decis asupra negocierii unei tranzacii este de o importan major. n majoritatea cazurilor, cumprtorul mai multor parcele solicit amplasarea lor ct mai aproape una de alta. Acelai scop l urmeaz i autorul proiectului. n cadrul etapei reparcelrii terenurilor n proiectul de consolidare, scopul principal const n crearea unor suprafee optime pentru proprietari i obinerea unei amplasri compacte a terenurilor. Despre faptul acesta deja s-a menionat mai sus.

Aprobarea proiectului de reparcelare. Proiectul consiliului local este elaborat din iniiativa i de ctre autorul proiectului de reparcelare a terenurilor agricole. Analiznd situaia (mersul lucrrilor de elaborare a proiectului), n condiiile n care un numr esenial de ceteni au decis (negociat) asupra ncheierii unui contract de vnzarecumprare, autorul proiectului va elabora proiectul consiliului local la tema Despre vnzarea cumprarea terenurilor agricole n scopul reparcelrii. La proiectul consiliului local se vor anexa:
46

nota informativ (2-3 file); lista participanilor la proiectul de consolidare, care solicit vnzarea cumprarea terenurilor; planul amplasrii terenurilor persoanelor care au solicitat vnzarea cumprarea n cadrul proiectului de consolidare. Un proiect de decizie a consiliului local propus n scopul consolidrii terenurilor agricole este raional s includ urmtoarele compartimente descrierea succint a problemei examinate (constatare); decizia asupra problemei examinate; porunc (indicaie) persoanelor subordonate n scopul realizrii deciziei; porunc spre autentificarea i nregistrarea drepturilor, conform legislaiei; solicitarea efecturii procedurii de comasare a terenurilor n cazurile necesare, adresat oficiului cadastral teritorial; numirea persoanei responsabile de controlul asupra realizrii deciziei Includerea n ordinea de zi a edinei consiliului local a problemelor ce in de consolidarea terenurilor agricole se va efectua de ctre primarul localitii la propunerea persoanei responsabile a consiliului local de implementarea proiectului de reparcelare. Consiliul local va examina i va adopta, n repetate rnduri, hotrri la tema reparcelrii terenurilor agricole n localitate. Este o necesitate a proiectului de reparcelare, deciziile devenind, prin urmare, mai constructive i mai practice. Adoptarea deciziilor de ctre consiliul local la tema consolidrii terenurilor agricole este justificat prin necesitatea neadmiterii ca sub aspectul consolidrii terenurilor agricole s se acorde faciliti altor categorii de tranzacii. ndeplinirea contractului de vnzarecumprare a terenurilor agricole. Cadrul legislativ pentru efectuarea unor tranzacii de vnzarecumprare l constituie Codul Civil (art. 753 822).
47

Contractulmodel pentru reparcelarea terenurilor agricole este recomandat prin Anexa 20 la Ordinul MinisteruluiAgriculturii i Industriei Alimentare nr. 237 din 26 decembrie 2007 (vezi anexa 3). Contractulmodel de vnzarecumprare a terenurilor agricole (vezi anexa C) n procesul de implementare a proiectului de consolidare include urmtoarele compartimente: informaie despre pri (vnztor, cumprtor); informaie despre preul negociat; obligaiile prilor n procesul de transmitere a drepturilor; dispoziii finale; rechizitele i semnturile prilor. Proiectul contractului de vnzare cumprare a terenurilor agricole, pentru persoanele incluse n Lista participanilor la proiectul de reparcelare, care solicit vnzareacumprarea terenurilor, anexat la decizia consiliului local, este elaborat de ctre autorul proiectului de reparcelare n baza Contractuluimodel menionat mai sus. n numele prilor, proiectele contractelor sunt prezentate spre autentificare de ctre autorul proiectului de reparcelare a terenurilor agricole. Contractul se perfecteaz n patru exemplare i se repartizeaz astfel: unul pentru notar, al doilea - pentru vnztor, al treilea - pentru cumprtor, al patrulea pentru - oficiul cadastral teritorial. n cazurile n care contractul este perfectat n dou exemplare, oficiului cadastral teritorial i notarului li se vor prezenta copii de pe original. Autentificarea contractelor de vnzarecumprare a terenurilor agricole Contractele de vnzarecumprare a terenurilor agricole se autentific n conformitate cu prevederile Codului Civil (art.666-752). Unele prevederi ce in de autentificarea nstrinrii terenurilor agricole mai snt reglementate i prin Legea cu privire la notariat (nr.1453 XV din 8.11.2002). Conform art. 37 din legea nominalizat mai sus, contractul de vnzarecumprare a terenurilor cu destinaie agricol poate fi autentificat de ctre persoana cu funcii de rspundere abilitat a autoritii administraiei publice locale.
48

