Dreptul Costructiilor

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.
8/1996
I. Informaii generale
Date de contact ale titularului de curs
Date de identificare curs i contact tutori
Nume Robert Bischin

Birou: Calea Bucuresti nr.107D,C4.11, Craiova, Dolj,
Facultatea de Drept i tiine Sociale
Universitatea din Craiova
Telefon: 0351-177.100
Fax: 0351-177.100
E-mail: bisrobert19@yahoo.com
Consultaii: Luni 12-14
Numele cursului: Dreptul construciilor i urbanism

Codul cursului:D16DRFRL871
An, semestru: An IV, Sem. II
Tipul cursului: Obligatoriu
Pagina web a cursului:
Tutore: Adrian Barbu Ilie
E-mail tutore: adi_ilie@yahoo.com
Consultaii: Mari 12-14
II. Suport curs

Modulul I.
Izvoarele dreptului urbanismului
Unitatea de nvare:
1. Constituia.
2. Legea
3. Actele guvernamentale
4. Actele autoritilor publice locale
5. Alte izvoare ale dreptului urbanismului
Timp alocat: 2 h
Bibliografie:
1. Oliviu Puie, Reglementari juridice in materia amenajarii teritoriului si a urbanismului. legislatie.
doctrina. jurisprudenta, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2008
2. Mircea Duu, Dreptul urbanismului. Editia a IV-a, Universul Juridic, Bucureti, 2009
3. Cristina Alpopi, Elemente de urbanism. Editia a I-a, Ed. Universitar, Bucureti, 2008
4. Daniel Paul Mircescu, Autorizarea executarii lucrarilor de constructii. Urbanismul - legea nr 350 /
2001. Practica judiciara 2010, Ed. Morosan-Nicoar, 2010
Izvoarele dreptului urbanismului nu sunt fundamental diferite de cele ale altor ramuri de drept. Din punct de
vedere metodologic vom aborda ca atare categoriile actelor normative n raport cu fora i semnificaia lor
juridic.
Constituia. Legea fundamental din 8 decembrie 1991 nu abordeaz n mod expres problemele
urbanismului, lsnd legilor ordinare aceast sarcin. Totui, prevederile privitoare la organizarea
administrativ, domeniul public i restriciile impuse dreptului de proprietate au implicaii n aceast materie.
Astfel, art. 3, privind "Teritoriul", stabilete, ntre altele, c acesta este inalienabil organizat sub aspect
administrativ, n comune, orae i judee i c, n condiiile legii, unele orae sunt declarate municipii.
Totodat, prin art. 14 drept capital a Romniei este stabilit Municipiul Bucureti.
Dreptul de a-si sabili domiciliul sau reedina in orice localitate din ar este garantat(art. 25 alin. 2)
Referitor la limitrile dreptului de proprietate, art. 44 din Constituie consacr o serie de reguli cu aplicare n
domeniul dreptului urbanismului. Astfel:
- nimeni nu poate fi expropriat dect dup o cauz de utilitate public, stabilit potrivit legii, cu dreapt i
prealabil despgubire (art. 44(3));
- pentru lucrri de interes general, autoritatea public poate folosi subsolul oricrei proprieti imobiliare, cu
obligaia de a despgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaiilor sau construciilor, precum i
pentru alte daune imputabile statului (art. 44(5))
UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

- dreptul de proprietate oblig la respectarea sarcinilor privind protecia mediului i asigurarea bunei
vecinti, precum i la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului
(art. 44(7)).
Restrngerea exerciiului acestor drepturi i liberti trebuie s fie proporional cu situaia care a determinato i nu poate atinge existena dreptului sau a libertii fundamentale n cauz.
n privina celei de-a treia categorii de dispoziii constituionale cu incidene n materie, acestea sunt cuprinse
n art. 136 din legea fundamental, care, printre altele, stabilesc bunurile care fac obiectul exclusiv al
proprietii publice (bogiile de orice natur ale subsolului, cile de comunicaie, spaiul aerian etc.),
caracterul lor inalienabil i modul de administrare, concesionare ori nchiriere.
Legea este des ntlnit ca izvor al dreptului urbanismului, chiar dac sunt rare cazurile n care legiuitorul
stabilete el nsui reguli de fond. De obicei, acesta se mrginete la a abilita autoritile nvestite cu putere
de a emite reglementri juridice s edicteze aceste reguli, preciznd, eventual, principiile procedurilor de
urmat. Adoptarea Legii nr. 350 din 6 iulie 2001 privind amenajarea teritoriului i urbanismului a nsemnat
un progres notabil n dezvoltarea reglementrilor n domeniu, prin:
-instituirea unei legi cadru n materie, care stabilete cadrul juridic general al activitii de urbanism, n
strns legtur cu cel al amenajrii teritoriului,
-delimitarea domeniului de activitate,
-prevederea atribuiilor administraiei publice,
- precizarea regimului certificatului de urbanism,
-structurii instituionale,
-configurarea regimului documentaiilor de urbanism.
Unele legi reglementeaz direct aspecte care intereseaz afectarea i amenajarea spaiului urban, precum:
Legea nr. 18/1991 (cu modificarile ulterioare) a fondului funciar,
Legea nr. 50/1991 (cu modificarile ulterioare) privind autorizarea executrii construciilor i unele
msuri pentru realizarea construciilor,
Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public,
Legea nr. 10/1995 privind calitatea n construcii,
Legea nr. 171/1997 privind aprobarea Planului de amenajare naional - Seciunea a II-a Apa,
Legea nr. 5/2000 privind aprobarea Planului de amenajare a teritoriului naional - Seciunea a III-a
Zone protejate,
Legea nr. 350/2001 privind aprobarea Planului de amenajare a teritoriului naional - Seciunea a IVa reeaua de localiti,
Legea nr. 575/2001 privind aprobarea Planului de amenajare a teritoriului naional - Seciunea a V-a
zone de risc natural,
Legea nr. 363/2006 privind aprobarea Planului de amenajare a teritoriului naional - Seciunea I
reelele de transport,
Legea nr. 184/2001 privind organizarea i exercitarea profesie de arhitect,
Legea nr. 315/2004 privind dezvoltarea regional n Romania,
Legea nr. 24/2007 privind reglementarea i administrarea spaiilor verzi din zonele urbane.
Codul civil romn cuprinde o serie de norme cu privire la domeniul public care intereseaz dreptul
urbanismului. Astfel, unele bunuri ale domeniului public sunt enumerate n art. 476 Codul civil, chiar dac
formulrile sunt oarecum nvechite, iar regimul general al servituilor (art. 576-589) se aplic i n materia
urbanismului, cu unele particularizri.
Actele guvernamentale. Conform art. 108 din Constituie, Guvernul adopt hotrri (pentru organizarea
executrii legii), ordonane (emise n temeiul unei legi speciale de abilitare, n limitele i n condiiile
prevzute de acestea) i ordonanele de urgen . Dintre hotrrile guvernamentale care constituie izvor al
dreptului urbanismului menionm, n primul rnd, pe cele referitoare la organizarea i funcionarea
ministerului de resort ori a altor structuri cu competene n materie (ca, de exemplu, Hotrrea Guvernului
nr. 361/2007 privind organizarea i funcionarea Ministerului Dezvoltrii, Lucrrilor Publice i Locuinelor).
Un loc aparte l ocup, n acest context, Regulamentul general de urbanism aprobat prin Hotrrea
Guvernului nr. 525/1996, modificat i completat prin Hotrrea Guvernului nr. 789/1997.

n msura n care reglementeaz aspecte ale amenajrii oraelor i ordonanele guvernamentale au calitatea
de izvor al dreptului urbanismului, numrul lor meninndu-se, pn n prezent, relativ restrns. Este vorba,
de exemplu de ordonana nr. 63/2001 privind nfiinarea Inspectoratului de Stat n Construcii (aprobat, cu
modificri, prin Legea nr. 707/2001) sau cel al Ordonanei de urgen nr.59 din 20 iunie 2007 privind
instituirea programului naional de nbuntire a calitii mediului prin realizarea de spaii verzi n
localiti.
Alturi de aceste acte guvernamentale o contribuie important o au ordinele i instruciunile ministerelor, ca,
de exemplu:
Ordinul ministrului lucrrilor publice, transporturilor i locuinei nr. 6 din 7 ianuarie 2003 privind
masuri pentru respectarea disciplinei n domeniul urbanismului i a amenajarii teritoriului n scopul
asigurrii fluidizrii traficului i a siguranei circulaiei pe drumurile publice de interes naional i judetean.
Ordinul nr. 1430/26 august 2005 privind normele metodologice de aplicare a procedurii de
autorizare i coninutul documentaiilor prevzute de Legea nr. 50/1991.
Ordinul MLPAT nr. 63/1998 privind obligaia afirii la loc vizibil a panoului de identificare a
investiiei .a.
Actele autoritilor publice locale. n sfrit, hotrrile cu caracter normativ ale consiliilor judeene i
locale, emise n exercitarea atribuiilor de aprobare a orientrilor generale i respectiv a documentaiilor de
amenajare a teritoriului i de urbanism conferite de art.36 alin. 3 lit. C din Legea nr. 215/2001 a
administraiei publice locale, constituie izvoare ale dreptului urbanismului. Aa, de pild, prin asemenea
acte normative se aprob planul urbanistic general i zonal i regulamentele aferente.
Alte izvoare ale dreptului urbanismului
n exercitarea atribuiilor conferite de lege, unele organisme profesionale emit reglementri care intereseaz
materia urbanismului, cazul hotrrilor adoptate de Consiliul superior al Registrului Urbanistilor din
Romnia prin care s-au aprobat: Regulamentul privind dobndirea dreptului de semntur pentru
documentaiile de amenajare a teritoriului i urbanism i Regulamentul referitor la organizarea i
funcionarea Registrului Urbanitilor din Romnia(Hot. nr. 26/26.09.2006).
Izvoarele reglementare propriu-zise de drept al urbanismului, prezint unele particulariti. Acestora le
revine sarcina de a stabili marea majoritate a regulilor de fond n materie. De cele mai multe ori, textului
reglementrii i este asociat un document grafic (o hart de detaliu) care precizeaz cmpul de aplicare al
prevederilor edictate, n teren. Relativ rar, regulile de fond sunt edictate la nivel naional, precum cele
cuprinse n regulamentul general de urbanism, elaborat de ctre ministerul de resort, pe baza principiilor
generale ale activitii de urbanism i amenajare a teritoriului stabilite prin lege i aprobat de guvern (HG
525/1996).
Jurisprudena administrativ i, n mod accesoriu, cea civil i penal este puin abundent i practic
nesemnificativ n dreptul urbanismului din Romnia. Ea se reduce mai ales la domeniul autorizaiilor de
construire.
Evaluarea cunotinelor
1)Care este principalul izvor de drept n dreptul urbanismului?
a)ordinul ministrului
b)hotrrea de guvern
c)constituia
2)Care este legea care guverneaz autorizaia de construire
a)legea 50/1991
b)legea 50/2001
c)legea 51/1991

Modulul II.
Principiile dreptului urbanismului
Unitatea de nvare:
1. Principii.
2. Instituiile urbanismului
Timp alocat: 2 h
Bibliografie:
Legea-cadru n materie (350/2001) precizeaz c activitatea de urbanism trebuie s se desfoare cu
respectarea autonomiei locale, pe baza principiului parteneriatului, transparenei, descentralizrii serviciilor
publice, participrii populaiei n procesul de luare a deciziilor, precum si al dezvoltrii durabile, conform
crora deciziile generaiei prezente trebuie s asigure dezvoltarea, fr a compromite dreptul generaiilor
viitoare la existen i dezvoltare proprie (art. 5 Leg. 350/2001).
1.
Principiul-obiectiv al dezvoltrii durabile;
2.
Principiile autonomiei locale, parteneriatului i descentralizrii serviciilor publice;
3.
Principiul realizrii echilibrului ntre cerinele urbane i proteciei drepturilor personale;
4.
Principiul echilibrului ntre cerinele urbane i proteciei mediului;
5.
Participarea populaiei la luarea deciziilor n materie de urbanism;
Principiul-obiectiv al dezvoltrii durabile
n accepia legii-cadru privind urbanismul, dezvoltarea durabil reprezint satisfacerea necesitilor
prezentului, fr a se compromite dreptul generaiilor viitoare la existen i dezvoltare. Teritoriul
Romniei constituie spaiul necesar procesului de dezvoltare durabil (art. 1), iar activitile principale de
urbanism constau n transpunerea la nivelul ntregului teritoriu naional a strategiilor, politicilor i
programelor de dezvoltare durabil n profil spaial, precum i urmrirea aplicrii acestora n conformitate
cu documentaiile de specialitate legal aprobate. (art.14 alin.1 ). Politicile de dezvoltare durabil n profilul
spaial se se fundamenteaz pe conceptul strategic de dezvoltare spaial a Romniei a carui implementare se
va baza pe:
a) un sistem de indicatori pentru fundamentarea procesului de luare a deciziilor;
b) o metodologie de prioritizare a proiectelor.( art.14 alin.3)
Un element al acestui principiu n plan urbanistic l reprezint dezvoltare spaial echilibrat i o gestionare
durabil spaial a teritoriului.
Principiile autonomiei locale, parteneriatului i descentralizrii serviciilor publice
Prelund principiile constituionale de baz ale administraiei publice din unitile administrativteritoriale(art. 120 alin.1 din Constituia Romniei) legislaia urbanismului le particularizeaz mai ales prin
adugarea principiului parteneriatului.
Acesta din urm presupune concentrarea tuturor actorilor participani la efectuare actului de
urbanism - servicii publice descentralizate, alei locali i judeeni, propietarii de terenurii, constructori - n
vederea realizrii exigenelor legale n materie.
Principiul realizrii echilibrului ntre cerinele urbane i proteciei drepturilor personale
Prin diversele finaliti pe care le urmresc, reglementrile de urbanism impun n numele i pentru
promovarea interesului general o serie de restricii i chiar constrngeri drepturilor particularilor i
intereselor private.
Legea 350/2001 calific urbanismul ca o activitate complex, de interes general i stipuleaz c gestionarea
spaial a teritoriului se desfsoar n interesul colectivitilor care l folosesc, iar potrivit art. 44 alin 7 din
Constituia Romniei dreptul de proprietate oblig la respectarea sarcinilor care, potrivit legii, revin
proprietarului, printre care se numr i regulile de urbanism. Pe calea exproprierii, a dreptului de
preempiune ori a cerinelor de urbanism se aduc evidente limitri atributelor drepturilor de proprietate sau

intereselor particulare. Dreptului urbanismului i revine astfel rolul de a concilia interesul general cu
interesele particulare ale proprietarilor terenului i ale constructorilor, de a armoniza preocuprile pe termen
scurt cu necesitile pe termen lung
Principiul echilibrului ntre cerinele urbane i proteciei mediului
Exprim cerina realizrii unui chilibru optim ntre imperativul amenajrii raionale a teritoriului (inclusiv a
celui urban) i exigenele proteciei mediului. Principiul este consacrat expres de Ordona de urgen nr.
195/2005 privind protecia mediului (art. 4 lit.c) ca modalitatea de implementare a principiilor i
elementelor strategice sub forma exigenei de corelarea planificrii de amenajare a teritoriului i urbanism
cu cea de mediu. Este vorba de realizarea unui echilibru pro-mediu prin luarea n consideraie a tuturor
intereselor concrete cu ocazia afectrii spaiului urban.
Participarea populaiei la luarea deciziilor n materie de urbanism
Activitatea de urbanism trebuie s se desfoare, printre altele, pe baza principiului participrii populaiei n
procesul de luarea a deciziilor (art. 5 din Leg. nr. 350/2001). El este exprimat procedural prin ansamblul de
reguli componente regimului juridic al participrii populaiei la activitile de amenajare a teritoriului i de
urbanism. Potrivit art. 57 din Legea nr. 350/2001, Participarea populaiei la activitatea de amenajare a
teritoriului si de urbanism se realizeaz prin:
a) informarea populaiei, cel puin prin afisare la primrie si anun public n pres a coninutului
documentaiilor de urbanism care urmeaz a fi supuse aprobrii, precum si a documentaiilor aprobate;
b) consultarea populaiei, anterior aprobrii documentaiilor de urbanism si amenajare a teritoriului prin
publicarea procedurii de desfurare a sa i realizarea anchetei publice;
c) alte forme de participare prevzute de lege.
CetTenii pot participa la activitatea de amenajare a teritoriului si de urbanism, individual sau prin asociere,
n condiiile legii.
n cele mai multe cazuri consultarea i implicarea publicului rmn convenionale, fie prin prezentarea
nesemnificativ a reprezentanilor societi civile vizate la dezbaterile publice, fie prin neluarea n seam, n
mod corespunztor a observaiilor acestora de ctre autoritile publice ori amndou laolalt.
Funcia drepului urbanismului
i funcia(-iile) ndeplinite n vederea atingerii scopurilor specifice reprezint un criteriu, cu pondere
diferit, n prefigurarea dimensiunilor unei ramuri de drept. Acest lucru este valabil i n privina dreptului
urbanismului.
Astfel, se consider c acesta are ca funcie general determinarea i ncadrarea posibilitilor de utilizare a
solului edictnd reguli juridice, fiind n prezena unei "poliii administrative" (P. Soler-Conteaux).
n acest context primordial rmne stabilirea naturii regulilor de urbanism pe calea diferenierii sale de
celelalte reguli de poliie de urbanism i sublinierea coninutului i finalitii specifice.
Referitor la coninut, acesta reprezint regulile generale i servituile de utilizare a solului. n privina celui
de-al doilea criteriu, finalitatea dreptului urbanismului este dificil de desprins i identificat datorit
diversitii i complexitii sale. Legea romn tace n legtur cu aceast problem. Codul francez al
urbanismului enumer (n ar. 10): amenajarea cadrului de via, asigurarea, fr discriminare, populaiilor
existente i celor viitoare a condiiilor de habitat, de ocupare i a resurselor sale, gestionarea solului n mod
economicos, asigurarea proteciei mediilor naturale i peisajelor, precum i securitatea i salubritatea public
i de a promova echilibrul ntre populaiile rezidente n zonele urbane i zonele rurale.
Rezult deci c legalitatea regulii de utilizare a solului din punctul de vedere al poliiei de urbanism este
subordonat condiiei ca aceasta s urmreasc un scop de urbanism.
Definiie
Conceput iniial ca un drept al solului urban, domeniul al dreptului imobiliar, el tinde s devin un drept al
activitilor desfurate n legtur cu acesta. Zonarea a condus la trecerea de la o poliie a afectrii solului, la
una a activitilor exercitate pe acest spaiu.
Dreptul urbanismului se analizeaz, n acelai context, ca un element al dreptului economic atunci cnd
acord prioritate parcelei ca bun, bogie, ca resurs economic. Evoluiile din ultimii ani merg chiar mai
departe, exprimnd dorina de a se trece de la un urbanism imobiliar, la o adevrat politic a vieii n
aglomeraii, din ce n ce mai populate.

