Ipoteca imobiliar

Lidia Savi-Nims, Senior Associate

cu sprijinul
12-14 septembrie

2011, Bucureti
Noul Cod Civil
Aspecte generale
Aspecte cu caracter general n materia garantrii obligaiilor

(1)
Aspecte cu caracter general n materia garantrii obligaiilor

(1)
Principiu: n orice raport obligaional, cel care este obligat personal
rspunde cu toate bunurile sale mobile i imobile, prezente i viitoare. Ele
servesc drept garanie comun a creditorilor si.
Proporionalitate: Preul bunurilor debitorului se mparte ntre creditori
proporional cu valoarea creanei fiecruia, afar de cazul n care exist
ntre ei cauze de preferin ori convenii cu privire la ordinea ndestulrii
lor.
Aspecte generale
Aspecte cu caracter general n materia garantrii obligaiilor

(2)
Aspecte cu caracter general n materia garantrii obligaiilor

(2)
Principiu: Creditorii care au acelai rang au deopotriv drept la plat,
proporional cu valoarea creanei fiecruia dintre ei.
Limitri: Debitorul i creditorul pot conveni s limiteze dreptul
creditorului de a urmri bunurile care nu i sunt ipotecate.
Preferin: Cauzele de preferin sunt privilegiile, ipotecile i gajul.
Ipoteca imobiliar
Ipoteca imobiliar
Aspecte generale
ntindere: Ipoteca garanteaz cu acelai rang capitalul, dobnzile,
comisioanele, penalitile i cheltuielile rezonabile fcute cu
recuperarea sau conservarea bunului.
Tipologie: Ipoteca poate fi convenional sau legal.
Ipoteci asimilate: clauzele de rezerv a proprietii, pactele de
rscumprare i cesiunile de crean ncheiate n scop de garanie.
Nu sunt asimilate ns ipotecilor: (a) cesiunea drepturilor
succesorale i (b) cesiunea drepturilor de proprietate intelectual
Ipoteca asupra bunurilor inalienabile/insesizabile
Ipotecarea

bunurilor

inalienabile

sau

insesizabile

va

fi

valabil

ca
ipotec

asupra

unui

bun viitor, n

situaiile

n

care bunul

n

cauz

este

afectat

de o inalienabilitate

sau

insesizabilitate

convenional.
Ipoteca anulabil/sub condiie
Cel

ce

are asupra

bunului

un drept

anulabil

ori

afectat

de o condiie

nu poate

consimi

dect

o ipotec

supus

aceleiai

nuliti sau

condiii.
Tipologie
Ipoteca imobiliar constituit n avans
Ipoteca este valabil, chiar dac, la momentul constituirii,
debitorul nu a primit (a primit doar n parte) suma garantat.
Sancionarea creditorului ipotecar: Dac creditorul refuz s
dea sumele pe care s-a angajat s le pun la dispoziie, debitorul
poate obine reducerea sau desfiinarea ipotecii, pe cheltuiala
creditorului, pltindu-i acestuia sumele atunci datorate. Creditorul
datoreaz ns daune-interese.
Ipoteca n avans
Suma garantat trebuie s fie determinabil n mod rezonabil n
temeiul actului de ipotec.
Sub sanciunea nulitii, contractul de ipotec trebuie s
identifice constituitorul i creditorul ipotecar, s arate cauza
obligaiei garantate i s fac o descriere suficient de precis a
bunului ipotecat.
Clauza potrivit creia ipoteca poart asupra tuturor bunurilor
debitorului (prezente i viitoare) nu constituie o descriere suficient
de precis.
Coninutul

contractului
Ipoteca imobiliar se constituie prin nscriere n cartea
funciar.
Actul constitutiv trebuie s fie ntocmit n form autentic, sub
sanciunea nulitii absolute.
n cazul persoanelor juridice, ipoteca poate fi consimit n virtutea
puterilor conferite n urma deliberrilor sau a mputernicirilor
ntocmite sub semntur privat, n conformitate cu regulile
din actul constitutiv privitoare la reprezentare.
Constituire
imobilele cu accesoriile lor;
uzufructul acestor imobile i accesoriile;
cotele-pri din dreptul asupra imobilelor;
dreptul de superficie.
NOT: Ipoteca

