UNIVERSITATEA ,,OVIDIUS’’ CONSTANȚA

FACULTATEA DE DREPT ȘI ȘTIINȚE ADMINISTRATIVE

SPECIALIZAREA DREPT, ANUL II
DISCIPLINA
PUBLICITATE IMOBILIARĂ

Temă de cercetare
,, Publicitatea imobiliară în Germania, Spania, Estonia, Finlanda,
Franţa, Danemarca ’’

Profesor coordonator,
Conf. univ. dr. M. Marin

Student,
Cîrjă Vlad George

1
 Cuprins

Publicitatea imobiliară.....................................................................3

Aspecte comparative între țările cuprinse.........................................4

Anexa I........................................................................................... ..7

Anexa II......................................................................................... ..8

Bibliografie.................................................................................... ..9

2
 I. Publicitatea imobiliară

În sensul său larg publicitatea desemnează acele modalităţi prin care anumite acte sau operaţiuni
juridice sunt aduse la cunoştinţa publicului ori realizate în locuri publice cu sau fără participarea
publicului, dar cu scopul de a fi cunoscute şi de a-şi asuma efectele. Legiile şi alte acte normative se
publică în Monitorul oficial al României, actele administrative se publică în presa locală, se afişează la
locuri anume stabilite; unele acte se încheie în locuri publice pentru a se asigura accesul şi intervenţia
celor interesaţi (licitaţii, celebrarea căsătoriei, tranzacţii la bursă), anumiet operaţiuni juridice sunt
transcrise sau evidenţiate în registre publice (registrul comerţului, registrul portului unde sunt înregistrate
navele, cărţile funciare, etc).
În sensul restrâns al publicităţii imobiliare aceasta desemnează totalitatea mijloacelor juridice
prevăzute de lege prin care se evidenţiază situaţia materială şi juridică a imobilelor în mod publci pentru a
da ocrotire deplină securităţii statice şi dinamice a circuitului civil, referitor la bunurile imobile.
Necesitatea creșterii cadastrului general și a organizării publicității imobiliare a devenit o prioritate
deoarece reconstituirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor a intensificat şi totodată
diversificat raporturile civile, punând în seama legiuitorului noi sarcini în ceea ce prive te corelarea
cadrului normativ cu realitatea rela iilor sociale. Pentru a contribui la perfecţionarea cadrului normativ
privind cadastrul şi publicitatea imobiliară, prezenta lucrare doreşte să efectueze o investigaţie pe baza
unui studiu comparat atât la nivelul reglementărilor naţionale cât şi la nivelul altor state.
Astfel, la baza studiului se vor afla reglementările cadastrului şi publicităţii imobiliare din
Germania, Franța, Spania, Estonia, Danemarca şi Finlanda. Acest studiu se dorește a fi efectuat de la
premisa conform căreia ampla analiză a reglementărilor regimului juridic al imobilelor în sisteme de drept
diferite poate contribui la relevarea minusurilor din propria legislaţie şi la propunerea celor mai bune
soluţii în vederea elimină rii acestora, pe măsura creării unui cadastru al imobilelor la nivel naţional. În
lipsa unor cercetări aprofundate în domeniul cadastrului şi al publicităţii imobiliare în literatura naţională
de specialitate, investigaţiile în acest domeniu vor facilita atât în elegerea esenţei cadastrului cât şi în
alegerea esenţei publicităţii imobiliare, instituţii ce îndeplinesc funcţii diferite. Studiul va clarifica şi
anumite noţiuni mai puţin înţelese sau interpretate controversat, precum criteriile de includere a bunurilor
în clasa celor imobile, rangul dreptului înscris, efectele juridice ale înscrierii drepturilor asupra
imobilelor.
Evoluția proprietății imobiliare a impus, în timp, crearea unui mecanism de securizare a
raporturilor juridice al căror obiect este imobilul, mecanism care, în diferite state, a funcţionat şi a fost
denumit diferit. Astfel, grecii antici îl numeau „katasticon” iar latinii „capitum registrum”. Cu sensul
actual – cadastru – cuvântul, în forma „catastico” a fost atestat într-un document din anul 1185 găsit la
Veneţia şi a fost preluat de alte state italiene sub forma „il cotastro”, de Franţa sub forma„le cadastre” iar
de Germania ca „der (das) Kataster”. Publicitatea imobiliar întemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului
general are ca obiect înscrierea în cartea funciar a actelor și faptelor juridice referitoare la imobilele din
acela şi teritoriu administrativ şi se realizează de către oficiile de cadastru şi publicitate imobiliară, pentru
imobilele situate în raza de activitate a acestora.

