1

Efectul stingerii superficiei prin expirarea termenului asupra

garanțiilor ipotecare. Mecanism de funcționare

A. Încetarea superficiei privită prin prisma accesiunii

Înainte de toate, important ni se pare să analizăm modul în care interacționează instituția

accesiunii imobiliare artificiale cu cea a superficiei. Vedem că, din perspectiva legiuitorului, cele două
funcționează în oglindă.

Astfel, conform art. 693 alin. (4), atunci când s-a construit pe terenul altuia, superficia se poate
înscrie pe baza renunțării proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, în favoarea
constructorului. Teza a II-a continuă aceeași optică, statuând că superficia se poate înscrie în favoarea
unui terț pe baza cesiunii dreptului de a invoca accesiunea.

Ipoteza avută în vedere este aceea a construirii pe terenul altuia, premisa necesară să genereze
regimul juridic al accesiunii imobiliare artificiale, când, potrivit art. 581-582 C. civ., proprietarului
terenului i se naște dreptul potestativ de accesiune. Dreptul acesta îi permite să decidă soarta juridică a
construcției: de principiu, fie prin dobândirea dreptului de proprietate asupra acesteia, fie prin obligarea
autorului lucrării la cumpărarea imobilului (terenului aici). Când avem de-a face cu o renunțare la dreptul
de a invoca accesiunea în favoarea constructorului, legiuitorul găsește temei suficient pentru constituirea
dreptului de superficie. Din jocul acestor instituții, astfel cum pare să rezulte din art. 693 alin. (4),
transpare antiteza dintre accesiune și superficie: unde nu am accesiune, am superficie și invers. Așadar,
considerăm corect să formulăm regula Superficia blocheaza accesiunea. Totuși, deși o blochează, nu o
elimină în totalitate, fiindcă, potrivit art. 694, superficia se poate constitui pe o durată maximă de 99 de
ani. Prin urmare, va exista un moment când calea accesiunii va fi redeschisă, renunțarea la accesiune
neputând fi definitivă, căci ar contrazice însăși perpetuitatea dreptului de proprietate privată. În contextul
acesta, adăugăm că posibilitatea reînnoirii superficiei nu îi dă caracter perpetuu, ci doar vocație la
perpetuitate.

Antiteza accesiune-superficie o găsim și în alte norme, de exemplu în art. 579, din care rezultă că
proba contrară tezei că orice lucrare este făcută de proprietarul terenului, cu cheltuielile sale și că îi
aparține putând fi făcută prin dovada dreptului de superficie. Aici vorbim de accesiune ca prezumție de
proprietate, dar optica legiuitorului se învederează aceeași: arătând că ești superficiar, arăți că proprietatea
asupra construcției nu aparține proprietarului terenului, deci consecința specifică a accesiunii este
înlăturată.

În ceea ce privește art. 699, sunt necesare câte delimitări. În primul rând, norma se referă doar la
încetarea superficiei prin expirarea termenului și, în al doilea rând, are în vedere premisa unei superficii
incipiente, în cadrul căreia superficiarul a realizat o lucrare autonomă cu caracter durabil (699 (1) -
„dobândește dreptul de proprietate asupra construcției edificate de superficiar”; 699 (2) - „Când
construcția nu exista în momentul constituirii dreptului de superficie”).
 2

Conform art. 699 alin. (1), la încetarea superficiei, proprietarul terenului dobândește dreptul de
proprietate asupra construcției prin accesiune. Pentru a determina cum funcționează accesiunea aici,
înțelegem să ne raportăm la regula formulată mai devreme, anume superficia blochează accesiunea.
Pentru că superficia, în cazul de față, încetează, se deschide calea accesiunii. În continuare, din moment
ce avem premisa realizării unei construcții pe terenul altuia (am stabilit că s-a constituit o superficie
incipientă), credem că ar trebui să ne raportăm la accesiunea ca drept potestativ, accepția specifică
premisei enunțate.

