Dreptul de preemiune

Noi 24th, 2009 | By admin | Publicat in categoria Drept Privat, Nr. 1 Septembrie 2009
Analiz din perspectiva unor situaii particulare
Legislaia n vigoare acord reglementare privind dreptul de preemiune, avndu-se n vedere faptul c
fracionarea bunului ar implica diminuarea valorii sale economice i de pia, cauznd prejudicierea proprietarului.
Legea romn permite sanciunea nerespectrii dreptului de preemiune: fie desfiinarea retroactiv a contractului
n cazul aciunii n anulare, fie acesta va fi supus efectelor nulitii relative. n urma abrogrii Legii nr. 54/1998,
dreptul de preemiune nu mai are o reglementare expres pentru materia dreptului de proprietate asupra
terenurilor situate n extravilan, acest drept de preemiune aplicndu-se nc n cazul chiriailor, coproprietarilor,
domeniului silvic i asociailor unei societi comerciale.
I. Dreptul de preemiune noiune i scop juridic
1. Noiune. Dreptul de preemiune este definit teoretic potrivit lui M. Costin n Dicionarul de drept civil drept
facultatea de care se bucur o persoan de a fi preferat oricrei alte persoane la cumprarea unui bun1.
2. Scopul urmrit de legiuitor pentru acordarea dreptului de preemiune este diferit n funcie de domeniul de
aplicare
al
acestuia:
n cazul chiriaului argumentul este construit cu privire la relaiile desprinse din locuirea acestuia ntr-un
anumit imobil fa de care s-a ataat, lucrurile mobile fiind achiziionate n conformitate cu spaiul de locuit, putnd
exista cazuri n care copiii, sau ceilali membri ai familiei sunt legai prin desfurarea unor activiti de o anumit
instituie
apropiat
etc;
n cazul coproprietarilor dreptul de preemiune permite relizarea unei uniti a proprietii, ceea ce duce la o
mai
bun
folosin
i
ngrijire
a
bunurilor
pentru
care
se
exercit
acest
drept;
n cazul arendailor n anul 1994 s-a realizat prin Legea nr. 54/1994, abrogat ns, exprimarea direct a
dreptului de preemiune pentru proprietarii de terenuri situate n extravilan, n scopul cultivrii terenurilor n mod
corespunztor att pentru meninerea fertilitii pmntului, ct i pentru ca roadele respectivului teren s nu fie
diminuate n cantitate din cauza frmirii terenului ori implicrii unui cumprtor necunosctor;

n
cazul
asociailor
unei
societi
comerciale
intenia legiuitorului de a acorda dreptul de preemiune se datoreaz avantajelor existente n cazul n care cel
puin unul dintre asociaii care cunosc firma, pot duce la o dezvoltare mai mare dect n cazul n care ar exista
muli asociai, cu opinii contradictorii ce pot duce la litigii.
II. Natura juridic a dreptului de preemiune
Privind comparativ dreptul de preemiune i pactul de preferin, n cazul acestuia din urm, dreptul prioritar la
cumprare al beneficiarului pactului se nate n baza consimmntului prilor contractante, ns dreptul de
preemiune are o natur legal i imperativ tuturor, nu numai prilor implicate. Astfel, proprietarul, cu intenia de
a vinde, nu are nici un rol n naterea i exercitarea dreptului de preem iune de ctre titularul acestuia, iar prin
nerespectarea acestuia se va aplica sanciunea prevzut de lege 2. Din acestea rezult c dreptul de preemiune
este o derogare de la principiul conform cruia proprietarul dispune liber exclusiv i absolut de bunul su,
potrivit
art.
480
C.
civ 3.
Datorit faptului c acest drept reglementat de lege reprezint o derogare de la aceste principii rezult c
dispoziiile legale care l reglementeaz trebuie interpretate restrictiv. n acelai timp, dreptul de preemiune
trebuie ocrotit, potrivit cazurilor i condiiilor prevzute de lege, ca un drept patrimonial, indiferent de persoana
care
trebuie
s
l
respecte
sau
de
titularul
acestuia.
Asemntor drepturilor reale, dreptul de preemiune este opozabil erga omnes, ceea ce implic faptul c, n
eventualitatea n care proprietarul vinde bunul su fr s respecte acest drept reglementat de norma juridic, se
poate cere instanei de judecat anularea contractului de vnzare-cumprare, indiferent de situaia terului
cumprtor de bun sau de rea-credin, de beneficiar al unui pact de preferin sau avnd dreptul la retract
litigios.
Potrivit legii, n conflictele privitoare la diferitele tipuri de preferin la cumprare, dreptul de preemiune va fi
prioritar n aplicare.

