Dreptul de preemiune si pactul de preferinta n viziunea Noului Cod civil
Definiia dreptului de preempiune
1. Multi autori au apreciat c instituirea dreptului de preempiune printr-o norm imperativ este de esena dreptului de preemiune, prin aceasta deosebindu-se de dreptul de preferin instituit prin convenia prilor cunoscut sub denumirea de pact de preferin. 2. Profesorul Eugen Chelaru a artat, pornind de la definiia dat dreptului de preempiune in doctrina france, c !dreptul de preempiune este contractual sau legal. "reptul de preempiune este contractual atunci c#nd ia na$tere din voina prilor, care %ncheie %n acest scop un pact de preferin&dreptul de preemiune poate ivor% din lege'. (. Conform opiniilor e)primate in doctrina dreptul de preempiune trebuie analiat ca fiind acel drept instituit de lege ce confer titularului prioritate la %ncheierea unui contract %n raport cu terii. *. +rt. 1,(- din .oul Cod civil prevede c/ (1)n condiiile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preempiune, numit preemptor, poate s cumpere cu prioritate un bun. (2)Dispoziiile prezentului cod privitoare la dreptul de preempiune sunt aplicabile numai dac prin lege sau contract nu se stabilete altfel.! ". "in aceste dispoiii legale reiese c dreptul de preempiune poate avea ca ivor at#t legea, c#t $i contractul. 0. "ispoitiile din .oul Cod civil limitea preempiunea doar la contractul de v#nare-cumprare, fra a face distincie %ntre bunurile ce pot face obiectul acestui contract. ,. 1e observ c atunci c#nd confer prioritate la %ncheierea unui alt contract dec#t cel de v#nare-cumprare, .oul Cod civil folose$te terminologia de preferin. 2. +stfel, avem urmatoarele dispoitii potrivit art. 1222 din .oul Cod civil/ (1)#a $nc%eierea unui nou contract de $nc%iriere a locuinei, c%iriaul are, la condiii egale, drept de preferin. &l nu are $ns acest drept atunci c'nd nu ia e(ecutat obligaiile nscute $n baza $nc%irierii anterioare. (2)Dispoziiile referitoare la e(ercitarea dreptului de preempiune $n materia v'nzrii sunt aplicabile $n mod corespunztor.! ). Privind regimul 3uridic aplicabil dreptului de preferin, se observa c acesta este cel aplicabil dreptului de preempiune in materia v#nrii, cu meniunea c acesta se aplic %n mod corespuntor, ceea ce %nseamn c %n situaia %n care e)ist dispoiii care nu-$i gsesc aplicarea %n materia %nchirierii sau dac aceste dispoiii trebuie nuanate prin prisma caracterelor specifice contractului de %nchiriere, aplicarea acestora nu trebuie fcut ad literam. 1*. Pentru e)emplificarea modului %n care aceste dispoiii trebuie adaptate avem urmatorul e)emplu/ %n contractul de %nchiriere nu e)ista pre, ci chirie, datorit caracterului de contract cu e)ecutare sucesiv al contractului de %nchiriere. 11. 4n viiunea .oului Cod civil, dreptul de preempiune ar putea fi definit ca fiind acel drept prioritar care confer titularului prioritate la %ncheierea unui contract de v#nare-cumprare %n raport cu terii, iar dreptul de preferin ar putea fi definit ca fiind acel drept prioritar care confer titularului prioritate la %ncheierea unui contract, altul dec#t cel de v#nare-cumprare, %n raport cu terii. +atura ,uridic a dreptului legal de preempiune
12. E)ista autori care aprecia c dreptul de preempiune este un drept real. 4n opinia altor autori dreptul de preempiune este un drept de crean $i e)ista un al treilea punct de vedere care arat c dreptul de preempiune trebuie inclus %n categoria drepturilor potestative. 1(. "reptul legal de preempiune este instituit prin norme 3uridice imperative ceea ce d dreptului de preempiune un puternic caracter de ordine public. +cest caracter da nastere anumitor consecine 3uridice legate de faptul c prile nu pot deroga prin convenii sau acte 3uridice unilaterale de la dispoiiile ce reglementea drepturi de preempiune, iar preemptorul nu poate renuna anticipat la dreptul su de preempiune. Dreptul convenional de preempiune 1*. .oul Cod civil folose$te noiunea de drept convenional de preempiune. 