1.

NOȚIUNI GENERALE DESPRE CADASTRU

1.1 NECESITATEA CADASTRULUI SI A PUBLICITATII IMOBILIARE

 Pamintul prin natura sa a constituit in decursul veacurilor obiect al muncii

si in acelasi timp mijloc de productie, diferit de toate celelalte, fiind limitat ca
intindere, de neinlocuit, stabil si indestructibil. Intrucit nu poate spori dupa
dorinta, oamenii l-au transformat, de timpuriu, intr-un bun propriu a carui
valoare a crescut continuu. Ca obiect al proprietatii private a devenit de
timpuriu o posibilitate de acumulare de capital, sursa sigura de investitii si
garant al creditului, intrucit, conform unei expresii populare : “pamintul nu il
arde focul, nu il duce apa si nu cere de mincare “.
 Constructiile la rindul lor s-au extins si s-au diversificat mai intii ca
locuinte, dar si ca edificii social-culturale, industriale, instalatii de transport s.a.
ocupind o parte insemnata din cele mai bune terenuri. Ca mijloace de mare
valoare, menite sa satisfaca nevoile omenesti tot mai pretentioase, sunt si ele
limitate ca extindere, nemiscate, dar supuse, din pacate, unor avarii sau
distrugeri prin razboaie, cutremure si incendii.
 Ca bunuri imobile, terenurile si constructiile, indiferent de marime, de
nartura sau de proprietate, s-a simtit nevoia inregistrarii lor pentru astabilirea
unor impozite si taxe echitabile, asigurarea dreptului de proprietate si
transmiterea acestuia, garantarea creditului s.a. Realizarea unie asemenea
evidente pentru un anumit teritoriu administrativ presupune, in prezent,
executarea a doua categorii de lucrari complexe, legate organic intre ele :
 de cadastru, ce urmaresc atit determinari cantitative, prin masuratori
specifice, cit si calitative asupra imobilelor, inclusiv avaluarea lor ;
 de publicitate imobiliara, respectiv inscrierea in registre publice a
bunurilor imobiliare precum si a unor drepturi, acte si fapte juridice legate
de constituirea, transmiterea sau stingerea acestor drepturi.
 Necesitatea acestei activitati, ce are ca obiect terenurile si constructiile
din intreaga tara ca cele mai importante componente ale avutiei nationale, este
evidenta si imerativa pentru noi. Succesul reformelor , realizarea economiei de
piata libera si concurentiala, consolidarea structurilor democratice, organizarea
societatii in ansamblul ei si stabilirea unor raporturi sociale normale, presupune
existenta unei evidente clare si eficiente asupra proprietatilor funciare privind
atit starea materiala (marime, calitatea) cit si cea juridica a imobilelor din
intregul fond funciar.
 Actuala situatie din tara noastra este si din acest punct de vedere, total
nesatisfacatoare :evidentele amintite sunt realizate in sisteme diferite, fara o
baza materiala unitara, incomplete si depasite in raport cu standardele
internationale .(15)
Introducerea cadastrului, pentru eliminarea acestor lipsuri evidente,
presupune insa eforturi uriase, cu lucrari de anvergura, extinse pe teritoriul
national, logistica moderna, performanta si personal cu inalta calificare pentru
asigurarea unui randament superior si recuperarea intirzierilor nejustificate. In
caz contrar, consecintele pot deveni periculoase pentru toate sectoarele

3
economice si sociale, inclusiv pentru alinierea si incadrarea noastra in
Comunitatea Europeana.

Cadastrul, sau mai corect sistemul cadastral, ca noțiune generală,

cuprinde asa cum s-a arătat, un ansamblu de lucrări ce se executa pentru
realizarea unei evidențe clare și evaluarea imobilelor (terenuri și construcții)
din teritoriul nostru național, activitate ce se desfasoara apoi în continuare
pentru mentinerea ei la zi.
După unii autori, originea cuvântului ,,cadastru”, frecvent folosit în
zilele noastre, ar putea deriva din cuvintele ,,capitastrum” din limba latină,
provenit şi el din ,,capitum registrum” care înseamnă ,,dare pe cap de familie”
(capitatio), sau din grecescul ,,katastikhon” care în traducere liberă reprezintă
„registrul de impunere”, devenit la noi „catastif”, având un sens asemănător.
Denumirea a apărut pentru prima dată într-un document din anul
1185, găsit la Veneţia sub forma „catastico”, însă el s-a impus în secolul al-
XVII-lea şi din Ialia a trecut în Franţa sub forma „le cadastre”, în Germania şi
Austria sub forma „der Kataster”. În ţara noastră el apare la începutul sec.al-
XIX-lea, adaptat foneticii limbii române, sub forma de „cadastru”.
„Cadastrul” a însemnat în decursul timpului activitatea umană de
inventariere a resurselor funciare, pentru realizarea impozitelor, având ca
obiect întocmirea evidenţelor funciare, cu descrierea imobilelor, cu
poziţionarea lor în spaţiu ca mărime, calitate şi deţinătorii de drept, preluând
astfel funcţia „registrului” oficial al proprietarilor.
Conform legislatiei in vigoare,

“Cadastrul general este sistemul unitar si obligatoriu de evidenta

tehnica si juridica, prin care se realizeaza identificarea, inregistrarea,
descrierea si reprezentarea pe harti si planuri cadastrale a tuturor
terenurilor precum si a celorlalte bunuri imobile de pe intreg teritoriul
tarii, indiferent de destinatia lor si de proprietar “ . Intocmirea unei
asemenea evidente presupune desfasurarea unui complex de lucrari de ordin
tehnic (ridicari in plan), economic (de bonitare-evaluare a terenurilor) si
administrativ-juridice (incheieri de cate), ce se concretizeaza in final printr-o
documentatie cadastrala (planuri si registre).

Cadastrul - prin ceea ce reprezintă el în epoca contemporană,

respectiv evidenţa tehnică, economică şi juridică a tuturor bunurilor imobile
(pământ, ape, păduri, construcţii etc.), a constituit şi în ţara noastră o
preocupare esenţială, devenind tot mai complex, pe măsura creşterii nevoilor
tehnice, economice şi juridice de inventariere a pământului şi a celorlalte
bunuri imobile, cărora li s-au adăugat în ultimii ani, cerinţe şi necesităţi legate
de folosirea raţională a resurselor în contextul procesului dezvoltării durabile
şi a protecţiei mediului înconjurător. Rolul cadastrului a devenit determinant
în activitatea umană de folosire a resurselor mediului înconjurător.
Numai prin cadastru se poate analiza în orice moment,
disponibilul resurselor, starea acestora în timp, modul în care sunt folosite, cu
respectarea cerinţelor şi condiţiilor impuse de procesul dezvoltării durabile,

4
precum şi modul în care sunt respectate legile scrise şi nescrise ale protecţiei
mediului înconjurător.
La nivel mondial, s-au făcut mai multe încercări de realizare a unor
sisteme informatice cadastrale internaţionale, care să răspundă cât mai fidel
cerinţelor potenţialilor utilizatori.
Acestea ar urma să fie realizate pe baza sistemelor naţionale,
împreună cu furnizorii de produse software, creând o configuraţie de bază a
acestora, care să poată fi dezvoltată de la caz la caz, denumită model
cadastral de bază.
Ca o concluzie, se poate afirma faptul că societatea umană trebuie să
desfăşoare complexul său de activităţi în mediul înconjurător prin intermediul
cadastrului.

Publicitatea imobiliara

 Cunoscuta la noi prin formele cele mai folosite, respectiv “Cartea

funciara” si “Registru de transcriptiuni si inscriptiuni”, publicitatea imobiliara
reprezinta un instrument de garantare si de aparare a drepturilor asupra
imobilelor prin inregistrarea lor in evidente puse la dispozitia tuturor.
 In sensul general al notiunii, “publicitatea imobiliara, este un sistem
de inscriere in acte publice, pe baza documentatiei din cadastrul general,
a drepturilor si faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeasi
localitate s. In acest mod se aduce la cunostinta publica starea materiala a
terenurilor si cladirilor preluata din cadastru (marimea, calitatea s.a.) precum si
titularii drepturilor reale si actele juridice legate de aceste imobile.
 Scopul urmarit de publicitatea imobiliara este asadar sa garanteze
siguranta, evidenta si opozabilitatea fata de terti a actelor juridice prin care se
constituie, se transmit sau se sting drepturile reale imobiliare. Sistemul trebuie
sa ofere celor interesati posibilitatea de a cunoaste situatia juridica a imobilelor
asigurind astfel protectia impotriva cumpararii unui imobil instrainat anterior de
proprietar, afectat de un dezmembramint al dreptului de proprietate (uzufruct,
abitatie, superficie, etc), sau grevat de ipoteci si privilegii.
In Romania s-a oficializat inca din 1933 sistemul de publicitate imobiliara
al “Cartii funciare”. Din pacate, acesta s-a realizat doar in mica masura in
Moldova, Muntenia, Oltenia, Dobrogea, fiind preluat insa integral de la
administratia austro-ungara in Banat, Transilvania si Bucovina. Legislatia
actuala prevede ca, prin introducerea cadastrului, “regimul de carte
funciara” sa se extinda la nivelul intregii tari, inlocuind astfel sistemul “
Registrului de transcriptiuni si inscriptiuni” existent in provinciile Vechiului
Regat.
 Obiectivele de baza urmarite prin publicitatea imobiliara sunt multiple, cu
efecte importante, benefice pentru activitatea economica si sociala deoarece :
 Asigura accesul liber la informatii certe, importante, privind situatia
juridica a terenurilor si constructiilor si implicit circulatia normala a
acestora
 Ofera garantia dreptului si faptelor inscrise care sunt respectate,
devenind opozabile “erga-omnes”, respectiv tuturor ;
 Dezvolta piata imobiliara prin incurajarea tranzactiilor si acordarii de
credite avind in vedere ca ipotecile sunt garantate ;

5
  Genereaza un climat de liniste sociala intrucit importante surse de
conflicte sunt anulate .
In concluzie, publicitatea imobiliara se dovedeste si ea un element de
prim ordin pentru dezvoltarea unei economii de piata reale, absenta ei
devenind o frina in calea reformelor si transformarilor spre care tindem.
 Institutia publicitatii imobiliare este organizata in subordinea MAI, iar
lucrarile se executa de catre “ Birourile de Carte Funciara” ale judecatoriilor,
pentru teritoriile administrative arondate acestora. La baza generalizarii
sistemului stau documentatiile cadastrale finale, furnizate de Oficiile Judetene
de Cadastru (OJCGC), dupa avizarea si dispunerea introducerii lor.
 Cartea funciara este unitatea de baza a sistemului de publicitate imobiliara
reintrodus la noi prin lege, incepind de la 1 iulie 1999, pe intreg teritoriul
national (18). In acest scop sunt necesare executarea lucrarilor complexe de
cadastru pe unitati teritorial-administrative (comune, orase, municipii). Pina
atunci, legislatia actuala prevede ca in zonele unde exista regim de carte
funciara el va fi mentinut, in restul teritoriului urmind ca acesta sa se introduca
treptat. Intr-o prima etapa, se intocmesc “carti funciare cu caracter nedefinitiv”
de la care se va trece, pe baza documentatiilor de introducere a cadastrului
pe localitati, la sistemul propriu-zis, cind actualele “Registre de transcriptiuni”
isi vor inceta activitatea.

1.1. DOMENII ŞI ACTIVITĂŢI CARE PARTICIPĂ LA REALIZAREA

CADASTRULUI

Activitatea de cadastru şi-a modificat în permanenţă conţinutul, pe

măsura punerii de acord cu cerinţele societăţii în ansamblu şi cu
perfecţionarea mijloacelor tehnice şi a metodelor de calcul.
Domeniile care participă la realizarea cadastrului se pot clasifica în trei
grupe :
I. Domenii de bază (de sprijin): geodezia; topografia; fotogrammetria;
cartografia.
II. Domenii de colaborare şi completare: dreptul funciar; cunoştinţe
economice cu privire la impozitarea imobiliară; pedologia; informatica
(prelucrarea automată a datelor şi crearea bazelor de date); îmbunătăţiri funciare.
III. Domenii auxiliare: sistematizarea teritorială; sistematizarea
localităţilor; organizarea teritoriilor agricole; amenajarea pădurilor; protecţia
mediului.
Domenii de bază
Domeniile de bază sunt cele care asigură datele şi documentaţiile de
plecare şi de sprijin a lucrărilor de cadastru şi anume:
 domeniul geodeziei, care asigură datele privitoare la reţelele de
sprijin, pentru întocmirea sau actualizarea planurilor cadastrale a parcelărilor
sau rectificărilor de hotare;
 domeniul fotogrammetriei şi topografiei, care asigură planuri
topografice cu date specifice cadastrului, devenind astfel planuri cadastrale,
precum şi actualizarea conţinutului planurilor cadastrale vechi (pe baza
fotogrammelor aeriene sau a măsurătorilor topografice);
 domeniul cartografiei, asigură editarea şi reproducerea planurilor şi

6
hărţilor după finalizarea lucrărilor de introducere a cadastrului general sau
după actualizarea acestora prin lucrări de cadastru.
Domenii de colaborare
Domeniile de colaborare, sunt acelea care participă şi rezolvă anumite
părţi ale cadastrului general.
Domeniul juridic, asigură rezolvarea părţii juridice a cadastrului şi a
problemelor referitoare la organizarea şi ţinerea la zi a sistemului de
publicitate imobiliar.
Domeniul pedologiei, asigură rezolvarea părţii economice a
cadastrului general şi bonitarea terenurilor agricole în scopul stabilirii
obligaţiilor fiscale.
Domeniul informaticii, asigură rezolvarea problemelor legate de
volumele de calcul mari ale cadastrului, automatizarea lucrărilor de cadastru
în procesul de prelucrare a datelor primare şi întocmirea automată a
registrelor şi planurilor cadastrale.
Domenii auxiliare
Domeniile auxiliare sunt acelea cu care, cadastrul general poate intra
în legătură pentru rezolvarea anumitor etape ale lucrărilor. Domeniile
auxiliare pot fi solicitate numai pentru furnizarea de documentaţii oficiale, ca
de exemplu:
 din partea domeniilor sistematizării teritoriale şi a localităţilor,
datele din documentaţiile care conţin delimitarea localităţilor;
 din partea domeniului organizării teritoriului unităţilor agricole,
documentaţiile pentru schimbări între suprafeţele terenurilor precum şi cele
care definesc delimitările puse de acord ale patrimoniilor unităţilor;
 din partea domeniului de amenajare şi gospodărire a pădurilor,
documentaţiile care au stat la baza amenajamentelor silvice precum şi a
celor care stabilesc schimbările dintre etapele amenajamentelor;
 din partea administraţiei locale (primării municipale, orăşeneşti sau
comunale), documentaţii şi date privind delimitările mai vechi ale hotarelor
administrative şi a unităţilor mari deţinătoare de terenuri din perimetrul
administrativ şi documentaţii care pot contribui la rezolvarea de litigii şi de
patrimoniu ale domeniului public;
 din partea protecţiei mediului, asistenţă tehnică şi avizarea în cazul
de delimitare a terenurilor afectate de degradări şi factori de poluare.

1.2. FUNCŢIILE CADASTRULUI

Obiectivul de baza al cadastrului general este cunoasterea completa,

sub principalele aspecte, a fondului funciar si a constructiilor, cunoasterea
redata apoi sub forma unei evidente clare si sistematice. Pentru definirea
acestor bunuri imobiliare cadastrul tehnic trebuie sa raspunda, de fapt, la trei
“intrebari” principale, ce urmaresc “aspecte” diferite si genereaza “functii”
corespunzatoare, care la rindul lor se realizeaza printr-o serie de “lucrari de
baza”(tab.1.).

Tab.1.Functiile cadastrului

Bunul Intrebare Aspect Functia Lucrari de baza

imobil (partea)
7
 masuratori,
Teren sau/si “Cit de mare este?” cantitativ tehnica planuri, supraf.
constructie caracterizare si
“Ce fel este?” calitativ economica evaluare
identificarea
“Al cui este?” de drept juridica proprietarului

1.2.1. Funcţia tehnică

Funcţia tehnică a cadastrului, se realizează prin determinarea limitelor
dintre imobilele învecinate, pe bază de măsurători. Lucrările de măsurători se
execută prin orice metodă grafică, numerică, fotogrammetrică sau
combinate, (art. 9, O.G. 64/2010).
La nivelul unităţilor administrativ-teritoriale, comună, oraş şi municipiu,
lucrările tehnice de cadastru constau în:
 stabilirea, potrivit legii, cu marcarea pe teren prin borne, a hotarelor
unităţii administrativ-teritoriale respective;
 marcarea pe teren, prin borne, a limitei intravilanului localităţilor,
potrivit legii;
 identificarea bunurilor imobile pe baza actelor de proprietate sau în
lipsa acestora, pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar;
 măsurarea tuturor parcelelor de teren din cuprinsul fiecărei unităţi
administrativ-teritoriale, specificându-se destinaţia, categoria de folosinţă şi
proprietarul sau după caz, posesorul acestora. Pentru terenurile ocupate de
construcţii, curţi, precum şi pentru terenurile cu alte destinaţii, situate în
intravilan sau în extravilan, se vor specifica, pe baza datelor furnizate de
cadastrele de specialitate, categoriile de folosinţă a terenurilor, încadrarea
acestora pe zone în cadrul localităţii, respectiv pe clase de calitate;
 înregistrarea litigiilor de hotare, în cazul neînţelegerilor între
proprietarii şi/sau posesorii învecinaţi;
 măsurători pentru realizarea şi actualizarea planurilor cadastrale.
Delimitarea şi marcarea hotarelor administrative ale comunelor,
oraşelor şi municipiilor, precum şi limitele intravilanelor localităţilor, se vor
face potrivit legii, de către comisia stabilită în acest scop prin ordinul
prefectului. Din comisie vor face parte primarul, secretarul Consiliului Local,
delegatul Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară, şi după caz,
delegatul Direcţiei de Urbanism şi Amenajarea Teritoriului.
Documentele tehnice principale ale cadastrului general, care se vor
întocmi la nivelul comunelor, oraşelor şi municipiilor, sunt:
 registrul cadastral al parcelelor;
 indexul alfabetic al proprietarilor şi domiciliul acestora;
 registrul cadastral al proprietarilor;
 registrul corpurilor de proprietate;
 fişa centralizatoare, partida cadastrală pe proprietari şi pe categorii
de folosinţă;
 planul cadastral.
Pentru planurile cadastrale, scara planului este funcţie de zona în care
se află terenul:
- în zonele de şes şi munte, acoperite cu păduri masive, se va utiliza

8
scara 1:5000 şi 1:10000;
- în zonele de deal 1:2000;
- pentru localităţi 1:500, 1:1000, 1:2000, funcţie de densitatea şi
dimensiunile parcelelor.
Pentru hărţile cadastrale, scările folosite sunt 1:25000 pentru comune
şi 1 :50000 pentru judeţe.
Deţinătorii de bunuri imobile sunt obligaţi să permită accesul
specialiştilor pentru executarea lucrărilor de cadastru, să admită, în condiţiile
legii, amplasarea, pe sol sau pe construcţii, a semnelor şi semnalelor
geodezice şi să asigure zonele de protecţie a acestora.
Baza de date poate fi redactată şi arhivată şi sub formă de înregistrări,
pe suporturi accesibile echipamentelor de prelucrare automată a datelor, cu
efect juridic echivalent. Primarii localităţilor au obligaţia să asigure delegaţilor
cadastrali birouri, spaţii de cazare contra cost, sprijin în angajarea sezonieră
a personalului auxiliar pentru efectuarea măsurătorilor pe teren şi să
înştiinţeze, prin afişare sau prin alte mijloace de publicitate, pe proprietarii de
bunuri imobile să permită accesul specialiştilor pentru executarea lucrărilor
de cadastru sau după caz, să se prezinte personal sau prin mandatari pentru
a da lămuriri privitoare la identificarea şi marcarea limitelor proprietarilor.
Dacă proprietarii sau mandatarii acestora nu se prezintă, marcarea şi
identificarea limitelor se pot face şi în lipsa acestora. După finalizarea
lucrărilor de teren, pentru fiecare unitate administrativ-teritorială, datele
obţinute se prelucrează, se înregistrează în documentele tehnice ale
cadastrului şi se introduc în baza de date cadastrală. Datele definitorii ale
fiecărei parcele se aduc la cunoştinţa proprietarilor.
Planurile cadastrale precum şi registrele cadastrale stau la baza
completării sau după caz, a întocmirii evidenţei privind publicitatea imobiliară.
O copie a acestora se păstrează la biroul de carte funciară. Planurile şi
registrele cadastrale se ţin la zi, în concordanţă cu situaţia de pe teren, în
baza cererilor şi comunicărilor făcute potrivit legii, precum şi prin întreţinerea
lucrărilor de cadastru, cu o periodicitate de cel mult 6 ani, când se va
parcurge în mod obligatoriu întregul teritoriu administrativ şi se va confrunta
conţinutul planurilor şi al registrelor cadastrale cu situaţia reală din teren şi se
vor înregistra toate elementele modificatoare.
Completarea, modernizarea şi menţinerea în stare de utilizare a reţelei
geodezice naţionale necesare întocmirii şi ţinerii la zi a planurilor cadastrale
şi hărţilor topografice se realizează de către unităţi specializate, sub
coordonarea Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.

1.2.2. Funcţia economică

În cadrul funcţiei economice a cadastrului se evidenţiază elementele
tehnice necesare stabilirii valorilor impozabile ale imobilelor sau după caz, a
impozitelor ori taxelor pe aceste imobile. Agenţia Naţională de Cadastru şi
Publicitate Imobiliară şi Oficiile Judeţene din subordinea sa, precum şi titularii
cadastrelor de specialitate au obligaţia de a furniza organelor Ministerului
Finanţelor evidenţele necesare impunerii contribuabililor.
În încercarea de a reglementa cât mai complet problema terenurilor,
Legea fondului funciar cuprinde şi dispoziţii referitoare la ameliorarea
terenurilor degradate şi poluate.

9
 Consiliile locale sunt obligate să întocmească situaţii explicative şi
topografice privind suprafeţele degradate şi poluate şi să le înainteze
împreună cu propunerile de rigoare Ministerului Agriculturii și Dezvoltării
Rurale cât și Ministerului Mediului şi Pădurilor, după ce acestea au fost
avizate de către organele judeţene, agricole, silvice şi de protecţia mediului.
În baza documentaţiilor primite, aceste ministere, stabilesc comisii de
specialişti care au atribuţii de întocmire a programelor de ameliorare şi
delimitare a perimetrelor funciare care fac obiectul acestor programe.
Executarea în teren a lucrărilor de amenajare se face de către unităţi
specializate în funcţie de specificul lucrărilor, ele putând fi: înierbări,
împăduriri, amendamente, terasări, modelări, nivelări, plantaţii cu diferite
tipuri şi soiuri de arbuşti şi pomi fructiferi rezistenţi la poluanţii specifici zonei
în cauză, etc.
Aceste lucrări se realizează pe cheltuielile statului, potrivit proiectului
de ameliorare, prin ministerul mai sus menţionat. În interesul unor astfel de
lucrări de amenajare, cu caracter permanent, asupra unor terenuri din
perimetrul de ameliorare, statul poate face cu proprietarii schimburi
echivalente de terenuri ( numai cu acordul lor), prin acte autentice înscrise în
Cartea Funciară. Pe timpul cât durează ameliorarea, terenurile degradate şi
poluate incluse în perimetrul de ameliorare sunt scutite de taxe şi impozite.
Partea economică a cadastrului comportă următoarele lucrări:
 încadrarea terenurilor agricole în clase de calitate sau grad de
fertilitate pornindu-se de la studiile pedologice şi de cartare agrochimică a
solurilor. Studiile pedologice necesare elaborării părţii economice a cadastrului
de specialitate se actualizează cu o periodicitate de 10 ani, iar cele
agrochimice cu o periodicitate de 4 ani. Pe parcelele de teren unde s-au
executat lucrări de îmbunătăţiri funciare sau au avut loc procese de degradare
ori de poluare a solului, actualizarea se poate face ori de câte ori este cazul;
 evidenţa terenurilor agricole în funcţie de gradul de degradare şi
factorii care au provocat degradarea;
 evidenţa terenurilor amenajate prin lucrările de îmbunătăţiri funciare:
irigaţii, desecări, drenaje, îndiguiri, combaterea eroziunii solului;
 evidenţa clădirilor după materialul de construcţie folosit, structura de
rezistenţă, dotarea cu instalaţii şi gradul lor de uzură.

1.2.3.Funcţia juridică
Partea juridică a cadastrului se realizează prin identificarea deţinătorilor
de imobile şi înscrierea în Cartea Funciară. Funcţia juridică asigură identitatea
corectă a posesorilor de terenuri şi construcţii şi înscrierea acestora în
documentele cadastrului general pe baza dreptului şi actului juridic pe care se
întemeiază posesia, deci asigură o evidenţă juridică referitoare la proprietarul
căruia îi aparţine parcela sau construcţia şi ce deţine fiecare cetăţean pe
teritoriul ţării, asigurându-se astfel publicitatea imobiliară.
Funcţia juridică este o activitate neînglobată în cea de cadastru, dar care
se realizează pe baza datelor din Cadastru General după introducerea acestuia
pe tot teritoriul administrativ. Raportul juridic în care se află deţinătorul de fapt
faţă de imobilul înscris în cadastru, se stabileşte numai prin sistemul de
Publicitate Imobiliară oficial - Cartea Funciară, cele două activităţi, Cadastru şi
Carte Funciară fiind îndeplinite în prezent de aceeaşi instituţie.

10
 Funcţia juridică a cadastrului este parţial transferată cărţilor funciare,
care înainte de intabularea proprietarului bunului imobil cercetează, prin
registratorul de carte funciară, legalitatea actelor şi faptelor juridice pe care
se întemeiază dreptul de proprietate al persoanelor fizice sau juridice.

Concepte și noțiuni de reținut

Scopul cadastrului este complex, informațiile lui servind pentru :
- prezentarea în timp real a unor date de detaliu necesare instituțiilor
juridice, fiscale și administrative ;
- transmiterea unor date de sinteza organelor de statistică și de
conducere a statului, privind starea și evoluția fondului funciar pe județe și pe
țară ;
- furnizarea elementelor materiale necesare publicității imobiliare
pentru stabilirea și garantarea dreptului de proprietate, protecția domeniului
public și privat al statului, reducerea litigiilor și rezolvarea unor conflicte
juridice s.a. ;
- elaborarea de studii privind sistematizarea teritorială, protectia
mediului, stabilirea resurselor funciare și a altor activitati extinse pe suprafete
mari ;
- aducerea la zi, respectiv actualizarea datelor din evidente și implicit a
planurilor și hărților cadastrale ;
Entitățile de bază ale cadastrului general și însușirile ce le definesc
sunt :
- Imobilul (parcela cu sau fară construcţii), identificat printr-un număr
și suprafata, categoria terenului, respectiv caracteristicile construcţiei ;
- Proprietarul, confirmat prin numele și prenumele din acte și
calitatea in temeiul căreia deţine bunul imobil ;
- Teritoriul cadastral-adiminstrativ (comuna, oraş, municipiu) in
limitele căruia este situat corpul de proprietate al parcelei.

11
 2. FONDUL FUNCIAR ŞI CATEGORII DE FOLOSINȚĂ ALE
TERENURILOR APARȚINÂND FONDULUI FUNCIAR

2.1. GENERALITĂȚI
Fondul funciar este constituit din totalitatea terenurilor cuprinse între
granițele țării indiferent de categoria de folosință și de proprietar.

Fondul funciar și în mod corespunzător, dreptul de proprietate și

celelalte drepturi reale trebuie înregistrate în documentele de evidență
funciară și de publicitate imobiliară prevăzute de lege.
Din datele statistice de bază legate de cadastru și publicitatea
imobiliară aflăm că:
 Suprafața României este de 238.391 km², la care se adaugă 23.700
km² din platforma Mării Negre, ceea ce situează România pe locul 83 în lume
fiind cea mai mare țară din sud-estul Europei. România are o formă ovală,
întinzându-se pe 735 km de la vest la est şi pe 530 km de la nord la sud.
 Suprafaţa agricolă a României este de 13,29 milioane hectare din
care:
- teren arabil: 8,3 milioane hectare
- păşuni şi fâneţe: 4,5 mil. hectare
- culturi permanente: 317.000 hectare
- grădini familiale: 182.000 hectare

2.1.1. Graniţele
Hotarele României însumează în total 3 149,9 km. Două treimi din
acestea (2.064,4 km) sunt determinate de Dunăre şi de râurile Prut şi Tisa
sau urmează linia ţărmului Mării Negre, în timp ce o treime (1.085,5 km)
reprezintă graniţă terestră. Apele teritoriale române se întind până la 12 mile
marine în largul Mării Negre.

2.1.2. Vecinătăţi
România se învecinează cu cinci state, cel de-al şaselea vecin fiind
Marea Neagră. La NE şi E are graniţă cu Republica Moldova (681,3 km), la N
şi E cu Ucraina (649,4 km), la SE cu Marea Neagră (193,5 km), la S cu
Bulgaria (631,3 km), la SV cu Serbia (546,4 km) şi la V cu Ungaria (448,0
km).
2.1 3. Împărţirea administrativă
Printre obiectivele Uniunii Europene se află promovarea progresului
economic și social, echilibrat și durabil, prin întărirea coeziunii între țările
membre. Regiunea (Unitatea Administrativ Teritorială) este privită, în
accepțiunea Consiliului Europei, ca unitate situată imediat sub nivelul statului
cu autoritate aleasă a Administrației Publice și mijloace financiare proprii.
România este împărțită în mai multe unități administrativ-teritoriale
denumite județe. Pentru a putea fi aplicată politica de dezvoltare regională,
pe teritoriul României s-au înființat 8 regiuni de dezvoltare ca un rezultat al
unui acord liber între consiliile județene și cele locale.
Conform Constituției, teritoriul României este organizat, sub aspect
administrativ, în comune, orașe și județe. În condițiile legii, unele orașe sunt
12
declarate municipii. Din punct de vedere istoric, există 3 provincii tradiționale:
Valahia (formată din regiunile Oltenia, Muntenia și Dobrogea), Moldova și
Transilvania (formată din regiunile Banat, Crișana, Maramureș și Ardeal).

Fig. 2.1. Ținuturi tradiționale ale României

(http://www.regionis.info/uncategorized/regiunile-romaniei)

Comuna, unitatea elementară de organizare administrativă, este

formată dintr-unul sau mai multe sate și este condusă de un consiliu local și
un primar ales. România are 2.685 de comune însumând 13.285 de sate,
respectiv cu o medie de cinci sate pe comună.
Orașul este unitatea administrativă condusă de un consiliu local și un
primar ales. Orașele mai importante pot fi declarate municipii. România are
263 de orașe, dintre care 82 sunt municipii.
Județul este unitatea administrativă condusă de un consiliu județean
și un prefect. Consiliul județean este ales pentru a coordona activitatea
consiliilor comunale și orășenești, având ca scop concentrarea interesului
asupra serviciilor publice de importanță la nivel județean. Guvernul numește
un prefect în fiecare județ pentru a fi reprezentantul său local. Împărțirea
României în județe este atestată documentar la 8 ianuarie 1392, când
domnitorul Mircea cel Bătrân printr-un hrisov numește „ținutul Vâlcii” județ.
Astfel, județul Vâlcea este primul județ atestat documentar de pe teritoriul
actual al României. Ultima reformă administrativ-teritorială majoră din
România a avut loc în anul 1968 când s-a trecut de la împărțirea pe regiuni și
raioane la reîmpărțirea pe județe, desființată de autoritățile comuniste după
1948.