Aceast form de autentificare a contractelor de vnzarecumprare se aplic, n multe cazuri, n procesul de implementare a proiectului de consolidare a terenurilor agricole. Conform legislaiei n vigoare, dobndirea unui drept (n acest caz, asupra unui teren agricol) se autentific de ctre persoana responsabil n baza documentelor de drept convingtoare, prezentate de ctre pri. Proprietarul de terenuri prezint documentele ce confirm dreptul de proprietate asupra terenului. Conform legislaiei, acestea pot fi titlurile de autentificare a dreptului deintorului de teren, contractul de vnzarecumprare, contractul de donaie, contractul de schimb, certificatul de motenire, alte documente prevzute de legislaie. Autentificarea dobndirii dreptului n procesul reparcelrii se va efectua de ctre notar n cazul n care la documentul de proprietate se va anexa i extrasul din Registrul bunurilor imobile ce va confirma c, la data autentificrii, dreptul asupra terenului aparine anume persoanei care este parte a contractului respectiv de vnzare cumprare. Extrasele din Registrul bunurilor imobile vor fi solicitate de ctre autorul proiectului de reparcelare n baza funciilor stabilite prin punctul 23 al Regulamentului privind consolidarea terenurilor agricole, aprobat prin Hotrrea Guvernului nr.1075 din 1 octombrie 2007 i decizia Consiliului local de aprobare a Proiectului de reparcelare a terenurilor agricole n localitatea respectiv. n conformitate cu Legea nr.271 XV din 27.06.2003 Cu privire lametodologiacalculrii plii pentru servicii notariale, articolul 2, alineatul 2, Pentru servicii notariale prestate se percepe plata, de comun acord cu solicitantul, inndu-se cont de prevederile legii. La determinarea cuantumului plii se ine cont de complexitatea actului notarial. Modificrile (majorarea sau reducerea) cuantumului plii se confirm printr-un acord semnat de notar sau de o alt persoan abilitat prin lege s desfoare activitate notarial i solicitant, n care se indic: mrimea plii stabilite prin lege, cauza modificrii i mrimea plii negociate. Acordul ncheiat n scris se anexeaz la actul notarial ndeplinit i se pstreaz mpreun cu acesta n arhiva notarial.
49

Pentru reparcelarea terenurilor, acest articol are o mare importan. Conform legislaiei n vigoare, plata pentru autentificarea unui contract de vnzare - cumprare a terenurilor constituie 120 lei. Articolul menionat mai sus permite, n condiiile autentificrii contractelor de ctre persoana abilitat a autoritilor publice locale, diminuarea acestei pli pn la dimensiuni acceptabile. nregistrarea tranzaciiloor de vnzare-cumprare Contractele de vnzarecumprare a terenurilor agricole, autentificate notarial, se anexeaz la compartimentul respectiv al Proiectului de reparcelare aplicarea metodei de vnzare cumprare a terenurilor agricole, aprobat prin decizia primriei, i se prezint n modul stabilit oficiului teritorial. Astfel, materialele prezentate oficiului teritorial cadastral (compartimentul aplicarea metodei de vnzare cumprare a terenurilor agricole vor include: decizia consiliului local despre reparcelarea terenurilor agricole; nota informativ la decizia consiliului local; lista persoanelor care au negociat un contract de vnzarecumprare a terenurilor agricole; planul (planurile) amplasrii terenurilor negociate pentru vnzare cumprare; contractele legislaiei. n conformitate cu articolul 26 alineatul 2 al Legii cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIII din 25.02.98, contractele de vnzarecumprare a terenurilor agricole se prezint oficiului cadastral teritorial pentru nregistrare de ctre una din prile contractului. Aceast parte, n majoritatea cazurilor, este cumprtorul. Procedura de primire a materialelor pentru nregistrarea contractelor de vnzare cumprare este stabilit de legislaia n vigoare (Legea cadastrului bunurilor imobile art. 25 38). Not:Conform punctului 104 al Regulamentului privind consolidarea terenurilor agricole n temeiul deciziei consiliului local de aprobare a Proiectului
50