15. 4n doctrin e)ist o viiune %n ceea ce prive$te faptul c dreptul de preempiune se poate na$te doar din lege, %n timp ce dreptul ce confer prioritate la cumprare nscut din convenia prilor, intitulat pact de preferin este considerat a fi o instituie distinct purt#nd denumirea de drept de preferin. 10. 6n privinta pactului de preferin, au e)istat autori care au definit pactul de preferin ca acord#nd preferin la %ncheierea oricrui contract, dar $i autori care au apreciat c pactul de preferin este convenia ce confer prioritate doar la v#nare, echivalentul deci a dreptului convenional de preempiune. 1,. "eosebirea %ntre dreptul de preempiune de natur legal $i dreptul de preempiune de natur convenional viea ivorul lor, legea sau contractul, de unde $i fundamentul diferit al celor dou drepturi. 12. +stfel, dreptul legal de preempiune satisface interesul general, iar dreptul convenional de preempiune serve$te doar un interes particular. 17. .oul Cod civil e)plic in art. 1,(* alin. 1 lit. a urmatorul lucru / %n ca de concurs %ntre preemptori, acord prioritate titularului dreptului legal de preempiune atunci c#nd se afl %n concurs cu titulari ai unor drepturi convenionale de preempiune. Dreptul de preempiune n viziunea Noului Cod civil 2-. 8eglementarea legal a dreptului de preempiune %n .oul Cod civil cuprinde doua sectiuni / mai %nt#i dispoiiile generale cuprinse in art. 1,(--1,*-, apoi cele speciale referitoare la dreptul de preempiune la v#narea terenurilor forestiere 9art. 1,*0:, dreptul de preferin la %ncheierea unui nou contract de %nchiriere 9art. 1222: $i dreptul de preempiune instituit %n favoarea arenda$ului 9art. 12*7:. 21. +m observat c in .oul Cod civil nu este prevut modalitatea practic %n care va avea loc substituirea preemptorului in drepturile tertului- cumparator $i nu se menionea care este titlul de proprietate al preemptorului. 22. Putem spune c singura %n msur s constate substituirea preemptorului %n drepturile terului $i s confere un titlu de proprietate preemptorului este instana de 3udecat, %n caul %n care prile nu se %neleg. Dreptul de preempiune reglementat de art. 1849 din Noul Cod civil 2(. 6n art. 12*7 din .oul Cod civil, se instituie un drept de preempiune %n favoarea arenda$ului. 2*. Potrivit art. 12*7 din .oul Cod civil, Arendaul are drept de preempiune cu privire la bunurile agricole arendate, care se exercit potrivit art. 1730-173.! "#. Arenda$ul beneficia de un drept de preempiune la v#narea bunurilor agricole ce fac obiectul contractului de arendare. +cest drept de preempiune se e)ercit potrivit regulilor generale de e)ercitare a dreptului de preempiune %n materia v#nrii, cuprinse %n dispoiiile art. 1,(-- 1,(7 din .oul Cod civil. 20. E)ercitarea dreptului de preempiune reglementat de art. 12*7 din .oul Cod civil urmea regulile stabilite de dispoiiile art. 1,(--1,(7 din acela$i act normativ. Dreptul de preferin reglementat de art. 188 din Noul Cod civil 2,. ;a art. 1222 in .oul Cod civil se instituie %n favoarea chiria$ului un drept de preferin la %ncheierea unui nou contract de %nchiriere. 22. <olosina unui bun crea %ntre chiria$ $i bun o legtur pe care legiuitorul %ncearc s-o prote3ee prin instituirea unui drept de preferin la %ncheierea unui nou contract de %nchiriere. 27. 1e observ c art. 1222 nu folose$te noiunea de preempiune, ci pe acela de preferin. +stfel putem deduce c %n concepia .oului Cod civil, dreptul de preempiune se refer doar la situaia %n care acest drept se aplic %n materia v#nrii de bunuri, !titularul dreptului de preempiune, numit preemptor, av$nd posibilitatea s cumpere cu prioritate un bun!%1730 alin. 1&. (-. 1ingura diferen %ntre acest drept $i celelalte drepturi de prioritate const %n natura contractului asupra cruia se aplic, cci %n conformitate cu art. 1222 alin. 2/ !'ispo(iiile re)eritoare la exercitarea dreptului de preempiune *n materia v$n(rii sunt aplicabile *n mod corespun(tor'.