dreptul de preempţiune, a) Definiție b) Exercitarea şi încetarea dreptului de preempţiune c)

Dreptul de preempţiune în legi speciale. d) Sancţiunea nerespectării dreptului de preempțiune

În principiu, titularul unui drept de proprietate (inclusiv al unui teren) poate înstrăina dreptul
său, liber, oricărei persoane (fizice sau juridice).
Ca excepţie de la principiul forţei obligatorii a contractului, titularul dreptului de preempţiune
are, prin voinţa legii (sau prin convenţie), posibilitatea de a se substitui persoanei
cumpărătorului (asumându-şi evident şi obligaţiile acestuia).
a) Definiție
Dreptul de preempţiune conferă preferinţă unei persoane numită preemptor la cumpărarea
unui bun, la preţ egal, atunci când proprietarul acestuia îl vinde'. De exemplu, dreptul de
preempţiune al chiriaşului la cumpărarea apartamentului pe care l-a închiriat.
Dreptul de preempţiune este un mecanism juridic care de regulă reprezintă o voinţă legală (ce
depăşeşte interesele părţilor contractante, dar care, în principiu, operează cu respectarea
condiţiilor contractuale)''.
Deşi prin instituirea unui drept de preempţiune este afectată, în general, libertatea contractuală
a persoanei, existenţa lui nu transformă vânzarea într-una forţată, deoarece nu este substituită
voinţa vânzătorului de a înstrăina, ci se îngrădeşte numai libertatea acestuia de a-şi alege
persoana cumpărătorului.
b) Exercitarea şi încetarea dreptului de preempţiune.
Noul cod civil reglementează dreptul de preempţiune al cumpărătorului în art. 1730-1740
(insistând, mai mult, asupra modalităţilor de exercitare).
Potrivit art. 1732 Noul Cod Civil, vânzătorul este obligat să notifice de îndată preempto-rului
cuprinsul contractului încheiat cu un terţ.
Notificarea trebuie să cuprindă numele şi prenumele vânzătorului, descrierea bunului,
sarcinile care îl grevează, termenii şi condiţiile vânzării precum şi locul unde este situat bunul.
Preemptorul îşi poate exercita dreptul de preempţiune prin comunicarea către vânzător a
acordului său de a încheia contractul de vânzare, însotită de consem-narea preţului la
dispoziţia vânzătorului.
Dreptul de preempţiune se exercită, în cazul vânzării de bunuri mobile, în termen de cel mult
10 zile de la data comunicării către preemptor a notificării, iar în cazul vânzării de bunuri
imobile, în termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării.
Potrivit art. 1730 alin. 3 Noul Cod Civil, „titularul dreptului de preempţiune care a respins o
ofertă de vânzare nu îşi mai poate exercita acest drept cu privire la contractul ce i-a fost
propus”. Oferta se consideră respinsă dacă nu a fost acceptată în termenele prevăzute de lege.
Exercitarea dreptului de preempţiune produce două efecte distincte:
- încheierea contractului de vânzare-cumpărare dintre vânzător şi preemptor;
- desfiinţarea contractului încheiat anterior între vânzător şi terţ.
în condiţiile de mai sus, „vânzătorul răspunde faţă de terţul de bună-credintă pentru evicţiunea
ce rezultă din exercitarea preempţiunii” (art. 1733 alin. 1 Noul Cod Civil) .
în cazul pluralităţii de preemptori, care şi-au exercitat preempţiunea asupra aceluiaşi bun, art.
1734 instituie o ordine între titulari (în raport de situaţie). Astfel, vânzarea se încheie:
- cu titularul dreptului legal de preempţiune, atunci când se află în concurs cu titulari ai unor
drepturi convenţionale de preempţiune;
- cu titularul dreptului legal de preempţiune ales de vânzător, când se află în concurs cu alţi
titulari ai unor drepturi legale de preempţiune;
- dacă bunul este imobil, cu titularul dreptului convenţional de preempţiune care a fost mai
întâi înscris în cartea funciară, atunci când acesta se află în concurs cu alţi titulari ai unor
drepturi convenţionale de preempţiune;
- dacă bunul este mobil, cu titularul dreptului convenţional de preempţiune având data certă
cea mai veche, atunci când acesta se află în concurs cu alţi titulari ai unor drepturi
convenţionale de preempţiune.
Ordinea instituită de art. 1734 alin. 1 Noul Cod Civil este imperativă.
Sub aspectul legii aplicabile, art. 125 din Legea nr. 71/2011 stabileşte că prevederile art. 1734
Noul Cod Civil sunt aplicabile, ca excepţie, şi drepturilor de preempţiune izvorâte din
contractele încheiate înainte de intrarea în vigoare a Noului cod civil.
Atunci când dreptul de preempţiune se exercită asupra unui singur bun cumpărat de terţ de la
vânzător (împreună cu alte bunuri pentru un singur preţ),
vânzătorul poate pretinde de la preemptor numai o parte proporţională din preţul convenit cu
terţul.
în cazul în care s-au vândut şi alte bunuri decât acela supus preempţiunii, dar care nu puteau fi
despărţite de acesta fără să îl fi păgubit pe vânzător, exercitarea dreptului de preempţiune nu
