UNIVERSITATEA DE STAT DIN MOLDOVA

FACULTATEA DE DREPT

CURSUL

DREPT CIVIL. CONTRACTE ȘI SUCCESIUNI

REFERAT

APLICAREA PREVEDERILOR CODULUI CIVIL PRIVIND

CONRACTUL DE LOCAȚIUNE

Magistru în drept, conferențiar universitar

Natalia Chibac

Spinu Dionisie

Gr. 1707, anul III

Data remiterii

01.11.2019
 2

Cuprins

Introducere..................................................................................................................................................3
Capitolul I.Aspecte generale privind contractul de locațiune......................................................................4
1.1 Scurt istoric......................................................................................................................................4
1.2 Noţiunea şi importanţa practică a contractului de locațiune...................................................................6
1.3 Corelaţia locaţiunii cu alte contracte civile............................................................................................8
Capitolul II. Caracteristica juridică a contractului de locaţiune...............................................................9
2.1Condiţiile de validitate ale contractului de locaţiune..............................................................................9
2.2Efectele încheierii şi neexecutării corespu nzătoare a contractului de locaţiune...................................15
2.2.1Drepturile şi obligaţiile locatorului....................................................................................................15
2.2.2.Drepturile şi obligaţiile locatarului...................................................................................................17
2.3. Soarta îmbunătăţirii bunurilor.............................................................................................................20
Capitolul III. Rezilierea, modificarea şi încetarea contractului de locaţiune.........................................21
3.1 Aplicarea prevederilor contractului de locațiune cu privire la hotărârea Curții Supreme de Justiție....22
Concluzie..................................................................................................................................................27
Bibliografie...............................................................................................................................................28
 3

Introducere
Odată cu dezvoltarea comerţului şi relaţiilor economice apare necesitatea existenţei
contractului de locaţiune. Aceasta se datorează faptului că încă din antichitate oamenii aveau
nevoie pentru desfăşurarea activităţii sale de producţie a anumitor bunuri pe care nu le puteau
procura din lipsa surselor financiare, de aceea apariţia acestui tip de contract civil – contractul de
locaţiune a dat posibilitatea realizării activităţii umane datorită bunurilor transmise în folosinţa şi
sau posesia temporară.

Actualitatea temei. În zilele noastre sfera de aplicabilitate şi frecvenţa contractului de

locaţiune sporesc atât în ceea ce priveşte locaţiunea bunurilor mobile, cât şi acelor imobile.

Lucrarea în cauză am cercetat-o atât din punct de vedere teoretic, cât şi din punct de vedere
practic. Anume prin intercalarea acestor domenii, se ajunge la o soluţie optimă în elucidarea
tuturor neînţelegerilor şi a lacunelor, care îşi fac apariţia.

Metodele de cercetare. La scrierea prezentei teze au fost utilizate următoarele metode:

logică, istorică, comparativă, deductivă, inductivă, juridică.

Din punct de vedre structural lucrarea este împărţită în trei capitole, fiecare dintre ele
analizând principalele răspunsuri şi întrebările ce pot apărea la studierea contractului de
locaţiune.

Scopul lucrării prezente este efectuarea unei analize multilaterale a diferitelor aspecte
existente în legislaţia Republicii Moldova, vizând contractul de locaţiune în vederea
perfecţionării şi interpretării mai adecvate a normelor juridice în vigoare referitor la materia dată.
Pornind de la scopul enunţat vom determina şi obiectivele acestei lucrări, care sunt următoarele:

 Analiza spectrului teoretico-juridic a contractului de locaţiune;

 Evaluarea informaţiilor retrospective referitoare la contractul de locaţiune;
 Analiza situaţiei problemelor existente în legislaţia Republicii Moldova privind
contractul de locaţiune;

Metode şi procedee de pregătire şi realizare a lucrării.

Pentru a ne atinge scopurile propuse în hotărârea problemelor au fost aplicate unele metode
de lucru, cum ar fi:
 4

1. Studiul expunerilor doctrinale – trăsăturile temei în monografiile de specialitate sau

studierea expunerilor domeniilor adiacente, de exemplu, dreptul procesual civil, dreptul funciar
etc.
2. Metoda comparativă – s-a studiat reglementarea contractului de locaţiune în viziunea
legislaţiei Rusiei; României.
3. Metoda istorică - a fost studiată originea fenomenului de locaţiune pe parcursul
progresului social-economic.
4. Metoda logică – normele juridice au fost cercetate sub toate aspectele, fiind utilizate
categoriile şi legile logicii.

Capitolul I.Aspecte generale privind contractul de locațiune

1.1 Scurt istoric

Contractul de locatiune este un contract clasic complex, al cărui istoric se întinde pe
parcursul mai multor secole și a fost printre primele contracte pe care oamenii le-au incheiat,
dupa schimb si vanzare-cumparare1.

În noul context politic, economic si social, acest contract de locatiune a capătat un rol
important si, in consecință este frecvent întâlnit. Una dintre cea mai veche opera legislativă,
cunoscută sub denumirea de "Codul lui Hamurapi", (Hamurapi-regele Babilonului care a domnit
în anii 1792-1749 î.e.n.) cuprindea reglementări detailate a contractului de locaţiune2.

În drept privat roman, locaţiunea era denumită "locatio conductio", ceea ce înseamnă:
"locare" - a plasa, a depozita, si "conducere" - a lua cu sine3.

În perioada modernă locaţiunea n-a suferit multe schimbări urmând să fie reglementată de
Codul lui Calimah până la abrogarea acestuia la 1 decembrie 1865.

În legătură cu locaţiunea legiuitorul român din 1864 a înglobat în noţiunea de locaţiune trei
contracte cunoscute încă în dreptul roman: locaţiunea lucrurilor, locaţiune serviciilor şi
contractul de închiriere4.

1
L. C. Stoica, Contracte speciale. Locatiunea, inchirierea locuintelor, antreprinza. Practica judiciara , Ed. Hamangiu,
Bucuresti 2010.
2
Vladimir Hanga. Mari legiuitori ai lumii. Editura Ştiinţifică si Enciclopedică, Bucureşti, 1977, pag. 261.
3
Д.В.Дождев. Римское частное право, Москва, 2002, p. 582.
4
Aramă E.Istoria dreptului românesc, Chişinău 1998, p.13
 5

Cu timpul codul civil reglementează doar locaţiunea lucrurilor, cea de întreprindere,

formând obiectul dreptului bancar, iar locaţiunea serviciilor devenind obiectul unei vaste
legislaţii a muncii, apărute pe măsura formării clasei muncitoare5.

Luând în consideraţie că Republica Moldova a fost o parte componentă a ex-URSS, e şi

normal că istoria dezvoltării sale să fie tipică pentru URSS6.

Perioada contemporană de evoluţie a contractului de locaţiune în legislaţia rusă este

marcată de anumite etape:

Prima etapă este legată de anul 1917- victoria revoluţiei şi schimbarea orânduirii de stat.
Odată cu instaurarea a puterii sovietice, au apărut unele relaţii juridice noi, ce se bazau pe
normele ruse a dreptului civil existente înaintea revoluţiei, care erau reglementate reieşind din
situaţia economică existentă Această perioadă este marcată de adoptarea primului Cod Civil din
1922, chemat să reglementeze raporturile civile în condiţiile unei politici economice noi (NEP)7.

Alte etape importante legate de evoluția contractului de locațiune sunt remarcate în

perioada de 14 decembrie 1940 la cererea Sovietului Comisarilor Norodnici din URSS, Prezidiul
Sovietului Suprem al URSS printr-un decret proclamat a permis aplicare temporară a codului
penal, civil, muncii, familial, procedură penală, civilă, ale RSS Ucraineşti pe teritoriul RSSM 8,
un rol nu mai puțin important îl are etapă de dezvoltare a relaţiilor de arendă este legată de
Hotărârea Guvernului RM din 2 mai 1993 prin care a fost aprobat Regulamentul cu privire la
întreprinderea de arendă şi Regulamentul cu privire la antrepriza de arendă9.

Ultima etapă în dezvoltarea relaţiilor de arendă şi în special a locaţiunii este marcată de

adoptarea la 6 iunie 2002 a Codului Civil al Republicii Moldova (în continuare „CC RM”) 10.

