Contracte Speciale 2015 Cursuri RD 1

Contracte Speciale Rzvan Dinc
Contractul de vanzare
1. Notiune: Potrivit art. 1650 C civ, vanzarea este contractul prin care
vanzatorul transmite sau, dupa caz, se obliga sa transmita cumparatorului
proprietatea unui bun in schimbul unui pret pe care cumparatorul se obliga
sa il plateasca. Poate fi, de asemenea, transmis prin vanzare un
dezmembramant al dreptului de proprietate sau orice alt drept. Din
definitia care rezulta din corelarea celor doua alineate ale art 1650 se
poate deduce ca pentru ca un contract sa fie calificat drept vanzare este
necesar sa fie intrunite doua elemente aflate in legatura de
interdependenta cauzala (raportata la cauza contractului).
Cele doua elemente sunt:
(i)
(ii)
Transferul unui drept

Obligatia unei parti de a da celeilalte parti o suma de bani numita pret
Cele doua elemente sunt in raport de interdependenta cauzala, in sensul ca cel

care transfera dreptul, numit vanzator, o face in considerarea executarii de catre
cealalta parte, numita cumparator, a obligatiei de a plati pretul, dupa cum
cumparatorul isi asuma aceasta obligatie in considerarea dobandirii dreptului
transmis de catre vanzator.
Din aceasta trasatura rezulta si caracterele juridice ale contractului de
vanzare:
a. In primul rand, in virtutea corespondentei cauzale dintre cele doua
elemente ale vanzarii, ea este un contract esentialmente sinalagmatic, in
sensul ca fiecare dintre parti isi asuma un sacrificiu patrimonial in
considerarea sacrificiului asumat de cealalta parte.
b. Vanzarea este un contract esentialmente oneros pentru motivul evident ca
fiecare parte urmareste in schimbul propriei prestatii sa obtina un avantaj
echivalent.
c. Contractul de vanzare este un contract prin natura sa comutativ.
Contractul poate fi prin exceptie aleatoriu in cazurile in care din cauza
incertitudinii ce planeaza asupra unuia sau altuia dintre cele doua
elemente esentiale ale vanzarii, transferul dreptului si plata pretului,
fiecare dintre parti obtine prin incheierea contractului sansa de a castiga,
dar isi asuma totodata si riscul de a pierde. Acest caracter aleatoriu poate
sa decurga fie din cauza dreptului transmis atunci cand incertitudinea
afecteaza intinderea dreptului, existenta sa, spre ex vanzarea unui drept
litigios, ori existenta sau intinderea obiectului, spre exemplu pestele pe
care l-ar prinde pescarul in cursul unei zile, recolta viitoare etc. A doua
cateogorie de situatie in care contractul este aleatoriu este atunci cand
incertitudinea planeaza asupra pretului. Spre exemplu, cand pretul este
determinabil in functie de un element necunoscut partilor la data incheierii

contractului. Ex: vanzarea casei pentru un pret egal cu 5% din prejudiciul
recuperat de statul roman de la ministrii urmariti de DNA.
d. Caracterul esentialmente translativ este definitoriu pentru vanzare sa
transfere un drept. Daca prin efectul unui contract nu se transfera un
drept, acel contract nu poate fi calificat drept vanzare. Uneori, si anume in
situatia regula dpdv juridic, dreptul vandut se transfera chiar la inchierea
contractului. Prin exceptie dpdv juridic, desi exceptiile sunt numeroase,
dreptul vandut se poate transfera in temeiul contractului de vanzare insa
ulterior incheierii contractului, in executarea obligatiei vanzatorului de a
transfera cumparatorului dreptul vandut. Asta explica si formularea art
1650 alin 1.
Desi din cauza formularii acestui alineat problema este controversata, RD
considera ca vanzarea genereaza in toate cazurile obligatia de a transfera
dreptul vandut, asadar ca in toate cazurile transferul drepturilor survine in
executarea unei obligatii de a da a vanzatorului. Diferentele apar doar in
privinta momentului la care se executa aceasta obligatie. In principiu,
aceasta obligatie se executa in chiar momentul nasterii ei (bunurile
individual-determinate), prin chiar incheierea contractului de vanzare, iar
prin exceptie aceasta obligatie se executa la un moment ulterior.
Uneori, in doctrina se considera ca vanzarea este in principiu un contract
translativ de proprietate.
Desi ea este un contract care prin esenta lui este translativ, doar in
principiu este translativ de proprietate. Asertiune cu doua intelesuri:
(i)
aceasta exprima situatia-regula in care dreptul vandut este
chiar dreptul de proprietate, iar in acest sens se vorbeste
uneori despre lucrul vandut, care este bunul ce face
obiectul dreptului de propr, care la randul sau face obiectul
vanzarii. In raport cu aceasta situatie-regula se are in
vedere faptul ca exista dupa cum rezulta din alin 2 al art
1650 o situatie in care dreptul vandut este un alt drept
decat dreptul de proprietate. In principiu, drepturile sunt
disponibile, astfel incat, in ppiu, orice drept poate fi vandut.
Spre exemplu, cesiunea de creanta in schimbul unei sume
de bani este o vanzare.
Transferul sau constituirea unui drept de uzufruct in
schimbul unei sume de bani este o vanzare. Observatie: in
cazul drepturilor reale, constituirea lor se face prin
mecanismul unui transfer, respectiv prin dezmembrarea
continutului dr de proprietate a acelor prerogative care
constituie dreptul real. Din acest motiv, este gresit sa se
spuna ca dreptul de uz sau de abitatie nu pot face obiectul
unei vanzari pentru ca sunt strict personale ele nu pot fi
transferate prin intermediul contractului daca ele preexista,
dar constituirea acestor drepturi in schimbul unei sume de
bani are natura juridica a unei vanzari. Nu pot face obiectul
unor vanzari creantele strict personale (dreptul la pensie,

dreptul de folosinta locativa, nici drepturile personale
nepatrimoniale precizare: Madonna face reclama la
lenjerie cu numele ei o modalitate de exercitare a
dreptului la nume, nu vanzare).
Nu pot face obiectul unor vanzari, in principiu,
universalitatile juridice, deoarece de regula legea instituie
asemenea universalitati si in considerarea persoanei
titularului si intr-o legatura indisolubila cu aceasta
persoana. In schimb, pot face obiectul vanzarii
universaltiatile de fapt si, desi este controversat, pot face
obiectul vanzarii si contractele cesiunea de contract
pentru o suma de bani se califica drept o vanzare.
(ii)
momentul transferului - unii autori spun ca vanzarea este
translativa de proprietate atunci cand proprietatea se
transfera chiar prin incheierea contractului, aceasta fiind
regula, considerandu-se ca situatia in care proprietatea se
transfera ulterior constituie exceptia.
e. Este un contract esentialmente instantaneu. Caracterul instantaneu al
vanzarii rezulta din caracterul sau esentialmente translativ.
Aceasta pentru ca spre a califica un contract ca fiind cu executare
succesiva este nevoie ca obligatia sau obligatiile ppale decurgand din
contract sa aiba acest caracter. Spre ex, contractul de intretinere la care
transmitatorul, creditorul intretinerii, isi executa obligatia imediat, iar
dobanditorul, debitorul intretinerii, si-o executa in mod continuu pana la
sfarsitul vietii creditorului nu este un contract cu exectuare succesiva, desi
obligatia debitorului se executa succeiv, pentru motivul ca cealalta
obligatie esentiala se executa de indata, de aceea acest contract este
susceptibil de rezolutiune, nu de reziliere. Deoarece vanzarea este
esentialmente translativa, aceasta inseamna ca in mod necesar una din
obligatiile esentiale ce decurge din contract este obligatia de a transfera
un drept, iar aceasta obligatie este in mod necesar cu executare uno ictu.
f.
Nu se poate transfera un drept in timp. Deoarece una dintre obligatiile

esentiale ale vanzarii este prin esenta uno ictu, rezulta ca intreg contractul
va fi calificat ca un contract instantaneu. Rezulta ca si atunci cand partile
au prevazut ca obligatia de a plati pretul se va executa in rate succesive,
aceasta obligatie isi va pastra caracterul de obligatie cu executare unitara
cu consecinta ca neplata uneia dintre rate nu se va sanctiona cu rezilierea
avand efectul desfiintari contractului numai pentru viitor, ci cu
rezolutiunea, avand efectul desfiintarii contractului retroactiv, ca si cum
acesta nu s-ar fi incheiat, cu restituirea lucrului vandut si a fractiei de pret
platite deja.
Caracterul in principiu consensual. Ca orice alt contract, el este supus
ppiului libertatii formei, ceea ce presupune ca el va fi considerat valabil
incheiat indiferent de forma in care are loc manifestarea concordanta a
vointelor partilor. Este adevarat ca in considerarea importantei particulare
a anumitor bunuri sau drepturi, legiuitorului impune uneori , prin exceptie,

anumite conditii de forma sub sanctiunea nulitatii absolute a contractului
de vanzare care nu le respecta. Spre exemplu, in privinta drepturilor a
caror dobandire face obiectul inscrierii in CF, potrivit art 1244 din C civ,
asemenea drepturi nu pot fi vandute decat prin contract in forma
autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute.
Art 1244 are in vedere doar actele prin care se transfera sau constituie
drepturi ce fac obiectul inscrierii propriu-zise in cartea funciara
(intabulare), adica potrivit art 885 din C civ drepturile reale asupra
imobilelor inscrise in CF (drepturile tabulare). In schimb, 1244 nu vizeaza
contracte din care se nasc drepturi supuse notarii in CF potrivit art 902 si
urmatoarele. Spre exemplu, dreptul nascut dintr-o promisiune de vanzare,
ori drepturile locatarului unui imobil inscris in CF sunt supuse numai
notarii, iar nu inscrierii in CF, cu consecinta ca promisiunea de vanzare,
respectiv contractul de locatiune asupra unui imobil sunt valabile si daca
nu sunt incheiate in forma autentica, in virtutea ppiului libertatii formei
O alta categorie de derogari de la caracterul consensual o reprezinta
autorizatiile sau avizele prealabile vanzarii prevazute de lege in
considerarea naturii speciale anumitor cateogorii de bunuri. (Legea nr. 17/2014
privind circulatia terenurilor agricole)
Nu reprezinta derogari de la regula consensualismului vanzarii acele situatii in
care nu validitatea contractului, ci anumite efecte ale sale sunt conditionate de
anumite cerinte de forma.
Spre exemplu, in cazul vanzarii de actiuni nominative, transferul actiunilor
se produce numai prin inscrierea sa in registrul actionarilor.
Tot astfel in cazul instrainarii unui automobil potrivit OG 78/2000 in
vederea inmatricularii automobilului pe numele cumparatorului este
necesara prezentarea partilor la organul de politie si completarea unui
formular de transfer.
In aceste situatii nu se deroga de la caract consensual al vanzarii care se incheie
valabil indif de ce mod s-au manifestat concordant vointele partilor.
Din contractul de vanzare astfel incheiat rezulta obligatia fiecareia dintre parti
fata de cealalta de a isi da tot concursul necesar pentru intocmirea acelor
formalitati care conditioneaza producerea efectelor dorite ale contractului, iar in
cazul in care desi datoreaza o noua manifestare de vointa in acest sens eventual
intr-o anumita forma, una dintre parti nu procedeaza la aceasta manifestare de
vointa, atunci cealalata parte poate obtine o hot jud prin care pdop sa se
constate inchierea valabila a vanzarii in forma consensuala, iar pdap sa se
substituie formalitatea ceruta de lege pentru producerea efectului urmarit.
2. Conditiile de validitate ale contractului de vanzare:

Capacitatea

Vanzarea ca prototip al actului de dispozitie cu tiltu oneros presupune in ppiu pe
langa capacitatea de folosinta si capacitatatea de exercitiu . Prin exceptie, exista
situatii in care natura obiectului vanzarii si imprejurarile incheierii contractului fac
ca acesta sa primeasca calificarea de act de conservare sau de administrare, cu
consecinta ca va fi suficienta la incheirea lui capacitatea de exercitiu necesara
pentru incheierea unor astfel de acte. Spre exemplu, e considerat un act de
administrare la nivelul patrimoniului contractul prin care minorul achizitioneaza
dulciuri de la magazinul din coltul strazii.
De aceea, poate sa faca acest act si singur. Contractul prin care se cumpara
materialele necesare repararii unui imobil poate sa aiba natura unui act de
conservare in raport cu acel imobil. Sau are natura unui act de administrare
contractul de instrainare urgenta a bunurilor supuse pieirii si stricaciunii (nn
raportat la patrimoniu este mai degraba un act de conservare).
Ca pentru toate contractele, si in materie de vanzare regula este capacitatea, iar
incapacitatea constituie exceptia. Pe cand incapacitatile de exercitiu sunt supuse
dreptului comun, legea prevede in considerarea vanzarii sau a dispozitiei cu titlu
oneros ori a dispozitiei in general anumite incapacitati speciale de folosinta.
Aceste incapacitati speciale de folosinta se clasifica in incapacitati speciale de a
cumpara si incapactiati speciale de a vinde. VCC prevedea si o incapactiate
speciala de a vinde si a cumpara intre soti. NCC a renuntat la aceasta.
Incapacitatile de cumpara:
In temeiul art 44 din Constitutie, in ppiu, cetatenii straini si apatrizii sunt
incapabili de a dobandi terenuri in ROU prin acte inter vivos, cu exceptia cazului
in care in conditii de reciprocitate tratatele la care ROU este parte prevad
contrariul.
Sub acest aspect, odata cu aderarea ROU la UE la 1 ian 2007, ROU a avut la
dispozitie o perioada de gratie de 7 ani in care sa reglementeze gradual
posibilitatea cetatenilor statelor membre ale SEE de a dobandi terenuri in ROU
ROU a utilizat aceasta perioada de gratie prevazand o serie de termene de la
care cetatenii europeni au putut dobani terenuri in ROU diferentiate in functie de
categoria de folosinta a acestor terneuri. Intrucat la 1 ian 2014 cele mai multe
dintre aceste termene au expirat deja, in prezent cetatenii statelor membre ale
SEE, apatrizii cu domiciliul in aceste state membre, precum si persoanele juridice
inregistrate potrivit reglementarilor acestor state pot dobandi terenuri in ROU la
fel ca cetatenii ROU. In prezent, incapacitatea strainilor si apatrizilor de a dobandi
terenuri in ROU nu vizeaza decat cetatenii altor state decat statele membre ale
SEE si apatrizii care nu isi au domiciliul in aceste state, precum si persoanele
juridice care sunt inregistrate potrivit reglementarilor altor state membre decat
statele din SEE.
Este posibil ca prin tratate internationale sa se prevada posibilitatea unor
asemenea cetateni sau pj de a dobandi terenuri in ROU, caz in care acele tratate
5

vor fi de directa aplicare in dreptul national cf art 10 din C, insa sub conditia
reciprocitatii. Notiunea de reciprocitatea este destul de larga.
Se va presupune ca aceassta conditie este indeplinita daca tratatul respectiv
prevede si pt cetatenii ROU posibilitatea de a dobandi terenuri in statul
cocontractant. Cu toate aceste prezumtia va putea fi rasturnata potrivit regulilor
de drept intl cu privire la conventia privind dreptul tratatelor daca se
demonstreaza ca potrivit unei practici administrative a statului cocontractant sau
potrivit unor reglementari acesstui stat cetatenilor ROU le este imposibil sa
dobandeasca asemenea terenuri.
Daca dobandirea de terenuri este faptic permisa romanilor numai in anumite
conditii, aceste conditii se vor aplica de drept si pentru dobandirea de catre
cetatenii acelui stat a unor terenuri in ROU.
Incapacitatea profesionistilor justitiei de a cumpara drepturi litigioase.
Potrivit art 1653 alin 1 din Codul civil, sub sanctiunea nulitatii absolute,
judecatorii, procurorii, grefierii, executorii, avocatii, notarii publici, consilierii
juridici si practicienii in insolventa nu pot cumpara direct sau prin persoane
interpuse drepturi litigioase care sunt de competenta instantei judecatoresti in a
carei circumscriptie isi desfasoara activitatea. Aceasta incapacitate este preluata
din C civ 1864, iar in C civ 1864 din C civ Napoleon 1804.
Aceasta incapacitate care ocroteste prestigiul justitiei este sanctionata cu nul
absoluta. In virtutea caracterului sau exceptional si sanctionatoriu, textul care
instituie incapactiatea este potrivit art 10 C civ de stricta interpretare si aplicare.
In consecinta, aceasta incapacitate nu se va aplica unor persoane care, desi
desfoasoara activitati legate de activitatea justitiei, nu sunt expres prevazute
intre subiectii incapacitatii. Spre ex, s-a decis in jurisprudenta ca un expert
judiciar nu este tinut de aceasta incapactiate. De asemenea, nu sunt tinuti de
incapacitate: magistratii-asistenti de la ICCJ, arbitrii, societatile de recuperare a
creantelor, juristii care ocupa functii administrative in aparatul de stat sau in
contextul UAT.
Ea vizeaza si cumpararea prin interpunere de persoane ca forma de simulatie
care in acest caz prin ipoteza ar tinde la frauda la lege si poate fi dovedita prin
orice mijloc de proba, inclusiv prezumtii simple.
In acest sens, intr-o hot din anul 2013 ICCJ a stabilit ca o societate cu raspundere
limitata in care un avocat detinea 98% din participatii era presupusa interpus a
acestui avocat si contr de cumparare a unui dr litigios incheiat de acea societate
a fost considerat ca fiind lovit de nulit absoluta.
Potrivit alin (3) al art 1.653 dreptul este litigios daca exista un proces inceput si
neterminat cu privire la existenta sau intinderea sa. Procesul este inceput prin
introducerea unei cereri de chemare in jud prin care se deduc judecatii unul sau
mai multe drepturi; uneori, drepturi care nu au fost deduse judecatii prin cererea
introductiva de instanta pot deveni litigioase fie in urma completarii acesteia, fie
in urma formularii in procesul deja existent a unei cereri reconventionale ( RD 6

cererea prin care paratul intr-un proces deja inceput formuleaza pretentii
impotriva reclamantului), fie prin introducerea unei interventii principale ( RD cererea prin care un tert fata de un proces deja inceput formuleaza pretentii
proprii impotriva uneia sau a ambelor parti in acest proces, pretentii legate de
obiectul procesului). In toate aceste cazuri, dreptul va fi considerat litigios nu de
la data la care a inceput procesul, ci de la data la care prin intermediul unuia
dintre aceste acte procedurale dreptul a ajuns sa fie dedus judecatii. Litigiul
poate purta, cf alin 3, asupra existentei sau intinderii dreptului. De regula, daca
un proces poarta asupra existentei unui drept principal, vor fi considerate
litigioase si drepturile accesorii. In schimb, daca poarta doar asupra intinderii
unui drept principal, atunci drepturile accesorii ar putea ramane nelitigioase.
Ex actiune in revendicare A impotriva lui B, dreptul de proprietate devine
litigios si ca atare si dreptul asupra fructelor bunului, accesoriu dr de
proprietate devine un drept litigios. In schimb, daca dreptul asupra unei
servituti pasive (servitute de trecere, de ex) cu privire la un fond (implicit si
asupra intinderii dreptului de proprietate asupra acelui fond) trebuie vazut
cat sau daca este dezmembrat, nu se pune problema daca exista insusi
dreptul de proprietate, cum se pune la actiunea in revendicare). Aceasta
nu va atrage caracterul litigios si cu privire la servitutile active ale fondului
respectiv (servitute de vedere asupra unui teren vecins, de ex).
Daca litigiul poarta asupra unui bun cuprins intr-o universalitate, in principiu
dreptul asupra intregii universalitati va deveni litigios cel putin sub aspectul
intinderii sale. In cazul in care litigiul poarta asupra universalitatii in ansamblul
sau, caracterul litigios al drepturilor cuprinse in universalitate urmeaza a se retine
sau nu in functie de natura disputei cu privire la universalitatea insasi.
In ppiu, dreptul isi pastreaza caracterul litigios pana la ramanerea definitiva a
hotararii in care s-a solutionat procesul referitor la existenta sau intinderea
dreptului. Daca aceasta hotarare definitiva este executorie, procesul nu va fi
considerat incheiat prin pronuntarea hotararii definitive, ci el continua cu etapa
executarii silite, care este considerata o parte a procesului civil. In consecinta, in
cazul in care hot definitiva este executorie, dreptul a carui intindere sau existenta
a facut obiectul procesului solutionat prin acea hotarare isi pastreaza caracterul
litigios pana la finalizarea executarii silite sau, dupa caz, pana la prescrierea
dreptului de a o cere.
Daca in legatura cu o hot ramasa definitiva se promoveaza o cale extraordinara
de atac, atunci dreptul va redeveni litigios intre data introducerii caii
extraordinare de atac si data solutionarii definitive a acesteia. In caz de perimare,
dreptul este litigios pana la constatarea perimarii de catre instanta de judecata,
cu exceptia cazului in care perimarea opereaza de drept, caz in care caracterul
litigios inceteaza la data perimarii de drept. Intrucat textul art 1653 vizeaza orice
act prin care se cumpara drepturi litigioase, fara a se distinge in functie de
continutul actului, incapacitatea va opera indiferent daca vanzatorul ii garanteaza
sau nu cumparatorului rezultatul procesului.

Incapacitatea opereaza independent de cunoasterea ei de catre parti, chiar daca
spre exemplu incapabilul nu cunoaste la data incheierii contractului caracterul
litigios al dreptului. Or, daca la data incheierii contractului vanzatorul nu
cunoaste calitatea cumparatorului care atrage incapacitatea, sanctiunea nulitatii
absolute va opera, urmand ca eventual daca eroarea uneia dintre parti este
scuzabila, lipsita de culpa si este provocata in mod cel putin culpabil de cealalta
parte, partea in eroare sa poata obtine de la partea responsabila repararea pe
temeiul raspunderii civile delictuale a prejudiciului suferit prin constatarea
nulitatii contractului.
Drepturile litigioase care intra in sfera incapacitatilor. Textul este confuz. Pe baza
regulii de interpretare a exceptiilor, in ppiu, judecatorii de la o anumita instanta
sunt incapabili de a cumpara drepturi litigioase de competenta teritoriala a acelei
instante, precum si a instantelor din subordinea sa. Aceasta inseamna ca
judecatorii de la judecatorie sunt incapabili sa dobandeasca dr litig de
competenta acelei jud. La tribunal de competenta trib si a jud din circumscriptia
trib. Procurorii se supun acelorasi reguli.
Avocatii, deoarece potrivit L 51/1995 functioneaza prin barouri la nivel judetean
sunt incapabili sa dobandeasca dr litigioase de competenta tribunalului de la
locul baroului la care sunt inscrisi sau de competenta oricareia dintre judecatoriile
subordonate acelui tribunal, aceasta chiar daca sunt membri ai Uniunii Nat a
Barourilor.
Intrucat camerele notarilor publici si camerele executorilor judecatoresti sunt
organizate in raza teriotirala a Curii de Apel, ei sunt incapabili sa dobandeasca
drepturi litigioase de competenta C Ap corespunzatoare camerei in care sunt
inscrisi, precum si de competenta trib si jud subordonate acestora. Modul de
organziare teritoriala a profesiei va determina limitele incapacitatii. Incapacitatea
vizeaza orice drepturi litigioase ce pot apartine acestei competente, chiar daca
ea este alternativa
Exceptii pentru aceasta incapacitate:
este exceptata de la incapacitatea mentionata cumpararea drepturilor
succesorale ori a cotelor-parti din dreptul de proprietate de la
comostenitori sau coproprietari, dupa caz. Ipoteza: A si B coproprietari si C
ii da in judecata act in revendicare textul este neindoielnic in sensul ca
A, avocat/jud/proc poate cumpara cota lui B si se judeca el mai departe cu
C. Dar mai este varianta cand A nu cumpara de la B cota lui, ci cumpara de
la C tot ce are C (dreptul).
A doua situatie: cumpararea unui drept litigios in vederea indestularii
unei creante care s-a nascut inainte ca dreptul sa fi devenit litigios.
Aceasta ipoteza este usor de identificat: A ii promite avocatului B sa ii
vanda casa. Dupa care C il da in judecata pe A, proprietatea asupra casei
lui A a devenit drept litigios, totusi avocatul B poate sa pretinda executarea
obligatiei asumate de A prin promisiune, caci creanta avocatului B s-a
nascut inainte ca bunul in legatura cu care a introdus C actiunea sa fi facut

obiectul unui drept litigios. Sau Avocat A imprumuta pe B cu 1.000. B are o
creanta litigioasa impotriva unui tert C de 10.000 lei. A poate sa vanda
creanta litigioasa tertului.
A treia situatie: Cumpararea s-a facut pentru apararea drepturilor celui
ce stapaneste bunul in legatura cu care exista dreptul litigios. In aceasta
ipoteza A se imprumuta cu 1.000 de lei de la B si ii constituie lui B o
ipoteca cu privire la un imobil. Dupa care A ii vinde bunul imobil avocatului
C. C se trezeste cu executarea ipotecii de catre B. A crede ca nu sunt
indeplinite cond executarii ipotecii pentru ca el are un motiv de a contesta
creanta ppala. A si B proces despre despre creanta. Daca C cumpara de la
B creanta, ipoteca se stinge prin confuziune. In aceste cazuri interesul
particular este aparat in fata intereselor prestigiului justitiei.
Parcurs individual incapacitatea reprezentantilor (1654), precum si
incapacitatea lor de a vinde bunuri in schimbul unui pret obtinut din bunurile pe
care sunt chemati sa le administreze.
C3
Consimtamantul in materia vanzarii

Consimtamantul la vanzare este supus cerintelor de validitate din dreptul comun,
anumite elem specifice fiind totusi consacrate de C civ si de legi speciale cu
privire la ipoteze de formare progresiva a consimatamantului. In legatura cu
aceste aspecte specifice vom discuta despre:
a. Promisiunea unilaterala de vanzare
Este contractul prin care o parte numita promitent se obliga fata de cealalta
parte numita beneficiar sa vanda un anumit bun pentru un anumit pret daca
beneficiarul va dori sa il cumpere pentru acel pret. Sedes materiae il reprezinta
textul general (art. 1279) completat cu doua texte specifice de vanzare (art. 1669
si 1670) si art 906 din materia CF.
Dupa cum rezulta din definitia mentionata, promisiunea unilaterala de vanzare
este un contract, anume o manifestare de vointa concordanta provenit de la cel
putin doua parti. Prin aceasta, promisiunea unilaterala de vaznare se diferentiaza
de oferta, act unilateral, dar se diferentiaza si de promisiunea unilaterala simpla
reglementata de art. 1327 C. civ.
Deoarece este un contract, promisiunea unilaterala de vanzare presupune un
acord de vointe, doar ca acest acord nu are ca obiect vanzarea insasi, ci doar
asumarea de catre o parte fata de cealalta parte a obligatiei de a incheia in viitor
contractul de vanzare daca cealalta parte va cere aceasta. Acest mecanism
explica si de ce promisiunea este unilaterala.
Numai una dintre parti, promitentul isi asuma obligatia de a incheia vanzarea.
Cealalta parte, beneficiarul, nu se obliga la incheierea vanzarii si prin aceasta
promisiunea unilaterala de vanzare difera de promisiunea sinalgmatica de
vanzare la care ambele parti se obliga sa incheie in viitor contractul. Asceasta nu

inseamna ca promsiunea unilaterala de vanzare este intotdeauna un cotnract
unilateral. Ea poate fi si un contract sinalagmatic, anume atunci cand in schimbul
obligatiei asumate de promitent de a incheia in viitor vanzarea, beneficiarul se
obliga la randul sau la o contraprestatie.
Aceasta contraprestatie este cel mai adesea o suma de bani si poarta numele de
pret al indisponibilizarii, intrucat promitentul isi asuma obligatia de a vinde bunul
in viitor daca beneficiarul va dori sa il cumpere, el va fi tinut implicit sa nu
instraineze bunul pe perioada lasata beneficiarului spre a decide daca va
cumpara sau nu. In consecinta, promisiunea unilaterala de vanzare antreneaza o
inalienabilitate subinteleasa 601 din L 60/2012 de aprobare a Ordonantei
69(79)/2011.
Aceasta inalienabilitate indisponibilizeaza bunul in patrimoniul promitentului,
amputand o pierdere temporara a pierderii dipozitiei juridice. Beneficiarul se
poate angaja la o remuneratie in acest caz, iar in functie de intelegerea partilor
aceasta remuneratie putand fi platita fie pur si simplu, fie conditionat de
neexprimarea de catre beneficiar a dorintei sale de a cumpara. Daca pe temeiul
promisiunii unilateriale beneficiarul i-a platit promitentului o suma de bani cu
orice titlu si ulterior se incheie contractul promis aceasta suma de bani va fi, in
lipsa de stipulatie contrara, considerata ca un avans din pretul vanzarii potrivit
art. 1670 C. civ.
Din cele constatate anterior ar rezulta ca dandu-si consimtamantul la incheierea
contractului de promisiune partile nu convin asupra vanzarii propriu-zise, ci
numai asupra asumarii de catre promitent a obligatiei de a consimti in viitor la
vanzarea promisa daca beneficiarul va dori sa o incheie. Doua consecinte rezulta:
i)
ii)
In primul rand, consimtamantul la promisiune este distinct de

consimtamantul la vanzarea promisa. De aceea, daca legea prevede o
forma de validitate pentru vanzare (ex. vanzarea de imobile), aceasta
cerinta de forma nu se va aplica promisunii care, in lipsa unei dispozitii
exprese contrare a legii, este supusa principiului libertatii formei. In
schimb, si contractul de promsiune este, ca orice alt contract, supuse
cerintei de a avea un obiect determinat sau cel putin determinabil.
Obiectul contractului de promisiune este incheirea in viitor a unui
contract de vanzare. In consecinta, pentru ca acest obiect sa fie
determinat sau cel putin determinabil, insasi vanzarea promisa trebuie
sa fie detreminata sau cel putin determinabila prin clauzele contractului
de promsiune. De aceea, in principiu promisiunea contine toate
elementele vanzarii promise, adica cel putin lucrul vandut si pretul.
A doua consecinta este ca obligatia asumata de promitent prin
contractul de promisiune nu este pura si simpla, ci este o obligatie sub
conditie pur potestativa din partea creditorului, promitentul este obligat
sa vanda numai daca beneficiarul creditor al obligatiei doreste sa
cumpere. Daca beneficiarul nu doreste sa cumpere, promitentul nu il
poate obliga sa incheie contractul, de aici rezulta ca obligatia lui nu
este pura si simpla, pentru ca in principiu un debitor al unei obligatii
pure si simple isi paote obliga creditorul sa primeasca plata. In acest
10

caz, promitentul nu il poate obliga pe beneficiar sa incheie contractul
promis. In cazul in care beneficiarul isi exprima fata de promitent
(printr-un act unilateral supus comunicarii) intentia de a cumpara, acest
act unilateral are o dubla seminificatie:
o Pdop el indeplineste conditia suspensiva care afecta obligatia
promitentului si in consecinta aceasta obligatie devine scadenta, iar
o Pdap reprezinta consmitamantul la vanzarea promisa al
beneficiarului. Aceasta a doua seminficatie ar putea fi impiedicata
daca legea ar cere pentru vanzarea promisa o anumita conditie de
forma specifica, spre exemplu, daca legea cere forma autentica a
vanzarii, iar beneficiarul nu isi exprima dorinta de a incheia
contractul in aceasta forma, manifestarea lui de vointa nu va putea
reprezenta un consimtamant valabil la vanzare, dar poate fi totusi
convertita intr-un consimtamant la o promisiune sinalagmatica de
vanzare, promisiune pentru care oferta se regaseste implicit in
consimtamantul promitentului la primisiunea unilaterala (a fortiori).
In consecinta, in aceasta situatie in care legea cere o forma speciala pentru
vanzare, beneficiarul care a consimtit la vanzarea promisa si promitentul se vor
afla ulterior consimtamantului beneficiarului in aceeasi situatie ca partile unuei
promisiuni sinalgmatice de vanzare.
Daca dupa ce beneficiarul a consimtit la vanzare primitentul refuza sa dea
consimtamantul promis, adica refuza sa consimta si el la vanzare, beneficiarul ii
poate aplica sanctiuni contractuale constand fie in rezolutiunea contractului de
promisiune unilaterala, cu restituirea prestatiilor (pretul indisponibilizarii, daca
este cazul), fie prin echivalentul obligatiei promitentului (despagubiri pentru
neincheierea contractului promis), fie prin executarea in antura atipica a
obligatiei de a incheia contractul promis.
Aceasta din urma se realizeaza in cazul in care beneficiarul solicita instantei
judecatoresti sa pronunte o hotarare care sa substituie consimtamantul
promitentului la contractul promis. Aceasta hotarare reprezinta o executare silita
in natura atipica a obligatiei de a contracta pentru ca pe temeiul hotararii partile
vor fi considerate contractanti intr-o vanzare, respectiv promitentul devine
vanzator si in consecinta este tinut sa transfere proprietatea, sa predea bunul, sa
garanteze, iar beneficiarul e devine cumparator cu obligatia sa plateasca pretul si
sa suporte ch vanzarii.
Actiunea avand ca obiect pronuntarea unei hot care sa substituie consimtam
primtentului la vaznare este supusa unei prescriptii speciale prevazuta de art
1669 alin2, si anume unui termen de prescriptie de 6 luni de la data la care
contractul de vanzare trebuia incheiat. Textul are in vedere atat promisiunea
unilaterala, cat si promisiunea sinalagmatica. Data in cazul promisiunii unilaterale
contractul trebuie in principiu incheiat la data la care obligatia promitentului de
a incheia a devenit scadenta, adica la indeplinirea conditiei suspensive care
afecta aceasta obligatie. In consecinta, termenul de 6 luni incepe sa curga de la
data la care beneficiarul si-a declarat intentia de a cumpara.
11

In dispretul inalienabilitatii subintelese promitentul instraineaza catre un tert
bunul ce urma sa faca obiectul consecinte juridice in acest caz daca
inalienabilitate subinteleasa era opozabila tertului beneficiarul poate cere
anularea contractului incheiat cu tertul cu promitent. Promisunea este opozabila
tertului daca bunul ce face ob promisiunii este un bun mobil, promisiunea nu
este opozabila decat tertului care a cunoscut efectiv ca s-a incheiat contractul de
promisiune si ca prin contractul de dobandire pe care el il incheie participa la
incalcarea de catre promitent a inalienabilitatii pe care a consimtit-o in favoarea
beneficiarului. In schimb, in materie imobiliara promisiunea si inalienabilitatea
care decurge din ea poate fi facuta opozabila tertilor prin notare in CF. Potrivit art
906 din C. civ.
Pentru a fi notata promisiunea trebuie sa cuprinda termenul in care urmeaza a fi
incheiat contractul promis sub sanctiunea respingerii cererii de notare. Textul
este destinat sa se aplice atat promsiiunilor unilaterale, cat si promisiunilor
bilaterale. Pentru promisiunea unilaterala termenul in care urma sa se incheie
contractul promis pe care trebuie sa il prevada contractul este acel termen pana
la care se poate indeplini conditia suspensiva care afecteaza obligatia
promitentului, adica termenul pana la care beneficiarul poate declara in mod
eficient ca doreste sa cumpere.
Acest termen decurge din natura contractului de promisiune pentru ca nu este de
conceput o incertitudine nedeterminata in timp cu privire la caracterul inalienabil
al lucrului sau cu privire la titularitatea dreptului de proprietate asupra acestuia
in principiu partile trebuie sa prevada termenul pana la care beneficiarul poate
declara in mod eficient ca doreste sa cumpere, dar daca nu a facut-o atunci
oricare dintre ele poate in temeiul art 1415 C civ care prevede ca atunci cand
partile nu au determinat un termen a carui necesitate decurge din natura
obligatiei oricare dintre ele poate cere instantei judecatoresti sa stabileasca
termenul printre-o procedura expeditiva procedura ordonantei presedintiale,
urmaand ca pe baza termenului astfel stabilit sa se poata cere si notarea
promisiunii in CF.
Potrivit art 906 promisiunea se radiaza din oficiu, daca pana la expirarea unui
termen de 6 luni care curge de la expirarea termenului promisiunii beneficiarul nu
a cerut nici inscrierea sa ca titular al dreptului ce facea obiectul contractului
promis si nici notarea unei actiuni avand ca obect pronuntarea unei hotarari care
sa substituie consimtamantul promitentului la contractul promis. Acest mecanism
a fost introdus pentru ca legiuitorul protejeaza circulatia.
b. Pactul de optiune pentru incheierea unui contract de vanzare
Contractul prin care o anumita parte denumita promitent vinde un bun pentru un
anumit pret unei parti denumite beneficiar, daca aceasta va dori sa-l cumpere. La
promisiunea de vanzare, sub acea conditie promitentul se obliga sa vanda, dar la
pactul de optiune sub aceeasi conditie promitentul chiar vinde. Pentru
promisiune: ma oblig sa vand, daca vrei sa cumperi, pentru pact: vand (acum,
actual prin acest act) daca vrei sa cumperi.
12