13
 Fig. 2.2. Harta României pe județe
(http://www.insse.ro/cms/ro/content/buletin-statistic-lunar-judetean)

România are 41 de județe plus municipiul-capitală București, care are

un statut similar cu acela de județ. Un județ are, în medie, o suprafață de 5
800 km2 și o populație de 500 000 de locuitori.
București este considerat și el municipiu, dar este singurul care nu
face parte din niciun județ. Nu are consiliu județean, dar are un prefect.
Cetățenii Bucureștiului aleg un primar general și un consiliu general. Fiecare
din cele șase sectoare ale Bucureștiului aleg și ele un primar și un consiliu
local.
În afară de împărțirea pe județe, România este împărțită și în opt
regiuni de dezvoltare, corespondente nivelului NUTS-2 de diviziuni al UE, dar
fără a avea capacități administrative. Regiunile de dezvoltare se referă la
subdiviziunile regionale ale României create în 1998 și sunt folosite în special
pentru coordonarea proiectelor de dezvoltare regională. Regiunile de
dezvoltare nu sunt unități administrativ-teritoriale, nu au personalitate juridică,
fiind rezultatul unui acord liber între consiliile județene și cele locale.
Regiunile de dezvoltare ale României, numite după poziția geografică în țară,
sunt: Nord-Vest, Nord-Est, Sud-Vest, Sud-Est, Sud, Vest, Centru,București și
Ilfov.

14
 Fig.2.3. Regiunile de dezvoltare ale României
(http://www.acormai.ro/main.php?module=harta)

2.1.4. Populaţia
Conform rezultatelor definitive ale Recensământului Populaţiei şi al
Locuinţelor, obținute de la Institutul Naţional de Statistică, populaţia stabilă a
României la data de 20 octombrie 2011 era 20.121.641 de persoane, în
scădere cu 1.559.300 de persoane, faţă de recensământul anterior, din 2002
iar estimativ, în anul 2013 populația se pare că a mai crescut ajungând la
aproximativ 21.790.479 de persoane. Din totalul populaţiei, 51,4% reprezintă
populaţia feminină iar restul de 48,6%, populaţia masculină.
În municipii şi oraşe trăiesc 10,85 milioane de persoane, reprezentând
54,0% din totalul populaţiei stabile. Faţă de situaţia de la penultimul
recensământ, ponderea populaţiei stabile din mediul urban a crescut cu 1,3
puncte procentuale în detrimentul mediului rural.
Bucureştiul avea la 20 octombrie 2011, o populaţie de 1.883.400 de
persoane. Primele şase judeţe, cu excepţia Bucureştiului, ca număr de
populaţie stabilă sunt Iaşi cu 772.300 de persoane, Prahova cu 762.900 de
persoane, Cluj cu 691.100 de persoane, Constanţa cu 684.100 de persoane,
Timiş cu 683.500 de persoane şi Dolj cu 660.500 de persoane.
Judeţele cu cel mai mic număr de persoane ce fac parte din populaţia
stabilă sunt : Covasna (210.200 persoane.), Tulcea (213.100 persoane.),
Sălaj (224.400 persoane.), Mehedinţi (265.400 persoane.), Ialomiţa (274.100
persoane.) şi Giurgiu (281.400 persoane.).

15
 Fig. 2.4. Harta judeţelor cu cea mai mică populaţie stabilă
(http://www.gandul.info/stiri/recensamant-date-finale-judetele-cu-cei-mai-putini-
locuitori-11083089)

2.1.5. Distribuţia suprafeţei Românei

■ Distribuţia suprafeţei României
teritoriu arabil
■ Distribuţia suprafeţei
României
păduri,
■Distribuţia suprafeţei României
pajişti și fanete
Distribuţia suprafeţei României
drumuri clădiri și şosele
Distribuţia suprafeţei României ape
și iazuri
■ Distribuţia suprafeţei României
alte zone

2.1.6. Structura fondului funciar al României

Distribuția terenurilor din tara noastră, respectiv clasificarea
acestora, se poate face dupa mai multe' criterii. Din punctul de vedere al
cadastrului general interesează, în mod deosebit doar anumite structuri ale
fondului funciar.
• După formele de relief, din suprafaţa totala a țării, 31 % reprezintă
munţi, peste 800 m. înălţime, 36 % dealuri și podişuri între 200-800 m. și 33
% câmpii sub 250 m. altitudine;

16
 După formele de relief

Dupa utilizarea (destinatia) terenului, din intreg teritoriul national

fondul agricol ocupa 63,0%, fondul forestier 26,7 %, iar terenurile cu alte
destinatii (localitati, cai de comunicatie, ape, s.a.m.d) 10,3 %

După utilizarea (destinaţia) terenului

• Dupa forma de proprietate in fondul funciar al Romaniei se disting

terenuri cu regimuri juridice proprii :
- proprietate publică ce aparține numai statului și unitătilor
administrativ-teritoriale, suprafetele constituind in ansamblu domeniul public
de interes national sau local ;
- proprietate privată detinută de persoane fizice, persoane juridice
de drept privat, precum și statului sau unitatilor administrativ-teritoriale,.
aceste ultime categorii constituind domeniul privat al statului.
• Categoriile de folosință a terenurilor din România sunt distribuite în
functie de conditiile naturale, definite in general de relief respectiv altitudinea
și in mai mică masură latitudinea și longitudinea .

2.2. CLASIFICAREA FONDULUI FUNCIAR DUPĂ DESTINAȚIA

TERENURILOR

Terenurile s-au diferentiat, în timp, prin termeni care încearca sa

arate fie “destinatia” lor, de teren agricol, padure, drum, constructie, ape, etc.
fie “modul de folosință “, respectiv pe sectoare de activitate, după criterii
economice. O astfel de clasificare a terenurilor, împreuna cu codificarea lor,
17
suprima descrierea ceruta de cadastru și facilitează identificarea acestora in
sistemul informational adoptat.
În prezent, la noi se distind “ cinci categorii de terenuri”, fiecare cu o
sfera largă în care sunt incluse mai multe “categorii de folosinta”. Dupa cum
se vede aceeasi folosință se poate regasi, evident, în doua sau mai multe
categorii de terenuri.
În cele ce urmează “categoriile” amintite mai sus vor fi prezentate,
pe scurt, in conformitate cu prevederile Legii nr. 18/91 a Fondului funciar,
republicată.

2.2.1. Terenuri cu destinatie agricolă (TDA)

„Fondul funciar agricol cuprinde ansamblul suprafețelor, respectiv
terenurilor agricole direct productive (arabil, vii, livezi, pepiniere agricole,
plantatii de hamei și duzi, fantete, pasuni, sere, solarii), precum și cele cu
vegetatie forestiera neincluse in amenajamentele silvice, cele acoperite cu
constructii și izolatii agrozootehnice, amenajarile piscicole și îmbunătățirile
funciare, drumuri tehnologice, depozite și platforme, terenurile neproductive
ce urmează a fi incluse în cadastrul agricol, s.a.m.d.
Cadastrul agricol are drept obiect fondul funciar agricol. Introducerea
lui presupune o organizare teritorială de perspectivă, care sa-i asigure o mai
mare stabilitate chiar in condițiile proprietatii private, iar documentația
cadastrală ar cuprinde:
- Informatii generale, ce sunt utile cadastrului general respectiv
posesorul, sectorul cadastral, nr. Topografic al parcelei, categoria de
folosință, suprafață, clasa de calitate, venitul net cadastral ;
- Informații speciale, necesare conducerii procesului de producție
(clima, relieful, solul), a lucrărilor agrotehnice (lucrări de amenajare -
desecări,' irigații, bonitarea, eroziunea) și date economice (accesibilitatea,
starea drumurilor, productivitatea medie, cheltuieli, venituri).

Terenuri cu destinatie forestiera (TDF)

Fondul forestier este constituit din pădurile și terenurile afectate
împaduririlor sau care servesc nevoilor de cultură, protectie și administratie
forestieră.
Acesta este definit la rândul sau, ca “ sistem unitar de norme tehnice,
economice și juridice privind amenajarea, cultura exploatarea, protectia și
paza padurilor” (Legea 26/96). Regimul silvic se aplica obligatoriu intregului
fond forestier national indiferent de natura dreptului de proprietate și de
calitatea proprietarului.
Amenajamentele silvice sunt documentatii complexe in care se
inventariaza, se descriu și se reprezinta pe planuri toate terenurile din fondul
forestier, cu multiple elemente specifice dintre care unele stau la baza
cadastrului de specialitate. Aici se prevad totodată și măsurile tehnico-
economice și juridice menite sa asigure continuitatea forestieră, sporirea
producției și productivitatii pădurilor, folosirea lor ratională și ameliorarea
functiei de productie.
Cadastrul fondului forestier, are ca punct de plecare datele din aceste
amenajamente, care cuprind : planuri și hărti amenajistice (ca aspect tehnic),
descrierea statiunii și arboretelui in cadrul unui sistem de clasificare propriu

18
(partea economica), descrierea hotarelor, dreptul de administrare operativă a
ocolului (ca parte juridică). Documentațiile se revizuiesc din 10 în 10 ani,
când se reactualizează cea mai mare parte a elementelor componente.
Cadastrul fondului forestier preia doar o parte din aceste date complexe și le
pregateste în vederea furnizării lor cadastrului general.

2.2.2. Terenuri aflate permanent sub apă (TDH)

Fondul apelor cuprinde suprafețele acoperite, în permanență sau in
cea mai mare parte a anului, de ape stătătoare (lacuri, bălți, marea teritorială)
sau curgatoare (fluvii, râuri, pâraie). În legea fondului funciar aceste terenuri,
aflate permanent sub ape, sunt nominalizate prin albiile minore ale cursurilor
de apă, cuvele lacurilor la nivelul maxim de retenție, fundul apelor maritime
interioare și al mării teritoriale.
Apele în ansamblul lor au o importantă economică deosebită luând în
considerare diversele întrebuintări pe care le ofera : piscicultura, producerea
de energie electrică, navigație, irigație, alimentare a centrelor populate, a
industriilor și a complexelor agrozootehnice, etc. Delimitarea , folosirea și
protecția apelor este reglementată la noi, prin Legea 8/1974 care îi poarta
numele ; hotarele lor se stabilesc de comisii mixte ale Ministerului Mediului și
ale Cadastrului general.
Acțiunea a fost precedată de clasificarea retelei hidrografice prin
introducerea unui mod simplu de notare a cursurilor de apă și realizarea unui
“ sistem de referintă cadastral “ sub forma unei “axe de kilometrare”
încadrata in reteaua geodezică. Pe baza unei “inventarieri primare”, intocmita
pe teren și redata pe fise și schite, se tine “evidența cadastrală” cu
înregistrarea noilor obiective și a modificșrilor survenite în timp. Informatiile
se sintetizează în tabele și harti grupate pe obiective cadastrale in “Atlasul
apelor din Romania”.

2.2.3. Terenuri aflate în intravilan (TDI)

Conform prevederilor legale în aceasta categorie intra “toate
terenurile indiferent de categoria de folosință situate in perimetrul localităților
urbane și rurale ca urmare a stabilirii limitei de hotar a intravilanului, conform
legislatiei in vigoare ”. Față de aceasta formulare, se impun unule recizii și
anume :
> Terenurile cu construcții cuprind, în mod evident, intravilanele
localităților în ansamblu deci inclusiv suprafețele folosite actualmente în
scopuri agricole sau/și silvice ;
> Construcțiile din extravilan fac parte, după caz, din fondul agricol,
fondul forestier sau al terenurilor cu destinație specială ;
> Regimul juridic al terenurilor cu constructii, in spiritul Legii 18/91,
este diferit de cel ocupat de constructiile agricole, silvice sau destinate altor
activitati, deoarece ele sunt sortite locuintelor, constructiilor administrative și
social-culturale;
> Construcțiile industriale, incluse și ele in aceasta categorie,
urmează a fi scoase în afara perimetrelor ce cuprind zonele de locuit.
Cadastrul fondului imobiliar-edilitar, din intravilan, se întocmește în
aceleași condiții tehnice, prin metode numerice și cu mare precizie, stabilite
de cadastrul general. Intravilanul comunelor sau al satelor se consideră ca

19
un sector cadastral și se numeroteaza intotdeauna la inceput. Orasele la
rândul lor, care se extind pe suprafete mari și au un numar însemnat de
unităti elementare, se constituie ca teritorii cadastrale separate, ca enclavă în
teritoriul general al lor.
Terenurile virane din intravilan, chiar dacă pe moment sunt cultivate,
au regim economic și juridic diferit de extravilan. Suprafețele respective fiind
destinate constructiilor sunt mai valoroase, iar evaluarea, in vederea
impozitarii, se face dupa alte criterii și nu dupa bonitarea terenului,
considerată ca element de baza la cele din extravilan; în marile orașe
valoarea terenurilor poate fi, mai mare chiar decât a construcției existente.
Construcțiile propriu-zise se inventariază odată cu terenurile care le
determină la rândul lor situatia juridică. Ca marime se are in vedere doar
suprafața ocupată de construcție, valoare ce interesează cadastrul general și
cartea funciară. Pe fișe separate se înscriu alte informatii (materiale
constructive, vârsta, starea stilul) care servesc serviciilor de sistematizare,
agentiilor de asigurări, ș.a.m.d.

2.2.4. Terenuri cu destinatie specială (TDS)

Legea fondului funciar include in aceasta categorie terenurile
folosite pentru transporturi(rutiere, feroviare, navale și aeriene cu toate
suprafețele aferente), pentru construcții și instalatii (hidrotehnice, termice, de
transport al energiei electrice și gazelor naturale, de telecomunicații), în
exploatările miniere și petroliere (cu carierele și haldele de orice fel), pentru
nevoile de apărare, precum și plajele, rezervațiile, monumente ale naturii,
ansamblurile și siturile arheologice, s.a.m.d
Caracteristicile acestor terenuri, care servesc producției și protejează
anumite valori naturale sau istorice, sunt variate astfel :
> Numărul lor este nelimitat, lista fiind deschisă în funcție de nevoile
societății, generatoare și de alte activități ce se desfasoară pe scoarta
terestră;
> dispersarea lor pe intreg teritoriu national, ocupând suprafețe
restrânse cu excepția drumurilor, căilor ferate și rezervatiilor naturale (Delta
Dunării, Retezat), ce servesc și unor scopuri productive și/sau protectiei
mediului ambiant;
> marea majoritate sunt proprietate de stat, în afara circuitului civil și
de regulă nu sunt încluse în cartea funciară. Unitătile în cauza se înscriu în
tabele anexe, în cărti funciare speciale, sau sunt cuprinse în cadastrele de
specialitate;
> reprezentarea pe harta cadastrala se face prin contur fară estimări
cadastrale, deoarece imobilele fiind proprietate de stat sunt scutite de
impozite.

Terenurile folosite pentru transporturi sunt cele mai numeroase din

această categorie și au trei destinații principale fiind ocupate de:
> caile ferate, ce cuprind suprafețele acoperite cu linii, stații,
cantoane, remize, etc, precum și zonele de protectie a liniilor. Toate se
delimitează de comisii speciale, se reprezintă prin contur, iar în interiorul lor,
S.N.C.F.R. ține evidenta obiectivelor conform Legii 12/1930, modificată în
Legea 987/41 privind funcționarea “Cărtilor funciare centrale pentru cai ferate

20
și canale” cu sediul la Cluj -Napoca;
> transporturile rutiere, respectiv cele înscrise in Legea 13/74 care
definește și clasifica drumurile și Legea 43/75 care stabileste latimea lor.
Cadastrul și cartea funciară a drumurilor care se introduc abia dupa modelul
S.N.C.F.R., sunt de real folos pentru administrarea și gospodărirea lor. Pe
harțile cadastrului general drumurile se reprezintă prin traseul și ampriza lor,
inclusiv zonele de protecție ;
> transporturile aeriene, înglobând aeroporturile, aerodromurile cu
instalațiile aferente și terenuri auxiliare, reglementate de Codul aerian al
României. Decretul nr. 516/1953 prevede ca :”toate mijloacele aeronautice
civile ale Romaniei, inclusiv terenurile, construcțiile și instalatiile la sol sunt
proprietate de stat”. Aeroporturile militare, la rândul lor, fac parte din
terenurile destinate apărării naționale.

Concepte și noțiuni de reținut

Fondul funciar este constituit din totalitatea terenurilor cuprinse între
granițele țării indiferent de categoria de folosință și de proprietar.
Fondul funciar și în mod corespunzător, dreptul de proprietate și
celelalte drepturi reale trebuie înregistrate în documentele de evidență
funciară și de publicitate imobiliară prevăzute de lege.
Terenurile s-au diferentiat, în timp, prin termeni care încearca sa
arate fie “destinatia” lor, de teren agricol, padure, drum, constructie, ape, etc.
fie “modul de folosință “, respectiv pe sectoare de activitate, după criterii
economice. O astfel de clasificare a terenurilor, împreuna cu codificarea lor,
suprima descrierea ceruta de cadastru și facilitează identificarea acestora in
sistemul informational adoptat.
În prezent, la noi se distind “ cinci categorii de terenuri”, fiecare cu o
sfera largă în care sunt incluse mai multe “categorii de folosinta”. Dupa cum
se vede aceeasi folosință se poate regasi, evident, în doua sau mai multe
categorii de terenuri.
În cele ce urmează “categoriile” amintite mai sus vor fi prezentate,
pe scurt, in conformitate cu prevederile Legii nr. 18/91 a Fondului funciar,
republicată.

21
 3. CLASIFICAREA ȘI IDENTIFICAREA CATEGORIILOR DE
FOLOSINȚĂ A TERENURILOR

3.1. CLASIFICAREA ȘI IDENTIFICAREA CATEGORIILOR DE

FOLOSINȚĂ A TERENURILOR

Categoria de folosință, este o grupare de terenuri cu aceeași

destinație economică, creată în mod natural sau artificial și care are ca
unitate superioară, grupa de folosință și ca unitate inferioară, subcategoria de
folosință.
Categoria de folosință a terenului este individualizată printr-un cod,
fiind unul dintre atributele parcelei (suprafața de teren situată într-o unitate
administrativ teritorială pe un amplasament bine stabilit, având o singură
categorie de folosință și aparținând unui proprietar sau mai multor proprietari
în indiviziune).
Evidenţierea la partea tehnică a cadastrului general a categoriei de
folosinţă alături de celelalte atribute, este necesară atât pentru întocmirea
cărţii funciare, cât şi pentru stabilirea sarcinilor fiscale care grevează
imobilele. În activitatea de cadastru nu se înregistrează subcategorii de
folosinţă.
Din punct de vedere al folosinţei indiferent de destinaţia lor, terenurile
care compun fondul funciar se împart în două grupe mari:
- grupa folosinţelor agricole;
- grupa folosinţelor neagricole.

Grupa folosinţelor agricole se referă la terenurile cu destinaţie agricole

şi cuprinde cinci categorii de folosinţă: arabil, păşuni, fâneţe, vii şi livezi
(tabelul 3.1.).
Grupa folosinţelor neagricole cuprinde alte cinci categorii de folosinţă
şi anume: păduri şi alte terenuri cu vegetaţie forestieră, terenuri cu ape şi ape
cu stuf, terenuri cu construcţii, curţi şi alte construcţii cu destinaţie specială,
terenuri neproductive (tabelul 3.2.).
Tabelul 3.1
Lista de coduri pentru categorii de folosinţă a terenurilor agricole

GRUPA CATEGORIA SUBCATEGORIA COD

Arabil A
Căpșunării AC
Grădini legume AG
Arabil
Orezării AO
Sere AS
AGRICOL

Solarii ASO
Vii V
Vii hibride VH
Vii Plantaţii de hamei VHA
Vii nobile VN
Pepiniere viticole VP
Livezi Livezi L
Plantaţii de dud LD
22
 Plantaţii de arbuşti LF
Livezi intensive LI
Pepiniere pomicole LP
Păşuni P
Păşuni
Păşuni cu pomi fructiferi PL
Păşuni împădurite PP
Fâneţe F
Fâneţe
Fâneţe cu pomi fructiferi FL
Fâneţe împădurite FP

Tabel 3.2.
Lista de coduri pentru categorii de folosinţă a terenurilor neagricole

GRUPA CATEGORIA SUBCATEGORIA COD

Păduri şi alte terenuri PD
Păduri şi terenuri Răchitării PDH
cu vegetaţie Plantaţii perdele de protecţie PDP
forestieră Pepiniere silvice PDPS
Tufăriş mărăciniş PDT
Ape şi stuf H
Canale HC
Terenuri cu ape Lacuri şi bălţi HL
şi ape cu stuf Amenajări piscicole HP
Ape curgătoare HR
Stufăriş HS
NEAGRICOL

Drumuri D
Drumuri naţionale DN
Drumuri judeţene DJ
Drumuri şi Drumuri comunale DC
căi ferate Drumuri exploatare DE
Străzi şi uliţe DS
Străzi nenominalizate DSN
Căi ferate DF
Neproductiv N
Bolovăniş, grohotiş, stâncării,
pietriş NB
Teren Halde NH
neproductiv Mocirle NM
Nisipuri zburătoare NN
Gropi NP
Râpe, ravene, torenţi NR

În cadrul fiecărei grupe de destinaţie, există categorii de folosinţă

predominante, care-i determină şi denumirea.
Putem spune că toate terenurile, pot fi încadrate în 10 categorii de
folosinţă, care la rândul lor se împart într-un număr de 65 subcategorii. Pentru
fiecare categorie şi subcategorii, este stabilit un simbol care are rol de
identificare. Simbolul se foloseşte pentru definirea categoriei de folosinţă atât
pe planuri cât şi în registrele cadastrale.
23
 3.1.1. Grupa folosinţelor agricole

 Categoria de folosinţă Arabil (A)

În categoria terenuri arabile (A) se încadrează acele terenuri care se
ară în fiecare an sau la mai mulți ani (2-6 ani) și sunt cultivate cu plante
anuale sau perene cum ar fi: cereale, leguminoase, plante tehnice și
industriale, plante medicinale și aromate, plante furajere, legume etc.
În categoria de folosinţă arabil se includ: arabil propriu-zis, pajişti
cultivate, grădini de legume, orezării, sere, solarii şi răsadniţe, căpşunării, alte
culturi perene.
Se înregistrează ca terenuri arabile:
 terenurile destinate culturilor furajere perene (trifoişti, sparcetiere,
lucerniere sau alte terenuri însămânţate cu diferite amestecuri de plante
leguminoase şi graminee perene), care se ară o dată la cel mult 6 ani;
 terenurile rămase temporar neînsămânţate datorită inundaţiilor,
colmatărilor, degradărilor sau altor cauze;
 terenurile cu sere şi răsadniţe sistematizate, cu menţiunea ,,sere"
sau ,,răsadniţe”.
Terenurile arabile amenajate sau ameliorate prin lucrări de desecare,
terasare, irigare etc. se vor delimita şi înscrie la arabil cu întreaga lor
suprafaţă, incluzând şi suprafeţele ocupate de canale, diguri, taluzuri,
debuşee, benzi înierbate, etc., care au lăţimi mai mici de doi metri, cu
excepţia celor din proprietatea Societăţii Naţionale ,,Îmbunătăţiri Funciare"
S.A. şi Companiei Naţionale ,,Apele Române” S.A., care se vor înregistra la
categoria de folosinţă curţi - construcţii.

Subcategorii de folosinţă:
 Arabil (A) În această subcategorie se încadrează terenurile cultivate
cu plante cerealiere, leguminoase pentru boabe, plante tehnice şi industriale,
plante medicinale, precum şi terenurile: arabil în izlaz sau păşuni arate, arabil
cu pomi răzleţi, arabil cu tufe şi arbori izolaţi;
 Grădini de legume (AG) Această subcategorie cuprinde terenurile
din interiorul perimetrelor construibile sau din jurul acestora, cultivate cu
legume. Terenurile din câmp, cultivate cu legume se încadrează în
subcategoria arabil;
 Sere (AS) În această subcategorie se încadrează terenurile
destinate cultivării cu legume și flori, care sunt protejate cu construcţii
permanente;
 Solarii(ASO) Această subcategorie cuprinde terenurile destinate
cultivării răsadurilor şi legumelor şi sunt protejate cu construcţii provizorii,
acoperite cu folii din plastic;
 Orezării (AO) În această subcategorie se încadrează terenurile
irigate şi amenajate cu cultivarea orezului;
 Căpşunării (AC) În această subcategorie se încadrează terenuri
cultivate cu căpşuni;

24
  Categoria de folosinţă Pășune (P) În această categorie se
încadrează terenurile înierbate sau înţelenite, în mod natural sau artificial prin
însămânţări la 15-20 ani şi care se folosesc la pășunatul animalelor.
În cadrul acestei categorii de folosinţă se înregistrează:
 păşuni curate - păşunile acoperite numai cu vegetaţie ierboasă;
 păşuni cu pomi - păşunile plantate cu pomi fructiferi, în scopul
combaterii eroziunii sau a alunecărilor de teren, precum şi păşunile care
provin din livezi părăginite. La încadrarea acestora se va ţine seama de faptul
că producţia principală este masa verde care se păşunează, iar fructele
pomilor reprezintă un produs secundar;
 păşuni împădurite - păşunile care în afară de vegetaţie ierboasă
sunt acoperite şi cu vegetaţie forestieră, cu diferite grade de consistenţă;
 păşuni cu tufărişuri şi mărăcinişuri.

Subcategorii de folosinţă:
 Păşuni curate (P) Cuprind terenuri acoperite cu vegetaţie ierboasă;
 Păşuni cu pomi (PL) Sunt păşuni plantate rar cu pomi fructiferi,
pentru combaterea proceselor de eroziune şi a alunecărilor de teren. Aici se
încadrează şi livezile cu pomi uscaţi, care se folosesc la păşunat;
 Păşuni împădurite (PP) Sunt păşunile acoperite şi cu vegetaţie
forestieră având regim juridic de izlazuri sau păşuni comunale;
 Păşuni cu tufărişuri și mărăcinișuri (PT) Sunt păşunile invadate
de arbuşti dispersaţi pe toată suprafaţa sau pâlcuri izolate.

 Categoria de folosinţă Fânețe (F)

În această categorie se încadrează terenurile înierbate sau înţelenite
în mod natural sau artificial, prin reînsămânțări la 15-20 ani, de pe care iarba
se coseşte pentru fân.
Sunt înregistrate la fâneţe: fâneţe curate; fâneţe cu pomi; fâneţe
împădurite; fâneţe cu tufărişuri şi mărăcinişuri.

Subcategorii de folosinţă:
 Fâneţe curate (F) Cuprinde terenurile acoperite numai cu
vegetaţie ierboasă;
 Fâneţe cu pomi (FL) Sunt terenuri cu livezi degradate, în care un
număr mare de pomi s-au uscat, închise păşunatului şi destinate producţiei
de fân;
 Fâneţe împădurite (FP) Cuprinde terenurile cu fâneţe, acoperite
parţial cu vegetaţie forestieră;
 Fâneţe cu tufărişuri și mărăcinișuri (FT) Sunt fâneţele invadate
de arbuşti, dispersaţi sau în pâlcuri.

 Categoria de folosinţă Vii și Hamei (V)

La această categorie se încadrează terenurile ocupate cu viţă de vie.
În cadrul acestei categorii de folosinţă se înregistrează: vii altoite şi
indigene: viile altoite au la baza lor un portaltoi; viile indigene sunt nealtoite,
25
dezvoltându-se pe rădăcini proprii; vii hibride - sunt cele care poartă şi
denumirea de producători direcţi; hamei - deoarece au o agrotehnică
asemănătoare cu a viței de vie, plantațiile de hamei se includ în această
categorie de folosință; pepiniere viticole - terenuri pentru producerea
materialului săditor viticol plantaţiile portaltoi şi pepinierele propriu-zise sau
şcolile de viţe.

Subcategorii de folosinţă:
 Vii nobile (VN) Cuprinde terenuri cultivate cu vii altoite şi cu vii
indigene sau nealtoite;
 Vii hibride (VH) Sunt terenuri cultivate cu viţă de vie cunoscute sub
denumirea de hibrizi producători, rezultate din încrucişări de specii;
 Pepiniere viticole (VP) Sunt terenuri destinate producerii
materialului viticol: plantațiile portaltoi și pepinierele propriu-zise sau școlile
de vițe.
 Plantaţii de hamei (VHA) Cuprinde terenuri pe care se produce
materia primă pentru bere.

 Categoria de folosinţă LIVEZI (L)

În această categorie se încadrează terenurile plantate cu pomi
fructiferi şi arbuşti.

Subcategorii de folosinţă:
 Livezi clasice (L) Sunt livezile la care terenul dintre pomi se
ară anual şi se ţine ogor negru tot timpul anului;
 Livezi înierbate (LI) Sunt livezi la care terenul dintre pomi este
înţelenit sau înierbat în mod natural sau artificial. Iarba de sub pomi se
foloseşte ca fâneaţă şi mai rar ca păşune;
 Plantaţii cu arbuşti fructiferi (LF) Sunt terenurile plantate cu
agrişe, coacăze, zmeură, trandafiri pentru dulceaţă;
 Pepiniere pomicole (LP) Sunt terenuri destinate producerii
materialului săditor pomicol;
 Plantaţii de duzi (LD) Cuprinde terenuri plantate cu duzi, pentru
creşterea viermilor de mătase.

3.1.2. Grupa folosinţelor neagricole

 Categoria de folosinţă Păduri şi alte terenuri cu vegetaţie

forestieră (PD)
În acesta categorie de folosinţă se încadrează terenurile împădurite în
mod natural sau artificial, indiferent de vârstă şi suprafaţă, cuprinse în
amenajamente silvice sau în afara lor, indiferent de proprietar, precum şi
arborii izolaţi care sunt consideraţi ca vegetaţie forestieră în afara pădurii.
La această categorie de folosinţă se înregistrează:
 păduri - terenuri acoperite cu vegetaţie forestieră, cu o suprafaţă
mai mare de 0,25 ha;
 terenuri destinate împăduririi - terenuri în curs de regenerare,
terenuri degradate şi poieni prevăzute a fi împădurite prin amenajamente
silvice;
26
  terenuri care servesc nevoilor de cultură, producţie şi administraţie
silvică -terenuri ocupate de pepiniere, solarii, plantaţii, culturi de răchită,
arbuşti ornamentali şi fructiferi, cele destinate hranei vânatului şi animalelor
din unităţile silvice, cele date în folosinţă temporară personalului silvic;
 perdele de protecţie - benzi ordonate din plantaţii silvice şi uneori
silvopomicole, care au diferite roluri de protecţie, ca: perdele pentru protecţia
culturilor agricole, perdele pentru protecţia căilor de comunicaţie, pentru
protecţia aşezărilor umane, perdele pentru protecţia digurilor, perdele pentru
combaterea eroziunii etc.;
 tufărişuri şi mărăcinişuri - terenuri acoperite masiv cu vegetaţie
arborescentă de mică înălţime, cătinişuri, ienupărişuri, salcâmi, mărăcinişuri
etc.

Subcategorii de folosinţă
 Păduri (PD) Sunt grupuri de arbori aflaţi pe o suprafaţă apreciabilă
de teren. În baza Legii 204/1947 sunt considerate păduri suprafeţele
împădurite mai mari de 2500 m2 .Poienile şi terenul arabil aflat în
administrare silvică se încadrează la folosinţe agricole;
 Perdele de protecţie (PDP) Sunt benzi ordonate de plantaţii silvice
şi uneori silvopomicole care îndeplinesc roluri de protecţie: perdele pentru
protecţia culturilor agricole, a căilor de comunicaţii, a aşezărilor umane,
perdele pentru combaterea eroziunii solului;
 Tufărişuri şi mărăcinişuri (PDT) Sunt terenuri acoperite masiv cu
vegetaţie arborescentă de mică înălţime, formată din ienupăr, jneapăn, afine,
măceş, mărăcinişuri;
 Răchitării (PDR) Sunt terenuri amenajate în mod special pentru
plantaţiile de răchită (varietate de sălcii cu ramuri subţiri);
 Pepiniere silvice (PDPS) Sunt terenuri amenajate pentru
producerea materialului săditor de arbori şi arbuşti forestieri;
 Terenuri destinate împăduririi Sunt terenuri degradate, cele în
curs de regenerare.

