Intrarea În Legalitate A Construcțiilor Edificate Fără Autorizație - Noua Configuratie A Institutiei Din 2020

7/23/2021 Intrarea în legalitate a construcțiilor edificate fără autorizație – Noua configuratie a institutiei din 2020 – Blog independent de disecție
disecție jurid…
Blog independent de disecție juridică

Andreea Secu
 Menu
 
Urbansim şi construcţii
Intrarea în legalitate a construcțiilor edificate fără autorizație –

Noua configuratie a institutiei din 2020
September 27, 2020
3 Comments
Începând cu data de 6 ianuarie 2020, textul care reglementa expres condițiile de emitere a autorizației de construire pentru
intrarea în legalitate – alin. (3) al art. 59 din Norma Metodologică de aplicare a Legii nr. 50/1991 aprobată prin Ordinul
Ministrului Dezvoltării Regionale și Locuinței nr. 839/2009 („Normele”) – a fost abrogat prin Ordinul Ministrului Lucrărilor
Publice, Dezvoltării și Administrației nr. 3454/2019.
https://andreeasecu.ro/index.php/2020/09/27/intrarea-in-legalitate-a-constructiilor-edificate-fara-autorizatie-noua-configuratie-din-2020/ 1/16
7/23/2021 Intrarea în legalitate a construcțiilor edificate fără autorizație – Noua configuratie a institutiei din 2020 – Blog independent de disecție jurid…
Îl redăm mai jos in memoriam:
“În situaţia în care construcţia realizată fără autorizaţie de construire întruneşte condiţiile urbanistice de integrare în cadrul construit
preexistent, autoritatea administraţiei publice locale competente poate proceda la emiterea unei autorizaţii de construire în vederea
intrării în legalitate, în coroborare cu luarea măsurilor legale care se impun, numai în baza concluziilor unui referat de expertiză
tehnică pentru cerinţa esenţială de calitate «rezistenţă mecanică şi stabilitate» privind starea structurii de rezistenţă în stadiul fizic în
care se află construcţia, precum şi pentru cerinţa esenţială de calitate «securitatea la incendiu», numai după emiterea Acordului de
mediu, în condiţiile legii.”
Inclusiv titlul art. 59 din Normă a fost modificat din “Intrarea în legalitate” în „Lucrări de construcții executate fără autorizație de
construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia” probabil pentru a fi mai reprezentativ în raport de noul conținut al art. 59.
Singura referire expresă în cadrul normativ actual la instituția intrării în legalitate a rămas cea din alin. (3) al art. 28 din Legea
nr. 50/1991 care prevede că, dacă prin procesul-verbal de constatare a contravenției se dispune, prima facie, măsura menținerii
construcțiilor realizate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea acesteia și se acordă un termen în vederea intrării
în legalitate, iar contravenientul nu obține autorizația necesară (n.n. în vederea intrării în legalitate), se dispune desființarea
construcțiilor:
„Măsura desființării construcțiilor se aplică și în situația în care, la expirarea termenului de intrare în legalitate stabilit în procesul-
verbal de constatare a contravenției, contravenientul nu a obținut autorizația necesară.”
În plus față de mecanismul intrării în legalitate reglementat de art. 28 din Legea nr. 50/1991 în modalitatea autorizării post
factum, începând cu data de 11.01.2020 a fost introdus în cuprinsul Legii nr. 50/1991 un mecanism suplimentar de intrare în
legalitate (prin adăugarea unei noi teze în art. 37 alin. 6), însă nu sub forma emiterii unei autorizații de construire post factum,
ci sub forma intabulării directe a acestor construcții fără autorizație și fără recepție, în baza unui certificat de atestare/ a unei
adeverințe privind edificarea construcției și a unei documentații cadastrale:
„[…] În cazul construcțiilor pentru care execuția lucrărilor s-a realizat fără autorizație de construire, iar împlinirea termenului de
prescripție prevăzut la art. 31 nu mai permite aplicarea sancțiunilor, certificatul de atestare/adeverința privind edificarea construcției
va fi emis/emisă în baza unei expertize tehnice cu privire la respectarea cerințelor fundamentale aplicabile privind calitatea în
construcții, inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate, care să confirme situația actuală a construcțiilor și
respectarea dispozițiilor în materie și a unei documentații cadastrale. În situația în care în expertiza tehnică se constată neîndeplinirea
tuturor cerințelor fundamentale și a celor relative la încadrarea în reglementările de urbanism, nu se eliberează certificatul de
atestare/adeverința privind edificarea construcției.”
Vom analiza pe rând, în continuare, cele două forme de intrare în legalitate, inclusiv din perspectiva dreptului de apreciere al
autorității locale cu privire la posibilitatea recurgerii la una sau la alta dintre acestea.
Ca notă prealabilă, menționăm că unul dintre principalele elemente de diferențiere dintre cele două mecanisme îl reprezintă
momentul la care se poate recurge la ele, respectiv:
intrarea în legalitate prin intabularea directă a construcției, fără autorizație și recepție poate avea loc doar ulterior
împlinirii termenului de prescripție a răspunderii contravenționale (și este posibilă doar dacă fapta s-ar califica drept
contravenție, iar nu drept infracțiune),
în timp ce
intrarea în legalitate prin autorizarea post factum poate fi dispusă de autoritatea competentă, în principal, odată cu
dispunerea sancțiunii contravenționale sau penale principale, deci anterior împlinirii termenului de prescripție a
răspunderii contravenționale sau penale.
Precizăm că, în cazul în care fapta constituie infracțiune, termenul de prescripție a răspunderii penale este tot 3 ani conform
