CAPITOLUL I.

CONTRACTUL DE VÂNZARE

Secțiunea 1. Noţiuni generale.

Înainte de a proceda la prezentarea și examinarea problematicii acestui contract civil
fundamental, găsim util să remarcăm faptul că, în noua reglementare a Codului civil,
denumirea contractului la care ne vom referi în continuare, nu mai este aceea de contract de
vanzare-cumpărare, adică de contract în care sunt cuprinse în denumire cele două categorii
de efecte specifice acestui tip de contract ci doar aceea de contract de vanzare1. Nu cunoaștem
motivele pentru care autorii Codului civil au renunțat la ideea de a indica și faptul că prin acest
tip de contract se realizează și operațiunea de cumpărare, adică de dobândire în mod oneros a
unui anumit drept, cu toate că în mod tradițional, încă din dreptul roman, denumirea de
vanzare-cumpărare, a devenit clasică și pe deplin consacrată. Probabil că s-a plecat de la
prezumția că nu poate exista vânzare fără cumpărare și nici cumpărare fără vânzare și, pe cale
de consecință, este suficientă menționarea doar a operațiunii inițiale care stă la baza întregului
mecanism contractual.

Contractul de vânzare, ca instrument juridic de transmitere a proprietăţii, a apărut atunci

când locul trocului a fost luat de schimbul de marfă contra altui echivalent - moneda.Vânzarea
este unul din cele mai frecvente contracte, putându-se afirma, fără rezervă, că este un act juridic
cotidian.

Sediul materiei acestui contract se află, în principal, în Codul civil - Cartea a V-a,
Despre Obligații, Titlul IX, intitulat “Diferite contracte speciale”, Capitolul I, Contractul de
vânzare, articolele 1650-1762. După cum se poate observa, reglementarea consacrată de Noul
Cod Civil contractului de vânzare, anume 115 articole, este una foarte extinsă, expresie a
considerației pe care legiuitorul o acordă și în noile condiții normative acestui tip de contract
esențial pentru circulația mărfurilor și pentru funcționarea economiilor de piață, și nu numai a
acestora. La aceste dispoziţii legale se adaugă şi alte acte normative care reglementează diferite
tipuri de vânzări, acte normative care deși sunt anterioare Codului civil de la 1 octombrie 2011,
în măsura în care nu au fost supuse unor abrogări parțiale prin legea specială de punere în
aplicare a NCciv, ori dacă nu conțin dispoziții contrare acestuia, așa cum prevede art. 230,

11
Pentru unele comentarii pe marginea unei astfel de schimbări, a se vedea, spre
exemplu:Ghe.Gheorghiu, în lucrarea colectivă Noul Cod civil. Comentarii pe articole, art. 1-
2664, Editura CH- BECK, Bcurești, 2012, p. 1734, coordonatori: Fl. A. Baias, E.Chelaru,
R.Constantinovici.I.Macovei
litera bb) din Legea nr nr.71/2011, își vor găsi în continuare aplicabilitatea în materia pe care
o examinăm. Astfel de acte normative sunt, fără a se limita la acestea :

 Legea nr.85/1992 privind vânzarea locuinţelor şi spaţiilor cu altă destinaţie, construite

din fondul de stat şi din fondul unităţilor comerciale sau bugetare, modificată prin
Legea nr.76/1994;
 Legea nr.114/1996, a locuinţei;
 Legea nr.112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia
de locuinţe, trecute în proprietatea statului;
 Legea nr.182/2000, privind protejarea patrimoniului cultural naţional mobil;
 Legea nr.10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în
perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989;
 Legea nr.550/2002 privind vânzarea spaţiilor comerciale proprietate privată a statului
şi a celor de prestări de servicii, aflate în administrarea consiliilor judeţene sau a
consiliilor locale, precum şi a celor aflate în patrimoniul regiilor autonome de interes
local.
 Legea nr.312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra
terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi, precum şi de către persoanele juridice
străine, etc.
Există şi alte acte normative care reglementează în mod mai mult sau mai puţin
amănunţit, diferite tipuri şi forme de vânzări, aşa încât se poate afirma, cu temei, că acest tip
de contract translativ de proprietate s-a bucurat și se bucură, în continuare, de cea mai amplă
reglementare, pe măsura importanţei sale, de altfel.

1.1. Definiţia contractului de vânzare.

Noul Cod civil conține o definiție foarte clară și precisă, după părerea noastră, a
contractului de vânzare, definiție formulată de art. 1650 alin.1 și 2. În concepția celor care au
redactat acel atrticol, ”vânzarea este contractul prin care vânzatorul transmite sau după caz, se
obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preț, pe care
cumpărătorul se obligă să-l plătească. Poate fi, de asemenea, transmis prin vânzare un
dezembrământ al dreptului de proprietate sau orice alt drept”.

Examinarea, sub toate aspectele, a acestei definiții legale, ne îndreptățește să apreciem

că față de anterioara definiție legală dată de art. 1294 din codul civil anterior, criticile formulate
de doctrina anterioară pe marginea vechii definiții nu mai sunt justificate. Doctrina2 a
considerat definiția legală anterioară ca fiind incompletă, întrucât prin contractul de vânzare
se putea transmite nu numai dreptul de proprietate, ci şi alte drepturi reale cum ar fi: dreptul de
uzufruct viager, drepturi de creanţă sau alte drepturi reale, cu excepţia celor personale, cum ar
fi dreptul de uz sau de abitaţie. De asemenea, prin acest tip de contract s-a putut transmite şi
dreptul de proprietate asupra unei universalităţi juridice, cum ar fi o succesiune, asupra unui
fond de comerţ ori chiar drepturi litigioase.

În concepţia noastră, plecând de la cel mai caracteristic efect al contractului de vânzare

şi anume cel translativ de drept(uri) - o definiţie doctrinară a acestui tip de contract ar putea fi
următoarea: contractul de vânzare este acel tip de contract prin intermediul căruia, partea
care înstrăinează un drept patrimonial, real sau de creanţă, ori drepturile incluse într-o
universalitate juridică (o moştenire) sau de fapt (un fond de comerţ), numită vânzător, îi
transmite celeilalte părţi, numită cumpărător, în schimbul unei sume de bani numită preţ, toate
sau numai o parte din atributele pe care le conferă, potrivit legii, dreptul vândut.

Ceea ce ni se pare esențial este faptul că definiția legală citată este suficient de relevantă
pentru a putea califica un anumit contract civil ca fiind unul de vânzare, deoarece indică părțile
unui astfel de contract- vânzatorul și cumpăratorul, efectul său principal- transmiterea
proprietății asupra unui bun, ori, după caz, asumarea promisiunii de a transmite în viitor
proprietatea, ori a oricărui dezmembrămant al dreptului de proprietate, (cu excepția
dreptului de uz si de abitație, drepturi care, conform art. 752 nu pot fi cedate) cum sunt
superficia, uzufructul, servituțile) sau a oricărui alt drept real ori de creanță care prin
natura sa este cesibil. Transmiterea drepturilor care fac obiectul contractului de vânzare se face,
în toate situații cu titlu oneros, contra unei sume de bani numită preț.
Potrivit prevederilor art. 1651, regulile privind obligațiile vânzătorului se vor aplica, în
mod specific și obligațiilor celor care înstrăinează anumite drepturi prin intermediul altor contracte
care au ca obiect transmiterea unor drepturi, cu excepția situațiilor în care reglementările specifice
acelor contracte nu prevăd contrariul. Așadar, în anumite limite, reglementările NCciv în materie

2 D.Chirică, Drept Civil - Contracte Speciale, Editura Cordial, Cluj-Napoca, 1994, pag. 9; M.Mureşan, Contractele civile-Vol.I,
Contractul de vânzare-cumpărare, Editura Cordial Lex, Cluj-Napoca, 1996, pag. 5; E.Safta-Romano, Contracte civile -
Încheiere, Executare, Încetare, Editia a III-a, revăzută şi adăugită, Editura Polirom, Iaşi, 1998, pag.18; I.Popa, Contractul de
vânzare-cumpărare, Universul Juridic, Bucureşti, 2006, pag. 45; C.Macovei, Contracte civile, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2006,
pag. 6.
de vânzare constituie dreptul comun și pentru alte contracte translative de drepturi,
consecință extrem de importantă în procesul de aplicare a legislației contractelor.
Literatura de specialitate3 atrage atenția asupra chestiunii de a nu confunda, de principiu,
operațiunea juridică a cesiunii unor drepturi cu aceea a vanzării unor drepturi, deoarece,
cesiunea ca modalitate de transmitere a unui anumit drept de la o persoană la alta, are în vedere,
întotdeauna un drept sau bun incorporal, cum ar fi o creanță, un drept asupra unui fond de
comerț, a unui drept de autor, etc. Asa fiind, cesiunea unui drept, atunci când se face cu titlu
oneros, în schimbul unui preț, trebuie calificată ca fiind o specie a vânzării, având un obiect
special.
1.2. Trăsăturile contractului de vânzare.
Contractul de vânzare, prin modul în care este reglementat şi organizat, precum şi prin
modul lui de funcţionare, chiar și în noua sa reglementare, are o serie de caracteristici sau
trăsături care-i conferă individualitate, dar şi contingenţe importante cu celelalte tipuri de
contracte translative de drepturi, în general, și de proprietate, în special.

Caracterul sinalagmatic este conferit de imprejurarea că atât obligaţiile vânzătorului

cât şi ale cumpărătorului sunt interdependente şi reciproce, fiecare dintre ele avându-şi cauza
juridică în cealaltă.Această caracteristică are ca efect, dreptul părţii care şi-a executat obligaţia
de a-i cere celeilalte părţi să facă acelaşi lucru sau, potrivit propriei sale opţiuni, să ceară
rezoluţiunea contractului. Astfel, dacă o parte cere celeilalte părţi a contractului de vânzare să-
şi execute obligaţiile asumate, fără ca ea să şi-o fi executat pe a sa, aceasta din urmă poate să
opună celei dintâi excepţia de neexecutare a contractului. În cazul în care, ”obligațiile
născute dintr-un contract sinalagmatic sunt exigibile, iar una dintre părți nu execută sau nu
oferă executarea obligației, cealaltă parte poate, într-o măsură corespunzătoare, să refuze
executarea propriei obligații, afară de cazul în care din lege, din voința părților sau din uzanțe
rezultă că cealaltă parte este obligată să execute mai întâi”( art. 1556 din Codul civil).

Cumpărătorul este în drept să suspende plata preţului în situaţia în care se vede

tulburat în posesie şi, simetric, vânzătorul poate suspenda executarea obligaţiei de a transmite
(preda) bunul dacă cumpărătorul nu plăteşte preţul.

În caz de neexecutare culpabilă de către debitor a obligațiilor sale contractuale,

potrivit prevederilor art. 1549 din NCciv,, creditorul obligațiilor neexecutate, dacă nu optează

3
A se vedea în acest sens:G.Boroi, L.Stănciulescu, Instituții de drept civil în reglementarea
noului Cod civil, Editura Hamangiu, 2012, p. 328
pentru a cere executarea silită a acelor obligații, are dreptul sa ceară rezoluțiunea contractului
precum și la daune interese.

Caracterul oneros. Conform exigenţelor acestei caracteristici, fiecare dintre părţi

urmăreşte să-şi satisfacă un interes (folos) patrimonial, respectiv vânzătorul să obţină preţul,
iar cumpărătorul să capete dreptul sau bunul avut în vedere.

Caracterul consensual. Potrivit dispoziţiilor Codului civil, este necesară legarea

acordului de voinţă al părţilor pentru ca vânzarea să-şi producă principalul efect şi anume,
transferul dreptului de proprietate sau al altui tip de drept, de la vânzător la cumpărător. Așa
după cum se cunoaște, un contract este consensual atunci când pentru validitatea lui este
necesar doar simplu acord de voință al părților, regulă consacrată de art. 1174, alin.2 din Ncciv.

Potrivit prevederilor art.1674 NCciv, cu excepția cazurilor prevăzute de lege ori dacă din
voința părților nu rezultă contrariul, proprietatea se strămută de drept cumpăratorului din
momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori prețul nu a fost
plătit, încă.
Caracterul solemn al unui contract de vânzare, trebuie să rezulte expres dintr-o
dispoziție legală specială, derogatorie de la dreptul comun, cum este cazul contractelor de
vânzare de imobile construcții și/sau terenuri ori pentru înstrăinarea unor dezmembrăminte ale
dreptului de proprietate constiuite anterior cu privire la bunuri imobile.

În concluzie, regula în această materie este consensualismul iar eventualele excepţii

de la această regulă trebuie să fie strict reglementate de lege. Cu toate acestea, trebuie reţinut
că, deşi contractul de vânzare este prin excelenţă consensual, părţile pot conveni, în mod liber,
să dea validitate acestuia numai dacă - spre exemplu - el se va încheia în formă4 autentică, fără,
însă, ca lipsa formei autentice să atragă nulitatea absolută a actului încheiat cu ignorarea unei
astfel de cerințe convenționale.

Caracterul translativ de proprietate sau de al oricărui alt tip de drept ce poate face
obiectul juridic al acestui contract. Acest caracter se poate desprinde cel puțin din
următoarele prevederi ale NCciv:

- Conform art. 1673, vânzătorul este obligat să transmită cumpărătorului proprietatea

bunului vândut, odată cu proprietatea cumpărătorul dobândește toate drepturile și
acțiunile accesorii ce au aparținut vânzătorului, iar potrivit prevederilor alin.3, dacă

4 A se vedea, pentru comentarii pe marginea acestei probleme, D.Chirică, op.cit., pag. 10; M.Mureşan, op.cit., pag.8.
legea nu dispune altfel, dispozițiile referitoare la transmiterea proprietății se aplică în
mod corespunzător și atunci când prin vânzare se transmite un alt drept decât cel de
proprietate;

- În materia strămutării proprietății imobilelor, un astfel de efect se va putea produce

numai cu respectarea dispozițiilor legale privind cărțile funciare, așa cum prevede art. 1676
din NCciv. Într-adevăr, conform dispozițiilor art.885 alin.1, sub rezerva unor dispoziții legale
contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc între
părți, cât și față de terți, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului care
a justificat înscrierea. În ceea ce privește înscrierea în cartea funciară această operațiune se
va putea face doar în baza unor înscrisuri autentice notariale, a unor hotărâri judecătoresști
rămase definitive, a certificatului de moștenitor sau în baza unui alt act emis de autoritățile
administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta(art. 888 NCciv).De reţinut că regulile
enunţate sunt pe deplin operante în cazul bunurilor individual determinate.

- În cazul bunurilor de gen (sau generice) inclusiv dintr-un gen limitat, care se vând
după greutate, număr sau măsură şi care nu sunt individualizate la data exprimării acordului
de voinţă, proprietatea acestora nu se poate transmite, în lipsă de stipulaţie contrară, decât în
momentul în care se realizează individualizarea prin cântărire, numărare sau măsurare sau prin
orice alt mod convenit sau impus de natura bunului, așa cum prevede art. 1678 NCciv). Spre
exemplu, dacă acordul de voinţă pentru încheierea unui contract de vânzare de grâu se încheie
la data de 25 iunie 2011, dar individualizarea grâului care se vinde, prin cântărire, se face doar
la data de 25 august 2011, transferul de proprietate se poate realiza numai la cea din urmă dată.

În mod practic, momentul transferului dreptului de proprietate este foarte important,

căci atunci se transferă de la vânzător la cumpărător riscul pieirii fortuite a bunului vândut.
De exemplu, dacă s-a cumpărat un bun individual determinat şi părţile au convenit amânarea
predării lui, în cazul în care bunul vândut piere înainte de preluarea de către cumpărător, acesta
din urmă va fi ţinut a plăti preţul convenit, deoarece bunul respectiv se află în “rizico-pericolul”
său (res perit domino).

De asemenea, pentru ipoteza vânzării după greutate, număr sau măsură, până în
momentul efectuării operaţiunilor de individualizare a bunurilor vândute, acestea sunt în rizico-
pericolul vânzătorului, dar această împrejurare îl îndreptăţeşte, totuşi, pe cumpărător să solicite
- în caz de neexecutare culpabilă de către vânzător a obligaţiei de predare a bunului - fie
predarea silită a acestuia, fie rezoluţiunea contractului cu obligarea la despăgubiri, potrivit
opţiunii sale.

Tot în cazul acestui fel de vânzare, adică după număr, măsură sau greutate, nici
lucrul, nici preţul nu sunt stabilite la momentul legării acordului de voinţe, astfel încât - la acel
moment - nu se transmite nici proprietatea, nici riscul asupra bunurilor vândute (genera non
pereunt). Aşadar, prin derogare de la dreptul comun, dreptul de proprietate şi riscurile
nu se transferă de la vânzător la cumpărător până la momentul cântăririi, măsurării,
numărării lucrurilor vândute, astfel încât creditorii personali ai vânzătorului, vor putea
urmări astfel de bunuri vândute până la momentul individualizării lor prin operaţiunile
de măsurare, cântărire, numărare, după caz.

Ca principiu, operaţiunile de individualizare a unor bunuri vândute prin numărare,

măsurare, cântărire, nu-şi vor produce efectele lor, decât dacă ele se vor efectua în mod
contradictoriu cu partea - cumpărător.

- În cazul vânzării în bloc sau cu grămada a bunurilor și pentru un preț unic și

global, potrivit prevederilor art. 1679 NCciv, proprietatea se strămută cumpărătorului îndată
ce contractul s-a încheiat, chiar dacă bunurile nu au fost îndividualizate ;

- Articolul 1684, intitulat rezerva proprietății, prevede posibilitatea ca vânzătorul

printr-o stipulație specială să își rezerve dreptul de proprietate, până la plata integrală a prețului,
chiar dacă bunul va fi fost predat cumpăratorului. În mod evident, o astfel de stipulație
derogatorie de la dreptul comun își va putea produce efecte față de țerți doar dacă se vor
efectua formalitățile de publicitate impuse de lege, după natura bunurilor vândute într-o astfel
de modalitate.

În legătură cu efectul translativ de proprietate al contractului de vânzare, credem

că este util să precizăm, aşa după cum remarca, de altfel, şi literatura de specialitate că,
“transmiterea proprietăţii lucrului vândut este (doar - n.n) de natura contractului de vânzare–
cumpărare şi nu de esenţa lui”5.

O altă trăsătură a contractului de vânzare, este aceea că acesta reprezintă ca și

construcție și reglementare juridică, dreptul comun în materie de contracte translative
de drepturi, chestiune asupra căreia am atras atenția déjà, în cele precedente.

5 E.Safta-Romano, op.cit., pag. 18.

 1.3. Reglementări specifice unor tipuri de vânzări.
Codul civil mai conţine şi alte reglementări specifice unor tipuri de vânzări la care efectul
translativ de proprietate nu este concomitent cu realizarea acordului de voinţe, acestea fiind:
-vânzarea de bunuri viitoare;
-vânzarea bunului pierit în întregime sau în parte ;
-vănzarea în bloc (cu grămada) ;
-vânzarea pe încercate;
-vânzarea pe gustate;
-vânzarea pe bază de mostră.
1.3.1. Vânzarea de bunuri viitoare este reglementată, mai amplu decât în anteriorul
Cod civil, de prevederile art. 1658 NCciv. În drept, acest articol constituie o particularizare a
dispozitiilor de principiu ale art. 1228 Ncciv, conform cărora, în lipsa unor prevederi legale
contrare, contractele pot purta și asupra bunurilor viitoare.
Acest tip de vânzare are în vedere ipoteza în care, la data încheierii contractului, bunul
nici nu exista. În consecinţă, la o astfel de vânzare transferul proprietăţii se face abia după ce
bunul va lua fiinţă, în principiu. În privința construcțiilor viitoare, vor fi aplicabile și
dispozițiile aferente privind cărțile funciare cu privire la transferul proprietății.
Este important de reținut că în conformitate cu prevederile alin.5 al art. 1658, un bun
se consideră a fi realizat la data la care devine apt de a fi folosit conform destinației în
vederea căreia a fost încheiat contractul.

Alineatul al doilea al articolului al art.1658 are în vedere ipoteza unor bunuri viitoare
de un gen limitat, deci care nu există la data încheierii contractului de vânzare. În astfel de
situații, cumpărătorul dobândește proprietatea la momentul individualizării de către vânzător
a bunurilor vândute. În ipoteza în care bunul sau genul limitat nu se realizează, contractul nu
produce nici un efect, am putea spune că devine caduc(a se vedea prevederile alin.2, teza a
doua a art. 1658) cu excepția situațiilor în care nerealizarea bunului sau a genului limitat este
datorată culpei vânzătorului, caz în care, deși contractul devine caduc, vânzătorul va putea fi
obligat să plătească daune –interese la cererea cumpărătorului.

