Dreptul de preempţiune.

Considerații de ordin general- istoric.

Deşi problematica recunoaşterii şi acordării unui drept de preempţiune unor persoane

aflate în situaţii speciale nu este propriu-zis o chestiune de formă a unui act juridic, cât mai ales
una de ordin procedural dar care ține de exercițiul dreptului de proprietate – a cărei nerespectare
va putea conduce la anularea unei anumite operaţiuni translative de proprietate – şi cu toate că
reglementarile Legii nr. 18/1991, precum şi ale altor acte normative cu privire la recunoaşterea
şi acordarea unui drept de preempţiune au fost abrogate prin Legea nr. 247/2005, lege care, așa
după cum am mai arătat a fost și ea abrogată, în parte, prin prevederile NCciv, și că această
ultimă reglementare conține o reglementare destul de amplă a acestui drept (11 articole, 1730-
1740) în limitele contractului de vânzare, consideram utilă, din punct de vedere teoretic şi
practic, mai întâi, o scurtă prezentare și analiză istorică – a naturii şi specificului acestui
tip de drept.

Acest drept – calificat de doctrina mai recentă ca fiind unul potestativ1 – este, în
viziunea unui autor, “facultatea recunoscută unei persoane sau unei entităţi administrative, în
virtutea unui contract sau unei dispoziţii legale, de a dobândi proprietatea unui bun - în cazul
înstrăinării sale - cu preferinţă faţă de orice alt cumpărător”2. Potrivit concepției unui alt
cercetător al domeniului, dreptul de preempțiune este ”acel drept civil subiectiv conferit de lege
anumitor categorii de persoane de a cumpăra cu prioritate un bun, atunci când proprietarul său
s-a hotărat să-l înstrăineze sau să-l valorifice prin alte contracte stabilite de lege, la preț și în
condiții egale cu terții”3.

Remarcăm cu acest prilej că – în opinia noastră – denumirea corectă (etimologic)4 a

dreptului în discuţie este aceea de „drept de preempţiune” şi nu de „drept de preemţiune” aşa
după cum se mai utilizează de către unii autori şi chiar în unele acte normative. De altfel,
această denumire este consacrată și de prevederile art. 1730 și următoarele din NCciv,

1
Potrivit opiniei unor reputați specialiști, drepturile potestative sunt definite ca ”puteri prin care titularul lor
poate influența în mod unilateral și discreționar situații juridice preexistente, modificându-le sau dând naștere,
în locul acestora, unor situații juridice noi”( a se vedea: V.Stoica, Drepturi patrimoniale atipice, în revista
Dreptul, nr. 3/2003, p.55, I.Reghini, Considerații privind drepturile potestative, în Pandectele române nr.
4/2003, p.236.
2 E.Chelaru, Circulaţia juridică a terenurilor, Editura ALL Beck, Bucureşti 1999, pag. 125.
3
I.Negru, Teoria generală a dreptului de preemțiune, Editura Universul Juridic, București, 2010, p.60.
4
Remarcăm că în dreptul roman contractul de vânzare-cumpărare se numea emptio-venditio. Emptio era stipulaţia prin
care cumpărătorul avea dreptul să primească de la vânzător lucrul ce face obiectul material al contractului. A se vedea pentru
explicaţii V. Hanga, Drept Privat Roman, Editura Didactică şi Pedagogică, Bucureşti, 1978, pag. 376.
astfel încât aceasta se va impune în viitor, controversa lingvistică fiind înlăturată
(soluționată).

Ca şi natură juridică, dreptul de preempţiune a fost calificat de către unii autori ca

fiind unul de creanță şi văzut ca un drept precontractual pentru că el există înainte de
încheierea contractului de vânzare a bunului cu privire la care el se referă5. Alți autori l-au
calificat ca fiind un drept real pentru motivul principal că el conferă titularului său un drept
de urmărire a bunului vândut, cu nerespectarea dreptului de preempțiune, prin intermediul unei
acțiuni în anularea contractului de vânzare, drept de urmărire care este un atribut specific
drepturilor reale6.

Acest drept reprezintă forma modernă a vechii instituţii (de sorginte bizantină): dreptul
sau pactul de protimisis. În vechea reglementare a dreptului de protimisis conţinută de
Codurile Andronache Donici, Calimah şi Caragea un astfel de drept “era un drept real de
preempţiune sau de preferinţă care aparţinea rudelor şi vecinilor unui vânzător de imobile.
Dreptul de protimisis nu avea însă loc decât la vânzările de bună voie, iar nu şi la cele silnice”7.
Potrivit reglementărilor mai sus indicate, “când un proprietar voia să vândă de bună voie un
imobil, el trebuia să-l ofere rudelor sale care erau preferate pentru ca bunul să nu iasă din
familie şi apoi vecinilor care aveau interes a-şi mări proprietatea lor mai târziu”8.

Nerespectarea de către vânzător a dreptului de protimisis instituit în favoarea rudelor şi

a vecinilor le dădea dreptul acestora ca într-un termen anume să revendice imobilul vândut,
plătind cumpărătorului preţul acelui imobil.

În toate situaţiile în care legea recunoaşte în favoarea unor persoane un drept de

peempţiune trebuie prezumat că, în cauză, există un interes public major combinat cu interese
de grup sau chiar numai individuale, împrejurare care constituie un temei suficient pentru
ocrotirea lor prin lege şi într-o astfel de manieră.

Dreptul de preempţiune consacrat de diverse acte normative se aseamănă foarte mult- dar
nu se confundă- după părerea noastră, cu dreptul de preferinţă recunoscut unei persoane prin
intermediul unui pact de preferinţă (un astfel de pact se poate realiza fie printr-o clauză specială,
introdusă într-un contract de societate comercială - spre exemplu - fie printr-un act separat special
destinat constituirii unui asemenea drept). Diferenţele între cele două tipuri de drepturi de

5 Pentru dezvoltări privind natura juridică a dreptului de preempţiune, a se vedea I.Popa, op.cit., pag. 219-224.
6
A se vedea, în acest sens, spre exemplu: A.Foltiș, ”Dreptul de preempțiune”, Editura Hamangiu, 2011, p.15
7 D.Alexandresco, op. cit., pag. 191.
8 Idem, pag. 191.
preferinţă sunt de izvor, de interes ocrotit, de extensiunea reglementărilor, de condiţii de
exercitare, precum şi de consecinţele nerespectării fiecăruia dintre ele. Pe de altă parte,
așa după cum am menționat în cele precedente, printr-un pact de preferință, se poate
dobândi un drept de preempțiune convențional, așa încât, asemănarea dintre cele două
instituții este foarte mare.
Vom expune, în continuare, unele dintre cele mai importante reglementări ale
dreptului de preempţiune, în diferite materii :
- Acordarea şi exercitarea dreptului de preempţiune la cumpărarea terenurilor din
extravilanul localităţilor, instituit iniţial prin Legea nr.18/1991 privind fondul funciar. Legea
nr.18/1991 a fost modificată sub acest aspect, mai întăi, prin art.5 din Legea nr.54/1998, articol
potrivit căruia „înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu
respectarea dreptului de preempţiune al coproprietarilor, al vecinilor ori al arendaşilor”.
Deşi Legea nr.54/1998 a fost abrogată prin Legea nr.247/20059 și aceasta, la rândul ei
de NCciv., apreciem – alături de alţi autori10 - că o prezentare a vechii (anterioarei)
reglementări se impune, deoarece s-a constituit o realitate juridică ce îşi produce efectele
pentru o perioadă mai îndelungată.

Revenind asupra dreptului de preempţiune reglementat de Legea nr.54/1998, trebuie

arătat că el putea fi exercitat în următoarea ordine de preferinţă legală:

 coproprietarii;
 proprietarii vecini;
 arendaşul persoană fizică sau juridică.
În literatura de specialitate s-a exprimat opinia că în condiţiile Legii nr.54/1998 nu ar fi
existat o ordine legală de preferinţă între categoriile de persoane mai sus enumerate11. Alături
de alţi autori12, nu putem fi de acord cu o astfel de opinie, având în vedere raţiunea legală pentru
care a fost consacrat un astfel de tip de drept (“facilitarea concentrării proprietăţii funciare iar
în cazul coproprietarilor în simplificarea raporturilor dintre aceştia şi eventual lichidarea stării
de coproprietate prin cumpărarea tuturor cotelor de către unul dintre aceştia”13), situaţia juridică

9 Menţionăm că au fost, de asemenea, abrogate dispoziţiile O.U.G. nr.226/2000 aprobată prin Legea nr.66/2002, prin care se
instituise dreptul de preempţiune al coproprietarilor sau al vecinilor proprietarului unui teren din fondul forestier, precum şi dreptul
de preempţiune al autorităţii publice centrale care răspunde de silvicultură, prin Regia Naţională a Pădurilor, la vânzările de terenuri
din fondul forestier proprietate privată, limitrofe fondului forestier proprietate publică a statului precum şi din enclavele din acesta.
10 C.Macovei, op.cit., pag. 26; C.Popa, op.cit., pag.218.
11 Pentru unele scurte consideraţii pe marginea unei astfel de teme a se vedea, spre exemplu, C.Toader, op.cit. pag.

15. C.Macovei, op.cit, pag. 28.

12 E.Chelaru, op.cit, pag. 131-136.
13 Idem, pag. 135.
diferită în care se situează fiecare dintre categoriile de persoane cărora Legea nr.54/1998 le
recunoaşte dreptul de preempţiune precum şi legitimitatea şi gradul de interes al fiecărei
categorii. De altfel, ni se pare că într-o interpretare logică şi teleologică, ordinea în care art.5
din Legea nr.54/1998 îi enumera pe cei îndreptăţiţi era una valorizatoare.

Sub aspect procedural, potrivit legii, în vederea exercitării dreptului de preempţiune de

către cei îndreptăţiţi, vânzătorul trebuia să înregistreze oferta de vânzare a terenului agricol
situat în extravilan la consiliul local în raza căruia este situat terenul. În aceeaşi zi, secretarul
unităţii administrativ-teritoriale era obligat să afişeze oferta sub semnătură şi cu aplicarea
ştampilei, la sediul primăriei. Oferta de vânzare trebuia să aibă conţinutul prevăzut de lege.
Urmare a afişării ofertei, titularii dreptului de preempţiune indicaţi de lege trebuiau să se
pronunţe în scris asupra exercitării acestuia în termen de 45 de zile de la data afişării ofertei de
vânzare în care se va arăta şi preţul oferit. Oferta de cumpărare se înregistrează la primărie. În
cazul în care, în termenul prevăzut de lege, îşi exercitau dreptul de preempţiune mai multe
persoane îndreptăţite (evident din aceeaşi clasă) vânzătorul era în drept să aleagă pe unul dintre
ofertanţi.

Dacă preţul de cumpărare oferit de către oricare dintre ofertanţii îndreptăţiţi a fi preferaţi
nu era convenabil vânzătorului acesta putea să vândă terenul oricărei alte persoane. În fine,
dacă în termenul prevăzut de art.7 niciunul dintre titularii dreptului de preempţiune nu şi-a
manifestat voinţa de a cumpăra terenul, acesta va putea fi vândut în mod liber.

Trebuie să remarcăm împrejurarea că, în mod diferit faţă de un pact de preferinţă

obişnuit înserat într-un contract anume sau încheiat în mod independent de orice alt
contract, oferta de preţ în cadrul procedurii exercitării dreptului de preempţiune, nu trebuia să
o facă vânzătorul ci cumpărătorul, împrejurare care - în opinia noastră - era de natură să-i
îngăduie vânzătorului cu destulă uşurinţă să eludeze finalitatea dreptului de preempţiune,
declarând că niciunul din preţurile oferite nu-i convine.

Sancţiunea nerespectării dreptului de preempţiune era anulabilitatea actului de

înstrăinare, soluţie consacrată expres de art.14, alin.2, teza ultimă, din Legea nr.54/1998. S-a
exprimat şi opinia că “sancţiunea acţiunii în anulare nu va opera decât dacă s-a optat în favoarea
unui cumpărător care nu este titular al dreptului de preempţiune”14.

14 A se vedea spre exemplu C.Toader, op.cit, pag. 15.

 În doctrină15 şi în jurisprudenţă s-a ridicat problema dacă oferta de a vinde un teren
agricol din extravilan poate fi retractată de către proprietar înainte de a fi fost acceptată
înlăuntrul celor 45 zile prevăzute de lege pentru exprimarea dreptului de preempţiune.

Unii autori au susţinut că oferta putea fi retrasă în interiorul acestui termen pentru
acceptare atât timp cât ea nu a fost acceptată sau când însuşi ofertantul a fixat un termen în care
se obligă să o menţină - situaţie în care el este obligat să-l respecte. În favoarea acestei opinii
s-a adus ca argument faptul că deşi legea prevede un termen pentru exprimarea opţiunii de către
cei îndreptăţiţi, această prevedere nu echivalează cu oferta cu termen, textul citat neconţinând
prevederi legate de obligaţia de a o menţine. Alţi autori susţin contrariul adică soluţia că, oferta
de vânzare trebuia menţinută în intervalul celor 45 zile prevăzute de lege 16.

În ceea ce ne priveşte opinăm că termenul de 45 de zile instituit de Legea nr.54/1998

pentru ca cei preferaţi să-şi precizeze opţiunile, echivala cu o ofertă cu termen legal de răspuns
şi – la fel ca în cazul retragerii acesteia înainte de expirarea lui - o astfel de manifestare de
voinţă putea da naştere la obligaţia extracontractuală de dezdăunare a persoanelor păgubite ca
urmare a unei astfel de acţiuni.

- Dreptul de preempţiune reglementat de Legea nr.33/199417 privind exproprierea

pentru cauză de utilitate publică. Potrivit acestei legi, în ipoteza în care lucrările de utilitate
publică în vederea cărora s-a efectuat exproprierea nu au fost executate iar expropriatorul
doreşte să înstrăineze bunul respectiv, fostul proprietar are recunoscut un drept de preempţiune
la dobândirea acelui bun la un preţ ce nu poate depăşi despăgubirea pe care a primit-o,
actualizată în raport cu inflaţia înregistrată între momentul acordării şi cel al cumpărării. Pentru
a da eficienţă unui astfel de drept, expropriatorul are o serie de obligaţii faţă de expropriat cum
ar fi aceea de a-l înştiinţa în scris despre intenţia de vânzare şi aceea de a-i recunoaşte un termen
de 60 de zile pentru a-şi exprima opţiunea;

- Dreptul de preempţiune al statului exercitat prin Arhivele Naţionale la

cumpărarea documentelor ce fac parte din Fondul Arhivistic Naţional şi pe care un
deţinător al acestora intenţionează să le vândă, drept reglementat de art.15, alin.2 din Legea
nr.16/199618 privind Arhivele Naţionale.

15 D.Chirică, op.cit., pag. 58.

16 Idem, pag. 64.
17 Publicată în M.O. nr.139/1994.
18 Publicată în M.O. nr.nr.71/1996.
 - Dreptul de preempţiune al membrilor asociaţi la cumpărarea acţiunilor
dobândite de asociaţiile salariaţilor şi membrilor conducerii societăţilor care se
privatizează de la Fondul Proprietăţii de Stat, în condiţiile art.16 din Ordonanţa de urgenţă
a Guvernului nr.88/199719, cu modificările şi completările ulterioare, art.8, 15-17 din Legea
nr.268/200120 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri
proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor
Statului (un astfel de drept urmează a fi studiat în cadrul disciplinei drept comercial).

- Dreptul de preempţiune al chiriaşilor la cumpărarea locuinţelor restituite foştilor

proprietari, instituit prin O.U.G. nr.40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei
pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţă.

- Dreptul de preempţiune al statului în cazul în care persoane fizice sau juridice

de drept privat care au în proprietate bunuri culturale mobile - clasate în tezaur - doresc
să le vândă (a se vedea art.36 din Legea nr.182/200021 privind protejarea patrimoniului
cultural naţional mobil). Dreptul de preempţiune al statului în astfel de situaţii se exercită
prin Ministerul Culturii şi Cultelor. Potrivit prevederilor alin.5 al articolului citat
“nerespectarea dispoziţiilor alin.1 atrage nulitatea absolută a vânzării”;

Desigur, mai pot fi consacrate de către diverse dispoziţii legale şi alte situaţii în care se
instituie un drept de preempţiune în beneficiul unor persoane fizice ori juridice, de drept public
ori privat, astfel încât, la încheierea contractelor de vânzare aferente, părţile vor trebui să ţină
seama de astfel de exigenţe legale. Enumerarea pe care am efectuat-o în cadrul acestei secţiuni
este doar una exemplificativă şi realizată în scop didactic.

Specificul dreptului de preempțiune, în reglementarea NCciv.

Articolul 1730 din NCciv. alin.1 definește într-o manieră succintă și indirectă, dreptul
de preempțiune. În acest sens, dispoziția citată postulează că, ” în condițiile stabilite de lege
sau prin contract, titularul dreptului de preempțiune, numit preemptor, poate să cumpere cu
prioritate un bun”, iar alineatul al doilea precizează că normele NCciv în materie de
preempțiune sunt norme de drept comun cu caracter supletiv, recunoscând
posibilitatea ca prin acte normative speciale ori prin contracte să se stabilească alte
norme (reguli) aplicabile unui astfel de drept.

19 Publicată în M.O. nr.381/1997.

20 Publicată în M.O. nr.299/2001.
21 Publicată în M.O. nr.530/2000.
 Din definiția legală citată rezultă că dreptul de preempțiune poate avea un izvor
legal sau unul contractual, după caz, că titularul acestui drept este denumit preemptor și
că în conținutul său intră facultatea de a pretinde titularului unui drept supus vânzării să i-l
vândă cu prioritate lui, în raport cu alte persoane.
În contextul analizei definiției citate, este necesar să arătăm că, în conformitate cu
prevederile art. 1739 caracterele juridice ale dreptului de preempțiune sunt
indivizibilitatea și incesibilitatea. Cu alte cuvinte, un astfel de drept, recunoscut anumitor
persoane, nu poate fi divizat între mai mulți creditori și nici nu poate face obiectul vreunei
transmisiuni prin acte între vii sau pentru cauză de moarte. O astfel de ultimă concluzie
(incesibilitatea chiar și pentru cauză de moarte) este valabilă numai pentru dreptul
de preempțiune convențional și rezultă explicit și din prevederile art. 1740 conform
cărora, ”dreptul convențional de preempțiune se stinge prin moartea preemptorului,
cu excepția situației când este constituit pentru un anumit termen. În acest din urmă
caz, termenul se reduce la 5 ani de la data constituirii, dacă a fost stipulat un termen
mai lung”.
Odată ce titularul dreptului de preempțiune a respins oferta de vânzare acesta își pierde
dreptul de a-și mai exercita un astfel de drept cu privire la contractul care i-a fost propus
(alin.3 teza întaia), cu alte cuvinte, preemptorul este decăzut din dreptul de
preempțiune. Cu privire la această interdicție/sancțiune, în literatura de specialitate s-a
exprimat opinia că ”interdicția își găseste, însă, aplicarea în ipoteza în care contractul
încheiat de vânzător cu terțul cumpărător conține aceiași termeni cu oferta de vânzare
transmisă în prealabil titularului dreptului de preempțiune, în special cu privire la aspectele
esențiale ale contractului( spre exemplu, cel privitoare la preț, nu și la modalitatea de plată
etc). În caz contrar, când contractul ar conține dispoziții mai favorabile, interdiția nu își
găsește rațiunea, în acest caz titularul dreptului de preempțiune fiind chiar prejudiciat”22.
În lipsa unor stipulații contrare, cuprinse în legi speciale ori în convenții, oferta de
vânzare trebuie considerată refuzată dacă, în cazul vânzării de bunuri mobile, nu a
fost acceptată expres sau implicit, în termen de 10 zile sau în termen de 30 de zile, în
cazul vânzării de bunuri imobile, în ambele ipoteze termenul curge de la data comunicării
ofertei către preemptor.