3
 II. Aspecte comparative între țările cuprinse

În Germania există un singur sistem cadastral care acoper întregul ansamblu proprietate – privat-
teritoriu, indiferent de fond privat sau public – acest sistem fiind alc tuit din registrul cadastral i (h r ile
cadastrale) mapa cadastral , unitatea sa de baz fiind parcela. Raportat la aceast form de alc tuire a
sistemului cadastral german, landurile germane au hot rât în urmă cu mai mul i ani s ac ioneze în sensul
upgrad rii acestui sistem prin fuzionarea registrului cadastral i a mapei cadastrale într-un nou sistem care
să înceapă a fi aplicat din 2009. Acest nou sistem este cunoscut sub denumirea de ALKIS81.
Cadastrul german se actualizeaz ori de câte ori se produc schimbări. Ca regulă, măsurătorile
cadastrale se execută doar la cerere. Cu toate acestea, există şi excepţii, când măsurătorile se execută din
oficiu atunci când intervin modificări privind schimbarea categoriei de folosinţă a ternurilor sau în caz de
lucrări de consolidare a terenului. Serviciul de cadastru are un caracter public, registrul cadastral putând fi
consultat de orice persoană care justifică un interes legitim. În vederea eliberării informaţiilor solicitate
sunt percepute anumite taxe. Agenţiile de cadastru pot avea acces la informaţiile cadastrale şi direct,
online, deoarece sistemul este unul automatizat, fiind accesibil pentru autorităţile locale, pentru
persoanele autorizate sau pentru notari.
În ceea ce priveşte stabilirea taxelor şi a impozitelor, agenţiile de cadastru nu sunt direct implicate
în stabilirea acestora, dar ele sprijină fiscul prin informaţiile pe care le deţin şi care sunt necesare în
vederea stabilirii cuantumului taxelor şi impozitelor. Impozitul pe proprietate este reglementat prin Legea
din 07.08.1973 cu toate modificările ulterioare, acest impozit fiind perceput de către municipalitate, iar
persoana impozitată fiind proprietarul, indiferent dacă prin acte acesta ar putea dovedi de exemplu
transferul acestei taxe în cadrul unui contract de închiriere către locatar.
Taxele și impozitele percepute sunt structurate în 2 categorii:
- impozit pentru terenurile rurale;
- impozit pentru imobile i terenurile urbane pe care sunt situate imobilele;
În ceea ce prive te taxa percepută în caz de transfer al dreptului de proprietate, aceasta este o taxă
obligatorie, neachitarea ei conducând la neînregistrarea transferului dreptului de proprietate în registrul
cadastral.

În ceea ce priveşte legislația franceză în materia dreptului de proprietate a bunurilor imobile,

principalele acte normative de larg aplicabilitate sunt: Codul Civil care cuprinde dispoziţii privitoare
la transferul dreptului de proprietate şi la închirierea bunurilor imobile către persoane fizice, Codul
Comercial care cuprinde dispoziţii referitoare pentru închirierea de natură comercialiă autorizarea
activită comerciale de a deschide magazine de desfacere cu anunţul, hoteluri sau cinematografe, Codul
Construcţiilor şi Locuinţelor care cuprinde reglementări referitoare la construcţia şi/sau schimbarea
destinaţiei unei clădiri, cum ar fi, de exemplu, schimbarea destinaţiei unui spaţiu din locuinţă în spaţiu
pentru birouri. Legislaţia internă regională în domeniu nu prezint nicio relevanţă pe teritoriul Franței.