Pentru ipoteza în care bunul viitor, inclusiv cel de gen limitat se va realiza doar
parțial, conform prevederilor alin.3, cumpăratorul are dreptul de a cere rezoluțiunea
contractului(desființarea lui ) ori menținerea acestuia și reducerea corespunzătoare a prețului.
Pentru ipoteza în care nerealizarea parțială se datorează culpei vânzătorului, fie în caz de
menținere a contractului, cu reducerea prețului fie în caz de rezoluțiune a lui, cumpăratorul va
avea dreptul de a solicita daune interese- compensatorii.O altă ipoteză este prevăzută în
alineatul 4, conform căruia dacă cumpărătorul și-a asumat în mod expres riscul
nerealizării bunului sau genului limitat, o astfel de asumare îl va ține obligat să plătească
prețul convenit.

1.3.2. Vânzarea bunului pierit în întregime sau în parte.

Acest tip de vânzare, care se va întâlni, probabil, foarte rar, în practica juridică, are în
vedere situația în care un bun individual determinat, piere în întregime, la momentul
vânzării, respectiv la momentul legării acordului de voință, între persoane prezente ori
absente. O astfel de ipoteză, care se pare are în vedere un caz de forță majoră ori de caz fortuit,
va avea ca și consecință juridică principală caducitatea contractului respectiv, acesta
rămănând fără nici un efect(teza intâia a art. 1659).

În situația în care bunul individual determinat a pierit doar în parte la momentul

vânzării, dar cumpărătorul nu a cunoscut această împrejurare la acel moment ci ulterior,
acesta este în drept să ceară anularea vânzării ori menținerea ei cu reducerea
corespunzătoare a prețului (teza a doua). Așadar, se impune a reține că în prima ipoteză
cauza de ineficacitate a unui astfel de contract este caducitatea iar în cea de a doua nulitatea
relativă, dacă cumpărătorul va opta pentru o astfel de soluție.

1.3.3.Vânzarea cu grămada are în vedere vânzarea unor anumite cantităţi de bunuri

de gen, individualizate, însă, numai prin locul unde se află, stabilindu-se că se vând fie toate
acele bunuri, fie o parte din ele (1/2, 1/4, etc.)

O astfel de vânzare este translativă de proprietate nu doar din momentul individualizării

bunurilor prin cântărire, numărare, ci în momentul legării acordului de voinţă al părţilor, în
condiţiile dreptului comun6.

“Ceea ce caracterizează deci vânzarea cu grămada este că atât lucrul vândut, cât şi preţul
lui sunt determinate în momentul contractului. De aceea, în aceste vânzări, proprietatea este
strămutată la cumpărător, cu toate consecinţele ei, prin efectul consimţământului, conform
dreptului comun (art.1679 NCciv)”7.

În practica judiciară şi în doctrină s-a pus problema naturii vânzării cu grămada (sau
după număr şi greutate) a unor bunuri aflate într-un anumit loc, dar al căror preţ urmează să
fie stabilit numai după ce se va şti cantitatea exactă a acestora. Soluţia acceptată de doctrina şi

6 D.Chirică, op.cit., pag. 11.

7 D.Alexandresco, Principiile Dreptului Civil Roman, vol. IV, Bucuresti, 1926, pag. 193.
jurisprudenţa română este că, în astfel de situaţii, se aplică regulile de la vânzarea prin
măsurare şi cântărire a produsului şi nu de la vânzarea cu grămada - argumentul principal al
acestei soluţii fiind acela că, pentru ca vânzarea în cauză să poată fi calificată ca vânzare cu
grămada, ar trebui ca atât preţul, cât şi cantitatea să fie determinate încă de la încheierea
acordului de voinţă, ceea ce nu se întâmplă în speţa analizată8.

1.3.4 Vânzarea pe gustate este reglementată de art.1682 NCciv şi se utilizează pentru

vânzarea alimentelor care pot fi gustate (vinul, uleiul, rachiurile, măslinele, brânza etc.). De
principu, chiar dacă între părţi s-a realizat un acord de principiu cu privire la obiectul vânzării
şi la preţ, contractul nu se va încheia dacă cumpărătorul care a gustat nu a declarat că
acceptă produsul .

Conform prevederilor alineatului 1, ”vânzarea sub rezerva ca bunul să corespundă

gusturilor cumpărătorului se încheie numai dacă aceasta a făcut cunoscut acordul său în
termenul convenit ori statornicit prin uzanțe. Dacă un astfel de termen nu există și/sau nici nu
este consacrat de uzanțe, se consideră că s-a dat acceptul de către cumpărător, dacă în interval
de 30 de zile de la predarea bunului acesta nu l-a declarat ca fiind necorespunzător. Pentru
ipoteza în care bunul supus condiției gustării se află la cumpărător și acesta nu se pronunță în
nici un fel la expirarea termenelor convenite ori stabilite de uzante ori de către lege, după caz,
se va considera încheiată vânzarea la expirarea termenului(alin.2).

Când cumpărătorul - după gustare - declară că, dimpotrivă, nu acceptă acel produs,
vânzarea nu se realizează, “întrucât ea este inexistentă pentru că este supusă unei condiţii
potestative simple a gustării din partea cumpărătorului, iar nu unei condiţii suspensive,
după cum este vânzarea pe încercate (art.1302 Cod civil), după cum pe nedrept susţin unii”9,
iar vânzătorul nu-l poate constrânge pe cumpărător să accepte vânzarea.

Gustarea mărfurilor cumpărate, într-un astfel de sistem de vânzare are o mare

importanţă, întrucât de rezultatele ei depinde existenţa sau inexistenţa vânzării.

1.3. 5. Vanzarea pe încercate este, conform art.1681 NCciv, tipul de vânzare a cărei
încheiere este supusă unei condiţii suspensive - respectiv încercarea lucrului de către
cumpărător. Cu alte cuvinte, naşterea vânzării depinde de realizarea condiţiei suspensive ca
bunul încercat să corespundă în mod obiectiv cerinţelor calitative ale cumpărătorului. Dacă
cumpărătorul, după încercarea bunului, va declara că-l acceptă, vânzarea se va considera

8 D.Chirică, op.cit., pag. 14.

9 D.Alexandresco, op.cit., pag. 196.
perfectată cu efect retroactiv, de la data legării acordului de voinţe. Potrivit prevederilor alin.1
al art. 1681, ”vânzarea este pe încercate atunci când se încheie sub condiția suspensivă ca, în
urma încercării , bunul să corespundă criteriilor stabilite la încheierea contractului ori, în lipsa
acestora, destinației bunului potrivit naturii sale”. Părțile care au intenția să încheie un astfel
de contract de vanzare, au libertatea de a stabili un termen de încercare și înlăuntrul căruia cel
care vrea să cumpere este obligat să dea un răspuns favorabil sau nu. În lipsa unui astfel de
termen convențional, ori dacă din uzanțe nu rezultă altfel, potrivit art. 1682, alin.2 din
NCciv, condiția suspensivă a corespunderii bunului supus încercării se consideră
îndeplinită, în cazul în care cumpărătorul care a încercat bunul nu declară în termen de
30 zile de la predare că acel bun nu este corespunzător.

Alineatul 3 al articolului 1682, instituie chiar și o prezumție legală relativă, în sensul

că, în cazul în care prin contractul de vânzare s-a prevăzut că bunul vândut urmează a fi
încercat se prezumă că vânzarea încheiată este una pe încercate.

Reglementările legale actuale nu conţin prevederi cu privire la sfera lucrurilor ce pot

face obiectul unei astfel de vânzări, dar uzual se admite că acestea sunt: autovehicule, animale,
îmbrăcăminte etc. Părţile contractante au libertatea să convină ca şi vânzarea unui imobil să fie
supusă condiţiei suspensive a încercării10.

Dacă în urma efectuării încercării cumpărătorul apreciază că bunul încercat nu

corespunde dorinţei sale (în mod obiectiv) vânzarea nu se perfectează (cumpărătorul n-a
fost niciodată proprietarul lucrului încercat), iar dacă cumpărătorul acceptă bunul,
vânzarea are loc cu efect retroactiv, de la data încheierii acordului de voinţă. Această
opinie se baza pe dispoziţiile art.1302 din vechiul Cod civil care prevedea că, în materia
vânzării pe încercate vânzarea există, dar este supusă condiţiei încercării.

1.3.6.Vânzarea pe bază de mostră sau model. Articolul 1680 care este dedicat acestui
tip de vânzare, nu o definește în nici un fel, doar se limitează la a stabili momentul în care se
produce transferul dreptului, respectiv la momentul predării bunului. În fapt şi în drept, însă,
se poate vorbi de o astfel de vânzare atunci când părţile contractante au convenit că marfa ce
face obiectul vânzării să fie conformă unei probe sau unei mostre, asupra căreia ele au căzut
de acord.

În legătură cu natura juridică a acestei forme de vânzare există controverse, unii autori
susţinând că ea este o vânzare pură şi simplă, alţii că ea este afectată de o condiţie. Suntem

10 D.Chirică, op.cit., pag. 14-15.

de părere că, vânzarea pe bază de mostră este una pură şi simplă; împrejurarea că părţile au
înţeles să determine obiectul contractului, folosind ca etalon o probă sau o mostră, nu înseamnă
nicidecum că ele au înţeles să afecteze contractul lor de un eveniment viitor şi incert, sub
aspectul producerii sale.

La vânzarea pe bază de mostră, vânzătorul va fi descărcat de obligaţia sa de a preda bunul

contractat, dacă acesta este conform mostrei date de el cumpărătorului.
Sarcina probei conformităţii mărfii predate cumpărătorului, revine vânzătorului.
Ori de câte ori marfa vândută nu este conformă cu mostra, cumpărătorul are dreptul să ceară
înlocuirea mărfii ce i-a fost predată sau să ceara rezilierea (rezoluţiunea) contractului.

Vânzarea pe bază de mostră, în principiu, nu dă naştere obligaţiei de garanţie pentru

vicii ascunse, cu excepţia situaţiei în care mostra fiind atât de mică, nu permite cumpărătorului
să constate viciile ascunse ale mărfurilor cumpărate în acest mod11.

1.3.7. Vânzarea bunului altuia.

Titlul acestei secțiuni pare a sugera ideea că s-ar putea transmite mai multe drepturi
decât cele pe care le are o persoană, contrar unui principiu de drept consacrat și recunoscut de
către toată lumea (a se vedea prevederile art. 17 alin.1 din NCciv). În realitate, așa după cum
vom arăta, acest principiu, nu se încalcă în situația așa numită de vânzare a bunului altuia,
fiind vorba doar de o aparență și nu de o derogare la principiul în cauză.

Din fericire, NCciv, prin prevederile art.1683, articol având 6 alineate, reglementează
în premieră pentru dreptul româneasc așa numita situație de vânzare a bunului altuia, situație
care în condițiile vechiului cod, neavând o reglementare de principiu, a creat și întreținut
numeroase controverse și soluții jurisprudențiale, unele chiar contradictorii.

Prima și cea mai importantă regulă pe care o stabilește alineatul 1 al art. 1683, este
aceea că ” dacă la data încheierii contractului asupra unui bun individual determinat, acesta se
află în proprietatea unui terț, contractul este valabil iar vânzătorul este obligat să asigure
transmiterea dreptului de proprietate de la titularul său către cumpărător”. Așadar, de
principiu, în noua reglementare civilă a vânzarii, vânzarea lucrului altuia este admisibilă
și producătoare de efecte juridice. Această soluție normativă este o materializare a
prevederilor art. 1230 NCciv, conform prevederilor cărora, ”dacă prin lege nu se prevede
altfel, bunurile unui terț pot face obiectul unei prestații, debitorul fiind obligat să le procure și

11 D.Alexandresco, op.cit., pag. 198-199.

să le transmită creditorului, sau după caz, să obțină acordul terțului. În cazul neexecutării
obligației debitorul răspunde pentru prejudiciile cauzate”.

Modalitățile de îndeplinire a obligației de transmitere a dreptului de proprietate

de către vânzător sunt diferite. Această obligaţie se poate realiza în oricare din ipotezele
reglementate de către alineatul 2 al art. 1683, adică fie prin dobândirea de către vânzător a
bunului, fie prin ratificarea vânzării de către proprietar, fie prin orice alt mijloc direct
sau indirect, care procură cumpărătorului proprietatea bunului vândut.

Alineatul al 3 lea, stabilește momentul la care se strămută proprietatea către

cumpărăator în ipoteza pe care o are în vedere art. 1683. Astfel, în lipsa unei prevederi
legale ori contractuale diferite, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul
dobândirii bunului de către vânzător ori de la momentul ratificării contractului de vânzare de
către proprietar, după caz.

În ipoteza în care, vânzătorul nu poate îndeplini obligația de a transmite proprietatea

asupra lucrului vândut, în niciuna dintre modalitățile prevăzute de lege, cumpărătorul poate
opta pentru rezoluțiunea contractului, restituirea prețului primit și eventuala obligare a
vânzătorului la plata de daune interese- compensatorii, după caz. Așadar, sancțiunea
neândeplinirii acestei obligații esențiale și caracteristice a vânzatorului nu este nulitatea
contractului ci rezoluțiunea, cu toate efectele acesteia.

Alineatul 5 are în vedere ipoteza în care un singur coproprietar al unui bun comun,
a vândut unui terț întreg bunul și nu numai cota sa și ulterior nu poate transmite
proprietatea întregului bun, așa cum s-a angajat prin contract. Într-o astfel de situație,
cumpărătorul are de ales între mai multe variante: reducerea prețului proporțional cu cota
primită, în mod legal; rezoluțiunea contractului dar numai sub condiția să se facă dovada că
dacă ar fi știut că vânzătorul nu este deplin proprietar nu ar fi cumpărat întregul bun. În oricare
dintre aceste situații cumpărătorul are dreptul și la daune interese compensatorii.

În fine, alineatul 6, are ca obiect al reglementărilor problema întinderii daunelor

interese în situațiile evocate de alineatele 4 și 5, ale art. 1683, făcând trimitere la regulile
instituite de art. 1702 și 1703, articole care reglementează intinderea daunelor interese în
cazul evicțiunii totale și respectiv parțiale. Teza a doua a acestui alineat, conține o importantă
rezervă: dacă cumpărătorul stia, la momentul încheierii contractului, că vânzătorul nu este
proprietarul bunului în totalitate, nu este în drept să solicite restituirea cheltuielilor referitoare
la lucrările autonome ori voluptuare.
 Urmează să vedem dacă practica judiciară va considera ca fiind suficiente prevederile
celor 6 alineate ale art. 1683 sau va fi nevoie de noi reglementări ori de soluții jurisprudențiale
curajoase și creatoare pentru acoperirea unor situții care au scăpat reglementării pe care am
examinat-o.

În cele ce urmează, considerăm util să prezentăm principalele soluții

jurisprudențiale și doctrinare care au fost date anterior intrării în vigoare a NCciv,
întrucât, după părerea noastră, unele dintre ele își vor găsi aplicabilitatea și în condițiile noilor
reglementări.

Doctrina şi jurisprudenţa au stabilit că soluţiile ce au putut fi adoptate în situaţia

vânzării lucrului altuia sunt diferite în raport cu ipotezele avute în vedere şi anume:

- Când vânzarea-cumpărarea se încheie de părţi cu rea-credinţă, ambele ştiind că

bunul aparţine altuia. Sancţiunea unei astfel de vânzări este nulitatea absolută, sub motiv de
cauză ilicită, nici chiar întabularea în cartea funciară neputând conferi validitate unei astfel de
convenţii căci principiul publicităţii prin cartea funciară nu apără decât pe cumpărătorii de
bună-credinţă12.

- Cumpărătorul nu cunoaşte faptul că vânzătorul nu este proprietar al bunului

vândut (cumpărătorul este de bună-credinţă). Opinia majoritară referitoare la o astfel de
situaţie este aceea că operează sancţiunea nulităţii relative motivată prin eroarea cumpărătorului
cu privire la calitatea vânzătorului13. Dreptul la acţiune în acest caz aparţine numai
cumpărătorului, căci vânzarea poate fi validată de adevăratul proprietar sau poate fi
consolidată prin dobândirea proprietăţii de către vânzător.Într-o astfel de ipoteză,
adevăratul proprietar are la îndemână acţiunea în revendicare, care poate fi paralizată însă
- conform art.1909 din fostul Cod civil - prin invocarea prescripţiei instantanee sau, în cazul
unui imobil, prin invocarea uzucapiunii (prescripţia achizitivă).
În doctrină s-a lansat opinia că vânzarea lucrului altuia, în cea de-a doua ipoteză
(cea analizată în cadrul acestui punct), este validă, dar rezolubilă, adică poate fi
desfiinţată la cererea cumpărătorului, pe temeiul pactului rezolutoriu tacit cuprins în
orice convenţie sinalagmatică (dacă vânzătorul nu-şi îndeplineşte obligaţia de

12A se vedea D.Chirică, op.cit., pag. 64.

13A se vedea în acest sens spre exemplu C.Toader, op.cit., pag. 25. De asemenea, a se vedea: Curtea de Apel Galaţi,
dec.civ.nr.1613/1996, în Legis.
transmitere proprietăţii asupra lucrului vândut, cumpărătorul putând cere rezoluţiunea
contractului).14

Un alt autor, pornind de la diversitatea situaţiilor practice ce se pot înregistra, propunea

soluţionarea problemei vânzării bunului altuia “de la caz la caz, ţinând seama de toate
elementele stării de fapt şi de particularităţile fiecărei speţe”15.

- Când se transmite un bun aflat în indiviziune de către un singur coindivizar, fără

acordul celorlalţi sau când se transmite un bun aflat în proprietate comună în devălmăşie de
către un soţ fără acordul celuilalt soţ16. Vânzarea de către un singur coindivizar a întregului bun
a fost recunoscută ca valabilă dar sub condiţia rezolutorie ca bunul respectiv să cadă la partaj
în lotul coindivizarului vânzător17. Într-o astfel de ipoteză, ceilalţi coindivizari au dreptul să
ceară doar partajul (întrucât prin vânzarea efectuată se menţine starea de indiviziune în drept),
neputând cere anularea contractului (faţă de care ei sunt terţi) şi nici nu au dreptul de a introduce
o acţiune în revendicare. Dacă la partaj bunul cade în lotul vânzătorului, vânzarea se
consolidează cu efect retroactiv ca urmare a efectului declarativ al partajului, iar în caz contrar
vânzarea se rezoluţionează pentru neîndeplinirea obligaţiei de transfer a dreptului de
proprietate asupra imobilului vândut.

Situaţia mai sus analizată nu se confundă cu aceea în care un coindivizar îşi vinde doar
cota sa indiviză - situaţie în care vânzarea este valabilă - căci cumpărătorul se subrogă
vânzătorului în poziţia juridică a acestuia în raporturile juridice determinate de starea de
indiviziune.

Chestiunea înstrăinării unui bun codevălmaş fără acordul celuilalt soţ se rezolva
conform prevederilor Codului familiei18- în prezent abrogat- referitoare la comunitatea de
bunuri. Astfel, pentru înstrăinarea bunurilor mobile, funcţiona prezumpţia acordului tacit al
celuilalt soţ, prezumpţie care poate fi înlăturată prin dovada contrară făcută de soţul care nu a
consimţit la înstrăinare.

O excepţie notabilă de la prezumpţia de mandat tacit o reprezentau bunurile imobile

pentru care legea cerea consimţământul expres şi al celuilalt soţ, astfel că soţul care nu şi-a dat

14 A se vedea D.Chirică, op.cit., pag. 63.

15 M. Mureşan, op.cit., pag. 34.
16 A se vedea D.Chirică, op.cit., pag. 64-65.
17 Curtea de Apel Târgu-Mureş, dec.civ. nr.26/2002, în Legis.
18
După cum este cunoscut reglementarea materiei familiei este integrată, în prezent, în Ncciv, ( a se vedea
cartea a II a).
consimţământul la vânzare putea cere constatarea nulităţii actului întocmit de celălalt soţ sau
să confirme vânzarea19.

Ipoteza în care la data vânzării, vânzătorul era proprietar dar, ulterior, titlul de proprietate
este anulat, în condiţiile legii. Spre a ilustra o astfel de ipoteză poate fi dată ca exemplu situaţia
unui imobil confiscat, ca pedeapsă complementară aplicată pentru comiterea unei infracţiuni
pentru care legea prevede o astfel de sancţiune, imobil care ulterior trecerii în proprietatea
statului este înstrăinat de către acesta, apoi inculpatul judecat este achitat, printre alte
consecinţe ale achitării fiind şi restituirea bunului confiscat. Un alt exemplu ilustrativ este oferit
de situaţia înstrăinării unui imobil atribuit unei persoane prin hotărâre judecătorească de partaj
care, (hotărâre) ulterior este desfiinţată, imobilul atribuindu-se altui copartajant.

În fine, mai poate fi dată ca exemplu şi situaţia moştenitorilor care înstrăinează bunul
dobândit prin moştenire, iar ulterior certificatul lor de moştenitor este anulat pe cale judiciară.