22
D.Dumitru, lucrarea colectivă ”Noul Cod civil. Note. Colerații.Explicații”. Editura C.H Beck, București
2011, p.643.
 Conform prevederilor art. 1731, specific vânzării în condițiile existenței unui drept de
preempțiune legal sau convențional, este împrejurarea că vânzarea către o terță persoană
se poate face numai sub condiția suspensivă a neexercitării dreptului de preempțiune
de către preemptor. Cu alte cuvinte, dacă vânzarea unui bun sau a unui drept în astfel de
condiții este afectată de modalitatea condiției suspensive, adică, contractul se va considera
încheiat valabil dar nu își va produce efectele decât numai dacă preemptorul nu își va fi
exercitat dreptul de preempțiune ori nu l-ar fi exercitat în termenul legal sau cel
convențional. În acest sens, sunt relevante prevederile art. 1733, conform cărora, ”prin
exercitarea preempțiunii, contractul de vânzare se consideră încheiat între preemptor și
vânzător în condițiile cuprinse în contractul încheiat cu terțul, iar acest contract se consideră
desființat retroactiv- pentru terț exercitarea dreptului de preempțiune de către preemptor
joacă rolul unei condiții rezolutorii n.n. Cu toate acestea, vânzătorul va răspunde față de
terțul de bună-credință pentru evicțiunea produsă prin exercitarea dreptului de
preempțiune”(alin.1).
Alineatul al doilea al art. 1733, prin sancțiunea pe care o instituie, face inutilă orice
clauză prin care vânzătorul și terțul ar intenționa să eludeze posibilitatea și efectele
exercitării dreptului de preempțiune de către terții îndreptățiți. Astfel, potrivit textului
acestuia, ”clauzele contractului încheiat cu terțul având drept scop să împiedice exercitarea
dreptului de preempțiune nu produc efecte față de preemptor”.
În ceea ce privește condițiile și procedura de exercitare a dreptului de preempțiune
de către terți, articolul 1732 stabilește următoarele reguli:
-Vânzătorul este obligat să notifice de îndată preemptorului cuprinsul contractului
încheiat cu un terț. Chiar și terțul poate să facă o astfel de notificare, fără ca aceasta să fie o
obligație legală. Notificarea trebuie să fie clară, cuprinzătoare și precisă și să conțină
elementele pe care le impune alineatul al doilea (nume, prenumele vânzătorului, descrierea
bunului, eventualele sarcini care îl grevează, termenii și condițiile vânzării, precum și locul
unde este situat bunul);
- În urma primirii notificării de la vânzător ori de la terț, după caz, preemptorul are de
optat între variantele de a-și exercita dreptul de preempțiune și aceea de a nu-l exercita. În
cazul în care va intenționa să-l exercite, va comunica către vânzător acordul său de a încheia
contractul de vânzare sau chiar și doar terțului (dacă acesta este cel care l-a notificat),
apreciem noi, acord însoțit de consemnarea prețului la dispoziția vânzătorului;
 - Termenele legale, înlăuntrul cărora se va putea exercita dreptul de preempțiune, sunt
de 10 zile, în cazul vânzării de bunuri mobile și de 30 de zile, în cazul vânzării de bunuri
imobile, în ambele cazuri termenele curgând de la data recepționării notificărilor.
Din examinarea condițiilor și a efectelor exercitării dreptului de preempțiune rezultă,
printre altele, că vânzătorul nu este obligat legalmente să notifice intenția de vânzare
titularului dreptului, înainte de încheierea contractului cu terțul, ci el poate proceda
la încheierea contractului cu acesta, în condițiile pe care le vor conveni, contract care,
așa după cum am menționat în cele precedente, se va afla sub puterea unei condiții
suspensive, din punctul de vedere al vânzătorului și al uneia rezolutorii, din punctul
de vedere al terțului.
Articolele 1734 și 1735, au ca obiect al reglementării modul în care trebuie
soluționate problemele care se pot naște în situația pluralității de preemptori, mai exact
spus a concursului între preemptori (art. 1734), respectiv cele ale pluralității de bunuri
vândute. În prima categorie de situații- a concursului între mai multi preemptori -
conform prevederilor alineatului 1, contractul se consideră încheiat cu unul din următorii
preemptori:
a)cu titularul dreptului legal de preempțiune, atunci când se află în concurs cu titulari
ai unor drepturi convenționale de preempțiune;
b) cu titularul dreptului legal de preempțiune ales de către vânzător, când acesta se
află în concurs cu alți titulari ai dreptului legal de preempțiune;
c) când bunul supus vânzării este unul imobil, cu titularul dreptului de preempțiune
care a fost înscris mai întâi în cartea funciară, atunci când acesta se află în concurs cu alți
titulari ai dreptului convențional de preempțiune;
d) dacă bunul este mobil, cu titularul dreptului convențional de preempțiune având
data certă cea mai veche, atunci când aceasta se află în concurs cu alți titulari ai unor
drepturi convenționale de preempțiune;
Este necesar să remarcăm și să subliniem că, potrivit prevederilor alineatului al
doilea al art. 1734, părțile contractante nu pot conveni alte clauze care să înfrângă
or să eludeze regulile mai sus enumerate, legiuitorul reputându-le ca fiind nescrise,
respectiv ca fiind nule absolut, după unele păreri.
În cea de a doua categorie de situații, respectiv atunci când se exercită un
drept de preempțiune, cu privire la o pluralitate de bunuri vândute, articolul 1735,
stabilește următoarele reguli:
 - atunci când preempțiunea se exercită cu privire la un bun cumpărat de terț
împreună cu alte bunuri pentru un preț global (pe un singur preț) vânzătorul este în drept
să pretindă de la terț doar parte proporțională din preț;
- atunci când s-au vândut și alte bunuri care nu erau supuse dreptului de
preempțiune, bunuri care însă nu puteau fi separate(despărțite) de cele supuse
preempțiunii, preemptorul nu își va putea exercita dreptul de preempțiune decât dacă
va consemna prețul plătit de terț pentru toate bunurile vândute.
Pentru ipoteza în care în contractul încheiat între vânzător și terț se vor conveni
anumite termene de plată a prețului, conform prevederilor art. 1736, preemptorul nu va
putea condiționa plata prețului convenit de scurgerea termenelor convenite de către
vânzător și terț; cu alte cuvinte, va trebui să consemneze vânzătorului întreg pretul
convenit.
Articolul 1737 conține câteva dispoziții foarte importante și utile privind
publiciatatea legală a dreptului de preempțiune asupra unui imobil. În acest sens,
alineatul 1, prevede că doar dreptul de preempțiune convențional se poate nota în
cartea funciară. Pentru ipoteza în care notarea s-a făcut deja, acordul preemptorului nu
este necesar pentru ca terțul care a dobândit sub condiție suspensivă să își poată înscrie
în cartea funciară dreptul obținut, în baza contractului încheiat cu proprietarul. O astfel
de înscriere (sub condiție suspensivă) se va putea face cu condiția (negativă) ca în
termen de 30 de zile de la comunicarea încheierii prin care s-a dispus înscrierea,
preemptorul să nu notifice biroului de carte funciară dovada consemnării prețului
la dispoziția vânzătorului (alineatul doi).
Conform dispozițiilor alineatului 3, comunicarea pe care o face preemptorul
biroului de carte funciară poate înlocui comunicarea de acceptare a vânzării pe care
legea o dă în puterea preemptorului către vânzător ori către terț, după caz, o astfel
de comunicare având aceleași efecte. Condiția expresă este ca acea comunicare către
biroul de carte funciară să fie făcută în termenul legal. Dacă preemptorul va face o astfel
de notificare de acceptare în termenul legal, biroului de carte funciară, el va putea cere
și radierea înscrierii dreptului terțului și înscrierea dreptului său.
Pentru ipoteza în care preemptorul nu face notificarea la care are dreptul,
în termenul legal, dreptul de preempțiune convențional se stinge și trebuie radiat
din oficiu din cartea funciară (alin.4).
În finalul prezentării și examinării prevederilor NCciv privind dreptul de
preempțiune la vânzarea unor bunuri, suntem de părere că, în conformitate cu prevederile
 art. 1651 din același act normativ, prevederile legale examinate, sunt aplicabile, în mod
corespunzător, și obligațiilor înstrăinătorului în cazul oricărui alt contract având ca efect
transmiterea unui drept, dacă din reglementările aplicabile acelui contract sau din cele
referitoare la obligații în general nu rezultă altfel.

Efectele contractului de vânzare.

Ca orice alt tip de contract sinalagmatic şi contractul de vânzare-cumpărare, ca efecte,
dă naştere la două categorii de obligaţii23 corelative:

 ale vânzătorului;
 ale cumpărătorului.
Aceste două categorii de obligaţii sunt interdependente, fiecare dintre ele constituind cauza
juridică a celeilalte, ele trebuind să fie executate simultan: partea care nu-şi îndeplineşte o obligaţie
nu este în drept să-i pretindă celeilalte să-şi execute ea mai întâi obligaţia corelativă, atât timp cât
ele nu au convenit un asemenea mod de executare.
Literatura de specialitate a remarcat - cu temei – că, din păcate, Codul civil român nu a
reglementat toate efectele contractului de vânzare, ci doar pe cele “principale”. Din păcate,
constatăm că nici NCciv nu a adoptat o altă soluție, din acest punct de vedere, față de cel
anterior. ”Nu încape însă nici o îndoială asupra faptului că prin contractul de vânzare-
cumpărare părţile îşi asumă - expres sau implicit - şi alte obligaţii, unele de sine stătătoare, iar
altele accesorii celor principale”24.

Este util de reţinut că efectele contractului de vânzare - exprese ori implicite -

reglementate de Codul civil sunt unele principiale nefiind exclus ca, prin convenţia lor,
părţile contractante să urmărească producerea şi a altor efecte.

Efectul cel mai caracteristic al contractului de vânzare, după părerea noastră, este
acela translativ de drept de proprietate ori a oricărui alt tip de drept care poate face
obiectul vânzării întrucât, aşa după cum am mai arătat, acest tip de contract este principalul
instrument juridic prin care se realizează circulaţia mărfurilor. Pentru situaţia în care prin
contractul de vânzare nu se realizează transmiterea dreptului de proprietate, ci a altui tip de
drept real ori de creanţă, putem vorbi doar de un efect translativ de drept, efect care nu este
însă caracteristic numai acestui tip de contract. În practică însă, prin covârşitoarea majoritate a
contractelor de vânzare se transmite dreptul de proprietate.

23 A se vedea D.Chirică, op cit., pag. 59.

24 Idem, pag. 59.
 Obligaţiile vânzătorului. Acestea sunt reglementate de prevederile art. 1671-1718 din
NCciv.În conformitate cu prevederile art. 1672, obligațiile principale ale vînzătorului sunt:
- să transmită proprietatea bunului sau, după caz, dreptul vândut;
- să predea bunul;
- să-l garanteze pe cumpărător contra evicțiunii și viciilor bunului;
Trebuie să remarcăm că spre deosebire de anteriorul Cod civil, prin noua reglementare a
fost introdusă în mod explicit obligația de a transmite proprietatea asupra bunului, sau după
caz, a dreptului vândut. Această noutate legislativă - pe deplin firească după părerea noastră,
printre alte consecințe o va avea și pe aceea de a consacra efectul cel mai caracteristic al
contractului de vânzare, respectiv acela translativ de proprietate sau a oricărui alt drept
care poate fi vândut.
Înainte de a proceda la prezentarea și examinarea obligațiilor principale ale vânzătorului,
este necesar să observăm și să prezentăm prevederile art. 1671 conform cărora ” clauzele
îndoielnice în contractul de vânzare, se interpretează în favoarea cumpărătorului, sub rezerva
contractelor încheiate cu, consumatorii și contractelor de adeziune”. De fapt, această regulă de
interpretare a clauzelor îndoielnice din tipul de contract pe care-l analizăm, este expresia unei noi
formulări a vechii reguli conținută de art. 1312 alin. 2 din anteriorul Cod civil, conform căreia,
”orice clauză obscură sau îndoioasă se interpretează în contra vânzătorului” , adică în favoarea
cumpărătorului cum postulează noua reglementare. Excepție fac de la această regulă aparent
inechitabilă și asimetrică, dacă avem în vedere interdependența și reciprocitatea obligațiilor pe
care le au vânzătorul și cumpărătorul în contractul de vânzare, contractele încheiate cu,
consumatorii și cele de adeziune, contracte reglementate prin legi speciale.

Obligaţia de a transfera dreptul vândut.

Această obligație este una esențială și totodată este cea mai caracteristică obligație
care intră în patrimoniul vânzătorului ca efect al încheierii unui contract de vânzare. Ea
este regelemetată în mod epxres de prevederile art. 1673, articol având trei alineate și care, în
esență, stabilesc următoarele reguli :
- vânzătorul este obligat să transmită, după caz, fie dreptul de proprietate asupra bunului
care face obiectul material al vânzării fie orice alt drept real sau de creanță care face obiectul
juridic al acestui tip de contract ;
- odată cu dreptul de proprietate transmis, cumpărătorul va dobândi toate drepturile și
acțiunile accesorii (care depind de dreptul de proprietate) ;
 - dispozițiile referitoare la transmiterea dreptului de proprietate se vor aplica în mod
corespunzător și în cazul transmiterii altor drepturi care pot face obiectul vânzării.
Articolul 1674, stabilește regula conform căreia în lipsa unor dispoziții legale ori a
unor clauze contractuale contrare, proprietatea asupra lucrurilor vândute se strămută de
drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost
predat or prețul nu a fost plătit încă.
Ideea că strămutarea de drept a proprietății operează prin simplul acord de voință al
părților ne sugerează gândul că legiuitorul ar fi dorit să sublinieze principiul potrivit caruia,
transferul dreptului de proprietate este un efect al legii și nu al contractului de vânzare. În
realitate, transferul dreptului de proprietate este un efect atât al contractului de vânzare
cât și al legii. Această concluzie este susținută și de caracterul dispozitiv al prevederilor art.
1674, care îngăduie părților să deroge de la prevederile sale stabilind alte momente și condiții
pentru transferul dreptului de proprietate. În astfel de situații derogatorii dreptul nu se va
transmite automat, prin efectul legii, ci doar prin acordul de voință al părților.
Cu toate că, contractul de vânzare, (de altfel orice alt contract) are, în principiu, efecte
relative, adică numai între părțile sale și avânzii-cauză, în temeiul unor dispoziții legale
expres, trebuie îndeplinite anumite formalități de publicitate legală pentru a-l face
opozabil terților ; este cazul, în special, al vânzării de bunuri imobile, al acțiunilor emise
de către societățile comerciale pe acțiuni, a părților sociale emise de către societățile
comerciale cu răspundere limitată și a altor categorii de bunuri având un regim de
publicitate legală special, cum, ar fi navele și aeronavele, autoturismele etc ( a se vedea,
în acest sens, prevederile art. 1675).
În ceea ce privește strămutarea proprietății asupra bunurilor imobile, art. 1676 face
trimitere expresă la prevederile legale în materie de carte funciară. În acest sens, sunt relevante
prevederile art. 885 conform cărora ” sub rezerva unor dispoziții legale contrare, drepturile
reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părți, cât și față de
terți, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat
înscrierea”. Cu alte cuvinte, s-a revenit la efectul translativ de drepturi al înscrierilor în
cartea funciară, efect care era instituit de fostul Decret 115/1938, abrogat prin Legea nr.
71/2011, art. 230 litera g).
În legătură cu efectul translativ de proprietate al contractului de vânzare literatura
de specialitate25 anterioară NCciv, a apreciat că, pentru a se putea produce transferul dreptului de

25 A se vedea pentru analiza respectivelor condiţii: M. Mureşan, op.cit., pag. 61.

proprietate din chiar momentul legării acordului de voinţă - fără nici o altă formalitate- ar fi
necesar să fie reunite cumulativ trei condiţii:
- la momentul legării acordului de voinţă (la momentul încheierii contractului) vânzătorul
trebuie să fie proprietarul lucrului ce se vinde;
- părţile contractante să nu fi convenit ca transferul dreptului de proprietate să se facă la o
dată ulterioară încheierii contractului (vânzare afectată de un termen suspensiv sau care depinde
de o anumită prestaţie a uneia dintre părţi);
- bunul ce face obiectul material al vânzării trebuie să fie individual determinat;
Chestiunea momentului transmiterii dreptului de proprietate prin intermediul
contractului de vânzare este una fundamentală în economia acestui tip de contract
întrucât este ştiut că în materie de suportare a riscurilor juridice funcţionează
următoarele reguli: proprietarul suportă riscul pieirii fortuite a bunului şi aceea că riscul
contractului sinalagmatic este suportat de către debitorul obligaţiei imposibil de executat dacă
- bineînţeles - părţile contractante nu vor fi derogat, prin convenţia lor, de la respectivele reguli.
Prin derogare de la aceste reguli, articolul 1274 din NCciv, intitulat ”riscul în contractul
translativ de proprietate”, instituie următoarele soluții, aplicabile în lipsa unor stipulații
contrare :

- cât timp bunul nu este predat, riscul contractului râmâne în sarcina debitorului
obligației de predare, chiar dacă proprietatea a fost transferată dobânditorului ;

- în cazul pierii fortuite a bunului, debitorul obligației de predare pierde dreptul la

contraprestație iar dacă a primit-o, este obligat să o restituie ;

- creditorul obligației de predare a bunului, dacă este pus în întârziere de către debitorul
acelei obligații, va suporta riscul pierii fortuite a bunului, neputându-se libera chiar dacă ar
dovedi că bunul a pierit și dacă obligația de predare a fost executată la timp. Relativ la
situația juridică a bunurilor cu privire la care este necesară înscrierea în cartea funciară,
art. 1677, instituie obligația vânzătorului de a cere - pe cheltuiela sa - radierea din respectiva
carte a dreptului de proprietate precum și altor drepturi accesorii ale acestuia înscrise în
favoarea sa asupra imobilului vândut, dacă urmare a vânzării acele drepturi se vor stinge.

Articolele 1678-1684, au ca obiect al reglementărilor diferite modalități de vânzare,

diferențiate în principal, prin momentul la care se transferă dreptul de proprietate fiind vorba
despre vânzarea : bunurilor de gen ; în bloc ; după mostră sau model; pe încercate ; pe
gustate ; bunurilor altuia ; cu rezerva proprietății. Întrucât am prezentat aceste tipuri de
vânzări cu prilejul examinării caracterului translativ de drepturi a contractului de vânzare, nu
ne vom mai opri asupra lor și în acest loc.

Obligaţia de a preda lucrul vândut.

Această obligație are în NCciv o reglementare amplă și amănunțită, pe măsura
importanței sale, respectiv prin articolele 1685-1694.

În mod benefic, prin articolul 1685 se definește, din perspectiva legală, noțiunea de
predare a bunului vândut, în sensul că aceasta operațiune materială se face prin punerea
bunului vândut la dispoziția cumpărătorului, împreună cu tot ceea ce este necesar, după
împrejurări, pentru exercitarea liberă și neîngrădită a posesiei. Cu alte cuvinte, predarea
bunului obiect al vânzării se face pentru ca, cumpărătorul să devină un posesor deplin și
pentru ca acesta să poată dispune de bun, materialmente, cum va crede de cuvință.

Dacă bunul care trebuie predat este unul imobil, predarea se va realiza prin punerea la
dispoziția cumpărătorului liber de orice alte bunuri ale vânzătorului (art. 1687). Suntem de
părere că și în actuala reglementare predarea unor bunuri imobile, de tipul construcțiilor
se va putea face și simbolic prin predarea cumpărătorului a cheilor imobilului respectiv.

Predarea bunurilor mobile se poate realiza în fapt, prin remiterea lor materială, fie prin
remiterea titlului reprezentativ, cum ar fi o scrisoare de trăsură, un conosament, o recipisă de
depozit, etc, fie a oricărui alt document sau lucru care va permite cumpărătorului să preia bunul
în orice moment(art. 1688)

În ceea privește conținutul și întinderea obligației de predare, aceste chestiuni sunt

reglementate de art. 1686, articol care are în vedere următoarele :

- predarea are în vedere și toate acesoriile aferente bunului vândut precum și toate
lucrurile destinate folosinței sale pe durata existenței bunului vândut ;

- vânzătorul este obligat să predea cumpărătorului toate titlurile și documentele

referitoare la proprietatea ori la folosința bunului vândut ;

- dacă bunurile care fac obiectul vânzării sunt unele de gen și acestea pier în totalitate,
vânzătorul nu este liberat de obligația de predare, cu excepția situației în care lotul de bunuri
de gen era individualizat prin contract.

