DREPT CIVIL.

CONTRACTE

TEMA NR. 1
INTRODUCERE ÎN MATERIA CONTRACTELOR SPECIALE. CONTRACTUL
DE VÂNZARE-NOŢIUNE, CARACTERE JURIDICE, CONDIŢII DE VALIDITATE
(CAPACITATEA)
OBIECTIVE:
1. Înţelegerea corelaţiei dintre regimul juridic special al contractelor şi teoria generală a obligaţiilor;
2. Însuşirea caracteristicilor contractului de vânzare, astfel cum rezultă din definiţia sa;
3. Reţinerea caracterelor juridice ale contractului de vânzare;
4. Înţelegerea incapacităţilor de a cumpăra şi vinde.

INTRODUCERE ÎN MATERIA CONTRACTELOR SPECIALE

Materia contractelor speciale, ca parte integrantă a dreptului civil, are ca obiect de reglementare
instrumentele juridice prin intermediul cărora se realizează, de regulă, circulaţia bunurilor (de exemplu,
vânzarea, schimbul, împrumutul), folosinţa lor (de exemplu, locaţiunea, comodatul), conservarea acestora
(depozitul), crearea de valori (de exemplu, antrepriza), reprezentarea la încheierea actelor juridice (de exemplu,
mandatul), asigurarea mijloacelor necesare întreţinerii şi îngrijirii (de exemplu, contractul de întreţinere) etc.
Astfel fiind, regimul juridic al contractelor civile reprezintă o parte importantă - atât din punct de vedere
teoretic, cât şi practic - a dreptului privat, în general, şi a dreptului civil, în special.
Pentru înţelegerea şi aplicarea corectă a acestor reglementări este însă necesar să facem unele precizări
privitoare la corelaţia dintre regimul juridic special al contractelor şi teoria generală a obligaţiilor.
Potrivit art. 1.166 C.civ., contractul – principalul izvor al obligaţiilor - este acordul de voinţe dintre două
sau mai multe persoane cu intenţia de a constitui, modifica sau stinge un raport juridic, iar art. 1.167 alin. (1)
C.civ. dispune că toate contractele se supun regulilor generale din prezentul capitol.
La materia Drept civil. Teoria obligaţiilor a fost studiat contractul, în general, fiind abordate, pe rând,
chestiuni referitoare la clasificare, încheiere, interpretare, efecte, cesiune, încetare.
La materia Drept civil. Contracte vor fi studiate anumite contracte speciale numite, reglementate în
Codul civil şi în legi speciale. Aceste contracte – reglementate de art. 1.650 - 2.278 C.civ. şi în unele legi
speciale - sunt guvernate de reguli în mare măsură derogatorii de la cele generale. În acest sens, art. 1.167 alin.
(2) C.civ. prevede că „Regulile particulare privitoare la anumite contracte sunt prevăzute în prezentul cod sau
în legi speciale”.
Aşadar, în ceea ce priveşte corelaţia dintre regimul juridic special al contractelor civile şi teoria
generală a obligaţiilor civile precizăm că prioritate au regulile speciale prevăzute - în Codul civil ori în
acte normative speciale - pentru contractul în cauză. De exemplu, în materia contractului de vânzare
clauzele îndoielnice se interpretează în favoarea cumpărătorului (art. 1.671 C.civ.), în timp ce în materia
contractelor, în general, se interpretează în favoarea celui care se obligă (art. 1.269 alin.1 C.civ.).
În măsura în care anumite probleme de drept nu ar fi reglementate prin norme speciale (sau prin
convenţia dintre părţi) se aplică, în completarea acestor norme, regulile din partea generală a dreptului
obligaţional (teoria generală a contractelor şi obligaţiilor), care cuprinde reguli aplicabile tuturor contractelor
sau contractelor dintr-o anumită categorie (contracte sinalagmatice sau unilaterale, cu titlu oneros sau cu titlu
1
gratuit etc.). De exemplu, chestiunile privitoare la dol, ca viciu de consimţământ, nu sunt reglementate în
materia contractului de vânzare, ceea ce înseamnă că se vor aplica regulile generale din materia contractelor
(art. 1.214 - 1.215 C.civ.). Tot astfel, în cazul contractului de locaţiune nu există o reglementare specială
privind rezilierea unilaterală şi de aceea se vor aplica regulile generale – art. 1.552 C. civ.
Ori de câte ori nu există norme speciale pentru un anumit contract numit se vor aplica normele generale,
iar nu normele prevăzute pentru un alt contract special, fie şi asemănător. De exemplu, în cazul rezoluţiunii
contractului de rentă viageră pentru neexecutarea fără justificare a obligaţiei de plată a rentei de către
debirentier sunt aplicabile regulile generale (art. 1.549 şi urm. C.civ., fiind admisibile atât rezoluţiunea
unilaterală, cât şi pactul comisoriu), iar nu regula specială prevăzută de art. 2.263 alin. (3) C.civ. numai în
materia contractului de întreţinere potrivit cu care atunci când se întemeiază pe neexecutarea fără justificare a
obligaţiei de întreţinere, rezoluţiunea nu poate fi pronunţată decât de instanţa de judecată, orice clauză contrară
fiind considerată nescrisă.
De la regula aplicării normelor prevăzute de lege pentru un contract special numai în materia respectivă,
se admite o derogare pentru ipoteza în care nici pentru contractul special în cauză şi nici în cadrul teoriei
generale a obligaţiilor nu există vreo reglementare. În acest caz se impune aplicarea normelor existente, deşi
aceste norme sunt speciale pentru un anumit contract. Ca o concretizare a acestei reguli, art. 1.651 C.civ.
prevede că „Dispoziţiile prezentului capitol privind obligaţiile vânzătorului se aplică, în mod corespunzător,
obligaţiilor înstrăinătorului în cazul oricărui alt contract având ca efect transmiterea unui drept, dacă din
reglementările aplicabile acelui contract sau din cele referitoare la obligaţii în general nu rezultă altfel.” De
exemplu, dispoziţiile privitoare la obligaţia vânzătorului de garanţie contra evicţiunii se aplică şi în materia
contractului de rentă viageră în privinţa credirentierului atunci când acesta înstrăinează un bun, iar
debirentierul se obligă să efectueze prestaţii periodice constând în sume de bani sau alte bunuri fungibile.
Precizăm şi faptul că în privinţa contractelor nenumite – adică acelea care nu beneficiază de o
reglementare proprie -, care se pot încheia de părţi în limitele impuse de lege, de ordinea publică şi de bunele
moravuri, se vor aplica regulile generale privitoare la contract, ca izvor de obligaţii, iar dacă aceste reguli nu
sunt îndestulătoare, se vor aplica regulile speciale privitoare la contractul cu care se aseamănă cel mai mult
(art. 1.168 C.civ.).
CAPITOLUL I

CONTRACTUL DE VÂNZARE
Secţiunea I
Noţiunea, caracterele juridice şi condiţiile de validitate ale contractului de vânzare
§ 1. Noţiunea şi caracterele juridice ale contractului de vânzare
1. Noţiunea. Potrivit art. 1.650 C.civ., „(1) Vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite sau,
după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preţ pe care
cumpărătorul se obligă să îl plătească. (2) Poate fi, de asemenea, transmis prin vânzare un dezmembrământ al
dreptului de proprietate sau orice alt drept.”
Luând în considerare aceste prevederi, câteva observaţii sunt necesare:
a) de regulă, vânzătorul nu are (nu trebuie să-şi execute) obligaţia transmiterii dreptului de proprietate ce
poartă asupra bunului pentru că transferul proprietăţii se produce în mod automat în momentul încheierii
valabile a contractului. În acest sens, art. 1.674 C.civ. prevede: „Cu excepţia cazurilor prevăzute de lege ori
dacă din voinţa părţilor nu rezultă contrariul, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul
încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori preţul nu a fost plătit încă.” Bunăoară, în cazul
unui bun mobil individual determinat vânzătorul transmite cumpărătorului proprietatea din chiar momentul
realizării acordului de voinţă.
b) există cazuri în care vânzătorul „se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun”. De
exemplu, în cazul bunurilor de gen, vânzătorul trebuie să individualizeze aceste bunuri prin predare, numărare,
cântărire, măsurare etc. Tot astfel, în cazul unui bun viitor (de pildă, un apartament dintr-un bloc ce urmează a
2
se construi), cumpărătorul nu poate dobândi proprietatea decât după ce vânzătorul a realizat bunul respectiv, în
stare de a fi predat.
c) cumpărătorul are drept obligaţie principală aceea de a plăti preţul. Fără preţ nu există vânzare. După
cum vom vedea1, stabilirea preţului în bani este de esenţa vânzării.
d) de regulă, prin contractul de vânzare se transmite de la vânzător la cumpărător dreptul de proprietate
asupra unui bun. Însă, va fi calificat drept vânzare şi contractul prin care, în schimbul unui preţ, se transmite un
alt drept decât dreptul de proprietate, fiindcă transmiterea proprietăţii nu este de esenţa, ci numai de natura
contractului de vânzare.
e) poate fi transmis prin vânzare un dezmembrământ al dreptului de proprietate. Acesta poate fi dreptul
de superficie sau dreptul de uzufruct. În ceea ce priveşte dreptul de servitute, acesta nu va putea fi vândut
separat, ci poate fi transmis numai odată cu dreptul de proprietate ce poartă asupra fondului dominant, chiar
dacă nu s-a făcut o menţiune expresă în acest sens în contractul de vânzare2.
f) pot fi transmise prin vânzare şi alte drepturi, cum ar fi dreptul de ipotecă, un drept de creanţă, un
drept din domeniul proprietăţii intelectuale (dreptul ce poartă asupra unei invenţii, mărci etc.), drepturi asupra
unei universalităţi care cuprinde nu numai drepturi, ci şi datorii (vânzarea unei moşteniri)3.
Nu pot fi înstrăinate prin vânzare drepturile nepatrimoniale4 şi cele patrimoniale care au un caracter
strict personal (dreptul real de uz, dreptul de abitaţie etc.) sau care sunt prevăzute de lege ori sunt contractate
(sau constituite prin acte unilaterale) intuitu personae (de exemplu, dreptul de întreţinere – indiferent că îşi are
izvorul în lege, în testament sau în contractul de întreţinere -, dreptul la pensie).
2. Caractere juridice. Vânzarea este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros, în principiu
comutativ, în principiu consensual şi translativ de drepturi.
2.1. Vânzarea este un contract esenţialmente sinalagmatic (bilateral), deoarece prin încheierea sa dă
naştere la obligaţii reciproce şi interdependente între părţile contractante. Vânzătorul are, în principal,
obligaţiile de a transmite proprietatea bunului sau, după caz, dreptul vândut, de a preda bunul şi de a-l garanta
pe cumpărător contra evicţiunii şi contra viciilor bunului, iar cumpărătorul are, în principal, obligaţiile de a
prelua bunul vândut, de a plăti preţul vânzării şi, de regulă, de a suporta cheltuielile pentru încheierea
contractului de vânzare.
Fiind un contract sinalagmatic, se aplică regulile specifice acestei categorii de contracte (excepţia de
neexecutare a contractului, rezoluţiunea pentru neexecutarea obligaţiei de către una dintre părţi, teoria riscului
contractului)5.
2.2. Vânzarea este un contract esenţialmente cu titlu oneros. Ambele părţi urmăresc anumite interese
patrimoniale, adică primirea unui echivalent în schimbul prestaţiei la care se obligă. Vânzătorul urmăreşte să
primească preţul ca un contraechivalent al prestaţiei sale, iar cumpărătorul urmăreşte să primească bunul
cumpărat în schimbul preţului. Dacă în schimbul dreptului primit, dobânditorul nu se obligă să plătească preţul,
contractul nu va mai fi de vânzare, ci eventual de donaţie.
2.3. Vânzarea este, în principiu, un contract comutativ, deoarece, la momentul încheierii sale, existenţa
drepturilor şi obligaţiilor părţilor este certă, iar întinderea acestora este determinată sau determinabilă. Numai

1 A se vedea infra nr. 20.

2 A se vedea V. Stoica, op.cit., p. 251.
3 Prin vânzarea unei moşteniri se înţelege transmiterea, în schimbul unei sume de bani, a dreptului de a culege o
moştenire deschisă sau o cotă din aceasta. A se vedea art. 1.747-1.753 C.civ. (infra nr. 64-65)
4 De exemplu, nu pot fi vândute dreptul la viaţă, la sănătate, la nume, la domiciliu.

5 A se vedea L. Pop, I.-F. Popa, S.-I. Vidu, op. cit., p. 202 şi urm., 210 şi urm., art. 255 şi urm.
3
în mod excepţional contractul poate căpăta caracter aleatoriu. De exemplu, în cazul vânzării nudei proprietăţi
sau al dreptului de uzufruct, al vânzării de drepturi litigioase, al vânzării unei recolte viitoare contra unui preţ
global sau în ipoteza în care dobânditorul a cumpărat pe riscul său6.
2.4. Vânzarea este, în principiu, un contract consensual, formându-se prin simplul acord de voinţă al
părţilor (solo consensu), fără îndeplinirea vreunei formalităţi şi fără remiterea bunului şi a preţului în momentul
încheierii contractului. Vânzarea nu este un contract real7, dar în anumite situaţii poate fi un contract solemn.
Astfel, prin excepţie de la principiul consensualismului, consacrat de art. 1.178 C.civ., în cazurile special
prevăzute de lege vânzarea devine un contract solemn. Cele mai reprezentative exemple sunt următoarele:
a) vânzarea prin care se transferă drepturi reale imobiliare trebuie să fie încheiată în formă autentică
cerută ad validitatem (art. 1.244 C.civ.);
b) vânzarea unei moşteniri se încheie în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute a contractului
(art. 1.747 alin. 2 C.civ.);
O precizare se impune în legătură cu forma contractului de vânzare având ca obiect un autovehicul
(folosit). În prezent, radierea şi înmatricularea în circulaţie a autovehiculelor de către organele de poliţie şi
financiare se face în condiţiile prevăzute de Ordinul comun nr. 1.069/1.578/114 din 28 iulie 2016 al ministrului
dezvoltării regionale şi administraţiei publice, ministrului finanţelor publice şi ministrului afacerilor interne pe
baza formularului tipizat al contractului de vânzare prevăzut în Anexa nr. 2 la acest ordin. Formalităţile
prevăzute de noua reglementare nu afectează validitatea contractului de vânzare încheiat între părţi printr-un
înscris sub semnătură privată, acele formalităţi fiind prevăzute de lege pentru înmatricularea autovehiculului în
circulaţie şi pentru înregistrarea în evidenţele fiscale. Aşadar, vânzarea de autoturisme este un contract
consensual, deci valabil încheiat prin actul sub semnătură privată.
2.5. Vânzarea este, în principiu, un contract translativ de drepturi din momentul încheierii lui. Aceasta
înseamnă că, prin efectul realizării acordului de voinţă (solo consensu) şi independent de predarea bunului
vândut şi de plata preţului, se produce, de regulă, nu numai încheierea valabilă a contractului, dar operează şi
transferul dreptului de la vânzător la cumpărător. În acest sens, art. 1.674 C.civ. prevede că […] „proprietatea
se strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori
preţul nu a fost plătit încă.”
Există însă mai multe situaţii în care dreptul nu se transmite în momentul încheierii valabile a
contractului. Aceste cazuri vor fi prezentate atunci când va fi analizată obligaţia vânzătorului de a transmite
proprietatea bunului sau, după caz, dreptul vândut8.
§2.Condiţiile de validitate ale contractului de vânzare

3. Precizări prealabile. Pentru a fi valabil încheiat, contractul de vânzare trebuie să întrunească mai
multe condiţii esenţiale care, conform regulilor generale în materie de contracte (art. 1.179 C.civ.) sunt:
capacitatea de a contracta, consimţământul părţilor, un obiect determinat şi licit, o cauză licită şi morală şi, la
contractele solemne, forma.
Ne vom ocupa de aceste elemente numai în măsura în care prezintă trăsături specifice în materia
contractului de vânzare.

6 Avem în vedere situaţia în care, de exemplu, cumpărătorul a cunoscut pericolul evicţiunii (de pildă, bunul poate
fi sau deja este revendicat, poate fi expropriat etc.) şi a cumpărat totuşi pe riscul său (a se vedea infra nr. 37 lit. c).
7 Chiar dacă şi în cazul vânzării intervine o predare a bunului, contractul nu este real deoarece în acest caz
predarea nu ţine de încheierea valabilă a contractului, ci de efectele acestuia (de executarea obligaţiilor părţilor). După
cum este cunoscut, contractul este real atunci când, pentru validitatea sa, este necesară remiterea bunului [art. 1.174 alin.
(4) C.civ.].
8 A se vedea infra nr. 24. A. Trebuie menţionat că în toate cazurile contractul de vânzare este translativ de
drepturi, numai că uneori transmiterea dreptului se produce în momentul încheierii lui, iar alteori la un moment ulterior.
4
 A. Capacitatea de a contracta
4. Reguli generale. Conform art.1.652 C.civ., „Pot cumpăra sau vinde toţi cei cărora nu le este interzis
prin lege.” Deci regula este capacitatea, iar incapacitatea este excepţia. De aceea, cazurile de incapacitate sunt
expres şi limitativ prevăzute de lege9 şi sunt de strictă interpretare10.
Cât priveşte capacitatea de exerciţiu, în materia contractului de vânzare se aplică regulile generale.
Precizăm numai că vânzarea este, în principiu, un act de dispoziţie atât pentru vânzător, cât şi pentru
cumpărător. În consecinţă, părţile trebuie să aibă capacitate de exerciţiu deplină, iar persoanele lipsite de
capacitate sau cu capacitate de exerciţiu restrânsă, trebuie să încheie contractul prin reprezentantul legal,
respectiv cu încuviinţarea acestuia şi, în toate cazurile, cu autorizarea instanţei de tutelă.
Dar vânzarea este, întotdeauna, act de dispoziţie numai raportat la bunul vândut şi la preţul care
formează obiectul contractului. În schimb, raportat la patrimoniul părţii contractante, vânzarea mijloceşte şi
efectuarea de acte de conservare sau de administrare a patrimoniului care nu îl prejudiciază pe cel care încheie
contractul (de exemplu, cumpărarea de materiale pentru repararea casei ce se poate prăbuşi, înstrăinarea
bunurilor supuse pieirii ori stricăciunii sau a celor de mică valoare devenite nefolositoare). Iar în aceste cazuri
va fi suficient ca partea contractantă să aibă capacitatea de a face acte de conservare ori de administrare, după
caz.
5. Incapacităţi speciale. Pentru contractul de vânzare legea prevede anumite incapacităţi speciale.
Aceste incapacităţi sunt interdicţii (prohibiţii) de a cumpăra şi, respectiv, de a vinde. Mai întâi ne vom ocupa
de incapacităţile de a cumpăra şi, apoi, de cele de a vinde. Interdicţiile (numai) de a vinde (inalienabilitatea),
întrucât sunt stabilite de lege în funcţie de natura (destinaţia) bunurilor, iar nu în consideraţia persoanei (intuitu
personae), urmează să fie analizate în legătură cu obiectul contractului de vânzare.
5.1. Incapacităţile de a cumpăra.
5.1.1. Potrivit Constituţiei, cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra
terenurilor numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate
internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin lege organică,
precum şi prin moştenire legală (art. 44 alin.2). Întrucât legea nu distinge, spre deosebire de legiuirile române
antebelice care prevedeau interdicţia numai în privinţa imobilelor rurale, textul citat vizează terenurile de orice
fel, situate în localităţi sau extravilan. Pe de altă parte însă, străinii sau apatrizii pot dobândi dreptul de
proprietate asupra construcţiilor prin acte între vii sau prin moştenire (legală sau testamentară). În acest caz li
se poate recunoaşte numai un drept de superficie asupra imobilului, ceea ce implică dreptul de proprietate
asupra construcţiei şi dreptul de folosinţă (de concesiune) asupra terenului aferent.
Prin urmare, posibilitatea dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor este un atribut exclusiv al
calităţii de cetăţean român (chiar dacă persoana respectivă mai are şi o altă cetăţenie). Contractul prin care o
persoană, care nu are calitatea de cetăţean român, ar cumpăra un teren este lovit de nulitate absolută (virtuală,
interdicţia fiind de ordine publică) şi această nulitate nu ar putea fi acoperită prin revânzarea terenului unui
cetăţean român11. Dacă cumpărătorul ar dobândi (redobândi) cetăţenia română, numai din acest moment va
putea dobândi şi dreptul de proprietate asupra terenului.
Pentru materializarea dreptului cetăţenilor străini şi apatrizilor de a dobândi terenuri în proprietate a fost
adoptată Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către
cetăţenii străini şi apatrizi, precum şi de către persoanele juridice străine12.

9 „Prohibiţia sau interdicţia de a cumpăra trebuie să fie legală şi expresă” (CSJ, s.civ., dec. nr. 2524/1993, în
Dreptul nr.12, 1994, p.60).
10 A se vedea şi G. Boroi, C.-A. Anghelescu, op. cit., p. 129.
11 A se vedea Dec.nr.131/1925 cit.supra şi Cas.I, dec.nr.431/1909, ibidem, p.412 nr.4.
12 Publicată în M.Of. nr. 1008 din 14.11.2005.
5
 5.1.2. Incapacitatea de a cumpăra drepturi litigioase prevăzută de art. 1.653 C.civ.
Potrivit art. 1.653 C.civ., „(1) Sub sancţiunea nulităţii absolute, judecătorii, procurorii, grefierii,
executorii, avocaţii, notarii publici, consilierii juridici şi practicienii în insolvenţă nu pot cumpăra, direct sau
prin persoane interpuse, drepturi litigioase care sunt de competenţa instanţei judecătoreşti în a cărei
circumscripţie îşi desfăşoară activitatea.
(2) Sunt exceptate de la prevederile alin. (1): a) cumpărarea drepturilor succesorale ori a cotelor-părţi
din dreptul de proprietate de la comoştenitori sau coproprietari, după caz; b) cumpărarea unui drept litigios în
vederea îndestulării unei creanţe care s-a născut înainte ca dreptul să fi devenit litigios; c) cumpărarea care s-a
făcut pentru apărarea drepturilor celui ce stăpâneşte bunul în legătură cu care există dreptul litigios.
(3) Dreptul este litigios dacă există un proces început şi neterminat cu privire la existenţa sau întinderea
sa.”
În legătură cu această incapacitate de a cumpăra se impun mai multe precizări:
a) În primul rând, prin drept litigios se înţelege acel drept supus unui proces care se află în curs de
derulare. Litigiul debutează prin introducerea cererii de chemare în judecată şi se finalizează prin pronunţarea
unei hotărâri definitive. Dacă hotărârea pronunţată este susceptibilă de executare silită, procesul se va termina
doar atunci când se va epuiza şi faza executării silite, care este o fază distinctă a procesului civil13.
Procesul poate viza fie existenţa dreptului (de exemplu, reclamantul solicită restituirea unei sume de
bani împrumutate pârâtului, iar acesta din urmă neagă faptul că ar datora vreo sumă de bani), fie întinderea
dreptului (de exemplu, reclamantul solicită ca pârâtul să-i restituie suma de 100.000 de lei, pârâtul nu neagă
faptul că îi datorează o sumă de bani, dar susţine că datoria sa este de doar 50.000 de lei).
b) Incapacitatea de a cumpăra se aplică şi magistraţilor-asistenţi de la Înalta Curte de Casaţie şi
Justiţie. Textul art. 1.653 C.civ. îi vizează pe grefieri; a fortiori textul trebuie să se aplice magistraţilor-
asistenţi.
c) Codul civil face referire la „drepturi litigioase care sunt de competenţa instanţei judecătoreşti în a
cărei circumscripţie îşi desfăşoară activitatea” persoanele vizate. Rezultă că - de la caz la caz - trebuie să se
analizeze fiecare categorie profesională pentru a se stabili măsura în care incapacitatea intervine. Urmează să
se aibă în vedere modul concret de organizare a profesiei, care se poate modifica în timp, acesta fiind unul
dintre motivele pentru care legiuitorul a preferat folosirea unei formule generale.
d) Există şi 3 excepţii determinate de faptul că în aceste situaţii prestigiul justiţiei nu are de suferit şi, în
plus, există raţiuni puternice pentru a se admite cumpărarea de drepturi litigioase. Astfel:
i) cumpărarea drepturilor succesorale ori a cotelor-părţi din dreptul de proprietate de la comoştenitori
sau coproprietari, după caz. În această situaţie, cumpărarea este permisă deoarece se poate ajunge la încetarea
stării de indiviziune sau coproprietate, stare neagreată de către legiuitor din cauza numeroaselor probleme pe
care ea le poate crea în privinţa actelor care se încheie în legătură cu un anumit bun (acte de conservare, de
administrare sau de dispoziţie). De exemplu, litigiul se derulează între un executor şi fratele acestuia şi priveşte
întinderea drepturilor succesorale, contravaloarea îmbunătăţirilor efectuate cu privire la anumite bunuri
succesorale, încheierea unor acte pentru repararea bunului etc. Dacă executorul cumpără dreptul succesoral al
fratelui său, contractul este perfect valabil.
ii) cumpărarea unui drept litigios în vederea îndestulării unei creanţe care s-a născut înainte ca dreptul să
fi devenit litigios. De exemplu, un avocat l-a împrumutat pe un prieten cu suma de 100.000 de lei, dar suma nu
i-a fost restituită la scadenţă deoarece nici prietenul nu a reuşit să vândă o casă pentru că un terţ se află în

13 A se vedea şi R. Dincă, Contracte civile speciale în noul Cod civil, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2013, p.
38.
6
posesia acelei case şi pretinde că este proprietar. Prietenul avocatului intentează o acţiune în revendicare
împotriva terţului, dreptul de proprietate devine astfel litigios, iar în timpul procesului reclamantul îi vinde
avocatului acest drept de proprietate litigios pentru ca, în acest fel, avocatul să-şi poată îndestula creanţa de
100.000 de lei. Legiuitorul a considerat că în acest caz avocatul urmăreşte să evite o pierdere şi de aceea se
mulţumeşte să primească dreptul litigios în contul creanţei pe care o avea împotriva vânzătorului.
iii) cumpărarea care s-a făcut pentru apărarea drepturilor celui ce stăpâneşte bunul în legătură cu care
există dreptul litigios. De exemplu, un judecător este proprietarul unei case ipotecate în vederea garantării unei
creanţe în valoare de 200.000 de lei. Întrucât debitorul (de la care judecătorul a cumpărat casa) nu plăteşte
datoria garantată cu dreptul real de ipotecă şi contestă creanţa terţului, acesta din urmă îl acţionează în judecată
pe debitor, urmând ca ulterior să-şi valorifice dreptul de ipotecă. Judecătorul cumpără dreptul litigios de la
reclamantul-creditor pentru a-şi pune casa la adăpost în eventualitatea admiterii acţiunii terţului şi valorificării
dreptului de ipotecă. Judecătorul nu urmăreşte scopuri speculative, nu îşi foloseşte influenţa, ci adoptă o
atitudine prin care îşi apără drepturile cu privire la bunul său, expus unui pericol iminent de a fi pierdut.
e) Întrucât incapacitatea de a cumpăra este întemeiată pe un motiv de ordine publică (apărarea
prestigiului justiţiei), încălcarea ei se sancţionează cu nulitatea absolută a actului.
Dacă interdicţia va fi încălcată prin intermediul unei simulaţii (sub forma interpunerii de persoane sau a
convenţiei de prête-nom) sancţiunea va trebui să fie nulitatea absolută a întregii operaţiuni juridice (actul
ascuns şi actul aparent)14. De altfel, Codul civil prevede expres că persoanele enumerate în cuprinsul art.
1.653 nu pot cumpăra drepturi litigioase „direct sau prin persoane interpuse”.
5.1.3. Incapacitatea de a cumpăra a mandatarilor [Art. 1.654 alin. 1 lit. a) C.civ.]
Potrivit art. 1.654 alin. (1) lit. a) C.civ. „Sunt incapabili de a cumpăra, direct sau prin persoane
interpuse, chiar şi prin licitaţie publică: a) mandatarii, pentru bunurile pe care sunt însărcinaţi să le vândă;
excepţia prevăzută la art. 1.304 alin. (1) rămâne aplicabilă.”
Mandatul este un contract de încredere15, cu un caracter intuitu personae. Mandatarul trebuie să facă
tot posibilul pentru a proteja interesele mandantului, vorbindu-se în acest sens de o obligaţie de loialitate a
mandatarului faţă de mandant.
Mandatarii împuterniciţi a vinde un lucru nu pot să-l cumpere întrucât - de regulă - nu se poate admite
ca o persoană să cumuleze şi rolul de reprezentant al vânzătorului şi cel de cumpărător. Cumpărătorul
tratează în fapt (negociază) cu mandatarul, iar atunci când aceeaşi persoană ar avea şi calitatea de mandatar
şi pe aceea de cumpărător nu ar mai putea exista o negociere veritabilă, în cadrul căreia fiecare participant
să-şi poată susţine interesele. Legea a stabilit această prohibiţie pentru ca mandatarul să nu fie pus în situaţia
de a alege între interesul său, care este de a cumpăra cât mai ieftin, şi interesul pe care trebuie să-l apere (cel
al vânzătorului), de a obţine preţul cel mai ridicat.
În ipoteza în care mandatarul cumpără bunul pe care este însărcinat să îl vândă, vânzătorul poate cere
anularea vânzării. De menţionat faptul că mandatarul-cumpărător nu poate cere anularea vânzării nici în
calitatea sa de cumpărător şi nici în aceea de reprezentant al vânzătorului; numai acesta din urmă poate
invoca nulitatea relativă a vânzării (art. 1.656 C.civ.). Acest text de lege urmăreşte să excludă posibilitatea
ca mandatarul să se prevaleze de calitatea sa spre a înlătura consecinţele neconvenabile pentru el ale propriei
turpitudini (nemo auditur propriam turpitudinem allegans – „nimeni nu îşi poate invoca propria
incorectitudine”.)16

14 A se vedea Fl.-A. Baias, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, ediţia 2, Ed.C.H. Beck, Bucureşti, 2014,
p.1434.
15 Ph. Malaurie, L. Aynès, P.- Y. Gautier, Drept civil. Contractele speciale, tradusă de D. Dănișor, Ed.
Wolters Kluwer, București, 2009, p. 261.
7
 Art. 1.304 alin. (1) C.civ. prevede: „Contractul încheiat de reprezentant cu sine însuşi, în nume
propriu, este anulabil numai la cererea reprezentatului, cu excepţia cazului în care reprezentantul a fost
împuternicit în mod expres în acest sens sau cuprinsul contractului a fost determinat în asemenea mod încât
să excludă posibilitatea unui conflict de interese.”
Din coroborarea prevederilor art. 1.654 alin. (1) lit. a) teza a II-a şi art. 1.304 C.civ. rezultă
următoarele:
i) contractul de vânzare încheiat între vânzătorul reprezentat de mandatar şi mandatar însuşi nu este
lovit de nulitate relativă în ipoteza în care mandatarul a fost împuternicit în mod expres de către vânzător să
cumpere bunul acestuia din urmă. Deşi de cele mai multe ori elementele esenţiale ale contractului de
vânzare - preţ, momentul predării bunului etc. -, sunt stipulate în cuprinsul procurii (mandatului), sunt
situaţii în care vânzătorul se limitează să îl împuternicească în mod expres pe mandatar, relaţiile de
încredere fiind acelea care îl determină pe vânzător să-şi dea acordul ca mandatarul să cumpere bunul17.
ii) contractul de vânzare încheiat între vânzătorul reprezentat de mandatar şi mandatar însuşi nu este
lovit de nulitate relativă nici în ipoteza în care cuprinsul contractului – adică acele elemente ale contractului
care puteau fi negociate de către mandatar cu potenţialul cumpărător - a fost determinat în asemenea mod
încât să excludă posibilitatea unui conflict de interese între vânzător şi mandatar. De exemplu, a fost stabilit
un preţ fix, iar în privinţa celorlalte obligaţii ale părţilor nu a existat nicio nuanţă faţă de prevederile legale
din materia contractului de vânzare; sau, vânzătorul a pus la dispoziţia mandatarului un contract de vânzare
cuprinzând toate clauzele, dându-i instrucţiuni mandatarului să-i vândă bunul aceluia care va accepta toate
aceste clauze.
Mandatarii nu pot cumpăra nici prin persoane interpuse bunurile pe care sunt însărcinaţi să le vândă.
5.1.4. Incapacitatea părinţilor, tutorelui, curatorului, administratorului provizoriu [Art. 1.654
alin. 1 lit. b) C.civ.]
Potrivit art. 1.654 alin. (1) lit. b) C.civ. „Sunt incapabili de a cumpăra, direct sau prin persoane
interpuse, chiar şi prin licitaţie publică: b) părinţii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, pentru
bunurile persoanelor pe care le reprezintă;”
În privinţa părinţilor, art. 501 alin. (1) C.civ. prevede că „Părinţii au dreptul şi îndatorirea de a
administra bunurile copilului lor minor, precum şi de a-l reprezenta în actele juridice civile ori de a-i
încuviinţa aceste acte, după caz.”, iar art. 502 alin. (1) C.civ. dispune că „Drepturile şi îndatoririle părinţilor
cu privire la bunurile copilului sunt aceleaşi cu cele ale tutorelui, dispoziţiile care reglementează tutela fiind
aplicabile în mod corespunzător.”
În ceea ce priveşte tutorele, art. 143 C.civ. prevede că „Tutorele are îndatorirea de a-l reprezenta pe
minor în actele juridice, dar numai până când acesta împlineşte vârsta de 14 ani.”
Art. 147 C.civ. prevede că „(1) Este interzisă, sub sancţiunea nulităţii relative, încheierea de acte
juridice între tutore sau soţul, o rudă în linie dreaptă ori fraţii sau surorile tutorelui, pe de o parte, şi minor,
pe de altă parte. (2) Cu toate acestea, oricare dintre persoanele prevăzute la alin. (1) poate cumpăra la
licitaţie publică un bun al minorului, dacă are o garanţie reală asupra acestui bun ori îl deţine în

16 Mandatarul ar avea interesul să ceară anularea contractului de vânzare atunci când constată că încheierea
acestuia nu s-a dovedit a fi profitabilă pentru el (de exemplu, a scăzut valoarea imobilului cumpărat, nu poate construi
în condiţiile dorite) şi ar vrea să găsească o cale pentru a desfiinţa contractul de vânzare.
17 Sunt situaţii în care vânzătorul are deplină încredere că mandatarul va cumpăra bunul la preţul pieţii, după o
temeinică informare şi luând în considerare toate aspectele relevante, şi de aceea îl împuterniceşte în mod expres pe
acesta să cumpere, fără a preciza un anumit preţ sau alte condiţii.
8
coproprietate cu minorul, după caz.” Aşadar, art. 147 C.civ. extinde sfera persoanelor care sunt incapabile
de a încheia acte juridice (iar nu numai contracte de vânzare) cu minorul.
Apreciem că nu există nicio contradicţie între prevederile art. 1.654 alin. 1 lit. b) C.civ., care prevăd
că tutorele este incapabil să cumpere bunurile minorului pe care îl reprezintă chiar şi prin licitaţie publică, şi
prevederile art. 147 alin. (2) C.civ., care permit tutorelui să cumpere la licitaţie publică un bun al minorului;
astfel, în acest din urmă caz este necesar ca tutorele să aibă o garanţie reală asupra bunului minorului (de
exemplu, minorul a moştenit un apartament ipotecat de tatăl său în favoarea tutorelui pentru garantarea unui
împrumut)18 sau ca tutorele să deţină bunul în coproprietate cu minorul (când este firesc să i se permită
tutorelui-coproprietar să participe la licitaţie şi să devină astfel proprietar exclusiv al bunului).
În privinţa curatorului, acesta poate fi numit în condiţiile art. 119 alin. (6), 150, 157, 158 C.civ. şi are
un statut juridic similar cu cel al tutorelui19.
Administratorul provizoriu poate fi numit în condiţiile art. 788 C.civ. Astfel, dacă fiduciarul nu îşi
îndeplineşte obligaţiile sau pune în pericol interesele care i-au fost încredinţate, constituitorul,
reprezentantul său sau beneficiarul poate cere în justiţie înlocuirea fiduciarului. Până la soluţionarea cererii
de înlocuire, constituitorul, reprezentantul său ori, în lipsa acestora, beneficiarul va numi un administrator
provizoriu al masei patrimoniale fiduciare. Mandatul administratorului provizoriu încetează în momentul
înlocuirii fiduciarului sau în momentul respingerii definitive a cererii de înlocuire. Acest administrator
provizoriu nu poate cumpăra bunurile care fac parte din masa patrimonială fiduciară.
Încălcarea prohibiţiei prevăzute de art. 1.654 alin. (1) lit. b) C.civ. se sancţionează cu nulitatea
relativă a contractului de vânzare. Nici de această dată cei incapabili nu pot să ceară anularea vânzării nici
în nume propriu şi nici în numele persoanei ocrotite (art. 1.656 C.civ.).
5.1.5. Incapacitatea funcţionarilor publici, judecătorilor sindici, practicienilor în insolvenţă,
executorilor, precum şi a altor asemenea persoane [Art. 1.654 alin. 1 lit. c) C.civ.]
Potrivit art. 1.654 alin. (1) lit. c) C.civ. „Sunt incapabili de a cumpăra, direct sau prin persoane
interpuse, chiar şi prin licitaţie publică: c) funcţionarii publici, judecătorii-sindici, practicienii în insolvenţă,
executorii, precum şi alte asemenea persoane, care ar putea influenţa condiţiile vânzării făcute prin
intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administrează ori a căror administrare o
supraveghează.”
În privinţa funcţionarilor publici, art. 2 din Legea nr. 188/1999 privind Statutul funcţionarilor publici
prevede că „Funcţionarul public este persoana numită, în condiţiile legii, într-o funcţie publică. Persoana
care a fost eliberată din funcţia publică şi se află în corpul de rezervă al funcţionarilor publici îşi păstrează
calitatea de funcţionar public.”
În ceea ce priveşte judecătorul-sindic, potrivit art. 45 alin. (2) din Legea nr. 85/2014 privind
procedurile de prevenire a insolvenţei şi de insolvenţă atribuţiile judecătorului-sindic sunt limitate la
controlul judecătoresc al activităţii administratorului judiciar şi/sau al lichidatorului judiciar şi la procesele
şi cererile de natură judiciară aferente procedurii insolvenţei. În condiţiile în care potrivit art. 64 lit. i) din
Legea nr. 85/2014 lichidatorul are printre atribuţiile sale şi vânzarea bunurilor din averea debitorului, iar
judecătorul-sindic controlează această activitate, el devine incapabil de a cumpăra bunurile vândute de către
lichidator.

18 Reglementările din Codul civil şi din Codul de procedură civilă privitoare la vânzarea la licitaţie publică a
bunurilor mobile şi imobile asigură protecţia corespunzătoare atât a intereselor minorului (proprietar al bunului grevat
de o garanţie reală), cât şi a intereselor tutorelui creditor, care are o garanţie reală asupra bunului minorului.
19 Curatorul este numit, de exemplu, atunci când din cauza bolii sau din alte motive tutorele este împiedicat să
îndeplinească un anumit act în numele minorului pe care îl reprezintă sau ale cărui acte le încuviinţează [art. 150 alin.
(2) C.civ.]
9
 Activitatea practicienilor în insolvenţă este reglementată de O.U.G. nr. 86/2006 privind organizarea
activităţii practicienilor în insolvenţă. Art. 11 prevede că practicienii în insolvenţă pot îndeplini calitatea de
administrator judiciar, lichidator, conciliator, precum şi orice altă calitate prevăzută de lege.
Activitatea executorilor judecătoreşti este reglementată de Legea nr. 188/2000 privind executorii
judecătoreşti. Potrivit art. 2, executorii judecătoreşti sunt învestiţi să îndeplinească un serviciu de interes
public. În conformitate cu prevederile Codului de procedură civilă (art. 753 şi urm. în privinţa bunurilor
mobile, respectiv art. 813 şi urm. în privinţa bunurilor imobile), vânzarea bunurilor supuse executării silite
se efectuează prin intermediul executorului judecătoresc. Mai sunt relevante şi prevederile art. 46 din Legea
nr. 188/2000 potrivit cu care „Este interzis executorilor judecătoreşti să dobândească direct sau prin
persoane interpuse, pentru ei sau pentru alţii, bunurile ce au făcut obiectul activităţii de executare silită.”
Acest text are o sferă mai largă decât textul din Codul civil. Considerăm că art. 46 nu a fost abrogat implicit
de noul Cod civil20, ci scopul legiuitorului a fost acela de a interzice implicarea sub orice formă a
executorilor judecătoreşti în cadrul procedurilor de executare silită derulate de colegii lor. Dacă un executor
ar putea cumpăra un bun vândut de un alt executor s-ar crea suspiciuni foarte serioase cu privire la
corectitudinea procedurii de executare silită şi de aceea legiuitorul a manifestat o exigenţă sporită, menită a
proteja prestigiul profesiei de executor judecătoresc.
Sintagma „şi alte asemenea persoane, care ar putea influenţa condiţiile vânzării făcute prin
intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administrează ori a căror administrare o
supraveghează” reprezintă un „text de rezervă”, menit să acopere alte categorii de persoane care exercită
prerogative de putere publică. Aşadar, art. 1.654 alin. 1 lit. c) C.civ. conţine o enumerare exemplificativă,
iar nu limitativă. Legiuitorul a avut în vedere apariţia unor situaţii noi, care ar putea intra sub incidenţa
acestui text de lege, fără a fi nevoie ca reglementarea din noul Cod civil să fie completată. O astfel de
persoană poate fi în prezent lichidatorul sau notarul public care procedează la lichidarea pasivului succesoral
în condiţiile art. 121 şi urm. din Legea notarilor publici şi a activităţii notariale nr. 36/1995.
Încălcarea interdicţiei prevăzute de art. 1654 alin. (1) lit. c) C.civ. se sancţionează cu nulitatea
absolută a contractului de vânzare, aplicându-se regimul juridic al acestei nulităţi (poate fi invocată de orice
persoană interesată, pe cale de acţiune sau de excepţie, iar instanţa de judecată are obligaţia să o invoce din
oficiu; poate fi invocată oricând; contractul nu este susceptibil de confirmare).
5.2. Incapacităţi de a vinde
Potrivit art. 1.655 alin. (1) C.civ., „Persoanele prevăzute la art. 1.654 alin. (1) nu pot, de asemenea, să
vândă bunurile proprii pentru un preţ care constă într-o sumă de bani provenită din vânzarea ori exploatarea
bunului sau patrimoniului pe care îl administrează ori a cărui administrare o supraveghează, după caz.” De
exemplu, mandatarul este însărcinat să vândă un bun aparţinând mandantului, iar cu o parte din preţul
obţinut cumpără pentru mandant un bun ce aparţine mandatarului; în acest caz, mandatarul este vânzător, iar
mandantul (reprezentat de mandatar) este cumpărător, conflictul de interese fiind evident. Tot astfel,
administratorul provizoriu al unei masei patrimoniale fiduciare vinde bunuri proprii, iar preţul este plătit din
sumele obţinute din administrarea bunurilor din masa fiduciară. De asemenea, un funcţionar public vinde
bunuri proprii (de pildă, materiale de construcţii) pentru repararea unui bun a cărui administrare o
supraveghează, iar preţul este plătit din chiriile încasate ca urmare a închirierii bunului care urmează a fi
reparat.
Alin. (2) al art. 1.655 C.civ. prevede că dispoziţiile alin. (1) se aplică în mod corespunzător şi
contractelor în care, în schimbul unei prestaţii promise de persoanele prevăzute la art. 1.654 alin. (1) [adică
de mandatari, tutore, curator, administrator provizoriu, funcţionari publici etc.] cealaltă parte se obligă să
plătească o sumă de bani. Chiar dacă textul alin. (2) nu are în vedere contractul de vânzare, ci alte contracte
(antrepriză, depozit etc.) legiuitorul l-a plasat aici pentru a sublinia faptul că actele juridice încheiate în

20 Pentru o opinie contrară, a se vedea R. Dincă, op.cit., p. 47.

10
 condiţiile existenţei unui conflict de interese nu sunt permise, chiar dacă nu este vorba despre un contract de
vânzare, ci de un alt contract. De exemplu, mandatarul este însărcinat să vândă un teren aparţinând
mandantului, dar în loc să îi remită acestuia integral preţul primit de la terţul cumpărător, mandatarul
intenţionează să execute anumite lucrări cu privire la un apartament al mandantului, preţul lucrărilor
provenind din suma pe care a primit-o de la terţul cumpărător. În acest caz, Codul civil interzice ca
mandatarul să încheie în calitate de antreprenor un contract de antrepriză cu mandantul-beneficiar
(reprezentat de către mandatar) prin care să se oblige să repare apartamentul mandantului, conflictul de
interese fiind evident (mandatarul va avea interesul să stipuleze un volum de lucrări şi un preţ al antreprizei
care să îl avantajeze pe el însuşi în detrimentul mandantului-beneficiar, mai ales că preţul se află deja la
dispoziţia sa).
În privinţa sancţiunii aplicabile, luând în considerare natura interesului ocrotit, contractul de vânzare
încheiat în calitate de vânzători de persoanele menţionate la art. 1.654 alin. (1) lit. a) şi b) C.civ. este lovit de
nulitate relativă, iar cel încheiat de persoanele menţionate la art. 1654 alin. (1) lit. c) C.civ. este lovit de
nulitate absolută21. Aceleaşi sancţiuni se aplică, în mod corespunzător, şi în cazul încheierii altor contracte
(cum ar fi, contractul de antrepriză) la care face referire art. 1.655 alin. (2) C.civ.

TEST DE AUTOEVALUARE
Răspundeţi la următoarele întrebări-grilă (una sau două variante pot fi corecte):
1. În materia contractelor: A) dacă nu există norme speciale pentru un contract numit, dar există norme
generale, precum şi norme speciale pentru un contract numit asemănător, se vor aplica normele speciale prevăzute
pentru contractul numit asemănător; B) pot exista situaţii în care pentru un contract numit se vor aplica norme speciale
din materia altui contract numit; C) în privinţa contractelor nenumite se vor aplica în completare, cu prioritate, regulile
generale privitoare la contract, ca izvor de obligaţii, şi numai dacă aceste reguli nu sunt îndestulătoare se vor aplica
regulile speciale privitoare la contractul cu care se aseamănă cel mai mult.

2. Contractul de vânzare: A) este un contract esenţialmente cu titlu oneros; B) este un contract esenţialmente
comutativ; C) atunci când bunul se predă concomitent cu plata preţului este un contract real.

3. Contractul de vânzare: A) este un contract, în principiu, consensual; B) poate fi un contract aleatoriu; C)

poate fi un contract unilateral.

4. În cazul contractului de vânzare: A) dreptul de uzufruct poate forma obiectul contractului de vânzare; B)
dreptul de abitaţie poate forma obiectul contractului de vânzare; C) dreptul de ipotecă poate forma obiectul
contractului de vânzare.

5. În cazul contractului de vânzare: A) transmiterea proprietăţii nu este de esenţa contractului de vânzare; B) se

poate transmite prin vânzare un drept ce poartă asupra unei universalităţi care cuprinde nu numai drepturi, ci şi
obligaţii; C) pot fi înstrăinate prin vânzare şi drepturile nepatrimoniale.

6. Contractul de vânzare: A) este în toate cazurile un act de dispoziţie atât pentru vânzător, cât şi pentru
cumpărător; B) uneori poate avea natura juridică a unui act de conservare; C) uneori poate avea natura juridică a unui
act de administrare.

7. În privinţa incapacităţii de a cumpăra drepturi litigioase: A) dacă o hotărâre judecătorească definitivă este
susceptibilă de executare silită, regula este aceea că un judecător nu poate cumpăra de la creditor dreptul de creanţă pe
care acesta din urmă încearcă să îl valorifice împotriva debitorului în faza executării silite; B) în privinţa excepţiei
prevăzute de art. 1.653 alin. (2) lit. a) C.civ., pentru a fi valabil contractul de vânzare este obligatoriu ca prin
cumpărarea dreptului litigios de la coproprietari să se ajungă la sistarea stării de coproprietate, nefiind suficientă o

21 În acelaşi sens, a se vedea F. Moţiu, Contractele speciale, Ediţia a VI-a, revăzută şi adăugită, Ed. Universul
Juridic, Bucureşti, 2015, p. 44.
11
atenuare a acesteia; C) dacă un executor judecătoresc cumpără dreptul litigios de la un coproprietar, fără ca executorul
să aibă calitatea de coproprietar, contractul de vânzare este nul absolut.

8. În privinţa excepţiei prevăzute de art. 1.654 alin. (1) lit. a) C.civ.: A) mandatarul-cumpărător nu poate cere
anularea vânzării nici în calitatea sa de cumpărător şi nici în aceea de reprezentant al vânzătorului; B) dacă vânzătorul a
pus la dispoziţia mandatarului un contract de vânzare cuprinzând toate clauzele, dându-i instrucţiuni mandatarului să-i
vândă bunul aceluia care va accepta toate aceste clauze, contractul de vânzare încheiat între vânzătorul reprezentat de
mandatar şi mandatar însuşi nu este lovit de nulitate relativă; C) sancţiunea care intervine în cazul în care mandatarul
cumpără bunul pe care este însărcinat să îl vândă este nulitatea absolută.

9. În materia contractului de vânzare, dacă un judecător cumpără, direct sau prin persoane interpuse, un drept
litigios care este de competenţa instanţei judecătoreşti în a cărei circumscripţie îşi desfăşoară activitatea: A) contractul
de vânzare este valabil; B) contractul de vânzare este lovit de nulitate absolută; C) contractul de vânzare este lovit de
nulitate relativă.

10. În cazul contractului de vânzare: a) funcţionarii publici sunt incapabili de a cumpăra prin licitaţie publică
bunurile pe care le administrează; b) tutorele care a cumpărat un bun de la persoana pe care o reprezintă poate cere
anularea vânzării dar nu în nume propriu, ci în numele persoanei ocrotite; c) contractul prin care curatorul cumpără un
bun de la persoana pe care o reprezintă este lovit de nulitate absolută.

Răspunsuri:
1. B şi C; 2. A; 3. A şi B; 4. A şi C; 5. A şi B; 6. B şi C; 7. A şi C; 8. A şi B; 9. B; 10. A.

TEMA NR. 2 - CONTRACTUL DE VÂNZARE - CONDIŢII DE VALIDITATE

(PROBLEME SPECIFICE PRIVIND CONSIMŢĂMÂNTUL)
OBIECTIVE:
1. Înţelegerea deosebirii dintre promisiunea unilaterală de vânzare (care este un
contract) şi actele juridice unilaterale;
2. Însuşirea regimului juridic al promisiunilor de vânzare;
3. Prezentarea problemelor juridice născute ca urmare a cererii de a se pronunţa o
hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare;
4. Prezentarea caracteristicilor pactului de opţiune şi identificarea deosebirilor faţă de
promisiunea de vânzare;
5. Însuşirea noii reglementări privind dreptul de preempţiune.

B. Consimţământul părţilor. Promisiunea unilaterală de vânzare şi de cumpărare. Promisiunea

bilaterală de vânzare. Pactul de opţiune. Dreptul de preempţiune.
6. Consimţământul. Vânzarea, ca şi orice alt contract, se încheie prin consimţământul părţilor.
Acordul de voinţă între părţi este totdeauna necesar şi totodată suficient - cu excepţiile prevăzute de lege - în
vederea formării contractului.
12
 Întrucât problemele juridice privitoare la consimţământ, la principiul autonomiei de voinţă şi
libertatea contractuală, precum şi la momentul încheierii contractului sunt cunoscute de la teoria actului
juridic civil şi teoria generală a obligaţiilor, iar în materia vânzării se aplică regulile dreptului comun22,
urmează să analizăm numai anumite probleme specifice vânzării: promisiunea unilaterală de vânzare şi de
cumpărare, promisiunea bilaterală de vânzare, pactul de opţiune şi dreptul de preempţiune.
7. Promisiunea unilaterală de vânzare. Promisiunea unilaterală de vânzare nu trebuie să fie
confundată nici cu oferta de a contracta (de a vinde) şi nici cu promisiunea unilaterală (angajamentul
unilateral, reglementat de art. 1.327 C.civ.), acestea din urmă fiind acte juridice unilaterale.
În cazul promisiunii unilaterale de vânzare, o persoană, prevăzând un eventual interes pentru ea de a
dobândi proprietatea unui bun (sau alt drept), primeşte promisiunea proprietarului de a vinde acel bun,
rezervându-şi facultatea de a-şi manifesta ulterior - de obicei înăuntrul unui termen - consimţământul său de
a-l cumpăra.
Altfel spus, promitentul-vânzător se obligă să vândă un bun, la un preţ determinat sau determinabil, iar
beneficiarul promisiunii acceptă (primeşte) această promisiune, dar îşi rezervă dreptul de a-şi exprima
ulterior consimţământul său la vânzare. De exemplu, locatorul-proprietar (promitent-vânzător) se obligă
faţă de locatar să-i vândă, la un preţ stabilit, bunul dat în locaţiune, dacă locatarul îşi va manifesta voinţa de
a-l cumpăra, iar locatarul (beneficiarul promisiunii) primeşte propunerea proprietarului, dar îşi rezervă
dreptul ca ulterior să-şi manifeste voinţa în sensul de a cumpăra sau nu acel bun.
O promisiune de vânzare acceptată cu această rezervă constituie, neîndoielnic, un contract (şi nu un act
unilateral de voinţă), dar nu constituie o vânzare - fiind distinctă de ea - şi nu poate produce efectele unei
vânzări23. Promitentul nu şi-a dat acordul la vânzarea bunului, ci doar a promis că în viitor va încheia
contractul, ceea ce înseamnă că pentru încheierea contractului de vânzare este obligatoriu ca promitentul să-
şi dea un nou acord, de data aceasta la vânzare. Promisiunea de vânzare este de fapt un antecontract, care
dă naştere la un drept de creanţă, una dintre părţi (promitentul) fiind obligată (obligaţia de a face) faţă de
cealaltă parte (beneficiarul) să vândă în viitor un anumit bun24, beneficiarul promisiunii putând opta în
sensul de a-l cumpăra ori nu. Dreptul de opţiune al beneficiarului promisiunii are natura juridică de drept
potestativ25.
Potrivit art. 1.279 alin. (1) C.civ. „Promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale
contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea.” Cu alte cuvinte, părţile trebuie
să prevadă atât bunul vândut, cât şi preţul vânzării (care poate fi determinat sau determinabil).
În privinţa formei, chiar dacă vânzarea ar fi un contract solemn (de exemplu, priveşte transferul
proprietăţii asupra unui bun imobil), promisiunea nu trebuie să îmbrace forma autentică prevăzută de lege
pentru contractul de vânzare; legiuitorul a apreciat că ar fi prea împovărător pentru părţile contractante să
încheie atât promisiunea, cât şi contractul de vânzare în formă autentică.
Promisiunea de vânzare este un contract unilateral, întrucât creează obligaţii numai pentru una dintre
părţi (promitent). Este însă posibil ca, în schimbul dreptului de opţiune ce i se conferă, beneficiarul

22 Pentru amănunte privind încheierea contractului a se vedea L. Pop, I.-F. Popa, S.-I. Vidu, op. cit., p. 52 şi
urm.; A.-A. Moise, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op. cit., p. 1310 şi urm.
23 A se vedea şi M.B. Cantacuzino, op.cit., p.656. Promisiunea de vânzare nu transferă proprietatea, ci dă
naştere numai unor obligaţii cu caracter personal pentru una dintre părţi, cealaltă parte păstrându-şi libertatea de a
decide (TS, col.civ., dec. nr. 561/1949, în JN nr.5-6, 1949, p.608). Promisiunea unilaterală nu trebuie să fie
confundată cu vânzarea sub condiţie sau afectată de un termen, întrucât prima are ca obiect o obligaţie de a face, iar
cea de-a doua o obligaţie de a da.
24 TS, col.civ., dec. nr.1071/1964, în CD 1964, p.72; Plenul TS, dec. de îndrumare nr. 7/1967, în CD, 1967,
p.27-28; s.civ., dec.nr.188/1981, în RRD nr.10, 1981, p.71.
25 Pentru amănunte privind drepturile potestative patrimoniale a se vedea V. Stoica, op. cit., p. 48-50.
13
promisiunii să se oblige la plata unei sume de bani (preţul dreptului de opţiune sau preţul indisponibilizării
bunului), caz în care promisiunea unilaterală de a vinde va fi un contract sinalagmatic, dar, evident, fără a
se fi transformat într-o promisiune bilaterală de vânzare, căci beneficiarul nu îşi asumă obligaţia de a
cumpăra, ci numai aceea de a plăti preţul opţiunii ce i se conferă. La fel stau lucrurile şi în situaţia în care
beneficiarul promisiunii se obligă la plata unei sume de bani în cazul în care va opta în sens negativ (adică
nu va cumpăra bunul).
Dovada promisiunii de vânzare se face conform regulilor generale (art. 249 şi urm. C. proc. civ.)
aplicabile creanţelor chiar dacă vânzarea proiectată ar fi un contract solemn (de exemplu, are ca obiect un
imobil).
Beneficiarul promisiunii trebuie să opteze în sensul de a cumpăra sau nu în cadrul termenului prevăzut în
promisiunea unilaterală de vânzare. Dacă părţile nu au prevăzut un termen (ceea ce în practică se întâmplă
destul de rar), în conformitate cu prevederile art. 1.415 alin. (2) şi (3) C.civ., la sesizarea oricăreia dintre
părţile contractante, instanţa poate să fixeze termenul, cererea urmând să fie soluţionată potrivit regulilor
aplicabile ordonanţei preşedinţiale26. Această cerere este supusă prescripţiei, care începe să curgă de la data
încheierii contractului (promisiunii unilaterale de vânzare), iar termenul de prescripţie aplicabil este cel
general de 3 ani (art. 2.517 C.civ.).
În situaţia în care beneficiarul promisiunii optează în sensul de a cumpăra bunul, iar contractul de
vânzare este solemn (de exemplu, vizează un apartament, situaţie în care forma autentică este cerută ad
validitatem), pentru perfectarea contractului de vânzare este necesar ca atât promitentul, cât şi beneficiarul
să îşi exprime consimţământul la vânzare în faţa notarului public, iar la acel moment (al autentificării) se vor
aprecia condiţiile de validitate ale contractului de vânzare (de exemplu, capacitatea părţilor).
Atunci când beneficiarul promisiunii optează în sensul de a nu cumpăra bunul, contractul de vânzare nu
se va mai perfecta, iar promitentul va fi în drept să păstreze preţul dreptului de opţiune (preţul
indisponibilizării bunului), dacă prin promisiunea unilaterală de vânzare a fost convenit un astfel de preţ.
Dacă beneficiarul optează în sensul cumpărării bunului, iar promitentul refuză să încheie contractul de
vânzare, beneficiarul promisiunii are mai multe posibilităţi:
i) să solicite obligarea promitentului la plata de daune-interese, conform art. 1.530 şi urm. şi art. 1.279
alin. (2) C.civ. (ţinând seama şi de eventuala clauză penală stipulată). Evident, dacă părţile nu au evaluat
anticipat daunele-interese, beneficiarul va trebui să facă dovada prejudiciului ce i s-a cauzat;
ii) în cazul în care promisiunea are un caracter sinalagmatic, iar beneficiarul a plătit deja preţul dreptului
de opţiune, el poate să solicite rezoluţiunea acestei promisiuni cu obligarea promitentului la daune-interese
[art. 1.549 alin. (1) C.civ.]. Dacă acţiunea în rezoluţiune se va admite, beneficiarul va avea dreptul la
restituirea preţului dreptului de opţiune plătit, precum şi la despăgubiri pentru acoperirea integrală a
prejudiciului ce i s-a cauzat;
iii) atunci când şi-a executat propriile obligaţii, iar bunul se mai află în patrimoniul promitentului,
beneficiarul poate cere instanţei să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare [art. 1.279
alin. (3) teza I şi art. 1.669 alin. (1) şi (3) C.civ.]. Prin hotărârea pronunţată, instanţa va suplini
consimţământul promitentului, singurul element care lipseşte pentru ca vânzarea să fie perfectă. Dacă
vânzarea proiectată este un contract solemn, nu este necesar ca promisiunea să îmbrace aceeaşi formă.
Dreptul la acţiunea având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare se
prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat [art. 1.669 alin. (2) şi (3) C.civ.];

26 Procedura specială a ordonanţei preşedinţiale presupune soluţionarea cu celeritate a procesului.

14
 iv) dacă promitentul înstrăinează bunul ce formează obiectul promisiunii, iar inalienabilitatea bunului a
fost făcută opozabilă în condiţiile prevăzute de art. 628 C.civ., beneficiarul poate să solicite anularea actului
de înstrăinare încheiat cu încălcarea clauzei de inalienabilitate [art. 629 alin. (2) C.civ.]. De exemplu, dacă
promisiunea de vânzare este notată în cartea funciară, prin aceasta se asigură şi opozabilitatea clauzei de
inalienabilitate [care este subînţeleasă în promisiunea de vânzare, potrivit art. 627 alin. (4) C.civ. şi art. 601
din Legea nr. 71/2011]27. În schimb, în cazul în care clauza de inalienabilitate nu a fost făcută opozabilă în
condiţiile legii, actul de înstrăinare încheiat cu terţul de bună-credinţă nu poate fi anulat, dar beneficiarul
promisiunii are dreptul la daune-interese de la promitentul care şi-a încălcat obligaţiile asumate prin
promisiunea de vânzare.
În materia promisiunii unilaterale de vânzare sunt relevante alte două prevederi legale:
i) convenţia prin care părţile se obligă să negocieze în vederea încheierii ori modificării unui contract nu
constituie promisiune de a contracta [art. 1.279 alin. (4) C.civ.]. Legiuitorul a dorit să clarifice această
chestiune pentru ca părţile să fie încurajate să negocieze, fără teama că aceasta ar avea efectele unei
promisiuni de vânzare.
ii) în lipsă de stipulaţie contrară, sumele plătite în temeiul unei promisiuni de vânzare reprezintă un avans
din preţul convenit (art. 1.670 C.civ.). Astfel, dacă beneficiarul a plătit promitentului preţul dreptului de
opţiune, la încheierea contractului de vânzare (sau la data convenită de părţi) se va mai plăti doar diferenţa
de preţ.
8. Promisiunea unilaterală de cumpărare. Deşi se întâlneşte mai rar în practică, promisiunea
unilaterală poate fi asumată de cumpărător (promisiune unilaterală de cumpărare), fiind guvernată de
aceleaşi reguli ca şi promisiunea de vânzare. Practic, prin promisiunea unilaterală de cumpărare, o parte
(promitentul-cumpărător) se obligă să cumpere un bun, la un preţ determinat sau determinabil, iar cealaltă
parte (beneficiarul promisiunii) primeşte această promisiune, rezervându-şi facultatea de a-şi manifesta
ulterior - de obicei înăuntrul unui termen - consimţământul său de a-l vinde28.
Trebuie subliniat că beneficiarul promisiunii nu se obligă să vândă bunul promitentului, el putând să
dispună liber de bunul său, fără a i se angaja în vreun mod răspunderea.
În cazul promisiunii unilaterale de cumpărare a unui bun individual determinat (nu şi a unui bun de gen),
dacă, mai înainte ca promisiunea să fi fost executată, creditorul său (beneficiarul promisiunii) înstrăinează
bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligaţia promitentului se consideră stinsă [art. 1.669 alin.
(4) C.civ.]. Codul civil prezumă că în acest caz ne aflăm în prezenţa unei remiteri de datorie29

27 Dacă bunul promis a fost înstrăinat, deşi clauza de inalienabilitate a fost făcută opozabilă, beneficiarul poate
intenta o acţiune în justiţie cu două capete de cerere: prin primul capăt de cerere să solicite anularea actului de
înstrăinare încheiat de promitentul-vânzător cu terţul şi repunerea părţilor în situaţia anterioară, iar prin cel de-al
doilea capăt de cerere să solicite pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare.
28 De exemplu, locatarul (promitent) se obligă faţă de locatorul-proprietar (beneficiarul promisiunii) să
cumpere, la un preţ stabilit, bunul dat în locaţiune, dacă locatorul îşi va manifesta voinţa de a-l vinde, iar locatorul
primeşte propunerea locatarului, dar îşi rezervă dreptul ca ulterior să-şi manifeste voinţa în sensul de a vinde sau nu
acel bun.
Un exemplu de promisiune unilaterală de cumpărare se întâlneşte în practică şi atunci când se încheie un aşa-
numit „contract de buy-back” (care înglobează şi o promisiune de cumpărare), în temeiul căruia o societate care
desface bunuri de folosinţă îndelungată se obligă faţă de cumpărători, la cererea acestora, să preia acele bunuri după
un timp de utilizare la un preţ ce va fi stabilit în funcţie de gradul de uzură, cu condiţia ca beneficiarul să achiziţioneze
un bun similar nou de la aceeaşi societate, cu plata diferenţei de preţ (a se vedea, D. Chirică, Tratat de drept
civil.Contracte speciale.Vol.I. Vânzarea şi schimbul, Ed. C.H.Beck, Bucureşti, 2008, p. 147).
29 De altfel, în textul proiectului Codului civil trimis la Parlament s-a folosit sintagma „promitentul se
consideră iertat de datorie”. Pentru ipoteza în care beneficiarul promisiunii a încheiat un contract de locaţiune, a se
vedea R. Dincă, op.cit., p. 56.
15
 9. Promisiunea bilaterală de vânzare.
9.1. Promisiunea de vânzare poate fi nu numai unilaterală, dar şi bilaterală - de a vinde şi cumpăra - în
care caz ambele părţi se obligă să încheie în viitor, la preţul stabilit30, contractul de vânzare. Promisiunea
bilaterală, la fel ca şi cea unilaterală, este – în raport cu contractul de vânzare - un antecontract, cu singura
deosebire că în acest caz oricare dintre părţi poate cere încheierea contractului. Dacă, de exemplu, părţile s-
au obligat să vândă, respectiv să cumpere un apartament, contractul de vânzare nu este încheiat cât timp
contractul nu se întocmeşte în forma prevăzută de lege (autentică). Dar soluţia trebuie să fie aceeaşi, chiar şi
în situaţia în care contractul nu este solemn şi nu există nici alte condiţii legale (de exemplu, are ca obiect o
bijuterie). Întrucât vânzătorul nu a vândut, iar cumpărătorul nu a cumpărat, ci ambii s-au obligat numai să
încheie contractul, deşi s-au înţeles asupra bunului şi asupra preţului, vânzarea nu poate fi considerată
încheiată. În schimb, obligaţia de a încheia contractul în viitor (şi cu respectarea dispoziţiilor speciale, dacă
este cazul) este valabilă. Obligaţiile asumate de ambele părţi sunt obligaţii de a face, corelative unor drepturi
de creanţă.
De regulă, părţile preferă să încheie mai întâi o promisiune bilaterală de vânzare fie pentru că
promitentul-vânzător nu şi-a intabulat dreptul de proprietate în cartea funciară (lucrările cadastrale nefiind
finalizate), fie pentru că promitentul-cumpărător nu dispune de întregul preţ al vânzării şi este necesar să
contracteze un credit, fie pentru că ambele părţi nu dispun de mijloace financiare suficiente (promitentul-
vânzător pentru efectuarea lucrărilor cadastrale, iar promitentul-cumpărător pentru plata cheltuielilor
vânzării - onorariul notarului, taxa aferentă înstrăinării) etc. De multe ori, în special în mediul rural, chiar
dacă s-a încheiat doar o promisiune bilaterală de vânzare, bunul se predă promitentului-cumpărător, care
plăteşte integral preţul, iar contractul de vânzare se încheie după trecerea unui număr mare de ani.
În cazul promisiunii bilaterale de vânzare ambele părţi promit ca în viitor să încheie contractul, iar pentru
perfectarea vânzării este absolut necesar ca ambele părţi să îşi exprime consimţământul la vânzare.
9.2. Pentru ca promisiunea bilaterală de vânzare să fie valabil încheiată nu este necesar ca aceasta să
respecte vreo condiţie de formă nici măcar în situaţia în care contractul de vânzare trebuie să se încheie în
formă autentică cerută ad validitatem (de exemplu, are ca obiect un imobil). Soluţia se impune în lumina art.
1.279 alin. (1) C.civ. („Promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului
promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea”). Or, nu există niciun impediment ca părţile
să încheie contractul în formă autentică atunci când promisiunea este constatată, de exemplu, printr-un
înscris sub semnătură privată.
Părţile trebuie să încheie contractul de vânzare în cadrul termenului prevăzut în promisiunea bilaterală de
vânzare. Dacă părţile nu au prevăzut un termen pentru perfectarea vânzării, ca şi în cazul promisiunii
unilaterale de vânzare, în conformitate cu prevederile art. 1.415 alin. (2) şi (3) C.civ., la sesizarea oricăreia
dintre părţile contractante, instanţa poate să fixeze termenul, cererea urmând să fie soluţionată potrivit
regulilor aplicabile ordonanţei preşedinţiale. Şi această cerere este supusă prescripţiei, care începe să curgă
de la data încheierii promisiunii bilaterale de vânzare, iar termenul de prescripţie aplicabil este cel general
de 3 ani (art. 2.517 C.civ.).
9.3. Dacă la împlinirea termenului prevăzut în promisiunea bilaterală de vânzare una dintre părţi refuză
să încheie contractul de vânzare, cealaltă parte are la dispoziţie mai multe posibilităţi:
i) să solicite obligarea cocontractantului la plata de daune-interese, conform art. 1.530 şi urm. şi art.
1.279 alin. (2) C.civ. (ţinând seama şi de eventuala clauză penală stipulată). Evident, dacă prejudiciul nu a
fost evaluat convenţional prin stipularea unei clauze penale, reclamantul va trebui să facă dovada
prejudiciului ce i s-a cauzat31;

30 Promisiunea de vânzare-cumpărare poate să-şi producă efectele specifice numai dacă preţul este determinat
sau determinabil. TJ Sibiu, dec.civ. nr.504/1992, în Dreptul nr.1, 1993, p.71.
31 De exemplu, promitentul-cumpărător ar putea solicita despăgubiri constând din cheltuielile aferente
încheierii promisiunii şi pe care le-a suportat (onorariul avocatului, onorariul notarului public, cheltuieli de deplasare
etc.), diferenţa de preţ pe care a trebuit să o plătească pentru cumpărarea unui bun similar, chiria pe care a fost nevoit
să o plătească unui terţ pentru că nu a putut folosi bunul pe care l-ar fi cumpărat etc.
16
 ii) să solicite rezoluţiunea promisiunii cu obligarea cocontractantului la daune-interese [art. 1.549 alin.
(1) C.civ.]. Dacă sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege, rezoluţiunea poate fi declarată unilateral (art.
1.552 C.civ.) sau poate opera de plin drept (art. 1.553 C.civ.);
iii) atunci când şi-a executat propriile obligaţii, iar bunul se mai află în patrimoniul promitentului-
vânzător, poate cere instanţei să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare [art. 1.279
alin. (3) teza I şi art. 1.669 alin. (1) C.civ.]. Prin hotărârea pronunţată, instanţa va suplini consimţământul
promitentului care a refuzat să încheie contractul de vânzare. În afara consimţământului părţii care se opune
la încheierea contractului, toate celelalte condiţii de fond ale contractului de vânzare, respectiv, capacitatea,
obiectul (bunul vândut şi preţul) şi cauza trebuie să fie îndeplinite;
iv) dacă promitentul-vânzător înstrăinează bunul ce formează obiectul promisiunii, iar inalienabilitatea
bunului a fost făcută opozabilă în condiţiile prevăzute de art. 628 C.civ., promitentul-cumpărător poate să
solicite anularea actului de înstrăinare încheiat cu încălcarea clauzei de inalienabilitate [art. 629 alin. 2
C.civ.], la fel ca şi în cazul promisiunii unilaterale de vânzare32. Dacă bunul promis a fost înstrăinat, deşi
clauza de inalienabilitate a fost făcută opozabilă (de exemplu, prin notarea promisiunii bilaterale de vânzare
în cartea funciară), promitentul-cumpărător poate intenta o acţiune în justiţie cu două capete de cerere: prin
primul capăt de cerere să solicite anularea actului de înstrăinare încheiat de promitentul-vânzător cu terţul
şi repunerea părţilor în situaţia anterioară, iar prin cel de-al doilea capăt de cerere să solicite pronunţarea
unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare33. În cazul în care clauza de inalienabilitate nu a fost
făcută opozabilă în condiţiile legii, actul de înstrăinare încheiat de promitentul-vânzător cu terţul de bună-
credinţă nu poate fi anulat, dar promitentul-cumpărător are dreptul la daune-interese de la promitentul-
vânzător (care şi-a încălcat obligaţiile asumate prin promisiunea bilaterală de vânzare).
9.4. În privinţa acţiunii care are ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare
sunt necesare unele precizări:
a) în privinţa competenţei teritoriale, atunci când obiectul promisiunii îl constituie un imobil, având în
vedere faptul că acţiunea prin se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de
vânzare a unui imobil are caracterul unei acţiuni personale imobiliare (nu al unei acţiuni reale), va fi
competentă instanţa de la domiciliul (sediul) pârâtului (art. 107 C. proc.civ.) sau instanţa locului prevăzut în
contract pentru executarea, fie şi în parte, a obligaţiei [art. 113 alin. (1) pct. 3 C. proc.civ.], astfel cum a
decis instanţa supremă prin decizia nr. 8/2013, prin care a admis un recurs în interesul legii.
b) dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat [art.
1.669 alin. (2) C.civ. ]34. Legiuitorul a urmărit să mobilizeze părţile promisiunii de vânzare pentru a limpezi
raporturile create prin încheierea promisiunii deoarece situaţia creată este una neclară. În practica instanţei
supreme s-a decis în mod constant că atunci când promitentul-cumpărător a preluat imobilul, deţinerea lui,
cu acordul promitentului-vânzător, echivalează cu recunoaşterea dreptului acestuia, iar prescripţia dreptului
la acţiune începe să curgă în momentul în care promitentul-vânzător se manifestă expres în sensul negării
dreptului promitentului-cumpărător35. Această practică este valabilă şi în prezent în temeiul art. 2.537 pct.
136 coroborat cu art. 2.538 alin. (3) C.civ.37

32 Se poate intenta şi o acţiune pauliană, dacă sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege (a se vedea, în acest
sens, L. Pop, I.-F. Popa, S.-I. Vidu, op. cit., p. 65).
33 Pentru practica judiciară a se vedea, de exemplu, C.Ap. Craiova, dec. nr. 196/2009, publicată pe
www.jurisprudenta.org.
34 Înainte de intrarea în vigoare a noului Cod civil, se aplica termenul general de prescripţie de 3 ani. Trebuie
ţinut seama de faptul că potrivit art. 201 din Legea nr. 71/2011 „Prescripţiile începute şi neîmplinite la data intrării în
vigoare a Codului civil sunt şi rămân supuse dispoziţiilor legale care le-au instituit”.
35 A se vedea ÎCCJ, s.civ. şi de propr.int., dec.nr.1212/2005, în Jurisprudenţa Secţiei civile pe anul 2005, p.
339-341. Pentru practica mai recentă a se vedea, de exemplu, ÎCCJ, s. I civ., dec. nr. 498/2015, s. a II-a civ., dec. nr.
2410/2015, publicate pe www.scj.ro.
36 Potrivit art. 2.537 pct. 1 C.civ. „Prescripţia se întrerupe: printr-un act voluntar de executare sau prin
recunoaşterea, în orice alt mod, a dreptului a cărui acţiune se prescrie, făcută de către cel în folosul căruia curge
prescripţia;”

17
 c) În privinţa formei pe care trebuie să o îmbrace promisiunea de vânzare, precizăm că se poate pronunţa
o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare având ca obiect un imobil şi în cazul în care promisiunea
de vânzare nu a fost încheiată în formă autentică.
Astfel, Prin Decizia nr. 23 din 3 aprilie 201738, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie - Completul pentru
dezlegarea unor chestiuni de drept a admis sesizarea formulată de Tribunalul Alba - Secţia I civilă, în
Dosarul nr. 173/191/2016, privind pronunţarea unei hotărâri prealabile, şi, în consecinţă, a stabilit că în
interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 1.279 alin. (3) teza întâi şi art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, nu
este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare a unui bun imobil, în vederea
pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic. Decizia este obligatorie, potrivit dispoziţiilor
art. 521 alin. (3) din Codul de procedură civilă.
Soluţia instanţei supreme este una firească, dar în acelaşi timp necesară. Pe lângă argumentele prezentate
pe larg în considerentele deciziei, de bună seamă au fost luate în considerare şi realitățile societății
românești (cu deosebire obiceiul de a se încheia în foarte multe cazuri antecontracte de vânzare urmate de
predarea bunului și plata prețului), tradiția existentă în dreptul românesc și multitudinea de hotărâri
judecătorești care au ținut loc de contracte de vânzare pronunțate după anul 1958 (și, mai ales, după anul
1990), necesitatea de a se pune la dispoziția celor interesați un instrument juridic suplu, necostisitor și care
să permită rezolvarea rapidă a unor probleme sociale importante. Ar fi prea împovărător pentru părțile
contractante să încheie atât promisiunea, cât și contractul de vânzare în formă autentică39.
Aşadar, pentru ca instanțele de judecată să poată pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de
vânzare, nu este nevoie ca promisiunea de vânzare să fie încheiată în formă autentică, nici măcar în situația
în care contractul de vânzare trebuie încheiat în formă autentică cerută ad validitatem.
O singură rezervă trebuie făcută cu privire la promisiunile de vânzare încheiate în perioada 2 mai-19 iulie
2013, când a existat obligația încheierii în formă autentică a promisiunilor de vânzare având ca obiect
dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept real în legătură cu acesta, sub sancțiunea nulității
absolute a actului. Astfel, prin Legea nr. 127/2013 privind aprobarea Ordonanței de urgență a Guvernului nr.
121/2011 pentru modificarea și completarea unor acte normative40 s-a modificat art. 24 din Legea nr.
7/1996 (prin adăugarea unui nou alineat) și s-a statuat în sensul că „(5) Promisiunea de a încheia un contract
având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept real în legătură cu acesta și actele
de alipire și dezlipire a imobilelor înscrise în cartea funciară se încheie în formă autentică, sub sancțiunea
nulității absolute”. Ulterior, art. II din Legea nr. 221/2013 privind aprobarea Ordonanței de urgență a
Guvernului nr. 12/2013 pentru reglementarea unor măsuri financiar-fiscale și prorogarea unor termene și de
modificare și completare a unor acte normative41 a abrogat în mod expres această obligație, ceea ce
înseamnă că doar în perioada 2 mai-19 iulie 2013 a existat obligația încheierii în formă autentică a
promisiunilor de vânzare privitoare la imobile.

37 Potrivit art. 2.538 alin. (3) C.civ. „Poate invoca recunoaşterea tacită şi cel îndreptăţit la restituirea unei
prestaţii făcute în executarea unui act juridic ce a fost desfiinţat pentru nulitate, rezoluţiune sau orice altă cauză de
ineficacitate, atât timp cât bunul individual determinat, primit de la cealaltă parte cu ocazia executării actului
desfiinţat, nu este pretins de aceasta din urmă pe cale de acţiune reală ori personală.”

38 Publicată în M.Of. nr. 365 din 17 mai 2017 şi pe www.scj.ro.

39 Sub acest aspect, nu suntem de acord cu propunerea făcută în partea finală a Deciziei nr. 23/2017 potrivit cu
care „faţă de importanţa şi frecvenţa promisiunilor de vânzare, precum şi faţă de efectele pe care le produc astfel de
convenţii, ar fi oportună, de lege ferenda, pentru asigurarea securităţii raporturilor juridice născute în baza acestor
contracte, intervenţia legiuitorului în sensul prevederii exprese a încheierii acestor promisiuni de vânzare în formă
autentică.” Dimpotrivă, pronunţarea de către Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a Deciziei nr. 23/2017, la care se
adaugă şi mai multe decizii ale Curţii Constituţionale (de exemplu, Decizia nr. 755 din 16 decembrie 2014, publicată
în M. Of. nr. 101 din 9 februarie 2015, Decizia nr. 83 din 26 februarie 2015, publicată în M. Of. nr. 196 din 24 martie
2015, Decizia nr. 276 din 23 aprilie 2015, publicată în M. Of. nr. 512 din 9 iulie 2015), fac inutilă intervenţia
legiuitorului.
40 Publicată în M. Of. nr. 246 din 29 aprilie 2013.
41 Publicată în M. Of. nr. 434 din 17 iulie 2013.
18
 d) Potrivit art. 57 din OUG nr. 80/2013, în cazul cererilor prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri
care ţine loc de act autentic de înstrăinare a unor bunuri imobile, instanţa de judecată va solicita extras de
carte funciară pentru bunurile imobile ce au carte funciară deschisă sau certificat de sarcini pentru imobilele
care nu au carte funciară deschisă, certificat fiscal emis de compartimentul de specialitate al autorităţii
administraţiei publice locale şi dovada debitelor la zi ale cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de
proprietari. Dacă există datorii către asociaţia de proprietari, instanţa nu va putea pronunţa o hotărâre care să
ţină loc de contract de vânzare decât dacă, până la închiderea dezbaterilor, se va face dovada plăţii acestora
sau datoriile sunt preluate de cumpărător (făcându-se menţiune despre aceasta în dispozitivul hotărârii).
Dacă instanţa de judecată va dispune efectuarea unei expertize tehnice judiciare referitoare la imobilul
promis, aceasta va fi avizată de oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară.
e) Instanţa va refuza pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare ori de
câte ori prin aceasta ar fi nesocotite anumite norme legale. De exemplu, nu se poate pronunţa o hotărâre
dacă bunul promis este declarat inalienabil (temporar) printr-o prevedere legală (exemple de inalienabilitate
temporară fiind consacrate, de pildă, de art. 32 din Legea fondului funciar nr. 18/1991 sau de art. 9 din
Legea nr. 112/1995). Tot astfel, hotărârea nu se va pronunţa dacă nu a fost respectat dreptul de preempţiune.
În acest sens, art. 5 alin. 1 din Legea nr. 17/2014 prevede că în toate cazurile în care se solicită pronunţarea
unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare, acţiunea este admisibilă numai dacă
antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Codului civil şi ale legislaţiei în materie, precum şi dacă
sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din prezenta lege (adică au fost obţinute avizele prevăzute
de lege şi s-a respectat dreptul de preempţiune), iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la
rolul fiscal şi în cartea funciară. Alin. (2) al art. 5 dispune că cererea de înscriere în cartea funciară a
dreptului de proprietate se respinge dacă nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de prezenta lege42.
f) Hotărârea care ţine loc de contract de vânzare are caracter constitutiv de drepturi, operând transferul
proprietăţii de la data când hotărârea rămâne definitivă43, iar nu de la data pronunţării hotărârii de către
prima instanţă sau de la data încheierii promisiunii de vânzare ori de la data stabilită pentru încheierea
contractului de vânzare.
g) Dacă în antecontract s-a prevăzut o clauză de dezicere („de răzgândire”) în favoarea uneia sau a
ambelor părţi (inclusiv sub forma arvunei penalizatoare – art. 1.545 C.civ.), consimţământul poate fi revocat
unilateral şi instanţa nu mai poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.
h) prin Decizia nr. 12/2015 privind examinarea unui recurs în interesul legii, instanţa supremă a decis că
„în situaţia în care promitentul-vânzător a promis vânzarea întregului imobil, deşi nu are calitatea de
proprietar exclusiv al acestuia, promisiunea de vânzare nu poate fi executată în natură sub forma
pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare pentru întregul bun, în lipsa
acordului celorlalţi coproprietari.”

42 Prin decizia nr. 24 din 26 septembrie 2016, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie - Completul pentru dezlegarea
unor chestiuni de drept în materie civilă a statuat în sensul că „Dispoziţiile art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014
privind unele măsuri de reglementare a vânzării - cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare
a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi
privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului, cu modificările şi completările
ulterioare, se aplică promisiunilor bilaterale de vânzare-cumpărare privind terenuri agricole situate în extravilan,
încheiate anterior intrării în vigoare a acestui act normativ, indiferent de momentul sesizării instanţei.
Instanţa de judecată poate dispune îndeplinirea formalităţilor în vederea obţinerii avizelor prevăzute la
art. 3 şi art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, de la autorităţile competente şi
parcurgerii procedurii privind respectarea dreptului de preempţiune prevăzut de art. 4 din acelaşi act
normativ, în cursul judecăţii”. Decizia este obligatorie, potrivit dispoziţiilor art. 521 alin. (3) din Codul de
procedură civilă.
43 A se vedea, de exemplu, ÎCCJ - Completul competent să judece recursul în interesul legii, dec. nr. 8/2013,
publicată în M.Of. nr. 581/12.09.2013 şi pe www.scj.ro; ÎCCJ -Secţia a II-a Civilă, dec. nr. 280/2015, publicată pe
www.scj.ro.

19
 9.5. Şi în ceea ce priveşte promisiunea bilaterală de vânzare sunt valabile în totalitate cele menţionate
la promisiunea unilaterală de vânzare în legătură cu: 1) notarea în cartea funciară, potrivit art. 906 C.civ.; 2)
prevederile art. 1.279 alin. (4) C.civ. (relative la convenţia prin care părţile se obligă să negocieze în vederea
încheierii ori modificării unui contract); 3) prevederile art. 1.670 C.civ. (în lipsă de stipulaţie contrară,
sumele plătite în temeiul unei promisiuni de vânzare reprezintă un avans din preţul convenit).

TEST DE AUTOEVALUARE

SPEŢA I. Printr-o procură autentică dată la 1 iunie 2012, A l-a mandatat pe B să încheie în numele şi pe seama
lui A un contract de vânzare privind un apartament. Mandantul A l-a rugat pe B să facă tot posibilul pentru a obţine un
preţ cât mai mare. Ulterior, A a plecat în Spania pentru 13 luni. La 15 iunie 2012, B a încheiat contractul de vânzare, în
formă autentică, cu C, fratele lui B. Contractul din 15 iunie 2012 a fost înscris a doua zi în cartea funciară.

Printr-un contract încheiat cu D la 1 martie 2013, constatat printr-un înscris sub semnătură privată, C s-a angajat
faţă de D ca, în cazul în care acesta din urmă îşi va exprima dorinţa de a cumpăra apartamentul într-un termen de 3
luni, C să i-l vândă la un preţ care era cu 50% mai mare decât cel pe care l-a primit A de la C în temeiul contractului de
vânzare din 15 iunie 2012. D nu s-a obligat să cumpere apartamentul, însă la aceeaşi dată (1 martie 2013), în schimbul
acestei promisiuni, D i-a plătit lui C suma de 5.000 de lei, ca preţ al dreptului de opţiune.

La 3 mai 2013, D i-a solicitat lui C, printr-o notificare, să se prezinte la notar pentru încheierea în formă
autentică a contractului de vânzare asupra apartamentului. C i-a răspuns, printr-o altă notificare, că nu poate proceda la
vânzare întrucât A ar putea solicita restituirea apartamentului. De asemenea, C a arătat că este lovit de nulitate absolută
pentru vicii de formă contractul încheiat cu D la 1 martie 2013. Din alte surse însă, D este informat că C a găsit un alt
cumpărător, care oferă un preţ mai bun decât D.

D vă informează despre această situaţie de fapt şi vă solicită o consultaţie juridică în care să precizaţi: a) Pe ce
temei ar putea solicita A restituirea apartamentului? b) Ce fel de contract s-a încheiat între C şi D ? c) Contractul
încheiat între C şi D este valabil din punct de vedere al condiţiilor de formă? d) Cum poate sancţiona D refuzul lui C
de a încheia contractul de vânzare promis? Enumeraţi toate căile juridice disponibile.

SPEŢA II. La data de 15.10.2015 între A şi B s-a încheiat un contract constatat printr-un înscris sub
semnătură privată prin care ambele părţi s-au obligat ca la data de 15.01.2016 să încheie un contract de vânzare având
ca obiect o casă şi terenul aferent situate în localitatea X, preţul convenit fiind de 80.000 de lei. Preţul a fost plătit
integral lui A, iar bunul i-a fost predat lui B, care a şi început să îl folosească. Contractul a fost notat în cartea
funciară. În vara anului 2016 a existat o tentativă a lui B de a-i solicita lui A să se prezinte la notar pentru încheierea
contractului de vânzare, dar A era plecat în străinătate. După revenirea în ţară, la 15.09.2016 A i-a trimis o notificare
lui B în care a precizat că denunţă unilateral contractul încheiat la 15.10.2015, i-a solicitat să îi indice un cont în care
să îi vireze preţul de 80.000 de lei şi i-a pus în vedere să îi predea bunul în termen de 7 zile. La 20.10. 2016, printr-un
contract încheiat în formă autentică, A i-a vândut bunul lui C cu preţul de 100.000 de lei.

1. La 25.10.2016, B vă solicită o consultaţie juridică în cadrul căreia urmează să precizaţi: a) Ce efecte

juridice produce denunţarea unilaterală de către A a contractului încheiat la 15.10.2015 ? b) Ce ar trebui să facă B
pentru ca drepturile sale să fie cât mai bine protejate? c) În cazul în care contractul încheiat la 15.10.2015 nu ar fi fost
notat în cartea funciară, situaţia juridică a lui B ar fi fost aceeaşi?

2. Consideraţi situaţia descrisă iniţial, dar cu următoarele modificări cumulative: i) la 15.09.2016 A i-a trimis
o notificare lui B în care a precizat că nu mai doreşte să încheie contractul de vânzare şi i-a propus să desfiinţeze prin
acordul părţilor contractul încheiat la 15.10.2015; ii) A nu i-a vândut bunul lui C; iii) La data de 15.12.2016 B a
solicitat instanţei să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare. Răspundeţi la următoarele probleme:
a) În cadrul procesului, A a susţinut că instanţa nu poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare
pentru că a operat prescripţia. Precizaţi, motivat, dacă susţinerea este sau nu corectă; b) Presupunând că nu s-ar fi
invocat excepţia prescripţiei, că A şi B ar fi convenit la 15.10.2015 să încheie contractul de vânzare la 15.09.2016 şi
că ar fi îndeplinite condiţiile pentru ca instanţa să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare, de la ce
dată ar deveni B proprietarul casei şi al terenului aferent?

III. Răspundeţi la următoarele întrebări-grilă:

20
 1. În cazul promisiunii unilaterale de vânzare: A) atunci când vânzarea proiectată are ca obiect un apartament,
promisiunea unilaterală de vânzare trebuie să îmbrace forma autentică cerută ad validitatem; B) dacă în schimbul
dreptului de opţiune ce i se conferă, beneficiarul promisiunii se obligă la plata unei sume de bani, promisiunea
unilaterală nu se transformă într-o promisiune bilaterală de vânzare. C) dacă părţile nu au prevăzut un termen în care
beneficiarul promisiunii trebuie să opteze în sensul de a cumpăra sau nu bunul, la sesizarea oricăreia dintre părţile
contractante instanţa poate să fixeze termenul.

2. În cazul promisiunii bilaterale de vânzare: A) hotărârea care ţine loc de contract de vânzare operează
retroactiv transferul proprietăţii de la data încheierii valabile a promisiunii; B) dacă în promisiunea de vânzare s-a
prevăzut o clauză de dezicere („de răzgândire”) în favoarea uneia sau a ambelor părţi, consimţământul poate fi revocat
unilateral şi instanţa nu mai poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare; C) obligaţiile asumate de
ambele părţi contractante sunt obligaţii de a face, corelative unor drepturi de creanţă.

Rezolvare:
I. a) A ar putea solicita restituirea bunului ca urmare a anulării contractului încheiat de mandatarul B aflat în
conflict de interese cu mandantul. Conflictul de interese este determinat de relaţia de rudenie dintre B şi C, precum şi
de faptul că din datele speţei rezultă că ar fi putut obţine un preţ mult mai mare (art. 1.303 C.civ.).

b) Între C şi D s-a încheiat o promisiune unilaterală de vânzare. Întrucât B s-a obligat să plătească o sumă de
bani ca preţ al dreptului de opţiune, promisiunea unilaterală de vânzare este un contract sinalagmatic.

c) Răspuns afirmativ. Promisiunea de vânzare este un contract consensual. Deşi vânzarea preconizată la
încheierea promisiunii este un act juridic solemn întrucât priveşte transferul proprietăţii unui bun imobil, promisiunea
nu trebuie să îmbrace forma autentică; legiuitorul a apreciat că ar fi prea împovărător pentru părţile contractante să
încheie atât promisiunea, cât şi contractul de vânzare în formă autentică.

d) D ar putea să solicite rezoluţiunea promisiunii, cu obligarea lui C la daune-interese (art. 1.549 alin.1 C.civ.).
Dacă acţiunea în rezoluţiune se va admite, beneficiarul D va avea dreptul la restituirea preţului dreptului de opţiune
plătit (5.000 de lei), precum şi la despăgubiri pentru acoperirea integrală a prejudiciului ce i s-a cauzat.

Totodată, D ar putea introduce o acţiune în justiţie având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de
contract de vânzare (art. 1.664 alin. 1 şi 3 C.civ, art. 1.279 alin. 3 C.civ.).

II. 1. a) Cu excepția situaţiei în care părțile au prevăzut prin contract o clauză de dezicere, A nu poate
denunța unilateral contractul încheiat. În consecință, denunțarea contractului de către A nu produce efecte.

Părțile au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare prin care ambele s-au obligat să încheie în viitor
contractul de vânzare (obligaţii de a face), la prețul stabilit. Contractul astfel încheiat are forță obligatorie între părțile
sale și nu poate înceta decât prin acordul părților sau din cauze autorizate de lege (art. 1.270 C.civ.).

b) B are la dispoziție următoarele posibilități:

Să solicite, în temeiul art. 629 alin. (2) C.civ., anularea contractului de vânzare încheiat de A şi C cu
nerespectarea clauzei de inalienabilitate (care este subînțeleasă în promisiunea de vânzare, conform art. 627 alin. (4)
C.civ. și art. 601 din Legea nr. 71/2011). Inalienabilitatea bunului a fost făcută opozabilă terțului C prin notarea în
cartea funciară a antecontractului de vânzare (art. 628 alin. 2 C.civ.).

Ca urmare a anulării actului de înstrăinare subsecvent și repunerii părților în situația anterioară, bunul reintră
în patrimoniul promitentului-vânzător A. Astfel, sunt întrunite cerințele legii pentru pronunțarea unei hotărâri care să
țină loc de contract de vânzare între A şi B.

Așadar, B are posibilitatea de a formula o acțiune în justiție având două capete de cerere: primul vizează
anularea contractului încheiat de A și C și repunerea părților în situația anterioară, iar cel de-al doilea este reprezentat
de solicitarea de a se pronunța o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare.

[Suplimentar: B poate: i) Să solicite obligarea lui A la plata de daune-interese, în temeiul art. 1.279 alin. (2)
C.civ, pentru prejudiciul suferit ca urmare a neexecutării promisiunii (cu aplicarea art. 1.530 şi urm. C.civ.). Pentru

21
aceasta, B va trebui să facă dovada prejudiciului suferit. ii) Să solicite rezoluţiunea promisiunii bilaterale cu obligarea
lui A la plata de daune-interese ( art. 1.549 alin. 1 C.civ.)]

c) În această situație, în măsura în care nu face dovada relei-credințe a lui C (în sensul că acesta din urmă a
cunoscut pe altă cale interdicția înstrăinării bunului generată de promisiunea de vânzare) inalienabilitatea bunului nu
este opozabilă terțului C. Astfel, B nu mai poate obține anularea actului de înstrăinare subsecvent și, implicit,
nici pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare.

2. a) Susţinerea lui A nu este corectă. Deși dreptul la acțiunea având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care
să ţină loc de vânzare se prescrie în termen de 6 luni de la data când contractul trebuia încheiat (așadar, de la
15.01.2016), împrejurarea că, în speță, promitentul-cumpărător B a deținut imobilul cu acordul lui A până la
15.09.2016 reprezintă o recunoaștere a dreptului său de a pretinde încheierea contractului. Astfel, termenul de
prescripţie începe să curgă de la data negării acestui drept, respectiv de la 15.09.2016.

b) B ar deveni proprietar de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti, aceasta având efecte
constitutive de drepturi.

Subiectul III: 1. B) şi C); 2. B) şi C).

10. Pactul de opţiune privind contractul de vânzare44 este un contract prin care o parte
(promitentul) îşi exprimă consimţământul de a vinde un anumit bun cu un anumit preţ, iar cealaltă parte
(beneficiarul pactului sau beneficiarul opţiunii) primeşte consimţământul promitentului de a vinde acel bun,
rezervându-şi dreptul de a-şi manifesta ulterior - înăuntrul unui termen - consimţământul său de a-l
cumpăra.
Aşadar, în cazul pactului de opţiune promitentul îşi exprimă consimţământul pentru vânzare (care este un
consimţământ final), spre deosebire de promisiunea unilaterală de vânzare unde promitentul nu şi-a dat
acordul la vânzarea bunului, ci doar a promis că va încheia contractul în viitor. Rezultă că în cazul în care
s-a încheiat doar o promisiune unilaterală de vânzare, pentru încheierea contractului de vânzare este
obligatoriu ca promitentul să-şi dea un nou acord, de data aceasta la vânzare, în vreme ce în cazul în care s-a
încheiat un pact de opţiune promitentul nu trebuie să-şi mai dea niciun acord la vânzare pentru că deja
acesta a fost dat45.
Trăsături caracteristice ale pactului de opţiune:
a) Exprimarea de către promitent a consimţământului la vânzare produce efectele unei oferte
irevocabile, ceea ce înseamnă că eventuala revocare de către promitent a acordului la vânzare nu produce
niciun efect (art. 1.191 alin. 2 C.civ.). Declaraţia de voinţă a promitentului în sensul vânzării bunului pentru
un anumit preţ are nevoie, pentru încheierea valabilă a contractului de vânzare, de un dublu acord din partea
beneficiarului pactului: mai întâi un acord la încheierea pactului de opţiune, iar apoi un acord la încheierea
contractului de vânzare. Ne aflăm în prezenţa unei modalităţi atipice de formare a acordului de voinţe, dar
acest lucru a fost cunoscut şi acceptat de către promitent încă din momentul în care acesta şi-a exprimat
consimţământul; promitentul ştie că el îşi manifestă o singură dată voinţa, în vreme ce beneficiarul trebuie
să îşi manifeste voinţa de două ori pentru a lua naştere contractul de vânzare.
b) Pactul de opţiune este, de regulă, un contract unilateral pentru că el dă naştere doar la obligaţia
promitentului de a menţine (de a rămâne legat de) consimţământul la vânzare, în cadrul termenului convenit,
la dispoziţia beneficiarului pactului. Acesta din urmă şi-a dat consimţământul doar la pact (adică a primit
oferta promitentului şi astfel s-a format pactul de opţiune), nu şi-a asumat obligaţia ca în viitor să încheie

44 A se vedea şi I. – F. Popa, Promisiunile de contract- privire specială asupra promisiunilor de înstrăinare

imobiliară, în RRDP nr. 5/2012, p. 122 şi urm.; B. Dumitrache, Pactul de opţiune, între deziderat şi soluţie
disponibilă pentru practicieni, în lucrarea „Liber Amicorum LIVIU POP”, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2015, p.
219 şi urm.
45 Din punct de vedere practic, se încheie pacte de opţiune în special în cazul vânzării imobilelor, acţiunilor,
părţilor de interes.
22
contractul de vânzare, ci doar şi-a rezervat dreptul discreţionar (natura juridică a acestui drept fiind aceea de
drept potestativ) de a-şi da consimţământul la vânzare. La fel ca şi în cazul promisiunii unilaterale de
vânzare, este posibil ca, în schimbul dreptului de opţiune ce i se conferă, beneficiarul pactului să se oblige la
plata unei sume de bani (preţul dreptului de opţiune), caz în care pactul de opţiune va fi un contract
sinalagmatic, dar, evident, fără a se fi transformat într-un contract de vânzare, căci beneficiarul nu şi-a dat
consimţământul la vânzare, ci doar şi-a asumat obligaţia de a plăti preţul opţiunii ce i se conferă.
c) Potrivit art. 1.278 alin. (2) C.civ. „Dacă părţile nu au convenit un termen pentru acceptare,
acesta poate fi stabilit de instanţă prin ordonanţă preşedinţială, cu citarea părţilor”. Această normă juridică
urmăreşte înlăturarea stării de incertitudine care s-ar crea în situaţia în care promitentul ar rămâne obligat de
propria declaraţie de voinţă fără limitare în timp. La stabilirea termenului instanţa de judecată urmează să ia
în considerare condiţiile încheierii pactului, motivele pentru care părţile au recurs la această figură juridică
premergătoare vânzării şi orice alte elemente specifice cauzei.
d) Pactul de opţiune trebuie să conţină toate elementele contractului pe care părţile urmăresc să îl
încheie, astfel încât acesta să se poată încheia prin simpla acceptare a beneficiarului opţiunii. Practic, părţile
capabile, potrivit legii, trebuie să fi convenit asupra bunului şi asupra preţului, promitentul trebuie să îşi fi
exprimat consimţământul la vânzare, iar beneficiarul la pactul de opţiune. Contractul de vânzare se încheie
prin exercitarea opţiunii în sensul acceptării de către beneficiarul pactului a declaraţiei de voinţă a
promitentului, în condiţiile convenite prin pact. În momentul în care beneficiarul îşi exprimă
consimţământul la vânzare, el devine cumpărător al bunului, iar promitentul devine vânzător46.
e) În privinţa formei, atât pactul de opţiune, cât şi declaraţia beneficiarului pactului de acceptare
trebuie încheiate în forma prevăzută de lege pentru contractul pe care părţile urmăresc să îl încheie. Dacă
forma autentică a contractului de vânzare este cerută de lege ad validitatem, consimţământul la vânzare al
ambelor părţi trebuie să fie dat în formă autentică, chiar dacă beneficiarul pactului îşi exprimă
consimţământul în două etape.
În cazul în care legea prevede forma autentică pentru încheierea valabilă a contractului de vânzare,
iar pactul de opţiune privind un astfel de contract nu îmbracă forma autentică, în conformitate cu prevederile
art. 1.242 alin. (1) C.civ. pactul de opţiune va fi lovit de nulitate absolută.
f) În cazul pactului de opţiune privind un contract de vânzare asupra unui bun individual
determinat, între data încheierii pactului şi data exercitării opţiunii sau, după caz, aceea a expirării
termenului de opţiune nu se poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului. Ne aflăm în prezenţa
unei clauze legale de inalienabilitate cu privire la bunul individual determinat care formează obiectul
pactului de opţiune.
În ipoteza în care promitentul îşi încalcă obligaţia şi înstrăinează bunul unui terţ, beneficiarul
pactului are următoarele posibilităţi:
i) să ceară instanţei rezoluţiunea pactului de opţiune cu daune-interese, conform art. 1.549 alin. (1)
C.civ. În temeiul unei clauze exprese incluse în pactul de opţiune, beneficiarul poate să emită o declaraţie
unilaterală de rezoluţiune (art. 1.552 C.civ.) sau poate beneficia de efectele unui pact comisoriu expres,
conform art. 1.553 C.civ.
ii) dacă au fost respectate condiţiile care asigură opozabilitatea faţă de terţi a clauzei de
inalienabilitate, beneficiarul pactului poate să ceară, în conformitate cu prevederile art. 629 alin. (2) C.civ.,
anularea actului de înstrăinare subsecvent încheiat cu nerespectarea clauzei de inalienabilitate. În cadrul
acţiunii în anulare, beneficiarul pactului va avea calitatea de reclamant, iar promitentul şi terţul dobânditor
al bunului vor avea calitatea de pârâţi47. Independent de introducerea acţiunii în anulare, pentru a se forma

46 A se vedea şi R. Dincă, op.cit., p. 58.

23
 contractul de vânzare beneficiarul trebuie să emită şi declaraţia de acceptare în termenul prevăzut în pactul
de opţiune [sau în cel stabilit de instanţă prin ordonanţă preşedinţială, conform art. 1.278 alin. (2) C.civ.].
g) Sunt situaţii în care pactul de opţiune nu este urmat de încheierea contractului de vânzare
independent de voinţa părţilor. În aceste situaţii intervine caducitatea pactului de opţiune48 (de exemplu,
bunul ce formează obiectul pactului piere fortuit sau este expropriat; nu se îndeplineşte condiţia de care
depindea exercitarea opţiunii de către beneficiar în termenul stabilit - de pildă, beneficiarului nu i s-a
aprobat creditul necesar plăţii preţului convenit prin pact).
h) Atunci când pactul de opţiune are ca obiect drepturi tabulare, pentru a se asigura
opozabilitatea faţă de terţi (adică faţă de orice persoană care a dobândit un drept real sau un alt drept în
legătură cu imobilul înscris în cartea funciară), dreptul de opţiune se notează în cartea funciară. Art. 902
alin. (2) pct. 12 C.civ. prevede că sunt supuse notării în cartea funciară „antecontractul şi pactul de
opţiune”.

TEST DE AUTOEVALUARE
I. Între X şi Y s-a încheiat, în formă autentică, un contract prin care X şi-a exprimat consimţământul la
vânzarea apartamentului său cu preţul de 300.000 de lei, iar Y a primit consimţământul lui X de a-i vinde
apartamentul, rezervându-şi dreptul de a-şi manifesta în termen de 6 luni consimţământul său de a-l cumpăra. La data
încheierii contractului, Z i-a plătit lui X suma de 10.000 de lei şi în contract s-a stipulat faptul că, dacă Y nu va
cumpăra apartamentul, X are dreptul să reţină suma de 10.000 de lei, iar dacă Y va cumpăra apartamentul, el va fi ţinut
să-i plătească lui X doar diferenţa de 290.000 de lei. De asemenea, în contract s-a prevăzut că în ipoteza în care Y îşi
va manifesta consimţământul său de a cumpăra apartamentul, cei 290.000 de lei se vor plăti concomitent cu
manifestarea consimţământului. Contractul a fost notat în cartea funciară. Răspundeţi la următoarele probleme: a) Ce
fel de contract s-a încheiat între X şi Y? b) Care este natura juridică a sumei de 10.000 de lei? c) Care sunt obligaţiile
la care dă naştere contractul încheiat între X şi Y? d) Pentru a se încheia valabil contractul de vânzare, X trebuie să îşi
exprime din nou consimţământul în formă autentică sau este suficientă exprimarea consimţământului printr-un înscris
sub semnătură privată? e) Pentru a se încheia valabil contractul de vânzare, Y trebuie să îşi exprime din nou
consimţământul în formă autentică sau este suficientă exprimarea consimţământului printr-un înscris sub semnătură
privată? f) Arătaţi care ar fi fost situaţia juridică a contractului încheiat între X şi Y dacă acesta ar fi fost încheiat sub
forma unui înscris sub semnătură privată; g) În situaţia în care după 3 luni de la încheierea contractului X îi vinde
bunul lui Z, iar Y află după 15 zile de încheierea acestui contract de vânzare, ce îl sfătuiţi pe Y să facă pentru a deveni
proprietarul apartamentului? h) Presupunând că nu a fost notat în cartea funciară contractul încheiat între X şi Y, iar
după 3 luni de la încheierea contractului X îi vinde bunul lui Z, iar Y află după 15 zile de încheierea acestui contract de
vânzare (după ce, în prealabil, şi-a manifestat consimţământul său de a cumpăra apartamentul şi i-a consemnat pe cei
290.000 de lei la dispoziţia lui X), ce îl sfătuiţi pe Y să facă pentru a obţine o situaţie cât mai favorabilă? i) Care va fi
situaţia juridică a contractului încheiat între X şi Y în ipoteza în care, înainte ca Y să se decidă, blocul din care făcea
parte apartamentul a fost distrus din cauza unei explozii? j) Presupunând că X a decedat după 2 luni de la încheierea
contractului, iar unicul său moştenitor este copilul W, exprimarea consimţământului de către Y în cadrul termenului de
6 luni mai are ca efect încheierea valabilă a contractului de vânzare având ca obiect apartamentul?

II. Întrebare-grilă: 1. În cazul pactului de opţiune privind contractul de vânzare: A) declaraţia de voinţă a
promitentului în sensul vânzării bunului pentru un anumit preţ are nevoie, pentru încheierea valabilă a contractului de
vânzare, de un dublu acord din partea beneficiarului pactului; B) pactul de opţiune este în toate cazurile un contract
unilateral pentru că el dă naştere doar la obligaţia promitentului de a menţine oferta irevocabilă de vânzare, în cadrul
termenului convenit, la dispoziţia beneficiarului pactului; C) în cazul în care legea prevede forma autentică pentru
încheierea valabilă a contractului de vânzare, iar pactul de opţiune privind un astfel de contract nu îmbracă forma
autentică, contractul va putea produce efectele unei promisiuni unilaterale de vânzare.

47 Pentru amănunte privind clauza de inalienabilitate, în general, a se vedea C. Bîrsan, op. cit., p. 91-96; V.
Stoica, op. cit., p. 104-123.
48 Pentru amănunte, a se vedea I. – F. Popa, op. cit., p. 142-144.
24
 Rezolvare:

I. a) Între X şi Y s-a încheiat un pact de opţiune privind contractul de vânzare.

b) Suma de 10.000 de lei a fost plătită cu titlul de preț al indisponibilizării bunului/al dreptului de opțiune ce i
se conferă beneficiarului prin pactul de opțiune perfectat. De asemenea, în măsura în care se va încheia contractul de
vânzare, suma de 10.000 lei va reprezenta un avans din prețul bunului.

c) Obligaţiile la care dă naştere contractul încheiat între X şi Y sunt: i) obligația lui X de a nu înstrăina bunul
ce face obiectul pactului de opțiune anterior expirării termenului de 6 luni prevăzut contractual; ii) obligația lui X de a
nu revoca acordul la vânzare exprimat anterior expirării termenului de 6 luni prevăzut contractual; iii) obligația lui Y
de a plăti suma de 10.000 de lei, ca preţ al dreptului de opţiune.

d) În cadrul pactului de opţiune promitentul X şi-a exprimat consimţământul la vânzare în forma cerută de
lege pentru naşterea valabilă a contractului de vânzare. În consecinţă, nu va fi necesar ca X să îşi mai exprime din nou
consimţământul la vânzare.

e) În vederea încheierii contractului de vânzare, este necesar ca Y să își exprime consimțământul în forma
prevăzută de lege pentru încheierea valabilă a contractului de vânzare, respectiv în formă autentică.

f) În ipoteza în care contractul perfectat între X și Y ar fi fost încheiat sub forma unui înscris sub semnătură
privată, acesta nu ar fi îndeplinit condițiile de validitate ale pactului de opțiune, contract care în cazul de față trebuie
încheiat în formă autentică sub sancțiunea nulității absolute. Cu toate acestea, în temeiul art. 1.260 alin. (1) C.civ.
contractul va putea produce efectele unei promisiuni unilaterale de vânzare cu caracter sinalagmatic.

g) În ipoteza în care, în cadrul termenului de opţiune, are loc o înstrăinare a bunului imobil vizat, beneficiarul
pactului de opţiune poate intenta o acţiune în anularea actului de înstrăinare încheiat cu nerespectarea clauzei de
inalienabilitate (în temeiul art. 629 C. civ.), pactul de opţiune fiind opozabil dobânditorului Z.

Pentru a deveni proprietar, este necesar ca Y să îşi manifeste consimţământul la vânzare în formă autentică în
termenul care a mai rămas din termenul de opţiune de 5 luni.

h) În această ipoteză, Y poate cere, conform art. 1.683 alin. (4) C.civ., rezoluţiunea contractului de vânzare a
bunului altuia, restituirea preţului, precum şi, dacă este cazul, daune-interese pentru neexecutarea de către promitent
(vânzător) a obligaţiei de a asigura transmiterea dreptului de proprietate către cumpărător (beneficiar).

i) Dat fiind faptul că apartamentul obiect al contractului de vânzare a pierit fortuit, intervine caducitatea
pactului de opţiune.

j) Răspuns afirmativ. În cazul decesului promitentului X, pactul de opţiune nu devine caduc, iar declaraţia de
acceptare a beneficiarului conduce la încheierea contractului de vânzare între moştenitorul promitentului şi beneficiar.
Nu se pune problema aplicării regulilor din materia ofertei de a contracta (în sensul că aceasta ar deveni caducă prin
decesul ofertantului) pentru că potrivit art. 1.278 alin. (1) C.civ. declaraţia promitentului se consideră o ofertă
irevocabilă şi produce efectele prevăzute la art. 1.191 C.civ., dar nu este o ofertă. Declaraţia promitentului a fost
acceptată de către beneficiar (care şi-a dat consimţământul la pact) şi face parte dintr-un contract valabil încheiat
(pactul de opţiune).

II. 1. A şi C

11. Dreptul de preempţiune.

11.1. Noţiune şi domeniu. Dreptul de preempţiune este un drept subiectiv civil, izvorât din lege
sau din contract, care conferă titularului său, numit preemptor, posibilitatea de a cumpăra cu prioritate un
anumit bun.
Din punct de vedere etimologic, cuvântul „preempţiune” provine din cuvintele latine „prae”- „înainte” şi
„emptio, emptionis” – „cumpărare”.
25
 Instituirea dreptului de preempţiune reprezintă o derogare de la principiul liberei circulaţii a bunurilor
[consacrat de art. 12 alin. (1) C.civ.] şi, mai ales, de la principiul potrivit căruia proprietarul dispune în mod
exclusiv (absolut şi perpetuu) de bunul său (art. 555 C.civ.). Practic, dacă proprietarul se decide să vândă,
el nu poate să vândă cui doreşte, ci este ţinut să respecte dreptul de prioritate al preemptorului. Fiind
conceput de legiuitor ca o derogare de la aceste principii, se impune concluzia că textele care reglementează
dreptul de preempţiune urmează să fie interpretate restrictiv. Pe de altă parte, în cazurile şi în condiţiile
prevăzute de lege, dreptul de preempţiune trebuie ocrotit, ca orice drept patrimonial, indiferent de titularul
lui sau de persoana celui obligat să-l respecte.
În practică, dreptul convenţional de preempţiune poate rezulta fie dintr-un contract distinct (de
exemplu, un coproprietar se obligă să acorde preferinţă celuilalt coproprietar la vânzarea cotei-părţi din
dreptul de proprietate; proprietarul unui teren se obligă să acorde prioritate la vânzare proprietarului
terenului învecinat), fie dintr-un contract care are un alt obiect principal (de exemplu, într-un contract de
locaţiune se stipulează că locatorul acordă preferinţă locatarului la vânzarea bunului închiriat; într-un
contract de societate se stipulează că un asociat acordă preferinţă unui alt asociat la vânzarea acţiunilor
sale). Dreptul legal de preempţiune rezultă dintr-un act normativ în acele situaţii în care legiuitorul
apreciază că există raţiuni puternice pentru consacrarea unui drept prioritar la cumpărarea unui bun (de
pildă, pentru comasarea terenurilor agricole sau forestiere, pentru protejarea patrimoniului cultural naţional
mobil etc.).
Dreptul de preempţiune este reglementat de prevederile art. 1.730 - 1.740 C.civ., care sunt aplicabile
numai dacă prin lege sau contract nu se stabileşte altfel. Cu alte cuvinte, reglementarea din noul Cod civil
reprezintă dreptul comun în materia dreptului de preempţiune, legal sau convenţional, existând aşadar
posibilitatea ca prin acte normative speciale sau prin contracte să se stabilească alte norme (reguli)
aplicabile unui astfel de drept49.
În cele ce urmează vom prezenta regimul de drept comun consacrat de Codul civil, urmând ca în final
să facem referire la unele dispoziţii din legi speciale.
11.2. Cum trebuie să procedeze proprietarul unui bun care doreşte să respecte dreptul de
preempţiune? În cazul în care o persoană fizică sau juridică are calitatea de preemptor, proprietarul unui
bun care se hotărăște să-l vândă trebuie să îi adreseze preemptorului o ofertă de vânzare, care trebuie să
cuprindă toate elementele astfel încât prin acceptarea acesteia să se încheie contractul de vânzare.
Titularul dreptului de preempţiune care a respins o ofertă de vânzare nu îşi mai poate exercita acest
drept cu privire la contractul ce i-a fost propus. Cu alte cuvinte, dacă proprietarul bunului încheie contractul
de vânzare cu un terţ în condiţii identice cu cele oferite anterior preemptorului (acelaşi bun, acelaşi preţ),
acesta din urmă nu se poate plânge de încălcarea dreptului de preempţiune, care s-a stins în momentul în
care a refuzat să încheie contractul de vânzare propus. Oferta făcută de proprietar se consideră respinsă dacă
nu a fost acceptată de către preemptor în termen de cel mult 10 zile, în cazul vânzării de bunuri mobile, sau
de cel mult 30 de zile, în cazul vânzării de bunuri imobile. În ambele cazuri, termenul curge de la
comunicarea ofertei către preemptor.
În schimb, dacă după ce preemptorul a respins, în mod expres sau tacit (prin neacceptare în termen de
10 zile, respectiv 30 de zile), o ofertă de vânzare, proprietarul nu reuşeşte să vândă bunul în aceleaşi condiţii
(de exemplu, preţul oferit de potenţiali cumpărători este mai mic), dacă va dori să respecte dreptul de
preempţiune, el va trebui să facă o nouă ofertă preemptorului. Doar dacă şi în raport de noile condiţii oferta
de vânzare este respinsă - în mod expres sau tacit – proprietarul poate încheia contractul de vânzare,
clauzele acestuia fiind identice celor din ultima ofertă refuzată de către preemptor.

49 A se vedea T. Prescure, Curs de contracte civile, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2012, p. 53.
26
 11.3. Mecanismul, condiţiile şi efectele exercitării dreptului de preempţiune. Potrivit art. 1.731
C.civ. vânzarea bunului cu privire la care există un drept de preempţiune legal sau convenţional se poate
face către un terţ numai sub condiţia suspensivă a neexercitării dreptului de preempţiune de către preemptor.
Aşadar, dacă între proprietarul bunului şi un terţ s-a încheiat un contract de vânzare, acesta nu este un
contract simplu, ci unul afectat de o condiţie suspensivă. Nu are nicio importanţă dacă în contractul de
vânzare s-a prevăzut că acesta este afectat de o condiţie suspensivă de vreme ce însăşi legea face referire la
condiţia suspensivă. Pentru ca acest contract să devină unul neafectat de modalităţi şi să producă efectele
dorite de părţile sale este necesar să se creeze condiţiile pentru ca preemptorul să îşi exercite dreptul de
preempţiune50.
Vânzătorul este obligat să notifice de îndată preemptorului cuprinsul contractului încheiat cu terţul
cumpărător, însă notificarea poate fi făcută şi de către acesta din urmă deoarece şi el are tot interesul ca
situaţia să se limpezească din punct de vedere juridic, într-un sens sau altul. Notificarea va cuprinde numele
şi prenumele vânzătorului, descrierea bunului, sarcinile care îl grevează, termenii şi condiţiile vânzării,
precum şi locul unde este situat bunul. Aceste menţiuni sunt obligatorii pentru ca preemptorul să aibă la
dispoziţie toate elementele necesare pentru a decide în deplină cunoştinţă de cauză dacă va cumpăra sau nu
bunul. În cazul în care menţiunile prevăzute de lege lipsesc, notificarea nu va produce efecte, iar termenele
pentru exercitarea dreptului de preempţiune (de 30 de zile, respectiv de 10 zile) nu încep să curgă.
În situaţia în care doreşte să cumpere bunul, preemptorul îşi poate exercita dreptul prin comunicarea
către vânzător a acordului său de a încheia contractul de vânzare, însoţită de consemnarea preţului la
dispoziţia vânzătorului. Dreptul de preempţiune se exercită, în cazul vânzării de bunuri mobile, în termen de
cel mult 10 zile, iar în cazul vânzării de bunuri imobile, în termen de cel mult 30 de zile. În ambele cazuri,
termenul curge de la comunicarea către preemptor a notificării cuprinzând toate elementele menţionate mai
sus.
Exercitarea dreptului de preempţiune nu poate consta într-o simplă declaraţie de intenţii neînsoţită de
consemnarea preţului la dispoziţia cumpărătorului. Dacă preemptorul nu consemnează integral preţul la
dispoziţia vânzătorului în termenul prevăzut de lege, dreptul de preempţiune se stinge şi contractul de
vânzare încheiat între vânzător şi terţ se consolidează cu efect retroactiv. Menţionăm şi faptul că, potrivit
art. 1.736 C.civ., atunci când în contractul încheiat cu terţul s-au acordat termene de plată a preţului,
preemptorul nu se poate prevala de aceste termene. Legiuitorul a apreciat că nu se justifică transferarea în
favoarea preemptorului a regimului favorabil de plată a preţului convenit între vânzător şi terţ în condiţiile
în care relaţiile dintre vânzător şi terţ nu sunt aceleaşi cu cele dintre vânzător şi preemptor, iar între aceştia
din urmă nu a avut loc nicio negociere privind executarea obligaţiei de plată a preţului. În plus, s-a dorit ca
obligaţiile preemptorului să fie integral executate la data încheierii contractului de vânzare pentru a nu se
menţine o situaţie complicată (incertă) pe care părţile nu şi-au asumat-o. Evident, vânzătorul poate să acorde
termene de plată şi preemptorului (nu neapărat în aceleaşi condiţii), dar nu este obligat în acest sens.
Prin exercitarea preempţiunii, contractul de vânzare se consideră încheiat între preemptor şi vânzător în
condiţiile cuprinse în contractul încheiat cu terţul, iar acest din urmă contract se desfiinţează retroactiv.
Dacă preemptorul îşi exercită dreptul de preempțiune, contractul încheiat între vânzător şi terţ se
desființează cu efect retroactiv deoarece condiţia suspensivă (neexercitarea dreptului de preempţiune de
către preemptor) nu s-a îndeplinit.

50 Cunoscând faptul că potrivit legii vânzarea bunului cu privire la care există un drept de preempţiune
legal sau convenţional se poate face către un terţ numai sub condiţia suspensivă a neexercitării dreptului de
preempţiune de către preemptor, vânzătorul şi terţul vor reflecta foarte serios cu privire la încheierea unui contract în
astfel de condiţii. Reglementarea din noul Cod civil urmăreşte să descurajeze vânzările intervenite cu nesocotirea
dreptului de preempţiune.
27
 Dreptul de preempţiune este un drept patrimonial protejat de legiuitor împotriva dispoziţiilor prin care
se urmăreşte anihilarea sa. De aceea, potrivit art. 1.733 alin. (2) C.civ. clauzele contractului încheiat de către
vânzător cu terţul având drept scop să împiedice exercitarea dreptului de preempţiune nu produc efecte faţă
de preemptor.
Precizăm că dacă preemptorul, căruia i s-a notificat cuprinsul contractului încheiat de vânzător cu
terţul, nu îşi exercită dreptul de preempţiune în termenele de decădere prevăzute de lege, înseamnă că acest
drept se stinge. De asemenea, prin neexercitarea dreptului de preempţiune de către preemptor condiţia
suspensivă s-a îndeplinit, iar contractul de vânzare încheiat între vânzător şi terţ este retroactiv (de la data
încheierii sale) consolidat.
Ca natură juridică, dreptul de preempţiune este un drept potestativ51. Preemptorul este cel care decide
dacă îşi exercită sau nu dreptul de preempţiune, cu consecinţele prezentate în cele ce precedă.
11.4. Concursul dintre preemptori. Este posibil să existe mai mulţi preemptori cu privire la acelaşi
bun (de exemplu, sunt mai mulţi coproprietari, mai mulţi vecini ai unui teren supus preempţiunii). În cazul
în care mai mulţi titulari şi-au exercitat preempţiunea asupra aceluiaşi bun, conform art. 1.734 C.civ.
contractul de vânzare se consideră încheiat:
a) cu titularul dreptului legal de preempţiune, atunci când se află în concurs cu titulari ai unor drepturi
convenţionale de preempţiune. Soluţia este logică deoarece dacă ar avea prioritate titularul unui drept
convenţional de preempţiune s-ar crea condiţiile pentru eludarea normelor juridice ce consacră un drept
legal de preempţiune.
b) cu titularul dreptului legal de preempţiune ales de vânzător, când se află în concurs cu alţi titulari ai
unor drepturi legale de preempţiune. De exemplu, dacă există trei preemptori proprietari ai unor terenuri
învecinate cu terenul situat în extravilan ce urmează să se vândă, vânzătorul este cel care decide cui acordă
preferinţă52.
c) dacă bunul este imobil, cu titularul dreptului convenţional de preempţiune care a fost mai întâi
înscris în cartea funciară, atunci când acesta se află în concurs cu alţi titulari ai unor drepturi convenţionale
de preempţiune;
d) dacă bunul este mobil, cu titularul dreptului convenţional de preempţiune având data certă cea mai
veche, atunci când acesta se află în concurs cu alţi titulari ai unor drepturi convenţionale de preempţiune.
Dacă niciun înscris ce conferă dreptul convenţional de preempţiune nu are dată certă, considerăm întemeiată
opinia53 potrivit cu care contractul de vânzare se consideră încheiat „cu titularul dreptului de preempţiune
aflat în posesia bunului, în afară de cazul în care se dovedeşte că acela care este în posesia bunului cunoştea
la data preluării posesiei existenţa unui drept de preempţiune anterior constituit în favoarea altuia, situaţie în
care acesta din urmă va fi cel cu care se va considera încheiată vânzarea.”
Ordinea prevăzută de art. 1.734 alin. (1) C.civ. este imperativă şi de aceea orice clauză care contravine
prevederilor de mai sus este considerată nescrisă.
11.5. Pluralitate de bunuri vândute. Se pune problema de a şti cum anume trebuie procedat în
situaţia în care proprietarul a vândut terţului nu numai bunul în privinţa căruia există dreptul de

51 A se vedea V.Stoica, op.cit., p. 50. Pentru controversele în materie a se vedea D. Chirică, Dreptul de
preempţiune în noul Cod civil, op. cit., p. 33-36.
52 Dacă există mai mulţi titulari ai dreptului legal de preempţiune şi legea consacră o anumită ordine de
prioritate, vânzătorul este obligat să o respecte. De exemplu, Legea nr. 17/2014 prevede că înstrăinarea, prin vânzare,
a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condiţiilor de fond şi de formă prevăzute de Codul
civil şi a dreptului de preempţiune al coproprietarilor, arendaşilor, proprietarilor vecini, precum şi al statului român,
prin Agenţia Domeniilor Statului, în această ordine, la preţ şi în condiţii egale.
53 D. Chirică, Dreptul de preempţiune în noul Cod civil, op. cit., p.47.
28
preempţiune, ci şi alte bunuri. De exemplu, o persoană a moştenit două bunuri şi le-a vândut pentru un preţ
global unui terţ. Soluţia Codului civil este nuanţată, legiuitorul urmărind atât protecţia preemptorului, cât şi
a vânzătorului. Astfel:
a) Atunci când preempţiunea se exercită în privinţa unui bun cumpărat de terţ împreună cu alte
bunuri pentru un singur preţ, vânzătorul poate pretinde de la preemptor numai o parte proporţională din
acest preţ. În acest caz, vânzătorul va notifica preemptorului, în integralitatea sa, contractul de vânzare
încheiat cu terţul; exercitarea dreptului de preempţiune va avea drept finalitate încheierea contractului de
vânzare având ca obiect bunul supus preempţiunii între vânzător şi preemptor şi, respectiv, desfiinţarea
parţială şi cu efect retroactiv a contractului încheiat între vânzător şi terţ. Cu alte cuvinte, preemptorul va
deveni proprietarul bunului supus preempţiunii, iar terţul va rămâne proprietarul bunului nesupus
preempţiunii.
b) Atunci când s-au vândut şi alte bunuri decât acela supus preempţiunii, dar care nu puteau fi
despărţite de acesta fără să îl fi păgubit pe vânzător, exercitarea dreptului de preempţiune nu se poate face
decât dacă preemptorul consemnează preţul stabilit pentru toate bunurile vândute. Textul urmăreşte să îl
protejeze pe vânzător în acele situaţii în care există o legătură strânsă din punct de vedere economic între
bunurile vândute. De exemplu, se vinde un teren agricol şi o casă situată în imediata apropiere şi care
deserveşte acel teren (asigură posibilitatea irigării terenului sau serveşte pentru depozitarea fructelor); sau,
vânzătorul a vândut două terenuri învecinate, care au o valoare economică mai mare împreună decât separat
etc. În toate aceste cazuri preemptorul trebuie să îşi exercite dreptul cu privire la toate bunurile şi să
consemneze preţul integral. În caz de divergenţă între părţi cu privire la caracterul bunurilor, hotărăște
instanţa de judecată.
11.6. Notarea dreptului de preempţiune asupra unui imobil. Art. 902 alin. (2) pct. 13 C.civ.
prevede, cu caracter general, că este supus notării în cartea funciară şi „dreptul de preempţiune născut din
convenţii”. Notarea se face în baza înscrisului constatator al actului juridic prin care a fost constituit dreptul,
întocmit în forma autentică, iar dacă dreptul convenţional de preempţiune a fost constituit pentru un anumit
termen, notarea va indica obligatoriu şi acest termen.54
Aspectele concrete ale notării şi efectele acesteia sunt detaliate în art. 1.737 C.civ.
Astfel, dreptul convenţional de preempţiune în legătură cu un imobil se notează în cartea funciară.
Dacă o asemenea notare a fost făcută, acordul preemptorului nu este necesar pentru ca acela care a cumpărat
sub condiţie suspensivă să îşi poată înscrie (provizoriu55) dreptul în cartea funciară, în temeiul contractului
de vânzare încheiat cu proprietarul. Înscrierea se face sub condiţia suspensivă ca, în termen de 30 de zile de
la comunicarea încheierii prin care s-a dispus înscrierea, preemptorul să nu notifice biroului de carte
funciară dovada consemnării preţului la dispoziţia vânzătorului. Pentru ca preemptorul să îşi poată exercita
dreptul de preempţiune în deplină cunoştinţă de cauză, este necesar ca el să primească de la biroul de carte
funciară toate informaţiile prevăzute de art. 1.732 alin. (2) C.civ., respectiv numele şi prenumele
vânzătorului, descrierea bunului, sarcinile care îl grevează, termenii şi condiţiile vânzării, precum şi locul
unde este situat bunul56.

54 Art. 191 din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară din
09.07.2014, aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 al directorului general al A.N.C.P.I.

55 Potrivit art. 882 alin. (1) C.civ., drepturile reale sub condiţie suspensivă sau rezolutorie nu se intabulează,
dar ele se pot înscrie provizoriu.
56 În acelaşi sens, a se vedea R. Dincă, op.cit., p. 71. Art. 176 alin. (6) din Regulamentul aprobat prin Ordinul
nr. 700/2014 prevede că pentru efectuarea înscrierii provizorii nu se va cere acordul preemptorului, dar încheierea prin
care se dispune înscrierea provizorie se comunică din oficiu preemptorului indicat în notare.
29
 Dacă notifică în termenul de 30 de zile biroului de carte funciară acordul său de a încheia contractul
de vânzare, însoţit de consemnarea preţului la dispoziţia vânzătorului, preemptorul poate cere radierea din
cartea funciară a dreptului terţului cumpărător şi înscrierea dreptului său.
În cazul în care preemptorul nu a făcut notificarea în termen (însoţită, evident, de dovada
consemnării preţului la dispoziţia vânzătorului), dreptul de preempţiune se stinge şi se radiază din oficiu din
cartea funciară. În aceste condiţii, dreptul terţului cumpărător se va consolida, considerându-se, în temeiul
art. 899 alin. (1) C.civ., că terţul a dobândit dreptul tabular de la data înregistrării cererii de înscriere
provizorie.
11.7. Exercitarea dreptului de preempţiune în cadrul executării silite
Potrivit art. 1.738 C.civ. „În cazul în care bunul face obiectul urmăririi silite sau este scos la vânzare
silită cu autorizarea judecătorului-sindic, dreptul de preempţiune se exercită în condiţiile prevăzute de Codul
de procedură civilă.”
11.8. Caractere ale dreptului de preempţiune
Potrivit art. 1.739 C.civ., „Dreptul de preempţiune este indivizibil şi nu se poate ceda”.
Caracterul indivizibil al dreptului de preempţiune presupune că în cazul în care există mai mulţi
cotitulari ai acestui drept (nu existenţa unui concurs între preemptori), dreptul se va exercita în mod unitar,
nu divizat între cotitulari. De exemplu, dacă trei coproprietari au statutul de vecini ai terenului supus
preempţiunii, ei vor putea exercita dreptul de preempţiune numai în mod colectiv (încheindu-se un singur
contract cu vânzătorul), iar nu fiecare pentru o parte din terenul supus preempţiunii.
Caracterul incesibil al dreptului de preempţiune presupune:
i) în cazul în care dreptul are un caracter convenţional nu se poate transmite prin acte între vii,
având un caracter intuitu personae. Dreptul nu se poate transmite nici prin moştenire, cu excepţia cazului în
care a fost constituit pe un anume termen (art. 1.740 C.civ.);
ii) dacă dreptul are un caracter legal şi a fost consacrat în temeiul unei anumite calităţi a titularului
(de exemplu, coproprietar, vecin etc.), poate fi transmis doar împreună cu acea calitate. De exemplu,
coproprietarul unui bun nu poate ceda în mod separat dreptul său de preempţiune (care decurge din calitatea
de coproprietar), dar dacă înstrăinează cota sa parte din drept dobânditorul va fi şi titularul dreptului de
preempţiune, care în acest caz este un accesoriu al dreptului de (co)proprietate.
Dreptul convenţional de preempţiune se stinge prin moartea preemptorului, dacă a fost constituit
fără indicarea unui termen. Dacă a fost stipulată o durată determinată, termenul se reduce la 5 ani de la data
constituirii dreptului convenţional de preempţiune, dacă a fost stipulat un termen mai lung de 5 ani. De
exemplu, dacă a fost stipulat un termen de 7 ani, acesta se va reduce la 5 ani, iar dacă preemptorul
decedează după 3 ani, dreptul se transmite moştenitorilor săi până la împlinirea termenului de 5 ani.
Aşadar, dreptul convenţional de preempţiune are un caracter temporar, stingându-se fie la moartea
preemptorului (în cazul duratei nedeterminate), fie la împlinirea termenului, care nu poate fi mai mare de 5
ani (în cazul duratei determinate).
12. Dreptul prioritar la dobândirea imobilului expropriat. Potrivit art.37 din Legea nr.33/1994
privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică57, în cazul în care lucrările pentru care s-a făcut
exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul doreşte înstrăinarea imobilului, expropriatul - fost
proprietar - are un drept prioritar la dobândire, la un preţ ce nu poate fi mai mare decât despăgubirea

57 Republicată în M.Of. 472/5.07.2011.

30
 actualizată. În acest scop, expropriatorul îl va notifica pe fostul proprietar, iar, dacă acesta nu optează pentru
cumpărare în termen de două luni de la primirea notificării, imobilul poate fi înstrăinat în mod liber.
Dacă dreptul prioritar de dobândire este încălcat, fostul proprietar se poate substitui în drepturile
cumpărătorului, plătind acestuia preţul (adică despăgubirea actualizată), precum şi cheltuielile ocazionate de
vânzare. Dreptul de substituire se exercită în termen de două luni de la data comunicării încheierii prin care
s-a dispus înscrierea în cartea funciară în folosul cumpărătorului. În acest caz, fostul proprietar preia locul
cumpărătorului, substituindu-se acestuia din urmă în toate drepturile şi obligaţiile născute din contractul
încheiat cu încălcarea dreptului prioritar de dobândire.