Practica judiciară şi doctrina anterioară NCciv au înregistrat următoarele

categorii de soluţii ale cazurilor mai sus enumerate:

- dacă bunul înstrăinat este mobil, cumpărătorul fiind de bună-credinţă, conform

art.1909(fostul)Cod civil, el este proprietarul definitiv al bunului;

- dacă bunul este imobil şi sunt îndeplinite condiţiile uzucapiunii, cumpărătorul poate
ridica această excepţie, putând să-şi păstreze bunul.

Literatura de specialitate a reţinut şi relevat că, deşi nu ar fi îndeplinite condiţiile

uzucapiunii, dar cumpărătorul a fost de bună-credinţă, jurisprudenţa română a apreciat
vânzarea ca valabilă, din motive de echitate, aceasta şi pentru că atât vânzătorul, cât şi
cumpărătorul la momentul încheierii contractului au fost într-o eroare comună şi invincibilă
care a creat o aparenţă de drept în sensul că vânzătorul este proprietarul bunului vândut şi
potrivit unui principiu de drept, o astfel de eroare poate crea un drept subiectiv recunoscut de
lege20. În cele două situaţii mai sus expuse fostul proprietar are doar un drept la dezdăunare -
în condiţiile dreptului comun - din partea vânzătorului devenit neproprietar ca urmare a
desfiinţării titlului în baza căruia a făcut înstrăinarea.

Din examinarea, chiar sumară, a regimului juridic al diferitelor forme și tipuri de

vânzare21 se poate concluziona că libertatea contractuală - principiu de bază în dreptul

19 Curtea de Apel Braşov, dec.civ.nr.445/2000; Curtea de Apel Timişoara, dec.civ.nr. 281/2000; Curtea de Apel Bucureşti,
dec.civ.nr.1204/1997; Curtea de Apel Galaţi, dec.civ. nr.18/1996; CSJ, dec.civ.nr.2554/1993, în Legis.
20 A se vedea în acest sens D.Chirică, op.cit., pag. 66-67.
21 Pentru dezvoltări, a se vedea: I. Popa, op.cit., pag.357-367.
civil român - permite părţilor să stabilească diverse momente ale transferului dreptului
de proprietate, putându-se păstra dreptul de proprietate pentru vânzător22 până la
momentul plăţii integrale a preţului (rezerva dreptului de proprietate) 23. De asemenea,
părţile pot conveni ca vânzarea să fie afectată de un termen suspensiv, la împlinirea
căruia vânzarea îşi va produce efectele avute în vedere de părţi.

1.3.8. Vânzarea în sistem autoservire.

O abordare specială necesită – în opinia noastră – şi aşa-numita ”problemă a cumpărării
din magazinele cu autoservire”24 (self service), întrucât s-au ivit controverse în legătură cu
momentul la care operează transferul dreptului de proprietate cu privire la bunurile cumpărate
în acest sistem. De altfel, problema poate fi de mare actualitate întrucât sistemul de vânzare a
bunurilor alimentare şi nealimentare cu autoservire se extinde tot mai mult, câştigând în
frecvenţă şi în pondere.

Din păcate, constatăm că NCciv nu reglementează acest tip vânzare, cu toate că ea prezintă
importanță pentru activitatea practică. Întrebarea care s-a ridicat în practică a fost următoarea: la
ce moment se consideră transferat dreptul de proprietate asupra unor bunuri de gen şi
fungibile alese de cumpărător din rafturile magazinului cu autoservire; la momentul
individualizării bunurilor respective prin alegerea lor din raft şi aşezarea în cărucior, coş (în
general, în dispozitive de acest gen puse la dispoziţie de către vânzător) sau doar de la
momentul plăţii preţului ?.
Opiniile formulate pot fi grupate în trei categorii. Prima categorie este aceea care
susţine că se aplică regula de drept comun: dreptul de proprietate asupra bunurilor de gen
şi fungibile se transmite prin intermediul contractului de vânzare în baza alin.1 al
art.1295 din anteriorul Cod civil, din momentul individualizării bunurilor prin alegerea
şi punerea lor în coş chiar dacă preţul nu s-a plătit. Soluţia este considerată
necorespunzătoare din punct de vedere practic, mai ales sub aspect penal, întrucât dacă se
acceptă ideea că un cumpărător a devenit proprietar chiar de la momentul alegerii bunurilor
dorite, cu toate că el are intenţia să şi le însuşească pe nedrept, sustrăgându-se obligaţiei de
plată a preţului, vânzătorul păgubit nu va putea solicita tragerea la răspundere penală a unui
astfel de ”cumpărător”, ci va avea la îndemână doar mijloacele răspunderii civile pentru
acoperirea pagubei (obligarea la plata preţului şi a eventualelor dobânzi, penalităţi, etc.).

22 A se vedea D.Chirică, op. cit., pag. 16.

23 Pentru unele consideraţii pe marginea unei astfel de posibilităţi a se vedea, de exemplu, M.Mureşan, op.cit., pag. 62-63.
24 A se vedea pentru explicaţii şi consideraţii pertinente: M. Mureşan, op.cit., pag. 63-66.
 O a doua categorie de opinii susţine “că în cazul vânzărilor din magazine cu
autoservire, părţile trebuie considerate a fi convenit implicit o amânare a producerii efectului
translativ al contractului (deşi contractul este valabil încheiat încă de la data alegerii mărfii şi
a aşezării ei în coş/cărucior-n.n.), în sensul că proprietatea bunului să fie dobândită de
cumpărător numai odată cu plata preţului (până atunci fiind un simplu detentor precar,
vinovat de furt dacă nu plăteşte preţul”25). Unei astfel de opinii i se reproşează faptul că lasă
nesancţionată penal intenţia frauduloasă a “cumpărătorului” care dintr-un început a dorit şi
urmărit să-şi însuşească bunul pe nedrept sub protecţia juridică a amânării convenţionale a
transferului dreptului de proprietate până la momentul plăţii preţului.

În fine, într-o a treia opinie26 care - se pare - ţine seama de toate inconvenientele pe
care le implică celelalte două categorii de opinii, contractul de vânzare a bunurilor din
magazinele cu autoservire trebuie considerat “încheiat numai în momentul achitării
preţului la casă - căci numai în acest moment consimţământul cumpărătorului este clar
şi neechivoc manifestat - iar transferul proprietăţii asupra bunului ca operând abia în
acest moment, iar nu în momentul (anterior) în care bunul a fost individualizat prin
alegere şi preluare, căci în acel moment acordul de voinţe n-a fost perfectat”27.

Secțiunea 2. Condiţiile de fond cerute de lege pentru încheierea contractului de vânzare.

Contractul de vânzare la fel ca oricare alt contract, necesită întrunirea tuturor condiţiilor
generale de validitate cerute de lege pentru un contract, în general acestea fiind, potrivit
prevederilor art. 1179 din NCciv:
 capacitatea părţilor de a contracta;
 consimțământul părților ;
 obiectul contractului să fie determinat și licit ;
 cauza să fie licită şi morală.
Aceste condiţii de fond sau intrinseci, ţin de esenţa oricărui contract, dar pe lângă
acestea legea cere, în anumite situaţii, pentru validitatea contractului de vânzare şi respectarea
unor condiţii de formă şi abilitare cum ar fi:

25 Idem, pag. 64.

26 A se vedea pentru explicaţii în acest sens şi F.Deak, op.cit., pag. 16-17.
27 M. Mureşan, op.cit, pag. 65.
  necesitatea obţinerii unei autorizaţii;
 încheierea contractului în formă autentică;
 acordarea unui drept de preempţiune.
De principiu, așa cum prevede art. 1178 din NCciv, contractul se încheie prin simplul acord
de voință al părților dacă legea nu impune o anumită formalitate pentru încheierea lui valabilă, iar
potrivit prevederilor alineatului 2 al art. 1179, în măsura în care legea prevede o anumită formă
a contractului aceasta trebuie să fie respectată sub sancțiunea prevăzută de dispozițiile legale
aplicabile.

2.1. Capacitatea părţilor de a contracta.

Această condiţie intrinsecă de validitate a contractului poate fi definită ca fiind
aptitudinea persoanelor fizice sau juridice de a încheia personal ori prin reprezentare, un
contract civil.28În conformitate cu prevederile art.1180 NCciv, regula în materie contractuală
este capacitatea de a contracta. În acest sens, dispoziția legală citată arată că ”poate contracta
orice persoană care nu este declarată incapabilă de lege și nici oprită să încheie anumite
contracte”. Din examinarea conținutului de idei al acestui enunț credem că pot fi desprinse
următoarele reguli principale :

-Nu au dreptul să încheie contracte două categorii de persoane: minorii fără capacitate
de exercițiu și cei puși sub interdicție judecătorească, în condițiile legii, respectiv persoanele
fizice lipsite de capacitate de exercițiu. Acestor două categorii de persoane fizice li s-ar putea
adăuga și categoria persoanele juridice care nu au capacitatea de exercițiu necesară funcționării
lor legale;

- Nu au capacitatea de a contracta nici persoanele fizice care, deși capabile, adică care
au capacitate de exercițiu deplină, le este îngrădit acest drept printr-o dispoziţie legală expresă,
în condițiile art.53 din, Constituția României. Acestora li se vor putea adăuga și persoanele
juridice care deși au capacitate de exercițiu, dobândită în condițiile legii, le este interzis prin
lege să încheie anumite categorii de contracte.

Conform prevederilor art. 1652, pot cumpăra sau vinde toți cei cărora nu le este
interzis prin lege. Așadar, este necesară o interdicție expresă într-o lege prin care o anumită

28 M.Mureşan, Capacitatea de a contracta, în: M.N.Costin, M.Mureşan, V.Ursa: Dicţionar de drept civil, Editura Ştiinţifică
şi Enciclopedică, Bucureşti, 1980, pag. 65.
persoană să nu aibă dreptul de a cumpăra sau de a vinde, ori de a cumpăra și vinde, în același
timp.

Incapacitatea de a contracta este o situaţie de excepţie şi ea trebuie să fie expres

prevăzută de lege. Stabilirea unei anumite incapacităţi are un scop precis cum ar fi:

-apărarea intereselor materiale ale minorului;

-apărarea moralei publice;

-apărarea intereselor terţilor.

În raport de scopul urmărit de legiuitor prin instituirea unei incapacităţi de a contracta

se poate aprecia şi tipul de nulitate de care este lovit actul încheiat de un incapabil.
Incapacităţile care au ca scop ocrotirea unui interes public se sancţionează - în caz de
nerespectare - cu nulitatea absolută a actului încheiat cu nesocotirea lor, iar cele care apără un
interes personal sau chiar al unui grup mai restrâns (deci nu public), se sancţionează cu nulitatea
relativă.

Este util de reţinut că în conformitate cu prevederile art.53 din Constituţia României

“exerciţiul unor drepturi sau al unor libertăţi poate fi restrâns numai prin lege şi numai dacă se
impune, după caz, pentru: apărarea securităţii naţionale, a ordinii, a sănătăţii ori a moralei publice,
a drepturilor şi a libertăţilor cetăţenilor; desfăşurarea instrucţiei penale, prevenirea consecinţelor
unei calamităţi naturale ori ale unui sinistru deosebit de grav” (alin.1). Potrivit prevederilor alin.2
al aceluiaşi articol restrângerea trebuie să fie proporţională cu situaţia care a determinat-o şi nu
poate atinge existenţa dreptului sau a libertăţii”.
Prin prisma prevederilor constituţionale citate, apreciem că incapacităţile reglementate
de lege în materia contractului de vânzare sunt incapacităţi de exerciţiu a unor drepturi şi
nu incapacităţi de folosinţă (cu exceptia străinilor persoane fizice sau juridice, la care
incapacitățile reglementate de lege sunt de folosinţă şi nu de exerciţiu). Suntem de părere că
dacă incapacităţile la care ne referim ar fi calificate ca fiind de folosinţă, ele ar afecta însăşi
existenţa drepturilor de a vinde şi de a cumpăra, drepturi care sunt acordate de lege altor persoane
decât celor afectate de incapacităţile respective astfel încât, prin prisma prevederilor alin.2 al
art.53, dispoziţiile legale care le instituie ar fi neconstituţionale.
Incapacităţile de a contracta de care pot fi atinse persoanele fizice sau juridice pot fi
privite din diverse ipostaze şi pot fi:

2.2.1 Incapacități de a cumpăra.

 Practic, cele mai multe incapacităţi sunt cele de a cumpăra anumite bunuri şi de
către anumite persoane. Astfel în conformitate cu prevederile art. 1653 alin.1 din NCciv, sub
sancțiunea nulității absolute, judecătorii, procurorii, grefierii, executorii, avocații, notarii
publici, consilierii juridici și practicienii în insolvență nu pot cumpăra, direct sau prin
persoane interpuse drepturi litigioase29 care sunt de competența instanței judecătorești
în a cărei ciscumscripție își desfășoară activitatea. Prin drepturi litigioase ar trebui să
înțelegem acea categorie de drepturi, indiferent de natura lor, cu privire la care există un litigiu,
cu privire la fondul lor, indiferent în ce fază se află acel litigiu, cu excepția fazei de executare
silită. Alienatul 3 al art.1653 citat, definește dreptul litigios ca fiind atunci când există un proces
început și neterminat cu privire la existența sau întinderea sa.

Această incapacitate de a fi cumpărător de drepturi litigioase, este de natură să

împiedice abuzurile pe care le-ar putea săvârși categoriile de persoane enumerate, profitând de
calitatea și de poziția lor în procesele în care ar urmări valorificarea drepturilor litigioase
cumpărate. În ceea ce privește ”localizarea” drepturilor litigioase, aceasta ar urma să se facă
prin raportare la sediul instanței care a fost sesizată cu litigiul respectiv, începând cu judecata
fondului și continuând cu căile de atac, ordinare și extraordinare.

Alineatul al doilea, stabilește și câteva categorii de operațiuni de cumpărare a unor

drepturi litigioase care pot fi încheiate de către categoriile de persoane mai sus
enumerate, în considerarea originii și a scopurilor în care se face cumpărarea acelor
drepturi litigioase. În acest sens, sunt exceptate de la interdicție :

- Cumpărarea drepturilor succesorale ori a cotelor părți din dreptul de proprietate de la

comoștenitori sau coproprietari, după caz ;

- Cumpărarea unui drept litigios în vederea îndestulării unei creanței care s-a născut
înainte ca dreptul să fi devenit litigios ;

- Cumpărarea care s-a făcut pentru apărarea drepturilor celui ce stăpânește bunul în
legătură cu care există dreptul litigios ;

Astfel, după cum se poate constata, în oricare dintre situațiile exceptate, nu poate exista
pericolul ca cei care vor cumpăra drepturile litigioase referitoare la acele bunuri, să poată utiliza

29
Pentru unele considerații și aprecieri privind dreptul litigios, în accepțiunea NCciv., a se vedea spre
exemplu:F.Pavel, în volumul Noul Cod Civil. Comentarii, coordonator M.Uliescu, Editura Universul Juridic,
București 2010, p.241-245.
în mod abuziv ori fraudulos calitatea ori funcțiile pe care le au în raza instanțelor care judecă
acele litigii.

O altă cateogrie de incapacităti de a cumpăra este aceea reglementată de art. 1654

, alin. 1, dispoziție legală potrivit căreia, sunt incapabili de a cumpăra, direct sau prin
persoane interpuse, chiar și prin licitație publică, următoarele categorii de persoane :

a) mandatarii, pentru bunurile pe care sunt însărcinați să le vândă, cu excepțiile

prevăzute de art. 1304, alin.1, vizând actul cu sine însuși și dubla reprezentare ;

b) părinții, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, pentru bunurile persoanelor

pe care le reprzintă ;

-c) funcționarii publici, judecătorii- sindici, practicienii în insolvență, executorii,

precum și alte asemenea persoane, care ar putea influența condițiile vânzării făcute prin
intermediul lor sau care au ca obiect bunurile pe care le administrează ori a căror administrare
o supraveghează ;

Apreciem că rațiunea pentru care legiuitorul a instituit incapacitățile enumerate la

alineatul 1 al art. 1654, este aceea de a evita posibilele conflicte de interese – în special
consecințele lor- care se pot naște cu ocazia efectuării operațiunilor de vânzare de către anumite
categorii de persoane având calități ori funcții în baza cărora ar putea influența în favoarea lor
ori sau au unor terțe persoane nivelul prețului și condițiile de plată, etc. De altfel, trebuie
observat că, legiuitorul a sancționat în mod diferit încălcarea uneia sau alteia din cele trei
incapacități enumerate, în raport cu natura interesului ocrotit : cu nulitatea relativă, în
cazul interdicțiilor prevăzute la literele a) și b) și cu nulitatea absolută, în cazul
incapacității instituite de litera c) , așa cum rezultă din prevederile alin. 2 al art. 1654.

2.2.2. Incapacități de a vinde.

Articolul 1655 din NCciv, instituie și o incapacitate de a vinde, tot cu referire la

persoanele incapabile de a cumpăra, reglementate de art. 1654, însă, incapacitatea va fi
limitată la anumite cerințe. În acest sens, alineatul 1, prevede că ” persoanele prevăzute la
art. 1654, alin.1, nu pot de asemenea, să vândă bunurile proprii pentru un preț care constă într-
o sumă de bani provenită din vânzarea ori exploatarea bunului sau patrimoniului pe care-l
administrează ori a cărui administrare o supraveghează, după caz”. Alineatul al doilea conține
precizarea că interdicția instituită de alineatul 1 se va aplica în mod corespunzător și
contractelor în care, în schimbul unei prestații promise de persoanele enumerate de alin.1 al
art. 1654, cealaltă parte se obligă să plătească o anumită sumă de bani.
 După cum se poate constata din interpretarea gramaticală și logică a celor două alineate
ale art. 1655, incapacitatea de a vinde vizează aceiași categorie de persoane, dar aflate în
situații oarecum diferite. Primul caz (alin.1) în care se interzice vânzarea, vizează bunuri
proprii ale categoriilor de persoane în cauză, care se vând contra unui preț obținut de
ele ca o contra-prestație a vânzării, exploatării ori supravegherii de către ele a unui bun
sau a unui patrimoniu al altei persoane, caz în care ar putea exista tentația de a obține
suma necesară, a fi plătită ca preț în detrimentul celei ale cărei interese trebuie să le apere
și promoveze persoanele enumerate de alin .1 al art. 165430. Cel de al doilea caz, are în
vedere situația în care persoanele în cauză doar promit o anumită prestație unor terțe
persoane și acestea se obligă să le plătească o anumită sumă de bani.

Din păcate, constatăm că de această dată legiuitorul nu indică felul sancțiunii care ar
trebui aplicată în cazul în care se încalcă incapacitatea examinată. Suntem de părere că
sancțiunea care ar putea fi aplicată în cazul în care se încalcă cele două categorii de
incapacități ar trebui să fie nulitatea relativă, având în vedere că interesul ocrotit este unul
individual ori particular, respectiv acela al persoanelor ale căror bunuri ori patrimonii sunt
administrate ori supravegheate de către oricare din categoriile de persoane enumerate de
alineatul 1 al art. 165431.

Articolul 1656, instituie o interdicție de bun simț și logică, în același timp : niciuna
dintre persoanele incapabile de a vinde ori de a cumpăra, potrivit legii nu au legitimare
procesuală activă în a introduce acțiuni - în nume propriu ori în numele persoanei ocrotite - în
anularea vânzării realizate cu încălcarea incapacităților examinate în cele precedente.

2.2.3. Incapacităţi speciale de a vinde.

Analiza legislaţiei în vigoare şi a doctrinei ne-a prilejuit constatarea că, în drept şi în
prezent, în România nu sunt instituite incapacităţi speciale propriu-zise de înstrăinare a

30
Referitor la această încapacitate, în doctrină s-a afirmat că ”interesul persoanelor prevăzute la art. 1654 alin.1
de a-și vinde cât mai profitabil bunurile proprii vine în conflict cu interesul persoanelor ocrotite prin textul de
lege.Dacă suma de bani ce reprezintă prețul vânzării nu provine din exploatarea bunului sau patrimoniului pe
care-l administrează ori a cărui administrare o supraveghează, incapacitatea de a vinde nu operează. Dacă
proveniența sumei de bani plătită cu titlul de preț ar fi indiferentă, incapacitatea de a vinde ar fi totodată
incapacitate de a cumpăra pentru persoana protejată prin instituirea interdicției”(M.Gavriș, În lucrarea colectivă:
Noul Cod civil. Comentarii, doctrină și jurisprudență, vol.IIIArt.1650-2664, Editura Hamangiu 2012, p.12)
.Același autor, în același context, expunse un exemplu oferit de proiectul Codului civil din 2004, pentru a ilustra
rațiunile acestei incapacități: ”administratorul unui imobil al altuia folosește chiriile obținute din folosința
acelui imobil ca preț pentru cimentul de care i-l vinde proprietarului imobilului spre renovarea imobilului
administrat”(Idem).
31
Pentru o soluție parțial diferită de cea pe care o lansăm noi, soluție care propune ca reper, pentru stabilirea
tipului de nulitate, utilizarea prevederii art. 1654 alin.2 din NCciv, a se vedea: M.Gavriș, op.cit. p. 12.
unor bunuri, ci doar interdicţii temporare sau nu32 de înstrăinare a unor categorii de
bunuri.Astfel de interdicții de înstrăinare mai sunt calificate de către unii doctrinari ca fiind,
în drept, inalienabilități de care sunt atinse anumite categorii de bunuri, respectiv interdicții în
rem.