Dreptul urbanismului poate deveni, ntr-o asemenea perspectiv, un drept global, unul al concentrrii
oamenilor pe un spaiu determinat, cu ntregul su cortegiu de ramificaii: securitate, igien, sntate, loisir,
educaie, mediu etc.
n urma unor atare consideraii, apreciem c dreptul urbanismului constituie acea ramur a sistemului juridic
care cuprinde ansamblul reglementrilor juridice privind afectarea i amenajarea spaiului urban, n
conformitate cu cerinele de organizare i dezvoltare durabil a localitii, comunitilor locale i naional.
Legea nr. 350/2001, reglementarea-cadru n materie se refer n chiar titlul su deopotriva la amenajarea
teritoriului i la urbanism i le trateaz n cuprinsului acluiasi act normativ, totui, n mod concret face
distincia ntre cele dou activiti, ntre principiile care le guverneaz, tehnicile i instrumentele juridice de
realizare.
Astfel putem defini dreptul urbanismului ca fiind: ansamblul regulilor, procedurilor, tehnicilor i
instituiilor juridice care contribuie la reglementarea, amenajarea i controlul terenurilor i spaiului
localitilor, conform exigenelor de interes general exprimate n condiiile legii.
Instituiile urbanismului
Administraia public central responsabil cu problemele urbanismului
Activitatea de amenajare a teritoriului i de urbanism la nivel naional este coordonat de Guvern,
care stabilete, n raport cu coninutul Programului de guvernare, programe prioritare, linii directoare i
politici sectoriale.( art. 17 din Leg. nr. 350/2001)
Prin H.G. nr. 361/2007 privind organizarea i functionarea Ministerului Dezvoltrii, Lucrrilor
Publice, Transporturilor i Locuinei, domeniul urbanismului i amenajrii teritoriului a intrat n sfera de
activitate a acestei instituii de specialitate a administraiei publice centrale avnd urmtoarele atribuii:
a) elaborarea conceptului strategic de dezvoltare spaial a Romniei;
b) elaborarea Planului de amenajare a teritoriului naional;
c) elaborarea Planului de amenajare a teritoriului regional, care fundamenteaz planurile de dezvoltare
regional;
d) elaborarea Regulamentului general de urbanism;
e) avizarea proiectelor de acte normative referitoare la activitatea de amenajare a teritoriului i de urbanism;
f) colaborarea cu ministerele, precum i cu celelalte organe ale administraiei publice centrale, pentru
fundamentarea, din punct de vedere al amenajrii teritoriului i al urbanismului, a programelor strategice
sectoriale;
g) colaborarea cu consiliile pentru dezvoltare regional, cu consiliile judeene i consiliile locale, precum i
urmrirea modului n care se aplic programele guvernamentale i liniile directoare n domeniul amenajrii
teritoriului i al urbanismului la nivel regional, judeean i local;
h) avizarea documentaiilor de amenajare a teritoriului i de urbanism, potrivit competenelor stabilite prin
prezenta lege.( art. 18 din Leg. nr. 350/2001)
Iar n vederea asigurrii coerenei msurilor de dezvoltare regional n ansamblul dezvoltrii teritoriului
naional, Ministerului Dezvoltrii, Lucrrilor Publice, Transporturilor i Locuinei:
a) va desemna un reprezentant n Consiliul Naional pentru Dezvoltare Regional;
b) va desemna cte un reprezentant fr drept de vot, care va face parte din consiliile pentru dezvoltare
regional;
c) va delega din cadrul structurilor proprii, pentru ageniile de dezvoltare regional, cel puin un specialist n
amenajarea teritoriului si urbanism.( art. 18 alin. 2 din Leg. nr. 350/2001)
Ministerul Dezvoltrii, Lucrrilor Publice, Transporturilor i Locuinei poate solicita autoritilor
administraiei publice locale s elaboreze sau s modifice o documentaie de urbanism sau de amenajare a
teritoriului, n vederea aprofundrii, detalierii sau aplicrii unor prevederi cuprinse n programele strategice
sectoriale ale Guvernului, precum i pentru respectarea intereselor generale ale statului. .( art. 20 alin. 2 din
Leg. nr. 350/2001)
Atribuiile administraiei publice judeene
Consiliul judeean ndeplinete urmtoarele atribuii: stabilete, pe baza avizului consiliilor locale ale
unitilor administrativ-teritoriale implicate, proiectele de organizare i amenajare a teritoriului judeului,
precum i de dezvoltare urbanistic general a acestuia i a unitilor administrativ-teritoriale componente;
urmrete modul de realizare a acestora, n cooperare cu autoritile administraiei publice locale comunale,
oreneti sau municipale implicate.

Consiliul judeean stabileste orientrile generale privind amenajarea teritoriului si organizarea si dezvoltarea
urbanistic a localitilor, pe baza planurilor de amenajare a teritoriului si de urbanism. n acest scop
coordoneaz activitatea consiliilor locale si le acord asisten tehnic de specialitate.
Consiliul judeean asigur preluarea prevederilor cuprinse n planurile de amenajare a teritoriului naional,
regional si zonal n cadrul documentaiilor de amenajare a teritoriului si de urbanism pentru teritoriile
administrative ale localitilor din jude, asigur elaborarea Planului de amenajare a teritoriului judeean, a
planurilor zonale de amenajare a teritoriului care sunt de interes judeean si le aprob conform prevederilor
legii
Atribuiile administraiei publice locale
Consiliul local coordoneaz si rspunde de ntreaga activitate de urbanism desfsurat pe teritoriul unitii
administrativ-teritoriale si asigur respectarea prevederilor cuprinse n documentaiile de amenajare a
teritoriului si de urbanism aprobate, pentru realizarea programului de dezvoltare urbanistic a localitilor
componente ale comunei sau orasului.(art.25 din Legea nr.350/2001)
Consiliul local coopereaz cu consiliul judeean si este sprijinit de acesta n activitatea de amenajare a
teritoriului si de urbanism.(art.25 alin.2 din Legea nr.350/2001)
Consiliul local coopereaz n procesul de ntocmire a programului de dezvoltare urbanistic a localitilor si
cu instituii, ageni economici, organisme si organizaii neguvernamentale de interes naional, judeean sau
local.( art.26 din Legea nr.350/2001)
n ndeplinirea atribuiilor sale n domeniul amenajrii teritoriului si al urbanismului consiliul local utilizeaz
informaii din toate domeniile de activitate economico-social.( art.27 din Legea nr.350/2001)
Serviciile publice descentralizate ale ministerelor si ale celorlalte organe centrale, agenii economici,
organismele si organizaiile neguvernamentale care si desfsoar activitatea la nivel local au obligaia s
furnizeze cu titlu gratuit informaiile necesare n vederea desfsurrii activitii de amenajare a teritoriului si
de urbanism la nivel local(art.27 alin.2 din Legea nr.350/2001)
1. Test autoevaluare
Definii dreptul urbanismului
2. ntrebri gril
1)Potrivit art. 57 din Legea nr. 350/2001, participarea populaiei la activitatea de amenajare a teritoriului si
de urbanism se realizeaz prin:
a) informarea populaiei, cel puin prin afisare la primrie si anun public n pres a coninutului
documentaiilor de urbanism care urmeaz a fi supuse aprobrii, precum si a documentaiilor aprobate;
b) consultarea populaiei, anterior aprobrii documentaiilor de urbanism si amenajare a teritoriului prin
publicarea procedurii de desfurare a sa i realizarea anchetei publice;
c) alte forme de participare prevzute de lege.
2)Consiliul judeean asigur preluarea prevederilor cuprinse n:
a) planurile de amenajare a teritoriului naional, regional si zonal n cadrul documentaiilor de amenajare a
teritoriului si de urbanism pentru teritoriile administrative ale localitilor din jude
b) procesul de ntocmire a programului de dezvoltare urbanistic a localitilor.
c) n ndeplinirea atribuiilor sale n domeniul amenajrii teritoriului
3) Politicile de dezvoltare durabil n profilul spaial se se fundamenteaz pe conceptul strategic de
dezvoltare spaial a Romniei a carui implementare se va baza pe:
a) un sistem de indicatori pentru fundamentarea procesului de luare a deciziilor
b) alte forme de participare prevzute de lege
c) procesul de ntocmire a programului de dezvoltare urbanistic a localitilor

Modulul III.
Documentaiile de urbanism
Unitatea de nvare:
1. Elaborarea documentelor de urbanism
2. Avizarea documentaiilor de urbanism
3. Consultarea populaiei
4. Aprobarea documentaiilor de urbanism
5. Modificarea documentaiilor de urbanism
6. Planul urbanistic general
7. Planul urbanistic zonal
8. Planul urbanistic de detaliu
9. Regulamentele de urbanism
Timp alocat: 2 h
Bibliografie:
4. Daniel Paul Mircescu, Autorizarea executarii lucrarilor de constructii. Urbanismul - legea nr 350
/ 2001. Practica judiciara 2010, Ed. Morosan-Nicoar, 2010
Majoritatea regulilor de urbanism se afl exprimate n documente de urbanism, acte de planificare urban
care confer regulii o formulare spaial, adic o difereniere n funcie de zona creia urmeaz s-i fixeze
afectaiile. Sub raport formal, aceast dimensiune de modulare spaial a regulii se traduce prin aceea c, n
documentele de urbanism, alturi de reglementrile prezentate sub forma obinuit a reglementrilor
administrative, se afl documentele grafice, care delimiteaz spaiile crora li se vrea s li se diferenieze
regimul. Pe fond, preciziunile pe care le dau documentele grafice sunt necesare adesea pentru regulile
stabilite prin documentele de urbanism. Absena unei reprezentri grafice poate paraliza aplicarea acestor
reguli, dup cum i imprecizia acestora poate avea acelai efect. n schimb, documentele grafice nu pot crea
ele nsele reguli, neputnd dect s delimiteze din punct de vedere geografic impactul normelor determinate
prin reglementrile coninute de documentele de urbanism.
n sfrit, dimpotriv, iregularitile i lacunele grosiere ale documentelor grafice ale unui plan pot afecta
ilegalitatea sa.
n nelesul reglementrilor din ara noastr, documentaiile de amenajare a teritoriului i de urbanism sunt
planurile de amenajare a teritoriului, planurile de urbanism i regulamentele de urbanism.
Regulamentele de urbanism detaliaz i expliciteaz planurile de urbanism aprobate i cuprind condiiile ce
trebuie respectate pentru aplicarea acestora.
3.
Elaborarea documentelor de urbanism
Documentaiile de amenajare a teritoriului i de urbanism se fundamenteaz pe studii i cercetri. Ele
exprim scopurile, mijloacele i etapizarea aciunilor de amenajare a teritoriului i urbanism i ofer soluii
pentru o dezvoltare echilibrat i pentru prevenirea i eliminarea disfuncionalitilor.
n raport cu amploarea i coninutul lor, elaborarea documentaiilor de amenajare a teritoriului i de urbanism
incumb difereniat autoritilor administraiei publice centrale sau locale. O atare diagram a repartiiei
componentelor de elaborare se prezint astfel:
a) pentru planul de amenajare a teritoriului naional administraia public central i se adopt prin lege.
Prevederile Planului sunt obligatorii, se aplic n amenajarea teritoriului judeelor, municipiilor, oraelor sau
comunelor, dup caz. n cazul cilor de comunicaie, delimitarea terenurilor, a cubarelor i a
amplasamentelor necesare se stabilete prin documentaii de urbanism i/sau de amenajare a teritoriului;
b) pentru planurile zonale de amenajare a teritoriului administraia public central sau comisiile locale
interesate;
c) pentru planurile de amenajare a teritoriilor interoreneti sau intercomunale consiliile locale interesate
n cooperare;
d) pentru planurile de amenajare a teritoriului i de urbanism ale localitilor i pentru regulamentele de
urbanism consiliile oreneti i comunale.

Punerea de acord a documentaiilor se urmrete de ctre autoritile administraiei publice locale astfel:
prevederile planurilor aprobate pentru un teritoriu se preiau i se detaliaz n documentaiile ce se elaboreaz
pentru pri componente ale teritoriului respectiv; n planurile de amenajare a teritoriului i de urbanism i se
introduc prevederile principale ale documentaiilor aprobate pentru pri componente ale acelui teritoriu.
4.
Avizarea documentaiilor de urbanism
Avizele necesare aprobrii documentaiilor de amenajare a teritoriului i de urbanism se emit, potrivit legii,
de organele administraiei publice centrale, sau de autoritile administraiei publice locale. Dup ntocmirea
lor de entitile autorizate acestea sunt depuse la autoritile competente n vederea avizrii, care trebuie s se
pronune ntr-un termen dat. Avizul necomunicat n termenul stabilit (cel mult 30 zile) se consider favorabil.
Recomandrile nsoite i condiiile de avize se introduc n documentaiile elaborate, nainte de a fi supuse
aprobrii.
n caz de divergen, dac problemele n discuie:
-sunt de natur tehnic, autoritile administraiei publice locale ndrituite s aprobe acea documentaie se
adreseaz organelor administraiei publice n al crui domeniu tehnic de specialitate se ncadreaz
problemele care fac obiectul divergenelor, pentru arbitraj;
-sunt de natur juridic, autoritile locale n drept sesizeaz i nainteaz cazul instanei de contencios
administrativ care va decide.
3. Consultarea populaiei
Principiul consultrii populaiei asupra unor msuri i documente publice este astzi larg aplicabil i n
msur de urbanism, datorit importanei problemelor acestui domeniu.
Astfel, consultarea populaiei este obligatorie naintea aprobrii tuturor categoriilor de planuri de amenajare a
teritoriului, de urbanism, cu excepia Planului de amenajare a teritoriului naional. Acest act se realizeaz n
principal, pe calea aciunilor de informare a populaiei, anchetei publice i ntocmirii, pe aceast baz, a unui
referat n care se sintetizeaz rezultatele acestor operaiuni.
4. Aprobarea documentaiilor de urbanism
Aprobarea documentaiilor de urbanism, conform competenelor legale, se face potrivit unor proceduri
speciale. Planurile de amenajare a teritoriului aprobate cuprind orientri generale pentru ntocmirea altor
documentaii de amenajare a teritoriului sau de urbanism, ct i pentru gestionarea teritoriului i localitilor
la care se refer. Planurile i regulamentele de urbanism aprobate sunt obligatorii.
5. Modificarea documentaiilor de urbanism
Documentaiile de urbanism sunt reexaminate periodic i modificate pentru a fi adaptate noilor condiii
economice, sociale i tehnice. Astfel, planurile de amenajare a teritoriului i de urbanism se modific, fr a
schimba concepia lor general, pentru a cuprinde prevederile principale ale documentaiilor aprobate pentru
pri componente ale acelui teritoriu. Documentaiile de urbanism astfel modificate se consider
documentaii noi i se supun aprobrii potrivit legii.
n prezent, ca documentaii propriu-zise de urbanism exist: planul urbanistic general, planul urbanistic zonal
i planul urbanistic de detaliu. La rndul lor, reglementrile de urbanism sunt: regulamentul general de
urbanism i Regulamentul local de urbanism (Regulamentul aferent Planului urbanistic general i
Regulamentul aferent Planului urbanistic zonal).
6. Planul urbanistic general
Planul urbanistic general are caracter director si de reglementare operaional. Fiecare localitate trebuie s
ntocmeasc Planul urbanistic general, s l actualizeze la 5-10 ani si s l aprobe, acesta constituind baza
legal pentru realizarea programelor si aciunilor de dezvoltare.
Este documentaia care stabilete obiectivele, aciunile i msurile de dezvoltare pentru o localitate existent
sau viitoare pe o perioad determinat, pe baza analizei multicriteriale a situaiei existente, acesta orienteaz
aplicarea unor politici n scopul amenajrii teritoriului localitii. Acestei documentaii i se asociaz
regulamentul de urbanism al localitii respective. Planurile generale se elaboreaz de regul mpreun cu
planul de amenajare a teritoriului administrativ al localitii i se coreleaz cu prevederile acestuia.
Planul urbanistic general constituie documentaiile pe baza crora se elibereaz certificatele de urbanism i
autorizrile de construire n teritoriul localitii respective.
Coninutul Planului urbanistic general