III. Condiiile de aplicare a dreptului de preemiune

Acestea
difer
n
funcie
de:

bunul
pentru
care
se
aplic,
formnd
obiectul
acestui
drept;

actul
ce
urmeaz
a
fi
ncheiat,
contractul
de
vnzare-cumprare;

dreptul
nstrinat
prin
contractul
ncheiat,
ce
ncalc
acest
drept.
Dreptul de preemiune este prevzut de lege numai n situaia n care nstrinarea se face prin vnzarecumprare, care implic ncheierea unui contract cu titlu oneros, comutativ, dreptul de preemiune neputnd fi
recunoscut n cazul unei nstrinri cu titlu gratuit (ex. donaie) sau cu caracter aleatoriu (ex. contract de
ntreinere sau de rent viager), fie printr-un contract de schimb chiar cu sult. Bunul, neavnd un pre, specific
operaiei de vnzare-cumprare, dreptul de preemiune nu poate fi recunoscut, acesta opernd numai la pre
egal.
Pentru aplicabilitatea dreptului de preemiune actul juridic interzis trebuie s aib ca obiect transmiterea dreptului
de proprietate, neviznd prin nstrinare prin vnzare i dezmembrmintele acestui drept cum ar fi: dreptul de
uzufruct sau de folosin al bunului.
IV. Domeniul de aplicare i re glementarea juridic
1. Dreptul de preemiune reglementat de Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate n
mod abuziv n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989 Potrivit art. 17 din legea mai sus-menionat, titularii
dreptului
de
preemiune
sunt
locatarii
urmtoarelor
imobile:
cele ocupate de uniti i instituii de nvmnt din sistemul bugetar (ex. coli, licee, universiti);
imobilele ocupate de uniti sanitare i de asisten medico-legal din sistemul de stat (ex. spitale);
cele ocupate de instituii publice (administraii financiare, ministere, trezorerii, judectorii, tribunale, curi de apel,
poliie,
primrii,
prefecturi
i
alte
autoriti
ale
administraiei
publice);

cele
ocupate
de
instituii
culturale
de
stat
(biblioteci,
teatre,
opere,
muzee);

imobilele
ce
reprezint
sedii
ale
partidelor
politice
nregistrate
legal.
n acest caz, dreptul de preemiune se poate exercita, sub sanciunea decderii, n termenul de 90 de zile de la
data primirii notificrii prin intermediul executorului judectoresc, cu privire la intenia de vnzare. Art. 19 al Legii
nr. 10/2001 permite4aplicablilitatea art. 17, specificndu-se c n cazul imobilelor-construcii crora li s-au
adugat noi corpuri n raport cu forma iniial, a cror arie desfurat este mai mic dect 100% din aria iniial,
fostului proprietar i se va restitui imobilul n natur, situaie n care cel care deine suprafaa adugat are drept
de preemiune la cumprarea suprafeei restituite fostului proprietar sau motenitorului acestuia. De asemenea,
noul proprietar al suprafeei restituite n proprietate are drept de preemiune conform legii la cumprarea
suprafeei adugate pe orizontala i/sau verticala imobilului dup trecerea acestuia n proprietatea statului. n
ambele situaii, nclcarea dreptului de preemiune are ca sanciune nulitatea absolut a contractului de vnzarecumprare.
n conformitate cu art. 42 alin. (2) din lege5, n situaia n care imobilele au alt destinaie dect cea de locuin, i
nu se restituie persoanelor ndreptite, deintorii cu titlu valabil la data aplicrii Legii nr. 10/2001 au drept de
preemiune, drept acordat i chiriailor imobilelor cu destinaia de locuine i care nu s-au restituit persoanelor
ndreptite. n aceste cazuri, nclcarea dreptului de preemiune se sancioneaz cu nulitatea relativ a
contractului
de
vnzare-cumprare,
nenclcndu-se
norme
de
ordin
public.
2. Dreptul de preemiune reglementat de Codul silvic. n art. 52 al Codului silvic 6 se precizez c Statul, prin
autoritatea public central care rspunde de silvicultur, are drept de preemiune la toate vnzrile de bunvoie
sau silite, la pre i n condiii egale, pentru enclavele din fondul forestier proprietate public i terenurile limitrofe
acestuia, precum i pentru terenurile acoperite cu vegetaie forestier. Proprietarul vnztor este obligat s
ntiineze, n scris, unitatea silvic teritorial n raza creia se afl terenul respectiv, n legtur cu intenia de
nstrinare. Unitatea silvic sesizat i va manifesta opiunea n termen de 30 de zile, dup care dreptul de
preemiune nceteaz. Vnzarea fcut cu nclcarea dispoziiilor de mai sus este nul de drept7.
Rezult c titular al dreptului de preemiune n acest caz este statul, iar prin derogare de la dreptul comun, acesta
statul nu i va exercita acest drept reglementat exressis verbis prin Ministerul Finanelor, ci prin intermediul
autoritii publice centrale care rspunde de silvicultur, i anume Regia Naional a Pdurilor, potrivit art. 10 i
art.
11
alin.
(2)
din
Codul
silvic
(Legea
nr
26/1996).

