Accesiunea imobiliara artificiala

Disciplina: Drepturi Reale

Studenta: Pop Florina Andreea
Anul II, grupa IV

3. Precizari prealabile.

Accesiunea imobiliara artificiala presupune, spre deosebire de cea naturala, interventia

omului, concretizata in realizarea, de regula, unor constructii, plantatii sau alte lucrari pe un
anumit teren; de asemenea, are fi luata in considerare situatia in care se face adaugire la
constructie existenta, fara se interveni asupra terenului pe care aceasta este situatia. Accesiunea
imobiliara artificiala era reglementata relativ cuprinzator, dar nu in modul cel mai clar cu
putinta, si in fostul Cod civil. Literatura de specialitate si practica judiciara dezvoltaté in
sistemul acestuia au adus numeroase contributii la cristalizarea unor principii pertinente in
materie. Noul Cod civil contine reglementare, dupa parerea noastra, mai cuprinzatoare si, intr-
o anumita masura, mai complexa accesiunii imobiliare artificiale, reglementare ce tine seama,
printre altele, gi de consacrarea prin dispozitiile sale in materie principiului constitutiv ori
translativ de drepturi prin inscrierea in artea funciara.
Indiferent in ce forma sub care vom vedea ca se prezinté aceasta accesiune

efectuarea unor lucrari de catre proprietarul terenului cu materialele altuia ori

efectuarea de lucrari de catre persoana asupra imobilului ce apartine altei persoane, ea
presupune, in anumite situatii, recunoasterea unui drept de optiune in favoarea proprietarului
terenului; acest drept era recunoscut gi in sistemul fostului Cod civil. Plecand de la aceasta
realitate juridice, ca norma tranzitorie, art. 58 din Legea nr. 71/2011 privitoare la punerea in
aplicare noului Cod civil dispune ca, in toate cazurile in care accesiunea imobiliare presupune
exercitarea unui drept de optiune de catre proprietarul imobilului, efectele acce- siunii vor fi
guvernate de legea in vigoare la data inceperii lucrarii. Fiind vorba despre imobiie caror
realizare se desfasoara fn timp, este foarte posibil ca in practica, uneori, privitor la acest drept
de optiune, sa se puna problema supravietuirii legii vechi. Or, credem ca dreptul de optiune in
discutie nu poate fi inteles fara prezentarea, fie si succinta, materiei accesiunii imobiliare
artificiale in sistemul fostului Cod civil. In definitiv, in acest fel, cine va fi interesat va putea face
comparative intre reglementarea veche si cea noua in materie, avand trage propriile sale
concluzii privitoare la cele douaé reglementari.

3.1. Accesiunea imobiliara artificiala in fostul Cod civil

Cazuri. Accesiunea imobiliara artificial, sore deosebire de cea naturala, presupune

interventia omului. Tot spre deosebire de aceasta din urma, accesiu- nea artificiala implica
obligatia proprietarului care beneficiazé de ea sa plateasca despagubiri celui in detrimentul
cdruia operat. Potrivit art. 492 C. civ. 1864,,orice constructie, plantatie sau lucru facut in
pamant sau asupra pamantului, sunt prezumate fi facute de c&tre proprietarul acelui pamant cu
cheltuiala sa si ca sunt ale lui, pana ce se dovedeste din contra, prezumtia astfel instituita de text
este relativa; se dovedi ,din contra’ inseamna X. Dobandirea drepiturilor reale principale 413
sau Ca proprietarul construieste pe terenul sAu cu materialele unui tert, sau ca un tert
construieste pe un teren ce nu ii apartine. in fostul Cod civil erau reglementate doua cazuri de
accesiune artificiala: a) constructia sau plantatia facuta de proprietar pe terenul sau, insa cu
materialele altcuiva; b) constructia sau plantatia facuté de persoana cu materialele sale, insa pe
terenul altcuiva. Fostul Cod civil pornea de la ideea c& lucrul principal este terenul si ca, prin
accesiune, proprietarul terenului devine gi proprietar al constructiei sau al plantatiei:
superticies solo cedit.