Predarea bunului vândut, în lipsa unei stipulații contrare ori a unor prevederi diferite
din uzanțele aplicabile unei anumite vânzări, trebuie să se facă la locul unde bunul se afla
în momentul încheirii contractului.Cât privește starea pe care trebuie să o aibă bunul
vândut la momentul predării, art. 1690, stabilește următoarele cerințe :

- bunul trebuie să fie predat în starea în care se afla la momentul încheierii contractului ;

- cumpărătorul este obligat ca imediat după preluarea bunului să verifice starea în care
i- fost predat, în conformitate cu uzanțele aplicabile vânzării concrete ;

- dacă în urma verificării efectuate va depista vicii aparente ale bunului26, cumpărătorul
trebuie să-l informeze pe vânzător fără întărziere (de îndată) despre respectivele vicii, dacă nu-
și îndeplinește această obligație se consideră că vânzătorul și-a îndeplinit obligația de predare
a bunului în starea care se afla la momentul încheierii contractului ;

- dacă ulterior predării se constată existența unor vicii ascunse, vânzătorul va răspunde,
în condițiile reglementate de NCciv.

Referitor la îndeplinirea obligației de predare a bunului în starea în care acesta se

afla la momentul încheierii contractului de vânzare, de o deosebită importanță practică
se vor vădi prevederile art. 1691, articol intitulat ”dezacordul asupra calității” și care
conține unele dispoziții cu caracter procedural menite să permită părții interesate să
soluționeze problemele pe care le poate genera situația în care cumpărătorul contestă
calitatea sau starea lucrului care i-a fost pus la dispoziție de către vânzător. În astfel de
situații, președintele judecătoriei din raza locului de executare a obligației de predare, la cererea
oricăreia dintre părți va putea desemna un expert cu misiunea de a constata și consemna starea
bunurilor livrate (alin.1). Prin ordonanța președințială care va fi pronunțată de președintele
judecătoriei, la nevoie, se va putea dispune fie sechestrarea bunului, adică indisponibilizarea
lui și încredințarea unui administrator – sechestru, fie simpla depozitare a acestuia în grija
unui depozitar (alin.2), de preferință specializat. Pentru eventualitatea în care păstrarea bunului,
în condițiile menționate ar putea produce mari pagube uneia sau alteia dintre părți, același organ
va putea dispune și vânzarea pe cheltuiala proprietarului care poate fi după caz, cumpărătorul
sau vânzătorul, vânzare care va trebui materializată în condițiile stabilite de către instanța care
a dispus respectiva măsură.

26
După cum a remarcat doctrina de dată recentă, deși noțiunea de vicii aparente nu este definită legal, spre
deosebire de cele ascunse, s-au definit viciile aparente ca fiind ”neconformități ale bunului care pot și trebuie să
fie identificare de către cumpărător cu ocazia preluării bunului, în cazul în care acestea există”(a se
vedea:D.Dumitru, op.cit.,p. 626).
 Alineatul 4 institue măsura de comunicare a hotărârii de vânzare, înainte de
punerea ei în executare, către celaltă parte, respectiv către cea care nu este proprietar ori
reprezentantului acestuia, dacă unul dintre cele două persoane locuiesc în raza judecătoriei care
a dispus măsura vânzării. Dacă niciuna dintre acele persoane nu locuiește în raza respectivă
termenul de comunicare a hotărârii către oricare dintre persoanele în cauză va fi de 3 zile de la
executarea hotărârii. Această procedură, inspirată din reglementările specifice dreptului
comercial își va putea vădi eficiența mai ales în cazul mărfurilor perisabile și a raporturilor de
vânzare care se vor stabili între profesioniști, de regulă cei care exploatează o întreprindere
economică.

Articolul 1692, conține o normă supletivă care permite părților contractului de

vânzare să convină ca fructele, de tot felul, produse de bunul vândut să fie percepute de
către vânzător, o perioadă mai lungă sau mai scurtă de timp, în totalitate sau doar în
parte. În lipsa unei astfel de stipulații exprese, regula care va funcționa în privința proprietății
fructelor este aceea că se cuvin cumpărătorului din ziua dobândirii proprietății, respectiv de la
data transmiterii dreptului care a făcut obiectul contractului de vânzare.

Articolul 1693 are ca obiect al reglementării momentul la care trebuie să fie predat
bunul vândut. În acest sens, dispozițiile acestuia permit părților să stabilească ele însele,
momentul la care se naște obligația de predare. În lipsa unei stipulații contractuale, obligația
de predare se naște și devine scadentă numai de la momentul în care cumpăratorul a
plătit prețul. Cu alte cuvinte vânzătorul nu poate fi obligat, în principiu, să-și îndeplinească
obligația de predare până când cumpărătorul nu plătește prețul. Suntem de părere în aceste
condiții normative - evident, aplicabile doar când părțile nu au convenit un termen de predare
- vânzătorul, la solicitarea cumpărătorului de predare a bunului, îi va putea opune o adevărată
excepție de neexecutare a contractului.

Această soluție legislativă pare a institui o derogare (abatere) de la principiul

simultaneității prestațiilor asumate de părțile contractelor sinalagmatice.

Teza a doua a articolului 1693 instituie și o prezumție legală și relativă, conform

căreia dacă din anumite împrejurări cunoscute cumpărătorului la momentul încheierii
contractului bunul nu va putea fi predat decât după trecerea unui anumit termen, se consideră
că părțile au convenit acel moment al predării.

În fine, articolul 1694, intitulat ”refuzul de a preda bunul”, are în vedere situațiile
în care după efectuarea vânzării și după expirarea termenului de predare, cumpărătorul
devine insolvabil ori deși nu devine insolvabil, garanțiile care i-au fost aduse
vânzătorului s-au diminuat. În astfel de situații, potrivit prevederilor alineatului 1, vânzătorul
este în drept să suspende executarea obligației de predare pe toată durata intervalului de timp
în care cumpărătorul nu acordă garanții suficiente că va plăti prețul intergral, la termenul
stabilit. Așadar, această îndreptățire va funcționa doar în cazul contractelor având un anumit
termen de plată a prețului, termen posterior scadenței obligației de predare a bunului. De
asemenea, trebuie reținut că această îndreptățire va funcționa doar în cazul în care vânzătorul
nu cunoștea la momentul încheierii contractului starea de insolvabilitate a cumpărătorului. În
caz contrar, înseamnă că și–a asumat consecințele acesteia, fapt care îl îndreptățește pe
cumpărător să beneficieze în continuare, până la scadența convenită, de termenul de predare.
Totuși, potrivit tezei ultime a alineatului 2, un astfel de beneficiu nu va fi acordat dacă starea
de insolvabilitate – cunoscută - vânzătorului la momentul încheierii contractului - se va fi
agravat, în mod substanțial.

Obligaţia de a conserva bunul până la predare.

În strânsă legătură cu obligaţia legală a vânzătorului de predare a bunului vândut

literatura de specialitate analizează şi obligaţia accesorie de a conserva bunul până la
predare. O astfel de obligaţie se bazează pe raţionamentul că, cumpărătorul a înţeles să
cumpere bunul aşa cum el se află în momentul încheierii contractului. Pe cale de consecinţă
vânzătorul, până la momentul predării, are obligaţia de a-l păstra cu grijă, evitând orice
stricăciune. Dacă nu-şi îndeplineşte o astfel de obligaţie de rezultat, vânzătorul răspunde
chiar şi pentru culpa sa uşoară, simpla deteriorare a bunului vândut, produsă până la
data predării, face să funcţioneze o prezumpţie de culpă în contra vânzătorului.

Exonerarea de răspundere pentru neîndeplinirea ori pentru îndeplinirea defectuoasă a

obligaţiei de conservare a bunului vândut va putea funcţiona doar în caz de forţă majoră, fapta
creditorului sau fapta unui terţ. De asemenea, vânzătorul va fi exonerat de răspundere dacă
cumpărătorul a fost pus în întârziere să-şi ridice (preia) lucrul cumpărat, dar nu şi-a îndeplinit
această obligaţie şi între timp a intervenit faptul prejudiciant27.

27 A se vedea pentru analiza unei astfel de obligaţii accesorii celei de predare a bunului: M. Mureşan, op.cit., pag. 77.
 Obligaţia de informare a cumpărătorului de către vânzător.
Doctrina românească de dată relativ recentă28 vorbeşte şi de existenţa unei obligaţii de
informare a cumpărătorului de către vânzător. O astfel de obligaţie de informare îşi găseşte, în
prezent, atât un temei legal explicit – în O.G. nr.21/199229 privind protecţia consumatorului,
O.G. nr.52/1997 privind regimul juridic al francizei, Legea nr.449/2003 privind vânzarea
produselor şi garanţiile asociate acestora30, Legea nr.297/2004 privind piaţa de capital, etc., dar
şi unul implicit – în prevederile fostului art.970 din anteriorul Cod civil, articol potrivit căruia
“convenţiile trebuie executate cu bună-credinţă. Ele obligă nu numai la ceea ce este expres într-
însele, dar la toate urmările, ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligaţiei după natura sa”. De
altfel, ideea existenţei unei astfel de obligaţii a apărut mai întâi în practica judiciară şi ulterior
nevoia social-economică a făcut ca ea să-şi găsească şi o consacrare legală.

O astfel de obligaţie “este menită să asigure egalitatea contractanţilor încă din faza
încheierii contractului. Ea provine din obligaţia mai generală de loialitate care guvernează
materia contractelor. În acest sens se vorbeşte de o obligaţie pozitivă de informare în corelaţie
cu o obligaţie negativă de a nu înşela”31.

Ca şi conţinut, obligaţia de informare a cumpărătorului de către vânzător constă,

în esenţă, în acţiunea de a preveni “cealaltă parte asupra riscurilor sau avantajelor unei
anumite măsuri sau act astfel încât alegerea conduitei de urmat să fie efectuată în deplină
cunoştinţă de cauză”32.

Obligaţia de informare poate fi una precontractuală, menită a-l ajuta pe cumpărător

a-şi forma şi exprima un consimţământ în deplină cunoştinţă cu privire la caracteristicile
bunului ce va fi cumpărat, cât şi una contractuală născută dintr-un contract aflat în executare
şi care are ca finalitate informarea cumpărătorului asupra condiţiilor în care trebuie utilizat
bunul cumpărat.

28 A se vedea pentru analize relativ extinse a obligaţiei de informare ce cade în sarcina vânzătorului: I.F. Pop, Dolul şi obligaţia
de informare în contractele sinalagmatice, în “Dreptul” nr.7/2002, pag.62; D.Chirică, Obligaţia de informare şi efectele ei în
faza precontractuală a vânzării-cumpărării, în Revista de Drept Comercial nr.7-8/1999, pag. 50-59, V. Pătulea, Obligaţia de
informare în formarea contractelor, Revista de drept comercial nr.6/1998, pag.75; C.Toader, op.cit., pag. 32.
29 Publicată iniţial în M.O. nr.75/23.03.1994, cu modificările şi completările ulterioare. Conform art.18 din acest act normativ:

“Consumatorii au dreptul de a fi informati, în mod complet, corect şi precis, asupra caracteristicilor esenţiale ale produselor şi
serviciilor oferite de către operatorii economici, astfel încât să aibă posibilitatea de a face o alegere raţională, în conformitate
cu interesele lor, între produsele şi serviciile oferite şi să fie în măsură să le utilizeze, potrivit destinaţiei acestora, în deplină
securitate.”
30 Publicată în M.O. nr.812/18.11.2003.
31 D.Chirică, op. cit., pag. 50.
32 Idem.
 Doctrina, în mod util, remarca distincţia dintre obligaţia de informare (care nu
implică emiterea unor judecăţi de valoare care să-l orienteze pe cumpărător în alegerea
sa, ci doar simpla lui informare) şi cea de consiliere, aceasta din urmă revenind vânzătorilor
profesionişti care vând unor necunoscători bunuri de înaltă tehnicitate şi care sunt datori să
emită judecăţi de valoare în scopul orientării deciziei cumpărătorului.33.

Se consideră că există o obligaţie legală de informare atât în sarcina vânzătorului, cât şi

în cea a cumpărătorului (în sensul că, în anumite situaţii, această parte a contractului trebuie
să-l informeze pe vânzător asupra destinaţiei pe care urmează să o dea bunului cumpărat, în
raport cu care vânzătorul îl poate informa în mod adecvat) şi că o astfel de obligaţie există, în
general, în orice contract de vânzare şi cu aplicaţie la orice categorii de bunuri (mobile, imobile,
corporale ori incorporale).

Fundamentul juridic cel mai acceptat al obligaţiei de informare este acela al

incidenţei dolului prin reticenţă, ca formă a viciului de consimţământ, precum şi ideea
culpei delictuale.

Obligaţia precontractuală de informare le incumbă, fără excepţie, vânzătorilor

profesionişti (comercianţi, în sensul Legii nr.26/1990) în raport cu clienţii lor neprofesionişti.
De altfel, în practica judiciară s-a reţinut că şi cumpărătorii au obligaţia să se informeze, ei
neputându-se prevala doar de neîndeplinirea obligaţiei de informare de către vânzător. Dacă un
cumpărător este el însuşi un profesionist la fel ca vânzătorul (în aceeaşi materie cu cea a bunului
vândut) obligaţia de informare nu mai funcţionează, cu excepţia situaţiilor în care bunul vândut
este nou (necunoscut chiar profesioniştilor), periculos, etc. Dimpotrivă, deşi şi el profesionist
al vânzărilor, dar specializat în alt domeniu decât cel al vânzătorului, cumpărătorul de acest tip
devine totuşi creditorul obligaţiei de informare34. În vânzările între neprofesionişti (cele civile)
obligaţia de informare are ca temei principiile de bază ale executării obligaţiilor, respectiv al
loialităţii şi al bunei-credinţe.

Sub aspectul conţinutului concret al obligaţiei de informare, vânzătorul este ţinut să-
l informeze pe cumpărător, în mod complet şi exact, cu privire la următoarele aspecte, după
caz:

- modul şi condiţiile în care trebuie folosit bunul cumpărat;

33 Idem. A se vedea şi J.Goicovici, Obligaţia de consiliere, în Revista de drept al afacerilor nr.4/2005, pag. 15.
34 Idem, pag. 54.
- eventualele contraindicaţii (în cazul medicamentelor şi a altor produse cu posibile efecte
contrarii celor scontate);
- limitele performanţelor pe care le poate avea bunul cumpărat şi a eventualelor riscuri pe
care le comportă utilizarea lui;
- să-l avertizeze pe cumpărător dacă constată că, faţă de intenţiile acestuia, bunul pe care
doreşte să-l cumpere nu este adecvat.
Trebuie menţionat că în cadrul vânzărilor între neprofesionişti obligaţia de
informare nu funcţionează cu aceeaşi tărie ca în cazul vânzărilor de la profesionişti la
profani ori între profesionişti. Se consideră că vânzătorii neprofesionişti au datoria de
a-i informa pe clienţi doar despre ceea ce ştiu.

În doctrină este controvesată problema naturii juridice a răspunderii vânzătorului

ca urmare a neîndeplinirii ori a îndeplinirii defectuoase a obligaţiei precontractuale de
informare a vânzătorului. Astfel, unii autori o consideră ca fiind una contractuală, întrucât
această obligaţie este una de mijloace şi neexecutarea ei conduce la executarea
necorespunzătoare a contractului. Alţi autori consideră răspunderea pe care o analizăm ca fiind
una delictuală, întrucât obligaţia de informare este una de rezultat, iar debitorul ei trebuie să o
realizeze efectiv şi în caz de litigiu să facă dovada că a furnizat în mod complet şi exact
informaţiile necesare.

În ceea ce priveşte sancţiunile ce se pot aplica în caz de nerespectare a obligaţiei de

informare, aceastea pot avea în vedere nulitatea relativă a contractului încheiat prin
vicierea consimţământului cumpărătorului pe calea dolului prin reticenţă şi solicitarea
unor eventuale daune-interese compensatorii. În alte situaţii, conform interesului
cumpărătorului, vânzătorul poate fi obligat să îndeplinească obligaţia de informare (adică
să transmită efectiv informaţiile necesare salvându-se, pe această cale, contractul de la
anulare-validarea contractului).

O altă sancţiune specifică ar fi aceea de a-l obliga pe vânzător să răspundă el şi nu

cumpărătorul faţă de terţi în cazul în care a vândut un bun periculos şi nu l-a informat
în mod corespunzător pe cumpărător despre pericolele pe care le prezintă structura
acelui bun35.

În dreptul românesc contemporan, în aplicarea dispoziţiilor Ordonanţei Guvernului

nr.21/1992 privind protecţia consumatorilor a fost instituită obligaţia vânzătorilor de a-i

35 Idem, pag. 57-58.

informa pe cumpărători cu privire la preţurile produselor oferite lor spre vânzare. O
astfel de obligaţie precontractuală a fost instituită prin H.G. nr.947/2000 privind modalitatea
de indicare a preţurilor produselor oferite consumatorilor spre vânzare36 şi ea (obligaţia)
trebuie calificată, în opinia noastră, ca fiind subsumată obligaţiei generale de informare
pe care o are orice vânzător, în plan mai larg, ea fiind o măsură de protecţie a
consumatorilor în faţa pericolului de viciere a consimţământului cu privire la cuantumul
preţurilor de vânzare şi la preţul pe unitatea de măsură. Să remarcăm că, de data aceasta,
informarea la care este îndatorat vânzătorul faţă de potenţialii cumpărători vizează nu bunul ce
se vinde, ci preţul cerut, mai exact oferta cu privire la preţ, ca element esenţial al contractului
de vânzare.

În cazul nerespectării obligaţiilor impuse prin actul normativ mai sus citat,
vânzătorii vor suporta consecinţele răspunderii administrative, respectiv vor putea fi
amendaţi. Desigur, în măsura în care un anumit cumpărător va putea face dovada suportării şi a
unui prejudiciu material ca şi consecinţă directă a neîndeplinirii ori a îndeplinirii defectuoase a
unei obligaţii ca cea analizată, va putea fi declanşată răspunderea civilă delictuală având în vedere
caracterul precontractual al respectivei obligaţii.

Obligaţia de garanţie contra evicţiunii.

Alături de celelalte obligaţii reglementate de NCciv şi de alte acte normative, în sarcina
vânzătorului, potrivit art.1695 din cod, acestuia îi revine şi obligaţia de garantare împotriva
evicțiunii care l-ar împiedica total sau parțial în stăpânirea netulburată a bunului. Aşa
după cum a reţinut doctrina, “temeiul juridic al acestei obligaţii izvorăşte din însăşi obligaţia
vânzătorului de a transfera cumpărătorului dreptul de proprietate (sau alt drept) asupra bunului
vândut şi de a i-l pune la dispoziţie, putând fi privită ca o “prelungire în timp a acestei
obligaţii”37.

Finalitatea reglementării răspunderii pentru evicţiune este protejarea “dreptului

cumpărătorului de a nu fi tulburat în folosinţa lucrului dobândit prin acel contract, nici de către
vânzător, nici de către un terţ”38.

Literatura de specialitate, preocupată fiind de stabilirea exactă a naturii juridice a

evicţiunii, a remarcat - în mod judicios – că, configuraţia reglementării, aplicaţiile practice şi

36 Publicată în M.O. nr.524/25.10.2000. Art.25: „Preţurile şi tarifele trebuie indicate în mod vizibil şi într-o formă
neechivoca, uşor de citit.”
37 M. Mureşan, op.cit., pag. 77.
38 C.Toader, op.cit. pag. 32.
doctrina conduc la concluzia că ne aflăm în faţa unei “garanţii, aşadar a unei obligaţii a cărei
încălcare se sancţionează, chiar independent de culpa debitorului contractual, deci chiar dacă
vânzătorul a fost de bună-credinţă39. De altfel, noua reglementare pe care o conține actualul
Cod civil, folosește în mod nemijlocit expresia de ”garanție contra evicțiunii”, confirmând
legislativ concluziile doctrinei cu privire la natura juridică a evicțiunii.

Este util de știut că, în sensul său originar, semantic, evicţiunea însemna pierderea
unui drept ca urmare a unei judecăţi. Evicţiunea, ca şi cauză de tulburare a liniştitei
posesiuni a lucrului vândut, într-o definiţie doctrinară cvasicompletă, constă în pierderea de
către cumpărător a posesiunii sau a dreptului de proprietate asupra lucrului (în tot sau în parte)
prin înlăturarea (împiedicarea) lui de la exercitarea atributelor acestui drept, rezultând din
valorificarea de către un terţ a unui drept (asupra lucrului) care ar exclude - total sau parţial -
dreptul cumpărătorului40.

Într-o accepţiune restrictivă, evicţiunea este concepută ca fiind situaţia juridică în

care cumpărătorul pierde, total sau doar parţial, bunul vândut, ca urmare a unei
hotărâri judecătoreşti prin care i s-a recunoscut unui terţ, în virtutea unui titlu anterior,
un drept de proprietate ori un alt drept real asupra bunului vândut41.

