MINISTERUL EDUCAȚIEI NAȚIONALE ȘI CERCETĂRII ȘTIINȚIFICE

UNIVERSITATEA „LUCIAN BLAGA” DIN SIBIU

FACULTATEA DE DREPT

DREPT CIVIL. DREPTURI REALE

(TC1) – ACCESIUNEA IMOBILIARĂ ARTIFICIALĂ

Îndrumător:
Conf. Univ. Dr. Prodecan Cornelia Muntean

Studenta:
SPÎNU LARISA-ALEXANDRA

Anul universitar 2021-2022

Semestrul I

1
 CUPRINS

1. Accensiunea imobiliară artificială………………………………………………. 3-4

2. Situații și prevederi legale pentru accesiunea artificială………………………. 4-5

3. Buna-credință și accesiunea artificială…………………………………….…… 5-6

4. Dreptul de superficie…………………………………………………….………… 6

5. Bibliografie…………………………………………………...…………………….. 6

2
 1. Accensiunea imobiliară artificială

În termeni juridici, accesiunea1 înseamnă dobândirea dreptului de proprietate prin

încorporarea materială a unui bun secundar la altul principal, proprietarul acestuia din urmă
dobândind şi proprietatea bunului secundar. Accesiunea este de mai multe tipuri și implică
despăgubiri, în anumite situații. 
Accesiunea imobiliară artificială, spre deosebire de cea naturală, presupune intervenţia
omului, tot ca o deosebire de cea naturală, accesiunea imobiliară artificială implică obligaţia
proprietarului care beneficiază de ea să plătească despăgubiri celui în detrimental căruia a operat.
Această accesiune poate avea ca obiect o construcţie, o plantaţie sau orice alte lucrări făcute de o
persoană pe un teren care nu este proprietatea sa. Ea este prevăzută de art.492 C.civ. Codul penal
prevede două cazuri de accesiune imobiliară artificială:
1. Accesiunea construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări făcute de proprietar pe terenul său
cu materiale aflate în proprietatea altei persoane: această situaţie e reglementată de art.
493 C.civ. , care se intemeiază pe principiul că lucrările, construcţiile sau plantaţiile
aparţin proprietarului terenului, pe temeiul accesiunii.
Proprietarul terenului care a făcut lucrările, construcţiile sau plantaţiile, este dator să
plătească valoarea materialelor (pe temeiul principiului imbogăţirii fără justa cauză) şi, eventual
şi la plata de daune interese în condiţiile răspunderii civile delictuale.
2. Accesiunea construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări făcute de o persoană cu
materialele sale pe un teren , aflat în proprietatea altuia: această problemă este
reglementată de art.494 C.civ., şi este adesea întâlnită în practica judiciară. În general
proprietarul terenului devine prin accesiune şi proprietarul lucrărilor, construcţiilor sau
plantaţiilor realizate, având însă obligaţia să despăgubească pe constructor pe temeiul
principiului îmbogăţirii fără justă cauză.
Textul codului civil distinge două situaţii: a constructorului de rea-credinţă şi a
constructorului de bună-credinţă, diferenţa constă în tratamentul juritic al celor două situaţii.
Situaţia constructorului de bună-credinţă.
Constructorul de bună-credinţă este acela care, necunoscând ca terenul aparţine altcuiva,
crezând că îi aparţine, construieşte sau face alte lucrări pe acest teren. Astfel, proprietarul
terenului devine prin accesiune şi proprietar lucrărilor, construcţiilor sau plantaţiilor, fără a putea
cere dărâmarea şi ridicarea lucrărilor. Buna-credinţă trebuie să existe în momentul când au
început construcţiile, chiar dacă după aceea el va deveni de rea-credinţă.

Astfel, dupa cum spuneam mai sus, accesiunea imobiliară artificială implică obligatoriu
intervenția voluntară a omului și se poate referi la o multitudine de situații. Legea face distincție
între modul în care se realizează lucrarea, ia în calcul cine o face și cu ce materiale, stabilind
dispoziții clare pentru fiecare situație în parte. Sunt descrise trei situații specifice pentru a
clarifica accesiunea imobiliară artificială.  
1
Ion P. Filipescu, Dreptul civil. Dreptul de proprietate si alte drepturi reale, Editura Actami, Bucuresti, 1998, pag.
240

3
Lucrările pot fi necesare, utile sau voluptuare. 

1. Lucrările necesare. Conform articolului 583 din Codul Civil, proprietarul imobilului

dobândeşte dreptul de proprietate asupra lucrării adăugate în momentul efectuării
acesteia, prin plata cheltuielilor pentru materiale și execuția respectivelor lucrări,
indiferent dacă acestea sunt făcute de proprietar sau de terți.