Prima concluzie ar fi că mecanismul descris de art. 699 alin. (1) s-ar putea reformula astfel:

La încetarea superficiei prin expirarea termenului, proprietarul terenului are dreptul de a invoca
accesiunea pentru a dobândi proprietatea asupra construcției, fiind obligat astfel să îi plătească
superficiarului valoarea de circulație a acesteia de la data expirării termenului.

Așadar, cel puțin raportat la primul alineat, proprietarul terenului va avea un drept de opțiune
între a invoca accesiunea și a lăsa lucrurile așa cum sunt. Dacă își exercită pozitiv dreptul potestativ de
accesiune, va dobândi proprietatea asupra construcției, iar dreptul de creanță al superficiarului, până acum
afectat de o condiție suspensivă, va deveni pur și simplu. Aceasta fiind concluzia noastră, respingem din
capul locului soluția dobândirii ope legis a proprietății asupra construcției în temeiul art. 699 (evident,
dacă nu avem stipulație contrară).

De asemenea, observăm și că cei doi proprietari se află într-o situație aproape identică ipotezei
clasice de proprietate rezolubilă atipică în contextul accesiunii: superficiarul este proprietar sub
condiția rezolutorie a exercitării pozitive a dreptului de accesiune de către proprietarul terenului, iar
acesta din urmă este proprietar asupra construcției sub aceeași condiție, dar suspensivă. În același timp,
cei doi sunt superficiar, respectiv nud proprietar sub condiția rezolutorie a exercitării pozitive a
dreptului. Mărturisim că nu găsim o diferență de esență între cele două formulări, cel puțin nu având în
vedere antiteza perfectă accesiune - superficie.

Alineatul 2 pune în discuție o ipoteză particulară: când valoarea construcției este egală sau mai
mare decât aceea a terenului. Aici, spune textul de lege, proprietarul terenului va putea cere obligarea
constructorului să cumpere terenul la valoarea de circulație pe care acesta ar fi avut-o dacă nu ar fi existat
construcția, iar constructorul va putea să blocheze această facultate a proprietarului dacă ridică, pe
cheltuiala sa, lucrarea și repune terenul în situația anterioară.

Previzibil deja, nu optăm pentru interpretarea conform căreia doar art. 699 alin. (2) oferă drept
potestativ proprietarului terenului, ci pentru interpretarea potrivit căreia alineatul în discuție, dată fiind
valoarea construcției, de fapt lărgește conținutul dreptului potestativ oricum existent. Astfel, dacă
valoarea construcției este egală sau mai mare decât aceea a terenului, nudul proprietar va avea trei
posibilități:

a) Dobândește proprietatea asupra construcției și devine obligat să plătească superficiarului

valoarea de circulație;
b) Obligă superficiarul la cumpărarea terenului;
 3

c) Nu se manifestă în niciun fel, caz în care starea de proprietate rezolubilă se menține.

Pentru a bloca manifestarea dreptului de opțiune în sensul literei b), superficiarul va putea ridica
lucrarea și repune imobilul în situația anterioară. Două precizări ar fi de făcut aici.

Prima ar fi că vorbim de o ipoteză total distinctă de cea a art. 590 alin. (1), potrivit căruia până la
data încheierii unei convenții sau a introducerii acțiunii de către cel îndreptățit la înscrierea în cartea
funciară, autorul lucrării își poate ridica materialele. În cazul art. 699 alin. (2), nu doar că superficiarul va
putea ridica lucrarea chiar și după opțiunea proprietarului pentru obligarea la cumpărare, dar tocmai
aceasta este situația avută în vedere de textul legal.