 Categoria de folosinţă Terenuri cu ape și ape cu stuf (H)

Această categorie cuprinde terenuri ocupate permanent cu apă,
precum şi cele acoperite temporar, dar care după retragerea apelor nu se pot
încadra în altă folosinţă.
La această categorie se înregistrează:
 ape curgătoare (HR): fluviul Dunărea, braţele şi canalele din Delta
Dunării, cursurile de apă, pârâurile, gârlele şi alte surse de ape cu denumiri
locale (izvoare, privaluri etc.). La apele curgătoare se va înregistra suprafaţa
ocupată de întreaga albie minoră a cursului de apă, din mal în mal, chiar
dacă aceasta nu este în întregime şi permanent sub apă. De obicei apele
curgătoare, formează de o parte şi de alta a luciului apei, prundişuri, care
numai la viituri mari sunt acoperite pentru scurt timp cu apă. Albia minoră a
unui curs de apă include toate zonele joase ale cursului, insulele şi
prundişurile. Toate aceste terenuri din albia minoră nu se înscriu la
neproductiv, ci la terenuri cu ape;
 ape stătătoare (HB). Limita acestor ape variază în funcţie de
27
anotimp şi de regimul de precipitaţii. La delimitarea acestor ape, se va lua în
considerare limita lor la nivelul mediu al apelor. În această categorie se
încadrează şi apele amenajate în mod special pentru creşterea dirijată a
peştelui, precum şi suprafeţele cu ape stătătoare de mică adâncime, unde
cresc trestiişuri şi păpurişuri şi alte tipuri de vegetaţie, specifică în regim
amenajat sau neamenajat;
 marea teritorială şi marea interioară. Suprafaţa mării teritoriale este
cuprinsă între liniile de bază ale celui mai mare reflux, de-a lungul ţărmului,
inclusiv ale ţărmului dinspre larg al insulelor, ale locurilor de acostare,
amenajamentelor hidrotehnice şi ale altor instalaţii portuare permanente şi
linia din larg care are fiecare punct situat la o distanţă de 12 mile marine,
măsurată de la punctul cel mai apropiat de la liniile de bază. Suprafaţa mării
interioare este cuprinsă între ţărmul mării şi liniile de bază, aşa cum au fost
definite mai sus.
Limita terenurilor reprezentând albiile minore ale cursurilor de apă,
cuvetele lacurilor naturale şi artificiale, ale bălţilor, ale ţărmului şi plajei de
nisip ale Mării Negre, este stabilită prin norme specifice elaborate de
ministerele interesate şi avizate de A.N.C.P.I.

Subcategorii de folosinţă
 Marea teritorială (HM) Se încadrează apele teritoriale ale
României, din Marea Neagră. Aceste ape teritoriale sunt cuprinse între linia
din larg (ale cărui puncte sunt situate la 1 milă marină faţă de mal, respectiv
22224 m) şi linia malului, a locurilor de acostare, amenajamentelor
hidrotehnice şi ale instalaţiilor portuare permanente;
 Apele curgătoare (HR) Se încadrează albiile minore ale fluviilor,
râurilor, pârâurilor, gârlelor, canalelor, izvoarelor. Albia minoră a unui râu
include toate zonele joase ale cursului, prundişurile şi insulele. Toate aceste
terenuri din albia minoră se înscriu la terenuri cu ape, nu la neproductiv;
 Ape stătătoare, lacuri şi bălţi naturale (HB) Sunt terenuri
acoperite cu ape stătătoare, lacuri, bălţi, ghioluri, bazine de acumulare;
 Amenajări piscicole (HP) Sunt acele ape stătătoare amenajate
pentru creşterea controlată a peştelui (iazuri şi eleştee);
 Lacuri de acumulare (HA) Terenuri acoperite de lacuri artificiale;
 Canalele ( HC) Terenuri ocupate de canalele din sistemele de irigaţii,
care au o lăţime mai mare de 1 m;
 Ape cu stuf (HS) Se încadrează terenurile acoperite cu ape
stătătoare de mică adâncime, cu vegetaţie specifică, trestie sau papură,
amenajate sau nu.

 Categoria de folosinţă Terenuri cu construcții, curţi şi alte

folosinţe (CC)
În această categorie se încadrează terenurile din intravilan, ocupate
de construcţii, curţi, precum şi celelalte terenuri care nu se încadrează în nici
una din celelalte 10 categorii de folosinţă.
Această categorie cuprinde terenurile cu diverse utilizări şi destinaţii
de exemplu: clădiri, curţi, fabrici, uzine, silozuri, gări, hidrocentrale, cariere,
exploatări miniere şi petroliere, cabane, schituri, terenuri de sport,
aerodromuri, diguri, taluzuri pietruite, terase, debuşee, grădini botanice şi
28
zoologice, parcuri, cimitire, pieţe, rampe de încărcare, fâşia de frontieră,
locuri de depozitare, precum şi alte terenuri care nu se încadrează în nici una
din categoriile de folosinţă prevăzute în articolele anterioare.

Subcategorii de folosinţă
Subcategoriile de folosinţă care se încadrează aici sunt: construcţii (C),
curţi construcţii (CC), diguri (CD), cimitire (CI), parcuri (CP), pieţe, fabrici,
uzine, plaje și ştranduri (CPJ), spaţii verzi şi comerciale, parcări, fâşii de
frontieră (CFF), cariere, exploatări miniere şi petroliere(CMP), aerodromuri,
gări, silozuri, rampe de încărcare, terenuri de sport, terase, debuşee, grădini
botanice.

 Categoria de folosinţă Terenuri cu destinaţie specială (TDS)

Din această categorie fac parte terenurile proprietate de stat, care se
găsesc în administrarea unor ministere, cu destinaţii speciale, care nu sunt în
circuitul agricol și anume căile de comunicaţii rutiere (DR) şi căile ferate (CF).
Din punct de vedere funcţional şi al administrării, căile de comunicaţii
rutiere se împart, potrivit Ordonanţei Guvernului nr. 43/1997 privind regimul
juridic al drumurilor, după cum urmează:
 drumuri de interes naţional: autostrăzi, drumuri expres, drumuri
naţionale europene, drumuri naţionale principale, drumuri naţionale
secundare;
 drumuri de interes judeţean: drumurile care fac legătura între
reşedinţele de judeţ şi reşedinţele de municipiu şi oraşe, staţiuni
balneoclimaterice, porturi, aeroporturi şi alte obiective importante;
 drumuri de interes local: drumurile comunale şi drumurile vicinale;
 străzile din localităţile urbane;
 străzile din localităţile rurale: străzi principale şi străzi secundare;
 căi ferate simple, duble şi înguste, triaje.
Drumurile de exploatare din extravilan care nu au un caracter
permanent, nu se înregistrează ca detalii şi se atribuie în proporţie egală
parcelelor din imediata vecinătate.

Subcategorii de folosinţă
 Căi ferate (DF) Se încadrează terenurile ocupate de căile ferate cu
limitele lor de protecţie delimitate şi marcate pe teren prin borne tip CFR;
 Drumuri clasate Terenuri ocupate de căile de comunicaţie terestră,
altele decât căile ferate, împreună cu zona de protecţie, construcţiile
aferente, trotuarele, locurile de parcare şi staţionare. Ca drumuri clasate se
trec distinct drumurile comunale (DC), judeţene (DJ), naţionale (DN) şi
autostrăzile (DA);
 Drumuri de exploatare (DE); Terenuri ocupate de drumurile de
exploatare agricole, forestiere, petroliere, miniere, turistice (DT);
 Străzi şi uliţe (DS) Sunt drumuri din interiorul localităţilor.

 Categoria de folosinţă TERENURI NEPRODUCTIVE (N)

Sunt terenuri degradate sau cu procese excesive de degradare şi care
sunt lipsite practic de vegetaţie.
Din această categorie fac parte:
29
  nisipuri zburătoare - nisipuri mobile nefixate de vegetaţie şi pe care
vântul le poate deplasa dintr-un loc în altul;
 stâncării, bolovănişuri, pietrişuri - terenuri acoperite cu blocuri de
stânci masive, îngrămădiri de bolovani şi pietrişuri care nu sunt acoperite de
vegetaţie;
 râpe, ravene, torenţi - alunecări active de teren care sunt
neproductive când nu sunt împădurite;
 sărături cu crustă - terenuri puternic sărăturate, care formează la
suprafaţa lor o crustă albicioasă friabilă;
 mocirle şi smârcuri - terenuri cu alternanţe frecvente de exces de
apă şi uscăciune, pe care nu se instalează vegetaţie. Terenurile cu mlaştini
cu stuf nu se înregistrează la categoria terenurilor neproductive, ci la categoria
terenuri cu ape şi stuf;
 gropile de împrumut şi cariere - terenuri devenite neproductive prin
scoaterea stratului de sol şi rocă pentru diverse nevoi de construcţii;
 halde - terenuri pe care s-a depozitat material steril rezultat în
urma unor activităţi industriale şi exploatări miniere.

Subcategorii de folosinţă
 Nisipurile (N) Sunt nisipuri zburătoare şi mişcătoare;
 Stâncării şi bolovănişuri, pietrişuri (NB) Sunt terenuri cu stânci,
pietriş, bolovănişuri, fără nici un fel de vegetaţie;
 Râpe şi ravene, torenţi (NR) Sunt terenuri erodate puternic în
adâncime;
 Sărături (NS) Sunt terenuri puternic sărăturate sau cu crusta albă
 Gropi de împrumut - deponii (NG) Sunt gropi de împrumut şi
terenuri de depozitare a resturilor de a defrişări, a pământurilor din săpături;
 Halde (NH) În această categorie intră terenurile cu rezidiuri
industriale (zgură, steril).
Categoriile și subcategoriile de folosință ale terenurilor pot fi detaliate
și în funcție de cerințele sistemelor informaționale cadastrale în forme
combinate de agricol cu neagricol, respectându-se simbolurile prezentate în
atlasele de semne convenționale, specifice reprezentării pe planuri și hărți
cadastrale, respectând simbolurile din tabelul sinteză 3.3.

30
 Tabelul 3.3.
Categorii și subcategorii de folosință ale terenurilor (sinteză)

folosinț
folosinț

folosinț

folosinț
Cat. de

Cat.ă de

Cat. de

Cat.ă de
Simb Simb
Subcategoria de Subcategoria de
ă ol ol

ă
folosință folosință
(cod) (cod)
- arabil propriu-zis
- pajiști cultivate - ape curgătoare
A

și ape cu stuf (H)

- gradini de - ape stătătoare HR

Terenuri cu ape
SUB APE (TDH)
AP
legume - lacuri de HB
AG
- orezării acumulare HA
Arabil

AO
(A)

- sere - amenajări HP
AS
- solarii și piscicole HS
ASO
răsadnițe -ape cu stuf HC
AC
- căpșunării -canale HM
AD
- alte culturi -marea teritorială
perene
-pășuni curate -autostrăzi
-pășuni -drumuri
P
împădurite naționale
Pășuni

DESTINAȚIE SPECIALĂ

PP DA
-pășuni cu pomi -drumuri județene
(P)

PL DN
și căi ferate (CF)

fructiferi -drumuri
DJ
Drumuri (DR)

-pășuni cu comunale
PT DC
tufărișuri și -străzi și ulițe
(TDS)

DS
măraciniș -drumuri de
-fânețe curate exploatare
AGRICOLE

-fânețe cu pomi F (agricole, silvice,

DE
Fânețe
TDA

fructiferi FL petroliere,
DT
(F)

-fânețe împădurite FP industriale etc)

CF
-fânețe cu -drumuri și poteci
tufărișuri și FT turistice
mărăciniș -căi ferate
-construcții
-curți și
construcții C
-diguri CC
-cariere CD
-parcuri CA
construcții ( C )

-cimitire CP
INTRAVILAN

Terenuri cu

-vii nobile VN -terenuri de sport CI

(TDI)

-vii hibride VH -piețe și târguri CS

(V)
Vii

-plantații hamei VHA -pajiști și CT

-pepiniere viticole VP ștranduri CPJ
-taluzuri pietruite CTZ
-fâșie de frontieră CFF
-exploatări
miniere și CMP
petroliere CAT
-alte terenuri cu
construcții
31
 -livezi clasice
L -nisipuri
-livezi intensive și
superintensive zburătoare
LI

Livezi
-plantații de -bolovănișuri,

(L)
arbuști fructiferi stâncării,

și neproductive (N)
Terenuri degradate
LF NN
-plantații de duzi pietrișuri
LD -râpe, ravene,
-pepiniere NB
LP torenți
pomicole NR
-sărătură cu
vegetație forestieră

-păduri NS
crustă
NEAGRICOLE

-perdele de NM
FORESTIERE
și alte

PD -mocirle și
terenuri cu

protecție NG
PDP smârcuri
-tufărișuri și
(PD)

NH
TDF

PDT -gropi de
mărăcinișuri
Păduri

PDR împrumut,
-răchitării
PDPS deponii
-pepiniere silvice
-halde

Concepte și noțiuni de reținut

Categoria de folosință, este o grupare de terenuri cu aceeași

destinație economică, creată în mod natural sau artificial și care are ca
unitate superioară, grupa de folosință și ca unitate inferioară, subcategoria de
folosință.
Categoria de folosință a terenului este individualizată printr-un cod,
fiind unul dintre atributele parcelei (suprafața de teren situată într-o unitate
administrativ teritorială pe un amplasament bine stabilit, având o singură
categorie de folosință și aparținând unui proprietar sau mai multor proprietari
în indiviziune).
Evidenţierea la partea tehnică a cadastrului general a categoriei de
folosinţă alături de celelalte atribute, este necesară atât pentru întocmirea
cărţii funciare, cât şi pentru stabilirea sarcinilor fiscale care grevează
imobilele. În activitatea de cadastru nu se înregistrează subcategorii de
folosinţă.
Din punct de vedere al folosinţei indiferent de destinaţia lor, terenurile
care compun fondul funciar se împart în două grupe mari:
- grupa folosinţelor agricole;
- grupa folosinţelor neagricole.

32
 4. ELEMENTE JURIDICE SPECIFICE CADASTRULUI

Deoarece partea juridică este o parte importantă a cadastrului, este

necesară cunoaşterea unor aspecte juridice legale, legate de: dreptul de
proprietare, intabularea titlului de proprietate, uzufructul, contractul de
vânzare cumpărare, testamentul, moştenirea, etc.

4.1. PATRIMONIU – FUNCȚII ȘI DREPTURI

În literatura juridică, noţiunea de patrimoniu este definită astfel :

,,Patrimoniul este totalitatea drepturilor și obligaţiilor (patrimoniale)
aparţinând unei persoane fizice sau juridice determinată, privite ca o sumă
de valori active și pasive, strâns legate între ele”.
Activul patrimonial este format din valoarea tuturor drepturilor
patrimoniale ale unei persoane determinate iar pasivul patrimonial constă în
valoarea tuturor obligaţiilor patrimoniale ale aceleiaşi persoane.
Activul și pasivul patrimonial sunt într-o strânsă legătură pentru că se
referă la una și aceeaşi persoană.
Patrimoniul suportă schimbări valorice, pe măsură ce se nasc noi
drepturi și obligaţii se sting sau se modifică unele din drepturile și obligaţiile
existente la un moment dat.
Funcţiile patrimoniului reprezintă o entitate juridică distinctă având o
deosebită importanţă practică și anume:
 constituie gajul general al creditorilor, adică debitorul răspunde faţă
de creditorii săi pentru îndeplinirea obligaţiilor pe care le are cu întregul său
patrimoniu (art.1718 Cod civil instituie dreptul de gaj general al creditorilor,
adică un drept real accesoriu dreptului de creanţă ce conferă titularului
prerogative speciale în raport cu acelea recunoscute oricărui creditor și
anume atributul de urmărire și atributul de preferinţă; creditorul va putea
urmări doar bunurile existente în patrimoniul debitorului în momentul
executării silite și bunurile ce vor intra între timp, în acelaşi patrimoniu, până
la realizarea integrală a dreptului de creanţă; în timpul gajului debitorul este
liber să înstrăineze bunuri din activul său patrimonial, fără ca, creditorul să se
opună și nici să le urmărească în patrimoniul terţilor);
 explică și face posibilă subrogaţia reală cu titlu universal (subrogaţia
are sensul de înlocuire), adică o valoare poate fi înlocuită cu o altă valoare, a
unui lucru cu un alt lucru; subrogaţia reală poate fi cu titlu universal
(înlocuirea unei valori cu o altă valoare în cadrul patrimoniului, făcând
abstracţie de individualitatea lucrului care iese și a celui care intră în
patrimoniu și acţionează automat, fără să fie prevăzută de lege) sau cu titlu
personal (înlocuirea unui bun individual determinat, cu un alt bun, privite
izolat și intervine numai dacă este prevăzută în mod expres de lege, fără să
opereze automat);
 face posibilă transmiterea universală și cu titlu universal a
drepturilor și obligaţiilor, adică transmiterea de la o persoană la alta a unui
patrimoniu în întregul său, ori după caz, a unei cote părţi dintr-un patrimoniu
(transmisiunea este universală atunci se transmite întreg patrimoniul
nefracţionat de la o persoană la alta; transmiterea cu titlu universal constă
33
din transmiterea fracţionată a întregului patrimoniu al unei persoane, la două
sau mai multe persoane sau în desprinderea unei părţi din patrimoniu, pentru
a reveni unei alte persoane; în cazul persoanelor fizice transmiterea cu titlu
universal are loc numai la decesul lor, dacă există doi sau mai mulţi
moştenitori legali sau testamentari cu vocaţie universală; deosebirea dintre
cele două feluri de transmiteri este numai de natură cantitativă, fără nici-o
deosebire calitativă, întrucât în ambele cazuri se transmite, întreg sau
fracţionat, patrimoniul unei persoane, cu activul și pasivul existent la acel
moment.
Drepturi patrimoniale
Sunt drepturi subiective care au conţinut economic, adică se pot
evalua în bani și se împart în două mari categorii: drepturi reale și drepturi de
creanţă.
A. Drepturile reale sunt drepturi subiective patrimoniale care conferă
titularului lor anumite prerogative, recunoscute de lege, pe care el le poate
exercita în mod direct și nemijlocit, fără a fi necesară, în acest scop,
intervenţia oricărei alte persoane. Ceilalţi sunt obligaţi să se abţină de a face
vreo acţiune prin care ar împiedica exerciţiul liber și deplin al titularului
acestor drepturi asupra patrimoniului său.
Clasificarea drepturilor reale:
 După natura sau obiectul lor, drepturile reale pot fi: mobiliare (au
ca obiect bunuri mobile corporale sau necorporale) și imobiliare (au ca
obiect bunuri imobile).
 După criteriul, dacă au sau nu au, o existenţă independentă, de
sine stătătoare, drepturile reale se clasifică în: drepturi reale principale
(care au o existenţă independentă, de sine stătătoare, în raport cu alte
drepturi reale sau de creanţă) și drepturi reale accesorii (care se constituie
pentru a însoţi și garanta alte drepturi - de creanţă, fără a avea independenţă
sau existenţă de sine stătătoare).

Drepturile reale principale sunt:

 dreptul de proprietate;
 drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate.
B. Drepturile de creanţă sunt acele drepturi subiective patrimoniale
în virtutea cărora titularul lor sau subiectul activ, numit creditor, are
posibilitatea juridică de a pretinde subiectului pasiv, numită debitor, persoană
determinată, să dea (dare) și să facă (facere) sau să nu facă (non facere)
ceva, sub sancţiunea constrângerii de către stat.
Obligaţiile reale constau în anumite îndatoriri, prevăzute expres de
lege sau stabilite prin contract, a căror existenţă este determinată, de regulă,
de faptul stăpânirii unui anumit bun. Obligaţiile reale se caracterizează printr-
o opozabilitate mai mare decât drepturile de creanţă și mai restrânsă decât
drepturile reale.

4.2. DREPTUL DE PROPRIETATE

Proprietatea este un raport social care ia naştere între persoane în

legătură cu însuşirea bunurilor materiale şi a mijloacelor de producţie.

34
 Dreptul de proprietate, a fost definit de Codul civil român încă de la
1865 astfel: ,,Proprietatea este dreptul pe care îl are cineva de a se bucura și
dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut, însă în limitele determinate
de lege.” (art.480 Cod civil).
Conform Constituţiei României, dreptul de proprietate obligă pe
proprietari la respectarea sarcinilor privind protecţia mediului și asigurarea
bunei vecinătăţi, precum și la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii
sau obiceiului, revin proprietarului.
Definiţia dreptului de proprietate din Codul civil este totuşi incompletă,
deoarece există situaţii, când o parte sau chiar toate atributele dreptului de
proprietate, sunt exercitate de o altă persoană decât proprietarul, de regulă,
pe temeiul unui drept real, derivat din dreptul de proprietate.
De exemplu, uzufructuarul are recunoscute asupra bunului aflat în
uzufruct, atributele de posesie și folosinţă. Mai mult superficiarul poate
exercita atributele de posesie, folosinţă și în anumite limite, chiar și atributele
de dispoziţie materială și juridică.
Titularii dreptului real de administrare exercită cvasitotalitatea
atributelor de proprietate publică asupra bunurilor din domeniul public
încredinţate lor de către autoritatea publică.
Faţă de proprietarii altor drepturi subiective, asupra aceluiaşi bun,
proprietarul exercită atributele juridice ale dreptului de proprietate în putere
proprie (nu este subordonat nimănui, decât legii) şi în interes propriu
(proprietarul este singurul subiect care exercită, direct sau indirect, prin alte
persoane, plenitudinea atributelor proprietăţii, în ultimă instanţă, în propriul
său interes).
O altă definiţie a dreptului de proprietate: acel drept real care conferă
titularului atributele de posesie, folosinţă și dispoziţie (în latineşte: uzus,
fructus, abuzus) asupra unui bun pe care numai el le poate exercita în
plenitudinea lor, în putere proprie și în interesul său propriu, cu respectarea
normelor juridice în vigoare.

4.2.1. Conţinutul juridic al dreptului de proprietate

Dreptul de proprietate este dreptul real cel mai deplin, deoarece este
singurul drept subiectiv care conferă titularului său cele trei atribute: posesia,
folosinţa și dispoziţia.
Posesia constă în posibilitatea proprietarului de a stăpâni bunul care îi
aparţine în materialitatea sa, comportându-se faţă de toţi ceilalţi ca fiind
titularul dreptului de proprietate.
Folosinţa conferă proprietarului dreptul de a întrebuinţa bunul său,
culegând sau percepând în proprietate toate fructele pe care acesta le
produce.
Dispoziţia conferă proprietarului dreptul material de a dispune de
substanţa bunului său, adică de a-l transforma, consuma sau distruge, cu
respectarea reglementărilor în vigoare, precum și dreptulul juridic de a
înstrăina dreptul de proprietate, cu titlu oneros sau gratuit, prin acte între vii
sau pentru cauză de moarte (mortis causa) și de a-l greva de drepturi reale
derivate, principale sau accesorii, în favoarea altor persoane, cu respectarea
regimului juridic prevăzut de lege.

35
 4.2.2. Caracteristicile dreptului de proprietate
Dreptul de proprietate este absolut și inviolabil, deplin și exclusiv,
perpetuu și transmisibil.
Dreptul de proprietate este absolut deoarece este recunoscut
titularului său în raporturile cu toţi ceilalţi, care sunt obligaţi să nu facă nimic
de natură să încalce acest drept. Proprietarul are dreptul la acţiunea în
revendicare, ori de câte ori bunul aflat în proprietatea unei persoane ajunge
în deţinerea sau posesia nelegitimă a altei persoane.
Dreptul de proprietate este inviolabil (Conform Constituţiei României:
,,Proprietatea privată este, în condiţiile legii, inviolabilă”). Inviolabilitatea este
opozabilă tuturor, chiar și statului, cu două excepţii și anume:
- bunurile imobile proprietate privată pot fi expropriate, în condiţiile
legii, pentru o cauză de utilitate publică, cu o dreaptă și prealabilă
despăgubire (Legea exproprierii pentru utilitate publică nr.33/1994);
- subsolul oricărei proprietăţi imobiliare poate fi folosit și exploatat
pentru lucrări de interes general (Constituţia României, art.41, pct.4: ,,Pentru
lucrări de interes general, autoritatea publică poate folosi subsolul oricărei
proprietăţi imobiliare, cu obligaţia de a despăgubi proprietarului pentru
daunele aduse solului, plantaţiilor sau construcţiilor, precum și pentru alte
daune imputabile autorităţii”)
Despăgubirile, în ambele cazuri, se stabilesc de comun acord cu
proprietarul, sau în caz de divergenţă, în instanţele de judecată competente.
Dreptul de proprietate este deplin deoarece conferă titularului, toate
cele trei atribute ale proprietăţii: posesia, folosinţa și dispoziţia (plena
potentas).
Dreptul de proprietate este exclusiv, pentru că este independent de
orice putere a altei persoane asupra bunului respectiv, în afară de cazul când
proprietatea este dezmembrată, pe temeiul unui alt drept real principal,
derivat din dreptul de proprietate și anume: uzufruct, uz, abitaţie, servitute,
superficie.
Dezmembrămintele dreptului de proprietate fac să înceteze caracterul
exclusiv al dreptului de proprietate, prin transmiterea unor atribute către altă
persoană.
Dreptul de proprietate este perpetuu pentru că este nelimitat în timp și
durează atâta timp cât există bunul care face obiectul proprietăţii.
Dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz, adică prin neexercitare.
Dreptul de proprietate poate fi transmis prin acte între vii, în condiţiile legii și
în mod inevitabil și obligatoriu pentru cauză de moarte. Caracterul său
perpetuu nu este diminuat la transmiterea proprietăţii, dimpotrivă îl întăreşte,
fără să fie distrusă substanţa sa, bunul trece astfel de la un proprietar la altul,
fiind mereu într-un patrimoniu.
Transmiterea proprietăţii prin acte între vii, are la bază principiul juridic
al consensualismului, adică trebuie să existe acordul de voinţă al
proprietarului și al celui ce primeşte proprietatea (trebuie să existe un preţ,
care trebuie să fie plătit, în cazul vânzării-cumpărării).

4.2.3. Structura generală a dreptului de proprietate

Dreptul de proprietate este structurat după următoarele criterii :

36
 După subiectele dreptului de proprietate: dreptul de proprietate al
persoanelor fizice; dreptul de proprietate al persoanelor juridice.
După modurile de dobândire: dreptul de proprietate dobândit prin fapte
juridice; dreptul de proprietate dobândit prin raporturile dintre vii; dreptul de
proprietate dobândit pentru cauză de moarte; dreptul de proprietate originară
dobândit prin moduri originare de dobândire a proprietăţii; dreptul de
proprietate derivată dobândit prin acte juridice translative de proprietate.
După situaţia în care dreptul de proprietate este sau nu este afectat de
modalităţi: dreptul de proprietate pur și simplu, care are ca titular o singură
persoană asupra unuia şi aceluiaşi bun și este dobândit de către proprietarul
actual în mod sigur și ireversibil; dreptul de proprietate afectat de modalităţi,
care poate fi dreptul de proprietate comună, dreptul de proprietate rezolubilă
sau revocabilă și dreptul de proprietate anulabilă.
După regimul juridic: dreptul de proprietate publică (al statului sau
colectivităţilor locale); dreptul de proprietate privată (al statului sau al
colectivităţilor locale și al persoanelor fizice sau al persoanelor juridice).

4.2.4. Clasificarea modurilor generale de dobândire a proprietăţii

După întinderea dobândirii:
- moduri de dobândire universală sau cu titlu universal prin care se
dobândeşte o întreagă universalitate sau o fracţiune dintr-o universalitate (de
exemplu, la o succesiune legală sau testamentară pot avea chemare un
singur moştenitor sau vin doi sau mai mulţi moştenitori acceptanţi, cu vocaţie
universală).
- moduri de dobândire cu titlu particular prin care se dobândeşte
dreptul de proprietate asupra unui bun sau unor bunuri determinate, privite în
individualitatea lor: contractul, uzucapiunea, legatul cu titlu particular,
accesiunea, hotărârea judecătorească, posesia de bună-credinţă a unui bun
mobil etc.

După caracterul dobândirii:

- modurile de dobândire cu titlu oneros sunt acelea prin care o
persoană dobândeşte dreptul de proprietate asupra unui bun sau unor bunuri
determinate numai dacă se obligă să plătească înstrăinătorului un echivalent,
care de cele mai multe ori constă într-o sumă de bani, cum sunt: contractele
cu titlu oneros (vânzarea-cumpărarea, schimbul, renta viageră, contractul de
întreţinere, etc.) și accesiunea.
- modurile de dobândire cu titlu gratuit constau în acele fapte și acte
juridice în temeiul cărora dobânditorul se îmbogăţeşte, nefiind obligat la plata
unui echivalent, anume: donaţia (contract translativ de proprietate cu titlu
gratuit), uzucapiunea, succesiunea legală, succesiunea testamentară etc.
După momentul în care se produce efectul dobândirii dreptului de
proprietate:
- modurile de dobândire între vii constau în acele mijloace juridice
care sunt destinate să-şi producă efectul translativ de proprietate în timpul
vieţii părţilor, cum sunt contractele translative de proprietate.
- modurile de dobândire pentru cauză de moarte sunt acele mijloace
juridice care au ca efect transmiterea dreptului de proprietate numai în
37
momentul morţii proprietarului actual, cum sunt succesiunea legală și
succesiunea testamentară sau legatele.
După situaţia juridică a bunului în momentul dobândirii:
- modurile originare de dobândire a dreptului de proprietate constau în
acele mijloace juridice în temeiul cărora dobânditorul unui bun este primul
său proprietar, fără să opereze o transmisiune a dreptului de proprietate de
la o persoană la alta, cum sunt uzucapiunea și accesiunea.
- modurile derivate de dobândire a proprietăţii sunt considerate acele
mijloace juridice care au ca efect transmiterea dreptului de proprietate de la
o persoană la alta aşa cum el există în patrimoniului înstrăinătorului, cum
sunt: contractele, succesiunea legală și succesiunea testamentară.

4.2.5. Exproprierea pentru cauză de utilitate publică

Exproprierea este o trecere forţată în proprietatea publică ca o
vânzare forţată, prin hotărâre judecătorească, a unor imobile aflate în
proprietate privată, cu o dreaptă și prealabilă despăgubire, pentru cauză de
utilitate publică.
Exproprierea este o excepţie de la caracterul absolut și inviolabil al
dreptului de proprietate privată. Despăgubirile se stabilesc de comun acord
cu proprietarul sau, în caz de divergenţă, prin hotărâre judecătorească.
Legea exproprierii pentru cauză de utilitate publică nr.33/1994
stabileşte care sunt bunurile imobile care pot fi expropriate, este
reglementată utilitatea publică și modul de declarare a acesteia, măsurile
premergătoare exproprierii, soluţionarea cererilor de expropriere de către
instanţele de judecată, modul și criteriile de stabilire a despăgubirilor care se
cuvin proprietarului imobilului, plata acestor despăgubiri, consecinţele juridice
ale exproprierii, norme privind folosirea imobilului în intervalul de timp dintre
momentul trecerii lui în posesia expropriatorului și momentul utilizării sale
pentru scopul pentru care a fost expropriat, precum și dreptul fostului
proprietar, în anumite condiţii, de a cere retrocedarea bunului ce i-a fost
expropriat.

