O problemă des întâlnită în cazul măsurătorilor cadastrale, este suprapunerea terenului

peste terenurile învecinate. Această problemă apare când deşi avem o suprafaţă
trecută în acte, constatăm că suprafaţa măsurata, deşi împrejmuită, diferă de suprafaţa
menţionată în acte.

Acestă situaţie poate exista din diverse motive, precum:

 La momentul primei vânzări nu au fost făcute măsurători exacte, actele erau

vechi, sau nu s-a ţinut cont de forma exactă a proprietăţii de unghiurile formate
de laturile acesteia fiind un lucru esenţial care influenţează suprafaţa terenului.
 Proprietatea a fost împrejmuită greşit, gardul de separare între proprietăţi a
fost construit fără să se fi solicitat delimitarea limitelor proprietăţii în conformitate
cu coordonatele avizate de OCPI, posibil de către o persoana autorizată care
putea să asigure precizia necesară trasării şi terenul a fost împrejmuit cu
aproximaţie, acolo unde se credea că se află limita între proprietăţi, sau nu s-a
ţinut cont de dimensiunile avizate din cadastru.
 Documente cadastrale avizate greşit, există şi această posibilitate,
coordonate determinate eronat care au condus la erori cu privire la limitele de
proprietate zonale.
 Există si situaţia aplicării unor sistematizări de-a lungul timpului în zonele
urbane, de mărire a laţimii străzilor, urmate de retrageri de limite, acestea
conducând la o diminuare a suprafeţelor din acte. Deşi suprafeţele nu se mai
regăsesc, totuşi nu înseamnă ca vecinii au intrat pe proprietate cu gardurile,
deşi uneori se poate crede acest lucru.
 Planuri parcelare întocmite ulterior cadastrării şi repoziţionării de către
primari fără să se fi anunţat sau rectificat toate cadastrele avizate anteriornşi
aplicate pe teren, chiar cu o persoană specialistă au condus la suprapuneri ale
limitelor de proprietate.

Având în vedere aceste aspecte, dacă împrejmuirile sau cadastrele avizate anterior nu
au fost executate corect, au condus la situaţii ca vecinii celor care nu au respectat
limitele vechi, când au solicitat documentaţia de cadastru, să constate că vecinul, în
urma cadastrului avizat are limitele proprietăţii suprapuse peste proprietatea sa, uneori
fără ca în mod real în teren situaţia să se prezinte aşa.

Problemele în cazul unor suprapuneri reale, atunci când suprafeţele proprietăţilor,

deşi sunt împrejmuite, au fost îngrădite greşit, fie din cauza nerespectării limitelor de
proprietate, conform cadastrului avizat, fie în urma trasărilor greşite ale colţurilor
proprietăţii, daca nu există înţelegere amiabilă între vecini pentru rectificarea
coordonatelor cadastrale greşite, se pot rezolva numai în instanţă prin acţiuni de
grăniţuire.

Potrivit Regulamentului privind conţinutul şi modul de întocmire a documentaţiilor

cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară, aprobat prin Ordinul nr. 634/2006
(“Regulamentul”), suprapunerile cu privire la imobile pot fi virtuale sau reale.

Suprapunerea virtuală este de obicei cauzata de erori de măsurare şi prelucrare a

datelor, conform art. 27. alin. (1) lit. a) al Regulamentului. În general, soluţionarea
suprapunerii virtuale a imobilului se face prin repoziţionare în plan, astfel:
 daca repoziţionarea nu afectează mai mult de 2% din suprafaţa imobilului,
procedura se realizează din oficiu, fără acordul proprietarului, de către
consilierul de cadastru în baza unui referat de constatare aprobat de şeful de
cadastru. Aceste prevederi se aplică în cazul în care imobilul este împrejmuit
şi/sau există plan parcelar recepţionat;
 dacă operaţiunea de repoziţionare presupune modificarea geometriei şi
diminuarea suprafeţei cu un procent mai mare de 2%, acordul proprietarului
devine obligatoriu, iar documentaţia cadastrală trebuie refăcută.