De exemplu, construiești un coș de fum la casă. Pentru aceasta, angajezi muncitori și

cumperi materiale. Coșul casei intră în proprietatea celui care deține casa în momentul
construcției prin faptul că proprietarul a plătit pentru respectiva lucrare.  

2. Lucrările utile. În articolul 584 din Codul Civil, se arată că, în cazul în care autorul
lucrărilor utile (înscrise, eventual, în cartea funciară) este de bună-credinţă, proprietarul
imobilului devine proprietarul lucrării din momentul efectuării acesteia, cu plata
materialelor, a manoperei sau cu sporul adus imobilului către cel care a efectuat lucrarea.

În cazul în care autorul lucrării utile este de rea-credinţă, proprietarul imobilului are dreptul
să devină proprietarul lucrării sau să plătească autorului lucrării jumătate din valoarea
materialelor şi a manoperei ori jumătate din sporul de valoare adus imobilului sau să ceară
obligarea autorului lucrării la desfiinţarea acesteia, cu repunerea imobilului în situaţia anterioară
şi plata de daune.

Într-o situație specială, în care lucrarea efectuată cu rea-credință are valoare foarte mare,
proprietarul imobilului poate cere obligarea autorului să îl cumpere la valoarea de circulaţie pe
care imobilul ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat (art. 584, alin. 3).

3. În cazul lucrării voluptuare, proprietarul imobilului are dreptul să devină proprietarul

lucrării şi fără nicio obligaţie către autorul lucrării, iar în cazul în care aceasta a fost
realizată cu rea-credință, să ceară desființarea sa şi plata de daune. Autorul de bună-
credinţă al lucrării poate să își însușească lucrarea, dar trebuie să îndeplinească o
condiție: aceea de a readuce imobilul în situaţia anterioară.

2. Situații și prevederi legale pentru accesiunea artificială

Codul Civil face referire la situații general valabile, dar în realitate, cazuistica este
complexă și uneori complicată. Termenul de lucrări, folosit în textul de lege, este asimilat cu
orice modificare, amenajare, constructie (cu sau fără autorizație), plantare ori alte asemenea,
realizate legat de un imobil sau pe un teren care aparține unui alt proprietar, de către o terță
persoană. 

Codul Civil, la articolul 577, reia și explică principiul accesiunii. Astfel, orice lucrări
efectuate asupra unui bun imobil revin proprietarului de drept, dacă prin lege sau un act juridic
nu se prevede altfel. Cu alte cuvinte, orice demers lucrativ revine proprietarului. 

Mai simplu spus, lucrătorul care ridică un foișor în curtea unei case nu se poate pretinde
proprietarul acestuia. Foișorul revine proprietarului de drept al curții. Eventualele litigii se referă

4
 la plata materialelor, la plata muncii depuse de lucrător, dar nu pot pune în discuție proprietarul
foișorului. 

Accesiunea artificială prevede în mod expres faptul că nimeni nu se poate îmbogăți fără
temei, astfel că proprietarul terenului sau al imobilului care este îmbunătățit prin lucrări utile sau
lucrări necesare ori voluptuare este obligat la plata contravalorii materialelor, la prețul lor real, la
data la care se face achitarea, la care se adaugă cheltuiala pentru munca depusă. 

Fundamentul acţiunii în despăgubire îl reprezintă principiul potrivit căruia „nimănui nu-i

este permis să se îmbogăţească în dauna altor persoane”. Se evidenţiază, astfel, caracterul oneros
al acestei forme de accesiune, în privinţa căreia se aplică, de asemenea, regula că „lucrul
principal este terenul, astfel încât, proprietarul terenului devine şi proprietarul construcţiilor,
plantaţiilor, lucrărilor executate de om”.

Practica a demonstrat faptul că există două cazuri distincte de accesiune imobiliară

artificială; 

 Când este vorba despre lucrări făcute de un proprietar, pe terenul său, cu materiale aflate în
proprietatea altei persoane; 
 Lucrări făcute de o terță persoană, cu materialele sale, pe un teren aflat în proprietatea altcuiva.  