4.2.6. Modalităţile dreptului de proprietate

Dreptul de proprietate poate fi un drept pur și simplu sau poate fi un
drept afectat de modalităţi. Dreptul de proprietate este pur și simplu în
situaţia în care are ca titular o singură persoană și a fost dobândit de către
proprietarul actual în mod sigur și ireversibil, fără ca fiinţa sa în patrimoniul
acestuia să depindă de un eveniment sau de o împrejurare viitoare, care ar
putea să-l desfiinţeze prin rezoluţiune, revocare sau anulare.
Dreptul de proprietate afectat de modalităţi este acel drept de
proprietate asupra unuia sau mai multor bunuri care, fie că aparţin, simultan
și concurent, la două sau mai multe persoane, fie că existenţa lui viitoare în
patrimoniul titularului actual depinde de un eveniment sau de o împrejurare
prevăzută de lege sau stabilită prin voinţa omului.
Dreptul de proprietate afectat de modalităţi are următoarele forme:
 Drept de proprietate comună;
 Drept de proprietate rezolubilă sau revocabilă;
 Drept de proprietate anulabilă.
38
 Dreptul de proprietate comună se caracterizează prin aceea că un bun
sau mai multe bunuri aparţin în proprietatea a două sau mai multe persoane
care îşi pot exercita împreună, simultan și concurent, toate prerogativele
recunoscute de lege oricărui proprietar. Dreptul de proprietate comună are
două forme: dreptul de proprietate pe cote-părţi și dreptul de proprietate în
devălmăşie.
Dreptul de proprietate rezolubilă sau revocabilă se caracterizează
prin aceea că existenţa sa în patrimoniul dobânditorului este nesigură,
putând fi desfiinţat pentru a se reîntoarce, de regulă, în patrimoniul
înstrăinătorului. Soarta sa depinde de realizarea sau nerealizarea unui
eveniment viitor și nesigur.
Dreptul de proprietate rezolubilă sau revocabilă este întâlnit în
următoarele situaţii:
 când transmiterea dreptului de proprietate are loc printr-un act
juridic sub condiţie rezolutorie, adică existenţa dreptului de proprietate al
dobânditorului depinde de realizarea sau nerealizarea condiţiei puse în acel
act juridic;
 când are loc o donaţie între soţi, soţul donator poate oricând revoca
donaţia sa către celălalt soţ, deci dacă soţul donatar nu va revoca donaţia sa,
dreptul soţului dobânditor va fi definitiv, dar depinde de nerealizarea revocării
(art.937 Cod civil);
 când donatorului i se naşte un copil, chiar şi postum, donaţia făcută
de persoana care în momentul perfectării donaţiei nu avea copii sau alţi
descendenţi, este revocată de plin drept (art.836 Cod civil). Deci donaţia este
supusă revocării dacă ulterior efectuării donaţiei donatorului i se naşte un
copil.
 când o persoană construieşte pe terenul altuia, proprietarul
terenului, invocând accesiunea, poate deveni și proprietar al construcţiei
(art.497 Cod civil). Până când proprietarul terenului nu şi-a manifestat dorinţa
de a prelua construcţia, constructorul exercită o posesie de tipul dreptului de
proprietate rezolubilă.
Dreptul de proprietate anulabilă constă în dreptul de proprietate care
este dobândit printr-un act juridic translativ de proprietate lovit de nulitate
relativă sau anulabil. Acţiunea în nulitate relativă este supusă prescripţiei
extinctive în termenele generale de prescripţie. Dacă însă actul juridic este
confirmat expres sau tacit, prin împlinirea termenului de prescripţie a acţiunii
în anulare, dreptul de proprietate al dobânditorului se consolidează
ireversibil, devenind un drept de proprietate deplin.
Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi (coproprietatea)
Dreptul de proprietate comună prezintă cel mai mare interes teoretic și
practic.
Dreptul de proprietate pe cote-părţi se mai numeşte şi coproprietate.
Bunul comun aparţine, simultan și concurent, la doi sau mai mulţi proprietari,
fără ca bunul respectiv să fie fracţionat în materialitatea sa. Numai dreptul de
proprietate cu privire la acel bun este fracţionat. Fiecare coproprietate are
determinată o cotă parte ideală, abstractă, matematică din dreptul de
proprietate, care se exprimă sub formă de fracţie nominală, fracţie zecimală
sau în procente. Dreptul de proprietate al tuturor coproprietarilor există în
fiecare particulă a acelui bun. Numai la încetarea coproprietăţii se va stabili
39
sau individualiza exact partea materială din bun ce corespunde unei cote-
părţi din dreptul de proprietate aparţinând fiecăruia. În acest fel
coproprietatea se transformă în proprietate exclusivă.
Coproprietatea se deosebeşte de indiviziune prin aceea că în timp ce
coproprietatea se exercită asupra unui bun sau bunuri singulare, indiviziunea
are ca obiect si se exercită asupra unei universalităţi de bunuri. Astfel,
coproprietatea apare ca o modalitate a dreptului de proprietate, iar
indiviziunea ca o modalitate a patrimoniului.
Dreptul de proprietate pe cote-părţi este de două feluri:
- Dreptul de proprietate pe cote-părţi obişnuită sau temporară;
- Dreptul de proprietate pe cote-părţi forţată și perpetuă.
Principala deosebire între ele este că coproprietatea obişnuită sau
temporară poate înceta prin împărţeală, pe când în al doilea caz
coproprietatea nu poate fi sistată, ea rămâne forţată pentru toată durata de
existentă a bunului și a coproprietăţii asupra lui.

4.3. DREPTURI REALE PRINCIPALE DERIVATE DIN DREPTUL DE

PROPRIETATE

De obicei dreptul de proprietate se exercită în plenitudinea atributelor

sale direct și nemijlocit de către proprietar. În unele situaţii dreptul de
proprietate se exercită, în ce priveşte posesia și folosinţa, prin intermediul
altor persoane decât proprietarul. În acest scop proprietarul încredinţează
unele bunuri ale sale prin acte de autoritate sau după caz, pe temeiul unor
acte și fapte juridice civile, unei persoane fizice sau juridice, în vederea
punerii lor în valoare. Persoanele care primesc bunurile respective,
dobândesc asupra lor, fie un drept personal, fie un drept real principal.
Drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate sunt:
- Drepturi reale principale derivate din dreptul de proprietate publică;
- Drepturi reale principale derivate din dreptul de proprietate privată.

În România există un singur drept real principal derivat din dreptul de

proprietate publică, anume dreptul de administrare a unor bunuri proprietate
publică constituit prin acte de putere emise de autorităţile statului sau de
autorităţile locale ai căror titulari, sunt regiile autonome și instituţiile publice
de stat. Acest drept de administrare nu este opozabil autorităţii care l-a
constituit, dar este opozabil subiecţilor de drept civil, persoanelor fizice sau
persoanelor juridice.

40
 5. PUBLICITATEA IMOBILIARĂ

În România, publicitatea imobiliară s-a realizat prin mai multe

modalităţi, cele două sisteme principalele fiind cel al registrelor de
transcripţiuni şi inscripţiuni şi cel bazat pe cărţile funciare.
În afara celor două mari sisteme, au fost însă reglementate şi alte
sisteme intermediare şi anume sistemul cărţilor de publicitate funciară (cu o
aplicabilitate restrânsă pentru municipiul Bucureşti şi câteva localităţi
limitrofe) şi sistemul cărţilor de evidenţă funciară (aplicabil în anumite
localităţi din Transilvania).
Publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidență al
cadastrului general are ca obiect înscrierea în Cartea Funciară a actelor și
faptelor juridice referitoare la bunurile imobile din acelaşi teritoriu
administrativ şi se realizează de către birourile de cadastru și publicitate
imobiliară, pentru imobilele situate în raza de activitate a acestora.
Fiecare imobil are cartea sa funciară în care sunt înscrise toate actele
translative sau constitutive de drepturi. Se poate astfel cunoaște situația
juridică a imobilului, sistemul de carte funciară conferind mai multă siguranță
creditului și pieței imobiliare față de alte sisteme de evidență.
Publicitatea imobiliară se face prin Biroul de Carte Funciară al
O.C.P.I., care are registratori de Carte Funciară. Pentru efectuarea lucrărilor
de Carte Funciară, în cadrul biroului funcţionează personal auxiliar format din
asistenti-registratori, operatori calculator şi arhivari.
Birourile de Carte Funciară, ţin în arhiva proprie, registrele de
publicitate imobiliară ale teritoriilor administrative din fiecare județ în parte.
Publicitatea se face prin transcrierea sau înscrierea în registrele
prevăzute de art. 710, Cod de procedură civilă, şi anume: registrul de
transcriere, registrul de înscriere, registrul de transcriere a comandamentelor
şi mapa actelor de amanet, a actelor juridice privind imobilele funciare
prevăzute expres de lege.
Transcrierea constă prin reproducerea în copie integrală în registrul de
publicitate a conţinutului actelor juridice prin care se constituie, strămută,
modifică sau se sting drepturile reale imobiliare, iar inscripţiunea constă în
reproducerea prin copiere a părţilor din actele juridice referitoare la ipoteci şi
privilegii. Registrele sunt organizate pe comune (sate) şi sunt ţinute pe
numele persoanelor, realizându-se astfel o publicitate personală.
În registrul de transcriere a comandamentelor se transcriu, în extras,
comandamentele prealabile urmăririi silite a bunurilor imobile şi urmăririle
veniturilor bunurilor imobile a debitorilor.
Toate registrele arătate mai sus se ţin pe numele persoanelor, deci nu
se întemeiază pe măsurătorile precise ale cadastrului, din acest aspect
decurgând o serie de neajunsuri, cum ar fi:
 registrele se ţin pe numele proprietarilor şi nu pe imobil, ca urmare,
pentru a cunoaşte situaţia unui imobil trebuie să fie cunoscuţi toţi proprietarii
succesivi ai imobilului;
 în registru se arată numai comuna unde se află bunul nu şi natura
acestuia;
 extrasele de pe registru au o valoare relativă, întrucât cu ocazia
41
înscrierilor nu se cercetează valabilitatea şi legalitatea actului juridic
prezentat în vederea transcripţiunii şi inscripţiunii;
 publicitatea drepturilor reale este parţială, întrucât o serie de acte
juridice nu sunt supuse publicităţii.
Singurul efect juridic al acestor înscrieri şi transcrieri constă în faptul
că în cazul în care s-a înstrăinat succesiv de către vânzător, la două
persoane distincte, va fi preferat dobânditorul care şi-a transcris sau înscris
primul titlul de dobânditor.

5.1. CARTEA FUNCIARĂ

Cărţile Funciare au fost organizate până în anul 1996 pe baza

Decretului-Lege nr.115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor referitoare la
Cărţile Funciare, iar din anul 1996 pe baza Legii Cadastrului şi Publicităţii
Imobiliare nr.7/1996 şi a Regulamentului de organizare şi funcţionare a
Birourilor de Carte Funciară ale Judecătoriilor nr.2371/C/1997.
Cartea Funciară este un ansamblu de documente care arată starea
descriptivă a fiecărui imobil care determină situaţia lui juridică, constituind un
sistem de publicitate real întrucât se bazează pe identitatea topografică a
bunurilor şi complet deoarece realizează publicitatea integrală a transmiterii
bunurilor imobile.
Cartea Funciară consolidează proprietatea privată imobiliară dând
siguranţă deplină transmiterii bunurilor imobile și garantează operaţiunile
juridice privitoare la circulaţia juridică a imobilelor, înlesnind introducerea
terenurilor în circuitul civil.
Prin imobil se înţelege o parcelă de teren, cu sau fără construcţii ori
vegetaţie, precis delimitată, a cărei identificare se face în localitatea unde
este situată printr-un număr cadastral şi un număr al cărţii funciare în care a
fost înscrisă.
Unul sau mai multe imobile alipite, de pe teritoriul unei localităţi,
aparţinând aceluiaşi proprietar, formează un corp de proprietate ce se
înscrie în cartea funciară.
Mai multe corpuri de proprietate, de pe teritoriul aceleiaşi localităţi,
aparţinând aceluiaşi proprietar, formează partida cadastrală ce se înscrie în
cartea funciară.
Cărţile Funciare sunt registre de publicitate imobiliară în care se fac
înscrierile, iar aceste registre, se întregesc cu planuri topografice, înscrisurile
privitoare la înscrieri şi registrul de intrare.
Toate înscrierile se fac pe imobile și nu pe proprietari, faţă de
registrele de inscripţiuni şi transcripţiuni care au ca element principal
persoana, fiecare imobil are propria sa Carte Funciară, în care sunt
evidenţiate orice schimbări ce intervin în situaţia sa materială, oferindu-se
astfel, fiecărei persoane posibilitatea să cunoască situaţia juridică a
imobilului.
Cartea Funciară alcătuieşte un sistem de publicitate complet, fiind
realizată o publicitate integrală a tuturor transmisiunilor şi constituirilor de
drepturi reale imobiliare.

42
 În unele cazuri, expres prevăzute de lege, în Cartea Funciară se mai
înscriu sau se radiază şi alte raporturi juridice, drepturi personale, interdicţii,
incapacităţi şi litigii judiciare în legătură cu bunul imobil.
Cartea Funciară reprezintă ,,cartea de identitate a imobilului”. Terenul,
contrucţia întreagă sau o componentă dintr-o construcţie (un apartament, de
exemplu) au în acest fel un ,,paşaport unic” care rămâne valabil pe toată
durata existenţei imobilului, indiferent de faptul că proprietarii se schimbă în
timp prin vânzare, donaţie, moştenire sau hotărâri judecătoreşti.
Această carte de identitate îndeplineşte un dublu rol prin:
 activitatea de cadastru: identificarea în mod unic şi constant în timp
a imobilului, indiferent de proprietari;
 publicitate imobiliară: asigurarea informării celorlalte persoane care
nu fac parte din clasicele două părţi ale unui contract (find astfel terţi) cu
privire la forma de proprietate sau actele şi faptele juridice care privesc
imobilul.
Cărţile Funciare, întocmite şi numerotate pe teritoriul administrativ al
fiecărei localităţi, alcătuiesc împreună registrul cadastral de publicitate
imobiliară al acelui teritoriu, care cuprinde evidenţa tehnică şi juridică
integrală, exactă a imobilelor, proprietatea persoanelor fizice şi juridice din
aceeaşi unitate administrativ-teritorială: comună, oraş sau municipiu.
Acest registru se întregeşte cu următoarele piese documentare:
Planul cadastral care însoţeşte Cartea Funciară şi cuprinde toate
parcelele de pe teritoriul administrativ cu numărul cadastral (topografic) al
fiecăreia. Orice schimbare cu privire la forma, întinderea sau numărul
cadastral (topografic) al parcelei se opereză pe plan, pe baza unei schiţe
prezentată de proprietar și întocmită de o persoană fizică sau juridică
autorizată;
Registrul special de intrare, care serveşte pentru înregistrarea
cererilor. Ordinea înregistrărilor cererilor stabileşte rangul înscrierilor în
Cartea Funciară;
Repertoriul imobilelor, indicând numărul cadastral al parcelelor şi
numărul de ordine al Cărţilor Funciare în care acestea sunt înscrise;
Indexul alfabetic al proprietarilor;
Mapa cu cererile de înscriere, împreună cu un exemplar al înscrisurilor
constatatoare ale actelor şi faptelor juridice supuse înscrierii.
De asemenea la Cartea Funciară se predau Registrele Cadastrale,
care sunt documentele tehnice principale ale cadastrului general, care se
întocmesc la nivelul teritoriilor administrative, definite de Legea nr.7/1996,
astfel:
- registrul cadastral al parcelelor;
- indexul alfabetic al proprietarilor şi domiciliul acestora;
- registrul cadastral al proprietarilor;
- registrul corpurilor de proprietate;
- fişa centralizatoare, partida cadastrală pe proprietari şi pe categorii
de folosinţă;
Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară în a cărei rază teritorială
de activitate este situat imobilul respectiv, este acela care ține Registrul
Cadastral de Publicitate Imobiliară.

43
 Titlul Cărţii Funciare cuprinde numărul Cărţii Funciare şi denumirea
unităţii administrativ-teritoriale în care este situat imobilul, astfel,
documentaţiile cadastrale se întocmesc cu atribuire de număr cadastral unic
pe unitatea administrativ-teritorială respectivă.
Titlul Cărţii Funciare al imobilului pe care s-au constituit drepturi de
superficie, va cuprinde și mențiunea acestui drept iar după caz, se va face
mențiune și despre Cărțile Funciare Colective, individuale, de concesiune.
Cărţile funciare se numerotează pe fiecare unitate administrativ-
teritorială, începând cu numărul 1 până la ultimul număr necesar, fără
separare pe ani.
Numerele de Carte Funciară se atribuie dintr-un registru special
destinat acordării de numere de Carte Funciară, numai în momentul admiterii
cererii de însciere de către registrator sau în baza hotărârii judecătorești,
definitivă și irevocabilă ca urmare a plângerii împotriva încheierii, prin care s-
a dispus înscrierea.
Registrul va purta denumirea de ,,Registrul numerelor de carte
funciară” și se va întocmi pe fiecare unitate administrativ- teritorială care
aparține respectivului birou teritorial.

5.2. PRINCIPIILE CĂRȚII FUNCIARE

Un prim principiu este acela al publicității integrale a drepturilor

reale, acesta rezultând din cerința legii de a fi înscrise în Cartea Funciară
toate operațiunile juridice prin care se constituie, se transmite, se modifică
sau se stinge un drept real imobiliar sau acțiuni în justiție privitoare la imobile,
dar numai ca actul respectiv să devină opozabil terților.
Potivit acestui principiu al publicității integrale, în cartea funciară
trebuie înscrise toate drepturile reale imobiliare numite și drepturi tabulare,
precum și în alte cazuri prevăzute de lege, drepturile de creanță, faptele sau
alte raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în aceasta.
Conform art. 26 al Legii, în urma modificărilor survenite cu ocazia
apariției Legii 247/2005, dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale sunt
opozabile față de terți, fără înscrierea în Cartea Funciară, când provin din
succesiune, accesiune, vânzare silită și uzucapiune.
Dacă totuși titularul dorește să dispună de drepturile astfel dobândite,
trebuie să le înscrie în Cartea Funciară. Respectând aceleași condiții, sunt
opozabile față de terți și drepturile reale dobândite de stat și de orice
persoană, prin efectul legii, prin expropiere sau prin hotărâri judecătorești.
Un al doilea principiu este acela al relativității înscrierii, care
stabilește în general, împotriva cui se pot opera înscrierile în Cartea
Funciară.
Principiul relativității vizează două mari ipoteze în redactarea art.22
din Lege.
Înscrierea unui drept, conform unei prime ipoteze, vizează faptul că
acesta se poate efectua numai „împotriva aceluia care era înscris în cartea
funciară ca titular al dreptului real respectiv”. Astfel, după înregistrarea
oricărei cereri de înscriere în Cartea Funciară, unul dintre primele aspecte
care trebuie verificate, pentru a putea fi admisă cererea, este tocmai
identitatea dintre cel înscris în Cartea Funciară şi cel care figurează în actul

44
juridic prezentat ca fiind persoana care a transmis, constituit sau modificat
dreptul intabulat în Cartea Funciară respectivă.
Cea de a doua ipoteză a dispoziţiilor art. 22, vizează situaţia grevării
dreptului de proprietate. În ipoteza în care proprietarul unui imobil înţelege să
îşi greveze acest drept, însă anterior acestei operaţiuni, nu a înscris dreptul
de proprietate în Cartea Funciară, se pune întrebarea cum anume se va
putea înscrie ipoteca în Cartea Funciară.
Este o problemă care a apărut în dreptul românesc, deoarece ipoteca
asupra bunului altuia este nulă, astfel că, în sistemul de carte funciară, de
regulă, înscrierea ipotecii pe bunurile altuia, nu este posibilă. Soluţia
adoptată de legiuitor a fost aceea a înscrierii ipotecii, numai dacă ambele
înscrieri, atât a constituitorului ipotecar, cât şi a creditorului ipotecar, se cer
deodată.
În cazul în care dreptul real asupra unui imobil, a fost înstrăinat
succesiv mai multor persoane, iar înscrierile nu s-au făcut, cel din urmă
îndreptăţit, va putea cere înscrierea dobândirilor succesive odată cu aceea a
dreptului său, dovedind prin înscrisuri originale întreg şirul actelor juridice pe
care se întemeiază.
Articolul 23 din Lege reglementează ipoteza înstrăinărilor succesive
ale unui drept real imobiliar, fără ca acestea să fie înscrise în Cartea
Funciară.
Principiului relativităţii este frecvent încălcat în practică, astfel, în
scopul respectării sale, o mare responsabilitate îi revenea judecătorului de
Carte Funciară, iar în prezent îi revine registratorului, care trebuie să
confrunte Cererile de înscriere formulate cu situaţia de Carte Funciară, spre
a stabili dacă persoana care s-a obligat la constituirea, modificarea sau
strămutarea unui drept real imobiliar este înscrisă sau urmează să fie
înscrisă concomitent cu titularul dreptului, asupra căruia urmează să se
efectueze înscrierea.
Când nu se face dovada unei legături juridice între posesorul tabular şi
succesorul tabular care solicită efectuarea înscrierii, cererea de înscriere
trebuie să fie respinsă, întrucât, tocmai din aplicarea principiului
retroactivităţii, rezultă existenţa unei piedici formale la înscriere.
Al treilea principiu decurge din obligaţia instituită de lege pentru
registrator de a verifica dacă sunt îndeplinite condiţiile legale pentru a putea
dispune înscrierea unui drept real, sau de a respinge cererea dacă aceste
condiţii nu sunt îndeplinite.
Legalitatea formală exprimă faptul că registratorul de Carte Funciară
va dispune numai înscrierea actelor şi faptelor juridice prevăzute sau permise
de lege, sprijinindu-se pe cerere şi actele ce o însoţesc. Ca urmare, cererea
trebuie să fie însoţită de înscrisurile doveditoare ale faptelor sau actelor
juridice a căror înscriere se solicită.
Potrivit art. 48 din Legea nr. 7/1996 în cazul în care cerinţele legale
sunt respectate, registratorul admite cererea şi dispune prin încheiere,
intabularea sau înscrierea provizorie.
Legalitatea materială rezidă în aceea că registratorul are obligaţia de a
cerceta dacă înscrisul în baza căruia se solicită înscrierea, întruneşte
condiţiile de fond şi formă prevăzute de lege, pentru înscrierea respectivă şi
dacă în cuprinsul Cărţii Funciare, nu există piedici la înscriere.

45
 Un alt principiu este acela al oficialităţii înscrierii, potrivit căruia
registratorul are dreptul şi obligaţia legală de a verifica din oficiu cererea de
înscriere, valabilitatea titlului în baza căruia se cere înscrierea în Cartea
Funciară şi cuprinsul Cărţii Funciare.
Cererea nu mai poate fi completată cu înscrisuri ori cu alte date din
momentul în care a fost introdusă şi înregistrată.
Autorii Legii nr. 7/1996 au renunţat la efectul constitutiv al înscrierilor
în Cartea Funciară, reglementând efectul de opozabilitate, cu caracter de
principiu fundamental în materia publicităţii imobiliare actuale.
Principiul opozabilităţii faţă de terţi este un alt principiu consacrat
prin Lege şi anume:
„Înscrierile în Cartea Funciară îşi vor produce efectele de
opozabilitate faţă de terţi de la data înregistrării cererilor" şi reprezintă regula
de drept potrivit căreia, dobândirea, modificarea sau stingerea valabilă a unui
drept real imobiliar nu poate fi opusă terţilor decât prin înscrierea, potrivit
legii, în cartea funciară. Ca urmare, fără înscriere, dreptul real imobiliar este
opozabil numai între părţi, nu şi faţă de terţi.
Opozabilitatea dreptului real se face doar cu privire la terţi, iar pentru
părţi, drepturile şi obligaţiile decurg din actul încheiat, fiind opozabile din
momentul semnării acestuia.
Drepturile înscrise devin opozabile terţilor, în sensul că pot fi
valorificate şi contra unor terţe persoane interesate, care sunt ţinute să
respecte aceste drepturi şi chiar să suporte consecinţele juridice negative.
Sunt și excepţii de la principiul opozabilităţii, în care dobândirea unui
drept real imobiliar este opozabilă faţă de terţi fără înscrierea în Cartea
Funciară. Astfel, dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale sunt
opozabile faţă de terţi, fără înscrierea în Cartea Funciară, când provin din
succesiune, accesiune, vânzare silită şi uzucapiune.
Excepţiile de la principiul opozabilităţii îşi găsesc raţiunea, în principal,
în împrejurarea că este vorba despre acte şi fapte juridice nesusceptibile de
publicitate imobiliară (ca de exemplu, în cazul transmisiunii succesorale sau
a uzucapiunii) iar în alte cazuri, este vorba despre acte supuse unor
formalităţi specifice (ex. cazul vânzării silite, prin licitaţie publică).
În ceea ce privește legislaţia română aceasta este guvernată de
principiul priorităţii înscrierilor.
Ordinea înregistrării cererilor va determina rangul înscrierilor. Efectele
şi atunci când este cazul, rangul unei înscrieri făcute în Cartea Funciară se
produc retroactiv, chiar de la data înregistrării cererii de înscriere.
Primul care solicită înscrierea este socotit a fi primul titular al dreptului
înscris, chiar dacă titlul său are o dată posterioară titlului altui dobânditor,
potrivit regulilor cunoscute, preluate din sistemul de publicitate imobiliară
bazat pe registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare.
Astfel, cererea de înscriere, însoţită de actele doveditoare, se va
depune la biroul teritorial sau se va trimite prin poşta şi se va înregistra de
îndată în registrul de intrare, cu menţionarea datei şi a orei, precum şi a
numărului de ordine ce rezultă din înscrierile operate în registrul de intrare.
Data înregistrării cererii, asigură rangul înscrierii, prin care se înţelege
de regulă efectul unei înscrieri, în raport cu celelalte înscrieri din aceeaşi
Carte Funciară.

46
 Putem afrma în final că rangul înscrierii obţinut prin înregistrarea
cererii de înscriere, este susceptibil de confirmare sau de infirmare, după
cum cererea de înscriere a fost admisă sau respinsă. Rezultă astfel că rangul
dobândit prin înregistrarea unei cereri nu este definitiv, ci este condiţionat de
faptul rezolvării favorabile a acesteia.
Prin admiterea cererii, efectele juridice ale înregistrării acesteia se
consolidează retroactiv, după cum respingerea ei atrage desfiinţarea
retroactivă a efectelor produse la data înregistrării cererii de înscriere.
Un alt principiu este acela al forţei probante a înscrierii de
drepturi reale.
Potrivit acestui principiu, dreptul real înscris în Cartea Funciară se
consideră a fi exact, pe de o parte, iar pe de altă parte, nici un drept real nu
poate exista, neputând fi opus nimănui dacă nu este înscris în Cartea
Funciară. Dacă un drept s-a radiat din CarteaFunciară, se prezumă că acel
drept nu există. În ambele situaţii se poate face dovada contrară.
Dacă în Cartea Funciară s-a înscris un drept în folosul unei persoane
se prezumă că dreptul există în folosul ei, dar numai dacă a fost dobândit
sau constituit cu bună - credinţă, iar dacă un drept s-a radiat din Cartea
Funciară se prezumă ca acel drept nu există. Acest principiu are drept scop
ocrotirea terţului dobânditor cu titlu oneros de bună-credinţă, care s-a
întemeiat pe cuprinsul Cărţii Funciare, dobândirea lui fiind ocrotită de cauzele
de evicţiune ce ar putea deriva din nevalabilitatea titlurilor anterioare
dobândirii lui.
Principiul forţei probante a înscrierilor nu se aplică în situaţia în care în
cuprinsul cărţii funciare era notată o acţiune prin care se contestă conţinutul
înscrierii sau când terţul a cunoscut pe altă cale inexactitatea ei.

5.3. PĂRŢILE CĂRȚII FUNCIARE

Cartea Funciară este alcătuită din titlu, indicând numărul ei şi numele

localităţii în care este situat imobilul, precum şi din trei părţi: A, B, C.
Partea I a Cărţii Funciare, desemnată în conţinutul Cărţii Funciare şi
prin litera ,,A”, cuprinde descrierea imobilului, după cum urmează:
 numărul de ordine (exemplu: A.1) şi numărul cadastral al
imobilului(exemplu: 101 după planul cadastral al imobilelor);
 adresa administrativă a imobilului;
 suprafaţa imobilului rezultată din măsurători, destinaţia, categoriile
de folosinţă şi, după caz, construcţiile;
 extrasul de plan cadastral, care constituie Anexă la Partea I a Cărţii
Funciare.
Dacă intervin dezlipiri sau alipiri de parcele, imobilele nou create vor
primi alte numere cadastrale, pentru care se vor deschide Cărţi Funciare noi.
Partea A se va completa cu anexa la această parte, care conţine
planul imobilului cu descrierea lui, împreună cu vecinătăţile sale, întocmit
conform regulamentului aprobat prin ordin cu caracter normativ al directorului
general al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.
Menţiunile privind terenul şi categoria de folosinţă sunt cele prevăzute
în Normele tehnice pentru introducerea cadastrului general, aprobate prin

47
Ordinul Ministrului Administraţiei Publice nr. 534/2001, publicat in Monitorul
Oficial al României, Partea I, nr. 744 din 21.11.2001.
Suprafaţa terenului se exprimă în unităţile de măsură legale actuale:
ha, m2, în care se vor transforma unităţile de măsură anterioare: jugăre,
stânjeni, pogoane, prăjini, etc.
Cât priveşte categoria de folosinţă, destinaţia şi descrierea
construcţiilor, acestea se preiau din documentaţia cadastrală şi se înscriu în
Cartea Funciară.
În rubrica observaţii se vor înscrie menţiuni sau trimiteri la celelalte
părţi ale Cărţii Funciare sau la alte Cărţi Funciare, ca de exemplu referitoare
la numărul Cărţii Funciare din care s-a transcris imobilul sau la numărul cărţii
funciare în care se află înscrise terenul sau construcţiile (în cazul cărţilor
funciare de superficie).
Partea a II-a a Cărţii Funciare, desemnată în conţinutul Cărţii
Funciare şi prin litera ,,B” cuprinde:
 numele/denumirea proprietarului;
 actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate,
precum şi menţionarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept;
 strămutările proprietăţii;
 dreptul de administrare, dreptul de concesiune şi dreptul de folosinţă
cu titlu gratuit, corespunzătoare proprietăţii publice;
 servituţile constituite în folosul imobilului;
 faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice,
precum şi acţiunile privitoare la proprietate;
 recepţia propunerii de dezlipire ori de alipire şi respingerea acesteia,
respingerea cererii de recepţie şi/sau de înscriere, în cazul imobilelor cu
Carte Funciară deschisă;
 obligaţii de a nu face, interdicţiile de înstrăinare, grevare, închiriere,
dezlipire, alipire, construire, demolare, restructurare şi amenajare;
 clauza de inalienabilitate a imobilului şi clauza de insesizabilitate;
 orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, în
partea I sau a II-a a Cărţii Funciare, cu privire la înscrierile făcute.
În partea a II-a a Cărţii Funciare, pentru fiecare dintre înscrieri, se
vor indica:
 numărul curent al operaţiunii înscrise;
 înscrisul/înscrisurile pe care se întemeiază înscrierea;
 indicarea tipului de înscriere;
 observaţii, după caz.
Ori de câte ori înscrierea efectuată în partea a II-a a Cărţii Funciare
priveşte un drept, se va indica şi titularul dreptului, prin indicarea numelui
complet al persoanei fizice sau a denumirii complete a persoanei juridice
care are această calitate, precum şi a datelor de identificare ale
acestora: codul numeric personal sau, după caz, numărul de identificare
fiscală, dacă este atribuit, codul de înregistrare fiscală ori codul unic de
înregistrare, după caz.
Numărul curent al operaţiunii înscrise este numărul de ordine sub care
s-a făcut înscrierea (de exemplu, ,,B.3”) şi la care, dacă este cazul, se face
trimitere în rubrica „observaţii” din celelalte părţi ale Cărţii Funciare sau de la
alte înscrieri din partea a II-a ori, după caz, din alte Cărţi Funciare.

