Sunteți pe pagina 1din 14

PRIVILEGIILE I GARANIILE REALE (I)

Privilegiile
Noiune
Conform art.2333 Cod civil, privilegiul este preferina acordat de lege unui creditor
n considerarea creanei sale.

Natura juridic
Unele privilegii sunt drepturi reale pentru c ofer titularului lor att prerogativa
urmririi, ct si cea a preferinei. Altele nu sunt drepturi reale, ci simple cauze de
preferin.
Privilegiile reale imobiliare sunt ipoteci privilegiate n sensul c trec naintea
ipotecilor propriu zise. Confer titularului lor dreptul de urmrire si dreptul de
preferin si sunt condiionate de efectuarea formalitilor de publicitate.
Privilegiile generale
Privilegiile asupra tuturor bunurilor mobile si imobile ale debitorului se stabilesc si se
exercit n condiiile prevzute de Codul de procedur civil.
Privilegiile speciale
Creanele privilegiate asupra anumitor bunuri mobile sunt urmtoarele:
a) Creana vnztorului nepltit pentru preului bunului mobil vndut unei persoane fizice
este privilegiat cu privire la bunul vndut, cu excepia cazului n care cumprtorul dobndete
bunul pentru serviciul sau exploatarea unei ntreprinderi;
b) Creana celui care exercit un drept de retenie este privilegiat cu privire la bunul
asupra cruia se exercit dreptul de retenie, att timp ct acest drept subzist.
n caz concurs, privilegiile se exercit n ordinea prevzut la alin.(1). Orice stipulaie
contrar se consider nescris.
Privilegiul vnztorului unui imobil pentru preul nencasat al imobilului preul
nencasat se refer att la integralitatea lui, ct si la o parte din el. Obiectul privilegiului
este imobilul vndut. Dac imobilul s-a vndut unor dobnditori succesivi, iar preul nu a
fost pltit, primul dobnditor va avea preferina fa de urmtorul si tot aa. Privilegiul se
conserv prin nscrierea n cartea funciar.
Privilegiul celui ce a mprumutat bani cumprtorului pentru plata imobilului ctre
vnztor mprumuttorul se subrog n drepturile vnztorului pltit. Titlul se nscrie n
cartea funciar si trebuie s cuprind destinaia mprumutului si subrogarea
mprumuttorului n drepturile vnztorului.
Privilegiul n caz de separaie de patrimonii justificare: evitarea de ctre
creditorii defunctului si de legatarii cu titlu particular, a concursului creditorilor
motenitorului. Creditorii si legatarii care au cerut separaia de patrimonii capt un
privilegiu asupra imobilelor succesiunii, fa de creditorii personali ai motenitorului.
Condiia necesar este nscrierea privilegiului n cartea funciar ntr-un an de la
deschiderea succesiunii. Dac n acest termen, motenitorul constituie o ipotec asupra
imobilelor, aceasta nu va fi opozabil creditorilor privilegiai.
Concursul dintre privilegiile i ipoteci este reglementat de art. 2.342 Cod civil.
1) In caz de concurs ntre privilegii sau ntre acestea si ipoteci, creanele se satisfac
n ordinea urmtoare:
Creanele privilegiate asupra unor bunuri mobile, prevzute la art. 2.339 Cod civil;
Creanele garantate cu ipotec sau gaj.
2) Creditorul care beneficiaz de un privilegiu special este de preferat titularului unei
ipoteci mobiliare perfecte dac si nscrie privilegiul n arhiv nainte ca ipoteca s fi devenit
perfect. Tot astfel, creditorul privilegiat este preferat titularului unei ipoteci imobiliare dac
si nscrie privilegiul n cartea funciar mai nainte ca ipoteca s fi fost nscris.

Ipoteca
Noiunea i reglementarea legal
Conform art.2343 Cod civil, ipoteca este un drept real asupra bunurilor mobile
sau imobile afectate executrii unei obligaii.
Ipoteca este reglementat n art. 2343 2479 Cod civil.

Caracterele juridice
Ipoteca prezint urmtoarele caractere juridice:
- ipoteca este un drept real;
- ipoteca este un drept accesoriu;
- ipoteca este indivizibil.

Ipoteca este un drept real


Fiind un drept real accesoriu, ipoteca mbrac trsturile drepturilor reale, de
mare importan fiind, ns, acea trstur ce const n faptul c ea confer titularului
su dreptul de urmrire i de dreptul de preferin asupra bunului ipotecat.
Dreptul de urmrire este prerogativa n temeiul creia creditorul ipotecar este
ndreptit s urmreasc i s valorifice bunul grevat n minile oricui el s-ar gsi, chiar
dac a fost nstrinat de ctre constituitor (art.2345 i art.2360 Cod civil).
Dreptul de preferin este prerogativa recunoscut creditorului ipotecar de a-i
realiza cu prioritate creana naintea creditorilor chirografari, precum i naintea creditorilor
ipotecari de rang inferior (art.2345 alin. 2 Cod civil).