TEST DE AUTOEVALUARE
I. La 10.10.2011, între X, în calitate de locator, şi Y, în calitate de locatar, s-a încheiat un contract de locaţiune
pe o durată de 6 ani având ca obiect o hală pentru depozitarea materialelor de construcţii. În contract s-a stipulat că în
situaţia în care X va vinde hala pe durata locaţiunii, Y va fi preferat la preţ egal. Dreptul născut în beneficiul lui Y a
fost notat în cartea funciară. La 15.11.2015 Y a decedat, unicul său moştenitor fiind fiul acestuia, Z, care a decis să nu
denunţe contractul de locaţiune. La data de 10.01.2017, X, care doreşte să îi vândă hala lui T, a solicitat consultaţii
juridice unor avocaţi cu privire la problema de a şti dacă Z este sau nu titularul vreunui drept de preempţiune. Avocatul
A a opinat în sensul că Z nu este titularul unui astfel de drept, motivând că dreptul lui Y s-a stins la data decesului
acestuia deoarece dreptul nu putea fi cedat nici prin acte între vii şi nici prin moştenire. Dimpotrivă, avocatul B a
considerat că Z este titularul unui astfel de drept până la data de 10.10.2017. La 14.02.2017 X vă solicită o consultaţie
juridică în cadrul căreia trebuie să precizaţi motivat care este soluţia corectă.

II. 1. În ceea ce priveşte dreptul convenţional de preempţiune, dacă a fost stipulat un termen de 8 ani, iar
moartea preemptorului intervine după 2 ani de la data constituirii dreptului convenţional de preempţiune: A) dreptul
convenţional de preempţiune se stinge la moartea preemptorului; B) dreptul convenţional de preempţiune se transmite
moştenitorilor preemptorului până la împlinirea termenului de 5 ani de la data constituirii; C) dreptul convenţional de
preempţiune se transmite moştenitorilor preemptorului până la împlinirea termenului de 8 ani de la data constituirii.

2. În cazul contractului de vânzare, în ceea ce priveşte dreptul de preempţiune: A) dacă proprietarul bunului
încheie contractul de vânzare cu un titular al dreptului legal de preempţiune, contractul este afectat de o condiţie
suspensivă şi trebuie notificat celorlalţi titulari ai drepturilor legale de preempţiune; B) dreptul de preempţiune este un
drept potestativ; C) vânzătorul care a acordat termene de plată terţului cumpărător poate să acorde termene de plată şi
preemptorului.

3. În cazul contractului de vânzare: A) vânzarea bunului cu privire la care există un drept de preempţiune legal
sau convenţional se poate face către un terţ numai sub condiţia rezolutorie a neexercitării dreptului de preempţiune de
către preemptor; B) dreptul de preempţiune este divizibil şi se poate ceda; C) în cazul în care mai mulţi titulari şi-au
exercitat preempţiunea asupra aceluiaşi bun, contractul de vânzare se consideră încheiat cu titularul dreptului legal de
preempţiune, atunci când se află în concurs cu titulari ai unor drepturi convenţionale de preempţiune.

Rezolvare:

I. Potrivit art. 1.740 C.civ., „Dreptul convențional de preempțiune se stinge prin moartea preemptorului, cu
excepţia situaţiei în care a fost constituit pe un anume termen. În acest din urmă caz, termenul se reduce la 5 ani de la
data constituirii, dacă a fost stipulat un termen mai lung.”

Raportat la datele speței, dreptul de preempțiune a fost constituit în favoarea lui Y pe durată determinată,
respectiv 6 ani. Dreptul de preempțiune nu s-a stins prin moartea lui Y, ci s-a transmis moștenitorului Z (art. 1.740
C.civ. – prin derogare de la prevederile art. 1.739 C.civ. - permite transmiterea dreptului convenţional de preempţiune
prin moştenire în cazul constituirii pe un anume termen). Durata dreptului de preempțiune se va reduce însă la 5 ani
de la data constituirii. În consecință, Z ar fi putut exercita dreptul de preempțiune până în data de 10.10.2016. Prin
urmare, la data solicitării consultației juridice, dreptul de preempțiune al lui Z s-a stins prin ajungerea la
termen.

31
 Atât opinia avocatului A, cât şi opinia avocatului B sunt greşite.

II. 1. B; 2. B şi C; 3. C.

TEMA NR. 3 - CONTRACTUL DE VÂNZARE - CONDIŢII DE VALIDITATE

(PROBLEME SPECIFICE PRIVIND OBIECTUL)

OBIECTIVE:
1. Deosebirea dintre obiectul contractului şi obiectul obligaţiei;
2. Identificarea condiţiilor pe care trebuie să le îndeplinească bunul vândut;
3. Regimul juridic al clauzei de inalienabilitate;
4. Condiţiile pe care trebuie să le îndeplinească preţul.

C. Obiectul contractului şi obiectul obligaţiei contractuale

13. Obiectul contractului. Potrivit art. 1.225 alin. (1) C.civ., „Obiectul contractului îl reprezintă
operaţiunea juridică, precum vânzarea, locaţiunea, împrumutul şi altele asemenea, convenită de părţi, astfel
cum aceasta reiese din ansamblul drepturilor şi obligaţiilor contractuale”, iar art. 1.226 alin. (1) C.civ.
prevede că „Obiectul obligaţiei este prestaţia la care se angajează debitorul”.
Rezultă că potrivit concepţiei noului Cod civil obiectul contractului este diferit de obiectul obligaţiei.
Astfel, obiectul contractului constă în rezultatul acestuia, adică în operaţiunea juridică prin care părţile dau
naştere, modifică sau sting raporturi juridice de obligaţii. În schimb, obiectul obligaţiei constă în prestaţia
pe care o poate pretinde creditorul şi pe care debitorul este ţinut să o aducă la îndeplinire. Prestaţia poate fi
pozitivă şi constă într-o acţiune (de „a da „ sau de „a face”) ori negativă şi constă într-o inacţiune („a nu
face”).
Obiectul contractului trebuie să fie determinat şi licit, sub sancţiunea nulităţii absolute. Obiectul este
ilicit atunci când este prohibit de lege sau contravine ordinii publice ori bunelor moravuri [art. 1.225 alin.
(2) şi (3) C.civ.].
Din interpretarea dispoziţiilor art. 1.225 şi 1.226 C.civ. rezultă că bunurile sunt obiectul prestaţiilor
contractuale, ceea ce înseamnă că ele nu sunt obiecte principale, ci doar obiecte derivate (mediate) ale
contractului.
În materia contractului de vânzare, astfel cum rezultă din prevederile art. 1.650 C.civ., vânzătorul
transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun, iar cumpărătorul se
obligă să plătească în schimb preţul. În cele ce urmează vom examina condiţiile de validitate ale bunului
vândut şi, respectiv, ale preţului, ca obiecte mediate ale contractului de vânzare58.

58 Subsecţiunea &3 a Secţiunii 1 „Dispoziţii generale” este intitulată „Obiectul vânzării”.

32
 14. Bunul vândut. Condiţii
15. Enumerarea condiţiilor. Potrivit art. 535 C.civ., „Sunt bunuri lucrurile, corporale sau necorporale,
care constituie obiectul unui drept patrimonial”.
În materia contractului de vânzare, art. 1.657 C.civ. prevede, cu caracter general, că „Orice bun poate fi
vândut în mod liber, dacă vânzarea nu este interzisă ori limitată prin lege sau prin convenţie ori testament”.
Bunul vândut trebuie să îndeplinească următoarele condiţii: i) să fie susceptibil de a fi înstrăinat; ii) să existe
în momentul încheierii contractului sau să poată exista în viitor; iii) să fie determinat sau determinabil, licit
şi posibil.
16. Bunul vândut să fie susceptibil de a fi înstrăinat. În mod tradiţional, în doctrina de drept civil se
susţine că bunul vândut trebuie să se afle în circuitul civil. Este evident că şi în cazul contractului de vânzare
sunt aplicabile prevederile art. 1.229 C.civ. („Numai bunurile care sunt în circuitul civil pot face obiectul
unei prestaţii contractuale”), dar aceasta nu este o condiţie specifică bunului vândut, ci reprezintă o condiţie
generală, aplicabilă oricărui bun care formează obiectul unui act juridic civil.
În privinţa contractului de vânzare, stabilind principiul liberei circulaţii a bunurilor [art.12 alin. (1)
„Oricine poate dispune liber de bunurile sale, dacă legea nu prevede în mod expres altfel”], noul Cod civil
(art. 1.657, citat mai sus) prevede şi o derogare importantă de la acest principiu, în sensul că nu pot forma
obiectul acestui contract bunurile în privinţa cărora vânzarea este interzisă ori limitată prin lege sau prin
convenţie ori testament.
Prohibiţia poate fi: i) absolută, vizând bunurile care prin natura lor sau printr-o declaraţie a legii sunt de
uz sau interes public şi care, ca atare, sunt inalienabile; ii) relativă, referitoare la bunurile care, nefiind
inalienabile, pot fi vândute-cumpărate, dar numai de către anumite persoane sau numai în anumite condiţii.
16.1. Legea (art. 861 C.civ.) declară inalienabile (imprescriptibile şi insesizabile) bunurile proprietate
publică. Constituie obiect exclusiv al proprietăţii publice bogăţiile de interes public ale subsolului, spaţiul
aerian, apele cu potenţial energetic valorificabil, de interes naţional, plajele, marea teritorială, resursele
naturale ale zonei economice şi ale platoului continental, precum şi alte bunuri stabilite prin lege organică.
Celelalte bunuri care aparţin statului ori unităţilor administrativ-teritoriale fac parte, după caz, din domeniul
public sau din domeniul privat al acestora, însă numai dacă au fost, la rândul lor, dobândite prin unul dintre
modurile prevăzute de lege (art. 859 C.civ.). Bunurile proprietate publică fac parte din domeniul public
naţional, judeţean sau, după caz, local (art. 860 C.civ.)59.
16.2. Un alt caz de inalienabilitate, dar numai temporară, a fost prevăzut de art. 32 din Legea nr.
18/1991 (republicată în 1998): „terenul atribuit conform art.19 alin.1, art.21 şi art.43 nu poate fi înstrăinat
prin acte între vii timp de 10 ani, socotiţi de la începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea
proprietăţii, sub sancţiunea nulităţii absolute a actului de înstrăinare”. În articolele la care se făcea trimitere
este vorba de terenurile cu privire la care, în terminologia legii, s-a „constituit” (nu „reconstituit”) dreptul de
proprietate în favoarea cooperatorilor care nu au adus pământ în cooperativă şi a altor persoane prevăzute de
lege. Art. 32 din Legea nr. 18/1991 a fost abrogat prin Legea nr. 71/2011.
16.3. Derogarea relativă de la principiul liberei circulaţii a bunurilor este prevăzută de lege în privinţa
bunurilor care constituie monopolul statului şi care pot fi vândute, respectiv cumpărate, în condiţiile
prevăzute de lege, numai de persoane juridice sau fizice autorizate pe bază de licenţă (de exemplu, tutun,
arme, stupefiante etc.).

59 Pentru o analiză aprofundată a dreptului de proprietate publică a se vedea C. Bîrsan, op.cit., p. 158-196; V.
Stoica, op. cit., p. 191-223.
33
 În sfârşit, există bunuri care, din motive de ordine publică sau economico-socială, pot fi cumpărate numai
cu respectarea unor prevederi legale speciale. Amintim în acest sens: armele, muniţiile şi materialele
explozive, produsele şi substanţele stupefiante, produsele şi substanţele toxice.
16.4. În sfârşit, precizăm că, în principiu, un bun nu poate fi declarat inalienabil prin voinţa omului60
(de exemplu, clauza contractuală sau testamentară prin care se interzice vânzarea bunului cumpărat, donat,
lăsat legat etc.), întrucât o asemenea clauză (pactum de non alienando - „pact de neînstrăinare”) contravine
principiului liberei circulaţii a bunurilor [consacrat de art. 12 alin. (1) C.civ.] şi, mai ales, principiului
potrivit căruia proprietarul dispune în mod exclusiv (absolut şi perpetuu) de bunul său (art. 555 C.civ.).
Dreptul de proprietate (care include şi dreptul de dispoziţie juridică) este garantat, în limitele prevăzute de
lege, de Constituţie (art.44).
Potrivit art. 627 alin. (1) C.civ. „Prin convenţie sau testament se poate interzice înstrăinarea unui bun,
însă numai pentru o durată de cel mult 49 de ani şi dacă există un interes serios şi legitim. Termenul începe
să curgă de la data dobândirii bunului”. Rezultă că inalienabilitatea convenţională poate fi recunoscută
valabilă numai dacă sunt îndeplinite în mod cumulativ două condiţii: a) caracterul temporar; b) interesul
serios şi legitim61.
16.4.1. Sancţiuni pentru încălcarea clauzei de inalienabilitate. Pentru a înţelege mai bine sancţiunile care
intervin în cazul încălcării unei clauze de inalienabilitate, să presupunem că A, în calitate de vânzător (pe
care Codul civil îl intitulează aici înstrăinător), vinde o casă lui B (numit de Codul civil dobânditor), iar în
contractul de vânzare se stipulează că B nu poate înstrăina casa până la împlinirea vârstei de 30 de ani. În
cazul în care clauza de inalienabilitate este valabilă, dar cu nerespectarea ei bunul este vândut lui C,
înstrăinătorul A poate cere:
a) rezoluţiunea contractului încheiat între înstrăinător (A) şi dobânditor (B) pentru nerespectarea de către
dobânditor a obligaţiei de a nu înstrăina bunul;
b) anularea actului de vânzare subsecvent încheiat între B şi C cu nerespectarea clauzei de
inalienabilitate.
Legiuitorul a prevăzut acest drept de opţiune pentru A (rezoluţiune sau anulare) întrucât în anumite
cazuri el are interesul să ceară desfiinţarea contractului pe care l-a încheiat cu B (cu consecinţa întoarcerii
bunului în patrimoniul lui A), iar alteori are interesul să menţină bunul în patrimoniul dobânditorului B
(situaţie în care solicită anularea contractului de vânzare încheiat între B şi C).
În privinţa rezoluţiunii, trebuie menţionat că A se poate adresa instanţei de judecată în temeiul art. 1.549
alin. (1) C.civ. (putând solicita şi daune-interese), dar are şi dreptul de a emite o declaraţie unilaterală de
rezoluţiune în cazurile prevăzute de art. 1.552 C.civ. ori de a beneficia de efectele unui pact comisoriu
expres, dacă sunt îndeplinite condiţiile art. 1.553 C.civ. În oricare dintre cele 3 situaţii, dacă se obţine
rezoluţiunea contractului, nu se mai pune problema anulării contractului subsecvent întrucât acesta va fi
desfiinţat potrivit adagiului resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis62.
În privinţa anulării actului de vânzare subsecvent încheiat între B şi C cu nerespectarea clauzei de
inalienabilitate, precizăm că sancţiunea este nulitatea relativă a actului. De asemenea, nulitatea contractului
de vânzare încheiat poate fi invocată şi de terţul în favoarea căruia s-a stipulat clauza de inalienabilitate

60 După cum s-a hotărât anterior intrării în vigoare a noului Cod civil, „interdicţia înstrăinării chiar pe o durată
limitată, înlăturând dreptul de dispoziţie al proprietarului, nu poate fi instituită decât prin lege organică”. CC, dec.
nr.6/1992, în Jurisprudenţa CC 1992-1997, p.123.
61 Aceste condiţii erau admise în doctrină şi jurisprudenţă şi anterior intrării în vigoare a noului Cod civil.
Pentru amănunte a se vedea Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, vol. I, 2006, p. 68-69, precum şi
lucrările şi hotărârile judecătoreşti acolo citate.
62 În acest sens a se vedea C. Bîrsan, op. cit., p. 95; V. Stoica, op. cit., p. 121.
34
(Codul civil are în vedere, de exemplu, situaţia în care în cuprinsul unui contract de vânzare s-a prevăzut că
dreptul de proprietate se va strămuta în patrimoniul cumpărătorului Y la împlinirea unui termen suspensiv,
iar vânzătorul X are obligaţia să nu înstrăineze bunul altei persoane; vânzătorul X îşi încalcă această
obligaţie şi vinde bunul unei alte persoane Z; Y, beneficiarul clauzei de inalienabilitate, care este terţ faţă de
contractul încheiat între X şi Z, poate cere anularea contractului de vânzare încheiat între aceştia cu
încălcarea clauzei de inalienabilitate).
Mai precizăm şi faptul că neîndeplinirea condiţiilor de opozabilitate cu privire la clauza de
inalienabilitate nu îl lipseşte pe beneficiarul clauzei de inalienabilitate de dreptul de a pretinde daune-
interese proprietarului care nu se conformează acestei obligaţii [art. 628 alin. (5) C.civ.]. Această prevedere
legală se explică prin aceea că o clauză de inalienabilitate produce efecte între beneficiarul acesteia şi cel
ţinut să respecte clauza independent de îndeplinirea formalităţilor de publicitate (altfel spus, între părţi
contractul este opozabil, independent de îndeplinirea formalităţilor de publicitate).
17. Bunul să existe în momentul încheierii contractului sau să poată exista în viitor (existenţă
actuală sau viitoare). A doua condiţie pe care trebuie să o îndeplinească bunul vândut este aceea ca bunul să
existe în momentul încheierii contractului sau să poată exista în viitor.
17.1. Dacă părţile au avut în vedere un bun individual determinat existent, dar acel bun era pierit total în
momentul încheierii contractului (sau nici n-a existat în realitate), vânzarea este lovită de nulitate relativă
(art.1.659 teza I C.civ.), întrucât obligaţia vânzătorului este lipsită de obiect, ceea ce antrenează şi lipsa
cauzei obligaţiei cumpărătorului. Apreciem că nulitatea este relativă deoarece norma juridică urmăreşte
ocrotirea unui interes individual, respectiv protecţia cumpărătorului şi a avânzilor săi cauză (art. 1.248
C.civ.).
Dacă bunul exista în momentul încheierii contractului, dar pierise numai în parte, cumpărătorul care nu
cunoştea acest fapt în momentul vânzării poate cere fie anularea vânzării, fie reducerea corespunzătoare a
preţului (art.1.659 teza a II-a C.civ.). Alegerea făcută de cumpărător nu trebuie să fie abuzivă (de exemplu,
solicită anularea contractului, deşi partea pierită – bunăoară, o anexă gospodărească lipsită de importanţă -
este neînsemnată sau cele două sau mai multe bunuri cumpărate, chiar la un preţ global, nu sunt
interdependente, cum ar fi o pereche de cai de tracţiune). În principiu, cumpărătorul poate solicita anularea
contractului atunci când executarea parţială nu poate duce la realizarea scopului pentru care a înţeles să
cumpere.
În cazul în care cumpărătorul cunoştea la data vânzării că bunul pierise în parte nu are dreptul nici să
ceară anularea vânzării şi nici reducerea preţului; în acest caz, preţul a fost stabilit în deplină cunoştinţă de
cauză, ţinându-se seama de configuraţia bunului vândut, iar cumpărătorul nu are niciun motiv să susţină că
s-ar fi aflat în eroare cu privire la vreun fapt esenţial la încheierea contractului.
17.2. Vânzarea este valabilă dacă are ca obiect un bun viitor (res futura), care nu există în momentul
încheierii contractului, dar poate exista în viitor (de exemplu, bunul ce se va confecţiona, o construcţie
viitoare, o recoltă viitoare). Dintre bunurile viitoare, numai moştenirea nedeschisă (viitoare) nu poate forma
obiectul unui contract (art. 956 C.civ.).
Dacă obiectul vânzării îl constituie un bun viitor, cumpărătorul dobândeşte proprietatea în momentul în
care bunul s-a realizat. Bunul este considerat realizat la data la care devine apt de a fi folosit potrivit
destinaţiei în vederea căreia a fost încheiat contractul.
În cazul vânzării unor bunuri dintr-un gen limitat care nu există la data încheierii contractului,
cumpărătorul dobândeşte proprietatea la momentul individualizării de către vânzător a bunurilor vândute.
Prin „bunuri dintr-un gen limitat” se înţelege bunuri dintr-un lot determinat care aparţine vânzătorului (de
exemplu, vinul confecţionat de vânzător din producţia anului 2013, care are anumite însuşiri determinate de
calităţile strugurilor din acel an agricol; făina aflată în depozitul vânzătorului, obţinută din producţia de grâu

35
a anului 2014 şi care îndeplineşte condiţiile pentru a fi folosită pentru realizarea de produse de patiserie
etc.).
Atunci când bunul sau, după caz, genul limitat nu se realizează, contractul nu produce niciun efect.
Aşadar, riscul nerealizării bunului viitor este suportat de către vânzător, care nu va fi îndreptăţit să
primească preţul. În cazul în care nerealizarea bunului viitor este determinată de culpa vânzătorului, el este
ţinut să plătească daune-interese (culpa vânzătorului ar consta, în cazul unei recolte viitoare de grâu în aceea
că nu a prestat lucrările adecvate dezvoltării şi protecţiei plantelor, potrivit normelor agrotehnice şi
stipulaţiilor contractuale - de exemplu, nu a prestat lucrările de erbicidare, fertilizare, irigaţii, protecţie
împotriva dăunătorilor etc.).
Este posibil ca riscul nerealizării bunului viitor să fie asumat de către cumpărător, situaţie în care el
rămâne obligat la plata preţului, contractul având caracter aleatoriu (de exemplu, în luna martie se vinde
grâul de pe cele 10 ha care aparţin vânzătorului, iar cumpărătorul îşi asumă riscul nerealizării, în tot sau în
parte, a grâului care urmează să se recolteze în luna iulie; dacă în luna mai grâul este distrus total sau parţial
de grindină, vânzătorul are dreptul să primească preţul convenit cu cumpărătorul, iar dacă deja a primit
preţul, are dreptul să îl păstreze).
Când bunul se realizează numai parţial (fără însă ca riscul nerealizării să fie asumat de cumpărător),
cumpărătorul are alegerea fie de a cere desfiinţarea vânzării, fie de a pretinde reducerea corespunzătoare a
preţului. Aceeaşi soluţie se aplică şi atunci când genul limitat s-a realizat numai parţial şi, din acest motiv,
vânzătorul nu poate individualiza întreaga cantitate de bunuri prevăzută în contract. Rezoluţiunea vânzării
poate fi dispusă de instanţa de judecată, care urmează să aprecieze dacă exercitarea opţiunii de către
cumpărător nu este abuzivă. Nu excludem posibilitatea declarării unilaterale a rezoluţiunii, conform art.
1.550 şi 1.552 C.civ. dacă sunt îndeplinite condiţiile rezoluţiunii unilaterale. Dacă nerealizarea parţială a
bunului sau, după caz, a genului limitat a fost determinată de culpa vânzătorului, acesta este ţinut să
plătească daune-interese.
18. O altă condiţie este ca bunul să fie determinat sau determinabil, licit şi posibil, ca la orice
contract.
II. Preţul. Condiţii.
19. Enumerarea condiţiilor. Preţul trebuie să îndeplinească următoarele condiţii: i) să constea într-o
sumă de bani; ii) să fie determinat sau determinabil; iii) să fie sincer şi serios.
20. Preţul să constea într-o sumă de bani. Stabilirea preţului sub forma unei sume de bani este de
esenţa vânzării. Dacă înstrăinarea unui bun se face nu în schimbul unei sume de bani, ci în schimbul unui
alt bun, pentru stingerea unei obligaţii sau în schimbul unei alte prestaţii, contractul nu mai poate fi calificat
vânzare, ci un schimb (art. 1.763-1.765 C.civ.), o dare în plată (art. 1.492 C.civ.) sau alt contract, eventual
contract nenumit.
21. Preţul să fie determinat sau determinabil. Preţul este determinat [art. 1.660 alin. (2) C.civ.] dacă
cuantumul lui este hotărât de părţi în momentul încheierii contractului63. Determinarea preţului nu
presupune stabilirea modalităţii de plată (de exemplu, printr-o singură prestaţie sau în rate) ori a termenului
plăţii, aceste elemente urmând a fi determinate - în lipsă de stipulaţie - potrivit legii. De exemplu, în privinţa
datei plăţii preţului, art. 1.720 alin. (1) C.civ. prevede că în lipsa unei stipulaţii contrare, cumpărătorul
trebuie să plătească preţul de îndată ce proprietatea este transmisă.

63 Dacă preţul a fost stabilit într-o sumă fixă în valută, cumpărătorul suportă riscul devalorizării monedei
naţionale, fiind obligat să plătească preţul stipulat. CSJ, s.com., dec. nr. 59/1997, în Jurisprudenţa CSJ 1997, p.448-
449.
36
 Este însă posibil ca părţile să precizeze în contract numai elementele cu ajutorul cărora preţul va putea fi
determinat ulterior - cel mai târziu la data plăţii (de exemplu, în funcţie de calitatea produselor vândute, de
cursul zilei la termenul prevăzut pentru predarea bunului, de cotaţia la bursă etc.) şi care nu necesită un nou
acord de voinţă al părţilor, în care caz preţul este determinabil (art. 1.661 C.civ.).
Preţul este determinabil şi atunci când stabilirea lui este lăsată la aprecierea uneia sau mai multor
persoane desemnate potrivit acordului părţilor. Atunci când preţul urmează să fie determinat de un terţ,
acesta trebuie să acţioneze în mod corect, diligent şi echidistant64 [art. 1.232 alin. (1) C.civ.].
În cazul în care persoanele astfel desemnate nu determină preţul în termenul stabilit de părţi sau, în lipsă,
în termen de 6 luni de la încheierea contractului (de exemplu, refuză sau decedează), la cererea părţii
interesate (vânzător sau cumpărător), preşedintele judecătoriei de la locul încheierii contractului va
desemna, de urgenţă, în camera de consiliu, prin încheiere definitivă, un expert pentru determinarea preţului.
Remuneraţia expertului se plăteşte în cote egale de către părţi. Preţul stabilit de terţul desemnat de părţi sau
de expertul desemnat de instanţă face parte din contractul de vânzare de la încheierea contractului65 şi este
obligatoriu atât pentru părţi, cât şi pentru instanţă.
Dacă preţul nu a fost determinat în termen de un an de la încheierea contractului, vânzarea este nulă,
afară de cazul în care părţile au convenit un alt mod de determinare a preţului. Raţiunea pentru care
intervine sancţiunea nulităţii este aceea de a nu se amâna prea mult stabilirea unui element esenţial al
contractului de vânzare, care este de natură a afecta şi executarea obligaţiilor părţilor. Pentru a nu interveni
sancţiunea nulităţii, este recomandabil ca la încheierea contractului părţile să stabilească o modalitate
subsidiară de determinare a preţului, care ar fi activată în cazul în care a trecut un an de la încheierea
contractului fără a se fi determinat preţul.
Există şi alte situaţii în care părţile nu au prevăzut în contract preţul, dar cu toate acestea contractul este
valabil, Codul civil prevăzând elementele ce vor fi luate în considerare pentru determinarea preţului. Astfel:
a) Preţul vânzării este suficient determinat dacă poate fi stabilit potrivit împrejurărilor. De exemplu, în
cazul vânzării unui bun procurat de către vânzător dintr-o altă ţară, preţul poate fi stabilit luându-se în
considerare atât suma plătită ca preţ în străinătate, cât şi cheltuielile de transport (şi alte eventuale cheltuieli
– cazare, taxe vamale etc.) şi un profit rezonabil, ţinându-se seama şi de preţul la care acel vânzător a mai
vândut astfel de bunuri.
b) Când contractul are ca obiect bunuri pe care vânzătorul le vinde în mod obişnuit, se prezumă că părţile
au avut în vedere preţul practicat în mod obişnuit de vânzător. Dacă preţul practicat de vânzător este diferit
în funcţie de diverşi cumpărători (în temeiul relaţiilor îndelungate de afaceri, a volumului vânzărilor, a
reclamei etc.) se va lua în considerare preţul practicat în mod obişnuit în raport cu acel cumpărător (cu
includerea discount-ului)
c) În lipsă de stipulaţie contrară, vânzarea unor bunuri al căror preţ este stabilit pe pieţe organizate este
presupusă a se fi încheiat pentru preţul mediu aplicat în ziua încheierii contractului pe piaţa cea mai
apropiată de locul încheierii contractului. Dacă această zi a fost nelucrătoare, se ţine seama de ultima zi
lucrătoare. De exemplu, poate fi vorba de piaţa cerealelor sau de piaţa carburanţilor.
d) Atunci când, potrivit contractului, preţul se determină prin raportare la un factor de referinţă, iar
acest factor nu există, a încetat să mai existe ori nu mai este accesibil, el se înlocuieşte, în absenţa unei

64 Într-un litigiu soluţionat în Franţa care a opus societatea l`Oreal şi grupul Frydman, părţile au ales ca terţ
arbitru un fost conducător al unei societăţi a grupului l`Oreal, fără ca grupul Frydman să ştie acest lucru; s-a hotărât că
desemnarea terţului a fost nulă, întrucât consimţământul dat de grupul Frydman nu a fost dat liber (a se vedea, Ph.
Malaurie, L. Aynes, P.-Y. Gautier, op. cit., p. 137).
65 A se vedea C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român, vol.II, Bucureşti,
1929, p. 906.
37
convenţii contrare, cu factorul de referinţă cel mai apropiat. De exemplu, preţul a fost stabilit în funcţie de
moneda unei ţări (bunăoară, marca germană), dar între timp moneda acelei ţări nu mai există pentru că a
aderat la Uniunea Europeană; se va proceda la efectuarea parităţii acelei monede cu moneda euro.
e) Dacă un contract încheiat între profesionişti nu stabileşte preţul şi nici nu indică o modalitate pentru a-
l determina, se presupune că părţile au avut în vedere preţul practicat în mod obişnuit în domeniul respectiv
pentru aceleaşi prestaţii realizate în condiţii comparabile sau, în lipsa unui asemenea preţ, un preţ
rezonabil.
În scopul protecţiei cumpărătorului, art. 1.663 C.civ. dispune că atunci când preţul se determină în
funcţie de greutatea lucrului vândut, la stabilirea cuantumului său nu se ţine seama de greutatea ambalajului.
22. Preţul să fie sincer şi serios. Pentru ca preţul să existe, el trebuie să fie sincer şi serios.
22.1. Prin preţ sincer se înţelege un preţ real, pe care părţile să-l fi stabilit nu în mod fictiv, fără intenţia
de a fi plătit, ci în scopul de a fi cerut şi plătit în realitate. Preţul este fictiv, când din intenţia părţilor
(exprimată în actul secret) rezultă că nu este datorat.
În cazul în care preţul este fictiv (simulat), contractul este anulabil ca vânzare (art. 1.665 alin. 1 C.civ.)
căci îi lipseşte preţul (sine pretio nulla est venditio - „fără preţ nu există nicio vânzare”), dar dacă părţile au
urmărit în realitate înstrăinarea bunului - deci numai preţul, nu şi contractul în întregime este fictiv - el poate
fi recunoscut valabil ca o donaţie deghizată (deghizare totală), dacă „vânzătorul” a avut intenţia de a face o
liberalitate şi dacă sunt îndeplinite toate condiţiile cerute pentru validitatea donaţiei. În ceea ce priveşte
forma, art. 1.011 alin. (2) C.civ. prevede că donaţiile deghizate nu sunt supuse formei autentice cerute ad
validitatem.
Dacă simulaţia constă numai în deghizarea parţială a preţului, dar fără ca preţul să devină derizoriu,
contractul este valabil ca vânzare, devenind aplicabile regulile simulaţiei şi cele fiscale (deghizarea parţială
se face, de regulă, pentru fraudarea fiscului).
22.2. Preţul trebuie să fie serios [art.1.660 alin. (2) C.civ.], adică să nu fie derizoriu (infim), atât de
disproporţionat în raport de valoarea bunului vândut încât este evident că părţile nu au dorit să consimtă la o
vânzare. Dacă preţul este derizoriu (simbolic), el nu poate constitui obiectul obligaţiei cumpărătorului şi
deci o cauză suficientă a obligaţiei asumate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate. Seriozitatea
fiind o chestiune de fapt, este lăsată la aprecierea instanţei66.
Şi în cazul preţului derizoriu contractul este anulabil ca vânzare, dar poate subzista ca donaţie (nu
deghizată, ci directă, obişnuită fiindcă nu există act secret), dacă s-a încheiat cu intenţia de a face o
liberalitate şi cu respectarea condiţiilor de fond şi de formă prevăzute pentru donaţii67.
22.3. Dacă preţul este sincer şi serios (nu fictiv sau derizoriu) contractul de vânzare este, în principiu,
valabil, chiar dacă preţul este mult inferior (sau superior) valorii reale a bunului vândut, întrucât părţile sunt
libere să determine preţul sub (sau peste) valoarea bunului, iar echivalenţa este relativă, fiind raportată nu
numai la valoarea bunului vândut, dar şi la subiectivismul părţilor, de exemplu, datorită raporturilor de
rudenie, de afinitate sau de concubinaj.
Uneori, stipularea unui preţ mai mic decât cel care s-ar fi impus în raport de valoarea bunului vândut este
realizată de părţi în mod intenţionat, înstrăinătorul urmărind să îl gratifice pe dobânditor (înstrăinătorul a

66 A se vedea CC, dec. nr. 525/2007; TS, s.civ., dec.nr.1542/1973, în RRD nr.6, 1974, p.74; TS, s.civ.,
dec.nr.697/1984, în CD, 1984, p.28; TMB, s. a IV-a civ., dec.nr.1245/1997, în Culegere TMB 1993-1997, p.56-57. În
loc de preţ derizoriu, uneori se vorbeşte de „modicitatea preţului” (dec.cit. nr.187/1970), de „o disproporţie prea
mare” între preţ şi valoarea bunului (dec.civ.nr.697/1984), ceea ce poate crea confuzie (în decizia citată nu a fost
cazul) între preţul neserios şi preţul lezionar.
67 T.Jud. Suceava, dec.civ.nr.187/1970, cu Notă de V.Pătulea, în RRD nr.7/1971, p.109-110;
38
acţionat animus donandi – „cu intenţia de a gratifica”)68. În acest caz, actul juridic conţine atât o
componentă oneroasă, cât şi una gratuită, fiind în prezenţa unei vânzări pentru partea care corespunde
preţului stipulat şi a unei donaţii indirecte pentru partea căreia nu-i corespunde nicio prestaţie din partea
dobânditorului (de exemplu, un bun în valoare de 100.000 de lei se vinde cu preţul de 60.000 de lei,
vânzătorul dorind să îl gratifice în mod indirect pe cumpărător cu o valoare de 40.000 de lei, iar acesta din
urmă fiind de acord). Pentru cele două componente - oneroasă şi gratuită - se va aplica regimul juridic
aferent fiecărui contract (vânzare, respectiv, donaţie indirectă)69.
Dacă părţile nu au acţionat în deplină cunoştinţă de cauză, ci una dintre ele (de exemplu, cumpărătorul),
profitând de starea de nevoie, de lipsa de experienţă ori de lipsa de cunoştinţe a celeilalte părţi (vânzătorul),
a stipulat în favoarea sa o prestaţie de o valoare considerabil mai mare, la data încheierii contractului, decât
valoarea propriei prestaţii, ne putem afla în prezenţa leziunii, contractul de vânzare putând fi anulat pentru
leziune sau se poate adapta contractul, în condiţiile art. 1.221 şi urm. C.civ. De exemplu, moştenitorul unei
bijuterii, fără a cunoaşte că aceasta valorează cel puţin 100.000 de lei, o vinde unui expert în materie cu
preţul de 25.000 de lei (cumpărătorul a profitat de lipsa de cunoştinţe şi, eventual, de lipsa de experienţă a
vânzătorului)70.

TEST DE AUTOEVALUARE
1. În cazul contractului de vânzare: A) dacă în momentul vânzării unui bun individual determinat acesta pierise
numai în parte, cumpărătorul care nu cunoştea acest fapt în momentul vânzării poate cere doar o reducere
corespunzătoare a preţului; B) dacă în momentul vânzării unui bun individual determinat acesta pierise numai în
parte, cumpărătorul care cunoştea acest fapt în momentul vânzării poate cere anularea contractului de vânzare; C)
dacă în momentul vânzării unui bun individual determinat acesta pierise în întregime, contractul este lovit de nulitate
relativă.

2. Dacă A i-a vândut un apartament lui B, iar în contractul de vânzare s-a stipulat că B nu poate înstrăina
apartamentul până la împlinirea vârstei de 30 de ani (clauza de inalienabilitate fiind valabilă şi efectuându-se
formalităţile de publicitate), însă cu nerespectarea clauzei de inalienabilitate B i-a vândut bunul lui C, vânzătorul A
poate cere: A) numai rezoluţiunea contractului de vânzare încheiat între A şi B pentru nerespectarea de către B a
obligaţiei de a nu înstrăina bunul; B) numai anularea contractului de vânzare încheiat între B şi C cu nerespectarea
clauzei de inalienabilitate; C) A are dreptul de opţiune între a solicita rezoluţiunea contractului de vânzare încheiat
între A şi B şi, respectiv, anularea contractului de vânzare încheiat între B şi C.

3. În privinţa preţului contractului de vânzare: A) prin preţ sincer se înţelege acel preţ care nu este derizoriu
(infim); B) în cazul în care preţul este fictiv (simulat), contractul este anulabil ca vânzare, dar dacă părţile au urmărit
în realitate înstrăinarea bunului, contractul poate fi recunoscut valabil ca o donaţie deghizată; C) în cazul preţului
derizoriu contractul este anulabil ca vânzare, dar poate subzista ca donaţie directă (obişnuită).

4. În cazul contractului de vânzare: A) vânzarea unui bun poate fi interzisă ori limitată prin lege sau prin convenţie,
nu şi prin testament; B) stabilirea preţului sub forma unei sume de bani este de esenţa vânzării; C) dacă în momentul
vânzării unui bun individual determinat acesta pierise numai în parte, cumpărătorul care nu cunoştea acest fapt în
momentul vânzării poate cere constatarea nulităţii absolute a contractului.

Rezolvare:

1. C; 2. C; 3. B şi C; 4. B;

68 A se vedea ÎCCJ-Secţia a II-a Civilă, dec. nr. 3831/2007, publicată pe www.scj.ro.

69 A se vedea şi D. Chirică, Tratat de drept civil. Succesiunile şi liberalităţile, Ed. C. H. Beck, Bucureşti, 2014, p.
212.
70 Pentru amănunte privind leziunea a se vedea, de exemplu, G. Boroi, C.-A. Anghelescu, op. cit., p. 159-162; O.
Ungureanu, C. Munteanu, Drept civil. Partea generală, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2013, p. 235-240.
39
 TEMA NR. 4 - CONTRACTUL DE VÂNZARE – INTERPRETARE. EFECTE
(OBLIGAŢIILE VÂNZĂTORULUI: A.OBLIGAŢIA DE TRANSMITERE A
PROPRIETĂŢII SAU A DREPTULUI VÂNDUT; B. OBLIGAŢIA DE PREDARE A
BUNULUI VÂNDUT)
OBIECTIVE:
1. Identificarea regulii speciale în materia interpretării clauzelor neclare;
2. Identificarea regulii în materia transmiterii dreptului de proprietate şi a numeroaselor excepţii de la
această regulă (cu accent pe noul regim al „vânzării bunului altuia”);
3. Identificarea particularităţilor privind obligaţia de predare a bunului vândut (cu accent pe problema
sancţiunilor aplicabile în cazul nerespectării obligaţiei de a preda bunul)

Efectele contractului de vânzare

23. Interpretarea clauzelor vânzării. Prin efectele unui contract se înţelege obligaţiile pe care
contractul le creează în sarcina părţilor contractante. Pentru stabilirea acestor obligaţii, Codul civil conţine
o dispoziţie în legătură cu interpretarea clauzelor vânzării.
De regulă, dacă, după aplicarea regulilor de interpretare (art. 1.266-1.268 C.civ.) contractul rămâne
neclar, acesta se interpretează în favoarea celui care se obligă [art. 1.269 alin. (1) C.civ.]. În materie de
vânzare, art. 1.671 C.civ. conţine o regulă specială şi derogatorie: clauzele îndoielnice în contractul de
vânzare se interpretează în favoarea cumpărătorului, sub rezerva regulilor aplicabile contractelor încheiate
cu consumatorii şi contractelor de adeziune.
Aşadar, în materie de vânzare, nu numai clauzele referitoare la propriile obligaţii, dar şi cele referitoare la
obligaţiile vânzătorului se interpretează în favoarea cumpărătorului. Această particularitate a vânzării se
justifică prin faptul că vânzătorul cunoaşte bunul vândut, stabileşte, de regulă, condiţiile contractului şi el
este acela care de cele mai multe ori redactează clauzele contractului.
§ 1. Obligaţiile vânzătorului
24. Precizări prealabile. Vânzătorul are trei obligaţii principale: A) să transmită proprietatea bunului
sau, după caz, dreptul vândut; B) să predea bunul; C) să îl garanteze pe cumpărător contra evicţiunii şi
contra viciilor bunului. Bineînţeles, părţile pot stipula şi alte obligaţii - legiuitorul prevăzând numai
obligaţiile „principale” (art.1.672 C.civ.). De exemplu, în anumite cazuri vânzătorul are obligaţia de a
conserva bunul vândut până la predare sau de a asigura montajul (la care se poate adăuga obligaţia de
instruire a cumpărătorului pentru ca acesta să folosească în mod corespunzător bunul ce are un anumit nivel
de tehnicitate). Părţile contractante sunt în drept să modifice chiar şi obligaţiile principale reglementate de
lege, în condiţiile pe care le vom înfăţişa în cele ce urmează.
A) Obligaţia de transmitere a proprietăţii sau a dreptului vândut
Potrivit art. 1.673 alin. (1) C.civ. „Vânzătorul este obligat să transmită cumpărătorului proprietatea
bunului vândut”, iar alin. (3) dispune că „Dacă legea nu dispune altfel, dispoziţiile referitoare la transmiterea
proprietăţii se aplică în mod corespunzător şi atunci când prin vânzare se transmite un alt drept decât dreptul
de proprietate.” Odată cu proprietatea cumpărătorul dobândeşte toate drepturile şi acţiunile accesorii ce au
40
aparţinut vânzătorului - art. 1.673 alin. (1) C.civ. (de exemplu, dreptul legal de preempţiune ce decurge din
calitatea de proprietar al unui teren agricol din extravilan, acţiunea în revendicare71 sau în garanţie contra
evicţiunii sau contra viciilor (dar nu şi acţiunea personală de anulare a contractului de locaţiune pentru
incapacitate)72,
Aşadar, potrivit noului Cod civil una dintre obligaţiile vânzătorului este aceea de a transmite proprietatea
sau dreptul vândut. Această nouă filozofie a Codului civil rezultă, de altfel, din chiar definiţia contractului
de vânzare. Potrivit art. 1.650 C.civ. vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz,
se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preţ pe care cumpărătorul se
obligă să îl plătească.
În lumina definiţiei contractului de vânzare, înseamnă că, de regulă, vânzătorul nu are (nu trebuie să-şi
execute) obligaţia transmiterii dreptului de proprietate ce poartă asupra bunului pentru că transferul
proprietăţii se produce în mod automat în momentul încheierii valabile a contractului. Există însă şi cazuri
în care vânzătorul „se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun.” Vom examina pe rând
cele două ipoteze (notate în continuare cu A.1., respectiv A.2.).
A.1. O primă ipoteză este aceea în care proprietatea sau dreptul vândut se transmite de drept din
patrimoniul vânzătorului în cel al cumpărătorului. În acest sens, art. 1.674 C.civ. prevede: „Cu excepţia
cazurilor prevăzute de lege ori dacă din voinţa părţilor nu rezultă contrariul, proprietatea se strămută de
drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori preţul nu a
fost plătit încă.” Bunăoară, în cazul unui bun mobil individual determinat vânzătorul transmite
cumpărătorului proprietatea din chiar momentul realizării acordului de voinţă.
Chiar dacă proprietatea sau dreptul vândut se transferă în mod automat de la vânzător la cumpărător în
momentul încheierii valabile a contractului, uneori este necesar ca - pentru asigurarea opozabilităţii faţă de
terţi - să fie îndeplinite anumite formalităţi. Art. 1.675 C.civ. dispune că în cazurile anume prevăzute de
lege, vânzarea nu poate fi opusă terţilor decât după îndeplinirea formalităţilor de publicitate respective. În
privinţa bunurilor mobile, textul de lege face referire la acţiuni, părţi de interes, nave, aeronave, brevete de
invenţie, mărci etc.
A.2. A doua ipoteză cuprinde acele situaţii în care proprietatea sau dreptul vândut se transmite la un
moment ulterior fie în cazurile prevăzute de lege, fie atunci când părţile convin astfel (a se vedea şi art.1.674
teza I C.civ.):
a) Termenul suspensiv. Este posibil ca părţile să fi amânat transferul proprietăţii sau a dreptului vândut
până la împlinirea unui termen suspensiv (de exemplu, până la termenul predării bunului vândut ori a plăţii
preţului). Precizăm că termenul suspensiv afectează transferul proprietăţii sau al dreptului vândut numai
dacă părţile au prevăzut expres amânarea acestui efect al contractului de vânzare; dacă termenul a fost
stipulat pur şi simplu, nu afectează transferul proprietăţii sau al dreptului vândut, ci numai executarea
obligaţiei de predare a bunului vândut. În lumina art. 1.412 alin. (1) C.civ. termenul suspensiv are ca efect
amânarea exercitării drepturilor şi executării obligaţiilor într-un anumit interval de timp, dar dacă părţile
convin în mod expres, termenul amână chiar transferul proprietăţii sau a dreptului vândut.
b) Condiţia suspensivă. Potrivit art. 1.400 C.civ. condiţia este suspensivă atunci când de îndeplinirea sa
depinde eficacitatea obligaţiei. Aşadar, condiţia suspensivă, prin ea însăşi, amână transferul proprietăţii sau
a dreptului vândut până la realizarea evenimentului. Potrivit art. 1.407 alin. (1) C.civ. condiţia îndeplinită
este prezumată a produce efecte retroactiv, din momentul încheierii contractului, dacă din voinţa părţilor,
natura contractului ori dispoziţiile legale nu rezultă contrariul. Dacă vânzarea este afectată de o condiţie

71 A se vedea Cas.I, dec.nr.443/1905, ibidem, p.443 nr.3.

72 A se vedea Cas.I, dec.nr.1402/1922, ibidem, p.443-444 nr.5.
41
suspensivă (de exemplu, îţi vând apartamentul, dacă voi obţine un post la Bruxelles), vânzătorul are calitatea
de proprietar sub condiţie rezolutorie, iar cumpărătorul are calitatea de proprietar sub condiţie suspensivă.
c) Un caz special de amânare a transferului dreptului de proprietate sau a altui drept vândut întâlnim în
cazul cumpărării dintr-o unitate comercială cu autoservire. Contractul se încheie, în acest caz, în momentul
în care cumpărătorul a ales şi a preluat marfa (de exemplu, a introdus-o în coşul sau căruciorul pus la
dispoziţie de către vânzător). Proprietatea se dobândeşte de către cumpărător numai odată cu plata preţului.
Până în acel moment el este un simplu detentor al mărfii alese (se face vinovat de furt dacă nu plăteşte
preţul).
d) Strămutarea proprietăţii imobilelor. Potrivit art. 1.676 C.civ., în materie de vânzare de imobile,
strămutarea proprietăţii de la vânzător la cumpărător este supusă dispoziţiilor de carte funciară. Noul Cod
civil consacră principiul efectului constitutiv sau translativ de drepturi reale imobiliare înscrise în cartea
funciară. Astfel, art. 885 alin. (1) C.civ. prevede că „Sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, drepturile
reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai
prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea”. Rezultă că şi
între părţile contractante efectul constitutiv sau translativ de drepturi reale imobiliare înscrise în cartea
funciară este condiţionat de înscrierea în cartea funciară a titlului de dobândire a drepturilor reale imobiliare.
Dacă dreptul de proprietate sau alt drept real ce formează obiectul contractului de vânzare nu a fost înscris
în cartea funciară, nu se va produce transmiterea dreptului de la vânzător la cumpărător.
Art. 56 din Legea nr. 71/2011 prevede, cu caracter tranzitoriu, că „ (1) Dispoziţiile Codului civil
privitoare la dobândirea drepturilor reale imobiliare prin efectul înscrierii acestora în cartea funciară se
aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi
deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu
dispoziţiile Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi
completările ulterioare. (2) Până la data prevăzută la alin. (1), înscrierea în cartea funciară a dreptului de
proprietate şi a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat în mod
valabil, se face numai în scop de opozabilitate faţă de terţi” Aceasta înseamnă că vreme de mai mulţi ani
înscrierile în cartea funciară, care se vor putea face numai în baza unui contract de vânzare încheiat în formă
autentică, vor continua să asigure doar opozabilitatea faţă de terţi a dreptului dobândit de către cumpărător
(a se vedea şi art. 1.675 C.civ.). Între părţi, din momentul încheierii sale valabile, contractul de vânzare va
asigura transferul proprietăţii sau a dreptului vândut.
e) Vânzarea bunurilor de gen. Potrivit art. 1.678 C.civ., „Atunci când vânzarea are ca obiect bunuri de
gen, inclusiv bunuri dintr-un gen limitat, proprietatea se transferă cumpărătorului la data individualizării
acestora prin predare, numărare, cântărire, măsurare ori prin orice alt mod convenit sau impus de natura
bunului”.
Pe lângă „predare, numărare, cântărire, măsurare”, individualizarea se poate realiza şi prin marcare,
etichetare, expediere etc., adică prin orice modalitate care permite separarea bunurilor de gen în cadrul
lotului din care fac parte.
f) Vânzarea după mostră sau model. Potrivit art. 1.680 C.civ., „La vânzarea după mostră sau model,
proprietatea se strămută la momentul predării bunului”.
Potrivit DEX, prin „mostră” se înţelege un obiect dintr-o serie de obiecte identice sau cantitate mică
dintr-o marfă, dintr-un material etc., după care se pot aprecia anumite însușiri ale acestora. Cuvântul
„mostră” este sinonim cu „prob㔺i „eșantion”.
Prin „model” se înţelege reprezentarea în mic a unui obiect; machetă, şablon, prototip, tipar.
De exemplu, în ceea ce priveşte vânzarea după mostră, în cazul în care se vinde o cantitate de vin,
brânză, legume etc., obiectul vânzării este determinat prin referire la o cantitate redusă din marfa respectivă,
42
care cuprinde trăsăturile definitorii ale întregului bun vândut, care trebuie să corespundă eşantionului
(mostrei).
Tot astfel, vânzarea după model poate avea în vedere un anumit corp de mobilier, obiecte de
vestimentaţie (rochii, costume etc.), bijuterii etc.
În cazul vânzării după mostră sau model, proprietatea se strămută numai în momentul predării bunului
vândut, nicio altă modalitate de individualizare nefiind suficientă pentru a asigura transferul proprietăţii. Cu
ocazia predării-primirii, cumpărătorul verifică şi conformitatea bunului vândut cu mostra sau modelul.
g) Vânzarea în cazul obligaţiilor alternative. Asemănător lucrurilor de gen se pune problema în cazul
obligaţiilor alternative. Astfel, dacă vânzarea are ca obiect un bun dintre două (sau mai multe) determinate
(certe) dar numai alternativ (de exemplu, terenul de 5.000 mp situat în extravilan sau terenul de 1.000 mp
situat în intravilan), proprietatea se transmite în momentul alegerii, fiindcă prin alegere se individualizează
bunul care urmează să fie dobândit de cumpărător.
Dacă cele două obiecte sunt bunuri de gen, pe lângă alegere (de exemplu, între 1.000 kg grâu sau 1.000
kg porumb), pentru a opera transferul proprietăţii trebuie să se procedeze şi la individualizarea propriu-zisă
a bunului ales, astfel cum se procedează în cazul bunurilor de gen.
h) Vânzarea cu rezerva proprietăţii. Potrivit art. 1.684 C.civ. „Stipulaţia prin care vânzătorul îşi rezervă
proprietatea bunului până la plata integrală a preţului este valabilă chiar dacă bunul a fost predat. Această
stipulaţie nu poate fi însă opusă terţilor decât după îndeplinirea formalităţilor de publicitate cerute de lege,
după natura bunului”. Art. 1.755 C.civ. prevede că „Atunci când, într-o vânzare cu plata preţului în rate,
obligaţia de plată este garantată cu rezerva dreptului de proprietate, cumpărătorul dobândeşte dreptul de
proprietate la data achitării ultimei rate din preţ”.
Vânzarea cu rezerva proprietăţii reprezintă o garanţie a creanţei plăţii preţului şi are marele avantaj că, în
cazul insolvabilităţii cumpărătorului, vânzătorul revendică bunul care se află în proprietatea sa, fără a
suporta concursul celorlalţi creditori ai cumpărătorului73.
i) Vânzarea bunului viitor. Astfel cum am arătat în cele ce precedă74, potrivit art. 1.658 C.civ. „(1) Dacă
obiectul vânzării îl constituie un bun viitor, cumpărătorul dobândeşte proprietatea în momentul în care
bunul s-a realizat. În privinţa construcţiilor, sunt aplicabile dispoziţiile corespunzătoare în materie de carte
funciară. (2) În cazul vânzării unor bunuri dintr-un gen limitat care nu există la data încheierii contractului,
cumpărătorul dobândeşte proprietatea la momentul individualizării de către vânzător a bunurilor vândute”.
j) Vânzarea bunului altuia. Potrivit art. 1.683 alin. (1) C.civ. dacă, la data încheierii contractului asupra
unui bun individual determinat, acesta se află în proprietatea unui terţ, contractul este valabil, iar vânzătorul
este obligat să asigure transmiterea dreptului de proprietate de la titularul său către cumpărător. Aşadar,
putem vorbi de vânzarea bunului altuia numai dacă bunul este individual determinat. În cazul în care
obiectul contractului de vânzare îl constituie bunurile de gen, nu se poate pune problema vânzării bunului
altuia pentru că bunurile de gen nu pot aparţine unei singure persoane; în cazul bunurilor de gen, vânzătorul

73 Potrivit art. 123 alin. (6) din Legea nr. 85/2014 privind procedurile de prevenire a insolvenţei şi de insolvenţă,
„Dacă vânzătorul unui bun a reţinut titlul de proprietate până la plata integrală a preţului vânzării, vânzarea va fi
considerată executată de către vânzător şi nu va fi supusă prevederilor alin. (1) [ceea ce înseamnă că acel contract de
vânzare nu va putea fi denunţat de către administratorul judiciar/lichidatorul judiciar], rezerva fiind opozabilă
administratorului judiciar/lichidatorului judiciar dacă au fost efectuate formalităţile de publicitate prevăzute de lege.
Bunul cu privire la care vânzătorul a reţinut titlul de proprietate intră în averea debitorului, iar vânzătorul beneficiază
de o cauză de preferinţă, potrivit art. 2.347 din Codul civil.” Această prevedere dintr-o lege specială se aplică prioritar.

74 A se vedea supra nr. 17.2.

43
trebuie să le procure şi să le pună la dispoziţia cumpărătorului, transferul proprietăţii realizându-se în
momentul individualizării acestor bunuri.
Sintagma „contractul este valabil” nu trebuie să îngrijoreze cu privire la soluţia aleasă de legiuitor pentru
că nu trebuie să se confunde valabilitatea contractului cu aptitudinea acestuia de a transfera proprietatea;
faptul că un astfel de contract este valabil nu înseamnă că este şi translativ (automat) de proprietate.
Dimpotrivă, drepturile terţului nu sunt periclitate câtuşi de puţin ca urmare a încheierii contractului între
vânzător şi cumpărător. Contractul de vânzare având ca obiect bunul altuia dă naştere la obligaţia în sarcina
vânzătorului de a efectua demersurile legale necesare pentru a asigura transmiterea dreptului de proprietate
(sau a altui drept vândut) din patrimoniul terţului în patrimoniul cumpărătorului.
Obligaţia vânzătorului se consideră ca fiind executată fie prin dobândirea de către acesta a bunului, fie
prin ratificarea vânzării de către proprietar, fie prin orice alt mijloc, direct ori indirect, care procură
cumpărătorului proprietatea asupra bunului. Dacă din lege sau din voinţa părţilor nu rezultă contrariul,
proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul dobândirii bunului de către vânzător sau al
ratificării contractului de vânzare de către proprietar. Câteva precizări sunt necesare:
i) Cel mai simplu mod de executare a obligaţiei de către vânzător este acela de a dobândi de la terţ bunul
vândut. De multe ori, în practică, relaţiile (de familie, de prietenie, de afaceri) dintre vânzător şi terţ îi
permit primului să-l convingă pe terţ să-i transfere dreptul de proprietate asupra bunului care a făcut obiectul
contractului de vânzare. Nu are importanţă felul operaţiunii juridice care intervine între terţ şi vânzător;
poate fi vorba de un contract de vânzare, de schimb, de donaţie, de rentă viageră, de întreţinere, de
tranzacţie (cu efect translativ de proprietate), de o dare în plată etc. Trebuie subliniat că terţul se obligă doar
ca urmare a exprimării consimţământului său; contractul încheiat între vânzător şi cumpărător nu creează
nicio obligaţie în sarcina terţului.
ii) În alte situaţii, terţul-proprietar procedează la ratificarea vânzării intervenite între vânzător şi
cumpărător. Ratificarea este un act unilateral de voinţă, irevocabil, anulabil pentru incapacitate sau vicii de
consimţământ. Nu se cere o formă sacramentală a actului, dar este necesar ca terţul să îşi exprime
consimţământul în mod liber şi în deplină cunoştinţă de cauză. În cazul imobilelor, ratificarea trebuie să
îmbrace forma autentică. Ratificarea efectuată de terţul-proprietar are ca efect transmiterea dreptului de
proprietate de la vânzător la cumpărător.
iii) Atât în ipoteza dobândirii bunului de către vânzător, cât şi în aceea a ratificării contractului de
vânzare de către terţul-proprietar, legea prevede că proprietatea se strămută de drept în patrimoniul
cumpărătorului. Această prevedere legală creează mai multe avantaje: i) înlătură formalismul; ii) scuteşte
anumite cheltuieli generate de transmisiuni succesive ale dreptului de proprietate; iii) îl pune pe cumpărător
la adăpost pentru situaţia în care vânzătorul ar refuza să îi transfere dreptul de proprietate printr-un act
separat.
iv) Legiuitorul nu a dorit să limiteze modurile prin care se poate ajunge ca bunul care formează obiectul
vânzării să fie obţinut de către cumpărător. De aceea s-a folosit sintagma „orice alt mijloc, direct ori
indirect, care procură cumpărătorului proprietatea asupra bunului”. Poate fi vorba de un contract translativ
de proprietate încheiat direct între terţ şi cumpărător, dar care să fie consecinţa vânzării bunului altuia, adică
să fie rezultatul demersurilor vânzătorului de a-şi executa obligaţia asumată. De asemenea, se poate asigura
transmiterea dreptului de proprietate de la terţul-proprietar la cumpărător şi prin mecanismul stipulaţiei
pentru altul, vânzătorul fiind stipulant, terţul fiind promitent, iar cumpărătorul fiind terţul beneficiar. De
exemplu, A (care este vânzătorul-stipulant) se obligă să efectueze anumite lucrări de construcţii şi instalaţii
în folosul lui B (care este promitent şi proprietarul terenului vândut de către A ca bun al altuia), iar B se
obligă să-i transmită lui C (care este terţ beneficiar şi cumpărătorul bunului altuia) dreptul de proprietate
asupra terenului ce a format obiectul contractului de vânzare încheiat între A şi C. Folosind stipulaţia pentru
altul, A procură lui C proprietatea asupra terenului.

44
 Ce se întâmplă în cazul în care vânzătorul nu asigură transmiterea dreptului de proprietate către
cumpărător?
Codul civil prevede că acesta din urmă (cumpărătorul) poate cere rezoluţiunea contractului, restituirea
preţului, precum şi, dacă este cazul, daune-interese. În privinţa rezoluţiunii, considerăm că – dacă sunt
îndeplinite condiţiile prevăzute de lege (art. 1.552 C.civ.) – poate fi declarată unilateral. Cu atât mai mult se
poate cere rezoluţiunea judiciară a contractului de vânzare.
Situaţia vânzării unui bun aflat în coproprietate (indiviziune). Distingem două situaţii: 1) coproprietarul
a dispus de cota sa parte; 2) coproprietarul a vândut bunul proprietate comună în integralitatea sa.
1) În cazul în care coproprietarul a dispus de cota sa parte, contractul de vânzare este perfect valabil. În
această ipoteză, cumpărătorul se substituie vânzătorului şi în calitate de coproprietar va avea toate drepturile
acestuia (va putea să rămână în indiviziune, să solicite partajul etc.).
2) În cazul în care coproprietarul a vândut bunul proprietate comună în integralitatea sa, trebuie să avem
în vedere, în primul rând, art. 641 alin. (4) şi art. 642 alin. (1) C.civ. Astfel, art. 641 alin. (4) dispune că
„Orice acte juridice de dispoziţie cu privire la bunul comun […] nu se pot încheia decât cu acordul tuturor
coproprietarilor”, iar art. 642 alin. (1) prevede că „Actele juridice făcute cu nerespectarea regulilor
prevăzute la art. 641 sunt inopozabile coproprietarului care nu a consimţit, expres ori tacit, la încheierea
actului”. Aşadar, sancţiunea este inopozabilitatea contractului de vânzare faţă de coproprietarul care nu a
consimţit la vânzarea bunului. Aceasta înseamnă că dacă, de exemplu, un coproprietar vinde singur întregul
bun:
a) actul încheiat între coproprietar şi terţ este valabil şi va produce efecte între aceste părţi.
Coproprietarul vânzător are obligaţia de a asigura ulterior transmiterea proprietăţii întregului bun către terţul
cumpărător; dacă nu îşi îndeplineşte o astfel de obligaţie, cumpărătorul poate cere, pe lângă daune-interese,
la alegerea sa, fie reducerea preţului proporţional cu cota-parte pe care nu a dobândit-o, fie rezoluţiunea
contractului în cazul în care nu ar fi cumpărat dacă ar fi ştiut că nu va dobândi proprietatea întregului bun
[art. 1.683 alin. (4) C.civ.].
b) faţă de celălalt coproprietar, contractul de vânzare nu va produce efecte; cel care nu a vândut poate să
ignore contractul de vânzare (să facă abstracţie de el, să-l trateze ca şi când nu ar exista)75.
În privinţa daunelor-interese, atât pentru ipoteza vânzării bunului altuia, cât şi pentru ipoteza vânzării
unui bun aflat în coproprietate doar de către unul dintre coproprietari, art. 1.683 alin. (6) C.civ. prevede că
întinderea acestora se stabileşte, în mod corespunzător, potrivit regulilor ce guvernează efectele evicţiunii
totale, respective parţiale din materia garanţiei contra evicţiunii76. S-a apreciat că trebuie să se aplice
acelaşi regim juridic atât în situaţia în care cumpărătorul a pierdut, în tot sau în parte, proprietatea bunului
vândut, cât şi în situaţia în care vânzătorul nu a reuşit să transmită cumpărătorului proprietatea asupra
bunului vândut sau a transmis-o doar în parte. Există şi o prevedere specială: cumpărătorul care la data
încheierii contractului cunoştea că bunul nu aparţinea în întregime vânzătorului nu poate să solicite
rambursarea cheltuielilor referitoare la lucrările autonome sau voluptuare. Se consideră că în acest caz
cumpărătorul şi-a asumat riscurile care decurg din împrejurarea că vânzătorul nu va reuşi să obţină acordul
celorlalţi coproprietari pentru a realiza astfel transmiterea dreptului de proprietate în integralitatea sa.
Ce posibilităţi are coproprietarul care nu a vândut?
a) În primul rând, potrivit art. 642 alin. (2) C.civ. coproprietarului vătămat i se recunoaşte dreptul ca,
înainte de partaj, să exercite acţiunile posesorii sau acţiunea în revendicare77. Evident, unul dintre capetele

75 A se vedea C. Bîrsan, op.cit., p. 214.

76 A se vedea infra nr. 39.
77 C. Bîrsan, op.cit., p. 214; V. Stoica, op.cit., p. 291.
45
de cerere poate fi acţiunea posesorie (sau acţiunea în revendicare, după caz), iar celălalt acţiunea de partaj.
b) În al doilea rând, coproprietarul care nu a vândut va putea să solicite partajul bunului vândut deoarece
contractul de vânzare la care nu a consimţit nu îi este opozabil78. Dacă bunul vândut va fi atribuit
coproprietarului vânzător (ceea ce înseamnă că în această ipoteză el şi-a executat obligaţia de a asigura
ulterior transmiterea proprietăţii întregului bun către terţul cumpărător), contractul de vânzare îşi va produce
efectul translativ, însă numai de la data la care va produce efecte actul de partaj. Dacă, dimpotrivă, bunul
nu va fi atribuit coproprietarului vânzător, contractul de vânzare nu va mai produce efecte79, urmând a avea
loc o desocotire între coproprietarul vânzător şi terţul cumpărător (se va putea angaja răspunderea pentru
evicţiune a vânzătorului, în condiţiile legii).
B. Obligația de predare a bunului vândut
25. Noţiune. Potrivit art. 1.685 C.civ., predarea se face prin punerea bunului vândut la dispoziţia
cumpărătorului, împreună cu tot ceea ce este necesar, după împrejurări, pentru exercitarea liberă şi
neîngrădită a posesiei. Posesia este exercitarea în fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui
bun de către persoana care îl stăpâneşte şi care se comportă ca un proprietar [art. 916 alin. (1) C.civ.].
26. Întinderea obligaţiei de predare. Predarea presupune, în unele cazuri, numai o atitudine pur pasivă,
din partea vânzătorului (lăsarea bunului la dispoziţia cumpărătorului, de exemplu, când bunul se află în
detenţia lui - ca depozitar, locatar, comodatar etc. - sau există posibilitatea preluării fără concursul
vânzătorului), iar, în alte cazuri, îndeplinirea unor acte sau fapte pozitive necesare pentru ca cel care
cumpără bunul să intre în stăpânirea efectivă a bunului cumpărat. Astfel:
a) Obligaţia de a preda bunul se întinde şi la accesoriile sale, precum şi la tot ce este destinat folosinţei
sale perpetue [art. 1.686 alin. (1) C.civ.]. De exemplu, imobilele prin destinaţie (materialele aduse pentru a
fi întrebuinţate în locul celor vechi – ferestre cu geamuri termopan, uşi care să le înlocuiască pe cele
existente, materiale pentru refacerea unei sobe de teracotă, calorifere din aluminiu etc.), precum şi
accesoriile convenite (de exemplu, ambalajul).
b) Vânzătorul este, de asemenea, obligat să predea titlurile şi documentele privitoare la proprietatea sau
folosinţa bunului [art. 1.686 alin. (2) C.civ.]. De exemplu, titlurile de proprietate ale autorilor săi,
documente cadastrale, avize, autorizaţii, contracte care privesc bunul vândut (de exemplu, cele care privesc
utilităţile), înscrisuri care atestă efectuarea reviziilor la centrale termice, lifturi, autoturisme etc., brevetul de
invenţie, certificatul de înregistrare a mărcii ori a desenului sau modelului etc.
c) În cazul bunurilor de gen, vânzătorul nu este liberat de obligaţia de predare chiar dacă lotul din care
făceau parte bunurile respective a pierit în totalitate, afară numai dacă lotul era anume prevăzut în convenţie
[art. 1.686 alin. (2) C.civ.].
d) Predarea imobilului se face prin punerea acestuia la dispoziţia cumpărătorului, liber de orice bunuri
ale vânzătorului (art. 1.687 C.civ.). De regulă, predarea unei clădiri se face prin remiterea cheilor clădirii,
dar în prealabil clădirea trebuie să fie eliberată de bunurile vânzătorului ori de cele aparţinând altor persoane
(de exemplu, bunurile foştilor chiriaşi). Evident, clădirea trebuie eliberată şi de către vânzător şi persoanele
care nu au un drept opozabil cumpărătorului.
e) Predarea bunului mobil se poate face fie prin remiterea materială, fie prin remiterea titlului
reprezentativ ori a unui alt document sau lucru care îi permite cumpărătorului preluarea în orice moment
(art. 1.688 C.civ.). De exemplu, în cazul unui autoturism este necesar să i se remită cumpărătorului cheile,
certificatul de înmatriculare, cartea de identitate, iar ca elemente accesorii şi documente care atestă

78 Dacă bunul nu se află în posesia terţului cumpărător, coproprietarul care nu a vândut nu va mai fi nevoit să
intenteze acţiunea posesorie sau în revendicare, putând cere direct partajul.
79 A se vedea V. Stoica, op.cit., p. 294.
46
efectuarea verificărilor periodice, roata de rezervă, trusa medicală, husele, cartea tehnică şi – dacă părţile nu
au convenit altfel - cauciucurile de iarnă (sau de vară, după caz).
f) În lipsă de stipulaţie contrară (expresă sau tacită)80, vânzătorul este obligat să predea, odată cu bunul
vândut, şi fructele percepute după momentul transferării dreptului de proprietate (art.1.692 C.civ.). Dacă
părţile nu s-au înţeles altfel, considerăm că vânzătorul (sau altă persoană care nu are drept de folosinţă
opozabil cumpărătorului) are dreptul la restituirea cheltuielilor făcute pentru producerea fructelor, dacă este
cazul.
27. Locul predării. Potrivit art. 1.689 C.civ. „Predarea trebuie să se facă la locul unde bunul se afla în
momentul încheierii contractului, dacă nu rezultă altfel din convenţia părţilor ori, în lipsa acesteia, din
uzanţe”. Aşadar, de regulă predarea se face la locul unde se află bunul vândut în momentul contractării (ibi
dari debet ubi est). Această regulă se aplică în cazul în care bunul vândut poate fi localizat din momentul
încheierii contractului (este individualizat).
28. Cheltuielile de predare (cântărire, măsurare, numărare) sunt în sarcina vânzătorului, iar cele de
preluare (încărcare, descărcare etc.) şi transport de la locul executării sunt în sarcina cumpărătorului, dacă
nu s-a convenit altfel [art.1.666 alin.(2) C.civ.]. În lipsa uzanţelor sau a unei stipulaţii contrare, dacă bunul
trebuie transportat dintr-un loc în altul, vânzătorul trebuie să se ocupe de expediere pe cheltuiala
cumpărătorului. Vânzătorul este liberat când predă bunul transportatorului ori expeditorului. Cheltuielile de
transport sunt în sarcina cumpărătorului.
29. Starea bunului vândut. Vânzătorul este obligat să predea bunul vândut individual determinat şi
existent în momentul încheierii contractului în starea în care se afla în momentul vânzării [art. 1.690 alin.
(1) C.civ.], iar în cazul bunurilor de gen şi viitoare în cantitatea şi calitatea ori alte criterii determinate în
contract (mostre, eşantioane, standarde etc.), fiind aplicabile regulile generale referitoare la obiectul plăţii
(„Dacă obligaţia are ca obiect bunuri de gen, debitorul are dreptul să aleagă bunurile ce vor fi predate. El nu
este însă liberat decât prin predarea unor bunuri de calitate cel puţin medie” - art. 1.486 C.civ.). În privinţa
bunurilor dintr-un gen limitat (de exemplu, vinul vânzătorului din producţia anului 2013), acestea trebuie să
îndeplinească însuşirile avute în vedere de părţi, neputând fi substituite cu altele.
Cumpărătorul are obligaţia ca imediat după preluare să verifice starea bunului potrivit uzanţelor. Dacă în
urma verificării se constată existenţa unor vicii aparente (adică acele defecte care pot fi observate printr-o
verificare atentă, dar normală a bunului, cum ar fi existenţa unor zgârieturi ale mobilierului, a petelor de
rugină ale unui utilaj, a unor accesorii deteriorate, a unei culori diferite de cea convenită prin contract, a
unor oi a căror lână este afectată din cauza unei boli etc.), cumpărătorul trebuie să îl informeze pe vânzător
despre acestea fără întârziere. În lipsa informării, se consideră că vânzătorul şi-a executat obligaţia de
predare conform clauzelor contractuale sau uzanţelor. Vânzătorul rămâne responsabil pentru viciile ascunse
ale bunului vândut, potrivit regulilor ce guvernează garanţia contra viciilor ascunse.
30. Dezacordul asupra calităţii. Art. 1.691 C.civ. prevede că în cazul în care cumpărătorul contestă
calitatea sau starea bunului pe care vânzătorul i l-a pus la dispoziţie, preşedintele judecătoriei de la locul
prevăzut pentru executarea obligaţiei de predare, la cererea oricăreia dintre părţi, va desemna de îndată un
expert în vederea constatării. Ne aflăm în prezenţa constatării unei situaţii de fapt, iar rezultatele constatării
pot fi folosite ulterior de partea interesată în cadrul unui eventual litigiu81. Prin aceeaşi hotărâre
judecătorească se poate dispune sechestrarea sau depozitarea bunului. Dacă păstrarea bunului ar putea aduce
mari pagube (de exemplu, legumele sau fructele s-ar putea deteriora) sau ar ocaziona cheltuieli însemnate
(de exemplu, păsările sau animalele trebuie adăpostite şi hrănite), se va putea dispune chiar vânzarea pe
cheltuiala proprietarului, în condiţiile stabilite de instanţă. De regulă, calitatea de proprietar o are
cumpărătorul pentru că bunurile i-au fost deja puse la dispoziţie (predate) de către vânzător. Hotărârea de

80 A se vedea Cas.I, dec. nr.148/1914, în C.civ.adnotat, p.442 nr.6.

81 A se vedea şi prevederile art. 359 şi urm. C.proc.civ. referitoare la „Asigurarea probelor”.
47
vânzare va trebui comunicată înainte de punerea ei în executare celeilalte părţi sau reprezentantului său,
dacă unul dintre aceştia se află într-o localitate situată în circumscripţia judecătoriei care a pronunţat
hotărârea. În caz contrar, hotărârea va fi comunicată în termen de 3 zile de la executarea ei.
31. Momentul predării. Refuzul de a preda bunul. Potrivit art. 1.693 C.civ. „În lipsa unui termen,
cumpărătorul poate cere predarea bunului de îndată ce preţul este plătit. Dacă însă, ca urmare a unor
împrejurări cunoscute cumpărătorului la momentul vânzării, predarea bunului nu se poate face decât după
trecerea unui termen, părţile sunt prezumate că au convenit ca predarea să aibă loc la expirarea acelui
termen”.
În sistemul noului Cod civil s-a pus problema stabilirii unor reguli dispozitive referitoare la succesiunea
în timp a prestaţiilor datorate de părţi. Astfel, cum de regulă proprietatea se strămută de drept
cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori preţul nu a fost
plătit încă, înseamnă că vânzătorul şi-a executat o primă obligaţie - aceea de a transmite proprietatea.
Următorul pas îi aparţine cumpărătorului, care trebuie să plătească preţul, aceasta fiind obligaţia ce îi
incumbă cumpărătorului. După aceea, de îndată vânzătorul trebuie să îşi execute obligaţia de predare a
bunului vândut. În acest mod se evită situaţia în care vânzătorul şi-a executat toate obligaţiile (transmiterea
proprietăţii şi predarea bunului), iar cumpărătorul nu şi-a executat nicio obligaţie, ceea ce ar fi de natură să
creeze un dezechilibru în ceea ce priveşte executarea obligaţiilor.
Dacă obligaţia de plată a preţului este afectată de un termen şi, după vânzare, cumpărătorul a devenit
insolvabil ori garanţiile acordate vânzătorului s-au diminuat, vânzătorul poate suspenda executarea
obligaţiei de predare cât timp cumpărătorul nu acordă garanţii îndestulătoare că va plăti preţul la termenul
stabilit. Dacă însă, la data încheierii contractului, vânzătorul cunoştea insolvabilitatea cumpărătorului, atunci
acesta din urmă păstrează beneficiul termenului, dacă starea sa de insolvabilitate nu s-a agravat în mod
substanţial. Starea de insolvabilitate rezultă din inferioritatea activului patrimonial ce poate fi supus,
potrivit legii, executării silite, faţă de valoarea totală a datoriilor exigibile.
32. Obligaţia accesorie predării. În cazul în care bunul vândut nu se predă în momentul încheierii
contractului, vânzătorul este obligat să-l conserve până în momentul predării (art. 1.485 C.civ.), deoarece
bunul trebuie să fie predat în starea în care se afla în momentul încheierii contractului [art. 1.690 alin.(1)
C.civ.], chiar dacă, potrivit convenţiei, proprietatea se transmite ulterior, dar bunul există în acel moment şi
este individualizat.
32.bis. Riscul în contractul de vânzare. Potrivit art. 1.274 C.civ. „(1) În lipsă de stipulaţie contrară, cât
timp bunul nu este predat, riscul contractului rămâne în sarcina debitorului obligaţiei de predare, chiar dacă
proprietatea a fost transferată dobânditorului. În cazul pieirii fortuite a bunului, debitorul obligaţiei de
predare pierde dreptul la contraprestaţie, iar dacă a primit-o, este obligat să o restituie. (2) Cu toate acestea,
creditorul pus în întârziere preia riscul pieirii fortuite a bunului. El nu se poate libera chiar dacă ar dovedi că
bunul ar fi pierit şi dacă obligaţia de predare ar fi fost executată la timp”.
În lumina acestui text de lege (care conţine o normă supletivă), riscul în contractul de vânzare se suportă
după cum urmează:
a) în situaţia în care bunul nu a fost predat, riscul contractului rămâne în sarcina vânzătorului, chiar dacă
cumpărătorul a devenit proprietar (de exemplu, în cazul unui bun mobil individual determinat, chiar dacă
cumpărătorul a devenit proprietar din momentul realizării acordului de voinţă, dacă vânzătorul nu a predat
bunul şi acesta piere fortuit înainte de a fi predat, vânzătorul va suporta riscul; aceasta înseamnă că, dacă a
primit preţul, vânzătorul trebuie să îl restituie, iar dacă preţul nu a fost plătit, vânzătorul nu va mai avea
dreptul să îl pretindă).
b) în situaţia în care cumpărătorul (creditorul obligaţiei de predare) a fost pus în întârziere să preia (să ia
în primire) bunul, riscul pierii fortuite a bunului va fi suportat de către cumpărător începând cu data punerii
sale în întârziere. În acest caz, deşi bunul nu a fost predat, vânzătorul va avea dreptul să primească sau, după
48
 caz, să păstreze preţul primit. Nu are nicio importanţă dacă s-a strămutat sau nu proprietatea şi nu produce
niciun efect dovada pe care ar face-o cumpărătorul în sensul că bunul ar fi pierit şi în cazul în care el şi-ar fi
executat la timp obligaţia de a lua în primire bunul vândut.
33. Sancţiunea nerespectării obligaţiei de a preda lucrul.
În caz de neexecutare (totală sau parţială) a obligaţiei de predare din culpa vânzătorului, potrivit regulilor
generale cumpărătorul:
a) poate invoca excepţia de neexecutare a contractului (exceptio non adimpleti contractus) refuzând plata
preţului. Astfel cum s-a reţinut în doctrină82, această excepţie „constituie nu numai un mijloc de apărare
dilatoriu, ci şi un mijloc de presiune pentru a-l determina pe vânzător să îşi îndeplinească obligaţiile”.
Evident, această excepţie poate fi invocată numai în cazul în care cumpărătorul nu a plătit preţul.
b) poate cere rezoluţiunea vânzării cu daune-interese;
c) poate cere executarea în natură a contractului (ceea ce presupune obligarea vânzătorului la predarea
bunului sau la remedierea deficienţelor aduse la cunoştinţa vânzătorului în condiţiile prevăzute de art. 1.690
C.civ. ori la completarea cantităţii lipsă etc.), iar dacă executarea în natură nu este posibilă, poate solicita
daune-interese.
În cazul executării cu întârziere a obligaţiei de predare, cumpărătorul are dreptul la daune-interese pentru
repararea prejudiciului cauzat de către vânzător ca urmare a predării cu întârziere a bunului vândut. Evident,
cumpărătorul poate cere şi rezoluţiunea contractului cu daune-interese atunci când executarea cu întârziere
nu mai prezintă interes pentru cumpărător (de exemplu, predarea pomilor de Crăciun se face după trecerea
Crăciunului).

TEST DE AUTOEVALUARE
1. În materia contractului de vânzare, sub rezerva regulilor aplicabile contractelor încheiate cu consumatorii
şi contractelor de adeziune, clauzele îndoielnice se interpretează: a) în favoarea cumpărătorului; b) în favoarea
vânzătorului; c) în favoarea debitorului obligaţiei (potrivit principiului in dubio pro reo), indiferent dacă acesta este
vânzătorul sau cumpărătorul.

2. În materia contractului de vânzare: A) în cazul unui bun mobil individual determinat vânzătorul transmite
cumpărătorului proprietatea din chiar momentul realizării acordului de voinţă; B) termenul suspensiv amână transferul
proprietăţii sau al dreptului vândut chiar dacă părţile nu au prevăzut în mod expres amânarea acestui efect al
contractului de vânzare; C) condiţia suspensivă, prin ea însăşi, amână transferul proprietăţii sau a dreptului vândut până
la realizarea evenimentului.
3. În materia contractului de vânzare: A) dacă bunurile dintr-un gen limitat pier în întregime, vânzătorul este
exonerat de obligaţia de a preda bunul vândut; B) dacă vânzarea are ca obiect un bun dintre două (sau mai multe)
determinate (certe) dar numai alternativ, proprietatea se transmite în momentul alegerii; C) în cazul cumpărării dintr-o
unitate comercială cu autoservire, proprietatea se transferă asupra cumpărătorului în momentul în care acesta a ales şi a
preluat marfa (de exemplu, a introdus-o în coşul pus la dispoziţie de către vânzător).
4. În materia contractului de vânzare a bunului altuia: A) se aplică regimul vânzării bunului altuia atât în cazul
în care bunul ce formează obiectul contractului este individual determinat, cât şi în cazul în care obiectul contractului
de vânzare îl constituie bunurile de gen; B) dacă bunul altuia este un imobil şi vânzătorul îl dobândeşte de la terţ, în
condiţiile în care în cartea funciară este înscris doar dreptul de proprietate al terţului, cumpărătorul va putea cere
înscrierea dreptului în folosul său numai dacă solicită, odată cu înscrierea acestui drept, şi înscrierea dreptului de
proprietate al vânzătorului; C) se poate asigura transmiterea dreptului de proprietate de la terţul-proprietar la
cumpărător şi prin mecanismul stipulaţiei pentru altul.

82 A se vedea, D. Chirică, Tratat de drept civil. Contracte speciale. Vol. I Vânzarea şi schimbul, 2008, p. 359.
49
 5. În situaţia vânzării unui bun aflat în coproprietate (indiviziune): A) atunci când coproprietarul a dispus de
cota sa parte, contractul de vânzare este inopozabil celuilalt coproprietar; B) sancţiunea care intervine în cazul în care
coproprietarul a dispus de întregul bun este inopozabilitatea contractului de vânzare faţă de coproprietarul care nu a
consimţit la vânzarea bunului; C) coproprietarul care nu a vândut nu va mai putea să solicite partajul bunului vândut, ci
doar să intenteze acţiunea în revendicare împotriva terţului cumpărător.
6. În materia contractului de vânzare: A) vânzătorul este obligat să predea bunul vândut individual determinat
şi existent în momentul încheierii contractului în starea în care se afla în momentul vânzării; B) dacă obligaţia de plată
a preţului este afectată de un termen şi, după încheierea contractului de vânzare, cumpărătorul a devenit insolvabil ori
garanţiile acordate vânzătorului s-au diminuat, vânzătorul nu poate suspenda în nicio situaţie executarea obligaţiei de
predare; C) în caz de neexecutare (totală sau parţială) a obligaţiei de predare din culpa vânzătorului, cumpărătorul
poate invoca excepţia de neexecutare a contractului, refuzând plata preţului.
7. În materia contractului de vânzare: A) dacă nu rezultă altfel din convenţia părţilor ori, în lipsa acesteia, din
uzanţe, predarea bunului vândut trebuie să se facă la locul unde bunul se afla în momentul încheierii contractului; B)
dacă nu s-a convenit altfel, fructele bunului vândut se cuvin cumpărătorului din ziua predării bunului; C) regula este
aceea că obligaţiile părţilor trebuie să fie executate în următoarea ordine: plata preţului, predarea bunului, transmiterea
proprietăţii asupra bunului.

Rezolvare:
1. A; 2. A) şi C); 3. A) şi B); 4. B) şi C): 5. B); 6. A) şi C); 7. A).

50
 TEMA NR. 5 - CONTRACTUL DE VÂNZARE – EFECTE (OBLIGAŢIILE
VÂNZĂTORULUI: C. OBLIGAŢIA DE GARANŢIE)
OBIECTIVE:
1. Identificarea tipurilor de garanţie contra evicţiunii (garanţia rezultând din fapte personale şi garanţia
rezultând din fapta unui terţ);
2. Cunoaşterea condiţiilor necesare pentru angajarea răspunderii vânzătorului pentru evicţiunea
rezultând din fapta unui terţ;
3. Înţelegerea excepţiei de garanţie şi a excepţiei procesului rău condus;
4. Identificarea efectelor care se produc în cazul evicţiunii consumate;
5. Reţinerea deosebirii dintre eroare, ca viciu de consimţământ, şi viciile ascunse;
6. Cunoaşterea condiţiilor necesare pentru angajarea răspunderii vânzătorului pentru vicii;
7. Identificarea efectelor care se produc în cazul în care bunul vândut are vicii;
8. Înţelegerea raportului dintre răspunderea pentru vicii şi garanţia pentru buna funcţionare.

C. Obligaţia de garanţie
34. Precizări prealabile. Obligaţia de garanţie a vânzătorului decurge din principiul că el trebuie să facă
tot ceea ce-i stă în putinţă pentru a asigura cumpărătorului stăpânirea - liniştită şi utilă - a bunului vândut.
Rezultă că obligaţia de garanţie are o dublă înfăţişare (art. 1.672 pct. 3 C.civ.): vânzătorul trebuie să-l
garanteze pe cumpărător de liniştita stăpânire a bunului, respectiv contra evicţiunii (I) şi de utila stăpânire a
bunului, respectiv contra viciilor bunului vândut (II).
I. Garanţia contra evicţiunii1

35. Noţiune. Se numeşte evicţiune2 pierderea proprietăţii bunului (în total ori în parte) sau tulburarea
cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar. În acest sens, Codul civil prevede că vânzătorul
este de drept obligat să-l garanteze pe cumpărător împotriva evicţiunii care l-ar împiedica total sau parţial în
stăpânirea netulburată a bunului vândut [art. 1.695 alin. (1)].
Potrivit art. 1.706 C.civ., vânzătorul este obligat să garanteze contra evicţiunii faţă de orice dobânditor
subsecvent al bunului, fără a deosebi după cum dobândirea este cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. Aceasta
înseamnă că obligaţia de garanţie a vânzătorului contra evicţiunii există nu numai faţă de cumpărător, dar şi
faţă de subdobânditori, chiar dacă aceştia sunt succesori cu titlu particular şi cu titlu gratuit (de exemplu,
donatarul) şi cu toate că cumpărătorul iniţial (donatorul) nu răspunde pentru evicţiune faţă de dobânditorul
cu titlu gratuit (art. 1.018 C.civ.). Soluţia se justifică prin faptul că, o dată cu bunul - ca accesoriul lui3 - se
transmit asupra subdobânditorului şi toate drepturile legate de acel bun, aflate în strânsă conexiune cu bunul
care formează obiectul contractului (cum omni causa4). În cazul în care contractul s-a încheiat printr-un
intermediar (de exemplu, un mandatar), acesta, evident, nu răspunde pentru evicţiune5. Dacă însă

1 Pentru o lucrare cu caracter monografic realizată sub imperiul Codului civil de la 1864, a se vedea C.Toader,
Evicţiunea în contractele civile, Ed. ALL, Bucureşti, 1997.
2 Din lat. evictio, -onis, deposedare.
3 A se vedea şi art. 1.686 alin. (1) C.civ.
4 Cum omni causa înseamnă „sub orice motiv”
1
intermediarul s-a comportat ca vânzător aparent (mandat simulat prin interpunere de persoane), el răspunde
pentru evicţiune faţă de cumpărător6 întrucât din punctul de vedere al cumpărătorului mandatarul aparent
are calitatea de vânzător (este dominus negotii -„stăpânul afacerii”).
36. Garanţia contra evicţiunii rezultând din fapte personale. Reglementând obligaţia de garanţie
contra evicţiunii, Codul civil vizează, în special, evicţiunea provenind de la un terţ. Este însă evident că
obligaţia de garanţie operează - cu atât mai mult - dacă evicţiunea provine dintr-un fapt personal al
vânzătorului. Potrivit art. 1.695 alin. (3) C.civ. garanţia este datorată împotriva evicţiunii ce provine din
fapte imputabile vânzătorului, chiar dacă acestea s-au ivit ulterior vânzării. Se numeşte „fapt personal”
(art.1.699 C.civ.) orice fapt sau act - anterior vânzării, dar tăinuit faţă de cumpărător ori ulterior vânzării, dar
neprevăzut în contract - săvârşit de către vânzător sau succesorii săi universali ori cu titlu universal de
natură a-l tulbura pe cumpărător în liniştita stăpânire a bunului, indiferent că este vorba de o tulburare de
fapt (de exemplu, deposedarea cumpărătorului de o parte din terenul vândut sau de anumite părţi din bunul
vândut - cum ar fi uşile şi ferestrele unei case) sau de o tulburare de drept (de exemplu, vânzătorul invocă
un drept de uzufruct sau de abitaţie - nerezervat prin contract - asupra bunului vândut)7.
În cazul tulburărilor din partea vânzătorului, cumpărătorul se poate apăra prin invocarea unei excepţii
personale numită „excepţie de garanţie”, consacrată de art. 1.696 C.civ.: acela care este obligat să garanteze
contra evicţiunii nu poate să evingă (quem de evictione tenet actio, eundem agentem repellit exceptio)8. De
exemplu, vânzătorul nu poate să-l evingă pe cumpărător invocând prescripţia achizitivă pentru a face să fie
recunoscut ca proprietar al bunului vândut a cărui posesie a păstrat-o; cumpărătorul poate să îi opună cu
succes excepţia de garanţie9.
Vânzătorul nu poate evinge nici în urma dobândirii unei noi calităţi, pe care nu o avea în momentul
încheierii contractului10. Astfel, dacă a vândut bunul altuia şi apoi l-a moştenit pe adevăratul proprietar, nu-
l poate evinge pe cumpărător în calitate de moştenitor al adevăratului proprietar, cumpărătorul putându-i
opune excepţia de garanţie11. Tot astfel, dacă vânzătorul l-a moştenit pe un terţ care era titularul dreptului
de servitute care grevează imobilul vândut (de exemplu, servitutea de a nu construi peste o anumită
înălţime), drept de care cumpărătorul nu avea cunoştinţă, vânzătorul nu se va putea prevala de dreptul de
servitute întrucât cumpărătorul îi poate opune cu succes excepţia de garanţie.
În sfârşit, precizăm că obligaţia negativă a vânzătorului de a nu-l tulbura pe cumpărător în liniştita
stăpânirea a bunului este de esenţa vânzării; orice stipulaţie contrară este considerată nescrisă (art.1.699
C.civ.). Aceasta, spre deosebire de obligaţia de garanţie contra evicţiunii rezultând din fapta unui terţ, care
este numai de natura vânzării, putând fi înlăturată sau modificată prin convenţia dintre părţi12.

5 Prin urmare, o societate de administrare a fondului locativ care a încheiat, în numele vânzătorului, actul de
vânzare în baza Legii nr.112/1995, desfiinţat ulterior prin hotărâre judecătorească, nu răspunde pentru evicţiune (C.A.
Bucureşti, sec. a IV-a civ., dec. nr. 730/2002, în Practică judiciară civilă 2001-2002, p. 146-149).
6 A se vedea TS, col., dec.nr.2257/1955, în CD, 1955, vol.I, p.59-61.
7 Nu reprezintă o tulburare de drept intentarea de către vânzător a unei acţiuni în anulabilitate (de exemplu, pentru
existenţa unui viciu de consimţământ) sau a unei acţiuni în rezoluţiunea contractului de vânzare (pentru amănunte, a
se vedea C. Toader, op.cit., p. 31).
8 Această excepţie poate fi invocată nu numai în materie de vânzare, dar în toate cazurile în care înstrăinarea este
cu titlu oneros (de exemplu, în cazul contractului de întreţinere, de rentă viageră etc.).
9 Ph. Malaurie, L.Aynes, P.-Y. Gautier, op.cit., p. 207.
10 A se vedea D. Alexandresco, op.cit., p.214-215.
11 A se vedea şi P. Perju, loc.cit., în Dreptul nr. 5, 1995, p.48.
12 Art. 1.699 C.civ. prevede: „Chiar dacă s-a convenit că vânzătorul nu va datora nicio garanţie, el răspunde totuşi
de evicţiunea cauzată ulterior vânzării prin faptul său personal ori de cea provenită din cauze pe care, cunoscându-le
în momentul vânzării, le-a ascuns cumpărătorului. Orice stipulaţie contrară este considerată nescrisă”.

2
 37. Garanţia contra evicţiunii rezultând din fapta unui terţ. Dacă tulburarea provine din partea unei
terţe persoane, vânzătorul este obligat să-l apere pe cumpărător, iar dacă nu reuşeşte să-l apere va fi obligat
să suporte consecinţele evicţiunii, indiferent că a fost de bună sau de rea-credinţă.
Obligaţia de garanţie a vânzătorului există, în acest caz, dacă sunt îndeplinite următoarele condiţii:
(a) să fie vorba de o tulburare de drept,
(b) cauza evicţiunii să fie anterioară datei vânzării şi
(c) cauza evicţiunii să nu fi fost adusă la cunoştinţa cumpărătorului până la data vânzării.
Necesitatea îndeplinirii cumulative a acestor trei condiţii rezultă din prevederile art. 1.695 alin. (2) C.civ.
potrivit cu care „Garanţia este datorată împotriva evicţiunii ce rezultă din pretenţiile unui terţ numai dacă
acestea sunt întemeiate pe un drept născut anterior datei vânzării şi care nu a fost adus la cunoştinţa
cumpărătorului până la acea dată”.
La aceste trei condiţii se mai adaugă, uneori, necesitatea unei acţiuni în justiţie intentată de către terţ
împotriva cumpărătorului. Referitor la această condiţie, precizăm că, pentru existenţa obligaţiei de garanţie
a vânzătorului, nu este suficientă o simplă temere a cumpărătorului de a fi evins13 sau o reclamaţie oarecare
din partea terţului; în majoritatea cazurilor, evicţiunea este rezultatul unei acţiuni în justiţie. În literatura de
specialitate se arată însă şi cazuri de evicţiune care nu sunt consacrate printr-o hotărâre judecătorească. De
exemplu, dacă dreptul terţului asupra bunului este atât de evident, încât cumpărătorul renunţă la bun fără
judecată; cumpărătorul plăteşte creanţa ipotecară pentru a degreva imobilul şi pentru a-l păstra etc. Pe de
altă parte, evicţiunea poate fi consecinţa unei acţiuni în justiţie intentată de cumpărătorul însuşi, de exemplu,
împotriva terţului care a pus stăpânire pe bun sau care contestă dreptul de servitute al cumpărătorului,
acţiuni care sunt respinse de instanţă. În consecinţă, obligaţia de garanţie contra evicţiunii nu poate fi
condiţionată de acţiunea în justiţie a terţului.
a) Vânzătorul este garant numai dacă tulburarea din partea terţului este o tulburare de drept. El nu
răspunde pentru simpla tulburare de fapt, care nu are un temei juridic. În contra tulburărilor de fapt
cumpărătorul se poate apăra singur, prin mijloacele legale, de exemplu prin acţiuni posesorii.
Dreptul invocat de către terţul evingător poate să fie un drept real, cum ar fi dreptul de proprietate sau
dreptul de uzufruct. Vânzătorul răspunde, de asemenea, pentru existenţa unor servituţi nedeclarate şi care
sunt neaparente, deoarece se presupune că cele aparente (acelea a căror existenţă este atestată de un semn
vizibil de servitute, cum ar fi o uşă, o fereastră, un apeduct - art. 760 alin. 2 C.civ.) sunt cunoscute şi
acceptate de cumpărător14.
Dacă imobilul a fost vândut ca fond dominant, vânzătorul răspunde dacă dreptul de trecere (art. 617-620
C.civ.) nu există, întrucât micşorează valoarea imobilului.
În afara drepturilor reale asupra bunului, evicţiune poate exista şi în cazul invocării de către terţ a unui
drept de creanţă. Este ipoteza, de exemplu, a dreptului de folosinţă decurgând din contractul de locaţiune
încheiat de către vânzător, care - în anumite condiţii - este opozabil cumpărătorului sau dreptului de creanţă
referitor la îmbunătăţirile aduse de locatar asupra bunului închiriat pe care cumpărătorul este obligat, în
anumite situaţii, să le plătească. În cazul în care cumpărătorul nu cunoştea existenţa locaţiunii sau a
îmbunătăţirilor, iar vânzătorul nu i le comunică la încheierea contractului, acesta din urmă va fi obligat să
răspundă pentru evicţiune.

13 Pericolul de demolare (expropriere) a clădirii nu constituie evicţiune, reprezentând o simplă eventualitate (TS,
s.civ., dec.nr.1326/1977, în Repertoriu..., 1975-1980, p.86-87).
14 Pentru amănunte a se vedea şi D. Chirică, op.cit., p.74-75.
3
 b) Vânzătorul este garant numai dacă tulburarea din partea terţului are o cauză anterioară datei
vânzării15.Vânzătorul nu poate răspunde de împrejurările ivite după încheierea contractului şi transmiterea
bunului în patrimoniul cumpărătorului, afară numai dacă evicţiunea provine dintr-un fapt personal.
Deoarece cauza evicţiunii trebuie să fie anterioară vânzării, pentru uzucapiunea, chiar începută înainte,
dar desăvârşită ulterior, vânzătorul nu răspunde, dacă împlinirea termenului nu era iminentă16. În cazul
uzucapiunii, cumpărătorul, devenit proprietar, avea posibilitatea să întrerupă prescripţia achizitivă.
c) A treia condiţie: cauza evicţiunii să nu fi fost adusă la cunoştinţa cumpărătorului până la data
vânzării. În cazul în care cumpărătorul a avut cunoştinţă de pericolul evicţiunii, înseamnă că a acceptat
riscul şi problema răspunderii vânzătorului în caz de realizare a riscului nu se poate pune, contractul având
caracter aleatoriu17. În astfel de cazuri şi preţul convenit de părţi este, de regulă, mult mai mic decât cel
care s-ar fi stipulat în condiţii normale. Sarcina probei cunoaşterii cauzei evicţiunii de către cumpărător
incumbă vânzătorului. În orice caz, pentru a nu exista dificultăţi ulterioare de probaţiune, vânzătorul trebuie
să solicite să se facă menţiuni complete în contract cu privire la informaţiile comunicate cumpărătorului.
38. Natura şi modul de funcţionare a obligaţiei de garanţie. Cât timp evicţiunea nu s-a produs,
vânzătorul este ţinut - după cum am văzut - să se abţină de la orice fapt sau act ce ar putea avea drept
consecinţă tulburarea cumpărătorului: obligaţia de a nu face.
Dacă evicţiunea este pe cale să se producă, vânzătorul este obligat să-l apere pe cumpărător împotriva
pretenţiilor terţului: obligaţia de a face. În acest scop, în cazul în care cumpărătorul este acţionat în justiţie
de către terţ, trebuie să-l introducă în proces pe vânzător printr-o cerere de chemare în garanţie pentru a-l
apăra contra eventualei evicţiuni18.
În cazul în care cumpărătorul nu-l introduce în proces pe vânzător, apărându-se singur, şi pierde procesul,
se poate întoarce împotriva lui pe cale principală, printr-o acţiune în garanţie pentru evicţiune. În această
acţiune însă, vânzătorul poate opune cumpărătorului excepţia procesului rău condus (exceptio mali
processus), cu consecinţa pierderii dreptului de garanţie de către cumpărător (art. 1.705 alin.1 C.civ.), dacă
vânzătorul dovedeşte că - fiind introdus în procesul cu terţul – existau mijloace suficiente pentru a se
respinge cererea19. Într-o speţă, cumpărătorul unui teren a fost evins de un terţ care a invocat uzucapiunea;
acţiunea în garanţie a cumpărătorului împotriva vânzătorului (care nu a fost înştiinţat în legătură cu procesul
intentat de terţ) a fost respinsă deoarece acesta din urmă a dovedit că posesia pe care terţul îşi fondase
acţiunea era echivocă20.
În schimb, art. 1.705 alin. (2) C.civ. prevede: „Cumpărătorul care, fără a exista o hotărâre judecătorească,
a recunoscut dreptul terţului pierde dreptul de garanţie, afară de cazul în care dovedeşte că nu existau motive
suficiente pentru a împiedica evicţiunea”. Ne aflăm în prezenţa unei inversări a sarcinii probei şi raţiunea
textului este aceea de a împiedica eventuale înţelegeri frauduloase intervenite între cumpărător şi terţ. De

15 Răspunderea pentru evicţiune există şi atunci „când cumpărătorul este scos temporar din posesiunea imobilului,
destul numai ca deposedarea să aibă o cauză preexistentă vânzării” (Cas.1, dec.nr.788/1911, în C.civ.adnotat, p.453
nr.14).
16 D. Cantacuzino, op.cit., p.661; D. Alexandresco, op. cit., p. 283-284; D. Chirică, op.cit., p.74.
17 A se vedea şi TS, s.civ., dec.nr.1754/1972, în CD, 1972, p.100-101; TB, s. a III-a civ., dec.nr.1554/2001, în
Culegere de practică judiciară în materie civilă 2000-2003, p.98-103.
18 Chemarea în garanţie, ca formă de participare forţată a terţilor în procesul civil, este reglementată în art. 72-74
C.proc.civ.
19 De exemplu, cumpărătorul - în baza actului de cumpărare (just titlu) - s-ar fi putut apăra de evicţiune prin
invocarea uzucapiunii de 10 ani, întemeiată pe just titlu şi bună-credinţă. (Cas.I, 1909, în C.civ.adnotat, p. 463-464
nr.2).
20 Cass. fr., dec. din 5 noiembrie 1991, citată de Ph. Malaurie, L.Aynes, P.-Y. Gautier, op.cit., p. 209.
4
aceea, în toate situaţiile în care terţul invocă un drept, cumpărătorul – înainte de a recunoaşte dreptul terţului
- trebuie să îi solicite vânzătorului să îşi execute obligaţia de garanţie contra evicţiunii.
În situaţia în care evicţiunea s-a produs, urmează să se angajeze răspunderea vânzătorului pentru
pagubele suferite de cumpărător.
Obligaţia de garanţie contra evicţiunii este indivizibilă între debitori (art. 1.697 C.civ.). Aceasta
înseamnă că, dacă sunt mai mulţi vânzători coproprietari sau mai mulţi moştenitori ai vânzătorului, toţi au
obligaţia i) de a se abţine de la orice fapt sau act ce ar putea avea drept consecinţă tulburarea
cumpărătorului, ii) de a-l apăra pe cumpărător împotriva pretenţiilor terţului şi iii) de a-l despăgubi pe
cumpărător. Subliniem că este indivizibilă şi obligaţia de plată a sumelor de bani datorate cumpărătorului
ca urmare a producerii evicţiunii, cumpărătorul putându-se îndrepta împotriva oricăruia dintre vânzători
(moştenitori ai vânzătorului) pentru întreaga sumă ce i se datorează. Această soluţie urmăreşte să îl
protejeze pe cumpărător împotriva riscului insolvabilităţii vreunuia dintre vânzători (ori moştenitori ai
vânzătorului).
39. Efectele obligaţiei de garanţie în caz de evicţiune consumată. Se pune problema de a şti ce anume se
va întâmpla în ipoteza în care evicţiunea s-a produs. Codul civil reglementează în mod distinct trei situaţii: i)
evicţiunea este totală; ii) evicţiunea este parţială; iii) evicţiunea a fost înlăturată de către cumpărător, cu
preţul unor sacrificii de natură patrimonială (art. 1.704 C.civ.). Le vom analiza pe rând, iar în cazul evicţiunii
totale vom înfăţişa, pe scurt, şi reglementarea specială din Legea nr. 10/2001.
39.1. Evicţiunea totală. Potrivit art. 1.700 C.civ., cumpărătorul poate cere rezoluţiunea vânzării dacă a fost
evins de întregul bun, iar odată cu rezoluţiunea poate cere restituirea preţului şi repararea prejudiciului suferit.
a) Rezoluţiunea contractului este, de regulă, judiciară, concluzie care rezultă din utilizarea sintagmei
„poate cere”. Cumpărătorul poate declara unilateral rezoluţiunea sau aceasta poate interveni în virtutea unui
pact comisoriu, dacă sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege (art. 1.552, respectiv, art. 1.553 C.civ.)21.
b) În al doilea rând, vânzătorul este ţinut să înapoieze preţul în întregime chiar dacă, la data evicţiunii,
valoarea bunului vândut a scăzut sau dacă bunul a suferit deteriorări însemnate, fie din neglijenţa
cumpărătorului, fie prin forţă majoră (art. 1.701 alin. 1 C.civ.). Soluţia restituirii integrale a preţului se impune
deoarece, ca urmare a producerii evicţiunii totale, vânzătorul îl deţine fără cauză. Nu are importanţă faptul că
bunul a suferit deteriorări însemnate din neglijenţa cumpărătorului (de exemplu, acesta nu a reparat la timp un
corp de clădire, care s-a prăbuşit) pentru că, după cum s-a spus22, cumpărătorul are dreptul să fie neglijent cu
privire la bunul pe care îl consideră ca fiind al său. Tot astfel, restituirea preţului va fi integrală şi atunci când,
din cauza cutremurului, inundaţiilor, alunecărilor de teren etc. bunul vândut a fost deteriorat.
În cazul în care cumpărătorul a obţinut un beneficiu în urma deteriorărilor cauzate bunului, vânzătorul are
dreptul să scadă din preţ o sumă corespunzătoare acestui beneficiu (art. 1.701 alin. 2 C.civ.) Textul de lege are
în vedere acele situaţii în care, bunăoară, după încheierea contractului de vânzare, cumpărătorul a demolat un
corp de clădire şi a valorificat materialele de construcţie recuperate (fie prin vânzare, fie prin folosirea la
edificarea unei alte clădiri) sau a tăiat şi a înstrăinat (ori a folosit pentru nevoile proprii) copaci din pădurea
care a format obiectul (derivat) al contractului de vânzare23. În cazul în care cumpărătorul nu a obţinut niciun
beneficiu în urma deteriorărilor cauzate bunului, vânzătorul nu este îndrituit să scadă din preţ vreo sumă (de
pildă, cumpărătorul a demolat un corp vechi de clădire din paiantă şi nu a putut valorifica materiale de
construcţie).

21 Pentru rezoluţiunea unilaterală şi cea convenţională întemeiată pe pactele comisorii, a se vedea L. Pop, I. F. Popa,
S. I. Vidu, Tratat elementar de drept civil. Obligaţiile, Ed. Universul juridic, Bucureşti, 2012, p. 294-297.
22 D. Alexandresco, Explicaţiunea teoretică şi practică a dreptului civil român, tomul VIII, partea I, Ed. Socec,
Bucureşti, 1925, p. 297.
23 Idem, p. 298.
5
 Aceste reguli se aplică şi atunci când vânzătorul este obligat să înapoieze preţul primit unui subdobânditor
care exercită acţiunea în garanţie direct împotriva sa, fără a deosebi după cum subdobânditorul a plătit celui
de la care a cumpărat un preţ mai mic sau mai mare ori a dobândit bunul cu titlu gratuit (subdobânditorul fiind
un donatar). Soluţia se impune în temeiul art. 1.706 C.civ. potrivit cu care vânzătorul este obligat să garanteze
contra evicţiunii faţă de orice dobânditor subsecvent al bunului, fără a deosebi după cum dobândirea este cu
titlu oneros ori cu titlu gratuit24.
Dacă subdobânditorul a plătit un preţ mai mare, el va putea să solicite diferența de preț achitată
vânzătorului cu care a contractat direct chiar de la acesta, neputând solicita vânzătorului inițial întregul preț
plătit.
c) În al treilea rând, vânzătorul datorează daune-interese, indiferent dacă a fost de bună-credinţă (nu a
cunoscut cauza evicţiunii)25 sau de rea-credinţă, potrivit unor reguli speciale, care în parte sunt derogatorii
de la dreptul comun. Astfel:
i) Cumpărătorul are dreptul la valoarea fructelor pe care a fost obligat să le restituie terţului evingător
(art.1.702 alin. 1 lit. a C.civ.). Art. 948 alin. (1) C.civ. prevede că posesorul de bună-credinţă dobândeşte
dreptul de proprietate asupra fructelor bunului posedat. Din momentul încheierii contractului, cumpărătorul
are dreptul să dobândească fructele, în calitate de posesor de bună-credinţă. La cererea terţului evingător, el
poate fi obligat la restituirea fructelor percepute, precum şi la contravaloarea acelora pe care a omis să le
perceapă după ce a devenit de rea-credinţă (adică a luat cunoştinţă de drepturile terţului asupra bunului
vândut, cel mai târziu de la data primirii cererii de chemare în judecată formulată de către terţ, când cauzele de
ineficacitate ale titlului său i-au fost cunoscute). Deşi este tulburat de către terţ, „faţă de vânzător el rămâne un
cumpărător de bună-credinţă, ceea ce justifică dreptul lui la valoarea fructelor restituite”26.
Cazul cel mai des întâlnit în practică este acela în care terţul intentează o acţiune în revendicare împotriva
cumpărătorului şi solicită obligarea cumpărătorului la restituirea bunului, precum şi la restituirea fructelor
produse de bun până la înapoierea acestuia către reclamantul - proprietar (art. 566 alin. 1 şi 2 C.civ.).
ii) Cumpărătorul are dreptul să ceară restituirea cheltuielilor de judecată pe care le-a efectuat în procesul
cu cel ce l-a evins, precum şi, dacă este cazul, în procesul de chemare în garanţie a vânzătorului (art.1.702
alin. 1 lit. b C.civ.). Astfel, în cadrul procesului cu terţul, cumpărătorul a efectuat anumite cheltuieli (onorarii
de avocat, taxe judiciare de timbru, onorarii de expert etc.), pe care nu şi le-a recuperat pentru că, prin ipoteză,
a pierdut procesul. În plus, pierzând procesul, a trebuit să suporte cheltuielile de judecată efectuate de către
terţul evingător (prin hotărârea de admitere a acţiunii terţului reclamant, instanţa l-a obligat pe pârâtul
cumpărător la plata cheltuielilor de judecată efectuate de către reclamant). De asemenea, dacă ulterior
cumpărătorul a formulat o acţiune în garanţie împotriva vânzătorului, acesta din urmă va fi obligat să suporte
toate cheltuielile de judecată efectuate de către cumpărător în acest nou proces.
iii) Cumpărătorul are dreptul să ceară cheltuielile încheierii şi executării contractului de vânzare, cheltuieli
pe care el le-a suportat (art.1.702 alin. 1 lit. c C.civ.)27. De exemplu, cumpărătorul a plătit taxele aferente

24 A se vedea şi C.Toader, Evicţiunea în contractele civile, Ed. ALL, Bucureşti, 1997, p. 88; J. Goicovici, Garanțiile
ascendente în reglementarea noului Cod civil, Curierul Judiciar nr. 3/2015, p. 135-136.
25 Despăgubirile sunt datorate şi în situaţia în care vânzătorul a fost de bună-credinţă pentru că fundamentul
răspunderii acestuia nu este ideea de culpă, ci aceea de garanţie. Diferenţa dintre vânzătorul de bună-credinţă şi
cel de rea-credinţă se realizează doar sub aspectul întinderii daunelor-interese.
26 A se vedea Fr. Deak, „Tratat de drept civil. Contracte speciale, Vol. I (Vânzarea-cumpărarea şi Schimbul)”,
ediţia a IV-a (actualizată de L. Mihai şi R. Popescu), Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p. 109.
27 Art. 1.666 C.civ. intitulat „Cheltuielile vânzării” prevede că: „(1) În lipsă de stipulaţie contrară, cheltuielile pentru
încheierea contractului de vânzare sunt în sarcina cumpărătorului. (2) Măsurarea, cântărirea şi cheltuielile de predare a
bunului sunt în sarcina vânzătorului, iar cele de preluare şi transport de la locul executării sunt în sarcina
6
autentificării contractului de vânzare, cheltuielile de intabulare a dreptului de proprietate, cheltuielile de
preluare şi transport a bunului, comisioanele bancare aferente plăţii preţului etc.
iv) Vânzătorul este ţinut să ramburseze cumpărătorului sau să facă să i se ramburseze de către acela care
evinge toate cheltuielile pentru lucrările efectuate în legătură cu bunul vândut, fie că lucrările sunt autonome,
fie că sunt adăugate, dar, în acest din urmă caz, numai dacă sunt necesare sau utile. Dacă vânzătorul a
cunoscut cauza evicţiunii la data încheierii contractului (adică a fost de rea-credinţă), el este dator să
ramburseze cumpărătorului şi cheltuielile făcute pentru efectuarea şi, după caz, ridicarea lucrărilor voluptuare
(art. 1.702 alin. 2 şi 3 C.civ.).
Art. 578 C.civ. prevede că lucrările pot fi autonome sau adăugate, cu caracter durabil sau provizoriu.
Lucrările autonome sunt construcţiile, plantaţiile şi orice alte lucrări cu caracter de sine stătător realizate
asupra unui imobil (de exemplu, cumpărătorul a edificat un nou corp de clădire pe terenul cumpărat).
Lucrările adăugate nu au caracter de sine stătător. Ele pot fi: a) necesare, atunci când în lipsa acestora
imobilul ar pieri sau s-ar deteriora (de exemplu, cumpărătorul a reparat acoperişul casei, care se putea
prăbuşi); b) utile, atunci când sporesc valoarea economică a imobilului (cumpărătorul a montat geamuri
termopan, gresie, faianţă, parchet etc.); c) voluptuare, atunci când sunt făcute pentru simpla plăcere a celui
care le-a realizat, fără a spori valoarea economică a imobilului (cumpărătorul a pus tapet pe pereţi, a vopsit
casa în anumite culori agreate de el, a amplasat tablouri, oglinzi etc.).
Trebuie menţionat că de aceste cheltuieli profită terţul evingător şi de aceea el va fi în primul rând obligat
să-l despăgubească pe cumpărător, în condiţiile legii, iar vânzătorul va fi garant numai în subsidiar28. De
exemplu, dacă terţul intentează o acţiune în revendicare împotriva cumpărătorului, se va proceda astfel: 1.
Proprietarul (terţul evingător) poate fi obligat, la cerere, să restituie posesorului (cumpărătorului evins)
cheltuielile necesare pe care acesta le-a făcut - art. 566 alin. (3) C.civ.; 2. Cheltuielile utile se restituie, la
cerere, în limita sporului de valoare, dacă prin lege nu se prevede altfel - art. 566 alin. (4) C.civ. Bunăoară,
dacă pentru montarea parchetului cheltuielile (materiale şi manoperă) au fost de 10.000 de lei, dar sporul de
valoare înregistrat de casă este de doar 5.000 de lei, cumpărătorul evins va avea dreptul să i se restituie de
către terţ doar 5.000 de lei, iar restul de 5.000 de lei i se va restitui de către vânzător. 3. Proprietarul (terţul
evingător) nu este dator să acopere cheltuielile voluptuare, dar cumpărătorul are dreptul de a-şi însuşi lucrările
efectuate cu aceste cheltuieli numai dacă prin aceasta bunul nu se deteriorează - art. 566 alin. (8) C.civ. Dacă
însă vânzătorul a fost de rea-credinţă (a cunoscut cauza evicţiunii la data încheierii contractului), el este dator
să ramburseze cumpărătorului şi cheltuielile făcute pentru efectuarea şi, după caz, ridicarea lucrărilor
voluptuare29.
v) Pierderile suferite şi câştigurile nerealizate de către cumpărător din cauza evicţiunii (art.1.702 alin. 1
lit. d C.civ.). Textul are în vedere alte pierderi suferite de către cumpărător, cum ar fi cheltuielile de
demenajare (de mutare dintr-o locuinţă în alta), contravaloarea chiriei pe care a plătit-o până când şi-a găsit o
altă locuinţă, despăgubirile pe care le-a plătit locatarului cu care încheiase un contract de locaţiune şi care a
încetat din cauza evicţiunii etc. Prevederea legală are un caracter de „text de rezervă” ce poate fi folosit ori de
câte ori se pune problema reparării integrale a prejudiciului suferit de către cumpărător din cauza evicţiunii.
vi) Dacă lucrul vândut are, la data evicţiunii, o valoare mai mare, din orice cauză, vânzătorul este dator să
plătească cumpărătorului, pe lângă preţul vânzării, sporul de valoare acumulat până la data evicţiunii (art.
1.701 alin. 3 C.civ.). Uneori, bunul vândut înregistrează un spor de valoare ca urmare a lucrărilor autonome

cumpărătorului, dacă nu s-a convenit altfel. (3) În absenţa unei clauze contrare, cheltuielile aferente operaţiunilor de
plată a preţului sunt în sarcina cumpărătorului”.

28 C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român, vol. II, Bucureşti, 1929, p. 920.
29 Pentru efectele admiterii acţiunii în revendicare a se vedea şi C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale,
Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013, p. 319-323; V.Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. C.H. Beck,
Bucureşti, 2013, p. 497-501.
7
sau adăugate efectuate de către cumpărător şi, în acest caz, dacă se restituie cheltuielile pentru lucrările
autonome sau adăugate efectuate în legătură cu bunul vândut, nu se va mai plăti şi un eventual spor de
valoare. Alteori, sporul de valoare este mai mare decât cheltuielile pentru lucrările autonome sau adăugate
efectuate în legătură cu bunul vândut (de exemplu, la un apartament în valoare de 100.000 de lei se efectuează
lucrări adăugate în valoare de 30.000 de lei, iar valoarea de piaţă a apartamentului datorită acelor lucrări este
de 150.000 de lei); în acest caz, cumpărătorul are dreptul şi la cheltuielile pentru lucrările adăugate de 30.000
de lei şi la sporul de valoare de 20.000 de lei. În fine, sunt situaţii în care bunul vândut înregistrează un spor
de valoare, chiar dacă nu au fost efectuate cheltuieli pentru lucrări autonome sau adăugate (de exemplu, un
apartament cumpărat cu 100.000 de lei valorează peste doi ani 120.000 de lei ca urmare a creşterii preţurilor
apartamentelor pe piaţa imobiliară).
Ceea ce legiuitorul a urmărit a fost ca, fără să obţină o dublă reparaţie, cumpărătorul să îşi acopere inclusiv
pierderea generată de faptul că valoarea bunului pe care l-a cumpărat a crescut între timp. În acest caz, dacă,
de exemplu, cumpărătorul a plătit 100.000 de lei pe un apartament şi până la data producerii evicţiunii
apartamentul a înregistrat un spor de 20.000 de lei (datorită creşterii preţurilor apartamentelor în acea zonă), el
va avea dreptul să primească 120.000 de lei pentru a-şi putea procura un apartament similar. Precizăm că
vânzătorul va fi obligat să plătească sporul de valoare indiferent dacă sporul a fost sau nu previzibil ori
vânzătorul a fost de bună sau de rea-credinţă30.
39.2. Evicţiunea parţială. Dacă evicţiunea este numai parţială – are ca obiect fie o fracţiune din bun sau o
cotă ideală din dreptul de proprietate, fie valorificarea sau negarea unui alt drept cu privire la bun, –
cumpărătorul are alegerea între a cere rezoluţiunea vânzării sau menţinerea contractului cu obligarea
vânzătorului la plata de daune-interese.
a) În cazul în care cumpărătorul a fost evins de o parte a bunului îndeajuns de însemnată încât, dacă ar fi
cunoscut evicţiunea, el nu ar mai fi încheiat contractul, poate cere rezoluţiunea vânzării. În acest caz,
cumpărătorul restituie bunul astfel cum a rămas după evicţiune, putând să ceară restituirea preţului şi daune-
interese la fel ca în cazul evicţiunii totale (art. 1.700 C.civ.).
De regulă, rezoluţiunea este judiciară, instanţa urmând să aprecieze dacă sunt îndeplinite condiţiile pentru
ca vânzătorul să răspundă pentru evicţiune şi - în funcţie de circumstanţele cauzei - dacă în situaţia în care ar
fi cunoscut evicţiunea cumpărătorul ar mai fi încheiat contractul. Pentru soluţionarea acţiunii în rezoluţiune,
instanţa va trebui să ţină seama de scopul pentru care a fost cumpărat bunul şi de consecinţele pierderii unei
părţi din bun.
Prin excepţie, ca şi în cazul evicţiunii totale, cumpărătorul poate declara unilateral rezoluţiunea sau aceasta
poate interveni în virtutea unui pact comisoriu, dacă sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege.
b) În ipoteza în care cumpărătorul nu cere sau nu obţine rezoluţiunea contractului, vânzătorul trebuie să
restituie cumpărătorului o parte din preţ proporţională cu valoarea părţii de care a fost evins şi, dacă este
cazul, să plătească daune-interese. Pentru stabilirea întinderii daunelor-interese, se aplică în mod
corespunzător prevederile art. 1.702 C.civ. din materia evicţiunii totale (art. 1.703 C.civ.).
În privinţa preţului, urmează să se aibă în vedere preţul menţionat în contractul de vânzare şi, în funcţie de
ponderea valorii părţii de care a fost evins, cumpărătorul are dreptul la restituirea părţii corespunzătoare din
preţ. De exemplu, dacă pentru un teren de 1.000 mp cumpărătorul a plătit 100.000 de lei şi a pierdut 100 mp,
el va avea dreptul de a i se restitui 10.000 de lei. În privinţa restituirii preţului nu are importanţă dacă între
momentul vânzării şi momentul producerii evicţiunii valoarea bunului a crescut sau a scăzut.

30 Datorită existenţei art. 1.701 alin. (3) C.civ. cumpărătorul nu suportă riscul devalorizării monetare. A se vedea şi
CSJ, s.com., dec.nr. 591/1994, în Buletinul jurisprudenţei, 1994, p.243-245.
8
 În ceea ce priveşte daunele-interese, textul art. 1.702 C.civ. este suficient de acoperitor şi permite
cumpărătorului să-şi recupereze întreg prejudiciul. Astfel, în ipoteza în care a crescut valoarea bunului de la
data vânzării şi până la producerea evicţiunii, în temeiul art. 1.702 alin. (1) lit. d) cumpărătorul poate obţine
daune-interese („pierderile suferite de către cumpărător din cauza evicţiunii”). Într-o speţă în care
cumpărătorul a fost evins parţial prin pierderea unei părţi dintr-un teren, vânzătorul a fost obligat să restituie o
parte din preţ şi să-i plătească cumpărătorului contravaloarea gardului ce urmează a fi desfiinţat şi mutat pe
amplasamentul corect31.
Daunele-interese se acordă nu numai în cazul în care cumpărătorul a pierdut o parte din bun (în sensul de
fracţiune materială a acestuia sau de cotă-parte din dreptul de proprietate), ci şi atunci când terţul invocă un
drept de creanţă (de pildă, terţul are dreptul de folosinţă asupra bunului în temeiul unui contract de locaţiune
sau de arendare, drept care este opozabil cumpărătorului) ori un drept de uz, uzufruct, abitaţie, servitute etc.
Desigur, în aceste cazuri poate interveni şi rezoluţiunea, în condiţiile arătate mai sus (bunăoară, cumpărătorul
intenţiona să se mute cu familia în casa cumpărată, dar acest lucru nu este posibil pentru că un terţ foloseşte
casa în baza unui contract de locaţiune valabil şi opozabil cumpărătorului pentru o durată de 4 ani; în acest
caz, cumpărătorul are toate motivele să ceară rezoluţiunea contractului cu daune-interese).
39.3. Ipoteza înlăturării evicţiunii de către cumpărător. Potrivit art. 1.704 C.civ., atunci când
cumpărătorul a păstrat bunul cumpărat plătind terţului evingător o sumă de bani sau dându-i un alt bun,
vânzătorul este liberat de urmările garanţiei, în primul caz prin rambursarea către cumpărător a sumei plătite
cu dobânda legală calculată de la data plăţii, iar în al doilea caz prin plata valorii bunului dat, precum şi, în
ambele cazuri, a tuturor cheltuielilor aferente.
Sunt ipoteze în practică în care cumpărătorul tratează cu terţul evingător şi reuşeşte să împiedice pierderea
bunului cu preţul unor sacrificii de natură patrimonială. Astfel se întâmplă atunci când cumpărătorul încheie o
tranzacţie cu terţul şi îi plăteşte acestuia o sumă de bani în schimbul renunţării de către terţ la dreptul asupra
bunului; de asemenea, cumpărătorul plăteşte creditorului ipotecar creanţa ipotecară pentru a degreva imobilul
şi pentru a-l păstra; tot astfel, cumpărătorul îi poate transmite terţului proprietatea asupra unui alt bun al său,
păstrând în schimb bunul cumpărat (de exemplu, cumpărătorul îi oferă un teren situat în extravilan pentru ca
terţul să nu mai revendice terenul ce se află în intravilan şi necesar cumpărătorului pentru a-şi edifica o casă).
În astfel de situaţii sunt îndeplinite condiţiile pentru ca vânzătorul să răspundă pentru evicţiune, deşi
cumpărătorul nu a pierdut bunul ce formează obiectul vânzării.
Este important de menţionat faptul că vânzătorul nu poate fi ţinut în toate cazurile să-i plătească
cumpărătorului suma de bani pe care acesta i-a plătit-o terţului. Dacă, de exemplu, preţul plătit de către
cumpărător terţului este inferior preţului primit de el de la cumpărător, vânzătorul va opta, în mod firesc,
pentru soluţia rambursării către cumpărător a sumei plătite cu dobânda legală (remuneratorie) calculată de la
data plăţii şi a tuturor cheltuielilor aferente. În schimb, dacă preţul plătit de către cumpărător terţului este mai
mare decât suma (preţul plus daune-interese) pe care el ar trebui să o plătească cumpărătorului în cazul în care
acesta ar pierde bunul, vânzătorul va fi ţinut să plătească doar acea sumă la care ar fi putut fi obligat în cazul
în care cumpărătorul ar fi pierdut bunul (adică în condiţiile dreptului comun al evicţiunii)32. Raţionamentul
este valabil şi pentru ipoteza în care, pentru a evita pierderea bunului vândut, cumpărătorul i-a dat terţului un
bun al său. Dacă am admite ideea că vânzătorul va fi obligat în toate cazurile la plata către cumpărător a tot
ceea ce acesta a plătit terţului, s-ar crea condiţiile apariţiei unor înţelegeri frauduloase între cumpărător şi terţ.

31 A se vedea C.Ap. Galaţi, s. I. civ., dec. nr. 652/2012, citată de V. Terzea, Noul Cod civil adnotat cu doctrină şi
jurisprudenţă, vol. II, ediţia a II-a, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2014, p. 777.
32 Pot fi situaţii în practică în care cumpărătorul îşi doreşte foarte mult să păstreze bunul şi atunci este dispus să
accepte solicitările, chiar exagerate, ale terţului. De exemplu, imobilul cumpărat cu suma de 80.000 de lei este grevat cu
ipotecă, iar creanţa ipotecară este în valoare de 100.000 de lei. În cazul în care cumpărătorul îi plăteşte creditorului
ipotecar suma de 100.000 de lei pentru a evita urmărirea bunului ipotecat (deşi valoarea de piaţă a bunului este de cel
mult 80.000 de lei), vânzătorul poate fi obligat doar la plata sumei de 80.000 de lei plus eventualele daune-interese.
9
În plus, vânzătorul ar avea o situaţie mai grea decât aceea în care s-ar fi angajat răspunderea lui pentru
evicţiune potrivit dreptului comun, ceea ce, în niciun caz, nu a fost în intenţia legiuitorului33.
Se impune încă o menţiune: atunci când cumpărătorul este dispus să păstreze bunul cumpărat plătind
terţului evingător o sumă de bani sau dându-i un alt bun, este recomandabil ca vânzătorul să fie informat cu
privire la condiţiile intervenirii înţelegerii între cumpărător şi terţ. Altfel, există riscul ca ulterior vânzătorul să
se prevaleze de prevederile art. 1.705 alin. (2) C.civ. - „Cumpărătorul care, fără a exista o hotărâre
judecătorească, a recunoscut dreptul terţului pierde dreptul de garanţie, afară de cazul în care dovedeşte că nu
existau motive suficiente pentru a împiedica evicţiunea”. Plătindu-i terţului o sumă de bani sau dându-i un alt
bun, cumpărătorul recunoaşte practic dreptul acestuia asupra bunului.
Din punct de vedere practic, chestiunile litigioase se pot rezolva şi prin încheierea unui contract de
tranzacţie, cu participarea celor trei părţi implicate - vânzător, cumpărător şi terţul evingător - pentru că astfel
de contracte de tranzacţie (prin care părţile previn şi/sau sting litigii) pot fi avantajoase pentru toate părţile.
39.4. Prescripţia. Obligaţia de garanţie contra evicţiunii nu este, de regulă, limitată în timp. Ea subzistă pe
toată durata existenţei în patrimoniul cumpărătorului a dreptului transmis şi garantat34.
Dreptul la acţiunea în garanţie contra evicţiunii se prescrie în termenul general de prescripţie de 3 ani.
Termenul de prescripţie începe să curgă de la data producerii evicţiunii. Până în acest moment obligaţia
vânzătorului este condiţională35 şi cumpărătorul nu poate să acţioneze, iar contra non valentem agere non
currit praescriptio („prescripţia nu curge împotriva celui care este împiedicat să acţioneze”).
40. Modificări convenţionale ale garanţiei contra evicţiunii. Regimul legal al garanţiei - numită garanţie
de drept - nefiind stabilit cu caracter imperativ, poate fi modificat prin convenţia părţilor (art.1.698 C.civ.).
Garanţia agravată, micşorată sau înlăturată complet prin convenţia dintre părţi se numeşte garanţie
convenţională (de fapt).
În privinţa clauzelor de agravare a răspunderii vânzătorului - pentru fapte proprii, ale terţilor (de exemplu,
pentru tulburări de fapt, cum ar fi cultivarea terenului de către un terţ care nu invocă niciun drept asupra
bunului) sau chiar pentru evenimentele fortuite (de exemplu, inundaţie, alunecări de teren, expropriere etc.) -
legea nu prevede limitări. Menţionăm însă, că ele trebuie să fie expres prevăzute şi clar exprimate, deoarece
sunt de strictă interpretare. În caz de îndoială, se aplică regulile garanţiei de drept.
În ceea ce priveşte clauzele de exonerare de răspundere (înlăturare sau micşorare a garanţiei), legea
prevede două limitări:
a) Potrivit art. 1.699 C.civ. chiar dacă s-a convenit că vânzătorul nu va datora nicio garanţie, el răspunde
totuşi de evicţiunea cauzată ulterior vânzării prin faptul său personal ori de cea provenită din cauze pe care,
cunoscându-le în momentul vânzării, le-a ascuns cumpărătorului. Orice stipulaţie contrară este considerată
nescrisă. Practic, prin această normă legală este sancţionat un vânzător de rea-credinţă.
b) Exonerarea totală sau parţială pentru fapta unui terţ este permisă, dar nu poate scuti pe vânzător de a
restitui preţul (fără despăgubiri) în caz de evicţiune, el fiind deţinut fără cauză, cu excepţia cazului în care
cumpărătorul şi-a asumat riscul producerii evicţiunii (art. 1.698 alin. 2 C.civ.). În acest din urmă caz
contractul de vânzare are caracter aleatoriu, existând şanse de câştig, respectiv riscul unei pierderi pentru
ambele părţi contractante, iar preţul contractului este şi el stabilit, în mod firesc, ţinând seama de asumarea de
către cumpărător a riscului producerii evicţiunii.