(1) Planul urbanistic general cuprinde reglementri pe termen scurt, la nivelul ntregii uniti administrativteritoriale de baz, cu privire la:
a) stabilirea si delimitarea teritoriului intravilan n relaie cu teritoriul administrativ al localitii;
b) stabilirea modului de utilizare a terenurilor din intravilan;
c) zonificarea funcional n corelaie cu organizarea reelei de circulaie;
d) delimitarea zonelor afectate de servitui publice;
e) modernizarea si dezvoltarea infrastructurii tehnico-edilitare;
f) stabilirea zonelor protejate si de protecie a monumentelor istorice si a siturilor arheologice reperate;
g) formele de proprietate si circulaia juridic a terenurilor;
h) precizarea condiiilor de amplasare si conformare a volumelor construite, amenajate si plantate;
i) zonele de risc natural delimitate si declarate astfel, conform legii, precum si la msurile specific privind
prevenirea si atenuarea riscurilor, utilizarea terenurilor si realizarea construciilor n aceste zone.
(2) Planul urbanistic general cuprinde prevederi pe termen mediu si lung cu privire la:
a) evoluia n perspectiv a localitii;
b) direciile de dezvoltare funcional n teritoriu;
c) traseele coridoarelor de circulaie si de echipare prevzute n planurile de amenajare a teritoriului naional,
zonal si judeean;
d) zonele de risc natural delimitate si declarate astfel, conform legii, precum si la msurile specific privind
prevenirea si atenuarea riscurilor, utilizarea terenurilor si realizarea construciilor n aceste zone.
7. Planul urbanistic zonal
Este documentaia care se refer la o zon dintr-o localitate actual sau viitoare, prin care se analizeaz
situaia existent i se precizeaz toate elementele urbanistice necesare eliberrii certificatelor de urbanism i
autorizaiilor de construire.
Prevederile din planul urbanistic general sa, n lipsa acestuia, cele din planul de amenajare a teritoriului
municipal, orenesc sau comunal, privitoare la zona n cauz, se cuprind n P.U.Z.
Elaborarea P.U.Z. poate fi determinat de intenia realizrii unui obiectiv sau unui ansamblu de obiective
care determin o influen deosebit din punct de vedere urbanistic ntr-o zon mai extins, care nu se
suprapune neaprat cu zonele i subzonele stabilite prin Planul urbanistic general.
Coninutul P.U.Z.
Coninutul P.U.Z. aprofundeaz prevederile Planului urbanistic general pentru zona studiat, cu elemente
suplimentare, necesare realizrii construciilor i amenajrilor solicitate:
Obiectul principal al P.U.Z. este reprezentat de:
- stabilirea modului de organizare arhitectural urbanistic a zonei i a categoriilor de intervenii necesare, n
corelare cu tema Planului urbanistic zonal;
- stabilirea aliniamentelor construciilor i a indicilor privind utilizarea terenurilor, POT, CUT i stabilirea
altor reprezentri considerate utile;
- completarea stradal i stabilirea profilelor caracteristice ale elementelor acestuia;
- rezervarea terenurilor necesare amenajrii interseciilor de strzi i noduri de circulaie i a suprafeelor
aferente parcajelor i garajelor corespunztoare funciunii zonei;
- precizarea soluiilor de echipare tehnico-edilitar prevzute pentru zona studiat i a modurilor de racordare
la reelele magistrale ale localitilor;
- detalierea categoriilor de intervenii permise n cadrul zonelor protejate i a spaiilor limitrofe acestora;
- detalierea formei de proprietate asupra terenurilor i condiiilor de asigurare a terenurilor necesare pentru
obiectivele de utilitate public.
8. Planul urbanistic de detaliu
Este documentaia prin care se stabilesc condiiile e amplasare i executare pe un anumit teren a uneia sau
mai multor construcii cu destinaie precizat, cu respectarea prevederilor celorlalte documentaii de
urbanism i amenajare a teritoriului i a condiiilor particulare generate de teren, de vecintatea acestuia i
cerinele funcionale.
n funcie de complexitatea obiectivelor de intervenie, de caracteristicile vecintilor, de gradul de detaliere
a Planului urbanistic general sau zonal, sau situaia lipsei acestuia, administraia public local poate iniia
sau solicita prin certificatul de urbanism elaborarea Planului urbanistic de detaliu. Planul urbanistic de
detaliu poate fi elaborat i la iniiativa unui investitor n vederea obinerii certificatului de urbanism.
Coninutul P.U.D.

Planul urbanistic de detaliu cuprinde reglementrile rezultate din concepia general de urbanism i
arhitectur cu privire la amplasarea i ncadrarea n sit a construciilor i amenajrilor exterioare aferente.
n cadrul P.U.D. se includ date referitoare la dimensionarea, funcionalitatea i aspectul arhitectural al
construciilor prevzute, precum i la determinarea mrimii limitelor zonei studiate, ce stau la baza ntocmirii
documentaiilor pentru obinerea autorizaiei de construire.
Coninutul documentaiei este structurat n mod similar cu cel al Planului Urbanistic General.
9. Regulamentele de urbanism
Se elaboreaz n funcie de cmpul de aplicare a acestora. Astfel, Regulamentul general de urbanism este
elaborat de administraia central de specialitate, pe baza principiilor generale ale activitii de urbanism i
amenajare a teritoriului, stabilite prin lege i se aprob de ctre Guvern.
Este cazul i Regulamentului general de urbanism n vigoare, aprobat prin HG nr. 525/1996 i care
reprezint sistemul unitar de norme tehnice i juridice care st la baza elaborrii planurilor de amenajare a
teritoriului, planurilor urbanistice, precum i a regulamentelor locale de urbanism. El stabilete, n aplicarea
legii, regulile de ocupare a terenurilor i amplasare a construciilor i a amenajrilor aferente a acestora.
Controlul de stat n aplicarea Regulamentului general de urbanism se efectueaz de ctre Inspecia de stat n
construcii, lucrri publice, urbanism i amenajarea teritoriului din cadrul Ministerului Lucrrilor Publice i
Amenajrii Teritoriului (MLPAT).
Regulamentul general de urbanism
Se elaboreaz de urgen odat cu Planul urbanistic general sau Planul urbanistic zonal, P.U.G i P.U.Z. i,
mpreun cu regulamentele aferente, devin, odat cu aprobarea lor, acte de autoritate ale administraiei
publice locale.
Planurile de urbanism generale i regulamentele locale de urbanism ale localitilor se elaboreaz i se
aprob de ctre consiliile locale i cuprind normele obligatorii pentru autorizarea executrii construciilor.
Prin Ordinul MLPAT nr. 80/18.11.1996 s-a aprobat Ghidul cuprinznd precizri, detalieri i exemplificri
pentru elaborarea regulamentelor locale de urbanism de ctre consiliile locale.
Regulamentul aferent Planului urbanistic general explic i detaliaz, sub forma unor prescripii i
recomandri Planul urbanistic general n vederea urmririi i aplicrii acestuia.
Documentul cuprinde reglementri privind:
- destinaia terenurilor n funcie de zonele, subzonele sau unitile de referin, prevzute n planul urbanistic
general, cu stabilirea folosinelor admise cu condiii mari sau interzise;
- amplasarea construciilor fa de principalele artere de circulaie;
- asigurarea terenurilor pentru rezolvarea principalelor intersecii, n condiiile fluenei i siguranei
traficului;
- accesele de construcii, modul de organizare n interiorul terenurilor destinate pentru construcia locurilor
de parcare n garaje aferente acestor accese i privind condiiile minimale de echipare edilitar;
- materialele de construcii i finisaj exterior, inclusiv pentru acoperiuri;
- spaiile publice privind mobilierul urban, standuri comerciale, reclame, mprejurimi;
- condiii de protecie a reelelor tehnico-edilitare i servituile impuse de ctre acestea vecintilor;
- exploatarea i ntreinerea spaiului public;
- protecia mediului, pentru construciile existente i pentru cele supuse autorizrii;
- modul de utilizare a terenurilor prin evidenierea coeficientului de utilizare a terenului (POT);
- alte situaii specifice localitii.
De obicei regulamentul aferent P.U.G. este structurat astfel: prescripii i recomandri generale, la nivelul
localitii, prescripii i recomandri specifice zonelor, subzonelor sau unitilor teritoriale de referin.
Regulamentul aferent Planului urbanistic zonal
Explic i detaliaz sub forma unor prescripii i recomandri, Planul urbanistic zonal, n vederea urmririi
aplicrii acestuia. El cuprinde reguli specifice de urbanism instituite n zona studiat, care pot completa sau
detalia regulamentul aferent Planului urbanistic general, cu privire la:
- regimul de aliniere a construciilor;
- regimul de nlime a construciilor;
- stabilitatea acceselor la construcii;
- modul de organizare arhitectural-urbanistic a unor artere importante;
- condiiile de amplasare, dimensionare, renovare sau restaurare a construciilor n cadrul zonelor protejate;
- indicii constructivi privind utilizarea terenurilor;
- stabilirea utilizrii unor categorii de materiale de construcie i finisaj;
- modul de organizare a spaiilor publice;

- exploatarea utilitilor tehnico-edilitare, servicii urbane necesare;
- tipuri de plantaii, specii sau alte caracteristici ale materialului sditor;
- alte situaii specifice teritoriului studiat.
Zone de interes naional
Prin reglementri speciale anumite ansambluri urbanistice pot fi declarate zone de interes naional. n aceste
situaii se ntocmesc documentaii de urbanism i amenajare a teritoriului; lucrrile necesare realizrii
ansamblului urbanistic constituie cauz de utilitate public. Un exemplu n constituie, n acest sens, zona de
interes naional constituit din ansamblul din perimetrul central al Municipiului Bucureti, incluznd Noul
Centru Civic i Central Istoric, declarat prin Ordonana Guvernului nr. 129/1998.
Planul urbanistic general cuprinde prevederi pe termen mediu si lung cu privire la?
2. ntrebri gril
Planul urbanistic de detaliu este:
a) Este documentaia prin care se stabilesc condiiile e amplasare i executare pe un anumit teren a uneia sau
mai multor construcii cu destinaie precizat;
b) modul de organizare arhitectural-urbanistic a unor artere importante;
c) act juridic unilateral.
Planul urbanistic general:
a) condiii de protecie a reelelor tehnico-edilitare i servituile impuse de ctre acestea vecintilor;
b) fap de comer;
c) Este documentaia care stabilete obiectivele, aciunile i msurile de dezvoltare pentru o localitate
existent sau viitoare pe o perioad determinat, pe baza analizei multicriteriale a situaiei existente, acesta
orienteaz aplicarea unor politici n scopul amenajrii teritoriului localitii.
Planul urbanistic zonal:
a) act civil;
b) Este documentaia care se refer la o zon dintr-o localitate actual sau viitoare, prin care se analizeaz
situaia existent i se precizeaz toate elementele urbanistice necesare eliberrii certificatelor de urbanism i
autorizaiilor de construire;
c) alte situaii specifice teritoriului studiat.

Modulul IV.
Coninutul regulilor generale de urbanism
Unitatea de nvare:
1. Regulile de baz privind modul de ocupare a terenurilor
2. Condiii de amplasare i conformare a construciilor
Timp alocat: 2 h
Bibliografie:
i n domeniul adoptrii regulilor de urbanism exist o delimitare clar ntre atribuiile autoritilor publice
centrale i locale. Astfel, dei n domeniu opereaz o evident descentralizare i deconcentrare n privina
competenelor n materie, Guvernul i conserv atributul de a stabili reguli de urbanism care se impun la
nivelul ntregului teritoriu naional. Este vorba de aprobarea Regulamentului General de Urbanism care
reprezint sistemul unitar de norme tehnice i juridice care st la baza elaborrii planurilor de amenajare a
teritoriului, planurilor urbanistice, precum i a regulamentelor locale de urbanism. Documentul stabilete,
sub raportul coninutului, regulile de ocupare a terenurilor i de amplasare a construciilor i a amenajrilor
aferente acestora.
Consiliile locale elaboreaz i adopt, pe aceast baz, planurile urbanistice generale i regulamentele locale
de urbanism ale localitilor care cuprind norme obligatorii pentru autorizarea executrii construciilor.
Aceste documente detaliaz regulile generale de urbanism conform condiiilor specifice fiecrei localiti i
caracteristicilor unitilor teritoriale de referin.
Regulile generale de urbanism se aplic n proiectarea i realizarea tuturor construciilor i amenajrilor cu
caracter militar i special, care se autorizeaz n condiiile unor reglementri legale speciale. Pn la
aprobarea planurilor urbanistice generale i a regulamentelor locale de urbanism, autorizarea executrii
construciilor se va face numai n condiiile stabilite de Regulamentul general de urbanism. De menionat c,
n nelesul Regulamentului general, destinaia unui teren sau a unei construcii semnific modul de utilizare
a acestora, conform funciunii prevzute n reglementrile cuprinse n planurile de urbanism i amenajare a
teritoriului.
Sub raportul coninutului i scopului lor acestea pot fi reguli de baz privind modul de ocupare a terenurilor
i respectiv, reguli (condiii) de amplasare i conformare a construciilor.
2.
Regulile de baz privind modul de ocupare a terenurilor
Este grupa care cuprinde, cel puin la nivel semantic, regulile propriu-zise de urbanism, la rndu-i, n: a)
reguli cu privire la pstrarea integritii mediului i protejarea patrimoniului natural i construit i b) reguli
cu privire la sigurana construciilor i la aprarea interesului public.
a) Reguli cu privire la pstrarea integritii mediului i protejarea patrimoniului natural i construit
Intr n aceast categorie o serie de reguli de urbanism care vizeaz protejarea patrimoniului natural i a celui
construit din perspectiva ocuprii terenurilor, grupate n funcie de elementele de mediu implicate. Distingem
astfel reguli privind ocuparea terenurilor agricole din extravilan i a celor din intravilan, a suprafeelor
mpdurite, resurselor solului, resurselor de ap i platformelor meteorologice, zonelor cu valoare
peisagistic i zonelor naturale protejate i zonelor construite protejate. Sunt terenuri, n sens larg, a cror
ocupare, din diverse considerente prezint o serie de inconveniente i cerine specifice rezultate din nevoia
armonizrii interesului general de protecie a mediului cu cele ale exploatrii construibile a acestora.
Reguli privind ocuparea terenurilor agricole din extravilan i a terenurilor agricole din intravilan(art.
4 din R.G.U.)
Autorizarea construciilor i amenajrilor pe terenurile agricole din extravilan este permis pentru funciunile
i n condiiile stabilite prin art. 91-92 din Legea nr. 18/1991 (modificat i completat prin Legea nr.
169/1997).
Ca o regul specific, autoritile publice locale trebuie s urmreasc, la emiterea autorizaiei de construire,
gruparea suprafeelor de teren afectate construciilor, spre a se evita prejudicierea activitilor agricole.