Caracterul accesoriu al ipotecii


Caracterul accesoriu rezult din faptul c ipoteca este doar o garanie a unei
obligaii, disprnd odat cu obligaia principal (accesorium sequitur principale).
Art. 2428 alin. (2) lit. a Cod civil prevede ca ipotecile se sting prin stingerea
obligatiei principale.
Ca drept accesoriu, ipoteca nsoete obligaia pe care o are debitorul fa de
creditor, a crei soart o mprtete integral.
Transmiterea obligaiei principale are drept consecin i transmiterea ipotecii.

Caracterul indivizibil al ipotecii


Potrivit art. 2344 Cod civil, ipoteca
este indivizibila. Aceasta nseamn c bunul
ipotecat garanteaz n integralitatea sa creana. n ipoteza n care debitorul ar ipoteca
mai multe bunuri n scopul garantrii unei singure creane, fiecare bun va garanta
ntreaga crean, fapt care constituie un avantaj considerabil pentru creditor. Dac s-ar
face o plat parial, ipoteca rmne neschimbat, bunul rmnnd grevat n
continuare pn la plata datoriei.
Indivizibilitatea nu este de esena ipotecii, ci de natura ei, creditorul fiind n
situaia de arenuna la acest beneficiu recunoscut de lege.

Izvoarele ipotecii
Conform art.2349 Cod civil, n privina izvoarelor ipotecii:
- Ipoteca poate fi instituit numai n condiiile legii i cu respectarea formalitilor
prevzute de lege;
- Ipoteca poate fi convenional sau legal.
Ipoteca este convenional atunci cnd ia natere dintr-un contract ncheiat ntre
creditor i proprietarul imobilului, care poate fi debitorul sau un ter, n aceast ultim
situaie ea numindu-se i cauiune real.
Ipoteca legal este aceea care ia natere n virtutea unei dispoziii speciale a
legii.

Obiectul i ntinderea ipotecii


Potrivit art. 2350 Cod civil, ipoteca poate avea ca obiect bunuri mobile sau
imobile, corporale sau incorporale. Ea poate greva bunuri determinate ori determinabile
sau universaliti de bunuri.
Codul civil completeaz reglementrile privitoare la obiectul ipotecii, preciznd
care bunuri nu pot fi ipotecate. Bunurile inalienabile sau insesizabile nu pot fi ipotecate.
Odat cu asimilarea n coninutul constitutiv al ipotecii i a fostei garanii reale
mobiliare, sfera de aplicabilitate a ipotecii s-a mrit simitor, incluzndu-se i mobilele.
Caracterul determinabil al bunului obiect al ipotecii este consacrat expressis verbis;
potrivit art.2372 alin.(2) Cod civil, ipoteca convenional trebuie s cuprind o descriere
suficient de precis a bunului ipotecat, astfel c se permite ipotecarea bunurilor
determinate ut singuli sau mcar determinabile; bunurile viitoare trebuie s fie mcar
determinabile pentru a putea fi ipotecate.
Codul civil consacr posibilitatea constituirii de ipoteci asupra universalitilor.
Universalitatea de fapt reprezint un bun mobil incorporal dei n coninutul su pot s
existe imobile sau alte bunuri mobile corporale cazul fondului de comer . Acest lucru
este impus de art. 539 alin.(1) Cod civil, care afirm c bunurile pe care nu le consider
imobile sunt mobile, iar potrivit art. 542 alin. (2) drepturile patrimoniale, altele dect cele
imobile, sunt supuse regulilor referitoare la bunurile bunurile mobile.
Principalul aspect n cazul ipotecii care poart asupra universalitilor este legat
de faptul c bunurile din cadrul su nu se afl ntr-o interdependen funcional, aadar
nu creeaz un bun complex, ci sunt unite numai prin voina titularului de a servi la
garantarea unei obligaii. Chiar dac bunurile din cadrul universalitii au funcii i utiliti
eterogene, ceea ce conteaz n final este afectarea lor concret ca universalitate,
pentru a-i procura titularului creditul necesar Ipotecarea bunurilor inalienabile sau
insesizabile va fi valabil ca ipotec asupra unui bun viitor, n situaiile n care bunul n
cauz este afectat de o inalienabilitate sau insesizabilitate convenional.
Articolul 2351 Cod civil este mprit structural n dou pri: alin.(1) care conine
regula n materie i alin.(2) care consacr excepia.
Regula. n principiu, ipotecarea bunurilor inalienabile sau insesizabile nu poate fi
admis datorit imposibilitii de valorificare a acestor bunuri n cazul n care debitorul
nu va plti la scaden. Pe baza argumentului de interpretare a contrario, aplicat alin.
(2), reiese c n alin.(1) legea are n vedere n aceast situaie inalienabilitatea sau
insesizabilitatea legale care, vor indisponibiliza bunul, fcnd din el un res extra
commercium, determinnd scoaterea sa din circuitul juridic civil. Aceast interdicie se
bazeaz pe relaia reciproc existent ntre inalienabilitate i insesizabilitate. Interdicia
la urmrire ori la nstrinare va avea n vedere att bunuri proprietate public, dar mai
ales acele bunuri care, potrivit legislaiei procesual civile sunt sustrase de la urmrire
datorit caracterului lor personal, ori din considerente umanitare.
Excepia. Alin. (2) al art.2351 Cod civil are n vedere situaia inalienabilitii ori cea
a insesizabilitii convenionale. Spre deosebire de regimul legal al acestor clauze,
abordarea lor convenional este mai flexibil datorit existenei temporare a msurii
indisponibilizrii bunului i a posibilitii stingerii cauzei naintea termenului avut n
vedere de pri dac interesul care a condus la instituirea ei a disprut, ori dac un (alt)
interes superior o impune. n aceste situaii, ipoteca va fi valabil ca o ipotec ce poart
asupra unui bun viitor, ca putnd lua natere cel mai trziu la expirarea termenului
interdiciei fixat prin clauza de indisponibilizare.