5
Ibidem, p. 107.
6
Gheorghe Chibac, Ion Malanciuc. Dreptul de locaţiune, arenda. Material didactic pentru studenţii Facultăţii de
Drept Ed. CEP USM, Chişinău 2004 p. 7.
7
Maria Dvoracek.Istoria dreptului românesc, Iaşi, 1992, p. 98.
8
Aramă E.Istoria dreptului românesc, Chişinău 1998, p.183
9
Gh. Chibac. A. Chiriac.Curs succint de prelegeri (obligaţiuni contractuale), Ed. USM Chişinău. 2000, p 79

10
Monitorul Oficial, nr.66-75 din 22.06.2002
 6

1.2 Noţiunea şi importanţa practică a contractului de locațiune

Conform prevederilor art.1251 CC RM prin contractul de locațiune, o parte (locator) se

obligă să dea celeilalte părți (locatar) un bun determinat individual în folosință temporară sau în
folosință și posesiunea temporară, iar acesta se obligă să plătească chirie.

Din definiția legală rezultă că scopul locaţiunii este folosinţa, sau folosinţa şi posesiunea
unui bun, care aparţine unei alte persoane. Folosinţa bunului constă în aplicarea calităţilor utile
ale bunului. Posesia bunului constă în stăpînirea efectivă a bunului 11 Obiectul locaţiunii poate fi
doar un bunurile determinate individual și neconsumptibile, care nu este exclus din circuitul
civil. Se consideră determinat individual bunul care, potrivit naturii sale, se individualizează prin
semne, însuşiri caracteristice doar lui.

Contractul de locaţiune se individualizează prin caracterele sale specifice, şi anume:

consensual, oneros, sinalagmatic,comutativ,translativ de folosință şi cu executare succesivă.

Spre deosebire de alte contracte contractul de locaţiune este un contract consensual, fiind
valabil încheiat prin simplul acord al părţilor. În doctrina rusă, cît şi cea autohtonă prin caracterul
consensual al contractului se înţelege că drepturile şi obligaţiile părţilor se nasc din momentul
când părţile au ajuns la un acord comun în privinţa tuturor condiţiilor esenţiale ale contractului12.

Analizând doctrina română, putem spune că la aprecierea contractului ca consensual se

atrage atenţia mai mult la forma manifestării consimţământului (verbală, scrisă, autentificată).

Locaţiunea este un contract comutativ, în care existenţa şi întinderea obligaţiilor nu

depinde de întâmplare şi deci nu există şanse de câştig sau pierdere pentru părţi. 13 Astfel,
existenţa şi întinderea drepturilor şi obligaţiilor reciproce sunt cunoscute de către părţi încă de la
momentul încheierii contractului şi nu depind de un eveniment viitor şi incert, ca în cazul
contractelor aleatorii14.

Contractul de locaţiune este un contract oneros alin(2) al art.310 CC RM stipulează că „act

juridic cu titlu oneros este actul prin care se procură unei părţi un folos patrimonial pentru
obţinerea în schimb a unui alt folos patrimonial”. În cazul contractului de locaţiune acest caracter
se manifestă prin aceia că ambele părţi contractante urmăresc să obţină pentru sine un avantaj
patrimonial: locatorul să obţină plata pentru chirie, iar locatarul, folosinţa bunului. Contractul cu
11
Buruiană Mihai, et al , Comentariul Codului civil al Republicii Moldova, Chişinău: ARC, 2005, p.761
12
Mihai Vasile Jakotă. Drept roman, vol. II, Iaşi ed. Chemarea, 1993, p. 276 Monitorul Oficial al RM din 1995 nr.70
13
Andrei Bloşenco. Drept civil, Partea specială, Note de curs, Chişinău, 2003, p. 64.
14
D. Macovei. Drept civil. Contracte. Iaşi,1996, p.12 2 Mihai Vasile Jakotă. Drept roman, vol. II, Iaşi ed. Chemarea,
1993, p. 276 Monitorul Oficial al RM din 1995 nr.70
 7

titlul oneros este comutativ atunci când obligaţia unei părţi este echivalentul obligaţiei celeilalte.
Aşa dar contractul comutativ se caracterizează prin faptul că prestaţiile reciproce la care se
obligă părţile sunt echivalente. Mai mult ca atât, întinderea prestaţiilor datorate de părţi este certă
şi valoarea lor este cunoscută din chiar momentul încheierii contractului.

Contractul de locaţiune este un contract sinalagmatic. „înrucât dă naștere la drepturi și

obligații pentru ambele părți: locatorul se obligă să asigure folosința temporară a bunului
închiriat, iar locatarul se obligă să plătească chirie15.” Specificul contractului sinalagmatic constă
în caracterul reciproc al obligaţiilor părţilor.

Înseamnă că fiecare parte are concomitent atât calitatea de creditor, cît şi calitatea de
debitor faţă de cealaltă parte; obligaţie ce-i revine uneia din părţi, şi au cauză juridică în obligaţia
reciprocă celeilalte părţi; ele nu pot să existe una fără cealaltă, fiind dependente. Ideea de cauză
care explică interdependenţa obligaţiilor în contractele sinalagmatice, trebuie înţeleasă în sens
bivalent, ca o manifestare a ideii de scop în momentul încheierii contractului, cît şi pe durata
existenţei şi executării contractului.16

Locațiunea este un contract cu executare succesivă sunt acele contracte din care se naşte
obligaţia ambelor părţi, sau cel puţin a uneia din ele, de a executa prestaţiile ce le datorează într-
o perioadă de timp.17 Prestaţiile au caracter succesiv, se execută potrivit contractului la anumite
intervale de timp: săptămânal, lunar, înăuntrul termenului extinctiv stabilit de părţile
contractante18.

Locațiunea este un contract translativ de folosință temporară sau de folosință și posesiune

temporară asupra bunului închiriat, dar nu translativ de proprietate. Asta înseamnă că locator
poate fi și o altă persoană decât proprietarul bunului și că riscul pieirii fortuite se suportă de căre
locator19.

Importanţa contractului de locaţiune se reflectă în următoarele teze:

 este actul juridic de bază ce reglementează relaţiile dintre locator şi locatar;

 numai prin contract se reglementează drepturile şi obligaţiile părţilor;

15
Gheorghe Chibac,Oxana Robu,Sorin Brumă, Natalia Chibac,Drept Civil. Contracte și Succesiuni, ed. A IV-a,
Chișinău, Editura ,,Tipografia Centrală”, 2019, p. 91.

16
Pop L. Teoria generala a obligatiilor, Bucuresti, Lumina Lex 2000, p.39

17
C. Stătescu, C. Bîrsan, Drept civil. Teoria generală a obligaţiilor, Bucureşti ed. All-Beck 1994, p. 24.
18
Pop L. Op. cit. p. 431 Pop L. Teoria generala a obligatiilor, Bucuresti, Lumina Lex 2000, P.39
19
Gheorghe Chibac,Oxana Robu,Sorin Brumă, Natalia Chibac,Drept Civil. Contracte și Succesiuni, ed. A IV-a,
Chișinău, Editura ,,Tipografia Centrală”, 2019, p.91.
 8

 este o formă legală de stabilire a relaţiilor juridice de transmitere a patrimoniului în

posesie şi folosinţă sau numai în folosinţă;
 numai contractul stabileşte răspunderea pentru neexecutarea sau executarea
necorespunzătoare a obligaţiilor contractuale;
 este un contract care permite locatorului de a lărgi posibilităţile de gestionare
gospodărească a patrimoniului;
 este o formă raţională şi economică de folosire a bunurilor temporar neutilizabile şi
nefolosite de locator;
 permite persoanelor fizice şi juridice de a desfăşura activitate de antreprenoriat,
gospodărească, de producţie, sau altă activitate, utilizând în acest scop bunurile străine.
 permite locatorului de a obţine beneficii, avantaje; a procura bunurile arendate sau alte
bunuri în proprietate; a lărgi activitatea de producţie; as-i forma un capital iniţial pentru a începe
o afacere;
 pentru locator permite acoperirea cheltuielilor de exploatare şi a ratelor de amortizare;
pentru societate în general importanţa contractului de locaţiune se manifestă şi prin aceia
că datorită lui mulţi muncitori sînt atraşi în activitatea de producţie20.