În opinia noastră, o definiţie completă a evicţiunii nu trebuie să omită şi ipoteza că

dreptul ce poate fi pierdut, afectat, restrâns, etc., prin cauză de evicţiune nu este doar dreptul
de proprietate ori un alt drept real, dar şi oricare alt drept care a fost transmis cumpărătorului
în temeiul contractului de vânzare, spre exemplu un drept de creanţă.

Doctrina consideră că evicţiunea poate interveni şi în alte situaţii decât cele mai sus
enumerate ca, de exemplu, în cazul predării de bună voie a bunului cumpărat în mâinile
terţului care revendică un drept asupra acelui bun, dacă dreptul acestuia este atât de
evident încât judecata este inutilă sau atunci când bunul vândut este urmărit de un
creditor ipotecar anterior vânzării, cumpărătorul achitând datoria faţă de respectivul
creditor în scopul stingerii ipotecii, etc. De asemenea, intră sub incidenţa răspunderii
pentru evicţiune şi sarcinile nedeclarate de vânzător şi care grevează bunul cum ar fi:
contractul de locaţiune, ipotecă, servitutea etc.

Garanţia pentru evicţiune funcţionează în virtutea legii, indiferent dacă părţile fac sau
nu referire la ea în cuprinsul contractului de vânzare, cu excepţia situaţiilor în care ele au

39 Idem, pag. 33.

40 M. Mureşan, op.cit., pag. 78.
41 A se vedea pentru unele comentarii pe marginea unei astfel de concepţii: D.Chirică, op.cit., pag. 70.
convenit altfel şi convenţia lor - în acest sens - este licită. Acest tip de garanţie este datorată de
către vânzător, succesorii săi universali, şi cei cu titlu universal şi cei cu titlu particular 42 şi va
putea funcţiona atât în cazul vânzărilor voluntare, cât şi a celor silite (în cadrul unor proceduri
de executare silită în materie civilă ori comercială).

Evicţiunea poate fi generată atât de fapta vânzătorului cât, mai ales, de fapta
terţului. Această concluzie rezultă expres din prevederile alineatelor 2 și 3 ale art. 1695. Astfel,
conform prevederilor alineatului 2, ”garanția este datorată împotriva evicțiunii ce rezultă din
pretențiile unui terț numai dacă acestea sunt întemeiate pe un drept născut anterior datei
vânzării și care nu a fost adus la cunoștința cumpărătorului până la acea dată”, iar alineatul 3
prevede că, ”de asemenea, garanția este datorată împotriva evicțiunii ce provine din fapte
imputabile vânzătorului, chiar dacă acestea s-au ivit ulterior vânzării”. În cazul în care o
persoană este obligată să garanteze contra evicțiunii, acea persoană nu are dreptul să–l evingă
pe cumpărător, oricărei încercări, în acest sens, putându-i-se opune excepția de garanție,
excepție și apărare de fond, reglementată expres de prevederile art. 1696 din NCciv.

Pentru a da o eficiență sporită obligației de garanție contra evicțiunii, legiuitorul a

instituit, în cazul pluralității de debitori (vânzători) obligația de garanție indivizibilă între
aceștia. În legătură cu această trăsătură a obligației de garanție, în doctrina recentă s-a exprimat
opinia că ”întrucât textul nu distinge, principiul indivizibilității urmează a se aplica independent
de natura juridică și modalitatea în care se concretizeazaă obligația de răspundere pentru
evicțiune, la momente diferite, respectiv obligație de a da, de a face sau nu face”43.

În ipoteza vânzării unui bun prin licitaţie publică, organizată în procedura unei
executări silite indirecte, garanţia îi incumbă debitorului urmărit şi nu celui ce urmăreşte
bunul, deci nu creditorului urmăritor.

Despre conţinutul obligaţiei de garanţie pentru evicţiune.

Doctrina apreciază că, în esenţă, în conţinutul obligaţiei de garanţie pentru evicţiune
intră următoarele categorii de îndatoriri44:

- Dacă nu s-a produs o evicţiune şi nici nu este iminentă, vânzătorul este dator să se abţină
de la orice acţiune care l-ar tulbura pe cumpărător în exerciţiul dreptului său (obligaţie

42 A se vedea în acest sens M.Mureşan, op.cit., pag. 79.

43
D.Dumitru, op. cit., p.629
44 M.Mureșan, op.cit, pag. 81-85.
 negativă de a nu face). O asfel de obligaţie este virtual perpetuă şi se transmite şi
succesorilor în drepturi ai vânzătorului, cu excepţia celor cu titlu particular.
- În eventualitatea în care evicţiunea este pe punctul de se a realiza, fiind vorba de o
tulburare de drept din partea unui terţ materializată printr-o acţiune în justiţie, vânzătorul
este obligat să-l apere pe cumpărător (obligaţie pozitivă de a face). Cumpărătorul îl va putea
chema în garanţie pe vânzător pentru a fi sprijinit şi pentru a-i fi opozabilă celui chemat în
garanţie, hotărârea ce se va pronunţa, în eventualitatea în care cumpărătorul va fi totuşi
evins.
- În fine, în eventualitatea în care cumpărătorul va fi evins - în totul sau în parte -
vânzătorul are o obligaţie pozitivă de a da, respectiv de a-l despăgubi pe cel dintâi.

Condiţiile necesare pentru funcţionarea răspunderii pentru evicţiune

Vânzătorul poate fi obligat să răspundă pentru evicţiune dacă sunt întrunite cumulativ
următoarele condiţii:

- să se săvârşească o tulburare de drept provenind de la un terţ;

- această tulburare să aibă o cauză temeinică, anterioară vânzării;

- cauza de evicţiune să nu fi fost cunoscută de cumpărător la data încheierii;

Cu privire la prima condiţie, trebuie subliniat de la început că, în virtutea obligaţiei

legale a vânzătorului de a asigura liniştita posesiune a bunului, nu este corect să se înţeleagă
că el este răspunzător de orice tulburare de fapt venind din partea unor terţi, căci în
asemenea situaţii cumpărătorul se poate apăra singur, fie printr-o acţiune posesorie (în
reintegrare sau în complângere), fie pe calea acţiunii în revendicare. Aşa fiind, pentru simplele
tulburări de fapt ce se produc fără ca autorul să invoce un drept asupra bunului, obligaţia de
garanţie pentru evicţiune nu poate fi antrenată, vânzătorul nefiind vinovat de fapta terţului în
cauză.

Dacă tulburarea provine de la un terţ care pretinde un anumit drept care

prevalează faţă de dreptul cumpărătorului, obligaţia de garanţie pentru evicţiune va
funcţiona, credinţa vânzătorului – bună sau rea – neavând nicio relevanţă45.

Dacă tulburarea de fapt vine chiar din partea vânzătorului, acesta va răspunde însă,
în mod nemijlocit, pentru fapta sa delictuală.

45 A se vedea D.Chirică, op.cit., pag. 73.

 Când tulburarea de drept provine chiar de la vânzător, aceasta fiind materializată
printr-o acţiune în justiţie prin care vânzătorul tinde a-l evinge pe cumpărător, el se poate apăra
eficient şi numai pe cale de excepţie, invocând excepţia de garanţie pentru evicţiune şi blocând
acţiunea vânzătorului. O astfel de excepţie, s-a opinat46, nu poate fi opusă succesorilor cu titlu
particular ai vânzătorului, de exemplu: un donatar, un legatar cu titlu particular, sub motiv că
în conformitate cu prevederile Codului civil, astfel de persoane nu sunt ţinute de obligaţiile
moştenirii.

Potrivit prevederilor art. 1699, intitulat ”limitele clauzei de nerăspundere pentru

evicțiune”, ”chiar dacă s-a convenit că vânzătorul nu va datora nici o garanție, el
răspunde totuși de evicțiunea cauzată ulterior vânzării prin faptul său personal ori de
cea provenită din cauze pe care, cunoscându-le în momentul vânzării, le-a ascuns
cumpărătorului. Orice stipulație constrară este considerată nescrisă”.

Garanţia pentru evicţiune nu va putea funcţiona decât dacă tulburarea de drept este
actuală şi nu eventuală.
Referitor la cea de-a doua condiţie este de reţinut că, în regulă generală, vânzătorul
nu poate fi tras la răspundere decât pentru eventualele drepturi ale terţilor dobândite de aceştia
anterior încheierii contractului de vânzare şi nu ulterior acestuia, în acest din urmă caz fiind
răspunzător numai cumpărătorul. Prin excepţie de la această regulă, vânzătorul este ţinut de
garanţia pentru evicţiune în cazul în care, după o primă vânzare, vinde acelaşi bun unei alte
persoane şi acea persoana îşi face, înaintea primului cumpărător, opozabil dreptul dobândit prin
înregistrarea lui în evidenţele sistemelor de publicitate legală (aşa-numita evicţiune realizată
indirect47).

Vânzătorul va fi obligat să-l garanteze pe cumpărător de evicţiune şi dacă, după

încheierea unui contract pentru un imobil, el instituie asupra acestui imobil o sarcină ipotecară
- spre exemplu - înainte de înscrierea în registrul de publicitate imobiliară a vânzării
respective48.

În doctrină s- a discutat dacă împlinirea termenului de uzucapiune, după data

vânzării, uzucapiune începută de un terţ asupra bunului vândut, constituie o cauză de
evicţiune sau nu. Majoritatea autorilor sunt de părere, însă, cu ipoteza că împlinirea termenului
uzucapiunii este un eveniment imputabil cumpărătorului care trebuia să manifeste diligenţa

46 A se vedea M. Mureşan, op.cit., pag. 82.

47 Idem.
48 A se vedea D.Chirică, op.cit., pag. 73-74.
necesară pentru a–i întrerupe curgerea, manifestându-se ca un adevărat proprietar. Alţi autori
au o poziţie mai nuanţată, apreciind că dacă termenul s-a împlinit la un interval foarte scurt de
timp (în raport cu data încheierii contractului de vânzare), astfel încât cumpărătorul nu a avut
practic timp să acţioneze, o astfel de situaţie ar putea constitui o cauză de evicţiune49.

Cât priveşte cea de-a treia condiţie jurisprudenţa şi doctrina consideră că

necunoaşterea cauzei de evicţiune este o condiţie a angajării răspunderii pentru această
garanţie, raţionându-se că - per a contrario - se presupune că acesta (cumpărătorul) şi-a asumat
respectivul risc. De altfel, această cerință rezultă din prevederile alineatului al doilea al art.
1695, teza ultimă(....”și care nu a fost adus la cunoștință până la acea dată”).

Este util de reținut că numai dovada cunoaşterii exacte şi adecvate a situaţiei drepturilor
asupra bunului de către cumpărător exonerează pe vânzător de obligaţia de garanţie pentru
evicţiune şi nu simpla posibilitate de cunoaştere, ca cea creată prin înregistrarea în registrul de
publicitate imobiliară50.Este, de asemenea, important de reținut că, în conformitate cu
prevederile art. 1698, ”părțile pot conveni să extindă sau să restrângă obligația de garanție.
Acestea pot conveni chiar să îl exonereze pe vânzător de orice garanție contra
evicțiunii”(alin.1). ”Stipulația prin care obligația de garanție a vânzătorului este
restrânsă sau înlăturată nu îl exonerează pe acesta de obligația de a restitui prețul, cu
excepția cazului în care cumpărătorul și-a asumat riscul producerii evicțiunii”(alin.2).
Așadar, chiar dacă unele din normele în materie de garanție pentru evicțiune au caracter
dispozitiv, convențiile privind exonerarea ori restrângerea respectivei obligații, sunt limitate
ca efecte de unele din dispozițiile legale cum este cea prevăzută de alineatul 2.

În conformitate cu prevederile art. 1706, intitulat ”beneficiarii garanției”, vânzătorul

este obligat să-l garanteze de evicțiune nu numai pe cumpărătorul prim dar și pe
subdobânditorii ulteriori (subsecvenți), indiferent după cum aceștia vor dobândi cu titlu
oneros ori gratuit. Instituirea unei astfel de garanții pentru evicțiune, cu privire la o sferă mai
largă de persoane și cu ”bătaie” lungă, în timp, și mai ales în ceea ce –i privește și pe
subdobânditorii cu titlu gratuit, de la cumpărătorul prim, are după părerea noastră, semnificația
înăspririi regimului juridic al garanției pentru evicțiune și a responsabilizării maximale
a vânzătorilor.

49 Idem, pag. 74.

50 Idem, pag. 83.
Modul de funcţionare a garanţiei pentru evicţiune.
Doctrina evidenţiază împrejurarea că garanţia pentru evicţiune funcţionează diferenţiat
după cum evicţiunea este pe cale să se producă sau chiar s-a produs.
Dacă evicţiunea este pe cale să se producă, cumpărătorul va chema în garanţie pe
vânzător care va putea să-l apere pe cel dintâi cu mijloacele ce le are la îndemână (obligaţia
pozitivă de a face), acestuia fiindu-i opozabilă hotărârea judecătorească ce se va pronunţa. În
acest sens, prevederile art.1705, sunt grăitoare :”cumpărătorul chemat în judecată de un terț
care pretinde că are drepturi asupra lucrului vândut trebuie să-l cheme în cauză pe vânzător. În
cazul în care nu a făcut-o, fiind condamnat printr- o hotărâre intrată în puterea lucrului judecat
(cel puțin definitivă-n.n), pierde dreptul de garanție (este decâzut din dreptul de a invoca
garanția pentru evicțiune-n.n) dacă vânzătorul dovedește că existau motive suficiente pentru a
respinge cererea”(alin.1). ”Cumpărătorul care, fără a exista o hotărâre judecătorească, a
recunoscut dreptul terțului pierde dreptul de garanție, afară de cazul în care dovedește că nu
existau motive suficiente pentru a împiedica evicțiunea”(alin.2). Așadar, în ipoteza în care
cumpărătorul vâzându-se amenințat cu o acțiune în justiție care ar putea avea ca efect evicțiunea
și poate produce dovezi că, în justiție nu ar avea șanse să impiedice, va delăsa bunul în mâna
celui care amenință cu evicțiunea, fără a se desfăsura vreun proces, nu va pierde dreptul de a
invoca garanția menționată.

Dacă cumpărătorul nu este destul de diligent să-l cheme în garanţie pe vânzător, riscă -
dacă va pierde procesul - să nu-l mai poată trage la răspundere pe vânzător care va putea proba
că avea suficiente mijloace de a-l fi apărat eficient contra evicţiunii, ridicând excepţia
procesului rău condus (exceptio mali processus).

Dacă evicţiunea a avut loc, cumpărătorul este în drept să ceară vânzătorului să-i repare
toate daunele suferite ca urmare a evicţiunii (obligaţia pozitivă de a da).

Regulile care guvernează o asemenea situaţie sunt diferite după cum evicţiunea a fost
totală sau nu.

Dacă evicţiunea a fost totală. Evicţiunea este totală atunci când cumpărătorul a pierdut
în întregime proprietatea lucrului cumpărat sau atributele conferite de către oricare alt tip de
drept ce i-a fost transmis prin contractul de vânzare. Ca efect al evicţiunii totale, vânzarea se
rezoluţionează, așa cum prevede art. 1700 din NCciv. ”Cumpărătorul poate cere rezoluțiunea
vânzării dacă a fost evins de întregul bun sau de o parte a acestuia îndeajuns de însemnată încât,
dacă ar fi cunoscut evicțiunea, el nu ar mai fi încheiat contractul” (alin.1).”Odată cu
rezoluțiunea cumpărătorul poate cere restituirea prețului și repararea prejudiciului suferit”.

În ceea ce privește obligația de restituire a prețului de către vânzător, în cazul

evicțiunii totale, prevederile art. 1701 stabilesc următoarele soluții:

-”Vânzătorul este ținut să înapoieze prețul în întregime chiar dacă la data evicțiunii,
valoarea bunului vândut a scăzut sau dacă bunul a suferit deteriorări însemnate, fie din
neglijența cumpărătorului, fie prin forță majoră (fie din culpă, fie fără culpă- n.n)”;

-”Dacă cumpărătorul a obținut un beneficiu în urma deteriorărilor cauzate bunului,

vânzătorul are dreptul să scadă din preț o sumă corespunzătoare acestui beneficiu”;

- ”Dacă lucrul vândut are la data evicțiunii o valoare mai mare, din orice cauză,
vânzătorul este dator să platească cumpărătorului, pe lângă prețul vânzării, sporul de valoare
acumulat până la data evicțiunii ”.

Relativ la obligația de reparare a prejudiciului suferit, sunt relevante prevederile

art. 1702, articol potrivit căruia daunele interese - ca mijloc de reparare a prejudiciului suferit
- pot să cuprindă următoarele:

-Valoarea fructelor pe care cumpărătorul a fost obligat să le restituie celui care l-a evins;

-Cheltuielile de judecată efectuate de cumpărător în procesul cu cel ce l-a evins, precum

și în procesul de chemare în garanție a vânzătorului;

-Cheltuielile încheierii și executării contractului de către cumpărător;

- Pierderile suferite și căștigurile nerealizate de către cumpărător din cauza evicțiunii;

- Cheltuielile făcute de către cumpărător pentru lucrările realizate în legătură cu bunul

cumpărat, fie că acele lucrări sunt autonome, fie adăugate, dar acestea din urmă numai dacă
sunt necesare sau utile. O astfel de obligație va trebui executată de către vânzător sau acesta îl
va putea obliga pe evingător să le plătească cumpărătorului;

- Cheltuielile făcute pentru efectuarea și după caz, ridicarea lucrărilor voluptuare, dar
numai în ipoteza în care, vânzătorul a fost de rea - credință la momentul vânzării, întrucât
cunoștea existența cauzei de evicțiune și nu a adus-o la cunoștința cumpărătorului.

Dacă evicţiunea a fost parţială. Evicţiunea are caracterul de a fi parţială atunci când
cumpărătorul a pierdut o parte din dreptul de proprietate asupra lucrului cumpărat (chiar şi o
cotă ideală) sau oricare alt tip de drept cumpărat, fie i s-a restrâns dreptul de folosinţă asupra
lui, fie a suferit orice altă restrângere (atingere) asupra dreptului dobândit. În acest sens,
prevederile art. 1703 stabilesc următoarele reguli :

- Dacă evicțiunea parțială nu este atât de gravă încât să-l îndrepățească pe cumpărător
să ceară rezoluțiunea contractului, vânzătorul este obligat să restituie cumpărătorului o parte
din preț proporțională cu valoarea părții de care a fost evins ;

- Dacă s-a produs și un prejudiciu, să plătească daune interese ;

- Pentru stablirea întinderii daunelor interese se vor aplica regulile enunțate de art. 102,
examinat anterior.

Într-un astfel de tip de evicţiune, cumpărătorul are de optat între rezoluţiunea

contractului (dar nu discreţionar) şi menţinerea sa, după distincţia
următoare:cumpărătorul va putea alege rezoluţiunea contractului numai dacă poate face
dovada că pierderea suferită prin evicţiunea parţială este atât de importantă pentru el
încât, dacă ar fi ştiut că va fi evins, nu ar fi contractat.

Prin prevederile art. 1704, legiuitorul a recunoscut în mod expres și posibilitatea

înlăturării evicțiunii de către cumpărător, stabilind următoarele reguli :
- Dacă cumpărătorul a păstrat în patrimoniul său bunul cumpărat, plătindu-i terțului care–
l amenința cu evicțiunea o sumă de bani sau dându-i în schimb un alt bun, vânzătorul va fi eliberat
de obligația de garanție contra evicțiunii ;
- Dacă cumpărătorul a plătit o sumă de bani terțului care-l amenința cu evicțiunea,
vînzătorul va trebui să-i achite cumpărătorului suma plătită plus dobânda legală, civilă sau
aplicabilă în raporturile dintre profesioniști la care se pot adăuga și alte cheltuieli aferente
operațiunilor respective :
- Dacă cumpărătorul i-a dat terțului un alt bun în schimbul celui păstrat, vânzătorul va
trebui să achite cumpărătorului valoarea bunului dat în schimb, precum și cheltuielile aferente.
Referitor la această posibilitate recunoscută de lege cumpărătorului de a înlătura
evicțiunea, trebuie făcută precizarea că ea poate fi operantă, după părerea noastră, doar
atunci când cumpărătorul va realiza o înțelegere în sensul păstrării bunului sau dreptului
supus evicțiunii cu terțul în cauză.