ntinderea creanei ipotecare


Ipoteca garanteaz cu acelai rang capitalul, dobnzile, comisioanele,
penalitile i cheltuielile rezonabile fcute cu recuperarea sau conservarea bunului.
Scopul ipotecii este s asigure, n caz de neplat din partea debitorului
recuperarea creanei creditorului, servind astfel restabilirii echilibrului contractual afectat
de conduita necorespunztoare a debitorului. n principal, ipoteca va garanta
executarea unor obligaii bneti, astfel ca ea va garanta restituirea capitalului
mprumutat, precum i a dobnzilor aferente. n subsidiar, ipoteca mai poate garanta i
orice alte cheltuieli efectuate de creditor cu conservarea i/sau preluarea bunului.
Garania ipotecar, prin indivizibilitatea ei, determin faptul c atunci cnd exist o
obligaie principal i mai multe obligaii accesorii, toate garantate cu un singur bun, ea
va asigura plata integral a acestor obligaii.
n cazul scderii obligaiei principale, ipoteca va ramne s garanteze n
integralitatea sa aceast obligaie. Acest efect al ipotecii este reglementat prin
intermediul noiunii de rang, care va asigura prioritatea la plat a ntregii creane,
inclusiv i sumele datorate de ctre debitor creditorului cu alt titlu dect capitalul i
dobnzile. Consecina imediat a extinderii creanei ipotecare asupra sumelor
menionate de art.2354 Cod civil, datorate de ctre debitor creditorului, este aceea c
nu trebuie s existe n permanen o identitate perfect de valoare ntre bun i crean,
creditorul putnd accepta i o garantare parial a mprumutului su, riscnd totui ca n
caz de neexecutare a obligaiei din partea debitorului, s nu mai primeasc nimic, prin
faptul c devine un simplu creditor chirografar pentru partea de crean neacoperit de
garanie.

Extinderea ipotecii prin accesiune


Ipoteca se extinde asupra bunurilor care se unesc prin accesiune cu bunul
grevat.
Ipoteca mobiliar se menine asupra bunului rezultat din transformarea bunului
grevat i se strmut asupra celui creat prin contopirea sau unirea bunului grevat cu
alte bunuri. Cel care dobndete prin accesiune bunul astfel creat este inut de ipotec.
Accesiunea reprezint un mod de dobndire originar lato sensu, care presupune
unirea, contopirea sau transformarea a cel puin dou bunuri din care cel principal
devine unul cu totul nou, n timp ce bunul accesoriu i pierde individualitatea, aspect ce
are drept consecin (ntocmai ca n cazul uzucapiunii), stingerea dreptului de
proprietate asupra bunului accesoriu i fie naterea unui nou drept de proprietatea
supra bunului principal, fie extinderea limitelor de exercitarea a dreptului de proprietate
asupra acestui din urm bun .
Extinderea ipotecii se va aplica oricrui tip de accesiune mobiliar sau imobiliar,
natural ori artificial, aspect ce reiese din art.2355 alin(1) Cod civil, care consacr i
regula n materie. Excepia este vizat de alin (2) care evideniaz specificul ipotecii
mobiliare n situaiile transformrii unui bun mobil ori a unirii sau a contopirii dintre dou
bunuri mobile.
Bunurile mobile accesorii unui imobil
Bunurile mobile care, fr a-i pierde individualitatea, devin accesorii ale unui
imobil pot fi ipotecate fie odat cu imobilul, fie separat.
Ipoteca mobiliar continu s greveze bunul chiar i dup ce acesta devine
accesoriul unui imobil. Ipoteca mobiliar se stinge ns cu privire la materialele de
construcie sau alte asemenea bunuri ncorporate ntr-o construcie sau ntr-o alt
amelioraiune a unui teren.
Individualitatea bunului mobil fa de imobil este att de important nct, chiar
dup ce acesta devine accesoriu unui imobil, ipoteca mobiliar anterior constituit, va
continua s greveze bunul, permind astfel creditorului ipotecar s solicite n caz de
neplat din partea debitorului separarea accesoriului de imobil i urmrirea acestuia.