33 Codul civil foloseşte sintagma “vânzătorul este liberat de urmările garanţiei” tocmai pentru a scoate în evidenţă
alternativa pe care o are vânzătorul.
34 A se vedea şi R. Dincă, op.cit., p137.
35 A se vedea D. Alexandresco, op.cit., p.330; Fr. Deak, op.cit., p. 111, M. Nicolae, Tratat de prescripţie extinctivă,
Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2010, p. 521.
10
 TEST DE AUTOEVALUARE
1. În materia obligaţiei vânzătorului de garanţie contra evicţiunii: A) obligaţia de garanţie a vânzătorului contra
evicţiunii există nu numai faţă de cumpărător, dar şi faţă de subdobânditori (inclusiv faţă de donatar), şi cu toate că
cumpărătorul iniţial (donatorul) nu răspunde pentru evicţiune faţă de donatar; B) obligaţia de garanţie operează şi dacă
evicţiunea provine dintr-un fapt personal al vânzătorului, nu însă şi dacă este vorba de o tulburare de fapt din partea
vânzătorului (de exemplu, deposedarea cumpărătorului de o parte din terenul vândut); C) dacă vânzătorul l-a moştenit
pe un terţ care era titularul dreptului de servitute care grevează imobilul vândut (de exemplu, servitutea de a nu construi
peste o anumită înălţime), drept de care cumpărătorul nu avea cunoştinţă, vânzătorul nu se va putea prevala de dreptul
de servitute întrucât cumpărătorul îi poate opune cu succes excepţia de garanţie.

2. În cazul garanţiei contra evicţiunii rezultând din fapta unui terţ: A) garanţia există numai dacă dreptul invocat de
către terţul evingător este un drept real, nu şi dacă este un drept de creanţă; B) obligaţia de garanţie contra evicţiunii nu
este condiţionată de necesitatea unei acţiuni în justiţie intentată de către terţ împotriva cumpărătorului; C) vânzătorul nu
răspunde în cazul în care cauza evicţiunii a fost adusă la cunoştinţa cumpărătorului după data vânzării, dar înainte de
data producerii evicţiunii.

3. În materia obligaţiei vânzătorului de garanţie contra evicţiunii: A) dacă sunt 4 vânzători coproprietari şi se
produce evicţiunea (vânzătorii având obligaţia de a-i plăti cumpărătorului suma de 100.000 de lei), cumpărătorul poate
cere suma de 100.000 de lei de la oricare dintre vânzători; B) dacă bunul vândut înregistrează un spor de valoare, fără să
fi fost efectuate de către cumpărător cheltuieli pentru lucrări autonome sau adăugate, vânzătorul nu trebuie să plătească
sporul de valoare; C) în cazul evicţiunii parţiale, cumpărătorul nu poate cere niciodată rezoluţiunea contractului de
vânzare dacă terţul invocă un contract de locaţiune valabil şi opozabil cumpărătorului (de care cumpărătorul nu avea
cunoştinţă), deoarece cumpărătorul nu a pierdut proprietatea bunului.

4. În materia contractului de vânzare: A) vânzătorul răspunde pentru evicţiune numai dacă tulburarea din partea
terţului a survenit în termenul general de prescripţie de 3 ani care curge de la data încheierii contractului de vânzare; B)
dacă evicţiunea s-a produs, vânzătorul datorează daune-interese, indiferent dacă a fost de bună-credinţă sau de rea-
credinţă; C) dacă prețul plătit de cumpărător a fost de 45.000 de euro, iar la data producerii evicțiunii bunul valorează
80.000 de euro ca urmare a creșterii prețurilor în zonă, vânzătorul va fi obligat să îi plătească cumpărătorului această din
urmă sumă;

5. În cazul contractului de vânzare: A) dacă în momentul vânzării unui bun individual determinat acesta pierise
numai în parte, cumpărătorul care nu cunoştea acest fapt în momentul vânzării poate cere fie anularea vânzării, fie
reducerea corespunzătoare a preţului; B) garanţia este datorată împotriva evicţiunii ce provine din fapte imputabile
vânzătorului, însă numai dacă aceste fapte s-au ivit anterior vânzării; C) în cazul în care evicţiunea parţială nu atrage
rezoluţiunea contractului, vânzătorul trebuie să restituie cumpărătorului valoarea părţii pierdute ca efect al evicţiunii, iar
nu o parte din preţ proporţională cu valoarea părţii de care a fost evins.

6. Între A şi B s-a încheiat un contract de vânzare având ca obiect o casă, împreună cu anexe gospodăreşti şi terenul
aferent de 5.000 mp, dintre care 1.000 mp reprezintă curtea, iar 4.000 mp reprezintă grădina. După 4 ani de la încheierea
contractului dintre A şi B, terţul C, care l-a moştenit pe D (vecinul lui A şi, ulterior, al lui B) l-a contactat pe B, i-a pus
la dispoziţie înscrisurile relevante din care rezultă că este proprietarul unei suprafeţe de teren de 1.000 mp din grădina
lui B şi i-a solicitat ca în termen de 30 de zile să elibereze terenul de 1.000 mp şi să-şi mute gardul construit de B în
urmă cu un an. C a ameninţat că dacă B nu se va conforma, îl va acţiona în judecată. B vă solicită o consultaţie juridică
în cadrul căreia urmează să răspundeţi, motivat, la următoarele probleme: a) Dacă se va produce evicţiunea şi B va
preda terenul de 1.000 mp lui C, iar în ultimii 4 ani valoarea terenului a crescut cu 25%, B va putea pretinde de la A
doar o parte din preţ corespunzătoare suprafeţei de 1.000 mp sau şi sporul de valoare înregistrat de teren? b) Dacă A a
fost de bună-credinţă (nu a cunoscut că terenul de 1.000 mp nu îi aparţinea), el poate fi obligat să-i plătească lui B
contravaloarea gardului ce urmează a fi desfiinţat şi mutat pe amplasamentul corect?

Rezolvare: 1. A) şi C); 2. B); 3. A); 4. B) şi C); 5. A);

11
 6. a) Răspuns afirmativ. B va putea pretinde de la A şi sporul de valoare înregistrat de teren. Textul art. 1.702 C.civ.,
la care trimite art. 1.703 C.civ., este suficient de acoperitor şi permite cumpărătorului să-şi recupereze întreg prejudiciul.
Astfel, în ipoteza în care a crescut valoarea bunului de la data vânzării şi până la producerea evicţiunii, în temeiul art.
1.702 alin. (1) lit. d) cumpărătorul poate obţine daune-interese („pierderile suferite de către cumpărător din cauza
evicţiunii”).

b) Răspuns afirmativ. Despăgubirile sunt datorate şi în situaţia în care vânzătorul a fost de bună-credinţă pentru că
fundamentul răspunderii acestuia nu este ideea de culpă, ci aceea de garanţie (diferenţa dintre vânzătorul de bună-
credinţă şi cel de rea-credinţă există doar în privinţa cheltuielilor privind lucrările voluptuare – art. 1.702 alin. 3 C.civ.).
Deşi a fost de bună-credinţă, A poate fi obligat să-i plătească lui B contravaloarea gardului ce urmează a fi desfiinţat şi
mutat pe amplasamentul corect. În temeiul art. 1.703 C.civ. raportat la art. 1.702 alin. (1) lit. d) („pierderile suferite de
către cumpărător din cauza evicţiunii”), cumpărătorul poate obţine daune-interese.

II. Garanţia contra viciilor bunului vândut

41. Noţiune. Aşa cum am văzut, vânzătorul trebuie să asigure cumpărătorului nu numai stăpânirea liniştită,
dar şi utilă a bunului vândut. Astfel fiind, vânzătorul garantează cumpărătorul contra oricăror vicii ascunse
care fac bunul vândut impropriu întrebuinţării la care este destinat sau care îi micşorează în asemenea măsură
întrebuinţarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preţ
mai mic [art. 1.707 alin. (1) C.civ.].
Când bunul vândut este afectat de un viciu în sensul art.1.707 C.civ., situaţia prezintă asemănare cu viciul
de consimţământ al erorii (sau dolului) asupra substanţei obiectului contractului. Astfel, în ceea ce priveşte
eroarea, art. 1.207 C.civ. prevede că „(1) Partea care, la momentul încheierii contractului, se afla într-o eroare
esenţială poate cere anularea acestuia, dacă cealaltă parte ştia sau, după caz, trebuia să ştie că faptul asupra
căruia a purtat eroarea era esenţial pentru încheierea contractului. (2) Eroarea este esenţială: […] 2. când
poartă asupra identităţii obiectului prestaţiei sau asupra unei calităţi a acestuia ori asupra unei alte
împrejurări considerate esenţiale de către părţi în absenţa căreia contractul nu s-ar fi încheiat;”
Între eroare şi viciu ascuns există însă deosebiri esenţiale: în cazul erorii asupra substanţei obiectului (error
in substantiam), din cauza acestui viciu de consimţământ, cumpărătorul nu a putut cumpăra, în substanţa sa,
bunul voit şi poate cere anularea contractului; în schimb, în cazul viciilor vizate de art. 1.707 C.civ.
cumpărătorul a cumpărat bunul voit, numai că acesta este impropriu întrebuinţării după destinaţie sau din
cauza viciilor se micşorează întrebuinţarea sau valoarea şi cumpărătorul nu poate cere anularea contractului, ci
are o acţiune în garanţie contra vânzătorului36.
De exemplu, dacă se vinde o casă despre care vânzătorul afirmă că este construită din cărămidă
(cumpărătorul dorind să cumpere o casă din cărămidă), iar în realitate este din material lemnos, se poate cere
anularea. În schimb, dacă acea casă este construită din cărămidă, dar este afectată de anumite defecte (de
exemplu, acoperişul este deteriorat sau instalaţia termică este defectă), va intra în funcţiune obligaţia de
garanţie contra viciilor.
Situaţii în care s-a reţinut existenţa unor vicii ascunse: grâu cu gărgăriţe, pământ pentru seră plin de
germeni de buruieni care au afectat culturile cumpărătorului, seminţe sterile, animale domestice bolnave, calul
nărăvaş, autoturism cu defecţiuni ale sistemului electric care au condus la incendiere, autoturism cu puntea
spate avariată şi sudată ce afectează siguranţa conducătorului auto şi a pasagerilor, televizoare care fac
implozie, dischetă contaminată cu un virus informatic, apartament în care se infiltrau masiv ape pluviale în

36 A se vedea şi C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op.cit., p. 923; I. Zinveliu, op.cit., p.97.
Acţiunea în anulare presupune un consimţământ viciat prin eroare substanţială sau dol (a se vedea Mazeaud, op.cit.,
p.803 nr. 978), iar nu simple vicii ascunse.
12
perioadele ploioase, teren intravilan neconstruibil din cauza unei mlaştini prost acoperite, borduri pentru
trotuar care se sfărâmau şi nu prezentau o rezistenţă mecanică necesară la ciclul îngheţ-dezgheţ etc.
42. Condiţii. Pentru a se angaja răspunderea vânzătorului pentru vicii ascunse, trebuie să fie îndeplinite în
mod cumulativ următoarele condiţii:

a) Trebuie ca viciul să fie inerent bunului vândut37, ceea ce înseamnă ca bunul să fie impropriu
întrebuinţării sau utilitatea lui să fie micşorată din cauza unor defecte care ţin chiar de el, iar nu de elemente
exterioare. De exemplu, prezenţa unui obuz neexplodat în nisipul livrat de o firmă de materiale de construcţii
nu este un viciu inerent bunului. De asemenea, neatingerea rentabilităţii economice scontate de către
cumpărător în privinţa bunului cumpărat nu reprezintă un viciu ascuns al bunului deoarece ţine de elemente
exterioare acestuia. Tot astfel, germinarea diferită a unor seminţe cultivate în regiuni geografice cu altă climă
decât cea recomandată nu se datorează calităţii seminţelor, ci factorilor climaterici diferiţi.
În schimb, constituie un viciu inerent bunului zgomotul ridicat produs în funcţionare de centrala termică a
unui imobil, care face impropriu pentru locuire apartamentul care a format obiectul contractului de vânzare şi
care se află în imediata vecinătate a centralei, întrucât centrala imobilului este un accesoriu inerent
apartamentului (parte indiviză comună).

b) Trebuie ca viciul să fie ascuns. Potrivit art. 1.707 alin. (2) C.civ. „Este ascuns acel viciu care, la data
predării, nu putea fi descoperit, fără asistenţă de specialitate, de către un cumpărător prudent şi diligent.” În
privinţa bunurilor care au un anumit nivel de tehnicitate nu este nevoie ca cel care cumpără bunul să recurgă
la serviciile unui specialist, dar este necesar ca el să verifice cu atenţie bunul pe care îl cumpără38. De
exemplu, a fost considerat viciu ascuns o defecţiune la acoperişul unei case - şarpantă infestată cu insecte
xilofage (care se hrănesc cu lemn) - care pentru a putea fi depistată ar fi trebuit ca vânzătorul să se urce pe
acoperiş, apoi pe ţiglă şi să ceară intervenţia unui specialist39.
Vânzătorul nu răspunde pentru viciile aparente, pe care cumpărătorul le putea observa printr-o verificare
normală, dar atentă. Art. 1.707 alin. (4) prevede că „Vânzătorul nu datorează garanţie contra viciilor pe care
cumpărătorul le cunoştea la încheierea contractului”.
Aşadar, chiar dacă prin natura sa un anumit viciu putea fi considerat ascuns, dacă vânzătorul l-a adus la
cunoştinţa cumpărătorului nu se mai pune problema răspunderii vânzătorului. Viciul pe care vânzătorul
dovedeşte că l-a adus la cunoştinţa cumpărătorului sau pe care acesta l-a cunoscut pe altă cale nu poate fi
considerat ascuns, indiferent de natura sa. În practică s-a reţinut că „igrasia nu ar putea constitui un viciu
ascuns, căci ea, fiind vizibilă pe perete, poate atrage atenţia oricui de la prima vedere; dar ea constituie
neapărat un viciu ascuns atunci când este mascată printr-un perete fals.”40
În privinţa viciilor aparente, reamintim prevederile art. 1.690 C.civ. potrivit cu care cumpărătorul are
obligaţia ca imediat după preluare să verifice starea bunului potrivit uzanţelor, iar dacă în urma verificării se
constată existenţa unor vicii aparente, cumpărătorul trebuie să îl informeze pe vânzător despre acestea fără
întârziere; în lipsa informării, se consideră că vânzătorul şi-a executat obligaţia de predare.

37 Pentru amănunte a se vedea D. Chirică, op.cit., p. 405-407, precum şi practica judiciară citată.
38 Sunt vicii ascunse acelea care „nu puteau fi constatate decât cu prilejul operaţiunilor de asamblare şi montare a
mobilierului” (PAS, dec.nr.3843/1977, în RRD nr.5, 1978, p.65); „prin expertiza tehnică” (TS, s.civ.,
dec.nr.541/1973, în CD,1973, p.133) „printr-o analiză de laborator” (T.Jud. Hunedoara, dec.civ. nr.5/1983, în RRD
nr.6, 1983, p.58); „În condiţiile unei temperaturi scăzute, care nu existau la data cumpărării” (TMB, s. a III-a civ.,
dec.nr.151/1990, în Dreptul nr.2, 1992, p.79). În schimb, dacă paltonul vândut prezintă degradări şi are aspectul unui
palton folosit, vânzătorul nu răspunde, viciile fiind aparente (TMB, s.IV civ., dec.nr.155/1990, ibidem).
39 Cass. fr., dec. din 27 octombrie 2006, citată de Ph. Malaurie, L.Aynes, P.-Y. Gautier, op.cit., p. 223, nota nr. 13.
40 T. Mehedinţi, s. I., dec. nr. 472/1913, în C.Hamangiu, N. Georgean, Codul civil adnotat, vol. III, nr. 2, p.464.
13
 c) Trebuie ca viciul sau cauza lui să fi existat la data predării bunului [art. 1.707 alin. (3) C.civ.]. Pentru
viciile ivite ulterior predării - deci când bunul se strică, se defectează sau îşi pierde calitatea din cauza viciilor
ivite după predare - vânzătorul nu răspunde, cu excepţia situaţiei în care garantează pentru un timp determinat
buna funcţionare a bunului vândut (conform art. 1.716 C.civ.). Această soluţie se justifică prin aceea că riscul
contractului trece asupra cumpărătorului din momentul predării.
d) Trebuie ca viciul să fie grav, adică din cauza lui bunul vândut este impropriu întrebuinţării la care este
destinat sau i se micşorează în asemenea măsură întrebuinţarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut,
cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preţ mai mic. Nu se cere însă ca viciul să se refere la substanţa,
la esenţa bunului (ca la anularea pentru eroare).
În practică s-a decis că nu constituie un viciu decolorarea naturală a pietrei destinate placării unei case
întrucât nu afectează utilizarea bunului conform destinaţiei sale şi nici nu diminuează utilitatea lui, ci patina şi
culoarea rezultate în timp reprezintă o chestiune de gust.41
Cumpărătorul nu trebuie să se aştepte ca în cazul unui bun de ocazie calitatea sa să fie aceeaşi cu cea a unui
bun nou42. De exemplu, în cazul unui autoturism de ocazie, din cauza numărului mare de kilometri deja
parcurşi, cumpărătorul putea în mod normal să prevadă că trebuie să facă reparaţii în cursul lunilor viitoare.

e) Trebuie ca viciul să se ivească în cadrul perioadei de garanţie43. Spre deosebire de obligaţia de garanţie
contra evicţiunii care, de regulă, nu este limitată în timp, în privinţa garanţiei contra viciilor ascunse este
necesar ca viciul să se ivească în cadrul unui anumit termen, numit termen de garanţie. Aceste chestiuni vor
fi analizate mai jos, atunci când ne vom ocupa de problema termenului de intentare a acţiunilor în garanţie44.

Toate elementele care condiţionează obligaţia de garanţie a vânzătorului contra viciilor trebuie să fie
dovedite de către cumpărător45.
Precizăm că dacă părţile nu au convenit altfel, vânzătorul este obligat să garanteze contra viciilor ascunse,
chiar şi atunci când nu le-a cunoscut [art.1.708 alin.(1) C.civ.]; numai întinderea garanţiei lui diferă după cum
a avut sau nu cunoştinţă de existenţa viciilor bunului vândut (art.1.712 C.civ.).
În condiţiile arătate, obligaţia de garanţie contra viciilor se aplică la orice vânzare (vânzare sub condiţie, cu
plata preţului în rate, de drepturi litigioase etc.), inclusiv promisiunea de vânzare46, indiferent că bunul
vândut este un imobil sau un bun mobil, în stare nouă sau uzată (de ocazie)47, cu două excepţii:
i) nu există obligaţia de garanţie în cazul vânzărilor silite [art.1.707 alin. (5) C.civ.], care se fac prin
intermediul justiţiei. În acest sens, art. 776 C. proc.civ. prevede – în materia urmăririi mobiliare - că „În cazul
vânzării silite la licitaţie publică nu există garanţie contra viciilor ascunse ale bunului vândut”. O dispoziţie
similară există şi în art. 858 C. proc.civ., în materia urmăririi imobiliare. Vânzările silite sunt impuse

41 C.Ap. Chambery, dec. din 3 iunie 1998, citată de D. Chirică, op.cit., p. 413.
42 Ph. Malaurie, L. Aynes, P.-Y. Gautier, op.cit., p. 226, nr. 395.
43 A se vedea, în acest sens, D.Chirică, op.cit., p. 415 şi urm; R.Dincă, op.cit., p. 142-143.
44 A se vedea infra nr. 44.
45 A se vedea şi TS, s.civ., dec.nr.541/1973, loc.cit., p.135. Calitatea necorespunzătoare a bunului trebuie să fie
dovedită de cumpărător, cu acte opozabile vânzătorului. CSJ, s.com., dec.nr.777/1997, în Jurisprudenţa CSJ 1997,
p.450-451. A se vedea şi ÎCCJ-Secţia a II-a civ., dec. nr. 3721/2013, publicată pe www.scj.ro.
46 A se vedea TS, s.civ., dec.nr.1604/1989 mai sus citată.
47 În cazul cumpărării unui bun (de exemplu, un autoturism) uzat, la un preţ redus, gravitatea viciului se apreciază
ţinând seama că partea „a cunoscut faptul că măcar o parte din piese sunt în stare de uzură avansată şi a acceptat să-l
cumpere în aceste condiţii” (TS, s.civ., dec.nr.183/1978, loc.cit., p.60).
14
vânzătorului, se fac - de regulă - la un preţ mai mic decât cel obişnuit şi ar fi excesiv să fie obligat acesta să
garanteze contra viciilor ascunse.
ii) în cazul vânzării unei moşteniri - dacă nu specifică bunurile asupra cărora se întind drepturile sale -
vânzătorul garantează numai calitatea sa de moştenitor (art.1.748 C.civ.), nu şi calitatea bunurilor din
moştenire.
43. Efectele şi întinderea răspunderii vânzătorului pentru vicii.
43.1. Dacă toate condiţiile arătate mai sus sunt întrunite, cumpărătorul poate obţine, după caz (art.
1.710 C.civ.):
a) înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia. Textul de lege consacră o formă
specifică de executare în natură a obligaţiei de garanţie contra viciilor. Cumpărătorul îi poate solicita
vânzătorului să remedieze defecţiunile bunului; nu întotdeauna această soluţie este agreată de către
cumpărător pentru că este posibil ca vânzătorul să nu-şi execute obligaţiile în condiţii acceptabile pentru
cumpărător sau executarea să se poată face cu mare întârziere. De aceea, sunt situaţii în care este mai potrivit
atât pentru vânzător, cât şi pentru cumpărător ca remedierea defecţiunilor să se facă de către cumpărător sau
de către un terţ, cheltuielile urmând a fi suportate de către vânzător48. Pentru a se evita litigii ulterioare, este
recomandabil pentru cumpărător ca acesta să îl implice pe vânzător în găsirea remediilor corespunzătoare (de
exemplu, în cadrul negocierilor cu terţul în vederea încheierii unui contract de antrepriză pentru înlăturarea
viciilor ascunse ale unei construcţii).
b) înlocuirea bunului vândut cu un bun de acelaşi fel, însă lipsit de vicii. Şi aceasta este o formă de
executare în natură o obligaţiei de garanţie contra viciilor. Acest remediu se poate aplica atât în cazul
bunurilor de gen, cât şi în cazul bunurilor individual determinate, în acest din urmă caz cu condiţia ca
vânzătorul să mai aibă în patrimoniul său bunuri similare cu cel vândut.
c) reducerea corespunzătoare a preţului. Potrivit art. 1.551 alin. (2) C.civ., creditorul are dreptul la
reducerea proporţională a prestaţiei sale dacă, după împrejurări, aceasta este posibilă. În materia garanţiei
contra viciilor, întrucât bunul predat de către vânzător are anumite defecte, cumpărătorul are dreptul la o
reducere a preţului, care reprezintă prestaţia specifică a cumpărătorului. În acest caz, reducerea din preţ
proporţională cu reducerea valorii bunului reprezintă, în realitate, o rezoluţiune parţială a contractului de
vânzare, în măsura neexecutării obligaţiilor de către vânzător49. Aceasta înseamnă că dacă preţul a fost plătit
în întregime, cumpărătorul are dreptul la restituirea pro parte, iar dacă preţul nu a fost plătit sau a fost plătit
doar parțial, cumpărătorul poate să nu mai execute partea cu care preţul trebuie redus. Dacă părţile nu ajung la
un acord privind reducerea preţului, deprecierea valorii bunului din cauza viciului se stabileşte printr-o
expertiză, care poate fi administrată în cadrul litigiului ce se poartă între cumpărător şi vânzător, dar poate
avea şi un caracter extrajudiciar.
d) rezoluţiunea vânzării reprezintă cel mai grav remediu şi, dacă intervine, va avea ca efect restituirea
integrală a preţului de către vânzător, acesta având dreptul să i se restituie bunul pe care l-a vândut. În legătură
cu rezoluţiunea vânzării, se impun mai multe precizări:
i) cumpărătorul poate obţine rezoluţiunea nu doar pe cale judiciară, ci şi pe cale amiabilă sau
prin efectul declaraţiei unilaterale de rezoluţiune;
ii) potrivit art. 1.709 C.civ., sub sancţiunea decăderii din dreptul de a cere rezoluţiunea,
cumpărătorul care a descoperit viciile ascunse ale lucrului este obligat să le aducă la cunoştinţa vânzătorului

48 În acest caz, din punctul de vedere al vânzătorului se poate vorbi de o executare prin echivalent pentru că el
plăteşte o sumă de bani cumpărătorului sau terţului care a efectuat lucrările de remediere a defecţiunilor bunului.
Pentru cumpărător executarea este una în natură.
49 A se vedea, L. Pop, I.-F. Popa, S.-I. Vidu, op.cit., p. 297-298.
15
într-un termen rezonabil, stabilit potrivit cu împrejurările. În cazul în care cumpărătorul este profesionist, iar
bunul vândut este mobil corporal, termenul este de două zile lucrătoare. Atunci când viciul apare în mod
gradual50, termenele încep să curgă din ziua în care cumpărătorul îşi dă seama de gravitatea şi întinderea
viciului. Vânzătorul care a tăinuit viciul (a fost de rea-credinţă) nu poate invoca prevederile articolului 1.709
C.civ., adică nu se poate prevala de sancţiunea decăderii cumpărătorului din dreptul de a cere rezoluţiunea;
iii) dacă numai unele dintre bunurile vândute sunt afectate de vicii şi acestea pot fi separate de
celelalte fără pagubă pentru cumpărător, iar instanţa dispune rezoluţiunea, contractul se desfiinţează numai în
parte. Tot astfel, rezoluţiunea va fi parţială şi în cazul declaraţiei unilaterale de rezoluţiune. Rezoluţiunea
contractului, în ceea ce priveşte bunul principal, atrage rezoluţiunea lui şi în privinţa bunului accesoriu (de
exemplu, dacă se cumpără un autoturism împreună cu o rulotă sau cu o remorcă, rezoluţiunea contractului în
privinţa autoturismului determină rezoluţiunea totală a contractului, chiar dacă rulota sau remorca nu au
niciun viciu).
e) Acordarea de daune-interese. Potrivit art. 1.712 C.civ., „(1) În situaţia în care la data încheierii
contractului vânzătorul cunoştea viciile bunului vândut, pe lângă una dintre măsurile prevăzute la art. 1.710,
vânzătorul este obligat la plata de daune-interese, pentru repararea întregului prejudiciu cauzat, dacă este
cazul. (2) Atunci când vânzătorul nu cunoştea viciile bunului vândut şi s-a dispus una dintre măsurile
prevăzute la art. 1.710 alin. (1) lit. c) şi d), el este obligat să restituie cumpărătorului doar preţul şi cheltuielile
făcute cu prilejul vânzării, în tot sau în parte, după caz”.
În legătură cu aceste prevederi legale, se impun următoarele precizări:
i) Spre deosebire de materia evicţiunii, în care şi vânzătorul de bună-credinţă poate fi obligat la
plata daunelor-interese, în cazul viciilor ascunse vânzătorul este obligat să plătească daune-interese numai în
cazul în care cumpărătorul dovedeşte, cu orice mijloace de probă (inclusiv prezumţii51) că vânzătorul a fost
de rea-credinţă (a cunoscut viciile bunului);
ii) daunele-interese se pot acorda împreună cu oricare dintre remediile prevăzute de art. 1.710
C.civ. De exemplu, chiar dacă viciul a fost înlăturat de către vânzător, cumpărătorul are dreptul la despăgubiri
întrucât pe perioada reparaţiei nu a putut folosi bunul. Tot astfel, cumpărătorul are dreptul la despăgubiri
deoarece până când i s-a pus la dispoziţie de către vânzător un alt bun de acelaşi fel, însă lipsit de vicii, a fost
nevoit să închirieze de la un terţ un bun similar pentru a-şi putea desfăşura activitatea.
iii) întrucât a fost de rea-credinţă, vânzătorul are obligaţia să repare „întregul prejudiciu cauzat”,
aşadar atât paguba efectivă, cât şi beneficiul nerealizat, atât prejudiciul previzibil, cât şi cel imprevizibil;
iv) dacă vânzătorul a fost de bună-credinţă (adică nu a cunoscut viciile bunului vândut) şi s-a
dispus reducerea corespunzătoare a preţului, el are obligaţia ca - pe lângă restituirea parţială a preţului - să
restituie o parte proporţională şi din cheltuielile vânzării, dacă acestea au fost suportate de către cumpărător.
Dacă vânzătorul a fost de bună-credinţă şi se dispune rezoluţiunea, el are obligaţia să restituie integral preţul
şi cheltuielile vânzării (dacă aceste cheltuieli au fost suportate de către cumpărător), însă trebuie să primească
bunul în starea în care se află;
v) potrivit dreptului comun, dovada prejudiciului trebuie să fie făcută de cumpărător. Dacă
cumpărătorul nu poate dovedi alte pagube, în orice caz instanţa trebuie să-l oblige pe vânzător la plata de
dobânzi legale, la suma ce urmează a fi restituită, dacă nu se compensează cu valoarea folosinţei bunului52.

50 De exemplu, o ţeavă fisurată care determină infiltrarea apei în apartament; o defecţiune la sistemul de direcţie al
autoturismului care influenţează funcţionarea acestuia.
51 Astfel, în cazul vânzătorului profesionist, ignoranţa se consideră (se prezumă) a fi culpabilă (imperitia culpae
adnumeratur- „nepriceperea (necunoaşterea) se consideră drept o culpă”) şi deci atrage răspunderea pentru vicii.
52 A se vedea T. Reg. Arad, dec.civ. nr.1580/1955, în LP nr.6, 1957, p.757.
16
 43.2. Aspecte de ordin procedural privind remediile prevăzute de art. 1.710 alin. (1) C.civ.
Potrivit art. 1.710 alin. (2) C.civ., „La cererea vânzătorului, instanţa, ţinând seama de gravitatea viciilor
şi de scopul pentru care contractul a fost încheiat, precum şi de alte împrejurări, poate dispune o altă măsură
prevăzută la alin. (1) decât cea solicitată de cumpărător”.
Această prevedere legală rezolvă una dintre chestiunile controversate în sistemul vechiului Cod civil.
Astfel, în lipsa acestui text de lege, exista riscul ca, de exemplu, instanţa de judecată să respingă
acţiunea în rezoluţiune pe motiv că nu erau îndeplinite condiţiile pentru a se dispune o măsură atât de gravă.
Această soluţie ar fi fost dezavantajoasă pentru cumpărător, care ar fi trebuit să intenteze o nouă acţiune în
justiţie. De aceea, legiuitorul a consacrat o soluţie mult mai pragmatică, de natură a asigura o mai bună
protecţie a drepturilor cumpărătorului (care nu se va mai vedea pus în situaţia de a i se respinge acţiunea
formulată), dar corespunde şi intereselor vânzătorului, care îşi poate afirma disponibilitatea de a rezolva
situaţia litigioasă prin utilizarea unui alt remediu prevăzut de lege.
43.3. Riscul pieirii bunului afectat de vicii. Dacă bunul a pierit din cauza viciilor (de exemplu,
autoturismul a fost distrus în totalitate în urma izbucnirii unui incendiu din cauza unei defecţiuni la sistemul
electric), vânzătorul este obligat să restituie preţul şi cheltuielile vânzării, iar dacă a fost de rea-credinţă poate
fi obligat şi la plata daunelor-interese. Mai mult decât atât, potrivit art. 1.713 C.civ. pierderea sau deteriorarea
bunului, chiar prin forţă majoră53, nu îl împiedică pe cumpărător să obţină aplicarea măsurilor prevăzute la
art. 1.710 alin. (1) C.civ. De exemplu, dacă o casă are anumite vicii la acoperiş, iar ca urmare a unor inundaţii
catastrofale este distrusă în totalitate nu înlătură dreptul cumpărătorului de a obţine o reducere
corespunzătoare a preţului (calculat în funcţie de starea casei anterior pieirii sale) întrucât cumpărătorul a
plătit un preţ mai mare pentru un bun afectat de viciu, care nu valora atât cât s-a plătit. Forţa majoră nu poate
înlătura obligaţia vânzătorului de a răspunde pentru vicii deoarece el a predat un bun necorespunzător. Potrivit
art. 121 din Legea nr. 71/2011, prevederile art. 1.713 se aplică şi în cazurile în care viciile ascunse au fost
descoperite după data intrării în vigoare a Codului civil.
44. Termenul de intentare a acţiunilor. În materia acţiunii în garanţie contra viciilor se aplică
termenul general de prescripţie de 3 ani prevăzut de art. 2.517 C.civ.
Conform art. 2.531 C.civ. „(1) Dacă prin lege nu se prevede altfel, prescripţia dreptului la acţiune
pentru viciile ascunse începe să curgă: a) în cazul unui bun transmis sau al unei lucrări executate, alta decât o
construcţie, de la împlinirea unui an de la data predării ori recepţiei finale a bunului sau a lucrării, în afara
cazului în care viciul a fost descoperit mai înainte, când prescripţia va începe să curgă de la data descoperirii;
b) în cazul unei construcţii, de la împlinirea a 3 ani de la data predării sau recepţiei finale a construcţiei, afară
numai dacă viciul a fost descoperit mai înainte, când prescripţia va începe să curgă de la data descoperirii.
[…](4) Termenele prevăzute în prezentul articol sunt termene de garanţie înăuntrul cărora viciile trebuie, în
toate cazurile, să se ivească. (5) Prin dispoziţiile prezentului articol nu se aduce însă nicio atingere termenelor
de garanţie speciale, legale sau convenţionale. (6) Dispoziţiile prezentului articol se aplică, în mod
corespunzător, şi în cazul produselor pentru care s-a prevăzut un termen de valabilitate, ca şi în cazul
bunurilor sau lucrărilor pentru care există un termen de garanţie pentru buna funcţionare”.

În lumina acestor dispoziţii legale, se impun următoarele precizări54:

53 Potrivit art. 1.351 alin. (2) C.civ. „Forţa majoră este orice eveniment extern, imprevizibil, absolut invincibil şi
inevitabil”.
54 A se vedea şi M. Nicolae, Tratat de prescripţie extinctivă, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2010, p. 1.175-
1.176.
17
 a) Textul de lege stabileşte în mod alternativ două momente de la care începe să curgă prescripţia: i) un
moment subiectiv, principal, constând în data descoperirii viciilor; ii) un moment obiectiv, subsidiar, constând
în data expirării termenului de garanţie de un an pentru lucru şi de 3 ani pentru construcţie.
b) Termenele de un an, respectiv de 3 ani nu sunt termene de prescripţie, ci termene de garanţie legale,
cu caracter general şi subsidiar, în înţelesul că expirarea lor marchează momentului obiectiv al începutului
prescripţiei numai dacă nu-şi găseşte aplicarea un alt termen de garanţie, special, legal sau convenţional.
c) Termenele de garanţie de un an, respectiv 3 ani sunt termene legale extinctive, în sensul că expirarea
lor are ca efect stingerea obligaţiei de garanţie contra viciilor în cazul în care viciile nu se ivesc înăuntrul
acestor termene. Dacă au expirat termenele de garanţie şi viciile nu s-au ivit nu se mai poate pune problema
începutului prescripţiei dreptului la acţiune şi, în consecinţă, vânzătorul nu va mai răspunde pentru vicii
ascunse.
d) Prevederile art. 2.531 C.civ. se aplică numai „dacă prin lege nu se prevede altfel”. În materia
protecţiei consumatorilor se adoptă norme speciale; de exemplu, art. 11 din Legea nr. 240/2004 privind
răspunderea producătorilor pentru pagubele generate de produsele cu defecte (republicată în anul 2008)
prevede că „Dreptul la acţiune pentru repararea pagubelor, ce decurge din prevederile prezentei legi, se
prescrie în termen de 3 ani, care curge de la data la care reclamantul a avut sau ar fi trebuit să aibă cunoştinţă
de existenţa pagubei, a defectului şi a identităţii producătorului, iar acţiunea pentru repararea pagubei nu poate
fi introdusă după împlinirea a 10 ani de la data la care producătorul a pus produsul respectiv în circulaţie”.
45. Modificări convenţionale ale garanţiei contra viciilor. Dispoziţiile de drept comun analizate
privind existenţa, condiţiile, efectele şi întinderea obligaţiei de garanţie contra viciilor au caracter supletiv,
părţile fiind libere să limiteze sau chiar să înlăture ori, dimpotrivă, să agraveze prin convenţia lor această
obligaţie a vânzătorului printr-o clauză expresă.
În ceea ce priveşte clauza de limitare sau de înlăturare a răspunderii pentru vicii, aceasta este, în
principiu, valabilă. Prin excepţie, potrivit art. 1.708 alin. (2) C.civ. „Clauza care înlătură sau limitează
răspunderea pentru vicii este nulă în privinţa viciilor pe care vânzătorul le-a cunoscut ori trebuia să le
cunoască la data încheierii contractului”. După cum se observă, se sancţionează cu nulitatea doar clauza, nu şi
contractul în ansamblul său. Dovada cunoaşterii viciilor de către vânzător sau a împrejurării că acesta trebuia
să le cunoască trebuie să fie făcută de cumpărător, cu orice mijloace de probă (inclusiv prezumţii, de exemplu,
în cazul vânzătorului profesionist).
Cu respectarea acestei condiţii (vânzătorul nu a cunoscut viciile şi nici nu trebuia să le cunoască),
clauzele de înlăturare sau de limitare a răspunderii pentru vicii pot fi foarte variate (suprimarea totală a
garanţiei, posibilitatea solicitării doar a reducerii preţului nu şi a rezoluţiunii vânzării, asigurarea numai a
pieselor de schimb sau a reparaţiilor necesare etc.). Menţionăm că limitarea garanţiei poate fi stipulată şi sub
forma scurtării termenului de un an, respectiv, de trei ani în care viciile ascunse pot fi descoperite (de
exemplu, vicii descoperite într-o lună de la data vânzării autoturismului folosit). În acest sens, art. 2.531 alin.
(5) C.civ. prevede că „prin dispoziţiile prezentului articol nu se aduce însă nicio atingere termenelor de
garanţie speciale, legale sau convenţionale”. Chiar şi termenul de prescripţie de 3 ani poate fi modificat prin
convenţia părţilor, în condiţiile art. 2.515 C.civ.
Clauzele de agravare a răspunderii pentru vicii nu comportă limitări (poate fi stipulată răspunderea şi
pentru vicii aparente, pentru vicii apărute ulterior predării, pentru buna funcţionare a motorului o perioadă
determinată etc.). Precizăm însă, că stipularea unei clauze de agravare pentru orice vicii, inclusiv cele
aparente, sau de bună funcţionare în cadrul unui termen mai scurt decât cel prevăzut pentru descoperirea
viciilor ascunse, nu atrage după sine - la expirare - încetarea garanţiei contra viciilor ascunse, dacă termenul
legal stabilit pentru descoperirea acestora nu a expirat încă. Clauza de agravare nu poate fi transformată, prin
interpretare, în contrariul ei. Pentru ca, odată cu răspunderea pentru orice vicii sau de bună funcţionare în
cadrul unui termen de garanţie mai scurt de 1 an, respectiv, de 3 ani, să înceteze şi răspunderea de drept
18
comun pentru vicii ascunse, trebuie să fie stipulată o clauză expresă în acest sens, care va fi, deodată, de
agravare a răspunderii (de exemplu, şi pentru vicii ivite ulterior predării) şi de limitare a ei în timp (la o
perioadă mai scurtă pentru descoperirea viciilor ascunse).

III. Garanţia pentru buna funcţionare55

46. Condiţiile garanţiei pentru buna funcţionare. Există anumite situaţii în care prin contractul de
vânzare sau printr-o lege specială (care vizează protecţia consumatorilor) se prevede că vânzătorul se obligă
să garanteze buna funcţionare a lucrului vândut pentru o anumită perioadă. Această garanţie nu se confundă
cu garanţia contra viciilor ascunse - care vizează faptul că bunul nu are anumite defecţiuni grave la data
predării - ci se referă la respectarea unor standarde de către bunul vândut după momentul încheierii
contractului de vânzare şi predării bunului. De exemplu, în cazul unui contract de vânzare a unui autoturism,
vânzătorul garantează buna funcţionare a acestuia pentru un termen de un an şi în limita a 20.000 de km, iar în
cazul motorului pentru un termen de 5 ani şi în limita a 100.000 de km. Tot astfel, în cazul unui utilaj folosit
potrivit prescripţiilor tehnice vânzătorul garantează buna funcţionare pentru un termen de 2 ani, dar nu mai
mult de 5.000 de ore de funcţionare.
Ceea ce deosebeşte în mod radical garanţia pentru buna funcţionare de garanţia contra viciilor ascunse
este faptul că dacă se iveşte o defecţiune a bunului vândut în cadrul termenului de garanţie, vânzătorul are
obligaţia să ia măsurile de remediu prevăzute de lege chiar dacă bunul a fost predat în perfectă stare de
funcţionare. Cu alte cuvinte, vânzătorul garantează pentru o anumită durabilitate (soliditate), un anumit mod
al bunului de a se „comporta” în timp, în condiţii de folosire potrivit destinaţiei; dacă a fost stipulată, această
garanţie este datorată independent de garanţia contra viciilor bunului, care reprezintă o garanţie generală,
aplicabilă în cazul tuturor vânzărilor (afară dacă părţile au înlăturat această garanţie, cu respectarea art. 1.708
alin. 2 C.civ.).
În ipoteza în care a fost stipulată garanţia pentru buna funcţionare a bunului vândut şi în cadrul
termenului de garanţie se iveşte orice defecţiune, există o ordine stabilită de lege cu privire la măsurile pe
care trebuie să le ia vânzătorul. Astfel:
a) într-o primă fază, vânzătorul este obligat să repare bunul vândut pe cheltuiala sa. Reparaţia poate fi
efectuată de către vânzător personal sau de către un terţ pe cheltuiala vânzătorului. În scopul protecţiei
cumpărătorului, legea stabileşte că în lipsa unui termen prevăzut în contract sau în legea specială, durata
maximă a reparaţiei este de 15 zile de la data când cumpărătorul a solicitat repararea bunului.
b) într-o a doua fază, dacă reparaţia bunului este imposibilă sau dacă durata acesteia depăşeşte timpul
stabilit prin contract sau prin legea specială (ori, în lipsa unui astfel de termen, dacă depăşeşte termenul de 15
zile prevăzut de Codul civil), vânzătorul are obligaţia să înlocuiască bunul vândut cu unul corespunzător.
Codul civil nu prevede termenul în care vânzătorul trebuie să înlocuiască bunul, dar indică „un termen
rezonabil, potrivit cu împrejurările.” Durata termenului rezonabil se determină în funcţie de condiţiile
concrete. Astfel, dacă vânzătorul are bunuri similare în stoc, nu există niciun motiv ca înlocuirea să nu se
producă imediat. Dacă bunul nu există în stoc, urmează să se ia în considerare termenul obişnuit în care
vânzătorul pune la dispoziţia potenţialilor cumpărători bunuri similare; în acest sens, se poate ţine seama şi de
oferta publică a vânzătorului astfel cum aceasta este înfăţişată pe pagina de internet, pe prospectele emise de
acesta etc.
În privinţa momentului de la care curge „termenul rezonabil”, trebuie să se aibă în vedere fie acela în
care părţile constată imposibilitatea efectuării reparaţiei (preferabil fiind ca acest lucru să se constate printr-un

55 Potrivit art. 1.715 C.civ., în cazul vânzării după mostră sau model, vânzătorul garantează că bunul are calităţile
mostrei sau modelului.
19
proces-verbal semnat de ambele părţi), fie de la expirarea termenului convenţional sau legal în care trebuia
reparat bunul. Pentru bună regulă, este indicat ca şi în cazul în care bunul poate fi reparat, părţile să încheie un
proces-verbal în care să prevadă termenul în care urmează să se efectueze reparaţia, menţionând totodată că
dacă nu se efectuează reparaţia în cadrul termenului prevăzut, vânzătorul are obligaţia ca într-un anumit
termen să înlocuiască bunul.
c) în fine, dacă vânzătorul nu înlocuieşte bunul în cadrul „termenului rezonabil”, el este obligat, la
cererea cumpărătorului, să îi restituie preţul primit în schimbul înapoierii bunului. Doar cumpărătorul este
acela care poate cere restituirea preţului. Chiar dacă a expirat „termenul rezonabil”, cumpărătorul poate
aprecia că este în avantajul său să mai aştepte pentru a i se pune la dispoziţie un bun corespunzător şi să
amâne momentul la care să solicite, dacă va mai fi cazul, restituirea preţului. Cererea cumpărătorului are
natura juridică a unei declaraţii unilaterale de rezoluţiune a contractului, vânzătorul fiind de drept în
întârziere la expirarea termenului în cadrul căruia ar fi trebuit să înlocuiască bunul vândut56.
Faptul că există o „ierarhie” a remediilor la care are dreptul cumpărătorul, nu înseamnă că de la
constatarea defecţiunilor părţile nu ar putea stipula direct măsura restituirii preţului în schimbul înapoierii
bunului. De exemplu, dacă părţile constată imposibilitatea reparării bunului, iar cumpărătorul nu are
posibilitatea înlocuirii bunului în cadrul unui termen rezonabil, părţile pot conveni aplicarea directă a celei de-
a treia măsuri. Ordinea stabilită de lege este obligatorie pentru „salvarea” contractului în condiţii rezonabile
pentru cumpărător. Mai mult decât atât, apreciem că, prin acordul lor, părţile pot conveni aplicarea ultimei
măsuri (restituirea preţului în schimbul înapoierii bunului), chiar dacă ar fi posibilă repararea şi/sau înlocuirea
bunului vândut.
47. Defecţiunea imputabilă cumpărătorului. Potrivit art. 1.717 C.civ., „Garanţia nu va fi datorată dacă
vânzătorul dovedeşte că defecţiunea s-a produs din pricina modului nepotrivit în care cumpărătorul a folosit
sau a păstrat bunul. Comportamentul cumpărătorului se apreciază şi luându-se în considerare instrucţiunile
scrise care i-au fost comunicate de către vânzător”. Art. 122 din Legea nr. 71/2011 prevede că aceste
dispoziţii se aplică şi contractelor încheiate înainte de data intrării în vigoare a Codului civil, în cazul în care
comportamentul cumpărătorului care pricinuieşte defecţiunea intervine după această dată.
Uneori, cumpărătorul reclamă faptul că în cadrul perioadei de garanţie au apărut defecţiuni, dar se
constată că acestea s-au produs din cauza modului defectuos în care cumpărătorul a folosit sau a păstrat bunul.
De exemplu, cumpărătorul a folosit un combustibil inadecvat (motorină în loc de benzină), nu a fost
respectată durata de utilizare, energia electrică a avut o tensiune inadecvată, bunul a fost păstrat în condiţii
necorespunzătoare (umiditate, temperaturi ridicate, apropiere de sursa de căldură etc.). În astfel de situaţii,
garanţia nu va fi datorată.
Este important de subliniat faptul că vânzătorul este cel care trebuie să facă dovada că defecţiunea s-a
produs din pricina modului nepotrivit în care cumpărătorul a folosit sau a păstrat bunul. Pentru aceasta
urmează să se constate starea bunului, iar în cazul în care cumpărătorul neagă faptul că a folosit sau păstrat în
mod defectuos bunul, se poate recurge la o expertiză de specialitate.
Pentru a nu exista incidente cu privire la folosirea sau păstrarea bunului, vânzătorul îl instruieşte pe
cumpărător cu prilejul vânzării. Mai mult decât atât, vânzătorul îi comunică cumpărătorului instrucţiuni scrise
(cartea tehnică a produsului, manual de utilizare etc.), în care sunt înfăţişate pe larg aspecte ce ţin de folosirea
optimă, evitarea eventualelor pericole, rezolvarea unor probleme minore (de exemplu, înlocuirea unei baterii,
a unui bec etc.). Instrucţiunile scrise comunicate de către vânzător constituie un element de apreciere a
caracterului nepotrivit al comportamentului cumpărătorului în mod suplimentar faţă de exigenţele decurgând
din natura bunului. În orice caz, cumpărătorul nu va putea să se apere susţinând că nu a citit instrucţiunile pe
care vânzătorul dovedeşte că i le-a înmânat.

56 A se vedea şi R. Dincă, op.cit., p. 148.

20
 48. Comunicarea defecţiunii. Potrivit art. 1.718 C.civ., „(1) Sub sancţiunea decăderii din dreptul de
garanţie, cumpărătorul trebuie să comunice defecţiunea înainte de împlinirea termenului de garanţie. Dacă
această comunicare nu a putut fi făcută în termenul de garanţie, din motive obiective, cumpărătorul are
obligaţia să comunice defecţiunea într-un termen rezonabil de la data expirării termenului de garanţie. (2)
Dispoziţiile alin. (1) sunt aplicabile în mod corespunzător şi în cazul în care vânzătorul a garantat că bunul
vândut va păstra un timp determinat anumite calităţi”.
Uneori, comunicarea defecţiunii nu se poate realiza în cadrul termenului de garanţie din motive
obiective. De exemplu, ultima zi a termenului de garanţie este într-o zi nelucrătoare şi produsul s-a defectat
chiar în acea zi. Sau, magazinul vânzătorului a fost închis pentru efectuarea inventarului, concedii medicale
sau de odihnă, pentru controale efectuate de organele competente, percheziţii, cercetări penale etc. În raport de
împrejurările concrete, defecţiunea trebuie comunicată într-un termen rezonabil de la data expirării termenului
de garanţie, situaţie în care nu operează decăderea. În caz de litigiu, instanţa urmează să aprecieze, luând în
considerare toţi factorii relevanţi.
Alin. (2) se referă la situaţia în care vânzătorul a garantat că bunul vândut va păstra un timp determinat
anumite calităţi. De exemplu, s-a stipulat că anvelopele de iarnă vor rezista cel puţin 4 sezoane în condiţii de
temperaturi scăzute, că o maşină va avea acelaşi consum de combustibil cel puţin 3 ani, că un acumulator va
funcţiona la parametri optimi cel puţin 2 ani etc. Şi în aceste situaţii cumpărătorul trebuie să comunice
defecţiunea înainte de împlinirea termenului de garanţie, sub sancţiunea decăderii din dreptul de garanţie.

TEST DE AUTOEVALUARE
1. Între A şi B s-a încheiat la data de 1 iunie 2012 un contract de vânzare privind un autocamion. La circa 10 zile
de la încheierea contractului, B a observat că autocamionul avea vicii ascunse la sistemul electric, iar vânzătorul a fost
de acord să suporte el reparaţiile într-un service autorizat. B vă solicită o consultaţie juridică în cadrul căreia urmează să
răspundeţi, motivat, la următoarele întrebări: a) Vânzătorul A poate fi obligat la plata de daune-interese? b) În
contractul de vânzare putea fi stipulată o clauză care să fie, în acelaşi timp, atât de agravare a garanţiei, cât şi de limitare
a acestei garanţii?

2. În materia contractului de vânzare: A) garanţia contra viciilor bunului vândut este datorată dacă viciul sau
cauza lui exista la data transferului proprietăţii, indiferent de data la care se predă bunul; B) în cazul în care bunul
vândut are vicii ascunse, iar cumpărătorul solicită rezoluţiunea vânzării, instanţa poate dispune măsura reducerii
corespunzătoare a preţului, însă numai dacă vânzătorul cere aplicarea unei astfel de măsuri; C) clauza care limitează
răspunderea pentru vicii ascunse este valabilă în privinţa viciilor pe care vânzătorul le-a cunoscut ori trebuia să le
cunoască la data încheierii contractului.

3. În cazul contractului de vânzare: A) garanţia contra viciilor bunului vândut este datorată dacă viciul sau cauza
lui exista la data predării bunului; B) dacă o casă are anumite vicii ascunse la acoperiş, iar ca urmare a unor inundaţii
este distrusă în totalitate, cumpărătorul nu are dreptul de a obţine o reducere corespunzătoare a preţului pe motiv că acea
casă avea vicii; C) neatingerea rentabilităţii economice scontate de către cumpărător în privinţa bunului cumpărat
reprezintă un viciu ascuns al bunului.

4. În cazul contractului de vânzare: A) garanţia contra viciilor ascunse ale bunului vândut este datorată şi în cazul
vânzărilor silite; B) clauza care limitează răspunderea pentru vicii ascunse este nulă în privinţa viciilor pe care
vânzătorul le-a cunoscut ori trebuia să le cunoască la data încheierii contractului; C) în cazul în care bunul vândut are
vicii ascunse, iar cumpărătorul solicită rezoluţiunea vânzării, instanţa poate dispune măsura înlocuirii bunului vândut cu
un bun de acelaşi fel (însă, evident, lipsit de vicii), chiar dacă vânzătorul nu cere aplicarea unei astfel de măsuri.

Rezolvare:

1. a) Vânzătorul A poate fi obligat să plătească daune-interese numai dacă B dovedeşte, cu orice mijloace de
probă, că A a fost de rea-credinţă, în sensul că a cunoscut viciile bunului la data încheierii contractului. În aceasta
situaţie, daunele-interese se pot acorda împreună cu măsura înlăturării viciilor de către A (art. 1.712 alin. 1 C.civ.).
21
 b) Răspuns afirmativ. Spre exemplu, părţile stipulează în contract răspunderea vânzătorului pentru orice fel de
vicii (inclusiv vicii aparente), însă stabilesc un termen de garanţie mai scurt decât cel prevăzut de art. 2.531 C.civ.

2. B); 3. A); 4. B).

TEMA NR. 6 OBLIGAŢIILE CUMPĂRĂTORULUI

OBIECTIVE:
1. Identificarea obligaţiilor principale ale cumpărătorului;
2. Cunoaşterea posibilităţilor pe care le are vânzătorul în cazul neplăţii preţului;
3. Înţelegerea mecanismului şi raţiunii executării directe.

§ 2. Obligaţiile cumpărătorului
49. Enumerarea. Cumpărătorul are două obligaţii principale (art. 1.719 C.civ.): (A) de a plăti preţul
vânzării şi (B) de a lua în primire (de a prelua) bunul vândut. (C) Dacă nu s-a prevăzut altfel în contract, el are
şi obligaţia de a suporta cheltuielile vânzării (art. 1.666 C.civ.). Bineînţeles, părţile pot stipula şi alte obligaţii
pentru cumpărător (de exemplu, obligaţia de a asigura pentru vânzător sau pentru alte persoane folosinţa
bunului în condiţiile prevăzute în contract, de a plăti datoriile vânzătorului către Asociaţia de proprietari, de a-
i preda vânzătorului corespondenţa, de a nu înstrăina bunul pentru o anumită durată şi dacă există un interes
serios şi legitim al vânzătorului etc.), aşa cum ele sunt în drept să modifice şi obligaţiile reglementate de lege.
A. Plata preţului
50. Locul şi data plăţii preţului. Potrivit art. 1.720 C.civ. „(1) În lipsa unei stipulaţii contrare,
cumpărătorul trebuie să plătească preţul la locul în care bunul se afla în momentul încheierii contractului şi de
îndată ce proprietatea este transmisă. (2) Dacă la data încheierii contractului bunurile se află în tranzit, în lipsa
unei stipulaţii contrare, plata preţului se face la locul care rezultă din uzanţe sau, în lipsa acestora, la locul
destinaţiei”.
Textul citat conţine o normă supletivă, părţile având libertatea să stabilească locul şi data plăţii.
În ceea ce priveşte locul plăţii preţului, respectiv „locul în care bunul se afla în momentul încheierii
contractului”, observăm că acesta coincide cu locul unde se face predarea bunului57. Regula se aplică în
cazul în care bunul poate fi localizat din momentul încheierii contractului (este individualizat). În celelalte
cazuri, potrivit regulilor generale (art. 1.494 alin. 1 lit.a C.civ.), plata trebuie să se facă la domiciliul sau, după
caz, sediul creditorului (vânzătorului) de la data plăţii.
În privinţa datei plăţii preţului, regula instituită de art. 1.720 C.civ. derogă de la regulile generale
consacrate de art. 1.495 C.civ. în privinţa datei plăţii. Astfel, potrivit art. 1.495 alin. 1 C.civ., în lipsa unui
termen stipulat de părţi sau determinat în temeiul contractului, al practicilor statornicite între acestea ori al
uzanţelor, obligaţia trebuie executată de îndată. În materie de vânzare, plata preţului trebuie efectuată de
îndată ce proprietatea este transmisă.

57 Reamintim că potrivit art. 1.689 C.civ. „Predarea trebuie să se facă la locul unde bunul se afla în momentul
încheierii contractului, dacă nu rezultă altfel din convenţia părţilor ori, în lipsa acesteia, din uzanţe”
22
 Astfel cum am arătat atunci când am examinat obligaţia de predare a bunului vândut (a se vedea supra nr.
31), în sistemul noului Cod civil s-a pus problema stabilirii unor reguli dispozitive referitoare la succesiunea
în timp a prestaţiilor datorate de părţi. Cum de regulă proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din
momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori preţul nu a fost plătit încă, înseamnă că
vânzătorul şi-a executat o primă obligaţie - aceea de a transmite proprietatea. Următorul pas îi aparţine
cumpărătorului, care trebuie să plătească preţul de îndată ce proprietatea este transmisă. După aceea, de îndată
vânzătorul trebuie să îşi execute obligaţia de predare a bunului vândut. În acest mod se evită situaţia în care
vânzătorul şi-a executat toate obligaţiile (transmiterea proprietăţii şi predarea bunului vândut), iar
cumpărătorul nu şi-a executat nicio obligaţie, ceea ce ar fi de natură să creeze un dezechilibru în ceea ce
priveşte executarea obligaţiilor.
Potrivit art. 1.722 C.civ., cumpărătorul care află de existenţa unei cauze de evicţiune este îndreptăţit să
suspende plata preţului până la încetarea tulburării sau până când vânzătorul oferă o garanţie corespunzătoare.
De exemplu, în cazul unei vânzări cu plata preţului în rate, cumpărătorul poate suspenda plata preţului atunci
când este acţionat în judecată de un terţ care revendică bunul imobil ce formează obiectul contractului58.
Cumpărătorul nu poate suspenda plata preţului dacă a cunoscut pericolul evicţiunii în momentul încheierii
contractului sau dacă în contract s-a prevăzut că plata se va face chiar în caz de tulburare. Sunt situaţii în
practică în care la momentul încheierii contractului cumpărătorul a fost informat cu privire la pericolul
evicţiunii şi a consimţit să cumpere pe riscul său; tot astfel, este posibil să se fi stipulat în contract că ivirea
unui caz care îl tulbură pe cumpărător în liniştita stăpânire a bunului nu constituie un motiv pentru a nu se
plăti preţul. Aceste situaţii intervin atunci când preţul stipulat este sub valoarea de piaţă a bunului (din cauza
riscului pe care şi-l asumă cumpărătorul), iar contractul încheiat de părţi are un caracter aleatoriu.
51. Dobânzi asupra preţului. Potrivit art. 1.721 C.civ., „În cazul în care nu s-a convenit altfel,
cumpărătorul este ţinut să plătească dobânzi asupra preţului din ziua dobândirii proprietăţii, dacă bunul
produce fructe civile sau naturale, ori din ziua predării, dacă bunul nu produce fructe, însă îi procură alte
foloase”. Câteva precizări sunt necesare:
a) prin sintagma „în cazul în care nu s-a convenit altfel” se înţelege atât ipoteza în care părţile au convenit
să nu se plătească dobânzi asupra preţului indiferent dacă bunul produce fructe, cât şi ipoteza în care părţile au
stabilit un anumit nivel al dobânzii, evident cu respectarea legii. Atunci când convenţia părţilor cu privire la
dobânzi este licită, se va aplica prioritar.
b) dacă bunul produce fructe civile sau naturale, cumpărătorul este ţinut să plătească dobânzi asupra
preţului din ziua dobândirii proprietăţii. Fructele naturale sunt produsele directe şi periodice ale unui bun,
obţinute fără intervenţia omului, cum ar fi acelea pe care pământul le produce de la sine, producţia şi sporul
animalelor. Fructele civile sunt veniturile rezultate din folosirea bunului de către o altă persoană în virtutea
unui act juridic, precum chiriile, arenzile, dobânzile, venitul rentelor şi dividendele.
Soluţia Codului civil urmăreşte să asigure un echilibru între vânzător şi cumpărător. După cum este
cunoscut, art. 1.692 prevede că „Dacă nu s-a convenit altfel, fructele bunului vândut se cuvin cumpărătorului
din ziua dobândirii proprietăţii”. Pe cale de consecinţă, şi vânzătorul trebuie să aibă dreptul la fructele civile
(dobânzile) ale preţului din acelaşi moment.
Precizăm că textul se aplică numai dacă bunul vândut produce în mod efectiv fructe naturale sau civile, iar
nu doar dacă este susceptibil să producă astfel de fructe.
c) dacă bunul nu produce fructe, însă îi procură alte foloase, cumpărătorul este ţinut să plătească dobânzi
asupra preţului din ziua predării. De exemplu, bunul vândut este un apartament care este folosit de către
cumpărător; în acest caz, bunul nu produce fructe pentru că nu este închiriat, dar îi permite cumpărătorului să

58 C.Ap. Buc., s. a VI-a civ., dec. nr. 361/2012, nepublicată.

23
scutească chiria pe care ar fi trebuit să o plătească dacă nu ar fi avut la dispoziţie apartamentul cumpărat. În
condiţiile în care de la data predării cumpărătorul se bucură de foloasele bunului cumpărat, este firesc ca şi
vânzătorul să aibă dreptul la dobânzile asupra preţului.
d) dacă bunul nu produce fructe şi nici nu îi procură cumpărătorului alte foloase, cumpărătorul nu este ţinut
să plătească dobânzi asupra preţului. De exemplu, obiectul contractului îl reprezintă o casă veche ce nu poate
fi nici închiriată şi nici folosită de către cumpărător; acesta din urmă trebuie să o repare pentru a o putea locui.
Tot astfel, dacă obiectul contractului este o casă în construcţie sau un teren pe care urmează să se edifice o
construcţie.
e) textul de lege nu face nicio referire la fructele industriale. Potrivit art. 548 alin. 3 C.civ., „Fructele
industriale sunt produsele directe şi periodice ale unui bun, obţinute ca rezultat al intervenţiei omului, cum ar
fi recoltele de orice fel”. În privinţa acestora, apreciem că pot fi încadrate în categoria „alte foloase” pe care
bunul vândut i le procură cumpărătorului. De exemplu, se vinde un teren agricol, iar cumpărătorul îl cultivă;
în acest caz, terenul nu produce nici fructe naturale, nici fructe civile, dar produce fructe industriale, ca
rezultat al intervenţiei cumpărătorului. De altfel, art. 1.721 C.civ. trebuie citit în felul următor: „În cazul în
care nu s-a convenit altfel, cumpărătorul este ţinut să plătească dobânzi asupra preţului din ziua dobândirii
proprietăţii, dacă bunul produce fructe civile sau naturale, ori din ziua predării, dacă bunul nu produce fructe
civile sau naturale, însă îi procură alte foloase”.
f) Prin „dobânda asupra preţului”, ca fruct civil, înţelegem dobânda remuneratorie. Potrivit art. 1 alin. (2)
din O.G. nr. 13/2011, „Dobânda datorată de debitorul obligaţiei de a da o sumă de bani la un anumit termen,
calculată pentru perioada anterioară împlinirii termenului scadenţei obligaţiei, este denumită dobândă
remuneratorie”. În privinţa nivelului dobânzii remuneratorii, art. 2 din O.G. nr. 13/2011 prevede că în cazul în
care, potrivit dispoziţiilor legale sau prevederilor contractuale, obligaţia este purtătoare de dobânzi
remuneratorii şi în absenţa stipulaţiei exprese a nivelului acestora de către părţi, se va plăti dobânda legală.
Dobânda remuneratorie nu trebuie să fie confundată cu dobânda penalizatoare, care reprezintă dobânda
datorată de debitorul obligaţiei băneşti pentru neîndeplinirea obligaţiei respective la scadenţă (în cazul nostru,
dobânda penalizatoare este dobânda datorată de cumpărător în ipoteza în care nu plăteşte preţul la termenul
stabilit; dobânzile penalizatoare reprezintă daune moratorii, adică daune-interese, iar nu fructe civile).
52. Cheltuielile aferente operaţiunilor de plată a preţului. Potrivit art. 1.666 alin. (3) C.civ., „În absenţa
unei clauze contrare, cheltuielile aferente operaţiunilor de plată a preţului sunt în sarcina cumpărătorului”.
Aceasta înseamnă că eventualele comisioane bancare aferente operaţiunilor de plată a preţului prin transfer
din contul cumpărătorului în contul vânzătorului ori cheltuielile de deplasare sunt în sarcina cumpărătorului.
53. Garantarea creanţei preţului. Art. 1.723 C.civ. prevede că „Pentru garantarea obligaţiei de plată a
preţului, în cazurile prevăzute de lege vânzătorul beneficiază de un privilegiu sau, după caz, de o ipotecă
legală asupra bunului vândut”.
a) În ceea ce priveşte privilegiul, acesta este recunoscut în cazul în care bunul vândut este mobil.
Potrivit art. 2.333 C.civ., privilegiul este preferinţa acordată de lege unui creditor în considerarea creanţei sale.
El acordă creditorului privilegiat doar dreptul de a fi plătit cu prioritate din preţul obţinut în urma vânzării
bunului grevat. Privilegiul este indivizibil, ceea ce înseamnă că întregul bun (fiecare parte a acestuia) este
afectat garantării creanţei privilegiate în totalitatea ei. De exemplu, dacă bunul este înstrăinat parţial, porţiunea
neînstrăinată continuă să fie afectată garantării întregii creanţe privilegiate59.
b) În ceea ce priveşte ipoteca legală, art. 2.386 pct. 1 teza I C.civ. prevede că beneficiază de ipotecă
legală vânzătorul, asupra bunului imobil vândut, pentru preţul datorat, iar potrivit art. 2.346 C.civ. dacă prin

59 A se vedea, L. Pop, I.- F. Popa, S.-I. Vidu, op.cit., p. 801.

24
lege nu se prevede altfel, ipoteca nu este opozabilă terţilor decât din ziua înscrierii sale în registrele de
publicitate.
54. Sancţiunea neplăţii preţului. Potrivit art. 1.724 C.civ., „Când cumpărătorul nu a plătit, vânzătorul este
îndreptăţit să obţină fie executarea silită a obligaţiei de plată, fie rezoluţiunea vânzării, precum şi, în ambele
situaţii, daune-interese, dacă este cazul”. Aşadar, în caz de neexecutare, totală sau parţială, a obligaţiei de
plată a preţului de către cumpărător, vânzătorul poate alege între mai multe posibilităţi:
54.1. Vânzătorul poate cere obligarea cumpărătorului la executarea în natură a obligaţiei, care este
totdeauna posibilă (dacă debitorul este solvabil), deoarece are ca obiect o sumă de bani. Acţiunea în plata
preţului - având un asemenea obiect - are caracter personal şi se prescrie în termenul general de 3 ani.
Vânzătorul poate solicita obligarea cumpărătorului şi la plata daunelor-interese moratorii, care se acordă
potrivit regulilor consacrate de art. 1.535 C.civ.

În practica judiciară60 s-a statuat în sensul că pentru repararea integrală a prejudiciului este posibil
cumulul actualizării cu rata inflaţiei a preţului neplătit la scadenţă cu dobânda legală moratorie. În timp ce
dobânda moratorie reprezintă o sancţiune pentru neexecutarea obligaţiei de plată, actualizarea cu rata inflaţiei
reprezintă valoarea reală a obligaţiei băneşti la data efectuării plăţii.
54.2. Vânzătorul nu este însă obligat să ceară executarea silită. El poate, renunţând la această posibilitate,
să invoce excepţia de neexecutare a contractului, dacă bunul vândut nu a fost predat cumpărătorului. După
cum am arătat în cele ce precedă (a se vedea supra nr. 31), potrivit art. 1.693 C.civ. „În lipsa unui termen,
cumpărătorul poate cere predarea bunului de îndată ce preţul este plătit.” Aşadar, dacă preţul nu a fost plătit,
vânzătorul poate refuza predarea bunului, invocând excepţia de neexecutare a contractului.
Dacă obligaţia de plată a preţului este afectată de un termen, vânzătorul nu mai poate invoca excepţia de
neexecutare, ci trebuie să predea bunul. Cu toate acestea, dacă, după vânzare, cumpărătorul a devenit
insolvabil ori garanţiile acordate vânzătorului s-au diminuat (construcţia ipotecată s-a deteriorat ori valoarea
sa de piaţă a scăzut, fideiusorul a devenit insolvabil ori situaţia lui patrimonială s-a înrăutăţit etc.), vânzătorul
poate suspenda executarea obligaţiei de predare cât timp cumpărătorul nu acordă garanţii îndestulătoare că
va plăti preţul la termenul stabilit. Dacă însă, la data încheierii contractului, vânzătorul cunoştea
insolvabilitatea cumpărătorului, atunci acesta din urmă păstrează beneficiul termenului, dacă starea sa de
insolvabilitate nu s-a agravat în mod substanţial (art. 1.694 C.civ.). Starea de insolvabilitate rezultă din
inferioritatea activului patrimonial ce poate fi supus, potrivit legii, executării silite, faţă de valoarea totală a
datoriilor exigibile.
54.3. Vânzătorul poate obţine rezoluţiunea contractului de vânzare potrivit regulilor generale,
cumpărătorul putând fi obligat şi la plata daunelor-interese. Noul Cod civil prevede şi unele reguli speciale:
a) În materia vânzării de bunuri mobile, art. 1.727 C.civ. prevede că „(1) Atunci când vânzarea s-a făcut
fără termen de plată, iar cumpărătorul nu a plătit preţul, vânzătorul poate ca, în cel mult 15 zile de la data
predării, să declare rezoluţiunea fără punere în întârziere şi să ceară restituirea bunului mobil vândut, cât timp
bunul este încă în posesia cumpărătorului şi nu a suferit transformări. (2) În cazul prevăzut la alin. (1), dacă
acţiunea în restituire nu a fost introdusă în condiţiile stabilite de acesta, vânzătorul nu mai poate opune
celorlalţi creditori ai cumpărătorului efectele rezoluţiunii ulterioare a contractului pentru neplata preţului.
Dispoziţiile art. 1.648 sau ale art. 1.649, după caz, rămân aplicabile”.
După cum este cunoscut, vânzarea unui bun mobil însoţită de predarea acestuia cumpărătorului poate
deveni extrem de periculoasă pentru vânzător atunci când cumpărătorul nu a plătit preţul. Cum în materia
bunurilor mobile posesia reprezintă cea mai bună dovadă a dreptului de proprietate, există riscul ca bunul să
fie vândut de către cumpărător unui terţ de bună-credinţă, iar vânzătorul să intre în concurs cu alţi creditori ai

60 A se vedea ÎCCJ-Secţia a II-a Civilă, dec. nr. 4426/2013, publicată pe www.scj.ro.

25
cumpărătorului. Ţinând seama de aceste realităţi, legiuitorul a urmărit să îl protejeze pe vânzător prin
consacrarea unui caz de rezoluţiune unilaterală a contractului de vânzare, fără punere în întârziere.
Pentru ca vânzătorul să poată declara rezoluţiunea fără punere în întârziere şi să ceară restituirea
bunului mobil vândut (vânzătorul fiind astfel preferat celorlalţi creditori ai cumpărătorului) trebuie să fie
îndeplinite în mod cumulativ următoarele condiţii:
i) vânzarea s-a făcut fără termen de plată. Dacă a fost stabilit un termen, vânzătorul nu poate declara
rezoluţiunea pentru că obligaţia cumpărătorului nu a ajuns la scadenţă. Stabilind un termen de plată,
vânzătorul şi-a asumat riscurile care decurg din deteriorarea situaţiei patrimoniale a cumpărătorului;
ii) cumpărătorul să nu fi plătit preţul. Dacă preţul a fost plătit integral, nu mai există motive pentru
declararea rezoluţiunii. În schimb, dacă preţul a fost plătit doar parţial, se poate declara rezoluţiunea;
iii) declararea rezoluţiunii trebuie să intervină în termen de cel mult 15 zile de la data predării.
Termenul este de decădere şi legiuitorul a dorit să îl stimuleze pe vânzător să tranşeze cât mai rapid această
situaţie anormală în care cumpărătorul are calitatea de proprietar al bunului mobil (putând exercita toate
atributele acestui drept), dar nu a plătit preţul;
iv) bunul să se afle în posesia cumpărătorului. Dacă bunul a fost înstrăinat, textul nu mai poate primi
aplicare;
v) bunul să nu fi suferit transformări. De exemplu, un animal a fost sacrificat, iar carnea a fost
preparată; grâul a fost transformat în făină pentru patiserie; materialele de construcţie au fost încorporate într-
o clădire realizată de către cumpărător.
Dacă aceste condiţii nu sunt îndeplinite, sancţiunea este aceea că vânzătorul nu mai poate opune celorlalţi
creditori ai cumpărătorului efectele rezoluţiunii ulterioare a contractului pentru neplata preţului. Aşadar,
vânzătorul poate obţine rezoluţiunea vânzării şi după expirarea termenului de 15 zile şi chiar dacă nu sunt
îndeplinite celelalte condiţii, dar el nu se va mai bucura de statutul privilegiat de a obţine restituirea bunului
vândut în natură, ci restituirea se va face în condiţiile prevăzute de art. 1.648-1.649 C.civ. relative la
restituirea prestaţiile atunci când au fost încheiate cu terţii acte juridice cu privire la bunul vândut. De
exemplu, atunci când cumpărătorul a înstrăinat, cu titlu oneros, bunul mobil neplătit unui terţ dobânditor de
bună-credinţă, acesta din urmă poate invoca dispoziţiile art. 937 alin. (1) C.civ., care îi conferă statutul de
proprietar al bunului mobil din momentul în care el (terţul) a luat bunul mobil în posesie efectivă.
b) În materia vânzării bunurilor imobile, sunt incidente, în primul rând, prevederile art. 1.728 C.civ.,
potrivit cu care „Atunci când vânzarea are ca obiect un bun imobil şi s-a stipulat că în cazul în care nu se
plăteşte preţul la termenul convenit cumpărătorul este de drept în întârziere, acesta din urmă poate să plătească
şi după expirarea termenului cât timp nu a primit declaraţia de rezoluţiune din partea vânzătorului”.
Legiuitorul a avut în vedere faptul că pentru vânzător poate fi mai avantajos să primească preţul - fie şi cu o
oarecare întârziere - decât să obţină rezoluţiunea vânzării, cu toate inconvenientele generate de aceasta.
Soluţia nu este de natură a-l prejudicia pe vânzător, care amână momentul emiterii declaraţiei de rezoluţiune,
atitudine care uneori este generată şi de angajamentul cumpărătorului de a plăti preţul în cel mai scurt timp,
chiar dacă termenul prevăzut în contract a fost depăşit. În schimb, dacă plata preţului s-a realizat după ce
cumpărătorul a primit declaraţia de rezoluţiune, contractul de vânzare este desfiinţat, fiind incidente
prevederile art. 1.554 C.civ. relative la efectele rezoluţiunii. Părţile pot să încheie ulterior un nou contract de
vânzare, însă cel iniţial este desfiinţat.
În al doilea rând, cu privire la efectele rezoluţiunii faţă de terţi, art. 1.729 C.civ. dispune că
„Rezoluţiunea vânzării unui imobil are efecte faţă de terţi în condiţiile stabilite la art. 909 şi 910”. Problema
care se pune este aceea de a şti care vor fi efectele contractului de vânzare în situaţia în care cumpărătorul a
încheiat acte juridice cu terţii şi ulterior intervine rezoluţiunea contractului de vânzare având ca obiect un
imobil.
26
 Deosebim următoarele situaţii:
i) În lumina art. 909 alin. (1) C.civ., dacă în cartea funciară existau menţiuni cu privire la faptul că nu a
fost plătit preţul de către cumpărător (de exemplu, a fost înscrisă ipoteca legală pe care o are vânzătorul,
asupra bunului imobil vândut, pentru preţul datorat, potrivit art. 2.386 pct. 1 teza I C.civ.; alt exemplu - a fost
notată, conform art. 902 alin. (2) pct. 19 C.civ., acţiunea în rezoluţiunea vânzării pentru neplata preţului; altă
situaţie - terţul a cunoscut pe altă cale - de pildă, fiind informat de către vânzător printr-o notificare expediată
prin intermediul unui executor – că nu a fost plătit preţul), iar terţul a încheiat contractul translativ de
proprietate privind imobilul în aceste condiţii, vânzătorul va putea obţine rectificarea cărţii funciare61.
Admiterea acţiunii în rectificare va avea ca efect radierea dreptului de proprietate al terţului, iar vânzătorul va
fi menţionat în calitatea sa de proprietar ca o consecinţă a admiterii acţiunii în rezoluţiune, ce produce efecte
retroactive.
ii) Rectificarea intabulării ca urmare a rezoluţiunii contractului de vânzare se face în temeiul art. 908
pct. 3 C.civ., care prevede că orice persoană interesată poate cere rectificarea unei intabulări dacă nu mai sunt
întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a
făcut înscrierea. Nu se poate introduce o acţiune în rectificare împotriva terţului de bună-credinţă care a
dobândit cu titlu oneros un drept tabular de la cumpărător, chiar dacă ulterior se desfiinţează contractul de
vânzare din cauza neplăţii preţului. În schimb, conform art. 909 alin. (2) C.civ., faţă de terţele persoane care
au dobândit cu bună-credinţă un drept real prin donaţie sau legat cu titlu particular, acţiunea în rectificare, sub
rezerva prescripţiei dreptului la acţiunea de fond, nu se va putea introduce decât în termenul de decădere de 5
ani, socotiţi de la înregistrarea cererii lor de înscriere.
Buna sau reaua-credinţă a terţului dobânditor se apreciază luându-se în considerare prevederile art. 901
alin. (2) C.civ.62
Art. 910 C.civ. dispune că „(1) Hotărârea prin care se admite rectificarea unei înscrieri nu va aduce
atingere drepturilor înscrise în folosul celor care nu au fost părţi în cauză. (2) Dacă însă acţiunea în rectificare
a fost notată în cartea funciară, hotărârea judecătorească de admitere se va înscrie, din oficiu, şi împotriva
acelora care au dobândit vreun drept tabular după notare, care se va radia odată cu dreptul autorului lor”.
Această dispoziţie legală este deosebit de utilă pentru vânzător şi îl scuteşte pe acesta să formuleze o nouă
acţiune în contradictoriu cu cel care a dobândit un drept tabular după notarea în cartea funciară a acţiunii în
rectificare. De exemplu, dacă acţiunea în rectificare a fost introdusă împotriva dobânditorului A şi a fost
notată în cartea funciară, hotărârea judecătorească prin care s-a admis această acţiune va produce efecte şi
împotriva subdobânditorului B (căruia A i-a vândut imobilul după notarea acţiunii în rectificare). Dreptul lui
B se va radia odată cu dreptul lui A, chiar dacă B nu a fost parte în procesul derulat între vânzător şi A.
B. Luarea în primire a bunului vândut
55. Reguli aplicabile. Corelativ cu obligaţia de predare a vânzătorului, cumpărătorul este obligat să ia în
primire bunul vândut la locul şi la termenul la care vânzătorul este obligat să-l predea. Potrivit art. 1.666 alin.
(2) C.civ., cheltuielile de preluare şi transport de la locul executării sunt în sarcina cumpărătorului, dacă nu s-a
convenit altfel.
În privinţa bunurilor mobile, există şi unele reguli speciale:

61 Potrivit art. 907 alin. (2) C.civ. „Prin rectificare se înţelege radierea, îndreptarea sau corectarea oricărei înscrieri
inexacte efectuate în cartea funciară”.
62 „Terţul dobânditor este considerat de bună-credinţă numai dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului
în folosul său, sunt îndeplinite următoarele condiţii: a) nu a fost înregistrată nicio acţiune prin care se contestă cuprinsul
cărţii funciare; b) din cuprinsul cărţii funciare nu rezultă nicio cauză care să justifice rectificarea acesteia în favoarea
unei alte persoane; şi c) nu a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărţii funciare”
27
 55.1. Punerea de drept în întârziere a cumpărătorului. Potrivit art. 1.725 alin. (1) C.civ., „În cazul
vânzării bunurilor mobile, cumpărătorul este de drept în întârziere cu privire la îndeplinirea obligaţiilor sale
dacă, la scadenţă, nici nu a plătit preţul şi nici nu a preluat bunul”.
Atitudinea cumpărătorului este de natură a-l prejudicia pe vânzător, care trebuie să conserve bunul în
continuare (suportând eventualele cheltuieli de depozitare, pază, cazare, transport etc.) şi, în plus, îl privează
pe vânzător de preţul bunului vândut. După cum se observă, cumpărătorul este de drept în întârziere dacă nu
şi-a îndeplinit niciuna dintre cele două obligaţii. Deoarece cumpărătorul este de drept în întârziere:
i) vânzătorul poate emite declaraţia unilaterală de rezoluţiune, conform art. 1.552 alin. (1) C.civ.
(„Rezoluţiunea sau rezilierea contractului poate avea loc prin notificarea scrisă a debitorului atunci când
părţile au convenit astfel, când debitorul se află de drept în întârziere ori când acesta nu a executat obligaţia
în termenul fixat prin punerea în întârziere”).
ii) devin aplicabile prevederile art. 1.274 alin. (2) C.civ. relative la suportarea riscului contractului. Astfel,
cumpărătorul (creditorul obligaţiei de predare) pus în întârziere preia riscul pierii fortuite a bunului şi el nu se
poate libera chiar dacă ar dovedi că bunul ar fi pierit şi dacă obligaţia de predare (preluare) ar fi fost executată
la timp.
Art. 1.725 alin. (2) C.civ. prevede că în cazul bunurilor mobile supuse deteriorării rapide sau deselor
schimbări de valoare, cumpărătorul este de drept în întârziere în privinţa preluării lor, atunci când nu le-a
preluat în termenul convenit, chiar dacă preţul a fost plătit, sau atunci când a solicitat predarea, fără să fi plătit
preţul. Textul are în vedere, pe de o parte, bunurilor mobile supuse deteriorării rapide (cum ar fi, legumele,
fructele etc.), iar pe de altă parte, bunurilor mobile supuse deselor schimbări de valoare (cum ar fi, acţiunile la
diverse societăţi, cerealele, petrolul, aurul etc.). Cumpărătorul – debitor al obligaţiei de preluare - suportă
riscul pierii fortuite a bunului, poate fi obligat la plata daunelor-interese, iar vânzătorul poate emite declaraţia
unilaterală de rezoluţiune.
55.2. Executarea directă. În trecut, în doctrina de drept comercial, executarea directă a fost cunoscută sub
denumirea de vânzare coactivă, fiind reglementată în art. 68 din Codul comercial (în prezent abrogat). Cu
ocazia elaborării noului Cod civil s-a apreciat că este mai potrivită denumirea de „executare directă”.
Vânzătorul sau cumpărătorul, după caz, poate obţine executarea obligaţiei corelative dreptului său din partea
unei alte persoane. Această figură juridică urmăreşte să protejeze pe una dintre părţile contractului de vânzare,
în condiţiile în care cealaltă parte nu şi-a executat obligaţiile care îi incumbă. În plus, bunurile sunt
valorificate în mod corespunzător, evitându-se pierderi suplimentare. Astfel:
a) Când cumpărătorul unui bun mobil nu îşi îndeplineşte obligaţia de preluare sau de plată, vânzătorul are
facultatea de a depune lucrul vândut într-un depozit, la dispoziţia şi pe cheltuiala cumpărătorului, sau de a-l
vinde. Vânzarea se va face prin licitaţie publică sau chiar pe preţul curent, dacă lucrul are un preţ la bursă sau
în târg ori stabilit de lege, de către o persoană autorizată de lege pentru asemenea acte şi cu dreptul pentru
vânzător la plata diferenţei dintre preţul convenit la prima vânzare şi cel efectiv obţinut, precum şi la daune-
interese. Dacă preţul obţinut de către vânzător este mai mare decât cel pe care trebuia să îl plătească
cumpărătorul, acesta din urmă nu va avea dreptul la diferenţă pentru că norma juridică urmăreşte să îl
protejeze exclusiv pe vânzător. Daunele-interese pot consta în plata serviciilor avocaţiale (consultaţiile
juridice care i s-au acordat pentru salvgardarea dreptului său), plata cheltuielilor de executare (de exemplu,
onorariul care i s-a plătit executorului judecătoresc sau celui autorizat să vândă bunurile) şi orice alte
cheltuieli ocazionate de vânzare. Practic, în cazul în care vânzătorul vinde bunul mobil unui terţ, ne aflăm în
prezenţa unei rezoluţiuni atipice, implicite a contractului de vânzare iniţial, urmată de încheierea unui nou
contract de vânzare cu terţul.
b) Dacă vânzarea are ca obiect bunuri fungibile (adică „bunurile determinabile după număr, măsură sau
greutate, astfel încât pot fi înlocuite unele prin altele în executarea unei obligaţii”- art. 543 alin. 2 C.civ.)
supuse unui preţ curent (adică un preţ la bursă sau în târg ori stabilit de lege), iar contractul nu a fost executat
28
din culpa vânzătorului, cumpărătorul are dreptul de a cumpăra bunuri de acelaşi gen pe cheltuiala
vânzătorului, prin intermediul unei persoane autorizate. Cumpărătorul are dreptul de a pretinde diferenţa
dintre suma ce reprezintă cheltuielile achiziţionării bunurilor şi preţul convenit cu vânzătorul, precum şi la
daune-interese, dacă este cazul. Daunele-interese pot consta în cheltuielile noii vânzări, cele de preluare şi
transport a bunurilor, onorariul persoanei autorizate să cumpere etc.
Art. 1.726 alin. (5) C.civ. prevede că partea (vânzător sau cumpărător, după caz) care va exercita dreptul
prevăzut de prezentul articol are obligaţia de a încunoştinţa de îndată cealaltă parte despre aceasta. Aşadar,
încunoştinţarea trebuie să se realizeze de îndată ce partea contractantă a luat decizia de a vinde (sau depozita)
sau, după caz, de a cumpăra bunuri în condiţiile descrise mai sus, iar nu după ce întreaga operaţiune a fost
derulată. Legiuitorul a urmărit inclusiv stimularea celui care nu şi-a executat obligaţia de a căuta cele mai
potrivite soluţii în aşa fel încât pierderile să fie minime (de exemplu, cumpărătorul îi recomandă vânzătorului
o anumită persoană care este interesată să cumpere acele bunuri la un preţ similar; sau, vânzătorul îşi foloseşte
cunoştinţele şi relaţiile de afaceri pentru a indica un alt potenţial vânzător, care să ofere în cel mai scurt timp
cumpărătorului bunuri corespunzătoare).

C. Suportarea cheltuielilor vânzării

56. Reglementare. Potrivit art. 1.666 alin. (1) C.civ., „În lipsă de stipulaţie contrară, cheltuielile pentru
încheierea contractului de vânzare sunt în sarcina cumpărătorului.”
În afară de cele două obligaţii analizate (plata preţului şi preluarea bunului), cumpărătorul mai este obligat
- în lipsă de stipulaţie contrară - să plătească, ca accesoriu al preţului, cheltuielile vânzării (cheltuielile
propriu-zise ale actului, taxele de timbru şi de autentificare, onorariul notarial, onorariu de avocat etc.)63.
Dacă cumpărătorul pretinde că, deşi în actul ce constată condiţiile vânzării nu s-a stipulat nimic în această
privinţă, totuşi înţelegerea a fost ca vânzătorul să plătească parte din cheltuieli, el va trebui să facă dovada
acelei înţelegeri netrecute în contractul de vânzare64. Cheltuielile vânzării nu pot fi puse în sarcina
vânzătorului pe bază de simple prezumţii.

TEST DE AUTOEVALUARE
1. La data de 10 martie 2014, X i-a vândut lui Y o casă veche împreună cu terenul aferent de 2.000 mp, iar dreptul de
proprietate s-a transmis şi casa a fost predată la data autentificării contractului. S-a convenit ca preţul contractului să fie
de 100.000 de lei, din care Y a plătit doar 40.000 de lei, iar restul de 60.000 de lei se va plăti la 10 martie 2015. X vă
solicită o consultaţie juridică în cadrul căreia urmează să răspundeţi la următoarele probleme: a) dacă Y s-a mutat în
casa respectivă şi o foloseşte împreună cu familia sa, X are dreptul să primească pe perioada 10 martie 2014-10 martie
2015 dobânzi aferente restului de preţ? b) dacă Y nu s-a mutat în casa cumpărată şi nici nu a închiriat-o pentru că are
nevoie de reparaţii capitale, X are dreptul să primească pe perioada 10 martie 2014-10 martie 2015 dobânzi aferente
restului de preţ? c) dacă Y nu s-a mutat în casa cumpărată şi nici nu a închiriat-o pentru că are nevoie de reparaţii
capitale, dar cultivă legume pe terenul aferent casei, X are dreptul să primească pe perioada 10 martie 2014-10 martie
2015 dobânzi aferente restului de preţ? d) ce măsuri de ordin juridic va putea lua X în ipoteza în care la data de 10
martie 2015 Y nu plăteşte restul de preţ?

2. În materia contractului de vânzare, regula este aceea că obligaţiile părţilor trebuie să fie executate în următoarea
ordine: A) transmiterea proprietăţii asupra bunului, plata preţului, predarea bunului; B) predarea bunului, plata preţului,
transmiterea proprietăţii asupra bunului; C) plata preţului, predarea bunului, transmiterea proprietăţii asupra bunului.

3. În ipoteza în care cumpărătorul nu plătește prețul convenit: A) vânzătorul poate cere executarea silită a
cumpărătorului în temeiul unei acțiuni reale în plata prețului, imprescriptibilă extinctiv; B) este posibil cumulul

63 Cheltuielile de radiere a menţiunilor din cartea funciară, fiind un accesoriu al obligaţiei de garanţie contra
evicţiunii, sunt în sarcina vânzătorului (a se vedea Mazeaud, op.cit., p.833, nr.1018).
64 A se vedea TS, s.civ., dec. nr. 2459/1972, în Repertoriu... 1969-1975, p.128.
29
actualizării cu rata inflaţiei a preţului neplătit la scadenţă cu dobânda legală moratorie; C) în unele cazuri, vânzătorul
poate invoca cu succes excepția de neexecutare.

Rezolvare

1. a) Răspuns afirmativ. Potrivit art. 1.721 Cod civil, în cazul în care nu s-a convenit altfel, cumpărătorul
este ţinut să plătească dobânzi asupra preţului din ziua dobândirii proprietăţii, dacă bunul produce fructe civile sau
naturale, ori din ziua predării, dacă bunul nu produce fructe, însă îi procură alte foloase. În speţă, deşi casa nu
produce fructe pentru că nu este închiriată, ea îi procură cumpărătorului alte foloase, în sensul că îi permite acestuia să
o folosească împreună cu familia sa şi astfel să scutească chiria pe care ar fi trebuit să o plătească dacă nu ar fi avut la
dispoziţie casa cumpărată.

b) Răspuns negativ. Casa nu produce fructe şi nici nu îi procură cumpărătorului alte foloase, deoarece are
nevoie de reparaţii capitale. În acest caz, cumpărătorul nu este ţinut să plătească dobânzi asupra preţului.

c) Răspuns afirmativ. Deşi art. 1.721 C.civ. nu face nicio referire la fructele industriale (cum sunt legumele
obţinute ca urmare a cultivării terenului), aceste fructe pot fi încadrate în categoria „altor foloase” pe care bunul
vândut i le procură cumpărătorului.

d) Conform art. 1.724 C.civ., cumpărătorul X poate obţine: i) executarea silită a obligaţiei de plată, respectiv
obligarea cumpărătorului la executarea în natură a obligaţiei, care este totdeauna posibilă (dacă debitorul este
solvabil), deoarece are ca obiect o sumă de bani; ii) rezoluţiunea contractului de vânzare pentru neplata preţului,
potrivit regulilor generale; iii) în ambele situaţii de mai sus, obligarea cumpărătorului la plata de daune-interese. În
cazul în care cumpărătorul nu plăteşte restul de preţ la termenul stabilit, el poate fi obligat la plata dobânzii
penalizatoare, care reprezintă dobânda datorată de cumpărător pentru neîndeplinirea obligaţiei de plată a restului de
preţ la scadenţă.

2. A); 3. B) şi C).

TEMA NR. 7- VARIETĂŢI DE VÂNZARE

OBIECTIVE:
1. Înţelegerea necesităţii studiului separat al varietăţilor de vânzare;
2. Identificarea particularităţilor pentru fiecare varietate de vânzare;

Secţiunea a III-a

Varietăţi de vânzare
57. Precizări prealabile. Regulile analizate mai sus constituie dreptul comun în materia contractului de
vânzare. Pentru unele varietăţi de vânzare însă, Codul civil sau alte acte normative prevăd anumite reguli
speciale. Astfel sunt vânzările de bunuri care se fac dintr-un gen limitat (vânzarea după greutate, număr sau
măsură), vânzările afectate de condiţie sau termen (vânzarea pe încercate, vânzarea cu opţiune de
răscumpărare, vânzarea cu plata preţului în rate şi rezerva proprietăţii), vânzările în care natura obiectului
vândut determină unele reguli speciale (vânzarea unei moşteniri şi vânzarea bunurilor imobile).
§ 1. Vânzarea după greutate, număr sau măsură şi vânzarea în bloc (cu grămada)
Vânzarea după greutate, număr sau măsură

30
 58. Noţiune. Încheiere. Această varietate de vânzare (pe unitate de măsură) are ca obiect lucruri de gen,
dar dintr-un lot determinat, deci dintr-un gen limitat (genus limitatum) şi este necesar să se procedeze la
cântărire, numărare sau măsurare fie pentru individualizarea cantităţii vândute din lot (de exemplu, se vând
1.000 kg cartofi cu 2 lei/kg dintr-o cantitate mai mare), fie pentru determinarea preţului (se vinde tot lotul cu 2
lei/kg).
În ambele ipoteze, vânzarea este perfectă din momentul în care părţile au căzut de acord asupra bunului şi
asupra preţului şi, deci, în caz de neexecutare din partea vânzătorului cumpărătorul este în drept să ceară fie
executarea contractului, fie rezoluţiunea cu daune-interese.
59. Efecte. Potrivit art. 1.678 C.civ., „Atunci când vânzarea are ca obiect bunuri de gen, inclusiv bunuri
dintr-un gen limitat, proprietatea se transferă cumpărătorului la data individualizării acestora prin predare,
numărare, cântărire, măsurare ori prin orice alt mod convenit sau impus de natura bunului”.

Până la predare, cântărire, numărare sau măsurare proprietatea nu se transmite65, pentru că nu este
individualizat bunul vândut sau nu este determinat preţul, iar în caz de pieire determinarea nici nu ar fi
posibilă. Dacă bunul piere înainte de predare, riscul este suportat de către vânzător, care va trebui să
individualizeze alte bunuri de gen din acel lot şi să le predea cumpărătorului.
60. Delimitarea faţă de vânzarea în bloc (cu grămada). Vânzarea după greutate, număr sau măsură nu
trebuie să fie confundată cu vânzarea în bloc (cu grămada). Această vânzare are ca obiect o cantitate
determinată prin masa ei (de exemplu, grâul aflat într-un hambar, o grămadă de ceapă aflată pe tarabă). În
acest caz şi preţul este determinat global, pentru întreaga cantitate.
Cu toate că este vorba de bunuri de gen care nu sunt cântărite, numărate sau măsurate în momentul
încheierii contractului, totuşi potrivit art. 1.679 C.civ. „Dacă însă mai multe bunuri sunt vândute în bloc şi
pentru un preţ unic şi global, proprietatea se strămută cumpărătorului îndată ce contractul s-a încheiat, chiar
dacă bunurile nu au fost individualizate”.
În privinţa riscurilor, având în vedere faptul că încă din momentul încheierii valabile a contractului de
vânzare proprietatea se strămută în patrimoniul cumpărătorului, riscurile trec asupra cumpărătorului din
momentul predării. Dacă bunurile vândute în bloc pier în intervalul cuprins între încheierea contractului şi
predare, riscul pierii lor va fi suportat de către vânzător, în calitate de debitor al obligaţiei de predare imposibil
de executat (art. 1.274 alin. 1 C.civ.).
§ 2. Vânzarea pe încercate şi vânzarea pe gustate
Vânzarea pe încercate
61. Noţiune. Vânzarea pe încercate este un contract încheiat din momentul realizării acordului de voinţă,
dar care este afectat de condiţia suspensivă ca, în urma încercării, bunul să corespundă criteriilor stabilite la
încheierea contractului66 ori, în lipsa acestora, destinaţiei bunului, potrivit naturii sale (art. 1.681 alin. 1
C.civ.).

65 Întrucât vânzătorul rămâne proprietar, creditorii lui pot urmări marfa vândută până în momentul cântăririi,
numărării sau măsurării.
66 De exemplu, părţile convin să încerce un autoturism pentru a verifica nivelul consumului de carburant la 100 km
sau timpul în care autoturismul atinge viteza de 100 km/h. Chiar dacă autoturismul se află în perfectă stare de
funcţionare, el va fi necorespunzător dacă – în urma încercării - se constată că nu corespunde cerinţelor cumpărătorului
exprimate la momentul încheierii contractului.
Într-o speţă, deşi vânzătorul a făcut dovada că produsele corespund standardelor europene, cumpărătorul a făcut
dovada că solvenţii testaţi nu sunt eficienţi procesului tehnologic folosit de acesta şi a pus produsele la dispoziţia
vânzătorului (CSJ, s.com., dec. nr. 1769/2003, citată de V.Terzea, op.cit., p. 739).
31
 Pot forma obiectul vânzării pe încercate autoturismele, motocicletele, bunurile electrocasnice, computerele,
telefoanele mobile, ceasurile, animalele, obiectele de vestimentaţie, încălţămintea etc. Cumpărătorul nu poate
refuza obiectul pe simplul motiv că nu-i place; în acest caz vânzătorul poate cere expertiză. Deci bunul poate
fi refuzat numai dacă în mod obiectiv este necorespunzător în raport de criteriile stabilite la încheierea
contractului sau, în lipsa acestora, destinaţiei bunului, potrivit naturii sale. Dacă bunul ar putea fi refuzat de
către cumpărător în mod discreţionar, condiţia ar fi pur potestativă („cumpăr dacă vreau”) şi vânzarea ar fi
nulă în baza art.1.403 C.civ. -„obligaţia contractată sub o condiţie suspensivă ce depinde exclusiv de voinţa
debitorului nu produce niciun efect”. Dacă durata încercării nu a fost convenită şi din uzanţe nu rezultă altfel,
condiţia se consideră îndeplinită în cazul în care cumpărătorul nu a declarat că bunul este nesatisfăcător în
termen de 30 de zile de la predarea bunului67.
Art. 1.681 alin. (3) C.civ. consacră o prezumţie legală relativă, în sensul că, în cazul în care prin contractul
de vânzare părţile au prevăzut că bunul vândut urmează să fie încercat, se prezumă că s-a încheiat o vânzare
pe încercate. Aşadar, chiar dacă părţile nu au intitulat contractul ca fiind o „vânzare pe încercate”, dar din
lecturarea clauzelor rezultă că au convenit încercarea bunului de către cumpărător pentru a se verifica
însuşirile acestuia, se vor aplica regulile ce guvernează vânzarea pe încercate.
62. Efecte. Fiind vorba de o condiţie suspensivă, până la îndeplinirea condiţiei (răspuns pozitiv) - deşi
contractul este încheiat din momentul realizării acordului de voinţă68 – nu se transmite proprietatea. Potrivit
art. 1.407 alin. (1) C.civ. condiţia îndeplinită este prezumată a produce efecte retroactiv, din momentul
încheierii contractului, dacă din voinţa părţilor, natura contractului ori dispoziţiile legale nu rezultă contrariul.
Dacă vânzarea este afectată de condiţia suspensivă a încercării bunului de către cumpărător (de exemplu,
cumpăr autoturismul cu condiţia ca pe autostradă, la o viteză de 130 km/oră, să consume sub 10 l de motorină
la 100 km parcurşi), vânzătorul are calitatea de proprietar sub condiţie rezolutorie, iar cumpărătorul are
calitatea de proprietar sub condiţie suspensivă. După îndeplinirea condiţiei, cumpărătorul devine proprietar
al lucrului în mod retroactiv, adică din ziua încheierii contractului.
63. Delimitarea faţă de vânzarea pe gustate. Vânzarea pe încercate nu trebuie confundată cu vânzarea pe
gustate. Sunt mărfuri (de exemplu, vinul, uleiul, brânza), pe care cumpărătorul le gustă înainte de a le
cumpăra. Această vânzare se încheie numai atunci când cumpărătorul a făcut cunoscut acordul său în
termenul convenit ori statornicit prin uzanţe. În cazul în care un asemenea termen nu există, se aplică termenul
de 30 de zile care curge de la data predării bunului în vederea gustării. Dacă bunul vândut se află la
cumpărător, iar acesta nu se pronunţă în termenul de 30 de zile, vânzarea se consideră încheiată la expirarea
termenului (art. 1.682 C.civ.). Legea prezumă că tăcerea cumpărătorului înseamnă în acest caz acordul său la
încheierea contractului de vânzare.
După gustare cumpărătorul poate refuza încheierea contractului de vânzare pentru simplul motiv că nu-i
place. De exemplu, este posibil ca vânzătorul să îi pună la dispoziţie cumpărătorului un vin roşu sec de foarte
bună calitate, care a obţinut premii la concursuri interne şi/sau internaţionale, dar cumpărătorului să nu-i placă
din cauză că vinul este prea aspru. Ne aflăm în prezenţa unei confirmări a adagiului latin „de gustibus non est
disputandum”.
Pot forma obiectul vânzării pe gustate nu numai bunurile care în mod obişnuit se gustă înainte de vânzare,
ci şi alte bunuri. În art. 1.682 alin. (1), Codul civil foloseşte sintagma „bunul să corespundă gusturilor
cumpărătorului”. De exemplu, o haină poate forma obiectul vânzării „pe gustate”, cumpărătorul refuzând
încheierea contractului pe motiv că nu i se potriveşte, că nu îi place. La fel, un parfum, un deodorant etc.

67 „Cumpărătorul trebuie să efectueze încercarea cu bună-credinţă; el are, în general, pe durata încercării, drepturile
şi obligaţiile unui comodatar” (Ph. Malaurie, L. Aynes, P.-Y. Gautier, op.cit., p. 64).
68 Trebuie accentuat faptul că vânzarea pe încercate este un act juridic (contract) afectat de o condiţie şi nu poate
exista condiţie fără act juridic. De aceea, este greşit să se afirme că actul juridic se încheie după încercarea bunului de
către cumpărător, adică după împlinirea condiţiei.
32
Important este ca determinante pentru încheierea contractului să fie aprecierile subiective ale cumpărătorului,
iar nu însuşirile bunului.
Vânzarea pe gustate nu este o vânzare sub condiţie, deoarece în acest caz condiţia care ar afecta vânzarea
ar fi pur potestativă („cumpăr dacă îmi place”) şi vânzarea ar fi nulă în totalitatea ei. De aceea vânzarea pe
gustate nu există înainte de a-şi fi dat acordul cumpărătorul, după gustare, iar proprietatea se transmite în
momentul încheierii contractului (dacă bunul este individual determinat) ori după individualizarea bunului
(dacă bunul este de gen). Riscurile se transmit în momentul predării.
§ 3. Vânzarea unei moşteniri (de drepturi succesorale)
64. Noţiune şi formă. Vânzarea unei moşteniri (art. 1.747-1.754 C.civ.) este un contract prin care titularul
unui drept succesoral înstrăinează cu titlu oneros acest drept altei persoane. Ea poate avea loc numai după
deschiderea moştenirii („moştenirea unei persoane se deschide în momentul decesului acesteia”- art. 954
alin.1 C.civ.). Moştenirea nedeschisă, sub sancţiunea nulităţii absolute, nu poate fi înstrăinată (nulla est
viventis hereditas – „moştenirea unei persoane în viaţă este nulă”, ceea ce are semnificaţia că „nu poate fi
moştenit un om viu”), nici chiar cu consimţământul persoanei despre a cărei moştenire este vorba (art. 965
C.civ.), întrucât poate trezi dorinţa morţii (votum mortis) unei alte persoane.
Vânzarea are ca obiect moştenirea dobândită de vânzător: fie dreptul asupra unei universalităţi
(patrimoniul persoanei decedate), dacă este singurul moştenitor, fie cota-parte indiviză asupra universalităţii,
dacă sunt mai mulţi moştenitori (fracţiune de patrimoniu)69. Dacă moştenitorul (sau moştenitorii, în caz de
pluralitate) înstrăinează drepturi (bunuri) determinate din moştenirea deschisă se aplică regulile generale ale
vânzării, nefiind vorba de o moştenire, de drepturi asupra unei universalităţi (de exemplu, dacă moştenitorul
vinde o casă pe care a moştenit-o, nu se aplică regulile speciale care guvernează vânzarea unei moşteniri). Tot
astfel, nici legatarul cu titlu particular nu poate fi vânzătorul unei moşteniri, căci – deşi este moştenitor
testamentar – nu dobândeşte o universalitate sau o fracţiune dintr-o universalitate (avută în vedere de art.
1.747 alin.1 C.civ.), ci bunuri determinate.
În ceea ce priveşte forma, art. 1.747 alin. (2) C.civ. prevede că sub sancţiunea nulităţii absolute a
contractului, vânzarea unei moşteniri se încheie în formă autentică. Rezultă că vânzarea unei moşteniri este un
contract solemn, forma autentică fiind cerută ad validitatem.
65. Efecte. a) Întrucât vânzarea are ca obiect o universalitate, ea cuprinde tot activul moştenirii (respectiv,
cota-parte); în consecinţă, dacă nu s-a convenit altfel, vânzătorul este obligat să predea cumpărătorului toate
fructele pe care le-a cules şi toate plăţile primite pentru creanţele moştenirii până la momentul încheierii
contractului, preţul bunurilor vândute din masa succesorală şi orice bun care înlocuieşte un bun al moştenirii
(art.1.749 C.civ.). Renasc prin efectul vânzării şi datoriile vânzătorului faţă de moştenire stinse prin
confuziune („Dispariţia cauzei care a determinat confuziunea face să renască obligaţia cu efect retroactiv” -
art. 1.628 C.civ.).
b) În schimb, dacă nu s-a convenit altfel, şi cumpărătorul - deoarece dobândeşte în cadrul universalităţii şi
pasivul moştenirii - este ţinut să ramburseze vânzătorului sumele plătite de acesta din urmă pentru datoriile şi
sarcinile moştenirii, precum şi sumele pe care moştenirea i le datorează vânzătorului (art.1.750 C.civ.).
Aşadar, renasc prin efectul vânzării unei moşteniri şi creanţele vânzătorului faţă de moştenire stinse prin
confuziune.
c) În ceea ce priveşte datoriile moştenirii faţă de alţi creditori decât vânzătorul, precizăm că aceste datorii
trec asupra cumpărătorului în cadrul universalităţii dobândite. Dar această transmitere nu produce efecte faţă
de creditorii moştenirii pentru că cesiunea de datorie între vii (spre deosebire de cesiunea de creanţe) nu este

69 În caz de vânzare a cotei succesorale cumpărătorul se subrogă în drepturile coindivizarului vânzător (CSJ, s.civ.,
dec. nr.1199/1991, în Deciziile CSJ 1990-1992, p.148-151).
33
admisă de Codul civil, iar debitorul nu poate să-şi substituie o altă persoană fără consimţământul creditorului
(substituirea este prevăzută de lege numai pentru cazul transmisiunii mortis causa, când o altă soluţie nu este
de conceput). În consecinţă, conform art. 1.751 C.civ., creditorii vor putea urmări pentru datoriile moştenirii
pe vânzătorul care a putut înstrăina numai drepturile succesorale, dar nu şi calitatea sa de moştenitor (semel
heres, semper heres – „odată ce eşti moştenitor, rămâi pentru totdeauna moştenitor”).

d) În ceea ce priveşte obligaţia de garanţie70, dacă nu specifică bunurile asupra cărora se întind drepturile
sale, vânzătorul garantează numai calitatea sa de moştenitor (al universalităţii sau al unei cote-părţi din
universalitate), nu şi de conţinutul universalităţii transmise (garanţie de drept). Această garanţie poate fi
modificată prin convenţia dintre părţi (garanţie convenţională), specificându-se (în sensul agravării ei) cu
amănuntul obiectele cuprinse în moştenire71 sau înlăturându-se în mod expres garanţia. Iar exonerarea de
garanţie (de exemplu, pentru micşorarea drepturilor succesorale ale vânzătorului prin apariţia unui alt
moştenitor) poate fi stipulată în limitele permise în materie de evicţiune (art. 1.698-1.699 C.civ.).
e) Un regim special este stabilit pentru bunurile de familie, cum ar fi înscrisurile de familie (corespondenţa
purtată de membrii familiei, arhivele familiale, testamente olografe, manuscrise etc.), portretele de familie,
decoraţiile şi orice alte bunuri care nu au valoare patrimonială însemnată, dar care au pentru vânzător o
valoare afectivă. Aceste bunuri sunt prezumate a nu fi cuprinse în moştenirea vândută pentru că ele ar fi
inutile cumpărătorului, dar înseamnă foarte mult pentru vânzător, stând mărturie istoriei familiei acestuia.
Dacă aceste bunuri au valoare patrimonială însemnată (de exemplu, bijuteriile de familie, portretele unor
membrii cunoscuţi ai familiei, manuscrisele unui scriitor valoros din acea familie) , vânzătorul care nu şi le-a
rezervat expres datorează cumpărătorului preţul lor la data vânzării (art. 1.752 alin. 2 C.civ.). Dovada faptului
că bunurile de familie au valoare patrimonială însemnată trebuie să fie făcută de către cumpărător, acesta
având posibilitatea să răstoarne prezumţia legală potrivit căreia bunurile de familie nu au fost cuprinse în
moştenirea vândută. În caz de litigiu, instanţa urmează să se pronunţe luând în considerare toate
circumstanţele cauzei. În orice caz, pentru evitarea unor neînţelegeri, este recomandabil ca vânzătorul să facă
oferta de vânzare a moştenirii excluzând toate acele bunuri care au o valoare afectivă pentru el şi pe care vrea
să le păstreze.
f) În privinţa formalităţilor de publicitate, art. 1.753 alin. (1) C.civ. prevede: „Cumpărătorul unei moşteniri
nu dobândeşte drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în moştenire decât potrivit regulilor privitoare la
cartea funciară.” Potrivit art. 887 C.civ. drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară când
provin din moştenire[…]. Aşadar, vânzătorul dobândeşte drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în
moştenire fără înscriere în cartea funciară. Însă, el nu va putea dispune de drepturile reale prin cartea funciară
decât după ce s-a făcut înscrierea. Rezultă că după finalizarea lucrărilor de cadastru cumpărătorul unei
moşteniri va dobândi drepturile reale numai prin înscrierea lor în cartea funciară, iar în prezent înscrierea se
face numai în scop de opozabilitate faţă de terţi.
De asemenea, cumpărătorul unei moşteniri nu poate opune terţelor persoane dobândirea altor drepturi
cuprinse în moştenire decât dacă a îndeplinit formalităţile cerute de lege pentru a face opozabilă dobândirea
fiecăruia dintre aceste drepturi (de exemplu, dacă din moştenire fac parte drepturi de creanţă, drepturi de
proprietate industrială, cum ar fi dreptul asupra unei mărci, invenţii, desen sau model etc.).
g) Potrivit art. 1.754 C.civ., „Dispoziţiile prezentei secţiuni se aplică şi altor forme de înstrăinare, fie cu
titlu oneros, fie cu titlu gratuit, a unei moşteniri. În privinţa înstrăinărilor cu titlu gratuit se aplică în mod
corespunzător şi dispoziţiile privitoare la donaţii”. Aceasta înseamnă că regulile descrise mai sus se aplică şi

70 Dacă înstrăinarea moştenirii se face cu titlu gratuit, se aplică regulile privitoare la garanţie prevăzute pentru
donaţii.
71 Se pare că o asemenea garanţie convenţională (contra evicţiunii) a fost dedusă din „stabilirea preţului vânzării” în
funcţie de întinderea „drepturilor succesorale cumpărate” (T.Jud. Constanţa, dec.civ. nr.455/1973, în RRD nr.12, 1973,
p. 155-156).
34
în cazul în care moştenirea se înstrăinează în schimbul rentei viagere sau întreţinerii ori intervine un schimb
sau o tranzacţie translativă de proprietate (moştenirea fiind dreptul transmis). Tot astfel, este cunoscută şi
donaţia unei moşteniri, figură juridică guvernată şi de regulile din materia contractului de donaţie (de
exemplu, principiul irevocabilităţii donaţiilor, revocarea pentru ingratitudine sau pentru neexecutarea sarcinii
etc.).

§ 4. Vânzarea cu opţiune de răscumpărare

66. Noţiune, scurt istoric şi utilitate. Vânzarea cu opţiune de răscumpărare este o vânzare afectată de o
condiţie rezolutorie expresă prin care vânzătorul îşi rezervă dreptul de a răscumpăra bunul sau dreptul
transmis cumpărătorului, restituind într-un anumit termen (care nu poate fi mai mare de 5 ani) preţul şi
cheltuielile făcute de cumpărător.
Prin încheierea contractului, cumpărătorul devine proprietar sub condiţie rezolutorie, iar vânzătorul
proprietar sub condiţie suspensivă. Dacă vânzătorul răscumpără bunul în termen nu înseamnă că între părţi s-a
încheiat un nou contract de vânzare în care părţile ar avea calităţi inverse, ci înseamnă că s-a îndeplinit
condiţia şi bunul se întoarce în patrimoniul vânzătorului.
O astfel de varietate de vânzare a fost reglementată şi de Codul civil de la 1864, în art.1.371-1.387, fiind
cunoscută sub denumirea de vânzare cu pact de răscumpărare. Textele din vechiul Cod civil au fost abrogate
prin art. 4 din Legea contra cametei nr. 61/1931, prevăzându-se totodată că erau nule de drept contractele de
vânzare cu pact de răscumpărare ce s-ar fi încheiat după data promulgării acelei legi. Opţiunea legiuitorului
din anul 1931 de a interzice vânzările cu pact de răscumpărare a fost determinată de faptul că de cele mai
multe ori ascundeau împrumuturi cu dobânzi cămătăreşti (garantate real cu bunul vândut), împrumutătorul
impunând stipularea în contractul de vânzare, drept preţ, a unei sume disproporţionat de mari faţă de suma
împrumutată, diferenţa reprezentând dobânda. În plus, dacă împrumutatul nu reuşea să plătească la termenul
convenit suma trecută în contract drept preţ, pierdea definitiv bunul respectiv pentru o sumă care, de regulă,
era mult inferioară valorii lui. Dar, întrucât contractul era lovit de nulitate, împrumutatul redobândea bunul,
urmând să restituie suma dovedită a fi fost împrumutată, cu dobânzile legale.
Pentru a ilustra mecanismul de acordare a împrumuturilor cu dobânzi cămătăreşti folosind vânzarea cu pact
de răscumpărare, un exemplu este edificator. Bunăoară, A dorea să împrumute suma de 20.000 de lei de la B,
pentru o perioadă de un an. B era dispus să acorde acest împrumut, dar cu o dobândă de 50%/an, care era mult
mai mare decât dobânda maximă admisă de lege. În plus, B dorea ca împrumutul să fie garantat cu un bun, de
exemplu o bijuterie (sau un teren, un apartament, un autoturism, un utilaj etc.) în valoare de 40.000 de lei,
astfel încât, dacă la scadenţă A nu plătea, B să devină automat proprietar al bunului. Pentru a evita interdicţia
împrumuturilor cămătăreşti, B impunea încheierea unui contract de vânzare cu opţiune (pact) de
răscumpărare. Prin acest contract, A îi vindea lui B bunul pentru un preţ de 30.000 de lei plătibili imediat, însă
în realitate A primea doar 20.000 de lei (10.000 de lei reprezentă dobânda cămătărească). Vânzarea era
încheiată sub condiţia rezolutorie a răscumpărării bunului de către A, în termen de un an, pentru un preţ de
30.000 de lei. În consecinţă, dacă la scadenţă (adică la expirarea termenului de un an), A plătea suma de
30.000 de lei, B îi restituia bunul, profitând astfel de dobânda cămătărească de 50%/an. Dimpotrivă, dacă la
scadenţă A nu reuşea să plătească suma de 30.000 de lei, dreptul de proprietate al lui B asupra bunului (care,
prin ipoteză, avea o valoare de 40.000 de lei, deci mult mai mare decât suma împrumutată) se consolida.
Deşi pericolul acordării împrumuturilor cu dobânzi cămătăreşti există şi în prezent, cu ocazia elaborării
noului Cod civil legiuitorul a optat pentru reintroducerea acestei varietăţi de vânzare pentru că ea prezintă
avantaje incontestabile. În acelaşi timp, s-a urmărit să se creeze cadrul legal adecvat pentru contracararea
practicilor de a folosi această figură juridică în scopuri ilicite (a se vedea art. 351 C. pen., care reglementează
infracţiunea de „Camătă”- „Darea de bani cu dobândă, ca îndeletnicire, de către o persoană neautorizată, se
pedepseşte cu închisoarea de la 6 luni la 5 ani.” şi art. 1.762 C.civ. „(1) În cazul în care diferenţa dintre preţul
35
răscumpărării şi preţul plătit pentru vânzare depăşeşte nivelul maxim stabilit de lege pentru dobânzi, preţul
răscumpărării va fi redus la preţul plătit pentru vânzare. (2) Prevederile alin. (1) se aplică şi vânzărilor în care
vânzătorul se obligă să răscumpere bunul vândut”).
În privinţa avantajelor pe care le conferă vânzarea cu opţiune de răscumpărare, trebuie menţionat faptul că
aceasta reprezintă un instrument util de credit şi garanţie, care permite celor interesaţi să obţină cu rapiditate
sumele de bani de care au nevoie, în condiţiile în care cei care pun la dispoziţie acele sume de bani să nu fie
puşi în situaţia ca, în cazul în care nu vor primi banii la scadenţă, să treacă la declanşarea mecanismelor
judiciare de lungă durată şi costisitoare (formularea unor acţiuni în justiţie, declanşarea executării silite etc.).
De exemplu, A are nevoie urgentă de o sumă de bani pentru a acorda sprijin unui membru al familiei sau
pentru a face o investiţie profitabilă. În condiţiile în care nu dispune de lichidităţi, iar contractarea unui credit
ipotecar constituie o operaţiune de durată (iar creditul se acordă numai celor care îndeplinesc condiţiile cerute
de instituţia de credit), A preferă să vândă un bun al său (de exemplu, un apartament) lui B, rezervându-şi
dreptul de a răscumpăra acel bun înăuntrul unui termen (de cel mult 5 ani), restituindu-i lui B preţul (la care se
poate adăuga şi dobânda legală) şi cheltuielile pe care le-a făcut B în legătură cu acel bun. În cadrul
termenului stabilit în contractul de vânzare A poate obţine suma necesară răscumpărării bunului, iar dacă nu
reuşeşte acest lucru sau nu doreşte să răscumpere bunul, dreptul de proprietate al lui B se consolidează, acesta
din urmă nefiind pus în situaţia de a mai întreprinde vreun demers pentru a deveni proprietar al acelui bun.
În schimb, dacă B ar fi acordat un împrumut garantat cu dreptul de ipotecă asupra terenului, deveneau
incidente dispoziţiile art. 2.433 C.civ., cu denumirea marginală „Interdicţia pactului comisoriu”, potrivit cu
care „Orice clauză potrivit căreia, pentru a garanta executarea obligaţiei debitorului său, creditorul îşi rezervă
dreptul să devină proprietarul irevocabil al bunului sau să dispună de acesta fără formalităţile impuse de lege
se consideră nescrisă”. Diferenţa dintre cele două situaţii este evidentă.
Care ar fi motivele pentru care B (cumpărătorul) ar fi interesat să încheie o vânzare cu opţiune de
răscumpărare?
i) De regulă, fără a fi lezionar, preţul contractului de vânzare este mai mic decât cel pe care A
(vânzătorul) l-ar fi putut obţine dacă nu s-ar fi aflat în situaţia de a recurge la această varietate de vânzare.
Este firesc să se stabilească un preţ mai mic şi pentru că B acceptă să încheie o vânzare afectată de o condiţie
rezolutorie, care nu îi conferă aceeaşi siguranţă cu privire la bunul cumpărat precum o vânzare pură şi simplă;
şi proiectele lui B cu privire la bun (eventualele investiţii, îmbunătăţiri, înstrăinări, alte acte juridice etc.) au de
suferit cel puţin în cadrul termenului în care vânzătorul poate răscumpăra bunul. Dacă vânzătorul nu va putea
sau nu va voi să răscumpere bunul, cumpărătorul îşi va consolida dreptul de proprietate ce poartă asupra unui
bun, care are, prin ipoteză, o valoare mai mare decât preţul plătit.
ii) De asemenea, chiar dacă vânzătorul ar exercita opţiunea de răscumpărare, cumpărătorul are mai
multe avantaje: 1) are dreptul de a culege fructele bunului până la exercitarea opţiunii de răscumpărare; 2)
poate primi dobânda legală aferentă preţului plătit la nivelul maxim stabilit de lege pentru dobânzi; 3) are
siguranţa că i se va restitui preţul (la care se pot adăuga dobânzi) împreună cu cheltuielile prevăzute de lege
pentru că, dacă vânzătorul nu îşi execută aceste obligaţii de restituire, opţiunea nu va produce efectul
redobândirii bunului de către vânzător. 4) nu în ultimul rând, vânzarea cu opţiune de răscumpărare îi dă
posibilitatea cumpărătorului de a-l ajuta pe vânzător într-un moment dificil pentru acesta din urmă,
creditându-l în condiţii de siguranţă patrimonială pentru cumpărător (bunul cumpărat reprezentând garanţia).
67. Exercitarea opţiunii. Opţiunea de răscumpărare nu poate fi stipulată în contractul de vânzare pentru
un termen mai mare de 5 ani. Dacă s-a stabilit un termen mai mare, acesta se reduce de drept la 5 ani.
Raţiunea pentru care s-a stabilit un termen de cel mult 5 ani a fost aceea ca dreptul de proprietate asupra
bunului vândut să nu rămână prea mult timp într-o stare de incertitudine pentru că aceasta ar contraveni
imperativului potrivit cu care bunurile trebuie să fie puse în valoare în mod corespunzător, în folosul
proprietarului şi al societăţii. Dacă părţile au stipulat un anumit termen, vânzătorul poate exercita opţiunea în
36
orice moment anterior împlinirii termenului, nefiind ţinut să aştepte ajungerea la termen. Dreptul de opţiune al
vânzătorului este un drept potestativ.
După cum se observă din textul legii, dacă termenul stipulat ar fi mai mare de 5 ani, nu ar fi nulă nici
vânzarea în ansamblul său şi nici clauza relativă la răscumpărare, ci termenul se va reduce de drept (în mod
automat, fără o manifestare de voinţă a vreuneia dintre părţi) la 5 ani. Această soluţie armonizează interesele
părţilor cu interesul public. Dacă părţile au încheiat o vânzare cu opţiune de răscumpărare, dar nu au stipulat
niciun termen, se va aplica termenul de 5 ani, „părţile fiind presupuse a fi admis termenul cel mai lung pe care
îl permite legea”72
Întrucât norma relativă la termenul de exercitare a opţiunii de răscumpărare este imperativă, considerăm că
nici instanţa de judecată şi nici părţile nu pot prelungi termenul de 5 ani. În cazul în care termenul stipulat este
mai scurt de 5 ani, apreciem că părţile ar putea să îl prelungească, fără a depăşi însă termenul de 5 ani.
Termenul se calculează potrivit art. 2.552 alin. (1) C.civ. (se împlineşte în ziua corespunzătoare din ultimul an
– de exemplu, dacă s-a încheiat contractul pe 5 noiembrie 2011, termenul de 3 ani se împlineşte pe 5
noiembrie 2014), fiind aplicabile şi prevederile art. 2.554 C.civ. („Dacă ultima zi a termenului este o zi
nelucrătoare, termenul se consideră împlinit la sfârşitul primei zile lucrătoare care îi urmează”).
Exercitarea opţiunii de răscumpărare de către vânzător se poate face numai dacă acesta restituie
cumpărătorului preţul primit şi cheltuielile pentru încheierea contractului de vânzare şi realizarea
formalităţilor de publicitate. Alături de preţul primit, vânzătorul va trebui să restituie şi dobânda legală, dar
numai dacă în contract există o astfel de stipulaţie. Legea permite stipularea unei dobânzi aferente preţului,
dar numai cu condiţia ca ea să nu depăşească nivelul maxim al dobânzii legale, astfel cum aceasta este
reglementată în O.G. nr. 13/2011. Dacă dobânda stipulată este mai mare decât cea legală, vânzătorul va fi
ţinut să restituie doar preţul plătit pentru vânzare, nu şi dobânda legală. Vânzătorul trebuie să restituie şi
cheltuielile pentru încheierea contractului de vânzare (cheltuielile propriu-zise ale actului, taxele de timbru şi
de autentificare, onorariul notarial, onorariu de avocat etc.), însă numai cu condiţia ca aceste cheltuieli să fi
fost suportate de către cumpărător. De asemenea, vânzătorul va trebui să restituie şi cheltuielile pentru
realizarea formalităţilor de publicitate (cum ar fi, intabularea dreptului tabular în cartea funciară sau înscrierea
cesiunii mărcii ori invenţiei la OSIM) deoarece aceste cheltuieli se suportă de către cumpărător. După cum se
observă, legiuitorul a intenţionat ca vânzarea cu opţiune de răscumpărare să nu producă pierderi
cumpărătorului.
Potrivit art. 1.759 alin. 2 C.civ., „Exercitarea opţiunii îl obligă pe vânzător la restituirea către cumpărător a
cheltuielilor pentru ridicarea şi transportul bunului, a cheltuielilor necesare, precum şi a celor utile, însă în
acest din urmă caz numai în limita sporului de valoare”. Câteva precizări sunt necesare:
i) potrivit art. 1.666 alin. 2 teza a II-a C.civ., cheltuielile de preluare (ridicare) şi transport de la locul
executării sunt în sarcina cumpărătorului, dacă nu s-a convenit altfel. Aceasta înseamnă că, de regulă,
cumpărătorul suportă aceste cheltuieli şi atunci când se răscumpără bunul trebuie să i se restituie cheltuielile.
Este evident că dacă vânzătorul a suportat aceste cheltuieli, cumpărătorul nu are dreptul la restituirea lor;
ii) cheltuielile sunt necesare atunci când în lipsa acestora bunul ar pieri sau s-ar deteriora. De aceea, atunci
când bunul este redobândit de către vânzător este firesc ca acesta din urmă să restituie cumpărătorului astfel
de cheltuieli;
iii) cheltuielile utile sunt cele care determină un spor de valoare a bunului. Ele trebuie restituite numai în
limita sporului de valoare a bunului pentru că numai în această măsură profită vânzătorului. Astfel, într-o zonă
rurală unde oferta de bunuri (imobile) este foarte mare, iar cererea este redusă, efectuarea unor cheltuieli utile
(confecţionarea instalaţiei termice pentru încălzirea cu gaze, amenajarea interiorului locuinţei – montarea de
parchet, gresie, faianţă etc.) nu determină o sporire a valorii economice a bunului imobil care să acopere

72 D. Alexandresco, Explicaţiunea teoretică şi practică a dreptului civil român, tomul VIII, partea I, 1925, p. 461.
37
întreaga investiţie (materiale şi manoperă). Dacă vor exista neînţelegeri între părţi cu privire la cuantumul
cheltuielilor utile în limita sporului de valoare, litigiul va fi soluţionat de instanţa de judecată, care - pentru o
justă soluţionare a cauzei - va putea recurge la părerea unor experţi;
iv) cumpărătorul nu are dreptul la restituirea cheltuielilor voluptuare, făcute pentru simpla plăcere a celui
care le-a realizat, fără a spori valoarea economică a bunului. Cumpărătorul poate să ridice lucrările voluptuare
înainte de restituirea bunului către vânzător, cu condiţia de a readuce bunul în situaţia anterioară;
v) În ceea ce priveşte fructele (naturale, industriale, civile), cumpărătorul păstrează aceste fructe. Soluţia se
impune în temeiul art. 1.410 C.civ. („În lipsă de stipulaţie sau prevedere legală contrară, fructele culese ori
încasate înaintea îndeplinirii condiţiei se cuvin proprietarului sub condiţie rezolutorie”), este echitabilă (pentru
că şi vânzătorul se bucură de suma de bani primită cu titlu de preţ) şi reprezintă unul dintre argumentele care
îl pot determina pe cumpărător să încheie o vânzare cu opţiune de răscumpărare;
vi) dacă bunul a fost deteriorat din culpa cumpărătorului, vânzătorul va avea dreptul la despăgubiri, iar
acestea se vor scădea din sumele de bani pe care vânzătorul trebuie să i le plătească cumpărătorului la
exercitarea opţiunii de răscumpărare.
În cazul în care vânzătorul nu exercită opţiunea în termenul stabilit prin contract sau de lege (5 ani),
condiţia rezolutorie care afecta vânzarea este considerată a nu se fi îndeplinit, iar dreptul cumpărătorului se
consolidează. Din acest moment vânzătorul nu mai poate răscumpăra bunul, dar în cazul în care cumpărătorul
decide să îl vândă, poate cumpăra bunul în condiţiile dreptului comun (la preţul convenit cu cumpărătorul, în
condiţiile solicitate de acesta etc.).
68. Efecte. a) Efectele vânzării cu opţiune de răscumpărare se stabilesc potrivit dispoziţiilor privitoare la
condiţia rezolutorie, care se aplică în mod corespunzător. Aceasta înseamnă că fructele vor fi culese de către
cumpărător, acesta va putea să încheie acte juridice privind bunul (acte de conservare, de administrare, de
dispoziţie), dar terţul dobânditor de la cumpărător nu va fi un proprietar pur şi simplu, ci dreptul său de
proprietate va fi afectat tot de o condiţie rezolutorie.
b) În principiu, actele de conservare şi de administrare rămân valabile şi după împlinirea condiţiei pentru
că ele profită vânzătorului. Actele de dispoziţie vor fi desfiinţate retroactiv în măsura în care terţii au avut
cunoştinţă de existenţa condiţiei rezolutorii (au fost de rea-credinţă), cum se întâmplă în cazul bunurilor
pentru care au fost îndeplinite formalităţile de publicitate. Dacă terţul a fost de bună-credinţă (nu a cunoscut
condiţia rezolutorie), el va putea invoca, în favoarea sa, posesia de bună-credinţă prevăzută de art. 937 alin. 1
C.civ., în cazul bunurilor mobile.
Cu toate acestea, vânzătorul este ţinut de locaţiunile încheiate de cumpărător înaintea exercitării opţiunii,
dacă au fost supuse formalităţilor de publicitate (de exemplu, locaţiunile au fost notate în cartea funciară
potrivit art. 902 alin. 2 pct. 6 C.civ.), dar nu mai mult de 3 ani din momentul exercitării. Prin „locaţiuni”
înţelegem atât locaţiunea de drept comun, cât şi închirierea locuinţei şi arendarea. Această excepţie referitoare
la contractele de locaţiune a fost făcută de către legiuitor pentru ca bunul să fie pus în valoare în mod
corespunzător de către cumpărător şi să se asigure o stabilitate a dreptului de folosinţă pentru locatar (chiriaş,
arendaş). Din momentul în care exercitarea opţiunii de răscumpărare produce efecte, chiria (arenda) se va plăti
vânzătorului.
c) Vânzătorul care intenţionează să exercite opţiunea de răscumpărare trebuie să îi notifice pe cumpărător,
precum şi pe orice subdobânditor căruia dreptul de opţiune îi este opozabil şi faţă de care doreşte să îşi
exercite acest drept. În termen de o lună de la data notificării, vânzătorul trebuie să consemneze preţul
(împreună cu dobânda convenită, dacă este cazul), cheltuielile contractului de vânzare şi cele pentru realizarea
formalităţilor de publicitate, la dispoziţia cumpărătorului sau, după caz, a terţului subdobânditor, sub
sancţiunea decăderii din dreptul de a exercita opţiunea de răscumpărare. În cazul în care cumpărătorul a
înstrăinat bunul unui terţ, opţiunea de răscumpărare se va exercita împotriva acestuia, care va trebui să se
38
mulţumească doar cu sumele de bani menţionate mai sus, neavând importanţă faptul că terţul a plătit
cumpărătorului o sumă mai mare decât cea pe care trebuie să i-o restituie vânzătorul.
d) Potrivit art. 1.761 C.civ. „(1) În cazul vânzării cu opţiune de răscumpărare ce are ca obiect o cotă dintr-
un bun (adică dreptul de proprietate comună pe cote-părţi, n.ns), partajul trebuie cerut şi în raport cu
vânzătorul dacă acesta nu şi-a exercitat încă opţiunea. (2) Vânzătorul care nu şi-a exercitat opţiunea de
răscumpărare în cadrul partajului decade din dreptul de opţiune, chiar şi atunci când bunul este atribuit, în tot
sau în parte, cumpărătorului”. Situaţia pe care a avut-o în vedere legiuitorul este următoarea: să presupunem
că vânzătorul a transmis cota sa parte de 1/2 din dreptul ce poartă asupra unei case, cu opţiunea de
răscumpărare într-un termen de 4 ani. Dacă peste un an celălalt coproprietar solicită ieşirea din indiviziune, iar
până la data solicitării partajului vânzătorul nu îşi exercitase opţiunea, partajul – care se poate realiza prin
bună învoială sau prin hotărâre judecătorească – trebuie cerut şi în raport cu vânzătorul. Cu acest prilej,
vânzătorul trebuie să îşi exercite opţiunea, fără a mai putea aştepta împlinirea termenului de 4 ani.
Dacă vânzătorul îşi exercită opţiunea potrivit legii, partajul va continua între celălalt coproprietar şi
vânzător. Dacă, dimpotrivă, vânzătorul nu îşi exercită opţiunea până la finalizarea partajului, el va fi decăzut
din dreptul de opţiune, iar dreptul de coproprietar al cumpărătorului se va consolida. Bunul se poate atribui
celuilalt coproprietar ori cumpărătorului sau se va partaja în natură ori se va vinde unui terţ.
Nici în situaţia în care bunul se va atribui în materialitatea lui, în tot sau în parte, cumpărătorului,
vânzătorul nu va mai putea exercita ulterior opţiunea de răscumpărare. De fapt, ca urmare a partajului, dreptul
de proprietate comună pe cote-părţi (pe care vânzătorul i l-a transmis anterior cumpărătorului) s-a transformat
într-un drept pur şi simplu asupra întregului bun, al unei fracţiuni materiale din bun sau asupra unei sume de
bani. În cazul în care i s-ar fi permis exercitarea opţiunii de răscumpărare şi după partaj - chiar dacă
cumpărătorului i s-ar fi atribuit bunul sau o parte din bun – oricum vânzătorul nu mai putea, obiectiv vorbind,
să obţină ceea ce a transmis prin contractul de vânzare. Partajul a rezolvat complet raporturile dintre celălalt
coproprietar şi cumpărător, iar exercitarea opţiunii de răscumpărare de către vânzător nu ar fi făcut altceva
decât să nesocotească efectele partajului.
69. Sancţiune. Art. 1.762 C.civ. dispune: „(1) În cazul în care diferenţa dintre preţul răscumpărării şi preţul
plătit pentru vânzare depăşeşte nivelul maxim stabilit de lege pentru dobânzi, preţul răscumpărării va fi redus
la preţul plătit pentru vânzare. (2) Prevederile alin. (1) se aplică şi vânzărilor în care vânzătorul se obligă să
răscumpere bunul vândut”.
Următoarele observaţii se impun:
a) în contractul de vânzare se poate stipula faptul că la exercitarea opţiunii vânzătorul trebuie să restituie,
pe lângă preţ şi cheltuielile vânzării şi cele de publicitate, şi dobânda legală, însă cel mult dobânda legală
maxim admisă potrivit legii. Nu este nevoie ca dobânda să fie prevăzută în cifre absolute întrucât poate fi
calculată la exercitarea opţiunii (de altfel, dacă părţile au prevăzut un termen pentru răscumpărare mai
îndelungat şi au stipulat o dobândă la nivel maxim permis de lege, ar fi imposibil să se determine anticipat
suma care reprezintă dobânda pentru că factorul de referinţă - rata dobânzii de politică monetară stabilită prin
hotărâre a Consiliului de administraţie al Băncii Naţionale a României - se modifică periodic).
b) Dacă se stipulează o dobândă mai mare decât cea legală la nivelul maxim stabilit de lege, sancţiunea
este aceea că vânzătorul va fi ţinut să restituie doar preţul şi cheltuielile vânzării şi cele de publicitate, nu şi
dobânzi. Aşadar, cumpărătorul pierde dreptul la orice dobândă, independent de aplicarea unor eventuale
sancţiuni penale. Contractul de vânzare cu opţiune de răscumpărare nu este afectat, ci obligaţiile părţilor se
vor executa ca şi când nu s-ar fi stipulat nicio dobândă.
c) Pentru a se descuraja practicile de acordare a împrumuturilor cu dobânzi cămătăreşti, legea prevede că
preţul răscumpărării va fi redus la preţul plătit pentru vânzare şi atunci când s-a încheiat un contract de

39
vânzare prin care s-a stipulat obligaţia (iar nu dreptul) vânzătorului de a răscumpăra bunul vândut. Aceasta s-
ar putea denumi „vânzare cu obligaţia răscumpărării”.