Obligaţia de garanţie pentru vicii ascunse.

Temeiul legal al acestui tip de garanţie îl constituie în principal art.1707 din NCciv. În
temeiul prevederilor acestui articol, ”vânzătorul garantează cumpărătorul contra oricăror vicii
ascunse care fac bunul vândut impropriu întrebuințării la care este destinat sau care îi
micșorează în asemenea măsură întrebuințarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut,
cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preț mai mic”(alin.1).

Viciile pot fi definite ca fiind acele deficienţe care afectează utilitatea unui bun făcând-
o să scadă sau chiar să o anuleze. Alineatul 2 definește conceptul de vicii ascunse, arâtând
că sunt astfel de vicii acelea care la data predării bunului nu puteau fi descoperite, fără asistență
de specialitate, de către un cumpărător prudent și diligent. Cu alte cuvinte, este necesar ca
nedescoperirea viciilor ascunse să fie scuzabilă și nu rezultatul unei atitudini neglijente,
superficiale ori lipsei de interes a cumpărătorului. Viciile ascunse pot fi calificate ca atare
și numai dacă este îndeplinită cerința arătată dar și atunci când sunt ascunse cu viclenie, adică
cu intenție de către vănzător provocandu-i o stare de eroare, prin intermediul dolului direct.

În noua reglementare, pentru a funcţiona răspunderea pentru vicii ascunse (pentru ca

vânzătorul să poată fi obligat a-l despăgubi pe cumpărător) este necesar a se întruni
cumulativ următoarele condiţii:

- viciile să fie ascunse(alin.1 și 2);

- viciile să fi existat la data vânzării(alin. 3);
- viciile să aibă o anumită gravitate fâcând bunul impropriu întrebuințării la care este destinat
sau care doar îi micșorează valoarea, astfel încât dacă cumpărătorul le-ar fi cunoscut nu ar
mai fi cumpărat(alin.1);
- viciile să nu fi fost cunoscute de către cumpărător la momentul încheierii contractului
(alin.4);
Potrivit prevederilor alineatului 5 al art. 1707, vânzătorul nu datorează garanție
pentru vicii ascunse în cazul în care vânzarea este consecința unei executări silite
indirecte.

Cu privire la condiţia ca viciile să fie ascunse, jurisprudenţa anterioară NCciv a stabilit

că vicii ascunse sunt acele vicii care nu puteau fi descoperite după o verificare atentă pe care
orice cumpărător este dator să o facă fie personal fie apelând la un specialist. Astfel, s-a statuat
că “nu poate fi antrenată răspunderea vânzătorului autoturismului şi deci nu este justificată
desfiinţarea unei convenţii, în cazul existenţei unor vicii care nu au fost constatate de
cumpărător, datorită lipsei de informare, de experienţă sau nepricepere, deoarece, atunci când
cunoaşterea calităţilor sau defecţiunilor unui lucru reclamă o anumită pregătire, cumpărătorul
este în culpă dacă nu apelează la o persoană calificată, în măsură să depisteze caracteristicile
lucrului respectiv cu ocazia verificării acestuia”51. Așa după cum am arătat mai sus, noua
reglementare conținută de Codul civil, definește viciile ascunse, în sensul celor stabilite și
reținute de jurisprudența și doctrina anterioară.

S-a mai stabilit - în plan jurisprudențial - că este posibil, într-o anumită împrejurare, ca
viciile bunului vândut să fie ascunse de vânzător prin manopere dolosive (frauduloase),
astfel încât acesta va putea fi chemat să răspundă şi pentru viciile aparente întrucât ele nu
au devenit susceptibile de a ajunge la cunoştinţa cumpărătorului prin verificarea făcută.

Viciile - deşi ascunse după natura lor - odată aduse la cunoştinţă de către vânzător
cumpărătorului devin aparente, acesta având dreptul să le denunțe imediat sau să le accepte ca
atare.
Prin comparație cu viciile ascunse cele aparente sunt acele vicii despre care
cumpărătorul poate lua singur la cunoştinţă şi care pot fi constatate la o simplă examinare. Spre
exemplu: igrasia unei case este un viciu aparent, dar dacă ea a fost mascată de vânzător cu un
perete fals devine viciu ascuns cu viclenie52.

În ceea ce priveşte cea de-a doua condiţie, se consideră de către doctrină că viciul ascuns
nu trebuie să se manifeste în toată amplitudinea sa numai înainte de încheierea contractului, fiind
suficient ca el să existe şi numai în germene la acea dată pentru a antrena răspunderea vânzătorului.
Cât priveşte cea de-a treia condiţie, în practica judiciară anterioară NCciv s-a reținut
și considerat că nu orice deficienţe ale lucrurilor vândute sunt de natură să atragă răspunderea
vânzătorului pentru vicii ascunse, ci numai cele grave. Aprecierea gravităţii viciilor este lăsată
la libera chibzuinţă a instanţelor. Spre exemplu, răspunderea vânzătorului pentru vicii ascunse
nu poate fi angajată dacă bunul în cauză poate să-şi regăsească întrebuinţarea prin simpla
înlocuire a unor piese. Practica judiciară a mai stabilit că gravitatea viciilor nu reclamă în mod
necesar ca bunul vândut să fie afectat chiar în natura sa.

În ceea ce privește cea de a patra condiție, respectiv aceea ca viciile să nu fi fost

cunoscute de către cumpărător, aceasta este una logică și firească deoarece este de presupus
că orice cumpărător care are cunoștință adecvată despre viciile unui bun pe care dorește să-l
cumpere și încheie totuși contractul cu proprietarul unui astfel de bun, și-a asumat acele vicii
și va fi obligat să preia bunul ca atare. De altfel, potrivit prevederilor art. 1708 alin.2 din NCciv,
articol intitulat ”modificarea sau înlăturarea convențională a garanției”, instituie o regulă

51 TS, dec.civ.nr. 689/1986, dec.civ.nr.1859/1988; Curtea de Apel Cluj, dec.civ.nr.1032/2001, în Legis.

52 D.Chirică, op.cit., pag. 89. A se vedea, spre exemplu, Tb. Bucureşti, dec.civ. nr.155/1990, în Legis.
foarte clară: ”clauza care înlătură sau limitează răspunderea pentru vicii este nulă în privința
viciilor pe care le-a cunoscut ori trebuie să le cunoască la data încheierii contractului”.

Răspunderea pentru viciile ascunse ale lucrului vândut va fi funcțională chiar și

atunci când viciile nu erau cunoscute de vânzător la momentul încheierii contractului,
adică chiar și atunci când acesta era de bună - credință ( a se vedea prevederile alin.1 ale art.
1708).

În situația în care cumpărătorul ulterior încheierii contractului descoperă viciile

ascunse ale bunului cumpărat, în conformitate cu prevederile art. 1709, alin. 1 este obligat
să le aducă la cunoștința vânzătorului într-un termen rezonabil, stabilit potrivit cu
împrejurările, sub sancțiunea decăderii din dreptul de a putea cere instanței de judecată
competente să pronunțe rezoluțiunea contractului. Per a contrario, chiar dacă nu a
comunicat viciile într-un termen rezonabil sau deloc, cumpărătorul nu va fi decăzut din dreptul
de a cere instanței să dispună oricare dintre măsurile enumerate de art. 1701, alin.1, cu excepția
rezoluțiunii, așa cum a menționat.

Discuții pot apărea în legătură cu înțelesul expresiei de ”termen rezonabil”, expresie

care este imprecisă și susceptibilă de interpretări diferite, cu atât mai mult cu cât, prin
prevederile alineatului 2, legiuitorul a înțeles să facă precizarea că dacă contractul de vânzare
este încheiat între profesioniști, așa cum aceștia sunt definiți de art. 3 din NCciv. și de art. 8
din Legea nr. 71/201153, termenul în care trebuie denunțate viciile este de două zile
lucrătoare.Considerăm că un termen rezonabil ar putea fi acela în care o comunicare scrisă va
putea ajunge cu certitudine - potrivit normelor de transport poștal, spre exemplu - la sediul
vânzătorului, ținând seama de țara, localitatea, etc unde are domiciliul, sediul , reședința etc.

Alineatul 3, are în vedere ipoteza în care viciul ascuns, apare gradual, situație în care
termenele de comunicare vor începe să curgă pentru fiecare apariție în parte, de la data la care
cumpărătorul și-a dat seama de gravitatea și întinderea viciului.

În fine, dispozițiile articolului 1709, nu se vor aplica vânzătorului care va ascunde

viciile cu viclenie, ca o sancțiune pentru o astfel de atitudine, conform prevederilor
alineatului 4.

53
Conform prevederilor art. 8 din Legea nr. 71/2011, noțiunea de profesionist prevăzută la art. 3 din Codul
civil include , categoriile de comercianț, întreprinzător, operator economic, precum și orice alte persoane
autorizate să desfășoare activități economice sau profesionale , astfel cum aceste noțiuni sunt prevăzute de lege,
la data intrării în viogoare a Codului civil”
 În ceea ce privește efectele invocării garanției pentru viciile ascunse ale lucrului
vîndut, acestea sunt reglementate, la modul principial, de către prevederile art. 1710. Potrivit
dispozițiilor alineatului 1, cumpărătorul poate obține de la vânzător, în temeiul obligației
menționate, una din următoarele măsuri:

- înlăturarea viciilor de către vânzător sau de către o terță persoană, dar pe cheltuiala
vânzătorului;

- înlocuirea bunului cu vicii ascunse cu un alt bun, fără vicii;

- reducerea corespunzătoare a prețului plătit sau de plătit, după caz;

- rezoluțiunea vânzării, dacă niciuna din măsurile anterioare nu poate fi luată sau deși
poate fi luată nu este convenabilă cumpărătorului, ținând seama de motivele pentru care a
încheiat contractul de vânzare.

Alineatul al doilea, conține o dispoziție de largă apreciere care permite instanței de

judecată sesizată cu o cerere referitoare la existența unor vicii ascunse, să dispună o altă
măsură decât cea solicitată de reclamant, dar făcând parte din evantaiul celor enumerate
de alineatul 1. Astfel, potrivit textului alineatului doi, ”la cererea vânzătorului, instanța ținând
seama de gravitatea viciilor și de scopul pentru care contractul a fost încheiat, precum și de alte
împrejurări, poate dispune o altă măsură prevăzută la alin.1 decât cea solicitată de cumpărător”.
La luarea unei astfel decizii (măsuri), care, la prima vedere, pare a încălca principiul
disponibilității în materie procesuală, instanța de judecată va trebui să țină seama de
împrejurările cauzei, de natura și gravitatea viciilor precum și de scopul încheierii contractului
și va trebui să motiveze temeinic decizia cu privire la o astfel de soluție.

Relativ la măsurile pe care le poate dispune instanța de judecata sesizată cu o cerere

privind viciile ascunse trebuie avute în vedere și prevederile art. 1713, conform cărora , ”
pierderea sau deteriorarea bunului, chiar prin forță majoră, nu-l împiedică pe cumpărător să
obțină aplicarea măsurilor prevăzute de art. 1710, alin.1. Cu alte cuvinte, răspunderea pentru
vicii ascunse, nu este anihilată sau lipsită de interes din partea cumpărătorului nici în
situația în care bunul afectat de vicii ascunse, ajuns în proprietatea cumpărătorului, va
pieri sau va fi deteriorat, chiar în situații în care nu există culpă (forță majoră). În astfel
de situații, răspunderea pentru vicii ascunse va putea fi antrenată, cu atât mai mult cu cât
pierderea sau deteriorarea bunului cu vicii ascunse se va fi produs ca efect al viciilor respective.

Cu privire la domeniul de aplicare a garanției pentru vicii ascunse, articolul 1714,

conține o prevedere cu caracter de noutate și, apreciem noi, de o deosebită utilitate pentru
activitatea practică. Norma juridică menționată arată că ”dispozițiile privitoare la garanția
contra viciilor ascunse se aplică și atunci când bunul vândut nu corespunde calităților
convenite de părți”. Așadar, dacă un bun vândut nu are calitățile pe care părțile le-au convenit
a le avea, o astfel de neregularitate va fi asimilată situației în care bunul ar avea vicii ascunse.
Apreciem că o astfel de dispoziție legală va putea fi invocată mai ales în cazul vânzării de
bunuri viitoare, în legătură cu care părțile vor fi căzut de acord cu privire la calitatea avută în
vedere pentru bunurile respective.

Regulile garanției pentru vicii ascunse se vor aplica și în cazul bunurilor care se
vând după mostră sau model. În acest sens, articolul 115 stabilește regula conform căreia
”în cazul vânzării după mostră sau model, vânzătorul garantează că bunul are calitățile mostrei
sau modelului. După cum am mai arătat cu prilejul analizării vânzării pe bază de mostră, cel
obligat să facă dovada conformității bunului vândut cu mostra sau modelul este vânzătorul, cu
toate consecințele care pot decurge din lipsa conformității.

Pentru ipoteza în care numai anumite bunuri dintre cele vândute sunt afectate de
vicii și acelea pot fi separate de celelalte fără ca, cumpărătorul să fie păgubit printr-o
astfel de operațiune, iar instanța va dispune rezoluțiunea contractului pentru că a fost cerută
de către reclamant ori pentru că ea a considerat că este cea mai potrivită după împrejurari,
respectiva rezoluțiune va fi doar una parțială (art. 1711, alin.1), iar alin.2 prevede o soluție
firească și de bun - simț juridic : rezoluțiunea contractului , pentru vicii ascunse, în ceea
ce privește bunurile principale va antrena și rezoluțiunea contractului și cu privire la
bunurile accesorii.

Acţiunea judecătorească în caz de rezoluţiune pentru vicii ascunse se numeşte

acţiune redhibitorie, iar acţiunea de plată a unei părţi din preţ (consecinţă a intervenţiei
viciilor ascunse) se numeşte acţiune estimatorie. Cele două tipuri de acţiuni nu pot fi
intentate concomitent, cumpărătorul fiind obligat să opteze numai pentru una din ele.

Consecinţele acţiunii redhibitorii constau în:

- restituirea preţului primit (art. 1712, alin.2)54;

54
Articolul 1712, alin.1, prevede că, ” în situația în care, la data încheierii contractului, vânzătorul cunoștea
viciile bunului vândut, pe lângă una din măsurile prevăzute la art. 1710, vânzătorul este obligat la plata de daune
interese, pentru repararea întregului prejudiciu, dacă este cazul”, iar alin. 2, stabilește că, ”atunci când
vânzătorul nu cunoștea viciile bunului vândut și s-a dispus una dintre măsurile prevăzute de art. 1710 alin.1
literele c) și d), este obligat să restituie cumpărătorului doar prețul și cheltuilile făcute cu prilejul vânzării, în
tot sau în parte, după caz”. Facem precizarea că litera c) a art. 1710, alin.1) are în vedere reducerea
corespunzătoare a prețului iar litera d) rezoluțiunea contractului.
 - plata de daune-interese dacă vânzătorul cunoştea viciile (alin.1 al art. 1712);
- dacă vânzătorul nu cunoştea viciile - şi acest lucru se prezumă până la proba contrarie
- el va fi obligat doar la restituirea preţului şi la cheltuielile făcute cu vânzarea, nu şi la daune
interese (alin.2 al art. 1712).
Noul Cod civil nu conține nici o prevedere privind durata termenului de prescripție
privind dreptul la acțiune privind viciile ascunse, ca în anterioara reglementate. Așa fiind,
suntem de părere că excepție fâcând situațiile în care prin legi speciale se va prevedea un termen
special de prescripție pentru astfel de vicii, se va aplica termenul general de 3 ani,
reglementat de art. 2517.

În schimb, NCciv conține o reglementare precisă și completă, apreciem noi, a

domeniilor și momentelor în care începe să curgă termenul de prescripție în materie de
vicii ascunse. În acest sens, articolul 2531, stabilește următoarele reguli, aplicabile în lipsa
unor stipulații diferite cuprinse în legi speciale(alin.1) :

-In cazul unui bun transmis sau al unei lucrări executate, alta decât o construcție, de la
împlinirea unui an de la data predării sau recepției finale a construcției, afară numai dacă viciul
a fost descoperit mai înainte, când prescripția va începe să curgă de la data descoperirii ;

- În cazul unei construcții, de la împlinirea unui termen de 3 ani de la data predării sau
recepției finale a construcției, afară numai dacă viciul a fost descoperit mai înainte, când
prescripția va începe să curgă de la data desoperirii ;

Conform prevederilor alineatului 2 al aceluiași articol, pentru executarea unor

lucrări curente termenele prevăzute la alineatul 1 sunt de o lună, în cazul evocat de prima
situație și de trei luni, în cazul celeilalte situații.

Potrivit prevederilor alineatului 3, dispozițiile enunțate de alineatele 1 și 2 se vor aplica

și în cazul lipsei calității convenite a bunurilor ori a lipsurilor cantitative, însă numai sub
condiția ca oricare din acele lipsuri să nu poată fi descoperite decât dacă cel care efectuează
verificarea trebuia să posede cunoștințe speciale, și nu printr-o verificare normală.

Alineatul 4 conține o prevede de maximă importanță și utilitate : ”termenele prevăzute

în prezentul articol sunt termene de garanție înăuntrul cărora viciile trebuie, în toate
cazurile, să se ivească. Alineatul 5, face precizarea utilă că prin prevederile art. 2531, nu se
aduce atingere termenelor de garanție speciale, legale sau convenționale.

În fine, alineatul 6 conține precizarea că ”dispozițiile prezentului articol se aplică, în

mod corespunzător, și în cazul produselor pentru care s-a prevăzut un termen de
valabilitate, ca și în cazul bunurilor sau lucrărilor pentru care există un termen de
garanție pentru buna funcționare”.

Durata acestor termene cu privire la constatarea viciilor ascunse poate fi modificată prin
înţelegerea părţilor care pot să înlăture, să lungească sau să scurteze această perioadă de
garanţie55.Cu toate acestea, o clauză contractuală prin care părţile ar conveni că vânzătorul nu
va răspunde pentru viciile cunoscute de el la încheierea contractului nu este validă, vânzătorul
fiind vinovat de dol prin omisiune.

Garanția pentru buna funcționare.

Acest tip de garanție, anterior specifică raporturilor dintre comercianți, ori dintre aceștia și
diverse persoane fizice sau juridice56, este reglementată prin articolele 1716- 1718, se poate
cumula cu răspunderea pentru vicii ascunse și are în vedere următoarele reguli și ipoteze :
-Conform prevederilor art. 1716 alin.1, ”în afară de garanția contra viciilor ascunse,
vânzătorul care a garantat pentru un timp determinat buna funcționare a bunului vândut este
obligat, în cazul oricărei defecțiuni ivite înăuntrul tremenului de garanție, să repare bunul pe
cheltuiala sa ;
- Dacă reparația este imposibilă sau dacă durata acesteia depășește timpul stabilit prin
contract sau prin legea specială, vânzătorul este obligat să înlocuiască bunul vândut. Dacă printr-
o lege specială ori prin convenția părților nu este stabilit un alt termen, durata maximă a reparației
este de 15zile de la data când cumpărătorul a solicitat repararea bunului(alin.2) ;
- Dacă vânzătorul nu înlocuiește bunul într-un termen rezonabil, potrivit cu împrejurările,
acesta este obligat, la cererea cumpărătorului să îi restituie prețul primit în schimbul înapoierii
bunului.
Prin prevederile art. 1717, intitulat sugestiv ” defecțiunea imputabilă
cumpărătorului”, se instituie regula potrivit căreia, ”garanția nu va fi datorată dacă
vânzătorul dovedește că defecțiunea s-a produs din pricina modului nepotrivit în care
cumpărătorul a folosit sau a păstrat bunul. Comportamentul cumpărătorului se apreciază și
luându-se în considerare instrucțiunile scrise care i-au fost comunicate de către vânzător”.