Referitor la ocuparea terenurilor agricole din intravilan, autorizarea executrii construciilor pe acestea este
permis pentru toate tipurile de construcii i amenajri specifice localitilor, cu respectarea condiiilor
impuse de Legea nr. 18/1991 i Regulamentul general de urbanism i a normelor stabilite de consiliile locale
pentru ocuparea raional a terenurilor i pentru realizarea urmtoarelor obiective:
-completarea zonelor centrale potrivit condiiilor urbanistice specifice impuse de caracterul zonei, avnd
prioritate instituiile publice, precum i serviciile de interes general;
-valorificarea terenurilor din zonele echipate cu reele tehnico-edilitare;
-amplasarea construciilor, amenajrilor i lucrrilor tehnico-edilitare aferente acestora n ansambluri
compacte.
Prin autorizaia de construire, terenurile agricole din intravilan se scot din circuitul agricol, temporar sau
definitiv, conform legii.
Reguli privind ocuparea cu construcii a suprafeelor mpdurite(art. 5)
Ca regul general, autorizarea executrii construciilor amenajrilor pe terenuri cu destinaie forestier este
interzis. Conform art. 2 lit. b din Legea nr. 18/1991 sunt terenuri cu destinaie forestier: terenurile
mpdurite sau cele care servesc nevoilor de cultur, producie ori administraie silvic, terenurile destinate
mpduririlor i cele neproductive stncrii, abrupturi, bolovniuri, rpe, ravene, toreni dac sunt
cuprinse n amenajamentele silvice.
n mod excepional, cu avizul organelor administraiei publice de specialitate, se pot autoriza numai
construciile necesare ntreinerii pdurilor, exploatrilor silvice i culturilor forestiere. La amplasarea acestor
construcii se va avea n vedere dezafectarea unei suprafee ct mai mici din cultura forestier.
Tot n scop de protecie, cabanele i alte construcii i amenajri destinate turismului vor fi amplasate numai
la liziera pdurilor, cu avizul conform al Ministrului Apelor, Pdurilor i Proteciei Mediului i al
Ministerului Turismului.
n sfrit, delimitarea pe judee a terenurilor cu destinaie forestier, stabilit n condiiile legii, de ctre
organele de specialitate ale administraiei publice, se comunic consiliilor judeene prin ordinul ministrului
apelor, pdurilor i proteciei mediului.
Reguli privind amplasarea construciilor necesare exploatrii resurselor naturale(art. 6)
Aceste reguli disting ntre construciile necesare i cu caracter definitiv, industriale sau de alt natur n
legtur cu exploatarea i prelucrarea resurselor naturale.
Astfel, autorizarea executrii construciilor definitive, altele dect cele industriale, necesare exploatrii i
prelucrrii resurselor n zonele delimitate conform legii, care conin resurse identificate ale subsolului, este
interzis.
La rndul su, autorizarea executrii construciilor industriale necesare exploatrii i prelucrrii resurselor
identificate ale subsolului se face de ctre consiliile judeene sau consiliile locale, dup caz, cu avizul
organelor de stat specializate.
n cazul identificrii de zone cu resurse n intravilanul localitii, modalitatea exploatrii acestora va face
obiectul unui studiu de impact ecologic aprobat i efectuat conform legislaiei n materie.
Ca msur preventiv i de protecie a zonelor care conin resurse identificate ale subsolului delimitate
potrivit legii se comunic la consiliile judeene, prin ordin al preedintelui Ageniei Naionale pentru Resurse
Minerale, pentru fiecare jude.
Reguli referitoare la amplasarea construciilor n raport cu resursele de ap i platformele
meteorologice(art. 7)
Datorit implicaiilor ecologico-sociale pe care le prezint aceste zone, reglementrile n vigoare stabilesc
urmtoarele reguli de amplasare a construciilor n cadrul acestora:
-autorizarea executrii construciilor de orice fel n albiile minore ale cursurilor de ap i ale cuvetelor
lacurilor este interzis, cu excepia lucrrilor de poduri, lucrrilor necesare cilor ferate i drumurilor de
traversare a albiilor cursurilor de ap, precum i a lucrrilor de gospodrire a apelor;
-autorizarea executrii lucrrilor prevzute este permis numai cu avizul primarului i al autoritilor de
gospodrire a apelor i cu asigurarea msurilor de aprare a construciilor respective mpotriva inundaiilor, a
msurilor de prevenire a deteriorrii calitii apelor de suprafa i subterane, de respectare a zonelor de
protecie fa de malurile cursurilor de ap i fa de lucrrile de gospodrire i de captare a apelor;
-autorizarea executrii construciilor de orice fel n zona de protecie a platformelor meteorologice se face cu
avizul prealabil al autoritilor competente pentru protecia mediului;
-zonele de protecie sanitar se delimiteaz de ctre autoritile administraiei publice judeene i a
municipiului Bucureti pe baza avizului organelor de specialitate ale administraiei publice.
Autorizarea construciilor n zonele cu valoare peisagistic n zonele naturale protejate(art. 8)

Ca regul general autorizarea executrii construciilor i amenajrilor care, prin amplasament, funciune,
volumetrie i aspect arhitectural conformare i amplasare goluri, raport gol-plin, materiale utilizate,
nvelitoare, palet cromatic etc. depreciaz valoarea peisajului este interzis.
Totodat, autorizarea executrii construciilor n parcuri naionale, rezervaii naturale, precum i n celelalte
zone protejate, de interes naional, delimitate potrivit legii, se face cu avizul conform al Ministerului Apelor,
Pdurilor i Proteciei Mediului i al Ministerului Lucrrilor Publice i Amenajrii Teritoriului.
n acelai scop, consiliile judeene vor identifica i vor delimita, n funcie de particularitile specifice, acele
zone naturale de interes local ce necesit protecie pentru valoarea lor peisagistic i vor stabili condiiile de
autorizare a executrii construciilor, avnd n vedere pstrarea calitii mediului natural i a echilibrului
ecologic.
Autorizarea executrii construciilor n zone construite protejate(art. 9)
Zonele protejate construite sunt supuse unui regim juridic special de protecie i desfurare a lucrrilor de
construire, amenajare, modificare i desfiinare a acestora. n funcie de nivelul de interes, regulile de
autorizare a ocuprii solului n acest perimetru sunt urmtoarele:
-autorizarea executrii construciilor n zonele care cuprind valori de patrimoniu cultural construit, de interes
naional, se face cu avizul conform al Ministerului Culturii i al Ministerului Lucrrilor Publice i
Amenajrii Teritoriului;
- autorizarea executrii construciilor n zonele care cuprind valori de patrimoniu cultural construit, de
interes local, declarate i delimitate prin hotrre a consiliului judeean, se face cu avizul serviciilor publice
descentralizate din jude, subordonate Ministerului Culturii i Ministerului Turismului;
- autorizarea executrii lucrrilor de construcii, care au ca obiectiv cercetarea, conservarea, restaurarea sau
punerea n valoare a monumentelor istorice, se face cu avizul conform al Ministerului Culturii, n condiiile
stabilite prin ordin al ministrului culturii.
b) Reguli cu privire la sigurana construciilor i la aprarea interesului public
Autorizarea executrii construciilor sau a amenajrii zonelor expuse la riscuri naturale, cu excepia celor
care au drept scop limitarea efectelor acestora, este interzis.
n sensul reglementrilor n vigoare, prin riscuri naturale se nelege: alunecri de teren, nisipuri mictoare,
terenuri mltinoase, scurgeri de toreni, eroziuni, avalane de zpad, dislocri de stnci, zone inundabile i
alte asemenea, delimitate pe fiecare jude, prin hotrre a consiliului judeean, cu avizul organelor de
specialitate ale administraiei publice.
Documentaiile de urbanism i amenajare a teritoriului (planuri de amenajare a teritoriului, planuri
urbanistice i regulamente de urbanism aferente) conin capitolul Zone expuse la riscuri naturale, cu plane
aferente, la scara specific documentaiei.
Amplasarea construciilor n zone de risc tehnologice(art. 12)
Autorizarea executrii construciilor n zonele expuse la riscuri tehnologice, precum i n zonele de servitute
i de protecie ale sistemelor de alimentare cu energie electric, conductelor de gaze, ap, canalizare, cilor
de comunicaie i altor asemenea lucrri de infrastructur este interzis.
n nelesul legii riscurile tehnologice sunt cele determinate de procesele industriale sau agricole care
prezint pericol de incendii, explozii, radiaii, surpri de teren ori de poluare a aerului, apei sau solului.
Fac excepie de la prevederile de mai sus construciile i amenajrile care au drept scop prevenirea riscurilor
tehnologice sau limitarea efectelor acestora.
Reguli privind amplasarea construciilor cu funciuni generatoare de riscuri tehnologice(art. 12)
Autorizarea executrii construciilor care, prin natura i destinaia lor, pot genera riscuri tehnologice se face
numai pe baza unui studiu de impact elaborat i aprobat conform prevederilor legale, reprezentate de Legea
nr. 137/1995.
Lista categoriilor de construcii generatoare de riscuri tehnologice se stabilete prin ordin comun al
ministrului industriilor, ministrului agriculturii i alimentaiei, ministrului apelor, pdurilor i proteciei
mediului, ministrului sntii, ministrului transporturilor, ministrului aprrii naionale i ministrului de
interne.
Asigurarea echipamentului edilitar(art. 13)
Autorizarea executrii construciilor care, prin dimensiunile i destinaia lor, presupun cheltuieli de echipare
edilitar, ce depesc posibilitile financiare i tehnice ale administraiei publice locale ori ale investitorilor
interesai sau care nu beneficiaz de fonduri de la bugetul de stat este interzis.
Autorizarea executrii construciilor poate fi condiionat de stabilirea, n prealabil, prin contract, a obligaiei
efecturii, n parte sau total a lucrrilor de echipare edilitar aferente, de ctre investitorii interesai.
Reguli privind compatibilizarea destinaiei construciei cu funciunea dominant a zonei de
amplasament(art. 14)

Ca regul de principiu, autorizarea executrii construciilor se face cu condiia asigurrii compatibilitii
dintre destinaia construciei i funciunea dominant a zonei, stabilit printr-o documentaie de urbanism,
sau dac zona are o funciune dominant tradiional caracterizat de esut urban i conformare spaial
proprie.
n acest sens, n anexa nr. 1 Amplasarea construciilor n funcie de destinaia acestora, n cadrul localitii
a Regulamentului general de urbanism s-au instituit o serie de reguli referitoare la situarea construciilor
administrative (sediile autoritilor publice centrale fiind amplasate n Capitala Romniei, zona central,
sediile serviciilor descentralizate n teritoriu ale ministerelor i ale altor organe de specialitate ale
administraiei publice centrale n municipiile reedin de jude, n zona central sau pe principalele artere de
circulaie, sediile de primrii n municipii, orae sau comune n zona central, sediile de partide politice n
capitala Romniei, n zona central sau pe principalele artere de circulaie, filialele, sediile de sindicate,
culte, fundaii, organizaii neguvernamentale, agenii etc. n zona central a localitilor sau pe principalele
artere de circulaie .a.), construciile financiar-bancare, construciile comerciale, construciile de cult,
construciile de sntate, construciile i amenajrile sportive, construciile de agrement, construciile de
turism i construciile de locuine.
Procentul de ocupare a solului(art. 15)
Autorizarea executrii construciilor se face cu condiia ca procentul de ocupare a terenurilor s nu
depeasc limita superioar stabilit, n prezent, n anexa nr. 2 a Regulamentului general de urbanism.
Procentul maxim de ocupare a terenurilor se stabilete n funcie de destinaia zonei n care urmeaz s fie
amplasat construcia i de condiiile de amplasare n cadrul terenului.
Astfel, n raport cu primul criteriu, n zonele centrale procentul de ocupare este de 80%, n zonele comerciale
de 85%, n zonele mixte de 70%, zonele rurale 30%, iar n zonele rezideniale se fac urmtoarele distincii:
zon exclusiv rezidenial cu locuine P+1, P+2 de 35%, zon rezidenial cu mai mult de 3 niveluri -20%,
zon predominant rezidenial (locuine cu dotri aferente) -40%.
n privina zonelor industriale, pentru cele existente nu este prevzut un procent maxim de ocupare a
terenului, dar pentru cele propuse procentul maxim de ocupare a terenului se stabilete prin studiu de
fezabilitate.
Pentru zonele de recreere nu este prevzut un grad maxim de ocupare a terenului.
Condiii de amplasare n cadrul terenului. n funcie de destinaia construciilor: construcii de cultur i
alte construcii ce cuprind sli de reuniuni, construcii de nvmnt, construcii de sntate, construcii i
amenajri sportive sunt stabilite o sire de condiii/msuri de amplasare n cadrul teritorial repartizat. Aa, de
exemplu, terenul ocupat de construciile destinate nvmntului va trebui organizat n 4 zone, dimensionate
n funcie de capacitatea unitii de nvmnt: zona ocupat de construcie, zona curii de recreaie, de
regul asfaltat, zona terenurilor i instalaiilor sportive i zona verde, inclusiv grdina de flori.
Reguli privind lucrrile de utilitate public(art. 16)
Autorizarea executrii altor construcii pe terenuri care au fost rezervate n planuri de amenajare a
teritoriului, pentru realizarea de lucrri de utilitate public, este interzis; autorizarea executrii lucrrilor de
utilitate public se face pe baza documentaiei de urbanism sau de amenajare a teritoriului, aprobate conform
legii.
Ca o aplicare corect a acestor reguli, potrivit art. 4 alin. 4 din Legea nr. 71/1996, pe terenurile rezervate
dezvoltrii cilor de comunicaie stabilite prin documentaiile de amenajare a teritoriului este interzis
autorizarea executrii construciilor definitive.
2. Condiii de amplasare i conformare a construciilor
Aceast categorie de reguli de urbanism se refer la condiii (reguli) de amplasare i retragerile minime
obligatorii (orientarea fa de punctele cardinale, de drumurile publice, cile navigabile, cile ferate,
aeroporturi etc.), viznd asigurarea acceselor obligatorii (carosabile, pietonale), cu privire la echiparea
tehnico-edilitar (racordarea la reelele publice de echipare edilitar), reguli cu privire la forma i
dimensiunile terenului i ale construciilor), reguli cu privire la amplasarea de parcaje, spaii verzi i
mprejmuiri. Dup natura lor, acestea constituie cerine de amplasare, n raport cu anumite repere de
optimizare a habitatului ori de conformare a construciilor anumitor parametri tehnico-urbanistici eseniali ai
organizrii moderne a oraelor.
Reguli de amplasare i retrageri minime obligatorii
Asemenea reguli vizeaz cu precdere amplasarea construciilor, astfel nct s se asigure o bun organizare
a localitilor i o funcionare corespunztoare a imobilelor (construciilor)
Orientarea fa de punctele cardinale

Astfel, n ceea ce privete orientarea fa de punctele cardinale, autorizarea executrii construciilor se face
cu respectarea condiiilor necesare asigurrii nsoririi adecvate sau ndeplinirii altor cerine (destinaie,
context social-cultural, geografic etc.). Aa, de exemplu, pentru toate categoriile de construcii
administrative, financiar-bancare i comerciale se recomand orientarea, astfel nct s se asigure nsorirea
spaiilor pentru public i a birourilor, construciile de cult n raport de specificul cultului, construciile de
cultur vor avea spaiile de lectur i slile de expunere orientate nord, nord-est, nord-vest, cele de
nvmnt vor avea orientarea slilor de clas sud, sud-est, sud-vest .a.
Amplasarea fa de drumurile publice
n privina amplasrii fa de drumurile publice, n zona drumului public se pot autoriza, cu avizul conform
al organelor de specialitate ale administraiei publice:
- construcii i instalaii aferente drumurilor publice, de servire, de ntreinere i de exploatare;
- parcaje, garaje i staii de alimentare cu carburani i resurse de energie (inclusiv funciunile lor
complementare: magazine, restaurante etc.);
- conducte de alimentare cu ap i de canalizare, sisteme de transport gaze, iei sau alte produse petroliere,
reele termice, electrice, de telecomunicaii i infrastructuri ori alte instalaii sau construcii de acest gen.
Prin zona drumului public se nelege ampriza (limea) fii de siguran i fiilor de protecie.
Autorizarea executrii construciilor cu funciuni de locuire este permis, cu respectarea zonelor de protecie
a drumurilor delimitate conform legii.
Prin funciuni de locuire se nelege: locuine, case de vacan i alte construcii cu caracter turistic, spaii de
cazare permanent sau temporar pentru nevoi sociale, industriale, sau de aprare, cum ar fi: cmine pentru
btrni, cmine de nefamiliti, sanatorii, cmine pentru organizarea de antier, cmine de garnizoan.
La aceste reguli fixate prin Regulamentul general de urbanism (art. 18) se adaug cerinele pertinente
stipulate prin Ordonana Guvernului nr. 43/1997 privind regimul drumurilor (aprobat prin Legea nr.
82/1998) i Ordinul nr. 47/1998 al ministrului transporturilor pentru aprobarea Normelor tehnice privind
amplasarea lucrrilor edilitare, a stlpilor pentru instalaii i a pomilor n localitile urbane i rurale.
Astfel, potrivit art. 47 din O.G. nr. 43/1997 realizarea n zona drumului public a oricrei construcii sau
instalaii, n orice scop, se face cu respectarea legislaiei n vigoare privind amplasarea i autorizarea
executrii construciilor i numai cu acordul prealabil al administratorului drumului. Actul normativ
stabilete o serie de restricii n aceast privin precum: interzicerea amplasrii n zona drumului public, de
construcii, panouri publicitare sau instalaii care nu aparin drumului i care pericliteaz sigurana circulaiei
(art. 48(1)), amplasarea n zona median a autostrzilor numai cu instalaii destinate ntreinerii drumurilor i
siguranei circulaiei (art. 48(2)), amplasarea lucrrilor edilitare subterane, de regul n afara preii
carosabile a drumului public sau n galerii vizitabile (art. 49).
Deintorii de construcii sau instalaii amplasate n zona drumului public sunt obligai s execute revizia
periodic i repararea acestora spre a asigura estetica, protejarea drumului i sigurana circulaiei.
Aceste reguli generale au fost preluate i detaliate prin Normele tehnice aprobate prin Ordinul nr. 47/1998 al
ministrului transporturilor.
Amplasarea fa de ci navigabile existente i cursuri de ap potenial navigabile(art. 19)
Se realizeaz conform urmtoarelor reguli: conform art. 19 din Regulamentul general de urbanism n zona
cilor navigabile i a cursurilor de ap potenial navigabile se pot autoriza, cu avizul conform Ministerului
Transporturilor, urmtoarele categorii de lucrri:
- construcii i instalaii aferente cilor navigabile, de servire, de ntreinere i de exploatare;
- semnale vizuale, auditive i faruri, precum i alte amenajri referitoare la sigurana navigaiei;
- construcii pentru obiective portuare, fronturi de acostare, platforme de depozitare, drumuri de circulaie,
cldiri, construcii hidrotehnice pentru antierele navale, gri fluviale i alte lucrri similare;
- traversri i subtraversri ale cilor navigabile i ale canalelor i cursurilor de ap potenial navigabile cu
conducte de presiune (ap, gaze, iei, abur), de linii electrice i de telecomunicaii, precum i traversrile cu
poduri i lucrri de amenajri hidroenergetice i de art;
- adposturi de iarn pentru nave, staii de alimentare cu carburani i resurse de energie;
- instalaii de captare a apei din albia cilor navigabile i instalaii de evacuare a apelor reziduale sau de alt
natur;
- aprri de maluri de orice natur, diguri longitudinale i transversale i alte lucrri similare.
Sub raport terminologic este precizat c prin zona fluvial se nelege fia de teren situat n lungul rmului
apelor interioare navigabile sau potenial navigabile. Zona fluvial se stabilete de ctre autoritatea de stat
competent, potrivit legii. n porturi, zona cilor navigabile coincide cu incidena portuar.
Amplasarea fa de cile ferate(art.20)
n zona de protecie a infrastructurilor feroviare se pot amplasa, cu avizul Ministerului Transporturilor:

- construcii i instalaii aferente exploatrii i ntreinerii liniilor de cale ferat;
- construcii i instalaii pentru exploatarea materialului rulant i a mijloacelor de restabilire a circulaiei;
- instalaii fixe pentru traciune electric;
- instalaii de semnalizare, centralizare, bloc de linie automat, telecomunicaie, transmisiuni de date i
construciile aferente acestora (art. 20 din Regulamentul general de urbanism).
Construciile care se amplaseaz n zona de protecie a infrastructurii feroviare situate n intravilan se
autorizeaz cu avizul Regiei Autonome "Societatea Naional a Cilor Ferate Romne" i al Ministerului
Transporturilor.
Prin zona de protecie a infrastructurii feroviare se nelege fia de teren, indiferent de proprietar, cu
limea de 100 de metri msurat de la limita zonei cadastrale CFR, situat de o parte i de alta a cii ferate.
Lucrrile de investiii ale agenilor economici i ale instituiilor publice, care afecteaz zona de protecie a
infrastructurii feroviare, se vor autoriza numai cu avizul Regiei Autonome "Societatea Naional a Cilor
Ferate Romne" i al Ministerului Transporturilor, i anume:
- cile ferate industriale;
- lucrri hidrotehnice;
- traversarea cii ferate de ctre drumuri prin pasaje denivelate;
- subtraversarea liniilor de cale ferat de reele de telecomunicaii, energie electric, conducte sub presiune
de ap, gaze, produse petroliere, termotehnologice i canale libere.
n zona de protecie a infrastructurii transporturilor feroviare se interzic:
- amplasarea oricror construcii, depozite de materiale sau nfiinarea de plantaii care mpiedic vizibilitatea
liniei i a semnalelor feroviare;
- efectuarea oricror lucrri care, prin natura lor, ar provoca alunecri de teren, surpri sau afecta stabilitatea
solului prin tierea copacilor, extragerea de materiale de construcii sau care modific echilibrul pnzei
freatice subterane;
- depozitarea, manipularea sau preluarea substanelor inflamabile, explozibile, carburanilor, gazelor
lichefiate sau oricror materiale care, prin natura lor, ar putea provoca incendii sau explozii.
n sfrit, cedarea, transferul, ocuparea temporar sau definitiv a terenului din patrimoniul Regiei Autonome
"Societatea Naional a Cilor Ferate Romne" pentru lucrrile de interes public att n intravilan, ct i n
extravilan se fac numai cu avizul Regiei Autonome "Societatea Naional a Cilor Ferate Romne" i al
Ministerului Transporturilor.
Amplasarea fa de aeroporturi(art. 21)
Avizul conform al Ministerului Transporturilor este necesar i pentru autorizarea executrii construciilor n
vecintatea terenurilor aferente aeroporturilor i culoarelor de siguran stabilite conform legii.
Retrageri fa de fia de protecie a frontierei de stat(art. 22)
n privina fiei de protecie a frontierei de stat sunt instituite o serie de retrageri n funcie de zon i
destinaiile construciilor. Astfel, autorizarea executrii construciilor n extravilan se face numai la distana
de 500 m fa de fia de protecie a frontierei de stat, ctre interior.
Ca excepie de la regul, punctele de control pentru trecerea frontierei, cu construciile-anex, terminalele
vamale i alte construcii i instalaii care se pot amplasa cu avizul conform al organelor de specialitate ale
administraiei publice i cu respectarea prevederilor legale privind frontiera de stat a Romniei.
Amplasarea fa de aliniament(art. 23)
O categorie special de reguli se refer la amplasarea cldirilor fa de aliniament i n interiorul parcelei.
Astfel, cldirile se amplaseaz la limita aliniamentului sau retrase fa de acesta, dup urmtoarele reguli:
- n cazul zonelor construite compact, construciile vor fi amplasate obligatoriu la aliniamentul cldirilor
existente;
- retragerea construciilor fa de aliniament este permis numai dac se respect coerena i caracterul
fronturilor stradale.
n ambele situaii, autorizaia de construire se emite numai dac nlimea cldirii nu depete distana
msurat, pe orizontal, din orice punct al cldirii fa de cel mai apropiat punct al aliniamentului opus.
Fac excepie de la aceste cerine construciile care au fost cuprinse ntr-un plan urbanistic zonal aprobat
conform legii.
Prin aliniament, n sensul reglementrilor legale n vigoare, se nelege limita dintre domeniul privat i
domeniul public.
Amplasarea n interiorul parcelei(art.24)
Referitor la amplasarea n interiorul parcelei, autorizarea executrii construciilor este permis numai dac se
respect:
- distanele minime obligatorii fa de limitele laterale i posterioare ale parcelei, conform C. civ.;

- distanele minime necesare interveniilor n caz de incendiu stabilite pe baza avizului unitii teritoriale de
pompieri.
Reguli cu privire la asigurarea acceselor obligatorii
Acestea pot fi reguli cu privire la accesele carosabile i respectiv, viznd accesele pietonale.
Accese carosabile(art.25)
n privina primelor, conform art. 25 din Regulamentul General de Urbanism, autorizarea executrii
construciilor este permis numai dac exist posibiliti de acces la drumurile publice, direct sau prin
servitute, conform destinaiei construciei. Caracteristicile acceselor la drumurile publice trebuie s permit
intervenia mijloacelor de stingere a incendiilor. n mod excepional se poate autoriza executarea
construciilor fr ndeplinirea condiiilor de mai sus, cu avizul unitii teritoriale de pompieri.
Numrul i configuraia acceselor astfel prevzute se determin conform anexei nr. 4 la Regulamentul
General de Urbanism, dup regula c stabilirea numrului admis de accese din strzile de categoria I i a II-a,
ca i localizarea acestora se face astfel nct s nu afecteze fluena circulaiei.
Orice acces la drumurile publice se va face conform avizului i autorizaiei speciale de construire, eliberate
de administratorul acestora.
Accese pietonale(art. 26)
Referitor la a doua categorie de reguli, autorizarea executrii construciilor i amenajrilor de orice fel este
permis numai dac se asigur accese pietonale, potrivit importanei i destinaiei construciei.
Prin accese pietonale se neleg cile de acces pentru pietoni, dintr-un drum public, care pot fi: trotuare, strzi
pietonale, piee pietonale, precum i orice cale de acces public pe terenuri proprietate public sau, dup caz,
pe terenuri proprietate privat, grevate de servitutea de trecere public, potrivit legii sau obiceiului.
Aceste accese vor fi conformate astfel nct s permit circulaia persoanelor cu handicap i care folosesc
mijloace specifice de deplasare.
Reguli cu privire la echiparea tehnico-edilitar
Ca o condiionare de principiu autorizarea executrii construciilor este permis numai dac exist
posibilitatea racordrii de noi consumatori la reelele existente de ap, la instalaiile de canalizare i de
energie electric.
Racordarea la reelele publice de echipare edilitar existente(art. 27).
De la aceast regul se poate deroga, cu avizul organelor administraiei publice locale, pentru locuine
individuale, n urmtoarele condiii:
-realizarea de soluii de echipare n sistem individual care s respecte normele sanitare de protecie a
mediului;
-beneficiarul se oblig s racordeze construcia, potrivit regulilor impuse de consiliul local, la reeaua
centralizat public, atunci cnd aceasta se va realiza.
Pentru celelalte categorii de construcii se poate deroga de la prevederile de principiu cu avizul organelor
administraiei publice competente, dac beneficiarul se oblig s prelungeasc reeaua existent, atunci cnd
aceasta are capacitatea necesar, sau se oblig fie s mreasc capacitatea reelelor publice existente, fie s
construiasc noi reele.
Cele dou categorii de excepii se aplic, n mod corespunztor, cu titlu de regul autorizrii executrii
construciilor n localitile unde nu exist reele publice de ap i de canalizare.
Realizarea reelelor edilitare publice(art. 28)
Extinderile de reele sau mririle de capacitate a reelelor edilitare publice se realizeaz de ctre investitori
sau beneficiar, parial sau n ntregime, dup caz, n condiiile contractelor ncheiate cu consiliile locale.
Cheltuielile aferente lucrrilor de racordare i de branare la reeaua edilitar public se suport n ntregime
de investitor sau de beneficiar. Sub raportul regimului de proprietate, reelele de ap, de canalizare, de
drumuri publice i alte utiliti aflate n serviciul public sunt proprietate public a comunei, oraului sau
judeului, dac legea nu dispune altfel.
Reelele de alimentare cu gaze, cu energie electric i de telecomunicaii sunt proprietate public a statului,
dac legea nu dispune altfel. Toate aceste lucrri, indiferent de modul de finanare, intr n proprietate
public.
Reguli cu privire la forma i dimensiunile terenului i ale construciilor
Sunt reguli tipice de urbanism care privesc ncadrarea construciei n spaiu dintr-un triplu punct de vedere,
amplasarea pe teren, nlimea i aspectul exterior.
Referitor la prima categorie(dimensiunile terenului) de reguli, s menionm mai nti c, n nelesul
reglementrilor legale, parcelarea este operaiunea de divizare a unei suprafee de teren n minim 4 loturi
alturate, n vederea realizrii de noi construcii. Pentru un numr mai mare de 12 loturi se poate autoriza

realizarea parcelrii i executarea construciilor cu condiia adoptrii de soluii de echipare colectiv care s
respecte normele legale de igien i de protecie a mediului.
Autorizarea executrii parcelrilor n domeniul urbanismului este permis numai dac pentru fiecare lot n
parte se respect cumulativ urmtoarele condiii:
-front de strad de minimum 8 m pentru cldiri niruite i de minimum 12 m pentru cldiri izolate sau
cuplate;
-suprafaa minim a parcelei de 150 m pentru cldiri niruite i, respectiv, de minimum 200 m pentru
cldiri amplasate izolate sau cuplate;
-adncime mai mare sau cel puin egal cu limea parcelei.
Sunt considerate loturi construibile numai loturile care se ncadreaz n asemenea cerine.
A doua regul(construciile) stabilete c autorizarea executrii construciilor se face cu respectarea
nlimii medii a cldirilor nvecinate i a caracterului zonei, fr ca diferena de nlime s depeasc cu
mai mult de 2 niveluri cldirile imediat nvecinate.
Sunt considerate cldiri imediat nvecinate cele amplasate alturat, de aceeai parte a strzii..
Fac excepie de la regul construciile care au fost cuprinse n planul urbanistic zonal, aprobat conform legii
(art. 31 din Regulamentul general de urbanism).
n sfrit o alt regul(forma) important de urbanism prevede c autorizarea executrii construciilor este
permis numai dac aspectul lor exterior nu contravine funciunii acestora i nu depreciaz aspectul general
a zonei.
Totodat autorizarea executrii construciilor, care, prin conformare, volumetrie i aspect exterior, intr n
contradicie cu aspectul general al zonei i depreciaz valorile general acceptate ale urbanismului i
arhitecturii, este interzis.
Reguli referitoare la amplasarea de parcaje, spaii verzi i mprejmuiri
Prin natura lor aceste reguli de urbanism au un caracter subsecvent, n sensul c privesc amplasarea spaial a
unor zone sau utiliti apendice construciilor propriu-zise. Totui, rolul lor complementar este deosebit de
important n fixarea i derularea regimului juridic urbanistic general i special.
Autorizarea executrii construciilor care, prin destinaie, necesit spaii de parcare se emite numai dac
exist posibilitatea realizrii acestora n afara domeniului public.
Prin excepie de la regul, utilizarea domeniului public pentru spaii de parcare se stabilete prin autorizaia
de construire de ctre delegaiile permanente ale consiliilor judeene sau de ctre primari, conform legii.
Suprafeele parcajelor se determin n funcie de destinaia i de capacitatea construciei, conform
Normativului P-132-93 cuprins n anexa nr. 5 a Regulamentului general de urbanism.
Autorizaia de construire va conine, de asemenea, obligaia meninerii sau crerii de spaii verzi i plantate,
cu rol decorativ sau de protecie, dup caz, n funcie de destinaia i de capacitatea construciei.
Conformarea i dimensionarea spaiilor verzi, a plantaiilor i a mobilierului urban sunt aprobate prin planuri
urbanistice. Normele tehnice aferente sunt prevzute n anexa nr. 6 din Regulamentul general de urbanism.
Din punct de vedere urbanistic este permis autorizarea urmtoarelor categorii de mprejmuiri:
-mprejmuiri opace, necesare pentru protecia mpotriva intruziunilor, separarea unor servicii funcionale,
asigurarea proteciei vizuale;
-mprejmuiri transparente, decorative sau gard viu, necesare delimitrii parcelelor aferente cldirilor i/sau
integrrii cldirilor n caracterul strzilor sau al ansamblurilor urbanistice.
Pentru ambele categorii, aspectul mprejmuirilor se supune acelorai exigene ca i n cazul aspectului
exterior al construciei.
Evaluarea cunotinelor
Care este importana Regulamentului General de Urbanism.
2. ntrebri gril
De realizarea reelelor edilitare publice se ocupa:
a) Se realizeaz de ctre investitori sau beneficiar, parial sau n ntregime, dup caz, n condiiile
contractelor ncheiate cu consiliile locale
b) autoritile locale
c) consiliul judeean.
Amplasarea fa de aeroporturi se face:
a) n vecintatea aeroportului dac nu s-a prevzut altfel n contract,
b) este permis numai dac exist posibilitatea racordrii de noi consumatori la reelele existente de ap, la
instalaiile de canalizare i de energie electric;

c) prin mprejmuiri opace, necesare pentru protecie.
Reguli de amplasare i retrageri minime obligatorii
a) s fie determinate
b) nu sunt determinate
c) reguli vizeaz cu precdere amplasarea construciilor, astfel nct s se asigure o bun organizare a
localitilor i o funcionare corespunztoare a imobilelor (construciilor).