Astfel, în conformitate cu prevederile Legii nr.18/1991, cu modificările şi completările

ulterioare, persoanele cărora li s-a constituit dreptul de proprietate asupra unor suprafeţe de
teren nu au dreptul să le înstrăineze prin acte între vii în termen de 10 ani socotiţi de la începutul
anului următor celui în care s-a făcut înscrierea proprietăţii, sub sancţiunea nulităţii actului de
înstrăinare. Desigur, râmâne de văzut în ce măsură dispozițiile legale citate își mai găsesc
aplicarea, ținând seama de timpul scurs de la intrarea în vigoare a Legii nr. 18/1991, datele la
care s-au emis și înmânat titlurile de proprietate, datele la care acele titluri au fost înscrise în
evidențele de carte funciară, etc. Dacă înstrăinările respective se vor fi făcut cu încălcarea
interdicției, chiar prin simulație, vor fi lovite de nulitate absolută.

Un caz, relativ asemănător cu cel anterior, este cel reglementat de prevederile art.9
alin.1-4 din Legea nr.112/1995. Potrivit acestor dispoziţii legale (alin. ultim al art.9), chiriaşii
cărora li s-au vândut apartamentele în care locuiau nu au dreptul să le înstrăineze timp de 10
ani de la data cumpărării. Aşa după cum remarca literatura de specialitate în ipoteza citată, “ne
aflăm într-un caz de inalienabilitate temporară a unor astfel de imobile, de restrângere a
libertăţii de a dispune asupra acestor bunuri în orice fel, termenul de înstrăinare desemnând
orice posibilitate de transfer prin acte între vii a dreptului de proprietate”33.

Cu privire la natura juridică a acestei interdicţii, s-au exprimat – în principal – două

opinii. Unii specialişti34 au apreciat că este o interdicţie “in rem” - a fost stabilită în
considerarea bunului. Alţi autori35 consideră că este o interdicţie stabilită ţinând cont de
calitatea persoanei (fost chiriaş) care a beneficiat de prevederile actului normativ.

Raportat la natura interdicţiei se stabilesc şi efectele juridice ale acesteia: dacă a fost
stabilită “in rem”, interdicţia se transmite şi moştenitorilor proprietarului bunului, iar dacă a
fost stabilită “in personam” interdicţia încetează la moartea proprietarului în considerarea
căruia a fost instituită.

32 M.Mureşan, op.cit, pag. 15; I.Popa, op.cit., pag. 112.

33 I.Adam, Legea nr.10/2001. Regimul juridic aplicabil imobilelor preluate abuziv, Editura ALL Beck, Bucureşti 2001, pag.
122.
34 F.Deak, op.cit., pag. 51.
35 I.Popa, op.cit., pag.132.
 Iniţial, adepţii celei de-a doua opinii erau minoritari, însă, în prezent, teza interdicţiei
“intuitu personae” s-a consolidat, fiind confirmată şi de soluţiile recente ale instanţelor
judecătoreşti. În acest sens, cităm decizia civilă nr.5499/2004 a Înaltei Curţi de Casaţie şi
Justiţie: “Interdicţia a fost instituită, la momentul adoptării legii, în scopul împiedicării
operaţiunilor speculative cu locuinţele obţinute la un preţ mai avantajos decât cel practicat pe
piaţa liberă.

Restrângerea dreptului de proprietate, consfiinţit şi garantat constituţional de art.44,

alin.2 prin îngrădirea exerciţiului dispoziţiei juridice, trebuie interpretată potrivit principiului
proporţionalităţii prevăzut de art.53 din Constituţie. Ca urmare, restricţia nu putea viza decât
pe cei ce au beneficiat de prevederile legii de protecţie socială, respectiv pe chiriaşii
titulari de contracte, nu şi pe succesorii acestora.

O interpretare extensivă a unui text de excepţie, restrictiv în privinţa unui atribut al

dreptului fundamental, acela de proprietate, cum este alineatul final al art.9 din Legea
nr.112/1995, ar denatura scopul acestuia, ar abdica de la principiiile fundamentale de
interpretare”.

Prin prevederile ar.43 din Legea nr.10/2001 privind regimul juridic al imobilelor
preluate abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, prevederile art.9 alin. ultim din
Legea nr.112/1995 au fost modificate în sensul că înstrăinarea înainte de expirarea termenului
de 10 ani de la data cumpărării a apartamentelor în care locuiau se poate face de către foştii
chiriaşi - deveniţi proprietari - sub o dublă condiţie: dobândirea (vânzarea-cumpărarea) lor
să se fi făcut cu respectarea prevederilor Legii nr.10/2001 (remarcăm că sub acest aspect
dispoziţia legală pe care o comentăm pare a avea aplicare retroactivă!); vânzarea se poate
face numai către persoana îndreptăţită, fost proprietar al respectivei locuinţe.

Apreciem că în toate categoriile de situaţii juridice pe care le-am prezentat în cadrul

acestei subsecţiuni avem de-a face doar cu interdicţii temporare şi circumstanţiate de
înstrăinare a unor categorii de bunuri, restricţii care nu vizează capacitatea juridică a
persoanelor în cauză ci doar regimul juridic al circulaţiei bunurilor imobile pe care ele
le-au dobândit în condiţii speciale (Legea nr.18/1991 şi Legea nr.112/1995). Pe cale de
consecinţă, sancţiunea nulităţii absolute a actelor juridice încheiate cu nerespectarea
interdicţiilor la care ne-am referit are ca raţiune împrejurarea că bunurile respective sunt scoase
temporar şi parţial din circuitul civil general, încălcându-se şi dispoziţia art.1310 din anteriorul
Cod civil.
 Remarcăm, de asemenea, că – în principiu – aceleaşi raţiuni juridice trebuie utilizate şi
pentru a explica interdicţia de înstrăinare a bunurilor proprietate publică (din domeniul public)
al statului şi al unităţilor administrativ-teritoriale (judeţul, municipiul, oraşul, comuna). Într-
adevăr, statul este supus interdicţiei de înstrăinare a bunurilor proprietate publică, atâta timp
cât, potrivit Constituţiei, Legii nr.213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al
acesteia, ori al unei alte legi speciale, respectivele bunuri sunt scoase din circuitul civil general,
întrucât prin natura lor ori prin prevederea legii sunt de uz sau de interes public. Aşadar, dacă
statul apreciază că anumite bunuri proprietate publică nu mai sunt necesare uzului sau
interesului public, prin lege specială (a se vedea prevederile art.136 din Constituţie şi ale art.11
din Legea nr.213/1998) vor putea fi introduse în circuitul civil general. În concluzie, nici într-
o astfel de categorie de situaţii nu este vorba de o incapacitate a statului de a vinde ci doar
de o scoatere a bunurilor respective din circuitul civil general (este afectat obiectul
material al vânzării). De altfel, asemenea aprecieri sunt înregistrate şi în doctrina de
specialitate36.

De asemenea, prin art.28 din Legea nr.550/2002 privind vânzarea spaţiilor comerciale
proprietate privată a statului şi a celor de prestări de servicii aflate în administrarea consiliilor
judeţene sau a consiliilor locale, precum şi a celor aflate în patrimoniul regiilor autonome de
interes local, a fost instituită o altă interdicţie temporară de înstrăinare a unei categorii
speciale de bunuri. Astfel, potrivit textului acestui articol, “spaţiile comerciale sau de prestări
de servicii cumpărate în condiţiile prezentei legi nu pot fi înstrăinate prin acte între vii timp de
3 ani de la data dobândirii”.

Recent, s-a exprimat şi opinia37 conform căreia sancţiunea nulităţii este inadecvată,
deoarece interdicţia de vânzare are la bază prezumţia de simulaţie, astfel încât sancţiunea
specifică ar fi acţiunea în simulaţie, nu cea în anularea vânzării.

Ca o concluzie cu caracter general, privind incapacitățile de a vinde și de a

cumpăra, se poate afirma că, în condițiile NCciv. numărul acestui tip de incapacități a
fost restrâns în mod evident și s-a limitat la situațiile care justifică, cu caracter
permanent, astfel de măsuri. Remarcăm și împrejurarea că prin noua reglementare
incapacitatea de care erau loviți soții(incapacitatea de a vinde și de cumpăra, între ei) a fost
suprimată.

36 De exemplu, M. Mureşan, op.cit., pag. 16.

37 I.Popa, op.cit., pag. 75.
 2.2. Consimţământul părţilor.
Potrivit art.1204 din NCciv, consimţământul dat la încheierea contractului de vânzare
nu trebuie să fie viciat (eroare, dol, violenţă, leziune), adică să fie serios, liber și exprimat
în cunoștintă de cauză.

Un consimțământ este serios atunci când este dat cu intenția de a se obliga juridicește
și este liber atunci cînd nu este afectat de vreun viciu de consimțământ, astfel cum aceste
manifestări de voință, sunt reglementate prin prevederile art. 1204-1124 din NCciv. În fine,
consimțământul este exprimat în cunoștință de cauză atunci când, emană de la o persoana
care are discernământul actelor și faptelor sale.

Lipsa discernământului atrage ca sancțiunea nulitatea relativă a unui act juridic

încheiat în astfel de condiții pe când lipsa consimțământului atrage nulitatea absolută a
unui act încheiat în astfel de condiții. Să mai reținem că în noua reglementare a Codului civil,
viciile de consimțământ atrag nulitatea relativă a actelor încheiate în condiții de viciere a
consimțământului, ba chiar, cu titlu de noutate pentru dreptul românesc, în condițiile art. 1213
din NCciv, este admisibilă adaptarea contractului, adică situația în care o parte este
îndreptățită să invoce anulabilitatea contractului pentru eroare, dar cealaltă parte declară că
dorește să execute contractul așa cum acesta fusese înțeles de partea îndreptățită să invoce
anulabilitatea, caz în care contractul se consideră că a fost încheiat, așa cum l-a înțeles această
din urmă parte.

În materia contractului de vânzare, exprimarea consimţământului nu ridică probleme

deosebite dar, având în vedere caracterul sinalagmatic al contractului, în literatura şi în practica
judiciară s-au ridicat o serie de probleme legate de exprimarea consimţământului de a contracta,
în cadrul promisiunii unilaterale de a vinde, de a cumpăra precum şi în cea sinalagmatică
de vânzare.

Relativ la aceste categorii de promisiuni, vom învedera împrejurarea că prin prevederile

NCciv, a fost realizată o reglementare cadru a așa numitului pact de opțiune și a promisiunii
de a contracta( art. 1278 -1279) precum și o reglementare specială a acestora în materie
de vânzare(ar. 1668-1670). În aceste condiții normative, găsim că este necesar, înainte de a
prezenta reglementarea pactului de opțiune și a promisiunii de a contracta în materie vânzării,
să facem o scurtă prezentare a reglementării cadru în materiile respective precum și o
prezentare, cu caracter istoric, a modului în care astfel de promisiuni de vânzare și de
cumpărare au fost concepute și percepute de doctrina și jurisprudența anterioară NCciv.
 2.2.1.Pactul de opțiune și promisiunea de a contracta.
A.Pactul de opțiune. Art. 1278 din NCciv. deși reglementează în premieră pentru
dreptul românesc instituția pactului de opțiune nu o definește în mod direct. În pofida unei
astfel de situații din examinarea prevederilor alineatului 1, conform căruia ”atunci când părțile
convin ca una dintre ele să râmână legată de propria declarație de voință iar cealaltă să o poată
accepta sau refuza, acea declarație se consideră o ofertă irevocabilă și produce efectele
prevăzute de art. 1191”, adică, specifică ofertei irevocabile de a contracta, se poate trage
următoarea concluzie :
Pactul de opțiune este o convenție unilaterală prin care una dintre părți se obligă
irevocabil față de celalată parte ca, atunci când aceasta din urmă se va decide să
contracteze cu autorul ofertei sau să refuze să contracteze, acesta să fie ținut să-și respecte
declarația de voință, ca și când aceasta ar fi o ofertă irevocabilă de a contracta.
Conform prevederilor alineatului 3, pactul de opțiune trebuie să conțină toate
elementele contractului pe care părțile urmăresc să-l încheie, astfel încât acesta să se poate
încheia prin simpla acceptare a beneficiarului opțiunii iar pentru eventualitatea în care părțile
nu vor fi convenit vreun termen pentru acceptare ori refuz, acesta poate fi stabilit de către
instanța de judecată prin ordonanță presedințială, cu citarea părților(alin2).
Contractul promis prin pactul de opțiune se încheie prin exercitarea opțiunii acordate,
în sensul acceptării declarației de voință a oferantului, în condițiile convenite prin pact(alin.4).
Alineatul 5, conține o regulă foarte importantă pentru conturarea regimului juridic al pactului
de preferință : ”atât pactul de opțiune cât și declarația de acceptare trebuie încheiate în forma
prevăzută de lege pentru contractul pe care părțile urmăresc să-l încheie”.Asadar, pactul de
opțiune nu este un act unilateral, ci o promisiune unilaterală de a contracta, atunci când
beneficiarul ei se decide în acest sens, așa cum este oferta de a contracta, deși legea îl
asimilează acesteia, sub aspectul efectelor de care le produc amândouă(totuși trebuie avută în
vedere și împrejurarea că oferta este doar un act unilateral și nu un contract, așa cum este pactul
de opțiune).Mai exact spus, pactul de opțiune este un contract prin care una dintre părți se
obligă, pentru un anumit termen, să respecte și să dea eficiență opțiunii celeilalte părți
căreia prin acel act juridic i se recunoaște dreptul de a accepta sau refuza oferta de a
contracta.
Suntem de părere că un astfel de pact de opțiune, prin generalitatea reglementărilor
NCciv, va putea fi utilizat pentru încheierea diverselor categorii de contracte, nu numai în
materie de vânzare.
 B.Promisiunea de a contracta. Este reglementată, tot cu caracter de noutate
legislativă, prin prevederile art. 1279 din NCciv, fără să fie definită, în mod direct. Din
intepretarea prevederilor celor 4 alineate ale acestui articol, se poate deduce că promisiunea
de a contracta, spre deosebire de pactul de opțiune, este o promisiune sinalagmatică,
reciprocă pe care părțile interesate să încheie în viitor un anumit contract, și-o fac una
alteia.
La fel ca și în cazul pactului de opțiune, promisiunea de a contracta trebuie să fie
una exactă și completă, în sensul că, așa cum cere alineatul 1, adică să conțină toate acele
clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea contracta. Nu constituie
o promisiune de a contracta, convenția (înțelegerea) prin care părțile se obligă să negocieze în
vederea încheierii sau modificării unui contract(alin.4). Deci, promisiunea de a contracta,
trebuie să aibă un obiect juridic determinat și precis : angajamentul bilateral de a încheia în
viitor un anumit contract, ale cărei elemente esențiale sunt stabilite prin însăși conținutul
promisiunii.
Sancțiunea refuzului uneia dintre părțile promisiunii de a contracta, de a încheia
contractul promis poate să constea în obligarea părții în culpă la plata de daune
interese(alin.2).
În mod specific acestui tip de promisiune de a contracta, în cazul refuzului de a
încheia contractul promis, partea care nu este în culpă poate fi îndreptățită să ceară instanței de
judecată competente să pronunțe o hotătâre care să țină loc de contract, atunci când natura
contractului promis o permite iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. O
astfel de soluție nu va putea fi aplicată în cazul în care ceea ce s-a promis a fi încheiat
este un contract real, cum este cel de depozit, de împrumut, dacă printr-o dispoziție legală
nu se prevede altfel. Așadar, soluția prin care instanța de judecată se substituie voinței
părtilor la încheierea contractului promis nu va putea fi aplicată în orice situație ci doar
atunci când tipul de contract promis o permite și numai dacă cerințele legale pentru
încheierea unui astfel de contract sunt îndeplinte. În lipsa acestor condiții, suntem de părere
că partea care nu este în culpă nu are decât soluția de a solicita daune- interese.

2.2.2 Pactul de opțiune privind contractul de vânzare și promisiunea de vânzare.

A. Pactul de opțiune privind contractul de vânzare.
Așa după cum rezultă din prevederile NCciv, pactele de opțiune pot fi utilizate și în
materia vânzârii – mai ales - în cazul vânzărilor de bunuri de natură diversă.
 Conform prevederilor art. 1668, alin.1, ” în cazul pactului de opțiune privind un contract
de vânzare asupra unui bun individual determinat, între data încheierii pactului și data
exercitării opțiunii sau, după caz, aceea a expirării termenului de opțiune nu se poate dispune
de bunul care constituie obiectul pactului. Sau altfel spus, un astfel de bun este indisponibilizat,
atât din punct de vedere legal cât și contractual, pentru o perioadă limitată. Per a contrario, o
astfel de indisponibilizare nu va fi aplicabilă în cazul în care obiectul pactului vizează bunuri
de gen.
Dacă pactul de opțiune vizează drepturi cu privire la bunuri al căror regim juridic
de dobândire și de circulație este direct legat de sistemul de publicitate al cărților
funciare, alin. al art. 1668, impune obligația de a-l nota în cartea funciară pentru a deveni
opozabil terților. În mod simetric, și declarația de exercitare a opțiunii trebuie notată în
cartea funciară, chiar dacă legea nu prevede expres o astfel de obligație.
Ca o consecință a neexercitării dreptului de opțiune acordat de către promitent
beneficiarului, dreptul de opțiune se va radia din oficiu, dacă până la expirarea temenului de
opțiune nu s-a înscris o declarație de exercitare a opțiunii, însoțită de dovada comunicării sale
către celalată parte.
B.Promisiunea de vânzare și promisiunea de cumpărare.
Cele două tipuri de promisiuni sunt reglementate de prevederile art. 1669-1670 din
NCciv, și au la baza lor următoarele reguli :
-În cazul unei promisiuni bilaterale de vânzare, dacă una dintre părți refuză încheierea
contractului promis și sunt îndeplinite cerințele legale pentru încheierea contractului în cauză,
cealaltă parte poate solicita instanței de judecată să pronunțe o hotărâre care să țină loc de
contract (art. 1669, alin.1).
- Dreptul la acțiune al persoanei care dorește încheierea contractului, în condițiile
refuzului celeilalte părți de a-l încheia, se prescrie în termen de 6 luni de la data expirării
termenului în care părțile și-au promis că vor încheiea contractul(alin2). O astfel de
prescripție este aplicabilă și în cazul promisiunilor unilaterale de vânzare sau de
cumpărare (alin3). Relativ la aceasta ultimă prevedere citată este necesar să remarcăm că
legiuitorul utilizează pentru prima dată termenii de promisiune unilaterală de vânzare sau
de cumpărare. Să fie sinonime cele două tipuri de promisiuni unilaterale cu pactele de opțiune
având ca obiect promisiuni de vânzare ori promisiuni de cumpărare ? Noi credem că da, pentru
că cele două tipuri de promisiuni unilaterale menționate trebuie calificate ca fiind specii ale
pactelor de opțiune, aplicabile în materia contractului de vânzare38
Dacă obiectul material al promisiunii unilaterale de cumpărare este un bun
individual determinat, dacă mai înainte ca promisiunea să fi fost executată, creditorul
său înstrăinează bunul ori constituie un drept real asupra lui, obligația promitentului
de consideră stinsă (a se vedea prevederile alineatului 4 a art. 1669). Cu alte cuvinte, vom
avea de a face în astfel de situații, apreciem noi, cu o formă de caducitate a promisiunii
unilaterale de cumpărare, caducitate provocată chiar de către partea care este creditorul
promisiunii de a vinde.
Articolul 1670 reglementează o chestiune de natură a evita neînțelegerile cu privire la
prețul promisiunilor de vânzare și de cumpărare. Astfel, conform dispoziției legale menționate,
în lipsa unei stipulații contrare, sumele plătite în temeiul unei promisiuni de vânzare
reprezintă un avans din prețul convenit.
Relativ la problematica pactelor de opțiune și a promisiunilor de a contracta, sunt
de o deosebită importanță prevederile art. 906 din NCciv, prevederi care stabilesc anumite
posibilități privind notarea și radierea din cărțile funciare a unor astfel de antecontracte
și pacte de opțiune, cu scopul de a le face opozabile tertilor, bineînțeles numai în măsura în
care ele se referă la bunuri imobile întabulate în cartea funciară.
În sensul celor precizate, prin alineatul 1 al articolului menționat, se conferă
posibilitatea de a nota în cartea funciară promisiunea de a contracta având ca obiect
dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept în legătură cu acesta, cu
condiția ca promitentul să fie înscris în cartea funciară ca titular al dreptului care face
obiectul promisiunii și ca promisiunea de a contracta(antecontractul) să conțină un
termen de încheiere a contractului, condiții cumulative în lipsa cărora cererea de notare
trebuie respinsă.
Teza ultimă a alineatului 1 creează posibilitatea ca notarea să se facă oricând în
termenul convenit pentru executarea antecontractului, sau mai exact spus, pentru
încheierea contractului promis, dar nu mai mult de 6 luni de la expirarea lui. Cu alte
cuvinte, legea prezumă existența unui interes legitim de a nota în cartea funciară o promisiune
de a contracta chiar și după expirarea termenului convenit de părți pentru materializarea
promisiunii lor - bineînțeles, doar atunci când promisiunea nu este îndeplinită în termenul