55 D.Chirică, op. cit., pag. 94.

56
În doctrina recentă, s-a exprimat și opinia că ”acest tip de garanție este specific acelor contracte de vânzare-
cumpărare cunoscute sub denumirea de vânzări de consumație, respectiv acele contracte care au ca obiect bunuri
destinate consumului cotidian, pentru care prevederile din prezentul cod civil constitue dreptul comun în materia
garanției pentru buna funcționare”(D.Dumitru, op.cit., 638)
 În fine, relativ la acest tip nou de garanție, articolul 1718, intitulat ”comunicarea
defecțiunii” , instituie următoarele reguli :
-Sub sancțiunea decăderii din dreptul de a invoca garanția, cumpărătorul este obligat să
comunice defecțiunea înainte de împlinirea termenului de garanție;
-atunci când comunicarea nu s-a facut în termenul de garanție, din motive obiective,
care nu țin de culpa cumpărătorului, acesta are obligația să comunice defecțiunea într-un
termen rezonabil, calculat de la data expirării termenului de garanție;
-Cele două reguli enunțate, conform prevederilor alin .2, vor fi aplicabile , în mod
corespunzător, și în cazul garanției vânzătorului că bunul vândut va păstra un timp
determinat anumite calități.

Obligaţia de asigurare, garantare şi declarare a conformităţii produselor.

În raporturile dintre comercianţii profesionişti (producători, vânzători, distribuitori) şi
consumatori, aceştia din urmă beneficiază de o protecţie specială, instituită prin Legea
nr.449/200357 privind vânzarea produselor şi garanţiile asociate acestora, cu scopul de a
se evita dezechilibrul ce poate apărea între părţile contractante, dezechilibru care se
poate manifesta în detrimentul consumatorului neprofesionist. Astfel, conform art.5,
vânzătorul este obligat să livreze consumatorului produse care sunt în conformitate cu
contractul de vânzare. Se consideră că produsele sunt în conformitate cu contractul de vânzare
dacă:

a)corespund descrierii făcute de vânzător şi au aceleaşi calităţi ca şi produsele pe care

vânzătorul le-a prezentat consumatorului ca mostră sau model;

b)corespund oricărui scop specific solicitat de către consumator, scop făcut cunoscut
vânzătorului şi acceptat de acesta la încheierea contractului de vânzare-cumpărare;

c)corespund scopurilor pentru care sunt utilizate în mod normal produsele de acelaşi
tip;

d)fiind de acelasi tip, prezintă parametri de calitate şi performanţe normale, la care

consumatorul se poate aştepta în mod rezonabil, date fiind natura produsului şi declaraţiile
publice privind caracteristicile concrete ale acestuia, făcute de vânzător, de producător sau de
reprezentantul acestuia, în special prin publicitate sau prin înscriere pe eticheta produsului.

57 Publicată în M.O. nr.812/2003.

 Nu se consideră a fi lipsă de conformitate împrejurarea dacă în momentul încheierii
contractului de vânzare consumatorul a cunoscut sau putea, în mod rezonabil, să cunoască
această lipsă de conformitate ori dacă lipsa de conformitate îşi are originea în materialele
furnizate de consumator.

În principiu, vânzătorul este răspunzător făţă de consumator pentru orice lipsă a

conformităţii existentă la momentul când au fost livrate produsele.În cazul lipsei
conformităţii, consumatorul are dreptul să i se aducă produsele la conformitate, fără
plată, prin reparare sau înlocuire, în funcţie de opţiunea consumatorului, sau să
beneficieze de reducerea corespunzătoare a preţului ori de rezoluţiunea contractului
privind acele produse.

Cu toate acestea, consumatorul nu este îndreptăţit să solicite rezoluţiunea contractului,

dacă lipsa conformităţii este minoră. Stabilirea neconformităţii şi a gradului de gravitate a
acesteia se face conform prevederilor standardelor naţionale şi ale altor acte normative
referitoare la neconformităţi.

Dacă vânzătorul este răspunzător faţă de consumator pentru lipsa de conformitate

rezultată dintr-o acţiune sau dintr-o omisiune a producatorului ori a unui agent economic din
acelaşi lanţ contractual, vânzătorul are dreptul de a se îndrepta împotriva celui responsabil de
lipsa de conformitate, în condiţiile legii.

Răspunderea vânzătorului este angajată dacă lipsa de conformitate apare într-un

termen de 2 ani, calculat de la livrarea produsului. Consumatorul trebuie sa informeze
vânzătorul despre lipsa de conformitate în termen de 2 luni de la data la care a constatat-o.
Legiuitorul dispune că, în astfel de cazuri, garanţia este obligatorie, din punct de vedere juridic,
pentru ofertant, în condiţiile specificate în declaraţiile referitoare la garanţie şi în publicitatea
aferentă. Garanţia trebuie să precizeze elementele de identificare a produsului, termenul de
garanţie, modalităţile de asigurare a garanţiei - intreţinere, reparare, înlocuire - inclusiv
denumirea şi adresa vânzătorului şi ale unităţii specializate de service.

De asemenea, trebuie să avem în vedere, în acest context, şi Hotărârea Guvernului

nr.1022/200258 privind regimul produselor şi serviciilor care pot pune în pericol viaţa,
sănătatea, securitatea muncii şi protecţia mediului. Astfel, potrivit prevederilor art.3, pentru
produsele nealimentare noi şi pentru servicii, producătorul, respectiv prestatorul de servicii,
sau reprezentanţii autorizaţi ai acestora, persoane juridice cu sediul în România, trebuie să

58 Publicată în M.O.nr.711/2002.
asigure, să garanteze şi să declare că acestea nu periclitează viaţa, sănătatea, securitatea muncii
şi protecţia mediului, în situaţia în care sunt instalate, utilizate, întreţinute sau prestate, după
caz, conform destinaţiei şi documentelor normative definite conform prevederilor acestei
hotărâri.

Se admite introducerea pe piaţă a produselor nealimentare folosite sau recondiţionate

numai dacă sunt însoţite de „declaraţia de conformitate” întocmită pe propria răspundere de
către persoana responsabilă cu introducerea pe piaţă a acestora.

Desigur, legiuitorul indică şi menţiunile pe care trebuie să le cuprindă această declaraţie

şi care se referă, în primul rând, la documentele normative aplicabile produsului sau serviciului
prin respectarea cărora se asigură securitatea vietţii, sănătăţii, muncii şi protecţia mediului. La
solicitarea organelor de control documentele normative trebuie să fie prezentate în 72 de ore.

Răspunderea producătorilor (vânzătorilor) pentru pagubele generate de produsele

defectuoase.
Dintr-un început menţionăm că studiul acestei probleme prezintă importanţă pentru
problematica efectelor contractului de vânzare numai în măsura în care producătorii
unor produse defectuoase au şi calitatea de vânzători.

Sediul materiei problemei în cauză este Legea nr.240/200459 privind răspunderea

producătorilor pentru pagubele generate de produsele cu defecte.

În sensul acestui act normativ producător poate fi:

-fabricantul produsului finit al unei materii prime sau părţi componente ale produsului;
-orice persoană care se prezintă ca producator, prin faptul ca îşi înscrie pe produs
numele, marca sau alt semn distinctiv;
-orice altă persoană, care importă un produs în România în vederea vânzării, închirierii,
cumpărării sau altei forme de înstrainare în cadrul activităţii proprii de comercializare în cadrul
societăţii, este considerată producător al acestuia şi răspunde în aceeaşi măsura ca şi
producătorul;
-orice altă persoană, care importă un produs din Comunitatea Europeană în vederea
vânzării, închirierii, cumpărării sau altei forme de instrăinare în cadrul activităţii proprii de
comercializare în cadrul societăţii, este considerată producător al acestuia şi răspunde în aceeaşi

59 Publicată în M.O. nr.552/2004.

măsură ca şi producătorul;
-dacă producătorul unui produs nu poate fi identificat, fiecare furnizor al produsului
respectiv va fi tratat drept producător, dacă el nu comunică consumatorului prejudiciat, într-un
interval de timp rezonabil, datele de identificare a producătorului sau ale persoanei care i-a
furnizat produsul; aceasta dispozitie este valabilă şi pentru un produs importat, în cazul în care
produsul nu indică identitatea importatorului prevăzut la pct.3 ori 4, chiar dacă este precizat
numele producătorului;
Aşa după cum se poate observa, în chestiunea în analiză vom putea avea de-a face atât
cu producători propriu-zişi cât şi cu producători asimilaţi celor dintâi, prin subrogarea în
obligaţiile celor propriu-zişi, prin efectul legii.

Produsul este orice bun mobil, chiar încorporat într-un alt bun mobil sau imobil,
inclusiv energia electrică. Produsul defectuos este acel produs care nu oferă siguranţa la care
persoana este îndreptăţită să se aştepte, ţinând seama de toate circumstanţele, inclusiv de modul
de prezentare a produsului, toate utilizările previzibile ale produsului, data punerii în circulaţie.
Însă, un produs nu poate fi considerat defectuos pentru simplul motiv că un alt produs mai
perfecţionat a fost pus în circulaţie ulterior.

Paguba poate consta în:

-prejudiciul cauzat prin moartea sau vătămarea integrităţii corporale sau a sănătăţii unei
persoane;
-deteriorarea sau distrugerea oricărui bun, altul decât produsul defectuos, cu condiţia
ca bunul respectiv să fie în mod normal destinat folosinţei sau consumului privat şi să fi fost
folosit de persoana prejudiciată pentru uz sau consum personal, iar valoarea lui să fie mai mare
de 2 milioane de lei;
-deteriorarea sau distrugerea oricărui bun, altul decât produsul cu defecte, cu condiţia
ca bunul respectiv să fie în mod normal destinat folosinţei ori consumului privat şi să fi fost
folosit de persoana prejudiciată pentru uz sau consum personal, iar valoarea lui să fie mai mare
decât echivalentul în lei a 500 euro;
În cazul în care producătorul pune în circulaţie (vinde) un produs defectuos şi
acesta, fie singur, fie prin rezultatul cumulat al defectului produsului cu o acţiune sau o
omisiune a unei terţe persoane va produce o pagubă unei persoane, producătorul va fi
obligat să răspundă pentru prejudiciul actual precum şi pentru cel viitor. În această
materie, în caz de pluralitate de autori ai pagubei, răspunderea lor este solidară aşa după
cum se întâmplă în cazul răspunderii delictulale ori a celei pentru obligaţii comerciale.
 Pentru antrenarea răspunderii producătorului, victima pagubei va trebui să facă
dovada întrunirii cumulative a următoarelor cerinţe:

-paguba și defectul produsului care a generat paguba;

- o relaţie de cauzalitate dintre defect şi pagubă.

După cum se poate observa, prin însăşi dovada existenţei defectului produsului se
prezumă culpa producătorului în producerea pagubei.

Art.7 din Legea nr.240/2004, exonerează de răspundere pe acel producător care se va

afla în una din următoarele situaţii, cu condiţia să facă dovada ei:

-nu este el cel care a pus produsul în circulaţie (nu a săvârşit fapta); defectul care a
generat paguba nu a existat la data la care produsul a fost pus în circulaţie sau a apărut ulterior
punerii în circulaţie a produsului din cauze neimputabile lui (a se remarca aplicarea strictă a
regulii din materia răspunderii pentru vicii ascunse;)

- produsul nu a fost fabricat pentru a fi comercializat sau pentru orice altă formă de
distribuţie în scop economic; defectul se datorează respectării unor condiţii obligatorii impuse
de reglementările emise de autorităţile publice;

- nivelul cunoştinţelor ştiinţifice şi tehnice la momentul punerii în circulaţie a

produsului nu i-a permis depistarea existenţei defectului.

În toate situaţiile enumerate este vorba de lipsa oricărei culpe a producătorului în

producerea pagubei. Producătorul de componente ale unui produs defectuos va fi şi el
exonerat de răspundere dacă va face dovada că defectul este imputabil proiectării greşite
a ansamblului în care acesta a fost montat sau instrucţiunilor date de fabricantul
produsului finit. Aşadar, în cazul acestui tip de producător funcţionează o prezumpţie de
culpă după ce s-a făcut dovada că întreg produsul este defectuos, prezumpţie pe care el o
poate răsturna făcând dovada unor circumstanţe speciale.

Dacă paguba este rezultatul unei culpe comune a producătorului şi a persoanei

prejudiciate ori vătămate şi/sau a altei persoane pentru care aceasta este ţinută să răspundă,
instanţa de judecată competentă va putea limita răspunderea producătorului.
Răspunderea legală pentru pagubele determinate de produsele defectuoase nu
exclude şi răspunderea contractuală pe aceleaşi temeiuri ori, după caz, cea delictuală de
drept comun, desigur cu respectarea principiului acoperirii integrale a prejudiciului, ca
limită maximă a răspunderii civile (a se vedea prevederile art.9).
 Dacă un asigurător va fi obligat să despăgubească o persoană pentru paguba determinată
de un produs defectuos, acesta este în drept să se regreseze împotriva producătorului, conform
legii, în limita sumei plătite ca idemnizaţie de asigurare. Regulile răspunderii legale
pentru produse defectuoase nu pot fi ocolite (încălcate) prin acordul părţilor în sensul
convenirii unor clauze de limitare ori exonerare de răspundere a producătorilor.

Dreptul la acţiune pentru acoperirea pagubelor determinate de produsele

defectuoase se prescrie în termen de 3 ani de la data la care reclamantul a avut sau ar fi
trebuit să aibă cunoştinţă cumulativ: de existenţa pagubei, a defectului şi a identităţii
producătorului, însă, nu mai târziu de 10 ani de la data la care producătorul respectiv a
pus produsul respectiv în circulaţie - cu condiţia suplimentară ca paguba să se fi produs
şi ea în intervalul de 10 ani.

Competenţa de a judeca litigiile generate de răspunderea pentru produsele defectuoase

revine instanţelor de judecată civile în raza cărora s-a săvârşit fapta, se află sediul, ori
domiciliul pârâtului.

În fine, prevederile legale mai sus examinate nu se vor aplica pagubelor rezultate din
accidente nucleare precum şi celor generate de produsele puse în circulaţie anterior intrării în
vigoare Legii nr.240/200460.

Obligaţiile cumpărătorului
În conformitate cu prevederile NCciv, (art. 1719) cumpărătorul are, în principiu,
următoarele obligaţii:

-să plătească prețul vânzării;

-să preia lucrul cumpărat

Obligaţia de plată a preţului

Art.1720 din NCciv, intitulat ”locul și data plății prețului”, stabilește regula conform
căreia, ” în lipsă de stipulație contrară, cumpărătorul trebuie să plătească prețul la locul în care
bunul se află în momentul încheierii contractului și de îndată ce proprietatea este
transmisă”(alin1). Textul citat conține o normă dispozitiv-supletivă care îngăduie părților să
stabilească în mod liber locul și momentul în care se va plăti prețul. În lipsa unui acord special

60 Ordonanţa Guvernului nr.240/2004 a fost publicată în Monitorul Oficial, Partea I, nr.552/22.06.2004 şi a intrat în vigoare la
30 de zile de la data publicării, cu excepţia art.2, alin.1, lit.a, pct.4; art.2, alin.1, lit.c, pct.3 şi ale art.14 care au intrat în vigoare
la 01.01.2007.
în acest sens, reperele legale pentru stabilirea locului și momentului platii stabilesc ca plata se
face la locul în care bunul vândut se afla la momentul încheierii contractului iar data va fi
simultană cu momentul transmiterii proprietății ori a altui drept care face obiectul vânzării,
chiar dacă bunul nu se va fi predat în stăpânirea cumpărătorului.

Alineatul al doilea al articolului citat, are în vedere ipoteza în care la data încheierii
contractului de vânzare bunurile care fac obiectul acestuia se află în tranzit, adică în
trecere peste unele teritorii naționale sau internaționale, caz în care, în lipsa unor stipulații
contractuale contrare, plata prețului va trebui să se facă la locul care rezultă din uzanțe,
sau daca contractului concret nu îi sunt aplicabile anumite uzanțe care stabilesc locul și
momentul plății în astfel de situații, plata se va face la destinație.
În lipsa unor stipulații contrare, cumpărătorul este obligat să-i plătească
vânzătorului dobânzile legale, aplicabile tipului de vânzare (civilă sau între profesioniști),
dacă, bunul vândut este unul frugifer, adică dacă produce fructe civile sau naturale,
dobânzi care curg de drept din ziua dobândirii proprietății, sau din ziua predării bunului
către cumpărător, dacă bunul nu produce fructe dar îi procură cumpărătorului alte
foloase. Desigur, în virtutea libertății contractuale părțile pot conveni dobânzi derogatorii de
la cele legale, inclusiv dobânzi remuneratorii (pentru intervalul de timp, spre exemplu, dintre
data transmiterii proprietății și data predării bunului) și dobânzi penalizatoare(pentru intervalul
de timp dintre scadența obligației de transmitere a proprietății ori a predării bunului și data
transmiterii ori predării efective)61.
În legătură cu această posibilitate trebuie avute în vedere și respectate prevederile
Ordonanței Guvernului nr. 13/2011 privind dobânda legală remuneratorie și
penalizatoare pentru obligații bănești, precum și pentru reglementarea unor măsuri
financiar-fiscale în domeniul bancar.Potrivit prevederilor art. 3, alin.1) din actul normativ
citat, ”rata dobânzii legale remuneratorii se stabilește la nivelul ratei dobânzii de
referință a Băncii Naționale a României, care este rata dobânzii de politică monetară
stabilită prin hotărâre a Consiliului de administrație al BNR”, iar potrivit prevederilor
alineatului 2, al aceluiași articol, ”rata dobânzii legale penalizatoare se stabilește la
nivelul dobânzii de referință plus 4 puncte procentuale”.
Conform, dispozițiilor alineatului 3, ”în raporturile juridice care nu decurg din

61
În conformitate cu prevederile art. 1 ,alin.2, ”dobânda datorată de debitorul obligației de a da o sumă de bani
la un anumit termen, calculată pentru perioada anterioară împlinirii termenului scadenței obligației este
denumită dobândă remuneratoare iar, conform celor stipulate de alineatul 3, ”dobânda datorată de debitorul
obligației bînești pentru neîndeplinirea obligației respective la scadență este denumită dobânda penalizatoare.
exploatarea unei întreprinderi cu scop lucrativ, în sensul , în sensul art. 3 alin.3 din Legea nr.
287/2009 privind Codul Civil, republicată, rata dobânzii legale se stabilește potrivit
prevederilor alin.1, respectiv alin.2, diminuat cu 20%”. Se subînțelege din această
dispoziție legală că respectivele limite se vor aplica și raporturilor derivate din exploatarea unei
întreprinderi fară scop lucrativ, concept utilizat de teza ultimă a alineatului 3 al art. 3 din
NCciv.
În mod diferit de reglementarea citată anterior, prin prevederile alineatului 1 al art.
5 din ordonanța menționată, se instituie regula conform căreia ” în raporturile juridice care
nu decurg din exploatarea unei întreprinderi cu scop lucrativ, în sensul art. 3 alin.3 din
Legea nr. 287/2009 privind Codul Civil, republicată, dobânda (convențională) nu poate
depăși dobânda legală cu mai mult de 50% pe an ”. Cu alte cuvinte, dobânzile remuneratorii
și penalizatoare, care pot fi convenite în contractele de vânzare care se încheie în afara unor
raporturi derivate din exploatarea unor întreprinderi cu scop lucrativ, sunt plafonate la un
maxim de 50% față de dobânda legală. Per a contrario, în lipsa unei dispoziții exprese de
limitare a dobânzilor convenționale în raporturile juridice derivate din exploatarea unor
întreprinderi cu scop lucrativ, adică dintre profesioniști, dobânda convențională nu este
plafonată.
În pofida unei astfel de concluzii, apreciem că și în respectiva materie, totuși, dobânzile
convenționale trebuie să fie rezonabile și să țină seama de natura și funcțiile dobânzii și să nu
fie spoliatoare, adică ilicite prin scopul și efectele lor.
Potrivit prevederilor alineatului 2 al art. 5, ”orice clauză prin care se încalcă
dispozițiile alin.1(adică a aceleia privind plafonarea dobânzilor convenționale –n.n) este
nulă de drept. În acest caz, creditorul este decăzut din dreptul de a pretinde dobânda
legală”, iar conform textului alineatului 3, ”valabilitatea nivelului dobânzii convenționale
se determină prin raportare la dobânda legală în vigoare la data stipulării”.
Gasim util să mai remarcăm și prevederea conținută de art. 4 din OG nr. 13/2001,
conform căreia ”în raporturile juridice cu element de extraneitate (care conțin elemente străine
sistemului nostru de drept și teritoriului României, cum ar fi : cetățenia ori naționalitatea străină
a uneia dintre părți, locul încheierii contractului este situat în altă țară, ori locul de livrare este
în alt stat etc. ) atunci când se stabilește de către părți ori de către autoritatea competentă că
este aplicabilă unui anumit raport juridic- inclusiv unui contract de vânzare- legea romană și
când prețul a fost în monedă străină, dobânda legală este de 6% pe an.
Articolul 1722, pune la îndemâna cumpărătorului, corelativ drepturilor
vânzătorului, posibilitatea ca atunci când află de existența unei cauze de evicțiune să
suspende plata prețului până la încetarea tulburării sau până la momentul în care
vânzătorul oferă o garanție corespunzătoare cu privire la valabilitatea dreptului care a
făcut obiectul vânzării(alin.1). O astfel de posibilitate nu va putea fi utilizată în situația în
care cumpărătorul va fi cunoscut cauza de evicțiune, la momentul încheierii contractului,
precum și nici în situația în care, deși nu a cunoscut cauza de evicțiune, prin contract părțile au
convenit că cumpărătorul este obligat să plătească prețul chiar și în caz de tulburare(alin.2).
În considerarea importanței pentru vânzător a obligației cumpărătorului de plată a
prețului convenit și pentru echilibrul oricărui contract de vânzare - valabil încheiat - legiuitorul
a instituit în favorarea celui dintâi, prin prevederile art. 1723, un privilegiu special ori
după caz, o ipotecă legală, asupra bunului vândut, în scopul garantării plății prețului. În
temeiul unui astfel de privilegiu sau a ipotecii legale( din păcate, noua reglementare nu ne
oferă nici o distincție cu privire la situațiile în care garanția constă într-un privilegiu ori într-o
ipotecă legală) vânzătorul va putea urmări bunul în mâna oricărui se va afla și se va putea
îndestula în creanța sa derivată din contractul de vânzare, cu prioritate față de oricare dintre
creditorii urmăritori.
Evident, astfel de garanții legale vor putea fi utilizate doar în situația în care
cumpărătorul nu plătește prețul ori îl plătește parțial și chiar dacă, în astfel condiții înstrăinează
bunul cumpărat unor terțe persoane.
Suntem de părere, că privilegiul ori ipoteca legală, dacă poartă asupra unor bunuri
imobile trebuie notate în cartea funciară corespunzătoare, din oficiu, odată cu
înregistrarea contractului de vânzare.
Articolul 1724, are ca obiect al reglementării, sancțiunea care se poate sau care se
poate cere a se aplica de către vânzător în caz de neplată a prețului : ”când cumpărătorul
nu a plătit, vânzătorul este îndreptățit să obțină fie executarea silită a obligației de plată, fie
rezoluțiunea vânzării, precum și în ambele cazuri, daune- interese, dacă este cazul”.