Modulul V.
Certificatul de urbanism
Unitatea de nvare:
1. Obiectul cerificatului de urbanism
2. Coninutul certificatului de urbanism
3. Procedura de obinere a certificatului de urbanism
4. Valabilitatea certificatelor de urbanism
5. Publicitatea certificatului de urbanism
Timp alocat: 2 h
Bibliografie:
Certificatul de urbanism
Regulile i servituile de urbanism sunt sau ar trebui s fie cunoscute pe calea msurilor de publicitate
adoptate de autoritile publice. Dar acestea nu sunt ntotdeauna suficiente pentru a permite proprietarului ori
dobnditorului cu orice titlu a unui imobil de a cunoate i, mai ales, de a aprecia anvergura sarcinilor de
urbanism care poart asupra bunului respectiv.
De aceea, ori de cte ori se face o vnzare imobiliar, se interoghez administraia asupra naturii i
coninutului servituiilor de urbanism aplicabile imobilului care formeaz obiectul tranzaciei.
1.Obiectul cerificatului de urbanism
Certificatul de urbanism este actul de informare cu caracter obligatoriu prin care autoritatea administraiei
publice judeene sau locale face cunoscute regimul juridic, economic i tehnic al imobilelor i condiiile
necesare n vederea realizrii unor investiii, tranzacii imobiliare ori altor operaiuni imobiliare, potrivit
legii.(art. 29 alin. 1 din Legea nr. 350/2001)
Certificatul de urbanism este actul prin care administraia public indic solicitantului regulile de ocupare a
solului asupra unui teren dat i care poate avea, n unele cazuri, ca efecte suplimentare, conservarea acestor
reguli pentru un anumit timp, mpiedicnd astfel ca eventualele modificri s fie opuse destinatarului
certificatului.
Astfel, deducem c certificatul de urbanism are ca obiect informarea solicitantului asupra constucilor ce
afecteaz un teren ori n privina fezabilitii unei operaiuni determinate. De aceea din punct de vedere
juridic suntem n faa unei forme de procedur prealabil i nu a unui act administrativ de sine stttor,
deoarece este impetuos necesar obinerea certificatului de urbanism pentru eliberarea autorizaiei de
construire din moment ce legea prevede c "cererea de eliberare a autorizaiei de construire va fi nsoit de
certificatul de urbanism" (art. 7 alin. 1 din Legea nr. 50/1991).
2. Coninutul certificatului de urbanism
Conform art. 31 din Legea nr. 350/2001, certificatul de urbanism cuprinde urmtoarele elemente privind:
a)
regimul juridic al imobilului, cu referire la:
- dreptul de proprietate asupra imobilului i servituiile de utilitate public care greveaz asupra acestuia ;
- situaia terenului n intravilan sau n afara acestuia;
- prevederi ale documentaiilor de urbanism care instituie un regim special asupra imobilului - zone protejate,
zone n care acioneaz dreptul de preemiune asupra imobilului, interdicii definitive sau temporare de
construcie sau dac acesta este nscris n lista cuprinznd monumentele istorice din Romnia, precum i
altele prevzute de lege.
b) regimul economic al imobilelor, cu referire la:
- folosina actual;
- destinaia, dup PUG
- suprafaa terenului
- reglementrile fiscale specifice localitii sau zonei respective;

c) regimul tehnic al imobilelor, cu referire la:
- coeficientul de utilizare a terenului (CUT)
- procentul de ocupare a teritoriului (POT);
- dimensiunea i suprafeele minime sau maxime ale parcelelor;
- echiparea cu utiliti (ap, canalizare, energie electric, energie termic etc.);
- alinierea terenurilor i a construciilor fa de strzi a terenului i distanele construciilor fa de
proprietile vecine;
- nlimea construciilor i caracteristicilor volumetrice ale acestora;
- sistematizarea circulaiei, accese pietonale i auto, parcaje necesare
-nfiarea construciei - expresivitatea arhitectural, echilibrul compoziional, finisajele etc. - dac aceasta
este prevzut n regulamentele aprobate;
Aadar, certificatul de urbanism indic, n funcie de dispoziiile de urbanism i de limitrile administrative
ale dreptului de proprietate, precum i de starea echipamentelor publice existente ori prevzute, dac terenul
este construibil ori dac este posibil de realizat o operaiune determinat. Dup caz, acesta ar putea fi deci
pozitiv sau negativ.
3.Procedura de obinere a certificatului de urbanism
Pentru obinerea certificatului de urbanism trebuie parcurse trei etape : cererea, instrumentarea cererii i
eliberarea actului.
A.
Cererea:
Potrivit art. 29 alin 3 din Legea nr. 350/2001, solicitantul, orice persoan fizic sau juridic, depune o cerere
la autoritatea administrativ competent, nsoit de dovada achitrii taxei.
Taxa se calculeaz n funcie de suprafaa terenului declarat de solicitant; n cazul n care se solicit
certificatul de urbanism pentru mai multe parcele alturate, taxa se calculeaz n funcie de suprafeele
cumulate ale tuturor parcelelor.
- orice cerere de eliberare a unui certificat de urbanism este supus unei taxe legale;
- n cerere trebuie precizate elementele de identificare a imobilului fa de care se urmrete cunoaterea
regimului de servitui, completat cu planul topografic sau cadastral, viztae de Oficiul de cadastru si
publicitate imobiliar ;
- ndeplinirea unei serii de alte informaii administrative.
B.
Instrumentarea cererii
Documentaiile se depun la autoritile administrative competente s emit
certificatul de urbanism. Verificarea documentaiei se face de ctre compartimentele specializate organizate
n cadrul autoritilor administrative competente.
n situaiile n care emitentul certificatului de urbanism este prefectura, e necesar avizul primriei pe al crei
teritoriu administrativ este amplasat imobilul.
Certificatul de urbanism se emite de aceleasi autoriti ale administraiei publice locale care, potrivit
competenelor stabilite de legislaia n vigoare, emit autorizaiile de construire (art. 33 alin. 1 din Legea nr.
350/2001).
Documentaia care se dovedeste incomplet sau cu elemnte de identificare insuficiente se returneaz
celui care solicita certificatul pentru completri, dup caz, n termen de 5 zile de la data nregistrrii, astfel
termenul prevzut pentru eliberarea certificatului de urbanism este de 30 de zile de la data cnd a fost depus
documentaia complet.
Certificatul se ntocmete pe baza documentaiilor de urbanism i de amenajare a teritoriului, aprobate dup
cum urmeaz:
- pentru terenuri amplasate n localiti, pe baza planurilor de amenajare a teritoriului municipiului, oraului
sau comunei, dup caz, aprobate i a regulamentelor aferente acestora;
- pentru terenuri amplasate n afara localitilor, pe baza planurilor de amenajare a teritoriului municipiului,
oraului sau comunei, dup caz, aprobate i a regulamentelor aferente acestora.
C.
Emiterea certificatului
Certificatul de urbanism se emite de presedinii consiliilor judeene, de primarul general al municipiului
Bucuresti, sectoarelor municipiului Bucuresti, de primarii municipiilor, ai oraselor i comunelor i se
elibereaz solicitantului n termen de cel mult 30 de zile de la data nregistrrii cererii, menionndu-se n
mod obligatoriu scopul emiterii acestuia.
Certificatul de urbanism este eliberat i semnat de ctre autoritatea abilitat s emit autorizaia/desfinarea,
adic de ctre consiliul judeean sau de primar dup caz. Pe lg autoritile competente n eliberarea

certificatului de urbanism mai trebuie sa semneze, secretarul general i arhitectul- ef. Lipsa semnturilor
atrage nulitatea actului.
Delegarea competenelor de ctre primar i predintele consiliului judeean de emitere autorizaiei de
construire , implicit i a certificatului de urbanism, este interzis conform art. 69-70 din Legea nr. 215/2001.
Certificatul de urbanism se elibereaz solicitantului direct sau prin pot n termen de 30 de zile de la data
cnd a fost depus cererea.
4. Valabilitatea certificatelor de urbanism
Valabilitatea certificatelor se stabilete de emitent ntr-un interval de la 3 la 24 luni, ncepnd cu data emiterii
sale, n funcie de caracteristicile urbanistice ale zonei n care se afl imobilul.
n interiorul perioadei de valabilitate fixate, toate certificatele de urbanism au aceeai putere, indiferent de
emitent.
Prelungirea valabilitii certificatului de urbanism se poate face de ctre emitent, la cererea titularului
formulat cu cel puin 15 zile naintea expirrii acestuia , pe o perioad de timp de maximum 12 luni.
Ceea ce este caracteristic pentru certificatele de urbanism este faptul c funciunea lor principal este aceea
de a furniza o informaie ct mai complet asupra regulilor de urbanism aplicabile unui imobil dat. Din punct
de vedere juridic, certificatul de urbanism are valoarea unui aviz care, n anumite condiii produce efecte
obligatorii. Dac este pozitiv, certificatul de urbanism constituie un fel de preautorizare; el are rolul
important de a garanta destinatarului su c, pe parcursul unei anumite perioade, nu i se vor putea opune
modificri care s afecteze regulile pe care certificatul le cuprinde. Dimpotriv, refuzul su n sensul
regulilor cuprinse face imposibil eliberarea autorizaiilor de construire.
5. Publicitatea certificatului de urbanism
Lista certificatelor de urbanism este publicat, putnd fi consultat de cei interesai la sediul prefecturii sau
primriei emitente. Pentru acelai imobil se pot elibera mai multe certificate de urbanism, mai multor
solicitani ale cror cereri pot avea interese identice sau diferite.
Pentru imobilele situate pe terenuri cu destinaie special nu se elibereaz certificate dect solicitanilor care
prezint dovada titlului asupra acestor imobile potrivit art. 2, pct. e din Legea nr. 18/1991, sunt considerate
terenuri cu destinaii speciale cele folosite pentru transporturile rutiere, feroviare, navale i aeriene cu
construciile i instalaiile aferente, construcii i instalaii hidrotehnice, termice, de transport al energiei
electrice i gazelor naturale, telecomunicaii, pentru exploatrile miniere i petroliere, cariere de orice fel,
pentru nevoile de aprare, plajele, rezervaiile i monumentele naturii, ansamblurile i siturile arheologice i
istorice i alte asemenea.
Enumerai regimurile ce guverneaz certificatul de urbanism
2. ntrebri gril
Definiia certificatului de urbanism :
a) actul de informare a solicitantului asupra constucilor ce afecteaz un teren ori n privina fezabilitii unei
operaiuni determinate;
b) o autorizaie de construire;
c) un act fr valabilitate juridic.
Valabilitatea certificatelor de urbanism:
a) nelimitat,
b) peste 24 de luni,
c) un interval de la 3 la 24 luni, ncepnd cu data emiterii sale.
Autoriti competente n emiterea certificatului de urbanism:
a) presedinii consiliilor judeene, de primarul general al municipiului Bucuresti, sectoarelor municipiului
Bucuresti, de primarii municipiilor,
b) consiliul local,
c) secretarul ef al prefecturii.
3. Exerciiu
n cazul emiterii unui certificat de urbanism de pe care lipsete semntura primarului ce se va ntmpla daca
solicitantul l va depune pentru obinerea autorizaiei de construire?
Modulul VI.
Autorizaia de construire
Unitatea de nvare:
1. Regimul general al amplasrii construciilor
2. Noiune
3. Obiectul autorizaiei de construire
4. Caracteristicile autorizaiei de construire
5. Autorizaia de construire i dreptul de proprietate
6. Cmpul de aplicare a autorizaiei de construire
7. Eliberarea autorizaiei de construire
8. Valabilitatea autorizaiei
9. Publicitatea autorizaiei de construire
10. Alte formaliti legale
11. Autorizaia de desfiinare a construciilor i amenajrilor
12. Drepturile dobndite
13. Concluzii
Timp alocat: 2h
Bibliografie:
4. Daniel Paul Mircescu, Autorizarea executarii lucrarilor de constructii. Urbanismul - legea nr 350 /
2001. Practica judiciara 2010, Ed. Morosan-Nicoar, 2010
1. Regimul general al amplasrii construciilor
Intravilanul localitilor este cel existent la data de 1 ianuarie 1990, evideniat n cadastrul funciar i poate fi
modificat n condiiile legii. Totodat, terenurile situate n intravilan pot fi nstrinate i dobndite prin acte
juridice ntre vii, ncheiate n form autentic (art, 2(1) din Legea nr. 51/1998 privind circulaia juridic a
terenurilor).
Prima regul a regimului de constructibilitate nscris n art. 91(1) din Legea nr. 18/1991 este aceea c
amplasarea noilor construcii de orice fel se face n intravilanul localitilor. Fac excepie de la aceast
cerin:
- unele construcii care, prin natura lor, pot genera efecte poluante factorilor de mediu (i care se pot amplasa
n extravilan numai pe baz de studii ecologice de impact, prealabile, avizate de organele de specialitate
privind protecia mediului); i
- construciile care, prin natura lor, nu se pot amplasa n intravilan, precum i adposturile pentru animale.
La rndul lor, i aceste excepii, n care construciile pot fi amplasate n extravilan, sunt supuse anumitor
reguli restrictive. Cea mai important este aceea potrivit creia amplasarea construciilor de orice fel pe
terenuri agricole de clasa I i a II-a de calitate, pe cele amenajate cu lucrri de mbuntiri funciare, precum
i pe cele plantate cu vii i livezi, parcuri naionale, rezervaii, monumente, ansambluri arheologice i istorice
este interzis (art. 92). i aici ns se cunosc unele excepii pentru: construcii care servesc activitile
agricole cu destinaie militar, cile ferate, oselele de importan deosebit, liniile electrice de nalt
tensiune, forarea i echiparea sondelor, lucrrile aferente exploatrii ieiului i gazului, conductelor
magistrale de transport gaze sau petrol, lucrrile de gospodrire a apelor i realizarea de surse de ap.
Aprobarea ocuprii terenurilor prin linii de telecomunicaii se d de oficiul judeean de cadastru i organizare
a teritoriului, indiferent de mrimea suprafeei necesare, dar numai pe baza acordului deintorului de
terenuri i cu plata despgubirilor convenite.
n sfrit, potrivit art. 1 din Legea nr. 50/1991 construciile civile, industriale, agricole sau de orice natur se
pot realiza numai cu respectarea autorizaiei de construire, eliberat n condiii legale.
2. Noiune

Autorizaia (permisul) de construire a cunoscut mai multe definiii n literatura de specialitate. Astfel, aceasta
ar putea fi definit ca fiind autorizaia dat de ctre o autoritate administrativ de a edifica una sau mai multe
construcii noi ori de a modifica una sau mai mute construcii existente, prealabil executrii lucrrilor (H.
Jaquot, op. cit., p. 554). n alt opinie, permisul, autorizaia de construire reprezint autorizaia dat de ctre
administraie de a edifica o construcie dup verificarea conformitii proiectului cu reglementarea de
urbanism (J. Morand-Davilleu, op. cit., p. 119).
n sfrit, potrivit unui alt autor francez, permisul de construire reprezint obligaia pentru constructor de a
solocita o autorizaie administrativ prealabil la edificarea unei construcii ori la realizarea de lucrri asupra
unei construcii existente (P. Soler-Conteaux, op. cit., p. 381).
n concepia Legii nr. 50/1991, Autorizaia de construire constituie actul de autoritate al administraiei
locale pe baza cruia se asigur aplicarea msurilor prevzute de lege, referitoare la amplasarea, proiectarea,
executarea i funcionarea construciilor (art. 2). Ea se elibereaz n temeiul i cu respectarea
documentaiilor de urbanism i amenajare a teritoriului (art. 2 alin. 2).
Avnd n vedere prerile exprimate n literatura de specialitate, precum i reglementrile legale n vigoare
autorizaia de construire poate fi definit ca fiind actul administraiei publice locale competente prin care se
asigur aplicarea regulilor de urbanism n privina amplasrii construciilor, precum i a msurilor legale
referitoare la proiectarea, executarea i funcionarea acestora.
Dup cum se poate observa, este vorba de un control preventiv al utilizrii terenurilor, de exercitarea unei
puteri speciale de poliie, prin eliberarea unei autorizaii prealabile. Ca atare, autorizaia trebuie s asigure
respectarea regulilor de urbanism i servituiile de utilitate public ce afecteaz utilizarea solului, la care se
adaug apoi o serie de exigene innd de calitatea construciilor.
Dup cum se poate observa, autorizaia de construire sancioneaz att regulile de urbanism, ct i regulile de
construcie. Este situaia tipic pentru un studiu iniial de dezvoltare a dreptului urbanismului, cnd regulile
de amenajare urban sunt nc suficiente i coexist cu msurile de asigurare a calitii construciilor. O atare
stare a existat i n Frana pn la adoptarea legii de orientare funciar din 30 decembrie 1967.
3. Obiectul autorizaiei de construire
Autorizaia de construire urmrete s permit colectivitilor publice asigurarea respectrii unui anumit
numr de reguli de ctre constructori, nainte ca acetia s treac la realizarea proiectelor lor. Este vorba, n
special, de regulile privind ocuparea i utilizarea terenurilor i, n mod excepional, de reguli tehnice de
construcie cu excepia regulilor i servituilor de drept privat.
3.1. Respectarea regulilor relative la ocuparea terenurilor
Aceste reguli urmresc o afectare a spaiului conform obiectivelor de amenajare a teritoriului i a
urbanismului.
Sunt, n cele mai multe cazuri, reguli de urbanism stricto sensu. Ele pot fi cuprinse astfel n diversele
documentaii de urbanism.
Apoi, o alt categorie important o formeaz servituiile de utilitate public, care afecteaz utilizarea solului
i care pot avea incidene asupra implantrii construciilor, destinaiei lor, naturii, arhitecturii, dimensiunilor
ori amenajrii generale ale acestora.
3.2. Respectarea, cu titlu excepional, a unor reguli tehnice de construcie
n principiu, n rile dezvoltate, regulile tehnice de construcie nu sunt sancionate prin eliberarea
autorizaiei de construire.
n concepia Legii nr. 50/1991 ns, prin autorizaia de construire se asigur att msurile de urbanism
(respectiv, privind amplasarea construciilor), ct i cele ererifoare la proiectarea, executarea i funcionarea
acestora.
De asemenea, conform art. 39 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea n construcii, autorizaia de construire
se va elibera, ca regul numai pentru proiecte verificate de specialiti, verificatori de proiecte atestai.
De asemenea, potrivit art. 7 din acelai act normativ, n autorizaiile ce se emit trebuie s se nscrie clauze
referitoare la nivelul de calitate al construciilor, precum i garaniile materiale i alte prevederi, care s
conduc la realizarea acestor clauze. Aceste elemente se refer la:
- rezisten i stabilitate;
- siguran n exploatare;
- siguran la foc;
- igiena, sntatea oamenilor, refacerea i protecia mediului;
- izolaia termic, hidrofug i economic de energie;
- protecia mpotriva zgomotului (art. 5 din Legea nr. 10/1995).