38
A se vedea, în acest sens, spre exemplu: M.I.Ionescu, Antecontractul de vânzare-cumpărare, teză de doctorat,
sustinută public, în data de 23.02.2012, la Facultatea de drept ”Simion Bărnuțiu” a Universității ”Lucian Blaga”
din Sibiu, lucrare nepublicată la data elaborării acestui curs.
convenit - însă, notarea nu se va putea face după trecerea unui termen de 6 luni de la expirarea
scadenței obligațiilor promise de către părți. Rațiunea acestui termen de 6 luni este aceea că în
cuprinsul lui se poate cere, de către persoana îndreptățită, pronunțarea unei hotărâri
judecătorești care să țină loc de contract, drept pentru care interesul de a formula o cerere de
notare, chiar și în condițiile întârzierii executării obligației promise este prezent și legitim.
Potrivit prevederilor alineatului 2 ale aceluiași articol, în același termen de 6 luni de la
data expirării scadenței obligației promise prin antecontract de către promitent, se va putea cere
radierea notării, dacă partea îndreptățită, potrivit legii, nu a cerut să se pronunțe o hotărâre
judecătorescă care să țină loc de contract. Radierea se va mai putea cere și în ipoteza în care
imobilul a fost definitiv adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terț care nu este ținut să
răspundă de obligațiile promitentului.
Alineatul al treilea reglementează și posibilitatea radierii din oficiu a notării
antecontractelor, în cazul în care până la expirarea termenului de 6 luni de la împlinirea
scadenței obligației de a încheia contractul promis nu a fost cerută înscrierea dreptului care a
făcut obiectul promisiunii cu excepția cazului persoanei îndreptățite să ceară notarea în cartea
funciară a acțiunii judecătorești prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc
de contract când nu se va dispune radierea din oficiu.
Teza a doua a acestui alineat are în vedere și situația în care radierea din oficiu se va
efectua atunci când se va constata că până la încheierea contractului promis sau până la
soluționarea definitivă a acțiunii judecătorești privind pronunțarea unei hotărâri care să țină loc
de contract, imobilul în legătură cu care s-au încheiat promisiunile de vânzare a fost
adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terț care nu este ținut de obligațiile
promitentului.
Prevederile alineatului 4 sunt dedicate în totalitate pactelor de opțiune încheiate cu
privire la bunuri imobile înscrise în cartea funciară, cu precizarea că dispozițiile citate
anterior se vor aplica prin asemănare și acestui tip de înțelegeri. Spre deosebire de cazurile
evocate anterior în care radierea notărilor se va putea face după expirarea unui termen de 6
luni de la împlinirea scadenței obligației promise (și neîndeplinite) sau dacă între timp imobilul
a fost adjudecat în cadrul unei executări silite, indiferent de termenul scurs de la data încheierii
antecontractului, în cazul pactelor de opțiune notate în cartea funciară, dacă până la data
expirării termenului stipulat în contract pentru exercitarea opțiunii, beneficiarul
pactului, nu solicită în baza declarației de opțiune și a dovezii comunicării sale către
cealaltă parte, întabularea dreptului de opțiune și a dovezii comunicării sale către cealaltă
parte, întabularea dreptului ce urmează a fi dobândit, se va dispune din oficiu radierea
pactului înscris în folosul său.
2.2.3. Privire istorică relativă la modul în care a fost concepută și aplicată, în
doctrina și practica judiciară anterioară NCciv, problematica promisiunilor unilaterale
si a celei bilaterale de a vinde și de a cumpăra.
Promisiunea unilaterală de vânzare sau “opţiunea de vânzare”, până la intrarea în
vigoare a NCciv, a fost o creaţie a doctrinei şi a practicii, nefiind reglementată anterior de
vreun alt act normativ. În astfel de condiţii, cu privire la natura juridică şi caracterele acestei
instituţii s-au exprimat numeroase opinii, fiind calificată ca un contract, un antecontract, un
act unilateral sau ca o instituţie juridică complexă, care nu poate fi încadrată nici în
categoria actelor juridice unilaterale, nici în marea clasă a contractelor39.
Într-o încercare de definire a promisiunii unilaterale de vânzare, s-ar fi putut spune că
aceasta este un contract în care o parte numită “promitent” se obligă faţă de cealaltă parte
numită “beneficiar” să-i vândă un anumit bun când acesta din urmă se va decide să cumpere40.

Opţiunea de vânzare nu trebuie calificată ca fiind un act juridic afectat de o

condiţie pur potestativă şi, ca atare, nul absolut întrucât, aşa cum remarcă literatura de
specialitate, art.1010 din anteriorul Cod civil, care declară nulă obligaţia contractată prin
condiţie potestativă, vizează obligaţia contractată sub o asemenea condiţie din partea
debitorului, or aici beneficiarul este creditor al obligaţiei (încheierea contractului depinzând de
hotărârea lui de a cumpăra - n.n)41.

Promisiunea unilaterală de vânzare nu trebuie suprapusă ofertei, căci aceasta din

urmă este o manifestare de voinţă adresată unei anumite (posibile) clientele şi ea, în
principiu, nu creează obligaţii42. Practic, promisiunea unilaterală de vânzare este un
adevarat contract (chiar un antecontract - dar numai în anumite cazuri)43 şi nu poate fi
retrasă înainte de momentul în care beneficiarul şi-a manifestat opţiunea, pe când oferta poate
fi retrasă înainte de acceptarea ei de către persoana căreia i-a fost transmisă (cu excepţia
ofertei conţinând un termen în care trebuie menţinută).

39 I.Lulă, Natura juridică a promisiunii unilaterale de vânzare, Dreptul nr.6/1998, pag. 43. De asemenea, pentru analiză
detaliată, în acelaşi sens: I.Popa, op.cit., pag. 153 şi urm.
40 D.Chirică, op.cit., pag. 21.
41 C.Toader, op.cit., pag. 11.

Pentru a cunoaște noul regim juridic al ofertei de a contracta, a se vedea prevederile art. 1187-1203 din
42

NCciv.
43A se vedea pentru o astfel de clarificare C.Toader, Manual de contracte civile speciale, vol.I, Editura ALL Beck, 2000, pag.
11.
 Promisiunea unilaterală de vânzare nu trebuie confundată nici cu vânzarea la
termen sau sub condiţie, căci aceasta este un contract sinalagmatic afectat de modalităţi, pe
când prima - deşi este un contract - are caracter unilateral, promitentul fiind singurul care se
obligă să vândă.

Vânzarea, chiar afectată de modalităţi (termen, condiţie) are în vedere o obligaţie de a

da, de a transmite un drept, pe când promisiunea unilaterală de vânzare are în vedere o obligaţie
de a face (adică de a încheia un contract de vânzare).

Promisiunea unilaterală de vânzare avea (și ar0e aplicabilitate şi în cazul

contractului de locaţiune în care părţile convin ca, la expirarea termenului de locaţie,
locatarul să cumpere de la locator bunul predat în locaţie. Cele mai frecvente şi specifice
aplicaţii le are promisiunea unilaterală de vânzare în cazul contractului de leasing44, contract
ce se studiază însă la disciplina drept comercial.

Era posibil ca, în cadrul promisiunii unilaterale de vânzare, părţile să nu prevadă un

termen de menţinere a ofertei. Într-un astfel de caz promitentul - pentru a se putea libera valabil
de obligaţia sa- putea să-l pună pe beneficiar în întârziere, făcându-i acestuia o ofertă fermă,
fie să-şi menţină oferta un timp suficient pentru primirea răspunsului.45

Esenţial, la promisiunea unilaterală este că, dacă în intervalul de timp acordat de

promitent beneficiarul îşi exprimă acordul de a cumpăra, vânzarea devine perfectă, cu
excepţia situaţiei când legea cere o anumită formalitate “ad validatem” cum ar fi forma
autentică, situaţie în care vânzarea va deveni perfectă numai după efectuarea formei
respective46.

În practică s-a pus întrebarea ce se întâmpla cu promisiunea unilaterală dacă promitentul

îşi retrage oferta înainte de expirarea termenului convenit? Această întrebare a primit
răspunsuri diferite:

- Unii autori47 au apreciat că promitentul poate fi obligat numai la plata de daune-interese;

- Alţi autori48 au argumentat că acesta poate fi obligat şi la încheierea contractului promis.

Hotărârea judecătorească pronunţată într-un asemenea caz ţine loc de contract de vânzare şi va

44 A se vedea O.G. nr.51/1997, cu modificările şi completările ulterioare.

45 D.Chirică, op.cit., pag. 20.
46 Idem.
47 I.Popa, op.cit., pag. 167.
48 C.Macovei, op.cit., pag. 21.
fi fundamentată pe principiul executării în natură a obligaţiilor (art.1073-1077 din anteriorul
Cod civil).

S-a pus, de asemenea, întrebarea ce efecte va avea promisiunea unilaterală de

vânzare, dacă înainte de expirarea termenului convenit promitentul înstrăinează bunul
unui terţ? S-a considerat că promisiunea unilaterală de vânzare, dând naştere numai unei
obligaţii de a face şi nu unei obligaţii de a da, înstrăinarea bunului în cauză, înainte de termenul
convenit nu poate aduce atingere drepturilor dobânditorilor terţi care sunt de bună-credinţă.
Într-o astfel de situaţie promitentul va putea fi obligat numai la daune interese compensatorii.
Cu toate acestea, dacă cumpărătorul beneficiar va putea face dovada înstrăinării de către
promitent de conivenţă cu terţul dobânditor (intenţie frauduloasă) acesta va putea cere
constatarea nulităţii acelui act şi readucerea bunului în patrimoniul promitentului prin
intermediul acţiunii revocatorii sau pauliene. Prin excepţie, în condiţiile O.G. nr.51/1998
privind activitatea de leasing şi societăţile de leasing, cu modificările şi completările ulterioare,
în cazul în care, la expirarea duratei convenite pentru un anumit bun dat în leasing financiar,
finanţatorul refuză, în mod nejustificat, să-i vândă bunul respectiv utilizatorului, conform
promisiunii înserate în contractul de leasing, acesta din urmă are dreptul să ceară instanţei de
judecată să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare.

Cu privire la natura juridică a dreptului pe care-l dobândeşte beneficiarul

promisiunii unilaterale de a vinde, în doctrina mai recentă s-a emis opinia că acesta ar fi unul
potestativ, drept care are un anumit grad de incertitudine, depinzând în existenţa şi exerciţiul
său, în principal, de voinţa beneficiarului dar şi de alţi factori.

2.2.4. Pactul de preferinţă este “contractul prin care una dintre părţi (proprietarul
unui bun) se angajează faţă de altă persoană numită beneficiar, care acceptă această promisiune,
să o prefere în condiţii egale de preţ, dacă se va hotărî să vândă”49.
Pactul de preferinţă se deosebeşte de promisiunea unilaterală de vânzare cel puțin prin
aceea că în cadrul pactului, dreptul beneficiarului de a cere să i se respecte dreptul de a fi
preferat se naşte doar la momentul în care promitentul se hotărăşte să vândă, pe când la
promisiunea unilaterală de vânzare, dreptul beneficiarului de a i se respecta promisiunea făcută,
se naşte când acesta se hotărăşte să cumpere bunul respectiv.

Un astfel de pact, în practică, s-a dovedit util în cazul contractului de locaţiune, contract în
care s-a considerat că, în caz de vânzare a bunului respectiv, proprietarul locator poate să-l prefere

49 D.Chirică, op.cit, pag. 21.

pe locatar la preţ egal, oferit de terţi sau, în cazul dobândirii unui drept în indiviziune de către 2-3
persoane şi care convin să-şi acorde preferinţă în caz de vânzare, la ofertă egală de preţ.
Pactul de preferinţă şi-a vădit utilitatea practică mai ales în domeniul societăţilor
comerciale, de persoane ori de capitaluri, societăţi la care, prin înserarea în actele lor
constitutive a unor astfel de pacte, se poate da eficienţă unui astfel de mecanism juridic.

În urma unui examen critic, retrospectiv, se poate constata, mai ales în practica
societăţilor (comerciale) reglementate de Legea nr.31/1990, şi chiar a unor instanţe de
judecată, că pactul de preferinţă a fost confundat cu dreptul de preempţiune la
înstrăinarea unor categorii de bunuri, drept care, însă, chiar și la acea vreme avea o
reglementare legală şi o individualitate în afara oricărui echivoc50. Nu este mai puțin
adevărat că au fost înregistrate numeroase situații în care, părțile unor raporturi juridice
patrimoniale au convenit anumite pacte de preferință, fără ca acele pacte să fi avut la bază vreo
reglementare specială, prin care se angajau, una față de cealaltă, ca atunci când se va hotări să
vândă un anumit bun să o prefere pe cealaltă, la oferta egală de preț. Despre astfel de pacte,
doctrina51 s-a pronunțat în sensul că ar da naștere unor drepturi de preempțiune
convenționale, motiv pentru care se consideră că pactul de preferință este izvorul juridic al
dreptului convențional de preempțiune.

Sancţiunea nerespectării pactului de preferinţă era, illo tempore, obligarea

promitentului la plata de daune interese ori, în caz de fraudă, constatarea nulităţii absolute a
vânzării pe motiv de cauză ilicită.
2.2.5 Promisiunea unilaterală de a cumpăra.
Practic, s-au putut imagina chiar întâlni adeseori, sub imperiul anteriorului Cod
civil, situaţii în care promitentul se obliga faţă de proprietarul unui bun că-l va cumpăra
atunci când acesta se va hotărî să vândă.Condiţiile de validitate şi efectele unei astfel de
convenţii sunt identice cu cele de la promisiunea unilaterală de vânzare (în mod exact o astfel de
promisiune de a cumpăra este simetric inversă cu promisiunea unilaterală de vânzare).
După ce am examinat pactele de opțiune, în reglementarea generală a NCciv, și am
prezentat- succint- modul în care au fost concepute și tratate în doctrina și jurisprudența
anterioară NCciv, promisiunile unilaterale de a vinde și de a cumpăra, apreciem că putem
afirma, că în esență, pactele de opțiune și promisiunile unilaterale de a vinde și/sau de a

50Pentru o prezentare a distincţiilor dintre dreptul de preempţiune şi pactul de preferinţă a se vedea, spre exemplu: I.Popa,
op.cit., pag. 213 şi urm., precum şi: F.Deak şi S.D.Cărpenaru, Contracte civile şi comerciale, Lumina Lex, 1993, pag. 25.
51
A se vedea, în acesrt sene, spre exemplu: M.I.Ionescu, op.cit. p. 20-25
cumpăra sunt instituții identice, purtând însă denumiri diferite. De altfel, și unele
prevederi ale NCciv utilizează termenii de promisiune unilaterală de a vinde sau de cumpăra(
a se vedea spre exemplu prevederile art. 1669 alineatele 3 și 4 din NCciv) fără însă a o defini
sau a preciza că sunt una și aceiași instituție, la fel ca pactele de opțiune privind contractul de
vânzare.
2.2.6. Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare (contract provizoriu,
antecontract, precontract).
În esenţă, un astfel de contract este diferit de cel de vânzare propriu-zis prin aceea că
are ca obiect principal o obligaţie de a face, adică de a încheia un contract de vânzare şi nu o
obligaţie de a transfera dreptul de proprietate. Specific antecontractului este faptul că, la acest
tip de convenţie, consimţământul dat nu este suficient pentru a produce transferul dreptului de
proprietate, un astfel de consimţământ trebuind să fie dat din nou când se încheie actul promis.
Această convenţie se mai numeşte şi antecontract sau contract provizoriu52.

Aşa cum remarca literatura de specialitate, “antecontractul de vânzare-cumpărare

imobiliar, atât de frecvent utilizat în ultimele decenii este practic o “creaţie” a avocaţilor
ingeniosi şi a judecătorilor înţelepţi care - după multe ezitări - au acceptat ideea că dacă
vânzarea-cumpărarea imobilelor fără respectarea condiţiilor cerute de lege (autorizaţie
administrativă prealabilă şi încheierea contractului în forma autentică) este lovită de nulitate,
în schimb este valabilă promisiunea sinalagmatică de a se încheia un contract în viitor, când se
vor putea respecta întocmai toate cerinţele legii”53. Se face, astfel, aplicarea principiului
conversiunii actelor juridice.

Doctrina54 subliniază că, deşi validitatea acestui contract provizoriu a fost recunoscută
de mult timp, el a început să fie mai des utilizat după al II-lea Război Mondial, când datorită
instituirii unor condiţii severe (autorizaţii administrative, forma autentică) pentru vânzarea-
cumpărarea unor imobile părţile încheiau convenţii sub semnătură privată, nesolicitând
autorizaţie administrativă de vânzare, prin care conveneau la vânzarea unui imobil anume din
cele aflate în circuitul civil. Apoi, aceste convenţii şi-au dovedit utilitatea şi în perioada
regimului comunist când au fost instaurate, de asemenea, condiţii restrictive privind
înstrăinarea imobilelor55.

52 În literatura juridică a fost argumentată şi opinia conform căreia promisiunea sinalagmatică de vânzare şi antecontractul
sunt două instituţii diferite, autonome. A se vedea, în acest sens, o analiză detaliată: I.Popa, op.cit., pag.167-212.
53 M.Mureşan, op.cit., pag. 134.
54 D.Chirică, op.cit., pag. 23.
55 Prin Decretul nr.144/1958 privitor la reglementarea autorizaţiilor de construire, reparare şi desfiinţare a construcţiilor precum

şi cele referitoare la înstrăinările şi împărţelile terenurilor cu şi fără construcţii, s-a îngăduit, în mod neechivoc, însă, în condiţii
 Doctrina şi jurisprudenţa au stabilit că antecontractul trebuie să îndeplinească cerinţele
de fond şi formă ale oricărui contract pentru a fi valabil încheiat. În mod special, s-a subliniat
că „ad probationem” este necesar să fie încheiat în scris.

Menţionăm aici că promisiunea de vânzare (unilaterală sau bilaterală) putea fi notată în

cartea funciară, pentru opozabilitate faţă de terţi, conform dispoziţiilor din Decretul-lege
nr.115/1938 şi din Legea nr.7/1996, în prezent abrogate sau parțial abrogate, după caz..

În concret, dacă una din părţi nu-şi îndeplineşte - din propria-i culpă - obligaţia asumată
prin antecontract, conform art.1020 din anteriorul Cod civil, cealaltă parte poate cere fie
rezoluţiunea antecontractului cu eventuale daune-interese, fie executarea lui (încheierea
contractului de vânzare-cumpărare necesar pentru transferul dreptului avut în vedere). În
practică se poate constata că cel mai adesea cumpărătorul promitent este cel care acţionează în
justiţie pentru valorificarea antecontractului, căci tot de cele mai multe ori vânzătorul promitent
era cel care nu-şi onora obligaţia asumată, deşi cumpărătorul achitase preţul convenit şi intrase
în posesia bunului. Astfel, s-a statuat în practica judiciară56 că pentru rezoluţiunea
antecontractului este necesar să se facă dovada că una din părţi nu şi-a respectat obligaţiile ce-
i reveneau în legătură cu perfectarea antecontractului; această posibilitate revine părţii care a
executat sau este gata să îşi execute obligaţiile. Faptul că termenul prevăzut pentru perfectarea
actului este depăşit, nu constituie motiv de rezoluţiune a contractului, atât timp cât nu s-a
prevăzut că nerespectarea termenului nu constituie condiţie rezolutorie57.