48
 Când înscrierea priveşte dreptul de proprietate, în descrierea
operaţiunii efectuate se vor indica dobândirea, modificarea sau stingerea
dreptului ori a unei cote-părţi din acesta, cu indicarea actului sau a faptului
juridic din care rezultă aceste efecte, precum şi cu menţiunea caracterului
exclusiv al dreptului de proprietate sau, după caz, a modalităţii dreptului de
proprietate sub forma proprietăţii comune pe cote-părţi ori a proprietăţii
comune în devălmăşie.
În cazul în care înscrierea priveşte o servitute pentru care imobilul
constituie fond dominant, în descrierea operaţiunii înscrise se va indica
natura servituţii, prin arătarea obiectului acesteia.
Atunci când înscrierea priveşte un drept personal, în descrierea
operaţiunii se vor indica obiectul acestuia şi actul juridic sau faptul juridic ce
constituie izvorul dreptului personal înscris.
Când înscrierea se referă la alte fapte sau raporturi juridice referitoare
la proprietate, în descrierea operaţiunii se va indica faptul sau raportul juridic
supus înscrierii, de exemplu, calitatea de bun comun sau destinaţia de
locuinţă a familiei ori patrimoniu afectat exerciţiului unei profesii autorizate.
Când se efectuează modificări, îndreptări sau însemnări privitoare la
cele arătate în titlul Cărţii Funciare ori la înscrierile efectuate în partea I sau
în partea a II-a a Cărţii Funciare, în descrierea operaţiunii se va arăta în ce
constă modificarea, îndreptarea sau însemnarea.
Partea a III-a a Cărţii Funciare desemnată în conţinutul cărţii funciare
şi prin litera ,,C” cuprinde:
 dreptul de superficie, uzufruct, uz, abitaţie, servituţile în sarcina
fondului aservit, ipoteca şi privilegiile imobiliare, precum şi locaţiunea şi
cesiunea de creanţă;
 faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice,
precum şi acţiunile privitoare la drepturile reale înscrise în această parte;
 sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor;
 orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la
înscrierile efectuate în această parte.
În partea a III-a a Cărţii Funciare se înscriu şi dezmembrămintele
dreptului de proprietate privată constituite sau transmise în baza unor acte
normative anterioare datei de 1 octombrie 2011, cum ar fi dreptul de
concesiune constituit pe terenuri din domeniul privat al unităţii administrativ -
teritoriale, dreptul de folosinţă asupra terenului dobândit în temeiul Decretului
- Lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuinţe construite din fondurile
statului către populaţie, cu modificările şi completările ulterioare.

5.4. ÎNSCRIEREA ÎN CARTEA FUNCIARĂ, TIPURI DE ÎNSCRIERE

ÎN CARTEA FUNCIARĂ

Operaţiunile de înscriere sau de radiere a înscrierilor din Cartea

Funciară se fac în scopul opozabilităţii drepturilor reale imobiliare şi a
celorlalte acte şi fapte juridice înscrise în Cartea Funciară.
Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se
vor înscrie în Cartea Funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-
au transmis în mod valabil. Radierea înscrierii dreptului de proprietate şi a
celorlalte drepturi reale se va face în temeiul actului care exprimă

49
consimţământul titularului la stingerea lor, cu excepţia drepturilor care se
sting la împlinirea termenului menţionat în înscriere sau a drepturilor viagere
care se sting prin moartea titularului lor. Modificarea conţinutului unui drept
ce grevează un drept real imobiliar se înscrie, dacă legea nu dispune altfel,
potrivit regulilor stabilite pentru dobândirea şi stingerea drepturilor reale.
Înscrierea unui drept se poate efectua numai:
 împotriva aceluia care, la înregistrarea cererii sale, era înscris ca
titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută;
 împotriva aceluia care, înainte de a fi înscris, şi-a grevat dreptul,
dacă amândouă înscrierile se cer deodată.
Dacă mai multe persoane şi-au cedat succesiv una celeilalte dreptul
real asupra unui imobil, iar înscrierile nu s-au făcut, cel din urmă îndreptăţit
va putea cere înscrierea dobândirilor succesive odată cu aceea a dreptului
său, dovedind prin înscrisuri originale, întreg şirul actelor juridice pe care se
întemeiază înscrierile. Înscrierile întemeiate pe obligaţiile defunctului se vor
putea face şi după ce dreptul moştenitorului a fost înscris, în măsura în care
se dovedeşte că moştenitorul este ţinut de aceste obligaţii.
Înscrierile în Cartea Funciară devin opozabile faţă de terţi de la data
înregistrării cererii. Ordinea înregistrării cererii va determina rangul înscrierii.
Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale sunt opozabile faţă de
terţi, fără înscrierea în Cartea Funciară, când provin din:
 succesiune;
 ascensiune;
 vânzare silită;
 uzucapiune
Aceste drepturi se vor înscrie, în prealabil, dacă titularul înţelege să
dispună de ele. În aceleaşi condiţii sunt opozabile faţă de terţi şi drepturile
reale dobândite de stat şi de orice persoană, prin efectul legii, prin
expropriere sau prin hotărâri judecătoreşti.
Cel care a transmis sau a constituit, în folosul altuia, un drept real
asupra unui imobil, este obligat să predea înscrisul translativ sau constitutiv
al dreptului, pentru înscrierea în Cartea Funciară, dacă acest înscris este în
posesia sa şi este singurul exemplar doveditor, afară de cazul în care s-a
procedat, din oficiu, la înscriere. În cazul în care cel obligat refuză predarea
înscrisului, se va cere instanţei judecătoreşti să dispună înscrierea.
Dobânditorul anterior poate cere instanţei judecătoreşti să acorde
înscrierii sale rang preferenţial faţă de înscrierea efectuată la cererea unui
terţ, care a dobândit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea-
credinţă la data încheierii actului. Înscrierea provizorie în Cartea Funciară se
face în cazul dobândirii unor drepturi afectate de o condiţie suspensivă sau
dacă hotărârea judecătorească pe care se întemeiază nu este definitivă şi
irevocabilă.
Înscrierea provizorie devine opozabilă terţilor cu rangul determinat de
cererea de înscriere, sub condiţie şi în măsura justificării ei. Justificarea unei
înscrieri provizorii îşi întinde efectul asupra tuturor înscrierilor care s-au făcut
condiţionat de justificarea ei. Nejustificarea unei înscrieri provizorii atrage, la
cererea celui interesat, radierea ei şi a tuturor înscrierilor care s-au făcut
condiţionat de justificarea acesteia.

50
 Dacă în Cartea Funciară s-a înscris un drept real, în condiţiile
prezentei legi, în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în
folosul ei, dacă a fost dobândit sau constituit cu bună-credinţă, cât timp nu se
dovedeşte contrariul. Dacă un drept s-a radiat din Cartea Funciară, se
prezumă că acel drept nu există.
Cuprinsul cărţilor funciare se consideră exact, în folosul acelei
persoane care a dobândit, prin act juridic cu titlu oneros, un drept real, dacă
în momentul dobândirii dreptului n-a fost înscrisă în Cartea Funciară vreo
acţiune prin care se contestă cuprinsul ei sau dacă nu a fost cunoscut, pe
alta cale, această inexactitate.
În cazul în care cuprinsul cărţii funciare nu corespunde, în privinţa
înscrierii, cu situaţia juridică reală, se poate cere rectificarea acesteia. Prin
rectificare se înţelege radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii
oricărei operaţiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în Cartea
Funciară.
Orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din
Cartea Funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi
irevocabilă s-au constatat următoarele:
 înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a
fost valabil;
 dreptul înscris a fost greşit calificat;
 nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au
încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea;
 înscrierea din Cartea Funciară nu mai este în concordanţă cu
situaţia reală actuală a imobilului.
Acţiunea în rectificare, sub rezerva prescripţiei dreptului material la
acţiunea în fond, va fi imprescriptibilă. Faţă de terţele persoane care au
dobândit cu bună-credinţă un drept real prin donaţie sau legat, acţiunea în
rectificare nu se va putea porni decât în termen de 10 ani, socotiţi din ziua
când s-a înregistrat cererea lor de înscriere, cu excepţia cazului în care
dreptul material la acţiunea în fond nu s-a prescris mai înainte.
Hotărârea judecătorească prin care s-a admis rectificarea unei
înscrieri nu va fi opozabilă persoanelor împotriva cărora acţiunea nu a fost
admisă. Dacă acţiunea în rectificare a fost înscrisă în Cartea Funciară,
hotărârea judecătorească va fi opozabilă şi terţelor persoane care au
dobândit dreptul după înscriere. Actele şi faptele juridice, privitoare la
drepturile personale, la starea şi capacitatea persoanelor în legătură cu
imobilele cuprinse în cartea funciară, vor putea fi înscrise la cerere, cu efect
de informare pentru terţe persoane. Proprietarul unui imobil poate cere ca
intenţia sa de a înstrăina sau de a ipoteca să fie înscrisă, arătând, în acest
din urmă caz, suma ce urmează să se garanteze prin ipotecă. Dacă se
săvârşeşte înstrăinarea sau ipotecarea, dreptul înscris va avea rangul
înscrierii intenţiei. Înscrierea intenţiei de a înstrăina sau de a ipoteca îşi
pierde efectul prin trecerea unui termen de două luni de la data înregistrării
cererii. Anul, luna şi ziua în care înscrierea îşi pierde efectul vor fi arătate atât
în înscriere, cât şi în încheierea care a ordonat-o. Orice persoană interesată
va putea cerceta Cartea Funciară şi celelalte evidenţe care alcătuiesc
registrul cadastral de publicitate imobiliară, cu excepţia evidenţelor care
privesc siguranţa naţională. La cerere, se vor elibera extrase, certificate sau

51
copii legalizate de pe Cărţile Funciare, cu plata taxelor legale. Nici o
autoritate nu va putea cere trimiterea originalului Cărţii Funciare sau a
planurilor de identificare a imobilelor. Mapa înscrisurilor privind înscrierea
atacată va putea fi cerută de către instanţa judecătorească.
Pentru corpul de proprietăţi, constituit prin înscrierile în Cartea
Funciară se vor putea efectua modificări prin alipiri, dacă mai multe parcele
se unesc într-un singur corp sau dacă se adaugă o nouă parcelă la un corp
de proprietate ori se măreşte întinderea unei parcele.
De asemenea, corpul de proprietate se modifică şi prin dezlipiri, dacă
se desparte o parcelă de un corp sau se micşorează întinderea unei parcele.
Dezlipirea unei parcele sau a unei părţi dintr-o parcelă, care face parte dintr-
un corp de proprietate, se face împreună cu sarcinile care o grevează.
Parcela care este grevată cu sarcini nu poate fi alipită la un alt corp de
proprietate, ci va forma, în caz de dezlipire, un corp de proprietate separat.
Se vor efectua transcrieri, în caz de alipire sau dezlipire, dacă o
parcelă trece dintr-o Carte Funciară în alta, sau în cazul reînscrierii, dacă,
dezlipindu-se o parcelă, aceasta se va trece în aceeaşi Carte Funciară ca un
corp de proprietate de sine stătător sau ca o parcelă a unui alt corp de
proprietate. Dacă se transcrie o parte din parcelă într-o altă Carte Funciară,
restul se înscrie în vechea Carte Funciară, cu menţionarea noului număr şi a
întinderii. În cazul în care toate parcelele înscrise într-o Carte Funciară au
fost transcrise, aceasta se va închide şi nu va mai putea fi redeschisă pentru
noi înscrieri.
Țoţi proprietarii vor fi înscrişi în aceeaşi Carte Funciară în cazul
proprietăţii imobiliare comune ori în indiviziune iar în cazul proprietățății
indiviză, se va indica cota fiecărui coproprietar.
Dacă o construcţie face obiectul proprietăţii pe etaje sau pe
apartamente, se va întocmi o Carte Funciară Colectivă pentru întreaga
construcţie şi câte o Carte Funciară Individuală pentru fiecare etaj sau
apartament având proprietari diferiţi. Imobilul va fi indicat în Cartea Funciară
colectivă cu un număr de parcele nefracţionat.
În Cărţile Funciare Individuale, fiecare etaj sau apartament se va
indica cu un număr fracţionat, al cărui numărător va fi numărul de parcelă
arătat în cartea funciară colectivă, iar numitorul va fi, după caz, numărul
etajului sau al apartamentului, înscrierile care privesc întreaga clădire se vor
face în ambele cărţi funciare.
Imobilele ce aparţin domeniului public şi domeniului privat al statului
sau, după caz, al unităţii administrativ-teritoriale, se vor înscrie în registrul de
publicitate special al unităţii administrativ-teritoriale pe care sunt situate.
Înscrierea în Cartea Funciară va cuprinde:
 ziua, luna, anul și numărul de înregistrare al cererii în temeiul căreia
se face înscrierea;
 înscrisul pe care se întemeiază;
 arătarea dreptului şi a modalităţilor lui sau a faptului juridic ce se
înscrie;
 titularul dreptului înscris;
 cota de proprietate;
 preţul.

52
 Înscrierea în baza încheierii trebuie să fie astfel efectuată în Cartea
Funciară, încât să nu fie posibilă o interpretare eronată sau diferită faţă de
aceea care rezultă din actele ce însoţesc cererea.
Cererea de înscriere în Cartea Funciară va fi adresată Biroului
Teritorial şi va cuprinde: numele, prenumele/denumirea şi domiciliul/sediul
solicitantului, actul de identitate, codul numeric personal, obiectul înscrierii,
indicarea actului sau a actelor în măsura să justifice cererea, localitatea în
care este situat imobilul, numărul cadastral al imobilului şi numărul de Carte
Funciară, după caz.
La cerere se va ataşa înscrisul original sau copia legalizată în temeiul
căreia se cere înscrierea, precum şi dovada plăţii tarifului.
Cererea de înscriere, odată înregistrată, nu mai poate fi modificată
sau completată.
Dosarul cererii va putea fi completat, atunci când nu i-au fost ataşate
toate actele necesare soluţionării, prin anexarea documentelor justificative la
cererea iniţială. Termenul de soluţionare a cererii va curge în acest caz de la
data completării dosarului.
Cererile respinse pot fi redepuse, în limita cererii iniţiale, fără plata
unui tarif suplimentar. Documentaţia anexată trebuie să conţină şi copia
încheierii de respingere. Noua cerere va primi un număr de înregistrare şi va
forma un nou dosar.
Cererea şi actele privind efectuarea operaţiunilor de înscriere în cartea
funciară se depun la registratura biroului teritorial, într-un singur exemplar, şi
se înregistrează, de îndată, cu data şi ora primirii de către referentul de la
Registratura care ţine Registrul General de Intrare.
Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil, se
vor înscrie în Cartea Funciară (în sensul că se vor intabula sau înscrie
provizoriu) pe baza actului prin care s-au transmis, constituit ori s-au
modificat, dacă acel act s-a încheiat în formă autentică sau emană de la o
autoritate publică.
Prin act care emană de la o autoritate publică se înţelege:
 certificatul de moştenitor sau legatar;
 hotărârea judecătorească;
 decizia autorităţii administrative referitoare la drepturile reale
imobiliare;
 titlul de proprietate şi ordinul prefectului emise în temeiul Legii nr.
18/1991 cu modificările şi completările ulterioare, certificatul de atestare emis
în temeiul Legii nr.15/1990 şi H.G.834/1991;
 decizia de restituire dată în temeiul Legii nr. 10/2001 şi alte acte
emise de autorităţile administraţiei publice centrale şi locale, în condiţiile legii.
Înscrierile în Cartea Funciară sunt de trei feluri:
 intabularea (înscrierea definitivă) a dreptului de proprietate, a
celorlalte drepturi reale principale (uz, uzufruct, abitaţie, servitute, superficie
şi concesiune) şi a drepturilor reale accesorii imobiliare (ipotecă, privilegiu);
 înscrierea provizorie a acestor drepturi sub condiţia justificării lor
ulterioare (actele sub condiţie suspensivă şi hotărârea judecătoreasca
nedefinitivă);
 notarea altor raporturi juridice, a incapacităţilor, drepturilor
personale, acţiunilor şi căilor de atac în justiţie, precum şi a măsurilor de

53
indisponibilizare, în legătură cu imobilele din cartea funciară (incapacitatea,
actele sub condiţie rezolutorie sau cu termen, locaţiunea, preemţiunea,
promisiunea de înstrăinare, sechestrul judiciar şi asigurător, schimbarea
convenţională a rangului ipotecii, acţiunile în justiţie asupra imobilului în
cauză, somaţia de plata, orice alte fapte sau drepturi personale).
Radierea înscrierii drepturilor reale se face la cererea titularului
dreptului, sau din oficiu, în condiţiile legii.
Dreptul de proprietate asupra construcţiilor, se înscrie în Cartea
Funciară în baza autorizaţiei de construire şi a procesului verbal de recepţie
la terminarea lucrărilor, a certificatului fiscal, precum şi a unei documentaţii
cadastrale.
Dreptul de proprietate asupra construcţiilor se poate înscrie în cartea
funciară şi pe stadii de execuţie, în baza următoarelor documente:
 autorizaţia de construire;
 procesul verbal privind stadiul fizic al realizării construcţiei, avizat de
către reprezentantul autorităţii administraţiei publice emitente a autorizaţiei
de construire;
 documentaţia cadastrală.
În cazul construcţiilor realizate înainte de intrarea în vigoare a Legii
453/2001 pentru modificarea şi completarea Legii nr.50/1991 privind
autorizarea executării lucrărilor de construcţii şi unele măsuri pentru
realizarea locuinţelor, înscrierea se face în baza:
 autorizaţiei de construire sau, în lipsa acesteia, a certificatului prin
care se atestă că imobilul este înregistrat în registrul agricol, precum şi în
evidenţele fiscale, eliberat de primarul unităţii administrativ-teritoriale unde
este amplasată această construcţie;
 documentaţia cadastrală.
Notarea în Cartea Funciară se poate dispune atât în baza actelor
autentice cât şi în temeiul înscrisurilor sub semnătură privată și nu presupune
ca o condiţie sine qua non existenţa unui act care s-a încheiat în formă
autentică. Această condiţie este prevăzută de lege în mod expres numai
pentru intabularea sau înscrierea provizorie a dreptului de proprietate şi a
celorlalte drepturi reale asupra unui imobil.
Bunurile viitoare ale debitorului pot constitui obiectul unei ipoteci, în
condiţiile art. 3 din Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru
investiţii imobiliare, modificată şi completată. Conform alin. 3 al acestui
articol, prevederile art. 1775 din Codul civil „Bunurile viitoare ale debitorului
nu pot fi obiectul unei ipoteci”, nu se aplică ipotecilor constituite pentru
garantarea împrumuturilor acordate în condiţiile prezentei legi.
Dreptul de ipotecă asupra unui bun viitor se intabulează în Cartea
Funciară, fiind înscris în partea C a acesteia, în temeiul contractului de
garanţie imobiliară încheiat în formă autentică. Ca un act prealabil înscrierii
ipotecii, se poate nota în partea B a Cărţii Funciare, titularul contractului de
construire şi/sau autorizaţiei de construire a bunului viitor. Această notare,
reprezintă un fapt juridic ce se înscrie asupra terenului descris în partea A a
Cărţii Funciare.
Construcţiile executate fără autorizaţie de construire sau cu
nerespectarea prevederilor acesteia, precum şi cele care nu au efectuată
recepţia la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu se consideră finalizate şi nu

54
pot fi intabulate în Cartea Funciară. Descrierea construcţiei la partea A a
Cărţii Funciare se va face numai în baza procesului verbal de recepţie, la
terminarea lucrărilor.
Actul de adjudecare întocmit în cursul executării silite de către
executor, în condiţiile legii, se înscrie în Cartea Funciară în baza solicitării
exprese a adjudecatarului sau, după caz, a executorului şi după plata
tarifelor stabilite în condiţiile legii. În cuprinsul actului de adjudecare se va
menţiona numărul cadastral şi numărul de Carte Funciară în vederea
înscrierii în Cartea Funciară.
În vederea efectuării urmăririi silite imobiliare, banca creditoare sau
executorul, va solicita Biroului de Carte Funciară competent eliberarea unui
Extras de Carte Funciară pentru informare.
În executarea silită imobiliară, conform normelor Codului de procedură
civilă, somaţiile sau notificările vor menţiona numărul cadastral al parcelei iar
actele de urmărire silită se vor nota în Cartea Funciară.
În cuprinsul actului de adjudecare, executorul va menţiona, din oficiu,
radierea sarcinilor reale înscrise asupra imobilului ce face obiectul
adjudecării, precum şi faptul că respectivul act de adjudecare constituie titlu
de proprietate.
Privilegiile imobiliare definite de art. 1737 din Codul civil se
intabulează din oficiu, cu excepţia cazurilor în care titularii acestor drepturi
renunţă în mod expres la înscriere iar somaţiile de plată şi antecontractele de
vânzare-cumpărare se notează în Cartea Funciară la solicitarea persoanelor
interesate.
Conform art. 3 alin. 4 din Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar
pentru investiţii imobiliare, modificată şi completată, ipotecile sau privilegiile
constituite pentru garantarea împrumuturilor ipotecare durează până la
rambursarea integrală a creditului pentru garantarea căruia au fost înfiinţate,
nefiind aplicabile dispoziţiile art. 1786 alin. 1 din Codul civil.
Cesionarul unei creanţe garantate prin ipotecă, va putea cere notarea
cesiunii ipotecii în favoarea sa, pe baza înscrisului constatator al cesiunii de
creanţă. Debitorul cedat, va putea cere notarea excepţiilor pe care le-ar fi
putut opune cedentului pentru cauze anterioare comunicării încheierii şi pe
care înţelege să le opună cesionarului. În mod similar se va proceda şi în
cazul subrogaţiei şi novaţiei.

5.5. ÎNCHEIEREA DE CARTE FUNCIARĂ

Înainte de rezolvarea cererii de către registrator, asistentul-registrator

verifică cererea în raport cu datele de Carte Funciară şi menţionează în
referat dacă există sau nu piedici pentru efectuarea lucrării solicitate,
menţionând în coala de Carte Funciară, la observaţii, numărul de înregistrare
al lucrării.
Extrasul de Carte Funciară, nu se va elibera cât timp cererea de
înscriere nu este soluţionată.
În cazul în care în Registrul General de Intrare, a fost înregistrată o
cerere de eliberare a Extrasului de Carte Funciară pentru autentificare, la
solicitarea notarului public, numărul cadastral la care se referă cererea se

55
blochează pe o perioadă de 5 zile lucrătoare, începând cu data şi ora
depunerii cererii şi terminând cu sfârşitul celei de a cincia zi lucrătoare.
Se vor putea elibera numai extrase de carte funciară pentru informare
pe perioada blocării precum şi copii certificate ale cărţii funciare respective.
În situaţia în care, pe perioada de blocare se înregistrează actul
autentic întocmit în baza extrasului de carte funciară care a produs blocarea,
acesta se soluţionează cu prioritate, celelalte cereri de înscriere, înregistrate
în această perioadă, urmând să fie respinse.
În cazul în care, termenul de blocare expiră şi actul autentic pentru
care s-a produs blocarea nu a fost înregistrat în registrul general de intrare,
actele privitoare la acelaşi număr cadastral, înregistrate în intervalul de timp
în care numărul cadastral a fost blocat, se vor soluţiona.
După înregistrarea cererilor şi atestările asistentului-registrator privind
inexistenţa sau existenţa unei piedici pentru efectuarea înscrierilor solicitate,
precum şi a înscrisului în temeiul căruia se cere înscrierea, registratorul
dispune prin rezoluţie întocmirea încheierii de Carte Funciară, făcând
menţiune în acest sens pe înscrisul original sau în copie legalizată, în
condiţiile legii.
În caz de admitere, se procedează la intabularea, înscrierea provizorie
sau notarea în Cartea Funciară a actelor şi faptelor juridice.
Încheierile de Carte Funciară date de registrator, vor putea fi atacate
cu plângere, în termen de 15 zile de la comunicare. Cererea de reexaminare
şi plângerea împotriva încheierii se depun la biroul teritorial şi se înscriu din
oficiu în Cartea Funciară. Oficiul teritorial este obligat să înainteze plângerea
judecătoriei în a cărei rază de competenţă teritorială se află imobilul, însoţită
de dosarul încheierii şi copia Cărţii Funciare.
Plângerea împotriva încheierii se poate depune şi direct la judecătoria
în a cărei rază de competenţă teritorială se află imobilul, situaţie în care
instanţa va solicita din oficiu biroului teritorial, comunicarea dosarului
încheierii şi copia Cărţii Funciare, precum şi notarea plângerii în Cartea
Funciară.
Dacă în înscrisurile în temeiul cărora se cere înscrierea, se indică
imobilul prin noul număr cadastral, se va solicita persoanei autorizate printr-
un referat de completare a dosarului efectuarea unei documentaţii cadastrale
recepţionată de către biroul teritorial, care să-1 identifice corespunzător, cu
numărul topografic de parcelă din Cartea Funciară existentă.
Pentru imobilele situate în extravilan, în zonele care fac obiectul Legii
fondului funciar nr. 18/1991, al Legii nr. 169/1997 pentru modificarea şi
completarea Legii fondului funciar nr. 18/1991 şi al Legii nr. 1/2000 pentru
reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole şi celor
forestiere nu se vor elibera extrase de carte funciară pentru autentificare.
Pentru admiterea cererii se vor avea în vedere:
 documentaţia cadastrală/tehnică a imobilului întocmită de către o
persoană fizică sau juridică autorizată, recepţionată de biroul teritorial;
 înscrisul doveditor al actului sau faptului juridic de dobândire sau
constituire a dreptului real.

56
 6. METODE TEHNICE FOLOSITE ÎN ACTIVITATEA DE
CADASTRU

6.1. NORME TEHNICE FOLOSITE ÎN CADASTRU

În baza atribuţiilor care îi revin, pentru organizarea şi realizarea în

România, potrivit Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, cu
modificările ulterioare, A.N.C.P.I. (Agenţia Naţională de Cadastru şi
Publicitate Imobiliară) elaborează normele tehnice privind lucrările de
introducere a cadastrului.
Măsurătorile cadastrale se fac la nivel de parcelă/corp de proprietate
conform prevederilor legale având ca scop evidenţierea imobilelor prin
formă, dimensiune şi atribute. Normele tehnice au rolul de a prezenta
succesiunea operaţiunilor tehnice la introducerea cadastrului general, modul
de organizare a lucrărilor, modul de întocmire şi conţinutul documentaţiilor
tehnice rezultate, condiţiile tehnice de calitate precum şi modul de avizare,
verificare şi recepţie a lucrărilor.
Metodele de execuţie a lucrărilor, instrumentele utilizate, modul de
prelucrare a datelor rezultate din măsurători, nu vizează normele tehnice,
alegerea acestora fiind de competența executantului, astfel încât să fie
îndeplinite condiţiile de conţinut şi calitate cerute.
În normele tehnice specifice, sunt stabilite condiţiile pentru realizarea
reţelelor geodezice de sprijin, de îndesire şi de ridicare, precum şi structura şi
conţinutul bazei de date a cadastrului.

6.2. RIDICĂRI PLANIMETRICE

Generalităţi: definiţie, scop, principii

Ridicările planimetrice cuprind totalitatea operaţiilor topografice
necesare pentru a obţine pe plan proiecţia orizontală a unei suprafeţe de
teren la o anumită scară.
Ridicarea planimetrică a unei suprafeţe de teren se poate face prin
următoarele metode:
- metoda grafică;
- metoda numerică;
- metoda fotogrammetrică;
- metoda mixtă.

Metoda grafică
Această metodă se realizează cu ajutorul unor operaţii prin care se
determină pe teren proiecţia orizontală a suprafeţei respective, la o anumită
scară, rezultând astfel planul terenului fără calcule. Planul se obţine atât pe
bază de măsurători, cât şi pe bază de observaţii.
57
 Metoda numerică
Constă în determinarea proiecţiilor cu ajutorul coordonatelor polare
sau rectangulare.
În teren se măsoară distanţele şi unghiurile care definesc poziţiile
punctelor, iar la birou sunt efectuate calculele coordonatelor polare sau
rectangulare, şi cu ajutorul acestora se poate redacta planul topografic.
În acest caz, precizia este mult mai mare decât în cazul ridicărilor prin
metoda grafică.

Metoda fotogrammetrică
Metoda fotogrammetrică utilizează pentru realizarea planurilor şi
hărţilor nişte fotografii speciale ale terenului numite fotograme, care sunt
efectuate din avion. În general, este utilizată pentru suprafeţe de dimensiuni
mari, la scări cuprinse între 1 : 100 - 1 : 100.000, dar cel mai frecvent la
scările de 1 : 20.000 - 1 : 25.000.

Metoda mixtă
Se referă la o categorie de ridicări fotogrammetrice, care se
completează cu reliefuri prin ridicări cu planşeta topografică.

Metoda numerică de ridicare în plan

a) metoda triangulaţiei;
b) metoda poligonometriei;
c) metoda drumuirii;
d) metoda radierii;
e) metoda intersecţiei;
f) metoda perpendicularelor sau a punctelor echerice.

În realizarea funcţiei tehnice a cadastrului, pe lângă lucrările specific

geodezice, topografiei şi fotogrammetriei, apar probleme tehnice specific
cadastrului, cum sunt:
-- calculul suprafeţelor;
- detaşarea sau parcelarea suprafeţelor;
- rectificări de hotare;
- intersecţii de drepte;
- drepte paralele şi drepte perpendicular;
- puncte de segment.
În cadastru orice imobil sau parcelă de teren cu sau fără construcţii se
defineşte prin următoarele:
a) pe planul cadastral este reprezentată: situarea în teritoriul
administrative definită prin poziţie, formă, dimensiuni, numărul cadastral şi
simbolul categoriei de folosinţă a terenului;
b) în registrele cadastrale sunt înscrise: proprietarul imobilului,
numărul cadastral şi simbolul categoriei de folosinţă a terenului şi suprafaţă.
58
 Structura cadastrului general se bazează pe existenţă simultană a
acestor elemente obligatorii. Lipsa numai a unuia singur dintre ele face
improprie, incompletă şi neadecvată informaţia cadastrală despre un imobil.

Suprafaţa unui teren reprezintă aria unui contur închis reprezentat pe

un plan de protecţie, care este acelaşi pentru toate imobilele dintr-un teritoriu
administrative.
Este cunoscut din cartografia matematică faptul că orice proiecţie în
plan a formei curbe a Pământului nu se poate face fără deformaţii liniare sau
unghiulare, precum şi faptul că în proiecţia naţională conform stereografică
1970 există deformaţii liniare regionale care se manifestă pe direcţiile radiale
faţă de central proiecţiei, care ajung la valori până la -25 cm/km în central
proiecţiei şi până la +50-60 cm/km la extremităţile teritoriului naţional.
Este important să precizăm că, în zonele cu deformaţii liniare majore,
se impun măsuri precum reducerea deformaţiilor liniare, astfel încât erorile în
calculul suprafeţelor să fie induse într-o măsură cât mai redusă. Pentru
aceasta în locul planului de proiecţie secant unic al proiecţiei stereografice
1970 se adoptă un plan de proiecţie locaş, care poate fi:
- fie un plan secant local paralel cu planul secant unic ;
- fie un plan tangent local, plan care are o orientare diferită decât
planul secant unic.
Oricare ar fi planul de proiecţie local ales, întotdeauna este obligatoriu
să se cunoască formulele şi parametrii de transcalcul al coordonatelor
planimetrice x,y ale punctelor între cele două plane de proiecţie: local şi
naţional. Această problemă este de cartografie matematică şi va fi prezentă
succinct în altă parte a cursului, când tratăm problema cerinţelor de calitate şi
de precizie ale planurilor cadastrale.

Calcului suprafeţelor se poate face prin mai multe procedee, în

funcţie de natura datelor de care dispunem pentru această operaţie.
Putem avea terenuri cu figuri poligonale, geometrizate, pentru care
dispunem de date numerice - coordonate planimetrice ( x,y) sau coordanate
polare ale punctelor de frângere a aliniamentelor conturului geometrizat sau
putem dispune numai de date grafice, adică planuri la o scară cunoscută, de
regulă o scară mare (1:500, 1:1000, 1:2000) Sau putem avea terenuri cu
configuraţii neregulate, negeometrizate, sinuoase, curbilinii sau astfel, numai
în forma graphic, pe planuri la scară determinată.
Pentru calculul suprafeţelor, după caz, se adoptă unul dintre
următoarele procedee:
- procedeu numeric, care poate fi:
- analitic;
- trigonometric;
- geometric.
- procedeu grafic, care poate fi bazat pe :
- măsurători grafice de distanţe sau distanţe şi unghiuri;
- măsurători grafico-mecanice de suprafeţe.
Categoriile de date primare specific necesare aplicării fiecărui
procedeu de calcul al suprafeţelor sunt prezentate în tabelul următor.