art. 154 alin. (1) lit. e) din Codul penal:
“Termenele de prescripţie a răspunderii penale sunt: […] e) 3 ani, când legea prevede pentru infracţiunea săvârşită pedeapsa închisorii
care nu depăşeşte un an sau amenda.”
În opinia noastră, nu ar trebui exclusă cu totul posibilitatea ca autorizația post factum să fie eliberată la cererea persoanei
interesate chiar și după împlinirea termenului de prescripție a răspunderii contravenționale sau penale, nu doar odată cu
aplicarea unei sancțiuni principale, întrucât, așa cum arătam și cu alte ocazii[1]:
din perspectiva naturii sale juridice, măsura provizorie a menţinerii lucrărilor nelegal executate dispusă prin procesul-
verbal de constatare și sancționare a contravențiilor nu poate fi calificată drept o sancţiune contravenţională
complementară (cum sunt desfiinţarea lucrărilor şi încadrarea lucrărilor în prevederile autorizaţiei), astfel încât să fie
necesară dispunerea ei doar împreună cu o sancţiune principală[2]. Unei astfel de măsuri îi lipsește caracterul punitiv, fiind
mai curând un beneficiu acordat contravenientului pentru a nu se recurge la soluţia extremă a desfiinţării lucrărilor;
autorizarea post factum nici nu depinde exclusiv de conduita ori de voinţa contravenientului, aşa cum e firesc să se
întâmple în cazul executării oricărei măsuri sancţionatorii (principale sau complementare), pentru că emiterea autorizaţiei
pentru intrarea în legalitate este atributul autorităţii locale care, aşa cum vom vedea mai jos, poate să şi refuze emiterea ei;
în scenariul în care s-ar executa fără autorizaţie ori cu încălcarea autorizaţiei, lucrări (d.e. compartimentări interioare sau
schimbare de destinaţie) la o construcţie înscrisă în cartea funciară, care ulterior ar fi vândută unui terţ, ar fi absurd ca
emiterea autorizaţiei pentru intrarea în legalitate la cererea terţului achizitor să fie condiţionată de sancţionarea
vânzătorului, în condițiile în care răspunderea atât contravențională cât și penală este strict personală. Situația ar fi cu atât
mai absurdă dacă, în contextul evocat, ar interveni un element care ar înlătura atragerea răspunderii vânzătorului (d.e.
încetarea existenţei sale ori împlinirea termenului de prescripţie a răspunderii contravenţionale ori penale).
În cazul în care fapta constituie contravenție, o astfel de posibilitate s-ar putea concretiza tot pe baza unui proces verbal prin
care agentul constatator ar constata, pe baza probelor puse la dispoziție de persoana interesată, împlinirea termenului de
prescripție a răspunderii contravenționale și imposibilitatea aplicării sancțiunii principale a amenzii (în baza noii prerogative
instituite prin art. 37 alin. 6 din Legea 50/1991) și ar acorda șansa intrării în legalitate prin dispunerea măsurii provizorii a
menținerii lucrărilor.
În cazul în care fapta constituie infracțiune, măsura intrării în legalitate ar putea fi dispusă de instanța de judecată (prin aceeași
hotărâre prin care ar dispune și încetarea procesului penal ca urmare a împlinirii termenului de prescripție a răspunderii
penale), în temeiul art. 28 alin. (2) teza I din Legea nr. 50/1991:
„Decizia menținerii sau a desființării construcțiilor realizate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia se
va lua de către autoritatea administrației publice competente, pe baza planurilor urbanistice și a regulamentelor aferente, avizate și
aprobate în condițiile legii, sau, după caz, de instanță.”
1. Intrarea în legalitate prin obținerea unei autorizații post factum
Fără a aduce atingere precizărilor de mai sus, intrarea în legalitate prin obținerea unei autorizații post factum are loc, în
principal, în faza de constatare și sancționare a contravenției, când se emite procesul-verbal de constatare a contravenției.
Așa cum arătam și cu alte ocazii[3], prin procesul-verbal de constatare și sancționare a contravenției, autoritatea care are
competența de a constatata și sancționa contravențiile prevăzute de Legea nr. 50/1991, poate acorda, cu titlu provizoriu, șansa
menținerii lucrărilor executate fără autorizație de construire ori cu încălcarea acesteia, stabilind un termen pentru intrarea în
legalitate prin obținerea unei autorizații în acest scop.
Măsura se definitivează abia la momentul emiterii autorizaţiei pentru intrarea în legalitate, care nu este un demers automat,
fiind condiționat de verificarea de către autoritatea competentă cu emiterea autorizației a respectării cerințelor legale.
Aceasta, (i) pe de o parte, întrucât cel care emite autorizaţia pentru intrarea în legalitate este primarul (sau, după caz,
preşedintele consiliului judeţean) care nu poate fi ţinut de o decizie luată de funcţionarii din cadrul compartimentelor de
control ale primăriilor sau consiliilor judeţene competenţi să constate săvârşirea contravenţiilor și (ii) pe de altă parte, întrucât
abia la momentul depunerii documentaţiei pentru autorizare, autoritatea poate stabili în deplină cunoştinţă de cauză dacă
lucrările sunt întru totul compatibile cu prevederile documentației de urbanism aplicabile.
1. Condiția legală pentru intrarea în legalitate prin autorizarea post factum a lucrărilor executate fără sau cu încălcarea
autorizației
Condițiile stabilite prin alin. (3) al art. 59 din Norme pentru emiterea autorizației în scopul intrării în legalitate, suplimentare
celor prevăzute de art. 7 din Legea nr. 50/1991 pentru emiterea autorizației de construire clasice[4] și care au fost abrogate
începând cu data de 06.01.020, erau următoarele:
întrunirea condițiilor urbanistice de integrare în cadrul construit preexistent,