Lucrarile facute de proprietar pe terenul sau, dar cu materialele altcuiva. Situatia era
reglementata prin art. 493 C. civ. 1864, care se intemeia pe principiul ca lucrarile astfel
efectuate apartineau proprietarului terenului pe temeiul accesiunii. in aceast4 ipoteza,
accesiunea imobiliara artificiala opera fn mod direct, pe masura ce materialele erau
incorporate in teren, ca efect al incorporarii, fara sa mai fi fost necesara manifestarea expresa
proprietarului in sensul ca intelege sa faca operanta accesiunea, Spre nu se imbogati fara temei
legitim in detrimentul proprietarului materialelor, proprietarul terenului care facut constructii,
plantatii sau lucrari cu ma- teriale straine era dator s& plateasca valoarea materialelor,
eventual si daune-in- terese, insa proprietarul materialelor nu avea dreptul le ridica.

Lucrarile facute de persoana cu materialele ei pe terenul altcuiva. Intr-o asemenea situatie,

era vorba despre constructii, plantatii sau alte lucrari facute pe terenul altuia, problema
reglementata prin art. 494 C. civ. 1864 si care era adesea intalnitain practica judiciaral). Ca
principiu, proprietarul terenului pe care au fost facute aceste constructii, plantatii ori lucrari
devenea, prin accesiune, proprietarul lor, cu obligatia unei anumite dezdaundari fata de
constructor.

In privinta domeniului de aplicare art. 494 C. civ. 1864, in practica judeca- toreasca s-a decis
ca el cuprindea numai situatiile in care un tert ridica pe terenul altuia constructii noi, nu atunci
cand lucrarile efectuate reprezentau reparatii sau imbunatatiri aduse imobilului!, De asemenea,
jurisprudenta noastra decizia sensul ca nu se aplicau dispozitiile art. 494 C. civ. 1864 daca
lucrarile, plantatiile sau constructiile au fost efectuatein temeiul unei conventii incheiate intre
pro- prietarul terenului si constructor.

In sfarsit, tot tn privinta domeniului de aplicare art. 494 C. civ. 1864, s-a decis in sensul ca
accesiunea imobiliara artificialA reglementataé de acest text nu poate interveni in cazul
constructiilor provizorii care nu au caracter durabil si, prin definitie, nu sunt incorporate la
teren"). Raporturile juridice dintre partile implicate in aceasta operatiune erau diferite, dupa
cum constructorul era de buna-credinta sau de rea-credinta.

Situatia constructorului de rea-credinta pe terenul altuia. Era consi- derat constructor de rea-
credinta cel care ridica constructive sau facea plantatie pe un teren despre care stia ca nu este
proprietatea sa. In aceasta situatie se gaseau detentorul precar al terenului, cel care pur si
simplu uzurpa terenul sau cel care il detinea pe baza unui titlu ale carui vicii fi erau cunoscute.
Articolul 494 C. civ. 1864 permitea proprietarului terenului si alegand una dintre urmatoarele
doua solutii: sa invoce accesiunea si si dobandeasca astfel drepiul de proprietate asupra
constructiei, avand obligatia de dezdauna pe constructor cu valoarea materialelor incorporate
si pretul muncii efectuate, indiferent de sporul de valoare dobandit de teren prin realizarea
constructiel; sa il oblige pe constructor sa desfiinteze sau sa ridice constructiile, plantatiile sau
lucrurile executate, pe cheltuiala sa, cu obligarea acestuia sa ji plateasca despagubiri pentru
lipsa de folosinta terenului!.