de

vnzarecumprare,

autentificate,

conform

prevederilor

de consolidare (n baza procurii autentificate de ctre persoana cu funcii de rspundere abilitat a autoritii administraiei publice locale, conform Legii nr.1453-XV din 8 noiembrie 2002 cu privire la notariat, art. 70 2 din Codul Funciar nr. 828-XII din 25 decembrie 1991), conductorul grupului de lucru va prezenta, iar oficiul cadastral teritorial, n raza de activitate a cruia se afl localitatea n care este implementat Proiectul de consolidare, va primi, prin act de primire-predare, dosarul documentelor cadastrale (n dou exemplare), perfectat conform punctului 103. nregistrarea tranzaciilor de vnzare cumprare n conformitate cu legislaia n vigoare (Codul funciar, Legea nr.828 din 25.12. 1991, Legea pentru aprobarea Metodologiei de calculare a tarifelor la serviciile prestate dentreprinderea Specializat n Cadastru i filialele acesteia, nr. 393 din 8.12.2006, Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr. 770 din 2 iulie 2007 Pentru aprobarea tarifelor la serviciile prestate de ntreprinderea de Stat Cadastru i filialeleacesteia), nregistrarea contractelor de vnzarecumprare a terenurilor agricole n scopul consolidrii lor se efectueaz din contul bugetului de stat. Oficiile cadastrale teritoriale, n baza Legii cadastrului bunurilor imobile menionate mai sus efectueaz lucrrile necesare de nregistrare a contractelor de vnzarecumprare,

51

CONCLUZII Rolul cadastrului evolueaz de la o epoc la alta, de la o societate la alta, n funcie de obiectivele stabilite. Astfel, iniial a avut doar un rol de inventariere a bunurilor imobile ca ntindere, pentru stabilirea impozitelor fiscale, sau ulterior pentru colectivizarea agriculturii etc. n prezent, rolul i coninutul su trebuie s corespund etapei actuale i de perspectiv a dezvoltrii economiei naionale i deci, s furnizeze date reale cu privire la: - proprietarii de bunuri imobile i nscrierea lor n registrele cadastrale i crile funciare; - ntinderea, configuraia i poziia bunului imobil, precum i a folosinei lui, raportat la destinaia iniial; - categoria de calitate a terenurilor, innd seama de procesele mari pedogenetice, de lucrrile de amenajare existente sau necesare, de bonitarea solurilor i a categoriilor de folosin, de posibilitile de mecanizare oferite pentru lucrrile specifice etc; - resursele funciare i materialul documentar necesar introducerii, sau scoaterii din circuitul agricol a terenurilor; - elementele calitative necesare evalurii bunurilor imobile. Lucrrile de cadastru se execut cu scopul de a pune la dispoziia celor interesai, n orice moment, date reale i complete referitoare la bunurile imobile. Importana cadastrului general const n faptul c acesta furnizeaz date reale privitoare la bunurile imobile (poziie, mrime, folosin, proprietar), necesare n toate ramurile economiei naionale. La momentul actual este greu de nchipuit relaii economice izolate de cadastru. Fiind un sistem informaional, cadastru poate fi comparat cu oglinda relaiilor economice. Aici este necesar de constatat c o realitate poate fi modificat sub aciunea relaiilor economice sau a condiiilor naturale. Trei direcii importante ale relaiilor economice nu pot fi dezvoltate fr influena cadastrului:
52

-piaa relaiilor imobiliare; -politica fiscal; -protecia dreptului de proprietate. Deja am constatat c relaiile economice au o influen major asupra modificrii realitii. Mecanismul cadastrului, prin coninutul su, ne permite de a nu admite relaii economice cu impact social sau ecologic negativ. Evident c, cu ct mai dezvoltat va fi sistemul informaional al cadastrului cu att mai operativ vor fi depistate influenele negative economice i respectiv vor fi luate msuri de protecie. Un sistem informaional al cadastrului modern poate fi creat numai n baza unei tiine i practici adecvat.