1.3 Corelaţia locaţiunii cu alte contracte civile

Locaţiunea este un contract complex care are multe puncte de tangenţă cu alte contracte
civile. Contractul de comodat este un contract foarte asemănător cu cel de locaţiune, şi face parte
din aceeaşi grupă de contracte : translative de folosinţă21
Principala difirenţă ce reiese din însăşi noţiunea acestora, este că contractul de comodat
este încheiat cu titlul gratuit, dar cel de locaţiune cu titlul oneros.

Apare întrebarea, care ar fi scopul încheierii acestui contract, pentru locator ? Pot lămuri
acest fapt printr-un exemplu concret din practica judiciară recentă. S.A. „Termocom”, neavând
finanţe să întreţină la balanţa sa una din staţiile de pompare a apei, deoarece acestea consumă
energie electrică care are un preţ mai mare decît fructele activităţii acesteia, transmite cu titlul
gratuit, S.A. „CET1” această staţie pentru a fi valorificată.

Dar de obicei contractul de comodat se încheie între persoane fizice apropiate, cu un grad
înalt de încredere una faţă de alta.

20
Gh. Chibac. A. Chiriac.Curs succint de prelegeri (obligaţiuni contractuale), Ed. USM Chişinău. 2000, p. 41.

21
D. Macovei. Drept civil. Contracte. Iaşi,1996, p.12 2 Mihai Vasile Jakotă. Drept roman, vol. II, Iaşi ed. Chemarea,
1993, p.304
 9

Principalele diferenţieri ale acestor două contracte sunt:

1.Contractul de locaţiune este un contract cu titlul oneros (art.1251 Cod Civil) dar cel de
comodat cu titlul gratuit (art. 1234 Cod Civil).

2. În contractul de comodat părţile au alte denumiri: comodant – persoana care dă în

folosinţă bunul şi comodatar – persoana care le foloseşte.53

3.În conformitate cu contractul de comodat se transmite numai folosinţa bunului, pe cînd la

locaţiune poate fi transmisă atît folosinţa bunului cât şi posesiunea şi folosinţa bunului.

4.Reieşind din faptul că leguitorul a omis reglementarea multor elemente obligatorii în

contractul de comodat, spre exemplu: termenul, forma, etc., consider că dispozitiile contractului
de comodat se vor aplica prin analogie.

5. Referitor la drepturile şi obligaţiile părţilor în aceste contracte pot spune că în

majoritatea cazurilor acestea sunt asemănătoare, dar cu unele excepţii ca de exemplu:
„comodantul poate cere restituirea bunului, dacă a trecut o perioadă suficientă pentru
valorificarea lui”(aln.2 art.1239 Cod Civil)

Capitolul II. Caracteristica juridică a contractului de locaţiune

2.1Condiţiile de validitate ale contractului de locaţiune

Condiţiile de validitate ale contractului sînt nişte condiţii esenţiale ale acestora,
nerespectarea cărora duce la consecinţele stipulate în contract sau în alte acte normative.
Condiţiile de validitate ale contractului de locaţiune sânt:22

1. legalitatea
2. capacitatea de a contracta
3. consenţămîntul la încheierea contractului
4. obiectul contractului
5. cauza sau scopul contractului
6. forma contractului
LEGALITATEA
Legalitatea drept condiţie de validitate prezumă corespunderea conţinutului şi efectelor produse
de contract prevederilor legislaţiei în vigoare. Totodată condiţia respectivă satabileşte că
5353
Dan Chirică. Op. cit. p. 206

22
R. I. Motică, F. Motiu. Contracte civile speciale, Teorie şi practică judiciară, Bucureşti ed. Lumina Lex, 2000, p. 98.
 10

contractul nu trebuie în fond să contravină legii. Astfel înafară de tipurile de contracte

reglementate în Codul Civil, persoanele pot încheia şi alte tipuri de contracte, dar care nu
contravin legislaţiei în vigoare. Însăşi condiţia de legalitate a încheierii contractului rezultă din
principul legalităţii în desfăşurarea raporturilor civile23.

CAPACITATEA DE A CONTRACTA

Părţile, conform art. 1251 Cod Civil sunt: locatorul şi locatarul. În calitate de
locator de obicei apare proprietarul, uzufructuarul sau un alt posesor legal al patrimoniului
închiriat în această calitate pot apărea şi persoane fizice şi juridice împuternicite de proprietar.

Locatori pot fi persoanele fizice şi juridice ale Republicii Moldova şi ale altor state.
Respectiv, în această calitate pot apărea şi cetăţenii străini, şi organizaţiile străine.

Legislația în vigoare prevede încă un subiect specific al raporturilor de locațiune-

sublocatarul. Potrivit prevederilor alin.(1) art. 1270 locararul este în drept să dea bunul
închiriat în sublocațiune sau să cesioneze locațiunea numai cu consimțământul locatorului.
Pentru aceasta el este obligat să-l informeze pe locator despre intenția sa și să indice numele
sau denumirea, adresa persoanei căreia intenționează să-i subânchirieze bunul sau să-i cedeze
locațiunea.

În sublocațiune poate fi transmis întregul patrimoniu sau numai o parte din el. Aceasta
se determină prin acordul părților contractului de sublocațiune și al proprietarului. Prin lege
sau contrat poate fi prevăzută interdicția de a subânchiria anumite bunuri. La transmiterea
bunurilor în sublocațiune trebuie de avut în vedere că natura juridică a contractului se
sublocațiune este, în principiu, anologia contractului de locațiune. Însă părțile la contractul de
sublocațiune sunt locatarul, ce apare în calitate de locator al subchiriei, și sublocatarul. La
sublocațiune răspunzător în fața locatorului proprietar al bunurilor închiriate rămâne locatarul,
adică cel din urmă răspunde atât pentru acțiuile sale, cât și pentru cele ale sublocatarului. Pe
când sublocatarul răspunde numai în fața locatarului și nu intră în raporturle juridice cu
proprietarul bunurilor închiriate, o excepție de la această regulă fiinde stipulată la art.1273 CC
RM, unde se menționează că în cazul în care locatorul nu-și execută obligațiile, sublocatarul
poate exercita drepturile locatarului pentru a-l obliga să-și execute obligațiile 24

Obiectul este unul din elementele esenţiale ale contractului de locaţiune, şi este inerent
oricărui contract.
23
Igor Trofimov „Drept civil. Contractele civile”, Chişinău 2004, p 32
24
Gheorghe Chibac,Oxana Robu,Sorin Brumă, Natalia Chibac,Drept Civil. Contracte și Succesiuni, ed. A IV-a,
Chișinău, Editura ,,Tipografia Centrală”, 2019, p.92-93
 11

Obiectul raportului juridic civil îl formează acţiunile sau acţiunile de la anumite acţiuni ale
subiectelor acestui raport prin care apar drepturi subiective şi obligaţii ale acestor subiecte.25

Acţiunile sau inacţiunele pretinse de către subiectul activ pentru subiectul pasiv constituie
obiect intrinsec, iar relizarea acestor acţiuni şi inacţiuni ce pot avea în consecinţă un scop
patrimonial sau nepatrimonial formează obiectul extrinsec.26

Obiectul intrinsec al contractului de locaţiune îl constituie:

- transmiterea bunului în locaţiune;

- transmisiunea dreptului de folosinţă asupra bunului;
- înştiinţarea cu privire la viciile bunului transmis
- restituirea bunului transmis în folosinţă
- achitarea plăţii de locaţiune
- folosirea conform destinaţiei a bunului transmis în folosinţă.
Obiectul extrinsec al contractului de locaţiune îl formează:

- bunul transmis în locaţiune

- termenul de locaţiune
- chiria
Obiectul locaţiunii poate fi doar un bun determinat individual, care nu este exclus din
circuitul civil. Se consideră determinat individual bunul care, potrivit naturii sale, se
individualizează prin semne, însuşiri caracteristice doar lui.

Deci obiect al contractului pot fi bunurile cu următoarele caracteristici:

- să fie determinate individual (art.1251 Cod Civil)

- să fie neconsumptibile
- pot face parte din toate ramurile economiei naţionale
- bunul să fie în stare corespunzătoare, conform destinaţiei stabilite în
contract (art.1254 (1)Cod Civil)

- să fie liber de orice viciu material sau juridic

- să fie licit
- să fie în circuitul civil
- determinat sau determinabil cel puţin în specia sa.
25
S. Baeş, N. Roşca. Drept civil. Partea generală.Persoana fizică.Persoana juridică, Chişinău, 2004, p. 95.

