Dreptul de preemţiune si pactul de preferinta în viziunea Noului Cod civil

Definiţia dreptului de preempţiune

1. Multi autori au apreciat că instituirea dreptului de preempţiune printr-o

normă imperativă este de esenţa dreptului de preemţiune, prin aceasta
deosebindu-se de dreptul de preferinţă instituit prin convenţia părţilor cunoscută
sub denumirea de pact de preferinţă.

2. Profesorul Eugen Chelaru a arătat, pornind de la definiţia

dată dreptului de preempţiune in doctrina franceză, că “dreptul
de preempţiune este contractual sau legal. Dreptul de
preempţiune este contractual atunci când ia naştere din voinţa
părţilor, care încheie în acest scop un pact de preferinţă…
dreptul de preemţiune poate izvorî din lege”.

3. Conform opiniilor exprimate in doctrina dreptul de

preempţiune trebuie analizat ca fiind acel drept instituit de lege
ce conferă titularului prioritate la încheierea unui contract în
raport cu terţii.

4. Art. 1730 din Noul Cod civil prevede că: “(1)În condiţiile stabilite prin
lege sau contract, titularul dreptului de preempţiune, numit preemptor, poate
să cumpere cu prioritate un bun.
(2)Dispoziţiile prezentului cod privitoare la dreptul de preempţiune sunt
aplicabile numai dacă prin lege sau contract nu se stabileşte altfel.”

5. Din aceste dispoziţii legale reiese că dreptul de

preempţiune poate avea ca izvor atât legea, cât şi contractul .

6. Dispozitiile din Noul Cod civil limitează preempţiunea doar

la contractul de vânzare-cumpărare, făra a face distincţie între
bunurile ce pot face obiectul acestui contract.
7. Se observă că atunci când conferă prioritate la încheierea
unui alt contract decât cel de vânzare-cumpărare, Noul Cod civil
foloseşte terminologia de preferinţă.

8. Astfel, avem urmatoarele dispozitii potrivit art. 1828 din Noul Cod civil:
“(1)La încheierea unui nou contract
de închiriere a locuinţei, chiriaşul are, la condiţii egale, drept de preferinţă. El
nu are însă acest drept atunci când nu şia executat obligaţiile născute în baza
închirierii anterioare.
(2)Dispoziţiile referitoare la exercitarea dreptului de preempţiune în materia
vânzării sunt aplicabile în mod corespunzător.”

9. Privind regimul juridic aplicabil dreptului de preferinţă, se

observa că
acesta este cel aplicabil dreptului de preempţiune in materia
vânzării, cu menţiunea că acesta se aplică în mod
corespunzător, ceea ce înseamnă că în situaţia în care există
dispoziţii care nu-şi găsesc aplicarea în materia închirierii sau
dacă aceste dispoziţii trebuie nuanţate prin prisma caracterelor
specifice contractului de închiriere, aplicarea acestora nu
trebuie făcută ad literam.

10. Pentru exemplificarea modului în care aceste dispoziţii

trebuie adaptate avem urmatorul exemplu: în contractul de
închiriere nu exista preţ, ci chirie, datorită caracterului de
contract cu executare sucesivă al contractului de închiriere.

11. In viziunea Noului Cod civil, dreptul de preempţiune ar

putea fi definit ca fiind acel drept prioritar care conferă
titularului prioritate la încheierea unui contract de vânzare-
cumpărare în raport cu terţii, iar dreptul de preferinţă ar putea
fi definit ca fiind acel drept prioritar care
conferă titularului prioritate la încheierea unui contract, altul
decât cel de
vânzare-cumpărare, în raport cu terţii.

Natura juridică a dreptului legal de preempţiune

12. Exista autori care apreciază că dreptul de preempţiune
este un drept real. In opinia altor autori dreptul de preempţiune
este un drept de creanţă şi exista un al treilea punct de vedere
care arată că dreptul de preempţiune trebuie inclus în categoria
drepturilor potestative.

13. Dreptul legal de preempţiune este instituit prin norme

juridice imperative ceea ce dă dreptului de preempţiune un
puternic caracter de ordine publică. Acest caracter da nastere
anumitor consecinţe juridice legate de faptul că părţile nu pot
deroga prin convenţii sau acte juridice unilaterale de la
dispoziţiile ce reglementează drepturi de preempţiune, iar
preemptorul nu poate renunţa anticipat la dreptul său de
preempţiune.

Dreptul convenţional de preempţiune

14. Noul Cod civil foloseşte noţiunea de drept convenţional de

preempţiune.