Dacă bunul promis se mai află în patrimoniul vânzătorului, se putea solicita în justiţie
fie obligarea promitentului-vânzâtor la încheierea contractului, sub sancţiunea daunelor
cominatorii şi a amenzilor civile58, fie pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de

precise, transformarea obligaţiei de a face într-una de a da printr-o hotărâre judecătorească care să ţină loc de act autentic de
vânzare-cumpărare. Ulterior intrării în vigoare a acestui decret sfera lui de aplicare s-a restrâns la terenurile cu sau fără construcţii
din intravilanul localităţilor cu planuri de sistematizare.
Prin adoptarea Legilor nr.58 (privind sistematizarea teritoriului) şi 59/1974 (privind fondul funciar), terenurile au fost scoase din
circuitul civil, ele neputând fi transmise prin acte între vii, ci numai prin moştenire legală, iar aplicabilitatea Decretului nr.144/1958
s-a restrâns numai la construcţii.
Este de reţinut că, dupa abrogarea Decretului nr.144/1958 şi a Legilor nr.58 şi 59/1974, prin Legea nr.50/1991, practica
judiciară şi doctrina s-au confruntat cu o serie de probleme. Astfel, s-a pus problema soartei juridice a unor antecontracte nule
absolut fie pentru că le lipsea forma autentică, fie pentru că priveau imobile scoase din circuitul civil - antecontracte încheiate
înainte de decembrie 1989. S-a susţinut că nulităţile respective s-ar asana prin abrogarea acestor legi, dar alţi autori - în mod
corect după părerea noastră - au replicat că asanarea nulităţilor absolute nu este admisibilă căci s-ar ajunge ca legea nouă să
retroactiveze tacit, înlăturându-se cauzele de nulitate prevăzute de vechea reglementare. Or, este un principiu de drept că
aprecierea validităţii unui act se face în raport de îndeplinirea condiţiilor legii în momentul încheierii lui, iar astfel de acte la
data încheierii lor erau nule absolut. A se vedea şi D.Chirică, op.cit., pag.27-28.
56 ICCJ, dec.civ. nr.5524/2004; ICCJ, dec.civ. nr.4719/2003; CSJ, dec.civ. nr.1052/2002, Curtea de Apel Timişoara, dec.civ.

nr.1447/2002; TS, dec.civ. nr.2350/1983, în Legis.

57 TS, dec.civ. nr.2350/1983, în Legis.
58 ICCJ, secţiile unite, dec. nr.20/2005, în M.O. nr. 225/2006. Pentru dezvoltări privind chestiunea daunelor cominatorii şi a

amenzilor civile, a se vedea: I.Popa, op.cit., pag. 174.

vânzare. Transferul dreptului de proprietate operează fie la data autentificării actului, fie la
data rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti care ţine locul unui astfel de act.

Menţionăm că o astfel de acţiune era admisibilă doar dacă în antecontract nu s-a stipulat
o aşa-numită „clauză de dezicere”, care permite oricăreia dintre părţi să denunţe unilateral
contractul (să se răzgândească), în schimbul unei sume de bani achitată cocontractantului 59.
Preţul dezicerii poate consta în pierderea arvunei plătite sau restituirea dublului avansului, după
caz.

În doctrină s-au purtat ample discuţii cu privire la temeiul juridic al hotărârii

judecătoreşti care să ţină loc de contract autentic şi la admisibilitatea acţiunii prin care se
solicită pronunţarea unei asemenea hotărâri.Prin Legea nr.247/2005 (art.5, al.2, Titlul X) s-a
consacrat posibilitatea judecătorului de a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract, la
solicitarea părţii care şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontractul cu privire la un
teren, cu sau fără construcţii60.

Acţiunea personală în executarea antecontractului este prescriptibilă în termenul de 3

ani, prevăzut de art.3 din Decretul 167/1958, termen care începe să curgă, după caz:

- de la data expirării termenului limită prevăzut de părţi pentru încheierea contractului

propriu-zis de vânzare-cumpărare;

- de la data încheierii antecontractului, dacă nu a fost prevăzut un termen limită61;

- de la data restituirii/solicitării restituirii prestaţiilor făcute anticipat de părţi (predarea bunului,
plata unui avans, etc.), împrejurare din care se poate deduce că părţile nu mai înţeleg să pună
în executare antecontractul62.
Pentru ca o astfel de acţiune - bazată pe un antecontract - să fie admisibilă este necesar
să fie întrunite cumulativ următoarele condiţii63:

- antecontractul să fie valabil încheiat;

- dovada antecontractului să se facă în condiţiile dreptului comun;

59 A se vedea: D.Chirică, Denunţarea unilaterală a promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare în temeiul unei clauze
de dezicere sau în temeiul unei clauze rezolutorii, în „Dreptul” nr.3/2001, pag.27.
60 Pentru o analiză detaliată, a se vedea: T.Prescure, Despre condiţiile în care poate fi pronunţată o hotărâre judecătorească

sau arbitrală care să ţină loc de contract, în contextul reglementărilor Titlului X al Legii nr.247/2005 şi ale Ordonanţei
Guvernului nr.51/1997, cu modificările şi completările ulterioare, în Pandectele Române nr.2/2007, pag.206.
61 Curtea de Apel Iaşi, dec.civ. nr.670/1998, în Legis.
62 TS, dec.civ. nr.188/1981, în Legis.
63 D.Chirică, op.cit., pag.29-30.
 - să existe un refuz nejustificat al uneia dintre părţi de a-şi da consimţământul la
autentificarea actului de vânzare;

- partea care promovează acţiunea în justiţie să-şi fi îndeplinit obligaţiile din

antecontract;

- promitentul vânzător să fie proprietarul bunului iar promitentul cumpărător să nu fie

incapabil de a dobândi bunul la data pronunţării hotărârii.

Dacă aceste condiţii vor fi întrunite acţiunea va fi admisibilă, hotărârea judecătorească

pronunţată ţinea loc de contract de vânzare în cazul când pârâtul nu consimtea la încheierea
actului promis, în condiţiile prescrise de lege64. O astfel de hotărâre judecătorească, prin
derogare de la caracterul declarativ de drepturi pe care-l au de regulă hotărârile judecătoreşti,
era constitutivă de drepturi și avea ca obiect transformarea obligaţiei de a face într-o
obligaţie de a da, și ca efect creârea unei situaţii juridice noi între părţi. Se poate afirma
că o astfel de hotărâre judecătorească este era însăşi un titlu de proprietate echivalent, ca efecte,
cu cel pe care părţile şi l-ar fi constituit dacă ar fi încheiat actul în formă autentică65.

Practica judiciară şi doctrina au stabilit că asemenea hotărâri judecătoreşti prin care se

dispune în principal transmiterea dreptului de proprietate, nefiind susceptibile de a fi executate
silit, nu vor fi supuse prescripţiei extinctive a executării în termen de 3 ani, dar eventualele alte
dispoziţii conţinute de astfel de hotărâri (plata preţului, predarea bunului) sunt supuse
prescripţiei extinctive căci sunt susceptibile de executare silită66.

Revenind la situaţia normativă actuală, credem că, deşi antecontractul de vânzare-

cumpărare a fost conceput în materia transmiterii proprietăţii imobilelor, nu există nici un
impediment de ordin legal ca acest instrument juridic să fie utilizat şi în materie mobiliară ori
de căte ori părţile interesate nu vor putea ori nu vor voi să încheie un contract de vânzare
propriu-zis, la un anumit moment şi cu privire la un anumit bun.

Literatura de specialitate67 (probabil) în urma efectuării unei inventarieri a situaţiilor

practice în care au fost încheiate antecontracte şi în care ulterior au fost folosite ca temeiuri ale
unor acţiuni în justiţie, indică următoarele categorii de situaţii în care încheierea unui
antecontract este admisbilă şi utilă părţilor:

64 Idem, pag. 37.

65 Idem, pag. 33.
66 Idem, pag. 38-39.
67 M.Mureşan, op.cit., pag. 137-138.
 - contractul de vânzare a unor bunuri mobile din patrimoniul naţional68;

- contractul de vânzare a altor bunuri mobile cu circulaţie juridică restrictiv

reglementată (arme de vânătoare ori de panoplie, autoturisme care nu sunt încă omologate şi
înmatriculate);

- contractul de schimb al unor bunuri de genul celor mai sus evocate;

- contractul de donaţie;

- contractul de întreţinere, precum şi cel de vânzare cu clauză de întreţinere;

- contractele de partaj voluntar privitoare la bunuri imobile pentru care este necesară
autorizaţia administrativă dacă partajul în natură implică modificări constructive sau dacă se
cere forma autentică în cazul partajului unor terenuri prin atribuire ori vânzare;

- contractele civile reale (comodat, mutuum, depozit, de transport de mărfuri etc.);

- contractele de gaj, fideiusiune, ipotecă;

- contractul de schimb de locuinţe;

- contractele reale (de transport, de antrepozitare frigorifică, de depozit, de custodie, de

comodat, de creditare bancară etc.) încheiate între profesioniști.

Autorul citat apreciază- şi noi ne alăturăm unei astfel de opinii - că ” în principiu, printr-
o promisiune sinalagmatică s-ar putea asuma o obligaţie reciprocă de a încheia în viitor - nu
neapărat un contract - ci şi orice alt act juridic bilateral (dacă alte considerente nu s-ar
opune)69”.

Practica judiciară şi doctrina s-au preocupat de situaţia juridică a antecontractului de

vânzare-cumpărare încheiat numai de către unul dintre soţi în calitate de promitent-
vânzător cu privire la un bun imobil comun precum şi de cea în care cumpărători-
promitenţi sunt ambii soţi şi aceaştia îşi partajează bunurile înainte de încheierea
contractului promis.

Pentru prima situaţie, s-a pus problema dacă celălalt soţ (care nu a consimţit
antecontractul) este în drept să ceară anularea lui. Practica judiciară s-a fixat în sensul că “atât
timp cât prin antecontract nu se realizează un transfer de proprietate, dreptul celuilalt soţ asupra
bunului promis nu este încălcat el rămânând în continuare în patrimoniul comun astfel că

68 Vezi Legea nr.182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural naţional mobil .

69 Idem, pag. 138.
acţiunea în anulare a antecontractului ar apărea lipsită de interes 70. Doctrina a nuanţat această
soluţie a practicii judiciare în sensul că, dacă încheierea antecontractului este urmată de
predarea folosinţei imobilului către cumpărătorul–promitent, celălalt soţ poate să ceară
anularea antecontractului întrucât prin situaţia creată este împiedicat în exercitarea tuturor
atributelor pe care i le conferă dreptul de proprietate comună în devălmăşie. Numai în cazul
înstrăinării definitive a imobilului fără consimţământul celuilalt soţ contractul va fi lovit de
nulitate deoarece nu operează prezumţia de mandat tacit. Dacă însă soţul promitent predă
provizoriu şi folosinţa imobilului, celălat soţ este în drept să solicite anularea antecontractului
deoarece prin obligaţia conexă de a da pe care o conţine împiedică exercitarea unor atribute ale
dreptului de proprietate de către soţul respectiv”71.

Pentru cea de a doua situaţie juridică evocată (ambii soţi sunt cumpărători- promitenţi
şi au primit în folosinţă deja bunul imobil în temeiul antecontractului), dacă până la data
încheierii contractului promis soţii procedează la partajul bunurilor comune, în condiţiile legii,
bunul în cauză nu va intra la partaj, deoarece nu intră în comunitatea matrimonială a soţilor. În
schimb, va intra la partaj dreptul de creanţă pe care soţii l-au dobândit în temeiul
antecontractului asupra vânzătorului promitent, inclusiv cel derivat dintr-o eventuală plată
totală sau parţială a preţului precum şi cel născut din eventualele îmbunătăţiri aduse imobilului
respectiv. Creanţele respective vor putea fi atribuite oricăruia dintre soţi acesta putând cere fie
rezoluţiunea antecontractului (în caz de neexecutare culpabilă) fie executarea lui, conform
opţiunii sale72.

În încheierea considerațiilor prezentate în aceasta secțiune- referitoare la modul

în care au fost concepute promisiunile unilaterale si bilaterale de vânzare și de
cumpărare, în perioada anterioară NCciv- găsim necesar să formulăm următoarea
explicație: unele dintre soluțiile propuse de doctrină și îmbrățișate de către jurisprudență se
regăsesc încorporate în noua reglementare iar unele din soluțiile preconizate de către doctrinari
își vor găsi compatibilitatea și utilitatea și chiar și în condițiile noilor reglementări în materie,
drept pentru care am considerat că recursul nostru la istorie nu este lipsit de interes stiințific și
didactic.
Secțoiunea 3. Obiectul contractului de vânzare.

70 Tribunalul Suprem, secţia civilă, decizia nr.234/1974, în Culegere de decizii, 1974, pag. 172.
71 E.Safta-Romano, op. cit., pag. 33.
72 A se vedea în acest sens, T.Prescure, Despre condiţiile în care poate fi pronunţată o hotărâre judecătorească sau arbitrală

care să ţină loc de contract, în contextul reglementărilor Titlului X al Legii nr. 24772005 şi al O.G. nr.51/1997, cu modificările
şi completările ulterioare, studiu publicat în Pandectele Române, nr.2/2007 ,pag .206 şi următoarele;
 Contractul de vânzare fiind prin excelenţă unul sinalagmatic prin încheierea lui, în
principal, se are în vedere - din partea vânzătorului - transmiterea dreptului de proprietate sau
a altui drept asupra unui anumit bun (urmată de remiterea bunului) contra preţului convenit, iar
din partea cumpărătorului - transmiterea unei anumite sume de bani (preţul) către vânzător în
schimbul bunului transmis în proprietate. Aşadar, orice contract de vânzare are ca obiect
operaţiunea juridică pe care părţile intentionează să o realizeze încheind un astfel de
contract. În concret, obiectul generic al oricărui contract de vânzare este operaţiunea de
vânzare, respectiv aceea de trasmitere a unui drept real sau de creanţă, contra unei sume
de bani.
În ceea ce priveşte obiectul obligaţiilor pe care părţile şi le asumă, una faţă de
cealaltă, acestea constau în prestaţiile specifice pe care şi le datorează, cu privire la anumite
bunuri, privite în materialitatea lor.
3.1. Bunul sau lucrul vândut.
Din punct de vedere al cumpăratorului, obligaţia de plata a prețului pe care acesta şi-o
asumă faţă de vânzător are în vedere bunul sau lucrul pe care i-l va vinde acesta din urmă.
În conformitate cu prevederile art. 1657, orice bun poate fi vândut în mod liber , dacă
vânzarea nu este interzisă ori limitată prin lege prin convenție ori prin testament. Sau altfel spus,
orice bun va putea fi vândut cu excepția acelora care prin lege ori prin act juridic bilateral sau
unilateral nu sunt scoase din circuitul civil, definitiv sau doar temporar. Scoaterea definitivă
din circuitul civil a unui bun se poate face numai prin lege şi aceasta pentru ca o astfel de
operaţiune juridică echivalează cu o autentică interdicţie de vânzare.
Sunt într-o astfel de situaţie, spre exemplu, bunurile proprietate publică aparţinând
domeniului public al statului sau unităţilor administrativ teritoriale întrucât ele nu se pot înstrăina
potrivit Constituţiei şi Legii nr.213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia.
Dintr-o astfel de categorie fac parte spre exemplu: străzile, râurile, parcurile, marea etc.
Aşa după cum am menţionat deja, Legea nr.18/1991 interzice, pentru o perioadă de 10
ani, celor cărora li s-a constituit un drept de proprietate asupra unor terenuri să le înstrăineze.
O interdicţie similară este consacrată şi de Legea nr.112/1995 pentru reglementarea situaţiei
juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe trecute în proprietatea statului, act normativ
potrivit căruia persoanele care au cumpărat imobilele (locuinţe) care au fost trecute în
proprietatea statului şi în care locuiau nu au dreptul să le înstrăineze prin acte între vii decât
după trecerea a 10 ani de la data dobândirii dreptului de proprietate.Desigur, nu se află în
circuitul civil acele „res communis” (aerul, lumina soarelui) care nu aparţin nimănui, dar se
află în uzul tuturor.
 Unele bunuri, deşi se află în circuitul civil, au un regim special de circulaţie. Astfel,
sunt bunurile care constituie monopol de stat: armamentul, muniţiile, medicamentele care
conţin stupefiante, etc. De asemenea, au un regim juridic special metalele preţioase, obiectele
de cult, etc. Așadar, bunul care se află în circuitul civil trebuie să aibă și caracter licit adică, să
nu fie interzis de lege.

Apreciem că, interesant de semnalat este faptul că, prin Legea nr.16/1996 - Legea
Arhivelor Naţionale, se permite înstrăinarea documentelor care fac parte din Fondul Arhivistic
Naţional al României, dar se instituie şi un drept de preempţiune al Arhivelor Naţionale,
eventual prin direcţiile sale judeţene, la cumpărarea unor astfel de documente, organ care
trebuie să se pronunţe în termen de 60 de zile de la înregistrarea comunicării intenţiei de
vânzare a oricărui deţinător de documente. Nerespectarea unui astfel de drept de prempţiune
este sancţionabilă cu amendă contravenţională şi, adăugăm noi, cu nulitatea absolută a actului
de înstrăinare efectuat fără respectarea dreptului special consacrat de art.15, alin.2 din Legea
nr.16/1996.

Pot fi menţionate aici şi condiţiile restrictive, stabilite prin Legea nr.95/200673 privind
reforma în domeniul sănătăţii, în care se pot face prelevarea şi transplantul de organe, ţesuturi
şi celule umane.

Alături sau concomitent cu situațiile în care un anumit tip de bun este supus anumitor
restricții legale privind circulația sa juridică, este necesar să avem în vedere și situațiile în
care prin acte juridice covenționale ori unilaterale, proprietarul poate să consimtă la
limitarea dreptului său, dacă printr-o astfel de manifestare de voință nu încalcă ordinea
publică și bunele moravuri, așa cum prevede art. 626 și următoarele din NCciv. Avem în
vedere așa numitele limitări voluntare sau convenționale ale dreptului de proprietate,
limitări care, pentru prima dată în istoria dreptului românesc își au o reglementare cadru.
În acest sens, sunt de reținut prevederile art. 627 din NCciv, conform cărora, ”prin
convenție sau prin testament se poate interzice înstrăinarea unui bun, însă numai pentru
o durată de cel mult 49 de ani și dacă există un interes serios și legitim.Termenul începe
să curgă de la data dobândirii bunului”(alin.1).P
Prin excepție de la efectele unei astfel de interdicție voluntară de înstrăinare, alin.2 al
art. 627, prevede că, ”dobânditorul poate fi autorizat de către instanță să dispună de bun dacă

73 Publicată în M.O. nr.372/2006.

interesul care a justificat clauza de inalienabilitate a bunului a dispărut sau dacă un interes
superior o dispune”.
Alineatul 3, evocă posibilitatea sancționării cu nulitatea a întregului contract, dacă
clauza de inalienabilitate stipulată într-un contract, este declarată/constatată nulă, dar
numai dacă acea clauză a fost considerată determinată la încheierea acelui contract, cu
precizarea că în contractele cu caracter oneros, caracterul determinant al clauzelor de
inalienabilitate este prezumat, pănă la proba contrară.
Chiar dacă, inalienabilitatea unui bun a fost instituită pe cale voluntară, în condițiile
și limitele legii, această situație nu împiedică transmiterea acelui bun pe cale
suscesorală(legală sau testamentară), conform prevederilor alin.5 al art. 627 din NCciv.
Articolul 628 instituie unele reguli în ceea ce privește condițiile în care astfel de
clauze de inalienabilitate, pot deveni opozabile terților. În acest sens, alineatul 2 prevede că
”pentru opozabilitate, clauzele de inalienabilitate trebuie să fie supuse formalităților de
publicitate prevăzute de lege, dacă este cazul”. Conform prevederilor alin.4, ”în cazul în care
clauza de inalienabilitate a fost prevăzută într-un contract cu titlu gratuit, ea este opozabilă și
creditorilor anteriori ai dobânditorului”.
În fine, art. 629 reglementează sancțiunile care se pot aplica pentru nerespectarea
clauzei de inalienabilitate. Astfel, conform alin.1, ”înstrăinătorul poate să ceară rezoluțiunea
contractului în cazul încălcării clauzei de inalienabilitate de către dobânditor”. Un astfel de
drept este recunoscut de alin.2 atât întrăinătorului cât și terțului, în favoarea căruia s-a instituit
interdicția de înstrăinare, în cazul în care se încheie de către dobânditor a unui act subsecvent
de înstrăinare a bunului în cauză, cu încălcarea interdicției respective.
Alineatul 3 instituie, după părerea noastră, o regulă extrem de importantă și foarte
relevantă pentru configurarea regimului juridic al instituției inalienabilității voluntare a
unor categorii de bunuri. În acest sens, alineatul 3 prevede că ” nu pot fi supuse urmăririi
bunurile pentru care s-a stipulat inalienabilitatea, cât timp clauza produce efecte, dacă prin lege
n u se prevede altfel”.
Pe lângă condiția ca bunul să fie în circuitul civil, este necesar ca bunul să existe în
materialitatea sa, la momentul vânzării. Pentru situația în care un bun individual determinat
care face obiectul material al contractului de vânzare a pierit în întregime, contractul încheiat
nu mai poate produce nici un efect, respectiv acesta devine caduc, conform prevederilor art.
1659 din NCciv. Pentru ipoteza în care bunul menționat piere doar parțial, cumpărătorul
care nu cunoștea respectiva împrejurare în momentul vânzării are posibilitatea de a opta
între varianta de a cere anularea vănzării ca având un obiect necorespunzător nevoilor
și intențiilor sale și aceea de a menține contractul dar solicitând reducerea
corespunzătoare a prețului, desigur în măsura în care bunul poate și folosit, chiar și în
condițiile în care a pierit doar în parte.
Pot face obiect material al contractului de vânzare și bunurile viitoare nu numai
cele care există la momentul încheierii contractului, așa după cum rezultă din prevederile art.
1658 din NCciv. În acest sens, alineatul 1 al articolului menționat, prevede că ”dacă obiectul
vânzării îl constituie un bun viitor, cumpărătorul dobândește proprietatea în momentul în care
bunul s-a realizat; dacă acel bun este o construcție trebuie avute în vedere și dispozițiile legale
privind cartea funciară.
În sensul prevederilor alin.5 al art. 1658, bunul se consideră realizat la data la care
devine apt de a fi folosit potrivit destinației în vederea căreia a fost încheiat contractul.
Dacă bunurile viitoare sunt bunuri de gen limitat care nu există la momentul încheierii
contractului, cumpărătorul va dobândi proprietatea asupra acelor bunuri doar la momentul
individualizării de către vânzător a bunurilor respective. Dacă bunul sau după caz genul
limitat nu se realizează contractul respectiv nu mai produce niciun efect, devenind caduc.
Chiar și într-o astfel de ipoteză, dacă nerealizarea bunului se datorează culpei vânzătorului,
acesta va putea fi obligat de către cumpărător să-i plătească daune interese. În ipoteza în care
bunul viitor se realizează doar parțial, cumpărătorul are opțiunea între desființarea vânzării ori
menținerea ei, cu reducerea corespunzătoare a prețului.
Pentru ipoteza că bunul va fi pierit parţial, cumpărătorul poate alege între a renunţa la
contract sau a solicita menţinerea acestuia, cu reducerea corespunzătoare a preţului. Aceeași
va trebui să fie soluția și în cazul în care genul limitat s-a realizat doar parțial și din acest
motiv, vânzătorul nu poate individualiza întreaga cantitate de bunuri prevăzută în contract.
Dacă nerealizarea este datorată culpei vânzătorului, acesta va putea fi obligat și la plata unor
daune- interese ( a se vedea prevederile alin.3).