depunerea unui referat de expertiză tehnică care să confirme respectarea cerinței esențiale de calitate “rezistență
mecanică și stabilitate” privind starea structurii de rezistență,
depunerea unui referat de expertiză tehnică care să confirme respectarea cerinței esențiale de calitate “securitatea la
incendiu”,
obținerea acordului de mediu, după caz.
În prezent, decizia autorității locale de menținere a lucrărilor edificate fără autorizație de construire (i.e. de intrare în
legalitate) nu mai este condiționată expres decât de încadrarea lucrărilor în prevederile documentației de urbanism (fără a mai
fi impusă prin vreun text de lege obligativitatea depunerii celor două referate de expertiză și a acordului de mediu), temeiul de
drept reprezentându-l art. 59 alin. (1) și (2) din Norme:
„(1) Organul de control care a sancționat contravențional pentru fapta de a se executa lucrări de construcții fără autorizație sau cu
încălcarea dispozițiilor acesteia, potrivit prevederilor art. 28 alin. (1) din Lege, pe lângă oprirea executării lucrărilor, are obligația de a
dispune luarea măsurilor necesare pentru încadrarea lucrărilor în prevederile autorizației, sau de desființare a lucrărilor executate fără
autorizație, într-un termen pe care îl va stabili prin procesul verbal. (2) În vederea realizării prevederilor alin. (1), potrivit Legii,
autoritatea administrației publice competentă să emită autorizația de construire/desființare are obligația de a analiza modul în care
construcția corespunde reglementărilor din documentațiile de urbanism aprobate pentru zona de amplasament, urmând să dispună,
după caz, menținerea sau desființarea construcțiilor realizate fără autorizație sau cu încălcarea prevederilor acesteia.”
și art. 28 alin. (2) și (3) din Legea nr. 50/1991:
„(2) Decizia menținerii sau a desființării construcțiilor realizate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor
acesteia se va lua de către autoritatea administrației publice competente, pe baza planurilor urbanistice și a regulamentelor aferente,
avizate și aprobate în condițiile legii, sau, după caz, de instanță. Pentru lucrări ce se execută la clădirile prevăzute la art. 3 lit. b) este
necesar avizul Ministerului Culturii și Cultelor. […] (3) Măsura desființării construcțiilor se aplică și în situația în care, la expirarea
termenului de intrare în legalitate stabilit în procesul-verbal de constatare a contravenției, contravenientul nu a obținut autorizația
necesară.”
Modificarea legislativă nu pare a fi lipsită de logică juridică în condițiile în care intrarea în legalitate a unei construcții se
definitivează doar la momentul recepției la terminarea lucrărilor, când se verifică oricum respectarea cerinței esențiale de
calitate “rezistență mecanică și stabilitate” privind starea structurii de rezistență și respectarea cerinței esențiale de calitate
“securitatea la incendiu” odată cu celelalte aspecte stabilite prin autorizația de construire. Legat de acordul de mediu,
necesitatea obținerii acestuia (la fel ca și a celorlalte avize) urmează a fi oricum stabilită prin certificatul de urbanism prealabil
autorizației pentru intrarea în legalitate.
Așadar, îndeplinirea cerinței pentru emiterea autorizației în vederea intrării în legalitate se verifică exclusiv în raport de
prevederile documentațiilor de urbanism (deja) aprobate, și doar dacă acestea nu sunt îndeplinite autoritatea locală poate
refuza în mod întemeiat emiterea acestei autorizații.
1. Marja de apreciere a autorității legată de îndeplinirea condiției pentru intrarea în legalitate
În legătură cu cerința încadrării lucrărilor neautorizate în prevederile documentației de urbanism, nici Legea nr. 50/1991 și nici
Normele nu definesc/ nu detaliază conținutul acestei cerințe.
În practica instanțelor noastre s-a reținut că logica de apreciere a autorității trebuie să funcționeze prin excludere, respectiv
autoritatea ar trebui să poată refuza eliberarea autorizației de construire pentru intrarea în legalitate doar atunci când
încadrarea construcţiei realizate în cadrul urbanistic preexistent este absolut imposibilă și când autoritatea indică punctual
sub ce aspecte lucrările nu se încadrează în acesta (astfel încât să fie garantat dreptul la apărare):
Decizia nr. 2095/08.10.2008 – Curtea de Apel Cluj “În concluzie, intrarea în legalitate prin efectuarea demersurilor necesare si
supunerea spre verificare a îndeplinirii condiţiilor urbanistice a lucrărilor efectuate cu nerespectarea A.C. eliberate, este regula si
cerinţa principală avută în vedere de către legiuitor, iar refuzul eliberării A.C. modificatoare poate fi justificat numai din prisma
nerespectării cerinţelor urbanistice, respectiv de imposibilitatea iremediabilă de integrare a construcţiei realizate în cadrul construit
preexistent. Or, în cauză nu s-a dezvăluit nici o încălcare iremediabilă şi, fără ca reclamantului să i se poată imputa vreo culpă
derivând din pasivitatea acestuia, autoritatea refuză ulterior eliberarea actului administrativ exercitând dreptul său de apreciere în
contextul dat cu putere discreţionară. Dacă dreptul de apreciere ar fi fost justificat prin aceea că eliberarea autorizaţiei pentru
modificarea soluţiei constructive nu era posibilă, întrucât normele legale şi tehnice aplicabile în materia construcţiilor ar fi fost astfel
încălcate, refuzul nu putea fi calificat ca fiind dat cu exces de putere. “