Ipoteca asupra unei universaliti de bunuri


Ipoteca asupra unei universaliti de bunuri se ntinde asupra tuturor bunurilor
cuprinse n aceasta.
Ipoteca se menine asupra universalitii de bunuri, chiar i atunci cnd bunurile
cuprinse n aceasta au pierit, dac debitorul le nlocuiete ntr-un interval rezonabil,
innd cont de cantitatea i natura bunurilor.
Ipoteca asupra universalitilor de fapt este o garanie ce greveaz numai simple
elemente de activ din patrimoniul debitorului, ce prezint o afectaiune concret din
partea acestuia n vederea obinerii creditrii. Universalitile de fapt sunt direct
dependente de elementele care le compun, astfel nct n caz de pieire total a
acestora, ntregul i va nceta existena. Art.2357 alin.(2) Cod civil consacr meninerea
ipotecii asupra universalitii de fapt n cazul pieirii tuturor elementelor sale, dac
debitorul le va nlocui ntr-un interval rezonabil innd cont att de cantitatea ct i de
natura bunurilor.
Cesiunea ipotecii
Reglementarea legal
Cesiunea ipotecii este reglementat prin art. 2358 i art. 2427 Cod civil.
Definiie
Plecnd de la dispoziiile art. 2358 i 2427 Cod civil, cesiunea ipotecii poate fi
definit ca fiind operaiunea juridic prin care o parte numit cedent transmite cu
titlu oneros sau cu titlu gratuit, celeilalte pr i numit cesionar dreptul su de ipotec
sau rangul acesteia, separat de creana pe care o garanteaz.

Caracterele juridice ale contractului de cesiune a ipotecii


Contractul de cesiune a ipotecii prezint urmtoarele caractere juridice:
- Contract sinlagmatic, cnd transferul ipotecii are loc cu titlu oneros i n cazul
schimbului de ranguri nsoit de un pre; obligaiile cedentului i ale cesionarului sunt
reciproce i interdependente, acetia avnd concomitent calitatea de creditor i de
debitor. Vor fi astfel incidente dispoziiile care reglementeaz excepia de
neexecutare, riscul contractului i rezoluiunea. n situaia n care cesiunea ipotecii sau
a rangului se realizeaz cu titlu gratuit, contractul va avea caracter unilateral, dnd
natere unor obligaii doar n sarcina cedentului.
- contract solemn, legea impunnd o condiie de form pentru valabilitatea
cesiunii ipotecii. Astfel, cesiunea ipotecii imobiliare trebuie realizat prin act autentic, iar
cesiunea ipotecii mobiliare trebuie s imbrace forma unui act autentic, respectiv a unui
nscris sub semntur privat, dup cum se realizeaz cu titlu gratuit sau oneros. n
toate cazurile, nerespectarea cerinelor de form se sancioneaz cu nulitatea absolut
a contractului;
- contract cu titlu oneros cnd, n schimbul ipotecii sau rangului, cedentul obine o
contraprestaie, cum ar fi o sum de bani, un bun, folosina unui bun etc. Cesiunea
ipotecii sau a rangului este un act cu titlu gratuit atunci cnd cedentul nu obine niciun
avantaj patrimonial, urmrind s procure un astfel de avantaj cesionarului, deci cnd se
realizeaz sub forma unei donaii;
- contract comutativ, existena drepturilor i obligaiilor fiind cert, iar ntinderea
acestora determinat sau determinabil. Prin excep ie, contractul poate avea
caracter aleatoriu, existnd ansa unui ctig sau riscul unei pierderi pentru cel pu in o
parte, n cazul cesiunii ipotecii cu titlu oneros asupra unui bun viitor, cesionarul pltind
preul n sperana c bunul va fi realizat. Cesiunea ipotecii asupra nudei propriet i
grevate cu un uzufruct viager prezint, de asemenea, caracter aleatoriu, ipoteca nudei
proprieti extinzndu-se asupra propriet ii depline la stingerea uzufructului, potrivit
art. 2352 Cod civil;
- contract translativ, avnd ca efect transmiterea unui drept preexistent (dreptul
de ipotec) dintr-un patrimoniu n altul, transmitere care condi ioneaz ns i calificarea
actului. Preexistena dreptului n patrimoniul cedentului este necesar doar pentru
producerea efectului translativ, nu i pentru angajarea acestuia, care se poate realiza
printr-un simplu acord de voin. Astfel, n cazul cesiunii ipotecii asupra unui bun viitor
sau a ipotecii altuia, efectul translativ se va produce la momentul realizrii bunului,
respectiv la momentul dobndirii dreptului de ipotec de ctre cedent. Fiind un act
translativ, cesiunea ipotecii produce efecte doar pentru viitor, crend ntre pr i o
situaie juridic nou. O alt consecin a caracterului translativ este c, odat cu
transmiterea dreptului principal, are loc i transferul tuturor accesoriilor, cum ar fi, de
exemplu, dreptul la daune-interese pentru distrugerea bunului ipotecat, prevzut de art.
2375.
- contract cu executare imediat, efectul translativ producndu-se, de regul,
instantaneu, la momentul ncheierii actului, dreptul de ipotec trecnd din patrimoniul
cedentului n patrimoniul cesionarului. Prin excepie, atunci cnd preul cesiunii este
stabilit sub forma unei rente viagere, contractul este cu executare succesiv ntruct
executarea obligaiei cesionarului procur cedentului beneficii succesive, cu valoare
autonom.

Efectele ipotecii
Efectele ipotecii fa de debitor
Debitorul pstreaz toate atributele dreptului de proprietate pn n momentul
comunicrii somaiei de executare, moment dup care administrarea imobilului poate fi
lsat debitorului sau atribuit unui alt administrator-sechestru dect debitorul.

Efectele ipotecii fa de creditor


Creditorul are dreptul s urmreasc imobilul n stpnirea oricui s-ar afla, chiar
dac debitorul l-a nstrinat. De asemenea, creditorul are dreptul de a-i realiza creana
cu prioritate fa de ali creditori ipotecari cu rang inferior sau chirografari, din preul
obinut n urma vnzrii la licitaie a imobilului. Dac imobilul a pierit fortuit sau a fost
expropriat pentru cauz de utilitate public, i debitorul a ncasat o despgubire, ipoteca
se va strmuta asupra acesteia, ca efect al subrogaiei reale cu titlu particular.

Efectele ipotecii fa de terii dobnditori ai imobilului ipotecat


Terii sunt persoane strine de contract, adic aceia care nu i-au dat
consimmntul (direct sau prin reprezentant) la ncheierea unui anumit act juridic i nici
nu au devenit pri, n vreun fel (aa-numitele pri survenite) pe parcursul existenei
contractului. De aceea, strini fiind fa de raportul juridic nscut din contract, terii nu
pot deveni debitori i, n principiu, nici creditori, prin efectele unui contract la ncheierea
cruia nu au participat (acestea neputndu-li-se opune cu valoarea obligativitii, ca n
situaia prilor).
Dac debitorul nu pltete datoria, creditorul poate urmri bunul n minile oricui
s-ar afla.
Terul poate adopta una din urmtoarele soluii, prevzute de art. 2361 Cod civil:
- cel care dobndete un bun ipotecat rspunde cu acel bun pentru toate datoriile
ipotecare. Dobnditorul bunului ipotecat se bucur i, dup caz, este inut de toate
termenele de plat de care beneficiaz sau este inut i debitorul obligaiei ipotecare.
- dac dobnditorul bunului ipotecat nu stinge creana ipotecar, creditorul poate
ncepe urmrirea silit asupra bunului, n condiiile legii.
Atunci cnd creditorul ipotecar urmrete i vinde bunul dobndit de un ter de la
cel care a constituit ipoteca, drepturile reale principale pe care terul le avea asupra
bunului anterior dobndirii proprietii renasc cu rangul lor originar de drept sau, dup
caz, prin renscriere n cartea funciar.
- terul dobnditor care a pltit datoria ipotecar sau care a suportat executarea se
poate ntoarce mpotriva celui de la care a primit bunul pentru a fi despgubit, n
condiiile dreptului comun

Clasificarea ipotecilor
Clasificarea ipotecilor se realizeaz n funcie de mai multe criterii:
a) dup izvorul lor:
- ipoteci legale
- ipoteci convenionale
b) dup natura bunurilor grevate:
- ipoteci mobiliare
- ipoteci imobiliare
c) dup cum sunt instituite asupra unor bunuri individual determinate sau asupra unei
universaliti de bunuri:
- ipoteci speciale
- ipoteci generale

Ipoteca convenional
Ipoteca convenional poate fi constituit numai de titularul dreptului ce urmeaz
a fi ipotecat i care are capacitatea de a dispune de acesta ( art.2365 Cod civil).
Pentru valabilitatea ipotecii se cer ntrunite condiii de fond i condiii de form.
Condiiile de fond privesc persoana care constituie ipoteca i care trebuie s aib
capacitate de exerciiu deplin i calitatea de proprietar actual al bunului.
n ceea ce privete condiiile de form, conform art. 2378 Cod civil, ipoteca
convenional este valabil numai dac este constituit prin act autentic. Sanciunea
nerespectrii formei autentice, care este cerut ad validitatem, este nulitatea absolut.

Coninutul contractului de ipotec


Potrivit art. 2372 Cod civil, ipoteca convenional nu este valabil dect dac
suma pentru care este constituit se poate determina n mod rezonabil n temeiul
actului de ipotec.
Sub sanciunea nulitii, contractul de ipotec trebuie s identifice constituitorul i
creditorul ipotecar, s arate cauza obligaiei garantate i s fac o descriere suficient de
precis a bunului ipotecat.
Stipulaia potrivit creia ipoteca poart asupra tuturor bunurilor debitorului sau
asupra tuturor bunurilor prezente i viitoare ale acestuia nu constituie o descriere
suficient de precis n mai sus menionat.

Specializarea ipotecii
Art.2372 Cod civil adaug un ultim principiu n materie ipotecar : cel al
specializrii garaniei sub aspectul determinrii sumei pentru care aceasta a fost
constituit, a prilor, a cauzei ce a determinat instituirea sa, precum i n ceea ce
privete descrierea bunului sau a bunurilor ipotecate.
Necesitatea specializrii ipotecii este determinat n special de asigurarea
securitii i stabiulitii circuitului civil n materia garaniilor, printr-o informare corect i
complet a terilor n ceea ce privete garania ipotecar.
Principiul specializrii creanei ipotecare ine de esena i nu de natura garaniei
i are vocaie general, el aplicndu-se att ipotecilor convenionale ct i celor legale.

Artarea sumei pentru care ipoteca a fost constituit


Noul Cod civil a renunat la vechiul sistem ce presupunea indicarea sumei
maxime garantat prin constituirea ipotecii i a preferat o abordare nou, flexibil,
conform noilor tehnici de creditare, care s protejeze n continuare pe deplin drepturile
debitorului i ale terilor. Astfel, contractul de ipotec trebuie s indice n mod rezonabil
cuantumul creanei garantat, fie prin artarea capitalului, fie prin determinarea unui
mecanism de calcul a dobnzilor sau a unor clauze penale. Cerina rezonabilitii n
aceast materie se raporteaz la un standard subiectiv-obiectiv prin care s se poat
asigura determinarea sumelor garantate, prin aplicarea unui mecanism de calcul
standardizat, ce se regsete n practica bancar.

Indicarea prilor ntr-un contract de ipotec


Creditorul i constituitorul trebuie s fie obligatoriu menionai n cuprinsul
contractului de ipotec. Necesitatea ca i debitorul s apar n contract nu este
considerat de legiuitor drept capabil cnd acesta este diferit de persoana
constituitorului, doarece terii vor fi interesai s afle cine este adevratul proprietar al
bunului ipotecat i nu cine este debitorul a crui obligaie este garantat cu respectivul
bun. n plus, n situaia executrii silite, vnzarea se va efectua de creditor, n calitate de
mandatar al constituitorului, ctre terii dobnditori care nu au interes s afle despre
existena debitorului neproprietar a crui datorie va fi acoperit din preul vnzrii, bunul
intrnd n patrimoniul dobnditorilor liberi de orice sarcini.
Mentionarea cauzei obligaiei
Contractul de ipotec mai trebuie s precizeze i care este cauza n sens de act
sau fapt juridic, ca izvor de drept a obligaiei garantate. Obligativitatea menionrii
cauzei obligaiei este reclamat de reintroducerea ipotecilor legale care au un izvor de
drept unic i bine determinat, spre deosebire de ipotecile convenionale care pot avea
izvoare juridice distincte : contract de mprumut, vnzare etc.
Descrierea bunului ipotecat
Textul art.2372 alin.(2) Cod civil menioneaz c aceast descriere trebuie s fie
suficient de precis, ceea ce standardizeaz descrierea bunurilor n acest sens,
impunndu-se cerina ca bunul s fie determinat sau cel puin determinabil. Descrierea
a bunurilor ipotecate mai servete i la proporionarea garaniei cu crean garantat,
permind creditorului s aleag n caz de neplat ce bunuri vor fi executate, ori
debitorului s ridice anumite excepii, evitndu-se astfel o urmrire inoportun a tuturor
bunurilor ipotecate, n virtutea principiului indivizibilitii ipotecii.
Sanciune
Nerespectarea cerinelor principiului specializrii ipotecii este sancionat de
legiuitor cu nulitatea absolut, ce va putea fi invocat de orice persoan interesat cum
ar fi debitorul, motenitorii si sau creditorii ipotecari posteriori. Reglementarea acestei
sanciuni este fcut de legiuitor n art.2372 Cod civil, care n alin.(1) se refer la
nevalabilitatea ipotecii raportat la lipsa determinrii sumei pentru care garania se
constituie, n timp ce alin.(2) vorbete expressis verbis despre nulitate, pe care o leag
de cele trei elemente ale principiului specializrii ipotecii.

Constituitorul ipotecii
Capacitatea
n privina capacitii de a constitui ipoteca sunt necesare urmtoarele condiii :
- cel ce constituie ipoteca trebuie s aib capacitatea de exerciiu deplin, mai
exact, capacitatea de a nstrina imobilul ;
- constituitorul ipotecii trebuie s fie proprietarul actual al bunului imobil ipotecat,
pentru c bunurile viitoare ale debitorului nu pot fi ipotecate.

Drepturile constituitorului
Fiind o garanie ce nu presupune deposedarea constituitorului, ipoteca va
permite acestuia exerciiul nentrerupt al atributelor dreptului ipotecat, cel mai trziu
pn la demararea procedurii de executare silit a garaniei. Astfel, constituitorul va
putea efectua n constinuare actele specifice exerciiului dreptului su, cu obligaia de a
nu aduce atingere drepturilor creditorului ipotecar.
Beneficiind de prerogativa urmririi, creditorul ipotecar va putea executa bunul
nstrinat n minile oricrui dobnditor, fiind la adpost de preteniile formulate de
acesta n cazul n care garania sa a fost nscris n registrele de publicitate.

Obligaiile celui care a constituit ipoteca


Corelativ drepturilor constituitorului ipotecii, se impun acestuia de ctre legiuitor
i obligaii care au n vedere protecia valorii economice a bunului ipotecat, prin
restrngerea actelor de dispoziie material pe care constituitorul le poate svri
asupra bunului su.

Ipoteca imobiliar
Constituirea ipotecii imobiliare
Ipoteca asupra unui bun imobil se constituie prin nscriere n cartea funciar.
Ipoteca asupra unei universaliti de bunuri nu greveaz bunurile imobile
cuprinse n aceasta dect din momentul nscrierii ipotecii n cartea funciar cu privire la
fiecare dintre imobile.
Noul Cod civil reintroduce n materie imobiliar efectul constitutiv al nscrierilor n
cartea funciar.
Caracterul constitutiv al intabulrii ipotecii n cartea funciar presupune ca
premis ncheierea valabil, att sub aspectul condiiilor de form, ct i a celor de fond
a contractului de ipotec. Apoi, contractul trebuie intabulat n cartea funciar i numai
din momentul nregistrrii de nscriere, ipoteca se va nate n mod valabil att ntre pri
ct i fa de teri.

Forma contractului
Contractul de ipotec se ncheie n form autentic de ctre notarul public, sub
sanciunea nulitii absolute.
Ipoteca asupra bunurilor unei persoane juridice poate fi consimit n virtutea
puterilor conferite n urma deliberrilor sau a mputernicirilor ntocmite sub semntur
privat, n conformitate cu regulile din actul constitutiv privitoare la reprezentare.
La fel ca n cazul vechii reglementri, ipoteca rmne un contract solemn. Fa
de vechea reglementare, art.2378 Cod civil precizeaz c forma autentic ad
solemnitatem este numai cea notarial. Aadar, izvorul ipotecii nu poate fi dect un
contract sau legea, n ambele cazuri doar notarul public putnd autentifica valabil
conveniile de constituire a ipotecii.
Conform art. 168 din legea de punere n aplicare a noului Cod ciivl, ipotecile
imobiliare constituite nainte de intrarea n vigoare a noului Cod civil se vor supune n
ceea ce privete condiiile de valabilitate regulii tempus regit actum.

Obiectul ipotecii imobiliare


Se pot ipoteca:
-imobilele cu accesoriile lor;
-uzufructul acestor imobile i accesoriile;
-cotele-pri din dreptul asupra imobilelor;
-dreptul de superficie.

Ipotecile legale
Potrivit art.2386 Cod civil, beneficiaz de ipotec legal:
- vnztorul pentru preul nencasat sau coschimbaul pentru sult, sau cel care
stinge o crean prin dare n plat, cu sult, a unui drept real, pentru valoarea sultei;
- promitentul cumprtor pentru suma pltit ca i arvun;
- privilegiul finanatorului asupra imobilului finanat;
- donatarul sau vnztorul unui imobil contra obligaiei de ntreinere, pentru
contravaloarea ntreinerii ;
- coproprietarii pentru plata sultelor sau a preului de ctre coproprietarul
adjudecatar la ieirea din indiviziune sau pentru garantarea de eviciune a
coproprietarilor care ies din indiviziune, ntre ei;
]- arhitecii i antreprenorii pentru lucrrile de edificare, renovare sau reparare a
unui imobil, pentru garantarea sumelor convenite acestora i datorate, dar numai n
limita sporului de valoare, adica transferarea riscului de pia imobiliar pe rspunderea
antreprenorilor, prin limitarea valorii ipotecii legale la sporul de valoare a imobilului ;
- motenitorul legatar cu titlu particular, de la motenitorul obligat la executarea
legatului particular, asupra imobilului sau imobilelor dobndite de acesta din urm din
motenire.

Ipoteca mobiliar
Constituirea ipotecii
Potrivit Cod civil, ipoteca mobiliar convenional este o garanie real, accesorie
i indivizibil, constituit prin contract scris pentru garantarea unei creane, opozabil
terilor prin publicitate n Arhiva Electronic de Garanii Reale Mobiliare, care produce
efectele specifice de la data la care creana garantat ia natere.
Ipoteca mobiliar se constituie prin ncheierea contractului de ipotec, ns ea
produce efecte de la data la care obligaia garantat ia natere, iar constituitorul
dobndete drepturi asupra bunurilor mobile ipotecate.
Contractul prin care se constituie o ipotec mobiliar se ncheie n form
autentic sau sub semntur privat, sub sanciunea nulitii absolute.
Obiectul ipotecii mobiliare
Conform art. 2389 Cod civil se pot ipoteca:
- creanele bneti nscute din contractul de vnzare, contractul de locaiune sau
orice alt act ncheiat cu privire la un bun, cele rezultate dintr-un contract de asigurare,
cele nscute n considerarea asumrii unei obligaii sau a constituirii unei garanii, a
folosirii unei cri de credit ori de debit ori a ctigrii unui premiu la o loterie sau alte
jocuri de noroc organizate n condiiile legii;
- creane constatate prin titluri nominative, la ordin sau la purttor;
- conturi bancare;
- aciuni i pri sociale, valori mobiliare i alte instrumente financiare;
- drepturi de proprietate intelectual i orice alte bunuri incorporale;
- petrolul, gazul natural i celelalte resurse minerale care urmeaz a fi extrase;
- efectivele de animale;
- recoltele care urmeaz a fi culese;
- pdurile care urmeaz a fi tiate;
- bunurile corporale care fac obiectul unui contract de locaiune, care sunt deinute n
vederea vnzrii, nchirierii ori furnizrii n temeiul unui contract de prestri de servicii,
care sunt furnizate n temeiul unui contract de prestri de servicii, precum i materia
prim i materialele destinate a fi consumate sau prelucrate n exploatarea unei
ntreprinderi, produsele n curs de fabricaie i produsele finite;
- echipamentele, instalaiile i orice alte bunuri destinate s serveasc n mod
durabil exploatrii unei ntreprinderi;
- orice alte bunuri mobile, corporale sau incorporale.
Descrierea bunului ipotecat
Contractul de ipotec trebuie s cuprind o descriere suficient de precis a
bunului grevat. Descrierea este suficient de precis, chiar dac bunul nu este
individualizat, n msura n care permite n mod rezonabil identificarea acestuia.
Descrierea se poate face prin ntocmirea unei liste a bunurilor mobile ipotecate, prin
determinarea categoriei din care acestea fac parte, prin indicarea cantitii, prin
stabilirea unei formule de determinare i prin orice alt modalitate care permite n mod
rezonabil identificarea bunului mobil ipotecat.
Atunci cnd ipoteca poart asupra unei universaliti, contractul trebuie s
descrie natura i coninutul acesteia.
Dac ipoteca poart asupra unui cont bancar, acesta trebuie individualizat n
mod distinct n contractul de ipotec.
nstrinarea bunului ipotecat
Cel care achiziioneaz un bun n cursul obinuit al activitii unei ntreprinderi care
nstrineaz bunuri de acelai fel dobndete bunul liber de ipotecile constituite de
nstrintor, chiar dac ipoteca este perfect, iar dobnditorul cunoate existena
acesteia. n acest caz, ipoteca se strmut asupra preului sau altor bunuri rezultate din
nstrinarea bunului ipotecat.

Ipotecile asupra creanelor


Acest tip de ipoteca poate s aib ca obiect fie una sau mai multe creane, fie o
universalitate de creane.
Ipoteca asupra unei universaliti de creane nu cuprinde creanele nscute din
nstrinarea bunurilor debitorului ca urmare a exercitrii drepturilor unui ter i nici
creanele nscute din contractele de asigurare ncheiate de debitor cu privire la bunurile
sale.
nscrierea ipotecilor mobiliare
Publicitatea garaniilor reale mobiliare nu se poate realiza n afara unui sistem
performant de eviden a acestora.
Codul civil a continuat tradiia Arhivei Electronice de Garanii Reale Mobile ca
unic repertoriu al sarcinilor mobiliare. n acest sens, art. 2413 alin.(1) prevede c
nregistrarea operaiunilor privind ipotecile mobiliare, a operaiunilor asimilate,acestora,
precum i a altor drepturi prevzute d elege se efectueaz numai n Arhiva Electronic
de Garanii Reale Mobile
Stingerea ipotecii
Reglementarea stingerii ipotecii este realizat de Codul civil prin art. 2428 cu
aplicabilitate att n materia ipotecii imobiliare ct i n materia ipotecii mobiliare.
Ipoteca imobiliar se stinge prin radierea din cartea funciar sau prin pieirea
total a bunului.
Ipoteca mobiliar se stinge, iar ipoteca imobiliar se poate radia pentru una din
urmtoarele cauze:
- stingerea obligaiei principale prin oricare dintre modurile prevzute de lege;
- nendeplionirea evenimentului de care depinde naterea obligaiei garantate ori
ndepliniorea evenimentului de care depinde stingerea acesteia;
- nendeplinirea evenimentului de care depinde naterea ipotecii ori ndeplinirea
evenimentului de care depinde stingere acesteia;
- dobndirea de ctre creditor a bunului grevat;
- renunarea expres sau tacit a creditorului la ipotec;
- n orice alte cazuri prevzute de lege