În fine, atunci când cumpărătorul și-a asumat riscul nerealizării bunului sau genului
limitat, după caz, el rămâne obligat la plata prețului.

După cum se poate conchide din prezentarea prevederilor celor 5 alineate ale art.
1658 din NCciv, noua reglementare conferă vânzării de bunuri viitoare un regim juridic
destul de substanțial și de clar.

Calificarea unui contract ca fiind unul de vânzare a unor bunuri viitoare în anumite
circumstanţe este destul de dificilă, prin raportare la cerinţele şi la specificul contractului de
antrepriză. “Contractul este unul de vânzare-cumpărare atunci când principala obligaţie (a
vânzătorului-n.n) este aceea a transmiterii bunurilor (materialelor), prelucrarea lor fiind o
obligaţie secundară, subordonată celei dintâi; contractul este, dimpotrivă, unul de antrepriză
atunci când obligaţia principală este aceea a confecţionării (construirii, realizării produsului
final - care se face, de regulă cu materialul clientului beneficiar - iar procurarea, în tot sau în
parte, a materialelor nu este decât o obligaţie accesorie secundară”74.

O altă cerință pe care trebuie să o îndeplinească un bun pentru a deveni obiect valabil
al contractului de vânzare este aceea de a fi determinat sau determinabil.

Deși noua reglementare a contractului de vânzare nu impune o astfel de cerință, în mod

expres, suntem de părere că ea se impune, în continuare, în baza prevederilor art. 1179, alin.1,
pct. 3 din NCciv. aceasta fiind o cerință generală, impusă de lege pentru orice contract.

Condiţia determinării obiectului. Această condiţie are în vedere identificarea precisă

a obiectului material al contractului de vânzare chiar dacă el se referă la un bun viitor. Astfel,
spre exemplu, pentru a ilustra ideea de obiect determinat, părţile convin printr-un contract de
vânzare că “se vinde cantitatea de 500 kg mere din soiul Golden, din recolta anului 2012 a
livezii situată în ..., proprietatea lui ...” ori că “se vinde imobilul situat în ... înscris în Cartea
funciară nr.... a localităţii....., cu nr. cadastral …”.

Per a contrario, o vânzare al cărui obiect este imprecis sau nedeterminat este nulă
absolut. Astfel, se poate conveni, sub sancţiunea nulităţii, când se vând autoturisme, să se
precizeze numărul lor, tipurile lor, etc., fără ca astfel de prevederi să fie considerate
imprecise și/sau nefolositoare pentru determinarea obiectului material al obligațiilor
asumate de către părți.

Condiţia determinabilităţii obiectului unui anumit contract de vânzare, are în vedere

posibilitatea individualizării sale la momentul transferului dreptului de proprietate sau la cel
al predării prin elemente suficiente de identificare care să înlăture orice echivoc în această
privinţă.

Se poate considera că un contract de vânzare are un obiect determinabil dacă se precizează

în conţinutul său că “vânzătorul va vinde iar cumpărătorul va cumpăra întreaga cantitate de
cartofi ce va fi obţinută în anul agricol 2010-2011 de pe sola de 500 ha aparţinând societăţii
agricole … la preţul mediu al bursei cartofului din localitatea … din ziua predării cartofilor către
cumpărător”.

74 M.Mureşan, op.cit., pag. 24.

 3.2. Preţul vânzării.
Preţul vânzării constituie cel de-al doilea obiect material (derivat) al obligațiilor care se
asumă în cadrul vânzării, ca operaţiune juridică (dar nu în ordinea importanţei, întrucât pentru
vânzător preţul este, în mod principial, tot atât de important din punct de vedere al utilităţii
marginale, cum este pentru cumpărător bunul cumpărat). Într-o definiţie doctrinară mai veche
se arăta că “sub denumirea de preţ se înţelege tot ce a intrat în mâna vânzătorului fie cu titlu de
preţ principal, fie cu titlu de dobândă, prezenturi (speze, comisoane, aldămaşuri - pots-de vin,
epingles) etc.”75 şi trebuie să îndeplinească cumulativ următoarele trei calităţi:
-Prețul să fie stabilit în bani; această condiţie este cerută expres de prevederile art.
1660 alin.1 din NCciv. și trebuie îndeplinită în mod obligatoriu. Astfel, dacă în locul bunului
vândut se dă ca preţ altceva decât bani ne vom afla fie în cadrul unui contract de schimb, fie în
cadrul unui contract de întreţinere.
De asemenea, dacă vânzarea unui bun se face în scopul de a stinge o datorie mai veche
a vânzătorului faţă de cumpărător, o astfel de operaţiune trebuie calificată ca o dare în plată şi
nu ca o vânzare. Dacă în schimbul transmiterii proprietăţii unui anumit bun o persoană pretinde
celui ce i-a transmis acel bun să-i plătească o sumă fixă în fiecare lună până la moartea sa
(primei persoane) atunci ne vom afla în faţa unui contract de rentă viageră şi nu a unuia de
vânzare-cumpărare76.

Practica judiciară77 şi doctrina au reţinut şi relevat că rezultatul operaţiunii de calificare

a unui contract ca fiind de întreţinere ori de vânzare depinde - în principal - de întinderea
prestaţiei principale a cumpărătorului (plata preţului) în raport cu ce transmite vânzătorul.
“Dacă însă în schimbul unui lucru se achită o sumă de bani şi se promite şi o întreţinere,
contractul va fi de vânzare sau de întreţinere după cum prestaţia principală este suma de bani
sau întreţinerea, elemente de fapt a căror stabilire constituie atributul suveran al instanţelor de
judecată”78.

Preţul trebuie să fie determinat sau determinabil ; această cerință este impusă de
alineatul 2 al art. 1660 din NCciv.

Preţul determinat este acel preţ stabilit de părţi în mod neechivoc prin prevederile
contractuale. Chiar şi atunci când, conform art.1662 din NCciv, părţile vor fi convenit preţul
de vânzare să fie determinat de către una sau mai multe persoane, preţul este valabil în

75 D.Alexandresco, op.cit. pag. 89.

76 Pentru astfel de exemple a se vedea M.Mureşan, op.cit., pag. 41.
77 CSJ, dec.civ.nr.1303/1994, în Legis.
78 D.Chirică, op.cit., pag. 44.
principiu, însă, în astfel de situaţii în drept avem de-a face cu un preţ determinabil şi nu
determinat. Într-un astfel de caz, vânzarea este afectată de o condiţie suspensivă, iar odată
stabilit preţul de către persoanele desemnate, aceasta este valabilă retroactiv, de la data legării
acordului de voinţă79. Terţul/terții desemnat(i) de părţi nu are calitatea de arbitru pentru că el
nu este chemat să soluţioneze un conflict, nici cea de expert ci are calitatea unui mandatar al
părţilor, vorbindu-se chiar de o dublă reprezentare. Ca excepţie de la dreptul comun, un astfel
de mandatar nu poate fi revocat decât prin acordul părţilor80.

Găsim util să remarcăm, pentru înţelegerea problemei analizate, că şi vânzarea unui

bun cu plata preţului în rate se face pe un preţ determinat, acest tip de vânzare având în
vedere situaţia în care proprietatea asupra bunului se transmite la data încheierii contractului,
în lipsa unei stipulaţii contrare, iar preţul (forfetar - eventual consolidat - în raport cu diferite
criterii - inflaţie, rata scontului etc.) se plăteşte, conform învoielii părţilor, într-o perioadă de
timp determinată ori la intervale de timp prestabilite. Un astfel de tip de vânzare trebuie
deosebită în mod clar de situaţia transferului dreptului de proprietate asupra unui bun în
schimbul unei rente viagere - caz în care preţul este nedeterminat (pentru că nu se ştie cât va
trăi credirentierul). Pentru un astfel de motiv, contractul de rentă viageră intră în categoria
contractelor aleatorii (întâmplătoare) şi nu comutative - cum este vânzarea81.

Preţul determinabil este acela care nu se stabileşte printr-un cuantum precis la

încheierea contractului, ci el urmează a se determina ulterior, nu mai târziu la data expirării
scadenţei obligaţiei de plată, prin raportare la anumite elemente de individualizare convenite
de părţi cum ar fi preţul unei anumite pieţe dintr-o anumită zi şi dintr-un anumit loc. În acest
sens, prevederile art. 1661 sunt edificatoare : ”Vânzarea făcută pe un preț care nu a fost
determinat în contract este valabilă dacă părțile au convenit asupra unei modalități prin care
prețul poate fi determinat ulterior, dar nu mai târziu de data plății și care nu necesită un nou
acord de voință al părților”.

Exemple ilustrative privind modalităţile de determinare a preţului ne oferă prevederile

Legii nr.85/1992 privind vânzarea locuinţelor şi spaţiilor cu altă destinaţie, construite din
fondul de stat şi din fondul unităţilor comerciale sau bugetare, Legea nr.112/1995 etc., acte
normative care reglementează criteriile de determinare a preţurilor locuinţelor ce se vând în
condiţiile stabilite de ele.

79 Idem.
80 F.Deak, op. cit., pag. 48.
81 Idem, pag. 44-45.
 Tot determinabil este şi preţul ce urmează a fi stabilit ulterior încheierii contractului
de către una sau mai multe persoane desemnate de părţi, prin acordul lor. În acest sens, prin
prevederile art. 1662, din NCciv. articol purtând denumirea sugestivă ”determinarea prețului
de către un terț ” se recunoaște posibilitatea pe care o au părțile unui contract de vânzare de
a lăsa problema stabilirii prețului în sarcina uneia sau a mai multor persoane desemnate special,
în acest scop, prin acordul lor(alin.1). În ipoteza în care acea ori acele persoane, după caz, nu
determină prețul în termen de cel mult 6 luni de la încheierea contractului, la cererea părții
interesate, președintele judecătoriei de la locul încheierii contractului va desemna, de urgență
în camera de consiliu, prin încheiere definitivă, un expert pentru determinarea prețului.
Remunerația acelui expert se va plăti în cote egale de către părți (alin.2).

Pentru ipoteza în care prețul nu a fost stabilit în termen de un an de la data încheierii

contractului, contractul este nul, pentru motivul lipsei unui element esențial, cu excepția
situației în care chiar și după expirarea termenului arătat, părțile, de comun acord vor decide
cu privire la o altă modalitate de determinare a prețului(alin.3).

Doctrina consideră că un contract de vânzare nu poate fi socotit încheiat dacă

părţile au convenit să lase la latitudinea oricăreia dintre ele dreptul de a stabili preţul. Se
consideră de către doctrină şi jurisprudenţă că, în nici un caz, instanţa de judecată nu poate
stabili ea însăşi preţul sau să indice persoana terţului care să determine preţul în lipsa acordului
dintre părţi82.

Preţul trebuie să fie serios. Conform art.1660, alin.2 din NCciv preţul este este
serios dacă acesta constituie o cauză suficientă (motiv suficient) pentru vânzător ca el să
transmită dreptul de proprietate asupra bunului, obiect al vânzării. Cu alte cuvinte, atunci când
preţul nu este derizoriu - respectiv când nu este atât de disproporţionat în raport cu valoarea
reală a bunului încât să se constate că, în realitate, nu există preţ - avem de-a face cu o donaţie
directă şi nu cu o vânzare, dacă intenţia vânzătorului a fost aceea de a-l gratifica pe cumpărător
şi dacă s-au respectat toate celelalte condiţii de fond şi de formă cerute de lege pentru validitatea
unei donaţii.

Suficienţa cauzei obligaţiei asumate de către vânzător depinde, în principiu, de existenţa

unei proporţii între preţ şi valoarea bunului vândut, fără a fi necesară o echivalenţă perfectă.
Seriozitatea preţului este o problemă de fapt ce poate fi dovedită cu orice mijloc de proba şi
care se va aprecia în funcţie de circumstanţele cauzei.

82 Idem.
 Condiţia seriozităţii preţului exclude totuşi o disproporţie prea mare, nesusceptibilă de
o justificare firească. Potrivit prevederilor art. 1665, alin.2, dacă prin lege nu se preved altfel,
vânzarea este anulabilă când prețul este atât de disproporționat față de valoarea bunului, încât
este evident că părțile nu a dorit să consimtă la o vânzare .

Preţul poate fi serios, dar inferior valorii reale a bunului vândut. “Neseriozitatea preţului
- s-a constatat și reținut în practica judiciară - nu trebuie deci confundată cu vilitatea lui
(valoarea mai mică decât cea reală), prima atrăgând nevaliditatea contractului, pe când cea de-
a doua nu”83. Aşadar, neseriozitatea preţului nu se apreciază neapărat şi indubitabil prin
evaluarea cuantumului său mai mic decât valoarea reală, ci prin intenţia reală (directă şi/sau
indirectă) care a animat părţile cu ocazia încheierii contractului.

O altă condiție pe care trebuie să o îndeplinească prețul pentru a fi un element

valabil al contractului de vânzare, este aceea care se desprinde din prevederile art. 1665, din
NCciv, respectiv aceea de a nu fi fictiv. Un preț este sau devine fictiv dacă nu este sincer
adică, nu a fost convenit cu intenția de fi plătit. Această concluzie se desprinde din prevederile
art. 1665 alin.1, conform căruia, ”vanzarea este anulabilă atunci când prețul este stabilit fără
intenția de a fi plătit”. Așadar, sancțiunea de care este lovit contractul de vânzare, în cazul
în care, pretul convenit este unul fictiv nu este nulitatea absolută ci nulittea relativă și
confirmabilă.
Noul Cod civil conține unele dispoziții speciale în ceea ce privește modul de
determinare a prețului în anumite situații speciale, cum ar fi în funcție de greutatea lucrului
vândut precum și în lipsa determinării exprese a prețului.
Potrivit prevederilor art. 1663, când prețul se determină în funcție de greutatea
lucrului vândut, la stabilirea cuantumului său nu trebuie să se țină seama de greutatea
ambalajului, adică se are în vedere greutatea netă.
Articolul nr. 1664, intitulat ”lipsa determinării exprese a prețului”, stabilește
următoarele reguli :
- prețul vânzării este suficient determinat dacă poate fi stabilit potrivit împrejurărilor ;
- când contractul are ca obiect bunuri pe care vânzătorul le vinde în mod obișnuit se
prezumă că părțile au avut în vedere prețul practicat în mod obișnuit de vânzător ;
- în lipsa unei stipulații contrare, vânzarea unor bunuri al căror preț este stabilit pe piețe
organizate este presupusă a se fi încheiat pentru prețul mediu aplicat în ziua încheierii

83 D.Chirică, op.cit., pag. 47.

contractului pe piața cea mai apropiată de locul încheierii contractului. Dacă această zi a fost
nelucrătoare, se ține seama de ultima zi lucrătoare.
Suntem de părere că regulile de mai sus sunt aplicabile mai ales în cazul vânzărilor
dintre profesioniști ori dintre aceștia și diverse persoane fizice ori juridice civile, fară să
excludem aplicarea lor în raporturile în care niciuna dintre părți nu este un profesionist.
Tot relativ la problematica obiectului obligatiilor care se pot asuma de către părţi în
cadrul contractului de vânzare, NCciv reglementează și unele aspecte legate de cheltuielile
vânzării și cele aferente predării bunului. În ceea ce privește cheltuielile vânzării, art.
1666 stabilește următoarele reguli supletive :
- Dacă nu s-a convenit altfel, cheltuielile pentru încheierea contractului de vânzare sunt
în sarcina cumpărătorului ;
- Măsurarea, cântărirea și cheltuielile de predare a bunului sunt în sarcina vânzătorului
iar cele de preluare și transport de la locul executării sunt în sarcina cumpărătorului, dacă nu s-
a convenit altfel ;
- Dacă părțile nu au convenit contrariul, cheltuielile operațiunilor de plată a prețului
sunt în sarcina cumpărătorului ;
Cu privire la cheltuielile predării, articolul 1667 stabilește că, dacă bunul trebuie
transportat dintr-un loc în altul, în lipsa uzanțelor sau a unei stipulații contrare, vânzătorul
trebuie să se ocupe de expediere pe cheltuiala cumpărătorului. Vânzătorul se va considera
liberat de această obligație din momentul în care a predat bunurile vândute, transportatorului
ori expeditorului. Cheltuielile de transport sunt în sarcina cumpărătorului.
Secțiunea 4. Cauza în contractul de vânzare.
Potrivit regulilor dreptului comun, în materie de acte juridice, cauza este motivul
determinant al consimţământului exprimat la încheierea actului juridic. Obligaţia fără cauză
sau cu o cauză ilicită sau falsă nu poate avea nici un efect. Potrivit prevederilor art. 1235 din
NC civ, cauza oricărui contract este motivul care determină fiecare parte să încheie
contractul.
Cauza în materia contractului de vânzare are în vedere, în mod exact, scopurile directe
ori indirecte pentru care fiecare dintre părţi îşi asumă obligaţiile caracteristice: vânzătorul să
transmită proprietatea sau oricare alt drept în schimbul preţului convenit – cumpărătorul să
plătească preţul în schimbul bunului cumpărat. Pentru ca în contractul de vânzare cauza
acestuia să fie validă, sunt necesare a fi întrunite următoarele condiţii:
 - Să existe. Conform art.1239, alin.2 din NCciv cauza este prezumată până la dovada
contrară; deci, afirmaţia că un anumit act nu are cauză trebuie dovedită. Literatura de
specialitate a stabilit că nu trebuie confundată cerinţa existenţei cauzei cu cerinţa de a fi
formulată expres în actul încheiat. Conform prevederilor aliniatului 1, contractul este valabil
chiar atunci când cauza nu este expres prevăzută.

- Să fie licită. Art.1236 NCciv alin.2) prevede că o cauză este ilicită când este contrară
legii și ordinii publice. Prin prevederile art. 1237 din NCciv s-a reglementat pentru prima dată
așa numita frauda la lege în contracte, respectiv în actele juridice civile. În conformitate cu
prevederile articolului citat, frauda la lege în contracte este legată de o cauză ilicită,
respectiv de situația în care un contract, în spetă, unul de vînzare, este doar mijlocul
aparent licit de a eluda o dispoziție legală imperativă.Cu alte cuvinte, în cazul fraudei la
lege prin intermediul contractelor, părțile acestora concep contractul pe care îl încheie ca pe un
mijloc licit prin care urmăresc să evite aplicarea dispozițiilor imperative, de neînlăturat a unuia
a mai multor acte normative incidente într-o anumită materie : scopul este unul fraudulos dar
mijlocul utilizat, aparent este licit. Spunem aparent, deoarece și contractul încheiat în scopul
fraudării unei anumite legi, prin cauza sa, devine nul absolut.

Trebuie să remarcăm faptul că, în noua reglementare a Codului civil, nu mai este impusă
și cerința ca în orice contract, implicit și în cel de vânzare cauza, să nu fie falsă, adică să nu fie
reală probabil pentru considerentul că, în concepția autorilor noii reglementări, caracterul licit al
cauzei are în vedere și realitatea ori lipsa falsității cauzei, astfel încât, o astfel de cerință nu a mai
fost considerată necesară a fi exprimată, în mod expres ( a se vedea prevederile art. 966 din
anteriorul Cod civil). Așa fiind, suntem de părere că o cauză pentru a fi licită trebuie nu numai
să fie conformă cu legea și cu ordinea publică dar trebuie să fie și reală, adică conformă cu
intenția și dorința reală a părților contractante.