In orice caz, demolarea constructiei nu era posibild fara autorizatia administrativa prealabila,
eliberata in conditiile Legii nr. 50/1991, modificata si republicata. Din ratiuni practice, se
considera ca proprietarul terenului urma sa aleaga solutia pe care considera mai favorabila
intereselor sale. Despagubirea putea consta, spre exemplu, in valoarea de circulatie terenului
sau in sporul de valoare pe care terenul l-a dobandit prin efectuarea constructiei, instanta
urmand decide pe baza de expertiza).

Situatia constructorului de buna-credinta pe terenul altuia.

Fara ca art. 494 C. civ. 1864 sa precizeze, se admitea ca posesorul este de buna-credinta atunci
cand poseda terenul ca un proprietar, in puterea unui titlu translativ de proprietate, ale carui
vicii nu ii sunt cunoscute, Sau, cum s-a spus, constructorul de buna-credinta ridica constructive
sau face plantatie pe un teren proprietatea altuia, avand convingerea eronata ca acel teren este
proprietatea sa.
 Uneori, practica judiciara extins notiunea de constructor de buna-credinta in situatii in care
acesta, desi stia ca nu este proprietarul terenului, spera sa il dobandeasca in viitor, pe baza
unui antecontract de instrainare, Buna-credinta constructorului trebuia si existe la momentul
efectuarii lucrarilor, reaua-credinta intervenita ulterior nemaiavand nicio semnifi- catie
juridica, potrivit principiului mala fides superveniens non nocet. Atunci cand constructorul era
de buna-credinta, in mod obligatoriu proprietarul terenului devenea si proprietarul constructiei,
fard putea cere dramarea acesteia sau ridicarea lucrarilor efectuate.

In literatura noastra juridica s-a sustinut ca dispozitia cuprinsa in art. 494 C. civ. 1864, care nu
permitea proprietarului terenului s& ceara ridicarea con- structiei sau plantatiei efectuate de un
constructor de buna-credinte pe terenul sau, era neconstitutionala, deoarece ar fi incalcat
dispozitiile din Legea funda- mentala ce garanteaza dreptul de proprietate privata”. S-a
raspuns, consideram noi in mod intemeiat, ca, intr-o asemenea ipoteza, este vorba despre
raporturi juridice pe orizontala’ intre particulari, situatie in care legiuitorul, la fel ca in cazul
admiterii dobandirii dreptului de proprietate privata prin uzucapiune sau prin posesia de buna-
credinta bunurilor mobile corporale, poate admite anumite restrangeri ale dreptului de
proprietate, aga cum este gi situatia proprietarului in raport cu constructorul de buna-credinta),
Dar, pentru nu se imbogati pe seama constructorului, proprietarul terenului urma sa il
despagubeasca.

intinderea obligatiei de despagubire era determinata de partea finala art. 494 C. civ. 1864, care
dddea posibilitatea proprietarului terenului ss opteze" intre: plata contravalorii materialelor si
pretului muncii; plata unei sume egale cu sporul de valoare dobandit de teren. Proprietarul
terenului putea alege sa plateascA suma cea mai mica dintre cele doua sume astfel aratate.
Cand dobandea proprietaru terenului si dreptul de proprietate asupra constructiei prin
accesiune intr-o opinie, se sustinea ca acest drept se dobandea atunci cand proprietarul
terenului isi manifesta intentia de deveni si proprietarul constructiei ridicate pe terenul sau,
deoarece pana atunci constructorul de buna-credinta era prezumat fi atat proprietarul
constructiei, cat si al terenului). Parea fi fost insa majoritara opinia potrivit cdreia, in conceptia
fostului Cod civil roman, accesiunea se producea de plin drept, pe masura ridicarii constructiei
fara a fi necesara vreo manifestare de vointa a proprietarului terenului in acest sens.