4
 Dreptul de proprietate, dezmembrmintele sale și alte drepturi reale.
Principalele drepturi reale recunoscute şi reglementate de legislaţia franceză sunt dreptul de proprietate,
dreptul de uzufruct, servitutie, ipotecile.
În ceea ce priveşte posibilitatea de a dobând dreptul de proprietate asupra unui bun imobil, în
Franţa nu există restricţii privind anumite categorii de persoane. Cu toate acestea, pentru anumite
tranzacţii/operatiuni privind investiţiile imobiliare sunt necesare declaraţiilor la Banca Franţei şi/sau la
Direcţia de Trezorerie.
Sistemul de înregistrare și registrele de publicitate imobiliar În Franța, cu excepția Alsaciei și
Lorenei unde își are aplicabilitatea sistemul real de publicitate imobiliar, pe întregul teritoriu se aplică
sistemul personal de publicitate imobiliară și anume sistemul registrelor de transcripție iuni-inscrip-iuni.
Există peste 100 de Registre de transcripți în Franța la care se pot înregistra drepturile recunoscute sau
transmise în funcție de amplasamentul proprietății. Regulamentele și cerințele lor sunt identice. Dreptul
de proprietate asupra unui imobil este transferat cumpărătorului de îndată ce acordul cu privire la obiectul
și prețul vânzării este încheiat între preț, chiar dacă pre ul nu a fost stipulat.
În Spania a fost adoptat principiul consensualismului căruia i s-au adus îmbunătăţiri prin
introducerea unui certificat notarial care însoţeşte adus îmbunătăţiri prin introducerea unui certificat
notarial care însoțește bunurile mobile în momentul transmiterii acestora și care țin loc de titlu de
proprietate. Cu toate acestea, nu este obligatorie trecerea acestui certificat notarial în registrul de
publicitate. Așadar, în sistemul spaniol, publicitatea nu are efect constitutiv de drepturi, sistemului spaniol
asemănându-se mult cu sistemul Torrens.
Sistemul danez se remarcă prin faptul că înregistrarea actelor juridice în caz de circulaţie
imobiliară nu este obligatorie. Cu toate acestea, legea îi apără numai pe cei înscrişi în registrele publice,
registre care pot fi cercetate de orice persoană care justifică un interes.

Registrul funciar din Estonia reprezintă o evidență a titlurilor de proprietate și a drepturilor de

proprietate limitată, punând la dispoziția terților informații privind proprietățile imobiliare înregistrate.
Registrul funciar se axează pe circumstanțe atât de drept, cât și de fapt. Toate proprietățile sunt înscrise
în registrul funciar, cu excepția cazului în care legea prevede altfel. Fiecare proprietate individuală este
înregistrată separat și primește un număr unic (număr de înregistrare a proprietății imobiliare).
Registrul are patru părți.

Partea 1 conține următoarele informații cu privire la fiecare proprietate înregistrată:

 codul cadastral;
 scopul specific;
 localizarea;
 drepturile limitate stabilite asupra proprietății înregistrate;
 suprafața (dimensiunea);

5
 fuzionări și diviziuni;
 încorporarea într-o altă proprietate înregistrată sau divizarea unei părți de proprietate.

Partea 2 conține următoarele informații cu privire la fiecare proprietate înregistrată:

 proprietarul;
 în cazul proprietății partajate, informații în acest sens; în cazul coproprietății sau al proprietății
comune, numele proprietarilor;
 cota-parte reală a coproprietarilor (proprietate comună);

Partea 3 conține următoarele informații cu privire la fiecare proprietate înregistrată:

 drepturi limitate care grevează proprietatea (cu excepția ipotecilor);

 restricții asupra proprietății;
 mențiuni privind astfel de restricții;
 restricții privind dreptul de folosință al proprietarului;
 alte mențiuni privind dreptul de proprietate (inclusive restricțiile asupra dreptului de folosință al
persoanelor în cauză), precum și ștergerea și modificarea intrărilor menționate mai sus.

Partea 4 conține următoarele informații cu privire la fiecare proprietate înregistrată:

 ipotecile;
 valoarea monetară a ipotecilor (în curs);
 mențiuni privind eventualele ipoteci;
 modificări ale intrărilor;
 istoricul intrărilor șterse.
Aceste părți ale registrului funciar sunt publice și oricine le poate accesa. Dosarul unui anumit bun imobil
poate fi consultat dacă se dovedește existența unui interes legitim. Fac excepție de la obligația de a dovedi
existența interesului legitim proprietarii bunului, notarii, executorii, instanțele și autoritățile de asigurare a
respectării legii.

Registrul funciar din Finlanda este deținut și administrat de Institutul Național de Cadastru.