Tot în spiritul delimitării de art. 590 alin. (1), arătăm că, până la exercitarea în orice formă a
dreptului de accesiune, ridicarea lucrării de către superficiar este sau nu permisă, după caz. Astfel, dacă
dobândirea de către proprietarul terenului a unei construcții gata făcute a constituit, pentru el, însăși cauza
contractului prin care s-a constituit superficia, superficiarul nu o va putea ridica, întrucât și-ar încălca
obligația contractuală - aceea de a-i preda proprietarului terenului o construcție edificată la final. În
schimb, dacă nu s-a contractat în considerarea acestei finalități sau dacă proprietarul a avut acest lucru în
vedere, dar nu l-a inclus în câmpul contractual, superficiarul va avea posibilitatea ridicării construcției
înainte de exercitarea dreptului potestativ. În acest caz, opțiunea va rămâne lipsită de obiect. Dacă, însă,
proprietarul a apucat să opteze pentru obligarea la cumpărare, exercitându-și dreptul în această formă,
superficiarul va putea ridica lucrarea indiferent de cauza inițială a contractului, deoarece proprietarul
terenului, alegând obligarea la cumpărare, este clar că a renunțat la beneficiul dobândirii construcției. De
această dată, posibilitatea este oferită tocmai de art. 699 alin. (2) și nu de art. 590.

A doua precizare ar fi modul în care ar funcționa o atare apărare în contextul art. 699 alin. (2).
Credem că, în fața unei acțiuni în obligare la cumpărarea terenului, superficiarul va putea declara că va
ridica lucrarea. În lipsa unui termen convențional, se va putea apela la stabilirea judiciară a termenului în
temeiul art. 1415, iar dacă nu se recurge la aceasta, superficiarul rămâne ținut de un termen rezonabil, în
raport cu împrejurările. Dacă nu ridică lucrarea în termen, decade din beneficiul acestei apărări, iar
acțiunea proprietarului terenului în obligarea la cumpărare devine liberă de acest obstacol.

În cele ce urmează, vom analiza soarta garanțiilor ipotecare, potrivit art. 699 alin. (3) și (4),
plecând de la configurația dreptului potestativ de accesiune, astfel cum am formulat-o. Amintim, în orice
caz, că întreg art. 699 are caracter dispozitiv și orice concluzie a noastră este aplicabilă sub rezerva unei
stipulații contrare sau a unei convenții derogatorii, chiar ulterioare contractului de superficie.

B. Soarta ipotecilor constituite cu privire la dreptul de superficie

Prevederea care interesează este art. 699 alin. (3), teza a II-a. Textul distinge în funcție de trei
situații: când proprietarul terenului optează pentru dobândirea construcției, când optează pentru obligarea
superficiarului la cumpărare (iar opțiunea se realizează) și când optează pentru obligarea la cumpărare,
dar demersul eșuează, fiind blocat de ridicarea construcției.
 4

În prima situație, ipoteca constituită asupra superficiei se va strămuta de drept, deci fără
consimțământul superficiarului, asupra sumei de bani primite de acesta. Desigur, strămutarea se va realiza
în momentul primirii sumei de bani de către superficiar, nu în momentul transferului proprietății asupra
construcției prin exercitarea dreptului de accesiune. Consecința este că, ulterior transferului proprietății,
dar până la predarea sumei de bani, ipoteca se va menține asupra construcției, fără să se extindă asupra
terenului, în ciuda faptului că terenul și construcția aparțin în intervalul acesta de timp aceluiași
proprietar.

În a doua situație, ipoteca constituită asupra superficiei se va extinde cu privire la întregul teren.
Aceasta se va realiza în momentul transferului proprietății asupra terenului către superficiar, în
temeiul unui contract liber încheiat sau a unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract. Extinderea
se realizează, de asemenea, de drept.

În a treia situație, ipoteca rămâne să poarte asupra construcției edificate, chiar pe parcursul
demolării, până la desființarea totală și inclusiv după. Nu este neapărat vorba de o strămutare propriu-
zisă, ci mai degrabă despre menținerea ipotecii asupra materialității construcției. Această menținere se
justifică prin faptul că aceeași este și soarta dreptului de proprietate asupra construcției (materialele rămân
ale fostului superficiar). Soarta ipotecii, astfel cum am configurat-o, se va lovi totuși de încorporarea
materialelor în alte imobile, caz în care ipoteca se va stinge, potrivit art. 2356 alin. (2), teza a II-a. De
adăugat aici că aceeași va fi soluția cu privire la garanția ipotecară când superficiarul ridică lucrarea
înainte de exercitarea dreptului de accesiune, în orice formă, de către proprietar.