§ 5. Vânzarea bunurilor imobile

70. Preliminarii. În cele ce urmează vom înfăţişa două probleme privitoare la vânzarea imobilelor: I.
Reguli speciale prevăzute de noul Cod civil aplicabile vânzării imobilelor (art. 1.741-1.745); II. Reguli
speciale prevăzute de Legea nr. 17/2014 privind vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan.
I. Reguli speciale aplicabile vânzării imobilelor prevăzute de noul Cod civil (art. 1.741-1.745).
71. Noul Cod civil consacră câteva reguli speciale pentru ipoteza în care vânzătorul predă imobilul
prevăzut în contract, dar suprafaţa lui este diferită faţă de aceea specificată în contract ori faţă de aceea pe care
părţile au considerat-o a corespunde realităţii. Aceste reguli vizează de regulă terenurile, dar pot fi aplicabile
şi construcţiilor (de exemplu, o hală, un depozit, un spaţiu comercial etc.).
71.1. Vânzarea imobilelor fără indicarea suprafeţei. Art. 1.741 C.civ. dispune că „Atunci când se vinde
un imobil determinat, fără indicarea suprafeţei, pentru un preţ total, nici cumpărătorul şi nici vânzătorul nu pot
cere rezoluţiunea ori modificarea preţului pe motiv că suprafaţa este mai mică ori mai mare decât au crezut”.
Textul are în vedere situaţia în care, de exemplu, se vinde un loc de casă situat în… cu preţul de 20.000 de lei;
sau, se vinde o hală situată în… cu preţul de 50.000 de lei; tot astfel, se vinde un teren din zona montană
având o formă neregulată cu preţul de 30.000 de lei. În astfel de situaţii esenţial este bunul astfel cum este
perceput de către cumpărător, suprafaţa exactă a acestuia nefiind determinantă în formarea acordului de
voinţă. Preţul se stabileşte în mod global, iar nu pe unitatea de măsură. Chiar dacă părţile au considerat că
imobilul are o anumită suprafaţă, iar după încheierea contractului se efectuează măsurători care conduc la
concluzia că suprafaţa este mai mare sau mai mică decât au crezut părţile la încheierea contractului, niciuna
dintre ele nu poate cere majorarea sau, după caz, reducerea preţului şi nici rezoluţiunea contractului. Situaţia
este asemănătoare cu aceea a vânzării în bloc, unde atât bunul vândut cât şi preţul sunt determinate, fără a fi
nevoie ca pentru stabilirea preţului să se procedeze la măsurarea bunului.
71.2. Vânzarea unei suprafeţe dintr-un teren mai mare. Art. 1.742 C. civ. dispune că „Atunci când se
vinde, cu un anumit preţ pe unitatea de măsură, o anumită suprafaţă dintr-un teren mai mare, a cărei întindere
sau amplasare nu este determinată, cumpărătorul poate cere strămutarea proprietăţii numai după măsurarea şi
delimitarea suprafeţei vândute.” Textul are în vedere situaţia în care, de pildă, A este proprietarul unui teren în
suprafaţă de 2.000 mp situat în localitatea Neptun şi îi vinde lui B, cu preţul de 500 de lei metrul pătrat, un
teren în suprafaţă de 400 mp. Preţul contractului este determinat din momentul realizării acordului de voinţă
(20.000 de lei), dar proprietatea nu se poate strămuta mai înainte de a se stabili în concret care este terenul ce
formează obiectul derivat al vânzării. Până în momentul măsurării şi delimitării, bunul vândut nu este
determinat pentru că nu se poate cunoaşte care este lotul de 400 mp din terenul de 2.000 mp care se vinde.
Din punct de vedere practic, se procedează într-o primă fază la dezmembrarea terenului de 2.000 mp în
două loturi73, unul în suprafaţă de 1.600 mp, iar celălalt în suprafaţă de 400 mp (cu indicarea dimensiunilor şi
a vecinătăţilor ambelor loturi), celor două loturi li se atribuie numere cadastrale diferite şi apoi ambele loturi
se intabulează pe numele proprietarului A74. După aceea se strămută în favoarea cumpărătorului B dreptul de
proprietate ce poartă asupra lotului de 400 mp.

73 Avem în vedere situaţia în care terenul de 400 mp este poziţionat la periferia lotului principal, iar nu în
centrul acestuia.
74 Fără îndoială că proprietarul A poate, cu ocazia efectuării dezmembrării, să împartă terenul de 2.000 mp
în mai multe loturi, pe care ulterior să le vândă.
40
 71.3. Vânzarea unui imobil determinat cu indicarea suprafeţei. Se pune problema de a şti ce anume se
întâmplă în ipoteza în care la vânzarea unui imobil cu indicarea suprafeţei şi a preţului pe unitatea de măsură
(de exemplu, se vinde un teren în suprafaţă de 500 mp cu preţul de 400 de lei metrul pătrat), suprafaţa reală
este mai mică sau mai mare decât cea indicată în contract. Deosebim două situaţii, reglementate de art. 1.743
C.civ.:
a) dacă suprafaţa reală este mai mică decât cea indicată în contract (de exemplu, este de 490 mp),
cumpărătorul poate cere vânzătorului să îi dea suprafaţa convenită, adică să îi asigure exact 500 mp. Este
posibil însă ca vânzătorul să nu mai dispună de teren cu care să completeze suprafaţa de 490 mp (sau, deşi
dispune de teren, nu poate să îi pună la dispoziţie diferenţa de teren pentru că lotul din care ar lua cei 10 mp
devine inutilizabil pentru că, bunăoară, nu ar mai avea deschiderea minimă necesară) sau cumpărătorul să nu
ceară completarea (de exemplu, cumpărătorul a edificat un gard împrejmuitor din beton – prilej cu care a
constatat că terenul avea doar 490 mp - şi nu mai are interesul să îl demoleze pentru a-şi întregi proprietatea
cu cei 10 mp). În aceste cazuri, cumpărătorul poate obţine fie reducerea corespunzătoare a preţului (vânzătorul
urmând să îi restituie 4.000 de lei), fie rezoluţiunea contractului dacă, din cauza diferenţei de suprafaţă, bunul
nu mai poate fi folosit în scopul pentru care a fost cumpărat (de exemplu, terenul trebuie să aibă suprafaţa
stipulată în contract deoarece pe el urmează să se amenajeze o piscină olimpică ce are dimensiuni standard).
Pentru stabilirea scopului avut în vedere de către cumpărător se vor avea în vedere clauzele contractului, iar
dacă în contract nu se precizează nimic, se va ţine seama de orice împrejurări relevante; cumpărătorul poate
folosi orice mijloc de probă pentru a dovedi scopul pentru care a cumpărat imobilul (se pot avea în vedere
discuţiile anterioare încheierii contractului purtate cu vânzătorul sau cu agentul imobiliar, depunerea unor
cereri de către cumpărător pentru obţinerea unor avize sau autorizaţii etc.).
b) dacă suprafaţa reală este mai mare decât cea indicată în contract, legea are în vedere două ipoteze:
i) excedentul depăşeşte a douăzecea parte din suprafaţa convenită (de exemplu, prin contract a fost
vândut un teren de 100 ha cu 10.000 de lei hectarul, preţul terenului fiind de 1.000.000 de lei, iar suprafaţa
reală a terenului este de 106 ha). În acest caz, cumpărătorul va plăti suplimentul de preţ corespunzător (adică
60.000 de lei) sau va putea obţine rezoluţiunea contractului. Acest din urmă remediu este prevăzut de lege
pentru că este posibil ca cel care a cumpărat bunul să nu dispună de preţul suplimentar sau să nu fie dispus să
îl plătească şi de aceea poate obţine rezoluţiunea contractului.
ii) excedentul nu depăşeşte a douăzecea parte din suprafaţa convenită (de exemplu, prin contract a fost
vândut un teren de 100 ha cu 10.000 de lei hectarul, preţul fiind de 1.000.000 de lei, iar suprafaţa reală a
terenului este de 104 ha). În acest caz, cumpărătorul nu poate obţine rezoluţiunea, dar nici nu este dator să
plătească preţul excedentului. Deşi cumpărătorul ar putea avea interesul să obţină rezoluţiunea (de exemplu,
pentru că proprietarul unui teren agricol de peste 100 ha ar fi obligat să plătească un impozit mult mai mare
decât cel care are un teren de cel mult 100 ha), în această ipoteză în care excedentul este foarte mic nu este
posibilă rezoluţiunea, ci eventual desfiinţarea contractului prin acordul părţilor. Cumpărătorul nu va fi ţinut să
plătească preţul celor 4 ha (40.000 de lei), legiuitorul apreciind că diferenţa de suprafeţe este imputabilă
vânzătorului, astfel încât, atunci când ea este de importanţă redusă (mai mică de 5%), nu se justifică instituirea
în sarcina cumpărătorului a unei obligaţii pe care nu şi-a asumat-o şi pe care nu o poate în niciun fel înlătura,
nici măcar prin rezoluţiune. Vânzătorul cunoaşte bunul imobil vândut, l-a avut la dispoziţie anterior emiterii
ofertei de vânzare şi trebuie să efectueze măsurătorile corespunzătoare pentru ca preţul vânzării să fie stabilit
din momentul încheierii contractului în concordanţă cu suprafaţa reală a imobilului. Aşadar, vânzătorul este
sancţionat pentru lipsa lui de diligenţă în efectuarea unor măsurători corecte.
72. Termenul de exercitare a acţiunii estimatorii sau în rezoluţiune. Potrivit art. 1.744 C.civ.
acţiunea vânzătorului pentru suplimentul de preţ şi aceea a cumpărătorului pentru reducerea preţului (pe care
legea o intitulează acţiunea estimatorie) sau pentru rezoluţiunea contractului trebuie să fie intentate, sub
sancţiunea decăderii din drept, în termen de un an de la încheierea contractului, afară de cazul în care părţile
au fixat o dată pentru măsurarea imobilului, caz în care termenul de un an curge de la acea dată.
41
 Spre deosebire de Codul civil de la 1864 care califica termenul de un an ca fiind de prescripţie, noul
Cod civil prevede expres că termenul este de decădere, ceea ce are ca efect pierderea dreptului subiectiv
neexercitat înăuntrul acestui termen. Intenţia legiuitorului a fost aceea de a mobiliza părţile să limpezească cât
mai repede raporturile dintre ele, mai ales că nu există dificultăţi majore în a observa diferenţele de suprafaţă.
În plus, termenul de decădere nu este supus cauzelor de suspendare, întrerupere sau repunere în termen, care
sunt specifice termenelor de prescripţie extinctivă.
73. Vânzarea a două fonduri cu precizarea întinderii fiecăruia. Art. 1.745 C.civ. prevede că atunci
când prin acelaşi contract s-au vândut două fonduri cu precizarea întinderii fiecăruia şi pentru un singur preţ,
dacă întinderea unuia este mai mare, iar a celuilalt mai mică, se va face compensaţia între valoarea
surplusului şi valoarea lipsei, iar acţiunea, fie pentru suplimentul de preţ, fie pentru scăderea sa, nu poate fi
introdusă decât potrivit regulilor prevăzute la art. 1.743 şi 1.744. Rezoluţiunea contractului este supusă în
acest caz dreptului comun.
Sunt necesare câteva observaţii: a) textul are în vedere, de exemplu, ipoteza în care A îi vinde lui B
terenul în suprafaţă de 5 ha situat în zona x şi terenul în suprafaţă de 10 ha situat în zona y pentru preţul unic
de 130.000 de lei. În acest caz, neexistând decât un singur preţ, nu va exista decât o singură vânzare. Dacă ar
fi fost stabilit un preţ deosebit pentru fiecare teren, atunci ar fi existat două contracte de vânzare (în sens de
operaţiuni juridice - negotium iuris), chiar dacă ele erau constatate printr-un singur înscris (instrumentum
probationis) şi s-ar fi aplicat, după caz, regulile pe care le-am analizat la pct. 71.1. -71.3 supra; b) dacă, de
pildă, terenul de 5 ha are în realitate 5,2 ha, iar terenul de 10 ha are în realitate 9,6 ha, se va face compensaţia
între valoarea terenului de 0,2 ha din zona x şi valoarea terenului de 0,4 ha din zona y. Întrucât Codul civil se
referă la „valoarea” surplusului, respectiv a lipsei, este posibil ca terenul de 0,2 ha din zona x să valoreze mai
mult decât terenul de 0,4 ha din zona y pentru că, bunăoară, în zona x sunt terenuri agricole mult mai fertile,
irigabile, accesul se face mai uşor etc., în timp ce terenurile din zona y sunt mai puţin fertile, fără posibilitatea
de a fi irigate, situate în pantă, supuse eroziunii etc.; c) dacă valoarea surplusului nu coincide cu valoarea
lipsei, partea interesată (vânzător sau cumpărător) poate formula o acţiune estimatorie în termenul de decădere
de un an, potrivit regulilor pe care le-am prezentat la pct. 71.3. supra, cu deosebirea că nu se vor aplica acele
cazuri speciale de rezoluţiune, ci acest remediu poate interveni potrivit dreptului comun.
74. Regulă specială privind vânzarea terenurilor forestiere75. Potrivit art. 1.746 C.civ., terenurile
din fondul forestier aflate în proprietate privată se pot vinde cu respectarea, în ordine, a dreptului de
preempţiune al coproprietarilor sau vecinilor. Numai vecinii care sunt proprietari de fond forestier beneficiază
de dreptul de preempţiune (art. 1231 din Legea nr. 71/2011).
II. Reguli speciale prevăzute de Legea nr. 17/2014 privind vânzarea terenurilor agricole situate în
extravilan.
75. Reguli aplicabile. În cele ce urmează vom face o sinteză a principalelor prevederi existente în
Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în
extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în
administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei
Domeniilor Statului:
a) Dispoziţiile Legii nr. 17/2014 nu se aplică: i) înstrăinărilor terenurilor agricole situate în intravilan;
ii) înstrăinărilor între coproprietari, soţi, rude şi afini până la gradul al treilea, inclusiv. iii) în cadrul
procedurilor de executare silită şi contractelor de vânzare încheiate ca urmare a îndeplinirii unor formalităţi de

75 Potrivit art. 1 alin. 1 din Codul silvic (republicat în M.Of. nr. 611/12.08.2015) „Totalitatea pădurilor, a
terenurilor destinate împăduririi, a celor care servesc nevoilor de cultură, producţie sau administraţie silvică, a
iazurilor, a albiilor pâraielor, a altor terenuri cu destinaţie forestieră şi neproductive, cuprinse în amenajamente silvice
la data de 1 ianuarie 1990 sau incluse în acestea ulterior, în condiţiile legii, constituie, indiferent de natura dreptului de
proprietate, fondul forestier naţional”.
42
licitaţie publică, cum este cazul celor realizate în cadrul procedurii de prevenire a insolvenţei şi de insolvenţă
sau ca urmare a apartenenţei imobilului la domeniul privat de interes local sau judeţean al unităţilor
administrativ-teritoriale.
b) Prevederile Legii nr. 17/2014 se aplică cetăţenilor români, respectiv cetăţenilor unui stat membru al
Uniunii Europene, ai statelor care sunt parte la Acordul privind Spaţiul Economic European (ASEE) [adică
Islanda, Liechtenstein şi Norvegia] sau ai Confederaţiei Elveţiene, precum şi apatrizilor cu domiciliul în
România, într-un stat membru al Uniunii Europene, într-un stat care este parte la ASEE sau în Confederaţia
Elveţiană, precum şi persoanelor juridice având naţionalitatea română, respectiv a unui stat membru al
Uniunii Europene, a statelor care sunt parte la ASEE sau a Confederaţiei Elveţiene.
c) Terenurile agricole situate în extravilan pe o adâncime de 30 km faţă de frontiera de stat şi ţărmul
Mării Negre, către interior, precum şi cele situate în extravilan la o distanţă de până la 2.400 m faţă de
obiectivele speciale pot fi înstrăinate prin vânzare doar cu avizul specific al Ministerului Apărării Naţionale,
eliberat în urma consultării cu organele de stat cu atribuţii în domeniul siguranţei naţionale (adică Serviciul
Român de Informaţii, Serviciul de Informaţii Externe, Serviciul de Protecţie şi Pază, precum şi Ministerul
Administraţiei şi Internelor şi Ministerul Justiţiei), prin structurile interne specializate. Avizul nu este necesar
în cazul vânzării către preemptori.
d) Terenurile agricole situate în extravilan, în care se află situri arheologice, în care au fost instituite
zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potenţial arheologic evidenţiat întâmplător, pot fi
înstrăinate prin vânzare doar cu avizul specific al Ministerului Culturii, respectiv al serviciilor publice
deconcentrate ale acestuia.
e) Înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condiţiilor
de fond şi de formă prevăzute de Codul civil şi a dreptului de preempţiune al coproprietarilor, arendaşilor,
proprietarilor vecini, precum şi al statului român, prin Agenţia Domeniilor Statului, în această ordine, la preţ
şi în condiţii egale. Avizul final prin care se verifică respectarea dreptului de preempţiune şi care este necesar
încheierii contractului de vânzare în formă autentică de către notarul public sau pronunţării de către instanţă a
unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare se emite de către structurile teritoriale ale
Ministerului Agriculturii şi Dezvoltării Rurale pentru terenurile cu suprafaţa de până la 30 de hectare inclusiv,
iar pentru terenurile cu suprafaţa de peste 30 de hectare, de către Ministerul Agriculturii şi Dezvoltării Rurale.
f) Vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan fără emiterea avizelor prevăzute de lege sau cu
nerespectarea dreptului de preempţiune constituie contravenţii şi se sancţionează cu amendă de la 50.000 de
lei la 100.000 de lei. De asemenea, înstrăinarea prin vânzare-cumpărare a terenurilor agricole situate în
extravilan fără respectarea dreptului de preempţiune sau fără obţinerea avizelor prevăzute la este interzisă şi se
sancţionează cu nulitatea relativă.
76. Situaţia antecontractelor (promisiunilor unilaterale şi bilaterale de vânzare) încheiate
anterior intrării în vigoare a Legii nr. 17/2014.
Potrivit art. 20 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 „Prevederile prezentei legi nu se aplică antecontractelor
şi pactelor de opţiune care au fost autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia”. Acest text a
fost supus controlului de constituţionalitate (a se vedea decizia Curţii Constituţionale nr. 755/2014, M.Of. nr.
101 din 09.02.2015) autorii excepţiei de neconstituţionalitate formulând două critici: i) că legiuitorul nu poate
pretinde ca părţile antecontractului încheiat anterior intrării în vigoare a Legii nr. 17/2014 să respecte
prevederile unei legi viitoare (care impune respectarea dreptului de preempţiune), ce nu era în vigoare la data
încheierii antecontractului; ii) că Legea nr. 17/2014 este aplicabilă antecontractelor încheiate anterior sub
forma înscrisului sub semnătură privată (nu însă şi celor autentificate), ceea ce echivalează, în opinia autorului
excepţiei de neconstituţionalitate, cu aplicarea retroactivă a acestei legi.

43
 i) Prima critică a fost respinsă, Curtea apreciind că aplicarea prevederilor legale criticate, respectiv a
celor referitoare la exercitarea dreptului de preempţiune, în vigoare la data realizării transferului dreptului de
proprietate (adică la data rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare), nu
echivalează cu încălcarea dispoziţiilor art. 15 alin. (2) din Constituţie, ci este în concordanţă cu principiul
activităţii legii, potrivit căruia orice act normativ acţionează cât timp este în vigoare, fiind aplicabil tuturor
actelor, faptelor şi situaţiilor juridice născute după acest moment.
ii) Cea de-a doua critică a fost reţinută de către instanţa de contencios constituţional, care a admis
excepţia de neconstituţionalitate şi a constatat că prevederile art. 20 alin. (1) din Legea nr. 17/2014
referitoare la exceptarea de la aplicarea Legii nr. 17/2014 a antecontractelor autentificate la notariat
anterior intrării în vigoare a acesteia sunt neconstituţionale.
Curtea a reţinut că textul care exceptează de la exigenţele Legii nr. 17/2014 antecontractelor încheiate
în formă autentică încalcă prevederile art. 16 alin. (1) coroborate cu cele ale art. 44 alin. (2) din Constituţie. S-
a argumentat în sensul că „nu se poate reţine nicio raţiune obiectivă şi rezonabilă în sensul opţiunii legislative
analizate (diferenţierea act autentic - act sub semnătură privată), opţiune care nu înlătură nicio inegalitate de
fapt sau de drept, ceea ce echivalează cu instituirea unui tratament juridic diferenţiat sub forma unui privilegiu
în favoarea persoanelor care au încheiat un antecontract autentic. În consecinţă, se conferă dreptului lor de
creanţă o poziţie distinctă, diferenţiată şi mai avantajoasă faţă de cel al persoanelor care au încheiat un
antecontract sub semnătură privată. Având în vedere cele de mai sus, Curtea reţine că acordarea unei poziţii
privilegiate dreptului de creanţă al persoanelor care au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare autentic
contravine art. 16 alin. (1) în componenta sa referitoare la interzicerea privilegiilor raportat la art. 44 alin. (2)
din Constituţie, teza referitoare la garantarea şi ocrotirea în mod egal a dreptului de proprietate privată.”
Ca o concluzie, indiferent dacă antecontractele încheiate anterior intrării în vigoare a Legii nr. 17/2014
au îmbrăcat forma autentică sau cea a unui înscris sub semnătură privată, conform art. 5 alin. 1 din Legea nr.
17/2014 în toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de
vânzare-cumpărare, acţiunea este admisibilă numai dacă: a) antecontractul este încheiat potrivit prevederilor
Codului civil şi ale legislaţiei în materie, precum şi b) dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9
din Legea nr. 17/2014 (adică cele referitoare la obţinerea avizelor şi respectarea dreptului de preempţiune), iar
c) imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară.
Prin decizia nr. 24 din 26.09.2016, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie - Completul pentru dezlegarea
unor chestiuni de drept a statuat:
1. Dispoziţiile art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 [care prevede că „În toate cazurile în care se
solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, acţiunea
este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009 şi ale
legislaţiei în materie, precum şi dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din prezenta lege, iar
imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară”] se aplică
promisiunilor bilaterale de vânzare-cumpărare privind terenuri agricole situate în extravilan, încheiate anterior
intrării în vigoare a acestui act normativ, indiferent de momentul sesizării instanţei.
2. Instanţa de judecată poate dispune îndeplinirea formalităţilor în vederea obţinerii avizelor prevăzute
la art. 3 şi art. 9 din Legea nr. 17/2014 de la autorităţile competente şi parcurgerii procedurii privind
respectarea dreptului de preempţiune prevăzut de art. 4 din acelaşi act normativ, în cursul judecăţii.

§ 6. Vânzarea cu plata preţului în rate şi rezerva proprietăţii

77. Preliminarii. Există numeroase situaţii în practică în care potenţialul cumpărător nu dispune de
suma necesară pentru plata integrală a preţului, iar potenţialul vânzător este dispus să încheie contractul de

44
vânzare, dar doreşte să beneficieze de anumite garanţii care să evite situaţia în care el poate pierde şi bunul şi
preţul.
În aceste condiţii, a fost creată o varietate de vânzare în cadrul căreia părţile convin ca până la plata
integrală a preţului să nu se producă transferul dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător (pactum
reservati dominii). Această varietate de vânzare poate viza atât bunuri mobile (tractoare, maşini, combine,
utilaje etc.), cât şi imobile (terenuri, spaţii comerciale, locuinţe etc.).
Vânzarea cu plata preţului în rate şi rezerva proprietăţii permite vânzătorului să se pună la adăpost de
insolvabilitatea cumpărătorului76 şi contribuie la stimularea creditului. Vânzătorul îşi conservă calitatea de
proprietar, cu titlu de garanţie reală, până la plata integrală a preţului, bunul fiind deja predat cumpărătorului.
La rândul său, cumpărătorul se obligă să plătească preţul în timp, în rate (lunare, trimestriale, semestriale,
anuale etc.), egale sau inegale, având marele avantaj că va putea exploata bunul, ceea ce îi permite să obţină
beneficii care îi pot facilita şi plata ratelor.
78. Transferul dreptului de proprietate. Riscul bunului. Art. 1.755 C.civ. prevede că „Atunci când,
într-o vânzare cu plata preţului în rate, obligaţia de plată este garantată cu rezerva dreptului de proprietate,
cumpărătorul dobândeşte dreptul de proprietate la data achitării ultimei rate din preţ; riscul bunului este însă
transferat cumpărătorului de la momentul predării acestuia.”
Contractul se încheie valabil din momentul realizării acordului de voinţă (îmbrăcat în formă autentică,
dacă este cazul), vânzătorul îşi execută obligaţia de a preda bunul, apoi cumpărătorul îşi va executa obligaţia
de a plăti preţul şi, la final, după plata integrală a preţului, se va transfera proprietatea în patrimoniul
vânzătorului. Menţionăm că în situaţia în care cumpărătorul plăteşte ratele la termen şi în condiţiile stipulate
în contract, vânzătorul nu mai are nicio pârghie juridică prin care să poată împiedica dobândirea proprietăţii în
mod automat de către cumpărător la data achitării de către acesta a ultimei rate din preţ.
Codul civil prevede că riscul bunului este transferat cumpărătorului de la momentul predării bunului.
Această prevedere specială ia în considerare faptul că din momentul predării bunului acesta se află în puterea
de fapt a cumpărătorului, care exploatează bunul din punct de vedere economic, iar vânzătorul nu mai are
niciun control asupra bunului.
În ipoteza în care după predare bunul piere fortuit, cumpărătorul este ţinut să plătească preţul în
continuare. Fără îndoială că pentru vânzător există riscul ca, după pieirea totală sau parţială a bunului,
cumpărătorul să nu îşi mai execute obligaţia de plată, ceea ce îl poate afecta în mod serios pe vânzător. Pentru
a se evita o astfel de situaţie, este recomandabil ca în contract să se stipuleze obligaţia cumpărătorului de a
asigura bunul pe toată durata plăţii preţului în rate. În acest sens, art. 2.221 alin. 1 C.civ. prevede că
„Asigurările de credite şi garanţii pot avea ca obiect acoperirea riscurilor de insolvabilitate generală, de
credit de export, de vânzare cu plata preţului în rate, de credit ipotecar, de credit agricol, de garanţii directe
sau indirecte, precum şi altele asemenea, conform normelor adoptate de organul de stat în a cărui competenţă,
potrivit legii, intră supravegherea activităţii din domeniul asigurărilor”. Pieirea totală sau parţială a bunului
generează obligaţia pentru asigurător de a plăti indemnizaţia de asigurare, ceea ce îi va permite vânzătorului
să primească preţul integral.

76 Potrivit art. 123 alin. (6) din Legea nr. 85/2014 privind procedurile de prevenire a insolvenţei şi de insolvenţă,
„Dacă vânzătorul unui bun a reţinut titlul de proprietate până la plata integrală a preţului vânzării, vânzarea va fi
considerată executată de către vânzător şi nu va fi supusă prevederilor alin. (1) [ceea ce înseamnă că acel contract de
vânzare nu va putea fi denunţat de către administratorul judiciar/lichidatorul judiciar], rezerva fiind opozabilă
administratorului judiciar/lichidatorului judiciar dacă au fost efectuate formalităţile de publicitate prevăzute de lege.
Bunul cu privire la care vânzătorul a reţinut titlul de proprietate intră în averea debitorului, iar vânzătorul beneficiază
de o cauză de preferinţă, potrivit art. 2.347 din Codul civil.” Această prevedere dintr-o lege specială se aplică prioritar.

45
 În privinţa îndeplinirii formalităţilor de publicitate, trimitem la explicaţiile date în materia vânzării cu
rezerva proprietăţii (a se vedea supra nr. 24. A2, lit. h).
79. Neplata unei singure rate din preţ. Potrivit art. 1.756 C.civ., „În lipsa unei înţelegeri contrare,
neplata unei singure rate, care nu este mai mare de o optime din preţ, nu dă dreptul la rezoluţiunea
contractului, iar cumpărătorul păstrează beneficiul termenului pentru ratele succesive”.
Această normă juridică urmăreşte să îl protejeze pe cumpărător în acea situaţie în care, în mod
accidental, acesta nu reuşeşte să plătească o rată care nu este de o importanţă deosebită (este mai mică sau
egală cu 12,5% din preţ). Norma are un caracter supletiv, ceea ce înseamnă că părţile pot stipula şi faptul că
neplata la termen a unei singure rate, indiferent de valoarea acesteia, dă dreptul vânzătorului la rezoluţiunea
contractului.
În privinţa art. 1.756 C.civ. se impune să mai facem următoarele precizări:
a) Dacă singura rată neplătită este mai mare decât 12,5% din preţ, vânzătorul are dreptul la rezoluţiune
deoarece se consideră că neexecutarea este una însemnată, de natură a-i produce un prejudiciu important
vânzătorului.
b) În cazul în care cumpărătorul nu plăteşte cel puţin două rate, indiferent de valoarea acestora şi fără a
deosebi dacă sunt sau nu consecutive, vânzătorul are dreptul la rezoluţiune. În cazul neplăţii a cel puţin două
rate cumpărătorul demonstrează faptul că nu este vorba de o neexecutare accidentală, ci de o anumită
perseverenţă a sa în încălcarea obligaţiei de plată a ratelor, care trebuie sancţionată. Neexecutarea repetată este
considerată aici ca fiind una însemnată, similar contractelor cu executare succesivă (art. 1.551 alin. 1 teza a II-
a C.civ.).
c) Atunci când cumpărătorul întârzie plata unei singure rate din preţ (care nu este mai mare decât o
optime), iar ulterior o plăteşte, celelalte rate trebuie plătite la termenele stipulate iniţial. De exemplu, ultimele
4 rate trebuie plătite la 15 martie, 15 iunie, 15 septembrie şi 15 decembrie 2015; dacă rata din martie este
plătită pe 10 mai, celelalte rate vor putea fi plătite la termenele obişnuite (15 iunie, 15 septembrie şi 15
decembrie), cumpărătorul intrând „din mers” în normalitate.
d) Întârzierea la plata unei singure rate din preţ (în condiţiile arătate mai sus) poate împiedica
rezoluţiunea contractului, dar nu îl dispensează pe cumpărător de obligaţia de a plăti dobânda penalizatoare
(care are natura juridică a daunelor interese moratorii - art. 1.535 C.civ.).
80. Rezoluţiunea contractului. Ca o precizare prealabilă, menţionăm că sancţiunea care intervine în
cazul neplăţii preţului în rate este rezoluţiunea, iar nu rezilierea contractului. Vânzarea cu plata preţului în
rate este un contract cu executare uno ictu, iar nu succesivă. Obligaţia cumpărătorului de a plăti preţul are un
caracter unitar, însă poate fi executată în mai multe tranşe.
Se pune problema de a şti ce efecte produce rezoluţiunea contractului pentru neplata preţului. Dacă în
toate cazurile vânzătorul ar fi ţinut să restituie integral sumele primite şi să primească de la cumpărător bunul,
s-ar putea crea un dezechilibru economic major între părţi. De exemplu, din cauza folosirii intense de către
cumpărător bunul mobil s-ar putea afla într-o stare avansată de uzură încât ar fi nevandabil şi nici nu ar mai
putea fi folosit de către vânzător. De aceea, art. 1.757 alin. 1 C.civ. prevede că atunci când vânzătorul a
obţinut rezoluţiunea contractului pentru neplata preţului, el este ţinut să restituie toate sumele primite, dar este
îndreptăţit să reţină, pe lângă alte daune-interese (generate de neexecutarea fără justificare a obligaţiei de plată
a preţului), o compensaţie echitabilă pentru folosirea bunului de către cumpărător. Dacă părţile nu au evaluat
anticipat prejudiciul, revine instanţelor de judecată misiunea de a stabili sumele pe care vânzătorul este
îndreptăţit să le reţină din preţul parţial plătit de către cumpărător.
De multe ori, atunci când se încheie un contract de vânzare cu plata preţului în rate, părţile convin ca –
în cazul în care intervine rezoluţiunea pentru neplata preţului - sumele încasate cu titlu de rate să rămână, în
46
tot sau în parte, dobândite de vânzător. O asemenea stipulaţie are natura juridică a unei clauze penale, prin
care părţile evaluează anticipat prejudiciul vânzătorului, şi este perfect valabilă.
Cu toate acestea, instanţa va putea totuşi reduce aceste sume, aplicându-se în mod corespunzător
dispoziţiile referitoare la reducerea de către instanţă a cuantumului clauzei penale. Sunt necesare câteva
observaţii:
a) uneori neplata uneia sau mai multor rate din preţ intervine după ce cumpărătorul a plătit cea mai
mare parte a preţului (de exemplu, din preţul de 100.000 de euro a plătit în 3 ani 75.000 de euro, iar în cel de-
al patrulea an - şi care este şi ultimul - a sistat plăţile). În acelaşi timp, bunul a fost uzat în mică măsură (de
pildă, este o clădire folosită pentru sediul unei societăţi). În aceste cazuri, penalitatea este vădit excesivă faţă
de prejudiciul ce putea fi prevăzut de părţi la încheierea contractului (art. 1.541 alin. 1 lit. b C.civ.) şi poate fi
redusă.
Pentru ca instanţa să pronunţe o soluţie corectă, în general vorbind, va trebui să analizeze cauza sub
toate aspectele. Astfel, chiar dacă va reduce penalitatea, instanţa trebuie să ţină seama de uzura bunului, de
beneficiile obţinute de cumpărător cât timp a folosit bunul, de posibilităţile pe care le mai are vânzătorul de a
valorifica acel bun etc. În orice caz, penalitatea redusă trebuie să rămână superioară obligaţiei principale
pentru că se impune sancţionarea cumpărătorului şi, în plus, trebuie să se transmită un semnal foarte clar
menit să îl descurajeze pe orice cumpărător care ar intenţiona să nu îşi execute obligaţia de plată a preţului.
b) Este posibil ca instanţa să ajungă la concluzia că nu se impune reducerea cuantumului clauzei penale.
O astfel de reducere se impune numai în situaţia în care realmente penalitatea este vădit excesivă, iar nu şi
atunci când este doar superioară prejudiciului previzibil. Instanţa nu trebuie să neglijeze sub nicio formă
interesele vânzătorului, care nu are nicio culpă în rezoluţiunea contractului.
c) Reducerea de către instanţă a cuantumului clauzei penale se aplică şi în cazul contractului de leasing.
Contractul de leasing este reglementat de O.G. nr. 51/1997 privind operaţiunile de leasing şi societăţile
de leasing. Astfel, potrivit art. 1 alin. (1) „Prezenta ordonanţă se aplică operaţiunilor de leasing prin care o
parte, denumită locator/finanţator, transmite pentru o perioadă determinată dreptul de folosinţă asupra unui
bun, al cărui proprietar este, celeilalte părţi, denumită locatar/utilizator, la solicitarea acesteia, contra unei
plăţi periodice, denumită rată de leasing, iar la sfârşitul perioadei de leasing locatorul/finanţatorul se obligă
să respecte dreptul de opţiune al locatarului/utilizatorului de a cumpăra bunul, de a prelungi contractul de
leasing fără a schimba natura leasingului ori de a înceta raporturile contractuale.”
Art. 10 lit. f) din O.G. nr. 51/1997 prevede că utilizatorul se obligă să îşi asume pentru întreaga
perioadă a contractului, în lipsa unei stipulaţii contrare, totalitatea obligaţiilor care decurg din folosirea
bunului direct sau prin prepuşii săi, inclusiv riscul pierderii, distrugerii sau avarierii bunului utilizat, din
cauze fortuite, şi continuitatea plăţilor cu titlu de rată de leasing până la achitarea integrală a valorii
contractului de leasing.
Potrivit art. 15 „Dacă în contract nu se prevede altfel, în cazul în care locatarul/utilizatorul nu execută
obligaţia de plată integrală a ratei de leasing timp de două luni consecutive, calculate de la scadenţa prevăzută
în contractul de leasing, locatorul/finanţatorul are dreptul de a rezilia contractul de leasing, iar
locatarul/utilizatorul este obligat să restituie bunul şi să plătească toate sumele datorate, până la data
restituirii în temeiul contractului de leasing”. Art. 15 din O.G. nr. 51/1997 conţine o clauză penală, iar
instanţa de judecată poate reduce cuantumul clauzei penale în temeiul art. 1.757 alin. (3) C.civ.
d) Reducerea de către instanţă a cuantumului clauzei penale se aplică şi în cazul contractului de
locaţiune, însă numai în privinţa acelei locaţiuni în care se convine ca la încetarea contractului proprietatea
bunului să poată fi dobândită de locatar după plata sumelor convenite.

47
 Această figură juridică poartă denumirea de locaţiune-vânzare şi împrumută unele caracteristici de la
locaţiune şi altele de la vânzare. Practic, părţile încheie un contract de locaţiune, dar convin ca în ipoteza în
care locatarul îşi îndeplineşte obligaţiile, la expirarea termenului el va deveni proprietar al bunului dacă
plăteşte o anumită sumă de bani. În acest caz locaţiunea seamănă cu contractul de leasing, dar prezintă
avantajul că se poate încheia între persoane fizice şi/sau juridice, fără ca locatorul/finanţatorul să fie o
societate de leasing.

TEST DE AUTOEVALUARE

1. În materia contractului de vânzare: A) în cazul vânzării unei moşteniri vânzătorul rămâne răspunzător în raport
cu creditorii moştenirii pentru datoriile moştenirii vândute; B) vânzarea pe gustate a unei cantităţi de vin este o vânzare
afectată de condiţia suspensivă a gustării vinului de către cumpărător; C) la vânzarea pe încercate contractul de vânzare
se încheie după încercarea bunului de către cumpărător.

2. În materia contractului de vânzare, transferul proprietății operează: A) la data predării, dacă bunul vândut este
întreaga cantitate de pepeni a vânzătorului, pentru un preț unic şi global; B) la data realizării acordului de voințe, dacă
bunul vândut este întreaga cantitate de pepeni a vânzătorului, pentru un preț stabilit pentru fiecare bucată de pepene; C)
la data realizării acordului de voințe, dacă bunul vândut este întreaga cantitate de pepeni a vânzătorului, pentru un preț
unic şi global.

3. În materia contractului de vânzare: A) în cazul vânzării unei moşteniri A, fiul lui B, poate vinde în timpul
vieţii lui B moştenirea ce i se va cuveni lui A la decesul lui B, însă numai cu acordul acestuia din urmă; B) vânzarea este
pe încercate atunci când se încheie sub condiţia rezolutorie ca, în urma încercării, bunul să corespundă criteriilor
stabilite la încheierea contractului ori, în lipsa acestora, destinaţiei bunului, potrivit naturii sale; C) legatarul cu titlu
universal poate fi vânzătorul unei moşteniri.

4. În cazul varietăţilor de vânzare: A) legatarul cu titlu particular nu poate fi vânzătorul unei moşteniri; B)
vânzarea pe gustate nu există înainte de a-şi fi dat acordul cumpărătorul, după gustare; C) în cazul vânzării pe încercate,
cumpărătorul poate refuza bunul pe simplul motiv că nu-i place.

5. În cazul vânzării cu opțiune de răscumpărare: A) prin încheierea contractului, cumpărătorul devine proprietar
sub condiţie suspensivă, iar vânzătorul proprietar sub condiţie rezolutorie; B) cumpărătorul nu are dreptul de a culege
fructele bunului până la exercitarea opţiunii de răscumpărare; C) cumpărătorul poate primi dobânda legală aferentă
preţului plătit la nivelul maxim stabilit de lege pentru dobânzi.

6. În materia contractului de vânzare: A) atunci când se vinde un imobil determinat, fără indicarea suprafeţei,
pentru un preţ total, cumpărătorul poate cere reducerea preţului pe motiv că suprafaţa este mai mică decât a crezut la
momentul vânzării; B) în cazul vânzării cu opţiune de răscumpărare ce a avut ca obiect o cotă dintr-un bun, vânzătorul -
care nu şi-a exercitat opţiunea de răscumpărare în cadrul partajului la care a participat - decade din dreptul de opţiune,
chiar şi atunci când bunul este atribuit, în tot sau în parte, cumpărătorului; C) în cazul vânzării cu plata preţului în rate şi
cu rezerva proprietăţii, riscul bunului este transferat cumpărătorului de la momentul dobândirii de către acesta a
dreptului de proprietate asupra bunului.

7. La data de 20 iunie 2016, M a vândut lui V un teren intravilan în suprafață de 1.000 mp, cu un preț de 70
euro pe metru pătrat. Ulterior, V s-a lăudat că suprafaţa reală a terenului este de 1.378 mp, mai mare decât cea
indicată în contractul de vânzare, aspect despre care a aflat și M la data de 15 august 2017. În raport de situația
descrisă, M: A) poate obține obligarea cumpărătorului la plata suplimentului de preț corespunzător excedentului de
teren; B) poate obține rezoluţiunea judiciară a vânzării; C) este decăzut din dreptul de a cere obligarea
cumpărătorului la plata suplimentului de preț corespunzător excedentului de teren.
8. Între X, în calitate de vânzător, şi Y, în calitate de cumpărător, s-a încheiat un contract de vânzare având ca
obiect o casă cu o suprafaţă construită de 300 mp şi teren aferent de 1.000 mp, casa fiind situată în comuna Cornetu. În
contractul de vânzare încheiat la un notar public s-a stipulat că preţul este de 100.000 de lei şi că X îşi rezervă dreptul de
a răscumpără bunul într-un termen de 3 ani, restituind cumpărătorului preţul răscumpărării (format din preţul plătit şi

48
din dobânda legală maxim admisă), precum şi suma de 5.000 de lei reprezentând cheltuielile pentru încheierea
contractului de vânzare şi realizarea formalităţilor de publicitate.

După încheierea contractului, Y a montat parchet în dormitoare (unde era linoleum) şi a confecţionat instalaţia
termică pentru încălzirea cu gaze, costurile totale (materiale şi manoperă) fiind de 20.000 de lei. De asemenea, Y a
încheiat un contract de închiriere cu Z pentru o perioadă de un an, chiria încasată de Y fiind de 10.000 de lei. X
intenţionează să exercite opţiunea de răscumpărare şi în vederea acestui demers vă solicită o consultaţie juridică în
cadrul căreia urmează să răspundeţi la următoarele probleme: a) în condiţiile în care rata dobânzii de politică monetară a
BNR a fost de 3,00% pe an în toţi cei 3 ani, care va fi cuantumul dobânzii legale maxim admise aferentă sumei de
100.000 de lei? b) X va fi ţinut să-i restituie lui Y suma de 20.000 de lei pe care Y a cheltuit-o pentru amenajarea casei?
c) X va avea dreptul să i se restituie cei 10.000 de lei reprezentând chiria încasată de Y? d) presupunând că Y nu a
amenajat casa şi nici nu a închiriat-o, dar că i-a vândut-o terţului T cu suma de 150.000 de lei (pe fondul creşterii
preţurilor caselor), care este suma de bani pe care trebuie să i-o plătească X lui T pentru ca X să răscumpere bunul? e) X
va putea sa dobândească dreptul de proprietate asupra imobilului în condițiile în care ia această decizie după expirarea
termenului de 3 ani? f) presupunând că părțile nu ar fi stipulat în contract niciun termen în cadrul căruia X ar fi putut
răscumpăra bunul, contractul de vânzare este valabil?

Rezolvare:
1. A); 2. C); 3. C); 4. A) şi B); 5. C); 6. B); 7. C).
8. a) Dobânda legală se calculează potrivit O.G. nr. 13/2011. Astfel, art. 3 alin. (1) prevede că „Rata dobânzii
legale remuneratorii se stabileşte la nivelul ratei dobânzii de referinţă a Băncii Naţionale a României, care este rata
dobânzii de politică monetară stabilită prin hotărâre a Consiliului de administraţie al Băncii Naţionale a României.” Iar,
conform art. 3 alin.(3), „În raporturile juridice care nu decurg din exploatarea unei întreprinderi cu scop lucrativ […],
rata dobânzii legale se stabileşte potrivit prevederilor alin. (1) […], diminuat cu 20%.”. Art. 5 dispune că „(1) În
raporturile juridice care nu decurg din exploatarea unei întreprinderi cu scop lucrativ […], dobânda nu poate depăşi
dobânda legală cu mai mult de 50% pe an”

Așadar, în speță, nivelul anual al dobânzii maxim admise aferentă sumei de 100.000 de lei va fi de 3.600 de lei,
rata dobânzii legale maxim admise fiind de 3,6% pe an, calculată astfel: rata dobânzii legale este de 2,4% pe an [3,00-
0,6 (3,00x0,2)] iar, conform art. 5 alin. 1 din O.G. nr. 13/2011, dobânda nu poate depăşi dobânda legală cu mai mult de
50% pe an, prin urmare dobânda legală de 2,4% nu poate fi depășită cu mai mult de 1,2%. Astfel, cuantumul dobânzii
legale maxim admise aferentă sumei de 100.000 de lei, pentru cei 3 ani, va fi de 10.800 de lei.

b) Cheltuielile efectuate de Y sunt cheltuieli utile iar, potrivit art. 1759 alin. (2) C.civ., „Exercitarea opţiunii îl
obligă pe vânzător la restituirea către cumpărător a cheltuielilor pentru ridicarea şi transportul bunului, a cheltuielilor
necesare, precum şi a celor utile, însă în acest din urmă caz numai în limita sporului de valoare”. Întrucât imobilul
vândut se află intr-o zonă rurală, unde oferta de bunuri este foarte mare, iar cererea este redusă, efectuarea unor
cheltuieli utile nu determină, în mod necesar, o sporire a valorii economice a bunului imobil care să acopere întreaga
investiţie (materiale şi manoperă). Aşadar, X va putea fi obligat în limita sporului de valoare înregistrat de casă.

c) Răspuns negativ. Cumpărătorul păstrează fructele civile, conform art. 1.410 C.civ. („În lipsă de stipulaţie sau
prevedere legală contrară, fructele culese ori încasate înaintea îndeplinirii condiţiei se cuvin proprietarului sub condiţie
rezolutorie”). O atare soluție este echitabilă pentru că şi vânzătorul se bucură de suma de bani primită cu titlu de preţ.

d) În această situație, opţiunea de răscumpărare se va exercita împotriva lui T. X va plăti preţul răscumpărării
format din preţul plătit de Y (100.000 lei) şi din dobânda legală maxim admisă (care pe cei 3 ani este de 10.800 de lei),
precum şi suma de 5.000 de lei reprezentând cheltuielile pentru încheierea contractului de vânzare şi realizarea
formalităţilor de publicitate. Nu are importanță faptul că terţul a plătit cumpărătorului o sumă mai mare decât cea pe
care trebuie să i-o restituie vânzătorul. Aşadar, suma totală este de 115.800 de lei.

e) În această situație în care vânzătorul X nu exercită opţiunea în termenul stabilit prin contract, condiţia
rezolutorie care afecta vânzarea este considerată a nu se fi îndeplinit, iar dreptul cumpărătorului Y se consolidează. Prin
urmare, din acest moment X nu mai poate răscumpăra bunul. Totuşi, pentru a dobândi dreptul de proprietate asupra

49
imobilului, X îl poate cumpăra în condiţiile dreptului comun (la preţul convenit cu Y, în condiţiile solicitate de acesta
etc.).

f) Dacă părţile au încheiat o vânzare cu opţiune de răscumpărare, dar nu au stipulat niciun termen, contractul de
vânzare va fi valabil şi se va aplica termenul de 5 ani, părţile fiind presupuse a fi admis termenul cel mai lung pe care îl
permite legea.

50
 TEMA NR. 8
CONTRACTUL DE SCHIMB. CONTRACTUL DE LOCAŢIUNE (Dreptul comun)

OBIECTIVE:
1. Identificarea particularităţilor contractului de schimb faţă de cel de vânzare;
2. Prezentarea obligaţiilor locatorului şi locatarului;
3. Identificarea particularităţilor sublocaţiunii şi cesiunii locaţiunii;
4. Înfăţişarea modurilor specifice de încetare a contractului de locaţiune.

CONTRACTUL DE SCHIMB
1. Noţiune şi caractere juridice. Potrivit art. 1.763 C.civ. schimbul este contractul prin care fiecare
dintre părţi, denumite copermutanţi, transmite sau, după caz, se obligă să transmită un bun pentru a dobândi
un altul.
Rezultă că schimbul, ca şi vânzarea, este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros, în principiu
comutativ şi în principiu consensual. De asemenea, schimbul este un contract translativ de proprietate1, dar -
asemănător vânzării - poate mijloci şi transmiterea altor drepturi, reale sau de creanţă. Dacă însă echivalentul
este o obligaţie de a face sau de a nu face, contractul nu mai este de schimb, ci unul nenumit. Echivalentul nu
poate fi nici o sumă de bani sau creanţă bănească, caz în care contractul este de vânzare. Dar dacă ambele
prestaţii au ca obiect o sumă de bani, nu mai avem vânzare (un bun în schimbul preţului), ci un contract de
schimb (10 bancnote de 5 lei, contra bancnotei de 50 de lei).
Cu toate asemănările existente între vânzare şi schimb, ele sunt contracte speciale (numite) distincte. Din
punct de vedere juridic schimbul nu poate fi analizat ca o varietate de vânzare şi nici ca o dublă vânzare însoţită
de compensarea preţurilor, deoarece înstrăinarea se face nu pentru preţ, ci pentru un alt bun. Nefiind o dublă
vânzare reciprocă, ci un contract special unic, validitatea sau desfiinţarea schimbului va afecta ambele
înstrăinări2 (de exemplu, în cazul evicţiunii unuia dintre bunurile schimbate).
Nu excludem nici posibilitatea unui schimb multilateral (de exemplu, triunghiular, în care A transmite un
bun în proprietatea lui B în schimbul bunului primit de la C, care dobândeşte un alt bun de la B), caz în care
convenţia este tot unică şi indivizibilă3.
2. Aplicarea regulilor de la vânzare. În ordine istorică, schimbul a fost primul contract prin intermediul
căruia o persoană putea dobândi proprietatea unui bun în schimbul proprietăţii altui bun (trocul). O dată cu
apariţia banilor (monezilor), importanţă primordială a căpătat vânzarea, regulile prevăzute pentru acest contract
fiind extinse şi asupra schimbului, deosebirea dintre ele constând numai în natura contraprestaţiei; emptio fit
pretio, permutatio fit rebus4.

1 Prin contractul de schimb se poate transmite nu numai dreptul de proprietate exclusivă, dar şi cota-parte
indiviză dintr-un bun determinat. A se vedea TMB, s. IV civ., dec. nr. 141/1991, în Culegere TMB 1991, p.78.
2 În cazul a două vânzări reciproce (fie şi urmate de compensarea preţurilor) regimul juridic va fi distinct,
independent, nulitatea ambelor vânzări, pentru aceeaşi cauză intervenind numai dacă una dintre părţi a fost în eroare,
crezând că încheie un contract de schimb (error in negotio). A se vedea A. Bénabent, Droit civil. Les contrats speciaux,
Paris, 1995, p.157.
3 Ibidem.
1
 Astfel fiind, în noul Cod civil (art. 1.764) se prevede că „(1) Dispoziţiile privitoare la vânzare se aplică,
în mod corespunzător, şi schimbului. (2) Fiecare dintre părţi este considerată vânzător, în ceea ce priveşte bunul
pe care îl înstrăinează, şi cumpărător, în ceea ce priveşte bunul pe care îl dobândeşte”. Aşadar, schimbul este
guvernat de regulile prevăzute pentru contractul de vânzare5.
Bineînţeles, pot fi aplicate numai normele care se potrivesc cu natura şi efectele schimbului, referitoare la
condiţiile de validitate, la bunul vândut (obligaţia reciprocă de predare şi de garanţie contra evicţiunii şi viciilor
etc.), nu şi cele referitoare la preţ.
Dacă însă valoarea bunurilor schimbate nu este egală şi echivalenţa se restabileşte prin plata unei sume de
bani, numită sultă6, pentru obligaţia de plată a sultei se aplică dispoziţiile privind plata preţului. În niciun caz,
sulta nu poate întrece valoarea bunului schimbat, căci în acest caz operaţiunea juridică nu ar mai fi schimb, ci o
vânzare cu dare în plată accesorie plăţii preţului.
Iar unele reguli ale vânzării nu pot fi aplicate din cauza faptului că în cazul schimbului fiecare dintre părţi
este şi vânzător şi cumpărător. Astfel, nu poate fi aplicată regula suportării cheltuielilor contractului de către
cumpărător şi de aceea art. 1.765 C.civ. prevede că în lipsă de stipulaţie contrară, părţile suportă în mod egal
cheltuielile pentru încheierea contractului de schimb. De asemenea, nu se poate aplica nici regula potrivit căreia
clauzele îndoielnice se interpretează în favoarea cumpărătorului (în cazul schimbului se aplică regula generală,
potrivit cu care clauzele neclare se interpretează în favoarea debitorului - art. 1.269 alin. 1 C.civ.).
Şi în materia schimbului pot interveni contracte preparatorii, respectiv promisiunea unilaterală sau
bilaterală de schimb ori pactul de opţiune.
3. Reguli speciale. Potrivit art. 2.386 pct. 1 C.civ., în cazul schimbului cu sultă, cel care înstrăinează
bunul de valoare mai mare beneficiază de ipotecă legală pentru plata sultei ce i se datorează.
Potrivit art. 121 alin. (4) din Legea administraţiei publice locale nr. 215/2001 schimbul de imobile din
domeniul privat al unităţilor administrativ-teritoriale se face în condiţiile legii, pe baza unui raport de evaluare,
însuşit de consiliul local.
Art. 84 din Legea nr. 18/1991 prevede că în interesul lucrărilor de corectare a torenţilor şi de gospodărire
a apelor, statul poate face schimburi echivalente de terenuri cu proprietarii din perimetru, când pe terenul
acestora urmează a se executa lucrări de amenajare cu caracter permanent. Schimbul se face numai cu acordul
proprietarilor, prin act autentic, înregistrat în documentele de cadastru funciar. În caz de refuz, numai pentru o
cauză de utilitate publică, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire, se poate recurge la exproprierea (nu la schimbul)
terenului necesar pentru executarea lucrărilor [art.44 alin. 3 din Constituţie, Legea nr. 33/1994, art. 83 alin. (4)
din Legea nr.18/1991].

CONTRACTUL DE LOCAŢIUNE
Secţiunea I
Noţiunea, caracterele juridice şi condiţiile de validitate ale contractului de locaţiune

4 „Cumpărarea se face prin preţ, schimbul se face prin lucruri” sau „Cumpărării îi este caracteristic preţul,
schimbului îi sunt caracteristice lucrurile”; Sum, esse, fui, vb. lat., a fi, a exista, a fi caracteristic.
5 Prin urmare, în completarea regulilor speciale ale schimbului sunt aplicabile regulile vânzării, deoarece
legea aşa dispune, iar nu pentru că „din punct de vedere juridic schimbul are caracterul unei duble vânzări”, cum se
afirma uneori (a se vedea TMB, s. a IV-a civ., dec.nr.141/1991, cit. supra).
6 De exemplu, se schimbă un apartament de 3 camere cu un apartament de 2 camere plus suma (sulta) de 50.000
de lei.
2
 §1. Noţiunea contractului de locaţiune
1. Definiţie şi delimitare faţă de vânzare. Locaţiunea7 este contractul prin care o parte, numită locator, se
obligă să asigure celeilalte părţi, numite locatar (chiriaş), folosinţa temporară8, totală sau parţială, a unui bun în
schimbul unei sume de bani sau alte prestaţii, numită chirie (art. 1.777 C.civ.).
Locaţiunea (deşi se poate spune că reprezintă o „vânzare” a folosinţei) se deosebeşte de contractul de
vânzare prin faptul că transmite numai dreptul de folosinţă – ca drept de creanţă – asupra bunului, iar nu un
drept real. Chiar dacă bunul dat în locaţiune este producător de fructe, locatarul dobândeşte proprietatea
fructelor nu în virtutea locaţiunii, ci ca accesoriu al folosinţei, locatorul fiind obligat să-i asigure folosinţa
bunului, nu şi dobândirea proprietăţii fructelor. Astfel fiind, în ipoteza în care contractul are ca obiect numai
dobândirea unor fructe (de exemplu, recolta de pe câmp etc.), contractul nu poate fi calificat locaţiune, ci
vânzare. Cu atât mai mult, contractul nu poate fi calificat locaţiune, ci vânzare, dacă are ca obiect producte
(adică „produsele obţinute dintr-un bun cu consumarea sau diminuarea substanţei acestuia, precum copacii unei
păduri, piatra dintr-o carieră şi altele asemenea”- art. 549 C.civ.), deoarece folosinţa nu poate să absoarbă bunul
însuşi şi puterea lui productivă.
2. Varietăţile contractului de locaţiune. În Codul civil şi alte acte normative reguli speciale sunt
prevăzute pentru locaţiunea bunurilor agricole – numită contract de arendare –, pentru locaţiunea locuinţelor –
numită contract de închiriere a locuinţei –, şi pentru locaţiunea spaţiilor destinate exercitării activităţii unui
profesionist, motiv pentru care vom analiza aceste trei varietăţi ale locaţiunii în capitole separate.
Subliniem însă, că aceste contracte reprezintă numai varietăţi ale locaţiunii de drept comun, iar nu
contracte speciale distincte, astfel încât le sunt aplicabile dispoziţiile referitoare la locaţiune, analizate în cadrul
acestui capitol, în măsura în care sunt compatibile cu regulile particulare prevăzute pentru aceste contracte.
Mai precizăm că, asemănător contractului de vânzare, părţile pot încheia, anterior locaţiunii, un pact de
opţiune sau un antecontract de locaţiune (promisiune unilaterală sau bilaterală de locaţiune), guvernat de
regulile generale (art. 1.278, respectiv art.1.279 C.civ.).
§ 2. Caracterele juridice ale contractului de locaţiune
3. Enumerare. a) Locaţiunea este un contract sinalagmatic (bilateral) întrucât dă naştere la obligaţii
reciproce şi interdependente. Locatorul se obligă să predea locatarului bunul dat în locaţiune, să-l menţină în
stare corespunzătoare de folosinţă pe toată durata locaţiunii şi să asigure locatarului liniştita şi utila folosinţă a
bunului pe tot timpul locaţiunii, iar locatarul se obligă să ia în primire bunul dat în locaţiune, să plătească chiria,
să folosească bunul cu prudenţă şi diligenţă şi să îl restituie la încetarea contractului de locaţiune.
b) Locaţiunea este un contract cu titlu oneros, în care fiecare parte urmăreşte să îşi procure un avantaj în
schimbul obligaţiilor asumate. În opoziţie cu împrumutul de folosinţă (comodat), care este un contract
esenţialmente gratuit, locaţiunea este, dimpotrivă, prin definiţie (esenţialmente) cu titlu oneros. Dacă folosinţa
unui lucru se transmite cu titlu gratuit, contractul este nul ca locaţiune, dar poate fi valabil ca un împrumut de
folosinţă, dacă lucrul s-a predat (comodatul fiind un contract real) şi dacă sunt îndeplinite şi celelalte condiţii de
validitate.
c) Locaţiunea este un contract comutativ, deoarece la momentul încheierii sale existenţa drepturilor şi
obligaţiilor părţilor este certă, iar întinderea acestora este determinată sau determinabilă. Prin excepţie,
locaţiunea poate fi un contract aleatoriu atunci când, de exemplu, chiria reprezintă un procent din beneficiul

7 Noţiunea provine de la vb.lat. locare – a închiria (a da cu chirie, în arendă). În limba latină există şi verbul
conducere – a lua cu chirie, motiv pentru care contractul era denumit locatio-conductio. În limba română noţiunea de
locaţiune se foloseşte atât pentru darea, cât şi pentru luarea în locaţiune.
8 În definiţia dată locaţiunii, C.civ. prevede că transmiterea folosinţei se face „pentru o anumită perioadă”
(art.1.777). În realitate, contractul se poate încheia şi fără precizarea termenului (pe timp nedeterminat), însă locaţiunea
nu poate fi încheiată pentru o perioadă mai mare de 49 de ani.
3
realizat de locatar prin folosirea bunului închiriat (hală de producţie, spaţiu comercial, autocamion, marcă,
invenţie etc.)
d) Locaţiunea este un contract consensual, care se încheie prin acordul – fie şi tacit – al părţilor (solo
consensu), fără vreo formalitate9. Astfel, potrivit art. 1.781 C.civ. contractul de locaţiune se consideră încheiat îndată
ce părţile au convenit asupra bunului şi preţului10.
e) Locaţiunea este un contract cu executare succesivă, în timp. Elementul „timp” este de esenţa locaţiunii.
Locatorul asigură folosinţa bunului până la încetarea locaţiunii, iar preţul este calculat după durata folosinţei şi
timpul se are în vedere chiar dacă preţul s-a fixat în mod global.
În ceea ce priveşte durata contractului, ea poate fi şi nedeterminată, dar nu poate fi perpetuă, veşnică.
Potrivit art. 1.783 C.civ., „Locaţiunile nu se pot încheia pentru o perioadă mai mare de 49 de ani. Dacă părţile
stipulează un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani”. În principiu, durata contractului se
stabileşte liber, prin consimţământul părţilor. În anume domenii (cum ar fi locuinţele sau garajele din proprietatea
statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale) însă, legiuitorul intervine prin prorogări legale, care presupun
prelungirea duratei contractelor de locaţiune, de drept sau la cererea locatarilor, după caz.
În legătură cu durata contractului de locaţiune, art. 1.785 C.civ. prevede că dacă în contract părţile nu au
arătat durata locaţiunii, fără a-şi fi dorit să contracteze pe o durată nedeterminată, în lipsa uzanţelor, locaţiunea
se consideră încheiată: i) pentru un an, în cazul locuinţelor nemobilate sau spaţiilor pentru exercitarea activităţii
unui profesionist; ii) pe durata corespunzătoare unităţii de timp pentru care s-a calculat chiria, în cazul bunurilor
mobile ori în acela al camerelor sau apartamentelor mobilate; iii) pe durata locaţiunii imobilului, în cazul
bunurilor mobile puse la dispoziţia locatarului pentru folosinţa unui imobil.
f) Spre deosebire de contractul de vânzare, locaţiunea nu transmite dreptul de proprietate, ci numai
dreptul de folosinţă temporară a bunului care formează obiectul contractului. Astfel fiind, riscul pieirii fortuite
a bunului este suportat de către locator. Art. 558 C.civ. dispune că „Proprietarul suportă riscul pieirii bunului,
dacă acesta n-a fost asumat de o altă persoană sau dacă prin lege nu se dispune altfel”.
§ 3. Condiţiile de validitate ale contractului de locaţiune
A. Capacitatea părţilor
4. Capacitatea de exerciţiu. Atât locatarul, cât şi locatorul trebuie să aibă capacitatea, respectiv, să
îndeplinească condiţiile cerute pentru a face acte de administrare, căci locaţiunea este, în principiu, un act de
administrare.
Art. 1.784 alin. (3) C.civ. prevede că „Dacă legea nu dispune altfel, locaţiunile încheiate de persoanele
care, potrivit legii, nu pot face decât acte de administrare nu vor depăşi 5 ani”. Aceasta înseamnă că în situaţia
în care contractul de locaţiune va avea o durată mai mare de 5 ani, el va reprezenta un act de dispoziţie atât
pentru locator, cât şi pentru locatar. Dacă s-a încheiat un contract de locaţiune cu o durată mai mare de 5 ani de
către o persoană cu capacitate de exerciţiu restrânsă (care potrivit art. 41 alin. 3 C.civ. poate face singură acte de
administrare care nu îl prejudiciază, iar nu şi acte de dispoziţie, precum locaţiunea pe o durată mai mare de 5
ani) şi a lipsit încuviinţarea părinţilor sau, după caz, a tutorelui, sancţiunea este anulabilitatea actului (art. 44
C.civ.). Totuşi, luând în considerare prevederile art. 1.255 alin. (1) şi (2) C.civ. („(1) Clauzele contrare legii,
ordinii publice sau bunelor moravuri şi care nu sunt considerate nescrise atrag nulitatea contractului în întregul

9 „Când între locator şi locatar nu a existat un contract scris şi semnat de ambele părţi, este în afara oricărui dubiu
că prin folosirea spaţiului comercial de către locatar şi prin achitarea chiriei între părţi au existat raporturi comerciale
contractuale” (CSJ, s.com., dec. nr.876/2002, în Dreptul nr. 3, 2004, p.265).
10 Închirierea bunurilor proprietate publică se face prin licitaţie publică, în condiţiile legii (art. 15 din Legea nr.
213/1998 privind bunurile proprietate publică).

4
său numai dacă sunt, prin natura lor, esenţiale sau dacă, în lipsa acestora, contractul nu s-ar fi încheiat. (2) În
cazul în care contractul este menţinut în parte, clauzele nule sunt înlocuite de drept cu dispoziţiile legale
aplicabile») opinăm în sensul că la cererea persoanei incapabile termenul se va reduce la 5 ani, în limitele unui
act de administrare.
5. Incapacităţi speciale. Potrivit art. 1.784 alin. (1) şi (2) C.civ. „(1) Dispoziţiile privitoare la
incapacităţile prevăzute la art. 1.654 şi 1.655 sunt aplicabile, în mod corespunzător, şi locaţiunii. (2) De
asemenea, sunt aplicabile, prin analogie, şi dispoziţiile art. 1.653, inclusiv atunci când există litigiu cu privire la
dreptul de proprietate asupra bunului ce urmează a face obiectul locaţiunii”.
Aceasta înseamnă că sunt pe deplin valabile explicaţiile pe care le-am oferit în materia contractului de
vânzare.
Cu privire la alin. (2), legiuitorul a urmărit să interzică persoanelor implicate în înfăptuirea justiţiei şi
menţionate în art. 1.653 C.civ. să ia în locaţiunea bunuri cu privire la care există litigii, dreptul litigios putând fi
dreptul de proprietate, dreptul de uzufruct, dreptul de folosinţă sau orice alt drept care i-ar permite unui locator
să încheie un contract de locaţiune cu una dintre persoanele enumerate la art. 1.653 C.civ.11
6. Cine poate fi locator? În cele mai multe situaţii locator este proprietarul exclusiv al bunului. Însă, dat
fiind faptul că locaţiunea nu transmite dreptul de proprietate, locatorul poate să nu fie proprietarul bunului dat în
locaţiune. Există şi alte persoane care pot avea calitatea de locator. Astfel:
6.1. Situaţia bunului aflat în coproprietate. Conform art. 641 alin. (1) C.civ., actele de administrare,
precum încheierea sau denunţarea unor contracte de locaţiune, cu privire la bunul comun pot fi făcute numai
cu acordul coproprietarilor ce deţin majoritatea cotelor-părţi. În sistemul noului Cod civil regula unanimităţii
este înlocuită cu regula majorităţii, luându-se în considerare însumarea cotelor-părţi deţinute de diverşi
coproprietari. Alin. (4) al art. 641 C.civ. dispune că locaţiunile încheiate pe termen mai mare de 3 ani nu se pot
încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor. Potrivit art. 62 din Legea nr. 71/2011 „Dispoziţiile art. 641 din
Codul civil se aplică numai actelor juridice încheiate după intrarea în vigoare a Codului civil”.
Contractele de locaţiune încheiate cu nerespectarea regulilor prevăzute la art. 641 sunt inopozabile
coproprietarului care nu a consimţit, expres ori tacit, la încheierea actului (art. 642 C.civ.). Inopozabilitatea
presupune că actul juridic (contractul de locaţiune) încheiat cu nesocotirea prevederilor art. 641 C.civ. nu numai
că nu va naşte drepturi pentru coproprietarul (coproprietarii) care nu au consimţit, dar actul va putea fi ignorat
de către coproprietar şi ca fapt juridic stricto sensu (ca realitate juridică)12. Rezultă că:
i) dacă locaţiunea încheiată pe termen de cel mult 3 ani s-a încheiat doar cu acordul coproprietarilor
minoritari (ale căror cote-părţi însumate nu constituie majoritatea), contractul de locaţiune este inopozabil
coproprietarilor care nu au consimţit şi aceştia pot să ceară evacuarea locatarului pentru lipsă de titlu;
ii) dacă locaţiunea încheiată pe un termen mai mare de 3 ani s-a încheiat fără a exista acordul tuturor
coproprietarilor (coproprietarii-locatori având doar o cotă majoritară), coproprietarii minoritari care nu au
consimţit vor fi siliţi să respecte locaţiunea pentru un termen de 3 ani, după care vor putea cere evacuarea pentru
că locaţiunea mai mare de 3 ani nu le este opozabilă.
Adăugăm şi faptul că potrivit art. 681 C.civ. contractul de locaţiune încheiat, în condiţiile legii (aşadar, cu
respectarea prevederilor legale), de un coproprietar cu privire la bunul comun rămâne valabil şi este opozabil
celui căruia i-a fost atribuit bunul în urma partajului, indiferent dacă acesta a consimţit sau nu la încheierea
contractului (de exemplu, contractul de locaţiune s-a încheiat pe un termen de 2 ani de către coproprietarul
majoritar; în cazul în care la partaj bunul i se atribuie coproprietarului minoritar, acesta din urmă este ţinut să
respecte contractul de locaţiune care este valabil şi îi este opozabil).

11 A se vedea şi R.Dincă, op.cit., p. 168.

12 A se vedea V.Stoica, op.cit., p. 290.
5
 6.2. Situaţia uzufructuarului. Art. 715 C.civ. prevede că uzufructuarul are dreptul de a închiria sau,
după caz, de a arenda bunul primit în uzufruct. Locaţiunile de imobile încheiate de uzufructuar, înscrise în
cartea funciară, sunt opozabile proprietarului sau moştenitorilor acestuia, după stingerea uzufructului prin
decesul sau, după caz, încetarea existenţei juridice a uzufructuarului, până la împlinirea termenului lor, dar nu
mai mult de 3 ani de la încetarea uzufructului. Reînnoirile de închirieri de imobile sau de arendări făcute de
uzufructuar şi înscrise în cartea funciară înainte de expirarea contractelor iniţiale sunt opozabile proprietarului şi
moştenitorilor săi pe o perioadă de cel mult 6 luni ori, după caz, de un an, dacă la data stingerii uzufructului nu
au fost puse în executare. În niciun caz, locaţiunile nu pot dura mai mult de 3 ani de la data stingerii
uzufructului. În cazul în care uzufructul s-a stins prin expirarea termenului, locaţiunile încetează, în toate
cazurile, odată cu stingerea uzufructului.
Potrivit art. 752 C.civ. dreptul de uz ori de abitaţie nu poate fi cedat, iar bunul ce face obiectul acestor
drepturi nu poate fi închiriat sau, după caz, arendat.
6.3. Situaţia locaţiunilor succesive. În situaţia unor locaţiuni succesive ale căror perioade se suprapun
fie şi parţial (adică fie nu a încetat prima locaţiune şi s-a încheiat un nou contract de locaţiune privind acelaşi
bun pentru o perioadă mai lungă - suprapunere parţială, fie nu a încetat prima locaţiune şi s-a încheiat un nou
contract de locaţiune pentru întreaga perioadă rămasă - suprapunere totală), conflictul dintre locatari se rezolvă:
a) în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, în favoarea locatarului care şi-a notat dreptul în cartea
funciară, dispoziţiile art. 902 alin. (1) aplicându-se în mod corespunzător. În lumina art. 902 alin. (1) C.civ.,
dreptul de folosinţă al locatarului devine opozabil terţelor persoane exclusiv prin notare, dacă nu se dovedeşte
că a fost cunoscut pe altă cale;
b) în cazul mobilelor supuse unor formalităţi de publicitate, în favoarea locatarului care a îndeplinit cel
dintâi aceste formalităţi. Poate fi vorba de nave, aeronave, drepturi din domeniul proprietăţii intelectuale, cum
ar fi dreptul de a folosi o invenţie, o marcă, un desen sau model în temeiul unui contract de licenţă. De exemplu,
în cazul unei licenţe exclusive privind o marcă conflictul dintre licenţiaţi se rezolvă în favoarea aceluia care a
înscris mai întâi la OSIM contractul de licenţă încheiat cu titularul mărcii.
c) în cazul celorlalte bunuri, în favoarea locatarului care a intrat cel dintâi în folosinţa bunului,
dispoziţiile art. 1.275 C.civ. aplicându-se în mod corespunzător. Aceasta înseamnă că dacă niciunul dintre
locatari nu a intrat în folosinţa bunului, va fi preferat cel care a sesizat cel dintâi instanţa de judecată, solicitând
să i se predea bunul care formează obiectul locaţiunii.
6.4. Situaţia locatarului. Întrucât contractul de locaţiune nu are, în principiu, un caracter intuitu
personae, este permisă sublocaţiunea, ceea ce presupune că locatarul din contractul iniţial are rolul de locator în
contractul subsecvent. Astfel, art. 1.805 C.civ. prevede că locatarul poate să încheie o sublocaţiune, totală sau
parţială, cu o altă persoană, dacă această facultate nu i-a fost interzisă în mod expres. Cu toate acestea, dacă
bunul este mobil, sublocaţiunea nu este permisă decât cu acordul scris al locatorului. Aşadar, şi locatarul poate
fi locator atunci când încheie un contract de sublocaţiune, în condiţiile legii13.
6.5. Situaţia comodatarului. Potrivit art. 2.148 teza a II-a C.civ., comodatarul nu poate permite unui terţ
să folosească bunul decât cu aprobarea prealabilă a comodantului. Rezultă că numai în mod excepţional
comodatarul poate fi locator, regula fiind aceea că un comodatar nu poate transmite dreptul de folosinţă nici cu
titlu gratuit şi nici cu titlu oneros.
6.6. Alte menţiuni. Precizăm că proprietarul nu poate fi locatarul propriului său bun (neque pignus,
neque depositum, neque locatio rei suae consistere potest - „Proprietarul nu poate fi nici creditorul gajist, nici
depozitarul, nici locatarul propriului său bun”), cu excepţia cazului când nu are prerogativa folosinţei (de
exemplu, este nud proprietar).

13 Pentru amănunte, a se vedea infra nr. 18.

6
 În practică, s-a decis că procurarea folosinţei nu este condiţionată de calitatea de titular al dreptului de
proprietate asupra bunului; potrivit dispoziţiilor legale pentru încheierea validă a unui contract cu acest obiect
nu aparenţa sau natura dreptului este esenţială, ci o situaţie de fapt constând în predarea bunului, menţinerea
acestuia în stare de întrebuinţare potrivit destinaţiei şi asigurarea neîmpiedicării folosinţei bunului pe toată
durata contractului14.
B. Obiectul contractului
7. Bunurile care pot face obiectul locaţiunii. Toate bunurile, atât mobile cât şi imobile, pot face obiectul
locaţiunii, dacă dintr-o prevedere legală sau din natura lor nu rezultă contrariul. Aşadar, bunul închiriat – total
sau parţial – poate fi un bun mobil sau imobil, corporal sau incorporal (de exemplu, dreptul de proprietate
intelectuală)15, dar în toate cazurile cu condiţia să nu se distrugă sau să nu se consume prin folosinţă conform
destinaţiei după natura obiectului sau conform destinaţiei stabilită prin acordul părţilor. Înseamnă că obiectul
locaţiunii îl formează bunuri nefungibile (individual determinate) după natura lor sau după voinţa părţilor.
Un bun viitor poate forma obiectul contractului, cu excepţia bunurilor dintr-o moştenire nedeschisă (art. 956
C.civ.). În caz de nerealizare a bunului viitor se va angaja răspunderea locatorului potrivit regulilor generale.
Precizăm, de asemenea, că bunurile din domeniul public al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale
pot fi închiriate numai în condiţiile legii speciale (art. 136 alin.4 din Constituţie şi art.14-16 din Legea nr.
213/1998 privind proprietatea publică). Tot astfel, bunurile coproprietate forţată nu pot fi închiriate decât
odată cu bunul principal de existenţa căruia depinde şi coproprietatea forţată. Nici nuda proprietate nu poate
forma obiectul contractului de locaţiune, titularul ei neputând asigura locatarului folosinţa bunului care
formează obiectul dreptului său.
Evident, locaţiunea nu poate avea ca obiect o persoană. Dacă se închiriază un bun cu personalul de
deservire (de exemplu, un autovehicul cu şofer), contractul este mixt: locaţiune în privinţa bunului şi
antrepriză (prestare de servicii) în privinţa personalului de deservire.
În sfârşit, bunurile cu regim special pot fi închiriate numai în condiţiile legii speciale (de exemplu, armele
numai în condiţiile Legii nr. 295/2004 privind regimul armelor şi al muniţiilor şi ale Normelor metodologice
de aplicare a Legii nr. 295/2004).
8. Preţul pe care locatarul îl plăteşte în schimbul folosinţei bunului se numeşte chirie. Chiria se fixează în
raport cu durata contractului, fie global, fie pe unităţi de timp (ziua, luna, anul etc.) şi se plăteşte la termenele
stipulate, de regulă în mod succesiv.
Chiria trebuie să fie determinată în momentul încheierii contractului. Dar ea poate fi determinabilă, de
exemplu, lăsată la aprecierea unui terţ (ales de către părţi sau de către persoana desemnată de părţi) sau să
reprezinte un procent din beneficiul realizat de locatar (adică să aibă un cuantum variabil, aşa cum se întâmplă
de multe ori în cazul încheierii unui contract de licenţă de brevet de invenţie sau de marcă).
Chiria trebuie să fie sinceră şi serioasă. În cazul în care chiria a fost prevăzută fictiv sau bunul a fost
închiriat în schimbul unei sume derizorii, contractul nu mai este o locaţiune, ci un comodat, în măsura în care
condiţiile de validitate a acestui contract sunt îndeplinite şi lucrul a fost predat (comodatul fiind un contract

14 CSJ, s.com., dec.nr.676/2000, în PR nr.4, 2001, p.95-97.

15 Pentru reglementările speciale în materie a se vedea, de exemplu, Legea nr.64/1991 privind brevetele de
invenţie; Legea nr. 129/1992 privind protecţia desenelor şi modelelor; Legea nr.16/1995 privind protecţia topografiilor
produselor semiconductoare; Legea nr.84/1998 privind mărcile şi indicaţiile geografice. Potrivit opiniei majoritare, în
materia proprietăţii industriale contractului de licenţă cu titlu oneros trebuie să i se aplice regulile prevăzute de Codul
civil pentru locaţiune, dacă din voinţa părţilor nu rezultă altfel. A se vedea pentru invenţii, A. Petrescu, L. Mihai, Drept
de proprietate industrială. Introducere în dreptul de proprietate industrială. Invenţia. Inovaţia, Universitatea din
Bucureşti, Bucureşti, 1987, p.208. Tot astfel, potrivit art. 63 alin.2 din Legea nr. 8/1996 privind dreptul de autor şi
drepturile conexe (astfel cum a fost modificată prin Legea nr.285/2004), contractul de închiriere a unei opere este supus
dispoziţiilor de drept comun privind contractul de locaţiune.
7
real). Preţul se fixează, de regulă, în bani. Dar – spre deosebire de vânzare – contractul rămâne locaţiune chiar
şi în cazul în care chiria s-a fixat în orice alte bunuri sau sub forma unei alte prestaţii (de exemplu, cotă-parte
din fructe sau prestări de servicii)16.

Secţiunea a II-a

Efectele contractului de locaţiune

§ 1. Obligaţiile locatorului
9. Noţiuni generale. Toate obligaţiile locatorului decurg din principiul că el trebuie să asigure locatarului
folosinţa bunului în tot timpul locaţiunii (obligaţie de a face)17. Pentru a asigura folosinţa bunului, locatorul
este obligat să predea şi să menţină bunul în stare corespunzătoare de folosinţă şi să-l garanteze pe locatar de
tulburările provenite din propria faptă a locatorului, de la terţi şi din viciile bunului.

10. Obligaţia de predare. Locatorul este obligat să predea bunul împreună cu toate accesoriile sale în stare
corespunzătoare utilizării acestuia (art. 1.787 C.civ.). Predarea bunului dat în locaţiune se poate cere la
termenul convenit de părţi (imediat, dacă nu s-a prevăzut un termen) şi – în lipsă de stipulaţie contrară – la
locul unde se găsea bunul la data încheierii contractului (art. 1.494 alin. 1 lit. b C.civ.) şi cu cheltuiala
locatorului (art. 1.498 C.civ. – „cheltuielile plăţii sunt în sarcina debitorului, în lipsă de stipulaţie contrară”). În
caz de nerespectare a acestei obligaţii, locatarul se poate adresa instanţei de judecată, solicitând predarea silită
(dacă nu preferă să ceară rezilierea contractului pentru neexecutare cu daune-interese, conform art. 1.817
C.civ., sau nu se mulţumeşte cu invocarea excepţiei de neexecutare a contractului, conform art. 1.556 C.civ.18),
iar instanţa îl poate obliga pe locator şi la plata de daune-interese, potrivit regulilor generale.
Bunul, împreună cu accesoriile sale19, trebuie să fie predat nu în starea existentă la încheierea contractului
(ca în materie de vânzare), ci într-o stare corespunzătoare utilizării acestuia, locatorul fiind obligat – în lipsă
de stipulaţie contrară – să efectueze toate reparaţiile (inclusiv cele locative) necesare în acest scop înainte de
preluarea bunului de către locatar şi chiar dacă, printr-o clauză contractuală, toate reparaţiile ar fi fost puse în
sarcina locatarului (întrucât această clauză – dacă nu s-a prevăzut altfel – vizează reparaţiile necesare în cursul
locaţiunii şi nu anihilează obligaţia locatorului de a preda bunul în stare corespunzătoare folosinţei)20.
11. Obligaţia de a menţine bunul în stare corespunzătoare de folosinţă pe toată durata locaţiunii.
Locatorul este obligat să efectueze toate reparaţiile care sunt necesare pentru a menţine bunul în stare

16 Potrivit art. 1.780 C.civ., „(1) Chiria poate consta într-o sumă de bani sau în orice alte bunuri sau prestaţii. (2)
Dispoziţiile privitoare la stabilirea preţului vânzării sunt aplicabile, în mod corespunzător, şi chiriei”.

17 Dacă locatorul nu se obligă să asigure – ci numai tolerează – folosinţa bunului de către altul (cu dreptul de a o
întrerupe în orice moment), nu avem un contract de locaţiune (nici contract de comodat), ci o relaţie extrajuridică
(numită în dreptul francez convention d’occupation précaire, a se vedea A. Bénabent, op.cit., p.194-195, nr.314), care
poate fi întreruptă oricând, fără angajarea răspunderii (cu rezerva răspunderii delictuale pentru abuz de drept).
18 Potrivit art. 1.556 C.civ. „(1) Atunci când obligaţiile născute dintr-un contract sinalagmatic sunt exigibile, iar
una dintre părţi nu execută sau nu oferă executarea obligaţiei, cealaltă parte poate, într-o măsură corespunzătoare, să
refuze executarea propriei obligaţii, afară de cazul în care din lege, din voinţa părţilor sau din uzanţe rezultă că cealaltă
parte este obligată să execute mai întâi. (2) Executarea nu poate fi refuzată dacă, potrivit împrejurărilor şi ţinând seama
de mica însemnătate a prestaţiei neexecutate, acest refuz ar fi contrar bunei-credinţe”.

19 Prin „accesorii” se înţelege, de exemplu, cheile clădirii închiriate şi ale anexelor acesteia, cheile maşinii şi
documentele necesare circulaţiei pe drumurile publice etc.
20 Neîndeplinirea de către locator a obligaţiei de a preda spaţiul închiriat în starea în care să poată fi întrebuinţat
poate fi opusă acestuia de către locatar ca excepţie de neexecutare a contractului (exceptio non adimpleti contractus)
pentru a justifica neîndeplinirea obligaţiei de plată a chiriei, una dintre obligaţii constituind cauza juridică a celeilalte,
dat fiind caracterul sinalagmatic al contractului (C.A.Buc., s. a III-a civ., dec.nr.920/2004, în Practică judiciară civilă
2003-2004, p.147-149).
8
corespunzătoare de întrebuinţare pe toată durata locaţiunii, conform destinaţiei stabilite prin contract sau, în
lipsă, potrivit celei prezumate după anumite împrejurări, cum ar fi natura bunului, destinaţia sa anterioară ori
cea potrivit căreia locatarul îl foloseşte. Astfel, locatorul trebuie să efectueze reparaţiile capitale, să repare
degradările provenind din uzul normal al bunului sau cauzate fortuit, inclusiv viciile de construcţie şi la părţile
comune ale imobilului folosite de mai mulţi locatari21.
Întrucât locatarul foloseşte bunul, de regulă acesta este cel care constată existenţa unor deficienţe care
implică efectuarea de reparaţii. De aceea, art. 1.801 C.civ. prevede că locatarul este obligat, sub sancţiunea
plăţii de daune-interese şi a suportării oricăror altor cheltuieli, să îi notifice de îndată locatorului necesitatea
efectuării reparaţiilor care sunt în sarcina acestuia din urmă. De menţionat faptul că sunt în sarcina
locatarului reparaţiile locative (de întreţinere curentă) a căror necesitate rezultă din folosinţa obişnuită a
bunului, dacă părţile nu au prevăzut că şi acestea sunt în sarcina locatorului (art. 1.788 alin. 2 şi art. 1.802
C.civ.).
După primirea notificării, locatorul are obligaţia ca de îndată să ia măsurile necesare pentru efectuarea
reparaţiilor. Dacă locatorul, deşi încunoştinţat, nu începe să ia de îndată măsurile necesare, reparaţiile pot fi
făcute de locatar. În acest caz, locatorul este dator să plătească, în afara sumelor avansate de locatar, dobânzi
socotite de la data efectuării cheltuielilor (art. 1.788 alin. 3 C.civ.).
În caz de urgenţă (de exemplu, o defecţiune gravă la instalaţia termică), locatarul îl poate înştiinţa pe
locator şi după începerea reparaţiilor, dobânzile la sumele avansate neputând curge decât de la data înştiinţării
(art. 1.788 alin. 4 C.civ.).
Atunci când în timpul locaţiunii bunul are nevoie de reparaţii care nu pot fi amânate până la sfârşitul
locaţiunii sau a căror amânare ar expune bunul pericolului de a fi distrus, locatarul va suporta restrângerea
necesară a locaţiunii cauzată de aceste reparaţii (art. 1.803 alin. 1 C.civ.). Cu alte cuvinte, locatarul nu se va
putea plânge că nu îi este garantată liniştita folosire a bunului22. Dacă totuşi reparaţiile durează mai mult de
10 zile, preţul locaţiunii va fi scăzut proporţional cu timpul şi cu partea bunului de care locatarul a fost lipsit
(art. 1.803 alin. 2 C.civ.).
În cazul în care reparaţiile sunt de aşa natură încât, în timpul executării lor, bunul devine impropriu pentru
întrebuinţarea convenită, locatarul (nu şi locatorul) poate rezilia contractul (art. 1.803 alin. 3 C.civ.)23. Chiar
dacă în acest caz locatarul nu mai poate folosi bunul, el poate alege să nu rezilieze contractul, ci să-l menţină,
chiria fiind redusă în mod corespunzător.
Obligaţia efectuării reparaţiilor nu înseamnă că locatorul trebuie să refacă bunul care a fost distrus în
totalitate sau nu mai poate fi folosit potrivit destinaţiei stabilite, în acest caz contractul de locaţiune încetând
de drept pentru imposibilitatea folosirii bunului, conform art. 1.818 C.civ.24.

21 Pentru definirea „reparaţiilor mari”, sunt utile şi prevederile art. 729 alin. 3 C.civ. din materia uzufructului,
potrivit cu care „Sunt reparaţii mari acelea ce au ca obiect o parte importantă din bun şi care implică o cheltuială
excepţională, cum ar fi cele referitoare la consolidarea ori reabilitarea construcţiilor privind structura de rezistenţă,
zidurile interioare şi/sau exterioare, acoperişul, instalaţiile electrice, termice ori sanitare aferente acestora, la înlocuirea
sau repararea motorului ori caroseriei unui automobil sau a unui sistem electronic în ansamblul său”.
22 Art. 1.047 C. proc.civ. (aplicabil în cazul imobilelor) prevede că prin ordonanţă preşedinţială, dată cu citarea
părţilor, locatarul poate fi obligat la restrângerea folosinţei spaţiului închiriat, dacă această măsură se justifică pentru
efectuarea reparaţiilor ori lucrărilor prevăzute de lege în sarcina locatorului.

23 Precizăm că art. 1.047 C. proc. civ. permite locatorului ca, prin ordonanţă preşedinţială, dată cu citarea părţilor, să
ceară chiar evacuarea locatarului din imobilul închiriat în vederea efectuării reparaţiilor ori a lucrărilor prevăzute de
lege în sarcina locatorului.
24 Sub imperiul Codului civil de la 1864 s-a statuat că în cazul în care imobilul nu mai poate fi folosit din cauza
gradului avansat de uzură, ceea ce ar necesita dărâmarea şi apoi reconstruirea imobilului, proprietarul nu mai are o atare
obligaţie (TS, col.civ., dec. nr. 272/1966, în JN nr.6, 1966, p.170. A se vedea şi Ş. Beligrădeanu, Examen teoretic al
9
 12. Obligaţia de garanţie (art. 1.786 lit. c C.civ.) de care este ţinut locatorul se asemănă cu obligaţia de
garanţie a vânzătorului, cu deosebirea că în caz de vânzare dreptul transmis şi garantat este, de regulă,
proprietatea, iar în caz de locaţiune dreptul transmis şi garantat este folosinţa liniştită şi utilă25. Art. 1.789
C.civ. prevede că locatorul este obligat să întreprindă tot ceea ce este necesar pentru a asigura în mod constant
locatarului folosinţa liniştită şi utilă a bunului, fiind dator să se abţină de la orice fapt care ar împiedica,
diminua sau stânjeni o asemenea folosinţă.
Prin efectul Convenţiei Europene a Drepturilor Omului, locatorul nu poate să îl priveze pe locatar de
posibilitatea de a-şi găzdui apropiaţii (rudele); el trebuie, de asemenea, să respecte viaţa privată a
locatarului26.
În virtutea obligaţiei de garanţie, locatorul răspunde de tulburările provenite: 1) din propria sa faptă, 2) de
la terţi şi 3) din viciile bunului, dacă prin aceste tulburări se aduce o atingere serioasă folosinţei.
12.1. Locatorul este obligat să se abţină de la orice fapt personal, care ar avea drept consecinţă tulburarea
locatarului în folosinţa bunului, tulburare de fapt sau de drept.
Dat fiind faptul că locatorul trebuie să menţină bunul în stare corespunzătoare de folosinţă pe toată durata
locaţiunii, el nu va răspunde pentru stânjenirea folosinţei locatarului, adusă prin efectuarea reparaţiilor, chiar
dacă acesta din urmă va fi lipsit în parte de folosinţa bunului. Astfel cum am arătat în cele ce precedă, legea îl
obligă pe locatar să suporte tulburarea ce-i provoacă reparaţiile făcute de locator.
Tot astfel, art. 1.804 C.civ. prevede că locatarul este obligat să permită examinarea bunului de către locator
la intervale de timp rezonabile în raport cu natura şi destinaţia bunului, precum şi de către cei care doresc să îl
cumpere sau care, la încetarea contractului, doresc să îl ia în locaţiune, fără însă ca prin aceasta să i se cauzeze
o stânjenire nejustificată a folosinţei bunului. În mod firesc, vizitele trebuie anunţate, trebuie făcute la ore
rezonabile, fără o frecvenţă exagerată şi în astfel de condiţii încât să nu cauzeze o tulburare nejustificată
locatarului (de exemplu, durata vizitelor nu trebuie să fie prea mare şi să nu afecteze activitatea locatarului)27.
12.2. Dacă tulburarea folosinţei provine de la un terţ, legea distinge între tulburările de fapt28 şi tulburările
de drept.
12.2.1. Art. 1.793 C.civ. prevede că locatorul nu este ţinut să îl garanteze pe locatar de tulburarea cauzată
prin fapta unui terţ care nu pretinde vreun drept asupra bunului. Prin excepţie, locatorul răspunde şi pentru
tulburările de fapt dacă aceste tulburări începute înaintea predării bunului îl împiedică pe locatar să preia
bunul (de exemplu, anterior bunul fusese folosit de un comodatar sau de un simplu tolerat, iar acesta refuză să
îl restituie, deşi nu are niciun drept să refuze). Locatorul – informat de către locatar cu privire la
imposibilitatea preluării bunului – trebuie să înlăture de îndată această tulburare; în caz contrar, locatarul

practicii judiciare privind regimul juridic al lucrărilor efectuate de chiriaş în timpul locaţiunii, în RRD nr.5, 1974,
p.31-32).
25 Pentru amănunte privind obligaţia de garanţie a locatorului a se vedea C. Toader, Evicţiunea în contractele civile,
Ed. All, Bucureşti, 1997, p.159-186.
26 Pentru amănunte, a se vedea Ph. Malaurie, L. Aynes, P-Y Gautier, Contractele speciale, Editura Wolters Kluwer,
Bucureşti, 2009, p. 365 şi jurisprudenţa acolo citată.
27 Potrivit art. 1.047 - 1.048 C. proc.civ., dacă locatarul nu permite examinarea bunului imobil deţinut în locaţiune,
locatorul poate cere ca, prin ordonanţă preşedinţială, dată cu citarea părţilor, instanţa să permită locatorului examinarea
imobilului, în condiţiile art. 1.804 C.civ.

28 Considerăm că tulburarea locatarului printr-un act administrativ ilegal constituie tot o tulburare de fapt, el având
posibilitatea să acţioneze în baza Legii contenciosului administrativ nr. 554/2004, dacă se consideră vătămat în
drepturile sale de locatar (art.1). A se vedea A. Iorgovan, Noua lege a contenciosului administrativ. Geneză şi explicaţii,
Ed. Roata, Bucureşti, 2004.
10
poate cere o scădere proporţională a chiriei, iar dacă tulburarea este atât de gravă încât, dacă ar fi cunoscut-o,
locatarul nu ar fi contractat, acesta din urmă poate rezilia contractul în condiţiile legii.
În afara acestei excepţii, locatorul nu răspunde pentru tulburările de fapt. Locatarul singur, în numele său
personal, se poate apăra contra tulburărilor de fapt, şi anume, prin acţiunea în răspundere civilă delictuală (de
exemplu, terţul pătrunde în hala închiriată şi afectează normala desfăşurare a activităţii locatarului) sau prin
acţiunile posesorii29. În acest sens, art. 949 alin. (2) C.civ. permite folosirea acţiunilor posesorii nu numai de
către posesori – care exercită deţinerea lucrului sub nume de proprietar (animus sibi habendi - „cu intenţia de
a avea pentru sine”) – dar şi de către detentorul precar, cum este şi locatarul („Exerciţiul acţiunilor posesorii
este recunoscut şi detentorului precar”). Locatarul poate folosi acţiunile posesorii (deşi nu este posesor, ci
detentor precar) pentru apărarea dreptului său de folosinţă împotriva terţilor30, cu condiţia ca terţul
tulburător:
– să nu fie locatorul, adică persoana „faţă de care există obligaţia de restituire a bunului” (art. 950 alin.
2 C.civ.) şi în raport cu care locatarul poate acţiona sau se poate apăra în temeiul contractului de locaţiune;
– să nu invoce vreun drept asupra bunului închiriat (art.1.794 C.civ.), cum ar fi dreptul de proprietate
în cazul în care locatorul a încheiat contractul în baza unui alt drept – de pildă, uzufruct - sau pretins drept
asupra bunului.
În practica instanţei supreme s-a decis că dreptul la acţiune pentru evacuarea terţului care nu invocă
vreun drept locativ, ci are calitatea de simplu tolerat, în privinţa căruia se face dovada că are un comportament
ce face imposibilă locuirea în comun, este conferit ca opţiune a locatarului prin textul de lege care permite
locatarului să înlăture tulburările de fapt31.
12.2.2. Tulburările de drept. În toate cazurile în care locatarul este tulburat în folosinţă prin exercitarea
de către un terţ (inclusiv un alt locatar) a unui drept (de proprietate, de uzufruct, de folosinţă etc.) asupra
bunului, el are obligaţia să îi comunice locatorului tulburarea pricinuită de către terţ. Dacă locatarul nu îl
înştiinţează pe locator, el va fi ţinut să îl despăgubească pe locator de toate prejudiciile suferite de acesta ca
urmare a necomunicării tulburării, afară dacă locatarul dovedeşte că locatorul nu ar fi avut câştig de cauză sau
că, având cunoştinţă de tulburare, nu a acţionat (art. 1.795 alin. 2 C.civ.). De exemplu, locatarului i se prezintă
un titlu de proprietate (contract de vânzare) de către un terţ şi, fără a-l înştiinţa pe locator, locatarul îi predă
bunul terţului. Dacă ulterior locatorul, care face dovada că a dobândit dreptul de proprietate asupra bunului
prin uzucapiune, va avea câştig de cauză în cadrul litigiului cu terţul, locatarul va fi ţinut să îl despăgubească
pe locator de toate prejudiciile suferite de acesta din urmă (bunăoară, chiria neîncasată după abandonarea
bunului de către locatar).
Indiferent de gravitatea tulburării, dacă locatarul i-a comunicat-o locatorului, fără ca acesta să o înlăture
de îndată, locatarul poate cere o scădere proporţională a chiriei.
Dacă tulburarea este atât de gravă încât, dacă ar fi cunoscut-o, locatarul nu ar fi contractat, el poate
rezilia contractul în condiţiile legii.
În cazul în care locatarul este lipsit în tot sau în parte de folosinţa bunului, locatorul trebuie să îl
despăgubească pentru toate prejudiciile suferite din această cauză. Locatorul va răspunde de pierderea sau

29 Dacă tulburarea de fapt a terţului este dăunătoare pentru locator, are şi el, evident, acţiune împotriva terţului (de
exemplu, în calitate de proprietar). Dreptul de a exercita acţiunile posesorii faţă de terţi este prevăzut, în mod expres, şi
prin art. 12 lit. b) din OG nr. 51/1997 privind operaţiunile de leasing şi societăţile de leasing (republicată în M.Of. nr. 9
din 12.01.2000 şi modificată ulterior), şi anume în favoarea utilizatorului bunului, care nu este posesor, având drept de
folosinţă în temeiul contractului de leasing încheiat cu proprietarul locator/finanţator (art.1 alin.1).
30 A se vedea şi CSJ, s.civ., dec.nr.1592/1991, în Dreptul nr.6, 1992, p.83.
31 A se vedea ÎCCJ, s.civ. şi de propr.int., dec. nr. 109/2005, în Jurisprudenţa Secţiei civile pe anul 2005, p. 387-
389.
11
reducerea folosinţei, chiar dacă dreptul invocat nu este confirmat în justiţie, dar a împiedicat folosinţa
locatarului32.
Prin excepţie, locatarul care, la încheierea contractului, cunoştea cauza de evicţiune nu are dreptul la
daune-interese (art. 1.794 alin. 3 C.civ.).
Tulburarea de drept se poate manifesta fie printr-o notificare însoţită de înscrisurile care probează
dreptul terţului, fie printr-o acţiune în justiţie intentată de către terţ împotriva locatarului.
În cazul în care locatarul este chemat în judecată de un terţ care pretinde un drept asupra bunului
închiriat, inclusiv un drept de servitute, şi există riscul pierderii, în tot sau în parte, a folosinţei bunului, el are
dreptul să ceară introducerea în proces a locatorului, în condiţiile Codului de procedură civilă. Astfel:
a) Locatarul îl poate chema în garanţie pe locator, în condiţiile art. 72-74 C. proc.civ. (art. 72 alin. 1 C.
proc.civ. prevede că „Partea interesată poate să cheme în garanţie o terţă persoană, împotriva căreia ar putea
să se îndrepte cu o cerere separată în garanţie sau în despăgubiri.”). Locatarul va fi ţinut să îl despăgubească
pe locator de toate prejudiciile suferite ca urmare a necomunicării tulburării, tulburare ce îmbracă în acest caz
forma cererii de chemare în judecată introdusă de terţ împotriva locatarului. Locatarul nu va fi însă ţinut la
despăgubiri dacă dovedeşte că locatorul nu ar fi avut câştig de cauză sau că, având cunoştinţă de tulburare, nu
a acţionat.
b) Când tulburarea de drept se produce împotriva locatarului, acesta poate să şi iasă din proces, arătând
cine este locatorul împotriva căruia pretenţia terţului trebuie să fie îndreptată - instituţia procedurală intitulată
„Arătarea titularului dreptului”, reglementată de art. 75-77 C. proc.civ. Astfel, art. 75 C. proc.civ. prevede că
pârâtul care deţine un bun pentru altul sau care exercită în numele altuia un drept asupra unui lucru va putea
arăta pe acela în numele căruia deţine lucrul sau exercită dreptul, dacă a fost chemat în judecată de o persoană
care pretinde un drept real asupra lucrului. Cazul clasic este acela în care terţul intentează o acţiune în
revendicare împotriva locatarului33.
Uneori este posibil ca tulburarea de fapt din partea terţului să se combine cu faptul personal al
locatorului însuşi. De exemplu, locatorul a închiriat o cameră pentru a fi locuită, iar restul imobilului l-a
închiriat unui meseriaş care îl tulbură pe locatar. În acest caz, locatorul răspunde în virtutea obligaţiei sale de a
se abţine de la orice fapt personal care ar duce la tulburarea locatarului în folosinţa bunului34.
Când folosinţa locatarului este tulburată printr-un fapt al unui colocatar, al unui vecin sau al unui terţ
oarecare, nu pe baza unui drept asupra lucrului sau a unui raport juridic cu locatorul, ci printr-un fapt ilicit
cauzator de prejudicii (delict civil), locatarul va avea acţiune în despăgubire împotriva autorului faptei
(răspundere delictuală), dar nu va avea acţiune în garanţie contra locatorului. De exemplu, locatarul de la etaj
lasă robinetul de apă deschis, şi astfel, prin plafon, apa pătrunde în apartamentul de la parter şi afectează
bunurile locatarului sau robinetul de gaze lăsat deschis provoacă o explozie şi este distrusă mobila
locatarului35. Tot astfel, locatorul nu este responsabil de furtul a cărui victimă a fost locatarul dacă locatorul

32 În acest sens, pentru ipoteza arendării, a se vedea P.Perju, Sinteză teoretică a jurisprudenţei instanţelor din
circumscripţia Curţii de Apel Suceava, în Dreptul nr.7, 1998, p.70-71, nr.15. În schimb, în practica instanţei supreme s-a
decis că aplicarea sechestrului judiciar, fără nicio împiedicare a folosinței bunului, reprezintă o măsură provizorie, care
nu echivalează cu o tulburare de drept (Î.C.C.J., s.com., dec. nr. 1097/2011, publicată pe www.scj.ro).
33 Potrivit art. 77 C.proc.civ, dacă cel arătat ca titular al dreptului recunoaşte susţinerile pârâtului şi reclamantul
consimte, el va lua locul pârâtului, care va fi scos din proces. Dacă reclamantul nu este de acord cu înlocuirea sau când
cel arătat ca titular nu se înfăţişează sau contestă cele susţinute de pârât, terţul dobândeşte calitatea de intervenient
principal.
34 Dacă o parte dintr-un imobil a fost dată în locaţiune pentru exercitarea comerţului sau a unei activităţi industriale,
locatorul va fi garant pentru exercitarea unei activităţi similare de către el sau un alt locatar numai dacă s-a obligat,
expres sau tacit, în acest sens (A se vedea I. Cantacuzino, op.cit., p.647).
12
nu şi-a asumat nicio obligaţie de pază36.
12.3. Obligaţia de garanţie contra viciilor.
12.3.1. Condiţii. Locatorul garantează contra tuturor viciilor lucrului care împiedică sau micşorează
folosirea lui, chiar dacă nu le-a cunoscut la încheierea contractului şi fără a ţine seama dacă ele existau
dinainte ori au survenit în cursul locaţiunii (art. 1.790 alin. 1 C.civ.).
Astfel, locatarul este garantat contra viciilor (defectele, stricăciunile) bunului care îi împiedică sau
micşorează întrebuinţarea, de exemplu, existenţa de insecte, starea necorespunzătoare a coşurilor, instalaţie
electrică defectă, infiltraţii de apă sau alte defecte de construcţie.
Locatorul răspunde chiar dacă a fost de bună-credinţă la încheierea contractului (nu a cunoscut nici
măcar el însuşi viciile la încheierea contractului) şi indiferent dacă viciile existau în momentul încheierii
contractului sau provin din cauze ulterioare, deoarece obligaţia locatorului de a asigura folosinţa bunului este
succesivă, spre deosebire de obligaţia de garanţie a vânzătorului care răspunde numai de viciile existente în
momentul predării bunului.
Locatorul nu răspunde pentru viciile care erau aparente la data încheierii contractului şi pe care
locatarul nu le-a reclamat în condiţiile art. 1.690 alin. (3). Astfel, conform acestui text de lege, locatarul are
obligaţia ca imediat după preluare să verifice starea bunului potrivit uzanţelor. Dacă în urma verificării se
constată existenţa unor vicii aparente (adică acele defecte care pot fi observate printr-o verificare atentă, dar
normală a bunului), locatarul trebuie să îl informeze pe locator despre acestea fără întârziere. În lipsa
informării, se consideră că locatorul şi-a executat obligaţia de predare conform clauzelor contractuale sau
uzanţelor. Ca urmare a reclamării viciilor aparente de către locatar, locatorul trebuie să le remedieze imediat
deoarece art. 1.787 C.civ. dispune că locatorul este obligat să predea bunul în stare corespunzătoare utilizării
acestuia.
Potrivit noului Cod civil, locatorul poate fi obligat la despăgubiri pentru prejudiciile pe care viciile
aparente le cauzează vieţii, sănătăţii sau integrităţii corporale a locatarului. Legiuitorul a avut în vedere
situaţiile în care un locatar, aflat într-o situaţie dificilă din punct de vedere material, este dispus să ia în
locaţiune un bun ce are deficienţe grave, vizibile (de exemplu, o construcţie este într-un stadiu avansat de
degradare sau are igrasie, o hală pentru adăpostirea animalelor ameninţă cu prăbuşirea, instalaţia electrică a
utilajului închiriat creează pericolul electrocutării etc.). În astfel de situaţii, deşi chiria este stabilită în funcţie
de starea bunului şi locatarul a încheiat contractul în cunoştinţă de cauză, locatorul nu va fi exonerat de
răspundere.
12.3.2. Efecte. Dacă locatorul nu înlătură viciile în cel mai scurt termen, locatarul are dreptul la o
scădere proporţională a chiriei, luând în considerare măsura în care folosinţa bunului a fost afectată.
În cazul în care viciile sunt atât de grave încât, dacă le-ar fi cunoscut, locatarul nu ar fi luat bunul în
locaţiune, el poate rezilia contractul, în condiţiile legii. Aşadar, rezilierea nu poate interveni pentru orice vicii,
ci doar în cazul în care acestea au o anumită gravitate.
Atunci când viciile aduc vreun prejudiciu locatarului, locatorul poate fi obligat şi la daune-interese, în
afară de cazul când dovedeşte că nu le-a cunoscut şi că, potrivit împrejurărilor, nu era dator să le cunoască.
Spre deosebire de Codul civil de la 1864 care prevedea că daunele-interese se acordă chiar dacă locatorul nu a
cunoscut viciile bunului, noul Cod civil prevede că locatorul de bună-credinţă nu poate fi obligat la plata de
daune-interese. Este important de menţionat faptul că locatorul este cel obligat să facă dovada că nu a

35 Pentru practica judiciară în sensul răspunderii exclusive a locatarului pentru robinetul lăsat deschis a se vedea
TMB, s.a III-a, dec.nr. 99/1990 în Dreptul nr. 3, 1992, p.67, iar pentru tulburarea locatarilor prin mijloace fonice
(orchestră), a se vedea TJ Constanţa, dec.civ. nr.109/1992, în Dreptul nr. 5, 1992, p.88-90.
36 A se vedea Ph. Malaurie, L. Aynes, P-Y Gautier, op.cit., p. 367 şi jurisprudenţa citată.
13
cunoscut viciile şi că, potrivit împrejurărilor, nu era dator să le cunoască. Dacă locatorul a fost informat de
către locatar sau de către un terţ (de exemplu, vecin, administrator) cu privire la existenţa viciilor, locatorul va
răspunde. Tot astfel, va răspunde dacă avea obligaţia examinării periodice a bunului (de exemplu, centrala
termică, instalaţia de gaze, instalaţia sanitară), împreună cu persoane de specialitate, şi nu şi-a executat o
astfel de obligaţie.
Nu trebuie să se confunde răspunderea pentru vicii (care incumbă şi locatorului care nu a cunoscut
viciile şi poate determina scăderea proporţională a chiriei sau rezilierea locaţiunii), cu acordarea daunelor-
interese (la care poate fi obligat doar locatorul care nu reuşeşte să dovedească faptul că nu a cunoscut viciile şi
că, potrivit împrejurărilor, nu era dator să le cunoască).
Dacă viciile se produc fortuit (ca urmare a cazului fortuit sau forţei majore intervenite în timpul
locaţiunii), locatarul poate cere o reducere proporţională a chiriei sau rezilierea contractului, dar fără daune-
interese (art. 1.818 C.civ.).
12.4. Garanţia pentru lipsa calităţilor convenite. Potrivit art. 1.792 C.civ., dispoziţiile privitoare la
garanţia contra viciilor ascunse se aplică şi atunci când bunul dat în locaţiune nu corespunde calităţilor
convenite de către părţi. De exemplu, imobilul nu are performanţele energetice anticipate sau nivelul
zgomotului nu este cel scontat, utilajul nu are capacitatea de procesare avută în vedere la încheierea
contractului, maşina închiriată are un consum de combustibil mult mai mare decât cel preconizat etc. În aceste
cazuri, se pot aplica oricare dintre remediile prevăzute de lege pentru existenţa viciilor ascunse (reducerea
chiriei, rezilierea, daune-interese).
§ 2. Obligaţiile locatarului
13. Noţiuni generale. Potrivit art. 1.796 C.civ. locatarul are următoarele obligaţii principale: a) să ia în
primire bunul dat în locaţiune; b) să plătească chiria în cuantumul şi la termenul stabilite prin contract; c) să
folosească bunul cu prudenţă şi diligenţă; d) să restituie bunul la încetarea, din orice cauză, a contractului de
locaţiune.
14. Obligaţia de a lua în primire bunul dat în locaţiune. Corelativ obligaţiei locatorului de a preda
bunul, locatarul are obligaţia de a lua în primire bunul dat în locaţiune. De obicei, părţile încheie un proces-
verbal de predare-primire, în care se fac menţiuni cu privire la starea bunului care face obiectul contractului.
Este necesar ca locatarul să insiste pentru inserarea în acest proces-verbal a tuturor deficienţelor bunului,
deoarece art. 1.821 alin. (2) C.civ. prevede că până la proba contrară, locatarul este prezumat că a primit bunul
în stare corespunzătoare de întrebuinţare potrivit destinaţiei stabilite.
În ipoteza în care locatarul nu îşi execută obligaţia de a prelua bunul, locatorul este îndreptăţit să
primească chiria (pentru că i-a asigurat locatarului folosinţa liniştită şi utilă, ţinându-i bunul la dispoziţie),
poate solicita obligarea locatarului la plata daunelor–interese (de exemplu, cheltuielile de pază şi conservare a
bunului) şi poate obţine rezilierea (unilaterală sau judiciară, după caz) cu daune-interese.
15. Obligaţia de a plăti chiria în cuantumul şi la termenul stabilite prin contract. În privinţa datei
plăţii chiriei, art. 1797 C.civ. prevede că în lipsă de stipulaţie contrară, locatarul este obligat să plătească
chiria la termenele stabilite potrivit uzanţelor. Dacă nu există uzanţe şi în lipsa unei stipulaţii contrare, chiria
se plăteşte după cum urmează: a) în avans pentru toată durata contractului, dacă aceasta nu depăşeşte o lună;
b) în prima zi lucrătoare a fiecărei luni, dacă durata locaţiunii este mai mare de o lună, dar mai mică de un an;
c) în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru, dacă durata locaţiunii este de cel puţin un an.
După cum se observă, dacă părţile nu convin altfel, locatarul are obligaţia de a plăti chiria în avans.
Uneori, părţile convin ca locatarul să plătească şi o garanţie al cărei cuantum reprezintă, de regulă,
echivalentul chiriei pe 2-3 luni; această garanţie se compensează cu chiria aferentă ultimelor luni, dacă nu va
fi folosită pentru acoperirea altor datorii ale locatarului faţă de locator (cheltuieli cu utilităţile neplătite de
locatar, cheltuieli pentru repararea stricăciunilor pricinuite bunului de către locatar etc.)37.
14
 În caz de neexecutare a obligaţiei de plată a chiriei, locatorul poate obţine, conform regulilor generale,
executarea silită sau rezilierea contractului în privinţa locatarului neplatnic. Iar în cazul în care chiria urma să
fie plătită în avans şi bunul nu s-a predat, locatorul poate invoca excepţia de neexecutare (exceptio non
adimpleti contractus)38.
În scopul protecţiei locatorului, noul Cod civil (art. 1.798) prevede: „Contractele de locaţiune încheiate
prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organele fiscale, precum şi cele încheiate în
formă autentică constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele şi în modalităţile stabilite în
contract sau, în lipsa acestora, prin lege”. Locatorul este stimulat să înregistreze la organul fiscal competent
contractul de locaţiune - chiar constatat prin înscris sub semnătură privată – pentru că în caz de neplată a
chiriei nu mai este nevoie să se adreseze instanţelor de judecată cu o acţiune în pretenţii, care poate fi de
durată şi costisitoare. Întrucât contractul de locaţiune constituie titlu executoriu, locatorul poate trece direct la
executarea silită, eventualele apărări ale locatarului putând fi analizate pe calea contestaţiei la executare (art.
712 şi urm. C. proc. civ.).
Pentru punerea în aplicare a art. 1.798 C.civ. în privinţa înregistrării contractelor de locaţiune într-un
registru special ţinut de organele fiscale a fost adoptat Ordinul A.N.A.F. nr. 1985/2012 privind aprobarea
Procedurii de înregistrare a contractelor de fiducie, a Procedurii de înregistrare a contractelor de locaţiune,
precum şi pentru aprobarea modelului şi conţinutului unor formulare (publicat în M.Of. nr. 16/19.01.2013).
Dacă bunul dat în locaţiune a fost vândut şi noul proprietar nu-l încunoștințează pe locatar, plata făcută
vechiului proprietar este valabilă.
16. Obligaţia de a folosi bunul cu prudenţă şi diligenţă. Conform art. 1.799 C.civ. locatarul este
obligat să folosească bunul luat în locaţiune cu prudenţă şi diligenţă, potrivit destinaţiei stabilite prin contract
sau, în lipsă, potrivit celei prezumate după anumite împrejurări, cum ar fi natura bunului, destinaţia sa
anterioară ori cea potrivit căreia locatarul îl foloseşte. De exemplu, o casă de locuit nu va putea fi folosită
pentru exercitarea comerţului sau pentru instalarea sediului unui partid politic. În schimb, dacă nu s-a prevăzut
altfel în contract, considerăm că locatarul poate să exercite o profesiune liberală (de exemplu, avocat, notar,
executor judecătoresc, medic, arhitect) sau chiar o meserie (de exemplu, croitor), cu condiţia să nu schimbe
destinaţia imobilului (de exemplu, să nu transforme imobilul în atelier mecanic). Simpla venire a clientelei nu

37 În ceea ce priveşte locul plăţii, în lipsă de stipulaţie contrară, atunci când chiria constă într-o sumă de bani
plata se face – conform regulilor generale (art. 1.494 alin. 1 lit. a C.civ.) – la domiciliul sau, după caz, sediul locatorului
de la data plăţii. În caz de pluralitate de locatari, obligaţia este divizibilă, dacă solidaritatea sau indivizibilitatea nu
rezultă din contract (art.1.424 şi art. 1.445 C.civ.). Solidaritatea se prezumă între debitorii unei obligaţii contractate în
exerciţiul activităţii unei întreprinderi, dacă prin lege nu se prevede altfel (art. 1.446 C.civ.). Cheltuielile plăţii (de
exemplu, comisionul bancar) sunt în sarcina locatarului, în lipsă de stipulaţie contrară (art. 1.498 C.civ.).

Cu privire la dovada plăţii, sunt relevante următoarele prevederi legale: a) art. 1.500 C.civ., în temeiul căruia locatarul are
dreptul la o chitanţă liberatorie, cheltuielile întocmirii chitanţei fiind în sarcina locatarului (în lipsă de stipulaţie
contrară), iar dacă locatorul refuză, în mod nejustificat, să elibereze chitanţa, locatarul are dreptul să suspende plata; b)
art. 1.502 C.civ., potrivit cu care chitanţa dată pentru primirea uneia dintre prestaţiile periodice care fac obiectul
obligaţiei (cum ar fi, de exemplu, chiria aferentă unei anumite luni) face să se prezume, până la proba contrară,
executarea prestaţiilor devenite scadente anterior (adică pentru lunile anterioare); c) art. 1.504 C.civ., potrivit cu care
dacă plata se face prin virament bancar, ordinul de plată semnat de locatar şi vizat de instituţia de credit plătitoare
prezumă efectuarea plăţii, până la proba contrară, iar locatarul are oricând dreptul să solicite instituţiei de credit a
locatorului o confirmare, în scris, a efectuării plăţii prin virament, confirmare ce face dovada plăţii.

38 În practică s-a decis că, în situaţia în care chiriaşul a părăsit imobilul închiriat înaintea expirării termenului
contractual, iar cererea lui de reziliere a contractului a fost respinsă, locatorul este îndreptăţit la despăgubiri
corespunzătoare diferenţei dintre chiria prevăzută în contract şi chiria redusă plătită de noul chiriaş, dar numai dacă
dovedeşte existenţa unei asemenea diferenţe (CSJ, s.com., dec.nr. 7729/2001, în Buletinul Jurisprudenţei 2001, p. 335-
336).
15
are semnificaţia schimbării destinaţiei. Dacă în contract se menţionează profesiunea locatarului, se poate
prezuma acordul locatorului pentru exercitarea acelei profesiuni39.
Dacă locatarul modifică bunul ori îi schimbă destinaţia sau dacă îl întrebuinţează astfel încât îl
prejudiciază pe locator, acesta din urmă poate cere daune-interese şi, după caz, rezilierea contractului (art.
1.800 C.civ.)40.
Sunt însă permise locatarului– în lipsă de stipulaţie contrară în contract – lucrările de mică însemnătate
care nu schimbă destinaţia bunului, de exemplu, instalarea telefonului, a internetului sau a antenei de televizor
etc.
Obligaţia de a întrebuinţa bunul cu prudenţă şi diligenţă implică obligaţia pentru locatar de a întreţine
bunul în tot timpul locaţiunii în stare de întrebuinţare astfel cum a fost predat. De aici obligaţia locatarului de
a efectua reparaţiile mici (numite locative, de întreţinere curentă, a căror necesitate rezultă din folosinţa
obişnuită a bunului - art. 1.802 şi art. 1.788 alin.2 C.civ.), spre deosebire de reparaţiile capitale şi repararea
degradărilor provenind din uzul normal al bunului care sunt în sarcina locatorului. Reparaţiile – indiferent de
natura lor (chiar dacă sunt locative) – nu cad în sarcina locatarului dacă au fost cauzate prin vechime sau forţă
majoră ori caz fortuit şi bineînţeles, din culpa locatorului, inclusiv viciile de construcţie41 (cum ar fi
deteriorarea pereţilor din cauza proastei izolaţii a clădirii). Sarcina probei incumbă locatarului. Dacă
degradarea bunului se datorează culpei locatarului, el va fi obligat să facă reparaţiile pe cheltuiala sa, chiar
dacă nu sunt locative. Tot astfel, dacă întârzierea în efectuarea reparaţiilor locative provoacă stricăciuni mai
importante, locatarul este obligat să facă reparaţiile necesare42.
În cazul în care neefectuarea reparaţiilor locative poate provoca deteriorarea sau chiar pieirea bunului
dat în locaţiune, locatorul poate obţine chiar rezilierea contractului, cu daune-interese potrivit regulilor
generale.
De asemenea, locatorul poate cere doar daune-interese luând în considerare starea bunului, dar numai la
încetarea locaţiunii, căci inconvenientele lipsei de întreţinere (de exemplu, neefectuarea zugrăvelii pereţilor,
pătarea mochetei sau altele asemenea care nu pun în pericol bunul, ci doar pot crea o stare de disconfort) sunt
suportate de locatar.

39 Potrivit art. 40 din Legea nr. 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de
proprietari și administrarea condominiilor, „(1) Schimbarea destinației locuințelor, precum și a spațiilor cu altă
destinație decât aceea de locuință, prezente în proiectul inițial al imobilului, se poate face numai cu avizul scris al
comitetului executiv și cu acordul scris, prealabil, al proprietarilor direct afectați cu care se învecinează, pe plan
orizontal și vertical, spațiul supus schimbării. (2) Odată cu acordul menționat la alin. (1), proprietarii direct
afectați cu care se învecinează, pe plan orizontal și vertical, spațiul supus schimbării și proprietarul care solicită
acordul pentru schimbarea destinației locuinței sau spațiului cu altă destinație decât aceea de locuință semnează
și o convenție cu privire la declararea activității care se va desfășura în spațiul respectiv, precum și numărul de
persoane în funcție de care vor fi calculate cheltuielile pe număr de persoane. (3) O copie a convenției prevăzute
la alin. (2) se înmânează președintelui asociației de proprietari în vederea anexării acesteia la acordul de
asociere”.
40 Potrivit art. 1.046 alin. 1 C. proc.civ. „Dacă locatarul, nerespectând obligaţiile ce îi revin privind folosirea
normală, cu prudenţă şi diligenţă, a imobilului închiriat ori arendat, întrebuinţează imobilul în alt scop decât cel prevăzut
în contract, îi modifică structura stabilită prin construcţie, îi produce stricăciuni ori săvârşeşte orice alte abuzuri de
folosinţă, el va putea fi obligat, prin ordonanţă preşedinţială, dată cu citarea părţilor, la încetarea acestor abuzuri şi la
restabilirea situaţiei anterioare”. Aşadar, sunt create condiţiile legale pentru ca locatorul să poată interveni cu
operativitate, procedura specială a ordonanţei preşedinţiale fiind caracterizată prin celeritate.

41 A se vedea TS, s.civ., dec.nr.104/1981, în CD, 1981, p.85.

42 Dacă locatarul nu efectuează reparaţiile locative, prin ordonanţă preşedinţială, dată cu citarea părţilor, el poate
fi obligat la efectuarea reparaţiilor necesare ce îi revin potrivit legii (art. 1.047 C. proc.civ.).
16
 Locatarul răspunde pentru degradarea bunului închiriat în timpul folosinţei sale, inclusiv cea cauzată de
incendiu, dacă nu dovedeşte că a survenit fortuit. În privinţa răspunderii pentru incendiu, art. 9 din Legea nr.
307/2006 privind apărarea împotriva incendiilor (publicată în M.Of. nr.633/21.07.2006) prevede că la
încheierea oricăror acte de transmitere temporară a dreptului de folosinţă asupra bunurilor imobile părţile sunt
obligate (sub sancţiunea amenzii contravenţionale de la 500 la 1.000 de lei – art. 44 pct. I lit. c) să prevadă expres
în actele respective răspunderile ce le revin în ceea ce priveşte apărarea împotriva incendiilor.
Dacă sunt mai mulţi locatari, fiecare răspunde pentru pagubele pricinuite de incendiu proporţional cu
valoarea locativă a părţii din imobil ce ocupă. Deci răspunderea lor – întrucât este contractuală, iar nu
delictuală – va fi conjunctă, iar nu solidară. Pentru a fi exonerat de răspundere, oricare colocatar va putea
dovedi – în afara situaţiei în care incendiul a survenit fortuit – că incendiul a izbucnit în partea ocupată de
altul sau că n-a putut izbucni în partea pe care el o ocupă. Iar dacă se dovedeşte că incendiul a izbucnit într-o
parte comună a imobilului, care se găseşte în întreţinerea şi administrarea locatorului, toţi locatarii vor fi
exoneraţi de această răspundere, căci incendiul nu a izbucnit în partea ocupată de ei.
Dacă locatorul-proprietar foloseşte şi el o parte din imobilul închiriat, problema suportării pagubelor
cauzate de incendiu este foarte controversată. Considerăm că faptul locuirii proprietarului în imobil nu poate
duce, în sine, la înlăturarea răspunderii locatarilor. Astfel fiind, pentru a fi exoneraţi de răspundere, ei trebuie
să dovedească fie că incendiul a survenit fortuit, fie că a izbucnit în partea ocupată de proprietar sau nu a putut
izbucni în partea folosită de ei. În lipsa unei asemenea dovezi, fiecare (inclusiv proprietarul) suportă paguba în
raport cu valoarea locativă a părţii din imobil ce ocupă.
Locatarul răspunde, de asemenea, pentru degradarea cauzată de membrii familiei sale, de sublocatarul
său, ca şi de fapta altor persoane cărora le-a îngăduit, în orice mod, folosirea, deţinerea sau accesul la bun. În
mod concret, prin „alte persoane” înţelegem prepuşi, persoanele tolerate, vizitatori etc.

În ceea ce priveşte îmbunătăţirile făcute de locatar, art. 1.823 C.civ. a consacrat un regim juridic
coerent, de natură a defini statutul fiecăreia dintre părţile contractante.
Principial, potrivit art. 1.821 alin. (1) C.civ., la încetarea locaţiunii locatarul este obligat să restituie
bunul în starea în care l-a primit, în afară de ceea ce a pierit ori s-a deteriorat din cauza vechimii. În plus, aşa
cum am văzut, locatarul nu trebuie să modifice bunul (art. 1.800 C.civ.). Pe cale de consecinţă, locatarul nu
trebuie să efectueze îmbunătăţiri asupra bunului dat în locaţiune.
Dacă totuşi au fost efectuate îmbunătăţiri, va trebui să deosebim, pe de o parte, situaţia în care a existat
acordul prealabil al locatorului, iar pe de altă parte, situaţia în care un asemenea acord nu a existat.
A) Atunci când îmbunătăţirile au fost efectuate cu acordul prealabil al locatorului (situaţie care se
întâlneşte în practică în special în cazul în care bunul nu se află într-o stare care să corespundă standardelor
locatarului sau când acesta trebuie să îl adapteze pentru a servi destinaţiei), locatorul are dreptul de a păstra
lucrările autonome şi adăugate efectuate asupra bunului pe durata locaţiunii, iar locatarul are dreptul la
despăgubiri pentru aceste lucrări pe care dovedeşte că le-a efectuat. Se vor aplica dispoziţiile art. 578, 581,
583 alin. 1, 584 alin. 1 şi 585 alin. 1 lit. a) şi alin. 2 C.civ. deoarece în acest caz locatarul are statutul de autor
de bună-credinţă al lucrării. Până la plata despăgubirilor locatarul are un drept de retenţie asupra bunului luat
în locaţiune, în conformitate cu prevederile art. 2.495 şi urm. C.civ.
B) În cazul în care îmbunătăţirile au fost efectuate fără acordul prealabil al locatorului, acesta din
urmă are două posibilităţi:
a) Să păstreze lucrările autonome şi adăugate efectuate asupra bunului pe durata locaţiunii, fără a fi
ţinut la plata vreunei despăgubiri.