26
Igor Trofimov, Vasile Zavatin: „Introducere în dreptul civil. Persoana fizică. Persoana juridică”, Chişinău 2004,
p.49-50.
 12

În ceea ce priveşte proprietatea publică, prin Decretul Preşedintelui Republicii Moldova

din 6 ianuarie 199427, a fost aprobată Lista întreprinderilor şi organizaţiilor de stat a căror arendă
nu se admite. La acestea s atribuie:

- Banca Naţională a Moldovei;

- Rezervaţiile naturale de stat;
- Radioteleviziunea Naţională;
- Secţia comunicaţiilor speciale de pe lîngă Centrul de transportare a poştei;
- Camera Naţională a Cărţii din Republica Moldova;
- Întreprinderile din sistemul organelor afacerilor interne;
- Laboratorul specializat pentru combaterea bolilor animale;
- Laboratoarele veterinare;
- Întreprinderile pentru producerea şi congelarea spermei de taur;
- Întreprinderile specializate de executare a lucrărilor de exploatare „Iumex”;
- Întreprinderile de alimentare cu apă şi canalizare, centrale şi reţelele termice ale
gospodăriei comunale.

Preţul

Plata pentru folosirea bunurilor altuia se numeşte „chirie”, ea poate fi stabilită pentru toate
bunurile închiriate în ansamblu sau pentru fiecare obiect în parte în natură, în bani sau într-o altă
formă.

Potrivit prevederilor art. 1262 CC RM regula generală cu privire la modul de plata chiriei
stipulată de lege este efectuare plăţii integrale la expirarea termenului locațiunii. Această regulă
se aplică numai în cazul cînd părţile nu al convenit altfel. Prin acordul părţilor plata chieiei poate
fi stabilită pentru anumite perioade de timp. Şi în acest caz se aplică regula generală cu privire la
momentul efectuării părţii – la expirarea termenului respectiv.

Deoarece legea nu stipulează careva restricţii, părţile pot conveni ca plata chiriei să fie
efectuată anticipat, la întocmirea contractului pentru toată durata acestuia sau pentru anumite
perioade sau în alt mod. Obligaţia locatarului cu privire la plata chiriei este lomitată numai de
cuantumul acestei plăţi. Cheltuielile suplimentare care pot avea loc pe parcursul folosieii
bunului, de pildă, pentru achitarea impozitului şi altele, le poartă locatorul. Aceste cheltuieli pot
fi puse pe seama locatarului numai în cazul cînd părţile au convenit astfel. Pentru a evita careva
devirgenţe o astfel de clauză trebuie stipulată direct în contract.
27
http://lex.justice.md/index.php?action=view&view=doc&lang=1&id=287734
 13

Dacă folosinţa bunului a fost limitată din cauza unor circumstanţe care au survenir din
vina locatarului, acesta nu este exonerat de plata chiriei. Prin urmare, această plată trebuie să fie
achitată pentru toată durata contractului indiferent de faptul cît au existat piedicile survenite din
vina locatarului.

Prevederile art. 1263 prevăd că cuantumul chiriei poate fi modificat prin acordul părţilor.
Locatorul poate cere modificarea chiriei numai odată în an şi numai în cazul în care condiţiile
economice fac ca neajustarea să fie inechitabilă. Adică noul CC în primul rînd dă posibilitatea
părţilor să modifice chiria de comun acord şi în al doilea rînd, limitează libertatea locatorului în
privinţa schimbării cuantumului chiriei. Prin „condiţii economice” specifice se are în vedere aşa
fel de cazuri ca de exemplu: schimbarea cursului valutei naţionale, inflaţia, etc.

Reducerea chiriei popate avea loc din iniţiativa locatarului, dar pentru a realiza acest drept
sunt necesare existenţa prevederilor legale: a) condiţiile, stipulare în contract, de folosire a
bunului sau starea obiectului locaţiunii s-au înrăutăţit consideral; b) această înrăutăţirea
considerabilă a survenit în virtutea unor circumstanţşe independente de voinţa locatarului. Prin
urmare, dacă o asemenea înrăutăţire a survenit din vina acestuia el nu este în drept să ceară
reducerea cuantumului chiriei. Înrăutăţirea esenţială poate avea loc, de pildă, din cauza uzurii sau
amortizaţiei depline a bunului închiriat,din cauza unui accident sau în urma altor circumstanţe
care nu depind de locatar.

Termenul contractului

Termenul, este o condiţie esenţială a contractului de locaţiune. în art. 1253 CC RM este

stipulat că „contractul de locaţiune nu poate fi încheiat pe un termen mai mare de 99 ani”.
Legiuitorul a stabilit termenul maxim din cel puţin două argumente:

1.pentru a exclude posibilitatea camuflării unui contract de înstrăinare a bunului printr-un

contract de locaţiune.

2.pentru a permite părţilor să ajusteze prevederile contractului la realitatea economică

Codul civil al Federaţiei Ruse în art.610 stabileşte că: contractul de locaţiune se încheie pe
un termen, stabilit în contract, dar în acelaşi timp permite încheierea contractului şi fără indicarea
termenului. În acest caz contractul va fi considerat încheiat pe un termen nedeterminat. Efectele
juridice a încheierii contractului fără indicarea termenului, constă în aceea că fiecare parte
contractantă obţine dreptul de a refuza la contract în orice moment, în mod unilateral, cu condiţia
 14

înştiinţării părţii adverse înainte cu o lună la locaţiunea mobilelor, dar la locaţiunea imobilelor,
înainte cu trei luni28.

Noul CC RM stabileşte o normă în art. 1280, conform căruia dacă raporturile contractuale
continuă în mod tacit, după expirarea contractului de locaţiune, acesta se consideră prelungit pe
un termen nedeterminat. Acest contract va fi prelungit pe acelaşi termen şi cu aceleaşi condiţii ca
şi contractul anterior. În art.1280 Cod Civil condiţiile pentru încheierea contractului pe un nou
termen, la care are dreptul prioritar locatarul.

FORMA

Forma de asemeni este unul din elementele esenţiale ale contractului de locaţiune,
legiuitorul lasă la latitudinea părţilor faptul alegerii formei, care poate fi orală, scrisă, cît şi
autentică. Există unele norme speciale în ce priveşte bunurile imobile, care sînt stipulate în art.
1252 CC RM: ,,contractul de locaţiune a unui bun imobil trebuie întocmit în scris.’’29

CAUZA

Cauza sau scopul contractului de locaţiune este reflectată în două momente: urmărirea
scopului de utilizare a bunului pentru extragerea fructelor pentru sine sau pentru terţ, satisfacerea
unor interese private ale locatarului, precum şi urmărirea plăţii pentru locaţiunea bunului30

2.2Efectele încheierii şi neexecutării corespu nzătoare a contractului de locaţiune

Principalul efect al încheierii contractului constituie dobîndirea şi executarea de către părţi
a drepturilor şi obligaţiilor contractuale.

Ca efect al executării necorescpunzătoare a clauzelor contractuale, are ca efect executarea

silită a obligaţiei contractuale sau rezilierea sau rezoluţiunea contractului de locaţiune.

28
М. Брагинский, В. Витрянский Op. cit. p. 464
29
Andrei Bloşenco. Drept civil, Partea specială, Note de curs, Chişinău, 2003, p. 66
30
Igor Trofimov, Vasile Zavatin: „Introducere în dreptul civil. Persoana fizică. Persoana juridică”, Chişinău 2004,
p.150
 15

2.2.1Drepturile şi obligaţiile locatorului

Din cele remarcate mai sus, am putea menţiona faptul că, prin încheierea contractului de
locaţiune locatorul are obligaţia de a:

- transmite bunul în condiţiile contractului de locaţiune;

- asigura transmisiunea dreptului de folosinţă asupra bunului;
- transmite bunul în termenul stabilit de contract sau în alt termen
ce reiese din contract;
- preda şi accesoriile bunului odată cu predarea acestuia;
- garanta viciile bunului;
- repara prejudiciul cauzat locatarului de către terţele persoane;
- de a face reparaţia capitală a bunului transmis în locaţiune;
- despăgubi cheltuielile suportate de locatar în legătură cu necesitatea suportării
cheltuielilor de reparaţie în scopul conservării bunului, dar care nu au fost executate de
către locator la cererea sau înştiinţarea locatarului.31

Obligaţia de bază a locatorului, este de a preda locatarului bunul în starea

corespunzătoare, conform destinaţiei cuvenite în contract, împreună cu acest bun se
transmit toate actele necesare ce dovedesc dreptul de proprietate al locatorului asupra
acestui bun.32

Bunul este considerat liber de orice viciu material dacă părţile au respectat minimum o
condiţie din cele două legale:

a) în contract este stipulată destinaţia obiectului şi starea acestuia permite folosirea

acestui bun conform aceastei destinaţii;
b) părţile nu au convenit asupra unor anumite caracteristici de folosinţă, dar bu
nul poate fi folosit conform destinaţiei obişnuite a unor asemenea bunuri.
Bunul dat este considerat liber de orice viciu juridic dacă nici un terţ nu poate
valorifica dreptul asupra acestui bun în perioada pentru care a fost încheiat contractul.