Mai mult dect att, n cazuri excepionale se pot emite autorizaii de construire i n lipsa documentaiilor de
urbanism i amenajare a teritoriului, aprobate pentru:
- lucrri de modificare, de reparare, de protejare, de restaurare i de conservare a cldirilor de orice fel, cu
condiia meninerii aceleiai funciuni i a suprafeei construite;
- lucrri de modificare sau de reparare privind ci de comunicaie, dotri tehnico-edilitare subterane i
aeriene i alte asemenea, fr modificarea traseului acestora;
- lucrri de modificare sau de reparare privind mprejmuiri, mobilier urban, amenajrii de spaii, parcuri i
grdini publice, piee pietonale i celelalte lucrri de amenajare a spaiilor publice;
- lucrri de cercetare i prospectare a terenurilor ca foraje i excavri necesare studiilor geotehnice,
ridicrilor topografice exploatrilor de cariere, balastierelor, sondelor de gaze i de petrol, precum i altor
exploatri;
- organizarea de tabere de corturi (art. 2 alin. 3 din Legea nr. 50/1991).
3.3. Obligaii i servitui de drept privat
n aceast privin, autorizaia de construire este eliberat sub rezerva drepturilor terilor. Ea nu poate
asigura, n nici un caz, respectarea obligaiilor ori servituilor decurgnd din dreptul privat. i aceasta, chiar
dac unele servitui civile, precum cea de coproprietate, de vedere, de trecere etc., ar putea avea incidene
asupra drepturilor de construire ale petiionarului. Dar autoritatea administrativ care examineaz i decide n
privina cererii sale nu are competena i obligaia s le cunoasc. Ca atare, o autorizaie de construire ar
putea fi eliberat n condiiile necunoaterii unei obligaii sau servitui de drept privat fr a putea fi
considerat ilegal. Desigur, aceasta nu va nsemna c titularul su va putea s se dispenseze de asemenea
obligaii, care vor putea fi impuse n faa judectorului judiciar.
4. Caracteristicile autorizaiei de construire
Autorizaia de construire prezint o serie de caracteristici, care o individualizeaz n raport cu celelalte acte
administrative i o delimiteaz de certificatul de urbanism.
4.1. Caracterul real
Autorizaia de construire nu este eliberat n considerarea persoanei care urmeaz s-i devin titular, ci n
funcie de regulile aplicabile terenului i proiectului preconizat. Ea are, deci, un caracter real, in rem, i, n
consecin, poate fi transferabil, n perioada de valabilitate, de la un titular la altul, fr a mai fi nevoie ca
autoritatea competent s efectueze cercetare administrativ prealabil i, n consecin, s elibereze o
autorizaie nou.
Autorizaia de transfer ia forma unei hotrri de modificare a actului iniial, trebuie s fie expres i s aib
la baz un acord ntre fostul i actualul titular al autorizaiei de construcie.
4.2. Caracterul de universalitate i de generalitate
Autorizaia de construire are un caracter general n sensul c este cerut n toate localitile, n cazul
edificrii construciilor prevzute de lege i unul universal, ntruct se aplic n privina tuturor persoanelor
fizice.
4.3. Caracterul exclusiv
Principiul exclusivitii autorizaiei de construire se exprim n aceea c prin procedura sa de eliberare se
permite coordonarea ansamblului de proceduri de control prealabil realizrii unui proiect determinat.
Autorizaia nu se substituie tuturor autorizaiilor i avizelor speciale care sunt cerute constructorului ori
investitorului, dar permite coordonarea cerinelor generale pe care acestea le presupune.
5. Autorizaia de construire i dreptul de proprietate
5.1. Dreptul de construire atribut al dreptului de proprietate
Dreptul de a construi este un atribut al dreptului de proprietate, aferent dreptului de a se bucura i de a
dispune de un lucru n mod exclusiv i absolut (art. 480 din C. civ.), proprietarul solului putnd face toate
plantaiile i cldirile ce gsete de cuviin (art. 90 C. civ.), orice persoan fizic sau juridic avnd dreptul
la respectul bunurilor sale (art. 1 din Protocolul adiional al Conveniei europene a dreptului omului). n
consens cu asemenea dispoziii, dreptul comun al libertilor publice i drepturilor fundamentale stabilete
principiul, potrivit cruia, libertatea de construire este regula, iar limitele aduse acestuia, excepia. Dreptul de
a construi este astfel legat de proprietatea solului, o manifestare direct a dreptului de folosin, unul dintre
cele trei atribute tradiionale ale dreptului de proprietate.
5.2. Funcia social a dreptului de proprietate

Este unanim admis i autorizaia de construire poate fi analizat ca o exercitare a unei prerogative a
autoritii publice realizate n interesul comun al amenajrii armonioase a aglomeraiilor umane i ca
participant la exercitarea unei veritabile misiuni de serviciu public.
Exercitat iniial mai ales n numele statului, aceast misiune de gestiune a teritoriului este ncredinat acum
activitilor publice locale; este vorba de servitui publice care servesc, n special, utilizarea solului, nlimea
construciilor, proporia dintre suprafeele construite i neconstruite n fiecare proprietate, interdicia de
construire n anumite zone, care nu dau natere (cu rare excepii) la o compensaie ori reparaie. Acest
principiu al neindemnizrii servituilor de urbanism creeaz o mare inegalitate ntre proprietarii de terenuri
construibile i cei de suprafee supuse limitrilor i interdiciilor, aspect al socializrii dreptului de a
construi.
6. Cmpul de aplicare a autorizaiei de construire
Cmpul de aplicare al autorizaiei de construire poate fi apreciat dintr-un triplu punct de vedere: cel al
teritoriului vizat, al persoanelor implicate i, n sfrit, cel al lucrrilor care sunt supuse autorizrii.
n privina primelor dou, n virtutea caracterului su general i universal, Autorizaia de construire se aplic
pe ntreg teritoriul naional i fa de orice persoan fizic sau juridic care ar dori s ridice ori s modifice o
construcie. Astfel, titularul autorizaiei de construire poate fi orice persoan fizic sau juridic deintoare a
unui titlu care-i confer dreptul de construire i care solicit eliberarea actului administrativ. Cererea poate fi
fcut personal sau prin reprezentant, care poate fi proiectantul, antreprenorul sau orice alt persoan, n
condiiile legii. Referitor la cel de-al treilea, autorizaia de construire se elibereaz pentru acele categorii de
lucrri stabilite de lege, respectiv prin art. 3 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executrii
construciilor i unele msuri pentru realizarea construciilor.
6.1. Categorii de construcii i lucrri supuse autorizrii
Conform textului de lege invocat mai sus, autorizaia de construire se elibereaz pentru:
-lucrri de construire, reconstruire, modificare, extindere sau reparare a cldirilor de orice fel;
- lucrri de construire, reparare, protejare, restaurare, conservare, precum i orice alte lucrri, indiferent de
valoarea lor, ce urmeaz a fi efectuate la construcii reprezentnd monumente i ansambluri istorice,
arheologice, de arhitectur, art sau cultur, inclusiv cele din zonele lor de protecie;
- lucrri de construire, reconstruire, modificare, extindere sau reparare privind ci de comunicaie, dotri
tehnico-edilitare, subterane i aeriene, mprejmuiri i mobilier urban, amenajri de spaii verzi, parcuri, piee
i celelalte lucrri de amenajare a spaiilor publice;
-foraje i excavri necesare studiilor geotehnice i ridicrilor topografice, exploatri de cariere, balastiere,
sonde de gaze i petrol, precum i alte exploatri;
-construcii provizorii de antiere necesare execuiei lucrrilor de baz, dac nu au fost autorizate odat cu
acestea;
-organizarea de tabere, de corturi, csue sau rulote;
-lucrri cu caracter provizoriu: chiocuri, tonete, cabine, spaii de expunere situate pe cile i n spaiile
publice, corpuri i panouri de afiare i reclame.
6.2. Categorii de lucrri exceptate de la autorizare
Potrivit art. 8 din Legea nr. 50/1991, se pot executa fr autorizaie de construcie urmtoarele lucrri:
- reparaii la mprejmuiri, acoperiuri, nvelitori sau terase, cnd nu se schimb forma acestora i materialele
sau care nu sunt executate;
- reparaii i nlocuiri la tmplrie interioar i exterioar, dac se pstreaz forma, dimensiunile golurilor i
tmplriei;
- reparaii i nlocuiri la sobe de nclzit;
- zugrveli i vopsituri interioare;
- zugrveli i vopsituri exterioare, dac nu se modific elementele de faad i culorile situate pe arterele
principale de circulaie;
-reparaii la instalaii i echiparea tehnico-sanitar a cldirilor, fr implicaii asupra structurii de rezisten
sau a aspectului arhitectural al acestora.
Se excepteaz de la autorizare, conform art. 4 lit. d paragraf ultim anexele cu caracter temporar ale
exploatrilor agricole situate n extravilan.
7. Eliberarea autorizaiei de construire
Autorizaia de construire se elibereaz n temeiul i cu respectarea documentaiei de urbanism i amenajarea
teritoriului. Din acest punct de vedere, ca orice act normativ, ea trebuie analizat sub trei aspecte principale i
anume: cererea, decizia i drepturile dobndite.

7.1. Cererea
Cererea de eliberare a autorizaiei de construire poate fi fcut de orice persoan fizic sau juridic
deintoare a unui titlu care-i confer dreptul de construire, personal sau prin reprezentant. Astfel, dac
cererea este fcut de ctre proprietarul terenului e suficient ca acesta s fac dovada acestei caliti. n
practica judiciar francez s-a statuat c autorizaia de construire poate fi eliberat persoanei care prezint
toate aparenele de proprietar, fiind vorba de teoria proprietarului aparent care nu mpiedic ns ca terul
lezat s poat contesta titlul su n faa judectorului civil.
Cererea poate fi prezentat, de asemenea, de orice persoan care justific un titlu care o abiliteaz s
construiasc asupra terenului. Aceste titluri pot fi diverse. Locatarul va trebui s prezinte autorizarea scris a
locatarului proprietar, ocupantul domeniului public, o autorizaie de ocupare eliberat de serviciul public care
l gestioneaz.
n sfrit, cererea de autorizare va putea fi fcut de o persoan avnd calitatea de a beneficia de exproprierea
terenului pentru cauz de utilitate public, de concesionri, de servicii publice i de unele persoane juridice
de drept privat nsrcinate cu o misiune de serviciu public. Acestea pot s depun, n condiiile legii, o cerere
de eliberare a autorizaiei de construire.
Documentatia necesara obtinerii autorizatiei de constructie
Autorizatia de constructie este actul prin care autoritatea publica locala avizeaza solutia prezentata de
solicitant (are la baza certificatul de urbanism) si certifica dreptul de inceperie a lucrarii.
Dosarul se intocmeste conform legilor 50/1991 - Legea privind autorizarea lucrarilor in constructii si
453/18.07.2001( lege care completeaza si aduce modificari legii 50/1991) si va cuprinde:
planul de amplasare a terenului in zona (planurile cadastrale);
certificatul de urbanism;
toate avizele solicitate prin certificatul de urbanism;
acte notariale (la nevoie);
memoriu tehnic (cuprinde memoriul de arhitectura, rezistenta, instalatii);
referatele verificatorilor de specialitate;
referatele expertilor tehnici (la nevoie);
actele de proprietate asupra terenului
proiectul pentru autorizare - acesta este compus din:

planul de situatie (cum se amplaseaza casa in teren);
planul fundatiei elaborat de inginerul de rezistenta;
planuri de arhitectura pentru toate nivelele constructiei
planul de invelitoare
sectiune caracteristica
toate fatadele
scara de redactare pentru toate desenele este 1:10
cererea de eliberare a autorizatiei de constructie;
chitana de achitare a taxei de autorizare.

Autorizatia de constructie este eliberata de Primarie - Serviciul de Urbanism din localitatea / sectorul in care
se afla terenul.
Taxa de eliberare a autorizatiei de constructie reprezinta 0,5 % din valoarea constructiei stabilita pe baza
declaratiei dvs. si in functie de suprafata desfasurata a constructiei.
Valoarea declarata nu va putea fi mai mica decat valoarea determinata potrivit prevederilor legale in vigoare
privind impozitele si taxele locale
Depunerea cererii
Solicitantul trebuie s depun la autoritile publice competente care au emis certificatul de urbanism cererea
de eliberare a autorizaiei de construire nsoit n mod obligatoriu de documentaia tehnic urmat de planul
de amplasare a construciei, plan din care s rezulte destinaia, alctuirea constructiv, funcional i
nfiarea construciei, ntocmite la o scar convenabil de ctre un proiectant autorizat pentru lucrri de
construcie, persoan fizic sau juridic, precum i dovada titlului solicitantului asupra terenului.
Documentaia tehnic trebuie s fie verificat conform legii i s conin i avizele legale necesare, pe
funciuni, prezentate prin grija solicitantului.
n situaia depunerii unei documentaii tehnice incomplete, aceasta se restituie solicitantului n termen de 10
zile de la data solicitrii cu menionarea n scris a elementelor necesare completrii acesteia.
Documentaia tehnic va fi semnat:
-de arhitect cu diplom recunoscut de statul romn, pentru partea de arhitectur, la lucrrile de construcie
supraterane i la celelalte subterane cu acces public;

-de inginer cu diplom recunoscut de statul romn, pentru partea de inginerie la lucrrile de construcii.
Aceste cerine sunt valabile i pentru documentaia de execuie.
Documentaiile tehnice privind cldirile de locuine parter i parter etaj, care nu depesc suprafaa
desfurat de 175 m, anexele gospodreti ale acestora cu o suprafa de pn la 200 m, precum i
construciile provizorii, pot fi semnate i de conductori arhiteci i subingineri, dup caz (art. 6 din Legea nr.
50/1991).
De menionat c semnarea documentaiilor de ctre arhitect sau inginer implic rspunderea acestora n
condiiile legii. Pentru autorizarea construciilor n zonele asupra crora s-a instituit, potrivit legii, un anumit
regim de protecie prevzut n documentaiile de urbanism aprobate se procedeaz dup cum urmeaz:
-n rezervaiile istorice i de arhitectur, stabilite potrivit legii, sau n cazul lucrrilor de orice natur care
modific monumentele istorice i zonele de protecie a acestora, solicitantul va obine avizul Ministerului
Culturii i al Ministerului Lucrrilor Publice i Amenajrii Teritoriului;
-n parcurile naionale i rezervaiile naturale, solicitantul va obine avizul Ministerului Apelor, Pdurilor i
Proteciei Mediului;
-n zonele unde s-a instituit un alt tip de restricie, solicitantul va obine avizul organismelor competente (art.
7 din Legea nr. 50/1991).
7.2. Decizia privind autorizarea de construire
Trebuie privit, la rndul su, sub trei laturi: autoritile competente, instrumentarea cererii i forma deciziei.
7.2.1. Autoritile competente
Conform art. 4 din Legea nr. 50/1991, autorizaia de construire se elibereaz de prefecturi sau primrii dup
cum urmeaz:
-delegaiile permanente ale consiliilor judeene, cu avizul primarilor, pentru investiiile care se aprob de
ctre Guvern, pentru lucrrile publice, n lcaurile de cult, construciile pentru industrie, comer, prestri de
servicii, social-culturale i speciale, care se execut la alte sate, pentru construciile i lucrrile de orice fel,
care se execut n extravilanul localitilor, cu excepia celor menionate la lit. d;
-primarii municipiilor sau oraelor, pentru construciile i lucrrile de orice fel din localiti, cu excepia
investiiilor care se aprob de Guvern;
- primarul general al Municipiului Bucureti, pentru construciile i lucrrile prevzute la lit. a i b i primarii
sectoarelor Municipiului Bucureti, pentru construciile de locuine i anexe gospodreti ale acestora;
-primarii comunelor, pentru construciile de locuine i anexele gospodreti ale acestora, din satele
componente, precum i pentru anexele exploatrilor situate n extravilan. Se excepteaz de la autorizare
anexele cu caracter temporar ale exploatrilor agricole, situate n extravilan.
7.2.2. Instrumentarea cauzei
Orice decizie administrativ intervine n urma unei proceduri de instrumentare a cererii de autorizare.
Aceast operaie comport, n genere, o analiz, din punct de vedere tehnic, a dosarului. Astfel, cererea de
eliberare a autorizaiei de construire se investigheaz de ctre compartimentul sau tehnicianul responsabil n
domeniul urbanismului i al amenajrii teritoriului din cadrul prefecturii sau primriei.
Strict tehnic, se verific dac cererea este adresat autoritii administraiei publice locale ndrituite s
elibereze autorizaia, dac formularul cererii i anexa acestuia sunt completate integral i corect, certificatul
de urbanism este valabil i scopul eliberrii sale coincide cu obiectul cererii pentru autorizare; dovada titlului
solicitantului asupra terenurilor i a construciilor este conform prevederilor legale; documentaia necesar
eliberrii autorizaiei de construcie este complet, cuprinznd i avizele i studiile aprobate cerute prin
certificatul de urbanism, dovada achitrii taxei legale.
Dac n urma analizei cererii i documentaiei prezentate se constat c se ndeplinesc toate condiiile
amintite mai sus, documentaia se restituie solicitantului n termen de 10 zile de la data nregistrrii cererii.
Sub raportul coninutului verificarea cererii pentru autorizaia de construire const n examinarea modului n
care prevederile documentaiei i datele nscrise n anexa cererii respect:
- datele i condiiile nscrise n certificatul de urbanism;
- condiiile n scrise n avizele i expertizele de specialitate;
- prevederile avizelor eliberate de autoritile administraiei publice locale (n cazul n care prin certificatul
de urbanism s-a impus obinerea avizului Comisiei locale pentru urbanism i amenajare a teritoriului, este
necesar confruntarea documentaiei necesare eliberrii autorizaiei de construire/desfiinare cu cea avizat;
- prevederile legale referitoare la proprietate;
- reglementrile tehnice cu privire la ntocmirea i coninutul proiectului, destinaia, alctuirea construciei
sub raport constructiv i al echiprii, funcional i al nfirii;