59
 Tabelul 6.1.
Date primare folosite pentru lucrările cadastrale

Metode de Categorii de date care Procedee de

măsurători intră în calculul calcul al
pentru culegerea suprafeţelor suprafeţelor
datelor iniţiale
Măsurători Unghiuri (α β Θ ) şi distanţe (d) sau Numerice:
topografice coordonate planimetrice (x,y) -analitic
- trigonometric
- geometric
Măsurători Coordonate x, y - analitic
fotogrammetrice
analitice-digitale pe
modelul optic
Măsurători pe planuri Date grafice liniare sau date grafice - grafic
cadastrale liniare şi unghiulare - analitic
Coordonate x, y obţinute prin - analitic
degitizarea contururilor
Citiri la integratoarele grafico- - grafico-mecanic
mecanice: Planimetrie,
coordonatografe,integratoare etc.

6.3. PROCEDEE NUMERICE

6.3.1. Procedeul analitic

Se aplică în cazul când sunt cunoscute coordonatele x, y ale tuturor
punctelor de frângere a unui contru poligonal.
Formulele de calcul al suprafeţei unui poligon sunt următoarele:
, când axa Ox este bază de calcul
, când axa Oy este bază de calcul.
De regulă, se calculează cu una dintre formule, iar cealalaltă formulă
se foloseşte pentru verificarea calculelor.

60
Fig. 6.1. Procedeul de calcul analitic al suprafeței din coordonate rectangulare

La aceste formule de calcul se ajunge prin generalizare pentru

poligonare cu n laturi. Demonstrăm cazul de calcul al suprafeţei unui
patrulater cu vârfurile notate 1-2-3-4, fiecare cu coordonate cunoscute
( ). Luând ca bază de calcul axa Ox, suprafaţa patrulaterului 1-
2-3-4 poate fi determinată din suma suprafeţelor trapezelor fictive
formate de laturile 1-2 şi 2-3 ( forma aşa zis convexă a poligonului în raport
cu axa Ox ) minus suma suprafeţelor trapezelor fictive formate de laturile 3-4
şi 4-1 ( forma concavă a poligonului în raport cu axa Oy

).
și

Parcurgerea punctelor în aplicarea formulelor generalizate se face în

sensul orar, topografic, ca în figura de mai sus.

6.3.2. Procedeul trigonometric

Se aplică atunci când punctele de contur ale poligonului sunt
determinate prin coordonate polare, adică unghiuri de orientare ( ) şi
distanţe ( ) determinate faţă de un punct de staţie (O).

61
Fig. 6.2. Procedeul de calcul trigonometric al suprafeței din coordonate polare

Dacă pentru patrulaterul notat 1-2-3-4 avem pentru fiecare din cele
patru vârfuri coordonatele polare ( ru a){) acel poligon este determinat, iar
suprafaţa lui va rezulta din suma şi diferenţa suprafeţelor triunghiurilor fictive
care se formează din câte două puncte succesive ale poligonului cu punctul
O - originea coordonatelor polare.

Pentru fiecare dintre triunghiurile menţionate suprafeţele se calculează

cu coordonatele polare astfel :

Generalizând, suprafaţa unui poligon se calculează din coordonate

polare cu formula:

6.3.3. Procedeul geometric

Se aplică atunci când pe teren au fost măsurate distanţe cu ruleta în
coordonate echerice sau pentru intersecţii liniare de distanţe sau pentru
perimetrarea conturilor construcţiilor. În toate asemenea cazuri de mîsurîtori
liniare de distanţe calculul suprafeţelor se poate face aplicând formulele
elementare ale geometriei plane pentru diversele figuri care se formează sau
în care se poate descompune firgura : triunghiuro, dreptunghiuri sau trapeze.

62
 6.4. PROCEDEE GRAFICE

Calcului suprafeţelor prin procedee grafice se aplică atunci când nu se

dispune de date numerice rezultate din măsurători topografice sau
fotogrammetrice, de natura celor care să permită calcului suprafeţei printr-
unul din procedeele numerice prezentate mai sus, şi pot fi folosite doar
planuri cadastrale, obţinute fie prin porcedee topografice, fie prin procedee
fotogrammetrice. În asemenea cazuri pe planurile cadastrale se fac
masurători grafice cu rigla gradată, cu scări grafice, cu raportoare, cu
planimetre integratoare etc.
Precizia determinării suprafeţelor prin procedee grafice este de obicei
scăzută şi depinde de următorii factori:
- scara planului cadastral:la scară mai mare se obţine precizie mai
mare;
- precizie iniţială la întocmirea planului cadastral;
- deformaţiile suportului foii de plan analogic - umiditate, uscăciune,
ondulări, îndoituri;
- acurateţea liniilor planului, conştiinciozitatea în lucru şi acuitatea
vizuală a operatorului.
În funcţie de configuraţia şi de mărimea poligoanelor calculul
suprafeţelor prin procedee grafice se poate face în mai multe moduri:

- prin descompunerea poligoanelor cu figuri complicate neregulate

în figuri geometrice simple- triunghiuri, trapeze ale căror suprafeţe sunt
calculate cu formulele geometriei elementare;

- prin procedeul grafico-mecanic, cel mai utilizat la calculul

suprafeţelor pe planurile cadastrale la scări medii (1:5000 sau 1: 10.000)
obţinute prin procedee fotogrammetrice analogice, mai ales pentru cazul
figurilor de parcele cu contururi sinuoase, pentru care aplicarea procedeului
grafic este aproape imposibilă sau este anevoioasă. Determinarea
suprafeţelor plane orizontale se face, în acest caz, cu instrumente speciale
numite planimetre, care se bazează pe principiul matematic al integalei
curbilinii şi pe principiul mecanic al „şurubului fără sfârşit” , la care mişcarea
unui tambur ( rotiţă ) în contact cu planul se înregistrează pe un sistem de
tambururi şi verniere mişcate în corelaţie cu mişcarea tamburului de contact.
Teoria metodei de măsurare cu planimetrul este complexă şi nu o dezvoltăm
aici, dar precizăm că recomandările legale de modul de măsurare cu
planimetrele se referă, în principal, la:
■ calitatea hârtiei suport a planului cadastral ( să nu fie lucioasă, să
nu aibă îndoituri);
■ orizontalitatea mesei de lucru;
■ poziţia braţului polar în raport cu suprafaţa care urmează să fie
determinată;
■ poziţia unghiulară reciprocă a celor două braţe (fix şi mobil) ale
planimetrului în timpul parcurgerii conturului figurii de determinat;
■ punerea în scară a planimetrului;
■ determinarea corecţiei de punere în scară;
■ determinarea cirecţiei de deformaţie a suportului de hârtie al

63
planului, dacă există determinări metrice realizate iniţial la data întocmirii
planului cadastral, cum ar fi caroiajul
■ ecartul maxim admis între două determinări succesive;
■ numărul de determinări succesive necesare pentru calculul
suprafeţei.
Metoda grafico-mecanică de determinare a suprafeţelor este deosebit de
eficientă în
cazul suprafeţelor mari, neregulate, cu contururi sinuoase, precizia
este apreciată ca fiind „bună”, dar întotdeauna inferioară preciziei metodelor
numerice. Randamentul de lucru al procedeului grafico+mecanic în raport cu
celelalte procedee grafice este mai ridicat. În funcţie de tipul de plaimetru
folosit trebuie urmărite şi aplicate instrucţiunile de lucru proprii fiecăruia.

6.5. PARCELAREA ŞI DETAŞAREA TERENURILOR

În cadastru sunt frecvente situaţiile când asupra unui teren intervin

operaţiuni de parcelare sau detaşare, care sunt operaţiuni prin care un teren,
care anterior constituia o entitate de sine stătătoare - un imobil sau o parcelă
de teren proprietatea determinată a unei persoane, urmează să fie împărţită
în două sau mai multe terenuri, fie în vederea schimbării categoriei de
folosinţă a terenului, fie în vederea înstrăinării dreptului de proprietate asupra
unei porţiuni din terenul iniţial.
Întotdeauna o detaşare trebuie să îndeplinească două condiţii iniţiale:
- condiţia de suprafaţă;
- condiţia de direcţie a liniei de detaşare.
Pentru executarea şi aplicarea lucrărilor de parcelare sau detaşarea a
terenurilor este necesar să fie studiate în prealabil planurile cadastrale
existente, precum şi să fie efectuate măsurători topografice de determinare
sau de verificare a limitelor imobilului ce urmează a fi parcelat sau detaşat.
Pe baza acestui studiu se întocmeşte proiectul de parcelare şi se calculează
elementele care apoi vor fi aplicate pe teren ( coordonatele planimetrice
rectangulare x, y sau coordonate polare - distanţe d, orientări Θ sau unghiuri
α ).
Parcelarea sau detaşarea terenurilor se efectuează pe planul
cadastral şi în raport de datele de care se dispune şi de precizia cerută
pentru detaşare, se aplică fie un procedeu grafic, fie procedeu numeric.
Procedeele grafice de parcelare sunt aplicabile în condiţii deosebite, şi
anume:
- există planuri cadastrale la scări mari (1:500, 1:1000 sau 1:2000),
care oferă
posibilitatea unor determinări cu precizie bună;
- terenurile ce se detaşează au forme geometrizate, relativ simple.
Procedeele grafice sunt mai expeditive în raport cu procedeele
numerice, dar mai puţin precise decât procedeele numerice. Precizia
detaşărilor prin procedee grafice este determinată de scara planului cadastral
şi de acurateţea lucrărilor grafice efectuate de operator.
Procedeele grafice folosesc principii ale geometriei plane. Soluţiile
sunt diferite în funcţie de cerinţa ca detaşarea terenurilor să se facă printr-o

64
linie care, fie să treacă printr-un punct obligat, fie safie paralelă cu o direcţie
dată.
Întrucât în etapa actuală există tehnică de scanare a planurilor
cadastrale şi de vectorizare a planurilor raster, detaşările terenurilor prin
procedee grafice sunt depăsite pentru a mai prezenta interes aplicativ şi
pentru a fi prezentate în acest curs.

Procedee numerice
În acest caz este necesar să fie cunoscute coordonatele planimetrice
x,y ale punctelor de frângere a aliniamentelor conturului ce defineşte terenul
ce urmează a fi parcelat. Planul cadastral chiar poate lipsi, întrucât este
suficient să fie întocmit o schiţă a terenului printr-o reprezentare grafică
aproximativă a coordonatelor punctelor ce definesc terenul.
Linia de parcelare sau detaşare a terenului va fi dată prin
coordonatele punctelor care o definesc în raport cu alte laturi sau puncte ale
terenului. Coordonatele x,y rezultate sunt precise din punct de vedere
matematic, şi nu mai sunt influenţate de scara şi precizia planurilor
cadastrale sau de acurateţea şi atenţia operatorului, ca în cazul procedeelor
grafice.
Rezolvarea problemelor de parcelare sau detaţare se pune pentru
câteva situaţii specifice de calcule topografice, cum sunt:
o punctul de segment;
o intersecţiile de drepte;
o drepte paralele;
o drepte perpendiculare.

Concepte și noțiuni de reținut

Potrivit Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, cu
modificările ulterioare, A.N.C.P.I. (Agenţia Naţională de Cadastru şi
Publicitate Imobiliară) elaborează normele tehnice privind lucrările de
introducere a cadastrului.
Măsurătorile cadastrale se fac la nivel de parcelă/corp de proprietate
conform prevederilor legale având ca scop evidenţierea imobilelor prin
formă, dimensiune şi atribute. Normele tehnice au rolul de a prezenta
succesiunea operaţiunilor tehnice la introducerea cadastrului general, modul
de organizare a lucrărilor, modul de întocmire şi conţinutul documentaţiilor
tehnice rezultate, condiţiile tehnice de calitate precum şi modul de avizare,
verificare şi recepţie a lucrărilor.
Metodele de execuţie a lucrărilor, instrumentele utilizate, modul de
prelucrare a datelor rezultate din măsurători, nu vizează normele tehnice,
alegerea acestora fiind de competența executantului, astfel încât să fie
îndeplinite condiţiile de conţinut şi calitate cerute.
Suprafaţa unui teren reprezintă aria unui contur închis reprezentat pe
un plan de protecţie, care este acelaşi pentru toate imobilele dintr-un teritoriu
administrative.
Ridicările planimetrice cuprind totalitatea operaţiilor topografice
necesare pentru a obţine pe plan proiecţia orizontală a unei suprafeţe de
teren la o anumită scară.

65
 Pentru calculul suprafeţelor, după caz, se adoptă unul dintre
următoarele procedee:
- procedeu numeric, care poate fi:
- analitic;
- trigonometric;
- geometric.
- procedeu grafic, care poate fi bazat pe :
- măsurători grafice de distanţe sau distanţe şi unghiuri;
- măsurători grafico-mecanice de suprafeţe.

PLANURI CADASTRALE

Baza cartografica necesara pentru introducerea si intretinerea cadastrului

general intr-o unitate administrativ-teritoriala este constituita din doua piese
componente: planul cadastral de baza si planul cadastral de ansamblu.

 Planul cadastral este, in principiu, o resemnare tematica, cu un

anumit continut specific cadastrului general. Dupa cum s-a aratat, in conditiile
tarii noastre un asemenea document se poate obtine in doua moduri:
 ca produs derivat din ridicarile in plan noi, realizate pentru
planul topografic de baza al tarii urmind o tehnologie bine pusa
la punct de I.F.G.C.C- Bucuresti . Pentru intreg teritoriul tarii
noastre rezulta astfel reprezentari unitare si omogene, de o
precizie corespunzatoare sub forma unor foi de plan specifice
proiectiei “Stereografice 70”;
 prin actualizarea planurilor existente, care indeplinesc conditia
de precizie si cu un continut ce prezinta modificari apreciate ca
cel mult 35-40 % din ansamblul teritoriului cadastral. Procedeul
este justificat in special din motive economice si de randament
si se pot realiza in mod diferit: pe cale clasica, plecind de la
planurile restituite fotogrammetric reambulate prin metode
topofgrafice, sau ca unui plan cadastral index rezultat prin
vectorizarea-digitizarea planurilor din documentatiile intocmite
recent cu ocazia inscrierii cu caracter nedefinitiv, a aplicarii
legilor proprietatii, HGR 834/91.
Indiferent de calea urmata planurile cadastrale pentru intreg fondul
funciar trebuie sa corespunda ca precizie si continut, realizate si prezentate
in mod unitar si uniform conform rigorii traditionale a cadastrului din
Romania. Ori, din acest punct de vedere, ultima noutate – planul index - este
putin convingatoare in raport cu aceste cerinte avind aspectul unei solutii de
moment, de improvizatie.

 Conceptul de baza la realizarea planurilor cadastrale este forma

digitala, obligatorie, sub care se poate folosi in cadrul procesului complex,
automatizat in intregime, de culegere si prelucrarea datelor in cadastru.

66
Evident conditia nu exclude prezentarea lor si sub forma grafica (analogica)
necesara utilizarilor practice.

1. Planul cadastral de baza

 In principiu planul cadastral de baza se constituie ca piesa

centrala a documentatiei finale si trebuie sa contina toate elementele
cadastrului general necesare pentru introducerea lui intr-un teritoriu
administrativ. Principalele trasaturi sunt:
 sub forma analogica se reprezinta in sistemul de proiectie
“Stereografic 70”, pe trapeze cu nomenclatura oficiala in
Romania, Numeric, planul este inregistrat in baza de date
grafice (BDG);
 scarile de redactare variaza dupa zona de relief si unitatea
cadastrala (intravilan sau extravilan) iar in cadrul ultimei dupa
densitatea si complexitatea detaliilor din centrele populate (tab.
1). Se observa ca scara este mai mica in zona deltaica, de
munte si in extravilan unde detaliile sunt mai putine si devine
mai mare in intravilan odata cu cresterea gradului de acoperire
a terenului. In orase mari – municipii si capitale de judet – se
ajunge chiar la scara 1/500, scara ce permite redarea clara si
lizibila a multitudinii de detalii din teren;
 precizia planului cadastral de baza este mai slaba decit a
planului topografic nou si variaza in functie de procedeul de
obtinere a lui. In cazul celor realizate prin actualizari, precizia
scade in raport cu modul de lucru.

Scara planurilor cadastrale de baza

Tab. 1
Zona de… Unitatea cadastrala Scara Observatii

1/5000
Extravilan
SES 1/2000
In functie de
Intravilan 1/1000 densitatea detaliilor
1/500

Extravilan 1/2000

DEAL 1/2000
In functie de
Intravilan 1/1000 densitatea detaliilor
1/500

67
 Dupa caz sau chiar
MONTANA mai mari in functie de
si - 1/5000 densitatea detaliilor
1/10000
DELTA
DUNARII

Scara planului cadastral de bază şi alegerea scării

Planul cadastral de bază se întocmeşte la o scarã care se stabileşte în

funcţie de densitatea detaliilor topografice şi dimensiunile minime ale
acestora, de importanţa economicã a zonei.
Scările uzuale la care se întocmesc planurile topo-cadastrale de bază
sunt următoarele:
a) în zonele de şes: scara 1:2000 sau 1:5000 pentru extravilanul
întregului teritoriu administrativ, scara 1:1000 sau 1:500 pentru
intravilanele localităţilor urbane şi scara 1:2000 sau 1:1000 pentru
intravilanele localităţilor rurale.
b) în zonele de deal: scara 1:2000 pentru extravilanul întregului teritoriu
administrativ, iar pentru intravilane scara 1:1000 sau, după caz, scara
1:2000.

Criterii de alegere a scãrilor uzuale ale planurilor cadastrale de bază:

- scara 1:500 - se foloseşte pentru întocmirea planurilor cadastrale în zone
dens construite, cu peste 50 parcele/ha şi dimensiuni minime ale detaliilor
pânã la 0,5 m;
- scara 1:1000 - pentru zonele construite ale satelor, terenuri viticole în
terase şi alte terenuri de importanţã economicã deosebitã. Densitatea
parcelelor la aceastã scarã între 30-50 parcele/ha, iar dimensiunile minime
ale detaliilor ce se reprezintã sunt pânã la 1 mm (adicã nu mai mici de 1 m
pe teren);
- scara 1:2000 - pentru zonele construite cu mai puţin de 30 parcele/ha şi
detaliile nu sunt mai mici de 2 m pe teren. Planurile la scara 1:2000 se
întocmesc pentru terenuri viticole, pomicole, terenuri de importanţã
economicã mare, intravilane etc.;
- scara 1:5000 - reprezintã scara pentru zonele din extravilan, cu parcele ce
cuprind suprafeţe mari, zonele cu pãduri, bãlţi din zonele de şes sau uşor
colinare. Aceste planuri se redacteazã ca produse derivate din harta
topograficã la scara 1:5000.
- scara 1:10000 - reprezintã scara minimã la care se redacteazã planurile
cadastrale în România şi se folosesc numai pentru zonele colinare înalte sau
muntoase din extravilan, cu parcele ce cuprind suprafeţe mari de teren,
zonele cu pãduri, paşuni apline, lacuri etc.
Toate planurile cadastrale de bază se redacteazã în sistemul proiecţiei
Stereografice 1970 şi fac parte din cadastrul general.

 Continutul planului cadastral de baza trebuie sa cuprinda toate

elementele necesare, redate sub o forma simpla si clara spre a facilita

68
utilizarea lui. In acest scop se renunta la reprezentarea reliefului (la curbele
de nivel), iar planimetria se reda diferentiat neglijind detaliile nesemnificative
si folosind simboluri in locul semnelor conventionale. Elementele specifice ce
trebuie sa apara pe un astfel de plan sunt:
 punctele retelei geodezice de sprijin si de ridicare;
 hotarele unor suprafete, respectiv ale teritoriului administrativ si
intravilanelor cu punctele ce le definesc numerotate definitiv,
ale exploatatiilor ce administreaza teritorii intinse (agricole,
silvice, de transporturi, de ape, miniere), ale corpurilor de
proprietate, inclusiv al parcelelor componente sau razlete;
 simbolurile de identificare a categoriilor de folosinte precum si a
corpurilor de proprietate;
 reteaua de cai ferate si de drumuri de diferite categorii;
 apele curgatoare, cu sensul de scurgere si apele statatoare;
 constructiile cu caracter permanent cu simbolurile
corespunzatoare;
 denumirile proprii de localitati, ape, forme de relief principale,
paduri, drumuri, strazi, obiective industriale, sociale, s.a. redate
dupa nomenclaturile si atlasele in vigoare;
 numerele postale ale imobilelor din intravilane;
 codul de identificare SIRSUP al unitatii teritorial-administrative
si pentru intravilan si extravilan;
 scara de reprezentare, sistemul de proiectie, anul de intocmire,
schema de dispunere a foilor componente la nivelul trapezelor
din “Stereografic 70” s.a.
 Prezentarea planului cadastral de baza se face, dupa cum s-a
aratat, obligatoriu in ambele variante:
- forma numerica, digitala, ca inregistrare clasica pe suport compatibil
cu calculatorul, cuprinde coordonatele punctelor ce definesc detaliile topo-
cadastrale ca si elementele calitative ale acestora redate prin simboluri. Prin
implementarea unui proiect GIS informatiile privind planul digital se constituie
ca “baza de date grafice” iar datele descriptive sau atribute sunt inregistrate
in “ baza de date textuale”. Toate aceste informatii si nu numai, pot fi apoi
actualizate, prelucrate, analizate si prezentate la comanda ;
- forma analogica grafica sub forma de planuri tematice cu un anumit
continut se obtine automat in cadrul sistemului GIS. In sistemul clasic planul
cadastral propriu-zis se realizeaza pe etape prin :
raportarea automata, la un ploter, a tuturor punctelor prin coordonate
plane (x, y);
legarea in desen a acestora conform schitei de teren si aplicarea
simbolurilor;
completarea si definitivarea planului cadastral cu toponimia si alte date
specifice. Semnele conventionale, regulile de scriere si corpurile de litera
sunt, deocamdata, cele prevazute in “ Atlasul de semne conventionale pentru
planurile topografice” la scarile 1/5000, 1/2000, 1/1000, 1/500 (1978) pina la
apatitia unei editii noi.
Originalele foilor se imprima pe suport nedeformabil, iar forma definitiva
se realizeaza dupa intocmirea registrelor cadastrale.

69
2 Planul cadastral de ansamblu

 In principiu, planul de ansamblu este o reprezentare analogica la

scara mica pentru a cuprinde intreg teritoriul administrativ pe un numar minim
de foi. Efectiv rezulta din generalizarea planului cadastral de baza si redarea
principalelor detalii care sa permita orientarea si sa ofere o imagine de
ansamblu a intrebgului teritoriu.
Planul cadastral de ansamblu cuprinde întreg teritoriul administrativ şi
se întocmeşte de regulă la următoarele scări:
- 1:10000 pentru teritoriile la care planul cadastral de bază a fost
întocmit la scara 1:2000;
- 1:25000, dacă planul cadastral de bază a fost întocmit la scara
1:5000.
În funcţie de mărimea teritoriului administrativ şi de forma sa, pentru
planul cadastral de ansamblu se pot adopta si scarile 1:20000 sau 1:50000.
 Planul cadastral de ansamblu se execută prin reducerea la scară,
selecţionarea şi generalizarea elementelor de conţinut topo-cadastral.
Continutul planului cadastral de ansamblu se asigura prin selectarea
principalelor elemente de pe cuprinsul planurilor cadastrale de baza
retinindu-se:
 padurile si terenurile cu vegetatie forestiera;
 reteaua instalatiilor de transport – sosele, uliti, strazi si cai
ferate;
 reteaua hidrografica cu apele curgatoare si lacurile inclusiv
toponimia corespunzatoare;
 hotarele administrative si punctele numerotate ce le definesc;
 limitele si denumirea intravilanelor;
 punctele din reteaua geodezica.
 In extracadrul planului cadastral de ansamblu trebuie sa apara si
unele elemente de identificare:
 denumirea teritoriului administrativ si a judetului;
 scara de redactare pe toate plansele, trecuta in partea de jos;
 scheme de dispunere a foilor planului cadastral de ansamblu,
cea in cauza hasurindu-se pentru evidentiere;
 directia nordului geografic, cind reteaua cartografica are alta
orientare decit latura scurta a planului;
 insitutia si persoanele care l-a intocmit, data executarii, s.a.

NUMEROTAREA CADASTRALA

Piesa principala a documentatiei pentru introducerea cadastrului general

este planul cadastral de baza. Pe foile sau sectiunile ce redau un teritoriu
administrativ sunt reprezentate unitatile componente care primesc un numar
de ordine si li se determina suprafata ca atribute elementare de identificare.

70
In consecinta si aceste etape de lucrari trebuie privite si rezolvate cu toata
atentia si sub toate aspectele.

 Numerotarea cadastrala a unui teritoriu administrativ presupune

atribuirea si inscrierea pe planul cadastral a a cestor numere de ordine.
Operatia vizeaza toate elementele componente respectind urmatoarele
norme generale:
 unitatea administrativ teritoriala se identifica prin codul SIRSUP
extras din “Registrul permanent al unitatilor administrativ-
teritoriale” publicat de Comisia Nationala de Statistica;
 extravilanul teritoriului are codul de identificare in baza de date
“1” iar intravilanele au codul “2”, “3” etc. in functie de numarul
satelor componente ale comunei;
 sectoarele cadastrale, delimitate de detalii lineare sau/si
naturale (cai de comunicatii, ape, diguri) care nu sufera
modificari curente, denumite anterior tarlale si cvartale, se
numeroteaza si ele separat de la 1 la n incepind cu extravilanul
si continuind cu intravilanele ;
 corpurile de proprietate, constituie din una sau mai multe
parcele alipite apartinind aceluiasi proprietar,se numeroteaza
pe intravilan eventual, de la caz la caz si pe extravilan;
 parcelele, la rindul lor, se numeroteaza in mod diferit dupa cum
sunt componente ale unui corp de proprietate sau apartin
extravilanului.
 In principiu numerotarea cadastrala intr-o unitate administrativ-
teritoriala se face “la nivel de parcela sau corp de proprietate” plecind de la
numerotarea provizorie realizata anterior identificarii proprietarilor .
 Importanta operatiei rezulta din faptul ca numerele atribuite:
 constituie mijlocul de legatura dintre pozitia si situatia imobilului
din teren cu planul cadastral, registrele cadastrale si inscrisurile
de carte funciara, avind o durata de folosire nelimitata;
 asigura legatura logica intre baza de date grafice si baza de
date alfanumerice facilitind sistematizarea pe calculator a
tuturor parcelelor, pe grupe, respectiv etaje de prelucrare a
datelor (sectoare cadastrale, extravilan, intravilan) si pe intreg
teritoriu administrativ in cauza;
 permite gruparea unitatilor de baza oe etajele sus amintite.
Apartenenta juridica si alte caracteristici faciliteaza, la rindul lor,
prelucrari complexe pe calculator.

71
 7. METODE DE PARCELARE
TERMENI FOLOSIȚI ÎN CADASTRU FUNCIAR

7.1. NOŢIUNI GENERALE

Parcelarea reprezintă împărţirea unei suprafeţe în parcele mai mici a

căror suprafaţă totală trebuie să fie egală cu suprafaţa dată.
Dacă o suprafaţă S este împărţită în mai multe parcele de suprafaţă
s1, s2, s3 ..... sn, trebuie îndeplinită relaţia:
S = s1 + s2 + s3 + .... + sn.
Suprafeţele rezultate se numesc parcele. Mai multe parcele formează
un lot parcelar, iar planul pe care sunt trasate parcelele se numeşte plan
parcelar.
Operaţiile de detaşare trebuie să îndeplinească următoarele condiţii:
a) suma suprafeţelor parcelelor să fie egală cu suprafaţa totală;
b) fiecare parcelă să aibă acces la drum;
c) se recomandă ca forma parcelelor să fie dreptunghiulară sau
trapezoidală, evitând laturile care formează unghiuri mai mici de 50g, iar
lăţimea să nu fie mai mică de 20-25% din lungimea lor;
d) pe terenurile situate în pantă, latura lungă a parcelei să fie orientată
pe direcţia curbelor de nivel;
e) văile, culmile de deal, drumurile publice se folosesc ca limite între
parcele.
Parcelarea necesită următoarele condiţii:
- condiţia de suprafaţă, care exprimă numeric suprafaţa de detaşat;
- condiţia de detaşare, care se referă la direcţia liniei de detaşare.
Cele mai frecvente detaşări şi parcelări sunt:
- când dreapta de detaşare trebuie să treacă printr-un punct obligat;
- când dreapta de detaşare trebuie să fie paralelă cu una din laturile
suprafeţei de detaşat sau cu o dreaptă oarecare din interiorul suprafeţei
respective.

7.2. METODE DE PARCELARE

Parcelarea se poate efectua prin următoarele metode:

a) metoda grafică;
b) metoda numerică;
c) metoda mixtă.
Parcelarea prin metoda grafică se execută cu ajutorul următoarelor
procedee:
- construcţii grafice;
- procedee aritmetice şi geometrice.
Parcelarea prin metoda numerică se realizează prin următoarele
procedee:
- calcule analitice;
- calcule trigonometrice.

72
 7.3. DETAŞĂRI ŞI PARCELĂRI PRIN METODA GRAFICĂ

Metoda grafică este utilizată când planul a fost întocmit pe baza

măsurătorilor efectuate cu panglica, echerele şi planşeta şi nu sunt
cunoscute coordonatele rectangulare ale punctelor şi se aplică pe planuri
executate la scări mari (1 : 2000).

7.3.1. Detaşări şi parcelări prin construcţii grafice

Suprafeţele mari având formă de dreptunghi sau pătrat se pot împărţi
în figuri geometrice regulate, de regulă tot de aceeaşi formă.
Când suprafeţele de teren au alte forme, se detaşează din acestea tot
suprafeţe de mărime cunoscută şi forme geometrice regulate.

a) Detaşări grafice în triunghi

Se consideră triunghiul ABC, a cărui suprafaţă se împarte în două
părţi printr-o dreaptă paralelă la una din laturile triunghiului, astfel ca
suprafaţele rezultate să se afle în raportul m : n (figura 7.1.).
În triunghiul ABC, dreapta MN este paralelă cu latura AC.
S1 m
Suprafeţele rezultate sunt:  , iar valoarea m/n = 3/4.
S2 n

Fig. 7.1. Detaşarea în triunghi paralelă cu una din laturi

Pe latura BC se iau 7 unităţi, din care 3 pentru m şi 4 pentru n. Pe

dreapta BC se construieşte un semicerc. Din punctul D se ridică o
perpendiculară până ce se intersectează semicercul în punctul E. Luând raza
BE şi centrul în punctul B, se trasează un arc de cerc EN. Prin punctul N se
trasează o paralelă la latura AC, rezultând suprafaţa S1, proporţională cu m,
şi suprafaţa S2, proporţională cu n.
Se consideră triunghiul ABC, a cărui suprafaţă S se împarte în raportul
m/n, printr-o dreaptă care trece prin punctul A (figura 7.2.). În acest caz se
împarte baza AC a triunghiului în raportul m/n şi se uneşte punctul A cu
punctul D, aflat pe latura AC a triunghiului.

73
 Fig. 7.2. Detaşarea suprafeţei unui triunghi în raportul m/n
cu o dreaptă care să treacă prin vârf

În mod similar se procedează şi în cazul împărţirii unui triunghi în n

părţi de suprafeţe echivalente.

b) Detaşări grafice în patrulatere prin transformarea în triunghiuri

Se consideră patrulaterul ABCD, având suprafaţa S. Din punctul A se
trasează o dreaptă AD, care divide suprafaţa în suprafeţele S1 şi S2, care se
găsesc în raportul m/n (fig. 7.3.).