Registrul pune accentul atât pe informațiile juridice referitoare la un bun imobiliar, precum
regimul juridic, cât și pe informațiile de fapt, precum numele proprietarului. Sistemul național de
informații cadastrale conține toate informațiile introduse în registrul cadastral și în registrul funciar din
Finlanda, incluzând titluri, ipoteci și alte sarcini.
Datele referitoare la harta cadastrală sunt furnizate de Institutul Național de Cadastru din Finlanda
în timp ce 86 de municipalități mențin registre cu hărțile cadastrale pentru zonele incluse în planurile
urbanistice aferente. Responsabilitatea menținerii registrului funciar va reveni tribunalelor districtuale
până la data de 31 decembrie 2009, iar începând cu data de 1 ianuarie 2010, acesta va fi menținut de
Institutul Național de Cadastru din Finlanda. Sistemul este utilizat de toate entitățile care necesită în mod
periodic date cadastrale actualizate, precum bănci, diferite autorități, agenți imobiliari și notari. Registrul
funciar a fost fondat în anul 1700.

6
 Anexa nr. I

Glosar cu termini de specialitate.

CADÁSTRU, (2) cadastre, s. n. 1. Totalitatea lucrărilor tehnice pentru stabilirea precisă a

suprafețelor funciare, cu toate caracteristicile lor; p. ext. serviciu care efectuează aceste
lucrări. 2. (Și în sintagma registru de cadastru) Registru oficial în care sunt trecute datele de
identificare a proprietăților funciare pe un anumit teritoriu. 3. Ramură a geodeziei care se ocupă
cu lucrările de cadastru (1). – Din fr. cadastre. 

FUNCIÁR, -Ă, funciari, -e, adj. Care se referă la proprietatea particulară asupra pământului sau

la averi imobiliare. ◊ Fond funciar = totalitatea suprafețelor de teren (inclusiv terenurile acoperite
de ape) aflate între granițele unei țări, ale unei unități administrativ-teritoriale sau aparținând
unei unități agricole.

TREZORERÍE, trezorerii, s. f. 1. Oficiu al unui stat unde se păstrează și se administrează

tezaurul public. 2. Administrarea tezaurului public. – Din fr. trésorerie.

TERȚ, -Ă, terți, -e, adj., s. m., s. n. 1. Adj. Care vine în rândul al treilea; al treilea. 2. S. m. (Jur.)
Persoană care nu figurează ca parte în acte, în litigii sau în convenții nici direct, nici prin
reprezentare și față de care actul juridic ori hotărârea pronunțată în cauză nu produce
efecte. 3. S. n. (Log.; în sintagma) Terțul exclus = principiu fundamental al gândirii, conform
căruia un enunț nu poate fi decât adevărat sau fals în același timp și sub același raport, o a treia
posibilitate fiind exclusă. – Din lat. tertius, it. terzo.

IPOTECÁ, ipotechez, vb. I. T r a n z .  (În economia capitalistă, cu privire la bunuri imobile) A da

în garanție la contractarea unui împrumut, printr-un act legal, încheiat de părți în fața autorităților
judiciare. Și-a ipotecat moșia.

7
 Anexa nr. II

1. În anul 1700, ce stat și-a constituit fondul funciar la nivel oficial:

a. Franța.

b. Germania

c. Finlanda.

2. Necesitatea creșterii cadastrului general și a organizării publicității imobiliare a devenit o

prioritate deoarece:

a. reconstituirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor a intensificat şi totodată

diversificat raporturile civile, punând în seama legiuitorului noi sarcini în ceea ce prive te
corelarea cadrului normativ cu realitatea rela iilor sociale.

b. Evoluţia firească a societăţilor a forţat prioritizarea creșterii cadstrului general cât și alocarea
unei mai mari importanțe fondului funciar al statului, în general.

c. Apariția nevoii oamenilor de a avea o bază legală și oficială asupra cadastrelor cât și a
publicității imobiliare.

Răspunsuri corecte:

I. În anul 1700, Finlanda a fost printre primele state europene cât şi primul stat
nordic care a introdus conceptul de ,, Fond funciar ’’.

II. Necesitatea creșterii cadastrului general și a organizării publicității

imobiliare a devenit o prioritate deoarece reconstituirea dreptului de
proprietate privată asupra terenurilor a intensificat şi totodată diversificat
raporturile civile, punând în seama legiuitorului noi sarcini în ceea ce prive
te corelarea cadrului normativ cu realitatea rela iilor sociale..

8
 Bibliografie

1. https://ec.europa.eu/info/funding-tenders/funding-opportunities/funding-programmes/overview-
funding-programmes/european-structural-and-investment-funds_ro
2. https://www.researchgate.net/publication/
266024930_STUDIU_COMPARATIV_PRIVIND_INSTITUTIA_PUBLICITATII_IMOBILIAR
E
3. https://www.ancpi.ro/

9
10