17
 b) Să solicite locatarului aducerea bunului în starea iniţială, precum şi plata de despăgubiri pentru orice
pagubă ar fi cauzată bunului de către locatar. Evident, toate costurile generate de lucrările de aducere a
bunului în situaţia anterioară vor fi suportate de către locatar, acesta putând fi obligat şi la plata de despăgubiri
atât pentru prejudiciile cauzate bunului (de exemplu, afectarea unor instalaţii, a unor încăperi, anexe etc.), cât
şi pentru alte prejudicii cauzate locatorului (de exemplu, din cauza lucrărilor de aducere a bunului în starea
anterioară locatorul nu l-a putut folosi şi nici închiria).
Deşi potrivit art. 597 C.civ. lucrările făcute de un detentor precar sunt supuse, în mod corespunzător,
regulilor aplicabile autorului de rea-credinţă şi deşi art. 2.496 alin. (2) C.civ. dispune că dreptul de retenţie nu
poate fi invocat de către posesorul de rea-credinţă decât în cazurile anume prevăzute de lege, pentru a înlătura
orice posibilă aplicare a dreptului de retenţie într-o astfel de situaţie, în art. 1.823 alin. (3) C.civ. se
menţionează în mod categoric că în cazul în care nu a avut acordul prealabil al locatorului, locatarul nu
poate invoca, în niciun caz, dreptul de retenţie.
17. Obligaţia de restituire a bunului la încetarea, din orice cauză, a contractului de locaţiune. În
general, la încetarea, din orice cauză, a locaţiunii, locatarul are obligaţia de a restitui bunul. Prin excepţie, nu
există o astfel de obligaţie în cazul rezilierii contractului pentru neîndeplinirea de către locator a obligaţiei de
predare, precum şi în cazul pieirii totale a bunului.
La încetarea locaţiunii, locatarul este obligat să restituie bunul în starea în care l-a primit, în afară de
ceea ce a pierit ori s-a deteriorat din cauza vechimii. „Starea în care bunul a fost primit” de către locatar este
cea care a fost consemnată în înscrisul întocmit cu ocazia predării bunului (proces-verbal, inventar). Dacă nu
a fost întocmit niciun înscris, locatarul este prezumat că a primit bunul în stare corespunzătoare. Prezumţia
fiind relativă poate fi combătută de către locatar prin dovada contrară43.
Restituirea bunurilor mobile luate în locaţiune se face în locul în care au fost predate (art. 1.821 alin.3
C.civ.).
În situaţia în care locatarul nu îşi execută obligaţia de restituire a bunului, locatorul are la îndemână
următoarele posibilităţi:
a) În cazul în care locaţiunea încetează prin expirarea termenului (art. 1.809 C.civ.), iar contractul este
constatat prin înscris autentic sau prin înscris sub semnătură privată şi înregistrat la organul fiscal competent,
un astfel de contract constituie titlu executoriu în privinţa obligaţiei de restituire a bunului şi locatorul poate
trece la executarea silită. Caracterul de titlu executoriu îl are şi contractul de locaţiune constatat prin înscris
autentic sau prin înscris sub semnătură privată şi înregistrat la organul fiscal competent atunci când se pune
problema restituirii bunului de către locatarul dintr-un contract încheiat pe durată nedeterminată şi denunţat
unilateral, cu respectarea termenului de preaviz. La împlinirea termenului de preaviz, locatorul poate pune în
executare silită contractul de locaţiune ce constituie titlu executoriu (art. 1.816 alin. 3 coroborat cu art. 1.809
alin.2 şi 3 C.civ.).
b) Locatorul poate intenta o acţiune personală (ex contractu) în evacuare, care se desfăşoară potrivit
dreptului comun, iar locatorul-proprietar poate intenta şi acţiunea în revendicare44.

43 A se vedea şi TS, s.civ., dec.nr.1481/1977, în RRD nr.2, 1978, p.52; dec.nr.637/1978, în CD, 1978, p.83.
44 În cazul imobilelor, locatorul poate recurge la procedura specială intitulată „Evacuarea din imobilele folosite
sau ocupate fără drept”, reglementată de art. 1.034-1.045 C. proc.civ. Astfel, atunci când dreptul locatarului de a folosi
un imobil s-a stins ca urmare a încetării locaţiunii prin expirarea termenului, prin acţiunea locatorului, prin neplata
chiriei sau a arenzii, precum şi din orice altă cauză şi locatorul doreşte să intre în posesia imobilului, acesta va notifica
locatarul, în scris, prin intermediul executorului judecătoresc, punându-i în vedere să elibereze şi să-i predea liber
imobilul, în termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării notificării. Dacă locatarul notificat în condiţiile
prezentului titlu refuză să evacueze imobilul ori dacă locatarul a renunţat la dreptul său de a fi notificat şi a pierdut, din
orice motive, dreptul de a folosi imobilul, locatorul sau proprietarul va solicita instanţei să dispună, prin hotărâre
executorie, evacuarea imediată a locatarului din imobil, pentru lipsă de titlu. Cererea de evacuare se judecă de urgenţă,
18
 Secţiunea a III-a

Sublocaţiunea şi cesiunea contractului de locaţiune

18. Sublocaţiunea. În concepţia Codului civil, în principiu, locaţiunea nu este un contract încheiat intuitu
personae. Astfel fiind, drepturile părţilor contractante se pot transmite mortis causa (art. 1.820 alin.1 C.civ.) sau
prin acte inter vivos (de exemplu, locatorul poate transmite dreptul la chirie printr-o cesiune de creanţă)45. În acest
sens, legea prevede expres şi posibilitatea pentru locatar de a transmite dreptul de folosinţă asupra unui terţ, în
tot sau în parte, în baza unui contract de sublocaţiune (art. 1.805 C.civ.)46.
18.1. Condiţii. Sublocaţiunea este permisă cu respectarea a două condiţii (prima prevăzută expres de lege, iar
cea de-a doua subînţeleasă):
a) Transmiterea folosinţei să nu fie interzisă prin contractul principal. Această interdicţie transformă
locaţiunea într-un contract încheiat intuitu personae47. Interzicerea sublocaţiunii (în total sau în parte) –
reprezentând o excepţie de la dreptul locatarului de a subînchiria – nu se prezumă, ci trebuie să fie stipulată în mod
expres (art. 1.805 C.civ.).
Pe de altă parte, interdicţia de a încheia o sublocaţiune priveşte atât sublocaţiunea totală, cât şi pe cea parţială.
Astfel, este suficient ca în contractul de locaţiune să se precizeze că „nu se poate subînchiria” sau că
„sublocaţiunea este interzisă” ori că „locatarul nu are dreptul să subînchirieze” pentru a se trage concluzia că nu
este permisă nici sublocaţiunea totală, nici cea parţială.
Dacă însă prin contractul de locaţiune a fost interzisă doar cesiunea locaţiunii, locatarul va avea dreptul să
încheie contracte de sublocaţiune (art. 1.806 alin. 1 teza a II-a C.civ.).
Deşi legea nu prevede expres, validitatea sublocaţiunii poate fi condiţionată (printr-o clauză din contractul
principal de locaţiune) şi de consimţământul locatorului la încheierea contractului de sublocaţiune. Acest
consimţământ poate fi dat în scris, dar şi verbal ori să rezulte din acte sau fapte concludente (de exemplu, dacă
locatorul a primit una sau mai multe chirii de la sublocatar în această calitate, dacă locatorul a solicitat
sublocatarului să-i plătească chiria). În orice caz, refuzul locatorului de a consimţi la încheierea contractului de
sublocaţiune nu trebuie să fie motivat, dar nici să fie abuziv.

în camera de consiliu, cu dezbateri sumare, dacă s-a dat cu citarea părţilor. Hotărârea de evacuare este executorie şi
poate fi atacată numai cu apel în termen de 5 zile de la pronunţare, dacă s-a dat cu citarea părţilor, sau de la comunicare,
când s-a dat fără citarea lor.

45 Mortis causa se transmit nu numai drepturile, dar şi obligaţiile părţilor contractante, inclusiv cele rezultând din
contractul de sublocaţiune sau de cesiune a locaţiunii.
46 Subliniem că în privinţa varietăţilor de locaţiune există reguli speciale în privinţa sublocaţiunii şi cesiunii. Astfel, în
materia închirierii locuinţelor, art. 1.833 C.civ. dispune: „Chiriaşul poate ceda contractul de închiriere a locuinţei sau
subînchiria locuinţa numai cu acordul scris al locatorului, caz în care, în lipsa unei stipulaţii contrare, cesionarul,
respectiv sublocatarul răspunde solidar cu chiriaşul pentru obligaţiile asumate faţă de locator prin contractul de
închiriere”.

Tot astfel, în materia arendării, art. 1.847 alin. (2) C.civ. prevede că „Subarendarea totală sau parţială este interzisă,
sub sancţiunea nulităţii absolute”, iar art. 1.846 C.civ. dispune: „Cu acordul scris al arendatorului, arendaşul poate să
cesioneze contractul de arendare soţului care participă la exploatarea bunurilor arendate sau descendenţilor săi majori”.

47 Atunci când contractul conţine o clauză de interzicere a sublocaţiunii se înţelege, în acest caz, că proprietarul a uzat
de facultatea ce-i acordă legea, fără să fie obligat a da vreun motiv sau justificare, şi în acest mod de manifestare a voinţei
sale proprietarul a imprimat contractului caracterul unei convenţii intuitu personae (C.Ap. Bucureşti, s.a IV-a, dec. nr.
399/1923, în C. Hamangiu, N. Georgean, Codul civil adnotat, vol. III, nr. 22, p. 562).
19
 Precizăm, de asemenea, că locatarul nu poate aporta dreptul de folosinţă într-o societate dacă sublocaţiunea i-a
fost interzisă, întrucât aportarea folosinţei echivalează cu o sublocaţiune. Iar dacă sublocaţiunea a fost permisă numai
cu consimţământul locatorului, aportarea folosinţei va fi valabilă numai dacă locatorul consimte48.
Dacă bunul care formează obiectul contractului de locaţiune este mobil, sublocaţiunea nu este permisă decât cu
acordul scris al locatorului (art. 1.805 teza a II-a C.civ.). Aşadar, se consideră că locaţiunea de bunuri mobile are un
caracter intuitu personae. Legiuitorul a avut în vedere faptul că bunurile mobile sunt mult mai „vulnerabile” şi
însuşirile locatarului sunt importante în ceea ce priveşte folosirea în mod corespunzător a acestora.
b) Sublocaţiunea să nu fie convenită în condiţii care să contravină condiţiilor din contractul principal (de
exemplu, casa de locuit să fie subînchiriată cu destinaţie de local public sau atelier mecanic; autoturismul
închiriat pentru transportul de persoane să fie subînchiriat pentru a fi folosit la curse de maşini; microbuzul
închiriat pentru transportul de persoane să fie subînchiriat pentru a se transporta marfă).
În aceste limite, sublocaţiunea poate fi convenită în condiţii diferite faţă de contractul principal (de exemplu,
chirie mai mare sau mai mică, plata anticipată a chiriei, constituirea de garanţii, durată mai scurtă etc.).
18.2. Efecte. Dacă locatarul a încheiat contractul de sublocaţiune cu nerespectarea condiţiilor arătate mai sus,
locatorul va putea cere prin justiţie executarea obligaţiilor (ceea ce poate avea ca efect, de exemplu, evacuarea
sublocatarului) sau rezilierea contractului principal de locaţiune (cu daune-interese) pentru neexecutarea de
obligaţii (art. 1.817 C.civ.).
Sublocaţiunea încheiată cu respectarea condiţiilor arătate este valabilă şi produce efecte între părţi – locatar
şi sublocatar - ca orice contract de locaţiune49.
În scopul protecţiei intereselor locatorului, noul Cod civil consacră o acţiune directă a locatorului împotriva
sublocatarului (excepţie de la principiul relativităţii efectelor contractului), deşi între ei nu s-a încheiat niciun
contract. Această acţiune directă este pe deplin justificată pentru că bunul îi aparţine locatorului, iar dreptul de
folosinţă al sublocatarului se exercită cu privire la acest bun.
Regulile speciale privind raporturile dintre locator şi sublocatar sunt următoarele:
a) În caz de neplată a chiriei cuvenite în temeiul locaţiunii, locatorul îl poate urmări pe sublocatar până la
concurenţa chiriei pe care acesta din urmă o datorează locatarului principal. Plata anticipată a chiriei către
locatarul principal nu poate fi opusă locatorului (art. 1.807 alin. 1 C.civ.).
Locatorul este cel îndreptăţit la culegerea fructelor civile produse de bunul închiriat, iar sublocaţiunea totală
sau parţială nu trebuie să afecteze acest drept. Pentru ca dreptul locatorului la chirie să nu devină iluzoriu, legea
prevede că sublocatarul nu se va putea apăra împotriva pretenţiilor locatorului invocând faptul că i-a plătit
locatarului anticipat chiria datorată. Sublocatarul nu se va putea apăra nici măcar în situaţia în care plata
anticipată a chiriei a fost supusă unor formalităţi de publicitate, cum ar fi notarea în cartea funciară sau
înscrierea în Arhiva Electronică de Garanţii Reale Mobiliare. Rezultă că pentru a nu fi urmărit de către locator
în cazul neplăţii chiriei de către locatar, sublocatarul va trebui să se asigure că locatarul a plătit chiria conform
prevederilor contractului de locaţiune.
b) Locatorul îl poate urmări pe sublocatar până la concurenţa chiriei pe care acesta din urmă o datorează
locatarului principal chiar şi atunci când creanţa având ca obiect chiria datorată în temeiul sublocaţiunii a fost
cedată (art. 1.807 alin. 2 C.civ.). Textul are în vedere ipoteza în care locatarul are calitatea de cedent al creanţei,

48 Potrivit art. 1.896 alin. (2) C.civ., „Asociatul care aportează proprietatea sau un alt drept real asupra unui bun
răspunde pentru efectuarea aportului întocmai unui vânzător faţă de cumpărător, iar asociatul care aportează folosinţa
răspunde pentru efectuarea aportului întocmai unui locator faţă de locatar.”
49 Sunt aplicabile între părţile contractului de sublocaţiune inclusiv dispoziţiile privind tacita relocaţiune sau încetarea
contractului prin desfiinţarea titlului locatorului. Dacă se desfiinţează contractul principal de locaţiune din culpa
locatarului principal, sublocatarul îi va putea pretinde şi daune-interese.
20
iar sublocatarul are calitatea de debitor cedat. Deşi sublocatarul are obligaţia de a plăti chiria terţului-cesionar
(conform cesiunii creanţei având ca obiect chiria), totuşi el poate fi urmărit de către locator în cazul în care
locatarul nu îi plăteşte acestuia chiria. Nici în acest caz nu i se pot opune locatorului eventualele formalităţi de
publicitate privind cesiunea creanţei având ca obiect chiria datorată în temeiul sublocaţiunii.
c) Locatorul poate să se îndrepte direct împotriva sublocatarului pentru a-l constrânge la executarea
celorlalte obligaţii asumate prin contractul de sublocaţiune (art. 1.807 alin. 3 C.civ.). De exemplu, locatorul îi
poate solicita să efectueze reparaţiile locative, să nu modifice forma bunului, să nu îi schimbe destinaţia, să nu
efectueze îmbunătăţiri neautorizate, să permită examinarea bunului etc50.
d) Art. 128 din Legea nr. 71/2011 prevede că dispoziţiile art. 1.807 din Codul civil sunt aplicabile
contractelor de sublocaţiune încheiate după data intrării în vigoare a Codului civil, chiar şi în cazurile în care
contractul de locaţiune s-a încheiat anterior acestei date51.
e) În lipsa unei prevederi legale exprese, sublocatarul nu are o acţiune directă împotriva locatorului, dar
poate folosi acţiunea oblică, dacă sunt îndeplinite condiţiile pentru exercitarea unei astfel de acţiuni (art. 1.560 -
1.561 C.civ.).

19. Cesiunea contractului de locaţiune. În condiţiile în care poate interveni sublocaţiunea, este permisă şi
cesiunea contractului de locaţiune de către locatar. Art. 1.805 C.civ. se referă în egală măsură la ambele
instituţii juridice.

Ca şi în materia sublocaţiunii, şi în materia cesiunii locaţiunii interdicţia de a ceda locaţiunea priveşte atât
cesiunea totală, cât şi pe cea parţială. Este suficient, aşadar, ca în contractul de locaţiune să se menţioneze că
„locatarul nu poate ceda locaţiunea”, că „cesiunea locaţiunii este interzisă” sau orice altă formulă echivalentă
pentru a trage concluzia clară în sensul că părţile au stipulat interdicţia oricărei cesiuni a locaţiunii.

Dacă în contract s-a prevăzut doar că este interzisă sublocaţiunea (fără a se preciza nimic în legătură cu
cesiunea) înseamnă că interdicţia o include şi pe aceea de a ceda locaţiunea (art. 1.806 alin. 1 teza I C.civ.).
Legiuitorul a avut în vedere faptul că cesiunea produce efecte mai grave decât sublocaţiunea, potrivit
principiului cessio est maius sublocatio est minus.

19.1. Efecte. În sistemul Codului civil de la 1864, în temeiul cesiunii locaţiunii se transmitea doar dreptul de
folosinţă al locatarului, obligaţiile neputându-se transmite prin acte între vii (cu excepţia situaţiei în care
locatorul îl libera pe locatar, caz în care cesiunea se dubla cu o delegaţie perfectă, confundată cu o novaţie prin
schimbare de debitor). Acest mecanism genera mari dificultăţi practice pentru că cesionarul devenea creditorul
locatorului, iar locatorul rămânea creditorul locatarului-cedent (locatorul era creditorul locatarului, dar debitorul
cesionarului).

De aceea, noul Cod civil prevede, în art. 1.808, că prin cesiunea contractului de locaţiune de către locatar,
cesionarul dobândeşte drepturile şi este ţinut de obligaţiile locatarului izvorâte din contractul de locaţiune, iar
dispoziţiile privind cesiunea contractului se aplică în mod corespunzător.

Aceasta înseamnă că sunt aplicabile prevederile art. 1.315 şi urm. C.civ., dintre care interesează următoarele
aspecte:

50 În privinţa imobilelor, sublocatarul poate fi obligat la efectuarea reparaţiilor necesare ce îi revin potrivit legii şi
prin folosirea procedurii speciale a ordonanţei preşedinţiale, date cu citarea părţilor, conform art. 1.047 coroborat cu
art. 997 şi urm. C. proc.civ. Procedura ordonanţei preşedinţiale poate fi folosită şi pentru obligarea sublocatarului de a
permite, în condiţiile legii, examinarea imobilului deţinut în temeiul contractului de sublocaţiune (art. 1.048 C.
proc.civ.).
51 Această prevedere este importantă pentru că sub imperiul Codului civil de la 1864 locatorul şi sublocatarul nu
aveau nicio acţiune directă unul împotriva celuilalt, ei putând acţiona numai pe calea indirectă a acţiunii oblice.
21
 a) Cesiunea locaţiunii are natura juridică a unei cesiuni de contract, în cadrul căruia locatarul este
contractant-cedent, terţul dobânditor este contractant-cesionar, iar locatorul este contractant-cedat. Această
cesiune are ca efect transmisiunea drepturilor şi obligaţiilor locatarului (contractantului-cedent) faţă de locator
(contractantul-cedat) şi liberarea cedentului, sub condiţia existenţei consimţământului locatorului cedat la
această operaţiune.

b) În privinţa formei, art. 1.316 C.civ. prevede că cesiunea contractului şi acceptarea acesteia de către locator
trebuie încheiate în forma cerută de lege pentru contractul de locaţiune. Aşadar, forma scrisă cerută ad
probationem este suficientă, în condiţiile în care contractul de locaţiune încheiat potrivit Codului civil este un
contract consensual.

c) Cesiunea locaţiunii produce efecte între locatar şi terţul cesionar de la momentul realizării acordului de
voinţă dintre aceştia, iar faţă de locator din momentul în care substituirea îi este notificată sau, după caz, din
momentul în care o acceptă.

d) Din momentul în care substituirea îşi produce efectele faţă de locator, locatarul este liberat de obligaţiile
sale faţă de locator. Pe cale de consecinţă, nici locatarul-cedent nu va mai avea vreun drept împotriva
locatorului-cedat deoarece a transmis toate drepturile sale contractantului-cesionar.

În lumina art. 1.318 alin. (2) C.civ., în cazul în care a declarat că nu îl liberează pe locatarul-cedent,
locatorul-cedat se poate îndrepta împotriva acestuia atunci când terţul cesionar nu îşi execută obligaţiile. În
acest caz, locatorul-cedat trebuie, sub sancţiunea pierderii dreptului de regres împotriva locatarului-cedent, să îi
notifice neexecutarea obligaţiilor de către terţul cesionar în termen de 15 zile de la data neexecutării sau, după
caz, de la data la care a cunoscut faptul neexecutării. Termenul de 15 zile este un termen de decădere.

e) Locatarul-cedent garantează validitatea contractului de cesiune a locaţiunii. Atunci când locatarul-cedent

garantează executarea contractului, acesta va fi ţinut ca un fideiusor pentru obligaţiile locatorului-cedat.

Secţiunea a IV-a

Încetarea locaţiunii

20. Cauze de încetare. Pe lângă acordul de voinţă al părţilor (rezilierea convenţională), contractul de
locaţiune încetează prin: a) denunţarea unilaterală; b) expirarea termenului; c) rezilierea contractului pentru
neexecutare; d) imposibilitatea folosirii bunului; e) desfiinţarea titlului locatorului; f) în anumite condiţii şi prin
efectul înstrăinării, prin acte între vii cu titlu particular, a bunului dat în locaţiune. Unele precizări urmează a fi
făcute în legătură cu decesul părţilor contractante.
21. Moartea locatorului sau a locatarului. Regula este aceea că locaţiunea nu încetează nici prin moartea
locatorului şi nici prin moartea locatarului (art. 1.820 alin.1 C.civ.). Rezultă că drepturile şi obligaţiile trec
asupra moştenitorilor (legali sau legatari universali, cu titlu universal ori cu titlu particular52), potrivit regulilor

52 În practică s-a decis că întrucât legatarul cu titlu particular dobândeşte drepturile şi obligaţiile strâns legate de bunul
moştenit, este obligat să respecte locaţiunea, dar are şi dreptul de a pretinde chiria nu numai de la data decesului autorului,
ci şi cea datorată anterior acelui moment, în limita termenului de prescripţie de 3 ani anteriori introducerii acţiunii (TS,
s.civ., dec. nr. 972/1981, în CD, 1981, p.132-134). Neîndoielnic, contractul de locaţiune este opozabil nu numai
succesorului universal sau cu titlu universal, dar şi legatarului cu titlu particular obligat să respecte contractul (care prin
moartea locatorului a căpătat şi dată certă şi chiar dacă nu a fost înscris, întrucât în materie de publicitate imobiliară
dobânditorul pentru cauză de moarte – nefiind obligat a înscrie potrivit art. 887 C.civ. – nu se poate prevala de lipsa
înscrierii) şi are dreptul de a pretinde chiria de la data deschiderii moştenirii, deoarece din acest moment a dobândit
dreptul de proprietate (sau alt drept real) asupra bunului individual determinat. În ceea ce priveşte însă creanţele devenite
exigibile anterior deschiderii moştenirii şi neplătite, soluţia dată de instanţa supremă este discutabilă, întrucât ele fac parte
din masa succesorală şi se dobândesc de către succesorii universali sau cu titlu universal, dacă defunctul nu a dispus altfel
prin legate cu titlu particular având ca obiect aceste creanţe.
22
generale în materie de obligaţii patrimoniale care nu sunt contractate intuitu personae ori cu caracter viager, cu
excepţia cazului când părţile s-au înţeles altfel (de exemplu, prin stabilirea termenului locaţiunii în funcţie de
moartea locatorului) sau dacă moştenitorul uneia dintre părţi (decedate) este cealaltă parte, caz în care
obligaţiile reciproce se sting prin confuziune (art.1.624 C.civ.).
Prin excepţie, art. 1.820 alin. (2) C.civ. prevede că în cazul locaţiunii cu durată determinată, moştenitorii
locatarului pot denunţa contractul în termen de 60 de zile de la data la care au luat cunoştinţă de moartea
locatarului şi existenţa locaţiunii. Câteva precizări sunt necesare:
i) pot denunţa contractul numai moştenitorii locatarului, adică aceia care au acceptat moştenirea acestuia în
mod expres sau tacit;
ii) în cazul decesului locatorului, moştenitorii acestuia trebuie să respecte contractul, neavând dreptul de a-l
denunţa unilateral;
iii) legea are în vedere doar contractele pe durată determinată, nu şi contractele încheiate pe durată
nedeterminată; acestea din urmă pot fi denunţate unilateral de oricare dintre părţi, potrivit regulilor generale
(art. 1.816 C.civ.).
iv) termenul de 60 de zile este un termen de decădere; dacă moştenitorii locatarului nu denunţă contractul în
cadrul acestui termen, ei vor fi ţinuţi să execute obligaţiile (şi, în primul rând, obligaţia de plată a chiriei) până
la expirarea termenului contractual;
v) termenul de 60 de zile curge de la data la care moştenitorii au luat cunoştinţă atât de moartea locatarului,
cât şi de existenţa locaţiunii deoarece acestea pot fi momente diferite (de exemplu, moştenitorii află mai târziu
că locatarul închiriase un utilaj, un garaj, un spaţiu comercial, etc.).
vi) pentru ca locatorul să aibă timpul necesar pentru a-şi găsi un alt locatar, este necesar ca denunţarea
unilaterală să se facă cu respectarea unui termen rezonabil de preaviz, conform art. 1.276 alin. (2) C.civ. (de
exemplu, dacă denunţarea unilaterală intervine după 55 de zile de la data la care moştenitorii locatarului au luat
cunoştinţă de moartea locatarului şi existenţa locaţiunii, se impune ca locatorului să i se acorde un termen
rezonabil de preaviz pentru a-şi putea găsi un alt locatar). Până la expirarea termenului de preaviz moştenitorii
locatarului au obligaţia de a plăti chiria, contractul încetând doar atunci când se împlineşte termenul de preaviz.
22. Denunţarea unilaterală. Dacă părţile sau legea n-au determinat durata locaţiunii, contractul ia sfârşit
prin denunţarea unilaterală de către oricare dintre părţi, cu condiţia respectării termenului de preaviz (art. 1.816
alin.1 C.civ.). Notificarea făcută cu nerespectarea termenului de preaviz stabilit de lege sau, în lipsă, de uzanţe
nu produce efecte decât la împlinirea acelui termen. Conform art. 1.277 teza a II-a C.civ., se consideră nescrisă
orice clauză prin care s-ar stipula că denunţarea unilaterală a contractului încheiat pe durată nedeterminată nu s-
ar face cu respectarea unui termen rezonabil de preaviz şi, de asemenea, se consideră nescrisă stipularea unei
prestaţii în schimbul denunţării contractului.
Prin „termenul de preaviz” se înţelege intervalul de timp dintre manifestarea voinţei de a desface contractul
şi data la care contractul urmează să înceteze în urma denunţării. Acest termen de preaviz poate fi stabilit de
lege sau prin convenţia dintre părţi, iar în lipsă se stabileşte în funcţie de uzanţe, luându-se în considerare natura
bunului, data calendaristică la care se produce (de exemplu, dacă denunţarea contractului de către locator
intervine în mijlocul iernii, termenul trebuie stabilit astfel încât locatarul să aibă un interval de timp suficient
pentru a lua cu chirie un alt bun şi pentru a-şi muta obiectele personale), situaţia concretă a părţilor contractante
etc. şi are drept scop ca cealaltă parte să găsească un locatar (dacă preavizul a fost dat de locatar) sau un bun
similar pe care să-l ia în locaţiune (dacă preavizul a fost dat de locator).
Manifestarea de voinţă de a pune capăt contractului este un act unilateral de voinţă şi produce efecte chiar
dacă n-a fost acceptată de partea căreia i s-a comunicat, care trebuie să suporte încetarea contractului.

23
 Legea nu prevede vreo formă specială pentru denunţare. Practic, trebuie să fie făcută în scris, iar dacă partea
căreia i se comunică refuză să dea o dovadă de primire, se face prin intermediul executorilor judecătoreşti. În
toate cazurile, „acţiunea de chemare în judecată pentru evacuare constituie manifestarea neechivocă a voinţei de
denunţare a contractului”, termenul de preaviz fiind acoperit de timpul necesar soluţionării litigiului, aşa cum s-
a decis, în mod constant, în practica judecătorească anterioară adoptării noului Cod civil53.
Mai mult decât atât, în practică s-a decis că publicarea scoaterii la licitaţie, în vederea închirierii, a unui
spaţiu deţinut de chiriaş, în baza unui contract de închiriere reînnoit prin tacita relocaţiune, constituie
denunţarea contractului de locaţiune încheiat prin tacita relocaţiune54.
Potrivit art. 641 alin. (1) C.civ., denunţarea unor contracte de locaţiune cu privire la bunul comun pot fi
făcute numai cu acordul coproprietarilor ce deţin majoritatea cotelor-părţi.
După expirarea termenului de preaviz locaţiunea încetează, iar un nou contract poate fi încheiat numai prin
consimţământul ambelor părţi, iar nu prin simpla renunţare la efectele denunţării unilaterale.
La împlinirea termenului de preaviz, obligaţia de restituire a bunului devine exigibilă, iar contractul de
locaţiune constatat prin înscris autentic sau prin înscris sub semnătură privată şi înregistrat la organul fiscal
competent constituie, în condiţiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului cu privire la obligaţia de
restituire a bunului (art. 1.816 alin. 3 C.civ.).

23. Expirarea termenului. Dacă termenul locaţiunii a fost determinat prin convenţia părţilor sau, în lipsa
clauzei, de lege locaţiunea încetează de drept (dies pro homine interpellat55) prin simpla trecere a termenului,
fără să mai fie nevoie de o înştiinţare prealabilă (art. 1.809 alin.1 C.civ.)56. Nu este nevoie de o înştiinţare
prealabilă pentru că ambele părţi cunoşteau data la care expiră termenul (şi încetează contractul de locaţiune) şi
puteau să îşi ia din timp măsuri pentru a găsi un alt locatar sau, după caz, un alt bun spre a fi închiriat.

În privinţa obligaţiei de restituire a bunului dat în locaţiune, contractul încheiat pe durată determinată şi
constatat prin înscris autentic sau prin înscris sub semnătură privată şi înregistrat la organul fiscal competent
constituie, în condiţiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului (art. 1.809 alin. 2 şi 3 C.civ.)57.
23.1. Tacita relocaţiune. Dacă, după împlinirea termenului contractual, locatarul continuă să deţină bunul şi
să îşi îndeplinească obligaţiile fără vreo împotrivire din partea locatorului (deci cu permisiunea lui)58, se
consideră încheiată o nouă locaţiune, în condiţiile celei vechi, inclusiv în privinţa garanţiilor. Noua locaţiune va

53 TS, s.civ., dec.nr.2628/1987, în CD, 1987, p.85; TB, s. a III-a civ., dec. nr. 805/2006 (nepublicată); Î.C.C.J, s.com., dec.
nr. 2254/2009, publicată pe www.scj.ro.
54 CSJ, s.com., dec. nr. 3807/2000, în Dreptul nr.10, 2001, p.200.
55 Această expresie care se traduce „Termenul interpelează pentru om” are semnificaţia că simpla ajungere la termen îl
pune pe debitor (locatar) în întârziere.
56 Desfacerea contractului la expirarea termenului nu este o regulă imperativă. Astfel fiind, părţile pot stipula
necesitatea notificării şi pentru această ipoteză (cu termen de preaviz), caz în care contractul nu încetează prin efectul
termenului stipulat, ci numai după expirarea termenului de preaviz. Pe de altă parte, oricare dintre părţi îşi poate rezerva
dreptul de a denunţa contractul înainte de expirarea termenului, cu respectarea termenului de preaviz.

57 Potrivit art. 34 alin. (1) C. proc.civ., cererea pentru predarea unui bun la împlinirea termenului contractual poate fi
făcută chiar înainte de împlinirea acestui termen. În privinţa imobilelor, art. 1.038 alin. 3 C. proc.civ. prevede că – pentru
a putea fi folosită procedura specială reglementată de Titlul IX „Evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fără drept”
- atunci când locaţiunea este pe durată determinată, notificarea de evacuare a imobilului trebuie făcută cu cel puţin 30 de
zile înainte de expirarea termenului, dacă prin lege nu se prevede altfel.

58 Refuzul locatorului împiedică relocaţiunea tacită. CSJ, s.com., dec.nr. 913/1996, în Jurisprudenţa CSJ 1996, p.261-262.
În lipsa împiedicării operează relocaţiunea tacită a fondului de comerţ deţinut de locatar după expirarea termenului
contractual (CSJ, s. com., dec.nr.2606/1998).
24
fi însă pe durată nedeterminată, dacă prin lege sau convenţia părţilor nu se prevede altfel (art. 1.810 C.civ.). Ne
aflăm în prezenţa unei ipoteze în care, potrivit legii, tăcerea valorează consimţământ59.
Nu este obligatoriu ca locatarul să folosească bunul, ci este suficient să îl deţină; în general, locatarul nu are
obligaţia de a folosi bunul închiriat, ci are doar dreptul de a-l folosi60. De asemenea, este necesar ca locatarul
să-şi îndeplinească obligaţiile astfel cum au fost stipulate în contractul de locaţiune iniţial. În fine, este suficient
ca locatorul să nu se împotrivească la deţinerea bunului de către locatar. Dacă aceste condiţii sunt îndeplinite,
legiuitorul a tras concluzia că, deşi contractul iniţial de locaţiune a încetat de drept prin expirarea termenului,
totuşi părţile doresc continuarea raporturilor de locaţiune în condiţii identice.
Întrucât tacita relocaţiune operează un nou contract de locaţiune, trebuie să fie îndeplinite condiţiile cerute de
lege pentru încheierea contractului, de exemplu, capacitatea părţilor contractante. În caz de pluralitate de
persoane care compun părţile contractante, reînnoirea tacită poate opera numai cu consimţământul tacit al
tuturor persoanelor. De exemplu, dacă unul dintre locatori l-a anunţat pe locatar înainte de expirarea termenului
că nu doreşte continuarea contractului sau dacă unul dintre locatarii care au încheiat contractul nu a continuat să
deţină bunul sau refuză să îşi îndeplinească obligaţiile contractuale, tacita relocaţiune nu poate opera.
Tacita relocaţiune – dacă n-a fost exclusă printr-o clauză contractuală expresă – poate fi împiedicată numai
prin manifestarea voinţei de a nu reînnoi contractul, care încetează de drept prin efectul expirării termenului)61.
Comunicarea hotărârii oricăreia dintre părţi de a nu continua locaţiunea trebuie să fie anunţată înainte de
expirarea termenului prevăzut în contract, dar fără respectarea termenului de preaviz, căci fiecare dintre părţi
cunoştea perioada pentru care contractul s-a încheiat şi putea să-şi găsească un alt contractant din timp. Dacă
locatorul a trimis înştiinţarea, locatarul nu poate opune tacita relocaţiune chiar dacă a continuat să deţină bunul
închiriat şi chiar să îl folosească62, locatorul putând cere restituirea lui, precum şi daune-interese63.
Tacita relocaţiune va avea loc în condiţiile primului contract (inclusiv cu chiria iniţială, cu toate obligaţiile
stipulate în contract)64, dar se va considera încheiat fără termen65 (cu excepţia cazurilor când termenul este

59 Qui tacet cum loqui debetur consentire videtur – „Cine tace când putea şi trebuia să vorbească se consideră a
consimţi”
60 Uneori, locatarul are obligaţia de a folosi bunul închiriat. De exemplu, atunci când chiria constă într-un procent din
valoarea produselor vândute de locatar ca urmare a folosirii bunului închiriat (invenţie, marcă, spaţiu comercial etc.).
61 Dacă locatorul şi-a manifestat intenţia de a nu reînnoi contractul, raportul de locaţiune încetează la expirarea
termenului. CSJ, s.com., dec.nr.569/1995, în Jurisprudenţa CSJ 1995, p.303-306. Locatarul nu poate obţine recunoaşterea
valabilităţii titlului de locaţiune ca urmare a tacitei relocaţiuni, dacă în însăşi cererea de chemare în judecată recunoaşte că
locatorul exercită presiuni pentru evacuarea sa din spaţiu pe motiv că a expirat termenul contractului de închiriere (C.A.
Buc., s. a III-a civ., dec.nr.2339/1999, în Culegere de practică judiciară în materie civilă 1999, p.58-60). În ipoteza în
care, urmare a operării unui pact comisoriu, contractul de locaţiune a fost reziliat de drept, acesta nu-şi mai poate produce
efectele şi nu mai poate reprezenta titlu legal pentru ocuparea spaţiului de către pârât. Reclamanta a acceptat chiria pentru
a nu-şi mări prejudiciul produs prin neplata ei şi întârzierea plăţii, ceea ce nu echivalează cu tacita relocaţiune, întrucât
pârâtul a ocupat abuziv spaţiul, nefiind îndeplinite condiţiile prevăzute de lege. (ÎCCJ, s.com., dec. nr.3626/2004, în Dreptul
nr.11, 2005, p.267).
62 Dacă locatorul a notificat „denunţarea” contractului, locatarul nu mai poate opune tacita relocaţiune, chiar dacă a
făcut unele plăţi în contul chiriei şi a continuat folosinţa bunului (CSJ, s.com., dec.nr.2916/1997, în Dreptul nr.6, 1998,
p.131-132). Chiar atunci când continuă să folosească bunul, locatarul nu poate opune tacita relocaţiune dacă locatorul nu
pune în executare imediat hotărârea de evacuare, el având acest drept până la expirarea termenului de prescripţie a
executării silite.
63 Plata anticipată a chiriei, pe timp de 10 ani, făcută de locatar înaintea expirării termenului prevăzut în contract, dar după
primirea notificării prin care locatorul îl anunţă că nu este de acord cu prelungirea locaţiunii şi solicită predarea terenului
închiriat, nu are drept consecinţă menţinerea acelui contract (a se vedea CSJ, s.com., dec.nr.7560/2001, în Buletinul
Jurisprudenţei 2001, p.336-338).
64 Locatarul va fi obligat la plată, în continuare, a chiriei, în conformitate cu clauzele din contractul expirat. CSJ,
s.com., dec.nr.2606/1998, dec.nr.3381/1998 şi dec.nr. 4268/1998, cit. supra.
25
arătat de lege sau prin convenţia părţilor se prevede altfel). Deci se prezumă că părţile n-au modificat nimic faţă
de contractul iniţial66. Noul Cod civil prevede că prin tacita relocaţiune se consideră încheiată o nouă locaţiune,
în condiţiile celei vechi, inclusiv în privinţa garanţiilor (reale sau personale). Garanţiile se vor menţine în
condiţii identice celor stipulate iniţial.
Potrivit art. 129 din Legea nr. 71/2011, dispoziţiile privind tacita relocaţiune sunt aplicabile în cazul tuturor
contractelor de locaţiune al căror termen se împlineşte după data intrării în vigoare a Codului civil.
24. Rezilierea pentru neexecutare. Conform art. 1.817 C.civ., atunci când, fără justificare, una dintre
părţile contractului de locaţiune nu îşi execută obligaţiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul de
a rezilia locaţiunea, cu daune-interese, dacă este cazul, potrivit legii67. Atunci când am analizat obligaţiile
părţilor, am arătat că neexecutarea unor obligaţii dă dreptul celeilalte părţi să obţină rezilierea contractului (a se
vedea, de exemplu, art. 1.791 alin. (1) în materia garanţei contra viciilor, art. 1.794 alin. (2) în materia garanţiei
contra evicţiunii, art. 1.800 în privinţa folosirii abuzive a bunului de către locatar, art. 1.803 alin. 3 în ceea ce
priveşte lipsa de folosinţă în caz de reparaţii urgente).
Contractul de locaţiune urmează regulile generale în materie de contracte sinalagmatice cu executare
succesivă (ţinându-se seama, dacă este cazul, şi de pactul comisoriu expres stipulat în contract68).
Poate interveni atât rezilierea judiciară, cât şi rezilierea unilaterală, iar părţile pot stipula şi un pact
comisoriu. În practică, de multe ori părţile prevăd în contract posibilitatea rezilierii unilaterale în cazul
nerespectării unor obligaţii determinate.
Conform regulilor generale (art. 1.551 alin. 1 C.civ.) creditorul nu are dreptul la reziliere atunci când
neexecutarea este de mică însemnătate, dar în cazul contractelor cu executare succesivă (cum este locaţiunea),
creditorul are dreptul la reziliere, chiar dacă neexecutarea este de mică însemnătate, însă are un caracter
repetat; orice stipulaţie contrară este considerată nescrisă.
Aşadar, nu orice neexecutare dă dreptul celeilalte părţi de a obţine rezilierea contractului. Cazuri de reziliere
pot fi abuzul de folosinţă sau schimbarea destinaţiei bunului69, neplata chiriei, neefectuarea reparaţiilor
importante, descoperirea de vicii ascunse grave - în condiţiile art. 1.791 alin. 1 teza a II-a C.civ. etc.
25. Imposibilitatea folosirii bunului. Sediul materiei îl constituie art. 1.818 C.civ.

65 Noului contract de locaţiune astfel încheiat pe durată nedeterminată i se poate pune capăt – de către oricare dintre
părţi - prin denunţare unilaterală, cu respectarea unui termen rezonabil de preaviz.
66 În practică s-a decis că o clauză de determinare a chiriei în funcţie de indicele inflaţiei este valabilă chiar după
expirarea perioadei de închiriere prevăzută în contract, atât timp cât, prin tacita relocaţiune, pârâta a continuat să folosească
spaţiul în litigiu (a se vedea CSJ, s.com., dec. nr.16/1999, în RDC nr.9, 2000, p171).
67 În practică s-a decis că, întrucât societatea comercială pârâtă a continuat să-şi desfăşoare activitatea comercială,
folosind spaţiul în litigiu, deşi s-a dispus printr-o hotărâre judecătorească rezilierea contractului de închiriere dintre părţi,
în mod corect s-a dispus obligarea pârâtei la contravaloarea beneficiului nerealizat de către reclamant prin nefolosirea
spaţiului, calculat la nivelul chiriei percepute în perioada anterioară rezilierii. În schimb, plata penalităţilor de întârziere nu a
fost admisă, în lipsa unei clauze penale prin care s-ar fi anticipat cuantumul daunelor-interese compensatorii sau moratorii
(ÎCCJ, s.com., dec. nr.691/2004, în Dreptul nr.3, 2005, p.261).
68 „Întrucât pârâta nu şi-a îndeplinit obligaţia privind plata chiriei, conform pactului comisoriu contractul de închiriere
a fost reziliat de drept. În această împrejurare, instanţa nu se poate pronunţa asupra oportunităţii rezilierii, care a operat de
drept, astfel că evacuarea pârâtei se impune întrucât aceasta ocupă spaţiul fără titlu” (ÎCCJ, s.com., dec. nr.1431/2005, în
Jurisprudenţa Secţiei comerciale pe anul 2005, p.63-65).
69 În practică s-a decis că se impune rezilierea contractului de locaţiune în ipoteza în care s-a constatat că pârâta a
executat modificări constructive la imobilul închiriat, fără acordul locatorului şi fără autorizaţiile prevăzute de Legea
nr.50/1991, în vederea transformării imobilului în mini-hotel, schimbând astfel destinaţia determinată prin contract, şi
anume activitate de producţie (CSJ, s.com., dec. nr. 3344/2002, în PR nr.6, 2003, p.74-75).

26
 a) Astfel, dacă bunul este distrus în întregime sau nu mai poate fi folosit potrivit destinaţiei stabilite,
locaţiunea încetează de drept, căci locatorul nu mai poate asigura locatarului folosinţa bunului şi nici nu poate fi
obligat la reconstruirea, refacerea sau înlocuirea lui. Precizăm că textul de lege are în vedere nu numai
distrugerea materială a bunului, ci şi orice imposibilitate de a se folosi bunul (de exemplu, exproprierea,
confiscarea, deteriorarea gravă care îl aduce în stare de nefuncţionare). Aşadar, poate fi vorba şi de situaţii în
care – deşi din punct de vedere fizic bunul nu a fost distrus în întregime - din punct de vedere juridic există o
imposibilitate de a folosi bunul, ceea ce determină tot încetarea de drept a contractului.
Contractul încetează de drept indiferent dacă distrugerea bunului este fortuită sau culpabilă, căci locaţiunea
nu poate fi concepută fără un obiect asupra căruia să se exercite. Dar dacă distrugerea s-a produs din culpă,
partea culpabilă va fi obligată să plătească daune-interese, iar dacă pieirea s-a produs fortuit nu se plătesc
daune70, aplicându-se, în acest din urmă caz, teoria riscului contractului (locatarul neputând fi obligat la plata
chiriei după momentul distrugerii bunului, iar dacă a plătit-o cu anticipaţie are dreptul să ceară restituirea).
b) Dacă imposibilitatea folosirii bunului este numai parţială (bunul a fost parţial distrus ori a devenit
inutilizabil numai în parte, cum ar fi situaţia în care imposibilitatea folosirii vizează o parte dintr-o hală sau
dintr-un depozit ori priveşte un corp de casă, în timp ce altul poate fi folosit), locatarul poate, după împrejurări,
să ceară fie rezilierea locaţiunii, fie reducerea proporţională a chiriei. Rezilierea poate fi dispusă în cazul în care
partea distrusă din bun este atât de însemnată, încât se poate prezuma că fără acea parte locatarul n-ar fi
consimţit – iniţial – la încheierea contractului. Evident, trebuie să se ţină seama de circumstanţele concrete şi de
modul în care era folosit bunul anterior intervenirii evenimentului care l-a adus în imposibilitate parţială de a fi
folosit.
Atunci când bunul este doar deteriorat (defectat, dereglat), locaţiunea continuă, fiind aplicabile dispoziţiile
art. 1.788 C.civ., care consacră obligaţia locatorului de a efectua reparaţiile (a se vedea şi art. 1.803 C.civ.
privind lipsa de folosinţă în caz de reparaţii urgente).
În toate cazurile în care imposibilitatea totală sau parţială de folosire a bunului este fortuită, locatarul nu are
drept la daune-interese.

26. Desfiinţarea titlului locatorului. Desfiinţarea dreptului care permitea locatorului să asigure folosinţa
bunului închiriat determină încetarea de drept a contractului de locaţiune. Astfel, de exemplu, dacă titlul
proprietarului (locator) este anulat ori rezolvit sau dacă locatorul este evins printr-o acţiune în revendicare ori
dacă titlul locatarului principal s-a desfăcut prin expirarea termenului prevăzut în contract sau prin reziliere şi
nu mai poate asigura sublocatarului (faţă de care el este locator) folosinţa bunului etc.

Există însă şi excepţii de la această regulă:

a) Astfel, art. 1.819 alin. 2 C.civ. prevede că locaţiunea va continua să producă efecte şi după desfiinţarea
titlului locatorului pe durata stipulată de părţi, fără a se depăşi un an de la data desfiinţării titlului locatorului,
însă numai dacă locatarul a fost de bună-credinţă la încheierea locaţiunii. Acest text este corelat cu prevederile
art. 1.649 C.civ. potrivit cu care contractele cu executare succesivă încheiate cu un terţ de bună-credinţă, sub
condiţia respectării formalităţilor de publicitate prevăzute de lege, vor continua să producă efecte pe durata
stipulată de părţi, dar nu mai mult de un an de la data desfiinţării titlului constituitorului.

b) Tot astfel, locaţiunile de imobile încheiate de uzufructuar, înscrise în cartea funciară, sunt opozabile
proprietarului sau moştenitorilor acestuia, după stingerea uzufructului prin decesul sau, după caz, încetarea
existenţei juridice a uzufructuarului, până la împlinirea termenului lor, dar nu mai mult de 3 ani de la încetarea
uzufructului. În cazul în care uzufructul s-a stins prin expirarea termenului, locaţiunile încetează, în toate
cazurile, odată cu stingerea uzufructului (art. 715 C.civ.).

70 Dacă pieirea se produce în timpul relocaţiunii, chiria se plăteşte numai până la data producerii evenimentului (forţa
majoră). PAS, dec.nr.3142/1979, în RRD nr.10, 1980, p.73.
27
 c) Art. 1.760 alin. (1) C.civ. dispune că „efectele vânzării cu opţiune de răscumpărare se stabilesc potrivit
dispoziţiilor privitoare la condiţia rezolutorie, care se aplică în mod corespunzător. Cu toate acestea, vânzătorul
este ţinut de locaţiunile încheiate de cumpărător înaintea exercitării opţiunii, dacă au fost supuse formalităţilor
de publicitate, dar nu mai mult de 3 ani din momentul exercitării” (a se vedea explicaţiile de la vânzarea cu
opţiune de răscumpărare).

27. Efectele înstrăinării prin acte între vii a bunului dat în locaţiune. Conform art. 1.811 C.civ., „Dacă
bunul dat în locaţiune este înstrăinat, dreptul locatarului este opozabil dobânditorului, după cum urmează: a) în
cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dacă locaţiunea a fost notată în cartea funciară; b) în cazul
imobilelor neînscrise în cartea funciară, dacă data certă a locaţiunii este anterioară datei certe a înstrăinării; c) în
cazul mobilelor supuse unor formalităţi de publicitate, dacă locatarul a îndeplinit aceste formalităţi; d) în cazul
celorlalte bunuri mobile, dacă la data înstrăinării bunul se afla în folosinţa locatarului.”

Art. 1.811 C.civ. rezolvă o problemă foarte importantă şi, totodată, interesantă în materia contractului de
locaţiune, şi anume aceea de a şti ce se întâmplă în ipoteza în care pe parcursul derulării locaţiunii locatorul
înstrăinează bunul dat în locaţiune. Dobânditorul va fi ţinut să respecte contractul de locaţiune sau, dimpotrivă,
locaţiunea încetează pentru că locatorul nu mai are în patrimoniul său dreptul care să îi permită să asigure în
mod constant locatarului folosinţa liniştită şi utilă? Răspunzând la această întrebare, legiuitorul a încercat să
asigure un just echilibru între drepturile locatarului şi cele ale dobânditorului. De aceea, a fost consacrată soluţia
potrivit cu care dreptul locatarului este opozabil dobânditorului, însă numai în condiţiile prevăzute de lege.

Înainte de a examina aceste condiţii, precizăm că prin „înstrăinare” se înţelege nu numai vânzarea bunului,
ci şi încheierea unui contract de schimb, întreţinere, rentă viageră, tranzacţie (atunci când presupune transferul
bunului închiriat de la o parte a contractului de tranzacţie la cealaltă - art. 2.267 alin. 1 C.civ.), donaţie,
constituirea sau cedarea unui drept de uzufruct etc.

27.1. Examinarea ipotezelor reglementate de art. 1.811 C.civ. Dacă bunul dat în locaţiune este înstrăinat,
dreptul locatarului este opozabil dobânditorului, după cum urmează:

a) în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dacă locaţiunea a fost notată în cartea funciară. Potrivit art.
902 alin. (2) pct. 6 C.civ. sunt supuse notării în cartea funciară locaţiunea şi cesiunea de venituri. Dacă
locaţiunea ce are ca obiect un imobil a fost notată în cartea funciară, dobânditorul a putut lua cunoştinţă de
existenţa contractului şi, pe cale de consecinţă, este ţinut să respecte dreptul de folosinţă al locatarului.

b) în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară, dacă data certă a locaţiunii este anterioară datei certe a
înstrăinării. Există şi imobile care nu sunt încă înscrise în cartea funciară. În această situaţie, pentru ca dreptul
de folosinţă al locatarului să fie opozabil dobânditorului este necesar ca locaţiunea să aibă dată certă, iar această
dată certă să fie anterioară datei certe a contractului prin care bunul a fost înstrăinat. În acest mod se evită
antedatarea contractelor de locaţiune, care ar permite fraudarea drepturilor dobânditorului71.

Un caz frecvent în care contractul de locaţiune dobândeşte dată certă este acela în care se înregistrează la
organul fiscal competent. Cu acest prilej, se face menţiune pe contractul de locaţiune (prin atribuirea unui
număr de înregistrare, aplicarea ştampilei instituţiei şi a semnăturii funcţionarului competent) inclusiv pe

71 Contractul de locaţiune dobândeşte dată certă prin una dintre modalităţile prevăzute de art. 278 C. proc.civ.: 1. din
ziua în care au fost prezentate spre a se conferi dată certă de către notarul public, executorul judecătoresc sau alt
funcţionar competent în această privinţă; 2. din ziua când au fost înfăţişate la o autoritate sau instituţie publică, făcându-
se despre aceasta menţiune pe înscrisuri; 3. din ziua când au fost înregistrate într-un registru sau alt document public; 4.
din ziua morţii ori din ziua când a survenit neputinţa fizică de a scrie a celui care l-a întocmit sau a unuia dintre cei care l-
au subscris, după caz; 5. din ziua în care cuprinsul lor este reprodus, chiar şi pe scurt, în înscrisuri autentice întocmite în
condiţiile art. 269, precum încheieri, procese-verbale pentru punerea de sigilii sau pentru facere de inventar; 6. din ziua în
care s-a petrecut un alt fapt de aceeaşi natură care dovedeşte în chip neîndoielnic anterioritatea înscrisului.

28
exemplarele care se restituie părţilor contractante, iar contractul se înregistrează într-un registru special ţinut de
organele fiscale, potrivit Ordinului A.N.A.F. nr. 1985/2012.

c) în cazul mobilelor supuse unor formalităţi de publicitate, dacă locatarul a îndeplinit aceste formalităţi.
Textul face referire la nave, aeronave, drepturi din domeniul proprietăţii industriale (brevete de invenţie, mărci,
desene sau modele etc.). De exemplu, contractul de licenţă de marcă cu titlu oneros are natura juridică a
locaţiunii şi pentru a fi opozabil terţilor (inclusiv cesionarului mărcii) trebuie să fie înscris în Registrul mărcilor,
cu plata taxei prevăzute de lege, şi să fie publicat în Buletinul Oficial de Proprietate industrială-secțiunea Mărci,
astfel cum dispune art. 43 alin. 4 din Legea nr. 84/1998 privind mărcile şi indicaţiile geografice.

d) în cazul celorlalte bunuri mobile, dacă la data înstrăinării bunul se afla în folosinţa locatarului. În cazul
bunurilor mobile care nu sunt supuse unor formalităţi de publicitate, dacă bunul mobil este folosit de o altă
persoană decât înstrăinătorul, această situaţie este de natură a crea o suficientă îndoială pentru dobânditor pentru
ca acesta să-şi pună problema care este situaţia juridică a bunului mobil dobândit. Cea mai adecvată formă prin
care se asigură opozabilitatea dreptului locatarului faţă de dobânditor este folosirea bunului mobil de către
locatar.

Menţionăm că potrivit art. 130 din Legea nr. 71/2011 - aplicabil tuturor cazurilor prevăzute de art. 1.811
C.civ. - dacă formalităţile de opozabilitate nu au fost îndeplinite cu privire la un contract de locaţiune în curs de
executare la data intrării în vigoare a Codului civil şi bunul dat în locaţiune este înstrăinat după această dată,
contractul de locaţiune este opozabil dobânditorului numai dacă sunt îndeplinite formalităţile prevăzute la art.
1.811 din Codul civil.

27.2. Subrogarea dobânditorului în toate drepturile şi obligaţiile locatorului. Potrivit art. 1.813 C.civ., în
cazurile prevăzute la art. 1.811, dobânditorul se subrogă în toate drepturile şi obligaţiile locatorului care
izvorăsc din locaţiune. Astfel cum s-a arătat în literatura de specialitate72, ne aflăm în prezenţa unui caz
particular de cesiune de contract, care se realizează prin derogare de la prevederile dreptului comun în materie
(art. 1.315 alin. 1 C.civ.) fără consimţământul cocontractantului cedat (adică al locatarului). Regimul juridic al
acestei cesiuni speciale de contract este caracterizat prin următoarele:

a) Locatorul iniţial (înstrăinătorul) rămâne răspunzător pentru prejudiciile cauzate locatarului anterior
înstrăinării. Legea are în vedere toate consecinţele nefavorabile ale neexecutării obligaţiilor contractuale ale
locatorului de până la momentul înstrăinării bunului (de exemplu, viciile bunului au adus un prejudiciu
locatarului şi sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 1.791 alin. (2) C.civ.; locatarul a efectuat reparaţiile
care erau în sarcina locatorului şi acesta din urmă nu i-a plătit sumele avansate şi dobânzile aferente, conform
art. 1.788 alin. 3 C.civ.).

b) Când locatarul bunului înstrăinat a dat garanţii locatorului pentru îndeplinirea obligaţiilor sale,
dobânditorul se subrogă în drepturile izvorând din aceste garanţii, în condiţiile legii (art. 1.814 C.civ.). Conform
art. 1.597 alin. (2) C.civ., subrogaţia are ca efect faptul că noul locator dobândeşte atât garanţiile constituite de
către locatar (de exemplu, a ipotecat un imobil care îi aparţine pentru a garanta plata chiriei), cât şi garanţiile
consimţite de terţi (de exemplu, s-a încheiat un contract de fideiusiune între locatorul iniţial şi terţul-fideiusor
pentru garantarea executării obligaţiei de către locatar; acest contract de fideiusiune va produce efecte în
continuare şi va profita noului locator).

c) Plata anticipată a chiriei sau cesiunea creanţei privind chiria nu poate fi opusă dobânditorului decât dacă în
privinţa acestora au fost îndeplinite, înainte ca înstrăinarea să devină opozabilă locatarului, formalităţile de
publicitate prin înscrierea la arhivă sau, după caz, în cartea funciară, în funcţie de obiectul locaţiunii, ori dacă
plata anticipată sau cesiunea a fost cunoscută de dobânditor pe altă cale (art. 1.815 C.civ.). Această prevedere
legală urmăreşte să asigure protecţia dobânditorului bunului.

72 A se vedea, L. Pop, I.-F. Popa, S.-I. Vidu, op.cit., p. 668-669.

29
 d) Prin derogare de la dreptul comun al cesiunii de contract, locatarul nu poate declara că nu îl liberează
pe locatorul iniţial de obligaţiile ce îi revin în baza contractului de locaţiune73. Art. 1.813 C.civ. instituie un
regim derogator, care se aplică prioritar. Cu alte cuvinte, nu se va modifica nimic faţă de contractul iniţial (se
vor menţine aceeaşi chirie, aceleaşi termene de plată, pactele comisorii stipulate în contract etc.), cu singurul
amendament că toate drepturile şi obligaţiile se transferă noului locator (dobânditorului).

27.3. Încetarea locaţiunii în caz de înstrăinare. Dacă părţile convin astfel, locaţiunea încetează în cazul
înstrăinării bunului dat în locaţiune. Este posibil ca încă de la data încheierii contractului de locaţiune locatorul
intenţionează să înstrăineze bunul şi - întrucât nu doreşte ca existenţa contractului de locaţiune să afecteze preţul
bunului – convine cu locatarul ca, în cazul înstrăinării bunului, locaţiunea să înceteze, chiar dacă nu a ajuns la
termen şi chiar dacă nu se poate reţine nicio culpă în sarcina locatarului.

În scopul protecţiei drepturilor locatarului – care nu cunoaşte momentul în care locaţiunea urmează să
înceteze din cauza înstrăinării şi trebuie să aibă timp suficient pentru a-şi găsi un alt bun pe care să îl ia în
locaţiune – legea prevede că locaţiunea rămâne opozabilă dobânditorului chiar şi după ce locatarului i s-a
notificat înstrăinarea, pentru un termen de două ori mai mare decât cel care s-ar fi aplicat notificării denunţării
unilaterale a contractului. Aşadar, termenul de preaviz este mai mare decât cel obişnuit, însă locatarul poate
renunţa la acesta sau se poate mulţumi cu un termen de preaviz mai scurt.

Locatarul căruia i s-a comunicat încetarea contractului cu respectarea termenului de preaviz dublu nu are
drept la despăgubire nici împotriva locatorului, nici împotriva dobânditorului. Soluţia diferă de cea
consacrată de Codul civil de la 1864.74

Cu ocazia elaborării noului Cod civil s-a considerat că – de vreme ce locatarul a consimţit la încheierea unui
contract de locaţiune în care s-a stipulat de la început că acesta va înceta dacă bunul va fi înstrăinat şi de vreme
ce a fost respectat termenul de preaviz - nu se justifică obligarea locatorului sau a dobânditorului la plata de
despăgubiri faţă de locatar. Uneori, părţile stipulează obligaţia locatorului iniţial de a-i plăti despăgubiri
locatarului în cazul încetării contractului de locaţiune din cauza înstrăinării, clauză care este perfect legală.

Menţionăm că locatarul în toate cazurile trebuie să respecte contractul (chiar dacă nu este opozabil în
condiţiile art. 1.811 C.civ.) în situaţia în care dobânditorul îi cere acest lucru, căci facultatea de a invoca
inopozabilitatea contractului este numai a dobânditorului (cu excepţia cazului când s-a prevăzut în contractul de
locaţiune desfacerea lui în caz de înstrăinare, de drept sau la cererea locatarului). De exemplu, cel care a
cumpărat imobilul a făcut-o în scop de investiţie şi este interesat să menţină locaţiunea şi de aceea îi cere
locatarului să continue să folosească bunul în condiţiile stipulate iniţial.

Rezultă că înstrăinarea este o cauză de încetare a locaţiunii numai: i) în ipoteza în care dreptul locatarului nu
este opozabil dobânditorului şi ii) atunci când părţile (locatorul iniţial şi locatarul) au convenit că locaţiunea
încetează în cazul înstrăinării bunului dat în locaţiune (cu precizările făcute mai sus).

28. Natura juridică a drepturilor locatarului. După cum am văzut, locaţiunea nu este un contract
translativ sau constitutiv de drepturi reale, ci un contract creator de raporturi obligaţionale. De aici rezultă că
dreptul de folosinţă al locatarului este un drept de creanţă.

73 A se vedea, L. Pop, I.-F. Popa, S.-I. Vidu, op.cit., p. 669.

74 În lumina art. 1.442 şi 1.444 C.civ. de la 1864, în toate cazurile de desfacere a locaţiunii prin efectul înstrăinării -
inclusiv atunci când exista o clauză expresă în contractul de locaţiune de încetare din cauza vânzării – locatarul era în
drept să ceară despăgubiri de la locator, dacă nu se prevăzuse în contract o stipulaţie expresă contrară. Până la plata
daunelor, locatarul avea drept de retenţie, cât timp nu era despăgubit de locator sau de dobânditor, care însă avea acţiune
în regres împotriva locatorului.
30
 Dreptul de folosinţă al locatarului nu este un drept real (ius in re), ci un drept de creanţă care se realizează
prin intermediul locatorului, deşi se exercită asupra unui bun, presupunând un contact material cu un bun (ius
ad rem).

TEST DE AUTOEVALUARE

I. La 15.10.2014, A și B au convenit verbal ca primul să îi asigure celui de-al doilea folosința unui garaj
situat în București pentru o perioadă de 5 ani, iar B s-a angajat ca, în schimbul acestui drept, să îl mediteze
săptămânal pe A la gramatică, pe toată această perioadă, în vederea susținerii examenului de admitere la
Facultatea de Drept. În aceeași zi, B a primit cheile garajului şi a început să îl folosească. a) Indicați natura
juridică a convenției încheiate de A şi B şi dacă aceasta este valabilă din punct de vedere al condiţiilor de
formă; b) În ipoteza în care B s-a născut la 01.12.1999, indicați dacă este valabilă convenția încheiată la
15.10.2014 între A și B; c) Considerați situația de fapt expusă iniţial, cu precizarea că garajul în cauză este
coproprietatea lui A și a lui C, A deținând 80% din dreptul de proprietate. Precizaţi care este soarta juridică a
convenției încheiate de A și B.
II. 1. În materia contractului de locaţiune: A) în mod excepţional, comodatarul poate fi locator; B)
locatorul va răspunde de pierderea sau reducerea folosinţei bunului închiriat, chiar dacă dreptul invocat de un
terţ nu este confirmat în justiţie, dar a împiedicat folosinţa locatarului; C) nudul proprietar nu poate fi locatarul
propriului său bun.
2. În materia contractului de locaţiune: A) dacă locaţiunea încheiată pe termen de cel mult 3 ani s-a
încheiat doar cu acordul coproprietarilor ale căror cote-părţi însumate nu constituie majoritatea, contractul de
locaţiune este inopozabil coproprietarilor care nu au consimţit şi aceştia pot să ceară evacuarea locatarului
pentru lipsă de titlu; B) dacă locatarul a executat modificări constructive la imobilul închiriat, fără acordul
locatorului şi fără autorizaţiile prevăzute de lege, în vederea transformării imobilului în mini-hotel, schimbând
astfel destinaţia determinată prin contract, contractul constatat prin înscris sub semnătură privată şi înregistrat
la organul fiscal competent constituie titlu executoriu în privinţa obligaţiei de restituire de îndată a bunului de
către locatar; C) locatorul nu este ţinut niciodată să îl garanteze pe locatar de tulburarea cauzată prin fapta unui
terţ care nu pretinde vreun drept asupra bunului.
3. În materia contractului de locaţiune: a) reparaţiile locative, a căror necesitate rezultă din folosinţa
obişnuită a bunului, sunt în sarcina locatarului; b) locatorul poate fi obligat la despăgubiri pentru prejudiciile
pe care viciile aparente le cauzează vieţii, sănătăţii sau integrităţii corporale a locatarului, cu excepţia situaţiei
în care locatarul a renunţat anticipat la despăgubiri; c) în nicio situaţie locatorul nu este ţinut să îl garanteze pe
locatar de tulburarea cauzată prin fapta unui terţ care nu pretinde vreun drept asupra bunului.
4. În materia contractului de locaţiune: a) dacă legea nu dispune altfel, locaţiunile încheiate de
persoanele care, potrivit legii, nu pot face decât acte de administrare nu vor depăşi 3 ani; b) locatorul
garantează contra tuturor viciilor bunului care împiedică sau micşorează folosirea lui, dar numai dacă le-a
cunoscut la încheierea contractului; c) locatorul răspunde atât pentru viciile ascunse care existau la momentul
predării bunului, cât şi pentru cele ce provin din cauze ulterioare.
5. În materia contractului de locaţiune: a) dacă nu există uzanţe şi în lipsa unei stipulaţii contrare, chiria
se plăteşte în avans pentru toată durata contractului, dacă această durată nu depăşeşte o lună; b) dacă în timpul
locaţiunii bunul are nevoie de reparaţii care nu pot fi amânate până la sfârşitul locaţiunii sau a căror amânare ar
expune bunul pericolului de a fi distrus, locatorul poate rezilia contractul; c) locatarul poate folosi acţiunile
posesorii şi atunci când acela care îl tulbură pretinde că este adevăratul proprietar al bunului dat în locaţiune;
6. În cazul contractului de locaţiune: a) stabilirea chiriei sub forma unei sume de bani este de esenţa
contractului de locaţiune; b) acesta este un contract esenţialmente cu titlu oneros; c) dacă locaţiunea s-a
încheiat doar cu acordul coproprietarilor ale căror cote-părţi însumate nu constituie majoritatea, contractul de
31
locaţiune este inopozabil coproprietarilor care nu au consimţit, dar numai dacă termenul este mai mare de 3
ani.
7. În materia contractului de locaţiune, în ceea ce priveşte îmbunătăţirile făcute de locatar asupra
bunului închiriat: a) dacă locatarul a efectuat îmbunătăţirile fără acordul prealabil al locatorului, locatarul are
dreptul la despăgubiri compuse din valoarea materialelor şi manoperă; b) dacă locatarul a efectuat
îmbunătăţirile fără acordul prealabil al locatorului, locatarul nu poate invoca, în niciun caz, dreptul de retenţie;
c) dacă locatarul a efectuat îmbunătăţirile fără acordul prealabil al locatorului, acesta din urmă poate să ceară
locatarului aducerea bunului în starea iniţială, dar plătindu-i locatarului o despăgubire echitabilă.
8. În materia contractului de locaţiune: A) dacă s-a încheiat un contract de sublocaţiune, locatorul poate
să se îndrepte direct împotriva sublocatarului pentru a-l constrânge să efectueze reparaţiile locative; B) tacita
relocaţiune – dacă n-a fost exclusă printr-o clauză contractuală expresă – poate fi împiedicată numai prin
manifestarea voinţei de a nu reînnoi contractul, dar anunţată înainte de expirarea termenului prevăzut în
contract şi cu respectarea unui termen de preaviz; C) termenul de 60 de zile prevăzut de art. 1.820 alin. (2)
C.civ. este un termen de prescripţie.
9. În materia contractului de locaţiune: A) denunţarea unilaterală a contractului de locaţiune încheiat pe
durată nedeterminată, cu respectarea termenului de preaviz, este un act unilateral de voinţă şi produce efecte
chiar dacă n-a fost acceptată de partea căreia i s-a comunicat; B) pentru a opera tacita relocaţiune, trebuie să fie
îndeplinite şi condiţiile cerute de lege pentru încheierea contractului de locaţiune, de exemplu, capacitatea
părţilor contractante; C) în caz de pluralitate de persoane care compun partea contractantă numită „locator”,
tacita relocaţiune poate opera numai cu consimţământul tacit al majorităţii locatorilor.
10. În materia contractului de locaţiune: A) în cazul în care contractul este încheiat pe durată
nedeterminată şi decedează locatorul, moştenitorii acestuia pot să denunţe unilateral contractul; B) în cazul
locaţiunii încheiate pe durată nedeterminată, introducerea cererii de chemare în judecată pentru evacuare
constituie manifestarea neechivocă a voinţei de denunţare a contractului; C) în cazul în care dobânditorul
bunului închiriat se subrogă în toate drepturile şi obligaţiile locatorului, locatarul poate declara că nu îl
liberează pe locatorul iniţial de obligaţiile ce îi revin în baza contractului de locaţiune.
11. În cazul contractului de locaţiune: A) dacă s-a încheiat un contract de fideiusiune între locatorul
iniţial şi terţul-fideiusor pentru garantarea executării obligaţiei de către locatar, acest contract de fideiusiune va
produce efecte în continuare şi va profita noului locator (adică celui care a cumpărat bunul închiriat de la
locatorul iniţial), însă numai dacă terţul-fideiusor îşi exprimă acordul în acest sens; B) în toate cazurile în care
imposibilitatea totală sau parţială de folosire a bunului este fortuită, locatarul nu are drept la daune-interese; C)
contractul de locaţiune încetează de drept la expirarea termenului convenit de părţi sau, după caz, prevăzut de
lege, însă numai cu respectarea unui termen rezonabil de preaviz.
12. În cazul contractului de locaţiune: A) prin cesiunea contractului de locaţiune de către locatar,
cesionarul dobândeşte drepturile, dar nu este ţinut de obligaţiile locatarului izvorâte din contractul de
locaţiune; B) dacă bunul închiriat este imobil, sublocaţiunea ori cesiunea nu este permisă decât cu acordul scris
al locatorului; C) în caz de neplată a chiriei cuvenite în temeiul locaţiunii, locatorul îl poate urmări pe
sublocatar până la concurenţa chiriei pe care acesta din urmă o datorează locatarului principal.
13. În materia contractului de locaţiune: A) interdicţia de a încheia o sublocaţiune priveşte numai
sublocaţiunea totală, nu şi pe cea parţială; B) în cazul în care intervine tacita relocaţiune, se consideră încheiată
o nouă locaţiune, în condiţiile celei vechi, însă cu excepţia garanţiilor aferente contractului iniţial; C) în
privinţa obligaţiei de restituire a bunului dat în locaţiune, contractul încheiat pe perioadă determinată şi
constatat prin înscris sub semnătură privată şi înregistrat la organul fiscal competent constituie, în condiţiile
legii, titlu executoriu la expirarea termenului.
14. În materia contractului de locaţiune: A) interdicția de a ceda locațiunea o include și pe aceea de a
încheia o sublocațiune; B) desfiinţarea dreptului care permitea locatorului să asigure folosinţa bunului închiriat
32
determină, de regulă, încetarea de drept a contractului de locaţiune; C) dacă un contract a fost încheiat pe o
perioadă de 2 ani şi a operat tacita relocaţiune, noua locaţiune va avea în mod obligatoriu tot o durată de 2 ani.
III. La 31 mai 2013, A a încheiat cu B un contract de locaţiune a unui imobil cu destinaţia de spaţiu
comercial (magazin alimentar), având 3 încăperi cu intrări separate, situat în Bucureşti, pe o durată de 6 ani,
contract pe care proprietarul l-a înregistrat la administraţia financiară la 1 iunie 2013. S-a convenit o chirie de
5.000 de lei lunar. Consideraţi alternativ următoarele situaţii:
1. Deşi la data încheierii contractului A i-a promis lui B că fostul locatar (C) îşi va ridica vitrinele
frigorifice şi rafturile depozitate într-una dintre încăperi și va preda cheile care permit accesul în acea încăpere,
nici după 15 zile spaţiul nu a fost eliberat. B i-a solicitat lui A să ia măsurile corespunzătoare eliberării
spaţiului, însă acesta din urmă a susţinut că, din moment ce nu i-a fost predată cheia care îi permite accesul în
încăpere, nu poate proceda la eliberarea spațiului. De asemenea, A a arătat că el este garant doar pentru
tulburările de drept, că C nu invocă niciun drept asupra spaţiului ocupat (aspect necontestat) nu şi pentru cele
de fapt şi că B trebuie să intenteze o acţiune împotriva lui C. B vă solicită o consultaţie juridică în cadrul căreia
urmează să precizaţi, motivat în fapt şi în drept: a) dacă apărarea lui A este corectă; b) ce măsuri legale poate
să ia B pentru protecţia corespunzătoare a drepturilor sale.
2. După ce B şi-a adus marfa în imobilul închiriat şi a început vânzarea acesteia, în dimineaţa zilei de
10 iunie 2013 a constatat că din plafonul fals a curs apă ca urmare a fisurării unei ţevi, spaţiul comercial a fost
inundat şi o parte din marfă (în valoare de 1.500 de lei) a fost deteriorată. Un specialist chemat de urgenţă de
către A şi B a opinat în sensul că activitatea comercială trebuie întreruptă pentru o perioadă de 15 zile (pentru
efectuarea de reparaţii şi igienizarea spaţiului), că ţeava fisurată fusese montată de o firmă specializată în urmă
cu 6 luni (ţeava fiind de calitate corespunzătoare), iar revizia instalaţiei (şi, eventual, înlocuirea componentelor
uzate sau necorespunzătoare) se efectuează o dată la doi ani. Susţinând că fisura a apărut după data încheierii
contractului de locaţiune şi predarea spaţiului (aspect necontestat) şi că a fost de bună-credinţă, A i-a
comunicat lui B că va suporta costurile înlocuirii ţevii fisurate şi cele aferente reparării şi igienizării spaţiului,
dar B trebuie să plătească integral chiria şi nu are dreptul la despăgubiri pentru marfa deteriorată. În raport de
poziţia exprimată de A, în calitate de avocat al lui B, arătaţi – motivat în fapt şi în drept – care sunt
posibilităţile legale ale clientului dvs.
REZOLVARE:
I. a) A şi B au încheiat un contract locaţiune, locatorul A obligându-se față de B să îi asigure
folosința unui garaj pentru o anumită perioadă, în schimbul unei chirii constând în prestarea unui serviciu de
către locatarul B. Convenţia este perfect valabilă din punct de vedere al condiţiilor de formă deoarece
locaţiunea este un contract consensual – art. 1.781 C.civ.
b) Contractul este valabil întrucât locațiunea încheiată pe o durată de până la 5 ani inclusiv
reprezintă un act de administrare (art. 1.784 alin. 3 C.civ.), iar B, fiind minor cu capacitate de exercițiu
restrânsă, poate face singur acte de administrare care nu îl prejudiciază, nefiind necesară încuviințarea
părinților ori a tutorelui (art. 41 alin. 3 C.civ.).
c) Contractul încheiat în aceste condiții este valabil, însă intervine sancțiunea inopozabilității
prevăzute de art. 642 C.civ.
Astfel, fiind vorba despre un contract de locaţiune încheiat pe un termen mai mare de 3 ani,
trebuie încheiat cu acordul tuturor coproprietarilor (art. 641 alin. 4 C.civ.). În caz contrar, intervine
sancțiunea inopozabilității actului față de coproprietarul C, care nu a consimţit la încheierea contractului de
locaţiune (art. 642 alin. 1 C.civ.). Totuși, pentru că actul a fost încheiat de către coproprietarul ale cărui cote-
părți constituie majoritatea, C va trebui să respecte locaţiunea pentru un termen de 3 ani, după care va putea
cere evacuarea lui B întrucât locaţiunea mai mare de 3 ani nu îi este opozabilă (art. 641 alin. 1 C.civ.
coroborat cu art. 641 alin. 4 C.civ.).

33
II. 1. A şi B; 2. A; 3. A; 4. C; 5. A; 6. B; 7. B. 8. A); 9. A şi B; 10. A şi B; 11. B); 12. C). 13. C); 14. B).

III. 1. a) Apărarea lui A nu este corectă deoarece, potrivit art. 1.793 C. civ., în cazul în care
tulburările începute înaintea predării bunului îl împiedică pe locatar să preia bunul, dispozițiile art. 1.794
alin. (2) C.civ. sunt aplicabile, ceea ce înseamnă că locatorul va fi ținut răspunzător.
b) Măsurile pe care le poate lua B sunt cele prevăzute de art. 1.794 alin. (2) C.civ. - scăderea
proporțională a chiriei sau, dacă tulburarea este atât de gravă încât, dacă ar fi cunoscut-o, locatarul nu ar mai
fi contractat, el poate rezilia contractul în condițiile legii.
2. În calitate de avocat al lui B, posibilitățile legale sunt următoarele:
i) să ceară scăderea proporțională a chiriei - potrivit art. 1.791 alin. (1) C.civ., pentru ipoteza în
care viciile nu sunt înlăturate în cel mai scurt termen posibil. Dat fiind faptul că reparaţiile durează mai mult
de 10 zile, se pot invoca şi prevederile art. 1.803 alin. (2) C.civ. [Precizare: este suficient să se invoce fie art.
1.791 alin. (1) C.civ., fie art. 1.803 alin. (2) C.civ.]
Împrejurările că fisura a apărut după data încheierii contractului de locaţiune şi predarea spaţiului
(aspect necontestat) şi că A a fost de bună-credinţă nu au relevanță, având în vedere art. 1.790 C.civ. – ne
aflăm în prezența obligației de garanție, care nu implică analiza culpei, astfel încât buna-credință a lui A nu
este relevantă. De asemenea, momentul apariției viciului nu are relevanță, deoarece locatorul răspunde pentru
vicii fără a ţine seama dacă ele existau dinainte ori au survenit în cursul locaţiunii, obligația de garanție a lui
A având caracter succesiv.
ii) să rezilieze contractul în condiţiile legii, în cazul în care demonstrează că viciile sunt atât de
grave încât, dacă locatarul le-ar fi cunoscut, nu ar fi luat bunul în locaţiune (art. 1.791 alin. 1 teza a II-a
C.civ.). [Precizare: pot fi invocate şi prevederile art. 1.803 alin. (3) C.civ.]
Locatarul nu are dreptul la daune-interese întrucât locatorul a dovedit că nu a cunoscut viciile şi că,
potrivit împrejurărilor, nu era dator să le cunoască (art. 1.791 alin. 2 C.civ.). Din datele speţei rezultă că ţeava
fisurată fusese montată de o firmă specializată în urmă cu 6 luni, că ţeava a fost de calitate corespunzătoare,
iar revizia instalaţiei şi, eventual, înlocuirea componentelor uzate sau necorespunzătoare se efectuează o dată
la doi ani; de la data montării ţevii trecuseră doar 6 luni, iar locatorul nu trebuie să demonteze plafonul fals
periodic pentru a verifica starea ţevilor, ci doar înainte de împlinirea termenului de doi ani.

TEMA NR. 9
VARIETĂŢI DE LOCAŢIUNE

OBIECTIVE:
1. Identificarea particularităţilor arendării şi închirierii locuinţelor faţă de locaţiunea de drept comun;
2. Suportarea riscurilor în materia arendării;
3. Identificarea particularităţilor privind încetarea contractului de închiriere a locuinţelor.

CONTRACTUL DE ARENDARE
Secţiunea I
Noţiunea, caracterele juridice şi condiţiile de validitate ale contractului de arendare
§ 1. Noţiunea contractului de arendare
1. Definiţie. Contractul de arendare, varietate a contractului de locaţiune, este un contract prin care una
dintre părţi, numită arendator, transmite celeilalte părţi, numită arendaş, bunuri agricole în vederea exploatării
pe o durată determinată şi în schimbul unui preţ, numit arendă, stabilite de părţi.

34
 2. Reglementare. Contractul de arendare este reglementat de art. 1.836-1.850 C.civ., în secţiunea intitulată
„Reguli particulare în materia arendării”. În completarea acestor dispoziţii legale se aplică prevederile care
guvernează locaţiunea de drept comun, dacă sunt compatibile cu regulile particulare prevăzute pentru contractul
de arendare, deoarece arendarea este o varietate a contractului de locaţiune, iar nu un contract special distinct
(art. 1.778 alin. 1 şi 2 C.civ.).
§ 2. Caracterele juridice ale contractului de arendare
3. Caractere comune cu locaţiunea. Arendarea este un contract sinalagmatic (bilateral), cu executare
succesivă şi netranslativ de proprietate, ca şi locaţiunea. Tot astfel, este un contract prin definiţie
(esenţialmente) cu titlu oneros. Dacă un bun agricol se transmite, în vederea folosinţei sau exploatării
temporare, cu titlu gratuit, contractul este nul ca arendare, dar considerăm că poate fi recunoscut valabil ca un
împrumut de folosinţă (comodat), dacă bunul s-a predat (comodatul fiind un contract real) şi dacă sunt
îndeplinite şi celelalte condiţii de validitate prevăzute de lege pentru comodat. De asemenea, astfel cum vom
arăta mai jos, arendarea se încheie intuitu personae, contractul fiind considerat a fi fost încheiat în considerarea
calităţilor personale ale arendaşului (nu şi ale arendatorului).
4. Forma contractului. Spre deosebire de locaţiunea de drept comun, care este un contract consensual,
cerinţa formei scrise fiind prevăzută numai ad probationem, arendarea este un contract solemn. Potrivit art.
1.838 alin. 1 C.civ. „Contractul de arendare trebuie încheiat în formă scrisă, sub sancţiunea nulităţii absolute”.
Rezultă că, prin derogare de la principiul consensualismului, Codul civil prevede forma scrisă (indiferent că
înscrisul este autentic sau doar sub semnătură privată) ad validitatem.
Se pune problema de a şti ce se întâmplă în cazul nerespectării formei scrise? Deosebim două situaţii: i) În
cazul în care contractul nu a fost pus în executare, nu se pun probleme; niciuna dintre părţi nu poate emite
pretenţii faţă de cealaltă parte; ii) În cazul în care contractul încheiat verbal a fost pus în executare (de exemplu,
arendatorul a predat terenul arendat şi arendaşul a început să-l lucreze), întrucât contractul este nul şi nulitatea
este imputabilă ambelor părţi, raporturile dintre ele nu pot fi soluţionate în conformitate cu dispoziţiile care
guvernează arendarea, ci în lumina regulilor şi principiilor aplicabile raporturilor extracontractuale (de pildă,
cel care cultivă terenul poate formula, în contradictoriu cu proprietarul terenului, o cerere în temeiul îmbogăţirii
fără justă cauză - art. 1.345 şi urm. C.civ.).
Fără a reglementa o altă condiţie de validitate a contractului de arendare, art. 1.838 alin. 2 C.civ. prevede o
obligaţie a arendaşului: sub sancţiunea unei amenzi civile stabilite de instanţa de judecată pentru fiecare zi de
întârziere, arendaşul trebuie să depună un exemplar al contractului la consiliul local în a cărui rază teritorială se
află bunurile agricole arendate, pentru a fi înregistrat într-un registru special ţinut de secretarul consiliului local,
iar atunci când bunurile arendate sunt situate în raza teritorială a mai multor consilii locale, câte un exemplar al
contractului se depune la fiecare consiliu local în a cărui rază teritorială sunt situate bunurile arendate.
Scopul acestei dispoziţii legale este acela de a exista o evidenţă foarte exactă cu privire la persoanele care
exploatează bunuri agricole în calitate de arendaşi (acest aspect are importanţă, de pildă, în vederea acordării
subvenţiilor agricole ori pentru perceperea impozitului aferent veniturilor obţinute). Apreciem că – în vederea
aplicării unei amenzi civile arendaşului - instanţa de judecată poate fi sesizată de arendator sau de consiliu local,
dar nimic nu îl împiedică pe arendator să înregistreze el însuşi contractul de arendare la consiliul local.
Arendatorul este foarte interesat să înregistreze contractul de arendare cel puţin pentru faptul că un astfel de
contract (chiar constatat prin înscris sub semnătură privată) constituie, în condiţiile legii, titlu executoriu pentru
plata arendei la termenele şi în modalităţile stabilite în contract.
Potrivit art. 1838 alin. 4 C.civ., dispoziţiile în materie de carte funciară rămân aplicabile. Această înseamnă
că asigurarea opozabilităţii contractului de arendare nu este asigurată prin înregistrarea la consiliul local, ci –
atunci când este vorba de imobile - prin notarea dreptului de folosinţă al arendaşului în cartea funciară.
§ 3. Condiţiile de validitate ale contractului de arendare

35
 După cum am văzut, contractul de arendare trebuie să fie încheiat, ad validitatem, în forma scrisă. Urmează
să mai vedem ce condiţii prevede Codul civil privitor la părţile contractante, obiectul contractului şi termenul
arendării.
5. Părţile contractante. Părţile contractante pot fi persoane fizice sau juridice.
5.1. În calitate de arendator contractul poate fi încheiat de către proprietar, uzufructuar75 sau alt deţinător
legal al bunurilor care formează obiectul contractului şi care poate transmite dreptul de folosinţă (de exemplu,
superficiarul, societatea agricolă constituită potrivit Legii nr. 36/1991 privind societăţile agricole şi alte forme
de asociere în agricultură care are un drept de folosinţă asupra terenurilor, uneltelor agricole, utilajelor etc.,
drept ce poate fi transmis în temeiul unui contract de arendare).
Precizăm că, spre deosebire de regulile aplicabile locaţiunii (unde, în principiu, locatarul poate avea calitatea
de locator), arendaşul nu poate avea calitatea de arendator. Potrivit art. 1.847 alin. 2 C.civ., „Subarendarea totală
sau parţială este interzisă, sub sancţiunea nulităţii absolute”. De asemenea, nu sunt permise oficiile de arendaşi;
prin aceste oficii legiuitorul a avut în vedere arendarea generală (prin care arendaşul ar arenda un ansamblu de
exploatări agricole, contractând cu subarendaşi fiecare exploatare ), oficiile de intermediere între arendatori şi
arendaşi sau anumite forme de asociere între arendaşi care ar permite ca, deşi contractul s-a încheiat cu un
anumit arendaş, exploatarea bunurilor agricole să fie efectuate de un alt arendaş (ceea ce din punct de vedere
practic ar conduce la aceeaşi situaţie ca şi atunci când s-ar fi încheiat contracte de subarendare). Cu alte cuvinte,
sunt prohibite orice formule juridice care ar conduce la eludarea normelor imperative ce interzic subarendarea
totală sau parţială.
Interdicţia de a subarenda atrage după sine şi interdicţia de a ceda contractul de arendare, căci cesiunea
contractului de arendare produce efecte mai puternice (grave) decât subarendarea (cessio est maius, sublocatio
est minus).
Din interzicerea subarendării mai rezultă că nu poate fi aportată de către arendaş folosinţa bunurilor arendate
într-o societate agricolă, deoarece aportarea folosinţei unui bun echivalează cu o sublocaţiune (sau cesiune).
Rezultă că arendaşul, sub nicio formă, nu poate încheia un contract de arendare în calitate de arendator, acest
contract fiind considerat încheiat intuitu personae în ceea ce priveşte persoana arendaşului. Dar legea nu-l
obligă pe arendaş să execute personal toate lucrările agricole; el poate contracta executarea unor lucrări cu
persoane fizice sau juridice prestatoare de servicii în agricultură şi poate încheia contracte de muncă, pe durată
nedeterminată sau determinată, cu salariaţi permanenţi sau sezonieri. Caracterul personal al arendării vizează
conducerea, coordonarea, organizarea şi controlul activităţii, precum şi administrarea bunurilor agricole de către
arendaş, care poartă şi întreaga răspundere.
Deşi interzice în mod expres subarendarea şi, implicit, cesiunea contractului de către arendaş, în mod
excepţional, art. 1.846 C.civ. prevede că având acordul scris al arendatorului, arendaşul poate să cesioneze
contractul de arendare soţului care participă la exploatarea bunurilor arendate sau descendenţilor (respectiv,
copiii, nepoţii) săi majori. Această formă de cesiune este permisă numai dacă arendaşul este o persoană fizică,
iar exploatarea bunurilor agricole urmează să se realizeze practic de aceeaşi familie, ceea ce este de natură a
permite păstrarea caracterului personal al contractului de arendare.
5.2. În calitate de arendaş - unul sau mai mulţi, de exemplu, membrii unei familii - contractul poate fi
încheiat de către persoane fizice sau juridice. Calitatea de arendaş o poate avea şi un coproprietar. Astfel, în
cazul în care coproprietarii (coindivizarii) nu-şi reglează raporturile dintre ei potrivit regulilor aplicabile
indiviziunii (când permisiunea ca bunul să fie folosit - cu titlu oneros sau gratuit - de unul dintre ei nu are
semnificaţia unei arendări), pot încheia între ei un contract de arendare, beneficiarul folosinţei adăugând la

75 Art. 715 alin. 1 prevede că uzufructuarul are dreptul de a închiria sau, după caz, de a arenda bunul primit în
uzufruct.

36
calitatea sa de coproprietar şi pe aceea de arendaş, iar ceilalţi având faţă de el obligaţiile prevăzute de lege
pentru arendatori.
6. Obiectul contractului. Arendarea fiind un contract sinalagmatic (bilateral) are un dublu obiect derivat:
bunurile arendate şi preţul plătit de arendaş, numit arendă.
6.1. Bunurile arendate. Potrivit art. 1.836 C.civ., pot fi arendate orice bunuri agricole, cum ar fi: a)
terenurile cu destinaţie agricolă, şi anume terenuri agricole productive - arabile, viile, livezile, pepinierele
viticole, pomicole, arbuştii fructiferi, plantaţiile de hamei şi duzi, păşunile împădurite, terenurile ocupate cu
construcţii şi instalaţii agrozootehnice, amenajările piscicole şi de îmbunătăţiri funciare, drumurile tehnologice,
platformele şi spaţiile de depozitare care servesc nevoilor producţiei agricole şi terenurile neproductive care pot
fi amenajate şi folosite pentru producţia agricolă; b) animalele, construcţiile de orice fel, maşinile, utilajele şi
alte asemenea bunuri destinate exploatării agricole.
Enumerarea este exemplificativă, iar nu limitativă. În toate cazurile, pentru a fi în prezenţa unui contract de
arendare, bunurile menţionate trebuie să fie destinate exploatării (producţiei) agricole de către arendaş. Dacă
folosinţa unor bunuri dintre cele prevăzute de lege se transmite cu titlu oneros în alte scopuri (de exemplu,
terenul cu sau fără construcţie în scopuri turistice sau sportive, animalele pentru cărăuşie la construcţia unei
case etc.), contractul nu va mai fi supus reglementărilor vizând arendarea, ci regulilor locaţiunii. Bineînţeles, nu
constituie arendare nici contractul prin care deţinătorul bunurilor agricole execută lucrările agricole, cealaltă
parte dobândind recolta realizată la preţul stipulat (vânzarea unei recolte viitoare).
6.2. Arenda. Codul civil a lăsat la libera apreciere a părţilor stabilirea preţului arendării, fie sub forma unei
sume de bani, fie sub forma unei cantităţi de produse agricole, nefiind exclusă nici stabilirea arendei în parte în
natură şi restul în bani (arendă mixtă).
7. Termenul arendării. Contractul de arendare nu se poate încheia pe durată nedeterminată. Chiar dacă
durata nu este determinată, arendarea se consideră a fi făcută pentru toată perioada necesară recoltării fructelor
pe care bunul agricol urmează să le producă în anul agricol în care se încheie contractul. De exemplu, în cazul
unei culturi de porumb, contractul va înceta toamna după culegerea ştiuleţilor şi eliberarea terenului de tulpinile
de porumb, chiar dacă încheierea contractului a intervenit în luna aprilie a aceluiaşi an. În schimb, în cazul
animalelor, construcţiilor de orice fel, maşinilor, utilajelor contractul se consideră încheiat pentru un an
calendaristic (care în acest caz coincide cu anul agricol).
La expirarea termenului contractual, contractul încetează de drept, la fel ca şi locaţiunea de drept comun. Cu
privire la tacita relocaţiune, posibilă şi în materie de arendare, art. 1.848 C.civ. conţine câteva prevederi
derogatorii de la dreptul comun. Astfel: i) contractul de arendare se reînnoieşte de drept, pentru aceeaşi durată,
iar nu pe durată nedeterminată (ca în dreptul comun); ii) spre deosebire de dreptul comun, unde – pentru
împiedicarea tacitei relocaţiuni - comunicarea hotărârii de a nu continua locaţiunea trebuie să fie anunţată
înainte de expirarea termenului prevăzut în contract, dar fără respectarea unui termen de preaviz, în materia
arendării tacita relocaţiune poate fi împiedicată dacă oricare dintre părţi a comunicat cocontractantului, în scris,
refuzul său cu cel puţin 6 luni înainte de expirarea termenului, iar în cazul terenurilor cu destinaţie agricolă, cu
cel puţin un an (dacă durata contractului de arendare este de un an sau mai scurtă, termenele de refuz al
reînnoirii se reduc la jumătate, adică la 3 luni, respectiv, 6 luni). Termenele de 3 luni, 6 luni sau un an sunt
termene de preaviz. Dacă partea interesată nu le respectă, contractul se reînnoieşte de drept, pentru aceeaşi
durată.

Secţiunea a II-a

Efectele contractului de arendare

§ 1. Dreptul de preempţiune al arendaşului.
8. Condiţii şi regim juridic. Potrivit art. 1.849 C.civ, arendaşul are drept de preempţiune cu privire la
bunurile agricole arendate, care se exercită potrivit art. 1.730-1.739. Aşadar, orice arendaş - persoană fizică sau

37
juridică - are dreptul prioritar la cumpărarea bunurilor agricole arendate. Spre deosebire de reglementarea
anterioară, care prevedea că arendaşul avea drept de preempţiune numai dacă arendarea avea ca obiect terenuri
agricole situate în extravilan, noul Cod civil a extins câmpul de aplicare la orice bun agricol arendat pe care
arendatorul ar intenţiona să îl vândă, dispoziţie menită să îl protejeze pe arendaş şi să îl stimuleze să conserve în
mod corespunzător bunurile arendate. În privinţa dreptului de preempţiune, reamintim faptul că, potrivit art. 4
din Legea nr. 17/2014, înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu
respectarea condiţiilor de fond şi de formă prevăzute de Codul civil şi a dreptului de preempţiune al
coproprietarilor, arendaşilor, proprietarilor vecini, precum şi al statului român, prin Agenţia Domeniilor
Statului, în această ordine, la preţ şi în condiţii egale.
§ 2. Suportarea riscurilor
9. Riscul pieirii fortuite a bunurilor arendate (animale, construcţii, maşini, utilaje etc.) se suportă de către
arendatorul-proprietar (res perit domino). În acest sens, art. 558 C.civ. prevede că „Proprietarul suportă riscul
pieirii bunului, dacă acesta n-a fost asumat de o altă persoană sau dacă prin lege nu se dispune altfel”. Atunci
când contractul a fost încheiat în calitate de arendator de către titularul unui alt drept real asupra bunului arendat
(de exemplu, uzufructuarul76), va suporta şi acesta riscul pierii bunului.
Arendaşul este un detentor precar şi are obligaţia de a folosi cu prudenţă şi diligenţă bunurile ce i s-au
încredinţate (art. 1.799 C.civ.) şi să le restituie la încetarea contractului în starea în care le-a primit, în afară de
ceea ce a pierit ori s-a deteriorat din cauza vechimii. Pentru a fi exonerat de răspundere, arendaşul trebuie să
facă dovada că degradarea sau pieirea bunului arendat a survenit fortuit (art.1.822 alin. 1 C.civ.), adică din o
cauză străină (caz fortuit sau forţă majoră).
10. Riscul contractului. În materia contractului de arendare, problema suportării riscului contractului
(respectiv, chestiunea de a şti dacă arendaşul mai are sau nu obligaţia de a plăti arenda) se pune sub două
aspecte: i) pieirea fortuită o bunurilor arendate; ii) pieirea recoltei.
10.1. În cazul pieirii fortuite a bunurilor arendate, riscul contractului este suportat de arendator (indiferent
dacă este sau nu proprietar), întrucât el este debitorul obligaţiei (de a asigura folosinţa) imposibil de executat,
care nu va mai putea cere arendaşului executarea obligaţiei corelative, adică plata arendei77.
Astfel, dacă bunul arendat este distrus fortuit în întregime sau nu mai poate fi folosit potrivit destinaţiei
stabilite, arendarea încetează de drept (art. 1.818 alin. 1 C.civ.). Precizăm că textul de lege are în vedere nu
numai distrugerea materială a bunului, ci şi orice imposibilitate de a se folosi bunul (de exemplu, exproprierea,
deteriorarea gravă care îl aduce în stare de nefuncţionare). Aşadar, poate fi vorba şi de situaţii în care – deşi din
punct de vedere fizic bunul nu a fost distrus în întregime - din punct de vedere juridic există o imposibilitate de
a folosi bunul, ceea ce determină tot încetarea de drept a contractului.
Dacă imposibilitatea folosirii bunului arendat este numai parţială, arendaşul poate cere, după împrejurări, fie
o reducere proporţională din arendă, fie rezilierea contractului dacă partea pierită din bun este atât de
însemnată, încât se poate prezuma că fără acea parte arendaşul nu ar fi consimţit – iniţial – la încheierea
contractului (art.1.818 alin. 2 C.civ.).
În toate cazurile în care imposibilitatea totală sau parţială de folosire a bunului arendat este fortuită,
arendaşul nu are dreptul la daune-interese.

76 Art. 715 alin. 1 prevede că uzufructuarul are dreptul de a închiria sau, după caz, de a arenda bunul primit în
uzufruct.

77 Fr. Deak, op.cit., p. 175; M.-L. Belu Magdo, Noul Cod civil. Comentarii, doctrină şi jurisprudenţă, vol. III. Art.
1.650-2.664, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2012, p. 211.
38
 10.2. În caz de pieire fortuită, totală sau parţială, a recoltei (cauza fiind, de exemplu, grindină, brumă,
îngheţ, inundaţie, alunecări de teren, incendiu etc.), va trebui să deosebim mai multe situaţii, în funcţie de
modul în care a fost stabilită arenda prin contract:
A) Dacă arenda a fost stipulată sub forma unei cote din fructe, adică din recolta realizată (de exemplu,
25% din recoltă) ori sub forma unei sume de bani determinabile în funcţie de valoarea unei astfel de cote (de
exemplu, 25% din valoarea recoltei obţinute de pe terenul cultivat), pieirea fortuită, în tot sau în parte, a
fructelor de împărţit este suportată proporţional de arendaş şi arendator şi nu dă niciuneia dintre părţi acţiune
în despăgubire împotriva celeilalte (art. 1.843 alin. 1 C.civ.). Soluţia este logică deoarece arenda fiind
procentuală, adică în funcţie de recolta ce se realizează, orice nerealizare (pieire) fortuită a recoltei se suportă
proporţional de ambele părţi78. Aşadar, dacă în loc de o recoltă medie de grâu la hectar de 4.000 kg se obţine o
recoltă de doar 2.000 kg din cauza inundaţiilor, iar arenda stipulată în contract reprezintă 25% din recolta
obţinută, arendatorul va primi doar 500 kg de grâu pentru fiecare hectar.
Dacă însă pieirea s-a produs după culegerea fructelor (ceea ce înseamnă că pieirea vizează nu recolta, ci
produsele agricole culese) şi una dintre părţi întârzie în mod culpabil predarea sau recepţia lor, cota cuvenită
acesteia se reduce cu fructele pierdute, iar cota celeilalte părţi se consideră ca şi cum nu ar fi survenit nicio
pierdere, afară numai dacă fructele ar fi pierit chiar dacă predarea şi recepţia fructelor se făceau la timp (art.
1.843 alin. 2 C.civ.). Art. 1.844 C.civ. dispune că atunci când arenda se plăteşte în fructe, în lipsa altui termen
prevăzut în contract, arendaşul este de drept în întârziere pentru predarea lor de la data culegerii, iar arendatorul
este de drept în întârziere pentru recepţie de la data la care a fost notificat în scris de către arendaş. Sunt
necesare câteva precizări:
a) Textul se aplică atunci când recolta a pierit după culegere, dar înainte de predarea arendei. De exemplu,
grâul a fost recoltat la data de 10 iulie, a fost transportat în magazia arendaşului, dar înainte ca arenda să fie
predată arendatorului, pe fondul unei furtuni însoţite de descărcări electrice, a izbucnit un incendiu care a
condus la pieirea grâului depozitat în magazie;
b) Riscul este suportat, de regulă, de către arendaş. Dacă nu s-a prevăzut un alt termen în contract, arendaşul
este de drept în întârziere pentru predarea arendei de la data culegerii recoltei, ceea ce înseamnă că el trebuie să
se mobilizeze pentru a preda fructele cât mai repede. În acest sens, trebuie să îl notifice în scris pe arendator
pentru ca acesta din urmă să recepţioneze fructele. Legiuitorul a urmărit ca, în mod indirect, să îl stimuleze pe
arendaş să-şi execute cu promptitudine obligaţia de plată a preţului contractului. Dacă arendatorul întârzie în
mod culpabil preluarea fructelor, el va fi de drept în întârziere şi va suporta riscul pierii fructelor79;
c) Presupunând că recolta obţinută de pe terenul arendat este de 40 t grâu, iar arendatorul are dreptul la 10 t
grâu, iar 20 t au pierit după recoltare, dar înainte de a fi notificat în scris arendatorul, atunci acesta va avea
dreptul la cele 10 t, iar arendaşul va trebui să se mulţumească cu restul de 10 t. Prin excepţie, chiar dacă
arendaşul se află de drept în întârziere pentru predarea celor 10 t de grâu, el nu va suporta riscul contractului
atunci când va face dovada că grâul ar fi pierit (în parte, în exemplul de mai sus) chiar dacă predarea se făcea la
data culegerii. De exemplu, potrivit contractului, după recoltare urma să se decidă care este cantitatea de grâu
cuvenită arendatorului - respectiv câte tone înseamnă 25% din fructele culese - dar grâul urma să fie păstrat tot
în magazia arendaşului până în luna octombrie, când arendaşul şi arendatorul urmau să îşi valorifice fructele.
Dacă în luna august 20 t pier fortuit şi 20 t sunt salvate, deşi arendatorul nu a fost notificat în scris pentru a
prelua grâul ce i se cuvine, el va avea dreptul la doar 5 t de grâu – adică 25% din fructe, cum s-a stipulat prin
contract - , iar arendaşul la restul de 15 t de grâu, deoarece şi în cazul în care arendaşul ar fi predat grâul la 10
iulie (data recoltării) oricum cele 20 t de grâu ar fi pierit fortuit.

78 Fr. Deak, op.cit., p. 176.

79 Considerăm întemeiată opinia potrivit cu care „este preferabil ca termenul de plată să fie stipulat în contract,
întrucât reglementarea privitoare la termenul de plată a arendei localizează riscul pe seama arendaşului până la notificarea
arendatorului pentru recepţia fructelor” (A se vedea M.L. Belu Magdo, op. cit., p. 214).
39
 d) Pentru ca arendatorul să suporte riscul contractului trebuie ca: i) să fi fost notificat în scris pentru
preluarea fructelor; ii) să fi întârziat în mod culpabil preluarea lor; iii) arenda să se plătească în fructe (de
exemplu, 25% din fructele obţinute), iar nu în bani (de exemplu, 25% din valoarea recoltei); şi iv) arendatorul
să nu dovedească faptul că fructele ar fi pierit şi dacă recepţia se făcea la timp.
B) Dacă arenda a fost prevăzută de părţi într-o cantitate determinată de produse agricole (arendă fixă,
determinată în cifre absolute, de exemplu, anual 1.000 kg grâu pentru fiecare hectar de teren arendat) sau într-o
sumă de bani determinată (de exemplu, anual 1.000 de lei pentru fiecare hectar de teren arendat) ori într-o
sumă de bani determinabilă în funcţie de valoarea unei cantităţi determinate de produse agricole (de
exemplu, anual preţul la data recoltării a 1.000 kg grâu pentru fiecare hectar de teren arendat) riscul pieirii
fortuite a recoltei este suportat, în principiu, de arendaş, deoarece cuantumul arendei (indiferent că se plăteşte
în natură sau în bani) nu depinde de mărimea sau de tipul recoltei. Astfel, este posibil ca terenul arendatorului să
fie cultivat cu porumb, dar arenda să constea într-o cantitate determinată de grâu.
Atunci când, pe durata arendării, întreaga recoltă a unui an sau cel puţin o jumătate din ea (în raport de o
recoltă mijlocie apreciată în funcţie de potenţialul acelei zone agricole) a pierit fortuit, arendaşul poate cere
reducerea proporţională a arendei (art. 1.841 alin. 1 C.civ.). De exemplu, contractul s-a încheiat pe un an,
arendatorul urma să primească 1.000 kg grâu pentru fiecare hectar de teren arendat (preconizându-se că se va
obţine o recoltă medie de 4.000 kg grâu la hectar), iar recolta a pierit fortuit în proporţie de 75%, obţinându-se
doar 1.000 kg grâu la hectar. În acest caz, arendaşul poate cere ca arenda să se reducă la 250 kg grâu la hectar,
ceea ce înseamnă că riscul contractului se suportă atât de arendaş, cât şi de arendator.
Arendaşul nu poate obţine reducerea arendei: i) în cazul în care pieirea recoltei a avut loc după ce a fost
culeasă. În acest caz, după culegere recolta a aparţinut integral arendaşului în calitate de proprietar şi el va
suporta riscul lucrului; ii) atunci când cauza pagubei era cunoscută la data încheierii contractului. De exemplu,
în luna ianuarie, când s-a încheiat contractul, arendaşul cunoştea faptul că grâul semănat în toamnă de către
arendator era rar din cauza faptului că nu se înfrăţise, iar producţia agricolă urma să fie mai scăzută decât în
mod normal. În acest caz, arenda a fost stabilită în deplină cunoştinţă de cauză şi nu se justifică reducerea ei.
Efectele asumării pagubei trebuie interpretate restrictiv, urmând să fie raportate numai la cauzele cunoscute la
data încheierii contractului, nu şi la cele ivite ulterior80.
Există şi o prevedere specială: dacă arendarea este făcută pe mai mulţi ani, reducerea arendei nu se va stabili
decât la sfârşitul arendării, când se va face o compensare a recoltelor tuturor anilor de folosinţă (art. 1.841 alin.
2 C.civ.). Să presupunem că arendarea s-a încheiat pe un termen de 5 ani, iar în cel de-al doilea an recolta a
pierit în proporţie de 60% în raport de o recoltă medie; în acest caz, arendaşul nu va avea dreptul la reducerea
arendei în acel an, ci, eventual, la expirarea termenului contractual pentru că este posibil ca în anii următori
recolta să fie bună şi atunci se impune o compensare a recoltelor. Apreciem că arendaşul va putea beneficia de
reducerea arendei numai dacă media recoltelor pe cei 5 ani este mai mică decât jumătate din recoltele tuturor
anilor de folosinţă.
11. Asigurarea bunurilor arendate. Art. 1.840 C.civ. prevede că „Arendaşul este obligat, chiar în lipsă de
stipulaţie expresă, să asigure bunurile agricole pentru riscul pierderii recoltei ori al pieirii animalelor din cauza
unor calamităţi naturale”.
În legătură cu acest text de lege se impun mai multe precizări:
a) Codul civil instituie o obligaţie legală în sarcina arendaşului, fiind indiferent dacă o astfel de obligaţie se
va regăsi sau nu şi în contractul de arendare;
b) Obligaţia de a asigura bunurile agricole vizează doar riscul pierderii recoltei sau al pierii animalelor, nu şi
riscul pieirii celorlalte bunuri care pot forma obiectul contractului de arendare (de exemplu, nu sunt vizate
„construcţiile de orice fel, maşinile, utilajele şi alte asemenea bunuri destinate exploatării agricole”). Pentru alte

80 A se vedea M.-L. Belu-Magdo, op.cit., p. 212.

40
bunuri decât cele prevăzute expres de lege se poate stipula în contract obligaţia arendaşului de a încheia
contracte de asigurare.
c) Societăţile de asigurare nu încheie, de regulă, contracte de asigurare prin care recoltele să fie asigurate
împotriva anumitor riscuri, cum ar fi seceta, inundaţiile şi gerul de iarnă, limitându-se doar la unele calamităţi
naturale - grindină, ploi torenţiale, furtuni, incendiu, îngheţurile târzii şi timpurii etc. De aceea, în ciuda
obligaţiei legale a arendaşului de a asigura anumite bunuri agricole, problema suportării riscurilor rămâne una
extrem de importantă, pentru că nu există obligaţia asigurării tuturor bunurilor arendate, iar asigurarea nu poate
acoperi toate riscurile.
d) Indemnizaţiile de asigurare primite de arendaşi servesc atât la plata arendei (cel puţin în parte) către
arendator, cât şi la acoperirea pagubelor produse arendaşului, care trebuie să îşi plătească cheltuielile efectuate,
dar şi să reia procesul de producţie. Art. 135 alin. 1 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr.
287/2009 privind Codul civil prevede că „În cazurile prevăzute la art. 1.841-1.843 din Codul civil, dacă
încheierea contractului de asigurare pentru riscul pieirii fortuite a recoltei era obligatorie potrivit legii sau
contractului de arendare, indemnizaţia de asigurare se împarte între arendator şi arendaş, proporţional cu
suportarea de către aceştia a riscului pieirii fortuite a recoltei”.
e) În situaţia în care arendaşul nu îşi execută obligaţia de a asigura bunurile agricole în condiţiile legii, se
poate angaja răspunderea acestuia. Art. 135 alin. 2 din Legea nr. 71/2011 prevede că „În cazul necontractării
asigurării potrivit legii sau contractului de arendare, partea obligată să contracteze asigurarea răspunde faţă de
cealaltă parte pentru prejudiciul astfel cauzat”81. De exemplu, dacă în contract s-a prevăzut că arenda este de
25% din grâul recoltat, iar cultura de grâu a pierit în proporţie de 75% din cauza grindinei, obţinându-se doar
1.000 kg de grâu la hectar (în loc de o recoltă medie de 4.000 kg), arendatorul poate solicita ca arendaşul care
nu a încheiat contract de asigurare să fie obligat la plata unei sume care să reprezinte echivalentul în lei a 750 kg
de grâu. Dacă s-ar fi contractat asigurarea, indemnizaţia de asigurare ar fi servit şi pentru plata arendei (250 kg
de grâu s-ar fi predat în natură, iar echivalentul restului de 750 kg de grâu s-ar fi plătit din indemnizaţia de
asigurare).
f) Obligaţia arendaşului de a asigura bunurile agricole pentru riscul pierderii recoltei ori al pieirii animalelor
din cauza unor calamităţi naturale nu trebuie să fie executată într-un mod formal. Astfel, apreciem că pentru a se
considera că şi-a executat obligaţia, arendaşul trebuie să asigure integral bunurile arendate, adică animalele în
funcţie de valoarea lor de piaţă, iar recoltele ţinând seama de o recoltă medie. Încheierea unei asigurări parţiale
(adică aceea în care suma asigurată este inferioară valorii animalelor sau unei recolte medii) nu îl exonerează pe
arendaş de răspunderea faţă de arendator pentru prejudiciul cauzat acestuia prin faptul că indemnizaţia de
asigurare nu acoperă întreaga pagubă produsă.
§ 3. Aspecte specifice privind obligaţiile părţilor.
12. Suportarea cheltuielilor contractului. Potrivit art. 1.838 alin. 5 C.civ. toate cheltuielile legate de
încheierea, înregistrarea şi publicitatea contractului de arendare revin arendaşului. Textul de lege are în vedere,
de exemplu, onorariul datorat avocatului care a redactat contractul de arendare sau cel cuvenit notarului public
care l-a autentificat, taxele plătite pentru înregistrarea contractului la consiliul local ori pentru notarea în cartea
funciară.
13. Schimbarea categoriei de folosinţă. Art. 1.839 C.civ. prevede că arendaşul poate schimba categoria de
folosinţă a terenului arendat numai cu acordul prealabil dat în scris de către proprietar şi cu respectarea
dispoziţiilor legale în vigoare.
Cu privire la această prevedere legală se impun câteva observaţii: a) acordul trebuie să emane numai de la
proprietar, nu şi de la uzufructuar sau de la altă persoană care a transmis dreptul de folosinţă arendaşului.
Schimbarea categoriei de folosinţă (cum ar fi, transformarea unei păduri, livezi sau plantaţii de viţă-de-vie în

81 A se vedea şi Î.C.C.J.- S. civ. şi de propr. int., dec. nr. 5329/2008, publicată pe www.scj.ro.
41
teren arabil) generează modificări substanţiale, care afectează potenţialul productiv al terenului, şi numai
proprietarul trebuie să îşi exprime consimţământul; b) acordul proprietarului trebuie să fie prealabil, dat în scris
(fiind suficient un înscris sub semnătură privată) şi trebuie să se indice categoria de folosinţă în care se solicită
schimbarea, nefiind suficient un acord de principiu; c) acordul proprietarului trebuie să respecte dispoziţiile
legale în vigoare. În acest sens, art. 77 şi 78 din Legea fondului funciar nr. 18/1991 prevăd o serie de condiţii, în
special în cazul în care terenurile aparţin persoanelor juridice.
14. Plata arendei. Caracterul executoriu al contractului de arendare. Arendaşul trebuie să plătească
arenda, în natură şi/sau bani, potrivit contractului. Potrivit art. 1.845 C.civ. contractele de arendare încheiate în
formă autentică, precum şi cele înregistrate la consiliul local constituie, în condiţiile legii, titluri executorii
pentru plata arendei la termenele şi în modalităţile stabilite în contract.
Constituie titluri executorii atât contractele de arendare încheiate în formă autentică (indiferent dacă au fost
sau nu înregistrate la consiliul local), cât şi cele încheiate prin înscris sub semnătură privată, dar în acest caz
numai dacă au fost înregistrate la consiliul local.
Contractele de arendare constituie titluri executorii în condiţiile arătate mai sus numai în privinţa obligaţiei
de plată a arendei, iar nu şi pentru alte obligaţii. De exemplu, contractul de arendare constatat prin înscris sub
semnătură privată şi înregistrat la consiliul local nu constituie titlu executoriu care să fie folosit de către
arendator pentru a-l evacua pe arendaş din construcţia destinată exploatării agricole în cazul în care arendaşul
nu a plătit chiria. Un astfel de contract poate fi pus în executare pentru a se obţine executarea silită a obligaţiei
de plată a chiriei, dar pentru evacuare este nevoie de introducerea unei acţiuni în justiţie.
Secţiunea a III-a

Încetarea contractului
15. Reguli de drept comun. Derogări. În cazul neexecutării obligaţiilor se poate cere prin justiţie rezilierea
contractului, potrivit dreptului comun. În caz de pieire - totală sau parţială - a bunurilor arendate, precum şi în
cazul desfiinţării (desfacerii) titlului arendatorului, sunt aplicabile, de asemenea, regulile dreptului comun.
În schimb, denunţarea unilaterală (ca mod de încetare a contractului de locaţiune încheiat pe durată
nedeterminată) nu este aplicabilă arendării, deoarece ea se încheie pe o durată determinată (fie stabilită de părţi,
fie subînţeleasă de lege - art. 1.837 C.civ.). Evident, contractul de arendare poate să înceteze şi înainte de a
ajunge la termen, dar acest mod de încetare prin acordul părţilor (mutuus disensus) nu trebuie să se confunde cu
denunţarea unilaterală.
Art. 1.850 C.civ. prevede că arendarea încetează prin decesul, incapacitatea sau falimentul arendaşului.
Această normă juridică scoate în evidenţă caracterul intuitu personae al arendării în privinţa persoanei
arendaşului82.

REGULI PARTICULARE ÎN MATERIA ÎNCHIRIERII LOCUINŢELOR

1. Definiţia contractului de închiriere a locuinţei. Caractere juridice. Închirierea locuinţelor
este un contract prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părţi, numite chiriaş (sau
locatar), folosinţa temporară, totală sau parţială, a unei locuinţe, în schimbul unei sume de bani numită chirie.

82 Precizăm că şi în cazul contractului de arendare pot fi aplicate prevederile din Codul de procedură civilă din materia
procedurii speciale intitulate „Evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fără drept” (art. 1.034-1.046 C. proc.civ.).

42
 Ca şi locaţiunea, închirierea locuinţelor este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros, comutativ,
consensual, cu executare succesivă, care transmite dreptul de folosinţă temporară a locuinţei.
Rezultă că închirierea se deosebeşte de locaţiunea de drept comun prin obiectul ei specific: locuinţa. Astfel
fiind, închirierea de locuinţe nu poate fi calificată un contract special distinct, ci numai ca o varietate a
contractului de locaţiune de drept comun. În consecinţă, contractului de închiriere îi sunt aplicabile dispoziţiile
dreptului comun referitoare la locaţiune, în măsura în care legislaţia locativă nu prevede norme speciale.
Principalele acte normative în materia închirierii locuinţelor sunt Codul civil (art. 1.824-1.835) şi Legea
locuinţei nr.114/1996.
2. Domeniu de aplicare. Dispoziţiile Legii nr.114/1996 sunt aplicabile numai contractelor de
închiriere având ca obiect o locuinţă - definită de lege ca „o construcţie alcătuită din una sau mai multe camere
de locuit, cu dependinţele, dotările şi utilităţile necesare, care satisface cerinţele de locuit ale unei persoane sau
familiei” (art.2. lit.a) - inclusiv curtea şi grădina închiriată o dată cu suprafaţa locativă (art.21 lit.c.).
Aceste dispoziţii nu sunt aplicabile dacă contractul are ca obiect un alt imobil, cum ar fi, de exemplu, curtea
sau garajul închiriat pentru parcarea sau adăpostirea autovehiculului ori în alt scop (în aceste cazuri se aplică
dreptul comun). Legislaţia locativă nu este aplicabilă nici în cazul închirierii unei case de vacanţă, definită de
lege ca „locuinţă ocupată temporar, ca reşedinţă secundară, destinată odihnei şi recreerii” (art.2 lit.h). Fiind
destinată ocupării temporare de scurtă durată, în scop de odihnă şi recreere, iar nu „locuirii” cu caracter de
continuitate, nu intră sub incidenţa legislaţiei locative. De altfel, dispoziţiile Legii nr.114/1996 vizează numai
închirierea de „locuinţe”, nu şi de case de vacanţă.
Legislaţia locativă este inaplicabilă, evident, în cazul suprafeţelor locative cu altă destinaţie decât aceea de
locuinţă pentru care există o reglementare specială. Astfel, potrivit Legii nr.15/1990 privind reorganizarea
unităţilor economice de stat ca regii autonome şi societăţi comerciale închirierea suprafeţelor locative vizate de
aceste acte normative (suprafeţe locative cu destinaţie comercială, industrială, depozite, birouri etc.) nu se poate
face potrivit dispoziţiilor Legii nr.114/1996, ci pe criterii comerciale, de regulă, prin licitaţie, în conformitate cu
aceste reglementări. Iar locaţiunea suprafeţelor locative cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă (de exemplu,
garajele) aparţinând persoanelor fizice sau societăţilor cu capital particular, care nu intră sub incidenţa
reglementărilor speciale, sunt supuse dreptului comun (art.1.777 şi urm. C.civ. din materia contractului de
locaţiune).
3. Prorogări legale. Pentru a asigura locatarului stabilitatea dreptului de folosinţă, legiuitorul a
intervenit frecvent prin prorogări legale, prelungind efectele contractelor de închiriere, dacă chiriaşul nu a
pierdut dreptul de folosinţă pentru alte cauze legale decât expirarea termenului (de exemplu, pentru
nerespectarea obligaţiilor contractuale).
a) Astfel, prin articolul unic din OUG nr. 8/2004 privind prelungirea duratei unor contracte de închiriere s-a
prevăzut că „(1) Durata contractelor de închiriere privind suprafeţele locative cu destinaţia de locuinţe, din
proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, aflate în curs de executare la data intrării în
vigoare a prezentei ordonanţe de urgenţă, care expiră la data de 8 aprilie 2004, se prelungeşte de drept pentru o
perioadă de 5 ani. (2) Durata contractelor de închiriere privind garajele din proprietatea statului sau a
unităţilor administrativ-teritoriale, aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a prezentei ordonanţe
de urgenţă, care expiră la data de 8 aprilie 2004, se prelungeşte, la cererea chiriaşilor, pentru o perioadă de 3
ani”.
b) Tot astfel, prin articolul unic din OUG nr. 44/2009 privind durata unor contracte de închiriere pentru
suprafeţe locative cu destinaţia de locuinţe s-a stipulat că „Durata contractelor de închiriere privind suprafeţele
locative cu destinaţia de locuinţe, din proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale,
reglementate de Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 8/2004 privind prelungirea duratei unor contracte de
închiriere, aprobată prin Legea nr. 219/2004, pentru care a operat tacita relocaţiune, în condiţiile prevăzute la
art. 1.437 din Codul civil, este de 5 ani de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanţe de urgenţă”.
43
 c) În fine, articolul unic din OUG nr. 43/2014 privind durata unor contracte de închiriere pentru suprafeţe
locative cu destinaţia de locuinţe dispune că „Durata contractelor de închiriere privind suprafeţele locative cu
destinaţia de locuinţe din proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, reglementată de
Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 44/2009 privind durata unor contracte de închiriere pentru suprafeţe
locative cu destinaţia de locuinţe, aprobată prin Legea nr. 309/2009, pentru care a operat tacita relocaţiune, în
condiţiile prevăzute la art. 1.810 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările
ulterioare, este de 5 ani de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanţe de urgenţă”.
După cum se observă, prorogările legale vizează numai suprafeţele locative cu destinaţia de locuinţe din
proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, nu şi locuinţele proprietatea privată a
persoanelor fizice sau a persoanelor juridice.
4. Clauze nescrise în contractul de închiriere. Potrivit art. 1.826 C.civ. „Este considerată
nescrisă orice clauză în temeiul căreia:
a) chiriaşul este obligat să încheie o asigurare cu un asigurător impus de locator. În temeiul contractului,
chiriaşul poate fi obligat să încheie contracte de asigurare de bunuri (având ca obiect locuinţa închiriată) sau de
asigurare de răspundere civilă (având ca obiect despăgubirile pentru prejudiciul de care chiriaşul răspunde faţă
de locator). Este recomandabil, ca măsură de prevedere, ca locatarul să încheie contracte de asigurare (mai ales
de răspundere civilă), pentru a se pune la adăpost de riscul suportării unor pagube mari, de exemplu, rezultând
din incendiu, explozie etc. Ceea ce legea interzice este ca locatorul să îl oblige pe chiriaş să încheie un contract
de asigurare cu un anumit asigurător. Chiriaşul poate să îşi aleagă în mod liber societatea de asigurare cu care să
contracteze.
b) se prevede răspunderea solidară sau indivizibilă a chiriaşilor din apartamente diferite situate în acelaşi
imobil, în cazul degradării elementelor de construcţii şi a instalaţiilor, obiectelor şi dotărilor aferente părţilor
comune ale imobilului.
Potrivit art. 1.829 alin. 1 C.civ. în clădirile cu mai multe apartamente, chiriaşii au dreptul de a întrebuinţa
părţile şi instalaţiile de folosinţă comună ale clădirii potrivit cu destinaţia fiecăreia. Deteriorările aduse părţilor
de folosinţă comună trebuie să fie reparate de chiriaşul în culpă, iar dacă acesta nu poate fi identificat, de către
chiriaşii care au acces sau folosesc părţile comune. În niciun caz chiriaşii nu sunt obligaţi solidar sau indivizibil
să suporte aceste cheltuieli; obligaţia lor este conjunctă, proporţională cu valoarea locativă a părţii din imobil pe
care o ocupă.
c) chiriaşul se obligă să recunoască sau să plătească în avans, cu titlu de reparaţii locative, sume stabilite
pe baza estimărilor făcute exclusiv de locator.
Art. 1.788 C.civ. prevede că sunt în sarcina locatarului reparaţiile locative, a căror necesitate rezultă din
folosinţa obişnuită a bunului. De aceea nu se poate estima care vor fi reparaţiile de care va avea nevoie locuinţa
ca urmare a folosirii sale. Dacă locatorul ar putea stabili în mod unilateral cuantumul acestor reparaţii, s-ar crea
premisele pentru comiterea unor abuzuri, mai ales în condiţiile în care chiriaşul este „partea slabă” a
contractului de închiriere.
d) locatorul este îndreptăţit să diminueze sau să suprime, fără contraprestaţie echivalentă, prestaţiile la care
s-a obligat prin contract. De exemplu, locatorul a închiriat o garsonieră complet mobilată, chiria fiind stabilită
în consecinţă; este considerată nescrisă clauza prin care locatorul este îndrituit să ridice mobilierul din
garsonieră fără ca în acest caz să se diminueze chiria. Clauza fiind considerată nescrisă, chiriaşul poate cere o
reducere a chiriei sau rezilierea contractului.
5. Subînchirierea şi cesiunea contractului de închiriere. Potrivit art. 1.833 C.civ., chiriaşul
poate ceda contractul de închiriere a locuinţei sau subînchiria locuinţa numai cu acordul scris al locatorului, caz
în care, în lipsa unei stipulaţii contrare, cesionarul, respectiv sublocatarul răspunde solidar cu chiriaşul pentru
obligaţiile asumate faţă de locator prin contractul de închiriere. Spre deosebire de contractul de locaţiune,
44
închirierea locuinţei este un contract intuitu personae în privinţa chiriaşului şi de aceea este necesar
consimţământul locatorului în cazul cesiunii sau subînchirierii. Răspunderea solidară a cesionarului, respectiv a
sublocatarului cu chiriaşul reprezintă o măsură instituită în favoarea locatorului, căruia i se măresc şansele de
reparare a unui eventual prejudiciu ce i s-ar cauza de către cesionar sau sublocatar. Soluţia este de natură a-l
responsabiliza pe chiriaş în alegerea cesionarului sau sublocatarului. Evident, locatorul şi chiriaşul pot conveni
ca răspunderea să revină numai cesionarului sau sublocatarului, norma fiind supletivă.
6. Încetarea contractului de închiriere.
6.1. Cauze de încetare. Codul civil conţine unele norme speciale cu privire la încetarea
contractului de închiriere prin: a) denunţarea unilaterală a contractului de închiriere de către chiriaş; b) rezilierea
contractului în cazul neexecutării obligaţiilor sau săvârşirii de către chiriaş a unor fapte culpabile; c) decesul
chiriaşului.
În completarea acestor dispoziţii privitoare la încetarea contractului, se aplică, evident, dreptul comun în
materie, cu deosebire cele vizând încetarea contractului de locaţiune prin expirarea termenului, prin
imposibilitatea folosirii locuinţei, prin desfiinţarea titlului locatorului şi prin efectul înstrăinării locuinţei dacă
nu sunt îndeplinite condiţiile de opozabilitate ale contractului faţă de dobânditor. Evident, contractul poate
înceta şi prin acordul părţilor.
6.2. Denunţarea unilaterală a contractului de către chiriaş.
a) Contractul de închiriere s-a încheiat fără determinarea duratei. În acest caz, dacă nu s-a convenit altfel,
chiriaşul poate denunţa contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai
mic decât sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei (de exemplu, dacă s-a stabilit plata
lunară a chiriei, termenul de preaviz trebuie să fie de cel puţin 8 zile).
Dacă nu s-a convenit altfel, locatorul poate denunţa contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de
preaviz care nu poate fi mai mic de: i) 60 de zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este
de o lună sau mai mare; ii) 15 zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o
lună.
b) Contractul de închiriere s-a încheiat pe durată determinată.
Prin derogare de la regulile dreptului comun în materie de locaţiune, chiriaşul (nu şi locatorul) are dreptul la
denunţarea unilaterală a contractului de închiriere prin notificare, cu condiţia respectării unui termen de preaviz
de cel puţin 60 de zile. Orice clauză contrară prin care s-ar suprima dreptul chiriaşului de a denunţa unilateral
contractul este considerată nescrisă.
Evident, chiriaşul nu datorează daune-interese pentru denunţarea contractului înainte de termen. El poate fi
obligat numai la plata chiriei până la expirarea termenului de preaviz, chiar dacă părăseşte locuinţa mai înainte.
Subliniem că locatorul nu are dreptul la denunţarea unilaterală a contractului înainte de termen. În mod
excepţional, în cazul în care închirierea este pe durată determinată, iar în contract s-a prevăzut că locatorul
poate denunţa unilateral contractul în vederea satisfacerii nevoilor locative proprii sau ale familiei sale (ceea
ce presupune ca locuinţa să fie ocupată de locator sau de un membru al familiei sale, iar nu pentru a fi închiriată
unei terţe personae), acestei denunţări i se aplică termenul de preaviz care nu poate fi mai mic de: i) 60 de zile,
dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o lună sau mai mare; ii) 15 zile, dacă
intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o lună.
6.3. Rezilierea contractului pentru neexecutarea obligaţiilor de către chiriaş. Rezilierea
contractului de închiriere înainte de termen poate fi dispusă în următoarele cazuri:
a) Fără justificare chiriaşul nu îşi execută obligaţiile născute din contract (art. 1.830 alin. 1 C.civ.). De
exemplu, neplata chiriei, abuzul de folosinţă, schimbarea destinaţiei locuinţei etc. Poate fi vorba şi de
45
neexecutarea obligaţiei de plată a preţului pentru consumul de apă, gaze, energie electrică etc., contractate de
proprietar cu furnizorii (nefiind vorba de clădiri comune) şi care, potrivit contractului de închiriere, trebuie să
fie suportate de chiriaş, nefiind incluse în chirie. Tot astfel, se poate cere rezilierea înainte de termen a
contractului şi în cazul în care chiriaşul a pricinuit însemnate stricăciuni locuinţei, clădirii în care este situată
aceasta, instalaţiilor, precum şi oricăror alte bunuri aferente lor, sau dacă înstrăinează fără drept părţi ale
acestora. După cum s-a stabilit în practica judiciară, stricăciunile ce pot fi remediate cu sume relativ mici în
raport cu valoarea suprafeţei locative nu pot fi considerate „însemnate” şi deci nu sunt de natură să justifice
evacuarea83. În schimb, constituie stricăciuni însemnate modificările structurale ale locuinţei fără
consimţământul proprietarului84.
b) În cazul în care chiriaşul, membrii familiei sale sau alte persoane cărora acesta din urmă le-a îngăduit, în
orice mod, folosirea, deţinerea sau accesul în locuinţă fie au un comportament care face imposibilă convieţuirea
cu celelalte persoane care locuiesc în acelaşi imobil sau în imobile aflate în vecinătate, fie împiedică folosirea
normală a locuinţei sau a părţilor comune.
Astfel, s-a hotărât că rezilierea contractului - urmată de evacuarea chiriaşului - poate fi dispusă numai dacă se
dovedeşte că acesta împiedică efectiv normala folosinţă a locuinţei ori face imposibilă convieţuirea pentru
ceilalţi locatari. Pentru o simplă stânjenire a convieţuirii85, pentru unele incidente sporadice evacuarea nu poate
fi dispusă86. Tot astfel, dacă neînţelegerile nu sunt provocate exclusiv de locatarul a cărui evacuare se cere.
Precizăm, de asemenea, că această dispoziţie are în vedere persoane aflate în deplinătatea facultăţilor mintale.
Faţă de bolnavii mintali care tulbură, în mod grav şi repetat, condiţiile normale de viaţă ori de muncă ale altora,
evacuarea nu poate fi dispusă, faţă de aceştia putându-se lua măsuri de îngrijire medicală, inclusiv internarea
pentru tratament87.
În cazul unei familii evacuarea este colectivă, fiind supuşi evacuării şi cei ce locuiesc împreună cu persoana
sau persoanele care fac imposibilă convieţuirea dacă, la rândul lor, manifestă o atitudine de acceptare a
activităţii celui vinovat ori dacă nu iau, în raport de posibilităţi, măsurile ce se impun pentru a-l determina să
revină la o comportare corespunzătoare.
Însă, ţinând seama că evacuarea constituie o sancţiune civilă pentru fapte culpabile şi dacă membrii familiei
au luat măsuri, dar fără rezultat, ei înşişi fiind victimele comportării necorespunzătoare, măsura evacuării
trebuie să se aplice numai faţă de locatarul culpabil (de exemplu, fiul major), nu şi faţă de alţi membri de
familie (mama)88.
6.4. Decesul chiriaşului. Potrivit art. 1.834 C.civ. contractul de închiriere a locuinţei încetează în
termen de 30 de zile de la data înregistrării decesului chiriaşului. Descendenţii şi ascendenţii chiriaşului au
dreptul, în termenul de 30 de zile, să opteze pentru continuarea contractului de închiriere până la expirarea
duratei acestuia, dacă sunt menţionaţi în contract şi dacă au locuit împreună cu chiriaşul. În caz de deces al
unuia dintre soţi, soţul supravieţuitor continuă exercitarea dreptului său locativ, dacă nu renunţă în mod expres
la acesta, în termen de 30 de zile de la data înregistrării decesului chiriaşului.
Se impun câteva precizări: i) închirierea locuinţei este un contract intuitu personae în privinţa chiriaşului şi
de aceea încetează prin decesul acestuia; ii) contractul nu încetează la data decesului, ci va continua încă 30 de
zile, chiar dacă nimeni nu cere continuarea contractului. Chiria va constitui o sarcină a moştenirii şi va fi plătită

83 A se vedea TS, s. civ., dec.nr.1406/1971, în RRD nr.4, 1972, p.163.

84 A se vedea TS, col.civ., dec.nr.151/1958, în CD, 1958, p.188; TJ Braşov, dec. civ. nr.163/ 1977, în RRD nr.9, 1977,
p.61.
85 Vz. T. reg. Timişoara, dec.nr.2002/1955, în RRD nr.3/1956, p.321-322.
86 Vz. TS, col.civ., dec.nr.163/1956 şi dec.nr.1737/1956 în CD, 1956, vol. I, p.297-301; TMB, s. a III-a civ.,
dec.nr.336/1994, în Culegere TMB 1993-1997, p.356-358.
87 Vz. TS, col.civ., dec.nr.619/1955, în CD, 1955, p.168 şi dec.nr.876/1956, în CD, 1956, vol. I, p.295; TS, s. civ.,
dec.nr.982/1985, în RRD nr.4/1986, p.65.
88 TS, s. civ., dec.nr.1091/1972, în RRD nr.3/1973, p.157.
46
de moştenitorii chiriaşului; iii) Descendenţii (copii, nepoţi, strănepoţi etc.) şi ascendenţii (părinţi, bunici, etc.) au
dreptul să opteze pentru continuarea contractului, drept ce poate fi exercitat în termenul de decădere de 30 de
zile. Nu are importanţă dacă descendenţii şi/sau ascendenţii au şi calitatea de moştenitori, dar este absolut
necesar ca ei să fi fost menţionaţi în contractul de închiriere şi să fi locuit împreună cu chiriaşul; iv) în privinţa
soţului supravieţuitor, indiferent dacă este sau nu moştenitor, contractul de închiriere va continua să producă
efecte, nefiind necesar ca soţul să ceară continuarea contractului. În schimb, soţul poate să renunţe la dreptul
locativ în termen de 30 de zile.
Dacă există mai mulţi descendenţi, ascendenţi sau soţ care continuă contractul de închiriere, aceştia
desemnează de comun acord persoana sau persoanele care semnează contractul de închiriere în locul chiriaşului
decedat. În cazul în care aceştia nu ajung la un acord în termen de 30 de zile de la data înregistrării decesului
chiriaşului, desemnarea se face de către locator, care poate alege pe oricare dintre chiriaşi.
Dacă prealabil decesului chiriaşul consimţise o subînchiriere, aceasta încetează la expirarea termenului de 30
de zile de la data decesului, dacă nu există descendenţi, ascendenţi sau soţ supravieţuitor care să continue
locaţiunea în condiţiile legii. Cel desemnat să semneze contractul de închiriere cu locatorul, va semna şi
contractul de subînchiriere în locul chiriaşului decedat.
7. Soluţionarea litigiilor locative. Dacă prin lege nu se prevede altfel, evacuarea chiriaşului se
face în baza unei hotărâri judecătoreşti. În cazul în care contractul este încheiat în formă autentică sau sub forma
unui înscris sub semnătură privată şi cu dată certă constituie titlu executoriu ca şi în materia locaţiunii de drept
comun. Chiriaşul este obligat la plata chiriei prevăzute în contract până la data eliberării efective a locuinţei,
precum şi la repararea prejudiciilor de orice natură cauzate locatorului până la acea dată.
Potrivit art. 1.832 alin. (2) C.civ. încetarea, din orice cauză, a contractului de închiriere, precum şi hotărârea
judecătorească de evacuare a chiriaşului sunt de drept opozabile şi se execută împotriva tuturor persoanelor
care locuiesc, cu titlu sau fără titlu, împreună cu chiriaşul. Această normă juridică are menirea de a-l proteja pe
locator împotriva acelor situaţii în care executorul judecătoresc nu îi putea evacua decât pe cei nominalizaţi în
hotărârea judecătorească (de exemplu, erau evacuaţi părinţii, nu şi fiul devenit major în cursul procesului de
evacuare).
8. Reguli derogatorii privind închirierea unor locuinţe cu destinaţie specială. Potrivit art. 1.835
C.civ. regimul închirierii prevăzut de legea specială pentru locuinţele sociale, locuinţele de necesitate, locuinţele
de serviciu, locuinţele de intervenţie şi locuinţele de protocol se întregeşte cu prevederile prezentului cod.
8.1. Locuinţa socială. Constituie locuinţă socială locuinţa care se atribuie cu chirie subvenţionată
unor persoane sau familii, a căror situaţie economică nu le permite dobândirea în proprietate sau închirierea
unei locuinţe în condiţiile pieţei (art.2 lit.c din Legea nr.114/1996). Locuinţele sociale aparţin domeniului public
al unităţilor administrativ-teritoriale (art.39 din Legea nr.114/1996) şi, ca atare, sunt inalienabile, dar pot fi
închiriate (art.136 alin.4 din Constituţie), însă nu pot fi vândute chiriaşilor (art.47)89.
8.2. Locuinţa de serviciu şi locuinţa de intervenţie. Potrivit legii, este locuinţă de serviciu
locuinţa destinată funcţionarilor publici, angajaţilor unor instituţii sau agenţi economici, acordată în condiţiile
contractului de muncă, potrivit prevederilor legale (art.2 lit. d), iar locuinţă de intervenţie locuinţa destinată
cazării personalului unităţilor economice sau bugetare, care, prin contractul de muncă, îndeplineşte activităţi sau
funcţii ce necesită prezenţa permanentă sau în caz de urgenţă în cadrul unităţilor economice (art.2 lit. e) sau
bugetare.