În linie cu cele reținute prin decizia de mai sus, analiza pe care autoritatea locală trebuie să o facă se raportează la modul în
care construcția respectă sau nu reglementările din documentațiile de urbanism aprobate pentru zona de amplasament în
sensul textului art. 59 alin. (2) din Norme, d.e. respectarea POT maxim, CUT maxim, H maxim, a aliniamentelor la stradă, a
structurii parcelare, etc.
În măsura în care, prin documentațiile de urbanism se impun diverse formalități în sarcina investitorilor în vederea emiterii
autorizației de construire se pune problema în ce măsură intrarea în legalitate mai este posibilă atunci când lucrările se
încadrează în documentația de urbanism aplicabilă, însă aceste obligații nu au fost respectate (și nu mai pot fi executate nici
post factum) de către contravenient.
De exemplu, unele documentații de urbanism impun, ca o condiție pentru emiterea autorizației de construire, efectuarea unor
informări specifice, elaborarea și aprobarea unui plan urbanistic de detaliu, etc.
În considerarea acestor condiții stabilite de autoritatea locală în documentația de urbanism aplicabilă, unele autorități refuză
emiterea autorizație pentru intrarea în legalitate, motivând că nu sunt îndeplinite condițiile impuse prin documentația de
urbanism, chiar dacă lucrările respectă parametrii aprobați prin documentația de urbanism.
Să luăm în discuție un exemplu concret:
Întrucât prin unele Planuri Urbanistice Generale sau Zonale se impune obligativitatea aprobării prealabile a unui Plan
Urbanistic de Detaliu în vederea emiterii anumitor autorizații de construire, autoritățile motivează refuzul emiterii autorizații
de construire pentru intrarea în legalitate pe baza art. 561 din Legea nr. 350/2001 a amenajării teritoriale și urbanismului,
argumentând, practic, că aprobarea ulterioară a PUD-ului s-ar face practic în scopul intrării în legalitate a lucrărilor de
construcții, ceea ce nu este permis de lege:
„Nu pot fi inițiate și aprobate documentații de urbanism care au ca scop intrarea în legalitate a unor construcții edificate fără
autorizație de construire sau care nu respectă prevederile autorizației de construire.”
În opinia noastră, dacă lucrările de construcții respectă cerințele tehnice din documentația de urbanism aplicabilă (PUG sau
PUD), refuzul autorității de emitere a autorizației de construire pe acest motiv ar putea fi atacat cu succes în instanță, întrucât
printr-un plan urbanistic de detaliu nu se poate deroga oricum de la planurile urbanistice de nivel superior, conform art. 48
alin. (1) teza a II-a din Legea nr. 350/2001:
„Planul urbanistic de detaliu are caracter de reglementare specifică pentru o parcelă în relație cu parcelele învecinate. Planul urbanistic
de detaliu nu poate modifica planurile de nivel superior.“
Prin urmare, simpla lipsă a unui Plan Urbanistic de Detaliu nu poate echivala în mod automat cu o încălcare a documentației de
urbanism existente, astfel încât intrarea în legalitate ar trebui să fie posibilă și în lipsa lui dacă lucrările respectă planul
urbanistic general sau de detaliu.
În sensul acestei concluzii s-au pronunțat și unele instanțe de judecată.
De exemplu, într-o speță în care s-a contestat validitatea autorizației de construire pe motiv că a fost emisă fără aprobarea
unui plan urbanistic de detaliu, deși lucrările se încadrau în prevederile PUG, prin Sentința civilă nr. 4006/08.03.2013,
Tribunalul Cluj a reținut următoarele:
„PUD-ul nu poate modifica planurile de nivel superior – PUZ/PUG- şi vine în completarea , respectiv detalierea acestora. Prin urmare,
adoptarea unui PUD nu se impune dacă lucrarea autorizată respectă normele instituite prin PUG şi regulamentul aferent. De
asemenea, art. 48 doar detaliază conţinutul unui PUD şi nu impun expres obligaţia de a fi adoptat. Pe cale de consecinţă, cum AC
23/2011 respectă normele de urbanism în vigoare la momentul emiterii acestora , instanţa urmează să reţină că aceasta nu suferă de
viciul de nelegalitate invocat de reclamanţi.“
Într-o altă speță, Primarul Mun. Cluj Napoca a impus prin certificatul de urbanism întocmirea unui PUD modificator al celui
existent (pentru că nu se respecta amplasarea pe parcelă, regimul de construire și aliniere conform PUD anterior), iar acest
PUD modificator a fost și aprobat de Consiliul Local, fiind emisă în baza lui autorizația de construire.
Instanța (i.e. Tribunalul Cluj prin Sentința civilă nr. 2486/14.03.2014) a hotărât că deși lucrările s-au executat cu nerespectarea
autorizației de construire, Primarul este obligat să emită autorizația pentru intrarea în legalitate întrucât cerințele
nerespectate din autorizație erau impuse prin PUD-ul modificator, iar acest PUD era nelegal pentru că deroga de la PUG:
“Raportul de expertiză ordonat in cauză a relevat aceleaşi aspecte, mai precis nu a identificat incălcări ale indicilor urbanistici,
mentionand doar că in loc de locuinte unifamiliale, astfel cum s-a prevăzut prin PUD, reclamantul a construit lo cuinte colective. In
conditiile in care probatiunea administrată nu a evidenţiat incălcarea indicilor urbanistici stabiliti prin PUG si PUD (i.e. PUD-ul initial –
n.n. A.S.) pentru zona in litigiu instanta, in temeiul art. 2 alin 1 lit. i din Legea nr 554/2004, constatând refuzul nejustificat al autorităţii
administrative de a emite autorizatia de construire pentru intrarea in legalitate pentru contrucţia identificată ca fiind Corp A1-A2