Pentru promitent, consimtamantul sau la pactul de optiune este insusi
consimtamantul la vanzare. In schimb, pentru beneficiar, consimtamantul la
optiune nu este consimtamant la vanzare. Prin consimtamantul la pactul de
optiune beneficiarul este numai de acord ca promitentul sa mentina la dispozitia
sa o oferta irevocabila de contract de vanzare, pentru o anumita durata. Rezulta
ca atunci cand legea impune o anumita cerinta de forma pentru incheierea
vanzarii, aceasta cerinta se aplica ad validitatem si pactului de optiune. Daca
pactul nu se incheie in forma respectiva atunci acordul de vointa al partilor nu va
fi valabil ca pact de optiune, insa va putea fi convertit in promisiunea unilaterala
de a vinde (nu sunt aceleasi conditii de forma ca vanzarea).
Pactul de optiune trebuie sa contina toate elemtenele vanzarii, cel putin bunul
vandut si pretul. Spre deosebire de beneficiarul unei promisiuni de vanzare care
este doar titularul creantei corelative obligatiei asumate de promitent
beneficiarul unui pact de optiune dobandeste prin acest pact un drept postestativ
in virtutea caruia prin manifestarea sa ulterioara unilaterala de vointa va putea
forma vanzarea ce face obiectul pactului, acceptand oferta irevocabila mentinuta
de promitent in favoarea sa. Intrucat aceasta acceptare formeaza vaznarea, ea
este supusa ad validitatem acelorasi conditii de forma prevazute pentru vanzare,
daca este cazul.
Ca si promisiunea unilaterala, pactul de optiune presupune un termen, insa spre
deosebire de seminificatia pe care o are in materia promisiunii termenul pactului
de optiune este un termen de decadere din dreptul potestativ conferit de pact
beneficiarului. Deoarece simpla manifestare de vointa a beneficiarului eventual in
forma ceruta de lege este suficienta pentru formarea vanzarii in cazul pactului de
optiune nu se pune problema unei hotarari care sa substituie consimtamantul
promitentului la vanzare pentru ca acest consimtamant a fost deja dat prin pact.
De aceea nu se pune nici problema aplicarii termenului special de prescriptie de
6 luni. Ca si promisiunea unilaterala, in temeiul 1668 pactul de optiune
antreneaza inalienabilitatea bunului ce face obiectul pactului pe durata dreptului
de optiune. Aceasta inalienabilitate poate fi facuta opozabila tertilor in aceleasi
modalitati ca si in cazul promisiunilor, doar ca spre deosebire de promisiunea
unilaterala notarea pactului de optiune in CF nu se radiaza automata abia la
expirarea termenului de 6 luni de la implinirea termenului cuprins in pact, ci chiar
la implinirea temenului cuprins in pact, pentru ca daca beneficiarul nu a optat
pana la acel moment dreptul sau de optiune se stinge si de aceea este radiat din
oficiu.
c. Promisiunea sinalagmatica de vanzare
Este contractul prin care o parte numita promitent-vanzator se obliga fata de
cealalta parte numita promitent-cumparator sa incheie un contract de vanzare a
unui bun pentru un anumit pret, incheiere la care se obliga si promitentul
cumparator.
Ratiunea pentru care isi promit sa incheie in viitor vanzarea pentru ca nu pot sa
o incheie in mod actual, motive care sunt de diverse naturi: cetatenii UE nu
puteau dobandi terenuri agricole decat de la 1 ian 2014, ei nu puteau incheia un
13

cotrnact in calitate de cumparatori, ci in calitate de promitenti-cumparatori, alt
ex: ca sa inchei un cotnract de vanzare imobiliara trebuie autentificat actul, care
nu se autentifica de catre notar decat in prezenta cadastrului, certificat de CF etc,
dar partile pot sa isi limiteze intelegerea la una echivalenta unei promisiuni
sinalgmatice de vanzare pana la finalizarea cadastrarii. Alt ex: la data la care a
convenit sa dobandeasca un apt cu vanzatorul, cumparat nu are bani, nu stie
daca va reuisi sa obitna un credit, se realizeaza o promisiune sinalgmatica prin
care cumparatorul cere un credit pentru finantarea platii pretului.
Ca si promisiunea unilat de vanz, promis sinalagmatica genereazamobligatia de a
incheia in viitor contractul promis, doar ca aceasta obligatie greveaza patrimoniul
ambelor parti: atat promitentul-vanz este oblig fata de prom-cump, cat si promcump este obligat fata de prom-vanzator sa incheie contractul promis.
Spre deosebire de oblig asumata de promitentul unilateral, obligatia decurcand
dintr-o promisiune sinalagmatica nu este afectata de o conditie suspensiva pur
potestativa, ci de un termen suspensiv, termen care de regula consta in
inlaturarea obstacolului ce impiedica incheierea actuala a vanzarii , temen care
este implicit in promisiunea sinalagmatica de vanzare daca nu e prevaz de parti,
prin natura ei prevede acest termen; el opereaza in beneficiul ambelor parti, caci
afecteaza amebel obligatii de a incheia dreptul promis si ele nu il pot modifica
decat de comun acord. La implinirea termneului oricare dintre parti poate
pretinde celeilalte sa incheie contractul promis.
Termenul de 6 luni pentru act avand ca obiect substituirea consimtamantului
incepe sa curga de la implinirea termenului suspensiv care afecteaza obligatiile
celor doi promitenti de a incheia contractul promis.
Art 2386 in afara cazurilor prevaz de lege benef de ipoteca legala promitentul
achizitor pentru neexecutarea promisiunii de a contracta avand ca obiect un
imobil inscris in CF asupra imobilului respectiv pentru restituirea sumelor platite
in contul acestora. se are in vdr ipoteza unei promisiuni sinalgmatice de
vanzare in care promitentul-cumparator a achitat promitentului-vanzator un
avans din pretul vanzarii promise. In acest caz, obligatia promitentului vanzator
de a restitui avansul consecutiva rezolutiunii promsiiunii sinalgmatice cauzate de
refuzul incheirii contractului promis este garantata cu o ipoteca legala asupra
imobilului ce ar fi urmat sa faca obiectul cotnractului promis.
d. Dreptul de preemptiune
Art 1630 alin 1 din C civ dispune ca in conditiile stabilite prin lege sau contract,
titularul dreptului de preemptiune numit preemptor poate sa cumepre cu
prioritate un bun. Din acest text rezulta ca dreptul de preemptiune este dreptul
de a cumpara un bun cu prioritate fata de alte persoane care doresc sa il
cumpere dreptul de preemptiune, din textul citat, rezulta ca poate avea doua
surse: fie legea, fie conventia partilor.
Coonventia prin care partile instituie un drept de preemptiune se mai numeste si
pact de preferinta. Legea instituie numeroase drepturi de preemptiune, spre
14

exemplu dreptul de preemptiune al statului la dobandirea bunurilor din
patrimoniul national cultural mobil, dreptul de preemptiune al vecinilor si statului
la dobandirea terenurilor forestiere, dreptul de preemptiune instituit in legatura
cu terenurile agricole situate in extravilanul localitatilor, dreptul de preferinta al
asociatilor unei SA la dobandirea actiunilor rezultate din majorarea capitalului
social, dreptul de preemptiune al cotitularului unui brevet la dobandirea celorlalte
cote-parti din acelasi brevet samd.
In principiu, legea sau contractul prin care se instituie dreptul de preemptiune
prevad regimul lor juridic specific.
Dispozitiile art 1730-1740 din C civ nu au decat rolul de drept comun pentru
drepturile de preemptiune de origine legala, respectiv de drept supletiv de vointa
pentru drepturile de preemptiune de origine contractuala.
In consecinta, atunci cand sunt aplicabile, sanctiunea nerespectarii acestor
dispozitii poate fi diferita in functie de natura dreptului de preemptiune
sanctionat si de interesul ocrotit prin acel drept. Potrivit acestui regim de drept
comun, exista doua moduri prin care preemptorul isi poate exercita dreptul de
preemptiune: fie a priori, inainte de incheiera vanzarii fata de care se exercita
dreptul, fie a posteriori, adica dupa incheierea acestei vanzari.
Alegerea intre aceste doua modalitati revine proprietarului bunului in legatura cu
care a fost instituit dreptul de preemptiune.
Astfel, acest proprietar poate decide sa ocazioneze exercitarea a priori a dreptului
de preemptiune trimitand preemptorului o oferta de a incheia contractul de
vanzare. In lipsa unei alte prevederi in legea sau in contractul aplicabil, aceasta
oferta este irevocabila pentru un termen care este de 30 de zile in materie
imobiliara, respectiv de 10 zile in materie mobiliara.
Daca in acest interval preemptorul accepta oferta, contratul se incheie cu el prin
acceptare. Daca acest interval expira fara ca preemptorul sa fi acceptat oferta,
dreptul de preemptiune cu privire la contractul oferit se stinge, astfel incat acel
contract poate fi incheiat in mod liber de catre proprietar cu orice tert.
Aceasta libertate vizeaza numai contractul oferit, continand acelasi pret si
termeni identici cu acela pentru care preemptorul nu a emis acceptarea in
termen. Orice modificare a termenilor din contractul oferit necesita in schimb o
noua exercitare a dreptului de preemptiune.
Modalitatea de exercitare a posteriori: in cazul in care proprietarul nu a dat
preemptorului posibilitatea sa accepte un anumit contract de vanzare in legatura
cu bunul supus preemptiunii el poate decide sa incheie acest contract direct cu
un tert la alegerea sa. Numai ca acel contract astfel incheiat cu tertul este
obligatoriu supus unei conditii suspensive a neexircitarii dreptului de
preemptiune. Pentru ca indeplinirea acestei condiitii sa poata fi verificata
vanzatorul este obligat sa notifice catre preemptor contractul incheiat cu tertul.
15

Aceasta notificare are natura juridica a unei oferte de a incheia acelasi contract
facuta preemptorului (al carei destinatar este preemptorul).
Acceptarea acestei oferte de catre preemptor se poate face intr-un termen
maxim de 30 de zile in materie imobiliara, respectiv de 10 zile in materie
mobiliara, termen care curge de la primirea notificarii. Aceasta acceptare este
supusa formei reale, adica ea nu este valabila decat daca este insotita de plata
reala a pretului stabilit de proprietar in contractul incheiat cu tertul. In cazul in
care preemptorul care doreste sa isi exercite dreptul de preemptiune si sa
accepte oferta se loveste de refuzul primirii pretului din partea proprietarului sau
nu cunoaste datele contului in care acesta poate fi platit, preemptorul este tinut
sa complineasca cerinta acceptarii reale prin consemnarea pretului intr-un cont la
dispozitia vanzatorului.
Daca s-a facut real in termenul prevazut de lege acceptarea are ca efect pe de o
parte imposibilitatea indeplinirii conditiei suspensive care afecta contractul dintre
proprietar si tertul pe care l-a ales, iar pe de alta parte incheirea unui contract de
vanzare inntre proprietar si preemptor.
Acest contract este identic cu contractul incheiat de proprietar cu tertul ales de el
cu doar doua diferente:
o
pe cand contractul cu tertul era afectat de conditia suspensiva a

neexercitarii dreptului de preemptiune, contractul cu preemptorul este in
principiu lipsit de aceasta conditie (spunem in principiu pentru ca poate
exista un caz de mai multi preemptori cu ranguri diferite, caz in care
conditia suspensiva ar fi chiar exercitarea dreptului de preemptiune de
catre preemptorul cu rang superior);
in cazul in care in contractul incheiat cu tertul s-au prevazut termene de
plata a pretului in favoarea tertului cumparator, aceste termene nu se vor
aplica in privinta preemptorului, nu ii vor profita preemptorului care prin
ipoteza a achitat intregul pret la acceptarea contractului. Ratiunea acestei
reguli este urmatoarea: acordarea de termene la plata pretului reprezinta
o forma de credit, credit pe care vanzatorul il acorda cumparatorului,
asumandu-si riscul insolvabilitatii acestuia; or, creditul se intemeiaza pe
incredere. Increderea pe care vanzatorul a avut-o in tertul (cumparatorul)
pe care l-a ales el insusi nu poate fi prezumata si in privinta preemptorului
(cumparatorului impus), de aceea el trebuie sa plateasca pretul la
acceptarea contractului.
e. Cerintele specifice ale

terenurilor din extravilan
consimtamantului
16
pentru
vanzarea

Legea nr. 17/2014 si modificare Legea nr. 268/2001 privind privatizarea
societilor comerciale ce dein n administrare terenuri proprietate public i
privat a statului cu destinaie agricol i nfiinarea Ageniei Domeniilor Statului
Aceasta lege a aparut in contextul ingrijorarii clasei politice din ROU in raport cu
expirarea termenelor de gratie prevazute de tratatul de aderare a ROU la UE
pana la care cetatenii statelor membre ale UE si ale celorlalte state membre ale
SEE nu puteau dobandi terenuri in ROU.
Desi expirarea termenelor de gratie era cunoscuta din 2005, clasa politica din
ROU a fost surpinsa de implinirea termenului la 1 ianuarie 2014, motiv pentru
care a actionat la 12 martie 2014 cu aceasta lege, care este menita sa previna
speculatia cu terenurile agricole care pe de o parte reprezinta o parte a
teritoriului national, conditia definitorie a suveranitatii de stat a ROU, iar pe de
alta parte, din cauza utilizarii lor agricole reprezinta resursa de baza pentru
asigurarea securitatii alimentare a locuitorilor ROU. In consecinta, legea a fost
instituita pentru scopurile prevazute in primul ei art. Enumerarea este o
aglutinare de obiective strategice si masuri.
3. Domeniul de aplicare al Legii 17/2014

L 17/2014 nu se aplica decat terenurilor agricole situate in extravilan. Prin
urmare, legea nu se va aplica tereneurilor agricole intravilane, de asemenea,
legea nu se va aplica terenurilor cu alta destinatie decat cea agricola.
Legea nu se aplica oricarui transfer de proprietate ori macar oricarei instrainari
intre vii, ci numai in cazul instrainarii prin vanzare a terenurilor agricole din
extravilan. In consecinta, contractul de schimb, de renta viagera, de intretinere
nu vor fi supuse acestei legi.
Din formula instrainarea prin vanzare a terenurilor agricole din extravilan rezulta
ca nu se va aplica nici in cazul constituirii sau transferurilor de dezmembramite
ale dreptului de proprietate asupra acestor terenuri, pentru ca vanzarea nu poate
avea decat sensul vanzarii dr de proprietate, trebuie interpretata strict legea.
Potrivit art 20 alin (2) dispozitiile legii nu se aplica instrainarilor intre
coproprietari, soti, rude si afini pana la gradul al treilea inclusiv.
Potrivit art 20 alin (3) dispozitiile legii nu se aplica in cadrul procedurilor de
executare silita si contractelor de vanzare incheiate ca urmare a indeplinirii unor
formalitati de licitatie publica cum este cazul celor realizate in cadrul procedurii
de prevenire a insolventei si de insolventa sau ca urmare a apartenentei terenului
la domeniul privat de interes local si judetean al UAT.
4. Formalitatile impuse de aceasta lege pentru vanzarea terenurilor
agricole din extravilan
Sunt trei categorii de fomalitati:
17

1. Exercitarea dreptului de preemptiune:
Potrivit art. 4 alin. (1) instrainarea prin vanzarea tereneurilor agricole situate in
extravilan se face cu respectarea dreptului de preemptiune al coproprietarilor,
arendasilor, proprietarilor vecini, precum si al statului roman prin Agentia
Domeniilor Statului, in aceasta ordine.
Potrivit alin. (2) din acelasi articol regula mentionata comporta o exceptie, anume
in cazul in care terenurile agricole gazduiesc situri arheologice clasate ca
monumente istorice. In aceasta situatie coproprietarii, adrendasii, propr vecini nu
au niciun drept de preemptiune, in schimb au un asemenea drept statul si UATurile, dar in ceea ce priveste statul, dreptul nu se exercita prin Agentia
Domeniilor Statului, ci prin Min Culturii si dupa o procedura diferita de aceea
prevaz de L 17/2014.
Potrivit art. 6 alin 1 din lege, prin derogare de la art 1730 din C civ vanzatorul
inregistreaza la primaria din raza teritoriala unde se afla terenul o cerere prin
care solicita afisarea ofertei de vanzare a terenului agricol situat in extravilan in
vederea aducerii acesteia la cunostina preemptorilor. O oferta in acest caz, este
vorba de o oferta de vanzare imobiliara pentru care 1244 instituie o forma
autentica ad validitatem.
Legiuitorul se exprima impropriu cand foloseste
notiunea de oferta de vanzare, caci in realitate se are in vedere o oferta de
promisiune sinalagmatica de vanzare care nu este supusa formei autentice,
dar care trebuie sa contina toate elementele vanzarii propuse.
Odata ce oferta a fost afisata, devine incident art. 7. Potrivit alin. 1, titularul
dreptului de preemptiune trebuie ca in termen de 30 de zile de la afisarea ofertei
la primarie sa isi manifeste in scris intentia de cumparare, sa comunice
acceptarea ofertei vanzatorului si sa o inregistreze la sediul primariei unde
aceasta a fost afisata.
Rezulta intai ca oferta afisata la primarie poate fi acceptata de catre preemptor in
30 de zile (maxim) de la afisare. Preemptorul trebuie sa indeplineasca 3 cerinte:
a. Sa isi manifeste in scris intentia de cumparare,
b. Sa comunice acceptarea ofertei vanzatorului,
c. Sa o inregistreze la sediul primariei unde oferta a fost afisata.
Sanctiunea pentru nerespectarea unuia dintre pasi?
Dinca: aceste 3 cerinte au un rol diferit, iar nerespectarea are sanctiuni diferite:
pdop se deduce din text in vederea acceptarii ofertei titularul dr de
preemptiune trebuie sa comunice in scris acesta acceptare ofertantului,
iar
pdap el trebuie sa inregistreze acceptarea la primarie.
Prima cerinta are consecinte in raporturile dintre preemptor si ofertant in sensul
ca formeaza intre acestia o promisiune sinalagmatica de vanzare se aplica ceea
ce s-a stabilit mai sus in legatura cu oferta, adica nici acceptarea nu trebuie sa fie
in forma autentica, ci poate fi prin inscris sub semnatura privata astfel se
18

formeaza intre ofertant si preemptor o promisiune sinalgmatica de vanzarecumparare. Neinregistrarea la primarie are consecinte administrative.
Promisiunea sinalagmatica dintre ofertant si preemptor este afectata de o
conditie, si anume promitentul-vanzator este obligat sa incheie contractul promis
sub conditia rezolutorie de a nu incheia contractul promis cu un alt preemptor.
Aceasta conditie rezulta din urmatoarele 4 alineate ale art 7.
Alin. 2-5 prevad ca in cazul in care in termenul de 30 de zile mai multi
preemptori de rang diferit isi manifesta in scris intentia de cumparare la acelasi
pret si in aceleasi conditii vanzatorul este obligat sa il aleaga pe cumparator
dintre acestia respectand ordinea prevazuta de art. 4, adica,
spre exemplu, daca cei doi preemptori sunt un coproprietar si un
arendas, vanzatorul trebuie sa incheie contractul cu coproprietarul.
Daca sunt 2 arendasi plus Agentia Domeniilor Statului vanzatorul ii
prefera pe arendasi, dar intre cei doi arendasi poate alege in mod
liber.
Alin. 3 prevede ca in cazul in care in acelasi temen 30 zile mai multi preemptori
de acelasi rang isi manifesta in scris intentia de cumparare si niciun alt
preemptor de rang superior nu a acceptat oferta la acelasi pret si in aceleasi
conditii, vanzatorul va alege dintre acestia si va comunica numele preemptorului
ales primariei.
Alin. 4: unii dintre preemptori pot oferi un pret mai bun decat acela din oferta.
Astfel, in cazul in care in termenul de 30 zile un preemptor de rang inferior ofera
un pret superior decat cel din oferta de vanzare sau decat cel oferit de ceilalti
preemproti superiori lui ca rang, vanzatorul poate relua procedura cu
inregistrarea ofertei de vanzare cu inregistrarea acestui pret super cu preemptorii
de rang superior in acest caz vanzatorul poate modifica oferta si sa aduca
pretul la nivelul oferit de preemptorul de rang inferior, dar in acest caz
destinatarii acestei ofertei vor fi doar acei preemptori de rang superior care s-au
multumit sa accepte oferta intiala.
Aceasta noua oferta nu trebuie mentinuta 30 de zile precum prima oferta, ci
numai 10 zile de la expirarea termenului de 30 de zile initial.
Daca unul dintre preemptorii de rang suprior ofera acelasi pret ca cel de rang
inferior, preemptorul de rang superior este preferat, in schimb daca niciun
preemptor de rang superior nu ofera acelasi pret, vanzatorul poate incheia
promisiunea cu preemptorul de rang inferior.
Daca sunt mai multi preemptori de acelasi rang care au acceptat oferta
vanzatorului comunica pe care il alege. In termen de 10 zile de la expirarea
termenului de 30 de zile al ofertei intiale, vanzatorul este obligat sa comunice
primariei numele preemptorului pe care l-a ales.
19

Atunci cand oferta a fost acceptata cel putin de catre un preemptor, contractul de
vanzare urmeaza a fi incheiat cu acesta dupa regulile de mai sus in virtutea
acelei promisiuni sinalgamatice afectate de conditia rezolutorie a neacceptarii de
catre ceilalti preemptori, ceea ce atrage anumite consecinte administrative:
Primaria care a inregistrat atat oferta, cat si aceptarile din partea preemptorilor,
precum si actul vanzatorului de alegere a unuia dintre preemptorii acceptati
trebuie sa inainteze dosarul alcatuit din aceste acte catre Ministerul Agriculturii si
Dezvoltarii Rurale.
Daca oferta vizeaza un teren cu suprafata de cel mult de 30 ha inclusiv, dosarul
se inainteaza catre structura judeteana din cadrul Ministerului Agriculturii si
Dezvoltarii Rurale.
Daca suprafata este mai mare de 30 ha, dosarul se inainteaza catre structura
centrala a ministerului. Structurile Ministerului Agriculturii si Dezvoltarii Rurale
verifica pe baza dosarului daca preemptorul ales indeplineste conditiile prevazute
de lege spre a deveni cumparator in maximum 5 zile de la primirea dosarului si in
maxim 2 zile de la verificare elibereaza un aviz conform cu privire la autorizarea
vanzarii catre acel preemptor.
Daca niciun preemptor nu a acceptat oferta in termenul de 30 de zile, atunci
acest aviz nu este necesar si vanzarea se poate incheia liber pe baza unei
adeverinte de la primarie din care rezulta ca dreptul de preemptiune nu a fost
exercitat. Aceasta vanzare libera insa nu se poate face decat pentru un pret mai
mare sau in conditii mai dezavantajoase cumparatorului decat cele din oferta
afisata ori cel mult printr-un contract identic cu acela din oferta afisata. In
schimb, vanzarea nu se poate face catre un tert pentru un pret mai mic decat in
oferta afisata ori in conditii mai favorabile cumparatorului din acea oferta, spre
exemplu, termene de predare mai scurte, garantii extinse etc, aceasta sub
sanctiunea nulitatii absolute a contractului de vanzare. AR
-
Cat de revocabila este sau nu este oferta afisata la primarie.
Art. 7 alin. (8) in cazul in care in termenul de 30 de zile sau in cel de 10 zile
vanzatorul modifica datele inscrise in oferta de vanzare, acesta reia procedura de
inregistrare a cererii si afiseaza noua oferta modificata. Daca o modifica cata
vreme niciun preemptor nu a acceptat aflam ca oferta este revocabila si se
revoca prin modificare in acest sens.
Chiar daca vanzatorul poate modifica oferta initiala, o asemenea modificare
poate atrage incalcarea obligatiilor din promisiunea sinalagmatica pe care a
incheiat-o cu preemptorii acceptanti, iar aceasta incalcare se poate sanctiona
potrivit dreptului comun, inclusiv in anumite conditii prin substituirea
consimtamantuui promitentului-vanzator printr-o hotarare judecatoreasca care
tine loc de contract.
-
De asemenea, si acceptarea pare a fi revocabila
Art. 10 alin. (4) in situatia in care nu mai exista nicio oferta de cumparare din
partea titularilor dreptului de preemptiune care si-au manifestat acceptarea
20

ofertei in termenul legal vanzarea este libera. interpretare Dinca: este libera in
sensul ca nu se aplica nulitatea absoluta a contractului pentru nerespectarea
dreptului de preemptiune, dar nu ca este libera ca nu contravine obligatiilor
decurgand din promisiunea sinalagmatica de vanzare-cumparare prin care
preemptorul care a acceptat oferta a incheiat-o. Fata de aceasta promisiune,
eventuala retragere a consimtamantului la vanzarea promisa poate fi
sanctionmata prin metode de drept comun, inclusiv prin hotarare
Art. 10 alin. (6) in cazul in care nu mai exista niciunul dintre preemptori,
vanzarea este libera (acest nu mai exista se poate referi maxim la o persoana
juridica supusa radierii, ca de regula persoanele fizice au mostentitori, iar daca
nu au mostenirea vacanta este culeasa de UAT)
A doua serie de formalitati
Art. 3 alin. (1) din lege este sediul materiei pentru avizul Ministerului Apararii
Nationale. Terenurile agricole situate in extravilan pe o adancime (formularea
legala) de 30 km fata de frontiera de stat si tarmul Marii Negre catre interior,
precum si cele situate in extravilan la o distanta de 2400 de m fata de obiectivele
speciale (definite prin lege speciala) pot fi instrainare prin vanzare-cumparare
doar cu avizul specific al Mininsterului Apararii Nationale. Acesta aflare la 30
km de granita trebuie sa rezule din CF.
A treia formalitate
Potrivit art. 3 alin. (4), terenurile agricole situate in extravilan in care se afla situri
arheologice in care au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau
zone cu potential arheologic evidentiat intamplator pot fi instrainate prin vanzare
doar cu avizul specific al Ministerului Culturii, respectiv serviciilor deconcentrate
ale acestora.
In cazul ambelor avize (MAN si M Cult) daca avizul nu se da in termen de 20 de
zile de la data cererii el se considera favorabil. In cazul Min Agriculturii insa dupa
20 de zile nu se intampla nimic, se asteapta in continuare.
Art. 16 instrainarea prin vanzare-cumparare a terenurilor agricole situate in
extravilan fara respectarea dreptului de preemptiune sau fara obtinerea avizelor
Ministerul Apararii Nationale, Ministerul Culturii, respectiv Min Agriculturii este
interzisa si se sanctioneaza cu nulitatea relativa.
5. Raportul dintre aceste formalitati

consimtamantului la vanzare
si
formarea
progresiva
-
C4 -
Interepretarea contractului are ca scop sa determine efectele contracutlui. Ca

orice alt contract, el este in primul rand un izv de bligatrii, a i ef sale sunt in
primul rand efecte obligationale. In consecinta, ne vom ocupa de oblig vanz si de
cele ale cumparatorului.
21

Obligatiile vanzatorului
Potrivit art 1662 C civ vanzatorul are urmatoarele obligatii principale: sa
transmita proprietatea bunului sau dupa caz dreptul vandut, sa predea bunul, sa
il garanteze pe cumparator contra evictiunii si viciilor bunului.
Acestea sunt obligatii ppale ale vanz, pentru ca decurg din natura vanzarii, astfel
incat ele se aplica si daca nu au fost prevazute in mod expres de catre parti. Msi
mult, unele dintre ele sunt in tot sau in parte chiar de esenta vanzarii. In sensul
ca partile nu le pot inlatura prin vointa lor fie si expresa. Pe langa aceste obligatii
partile pot prevedea si obligatii suplimentare in sarcina vanzatorului, caz in care
de regula aceste obligatii vor fi supuse teoriei gen a contractului si obligatiilor.
Prin exceptie, una dintre aceste obligatii suplimentare este reglementata chiar in
materia vanzarii, anume obligatia vanzatorului de a garanta pentru buna
functionare a lucrului vandut.
Toate reglementarile din materia vanzarii privitoare la obligatiile vanzatorului au
vocatia de a se aplica si unor alte contracte translative cu privire la obligatiile
instrainatorului. Astfel, potrivit art 1651 C civ, dispozitiile capitolului despre
vanzare privind obligatiile vanzatorului se aplica in mod corespunzator obligatiilor
instrainatorului in cazul oricarui alt contract avand ca efect transmiterea unu
drept daca din reglementarile aplicabile acelui contract sau din cele referitoare la
obligatii in general nu rezulta altfel.
Obligatia de a transmite dreptul vandut
Regulile C civ referitoare la aceasta obligatie sunt adesea limitate la obligatia de

a transfera proprietate lucrului vandut. Se are in vedere aspectul deja semnalat
la caracterele vanzarii ca de regula prin vaznare dreptul transmis este dreptul de
proprietate. Totusi, aceste reguli se vor aplica in mod corespunzator si atunci
cand vanzarea are ca efect transferul unui alt drept decat cel de proprietate.
A doua observatie: sub imperiul C civ de la 1864, existenta obligatiei de a
transmite proprietatea a fost negata desi obligatia de a da care este genul proxim
al oblig de a transmite propr era expres consacrata prin litera codului.. Se
argumenta de catre doctrina majoritara ca aceasta obligatie nu exista deoarece
nu prespune nicio conduita pozitiva din partea debitorului (vanzatorul). Ca si in
actualul cod, si sub VCc, in contractele transaltive de proprietate, transferul
proprietatii se producea prin simplul acord de vointa al partilor. Practic ea se
stinge exact cand se naste. Ca un reflex al acesor discutii, definita actuala din C
civ a contractului de vanzare este formulata intr-un mod care se preteaza la
controverse.
Art 1650 prevede ca vanz este contractul prin care vanzat transmite sau dupa
caz se obliga sa transmita cumparatoruluiproprietatea unui bun (...).
Ar rezulta ca sunt doua cateogrii de vanzari, unele care transmit proprietatea, iar
altele care genereaza numai o oblig a vanzat de a transmite proprietatea. Ei bine,
aceasta nu este interpretarea dezirabila.
22

Dinca: din art 1672 alin 1 si din art 1673 din C civ rezulta ca din orice vanzare
rezulta obligatia vanzatorului de a transmite dreptul vandut (de regula
proprietatea). Doar ca uneori aceasta obligatie se executa imeidat chiar la
incheierea contractulu, in mod automat, iar alteori executarea ei este amanata
pana la un moment viitor, uneori chiar pana la un moment nesigur.
Este gresit ca acestei obligatii nu i-ar corespunde o conduita anume a debitorului.
Conduita la care este indatorat vanzatorul ese transferul unui drept din
patrimoniul sau in patrimoniul cumparatorului.
Dpdv juridic aceasta conduita este reala, consistenta, reprezinta un pasiv din
patrimoniul debitorului. Dar prestatia astfel prescrisa este una intelectuala, pur
intelecutala, ea nu are nicio manifestare in lumea fizica. Prestatia nu se poate
execta n sine de catre debitor, fiind intelectuala, ea se poate executa prin semne
exterioare manifestate in lumea perceptibile, semne care o simbolizeaza dpdv
juridic.Semenele exterioare care seminifica indeplinirea obligatiei vanzatorului,
conduita sa de a transfera dreptul vandut din patrimoniul sau in patrimoniul
cumparatorului sunt determinate de lege sau de vointa partilor.
A doua obiectie adusa impotriva obligatiei de a da se stinge in secunda in care
s-a nascut, rezulta ca nu exista nciiodata. Cand este datorata de regula datorata
executarea unei obligatii? Imediat data platii. Daca nu s-a prevazut un termen
valabil pentru orice obligatie care are ca obligatie o prestatie materiala.
Prestatia aceasta este pur intelectuala, ea nu se vede. Nu este anormal ca ea se
executa din moment ce s-a nascut Doar ca nu din pricina ca nu se vede, ea se
executa imediat, cf art 1495. Prestatia intelectuala se executa de catre debitorul
vanzator imediat ce aceasta executareeste posibila, avandu-se in vedere pdop
natura obiectului obligatiei, iar pdap vointa partilor. In consecinta, ca regula dpdv
juridic obligatia de a transfera dreptul vandut se executa chiar la momentul
incheierii contractului.
Acest lucru rezulta din art 1674 C civ potrivit caruia cu exceptia cazurilor prevaz
de lege ori daca din voitna partilor nu rezulta contrariul, proprietatea se
stramutade drept cumparatorului din momentul incheirii cotnractului chiar daca
bunul nu a fost predat ori pretul nu a fost platit inca.
Aceasta regula reprezinta o aplicatie in materia vanzarii art 1273 alin 1 teza I
drepturile reale se constituie si se transmit prin acordul de vointa al partilor, chiar
daca bunurile nu au fost predate daca acest aport poarta asupra unor bunuri
determinate. Chiar din finalul textului citat rezulta ca aceasta regula are o sfera
de aplicare drastic limitata printr-o sumedenie de exceptii, situatii in care, prin
vointa partilor sau din cauza naturii dreptului transmis, oblig de a tranmsite
dreptul nu se poate executa la momentul contractului.
Prima exceptie este aceea in care transferul proprietatii este amanat prin
vointa partilor pana la implinirea unui termen. Este necesar in vederea
producerii acestei amanari ca vointa partilor de a stabili termenul pentru
obligatia de a transfera proprietatea sa fie neindoielnica. Daca partile au
23

prevazut un termen pentru obligatiile vanzatoruluifara a fi clar daca acest
termen vizeaza oblig de a transm propr cea de predare sau pe amandoua,
atunci, deoarece termenul este stabilit in beneficiul vanzatorului, potrivit
regulii specifice de interpretare in matreia vanzarii indoaiala va fi transata
in defavoarea vanzatorului, temrenul primind aplicatia cea mai restransa
considerandu-se ca el afecteaza numai predarea, iar nu transferul
proprietatii
A doua sit de exceptie decurge tot din vointa partilor ipoteza cand ele au
determinat prin vointa lor o conditie suspensiva care sa afecteze transferul
proprietatii. Conditia suspensiva face ca pana la implinirea ei sa fie incerta
atat existenta obligatiei de a transfera proprietatea, cat si transferul insusi.
In schimb, dupa implinirea ei, retroactiv, la data incheierii contr sse naste
oblig de a transfera proprietatea si, daca nu exista alte cauze de amanare
a executarii ei, proprietatea se si considera transferata retroactiv la data
incheirii contractului.
Rezulta ca in aceasta situatie pendente conditione vanzatorul ramne proprietar al
lucrului vandut sub conditie rezolutorie, care este inversul cond suspensive
instiuite de parti Prin urmare, pendente conditione dreptul de proprietate imbraca
modalitatea proprietatii rezolubile, cu care vanz este propr pendente condit, iar
cumparatorului eveniente conditione esste proprietatr.
A treia situatie de exceptie vizeaza tot modalitati, situatia vanzarii
alternative. In acest cazu obligatia vanzatorului de a transmite propr unui
lucru este o vanzare alternativa. In consecinta, in aplicarea art 1462 alin 1
din C civ optiunea cu privire la prestatia liberatorie prin care se executa
prestatia alternativa revine debitorul daca nu au prevaz contrariul,
respectiv vanzatorul. In ppiu in acest caz proprietatea se transmite numai
in legatura cu bunul ales spre a se libera de catre vanzator la data acestei
alegeri
Daca unui dintre cele doua bunuri care fac obiectul obligatiei alternative piere fie
fortuit fie din culpa vanzatorului inainte de exercitarea optiunii acestuia la data
pieirii se produce transferul celuillalt bun din patrim vanz in patrim cump, incat
doar acela ii permite liberarea de obligatie fata de cumparator. Daca ambele
bunuri au pierit si cel putin unui din culpa vanzatorului atunci nu se mai pune
problema transf de propr, ci a raspunderii vanz pentru neexec culpabila a oblig
de transfer.
Vanzatorul va trebui sa il despagubeasca pe cumparatorcu valoarea bunului
pierit ultimul. In situatia de excetpie in care optiunea revine cumparatorului din
nou in ppiu trans propr opereaza doar in leg cu b pentru care cump a optat la
data acestei optiuni. Regula aceasta se pastreaza si daca unul dintre bunuri
piere din culpa vanzatorului inainte de exercitarea optiunii, pentru ca si in acest
caz cump poate opta fie pentru a solicita transf bunului ramas, fie pt a solicita
despag la valoarea bunului pierit.
In schimb daca unul dintre bunuri a pierit fortuit la data pieirii propr celuil b se
transm cump.
24