Momentul dobandirii dreptului de proprietate asupra lucrarilor. Aratam mai sus ca in sistemul
fostului Cod civil aceasta problema era controversata, dar cd parea se fi impus, atat in doctrina,
cat si in jurisprudenta, punctul de vedere potrivit cu care, din moment ce dreptul de proprietate
asupra lucrarilor se dobandeste prin accesiune, aceasta se produce de plin drept, pe masura
efectuarii ucrarilor, fara mai fi necesard, in acest sens, vreo manifestare de vointa din partea
proprietarului terenulul. In forma sa initial, art. 577 alin. (2) C. civ. retinuse acest principiu,
deoarece el dispunea ca dreptul de proprietate asupra lucrarii se naste in favoarea
proprietarului imobilului din momentul inceperii lucrarii, pe masura realizarii ei, daca prin lege
ori prin act juridic nu se prevede altfel. Din pacate, prin art. 83 pct.5 din Legea nr. 71/2011,
acest text fost modificat, in sensul ca, in prezent, art. 577 alin. (2) dispune urmatoarele: Cand
lucrarea este realizata de proprietarul imobilului cu materialele sale sau cu materialele altuia,
dreptul de proprietate asupra lucrarii se naste in favoarea proprietarului imobilului din
momentul inceperii lucrarii, pe masura realizarii ei, daca prin lege sau (prin) act juridic nu se
prevede altfel. Lasand la parte suparatoarea repetare in text cuvantului ,lucrare”, modificarea
pe care aduce principiului initial amintit restrange considerabil aplicarea acestuia la situatiile
in care proprietarul imobilului realizat lucrarea cu materialele sale ori cu materialele
apartinand altei persoane. Or, vom vedea ca, si in sistemul noului Cod civil, asemenea lucrari
pot fi realizate asupra imobilului apartinand altei persoane. De aceea, in mod judicios s-a
aratat ca aceasta modificare este inutila si inoportuna, Ea este inutila, pentru ca, pe de parte,
din moment ce proprietarul realizeaza lucrari asupra unui imobil cu materialele sale, aceasta
operatiune nu mai semnifica aplicarea principiilor accesiunii, ci exercitiul dreptului de
dispozitie materiald de catre proprietar asupra bunului sau; pe de alta parte, textul modificat
face referire si la lucrarile realizate de proprietarul imobilului cu materialele apartinand altei
persoane, situatie reglementata distinct, aga cum vom vedea, de dispozitiile art. 580 C. civ.“
Modificarea este inoportuna, pentru ca prin ea fost inlaturata regula cu aplicare generala, fara
inlocui cu alte reguli avand aceeasi aplicabilitate; dimpotriva, ea restrange regula, ce putea
ramane ca fiind generala, la doua situatii particulare, intr-un caz in mod inutil, in celdlalt in
mod inexact. Din examinarea dispozitiilor legale aplicabile fiecarui caz de accesiune imobiliara
artificiala va reiegi ca ramane aplicabila regula dobandirii dreptului de proprietate prin
accesiune asupra lucrarilor executate din momeniul efectuarii acestora, daca prin lege ori prin
act juridic nu se prevede altfel.

Categorii de lucrari. Voind fi mai precis in aplicarea_ principiilor accesiunii imobiliare

artificiale, legiuitorul inteles sa distinga intre mai multe categorii de lucrari ce pot fi realizate
asupra unui imobil. Astfel, potrivit art. 578 alin. (1) C. civ., acestea pot fi autonome ori
adaugate, ambele cu caracter durabil ori cu caracter provizoriu. Cel de-al doilea alineat al
aceluiasi text precizeaza ca sunt lucrari autonome constructiile, plantatiile si orice alte lucrari
cu caracter de sine statator realizate asupra unui imobil. Cat priveste lucrarile adaugate, in
conceptia legiuitorului acestea nu au caracter de sine statator si pot fi:

a) necesare, atunci cand, in lipsa efectuarii lor, imobilul ar pieri ori s-ar deteriora;

b) utile, atunci cand prin realizarea lor sporeste valoarea economice imobilului;

c) voluptuare, in situatia in care ele sunt facute pentru simpla placere celui care le-a realizat,
fara spori valoarea economica imobilului asupra caruia au fost facute [art. 578 alin. (3) C.
civ.].