Obligația de a prelua bunul.

Punerea de drept în întârziere a cumpărătorului în cazul contractelor de vânzare
de bunuri mobile, inclusiv a acelora care sunt supuse deteriorării rapide ori deselor
schimbări de valoare( spre exemplu, a alimentelor ori a altor mărfuri mobile a căror preț este
cotat la bursele specializate și care poate fluctua de la o zi la alta- cereale, titei, gaze naturale,
metale prețioase, etc) se va face în condițiile stabilite de art. 1725 alin. 1 si 2. În aceasta direcție,
alineatul 1, prevede că ”în cazul vânzării bunurilor mobile, cumpărătorul este de drept în
întârziere cu privire la îndeplinirea obligațiilor sale dacă la scadență, nici nu a plătit prețul, nici
nu a preluat bunul”. Din modul în care este formulat textul citat, s-ar putea înțelege că o astfel
de punere în întârziere de drept, ar putea fi invocată doar dacă sunt îndeplinite cumulativ cele
doua ipoteze : nu a plătit prețul și nu a preluat bunul.
După părerea noastră, punerea de drept în întârziere va deveni operantă chiar și
atunci când numai una dintre cele două ipoteze va fi prezentă, dacă avem în vedere
importanța fiecăreia dintre cele două obligații pe care le evocă dispoziția citată.
Potrivit prevederilor alineatului 2, punerea de drept în întârziere în cazul vânzării
de bunuri mobile supuse deteriorării ori schimbări dese de prețuri, se va face oarecum
diferit față de celelalte categorii de bunuri mobile. În astfel de situații, ”cumpărătorul este
de drept în întârziere în privința preluării lor, atunci când nu le-a preluat în termenul convenit,
chiar dacă prețul a fost plătit sau atunci când a solicitat predarea, fără să fi plătit prețul”.
Articolul 1726, intitulat ”executarea directă”, reglementează o procedură de
executare specială, aplicabilă în situația în care cumpărătorul unui bun mobil nu își
îndeplinește obligația de preluare sau de plată. Într-o astfel de situație, vânzătorul are
facultatea sau opțiunea de a depune bunul vândut într-un depozit, la dispoziția și pe cheltuiala
cumpărătorului, sau de a-l vinde(alin1). În ipoteza în care vânzătorul va fi nevoit să-l vândă ori
va opta pentru o astfel de soluție, conform prevederilor alineatului 2, o astfel de operațiune se
va putea face prin licitație publică, ori doar la prețul curent, dacă bunul supus vânzării
are un astfel de preț, fiind cotat la bursă, în târg sau are un preț legal.
Vânzarea va trebui să se realizeze printr-o persoană fizică ori juridică autorizată de
lege să efectueze astfel de activități. În urma realizării vânzării, în condițiile menționate,
vânzătorul va avea dreptul să primească diferența dintre prețul convenit prin contractul de
vânzare inițial și cel efectiv obținut prin vânzarea operată în condițiile executării directe ori
coactive, cum mai este cunoscută o astfel de modalitate de executarea a unor obligații născute
dintr-un contract de vânzare. În completare, vânzătorul are și dreptul la daune interese.
Alineatul al treilea, are în vedere situația în care vânzarea privește bunuri fungibile
care sunt supuse unui preț curent, așa cum acesta este reglementat de prevederile
alineatului 2 iar contractul nu este executat din culpa nu a cumpărătorului ci a
vânzătorului, în sensul că acesta nu transmite proprietatea, ori nu predă bunurile care
fac obiectul contractului. În astfel de situații, cumpărătorul va putea să-și satisfacă interesul
cumpărând bunuri de același gen prin intermediul unei persoane autorizate, dar pe
cheltuiala vânzătorului.
După cum se poate observa, în ambele categorii de situații, vânzarea sau cumpărarea
bunurilor mobile în legătură cu care una sau alta din părțile contractului nu-și execută
obligațiile exențiale, îndeplinirea lor se va putea face într-o manieră operativă și specială,
dar întotdeauna pe cheltuiala părții în culpă și prin intermediul unei persoane autorizate
legal să efectueze operațiuni de vânzare sau de cumpărare pentru terți.
În mod similar cu situația vânzătorului, evocată de alineatul 1, potrivit prevederilor
alineatului 4, cumpărătorul are dreptul de a pretinde de la vânzător diferența dintre
suma ce reprezintă cheltuielile achizitionării bunurilor și prețul convenit prin contractul
de vânzare inițial, plus dreptul la daune-interese, dacă prin situația de neexecutare
benevolă, s-ar fi produs vreun prejudiciu în patrimoniul cumpărătorului.
Alineatul al șaselea, instituie obligația fermă în sarcina părții care apelează la
procedura executării directe, de a o încunoștința pe celalată parte de îndată ce s-a decis
să apeleze la această procedură, cu scopul de a-i da posibilitatea, părții respective, de a-și
executa obligațiile scadente înainte de declanșarea procedurii și de a evita eventualele costuri
suplimentare și obligatii de dezdăunare.
Prin prevederile articolului 1727, legiuitorul a instituit, o soluție simplă și flexibilă pe
care o are la îndemână vânzătorul, în cazul vânzării de bunuri mobile, încheiată fără să
se fi stabilit un termen de plată a prețului, iar cumpărătorul nu a plătit prețul. În astfel
de împrejurări, conform alineatului 1, ”vânzătorul poate ca, în cel mult 15 zile de la data
predării, să declare rezoluțiunea contractului fără punere în întârziere și să ceară restituirea
bunului mobil vândut, cât timp bunul este încă în posesia cumpărătorului și nu a suferit
transformări”. Așadar, pentru a putea uza de o astfel de posibilitate sunt necesare a fi
întrunite cumulativ următoarele condiții :
- bunul vândut să fie unul mobil ;
- vânzarea să se fi încheiat fară se fi stabilit un termen de plată a prețului ;
- cumpărătorul să fie în posesia bunului predat de către vânzător ;
- bunul să nu fi suferit transformări ;
- declararea rezoluțiunii să se facă în termen de maximum 15 zile de la data predării
bunului către cumpărător;
Pentru ipoteza în care vânzătorul va opta pentru soluția reglementată de alineatul 1,
conform dispozițiilor celui de-al doilea alineat, acțiunea în restituirea bunului- ca efect al
rezoluțiunii- dacă nu este introdusă în condițiile evocate de alineatul 1 vânzătorul nu mai poate
opune celorlalți creditori ai cumpărătorului efectele rezoluțiunii ulterioare a contractului pentru
neplata prețului. Într-o astfel de situație, arată teza ultimă a alineatului 2, vor fi aplicabile fie
prevederile art. 1648 fie 1649 C.civ. , după caz. Conform art. 1648, ”dacă bunul supus restituirii
a fost înstrăinat acțiunea în restituire poate fi exercitată și împotriva terțului dobânditor, sub
rezerva regulilor de carte funciară sau a efectului dobândirii cu bună-credință a bunurilor
mobile ori, după caz, a aplicării regulilor privitoare la uzucapiune”(alin1). ”dacă asupra
bunului supus restituirii au fost constituite drepturi reale, dispozițiile alineatului 1se aplică în
mod corespunzător”. Articolul 1649, prevede că ” în afara actelor de dispoziție prevăzute la
art. 1648, toate celelalte acte juridice făcute în favoarea unui terț de bună credință sunt
opozabile adevăratului proprietar sau celui care are dreptul la restituire……”.
În cazul refuzului primirii preţului de către vânzător, cumpărătorul poate:
-să ceara rezoluţiunea contractului;
-să facă o ofertă reală de plată prin consemnarea la C.E.C. sau la orice altă instituţie
bancară, a preţului.
Părţile pot conveni ca plata preţului să se facă printr-o prestaţie unică sau prin
prestaţii succesive.
Articolul 1728, intitulat ”punerea de drept în întârziere” vizează vânzarea unor bunuri
imobile, vânzare în care s-a stipulat că în cazul în care nu se plătește prețul la termenul
convenit, cumpărătorul deși este de drept în întârziere, totuși, el va putea plăti prețul și
după expirarea termenului convenit, dar înainte să primească notificarea de rezoluțiune
a contractului din partea vânzătorului.
În situația mentionată, se pare că legiuitorul a avut în vedere acordarea unei soluții de
grație cumpărătorului, în scopul salvării contractului și al producerii tuturor efectelor urmărite
de părți.
În fine, articolul 1729, reglementează, printr-o normă de trimitere, efectele rezoluțiuni
contractului de vânzare a unui imobil față de terți, cu referire la prevederile art. 909 și 910
din NCciv.
În această chestiune art. 909, intitulat ”termenele de exercitare a acțiunii în rectificare”
prevede că „sub rezerva prescripției dreptul la acțiunea în fond, acțiunea în rectificare este
imprescriptibilă față de dobânditorul nemijlocit, precum și față de terțul care a dobândit cu
rea-credință dreptul înscris în folosul său. Dacă acțiunea de fond introdusă pe cale separată a
fost admisă, acțiunea în rectificare este, de asemenea, imprescriptibilă atât împotriva celor care
au fost chemați în judecată, cât și împotriva terților care au dobândit un drept real după ce
acțiunea de fond a fost notată în cartea funciară„(alin. 1).
”Față de terțele persoane care au dobândit cu bună-credință un drept real prin donație
sau legat cu titlu particular, acțiunea în rectificare, sub rezerva prescripției dreptului la acțiunea
de fond, nu se va putea introduce decât în termen de 5 ani socotiți de la înregistrarea cererii lor
de înscriere”(alin.2). ”De asemenea, sub rezerva prescripției dreptului la acțiunea în fond,
acțiunea în rectificare, întemeiată exclusiv pe dispozițiile art. 908 alin.1, pct. 1 și 2, se va putea
îndrepta și împotriva terțelor persoane care și-au înscris vreun drept real, dobândit cu bună –
credință și printr-un act juridic cu titlu oneros sau, după caz, în temeiul unui contract de ipotecă,
întemeindu-se pe curpinsul cărții funciare. În aceste cazuri, termenul va fi de 3 ani, socotiți
de la data înregistrării cererii de înscriere formulate de către dobânditorul nemijlocit al
dreptului a cărui rectificare se cere, cu excepția cazului când încheierea prin care s-a ordonat
înscrierea care face obiectul acțiunii în rectificare, a fost comunicată celui îndreptățit, caz în
care termenul va fi de un an de la comunicarea acesteia”(alin.3). ”Termenele prevăzute de
alin.2 și 3 sunt termene de decădere”.
În ceea ce privește articolul 910, acesta conține următoarea reglementare : ”hotărârea
prin care se admite rectificarea unei înscrieri nu va aduce atingere drepturilor înscrise în folosul
celor care nu au fost părți în cauză” (alin .1).” Dacă însă acțiunea în rectificare a fost notată în
cartea funciară, hotărârea judecătorească de admitere se va înscrie din oficiu, și împotriva
acelora care au dobândit vreun drept tabular după notare, care se va radia odată cu dreptul
autorului lor”(alin.2).
Părţile pot conveni ca plata preţului să se facă printr-o prestaţie unică sau prin prestaţii
succesive.

Vânzarea bunurilor imobile.

Prin dispozițiile NCciv. sunt instituite unele reguli speciale privind vânzarea
bunurilor imobile. O primă categorie de reguli- în ordinea reglementării - sunt cele
aplicabile în cazul unei vânzări de imobile fără indicarea suprafeței, situație pe care o are
în vedere art. 1741. Potrivit prevederilor acestuia ”atunci când se vinde un imobil
determinat, fără indicarea suprafeței ( imobil individualizat doar prin localizare,
vecinătăți, etc, spre exemplu o anumită exploatație agricolă) pentru un preț total, nici
cumpărătorul și nici vânzătorul nu pot cere rezoluțiunea ori modificarea prețului pe
motiv că suprafața era mai mică ori mai mare decât au crezut”.

După cum se poate deduce din ipoteza pe care o are în vedere acest articol, legiuitorul a
apreciat că în astfel de situații, ambele părți și–au asumat riscul ca suprafata imobilului obiect al
vânzării să fie mai mică sau mai mare decât cea reală. Așa fiind, ținând seama de modul în care a
fost individualizat acel imobil și de faptul că acesta a fost vândut pentru un preț global și nu pe
unitate de suprafață, niciuna dintre părțile contractante nu are îndreptățirea de a cere rezoluțiunea
contractului sau reducerea ori majorarea prețului global.
Spre deosebire de articolul precedent, articolul 1742, reglementează situația în care se
vinde cu un anumit preț pe unitate de măsură (metru pătrat, ar, hectar, etc) o anumită
suprafață dintr-un teren mai mare, a cărei întindere sau amplasare nu este determinată,
cumpărătorul poate cere strămutarea proprietății numai după măsurarea și delimitarea suprafeței
vândute. Practic, în astfel de situații este pe deplin firesc ca transmiterea dreptului de proprietate
să se poată cere numai după individualizarea bunului vândut, prin măsurare și delimitare spațială
de restul suprafețelor cu care are contingență.
Articolul 1743, are și el în vedere o situație specială și diferită de cele anterioare și
anume vânzarea unui imobil determinat cu indicarea suprafeței. În astfel de situații dacă
suprafața reală este mai mică decât cea indicată în contract, cumpărătorul este în drept să
ceară vânzătorului să îi dea suprafața cuvenită și convenită. Pentru ipoteza în care
cumpărătorul nu cere sau vânzătorul nu poate să transmită acea suprafață lipsă, cumpărătorul
poate obține fie reducerea corespunzătoare a prețului, fie rezoluțiunea contractului doar
dacă din cauza diferenței de suprafață bunul nu mai poate fi folosit conform scopului
pentru care a fost cumpărat(alin.1).
Alineatul al doilea are în vedere situația în care suprafața reală se dovedește a fi mai
mare decât cea avută în vedere de părți, iar diferența în plus depășește a douăzecea parte
din suprafață convenită, cumpărătorul va putea plăti un supliment de preț adecvat diferenței de
suprafață sau va putea cere rezoluțiunea contractului.
Pentru ipoteza în care diferenta de suprafață este mai mică de a douzecea parte din
suprafața vândută, cumpărătorul nu va fi îndreptățit
să ceară rezoluțiunea, dar nici să fie obligat să platească prețul excedentului (alin.2).
Pentru ipoteza în care bunul vândut are o suprafată mai mare decât cea convenită ori
mai mică, art. 1744, instituie 2 tipuri de acțiuni, acțiunea estimatorie și acțiunea în rezoluțiune
(redhibitorie). În această direcție, articolul menționat prevede că,
”Acțiunea vânzătorului pentru suplimentul de preț și aceea a cumpărătorului pentru
reducerea prețului sau pentru rezoluțiunea contractului trebuie să fie intentate, sub
sancțiunea decăderii din drept, în termen de un an de la încheierea contractului, afară de
cazul în care părțile au fixat o dată pentru măsurarea imobilului, caz în care termenul
curge de la acea dată”. Așadar, legiuitorul a instituit termene de decădere - nu de prescripție,
relativ scurte, în scopul de a asigura securitatea raporturilor juridice născute în legătură cu vânzarea
unor bunuri imobile, în condițiile în care apar diferențe, mai mari sau mai mici, între suprfețele
avute în vedere și cele efectiv vândute.
În fine, o ultimă categorie specială de vânzări de imobile, în ordinea reglementării este
cea avută în vedere de prevederile art. 1745, intitulat ”vânzarea a două fonduri cu precizarea
întinderii fiecăruia”. Potrivit prevederilor acestui articol, ” când prin același contract s-au vândut
două fonduri cu precizarea întinderii fiecăruia și pentru un singur preț, dacă întinderea unuia este
mai mare iar a celuilalt mai mică, se va face compensația între valoarea surplusului și valoarea
lipsei, iar acțiunea pentru suplimentul de preț (dacă diferența este pozitivă- n.n) ori pentru scăderea
sa(dacă diferența este negativă-n.n), nu poate fi introdusă decât potrivit regulilor prevăzute la art.
1743 și 1744. Rezoluțiunea contractului este supusă în acest caz dreptului comun”.
Articolul 1746 are ca obiect al reglementării vânzarea terenurilor forestiere. Relativ
la vânzarea acestei categorii de bunuri imobile articolul citat, se limitează la a prevedea că
astfel de terenuri se pot vinde doar dacă sunt în proprietatea privată a statului, unităților
administrativ teritoriale ori a persoanelor fizice sau juridice, dar numai cu respectarea
unui drept de preemțiune în favoarea -în ordine- a coproprietarilor și apoi a vecinilor.
Această ordine de preempțiune nu poate fi încălcată decât sub sancțiunea anulării vânzării
încheiate cu ignorarea drepturilor menționate.