C. Soarta ipotecilor constituite cu privire la teren

Efectul încetării superficiei prin ajungerea la termen asupra ipotecilor constituite cu privire la
teren este reglementat de art. 699 alin.(4). Evident, propunem interpretarea acestui alineat prin raportare
la cele arătate la pct.A din prezenta lucrare. Totuși, corelarea alineatului 4 cu alineatul 1 nu poate fi făcută
în lipsa unor precizări prealabile, îndeosebi cu privire la teza I.

“Ipotecile constituite cu privire la teren pe durata existenței superficiei nu se extind cu privire la

întregul imobil în momentul încetării dreptului de superficie în cazul prevăzut la alin.(1)”

Lecturarea acestei norme ridică unele întrebări. La ce s-a referit legiuitorul prin “teren”? Care este
semnificația sintagmei “întregul imobil”? În fine, care este rostul reglementării? În plus, în strânsă
legătură cu răspunsurile pe care aceste întrebări le vor primi se află două articole din materia ipotecii, prin
care legiuitorul stabilește întinderea dreptului de ipotecă: art. 2.352 și art. 2.355 alin.(1).

Art. 2352: Ipoteca nudei proprietăţi

Ipoteca nudei proprietăţi se extinde asupra proprietăţii depline la stingerea dezmembrămintelor.

Art. 2355: Extinderea ipotecii prin accesiune

(1) Ipoteca se extinde asupra bunurilor care se unesc prin accesiune cu bunul grevat.
 5

În ceea ce privește “ipotecile constituite cu privire la teren” plecăm de la ideea că superficia este
un dezmembrământ al dreptului de proprietate privată, iar ca urmare a constituirii superficiei,
constituitorul va rămâne cu nuda proprietate asupra terenului. Astfel, orice ipotecă “cu privire la teren”
constituită de către nudul proprietar va purta, în mod evident, asupra nudei proprietăți. Pe cale de
consecință, considerăm că art.699 alin.(4) teza I trebuie citit astfel: Ipotecile constituite cu privire la nuda
proprietate asupra terenului pe durata existenței superficiei [...]. 1

În ceea ce privește semnificația sintagmei “întregul imobil”, suntem de părere că aceasta

comportă mai multe aspecte. În primul rând, trebuie să avem în vedere că superficia în forma sa incipientă
presupune edificarea ulterioară de către superficiar a unei construcții, asupra căreia nudul proprietar
dobândește proprietatea la momentul încetării dreptului de superficie prin intermediul accesiunii. Având
în vedere aceasta, o primă semnificație ce poate fi atribuită sintagmei “întregul imobil” este aceea de
construcție asupra căreia se va extinde dreptul de proprietate a nudului proprietar atunci când superficia
va înceta2. În al doilea rând, nu trebuie să pierdem din vedere faptul că principalul efect al încetării
superficiei prin expirarea termenului este acela reunirii tuturor prerogativelor dreptului de proprietate
privată și, pe cale de consecință, reîntregirea dreptului de proprietate privată ce anterior a fost scindat.
Ținând cont de acest efect, o altă semnificație ce poate fi atribuita sintagmei “întregul imobil” este aceea
de drept de proprietate reîntregit asupra terenului.

Reunind toate observațiile pe care le-am făcut până acum, rezultă că art.699 alin.(4) teza I trebuie
citit astfel: Ipotecile constituite cu privire la nuda proprietate asupra terenului pe durata existenței
superficiei nu se extind asupra construcției edificate și nici asupra dreptului deplin de proprietate
privată a terenului în momentul încetării dreptului de superficie în cazul prevăzut de alin.(1).