89 În practică, s-a statuat că locuinţa socială, închiriată cu această destinaţie, expres prevăzută în contract, nu poate fi
vândută chiriaşului, chiar dacă a fost construită anterior intrării în vigoare a Legii nr.114/1996, deoarece acest act normativ
a definitivat regimul locuinţelor care deja aveau acest statut, în sensul că sunt exceptate de la vânzare (ÎCCJ, s. civ. şi de
propr. int., dec. nr.4165/2005, în Jurisprudenţa Secţiei civile pe anul 2005, p.389-391).
47
 După cum rezultă din definiţiile legale, asemenea locuinţe (existente sau care se vor construi din fonduri
bugetare sau ale agenţilor economici) se închiriază ca accesoriu al contractului (raportului) de muncă. În ceea ce
priveşte regimul juridic, există însă unele deosebiri între locuinţa de serviciu şi locuinţa de intervenţie.
Locuinţa de serviciu. Potrivit legii, condiţiile şi durata de închiriere vor fi stipulate în contractul
de închiriere încheiat între părţile contractante, accesoriu la contractul de muncă (art.51 alin.2). Rezultă că
locuinţele de serviciu pot fi închiriate numai personalului unităţii, beneficiară a fondului.
Locuinţele de serviciu realizate în condiţiile Legii nr.114/1996, finanţate din bugetul de stat şi din bugetele
locale, pot fi vândute în condiţiile legii.
Locuinţa de intervenţie. În principiu, locuinţa de intervenţie urmează regimul juridic al locuinţei
de serviciu (art. 54 alin.1). Astfel fiind, locuinţa de intervenţie poate fi închiriată numai personalului unităţii, ca
accesoriu la contractul de muncă şi cu consecinţa încetării dreptului de folosinţă ca urmare a încetării raporturilor
de muncă.
Comparativ cu locuinţa de serviciu, locuinţa de intervenţie prezintă şi unele particularităţi:
i) În primul rând, se consideră locuinţă de intervenţie numai locuinţa situată în incinta unităţii ori în imediata
apropiere a acesteia (art.54 alin.2). Ea este destinată a servi ca locuinţă personalului (şi membrilor familiei) care
îndeplineşte anumite atribuţii de serviciu ce necesită prezenţa în preajma locului de muncă, cum ar fi locuinţele
situate: în cantoanele izolate de-a lungul liniilor de cale ferată sau drumuri; în clădiri izolate ale staţiilor
meteorologice sau depozitelor rezervelor de stat; în clădirile izolate în care se află cazat personalul care
deserveşte instalaţiile sau reţelele de înaltă tensiune, releele de televiziune şi radio etc. În cazul locuinţei de
intervenţie, închirierea se face nu numai în consideraţia raportului de muncă, dar chiar în consideraţia funcţiei
îndeplinite de persoana încadrată în muncă.
ii) În al doilea rând, locuinţa de intervenţie nu poate fi vândută chiriaşului (art.54 alin.3)90.
iii) În sfârşit, precizăm că încetarea contractului de muncă atrage după sine, în toate cazurile (inclusiv
pensionarea91), încetarea contractului de închiriere.
8.3. Locuinţa de necesitate
Este locuinţă de necesitate locuinţa destinată cazării temporare a persoanelor şi familiilor ale căror locuinţe au
devenit inutilizabile în urma unor catastrofe naturale sau accidente ori ale căror locuinţe sunt supuse demolării
în vederea realizării de lucrări de utilitate publică, precum şi lucrărilor de renovare ce nu se pot efectua în clădiri
ocupate de locatari (art.2 lit.f).
În cazuri de extremă urgenţă, consiliile locale pot declara drept locuinţe de necesitate, locuinţele libere aflate
în fondul de locuinţe sociale (art.56), caz în care închirierea va urma regimul juridic al locuinţei de necesitate
(iar nu al locuinţei sociale).
Locuinţa de necesitate se atribuie pe baza hotărârii consiliului local (art.55 alin.3), numărul de camere fiind
în funcţie de numărul persoanelor ce urmează să locuiască împreună cu titularul contractului de închiriere, la fel
ca şi în cazul locuinţelor sociale.
8.4. Locuinţa de sprijin. Este locuinţa cu o suprafaţă utilă de cel mult 100 mp, care se atribuie
cu chirie unor persoane sau familii care au fost evacuate prin proceduri de executare silită din locuinţele

90 Actele prin care – abuziv sau din eroare – conducerea unităţii include suprafeţe locative în categoria celor de
intervenţie (pentru a paraliza dreptul de cumpărare al chiriaşului) sunt supuse, în toate cazurile, controlului instanţelor
judecătoreşti. CSJ, Secţiile Unite, dec. nr. II din 29 sept. 1997, în Jurisprudenţa CSJ 1997, p.58-61; C. A. Buc., s. a III-a
civ., dec. nr.2822/1999, în Culegere de practică judiciară în materie civilă 1999, p.82-84.
91 Vz. TS, s. civ., dec.nr.1342/1970, în CD, 1970, p.110 şi dec.nr.480/1971, în CD, 1971, p.85.
48
 proprietate personală, în urma neachitării obligaţiilor contractuale prevăzute în contracte de credit ipotecar, şi
a căror situaţie economică nu le permite accesul la o locuinţă în proprietate sau închirierea unei locuinţe în
condiţiile pieţei.
Locuinţele de sprijin aparţin domeniului public al unităţilor administrativ-teritoriale şi nu pot fi înstrăinate
de către acestea. Ele se repartizează de către autorităţile administraţiei publice locale, care le-au cumpărat prin
licitaţie publică, pe baza criteriilor stabilite anual prin hotărâre a consiliului local, în condiţiile prevederilor
prezentului capitol.
8.5. Locuinţa de protocol. Este locuinţă de protocol locuinţa destinată utilizării de către persoanele
care sunt alese sau numite în unele funcţii ori demnităţi publice, exclusiv pe durata exercitării acestora (art.2
lit.g). Lista imobilelor cu destinaţie de locuinţă de protocol şi condiţiile pe care acestea trebuie să le
îndeplinească se stabilesc prin hotărâre a Guvernului (art. 58 alin.3).
Locuinţele de protocol sunt proprietate publică a statului şi se administrează de către Regia Autonomă
„Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat”, care asigură evidenţa, întreţinerea, repararea şi conservarea
lor, precum şi încasarea chiriei (art. 57 alin.1-2).
Contractul de închiriere a locuinţei de protocol încetează de drept în termen de 60 de zile de la data
eliberării din funcţie a beneficiarului (art.60 alin.3), necondiţionat de atribuirea unei alte locuinţe. Persoana în
cauză (împreună cu membrii familiei, dacă este cazul) se poate întoarce în locuinţa deţinută anterior, cu titlu de
proprietate sau chiriaş. În acest sens, legea prevede că atribuirea unei locuinţe de protocol nu afectează
drepturile locative deţinute de persoana îndreptăţită la locuinţă de protocol (art.60 alin.4).
Plata chiriei se face din bugetele Preşedinţiei României, Senatului, Camerei Deputaţilor sau
Secretariatului General al Guvernului, după caz, în limitele prevederilor bugetare aprobate anual (art.66).

TEST DE AUTOEVALUARE

1. În materia contractului de arendare: A) contractul constatat prin înscris sub semnătură privată şi
înregistrat la consiliul local constituie titlu executoriu şi poate fi folosit de către arendator pentru a-l evacua pe
arendaş din construcţia destinată exploatării agricole în cazul în care arendaşul nu a plătit chiria; B) în cazul în
care contractul încheiat verbal a fost pus în executare (de exemplu, arendatorul a predat terenul arendat şi
arendaşul a început să-l lucreze), raporturile dintre părţi vor fi soluţionate în lumina regulilor şi principiilor
aplicabile raporturilor extracontractuale; C) în caz de pieire fortuită a bunurilor arendate, riscul contractului
este suportat de arendaş.
2. În materia contractului de arendare: a) arendaşul nu poate avea calitatea de arendator; b) folosinţa
bunurilor arendate într-o societate agricolă poate fi aportată de către arendaş; c) chiar dacă durata contractului
nu este determinată, arendarea se consideră a fi făcută pentru toată perioada necesară recoltării fructelor pe
care bunul agricol urmează să le producă în anul agricol în care se încheie contractul.
3. În materia contractului de închiriere a locuinţei: a) chiriaşul nu poate fi obligat să încheie contracte de
asigurare de bunuri, chiar dacă şi-ar putea alege asigurătorul; b) închirierea locuinţei este un contract intuitu
personae în privinţa chiriaşului; c) chiriaşul are dreptul la denunţarea unilaterală a contractului de închiriere
prin notificare, cu condiţia respectării unui termen de preaviz de cel puţin 60 de zile.
Rezolvare:
1. B; 2. A şi C; 3. B şi C.

49
 TEMA NR. 10

CONTRACTUL DE MANDAT

OBIECTIVE:
1. Identificarea particularităţilor contractului de mandat în special sub aspectul formei şi al obiectului;
2. Aplicarea în materia mandatului a normelor privind reprezentarea;
3. Prezentarea obligaţiilor mandatarului şi ale mandantului;
4. Înfăţişarea modurilor specifice de încetare a contractului de mandat;
5. Identificarea particularităţilor mandatului fără reprezentare.

Secţiunea I - Aspecte generale

1. Noţiune. Mandatul este un contract prin care o parte, numită mandatar, se obligă să încheie unul sau
mai multe acte juridice pe seama celeilalte părţi, numită mandant (art. 2.009 C.civ.).
Această definiţie este menită să acopere atât mandatul cu reprezentare, cât şi mandatul fără reprezentare şi,
în plus, scoate în evidenţă două caracteristici importante ale contractului de mandat: i) în primul rând,
obiectul mandatului îl reprezintă încheierea unuia sau mai multor acte juridice. Astfel cum vom arăta în
continuare, actele (faptele) materiale pot avea doar un caracter accesoriu; ii) în al doilea rând, actele juridice
se încheie de către mandatar „pe seama mandantului”, ceea ce înseamnă că efectele legale ale actului juridic
încheiat de mandatar cu terţii se răsfrâng asupra patrimoniului mandantului.
Din punct de vedere etimologic, cuvântul „mandat” vine de la cuvintele latine „manum dare” care
înseamnă „a pune în mână, a încredinţa” pentru că în trecut mandatarul obişnuia a-şi pune mâna sa în mâna
mandantului, ca semn al credinţei ori de câte ori mandatarul era împuternicit să încheie un act juridic pe
seama mandantului. Aşa fiind, contractul de mandat are un caracter intuitu personae, la baza lui stând relaţiile
de încredere existente între părţi. Tocmai de aceea mandatul mai este calificat ca fiind un „contract de
încredere”.
Se recurge la contractul de mandat din diverse motive. Cel mai adesea, mandantul recurge la serviciile
mandatarului fie pentru că nu are posibilitatea să încheie personal actul juridic proiectat1, fie pentru că nu are
cunoştinţele necesare în acest scop.
2. Mandatul cu titlu gratuit şi mandatul cu titlu oneros. Potrivit art. 2.010 C.civ., mandatul este cu titlu
gratuit sau cu titlu oneros.
Mandatul dintre două persoane fizice se prezumă a fi cu titlu gratuit. În acest caz, mandatul este un
contract dezinteresat. Prezumţia este relativă. Aşadar, şi între persoane fizice se poate încheia un contract de
mandat remunerat.

1 După cum s-a spus, mandatul îi asigură mandantului darul ubicuităţii, căci, prin mandatarii săi, el poate fi prezent
în acelaşi moment în mai multe locuri (A se vedea, Ph. Malaurie, L Aynes, P.-Y Gautier, Contractele speciale, p. 261)

1
 Mandatul dat pentru acte de exercitare a unei activităţi profesionale se prezumă a fi cu titlu oneros. Sunt
consideraţi profesionişti toţi cei care exploatează o întreprindere. Constituie „exploatarea unei întreprinderi”
exercitarea sistematică, de către una ori mai multe persoane, a unei activităţi organizate ce constă în
producerea, administrarea sau înstrăinarea de bunuri ori în prestarea de servicii, indiferent dacă are ori nu un
scop lucrativ. De exemplu, mandatul dat avocatului se prezumă a fi cu titlu oneros.
Dacă mandatul este cu titlu oneros, iar remuneraţia mandatarului nu este determinată prin contract, aceasta
se va stabili potrivit legii, uzanţelor ori, în lipsă, după valoarea serviciilor prestate. Sunt incidente şi
prevederile art. 1.233 şi 1.234 C.civ. potrivit cu care dacă un contract încheiat între profesionişti nu stabileşte
preţul şi nici nu indică o modalitate pentru a-l determina, se presupune că părţile au avut în vedere preţul
practicat în mod obişnuit în domeniul respectiv pentru aceleaşi prestaţii realizate în condiţii comparabile sau,
în lipsa unui asemenea preţ, un preţ rezonabil. Atunci când, potrivit contractului, preţul se determină prin
raportare la un factor de referinţă, iar acest factor nu există, a încetat să mai existe ori nu mai este accesibil, el
se înlocuieşte, în absenţa unei convenţii contrare, cu factorul de referinţă cel mai apropiat.
Dreptul la acţiunea pentru stabilirea cuantumului remuneraţiei se prescrie odată cu dreptul la acţiunea
pentru plata acesteia (art. 2.010 alin. 3 C.civ.). Legiuitorul a urmărit să îl stimuleze în special pe mandatar să
rezolve problema stabilirii remuneraţiei pentru a nu prelungi starea de incertitudine. Dacă părţile nu rezolvă
pe cale amiabilă diferendul cu privire la cuantumul remuneraţiei, oricare dintre ele poate sesiza instanţa pentru
stabilirea acestui cuantum. De exemplu, mandantul este de acord să plătească o remuneraţie mandatarului, dar
nu este de acord cu cuantumul solicitat de acesta din urmă; în acest caz, mandantul poate sesiza instanţa
pentru stabilirea remuneraţiei. Dacă mandatarul sesizează instanţa, în mod normal solicită atât stabilirea
cuantumului acesteia, cât şi obligarea mandantului la plată, cererea de chemare în judecată urmând să aibă
două capete de cerere.
Prin faptul că mandatul poate fi cu titlu oneros, el se aseamănă cu contractul de muncă şi cu contractul de
antrepriză. Principala deosebire constă în aceea că mandatul are ca obiect (principal) încheierea de acte
juridice cu terţii şi, de regulă, mandatarul este reprezentantul mandantului, în timp ce contractul de muncă sau
de antrepriză are ca obiect acte sau fapte materiale şi intelectuale prestate pentru cealaltă parte contractantă,
iar salariatul, respectiv antreprenorul (arhitectul), nu are calitatea de reprezentant.
Precizăm însă, că salariatul poate primi împuternicire de reprezentare din partea unităţii (de exemplu,
pentru achiziţionarea de bunuri), în care caz va avea calitatea de mandatar2, cel puţin în raporturile dintre el şi
terţul contractant, precum şi între acesta din urmă şi mandant, chiar dacă în raporturile dintre mandant şi
salariatul lui (mandatar), datorită raporturilor de muncă (raporturi de subordonare), regulile mandatului vor fi
înlocuite – parţial – cu regulile aplicabile raportului de muncă (obligativitatea acceptării şi executării
mandatului, răspunderea mandatarului faţă de mandant potrivit regulilor din dreptul muncii, iar nu din dreptul
civil etc.). Tot astfel, antreprenorul poate fi împuternicit să încheie anumite acte juridice în numele clientului
(de exemplu, să obţină avize sau autorizaţii din partea organelor competente, să cumpere materiale de
construcţie necesare realizării lucrării).
Pe de altă parte, un liber profesionist care, de regulă, este un reprezentant (mandatar), nu întotdeauna va
avea această calitate. De exemplu, avocatul care acordă numai consultaţii juridice sau care acordă numai
asistenţă juridică, fără puteri de reprezentare, are – în raporturile civile – de regulă, calitatea de antreprenor,
iar nu de mandatar.

2 În principiu, este valabil şi mandatul dat de o unitate unei persoane fizice care nu este salariatul ei (T.Reg.Ploieşti,
dec.civ. nr.667/1959, în LP nr.8, 1959, p.122). Iar în cazul salariatului care desfăşoară o activitate curentă de încheiere
de acte juridice pe seama comitentului (de exemplu, casierul care încasează bani pentru primărie), existenţa
împuternicirii se prezumă – cu consecinţa validităţii şi opozabilităţii actului încheiat faţă de comitent (mandant) – dacă
nu se dovedeşte că persoana care a contractat cu salariatul a cunoscut sau trebuia să cunoască lipsa împuternicirii
(revocarea mandatului, desfacerea contractului de muncă etc.).

2
 3. Mandatul cu reprezentare şi mandatul fără reprezentare. Potrivit art. 2.011 C.civ., mandatul este cu
sau fără reprezentare. Dacă din împrejurări nu rezultă altfel, mandatarul îl reprezintă pe mandant la încheierea
actelor pentru care a fost împuternicit. Aşadar, de regulă mandatarul este reprezentantul mandantului,
reprezentarea fiind de natura contractului de mandat.
Puterea de a reprezenta poate rezulta fie din lege (de exemplu, autoritatea părintească - art. 502 C.civ.), fie
dintr-un act juridic (de exemplu, mandatul convenţional conjugal - art. 314 C.civ.) ori dintr-o hotărâre
judecătorească (de exemplu, mandatul judiciar conjugal - art. 315 C.civ.), după caz.
Mandatul este cu reprezentare atunci când mandatarul încheie acte juridice în numele şi pe seama
mandantului. Împuternicirea pentru reprezentare sau, dacă este cazul, înscrisul care o constată se numeşte
procură. Dispoziţiile referitoare la reprezentarea în contracte (art. 1.295 şi urm. C.civ.) se aplică în mod
corespunzător.
Mandatul este fără reprezentare atunci când mandatarul încheie acte juridice în nume propriu, dar pe
seama mandantului.
Secţiunea a II-a
Mandatul cu reprezentare

§1. Condiţii de validitate

4. Forma mandatului3. Mandatul este, de regulă, un contract consensual, care ia naştere prin simplul
acord de voinţă al părţilor, fără a fi supus vreunei forme speciale. Contractul de mandat poate fi încheiat în
formă scrisă sau verbală ori în mod tacit4. Acceptarea mandatului poate rezulta şi din executarea sa de către
mandatar.
În practică, mandatul este constatat de obicei printr-un înscris numit procură sau împuternicire.
Procura, ca negotium iuris, este un act juridic unilateral (exprimând voinţa mandantului, oferta de
mandat), iar ca instrumentum probationis, este înscrisul în care se enumeră actele juridice ce urmează să fie
îndeplinite de mandatar (procurator) în numele mandantului (procura este semnată numai de către mandant).
Părţile redactează un înscris pentru ca terţii să fie în măsură să verifice puterile conferite mandatarului, precum
şi limitele în care acesta poate contracta în numele mandantului. În acest sens, art. 1.302 C.civ. prevede:
„Contractantul poate întotdeauna cere reprezentantului (adică mandatarului, n.ns.) să facă dovada puterilor
încredinţate de reprezentat (mandant) şi, dacă reprezentarea este cuprinsă într-un înscris, să îi remită o copie a
înscrisului, semnată pentru conformitate.”
Evident, părţile pot să încheie şi un contract de mandat, care este un act juridic bilateral în care se
enumeră puterile mandatarului, drepturile şi obligaţiile părţilor şi care este semnat de ambele părţi. Din punct
de vedere practic, se preferă redactarea doar a procurii pentru că aceasta presupune doar manifestarea voinţei
mandantului (acesta fiind şi singurul care se deplasează la notar, atunci când procura este autentică).
Mandatul dat pentru încheierea unui act juridic supus, potrivit legii, unei anumite forme trebuie să
respecte acea formă, sub sancţiunea aplicabilă actului însuşi (art. 2.013 alin. 2 teza I C.civ.). De asemenea, art.
1.301 C.civ. prevede că împuternicirea nu produce efecte decât dacă este dată cu respectarea formelor cerute

3 Pentru regulile speciale privind forma mandatului judiciar şi celelalte particularităţi ale reprezentării sau asistării
judiciare, a se vedea dispoziţiile din codurile de procedură civilă şi de procedură penală, precum şi Legea nr. 51/1995 şi
Statutul profesiei de avocat.
4 Mandatul tacit se întâlneşte în practică mai ales în cazul în care între părţi există o comunitate de viaţă sau de
interese (de exemplu, între părinţi şi copilul major; între proprietar şi menajeră în vederea procurării materialelor de
curăţenie necesare; între părinţi şi bonă pentru procurarea produselor necesare copilului).

3
de lege pentru încheierea valabilă a contractului pe care reprezentantul urmează să îl încheie. De exemplu,
dacă actul juridic la care participă mandatarul în numele mandantului urmează să fie încheiat în formă
solemnă (de regulă, autentică), atunci procura trebuie să fie dată şi ea în aceeaşi formă, deoarece procura
(mandatul) formează un tot indivizibil cu actul în vederea căruia a fost dat (regula simetriei formelor).
Astfel, de exemplu, mandatarul împuternicit să înstrăineze sau să dobândească un imobil ori să încheie un
contract de donaţie etc., trebuie să înfăţişeze o procură (sau un contract de mandat) în formă autentică. Tot
astfel, art.13 din Legea nr. 21/1991 a cetăţeniei române prevede că o cerere de acordare sau, după caz, de
redobândire a cetăţeniei române se face personal sau, în cazuri temeinic justificate, prin mandatar cu procură
specială şi autentică [...]şi va fi însoţită de acte care dovedesc îndeplinirea condiţiilor prevăzute de această
lege.
În literatura de specialitate şi în practica judiciară anterioare adoptării noului Cod civil se considera că
mandatarul trebuie să fie împuternicit prin procură autentică numai în cazul în care legea prevede o asemenea
formă pentru validitatea actului juridic ce urmează să fie încheiat prin mandatar, nu însă şi atunci când acest
act urmează să fie încheiat în formă autentică prin voinţa părţilor, fără ca legea să prevadă o atare cerinţă5. O
astfel de concluzie ar rezulta şi din prevederile art. 2.013 alin. 2 teza I C.civ., care face referire la ipoteza în
care actul juridic este supus, potrivit legii, unei anumite forme. Însă, potrivit art. 91 alin. (2) din Legea
notarilor publici şi a activităţii notariale nr. 36/1995, „Părţile pot fi reprezentate la autentificare printr-un
mandatar cu procură specială autentică, cu excepţiile prevăzute de lege”, fără a distinge după cum forma
autentică a actului ce urmează a fi încheiat prin mandatar este cerută de lege sau este hotărâtă numai de către
părţi.
Regula simetriei formelor nu este aplicabilă atunci când forma este necesară doar pentru opozabilitatea
actului faţă de terţi, căci actul este valabil, independent de opozabilitatea lui faţă de terţi. De exemplu,
încheierea unei promisiuni de vânzare cu privire la un imobil (pentru care nu este necesară forma autentică)
este perfect valabilă dacă mandatarul a fost împuternicit printr-o procură constatată printr-un înscris sub
semnătură privată, neavând importanţă faptul că pentru notarea în cartea funciară mandatarul trebuie să îşi
probeze calitatea prin procură autentică6.
Când mandatul este un contract consensual, consimţământul părţilor poate fi dat şi în mod expres, dar şi
în mod tacit. Mandatul tacit rezultă din acele împrejurări de fapt care fac neîndoielnică intenţia părţilor. Oferta
de mandat special, în orice caz, trebuie să fie expresă. În schimb, acceptarea ofertei de mandat poate fi tacită,
inclusiv în cazul mandatului special sau autentic, rezultând din executarea lui din partea mandatarului7.
Art. 2.014 C.civ. consacră un caz special de acceptare tacită. Astfel, în absenţa unui refuz neîntârziat,
mandatul se consideră acceptat dacă priveşte actele a căror încheiere intră în exercitarea profesiei
mandatarului ori pentru care acesta şi-a oferit serviciile fie în mod public, fie direct mandantului. În aplicarea
acestor dispoziţii legale se va ţine seama, între altele, de prevederile legale, de practicile statornicite între părţi
şi de uzanţe. Textul se aplică în cazul acelor profesionişti care îşi oferă serviciile fie printr-o ofertă publică de
a contracta, fie printr-o ofertă adresată direct mandantului. Un exemplu în acest sens poate fi expediţionarul.

5 A se vedea TS, s.civ., dec.nr.1841/1971 mai sus citată. Vz. şi Mazeaud, op.cit., vol.II, p.61; Ph. Malaurie, L.
Aynès, op.cit., p.258; D.Chirică, op.cit., p.257.
6 Potrivit art. 40 alin. 7 din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară
din 09.07.2014 aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 al directorului general al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate
Imobiliară, „Cererea de înscriere poate fi depusă de titularul dreptului sau de persoana interesată în efectuarea înscrierii,
personal sau prin mandatar general sau special care îşi dovedeşte calitatea prin procură autentică sau împuternicire a
reprezentantului persoanei juridice, de avocatul împuternicit, de notarul public, personal sau prin delegat notarial, de
executorul judecătoresc, precum şi de persoana fizică sau juridică care a întocmit documentaţia cadastrală.”

7 Acceptarea tacită rezultă, de regulă „din executarea de către mandatar a însărcinării” (CSJ, s.civ., dec.nr. 335/1991, în
Dreptul nr.1, 1992, p.106).

4
 În privinţa dovezii mandatului tacit, deoarece atât oferta, cât şi acceptarea mandatului tacit poate rezulta
din împrejurări de fapt care fac neîndoielnică intenţia părţilor, dovada acestor fapte se poate face – atât de
către părţi, cât şi de terţul care contractează cu mandatarul sau de alţi terţi – prin orice mijloc de probă admis
de lege, indiferent de valoarea actului încheiat sau care urmează să fie încheiat de către mandatar. Cerinţa
dovezii scrise ar contraveni noţiunii de mandat tacit, căci mandatul scris este, prin definiţie, expres; or, mandatul
poate fi şi tacit (de exemplu, primirea de către o persoană a buteliei de aragaz în vederea reîncărcării la
unitatea specializată)8.
4 bis. Mandatul tacit nu trebuie să fie confundat cu mandatul aparent. În acest din urmă caz – deşi
lipseşte voinţa mandantului de a fi reprezentat (mandatarul a depăşit împuternicirea sau mandatul a încetat
anterior ori nici n-a existat în realitate) – terţii contractează cu credinţa scuzabilă şi legitimă (deci fără vreo
culpă, dar nu neapărat aflaţi într-o eroare comună şi invincibilă) că mandatarul aparent are puteri de
reprezentare; după cum s-a spus, „credinţa legitimă valorează titlu”.
Astfel, potrivit art. 1.309 alin. 2 C.civ., „Dacă însă, prin comportamentul său, reprezentatul l-a determinat
pe terţul contractant să creadă în mod rezonabil că reprezentantul are puterea de a-l reprezenta şi că acţionează
în limita puterilor conferite, reprezentatul nu se poate prevala faţă de terţul contractant de lipsa puterii de a
reprezenta”. Buna-credinţă a terţului se prezumă potrivit regulilor generale.
Mandatul aparent produce efecte ca şi cum mandatarul aparent ar fi avut puteri de reprezentare; aşa cum
există mandat fără reprezentare, se recunoaşte şi reprezentarea fără mandat. În consecinţă, terţul contractant de
bună-credinţă poate acţiona (dar nu este obligat în acest sens) împotriva mandantului în baza actului încheiat
cu mandatarul aparent, caz în care va fi obligat să execute şi obligaţiile asumate (de exemplu, când cere
predarea bunului vândut prin intermediul mandatarului aparent, va fi obligat să plătească preţul). În schimb,
persoana reprezentată fără voia ei poate acţiona împotriva terţului numai dacă a ratificat actul încheiat de
mandatarul aparent, caz în care mandatul aparent se transformă cu efect retroactiv (de la data încheierii
actului) într-un mandat cu reprezentare de drept comun. Mandatarul de rea-credinţă va răspunde faţă de
mandant.
Prin reglementarea mandatului aparent legiuitorul a urmărit să îl protejeze pe terţul de bună-credinţă9.
Ipoteze în care practica judiciară a apreciat că sunt îndeplinite condiţiile mandatului aparent10: în cazul
revocării mandatului, care nu a fost adusă la cunoştinţă terţilor, indiferent dacă mandantul a fost ori nu în culpă
(dar nici complet străin de aparenţa creată); o persoană care tratează cu un agent de asigurări, cu care mai
încheiase anterior contracte, poate să creadă, în mod legitim, că acesta este mandatarul asigurătorului; agentul
imobiliar considerat mandatarul proprietarului; atunci când o persoană utilizează faxul cumpărătorului fără
autorizaţia acestuia; atunci când s-a utilizat hârtia cu antet a mandatarului aparent, astfel cum se utiliza în mod
obişnuit; în cazul în care a fost semnată o promisiune de vânzare ce poartă asupra unui imobil aparţinând unei
societăţi, nu de către preşedintele societăţii (care putea angaja legal societatea), ci de către fiul său, care avea
calitatea de director, fără dreptul de a încheia un astfel de act.11
5. Capacitatea părţilor. Potrivit art. 1.298 C.civ., în cazul reprezentării convenţionale, atât
reprezentatul (mandantul), cât şi reprezentantul (mandatarul) trebuie să aibă capacitatea de a încheia actul
pentru care reprezentarea a fost dată.

8 A se vedea CSJ, s.civ., dec.nr.335/1991, în Deciziile CSJ 1990-1992, p.62-64.

9 Potrivit lui Pierre Voirin (citat de Ph. Malaurie, L Aynes, P.-Y Gautier, Contractele speciale, p. 306), „teoria
aparenţei nu este un colac de salvare pentru uzul neglijenţilor şi al ameţiţilor, ci o protecţie rezervată victimelor unei
credinţe legitime”.
10 A se vedea şi Ph. Malaurie, L Aynes, P.-Y Gautier, Contractele speciale, p. 306.
11 După cum s-a spus (Ph. Malaurie, L Aynes, P.-Y Gautier, Contractele speciale, p. 308), există mandat
aparent „atunci când circumstanţele - natura actului, profesiile intermediarului şi ale terţului, utilizarea unei hârtii de
corespondenţă sau a unei ştampile cu numele pretinsului mandant, obiceiul de a acţiona în numele acestuia, urgenţa,
greşeala mandantului - îl autorizează pe cel care s-a înşelat să nu verifice întinderea şi existenţa puterilor
intermediarului”.

5
 Aşadar, capacitatea părţilor se apreciază în funcţie de natura actului juridic care urmează să fie încheiat
prin mandatar (acte de conservare, de administrare, de dispoziţie). De asemenea, analiza condiţiilor privind
capacitatea părţilor se realizează atât cu privire la valabila încheiere a contractului de mandat, cât şi cu privire
la valabila încheiere a actului juridic ce urmează să se încheie prin intermediul mandatarului. Capacitatea
cerută de lege trebuie să existe la data încheierii fiecăruia dintre aceste acte juridice. De exemplu, dacă
mandatarul are capacitate deplină de exerciţiu la data încheierii contractului de mandat, acest contract este
perfect valabil, dar dacă până în momentul în care se pune problema să vândă casa mandantului este pus sub
interdicţie, contractul de vânzare nu poate fi încheiat în mod valabil.
6. Probleme specifice privind consimţământul. Potrivit art. 1.299 C.civ., contractul încheiat prin
mijlocirea mandatarului este anulabil atunci când consimţământul mandatarului este viciat. Dacă însă viciul
de consimţământ priveşte elemente stabilite de mandant, contractul este anulabil numai dacă voinţa acestuia
din urmă a fost viciată.
Prima teză are în vedere realitatea potrivit cu care cel care negociază (tratează în fapt) cu terţul este
mandatarul şi de aceea viciile de consimţământ (de exemplu, eroarea, dolul, violenţa) se apreciază în raport cu
mandatarul. De exemplu, aceasta poate fi indus în eroare cu privire la faptul că o casă pe care a cumpărat-o
pentru mandant este din lemn, iar nu din cărămidă.
Cea de-a doua teză a textului are în vedere, de exemplu, ipoteza în care anterior încheierii contractului
de vânzare mandantul a vizionat casa şi i s-a spus că este confecţionată din cărămidă (sau aşa era descrisă în
cadrul ofertei de pe pagina de internet a agenţiei imobiliare). Dacă mandatarul este împuternicit să cumpere
acea casă, pe care mandantul o cunoaşte, viciul de consimţământ (eroare sau dol, după caz) va fi apreciat în
persoana mandantului, neavând importanţă faptul că mandatarul a realizat faptul că acea casă este
confecţionată din lemn, iar nu din cărămidă.
Potrivit art. 1.300 C.civ., afară de cazul în care sunt relevante pentru elementele stabilite de mandant,
buna sau reaua-credinţă, cunoaşterea sau necunoaşterea unei anumite împrejurări se apreciază în persoana
mandatarului. De exemplu, dacă X îl împuterniceşte pe Y să îi cumpere un cal ce face parte din herghelia de
care se îngrijeşte A, buna-credinţă (necunoaşterea faptului că acel cal nu se afla în proprietatea, ci doar în
detenţiunea lui A) se va aprecia în persoana lui Y (a mandatarului). Dacă Y a fost de bună-credinţă, X poate
deveni proprietar al bunului în temeiul art. 937 C.civ.
Mandantul de rea-credinţă nu poate invoca niciodată buna-credinţă a mandatarului (art. 1.300 alin. 2
C.civ.). De exemplu, dacă X cunoştea faptul că acel cal nu îi aparţine lui A, nu va putea invoca în favoarea sa
prevederile art. 937 C.civ., chiar dacă mandatarul Y a crezut că A este proprietarul calului.
7. Obiectul şi întinderea mandatului. În toate cazurile, mandatul poate avea ca principal obiect numai
încheierea de acte juridice de către mandatar (contracte sau acte unilaterale, cum ar fi denunţarea locaţiunii
fără termen, acceptarea sau renunţarea la o moştenire etc.), actele materiale putând avea numai caracter
accesoriu (de exemplu, verificarea bunului – de pildă, autoturism - care urmează să fie cumpărat, preluarea
bunului mobil care urmează să fie vândut etc.),12 iar actele juridice cu caracter strict personal (de exemplu,
testament) nu pot fi făcute prin mandatar. Caracterul determinat, posibil şi ilicit al obiectului vizează, în
principal, obiectul derivat al contractului de mandat, afectând – potrivit dreptului comun – validitatea lui (de
exemplu, mandatul este nul dacă actul ce urmează să fie încheiat – permis de lege – are ca obiect bunuri
scoase din circuitul civil).
În ceea ce priveşte întinderea, mandatul poate fi special sau general. Mandatul este special când se dă
pentru o singură operaţiune juridică (procuratio unicus rei) sau pentru anumite operaţiuni determinate, şi
general când mandatarul primeşte împuternicirea de a se ocupa de orice afacere a mandantului (procuratio
omnium bonorum).
Mandatul general îl autorizează pe mandatar să efectueze numai acte de conservare şi de administrare.
Pentru a încheia acte de înstrăinare (de exemplu, vânzare, schimb, întreţinere, rentă viageră, donaţie etc.) sau

12 „Primirea buteliei de aragaz cu scopul reîncărcării” a fost corect calificată mandat (CSJ, s.civ.,
dec.nr.335/1991, cit. supra) dacă primitorul urma să contracteze cu prestatorul de asemenea servicii, „lucrarea”
(încărcarea buteliei) nefiind executată de el; în acest din urmă caz ar fi fost vorba de un contract de antrepriză. A se
vedea şi D. Chirică, op.cit., p.246.

6
grevare cu sarcini reale (de exemplu, ipotecă), tranzacţii ori compromisuri (prin care părţile convin ca un
litigiu intervenit între ele să fie soluţionat pe cale arbitrajului), pentru a se putea obliga prin cambii sau bilete
la ordin ori pentru a intenta acţiuni în justiţie, precum şi pentru a încheia orice alte acte de dispoziţie (de
exemplu, ridicarea unei sume de bani depuse în avans pentru achiziţionarea unui autoturism13), mandatarul
trebuie să fie împuternicit în mod expres.
Indiferent dacă mandatul este general sau special, mandatul se întinde şi asupra tuturor actelor necesare
executării lui, chiar dacă nu sunt precizate în mod expres. De exemplu, mandatul dat pentru vânzarea unui
apartament se întinde şi asupra altor acte, cum ar fi plata impozitelor aferente, obţinerea unui certificat fiscal,
obţinerea adeverinţei de la asociaţia de proprietari din care să rezulte inexistenţa datoriilor etc.
Fie că este special sau general, mandatarul trebuie să se încadreze în limitele împuternicirii primite. De
exemplu, mandatul special dat pentru vânzarea unor bunuri nu poate servi pentru vânzarea altora. Iar
mandatul general circumscris la anumite acte de administrare nu îndreptăţeşte la săvârşirea altora. Mai mult
decât atât, mandatul dat pentru un act patrimonial mai grav nu îl îndreptăţeşte pe mandatar să încheie şi un alt
act mai puţin grav. De exemplu, dacă mandatarul a fost împuternicit să cumpere o casă, nu poate ca după
cumpărarea casei să încheie un contract de locaţiune sau de comodat cu privire la acea casă.
8. Durata mandatului. Potrivit art. 2.015 C.civ., dacă părţile nu au prevăzut un termen, contractul de
mandat încetează în 3 ani de la încheierea lui. Acest text - care conţine o normă supletivă – are drept scop de a
evita acele situaţii în care o procură a fost dată cu mai mulţi ani în urmă şi nu este sigur dacă mandatul mai
fiinţează sau, dimpotrivă, acesta a încetat în oricare dintre modurile prevăzute de lege. De exemplu,
mandantul l-a împuternicit pe mandatar să efectueze operaţiuni bancare în scopul efectuării unor plăţi ale
mandantului.
Evident, părţile pot să stipuleze un termen mai mare de 3 ani, dar acest lucru trebuie menţionat în mod
expres. De exemplu, mandantul urmează să plece într-o misiune în străinătate (de pildă, în Africa de Sud sau
în Australia) pentru o perioadă de 4 ani şi nu intenţionează să revină în ţară în acest interval de timp. Pentru
aceasta poate da o procură unui mandatar pentru ca acesta să efectueze anumite plăţi în numele şi pe seama
mandantului şi/sau să încheie alte acte juridice a căror valabilitate expiră în cadrul intervalului de timp de 4
ani (de exemplu, încheierea unui contract de asigurare obligatorie a unui apartament ori a unui contract de
antrepriză pentru revizia periodică obligatorie a centralei termice).
Amintim şi prevederile art. 142 din Legea nr. 71/2011 potrivit cu care contractele de mandat încheiate
înainte de intrarea în vigoare a Codului civil, pentru care părţile nu au prevăzut un termen, rămân supuse legii
în vigoare la data încheierii lor. Aceasta înseamnă că în privinţa acestor contracte de mandat nu se aplică
termenul de 3 ani.
9. Conflictul de interese. Contractul cu sine însuşi şi dubla reprezentare (autocontractul)14.
Mandatul în interes comun.
După cum am arătat în cele ce precedă, mandatul este un contract de încredere, cu un caracter intuitu
personae. Mandatarul trebuie să facă tot posibilul pentru a proteja interesele mandantului, vorbindu-se în
acest sens de o obligaţie de loialitate a mandatarului faţă de mandant.

13 „Încasarea unei sume de bani nu poate fi apreciată ca un act de administrare obişnuit şi de aceea oferta de
mandat nu poate fi presupusă. În absenţa dovezii unui mandat special care să permită eliberarea banilor altei persoane
decât celei cu care a încheiat contractul, societatea pârâtă a săvârşit o faptă ilicită, cauzatoare de prejudicii în
patrimoniul recurentului-reclamant” (C.A.Buc., s. a IV-a civ., dec. nr. 4259/2000, în PR nr.1, 2003, p.136-139).
14 Contractul cu sine însuşi şi dubla reprezentare sunt cunoscute în literatura de specialitate sub denumirea
comună de „autocontract”, întrucât contractul este încheiat „pentru două părţi diferite de voinţa unei singure persoane,
care acţionează într-o dublă calitate”. A se vedea, D. Cosma, op.cit., p.83.

7
 Potrivit art. 1.303 C.civ., contractul încheiat de un mandatar aflat în conflict de interese cu mandantul
poate fi anulat la cererea mandantului atunci când conflictul era cunoscut sau trebuia să fie cunoscut de terţul
contractant la data încheierii contractului. Textul are în vedere, de exemplu, acele situaţii în care terţul
contractant se află în relaţii de rudenie (de exemplu, este copil, părinte, frate etc.), de familie (de pildă, este soţ
sau afin) sau de afaceri (de exemplu, este asociat într-o societate) cu mandatarul şi există o puternică îndoială
cu privire la faptul că mandatarul ar face tot posibilul pentru a apăra interesele mandantului (de exemplu, să
obţină un preţ cât mai mare în folosul mandantului). De menţionat faptul că numai mandantul poate cere
anularea contractului, iar acţiunea în anulare poate fi admisă dacă terţul contractant a fost de rea-credinţă (a
cunoscut sau trebuia să cunoască, la data încheierii contractului, conflictul de interese dintre mandant şi
mandatar). Nu va fi anulabil contractul atunci când mandantul a stabilit termenii contractului astfel încât
conflictul de interese este exclus.
În cazul în care mandatarul încheie contractul care formează obiectul mandatului cu sine însuşi
(contractul cu sine însuşi - de exemplu, mandantul îl împuterniceşte pe mandatar să încheie un contract de
depozit remunerat, iar deponent este tocmai mandatarul, care va „negocia” cu sine însuşi termenii contractului
de depozit şi, în special, remuneraţia cuvenită depozitarului) sau cu o terţă persoană pe care tot el o reprezintă
(dubla reprezentare – de exemplu, unul dintre mandanţi îl împuterniceşte pe mandatar să îi găsească un deponent
care să depoziteze în silozurile sale cereale contra unei remuneraţii, iar celălalt mandant îl împuterniceşte pe acelaşi
mandatar să îi găsească un depozitar care să deţină silozuri adecvate în care se pot depozita cereale), există
pericolul neglijării intereselor mandantului (în cazul contractului cu sine însuşi) sau al unuia dintre mandanţi (în
cazul dublei reprezentări).
Bineînţeles, un asemenea pericol nu există dacă mandantul, respectiv mandanţii, fiind în cunoştinţă de
cauză, convin să dea împuternicire mandatarului în acest sens ori atunci când clauzele contractului sunt astfel
precizate încât este exclusă vătămarea intereselor mandantului sau mandanţilor, după caz (de exemplu, contractul
proiectat este integral redactat de către mandant, mandatarul trebuind să găsească un contractant care să accepte în
integralitate termenii contractului).
În scopul prevenirii pericolului vătămării intereselor mandantului, art. 226 alin. (1) din Regulamentul de
punere în aplicare a Legii notarilor publici şi a activităţii notariale nr.36/1995 (aprobat prin Ordinul ministrului
justiţiei nr.2333/2013) prevede: „În cazul în care se autentifică o procură pentru încheierea unui contract de
vânzare, iar cumpărătorul sau soţul acestuia are el însuşi calitatea de mandatar al vânzătorului, notarul public
va cere părţilor să înscrie în cuprinsul procurii toate clauzele contractului, inclusiv preţul”. Îndeplinirea acestor
cerinţe în cazul actului cu sine însuşi poate fi verificată şi cu ocazia încheierii contractului de vânzare în formă
autentică, deoarece „procurile folosite la autentificarea actelor rămân la dosar în original sau în copie legalizată”
(art. 226 alin. 5 din Regulament). Deşi aceste texte vizează numai contractul cu sine însuşi, notarul le poate avea în
vedere şi în cazul dublei reprezentări.
În cazul încheierii contractului cu sine însuşi sau în cazul dublei reprezentări, contractul încheiat este
anulabil la cererea mandantului (în cazul contractului cu sine însuşi) sau a unuia dintre mandanţi (în cazul dublei
reprezentări). Sancţiunea nulităţii relative este expres prevăzută de lege (art. 1.304 C.civ.).
Contractul cu sine însuşi şi dubla reprezentare nu trebuie să fie confundate cu mandatul în interes comun
(procuratio in rem suam). În acest caz nu se pune problema nulităţii relative, întrucât mandatarul contractează cu
un terţ pe care nu-l reprezintă, numai că – alături de mandant – este şi el cointeresat în încheierea actului care
formează obiectul mandatului (de exemplu, este şi el coproprietar al bunului care urmează să fie vândut sau – fiind
creditorul mandantului – urmează să îşi satisfacă propria creanţă din preţul obţinut în urma vânzării bunului).
Precizăm că mandatul în interes comun nu se confundă cu mandatul remunerat; în primul caz,
mandatarul este cointeresat în încheierea actului care formează obiectul mandatului, în timp ce, în cel de-al
doilea caz, interesul lui rezidă în contractul de mandat care îl îndreptăţeşte la plata remuneraţiei, chiar dacă
actul juridic în vederea căruia a fost conferit mandatul nu a putut fi încheiat fără culpa mandatarului (art.
2.027 C.civ.).

8
 §2. Efectele contractului de mandat
10. Două categorii de efecte. Întrucât mandatarul este reprezentantul mandantului, contractul de mandat
produce efecte nu numai între părţi (mandant şi mandatar), dar şi în privinţa terţului cu care se încheie actul
juridic ce formează obiectul mandatului. Pentru alţi terţi, mandatul este o res inter alios acta.
A. Efecte între părţi
I. Obligaţiile mandatarului
11. Executarea mandatului. Principala obligaţie a mandatarului este aceea de a executa mandatul.
Neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a acestei obligaţii fac ca mandatarul să fie răspunzător nu
numai de dol (intenţie), dar şi de culpă simplă.
Precizăm că prin executarea mandatului nu trebuie înţeleasă neapărat încheierea actului proiectat (de exemplu,
vânzarea bunului). Dacă mandatarul, cu toate diligenţele depuse, nu poate încheia actul juridic în condiţiile
împuternicirii primite, răspunderea lui nu va fi angajată.
Uneori, obligaţia mandatarului este una de rezultat: acceptarea sau renunţarea la o moştenire deschisă;
depunerea unei acţiuni în justiţie; efectuarea unei plăţi la termen unui antreprenor; semnarea unui contract, fără
negocierea acestuia etc. În aceste cazuri, neîncheierea actului face să se prezume culpa mandatarului.
De cele mai multe ori, obligaţia mandatarului este una de mijloace (de prudenţă şi diligenţă). În aceste cazuri,
mandantul trebuie să dovedească erorile comise de mandatar în executarea mandatului15.
Diligenţa cerută mandatarului în îndeplinirea mandatului, inclusiv păstrarea sumelor de bani sau a altor bunuri
primite de la sau pentru mandant16, va fi apreciată cu mai puţină rigurozitate dacă mandatul este cu titlu
gratuit (art. 2.018 alin. 1 C.civ.). În acest caz, culpa mandatarului se apreciază în concret (culpa levis in
concreto), deci în funcţie de diligenţa pe care o depune în propriile sale afaceri. Dacă mandatul este cu titlu
oneros, răspunderea lui se va aprecia după tipul abstract (culpa levis in abstracto) al unui bun proprietar
(bonus pater familias).
Mandatarul este obligat să îl înştiinţeze pe mandant despre împrejurările care au apărut ulterior încheierii
mandatului şi care pot determina revocarea sau modificarea acestuia. Această obligaţie derivă tot din
obligaţia de loialitate a mandatarului în raport cu mandantul, obligaţie care incumbă mandatarului pe toată
durata derulării contractului de mandat. De exemplu, mandatarul trebuie să îl informeze pe mandant cu privire
la ivirea unui potenţial conflict de interese între mandant şi mandatar ori cu privire la anumite constatări
necunoscute mandantului în momentul încheierii contractului de mandat (de pildă, mandatarul află că o casă
pe care mandantul dorea să o cumpere prin intermediul său se află într-o zonă inundabilă sau nu este suficient
de solidă) sau cu privire la apariţia unei reglementări care ar putea să-l determine pe mandant să-şi reconsidere
poziţia (de pildă, ca urmare a unui act adoptat de consiliul local, mandantul să renunţe la cumpărarea unui
teren pe care nu mai poate construi un bloc de locuinţe cu un regim de înălţime de P+8, ci de doar P+2).
Mandatarul are această obligaţie chiar dacă revocarea sau modificarea mandatului ar avea ca efect pierderea
sau diminuarea remuneraţiei sale.
În ipoteza în care culpa mandatarului este stabilită, măsura răspunderii lui va fi dată – în ambele ipoteze –
de paguba (care trebuie acoperită integral) suferită de mandant din cauza neexecutării sau executării

15 Uneori obligaţia mandatarului este mixtă. De exemplu, avocatul are obligaţia de a face tot posibilul pentru a
câştiga procesul clientului său (ceea ce conturează elementele obligaţiei de mijloace), dar introducerea unei căi de atac
în termen este o obligaţie de rezultat. Pentru delimitarea între obligaţiile de rezultat şi cele de mijloace a se vedea şi art.
1.481 C.civ.
16 T. Jud. Hunedoara a angajat răspunderea mandatarului pentru dispariţia sumelor ce i-au fost încredinţate de
mandant, întrucât s-a dovedit neglijenţa sa în păstrarea banilor (dec.civ. nr. 157/1981, în RRD nr.11, 1981, p.48). Dar
mandantul poate acţiona şi împotriva terţului care a sustras lucrul de la mandatar „deoarece, prin faptul că a dat mandat,
nu se poate zice că s-a desesizat de dreptul său de proprietate” (Cas.I, dec.nr.154/1887, în C.civ. adnotat, p.20, nr.1).
Pentru răspunderea mandatarului din cauza culpei sale, în ceea ce priveşte păstrarea bunului primit de la mandant, a se
vedea şi CSJ, s.civ., dec.nr.335/1991 cit. supra.

9
necorespunzătoare a obligaţiei asumate. În lipsa unei convenţii contrare, mandatarul care şi-a îndeplinit
mandatul nu răspunde faţă de mandant cu privire la executarea obligaţiilor asumate de persoanele cu care a
contractat, cu excepţia cazului în care insolvabilitatea lor i-a fost sau ar fi trebuit să îi fi fost cunoscută la data
încheierii contractului cu acele persoane (art. 2.021 C.civ.).
Potrivit art. 2.017 C.civ. mandatarul nu poate să depăşească limitele stabilite prin mandat. Cu toate acestea,
el se poate abate de la instrucţiunile primite, dacă îi este imposibil să îl înştiinţeze în prealabil pe mandant şi
se poate prezuma că acesta ar fi aprobat abaterea dacă ar fi cunoscut împrejurările ce o justifică. În acest caz,
mandatarul este obligat să îl înştiinţeze de îndată pe mandant cu privire la schimbările aduse executării
mandatului. De exemplu, mandatarul este împuternicit să vândă anumite animale ale mandantului; din cauza
interdicţiei vânzării animalelor într-o anumită localitate (măsura necunoscută părţilor la încheierea
contractului), decide să efectueze cheltuieli suplimentare pentru asigurarea hranei şi pazei animalelor şi
deplasarea lor într-o altă localitatea unde puteau fi vândute.
Precizăm că, dacă bunul deţinut în baza mandatului piere fortuit, mandatarul nu răspunde, chiar dacă l-ar fi
putut salva, sacrificând un bun propriu, întrucât art. 2.150 C.civ. (din materia comodatului)17 nu este aplicabil
în materia mandatului.
12. Obligaţia de a da socoteală. Orice mandatar este ţinut să dea socoteală despre gestiunea sa şi să remită
mandantului tot ceea ce a primit în temeiul împuternicirii sale – bunuri sau documente, primite de la
mandantul însuşi sau de la terţi – în acest din urmă caz, chiar dacă ceea ce a primit (de exemplu, sumele de
bani încasate) nu ar fi fost datorat mandantului, deoarece terţul păgubit va cere, dacă este cazul, restituirea
plăţii nedatorate de la mandant18.
În perioada în care bunurile primite cu ocazia executării mandatului de la mandant ori în numele lui se află
în deţinerea mandatarului, acesta este obligat să le conserve (să le păstreze în condiţii corespunzătoare, să
asigure paza bunurilor, să asigure hrana animalelor etc.).
Potrivit art. 2.024 alin. 1 C.civ., mandatarul va exercita drepturile mandantului faţă de terţi, dacă bunurile
primite pentru mandant prezintă semne de deteriorare sau au ajuns cu întârziere. De exemplu, dacă mandantul
este cumpărătorul unor bunuri, mandatarul are obligaţia să verifice starea bunului, iar dacă în urma verificării
se constată existenţa unor vicii aparente, mandatarul trebuie să îl informeze pe vânzător despre acestea fără
întârziere (art. 1.690 alin. 2 şi 3 C.civ.)19. Mandatarul poate uza şi de prevederile art. 1.691 C.civ., având
calitatea să se adreseze preşedintelui judecătoriei de la locul predării bunului pentru desemnarea unui expert
care să constate starea bunurilor. În caz de urgenţă, mandatarul poate proceda la vânzarea bunurilor cu
diligenţa unui bun proprietar (de exemplu, bunurile cumpărate de mandant sunt legume sau fructe perisabile -
roşii, ardei, căpşuni, struguri etc. - care au sosit cu întârziere, iar transportul până la magazinele mandantului
le-ar afecta în mod decisiv; mandatarul le poate vinde chiar şi la un preţ mai mic pentru a evita deteriorarea
totală a acestora).
Cu privire la toate măsurile luate în împrejurările menţionate mai sus, mandatarul trebuie să îl anunţe de
îndată pe mandant.

17 Potrivit art. 2.150 C.civ. „Comodatarul răspunde pentru pieirea bunului împrumutat când aceasta este cauzată de
forţa majoră pe care comodatarul l-ar fi putut feri întrebuinţând un bun propriu sau când, neputând salva decât unul
dintre cele două bunuri, l-a preferat pe al său.”
18 În practică, s-a decis că acţiunea prin care se solicită obligarea unei persoane de a plăti suma de bani cu care s-a
îmbogăţit fără justă cauză nu este admisibilă dacă reclamantul are posibilitatea de a exercita o acţiune izvorând dintr-un
contract de mandat pe care l-a încheiat cu pârâtul (a se vedea ÎCCJ, s.civ. şi de propr.int., dec. nr.3374/2005, în
Jurisprudenţa Secţiei civile pe anul 2005, p. 313-315).
19 Prevederile art. 1.690 alin. (3) C.civ. sunt aplicabile şi atunci când bunurile predate mandatarului formează
obiectul unui contract de locaţiune (de exemplu, este vorba de un utilaj), în temeiul art. 1.790 alin. (2) C.civ.

10
 Mandatarul datorează dobânzi pentru sumele întrebuinţate în folosul său începând din ziua întrebuinţării,
iar pentru cele cu care a rămas dator, din ziua în care a fost pus în întârziere.
Întrucât dreptul la acţiune al mandantului pentru predarea sumelor de bani sau a altor bunuri primite de
mandatar de la terţi în cursul executării mandatului nu se poate naşte de la data încheierii contractului de
mandat (contra non valentem agere non currit praescriptio), prescripţia începe să curgă de la data încetării
contractului, fie prin executarea lui20, fie prin alte moduri de încetare a raporturilor dintre părţi (cum ar fi şi
expirarea termenului suspensiv prevăzut în contract)21.
În legătură cu începerea curgerii termenului de prescripţie de la data executării contractului, se pune
problema stabilirii acestui moment, mai ales în cazul sumelor de bani ridicate de la o instituţie bancară în baza
unei „clauze de împuternicire”. Este unanim admis în literatura de specialitate şi în practica judiciară că o
asemenea clauză reprezintă un mandat, o împuternicire dată de către titularul contului beneficiarului clauzei,
acesta din urmă având obligaţia să dea socoteală mandantului, inclusiv să remită sumele de bani ridicate şi
neîntrebuinţate în interesul acestuia, dacă raporturile de mandat dintre ei nu sunt dublate de alte raporturi
juridice (donaţie, plata unei datorii etc.). Astfel fiind, se pune întrebarea referitoare la momentul începerii
curgerii termenului de prescripţie a acţiunii având ca obiect predarea sumelor de bani ridicate de la unitatea
bancară. În acest caz sunt aplicabile prevederile art. 2.528 C.civ., în sensul că prescripţia dreptului la acţiune
începe să curgă de la data când păgubitul (mandantul) a cunoscut sau trebuia să cunoască paguba ce i-a fost
pricinuită de mandatar prin ridicarea sumelor de bani şi nerespectarea obligaţiei de a da socoteală.
În sfârşit, precizăm că problema prescripţiei, la care ne-am referit în rândurile de mai sus, vizează, evident,
numai acţiunea personală a mandantului (derivată din contractul de mandat), iar nu acţiunea reală în
revendicare intentată de mandant în calitate de proprietar (de exemplu, pentru restituirea bunului individual
determinat nevândut de mandatar sau pentru predarea bunului cumpărat de acesta în numele şi pe seama
mandantului) guvernată de regulile specifice acestei acţiuni reale.

13. Obligaţii rezultând din substituirea unei terţe persoane. În principiu, mandatarul trebuie să execute
personal însărcinarea primită, deoarece contractul de mandat este încheiat intuitu personae, având la bază
încrederea mandantului în mandatar. Prin excepţie, în contractul de mandat se poate prevedea dreptul
mandatarului de a-şi substitui o terţă persoană în executarea în tot sau în parte a mandatului.

Chiar în absenţa unei autorizări exprese, mandatarul îşi poate substitui un terţ dacă: a) împrejurări
neprevăzute îl împiedică să aducă la îndeplinire mandatul; b) îi este imposibil să îl înştiinţeze în prealabil pe
mandant asupra acestor împrejurări; c) se poate prezuma că mandantul ar fi aprobat substituirea dacă ar fi
cunoscut împrejurările ce o justifică. De exemplu, mandatarul trebuie să vândă anumite bunuri perisabile într-
o ţară străină şi pentru aceasta trebuie să fie prezent la locul întâlnirii la ora 6 a.m. Ajuns la graniţă la ora 2
a.m., este informat că începând cu ora 24 a intrat în vigoare – pentru cel puţin 48 de ore - o interdicţie de a
pătrunde pe teritoriul acelei ţări cu camioane care depăşesc o anumită greutate pentru că ar putea fi deteriorat
asfaltul. În aceste condiţii, recurge la serviciile a 3 cunoscuţi, care posedă camioane de tonaj mai mic şi care
se obligă să preia bunurile şi să le vândă în ţara vecină, urmând ca banii să îi fie predaţi mandatarului la
întoarcere, în cursul aceleaşi zile.

Într-un astfel de caz, mandatarul este obligat să îl înştiinţeze de îndată pe mandant cu privire la substituire.
Dacă substituirea nu a fost autorizată de mandant (precum în exemplul de mai sus), mandatarul răspunde
pentru actele persoanei pe care şi-a substituit-o ca şi cum le-ar fi îndeplinit el însuşi.

20 De exemplu, de la data când mandatarul a vândut garnitura de mobilă. T. Jud. Hunedoara, dec.nr.50/1986, în
RRD nr.1, 1987, p.60.
21 Data de la care începe să curgă termenul de prescripţie extinctivă într-o acţiune în restituirea bunurilor deţinute în
baza unui contract de mandat nu este data naşterii raportului de drept, ci data refuzului mandatarului de a restitui bunurile
mobile la cererea mandantului (C.A. Buc., s. a III-a civ., dec. nr. 2339/1999, în Culegere de practică judiciară în materie
civilă 1999, p.60-61).

11
 Dacă substituirea a fost autorizată, mandatarul nu răspunde decât pentru diligenţa cu care a ales persoana
care l-a substituit - culpa in eligendo şi i-a dat instrucţiunile privind executarea mandatului.

În toate cazurile, mandantul are o acţiune directă împotriva persoanei pe care mandatarul şi-a substituit-o
(art. 2.023 alin.6 C.civ.). În schimb, persoana pe care mandatarul şi-a substituit-o poate acţiona împotriva
mandantului numai pe calea acţiunii oblice, întrucât posibilitatea intentării unei acţiuni directe – derogatorii de
la regulile generale – nu poate fi recunoscută în lipsa unei dispoziţii exprese a legii. Dar dacă mandatarul a
fost autorizat să-şi substituie o terţă persoană (cu sau fără arătarea persoanei), considerăm că persoana pe care
mandatarul şi-a substituit-o poate acţiona împotriva mandantului în baza raporturilor directe pe care le are – prin
intermediul mandatarului – cu mandantul (practic, mandantul l-a împuternicit pe mandatar să încheie un contract
de mandat cu cel pe care mandatarul şi l-a substituit, iar acesta din urmă devine în acest caz mandatar al
mandantului şi se poate îndrepta împotriva acestuia în temeiul contractului de mandat încheiat cu mandantul prin
intermediul mandatarului). În acest caz, nu mai suntem în prezenţa unei „acţiuni directe” propriu-zise, căci
aceasta vizează ipotezele lipsite de fundamentul raporturilor juridice directe. În privinţa acţiunii directe a
mandantului, legea nu mai face această distincţie – conferind acţiune directă şi în lipsa autorizaţiei de
substituire –, fiind fără relevanţă practică existenţa sau inexistenţa raporturilor juridice dintre mandant şi
substituit.
În raporturile dintre mandatar şi persoana pe care acesta şi-a substituit-o se aplică regulile mandatului.

14. Pluralitate de mandatari. Chestiunea este reglementată de art. 2.022 C.civ. şi se are în vedere ipoteza
în care s-a încheiat un singur contract de mandat, dar partea contractantă numită „mandatar” este formată din
cel puţin 2 persoane. Se aplică următoarele reguli:

a) În absenţa unei stipulaţii contrare, mandatul conferit mai multor persoane pentru a lucra împreună nu are
efect dacă nu a fost acceptat de către toate aceste persoane. Explicaţia este foarte simplă: dacă, de exemplu,
partea numită „mandatar” este formată din 3 persoane, iar una dintre aceste persoane nu a consimţit la
încheierea contractului de mandat, înseamnă că lipseşte consimţământul „mandatarului”; în lipsa unei
stipulaţii contrare (ceea ce ar fi putut însemna, de exemplu, stipulaţia potrivit cu care dacă o persoană nu
acceptă mandatul, acesta va produce efecte între mandant şi acele persoane care acceptă mandatul) contractul
de mandat nu va produce niciun efect.

b) Când mai multe persoane au acceptat acelaşi mandat, actele lor îl obligă pe mandant chiar dacă au fost
încheiate numai de una dintre ele, afară de cazul când s-a stipulat că vor lucra împreună. Înseamnă că dacă s-a
stipulat în contractul de mandat că mandatarii vor lucra împreună (mandantul dorind să beneficieze de
cunoştinţele, experienţa, aptitudinile, calităţile morale etc. ale fiecărui mandatar, care unite îi vor asigura o
mai bună protecţie a intereselor), actele pe care ei le încheie în numele şi pe seama acestuia vor fi valabile
numai dacă vor fi încheiate de toţi mandatarii, care trebuie să şi semneze actul juridic încheiat. Dacă nu s-a
prevăzut că mandatarii vor lucra împreună, încheierea actului de către unul dintre ei este suficientă pentru ca
mandantul să fie obligat în mod valabil (de regulă, în cazuri de acest gen mandantul recurge la o pluralitate de
mandatari pentru ca în situaţia în care unul nu poate să participe la încheierea unui act juridic, să poată
participa altul).

c) În lipsă de stipulaţie contrară, mandatarii răspund solidar faţă de mandant dacă s-au obligat să lucreze
împreună. Este un caz de solidaritate legală pasivă, de natură a-l proteja pe mandant. Dacă mandatarii nu s-au
obligat să lucreze împreună, răspunderea lor este divizibilă, luând în considerare actele pe care le-a încheiat
fiecare.
II. Obligaţiile mandantului
15. Punerea la dispoziţia mandatarului a mijloacelor necesare executării mandatului. Potrivit art.
2.025 alin. 1 C.civ. „În lipsa unei convenţii contrare, mandantul este obligat să pună la dispoziţia mandatarului
mijloacele necesare executării mandatului”. De exemplu, mandantul trebuie să pună la dispoziţia

12
mandatarului sume de bani (necesare transportului, cazării sau cele necesare obţinerii unor avize sau
autorizaţii), titluri de proprietate şi alte acte accesorii, mijloace de transport şi altele asemenea, în funcţie de
obiectul contractului de mandat.
Mandatarul nu este ţinut să avanseze din surse proprii sumele necesare executării mandatului, afară dacă
părţile au convenit altfel.
Mandantul va restitui mandatarului cheltuielile rezonabile avansate de acesta din urmă pentru executarea
mandatului (sumele avansate şi alte cheltuieli necesare şi utile), împreună cu dobânzile legale aferente,
calculate de la data efectuării cheltuielilor. Aceste cheltuieli nu sunt incluse în remuneraţia mandatarului, dacă
părţile nu convin altfel (de exemplu, avocatul poate stabili onorariul luând în considerare şi cheltuielile de
deplasare, cazare, anumite taxe pe care le plăteşte pentru client etc.). Mandatarul va trebui să facă dovada
cheltuielilor efectuate, care nu trebuie să fie exagerate22.
16. Despăgubirea mandatarului. Mandantul este obligat să repare prejudiciul suferit de către mandatar în
executarea mandatului, dacă acest prejudiciu nu provine din culpa mandatarului (art. 2.026 C.civ.). De
exemplu, paguba rezultată din accidentul întâmplat cu ocazia diriguirii unor lucrări făcute pentru mandant23.
Precizăm că instanţele trebuie să aibă în vedere numai pagubele suferite de mandatar – fără culpă din partea sa
– care sunt „ocazionate”, adică în conexiune (nu neapărat legătură cauzală) cu activităţile desfăşurate de
mandatar în executarea mandatului, iar nu şi alte pagube suferite fără legătură cu executarea mandatului.
Bunăoară, dacă mandatarul se deplasează la Braşov pentru a semna un act autentic notarial, în numele şi pe
seama mandantului, iar din maşina parcată într-o parcare amenajată i se sustrage roata de rezervă, mandantul
are obligaţia să îl despăgubească pe mandatar. În schimb, dacă după semnarea actului mandatarul se
deplasează la Poiana Braşov pentru petrecerea agreabilă a timpului liber şi roata de rezervă îi este sustrasă din
maşina parcată în Poiana Braşov, mandantul nu este obligat să repare prejudiciul pentru că deplasarea la
Poiana Braşov nu a avut nicio legătură cu executarea mandatului.
17. Plata remuneraţiei. Potrivit art. 2.027 C.civ. „Dacă mandatul este cu titlu oneros, mandantul este
obligat să plătească mandatarului remuneraţia, chiar şi în cazul în care, fără culpa mandatarului, mandatul nu a
putut fi executat”. Chiar dacă mandatul a fost executat după expirarea termenului stipulat, dar mandantul se
foloseşte de actul încheiat, el este obligat să plătească remuneraţia, considerându-se că a renunţat implicit la
termenul stipulat.
Reamintim că potrivit art. 2.010 alin. 2 C.civ., dacă remuneraţia mandatarului nu este determinată prin
contract, aceasta se va stabili potrivit legii, uzanţelor ori, în lipsă, după valoarea serviciilor prestate.
18. Solidaritatea mandanţilor. Când mandatul a fost dat aceluiaşi mandatar de mai multe persoane pentru
o afacere comună, fiecare dintre ele răspunde solidar faţă de mandatar de toate efectele mandatului.
19. Dreptul de retenţie al mandatarului. Pentru garantarea tuturor creanţelor sale împotriva mandantului
izvorâte din mandat, mandatarul are un drept de retenţie asupra bunurilor primite cu ocazia executării
mandatului de la mandant ori pe seama acestuia.
Trei observaţii sunt necesare: a) dreptul de retenţie este recunoscut doar pentru garantarea creanţelor
izvorâte din mandat, nu şi pentru alte creanţe pe care mandatarul le-ar avea împotriva mandantului şi care au
un alt izvor juridic (alt contract, delictul civil etc.). Creanţele izvorâte din mandat ar putea fi cheltuielile
avansate de mandatar, despăgubirile la care acesta are dreptul, remuneraţia mandatarului. b) bunurile asupra
cărora poartă dreptul de retenţie sunt atât cele primite de la mandant în vederea executării mandatului, cât şi
cele primite de la terţul cocontractant şi care, în condiţii normale, ar trebui predate mandantului, în temeiul
obligaţiei mandatarului de a da socoteală. c) potrivit art. 1.308 C.civ., la încetarea puterilor încredinţate,
mandatarul este obligat să restituie mandantului procura; mandatarul nu poate reţine procura drept garanţie a

22 Cheltuielile folositoare mandantului sunt supuse restituirii, chiar şi în cazul în care culpa mandatarului a
determinat revocarea mandatului.
23 A se vedea D. Alexandresco, op.cit., p.433.

13
creanţelor sale împotriva mandantului, dar poate să ceară o copie, certificată de mandant, cu menţiunea că
puterea de reprezentare a încetat.

B. Efectele mandatului faţă de terţi

20. Raporturile dintre mandant şi terţi. Ca urmare a actelor încheiate de mandatarul reprezentant (sau de
persoana pe care şi-a substituit-o acesta), între mandant şi terţi se creează raporturi juridice directe; în fapt,
terţul tratează cu mandatarul, în drept, contractează cu mandantul. În acest sens, art. 1.296 C.civ. dispune că
un contract încheiat de mandatar, în limitele împuternicirii, în numele mandantului produce efecte direct între
mandant şi cealaltă parte. Mandantul, deşi absent, a fost reprezentat de mandatar şi, prin urmare, toate efectele
legale active sau pasive ale actului încheiat de mandatar cu terţul se răsfrâng asupra mandantului; el devine
personal creditorul, respectiv debitorul terţului ori titularul dreptului real dobândit prin actul încheiat, respectiv
patrimoniul său va suferi modificarea rezultând din înstrăinarea sau constituirea dreptului real în favoarea
terţului ori prin stingerea unui raport obligaţional24. Mandantul nu va fi obligat prin contractul (actul juridic)
încheiat de mandatar în limitele împuternicirii primite, numai dacă poate invoca o cauză de nevalabilitate,
inclusiv înţelegerea frauduloasă dintre mandatar şi terţ (fraus omnia corrumpit)25.
În schimb, actele încheiate de persoana care acţionează în calitate de mandatar, însă fără a avea
împuternicire sau cu depăşirea puterilor conferite (de exemplu, încheie acte de dispoziţie în baza
împuternicirii primite pentru acte de administrare) nu produc efecte între mandant şi terţ.
Prin excepţie, cel în numele căruia s-a încheiat actul juridic (mandantul) poate să îl ratifice, respectând
formele cerute de lege pentru încheierea sa valabilă. Ratificarea valorează mandat (ratihabitio mandato
aequiparatur- „ratificarea echivalează cu mandatul”)26.
În legătură cu ratificarea, se impun următoarele precizări:
a) Ratificarea poate fi făcută în mod expres sau tacit. În ceea ce priveşte ratificarea tacită, în practică s-a
decis că dacă mandatarul a depăşit limitele împuternicirii date de mandanţi prin aceea că a contractat cu o altă
persoană juridică, însă mandanţii au ratificat tacit, dar neechivoc, actele astfel încheiate, această ratificare
valorează mandat din punct de vedere juridic, iar reclamanţii mandanţi sunt obligaţi faţă de terţul contractant în
limitele mandatului ratificat27. Tot astfel, s-a statuat că dacă din atitudinea şi comportamentul mandantului se
demonstrează că acesta a ratificat actele făcute de către mandatarul său, actele încheiate rămân valabile, chiar
dacă este vorba de acte de înstrăinare sau de ipotecare pentru care mandatul trebuie să fie special28. De cele
mai multe ori ratificarea tacită se deduce din faptul executării de către cel reprezentat a obligaţiilor născute din
actul încheiat.

24 Întrucât în cazul unui contract de mandat raporturile juridice se stabilesc direct între mandant şi terţ, mandatarul
nu poate fi obligat la plata către mandant a sumelor neîncasate de la terţ, ci numai la predarea a ceea ce a încasat în
puterea mandatului (a se vedea C.Ap.Craiova, s.com., dec. nr.732/2001, în CJ nr.1, 2002, p.101-102).
25 Faptul că mandatarul acţionează în numele şi pe seama mandantului nu înseamnă că este îndrituit să şi semneze
actele cu numele mandantului (semnătură apocrifă), pentru că ar rezulta că mandantul a fost de faţă şi personal a
încheiat actul, mandatarul fiind eliminat, deşi realitatea este exact invers, încheierea actului fiind făcută prin intermediul
unui mandatar. Pentru amănunte, a se vedea V. Pătulea, Obligaţia de transparenţă în cazul mandatului cu reprezentare.
Mandat exercitat prin semnătura apocrifă a mandantului, în Dreptul nr.3, 2006, p. 93-96.
26 În practică, s-a decis că, deşi la data introducerii acţiunii în revendicare – act de dispoziţie – mandatarul
reclamanţilor avea numai procură generală de reprezentare în vederea administrării bunului, acţiunea nu va fi respinsă,
ca fiind făcută în afara mandatului, ci i se va da curs dacă, între timp, chiar şi în mod tacit, mandantul confirmă (ratifică)
actul respectiv de dispoziţie (acţiunea în revendicare).(a se vedea ÎCCJ, s.civ. şi de propr.int., dec. nr. 2330/2005, în
Jurisprudenţa Secţiei civile pe anul 2005, p.407-410).
27 C.A. Buc., s. a IV-a civ., dec nr.1890/2003, în Practică judiciară civilă 2003-2004, p.155-156.
28 CSJ, s.civ., dec.nr.1750/1994, în Dreptul nr.10-11, 1995, p.143.

14
 b) Potrivit art. 1.312 C.civ. ratificarea are efect retroactiv, fără a afecta drepturile dobândite de terţi între
timp. Aşadar, ratificarea produce efecte retroactive între părţi şi succesorii lor (inclusiv terţul cu care a
contractat mandatarul) de la data încheierii actului. Drepturile dobândite de alţi terţi între momentul încheierii
actului (în lipsa ori cu depăşirea împuternicirii) şi momentul ratificării nu pot fi afectate. De exemplu, dacă,
după ce mandatarul a vândut fără împuternicire un bun, mandantul a încheiat un contract de locaţiune
opozabil dobânditorului, terţul cumpărător va trebui să respecte locaţiunea, deoarece drepturile locatarului nu
trebuie să fie afectate prin ratificarea ce provine de la mandantul-locator şi care este ulterioară încheierii
contractului de locaţiune.
c) În privinţa formei actului de ratificare, art. 1.311 alin. 1 C.civ. prevede că ratificarea trebuie să respecte
formele cerute de lege pentru încheierea valabilă a actului ce se ratifică. De exemplu, dacă mandatarul a
vândut (în lipsa sau cu depăşirea împuternicirii) un imobil, mandantul trebuie să îşi exprime consimţământul
în formă autentică.
d) Facultatea de a ratifica se transmite moştenitorilor (art. 1.313 C.civ.). Textul de lege are în vedere
situaţia în care cel reprezentat a decedat, fără că anterior să-şi fi exprimat opţiunea cu privire la actul încheiat
în lipsa ori cu depăşirea împuternicirii. Dreptul de a ratifica nu are un caracter intuitu personae, ci este un
drept patrimonial, transmisibil prin moştenire. Este evident că moştenitorii nu sunt obligaţi să ratifice actul,
iar dacă sunt mai mulţi moştenitori ratificarea trebuie să provină de la toţi.
e) Cât timp cel care a fost reprezentat în lipsa ori cu depăşirea împuternicirii (sau, după caz, moştenitorii
săi) nu şi-a exercitat opţiunea de a ratifica actul încheiat, există o stare de incertitudine pentru reprezentant,
dar mai ales pentru terţul contractant. Pentru a împiedica prelungirea nejustificată a acestei situaţii, legiuitorul
a prevăzut posibilitatea pentru terţul contractant ca printr-o notificare (trimisă, de obicei, prin intermediul unui
executor judecătoresc) să acorde celui reprezentat (sau moştenitorilor) un termen rezonabil pentru ratificare,
cu menţiunea că după expirarea termenului contractul actul juridic nu mai poate fi ratificat. Termenul trebuie
să fie stabilit într-un asemenea mod încât cel reprezentat să aibă suficient timp de reflecţie pentru a lua o
hotărâre în deplină cunoştinţă de cauză.
Mai mult decât atât, potrivit art. 1.314 C.civ. terţul contractant şi cel care a încheiat contractul în calitate de
reprezentant pot conveni desfiinţarea contractului cât timp acesta nu a fost ratificat. După desfiinţarea
contractului, ratificarea nu mai poate produce efecte juridice, dar nimic nu îi împiedică pe cel reprezentat şi pe
terţ să încheie un nou contract în condiţii de deplină legalitate.
f) În lipsa ratificării, contractul încheiat de reprezentant şi terţ poate, totuşi, produce efecte dacă sunt
îndeplinite condiţiile mandatului aparent29.
g) Dacă nu poate fi invocat cu succes mandatul aparent, actele excesive ale mandatarului obligă pe
mandant numai în condiţiile gestiunii de afaceri. Potrivit art. 1.330 alin. (1) C.civ., „Există gestiune de
afaceri atunci când, fără să fie obligată, o persoană, numită gerant, gestionează în mod voluntar şi oportun
afacerile altei persoane, numită gerat, care nu cunoaşte existenţa gestiunii sau, cunoscând gestiunea, nu este
în măsură să desemneze un mandatar ori să se îngrijească în alt fel de afacerile sale”. Trebuie să avem în
vedere şi prevederile art. 1.338 C.civ. potrivit cu care „(1) Cel care începe sau continuă o gestiune, cunoscând
sau trebuind să cunoască împotrivirea titularului afacerii, poate cere numai restituirea cheltuielilor necesare.
În acest caz, instanţa, la cererea titularului afacerii, poate acorda un termen pentru executarea obligaţiei de
restituire. (2) Cel care ignoră împotrivirea titularului este răspunzător pentru prejudiciile cauzate chiar şi din
cea mai uşoară culpă”.
În ipoteza în care condiţiile gestiunii de afaceri nu sunt îndeplinite, raporturile dintre mandant şi terţul
contractant vor fi guvernate de regulile îmbogăţirii fără justă cauză (Art. 1.345 C.civ.:„Cel care, în mod

29 A se vedea supra nr. 4.

15
neimputabil, s-a îmbogăţit fără justă cauză în detrimentul altuia este obligat la restituire, în măsura pierderii
patrimoniale suferite de cealaltă persoană, dar fără a fi ţinut dincolo de limita propriei sale îmbogăţiri.”).

21. Raporturile dintre mandatar şi terţ. Întrucât mandatarul contractează în numele şi pe seama
mandantului, nu se creează raporturi juridice între el şi terţii cu care contractează. Faţă de mandatar, actul
încheiat în limitele împuternicirii nu produce efecte (neque nocere, neque prodesse potest). De exemplu, plata
făcută pentru mandant, chiar dacă ar fi în tot sau în parte nedatorată, nu stinge obligaţia pe care o are
mandatarul faţă de accipiens; pe de altă parte, el nu răspunde de executarea obligaţiilor asumate de terţ faţă de
mandant.

Potrivit art. 1.302 C.civ., contractantul poate întotdeauna cere reprezentantului să facă dovada puterilor
încredinţate de reprezentat şi, dacă reprezentarea este cuprinsă într-un înscris, să îi remită o copie a înscrisului,
semnată pentru conformitate. Art. 1.310 dispune că cel care încheie un contract în calitate de reprezentant,
neavând împuternicire ori depăşind limitele puterilor care i-au fost încredinţate, răspunde pentru prejudiciile
cauzate terţului contractant care s-a încrezut, cu bună-credinţă, în încheierea valabilă a contractului. Această
răspundere va fi delictuală (extracontractuală), căci mandatarul nu a înţeles să contracteze pentru el, ci pentru
mandant. Dacă terţii acceptă să contracteze cu mandatarul peste limitele mandatului, se presupune că au luat
asupra lor riscurile contractului încheiat în astfel de condiţii, ceea ce înseamnă că mandatarul nu va răspunde
faţă de terţi.

§3. Încetarea contractului de mandat

22. Enumerarea cazurilor particulare de încetare. În afară de cauzele generale de stingere a obligaţiilor
contractuale (de exemplu, prin executare, prin expirarea termenului stipulat sau realizarea condiţiei
rezolutorii, prin imposibilitatea fortuită de executare din cauza pieirii bunului destinat vânzării sau altor
cauze, prin desfiinţarea titlului mandantului etc.), mandatul se stinge prin revocarea lui, prin renunţarea
mandatarului şi prin moartea, incapacitatea sau falimentul mandantului ori mandatarului (art. 2.030 C.civ.).
Aceste cauze particulare de încetare se explică prin faptul că mandatul se încheie intuitu personae şi are la
bază încrederea reciprocă dintre părţi, iar dacă aceste motivaţii încetează, nici contractul nu mai poate fi
menţinut30.

23. Revocarea mandatului. Mandatul este un contract esenţialmente revocabil deoarece nu este de conceput
ca în situaţia în care mandantul nu mai are încredere în mandatar să-i permită acestuia din urmă ca în
continuare să încheie acte juridice în numele şi pe seama sa.

Art. 2.031 alin. 1 C.civ. dispune că mandantul poate oricând revoca mandatul, expres sau tacit, indiferent
de forma în care contractul de mandat a fost încheiat şi chiar dacă a fost declarat irevocabil.
Revocarea poate fi expresă sau tacită.
Revocarea expresă nu este supusă vreunei forme speciale. Practic, revocarea trebuie să fie făcută în scris,
iar dacă partea încunoştinţată refuză să dea o dovadă de primire, ea trebuie să fie expediată prin executorul
judecătoresc. Manifestarea de voinţă trebuie să fie neîndoielnică. Trebuie subliniat faptul că nu se aplică
principiul simetriei formelor; aşa fiind, de exemplu, un mandat constatat printr-o procură autentică notarială
poate fi revocat printr-o simplă notificare sub forma unui înscris sub semnătură privată trimisă mandatarului.
Revocarea nu este însă opozabilă terţilor decât după ce aceştia au luat cunoştinţă sau puteau să ia
cunoştinţă (în cazul revocării procurii autentice notariale - a se vedea art. 2.033 C.civ.). Până la notificarea
revocării, mandantul va răspunde faţă de terţii de bună-credinţă (mandat aparent), însă cu dreptul de regres
contra mandatarului incorect.

30 Cu privire la caracterul intuitu personae al contractului de mandat, a se vedea şi dec. nr. 643/2005 şi nr. 47/2006
ale Curţii Constituţionale.

16
 Revocarea tacită poate fi dedusă din orice împrejurări (acte sau fapte) care vădesc neîndoielnic intenţia
mandantului31. Conform art. 2.031 C.civ., împuternicirea dată unui nou mandatar pentru aceeaşi afacere revocă
mandatul iniţial. Textul are în vedere ipoteza în care mandantul numeşte un „nou” mandatar, în locul celui vechi,
iar nu ipoteza în care numeşte un alt mandatar care urmează să lucreze împreună cu cel anterior (de exemplu,
clientul mai angajează un avocat care va lucra împreună cu primul, iar nu în locul acestuia). Revocarea
mandatarului precedent produce efecte din momentul în care s-a notificat acestuia numirea noului mandatar
(chiar dacă acesta din urmă nu acceptă oferta de mandat sau contactul este nul).
În practică s-a decis că mandatul pentru vânzarea unui imobil – aflat în stare de indiviziune – dat
coindivizarului se consideră revocat tacit prin introducerea unei acţiuni de partaj de către mandant32.
Revocarea – atât expresă, cât şi tacită – produce efecte numai pentru viitor şi poate fi nu numai totală, dar
şi parţială (de exemplu, mandatul dat pentru vânzarea casei şi autoturismului se revocă în privinţa casei).
Când mandatul a fost dat aceluiaşi mandatar de mai multe persoane pentru o afacere comună, nu poate fi
revocat decât cu acordul tuturor mandanţilor (art. 2.031 alin. 3 C.civ.). Aceasta nu reprezintă o excepţie de la
caracterul esenţialmente revocabil al mandatului pentru că există o singură parte contractantă „mandant”
formată din mai multe persoane şi dacă nu există acordul tuturor acestor persoane înseamnă că „mandantul”
nu şi-a exprimat în mod valabil consimţământul în sensul revocării mandatului.
Facultatea de revocare unilaterală (ad nutum33) există atât pentru mandatul cu titlu gratuit, cât şi pentru
cel cu titlu oneros; legea nu face nici o distincţie în această privinţă.
Mandantul care revocă mandatul rămâne ţinut să îşi execute obligaţiile faţă de mandatar (restituirea
sumelor avansate de către mandatar, despăgubirea mandatarului în cazul în care acesta a suferit un prejudiciu
în executarea mandatului, plata remuneraţiei în cazul mandatului cu titlu oneros). Mandantul este, de
asemenea, obligat să repare prejudiciile suferite de mandatar din cauza revocării nejustificate ori
intempestive (potrivit DEX intempestiv înseamnă „care se produce pe neașteptate, la un moment nepotrivit;
neprevăzut, inoportun”). Prejudiciul poate consta nu numai în remuneraţia ce i se cuvenea mandatarului, dar
şi în alte consecinţe negative (pierderea altor contracte avantajoase ca urmare a încheierii contractului de
mandat, afectarea imaginii mandatarului etc.). Art. 2.032 alin. 2 C.civ. dispune că atunci când părţile au
declarat mandatul irevocabil, revocarea se consideră a fi nejustificată dacă nu este determinată de culpa
mandatarului sau de un caz fortuit ori de forţă majoră.
Revocarea mandatului produce efectele încetării acestuia şi în cazul în care în contractul de mandat s-a
prevăzut o clauză de irevocabilitate34, întrucât mandantul nu poate fi reprezentat de către o persoană în care
şi-a pierdut încrederea.
Problema publicităţii revocării mandatului a frământat doctrina şi jurisprudenţa încă de la apariţia
Codului civil de la 1864, încercându-se găsirea unor soluţii care să asigure înştiinţarea posibililor terţi
contractanţi cu privire la acest mod de încetare a mandatului. Cu ocazia elaborării noului Cod civil, a fost
adoptat un mecanism care asigură publicitatea revocării procurilor autentice notariale35.
Art. 226 alin. (2) din Regulamentul de aprobare a Legii nr. 36/1995 prevede că după autentificarea
procurilor, notarul public va proceda la înscrierea acestora în Registrul naţional notarial de evidenţă a

31 Revocarea tacită produce efecte numai dacă a fost cunoscută de mandatar (vz. CSJ, s.civ., dec.nr.1226/1992, în
Deciziile CSJ 1990-1992, p.64-66).
32 T.S., S.civ., dec. nr. 872/1973, în CD pe 1973, p. 101.
33 Ad nutum înseamnă „unilateral”, „discreţionar”, „după dorinţa sa”. Latinescul nutus semnifică „o mişcare sau un
semn cu capul”, „dat din cap”.
34 A se vedea Cas.I, dec.nr.656/1925, în C.civ. adnotat, p.38 nr.7. Revocarea unilaterală se admite chiar dacă în
contract s-a prevăzut o clauză de irevocabilitate sau mandatul este în interes comun.
35 În privinţa celorlalte procuri nu se poate asigura publicitatea revocării lor.

17
procurilor şi revocărilor acestora (RNNEPR). În acest registru se înregistrează procurile/mandatele date în
scopul încheierii de acte şi îndeplinirii de proceduri notariale, precum şi actele de revocare a acestora.
De asemenea, dacă procura a fost dată în formă autentică notarială, în vederea informării terţilor, notarul
public căruia i se solicită să autentifice revocarea unei asemenea procuri este obligat să transmită, de îndată,
revocarea către Registrul naţional notarial (RNNEPR), ţinut în format electronic, potrivit legii (art. 2.033
alin.1 C.civ.).
Notarul public care autentifică actul pentru încheierea căruia a fost dată procura are obligaţia să verifice
la Registrul naţional notarial dacă acea procură a fost revocată (art. 2.033 alin.2 C.civ.), iar în cazul
constatării revocării acesteia va respinge cererea de autentificare (art. 91 alin. 2 din Legea nr. 36/1995).
Aceste dispoziţii sunt aplicabile şi în cazul autentificărilor realizate de misiunile diplomatice şi oficiile
consulare ale României.
24. Renunţarea mandatarului. Fără deosebire după cum mandatul este cu titlu gratuit sau cu titlu
oneros, mandatarul poate renunţa oricând la mandat, notificând mandantului renunţarea sa.
Dacă mandatul este cu titlu oneros, mandatarul poate pretinde remuneraţia pentru actele pe care le-a
încheiat pe seama mandantului până la data renunţării.
Mandatarul este obligat să îl despăgubească pe mandant pentru prejudiciile suferite prin efectul renunţării,
cu excepţia cazului când continuarea executării mandatului i-ar fi cauzat mandatarului însuşi o pagubă
însemnată, care nu putea fi prevăzută la data acceptării mandatului (de exemplu, mandatarul se îmbolnăveşte
grav şi trebuie să urmeze un tratament care îl împiedică să execute mandatul; mandatarul trebuie să plece din
ţară pentru a ocupa un post important; mandatarul îşi schimbă profesia şi devine incompatibil).
Posibilitatea renunţării – fiind şi ea de ordine publică – nu poate fi înlăturată printr-o clauză contractuală,
dar poate fi condiţionată de un termen de preaviz.

25. Moartea, incapacitatea sau falimentul mandantului ori mandatarului. Trebuie avute în vedere 3
aspecte:

a) În caz de deces, incapacitate sau faliment al uneia dintre părţi (mandant sau mandatar, fără deosebire),
moştenitorii ori reprezentanţii acesteia au obligaţia de a informa de îndată cealaltă parte.
b) În caz de deces, incapacitate sau faliment al uneia dintre părţi, mandatarul sau moştenitorii ori
reprezentanţii săi sunt obligaţi să continue executarea mandatului dacă întârzierea acesteia riscă să pună în
pericol interesele mandantului ori ale moştenitorilor săi. De exemplu, comisionarul vamal sau agentul
comercial vor continua să îşi execute obligaţiile asumate în temeiul mandatului. Tot astfel, mandatul
avocatului nu încetează prin moartea celui care l-a dat, ci dăinuieşte până la retragerea lui de către
moştenitori (art. 88 C. proc. civ.).
După moartea mandantului, obligaţia mandatarului de a da socoteală se execută faţă de moştenitorii
mandantului. De exemplu, dacă în baza unei clauze de împuternicire (procură) mandatarul a ridicat (în timpul
vieţii titularului) sume de bani din depunerile făcute de defunct la o instituţie bancară, el este obligat să dea
socoteală moştenitorilor, dacă nu dovedeşte că mandatul a fost dublat de un act juridic care anihilează
obligaţia de a da socoteală (de exemplu, donaţie, plata unei datorii etc.)36.
c) În caz de deces, incapacitate sau faliment al uneia dintre părţi, atunci când are ca obiect încheierea unor
acte succesive în cadrul unei activităţi cu caracter de continuitate, mandatul nu încetează dacă această
activitate este în curs de desfăşurare, cu respectarea dreptului de revocare sau renunţare al părţilor ori al

36 Pentru practica judiciară a se vedea ÎCCJ, Secția I civilă, dec. nr. 7522/2011, publicată pe www.scj.ro.

18
moştenitorilor acestora. De exemplu, dacă mandatarul s-a obligat să cumpere materiale de construcţie, în
numele şi pe seama mandantului, pe care să le pună în mod regulat la dispoziţia antreprenorului care
renovează o casă pentru mandant, mandatarul are obligaţia să continue executarea mandatului, chiar dacă
mandantul a decedat, atunci când construcţia casei impune acest lucru (de pildă, dacă nu se montează imediat
ţigla, pereţii şi podul casei ar avea de suferit din cauza ploii).
Dispoziţiile legale referitoare la încetarea mandatului prin deces nefiind imperative, părţile pot stipula în
contract o clauză derogatorie, stabilind condiţiile în care executarea contractului continuă după moarte. De
exemplu, se poate conveni continuarea mandatului având un obiect determinat (post mortem mandantis37), în
măsura în care nu se contravine regulilor imperative, de exemplu, cele referitoare la rezerva succesorală. Cazul
clasic este acela în care mandantul-debitor îl împuterniceşte pe mandatarul-creditor să vândă bunurile
mandantului până la acoperirea integrală a datoriei mandantului faţă de mandatar; acest mandat poate
continua şi după moartea mandantului, dacă datoria nu a fost stinsă. Moştenitorii mandantului au însă dreptul
de a revoca mandatul, aşa cum pot hotărî şi continuarea mandatului.
26. Efectele încetării mandatului.
a) În temeiul art. 1.308 C.civ., la încetarea din orice cauză a puterilor încredinţate, mandatarul este obligat
să restituie mandantului înscrisul care constată aceste puteri. Mandatarul nu poate reţine acest înscris drept
garanţie a creanţelor sale asupra mandantului, dar poate să ceară o copie a înscrisului, certificată de mandant,
cu menţiunea că puterea de reprezentare a încetat. De asemenea, mandatarul trebuie să-i predea mandantului
orice alte acte (hotărâri judecătoreşti, titluri de proprietate etc.) sau bunuri primite în cursul executării
mandatului.
b) După încetarea mandatului, mandatarul nu mai poate acţiona în numele şi pe seama mandantului, cu
excepţia situaţiei în care a intervenit decesul mandantului şi întârzierea executării mandatului riscă să pună în
pericol interesele mandantului ori ale moştenitorilor săi, precum şi a celei în care ca mandatul are ca obiect
încheierea unor acte succesive în cadrul unei activităţi cu caracter de continuitate.
c) Dacă mandatarul nu a cunoscut cauza care determină încetarea mandatului (de exemplu, moartea
mandantului, numirea unui alt mandatar pentru aceeaşi afacere etc.), tot ceea ce mandatarul a făcut, în
numele mandantului, înainte de a cunoaşte sau de a fi putut cunoaşte cauza de încetare a mandatului este
socotit ca valabil făcut în executarea acestuia38.
d) Contractele încheiate cu terţii de bună-credinţă sunt valabile şi opozabile mandantului (în condiţiile
mandatului aparent – art. 1.309 alin. 2 C.civ.), chiar dacă mandatarul ar fi cunoscut cauza de încetare a
mandatului, mandantul fiind vinovat de încredinţarea puterii de reprezentare unei persoane care abuzează de
ea39.
e) Mandatarul este ţinut să îşi execute obligaţia de a da socoteală fie mandantului, fie moştenitorilor
acestuia40.

37 În cazul depunerilor bancare, împuternicirea dată mandatarului de a dispune de sumele aflate în cont nu poate
produce efecte după moartea mandantului. Mortis causa se poate dispune numai în condiţiile prevăzute de lege pentru
transmisiunea succesorală, respectiv pentru testament (art. 1.049 C.civ.) şi legală. Pentru execuţiunea testamentară, a se
vedea art. 1.077 şi urm.C.civ. Precizăm că executorul testamentar răspunde ca un mandatar în legătură cu executarea
dispoziţiilor testamentare.
38 A se vedea şi ÎCCJ-S.civ. şi de propr. int., dec. nr. 2148/2006, publicată pe www.scj.ro.
39 A se vedea şi Cas.II, dec.nr.544/1924, în C.civ. adnotat, p.42, nr.2.
40 În practică s-a decis că revocarea nu înlătură obligaţia mandatarului de a da socoteală mandantului şi de a
răspunde pentru modul în care şi-a îndeplinit îndatoririle contractuale pentru toată perioada de timp cuprinsă între
momentul acordării mandatului şi cel al revocării acestuia (C.Ap. Cluj, dec. nr. 592/2006, citată de L.C.Stoica,
Ineficacitatea actului juridic civil. vol. II, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2009, p. 246-248).

19
 f) În lipsa unei convenţii contrare, mandatul dat mai multor mandatari obligaţi să lucreze împreună
încetează chiar şi atunci când cauza încetării îl priveşte numai pe unul dintre ei.

Secţiunea a III-a

Mandatul fără reprezentare

27. Noţiune. Mandatul fără reprezentare este contractul în temeiul căruia o parte, numită mandatar, încheie
acte juridice în nume propriu, dar pe seama celeilalte părţi, numită mandant, şi îşi asumă faţă de terţi
obligaţiile care rezultă din aceste acte, chiar dacă terţii aveau cunoştinţă despre mandat.
În unele cazuri, deşi mandatarul lucrează în interesul mandantului, încheie totuşi actul în numele său
personal, fără a-l reprezenta pe mandant. În aceste situaţii, contractul încheiat între mandant şi mandatar se
numeşte „mandat fără reprezentare”. Întrucât reprezentarea nu este de esenţa, ci numai de natura contractului
de mandat, alături de mandatul fără reprezentare din dreptul comercial (contract de comision, de consignaţie, de
expediţie) poate exista şi un contract civil de mandat fără reprezentare, cunoscut sub numele de contract de
interpunere (prête-nom – „împrumut de nume”).
Contractul de interpunere este de fapt un mandat simulat prin interpunere de persoane, un caz particular de
interpunere de persoane. Uneori, terţul cocontractant are cunoştinţă despre mandat, situaţie în care ne aflăm
în prezenţa unei simulaţii prin interpunere de persoane. De cele mai multe ori, terţul nu cunoaşte faptul că cel
cu care încheie contractul este în realitate un simplu mandatar, care încheie actul pe seama altei părţi.
Se recurge la mandatul fără reprezentare, de exemplu: i) atunci când o persoană (mandantul) vrea să
încheie un act juridic, dar în aşa fel încât persoana sa să nu fie cunoscută de terţul cocontractant. Dacă terţul
ar şti cine este adevăratul contractant, fie nu ar încheia actul juridic (bunăoară, din cauza relaţiilor de
duşmănie), fie l-ar încheia în condiţii dezavantajoase mandantului (bunăoară, i-ar vinde un bun la un preţ mai
mare). Cel interesat încheie actul juridic prin intermediul mandatarului prête-nom, care are statutul unui
veritabil „om de paie”; ii) o persoană care are datorii achiziţionează un bun prin intermediul mandatarului
prête-nom pentru ca bunul să nu poată fi urmărit de creditorii săi; iii) o persoană incapabilă de a încheia un
anumit act juridic recurge la mandatarul prête-nom pentru a încheia acel act juridic (bunăoară, un avocat
cumpără un drept litigios care este de competenţa instanţei judecătoreşti în a cărei circumscripţie îşi
desfăşoară activitatea, act interzis de art. 1.653 alin. 1 C.civ.). În toate aceste cazuri, mandantul dă un
mandat unei alte persoane, care însă contractează în nume propriu şi nu în calitate de mandatar.
28. Regim juridic.
a) Terţii nu au niciun raport juridic cu mandantul. Faţă de terţii de bună-credinţă, care nu cunosc
realitatea, mandatarul apare ca adevăratul contractant şi va deveni personal creditor sau debitor ori titular al
dreptului real. Între terţi şi mandant raporturi juridice nu se stabilesc. Ei pot acţiona unul împotriva altuia
numai pe calea acţiunii oblice (subrogându-se în drepturile mandatarului) sau pot cere ca mandatarul să le
cedeze acţiunea sa. Potrivit art. 2.040 alin. (2) C.civ. mandantul, substituindu-se mandatarului, poate exercita
drepturile de creanţă născute din executarea mandatului, dacă şi-a executat propriile sale obligaţii faţă de
mandatar (plata remuneraţiei, restituirea cheltuielilor avansate de mandatar, plata despăgubirilor în vederea
reparării prejudiciului suferit de mandatar în executarea mandatului).
b) Raporturile dintre mandant şi mandatar (persoana interpusă) se reglementează potrivit regulilor
de la mandat. Ca şi mandatarul cu reprezentare, persoana interpusă este obligată să predea mandantului tot
ceea ce a primit în executarea mandatului41. Legea face o distincţie în funcţie de bunurile dobândite de

20
mandatar de la terţ. Astfel:
i) Mandantul poate revendica bunurile mobile dobândite pe seama sa de către mandatarul care a acţionat în
nume propriu, cu excepţia bunurilor dobândite de terţi prin efectul posesiei de bună-credinţă.
ii) Dacă bunurile dobândite de mandatar sunt imobile sau mobile supuse unor formalităţi de publicitate
(acţiuni, părţi de interes, nave, aeronave, drepturi de proprietate industrială etc.) acesta este obligat să le
transmită mandantului. Fiind în prezenţa unei duble transmisiuni a dreptului (mai întâi de la terţ la mandatar şi
apoi de la mandatar la mandant), mandantul va suporta cheltuielile aferente ambelor acte de transmitere a
dreptului. În caz de refuz, mandantul poate solicita instanţei de judecată să pronunţe o hotărâre care să ţină loc
de act de transmitere a bunului dobândit.
În cazul contractelor care se încheie, potrivit legii, intuitu personae, regulile care guvernează contractul de
mandat fără reprezentare nu sunt aplicabile. Contractul încheiat (valabil) în considerarea persoanei
mandatarului fără reprezentare (de exemplu, cumpărare de case din fondul de stat - care se vând numai
persoanelor care îndeplinesc condiţiile prevăzute de lege, de arme, contractul de societate civilă etc.) produce
efecte numai faţă de acea persoană care devine titulara drepturilor şi obligaţiilor rezultând din actul încheiat42
. În aceste cazuri, instanţa de judecată nu poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act de transmitere a
bunului dobândit de către mandatar pentru că ar însemna ca instanţa să fie părtaşă la fraudarea legii.
c) Situaţia juridică a creditorilor mandatarului. Creditorii mandatarului nu pot urmări bunurile
dobândite de acesta în nume propriu, dar pe seama mandantului, dacă mandatul fără reprezentare are dată
certă şi aceasta este anterioară luării oricărei măsuri asigurătorii sau de executare. Textul de lege urmăreşte să
soluţioneze în condiţii echitabile potenţialul conflict dintre creditorii mandatarului, pe de o parte, şi mandant,
care este şi el un creditor al obligaţiei de transmitere a bunurilor dobândite de mandatar în nume propriu, dar
pe seama mandantului.
Pentru a se evita fraudarea creditorilor mandatarului prin antedatarea contractului de mandat fără
reprezentare, legiuitorul impune condiţia ca acest contract să aibă dată certă anterioară oricărei măsuri
asigurătorii (cum ar fi, sechestrul asigurător, sechestrul judiciar) sau de executare. Înscrisurile autentice au
dată certă prin ele însele (data autentificării), iar în privinţa înscrisurilor sub semnătură privată, acestea
dobândesc dată certă în condiţiile prevăzute de art. 278 C. proc.civ.(de exemplu, din ziua în care au fost
prezentate spre a se conferi dată certă de către notarul public, executorul judecătoresc sau alt funcţionar
competent în această privinţă; din ziua când au fost înfăţişate la o autoritate sau instituţie publică, făcându-se
despre aceasta menţiune pe înscrisuri; din ziua morţii ori din ziua când a survenit neputinţa fizică de a scrie a
celui care l-a întocmit sau a unuia dintre cei care l-au subscris, după caz, etc.).
d) Raporturile dintre mandant şi mandatar, pe de o parte, şi raporturile lor cu terţii, pe de altă parte, se
reglementează conform regulilor de la mandatul fără reprezentare şi în ipoteza în care – deşi mandantul n-a
urmărit ca persoana sa să fie ascunsă faţă de terţi –, totuşi, mandatarul nu comunică terţilor contractanţi
calitatea sa de reprezentant. În acest sens, art. 1.297 alin. 1 C.civ. prevede: „Contractul încheiat de
reprezentant (mandatar) în limita puterilor conferite, atunci când terţul contractant nu cunoştea şi nici nu ar fi
trebuit sa cunoască faptul că reprezentantul (mandatarul) acţiona în această calitate, îi obligă numai pe
reprezentant (mandatar) şi pe terţ, dacă prin lege nu se prevede altfel”.

41 Dacă mandatarul ocult recunoaşte drepturile mandantului (dobândite prin actul încheiat în numele său, dar pe
seama acestuia din urmă), termenul prescripţiei nu va începe să curgă decât în momentul în care moştenitorii
mandatarului vor invoca existenţa unor drepturi personale. (TS, s.civ., dec.nr.804/1970, citată de R. Petrescu, loc.cit.,
p.38-39).
42 TS, s.civ., dec.nr.201/1988, în RRD nr.10, 1988, p.65. A se vedea şi dec.nr.1982/1974, în CD, 1974, p.76;
dec.nr.1228/1978, în CD, 1978, p.69.

21
 TEST DE AUTOEVALUARE

I. 1. În cazul contractului de mandat: a) dacă mandatul este cu titlu gratuit, mandatarul este obligat să îl
îndeplinească cu diligenţa unui bun proprietar; b) când mandatul a fost dat aceluiaşi mandatar de mai multe persoane
pentru o afacere comună, mandatul nu poate fi revocat decât cu acordul tuturor mandanţilor; c) când mandatul a fost
dat aceluiaşi mandatar de mai multe persoane pentru o afacere comună, fiecare dintre ele răspunde solidar faţă de
mandatar de toate efectele mandatului.

2. În cazul contractului de mandat: a) dacă părţile nu au prevăzut un termen, contractul de mandat încetează în
5 ani de la încheierea lui; b) dacă sunt mai mulţi moştenitori ai mandantului, ratificarea actului încheiat de mandatar
cu terţul produce efecte chiar dacă provine numai de la unul dintre moştenitori; c) orice mandatar este ţinut să remită
mandantului tot ceea ce a primit în temeiul împuternicirii sale, chiar dacă ceea ce a primit nu ar fi fost datorat
mandantului.

3. În materia contractului de mandat: a) în toate cazurile, mandantul are acţiune directă împotriva persoanei pe
care mandatarul şi-a substituit-o; b) în toate cazurile, mandantul este obligat să repare prejudiciul suferit de către
mandatar în executarea mandatului; c) mandantul are obligaţia să restituie mandatarului cheltuielile rezonabile
avansate de acesta din urmă pentru executarea mandatului, împreună cu dobânzile legale aferente, calculate din ziua
în care mandantul a fost pus în întârziere.

4. În materia contractului de mandat: A) oferta de mandat special trebuie să fie expresă; B) în cazul
mandatului special sau autentic, acceptarea ofertei de mandat nu poate fi tacită; C) dacă, după ce mandatarul a vândut
fără împuternicire un bun, mandantul a încheiat un contract de locaţiune şi dreptul locatarului este opozabil oricărui
dobânditor, terţul cumpărător nu este ţinut să respecte locaţiunea în cazul în care ulterior încheierii contractului de
locaţiune intervine ratificarea vânzării de către mandantul-locator.
5. În materia contractului de mandat: A) dacă bunul deţinut în baza mandatului piere fortuit, mandatarul
răspunde dacă l-ar fi putut salva, sacrificând un bun propriu; B) în cazul sumelor de bani ridicate de la o instituţie
bancară de către un mandatar în baza unei „clauze de împuternicire”, prescripţia dreptului la acţiune având ca obiect
predarea sumelor de bani ridicate de la unitatea bancară începe să curgă de la data ridicării sumelor de bani de către
mandatar; C) în lipsă de stipulaţie contrară, mandatarii răspund solidar faţă de mandant dacă s-au obligat să lucreze
împreună.

II. La 1 august 2012, prin procură constatată prin înscris sub semnătură privată, A l-a împuternicit pe B să
încheie, în numele şi pe seama lui A, un contract prin care să vândă un utilaj (o moară de mici dimensiuni) cu un preţ
de cel puţin 150.000 de lei. În cuprinsul procurii s-a menţionat că aceasta nu poate fi revocată de către A timp de 3
luni şi că, pentru activitatea pe care o va desfăşura în vederea vânzării utilajului, B urmează să primească o
remuneraţie de 1.000 de lei pe lună. A i-a predat lui B actele de proprietate ale utilajului şi procura în original.
Ulterior, la 1 octombrie 2012, nemulţumit de faptul că B nu a reuşit până atunci să încheie contractul de vânzare,
printr-o notificare trimisă prin intermediul executorului judecătoresc, A a revocat procura şi i-a solicitat lui B să-i
predea în termen de 3 zile actele de proprietate ale utilajului şi procura. La 2 octombrie 2012, înainte de primirea
notificării (care a fost primită de B la 3 octombrie 2012), B a vândut utilajul, în numele şi pe seama lui A, cu preţul de
160.000 de lei către cumpărătorul C. După primirea notificării, B vă solicită o consultaţie juridică în cadrul căreia
urmează să răspundeţi motivat la următoarele probleme: a) Contractul de vânzare încheiat cu C la 2 octombrie 2012
este valabil? b) Dacă B i-ar fi vândut utilajul lui C la 4 octombrie 2012, în condiţiile în care B i-ar fi ascuns lui C că A
a revocat procura, contractul de vânzare încheiat cu C ar fi fost valabil? c) Presupunând că deşi a expirat termenul de
3 luni, iar B nu a reuşit să vândă utilajul, acesta va mai avea dreptul să primească de la A remuneraţia de 1.000 de lei
pe lună? d) Care este deosebirea dintre procură şi mandat? e) Ce se înţelege prin mandatul în interes comun?

III. La 1 septembrie 2014, prin procură autentică, A l-a împuternicit pe M să încheie în numele şi pe seama
lui A două contracte de vânzare-cumpărare: prin primul să-i vândă casa de la ţară împreună cu terenul aferent cu
preţul de cel puţin 70.000 de lei, iar prin cel de-al doilea să-i cumpere un apartament cu trei camere în Bucureşti, în
schimbul unui preţ de cel mult 100.000 de lei, puterile lui M fiind limitate exclusiv la încheierea celor două contracte.
M a primit de la A procura şi suma de 30.000 de lei.

22
 La 1 noiembrie 2014, M a vândut, în numele lui A, casa de la ţară şi terenul aferent în schimbul unui preţ de
70.000 de lei lui B, pe care M l-a reprezentat în cadrul acestui contract ca mandatar împuternicit prin procură autentică
să cumpere o casă la ţară şi teren aferent. La 5 zile de la încheierea contractului, M l-a informat pe A (plecat între timp
în Spania pentru zece luni) cu privire la contractul încheiat.

La 1 martie 2015, printr-o scrisoare recomandată cu confirmare de primire, A i-a solicitat lui M să nu-i mai
cumpere apartamentul cu trei camere în Bucureşti pentru că a aflat că apartamentele se vor ieftini în mod substanţial şi
a menţionat că procura nu mai este valabilă, urmând să-i fie restituită lui A în termen de 10 zile, tot prin scrisoare
recomandată cu confirmare de primire.

La 10 martie 2015, folosind procura pe care nu a restituit-o, M a cumpărat în numele lui A un apartament cu
trei camere, în schimbul unui preţ de 100.000 de lei, de la C, cu care se afla de mai mult timp în negocieri. Mai mult
decât atât, folosindu-se de aceeaşi procură, M a închiriat, în numele lui A, acelaşi apartament lui D, pentru o perioadă
de doi ani, consemnând chiria pe numele lui A.

Revenit din Spania şi luând cunoştinţă de cele întâmplate, A vă solicită o consultaţie juridică în cadrul căreia
urmează să răspundeţi, motivat, la următoarele probleme: 1. Luând în considerare faptul că: i) acceptarea ofertei de
mandat (ofertă materializată în procura autentică, ce exprimă doar voinţa lui A) nu s-a făcut în formă autentică; ii)
procura (mandatul) formează un tot indivizibil cu actul în vederea căruia a fost dat; iii) obiectul contractului de
vânzare l-a reprezentat un imobil, precizaţi dacă este valabil contractul de vânzare încheiat la 1 noiembrie 2014; 2. B,
nemulţumit de contractul încheiat de M, i-a solicitat lui A desfiinţarea contractului de vânzare prin acordul părţilor, în
caz contrar ameninţând cu o acţiune în justiţie. Ce motive ar avea B să intenteze acţiunea în justiţie? 3. Arătaţi dacă
este valabil contractul de vânzare încheiat la 10 martie 2015;4. Dacă A a încasat chiria de la D şi a efectuat anumite
reparaţii la apartament la cererea acestuia, mai poate A să ceară evacuarea lui D înainte de împlinirea termenului?

REZOLVARE

I. 1. B) şi C); 2. C); 3. A); 4. A); 5. C);

II. a) Răspuns afirmativ. Dacă mandatarul nu a cunoscut cauza care determină încetarea mandatului (de
exemplu, revocarea mandatului, moartea mandantului etc.), tot ceea ce mandatarul a făcut, în numele mandantului,
înainte de a cunoaşte sau de a fi putut cunoaşte cauza de încetare a mandatului este socotit ca valabil făcut în
executarea acestuia.
b) Răspuns afirmativ. Contractele încheiate cu terţii de bună-credinţă sunt valabile şi opozabile mandantului
(în condiţiile mandatului aparent – art. 1.309 alin. 2 C.civ.), chiar dacă mandatarul ar fi cunoscut cauza de încetare a
mandatului, mandantul fiind vinovat de încredinţarea puterii de reprezentare unei persoane care abuzează de ea.
c) Răspuns afirmativ. Când mandatul este cu titlu oneros, mandantul este obligat să plătească remuneraţia,
chiar dacă actul juridic în vederea căruia a fost conferit mandatul nu a putut fi încheiat. Numai culpa mandatarului în
îndeplinirea mandatului îl poate scuti pe mandant de plata remuneraţiei.
d) Procura, ca negotium iuris, este un act juridic unilateral, care exprimă doar voinţa mandantului, iar ca
instrumentum probationis este înscrisul semnat doar de mandant în care se enumeră actele juridice ce urmează a fi
încheiate de mandatar, puterile conferite acestuia şi alte eventuale clauze (remuneraţia mandatarului etc.).
Mandatul, ca negotium iuris, este un contract (act juridic bilateral), care exprimă atât voinţa mandantului, cât
şi voinţa mandatarului, iar ca instrumentum probationis este înscrisul semnat de ambele părţi în care se enumeră
actele juridice ce urmează a fi încheiate de mandatar, puterile conferite acestuia şi alte eventuale clauze.
e) În cazul mandatului în interes comun, mandatarul este cointeresat, alături de mandant, în încheierea actului
care formează obiectul mandatului (de exemplu, este şi el coproprietar al bunului care urmează să fie vândut sau – fiind
creditorul mandantului – urmează să îşi satisfacă propria creanţă din preţul obţinut în urma vânzării bunului).
III. 1. Contractul de vânzare încheiat la 1 noiembrie 2014 este valabil din cele trei perspective evocate în
întrebare. Astfel, deși este evident că forma contractului de vânzare a unui imobil trebuie să fie autentică, iar potrivit
art. 2.013 alin. (2) C. civ. mandatul dat pentru încheierea unui act juridic supus formei autentice trebuie să fie încheiat
în formă autentică, acceptarea mandatului poate rezulta și din executarea mandatului (tacit), potrivit art. 2.013 alin. (1)
C.civ. Așadar, numai oferta de mandat concretizată în procură trebuia să fie autentică, iar nu neapărat și acceptarea
acesteia.
2. B poate solicita anularea contractului, în conformitate cu prevederile art. 1.304 C. civ, ca urmare a
faptului că M a acționat în calitate de mandatar al ambelor părți contractante (dubla reprezentare), fără ca M să fi fost

23
împuternicit în mod expres să acționeze în acest mod și fără să existe o redactare prealabilă a clauzelor care să excludă
prejudicierea lui B.
3. Contractul de vânzare fiind încheiat cu un terţ de bună-credinţă este valabil şi opozabil mandantului (în
condiţiile mandatului aparent – art. 1.309 alin. 2 C.civ.), chiar dacă mandatarul a cunoscut cauza de încetare a
mandatului, mandantul fiind vinovat de încredinţarea puterii de reprezentare unei persoane care abuzează de ea.
4. Faptul că A și-a exercitat drepturile și şi-a executat obligațiile generate de contractul de locațiune poate fi
considerat ca reprezentând o ratificare tacită a contractului de locațiune (contract consensual). Întrucât ratificarea
echivalează cu existența mandatului, A nu va putea solicita evacuarea lui D înainte de împlinirea termenului. Sunt
aplicabile prevederile art. 1.311-1.312 C.civ.

24
 TEMA NR. 11

CONTRACTELE ALEATORII

OBIECTIVE:
1. Identificarea caracteristicilor contractelor aleatorii;
2. Identificarea normelor juridice care se aplică şi în materia contractului de rentă
viageră şi în materia întreţinerii;
3. Deosebirile dintre contractul de întreţinere şi alte contracte;
4. Reţinerea modurilor specifice de încetare a contractului de întreţinere.

A. Noţiune şi consideraţii introductive privind contractele aleatorii

1. Definiţie. După cum este cunoscut, în funcţie de scopul urmărit de părţi, contractele de clasifică în
contracte cu titlu oneros şi contracte cu titlu gratuit. Contractele cu titlu oneros sunt acele contracte prin
care fiecare parte urmăreşte să îşi procure un avantaj în schimbul obligaţiilor asumate. Contractele cu titlu
gratuit sunt acele contracte prin care una dintre părţi urmăreşte să procure celeilalte părţi un beneficiu, fără a
obţine în schimb vreun avantaj.
La rândul lor, contractele cu titlu oneros se subclasifică în contracte cu titlu oneros comutative şi
contracte cu titlu oneros aleatorii.
Potrivit art. 1.173 alin. (1) C.civ. „Este comutativ contractul în care, la momentul încheierii sale,
existenţa drepturilor şi obligaţiilor părţilor este certă, iar întinderea acestora este determinată sau
determinabilă.”
Alin. (2) dispune că „Este aleatoriu contractul care, prin natura lui sau prin voinţa părţilor, oferă cel
puţin uneia dintre părţi şansa unui câştig şi o expune totodată la riscul unei pierderi, ce depind de un
eveniment viitor şi incert.”
Aşadar, în cadrul contractelor aleatorii întinderea sau chiar şi existenţa obligaţiei pentru una dintre părţi
ori pentru ambele părţi contractante nu se cunoaşte în momentul încheierii contractului deoarece depinde de
un eveniment viitor şi incert, incertitudinea referindu-se la îndeplinirea sau neîndeplinirea evenimentului
(condiţie) ori numai la momentul îndeplinirii (termen incert). Astfel fiind, în contractele aleatorii există
şanse de câştig - riscul unei pierderi pentru ambele (toate) părţile contractante; fiecare parte urmăreşte să
realizeze un câştig şi să evite suportarea unei pierderi. Aceste şanse nu pot fi evaluate la încheierea
contractului, ci numai în momentul îndeplinirii (neîndeplinirii) evenimentului, căci realizarea lui este
independentă de voinţa părţilor.
După cum rezultă din această definiţie, în contractele aleatorii întinderea sau chiar şi existenţa obligaţiei
(prestaţiei) poate fi incertă pentru una dintre părţi sau pentru ambele părţi contractante (incertitudine uni -
sau bilaterală). De exemplu, în contractul de rentă viageră obligaţia credirentierului (care înstrăinează un
bun în schimbul unei rente viagere) este certă din momentul încheierii contractului, incertitudinea vizând
numai întinderea obligaţiei debirentierului, care este dependentă de durata vieţii credirentierului. În schimb,
în contractul de joc şi pariu (de exemplu, pariul sportiv) chiar şi existenţa obligaţiei este incertă pentru
ambele părţi (nu se ştie care dintre ele va pierde întrecerea sportivă şi va fi obligată să plătească).
2. Elementul alea1. Dacă obligaţia (prestaţia) poate fi incertă numai pentru una dintre părţi, şansa de
câştig-riscul unei pierderi (şanse reale şi egale pentru părţi) există întotdeauna pentru ambele (toate) părţile
contractante; „nu se poate concepe ca şansa să fie unilaterală”2. Din această cauză, un contract cu titlu
gratuit nu poate avea caracter aleatoriu, căci una dintre părţi nu poate pierde, iar cealaltă nu poate câştiga.
3. Consecinţe ale caracterului aleatoriu. Întrucât în contractele aleatorii şansa avută în vedere de către
părţi la încheierea contractului reprezintă cauza obligaţiilor asumate, în absenţa ei contractul va fi lipsit de
efecte. Astfel, dacă renta viageră a fost constituită în favoarea unei persoane decedate la încheierea
contractului sau bolnave cu consecinţa morţii în 30 de zile de la data încheierii contractului (art. 2.246-2.247

1 Alea, -ae, s.f. lat.- zar, noroc, risc, primejdie.

2 Henri et Léon Mazeaud, Jean Mazeaud, Leçon de droit civil, vol. II, Paris, 1962, p. 85, nr. 107. Vz. şi A.
Bénabent, Droit civil. Les contrats spéciaux, Paris, 1995, p.525-526 nr.924. „Un contract, ca să fie aleatoriu, trebuie
să prezinte acest caracter pentru ambele părţi, în ce priveşte prestaţiunile lor reciproce...”, „perspectivă de beneficii
sau pierderi pentru toate părţile”. C. Hamangiu, I. Rosetti Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratatul de drept civil român,
vol. II, Bucureşti, 1929, p.1029-1030.
1
C.civ.), lipsa cauzei determină nulitatea contractului. În materie de asigurări, potrivit art. 2.205 C.civ.,
„Contractul de asigurare se desfiinţează de drept în cazul în care, înainte ca obligaţia asigurătorului să
înceapă a produce efecte, riscul asigurat s-a produs ori producerea acestuia a devenit imposibilă, precum
şi dacă, după ce obligaţia menţionată a început să producă efecte, intervenirea riscului asigurat a devenit
imposibilă.”
4. Caracterul aleatoriu al unor contracte. În literatura de specialitate s-au exprimat unele rezerve cu
privire la caracterul aleatoriu al unor contracte sau cu privire la caracterul lor aleatoriu pentru ambele părţi.
Astfel, în ceea ce priveşte contractul de asigurare, unii autori contestă caracterul aleatoriu al acestui
contract, pe motiv că asiguratul - care plăteşte primele de asigurare - primeşte de îndată o contraprestaţie şi
anume asigurarea, adică siguranţa că va primi, el sau altul, o sumă de bani dacă se întâmplă evenimentul
asigurat. Pe de altă parte, şi asiguratorul are o certitudine asupra posibilităţilor de a plăti indemnizaţia de
asigurare, deoarece a calculat primele de asigurare în aşa fel încât să poată acoperi toate aceste posibilităţi.
În realitate, contractul de asigurare este un contract aleatoriu, întrucât - la încheierea contractului - nu se
ştie dacă se va întâmpla evenimentul păgubitor sau, cel puţin, data la care se va întâmpla. Siguranţa de a
primi o sumă de bani dacă se întâmplă evenimentul, este în realitate o eventualitate, care nu poate fi
asimilată cu contraprestaţia de la contractele cu titlu oneros comutative. Argumentul că asigurătorul are o
certitudine asupra posibilităţilor de a plăti indemnizaţia de asigurare păcătuieşte prin faptul că se referă la
totalitatea contractelor încheiate de asigurător, iar nu la fiecare contract în parte, aşa cum trebuie să fie
privite lucrurile.
Urmează să analizăm în cadrul contractelor aleatorii contractul de rentă viageră şi contractul de
întreţinere, cu menţiunea că pot fi încheiate şi alte contracte aleatorii, numărul lor nefiind limitat (de
exemplu, vânzarea unui lucru viitor - de pildă, o recoltă – în cazul în care cumpărătorul şi-a asumat riscul
nerealizării, în tot sau în parte, a bunului viitor; constituirea directă sau indirectă a unui uzufruct sau uz
viager; vânzarea nudei proprietăţi; vânzarea de drepturi litigioase; vânzarea în cadrul căreia cumpărătorul şi-
a asumat riscul producerii evicţiunii etc.).
Contractul de asigurare, care este un contract aleatoriu foarte important, se studiază la materia Dreptul
asigurărilor.

B. CONTRACTUL DE RENTĂ VIAGERĂ

Secţiunea I
Noţiunea, caracterele juridice şi condiţiile de validitate ale contractului de rentă viageră
1. Noţiune. Prin contractul de rentă viageră o parte, numită debirentier (debitorul rentei), se obligă să
efectueze în folosul unei anumite persoane, numită credirentier (creditorul rentei), prestaţii periodice,
constând în sume de bani sau alte bunuri fungibile, pe durata vieţii credirentierului ori, după caz, pe durata
vieţii debirentierului sau a unei terţe persoane determinate3.
După cum rezultă din dispoziţiile Codului civil, renta viageră poate fi constituită şi cu titlu gratuit,
iar plata ei periodică poate fi legată de durata vieţii unei alte persoane (debirentierul sau o terţă persoană
determinată) decât credirentierul (art. 2.242-2.243 C.civ.). De asemenea, renta viageră poate fi constituită
pe durata vieţii mai multor persoane, urmând ca, în acest caz, în lipsă de stipulaţie contrară, obligaţia de
plată a rentei să înceteze la data la care decedează ultima dintre aceste persoane.
Situaţia care se întâlneşte cel mai frecvent în practică în materia contractului de rentă viageră este
aceea în care o parte, numită credirentier, înstrăinează un bun sau plăteşte o sumă de bani (numită capital)
celeilalte părţi, numite debirentier, iar aceasta din urmă se obligă să-i plătească credirentierului, în mod
periodic (lunar, trimestrial, semestrial, anual etc.) o sumă de bani până la data decesului credirentierului.
1.1. Cuantumul ratei de rentă se stabileşte, în mod liber, prin voinţa părţilor. Ratele de rentă se
plătesc în cuantumul prevăzut în contract. Potrivit art. 2.248 C.civ., în lipsă de stipulaţie contrară, ratele de
rentă se plătesc trimestrial, în avans şi indexate în funcţie de rata inflaţiei. Atunci când credirentierul
decedează înainte de expirarea perioadei pentru care renta s-a plătit în avans, debirentierul nu poate cere
restituirea sumei plătite aferente perioadei în care creditorul nu a mai fost în viaţă.
Prevederile art.2.248 C.civ. au fost impuse, în principal, de următoarele considerente:
i) de regulă, renta viageră are caracter alimentar, putând servi, de exemplu, pentru asigurarea
aprovizionării pentru sezonul de iarnă (procurarea de alimente, hrană pentru animale, lemne de foc etc.).