Tot din art. 52 deducem termenul de decdere, de 30 de zile, n care exprimarea inteniei de vnzare trebuie s
se prezinte ca o veritabil ofert de vnzare ce trebuie s includ toate elementele eseniale ale unui contract.
Simpla acceptare a ofertei de ctre organul ce reprezint statul duce la realizarea acordului de voin, avnd
natura juridic specific unui antecontract de vnzarecumprare, fiind necesar forma autentic pentru
perfectarea
contractului
de
vnzare-cumprare.
Pentru nerespectarea dreptului de preemiune prezentat anterior sanciunea este nulitatea absolut a
contractului. Admiterea aciunii n constatarea nulitii absolute este urmat de ntoarcerea bunului n patrimoniul
vnztorului.
3. Dreptul de preemiune pentru stimularea nfiinrii i dezvoltrii ntreprinderilor mici i mijlocii (IMM-urilor) La
art.12 lit. d) din Legea nr. 346/2004 se prevede c ntreprinderile mici i mijlocii au drept de preferin la
cumprarea activelor disponibile ale regiilor autonome, societilor/companiilor naionale, precum i ale
societilor comerciale cu capital majoritar de stat, aflate n vecintatea imediat a activelor pe care le dein n
proprietate.
Dreptul de preferin se poate exercita prin depunerea unei solicitri n acest sens, n termen de 30 de zile
calendaristice de la data nscrierii activului pe listele cuprinznd activele disponibile prevzute la art. 13 alin. (4).
Este interzis, sub sanciunea nulitii absolute, transferul, n orice mod, al dreptului de proprietate asupra activului
disponibil,
fr
acordarea
dreptului
de
preferin;
De asemenea, dreptul de preemiune este reglementat i la art. 12. lit.e) , amintit sub numele de drept de
preferin: ntreprinderile mici i mijlocii au prioritate la cumprarea activelor disponibile ale regiilor autonome,
societilor/ companiilor naionale, precum i ale societilor comerciale cu capital majoritar de stat. n termen de
30 de zile de la primirea unei solicitri n acest sens, regiile autonome, societile/companiile naionale, precum i
societile comerciale cu capital majoritar de stat vor organiza o prim licitaie deschis cu strigare, doar pentru
ntreprinderile mici i mijlocii. Oferta de vnzare va specifica faptul c este adresat doar ntreprinderilor mici i
mijlocii. Prevederile privind vnzarea de active cuprinse n Hotrrea Guvernului nr. 577/2002 pentru aprobarea
Normelor metodologice de aplicare a Ordonanei de urgen a Guvernului nr. 88/1997 privind privatizarea
societilor comerciale, cu modificrile i completrile ulterioare, i a Legii nr. 137/2002 privind unele msuri
pentru accelerarea privatizrii se vor aplica n mod corespunztor. n situaia neadjudecrii licitaiei, se poate
organiza
o
alt
licitaie,
cu
acces
liber,
conform
reglementrilor
n
vigoare 8.
4. Dreptul de preemiune reglementat pentru protejarea
patrimoniului cultural naional mobil
n acest caz, dreptul de preemiune este menionat la art. 35. alin. (2) i (7) din Legea nr. 182/2000:
Alin. (2): Autorizarea operatorilor economici prevzui la alin. (1) se face de ctre Ministerul Culturii i Cultelor, cu
avizul Comisiei Naionale a Muzeelor i Coleciilor, cu respectarea normelor privind comerul cu bunuri culturale
mobile.
Alin. (7): Agenii economici autorizai s comercializeze bunuri culturale mobile sunt obligai ca, n termen de 3
zile de la data nregistrrii n registrul propriu a bunurilor clasate n tezaur, s comunice n scris serviciului public
deconcentrat al Ministerului Culturii i Cultelor, n a crei raz teritorial i au sediul, punerea acestora n
vnzare, precum i, dup caz, s transmit un exemplar al catalogului editat n scopul organizrii unei licitaii
publice, indiferent dac bunurile scoase la licitaie sunt sau nu sunt clasate n patrimoniul cultural naional
mobil 9.
De asemenea, o alt situaie de aplicare a dreptului de preemiune se ntlnete reglementat la art. 36 alin.(1)(3)
i
(5),
astfel:
la
alin.
(1)
se
prevede:
Bunurile culturale mobile, proprietate a persoanelor fizice sau juridice de drept privat, clasate n tezaur, pot face
obiectul unei vnzri publice numai n condiiile exercitrii dreptului de preempiune de ctre statul romn, prin
Ministerul
Culturii
i
Cultelor,
i
cu
respectarea
dispoziiilor
art.
35
alin.
(7).
Precizri
cu
privire
la
aceste
prevederi
legale:
titularul dreptului de preemiune n acest caz este statul, exercitndu-i n acest caz acest drept prin Ministerul
Culturii, i anume prin intermediul direciei judeene pentru cultur i patrimoniu cultural;
dreptul de preemiune se poate exercita dac proprietarul i-a manifestat voina de a vinde bunul printr-o
vnzare public, adresndu-se unui agent economic autorizat, fiind posibil negocierea direct cu agentul
economic autorizat ce organizeaz vnzarea, fie negociind direct cu vnztorul, fie prin participarea la licitaie
public;