-Să fie morală. Conform prevederilor alineatului 3 al art. 1236, cauza contractelor este
imorală când este contrară bunelor moravuri. Spre exemplu, a fost declarat nul absolut
pentru o cauză imorală contractul de vânzare încheiat în scopul menţinerii unor relaţii de
concubinaj între părţile contractante. Practica judiciară a făcut o interesantă aplicare a cerinţei
că în orice situaţie cauza unui act juridic trebuie să fie morală atunci când a constatat şi reţinut
că un preţ disproporţionat - în raport cu valoarea bunului vândut - a fost consimţit de cealaltă
parte din ignoranţă, neştiinţă ori sub constrângere şi contractantul a profitat de astfel de carenţe
ale consimţământului. O astfel de leziune a fost calificată ca având în antecedenţa ei cauzală o
cauză imorală şi nu ca un viciu de consimţământ pe care l-ar putea invoca doar minorii84.

Prin prevederile art. 1238 din NCciv se aduc importante precizări privind sancțiunile de
care sunt lovite contractele, în speță, cele de vânzare, ale căror cauze nu îndeplinesc cerințele
evocate de art. 1236. Potrivit alineatului 1, lipsa cauzei atrage anulabilitatea contractului,
adică nulitatea relativă, cu excepția situațiilor în care contractul a fost greșit calificat și când un
astfel ce contract va putea produce alte efecte chiar și așa cum a fost calificat.
Cauza ilicită și cea imorală va antrena nulitatea absolută doar în situația în care un
astfel de caracter este comun voinței tuturor părților contractului.Prin excepție de la ideea
caracterului comun al viciilor cauzei, chiar dacă cauza ilicită sau imorală nu este comună tuturor
părților contractului, ca și intenție și dorință, dar cealaltă parte cunoștea ori chiar dacă nu o
cunoștea, trebuia să cunoască caracterul ilicit ori imoral, nulitatea contractului va fi tot una
absolută, ca o consecință a necesității de a sancționa reaua- credință la încheierea contractelor.

Secţiunea 5. Condiţiile de formă cerute de lege pentru încheierea contractului de

vânzare.
Cu privire la forma contractelor de vânzare, NCciv conține atât unele dispoziții cu
caracter general cât și unele dispoziții particulare cu referire la anumite tipuri sau forme
de contracte de vânzare. Așa fiind, considerăm că este util ca înainte de a proceda la analiza
condițiilor de formă speciale să le trecem în revistă și pe cele cu caracter general pe care le
reglementează NCciv, pentru contracte, în general.
Conform art. 1240 , voința de contracta poate fi valabil exprimată verbal sau în
scris, dar aceasta poate fi valabilă și doar dacă este manifestată printr-un comportament
care, potrivit legii, convenției părților, practicilor statornicite între acestea sau uzanțelor
nu lasă nici o îndoială cu privire la intenția de a produce efecte juridice
corespunzătoare(alin.2). Așadar, legiuitorul consacră ca fiind legitime, la încheierea
contractelor atât manifestarea de voință exprimată și consemnată în scris, cea verbală cât și
cea implicită ori tacită (voința exprimată prin comportamente), dar nechivocă. În astfel de
condiții, se poate afirma că regula este libertatea formelor de încheiere a contractelor.
În ceea ce privește forma scrisă, aceasta se poate realiza fie sub modalitatea actului
sub semnătură privată fie a celui autentic, fiecare dintre aceste categorii de înscrisuri având
forța probantă prevăzută de lege(art. 1241NCciv).

84 Idem, pag. 51.

 Dacă legea cere, în mod neîndoielnic, o anumită formă necesară pentru formarea
valabilă a unui anumit contract, nerespectarea unei astfel de cerințe va atrage sancțiunea
nulității absolute a unui contract încheiat în astfel de condiții(art. 1242).
Trebuie știut că autonomia de voință și libertatea contractuală nu pot fi eficiente în
situația în care părțile unui contract se învoiesc să dea o anumită formă acestuia, dar necerută
de lege, în sensul că, deși nu s-ar îndeplini acea cerință, contractul va fi totuși valabil, sub
aspectul formei(art. 1242, alin.2).
Potrivit principiului simetriei formal juridice- consacrat de art. 1243 NCciv- orice
modificare a unui anumit contract se poate realiza, în mod valabil și eficient, numai cu
respectarea condițiilor de formă cerute de lege pentru încheierea lui.
Din rațiuni specifice domeniului, în cazul contractelor prin care se constituie ori se
strămută drepturi reale, cu excepțiile strict prevăzute de lege, drepturi care trebuie
înscrise în cartea funciară, acele contracte trebuie întocmite în formă autentică, sub
sancțiunea nulității absolute(art. 1244). Legile speciale sunt acelea care reglementează
contractele care se încheie în formă electronică(art. 1245).
În cazul unor contracte de vânzare concrete, pe lângă anumite condiţii de fond
(intrinseci), legislaţia noastră mai impune şi o serie de condiţii de formă (extrinseci), fără de
care un astfel de act nu poate fi valid. Astfel de condiţii sunt85:
1. necesitatea formei autentice;
2. necesitatea unor aprobări/ acorduri prealabile;
3. acordarea şi exercitarea unui drept de preempţiune.
5.1.Forma - element care condiţionează validitatea vânzării.
Contractul de vânzare este prin excelenţă un act consensual. Prin opoziţie cu
consensualismul, formalismul este o excepţie şi trebuie să fie instituit, întotdeauna, în mod
expres prin lege. Cerinţele de formă ad validitatem, de regulă, sunt complementare manifestării
de voinţă ce constituie izvor al actului juridic şi exterioare unei astfel de manifestări, părţile
contractante neputând deroga de la ele86.
Derogări de la principiul consensualismului au fost instituite - în diferite epoci şi momente
ale istoriei ţinând seama de conţinutul ordinii publice - prin acte normative speciale87. Relevante

85 A se vedea pentru o astfel de grupare a condiţiilor de formă cerute de lege pentru valabilitatea contractelor de vânzare-
cumpărare: D.Chirică, op.cit., pag 51-59, iar pentru o critică a unei astfel de modalităţi de grupare şi analiză a condiţiilor de
formă a se vedea M. Mureşan, op.cit., pag. 52-58. Aşa după cum vom preciza atunci când vom analiza această aşa-numită
condiţie de formă în doctrină există o controversă cu privire la calificarea rolului şi a efectelor pactului de răscumpărare motiv
pentru care, din considerente didactice, am prezentat-o, totuşi în cadrul acestei secţiuni.
86 D.Chirică, op.cit., pag. 52.
87 Prin Legea nr.18/1991, art.46, alin.1 a fost impusă forma autentică pentru validitatea înstrăinării de terenuri. Acest act normativ a

fost completat şi modificat prin Legea nr.247/2005, în prezent ambele acte normative fiind abrogate parțial prin dispozițiile noului
au fost unele din reglementările din Legea nr.247/2005, care dispunea în art.2 al Titlului
X (“Circulaţia juridică a terenurilor”), în prezent abrogat prin prevederile art .230, literele b,b) al
Legii nr. 71/2011 că “(1) Terenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilan şi extravilan,
indiferent de destinaţia sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între
vii, încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute.(2) În cazul în care prin acte
juridice între vii se constituie un drept real asupra unui teren cu sau fără construcţie, indiferent de
destinaţia sau întinderea acestora, dispoziţiile alin. (1) se aplică în mod corespunzător.”
Așa după cum am arătat în cele precedente, în condițiile art. 885, 888 și ale art. 1244, din
NCciv, contractele prin care se strămută ori se constituie drepturi reale care urmează să fie
înscrise în cartea funciară, trebuie încheiate în formă autentică, sub sancțiunea nulității
absolute. Aşadar, contractul de vânzare având ca obiect un teren, cu sau fără construcţii, era și
sub imperiul vechii reglementări dar și sub cea nouă instituită de NCciv, un contract solemn,
trebuind să fie încheiat în formă autentică, sub sancţiunea expresă a nulităţii absolute.
Trebuie știut și reținut că dispozițiile legale în vigoare menționate sunt aplicabile
pentru toate drepturile reale, nu numai pentru dreptul de proprietate.

5.2 Aprobarea/acordul prealabil(ă) pentru înstrăinarea valabilă a unor bunuri.

Actuala legislaţie conţine prevederi care condiţionează validitatea vânzării unor
categorii de bunuri de obţinerea unei aprobări ori, după caz, a unor autorizaţii prealabile
emise de anumite categorii de persoane ori autorităţi publice și chiar a unor avize. În doctrină
este controversată natura juridică a autorizaţiei cerută de lege pentru înstrăinarea unor bunuri.
Astfel, unii autori susţin că autorizarea prealabilă este o condiţie de fond fiind necesară pentru
validitatea actului, iar alţii susţin că este doar o condiţie de formă complementară şi exterioară
exprimării consimţământului (părţilor) de a contracta.

Din examinarea situaţiilor în care legislaţia în vigoare impune cerinţa unei aşa-numite
autorizaţii prealabile emise de diverse organe, inclusiv judecătorești, sau de persoane de drept
privat se poate extrage concluzia că, în drept și în principiu, prin prisma exigenţelor ştiinţei
juridice “autorizaţiile prealabile înstrăinării unor bunuri” sunt fie aprobări propriu-zise,
fie acorduri prealabile şi nu autorizaţii administrative în accepţiunea lor de acte
administrative prin care, după o anumită verificare a îndeplinirii cerinţelor legale şi a celor de
oportunitate, se stabilesc drepturi şi obligaţii pentru subiectul căruia i se adresează88. Totuși, în

Cod civil. Aceeaşi cerinţă era impusă de Legea nr.54/1998 şi de Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr.226/2000, aprobată prin
Legea nr.66/2002 în ceea ce priveşte înstrăinarea prin acte juridice între vii a terenurilor din fondul forestier, proprietate privată (a
se vedea art.2, alin.2 din ordonanţa citată). Aceste acte normative au fost abrogate expres prin Legea nr.247/2005.
88 A se vedea pentru definiţii şi clasificări ale autorizaţiilor administrative I.Santai, Drept administrativ şi ştiinţa administraţiei,
noua reglementare a Codului civil, sunt instituite și unele autorizații judecătorești, cum sunt
cele pe care trebuie să le dea instanțele de tutelă tutorilor, minorilor, etc.

În înțelesul doctrinei de drept administrativ - “acordul prealabil este manifestarea de

voinţă prin care organul determinat îşi dă consimţământul la emiterea unui act administrativ de
către un alt organ, ultimul neputând acţiona fără adeziunea primului”89. Aşadar, acordul
prealabil constituie o cerinţă de validitate (de existenţă) a unui alt act juridic, prin ipoteză, a
unuia civil sau comercial, după caz. Aşa fiind, lipsa acordului prealabil încheierii unui contract
de vânzare are ca efect chiar inexistenţa şi nu nulitatea actului respectiv, în măsura în care
teoria inexistentei actului juridic poate fi aplicată şi actului juridic civil90.

Spre deosebire de acordul prealabil, aprobarea propriu-zisă “este manifestarea de

voinţă a unui organ superior al administraţiei de stat determinat de lege prin care aceasta
încuviinţează faţă de un act deja emis de un organ inferior, act care fără manifestarea de voinţă
ulterioară nu ar putea produce efecte juridice conform legii”91.

Din analiza structurii şi a efectelor actului juridic aprobat rezultă că acesta este unul
complex: actul de bază ce se aprobă şi actul de aprobare. Într-o astfel de “unitate rolul
hotărâtor îl are actul aprobat întrucât este un act juridic adoptat în limitele competenţei legale
a organului emitent. Aprobarea lui constituie o cerinţă de valabilitate(de eficacitate) şi nu de
existenţă, actul fiind deja constituit din momentul adoptării sale legale”92. Lipsa aprobării
organului competent atrage nulitatea actului juridic, absolută ori relativă, după natura
interesului ocrotit.

Este necesar să menţionăm că, în situaţiile pe care le vom prezenta mai jos, subiectele
de drept care pot încheia contracte de vânzare numai cu acordul prealabil ori cu aprobarea
anumitor organe ori a altor categorii de persoane juridice, nu sunt numai organe ale statului
(administrative sau judecătorești) ci și persoane juridice de drept privat ori chiar persoane
fizice, aşa încât actele de aprobare ori acordurile prealabile pot fi, după caz, acte administrative
ori acte civile.

Editura Risoprint, Cluj Napoca, 1999, pag.158-159 şi A.Iorgovan, Tratat de Drept Administrativ, vol.I, Editura Nemira,
Bucureşti, 1996, pag. 290.
89 I.Santai, op.cit., pag. 114.

90 A se vedea în acest sens: R.Petroniu; “Teoria actelor inexistente şi aplicaţiunea ei în materie de procedură judiciară. Studiu

teoretic şi practic”, Bucureşti, Tipografia “Estetica grafică”, 1938.

91 Idem, pag. 135.
92Idem, pag. 136.
 Acordurile prealabile şi aprobările, în măsura în care sunt emise de autorităţi
publice ori de către alte organisme de utilitate publică, vor avea natura juridică de acte
de drept administrativ emise în legătură cu un raport de drept civil ori comercial 93. Fiind
exterioare acordului de voinţă al părţilor contractelor de vânzare, în principiu, trebuie să le
calificăm ca fiind cerinţe de formă (extrinseci) deşi, aşa după cum am menţionat deja, acordul
prealabil constituie o cerinţă care condiţionează însăşi existenţa contractului de vânzare.

În ceea ce privește autorizațiile judecătorești, acestea trebuie considerate acte de

procedură necontencioasă(grațioasă) prin care instanțele de judecată prevăzute de lege, în
urma verificării cerințelor de legalitate, necesitate și chiar de oportunitate, ale unei situații date,
în anumite cazurile precis indicate de lege, își exprimă acordul- încuviințarea ca anumite
persoane să încheie anumite acte juridice.

În cele ce urmează prezentăm unele exemple de situaţii în care legea impune cerinţa
obţinerii unui acord prealabil, a unei aprobări, autorizații sau avize:

- Conform Legii nr.15/1990 privind transformarea întreprinderilor de stat în

societăţi comerciale şi regii autonome, înstrăinarea bunurilor imobile cu o valoare mai mare
de 10 milioane lei94 aparţinând regiilor autonome se face cu aprobarea ministerului de resort.
Este de observat că în această categorie de situaţii avem de-a face cu o aprobare - act
administrativ ce se emite de către o autoritate publică administrativă în legătură cu un contract
de vânzare ce urmează a fi încheiat de către un comerciant persoană juridică ce face parte din
categoria întreprinderilor publice ale statului şi este situat la confluenţa dintre persoanele de
drept public şi cele de drept privat95.

Suntem de părere că în condiţiile legislaţiei în vigoare, în cazul regiilor autonome care

funcţionează sub autoritatea consiliilor locale, rolul ministerului de resort trebuie îndeplinit de
către respectivele consilii. Remarcăm împrejurarea că de la adoptarea Legii nr.15/1190
plafonul de 10 milioane de lei prevăzut de art.5, alin.3 nu a fost modificat, ori corelat cu
denominarea monedei naţionale, astfel încât, se pot naște dubii cu privire la cuantumul actual
al plafonului menționat.

93 Pentru explicaţii pertinente în legătură cu o astfel de categorie de acte juridice a se vedea, spre exemplu, I.Santai, op.cit, pag.
227-231.
94 Conform O.U.G. nr.15/1993, această valoare va fi actualizată periodic de Guvern pentru menţinerea unei valori reale.
95 A se vedea pentru explicaţii în acest sens, T.Prescure, Registrul comerţului, Editura All Beck, Bucureşti 2001, pag. 169-171

şi 295-298.
 Lipsa aprobării ministerului de resort sau a consiliului local - după caz - atrage
sancţiunea nulităţii absolute a contractului de vânzare încheiat cu neîndeplinirea acestei cerinţe
legale.

-Conform art.15, alin.4) din Legea nr.85/1992 privind vânzarea locuinţelor

construite din fondurile proprii ale unităţilor economice şi a celor bugetare (cu
modificările şi completările ulterioare) până la rambursarea integrala a preţului locuinţelor
vândute în condiţiile acestei legi, acestea nu pot fi înstrăinate decât cu autorizarea prealabilă
a unităţii respective (vânzătoare).
Şi în această categorie de situaţii având în vedere că cele mai multe din unităţile vânzătoare
sunt societăţi comerciale cu capital integral de stat (societăţi naţionale), parţial de stat sau integral
privatizate, “autorizaţia prealabilă” nu are natura juridică a unui act administrativ ci aceea a unui
acord prealabil necesar pentru naşterea şi existenţa valabilă a contractului de vânzare a locuinţei
dobândite în condiţiile Legii nr.85/1992. În cazul locuinţelor construite din fondurile instituţiilor
bugetare şi care se vând în condiţiile Legii nr.85/1992 în măsura în care respectivele instituţii sunt
autorităţi publice ori numai instituţii publice având o anumită capacitate de drept administrativ
“autorizaţia prealabilă” are - în opinia noastră - natura unui act administrativ de gestiune care nu
este supus controlului pe calea contenciosului administrativ, de tipul acordului prealabil care
condiţionează şi el naşterea şi existenţa contractului de vânzare ce urmează a fi încheiat.
-Cazurile reglementate de art.145 alin.1 și 3, art.146, alin.2 din NCciv.
Potrivit prevederilor art. 145 alin.1 din NCciv, instanța de tutelă acordă tutorelui
autorizarea de a încheia un anumit act de dispoziție, cum ar fi unul de vânzare sau de cumpărare,
numai dacă actul răspunde unei nevoi sau prezintă un folos neîndoielnic pentru minor.
Conform prevederilor alineatului 3, în caz de vânzare, autorizarea va arăta dacă vânzarea se va
face prin acordul părților, prin licitație publică sau în alt mod. Această dispoziție trebuie
interpretată și aplicată prin prisma prevederilor art.144 alin.2) din același act normativ, conform
cărora, tutorele nu poate fără avizul consiliului de familie și autorizarea instanței de tutelă să facă
acte de înstrăinare, precum și să încheie în mod valabil orice alte acte ce depășesc dreptul de
administrare.
Art. 146 din NCciv instituie regula că minorul care a împlinit vârsta de 14 ani încheie acte
juridice cu încuviințarea scrisă a tutorelui sau, după caz, a curatorului iar alineatul 2 prevede că
dacă actul care urmează să fie încheiat de către minorul care împlinit vârsta de 14 ani, face parte
din categoria acelora pe care tutorele nu le poate face decât cu autorizarea instanței de tutelă și
cu avizul consiliului de familie, va fi necesară atât autorizarea acesteia cât și avizul consiliului
de familie. Actele de dispoziție (de vânzare sau de cumpărare, după caz) încheiate cu încălcarea
cerințelor expuse anterior, sunt anulabile, conform alineatului 4 al art. 146.
După cum se poate observa în ambele categorii de situații avute în vedere de prevederile
legale citate, în cazul unor contracte de vânzare este necesară autorizarea instanței de tutelă, adică
a unei autorizații judecătorești precum și de avizul obligatoriu de cerut, dar facultativ de urmat, al
consiliului de familie96. Suntem de părere că ordinea în care se vor solicita cele două categorii de
acte este: mai întâi avizul consiliului de familie și apoi autorizarea instanței de tutelă.
Din punct de vedere juridic, autorizația instanței de tutelă are natura unei autorizații
judecătorești, supusă reglementărilor generale ale Cărții a III a Codului de procedură
civilă, (în varianta aplicabilă la data intrării în vigoare a NCciv), act juridic de a cărei existenţă
depinde însăşi naşterea valabilă a contractului de vânzare. Avizul consiliului de familie este o
formalitate procedurală prealabilă încheierii actului de dispoziție avut în vedere de lege,
obligatoriu de cerut și care constă într-o opinie pe care membrii consiliului de familie o emit cu
privire la necesitatea și oportunitatea autorizării actului de dispoziție pe care dorește să-l încheie
tutorele, în numele și pe socoteala celui tutelat.
-Cazul reglementat de prevederile art.5 din Legea nr.190/1999 privind creditul
ipotecar pentru investiţii imobiliare. Astfel, până la rambursarea integrală a creditului ipotecar
pentru investiţii imobiliare, imobilul ipotecat va putea fi înstrăinat numai cu acordul prealabil, în
scris, al creditorului ipotecar. Acest acord este necesar pentru fiecare act de înstrăinare. Contractele
încheiate cu nerespectarea acestei dispoziţii sunt lovite de nulitate absolută. Mai mult decât atât,
Biroul de Carte funciară va nota din oficiu interdicţia de înstrăinare.

96
După cum este cunoscut, instituțiile instanței de tutelă și a consiliului de familie, au fost create prin
prevederile NCciv, materia familiei fiind încorporată acestei noi reglementări ca urmare a abrogării vechiului
Cod al familiei.