53

ANEXE ANEXA A
Dosarul Nr 2-979 Hotrre Judectoreasc (model) 26 mai 2010 raionul Orhei Judectoria Orhei, Republica Moldova Judecata n urmtoarea componen: preedinte judector Cerapita G.I. Secretar Stnescu A.A Examennd n edin judectoreasc deschis dosarul asupra aciunii civile a ceteanului Sargu A.A. ctre primria oraului Orhei, raionul Orhei despre recunoaterea valabilitii i nregistrarea tranzaciei. C O N S T A T A T: n continuare urmeaz: o descriere detaliat a coninutului dosarului; lmuririle reclamantului, Sargu A.A. asupra aciunii civile deschise; lmuririle prtului, primriei oraului Orhei; constatrile instanei judectoreti. n baza Contractului de vnzare-cumprare a pmntului din 11.08.2010 i a articolelor 213 (p.2), 315,316,320,321 i 499 Codul civil al Republicii Moldova, conducndu-se de articolul 241 Codul de Procedur Civil instana de judecat a H O T R T: Aciunea civil a ceteanului Sargu A.A. ctrea primria oraului Orhei este satisfcut. Se recunoate Contractul (tranzacia) din 11 august 2010 dintre primria oraului Orhei i ceteanul Sargu A.A. referitoare la vnzarea cumprarea la licitaiea din
54

11.08.2010 a imobilului i anume: terenul cu suprafaa de 0.04 ha amplasat n oraul Orhei din raionul Orhei, strada Libertatii 16, cod cadastral 1401106.0454, la preul de 1300 lei, v a l a b i l. Se recunoate dup ceteanul Sargu A.A. dreptul de proprietate asupra bunului imobil sectorul de teren cu suprafaa de 0,04 amplasat n oraul Orhei, strada Libertatii 16, raionul Orhei, cod cadastral 1401106.0454. Se oblig Oficiul Cadastral Teritorial Orhei s nregistreze dup ceteanul Sargu A.A. dreptul de proprietate asupra bunului imobil sectorul de teren cu suprafaa de 0.04 amplasat n oraul Orhei, strada Libertatii 16, raionul Orhei, cod cadastral 1401106.0454. Hotrrea judectoreasc poate fi atacat n modul stabilit, n Curtea de Apel Bli n termen de 20 de zile. Judector Cerapita G.I.

Not. Hotrrea a intrat n vigoare la 15.08.2010 i este irevocabil Judector Cerapita G.I.

55

ANEXA B

Titlul de autentificare a dreptului deintorului de teren

56

ANEXA C

Contract de vnzare-cumprare a terenurilor


(model)

..20.. Localitatea
_______________________________________________________________________________ (pentru persoanele
fizice: numele, prenumele, adresa, actul de identitate (seria, numrul, codul personal, data eliberrii, _______________________________________________________________________________________________________ ___ Oficiul care l-a eliberat, IDNP; pentru persoanele juridice: numele persoanei mputernicite, n baza crui document _______________________________________________________________________________________________________ ___ acioneaz,denumirea ntreprinderii, adresa, certificatul de nregistrare (seria, numrul, data, organul de nregistrare, IDNO)

numit n continuare Vnztor, pe de o parte, i


_______________________________________________________________________________
(pentru persoanele fizice: numele, prenumele, adresa, actul de identitate (seria, numrul, codul personal, data eliberrii, _______________________________________________________________________________________________________ ___ Oficiul care l-a eliberat, IDNP; pentru persoanele juridice: numele persoanei mputernicite, n baza crui document acioneaz, rea _______________________________________________________________________________________________________ ___ denumirea ntreprinderii, adresa, certificatul de nregistrare (seria, numrul, data, organul de nregistrare, IDNO)

numit n continuare Cumprtor, pe de alt parte, au ncheiat prezentul contract: Temeiul i obiectul Contractului 1.1 Prezentul Contract este ntocmit conform Codului Civil. 1.2 Vnztorul garanteaz c bunul imobil este proprietatea lui i este liber de orice viciu juridic. 1.3 Vnztorul a vndut, iar Cumprtorul a cumprat bunul imobil situat
_____________________________________________________________________________ __
(numrul cadastral al bunului imobil i al celor adiacente)

II. Preul terenului Preul de vnzare cumprare a bunului imobil _____ (______________) lei,
cu cifre cu litere

care a fost achitat la data semnrii Contractului de ctre Pri. III. Obligaiile prilor 3.1 Vnztorul se oblig s transmit bunul imobil cumprtorului n cel mult . Zile din momentul semnrii prezentului Contract i s semneze actul de predare-primire.
57