Patrimoniul ce urmează a fi transmis în chirie trebuie să fie predat în termeni stabiliţi din
timp. Dacă termenii nu au fost stabiliţi dinainte, atunci predarea bunului este făcută în termeni
rezonabili. În cazul neîndeplinirii acestei obligaţii de către locator, locatarul primeşte dreptul
de a cere bunul ce face obiectul contractului de locaţiune şi de acere de la locator achitarea
31
Trofimov Igor,Drept civil, Contractele civile, Chişinău, Academia „Ştefan cel mare” a MAI a Republicii Moldova,
2004, Tip. „Elena-V.I.”p. 150
32
Codul civil al Republicii Moldova, din 06.06.2002
 16

cheltuielilor suportate din pricina transmiterii întârziate a patrimoniului. Iar dacă

locatarul în urma întârzierii transmiterii bunului a pierdut interesul faţă de contractul de
locaţiune dat, el poate să procedeze în modul următor:33

1) să ceară rezilierea contractului;

2) să ceară recuperarea pagubelor aduse în urma neexecutării corespunzătoare a
condiţiilor contractuale de către locator.
În ceea ce include obligaţia de predare a bunurilor de către locator locatarului este şi
obligaţia că acest bun trebuie să corespundă condiţiilor contractuale, precum şi celor stipulate în
Codul Civil al republicii Moldova.

În acest caz locatarul are dreptul de a cere de la locator :

 repararea viciului;
 micşorarea preţului chiriei;
 recuperarea pagubelor aduse;
 achitarea sumei pentru reparaţia făcută;
 rezilierea contractului.
Analizând legislaţia internaţională putem să evidenţiem următoarele consecinţe
negative pentru locator care a transmis bunul cu vicii sau alte defecte ce duc la imposibilitatea
folosirii lor conform destinaţiei:

Reparaţia capitală se efectuează în termenul prevăzut în contract sau când reiese dint-o
necesitate stringentă. Neîndeplinirea de către locator a acestei obligaţii dă dreptul locatarului :

 să facă reparaţii capitale prevăzute în contract sau cele cu caracter urgent şi

să ceară locatorului să plătească costul reparaţiei sau să scadă costul lor din plata chiriei;
 să rezilieze contractul şi să ceară plata daunelor cauzate prin ne
executarea obligaţiilor sale.
După părerea mea rolul de posedare şi folosinţă prevăzut de dreptul civil este mărit în
această situaţie.

Însă anume în aşa mod poate ti obţinută o stabilitate în ce priveşte circulaţia

patrimonială.

2.2.2.Drepturile şi obligaţiile locatarului

Locatarul la rândul său are următoarele obligaţii:

33
Codul civil al Republicii Moldova, art.1260.
 17

- de a confirma faptul recepţionării bunului şi corespunderea caracterelor acestuia

prevederilor contractului;
- de a folosi, păstra sau îngriji bunul transmis cu deligenţa unui proprietar;
- să-1 folosească doar conform destinaţiei indicate în contract sau destinaţiei ce reiese din
natura bunului;
- să suporte cheltuielile curente ce rezultă din folosirea bunului;
- să nu transmită în folosinţa unor terţi bunul, dacă contractul nu prevede altceva;
- să restituie bunul la scadenţă sau dacă termenul nu este determinat, atunci să-1
restituie după atingerea scopului în vederea căruia a fost transmis bunul;
- să achite în mărimea şi termenul stabilit de contract plata de chirie.
Clauzele obligatorii pentru locatar de obicei sunt legate de condiţiile privind bunurile date
în chirie, modul şi termenul de locaţiune.

Codul Civil precum şi alte acte normative acordă un număr destul de mare de posibilităţi şi
moduri de folosire a bunului închiriat, şi anume:

 are dreptul de a exploata bunul închiriat conform destinaţiei lui;

 are dreptul de a transmite bunul în sub locaţiune şi cesiune cu acordul
locatorului;
 de a acorda bunul în folosire gratuită.
Însă este necesar de menţionat faptul că în toate cazurile când exploatarea bunului este
efectuată nemijlocit de locatar răspunzător faţă de locatar rămâne locatarul.

O altă obligaţie a locatarului este de a plăti chiria sau preţul contractului de locaţiune.
Obligaţia dată este realizată în mod corespunzător atunci când plata este făcută la
termenul prevăzut în contractul de locaţiune încheiat între părţi. Insă există cazuri când
termenul nu este indicat în contract, ceea ce duce la nulitatea contractului, adică el este
socotit ca fiind ne încheiat.

Plata poate fi stabilită atât pentru întreg bunul, cât şi pentru o parte din el. Poate fi
stabilit în sumă de bani sau în natură34 toate cheltuielile legate de transmiterea sumei de bani
trec pe seama locatarului.

Dacă plata se face în bani chiria va consta în echivalentul acestei (în lei pe teritoriu]
Republicii Moldova sau în alte valute după acordul stabilit de părţi), dacă chiria se face în

34
Legea cu privire la arendă, din 14.01.1992, art. 9
 18

natură, atunci se ia în consideraţie cantitatea determinată de produse cuprinse între minim şi

maxim producţie.

Protejarea intereselor locatarului se manifestă şi prin faptul că prevederile legale

îl impun pe locator să-şi dea consimţământul la sub locaţiune sau la cedarea locaţiunii dacă există
circumstanţe favorabile pentru locatar de ordin obiectiv, şi anume interesul legitim pentru locatar de
a da bunul, integral sau parţial, unui terţ.35 Interesul legitim se manifestă prin dobânda, profitul,
posibilităţile sau imposibilităţile de folosinţă a bunului, prin alt rezultat pozitiv pe care îl
dobândeşte locatarul în contractul respectiv.

Consimţirea sub locaţiunii sau cesiunii locaţiunii are anumite avantaje şi pentru locator, dar
aceste avantaje sînt limitate prin lege doar de posibilitatea compensării cheltuielilor rezonabile care
pot rezulta din sub locaţiune sau cesiune. Prin urmare, dacă locatorul cere aceste compensări, el
trebuie să prezinte probele respective că le-a suportat.

Normele cu privire la sub locaţiune nu admit posibilitatea schimbării subiecţilor

contractului de locaţiune. Locatarul în cazul sub locaţiunii rămâne responsabil faţă de locator. Prin
urmare, locatarul are relaţii contractuale cu două persoane - cu locatorul în contractul de
locaţiune şi cu sublocatarul în contractul de sub locaţiune. În ultimul caz, locatarul activează faţă
de sublocatar ca locatorul însuşi. Pentru ne respectarea obligaţiilor contractuale, în contractul de sub
locaţiune faţă de locatar răspunde sublocatarul, iar locatarul, la rândul său, răspunde în faţa
locatorului şi pentru acţiune sale şi pentru acţiunile sublocatarului. Dar locatarul are dreptul de
regres faţă de sublocatar în mărimea răspunderii suportate de el faţă de locator.

O normă de ordin general în contractul de sub locaţiune constituie faptul că termenul

contractului de sub locaţiune nu poate depăşi termenul contractului de locaţiune

Însă revenind la legislaţia naţională este necesar de menţionat că termenul contractului de

sub locaţiune nu poate depăşi termenul contractului de bază. În relaţiile de sub locaţiune se
ţine cont, în primul rând, de prevederile contractului de locaţiune.36

În condiţiile în care poate interveni sub locaţiunea este permisă şi cesiunea locaţiunii de
către locator. Spre deosebire de sub locaţiune, care este un nou contract de locaţiune - cesiunea
constituie o vânzare a dreptului de folosinţă, de unde apar următoarele consecinţe:

35
Gh. Chibac, Locaţiunea, Vol.II, art. 875-922, în Comentariul Codului civil al Republicii Moldova, Chişinău, ed. ARC, 2006, pag. 503.