Dacă citim în această cheie art.699 alin.(4) teza I, pare-se ca întrebările noastre au dat naștere
chiar mai multor întrebări. Pe de o parte, în aceasta formă, norma juridică are aparența unei excepții atât
de la art. 2.352, cât și art. 2.355. Pe de altă parte, norma pune și serioase probleme de logică juridică:
poate ipoteca să continue să greveze doar nuda proprietate, deși dreptul de proprietate s-a reîntregit, fără a
contraveni principiului Nemini res sua servit?

Soluția constă în faptul că, bineînțeles, norma nu reprezintă o excepție de la articolele 2.352 și
art. 2.355 și, mai mult decât evident, ipoteca nu poate să greveze doar nuda proprietate deși proprietatea s-
a reîntregit.

În realitate, art. 699 alin.(4) teza I nu reprezintă nimic altceva decât consecința logică a
interpretării pe care am dat-o anterior alineatului 1 al aceluiași articol. Astfel, în opinia noastră, lecturarea
corectă a formei pe care am dat-o alineatului 4 trebuie să țină cont de faptul că în momentul încetării

1 În acest sens, STOICA Valeriu, “Noţiunea de bun incorporal în dreptul civil român”. Dreptul de uzufruct, dreptul
de superficie şi dreptul de nudă proprietate corespunzător, ca bunuri incorporale, obiect al dreptului de ipotecă.
Posibilitatea constituirii dreptului de ipotecă asupra nudei proprietăţi este expres prevăzută în art. 699 alin. (4)
2 În acest sens, SFERDIAN Irina, Superficia în reglementarea noului Cod civil. Scurt comentariu pe articole. În
ceea ce priveşte ipotecile constituite de nudul proprietar asupra terenului în timpul existenţei dreptului de
superficie, acestea nu se vor extinde şi asupra construcţiei în ipoteza în care, prin accesiune, proprietarul terenului
dobândeşte proprietatea asupra construcţiei.
 6

dreptului de superficie accesiunea nu operează de drept! În acest sens, trebuie observat că art.699 alin.
(4) conține un indice temporal cu o deosebită importanță: “Ipotecile [...] nu se extind [...] în momentul
încetării dreptului de superficie”. Ori, tocmai pentru că accesiunea nu operează automat la momentul
încetării dreptului de superficie, atunci de la acest moment și până la exercitarea dreptului potestativ
de către nudul proprietar nici construcția nu a devenit proprietate acestuia, nici dreptul de proprietate
asupra terenului nu s-a reîntregit. Așadar, adevărata miză a articolului 699 alin.(4) este aceea de a
paraliza efectul extensiv al art.2352 și art.2355, care în mod obișnuit ar fi dictat extinderea ipotecii asupra
construcției și asupra proprietății depline chiar în momentul expirării termenului superficiei. Bineînțeles,
această paralizare va dura până la momentul în care nudul proprietar își va exercita dreptul potestativ de
accesiune.

În ceea ce privește teza a II-a din art.699 alin.(4), în urma exercitării accesiunii, dreptul de
ipotecă, pe de o parte, se strămută asupra sumei de bani primite de proprietarul terenului în ipoteza în care
acesta obligă constructorul la cumpărarea terenului, iar pe de alta parte, dacă constructorul și-a ridicat
construcția, se extinde asupra întregului teren. În această ultimă ipoteză, soluția este firească dacă citim
teza I în forma pe care am propus-o anterior. Astfel, pentru că teza I viza atât construcția, cât și
proprietatea deplină asupra terenului, atunci dacă construcția dispare, ipoteca se va extinde, după
exercitarea dreptului de accesiune, doar asupra proprietății depline asupra terenului.

D. Critici, semne de întrebare, alternative

În această secțiune ne propunem să explorăm anumite critici ori alternative ce pot fi formulate în
legătură cu modul în care operează art.699, însă fără a dori să negăm ceea ce anterior am afirmat, ci mai
degrabă cu scopul de devoala anumite probleme ale interpretării noastre și, mai mult decât atât, anumite
probleme intrinseci ale reglementării.