se poate face decât dacă preemptorul consemnează preţul stabilit pentru toate bunurile
vândute (art. 1735 alin. 2 Noul Cod Civil).
In concepţia Noului cod civil, dreptul de preempţiune este indivizibil şi netransmisibil (art.
1739 Noul Cod Civil).
Vânzarea bunului cu privire la care există un drept de preempţiune către un terţ, este valabilă
numai sub condiţia suspensivă a neexercitării dreptului de preempţiune de către preemptor
(art. 1731 Noul Cod Civil).
De regulă, dreptul convenţional de preempţiune se stinge prin moartea pre-emptorului, cu
excepţia situaţiei în care a fost constituit pe un anume termen. Astfel, atunci când moartea
preemptorului a intervenit înainte de expirarea termenului pe care a fost constituit, dreptul de
preempţiune operează şi după decesul titularului său (fiind preluat de succesorii săi în
drepturi). în acest caz, termenul se reduce la 5 ani de la data constituirii, dacă a fost stipulat un
termen mai lung (art. 1740
Noul Cod Civil).
Din dispoziţiile coroborate ale art. 1739 şi 1740 Noul Cod Civil, rezultă că dreptul de
preempţiune este, numai în principiu, netransmisibil.
c) Dreptul de preempţiune în legi speciale.
Potrivit art. 123 din Legea nr. 71/20011, prevederile referitoare la dreptul de preempţiune
cuprinse în legile speciale sunt completate cu dispoziţiile art. 1730-1740 Noul Cod Civil
Precizăm că dispoziţiile Noului cod civil completează reglementările legale anterioare,
precum şi pe cele convenţionale privitoare numai la contractele de vânzare-cumpărare
încheiate după intrarea în vigoare (nu şi la cesiunea de drepturi litigioase).
Dreptul de preempţiune al cumpărătorului reglementat prin alte acte normative prezintă unele
particularităţi, pe care le prezentăm succint, după cum urmează.
Potrivit art. 17 alin. 1 din Legea nr. 10/2001, locatarii imobilelor restituite persoanelor
îndreptăţite, având, printre altele, destinaţiile de unităţi şi instituţii de învăţământ de stat,
unităţi sanitare şi de asistenţă medico-socială din sistemul public, imobile ocupate de
administraţiile financiare, trezorerii etc., instituţii culturale, precum şi cele ocupate de sediile
partidelor politice, „au drept de preempţiune la cumpărarea acestora”.
Potrivit art. 37 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în
cazul în care un imobil expropriat este scos la vânzare de către expropriatorul care nu a putut
realiza lucrarea de utilitate publică (ce a constituit scopul exproprierii), fostul proprietar
(expropriatul) are un drept prioritar la cumpărare, pentru un preţ ce nu poate fi mai mare decât
despăgubirea primită la expropriere, actualizată.
Dreptul prioritar la dobândirea imobilului expropriat are următoarele caracteristici:
- expropriatul îşi poate exercita dreptul prioritar în alte cazuri de înstrăinare a imobilului decât
prin vânzare (precum în cazul dreptului de preempţiune);
- preţul redobândirii imobilului de către expropriat nu poate depăşi despăgubirea actualizată
(are o limită maximă);
- exercitarea dreptului prioritar la redobândirea imobilului este mult simplificată în
comparaţie cu procedura de exercitare a dreptului de preempţiune.
Potrivit art. 1746 Noul Cod Civil, terenurile din fondul forestier aflate în proprietate privată se
pot vinde respectând dreptul de preempţiune al titularilor. în acest caz, numai „vecinii care
sunt proprietari de fond forestier beneficiază de dreptul de preempţiune” (art. 123 din Legea
nr. 71/2011, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 60/2012).
în aceste condiţii, apreciem că statul este titular al dreptului de preempţiune, numai dacă are şi
calitatea de proprietar al terenurilor învecinate (celui care se vinde).
d) Sancţiunea nerespectării dreptului de preempțiune
Nerespectarea dispoziţiilor generale referitoare la dreptul de preempţiune se sancţionează cu
nulitatea relativă a contractului.
Titularii dreptului de preempţiune şi succesorii lor vor putea cere în justiţie anularea sa (nu şi
părţile: vânzătorul sau terţul), deoarece sancţiunea a fost instituită pentru protejarea celor
dintâi.
Acţiunea în anulare poate fi promovată indiferent de buna sau reaua-credinţă a
cumpărătorului.
După expirarea termenului de prescripţie a acţiunii în anulare (de 3 ani), vânzarea se
consolidează, cu toate că s-a încheiat cu nerespectarea condiţiilor imperative ale legii (dreptul
de preempţiune).
De menţionat că nulitatea relativă poate fi acoperită prin confirmare expresă sau tacită de
către cei îndreptăţiţi să ceară pronunţarea ei de instanţa de judecată. Confirmarea tacită
intervine în situaţia în care titularii dreptului de preempţiune sau succesorii lor în drepturi nu
introduc acţiunea în nulitate relativă în termenul de prescripţie.

Detalii: https://legeaz.net/dictionar-juridic/dreptul-de-preemptiune