situată in Cluj-Napoca, astfel că , in temeiul art. 8 si art. 18 din Legea nr 554/2004 urmează a admite actiunea cu care a fost
investită.“
În plus față de obligația motivării oricărui eventual refuz de emitere a autorizației pentru intrarea în legalitate prin indicarea
punctuală a parametrilor din documentația de urbanism pe care lucrările de construcții nu îi respectă, un alt aspect care
trebuie să fie avut în vedere de autoritățile locale îl reprezintă principiul ocrotirii dreptului de proprietate în conformitate cu
jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului și cu art. 1 din Protocolul 1 la Convenție, care se traduce în acest caz prin
prevalența obiectivului de a salva construcția în raport cu măsura contraproductivă a desființării acesteia.
Concluzia este reținută de altfel și de instanțele noastre:
Decizia nr. 154/31.01.2017 – Tribunalul Cluj “Aşa cum se reţine şi prin întâmpinare, demolarea construcţiei se poate dispune dosar
în situaţia în care intrarea în legalitate nu este posibilă. Solicitarea demolării trebuie analizată şi prin prisma jurisprudenţei CEDO. În
astfel de situaţii, autorităţile administrative sunt obligate să analizeze proporţionalitatea măsurii solicitate. De asemenea este necesar
a se verifica dacă existenţa unei astfel de construcţii presupune atingerea normelor de siguranţă în construcţii care să afecteze
beneficiarii sau cetăţenii care utilizează acest imobil în mod obişnuit.”
Atunci când refuzul este nemotivat ori nejustificat, el nu reprezintă altceva decât un act emis cu exces de putere, prin
încălcarea drepturilor şi libertăţilor cetăţenilor (i.e. a dreptului de proprietate) care poate fi cenzurat de către instanţa de
contencios administrativ la cererea contravenientului, formulată în conformitate cu art. 35 alin. (2) din Legea nr. 50/1991.
Intrarea în legalitate prin intabularea directă a construcției, fără autorizație și fără recepție
Dacă termenul de prescripție a răspunderii contravenționale s-a împlinit iar sancțiunile contravenționale (inclusiv cele două
măsuri complementare constând în desființarea lucrărilor și în încadrării lucrărilor în prevederile autorizației) nu mai pot fi
dispuse, art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991 (în versiunea modificată începând cu 11.01.2020) permite intrarea în legalitate
prin intabularea construcției în lipsa autorizației pentru intrarea în legalitate și a procesului-verbal de recepție la terminarea
lucrărilor, doar în baza certificatului de atestare/adeverinței privind edificarea construcției:
„[…] În cazul construcțiilor pentru care execuția lucrărilor s-a realizat fără autorizație de construire, iar împlinirea termenului de
prescripție prevăzut la art. 31 nu mai permite aplicarea sancțiunilor, certificatul de atestare/adeverința privind edificarea construcției
va fi emis/emisă în baza unei expertize tehnice cu privire la respectarea cerințelor fundamentale aplicabile privind calitatea în
construcții, inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate, care să confirme situația actuală a construcțiilor și
respectarea dispozițiilor în materie și a unei documentații cadastrale. În situația în care în expertiza tehnică se constată neîndeplinirea
tuturor cerințelor fundamentale și a celor relative la încadrarea în reglementările de urbanism, nu se eliberează certificatul de
atestare/adeverința privind edificarea construcției.”
Condițiile legale pentru intrarea în legalitate prin intabularea construcției fără autorizație de construire și proces-verbal de
recepție la terminarea lucrărilor
Împlinirea termenului de prescripție a răspunderii contravenționale
Art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991 (în versiunea modificată începând cu 11.01.2020) se referă doar la ipoteza în care
termenul de prescripție a răspunderii contravenționale este împlinit, având deci în vedere doar răspunderea contravențională
pentru executarea lucrărilor de construcții fără autorizație de construire sau cu nerespectarea acesteia.
Atunci când fapta se califică drept infracțiune, aparent legea nu permite intrarea în legalitate în acest mod, chiar dacă termenul
de prescripție a răspunderii penale este tot de 3 ani, iar stabilirea momentului de la care acesta începe să curgă
Îndeplinirea cerinței legată de prescripția răspunderii contravenționale urmează a fi analizată de către departamentul din
cadrul autorității locale competent să emită certificatul de atestare a edificării construcției, respectiv de către primar sau,
după caz, Președintele Consiliului Județean și de către Arhitectul Șef sau, în lipsa acestuia, de persoana cu responsabilități în
domeniul amenajării teritoriului și urbanismului, conform Anexei nr. 1.52 la Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în
evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul Directorului ANCPI nr. 700/2014.
Prin urmare, chestiunea calculului prescripției, care implică administrarea de probe legate de momentul începerii termenului
de prescripție, este dat de legiuitor în competența autorității locale, deși, în mod obișnuit, o astfel de competență ar trebui să
fie apanajul instanțelor de judecată.
Îmbucurător este totuși că, urmare a Deciziei nr. 16/20.07.2020[5] pronunțate de Înalta Curte de Casație și Justiție pe calea
recursului în interesul legii, autoritățile locale nu vor mai fi nevoite să se confrunte cu problema controversată (până de