3 Dacă în schimbul bunului debirentierul plăteşte şi o sumă de bani, nu numai renta periodică, pentru calificarea
contractului (în vederea aplicării regulilor de la renta viageră, respectiv de la vânzare) trebuie să se stabilească
obligaţia (prestaţia) principală; contractul va fi de rentă viageră dacă suma plătită la încheierea contractului
reprezintă mai puţin de jumătate din valoarea bunului înstrăinat.
2
 ii) la fel ca şi în alte materii (de exemplu, pensia de întreţinere, relativ la care art. 531 alin.2 C.civ.
prevede că „Pensia de întreţinere stabilită într-o sumă fixă se indexează de drept, trimestrial, în funcţie de
rata inflaţiei.”), s-a prevăzut indexarea ratelor de rentă pentru ca devalorizarea monetară să nu fie suportată
de credirentier.
iii) sunt protejaţi moştenitorii credirentierului în ipoteza în care ratele de rentă au fost deja cheltuite
de către credirentier.
1.2. Potrivit legii, renta se poate constitui în favoarea unei sau mai multor persoane (art. 2.245
C.civ.). Deşi nu se prevede expres, calitatea de debirentier poate şi ea să aparţină mai multor persoane. În
aceste cazuri, când în contract există o pluralitate de părţi, se pune întrebarea dacă obligaţia este divizibilă
sau indivizibilă (ori solidară).
Principial, renta viageră – întrucât are ca obiect o sumă de bani sau alte bunuri fungibile - este, prin
excelenţă, divizibilă. Cu toate acestea, art. 2.245 C.civ. prevede că dacă nu s-a convenit altfel, obligaţia de
plată a rentei viagere este indivizibilă în privinţa credirentierilor. Aceasta înseamnă că moartea unui
credirentier nu duce la stingerea parţială a rentei, ea urmând a fi plătită integral supravieţuitorului, dacă nu
s-a stipulat contrariul. De exemplu, în cazul decesului unuia dintre soţii credirentieri, cel rămas în viaţă
beneficiază de întreaga rentă.
Dacă există o pluralitate de debirentieri, obligaţia de plată a rentei este divizibilă, Codul civil
prevăzând indivizibilitatea obligaţiei doar în privinţa credirentierilor. Nimic nu se opune ca printr-o
stipulaţie expresă din contractul de rentă viageră să se prevadă că obligaţia debirentierilor are un caracter
indivizibil. Într-o asemenea situaţie, obligaţia nu se divide între debirentieri şi nici între moştenitorii
acestora, iar fiecare dintre debirentieri sau dintre moştenitorii acestora poate fi constrâns separat la
executarea întregii obligaţii (art. 1.425 C.civ.).
2. Caractere juridice. Contractul de rentă viageră este, de regulă, un contract cu titlu oneros, şi
anume un contract cu titlu oneros aleatoriu, deoarece există şansa de câştig – riscul unei pierderi pentru
ambele părţi, aceste şanse depinzând de un eveniment viitor şi incert, şi anume perioada cât va trăi
credirentierul (sau, după caz, debirentierul sau o terţă persoană determinată). Dacă prestaţia periodică în
bani se plăteşte pe un timp determinat, contractul nu mai este aleatoriu şi deci nu este contract de rentă
viageră.
2.1. Renta viageră cu titlu oneros este un contract sinalagmatic întrucât naşte obligaţii pentru
ambele părţi. De asemenea, ea are de regulă caracter consensual, încheindu-se prin simplul consimţământ
al părţilor. Dacă însă bunul înstrăinat de credirentier este (şi) un drept asupra unui imobil (construcţie ori
teren cu sau fără construcţii), contractul este solemn, el trebuind să fie încheiat în formă autentică (art.
1.244 C.civ.), iar transferul dreptului trebuie înscris în cartea funciară (art. 8854 şi 888 C.civ.).
2.2. Contractul de rentă viageră este translativ de proprietate (eventual de nuda proprietate, cu
rezerva uzufructului viager), credirentierul fiind ţinut de obligaţiile vânzătorului (de a preda bunul, de a
transmite proprietatea bunului sau, după caz, dreptul vândut şi de a garanta contra evicţiunii şi viciilor
bunului). Aceasta pentru că potrivit art. 1.651 C.civ. „Dispoziţiile prezentului capitol privind obligaţiile
vânzătorului se aplică, în mod corespunzător, obligaţiilor înstrăinătorului în cazul oricărui alt contract
având ca efect transmiterea unui drept, dacă din reglementările aplicabile acelui contract sau din cele
referitoare la obligaţii în general nu rezultă altfel.”
2.3. Deşi renta viageră se constituie în mod obişnuit cu titlu oneros, ea poate fi constituită şi cu titlu
gratuit, prin donaţie sau prin testament5 (art. 2.243 C.civ.). În aceste cazuri constituirea rentei este supusă
regulilor de formă şi de fond prevăzute pentru donaţii şi testamente (forma actului, capacitate, revocare,
reducţiune etc.). Aceste reguli sunt aplicabile şi dacă titularul rentei - constituite cu titlu oneros sau cu titlu
gratuit - o donează unui terţ, ceea ce este posibil întrucât renta nu are caracter strict personal (intuitu
personae). Este însă evident că renta se va plăti terţului numai până la moartea credirentierului iniţial.

4 Asupra intrării în vigoare a acestui text, a se vedea şi dispoziţiile art. 56 din Legea nr. 71/2011, pentru punerea
în aplicare a noului Cod civil, dispoziţii care amână aplicarea efectului constitutiv al înscrierilor în cartea funciară
până la finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau
din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii cadastrului şi a
publicităţii imobiliare nr. 7/1996. Totuşi, chiar şi până la aplicarea efectului constitutiv, înscrierea în cartea funciară a
transmisiunilor, constituirilor, modificărilor drepturilor reale având ca obiect imobile este necesară pentru
opozabilitate faţă de terţi, astfel încât dispoziţiile art. 1.244 C.civ. sunt aplicabile, iar actele juridice care produc
asemenea efecte sunt supuse formei autentice sub sancţiunea nulităţii absolute.
5 Potrivit art. 1.062 C.civ. „Când obiectul legatului cuprinde o rentă viageră sau o creanţă de întreţinere,
executarea acestuia este datorată din ziua deschiderii moştenirii.”
3
 Atunci când renta viageră a fost constituită cu titlu gratuit contractul nu mai are caracter aleatoriu,
ci este o liberalitate, deoarece pentru credirentier nu există şanse de pierdere, iar pentru debirentier nu
există şanse de câştig.
Renta viageră constituie o liberalitate şi în cazul în care renta se stipulează nu în favoarea persoanei
care a înstrăinat bunul sau plăteşte suma de bani, ci în favoarea unui terţ. În acest caz părţile contractante se
numesc: constituitor (stipulant) şi debirentier (promitent), iar terţul beneficiar are calitatea de credirentier.
Renta constituită în astfel de condiţii - deşi contractul este cu titlu oneros şi are caracter aleatoriu - este
supusă regulilor de fond prevăzute pentru donaţii (capacitate, reducţiune, revocare etc.) pentru că
stipulantul contractează cu intenţie liberală, dar nu se aplică condiţiile de formă ale donaţiilor (art. 2.243
alin. 2 C.civ.). Într-adevăr, renta astfel constituită este o donaţie indirectă, rezultând dintr-o stipulaţie
pentru altul (făcută donandi causa), iar pentru donaţiile indirecte nu se cere respectarea formelor solemne
(art. 1.011 alin. 2 C.civ.).
2.4. Condiţii speciale de validitate. Este lovit de nulitate absolută contractul care stipulează o
rentă constituită pe durata vieţii unui terţ care era decedat în ziua încheierii contractului (art. 2.246 C.civ.),
deoarece nu există şanse de câştig – riscul unei pierderi pentru ambele părţi, ceea ce presupune lipsa cauzei
juridice a contractului.
Nu produce, de asemenea, niciun efect contractul prin care s-a constituit cu titlu oneros o rentă pe
durata vieţii unei persoane care, la data încheierii contractului, suferea de o boală din cauza căreia a murit
în interval de cel mult 30 de zile de la această dată (art. 2.247 C.civ.), boala respectivă - existentă în
momentul încheierii contractului - iar nu un alt eveniment (de exemplu, un accident) fiind cauza morţii.
Această dispoziţie, conţinând o prezumţie absolută de lipsă a cauzei, nu se aplică constituirilor de rentă cu
titlu gratuit, fără caracter aleatoriu, ci numai dacă renta a fost constituită cu titlu oneros.
Controversată este problema validităţii contractului dacă renta s-a constituit în favoarea mai multor
persoane şi numai una dintre ele încetase din viaţă în momentul constituirii sau a încetat din viaţă în
intervalul de 30 zile. Considerăm că, în aceste cazuri, soluţia validităţii contractului se justifică, fiindcă
şansele de câştig – riscul unei pierderi pentru ambele părţi (cauza contractului) subzistă.
Dacă moartea credirentierului a intervenit după 30 zile, instanţa poate constata nulitatea
contractului pentru lipsa cauzei (alea) numai dacă moştenitorii dovedesc că debirentierul a avut cunoştinţă
de moartea iminentă a credirentierului.

Secţiunea a II-a
Efectele contractului de rentă viageră
3. Plata rentei. Ratele de rentă trebuie să fie plătite de debirentier, în cuantumul şi la termenele
stipulate în contract (iar în lipsa stipulării unui termen, trimestrial şi în avans), până la decesul
credirentierului (contractant sau terţ beneficiar) ori decesul terţului până la moartea căruia credirentierul
are dreptul la ratele de rentă. Atunci când credirentierul decedează înainte de expirarea perioadei pentru
care renta s-a plătit în avans, debirentierul nu poate cere restituirea sumei plătite aferente perioadei în care
creditorul nu a mai fost în viaţă.
Pentru garantarea obligaţiei de plată a rentei constituite cu titlu oneros, credirentierul beneficiază de
o ipotecă legală asupra bunului imobil înstrăinat (art. 2.249 coroborat cu art. 1.723 şi cu art. 2.386 pct.1
C.civ.). Potrivit art. 37 alin. (6) din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996 „În toate
cazurile când prin lege se acordă un privilegiu imobiliar sau o ipotecă legală pentru garantarea vreunui
drept sau creanţe, acestea se vor înscrie din oficiu în cartea funciară, cu excepţia situaţiei în care părţile
renunţă în mod expres la acest beneficiu; înscrierea privilegiului sau a ipotecii legale se face, de regulă, în
temeiul înscrisului din care rezultă creanţa privilegiată sau care conferă dreptul de a lua o inscripţie
ipotecară.” În vederea înscrierii ipotecii legale nu este necesară declararea valorii creanţei garantate pentru
că, dată fiind natura aleatorie a contractului de rentă viageră, la data înscrierii ipotecii legale valoarea
acestei creanţe nu este cunoscută.
În ipoteza în care bunul înstrăinat este un bun mobil, credirentierul beneficiază de privilegiul
special prevăzut de art. 2.339 alin. 1 pct. 1 C.civ. („Creanţele privilegiate asupra anumitor bunuri mobile
sunt următoarele: a) creanţa vânzătorului neplătit pentru preţul bunului mobil vândut unei persoane fizice
este privilegiată cu privire la bunul vândut, cu excepţia cazului în care cumpărătorul dobândeşte bunul
pentru serviciul sau exploatarea unei întreprinderi;”)
Conform art. 2.252 C.civ., debirentierul nu se poate libera de plata rentei oferind restituirea
capitalului şi renunţând la restituirea ratelor plătite. Debirentierul este ţinut la plata rentei până la decesul
persoanei pe durata vieţii căreia a fost constituită renta, oricât de împovărătoare ar putea deveni prestarea
acesteia.
4
 Precizăm că, în caz de moarte a debirentierului, obligaţia de plată a rentei se transmite asupra
moştenitorilor lui deoarece această obligaţie nu este legată de o calitate personală a defunctului (cum ar fi,
de exemplu, pensia de întreţinere datorată între soţi şi rude în condiţiile prevăzute de art. 513 şi urm.
C.civ.) şi nici contractată intuitu personae. Dacă plata rentei s-ar fi stipulat până la moartea debirentierului
(ipoteză avută în vedere de art. 2.242 alin. 2 C.civ.), moştenitorii datorează ratele de rentă scadente şi
neachitate de debirentier în timpul vieţii, obligaţia stingându-se la moartea lui.
Debirentierul nu se poate libera de obligaţia plăţii rentei nici prin vânzarea bunului şi asumarea
acestei obligaţii de către cumpărător. Numai în ipoteza în care credirentierul consimte, debirentierul va fi
înlocuit, în condiţiile prevăzute de lege pentru cesiunea contractului (art. 1.415 şi urm. C.civ.).
4. Sancţiunea neexecutării. Dacă la scadenţă debirentierul nu plăteşte, potrivit art.2.250 alin. (1)
C.civ. „credirentierul poate cere sechestrul şi vânzarea bunurilor debirentierului, până la concurenţa unei
sume suficiente spre a asigura plata rentei pentru viitor.” Unul dintre bunurile care pot fi vândute este cel
care a fost înstrăinat de către credirentier, mai ales dacă credirentierul beneficiază de o ipotecă legală
asupra acestui bun imobil.
Alin. (2): „Această sumă se stabileşte, în condiţiile legii, pe baza unei expertize întocmite în
conformitate cu metodologia de calcul aplicabilă în cazul asigurărilor de viaţă, ţinându-se seama, printre
altele, de ratele deja încasate de credirentier, de vârsta şi de starea acestuia. Cheltuielile expertizei sunt
suportate de debirentier.” Aşadar, utilizând metodele folosite de societăţile de asigurare, urmează să se
stabilească suma necesară pentru acoperirea ratelor de rentă. Este recomandabil ca instanţele de judecată să
indisponibilizeze o sumă mai mare, mai ales atunci când debirentierul are o situaţie patrimonială precară.
În plus, suma respectivă trebuie să acopere şi indicele inflaţiei.
Alin. (3): „După ce a fost obţinută în urma vânzării bunurilor debirentierului, suma se
consemnează la o instituţie de credit şi va fi plătită credirentierului cu respectarea cuantumului şi
scadenţelor convenite prin contractul de rentă viageră.” Rezultă că suma obţinută din vânzarea bunurilor
nu i se va preda în mod global credirentierului, ci acesta va încasa ratele de rentă în condiţiile prevăzute în
contract (la scadenţele convenite, în cuantumul stipulat). Suma care rămâne neatribuită la decesul
credirentierului va fi pusă la dispoziţia debirentierului.
Alin. (4): „Dacă debirentierul (persoană juridică) intră în lichidare, credirentierul îşi poate realiza
dreptul la rentă înscriind în tabloul creditorilor o creanţă al cărei cuantum se determină potrivit alin. (2).”
Textul are în vedere ipoteza în care debirentier este o persoană juridică şi aceasta urmează să fie lichidată,
de exemplu din cauza insolvenţei. În acest caz, credirentierul va fi tratat ca un creditor, privilegiat sau
chirografar, după caz, aplicându-se prevederile legislaţiei speciale care reglementează lichidarea persoanei
juridice.
În ceea ce priveşte posibilitatea de a obţine rezoluţiunea contractului pentru neexecutare, potrivit
Codului civil de la 1864 rezoluţiunea contractului pentru neexecutare nu putea fi cerută de credirentier
(derogare de la regula generală prevăzută în art. 1020-1021 C. civ. anterior), cu toate că renta a fost
constituită cu titlu oneros şi contractul era sinalagmatic (art. 1647 C. civ. anterior)6. Rezoluţiunea putea fi
cerută numai dacă debirentierul nu prezenta garanţiile stipulate pentru asigurarea plăţii rentei (art. 1646 C.
civ. anterior), respectiv, le micşora prin fapta sa (art. 1025 C. civ. anterior) sau dacă în contract s-a
prevăzut un pact comisoriu expres7. În aceste cazuri (neprezentarea garanţiilor sau dacă pactul comisoriu
era de gradul I), rezoluţiunea trebuia să fie cerută instanţei, potrivit regulilor generale. Dacă pactul
comisoriu expres a fost de gradul II sau de grad subsecvent, instanţa constata rezoluţiunea care se
producea în baza pactului. Spre deosebire de dreptul comun în care pactul comisoriu de gradul I nu avea
semnificaţie proprie, deoarece repeta numai prevederile art. 1020 C. civ. anterior - în materia rentei viagere
şi pactul comisoriu de gradul I producea efecte proprii; în temeiul lui credirentierul putea cere rezoluţiunea
judiciară a contractului pentru neexecutare, ceea ce nu ar fi fost posibil în lipsa acestei clauze.
Noul Cod civil prevede, ca şi Codul civil anterior: „Creditorul unei rente viagere constituite cu
titlu oneros poate cere rezoluţiunea contractului dacă debirentierul nu depune garanţia promisă în
vederea executării obligaţiei sale ori o diminuează.”
Însă, spre deosebire de Codul civil anterior, Noul Cod civil prevede:„Credirentierul are dreptul la
rezoluţiune pentru neexecutarea fără justificare a obligaţiei de plată a rentei de către debirentier.”

6 Rezoluţiunea este interzisă chiar dacă actul este intitulat vânzare, dar din conţinutul actului intervenit între părţi
în aceeaşi zi, care face parte integrantă din contract, rezultă că actul este o rentă viageră (Cas. I, dec. nr.54/1913, în C.
civ. adnotat, vol. IV, p. 109 nr. 1).
7 TS, s. civ., dec. nr.1950/1971, în Repertoriu...1969-1975, p.117-118; dec. nr. 1396/1972, în CD, 1972 p. 117.
5
 În lipsa unei stipulaţii contrare, rezoluţiunea nu conferă debirentierului dreptul de a obţine
restituirea ratelor de rentă deja plătite. Această prevedere legală are în vedere caracterul aleatoriu al
contractului de rentă viageră.
În caz de anulare a contractului de rentă viageră prestaţiile primite se restituie potrivit regulilor
generale (art.1.254 alin. 3 C.civ.)8.
5. Urmărirea rentei de către creditori. Prescripţie. Potrivit noului Cod civil, numai renta viageră
constituită cu titlu gratuit poate fi declarată neurmăribilă prin convenţia părţilor (art. 2.253C.civ.). În acest
caz, creditorii nu pot protesta căci debitorul lor (credirentierul) nu a dat nimic în schimbul rentei
neurmăribile şi deci nu şi-a micşorat patrimoniul său (care formează obiectul dreptului de gaj general al
creditorilor).
Chiar şi în cazul în care renta constituită cu titlu gratuit a fost declarată neurmăribilă, stipulaţia nu
îşi produce efectele decât în limita valorii rentei care este necesară credirentierului pentru asigurarea
întreţinerii. Art. 2.253 C.civ. face trimitere la dispoziţiile art. 2.257 alin.(2) C.civ., care se aplică în mod
corespunzător. Potrivit acestui din urmă text de lege, în executarea obligaţiei de întreţinere, debitorul
datorează creditorului în special hrană, îmbrăcăminte, încălţăminte, menaj, folosinţa unei locuinţe
corespunzătoare, îngrijirile şi cheltuielile necesare în caz de boală. Această prevedere legală urmăreşte să
asigure protecţia corespunzătoare a drepturilor creditorilor credirentierilor, inclusiv în acele ipoteze în care
debitorul lor este beneficiarul unei liberalităţi. Credirentierul nu ar putea să dispună de întreaga rentă, chiar
dacă aceasta a fost constituită cu titlu gratuit, fără a-şi plăti creditorii (de exemplu, credirentierul este
beneficiarul unei rente în cuantum de 10.000 de lei lunar, cheltuielile de întreţinere sunt de 6.000 de lei
lunar, urmând ca suma de 4.000 de lei lunar să poată fi urmărită de către creditorii credirentierului). În
acest mod se asigură armonizarea intereselor în prezenţă, în sensul că şi credirentierul îşi acoperă
cheltuielile de întreţinere, dar şi creditorii lui se pot îndestula din suma ce excedează cheltuielile de
întreţinere.
Dacă renta n-a fost declarată neurmăribilă va putea fi urmărită de orice creditor, iar renta
constituită cu titlu oneros nici nu poate fi declarată neurmăribilă, deoarece reprezintă echivalentul bunului
înstrăinat sau sumei plătite şi în acest mod un debitor de rea-credinţă s-ar putea sustrage de la executarea
obligaţiilor sale.
În ceea ce priveşte prescripţia dreptului la acţiune prin care se reclamă ratele de rentă neplătite, se
aplică termenul general de prescripţie de 3 ani (art. 2.517 C.civ.). Termenul de prescripţie se calculează
separat pentru fiecare rată de rentă din momentul în care fiecare rată a devenit exigibilă (art. 2.526 C.civ.).
Întrucât renta are caracter viager, dreptul la rentă al creditorului nu se prescrie, chiar dacă o
perioadă îndelungată (de peste 3 ani) nu ar reclama plata ratelor de rentă scadente.

C. CONTRACTUL DE ÎNTREŢINERE

Secţiunea I

Noţiunea, caracterele juridice şi condiţiile de validitate ale contractului de întreţinere.

Delimitarea lui faţă de alte contracte

1. Noţiune şi caractere juridice. Prin contractul de întreţinere o parte se obligă să efectueze în

folosul celeilalte părţi sau al unui anumit terţ prestaţiile necesare întreţinerii şi îngrijirii pentru o anumită
durată. Dacă prin contract nu s-a prevăzut durata întreţinerii ori s-a prevăzut numai caracterul viager al
acesteia, atunci întreţinerea se datorează pentru toată durata vieţii creditorului întreţinerii (art.2.254 C.civ.).
Aşadar, spre deosebire de contractul de rentă viageră a cărui durată este indisolubil legată de viaţa
unei persoane (de aici şi sintagma rentă „viageră”), contractul de întreţinere se poate încheia şi pe o durată
determinată. Cu alte cuvinte, caracterul viager este numai de natura, iar nu de esenţa contractului de
întreţinere. Legiuitorul a dat dovadă de flexibilitate, dorind să pună la dispoziţia celor interesaţi mai multe
posibilităţi, de care aceştia să uzeze în funcţie de interesele lor concrete.
Ca şi renta viageră, şi întreţinerea poate fi constituită pe durata vieţii mai multor persoane, urmând
ca, în acest caz, în lipsă de stipulaţie contrară, obligaţia de întreţinere să înceteze la data la care decedează
ultima dintre aceste persoane.

8 A se vedea TS, col.civ., dec. nr. 1703/1962, în CD, 1962, p. 108.

6
 Situaţia întâlnită cel mai frecvent în practică în materia contractului de întreţinere este aceea în care
una dintre părţi, numită creditorul întreţinerii, înstrăinează un bun sau plăteşte o sumă de bani (capital), iar
cealaltă parte, numită debitorul întreţinerii, se obligă să-i asigure întreţinerea în natură (de regulă, hrană,
îmbrăcăminte, încălţăminte, menaj, folosinţa unei locuinţe corespunzătoare, îngrijirile şi cheltuielile
necesare în caz de boală) pe timpul cât va trăi, iar după moarte s-o înmormânteze9.
Contractul de întreţinere, asemănător rentei viagere, este, de regulă, un contract cu titlu oneros, şi
anume un contract cu titlu oneros aleatoriu, deoarece există şansa de câştig – riscul unei pierderi pentru
ambele părţi, aceste şanse depinzând de un eveniment viitor şi incert, şi anume perioada cât va trăi
creditorul întreţinerii.
Caracterul aleatoriu al contractului de întreţinere este chiar mai pronunţat decât în cazul rentei
viagere, întrucât obligaţia debitorului depinde nu numai de durata incertă a vieţii creditorului întreţinerii,
dar şi de obiectul prestaţiei, variabil în funcţie de nevoile lui zilnice sau de alţi factori care pot influenţa
întinderea prestaţiilor (starea sănătăţii, costul vieţii etc.). De aceea, apreciem că se poate vorbi de caracterul
aleatoriu al contractului de întreţinere chiar şi în ipoteza în care părţile convin ca întreţinerea să se presteze
pe o perioadă determinată (de exemplu, 10 ani) pentru că este posibil ca în acest interval de timp costul
vieţii să crească foarte mult, creditorul să aibă nevoie de medicamente, îngrijiri medicale, efectuarea unor
intervenţii chirurgicale costisitoare etc. Invers, este posibil să scadă costul vieţii sau creditorul întreţinerii
să decedeze în scurt timp de la încheierea contractului (de exemplu, contractul s-a încheiat pe o durată de
10 ani şi decesul intervine după doar 2 ani).
Contractul de întreţinere cu titlu oneros este un contract sinalagmatic întrucât naşte obligaţii pentru
ambele părţi. De asemenea, este translativ de proprietate (eventual de nuda proprietate, cu rezerva
uzufructului viager10, a uzului sau a abitaţiei11), creditorul întreţinerii fiind ţinut de obligaţiile
vânzătorului (de a preda bunul, de a transmite proprietatea bunului sau, după caz, dreptul vândut şi de a
garanta contra evicţiunii şi viciilor bunului). Aceasta pentru că potrivit art. 1.651 C.civ. „Dispoziţiile
prezentului capitol privind obligaţiile vânzătorului se aplică, în mod corespunzător, obligaţiilor
înstrăinătorului în cazul oricărui alt contract având ca efect transmiterea unui drept, dacă din
reglementările aplicabile acelui contract sau din cele referitoare la obligaţii în general nu rezultă altfel.”
Spre deosebire de contractul de rentă viageră care, în principiu, este un contract consensual,
contractul de întreţinere este un contract solemn. Potrivit art. 2.255 C.civ. „Contractul de întreţinere se
încheie în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute.” Forma autentică este cerută ad validitatem,
indiferent care este natura bunului - bun mobil sau imobil - transmis de către creditorul întreţinerii.
Raţiunea caracterului solemn al contractului de întreţinere rezultă din dorinţa legiuitorului de a asigura o
protecţie corespunzătoare a voinţei părţilor (în special, a voinţei creditorului întreţinerii, care, de regulă,
este o persoană în vârstă). Şi debitorul întreţinerii doreşte să aibă un anumit confort determinat de
convingerea că a încheiat un contract pe deplin valabil. Acest confort decurge din faptul că notarul public a
verificat dacă cel cu care încheie contractul, în speţă, creditorul întreținerii, are discernământ, a înţeles ce
fel de contract încheie, ce drepturi va avea în continuare, etc.
Totodată, forma autentică permite notarului să se asigure că realmente părţile au dorit să încheie un
contract de întreţinere şi să le explice acestora în mod clar care este conţinutul contractului şi care sunt
consecinţele nerespectării obligaţiilor12. Nu este mai puţin adevărat că în trecut, când contractul era unul

9 Dacă în contract s-a prevăzut „expres numai dreptul vânzătorului la uzufruct pe tot timpul vieţii”, fără „referiri
la eventuale prestaţii de întreţinere” din partea cumpărătorului, contractul este de vânzare, iar nu de întreţinere (CSJ,
s. civ., dec. nr. 1303/1994, în Dreptul nr. 7, 1995, p. 84). Tot astfel, dacă vânzătorul îşi rezervă alte drepturi (uz,
abitaţie etc.), dar fără obligaţia cumpărătorului de a-i presta întreţinere.
10 A se vedea, de exemplu, Trib. Bucureşti, s. a III-a civ., dec. nr. 370R/2011, cit. supra; Î.C.C.J., s. civ. şi de
propr. int., dec. nr. 536/2005, www.scj.ro.; C.A. Bucureşti, s. a IV-a civ., dec. nr. 2664/2003, citată de L.C. Stoica,
op.cit., p. 277-285.
11 A se vedea, de exemplu, C.A. Buc., s. a III-a civ., dec. nr. 687/2004, citată de L.C. Stoica, op.cit., p. 88-98.
12 Potrivit art. 79 alin. (1) din Legea notarilor publici şi a activităţii notariale nr. 36/1995 „Notarul public are
obligaţia să desluşească raporturile juridice dintre părţi cu privire la actul pe care vor să-l încheie, să verifice dacă
scopul pe care îl urmăresc este în conformitate cu legea şi să le dea îndrumările necesare asupra efectelor lui
juridice.”
În practică se întâlnesc situaţii în care, deşi contractul se încheie în faţa notarului public, totuşi ulterior intervine
nulitatea determinată de faptul că părţile s-au aflat în eroare cu privire la natura actului juridic (error in negotio). De
exemplu, una dintre ele a crezut că încheie un contract de vânzare (sau de rentă viageră), iar cealaltă a crezut că
încheie un contract de întreţinere (a se vedea, de exemplu, C.A. Bucureşti, s. a III-a civ., dec. nr. 484/2009, citată de
L.C. Stoica, op.cit., p. 296-307).
7
nenumit şi, în principiu, consensual, în majoritatea cazurilor el se încheia în formă autentică notarială.
Asemănător rentei viagere, creanţa de întreţinere poate fi constituită şi cu titlu gratuit, prin donaţie
sau prin testament13, caz în care sunt aplicabile regulile de formă şi de fond ale liberalităţilor (forma
actului, capacitate, revocare, reducţiune etc.). Atunci când întreţinerea a fost constituită cu titlu gratuit
contractul nu mai are caracter aleatoriu, ci este o liberalitate, deoarece pentru creditor nu există şanse de
pierdere, iar pentru debitor nu există şanse de câştig.
Contractul de întreţinere constituie o liberalitate şi în cazul în care întreţinerea se stipulează nu în
favoarea persoanei care a înstrăinat bunul sau plăteşte suma de bani, ci în favoarea unui terţ. În acest caz
părţile contractante se numesc: constituitor (stipulant) şi debitor (promitent), iar terţul beneficiar are
calitatea de creditor al întreţinerii. Întreţinerea constituită în astfel de condiţii - deşi contractul este cu titlu
oneros şi are caracter aleatoriu - este supusă regulilor de fond prevăzute pentru donaţii (capacitate,
reducţiune, revocare etc.) pentru că stipulantul contractează cu intenţia de a-l gratifica pe terţul beneficiar.
În privinţa condiţiilor de formă, întrucât pentru valabila încheiere a contractului de întreţinere este necesară
forma autentică cerută ad validitatem, chiar dacă întreţinerea astfel constituită este o donaţie indirectă,
rezultând dintr-o stipulaţie pentru altul (făcută donandi causa), iar pentru donaţiile indirecte nu se cere
respectarea formelor solemne (art. 1.011 alin. 2 C.civ.), pentru a fi valabil contractul de întreţinere (prin
mijlocirea căruia se realizează o donaţie indirectă) trebuie să îmbrace forma autentică.
Dacă în contract există o pluralitate de părţi (mai mulţi creditori şi/sau debitori), obligaţia de
întreţinere este indivizibilă atât în privinţa creditorilor, cât şi în privinţa debitorilor (art. 2.256 alin.2
C.civ.). Astfel fiind, în caz de pluralitate de creditori, ea nu este considerată îndeplinită dacă nu s-a
executat integral faţă de toţi creditorii, întinderea şi valoarea prestaţiei fiind în funcţie de necesităţile şi
durata vieţii tuturor creditorilor. Iar în caz de pluralitate de debitori, fiecare (oricare) dintre ei poate fi
obligat să execute obligaţia de întreţinere; în schimb, şi prestarea întreţinerii de către oricare dintre ei este
liberatorie pentru toţi.
Drept consecinţă a indivizibilităţii, neexecutarea faţă de unul dintre creditori poate determina
rezoluţiunea întregului contract, iar nu pro parte (pentru cota-parte din bun ce a aparţinut creditorului faţă
de care obligaţia nu a fost executată sau proporţional cu numărul creditorilor neîntreţinuţi). Iar dacă
întreţinerea este asigurată de un debitor, creditorul nu poate cere rezoluţiunea contractului în privinţa
celorlalţi.
Obligaţia de întreţinere urmează a fi considerată indivizibilă (pasiv) chiar dacă a fost contractată de
un singur debitor, deoarece - în cazul morţii lui - moştenitorii vor fi obligaţi fiecare pentru tot (art. 1.425
C.civ.), în ipoteza în care creditorul întreţinerii acceptă, iar ei înţeleg să execute obligaţia de întreţinere. În
cazul în care întreţinerea în natură se înlocuieşte cu o sumă de bani corespunzătoare (art. 2.261 alin. 1
C.civ.), oricare dintre moştenitori va putea fi obligat să plătească suma integrală. Dacă a fost un singur
creditor care are mai mulţi moştenitori, problema transmiterii creanţei nu se pune, deoarece ea se stinge la
moartea lui. În schimb, problema se pune sub raportul exercitării dreptului patrimonial de a cere
rezoluţiunea contractului pentru neexecutarea obligaţiei în trecut (până la decesul creditorului), care se
transmite, indivizibil, asupra tuturor moştenitorilor, oricare putând să intenteze acţiunea14.
2. Condiţii speciale de validitate. Şi în materia contractului de întreţinere sunt aplicabile
prevederile art. 2.246 şi 2.247 C.civ., ceea ce înseamnă că este lovit de nulitate absolută contractul care
stipulează o creanţă de întreţinere constituită pe durata vieţii unui terţ care era decedat în ziua încheierii
contractului şi că, de asemenea, nu produce niciun efect contractul prin care s-a constituit cu titlu oneros o
creanţă de întreţinere pe durata vieţii unei persoane care, la data încheierii contractului de întreţinere,
suferea de o boală din cauza căreia a murit în interval de cel mult 30 de zile de la data încheierii
contractului. Explicaţiile din materia contractului de rentă viageră sunt valabile şi la contractul de
întreţinere.
3. Deosebiri faţă de contractul de rentă viageră. Cu toate asemănările existente între caracterele
juridice ale contractelor de rentă viageră şi de întreţinere, cele două contracte nu trebuie să fie confundate,
ele fiind contracte speciale distincte.

13 Potrivit art. 1.062 C.civ. „Când obiectul legatului cuprinde o rentă viageră sau o creanţă de întreţinere,
executarea acestuia este datorată din ziua deschiderii moştenirii.” Precizăm şi faptul că dacă donaţia sau legatul are
ca obiect o întreţinere viageră, moştenitorii rezervatari au facultatea fie de a executa liberalitatea astfel cum a fost
stipulată, fie de a abandona proprietatea cotităţii disponibile în favoarea beneficiarului liberalităţii, fie de a solicita
reducţiunea potrivit dreptului comun (art. 1.098 C.civ.).
14 Art.2.263 alin. 6 C.civ. prevede că „Dreptul la acţiunea în rezoluţiune se transmite moştenitorilor.”
8
 Principalele deosebiri (care, după cum vom vedea, atrag după sine pe cale de consecinţă şi alte
deosebiri) constau în faptul că:
a) obligaţia debirentierului este o obligaţie de a plăti sume de bani sau alte bunuri fungibile, în
timp ce obligaţia debitorului întreţinerii constă în prestarea întreţinerii în natură15;
b) renta viageră este transmisibilă (poate forma obiectul unei cesiuni), în schimb creanţa de
întreţinere este esenţialmente personală şi deci nu poate fi transmisă altei persoane (este incesibilă - art.
2.258 C.civ.);
c) renta este, de regulă, urmăribilă, în timp ce întreţinerea nu poate fi urmărită de creditori - art.
2.258 C.civ.16. Întrucât întreţinerea are caracter strict personal, nu poate fi urmărită de creditori. Aceştia
din urmă însă pot ataca contractul încheiat de creditorul întreţinerii în frauda drepturilor lor, dacă sunt
îndeplinite condiţiile acţiunii pauliene (revocatorii), această acţiune fiind aplicabilă şi în cazul contractelor
aleatorii. Tot astfel, şi creditorii debitorului întreţinerii pot promova acţiunea pauliană (revocatorie) atunci
când, de exemplu, debitorul întreţinerii încheie un contract de întreţinere cu titlu gratuit prin care îşi
creează sau îşi măreşte starea de insolvabilitate ori atunci când starea de insolvabilitate a debitorului
întreţinerii este creată sau agravată prin executarea unor prestaţii ce depăşesc limitele obligaţiei de
întreţinere asumate prin contract. În acest sens, art. 2.259 C.civ. prevede: „Caracterul personal al
contractului de întreţinere nu poate fi invocat de părţi pentru a se opune acţiunii în revocarea contractului
sau acţiunii oblice introduse pentru executarea sa.”
4. Delimitare faţă de contractul de vânzare. Dacă înstrăinarea bunului se face (numai) în
schimbul întreţinerii - cu toate că se foloseşte uneori (greşit) noţiunea de „vânzare cu clauză de întreţinere”
- contractul nu poate fi confundat cu vânzarea17.
Problema delimitării faţă de vânzare se pune însă în cazul în care bunul se înstrăinează în schimbul
întreţinerii şi a unei sume de bani. Contractul va fi calificat ca fiind un contract de întreţinere sau un
contract de vânzare?
Această problemă prezintă importanţă, de exemplu, în ipoteza neexecutării obligaţiei de întreţinere
(în ipoteza în care contractul este de întreţinere, debitorul este de drept în întârziere - art.1.523 C.civ. - şi
nu i se poate acorda termen de plată (de graţie) pentru a se împiedica rezoluţiunea; dacă este de vânzare, în
principiu, debitorul trebuie să fie pus în întârziere şi i se poate acorda termen de graţie) sau în legătură cu
interpretarea clauzelor neclare din contract (în cazul contractului de întreţinere clauzele se interpretează,
potrivit regulilor generale, în favoarea debitorului - art.1.269 alin.1 C.civ.; la vânzare toate clauzele se
interpretează în favoarea cumpărătorului - art.1.671 C.civ.) etc.
Pentru rezolvarea problemei naturii juridice a contractului, trebuie să se stabilească obligaţia
principală, scopul principal urmărit de către părţi la încheierea contractului. Astfel - întrucât „proporţia
între preţul în bani şi cel în natură”18 nu poate fi calculată, valoarea întreţinerii fiind aleatorie - în lipsă de
alte criterii, urmează ca prestaţia în bani să fie raportată la valoarea bunului; contractul va fi de întreţinere
dacă prestaţia în bani reprezintă mai puţin de jumătate din valoarea bunului înstrăinat19, iar în caz
contrar va fi de vânzare.
Dacă obligaţia principală a dobânditorului este prestarea întreţinerii, contractul va fi de întreţinere,
chiar dacă în contract s-a stipulat (precizat) preţul imobilului înstrăinat, această împrejurare fiind irelevantă
şi nu poate modifica natura juridică a contractului20. Într-adevăr, evaluarea bunului nu poate influenţa
raporturile dintre părţi, pentru că obligaţia creditorului întreţinerii este, oricum, certă (cu sau fără evaluare),
contractul având caracter aleatoriu numai din cauza duratei incerte a vieţii creditorului şi a necesităţilor lui,
deci a valorii întreţinerii ce urmează a fi prestată.
În schimb, dacă se înstrăinează o cotă-parte individualizată din imobil pe un preţ determinat, iar
cealaltă parte în schimbul întreţinerii21, nu ne aflăm în prezenţa unei vânzări cu clauză accesorie de

15 A se vedea de ex., TS, s. civ., dec. nr. 1216/1977, în RRD nr. 12/1977, p. 46.
16 TS, s. civ., dec. nr. 1589/1985, în CD, 1985, p. 52-53). A se vedea şi M.M. Pivniceru, D.C. Tudorache,
Exercitarea acţiunii oblice şi acţiunii pauliene în cazul contractului de întreţinere, în Dreptul nr. 2/1994, p. 41-43
(erată la acest articol în Dreptul nr. 4/1994, p. 99-100).
17 Cas. I, dec. nr. 444/1923 şi 1074/1923, în C.civ. adnotat, vol. II, p.554-555 nr. 14. „De vreme ce în schimbul
construcţiei dobândite, pârâţii s-au obligat să o întreţină pe reclamanta şi pe soţul ei...”, suntem „în prezenţa unui
contract de întreţinere, iar nu a unui contract de vânzare-cumpărare cu clauză de întreţinere”. Nota redacţiei la dec.
civ. a TJ Suceava nr.40/1985, în RRD nr. 5/1985, p. 68.
18 TS, s. civ., dec. nr.1751/1978, cit. supra.
19 N.M. Medrea, op. cit., p. 7-8; D. Chirică, op. cit., p.125.
20 A se vedea TS, s. civ., dec. nr. 121/1984 cit. supra.
9
întreţinere (sau invers), ci două contracte (negotium iuris) distincte cuprinse într-un singur act
(instrumentum probationis), urmând a se aplica pentru fiecare contract regulile corespunzătoare.
5. Delimitare faţă de contractul de donaţie. Contractul de întreţinere nu trebuie să fie confundat
cu contractul de donaţie, chiar dacă la moartea beneficiarului întreţinerii se constată că valoarea bunului
înstrăinat în schimbul întreţinerii este mult mai mare decât valoarea întreţinerii efectiv prestate.
După cum s-a arătat, pe drept cuvânt, moştenitorii rezervatari nu pot cere reducţiunea întrucât
contractul de întreţinere este un contract cu titlu oneros, deşi are caracter aleatoriu, în sensul că valoarea
prestaţiilor uneia dintre părţi este variabilă în raport de durata vieţii celeilalte părţi. Acesta este însă un
caracter specific al oricărui contract aleatoriu, care nu-şi poate pierde, prin această împrejurare, caracterul
său de contract cu titlu oneros. Deci contractul de întreţinere nu poate fi considerat o liberalitate, chiar dacă
persoana care înstrăinează se află la o vârstă înaintată sau este bolnavă şi se poate întrezări, la data
încheierii contractului, sfârşitul său apropiat22.
Contractul de întreţinere nu trebuie să fie confundat nici cu donaţia cu sarcini; în cazul donaţiilor,
sarcinile impuse dobânditorului sunt în disproporţie cu valoarea superioară a bunului donat23, astfel încât
părţile contractează cu intenţia de a face şi a primi o liberalitate. În schimb, în cazul contractului de
întreţinere părţile convin „în scopul de a-şi asigura fiecare câte un avantaj, şi anume, una de a primi un
bun, iar cealaltă, întreţinerea pe viaţă”24.
Prin urmare, pentru delimitarea contractului de întreţinere de donaţia cu sarcini - deoarece valoarea
întreţinerii (criteriu obiectiv) este puternic influenţată de elementul alea - trebuie să fie avut în vedere şi
criteriul cauzei (scopului) urmărit de părţi, pentru a se vedea dacă înstrăinătorul a încheiat contractul
animus donandi sau numai pentru a-şi asigura întreţinerea pe viaţă25.

Secţiunea a II-a
Efectele contractului de întreţinere
5. Obligaţiile părţilor contractante urmează să fie executate, în lipsă de reglementări speciale,
potrivit regulilor generale referitoare la executarea obligaţiilor.
Creditorul (sau, după caz, stipulantul) întreţinerii care a înstrăinat un bun în schimbul întreţinerii
este ţinut de obligaţiile vânzătorului (obligaţia de a transmite proprietatea bunului sau, după caz, dreptul
vândut, obligaţia de predare a bunului, obligaţia de garanţie contra evicţiunii şi viciilor bunului).
Debitorul întreţinerii este obligat să acorde întreţinerea în natură în condiţiile prevăzute în contract,
iar în lipsa unor stipulaţii speciale potrivit regulilor aplicabile obligaţiilor de a face contractate intuitu
personae. Reamintim că debitorul este obligat în special să-i asigure creditorului hrană, îmbrăcăminte,
încălţăminte, menaj, folosinţa unei locuinţe corespunzătoare, îngrijirile şi cheltuielile necesare în caz de
boală pe timpul cât va trăi, iar în cazul în care întreţinerea are caracter viager sau atunci când creditorul
decedează în cursul duratei contractului, debitorul are obligaţia să îl înmormânteze.
Enumerarea prestaţiilor este exemplificativă, părţile putând să prevadă şi alte obligaţii pe care şi le
asumă debitorul întreţinerii. De asemenea, unele dintre prestaţiile enumerate mai sus pot să lipsească în
anumite cazuri (de exemplu, atunci când creditorul este proprietarul unei locuinţe în care doreşte să
locuiască şi după încheierea contractului de întreţinere, nu există obligaţia de asigurare a folosinţei unei
locuinţe corespunzătoare, părţile putând eventual stipula obligaţia pentru debitor de a suporta cheltuielile
privind utilităţile – energie electrică, încălzire, apă etc.)
Cu privire la noţiunea de întreţinere, art. 2.257 alin. 1 C.civ. prevede că debitorul întreţinerii
datorează creditorului prestaţii stabilite în mod echitabil ţinându-se seama de valoarea capitalului şi de
condiţia socială anterioară a creditorului. Aceasta înseamnă că în cazul existenţei unui capital de o valoare
considerabilă, şi prestaţiile datorate de către debitor trebuie să fie pe măsură pentru a se asigura caracterul
aleatoriu al contractului. De asemenea, raţiunea legii a fost aceea de a i se asigura creditorului întreţinerii
condiţii de viaţă comparabile cu cele pe care le-a avut anterior încheierii contractului (de exemplu, atunci

21 A se vedea de ex., speţă soluţionată de TS, s. civ., prin dec. nr. 316/1987, în CD, 1987, p. 58-60, în care 1/2
din imobil s-a vândut pe un preţ determinat şi numai cealaltă jumătate a făcut obiectul contractului de întreţinere.
22 TS, col. civ., dec. nr.832/1960, în CD, 1960, p. 133. Vz. şi TJ Hunedoara, dec. civ. nr. 1277/1979, în RRD nr.
7/1980, p. 51.
23 Vz. TJ Timiş, s. civ., dec. nr. 717/1974, în RRD nr. 1/1975, p. 41.
24 TS, s. civ., dec. nr. 608/1974 , în CD, 1974, p. 73.
25 Pentru amănunte vz. şi C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., 1992, p. 34-36; S. Ciocoiu, Notă la dec. civ. nr.
507/1981 a TJ Dolj, în RRD nr. 8/1982, p. 30-33; L. Mihai, Notă (II) la dec. civ. nr. 851/1981 a TJ Arad, în RRD
nr.12/1982, p.42-48.
10
când creditorul este un intelectual, obligaţia de întreţinere trebuie să includă şi asigurarea mijloacelor
necesare satisfacerii nevoilor spirituale ale acestuia, în care se includ nevoile culturale, artistice, de
informare etc.)
Având în vedere caracterul aleatoriu al contractului, în lipsa acordului creditorului, debitorul nu se
poate libera de executarea obligaţiei de întreţinere oricât de oneroasă ar fi pentru el (viaţa lungă a
creditorului şi/sau creşterea costului vieţii) şi chiar dacă s-ar obliga să retransmită în patrimoniul
creditorului bunul sau capitalul primit fără a pretinde restituirea contravalorii întreţinerii prestate. În acest
sens, art. 2.252 C.civ. (la care trimite art. 2.256 C.civ.) prevede că debitorul întreţinerii nu se poate libera
de obligaţia de prestare a întreţinerii oferind restituirea capitalului (bun transmis sau sumă de bani plătită)
şi renunţând la restituirea contravalorii întreţinerii prestate. Debitorul este ţinut de executarea obligaţiei de
întreţinere până la încetarea contractului de întreţinere, oricât de împovărătoare ar putea deveni prestarea
acesteia. De asemenea, executarea completă a obligaţiei de întreţinere nu este condiţionată de posibilităţile
materiale ale creditorului, debitorul având obligaţia să acorde întreţinere potrivit prevederilor contractuale.
Tot astfel, art. 2.257 alin. 4 C.civ. prevede că întreţinerea continuă a fi datorată în aceeaşi măsură
chiar dacă, în cursul executării contractului, bunul care a constituit capitalul a pierit total sau parţial ori şi-a
diminuat valoarea, dintr-o cauză pentru care creditorul întreţinerii nu este ţinut să răspundă (de exemplu,
nu este admisibil să fie afectate întreţinerii sume de bani mai mici pe motiv că valoarea imobilului
înstrăinat s-a redus la jumătate din cauza „prăbuşirii” pieţei imobiliare). Este recomandabil ca părţile să
stipuleze în contract obligaţia pentru debitorul întreţinerii de a asigura bunul înstrăinat (contract de
asigurare de bunuri) pentru ca în caz de pieire totală sau parţială a acestuia să încaseze indemnizaţia de
asigurare ce poate fi folosită pentru prestarea întreţinerii.
O precizare este necesară cu privire la locul executării întreţinerii. Problema se pune în cazul în
care părţile au locuinţe deosebite, ştiut fiind că locuirea în comun nu este de esenţa, ci numai - cel mult - de
natura contractului de întreţinere. În ipoteza locuirii separate, ţinând seama de natura specifică a obligaţiei
de întreţinere, se admite că - prin derogare de la regula executării obligaţiei la domiciliul debitorului (art.
1.494 lit.c C.civ.) - ea urmează să se execute la domiciliul creditorului întreţinerii (plata fiind deci
portabilă, iar nu cherabilă), dacă nu s-a stipulat altfel sau din împrejurări nu rezultă un alt loc al executării
întreţinerii26. Dacă întreţinerea (în sensul restrâns al noţiunii) nu este disociată de asigurarea locuinţei
(aceasta din urmă nefiind de esenţa întreţinerii27), ea urmează a fi prestată la locul stabilit pentru locuinţă,
dacă nu s-a convenit altfel (eventual chiar locuinţa debitorului).
În scopul protecţiei creditorului întreţinerii, art. 2.257 alin. (5) C.civ. prevede: „Clauza prin care
creditorul întreţinerii se obligă la prestarea unor servicii este considerată nescrisă.” Dacă ar fi stipulată o
astfel de clauză (de exemplu, creditorul întreţinerii ar avea obligaţia de a-l îngriji pe copilul debitorului
întreţinerii şi/sau de a-l medita pe acesta) nu ne-am mai afla în prezenţa unui contract de întreţinere, care
presupune că doar debitorul întreţinerii se obligă să efectueze anumite prestaţii, iar nu şi invers. Nu are
importanţă dacă beneficiarul serviciilor la care s-a obligat creditorul prin contractul de întreţinere este
debitorul întreţinerii sau un terţ. Caracterul nescris al clauzei presupune că acea clauză nu poate produce
niciun efect juridic, nu va fi luată în considerare (se poate face abstracţie de ea ca şi când nu ar exista), fără
însă ca aceasta să afecteze contractul de întreţinere în ansamblul său.
Pentru garantarea executării obligaţiei de întreţinere constituite cu titlu oneros, la fel ca şi în
materia contractului de rentă viageră, creditorul beneficiază de o ipotecă legală asupra bunului imobil
înstrăinat (art. 2.256, coroborat cu art. 2.249, cu art. 1.723 şi cu art. 2.386 pct.4 C.civ.), iar în ipoteza în
care bunul înstrăinat este un bun mobil, ca şi credirentierul, creditorul întreţinerii beneficiază de
privilegiul special prevăzut de art. 2.339 alin. 1 pct. 1 C.civ.
6. Încetarea contractului de întreţinere
6.1. Încetarea contractului de întreţinere prin expirarea termenului
Astfel cum am arătat în cele ce precedă (supra nr.1), contractul de întreţinere se poate încheia şi pe
o durată determinată, iar nu în mod obligatoriu pe durata vieţii unei persoane. Contractul de întreţinere
încheiat pe durată determinată încetează la expirarea acestei durate, cu excepţia cazului în care creditorul
întreţinerii decedează mai devreme.
6.2. Rezoluţiunea28 contractului de întreţinere

26 Vz. de ex., L. Mihai, Nota (II), la dec. civ. nr. 851/1981 a TJ Arad, în RRD nr. 12/ 1982, p. 43; TS, col. civ.,
dec. nr.778/1955, în CD, 1955, vol. I, p. 83; dec. nr. 1115/1962, în CD, 1962, p. 105.
27 Vz. L. Mihai, loc. cit.
28 Noul Cod civil, ca şi majoritatea doctrinei şi jurisprudenţei anterioare, folosesc noţiunea de „rezoluţiune”
deoarece „reziliere” presupune ca obligaţiile ambelor părţi contractante să aibă caracter succesiv.
11
 6.2.1. Rezoluţiunea contractului de întreţinere pentru nedepunerea garanţiei sau diminuarea
acesteia
Potrivit art. 2.256 coroborat cu art. 2.251 alin. (1) C.civ., creditorul unei creanţe de întreţinere
constituite cu titlu oneros poate cere rezoluţiunea contractului dacă debitorul întreţinerii nu depune garanţia
promisă în vederea executării obligaţiei sale ori o diminuează. Precizăm că în acest caz pot fi incidente şi
prevederile art. 1.552 C.civ. privitoare la rezoluţiunea unilaterală. Astfel, rezoluţiunea contractului poate
avea loc prin notificarea scrisă a debitorului atunci când părţile au convenit astfel, când debitorul se află de
drept în întârziere ori când acesta nu a executat obligaţia în termenul fixat prin punerea în întârziere.
6.2.2. Rezoluţiunea contractului de întreţinere pentru neexecutarea obligaţiei de întreţinere.
În situaţia neexecutării fără justificare a obligaţiei de întreţinere, creditorul întreţinerii poate cere
rezoluţiunea contractului. Este important de menţionat faptul că în contractele de întreţinere, datorită
caracterului alimentar al prestaţiei la care se obligă debitorul şi care trebuie să fie efectuată în mod
succesiv, în general termenele stipulate pentru executare au caracter esenţial, debitorul fiind de drept în
întârziere. În consecinţă, în caz de neexecutare creditorul poate cere rezoluţiunea, fără a se putea acorda
debitorului termen de graţie pentru plată.
Prestaţia de întreţinere implică atât o componentă materială, cât şi o componentă psihologică. În
practica judiciară anterioară intrării în vigoare a noului Cod civil29 s-a reliefat faptul că noţiunea de
întreţinere include multiple prestaţii, iar executarea corespunzătoare a obligaţiei de întreţinere, când izvorul
ei este un contract, implică pe lângă prestaţia materială şi o componentă psihologică, dată de caracterul
„intuitu personae” al contractului de întreţinere, care se întemeiază, în realizarea conţinutului său
economic, pe un raport de încredere şi apropiere.
Astfel, într-o speţă s-a reţinut că, „în cauză, conduita recurenţilor, dovedită cu hotărârile
judecătoreşti depuse la dosar, care, în raporturile lor cu intimatul, s-au manifestat violent, a fost de natură
a-i crea creditorului un real sentiment de stres, de insecuritate şi chiar temerea că habitatul intolerabil
creat de fiul său şi soţia acestuia, faţă de vârsta sa înaintată şi starea precară de sănătate, ar putea avea
influenţă asupra vieţii sale. Raportat la aceste împrejurări, dispoziţiile art. 1020 C.civ.[anterior, n.ns] au
fost corect aplicate în cauză, deoarece nu se poate reţine că în culpă de neexecutarea obligaţiei de
întreţinere este creditorul, care fiind în mod repetat victima actelor de violenţă exercitate de debitori, a
refuzat comunicarea cu aceştia.”
De asemenea, obligaţia de întreţinere include în conţinutul său, pe lângă respectul datorat persoanei
creditorului întreţinerii, şi respectul bunurilor acestuia. Condamnarea debitorilor întreţinerii pentru
săvârşirea infracţiunii de furt, în formă continuată, în dauna creditorilor întreţinerii subminează caracterul
intuitu personae al contractului şi este de natură să creeze o stare de insecuritate, incompatibilă cu
menţinerea raportului contractual.30
Luându-se în considerare componenta psihologică a obligaţiei de întreţinere, art. 2.263 alin. 2 din
noul Cod civil dispune că „Atunci când comportamentul celeilalte părţi face imposibilă executarea
contractului în condiţii conforme bunelor moravuri, cel interesat poate cere rezoluţiunea.”
Potrivit art. 2.263 alin. 3 C.civ., în cazul în care comportamentul celeilalte părţi face imposibilă
executarea contractului în condiţii conforme bunelor moravuri, precum şi atunci când se întemeiază pe
neexecutarea fără justificare a obligaţiei de întreţinere, rezoluţiunea nu poate fi pronunţată decât de
instanţă, dispoziţiile privitoare la rezoluţiunea unilaterală nefiind aplicabile. Orice clauză contrară este
considerată nescrisă.
Practica judiciară a demonstrat că litigiile în care se solicită rezoluţiunea contractului pentru
neexecutarea obligaţiei de întreţinere sunt extrem de delicate, în multe situaţii soluţiile pronunţate de
instanţele de judecată (fond, apel şi recurs) fiind contradictorii. Nu sunt puţine situaţiile în care creditorii
întreţinerii refuză în mod nejustificat să primească întreţinerea, iar probele administrate în cauză scot în
evidenţă că debitorii nu se află în culpă31. De aceea, legiuitorul a preferat să dea numai în competenţa
instanţei de judecată soluţionarea litigiilor de acest gen, fiind considerată nescrisă orice clauză prin care s-
ar stipula că în caz de neexecutare a obligaţiei de întreţinere sunt incidente dispoziţiile relative la
rezoluţiunea unilaterală.

29 Î.C.C.J., s. civ. şi de propr. int., dec.civ.nr.6943/2004, www.scj.ro.; C.A. Cluj, s. civ., dec. nr. 1129R/2008,
citată de L.C. Stoica, op.cit., p. 80-88.
30 C. Ap. Iaşi, dec. civ. nr. 1890/2001, publicată în Jurisprudenţa Curţii de Apel Iaşi pe anul 2001, pag. 86.
31 A se vedea, de exemplu, C.Ap. Buc., s. a IV-a civ., dec. nr. 2758/2003, citată de L.C. Stoica, op.cit., p. 151-
156; C.Ap. Buc., s. a IV-a civ., dec. nr. 447/2005, în Culegere de practică judiciară în materie civilă 2005, Editura
Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p. 94-101; Î.C.C.J., s. civ. şi de propr. int., dec. civ. nr.1496/2005, www.scj.ro.
12
 Dacă s-a solicitat rezoluţiunea contractului pentru neexecutarea culpabilă a obligaţiei de întreţinere,
oferta de întreţinere făcută de debitorul pârât după introducerea acţiunii nu poate împiedica rezoluţiunea
contractului.
Art. 2.263 alin. 6 C.civ. dispune că dreptul la acţiunea în rezoluţiune se transmite moştenitorilor.
Întrucât dreptul la întreţinere este un drept personal şi, ca atare, netransmisibil prin succesiune (stingându-
se la moartea beneficiarului), moştenitorii nu pot cere ca prestaţia să continue în persoana lor sau ca
prestaţia neefectuată în timpul vieţii beneficiarului să fie executată în persoana lor. Acest caracter personal
al creanţei de întreţinere nu influenţează însă caracterul patrimonial al acţiunii în rezoluţiunea (sau
anularea dacă este cazul) contractului. Chiar dacă obligaţia are ca obiect o prestaţie contractată intuitu
personae, acţiunea în rezoluţiunea contractului pentru neexecutare are caracter patrimonial; partea care nu
şi-a executat obligaţia deţine fără cauză prestaţia efectuată de creditorul întreţinerii.
Efectele rezoluţiunii pentru neexecutarea obligaţiei de întreţinere. Ca efect al rezoluţiunii
pentru neexecutare, este incontestabil că dreptul de proprietate asupra bunului prestat de beneficiarul
întreţinerii va fi redobândit de el. În schimb, valoarea întreţinerii prestate, datorită caracterului aleatoriu
al contractului, nu trebuie restituită debitorului în culpă.
Soluţia contrară ar duce la imposibilitatea pentru beneficiarul întreţinerii de a cere rezoluţiunea
contractului din culpa debitorului ori de câte ori valorile primite cu titlu de întreţinere (capitalizate) ar
egala valoarea bunului sau chiar ar depăşi-o. Astfel, beneficiarul ar fi lăsat la discreţia debitorului, care ar
putea să nu mai execute contractul, ştiind că nu va mai fi obligat să restituie bunul, deoarece creditorul
întreţinerii nu ar mai avea interes să obţină rezoluţiunea din cauza sumei pe care ar trebui să o restituie
drept contravaloare a întreţinerii prestate. S-ar ajunge astfel la înlăturarea efectelor aleatorii ale
contractului, dându-se posibilitatea debitorului de rea-credinţă să înceteze prestarea întreţinerii ori de câte
ori valoarea prestaţiilor efectuate depăşeşte valoarea bunului primit.
În ceea ce priveşte impozitele plătite de debitorul întreţinerii, în caz de rezoluţiune ele trebuie să fie
restituite de creditor deoarece acesta din urmă redobândeşte dreptul de proprietate asupra bunului cu efect
retroactiv, iar impozitele sunt sarcini ale proprietăţii32.
Tot astfel, creditorul are obligaţia să restituie şi suma de bani primită cu titlu de preţ, ca prestaţie
accesorie întreţinerii, în cazul în care, pe lângă obligaţia întreţinerii, s-a plătit şi o sumă de bani (sau altă
prestaţie comutativă), sub acest aspect contractul neavând caracter aleatoriu33.
În schimb, taxele (de timbru, de autentificare, de publicitate imobiliară etc.) suportate de debitorul
întreţinerii la încheierea contractului nu sunt supuse restituirii în cazul rezoluţiunii contractului din culpa
lui exclusivă34.
Cât priveşte efectele rezoluţiunii contractului faţă de terţi, se aplică regulile prevăzute de art. 1.648-
1.649 C. civ. din materia restituirii prestaţiilor. Art.1.648 alin. (1) C.civ. prevede că dacă bunul supus
restituirii a fost înstrăinat, acţiunea în restituire poate fi exercitată şi împotriva terţului dobânditor, sub
rezerva regulilor de carte funciară sau a efectului dobândirii cu bună-credinţă a bunurilor mobile ori, după
caz, a aplicării regulilor privitoare la uzucapiune, iar potrivit alin.(2) dacă asupra bunului supus restituirii
au fost constituite drepturi reale, dispoziţiile alin. (1) se aplică în mod corespunzător. Cu alte cuvinte, odată
cu desfiinţarea contractului, drepturile dobândite de terţi în virtutea contractului desfiinţat rămân fără
suport juridic, desfiinţându-se şi ele cu efect retroactiv (resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis)35.
Această soluţie se impune ori de câte ori se desfiinţează cu efect retroactiv şi cu opozabilitate faţă
de terţi (cum este şi rezoluţiunea pentru neexecutare) un act juridic pentru cauze prevăzute de lege36, dar
nu şi în cazul retrocedării prin convenţia părţilor (inclusiv în caz de rezoluţiune convenţională). În toate
cazurile, terţii s-ar putea opune la restituire pe temeiul unui drept propriu, dobândit asupra bunurilor prin
uzucapiune sau ca efect al posesiei de bună-credinţă a unor bunuri mobile ori ca urmare a aplicării regulilor
de carte funciară.
Potrivit art. 1.649 C.civ., în afara actelor de dispoziţie prevăzute la art. 1.648, toate celelalte acte
juridice făcute în favoarea unui terţ de bună-credinţă sunt opozabile adevăratului proprietar sau celui care

32 TS, col.civ., dec. nr.1181/1958, loc. cit.

33 Dec. de îndrumare nr. 3/1987, loc. cit., p. 9; TS, col. civ., dec. nr. 1181/1958, cit. supra; s. civ., dec. nr.
2179/1987, în CD, 1987, p. 78-80.
34 TS, s. civ., dec. nr.89/1984, în RRD nr. 11/1984, p. 67-68.
35 TS, s. civ., dec. nr.1836/1977, în CD, 1977, p. 50; dec. nr. 1830/1979, în CD, 1979, p. 69; dec. nr. 486/1979,
în RRD nr. 8/1979, p. 52; dec. nr.2450/1984, în RRD nr. 9/1985, p. 71; Nota redacţiei la dec. civ. nr. 40/1985 a TJ
Suceava, loc. cit., p. 68-69.
36 Vz. şi Ş. Beligrădeanu, Nota II la dec. civ. a C.A. Alba-Iulia nr. 699/1995, în Dreptul nr. 5, 1996, p.92-96.
13
are dreptul la restituire (respectiv, creditorul întreţinerii). Contractele cu executare succesivă, sub condiţia
respectării formalităţilor de publicitate prevăzute de lege, vor continua să producă efecte pe durata stipulată
de părţi, dar nu mai mult de un an de la data desfiinţării titlului constituitorului (de exemplu, contractul de
locaţiune încheiat între debitorul întreţinerii, în calitate de locator, şi un terţ, în calitate de locator, va
produce efecte cel mult un an de la data rezoluţiunii contractului).
6.3. Caz special de revocare
Potrivit art. 2.260 C.civ.,„(1) Contractul de întreţinere este revocabil în folosul persoanelor cărora
creditorul întreţinerii le datorează alimente în temeiul legii dacă, prin efectul contractului, el s-a lipsit de
mijloacele necesare îndeplinirii obligaţiei de a asigura alimentele. (2) Revocarea poate fi cerută chiar
dacă nu există fraudă din partea debitorului întreţinerii şi indiferent de momentul încheierii contractului
de întreţinere. (3) În loc să dispună revocarea contractului, instanţa de judecată poate, chiar şi din oficiu,
însă numai cu acordul debitorului întreţinerii, să îl oblige pe acesta să asigure alimente persoanelor faţă
de care creditorul are o astfel de obligaţie legală, fără ca în acest mod să fie diminuate prestaţiile datorate
creditorului întreţinerii.”
Acest caz special de revocare este inspirat din Codul elveţian al obligaţiilor şi are drept scop
rezolvarea unei probleme delicate, respectiv aceea în care creditorul întreţinerii, înstrăinând unul sau mai
multe bunuri ori plătind o sumă de bani în schimbul întreţinerii, nu mai poate asigura nici măcar alimente
acelor persoane faţă de care este obligat potrivit legii. De exemplu, creditorul are obligaţia de a asigura
întreţinere (în temeiul legii, iar nu în temeiul unui contract) unui frate al său aflat în nevoie şi ca urmare a
încheierii contractului de întreţinere cu un terţ nu-i mai poate asigura fratelui nici măcar alimente. Aşadar,
este vorba de alimente, iar nu de întreţinere. După cum este cunoscut, obligaţia de întreţinere are un
conţinut mai complex (Art. 530 alin.1 C.civ. prevede că „Obligaţia de întreţinere se execută în natură,
prin asigurarea celor necesare traiului şi, după caz, a cheltuielilor pentru educare, învăţătură şi
pregătire profesională.”), asigurarea hranei fiind doar una dintre componentele obligaţiei de întreţinere,
însă în niciun caz singura.
Spre deosebire de dreptul comun, unde pentru a se admite acţiunea revocatorie (pauliană) este
necesar să se facă dovada fraudei, acest caz special permite revocarea independent de orice fraudă, deci
inclusiv în acele situaţii în care debitorul întreţinerii nu a cunoscut faptul că prin încheierea contractului de
întreţinere creditorul întreţinerii este lipsit de mijloacele necesare pentru a asigura alimente celor cărora le
datorează în temeiul legii. Mai mult decât atât, nu are importanţă cât timp a trecut de la încheierea
contractului de întreţinere, revocarea putând interveni oricând pe parcursul derulării contractului de
întreţinere.
În alin. (3) al art. 2.260 C.civ. s-a prevăzut posibilitatea pentru instanţa de judecată, investită cu o
cerere de revocare a contractului de întreţinere, de a respinge o astfel de cerere şi, obţinând acordul
debitorului întreţinerii, să dispună obligarea acestuia din urmă să asigure el însuşi alimente persoanelor
faţă de care creditorul are o astfel de obligaţie legală. Dacă debitorul întreţinerii va fi obligat să asigure
alimente, această nouă obligaţie pe care şi-o asumă nu trebuie să afecteze, în conţinutul său, obligaţia de
întreţinere faţă de creditorul întreţinerii. Altfel spus, nu este admisibil ca debitorul întreţinerii să reducă
prestaţiile la care s-a obligat faţă de creditorul întreţinerii pe motiv că şi-a asumat şi obligaţia de a asigura
alimente unei alte persoane faţă de care creditorul întreţinerii are anumite obligaţii potrivit legii.
7. Transformarea în bani a obligaţiei de întreţinere.
Art. 2.261 C.civ. dispune: „(1) Dacă prestarea sau primirea în natură a întreţinerii nu mai poate
continua din motive obiective sau dacă debitorul întreţinerii decedează şi nu intervine o înţelegere între
părţi, instanţa judecătorească poate să înlocuiască, la cererea oricăreia dintre părţi, fie şi numai
temporar, întreţinerea în natură cu o sumă de bani corespunzătoare.
(2) Atunci când prestarea sau primirea în natură a întreţinerii nu mai poate continua din culpa
uneia dintre părţi, instanţa va majora sau, după caz, diminua cuantumul sumei de bani care înlocuieşte
prestaţia de întreţinere.”
Aşadar, înlocuirea obligaţiei de prestare a întreţinerii în natură cu obligaţia de plată a unei sume de
bani poate interveni în următoarele situaţii:
7.1. Dacă prestarea sau primirea în natură a întreţinerii nu mai poate continua din motive
obiective. Includem în această ipoteză normativă situaţii cum ar fi:
i) în cazul în care, fără culpa vreuneia dintre părţi, viaţa în comun a devenit imposibilă. Sunt cazuri
în care este foarte greu, dacă nu imposibil, să se statueze cu privire la partea care se află în culpă. De
regulă, ambele părţi recunosc faptul că sunt vinovate pentru deteriorarea relaţiilor dintre ele, dar îşi
manifestă dorinţa continuării contractului de întreţinere, debitorul întreţinerii urmând să plătească o sumă
de bani, cu caracter periodic;
14
 ii) debitorul întreţinerii nu mai poate presta întreţinerea din alte motive obiective (de exemplu, a
suferit un accident şi şi-a pierdut, în tot sau în parte, capacitatea de muncă, este internat în spital, este
plecat în interes de serviciu în străinătate - inclusiv misiuni militare, îşi continuă studiile în altă localitate,
se îmbolnăveşte grav şi nu îşi mai poate executa obligaţia etc.)
7.2. Dacă debitorul întreţinerii decedează şi nu intervine o înţelegere între părţi. Ca urmare a
decesului debitorului întreţinerii, contractul nu încetează, ci obligaţia de întreţinere se transmite
moştenitorilor. Este posibil ca moştenitorii debitorului întreţinerii să convină cu creditorul întreţinerii să
presteze ei în continuare întreţinerea37 (de exemplu, moştenitor este o soră a debitoarei întreţinerii pe care
creditoarea întreţinerii o agreează). Dacă nu intervine o astfel de înţelegere, întreţinerea în natură va fi
înlocuită cu o sumă de bani pe care o vor plăti moştenitorii debitorului întreţinerii.
De menţionat faptul că înlocuirea poate avea şi caracter temporar (de exemplu, debitorul este plecat
din localitate pentru o perioadă de 6 luni, după care revine şi poate relua prestarea întreţinerii în natură,
conform contractului).
Prin sumă de bani „corespunzătoare” înţelegem acea sumă de bani care trebuie să acopere costurile
întreţinerii (luând în considerare conţinutul complex al obligaţiei de întreţinere), iar această sumă de bani
poate fi modificată, în funcţie de situaţia concretă (nevoile creditorului, costul vieţii), iar nu doar indexată
în funcţie de indicele inflaţiei (precum în cazul contractului de rentă viageră).
7.3. Atunci când prestarea sau primirea în natură a întreţinerii nu mai poate continua din culpa
uneia dintre părţi, instanţa va majora sau, după caz, diminua cuantumul sumei de bani care înlocuieşte
prestaţia de întreţinere, ca o sancţiune.
Dacă una dintre părţi se află în culpă, cealaltă parte (fie creditor, fie debitor) nu este obligată să
ceară rezoluţiunea contractului, ci poate solicita înlocuirea prestării în natură a întreţinerii cu obligaţia de
plată a unei sume de bani.
Transformarea în bani a obligaţiei de întreţinere este posibilă, evident, şi prin consimţământul
părţilor38.
Potrivit art. 2.262 alin. (1) C.civ. „În toate cazurile în care întreţinerea a fost înlocuită potrivit
prevederilor art. 2.261 devin aplicabile dispoziţiile care reglementează contractul de rentă viageră.”, iar
alin. (2) dispune: „Cu toate acestea, dacă prin contractul de întreţinere nu s-a convenit altfel, obligaţia de
plată a rentei rămâne indivizibilă între debitori.”
Se impune să facem două menţiuni:
i) chiar dacă se aplică dispoziţiile din materia contractului de rentă viageră, opinăm în sensul că
suma corespunzătoare care a înlocuit obligaţia prestării întreţinerii în natură poate fi modificată de către
instanţa de judecată în funcţie de circumstanţele concrete, astfel încât să corespundă valorii întreţinerii,
care poate fi fluctuantă;
ii) obligaţia de plată a rentei rămâne indivizibilă între debitori, ceea ce înseamnă că oricare dintre
debitori poate fi urmărit pentru întreaga sumă de bani, chiar dacă sunt mai mulţi debitori. Aşadar, şi sub
acest aspect se aplică regimul juridic aferent contractului de întreţinere, iar nu cel aferent contractului de
rentă viageră. Norma are însă un caracter supletiv, părţile putând să fi prevăzut prin contractul de
întreţinere caracterul divizibil al obligaţiei.

TEST DE AUTOEVALUARE
I. La 1 iunie 2012, între A, profesoară pensionară, şi B, femeie de serviciu la şcoala la care A lucrase până la
pensionare, s-a încheiat un contract, în temeiul căruia A a înstrăinat lui B casa şi terenul aferent situate în localitatea
X, iar B s-a obligat să o întreţină pe A până la sfârşitul vieţii acesteia, iar după deces să o înmormânteze. Răspundeţi,
motivat, la următoarele probleme: a) Înainte de încheierea contractului, A vă solicită o consultaţie juridică în cadrul
căreia urmează să precizaţi dacă – în ipoteza în care, după încheierea contractului şi înainte de încetarea acestuia, B
ar înstrăina unui terţ casa şi terenul aferent şi ulterior nu ar mai avea mijloace să-i presteze întreţinerea lui A – A ar
mai putea să urmărească imobilul înstrăinat? b) În ipoteza în care la data de 25 iunie 2012 A a decedat în urma unui
tragic accident de circulaţie, moştenitorii lui A pot să obţină restituirea casei şi a terenului aferent pe motivul
inexistenţei cauzei juridice a contractului? c) În ipoteza în care A a decedat după un an de la încheierea contractului
şi moştenitorii lui A sunt A1, A2 şi A3 (fiecare având o cotă de 1/3 din moştenire), iar A1 doreşte să solicite
rezoluţiunea contractului pentru neexecutarea obligaţiei de către B, în timp ce A2 şi A3 nu sunt de acord, se va aplica
regula unanimităţii, cea a majorităţii sau A1 va putea intenta singur acţiunea în rezoluţiune? d) În ipoteza în care casa
şi terenul aferent în valoare de 50.000 de lei ar fi fost înstrăinate de A în schimbul sumei de 30.000 de lei şi a
întreţinerii pe care B urma să o presteze în favoarea lui A, iar în contract a fost stipulată o clauză neclară privitoare la

37 A se vedea, de exemplu, C.A. Cluj, dec. nr. 323R/2005, citată de L.C. Stoica, op.cit., p. 206-210.
38 A se vedea, de exemplu, TS, s. civ., dec. nr. 1794/1985 şi dec. nr. 576/1979, cit. supra.
15
o obligaţie a lui A cu privire la casa înstrăinată (respectiv, finanţarea efectuării unor reparaţii la instalaţia electrică,
nefiind clară întinderea obligaţiei lui A), în favoarea cui se va interpreta clauza neclară din contract?

II. La 1 iunie 2012, între A, profesoară pensionară, şi B, profesoară mai tânără la şcoala la care A lucrase
până la pensionare, s-a încheiat un contract, în temeiul căruia A a înstrăinat apartamentul său cu 3 camere situat în
Bucureşti, în valoare de 80.000 de euro, iar B a plătit suma de 10.000 de euro şi, în plus, s-a obligat să o întreţină pe
A până la sfârşitul vieţii acesteia, iar după deces să o înmormânteze. Timp de circa un an şi jumătate raporturile
dintre părţi au decurs normal, după care au apărut unele neînţelegeri. De aceea, A vă contactează şi vă solicită o
consultaţie juridică în cadrul căreia urmează să răspundeţi la următoarele probleme: a) B refuză să îi cumpere lui A
bilete la teatru, la operă şi la spectacole folclorice, deşi anterior A era nelipsită de la astfel de manifestări artistice. B
susţine că nu are posibilităţi materiale, că A are suficienţi bani pentru a-şi procura singură biletele şi că obligaţia de
întreţinere nu presupune şi efectuarea unor astfel de cheltuieli. Precizaţi, motivat, dacă B are sau nu are obligaţia să-i
procure lui A bilete; b) în urmă cu circa o lună, B i-a sustras lui A o pereche de cercei din aur, fapt constatat de
organele de poliţie, care au informat-o pe A că poate formula plângere prealabilă în termen de 3 luni. A vă solicită să
precizaţi argumentat dacă poate cere rezoluţiunea contractului pentru furtul de bijuterii comis de către B; c) în
ultimele 2 luni, deşi i-a asigurat hrana necesară, B a început să o insulte pe A, să o ameninţe cu bătaia, să îi reproşeze
– chiar şi faţă de vecini - că este o „leneşă şi o profitoare”, şi chiar să îi adreseze injurii. A vă solicită să precizaţi
argumentat dacă poate cere rezoluţiunea contractului pentru comportamentul lui B; d) presupunând că instanţa ar
dispune rezoluţiunea contractului pentru neexecutarea fără justificare a obligaţiei de întreţinere de către B, A va fi
ţinută să restituie contravaloarea întreţinerii deja prestate şi suma de 10.000 de euro pe care a primit-o la încheierea
contractului? e) presupunând că în contract a fost stipulată o clauză neclară privitoare la o obligaţie a lui A cu privire
la apartamentul înstrăinat (respectiv, finanţarea efectuării unor reparaţii la instalaţia sanitară, nefiind clară întinderea
obligaţiei lui A), în favoarea cui se va interpreta clauza neclară din contract? f) dacă B ar deceda prematur, iar
moştenitori ai acesteia ar fi fraţii F1 şi F2 (fiecare având o cotă de 1/2 din moştenirea lui B), iar A ar conveni cu F1 şi
F2 ca aceştia să îi plătească împreună suma de 2.000 de lei lunar, F1 (care este mai înstărit) poate fi obligat să îi
plătească lui A suma de 2.000 de lei?

III.1. În materia contractului de întreţinere: A) în ceea ce priveşte impozitele plătite de debitorul întreţinerii, în
caz de rezoluţiune pentru neexecutarea culpabilă a obligaţiei de întreţinere aceste impozite trebuie să fie restituite de
către creditorul întreţinerii; B) dacă intervine rezoluţiunea pentru neexecutarea fără justificare a obligaţiei de
întreţinere, creditorul are obligaţia să restituie debitorului întreţinerii suma de bani primită cu titlu de preţ, ca
prestaţie accesorie întreţinerii, în cazul în care, pe lângă obligaţia întreţinerii, s-a plătit şi o sumă de bani; C)
condamnarea debitorilor întreţinerii pentru săvârşirea infracţiunii de furt, în formă continuată, în dauna creditorilor
întreţinerii nu poate justifica admiterea acţiunii în rezoluţiunea contractului de întreţinere.
2. În materia contractului de rentă viageră: A) dacă există un singur debirentier şi în contract s-a prevăzut că
obligaţia de plată a rentei viagere este indivizibilă în privinţa debirentierului, această prevedere îi poate profita
credirentierului. B) debirentierul se poate libera de obligaţia plăţii rentei prin vânzarea bunului şi asumarea acestei
obligaţii de către cumpărător, chiar şi în ipoteza în care credirentierul nu consimte; C) pentru garantarea obligaţiei de
plată a rentei constituite cu titlu oneros, credirentierul beneficiază de o ipotecă legală asupra bunului imobil
înstrăinat, iar ipoteca se va înscrie în mod obligatoriu şi din oficiu în cartea funciară.
3. În materia contractelor: A) în cazul contractului de rentă viageră, atunci când renta se stipulează nu în
favoarea persoanei care a înstrăinat bunul sau plăteşte suma de bani, ci în favoarea unui terţ beneficiar (care are
calitatea de credirentier), deşi contractul de rentă viageră este cu titlu oneros şi are caracter aleatoriu, va fi supus
regulilor de fond prevăzute pentru donaţii; B) în cazul contractului de întreţinere, neexecutarea faţă de unul dintre
creditori poate determina rezoluţiunea contractului pro parte, adică pentru cota-parte din bun ce a aparţinut
creditorului faţă de care obligaţia nu a fost executată; C) în materia contractului de întreţinere, cazul special de
revocare prevăzut de art. 2.260 C.civ. intervine numai dacă se face dovada fraudei (de exemplu, debitorul întreţinerii
a cunoscut faptul că prin încheierea contractului de întreţinere creditorul întreţinerii este lipsit de mijloacele necesare
pentru a asigura alimente celor cărora le datorează în temeiul legii).
4. Contractul de întreținere: A) Se încheie în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute; B) Este
revocabil în folosul persoanelor cărora creditorul întreținerii le datorează alimente în temeiul legii, doar dacă există
fraudă în partea debitorului întreținerii; C) Încheiat pe durată determinată încetează la expirarea acestei durate, cu
excepția cazului în care creditorul întreținerii decedează mai devreme.
5. În materia contractului de întreținere: A) În cazul înlocuirii întreținerii prin rentă, dacă prin contractul de
întreținere nu s-a convenit altfel, obligația de plată a rentei rămâne indivizibilă între debitori; B) Atunci când
comportamentul celeilalte părți face imposibilă executarea contractului în condiții conforme bunelor moravuri, cel
interesat poate cere rezoluțiunea contractului; C) Drepturile creditorului întreținerii nu pot fi supuse urmăririi de
către creditorii acestuia decât în limita a 1/4 din veniturile sale.
6. În materia contractului de întreținere: A) Drepturile creditorului întreținerii nu pot fi cedate decât prin înscris
încheiat în formă autentică; B) Caracterul personal al contractului de întreținere nu poate fi invocat de părți pentru a
se opune acțiunii oblice introduse pentru executarea sa; C) În lipsa unei stipulații contrare, obligația de întreținere
este divizibilă în privința debitorilor.
16
 REZOLVARE
a) Răspuns, în principiu, afirmativ, cu următoarea motivare: pentru garantarea executării obligaţiei de
întreţinere constituite cu titlu oneros, creditorul întreţinerii beneficiază de o ipotecă legală asupra bunului imobil
înstrăinat (art. 2.256, coroborat cu art. 2.249, cu art. 1.723 şi cu art. 2.386 pct.4 C.civ.). Potrivit art. 37 alin. (6) din
Legea nr. 7/1996 şi art. 2.386 pct.4 teza a II-a C.civ. dreptul de proprietate al debitorului întreţinerii şi ipoteca legală
se vor înscrie concomitent şi din oficiu în cartea funciară, cu excepţia situaţiei în care părţile renunţă în mod expres
la acest beneficiu. Aşadar, dacă A nu va renunţa în mod expres la înscrierea ipotecii, va putea urmări casa şi terenul
aferent.
b) Răspuns negativ. Potrivit art. 2.247 C.civ. (aplicabil şi la contractul de întreţinere), nu produce, de
asemenea, niciun efect contractul prin care s-a constituit cu titlu oneros o rentă pe durata vieţii unei persoane care, la
data încheierii contractului, suferea de o boală din cauza căreia a murit în interval de cel mult 30 de zile de la această
dată, boala respectivă - existentă în momentul încheierii contractului - iar nu un alt eveniment (precum în speţă, un
accident de circulaţie) fiind cauza morţii. Cum în speţă cauza morţii a fost accidentul de circulaţie, moştenitorii lui A
nu pot obţine restituirea casei şi a terenului aferent.
c) A1 va putea intenta singur acţiunea în rezoluţiune. Art. 2.256 alin.2 C.civ. prevede că în lipsa
unei stipulaţii contrare, obligaţia de întreţinere este indivizibilă atât în privinţa creditorilor, cât şi în privinţa
debitorilor. Potrivit art.2.263 alin. 6 C.civ. „Dreptul la acţiunea în rezoluţiune se transmite moştenitorilor.”, ceea ce
înseamnă că dreptul patrimonial de a cere rezoluţiunea contractului pentru neexecutarea obligaţiei în trecut (până la
decesul creditorului), se transmite, indivizibil, asupra tuturor moştenitorilor, oricare putând să intenteze acţiunea în
rezoluţiune.
d) Clauza neclară se va interpreta în favoarea lui B, conform art. 1.671 C.civ. Întrucât prestaţia în
bani reprezintă mai mult de jumătate din valoarea bunului înstrăinat, contractul va fi de vânzare (cu obligaţia de
întreţinere accesorie plăţii preţului). Obligaţia principală este aceea de plată a preţului, iar cea accesorie este aceea de
prestare a întreţinerii. În materia contractului de vânzare clauzele neclare se interpretează în favoarea cumpărătorului.

II. a) Răspuns afirmativ. B are obligația de a-i procura lui A bilete. În sarcina lui B s-a născut
obligația de a efectua prestațiile necesare întreținerii și îngrijirii lui A. Cu privire la noțiunea de întreținere, art. 2257
alin. 1 C.civ. stabilește că debitorul întreţinerii datorează creditorului prestaţii stabilite în mod echitabil, ţinându-se
seama de valoarea capitalului şi de condiţia socială anterioară a creditorului. Astfel, raţiunea legii a fost aceea de a i
se asigura creditorului întreţinerii condiţii de viaţă comparabile cu cele pe care le-a avut anterior încheierii
contractului. În speță, A era nelipsită de la astfel de manifestări artistice, de aceea obligaţia de întreţinere trebuie să
includă şi asigurarea mijloacelor necesare satisfacerii nevoilor spirituale ale acesteia, în care se includ nevoile
culturale, artistice, de informare etc. Susținerile lui B in sensul că nu are posibilităţi materiale și că A are suficienţi
bani pentru a-şi procura singură biletele nu sunt întemeiate. Aceasta întrucât, potrivit art. 2.252 C.civ. (la care trimite
art. 2.256 C.civ.) debitorul întreţinerii nu se poate libera de obligaţia de prestare a întreţinerii oferind restituirea
capitalului şi renunţând la restituirea contravalorii întreţinerii prestate. Astfel, debitorul este ţinut de executarea
obligaţiei de întreţinere până la încetarea contractului de întreţinere, oricât de împovărătoare ar putea deveni
prestarea acesteia. Totodată, executarea completă a obligaţiei de întreţinere nu este condiţionată de posibilităţile
materiale ale creditorului, debitorul având obligaţia să acorde întreţinere potrivit prevederilor contractuale.
b) Răspuns afirmativ. A poate cere rezoluțiunea în această situație. În situaţia neexecutării fără
justificare a obligaţiei de întreţinere, creditorul întreţinerii poate cere rezoluţiunea contractului. Prestaţia de
întreţinere implică atât o componentă materială, cât şi o componentă psihologică. Caracterul „intuitu personae” al
contractului de întreţinere se întemeiază, în realizarea conţinutului său economic, pe un raport de încredere şi
apropiere. Obligaţia de întreţinere include în conţinutul său, pe lângă respectul datorat persoanei creditorului
întreţinerii, şi respectul bunurilor acestuia. În speță, conduita lui B care i-a sustras lui A o pereche de cercei din aur,
fapt constatat de organele de poliţie, subminează caracterul intuitu personae al contractului şi este de natură să creeze
o stare de insecuritate, incompatibilă cu menţinerea raportului contractual.
c) Răspuns afirmativ. A poate cere rezoluțiunea în această situație. Art. 2.263 alin. 2 C.civ. dispune că
„Atunci când comportamentul celeilalte părţi face imposibilă executarea contractului în condiţii conforme bunelor
moravuri, cel interesat poate cere rezoluţiunea.” Obligaţia de întreţinere include în conţinutul său respectul datorat
persoanei creditorului întreţinerii.
d) A nu va fi ţinută să restituie lui B contravaloarea întreţinerii deja prestate. Aceasta întrucât
contractul de întreținere are caracter aleatoriu (o soluție contrară ar conduce la înlăturarea efectelor aleatorii, dându-
se posibilitatea debitorului de rea-credinţă să înceteze prestarea întreţinerii ori de câte ori valoarea prestaţiilor
efectuate depăşeşte valoarea bunului primit). În schimb, A are obligaţia să restituie lui B suma de 10.000 de euro pe
care a primit-o la încheierea contractului cu titlu de preţ, ca prestaţie accesorie întreţinerii, sub acest aspect contractul
neavând caracter aleatoriu.
e) Clauza neclară din contract va fi interpretată în favoarea lui A, debitorul obligației, prin aplicarea
regulii generale în materie – art. 1269 alin. 1 C.civ. Nu sunt incidente prevederile art. 1671 C.civ. (potrivit cu care
toate clauzele se interpretează în favoarea cumpărătorului) întrucât, în speță, a fost încheiat un contract de întreținere

17
si nu unul de vânzare, prestaţia în bani efectuată de B reprezentând mai puţin de jumătate din valoarea bunului
înstrăinat de către A (prin urmare, obligația principală asumată de B este cea de întreținere).
f) Răspuns afirmativ. Ca urmare a decesului debitorului întreţinerii, contractul nu încetează, ci
obligaţia de întreţinere se transmite moştenitorilor. În speţă, întreţinerea în natură a fost înlocuită, prin acordul
părţilor, cu o sumă de bani corespunzătoare. Obligația de plată a acestei sume de bani este indivizibilă între debitori,
întrucât prin contractul de întreținere nu s-a convenit altfel (art. 2.262 alin. 2 C.civ.). Rezultă că F1 poate fi obligat să
îi plătească lui A întreaga sumă de 2000 de lei.

III.
1. A) şi B);
2. A);
3. A)
4. A, C
5. A, B
6. B

18
 TEMA NR.12

OBIECTIVE:
1. Identificarea caracteristicilor contractului de tranzacţie;
2. Reţinerea caracterelor juridice ale contractului de tranzacţie;
3. Identificarea nuanţelor în materia nulităţii contractului de tranzacţie;
4. Reţinerea efectelor contractului de tranzacţie.

CONTRACTUL DE TRANZACŢIE
Secţiunea I
Noţiunea, caracterele juridice şi condiţiile de validitate ale contractului de tranzacţie
1. Noţiune. Tranzacţia1 este contractul prin care părţile previn sau sting un litigiu, inclusiv în faza
executării silite, prin concesii sau renunţări reciproce la drepturi ori prin transferul unor drepturi de la una la
cealaltă (art. 2.267 alin. 1 C.civ.).
Prin urmare tranzacţia presupune:
– existenţa unui drept litigios şi/sau îndoielnic (res litigiosa et dubia), cel puţin în concepţia părţilor,
adică de natură a da naştere unui proces2. Prin acest element tranzacţia se deosebeşte de un simplu contract
de schimb sau de vânzare;
– intenţia părţilor de a pune capăt (în întregime sau parţial) litigiului existent, inclusiv în faţa executării
silite, sau de a preîntâmpina naşterea unui litigiu prin încheierea contractului de tranzacţie;
– existenţa unor concesii sau renunţări reciproce la drepturi ori a transferului unor drepturi de la o
parte la cealaltă. În lipsa a cel puţin unuia dintre aceste elemente poate fi vorba eventual de o simplă
achiesare (recunoaşterea unei pretenţii adverse)3 sau desistare (renunţare la o pretenţie proprie)4, fără însă
ca această recunoaştere sau renunţare să aibă ca echivalent o recunoaştere, renunţare sau o prestaţie nouă
reciprocă5. Tot astfel, se deosebeşte tranzacţia şi de ratificare sau confirmare care, în lipsă de echivalenţă,
constituie un act juridic unilateral (iar nu contract de tranzacţie).
Potrivit art. 2.267 alin. (2) C.civ., prin tranzacţie se pot naşte, modifica sau stinge raporturi juridice
diferite de cele ce fac obiectul litigiului dintre părţi. Cu alte cuvinte, concesiile sau renunţările ori
transmiterile de drepturi nu trebuie să fie alimentate de obiectul litigiului născut sau pe cale să se nască. De
exemplu, una dintre părţi renunţă la acţiunea în justiţie în schimbul dobândirii unui drept nou (bunăoară,
reclamantul renunţă la judecata unei acţiuni în revendicarea unei suprafeţe de teren din intravilan ocupată de
către pârât prin amplasarea necorespunzătoare a gardului, iar pârâtul se obligă să îi transmită dreptul de
proprietate asupra unui teren al său de aceeaşi valoare situat în extravilan).
2. Caractere juridice. Tranzacţia este un contract sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ şi, în
principiu, consensual.
2.1. Tranzacţia este un contract sinalagmatic (bilateral) întrucât părţile îşi asumă obligaţii reciproce
(de a nu începe sau continua procesul, în schimbul concesiilor, renunţărilor la drepturi sau prestaţiilor noi
făcute de cealaltă parte). Fiind sinalagmatic, se poate cere rezoluţiunea contractului pentru neexecutarea de

1 Din lat. transigo -igere -egi -actum - a termina, a pune capăt, a duce la bun sfârşit, a regla o afacere.
2 Potrivit noului Cod civil este posibil să se tranzacţioneze şi în privinţa executării silite a unei hotărâri
judecătoreşti sau a altui titlu executoriu. Tranzacţia intervine cu deosebire în situaţia în care partea care solicită
executarea silită preferă să rezolve rapid, pe cale amiabilă, faza executării silite, care îi poate crea probleme în special
din cauza duratei excesive a acestei faze a procesului civil ori a deznodământului incert (de exemplu, debitorul poate
fi sau poate deveni insolvabil).
3 Achiesarea este manifestarea de voinţă, unilaterală şi voluntară, a uneia dintre părţile litigiului de a se conforma
pretenţiilor celeilalte părţi sau celor hotărâte de instanţă. Achiesarea la pretenţiile părţii adverse intervine înainte de
judecata în fond şi presupune recunoaşterea faptului că cererea părţii adverse este fondată. Achiesarea la hotărâre
înseamnă renunţarea părţii la calea de atac pe care legea i-o conferă, făcând astfel ca hotărârea să devină definitivă.
4 Desistarea semnifică renunţarea de către autorul ei la o situaţie juridică pe care el a creat-o sau de care s-ar fi
putut prevala. Ca forme ale desistării există renunţarea la judecată (care determină pronunţarea unei hotărâri de către
instanţă, prin care ia act de renunţarea la judecată şi repune părţile în situaţia anterioară procesului-art. 406-407 C.
proc.civ.) şi renunţarea la drept (care determină pronunţarea unei hotărâri prin care instanţa respinge în fond cererea
de chemare în judecată formulată de către reclamant-art. 408-410 C. proc.civ.).
5 A se vedea M.B. Cantacuzino, op. cit., p.686. Uneori însă achiesarea ori desistarea poate să fie chiar consecinţa
unei tranzacţii anterior realizate. De exemplu, între părţi există un litigiu şi prin tranzacţie una dintre părţi se obligă să
renunţe la judecată, iar cealaltă îi plăteşte o sumă de bani.
1
obligaţii, dar numai dacă una dintre părţi şi-a asumat o obligaţie nouă pe care nu o execută6. În privinţa
concesiilor neexecutarea este exclusă, întrucât instanţa va respinge acţiunea prin care s-ar încerca
valorificarea dreptului care a făcut obiectul tranzacţiei (concesiei).
2.2. Tranzacţia este un contract cu titlu oneros şi comutativ, deoarece fiecare parte urmăreşte un
avantaj patrimonial (cel puţin evitarea pierderii procesului şi a cheltuielilor de judecată), iar avantajele avute
în vedere nu mai depind - după încheierea contractului - de un eveniment viitor şi incert, care ar face să
existe şanse de câştig - riscul unei pierderi pentru părţile contractante7. Alea (res litigiosa et dubia) existentă
înainte, încetează prin încheierea contractului de tranzacţie.
2.3. Tranzacţia este un contract, în principiu, consensual. Potrivit art. 2.272 C.civ., pentru a putea fi
dovedită, tranzacţia trebuie să fie încheiată în scris. Forma scrisă este necesară indiferent de valoarea
contractului. Ad probationem înscrisul este cerut „pentru a nu se da loc cu prilejul probei tranzacţiei la un
proces mai greu decât cel pe care părţile au căutat să-l evite”8.
Proba cu martori se admite însă, i) dacă există un început de dovadă scrisă (în sensul art. 310 C.
proc.civ.) ori ii) dacă partea s-a aflat în imposibilitate materială sau morală de a-şi întocmi un înscris pentru
dovedirea actului juridic ori iii) partea a pierdut înscrisul doveditor din pricina unui caz fortuit sau de forţă
majoră sau iv) actul juridic este atacat pentru fraudă, eroare, dol, violenţă ori este lovit de nulitate absolută
pentru cauză ilicită sau imorală ori v) se cere lămurirea clauzelor actului juridic (a se vedea art. 309 C.
proc.civ.).
Dacă în schimbul renunţării făcute de o parte, cealaltă parte înstrăinează un bun, înstrăinare pentru
care legea prevede forma solemnă (de exemplu, forma autentică pentru înstrăinarea sau constituirea
drepturilor reale asupra imobilelor - art. 1.244 C.civ.), atunci contractul de tranzacţie va trebui să fie
încheiat, sub sancţiunea nulităţii absolute, în forma prevăzută de lege, devenind contract solemn. Transferul
dreptului trebuie înscris în cartea funciară (art. 8859 şi 888 NCC).
Această soluţie privind forma solemnă se impune, neîndoielnic, dacă tranzacţia este extrajudiciară.
Dacă tranzacţia este judiciară, învoiala părţilor realizată în cursul judecăţii va fi prezentată în scris10,
înţelegerea dintre părţi alcătuind dispozitivul hotărârii de expedient (art. 439 C. proc.civ.). Cu toate că în
cazul tranzacţiei judiciare instanţa nu judecă şi nu adaugă nimic la efectele (forţa) contractului de tranzacţie
(nihil addit ad vim transactionis- „instanţa nu adaugă nimic la forţa (efectul) contractului de tranzacţie”),
verificând numai legalitatea înţelegerii dintre părţi, hotărârea de expedient are „funcţia de a autentifica
această învoială”11; orice hotărâre judecătorească - din punct de vedere probator – are forţa probantă a unui
înscris autentic (art. 434 C. proc.civ.). Astfel fiind, nu întrevedem necesitatea prezentării unui act
autentificat de notar, chiar dacă tranzacţia ar cuprinde un contract solemn12. Hotărârea de expedient
suplineşte cu prisosinţă forma autentică notarială.
În orice caz, dacă tranzacţia produce efecte pur declarative13, nu va fi necesară respectarea formei
autentice, indiferent dacă tranzacţia este judiciară sau extrajudiciară, pentru că recunoaşterea unui drept
preexistent nu are semnificaţia unei înstrăinări.
3. Condiţii de validitate. În această privinţă se aplică regulile generale în materie de contracte. Sunt
totuşi necesare unele precizări privitoare la capacitatea părţilor contractante şi la obiectul tranzacţiei.

6 A se vedea A. Bénabent, op. cit., p.574 nr. 1019.

7 Tranzacţia poate fi însă afectată de o condiţie (de exemplu, dreptul locativ transmis în favoarea uneia dintre părţi
necesită aprobarea organelor competente - T. Jud. Constanţa, dec. civ. nr.271/1991, cu Notă de Gh. Beleiu, în Dreptul
nr. 10-11, 1991, p. 81-84. În caz de nerealizare a condiţiei, tranzacţia nu produce efecte (în ipoteza în care condiţia a
fost suspensivă), respectiv, se desfiinţează cu efect retroactiv (dacă a fost rezolutorie). Aceasta spre deosebire de
contractele aleatorii în care nerealizarea şanselor nu afectează soarta contractului încheiat.
8 R. Sanilevici, Drept civil. Contracte, Universitatea Al. I. Cuza, Iaşi, 1982, p.305; M.B. Cantacuzino, op. cit.,
p.686-687.
9 Asupra intrării în vigoare a acestui text, a se vedea şi dispoziţiile art. 56 din Legea nr. 71/2011, pentru punerea în
aplicare a noului Cod civil, dispoziţii care amână aplicarea efectului constitutiv al înscrierilor în cartea funciară până
la finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din
oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii nr. 7/1996.
10 „Instanţa nu poate lua act de tranzacţie fără ca toate părţile să fie prezente pentru a-şi da consimţământul” (TS,
s. civ., dec. nr. 1915/1989, în Dreptul nr. 5, 1990, p.72).
11 V. Stoica, Fl. Baias, Posibilitatea revocării unei tranzacţii judiciare pe calea acţiunii pauliene, în RRD nr. 1,
1987, p. 17.
12 În acelaşi sens, C.A. Craiova, s. civ., dec. nr.8683/1999, publicată în Lege 4.
13 A se vedea infra nr. 7.
2
 Întrucât tranzacţia implică renunţarea la un drept, iar renunţările sunt echivalate actelor de dispoziţie
(chiar dacă tranzacţia nu implică o înstrăinare), părţile contractante trebuie să aibă capacitatea, respectiv să
îndeplinească condiţiile cerute de lege pentru a dispune cu titlu oneros de dreptul care formează obiectul
concesiei sau de prestaţia promisă de o parte în schimbul renunţării făcute de cealaltă parte (art. 2.271
C.civ.). Tranzacţia poate fi încheiată şi prin mandatar, dar pentru aceasta el trebuie să fie împuternicit în
mod expres (art. 2.016 alin. 2 C.civ.)14, adică procura trebuie să fie specială.
Tranzacţia nu poate avea ca obiect capacitatea sau starea civilă a persoanelor şi nici drepturi de care
părţile nu pot dispune potrivit legii15. De exemplu, nu se poate tranzacţiona cu privire la statutul civil al
persoanei16, pensia alimentară (de întreţinere), dreptul la viaţă şi sănătate etc. Tot astfel, potrivit art. 38 din
Codul muncii, orice tranzacţie prin care se urmăreşte renunţarea la drepturile recunoscute de lege salariaţilor
sau limitarea acestor drepturi este lovită de nulitate. Noul Cod civil, ca şi Codul civil anterior, precizează că
„se poate însă tranzacţiona asupra acţiunii civile derivând din săvârşirea unei infracţiuni”(art. 2.268 C.civ.,
respectiv art. 1707 C.civ. anterior)17, de exemplu, asupra despăgubirilor civile rezultate din vătămarea
sănătăţii, căci prin această înţelegere nu este afectată acţiunea penală, care îşi urmează cursul, respectiv
încetează prin împăcarea părţilor, potrivit regulilor procedurii penale, iar nu ca efect al tranzacţiei care se
referă exclusiv la pretenţiile civile18.
În toate cazurile, sub sancţiunea nulităţii absolute, părţile sau una dintre ele nu trebuie să urmărească
prin tranzacţie realizarea de scopuri ilicite. Astfel, de exemplu, partea vătămată să nu profite de poziţia pe
care o are în procesul penal (infracţiune urmărită la plângerea prealabilă a părţii vătămate), pentru a obţine
de la inculpat, pe calea unei tranzacţii, o despăgubire considerabil disproporţionată în raport cu prejudiciul
suferit, săvârşind astfel un abuz în exerciţiul dreptului de a tranzacţiona19. Tot astfel, prin încheierea
tranzacţiei să nu se urmărească eludarea dispoziţiilor imperative ale legii sau fraudarea terţilor (de exemplu,
a creditorilor)20. Cazul clasic este acela în care soţii partajează bunurile comune astfel încât soţul debitor să
obţină o mică parte din bunuri, care nu corespunde contribuţiei sale reale. Dacă tranzacţia intervine în cursul
procesului şi instanţa constată că părţile urmăresc astfel de scopuri, ea este obligată să respingă cererea de a
da o hotărâre de expedient şi să continue judecata21.
4. Nulitatea contractului de tranzacţie. În legătură cu cauzele de nulitate a contractului de
tranzacţie, art. 2.273 alin. (1) C.civ. prevede, cu caracter de principiu, că tranzacţia poate fi afectată de

14 Astfel fiind, jurisconsultul nu poate tranzacţiona decât pe baza unei „delegaţii” (procuri) speciale (TS, s. civ.,
dec. nr. 813/1956, în CD, 1956, vol. II, p. 326). Instanţa nu poate lua act de tranzacţia intervenită între părţi pe baza
procurii generale de reprezentare în justiţie dată de reclamantă; în acest scop este nevoie de o procură specială (TS, s.
civ., dec. nr. 566/1989, în Dreptul nr. 1-2, 1990, p. 139). În schimb, avocatul nu are nevoie de o procură specială
pentru prezentarea tranzacţiei semnate de partea pe care o reprezintă şi pentru a cere pronunţarea unei hotărâri de
expedient. Cas. II, dec. nr. 4/1925, în C. civ. adnotat, vol. IV, p. 158. În acest din urmă caz însă, în ipoteza în care
contractul este solemn, actul prezentat şi semnat de parte trebuie să fie autentificat.
15 În practică s-a decis că, în condiţiile în care intimatul nu putea deveni titularul dreptului de proprietate asupra
unui teren în temeiul unui înscris sub semnătură privată, el nu putea încheia cu recurenta o tranzacţie prin care să
dispună cu privire la acest drept (C.A. Buc., s. a IV-a civ., dec. nr.1864/2003, în Practică judiciară civilă 2003-2004,
p.542-544).
16 Cum ar fi acţiunea de tăgăduire a paternităţii. A se vedea TS, s. civ., dec. nr. 237/1977, în RRD nr. 9, 1977, p.
61-62.
17 În cadrul procesului penal părţile pot încheia o tranzacţie prin care să pună capăt acţiunii civile valorificată în
acest cadru (TS, completul de 7 jud., dec. nr. 21/1980, în CD, 1980, p. 316-318).
18 A se vedea T. Jud. Satu Mare, dec. civ. nr. 444/1976, în RRD nr. 1, 1978, p. 65.
19 A se vedea, de exemplu, TS, col. civ., dec. nr. 107/1960, în CD 1960, p. 231; dec. nr. 1107/1962, în JN nr. 11,
1963, p. 175. În absenţa unor scopuri ilicite instanţa trebuie să se conformeze înţelegerii dintre părţi. De exemplu, nu
poate reduce cuantumul despăgubirilor pe motiv că şi victima s-a aflat în culpă (culpă comună). T. Jud. Constanţa,
dec. pen. nr. 502/1991, în Dreptul nr. 1, 1992, p. 113.
20 Art. 2.278 alin.1 teza a II-a C.civ. prevede că tranzacţia poate fi atacată cu acţiune revocatorie sau cu
acţiunea în declararea simulaţiei. În legătură cu drepturile creditorilor a se vedea şi V. Stoica, Fl. Baias, loc. cit., p.
12-17; TMB, s. a IV-a civ., dec. nr. 727/1986, în RRD nr. 2, 1987, p. 69-70.
21 A se vedea Plenul TS, dec. de îndrumare nr. 12/1958, în CD, 1958, p. 29-30; CSJ, s. civ., dec. nr.552/1990, în
Deciziile CSJ 1990-1992, p. 286-287. În practica judiciară recentă s-a reţinut că la înfăţişarea unei tranzacţii instanţa
de judecată este datoare să verifice dacă învoiala părţilor nu urmăreşte un scop ilicit, fiind potrivnică legilor,
intereselor statului sau ale terţilor. În cauză, părţile, deşi au cunoscut că bunul nu mai era în patrimoniul lor, au dispus
prin conivenţă de el prin tranzacţie, ceea ce demonstrează ilicitatea scopului urmărit, respectiv tranzacţionarea în
dauna intereselor terţului dobânditor (C.A. Buc., s. a III-a civ., dec. nr.845/2004, în Practică judiciară civilă 2003-
2004, p.538-542).
3
aceleaşi cauze de nulitate ca orice alt contract (de exemplu, poate fi anulată pentru dol sau violenţă, ca vicii
de consimţământ).
Cu titlu de excepţie, art. 2.273 alin. (2) C.civ. prevede că tranzacţia nu poate fi anulată pentru eroare
de drept referitoare la chestiunile ce constituie obiectul neînţelegerii părţilor şi nici pentru leziune22. În
privinţa erorii de drept, textul se corelează cu prevederile art. 1.208 alin. (2) C.civ. („Eroarea de drept nu
poate fi invocată în cazul dispoziţiilor legale accesibile şi previzibile”) şi are menirea de a mobiliza părţile
ca, înainte de a încheia o tranzacţie, să se documenteze foarte serios cu privire la dispoziţiile legale care
reglementează aspectele ce constituie obiectul diferendului dintre părţi şi care se rezolvă prin tranzacţie. În
ceea ce priveşte imposibilitatea anulării pentru leziune, legiuitorul a urmărit să nu creeze condiţiile ca
tranzacţia să poată fi anulată în cazul inegalităţii sau chiar dezechilibrului dintre concesiile (renunţările,
prestaţiile) părţilor, sancţiunea nulităţii putând afecta siguranţa circuitului civil, precum şi drepturile părţilor
(şi, eventual, ale terţilor).
În practică s-a decis că nu constituie eroare asupra obiectului, eroarea asupra cuantumului
prejudiciilor suferite23. În schimb, poate fi reţinută eroarea asupra naturii pagubei suferite (de exemplu,
leziunea ca urmare a vătămării corporale este de altă natură decât aceea cunoscută în momentul încheierii
contractului de tranzacţie) sau asupra consecinţelor agravate sau noi ale faptei ilicite, căci victima nu încheie
tranzacţia decât asupra consecinţelor previzibile în acel moment24. Astfel, într-o speţă tranzacţia a fost
anulată pentru că tulburările epileptice au apărut posterior tranzacţiei, încheiată conform unei expertize care
nu reţinuse decât tulburări de memorie25
Tot astfel, se poate cere anularea tranzacţiei încheiată pentru executarea unui titlu nul (sau anulabil),
însă art. 2.274 C.civ. prevede unele nuanţe:
(i) este nulă tranzacţia încheiată pentru executarea unui act juridic lovit de nulitate absolută, în afară
de cazul în care părţile au tranzacţionat expres asupra nulităţii. De exemplu, dacă intervine o tranzacţie între
moştenitorul legal şi legatarul cu titlu particular cu privire la întinderea terenului care formează obiectul
legatului, iar ulterior se constată nulitatea absolută a testamentului olograf pentru că acesta nu fusese scris în
întregime, datat şi semnat de mâna testatorului, va fi nulă şi tranzacţia. În schimb, dacă moştenitorul legal
solicită să se constate nulitatea testamentului pentru că nu fusese datat de către testator, iar legatarul se apără
susţinând că data poate fi completată şi în cursul procesului intervine o tranzacţie în cadrul căreia părţile se
referă expres la nulitatea testamentului (bunăoară, moştenitorul legal renunţă la judecată, iar legatarul se
mulţumeşte cu jumătate din terenul care constituie obiectul legatului cu titlu particular), ulterior nu se va
putea cere nulitatea tranzacţiei; părţile au tranzacţionat în deplină cunoştinţă de cauză asupra nulităţii
testamentului.
(ii) în cazul în care tranzacţia s-a încheiat pentru executarea unui act anulabil, anularea tranzacţiei
poate fi cerută doar de partea care la data încheierii tranzacţiei nu cunoştea cauza de anulabilitate. De
exemplu, dacă tranzacţia s-a încheiat pentru executarea unui contract de vânzare (de pildă, vânzătorul
solicită plata restului de preţ) lovit de nulitate relativă pentru că vânzătorul era incapabil la data încheierii
contractului, numai cumpărătorul poate cere anularea tranzacţiei, cu condiţia să nu fi cunoscut faptul că
vânzătorul era incapabil la data încheierii contractului de vânzare.
Potrivit art. 2.275 C.civ., este nulă tranzacţia încheiată pe baza unor înscrisuri dovedite ulterior ca
fiind false. De exemplu, tranzacţia intervine între reclamantul într-o acţiune în revendicare şi pârâtul
posesor, acesta din urmă fiind de acord să-i restituie bunul reclamantului, iar reclamantul renunţă la
cheltuielile de judecată şi la valoarea fructelor percepute de către pârât. Ulterior, se constată că titlul invocat
de către reclamant (de exemplu, un testament autentic) era fals, nefiind autentificat de un notar public. Se
poate cere nulitatea tranzacţiei.
Art. 2.276 alin. 1 C.civ. prevede că descoperirea ulterioară de înscrisuri necunoscute părţilor şi care ar
fi putut influenţa conţinutul tranzacţiei nu reprezintă o cauză de nulitate a acesteia, cu excepţia cazului în

22 Art. 1.224 C.civ. prevede că nu pot fi atacate pentru leziune contractele aleatorii, tranzacţia, precum şi alte
contracte anume prevăzute de lege.
23 A se vedea TS, s. civ., dec. nr.1985/1975 cit. supra. (în speţă, părţile au încheiat o tranzacţie cu privire la
despăgubirile datorate de către pârât ca urmare a inundării apartamentului reclamantului; acţiunea ulterioară intentată
de către reclamant prin care a solicitat despăgubiri suplimentare – în lumina unui raport de expertiză întocmit ulterior
încheierii tranzacţiei - a fost respinsă de către instanţa supremă cu motivarea că tranzacţia nu poate fi anulată deoarece
nu constituie eroare asupra substanţei eroarea asupra valorii economice a prestaţiei sau a contraprestaţiei).
24A se vedea Mazeaud, op. cit., p. 1278, nr. 1646. Pentru consecinţe noi sau agravate partea poate cere un
supliment de indemnizaţie, iar nu anularea pentru eroare. A se vedea A. Bénabent, op. cit., p.572 nr. 1013 şi p. 576
nr. 1022.
25 Cass.civ. 2, 10 ianuarie 1990, citată de Ph. Malaurie, L Aynes, P.-Y Gautier, op.cit., p. 571, nota nr. 43.
4
care înscrisurile au fost ascunse de către una dintre părţi sau, cu ştiinţa ei, de către un terţ. Prima parte a
textului sancţionează partea care nu a fost suficient de diligentă pentru a identifica toate înscrisurile care i-ar
fi folosit la încheierea tranzacţiei. În schimb, partea a doua a textului permite anularea tranzacţiei pentru dol.
Alin. (2) al art. 2.276 C.civ. prevede că tranzacţia este nulă dacă din înscrisurile descoperite rezultă că
părţile sau numai una dintre ele nu aveau niciun drept asupra căruia să poată tranzacţiona. De exemplu, A l-
a împrumutat pe B cu suma de 30.000 de lei. După decesul lui A, C, moştenitorul acestuia, încheie o
tranzacţie cu B prin care convin ca B să plătească suma de 20.000 de lei. După încheierea tranzacţiei se
descoperă un testament olograf prin care testatorul-creditor A a iertat datoria legatarului-debitor B, caz în
care datoria s-a stins în momentul decesului lui A. În acest caz, B poate cere nulitatea tranzacţiei.
De asemenea, tranzacţia asupra unui proces este anulabilă la cererea părţii care nu a cunoscut că
litigiul fusese soluţionat printr-o hotărâre judecătorească intrată în puterea lucrului judecat. Soluţia este
firească pentru că una dintre părţi s-a aflat în eroare cu privire la soarta procesului stins prin tranzacţie, dar
care fusese soluţionat anterior prin hotărâre judecătorească. Dacă ambele părţi s-au aflat în eroare, oricare
poate să ceară anularea tranzacţiei.
Potrivit art. 1.210 C.civ., „Simpla eroare de calcul nu atrage anularea contractului, ci numai
rectificarea, afară de cazul în care, concretizându-se într-o eroare asupra cantităţii, a fost esenţială pentru
încheierea contractului. Eroarea de calcul trebuie corectată la cererea oricăreia dintre părţi.” De exemplu,
dacă în cadrul tranzacţiei s-a stipulat că pârâtul se obligă să-i transfere reclamantului dreptul de proprietate
asupra unui teren din extravilan cu o suprafaţă de 10 ori mai mare decât terenul de 100 mp al reclamantului
situat în intravilan pe care pârâtul l-a împrejmuit, iar în tranzacţie se menţionează eronat suprafaţa de 2.000
mp (în loc de 1.000 mp), se poate cere rectificarea contractului; în schimb, dacă părţile au efectuat un calcul
pentru a se stabili suprafaţa de teren pe care pârâtul trebuie să o asigure în schimbul renunţării reclamantului
la judecată şi în mod eronat au ajuns la concluzia că pârâtul trebuie să transfere proprietatea asupra a 2.000
mp de teren din extravilan (ceea ce l-a determinat pe reclamant să semneze tranzacţia), ulterior – când
pârâtul susţine şi demonstrează că de fapt terenul trebuie să aibă doar 1.000 mp - nu se poate proceda la o
simplă rectificare, ci tranzacţia este anulabilă.
În legătură cu nulitatea tranzacţiei, se pune problema de a şti ce anume se întâmplă în cazul în care
este lovită de nulitate doar o anumită clauză a contractului. Art. 2.269 C.civ. prevede că tranzacţia este
indivizibilă în ceea ce priveşte obiectul său şi că în lipsa unei stipulaţii contrare, ea nu poate fi desfiinţată în
parte. Aşadar, în principiu tranzacţia are un caracter indivizibil, reprezintă un tot unitar, format din clauze
indivizibile, astfel încât nicio clauză nu poate fi suprimată sau schimbată fără anularea întregului contract.
Uneori, părţile prevăd că dacă anumite clauze sunt nule, ele se vor înlocui de drept cu clauze valabile, fără a
afecta tranzacţia în ansamblul său.
Potrivit art. 2.278 C.civ. tranzacţia care, punând capăt unui proces început, este constatată printr-o
hotărâre judecătorească poate fi desfiinţată prin acţiune în nulitate sau acţiune în rezoluţiune ori reziliere,
precum orice alt contract. Aceasta se explică prin aceea că o asemenea înţelegere are natura juridică a unui
contract, căruia îi sunt aplicabile atât dispoziţiile de drept material din Codul civil, cât şi cele procesuale din
art. 438-440 C. proc.civ. referitoare la hotărârile de expedient26.
Hotărârea prin care s-a desfiinţat tranzacţia face ca hotărârea judecătorească prin care tranzacţia
fusese constatată să fie lipsită de orice efect. Cu alte cuvinte, dacă tranzacţia a avut ca efect stingerea
litigiului prin hotărâre de expedient şi ulterior se constată sau se pronunţă nulitatea tranzacţiei, pe cale de
consecinţă se anulează şi hotărârea de expedient, litigiul urmând să fie rejudecat27, căci hotărârea de
expedient nu este rezultatul unei judecăţi a instanţei, ci a unui contract al părţilor (contract judiciar)28.
5. Interpretarea contractului. Este de principiu că renunţările la drepturi sunt de strictă
interpretare29. În acest sens, art. 2.270 C.civ. precizează că tranzacţia se mărgineşte numai la obiectul ei;
renunţarea făcută la toate drepturile, acţiunile şi pretenţiile nu se întinde decât asupra cauzei cu privire la
care s-a făcut tranzacţia. Tranzacţia nu priveşte decât cauza cu privire la care a fost încheiată, fie că părţile
şi-au manifestat intenţia prin expresii generale sau speciale, fie că intenţia lor rezultă în mod necesar din

26 CSJ, s. civ., dec. nr.1014/2002, în Dreptul nr.6, 2003, p.244.

27 A se vedea TS, col. civ., dec. nr. 1477/1964, loc. cit., p. 69. Tranzacţia, chiar dacă este consacrată printr-o
hotărâre judecătorească, este susceptibilă, ca orice contract, de a fi atacată pe calea acţiunii în anulare (CSJ, s. civ.,
dec. nr. 1031/1992 şi dec. nr. 1880/1992, în Deciziile CSJ 1990-1992, p.262-269; TMB, s. a IV-a civ., dec. nr.
323/1993, în Culegere TMB 1993-1997, p. 374-375).
28 A se vedea şi C.A. Suceava, s. civ., dec. nr.528/2003, cu notă de V. Timofte, în Dreptul nr.4, 2004, p.236-241.
29 A se vedea de exemplu, TS, col. civ., dec. nr. 925/1954, în CD, 1954, vol. I, p. 382. Se spune că „tranzacţia este
de cea mai strictă interpretare” (D. Alexandresco, Explicaţiunea…, tomul X, p. 213).
5
ceea ce s-a prevăzut în cuprinsul tranzacţiei. De exemplu, tranzacţia prin care se sting toate litigiile
referitoare la un anumit imobil nu influenţează litigiile referitoare la un alt imobil. Tot astfel, faptul că un
moştenitor rezervatar încheie o tranzacţie cu un legatar în cadrul căreia recunoaşte valabilitatea unui
testament olograf ce conţine un legat cu titlu particular nu presupune că ulterior, când constată că din cauza
descoperirii unor datorii ale defunctului rezerva lui succesorală este afectată, nu ar putea cere reducţiunea
acelui legat în limitele cotităţii disponibile.
Pentru a se asigura o corectă interpretare a tranzacţiei, de multe ori părţile redactează o expunere de
motive sau un preambul, în cadrul căruia prezintă situaţia de fapt şi de drept şi explică scopul pentru care
încheie contractul de tranzacţie.
Secţiunea a II-a
Efectele contractului de tranzacţie
6. Efecte extinctive. Este neîndoielnic că, odată încheiată, tranzacţia împiedică părţile să formuleze
din nou pretenţii cu privire la drepturile stinse sau recunoscute prin tranzacţie, ea având efect extinctiv.
Astfel fiind, acţiunea introdusă de una dintre părţi va fi respinsă de plano ca urmare a invocării excepţiei
peremptorii (dirimante) rezultând din tranzacţie.30
Precizăm că hotărârea care consfinţeşte tranzacţia intervenită între părţi poate fi atacată, pentru motive
procedurale, numai cu recurs la instanţa ierarhic superioară (art. 440 C. proc. civ.).
7. Efecte declarative31. După multe controverse care s-au purtat în literatura de specialitate,
majoritatea autorilor recunosc că tranzacţia produce, de regulă, efecte declarative32, iar nu constitutive sau
translative, întrucât nu are ca scop să confere părţilor drepturi noi, ci numai să recunoască drepturi
preexistente - inclusiv garanţiile şi alte accesorii (de exemplu, dobânzi) existente pe lângă creanţa
recunoscută (dacă nu s-a convenit altfel) - şi să le consolideze, punându-le la adăpostul unei contestaţii
judiciare. În acest sens se spune că tranzacţia non est titulus, sed tituli confessio33.
Din efectul declarativ al tranzacţiei rezultă că:
– partea nu este succesorul în drepturi al celeilalte părţi. Astfel fiind, părţile nu sunt obligate să-şi
garanteze reciproc drepturile pe care şi le recunosc, întrucât obligaţia de garanţie nu se naşte decât ca urmare
a unei transmisiuni de drepturi;
– produce efecte şi pentru trecut, până în momentul naşterii drepturilor ce se consolidează (efecte
retroactive);
– nu poate servi ca just titlu pentru uzucapiunea de 10-20 ani, potrivit Codului civil anterior, întrucât
justul titlu trebuie să fie un act translativ de proprietate.
8. Efecte constitutive sau translative. Deşi tranzacţia produce, în principiu, efecte declarative, în
anumite cazuri ea poate produce şi efecte constitutive sau translative de drepturi. Astfel se întâmplă în
cazurile în care, în schimbul renunţărilor făcute de o parte, cealaltă parte efectuează sau promite anumite
prestaţii (de a plăti o sumă de bani sau de a da un alt bun etc.). În aceste cazuri, tranzacţia fiind şi
constitutivă sau translativă de drepturi, consecinţele referitoare la prestaţiile noi vor fi inverse faţă de cazul
efectului declarativ (adică va exista obligaţia de garanţie, efectele nu vor fi retroactive şi contractul de
tranzacţie va putea servi ca just titlu). Iar dacă dreptul (lucrul) promis sau dat în schimb se referă la un
imobil, întotdeauna va fi necesară respectarea formelor de publicitate34.
În caz de neexecutare a obligaţiei noi se va putea angaja răspunderea contractuală a debitorului. După
cum am văzut, este posibilă şi rezoluţiunea contractului pentru neexecutarea de obligaţii (ceea ce nu se
poate întâmpla în cazul tranzacţiei bilateral declarative).

30 „Nu se poate relua judecata în privinţa unora dintre bunurile asupra cărora, în aplicarea principiului
disponibilităţii, părţile au tranzacţionat” (CSJ, s. civ., dec. nr. 489/ 1990, în Dreptul nr. 2-3, 1991, p.71). În schimb, s-
a decis că efectele tranzacţiei încheiate de soţi, în timpul procesului de divorţ, cu privire la anumite bunuri comune, nu
se pot extinde şi asupra celorlalte bunuri comune, astfel încât este admisibilă acţiunea unuia dintre foştii soţi având ca
obiect împărţeala, pe cale judecătorească, a bunurilor comune la care nu se referă tranzacţia (CSJ, s. civ., dec.
nr.5599/2001, în CJ nr.5, 2002, p.69).
31 A se vedea şi D. Văduva, Definiţia şi efectul declarativ ale contractului de tranzacţie, în Dreptul nr.3, 2002,
p.18-37.
32 A se vedea de ex., C. Hamangiu, I. Rosetti Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit., p.1033-1034; R. Sanilevici, op.
cit., p.306; I. Zinveliu, op. cit., p.347; D. Chirică, op. cit., p.298; A. Bénabent, op. cit., p.576 nr.1023. Cu unele
rezerve, Mazeaud, op. cit., p.1280 nr.1650; contra M. B. Cantacuzino, op. cit., p.688.
33 Confessio, -onis, recunoaştere, mărturisire.
34 Tranzacţiile translative de drepturi se vor înscrie în cartea funciară în temeiul art. 23 din Legea nr. 7/1996 (a se
vedea, în acest sens, V. Stoica, op. cit., p.398; M. Nicolae, op. cit., p.186).
6
 9. Efecte relative. Potrivit principiului relativităţii efectelor contractului, tranzacţia nu produce efecte
faţă de terţi35 (res inter alios acta). Mai mult decât atât, deşi tranzacţia produce efecte retroactive, ea este
inopozabilă faţă de terţii36 care, înainte de tranzacţie, au dobândit drepturi asupra bunului litigios37.

TEST DE AUTOEVALUARE

1. În materia contractului de tranzacţie: A) tranzacţia poate fi încheiată şi prin mandatar, dar pentru
aceasta el trebuie să fie împuternicit în toate cazurile printr-o procură specială autentică; B) dacă tranzacţia
s-a încheiat pentru executarea unui contract de vânzare (de pildă, vânzătorul solicită plata restului de preţ)
lovit de nulitate relativă pentru că vânzătorul era incapabil la data încheierii contractului, numai
cumpărătorul poate cere anularea tranzacţiei, cu condiţia să nu fi cunoscut faptul că vânzătorul era
incapabil la data încheierii contractului de vânzare; C) dacă tranzacţia produce efecte pur declarative, va fi
necesară respectarea formei autentice, dar numai dacă tranzacţia este extrajudiciară.
2. În materia contractului de tranzacţie: A) din efectul declarativ al tranzacţiei rezultă că partea nu
este succesorul în drepturi al celeilalte părţi, ceea ce înseamnă că părţile nu sunt obligate să-şi garanteze
reciproc drepturile pe care şi le recunosc; B) tranzacţia este un contract cu titlu oneros aleatoriu; C) dacă
tranzacţia intervine în cursul procesului şi instanţa constată că părţile urmăresc fraudarea creditorilor, ea
este obligată să respingă cererea de a da o hotărâre de expedient şi să continue judecata.
3. Dacă A l-a împrumutat pe B cu suma de 60.000 de lei, iar după decesul lui A, C, moştenitorul
acestuia, încheie o tranzacţie cu B prin care convin ca B să plătească suma de 40.000 de lei şi după
încheierea tranzacţiei şi plata sumei de către B se descoperă un testament olograf prin care testatorul-
creditor A a iertat datoria legatarului-debitor B, atunci: A) B nu poate cere nulitatea tranzacţiei; B) B poate
cere nulitatea tranzacţiei; C) B poate cere nulitatea tranzacţiei numai dacă testamentul olograf a fost
descoperit în termen de un an de la data decesului lui A.
4. În cazul contractului de tranzacţie: A) prin contractul de tranzacţie părţile previn sau sting un
litigiu, inclusiv în faza executării silite; B) tranzacţia poate fi anulată pentru eroare de drept referitoare la
chestiunile ce constituie obiectul neînţelegerii părţilor; C) prin tranzacţie nu se pot naşte, modifica sau
stinge raporturi juridice diferite de cele ce fac obiectul litigiului dintre părţi.

REZOLVARE
1. B); 2. A) şi C); 3. B); 4.A).

35 Astfel, tranzacţia dintre inculpat şi partea civilă, dacă nu a fost pusă în discuţia părţii responsabile civilmente,
nu este opozabilă acesteia din urmă, motiv pentru care instanţa trebuie să administreze probe în vederea stabilirii
cuantumului real al pagubelor şi obligarea ei, în solidar cu inculpatul, la plata despăgubirilor astfel stabilite (TS, s.
pen, dec. nr.772/1976, în CD, 1976, p.410). Iar în caz de culpă comună, comitentul poate fi obligat, solidar cu
prepusul, la plata despăgubirilor, numai în raport de culpa acestuia, chiar dacă prepusul, prin tranzacţia încheiată cu
victima, s-a obligat să suporte integral paguba (TS, s. pen., dec. nr. 1266/1983, în CD, 1983, p.268).
36 A se vedea TS, col. civ., dec. nr. 1477/1964, loc. cit., p. 69. Nu tranzacţia, ci titlul original (contestat) este
opozabil terţilor. A. Bénabent, op. cit., p.576 nr. 1023.
37 A se vedea Mazeaud, op. cit., p.1282, nr. 1652.
7
 TEMA NR. 13
CONTRACTUL DE COMODAT
OBIECTIVE:
1. Felurile împrumutului. Promisiunea de împrumut (deosebiri faţă de dreptul comun)
2. Identificarea caracterelor juridice ale contractului de comodat;
3. Reţinerea obligaţiilor comodatarului;
4. Scadenţa obligaţiei de restituire şi problema prescripţiei;
5. Cazuri specifice de încetare a contractului de comodat.

Consideraţii generale privind contractul de împrumut

1. Felurile împrumutului. Promisiunea de împrumut. În temeiul contractului de împrumut, o parte
numită împrumutător remite unul sau mai multe bunuri celeilalte părţi, numite împrumutat, pentru ca
acesta din urmă să se servească de bunuri un timp, apoi să le restituie în natură sau prin echivalent.1
Împrumutul este de două feluri: împrumutul de folosinţă, numit şi comodat, şi împrumutul de
consumaţie, numit şi mutuum.
Împrumutul este un contract real, pentru încheierea lui valabilă fiind necesară atât realizarea
acordului de voinţă, cât şi predarea (remiterea) bunului care formează obiectul contractului [art. 1.174
alin. (4) C.civ.]. La încetarea împrumutului, împrumutatul trebuie să restituie bunul şi de aceea este
catalogat drept un contract de restituire2.
Chiar dacă este un contract real, împrumutul poate fi precedat de o promisiune (antecontract) de
împrumut (de comodat3, de împrumut de consumaţie), care se poate perfecta prin simplul consimţământ al
părţilor şi creează obligaţia (de a face) de a încheia în viitor, în condiţiile stabilite, contractul real de
împrumut. Fiind un antecontract, deci un contract nenumit, va fi guvernat nu de regulile aplicabile
contractului real, ci de regulile generale, de exemplu, art. 1.530 şi urm. C.civ., în ceea ce priveşte
răspunderea debitorului pentru neexecutare.
Art. 1.279 alin. (2) C.civ. prevede că în caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la
daune-interese. În privinţa posibilităţii instanţei de a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract, alin.
(3) dispune că acest lucru nu este posibil „în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin
lege nu se prevede altfel”. Soluţia este raţională pentru că hotărârea instanţei poate suplini doar
consimţământul promitentului, dar nu poate asigura şi remiterea bunului, care reprezintă, de asemenea, o
condiţie pentru încheierea valabilă a contractului.
Potrivit art. 2.145 C.civ. atunci când bunul se află în deţinerea beneficiarului promisiunii de împrumut
(de exemplu, locatorul şi locatarul au convenit să încheie un contract de comodat la încetarea
contractului de locaţiune prin expirarea termenului, iar bunul este deţinut de locatar, care este şi
beneficiarul promisiunii de comodat), iar promitentul refuză să încheie contractul, instanţa, la cererea

1 Ph. Malaurie, L Aynes, P.-Y Gautier, Contractele speciale, p. 495.

2 Ibidem.
3 Pentru amănunte în legătură cu antecontractul de comodat a se vedea L. Mihai, C. Turianu, Notă la dec.
nr.2705/1983 a T. Municipiului Bucureşti, în RRD nr.5, 1985, p.52-58; A.A. Moise, Câteva observaţii referitoare la
comodat, în RRDP nr. 1/2012, pp. 162-165.
1
celeilalte părţi, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de împrumut, dacă cerinţele legii
pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. În acest caz, de vreme ce bunul se află deja la beneficiarul
promisiunii, hotărârea instanţei care suplineşte consimţământul promitentului este suficientă pentru
încheierea valabilă a contractului.