Prin repoziţionare se înţelege operaţiunea de modificare a coordonatelor imobilului

poziţionat greşit în planul cadastral, prin rotaţie, translaţie, modificarea geometriei
anterior recepţionate şi/sau modificarea suprafeţei imobilului.

Pe de altă parte, suprapunerea reală (efectivă în teren) se datorează existenţei mai

multor acte juridice diferite pentru acelaşi amplasament, identificării diferite a
limitei comune sau lipsei materializării limitei la momentul identificării.

De precizat, că soluţionarea unei suprapuneri reale se realizează pe cale amiabilă

prin documentaţii cadastrale sau de catre instanţele de judecată, orice
neînţelegere privind identificarea şi măsurarea parcelelor de teren, precum şi cele
privind proprietarii acestora, fiind soluţionate de către instanţele judecătoreşti.

Întrebarea pe care şi-o pune orice proprietar este dacă existenţa unei suprapuneri
împiedică înstrăinarea imobilului. În acest sens, Regulamentul prevede posibilitatea
înstrăinării zonei de imobil neafectată de suprapunere, aceasta fiind posibilă însă
numai pe baza unei declaraţii autentice emise de catre titularul dreptului de proprietate
şi în urma întocmirii unor documentaţii cadastrale distincte pentru fiecare lot. În acest
caz, lotul neafectat de suprapunere va fi înscris în cartea funciară, însă cel afectat va fi
respins.

Trebuie menţionat, că potrivit art. 915 al Noului Cod Civil (“NCC”), a fost introdusă
răspunderea pentru ţinerea defectuoasă a cărţii funciare. Astfel, conform primului
alineat al articolului mai sus menţionat “cel prejudiciat printr-o faptă săvârşită, chiar din
culpă, în păstrarea şi administrarea cărţii funciare va putea cere obligarea, în solidar, la
plata de despăgubiri a oficiului teritorial de cadastru şi publicitate imobiliară de la locul
situării imobilului şi a persoanei răspunzătoare de prejudiciul astfel cauzat, daca
prejudiciul nu a putut fi înlăturat, în tot sau în parte, prin exercitarea acţiunilor şi căilor
de atac prevăzute de lege”.

Potrivit celui de-al doilea alineat al art. 915 NCC, dreptul la acţiune se prescrie în
termen de un an, calculat din ziua în care cel prejudiciat a cunoscut faptul păgubitor,
dar nu mai tarziu de 3 ani de la data când s-a săvârşit fapta cauzatoare de prejudiciu.

Noutatea adusă de legiuitor este salutară, întrucât, potrivit Deciziei nr. 72 din
15.10.2007 pronunţată de către Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în dosarul nr.
42/2007, “în cauzele ce au ca obiect plângerile privind cartea funciară întemeiate pe
dispoziţiile art. 50 din Legea nr. 7/1996 [actualul art. 31], republicată, Oficiul de
Cadastru şi Publicitate Imobiliară nu are calitate procesuală pasivă”, lucru ce a produs
în practică efecte injuste întrucât oficiile nu puteau fi fîcute răspunzatoare pentru erorile
provocate - din neglijenţa sau chiar rea-credinţa - cu ocazia efectuării înscrierilor în
cartea funciară.

Sunt anumite localităţi în care zone întinse, datorită suprapunerilor foarte mari între
vecinătăţi, mai multe terenuri, respectiv proprietari, se află în litigiu în instanţă şi până
la rezolvarea suprapunerilor reale sau virtuale, nu se mai pot face alte lucrări
cadastrale precum dezmembrări, înscrieri de construcţii pe teren, vânzări, etc.

Aspectele menţionate până acum, pot fi rezolvate prin introducerea cadastrului general
al unei localităţi şi ar putea conduce la eliminarea multor probleme şi nu în cazul
înscrierii sporadice în cartea funciară aşa cum a fost efectuată până acum operaţiunea
de cadastrare în cea mai mare parte a ţării.