curând) a stabilirii momentului la care începe termenului de prescripție.
Prin această decizie, opozabilă erga omnes (inclusiv, pentru evitarea oricărui dubiu, autorităților locale), Înalta Curte de
Casație și Justiție a stabilit că termenul de prescripție a răspunderii contravenționale curge de la data terminării în fapt a
construcției:
„În interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 13 alin. (2) din Ordonanţa Guvernului nr. 2/2001 privind regimul juridic al
contravenţiilor, aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr. 180/2002, cu modificările şi completările ulterioare, raportate la
dispoziţiile art. 31, coroborate cu cele ale art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii,
republicată, cu modificările şi completările ulterioare, termenul de prescripție a răspunderii contravenționale pentru contravențiile
prevăzute de art. 26 alin. (1) lit. a) din Legea nr. 50/1991, republicată, constând în executarea, fără autorizație de construire, a unei
construcții ce cuprinde toate elementele structurale necesare pentru a fi considerată terminată la data constatării contravenției, curge
de la data terminării în fapt a construcției.”
Anterior tranșării acestui subiect de către instanța supremă, cele două curente de opinie divergente care se conturaseră în
practica instanțelor erau: (i) cel minoritar, în sensul că prescripția nu curge în lipsa procesului-verbal de recepție la terminarea
lucrărilor și (ii) cel majoritar, în sensul confirmat de instanța supremă pe calea recursului în interesul legii.
Persoana interesată să obțină certificatul de atestare a edificării construcției, va trebui să pună la dispoziția autorității locale
înscrisuri concludente din care să rezulte când au fost terminate în fapt lucrările de construcții.
Din perspectiva răspunderii asumate de autoritatea locală pentru corecta constatare a împlinirii termenului de prescripție,
recomandabil ar fi ca proba terminării în fapt a lucrărilor să se facă pe baza unor înscrisuri cu dată certă, în sensul art. 278 din
Codul de procedură civilă (d.e. încheieri de certificare de fapte emise de un executor judecătoresc, procese-verbale de recepție
cu antreprenorul încheiate în fața unui avocat, executor judecătoresc sau notar, certificat de atestare fiscală din care rezultă
momentul declarării construcției la direcția locală de taxe și impozite în vederea achitării impozitului local, etc.).
În lipsa unor înscrisuri cu dată certă, mijloacele de probă ar trebui coroborate (d.e. declarații pe propria răspundere date de
martori în formă autentică fața notarului public, procese-verbale de recepție între beneficiar și antreprenor, facturi emise de
antreprenor și ordine de plată date de beneficiar din care să rezulte că plățile s-au făcut la finalizarea lucrărilor, rapoarte de
evaluare, fotografii și filmări, etc.).
Obținerea unei expertize tehnice favorabile
Potrivit art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991, la rândul său, certificatul de atestare/adeverinței privind edificarea construcției
va fi emis/emisă în baza:
unei expertize tehnice cu privire la respectarea cerințelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcții, inclusiv
cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate, care să confirme situația actuală a construcțiilor și respectarea
dispozițiilor în materie și
în baza unei documentații cadastrale.
Nici până în prezent textul art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991 nu a fost corelat cu textul omolog al art. 37 alin. (1) din Legea
nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare care prevede că pentru intabulare, certificatul de atestare trebuie să confirme
că edificarea construcțiilor s-a efectuat conform autorizației de construire și că există proces- verbal de recepție la terminarea
lucrărilor:
„Dreptul de proprietate asupra construcțiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare eliberat de autoritatea
locală emitentă a autorizației de construire, care să confirme că edificarea construcțiilor s-a efectuat conform autorizației de construire
și că există proces- verbal de recepție la terminarea lucrărilor, precum și a celorlalte dispoziții legale în materie și a unei documentații
cadastrale.”
De lege ferenda, o astfel de modificare ar trebui să fie implementată în cel mai scurt termen.
Referitor la expertiza tehnică de care legea condiționează emiterea certificatului de atestare/ adeverinței privind edificarea
construcției, nici Legea nr. 50/1991 și nici Normele de aplicare a acesteia nu cuprind mai multe detalii legate de conținutul
acestuia și de experții care ar putea avea competență să emită un astfel de raport.
Legat de conținutul raportului, textul art. 36 alin. (6) din Legea nr. 50/1991 este extrem de vag, precizând că raportul trebuie să
confirme nu doar respectarea cerințelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcții, încadrarea în reglementările
de urbanism aprobate și situația actuală a construcțiilor, ci și “respectarea dispozițiilor în materie”.
Interpretând istorico-teleologic acest alineat, prin raportare la conținutul alin. (3) al art. 59 din Norme abrogat, în opinia
noastră, un astfel de raport ar trebui structurat pe mai multe capitole, fiecare dintre acestea urmând să confirme (cel puțin și
dacă nu mai sunt și alte dispoziții relevante în materie) că:
lucrările se încadrează în prevederile documentaţiei de urbanism aplicabile (PUG sau PUZ);