36
Gh. Chibac, Locaţiunea, Vol.II, art. 875-922, în Comentariul Codului civil al Republicii Moldova, Chişinău, ed. ARC, 2006, pag. 503.
 19

 întrucât legea nu cunoaşte cesiunea obligaţiilor, obiectul cesiunii îl formează drepturile

locatarului. Deoarece obiectul cesiunii sunt numai drepturi şi astfel locatarul rămâne
obligat în continuare faţă de locator;

 prin intermediul cesiunii cesionarul ia locul cedentului, în schimb sublocatarul poate

dobândi drepturi diferite de cale ale locatarului principal, evident fără a contraveni
condiţiilor din contractul de bază.

Dreptul locatarului, în cazul deranjării folosinţei sale de către alt locator, de a cere de la
locator o reducere a chinei sau rezilierea contractului .

Astfel, analizând cele expuse mai sus, pentru să evidenţiem următoarele prevederi
direct prevăzute ocrotirii dreptului de proprietate locatarului. În primul rând acest drept al
locatarului este ocrotit de legislaţia civilă şi anume prin contractul de locaţiune. Locatarul are
dreptul de a cere reîntoarcerea bunului lui de la orice posedare ilegală, să ceară înlăturarea
obstacolelor ce împiedică folosirea lui, plata prejudiciului cauzat proprietăţii lui de la toate
persoanele, inclusiv şi de la locator.

Proprietatea locatorului poate fi confiscată sau luată de la acesta doar pe baza hotărârii
instanţei de judecată sau arbitrajului. Condiţiile contractuale au valoare pe întreaga perioadă a
funcţionării contractului de locaţiune şi chiar dacă, după încheierea lui legislaţia s-a
schimbat în defavoarea locatarului. Este necesar de menţionat că între locator şi locatar mai
există drepturi şi obligaţii identice.

2.3. Soarta îmbunătăţirii bunurilor

Contractul de locaţiune este un contract care, de obicei, se încheie pe o perioadă
destul de îndelungată. Pe parcursul acestei perioade pot fi făcute diferite modificări sau aşa-
numitele „îmbunătăţiri" ale bunului transmis în chirie. De aceea o importanţă deosebită trebuie
de acordat la momentul încheierii contractului pentru a stabili cum va fi efectuată această
îmbunătăţire a bunului.

Caracterul important al relaţiilor apărute în cazul îmbunătăţirii bunului se datorează

faptului că în procesul exploatării bunului închiriat locatarul poate să efectueze unele sau mai
multe tipuri de îmbunătăţiri. Ultimele însă sunt îndreptate nu la asigurarea funcţionării
proprietăţii transmise în chirie, ci la efectuarea eficacităţii acesteia.
 20

De soarta îmbunătăţirii bunului, în primul rând depinde caracterul individual al acestuia

plus existenţa sau ne existenţa acordului din partea locatorului. În dependentă de situaţiile
date deosebim următoarele tipuri de îmbunătăţiri ale bunului:

 realizate cu acordul locatorului;

 realizate fără acordul locatorului;
 separate fără deteriorarea bunului;
 cu deteriorarea bunului.
Legislaţia naţională permite locatarului că în cazul în care între părţi nu era încheiat un
acord prealabil şi locatarul a efectuat careva îmbunătăţiri bunului ce pot fi separate şi dacă
locatorul refuză să compenseze valoarea lor, să le ia în posesia sa. Î nsă dacă bunurile care au
fost îmbunătăţite nu pot fi separate fără deteriorarea bunului închiriat şi această îmbunătăţire
a fost făcută fără permisiunea locatorului şi fără existenta unui acord încheiat prealabil, locatorul
va primi în proprietate toate îmbunătăţirile plus bunul închiriat.

Din cele expuse mai sus putem să facem o remarcă că efectuarea cărora îmbunătăţiri fără
acordul locatorului poate să ducă la unele consecinţe negative faţă de locatar, mai ales dacă
acestea sunt făcute fără permisiunea locatorului.

Adică în acest caz locatarul are de pierdut de două ori:

- o dată când se cheltuie pentru construirea instalaţiilor

- a doua oară când demolează construcţiile pe contul propriu.
Aşadar, îmbunătăţirile realizate fără acordul locatorului pot fi preluate de locatar
numai în cazul dacă separarea lor nu duce la deteriorarea bunului închiriat şi invers, urmează
să treacă în proprietatea locatorului dacă nu pot fi separate fară aducerea cărora deteriorări
bunului închiriat.

În sfârşit, legislaţia stabileşte şi o normă dispozitivă privind soarta îmbunătăţirii

bunului, ce sunt îmbunătăţite cu acordul locatorului - acestea pot fi preluate sau valoarea lor
pot fi compensată. Aceasta înseamnă că în contractul de locaţiune, după dorinţa ambelor părţi,
poate fi stabilită orice condiţie ce nu contravine legislaţiei în vigoare.

Capitolul III Rezilierea, modificarea şi încetarea contractului de locaţiune

Pe lângă temeiurile generale de încetare a obligaţiilor prevăzute de legislaţie, contractul de
locaţiune poate înceta şi în baza temeiurilor (condiţiilor) speciale.
 21

Este necesar de accentuat faptul că trecerea dreptului de proprietate asupra bunului

închiriat de la locatar la altă persoană nu este un temei de rezilierea contractului. Aceasta,
de regulă, acţionează în cazul reorganizării unităţii economice care dă în chirie bunurile.

Conform regulilor generale pe lângă acordul de voinţă al pârtilor (rezilierea convenţională),

contractul de locaţiune încetează prin:

 denunţarea unilaterală;
 expirarea termenului;
 pierea bunului, răscumpărarea bunului;
 rezilierea contractului pentru ne executare;
 exproprierea bunului închiriat.
În caz în care părţile nu ajung la un acord privind condiţiile contractului de locaţiune deja
încheiat, ele au dreptul de a face modificări sau de a cere rezilierea prin înaintarea acţiunii prin
instanţa de judecată sau arbitraj. Cererea de rezilierea contractului de locaţiune este depusă
de instanţa din raza teritorială unde se află sediul locatorului.

Dacă pieirea este totală (bunul nu mai poate fi folosit potrivit destinaţiei), contractul
este desfăcut de drept, căci locatorul nu mai poate asigura locatarului folosinţa bunului şi nici
nu poate fi obligat la refacerea sau înlocuirea lui deoarece pierea a avut loc nu din culpa lui.

7) Nu ia măsuri de reproducere a bunului care au posibilitate de a fi restituite.

Cererea poate fi înaintată la instanţa de judecată numai dacă au fost respectate 2

condiţii importante care sunt:

 Cererea este depusă după primirea refuzului de la cealaltă parte contractului

privind modificarea sau rezilierea contractului.
 Cererea este depusă atunci când n-a fost primit nici un răspuns la propunerea
transmisă în termen de 30 de zile, dacă nu a fost prevăzut alt termen.
În cazul încălcării căii extrajudiciare de soluţionare a conflictului în ceea ce priveşte
modificarea sau rezilierea contractului de locaţiune, instanţa de judecată primind cerea de
chemare în judecată da la locator fără anexarea probelor reale ce vor dovedi înştiinţarea altei
părţi despre dorinţa de a rezilia contractul este obligată să întoarcă cererea fără examinare.

Cererea locatarului privind modificarea sau rezilierea contractului de locaţiune în

practică arbitrar-juridică este un eveniment mai rar, spre deosebire de tipice şi frecvente.
 22

Astfel, conform legislaţiei în vigoare în domeniul dat locatarul e în drept de a cere

rezilierea anticipată a contractului de locatiune în următoarele cazuri:

 Persoana care dă în chirie bunul nu-şi îndeplineşte obligaţiile contractuale;

 Privind restabilirea şi repararea bunurilor închiriate, asigurarea tehnico-materială,
reînzestrarea tehnică a producţiei şi altele în acest gen;
 Dacă bunurile închiriate în virtutea unor circumstanţe pentru care locatarul
nu poartă răspundere vor fi într-o stare neutilizabilă;
 Persoana care transmite bunul în posesie sau folosinţă temporară nu
transmis la timp aceste bunuri locatarului.