Fig. 7.3. Împărţirea unui patrulater în două părţi proporţionale

Se prelungeşte latura CD în punctul E. Se uneşte A cu E şi rezultă

triunghiul ACE, care are aceeaşi suprafaţă ca şi patrulaterul ABCD.
Pe latura CE se ia raportul m/n, iar prin unirea punctului A cu M
rezultă suprafeţele proporţionale S1 şi S2.

7.3.2. Procedee aritmetice şi geometrice de parcelare grafică

Prin această metodă se cunosc unele elemente ale parcelei în urma
unor operaţii de aritmetică şi geometrie.

a) Detaşarea grafică în pătrat

Trebuie să se detaşeze o suprafaţă S, de forma unui pătrat,
cunoscându-se un aliniament 1-2 (fig. 7.4.).
Suprafaţa S a pătratului se determină cu relaţia:
S      2    S
După efectuarea acestor operaţii, pe aliniamentul 1-2 se ia, la o
anumită scară, mărimea laturii pătratului (l), până în punctul D. Din punctul 1
se ridică perpendiculara 1-A, luându-se aceeaşi valoare a laturii (l), iar din
74
punctul A se ridică o perpendiculară până în punctul C. Se măsoară distanţa
AB = l, iar din punctul B se trasează o dreaptă până în D, astfel că BD = l.

Fig. 7.4. Detaşarea grafică în pătrat

b) Detaşarea grafică în dreptunghi

Se cere detaşarea suprafeţei S a unui dreptunghi, cunoscând
aliniamentele 1-2 şi 2-3 ca fiind două hotare. Se cunoaşte distanţa dintre cele
două hotare fie prin măsurare, fie prin calcul de pe plan (figura 7.5.).

Fig. 7.5. Detaşarea grafică în dreptunghi

Distanţa 1-3 = l, este cunoscută şi, de asemenea, suprafaţa S care

trebuie detaşată.
S
S  L  L 

După determinarea lungimii L se trasează pe plan la scară până în
punctele A şi B, rezultând astfel un dreptunghi având suprafaţa S cerută.

c) Detaşarea grafică în trapez

Se cere detaşarea unei suprafeţe S dintr-un trapez ABCD, printr-o
dreaptă EF, care împarte laturile paralele în părţi proporţionale (figura 7.6.).
Cunoscându-se suprafaţa SABCD şi suprafaţa SEBCF, pot fi scrise
rapoartele următoare:
AE CF SEBCF
 
AB CD SABCD
Elementele necunoscute sunt segmentele AE şi CF, care se
calculează din rapoartele anterioare.

75
 Fig. 7.6. Detaşarea grafică în trapez

d) Detaşare grafică în triunghi

Se cere detaşarea din suprafaţa S a triunghiului ABC a suprafeţei S1,
printr-o dreaptă DE, paralelă la baza triunghiului (figura 7.7.).

Fig. 7.7. Detaşarea grafică în triunghi

Elementele cunoscute sunt următoarele:

- suprafaţa triunghiului ABC;
- laturile AB, AC, BC;
- suprafaţa de detaşat S1.
Elementele necunoscute sunt:
- distanţele BD şi BE .
Rezolvarea problemei se face în modul următor:
- 2 S1 = BD x BE x sin α
- 2 S = AB x BC x sin α
Se efectuează raportul celor două suprafeţe:

2S1 BD  BE  sin α

2S AB  BC  sin α
S1  AB  BC
sau I) BE 
S  BD
Triunghiurile fiind asemenea, se poate scrie relaţia: BE  BD
BC AB
BD  BC
sau II) BE 
AB
Efectuând produsul celor două relaţii, rezultă:
S AB  BC BD  BC
BE 2  1  
S BD AB
În urma simplificărilor rezultă:
76
 BE2 = S1 x BC2 sau
S
2
BE S DE 2 S1
2
 1 
BC S AC 2 S
BE S DE S
 1  1
BC S AC S
S1 S1
BE  BC  DE  AC 
S S

7.4. MINI GLOSAR DE TERMENI - CADASTRU FUNCIAR

Termen Definiţie
A
Accesul direct Posibilitatea de intrare - ieşire fără afectarea altor
funcţiuni sau proprietăţi (G.M- 007-2000).
Accesul la drumurile Accesul carosabil direct sau prin servitute, din
publice drumurile publice la parcelă(G.M-007 - 2000).
Act care emană de la o Certificatul de moştenitor sau legatar, hotărârea
autoritate publică judecătorească, decizia autorităţii administrative
referitoare la drepturile reale imobiliare, titlul de
proprietate şi ordinul prefectului emise în temeiul
legii nr. 18/1991 cu modificările şi completările
ulterioare, certificatul de atestare emis în temeiul
Legii nr. 15/1990 cu H.G. 834/1991, decizia de
restituire dată în temeiul legii nr. 10/2001 şi alte
acte emise de autoritatea publică, în condiţiile
legii.
Aerodromuri Terenuri afectate, chiar pe timp limitat, decolărilor
şi aterizărilor unor aeronave civile, fiind dotate cu
construcţiile şi instalaţiile necesare circulaţiei
aeriene (infrastructură aeronautică)(G.M- 007 -
2000).
Aeroporturile Aerodromuri cu construcţii şi instalaţii pentru
deservirea transportului public de călători şi
încărcătură (trafic aerian public)(G.M- 007-2000).
Albia majoră Porţiunea de teren inundabilă din valea naturală a
unui curs de apă(G.M - 007 - 2000).
Albia minoră Suprafaţa de teren ocupată permanent sau
temporar de apă, care asigură curgerea
nestingherită, din mal în mal, a apelor la niveluri
obişnuite, inclusiv insulele create prin curgerea
naturală a apelor (G.M- 007-2000).
Altimetrie Partea topografiei care se ocupă cu studiul
metodelor, aparatelor şi instrumentelor de
77
 nivelment, folosite în determinarea altitudinilor
(cotelor) punctelor caracteristice ale terenului şi
cu reprezentarea reliefului pe plan sau hartă
Altitudine Distanţă pe verticală de la suprafaţa de referinţă
la
suprafaţa de nivel a punctului considerat
Se deosebesc :
— altitudine absolută a punctului: distanţa pe
verticală a punctului considerat, măsurată de la
suprafaţa de nivel zero până la suprafaţa de nivel
a punctului considerat;
— altitudine absolută de aerofotografiere :
înălţimea centrului de perspectivă al fotogramei,
deasupra nivelului mijlociu al mării;
altitudine relativă a punctului: distanţa pe ver-
ticală a punctului considerat, măsurată de la un
punct cu altitudine cunoscută;
— altitudine relativă de aerofotografiere:
înălţimea centrului de perspectivă al fotogramei,
faţă de un plan mediu de referinţă;
— altitudine ortometrică: distanţa pe verticală de
la geoid, la suprafaţa de nivel a punctului con-
siderat;
— altitudine normală: distanţa pe verticală, de la
suprafaţa cvasigeoidului, la suprafaţa de nivel a
punctului dat;
— altitudine geodezică; distanţa pe normala la
elipsoidul de referinţă, cuprinsă între punctul
considerat şi suprafaţa elipsoidului
Ampriza drumului Suprafaţa de teren ocupată de elementele
constructive ale drumului: parte carosabilă,
trotuare, piste pentru ciclişti, acostamente, şanţuri,
rigole, taluzuri, şanţuri de gardă, ziduri de sprijin şi
alte lucrări de artă (G.M - 007 - 2000).
ANCPI Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate
Imobiliară
Antecontract Convenţia prin care una din părţi sau ambele părţi
se obligă să încheie în viitor un anumit contract al
cărui conţinut esenţial este determinat în prezent.
Este deci un acord de voinţă prealabil perfectării
altui contract, acord ce are ca obiect asumarea
obligaţiei de a face, adică de a perfecta ulterior
contractul promis, în condiţiile convenite prin
respectivul acord prealabil.
Arie naturală protejată Zona terestră, acvatică şi/sau subterană, cu
perimetru legal stabilit şi având un regim special
de ocrotire şi conservare, în care există specii de
plante şi animale sălbatice, elemente şi formaţiuni
biogeografice, peisagistice, geologice,

78
 paleontologice, speologice sau de altă natură, cu
valoare ecologică, ştiinţifică sau culturală
deosebită (Legea 350/2001).
B
Baliză Semnal geodezic sau topografic, temporar sau
semipermanent, construit la suprafaţa Pământului
(solului) şi având rolul de a reprezenta pe teren
un punct geodezic sau topografic
BCPI Birou de cadastru şi publicitate imobiliară

Birou de carte funciară compartiment auxiliar al judecătoriei, care are ca

obiect de activitate înscrierea în cartea funciară a
actelor și faptelor juridice referitoare la imobile.
Bun imobil Sintagmă sinonimă cu corpul de proprietate
folosită în redactarea din 1999 a Normelor tehnice
pentru introducerea cadastrului general.
Busolă Instrument alcătuit dintr-un ac magnetic care se
poate roti în plan orizontal pe un pivot vertical
montat în centrul unui cadru circular gradat şi care
arată totdeauna direcţia magnetică nord-sud
C
Cadastre de specialitate Sisteme informaţionale specifice unor domenii de
activitate
Cadastru Totalitatea operaţiilor tehnice, economice şi
juridice legate de inventarierea bunurilor imobile.
În funcţie de natura şi destinaţia economică a
bunurilor care se inventariază, se deosebesc:
cadastrul fondului agricol, cadastrul fondului
forestier, cadastrul apelor etc.

Cadastru general Sistem unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică,

economică şi juridică prin care se realizează
identificarea, înregistrarea, reprezentarea pe hărţi
şi planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum
şi a celorlalte bunuri imobile (corpuri de
proprietate) de pe întregul teritoriu al ţării,
indiferent de destinaţia lor şi de proprietar. ~ se
organizează (şi se conduce) la nivelul fiecărei
unităţi administrativ-teritoriale: comună, oraş,
municipiu, judeţ şi la nivelul întregii ţări.
Cadastru funciar Înseamnă consemnarea şi descrierea tuturor
imobilelor şi reprezentarea lor pe hărţi, precum şi
evidenţa schimbărilor ce se produc în cursul
timpului în elementele lui care îl alcătuiesc.
Cadastrul conţine informaţii multiple care sunt
folosite în sectoare ale activităţii economice,
tehnice, sociale, juridice şi culturale.
Carte funciară (1) Sistem de publicitate imobiliară întemeiat pe

79
 identificarea cadastrală a imobilelor. înscris oficial
reprezentând unitatea de baza în sistemul de
publicitate imobiliară, în cadrul căruia evidenţa se
ţine pe imobile. În cartea funciară se înscriu actele
şi faptele juridice referitoare la bunurile imobile din
cuprinsul fiecărui teritoriu administrativ. Ansamblu
de documente care arată descriptiv starea fiecărui
imobil şi care determină situaţia lui juridică. Cărţile
funciare sunt registre publice care au destinaţia
să evidenţieze datele referitoare la imobile şi
anumite inscripţiuni prin care drepturile reale
asupra imobilelor iau naştere, se modifică sau
încetează.
(2) Înscris oficial reprezentând unitatea de baza în
sistemul de publicitate imobiliara în cadrul căruia
evidenţa se ţine pe imobile şi nu pe proprietari.
Cartea funciară se întocmeşte în mod distinct
pentru fiecare imobil şi cuprinde menţiuni despre
toate actele translative sau constitutive de drepturi
în privinţa imobilului respectiv. Se întocmeşte şi
se numerotează pe localităţi. ◊ înscrieri în cartea
funciară (intabularea, înscrierea provizorie şi
notarea)
Cartea funciară are trei părţi:
A. Partea I-a : cuprinde :
- numărul cadastral atribuit imobilului;
- adresa imobilului, din ce este format imobilul şi
suprafeţele rezultate din măsurători ;
- suprafaţa de teren aferentă, din actele de
proprietate.
B. Partea II-a : cuprinde :
- numele şi prenumele proprietarului /
proprietarilor;
- înscrisuri privitoare la proprietate - enumerarea
actelor, modalităţi de dobândire / transmitere a
proprietăţii, moduri de deţinere a proprietăţii :
exclusiv / indiviziune;
C. Partea III-a : cuprinde înscrieri privitoare la
sarcini :
- sarcini ( ipoteci, privilegii);
- uzfruct, uz, habitaţie, superficie / servituţi în
sarcina imobilului;
- fapte juridice, drepturi personale ale unor terţe
persoane, referitoare la drepturi reale.
Categoria de folosinţă a Caracterizare codificată din punct de vedere al
terenului destinaţiei terenului, în funcţie de scopul pentru
care este utilizat (agricol, silvic, construcţii, căi de
comunicaţii, exploatare minieră, etc.);
Categoria străzii Se stabileşte în funcţie de rolul şi caracteristicile

80
 funcţionale sau tehnice, pe baza studiilor de
circulaţie. Definirea şi stabilirea elementelor
caracteristice fiecărei categorii de străzi se face în
conformitate cu actele normative specifice
domeniului (G.M-007 - 2000).
Cod cadastral Simboluri stabilite prin regulamente, norme, STAS
- uri, ş.a., pentru diverse atribute ale unei
parcele/corp de proprietate sau construcţie (tipul
de proprietate, destinaţiile terenurilor, categorii de
folosinţă a terenurilor, destinaţia construcţiilor,
etc.).
Codificare cadastrală Operaţiunea prin care se atribuie numere
identificatoare (coduri) de recunoaştere unică a
corpurilor de proprietate în raport cu proprietarul.
Comasare Totalitatea operaţiilor (topografice, pedologice,
economice şi juridice) efectuate în scopul
regrupării parcelelor, pentru o exploatare mai
judicioasă

Concesiune Operaţie juridică având ca finalitate punerea în

valoare a unor activităţi economice, servicii publice,
unităţi de producţie ale unor regii autonome și
terenuri proprietate de stat.
Condominiu Imobil format din teren cu una sau mai multe
construcţii, din care unele proprietăţi sunt
comune, iar restul sunt proprietăţi individuale,
pentru care se întocmesc o carte funciară
colectivă şi câte o carte funciară individuală
pentru fiecare unitate individuală aflată în
proprietate exclusivă, care poate fi reprezentată
de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie, după caz.
Construcţie O proprietate sau o parte dintr-o proprietate
construită cu o utilizare exactă pentru proprietar
sau proprietari, având o adresă.
Construcţie existentă Construcţie existentă fizic şi este evidenţiată ca
atare în documentaţiile cadastrale, fiind înscrisă în
cartea funciară.
Construcţii anexe Construcţii distincte, de regulă având dimensiuni
reduse şi un singur nivel suprateran, care
deservesc funcţiunea de locuire. Din categoria
construcţiilor anexe fac parte: garaje individuale,
depozite pentru unelte de grădinărit, şoproane,
terase acoperite, foişoare, pergole, bucătării de
vară. Realizarea construcţiilor anexe se
autorizează în aceleaşi condiţii în care se
autorizează corpurile principale de clădire.
Construcţii cu caracter Construcţiile autorizate ca atare, indiferent de
provizoriu natura materialelor utilizate, care, prin specificul
funcţiunii adăpostite ori datorită cerinţelor
81
 urbanistice impuse de autoritatea publică, au o
durată de existenţă limitată, precizată şi prin
Autorizaţia de construire. De regulă, construcţiile
cu caracter provizoriu se realizează din materiale
şi alcătuiri care permit demontarea rapidă în
vederea aducerii terenului la starea iniţiala
(confecţii metalice, piese de cherestea, materiale
plastice ori altele asemenea) şi sunt de
dimensiuni reduse. Din categoria construcţiilor cu
caracter provizoriu fac parte: chioşcuri, tonete,
cabine, locuri de expunere situate pe căile şi în
spaţiile publice, corpuri şi panouri de afişaj, firme
şi reclame, copertine, pergole ori altele asemenea.
Realizarea construcţiilor provizorii se autorizează
în aceleaşi condiţii în care se autorizează
construcţiile definitive (Legea 50/1991).
Construibilitatea Calitatea unui teren de a primi o construcţie, a
cărei destinaţie şi caracteristici sunt compatibile cu
atributele de fapt (legate de natura terenului şi de
caracteristicile sale) şi de drept (vizând servituţile
care îl grevează) ale acestuia (G.M-007 - 2000).
Contract de comision Contract în temeiul căruia o persoană fizică sau
juridică numită comisionar, se obligă față de altă
persoană (fizică sau juridică) numită comitent, să
încheie anumite acte juridice în nume propriu, dar
în contul acesteia din urmă, primind pentru
serviciul respectiv o remuneraţie numită comision,
calculată procentual la valoarea operaţiunii
realizate.
Contract de comodat Contract prin care o persoană numită comodant,
remite, spre folosinţă temporară, unei alte
persoane numită comodatar, un lucru cu obligaţia
pentru acesta din urmă de al restitui în natură, în
individualitatea sa.
Contract de donaţie Contract solemn, unilateral și cu titlu gratuit prin
care una din părți, numită donator, își micşorează
actual și revocabil, cu intenţie liberală, patrimoniul
său cu un drept (real sau de creanţă), mărind
corespunzător patrimoniul celeilalte părți, numită
donatar, cu acelaşi drept, fără a urmări să
primească ceva în schimb.
Contract de întreţinere Contract în virtutea căreia una din părți numită
întreţinut înstrăinează un bun sau plăteşte o sumă
de bani (numită capital) celeilalte părți, numită
întreţinător, care se obligă în schimb, să-i asigure
întreţinerea (adică toate cele necesare traiului),
pe durata întregii sale vieţi, și, la deces să o
înmormânteze după datină.
Contract de locaţiune Contractul în virtutea căruia o persoană numită

82
 locator se obligă să asigure altei persoane numită
locatar folosinţa integrală sau parţială a unui lucru
sau prestarea unui serviciu pe o durată de timp
determinată, în schimbul unui preţ corespunzător.
Contract de mandat Contract în virtutea căruia o persoană numită
mandatar se obligă să facă ceva pe seama altei
persoane, numită mandant, de la care a primit o
împuternicire în acest scop.
Contract de rentă Contract prin efectul căruia o persoană numită
viageră credirentier, înstrăinează un bun sau plăteşte o
sumă de bani (numită capital) către o altă
persoană numită debirentier, care se obligă, în
schimb, să efectueze în favoarea celei dintâi o
prestaţie periodică în bani, numită rentă viageră,
până la decesul acesteia.
Contract de schimb Contract prin care părţile, numiți copermutanți,
dau fiecare celeilalte un lucru pentru altul.

Contract de sublocaţiune Acord de voinţe în temeiul căruia locatarul care a

dobândit folosinţa temporară a unui bun pe baza
unui contract de locaţiune subînchiriază acel bun
unui terţ (sublocatar) care se obligă să plătească
chirie.
Contract de Contract prin care una din părți, numită vânzător,
vânzare-cumpărare strămută proprietatea unui bun al sau asupra
celeilalte părți, numită cumpărător, care se obligă
a plăti, în schimb, celui dintâi (adică vânzătorului)
o sumă de bani convenită ca preţ al bunului
vândut.
Corp de clădire Parte componenta a unei clădiri, delimitată după
următoarele criterii:
 sistemul arhitectonic şi constructiv determinat
de faţade şi materialele de construcţie a pereţilor
exteriori;
 intrarea separată în clădire;
 independenţa şi regimul diferit de înălţime faţă
de alte clădiri alăturate.
Corp de proprietate Una sau mai multe parcele alăturate, cu sau fără
construcţii, aparţinând aceluiaşi proprietar. ♦
termeni sinonimi: imobil, bun imobil
Corp funciar Sintagmă definită şi folosită în DL 115 din 1938
privind unificare dispoziţiilor privitoare la cărţile
funciare. Corpul funciar nu este sinonim cu corpul
de proprietate. Deosebirea esenţială constă în
faptul că corpul funciar poate fi alcătuit din o parte
sau din toate parcelele unui proprietar, indiferent
de aşezarea lor, iar corpul de proprietate poate fi
alcătuit numai din parcele alăturate situate pe

83
 teritoriul aceleiaşi unităţi administrativ-teritoriale
(comună, oraş sau municipiu). ♦ termeni sinonimi:
partidă cadastrală.

Cvartal Teritoriu urban delimitat pe toate laturile de străzi

publice sau drumuri publice şi care nu conţine în
interiorul său străzi publice sau drumuri publice.
Insulă urbană.
D
Delimitarea cadastrală a Parcurgerea întregului traseu al hotarului unităţii
unităţii administrativ-teritoriale, stabilirea punctelor de
teritorial-administrative hotar caracteristice pe linia de hotar sau pe limita
intravilanului şi marcarea lor cu borne,
determinarea coordonatelor acestora, întocmirea
actelor şi documentaţiei tehnice de delimitare.

Delimitarea hotarelor Acţiune de stabilire şi marcare pe teren a limitelor

de separare dintre două state, unităţi teritorial
administrative, unităţi socialiste etc.

Destinaţia unui teren În baza unor criterii (stabilite prin lege,

regulamente sau/şi norme), fondul funciar se
clasifică (se împarte), în funcţie de caracteristicile
sale şi de necesităţile socio-economice, în cinci
categorii de destinaţie: terenurile cu destinaţie
agricolă (TDA); terenurile cu destinaţie forestieră
(TDF); terenurile aflate permanent sub ape (TDH);
terenurile din intravilan (TDI); terenurile cu
destinaţie specială (TDS):
Destinaţia terenurilor Modul de utilizare a terenurilor, conform funcţiunii
prevăzute în reglementările cuprinse în planurile
de urbanism şi amenajarea teritoriului, aprobate
conform legii (G.M - 007 - 2000).
Detaşare Operaţiile de calcul şi de aplicare pe teren a unor
linii care separă o anumită suprafaţă de teren,
dintr-o suprafaţă mai mare

Deținători de terenuri titularii dreptului de proprietate, ai altor drepturi

reale asupra terenului sau cei care, potrivit legii
civile, au calitatea de posesor ori deţinător precar.
Documentaţie cadastrală Documentaţie cu caracter tehnic şi juridic
întocmită de o persoană fizică sau juridică
autorizată şi atestată în condiţiile legii, ce are ca
obiect unul sau mai multe imobile şi care stă la
baza înregistrării imobilelor (sau a modificărilor
suferite de acestea) în documentele cadastrale şi
a înscrierii în cartea funciară a actelor şi faptelor
juridice referitoare la imobile (a drepturilor de
84
 proprietate şi a celorlalte drepturi reale
Domeniul public Totalitatea bunurilor care fac obiectul dreptului de
proprietate publică, ce aparţin statului sau
unităţilor administrativ-teritoriale. Domeniul public
poate fi de interes naţional, caz în care
proprietatea asupra sa, în regim de drept public,
aparţine statului, sau de interes local, caz în care
proprietatea, de asemenea în regim de drept
public, aparţine comunelor, oraşelor, municipiilor
sau judeţelor (G.M- 007-2000).
Dotări publice - terenuri, Realizarea acestora reprezintă obiectiv de utilitate
clădiri, construcţii, publică. Dotările publice cuprind:
amenajări şi instalaţii, • obiective de învăţământ;
altele decât sistemul de • obiective de sănătate;
utilităţi publice, • obiective de cultură;
aparţinând domeniului • obiective de sport şi recreere;
public sau privat al • obiective de protecţie şi asistenţă socială;
unităţilor teritorial- • obiective de administraţie publică;
administrative sau al obiective pentru autorităţile judecătoreşti.
statului şi destinate
deservirii populaţiei unei
anumite zone.
Drept de abitaţie Drept de uz având ca obiect o casa de locuit. În
principiu, nu poate fi cedat și nici închiriat; prin
excepţie titularul sau poate închiria altcuiva partea
din casă pe care nu o locuieşte.
Drept de creanţă Exprimă facilitatea creditorului dintr-un raport
juridic obligațional de a pretinde debitorului
îndeplinirea obligaţiei corelative de a da, de a face
sau a nu face ceva
Drept de ipotecă Drept real accesoriu având ca obiect un bun
imobil al debitorului sau al altei persoane fără
deposedare, care conferă creditorului ipotecar
dreptul de a urmări imobilul respectiv în
stăpânirea oricui sar afla și de a fi plătit cu
prioritate față de ceilalţi creditori din preţul acelui
bun.
Drept de preemţiune Facilitate de care se bucură o persoană de a fi
preferata oricărei alte persoane la cumpărarea
unui anumit bun.
Drept de proprietate Drept subiectiv, ce dă expresie juridică aproprierii
unui lucru într-o anumită formă socială și care
permite individului, entităţilor juridice colective sau
statului, ori organelor sale (centrale sau locale) să
posede sau să folosească și să dispună de lucrul
respectiv, fie direct și nemijlocit prin putere proprie
și în interes propriu, fie indirect și nemijlocit, ca
efect al punerii în valoare de către titularii lor a
drepturilor reale principale constituite asupra lui,

85
 în cadrul și cu respectarea legislaţiei existente.
Drept de proprietate Drept aparţinând numai persoanelor fizice care își
privată pot exercita asupra imobilelor din proprietatea
privată toate prerogativele dreptului de
proprietate, adică posesia, folosinţa și dispoziţia
din putere proprie și în interesul satisfacerii
nevoilor personale.
Drept de servitute Drept real imobiliar, accesoriu, perpetuu și
indivizibil care dezmembrează proprietatea,
conferind titularului sau anumite prerogative strict
limitate asupra lucrului altuia.
Drept de superficie Drept real care constă în dreptul de proprietate
cel are o persoană numită superficiar asupra
construcţiilor, plantaţiilor și altor lucrări aflate pe
terenul aparţinând altei persoane, teren în privinţa
căruia superficiarul dobândeşte un drept de
folosinţă.
Drept de uzufruct Drept real care conferă titularului său posesia și
folosinţa asupra lucrurilor ce aparţin altcuiva,
precum și posibilitatea exercitării acestor atribute
în aceleaşi condiţii ca și proprietarul având însă
îndatorirea de a conserva substanţa lucrurilor
respective.
Drept real Dreptul absolut, pe care titularul îl exercită direct
asupra bunului, fără a fi necesară intervenţia altor
persoane.
Drepturi reale imobiliare Drepturi care au o existentă de sine stătătoare în
raport cu alte drepturi reale sau de creanţă.
Drepturi reale imobiliare Drepturi reale imobiliare care servesc ca o
accesorii garanţie reală a unor drepturi de creanţă și au o
existență juridică subordonată drepturilor reale
imobiliare principale. Din acestea fac parte:
ipoteca, amanetul și unele privilegii imobiliare.
Drepturi reale imobiliare Drepturi care au o existență de sine stătătoare în
principale raport cu alte drepturi reale sau de creanţă.
Drum public Drumul destinat satisfacerii tuturor cerinţelor de
transport rutier, fiind gestionat de organele
centrale sau locale ale administraţiei publice
(G.M- 007 -2000).
Drumuri publice Drumurile destinate transportului rutier public de
toate categoriile, gestionate de autorităţile
administraţiei publice centrale sau locale, şi
clasificate tehnic, conform legislaţiei şi
terminologiei tehnice, în autostrăzi, drumuri
expres, naţionale, judeţene şi comunale în
extravilan şi străzi în intravilan (G.M - 007 - 2000).

E
Echiparea edilitară Ansamblul format din construcţii, instalaţii şi

86
 amenajări, care asigură în teritoriul localităţilor
funcţionarea permanentă a tuturor construcţiilor şi
amenajărilor, indiferent de poziţia acestora faţă de
sursele de apă, energie, trasee majore de
transport rutier, feroviar, aerian sau naval, cu
respectarea protecţiei mediului ambiant (G.M - 007
- 2000).
Echiparea edilitară în Asigurarea utilităţilor şi serviciilor edilitare prin
sistem individual construcţii şi instalaţii realizate şi exploatate
pentru un imobil sau un grup de imobile.
Edificabil Suprafaţă componentă a unei parcele, în interiorul
(suprafaţa edificabilă) căreia pot fi amplasate construcţii, în condiţiile
Regulamentului Local de Urbanism.
Entităţi de bază ale Parcela, construcţia și proprietarul.
sistemului de evidență a
cadastrului general
e-Terra (sistem Sistem informatic integrat de cadastru şi carte
informatic) funciară dezvoltat de IBM-Blominfo care are ca
scop standardizarea şi automatizarea fluxurilor de
lucru din cadrul OCPI-urilor, care privesc avizarea
şi recepţia documentaţiilor cadastrale întocmite
pentru înscrierea în Cartea Funciară. e-Terra
asigură construirea bazei de date grafice a
cadastrului general şi conversia cărţilor funciare
din sistem analogic (formatul pe hârtie) în format
digital (pe computer). Sistemul are definite
principii şi funcţii standard ce permit executarea
operaţiunilor de cadastru şi carte funciară.
Beneficiarii sistemului sunt birourile notariale,
persoanele fizice şi juridice autorizate să execute
lucrări de cadastru, instituţiile locale şi centrale,
instituţiile bancare şi persoanele fizice.
Extrasul de plan Secţiunea din planul cadastral de carte funciară,
cadastral de carte cu reprezentarea imobilului şi a imobilelor vecine
funciară cu acesta, dimensiunile tuturor laturilor imobilului
şi menţiunea datei ultimei actualizări a bazei de
date grafice cu privire la imobilul în cauză. ~ se
eliberează în format analogic, la o scară
convenabilă, având ca suport ortofotoplanul, pe
care se vor reprezenta prin suprapunere imobilul
în cauză, precum şi cele vecine, dacă acestea
există în baza de date. ~ se eliberează în mod
obligatoriu de către toate oficiile teritoriale unde
este implementată aplicaţia e-terra şi opţional de
oficiile teritoriale care au baze de date şi aplicaţii
informatice care le permit acest lucru;
Extravilanul unităţii Partea din unitatea administrativ-teritorială,
administrativ-teritoriale cuprinsă în afara intravilanului, delimitată
cadastral potrivit legii

87
 F

Fond funciar Totalitatea terenurilor de orice fel, indiferent de

destinaţie, de titlurile pe baza cărora sunt deţinute
sau de domeniul public ori privat din care fac
parte (fondul funciar al unui judeţ, al României
etc.).
Fondul forestier naţional Fondul constituit din păduri, terenuri destinate
împăduririi, cele care servesc nevoilor de cultură,
producţie ori administraţie silvică, iazurile, albiile
pâraielor şi terenuri neproductive incluse în
amenajamente silvice, indiferent de natura
dreptului de proprietate.
Sunt considerate păduri terenurile acoperite cu
vegetaţie forestieră, cu o suprafaţă mai mare de
0.25 ha. (Legea nr. 46/2008 - Codul silvic).