se respectă cerinţa esenţială de calitate „rezistenţă mecanică şi stabilitate” privind starea structurii de rezistenţă a
construcţiei;
se respectă cerinţa esenţială de calitate „securitate la incendiu”;
se respectă cerințele de mediu.
Dintr-o perspectivă practică (și până la momentul clarificării acestor aspecte de către legiuitor), în opinia noastră este
recomandabil ca, înainte de elaborarea raportului, să fie solicitat un punct de vedere din partea autorității competente cu
emiterea certificatului de atestare/ adeverinței privind edificarea construcției în legătură cu obiectivele raportului de
expertiză.
În funcție de aspectele necesar a fi acoperite prin raportul de expertiză, proprietarul construcției/ persoana interesată de
emiterea certificatului de atestare/ adeverinței privind edificarea construcției va trebui să împartă secțiunile relevante din
raport între doi sau mai mulți experți, printre care:
un expert in urbanism (preferabil din rândul celor înscriși în tabloul național al urbaniștilor);
un expert tehnic de calitate, atestat, în sensul Regulamentului de verificare și expertizare tehnică de calitate a proiectelor,
a execuției lucrărilor și a construcțiilor aprobat prin Hotărârea Guvernului nr. 742/2018 privind modificarea Hotărârii
Guvernului nr. 925/1995;
un expert de mediu care funcționează în cadrul asociației profesionale din domeniul protecției mediului, recunoscută la
nivel național, în sensul Legii nr. 292/2018 privind evaluarea impactului anumitor proiecte publice și private asupra
mediului.
[1] www.andreeasecu.ro;
[2] Pentru o opinie în sens contrar a se vedea, de exemplu, Decizia nr. 1292/03.12.2013 pronunţată de Tribunalul Dolj, Secţia
de Contencios Administrativ şi Fiscal; Decizia nr. 1271/16.12.2012 pronunţată de Curtea de Apel Timişoara, Secţia de
Contencios Administrativ şi Fiscal.
[3] http://andreeasecu.ro/index.php/category/urbansim-si-constructii/page/4/
[4] În acest sens a se vedea Decizia ICCJ nr. 44/2017 privind examinarea sesizării formulate de Curtea de Apel Craiova – Secția
contencios administrativ și fiscal, în Dosarul nr. 7.461/63/2015, în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile pentru
dezlegarea următoarei chestiuni de drept.
[5] Anterior, problematica făcuse obiectul unei sesizări a Înaltei Curți de Casație și Justiție în vederea pronunțării unei hotărâri
prealabile pentru dezlegarea unei chestiuni de drept, respinsă prin Decizia Înaltei Curți de Casație și Justiție nr. 36/2019
(Publicată în M. Of. Partea I nr. 742 din 11.09.2019) pentru lipsa caracterului de noutate.
autorizatie pentru intrare in legalitate constructii fara autorizatie constructii ilegale intrare legalitate
   