ÎMPRUMUTUL DE FOLOSINŢĂ (COMODATUL)

Secţiunea I
Noţiunea, caracterele juridice şi condiţiile de validitate ale împrumutului de folosinţă4
2. Noţiune şi caractere juridice. Împrumutul de folosinţă este contractul cu titlu gratuit prin care o
parte, numită comodant, remite un bun mobil sau imobil celeilalte părţi, numite comodatar, pentru a se
folosi de acest bun, cu obligaţia de a-l restitui după un anumit timp în natură, în individualitatea sa (art.
2.146 C.civ.).
2.1. Comodatul face parte din categoria contractelor reale, pentru încheierea lui fiind necesară atât
realizarea acordului de voinţă (cu intenţia de a împrumuta)5, cât şi predarea (remiterea) bunului care
formează obiectul contractului. Obligaţia de restituire nu se poate naşte câtă vreme bunul nu a fost efectiv
predat. Numai în acele cazuri în care bunul se află (indiferent cu ce titlu) în posesiunea sau în detenţiunea
comodatarului, contractul real se poate încheia solo consensu. De exemplu, dacă după încheierea
contractului de vânzare, bunul este lăsat în folosinţa gratuită a vânzătorului (traditio brevi manu -
„tradiţiunea de mână scurtă”6).
Subliniem că, în materia contractelor reale, predarea este necesară pentru însăşi formarea contractului,
ea nefiind o obligaţie izvorâtă din contract, cum se întâmplă în materia contractelor consensuale sau
solemne (de exemplu, vânzare, donaţie etc.).
2.2. Comodatul este un contract esenţialmente cu titlu gratuit. Dacă s-ar stipula o contravaloare pentru
folosinţa bunului împrumutat, contractul s-ar transforma într-un contract de locaţiune. Din caracterul
esenţialmente gratuit al contractului mai rezultă o consecinţă: comodatarul nu este obligat să plătească nici
contravaloarea uzurii bunului rezultată din folosirea acestuia pentru destinaţia convenită. Gratuitatea
contractului nu se opune însă stipulării în contract a unei sume de bani, care să reprezinte echivalentul
uzurii suferite de bun din cauza folosinţei. Suportarea contravalorii uzurii de către comodatar (în cazul
bunurilor susceptibile de uzură prin folosinţă) nu transformă comodatul într-un contract cu titlu oneros, ci
reprezintă o concretizare a obligaţiei de restituire a bunului în starea în care a fost predat.
Comodatul este un contract dezinteresat (ca specie a contractelor cu titlu gratuit) deoarece comodantul
nu îşi diminuează patrimoniul, dar scapă prilejul de a şi-l mări (de exemplu, prin încheierea unui contract
de locaţiune, care i-ar fi permis încasarea chiriei aferente).
2.3. Comodatul este un contract unilateral, deoarece - din momentul încheierii - naşte obligaţii numai
pentru comodatar. Contractul rămâne unilateral chiar dacă, ulterior încheierii, se nasc anumite obligaţii şi în
sarcina comodantului (obligaţii postcontractuale) datorită unui fapt posterior şi accidental, care nu derivă

4 De la commodum datum (folos, interes, avantaj dat).

5 Astfel fiind, încheierea contractului nu se poate realiza prin lăsarea animalului la pârât fără acordul acestuia. În
consecinţă, în caz de ucidere a animalului de către un urs pârâtul nu poate fi obligat (contractual) la plata de daune
(T.J. Suceava, dec. civ. nr.141/1987, în RRD nr.7, 1987, p. 66).
6 Expresia era folosită în dreptul roman în acele cazuri în care, de exemplu, un chiriaş cumpăra casa în care locuia
şi nu mai era necesară predarea acesteia (E. Molcuţ, Drept privat roman, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2011, p.
505).
2
din voinţa comună a părţilor (de exemplu, cheltuieli de conservare a bunului), ci dintr-o cauză extra-
contractuală: gestiunea de afaceri, îmbogăţirea fără justă cauză, delictul civil7.
2.4. Comodatul este un contract intuitu personae în privinţa comodatarului şi de aceea acesta din urmă
nu poate permite unui terţ să folosească bunul decât cu aprobarea prealabilă a comodantului, iar în situaţia
în care comodatarul decedează, comodantul poate cere restituirea bunului înainte de împlinirea termenului
convenit.8
3. Obiectul. Comodatul poate avea ca obiect numai bunuri nefungibile (individual determinate), întrucât
urmează să fie restituite în natură, în individualitatea lor. Astfel fiind, pot constitui obiectul contractului
bunurile neconsumptibile a căror folosire nu implică, la prima întrebuinţare, consumarea substanţei ori
înstrăinarea lor. În mod excepţional, şi bunurile consumptibile potrivit naturii lor pot fi considerate prin
voinţa părţilor (prin act juridic) nefungibile şi individual determinate. În aceste cazuri, bunurile nu sunt
folosite potrivit destinaţiei obişnuite, ci la o altă destinaţie (de exemplu, fructele sunt împrumutate pentru
aranjarea unei expoziţii: ad pompam et ostentationem - „spre fală şi fast”).
Obiectul contractului de comodat îl poate forma orice bun - mobil sau imobil9 - în măsura în care
împrumutarea nu este interzisă prin norme speciale ori permisă numai în anumite condiţii10. Chiar şi
drepturile incorporale pot forma obiectul contractului (de exemplu, dreptul de proprietate industrială
asupra invenţiei, mărcii, desenului/modelului etc.11) în măsura în care legea specială nu prevede altfel.
4. Dreptul transmis. Comodatul nu transmite dreptul de proprietate, ci numai dreptul de folosinţă
temporară a bunului care formează obiectul contractului. Comodatarul devine un simplu detentor precar
[art. 918 alin. (1) lit. a) C.civ.], obligat la înapoierea bunului. Deşi este doar detentor precar, comodatarul
poate exercita acţiunile posesorii [art. 949 alin. (2) C.civ.], dar nu împotriva comodantului [care este
persoana „faţă de care există obligaţia de restituire a bunului”- art. 950 alin. (2) C. civ.]12
5. Capacitatea părţilor. Pentru încheierea contractului, atât comodantul, cât şi comodatarul trebuie să
aibă capacitatea (respectiv să îndeplinească toate condiţiile legale) pentru a încheia acte de administrare13.

7 De altfel, art. 1.171 C. civ. dispune că atunci când obligaţiile născute din contract nu sunt reciproce şi
interdependente, contractul este unilateral chiar dacă executarea lui presupune obligaţii în sarcina ambelor părţi.
8 A se vedea şi A.A. Moise, op. cit., pp. 150-153.
9 În mod frecvent se încheie contracte de comodat având ca obiect un imobil între un proprietar persoană fizică şi
o întreprindere a acestuia (societate, cabinetul de avocatură, cabinet medical etc.) pentru stabilirea sediului
întreprinderii respective şi, eventual, pentru desfăşurarea activităţii.
10 A se vedea, de exemplu, art. 57 alin. (1) şi (7) din Legea nr. 295/2004 privind regimul armelor şi al muniţiilor
(republicată în M.Of. nr. 425/10.06.2014 şi modificată ulterior).
11 În privinţa reglementărilor speciale în materie, a se vedea - de exemplu - Legea nr. 64/1991 privind brevetele
de invenţie; Legea nr. 129/1992 privind protecţia desenelor şi modelelor; Legea nr. 84/1998 privind mărcile şi
indicaţiile geografice. Potrivit opiniei majoritare, în materia proprietăţii industriale, contractul de licenţă cu titlu
gratuit este un contract de comodat întrucât întruneşte toate elementele esenţiale ale acestuia. Pentru invenţii, a se
vedea A. Petrescu, L. Mihai, Drept de proprietate industrială. Introducere în dreptul de proprietate industrială.
Invenţia. Inovaţia, Universitatea din Bucureşti, 1987, p.209.
12 Pentru amănunte privind acţiunile posesorii a se vedea C. Bîrsan, op. cit., pp. 351-352; V. Stoica, op. cit., pp.
79-84.
13 A se vedea în acest sens A.A. Moise, op. cit., pp. 160-162; D. Ungureanu, Noul Cod civil. Comentariu pe
articole, op. cit., p. 2269; D. Florescu, Contractele civile în noul Cod civil, ediţia a IV-a revăzută şi adăugită, Ed.
Universul Juridic, Bucureşti, p. 283; Fl Moţiu, op. cit., 272. Pentru o opinie potrivit căreia comodatul ar trebui supus,
din punctul de vedere al comodantului, exigenţelor actelor de dispoziţie, mai ales dacă este pe durată mare şi, în
special, când se pune problema contractului încheiat de tutore, minorul cu capacitate de exerciţiu restrânsă, soţ pentru
un bun comun, a se vedea C. Toader, op. cit., p. 243, precum şi lucrarea acolo citată.
3
 Dacă bunul care formează obiectul comodatului se află în coproprietate, art. 641 alin. (4) C. civ.
prevede că actul juridic nu se poate încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor (regula unanimităţii).
Sancţiunea care intervine în cazul nerespectării acestei reguli este inopozabilitatea contractului faţă de
coproprietarul care nu a consimţit, expres ori tacit, la încheierea actului [art. 642 alin. (1) C. civ.].
Potrivit art. 2.147 C.civ. („Calitatea de comodant”), „dacă nu i s-a interzis prin lege sau contract, orice
persoană care are dreptul de a folosi bunul poate fi comodant”. Deoarece contractul nu este translativ de
proprietate, comodantul poate să nu aibă calitatea de proprietar. Astfel, de exemplu, comodantul poate fi un
uzufructuar sau locatar, dacă potrivit legii sau convenţiei transmiterea folosinţei nu este interzisă. În mod
excepţional, chiar şi comodatarul poate împrumuta bunul, dar numai cu aprobarea prealabilă a
comodantului [art. 2.148 alin. (2) teza a II-a C. civ.].
6. Dovada contractului de comodat se face conform regulilor generale [art. 309 alin. (2) şi urm. C. pr.
civ.], fiind suficient ca înscrisul sub semnătură privată, cerut ad probationem dacă valoarea bunului
depăşeşte 250 lei14, să fie redactat într-un singur exemplar (pentru comodant), cerinţa multiplului exemplar
fiind prevăzută numai pentru contractele sinalagmatice [art. 274 alin. (1) C. pr. civ.]. Faptul material al
predării lucrului (nu şi negotium juris) poate fi dovedit prin orice mijloc de probă, indiferent de valoare15.

Secţiunea a II-a
Efectele contractului de comodat16
§1.Obligaţiile comodatarului
7. Conservarea bunului. Potrivit art. 2.148 alin. (1) C.civ., comodatarul este ţinut să păzească şi să
conserve bunul împrumutat cu prudenţa şi diligenţa unui bun proprietar. Aşadar, standardul cerut
comodatarului este cel al unui bun proprietar (bonus pater familias), fiind răspunzător pentru culpa levis in
abstracto17.
Mai mult decât atât, întrucât contractul este încheiat în interesul său, comodatarul este ţinut să îngrijească
de bunul împrumutat chiar mai bine decât de bunul său. În acest sens, art. 2.150 C.civ. prevede:
„Comodatarul răspunde pentru pieirea bunului împrumutat când aceasta este cauzată de forţa majoră de care
comodatarul l-ar fi putut feri întrebuinţând un bun propriu sau când, neputând salva decât unul dintre cele
două bunuri, l-a preferat pe al său”. De menţionat faptul că se va angaja răspunderea comodatarului şi în
situaţia în care bunul său, care a fost salvat, era mai puţin valoros decât cel împrumutat.
8. Folosirea bunului potrivit destinaţiei. Comodatarul este obligat să întrebuinţeze bunul numai în
conformitate cu destinaţia acestuia determinată prin contract ori, în lipsă, după natura bunului [art. 2.148
alin. (2) teza I C. civ.].

14 Art. 309 alin. (2) C. pr. civ. prevede că „Niciun act juridic nu poate fi dovedit cu martori, dacă valoarea
obiectului său este mai mare de 250 lei. Cu toate acestea, se poate face dovada cu martori, contra unui profesionist, a
oricărui act juridic, indiferent de valoarea lui, dacă a fost făcut de acesta în exerciţiul activităţii sale profesionale, în
afară de cazul în care legea specială cere probă scrisă.” .
15 A se vedea şi L. Mihai, C. Turianu, loc.cit., p.54.
16 Potrivit art. 9 din Legea nr. 307/2006 privind apărarea împotriva incendiilor (publicată în M.Of.
nr.633/21.07.2006 şi modificată de mai multe ori), la încheierea oricăror acte de transmitere temporară a dreptului de
folosinţă asupra bunurilor imobile părţile sunt obligate [sub sancţiunea amenzii contravenţionale de la 500 la 1.000 de lei –
art. 44 pct. I, lit. c)] să prevadă expres în actele respective răspunderile ce le revin în ceea ce priveşte apărarea împotriva
incendiilor.
17 Dacă bunul (electromotorul) a devenit inutilizabil din cauza culpei comodatarului, care l-a manevrat greşit,
comodantul are dreptul la contravaloarea bunului (a se vedea C.A. Craiova, dec. nr. 12496/2000, citată de L.C.
Stoica, Împrumutul, comodatul şi creditul bancar, pp. 107-109).
4
 În ipoteza în care comodatarul foloseşte bunul cu altă destinaţie decât aceea pentru care i-a fost
împrumutat, comodantul poate solicita obligarea comodatarului la plata de daune-interese (art. 1.530 C.civ.)
şi poate cere imediat înapoierea bunului, chiar dacă nu s-a împlinit termenul convenit sau, în lipsă de
termen, chiar dacă comodatarul nu s-a folosit de bun potrivit convenţiei [art. 2.156 teza finală C. civ.]. În
plus, comodatarul suportă şi riscul pieirii fortuite a bunului [art. 2.149 alin. (2) C. civ.].
Evident, comodatarul nu răspunde pentru pierderea ori deteriorarea bunului rezultată numai din folosinţa
în scopul căreia bunul i-a fost împrumutat [art. 2.149 alin. (1) C. civ.].
9. Suportarea cheltuielilor de folosinţă (de întreţinere). Potrivit art. 2.151 alin. (1) C.civ., comodatarul
suportă cheltuielile pe care le-a făcut pentru a folosi bunul (de exemplu, hrana calului împrumutat18,
combustibilul autoturismului, reparaţiile locative ale casei etc.), neavând dreptul să ceară restituirea acestor
cheltuieli, care sunt un accesoriu al folosinţei (dacă nu s-a stipulat contrariul), iar nu echivalentul ei, pentru
a transforma comodatul în locaţiune.
Prin excepţie, art. 2.151 alin. (2) C.civ. prevede: „Cu toate acestea, comodatarul are dreptul să îi fie
rambursate cheltuielile pentru lucrările necesare asupra bunului care nu puteau fi prevăzute la încheierea
contractului, atunci când comodantul, înştiinţat în prealabil, nu s-a opus efectuării lor ori când, din cauza
urgenţei lucrărilor, acesta nu a putut fi înştiinţat în timp util”.
În lumina art. 578 alin. (3) lit. a) C.civ. lucrările sunt necesare atunci când în lipsa acestora bunul ar pieri
sau s-ar deteriora. De exemplu, din cauza unei furtuni însoţite de grindină acoperişul casei este deteriorat şi
trebuie imediat reparat; animalul împrumutat trebuie să fie vaccinat împotriva unei boli neprevăzute care i-
ar putea cauza moartea; autoturismului trebuie să i se înlocuiască o piesă care s-a deteriorat din cauza uzurii
şi care ar putea afecta alte mecanisme.
Comodatarul nu are dreptul de a i se restitui cheltuielile pentru lucrările utile sau voluptuare.
10. Restituirea bunului. Principala obligaţie a comodatarului este de a restitui la scadenţă bunul
împrumutat în natura sa specifică (art. 2.146 C.civ.).
În lumina acestei dispoziţii - conformă cu principiul executării în natură a obligaţiilor (art. 1.527-1.528
C.civ.) - cât timp părţile nu se înţeleg altfel (transformând comodatul într-un alt contract prin novare de
obiect), comodatarul nu poate oferi, iar comodantul nu poate cere un alt bun sau echivalentul în bani a
bunului împrumutat, dacă restituirea în natură este posibilă19. După cum s-a arătat, obligaţia de a face nu
este o obligaţie alternativă20.Chiar dacă bunul împrumutat a fost deteriorat din culpa comodatarului, el este
obligat să-l repare şi să-l restituie în natură21 [art. 1.527 alin. (2) C.civ.], putându-se recurge la plata
echivalentului numai dacă executarea în natură este imposibilă [art. 1.527 alin. (1) C.civ.]22 sau dacă
ambele părţi optează în acest sens ori atunci când comodantul dovedeşte că executarea în natură nu-i mai
foloseşte.
Dacă bunul împrumutat este producător de fructe şi părţile nu au convenit altfel, o dată cu bunul
comodatarul este obligat să restituie şi fructele (de exemplu, sporul natural al animalelor). El are însă

18 A se vedea Jud. Turnu Severin, sent. civ. nr. 559/2017, publicată pe www.rolii.ro.
19 Uneori, la cererea comodantului, instanţele îl obligă pe comodatar în subsidiar, în măsura în care restituirea nu
este posibilă, la plata contravalorii bunului, „această măsură fiind de natură să evite alte procese între părți” (Jud.
Miercurea Ciuc, sent. civ. nr. 4073/2015). Soluţia se impune mai ales atunci când pârâtul nu se prezintă la proces şi
este incertă existenţa bunului mobil (de exemplu, vitrină frigorifică, electropompă, motor etc.).
20 A se vedea D. M. Fruth-Oprişan, Executarea în natură a obligaţiei de a face, în RRD nr.8, 1986, p.11.
21 A se vedea şi CSJ, s.com., dec. nr. 3568/2002, în RRDA nr.5, 2003, p.73-75; Jud. Sibiu, sent. civ. nr. 148/2017,
publicată pe www.rolii.ro;
22 T.Jud. Suceava, dec.civ. nr.475/1987, în RRD nr.4,1988, p.68. A se vedea şi T. Jud. Timiş, dec.civ.
nr.1573/1978, în RRD, nr.5, 1979, p.50; T.Jud. Hunedoara, dec.civ. nr.585/1982, în RRD nr.2, 1983, p.59.
5
dreptul la restituirea cheltuielilor necesare pentru producerea şi perceperea fructelor [art. 550 alin. (4)
C.civ.].
Atunci când comodatarul refuză fără temei restituirea bunului, comodantul are drept de opţiune între
două acţiuni:
- o acţiune reală în revendicare23, care sancţionează dreptul său de proprietate şi prezintă avantajul că
este imprescriptibilă şi poate fi intentată şi împotriva terţelor persoane24, cum ar fi cumpărătorul,
depozitarul etc. (care o pot paraliza, dacă este cazul, prin invocarea uzucapiunii - în ipoteza imobilelor - sau
a dobândirii proprietăţii prin posesia de bună-credinţă, în cazul mobilelor)25 dar implică dovada, uneori
dificilă, a dreptului de proprietate;
- o acţiune personală, care derivă din contract (ex contractu). Această acţiune prezintă avantajul pentru
comodant că îl scuteşte de a mai face dovada dreptului său de proprietate. Simpla dovadă a contractului este
suficientă pentru a justifica cererea de restituire. Ea poate fi şi este, de regulă, folosită în cazul în care
comodantul nu este proprietarul bunului împrumutat26 (de exemplu, este un locatar). Dar această acţiune
este supusă prescripţiei extinctive şi nu poate fi intentată împotriva terţilor care ar deţine bunul
împrumutat27.
11. Scadenţa obligaţiei de restituire. În lumina art. 2.155 C.civ., comodatarul este obligat să înapoieze
bunul:
i) la împlinirea termenului convenit. Comodantul nu poate cere restituirea bunului înainte de împlinirea
termenului stipulat28.
ii) în lipsa stipulării unui termen, după ce comodatarul s-a folosit de bun potrivit convenţiei (după ce s-a
îndestulat trebuinţa comodatarului ce s-a avut în vedere la încheierea contractului)29;
iii) dacă termenul nu este convenit şi fie contractul nu prevede întrebuinţarea pentru care s-a împrumutat
bunul, fie întrebuinţarea are un caracter permanent (de exemplu, obiectul îl reprezintă un spaţiu comercial,
apartament, autoturism, utilaj etc.), comodatarul este obligat să înapoieze bunul la cererea comodantului30.
Potrivit art. 2.156 C.civ., comodantul poate cere restituirea bunului înainte de împlinirea termenului sau,
în lipsă de termen, înainte de momentul la care comodatarul s-ar fi folosit de bun potrivit convenţiei: i)
atunci când comodantul însuşi are o nevoie urgentă şi neprevăzută de bun31, ii) atunci când comodatarul

23 Dacă bunul împrumutat a fost deţinut fără temei de comodant, acţiunea în revendicare poate fi intentată de
către adevăratul proprietar. Iar în cazul în care comodantul-proprietar a transmis bunul în proprietatea unei alte
persoane (prin vânzare, donaţie etc.), acţiunea în revendicare poate fi intentată de noul proprietar (art. 563 şi urm. C.
civ.). Pentru regimul juridic al acţiunii în revendicare a se vedea C. Bîrsan, op. cit., pp. 308-323; V. Stoica, op. cit.,
pp. 473-501.
24 A se vedea şi CA Buc., s. a IX-a, dec.civ. nr. 172/2009, citată de L.C. Stoica, Împrumutul, comodatul şi
creditul bancar, op. cit., pp. 99-107.
25 Comodatarul, fiind un simplu detentor precar, nu va putea invoca nici uzucapiunea, nici posesia de bună-
credinţă. Aceeaşi situaţie o au şi succesorii lui universali sau cu titlu universal.
26 A se vedea TS, s. civ., dec. nr. 2300/1989, în RRD nr.8, 1990, p.78.
27 A se vedea, în acest sens, pentru contractul de depozit, TS, s. civ., dec.nr. 1369/1969, în CD 1969, p. 93.
28 Cu excepţia ipotezei reglementate de art. 2.156 C.civ. A se vedea şi Jud. Ploieşti, sent. civ. nr. 6933/2011; Jud.
Olteniţa, sent.civ. nr. 1055/2013, ambele publicate pe www.rolii.ro.
29 Într-o speţă s-a decis că, “s-a îndestulat trebuinţa comodatarului” în condiţiile în care acesta a folosit terenul
comodantului 5 ani, perioadă în care şi-a desfăşurat activitatea comercială şi a obţinut profit (CA Buc., s. a IV-a civ.,
dec. nr. 1322/2006, citată de L.C. Stoica, Împrumutul, comodatul şi creditul bancar, op. cit., pp. 109-113.
30 A se vedea Jud. Arad, sent. civ. nr. 10405/2012, publicată pe www.rolii.ro. Cererea poate fi o notificare sau o
cerere de chemare în judecată, aşa cum s-a decis în practică (CA Braşov, dec. nr. 862/2013, publicată pe
www.rolii.ro).
6
decedează sau iii) atunci când comodatarul îşi încalcă obligaţiile. Aceste reguli se explică prin caracterul
gratuit şi intuitu personae al comodatului.
În ceea ce priveşte obligaţia de restituire, contractul de comodat încheiat în formă autentică sau printr-un
înscris sub semnătură privată cu dată certă32 constituie titlu executoriu, în condiţiile legii, în cazul încetării
prin decesul comodatarului sau prin expirarea termenului [art. 2.157 alin. (1) C.civ.]. Aşadar, contractul nu
constituie titlu executoriu în toate cazurile, ci doar atunci când se pune problema restituirii bunului în cele
două cazuri (expirarea termenului şi decesul comodatarului). De exemplu, atunci când comodantul solicită
daune-interese pentru deteriorarea bunului, el va trebui să se adreseze instanţei de judecată, contractul
nefiind titlu executoriu.
Dacă nu s-a stipulat un termen pentru restituire, contractul de comodat constituie titlu executoriu numai
în cazul în care nu se prevede întrebuinţarea pentru care s-a împrumutat bunul ori întrebuinţarea prevăzută
are un caracter permanent [art. 2.157 alin. (2) C.civ.].
12. Prescripţia acţiunii personale în restituire. În funcţie de scadenţa obligaţiei de restituire se rezolvă
şi problema privind începutul cursului prescripţiei extinctive. Astfel, termenul general de prescripţie începe
să curgă de la expirarea termenului convenit sau de la data la care comodatarul s-a folosit de bun potrivit
convenţiei [art. 2.524 alin. (2) C. civ.]. Dacă bunul este de folosinţă permanentă şi părţile nu au convenit un
termen, prescripţia începe să curgă de la data încheierii contractului.
13. Răspunderea comodatarului. a) Comodatarul răspunde pentru deteriorarea sau pieirea - în tot sau
în parte - a bunului, dacă nu dovedeşte că deteriorarea ori pieirea s-a produs fortuit sau că deteriorarea este
consecinţa folosirii potrivit destinaţiei şi fără culpă din partea sa [art. 2.149 alin. (1) şi art. 1.547 C.civ.].
Prin urmare, sarcina probei incumbă comodatarului, iar nu comodantului.
b) În cazul în care comodatarul foloseşte bunul cu altă destinaţie decât aceea pentru care i-a fost
împrumutat sau dacă prelungeşte folosinţa după scadenţa restituirii, comodatarul răspunde de pieirea sau
deteriorarea bunului [art. 2.149 alin. (2) teza I C. civ.].
Într-o speţă, autoturismul a fost împrumutat comodatarului spre a se deplasa, împreună cu fratele său,
într-o localitate vecină şi pe un drum asfaltat. Împreună cu alte trei persoane, comodatarul s-a deplasat într-o
altă localitate, pe o şosea foarte accidentată, ceea ce a determinat producerea unei explozii la motor şi
deteriorarea autoturismului; în aceste condiţii, comodatarul a fost obligat la despăgubiri constând în
contravaloarea reparaţiilor33.

31 Într-o speţă, comodantul persoană fizică a solicitat să i se restituie spaţiul care a format obiectul contractului
(două camere dintr-o casă de locuit, folosite de o societate pentru a se desfăşura activitate de comerţ) întrucât soţia sa
a fost diagnosticată cu o boală gravă, iar spaţiul îi este necesar pentru crearea unor condiții adecvate de îngrijire a
bolnavei (Jud. Moineşti, sent. civ. nr. 190/2014, publicată pe www.rolii.ro). Într-o altă cauză, instanţa a reţinut că
reclamanta avea nevoie de locuinţă proprietatea sa (care forma obiectul contractului de comodat) întrucât, în urma
divorţului, locuia într-un apartament cu chirie (CA Braşov, dec. nr. 862/2013, citată supra).
32 Potrivit art. 278 alin. (1) C. pr. civ., „Data înscrisurilor sub semnătură privată este opozabilă altor persoane
decât celor care le-au întocmit, numai din ziua în care a devenit certă, prin una dintre modalităţile prevăzute de lege,
respectiv: 1. din ziua în care au fost prezentate spre a se conferi dată certă de către notarul public, executorul
judecătoresc sau alt funcţionar competent în această privinţă; 2. din ziua când au fost înfăţişate la o autoritate sau
instituţie publică, făcându-se despre aceasta menţiune pe înscrisuri; 3. din ziua când au fost înregistrate într-un
registru sau alt document public; 4. din ziua morţii ori din ziua când a survenit neputinţa fizică de a scrie a celui care
l-a întocmit sau a unuia dintre cei care l-au subscris, după caz; 5. din ziua în care cuprinsul lor este reprodus, chiar şi
pe scurt, în înscrisuri autentice întocmite în condiţiile art. 269, precum încheieri, procese-verbale pentru punerea de
sigilii sau pentru facere de inventar; 6. din ziua în care s-a petrecut un alt fapt de aceeaşi natură care dovedeşte în
chip neîndoielnic anterioritatea înscrisului”.

33 T. J. Hunedoara, dec. nr. 585/1982, în RRD nr. 2/1983, pag. 59.

7
 Comodatarul răspunde de pieirea sau deteriorarea bunului, chiar dacă aceasta se datorează unei forţe
majore, afară de cazul când dovedeşte că bunul ar fi pierit ori s-ar fi deteriorat oricum din cauza acelei forţe
majore [art. 2.149 alin. (2) teza a II-a C. civ.]. De exemplu, dacă un autocamion nu este folosit pentru
transportul persoanelor pe o şosea asfaltată (aşa cum s-a convenit), ci pentru transportul lemnelor dintr-o
pădure, iar pe drumul forestier este distrus de un trăsnet, comodatarul va răspunde. În schimb, dacă o hală
este folosită nu pentru depozitarea cerealelor (aşa cum s-a stipulat în contract), ci pentru adăpostirea
animalelor, comodatarul nu va răspunde în cazul în care hala este distrusă din cauza unei alunecări de teren
pentru că şi în situaţia în care hala era folosită potrivit destinaţiei determinate prin contract, oricum ar fi fost
distrusă.
c) Comodatarul răspunde şi pentru deteriorarea sau pieirea bunului produsă de către persoana căreia, la
rândul lui, i l-a încredinţat, cu orice titlu. Fapta terţului nu constituie un caz fortuit, exonerator de
răspundere pentru comodatar34.
În caz de pieire, evaluarea bunului se face în funcţie de momentul în care se pronunţă hotărârea
judecătorească (valoarea actuală), astfel încât comodantul să-şi poată procura un alt bun identic cu cel
împrumutat35, deducându-se echivalentul uzurii bunului survenită în intervalul de timp de la data
împrumutării şi până la data pieirii lui36.
14. Suportarea riscurilor de către comodatar. De regulă, riscul deteriorării sau pieirii fortuite este
suportat de comodant în calitate de proprietar (res perit domino). Totuşi, riscurile sunt suportate de
comodatar dacă:
- foloseşte bunul cu altă destinaţie decât aceea determinată prin contract ori, în lipsă, după natura
bunului37, afară de cazul când dovedeşte că bunul ar fi pierit ori s-ar fi deteriorat oricum din cauza acelei
forţe majore [art. 2.149 alin. (2) C. civ.];
- prelungeşte folosinţa după scadenţa restituirii38, afară de cazul când dovedeşte că bunul ar fi pierit ori
s-ar fi deteriorat oricum din cauza acelei forţe majore [art. 2.149 alin. (2) C. civ.];
- pieirea este cauzată de forţa majoră de care comodatarul l-ar fi putut feri întrebuinţând un bun propriu
sau când, neputând salva decât unul dintre cele două bunuri, l-a preferat pe al său (art. 2.150 C.civ.),
indiferent de valoarea celor două bunuri;
15. Pluralitatea de comodatari. Dacă mai multe persoane au împrumutat împreună acelaşi bun, ele
răspund solidar faţă de comodant pentru executarea obligaţiilor (art. 2.154 C.civ.). Este unul dintre cazurile
de solidaritate legală pasivă. De exemplu, folosirea autoturismului pentru altă destinaţie şi timp mai
îndelungat decât s-a convenit atrage răspunderea solidară a comodatarilor, cu toate că avarierea s-a produs
din culpa unuia dintre ei39. În cazurile prevăzute de art. 2.149-2.150 C.civ., comodatarii suportă solidar
riscul pieirii fortuite, chiar dacă niciunul dintre ei nu este în culpă.

34 A se vedea TJud.Neamţ, dec.civ. nr.403/1968, în RRD nr.2, 1987, p.59-60.

35 A se vedea şi M.Anghel, loc.cit., p.104; S, s.civ., dec.nr.951/1984,în CD 1984, p.79-80. Soluţia stabilirii
valorii în funcţie de preţul zilei de la data pronunţării hotărârii a fost adoptată şi prin dec.col.civ. al TS, nr.391/1953
(în CD 1952-1954, p.57 şi cu Notă de C.Stătescu, în JN nr.1, 1954, p.123-124). Numai că, în speţă, contractul nu era
de comodat, ci de împrumut propriu-zis, având ca obiect lucruri fungibile (o cantitate de coajă scoarţă de molid).
36 A se vedea D. Chirică, op.cit., p. 208-209.
37 „În cazul în care comodatarul a folosit autoturismul împrumutat în alt mod decât cel convenit, el răspunde de
stricăciunile cauzate autovehiculului din acest motiv”. T.Jud. Hunedoara, dec.civ. nr.585/1982, loc.cit. A se vedea şi
T.Jud. Hunedoara, dec.civ. nr.969/1980, în RRD nr.3, 1981, p.57.
38 A se vedea T. Jud. Hunedoara, dec.civ. nr.969/1980, loc.cit. Prin derogare de la regula dies non interpellat pro
homine, aplicarea art. 2.149 alin. (2) C. civ.nu presupune punerea în întârziere a comodatarului [încadrându-se în
excepţia prevăzută de art.1.523 alin. (2) C.civ. indicată prin sintagma „în cazurile anume prevăzute de lege”].
39 A se vedea TJ Hunedoara, dec. civ. nr. 969/1980, loc. cit.
8
 § 2. Obligaţiile comodantului
16. Regula. Comodatul, fiind un contract unilateral, nu creează obligaţii decât în sarcina comodatarului.
Dar în cursul executării contractului se pot naşte unele obligaţii extracontractuale şi în sarcina
comodantului.
17. Restituirea cheltuielilor de conservare. Astfel cum am arătat în cele ce precedă, potrivit art. 2.151
alin. (2) C.civ. comodatarul are dreptul să îi fie rambursate cheltuielile pentru lucrările necesare asupra
bunului care nu puteau fi prevăzute la încheierea contractului, atunci când comodantul, înştiinţat în
prealabil, nu s-a opus efectuării lor ori când, din cauza urgenţei lucrărilor, acesta nu a putut fi înştiinţat în
timp util. În cazul în care condiţiile prevăzute de lege nu sunt îndeplinite, cheltuielile nu sunt supuse
restituirii. De exemplu, cheltuielile pentru lucrările care nu sunt necesare, deşi se dovedesc a fi utile40.
Atunci când condiţiile sunt îndeplinite, obligaţia de restituire se naşte din gestiunea de afaceri (art. 1.330
şi urm. C. civ.), deoarece comodatarul, fără să fie obligat, gestionează în mod voluntar şi oportun afacerile
comodantului prin efectuarea lucrărilor necesare, sau din îmbogăţirea fără justă cauză (art. 1.345 şi urm. C.
civ.), dacă nu ar fi îndeplinite condiţiile gestiunii de afaceri.
18. Plata despăgubirilor. Comodantul care, la data încheierii contractului, cunoştea viciile ascunse ale
bunului împrumutat şi care nu l-a prevenit pe comodatar despre acestea este ţinut să repare prejudiciul
suferit din această cauză de comodatar (art. 2.152 C.civ.). De exemplu, animalul care a fost împrumutat
suferea de o boală şi le-a îmbolnăvit şi pe cele ale comodatarului; utilajul împrumutat avea o defecţiune care
a cauzat rănirea comodatarului etc. În aceste cazuri, comodantul se află în culpă pentru că deşi cunoştea
viciile ascunse ale bunului împrumutat, nu l-a prevenit pe comodatar. Izvorul obligaţiei comodantului de a
plăti despăgubiri este faptul juridic ilicit (art. 1.357 şi urm. C.civ.).
19. Inexistenţa dreptului de retenţie al comodatarului. Potrivit art. 2.153 C.civ. „În niciun caz,
comodatarul nu poate invoca dreptul de retenţie pentru obligaţiile ce s-ar naşte în sarcina comodantului”.
Textul nu distinge în funcţie de izvorul obligaţiei (gestiunea de afaceri, îmbogăţirea fără justă cauză,
delictul civil). S-a urmărit să se dea eficienţa practică dispoziţiilor privitoare la natura de titlu executoriu a
contractului de comodat în condiţiile arătate mai sus şi să fie protejat comodantul împotriva unor eventuale
pretexte care ar putea fi folosite de către comodatar pentru reţinerea bunului.
§ 3. Stingerea efectelor comodatului
20. Prin restituirea bunului. Raporturile contractuale încetează prin restituirea bunului în stare
corespunzătoare la termenul prevăzut în contract sau la data la care comodatarul s-a folosit de bun potrivit
convenţiei ori la cererea comodantului. În toate cazurile, comodatarul poate restitui bunul şi înainte de
scadenţă, dacă prin contract nu s-a prevăzut altfel (comodatarul obligându-se ca depozitar). Evident,
efectele contractului încetează şi fără restituirea bunului, în ipoteza în care comodatarul devine proprietarul
lui prin cumpărare, moştenire etc., întrunirea calităţilor de creditor şi debitor în persoana sa stingând
obligaţia prin confuziune (art. 1.624 C. civ.).
21. Prin reziliere (denunţare unilaterală). În caz de încălcare a obligaţiilor de către comodatar (de
exemplu, întrebuinţarea bunului în alte scopuri), comodantul poate cere rezilierea contractului şi restituirea
bunului conform regulilor generale (art. 1.549 şi urm. C.civ.), deşi contractul este unilateral, iar părţile nu
au stipulat un pact comisoriu expres41. Evident, se pot stipula clauze care să îi permită comodantului

40 A se vedea, de exemplu, Jud. Timişoara, sent. civ. nr. 16287/2013; Jud. Sect. 3 Bucureşti, sent. civ. nr.
7727/2017; Jud. Piatra Neamţ, sent. civ. nr. 251/2017; Jud. Sect. 1 Bucureşti, sent. civ. nr. 6574/2017, toate publicate
pe www.rolii.ro.
41 Într-o speţă, instanţa a dispus rezilierea contractului de comodat având ca obiect o autoutilitară pe motiv că
pârâtul-comodatar şi-a încălcat obligaţia contractuală de a plăti contravaloarea rovinietei şi, ulterior, de a plăti cele
două amenzi aplicate pentru lipsa rovinietei (Jud. Iaşi, sent. civ. nr. 11504/2016, publicată pe www.rolii.ro).
9
rezilierea unilaterală pentru ipoteza în care comodatarul nu îşi respectă obligaţiile.
Tot astfel, comodantul poate denunţa unilateral contractul înainte de împlinirea termenului sau, în lipsă
de termen, înainte de momentul la care comodatarul s-ar fi folosit de bun potrivit convenţiei atunci când
comodantul însuşi are o nevoie urgentă şi neprevăzută de bun.
22. Prin moartea comodatarului. În caz de moarte a uneia dintre părţi, obligaţiile trec asupra
moştenitorilor, potrivit regulilor generale. În cazul decesului comodatarului, luând în considerare caracterul
intuitu personae al comodatului, moştenitorii lui sunt obligaţi să restituie bunul, chiar dacă în contract s-a
prevăzut un termen ulterior, însă numai la cererea comodantului (art. 2.156 C.civ.).

TEST DE AUTOEVALUARE
1. În materia contractului de comodat: a) fiind un contract real, comodantul poate avea ca obiect doar
bunuri mobile; b) comodatarul este ţinut să păzească şi să conserve bunul împrumutat cu diligenţa pe care
o manifestă în propriile afaceri; c) în niciun caz, comodatarul nu poate invoca dreptul de retenţie pentru
obligaţiile ce s-ar naşte în sarcina comodantului.
2. În materia contractului de comodat: a) comodantul trebuie să aibă capacitatea, respectiv, să
îndeplinească condiţiile cerute de lege pentru a încheia acte de dispoziţie; b) comodantul răspunde pentru
viciile ascunse ale bunului împrumutat, chiar dacă nu le-a cunoscut la data încheierii contractului; c) dacă o
hală este folosită nu pentru depozitarea cerealelor (aşa cum s-a stipulat în contract), ci pentru adăpostirea
animalelor, comodatarul nu va răspunde în cazul în care hala este distrusă din cauza unei alunecări de
teren.
3. În materia contractului de comodat: A) în cazul comodatului, folosirea autoturismului pentru altă
destinaţie şi timp mai îndelungat decât s-a convenit atrage răspunderea solidară a comodatarilor, cu toate
că avarierea s-a produs din culpa unuia dintre ei; B) în cazul comodatului, dacă o hală este folosită nu
pentru depozitarea cerealelor - aşa cum s-a stipulat în contract -, ci pentru adăpostirea animalelor,
comodatarul nu va răspunde în cazul în care hala este distrusă din cauza unor inundaţii; C) prin încheierea
contractului, comodatarul devine posesor al bunului împrumutat.

REZOLVARE
1. C); 2. C); 3. A) şi B).

10
 TEMA NR. 14
ÎMPRUMUTUL DE CONSUMAŢIE (PROPRIU-ZIS)
OBIECTIVE:
1. Identificarea caracterelor juridice ale contractului de împrumut;
2. Scadenţa obligaţiei de restituire şi problema prescripţiei;
3. Obligaţia de plată a dobânzii;
4. Cazuri specifice de încetare a împrumutului de consumaţie.

Secţiunea I
Noţiunea, caracterele juridice şi condiţiile de validitate ale împrumutului de consumaţie (mutuum)1
23. Noţiune şi caractere juridice. Împrumutul de consumaţie (împrumutul propriu-zis) este un contract
prin care o parte, numită împrumutător, remite celeilalte părţi, numite împrumutat, o suma de bani sau alte
asemenea bunuri fungibile şi consumptibile prin natura lor, iar împrumutatul se obligă să restituie după o
anumita perioadă de timp aceeaşi sumă de bani sau cantitate de bunuri de aceeaşi natură şi calitate [art.
2.158 alin. (1) C. civ.].
Împrumutul de consumaţie – ca şi comodatul - este un contract real, unilateral (chiar dacă este cu titlu
oneros, deoarece atât obligaţia de restituire, cât şi obligaţia de plată a dobânzilor incumbă împrumutatului)
şi care se încheie intuitu personae (în ceea ce priveşte persoana împrumutatului), dar, spre deosebire de
comodat, împrumutul de consumaţie prezintă anumite caracteristici: a) obiectul contractului îl formează
bunuri care sunt deopotrivă fungibile (de gen) şi consumptibile potrivit naturii lor2; b) prin încheierea
valabilă a contractului, împrumutatul devine proprietarul bunului şi suportă riscul pieirii acestuia (art. 2.160
C. civ.). Împrumutul de consumaţie este un contract translativ de proprietate; c) este, de regulă, un contract
cu titlu gratuit, însă poate fi şi cu titlu oneros3. În acest sens, art. 2.159 C.civ. prevede că în lipsa unei
stipulaţii contrare, împrumutul se prezumă a fi cu titlu gratuit. Până la proba contrară, împrumutul care are
ca obiect o sumă de bani se prezumă a fi cu titlu oneros. Atunci când împrumutul este cu titlu gratuit, el
este un contract dezinteresat.
24.Capacitatea părţilor. Deoarece contractul este translativ de proprietate, împrumutătorul trebuie să
aibă capacitatea, respectiv, să îndeplinească condiţiile cerute de lege pentru actele de dispoziţie4şi să fie
proprietarul bunului care formează obiectul contractului.
Împrumutatul trebuie şi el să aibă capacitatea, respectiv, să îndeplinească condiţiile cerute de lege pentru
acte de dispoziţie. Această cerinţă se explică prin pericolul la care se expune împrumutatul de a fi obligat –
după consumarea bunurilor împrumutate – să restituie din patrimoniul său o valoare echivalentă.

1 De la termenul latin mutuum, -i, împrumut (cu schimbarea – mutuore - obiectului la restituire). Cuvântul
provine din expresia ex meo tuum fit – „de la mine devine al tău” sau „dintr-al meu devine al tău”, ceea ce sugerează
transmiterea unui bun (E. Molcuţ, op. cit., p. 473).
2 A se vedea supra nr. 3.
3 Pentru deosebirile dintre contractul de împrumut, pe de o parte, şi contractul de joc sau pariu, pe de altă parte, a
se vedea I. Bunescu, I.-A. Bunescu, Notă la dec. nr. 352/2003 a TB, s. a V-a civ., în Dreptul nr.4, 2005, pp. 294-301.
4 Chiar dacă este cu titlu gratuit, împrumutul nu este o liberalitate, ci un simplu act dezinteresat, deoarece
împrumutatul este obligat la restituire. În consecinţă, în această materie nu sunt aplicabile incapacităţile speciale
prevăzute pentru liberalităţi.
1
 Potrivit art. 2.158 alin. (2) C.civ. atunci când o persoană acordă un împrumut fără a o face cu titlu
profesional, nu îi sunt aplicabile dispoziţiile legale privind instituţiile de credit şi instituţiile financiare
nebancare5.
25. Dovada contractului6 este supusă regulilor generale, astfel încât urmează să facem numai unele
precizări în legătură cu principalele aspecte legate de aplicarea acestor reguli în materia împrumutului de
consumaţie.
Astfel, dacă valoarea bunului împrumutat – fără unirea lui cu dobânzile – depăşeşte suma de 250 de lei,
contractul de împrumut nu va putea fi dovedit cu martori sau prezumţii judiciare, ci prin alte mijloace de probă,
cum ar fi înscrisuri autentice sau înscrisuri sub semnătură privată7. Dovada cu martori este însă admisibilă
dacă părţile convin, fie şi tacit, să folosească această probă sau dacă împrumutătorul dovedeşte că, în cazul dat,
în momentul încheierii contractului s-a aflat în imposibilitate materială sau morală de a-şi întocmi un înscris
pentru dovedirea contractului de împrumut (art. 309 alin. (4) pct.1 C. pr. civ.) ori împrumutătorul a pierdut
înscrisul doveditor din pricina unui caz fortuit sau de forţă majoră. În literatura de specialitate şi practica
judecătorească i se dă un înţeles larg noţiunii de imposibilitate morală de a se întocmi un înscris (de exemplu, în
relaţiile dintre rude, afini, soţi, concubini, prieteni, colegi de serviciu ori rezultând din raporturile de deferenţă a
inferiorului faţă de superior), fiind aplicabilă şi în cazul simulaţiei8.
Întrucât contractul are ca obiect o sumă de bani sau o cantitate de bunuri fungibile şi este unilateral,
înscrisul doveditor al contractului – pentru a avea deplină forţă probantă ca înscris sub semnătură privată –
trebuie să fie în întregime scris cu mâna celui care îl subscrie sau cel puţin ca, în afară de semnătură, să fie
scris cu mâna sa „bun şi aprobat pentru ...” (ori o formulă echivalentă), cu arătarea în litere a sumei sau a
cantităţii datorate9 [art. 275 alin. (1) C. pr. civ.], cu singura excepţie a înscrisului autentic nul absolut ca
atare, dar valorând înscris sub semnătură privată, fiind semnat (art. 271 C. pr. civ.) şi când operează
conversiunea înscrisului autentic într-un înscris sub semnătură privată.
În caz de nerespectare a formalităţii”bun şi aprobat” prevăzute de art. 275 C. pr. civ., înscrisul nu este
valabil ca înscris sub semnătură privată10, dar va putea fi socotit ca început de dovadă scrisă ce poate fi
completat în dovedirea convenţiei cu alte mijloace de probă, inclusiv prin proba cu martori şi prezumţii.
Secţiunea a II-a

5 Pentru instituţiile de credit a se vedea O.U.G. nr. 99/2006 privind instituţiile de credit şi adecvarea capitalului,
iar pentru instituţiile financiare nebancare a se vedea Legea nr. 93/2009 privind instituţiile financiare nebancare.

6 Faptul material al predării bunului poate fi dovedit cu orice mijloc de probă, indiferent de valoare (a se vedea şi
Mazeaud, op. cit., p. 1165, nr. 1466).
7 Potrivit art. 272 C.pr.civ., „Înscrisul sub semnătură privată este acela care poartă semnătura părţilor, indiferent
de suportul său material.” Înscrisul trebuie să emane, evident, de la împrumutat. (a se vedea TS, s.civ., dec. nr.
690/1986, în CD 1986, pp. 45–47).
8 Prin invocarea simulaţiei se tinde a se dovedi operaţiunea juridică reală şi care trebuia să fie cuprinsă în actul
secret ce nu s-a încheiat datorită încrederii reciproce dintre părţi. A se vedea V.M. Ciobanu, Tratat teoretic şi practic
de procedură civilă, vol. II, Ed. Naţional, Bucureşti, 1997, p. 194, nota de subsol nr. 633, precum şi hotărârile
judecătoreşti acolo citate.
9 „Scopul urmărit de legiuitor prin condiţia prevăzută la art. 275 alin. (1) C. pr. civ. este acela de a-i ocroti pe debitori
împotriva abuzurilor la care ar putea da loc semnăturile în alb, preîntâmpinându-le. Dacă din grabă, din uşurinţă sau din alte
motive, debitorul ar semna o foaie în alb şi apoi ar remite-o creditorului, urmând ca acesta să o completeze cu conţinutul
obligaţiei, este posibil ca un creditor de rea-credinţă să profite de această împrejurare şi să treacă în cuprinsul înscrisului o
sumă sau o cantitate de bunuri mult mai mare decât aceea stabilită de părţi. Dacă însă înscrisul trebuie scris în întregime de
mâna debitorului sau dacă acesta trebuie să scrie cu mâna sa menţiunea "bun şi aprobat", arătând în litere suma ori
câtimea la care se obligă, posibilitatea săvârşirii de abuzuri este înlăturată.” (G. Boroi, M. Stancu, op. cit., p. 445, nota
nr. 2).
10 Conform art. 276 C. pr. civ. Potrivit art. 277 C. pr. civ. formalitatea „bun şi aprobat” nu se aplică în
raporturile dintre profesionişti.
2
 Efectele împrumutului de consumaţie

§1. Obligaţiile împrumutatului. Principala obligaţie a împrumutatului este de a restitui la scadenţă

bunuri de aceeaşi natură şi calitate (A). Dacă împrumutul este cu titlu oneros, împrumutatul are şi obligaţia
de plată a dobânzii (B). Vom analiza pe rând cele două obligaţii, după care vom analiza răspunderea
împrumutatului pentru neexecutarea obligaţiilor (C).
A. Obligaţia de restituire
26. Restituirea împrumutului. În lipsa unei stipulaţii contrare, împrumutatul este ţinut să restituie la
scadenţă aceeaşi cantitate şi calitate de bunuri pe care a primit-o, oricare ar fi creşterea sau scăderea
preţului acestora între momentul încheierii contractului şi acela al plăţii [art. 2.164 alin. (1) C.civ.]11

În cazul în care împrumutul poartă asupra unei sume de bani, împrumutatul nu este ţinut să înapoieze
decât suma nominală primită, oricare ar fi variaţia valorii acesteia, dacă părţile nu au convenit altfel [art.
2.164 alin. (2) C.civ.]. Aceasta înseamnă că este aplicabil principiul nominalismului monetar, dar părţile
pot să prevadă că suma împrumutată se indexează cu rata inflaţiei sau se poate raporta la o anumită monedă
(de exemplu, echivalentul în lei al sumei de x euro la data restituirii împrumutului)12.
27. Scadenţa obligaţiei de restituire. Definind contractul de împrumut, art. 2.158 alin. (1) C.civ.
prevede că împrumutatul se obligă să restituie bunurile „după o anumită perioadă de timp”, aşadar nu
imediat. Vom examina mai întâi situaţia în care termenul de restituire a fost stabilit de părţi şi apoi pe aceea
în care termenul de restituire este stabilit de instanţa de judecată. În final, vom menţiona situaţiile în care
contractul de împrumut este titlu executoriu.
27.1. Termenul de restituire stabilit de părţi. Dacă termenul a fost stipulat în contract,
împrumutătorul nu poate cere restituirea înainte de împlinirea termenului13, dar ceea ce s-a executat de
bunăvoie şi în cunoştinţă de cauză înainte de împlinirea termenului nu este supus restituirii (art. 1.414
C.civ.).
Dacă împrumutul este cu titlu oneros (cu dobândă), termenul de restituire se prezumă (relativ) a fi
stipulat în favoarea ambelor părţi pentru ca împrumutatul să îşi rezolve problema pentru care a contractat
împrumutul, iar împrumutătorul să primească dobânda aferentă. În acest caz, împrumutatul va putea restitui
bunul înainte de termen numai cu consimţământul împrumutătorului14.
Dacă împrumutul este cu titlu gratuit, termenul de restituire se prezumă (relativ) a fi stipulat numai în
favoarea împrumutatului. În această situaţie, împrumutatul poate renunţa oricând la beneficiul termenului,
fără consimţământul împrumutătorului [art. 1.413 alin. (2) C. civ.]15.

11 Refuzul de restituire nu poate fi calificat infracţiune (abuz de încredere), fiind o faptă de natură civilă. T.Reg.
Bacău, dec.pen. nr.2113/1962, JN nr. 2, 1963, p. 150.
12 A se vedea C. Bîrsan, Principiul nominalismului monetar şi impreviziunea în contractul de împrumut de
consumaţie având ca obiect o sumă de bani: o asociere ireconciliabilă?, în lucrarea „Liber Amicorum Liviu Pop”,
Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2015, pp. 76 şi urm.
13 Dacă contractul este anulat întrucât a fost încheiat prin manopere dolosive, restituirea poate fi cerută, evident,
înainte de scadenţa obligaţiei (T. Jud. Neamţ, dec. civ. nr. 770/1982, în RRD nr. 9, 1983, p. 62), potrivit principiului
restitutio in integrum, ca urmare a desfiinţării retroactive a contractului.
14 Chiar dacă împrumutul este cu titlu oneros, părţile pot să stipuleze că termenul este stabilit numai în favoarea
împrumutatului, ipoteză în care acesta poate restitui bunurile înainte de împlinirea termenului, fără a cere
consimţământul împrumutătorului.
15 Şi în cazul împrumutului cu titlu gratuit părţile pot stipula că termenul este stabilit în favoarea ambelor părţi
sau numai în favoarea împrumutătorului (de exemplu, s-a stabilit ca termen al restituirii data de 1 septembrie
deoarece abia atunci împrumutătorul intră în posesia magaziei în care îşi va depozita cerealele pe care urmează să i le
restituie împrumutatul), ipoteze în care împrumutatul poate restitui bunurile înainte de împlinirea termenului numai
cu consimţământul împrumutătorului.
3
 27.2. Termenul de restituire stabilit de instanţă. Potrivit art. 2.162 alin. (1) C. civ. dacă nu a fost
convenit un termen de restituire, acesta va fi stabilit de instanţă, ţinându-se seama de scopul împrumutului
(de pildă, suma de bani împrumutată este folosită pentru procurarea de bunuri care urmează a fi revândute
de către împrumutat), de natura obligaţiei (dacă împrumutul este cu titlu oneros sau cu titlu gratuit) şi a
bunurilor împrumutate (bunăoară, dacă împrumutul are ca obiect cereale, se poate stabili termenul ţinând
seama de data la care împrumutatul culege recolta), de situaţia părţilor (de exemplu, se ia în considerare un
eveniment nefericit din familia împrumutatului, care a generat cheltuieli foarte mari)16 şi de orice altă
împrejurare relevantă (dacă împrumutatul lucrează sau, dimpotrivă, este un parazit social, dacă a efectuat
plăţi parţiale, dând dovadă de bună-credinţă, dacă urmează să încaseze în viitor bani din vânzarea unui bun
sau ca urmare a activităţilor prestate etc.).
Potrivit art. 2.162 alin. (2) C. civ., dacă însă s-a stipulat că împrumutatul va plăti numai când va avea
resursele necesare, instanţa, constatând că împrumutatul le deţine sau le putea obţine între timp, nu va putea
acorda un termen de restituire mai mare de 3 luni17. Această prevedere legală este aplicabilă şi în cazul în
care părţile indică sursa materială a restituirii bunurilor (sumei) împrumutate (de exemplu, prin vânzarea
apartamentului ce aparţine împrumutatului). O atare prevedere este calificată în literatura de specialitate
drept un termen suspensiv incert, care se transformă de către instanţă, la cererea creditorului
(împrumutătorului), într-un termen cert18. După părerea noastră, calificarea unei asemenea clauze drept un
termen incert este discutabilă, deoarece termenul incert presupune un eveniment care este sigur că se va
produce (fiind incertă numai data producerii lui)19; or, în cazul dat nu există această siguranţă
(împrumutatul poate să nu vândă apartamentul, proprietatea transmiţându-se prin moştenire). Astfel fiind,
înclinăm să asimilăm ipoteza cu lipsa stipulării termenului de restituire [„va avea resursele necesare” - art.
2.162 alin. (2) C.civ.], când instanţa poate să dea împrumutatului un termen de cel mult 3 luni sau, după
caz, să fixeze termenul aplicând criteriile prevăzute de art. 2.162 alin. (1) C. civ.
Considerăm că prevederile art. 2.162 alin. (2) sau, după caz, alin. (1) C. civ. vor fi luate în considerare şi
în ipoteza în care împrumutatul se obligă să restituie bunurile când va voi (cum voluero)20, întrucât nici în
această situaţie nu a fost convenit un termen de restituire. În acest caz, dacă împrumutul s-ar considera nul
ca fiind afectat de o condiţie pur potestativă din partea debitorului (art. 1.403 C.civ.), împrumutatul ar fi
obligat la restituire imediată, ceea ce contravine intenţiei părţilor.
În toate aceste cazuri, cererea pentru stabilirea termenului de restituire se soluţionează potrivit
procedurii speciale prevăzute de lege pentru ordonanţa preşedinţială, reglementată de art. 997-1.002 C. pr.
civ. Instanţa învestită cu cererea de ordonanţă preşedinţială nu trebuie să mai verifice condiţiile de
admisibilitate a cererii, întrucât art. 2.162 alin. (2) C.civ. se referă la „procedura prevăzută de lege pentru
ordonanţa preşedinţială”, intenţia legiuitorului fiind aceea ca litigiul să se soluţioneze cu celeritate (părţile
vor fi citate conform normelor privind citarea în procesele urgente, întâmpinarea nu este obligatorie,
judecata se face de urgenţă şi cu precădere, pronunţarea se poate amâna cu cel mult 24 de ore, motivarea

16 La stabilirea termenului de restituire instanţa ţine seama de toate împrejurările cauzei, iar nu numai de situaţia
împrumutatului, întrucât nu este vorba de acordarea unui termen de graţie (a se vedea Mazeaud, op. cit., p. 1154).
17 Dimpotrivă, dacă instanţa constată lipsa resurselor împrumutatului, termenul va fi stabilit prin aplicarea
criteriilor prevăzute de art. 2.162 alin. (1) C. civ. După cum s-a spus (R. Dincă, op. cit., p. 269), „soluţia rezultă din
interpretarea sistematică a art. 2.162 C.civ., în care plasamentul alin. (2) sugerează că legiuitorul a considerat ipoteza
textului ca un caz special în raport cu alin. (1), astfel încât pentru acea parte din ipoteza alin. (2) în legătură cu care
acest alineat nu dispune se poate aplica dispoziţia prevăzută la alin. (1) ca drept comun.”

18 A se vedea A. Sitaru, D.A. Sitaru, Consideraţii referitoare la termenul incert într-o situaţie specială, RRD nr.
7, 1983, p. 29-30; D. Chirică, Drept civil. Contracte speciale, 1997, p. 216; I. Urs, Obligaţia de restituire a
împrumutului de consumaţie oglindită în doctrină şi în practica judecătorească, în Dreptul nr. 3, 2005, pp.132-133.
19 A se vedea şi G. Boroi, C.A. Anghelescu, Curs de drept civil. Partea generală, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2012,
p. 188.
20 A se vedea D. Alexandresco, Principiile dreptului civil român, vol. IV, p. 452.
4
hotărârii se face în cel mult 48 de ore de la pronunţare, hotărârea este supusă numai apelului în termen de 5
zile de la pronunţare, apelul se judecă de urgenţă şi cu precădere).
27.3. Titlul executoriu. În ceea ce priveşte obligaţia de restituire, contractul de împrumut încheiat în
formă autentică sau printr-un înscris sub semnătură privată cu dată certă constituie titlu executoriu, în
condiţiile legii, în cazul încetării contractului prin decesul împrumutatului sau prin expirarea termenului
stipulat în contract [art. 2.165 coroborat cu art. 2.157 alin. (1) C.civ.21].
Dacă termenul restituirii a fost stabilit de către instanţă, iar la scadenţă împrumutatul nu restituie
bunurile, contractul de împrumut încheiat în formă autentică sau printr-un înscris sub semnătură privată cu
dată certă devine executoriu la împlinirea acestui termen22.
28. Prescripţia acţiunii în restituire. În funcţie de scadenţa obligaţiei de restituire se rezolvă problema
privind începutul cursului prescripţiei extinctive.

i) Astfel, în cazul împrumutului cu termen, prescripţia începe să curgă de la împlinirea termenului

suspensiv sau, după caz, de la data renunţării la beneficiul termenului stabilit exclusiv în favoarea
împrumutătorului [art. 2.524 alin. (2) C.civ.].

ii) Dacă nu a fost convenit un termen de restituire şi acesta urmează să fie stabilit de instanţă (ţinându-
se seama de scopul împrumutului, de natura obligaţiei şi a bunurilor împrumutate, de situaţia părţilor şi de
orice altă împrejurare relevantă), cererea pentru stabilirea termenului de restituire este supusă prescripţiei,
care începe să curgă de la data încheierii contractului (art. 2.163 C.civ.). Tot de la această dată curge
prescripţia şi atunci când s-a stipulat că împrumutatul va plăti numai când va avea resursele necesare ori
când va voi.

Atunci când stabileşte termenul obligaţiei de restituire, instanţa – constatând existenţa contractului de
împrumut, faptul că nu a fost convenit un termen de restituire şi că împrumutatul nu şi-a executat obligaţia
de restituire a bunului - obligă de fapt pe împrumutat la restituire, chiar dacă împrumutătorul nu a formulat
un capăt de cerere distinct prin care să solicite obligarea împrumutatului la restituire. De la data stabilită de
instanţă ca fiind data restituirii începe curgerea termenului de prescripţie, dar nu a dreptului material la
acţiune, ci a dreptului de a cere executarea silită23. Chiar şi atunci când contractul de împrumut nu avea
iniţial dată certă, prin depunerea la dosarul cauzei dobândeşte dată certă, iar la termenul de restituire stabilit
de instanţă poate fi pus în executare silită, contractul constituind titlu executoriu, conform art. 2.165 C.civ.
Aşadar, nu este nevoie ca la împlinirea termenului stabilit de către instanţă pentru restituirea împrumutului
împrumutătorul să intenteze o nouă acţiune în pretenţii pentru obligarea împrumutatului la restituire (dacă
nu a solicitat acest lucru concomitent cu cererea de stabilire a termenului pentru restituire).

Acţiunii în restituirea bunului împrumutat i se aplică termenul general de prescripţie de 3 ani (art. 2.517
C.civ.). În materie de împrumut sunt aplicabile, evident, şi dispoziţiile referitoare la suspendarea sau
întreruperea prescripţiei ori repunerea în termenul de prescripţie.

B. Obligaţia de plată a dobânzii

29. Noţiunea de dobândă remuneratorie. După cum am văzut, împrumutul de consumaţie poate fi nu
numai cu titlu gratuit, dar şi cu titlu oneros. În acest din urmă caz, împrumutătorul pretinde de la
împrumutat, pe lângă obligaţia de restituire, o prestaţie oarecare în schimbul transferării proprietăţii bunului
împrumutat, drept echivalent (preţ) al folosinţei bunului (capitalului). Această prestaţie, numită dobândă

21 A se vedea supra nr. 11.

22 A se vedea şi D. Ungureanu, Noul Cod civil.Comentariu pe articole, op. cit., p. 2282.
23 Dacă prin hotărâre s-a acordat debitorului un termen de executare, prescripţia dreptului de a cere executarea
„va începe să curgă din momentul expirării termenului acordat”. I. Stoenescu, S. Zilberstein, Tratat de drept
procesual civil, vol. II, T.U.B., 1981, p. 218.
5
remuneratorie, reprezintă fructe civile produse de bunul împrumutat şi se poate stabili în bani ori în alte
prestaţii sub orice titlu sau denumire (art. 2.168 C.civ.).
Împrumutul cu titlu oneros poartă denumirea de împrumut cu dobândă, cu privire la care - prin derogare
sau în completarea regulilor prevăzute pentru împrumutul de consumaţie cu titlu gratuit - se aplică unele
norme speciale cuprinse în Codul civil (art. 2.167 - 2.170) sau în alte acte normative (în special, OG nr.
13/2011).
În cazul împrumutului cu dobândă, contractul are un obiect (derivat) dublu: bunul împrumutat24 (numit
„capital” în art. 2.168 C. civ. şi în art. 1 alin. (5) din OG nr. 13/2011) şi dobânda. Reamintim că, şi în acest
caz, împrumutul este un contract unilateral, deoarece atât obligaţia de restituire a bunului împrumutat, cât şi
obligaţia de plată a dobânzilor incumbă împrumutatului.25

Trebuie precizat că noţiunea de dobândă remuneratorie nu trebuie avută în vedere doar atunci când se face
referire la împrumutul de consumaţie. Art. 2.167 C.civ. prevede că dispoziţiile referitoare la împrumutul cu
dobândă sunt aplicabile, în mod corespunzător, ori de câte ori, în temeiul unui contract, se naşte şi o
obligaţie de plată, cu termen, a unei sume de bani ori a altor bunuri de gen, în măsura în care nu există
reguli particulare privind validitatea şi executarea acelei obligaţii26. În acelaşi sens, art. 1 alin. (2) din OG
nr. 13/2011 defineşte dobânda remuneratorie ca fiind dobânda datorată de debitorul obligaţiei de a da o
sumă de bani la un anumit termen, calculată pentru perioada anterioară împlinirii termenului scadenţei
obligaţiei.
30. Cuantumul dobânzii remuneratorii. Dacă părţile au stipulat dobânzi, fără să precizeze cuantumul
lor, împrumutatul este obligat să plătească dobânda legală. Se poate prezuma că părţile au avut în vedere
acest cuantum al dobânzii. Această soluţie poate fi aplicată şi în cazul în care, potrivit dispoziţiilor legale,
obligaţia este purtătoare de dobânzi, dar fără arătarea cuantumului acestora.27

Potrivit art. 2.169 C.civ., suma de bani împrumutată este purtătoare de dobândă din ziua în care a fost
remisă împrumutatului. Această text de lege se corelează cu prevederile art. 548 alin. (4) C.civ., potrivit cu
care fructele civile sunt veniturile rezultate din folosirea bunului de către o altă persoană în virtutea unui act
juridic, precum […] dobânzile […], precum şi cu art. 550 alin. (3) C.civ. care dispune că dreptul de
proprietate asupra fructelor civile se dobândeşte zi cu zi.

Art. 1 alin. (1) din OG nr. 13/2011 prevede, cu caracter de principiu, că părţile sunt libere să
stabilească, în convenţii, rata dobânzii atât pentru restituirea unui împrumut al unei sume de bani, cât şi
pentru întârzierea la plata unei obligaţii băneşti28.

24 În ceea ce priveşte obligaţia de restituire a bunului împrumutat a se vedea supra nr. 26.
25 Pentru o reglementare specială privind regimul juridic al contractelor de credit pentru consumatori, a se vedea
O.U.G. nr. 50/2010 privind contractele de credit pentru consumatori (publicată în M.Of. nr.389/11.06.2010), aprobată,
cu modificări, prin Legea nr. 288/2010 (publicată în M. Of. nr. 888/30.12.2010).

26 De exemplu, potrivit art. 1.721 C.civ., „În cazul în care nu s-a convenit altfel, cumpărătorul este ţinut să
plătească dobânzi asupra preţului din ziua dobândirii proprietăţii, dacă bunul produce fructe civile sau naturale, ori
din ziua predării, dacă bunul nu produce fructe, însă îi procură alte foloase.” Alte cazuri în care se aplică prevederile
art. 2.167 C.civ. sunt, de exemplu, cel reglementat de art. 1.788 în materia locaţiunii, de art. 2.020 şi 2.025 în materia
mandatului, de art. 2.306 în materia fideiusiunii etc.

27 Art. 2 din OG nr. 13/2011 prevede că în cazul în care, potrivit dispoziţiilor legale sau prevederilor
contractuale, obligaţia este purtătoare de dobânzi remuneratorii […] şi în absenţa stipulaţiei exprese a nivelului
acestora de către părţi, se va plăti dobânda legală […].
28 Potrivit art. 9 din OG nr. 13/2011, dobânzile percepute sau plătite de Banca Naţională a României, de
instituţiile de credit, de instituţiile financiare nebancare şi de Ministerul Finanţelor Publice, precum şi modul de
calcul al acestora se stabilesc prin reglementări specifice.

6
 Potrivit art. 3 alin. (1) din OG nr. 13/2011, rata dobânzii legale remuneratorii se stabileşte la nivelul ratei
dobânzii de referinţă a Băncii Naţionale a României, care este rata dobânzii de politică monetară stabilită
prin hotărâre a Consiliului de administraţie al Băncii Naţionale a României, iar art. 3 alin. (4) din OG nr.
13/2011 dispune că nivelul ratei dobânzii de referinţă a Băncii Naţionale a României va fi publicat în
Monitorul Oficial al României, Partea I, prin grija Băncii Naţionale a României, ori de câte ori nivelul ratei
dobânzii de politică monetară se va modifica. În prezent rata dobânzii de politică monetară este de 2,00%
pe an29. Aceasta înseamnă că rata dobânzii legale este în prezent de 2,50% pe an şi se va aplica în
raporturile juridice care decurg din exploatarea unei întreprinderi cu scop lucrativ.

Potrivit art. 3 alin. (3) din OG nr. 13/2011, în raporturile juridice care nu decurg din exploatarea unei
întreprinderi cu scop lucrativ, rata dobânzii legale se stabileşte la nivelul ratei dobânzii de referinţă a
Băncii Naţionale a României, diminuat cu 20%. Aceasta înseamnă că, în prezent, în raporturile juridice
care nu decurg din exploatarea unei întreprinderi cu scop lucrativ dobânda legală este de 2,00% pe an
(2,50% - 20% × 2,50%).

Art. 5 alin. (1) din OG nr. 13/2011 prevede că în raporturile juridice care nu decurg din exploatarea unei
întreprinderi cu scop lucrativ dobânda nu poate depăşi dobânda legală cu mai mult de 50% pe an. Aceasta
înseamnă că în prezent dobânda convenţională maximă admisă în raporturile juridice care nu decurg din
exploatarea unei întreprinderi cu scop lucrativ este de 3,00% pe an (2,00% + 50% × 2,00%).

Dacă prin convenţie s-a stabilit o dobândă mai mare decât dobânda maximă admisă, clauza care
stipulează o astfel de dobândă este nulă de drept, iar împrumutătorul este decăzut din dreptul de a pretinde
dobânda legală [art. 5 alin. (2) din OG nr. 13/2011]. Nulitatea absolută a clauzei nu afectează valabilitatea
contractului de împrumut, împrumutatul având obligaţia ca la scadenţă să restituie doar suma împrumutată.

Potrivit art. 5 alin. (3) din OG nr. 13/2011 valabilitatea nivelului dobânzii convenţionale se determină
prin raportare la dobânda legală în vigoare la data stipulării. De exemplu, dacă la 10 ianuarie 2018 două
persoane fizice stipulează într-un contract de împrumut o dobândă convenţională de 2,4% pe an pentru o
perioadă de 3 ani, clauza care stipulează dobânda nu este afectată dacă, bunăoară, în anul 2020 dobânda
convenţională maximă admisă va fi de doar 1,2% pe an. Considerăm că nu se încalcă nicio normă legală dacă prin
contractul de împrumut se menţionează că împrumutatul va datora dobânda legală maximă admisă, calculele
urmând a fi efectuate la scadenţă, în funcţie de cuantumul acestei dobânzi legale, care poate fi variabil.

Reglementarea actuală (art. 2.170 C.civ. şi art. 7 din OG nr. 13/2011) consacră posibilitatea plăţii
anticipate a dobânzilor. Plata anticipată a dobânzii remuneratorii se poate efectua pe cel mult 6 luni. O
durată mai mare de 6 luni ar fi creat condiţiile ca împrumutul să devină prea oneros pentru împrumutat.
Dobânda anticipată încasată de către împrumutător nu este supusă restituirii, indiferent de variaţiile
ulterioare. De exemplu, dacă la încheierea contractului a fost calculată dobânda convenţională maximă
admisă pentru o perioadă de 6 luni şi încasată de împrumutător, acesta nu va trebui să restituie vreo sumă
de bani în cazul în care rata dobânzii ar scădea.

Tot în legătură cu plata anticipată a dobânzii, teza a II-a a art. 2.170 C.civ. prevede că dacă rata dobânzii
este determinabilă, eventualele surplusuri sau deficite sunt supuse compensării de la o rată la alta, pe toată
durata împrumutului, cu excepţia ultimei rate care rămâne întotdeauna câştigată în întregime de
împrumutător. Textul de lege are în vedere situaţia în care, de exemplu, părţile au stipulat într-un contract
încheiat pe o perioadă de 2 ani că împrumutatul va plăti dobânda legală, iar la data încheierii contractului s-
a plătit anticipat dobânda, luându-se în considerare cuantumul acesteia la data plăţii sale; dacă pe parcursul
derulării contractului dobânda legală creşte sau scade, se va proceda la o compensare cu ratele viitoare ale
dobânzii. Ultima rată a dobânzii care a fost încasată anticipat rămâne câştigată în întregime de

29 Circulara nr. 1/2018 a Băncii Naţionale a României privind nivelul ratei dobânzii de referinţă a Băncii
Naţionale a României a fost publicată în M.Of. nr. 19/9.01.2018.

7
împrumutător pentru că nu mai are cu ce anume să mai fie compensată.

Ca principiu, dobânda se va calcula numai asupra cuantumului sumei împrumutate, ceea ce înseamnă că
OG nr. 13/2011 interzice anatocismul (dobânda la dobândă). În mod excepţional, art. 8 alin. (2) dispune că
dobânzile se pot capitaliza şi pot produce dobânzi în temeiul unei convenţii speciale, încheiate în acest
sens, după scadenţa lor, dar numai pentru dobânzi datorate pe cel puţin un an30. Dobânzile remuneratorii
se pot capitaliza şi pot produce dobânzi.

C. 31. Răspunderea împrumutatului. Potrivit art. 2.164 alin. (3) C.civ. dacă nu este posibil să se
restituie bunuri de aceeaşi natură, calitate şi în aceeaşi cantitate, împrumutatul este obligat să plătească
valoarea lor la data şi locul unde restituirea trebuia făcută, iar dacă data şi locul restituirii nu au fost
determinate, după valoarea bunurilor din momentul în care împrumutatul a primit bunurile pe care trebuie
să le restituie, care este momentul încheierii contractului [art. 1.640 alin. (2) C.civ.].
Observăm că reglementarea cuprinsă în art. 2.164 alin. (3) C.civ. (fără corespondent în materie de
comodat sau depozit), este derogatorie de la regulile generale ale răspunderii civile contractuale31, putând
avantaja, respectiv, dezavantaja pe una dintre părţi. De exemplu, dacă preţul bunurilor de gen împrumutate
a crescut, plata valorii lor după momentul termenului stipulat sau al încheierii contractului nu asigură
împrumutătorului posibilitatea procurării altor bunuri asemănătoare (cantitativ şi calitativ) cu cele
împrumutate. Astfel fiind, considerăm că textul urmează să fie interpretat şi aplicat restrictiv, numai în
cazul executării obligaţiei de restituire (prin echivalent) la scadenţa stabilită în contract sau de instanţă. În
caz de întârziere în executare, evaluarea daunelor-interese compensatorii urmează a se face, potrivit
regulilor generale, după momentul în care se pronunţă hotărârea32.
Deşi în principiu genera non pereunt, împrumutatul se poate afla într-o imposibilitate absolută sau
relativă de a restitui bunuri de aceeaşi natură, calitate şi cantitate. Imposibilitatea este absolută atunci când
bunuri de aceeaşi natură nu mai există sau nu se mai află în circuitul civil (de exemplu, contractul a fost
încheiat în urmă cu mulţi ani, iar până la scadenţă a fost adoptată o reglementare care interzice actele
juridice având ca obiect acele bunuri – cum ar fi, anumite monezi din aur scoase din circuitul civil, produse
alimentare sau materiale de construcţie dăunătoare sănătăţii). Imposibilitatea este relativă atunci când
bunurile de gen împrumutate nu se află în patrimoniul împrumutatului, ar putea fi procurate de acesta, dar
cu foarte mare dificultate şi cu foarte mari cheltuieli (de exemplu, la data împrumutului bunurile erau
importate în România, iar între timp au fost sistate importurile din acea ţară, iar împrumutatul ar trebui să le

30 A se vedea şi M. Dumitru, Cumulul dobânzii legale cu alte tipuri de daune în materia obligaţiilor băneşti, în
Dreptul nr.12, 2006, p.29-32; C. Turianu, Discuţie pe tema constituţionalităţii prevederilor art. 1089 alin.2 din
Codul civil: anatocismul, în Dreptul nr.1, 2007, p.134-138.
31 În cazul evaluării judiciare a daunelor-interese, regula generală este aceea că „evaluarea trebuie făcută în
funcţie de momentul pronunţării hotărârii judecătoreşti”. L. Pop, I.F Popa, S. I. Vidu, op. cit., p. 245.
32 A se vedea şi dec. col.civ. al TS, nr. 391/1953, loc. cit., şi cu Notă de C. Stătescu, în JN nr. 1, 1954, pp. 123-
124; D. Chirică, Drept civil. Contracte speciale, 1997, p. 218.

De exemplu, împrumutatul trebuia să restituie 100 t grâu dintr-un anumit soi la data de 1 septembrie 2014, iar
obligaţia nu a fost executată. Dacă împrumutătorul a intentat o cerere de chemare în judecată pentru ca împrumutatul
să fie obligat la valoarea cantităţii de grâu nerestituite şi hotărârea se va pronunţa în septembrie 2016, împrumutatul
ar fi obligat să plătească 50.000 de lei (cât valorau cele 100 t la 1 septembrie 2014), deşi, prin ipoteză, la data
pronunţării hotărârii valoarea a 100 t grâu era de 65.000 de lei. În acest caz, împrumutătorul ar fi dezavantajat pentru
că valoarea obţinută nu îi permite să procure 100 t grâu.
Soluţiile corecte sunt următoarele: dacă împrumutatul plăteşte la 1 septembrie 2014 suma de 50.000 de lei (în
locul celor 100 t grâu), obligaţia este executată în întregime prin echivalent, iar împrumutătorul îşi poate procura,
dacă doreşte, exact 100 t grâu [soluţia se întemeiază în drept pe prevederile art. 2.164 alin. (3) C.civ. ]. În schimb,
dacă împrumutătorul se adresează instanţei de judecată, iar hotărârea se pronunţă în septembrie 2016, instanţa
urmează să îl oblige pe împrumutat la plata sumei de 65.000 de lei, cu care împrumutatul îşi va putea procura cele
100 t grâu [soluţia se întemeiază în drept pe prevederile art. 1.531 alin. (1) C.civ. ].
8
obţină din ţara de origine sau dintr-o altă ţară unde bunurile sunt exportate), situaţie care nu a fost avută în
vedere de părţi la data încheierii contractului de împrumut.
În mod excepţional, art. 2.164 alin. (3) C.civ. se poate aplica şi în cazul împrumutului având ca obiect
sume de bani. De exemplu, obiectul împrumutului l-a constituit, în urmă cu 25 de ani, suma de 10.000 de
mărci germane (DM), iar între timp mărcile germane au fost retrase din circulaţie. Se va restitui valoarea
acestora calculată în funcţie de moneda euro, care a înlocuit marca germană.
În caz de întârziere, împrumutatul datorează şi daune-interese moratorii potrivit regulilor generale33.
Dobânda datorată de debitorul obligaţiei băneşti pentru neîndeplinirea obligaţiei respective la scadenţă este
denumită dobândă penalizatoare şi reprezintă, ca natură juridică, daune-interese.

§2. Obligaţiile împrumutătorului

33. Răspunderea împrumutătorului pentru vicii. În principiu, împrumutătorul nu are nici o obligaţie
(pozitivă). Eventualele cheltuieli de conservare sunt în sarcina împrumutatului ca proprietar.
Potrivit art. 2.166 alin. (1) C.civ. împrumutătorul este ţinut, întocmai ca şi comodantul, să repare
prejudiciul cauzat de viciile bunului împrumutat. Este esenţial ca, la data încheierii contractului,
împrumutătorul să cunoască viciile ascunse ale bunului împrumutat şi să nu îl fi prevenit pe împrumutat (de
exemplu, alimentele depăşiseră perioada de valabilitate şi au generat îmbolnăvirea împrumutatului;
cerealele au avut insecte sau erau improprii pentru a fi însămânţate). Răspunderea împrumutătorului este
delictuală.
În cazul împrumutului cu titlu oneros, împrumutătorul este răspunzător de prejudiciul suferit de
împrumutat din cauza viciilor bunurilor împrumutate, aplicându-se în mod corespunzător regulile
referitoare la garanţia vânzătorului34.

Secţiunea a IV-a

Stingerea împrumutului de consumaţie

34. Prin plată. Contractul de împrumut se stinge prin plata făcută la termenul prevăzut în contract sau
stabilit de instanţă ori la data plăţii efectuată de împrumutat de bunăvoie.

35. Alte moduri de stingere. Împrumutul se poate stinge, potrivit dreptului comun, şi prin alte moduri
de stingere a obligaţiilor (remiterea de datorie, confuziunea, darea în plată etc.), inclusiv compensaţia, el
având ca obiect bunuri fungibile.

În caz de moarte a oricăreia dintre părţile contractante, drepturile şi obligaţiile rezultând din împrumut
se transmit asupra moştenitorilor potrivit regulilor generale. Dar termenul restituirii poate fi stabilit în
contract în raport cu moartea uneia dintre părţi (termen incert). Iar dacă împrumutul s-a acordat intuitu
personae, fie şi cu termen, moartea împrumutatului atrage exigibilitatea datoriei.

Cât priveşte rezilierea contractului - înainte de scadenţă - pentru neexecutare, ea poate fi admisă,

33 Art. 1.536 C. civ. prevede că „În cazul altor obligaţii decât cele având ca obiect plata unei sume de bani,
executarea cu întârziere dă întotdeauna dreptul la daune-interese egale cu dobânda legală, calculată de la data la care
debitorul este în întârziere asupra echivalentului în bani al obligaţiei, cu excepţia cazului în care s-a stipulat o clauză
penală ori creditorul poate dovedi un prejudiciu mai mare cauzat de întârzierea în executarea obligaţiei.” A se vedea
şi TS, s. civ., dec. nr.764/1988, în RRD nr. 2, 1989, p. 64.
34 Potrivit art. 1.651 C.civ., „Dispoziţiile prezentului capitol privind obligaţiile vânzătorului se aplică, în mod
corespunzător, obligaţiilor înstrăinătorului în cazul oricărui alt contract având ca efect transmiterea unui drept, dacă
din reglementările aplicabile acelui contract sau din cele referitoare la obligaţii în general nu rezultă altfel.”

9
inclusiv în materia împrumuturilor băneşti (deşi împrumutul - fie şi cu dobândă - este unilateral şi chiar
dacă părţile nu au prevăzut un pact comisoriu expres) ca sancţiune pentru neexecutare, dacă împrumutatul,
în afara obligaţiei de restituire, îşi asumă şi alte obligaţii pe care nu le respectă. De exemplu, împrumutul
este cu titlu oneros şi împrumutatul nu plăteşte dobânzile la termen sau dacă împrumutul s-a acordat (chiar
cu titlu gratuit), dar cu un scop determinat şi împrumutatul foloseşte bunul împrumutat cu nerespectarea
destinaţiei ori nu prezintă garanţiile stipulate etc.

TEST DE AUTOEVALUARE

1. În materia împrumutului de consumaţie: a) în ceea ce priveşte obligaţia de restituire, contractul de

împrumut încheiat printr-un înscris sub semnătură privată cu dată certă constituie titlu executoriu, în
condiţiile legii, în cazul încetării prin decesul împrumutatului sau prin expirarea termenului; b)
împrumutatul trebuie să aibă capacitatea, respectiv, să îndeplinească condiţiile cerute de lege pentru acte de
administrare; c) dacă la scadenţă nu este posibil să se restituie bunuri de aceeaşi natură, calitate şi în aceeaşi
cantitate, împrumutatul este obligat să plătească valoarea lor la data şi locul unde s-a încheiat contractul de
împrumut.
2. În cazul împrumutului de consumaţie: a) dacă nu a fost convenit un termen de restituire, acesta va fi
stabilit de instanţă, iar cererea este supusă prescripţiei, care începe să curgă de la data încheierii
contractului; b) dacă nu este posibil să se restituie bunuri de aceeaşi natură, calitate şi în aceeaşi cantitate,
împrumutatul este obligat să plătească valoarea pe care bunurile o aveau la data predării lor
împrumutatului; c) dacă în contractul de împrumut s-a stipulat că împrumutatul va plăti numai când va avea
resursele necesare, contractul va fi nul întrucât este afectat de o condiţie pur potestativă din partea
debitorului.
3. În cazul împrumutului de consumaţie: a) termenul de restituire se prezumă a fi stipulat numai în
favoarea împrumutatului, indiferent dacă împrumutul este cu titlu gratuit sau cu titlu oneros; b) dacă nu
este posibil să se restituie bunuri de aceeaşi natură, calitate şi în aceeaşi cantitate, împrumutatul este obligat
să plătească valoarea pe care bunurile o aveau la data încheierii contractului de împrumut; c) în cazul
împrumutului cu titlu oneros, împrumutătorul este răspunzător de prejudiciul suferit de împrumutat din
cauza viciilor bunurilor împrumutate, aplicându-se în mod corespunzător regulile referitoare la garanţia
vânzătorului.
4. În materia împrumutului de consumaţie: a) împrumutătorul trebuie să aibă capacitatea, respectiv, să
îndeplinească condiţiile cerute de lege pentru actele de dispoziţie; b) împrumutatul trebuie să aibă
capacitatea, respectiv, să îndeplinească condiţiile cerute de lege pentru actele de dispoziţie; c) până la proba
contrară, împrumutul care are ca obiect o sumă de bani se prezumă a fi cu titlu gratuit.

REZOLVARE

1. A); 2. A); 3. C). 4. A) şi B).

10
 CONTRACTUL DE DEPOZIT
Secţiunea I
Noţiunea şi caracterele juridice ale contractului de depozit

1. Noţiune. Depozitul este contractul prin care o parte, numită deponent, încredinţează un bun celeilalte
părţi, numită depozitar, care se obligă să-l păstreze pentru o perioadă determinată sau nedeterminată şi să-l
restituie în natură.
După cum rezultă din această definiţie, dată în esenţă de însuşi Codul civil [art. 2.103 alin. (1)]1, scopul
principal urmărit prin încheierea contractului este păstrarea (conservarea) bunului depozitat în vederea
restituirii lui în natură la cererea deponentului2. În ipoteza în care scopul principal al contractului nu este
păstrarea bunului, chiar dacă deţinătorul are o asemenea obligaţie, raporturile dintre părţi nu mai pot fi
calificate ca fiind raporturi de depozit, ci de vânzare, de antrepriză etc., eventual chiar raporturi derivând
dintr-un contract nenumit3.
2. Caractere juridice. Depozitul este un contract real, cu titlu gratuit sau cu titlu oneros, unilateral sau
sinalagmatic (bilateral), în principiu, netranslativ de proprietate şi, în principiu, intuitu personae în privinţa
depozitarului.
2.1. Depozitul este un contract real care se formează (se perfectează) numai prin şi din momentul
remiterii (predării, tradiţiunii) bunului care formează obiectul contractului de la deponent la depozitar4, cu
excepţia cazului în care bunul se află deja, indiferent cu ce titlu, la depozitar [art. 2.103 alin. (2) C. civ.].
Contractul de depozit însă, ca şi alte contracte reale, poate fi precedat de o promisiune (un antecontract)
de depozit, care se poate perfecta prin simplul consimţământ al părţilor.
2.2. Depozitul poate fi cu titlu gratuit5 sau cu titlu oneros. Depozitul este cu titlu gratuit, dacă din
convenţia părţilor sau din uzanţe ori din alte împrejurări, precum profesia depozitarului, nu rezultă că
trebuie să fie plătită o remuneraţie. Prin urmare, depozitul este gratuit numai prin natura, iar nu prin esenţa
sa. Depozitarul care pretinde o anumită remuneraţie (sumă de bani sau alt avantaj patrimonial) pentru
serviciile prestate trebuie să dovedească stipularea şi cuantumul remuneraţiei. Dacă depozitarul desfăşoară
activitatea de păstrare cu caracter profesional (nu ocazional6) depozitul urmează să fie prezumat cu titlu
oneros. Sechestrul judiciar este, de asemenea, cu titlu oneros [art. 976 alin. (3) C. pr. civ.].

1 La art. 2.103 alin. (1), Codul civil face referire numai la bunurile mobile întrucât este avut în vedere depozitul
obişnuit. Astfel cum se va arăta în continuare (a se vedea infra, nr. 29-31), sechestrul convenţional, care reprezintă o
varietate de depozit, poate avea ca obiect atât bunuri mobile, cât şi bunuri imobile.
2 De aceea în doctrină (a se vedea Ph. Malaurie, L. Aynès, P.-Y. Gautier, Drept civil. Contractele speciale,
tradusă de D. Dănișor, Ed. Wolters Kluwer, București, 2009, p. 461) depozitul este calificat ca fiind un contract de
restituire.
3 A se vedea infra, nr. 7.
4 „Remiterea trebuie să fie voluntară: nu este depozit atunci când o clientă îşi uită cerceii la un coafor, care nu
este deci responsabil de furtul lor.” (T. com. Seine, dec. din 5 martie 1952, citată de Ph. Malaurie, L. Aynès, P.-Y.
Gautier, op. cit., p. 470).
5 Depozitul cu titlu gratuit este un contract dezinteresat, nefiindu-i aplicabile regulile specifice liberalităţilor
(reducţiunea liberalităţilor excesive, raportul donaţiilor, revocarea donaţiilor sau a legatelor etc.).
6 Într-o speţă, instanţa a constatat că societatea depozitară nu intră în categoria celor care prestează activităţi de
păstrare a bunurilor cu caracter profesional şi nici nu a dovedit că la data semnării procesului-verbal de lăsare în
custodie s-ar fi pus problema plăţii unui preţ al depozitului, asupra cărora părţile să fi convenit. Drept urmare,
instanţa a apreciat că în lipsa unei înţelegeri de acest fel încheiată între părţi la momentul semnării procesului-verbal
de custodie, societatea depozitară nu poate condiţiona restituirea bunurilor depozitate de plata vreunui preţ (a se
vedea, T. com. Argeş, sent. nr. 67/2009, citată de V. Terzea, Noul Cod civil adnotat cu doctrină și jurisprudență, ed.
a 2-a, vol. II, Ed. Universul Juridic, București, 2014, p. 1.037).
1
 Când cuantumul remuneraţiei nu este stabilit prin contract, instanţa judecătorească îl va stabili în raport
cu valoarea serviciilor prestate [art. 2.106 alin. (2) C.civ.]7.
2.3. Depozitul cu titlu gratuit este un contract unilateral întrucât, din momentul încheierii sale, dă
naştere la obligaţii numai în sarcina depozitarului. Depozitul rămâne un contract unilateral chiar dacă -
ulterior încheierii sale - se nasc anumite obligaţii şi în sarcina celeilalte părţi (obligaţii postcontractuale) ca
urmare a unui fapt posterior şi accidental, care nu derivă din voinţa comună a părţilor (de exemplu,
pierderile suferite de depozitar din cauza viciilor bunului depozitat), ci dintr-o cauză extracontractuală
(delict civil sau gestiunea de afaceri8), aceste obligaţii nefiind nici interdependente cu obligaţiile
depozitarului9.
Dacă depozitul este cu titlu oneros, întrucât părţile îşi asumă - din momentul încheierii contractului -
obligaţii reciproce şi interdependente, raporturile dintre părţi vor fi guvernate de regulile aplicabile
contractelor sinalagmatice.
2.4. Depozitul este un contract creator de drepturi de creanţă (de raporturi de obligaţii) între părţi. Prin
încheierea acestui contract nu se transmite dreptul de proprietate şi nici chiar posesia bunului asupra
depozitarului10. El devine un simplu detentor precar [art. 918 alin. (1) lit. a) C.civ.], care, în principiu, nu
are nici dreptul de a se folosi de bunul ce i-a fost încredinţat11.
2.5. Depozitul este, în principiu, un contract cu caracter intuitu personae în privinţa depozitarului12.
Acest caracter rezultă din prevederile art. 2.112 C.civ. potrivit cu care depozitarul nu poate încredinţa altuia
păstrarea bunului, fără consimţământul deponentului, cu excepţia cazului în care este silit de împrejurări să
procedeze astfel13. Calităţile personale ale depozitarului, inclusiv atunci când este vorba despre un depozitar
persoană fizică ori juridică ce acţionează ca profesionist, nu îi sunt niciodată indiferente deponentului când
încheie contractul cu un depozitar sau altul.
3. Planul expunerii. Noul Cod civil reglementează atât contractul de depozit obişnuit (propriu-zis), cât
şi anumite varietăţi de depozit.
Urmează să analizăm, mai întâi, regulile aplicabile depozitului obişnuit (numit şi „voluntar” – în
opoziţie cu depozitul „necesar”), aceste reguli reprezentând dreptul comun în materie de depozit, apoi
regulile speciale aplicabile depozitului necesar, depozitului hotelier, depozitului neregulat şi, în fine,
sechestrului convenţional. Întrucât dispoziţiile prevăzute pentru varietăţile de depozit sunt speciale, ele au
aplicabilitate restrânsă la ipoteza vizată de legiuitor, completându-se cu regulile depozitului obişnuit
(voluntar), care reprezintă dreptul comun în materie14.

7 Potrivit art. 1431 din Legea nr. 71/2011 (introdus prin O.U.G. nr. 79/2011), dispoziţiile art. 2.010 alin. (3) din
Codul civil (potrivit cu care „Dreptul la acţiunea pentru stabilirea cuantumului remuneraţiei se prescrie odată cu
dreptul la acţiunea pentru plata acesteia.”) se aplică şi în cazul stabilirii remuneraţiei depozitarului, potrivit art. 2.106
din Codul civil.
8 A se vedea infra, nr. 11.
9 Pentru amănunte privind categoria aşa-numitelor „contracte sinalagmatice imperfecte”, a se vedea L. Pop, I.F.
Popa, S.I. Vidu, Curs de drept civil. Obligațiile, Ed. Universul Juridic, București, 2015, p. 41.
10 Face excepţie numai depozitul neregulat, care este translativ de proprietate. A se vedea infra, nr. 18.
11 A se vedea infra, nr. 9, lit. c).
12 Spunem „în principiu” pentru că este posibil ca depozitul necesar să nu aibă un caracter intuitu personae
(pentru amănunte a se vedea infra, nr. 15).
13 „La Roma, depozitul era un serviciu între prieteni, ceea ce-i caracteriza spiritul. De exemplu, călătorul,
fugarul sau cel aflat pe moarte lăsau la un prieten sau la un vecin un lucru ce-i incomoda sau un mobil preţios”,
contractul bazându-se „pe încredere” (Ph. Malaurie, L. Aynès, P.-Y. Gautier, op. cit., p. 470). Şi în dreptul modern
depozitul are la bază încrederea dintre părţi, dar sfera lui de aplicare este mult mai vastă, existând multe situaţii în
care contractul de încheie în folosul ambelor părţi, depozitarul fiind un profesionist remunerat.
14 Codul civil de la 1864 distingea două feluri de depozit: depozitul propriu-zis şi sechestrul (art. 1.592).
Depozitul propriu-zis avea trei variante: depozitul obişnuit, depozitul necesar şi depozitul neregulat. Deşi acesta din
2
 Secţiunea a II-a

Depozitul obişnuit (voluntar)

§1. Condiţii de validitate. Dovada şi natura juridică a contractului de depozit obişnuit

4. Obiectul contractului. Potrivit Codului civil, depozitul obişnuit nu poate avea ca obiect decât bunuri
mobile [art. 2.103 alin. (1)], inclusiv animale (lăsate, de exemplu, în „pensiuni” pentru animale)15. Dată fiind
necesitatea tradiţiunii, aceste bunuri mobile trebuie să fie corporale. Totuşi pot forma obiectul contractului şi
creanţele (bunuri incorporale) constatate printr-un titlu la purtător, asimilate bunurilor mobile corporale16. Sunt
bunuri mobile corporale, evident, şi documentele materiale (de exemplu, înscrisuri care reprezintă amintiri de
familie17, acţiuni, testament)18, indiferent de drepturile (fie şi nominative) pe care le constată.
Întrucât depozitarul este obligat să restituie însuşi bunul depozitat [art. 2.103 alin. (1), art. 2.116 C. civ.],
obiectul contractului trebuie să fie un bun individual determinat şi neconsumptibil (fie după natura lui, fie
potrivit voinţei părţilor), chiar dacă după natura lui ar fi un bun consumptibil şi fungibil19.
5. Capacitatea părţilor. Pentru validitatea contractului se cere ca deponentul să aibă capacitatea,
respectiv, să fie îndeplinite condiţiile legale pentru a încheia acte de conservare20 sau de administrare21,
iar depozitarul trebuie să aibă capacitatea de a face acte de dispoziţie (capacitate deplină de exerciţiu)22.
Întrucât contractul de depozit dă naştere la obligaţii, de regulă, numai în sarcina depozitarului, art. 2.109
C.civ. reglementează în mod special ipoteza depozitului făcut de o persoană capabilă către una incapabilă
(depozitarul este minor sau persoană pusă sub interdicţie), şi anume, deponentul poate cere restituirea

urmă nu apărea în cadrul titlurilor secţiunilor Codului civil de la 1864 referitoare la contractul de depozit, existenţa
lui, ca o varietate specială de depozit, a fost şi în trecut incontestabilă.

15 În schimb, încredinţarea unei persoane în viaţă (de exemplu, un copil) în grija unei alte persoane constituie un
contract de antrepriză. A se vedea A. Bénabent, Droit civil. Les contrats speciaux, ediţia 2, Ed. Montchrestien, Paris,
1995, p.417-418, nr. 711.
16 Titlurile la purtător şi biletele de bancă sunt asimilate cu bunurile corporale pentru că se pot transmite de la
mână la mână. TS, s.civ., dec. nr. 1349/1972, în CD 1972, p.113. A se vedea şi C. Toader, op.cit., p. 265.
17 A se vedea art. 1.142 C.civ.
18 Art. 12 lit. g) din Legea notarilor publici şi a activităţii notariale nr. 36/1995 (republicată în M.Of. nr.
444/18.06.2014) dispune că „Notarul public îndeplineşte următoarele acte şi proceduri notariale:[…] g) primirea în
depozit a bunurilor, a înscrisurilor şi a documentelor prezentate de părţi, precum şi a sumelor de bani, a altor bunuri,
înscrisuri sau documente găsite cu ocazia inventarului succesoral, în limita spaţiului şi utilităţilor de care dispune
biroul notarial;[…]” A se vedea şi art. 1.116 alin. (5) şi 1.118 alin. (1) C.civ.

19 De exemplu, atunci când obiectul contractului de depozit îl constituie 100 t de grâu, contractul poate fi un
depozit obişnuit (atunci când depozitarul are obligaţia să restituie exact acel grâu, pe care îl păstrează într-un siloz,
fără a fi „amestecat” cu alt grâu) sau un depozit neregulat (atunci când depozitarul devine proprietar şi nu are
obligaţia să restituie grâul în individualitatea lui, ci 100 t de grâu de aceeaşi calitate). Precizăm că potrivit art. 543
alin. (3) C.civ. „Prin act juridic, un bun fungibil prin natura sa poate fi considerat ca nefungibil.” Aşadar, pentru a
încheia un depozit obişnuit, părţile trebuie să prevadă faptul că depozitarul are obligaţia de a restitui exact bunul
fungibil (prin natura sa) încredinţat, care devine astfel nefungibil.
20 De exemplu, deponentul încredinţează depozitarului anumite animale pentru a le salva de la pieire sau de la
sustragere. Nu are importanţă dacă depozitul este cu titlu gratuit sau cu titlu oneros.
21 De pildă, deponentul încredinţează depozitarului 100 t de floarea-soarelui, urmând ca în decurs de un an acele
cereale să fie restituite deponentului pentru obţinerea uleiului sau pentru vânzare la un preţ superior celui existent la
data depozitului.
22 Soluţia se explică prin aceea că depozitarul îşi asumă anumite obligaţii (păstrarea bunului, care uneori
presupune efectuarea unor cheltuieli, restituirea acestuia) care îl pot afecta din punct de vedere patrimonial.
3
 Poate avea calitatea de deponent nu numai proprietarul bunului depozitat. Codul civil prevede (art.
2.110 teza I) că dacă nu se prevede altfel prin lege, depozitarul nu poate solicita deponentului să facă
dovada că este proprietar al bunului depozitat. Rezultă că este valabil depozitul al cărui obiect îl formează
bunul altuia. De exemplu, uzufructuarul poate depozita bunul asupra căruia poartă uzufructul sau creditorul
gajist lucrul gajat, fără violarea vreunui principiu juridic; tot astfel – locatarul sau comodatarul unui bun
mobil ori transportatorul [în condiţiile art. 1.972 alin. (1) C.civ.]23.
6. Dovada contractului. Potrivit art. 2.104 C.civ., pentru a putea fi dovedit, contractul de depozit
trebuie încheiat în scris. Aşadar, forma scrisă se cere ad probationem şi nu ad validitatem, dar indiferent de
valoarea contractului. Înseamnă că înscrisul doveditor este necesar chiar dacă bunul depozitat are o valoare
care nu depăşeşte suma de 250 lei24.

§2. Efectele contractului de depozit obişnuit (voluntar)

A. Obligaţiile depozitarului

9. Obligaţia de păstrare. Obligaţia de păstrare, de conservare a bunului reprezintă scopul principal al

contractului de depozit. După cum s-a spus25, întinderea acestei obligații „depinde de natura bunului: nu se
păzește în același fel o casetă cu bijuterii, un cal de curse, un cadavru sau niște valori mobiliare.”
În legătură cu această obligaţie, se impun câteva observaţii:
a) Având în vedere faptul că, de regulă, depozitul este un contract cu titlu gratuit, art. 2.107 alin. (1) C.
civ. prevede că dacă nu s-a convenit altfel, depozitarul răspunde numai în cazul în care nu a depus diligența
dovedită pentru păstrarea propriilor sale bunuri. Prin urmare, dacă depozitarul nu a păstrat (conservat) bunul,
pentru a răsturna prezumţia de culpă (şi, în consecinţă, pentru a înlătura răspunderea) ce apasă asupra lui,
acesta trebuie să facă dovada că a depus aceeaşi grijă în păstrarea bunului depozitat (inclusiv avansarea
cheltuielilor necesare în acest scop) ca şi în privinţa bunurilor proprii şi că - deci – cauza străină (care a dus la
pieirea, pierderea sau deteriorarea bunului) nu îi este imputabilă. De exemplu, dacă aceleaşi cauze (moliile
care au afectat haina de blană, umezeala care a determinat alterarea cerealelor, furtul autoturismului) au
pricinuit deteriorarea sau dispariţia nu numai a bunului primit în depozit, ci şi a propriilor bunuri.
Culpa debitorului - prin derogare de la regulile generale ale răspunderii contractuale - se apreciază aşadar
în concret, în funcţie de grija depusă în conservarea propriilor bunuri (culpa levis in concreto)26, iar nu după
tipul abstract al omului prudent şi diligent (bonus pater familias). Contractul cu titlu gratuit fiind încheiat în
interesul şi din iniţiativa deponentului, nu i se poate pretinde depozitarului să păstreze bunul depozitat cu mai
mare grijă decât propriile bunuri. De aceea, dacă deponentul se aştepta ca lucrul să fie păstrat în condiţii mai
bune, trebuia să aleagă un depozitar mai diligent.
b) În mod excepţional, dacă părțile nu au convenit altfel, culpa depozitarului se apreciază cu mai mare
rigoare, după tipul abstract al omului prudent şi diligent, adică după regula generală aplicabilă răspunderii

23 Dacă a fost împuternicit în acest sens sau a fost silit de împrejurări să procedeze astfel, chiar şi depozitarul
poate încredinţa bunul altui depozitar (subdepozitar) (art. 2.112 - 2.113 C.civ.).
24 „În situaţia în care actul juridic de depozit nu a fost întocmit în scris, deponentul se află în imposibilitatea de
a dovedi actul juridic prin alte mijloace de probă, aspect care conduce la respingerea acţiunii în restituirea bunului, ca
nefondată” C.Ap. Buc., s a IV-a civ., dec. nr. 393/1995, citată de V. Terzea, op. cit., vol. II, p. 1.035, nr. 4.
25 Ph. Malaurie, L. Aynès, P.-Y. Gautier, op. cit., p. 480.
26 Grija cerută depozitarului cu titlu gratuit este identică în raport cu grija cerut mandatarului neremunerat [art.
2.018 alin. (1) teza a II-a C. civ.]. În schimb, răspunderea locatarului [art.1796 lit. c), 1.799-1.801, 1.821 C.civ.] şi a
comodatarului (art. 2.148-2.150 C.civ.) se apreciază mai sever, contractul fiind încheiat şi în interesul, respectiv,
numai în interesul lor.
4
contractuale (culpa levis in abstracto)27 în următoarele cazuri [art. 2.107 alin. (2) C. civ.]:
– când depozitarul este remunerat;
– când depozitarul este un profesionist (chiar dacă depozitul este cu titlu gratuit)28;
– când i s-a permis depozitarului să se folosească de bunul depozitat (chiar dacă depozitul este cu titlu
gratuit);
– dacă s-a stipulat în contract ca depozitarul să răspundă pentru orice culpă29.
Această din urmă dispoziţie (care rezultă din modul în care sunt redactate alineatele art. 2.107 C. civ.,
care conțin sintagmele „dacă nu s-a convenit altfel”, respectiv „în lipsă de stipulație contrară”) se explică
prin faptul că regulile privitoare la răspunderea depozitarului sunt reguli supletive. Astfel fiind, părţile pot
stipula şi o clauză de neresponsabilitate, caz în care depozitarul răspunde numai pentru fapta săvârşită cu
intenție sau din culpă gravă [art. 1.355 alin. (1) C. civ.]30.

10. Obligaţia de restituire. Depozitarul trebuie să restituie însuşi bunul depozitat, în natură [art. 2.103
alin. (1) C.civ.], împreună cu fructele pe care le-a perceput [art. 2.118 alin. (1) C.civ.], nu însă şi fructele pe
care putea să le perceapă, dar nu le-a perceput31.
Restituirea în natură se face în starea în care se află bunul în momentul restituirii, deteriorarea ce nu a
fost pricinuită de fapta depozitarului rămânând în sarcina deponentului [art. 2.116 alin. (2) C.civ.] 32. În
caz de pieire fortuită - totală sau parţială - a bunului, inclusiv pieirea pentru care se poate angaja
răspunderea unei terţe persoane, depozitarul este însă obligat să predea deponentului suma de bani, de
exemplu, indemnizaţia de asigurare primită de la asigurător sau orice alt bun primit drept despăgubiri [art.
2.120 alin. (2) C.civ.] sau să-i cedeze acţiunea împotriva terţului care a comis fapta ilicită.

27 Potrivit art. 1.480 alin. (1) C.civ., debitorul este ținut să îşi execute obligațiile cu diligența pe care un bun
proprietar o depune în administrarea bunurilor sale, afară de cazul în care prin lege sau prin contract s-ar dispune
altfel.
28 În practică s-a decis că „într-un contract de depozit pentru marfă perisabilă, neexecutarea obligaţiilor
asumate, prin neasigurarea temperaturii optime de conservare, printr-o ventilaţie defectuoasă şi folosirea unui sistem
de decongelare neperformant, atrage culpa depozitarului pentru prejudiciul produs deponentului ca urmare a alterării
produsului aflat în depozit.” C.Ap. Constanţa, s. com., dec. nr. 358/2000, citată de V. Terzea, op. cit., vol. II, p.
1.038, nr. 3.
29 „Este angajată răspunderea depozitarului pentru deteriorarea mărfurilor deponentului, în condiţiile în care
prin contractul de depozit încheiat între părţi, obligatoriu cu putere de lege între acestea în temeiul principiului forţei
obligatorii a oricărui contract, s-a stipulat că depozitarea mărfurilor se face pe răspunderea depozitarului, acesta fiind
răspunzător pentru toate pagubele/pierderile provocate, singurele cauze exoneratoare de răspundere prevăzute fiind
forţa majoră şi existenţa unei intenţii directe/indirecte ori a unei culpe a deponentului în executarea contractului, în
cauză nefăcându-se dovada existenţei vreunei cauze exoneratoare de răspundere.” T. Mun. Buc., s. a VI-a com., dec.
nr. 7012/2007, în C. Cucu, M. Gavriş, Contractele comerciale. Practică judiciară, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2008,
p. 179.
30 Art. 1.355 alin. (2) C. civ. dispune că sunt valabile clauzele care exclud răspunderea pentru prejudiciile
cauzate, printr-o simplă imprudență sau neglijență, bunurilor victimei.
31 Într-o speţă, depozitarul a fost obligat să-i restituie deponentului 11 oi (bunuri care au format obiectul
contractului de depozit remunerat) şi 11 miei [fructe naturale, conform art. 548 alin. (2) C.civ.] sau contravaloarea
acestora în cuantum de 5.500 de lei (Jud. Sibiu, sent. civ. nr. 6870/2015, publicată pe www.rolii.ro).
32 Depozitarul nu răspunde pentru degradarea bunurilor perisabile (în speţă, piei de ovine), în condiţiile în care în
contractul de depozit nu s-a prevăzut nicio clauză cu privire la termenul de restituire sau la condiţiile în care bunurile
trebuie să fie restituite, iar la momentul depozitării bunurile nu au fost identificate sub aspectul calităţii. A se vedea
CSJ, s. com., dec. nr. 9/1999, în RDC nr. 9, 2000, p. 133-134.
5
 10.3. Termenul restituirii. Articolul 2.115 C.civ. prevede că deponentul poate să solicite oricând
restituirea bunului depozitat, chiar înăuntrul termenului convenit. Aceasta deoarece termenul se presupune
stipulat în interesul deponentului. El este însă obligat să ramburseze depozitarului cheltuielile pe care
acesta le-a făcut în considerarea acestui termen33.
10.4. Acţiuni în restituire. Dacă depozitarul refuză, fără temei, să restituie bunul depozitat, deponentul poate
intenta, la alegere, fie o acţiune personală, care derivă din contractul de depozit, fie o acţiune în revendicare, în
calitate de proprietar34.
B. Obligaţiile deponentului

11. Obligaţii extracontractuale. Depozitul cu titlu gratuit, fiind un contract unilateral, nu dă naştere la
obligaţii decât în sarcina depozitarului. Însă în cursul executării se pot naşte anumite obligaţii extra-
contractuale (din gestiunea de afaceri sau din îmbogăţirea fără justă cauză, respectiv dintr-un delict civil) şi
în sarcina deponentului.
12. Plata remuneraţiei. În afară de cele două obligaţii extracontractuale, care se pot întâlni atât la
depozitul cu titlu gratuit, cât şi la cel cu titlu oneros, în cazul în care părţile au convenit ca depozitarul să fie
remunerat, când deci s-a încheiat un contract sinalagmatic, deponentul are obligaţia de a plăti depozitarului
remuneraţia stipulată [sau stabilită de instanţă în raport cu valoarea serviciilor prestate - art. 2.106 alin. (2)
C. civ.].
Potrivit art. 2.123 C. civ., dacă nu s-a convenit altfel, plata remuneraţiei către depozitar se face la data
restituirii bunului. În lipsă de stipulaţie contrară, dacă restituirea are loc înainte de termen, depozitarul nu
are dreptul decât la partea din remuneraţie convenită, corespunzătoare timpului cât a păstrat bunul.
13. Ridicarea bunului. Deponentul este obligat să ridice bunul depozitat de la locul restituirii la
termenul convenit sau, în lipsă, la cel stabilit de instanţă la cererea depozitarului, sub sancţiunea plăţii
daunelor-interese. Precizăm că, în caz de nerespectare a acestei obligaţii, depozitarul nu este îndreptăţit să
vândă bunul.
14. Dreptul de retenţie al depozitarului. Executarea obligaţiilor deponentului (rambursarea
cheltuielilor pentru păstrarea bunului, plata despăgubirilor, plata remuneraţiei) este garantată prin dreptul
de retenţie pe care depozitarul îl are asupra bunului depozitat. Fiind vorba de un debitum cum re iunctum,
el poate refuza restituirea bunului până la plata integrală a sumelor la care are dreptul în temeiul
contractului de depozit35. Dreptul de retenţie al depozitarului nu este reglementat în cadrul contractului de
depozit, dar poate fi exercitat în condiţiile dreptului comun (art. 2.495 şi urm. C. civ.)36.

33 După cum s-a spus, „Dacă depozitarul are un interes în contract, în special datorită salariului convenit,
deponentul poate şi atunci să ceară restituirea lucrului înainte de expirarea termenului prevăzut, dar el trebuie să-l
indemnizeze pe depozitar de pierderea suferită, în măsura în care acesta suferă un prejudiciu.” (a se vedea Ph.
Malaurie, L. Aynès, P.-Y. Gautier, op. cit., p. 482).
34 A se vedea şi TS, s.civ., dec.nr.1369/1969, în CD, 1969, p.93; C.Ap. Timişoara, secţ. civ., dec. nr.
84/31.01.2008, publicată pe Indaco Lege 4. Acţiunea în revendicare poate fi intentată şi de către proprietarul bunului
care nu are calitatea de deponent, depozitarul (sau succesorul său în drepturi) neputând paraliza această acţiune prin
invocarea art. 937 alin. (1) C.civ., fiind un simplu detentor precar, iar contractul de depozit este, pentru terţul proprietar,
res inter alios acta.
35 Precizăm că obligaţia de plată a remuneraţiei este o obligaţie contractuală şi, ca atare, neopozabilă
proprietarului bunului dacă acesta nu are calitatea de parte contractantă. În consecinţă, nici dreptul de retenţie nu-i
poate fi opus pentru neplata remuneraţiei de către deponentul neproprietar. În schimb, pentru cheltuielile de care
profită adevăratul proprietar (necesare şi utile, acestea din urmă în limita sporului de valoare), dreptul de retenţie este
opozabil. A se vedea D. Chirică, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1997, pp. 229-230.
36 Pentru amănunte privind dreptul de retenţie a se vedea L. Pop, I.F. Popa, S.I. Vidu, op. cit., pp. 648-658;
A.A. Moise, în Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op. cit., pp. 2.662-2.670.
6
 Secţiunea a III-a

Depozitul necesar

15. Noţiune, domeniu de aplicare şi regim juridic. Depozitul este necesar dacă deponentul, aflându-se
sub constrângerea unei întâmplări neprevăzute (chiar dacă nu era imprevizibilă) şi care reprezintă un
pericol real (nu imaginar), este nevoit să încredinţeze bunul său spre păstrare unei alte persoane, fiind cu
neputinţă să aleagă liber persoana depozitarului şi să întocmească un înscris constatator al contractului37.
Prin „întâmplări neprevăzute” caracteristice depozitului necesar se înţelege: i) cazuri de forţă majoră
(incendiu, cutremur, inundaţii catastrofale)38; ii) alte situaţii care fac cu neputinţă alegerea persoanei
depozitarului (de exemplu, o îmbolnăvire subită, depozitarea făcută în momentul reţinerii sau arestării
neprevăzute39, încredinţarea către o asistentă medicală a unei bijuterii de către o pacientă pentru a i se face
o radiografie la torace40)41.
Depozitul necesar, având la bază consimţământul părţilor, este un depozit convenţional42. Nu ne aflăm
în prezenţa unei violenţe, ca viciu de consimţământ, deoarece, aşa cu pe bună dreptate s-a spus43,
„constrângerea nu provine de la o persoană, ci de la un eveniment: coacta voluntas sed tamen voluntas -
oricât de constrânsă ar fi, o voinţă rămâne o voinţă.” Art. 2.125 C. civ. prevede că depozitarul nu poate
refuza primirea bunului decât în cazul în care are un motiv serios pentru aceasta. Apreciem că în situaţia în
care sunt îndeplinite condiţiile depozitului necesar, iar depozitarul refuză primirea bunului fără a exista un
motiv serios, deponentul poate cere daune-interese intentând o acţiunea în răspundere civilă delictuală (o
acţiunea în răspundere civilă contractuală nu este admisibilă pentru că nu s-a încheiat un contract de
depozit valabil). De exemplu, depozitarul refuză să primească un animal al deponentului, iar animalul
moare; depozitarul poate fi obligat la despăgubiri reprezentând contravaloarea animalului. Legiuitorul a
avut în vedere starea de constrângere în care se află deponentul şi comportamentul total inadecvat al

37 În dreptul roman depozitul necesar mai era numit şi „mizerabil”, iar în cazul refuzului de a restitui bunul dat
în păstrare, depozitarul era condamnat să plătească dublul valorii bunului (a se vedea E. Molcuţ, Drept privat roman,
Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2011, p. 285).
38 Art. 1.620 C. civ. de la 1864 prevedea că depozitul necesar este acela ce se face sub sila unei întâmplări,
precum: un foc, o ruină, o prădare, un naufragiu sau alt eveniment neprevăzut de forță majoră. În doctrină şi în
jurisprudenţă s-a considerat că acele evenimente la care făcea referire textul de lege nu erau limitative, ci erau
prevăzute numai exempli gratia.
39 A se vedea T. Capitalei, col.II pen., dec. nr. 2893/1956, în LP nr.4/1957, p.436.
40 Cass. fr., dec. civ. din 22 noiembrie 1988, în Bull. civ. I, nr. 330, citată de Ph. Malaurie, L. Aynès, P.-Y.
Gautier, op. cit., p. 488, nota nr. 2.
41 Într-o speţă, reclamantul a primit un transport de tiruri neprogramat și, neavând unde să depoziteze bunurile,
l-a rugat pe pârât, acesta fiind de acord cu depozitarea bunurilor. Instanţa a reţinut că primirea mărfurilor prin
transporturi de tir face parte din activitatea curentă a reclamantului, iar transporturile neprogramate nu sunt
evenimente imprevizibile, ci sunt doar neconcordanțe în activitatea comercială a reclamantului, cu care reclamantul
s-a mai întâlnit și pentru care, în considerarea comportamentului previzibil al unui comerciant diligent, trebuia să își
fi dezvoltat în avans metode de răspuns adecvat. În plus, nu este îndeplinită cealaltă condiție, respectiv aceea ca
evenimentul imprevizibil să fi făcut cu neputință alegerea persoanei depozitarului. Din acest punct de vedere,
instanța a reţinut declaraţia reclamantului potrivit căreia a contactat pe reprezentantul pârâtului, iar acesta a fost de
acord să primească marfa. Aceasta înseamnă că, pe de o parte, reclamantul a putut alege persoana depozitarului, din
moment ce a contactat-o și a convenit cu aceasta să primească marfa, iar pe de altă parte, evenimentul a permis o
discuție și o convenție între părți, astfel încât acestea puteau încheia un act scris, așa cum prevede art. 2.104 C. civ.
În consecinţă, s-a apreciat că nu sunt îndeplinite condiţiile depozitului necesar (Jud. sect. 4, sent. civ. 12608/2016,
publicată pe www.rolii.ro).
42 În măsura în care starea de necesitate în care se află deponentul se încadrează în conceptul de violenţă - viciu
de consimţământ, ea poate determina şi nulitatea relativă a contractului. În cazul depozitului necesar însă, deponentul
(indiferent că este minor cu capacitate de exerciţiu restrânsă sau persoană majoră) nu are interesul să invoce această
nulitate decât, eventual, pentru a fi exonerat de plata remuneraţiei (lezionare) convenite.
43 Ph. Malaurie, L. Aynès, P.-Y. Gautier, op. cit., p. 488.
7
depozitarului, care şi-a încălcat o obligaţie prevăzută de lege44.
16. Dovada contractului. Având în vedere caracterul necesar al contractului, depozitul se poate dovedi
prin martori şi orice alt mijloc de probă admis de lege, indiferent de valoarea bunurilor depozitate, căci,
din cauza întâmplării neprevăzute, deponentul nu avea posibilitatea preconstituirii unei probe scrise.
Precizăm că nu numai dovada predării şi a contractului propriu-zis este liberă, dar şi dovada naturii, stării şi
valorii bunurilor depozitate.
Secţiunea a IV-a
Depozitul hotelier
17. Consideraţii generale. O altă varietate de depozit (asimilată sub imperiul Codului civil de la 1864
depozitului necesar) este depozitul bunurilor aduse de călători în hoteluri45. Călătorul îşi alege liber
hotelul, însă este nevoit să aducă bunurile sale la acel hotel şi deci depozitul are în acest caz un caracter
oarecum obligatoriu.
17.1. Domeniu de aplicare. Potrivit art. 2.137 C.civ., dispoziţiile secţiunii relative la depozitul hotelier
se aplică în mod corespunzător şi bunurilor aduse în sanatorii46, spitale, pensiuni, vagoane de dormit şi
altele asemănătoare. Aşadar, enumerarea este exemplificativă.
17.2. Dovada depozitului hotelier. Potrivit art. 2.133 C.civ. dovada introducerii bunurilor în hotel poate
fi făcută prin martori, indiferent de valoarea acestor bunuri. Călătorul cazat la hotel47, indiferent de durata
mai scurtă sau mai lungă a cazării48, trebuie să dovedească, în condiţiile arătate, că bunurile au fost aduse -
de el însuşi sau de altul pentru el - în hotel (inclusiv dependinţele hotelului unde se lasă în mod obişnuit
anumite bunuri ale celor cazaţi - de exemplu, schiurile, bicicleta), că au fost degradate sau furate de acolo şi
care era valoarea lor.
17.3. Bunurile pentru care poate fi angajată răspunderea hotelierului. Hotelierul este răspunzător
pentru prejudiciul cauzat prin furtul, distrugerea sau deteriorarea bunurilor aduse de client în hotel. După
cum se observă, responsabilitatea este limitată doar la prejudiciul produs de cele trei cauze, nu şi pentru
ipoteza în care, de exemplu, clientul a pierdut bunul.

44 După cum s-a spus, „libertatea contractuală în astfel de împrejurări este limitată, putându-se vorbi chiar de o
obligaţie socială de a primi un anumit bun într-un depozit necesar.” (T. Prescure, Curs de contracte civile, Ed.
Hamangiu, Bucureşti, 2012, p. 274).

Menţionăm şi faptul că, reglementând problema proprietăţii bunului găsit, art. 942 C. civ. prevede că „(1) Bunul
mobil pierdut continuă să aparţină proprietarului său. (2) Găsitorul bunului este obligat ca, în termen de 10 zile, să îl
restituie proprietarului ori, dacă acesta nu poate fi cunoscut, să îl predea organului de poliţie din localitatea în care a
fost găsit. Acesta are obligaţia de a păstra bunul timp de 6 luni, fiind aplicabile în acest sens dispoziţiile privitoare
la depozitul necesar. (3) Organul de poliţie va afişa la sediul său şi pe pagina de internet un anunţ privitor la
pierderea bunului, cu menţionarea tuturor elementelor de descriere a acestuia.”

45 Prin „hotel” se înţelege nu numai hoteluri propriu-zise, ci şi alte „structuri de primire turistice cu funcţiuni de
cazare turistică” (de exemplu, hoteluri-apartament, moteluri, vile turistice, cabane, bungalouri, sate de vacanţă,
campinguri, camere de închiriat în locuinţe familiale, nave fluviale şi maritime, pensiuni turistice şi pensiuni
agroturistice şi alte unităţi cu funcţiuni de cazare turistică). Cu privire la conceptul şi categoriile de „structură de
primire turistică”, a se vedea prevederile art. 2 lit. d) din OG nr. 58/1998 privind organizarea şi desfăşurarea
activităţii de turism în România (publicată în M. Of. nr. 309/26.08.1998), astfel cum au fost modificate prin art. I pct.
1 din Legea nr. 755/2001 pentru aprobarea OG nr. 58/1998 (publicată în M.Of. nr. 7/9.01.2002).
46 Potrivit DEX „sanatoriu” înseamnă „instituție spitalicească (climaterică sau balneară) pentru îngrijirea
bolnavilor cronici; casă de sănătate”.
47 Persoana care, fără a fi cazată, depozitează în hotel anumite bunuri nu beneficiază de dispoziţiile Codului civil
referitoare la depozitul hotelier.
48 A se vedea Mazeaud, op.cit., pp.1191-1192.
8
 Potrivit art. 2.127 alin.(2) C.civ. sunt considerate ca fiind aduse în hotel:
a) bunurile aflate în hotel pe perioada cazării clientului (de exemplu, valize, îmbrăcăminte, încălţăminte,
telefon mobil, computer, acte de identitate, sume de bani, documente etc.);
b) bunurile aflate în afara hotelului, pentru care hotelierul, un membru al familiei sale ori un prepus al
hotelierului îşi asumă obligaţia de supraveghere pe perioada cazării clientului (de exemplu, bunurile
depozitate la vestiarul aferent piscinei exterioare a hotelului sau terenului de sport, anexa în care se
depozitează biciclete, ambarcaţiuni, schiuri etc.);
c) bunurile aflate în hotel sau în afara acestuia, pentru care hotelierul, un membru al familiei sale ori un
prepus al hotelierului îşi asumă obligaţia de supraveghere pentru un interval de timp rezonabil, anterior sau
ulterior cazării clientului. Textul de lege se referă la acele situaţii în care, de exemplu, grupul de
excursionişti ajunge cu 2-3 ore înainte de ora la care se face cazarea şi – conform înţelegerii cu hotelierul -
depozitează bagajele într-o încăpere pusă la dispoziţie de către acesta, de regulă în vecinătatea recepţiei; tot
astfel, bagajele pot fi lăsate în incinta hotelului ulterior cazării, excursioniştii având program de vizitare a
unor obiective turistice, iar deplasarea spre aeroport se face după câteva ore. Deşi perioada pentru care şi-a
asumat obligaţia de a asigura cazarea nu a început să curgă, respectiv a expirat, hotelierul îşi asumă
obligaţia supravegherii bunurilor, ceea ce îi poate atrage răspunderea.
d) vehiculele clienţilor lăsate în garajul sau în parcarea hotelului (autoturisme, rulote, motociclete,
remorci etc.)49, precum şi pentru bunurile care, în mod obişnuit, se găsesc în acestea (roata de rezervă,
trusa medicală, trusa de chei, radiocasetofonul etc.).
e) animalele de companie, dar numai dacă există stipulaţie în acest sens.
17.4. Răspunderea hotelierului. Deoarece depozitul hotelier este cu plată, răspunderea hotelierului este
apreciată cu mai multă severitate, şi anume el răspunde de orice culpă (culpa levis in abstracto), ca şi în
cazul depozitului obişnuit cu plată [art. 2.107 alin. (2) C. civ.]. Pe de altă parte, hotelierul răspunde pentru
furtul, distrugerea ori deteriorarea bunurilor clientului săvârşite nu numai de prepuşii săi, dar şi de străinii
care frecventează hotelul50, indiferent dacă au fost ori nu cazaţi acolo sau dacă au fost identificaţi ori nu,
deoarece legea nu distinge în această privinţă51.
17.5. Drepturi ale hotelierului. Noul Cod civil reglementează două drepturi ale hotelierului care pot fi
exercitate împotriva clientului: dreptul de retenţie şi dreptul de a valorifica bunurile aduse de client. Le
vom examina pe rând:
a) Potrivit art. 2.135 C.civ., în cazul neplăţii de către client a preţului camerei şi a serviciilor hoteliere
prestate (cum ar fi, neplata preţului alimentelor şi băuturilor consumate de către client din frigiderul aflat în
cameră sau de la restaurantul hotelului, neplata serviciilor de spălătorie-curăţătorie etc.) hotelierul are un
drept de retenţie asupra bunurilor aduse de client, cu excepţia documentelor şi a efectelor personale fără
valoare comercială. După cum se observă, dreptul de retenţie nu poate fi exercitat în cazul în care hotelierul
pretinde că i-au fost cauzate de către client prejudicii de altă natură (de exemplu, deteriorarea mobilierului,
mochetei, televizorului, instalaţiilor sanitare etc.) pentru a nu se crea condiţiile ca hotelierul să-şi exercite
în mod abuziv dreptul de retenţie.

49 Hotelierul nu este responsabil în privinţa autovehiculului parcat în apropierea hotelului, chiar în locuri special
amenajate, pentru că acestea nu reprezină „garajul sau parcarea hotelului”.
50 Astfel, de exemplu, unităţile spitaliceşti răspund nu numai pentru furtul săvârşit de un prepus, ci şi chiar de
către o persoană dintre cele internate în spital (TJ Hunedoara, dec. nr. 409/1968, mai sus citată).
51 Răspunderea hotelierului trebuie să fie angajată potrivit Codului civil (aşadar şi pentru furtul săvârşit de către
străini, inclusiv furtul săvârşit de o persoană neidentificată, astfel cum corect a decis TS, s.civ. prin dec.nr
1760/1975, mai sus citată). A se vedea şi Nota redacţiei la dec. TJ Maramureş, nr. 311/1978, în RRD nr. 4, 1979,
p.57.
9
 b) Art. 2.136 C.civ. dispune că hotelierul poate cere valorificarea bunurilor asupra cărora şi-a exercitat
dreptul de retenţie, potrivit regulilor prevăzute de Codul de procedură civilă în materia urmăririi silite
mobiliare (art. 727-780 C. pr.civ.). Aceasta înseamnă că valorificarea bunurilor se va realiza de către
executorul judecătoresc, prin vânzare la licitaţie publică, vânzare directă sau prin alte modalităţi admise de
lege (cum ar fi vânzarea amiabilă).
Precizăm şi faptul că dreptul la acţiune în cazul hotelierilor, pentru serviciile pe care le prestează, se
prescrie în termen de un an [art. 2.520 alin. (1) pct. 1 C. civ.].
Secţiunea a V-a

Depozitul neregulat

§1. Depozitul neregulat de drept comun

18. Noţiune, obiect şi efecte. Depozitul neregulat se caracterizează prin faptul că are ca obiect fonduri
băneşti sau alte asemenea bunuri fungibile şi consumptibile prin natura lor, care nu trebuie să fie restituite
în individualitatea lor, ci prin alte bunuri asemănătoare [art. 2.105 alin. (1) C.civ.].
20. Delimitarea faţă de împrumutul de consumaţie. Puternice asemănări există între depozitul neregulat
(mai ales dacă are ca obiect o sumă de bani) şi împrumutul de consumaţie; în ambele cazuri primitorul devine
proprietar (cu toate consecinţele ce decurg de aici) şi nu este obligat să restituie bunurile primite în
individualitatea lor.
În principiu, delimitarea se face în funcţie de scopul principal urmărit de părţi: păstrarea bunurilor în
interesul deponentului (dreptul de folosinţă al depozitarului având caracter accesoriu) sau facerea unui
serviciu pentru cel împrumutat care are nevoie să folosească bunurile în cauză, în interes propriu. Drept
criteriu suplimentar, ajutător urmează să fie avută în vedere stipularea în contract sau lipsa stipulării
termenului la expirarea căruia se poate cere restituirea. Dacă s-a stipulat un termen de restituire (cu caracter
obligatoriu pentru predător), se prezumă (iuris tantum) că părţile au avut în vedere un împrumut de
consumaţie; dimpotrivă, dacă predătorul poate cere restituirea anterior expirării termenului pentru care
bunurile au fost predate-primite, prezumţia (tot iuris tantum) este că părţile au convenit un contract de
depozit, pentru care caracteristic este dreptul deponentului de a cere restituirea înainte de termen, chiar
dacă depozitul s-a făcut pentru o perioadă timp determinată.
În general, fiind vorba de o chestiune de fapt (contractul dintre părţi fiind probat), pentru dovedirea
intenţiei părţilor se pot administra orice fel de probe admise de lege, lăsate la aprecierea instanţei
§2. Depunerile de sume de bani la bănci (depozitul bancar de fonduri)
23. Clauza de împuternicire. Această clauză a fost calificată drept un mandat pe care titularul
depozitului nominativ îl dă unei persoane de a ridica suma de bani depusă. Mai exact, clauza de
împuternicire este o procură specială (act unilateral), care are la bază raporturile de mandat dintre părţi şi
serveşte, în relaţia cu depozitarul, pentru dovada puterilor conferite mandatarului. Tot astfel, urmează a fi
analizate şi împuternicirile conferite de titularul depozitului nominativ prin procură autentică sau sub
semnătură privată, vizată de organele competente. În toate cazurile, pentru securitatea depunerilor la bancă,
împuternicirea trebuie să fie dată în scris şi vizată de organul competent, chiar dacă ar fi vorba despre o
valoare de sub 250 lei, deoarece în această materie, datorită normelor speciale, dovada cu martori a
împuternicirii nu este admisibilă.
Sechestrul convenţional

29. Noţiune. Sechestrul convenţional este depozitul prin care două sau mai multe persoane
încredinţează unui terţ, denumit administrator-sechestru, unul sau mai multe bunuri mobile ori imobile în
privinţa cărora există o contestaţie sau incertitudine juridică, cu obligaţia pentru acesta de a le păstra şi a le
10
restitui celui recunoscut ca titular al dreptului (art. 2.138 C.civ.).
În legătură cu această definiţie, câteva observaţii sunt necesare: i) spre deosebire de depozitul obişnuit
unde deponentul poate fi şi o singură persoană, în cazul sechestrului convenţional este absolut necesar să
existe cel puţin doi deponenţi, care îşi dispută dreptul asupra bunului depozitat; ii) depozitarul, care se
numeşte aici administrator-sechestru, are calitatea de parte a sechestrului convenţional, dar este terţ faţă de
deponenţii care îşi dispută dreptul; iii) depozitul obişnuit poate avea ca obiect numai bunuri mobile, în timp
ce obiectul sechestrului convenţional îl pot constitui bunuri mobile sau imobile; iv) condiţia sine qua non
pentru a ne afla în prezenţa unui sechestru convenţional este aceea ca în privinţa bunului ce formează
obiectul contractului să existe fie o contestaţie juridică (un proces început şi neterminat), fie o incertitudine
juridică (adică o situaţie îndoielnică, neclară, discutabilă, fără însă a exista un proces pe rol) referitoare la
calitatea de titular al dreptului; v) depozitarul îşi asumă obligaţia de a restitui bunul sau bunurile numai
unuia dintre deponenţi, şi anume celui care va fi recunoscut ca titular al dreptului.
30. Efecte. De regulă, se recurge la sechestrul convenţional pentru ca pe perioada derulării litigiului sau
a existenţei stării de incertitudine juridică bunurile să nu fie folosite sau înstrăinate de către unul dintre
deponenţi, situaţie care l-ar putea afecta pe cel al cărui drept va fi recunoscut (bunul se uzează sau se
deteriorează, se încheie acte juridice păgubitoare etc.).
Întrucât obiectul sechestrului poate fi extrem de divers (terenuri, construcţii, animale, păsări, utilaje,
autoturisme, acţiuni etc.), obligaţiile, drepturile şi puterile administratorului-sechestru sunt determinate prin
convenţia părţilor.

11