Exceptii generate de natura ob transmis:
Exceptia bunurilor imobile (a drepturilor tabulare)
Potrivit art 885 C civ alin 1 , sub rezerva unor preved legale contr dr reale asupra
imob cupr in Cf se dobandesc atat intre parti cat si fata de terti numai prin
inscrierea lor in CF pe baza actului sau faptului care a justificat inscrierea.
Aceasta inseamna ca in viziunea C civ din 2011 o vanzare prin care se transfera
sau se consituiie un dr real asupra unui imobil determina transferul sau
cosntituieera resp dr nu la data vanzarii, ci la data inscrierii in CF a transferului
respectiv consituit.
Aceasta inscriere se face pe baza consimtamantului in forma autentica exprimat
de vanz care trb sa fie titularul inscirs in Cf al dr ce face ob vanz la data inch
contractului, dar la cererea cumparatorului. Potrivit Legii notarilor publ si a activit
notariale, notarul pub este obligat ca in urma autentificarii unui act translativ sau
constituitv de drepturi tabulare sa solicite pe seama cumparatorului inscrierea in
CF a dreptului dobandit de catre acesta din respectivul act.
In ciuda faptului ca exista o practica discutabila, Dinca: not publ nu poate fi
scutit de aceasta obligatie intrucat orice conventie avand ca obiect impiedicarea
unei formalitati de publicitate va fi consider nescisa (art 19 alin 3 C civ).
Preved art 885 si al celorlate preved care consacra ef constituitv al inscr in Cf nu
sunt inca aplicabile, aceasta pentru ca potriv art 56 alin 1 din OUG 79/2011
dispozit c civ privitoare la dobandirea dr reale imobiliare prin efectul inscrierii
acestora in CF se aplica numai dupa finalizarea lucrarilor de cadastru pentru
fiecare UAT si deschiderea la cerere sau din oficiu a cartilor funciare pentru
imobilele respective.
Formularea acestui text este usor ambigua. Fiecare UAT = fiecare comuna, judet?
Unii considera ca se refera la taota tara. Pentru ca altfel ar putea aparea conflice
intre masuratorile unui judet sau al altuia. Pana at, potrivt l 7/1996 intre parti
vanz unui imobil sau a unui drept asupra acestuia prouce ef translativ inca de la
data incheierii contractului, iar fata de terti acest efect devine opozabil dupa
inscrierea lui in CF.
A 5-a exceptie vizeaza bunurile de gen. Potriv art 1273 alin 1 teza finala
drepturile reale se constituie si se transmit prin individualizarea bunurilor
daca acordul poarta asupra unor bunuri de gen. aceasta exceptie de la
transmiterea imediata a dr de propr la mom inch contractului este impusa
de natura bunurilor de gen care nu sunt definite decat printr-o cantitate
dintr-o specie data astfel incat la data incheierii contr nu se poate
determina un drept de proprietate anume asupra unor obiecte anumecare
sa poata fi transferate.
Pentru ca obligatia de a transfera proprietatea sa se poata executa, este necesar
ca bunurile cu care vanzatorul debitor intentioneaza sa se libereze de obligatiile
sale din contractul de vanzare sa fie individualizate de catre acesta .
25

In acest sens potrivit art 1678 atunci cand vanzarea are ca obiect bunuri de gen,
inclusiv bunuri dintr-un gen limitat proprietatea se transfera cumparatorului la
data individualizarii acestora prin predare, numarare, cantarire, masurare ori in
orice alt mod impus de natura bunului. Textul face vorbire si despre genul limitat.
Vanzarea are ca obiect bunuri dintr-un gen limitat atunci cand desi aceste bunuri
sunt de gen prin natura lor partile prevad anumite criterii care il limiteaza, care
face ca numarul ori cantitatea de bunuri cu care vanzatorul se poate libera sa fie
finite.
Ex: va vand 100 kg de grau bun de gen care se individualizeaza prin
cantarire. Tpul acesta de vanzare face incidenta regula dupa care bunuirle
de gen nu pier. este exclus ca forta majora sa impiedice oblig de a
transfera propr sau de a preda nunul. Gen de obligatii limitate: va vand
100 kg de grau de pe mosia mea. In aceasta situatie forta majora poate
duce la imosibilitaeta exec obl de a transfera prorpietatea sau de a preda
bnunului. Bunurile dintr-un gen limitat por pieri.
Indiferent daca vanzarea poarta asupra unor b de gen sau dintr-un gen limitat,
transferul se prod la data individualizarii bunului. In cazul in care bunul astfel
individualizat piere inainte de predare vanzatorul ramane tinut sa isi execute
obligatia de predare; or, pentru a-si eecuta aceasta obligatie el este dator sa
procedeze la o noua individualizare a cantitatii convenite din acelasi gen ce va
duce la un nou transfer al proprietatii cu privire la bunurile astfel individualizate si
iiva permite sa isi execute obligatia de predare. Daca individualizarea nu a fost
urmata de prdare si bunurile individualizate au pierit atunci spre a se executa
obligatia d epredare trebuie procedat la o noua individualizare.
Urmatoarea exceptie: ipoteza a vanzarii b de gen care ese combinata cu
vanzarea pe gustate vanzarea dupa mostra sau model. Potrivit art 1680
C civ la vanzarea dupa mostra sau model proprietatea se stramuta la
momentul predarii bunului. Vanzarea dupa mostra sau model este o
vanzare de bunuri de gen la care consimtamantul cumparatorului se
formeaza in urma examinarii unui element al genului, iar obiectul vanzarii
il reprezinta un numar sau o cantitate de asemenea elemnete. In acest
caz, proprietatea nu se transfera prin indibidualizare indif de modul cum
este aceasta executata, ci numai prin predare. Daca se vinde un autmobil
dupa ce un cumprat s-a uitat atent la motrul sau nu eset o vanzare dupa
mostra, pentru ca mototul nu este un element al genului automobil, dar
vanzarea ramane vanz a unuib gen sau eevtnual a unui bun individual
determinat.
Urmatoarea exceptie vizeaza vanzarea in regim de autoservire. Regimul
special al acestei vanzari nu este reglementat, rezulta pe cale de uzante.
El are in vedere urmatoarea situatie: desi contractul se incheie in mom
intalnirii acceptarii cu oferta, proprietatea se transmite in momentul platii
pretului, ceea ce face ca vanzarea in regim de autoserivire sa fie in vittutea
uzantelor o vanzare cu termen sub specia vanzarii cu rezerva proprietatii.
26

Vanzarea cu rezera proprietatii: este o varietate de vanzare in care in virtutea
conventiei partilor executarea obligatiei de a transferaa proprietatea este
amanata pana la implinirea unui termen care consta in plata integrala a pretului
de catre cumparator vanzatorului.
A noua exceptie este vanzarea unui bun viitor: prin ipoteza in acest caz
bunul asupra caruia poarta dreptul vandut nu exista la data incheierii
contractului. In consecinta, nici dreptul vandut nu poate exista la data
incheierii contractului in lipsa de oobiect. Prin urmare, in cazul vanzarii
unui b viitor nu se poate aplica regula cf careia dreptul vandut se transfera
la data incheirii contreactului pentru ca la acea data dreptul vandut nu
exista. Consecinta, prin natura bunurilor, transferul dr vandut va fi amanat
pana la momemntul in care se realizeaza obiectul dreptului vandut. Potriv
art 1658 alin 5 bunul este considerat realizat la data la care deine apt a fi
folist potrivit destinatiei in vederea careia a fost incheiat contractul. La
aceeasi data dreptul imdeiat format va fi instantaneu transferat din patrim
vanz in cel al cumparatorului.
Ultima exceptie: vanzarea lucrului altuia. In cadrul vanzarii lucrului altuia la
data incheierii contractului prin ipoteza dreptul vandut nu se afla in
patrimoniul vanzatorului, ci in patrimoniul unui tert. Ca urmare, incheierea
contractului nu poate avea ca efect automat transferul acelui drept in
patrimoniul cumparatorului si de aceea inc azul vanzarii lucr altuia nu se
poate aplica regula cf careia dreptul vandut se transfera la data incheierii
contractului. Simpla incheiere a contractului de vanzare nu produce asupra
tertului titular al dreptului vandut niciun efect. Acea vanzare este pentru
acel tert un res inter alios acta.care nu poate produce vreun efect asupra
patrimoniului sau.
Potrivit art. 1.683 alin (1) daca la data incheirii contracutlui asupra unui b
individual determinat acesta se afla in proprietatea unui tert contractul este
valabil, iar vanzatorul este obligat sa asigure transmiterea dreptului de
proprietate de la titluarul sau catre cumparator.
Prin acest text, C civ din 2011 a produs o ruptura radicala nu neaparat fata de
VCC, ci de doctrina si practica instituite prin acest cod. Innainte de 2011, in
absenta unui text expres in cod se considera pe vaza regulilor generale ca un
contract de vanzare a lucrului altuia nu poate fi valabli. Potrivit doctrinei
majoritare in cazul in care cumparatorul cunostea ca bunul nu apartine
vanzatorului contractul era lovit de nulitate abosoluta pentru cauza ilicita
constand in fraudarea intereselor legitime ale adevaratului proprietar, iar cand
cumparatorul ignora ca bunul nu ii apartine vanzatorului contractul era anulabil
pentru eroare, fie raportata la bun, fie la vanzator.
Argumentul adus pentru nulitatea absoluta este nesustinut. De vreme ce nu a
participat la incheierea actului, adevaratul proprietar il poate ignora, nu este tinut
de efectele sale si deci interesele sale nu pot fi fraudate. In plus, regulile generale
au fost modificaete prin codul din 2011, in sensul ca potrivit art 1230 din C civ
daca prin lege nu se prevede altfel, bunurile unui tert pot face obiectul unei
27

prestatii, debitorul fiind obligat sa le procure si sa le transmita creditorului sau
dupa caz sa obtina acordul tertului. In cazul neexecutarii obligatiei debitorul
raspunde pentru prejudiciile cauzate. In lumina acestui ppiu general contractul
prin care vanzatorul instraineaza cumparatorului bunul unui tert este valabil ,
generand obligatia vanzatorului de a procura acel bun sau dupa caz de a obtine
acordul tertului la act. Procurarea bunului nu se face independet de acordul
terttul, caci ea preuspune dobandirea bunului de la tertul proprietar pentru
transmiterea nbnului catre vanzator. Erttul poate fie sa consimta la vanzare asa
cum a fost ea incheiata, fie sa consimta la transferul bunului catre vanzator.
Atunci cand consimte la transferul bunului catre vanzator, potriv alin 3 1683 din
momentul dobandirii bunului de catre vanzator se considera ca acesta a intrat in
patrimoniulcumparatorului fara a fi necesar un alt consimtamant din partea
vanzatorului.
Contractul prin care tertul este de acord sa ii transfere bunul vanzatorului poate fi
orice contract translativ. O alta vanzare spre ex sau o donatie sau un contract de
schimb sau o plata a unei obligatii de a da anterioare sau o dare in plata a unei
obligatii anterioare de orice natura. A doua sit: aceea in care tertul ratifica
vanzarea incheiata in legatura cu bunul sau. Ratificarea este o manifestare de
vointa prin care tertul consimte sa suporte asupra propriului patrimoniu efectul
translativ al vanzarii realizate de vanzator cu cumparatorul initial. Aceasta
manifestare de vointa poate fi unilaterala, dar poate fi si inclusa intr-un contract.
Diferenta fata de prima ipoteza este ca bunul nu poate trece in patrimoniul
vanzatorului, ci direct din patrimoniul tertului in patrimoniul cumparatorului.
Pentru suportarea de catre tert a vanzarii translative a lucrului sau este suficient
un act unilateral (manif sa de vointa in acest sens). Totusi aceasta manifestare
poate fi inclusa intr-un cotnract care poate fi sau bilateral sau trilateral, incheiat
atat cu vanz cat si cu cump.
Contractul bilateral care conduce la ratificare se va incheia in ppiu cu vanzatorul
in sensul ca in schimbul unei prestatii furnizate de vanzator sau spre a ii conferi
un avantaj patrimonial acestuia tertul este de acord sa transmita proprietatea
bunului sau catre cumparator. In acest caz ratificarea se va face sub forma unui
contract cu vanzatorul cu stipulatia in favoarea unui tert beneificar
cumparatorul. Teoretic este posibil ca un contract bilateral sa se incheie intre tert
si cumparator, fara particip vanz.
Totusi, pana la proba contrara acest contract nu va fi considerat o executare de
catre vanzator a obligatiei sale de a asigura transferul proprietatii din partea
tertului, ci va fi considerat un mod paralel prin care cump si-a procurat propr de
la tert fara concursrul vanzatorului. Pentru a se demonstra ca un asemenea
contract stinge obligatia vanzatorului este nevoie sa se stabileasca faptul ca
tertul l-a consimtit in considerarea vanzatorului, fie pentru ca a urmarit sa stinga
obligatia acestuia fata de cumparator si in acest caz i-a facut o donatie indirecta
vanzatorului fie pentru ca avea o obligatie anterioara asumata fata de vanzator.
In acest caz tertul si-a executat prin incheierea actului cu cumparatorul si propria
sa obligatie.
28

Deja rezulta ca spre a se considerata executata oblig decurcand din vanz b altuia
este necesar sa se demonstreze ca vanz a contribuit cauzal la transferul bunului
catre cumparator. Spre exemplu nu se va considera ca vanz si-a exec oblig in
cazul in care cumparatorul mosteneste pe tert. Din cazua neexecutarii, in
asemenea situatii cump va avea dreptul cel putin la despagubiri cel putin egale
cu pretul platit fara cauza.
Cu titlu general, daca vanzatorul nu isi executa obligatia de a transfera lucurl
tertului catre cumparator intr-un termen care se poate presupune ca partile l-au
acceptat ca rezonabil la data incheierii contractului, cumparatorul poate in ppiu
sa actioneze aceleasi remedii ca si in cazul incalcarii obligatiei de a garanta
contra evictiunii.
Cand art 1683 1 prevede ca daca la data inch contr cu priv la vanz unui b ind det
al unui tert nu vrea sa spuna ca este valabil in orice situatie, ci numai in cazul in
care se intrunesc si celelalte conditii de validitate. El ramane vulnerabil la toate
cauzele de nulitate din dreptul comun si mai ales ele suntvulenrabile la eroare.
Daca spre ex cumparatorul ifnora la data incheirii contr ca bunul vandut nu ii
apartine vanz, ea este o eroare determinanta, poate fi si prezumata ca
determinanta. va fi anulabil pentru eroare.
A doua observatie: rolul predarii cu privire la rolul predarii in vanz lucrului altuia
trebuie spus ca predarea bunului de catre vanzator catre cumparator poate fi un
mod prin care vanzatorul isi executa fata de cumparator obligatia de a asigura
transferul proprietatii bunului vandut. Astfel, daca bunul este mobil si la data
intrarii in posesie cumparatorul a ignorat cu b-credintaca vanzatorul nu devenise
proprietarul bunului pana la acea data atunci potrivit art 937 C civ intrarea cump
in posesia b cu b-cred pe temeiul unui act cu titlu oneros ii confera acestuia
proprietatea bunului. In consecinta el aj propr nu pe temeiul vanzrii lucr altuia ci
pe temeiul prescriptiei instantanee.
Din perspectiva vanzarii lucr altuia ea este o executarea valabila pentru ca vanz
concura cauzal la a asigura proprietatea cumparatorului, contribuite care este
necesara d ea il face pe cumparator obligat dpdv contr oblig vanz este
executata si nu poate fi tras la rasp pe temeiul ac obl. In schimb, daca la data
predarii cumparatorul cunoaste ca bunul ce i se preda nu apartine vanzatorului,
atunci cumparat trebuie sa refuze preluarea. In temeiul art. 1491 atunci cand in
executarea obl sale debitorul preda un bun care nu ii apartine sau de care nu
poate dispune el nu poate cere creditorului restituirea bunului predat decat daca
se angajeaza sa execute prestatia datorata cu un alt bun de care acesta poate
dispune.
Alin 2 creditorul de b-cred poate insa restitui bunul primit si solicita daca este
cazul daune-interese pentru repararea prejudiciului sufeirit. Alineatul 1 il inhiba
pe vanzator sa predea bunul, pentru ca odata predatdaca s-au afectat interesele
adevaratului proprietar, atunci nu va putea repara greseala solicitirand credit
restituirea bunului. Alin 1 spune ca el va raspunde fata de adev proprt. Alin 2 il
inhiba pe cump care stie ca prim un bun care nu este al vanz pentru ca el
permite doar cump de b-cred care dupa incheierea contr sa prim d-interese, in
29

schimb cump de r-cred nu poate pretinde daune-interese, fie pe temeiul neexecut
obl de predare, fie pe tem obl de trans a propr fie pe temeiul garantiei pentru
evictiune.
Subvarietate a vanz l altuia: vanz unui bun detinut in coproprietate de catre unul
dintre coproprietari. Aceasta ipoteza este una alfata la mijloc intre vanz l altuia si
vanzarea l propriu. Din perspectiva coproprietatii, vanzarea este un act de
dispozitie care in ppiu este opozabil coproprietarilor numai cu acordul acestora. In
consecinta, vanzarea consimtita doar de un coproprietar nu este opozabila
coprorprietarilor care nu au participat la ea. Ea poate produce efecte numai cu
privire la cota-parte a coproprietarului vanzator.
Obligandu-l in plus pe acesta sa asigure cumparatorului si transferul celorlalte
cote-parti. Intrucat vanzarea aceasta nu este opozabila copropr care nu au
consmtit la ea, cump nu poate in ppiu sa ceara partajul bunului decat daca a
declarat ca va mentine contr numai pentru cota-parte care apartinuse
vanzatorului. De aceea singurul care in ppiu dupa inch actului poate cere partajul
este vanzatorul si el va avea nevoie sa introd o astfel de cerere pentru a isi
executa obl de a ii transmite cumparat proprietatea asupra bunului in ansamblul
sau. In cazul in care fie vanzatorul nu cere partajul, fie in urma partajului nu
reuseste sa obtina dreptul de proprietate exclusiva asupra bunului cumparatorul
are alegerea intre rezolutiunea totala a contractului cu restituirea cotei-parti pe
care a primit-o si despagubiri calculate porivit evictiunii totale, fie rezolutiunea
partiala a contractului cu pastrarea cotei-parti a vanzatorului, cu o reducere
proportionala din pret si despagubiri stabilite potrivit regimului evictiunii partiale.
Speta: vanz cere partajul. Instanta are unele criterii. Am lua in considerare faptul
ca unul dintre coproprietari a vandut intreg bunul sau nu am lua in consierat. Nu
pentru ca vanzarea aceasta este inopozabila celorlalti copropr, deci ei nu sunt
tinuti de niciun fel de efect, nu poate fi transformat n niciun criteriu
-
C5 -
6. Efectele transferului propr sau al altui drept

Odata cu proprietatea, cumparatorul dobandeste toate drepturile accesorii
ce au apartinut vanzatorului. De aici rezulta efectele:
1. Proprietatea se transfera odata cu accesoriile sale.
- Pot fi drepturi de acceasi natura, adica tot drepturi de proprietatea asupra
imobilelor prin destinatie, care sunt accesorii ale imobilului caruia ii sunt
atasate
- Ori de natura diferita, servitutile aferente fondului dominant, garantiile
reale care garanteaza dreptul de creanta ce face obiectul vanzari etc.
A tertului care prin fapta sa ilicita a deteriorat lucrul vandut ori a adus atingere in
general exercitarii dreptului vandut. Solutia ar trebui a fi data de la caz la caz
incercandu-se a se determina pe baza imprejurarilor relevante, mai ales pe baza
cuantumului pretului daca partile au transmis dreptul astfel cum acesta era
limitat limitat prin fapta ilicita a tertului sau dimpotriva daca l-a transmis fara o
asemenea limitare astfel pentru un pret mai mare se va aprecia ca s-au transmis
30

si creantele de rasp civ delic aferente, iar daca pretul este mai mic in
considerarea limitarii aduse de fapta ilicite sa va putea considera ca vanzatorul a
pastrat dretul de a isi recupera prejudiciul suferit prin limitarea dreptului sua de
la autorul faptei.
2. Odata cu dreptul vandut se transmit si actiunile care protejeaza
dreptul vandut si drepturile accesorii lui, incat dreptul la actiune are
caracter accesoriu fata de dreptul subiectiv ocrotit (uzufruct + actiunea
confesorie, proprietate + act in revendicare etc). Daca actiunile sunt deja
pornite
3. De la data dobandirii proprietatii cumparatorul dobandeste si dreptul de a
culege fructele lucrului vandut. Uneori se spune ca fructele sunt accesorii
ale bunului frugifer, Dinca crede ca pur si simplu transferul dr de culege fr
care e dif de dr de a cul fructele ca ius fruendi rezulta automat din
transferul proprietatii (ca prerogativa a dr de propr transmis) in consecinta,
fructele produse de bun dupa data transferului proprietatii intra direct
prin
simpla
lor
culegere
in patrimoniul dobanditorului, al
cumparatorului, si aceasta chiar daca au fost culese de catre vanzator
inainte de predare. Fata de regula amintita exista o exceptie: proprietarul
sub conditie rezolutorie (vanzatorul) retine fructele pe care le-a cules
inainte de indeplinirea conditiei
OBLIGATIA DE A PREDA LUCRUL CE FACE OBIECTUL DREPTULUI VANDUT

Potrivit art 1685, predarea se face prin punerea lucrului vandut la dispozitia
cumparatorului impreuna cu tot ceea ce este necesar dupa imprejurari pentru
exercitarea libera si neingradita a posesiei. Posesia la randul sau este definita de
art 916 C civ posesia este exercitarea in fapt a prerogativelor dreptului de
proprietate asupra unui bun de catre persoana care il stapaneste si care se
comporta ca un proprietar. La alin 2 aflam ca aceasta defintie se aplica mutatis
mutandis exercitari in fapt si a celorlalte dr reale, cu exceptia drepturilor reale de
garantie. Coreland 1685 si 916 rezulta ca predarea este de fapt inlaturarea
tuturor obstacolelelor materiale care l-ar impiedica pe cumparator sa exercite in
fapt dreptul cumparat.
De aici rezulta
(i)
(ii)
raportul existent intre obligatia de predare si obligatia

de transmitere a dreptului vandut, iar pe de alta parte
(ii) modalitatile prin care obligatia de predare se poate
executa.
Cu privire la primul aspect, anume raportul dintre predare si transmiterea dr

vandut (de regula proprietatea), potrivt art 1483 alin 1 C civ obligatia de
31

stramuta proprietatea implica si obligatiile de a preda lucrul si de a il conserva
pana la predare.
Acest implica si reflecta o natura functionala a relatiei dintre predare si
transferul proprietatii. Transf propr ramane inutil cumparatorului daca vanzatorul
mentine obstacolele care l-ar impiedica pe cumparator sa exercite in fapt dreptul
transferat. Uneori, cata vreme nu s-a efectuat predarea, executarea
corespunzatoare a oblig de a trans proprietatea este incerta.
Doua exemple: ipoteza in care se vand bunuri de gen care sunt
individualizate asa ca transf propr opereaza, dar anterior predarii pier.
Pentru ca predarea nu a avut loc si nici nu poate avea loc trebuie
reindividualiza bunurile pentru a reusi sa execute si obligatie de predare, a
i prima individualizare ramanefara efect.
Ex 2: 1275 C civ daca acelasi lucru indiv-determinat mobil este vandut
de doua ori si primul cump nu este pus in posesie, fata de el proprietatea
s-a transferat chiar in momentul inch contractului. Totusi, cata vreme nu i
s-a facut si pred, vanz il vinde catre cump nr 2 si daca celui de-al doilea i
se preda bunul, primul isi pierde proprietatea. Daca ambii sunt de b-cred,
niciunuia nu i s-a predat bunul, iar obligatiile amandurora sunt exigibile, va
fi preferat cel care sesizeaza intai instanta de judecata.
Modalitatile in care se poate executa obligatia de predare este o
obligatie de a inlatura obstaclele materiale care il impiedica pe cumparator
sa exercite dreptul cumparat; este, in formula cea mai simpla, o obligatie de a nu
face de a nu pune obstacole cumparatorului la a intra in contact nemijlocit cu
bunul care face obiectul dreptului cumparat.
De regula aceasta obl de a nu face se insoteste de unele obligatii mai mici sau
mai mari de a face, dar fara de care obl de predare nu este corect indeplinita.
Cazul clasic este cel al remiterii bunului pentru care vanzatorul si cumparatorul
trebuie sa procedeze impreuna la actul material al predarii. Uneori predarea nu
se face chiar prin remiterea bunului, ci prin unele instrumente ccare permit
inlaturarea unor obstacole materiale care l-ar putea impiedicca pe cumparator sa
exercite dreptul ex se remit cheile automobilului (traditio longa manu); in alte
cazuri i se permite cumparatorului sa ridice bunul de la vanzator (vanzatorul
deschide usa depozitului - traditio brevi manu), mai ales in operatiunile
comerciale remieterea se face in mod simbolic in loc sa se predea un bun
propriu-zis se preda un document care are semnificatia juridica acceptata de titlu
reprezentativ al bunurilor vandute si care ii permite detinatorului sa exercite
dreptul vandut. (traditio simbolica).
Obiectul derivat al predarii
Mare asemanare intre obiectul obligatiei de a transmite dreptul si obiectul derivat
al obligatiei de predare. Primul lucru predat este bunul vandut. Pe langa el mai
fac obiectul predarii bunurile accesorii celui vandut, inscrisurile care constata
nastrerea si modificarea dreptului vandut si fructele pe care vanzatorul le-a cules
32

intre data transmiterii proprietatiii si data executarii oblgiatiei de predare (pentru
ca ele sunt in propr cumparatorului)
Locul predarii
Potrivit art 1689 predarea trebuie facuta la locul unde bunul se afla in momentul
incheierii contr daca nu rezulta altfel din conventia partilor sau, in lipsa acesteia,
din uzante. Textul nu se poate aplica decat vanzarilor de lucruri indiv-determinate
si vanzarilor de lucruri dintr-un gen limitat prin localizare (100 kg din graul
recoltat de pe parcela mea din Afumati). in aceste cazuri se poate identifica
locul unde se afla bunul la data incheierii contractului.
Analiza pe 1494 completeaza acasa
Scadenta Potrivit art 1693, in lipsa unui termen, cumparatorul poate cere
preadarea bunului de indata ce pretul este platit. Daca insa ca urmare a unor
imprejurari cunoscute cumparatorului la momentul vanzarii, predara bunului nu
se poate face decat dupa trecerea unui termen, partile sunt prezumate ca au
convenit ca predarea sa aiba loc la expirarea termenului.
In situatia regula, obligatia de predare trebuie executata imediat ce s-a
executat obligatia de a plati pretul. Potrivit art. 1720, plata pretului se
datoreaza dupa ce s-a executat obligatia de a transfera proprietatea. Prin urmare,
in cazul vanzarii, textele examinate amenajeaza simultaneitatea executarii oblig
decurgand din contractul sinalagmatic de vanzare. Vanzarea dupa mostra
transferul se realizeaza prin predare.
Conformitatea predarii
Obligatia de predare, ca orice obligatie, trebuie executata in mod corespunzator.
Caracterul corespunzator se numeste conformitate. El presupune ca lucurul
predat sa corespunda obiectului derivat al contractului de vanzare sub aspectul
tuturor trasaturilor conventie de parti cu privire la acest obiect, precum si sub
aspectul trasaturilor pe care legea le presupue ca fiind convenite prin dispozitii
supletive. Din acest pdv al dispoz supletive se disting 3 tipuri de conformitate
care trebuie verificate:
a)
Conformitatea sub aspectul identitatii

Conformitatea sub aspectul cantitatii
Conformitatea sub aspectul calitatii
Sub aspectul identitatii presupune pentru bunul indiv-det sa se predea
exact obiectul conventiei, iar nu un alt bun. Pentru bunurile de gen, ea
presupune ca bunurile predate sa faca parte din genul convenit de parti.
Cand genul este limitat, conformitatea sub aspectul identitatii impune ca
bunul predat sa comporte si trasaturile care conduc la limitarea genului.
(spre ex promise doua pere din livada vanzatorului: nu pot fi predate
doua pere de la Carrefour Orhideea)
b) Sub aspectul cantitatii, se regaseste intotdeauna in cazul vanzarii de
bunuri de gen si uneori si in cazul vanzarii bunurilor individualdeterminate. In cazul vanzarii de bunuri de gen predarea cantitatii
33

(numarului de elemente) asupra careia s-a convenit. Pentru b indiv-det
conformitatea sub aspectul cantitatii presupune ca in cazul in care bunul
indiv-det sa aiba o anumita intindere (un teren de o anumita suprafata,
automobil de o anumita putere) bunul predat sa corespunda acelei
intinderi. In materie imobiliara, C civ prede un regim derogatoriu de
sanctionare a neconformitatii cantitative a predarii, regim prevazut de art
1741 pana la 1745 din C civ. Regim tratat in carte si in cod (nu incercat de
retinut distinctiile neaparat).
c) Conformitatea sub aspectul calitatii. Este reglementata cu privire la
bunurile individual-determinate in art 1690 care prevede ca bunul trebuie
predat in starea in care se afla la momentul incheierii contractului.
Aceasta pentru ca se presupune ca in materie de vanzare consimtamantul
partilor se considera a fi determinat de starea in care se afla bunul la
momentul vanzarii. In absenta unei prevederi contrare aceasta stare
trebuie mentinuta. Din acest standard al conformitatii calitative decurge si
o obligatie accesorie a vanzatorului de a mentine starea bunului andut
intre momentul incheierii contractului momentul predarii. (1485 obligatia
de a preda un bun individual-determinat cuprinde si pe aceea de a il
conserva pana la predare). Uneori se considera ca vanzatorul raspunde
fata de cumparator ca un depozitar.
Aceasta teza trebuie privita cu circumspectie pentru ca depozitul este un
contract cu titlu gratuit, iar vanzarea este un contract cu titlu oneros si in
consecinta standardul in raport cu care se apreciaza executarea obligatiei
este modelul abstract al bunului proprietar (obligatia trebuie indeplinita cu
maxima prudenta si diligenta), vanzatorul raspunzand si pentru cea mai
mica culpa. In al doilea rand, ca si la depozit, cel insarcinat sa conserve
bunul (vanzatorul) nu are dreptul de a il folosi, in principiu, cu exceptia
cazului cand s-a prevazut expres contrariul. Prin urmare, daca vanzatorul
foloseste bunul in acest interval, atunci el datoreaza cumparatorului
despagubiri pentru prejudiciul cauzat prin aceasta folosinta. Aceste
despagubiri vor fi de cel putin valoarea folosintei de care a fost lipsit
cumparatorul in perioada in care bunul a fost folosit de vanzator ulterior
scadentei obligatiei de predare. E posibil ca vanz sa foloseasca bunul si
anterior obligatiei de predare nici aceasta nu este permisa.
In ceea ce priveste bunurile de gen, potrivit art 1486 C civ, debitorul oblig
de a preda bunurile, adica vanzatorul are dreptul sa aleaga bunurile ce vor
fi predate. Aceasta alegere a bunurilor ce vor fi predate reprezinta
individualizarea. El nu este insa liberat decat prin predarea unor bunuri de
calitate cel putin medie.
RECEPTIA BUNURILOR
Imediat ce i s-a predat bunul, cumparatorul are indatorirea de a il verifica.
Aceasta indatorire este diferita de obligatia de preluare pentru ca
preluarea presupune intrarea materiala in stapanirea bunului,
exercitarea in fapt a dreptului si ea face obiectul unei obligatii
principale a cumparatorului. In schimb, verificarea starii bunului este
numai o indatorire, pentru ca daca el nu procedeaza la aceasta verificare el nu
34

poate fi obligat nici la executarea in natura si nici la raspundere contractuala
pentru neexecutarea obligatiei.
Pur si simplu in cazul in care el nu verifica bunul se considera ca predarea s-a
facut conform, astfel incat vanzatorul este liberat de obligatia sa principala de
predare. Verificarea trebuie sa se faca imediat. Potrivit alin (3) din art. 1.690,
daca in urma verificarii se constata existenta unor vicii aparente, cumparatorul
trebuie sa il informeze pe vanzator despre acestea fara intarziere.
In lipsa informarii se considera ca vanzatorul si-a executat obl prevaz la alin 1 (de
a preda bunul conform). Se foloseste formula fara intarziere, iar la sfarsitul
textului rezulta ca daca se depaseste acest termen determinat raportandu-ne la
sintagma fara intarziere, cumparatorul este decazut din dreptul de a se mai
prevala de vicile aparente ale bunului. Mecanismul este preluat din Conv privind
vanz internat de marfuri, unde formularea este identica (fara intarziere difera in
functie de tara).
In functie de aptitudinea lor de a fi detectate cu ocazia verificarii, viciile se
impart in:
-
Vicii aparente
Vicii ascunse (1707-1714)
Viciile aparente sunt acele neconformitati care pot fi identificate de catre

cumparator printr-o verificare atenta apreciata in raport cu o persoana
rezonabila, care insa nu solicita asistenta de specialitate.
In legatura cu viciile aparente, daca cumparatorul nu le-a semanalat fara
intarziere vanzatorului, el este decazut din dreptul de a mai obtine remedierea lor
ori daune-interese in caz de neremediere. La aceasta decadere se ajunge prin
intermediul unei prezumtii irefragrabile prevazute de teza finala a art 1690
alin 1 ca viciile aparente nesemnalate fara intarziere de cumparator nu exista,
asfel incat predarea este conforma.
In schimb, daca semanaleaza fara intarziere viciile aparente, cumparatorul
pastreaza dreptul de a sanctiona contractual aceste vicii prin oricare din
remediile neexecutarii contractului. Aceasta inseamna ca el are libertatea ca in
termenul de prescriptie de 3 ani care curge de la implinirea termenului rezonabil
de verificare (fara intarziere) sa ceara inclusiv cu concursul instantei de judecata
fie remedierea viciilor, fie inlocuirea bunului in cazul bunurilor de gen, fie daune
compensatorii, fie rezolutiunea contractului, daca neconformitatea este grava.
In plus fata de remediile dreptului comun, C civ prevede o procedura speciala
legata de predare care sa permita transarea de urgenta a unui eventual litigiu
intre vanz si cump cu privire la conformitatea predarii. Uneori predarea e modul
de individualizare a bunurilor de gen. Daca individualizarea e valabila, la fel ca
predarea, atunci riscul se stramuta la cumparator, de la vanzator. De aceea este
important sa se stie daca predarea este valabila. Potrivit acestui text, in cazul in
care cumparatorul contesta calitatea sau cantitatea bunului pe care vanzatorul la pus la dispozitiei, presedintele judecatoriei de la locul prevazut pentru
35