Previous Post Next Post
Alte articole pe aceeași temă

August 2, 2019
Noutăți legislative. Termenul de prescripție în care pot fi atacate hotărârile de aprobare a documentațiilor de
amenajare a teritoriului și de urbanism
July 15, 2019
Refuzul autorizării lucrărilor de construire prin certificatul de urbanism. Marja de apreciere a autorității
January 8, 2020
Modificări legislative privind intrarea în legalitate a construcțiilor edificate nelegal
3 Comments
Gabriel says: R E P LY
F E B RUA R Y 2 5 , 2 0 2 1 AT 8 : 2 4 A M
Multumim pentru postare. Vreau sa vin cu o speta din teren sa zic asa si anume, persoana x a construit o casa in 2017 fara
autorizatie si acum solicita certificat de urbanism pentru intrare in legalitate. Eu pot merge sa constat, aplic sanctiune potrivit
legii si ulterior cum purced la procedura de autorizare in vederea intrarii in legalitate daca in norme nu mai exista “intrare in
legalitate” ? De asemenea daca persoana y solicita certificat de edificare direct fara autorizare, sa spunem prin absurd ca trece
de toate expertizele la cerintele de calitate prescrise in certificatul de urbanism dar sare de etapa – cote ISC, proces verbal
receptie si asa mai departe. Unele aspecte nu sunt corelate pana in detaliu ci sunt lasate la limita interpretarilor fiecarui actor
urban direct implicat in acest proces. Daca gresesc undeva, va rog sa imi spuneti. Va multumesc !
Marcoviciu Sorin Stefan says: R E P LY
A P R I L 2 8 , 2 0 2 1 AT 5 : 3 9 A M
Foarte interesant articolul dvs. Nu imi dau insa seama unde m-as incadra eu sau daca este reglementata in vreun fel
cumpararea unui imobil care prezinta unele diferente fata de schita de amplasament existenta si transmisa la data vanzarii.
Mai exact, am cumparat un imobil – teren si constructii – constand in: doua “depozite materiale”, un “depozit combustibil”, o
“cabina portar” si teren, fiecare identificate prin CF distinct. La o verificare mai atenta am constatat ca exista unele mici
diferente fata de schita transmisa, in sensul ca exista inadvertente intre suprafetele inscrise in CF si pe desen, cu cele din
realitate, la cele doua “depozite materiale”. Ele figureaza cu suprafata de 325mp fiecare, sunt lipite, dar in fapt una este de cca
350mp si una este de cca 300mp. Vanzatorul a spus ca aceste inadvertente rezulta din faptul ca el a cumparat in urma cu 4-5
ani imobilul respectiv dintr-un faliment, constructiile erau degradate si cand a renovat inchiderile/peretii depozitelor s-a
orientat dupa stalpii de structura care existau si aoperirea data de acoperisul existent.
Intrebarea este daca eu acum as putea sa fac vreo intabulare sau modificare in documentele cadastrale ale imobilelor, pentru a
exista corelatie intre realitate si inscrisuri, pentru a nu exista probleme la autorizarea de functionare sau inchirierea acelor
spatii.
Constantin Claudiu says: R E P LY
J U N E 7 , 2 0 2 1 AT 9 : 3 5 A M
buna ziua. am si eu un caz , mai precis casa tatalui meu , in craiova. a facut casa prin anii 90′, dar fara autorizatie si proiect. a
platit impozit pe imobilul respectiv. problema e ca eu nu am inteles din articol , unde se incadreaza cazul lui. se poate sau nu se
poate legaliza situatia? multumesc
Leave a Reply
Your email address will not be published. Required fields are marked *
Comment
Name *
Email *
Website
Save my name, email, and website in this browser for the next time I comment.
Post Comment
Categories
Antrepriza
Despre Blog
Despre Mine
Diverse
Evenimente
Închiriere şi comodat
Test
Transferul proprietăţii şi alte acte de dispoziţie ale proprietarului
Urbansim şi construcţii
Autoarea
Andreea Secu
Avocat specializat în drept imobiliar
Arhiva
July 2021
June 2021
January 2021
September 2020
May 2020
March 2020
January 2020
October 2019
August 2019
July 2019
May 2019
April 2019
March 2019
Vreti sa aflati cand postez articole noi? Completati va rog adresa de mail*
Subscribe
Blog
Despre
Invitaţi
Evenimente
Contact
 
Blog independent de disecție juridică

Intrarea În Legalitate A Construcțiilor Edificate Fără Autorizație - Noua Configuratie A Institutiei Din 2020

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Intrarea În Legalitate A Construcțiilor Edificate Fără Autorizație - Noua Configuratie A Institutiei Din 2020

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

7/23/2021 Intrarea în legalitate a construcțiilor edificate fără autorizație – Noua configuratie a institutiei din 2020 – Blog independent de disecție

Blog independent de disecție juridică

Intrarea în legalitate a construcțiilor edificate fără autorizație –

Îl redăm mai jos in memoriam:

1. Intrarea în legalitate prin obținerea unei autorizații post factum

întrunirea condițiilor urbanistice de integrare în cadrul construit preexistent,

și art. 28 alin. (2) și (3) din Legea nr. 50/1991:

1. Marja de apreciere a autorității legată de îndeplinirea condiției pentru intrarea în legalitate

Să luăm în discuție un exemplu concret:

În sensul acestei concluzii s-au pronunțat și unele instanțe de judecată.

Concluzia este reținută de altfel și de instanțele noastre:

Obținerea unei expertize tehnice favorabile

lucrările se încadrează în prevederile documentaţiei de urbanism aplicabile (PUG sau PUZ);

Previous Post Next Post

Alte articole pe aceeași temă

Modificări legislative privind intrarea în legalitate a construcțiilor edificate nelegal

Marcoviciu Sorin Stefan says: R E P LY

Constantin Claudiu says: R E P LY

Transferul proprietăţii şi alte acte de dispoziţie ale proprietarului

Avocat specializat în drept imobiliar

Blog independent de disecție juridică

S-ar putea să vă placă și