Vnztorul are i alte obligaii ce rezult din Codul civil i alte acte legislative, normative, precum i prezentul Contract. 3.2 Cumprtorul se oblig: - n termen de trei luni de la data autentificrii notariale a prezentului Contract, s-l nregistreze la organul cadastral teritorial n raza de aciune a cruia este situat bunul imobil; - s-i onoreze obligaiile anterioare ce in de folosirea nestingherit i grtuit a obiectelor de uz public (drumurile auto i de pietoni, obiectele infrastructurii inginereti), care existau anterior cumprrii bunului imobil; - s achite preul contractului n termenele i cuantumul prevzute de prezentul Contract; Cumprtorul va ndeplini i alte obligaii prevzute de Codul Civil i legislaia funciar. IV. Dispoziiile finale 4.1 Prezentul Contact servete drept temei pentru nregistrarea dreptului de proprietate al Cumprtorului asupra bunului imobil cumprat. 4.2 Coninutul art. 753, 754-785 ale Codului civil al RM, art. 49 al Legii cu privire la notariat i art. 29 Cod funciar al RM au fost explicate prilor de ctre notar. 4.3 Prezentul Contract este ntocmit n trei exemplare. Primul exemplar revine Cumprtorului, al doilea Vnztorului, al treilia notarului (persoanei cu funcii de rspundere abilitate a autoritii publice locale). 4.4 Cheltuielile ce in de autentificarea notarial a prezentului Contract sunt suportate n conformitate cu art. 70/1, ultimul alineat al Codului funciar nr. 828XII din 25 decembrie 1991 cu modificrile ulterioare. 4.5 Prezentul Contract este obligatoriu pentru pri din ziua semnrii lui. Litigiile dintre pri vor fi soluionate n mod amiabil. n cazul n care prile nu ajung la un consens, litigiile vor fi soluionate de instanele de judecat competente din Republica Moldova. V. Rechizitele i semnturile prilor Vnztor ______________ ______________ ______________ ______________ Cumprtor

Locul aplicrii girului de autentificare a notarului_______________ Varianta A: persoanele cu funcii de rspundere abilitate ale autoritilor administraiei publice locale; Varianta B: notarul.
58

BIBLIOGRAFIE

1. Codul Funciar. Legea Republicii Moldova nr. 828 din 25.12.1991. 2. Legea Republicii Moldova. Cadastrul bunurilor imobile nr.1543 XIII din 25.02.1998. 3. Legea Republicii Moldova privind gospodriile rneti (de fermier) nr. 1353XIV din 03.11.2000. 4. Legea Republicii Moldova cu privire la notariat nr. 1453 XV din 8.11.2002. 5. Legea Republicii Moldova cu privire la proprietatea public a unitilor administrativ teritoriale nr. 523 XIV din 16.07.1999. 6. Legea Republicii Moldova cu privire la arenda n agricultur nr. 198 XV din 15.05.2003. 7. Legea Republicii Moldova privind administrarea public local nr. 123 XV din 18.03.2003. 8. Legea Republicii Moldova privind organizarea administrativ teritorial a Republicii Moldova nr. 764 XV din 27.12.2001. 9. Legea Republicii Moldova privind cooperativele de producie nr. 1007 XV din 25.04.2002. 10. Legea Republicii Moldova cu privire la preul normativ i modul de vnzare cumprare a pmntului nr. 1308 XIII din 25.07.1997. 11. Legea serviciului public nr. 443 XIII din 4 mai 1995. 12. Legea Republicii Moldova cu privire la achiziiile de mrfuri, lucrri i servicii pentru necesitile statului nr.1166 XIII din 30 aprilie 1997. 13. Legea Republicii Moldova cu privire la metodologia calculrii plii pentru servicii notariale nr. 271 XV din 27 iunie 2003. 14. Legea Republicii Moldova privind administrarea public local nr. 436 XVI din 28 decembrie 2006. 15. Legea Republicii Moldova privind cooperativele de producie nr.1007 XV din 25.04.2002.
59

16. Legea Republicii Moldova privind societile pe aciuni nr. 1134 XIII din 2 aprilie 1997. 17.Agenia Relaii Funciare i Cadastru. Cadastrul funciar al Republicii Moldova. Chiinu 2008. 974p. 18. Ana-Cornelia Badea, Gheorghe Badea. Conceptul de sistem cadastral la nivel internaional. 19. Botnarenco I. Cadastrul n Moldova. Chiinu: editura Pontos, 2006. 210 p. 20. Botnarenco I. Consolidarea terenurilor agricole n Moldova. Chiinu: editura Pontos, 2009. 340 p. 21..http://www.promstroi.md

60