3.1 Aplicarea prevederilor contractului de locațiune cu privire la hotărârea Curții

Supreme de Justiție
Speță:
La 06 martie 2014, SRL „Gupa Grup” a depus cerere de chemare în judecată împotriva ÎS
„Calea Ferată din Moldova” cu privire larecunoaşterea nulităţii parţiale a prevederilor
contractului de locaţiune şi încasarea integrală a cheltuielilor suportate. În motivarea acţiunii a
invocat că între SRL „Gupa Grup” având calitate contractantă de locatar şi ÎS „Calea Ferată din
Moldova” având calitate contractantă de locator, s-a convenit la semnarea contractului de
locaţiune nr. 45 din 20 martie 2012, pe o perioadă de 10 ani, termenul intrării în vigoare şi
executării obligaţiunilor contractuale fiind convenit de părţi, din 01 septembrie 2012 până la 31
august 2022, la preţul de 583327,76 lei anual, ceea ce constituie cîte 48610,64 lei lunar.37
Cu toate acestea nu l-a înştiinţat reclamantul despre imposibilitatea folosirii încăperii cu
destinaţia preconizată, din motivul lipsei serviciilor sanitare, cum ar fiapă şi canalizare, energia
electrică, cât şi imposibilitatea conectării la reţelele electrice, lipsa sistemului de ventilare,
strecurarea apelor de pe acoperiş prin conducte tehnice în imobilul arendat, lipsa sistemului de
încălzire, căderea tencuielii de pe pereţi,fapt prin care locatarul a fost dus în eroare.
Mai invocă reclamantul că prin pct. 4.4.4 al contractului de locaţiune nr. 45 din 20 martie
2012 şi-a asumat obligaţiunea de a efectua din contul său reparaţii curente a bunului închiriat, iar
pentru obţinerea posibilităţii deschiderii şi funcţionării localului conform destinaţiei convenite în
contract, a solicitat de la diferite organe de stat competente eliberarea certificatelor ce i-ar
permite deschiderii localului cu destinaţia preconizată

37
http://jurisprudenta.csj.md/search_col_civil.php?id=26667
 23

Conştientizând necesitatea efectuării reparaţiei capitale a localului, ceea ce nu a fost

prevăzut în contractul de locaţiune, susţine că prin scrisoare la somat pârâtul, despre necesitatea
modificării pct. 2.2 din contractul de locaţiune şi stabilirii unui nou termen.
Însă prin răspunsul eliberat de către ÎS „Calea Ferată din Moldova”, locatarului i-a fost
refuzat la modificarea prevederilor pct. 2.2 din contractul sus menţionat, privind stabilirea unui
nou termen, motivând prin faptul că, termenul stabilit în contract este destul de rezonabil
Suplimentar invocă că la momentul semnării contractului de locaţiune, preţul blocului
administrativ nr. 3 care este amplasat pe str. Decebal 2, mun. Chişinău era estimataproximativ la
500.000 mii lei, iar în urma efectuării reparaţiei capitale, valoarea a blocului s-a majorat
aproximativ la 5.000000 ml.lei. Cheltuielile efectuate de locatar pot fi confirmate, prin facturile
fiscale eliberate de diferiţi agenţi economici nomici.
În condiţiile enunţate, consideră oportun şi legal de a fi obligat pîrîtul să efectueze
recalculări la preţul chiriei, sau scutirea achitării chiriei pe o perioadă determinată de timp pentru
locatar, pînă la stingerea datoriei de către locator egală sumei investite în reparaţia capitală a
bunului imobil. Solicită recunoaşterea nulităţii parţiale a prevederilor pct. 4.6 din contractul de 4
locaţiune nr. 45 din 20 martie 2012, şi anume, a sintagmei „Fără drept de restituire” şi încasarea
integrală a cheltuielilor suportate în urma renovării încăperilor conform contractului de locaţiune
nominalizat
Analiza condiţiile de validitate ale contractului de locaţiune
Persoanele juridice (locatar) SRL „Gupa Grup” și (locator) ÎS „Calea Ferată din Moldova”
– capacitatea aceastora apar din momentul obţinerii certificatului sau documentului de
înregistrare de stat, în unele cazuri licenţa.

Consimţământul

O altă condiţie de validitate obligatorie este consimţământul liber exprimat al părţilor,

care constă în hotărârea de a încheia un act juridic manifestat anterior.

În speță se menționează faptul că până la momentul semnării contractului de locaţiune

menţionat, între părţile contractante frecvent se duceau tratative, privind negocierea preţului
stabilit de locator şi rămânerii în vigoare a modificărilor efectuate de părţi la contractul de
locaţiune.

Se mai afirmă că la negocierile petrecute între părţi, locatarul l-a înştiinţat pe locator
despre intenţia sa privind deschiderea în localul respectiv a Barului şi Cafenelei, iar aproximativ
peste 3-4 luni, după negocieri, pîrîtul la invitat reclamantul la sediul său, pentru întocmirea şi
 24

semnarea contractului respectiv, care în aceeaşi zi fiind şi semnat, însă nu a fost citit de către
locatar, acesta nebănuind că locatorul ar fi efectuat careva modificări în contract fără a-l înştiinţa

Obiectul contractului de locatiune se are în vedere un bun individual determinabil mobil sau
imobil neconsultabil , adică acel care nu se distruge sau nu se consumă prin folosinţa conform
destinaţiei, în cazul nostru sunt încăperile amplasate la etajul soclu în blocul administrativ nr. 3
care este amplasat pe str. Decebal 2, mun. Chişinău cu o suprafaţă de 547,5 m.p., pentru a fi
folosite ca Bar-Cafe, inclusiv pentru a fi folosite ca Bar au fost atribuite 365,7 m.p., ca încăperi
auxiliare - 154,4 m.p., ca bucătărie - 27,4 m.p.

Putem concluziona că este un bun licit individual determinat imobil ne consumtibil care
se află la momentul încheierii contractului de locaţiune în circuitul civil Republicii Moldova.

Termenul contractului

La încheierea contractului de locaţiune, părţile au stabilit perioada concretă pe o perioadă

de 10 ani, termenul intrării în vigoare şi executării obligaţiunilor contractuale fiind convenit de
părţi, din 01 septembrie 2012 până la 31 august 2022

Conform clauzei contractului pct. 2.2 termenul scurgerii achitării chiriei stabilit de părţi,
începe la 01 septembrie 2012, pe cînd actele perfectate au fost obţinute de către locatar doar la
începutul lunii octombrie2012.

Forma contractului

Articolul 1252Cod civil stabileşte regula generală, după care contractul de locaţiune a unui
bun imobil trebuie să fie întocmit în scris.

Aproximativ peste 3-4 luni, după negocieri, pîrîtul la invitat reclamantul la sediul său,
pentru întocmirea şi semnarea contractului respectiv, care în aceeaşi zi fiind şi semnat, între SRL
„Gupa Grup” având calitate contractantă de locatar şi ÎS „Calea Ferată din Moldova” având
calitate contractantă de locator, s-a convenit la semnarea contractului de locaţiune nr. 45 din 20
martie 2012

Este de menționat că la data 28 martie 2012 contractul de locaţiune a fost înregistrat la

Oficiul Cadastral Teritorial de Stat cu nr. 0100/1234611,ceea ce se confirmă prin ştampila
aplicată pe contract.

Preţul contractului
 25

Deoarece contractul de locaţiune este un contract sinalagmatic, un loc

important prevăzut de legislaţie îi revine preţului, adică locatarul se obligă să restituie
locatorului averea, plus plata pentru folosirea şi posedarea acesteia, numită chirie.

Chiria constituie o sumă bănească, de regulă, cu privire la care se obligă locatorul faţă de
locatar, din 01 septembrie 2012 până la 31 august 2022, la preţul de 583327,76 lei anual, ceea ce
constituie cîte 48610,64 lei lunar.