executarea obl de predare, la cererea oricareia dintre parti, va desemna de
indata un expert in vederea constatarii.
Prin hotararea pronuntata se poate de asemenea dispune sechestrarea sau
depozitarea bunurilor. Uneori, mai ales in vanzarea de marfuri, pastrarea sau
depozitarea bunurilor s-ar putea dovedi inutila daca bunurile sunt supuse unei
deteriorari rapide, fie extrem de costisitoare (daca b sunt elefanti :)).
Si atunci pentru situatia in care pastrarea sau sechestrarea nu permite pastrarea
bunurilor, se poate solicita pres inst de jud chiar vanzarea bunurilor pe cheltuiala
proprietarului potrivit art 1691 alin 3. Textul vorbeste de ch proprietarului pentru
ca la mom acela nu se va cunoastre cine este propr, ci abia dupa expertiza, cand
se va putea determina daca predarea a fost conforma sau nu (in primul caz
proprietar este cump si in al doilea este vanzatorul). De aceea, procedural, daca
in cursul proccedurii de expertizare se va incuviinta masura vanzarii, chelt vanz
vor fi suportate provizoriu de cele doua parti.
Procedura de vanz va trebui comunicate celeilalte parti ori reperz sau cf alin 4
daca unul dintre acestia se afla intr-o localitate situata in cricumscriptia jud care
a pronuntat hot. In caz contrar, hot va fi comunicata in termen de 3 zile de la
executarea ei.
Viciile ascunse acestea sunt viciile care nu puteau fi in mod rezonabil
descoperite cu ocazia unei verificari atente, dar fara asistenta de specialitate fara
intarziere de la data predarii. Aceste vicii fac obiectul unei garantii a vanzatorului
si nesemnalarea lor fara intarziere nu il va impiedica pe cumparator sa se
prevaleze de acea garantie.
Transferul riscurilor
Potrivit art 1274 C civ, in lipsa de stipulatie contrara, cat timp bunul nu este
predat, riscul contractului ramane in sarcina debitorului obligatiei de predare
(vanz), chiar daca proprietatea a fost transferata dobanditorului. In cazul pieirii
fortuite a bunului (cat timp nu a fost predat), debitorul predarii pierde dreptul la
contraprestatie, iar daca a primit-o, este obligat sa o restituie. Primii comentatori
au dedus din acest text ca potrivit Ncc riscurile bunului vandut se transmit de la
instrainator dobanditorului la predare si se schimba regula cf careia se transfera
odata cu proprietatea.
Textul spune insa ce se intampla cat timp bunul nu e predat, nu cand bunul e
predat. Vor fi situatii in care riscurile bunului se trans la predare cand predarea
are loc dupa transferul proprietatii (executate fiind ambele obl ppale). In schimb,
daca predarea are loc inainte de transferul proprietatii, predarea nu va avea ca
efect transferul riscului, pentru ca daca bunul ar pieri intre mom predarii si cel al
transf propr, ins ca obl de a transf propr nu se executa dintr-o imposibilitate
fortuita de executare.
Or, daca una dintre obl ppale dintr-un contrr sinalgmatic se stinge potrivit imp
fort de ex intervine 1557 contr este desfiintat de plin drept chiar din mom
producerii evenim fortuit. Prin urmare, regula instituita de NCC riscurile se
36

transf at cand in mod cumulativ au fost indeplinite atat obligatia 0de a transfera
propr, cat si obl de predare. Prin exceptie, potrivit 1274 alin 2, creditorul pus in
intarziere preia riscul pieirii fortuite a bunului. El nu se poate libera chiar daca ar
dovedi ca bunul ar fi pierit si daca obligatia de predare ar fi fost executata la
timp. Prin rumare, daca vanz il pune in int pe cumparator sau daca ne aflam intrun caz de p de drept in int, de la data punerii in int riscurile trec asupra
cumparatorului, a i chiar daca b nu au fost predate si ele pier fortuit obligatia de
predare se stinge prin imposib fortuita de executare, in plus, obligatia de a plati
pretul se mentine.
Textul nu prevede pentru ce sa fie pus in intarziere creditroul (obl de preluare
poate), dar textul nu distinge intre eventualele obligatii ale creditorului predarii a
caror neexecutare l-ar putea impiedica pe debitor sa predea. Or, predarea este
datorata dupa plata pretulu. Astfel, p in int ar putea sa vizeze si obll de liare, dar
si pe cea de palta a pretului. O asemenea p in int conduce la preluarea risccurilor
de catre cumparator, de asemenea.
Cu privire la cheltuielile predarii, potriv art 1666 alin 2 masurarea cantarirea si
ch de predare a bunului sunt in sarcina vanzatorului. In consecinta, si in materie
de vanzare se aplica regula generala de la 1498cf careia deb suporta ch platii.
Obligatia de a garanta contra evictiunii
Garantie obligatiile de garantie sunt obligatii care antreneaza raspunderea
contractuala obiectiva a debitorului.
Debitorul unei astfel de obligatii va raspunde chiar daca nu are nicio culpa si
chiar nu are nicio contributie cauzala la executarea obligatiei.
De regula, obiectul unor asemenea obligatii il reprezinta un anumit rezultat si
simpla neobtinere a acelui rezultat din orice cauza antreneaza raspunderea
debitorului.
In cazul garantiei contra evictiunii rezultatul garantat este ca dobanditorul,
cumparatorul, sa nu fie tulburat, impiedicat, incomodat in exercitarea dreptului
cumparat. Rezulta ca garantia contra evictiunii este o garantie a dreptului
transmis, in sensul ca vanzatorul il asigura pe cumparator ca nicio modalitate de
exercitare a dreptului in limitele in care acesta i-a fost transmis nu ii va fi
impiedicata, ingreunata. In consecinta, vanzatorul garanteaza pe cumparator atat
de tulburarile provenite de propria sa fapta, cat si impotriva tulburarilor provenite
din faptele tertilor.
Evictiune
(i)
Prin fapta proprie a vanzatorului
Ratiunea din spatele garantiei unei estfel de fapte este aceea ca primind pretul
in schimbul transmiterii unui drept, vanzatorul se obliga implicit sa nu faca nimic
de natura sa impiedice exercitarea acelui drept. Faptele proprii ale vanz care
37

pot duce la tulbur cump includ atat acte anterioare, cat si ulterioare
incheierii contractului, atat tulburari de fapt, cat si tulburari de drept.
Garantia contra evict pentru fapta proprie este o garantie absoluta, in sensul ca
vanzatorul nu se poate exonera de aceasta garantie nici macar prin clauza
contractuala expresa.
O clauza care ar tinde la inlatuararea garantiei provenind din fapta proprie sau la
limitarea acestei garantii este considerata nescrisa, potriv art. 1.699 C civ.
potrivit textului, chiar daca s-a convenit ca vanzatorul nu va datora nicio
garantie, el raspunde totusi pentru evictiunea cauzata ulterior vanzarii prin faptul
sau personal ori de cea provenita din cauze pe care, cunoscandu-le la momentul
vanzarii le-a ascuns cumparatorului. Orice stipulatie contrara este considerata
nescrisa.
Cu toate acestea, partile contractului de vanzare pot stabili limitari exprese si
determinate ale dreptului transmis, inclusiv in favoarea vanzatorului, acestea
nefiind considerate inalturari ale rasp pentrun evictiune, ci delimitari ale
dreptului transmis.
Exemplu: daca A vinde lui B un apt si dupa A il viziteaza mereu in
ppiu e o tulburare de fapt
Aceasta garantie prevede atat tulburari materiale, cat si tulburari intemeiate pe o
cauza juridica.
Cele materiale cuprinde fapte ilicite care de regula sunt
sanctionate pe temeiul rasp civ delictuale, atunci cand tertii
actioneaza prin nesocotirea dreptului care a facut ob
contractului. Daca insa tulburarea nu ptovine de la tert, ci de la
vanzator, atunci in virtuttea ppiului necumulului rasp civ
contract si delict, vanz va rasp pe temei cotnractual cu
precizarea ca daca sav faptele cu intentie raspunderea nu va fi
limitata la prejudiciul previzibil, ci va acoperi si prejudiciul
imprevizibil si pe cel indirect.
Tulburarile de drept acestea pot cuprinde acte juridice sau
actiuni judiciare intreprinse de catre vanzator si succesorii sai si
avand ca obiect impiedicarea exercitarii dreptului transmis.
Actele juridice pot fi atat anterioare vanzarii, cat si in anumite
cazuri ulterioare incheierii contractului.
Exemplu: daca inainte de a vinde un imobil determinat si
vanzatorul a constituit un uzufruct asupra acelui imobil in
favoarea unui tert, lucru de care nu l-a informat pe
cumparator si tertul pentru argumente specifice isi exercita dr
de uzuf cu tulbur cump dr cumparat, o asemeena sit antreaza
si rasp vanz pentru fapta tertului, cat si pentru propria sa
fapta de a ii fi constituit uzufr in fac aelui tert caci in urma
constitui uzu s-au creat premisele tulburarii.
38

(ii)
Spre deosebire de garantia pentru propria fapta, cea pentru

fapta tertului poate fi inalturata.
Act juridic ulterior vanz daca un b mob indiv det este vandut de doua ori, fata
de cumparatorul nepus in posesie, vanz va raspunde pentru garantia propriei sale
fapte da a mai fi vandut o data bunul.
Tot cu privire la evict prov din acte jur ale vanz, s-a discutat daca odata ce a
vandut o anumita proprietate statul nu ar putea-o ulterior expropria.
S-a argumentat ca o asemenea expropriere, fapta proprie a statului vanz, ar
contraveni contra oblig de a garanta contra evict porv din fapta proprie. Opinia
cvasigenerala este aceea ca statul vanzator act in calit sa de pj de dr priv initial,
pe cand statul expropriator actioneaza intr-o capactitate de drept public
(exercitatea unor atributii de putere publica). Statul nu poate renunta prin
contracte la exercitatea atributiilor de putere publica.
In consecinta, actul de expropriere nu va fi considerat o tulburare provenind din
fapta vanzatorului si in fata unui asemenea act nu se va putea invoca exceptia de
garantie.
Dreptul vandut Include si act judiciare ca urmare, vanz nu poate introduce
actiuni in justitie care sa aiba ca ob limitarea sau impiedicare exercitarii de catre
cumparator sau succesorii sai in drepturi a dreptului vandut . Aceasta obligatie
incumba atat vanzatorului, cat si propriilor succesori in drepturi.
Actiunea nu va fi examinata de instanta pe fond, ci va fi respinsa pe temeiul
unui exceptii (exceptia de garantie) si cf careia acela care este chemat sa
garanteze contra evictiunii nu poate el insusi sa evinga (quem de evictione tenet
actio eundem agentem repellet exeptio).
Principiul acesta se aplica si in situatiile in care dreptul care i-ar permite
vanzatorului sa actioneze a intrat in patrimoniul sau ulterior incheierii
contractului de vanzare.
Exemplu, A ii vinde lui B bunul lui C. A trebuie sa il garanteze pe B si contra
evictiunii provenind din partea lui A. C moare, iar A il mosteneste. A devine
titularul asupra bunului respectiv. A, pe temeiul acestei prorietati nu poate
introduce o act in revenidcare solicitand vanzarea bunului.
Mai complicat: A ii vinde lui B bunul lui C si moare A, iar C il mosteneste pe
A.
Raspunsul pe VCC nu poate .
T superm hot anii 60 numai in sit in care mostenirea a fost acceptata pur
si simplu se poate admite acest rationaent. Cand mostentirea a fost
acceptata sub beneficiu de invetar, trebuie vazut daca benef de inventar ii
permite lui C sa invoce actiunea in ac sit nu se va aplica sit de garantie.
Daca instanta admite garantia, cump se poate indrepta impotriva
reclamantului sa intervina ca garant . In NCC beneficiul de inventar s-a
generalizat, nu mai eista acceptare pura si simpla, most raspund pentru
dat defunctului numai in limita activului succesoral. In consecinta, rezulta
39

ca in sit in care adev propr l-a most pe deb obl de garantie, adev propr va
putea introd act in revendicaer neputand fi respinsa pe temeiul act in
garantie iaar daca este admisa cump sa intoarce impotriva aceleiasi pers
pe temeiul calitatii de mostenitor, iar aceta va raspunde doar in limita
activului, nu integral.
Exceptia de garantie presupune necesarmente un cotract de V eficace, nu
rezolvit sau nul. Daca se tinde la desf acetui efect, exc de garantienu va putea fi
introd caci insusi temeiul ei este pus in discutie.
-
C7 -
Varietatile de vanzare includ in mod traditional urmatoarele tipuri de vanzari:
vanzarea
vanzarea
vanzarea
vanzarea
vanzarea
vanzarea
vanzarea
de imobile,
de bunuri de gen,
pe incercate,
pe gustate,
unei mosteniri,
cu rezerva proprietatii si
cu optiune de raspcumparare
1) Vanzarea bunurilor immobile

In principiu, regulilel care decurg din nat imob a b vandut au fost analizate in dif
parti ale mat. De regula transferul propr asupra acestor bunuri se realizeaza prin
inscrierea in CF de indata ce NCC va putea fi aplicat, apoi conformitatea calitativa
a predarii se apreciaza cf unor reg specifice de la 1741 -1745 C civ si unele bunuri
imobile (vanz anumitor categ de bunuri imobile) este supusa unor cerinte
prealabile grupate in general in jurul exercitarii unor dr de preemptiune cum e
dreptul de preempt reglementat prin C silvic si cel reglementat de L 17/2014.
Aceste reguli alcatuiesc regimul specific al vanzarii bunurilor imobile
2) Vanzarea bunurilor de gen
Calificarea unor bunuri ca fiind de gen se face prin aplicarea cumulata a doua
criterii: natura bunului si vointa partilor. Spre ex, instrainarea unei biciclete, are in
vdr ca regula vanz unui bun care prin natura sa este de gen, astfel incat de
regula vanzatorul poate transmite proprietatea si poate preda orice lucru de
calitate cel putin medie din categoria bicicletelor, considerandu-se ca orice
bicicleta este fungibila cu o alta bicicleta de calit cel putin medie in obligatia
vanz.
Totusi, cand incheie contr de vanz, partile pot prici bicileta in individualit ei.
Astfel, fesi bunul este de gen prin natura sa el nu va fi privit ca atare pentru ca
partile l-au avut in vedere la inch contractului ca pe un b individual determinat.
Numai atunci cand prin aplicarea cumulativa a crit nat si vointei partilor lucrurile
vandute sunt de gen, atunci individualizarea lor nu se face la momemtnul inch
40

contractului, ci in executarea unei obligatii asumate de vanzator prin acest
contract.
In acest sens, portrivit art 1678 individualizarea se poate face prin predare,
numarare, cantarire, masurare ori prin orice alt mod convenit sau impus de
natura bunului. Pentru ca un contract purtand asupra unor bunuri de gen sa fie
considerat a avea un obiect determinat sau determinabil sub aspectul lucrului
vandut, este suficient sa se indice categoria de lucruri vandute si cantitatea sau
numarul lor ori cel putin criterii suficiente pentru ca numarul ori cantitatea sa
poata fi determinate la data individualizarii.
Prin individualizare se transfera dreptul de proprietate doar asupra elementeelor
genului asupra carora poarta individualizarea, urmand ca acele elemente sa fie
predate cand individ s-a facut in alt mod decat predarea. Validitatea actului
unilateral al vanzatorului de a individualiza bunurile platindu-si astfel obligatia
decurgand din contractul de vanzare se verifica numai in procesul de receptie
consecutiv predarii.
Cu ocazia verificarii bunurilor prevaz de art 1690 cumparatorul va examina daca
lucrurile individualizate de vanzator sunt conforme, ceea ce pentru bunurile de
gen in raport cu art 1496 inseamna in absenta altei derogari ca ele sa aiba cel
putin o calitate medie si sa fie in cantitatea det in contract ori det potrivit
criteriilor din contract.
Eventualele neintelegeri ale partilor cu privire la validitatea actului de
individualizare se solutioneaza potrivit dreptului comun al receptiei astfel cum a
fost acesta examinat cu prilejul oblg de predare.
Exista posibilitatea ca desi b sa fie de gen prin natura lor, partile sa incheie
contractul avandu-le in vedere ca bunuri individ-determinate. In C civ 1864 ac tip
de vanzare se numea vanzare cu gramada. In NCC se numeste vanzare in bloc.
Potrivit art 1679 C civ, daca mai multe bunuri sunt vandute in bloc si pentru un
pret unic si global, proprietatea se stramuta cumparatorului indata ce contractul
s-a incheiat, chiar daca b nu au fost individualizate. In fapt, nu se mai pune probl
unei alte individ, caci ele era individ inca de la data inch contr, el incheindu-se in
considerarea individulatiitatii lor. Ex: vanzare acestei gramezi de rosii.
individualizare prin apartenenta la bloc.
Difera de vanzare bunurilor de gen nu doar din momentul transferului proprietatii
la care se refera expres 1679, ci si prin standardul de apreciere a confomitatii. La
bunurile de gen predarea este conforma daca are ca obiect bunuri de cantitate
cel putin medie. In cazul vanzarii cu gramada predarea este conforma daca
bunul predat se afla in aceeasi stare ca la data incheierii contractului
(poate fi si stricat maxim eroare in acest caz) potrivit art 1690 alin 3 care se
refera la vanzarea de bunuri individ-det.
3) Vanzarea pe incercate.
41

Potrivit art 1681 alin 1 vanzarea este pe incercate atunci cand se incheie sub
conditia suspensiva ca in urma incercarii bunul sa corespunda criteriilor stabilite
la inch contractului ori, in lipsa acestora, destinatiei bunului, potrivit naturii sale.
Cand doresc sa inch o vanz pe icnercate, partile precizeaza de regula aceasta
conditie suspensiva ca bunul sa corespunda anumitor criterii (iti vand masina
mea daca consuma 5 l/100 km la viteza 60 km/h daca consuma se indeplineste
conditia si retroactiv prod ef.) uneori partile nu prevad lucurile atat de clar, nu
prevad conditia susp a unei verificari in vdr stab unor criterii si se limiteaza sa
mentioneze ca bunul urmeaza a fi incercat, potrivit art 1681 alin (3), o asemenea
prevedere prezuma ca partile au dorit sa incheie o vanzare pe incercate, adica o
vanzare afectata de conditia suspensiva ca bunul sa corespunda anumitor criterii
in urma incercarii sale de catre cumparator.
Fundamental, definitoriu pt aceasta varietate de vanz este ca crieteriile carora
trebuie ca bunul sa le corespunda sunt criterii obiective; ele nu presupun in ppiu
o marja de apreciere din partea cumparatorului. Bunul i se preda chiar inainte de
indeplinirea conditiei in vederea efectuarii incercarii, dar partile sunt presupuse
ca s-au inteles ca aceasta incercare sa se faca intr-o modalitate obiectiva care sa
permita stabilirea rezonabila a conformitatii dintre bunul predat si criteriile avute
in vedere. Daca aceste criterii nu sunt prevazute expres in contract se va
presupune ca ele se rezuma la functionarea normala a bunului vandut conform
destiantiei sale.
Potrivit alin 2 daca durata incercarii nu a fost convenita si din uzante nu rezulta
altfel conditia se considera indeplinita in cazul in care cumparatorul nu a
declaratca bunul este nesatisfacator in termen de 30 de zile de la predarea
bunului. Din acest text rezulta ca verificarea indeplinirii conditiiei suspensive
care afecteaza vanzarea presupune in mod necesar un termen cu consecinta ca
daca pana la expirarea termenului cumparatorul nu reclama neindeplinirea
criteriilor stabilite, conditia suspensiva se considera indeplinita.
Rezulta si ca daca partile nu au prevazut durata acestui termen, ea este de 30 de
zile de la predarea bunului in vederea verificarii, iar nu de la inchierea
contractului. In al treilea rand mai rezulta ca in cazul in care bunul corespunde in
mod obiectiv cirteriilor stabilite, atunci cumparatorul nu poate declara in mod
eficient contrariul. In ciuda manifestarii lui de vointa eventual contrare, conditia
va fi considerata indeplinita si obligatiile partilor vor deveni scadente inclusiv
obligatia cumparatorului de a plati pretul. Pacat.
In schimb, daca bunul nu corespunde criteriilor obiective stabilite de catre parti la
incheierea contractului sau, in lipsa, criteriilor de functionare normala a lucurlui
vandut, atunci, din acest fapt juridic, din aceasta necorespundere de la verificare
bunului vandut se naste un drept potestativ pentru cumparator. El are o alegere
discretionara de a se prevala sau nu de neindeplinirea criteriilor obiective
relevante. Daca doreste sa se prevaleze de aceasta, atunci trebuie sa declare ca
in urma verificarii bunul nu corespunde criteriilor in termenul stabilit de parti sau,
in lipsa, in termenul de 30 de zile de la predare. In acest caz, conditia va fi
considerata neindeplinita si contractul va fi desfiintat retroactiv pentru ca aceasta
42

conditie nu se mai poate indeplini. Ca urmare, cumparatorul va trebui sa restituie
bunul in urma incercarii.
In schimb daca teremnul stab de parti sau, in lipsa, termenul de 30 de zile expira
fara nicio manifestare de vointa din partea cumparatorului, atunci, in ciuda
rezultatului obiectiv al incercarii, conditia va fi considerata ca fiind indeplinita si
bunul va fi considerat a satisface criteriile care trebuiau verificate, astfel incat
cumparatorul nu numai ca va fi considerat tinut de obligatia de plati pretul, dar in
plus nici nu va putea reclama neconformitatea in raport cu criteriile verificate si
fata de care nu a declarat obiectiuni in termenul contractual (sau in lipsa cel legal
de 30 de zile).
Problema pieirii fortuite a lucrului pe durata incercarii: cine suporta riscul acestei
pieiri. Unii autori considerand ca de regula riscurile in mat de vanz se transfera
de la vanz la cump prin predarea bunului considera in consecinta ca in cazul in
care bunul a pierit ulterior predarii, chiar daca el nu mai poate fi verificat,
conditia suspensiva e considerata indeplinita si cumparatorul este obligat sa
plateasca pretul.
Dinca: riscul nu se transfera doar prin predare, ci prin predarea corelalta cu
transferul proprietatii. Dar in speta e discutabil daca s-a transferat propr pentru
ca b a fost predat si a pierit in timpul incercarii. Daca dupa pieirea bunului ulterior
predarii face imposibila verificarea cumparatorul se va putea prevala ulterior
pieirii fortuite de faptul ca bunul nu indeplineste criteriile obiective in raport cu
care trebuia sa fie verificat. In consecinta contractul nu va produce niciun efect,
cump nefiind obligat la plata pretului, iar vanz ajunge sa suporte riscul pieirii
lucurului sau.
Vanzarea pe gustate - 1682
Cele doua varietati de vanzare au in comun faptul ca si intr-un caz, si in altul,
potentialul cumparator preia bunul sau o mostra din acel bun, o parte a lui, in
vederea unei incercari. Doar ca in cazul vanzarii pe incercate, criteriul care
trebuie satisfacut in urma incercarii este unul boiectiv. Dimpotriva in cazul
vanzarii pe gustate criteriul incercarii este pur subiectiv trebuie sa ii placa
cumparatorului astfel incat el sa decida sa incheie contractul.
De aceea in cazul vanzarii pe gustate nu se poate sustine ca s-a incheiat vreun
contract de vanzare chiar la predarea bunului in vederea gustarii pentru ca in
acel moment cel care primeste bunul spre a-l gusta nu si-a dat inca
consimtamantul la vanzare, iar un contract incheiat sub conditia suspensiva ca
uneia dintre parti sa ii placa contractul astfel incat sa consimta ulterior ar fi nul
absolut pentru lipsa intentie de a se angaja juridic.
De acceea, potrivtit art
1682 alin 1, vaznarea sub rezerva ca bunul sa
corespunda gusturilor cumparatorului se incheie numai daca acesta a facut
cunoscut acordul sau in termenul convenit sau statornicit prin uzante. Prin
urmare, pe cand in cazul vanzarii pe incercate contr se indeplinea la data indepl
43

icnercarii sub conditia suspensiva, contr de vanzare se incheie abia dupa ce in
urma incercarii
Primitorul bunului sau al mostrei a declarat ca acesta ii este convenabil. Asta nu
inseamna ca nu s-a incheiat nu este vaznarea insasi, ci este un pact de optiune
pentur incheierea contractului de vanzare, intrucat prin remiterea bunului in
vederea gustarii sale, vanzatorul pe gustate isi exprima irevocabil
consimtamantul de a vinde daca in urma gustarii cumparatorul va declara ca
doreste sa cumpere. Vanzarea pe gustate cumparatorul este discretionar.
Potrivit art 1682 teza finala, pactul de optiune ar trebui sa prevada un termen in
care cumparatorul sa declare ca bunul ii convine, iar in caz contrar se vor aplica
in mod corespunzator mutatis mutandis regulile de la vanzarea pe incercate.
Ar parea sa rezulte doua consecinte:
daca partile vanzarii pe gustate nu au prevazut un termen pentru dreptul
de optiune al beneficiarului pactului, acest termen este de 30 de zile.
a doua consecinta ar fi ca in cazul in care termenul expira fara ca
beneficiarul pactului sa isi manifeste vointa in orice mod, prin derogare de
la dreptul comun al pactului de optiune, s-ar conisera ca oferta inclusa in
pact a fost acceptata, vanzarea formandu-se prin simpla tacere a
cumparatorului. Aceasta a doua consecinta ese totusi limitata de alin 2
daca bunul vandut se afla la cumparator, iar acesta nu se pronunta in
termen, vanzarea se considera incheiata la expirarea termenului.
Prin urmare, vanzarea se formeaza prin tacerea cumparatorului numai daca in
vederea formarii vointei sale bunul ce urma a fi vandut i-a fost remis in
integralitatea sa. Daca in schimb pentru gustare se remite numai o mostra atunci
nu ne aflam in ipoteza in care bunul vandut se afla la cumparator, doar o mostra
se afla, si in acest caz se va aplica dreptul comun, vanzarea se va forma doar prin
manifestarea de vointa expresa a cumparatorului in sesnul acceptarii ofertei
incluse in pactul de optiune initial.
Bunul trebuie totusi sa isi pastreze substanta in urma gustarii pentru ca pactul de
optiune ar ramane fara obiect nul abs.
Vanzarea unei mosteniri
Este varietatea de vanzare in care lucrul vandut reprezinta un drept de a
mosteni. Pentru ca un drept de a mosteni o anumita persoana sa existe (pentru
ca o asem vanz sa aiba obiect) este necesar ad validitatem ca mostenirea sa fie
deschisa, ca persoana care a lasat acea mostenire sa fie decedata la data
incheierii contractului de vanzare. Potrivit art 1747 alin 1 in contextul vanzarii
unei mosteniri notiunea de drept de a mosteni nu include decat drepturile
mostenitorilor universali si ale celor cu titlu universal, adica fie dreptul de a
culege o mostenire in ansamblul ei, fie dreptul de a culege o cota-parte din
mostenire. Un legatar particular nu poate incheia o vanzare a unei mosteniri in
legatura cu bunul ce face obiectul legatului sau. Acel bun poate fi vandut numai
ut singuli (cu titlu singular) printr-o vanzare de drept comun. Contractul fiind
44

dupa caz ori o vanzare a unui bun individual-determinat care a facut obiectul
legatului ori o cesiune de creanta impotriva mostenirii daca legatul poarta asupra
unor bunuri de gen.
Potrivit art 1747 alin 2 sub sanctiunea nulitatii absolute a contractului, vanzarea
unei mosteniri se incheie in forma autentica. Prin urmare, prin derogare de la pp
consensualismului aplicabil in materia vanzarii, daca lucrul vandut este o
mostenire contractul de vanzare trebuie incheiat in forma autentica ad
validitatem.
Efecte
Legiuitorul prezuma ca intentia partilor la o asemenea vanzare este de a
transmite toate drepturile si obligatiile care fac parte din patrimoniul succesoral,
luandu-se in considerare inclusiv evolutia acestui patrimoniu de la data
deschiderii mostenirii pana la data incheierii contractului de vanzare. In
consecinta, potrivit art 1749 C civ in cazul in care vanzatorul a cules fructe din
bunurile mostenite el este dator sa transmita aceste fructe sau echivalentul lor
daca au disparut catre cumparator. In cazul in care vanz a incasat creante ale
mostenirii el este dator sa transmita catre cumparator obiectul platii acestor
creante. In cazul in care a vandut bunuri din mostenire este dator sa transmita
cumparatorului pretul acestor bunuri. Dobanzi la aces pret este dator sa le
transmita doar daca le-a incasat in calitate de fructe civile.
Prin generalizare, daca s-a produs orice fel de subrogatie reala in patrimoniul
succesoral vanzatorul este dator sa ii transmita cumparatorului bunurile care au
inlocuit prin subrogatie bunurile succesiunii.
Observatia 1
In primul rand, potrivit art 1752, inscrisruile sau portretele de familie, decoratiile
sau alte asemenea bunuri care nu au valoare patrimoniala insemnata, dar care
au pentru vanzator o valoare afectiva se prezuma a nu fi cuprinsa in mostenirea
vanduta.
Aceasta este sg exceptie de la regula cf careia patrimoniul succesoral se
transmite in latura sa activa de la vanzator catre cumparator. E nevoie insa de
intrunirea cumulativa a doua conditii: bunurile trebuie sa prezinte o valoare
afectiva pentru vanzator legata de familia sa si a defunctului in al doilea rand ele
nu trebuie sa aiba o valoare patrimoniala insemnata.
Numai in acest caz, in absenta oricarei prevederi in contractul de vanzare,
vanzatorul este indreptatit sa pastreze bunurile in cauza. Daca nu e indeplinita a
doua conditie: daca bunurile, desi au valoare afectiva, au si o valoare
patrimoniala insemnata, atunci exceptia de la regula transmiterii activului
succesoral nu mai este absoluta, ci relativa in sensul ca fie vanzatorul si le-a
rezervat expres, ceea ce ar fi putut face cu orice alte bunuri, si ca atare nu vor fi
transmise in virtutea acestei clauze, fie daca vanzatorul nu si le-a rezervat expres
el este presupus a datora cumparatorului pretul lor de la data vanzarii.
45

Cu privire la a doua var, intrucat obligatia de transmitere prin echivalent depinde
de calificarea bunului ca fiind bun de familie, vanzatorul va fi in situatia de a
decide discretionar daca valoarea afectiva a bunului este suficient de mare incat
sa pastreze bunul in natura sa, transmitandu-i in schimb cumparatorului pretul
sau in bani.Vanzatorul va fi debitor al unei obligatii alternative in care isi va
exprima optiunea in functie de valoarea afectiva a respectivului bun.
Idee: daca bunurile sunt frugifere, deja bunurile se poate considera ca au o
valoare patrimoniala insemnata.
Observatie 2
Bunurile a caror transmitere este conditionata de indeplinirea unor formalitati de

publicitate: Potrivit art 1753, in cazul in care fie transmiterea, fie opozabilitatea ei
este conditionata de asmenea formalitati, formalitatile in cauza se vor aplica si
pentru transferul care decurge din vanzarea mostenirii.
Ca urmare, daca mostenirea cuprinde drepturi tabulare transmiterea acestor
drepturi de la vanzator la cumparator nu se va face dupa finaliz lucr de cadastru
decat prin inscrierea in CF. prin ipoteza vanz a dob acele bunuri pe calea
mostenirii, independent de inscirerea in CF. prin urmare, este necesar pentru a
operea transmiterea catre cumparator sa fie inscris dreptul mostenitorului catre
vanzator si apoi impotriva lui sa fie inscris dreptul cumparatorului. Inscrierile se
pot face si concomitent prin modalit transmisiunilor succesive.
Pdap, daca mostenirea contine drepturi a caror transmitere este opozabila tertilor
numai sub conditia indeplinirii unor fomalitati de opozabilitate aceasta regula se
va aplica si in cazul vanzarii mostenirii.
Ex, daca mostenirea contine creante, transferul de creante de la vanz la
cumparator va putea fi opus debitorului numai in urma notificarii cesiunii
de creanta sau a acceptarii cesiunii de catre acestia, ori eventual prin
inscrierea la AEGRM.
In orice caz, din vanzarea mostenirii decurge obligatia vanzatorului de a isi da
intrebgul concurs necesar pentru indeplinirea formalitatilor privind transferul
drepturilor incluse in mostenire si opozabilitatea lui fata de terti (obligatie de a
face care de regula consta in intocmirea unor inscrisuri sau punerea la disp a
unor inscrisuri preexistente).
In ceea ce priveste latura pasiva a patrimoniului succesoral.
Potrivit art 1750 Daca nu s-a convenit altfel, cumparatorul este tinut sa
ramburseze vanzatorului sumele platite de acesta din urma pentru datoriile si
sarcinile mostenriiri, precum si sumele pe care mostenirea i le datoreaza acestuia
din urma (vanzatorului).
Textul nu distinge intre platile facute de vanzator inainte de incheierea
contractului si cele facute dupa incheierea contractului, cumparatorul trebuind sa
46

restituie toate aceste plati. In cea mai mare parte a cazurilor vor exista si plati
efectuate de vanzator catre mostenire dupa incheierea contractului de vanzare a
mostenirii, pentru ca ptrivit art 1751 vanzatorul ramane raspunzator pentru
datoriile mostenirii vandute. Prin urmare, de regula, in urma vanzarii mostenirii
datoriile acesteia vor fi supuse regimului preluarii de datorie in ipoteza in care
creditorul datoriei preluate nu si-a dat acordul pentru preluare (potrivit art 1608 C
civ).
Ca urmare, fata de acel creditor, raspunzator pentru plata datoriei va ramane
vanzatorul, iar nu cumparatorul. Mai mult, in lipsa unei stipulatii in acest sens,
creditorul nu va avea niciun drept direct impotriva cumparatorului (daca nu
exista o stipulatie pentru altul). Vanzatorul care va plati astfel datoriile mostenirii
vandute va avea dreptul la rambursarea acestor plati de catre cumparator in
temeiul art 1750 C civ.
Potrivit art 1748, daca nu specifica bunurile asupra carora se intind drepturile
sale, vanzatorul garanteaza numai calitatea sa de mostenitor, afara de cauzl
cand partile au inlaturat expres aceasta garantie. Aceasta inseamna ca
vanzatorul nu garanteaza decat calitatea sa de titular al mostenirii vandute.
Pdop, aceasta garantie poate fi inlaturata prin stipulatie expresa, pdap ea poate fi
insa si extinsa. Extinderea se face prin garantarea de asemenea a includerii in
mostenirea transmisa a anumitor drepturi sau bunuri. Daca prin contractul de
vanzare a mostenirii se enumera expres bunuri din patrimoniul succesoral,
aceasta enumerare antreneaza garantia vanzatorului ca patrimoniul succesoral
include acele bunuri.
Este un act de dispozitie asupra dreptului de a mosteni vanzarea unei mosteniri
are loc dupa acceptare, ori este ea insasi vanzare este in acelasi timp si
acceptare tacita, dar neechivoca a mostenirii.
Vanzarea cu rezerva proprietatii
Este reglementata in mod general in art 1684, pe cand 1755-1757 cuprind o
reglementare a unei subvarietati care este vanzarea cu rezerva proprietatii si
plata pretului in rate. Definitia si structura cu rez propr rezulta din 1684 care vb
despre stipulatia prin care vanzatorul isi rezerva proprietatea bunului vandut
pana la plata integrala a pretului.
Pornind de la aceasta formulare rezulta ca vanzarea cu rezerva proprietatii este
o specie a vanzarii cu termen: transferul dreptului vandut (de regula dreptul de
proprietate) este amanat pana la plata integrala a pretului de catre cumparator.
In doctrina a existat o disputa daca aceasta vanzare este afectata de termen sau
de conditie daca nu cumva obl de a vanza cu termen este afectata de conditia
susp ca vanz sa plateasca pretul. Argumente pro termen: interpretare literala:
1684 descrie stipulatia ca fiind pana la plata... 2. Plata nu poate fi considerat
un eveniment exterior si nesigur ca realizare.
Ea este obiectul obligatiei ppale a cumparatorului si in consecinta nu este nici
exterioara camapului contractual, ci inclusa intr-o oblig ppala, si nici incerta, ci
47

promisa, deci sigura sub perspectiva contractuala. De aceea, aceasta vanzare
este o varietate de vanzare prin care partile decid sa inverseze ordinea obisnuita
a scadentelor obligatiilor lor.
Daca de reg obl de a transfera propr este prima executata, antranand scadenta
obligatiei de a plati pretul, urmand ca plata sa antreneze scaenta obl de
transferare, prin stipulatie expresa partile pot conveni ca obligatia de a transfera
proprietatea sa nu se execute decat dupa executarea integrala a obligatiei de a
plati pretul. Este de discutat daca introducand o asemenea stipulatie speciala
partile intentioneaza sa deroge de la ordinea executarii obligatiilor si in privinta
predarii. Art. 1684 teza I nu este decisiva pentru aceasta problema.
De regula, daca bunul nu a fost inca predat cat timp pretul nu a fost platit
vanzatorul are o garantie a platii pretului: dreptul de retentie pe care il exercita
asupra bunului, amanand predarea pana la plata pretului. Rezerva proprietatii
pana la plata pretului, care este si ea o garantie a platii pretului este necesara
mai ales atunci cand vanzatorul a renuntat la dreptul sau de retentie prin
predarea anticipata a bunului, atunci are el interesul major de a se proteja,
amanand transferul proprietatii pana la executarea acestei obligatii.
De aceea, in practica, de cele mai multe ori, procedand la introducerea unei
clauze de rezerva a proprietatii, partile deroga si de la regula cf careia predarea
se face dupa plata integrala a pretului. Si schimba complet ordinea obligatiilor,
prevazand ca predarea se face imediat dupa inch contr, ca pletul se plateste
ulterior (la termen, esalonat etc)si ca proprietatea se transmite abia dupa plata
integrala a pretului.
In aceasta structura rezerva proprietatii reprezinta o garantie pentru vanzator
accesorie creantei sale la plata pretului.
Prin urmare, prin derogare de la dr comun dreptul de proprietate retinut de
vanzator este pana la stingerea creantei la plata pretului un drept real accesoriu,
iar nu un drept real principal. Consecinte juridice: daca dr de propr este accesroiu
creantei la plata pretului, iar creanta la plata pretului face ob unei cesiuni,
proprietatea lucrului vandut si de regula predat cump va fi transmisa ca accesriu
cesionarului de la vanzator. Jurispr fra: daca un tert a platit obl cumparatorului si
in urma acestei plati a operat subrogarea tertului in drepturile vanzatorului, prin
subrogatie s-a considerat ca s-a transferat nu numai creanta la plata pretului, ci
si ca accesoriu proprietatea lucrului vandut.
Riscurile potrivit 1755 atunci cand intr-o vanzare cu plata pretului inrate
obligatia de plata este garantata cu rezerva dreptului de proprietate,
cumparatorului dobandeste dr de proprietae la data achitarii uneltimei rate din
pret; riscul bunului este insa transferat cumparatorului de la momentul predarii
acestuia.
Desi regula din eza finala a art 1755 este prevazuta doar in cazul subvarietatii
rezervei proprietatii in plata pretului in rate, ea are vocatia de a se aplica oricarei
vanzari cu rezerva proprietatii, chiar daca pretul se va plati uno ictu. In raport cu
48

dreptul comun, textul prevede o regula derogatorie: desi proprietatea prin
ipoteza nu s-a transferat, plata pretului (? SEMINAR predarea) este suficienta
pentru a conduce la transferul riscului pieirii fortuite a bunului de la vanzator
catre cumparator. 1274 dreptul comun are o formula negativa, pe cand 1755
teza finala are o forma pozitiva (la predare riscul este transmis).
Ratiunea pentru care se regaseste in orice vanzare cu rezerva propr este aceea
ca execut sau neexecut obl de a transfera proprietate intr-o asemenea vanzare
nu mai depinde de o conduita a vanzatorului, ci numai de conduita
cumparatorului de a plati pretul. De aceea legiuitorul a consid ca in mom in care
vanz a facut tot ce tinea de el pentru executarea contr (a predat bunul), este
firesc ca el sa fie descaracat de riscul pieirii fortuite a lucrului predat, cum
aceasta ratiune se regaseste indiferent daca este vorba doar de plata pretului in
rate sau doar de plata amanata a pretului, regula va fi aplicata la orice vanzare
cu rezerva proprietatii.
Rezerva proprietatii este o garantie a dreptului vanzatorului de a-si primi pretul,
lucru care rezulta expres din art 2347, articol rezervat instituitiei garantiilor
asimilate potrivit acestui text rezerva propr este asimilata unei ipoteci sub
aspectul opozabilitatii, formalitatilor de publicitate si executarii. Pentru a fi
opozabila tertilor, rezerva propr este supusa de regula formalitatilor prevazute
de lege pentru opozabilitatea ipotecii. Aceasta regula isi gaseste deplina aplicare
in materie mobiliara pentru care vanzatorul trebuie sa ceara inscrierea dreptului
sa de proprietate la AEGRM pentru a il putea opune succesibilior cumparatorului
in cazul in care acesta nu isi va executa la timp obligatia de a plati pretul. Intr-un
asemenea caz vanztorul va putea sa solicite fie executarea silita a creantei de
pret cu prioritatea asupra pretului vanzarii silitte a lucrului vandut, ca si in cazul
unei ipoteci sau va putea sa solicite rezolutiunea contractului pentru neplata
pretului, opunand tertilor proprietatea sa chiar daca nu a introdus actiunea in
rezolutiune in termenul de 15 zile prevazut in materie mobiliara pentru a putea
beneficia de acest efect.
In materie imobiliara, de la regula prevaz la 2347 exista o exceptie: potrivit art.
902 alin (2) pct. 9 vanzarea facuta cu rezerva dreptului de proprietate nu este
supus inscrierii, ci notarii (ipoteca este supusa inscrieirii). Mai mult, notarea nu
trebuie ceruta de vanzator, titularul garantiei asimilate ipotecii, ci cumparatorul,
care nu cere notarea rezervei proprietatii, ci cere notarea vanzarii cu rezerva
propr. daca se inch o vanzare cu rezerva propr, cump nu isi va putea inscrie
dreptul cumparat ecat dupa plata pretului. Pana atunci, titularul inscris al
dreptului vandut ramane vanzatorul, iar cumparatorul nu isi poate face opozabila
tertilor creanta sa la dob de catre terti a dr vandut decat in cond 902.
-
C8 -
Vanzarea cu plata pretului in rate (subvarietate)

Iar transferul proprietatii este amanaat pana la implinirea unui termen care conta
in plata ultimei rate din pret. Aceasta vanzare nu deroga de la caracterul contr de
vanz de a fi un contr cu executare uno ictu. Chiar daca plata pretului se face in
49

mai multe rate succesive, ea este si in acest caz conceputa de parti ca alcatuind
un obiect unic al unei obligatii unice pentru care partile au stabilit numai
modalitati de executare partiale.
Din acest motiv, sanctiunea neexecutarii fara justificare a obligatiilor decurgand
dintr-un asemenea contract este rezolutiunea, iar nu rezilierea si potrivit dr
comun, desfiintarea contractului va avea caracter retroactiv.
Regimul juridic al rezolutiunii: C civ prevede cateva reguli speciale.
1. Prima regula vizeaza aplicarea normei de drept comun cf careia
rezolutiunea unui contract se poate cere numai pentru o neexecutare
esentiala a acelui contract. In cazul obligatiei de plata a pretului in rate, art
1756 C civ include o norma supletiva cu privire la stabilirea caracterului
esential al neexecutarii. Astfel, potriv textului, in lipsa unei intelegeri
contrare, neplata unei singure rate care nu este mai mare de 1/8 din pret
nu da dreptul la rezolutiunea contractului, iar cumparatorul pastreaza
beneficiul termenului pentru ratele succesive.
Din acest text rezulta un prag de minimis al caracterului esential al neexecutarii
obligatiei de plata a pretului in rate, prag functional atat in ceea ce priveste
dreptul vanzatorului de a cere rezolutiunea, cat si in ceea ce priveste dreptul sau
de a dispune decaderea cumparatorului debitor din beneficiul termenelor
succesive ce afecteaza obligatia de a plati ratele de pret. Pentru ca o neexecutare
sa se situeze sub acest prag de minimis este necesar sa fie intrunite doua conditii
cumulative:
i)
ii)
In primul rand, suma neplatita sa nu exceada 1/8 din pret

In al doilea rand, neplata sa vizeze o singura rata din pret.
Daca oricare dintre aceste doua conditii nu este indeplinita, vanzatorul va putea
demonstra ca neexecutarea este esentiala potrivi dreptului comun (nu inseamna
automat ca este una esentiala). In cazul in care suma neplatita este mai mare de
1/8, caracterul esential al neexecutarii este aproape evident. In schimb, daca
sumele neplatite la scadenta provin din doua sau mai multe rate, caracterrul
esential al acestei neexecutari va depinde de circumstantele concrete ale cazului:
spre ex, daca cele doua rate sunt consecutive, neplata sugereaza o anumita
insistenta culpabila a cumparatorului care sustine caracterul esential al
neexecutarii. In schimb, daca suma celor doua sau mai multe rate neexecutate la
timp este foarte mica in raport cu totalul pretului, sau daca intarzierile sunt
reduse, atunci neexecutarea s-ar putea sa nu aiba caract esential.
2. Consecintele rezolutiunii. In aceasta privinta, in primul rand, ptorivit art
1757 alin (1) C civ, in cazul in care bunul a fost predat inaintea transferului
prorpietatii si de plata integrala a pretului, prin derogare de la dreptul
comun, atunci daca rezolutiunea este determinata de neplata pretului, in
cuantumul daunelor-interese datorate de catre cumparator vanzatorului
consecutiv rezolutiunii urmeaza a fi inclusa si o compensatie echitabila
pentru folosirea bunului de catre cumparator intre momentul predarii
bunului si momentul restituirii sale consecutiv rezolutiunii. In practica,
50

aceasta compensatie se stabileste in functie de valoarea medie a chiriilor
practicate pentru bunuri din aceeasi categorie determinanta potrivit unor
criterii relevante pentru piata ca si bunul vandut.
3. Prin derogare de la dreptul comun al rezolutiunii, partile pot conveni ca
sumele incasate de vanzator pana la rezolutiune sa nu faca obiectul
restituirii atunci cand rezolutiunea a fost cazuata de neplata uneia sau m
multor rate din pret. Din 1.757 alin (2) rezulta ca o asmeenea conventie
are nj a unei clauze penale prin care partile evalueaza conventional
prejudiciul decurgand pentru vanzator din rezolutiunea contractului ca
urmare a neplatii pretului de catre cumparator. Din acest motiv, conventia
respectiva este supusa reviziurii judiciare pe aceleasi temeiuri ca in dreptul
comun al clauzei penale.
Vanzarea cu optiune de rascumparare
Potrivit art 1758 alin 1 C civ, vanzarea cu optiune de rascumparare este o
vanzare afectata de o conditie rezolutorie prin care vanzatorul isi rezerva dreptul
de a rascumpara bunul sau dreptul transmis cumparatorului.
Aceasta definitie ne pazeste de anumite erori.
Prima eroare ar putea decurge din denumirea institutiei. Aceasta denumire
a fost instituita de NCC in mod traditional institutia purta den de vanzare
cu pact de rascumparare. Noua denumire are un merit si un defect. Meritul
este acela ca ea pune in lumina faptul ca din aceasta vanzare decurge
pentru vanzator un drept de optiune, adica un drept potestativ.defectul sa
este insa ca sugereaza ca acest drept potestativ vizeaza incheierea unui
nou contract de vanzare retroversiv prin care vanzatorul intital sa devina
cumparator al lucrului pe care l-a transmis initial.
Or, sub acest aspect, denumirea nu este corecta, pentru ca, de fapt, in virtutea
dreptului sau potestativ, retinut prin contr de vanzare initial, vanzatorul are
facultatea de a desfiinta vanzarea initiala, nu de a incheia o noua vanzare.
Altfel spus, dreptul de rascumparare al vanzatorului are natura juridica a unui
drept de denuntare unilaterala a contractului de vanzare initial.
Particularitatea aceste denuntari unilat este acela ca el se poate execita oricand
pe durata optiunii de rascumparare, chiar si dupa ce obligatiile decurgand din
vanzare, in specal obl de a preda bunul si a plati pretul au fost integral executate.
Din acest motiv, vanzarea initiala este afectata de conditia rezolutorie a
exercitarii de catre vanzator a dreptului sau de optiune, respectiv de a o denunta.
Aceasta conditie este o conditie potestativa simpla, nu una pur potestativa, ai
contr de vanzare cu opt de rasc este valabil. Este cond potest simpla pentru ca
indeplinirea ei nu depinde exclusiv de vointa arbitrara a vanzatorului.
Aceasta deoarece exercitarea dreptului de optiune se face printr-un aj unilateral
real, in sensul ca declaratia de rascumparare a vanzatorului este valabila numai
daca este insotita de restituirea catre cumparator a tuturor sumelor platite de
51

acesta in executarea vanzarii initiale, adica cel putin a pretului si a cheltuielilor
vanzarii.
Aceasta regula este supletiva de vointa, partile pot prevedea ca rascumpararea
sa se exercite la un pret diferit fata de pretul vanzarii initiale. Cand cumparatorul
doreste sa ii faca o liberalitate vanzatorului, acest pret poate fi mai mic decat al
vanzarii initiale. Intrucat liberalitatea este directa, ea va fi supusa formei
autentice ad validitatem, are natura juridica a unei donatii cu sarcini afectata de
o conditie potestativa simpla din partea donatarului.
De regula, insa, pretul rascumpararii este mai mare decat pretul vanzarii si in
aceste cazuri vanzarea cu optiune de rascumparare este un instrument de
creditare garantata real cu lucrul vandut. Regulile referitoare la dobanda maxima
in operatiunile civile sunt aplicabile si in vanzarile cu act de rascump. In
consecinta, dif dintre pretul rascumpararii si pretul vanazarii nu poate depasi
dobanda maxima prevazuta de OG 13/2011; intocmai ca la imprumut, daca
dobanda prevazuta mai mare decat limita, sanctiunea este decaderea
creditorului din dreptul la dobanda, prin derogare de la dreptul comun al nulitatii
partiale.
Din cauza aceasta, si in aceasta vanzare, daca dif dintre pretul rascump si pretul
vanzarii este mai mare decat dob maxima admisa sanct va fi exercitarea valabila
a dreptului de optiune doar prin plata pretului vanzarii initiale.
Aceasta plata (pret plus ch vanzarii) trebuie facuta in termen de o luna de la data
la care s-a declarat rascumpararea. Acest termen de o luna are natura unui
termen de decadere pentru indeplinirea conditiei de validitate a actului de
exercitare a optiunii. In consecinta, daca pretul rascumpararii si ch vanzarii
initiale nu sunt achitate in acest termen, vanzatorul decade din dreptul de
optiune. Pe langa acest termen, dreptul de optiune este supus unui termen de
decadere in care declaratia de rascumparare trebuie comunicata in mod valabil
cumparatorului si eventual succesorilor sai in drepturi.
Acest termen de decadere nu poate fi mai mare de 5 ani, cf art 1758 alin 2. Textul
prevede ca daca s-a stabilit un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 5
ani. Textele specifice nu prevad ce se intampla in cazul in care partile nu au
stabilit niciun termen pentru exercitarea optiunii de rascumparare. In acest caz,
se poate considera ca de vreme ce termenul este de natura dr potestativ de
optiune, el poate fi stabilit la cererea oricareia dintre parti de catre instanta de
judecata, fie ca element secundar al contr, fie extinzandu-se prin analogie art
1415 care se refera la treemene care decurg din natura obligatiei (in speta
nefiind obligatie).
Totusi, in dreptul comparat, atat jurisprud FRA si ITA, pentru un tet identic cu
1758 alin 2 au stabilit ca daca partile nu au stabilit niciun termen pentru optiunea
de rascumpare, se considera ca partile au dorit sa stabileasca durata cea mai
indelungata, a i in acest caz se aplica de drept termenul de 5 ani. In cei 5 ani
declaratia de exercitare a optiunii trebuie comunicata, fiind insotita de plata
sumelor necesare pentru exercitarea dreptului. Daca sa spunem declaratia este
52

comunicata la 4 ani 11 luni si 15 zile si pana la implinirea celor 5 ani vanzatorul
nu plateste sumele, el va fi decazut din dreptul de optiune, chiar daca nu s-a
implinit tremenul de 30 de zile pe care ar fi trebuit sa il respecte daca nu ar fi
intervenit decaderea.
Pana la exercitarea optiunii, vanzarea este sub conditie rezolutorie, ceea ce
inseamna ca obligatiile partilor sunt exigibile potrivit dreptului comun. In
consecinta, si propr sau celalalt drept vandut se transfera cumparat sub cond
rezolutorie.
Bunul nu este inalienabil pana la exercitare optiunii (nu este inalienabil in mod
supletiv, dar partile pot prevedea o clauza de inalienabilitaet, caz in care
exercitarea dr de opt a vanz ar fi un interes serios si legitim care sa justifice
inalienabilit pana la exercit opt sau exp termenului de optiune) astfel incat pe
temeiul dreptului dobandit prin vanz initiala cumparatorul poate transmite acest
drept unor subdobanditori si poate consitui drepturi reale in favoarea unor
subdobanditori. Drepturile transmise sau constituite de catre cumparator sunt
sub aceeasi conditie ca si aceea care afecteaza dr sau cond rez a exercitarii de
vanz a opt de rascumparare. Inseamna ca drepturile subdobanditrilor ar trebui sa
se desfiinteze. Spre producerea ac ef este necesar ca dreptul de optiune sa fie
opozabil subdobanditorilor.
Potrivit art 2347 C civ alin 2 pactele de rascumparare sunt asimilate ipotecii sub
aspectul formalitatilor de publicitate, opozabilitatii si executarii. In consecinta, in
ppiu, dreptul de opt va fi supus acelorasi formalitati de publicitate ca si o ipoteca
pentru asigurarea opozabilitatii sale fata de terti. Numai ca acest ppiu se aplica
diferit dupa cum bunul esrte mobil sau imobil. In privinta bunurilor mobile,
opozabilitatea opt de rasc se asigura prin inscrierea optiunii la AEGRM.Totusi fata
de dr comun al garantiilor aceasta inscriere este atipica pentru vanzatorul inscrie
optiunea, pe cand in dreptul comun creditorul isi inscrie garantia, nu debitorul (in
acest caz este vanzatorul)
In privinta imobilelor, publicitatea optiunii de rascumparare se face pe calea unei
inscrieri lato sensu in Cartea Funciara, dar este dificil de identificat operatiunea
aplicata : ar putea fi inscrisa in partea a2a a CF, ca ipotcea, pe calea unei
inscrieri definitive. Deoarece cumparatorul dobandeste dreptul sub conditie
rezolutorie, inscirerea dreptului sau ar trebui sa se faca provizoriu potrivit art 898
C civ pct 1, urmand ca inscrierea sa se jusitifice, sa se definitiveze numai dupa
expirarea termenului de optiune (pe data platii pretului, nu la data emiterii
declaratiei, care nu prod niciun ef fara plata pretului), sau, dupa caz, sa se
radieze in caz de exercitare a optiunii si reinscrierii vanztorului ca proprietar.
O a treia varianta de publicitate imobiliara posibila se poate asigura prin notarea
dreptului de denuntare unilaterala a contr de vanz in conf cu art 902 alin 2 pct 10
C civ. In acest caz notarea vizeaaza dreptul de renuntare unilaterala al
vanzatorului.
Aceste trei tipuri de inscriere insa au efecte diferite, astfel absenta uneia sau
alteia dintre ele poate antrena consecinte. Daca vanzatorul isi inscrie dreptul de
53

optiune ca pe o ipoteca, el va putea solicita inscrierea sa ca proprietar in Cf daca
face dovada ca in termenul de optiune si-a declarat dorinta de rascumpara si a
platit sumele datorate, putand solicita si desfiintarea tuturor drepturilor
subdobanditorilor si aceasta chiar in cazul in care inscrierea drepturilor
cumparatorului s-a facut definitiv.
In cazul in care nu s-a facut inscrierea ipotecii, dar inscrierea s-a facut provizoriu,
atunci exercitarea optiunii va putea fi opusa cumparatorului si tertilor in aceleasi
conditii care s-ar fi aplicat in cazul inscirerii ipotecii, urmand ca inscrierea
provizorie a drepturilor vaznatorului sa se radieze.
In fine, in cazul in care inscrierea dr cumparatorului s-a facut definitiv si ipoteca
nu a fost inscrisa, dar totusi s-a notat dreptul vanzatorului de a denunta vanzarea
incheiata, atunci subodbanditorii de la cumparator nu vor fi considerati ca
subodbanditori de b-credinta, intrucat din CF, din notare, puteau cunoaste dreptul
de denuntare unilaterala.
Ca urmare, vanzatorul va putea cere rectificarea inscirerii definitve a
cumparatorului dupa caz fie in sensul retrogradarii ei la inscrierea provizorie daca
inca nu si-a exercitat optiunea, fie in sensul radierii daca si-a exercitat optiunea.
Mai mult, el va putea cere si rectificarea inscrierii dretpruilor subdobanditorilor
fara limita in timp (nu doar in limia term de 3 ani), intrucat ei sunt considerati
subdobanditori de rea-credinta.
Dreptul de optiune al vanzatorului este un drept esentialmente accesoriu fata de
dreptul sau de proprietate asupra lucrului vandut, drept afectat de conditia
suspensiva a exercitarii optiunii. In consecinta, pendente conditione, vanzatorul
poate instraina proprietatea sa afectata de conditia suspensiva insotita de
dreptul de optiune, aceasta cond fiind supusa reg de opozabilitate ale oricarei
instrainari (mob/imob). Accesorialitatea este esentiala, titularul dr neputand rupe
legatura prin vointa sa, spre ex el nu poate instraina numai propr sub cond
suspensiva rezervandu-si dr de optiune pentru ca o asemenea instrainare ar fi
afectata de o conditie suspensiva pur potestativa din partea instrainatorului
(nula).
In cazul in care insa instrainarea doar a proprietatii af de cond susp este
consimtita doar in favoarea cumparatorului din vanzarea initiala, atunci aj are nat
jur a unei renuntari la dreptul de optiune, dreptul cumparatorului devenind pur si
simplu.
Tot astfel, dr de opt nu se poate instraina in ppiu separat de propr af de cond
suspensiva. O asemenea instrainare incheiata cu titlu oneros (vanz dr de optiune)
ar fi lipsita de cauza lde catre subdobnditor si deci ar fi anulabila.
Daca o instrainare s-a inch cu titlu gratuit, atunci ea ar fi o donatie, dar contrara
ppiului irevocabilit donatiilor, intervenind o nul absoluta. => optiunea nu se
poate instraina separat.
Actul este valabil doar daca este inchieat cu cumparatorul initial -> ar echivala cu
renunt la dr de opt
54

In cazul in care cump a constit dr in fav unor terti pe temeiul dr de proprietate, dr
de optiune se poate exercita impotriva acelor terti. 1760 alin 2 c civ vanzatorul
care intentioneaza sa exercite optiunea de racumpare trebuie sa ii notifice pe
cumparator, precum si pe orice subdobanditor caruia dreptul de optiune ii este
opozabil si fata de care se doreste sa isi exercite acest drept. Din acest text
rezulta ca in cauzl in care cump a constituit drepturi pe temeiul dr cumparat,
exercitarea optiunii presupune in mod necesar ca vanzatorul sa il notifice pe
cumparator. In schimb opt se poate executa valabil si daca vanz nu il notifica pe
subdobanditor, el are lib de a decide daca doreste sau nu sa isi exercite dr de
optiune fata de subdobanditor. Daca doreste, ii poate notifi si pe subdobanditori,
caz in care trebuie sa puna la dispozitia acestora sumele valabile pentru
exercitarea dreptului. Daca insa nu doreste sa isi exercite dr fata de
subdobanditori, el se poate limita sa il notifice pe cump, sa ii puna lui la dispo
sumele necesare pt exercitarea dreptului, astfel indeplinidnu-se cond rezolut care
afecta si drepturile subdobanditorilor.
Si in cazul in care dr de opt se exercita imptoriva subdobanditorilor, optiunea
este exercitata valabil prin plata pretului de rascumparare convenit cu
cumparatorul initial si a chelt vanzarii sup de acesta, indif de pretul la care au
cumparat subdobanditorii. In cazul in care subdobanditorii sunt prejudiciati prin
exercit optiunii si pot invoca ignorarea cu b-cred a acesteia, ei se pot intoarce
impotriva cumparatorului spre a fi despagubiti pe temeiul garantiei contra
evictiunii.
Odata ce optiunea s-a exercitat in mod valabil in oricare dintre forme, ea prod ef
atat intre vanz si cump, cat si fata de terti. Intre vanz si cump, exercitarea
optiunii il obliga pe vanzator la restituirea catre cumparator a cheltuielilor pentru
ridicarea si transportul bunului, a cheltuielilor necesare, precum si a celor utile,
insa numai in limita sportului de valoare in ultuimul caz cf art 1759 alin 2 si este
in contrast cu cea prevaz la 1759 alin 1. La alin 1 se precizeaza ca optiunea se
exercita prin plata pretului vanzarii si a cheltuielilor. Cump poate opune dreptul
de retentie in ceea ce priveste plata ch necesare si utile.
Fata de terti, ca regula, drepturile constituite de catre cumparator se desfiinteaza
retroactiv prin implinire.
Prin exceptie, cf 1760 alin (1) teza II - vanz este tinut de locatiunile incheiate de
cumparator inaintea exercitarii optiunii daca au fost supuse formalitatilor de
publicitate, dar nu mai mult de 3 ani de la momentul exercitarii. Texttul are in
vedere transferul contr de locatiiune de la cump sau subbdoband catre vanzator.
Vanzatorul preluand pozitia locatorului cesiune de contract prin derogare de la
dr comun nu trebuie notificat. Dar chiriile platite pana la data exercitarii optiunii
se cuvin cumparatorului ca frructe civile culese de propr sub conditie rezolutorie.
Situatie exceptionala cand vanzarea cu opt de rascumparare are ca obiect o
cota dintr-un bun. Daca se cere partajul bunului pendente conditione atunci (i)
este obligatoriu ca vanzatorul sa fie invitat (conform CPC) sa participe la partaj. In
al doilea rand el trebuie sa isi exercite optiunea cu ocazia partajului sub
sanctiunea decaderii din dreptul de optiune. In consecinta el nu va putea sustine
55

ca dreptul de opt a supravietuit partajului nici macar in cazul in care l-ar putea
exercita dupa partaj cand bunul a fost atribuit cumparatorului. Aceasta este o
dispozitie supletiva.
Contractul de schimb
1. Notiune
Schimbul este contractul prin care fiecare dintre parti denumite
copermutanti transmit sau, dupa caz, se obliga sa transmita un bun pentru a
dobandi un altul.
In consecinta, contr de sch este in mod esential un contract dublu translativ,
prin urmare, el are ca obiect cel putin doua drepturi, fiecare dintre ele facand
obiectul unei transmisiuni. Este sinalagmatic, oneros, de regula comutativ si
cu executare uno icto.
2. Efecte
Potrivit art 1.764 dispozitiile referitoare la vanzare se aplica in mod
corespunzator si schimbului. Fiecare dintre parti este considerata vanzator in
ceea ce priveste bunul pe care il instraineaza si cumparator in ceea ce
priveste bunul pe care il dobandeste.
Totusi, nu intamplator alin (1) prevede ca dispozitiile de la vanzare se aplica
in mod corespunzator. In ppiu transferul drepturilor schimbate se va produce
simultan la data incheierii contractului. In acest caz, in aplicarea
corespunzatoare a regulilor de la vanzare, fiecare dintre copermutanti va
putea retine bunul pe care trebuie sa il predea pana la data la care celalalt
copermutant va preda bunul pe care trebuie sa il predea, invocand in sensul
acesta exceptia de neexecutare.
In consecinta, predarea va putea avea loc fie pe baza ac partilor in mod
concomitent, fie din initiativa fiecareia dintre ele renuntand la propriu drept de
retentie si determinand astfel scadenta obligatiei de predare reciproce.
In al doilea rand, adesea vor internveni exceptii de la transmiterea imediata a
drepturilor schimbate. Numai dupa ce s-a executat obligatia de a efectua cel
de-al doilea transfer partile pot antrena scadenta obligatiilor de predare.
56

In ceea ce priveste locul predarii, fiecare bun va fi predat la locul la care se
afla la data incheirii contractului.
Potrivit art 1.765, in lipsa de stipulatie contrara, partile suporta in mod egal
cheltuielile pentru incheierea contractului de schimb.
Contractul de locaiune
Notiune, caractere, conditii de validitate, efecte, cesiunea locatiunii si
sublocatiune, incetare, varietati de locatiune.
1. Notiune
Potriivt 1.777, locatiunea este contractul prin care o parte numita locator se
obliga sa asigure celeilalte parti numite locatar folosinta unui bun pentru o
anumita perioada in schimbul unui pret denumit chirie.
Din aceasta definitie rezulta ca de esenta contractului de locatiune este
asigurarea de catre o parte in favoarea celeilalte cu titlu oneros a folosintei unui
bun.
Prin caracterul oneros al contractului, locatiunea difera de comodat, pentru
care in mod esential bunul este folosit in mod gratuit de catre comodatar.
Prin asigurarea doar a folosintei bunului, contractul de locatiune difera de
vanzare si de schimb, prin care se poate transfera insusi dreptul de
proprietate asupra bunului.
Deoarece in mod esential prin locatiune nu se transfera proprietatea bunului,
locatiunea nu poate avea ca obiect bunuri consumptibile. Intrucat in cazul
acestor bunuri ele se consuma prin folosinta si deci folosinta lor se confunda cu
dispozitia materiala care este atribut exclusiv proprietarului.
Din acelasi motiv, este de esenta locatiunii sub aspectul calificarii ca locatorul sa
nu poate consuma substanta bunului salva substantia rei. In cazul in care un
contract permite celui ce foloseste un bun sa consume substanta sa (concesiunile
miniere) natura contractului este aceea de vanzare sau de schimb, nu de
locatiune, de aceea, in materia concesiunilor miniere, regulile se completeaza cu
dispozitiile de la vanzare, nu locatiune.
Din acelasi motiv, locatarul este indreptatit sa foloseasca bunul numai in
conformitate cu destinatia data de proprietar. Stabilirea destinatiei bunului nu e o
57

componenta a prerogativei folosintei, ci o componenta a dispozitiei juridice
asupra bunului.
2. Caracterele juridice
a)
b)
c)
d)
Esentialmente sinalagmatic
Esentialmente oneros
De regula comutativ
Esentialmente cu executare succesiva
Cu privire la acest ultim caracter este de precizat ca si atunci cand chiria se

plateste intr-o singura rata sau ea consta in transferul de proprietate al unui bun
care prin esenta sa e uno ictu, contractul isi pastreaza in ansamblul sau
caracterul de contract cu executare succesiva, considerandu-se ca intinderea
chiriei a fost determinata de parti in considerarea duratei folosintei bunului ce
face obiectul locatiunii.
In consecinta, daca din cauza neexecutarii contractului acesta se desfiinteaza,
sanctiunea aplicata este aceea a rezilierii, nu a rezolutiunii, cu precizarea ca daca
chiria a fost deja platita in avans, ea va ramane dobandita in masura folosintei
deja exercitate de catre locatar, urmand sa fie restituita pro parte numai
proportional cu acea durata a folosintei de care locatarul nu a mai beneficiat in
ciuda prevederilor initiale ale contractului.
Din caracterul succesiv al contractului decurge cerinta esentiala, definitorie a
contractului de locatiune ca folosinta sa fie asigurata pana la implinirea unui
anumit termen extinctiv. Termenul extinctiv este esential pentru obligatia
caracteristica a contractului, anume obligatia locatorului de a asigura locatarulkui
folosinta bunului.
Acelasi termen are natura unui termen suspensiv pentru obligatia locatarului de
a restitui lucrul la sfarsitul locatiunii. In principiu acest termen este determinat de
parti, Ad validitatem, potrivit intelegerilor partilor, el nu poate depasi 49 de ani
potrivit 1783. Textul prevede ca daca partile stipuleaza un teremen mai lung,
acesta se reduce de drept la 49 de ani, ceea ce este o aplicatie a ppiului nulitatii
partiale.
Atunci cand partile nu au prevazut un termen ii revine interepetului ca in raport
cu imprejurarile incheirii contractului sa stabileasca daca prin aceasta ele au dorit
sa incheie contractul pe durata nedeterminata sau pe durata determinata. Daca
au urmarit sa incheie contractul pe durata nedeterminata, prin derogare de la
1415, oricare dintre parti poate sa denunte unilateral contractul cu efecte numai
pentru viitor.
Efectele denuntarii unilaterala (respectiv incetarea contractului) se vor
produce la expirarea unui termen de preaviz a carui durata se stabileste in
functie de natura lucrului fie in conformitate cu prevederile legii speciale, fie,
daca nu exista asemenea prevederi, in cf cu uzantele. Uzantele reunesc obieciul
locului cu cutumele tehnice (cutume care decurg din natura bunului).
58

In cazul in care partile nu au dorit incheierea locatiunii pe durata det, atunci, art
1.785 prevede o serie de reguli privind stabilirea duratei derterminate a
locatiunii in absenta unei intelegeri exprese a partilor cu privire la aceasta durata.
Pentru locuinte nemobilate sau spatii profesionale, ea este de 1 an, pentru b
mobile si apartamente sau camere mobilate, aceasta durata este egala cu a
unitatii de timp pentru care s-a calculat chiria. Daca se inchiriaza bunuri mobile
puse la dispozitia locatarului pentru folosinta unui imobil in acest caz durata
locatiunii imob si mob sunt egale accesorium sequitur principale.
Incetarea contr pe durata determinata
La expriarea termenului locatiunii, in ppiu contractul inceteaza de drept. Totusi,
daca locatarul continua folosinta bunului si locatorul nu se opune la aceasta
atunci manifestarile partilor vor fi interpretate ca fiind manifestari concordante de
vointa pentru incheierea unui nou contract numit tacita relocatiune.
Daca prin ipoteza primul contract de locatiune, cel ajuns la termen, era pe durata
determinata contractul format prin tacita relocatiune este pe durata
nedeteminata. In rest, toti teremenii contr de locatiune initiala, inclusiv chiria si
inclusiv garantiile prevazute de parti pentru obligatiile contractului initial se vor
aplica si contractului format prin tacita relocatiune.
Cu privire la garantii, totusi e de precizat ca de vreme ce tacerea partilor este
interpretata ca fiind formatoarea unui nou rj, inclusiv cu privire la garantii, rangul
garantiilor formate prin tacita relocatiune va rezulta nu din data contractului
initial, ci din data expirarii acestuia la care se inch noul contract , ceea ce are
incidenta inclusiv sub aspectul necesitatii ca pentru opozabilitate fata de terti sa
faca obiectul formalitatilor aplicabile.
Tacita relocatiune poate fi impiedicata de oricare dintre parti prin notificarea
celeilalte parti in sensul ca nu doreste continuarea raporturilor contractuale.
Aceasta notificare nu presupune respectarea vreunui termen de preaviz, ea poate
fi trimisa oricand inainte de expriarea contractului initial sau chiar la incheierea
contractului pot prevedea expres ca el nu este susceptibil de tacita relocatiune.
Termenul de preaviz urmareste sa inalture consecintele prejudiciabile ale surpizei
pe care o are partea care primeste notificarea fata de incetarea subita a
contractului pe care il avea pana la notificare. De aceea, pe durata preavizului,
rap contractule cunostcute de parti anterior notificarii continua, partile avand
posibilit sa isi ia masurile necesare pentru a se adapta la incetaera anuntata a
contractului, anume: daca denuntarea unilaterala provine de la locator, termenul
de preaviz trebuie sa ii permita locatarului sa gaseasca un alt bun de aceeasi
natura pe care sa il foloseasca de la data incetarii contractului.
Daca denuntarea unilaterala provine de la locatar, termenul de preaviz trebuie sa
ii permita locatorului sa gaseasca un alt partener contractual pentru incheierea
unei noi locatiuni care sa ii procure locatorului fructele civile ale bunului sau dat
in locatiune. Aceasta exigenta de a preveni prejudiciile generate de surpiza nu
intervine in cazul contractului incheiat pe durata determinata.
59

3. Conditii de validitate
Capacitate: in ppiu este un act de administrare, intrucat el serveste punerii in
valoare normala a bunului dat in locatiune prin culegerea fructelor lui civile. Prin
exceptie, daca este pe o durata mai mare de 5 ani, contractul de locatiune este
un act de dispozitie.
Ratiunea acestei reguli este aceea ca daca nu s-a prevazut altfel in contract
folosinta pe care locatorul i-o asigura locataruluieste exclusiva astfel incat
locatorul insusi nu poate incheia contracte cu alte persoane. Deoarece folosinta
lcurului este de regula exclusiva, prelungirea dincolo de data, posib de a incheia
contracte cu terti cu privire la acel depaseste limitele unei folosiri normale punerii
in valoare, fiind considerata o adevarata grevare, sarcina reala, care din
perspectiva cond de capacitate presupune ca locatorul si locatarul sa aiba
capacitate deplina de exercitiu.
Sub VCC se discuta ca bunul sa fie neconsumptibil nu este o cerinta de
validitate, ci una de calificare. Daca bunul este consumtibil va fi valabil ca
imprumut de consumatie, imprumutatul avand dreptul sa consume bunul prin
utilizare si fiind obligat sa restituie la expriarea termenului contractual bunuri de
aceeasi natura sau calitate.
In schimb, daca bunurile sunt consumptibile prin natura lor, dar partile nu au
inchieat contr in considerarea acestei naturi, ci in considerarea unei destinatii
particulare, neobisnuite, atunci contr va putea fi calificat ca locatiune, iar bunurile
urmeaza a fi privie ca neconsumtibile (ex lui Gaius asezarea fructelor celor mai
frumoase pe o taraba).
In legatura cu obiectul locatiunii doctrina anterioara ncc mai preciza ca locatorul
trebuie sa aiba dreptul de a transmite bunul in folosinta. Trebuie facute doua
precizari:
1. Contractul de locatiune nu este un contract translativ, cel putin nu cu
privire la folosinta, in niciun caz. El nu dezmembreaza dreptul de
proprietate. Deci nu desprinde din prerogativele proprietarului prerogativa
posesiei.
2. Contractul de locatiune genereaza numai un drept de creanta, un drept de
creanta al locatarului impotriva locatorului avand ca obiect o conduita
determinata a locatorului, anume aceea de a ii asigura locatarului folosinta
lucrului. Desi dpdv practic locatarul are contact direct cu bunul, totusi,
dpdv juridic, locatarul este indreptatit sa faca asta numai prin intermediul
unei conduite a locatorului.
Dpdv juridic locatarul poate avea contact direct cu bunul pentru ca
locatorul i l-a predat si pentru ca a luat toata masurile pozitive si negative
care sa ii permita locatarului folosinta efectiva. Pe cand uzufructuarul
poate sa intre in sfera de stapanire a proprietarului si sa ia bun de acolo,
locatarul trebuie sa il astepte pe locator sa ii asigure folosinta.
De aceea el nu este un contract translativ de folosinta. Dar pentru a si
executa obligatia de a ii asigura locatarului folosinta bunului, locatorul
60

trebuie sa poata folosi bunul prin altul (basta poate proprietarul,
uzufructuarul, coproprietarul, superficiarul, locatarul in principiu), dar
aceasta nu este o cerinta de validitate a contr de locatiune, este o cerinta
de exectuare a oblig locatorului. Nu poate folosi bunul prin altul
uzuarul si nici comodatarul
C9 -
3. Varietatile contractului de locatiune

Aceste varietati se disting in functie de natura bunului care face ob derivat al
locatiunii. Trei varietati regl chiar in C civ la care se adauga si varietati
reglementate in legile speciale. Cele 3 varietati regl in C civ sunt:
1. Locatiunea spatiilor cu destinatie profesionala
2. Inchirierea locuintelor
3. Arendarea
Dintre varietatile reglementate in L speciale se mentoneaza contractele de
licenta ale drepturilor de proprietate industriala sau contractele de cesiune
neexclusiva a dreptului de autor samd.
Cu privire la locatiunea spatiilor cu destinatie profesionala, aceasta poate avea ca
obiect spatii comerciale, cladiri de birouri, hale industriale, uneori echipamente
indistriale care au natura imobiliara (doua trasaturi specifice ale tuturor acestor
tipuri de ob: (i) imobile si (ii) destinate activitatii unui profesionist.
Este de remarcat faptul ca nu exista niciun text in C civ care sa se aplice numai
acestor locatiuni. Toate textele din C civ care le privesc in mod special privesc de
asemenea si inchirierea de locuinte. De aceea, capitolul rezervat varietatilor de
locatiune va fi impartit in 3 sectiuni:
1. Reguli comune locatiunii spatiilor profesionale si inchirierii de locuinte
Aceste reguli sunt de doua categorii:
(i)
Unele care decurg din natura speciala a obiectului locatiunii
Aceasta categorie porneste de la premisa ca in fapt cele mai multe dintre loc si
spatiilor profesionale care fac ob contractelor de locatiune fac parte din cladiri si
condominii care includ mai multe unitati locative, astfel incat se impune
reglementarea particulara a drepturilor si obligatiilor locatarului fata de partile
comune din aceste cladiri si condominii, precum si fata de raporturile de
vecinatate care decurg din aceasta asezare a unitatilor locative.
Sub primul aspect, potrivit art 1829 in cladirile cu mai multe apartamente,
chiriasii au dreptul de a intrebuinta partile si instalatiile de folosinta comuna ale
cladirii potrivit cu destinatia fiecareia.
Aceasta presupune ca in cazul in care paertea din imobil care face obiectul
contractului de locatiune are ca accesoriu o cota-parte de coproprietate fortata si
61

perpetua asupra partilor comune ale imobilului, asigurarea folosintei datorate de
locator locatarului priveste si aceasta cota-parte. Cu privire la folosinta acestei
cote-parti, ca o aplicatie a regulii de drept comun conform careia locatarul
suporta reparatiile locative ale bunului luat in locatiune, art 1829 alin (2) prevede
ca chiriasii sunt obligati sa contribuie la ch pentru iluminarea, incalzirea,
curatarea partilor si instalatiilor de folosinta comuna, precum si la orice alte ch pe
care legea le stabileste in sarcina lor. In consecinta, pe durata contr de inchiriere
a unui spatiu aflat intr-o cladire cu mai multe unitati locative distincte cheltuielile
de intretinere aferente partilor comune si instalatiilor comune ale cladirii vor fi
suportate de catre locatar, nu de locator, separat de chirie.
Raporturile de vecinatate cu privire la acestea, art 1830 alin (2) prevede ca
locatorul poate cere instantei rezilierea contractului de inchiriere nu numai in
situatiile de drept comun, ci si in cazul in care chiriasul, membrii familiei sale sau
alte persoane carora acesta din urma le-a ingaduit (deex, furnizorii sau clientii
profesionistului), in orice mod, folosirea, detinerea sau accesul in locuinta fie au
un comportament care face imposibila convietuirea cu celelalte persoane care
locuiesc in acelasi imobil sau imobile, aflate in vecinatate, fie impiedica folosirea
normala a locuintei sau a partilor comune.
Din acest text rezulta mai multe consecinte. In I rand rezulta ca in mod supletiv C
civ impune ca in locatiunile care au ca obiect spatii aflate in cladiri cu m multe
apt sau in codominii, locatarul sa aiba fata de locator doua obligatii particulare,
anume prin folosirea partilor comune sa nu impiedice fol normala a acestora de
catre celelalte pers indreptatite la o asemenea folosire si in al doilea rand in
folosirea spatiului dat in locatiune, locatarul trebuie sa respecte normele de
convietuire sociale. Aceste obligatii nu sunt asumate fata de asociatia de locatari
sau fata de proprietar si nici fata de celelalte pers care utilizeaza partilor comune,
ci sunt obl relative ale locatarului fata de locator.
In ppiu, locatorul ar putea, potrivit dr comun, sa solicite si executarea in natura a
acestor obligatii, dar deoarece aceasta executare este dificil de obtinut pe cale
silita, leg a prevazut expres ca aceste obligatii sunt suficient de importante incat
neexecutarea lor poate avea caracter esential care sa ii permita locatorului sa
ceara reziliera contractului. In al doilea rand, prin derogare de la dreptul comun al
rezilierii, locatorul nu poate sa obtina pe calea unei declaratii unilaterale
desfiintarea contractului, ci numai pe cale judiciara.
Aceasta deoarece legiuitorul a apreciat ca avandu-se in vedere paleta larga a
activitatilor care pot intra in continutul obligatiei de a fol imob cf reg de conv
sociala, leg a considerat ca aprecierea unei neexecutari esentiale a unei
asemenea obligatii trb sa revina instantei jud, avand in vedere consecintele
serioase ale neexecutarii pentru viata locatarului care in ppiu fie locuieste acolo,
fie isi desfasoara activitatea profesionala.
In al treilea rand, art 1.830 alin (2) consacra o forma de raspundere contractuala
pentru fapta altei persoane in masura in care sanctiunea rezilierii se va aplica si
atunci cand obligatiile in discutie sunt incalcate prin intermediul unor terti
introdusi de locatar in spatiul care face ob locatiunii. Locatarul ar putea. Atunci
62

cand tertii nu sunt introdusi de locatar in spatiul inchiriat, fapta lor are din persp
contr de locatiune caracterul unui caz fortuit si in masura in care va ramane
accidentala si temporara nu va fi suficienta pentru rezilierea contractului.
(ii)
Altele care decurg din necesitatea asigurarii stabilitatii drepturilor

locative
Iccpriv dreptul chiriasului de a folosi locuinta inchiriata, o jurispr a CCR a stab inc
cu anul 1994 ca acest drept este o componenta a dreptului la un nivel de trai
decent. Potrivit C ROU statul asigura, dar CCR a statuat ca in virtutea acestei
dispozitii constitutionale statul poate impune reglementarii (lege lato sensu) prin
care sa acorde protectie deosebita sub aspectul duratei pentru drepturile
locatarului. In numele acestei juridspudente, spre ex, contr de inchiriere avand ca
obiect locuinte care fusesera preluate abuziv de stat si ulterior restituite fostilor
proprietari sau mostenitorilor lor au putut fi prelungite ex lege pana in anul 2004.
Ulterior acestui an prelungirile legale succesive au vizat numai contr de locatiune
avand ca obiect locuinte din fondul locativ al statului si uat-urilor.
Instrumentele din C civ. potrivit art 1.824 atunci cand contractul de inch s-a
incheiat fara determianrea duratei si nu s-a convenit altfel, chiriasul poate
denunta contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu
poate fi mai mic decat sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata
chiriei. Prin contrast, alin (2) prevede ca in cazul prevazut la anlin (1) locatorul
paote denunta contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de previz
care nu poate fi mai mic de:
a) 60 de zile, daca intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este
de o luna sau mai mare
b) 15 zile, daca intervalul de timp pentru care s-a staiblit plata chiriei este
mai mic de o luna.
Aceasta asimetrie se justifica prin aceea ca timpul necesar locatorului spre a gasi
un nou ocupant pentru spatiul dat in locatiune va fi de regula mult mai mic decat
timpul necesar locatarului pentru a isi muta afacerea sau locuinta intr-un nou
imobil.
A doua dispozitie protectiva este prevaz de art 1.828 potrivit caruia la incheierea
unui nou contract de inch a locuintei sau a unui spatiu cu destinatie profesionala,
chiriasul are la conditii egale un drept de preferinta cu excceptia cazului in care
nu si-a executat obligatiile din contractul in curs. Alin 2 al textul prevede ca
dispoz referit la exercit dreptului de preemptiune din materia vanzarii sunt
aplicabile in mod corespunzator.
Probleme lasate rez de text. 1 prin ipoteza se au in vdr doua inch succesive. Care
este distanta in timp intre ele?
Spre ex, A locatar pana la 1 mai, drept de preferinta la locatiunea pe care o
va inch locatorul la 1 mai anul urmator sau 2020. Aceasta problema a fost
rezolvata de art 132 din LPA care stabileste o durata diferentiata a dr de
preferinta in fct de durata locatiunii pe care el este grevat.
63

Astfel, potrivit textului, dr de preferinta se aplica pentru orice contract de inch
incheiat in legat cu ac spatiu sau o parte din acel spatiu a) dupa cel mult 3 luni
de la incetarea contractului de inchiriere daca durata acestuia a fost mai mare de
1 an, dupa cel mult o luna de la incetarea contr de inch daca a fost mai mare sau
egala de 1 luna si dupa cel mult 3 zile daca durata acestuia a fost mai mica de o
luna. Acest text nu distinge dupa cum inch a fost pe durata determinata sau nu.
Cand textele fac referire la durata locatiunii anterioare, ele au in vedere durata
efectiva a acesteia. Asadar in cazul loc pe dur nedet se va avea in vdr timpul
scurs de la inch contractului si exprirarea termenului de preaviz pentru
denuntarea unilaterala. Se aplica atunci cand a incetat prin reziliere cand a
incetat prin culpa locatorului. Cum se aplica corespunzator insa acea preved din
mat dr de preemptiune care prevede ca preemptiunea se exercita prin plata reala
a pretului din contractul incheiat cu tertul.
1.831 C civ - daca prin lege nu se prevede altfel, evacuarea chiriasului se face in
baza unei hotarari judecatoresti. Textul adauga intr-o maniera excesiv de
precauta ca pana la evacuare chiriasul este obligat sa plateasca ch si sa execute
obligatiile.
Care este insa raportul dintre 1.831 si regulile din mat locat de drept comun, cf
carora obligatia de restituire este executorie atunci cand contractul de locatiune
este autentic sau sub semn privata inreg la org fiscale si cand contractul
inceteaza si restituirea devine scadenta prin expriarea loc cu durata determinata
sau prin expirarea termenului de preaviz in urma denuntarii unilaterale a
locatiunii pe durata nedeterminata.
Prin 133 LPA se prevede ca dispoz art 1.831 nu pot fi invocate pentru a inlatura
consecintele caracterului executoriu al locatiunii in conditiile dreptului comun.
Sensul dispozitiilor de la 1831 este de a impiedica evacuarea locatarului
consecutiva rezilierii prin declaratie unilaterala a contr de locatiune de catre
locator. Daca locatiunea inceteaza prin rezilierea ceruta de locator, in lipsa
restituirii bunului dat in locatiune de bunavoie de catre locatar aceasta trebuie
dispusa de catre instanta de judecata. D
aca printr-o cerere de ch in jud, locatorul se margineste sa solicite declararea
contra de locatiune atunci va obtine hot pe care o va putea privi spre anularea
sufletului. Prin cererea de ch in jud, locatorul trebuie sa solicite printr-un capat de
cerere separat si evacuarea chiriasului. Pe cand declararea rez are un capat de
constatare, evacuarea are un capat de realizare si va putea fi pusa in executare
silita de executorul judecatoresc.
2. Reguli specifice inchirierii de locuinte
Si aceste reguli pornesc de la particularitatile obiectului contractului care fac
pdop ca acest contract sa aiba o mai mare importanta pentru viata locatarului
decat pentru viata locatorului, iar pdap care presupun o relatie de incredere
particulara intre locator si locatar.
64

Din importanta asimetrica rezulta ca de regula presiunea psihologica asupra
locatarului la momentul inch contractului este mai mare decat presiunea asupra
locatorului.
Consecinta ca leg il vede pe locatar ca parte slaba in acest contract, prin
derogare de la ppiul de egalitate juridica a partilor s-au prevazut anumite
dispozitii protective pentru chirias, dispozitii de ordine publica, de protectie
sociala de la care nu se poate deroga. Potrivit art 1825 daca inchirierea este pe
durata determinata prin derogare de la dreptul comun se recunoaste ex lege
locatarului un drept de denuntare unilaterala a contractului. Se poate denunta
unilateral printr-o notificare cu respectarea unui preaviz de cel putin 60 de zile.
O clauza care ar prevedea un termen de preaviz mai scurt sau care ar impiedica
exercitarea dr de denuntare unilaterala de catre locatar ar fi considerata nescrisa,
adica nula aboslut in mod esentialmente partial. In principiu, locatiunea pe durata
determinata nu permite locatorului sa denunte unilateral contractul. Prin exceptie
se poate prevedea doar ca locatorul are un drept de denuntare unilaterala pentru
ipoteza in care locuinta este necesara sarisfacerii propriilor nevoi locative sau
nevoilor locative ale familiei sale. In acest caz se aplica acelasi termen de preaviz
ca si acela minim prevazut in privinta denuntarii unilaterale a contractului de
catre locator pentru ipoteza locatiunii pe durata nedeterminata.
Art 1.826 prevede o serie de clauze care intrucat il defavorizeaza excesiv pe
locatar vor fi considerate nescrise:
a) Clauza prin care chiriasul este obligat sa incheie o asigurare cu un
asigurator impus de locator -> per a contrario este valabila clauza prin
care chiriasul este obligat sa incheie un contract de asigurare chiar pentru
riscuri suportate de catre locator, daca acesta nu i-a impus asiguratorul.
De asemenea, este valabila o clauza prin care obligatia chiriasului de a
incheia un contract de asigurare include ca specificatie a obiectului cerinta
ca asiguratorul sa apartina unei anumite categorii, spre ex in fctie de
criterii de prudentialitate aplicate de Comisia Nationala a Asiguratorilor. Nu
se va considera ca asiguratorul este impus de locator daca el va fi
mentionat ca atare in contract si nu se face dovada ca locatorul a exercitat
o constrangere particulara asupra locatarului pentru mentionarea acelui
asigurator.
b) Se vede raspunderea solidara sau indivizibila a chiriasilor din apt diferite
situate in acelasi imobil, in cazul degradarii elementelor de constructii si a
instalatiilor, obiectelor si dotarilor aferente partilor comune ale imobilului.
A fortiori va fi considerata nescisa si clauza prin care prevede o raspundere
solidara a chiriasilor pentru degradari ale partilor din imobil aflate in
folosinta lor exclusiva
c) Clauza prin care chiriasul se obliga sa recunoasca sau sa plateasca in
avans cu titlu de reparatii locative sume stabilite pe baza estimarilor facute
exclusiv de locator. Din text rezulta ca simpla plata in avans pentru unele
65

reparatii locative, adica a unor reparatii care in mod normal cad in sarcina
locatarului, nu in sarcina locatorului e valabila.
Clauza este considerata nescrisa numai cand cuantumul acestor reparatii
este determinat in avans pe baza estimarilor facute exclusiv de catre
locator, ceea ce ar echivala cu o conditie pur potestativa din partea
creditorului obligatiei de a plati reparatiile in cauza. In schimb, daca
estimarile sunt contractualizate, chiar daca au provenit de la locator in
cursul negocierilor ele devin acceptate si de catre locatar, caz in care nu se
mai poate retine ca estimarile sunt facute exclusiv de catre locator. In
consecinta, clauza care prevede plata in avans a unor asemenea cheltuieli
va fi valabila.
d) Clauza prin care locatorul este indreptatit sa diminueze sau sa suprime
fara contraprestatie echivalenta prestatiile la care s-a obligat prin contract.
Acest text se refera practic la orice conditie pur potestativa din partea
locatorului care afecteaza obligatiile sale . dar doua dif fata de dreptul
comun; in dreptul comun doar conditia pur potestativa suspensiva
antreneaza nulitatea obligatiei, in acest text se vizeaza mai ales sub cond
rezolutorie pur potestativa.
In al doilea rand, in dreptul comun, daca nulitatea ar viza o obligatie
esentiala, ea ar putea antrena anularea nulitatea totala a contractului, or
aici clauzele sunt doar reputate nescrise, ceea ce inseamna ca existenta
unei astfel de clauze nu va putea antrena nul totala a contr.
In al treilea rand, in dreptul comun este nula obligatia insasi afectata de
conditie pur potestativa din partea debitorului aici este nula doar conditia
obl prod ef pana la incetarea contractului.
Din acest text rezulta ca locatorul nu poate in ppiu sa denunte unilateral
contractul, iar numai cu interpretarea coroborata a art 1826 lit d cu 1825 alin (2)
rezulta ca singurul caz in care o clauza ce permite denuntarea unilaterala a unui
contract pe durata determinata de catre locator este valabila e aceea in care
denuntarea este jusitificata printr-o nevoie locativa proprie locatorului sau familiei
sale.
Daca denuntarea uniltarala i-a fost permisa locatorului pentru ipoteze mai largi,
clauza va fi considerata nescrisa dincolo de aceste limite (nulitate esentialmente
partiala). Atunci cand locatorul s-a exonerat in mod expres de la obligatii care ar
decurge pentru el in virtutea dreptului comun, o asemenea clauza nu intra sub
incidenta art 1.826 lit d) pentru ca acest din urma text are in vdr ipoteza in care
locatorul si-a asumat niste obligatii, rezervandu-si dreptul de a le stinge prin
simpla lui vointa.
Cand insa inca de la inch contractului locatorul inlatura niste obligatii care i-ar
reveni cu titlu supletiv, atunci el nu isi asuma acele obligatii. Ceea ce este in ppiu
valabil. Spre exemplu este valabila clauza prin care locatorul se precizeaza ca nu
este obligat sa remedieze anumite vicii aparente determinate prin clauze.
66

In legatura cu asta devine incident 1827. Potrivit acestui din urma articol, daca
imobilul inchiriat prin structura sau prin starea sa constiutie o p;rimeejdie grava
pentru sanatatea celor care lucreaza sau locuiesc in el, chiriasul, chiar daca a
renuntat la acest drept, va putea rezilia contractul de inchiriere, in conditiile legii.
Chiriasul are dreptul si la daune-interese daca la data inch contractului daca la
data inch contractului nu a cunoscut viciile bunului. Din acest text rezulta ca nicio
manifestare de vointa a chiriasului nu poate fi inteleasa in sensul obligarii sale la
suportarea unor riscuri de prejudicii corporale. Indiferent de prevederile
contractului, el va putea obtine, inclusi prin declaratie unilaterala, rezilierea
locatiunii pentru viciile care antreneaza asemenea riscuri. Regula se aplica
inclusiv pentru viciile aparente la data incheierii contractului.
Cu toate acestea, daca a cunoscut asemenea vicii aparente la data inchierii
contractului si nu le-a denuntat ulterior preluarii lucruluiintr-un termen rezonabil,
atunci desi va putea pretinde si despagubiri pentru eventualul prejudiciu corporal
suferit.
(iii)
Prevederi specifice
contractului.
cu
privire
la
caracterul
intuitu
personae
al
Caracterul personal accentuat rezulta din art 1833 din C civ; porivit ac text, prin
derogare de la dreptul comun in materie imobiliara, chiriasul poate ceda
contractul de inchiriere a locuinte sau subinchiria locuinta numai cu acordul scris
al locatorului, caz in care, in lipsa unei stilpulatii contrare, cesionarul, respectiv
sublocatarul, raspunde solidar cu chiriasul pentru obligatiile asumate fata de
locator prin contractul de inchiriere. Trebuie obs ca pentru acordul la cesiunea
locatiunii, respectiv la sublocatiune, C civ impune forma scrisa ad validitatem.
Cat priveste teza finala a textului citat cf careia cesionarul, respectiv
sublocatarul, va raspunde solidar cu locatarul initial pentru obligatiile asumate de
acesta, ea deroga de la dreptul comun al locatiunii imobiliare, dar reprezeinta
aplicarea unui ppiu mai larg prevazut pentru inchirierea locuintei de art 1832 cu
privire la orice persoana care locuieste impreuna cu chiriasul cu acceptul
acestuia. Din 1832 rezulta ca in virtutea caracterului personal al contractului
locatarul nu este oprit sa le permita si altor persoane locuirea in imobil (folosinta
locativa), iar aceasta fara ca in mod necesar aceasta permisiune sa imbrace
forma unei sublocatiuni sau a unei cesiuni a locatiunii, fie si partiala.
Pdop ac regula este supletiva in sensul ca locatorul poate interizice locatarului ca
fara acordul sau sa permita locuirea imobilului de catre un tert, iar pdap efectul
unei asemenea permisiuni este acela ca pe durata folosintei exercitate, tertii vor
raspunde solidar cu chiriasul pentru obligatii izvorate din contract.
Ca urmare a acestei raspunderi solidare nu numai chiriasul va raspunde pentru
fapta persoanelor pe care le-a introdus in executarea contractului potrivit
dreptului comun, ci si acele persoane vor raspunde pentru neexecutarea
contractului de catre chirias fata de cocontractantul locator. Prin urmare, ne
67

aflam in ipoteza unei exceptii de la principiul relativitatii efectelor contractului,
prin extinderea fortei obligatorii a contractului la persoane care nu au participat
la incheierea contractului pe temeiul unui simplu fapt juridic, care este folosirea si
de cate acele persoane a locuintei inchiriate, indiferent de intentia care a stat in
spatele acestui fapt juridic => o rasp contractuala neintemeiata pe vointa.
Potrivit alin 2 art 1832 incetarea din orice cauza a contractului de inchiriere,
precum si hot jud de evacuare a chirasului sunt de drept opozabile si se executa
imptoriva tutror persoanelor care locuiesc cu titlu sau fara titlu impreuna cu
chiriasul.
Rezulta ca declaratia de reziliere comunicata de locator chiriasului in masura in
care este apta sa duca la incetarea contractului va fi opozabila inclusiv unor
persoane carora nu le-a fost comunicata (cele care locuiesc impreuna cu
chiriasul). Prin derogare de la ppiul relativitatii efectelor hotararii judecatoresti,
hot de evacuare a chiriasuluiva putea fi executata silit impotriva oricarei
persoane neautorizate de catre locatorul care a obtinut-o, chiar daca acea
persoana nu a participat la proces si chiar daca hotararea nu s-a pronuntat
impotriva sa.
Art 1.834 prin derogare de la dreptul comun al locatiunii contractul de
inchiriere a locuintei inceteaza de drept ca efect al decesului locatarului.
Incetarea se produce in termen de 30 de zile de la deces. Prin derogare de la
aceasta regula contractul de inchiriere a locuintei poate continua, dar nu cu
mostenitorii de drept comun ai chiriasului, ci asa-numitii titulari ai unui drept
locativ derivat. Dreptul locativ derivat se nastepentru persoane apropiate
chiriasului determinate de lege la data decesului acestuia.
El nu reprezinta transmiterea prin mostenire a dreptului locativ al
chiriasului, ci un drept nou care apare ca efect al unui fapt juridic complex
constand in cumulul dintre decesul unui locatar pe durata unui contract de
inchiriere a locuintei si conditii care trebuie intrunite in persoana titularului
dreptului locativ derivat.
Aceste conditii difera in functie de raportul dintre titularul dreptului locativ derivat
si chiriasul initial. Astfel, in cazul in care titularul dreptului locativ derivat este
sotul chiriasului potrivit art 323 acest drept este considerat a se fi nascut inca de
la data inch contr de inchiriere chiar daca el nu a fost mentionat in acel contract.
Porivit aceluiasi text, sotul supravietuitor al chiriasului este presupus a-si
continua exercitarea dreptului locativ propriu si dupa decesul acestuia, ceea ce
conduce la continuarea contractului de inchiriere intre locator si sotul
supravietuitor. Dreptul potestativ al sotului supravietuitor de a continua
contractul se exercita in mod omisiv, prin aceea ca in termen de 30 de zile nu
renunta in mod expres la acesta. I
In schimb, descendentii si ascendentii chiriasului au un drept locativ derivat care
se naste la decesul chiriasului si numai cu doua conditii: (i) sa fi fost mentionati in
contractul de inchiriere si sa fi locuit in fapt impreuna cu chiriasul. Daca sunt
indeplinite aceste 2 conditii, dreptul lor potestativ de a continua contractul de
68

inchiriere se exercita in mod comisiv, adica printr-o notificare adresata locatorului
in sensul ca doresc sa continue contractul pana la expriarea termenului sau.
3. Contractul de arendare
Ca celelalte varietati ale contractului de locatiune, contractul de arendare se
identifica prin obiectul sau, prin natura speciala a obiectului sau derivat care
trebuie sa fie un bun agricol. Doar ca bunuri agricole nu sunt numai terenurile, ci
si animalele domestice care servesc ca sursa in alimentatie, precum si
echipamentele destinate exploatarii lor.
Arenda = chiria care se plateste in contractul de locatiune numit
contract de arendare
Contractul de arendare este supus unei conditii de forma ad validitatem. Potrivit
art 1838, el trebuie incheiat sub forma scrisa, sub sanctiunea nulitatii aboslute.
Potrivit alin 2 al acestui text, sub sanctiunea unei amenzi civile stabilite de
instanta de judecata pentru fiecare zi de intarziere, arendasul trebuie sa depuna
un exemplar al contracutlui la consiliul local in a carui raza teritoriala se afla
bunurile agricole arendate pentru a fi inregistrate intr-un registru special tinut de
secretarul CL.
Cand bunurile arendate sunt situate in raza terit a mai multor uat-uri cate un
exemplar al contractului se depune la fiecare Cl in a carut raza terit sunt situate
bunurile arendate. Sub aspectul lor dispozitiv, aceste texte se aplica in practica.
Sanctiunea nu se aplica pentru ca nu este clar cine poate sa ceara aplicarea
acestei amenzi civile. Contractele de arendare incheiate in forma autentica
petrcum si cele inregistrate la CL constituie titluri executorii pentru plata arendei
in termenele si modalitatile stabilite in contract sau dupa caz in normele de drept
supletiv aplicabile.
Textul de la 1845 se completeaza cu dr comun, a i daca a fost incheiat sub forma
scrisa si este inregistrat doar la organul fiscal, nu la CL, potrivit 1798 obligatia de
plata a arenzilor este executorie.
Cu privire la efectele contractului de arendare art 1840 prevede o obligatie
particulara a arendasului ca si in lipsa unei stipulatii exprese sa asigure bunurile
agricole pentru riscul pierderii recoltei ori al pieirii animaleleor din cauza unor
alamitati naturale.
In principiu, indemniazatia de asigurare datorate de asigurator in cazul producerii
riscului va fi impartita intre arendas si arendator in aceleasi proportii in care ei
suporta riscul contractului, iar in cazul in care arendasul nu si-a executat obligatia
de asigurare , potrivit art 135 alin 2 din LPA, el il va despagubi pe arendator
pentru prejudiciul cauzat platindu-i deci partea ce ar fi trebuit sa i se cuvina ca
indemnizatie de asigurare.
Riscurile in contractul de arendare

69

In toate cazurile, riscul pieirii fortuite a bunurilor arendate il suporta proprietarul
lor care este mai intoate cazurile arendatorul.
Daca pieirea bunurilor arendate este fortuita in lipsa de stipulatie contrara
arendatorul nu-i poate pretinde despagubiri pentru pieirea bunurilor arendate sau
pentru neexecutarea obligatiei de restituire a lor petru ca a devenit imposibil de
executat si s-a stins. In ceea ce priveste riscul pieirii fortuite a recoltei, C civ
distinge dupa modul in care au stabilit determinarea cunatumului arendei. In
cazul in care arenda a fost determinata de catre parti proportional cu recolta,
adica fie ca o cota-parte din fructele recoltate (fructe naturale ale bunului agricol
dat in arendare), fie ca o cota-parte din fructele produse, fie ca o suma de bani in
functie de valoarea fructelor recoltate sau produse, pierderea fortuita a recoltei
va fi suportata de arendator proprotional cu arenda la care ar fi avut dreptul.
Daca pieirea fortuita survine dupa recoltarea fructelor, ea va fi suportata integral
de partea vinovata pentru intarzierea in plata arendei; si anume, plata arendei in
principiu este scadenta la recoltarea fructelor. Prin urmare, imediat ce fructele
sunt recoltate, arendasul trebuie sa fie gata sa predea arendatorului sau sa
plateasca arendatorului fructele, respecti banii care reprezinta arenda. Daca el a
intarziat sa puna la dispozitia arendatorului bunurile ce constituie arenda si in
acel interval bunurile pier fortuit, arendasul suporta riscul acestei pieiri, astfel
incat va trebui sa ii plateasca arendatorului alte fructe de aceaesi calitate in
aceeasi cantitate sau dupa caz o suma de bani echivalenta.
Daca in schimb arendatorul a fost pus in intarziere pentru ridicarea fructelor si
acestea au pierit fortuit ulterior, arendatorul va suporta riscul acestei pieiri si el
nu va mai putea pretinde plata arendei.
A doua varianta este aceea cand cuantumul sau nu depinde de intinderea
recoltei, cele mai frecvente situatii fiind cand arenda ese stabilita intr-o cantitate
determinata de bunuri sau in valoarea unei cantitati determinate de bunuri
(pretul a 20 de rosii calculat la pretul pietei al rosiilor la data recoltei). In aceste
situatii, in ppiu, riscul pieirii recoltei este suportat de arendas.
Prin exceptie, riscul va fi suportat si de arendator in situatia in care pieirea este
atat de importanta incat afecteaza mai mult de jumatate din recolta. Aceasta
exceptie este insa si mai limitata pentru ca daca arendarea s-a incheiat pe mai
multi ani agricoli se va aplica ppiul compensarii anilor buni cu anii rai, astfel incat
aprecierea pierderii cu o jumatate de recolta se va face in raport cu intreaga
durata a arendarii. Mai mult, chiar atunci cand pieirea este mai mare decat 50%
din recolta pentru toti anii arendarii, arendasul va suporta integral riscul atunci
cand pieirea recoltei a avut loc dupa ce ea a fost culeasa.
-
C11 -
Regulile specifice aplicabile obligatiei ppale a beneficiarului cea de a plati pretul

antreprizei
Spre deosebire de contractul de vanzare, antrepriza este supusa regulii cf careia
pretul nu consta in mod obligatoriu intr-o suma de bani. Potrivt art 1854 alin 1 el
70

poate consta in orice alte prestatii. Din acest motiv, uneori prestatia care este
promisa ca pret poate constitui obiect al obligatiei caracteristitce pentru un alt
contract special, spre exemplu, in schimbul obligatiei antreprenorului de a
restaura un imobil monument istoric, beneficiarul se obliga sa ii asigure folosinta
imobilului astfel restaurat pentru o anumita per de timp.
Un asemenea contract reuneste obl caracteristice atat pentru contractul de
antrepriza (obl de resttaurare), cat si pentru cel de locatiune obl de a asigura
folosinta imobilului si fiecare dintre obligatii este esential pentru consimtamantul
sau la incheierea cntractului. In asemenea cazuri contractul ca primi o calificare
mixta, urmand ca obliatia de resturare a imobilului sa fie supusa concomitent
regulilor prevazute de C civ pentru obligatiile antreprenorului si pentru chirie
(pretul locatiunii), iar obligatia de a asigura folosinta imobilului urmeaza a fi
supusa regulilor prevazute de C civ pentru obligatiile locatorului si ale prevaz de
C civ pentru pretul antreprizei. In ppiu cele doua seturi de reguli se aplica
cumulativ.
Daca exista incompatibilitate intre regulile decurgand din aplicarea celor doua
contracte speciale, atunci interpretul va alege aplicarea regulii celei mai
apropiate de dreptul comun pentru ca fiecare dintre regulile speciale este de
stricta interpretare si in caz de indoieli ar trebui aplicat dr comun.
Ca si in cazul vanzarii pretul antreprizei trebuie sa fie serios si determinat sau cel
putin determinabil. Spre deosebire de vanzare, cand contractul nu cuprinde
clauze cu privire la pret sanctiunea nu va fi nulitatea lui absoluta pentru lipsa
obiectului unei obligatii principale daca ob nu este determinabil, ci aplicarea art
1.854 alin 3 potrivit caruia beneficiarul datoreaza pretul prevaz de lege ori
calculat potrivit legii sau in lipsa unor asemenea prevederi legale pretul stabilit in
raport cu munca depusa si cheltuielile necesare pentru executarea lucrarii ori
prestarea serviciilor avandu-se in vedere si uzantele aplicabile.
Aceasta inseamna ca de regula antrepriza nu va fi nula pentru lipsa pretului si de
asemenea antreprenotul nu va fi presupus ca lucreaza gratuit, chiar atunci cand
in contractul de antrepriza nu exista nicio clauza privitoare la pret. Ca
profesionist, antreprenorul este prezumat a lucra oneros, iar daca prin contract
nu s-a determinat pretul acesta urmeaza a fi stabilit fie pe baza legii daca exista
prevederi privitoare la acest aspect fie in lipsa evaluandu-se munca depusa si ch
necesare si adaugandu-se o suma corespunzatoare marjei de profit care
motiveaza activitatea profesionala a antreprenorului. Uneori aceasta marja de
profit ar putea fi dependenta de reputatia si calificarea antreprenorului (va fi
probabil mai mare cea a unui restaurant de 5 stele decat a unuia de 2 stele, dar
se va evalua si prestatia daca se ridica la nivelul acestei marje)
C civ prevede reguli speciale in fctie d emodul in care pretul este determinat
atunci cand determinarea se face prin contractul de antrepriza. Exista asemenea
prevederi cu privire la pretul estimat, cu privire la pretul de deviz si cu privire la
pretul forfetar.
71

Pretul estimat este desemnat prin art 1865 alin 1 in termeni destul de largi ca
aplicandu-se in ipoteza in care cu ocazia incheierii contractului pretul lucrarilor
sau al serviciilor a facut obiectul unei estimari. In mod esential pentru aceasta
ipoteza partile nu trebuie sa fi fixat o suma ca obiect al obligatiei de a plati pretul.
Ele au fixat un asemenea obiect determiant in functie de cheltuielile necesare
pentru efectuarea lucrarii si marja de profit a antreprenorului insa formarea
vointei partilor pentru aceasta modalitate de detreminare s-a facut pe vaza unei
estimari prealbile a valorii acestor cheltuieli si a marjei aferente. Intr- o asemenea
situatie, in principiu antreprenorul este tinut de exprimarea pe care a facut-o.
El nu poate solicita pretul unor lucrari suplimentare decat daca avandu-se in vdr
calitatea sa de profesionist, necesitatea acestor lucrari nu a putut fi prevazuta
sau daca aceste lucarari au fost solicitate ulterior incheierii contractului de catre
beneficiar. In esenta daca ai facut o estimare trebuie respectat, doar doua cazuri
cand se deroga 1. Cand nu ai putut in mod absolut sa iti dai seama ca sunt
necesare anumite lucrari si alta var 2. Clientul s-a razgandit si a cerut lucrari
suplmantare dar in ppiu pe baza acelorasi unitati estimate pentru celelalte
prestatii
Pretul de deviz pretul stabilit in fucntie de valoarea lucrarilor sau a serviciilor. In
cazul in care pretul este stabilit in functie de valoarea lucrarilor sau a serviciilor,
orice variatie a acestor valoripe parcursul executarii contractului influenteaza
pretul datorat de client. In consecinta, clientul va putea solicita reducerea
pretului atunci cand cheltuielile lucrarii sunt mai mici decat s-a anticipat la data
incheierii contractului. Dupa cum antreprenorul poate solicita cresterea pretului
in cazul in care cheltuielile de realizare a lucrarii sunt mai mari decat cele
anticipate.
Cu privire la al doilea aspect insa daca sporirea ch este cauzata de lucrari
neanticipate la data incheierii contractului, dar pe care antreprenorul profesionist
ar fi trebuit sa le anticipeze ca fiind necesare pentru executarea obiectului
contractului, atunci beneficiarul poate refuza plata cheltuielilor suplimentare
generate de asemenea lucrari ca o forma de executare silita prin echivalent a
obligatiei antreprenorului de informare.
Antreprenorul este profesionist, stefel el trebuie sa cerceteze cu profesionalism
cauzele care permit executarea lucrarii in parametrii contractuali. El va trebuie sa
il informeze pe beneficiar despre faptul ca aceste cauze s-au ivit.
Pretul forfetar potrivit art 1867 alin 1, atunci cand contractul este incheiat
pentru un pret global, beneficiarul trebuie sa plateasca pretul convenit si nu
poate cere o diminuare a acestuia motivand ca lucrarea sau serviciul a necesitat
mai putina munca ori a costat mai putin decat s-a prevazut. Alin 2 simetrizeaza
mecanismul, tot astfel antreprenorul nu poate pretinde o crestere a pretului
pentru motive opuse celor mentionate la alin 1. Pretul forfetar ramane
neschimbat cu toate ca s-au adus modificari cu privire la conditiile de executare
initial prevazute daca partile nu au convenit altfel.
72

Modificarile cu privire la conditiile de executare initial prevazute rerezinta de fapt
modificari ale contractului initial, iar legiuitorul prezuma irefragrabil ca daca
atunci cand s-a modif contr initial, partile nu au schimbat si pretul global convenit
prin acel contract, inseamna ca au inteles sa mentina acel pret. Foarte adesea in
practica aceste modificari se fac verbal. Chiar si asa, antreprenorul trebuie sa
specifice ca se modifica si pretul, daca profesionistul intelege sa schimbe pretul
in schimbul schimbarii obiectului obligatiei sale.
Incetarea contractului de antrepriza
C civ are dispozitii speciale cu privire la 2 cauze de incetare a contractului de
antrepriza
1. Decesul uneia dintre parti
Cu privire la acest aspect, trebuie distins intre decesul beneficiarului si cel al
antreprenorului. Regula este ca decesul beneficiarului nu antreneaza incetarea
contractului de antrepriza. Prin exceptie, incetarea contractului se produce atunci
cand ca urmare a decesului executarea contractului devine imposibila sau inutila.
In timp ce profesorul de canto isi invata studentul, acesta din urma nu il mai
poate invata imposibil. Clinetul moare suficient de devreme inainte ca costumul
sa fie imbracat in sicriu contractul inceteaza pentru ca este inutil. Daca este util
mostenitorului poate continua.
Decesul antreprenorului daca antreprenorul decedeaza sau fara culpa sa devine
incapabil de a finaliza lucrarea sau de a presta serviciul, contractul inceteaza
daca a fost incheiat in considerarea actiunilor personale ale antreprenorului.
Incapacitatea la care se refera textul nu este una de exercitiu sau de folosinta,
este o imposibilitate fizica sau morala a antreprenorului de a continua executarea
lucrarii.
Pentru imposiblitati fizice zidar care pateste un accident. Morale avocatul care
asistand un client isi da seama ca alfa lucuri ca ar face rau unui alt client nestiind
aceste lucruri la inch contractului. In acest caz se poate opri.
In toate cazurile in care contractul de antrepriza inceteaza pt acest motiv, desi
lucrarea prin ipoteza nu este terminata, deci nici conforma prevederilor
contractului, beneficiarul este obligat sa o receptioneze (partea care a fost
executata), in masura in care aceasta ii este utila (daca o poate folosi C civ).
Aprecierea se va face in abstract, nu in functie de nevoile concrete ale
beneficiarului (nu poate, nu are chef). In acest caz, in plus, beneficiarul va plati in
proportie cu pretul convenit valoarea lucrarilor efectuate si a cheltuilelior facute
in vederea finalizarii lucrarii sub conditia ca aceste cheltuieli si lucrari sa ii fie de
folos.
Cum ch s-ar putea sa fie facute pentru procurarea de materiale sau executarea
de proiecte, beneficiarul poate solicita si predarea acelor proiecte sau materiale,
chiar daca ele nu fusesera incorporate in lucrare, fiind separate de lucrare. Toate
aceste situatii sunt situatii de la regula cf careia riscul este suportat de
73

antreprenor. Aici lucrarea nu se executa nu din culpa antreprenorului si totusi
consecintele sunt suportate de beneficiar care trebuie sa primeasca lucrarea sau
serviciul si sa il primeasca. (fundatie de beton chiar daca benef nu mai vrea sa
ridice cladirea)
2. Rezilierea sau rezolutiunea contractului
Trebuie distins intre rezolutiunea/rezilierea (lucrari/servicii) contractului obtinuta
de beneficiar si cea obtinuta de antreprenor
Cu privire la rezol/rezil obt de beneficiar, art 1872 prevede ca beneficiarul poate
obtine aceasta masura in trei situatii:
a) Respectarea termenului convenit pentru receptia lucrarii a devenit vadit
imposibila. In acest caz, desi practic neexecutarea obligatiei esentiale a
antreprenorului nu a survenit, iar aceasta obligatie nu a ajuns la scadenta,
totusi rezulta neindoielnic ca aceasta scadenta nu va putea fi respectata.
S-ar putea spune in raport scadentei obl de a preda lucrarea ca este o
rezol/rezil anticipatorie. Pe de alta parte trebuie aratat ca in cazul
contractului de antrepria nu doar predarea lucrarii, ci si inceperea
lucrarilor, si desfasurarea lucrarii intr-un grafic (fie convenit explicit, fie
decurgand implicit din natura lucrurilor) este scadenta textul face clar ca
si neexecutarea obl datorate scadentelor intermediare este suficient de
importanta incat daca scadenta finala nu mai poate fi respectata,
rezolutiunea sa poata fi obtinuta. Este o masura economica.
b) Lucrarea sau serviciul nu se executa in modul convenit si intr-un termen
stabilit de beneficiar potrivit cu imprejurarile antreprenorul nu remediaza
lipsurile constatate si nu schimba pentru viitor modul de executare a
lucrarii sau serviciului. Specific acestei cauze de rezolutiune este ca ea nu
se poate realiza decat in doi timpi, in doua etape, iar beneficiarul nu se
poate prevala de ea decat respectand o anumita procedura. In primul rand
trebuie sa fie o neexecutare conforma, nu una totala (cand se aplica
oricum regulile de drept comun). Beneficiarul trebuie sa sesizeze
neconformitatea antreprenorului si sa dea un termen rezonabil dpdv tehnic
pentru a o remedia si numai daca acest termen nu a fost respectat
depasirea termenului fara respectarea cfmitatii il indreptateste pe
beneficiar sa ceara/declare rezol/rezil contractului. Daca neconformitatea
esdte majora se va aplica dreptul comun si se va putea obtine rezolutiunea
imediat punere in intarziere si apo rezolutiune. In schimb, daca
neconformitatea este mica, atunci acesti pasi sunt prealabili mecanismului
rezolutiunii: daca beneficiarul doreste sa declare rezol unilat abia dupa ce
antrepren a lasat sa treaca termenul rezonabil fara sa se conformeze, abia
atuni se poate solicita rezolutiunea cu acordarea unui termen comun.
Cu privire la rezol/rezil obtinuta de antreprenor din art 1863 rezulta ca nu doar
neexec obl de a plati pretul antreprizei este esentiala din perspectiva conditiilor
rezolutiunii sau rezilierii, ci neexecutarea oricareia dintre obligatiile beneficiarului
care conditioneaza executarea lucrarii. Spre exemplu, daca lucrarea urmeaza a se
efectua cu materialele beneficiarului, nepunerea la dispozitia antreprenorului a
74

acestor materiale il indreptateste pe cel din urma sa ceara rezol contractului. Sau
daca benef trebuie sa obtina o autorizatie ori furnizarea anumitor informatii,
atunci in cazul nerespectarii acestor exigente, antreprenorul poate obtine
rezolutiunea sau rezilierea.
Acelasi regim se aplica si cand conduita beneficiarului este necesara spre a face
posibila continuarea executarii contratului, nu doar inceperea.
Antrepriza de constructii
C civ prevede anumite obligatii particulare care tin de natura lucrarii. O
constructie este in terminologia art 1874 orice lucrare care potrivit legii necesita
eliberarea autorizatiei de construire. In consecinta, ptroviit L 50/1991 privin
regimul contr si autorizatiei de construire intra in notiunea de constructii atat
lucrarile prin care se ridica cladiri noi, cat si lucrarile din care se modifica cladirile
existente (modificari sunt si adaugiri, si schimbari).
Intrucat asemenea lucrari sunt precedate de regula de proiecte de arhitectura si
eventual de proiecte de instalatii si de structura contractele de antrepriza avand
ca obiect realizarea unor asemenea proiecte sunt la randul lor supuse regimului
special al antreprizei de constructii. In consecinta, in toate cazurile, obiectul
lucrarii ce face la randul sau obiectul contractului unei antreprize de constructii
este un imobil in legatura cu care beneficiarul are dreptul de a dispune material.
Aceasta cerinta nu este o cerinta de validitate a contractului de antrepriza de
constructii, contractul este valabil daca este incheiat de locatar, de locatarul care
nu a primit autorizatia locatorului, de constructorul pe terenul altuia.
Doar ca, in asemenea cazuri, beneficarul care nu are sau nu poate mentine
posesia bunului ar putea fi pus in imposibilitatea de a isi executa obligatiile
contractuale specifice ceea ce ar putea antrena rezolutiunea sau rezilierea
contractului (mai ales rezolutiunea).
Obligatiile specifice ale beneficiarului care presupun ca el sa aiba
dispozitia materiala asupra lucrului.
Potrivit art 1.875 beneficiarul este obligat sa permita antreprenorului in masura
in care este necesara pentru executarea lucrarii folosirea cailor de acces, a
instalatiilor proprii de alimentare cu apa si a altor utilitati ce desrvesc imobilul.
Tot beneficiarul este obligat sa obtina autorizatiile cerute de lege pentru
executarea lucrarii aici textul are in vdr mai ales autorizatia de constructie.
Potrivit legii 50/1991, cererea de autorizare trebuie insotita de o ampla
documentatie tehnica cuprinzand in principiu si in detaliu toate planurile si
proiectele necesare pentru realizarea lucrarii celui care solicita autorizarea. In
ppiu, beneficiarul nu are pregatirea necesara pentru a intocmi un asemenea
dosar. De aceea, art 1.875 alin 2 teza a II-a a prevazut un aspect specific al
obligatiei de informare a antreprenorului de constructii care trebuie sa coopereze
cu beneficiarul perntru obtinerea autorizatiei, furnizandu-i informatiile necesare
pe care ar trebui sa le detina potrivit specializarii sale.
75

Aceasta bligatie vizeaza doar acelel aspecte din proiectul de arhitectura si pe
care constructorul ar trebui sa le observe, nu presupune substituirea completa a
arhitectului.
Art 1.876 prevede o aplicatie a dreptului clientului de a verifica lucrarea. Potrivit
alin 1 din text, beneficiarul are dreptul ca fara a stanjeni activitatea normala a
antreprenorului sa controleze stadiul de executie, calitatea si aspectul lucrarilor
efectuate si a materialelor incredintate, precum si alte aspecte referitoare la
indeplinirea de catre antreprenor a obligatiilor sale contractuale.
Din acest text rezulta ca beneficiarul are un drept, nu are oblgate in acest aspect.
Astfel, el nu suporta nicio sanctiune daca nu isi exercita acest drept. Alin 2
prevede ca beneficiarul comunica antreprenorul constatarile si instructiunile sale
in scris daca nu s-a convenit altfel. Din interpretarea coroborat cu alin 1, rezulta
ca acesta este un drept pe care va simti neoia sa il exercite mai ales cand
lucrarea nu se desfasoara conform asteptarilor sale. Daca exercita acest drept, in
ppiu antreprenorul este obligat sa respecte modul de lucru solicitat de beneficiar.
Altfel insa, antreprenorul ramane obligat sa respecte modul de lucru decurgand
din contract. Daca contractul nu a prevazut nimic modul de lucru optim raportat
la obiectul contractului.
Daca beneficiarul nu comunica instructiunile sale in scris si partile nu au convenit
ca el le poate comunica si oral, atunci antreprenorul este in drept sa le ignore
intrucat forma scrisa este o cerinta de eficacitate a acestor instructiuni potrivit
1876 alin 2. Eficacitate si nu validitate din cauza tezei cf careia se poate deroga
de la regula (de obicei de la regulile de validitate nu se poate deroga de catre
parti).
Daca exista vicii aparente la data verificarii pe care beneficiarul nu le-a
comunicat antreprenorului in scris, el nu decade din dreptul de a invoca
asemenea vicii ulterior. Nu decade pentru ca niciun text nu prevede asta si asta
pentru ca textul general prevede ca decaderea are loc dupa receptie, daca viciile
aparente nu s-au reclamat cu ocazia receptiei. Pana atunci poate sa reclame sau
nu. Oamenii rezonabili vor prefera sa reclame antreprenorului sa reclame totusi.
Dar daca nu o fac nu se pierde nicio prerogativa juridica.
Exista o situatie care lasa totusi sa se banuiasca o asemenea obligatie de dialog
art 1876 alin 3 La finalizarea acelei parti din lucrare ce urmeaza a fi acoperita
prin executarea ulterioara a altor lucrari sau prin montarea unor elemente de
constructii, antreprenorul si beneficiarul sunt obligati sa constate impreuna
existenta partii finalizate si conformitatea acesteia cu dispozitiile legale si
clauzele contractului.
In acest scop, daca nu s-a conventi altfel, antreprenorul il convoaac pe beneficiar
la locul executarii lucrarii inauntrul unui termen rezonabil, a carui intindere se
stabileste, potrivit uzantelor existente, in raport cu natura lucrarii si locul situarii
acesteia in cauzul in care beneficiarul nu se prezinta la tremenul comunicat in
scris sau pe alta cale convenita de catre parti, antreprenorul poate intocmi singur
actul de constatare a lucrarii ce urmeaza a fi acoperita.
76

Mecanismul este similar receptiei. Aici se mentioneaza insa o obligatie a
beneficiarul de a se prezenta pentru verificarea partii din lucrare executate si o
sanctiune ceea ce ar fi trebuit sa constate amandoi poate constata numai
antreprenorul.
Sanctiunea nu este una prea grea s-ar putea spune. Problema este ce valoare are
actul constatator. 2 variante: daca actul constatator nu contine viciile aparente se
prezuma irefragrabil ca nu exista si benef nu le poate invoca si 2 proba pe care o
face acest act constatator al receptiei partiale este o prezumtie relativa ca el
corespunde realitatii si ca nu existau vicii aparente. Daca am aplica prima
varianta de interpretare, beneficiarul ar fi decazut din dreptul de a pretinde
conformitatea predarii. Pentru asemenea consecinte extrem de radicale avem
temeiuri cu privire la receptia finala si cu privire la receptia in materie de
vanzare.
Aici nu ese prevazuta o astfel de sanctiune. Or decaderile sunt de stricta
interpretare. Dinca: a doua varianta, actul constattr corespunde unei prezumtii
relative de conformitate a lucrarii. Face dovada pana la porba contrara ca nu
exista vicii aparente. El nu face nicio dovada cu privire la viciile ascunse ale
acelei parti din lucrare, numai ca unele vicii care sunt aparente pentru partea din
lucrare s-ar putea sa devina vicii ascunse raportat la acea parte din lucrare (caci
urmeaza a fi acoperite). Deci, in cazul in care partile vor avea o disputa cu privire
la existenta viciilor ascunse la data trecerii riscurilor beneficiarului, in aceasta
disputa actul constatator al receptiei partiale ar putea sa stabileasca o prezumtie
simpla in sensul ca viciile care ar fi putut fi consatate inainte de acoperire nu
existau la acea data, ceea ce mai departe poate antrena o prezumtie simpla ca
ele nu au existat nici la data receptiei lucrarii.
Potrivit art 1877 si 1879 legiuitorul incearca sa reglementeze disputele intre
arhitect si constructor.
In 1877 in cazul in care in cursrul executarii cotnractului constata greseli sau
lipsuri in lucrarile de proiectare in temeiul carora s-a incheieat contractul,
antreprenorul este obligat sa comunice de indata beneficiarului si proiectantului
constatarile sale, impreuna cu propunerile de remediere, in masura in care
avestea intra in domeniul pregatirii sale profesionale, precum si sa ceara
beneficiarului sa ia masurile corespunzatoare.
Daca beneficiarul, luand si avizul proiectanutlui, nu comunica de indata masurile
luate pentru inlaturarea greselilor sau lipsurilor semnalate ori daca masurile luate
nu sunt corespunzatoare, antreprenorul poate sa suspende executarea lucrarilor
instiintandu-i de indata despre aceasta pe beneficiar si pe proiectant.
In primul rand, textul are in vdr acele lipsuri ale proiectului pe care el in calitatea
sa de profesionist nu ar fi si nu ar fi trebuit sa le observe inca de la data incheierii
contractului. In cazul in care le-a observat de la data inch contractului ar fi trebuit
sa le semnaleze beneficiarului si odata ce contractul s-a incheiat se presupunea
ca el are un proiect pe baza unor lucrari posiblie, iar nu a unui proiect cu lipsuri
sau deficiente. Prin urmare, antreprenrul nu va putea opune aceasta exceptie de
77

neexecutare cu privire la lipsuri pe care le putea constata la data incheierii
contractului.
In al doilea rand, textul nu prevede o stipulatie pentru altul in favoarea
proiectantului. Obligatia de a il informa pe proiectant ii incumba antreprenorului
fata de beneficiar, nu fata de proiectant, aceasta pentru ca beneficiarul are
dreptul de a fi informat, iar antreprenorul trebuie sa faca tot ce este posibil
penrtru ca informatia relevanta sa ii fie furnziata beneficiarului. Informatia despre
proiect ii este furnizata benef proiectantului in virtutea contr de antrepriza pentru
executarea proiectului.
In al treilea rand, mecanismul prevaz de 1877 se adauga si nu il substituie pe
acela din dreptul comun cf caruia antreprenorul poate fie sa continue lucrarea pe
riscul beneficiarului modificand in acest sens, fie poate sa rezolutioneze
contractul.
Potrivit art 1878, dupa finalizarea constructie se va proceda in conditiile legii la
receptia provizorie la terminarea lucrarii urmata de receptia finala. In materie de
contract de antreprezia de constructii, data receptiei se divizeaza in doua etape:
a) Receptia provizorie la terminarea lucrarii
Ea are ca efect principal transferul riscului pieirii fortuite a rezultatului lucrarii, a
constructiei de la antreprenor la beneficiar. Acest transfer vizeaza doar pieirea
din cauze straine, fortuite. Nu are in vedere nici pieirea din cauza unor vicii care
nu pot fi determinate la data receptiei provizorii, ele fiind numite in continuare
vicii ascunse si nici pieirea datorata unor vicii care pot fi determinate la data
receptiei provizorii si care poarta denumirea de vicii aparente. Pentru viciile care
sunt aparente la data receptiei provizorii, partile pot fixa prin PV de receptie (sau
antreprenorul) termene de remediere a viciilor aparente pe care le-a constata.
Daca nu a facut-o el nu este decazut din dreptul de a se prevala de invocarea
acestor vicii. In cazul in care s-a acordat un asemenea termen receptia finala are
loc dupa data expirarii lui.
Viciile aparente care subzista la data receptiei finale si care nu au fost reclamate
prin actul constatator al receptiei finale de catre beneficiar intr-un termen scurt
dupa verificarea lucrarii sunt presupuse irefragrabil ca nu exista. In consecinta,
aici intervine decaderea si nu se va putea prevala de inconformitati aparente pe
care el nu le-a sesizat. In schimb, viciile ascunse antreneaza raspunderea
antreprenorului daca apar intr-un termen de garantie care se calculeaza de la
data PV de receptie finala.
b) Receptia finala
Termene speciale de garantie. Sunt prevazute in ppiu in art 29 din L 10/1995
privind calitatea in constructii. Potrivit acestui text, antreprenorul este
raspunzator de viciile constructiei cauzate de neindeplinirea corespunzatoare a
obligatiilor sale sub conditia ca aceste vicii sa apara in termen de 10 ani. In cazul
in care viciile in cauza afecteaza structura de rezistenta antreprenorul raspunde
78

pentru viciile aparute pe toata durata de existenta a constructiei. Aceste texte
ridica mai multe probleme.
In primul rand, art 29 din L 10/1995 se incadreaza intr-o serie de reguli incluse in
aceasta lege care au ca obiect de reglementare calitatea in constructii. Potrivit
art 5 din aceeasi lege prevederile legii privind cerintele esentiale de calitate in
constructii au caracter minimal si partile contractului incident in materia
constructiilor nu pt deroga de la aceste cerinte in sensul scaderii exigentelor
prevazute de lege. Aceasta inseamna ca prin derogare de la dreptul comun
termenele de garantie prevazute de L 10/1995 sunt minime (partile pot prevedea
doar termene mai lungi, nu si termene mai scurte). Aceasta sub sanctiunea
nulitatii absolute a clauzei care ar prevedea termen mai scurt. Aceasta pentru ca
regulile de calitate in constructii sunt de interes public si nu pot fi restranse prin
contract. Caci prin intermediul acestor contracte se formeaza patrimoniul locativ
si industrial al tarii.
Art 29 vobeste despre viciile care decurg din neexecutarea obligatiilor
antreprenorului sau executarea lor necoresponzatoare.
In consecinta, spre deosebire de contractul de vanzare, contractul de antrepriza
nu genereaza o obligatie de garantie contra viciilor, antreprenorul nu raspunde
pentru simpla existenta a viciilor ci numai pentru acele vicii pe care le-a cauzat
executarea necorespunzatoare fara justificare a unei obligatii ce ii incumba.
In al treilea rand, art 29 nu prevede data de la care incepe sa curga termenul de
garantie de 10 ani. De aceea, pentru a determina aceasta data este necesar sa
identificam dreptul comun care completeaza. Art 2531 alin 1 lit b) daca prin lege
nu se prevede altfel, precriptia dreptului la actiune pentru viciile ascunse incepe
sa curga in cazul unei constructii de la implinirea a 3 ani de la data predarii sau
receptiei finale a constructiei, afara numai daca viciul a fost descoperit mai
inainte, cand prescriptia va incepe sa curga de la data descoperirii.
Alin 4 din acelasi text prevede ca termenele prevazute in art acesta sunt termene
de garantie inaunturl carora viciile trebuie, in toate cazurile, sa se iveasca. Din
acest text rezulta ca potrvit dreptului comun o constructie este garantata
impotriva viciilor ascunse pentru un termen de 3 ani de la receptia finala a
lucrarii. De la aceasta regula deroga art 29 din Legea 10/1995. Deroga atat prin
faptul ca nu avem de-a faca cu o oblgiatie de garantie, ci cu una de drept comun
in care antreprenorul raspunde pentru viciile cauzate prin propria sa neexecutar
si prin faptul ca in loc de 10 ani, termenul ese de 10 an. Nu exista insa nicio
derogare cu privire la inceputul termenului. In consecinta, cei 10 ani vor curge de
la data receptiei finale a constructiei. Art 2531 isi gaseste aplicare, spre exemplu,
in caz de vanzare a unei constructii.
Cu privire la raspunderea pentru vicii, art 1879 stabileste o prezumtie simpla de
solidaritate a tuturor antreprenorilor care au concurat la realizarea constructiei.
Aceasta prezumtie simpla rezulta implicit prin faptul ca alin 2 pana la 4 din acest
articol prevad modurile in care prezumtia poate fi rasturanata, in care fiecare
categorie de antreprenori se poate exonera de propria sa raspundere. Aici
79

legiuitorul a luat cunostinta de obisnuitele dispute dintre arhitecti, antreprenori,
subantreprenori.
Art 1.879 alin 2 arthitectul sau inginerul este exonerat de raspunderea pentru
viciile lucrarii numai daca dovedeste ca acestea nu rezulta din deficiente ale
expertizelor sau planurilor pe care le-a furnizat si, daca este cazul, din vreo lipsa
de dligenta in coordonarea sau supravegherea lucrarilor. Observatie care se va
aplica si urmat 2 situatii arhitectul trebuie sa dovedeasca un fapt negativ ca
viciul nu rezulta din executarea lui. El nu prea poate face proba faptului negativ,
el trebuind sa demonstreze faptul pozitiv ca viiciul a survenit din executarrea
necorespunzatneexecutarea unei alte persoane ori a unei forte majore. El trebuie
sa probeze procesul cauzal care a generat viciul, proces in care el nu a avut vreo
contributie.
Alin 3 prevede ca antreprenorul este exonerat de raspundere daca dovedeste ca
viciile rezulta din deficiente ale expertizelor sau planurilor arhitectului ori ale
inginerului ales de catre beneficiar. Subantreprenorul nu este exonerat decat
daca doveste ca viciile rezulta din deciziile antreprenorului sau din expertizele ori
planurile arhitectului sau al inginerului.
Fiecare dintre cei mentionati anterior poate fi exonerat daca doveste ca aceste
vicii rezulta din deciziile impuse de beneficiar in alegerea solului sau a
amaterialelor ori in alegerea subantreprenorilor, a expertilor sau a metodelor de
construire. Exonerearea nu opereaza atunci cand aeste vicii, desi putea fi
prevazute in cursul executarii lucrarii, nu au fost notificate beneficiarului. Aceste
actiuni in raspundere sunt supuse unor reguli speciale privind inceputului
termenelor de prescirptie, reguli care de fapt sunt aplicatii ale regulilor generale .
astfel, actiunea intelmeiata pe vicii aparente se prescrie intr-un termen care
incepe sa curga de la data receptiei finale cand s-au constatat acele vicii sau
daca este cazul de la expirarea termenelor acordate antreprenorului pentru
remedierea viciilor aparente constatate cu ocazia receptiei finale. Termenul de
prescriptie al actiunii pentru viciile ascunse incepe sa curga de la data
descoperirii lor. Prin exceptie daca viciile ivite in termenul de garantie au fost
descoperite ulterior implinirii acestui termen, potrivit art 2.531 alin 1 lit b)
prescriptia incepe sa curga la data implinirii termenului de garantie.
Prescriptia dreptului la actiune pentru viciile lucrarii de proiectare incepe sa curga
odata cu prescriptia dreptului la actiune pentru viciile lucrarilor antreprenorului
de constructii ca o aplicatie a principiului accesorium sequitur principale. Prin
derogare insa, daca viciile lucrarilor de proiectare au fost descoperite inainte de
data nasterii dreptului la actiune cu privire la viciile lucrarii executate de
constructor atunci actiunea avand ca temei aceste vicii se va prescrie intr-un
termen care va incepe sa curga la data descoperirii lor.
O ultima regula speciala: prin derogare de la dreptul comun, creanta
antreprenorului la plata pretului antreprizei este garantata printr-o ipoteca
legala. Potrivit art 2386 pct. 6 beneficiaza de o ipoteca legala arhitectii si
antreprenorii care au convenit cu proprietarul sa edifice, sa reconstruiasca sau sa
repare un imobil asupra imobilului pentru garantarea sumelor datorate acestora,
80

insa numai in limita sporului de valoare realizat. Partea interesata va trebui sa
faca dovada limitei de valoare, luandu-se in considerare si celelalte contributii.
C12 -
Contractul de mandat, contractul de

imprumut
tratate in notele de curs
Precizare privind contractul de imprumut la imrumutul cu dobanda regulile de
curs mentioneaza reg pt staiblirea dob legale si a dob maxime admise de lege
maxime admise de l in raproturile civile. Dob legala, atat cea remuneratorie, cat
si cea penalizatoare,a tat in rapo civile, cat si in rap dintre profesionisti depinde
de dobanda de referinta a BNR. Dob de referinta stabilita de BNR aplicabila
incepand cu 7 mai 2015, cuantumul sau fiind de 1,75%/an dobanda de referinta
foarte mica, ROU a avut cea mai mica inflatie avuta din istorie din cauza mediului
economic din UE influentata de scaderea pretului petrolului si de liberalizarea
energiei.
Contractul de depozit
Nu atat in forma tipica despre care cartea este indestulatoare, ci in cele 4
varietati ale sale.
Potrivit art 2103, depozitul este contractul prin care depozitarului primeste de la
deponent un bun mobil, cu obligatia de a il pastra pentru o anumita perioada de
timp si de a il restitui in natura. Din aceasta definitie rezulta trasaturi
caracteristice depozitului
Exista contracte de depozit
aceste trasaturi.
sub forma unor varietati care nu intrunesc toate
Din definitie rezulta ca depozitul este un contract real. Art 2.103 prevede expres
ca depozitarul primeste contractul de la deponent prin chiar contractul de
depozit. In consecinta, de regula, contractul se formeaza prin remiterea bunului
dat in depozit. Prin exceptie, contractul se formeaza prin simpkul acord de vointa
al partilor daca bunul care formeaza obiectul sau se afla deja la data acestui
acord in detinerea depozitarului.
Altfel, simplul acord de vointa al partilor pentru incheierea unui contract de
depozit neinsotita de remiterea bunului este o simpla promisiune de depozit.
Aceasta promisiune, spre deosebire de promisiune nu poate fi executata silit prin
pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contractul de depozit promis
intrucat o asemenea hotarare nu se poate pronunta decat daca sunt indeplinite
toate celelate conditii de validitate in afara consimtamantului substituit.
81

Or, prin ipoteza nu este indeplinita condita de validitate a remiterii bunului. In
schimb, promisiunea de depozit se poate executa silit prin echivalent, fiecare
parte putand cere despagubiri pentru prejudiciul cauzat de refuzul celeilalte parti
de a incheia contractul promis. Mai mult, promitentul-depozitar poate fi obligat
prin hotarare judecatoreasca sa primeasca bunul incheind in felul acesta
contractul promis sub sanctiunea amenzii civile. In scchimb promitentul-deponent
nu poate fi obligat sa remita bunul sub sanctiunea amenzii civile pentru
incheierea contractului promis.
Aceasta deoarece o asemenea obligatie ar fi lipsita de interes pentru
promitentul-depozitar. Intr-adevar, potrivit art 2.115, deponentul paote cere
oricand depozitarului restituirea bunului, indiferent daca s-a fixat sau nu un
termen pentru restituire. Aceasta inseamna ca si daca ar fi obligat sa remita
bunul spre a se incheia contractul promis, deponentul ar putea oricum cerere
restiturea in secunda imediat urmatoare.
O alta trasatura care rezulta din definitie este acela ca depozit are ca obiect un
bun mobil corporal. Aceasta cerinta nu este o conditie de validitate a contr de
depozit, ci o cerinta de calificare a contractului de depozit. Daca bunul ar fi imobil
si contractul ar avea ca obiect intretinerea lui, conservarea lui pentru a fi folosit
pentru destinatie, atunci nj a contractului ar fi de regula aceea a unei antreprize
de servicii.
Daca bunul ar fi, desi mobil, necorporal, atunci el nu ar putea face obiectul unui
depozit, pentru ca bunurile corporale nu sunt suscepibile de remitere. Mai mult,
conservarea bunurilor necorporale care prin ipoteza nu au materialitate nu se
face prin acte materiale, ci prin acte juridice (spre ex, pentru un brevet, plata
taxelor de mentinerii in vigoare, pentru o creanta introducerea cererii de ch in jud
care impiedica prescirerea, pentru un drept de autor introducerea cererii avand in
vedere plata redeventelor etc).
In consecinta, un contract care ar avea ca obiect conservarea de catre o parte a
bunului necorporal apartinand celeilalte parti ar obliga cea dintai parte sa incheie
acte juridice pe seama celei din urma, fiind deci un contract de mandat, nu de
depozit.
Ceea ce este intr-adevar definitoriu in contractul de depozit si se aplica fara nicio
exceptie atat variantei tipice, cat si varietatilor de dpozit este obligatia
caracteristica, care este aceea de a pastra bunul ce face obiectul contractului.
De regula, aceasta obligatie vizeaza bunul in individualitatea sa, prin exceptie, in
cazul depozitului neregulat, ea vizeaza valoarea bunului remis. In fine, din
definitie rezulta ca dupa scurgerea perioadei de timp in care bunul trebuie
pastrat, depozitarul este obligat sa i-l restituie in natura deponentului. In raport
cu aceste aspecte, trebuie sa mentionam ca perioada de timp poate fi
determinata sau nu prin contract.
Chiar daca perioada de timp a fost determinata prin contract, se considera ca
aceasta durata este un beneficiu al deponentului, la care el poate renunta. Din
82

acest motiv, el poate cere oricand restituirea, remitand in parte datoria
depozitarului de a pastra bunul pentru toata perioada convenita initial. Obligatia
de restiuire trebuie executata in natura de cate ori obligatia a avut ca obiect
bunuri in individualitatea sa.
Prin exceptie, in cazul exceptional al depozitului neregulat restituirea se va face
prin bunuri fungibile, astfel incat in acest caz natura va fi data doar de genul
caruia bunul remis ii apartine. Obligatia de restituire are ca obiet unul in starea in
care el se afla la data restituirii. De aici rezulta ca obligatia de pastrare a bunului
nu este o obligatie de rezultat, intrucat daca bunul se afla la data restituirii intr-o
alta stare decat la data remiterii si, deci, daca rezultatul pastrarii bunului nu a
fost atins, nu este inca stabilita nicio neexecutare in sarcina depozitarului. 2116
alin . pentru a se stabili neexecutarea obligatiei de pastrare trebuie demonstrat
ca degradarea bunului este cauzata de neluarea de catre depozitar a unei masuri
necesare pentru a preveni o asemenea degradare. Prin urmare, obligatia de
pastrare a bunului este o obligatie de mijloace.
In mod definitoriu, doar depozitarul are obligatii fata de deponent. De aici rezulta
ca prin natura sa contractul de depozit este un contract unilateral, gratiuit, in
specia actelor dezinteresate. Totusi, prin exceptie, se poate stabili ca depozitul
are caracter oneros.
O astfel de exceptie va fi dedusa din imprejurarea ca depozitarul este profesonist,
spre exemplu un centru de adapost al cainilor. Alta situatie este aceea in care
depozitarul este indreptatit sa foloseasca bunul. Intr-o asemenea situatie fiecare
dintre parti urmareste un avantaj la incheierea contractulu, ceea ce este specific
contractelor oneroase (deponentul urmareste ca bunul sa fie depozitat,
deponentul doresta sa foloseasca acel bun).
Dreptul de a folosi bunul trebuie sa rezulte din prevederi exprese. In lipsa unei
asemenea prevederi, depozitarul nu are dreptul de a folosi bunul. Chiar si atunci
cand conservarea lucrului la care depozitarul se obliga presupune in mod necesar
culegerea fructelor sale, aceasta nu se face in exercitarea unui drept al
depozitarul ci in exectuarea unei obligatii. Depozitarul care a cules fructele este
dator sa le conserve si pe acelea si sa i le remita deponentului odata cu bunul
depozitat, prin restituirea acestuia. Si atunci cand s-a stabilit dreptul
depozitarului de a folosi lucrul, deponentul nu este, in lipsa unei stipulatii
exprese, obligatia sa ii asigure folosinta precum locatorul.
De altfel, daca ar exista o asemenea sitpulatie, contractul ar vira spre sfera
locatiunii. O a treia imprejurare din care rezulta caracterul oneros al contractului
este acela in care se prevede dreptul depozitarului la o remuneratie, care spre
deosebire de vanzare nu este necesar sa consiste intr-o suma de bani, putand fi
orice prestatie cu valoare patrimoniala.
In cazul in care din contract rezulta caracterul sau oneros, dar nu rezulta si
intinderea remuneratiei, contractul nu va fi nul absolut pentru lipsa obiectului, ci
va fi valabil, remuneratia urmand sa fie determinata in functie de valoarea
lucrarilor de pastrare , inclusiv, in caz de neintelegere, de instanta de judecata.
83