 termenul de decdere al dreptului de preemiune este de 30 de zile conform legii, pentru exprimarea inteniei de
cumprare,
nu
i
pentru
desfurarea
licitaiei
publice;
n conformitate cu art. 36 alin. (5), nerespectarea dreptului de preemiune se sancioneaz n aceast situaie
cu nulitatea absolut a contractului, cu efectul ntoarcerii bunului n patrimoniul vnztorului.
5.
Dreptul
prioritar
la
dobndirea
imobilului
expropriat
Potrivit Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate public, la art. 37 se prevd, cu trimitere la
aplicarea dreptului de preemiune, urmtoarele: n cazul n care lucrrile pentru care s-a fcut exproprierea nu sau realizat, iar expropriatorul dorete nstrinarea imobilului, expropriatul fost proprietar are un drept prioritar
la dobndire, la un pre ce nu poate fi mai mare dect despgubirea actualizat. n acest scop, expropriatorul se
va adresa n scris fostului proprietar, iar dac acesta nu opteaz pentru cumprare sau dac nu rspunde
expropriatorului n termen de 60 de zile de la primirea notificrii, acesta din urm poate dispune de imobil 10.
Observnd cu rigurozitate modalitatea de exprimare a legiuitorului, distingem c dreptul de preemiune nu este
identic cu dreptul de preferin sau prioritar, asemntor ns cu acesta. Drept urmare, se fac urmtoarele
precizri:
I. fcnd excepie de la celelalte cazuri n care actul ilicit se materializez n contractul de vnzarecumprare, n
situaia imobilului expropriat, fostul proprietar beneficiaz de dreptul prioritar la dobndire n toate cazurile n care
expropriatorul statul, respectiv unitile administrativ-teritoriale are n intenie nstrinarea imobilului, nu
numai
cu
titlu
de
vnzare;
II. dac nstrinarea imobilului se face cu titlu oneros, prin vnzare (inclusiv prin licitaie), fostul proprietar se
bucur de acest drept prioritar nu la un pre egal (fa de ceilali cumprtori), ci la un pre ce nu depete
despgubirea
actualizat.
Deoarece dreptul expropriatului nu opereaz la pre egal, se evit exprimarea de drept de preemiune n acest
caz;
III . privind procedura exercitrii dreptului prioritar, aceasta este simpl: const n notificarea inteniei de
nstrinare a expropriatului i de a redobndi proprietatea imobilului expropriat n termen de 60 de zile de la
primirea respectivei notificri.
V. Concluzii
Privind dreptul de preemiune ntr-o imagine de ansamblu, se poate contrage intenia legiuitorului de a proteja i
valorifica dreptul de proprietate asupra bunurilor, oferind titularilor acestui drept posibilitatea de a beneficia de un
mijloc propice pentru a-i putea conferi efectivitate, de a evita fragmentrile i dispersrile i pentru a se putea
bucura n deplintate de acest drept.
Note
1 M. N. Costin, Dicionar de drept civil, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1997, p.166-168;
2 Fr. Deak, Tratat de drept civil Contracte speciale vol. I Contractul de vnzarecumprare i schimbul,
Editura
Universul
Juridic,
Bucureti
,
2007,
p.
40-49
3 Art. 480 C.civ. Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura i dispune de un lucru n mod exclusiv
i
absolut,
ns
n
limitele
determinate
de
lege.
4 Art. 19 alin. (3) Deintorul suprafeei adugate imobilului preluat are drept de preemiune la cumprarea
suprafeei restituite fostului proprietar sau, dup caz, motenitorului acestuia, dispoziiile art. 17 fiind aplicabile n
aceste situaii indiferent de calitatea deintorului. (Legea nr. 10/2001 *Text actualizat la data de 01.04.2007
avndu-se n vedere republicarea din Monitorul Oficial, Partea I, nr. 798 din 2 septembrie 2005);
5 Art. 42 alin (2) Imobilele cu alt destinaie dect cea de locuin, prevzute la alin. (1), se pot nstrina potrivit
legislaiei n vigoare. Deintorii cu titlu valabil la data intrrii n vigoare a prezentei legi au drept de preemiune.
(3) Imobilele cu destinaia de locuine, prevzute la alin. (1), pot fi nstrinate potrivit legislaiei n vigoare, chiriaii
avnd
drept
de
preemiune.
6 Codul silvic Legea nr. 26 din 24 aprilie 1996, emitent: Parlamentul Romniei publicat n M. Of. nr. 93 din 8
mai
1996
7 E.Chelaru, Dreptul de preemiune reglementat de Codul silvic, n Dreptul, nr. 6, 1997, p.15-28