La momentul semnării contractului de locaţiune, preţul blocului administrativ nr. 3 care

este amplasat pe str. Decebal 2, mun. Chişinău era aproximativ la 500.000 mii lei, iar în urma
efectuării reparaţiei capitale, valoarea a blocului s-a majorat aproximativ la 5.000000 ml.lei.
Cheltuielile efectuate de locatar pot fi confirmate, prin facturile fiscale eliberate de diferiţi agenţi
economici.

Conform prevederilor art. 1254 alin (1) CC RM Locatorul este obligat să predea
locatarului bunul în starea corespunzătoare, conform destinaţiei convenite prin contract, şi să
menţină bunul în această stare pe durata locaţiunii. Alin (2) art. 1254 CC RM prevede că bunul
dat de locator trebuie să fie liber de orice viciu material sau juridic.

Este de menționat că la momentul semnării contractului de locaţiune pîrîtul a cunoscut

despre intenţia reclamantului de a deschide în localul închiriat bar/cafenea, cu toate acestea nu l-
a înştiinţat reclamantul despre imposibilitatea folosirii încăperii cu destinaţia preconizată, din
motivul lipsei serviciilor sanitare, cum ar fiapă şi canalizare, energia electrică, cât şi
imposibilitatea conectării la reţelele electrice, lipsa sistemului de ventilare, strecurarea apelor de
pe acoperiş prin conducte tehnice în imobilul arendat, lipsa sistemului de încălzire, căderea
tencuielii de pe pereţi,fapt prin care locatarul a fost dus în eroare

În speță SRL „Gupa Grup” având calitate contractantă de locatar la momentul încheierii
contractului de locațiune nu cunoștea despre viciile imobilului.

După părerea mea decizia CSJ este veridică din considerentul că nu a fost respectate
obligațiile de către locator (Întreprinderii de Stat „Calea Ferată din Moldova’’) prevederile art.
1274 CC RM (1) Locatorul este obligat să efectueze reparația capitală a bunului închiriat dacă
legea sau contractul nu prevede altfel, reparația capitală se efectuează în termenul stabilit în
contract sau când reiese dintr-o necesitate stringentă. Alin (3) art. 1274 CC RM prevede că
nerespectarea de către locator a obligației prevăzute la alin.(1) și (2) acordă locatarul dreptul să
efectueze reparația capitală și să treacă cheltuielile de reparație capitală în contul chiriei.
 26

Cauza actului juridic

Cauza sau scopul contractului de locaţiune este reflectată în două momente: satisfacerea
unor interese private ale locatarului precum şi
urmărirea plăţii pentru locaţiunea bunului.

Ca şi obiectul contractului, cauza trebuie să fie reală, posibil de a fi realizată. SRL „Gupa
Grup” având calitate contractantă de locatar avea intenţia să deschidă în localul respectiv Bar şi
Cafenea

În urma examinării localului de către reprezentantul Centrul de Sănătate Publică a

municipiului Chişinău, s-a constatat că localul nu corespunde cerinţelor sanitare, fapt care adus
la refuzul în eliberarea certificatului solicitat.

CSJ d e c i d e:
Se admite recursul declarat de către Societatea cu Răspunderea Limitată „Gupa Grup”.
Se casează integral decizia Curţii de Apel Chişinău din 02 decembrie 2015 în pricina civilă
la cererea de chemare în judecată a Societăţii cu Răspunderea Limitată „Gupa Grup” împotriva
Întreprinderii de Stat „Calea Ferată din Moldova” cu privire la recunoaşterea nulităţii parţiale a
prevederilor contractului de locaţiune, recalcularea preţului chiriei din momentul semnării
procesului de recepţie finală cu scutirea achitării chiriei pe o perioadă determinată de timp pentru
locatar şi la cererea reconvenţională înaintată de către Întreprinderea de Stat „Calea Ferată din
Moldova” împotriva Societăţii cu Răspunderea Limitată „Gupa Grup” cu privire la încasarea
datoriei, penalităţii, rezilierea contractului de locaţiune şi evacuare fără acordarea altui spaţiu.

Concluzie

Trecerea la  economia de piaţă în Moldova a generat mari schimbări în toate sferele vieţii
sociale: crearea noilor unităţi economice, modificarea organizaţiilor  statale, adoptarea noului
Cod civil. Dezvoltarea normală a vieţii sociale necesită respectarea normelor de conduită. Odată
cu procesul de restructurare, s-au produs schimbări esenţiale şi în societate.
 27

În procesul evoluţiei sale istorice, societatea umană a parcurs diverse etape de dezvoltare,
etape care în pragul mileniului III, ne-au pus în faţa realizării unui stat de drept. Statul de drept
la etapa actuală reprezintă cea mai fundamentală valoare a existenţei noastre ca civilizaţie, iar
pentru a o putea transpune în realitate este nevoie de schimbări radicale nu doar în mentalitatea
noastră ci şi în procesul de garantare şi respectare a regulilor de convieţuire socială.

Realizarea scopului şi a obiectivelor temei abordate a determinat rolul contractului de

locaţiune în societate, care se manifestă prin faptul că acordă posibilitate locatarilor de a se ocupa
cu activitatea gospodărească şi de antreprenoriat, de a primi un anumit venit, de a-şi asigura un
trai decent etc.

Fiind cunoscut omenirii încă de la începutul său, contractul de locaţiune a fost influenţat
direct de condiţiile sociale, politice, economice existente la etapele sale de dezvoltare, care au
favorizat atât dezvoltarea acestor raporturi, cât şi stagnarea lor pe un anumit timp.

Astfel recent în Republica Moldova a fost modificat Codu Civil, care tinde a modifica
relaţiile juridice ale contractului de locaţiune, mereu în mişcare cu normele internaționale,
conform ordinii publice și bunurilor moravuri.

Bibliografie
Acte normative şi practica judiciară

1. Constituţia Republicii Moldova, adoptată la 29.07.1994, în vigoare de la 27.08.1994;

2. Codul civil al Republicii Moldova, Monitorul Oficial, nr.66-75 din 22.06.2002
3.Legea cu privire la arendă şi întreprinderile de arendă, adoptată prin Hotărârea Guvernului,
1993;
 28

4. Hotărârea Ministerului de Finanţe a Republicii Moldova, nr 32 din 03 martie 2000;

Literatura doctrinară

5. L. C. Stoica, Contracte speciale. Locatiunea, inchirierea locuintelor, antreprinza.

Practica judiciara , Ed. Hamangiu, Bucuresti 2010.
6. Gh. Chibac, Locaţiunea, Vol.II, art. 875-922, în Comentariul Codului civil al
Republicii Moldova, Chişinău, ed. ARC, 2006
7. Д.В.Дождев. Римское частное право, Москва, 2002
8. Aramă E.Istoria dreptului românesc, Chişinău 1998
9. Gheorghe Chibac, Ion Malanciuc. Dreptul de locaţiune, arenda. Material didactic
pentru studenţii Facultăţii de Drept Ed. CEP USM, Chişinău 2004
10. Maria Dvoracek.Istoria dreptului românesc, Iaşi, 1992, p. 98.
11. Gh. Chibac. A. Chiriac.Curs succint de prelegeri (obligaţiuni contractuale), Ed. USM
Chişinău. 2000,
12. Gheorghe Chibac,Oxana Robu,Sorin Brumă, Natalia Chibac,Drept Civil. Contracte și
Succesiuni, ed. A IV-a, Chișinău, Editura ,,Tipografia Centrală”, 2019
13. Pop L. Teoria generala a obligatiilor, Bucuresti, Lumina Lex 2000
14. C. Stătescu, C. Bîrsan, Drept civil. Teoria generală a obligaţiilor, Bucureşti ed. All-
Beck 1994
15. D. Macovei. Drept civil. Contracte. Iaşi,1996, p.122 Mihai Vasile Jakotă. Drept
roman, vol. II, Iaşi ed. Chemarea, 1993
16. R. I. Motică, F. Motiu. Contracte civile speciale, Teorie şi practică judiciară,
Bucureşti ed. Lumina Lex, 2000
17. Igor Trofimov „Drept civil. Contractele civile”, Chişinău 2004
18. S. Baeş, N. Roşca. Drept civil. Partea generală.Persoana fizică.Persoana juridică,
Chişinău, 2004
19. Igor Trofimov, vasile Zavatin: „Introducere în dreptul civil. Persoana fizică. Persoana
juridică”, Chişinău 2004
20. Andrei Bloşenco. Drept civil, Partea specială, Note de curs, Chişinău, 2003