15. In doctrină există o viziune în ceea ce priveşte faptul că

dreptul de preempţiune se poate naşte doar din lege, în timp ce
dreptul ce conferă
prioritate la cumpărare născut din convenţia părţilor, intitulat
pact de preferinţă este considerat a fi o instituţie distinctă
purtând denumirea de drept de preferinţă.

16. În privinta pactului de preferinţă, au existat autori care au

definit pactul de preferinţă ca acordând preferinţă la încheierea
oricărui contract, dar şi autori care au apreciat că pactul de
preferinţă este convenţia ce conferă prioritate doar la vânzare,
echivalentul deci a dreptului convenţional de preempţiune.

17. Deosebirea între dreptul de preempţiune de natură legală

şi dreptul de preempţiune de natură convenţională vizează
izvorul lor, legea sau contractul, de unde şi fundamentul diferit
al celor două drepturi.
18. Astfel, dreptul legal de preempţiune satisface interesul
general, iar dreptul convenţional de preempţiune serveşte doar
un interes particular.

19. Noul Cod civil explică in art. 1734 alin. 1 lit. a urmatorul
lucru : în caz de concurs între preemptori, acordă prioritate
titularului dreptului legal de preempţiune atunci când se află în
concurs cu titulari ai unor drepturi convenţionale de
preempţiune.

Dreptul de preempţiune în viziunea Noului Cod civil

20. Reglementarea legală a dreptului de preempţiune în Noul

Cod civil cuprinde doua sectiuni : mai întâi dispoziţiile generale
cuprinse in art.
1730-1740, apoi cele speciale referitoare la dreptul de
preempţiune la vânzarea terenurilor forestiere (art. 1746),
dreptul de preferinţă la încheierea unui nou contract de
închiriere (art. 1828) şi dreptul de preempţiune instituit în
favoarea arendaşului (art. 1849).

21. Am observat că in Noul Cod civil nu este prevăzută

modalitatea
practică în care va avea loc substituirea preemptorului in
drepturile tertului-cumparator şi nu se menţionează care este
titlul de proprietate al preemptorului.

22. Putem spune că singura în măsură să constate

substituirea preemptorului în drepturile terţului şi să confere un
titlu de proprietate preemptorului este instanţa de judecată, în
cazul în care părţile nu se înţeleg.

Dreptul de preempţiune reglementat de art. 1849 din

Noul
Cod civil

23. În art. 1849 din Noul Cod civil, se instituie un drept de

preempţiune în favoarea arendaşului.
24. Potrivit art. 1849 din Noul Cod civil, “Arendaşul are drept
de preempţiune cu privire la bunurile agricole arendate, care se
exercită potrivit art. 1730-1739.”

25. Arendaşul beneficiază de un drept de preempţiune la

vânzarea bunurilor agricole ce fac obiectul contractului de
arendare. Acest drept de preempţiune se exercită potrivit
regulilor generale de exercitare a
dreptului de preempţiune în materia vânzării, cuprinse în
dispoziţiile art. 1730-1739 din Noul Cod civil.

26. Exercitarea dreptului de preempţiune reglementat de art.

1849 din Noul Cod civil urmează regulile stabilite de dispoziţiile
art. 1730-1739 din acelaşi act normativ.

Dreptul de preferinţă reglementat de art. 1828 din Noul

Cod
civil

27. La art. 1828 in Noul Cod civil se instituie în favoarea

chiriaşului un drept de preferinţă la încheierea unui nou
contract de închiriere.

28. Folosinţa unui bun crează între chiriaş şi bun o legătură pe

care legiuitorul încearcă s-o protejeze prin instituirea unui drept
de
preferinţă la încheierea unui nou contract de închiriere.

29. Se observă că art. 1828 nu foloseşte noţiunea de

preempţiune, ci pe acela de preferinţă. Astfel putem deduce că
în concepţia Noului Cod civil, dreptul de preempţiune se referă
doar la situaţia în care acest drept se aplică în materia vânzării
de bunuri, “titularul dreptului de preempţiune, numit
preemptor, având posibilitatea să cumpere cu prioritate un
bun”(1730 alin. 1).
30. Singura diferenţă între acest drept şi celelalte drepturi de
prioritate constă în natura contractului asupra căruia se aplică,
căci în conformitate
cu art. 1828 alin. 2: ”Dispoziţiile referitoare la exercitarea
dreptului de preempţiune în materia vânzării sunt aplicabile în
mod corespunzător”.