8 Legea nr. 346/2004 din 14/07/2004 privind stimularea nfiinrii i dezvoltrii ntreprinderilor mici i mijlocii,
varianta actualizat la data de 25.05.2006, emitent Parlamentul Romniei, rectificarea publicat n M. Of. nr. 791
din
27/08/2004.
9 Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural naional mobil, republicat 2008, publicat n
Monitorul
Oficial,
Partea
I,
nr.
828
din
09/12/2008.
10 Legea nr. 33 din 27/05/1994 (Lege 33/1994) privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, publicat n
Monitorul Oficial nr. 139 din 02/06/1994
Bibliografie
1. M. N. Costin, Dicionar de drept civil, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1997, p166-168;
2. Fr. Deak, Tratat de drept civil Contracte speciale, vol.I Contractul de vnzare-cumprare i schimbul,
Editura
Universul
Juridic,
Bucureti,
2007,
p.
40-49
3. Legea nr. 10/2001 *Text actualizat la data de 01.04.2007 avndu-se n vedere republicarea din Monitorul
Oficial,
Partea
I,
nr.
798
din
2
septembrie
2005);
4. Codul silvic Legea nr. 26 din 24 aprilie 1996, emitent: Parlamentul Romniei publicat n M. Of. nr. 93 din 8
mai
1996;
5. E. Chelaru, Dreptul de preemiune reglementat de Codul silvic, n Dreptul, nr. 6, 1997, p. 15-28;
6. Legea nr. 346/2004 din 14/07/2004 privind stimularea nfiinrii i dezvoltrii ntreprinderilor mici i mijlocii,
varianta actualizat la data de 25.05.2006, emitent: Parlamentul Romniei, rectificarea publicat n M. Of. nr. 791
din
27/08/2004;
7. Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural naional mobil, republicat 2008, publicat
Monitorul
Oficial,
Partea
I
nr.
828
din
09/12/2008.
8. Legea nr. 33 din 27/05/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, publicat n Monitorul Oficial
nr. 139 din 02/06/1994