Vânzarea moștenirii.
Noua reglementare pe care o conține Codul civil, în materia vânzării unei moșteniri
este una mult mai precisă și clară, față de a cea anterioară, după părerea noastră, și de natură
să elimine controversele existente în doctrina și practica judiciară anterioară NCciv62. În acest
sens sunt relevante următoarele dispozitii legale :
-Conform prevederilor art. 1747, ” în sensul prezentei secțiuni, prin moștenire se
înțelege dreptul de a culege o moștenire deschisă sau o cotă a acesteia”(alin.1), iar alineatul
doi dispune că ”sub sancțiunea nulității absolute a contractului (de vânzare a unei moșteniri-
n.n) vânzarea unei moșteniri se încheie în formă autentică” ;
-Potrivit prevederilor art. 1748, ”dacă nu se specifică bunurile asupra cărora se întind
drepturile sale vânzătorul unei moșteniri garantează numai calitatea sa de moștenitor, afară de
cazul în care părțile au înlăturat expres această garanție” ;

62
Pentru o analiză relevantă a acestui tip de de vânzare, în anterioara reglementare a Codului civil, a se vedea,
spre exemplu, I.Popa, Contractul de vânzarec-umpărare. Studiu comparativ de doctrină și jurisprudență.
Editura Universul Juridic, București, 2006, p.402-425.
 -În temeiul prevederilor art. 1749, ”dacă nu s-a convenit altfel, vânzătorul este obligat
să remită cumpărătorului toate fructele pe care le-a cules și toate plățile primite pentru
creanțele moștenirii, până la momentul încheierii contractului, prețurile bunurilor vândute din
moștenire și orice bun care înlocuiește un bun al moștenirii”;
-În mod simetric invers, conform art. 1750, ”dacă nu s-a convenit altfel, cumpărătorul
este ținut să ramburseze vânzătorului sumele plătite de acesta din urmă pentru datoriile și
sarcinile moștenirii, precum și sumele pe care moștenirea i le datorează acestuia din urmă” ;
-Specific vânzării unei astfel de universalități de bunuri, potrivit prevederilor art. 1751,
”vânzătorul rămâne răspunzător pentru datoriile moșteniri vândute”;
-”Înscrisurile sau portretele de familie, decorațiile sau alte asemenea bunuri, care nu au
valoare patrimonialaă însemnată, dar care au pentru vânzător o valoare afectivă, se prezumă a
nu fi cuprinse în moștenirea vândută” (alin.1 al art. 1752). Potrivit cu prevederile alineatului
2, ”dacă aceste bunuri au valoare patrimonială însemnată, vânzătorul care nu și le-a rezervat
expres datorează cumpărătorului prețul lor la data vânzării”;
-În cazul în care printre bunurile care intră în moștenirea care se cumpără, se vor regăsi
și bunuri imobile, conform prevederilor art. 1753, dobândirea de drepturi reale asupra acelor
imobile nu se va putea realiza decât dacă se vor aplica măsurile prevăzute de lege pentru
publicitatea prin sistemul cărților funciare(alin.1). ”Cumpărătorul moștenirii nu va putea opune
terțelor persoane dobândirea altor drepturi cuprinse în moștenire decât dacă a îndeplinit
formalitățile cerute de lege pentru a face opozabilă dobândirea fiecăruia dintre aceste
drepturi”(alin.2);
-Articolul 1754, conține o precizare utilă pentru practica juridică în materie de
înstrăinare de moșteniri : ”Dispozițiile prezentei secțiuni se aplică și altor forme de înstrăinare,
fie cu titlu oneros, fie cu titlu gratuit, a unei moșteniri. În privința înstrăinărilor cu titlu gratuit
se aplică în mod corespunzător și dispozițiile privitoare la donații”. Cu alte cuvinte, dispozițiile
citate constituie dreptul comun în materie de înstrăinare a unei moșteniri.
În urma examinării și analizării prevederilor legale citate, se pot desprinde câteva
concluzii, cu valoare de principiu:
-Nu se pot vinde decât moșteniri care sunt deschise, respectiv acelea care sunt deschise
prin moartea persoanei fizice ;
-Contractul de vânzare a unei moșteniri ori doar a unei cote de moștenire, este unul
solemn, forma autentică fiind cerută ad validitatem, chiar dacă în conținutul averii care
compune moștenirea nu ar exista bunuri imobile ori drepturi reale asupra unor astfel de
imobile ;
 -Prin vânzarea unei moșteniri se pot înstrăina doar drepturi nu și obligații; -În
ceea ce privește efectele vânzării unei moșteniri, aceasta are efecte retroactive care se întind
până la momentul deschiderii succesiunii, cu consecințele arătate asupra datoriilor achitate și a
drepturilor exercitate de către moștenitorul-vânzător;
-Vânzătorul nu poate garanta decât calitatea sa de moștenitor și nu pe cea de proprietar
ori titular al bunurilor și drepturilor vândute, cu excepția situației în care părțile nu vor fi
înlăturat în mod expres și o astfel de garanție specială;
-Dacă în cuprinsul moștenirii care se vinde intră și drepturi reale asupra unor bunuri
imobile ori alte categorii de bunuri pentru care legea cere imperativ îndeplinirea anumitor
formalități de publicitate legală, fie pentru validitatea actului de întrăinare fie numai pentru
opozabilitatea lui față de terți, acele formalități trebuie îndeplinite, sub sancțiunile prevăzute
de lege.

Vânzarea cu plata prețului în rate și rezerva proprietății.

Această varietate a vânzării se bucură în reglementare specială conținută de NCciv. de
3 articole, care sunt de natură, după părerea noastră, să o contureze și să-i fixeze cadrul general
de realizare. O astfel de reglementare era cu atât mai necesară cu cât, în legislația anterioară
aceasta a făcut obiectul unei precupări doar la nivelul Guvernului, organ care, prin HG nr.
280/1990 privind vânzarea de mărfuri, prestarea de servicii și executarea de lucrări cu plata
în rate, publicată în Monitorul Oficial,Partea I a nr. 46/1990 a stabilit un cadru de realizare a
unui astfel de tip de vânzări doar în ceea ce privește unitățile de stat și cooperatiste63.
Cu toate că această varietate de vânzare nu este definită nici de noua reglementare,
suntem de părere că acesta are în vedere plata prețului în două sau mai multe rate lunare,
trimestriale, semestriale, anuale etc, egale sau inegale ca și cuantum, în condițiile în care
vânzătorul predă cumpărătorului doar detenția bunului dar nu transmite și proprietatea sau orice
alt drept, decât odată cu plata ultimei rate. În pofida imprejurării că într-un astfel de contract
părțile își îndeplinesc obligațiile esențiale și reciproce, în modalități și termene diferite, un
astfel de contract de vânzare considerăm că nu se transformă într-unul cu executare succesivă,
deoarece nu este îndeplinită cerința ca prestațiile ambelor părți să fie succesive, adică să fie
îndeplinite cu o anumită ritmicitate.

63
A se vedea pentru o prezentare a aceste varietăți de vânzare, F.Deak, St. D. Cărpenaru, Contracte civile și
comerciale, Editura Lumina lex, 1993, p.312-316.
 Conform prevederilor art. 1755, ”atunci când, într-o vânzare cu plata prețului în rate,
obligația de plată este garantată cu rezerva dreptului de proprietate cumpărătorul dobândește
dreptul de proprietate la data achitării ultimei rate din preț ; riscul bunului este transferat
cumpărătorului de la momentul predării acestuia- chiar dacă nu este proprietarul bunului”(ceea
ce înseamnă că dacă bunul piere fortuit, cumpărătorul nu va fi exonerat de plata restului de
rate- n.n).
Articolul nr.1756 conține unele dispoziții de protecție pentru interesele cumpărătorului
cu plata prețului în rate, în sensul că, ”în lipsa unei înțelegeri contrare neplata unei singure
rate, care nu este mai mare de o optime de preț, nu dă dreptul la rezoluțiunea contractului, iar
cumpărătorul păstrează beneficiul termenului pentru ratele succesive”(adică acele rate nu vor
deveni scadente cu anticipație, bineînțeles, cu excepția situației în care părțile nu vor fi convenit
altfel n.n). Condiția principală pentru a se bucura de un astfel de beneficiu legal este aceea ca
rata neplătită să nu fie mai mare de a opta parte din pretul total convenit prin contract ; per a
contrario, dacă acea rată este chiar egală cu a opta parte, rezoluțiunea contractului nu va putea
fi cerută, totuși.
Rezoluțiunea contractului se va putea cere, însă, în situația în care nu se vor plăti două
sau mai multe rate, indiferent de raportul lor față de prețul total, în aprecierea noastră și în lipsa
unei stipulații contrare sau diferite.
Vânzătorul este îndreptățit să ceară rezoluțiunea contractului de vânzare cu plata
prețului în rate și cu rezerva dreptului de proprietate în cazul în care cumpărătorul nu plătește
pretul datorat la scadență, cu excepția evocată de art. 1756. Dacă se obține rezoluțiunea,
vânzătorul este obligat să restituie toate sumele primite, dar este îndreptățit, pe lângă anumite
daune-interese, și la o compensație (despăgubire-n.n) echitabilă pentru folosirea bunului de
către cumpărător(alin.1).
Este posibil, totuși, ca instanța de judecată care pronunță rezoluțiunea să dispună ca
toate sumele, ori numai o parte dintre ele, primite de vânzător, să rămână la acesta, însă, aceasta
(instanța) le va putea reduce (alineatul 2), ținând seama de prerogativele conferite de lege
instanțelor de judecată în cazul reducerii clauzelor penale( a se vedea prevederile art. 1541
privind posibilitatea și limitele reducerii clauzei penale).
Prin dispozițiile alineatului 3, soluțiile instituite de alineatul 2 sunt extinse și în cazul
contractelor de leasing64 precum și a celui de locațiune, dacă în acest ultim caz se convine de

64
Conform doctrinei relevante, contractul de leasing ”este acel contract prin care o parte, denumită
locator/finanțator, transmite pentru o perioadă determinată dreptul de folosință asupra unui bun al cărui
proprietar este, celeilalte părți, denumită locatar/utilizator, la solicitarea acesteia, contra unei plăți periodice ,
către părți ca la încetarea contractului proprietatea bunului să fie dobândită de către locatar,
după plata sumelor convenite.
O astfel de ultimă ipoteză poate fi aceea în care printr-un contract de locațiune a unui
bun, părțile convin ca la expirarea contractului, locatarul să aibă dreptul/opțiunea să ceară
locatorului să-i vândă bunul cu plata unui anumit preț.

Vânzarea cu opțiune de răscumpărare.

La intrarea sa în vigoare în anul 1865, Codul civil a reglementat prin articolele 1371-
1387 (abrogate însă prin art.4 al Legii contra cametei din anul 1931) aşa-numitul „pact de
răscumpărare”.Literatura de specialitate defineşte pactul de răscumpărare ca ”fiind o
convenţie accesorie unui contract de vânzare (consemnată în acelaşi înscris sau chiar într-un
înscris separat considerat însă de părţi ca făcând parte integrantă din contractul principal) prin
care vânzătorul îşi rezervă dreptul de a redobândi bunul vândut într-un anumit termen restituind
cumpărătorului preţul plătit şi cheltuielile ocazionate”65.

Această varietate de vânzare, deși în anterioara reglementare era interzisă, prin efectul
Legii nr 61/1931 contra cametei66, deoarece se presupunea că sub masca unei astfel de vânzări
se ascundeau împrumuturi cămătărești, garantate cu bunurile care făceau obiectul vânzării, în
noua reglementare este permisă și chiar i s-au alocat un număr de 5 articole (art. 1758-1762).
Articolul 1758, definește vânzarea cu opțiune de răscumpărare (cunoscută și sub
denumirea de vânzare cu pact de răscumpărare) ca fiind ”o vânzare afectată de o condiție
rezolutorie prin care vânzătorul își rezervă dreptul de a răscumpăra bunul sau dreptul transmis
cumpărătorului”(alin.2) Alineatul al doilea, limitează termenul în care poate fi exprimată
opțiunea de cumpărare la un interval de 5 ani, de la data vânzării; chiar dacă părțile vor fi
convenit o durată mai mare de 5 ani, acea convenție va fi ”amputată” și se va reduce de drept
la 5 ani.
Exercitarea opțiunii de răscumpărare, se va putea face numai în anumite condiții
precis stabilite de prevederile art.1759, în sensul că:

denumită rată de leasing, iar la sfârșitul perioadei de leasing, locatorul/finanțatorul se obligă să respecte dreptul
de opțiune al locatarului/utilizatorului de a cumpra bunul, de a prelungi contractul ori de a înceta raporturile
contractuale”(I.Schiau, Drept comercial, Editura Hamangiu, București, 2009, p.506). Acest contract este
reglementat de către O.G. nr. 51/997 privind operațiunile de leasing și societățile de leasing, și are două forme :
leasingul operațional și cel financiar.
65 M.Mureşan, op.cit., pag. 56.
66
D. Dumitru, op.cit., p. 653
 -vânzătorul trebuie să restituie cumpărătorului prețul primit și cheltuielile pentru
încheierea contractului de vânzare și după realizarea formalităților de publicitate;
-vânzătorul este dator să restituie cumpărătorului și cheltuielile efectuate pentru
ridicarea și transportul bunului, a cheltuielilor necesare precum și a celor utile, însă în acest din
urmă caz, numai în limita sporului de valoare(alin.1 și 2).
Pentru ipoteza în care, vânzătorul nu își exercită opțiunea de răscumpărare în termenul
convenit, se prezumă, iuris et de jure, că condiția rezolutorie de care era afectată vânzarea cu
o astfel de opțiune, nu s-a îndeplinit, cu consecința consolidării dreptului
cumpărătorului(alin.3).
Cu privire la efectele pe care poate antrena exercitarea opțiunii de răscumpărare,
în condițiile legii și ale convenției părților, articolul 1760, instituie următoarele reguli :
-Efectele vânzării cu opțiune de răscumpărare se stabilesc potrivit dispozițiilor
privitoare la condiția rezolutorie, care se aplică în mod corespunzător (alin.1, teza a întâia) ;
- Vânzătorul este obligat să respecte locațiunile încheiate de către cumpărător anterior
și pentru care s-a făcut publicitatea legală, dar numai pentru o durată de maximum 3 ani de la
momentul exercitării opțiunii de răscumpărare(alin.1, teza ultimă) ;
- Vânzătorul trebuie să-l notifice pe cumpărător sau chiar și pe subdobânditori (dacă le
este opozabilă opțiunea) dacă este cazul, despre intenția de exercitare a opțiunii(alineatul 2) ;
-Într-un termen de maximum o lună de la data notificării, vânzătorul este obligat să
consemneze sumele pe care este dator să le restituie, potrivit legii (art. 1759) la dispoziția
cumpărătorului, sub sancțiunea extrem de severă a decăderii din dreptul de a exercita
opțiunea de răscumpărare(alin.3);
-În ipoteza în care, obiectul material al obligațiilor izvorâte din contractul de vânzare
cu pact de răscumpărare este un bun aflat în coproprietate, pentru legitima partajare a bunului
între coproprietari, aceștia trebuie să-l aibă în vedere și pe vânzător, dar numai dacă acesta nu
și-a exercitat opțiunea între timp (art. 1761, alin.1) ;
-Dacă vânzătorul nu își va exercita opțiunea de răscumpărare cu ocazia partajului la
care a fost convocat, va fi decăzut din dreptul de opțiune de răscumpărare, chiar și în ipoteza
în care între bunul supus partajului va fi atribuit cumpărătorului (alineatul 2).
Pentru combaterea oricăror abuzuri din partea celor care profită de o opțiune de
răscumpărare, ori a unei obligații de răscumpărare a bunului vândut, legiuitorul prin
prevederile art. 1762 a instituit o sancțiune specifică : ” în cazul în care diferența dintre prețul
răscumpărării și prețul plătit pentru vânzare depășește nivelul maxim stabilit de lege pentru
dobânzi, prețul răscumpărării va fi redus la prețul plătit pentru vânzare”. O astfel de soluție a
fost instituită pentru considerentul că de regulă prețul de răscumpărare este mai mare decât cel
de vânzare, situație de care ar putea profita cumpărătorul împovărândul în mod nejustificat pe
vânzător67.
Pentru a stabili dacă se încalcă interdicția respectivă și dacă se depășeste plafonul
respectiv, este necesar să se stabilească dacă acel contract cu opțiune, ori cu obligație de
răscumpărare, după caz, este unul încheiat în legătură cu exploatarea unei întreprinderi scop
lucrativ, respectiv dacă este încheiat între profesioniști sau nu, precum și nivelul maxim al
dobânzilor legale admisibile, potrivit prevederilor O.G nr.13/2011, privind dobânda
remuneratoare și cea penalizatoare pentru obligații bănesti.

Vânzarea cu clauză de arvună.

Acestă varietate de vânzare nu este reglementată în mod explicit nici de către NCciv,
dar această nouă reglementare - prin prevederile art. 1544-1546, cuprinse în secțiunea privind
executarea prin echivalent a contractelor (în general)- aduce importante clarificări asupra
ei și a regimului său juridic.

Arvuna este considerată a fi suma de bani sau bunul mobil pe care cumpărătorul o
avansează, respectiv îl dă vânzătorului ca semn al încheierii convenţiei (arvuna
confirmatorie)68. Potrivit prevederilor art. 1544, intitulat ”arvuna confirmatorie”, ”dacă la
momentul încheierii contractului, o parte dă celeilalte, cu titlu de arvună, o sumă de bani sau
alte bunuri fungibile, în caz de executare, arvuna se impută asupra prestației datorate, sau după
caz, va fi restituită alin.1). Dacă partea care a dat arvuna nu execută obligația fără justificare,
cealaltă parte poate declara rezoluțiunea contractului, reținând arvuna. Atunci când neexecutarea
provine de la partea care a primit arvuna, celalaltă parte poate declara rezoluțiunea contractului
și poate cere dublul acesteia(alin.2). Creditorul obligației neexecutate, poate chiar și în situațiile
anterior evocate, să opteze între a cere executarea contractului sau rezoluțiunea lui și obligarea la
repararea prejudiciului produs prin neexecutarea lui(alin.3)

Arvuna mai poate fi privită şi ca o clauză de garantare a obligaţiilor asumate de părţi.

În doctrina de drept civil român se consideră că în situaţia în care părţile nu au convenit altfel prin
contractul lor, clauza de arvună are un caracter confirmatoriu. Aşadar, în sistemul nostru de
drept, ca regulă, arvuna trebuie să aibă caracterul (funcţia) de a confirma obligaţia de

67
A se vedea, pentru unele considerații în acest sens, spre exemplu:D.Dumitru, op.cit.,p. 653-654
68
D.Alexandresco, op.cit., pag. 165.
exectuare a unui anumit contract, valabil încheiat, soluție consacrată expres de art. 1544
din NCciv.
În dreptul francez, spre exemplu, arvuna este interpretată ca o clauză de dezicere care
permite părţii care s-a obligat primind-o să se dezică de contract (să renunţe la executarea lui,
restituind-o îndoit celui ce i-a dat-o).
În dreptul românesc părţile au libertatea însă ca prin convenţia lor să dea arvunei caracterul
unei clauze de dezicere, de rezoluţiune a contractului prin voinţa uneia dintre ele, restituind
arvuna sau dublul acesteia, fără ca cealaltă parte să fie în drept să ceară executarea contractului. În
aceste sens sunt relevante prevederile art.1545, intitulat ”arvuna penalizatoare”, conform căruia
”dacă în contract este stipulat expres dreptul uneia dintre părți sau dreptul ambelor părți de a se
dezice de contract, cel care a denunțat contractul pierde arvuna dată sau, după caz, trebuie să
restituie dublul celei primite”. Asa fiind, este necesar ca natura de clauză de dezicere al arvunei
trebuie prevăzută expres în contract, iar dacă s-a prevăzut acesta, partea care şi-a îndeplinit
obligaţiile are doar dreptul de a păstra arvuna sau de a restitui dublul ei - după caz, dar nu
mai poate alege varianta executării silite a contractului.
Convenţia de arvună nu-şi va produce efectele, fiind accesorie contractului de vânzare
dacă acesta este nul sau va fi declarat nul. De asemenea, ea nu va produce efecte nici când
vanzarea s-a efectuat deja (contractul s-a executat) dacă a intervenit rezoluţiunea contractului, dacă
vânzarea nu s-a mai putut perfecta din motive neimputabile părţilor (forţa majoră) şi/sau dacă
părţile au decis rezoluţiunea convenţională a contractului în legătură cu care s-a convenit arvuna.
În toate astfel de situaţii, arvuna primită va trebui înapoiată celui care a dat-o sau, după caz, va fi
regularizată ţinând seama de prestaţiile reciproce pe care şi le-au efectuat părţile, până la momentul
care atrage ineficacitatea convenţiei de arvună. În acest sens, art. 1546 prevede că ”arvuna se
restitue când contractul încetează din cauze ce nu atrag răspunderea unei dintre părți”
Arvuna este diferită de “acont” ca semnificaţie şi regim juridic69. Acontul este un
avans faţă de preţul convenit ce nu poate fi reţinut de vânzător în caz de neexecutare a
contractului, cuantumul daunelor pentru neexecutare fiind stabilit de instanţa de judecată70.
Așa după cum remarcă literatura de specialitate, pe baza examenului critic al practicii
judiciare, ”convenția de arvună nu este ilicită, întrucât, chiar în lispa ei, potrivit dreptului comun,
instanțele pot acorda daune interese compensatorii părții care nu este în culpă, astfel încât ea nu
consțituie un mijloc de îmbogățire fără just temei71.

69 Idem, pag. 167.

70 D.Chirică, op.cit., pag. 114. A se vedea şi ICCJ, dec.civ. nr.5524/2004, în Legis.
71
F.Moțiu, Contractele speciale- în Noul Cod Civil, editura Wolters Kluwer, București 2010, p.102 .