asupra

unor

construcii

viitoare

nu poate

fi

ntabulat, ci

numai

nscris

provizoriu

n

cartea

funciar, n

condiiile

legii.
Obiect
Extinderea asupra amelioraiunilor
Ipoteca

se ntinde, fr

nicio

alt

formalitate, asupra

construciilor, mbuntirilor

i

accesoriilor

imobilului.
Extinderea asupra fructelor
Ipoteca

se extinde

asupra

fructelor

naturale

i

industriale

ale imobilului

ipotecat

produse

dup

notarea

nceperii

urmririi

silite

sau, dup

caz,
dup

notarea

deschiderii

procedurii

insolvenei.
Extinderea ipotecii
Ca principiu, fostele privilegii imobiliare reglementate de Art.

1737 din
Codul Ciivil anterior poart acum denumirea de Ipotec legal,
coninutul acestora fiind actualizat prin adugarea unor noi creditori
garantai:
Ipoteca legal
promitentul

cumprtor pentru

avans;
vnzatorul

n

schimbul

ntreinerii, asupra

imobilului

nstrinat,
pentru

plata

rentei

n

bani

corespunztoare

ntreinerii

neexecutate;
coproprietarii, pentru

plata

sultelor

sau

a preului

datorat

de
coproprietarul

adjudecatar;
arhitecii

i

antreprenorii

n

limita

sporului

de valoare

realizat;
legatarii

cu titlu

particular, asupra

imobilelor

din motenire

cuvenite

celui

obligat

la executarea

legatului, pentru

plata

acestuia.
Ipoteca legal
Actele de dispoziie asupra bunului ipotecat sunt valabile chiar
dac dobnditorul bunului cunoate clauzele ce interzic
transferul sau declar c acest transfer este echivalent cu
nendeplinirea obligaiei garantate.
Clauzele care impun debitorului plata anticipat i imediat la cerere
a obligaiei garantate sau plata vreunei alte obligaii prin faptul
constituirii unei alte garanii asupra aceluiai bun se consider
nescrise.
Clauza de inalienabilitate
Dreptul de ipotec sau rangul acesteia poate fi cedat separat
de creana pe care o garanteaz (chiar si unui creditor
chirografar) numai atunci cnd suma pentru care este constituit
ipoteca este determinat n actul constitutiv.
Cesiunea se face prin act ncheiat n form scris ntre creditorul
ipotecar cedent i creditorul cesionar, cu ntiinarea debitorului.
O asemenea cesiune face obiect al nscrierii n cartea funciar.
Cesiunea ipotecii
Ipoteca imobiliar se stinge prin radierea din cartea funciar sau prin
pieirea total a bunului.
Ipoteca imobiliar se poate radia pentru una dintre urmtoarele
cauze:
nendeplinirea

evenimentului

de care depinde

naterea

obligaiei

garantate

ori ndeplinirea

evenimentului

de care depinde

stingerea

acesteia;
dobndirea

de ctre

creditor a bunului

grevat;
renunarea

expres

sau

tacit

a creditorului

la ipotec.
Stingerea ipotecii
Creditorul privilegiat (de fapt creditorul ipotecii legale) este preferat
titularului unei ipoteci imobiliare dac i nscrie privilegiul n
cartea funciar mai nainte ca ipoteca s fi fost nscris.
Atunci cnd acelai bun este grevat att de ipoteci mobiliare, ct i
de ipoteci imobiliare, sunt preferai creditorii a cror ipotec a fost
anterior fcut public n registrele de publicitate.
Concurs la executare
Contractele de ipotec valabil ncheiate sunt, n condiiile legii, titluri
executorii.
Creditorul nu poate urmri n acelai timp vnzarea imobilelor care
nu sunt ipotecate dect n cazul cnd bunurile care i sunt
ipotecate nu sunt suficiente pentru plata creanei sale.
Urmrirea silit se face cu respectarea dispoziiilor Codului de
procedur civil.
Executarea ipotecii
Lidia Savi-Nims
Senior Associate
Lidia.SaviNims@vf.ro
www.vf.ro
Prezentare

susinut

de: