Note de seminar

CONTRACTUL DE VÂNZARE (II)

PACTUL DE OPȚIUNE

- sediul general al materiei: 1.278 C. civ.:

„(1) Atunci când părţile convin ca una dintre ele să rămână legată de propria
declaraţie de voinţă, iar cealaltă să o poată accepta sau refuza, acea declaraţie se
consideră o ofertă irevocabilă şi produce efectele prevăzute la art. 1.191.
(2) Dacă părţile nu au convenit un termen pentru acceptare, acesta poate fi stabilit
de instanţă prin ordonanţă preşedinţială, cu citarea părţilor.
(3) Pactul de opţiune trebuie să conţină toate elementele contractului pe care părţile
urmăresc să îl încheie, astfel încât acesta să se poată încheia prin simpla acceptare
a beneficiarului opţiunii.
(4) Contractul se încheie prin exercitarea opţiunii în sensul acceptării de către
beneficiar a declaraţiei de voinţă a celeilalte părţi, în condiţiile convenite prin pact.
(5) Atât pactul de opţiune, cât şi declaraţia de acceptare trebuie încheiate în forma
prevăzută de lege pentru contractul pe care părţile urmăresc să îl încheie.”

- efectele specifice pactului de opțiune în materia vânzării: 1.668 C. civ.:

„(1) În cazul pactului de opţiune privind un contract de vânzare asupra unui bun
individual determinat, între data încheierii pactului şi data exercitării opţiunii sau,
după caz, aceea a expirării termenului de opţiune nu se poate dispune de bunul care
constituie obiectul pactului.
(2) Atunci când pactul are ca obiect drepturi tabulare, dreptul de opţiune se notează
în cartea funciară.
1
(3) Dreptul de opţiune se radiază din oficiu dacă până la expirarea termenului de
opţiune nu s-a înscris o declaraţie de exercitare a opţiunii, însoţită de dovada
comunicării sale către cealaltă parte.”

Noțiune: Promitentul își exprimă consimțământul față de beneficiar, în sensul

vinderii/cumpărării bunului individual determinat, la un anumit preț, dacă acesta din
urmă se decide să-l cumpere/ vândă într-un anumit termen.
NU este o varietate a promisiunii unilaterale de vânzare, ci reprezintă un contract
de sine stătător.
!!! ATENȚIE: S-a exprimat și opinia potrivit căreia „pactului de opțiune prezintă
caracteristicile unei varietăți a promisiunii unilaterale de vânzare (cel puțin la
mmentul încheierii sale)”(pentru amănunte a se vedea Liviu Stănciulescu, Curs de
drept civil: Contracte, Ed. Hamagiu, București, 2014, p. 119).

!!!:
1. Promitentul își exprimă consimțământul pentru încheierea contractului
de vânzare – rămâne ca cealaltă parte să își exprime, la rândul ei, consimțământul
(aceasta se va întâmpla dacă aceasta își va exercita opțiunea);
2. este necesar un dublu acord al beneficiarului promisiunii:
- un acord la încheierea pactului de opțiune;
- un acord la încheierea contractului de vânzare.
3. de regulă, pactul de opțiune = contract unilateral (explicație: dă naștere la
obligația promitentului de a-și menține consimțământul, în cadrul termenului
convenit, la dispoziția beneficiarului; dreptul beneficiarului de a consimți la
încheierea contractului de vânzare = drept potestativ).

2
 Excepția: pactul de opțiune = contract sinalagmatic
[explicație: dacă beneficiarului pactului se obligă la plata unui sume de
bani (prețul dreptului de opțiune)].

Condiții:
1. Pactul de opțiune conține toate elementele contractului de vânzare [art. 1.278
alin. (3) C. civ.];
2. Pactul de opțiune se încheie în forma cerută ad validitatem pentru contrcatul
de vânzare [art. 1.278 alin. (5) C. civ.], iar declarația de acceptare îmbracă
aceeași formă.

Efecte:
- beneficiarul poate opta între a încheia sau nu contractul de vânzare, în termenul
stabilit de părți. Prin acceptarea ofertei – sub condiția îndeplinirii celorlalte condiții
de fond și formă ale contractului – vânzarea este încheiată;
- în lipsa stipulării termenului de acceptare în cuprinsul pactului de opțiune, acesta
este stabilit pe cale judiciară, la solicitarea părții interesate [procedura specială a
ordonanței președințiale, cu citarea părților].

Efecte specifice:
Înăuntrul termenul de opțiune, bunul este indisponibilizat în mâinile
promitentului-vânzător = inalienabilitate temporară [Art. 1.668 alin. (1) C. civ.]
!!! – nu se exclude inserarea în pactul de opțiune a interdicțiilor ref. la
unele acte de administrare;
– bunul nu este indisponibilizat în ipoteza pactului de opțiune care conține
o ofertă de cumpărare;

3
 – notarea dreptului de opțiune în cartea funciară pentru bunul care
constituie obiect de drepturi tabulare [art. 902 alin. (2) pct. 12 C. civ.].
Condiții:
a) promitentul este înscris ca titular al dreptului ce face obiectul pactului;
b) pactul prevede termenul în care urmează a fi încheiat contractul de
vânzare;
c) notarea se poate efectua oricând în termenul de exercitare a acțiunii.
[art. 906 C. civ.]
Radierea din oficiu a pactului intervine dacă:
- imobilul a fost definitiv adjudecat în cadrul vânzării silite de către un
terț;
- beneficiarul nu solicită, până la expirarea termenului stipulat în
contract pentru exercitarea opțiunii, în baza declarației de opțiune și a
dovezii comunicării sale către cealaltă parte, intabularea dreptului ce
urmează a fi dobândit.

Acțiuni în justiție

În situația încălcării interdicției de înstrăinare, beneficiarul pactului de opțiune

are deschise calea următoarele acțiuni în justiție:
a) rezoluțiunea pactului, cu daune interese [art. 1.549 alin. (1) C. civ.];
b) solicitarea de despăgubiri [dacă în cuprinsul actului a fost inserat un pact
comisoriu, ceea ce a dat posibilitatea rezoluțiunii convenționale 1.552 sau
1.553 C. civ.];
c) înstrăinarea subsecvent acceptării în termenul stabilit, naște posibilitatea
solicitării rezoluțiunii contractului de vânzare, restituirea prețului, precum și
daune-interese pentru neexecutarea obligației de a asigura transmiterea
4
 dreptului de proprietate [!!! – pentru înțelegerea problematicii este necesară
cunoașterea elementelor instituției „vânzării bunului altuia”].
d) Dacă s-a asigurat opozabilitatea față de terți a clauzei de inalienabilitate, se
poate solicita anularea actului de înstrăinare subsecvent [Independent de
acțiune, este necesară emiterea în termenul de opțiune (convențional sau
judiciar) a declarației de acceptare].

Neîncheierea contractului de vânzare independent de voința părților atrage

caducitatea pactului de opțiune [ex: bunul piere fortuit sau este expropriat, nu se
îndeplinește condiția de care depindea exercitarea opțiunii (neaprobarea creditului
necesar plății prețului vânzării)].
Decesul promitentului nu atrage caducitatea. Declarația de acceptare a beneficiarului
conduce la încheierea contractului de către acesta cu succesorii promitentului.

PACTUL DE PREFERINȚĂ
= un contract prin care părțile stabilesc un drept prioritar la cumpărarea sau la
vânzarea.

DREPTUL DE PREEMȚIUNE
= „un drept subiectiv civil, izvorât din lege sau din contract, care conferă titularului
său, numit preemptor, posibilitatea de a cumpăra cu prioritate un anumit bun” [F.
DEAK, L. MIHAI, R. POPESCU, Tratat de drept civil: Contracte speciale,
Universul Juridic, București, 2017, p. 68].
- reprezintă derogare de la două principii: cel al liberei circulații a bunurilor [art. 12
alin. (1) C. civ.] și cel potrivit căruia proprietarul dispune în mod exclusiv de bunul
său [art. 555 C. civ.].

5
Izvoarele legale ale preemțiunii
- Codul civil [art. 1.746 C. civ. – dreptul coproprietarilor sau vecinilor
proprietari de fond forestier la terenurile din fond forestier; art. 1.849
C. civ. – la dreptul arendașului cu privire la bunurile agricole
arendate] ;
- Legi speciale: art. 33 din Legea 33/1994 privind exproprierea pentru
cauză de utilitate publică; art. 4 alin. 4) din Legea nr. 422/2001 privind
protejarea monumentelor istorice; art. 4 din legea nr. 17/2014 privind
unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole.

Sediul materiei (dreptul comun): 1.730-1.740 C. civ.

Caracterul normelor:
- Pentru dreptul legal de preemțiune: imperative de ordine publică sau privată,
după caz;
- Pentru dreptul convențional de preemțiune: dispozitive și supletive

Efectul exercitării dreptului de preemțiune = încheierea contractului cu

preemptorul (!!! - în situația existenței unui contract încheiat cu un terț, acesta va
rămâne fără efect)

Exercitarea dreptului de preempțiune înainte de încheierea contractului de

vânzare cu terțul;
- Transmitere ofertă înaintea de încheierea contractului cu terțul;
- Titularul dreptului de poate respinge oferta în mod expres sau tacit. În
lipsa unui răspuns se consideră respinsă în termen de 10 zile (bunuri
mobile) sau 30 de zile (bunuri imobile) – termene de decădere;
- Oferta trebuie să fie completă (preț și date de identificare ale bunului).

6
Exercitarea dreptului de preempțiune ulterior încheierii contractului de
vânzare cu terțul

- Contractul se încheie sub condiția suspensivă a neexercitării dreptului

de preempțiune, indiferent de menționarea expresă sau nu a acestei
condiții [art. 1.731 C. civ.];
- Dacă preemptorul decide să cumpere bunul – comunică acordul de
încheiere a contractului + consemnează integral prețul;
- Clauzele din contractul încheiat cu terțul menite să împiedice
exercitarea dreptului de preempțiune nu produc efecte față de
preemptor [art. 1.733 alin. (2) C. civ.]

Efectele exercitării dreptului de preemțiune

- Contractul se consideră încheiat între vânzător și preemptor, în aceleași
condiții ca și contractul inițial (mai puțin condiția suspensivă a
neexercitării dreptului de preempțiune);
- Contractul inițial = desființat retroactiv;
- Vânzătorul răspunde pentru evicțiune față de terțul de bună-credință
(nu a cunoscut și nici nu putea să cunoască existența dreptului de
preempțiune);
- Data încheierii contractul = data la care acceptarea ajunge la vânzător,
însoțită de dovada consemnării prețului (sau a părții din preț, dacă
preemptorul beneficiază de termene de plată).

Sancțiuni speciale în cazul nerespectării dreptului de preempțiune

1. Nulitatea absolută;
2. Nulitatea relativă.

Ordinea de preferință
- reglementată de art. 1.734 alin. (1) C. civ.;

7
- clauzele contrare ordinii de preferință reglementate sunt considerate nescrise.

Caracterele juridice ale dreptului de preempțiune

a) indivizibil;
b) incesibil [art. 1.739 C. civ.];
c) intuitu personae;
d) esențialmente temporar [dreptul convențional: în lipsa unui termen, se stinge
la moartea preemptorului; termenul se reduce, în virtutea legii la 5 ani, dacă a
fost stipulat un termen mai lung];
e) potestativ.

Pluralitatea de bunuri vândute

- dacă bunurile pot fi separate fără prejudicii pentru vânzător, preempțiunea se pate
exercitata numai în privința unuia sau unora dintre bunuri, în caz contrar preemptorul
va trebui să consemneze prețul total din contractul inițial.

Notarea dreptului de preempțiune

- drept convențional de preempțiune + bun imobil [art. 1.737 alin. (1) C. civ.];
- cumpărătorul sub condiție suspensivă își poate înscrie – sub condiție suspensivă –
dreptul în cartea funciară, în temeiul contractului de vânzare;
!!!
- în termen de 30 de zile de la comunicarea încheierii de înscriere,
preemptorul poate notifica dovada consemnării prețului;
- notificarea înlocuiește comunicarea către vânzător;
- biroul de carte funciară trebuie să ofere preemptorului toate
informațiile prevăzute de art. 1.732 alin. (2) C. civ.
- dacă notificarea preemptorului nu este efectuată în termen = stingerea
dreptului de preempțiune = terțul a dobândit dreptul tabular de la data
înscrierii provizorii.

Executarea silită și dreptul de preempțiune

8
- în cadrul licitației, la preț egal, va fi preferat titularul dreptului de preempțiune
asupra bunului;
-dreptul de preempțiune nu va mai putea fi exercitat de titularul său – neparticipant
la licitației – după adjudecarea bunului.

Obiectul contractului de vânzare

= operațiunea juridică la care s-au angajat părțile: vânzarea bunului în schimbul unei
anume sume de bani
- sub sancțiunea nulității absolute a contractului, obiectul trebuie să fie determinat și
licit.

Obiectul obligației
= prestația la care se angajează debitorul (vânzătorul transferă proprietatea,
cumpărătorul plătește prețul).
- este determinat sau determinabil, licit și posibil.

Obiectul material al obligației

= bunul vândut/ prețul, după caz.

Bunul vândut

1. este în circuitul civil și susceptibil de a fi obiect al transferului de proprietate

prin vânzare

Regula: principiul liberei circulații a bunurilor [art. 1.657 C. civ.]

!!! – limite legale și limite convenționale.

9
2. bunul să existe în momentul încheierii contractului sau să poată exista în
viitor [cu excepția moștenirii nedeschise – art. 956 C. civ.].

!!! – inexistența bunului la momentul încheierii contractului nu afectează

valabilitatea acestuia, ci se repercutează asupra momentului la care se realizează
transmiterea dreptului de proprietate.
- De regulă, proprietatea asupra un bun viitor se va transmite la momentul realizării
lui (apt pentru utilizare potrivit destinației [art. 1.658 alin. (1) și (5) C. civ.]
- situație aparte în cazul construcțiilor – realizarea lor și transmiterea sunt
subsecvente formalităților de carte funciară
- proprietatea bunurilor dintr-un gen limitat – inexistent la momentul
încheierii contractului – se transferă nu la data confecționării, ci la momentul
individualizării lor.
- în cazul bunurilor viitoare nerealizate, contractul nu produce efecte [art. 1.658 alin.
(2) teza II C. civ.]- cumpărătorul nu plătește, riscul suportat de vânzător.
!!! – excepția: cumpărătorul și-a asumat expres că rămâne obligat la plată =
contract aleatoriu
- posibile daune-interese în sarcina vânzătorului dacă nerealizarea
bunului sau a genului limitat se datorează culpei sale.

Realizarea parțială a bunului/ a genului limitat = alegerea cumpărătorului:

desființarea vânzării/ reducerea corespunzătoare a prețului.
- lipsa pactului comisoriu = rezoluțiunea va fi dispusă pe cale judiciară.

Bunul pierit în tot sau în parte

- pierit în tot, la momentul încheierii contractului = nulitate absolută și de drept

- pierit în parte, la momentul încheierii contractului:

10
 - dacă cumpărătorul nu cunoștea situația (de bună-credință) = anularea
contractului/ reducerea corespunzătoare a prețului;
- dacă cunoștea situația = a acceptat să cumpere bunul așa cum se găsea
el la momentul vânzării.
Pieirea bunului exclude culpa vânzătorului (forță majoră, caz fortuit);
Buna-credință este relevantă doar în situația pieirii parțiale a bunului.

3. bunul să fie determinat sau determinabil și licit, sub sancțiunea nulității

absolute [art. 1.226 alin. (2) C. civ.]

PREȚUL
1. să fie stabilit în bani [art. 1.660 alin. (1) C. civ.]
- dacă prețul este stabilit atât în bani, cât și în alte prestații, se raportează prestația în
bani la valoarea bunului, dacă aceasta este de cel puțin ½ din valoarea bunului =
contract de vânzare.
2. să fie determinat sau determinabil
Condiții pt. ca vânzarea să fie valabilă:
a) acordul părților stabilirea de către părți a modalității de determinare a prețului/
determinarea prețului de către un terț;
b) determinarea ulteriară a prețului să nu intervină mai târziu de data plății;
c) determinarea să nu necesite un nou acord de voință.
Situații în care prețul îndeplinește condiția de a fi determinabil, în lipsa determinării
exprese: art. 1.663, 1.664 alin. (2) și (3), 1.234 C. civ.

3. să fie real și serios

Real – fictiv (fără intenția de a fi plătit)
Serios – derizoriu (disproporție vădită a prețului în raport cu valoarea bunului;
disproporția să fie atât de mare încât să fie evident că părțile nu au dorit să consimtă
la o vânzare).

11
Sancțiunea: nulitatea relativă a contractului de vânzare
Prețul real și serios face contractul valabil chiar dacă este mult inferir sau superior
valorii reale a bunului.
Excepție: art. 1.221 alin. (1) C. civ. rap. la art. .1.222 alin. (2) din același act
normativ.

EFECTELE CONTRACTULUI DE VÂNZARE

1. Interpretarea clauzelor contractului

-regulile generale de interpretare a contractului: art. 1.266-1.268 C. civ.;
- derogări în materia vânzării: art. 1.671 C. civ., art. 1.269 alin. (2) C. civ. și art. 1
alin. (2) din Legea nr. 193/2000.

2. Obligațiile vânzătorului [art. 1.672 C. civ.]:

a) să transmită proprietatea bunului sau, după caz, dreptul vândut;
b) să predea bunul;
c) să îl garanteze pe cumpărător contra evicțiunii;
d) să îl garanteze pe cumpărător contra viciilor

a) să transmită proprietatea bunului sau, după caz, dreptul vândut;

regula: proprietatea se strămută de drept la momentul încheierii contractului,
independent de predarea bunului sau plata prețului (art. 1.674 C. civ.)
Excepții: prevăzute de lege sau din voința părților.

Condiții cumulative pentru transmiterea de drept a proprietății la momentul

încheierii contractului:
Bunul: (I) individual determinat; (II) să nu fie necesare formalități constitutive de
drepturi de proprietate; (III) bunul să existe la momentul încheierii contractului;
12
Vânzătorul = proprietar al bunului la momentul vânzării;
Altele:
-transmiterea proprietății să nu fie sub condiție suspensivă;
- părțile să nu fi amânat transferul proprietății la un anumit termen

Excepții de la principiul transmiterii imediate a dreptului de proprietate:

= transmiterea are loc ulterior încheierii contractului.

Vânzarea bunurilor de gen

- proprietatea se transmite la momentul individualizării bunului (predare, numărare,
cântărire, măsurare etc) – art. 1.678 C. civ.
- vânzătorul suportă riscul pieirii bunurilor înainte de predare;

Vânzarea în bloc
proprietatea se transmite la momentul încheierii contractului; riscul, la predare.

Vânzarea după mostră sau model

-transferul proprietății la momentul predării bunului identic cu mostra sau modelul
(contractul se poate încheia dar pe baza mostrei sau modelului) – art. 1.680 C. civ.
-vânzătorul garantează că bunul are calitățile mostrei sau modelului – art. 1.715 C.
civ.

Vânzarea pe încercate
Contract valabil încheiat sub condiția suspensivă ca bunul, în urma încercării, să
corespundă criteriilor stabilite la încheierea contractului/ în lipsa lor, destinației
bunului, potrivit naturii sale – art 1.681 alin. (1) C. civ.

13
 - PREZUMȚIE: dacă în contract se stipulează că bunul vândut
urmează să fie încercat = vânzare pe încercate – art. 1683 alin. 3 C .
civ.
Transmiterea proprietății:
1. Dacă se îndeplinește condiția suspensivă, cumpărătorul devine proprietar
retroactiv, din ziua încheierii contractului;
2. Dacă durata încercării nu este stabilită de părți sau uzanțe, la expirarea unui
termen de 30 de zile de la predarea bunului în care cumpărătorul nu a declarat
bunul ca nesatisfăcător.

Suportarea riscului
- vânzător = pieirea bunului înainte de predarea spre încercare sau după predare, dar
necorespunzător;
- cumpărător = după predare spre încercare, dacă este corespunzător.

Vânzarea pe gustate
!!!- nu este o vânzare sub condiție (condiția ar fi pur potestativă din partea
cumpărătorului).
-contractul se încheie după gustare, când cumpărătorul își exprimă acordul

Vânzarea bunurilor imobile

- supusă dispozițiilor de carte funciară;

Vânzarea bunurilor viitoare

-transmiterea are loc la momentul în care bunul individual determinat a fost realizat;
- bunurile dintr-un gen limitat care nu există la momentul încheierii contrcatului =
momentul individualizării de către vânzător (art. 1.658 C. civ.).

14
Rezerva proprietății
Art. 1.684 C. civ. – vânzătorul rămâne proprietar până la achitarea integrală a
prețului, chiar dacă bunul a fost predat;
!!! - opozabilă terților doar după îndeplinirea formalităților de publicitate;
= garanție a creanței plății prețului
Avantaj: vânzătorul pate revendica bunul care se află în proprietatea sa, fără a
suporta concursul celorlalți creditori ai cumpărătorului.

15