La baza legii stă faptul că bunul principal, terenul sau imobilul, este cel important, iar
modificările ulterioare pentru lucrări utile sau necesare efectuate, care au adus îmbunătățiri revin
proprietarului (sau proprietarilor) de drept, aceștia având obligația de a plăti pentru ele atâta
vreme cât au fost făcute cu bună-credință. Materialele și munca pe care lucrările respective le
presupun sunt tratate din punct de vedere juridic ca accesorii. 

Dacă lucrările s-au efectuat în baza unei convenții încheiate între un terț și proprietarul
bunului (teren, imobil sau altă proprietate), dreptul la despăgubiri al constructorului neproprietar
se face la prețurile din momentul efectuării lucrării respective, sau după caz, la prețul actualizat
al materialelor și manoperei, luând în calcul, în cazul unor anumite lucrări, și sporul de valoare
adus proprietății inițiale. Terțul nu poate fi lipsit de beneficiul muncii sale, chiar dacă beneficiul
proprietății revine posesorului de drept. 

3. Buna-credință și accesiunea artificială

Un aspect important, care are legătură directă cu accesiunea artificială, este buna-credință a
unei persoane terțe, care construiește sau plantează pe un teren care nu-i aparține, dar care are
convingerea fermă că terenul este proprietatea sa. 

Buna-credință poate rezulta din existența unui titlu de proprietate asupra terenului, ce se
dovedește ulterior a fi viciat, sau din percepția asupra proprietății a unor împrejurări cum sunt:
existența unei promisiuni de donatie, vânzarea unui teren care este ulterior revendicat de
adevăratul proprietar, vânzarea unui teren de un coproprietar, care la stabilirea diviziunii cade în
locul altui coproprietar, dobândirea terenului de moștenitorul aparent sau pierderea calității de

5
moștenitor. Pasivitatea și toleranța proprietarului au fost și ele argumente în favoarea unei
atitudini de bună-credință. 

În jurisprudența civilă românească de după 1989, principiul bunei-credințe a fost des

folosit în unele litigii, mai ales în contextul reconstituirii dreptului de proprietate față de unele
terenuri care au fost expropriate și care urmau să fie retrocedate proprietarilor de drept sau
urmașilor, conform Legii nr.18/1991.

Tot constructor de bună-credință este acela care a cumpărat o construcție fără a încheia un act
deplin valabil. Pe de altă parte, constatarea bunei-credințe nu echivalează cu recunoașterea
proprietății, dar este un pas esențial pentru o eventuală accesiune artificială sau pentru stabilirea
unei juste despăgubiri, în funcție de situație. 

4. Dreptul de superficie

Accesiunea imobiliară artificială trebuie interpretată uneori în raport cu ceea ce Codul Civil
numește dreptul de superficie. Acesta reprezintă dreptul de proprietate al unei persoane, numite
superficiar, asupra unei construcții, plantații sau pentru o altă lucrare care se află pe proprietatea
unei alte persoane, asupra căruia superficiarul are drept de folosință.

Un exemplu tipic de superficie este situația celor care nu au cetățenie română și care nu pot
cumpăra terenuri pe teritoriul României. Ei pot să fie proprietarii lucrărilor construite, plantate
sau realizate, iar terenurile pe care acestea au fost realizate sunt înscrise în Cartea Funciară cu
dreptul de superficie, respectiv cel de folosință. 

Dreptul de accesiune, cu toate situațiile acestuia, precum și dreptul de superficie sunt

conexe dreptului de proprietate. Constituția României, prin Codul Civil, acordă în mod
exclusiv și absolut dreptul fundamental de proprietate și recunoaște situațiile posibile care
aduc limitări sau impuneri proprietarilor, prin validarea dreptului de accesiune artificială, în
condițiile legii.  

Bibliografie
- https://www.ujmag.ro/drept/drept-civil/accesiunea-imobiliara-artificiala/rasfoire/

- https://biblioteca.regielive.ro/referate/drept-civil/accesiunea-imobiliara-artificiala-9550.html

- https://www.qreferat.com/referate/drept/Accesiunea-imobiliara-artifici352.php

- https://graduo.ro/referate/drept/accesiunea-imobiliara-artificiala-128867