- prevederile legale cu privire la abilitarea proiectanilor i verificatorilor proiectului care rspund de
urmtoarele exigene de calitate ale construciei: rezistena i stabilitatea la solicitri statice, dinamice,
inclusiv seismice; rezistena la foc, sntatea oamenilor i protecia mediului, izolaia termic, hidrofug i
economia de energie; protecia mpotriva zgomotului;
- reglementrile tehnice privitoare la executarea lucrrilor.
Responsabilitatea emiterii unei autorizaii bazate pe o verificare superficial sau prtinitoare revine, n egal
msur, semnatarilor autorizaiei i verificatorilor ntregii documentaii.
Condiiile pe care le poate pune emitentul autorizaiei constau din aplicarea regulilor generale i locale de
urbanism cu privire la documentaie prezentat pe perioada lucrrilor autorizate:
-amplasarea, destinaia, alctuirea constructiv i funcional, precum i nfiarea construciei;
-utilizarea domeniului public (accese n zona antierului, staionri de utilaje, nchideri de drumuri publice,
ocupri temporare de spaii publice, treceri temporare sau spturi n spaii publice, devieri ale circulaiei,
executarea unor drumuri provizorii, folosirea unor elemente de reclam .a.);
-protejarea proprietilor particulare nvecinate;
-protecia sanitar i social n situaia cazrii unor muncitori sezonieri (executarea de baracamente, grupuri
sociale, grupuri sanitare, dotri de toate tipurile n cazul unui numr mai mare de muncitori, plata serviciilor
suplimentare prestate de unitile existente .a.);
- protecia mediului pe durata executrii lucrrilor autorizate;
- prevenirea i stingerea incendiilor.
7..2.3. Termen de instrumentalizare
Autorizaia de construire se elibereaz solicitantului n termen de 30 de zile calendaristice de la data
nregistrrii cererii.
Autorizarea lucrrilor de intervenie urgent, n cazuri de avarii, calamiti i alte evenimente extraordinare
se face imediat de ctre prefecturi sau primrii, potrivit competenelor stabilite prin lege, urmrind ca
documentaia legal s fie definitiv pe parcursul sau la ncheierea lucrrilor.
7.2.4. Forma deciziei
Autorizaia de construire este, din punctul d vedere al formei, multipl, dup tipul deciziei.
Astfel, dac decizia este negativ, aceasta trebuie s ia forma unui act expres. Dimpotriv, dac este pozitiv,
teoretic poate mbrca dou forme distincte dar cu efecte juridice asemntoare. Fie cea a unei autorizaii
formale, rezultate dintr-o decizie administrativ, fie cea a unei autorizaii tacite, rezultnd din absena unei
decizii formale. Autorizaia tacit este o excepie la principiul general de drept administrativ, conform cruia
tcerea echivaleaz cu un refuz. n sistemele de drept n care este admis (precum cel francez), autorizarea
tacit ridic o serie de probleme n privina materializrii sale, ntruct rezult dintr-o tcere administrativ.
Principiul este ns relativ simplu: exprimarea termenului de instrumentare a cererii de autorizare, n
condiiile n care nici o decizie nu a intervenit n acest timp genereaz autorizarea tacit. Este de drept un fapt
juridic care creeaz dreptul la construire.
Un asemenea tip de autorizare creeaz o serie de dificulti n ceea ce privete aplicarea i proba sa. n
practic autorizarea tacit e rar ntlnit n raport cu autorizaia scris i expres, dar, indiferent de forma de
autorizare de construire trebuie s confere aceleai drepturi beneficiarului.
n dreptul romnesc o asemenea situaie nu se ntlnete, neeliberarea autorizaiei n termen de 30 de zile de
la nregistrarea cererii constituie refuz nejustificat care, dac vatm drepturile unei persoane (fizice sau
juridice), recunoscute de lege, d dreptul la aciune n justiie n condiiile Legii nr. 29/1990 privind
Contenciosul administrativ.
8. Valabilitatea autorizaiei
Perioada de valabilitate a autorizaiei de construire este intervalul de timp n interiorul cruia este obligatorie
nceperea lucrrilor de autorizaie (ordinul nr. 91/1991). Acest interval de timp se stabilete de ctre
emitentul autorizaiei n funcie de interesul public i de gradul de complexitate a lucrrii. Totui perioada de
valabilitate nu poate depi 12 luni de la eliberarea autorizaiei. n acelai timp, nenceperea lucrrilor n
intervalul de valabilitate conduce la pierderea valabilitii autorizaiei. Aceasta i pierde valabilitatea i n
situaia n care se modific condiiile, datele sau coninutul documentaiei ce au stat la baza eliberrii
acesteia, fiind necesar eliberarea unei noi autorizaii.
8.1. Durata executrii lucrrilor
Este stabilit de ctre emitentul autorizaiei pe baza datelor nscrise n cerere. Emitentul autorizaiei are o
putere de apreciere n aceast privin i, ca atare, innd seama de interesul public i gradul de complexitate
al lucrrilor, poate reduce durata executrii fa de cea solicitat. Persoanele fizice i juridice titulare ale
autorizaiei de construire au obligaia legal de a executa integral construciile la termenul prevzut n actul

administrativ. Construciile se consider terminate, dac s-au realizat toate elementele prevzute n
autorizaia e construire.
8.2. Prelungirea perioadei de valabilitate a autorizaiei
Se poate aproba, n mod excepional, n cazul n care construcia nu a fost executat integral la termenul
stabilit, o singur dat, cu cel mult un an de ctre organul care a emis-o (art.32 din Legea nr. 59/1991).
Posibilitatea de prelungire a autorizaiei se apreciaz de emitentul acestuia, n raport cu:
- interesul public;
- complexitatea lucrrilor autorizate:
- stadiul executrii lucrrilor;
- cauzele care au dus la nerespecatrea duratei prevzute n autorizaie.
Aceste criterii au un caracter cumulativ i se apreciaz n ordinea de prioritate a enumerrii.
Solicitarea prelungirii autorizaiei se face de titularul acesteia cu cel puin 15 zile nainte de termenul stabilit
pentru executarea integral a lucrrilor. Emitentul autorizaiei examineaz solicitarea i comunic decizia sa
n maximum 15 zile de la depunerea solicitrii. Prelungirea valabilitii autorizaiei reprezint ultimul termen
pentru executarea integral a lucrrilor.
Necesitatea prelungirii autorizaiei n condiiile de mai sus i nencheierea executrii lucrrilor la termenul
stabilit prin autorizaie sau prin prelungirea acesteia, conduc la pierderea valabilitii autorizaiei.
n aceast situaie, continuarea lucrrilor se poate face, n mod legal, numai dup eliberarea, n condiiile
legii, a unei noi autorizaii de construire.
9. Publicitatea autorizaiei de construire
Autorizaiile de construire de nscriu n Registrul autorizaiilor de construire/desfiinare n ordinea emiterii
lor.
Lista autorizaiilor se afieaz la sediul primriei pe al crei teritoriu administrativ s-a eliberat autorizaia
respectiv i la sediul prefecturii pentru autorizaiile emise de aceasta.
Autorizaiile de construire este public, putnd fi consultat att la sediul primriei ct i cel al prefecturii, de
asemenea, poate fi consultat i documentaia ce a stat la baza eliberrii sale.
Prin Ordinul MLPAT nr. 63/1998 s-a stabilit obligaia pentru toate antierele de construcii de a afia la loc
vizibil, pe toat perioada lucrrilor, un panou de identificare, al crui model este nmnat obligatoriu
beneficiarului odat cu eliberarea autorizaiei de construire de ctre organul emitent. Documentul cuprinde
date i informaii minime privind obiectivul respectiv: denumirea i adresa acestuia, beneficiarul investiiei,
proiectantul general, constructorul, numrul autorizaiei de construire, organul emitent, termenul de execuie
a lucrrilor, prevzut n autorizaie, data nceperii i data finalizrii construciei. Neafiarea panoului de
identificare se sancioneaz cu sistarea imediat a lucrrilor (art. 3).
10. Alte formaliti legale
nainte de nceperea lucrrilor autorizate, titularului i revin alte dou obligaii:
-s anune n scris pe emitentul autorizaiei, cu cel puin 5 zile naintea nceperii lucrrilor autorizate i
-s anune n scris Inspecia de stat n domeniul construciilor teritoriului.
11. Autorizaia de desfiinare a construciilor i amenajrilor
Conform art. 9 din Legea nr. 50/1991, desfiinarea construciilor i amenajrilor prevzute la art. 3 din lege
(aceleai care sunt supuse autorizrii n privina construirii) se face pe baza autorizaiei de desfiinare
obinut, n prealabil, eliberat de primari; de primarul general al Municipiului Bucureti sau de ctre
delegaiile permanente ale consiliilor judeene, dup caz. Prin Ordinul nr. 91/1991 al ministerului de resort sa stabilit o procedur identic de solicitare, eliberare i valabilitate a autorizaiei de construire cu cea a
autorizaiei de desfiinare.
12. Drepturile dobndite
Autorizaiile de construire d natere urmtoarelor drepturi:
Dreptul de a realiza proiectul aprobat. Autorizaia permite deci exercitarea dreptului de construire. Din acest
punct de vedere este necesar s fie analizate semnificaiile acestui drept i problemele ce se pot ivi.
Semnificaiile autorizaiei de construire sunt generale i speciale. Dac este clar c acest drept se refer
numai la meniunile cuprinse n autorizaia de construire, aceast constatare trebuie completat prin regula
potrivit creia documentul formeaz un tot indivizibil. Beneficiarul dreptului poate deci s aleag s execute
numai o parte din proiectul aprobat i s renune la cealalt care-i creeaz dificulti.

Pentru a-i consolida consecinele i a beneficia de autoritatea unei decizii administrative, autorizaia de
construire trebuie s fac obiectul unei anumite publiciti, n special n vederea ducerii sale la cunotina
terilor. Pentru aceasta, legislaiile prevd, de regul, dou modaliti:
-afiarea autorizaiei la sediul primriilor pe o anumit perioad;
-afiarea autorizaiei la terenul n cauz (pe toat durata valabilitii sale).
Pe parcursul exercitrii drepturilor prevzute de autorizaia de construire pot intervenii o serie de situaii care
s-i impun o serie de modificri sau chiar refacerea catului.
Pe durata valabilitii sale autorizaia de construire poate cunoate dou tipuri de modificri: unele care
privesc numai persoana titularului iar altele care vizeaz operaia imobiliar autorizat.
Autorizaia de construire are un caracter real, astfel nct, dac beneficiarul nu dorete sau nu poarte asigura
el nsui execuia construciei sau a lucrrilor n cauz, el poate transfera autorizaia unui ter. Acest transfer
presupune ntrunirea a dou condiii:
-beneficiarul transferului s accepte n mod global toate meniunile autorizaiei de construire;
-ndeplinirea unei cerine formale, modificatoare, care s oficializeze schimbarea beneficiarului.
n cazul unor modificri de fond este necesar o nou cerere de autorizare, dificultatea principal n acest caz
fiind aceea de a trasa linia de delimitare ntre obiectul cererii iniiale i cererea nou de autorizare. n situaia
n care noua solicitare reprezint mai ales o completare i o modificare parial a celei iniiale, procedura de
eliberare este simplificat.
Unele probleme se ridic i dup eliberarea autorizaiei de construire datorit autoritii administrative sau
beneficiarului. Autorizaia de construire este un act administrativ individual creator de drepturi. Conform
regulilor care guverneaz acest tip de acte administrative, autorizaia de construire poate fi retras de unitatea
administrativ care a emis-o n condiiile dreptului comun.
Ca o derogare de la dreptul comun, drepturile conferite de autorizarea de construire nu sunt dobndite dect
cu condiia de a fi exercitate rapid, n timpul impus de lege. Acest regim special se explic prin dorina
legiuitorului de a nu nghea definitiv o situaie prin intermediul drepturilor dobndite.
n acest sens, majoritatea legislaiilor prevd termene limit n care activitile trebuie s nceap sau s se
termine. Nerespectarea lor duce la perimarea autorizaiei de construire.
13. Concluzii
Chiar dac este ataat categoriei actelor normative individuale, autorizaia de construire prezint unele
particulariti n privina regimului su juridic. Specificitatea obinerii i aplicrii sale pun n discuie chiar
natura sa juridic.
Autorizaia de construire rezult dintr-o decizie administrativ, totui regulile relative la formarea
documentaiei specifice i mai ales a condiiilor n care se desfoar instrumentarea cererii ridic problema
dac nu cumva suntem ntr-o situaie de grani ntre contract i act administrativ unilateral.
Potrivit unor autori, autorizaia de construire ar fi mai degrab o negociere ntre pri dect o voin impus.
Iat cum n spatele deciziei formale unilaterale apare un veritabil acord de urbanism. Aceast trstur
explic, cel puin n parte specificul su juridic. Aceast originalitate se manifest n principal sub dou
aspecte: puterea de apreciere a administraiei i, respectiv, controlul de conformitate aposteriori la care este
supus autorizaia de construire.
Puterea de apreciere decurge i se exprim prin interpretarea regulilor de urbanism. Asigurarea respectrii
regulilor de urbanism face obiectul autorizaiei de construire. Aceasta nseamn c, n principiu, autorizaia
de construire nu este eliberat dect pentru lucrri conforme ansamblului regulilor de urbanism n vigoare la
momentul deciziei. Aceast obligaie de conformitate sufer unele atenuri, prin adaptarea regulilor de
urbanism generale la anumite situaii concrete, fie prin acordarea, n schimbul unor nfrngeri minime a
regulilor de urbanism, a unor compensaii speciale.
Coninutul deciziei
Se pot distinge patru tipuri de decizie, i anume:
-decizia pozitiv;
-decizia condiional;
-decizia negativ;
-decizia conservatoare.
Decizia condiional este acea decizie prin care autorizaia de construire este obinut, dar este nsoit de
condiii care greveaz aplicarea sa. Aceste condiii sunt frecvent discutate cu petiionarul, sunt variabile, n
general de natur tehnic sau financiar. Ele pot fie s ntreasc, fie s completeze proiectul iniial,
constituind mpreun cu acesta un tot indivizibil.

Decizia negativ este cea mai radical i const n refuzul acordrii autorizaiei de construire. n ceea ce
privete puterea de a refuza, datorit faptului c dreptul de a construi este un drept protejat juridic, aceasta se
limiteaz la coninutul reglementrilor n vigoare.
Refuzul autorizaiei de construire are ca efect interzicerea folosirii terenului respectiv. Pentru petiionar,
acest refuz reprezint o lips de ctig i este perceput ca un factor productor de prejudicii materiale. Pentru
a evita conflictele ce s-ar nate n privina consecinelor pecuniare ce rezult din simpla aplicare a legii, n
rile dezvoltate se prevede c aplicarea regulilor de urbanism nu d natere, n principiu unui drept de
indemnizaie pentru daune.
Spre deosebire de alte autorizaii administrative, autorizaia de construire este supus, n ceea ce privete
executarea, unui control de conformitate aposteori. Este vorba de un control administrativ executat de
autoritatea competent i care se materializeaz printr-un certificat de conformitate al crui obiect este de a
atesta o executare corect a autorizaiei de construire.
Obinerea certificatului de conformitate nu este necesar pentru ca un imobil s poat fi folosit sau chiar
comercializat. Certificatul de conformitate se limiteaz la a constata faptul c lucrrile au fost executate n
condiiile stabilite de autorizaia de construire. Certificatul nu este dect o prelungire a autorizaiei de
construire i nu acoper eventualele nereguli ale autorizaiei de construire.
Identificai care sunt regulile speciale aplicabile n materia autorizaiilor de construire.
2. ntrebri gril
Valabilitatea autorizaiei de construire:
a) nelimitat,
b) perioada de valabilitate nu poate depi 12 luni de la eliberarea autorizaie,
c) un interval de la 3 la 24 luni, ncepnd cu data emiterii sale.
Termen de instrumentalizare:
a) autorizaia de construire se elibereaz solicitantului n termen de 30 de zile calendaristice de la data
nregistrrii cererii;
b) autorizaia de construire se elibereaz solicitantului n termen de 10 zile calendaristice de la data
nregistrrii cererii;
c) autorizaia de construire se elibereaz solicitantului n termen de 5 zile calendaristice de la data
nregistrrii cererii.
Prelungirea perioadei de valabilitate a autorizaiei:
a) se poate aproba, n mod excepional, n cazul n care construcia nu a fost executat integral la termenul
stabilit, o singur dat, cu cel mult un an de ctre organul care a emis-o;
b) se poate face la 6 luni dupa expirarea autorizaiei de construire;
c) nu se prelungete.

Dreptul Costructiilor

Încărcat de

Informații document

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Dreptul Costructiilor

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.

Date de identificare curs i contact tutori

Nume Robert Bischin

Numele cursului: Dreptul construciilor i urbanism

II. Suport curs

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

planul de amplasare a terenului in zona (planurile cadastrale);

toate avizele solicitate prin certificatul de urbanism;

acte notariale (la nevoie);

memoriu tehnic (cuprinde memoriul de arhitectura, rezistenta, instalatii);

referatele verificatorilor de specialitate;

referatele expertilor tehnici (la nevoie);

actele de proprietate asupra terenului

proiectul pentru autorizare - acesta este compus din:

scara de redactare pentru toate desenele este 1:10

cererea de eliberare a autorizatiei de constructie;

chitana de achitare a taxei de autorizare.

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

S-ar putea să vă placă și