Problema pacta sunt servanda. Nu putem ascunde faptul că interpretarea la care am ajuns ridică o
serie de probleme atunci când este privită prin prisma principiului pacta sunt servanda. Astfel, conform
conform accepțiunii noastre, detaliate la pct.A, ajungerea superficiei la termen nu transferă în mod
automat dreptul de proprietate asupra construcției de la superficiar la nudul proprietar, ci dă naștere unui
drept potestativ de accesiune. Drept consecință, transferul de proprietate nu operează până în momentul în
care nudul proprietar își exercită dreptul potestativ în sensul dobândirii proprietății.

Așadar, ne aflăm în situația oarecum paradoxală în care, deși superficia a încetat prin ajungere la
termen, de fapt ea nu a încetat. Mai mult, putem spune că neexercitarea dreptului potestativ de către nudul
proprietar prelungește sine die superficia. Aceasta deoarece este cunoscut faptul că, în materia accesiunii,
constructorul nu dispune de niciun remediu pentru a îl constrânge pe proprietar să își exercite dreptul de
accesiune, cel din urmă având prerogativa absolută de a decide când și cum îl exercită.

În materia accesiunii, aceasta prerogativă aboslută a proprietarului nu pune probleme deoarece

suntem în fața unui fapt juridic stricto sensu. În materia superficiei, însă, raporturile dintre nudul
proprietar și superficiar sunt de natură contractuală, cămpul predilect de aplicare a adagiului pacta sunt
servanda. Ori, cum putem accepta că, dacă părțile au prevăzut expressis verbis un termen extinctiv
 7

pentru raporturile dintre ei, totuși nudul proprietar păstrează prerogativa de a prelungi superficia
unilateral, ad nutum și sine die? Dimpotrivă, nu ar trebui oare să considerăm că tocmai prin faptul că
părțile au prevăzut un termen limită la care orice raport dintre ele încetează, atunci nudul proprietar s-a
obligat ca în acel moment să plătească contravaloarea construcției, dobândind la schimb proprietatea
asupra (în ipoteza art.699 alin.1)? Au avut oare părțile reprezentarea faptului că la expirarea termenului
nudul proprietar dobândește construcția, iar superficiarului îi devine scadent un drept de creanță?

Pare că suntem în fața unui veritabil conflict între principii. Pe de o parte, caracterul absolut al
dreptului de proprietate privată justifică dreptul potestativ de a extinde proprietatea asupra construcției
oricând îi va fi mai convenabil nudului proprietar. Pe de alta parte, forța obligatorie a contractului ne-ar
justifica să credem că dacă părțile au prevăzut un moment al încetării superficiei, atunci acesta trebuie
respectat de ambele părți.

Problema terminologica. Indiferent de interpretarea pe care o dăm normelor înscrise în art.699,

este cert faptul că acesta pune mari dificultăți de interpretare. Realitatea este că în ceea ce privește art.699
trebuie să fim precauți în fața oricărei variante de interpretare, având în vedere ambiguitatea
reglementării. Spre exemplu, este greu de determinat ce anume a avut în vedere legiuitorul prin sintagma
“întregul imobil” din art.699 alin.(4). La o primă citire, s-ar putea susține chiar că s-a avut în vedere
terenul privit din punct de vedere spațial. În aceasta interpretare, s-ar putea consideră că norma
reglementează situația constituirii drept de ipotecă asupra unei părți din teren ce nu a fost afectată
superficiei. Privită astfel, norma s-ar interpreta în sensul că ipoteca constituită asupra părții din teren
neafectată superficiei nu se extinde asupra părții din teren afectată superficiei la momentul încetării
acesteia.

În fine, considerăm că trebuie menționat faptul că oricare ar fi interpretarea pentru care optăm,
ținând cont de ambiguitate, ar putea fi incidentă eroarea de drept, întrucât nu sunt îndeplinite criteriile
prevăzute de art. 1208 - de a fi o “ dispoziție legală accesibilă și previzibilă”.