Vom vedea ca aceasta clasificare prezinta importanta numai fn cazui lucrarilor realizate asupra
imobilului ce apartine altei persoane, nu si in acela in care proprietarul imobilului este cel ce
realizeaza lucrarea cu materialele altuia. De asemenea, impartirea lucrarilor efectuate asupra
unui imobil in lucrari cu caracter durabil si lucrari provizorii prezinta importanta, deoarece
dobandirea dreptului de proprietate prin accesiune opereaza numai in privinta lucrarilor cu
caracter durabil, cele provizorii putand fi ridicate fara mari dificultati de cel care le-a realizat.

In sfarsit, se poate retine ca distinctia intre lucrari autonome si lucrari adaugate are consecinte
cu privire la drepturile proprietarului imobilului, respectiv cele ale autorului acestora, precum
si asupra modului cum opereaza dobandirea dreptului de proprietate asupra acestor categorii
de lucrari, anume cu sau fara inscrierea lor in cartea funciaral!”),
 Prezumtiile in favoarea proprietarului terenului in materia accesiunii.

Preluand principiul ce era inscris in art. 492 C. civ. 1864, art. 579 alin. (1) C. civ. dispune
ca ,orice lucrare este prezumata fi facuta de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa si ca este
lui, pana la proba contrara. Exista totusi deosebire intre cele doua texte, legiuitorul fiind
consecvent ideii exprimate in art. 577 alin. (1) C. civ., potrivit cu care accesiunea poate privi un
imobil, adica fie un teren, fie constructie, pe cand art. 492 C. civ. 1864 privea accesiunea ca
efectuarea unei constructii, plantatii ori altei lucrari de catre proprietarul pamantului pe care
acestea erau realizate, ceea ce inseamna ca vechea reglementare avea in vedere numai ipoteza
efectuarii de lucrari asupra unui bun imobil feren; prezumtia de ,apartenenta lor opera in
favoarea proprietarului terenului, de unde adagiul superticies solo cedit. Revenind la
dispozitiile art. 579 alin. (1) C.civ., este de observat dubla prezumtie stabilita de text, si anume:

a) prima prezumtie este aceea ca orice lucrare constructie, plantatie ori alta lucrare este
proprietatea titularului dreptului de proprietate imobilului teren ori constructie existenta asupra
caruia acestea au fost realizate;

b) doua prezumtie prevazuta de text este ca acele lucrari au fost facute cu cheltuiala
proprietarului imobilului. in ambele situatii ins poate fi facut proba contrara, deci suntem in
prezenta unor prezumiii legale relative.

Potrivit art. 579 alin. (2) C. civ., aceasta dovada contrara poate fi facuta in trei situatii:

a) atunci cand fost constituit un drept de superficie, ceea ce poate duce la concluzia ca lucrarile
au fost realizate pe temeiul acestui drept;

b) cand proprietarul imobilului nu si-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrarii efectuate
asupra imobilului sau;

c)in orice alte cazuri prevazute de lege Proba conirara poate fi facuta si In privinta cele! de-a
doua prezumti stabilite de art. 579 alin. (1) C. civ., in sensul ca lucrarile nu au fost facute cu
cheltuiala proprietarului imobilului, fie ca el folosit la realizarea lor materiale apartinand alte:
persoane, fle ca manopera fost suportata de alta persoana.
BIBLIOGRAFIE:

1. C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului

Cod civil, ed. a 3-a revizuită și actualizată , Editura Hamangiu, Bucureşti,
2017;
2. V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, ed. a 3-a,Editura C.H.
Beck, Bucureşti, 2017;
3. E. Chelaru, Drept civil. Drepturile reale principale, în reglementarea noului
Cod civil, Editura C.H. Beck, Bucureşti, 2013;
4. I Sferdian, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Hamangiu,
București, 2015;