Funcţiile cadastrului Funcţia tehnică: a ~ se realizează prin

general determinarea, pe bază de măsurători, a poziţiei,
configuraţiei şi mărimii suprafeţelor terenurilor pe
destinaţii, categorii de folosinţă şi pe proprietari,
precum şi ale construcţiilor.
Funcţia economică: în cadrul acestei funcţii a ~ se
evidenţiază destinaţia, categoriile de folosinţă a
parcelelor, precum şi elementele necesare
stabilirii valorii economice a bunurilor imobile.
Funcţia juridică: această funcţie a ~ se realizează
prin (a) identificarea proprietarului pe baza actului
de proprietate şi (b) prin publicitatea imobiliară.
Funcţiunile urbane Activităţi umane specifice care se desfăşoară într-
o localitate, într-o anumită perioadă de timp,
localizate teritorial şi definite de indicatori spaţiali
şi indicatori de funcţionare (G.M-007 - 2000).
G
Gaj Contract accesoriu, real, unilateral şi indivizibil în
temeiul căruia debitorul sau o terţă persoană
remite creditorului sau unui terţ, un bun mobil,
corporal sau incorporal, în vederea garantării
executării unei obligaţii.
H

Habitat natural Zona terestră, acvatică sau subterană, în stare

naturală sau seminaturală, care se diferenţiază
prin caracteristici geografice, abiotice şi biotice
(OUG 57/2007);
I

Imobil Una sau mai multe parcele alăturate, cu sau fără

construcţii, aparţinând aceluiaşi proprietar sau
aceloraşi proprietari, situat(e) pe teritoriul
88
 aceleiaşi unităţi administrativ-teritoriale, indiferent
de categoria lor de folosinţă. Fiecare imobil este
precis individualizat, este identificat printr-un
număr cadastral unic şi se înscrie într-o carte
funciară distinctă. Imobilul formează o unitate
economică ce derivă din natura să, iar prin
înscriere în cartea funciară devine şi o unitate
juridică în înţelesul că operaţiunile juridice se fac
de regulă cu privire la întregul imobil. Imobilele
aparţinând domeniului public şi privat al statutului
sau al unităţilor administrativ-teritoriale vor fi
înscrise în cărţi funciare speciale ale unităţilor
administrativ-teritoriale pe care sunt situate. ♦
termeni sinonimi: bun imobil, corp de proprietate
Indici urbanistici Instrumente urbanistice specifice de lucru pentru
controlul proiectării şi al dezvoltării durabile a
zonelor urbane, care se definesc şi se calculează
după cum urmează:
Coeficient de utilizare a terenului (CUT) - raportul
dintre suprafaţa construită desfăşurată (suprafaţa
desfăşurată a tuturor planşeelor) şi suprafaţa
parcelei. Nu se iau în calculul suprafeţei
construite desfăşurate: suprafaţa subsolurilor cu
înălţimea liberă de până la 1,80 m, suprafaţa
subsolurilor cu destinaţie strictă pentru gararea
autovehiculelor, spaţiile tehnice sau spaţiile
destinate protecţiei civile, suprafaţa balcoanelor,
logiilor, teraselor deschise şi neacoperite, teraselor
şi copertinelor necirculabile, precum şi a podurilor
neamenajabile, aleile de acces pietonal/carosabil
din incintă, scările exterioare, trotuarele de
protecţie; (Legea 350/2001)
Procent de ocupare a terenului (POT) - raportul
dintre suprafaţa construită (amprenta la sol a
clădirii) şi suprafaţa parcelei. Suprafaţa construită
este suprafaţa construită la nivelul solului, cu
excepţia teraselor descoperite ale parterului
care depăşesc planul faţadei, a platformelor,
scărilor de acces. Proiecţia la sol a balcoanelor a
căror cotă de nivel este sub 3,00 m de la nivelul
solului amenajat şi a logiilor închise ale etajelor se
include în suprafaţa construită. (Legea 350/2001)
Excepţii de calcul ale indicatorilor urbanistici POT
şi CUT:dacă o construcţie nouă este edificată pe
un teren care conţine o clădire care nu este
destinată demolării, indicatorii urbanistici (POT şi
CUT) se calculează adăugându-se suprafaţa
planşeelor existente la cele ale construcţiilor noi;
dacă o construcţie este edificată pe o parte de

89
 teren dezmembrată dintr-un teren deja construit,
indicii urbanistici se calculează în raport cu
ansamblul terenului iniţial, adăugându-se
suprafaţa planşeelor existente la cele ale noii
construcţii (Legea 350/2001).
Infrastructura feroviară Ansamblul elementelor necesare circulaţiei şi
manevrei materialului rulant, clădirilor staţiilor de
cale ferată cu facilităţile aferente, precum şi
celelalte clădiri şi facilităţi destinate desfăşurării
transportului feroviar (G.M- 007 - 2000).
Intabularea Este înscrierea prin care se realizează definitiv,
de la data înregistrării cererii, transferarea,
constituirea, modificarea sau stingerea unui drept
real imobiliar în cartea funciară.
Interdicţie de construire Regula urbanistică urmare căreia, într-o zonă
strict delimitată, din raţiuni de dezvoltare
urbanistică durabilă, este interzisă emiterea de
autorizaţiei de construire, în mod definitiv sau
temporar, indiferent de regimul de proprietate sau
de funcţiunea propusă (Legea 350/2001).
Intravilanul localităţii Teritoriul care constituie o localitate se determină
prin Planul urbanistic general (PUG) şi cuprinde
ansamblul terenurilor de orice fel, cu/fără
construcţii, organizate şi delimitate ca trupuri
independente, plantate, aflate permanent sub
ape, aflate în circuitul agricol sau având o alta
destinaţie, înăuntrul căruia este permisă
realizarea de construcţii, în condiţiile legii.
Intravilanul se poate dezvolta prin extinderea în
extravilan numai pe baza de planuri urbanistice
zonale (PUZ), legal aprobate, integrându-se
ulterior în Planul urbanistic general (PUG) al
localităţii (Legea 50/1991).
Intravilanul unităţii Partea din unitatea administrativ-teritorială, legal
administrativ-teritoriale delimitată, destinată construirii şi habitaţiei.
Î
Împrejmuire Construcţiile sau amenajările (plantaţii, garduri vii),
cu caracter definitiv sau temporar, amplasate la
aliniament sau pe celelalte laturi ale parcelei,
pentru a o delimita de domeniul public sau de
proprietăţile învecinate (G.M-007-2000).

Înscrierea provizorie Transferarea, constituirea, modificarea sau

stingerea dreptului real imobiliar se face numai
sub condiţiunea justificării, necesitând proceduri
ulterioare.
L

Limită cadastrală Lini care separă terenuri învecinate, care diferă

90
 prin mod de folosinţă sau aparţin unor deţinători
diferiţi

Limita intravilanului Limita este stabilită pe baza planurilor urbanistice

generale aprobate şi cuprinde, alături de teritoriul
existent în intravilan, suprafeţele pe care se
preconizează extinderea acestuia, justificată de
necesităţi reale şi pentru care autorităţile publice
îşi asumă răspunderea echipării tehnico-edilitare.
Noua limită cadastrală va fi marcată cu borne de
către comisia stabilită în acest scop prin ordinul
prefectului, atât pentru vatra localităţilor cât şi
pentru trupurile ce cuprind construcţiile care prin
natura lor nu pot fi amplasate în trupul principal
conform legii, dar au incinte delimitate topografic
(G.M -007 - 2000).
Locuinţă individuală Unitate funcţională, formată din una sau mai multe
camere de locuit, situate la acelaşi nivel al clădirii
sau la niveluri diferite, cu dependinţele, dotările şi
utilităţile necesare, având acces direct şi intrare
separată, destinate exclusiv ei, şi care a fost
construită sau transformată în scopul de a fi
folosită de o singură gospodărie, pentru
satisfacerea cerinţelor de locuit. De regulă,
locuinţa individuală dispune de o parcelă proprie.
Locuinţe colective Grup de locuinţe, amplasat pe o singură parcelă şi
situat în una sau mai multe construcţii, având de
regulă acces comun şi unde există atât proprietăţi
comune cât şi proprietăţi individuale.
M

Metoda aproximaţiilor Metodă de rezolvare a unor sisteme de ecuaţii,

succesive care foloseşte pentru determinarea
necunoscutelor, introducerea succesivă a unor
soluţii aproximative şi din ce în ce mai apropiate
de acestea, astfel ca în : n_ diferenţele între
soluţiile reale şi valorile aproximative introduse, să
tindă către zero

Metoda celor mai mici Metodă prin care se determină valorile cele mai
pătrate probabile ale mărimilor măsurate, respectând de
minimum a sumei pătratelor erorilor

Metoda grafică Metodă de întocmire a planurilor topografice pe

cale fotografică

Metoda grafico-numerică Metodă de întocmire a planurilor topografice, care

constă în aplicarea parţială a metodei numerice şi

91
 parţial a metodei grafice

Metoda numerică Metodă de întocmire a planurilor topografice, care

constă în măsurarea pe teren a elementelor
unghiulare şi lineare şi prelucrarea
corespunzătoare a acestora, în Vederea
reprezentării pe plan

Milă austriacă Unitate de măsură pentru distanţe mari folosită în

trecut şi în Transilvania, egală cu 4 000 de
stânjeni vienezi, sau. cu 7,5859 km

Milă marină Unitate de măsură marină pentru lungimi*a cărei

valoare variază după modul de calcul Se
deosebesc:

- milă marină internaţională, care are o

lungime . medie a unui minut de meridian,
fiind egală cu 1851,85 m;
- milă marină engleză, care reprezintă media
dintre lungimea unui minut de meridian şi a unui
minut de ecuator, rotunjită în picioare engleze,
fiind egală cu 1853,18 m
- mila amiralităţii engleze, care reprezintă
lungimea medie a unui minut de ecuator, fiind
egală cu 1855,16 m
Milă pătrată austriacă Unitate de măsură a ariei, folosită în trecut şi în
Transilvania, egală cu 100 jugăre cadastrale,
respectiv cu 57,55 ha

Numere cadastrale Numerele de ordine care se atribuie corpurilor de

proprietate şi parcelelor din cadrul unei unităţi
administrativ-teritoriale.
Numerotare cadastrală Operaţiunea prin care se atribuie, după anumite
reguli, numere de ordine (numere cadastrale)
corpurilor de proprietate și parcelelor din cadrul
unei unităţi administrativ teritoriale.
Numerotare topografică Operaţiunea prin care se atribuie numere de
ordine punctelor caracteristice ale contururilor.
O
Obiect Pentru reprezentarea unui subiect concret, lucru
sau fenomen din lumea reală în element
constitutiv al produsului cartografic digital, se va
folosi noţiunea de obiect. Noţiunea “obiect” se
referă la abordarea abstractă a elementelor şi
92
 fenomenelor din lumea reală.
P

Parcela suprafaţa de teren ale cărei limite sunt sau nu

materializate pe teren, proprietatea unuia sau mai
multor proprietari, aparţinând domeniului public
sau privat, şi care are un număr cadastral ce se
înscrie în registrul de publicitate funciară.
împreună cu construcţiile sau amenajările
executate pe suprafaţa să, parcela reprezintă un
bun imobil (G. M - 007 - 2000).
Parcelare Ansamblu de operaţii topografice efectuate pentru
împărţirea unui teren în parcele

Parcelare Împărţirea suprafeţelor de teren şi determinarea

dimensiunilor caracteristice ale suprafeţelor
obţinute, calculul poziţiei punctelor necesare
delimitării.
Partida cadastrală Suma corpurilor de proprietate de pe teritoriul
aceleaşi localităţi (comună, oraş sau municipiu),
aparţinând unui proprietar şi care se înscrie în
aceeaşi carte funciară.
Pateu urban (insulă Cea mai mică porţiune a unei localităţi, incluzând
urbană) parcele şi construcţii, delimitată de drumuri publice
şi/sau de căi ferate, ape, păduri, forme de relief
neconstruibile. De regulă, pateul urban nu conţine
drumuri publice, excepţie putând face accesele de
tip fundătură sau aleile de acces pentru un număr
restrâns de clădiri.
Planul Este o reprezentare grafică convenţională a unei
suprafeţe de teren, proiectate pe un plan
orizontal, la scară mare (adică se reprezintă o
suprafaţă mică de teren dar pentru care se oferă
multe detalii).
Plan cadastral Plan topografic care cuprinde în principal limitele
de proprietate ale diferitelor parcele din zona
figurată şi categoriile pe folosinţă a acestora,
reprezentate prin simboluri şi numere de ordine
denumite „numere cadastrale"

Plan cadastral de Produs derivat obţinut prin generalizarea

ansamblu conţinutului planului cadastral de baza. Se
întocmeşte, de regulă, pentru o unitate
administrativ-teritorială şi conţine reprezentarea
hotarului, a limitelor intravilanelor şi denumirile
acestora, principalele detalii liniare, elemente de
toponimie, denumirile unităţilor administrativ-
teritoriale vecine
Plan cadastral de bază Plan tematic întocmit pentru nevoile cadastrului
93
 general, pe care sunt redate detaliat, poziţia şi
numerele cadastrale ale corpurilor de proprietate
şi parcelelor, categoriile de folosinţă a terenurilor
şi construcţiile permanente.
Plan urbanistic general Reprezintă o componentă a documentaţiilor de
urbanism care au caracter de reglementare
specifică şi care stabilesc reguli ce se aplică
direct asupra localităţilor şi părţilor din acestea
până la nivelul parcelelor cadastrale, constituind
elemente de fundamentare obligatorii pentru
eliberarea certificatelor de urbanism.
Planul cadastral de carte Document tehnic, întocmit în sistemul de
funciară coordonate stereografic 1970, care conţine
limitele imobilelor şi ale construcţiilor permanente
înscrise în cartea funciară, numărul cadastral şi
se realizează pentru fiecare unitate administrativ-
teritorială;
Planul parcelar Reprezentarea grafică a unei tarlale care conţine
limitele tuturor imobilelor din tarla şi detaliile
stabile din teren ce o definesc; planul parcelar
devine plan cadastral după recepţia şi atribuirea
numerelor cadastrale de către oficiul teritorial;
Poprire Modalitate a executării silite constând în
indisponibilizarea sumelor de bani, titlurilor de
valoare sau a altor bunuri mobile, incorporale,
urmăribile datorate debitorului de către un terţ sau
pe care acesta i le va datora în viitor în temeiul
unor raporturi juridice existente.
Posesor Persoană fizică sau juridică care deţine numai
posesiunea și folosinţa din desmembrămintele
dreptului de proprietate.
Precizia hărţii (planului) Precizia cu care trebuie sau a fost construită o
hartă (plan) în condiţii normale, fiind în funcţie de
scara hărţii sau a planului şi de precizia de
raportare a punctelor

Profil stradal Forma de organizare, dimensionare şi amenajare

a amprizei stradale, în secţiune transversală.
Profilul topografic Reprezentare grafică rezultată din intersecţia unui
plan vertical cu suprafaţa solului. În general, scara
ordonatelor (înălţimilor) este deosebită de scara
absciselor (lungimilor).

Se deosebesc: profilul longitudinal şi profilul

transversal

Promisiune de contract Convenţia prin care una din părți sau ambele părți
se obligă să încheie în viitor un anumit contract al
cărui conţinut esenţial este determinat în prezent.
94
Proprietar Persoana fizică sau juridică titulară (în
exclusivitate sau în indiviziune) a dreptului real
asupra corpului de proprietate supus înscrierii.
Publicitate imobiliară Sistem de înscriere în documente publice a
corpurilor de proprietate împreună cu drepturile
imobiliare pe care le au proprietarii și posesorii
asupra lor. Publicitatea imobiliara se realizează
prin cartea funciară.
PUZ Un proiect care are caracter de reglementare
specifică detaliată a dezvoltarii urbanistice a unei
zone din localitate. Se elaborează în conformitate
cu reglementarea tehnică „Metodologie de
elaborare şi conţinutul-cadru al documentaţiilor de
urbanism pentru zone construite protejate (PUZ)”
R
Regimul juridic al Totalitatea prevederilor legale prin care se
terenurilor definesc drepturile şi obligaţiile legate de deţinerea
sau exploatarea terenurilor (Legea 350/2001).
Registru cadastral Documentul principal al cadastrului general, prin
care se sistematizează datele cadastrale pentru
evidenţierea distincta în cadrul unităţii
administrativ teritoriale a situaţiei corpurilor de
proprietate și proprietarilor, precum și a situaţiilor
centralizatoare pe destinaţii ale terenurilor,
grupelor de proprietari, intravilan extravilan etc.
Reparcelare În sensul prezentului regulament reprezintă
operaţiunile care au ca rezultat o altă împărţire a
mai multor loturi de teren învecinat, loturile
rezultante având destinaţii şi/sau forme diferite
decât erau acestea la momentul iniţial.
Reparcelarea se realizează prin alipirea şi
dezlipirea mai multor parcele de teren învecinate,
indiferent dacă acestea sunt construite sau nu. Ea
are drept scop realizarea unei mai bune împărţiri a
terenului în loturi construibile şi asigurarea
suprafeţelor necesare echipamentelor de folosinţă
comună şi/sau obiectivelor de utilitate publică.

Reziliere Termen ce desemnează în mod generic

desfacerea contractului sinalagmatic cu executare
succesivă, producând efecte numai pentru viitor,
iar nu și pentru trecut și care este motivată prin
faptul neexecutării necorespunzătoare a
contractului de către una din părți din cauze
imputabile acesteia.

S
Schiţa corpului de Documentul grafic ce se întocmeşte împreună cu

95
proprietate fişa corpului de proprietate, la o scară
convenabilă, pe care se înscriu datele de
poziţionare şi de identificare a corpului de
proprietate, categoriile de folosinţă a parcelelor,
construcţiile şi vecinătăţile acestora.
Secţiune cadastrală Porţiune delimitată de paralele la sistemul de axe
rectangular al proiecţiei stereografice, având
dimensiunile 1600x1250 m2

Sector cadastral Diviziune tehnică cadastrală a unităţii

administrativ-teritoriale, delimitată de detalii fixe
din teren (căi de comunicaţie, ape, diguri, etc.),
care nu suferă modificări curente şi care cuprinde
mai multe bunuri imobile.
Servitute de utilitate Sarcina impusă asupra unui imobil pentru uzul şi
publică utilitatea unui imobil având un alt proprietar.
Măsura de protecţie a bunurilor imobile publice nu
poate fi opusă cererilor de autorizare decât dacă
este continuă în documentaţiile de urbanism
aprobate (având drept consecinţă o limitare
administrativă a dreptului de proprietate) (Legea
350/2001).
Sistem de utilităţi publice Ansamblul bunurilor mobile și imobile, dobândite
potrivit legii, constând din terenuri, clădiri,
construcţii şi instalaţii tehnologice, echipamente şi
dotări funcţionale, specific unui serviciu de utilităţi
publice, prin ale cărui exploatare şi funcţionare se
asigură furnizarea/prestarea serviciului
(Legea51/2006).
Sistem urbanistic Set de caracteristici urbanistice, cuprinzând
deschis regimul de construire, modul de ocupare a
terenului, configuraţia volumetrică a clădirilor,
forma şi dimensiunile spaţiilor libere, organizarea
acceselor etc., care defineşte un ansamblu unitar.
Se referă la ansamblurile de locuinţe colective
proiectate şi realizate înainte de 1990.
Particularităţile ansamblurilor realizate în sistem
deschis (specific perioadei 1960 - 1975) sunt date
de procentul moderat de ocupare al terenului şi
de dimensiunile relativ mari ale retragerilor faţă de
căile de circulaţie şi ale distanţelor dintre clădiri. în
comparaţie cu sistemul închis, ansamblurile
prezintă un procent semnificativ mai mare de
suprafeţe destinate iniţial zonelor verzi şi un
sistem de organizare caracterizat prin
continuitatea spaţiilor libere la nivel de ansamblu
sau cartier.
Sistem urbanistic închis Set de caracteristici urbanistice, cuprinzând
regimul de construire, modul de ocupare a
96
 terenului, configuraţia volumetrică a clădirilor,
forma şi dimensiunile spaţiilor libere, organizarea
acceselor etc., care defineşte un ansamblu unitar.
Se referă la ansamblurile de locuinţe colective
proiectate şi realizate înainte de 1990.
Particularităţile morfologice ale ansamblurilor
realizate în sistem urbanistic închis (specific
perioadei 1975 - 1989) sunt date de procentul
ridicat de ocupare a terenului, de distanţele mai
mici între clădiri şi de retragerile reduse sau
chiar inexistente faţă de căile de comunicaţie. în
comparaţie cu sistemul urbanistic deschis,
ansamblurile prezintă un procent semnificativ mai
redus de spaţii verzi şi de un sistem spaţial de
organizare caracterizat prin formarea incintelor
sau semincintelor și prin bordarea de către clădiri
a spaţiului stradal.
Sistemul informaţional a) identificarea, înregistrarea şi descrierea, în
de cadastru general documentele cadastrale, a terenurilor şi a
celorlalte bunuri imobile prin natura lor,
măsurarea şi reprezentarea acestora pe hărţi şi
planuri cadastrale, precum şi stocarea datelor pe
suporturi informatice;
b) asamblarea şi integrarea datelor furnizate de
cadastrele de specialitate;
c) identificarea şi înregistrarea tuturor
proprietarilor şi a altor deţinători legali de terenuri
şi de alte bunuri imobile, în vederea asigurării
publicităţii şi opozabilităţii drepturilor acestora faţă
de terţi;
d) furnizarea datelor necesare sistemului de
impozite și taxe pentru stabilirea corectă a
obligaţiilor fiscale ale contribuabililor.
Sistemul informaţional al Organizarea de baze de date grafice și
cadastrului alfanumerice de evidență tehnică, economică și
juridică referitoare la corpurile de proprietate și la
proprietarii acestora.
Spaţii verzi de folosinţă Ansamblu de spaţii neocupate de construcţii,
comună/ spaţii libere de plantate şi amenajate, destinate odihnei, recreerii
folosinţă comună - afla şi socializării, care deserveşte în primul rând
în proprietate publică locuitorii zonei sau parcelei. Spaţiile libere de
sau privată. folosinţă comună pot include suprafeţe verzi,
plantaţii, locuri de joacă, terenuri de sport, oglinzi
şi cursuri de apă, alei, scuaruri şi piaţete pietonale,
grădini publice, parcuri. Spaţiile verzi de folosinţă
comună nu pot include grădinile de folosinţă
privată aferente apartamentelor, accesele
carosabile, parcajele la sol sau platformele de
depozitare a deşeurilor gospodăreşti. Spaţiile

97
 verzi de folosinţă comună se pot afla în
proprietate publică sau privată.

Strategie de dezvoltare Direcţionarea globală sau pe domenii de activitate,

pe termen scurt, mediu şi lung, a acţiunilor menite
să determine dezvoltarea urbană (Legea
350/2001).
Străzi Drumuri publice din interiorul localităţilor indiferent
de denumire (stradă, cale, chei, splai, şosea, alee,
fundătură, uliţă) (G.M- 007-2000).
Străzi şi artere pietonale Străzi rezervate exclusiv circulaţiei pietonilor şi
ocazional accesului vehiculelor în scop utilitar -
servicii şi intervenţie pentru parcelele din zonă
(G.M- 007-2000).
Structura urbană Modul de alcătuire, de grupare sau de organizare
a unei localităţi ori a unei zone din aceasta,
constituită istoric, funcţional şi fizic (Legea
350/2001).
Suprafaţa construită Suprafaţa construită la nivelul solului, cu excepţia
teraselor descoperite ale parterului care depăşesc
planul faţadei, a platformelor, scărilor de acces.
Proiecţia la sol a balcoanelor a căror cotă de nivel
este sub 3,00 m de la nivelul solului amenajat şi a
logiilor închise ale etajelor se include în suprafaţa
construită (Legea 350/2001).
Suprafaţa construită Suma suprafeţelor desfăşurate a tuturor
desfăşurată planşeelor. Nu se iau în calculul suprafeţei
construite desfăşurate: suprafaţa subsolurilor cu
înălţimea liberă de până la 1,80 m, suprafaţa
subsolurilor cu destinaţie strictă pentru gararea
autovehiculelor, spaţiile tehnice sau spaţiile
destinate protecţiei civile, suprafaţa balcoanelor,
logiilor, teraselor deschise şi neacoperite,
teraselor şi copertinelor necirculabile, precum şi a
podurilor neamenajabile, aleile de acces
pietonal/carosabil din incintă, scările exterioare,
trotuarele de protecţie (Legea 350/2001).
Suprafaţa nivelului Aria secţiunii orizontale a clădirii la nivelul
respectiv delimitată de conturul ei exterior.
Suprafaţa nivelului se măsoară la 1 m deasupra
pardoselii finite. în suprafaţa nivelului se cuprind şi
ariile nivelurilor intermediare sau anexe interioare
sau exterioare cum sunt:
• ariile teraselor circulabile pentru diferite
funcţiuni;
• ariile balcoanelor interioare (în cazul teatrelor,
cinematografelor, aulelor sau altor săli similare);
• ariile subpantelor;
• ariile balcoanelor şi logiilor;

98
 • ariile porticelor de circulaţie şi gangurilor de
trecere dacă acestea nu au înălţimea mai mare
decât a unui etaj, se consideră aferente numai
primului nivel deservit;
• aria încăperilor cu înălţime liberă mai mare de
1,80 m (de ex. Subsol, încăperile motoarelor de
ascensor, pompe etc. Părţi ieşite şi închise pentru
iluminatul subsolurilor, încăperi la mansarde etc.;
• aria rampelor exterioare şi a scărilor de acces
de la magazii, depozite etc.;
• aria aferentă lucarnelor în cazul mansardelor,
dacă h>1,8 m;
în aria nivelului nu se cuprind:
• copertinele cu suprafeţe mai mici de 4 mp şi
adâncimea mai mică de 2 m, profilele ornamentale
şi cornişele;
• învelitoarele, terasele necirculabile (rezultate
din retragere) de peste nivelul imediat inferior;
• golurile mai mari de 4 mp, fiecare în parte,
numai la curţi de lumină şi curţi englezeşti;
• rezalidurile cu aria mai mică de 0,4 mp şi
nişele cu aria mai mare de 0,4 mp;
• treptele exterioare şi terasele neacoperite;
La clădirile, cu excepţia locuinţelor, care au
porţiuni cu număr diferit de niveluri denivelate de
înălţimi egale sau diferite, deservite de o aceeaşi
scară, numărul de niveluri al casei scării se
determină conform STAS 4908-85.
T

Tarla Diviziunea cadastrală tehnică a unităţii

administrativ-teritoriale delimitată prin detalii fixe,
identificabile în teren, care nu suferă modificări în
timp, cum ar fi căi de comunicaţie, ape, diguri etc.;
Teritoriu administrativ Suprafaţă delimitată de lege, pe trepte de
organizare administrativă a teritoriului: naţional,
judeţean şi al unităţilor administrativ-teritoriale
(municipiu, oraş, comună) (Legea 350/2001).
Teritoriu extravilan Suprafaţă cuprinsă între limita administrativ-
teritorială a unităţii de bază (municipiu, oraş,
comună) şi limita teritoriului intravilan (Legea
350/2001).
Teritoriu intravilan Totalitatea suprafeţelor construite şi amenajate
ale localităţilor ce compun unitatea administrativ-
teritorială de bază, delimitate prin planul urbanistic
general aprobat şi în cadrul cărora se poate
autoriza execuţia de construcţii şi amenajări. De
regulă intravilanul se compune din mai multe
trupuri (sate sau localităţi suburbane
componente)(Legea 350/2001).
99
Testament Act juridic unilateral, solemn, esenţialmente
personal și revocabil prin care testatorul dispune,
pentru cazul încetării sale din viață de întreaga sa
avere sau numai de o parte din aceasta.
Titlu de proprietate Document care stabileşte (atestă) dreptul de
proprietate al unei persoane fizice sau juridice ori
a statului sau unităților administrative ale acestuia
asupra unui bun mobil sau imobil (teren sau/şi
construcţie).
U

Unitate individuală Unitate funcţională, componentă a unui

condominiu, formată din una sau mai multe
camere de locuit situate la acelaşi nivel al clădirii
sau la niveluri diferite, cu dependinţele, dotările şi
utilităţile necesare, având acces direct şi intrare
separată, şi care a fost construită sau
transformată în scopul de a fi folosită, de regulă,
de o singură gospodărie, pentru satisfacerea
cerinţelor de locuit (OUG 210/2008).
Unitate teritorială de Subdiviziune urbanistică a teritoriului unităţii
referinţă (UTR) administrativ-teritoriale de bază, constituită pe
criterii urbanistice similare sau omogene, având
drept scop păstrarea, refacerea sau dezvoltarea
teritoriului în concordanţă cu tradiţiile, valorile sau
aspiraţiile comunităţii la un moment dat şi
necesară pentru: agregarea pe suprafeţe mici a
indicatorilor de populaţie şi de construire,
determinarea caracteristicilor urbanistice,
stabilirea indicatorilor urbanistici, reglementarea
urbanistică omogenă. UTR, având de regulă
suprafaţa de 1-20 ha şi în mod excepţional până
la 100 ha, se delimitează pe limitele de
proprietate, în funcţie de unele dintre următoarele
caracteristici, după caz:
- relief şi peisaj cu caracteristici similare;
- evoluţie istorică unitară într-o anumită perioadă;
- populaţie cu structură omogenă;
- sistem parcelar şi mod de construire omogene;
- folosinţe de aceeaşi natură ale terenurilor şi
construcţiilor;
regim juridic al imobilelor similar; reglementari
urbanistice omogene referitoare la destinaţia
terenurilor şi la indicii urbanistici (Legea
350/2001).
Utilităţi publice Ansamblul bunurilor mobile și imobile, dobândite
potrivit legii, constând din terenuri, clădiri,
construcţii şi instalaţii tehnologice, echipamente şi
dotări funcţionale, specific unui serviciu de utilităţi
publice, prin ale cărui exploatare şi funcţionare se
100
 asigură furnizarea/prestarea serviciului. Utilităţile
publice cuprind:
a)alimentarea cu apă;
b)canalizarea şi epurarea apelor uzate;
c)colectarea, canalizarea şi evacuarea apelor
pluviale;
d)producţia, transportul, distribuţia şi furnizarea de
energie termică în sistem centralizat;
e)salubrizarea localităţilor;
f) iluminatul public;
g)administrarea domeniului public şi privat al
unităţilor administrativ-teritoriale, precum şi altele
asemenea;
h) transportul public local
i) şedinţa publică - şedinţă desfăşurată în cadrul
autorităţilor administraţiei publice şi la care are
acces orice persoană interesată. (Legea51/2006).
V
Vicii ascunse Desemnează în mod generic defectele sau
deficientele calitative ale bunului vândut, închiriat,
sau ale lucrărilor executate, care, existând în
momentul predării bunului nu au fost cunoscute
de către dobânditor și nici nu puteau fi
descoperite de el prin mijloacele obişnuite de
verificare sau recepţie și care fac ca bunul să nu
poată fi întrebuinţat conform destinaţiei sale ori îi
micşorează posibilităţile de întrebuinţare în aşa
măsură încât se poate presupune că dobânditorul
nu ar fi contractat sau nu ar fi consimţit să
plătească preţul contractual stabilit dacă l-ar fi
cunoscut.
Z

Zonă construită protejată Teritoriu delimitat geografic, în cuprinsul căruia se

află elemente sau ansambluri ale patrimoniului
cultural cu valoare deosebită. ZCP sunt instituite
pentru salvarea, protejarea și punerea în valoare a
patrimoniului construit, cu valoare istorică,
culturală sau memorialistică deosebită (Legea
50/1991).
Zonă de protecţie Suprafeţe în jurul sau în preajma unor surse de
nocivitate, care impun protecţia zonelor învecinate
(staţii de epurare, platforme pentru depozitarea
controlată a deşeurilor, puţuri seci, cimitire, noxe
industriale, circulaţie intensă etc.) (Legea
350/2001).
Zonă de protecţie a Cuprinde terenurile limitrofe, situate de o parte şi
infrastructurii feroviare de alta a axei căii ferate, indiferent de proprietar,
în limita a maximum 100 m de la axa căii ferate,
precum şi terenurile destinate sau care servesc
101
 sub orice formă funcţionării acesteia (G.M-007 -
2000).
Zonă de siguranţă a Cuprinde fâşiile de teren în limită de 20 m fiecare,
infrastructurii feroviare situate de o parte şi de alta a axei căii ferate,
necesare pentru amplasarea instalaţiilor de
semnalizare şi de siguranţă a circulaţiei şi a
celorlalte instalaţii de conducere operativă a
circulaţiei trenurilor, precum şi a instalaţiilor şi
lucrărilor de protecţie a mediului (G.M-007 -
2000).
Zonă de urbanizare Zonă de terenuri agricole destinată extinderii
oraşului prin viabilizare şi ocupare cu funcţiuni
urbane.
Zonă funcţională - zone Parte din teritoriul unei localităţi în care, prin
funcţionale. documentaţiile de amenajare a teritoriului şi de
urbanism, se determină funcţiunea dominantă
existentă şi viitoare. Zona funcţională poate
rezulta din mai multe părţi cu aceeaşi funcţiune
dominantă (zona de locuit, zona activităţilor
industriale, zona spaţiilor verzi etc.). Zonificarea
funcţională este acţiunea împărţirii teritoriului în
zone funcţionale (Legea 350/2001).

102