Contractul de depozit cu titlu oneros este de cele mai multe ori un contract
sinalgmatic.
Daca depozitul este oneros doar pentru ca depozitarului i s-a permis folosirea
lucurlui, contractul nu va dobandi caracer sinalamatic, pentru ca deponentul nu
isi asuma nicio obligatie in schimbul obligatiei depozitarului de a conserva lucrul.
Folosirea va fi precum posesia o stare de fapt care decurge din detinerea
lucrului si in legatura cu care detentorul nu a fost ingradit. Cand obligatiile
deponentulu se rezuma la obligatia de suporta ch pastrarii bunului si la obligatia
de a il despagubi pe depozitar de prejudiciile imprevizibile cauzate de detinerea
bunului, atunci contractul ramane unilateral, intrucat nu aceste obligatii
reprezinta cauza pentru care depozitarul a contractat.
Exista 4 varietati exceptionale:
1)
Depozitul neregulat
Depozitul necesar
Depozitul hotelier
Sechestrul conventional
Depozitul neregulat
Nu are o sectiune consacrata in NCC, dar existenta sa se deduce din cateva

texte. Astfel, potrivit art 2105, cand sunt remise fonduri banesti sau alte
asemenea bunuri fungibile si consumptibile prin natura lor, acestea devin
proprietatea celui care le primeste si nu trebuie sa fie restituite in individualitatea
lor.
Daca varianta-tip de depozit are ca obiect un bun individual-determinat, prin
varietatea de depozit descrisa la 2105, contractul poate avea ca obiect si bunuri
fungibile si consumtibile. In acest caz, contractul este translativ de proprietate
intrucat prin remitere deponentul tranfera depozitarului proprietatea bunurilor ce
fac obiectul contractului, ca urmare, depozitarul poate dispune de aceste bunuri.
Prin urmare, nici obligatia de restituire nu are ca obiect bunurile remise in
individualitatea lor, ci bunuri fungibile cu cele remise.
Totusi, ca o cerinta de calificare, aceste bunuri fungibile trebuie sa aiba aceeasi
natua cu cele remise la incheierea contractului. Daca bunurile supuse restituirii
au o natura diferita de bunurile remise la incheierea contractului, atunci
contractul nu are natura juridica a unui depozit neregulat, ci a unui contract de
schimb, obligatia de restituire fiind de fapt o obligatie de predare a bunurilor
schibmate.
Alin 2 art 2.105 lamureste o alta problema de calificare. In principiu, rezulta din
text, daca la incheierea unui contract se remit bunuri fungibile, inclusiv sume de
bani, cu obligatia celui care le primeste de ale restitui ulterior, in principiu, acest
contract se califica drept imprumut de consumatie.
Calificarea lui ca depozit neregulat trebuie sa rezulte in mod neindoielnic si
presupune ca intentia principala a partilor sa fi fost aceea ca bunurile sa fie
pastrate in interesul celui care le preda. Existenta acestei intentii se prezuma
84

atunci cand partile au convenit ca restituirea se poate cere anterior expirarii
termenului pentru care bunurile au fost primite.
Art. 2.118 alin 2 prevede ca depozitarul nu datoreaza dobanda pentru fondurile
banesti depozitate decat din ziua in care a fost pus in intarziere sa le restituie.
Prin aceasta, textul da o solutie particulara unei probleme care in dreptul comun
este rezolvata cu regula conform careia sumele de bani sunt purtatoare de dobazi
de la data scadenta a platii lor. Scacdenta data fixata pt restituire sa orice data
anterioara la care se cere restituirea? Contractul, fiind incheiat in benefifciul
deponnentului, legiuitorul a considerat ca dobanzile sa fie date doar de la data
punerii in intarziere pentru restituire.
2) Depozitul necesar
Potrivit art 2124, daca bunul a fost incredintat unei persoane sub constrangerea
unei intamplari neprevazute, care facea cu neputinta alegerea persoanei
depozitarului si intocmirea unui inscris constatator al contractului, depozitul este
necesar. Se au in vedere calamitatile naturale sau umane care distrug spatiile in
care sunt in mod obisnuit depozitate (fizic) lucruri mobile. Rezulta din aceasta
situatie un regim de favoare probatorie. Daca de obicei forma scrisa este ceruta
cf lui 2104 ad probationem, in cazul depozitului necesar contractul de depozit
poate fi dovedit cu orice mijloc de proba. Apoi, constrangerea sub care se
manifesta consimtamantul deponentului este echilibrata de legiutor printr-o
constrangere juridica aplicabila consimtamantului depozitarului.
Pe cand deponentul se afla in stare de necesitate, depozitarul la randul sau este
obligat potrivit art 2125 sa accepte incheeierea contractului de depozit, cu
exceptia cazului in care are un motiv seros de refuz. Din acest mecanism juridic
rezulta ca prin derogare de la dreptul comun, acest contract incheiat in stare de
necesitate, deci printr-un consimtamant constrans de viciul violentei nu este
anulabil, ci este valabil.
Mai mult, din niciun text nu rezulta ca depozitarul este obligat sa accepte
contractul cu titlu gratuit. Nu este nerezonamibil pentru depozitar sa solicite o
suma de bani care insa nu trebuie sa fie excesiva in raport cu valoarea lucrarilor
efectuate.
O ultima regula derogatorie, in cf cu art 2126 alin 2, depozitarul raspudne in caz
de pieirea bunului conform regulilor aplicabile depozitului neremunerat. Incazul
depozitului neremunerat depozitarul raspunde numai pentru culpa levis in
concreto, iar nu pentru culpa levissima, altfel spus, diligenta sa in executarea
obligatiei de pastrare va fi comparata nu cu standardul omului prudent si diligent
al bunului proprietar, ci cu standardul pe care il aplica in concret pentru pastrarea
propriilor sale bunuri (2107 alin 1) chiar din acest text rezulta ca depozitul
necesar nu este in ansamblul sau este neremunerat. El este asimilat depozitului
neremunerat doar sub aspectul prevazut de acest text.
3) Depozitul hotelier
85

Depozitul hotelier, asa cum este el reglementat in sectiunea a 3-a nu este
neaparat in toarte cazurile un contract de depozit distinct, legiuitorul avand in
vedere de plano o obligatie cu caracter supletiv care decurge din contractul
hotelier, o specie a contractului de locatiune, de regula.
Din asemenea contracte, legiuitorul prezuma ca decurge o obligatie speciala a
furnizorului de servicii hoteliere in raport cu bunurile aduse de catre client in
hotel persoana care ofera publicului servicii de cazare, denumita hotelier, este
raspunzatoare potrivit regulilor privitoare la raspunderea depozitarului pentru
prejudiciul cauzat prin furtul, distrugerea sau deteriorarea bunurilor aduse de
client in hotel. Cu privire la domeniul de aplicare, trebuie observat ca hotel este
destul de larga: sunt asimilate hotelurilor: sanatoriile, spitalele, pensiunile,
vagoanele de dormit si altele asemanatoare.
Bunuri aduse sunt considerate ca fiind aduse in hotel bunurile aflate in hotel pe
perioada cazarii clientului, bunurile aflate in afara hotelului pentru care hotelierul,
un memrbu al fam sale ori un prepus al hoteluierului isi asuma oblgiatia de
supravefhere pe perioada cazarii clientului, bunurile aflate in hotel sau in afara
acestuia pentru care hoteleirul sau ceilalti isi asuma obligatia de supraveghere
pentru o perioaada de timp rezonabila, anterior sau ulterior cazarii clientului. Se
raspunde si pentru vehiculele clientilor lasaate in garajul sau in parcarea
hotelului, precum si pentru bunurile care, in mod obisnuit, se fasesc in aceasta. !
nu se raspunde pentru animanul de companie in lipsa de stipulatie
contrara.
In privinta acestei raspudneri speciale in domeniul raspunderii depozitului
hotelier, exista o limitare prevazuta de art 2128 in sensul ca aceasta raspundere
este limitata la o valoare de 100 de ori mai mare decat pretul pentru o zi afisat
pentru camera oferita spre inchiriere clientului . doar ca aceasta limitare de
raspundere se aplica practic pentru cazul fortuit pentru ca in rest hotelierul va
raspunde de regula nelimita. Ptorviit art 2129, limitarea nu se va aplica daca
prejudciul este cauzat din culpa hotelierului sau a unei persoane de care acesta
raspunde. Chiar si daca prejudiciul este cauzat fortuit, vor fi 2 situatii pentru care
nu functioneaza limitarea de raspundere: cand bunurile au fost incredintate spre
pastrare hotelierului si cand hotelierul a refuzat primirea in depozit a bunurilor
clientului pe care potrivit legii era obligat sa le primeasca.
Cu privire la prima situatie, restul reglemtarii nu se refera la un contract de dpozti
separat, ci la o obligatie din cotnractul de servicii hoteliere. Daca totuis anumite
bunuri au foacut ob unui cotnract de depozit incheiat ca accesoriu unui contract
de servicii hoteliere pentru aceste bunuri (furt, distrugere sau deteriorarea lor),
hotelierul raspunde chiar si pentru caz fortuit in mod nelimitat. Obligatia legala sa
le primeasca in depozit: 2131 hotelierul este obligat sa primeasca in depozit
documente, bani sau alte obiecte de valoare apartinand clientilor sai.
Alin 2 prevede ca hotelierul nu poate refuza depozitul acestor bunuri decat in
cazul in care tinand seama de importanta si conditiile de exploatare ale gotelului
ele sunt excesiv de valoroase ori sunt incomode sau periculoase.
86

Hotelierul paote sa examenize bunurile care ii sunt predate spre depozitare si sa
ceara depozitarea acestora intr-un loc inchis sau sigilat. Cand locul inchis si sigilat
este o casa de valori se va putea aplica si art 2132 hotelierul nu este presupus
a fi primit in depozit bunurile care vor fi depuse de clientii sai in casa de valori.
De aici rezulta ca daca hotelierul doreste sa isi execute obligatia legala de a primi
bunurile de valoare a clientului, el nu trebuie sa ii de casa de valori in camera,
trebuie tinuta la receptie unde se afla in receptia sa in acest caz el a primit
bunurile, dar nu este raspunzator pentru furtul dinc asa de valori. Daca, in schimb
el pune la dispozitie casa de valori in camera daca nu le-a primit nu au facut
obiectului unui contract de depozit special, dar daca e vorba de bani, documente
sau bunuri de valoare el a refuzat sa primeasca aceste bunuri si atunci va
raspunde nelimitat din acest motiv.
Potrivit art 2134 alin 1, clientul este decazut din dreptul la repararea prej suferit
prin furtul, distrugerea sau deteriorarea bunurilor pe care le-a adus el insusi ori
care au fost aduse pentru el in hotel daca in cel mult 24 de ore de la data la care
a cunoscut prejudciul nu a instiintat administratia hotelului sau daca nu a
exercitat dreptul la actiunea in repararea prejudiciului in termen de 6 luni de la
data producerii acestuia. In mod atipic, termenul de 6 luni nu este un termen de
prescriptie, ci unul de decadere, chiar daca decaderea decurge din neexercitarea
unui drept la actiune.
Aceasta decadere nu se aplica nici in cazul bunurilor preluate in depozit de catre
hotelier, nici in cazul bunurilor a caror preluare era obligatorie, dar hotelierul a
refuzat sa le preia. Rezulta ca el poate nici sa nu anunte administratia hotelului, e
important ca in termenul comun de prescriptie sa introduca actiunea.
In cazul neplatii pretului camerei si a serviciilor hoteliere prestate, hotelierul are
un drept de retentie asupra bunurilor aduse de client. Mai mult, el poate trece la
executarea silita a creantei sale, exercitandu-si privilegiul care decurge asupra
acelor bunuri care decurge din dreptul de retentie si urmand ca aceasta creanta
sa fie satisfacuta cu priortiate din pretul lor la executarea silita.
4) Sechestrul conventilonal
Art 2.138 este depozitul prin care doua sau mai multe persoane incredinteaza
unui tert denumit administrator-sechestru, unul sau mai multe bunuri mobile ori
imobile in privinta carora exista o contestatie sau o incertitudine juridica, cu
obligatia pentru acesta de a le pastra si a le restuitui recunoscut ca titular al
dreptului.
Textul are in vedere un contract tripartit, prin urmare in mod inselator se refera la
tert, conventia nu se incheie intre cei doi potentiali deponenti si administratorulsechestru. Nu se poate incheia decat in cel putin 3 persoane. Administratorulsechestru este den tert din 2 motive raportul sau cu bunul nu este titularul
unor drepturi preexistente si nici nu se pretinde a fi. Fata de bun, el este un tert.
Al doilea motiv pentru care el este desemnat tert este pentru ca partile il vad ca
87

pe un impaciuitor, o persoana in care au incredere pentru a le pastra bunul pana
la solutionarea disputei sau incertitudinii in care au interese contrare.
Ex: fratii dolanescu se cearta pe bunurile ilustrului autor, ele putand a fi
deteriorate. Pentru pastrarea bunurilor convin cu sinulescu sa pastreze
bunurile lui dolanescu pana cand se termina disputa. Sinulescu este
depozitarul care este obligat sa pastreze bunul fata de fiecare, dar sub
conditie suspensiva fata de ambii. Creditorul va fi cunoscut in functie de
rezultatul procesului.
Cu privire la administratorul sechestru, el are aceleasi indatoriri ca si depozitarul ,
dar mai mult, poate indeplini si acte de administrare cu privire la bun, el fiind in
raport cu acesta un administrator al bunului altuia. Deoarece a fost numit de
catre celelalte doua parti impreuna, administratorul-sechestru nu poate inceta
administrarea sa decat cu acordul comun al acelor parti, nu este suficienta
dezlegarea venita din partea uneia dintre parti. Acest sechestru este de regula
remunerat, chiar daca partile nu au prevazut nimic in legatura cu remuneratia,
administratorul-sechestru are dreptul la o remuneratie prin raport cu valoarea
pastrarii bunului.
Textul nu prevede imptoriva cui se prevede dreptul. El se exercita impotriva
acelei parti in sarcina careia s-a prevazut cf contractului, daca nu s-a prevazut
obligatie solidara. Dupa solutionarea procesului sau indeplinirea conditiei,
intrucat ch cu remuneratia admin-sech st leg de conservare este firesc ca ele sa
fie suportate de proprietar, fie ca el se stabileste retroactiv, fie ca este
determinat prin efectul declarativ al unei hotarari judecatoresti. Admin-sechestru
poate pretinde de la oricare pe temeiul contractului cf ppiului solidaritatii. Dar
cand unul dintre debitorii solidari dobandeste beneficiul intregii actiuni, cel care
nu dobandeste niciun beneficiu si executa are drept de regres.
Contractul de escrow se cumuleaza caracteristicile dep neregulat (dep bancar)
cu caracteristicile unui sechestru asigurator.
CONTRACTE SPECIALE ALEATORII

Contractul de asigurare
88

Citat random, 19.05.2015: Prof Sitaru Tineretea este singura boala care se
vindeca.
Decretul 471/1971 a fost abrogat dupa 1990, astfel incat in prezent asigurarile
sunt numai contractuale, cele prin efectul legii nu mai exista.
Materia asigurarilor este o materie distincta deoarece se refera la un domeniul de
activitate special.
Dispozitii comune referitoare la contracte de asigurare. Reglementarea asigurarii
contractuale in detaliu sunt predate la dreptul asigurarilor.
Aceasta materie are ca obiect un domeniu economic important. In destul de
multe lucrari referitoare la asigurari se intalneste o propozitie care este atribuita
lui JD Rockefeller New Yorkul nu ar fi putut sa fie construit fara asigurari. Intr-o
econimie dinamica asigurarile constituie un instrument economic si juridic extrem
de important, incat prin intermediul lor se asigura un mecanism care poate sa
preia intr-o modalitate coerenta riscurile inerente dezvoltarii.
Terminologia specifica din materia asigurarilor
Art 2.199 alin 1 prin contractul de asigurare contractantul asigurarii sau
asiguratul se obliga sa plateasca o prima asiguratorului, iar acesta din urma se
obliga ca in cazul producerii riscului asigurat sa plateasca o indemnizatie, dupa
caz, asiguratului, beneficiarului asigurarii sau tertului pagubit.
Asiguratul persoana fizica sau juridica care intra in raporturi juridice cu un asanumit asigurator prin incheierea contractului de asigurare. De regula, asiguratul
are si calitatea de parte in contract si, de asemenea, de regula, el este titularul
interesului asigurat prin acel contract ori este persoana asupra careia poarta
asigurarea.
De regula, este beneficiarul indemnizatiei de asigurare in cazul in care se
produce riscul asigurat. Alin 2 al art 2.199 arata in privinta contractantului
asigurarii ca acesta este persoana care incheie contractul pentru asigurarea unui
risc prvind o alta persoana ori pentru bunuri sau activitati ale acesteia si se
obliga fata de asigurator sa plateasca prima de asigurare. In fine, se poate
deroga si de la regula, si de la exceptie prin stipulatie contrara.
Asadar, nu intotdeauna asiguratul este contractantul asigurarii. In raporturile de
asigurare mai poate interveni si asa-zisul beneficiar al asigurarii, care este tert
fata de raportul de asigurare, caruia, in temeiul contractului de asigurare
urmeaza ca asiguratorul sa ii plateasca indemnizatia de asigurare la momentul
realizarii evenimentului asigurat.
In situatia in care contractul de asigurare este incheiat in favoarea unui
asemenea beneficiar al asigurarii, atunci, cel numit pana acum contractantul
asigurarii, se mai numeste si stipulantul asigurarii. Exemplu clasic: parinte care
se asigura pentru cazul mortii sale, dar in favoarea copilului sau, acesta din urma
fiind beneficiarul asigurarii, parintele nefiind beneficiar, ci stipulant.
89

In materia asigurarii de raspundere civila mai poate sa existe uneori si asanumita persoana cuprinsa in asigurare care este o persoana a carei
responsabilitate juridica civila fata de terte persoane pagubite este acoperita prin
contractul de asigurare, desi aceasta persoana nu are calitatea de asigurat sau
de contractant ori de beneficiar si nici nu are obligatia de a plati prime de
asigurare.
Este vorba despre conducatorul unui autovehicul supus asigurarii de raspundere
civila (RCA), conducator care nu este insa detinatorul acelui autovehicul
(detinator limbajul legislatiei poate fi proprietar, parte in contractul de
leasing), dar potrivit legislatiei, contractul de asigurare incheiat cu referire la acel
autovehicul care a fost condus de catre acel conducator nedetinator va produce
efecte in intelesul ca se va putea plati o indemnizatie de asigurare catre terta
persoana victima a accidentului cauzat prin intermediul acelui autovehicul.
Asiguratorul intotdeauna o persoana juridica trebuie sa fie societate de
asigurari, fiind societatea de asigurari obligata sa plateasca anumite sume de
bani care poarta denumirea de indemnizatie de asigurare la realizarea
evenimenului viitor si incert prevazut in contractul de asigurare.
Activitatea de asigurare poate fi realizata numai de societati de asigurare, de
reasigurare sau societati broker de asigurare numai daca aceste societati
beneficiaza de autorizatia prealabila emisa in acest sens de asa-numita Agentie
de Supraveghere Fiscala (care a inlocuit fosta Comisie de Supraveghere a
Asigurarilor).
Riscul asigurat (pericol asigurat) termenul risc are o semnificatie diferita de
notiunea de risc din dreptul civil comun. In aceasta situatie este un eveniment
viitor care este posibil, dar care, la momentul incheierii contractului este incert,
eveniment care este prevazut ca atare in contract si la care sunt expuse bunurile
sau patrimoniul ori sanatatea sau viata unei persoane. (inundatia, incendiul,
cutremurul). Acest eveniment nu poate fi moartea, decesul (incat nu este incerta
interventia mortii), insa poate fi data decesului (care este incerta).
Acest eveniment poate fi de asemenea imprejurarea daca in viitor o persoana va
avea sau nu eventual raspundere civila delictuala fata de o alta persoana, fata de
o victima.
Asigurarea se face tocmai impotriva consecintelor unor asemenea pericole, deci
nu impotriva acestor pericole.
Caz asigurat (sinistru) este evenimentul asigurat pentru inlaturarea
consecintelor caruia s-a facut acea asigurare, eveniment care s-a si produs.
Cazul asigurat este riscul asigurat care s-a si produs.
Riscul asigurat este posibilul incendiu, iar daca s-a produs el este cazul asigurat.
Numai din momentul producerii cazului asigurat, asiguratorul este obligat sa
plateasca indemnizatia de asigurare.
90

Obiectul asigurarii este ceea ce este asigurat, anume poate fi vorba despre
bunuri, despre despagubirile eventuale ce ar fi datorate de asigurat ca urmare a
raspunderii sale civile fata de o terta persoana sau poate fi un atribut al
persoanei, precum viata, capacitatea sa de munca, sanatatea.
Obiectul asigurarii este constituit din valori patrimoniale sau nepatrimoniale.
Interesul asigurarii este un concept care opereaza in materia asigurarii de
bunuri. Si desemneaza dauna efectiva evaluabila in bani pe care asiguratul o
poate suferi in caz de pierdere sau de degradare a bunului pe care l-a asigurat.
La asigurarea de bunuri, calitatea de asigurat o poate avea numai o persoana
(proprietar, uzufructuar, persoana din familia proprietarului, depozitar) care are
un interes legitim de natura patrimoniala pentru conservarea bunului respectiv a
carui pieire ori degradare i-ar cauza un prejudiciu.
Suma asigurata suma maxima in limita careia asiguratorul este obligat sa
plateasca indemnizatia de asigurare la momentul intervenirii, ivirii cazului
asigurat (la momentul survenirii incendiului suma maxima ce s-ar plati in caz de
incendiu care a produs o consecinta negativa). Determinarea sumei asigurate
este necesara si pentru calcularea cuantumului primei de asigurare, deoarece
intre cele doua evenimente, dpdv al asiguratorului, exista o corelatie de care
trebuie sa se tina seama pentru ca activitatea de asigurare sa fie rentabila.
In cazul asigurarilor de bunuri, suma asigurata (suma maxima ce se palteste de
asigurator) nu trebuie sa depaseasca valoarea reala a bunului asigurat la data
asigurarii. Supraasigurarea, adica pentru o suma mai mare decat valoarea reala a
bunului este inadmisibila pentru ca ar putea starni interesul asiguratului in
producerea cazului asigurat; dar suma poate sa fie inferioara valorii reale a
bunului.
La asigurarea de raspundere civila nu exista o valoare de asigurare pentru ca la
momentul incheierii contractului nu se cunoaste care va fi cuantumul eventualei
pagube ce s-ar crea in viitor unei victime. De aceea, in acest caz suma asigurata
se stabileste pe negociere.
In cazul asigurarii de persoane, suma asigurata nu este limitata, pentru ca
obiectul asigiurarii este format din elemente nepretuite: viata, sanatatea. Astfel,
ea se stabileste prin conventia partilor, prin negociere.
Prima de asigurare este suma de bani denumita si remuneratie, pe care o
plateste asiguratul sau cand este cazul contractantul asigurarii care este platita
asiguratorului pentru asumarea riscului de catre acesta (se mai numeste si pretul
asigurarii sau pretul riscului).
Indemnizatie de asigurare despagubire sau care de fapt este suma asigurata.
Este suma de bani pe care asiguratorul o achita asiguratului sau, cand este cazul,
beneficiarul asigurarii la survenirea cazului asigurat. In cazul asigurarilor de
bunuri, respectiv de raspundere civila, care impreuna se numesc asigurari de
daune, daca nu s-a prevazut altfel de contractul de asigurare, indemnizatia de
asigurare, numita despagubire, se plateste in limita sumei asigurate, dar nu
91

intregit, ci in limita, adica numai pana la concurenta daunei ce s-a produs si in
niciun caz aceasta nu poate depasi valoarea bunului din momentul producerii
evenimentului asigurat.
Dauna de asigurare este prejudiciul suferit de asigurat in urma producerii cazului
asigurat. In aceasta materie se au in vedere numai prejudciiile efective suferite
de asigurat damnum emergens, iar nu si beneficiul nerealizat lucrum cessans.
Notiunea de daune este aplicabila numai la asigurarile de dauna, adica la
asigurarile contra pagubei asigurarile de bunuri si respectiv asigurarile de
raspundere civila.
Clasificarea asigurarilor
a) Asigurari facultative si asigurari obligatorii. Toate raporturile de asigurare
se nasc in baza unui contract incheiat intre asigurator si asigurat. Dar
aceste asigurari contractuale pot fi de doua feluri, felurile precizate mai
sus. In asigurarea contractuala facultativa, raporturile dintre asigurat si
asigurator, drepturile dintre asigurat si asigurator se stabilesc de parti, in
limitele prevazute de lege. Prin urmare, in acest caz, incheierea
contractului are loc numai daca partile prin libera lor vointa inteleg sa dea
nastere unor raporturi de asigurare. In aceasta categorie a asigurarilor
contractuale facultative trebuie inclusa si situatia intalnita in practica,
situatia asigurarii bunurilor cu care se garanteaza creditele acordate ori
situatia asigurarii bunurilor care au fost achizitionate din credit ori situatia
asigurarii bunurilor care au fost achizitionate cu plata pretului in rate.
In toate aceste situatii exista un contract de asigurare impus, dar nu este o
asigurare obligatorie. Asigurarea ramane facultativa pentru ca incheierea
contractului de asigurare depinde de decizia personala de a se intra sau nu
in asemenea raporturi. In cazul asigurarilor contractuale obligatorii,
raporturile de asigurare se stabilesc printr-un contract incheiat intre
asigurator si asigurat, dar aici ambele parti au obligatia legala de a incheia
contractul respectiv, drepturile si obligatiile lor care rezulta din contract
sunt stabilite prin lege. Potrivit art 2213 C civasigurarile obligatorii se
reglementeaza prin legi speciale.
In momentul de fata exista o singura asigurare speciala contractuala
obligatorie asigurarea de raspundere civila care functioneaza pentru pers
fiz sau juridice detinatoare de autovehicule supuse inmatricularii sau
folosite pe teritorul ROU, caz in care asigurarea include eventuala
responsabilitate civila determinata de pagubele produce prin accidente de
autovehicule pe teritoriul ROU.
b) Dupa obiect: asigurari de bunuri, asigurari de credite si garantii si asigurari
de pierderi financiare acestea din a 2-a categ fiind reglem prin 2221 si
2222 C civ, in al treilea rand asigurarile de raspundere civila (cele de pana
92
acum fiind asigurari de pagube) si in al patrulea rand asiguarrile de

persoane
In cazul asig bunurilor cuprinde anumite bunuri constructie, animal,
pentru caz de pieire, de furt sau de alte evenimente.
La asigurarile de credite si garantii: ex: acoperirea riscului de
insolvabilitate in general (societate intra in contract cu alta intreprindere si
asuma niste obligatii patrimoniale; este posibil ca cealalta parte, care este
un investitor strain, sa aiba suspiciunea daca aceasta societate va avea
sau nu o activitate economica care sa ii permita sa sustina acele obligatii,
putand sa ii conditioneze, sa pretinda, pentru ca afacerea sa se incheie, ca
cea din urma sa incheie un contract de asigurare de insolvabilitate, ori de
credit ipotecar, agricol sau de garantii directe ori indirecte, de vanzare cu
plata pretului in rate, de credit de export conform normelor emise de
autoritatea competenta); asigurarile de pierderi financiare: intr-o
asemenea ipoteza o societate intra intr-o afacere, intr-un proiect care este
riscant din punctul de vedere al rentabilitatii.
Asigurarea de raspundere civila: valoare patrimoniala egala cu
despagubirile ce ar urma sa le plateasca asiguratul ca urmare a unui
prejudiciu pe care l-a creat unei terte persoane fata de care va raspunde
potrivit legii civile.
Asigurarile de persoane: nu sunt asigurari de daune.
Diferite categorii de activitati de asigurare:

-
Asigurari directe
Coasigurari
Asigurari mutuale
Reasigurari
Retrocesiunea asigurarilor
In asigurarea directa, raportul de asigurare ia nastere intre asigurator si o alta

persoana fizica sau juridica care are calitatea de asigurat. Inaceasta cateogrie
intra si asa-numita coasigurare, in care exista mai multi asigurator, in vederea
asigurarii sau a reasigurarii unor riscuri deosebite care nu pot fi preluate de catre
o singura societate de asigurari. In acest caz, asiguratul contracteaza cu doi sau
mai multi asiguratori intre care obligatia platii indemnizatiei de asigurare se
divide, fiecare coasigurator asumandu-si numai o cota-parte din risc.
Asadar, in cazul coasigurarii, raporturile de asigurare sunt distincte, chiar daca
ele s-au stabilit prin unul si acelasi contract. Aceasta este de fapt o asigurare
directa incheiata insa cu mai multi asiguratori in aceste condtii.
Spre deosebire de coasigurare, reasigurarea, reglementata de art 2240 C civ
este operatiunea de asigurare a unui asigurator in calitate de reasigurat de catre
un alt asigurator in calitate de reasigurator. Reasiguratorul primeste prime de
asigurare in schimbul carora contribuie, potrivit obligatiilor preluate la suportarea
indemnizatiilor pe care reasiguratul le platestela producerea riscului care a facut
obiectul reasigurarii. Prin reasigurare, reasiguratul cedeaza prime de reasigurare
in schimbul carora reasiguratorul contribuie potrivit obligatiilor preluate la
93

suprotarea indemnizatiilor pe care reasiguratul le plateste la producerea riscului
care a facut obiectul reasigurarii.
Orice asigurator are in vedere imprejurarea ca in cazul in care se produce un
sinistru deosebit vor fi actionate simultan numeroase obligatii de asigurare pe
care le are. Acest risc trebuie sa fie acoperit, incat daca nu este acoperit, acel
asigurator nu va putea sa isi indeplineasca obligatiile pe care le are fata de
asiguratii sai.
Reasigurarea, spre deosebire de coasigurare se realizeaza independent de vointa
asiguratului. Dreptului unui asigurator la reasigurare este conferit de lege si nu
afecteaza drepturile asiguratului. Art 2240 alin 3, reasigurarea nu stinge
obligatiile asiguratorului si nu stabileste niciun raport juridic intre asigurat si
reasigurator.
Retrocesiunea reasiguratorul poate ceda la randul sau o parte din riscul
acceptat.
Reguli generale privind contractul de asigurare (Sectiunea 1 dinC civ 2199
2213).
Un contract de asigurare trebuie incheiat in forma scrisa ceruta ad probationem.
Contractul de asigurare nu poate fi probat cu martori, chiar si atunci cand exista
un inceput de dovada scrisa. Daca documentele de asigurare au disparut prin
forta majora sau caz fortuit si nu exista posiblitata obtinerii unui duplicat,
existenta si continutul lor pot fi dovedite prin orice mijloc de proba. Contractul de
asigurare nu este un contract solemn.
Incheierea unui contract de asigurare se constata printr-un inscris numit polita de
asigurare, alteori numit certificat de asigurare, alterori nota de acoperire, cand
asigurarea se incheie printr-un broker. Potrivit art 2201 o polita de asigurare
trebuie sa indice cel putin partile, obiectul, riscurile, momentul inceperii si al
incetarii raspunderii, primele de asigurare si sumele asigurate.
Politele de asigurare pot fi de trei feluri:
o
o
o
polita nominativa
polita la ordin
polita la purtator
Contractul de asigurare se considera incheiat intre prezenti din momentul

redactarii lui in forma scrisa, iar intre absenti din momentul in care ofertantul a
luat cunostinta despre acceptare. Insa momentul incheierii contractului de
asigurare nu trebuie sa fie confundat cu data de la care incepe suportarea
riscurilor de catre asigurator (ceea ce se numeste inceputul asigurarii).
Ca regula generala, asiguratorul nu suporta riscurile mai inainte de plata cel putin
a celei dintai rate din prima de asigurare. Nu exista risc fara plata anticipata a
primei. In principiu, asigurarile nu se fac pe credit. Reguli cu privire la prima de
asigurare:
94

Art. 2.206 asiguratul este obligat sa plateasca primele de asigurare la
termenele stabilite fara ca asiguratorul sa ii reaminteasca scadenta. Daca plata
celei dintai rate de prima afecteaza inceputul asigurarii, neplata ratelor
ulteriorare de obicei nu atrage dupa sine incetarea imediata a asigurarii, pentru
ca exista un termen de pasuire.
Daca nu s-a prevazut un termen de pasuire, contractul de asigurare se reziliaza in
cazul in care sumele datorate de asigurat nu sunt platite la termenele prevazute
in contract. Dovada platii primelor de asigurare ii revine asiguratului. Proba platii
terbuie facuta prin inscrisuri, fiind inadmisibile proba cu martori, prezumtiile.
Despre riscul asigurat trebuie derterminat cu precizie in cuprinsul contractului.
Importante prevederi in 2203 si 2204. Persoana care contracteaza o asigurare
este obligata sa raspunda in scris la anumite intrebari formulate de asigurator,
precum sa declare la data incheierii contractului orice imprejurari care sunt
esentiale pentru evaluarea riscului.
Art. 2.204 se ocupa de consecintele declaratiilor intexacte si de reticenta privind
riscul. In afara de contractele generale de nulitate, el este nul in caz de declaratie
inexacta sau de reticenta facuta cu rea-credinta cu privire la imprejurari care,
daca ar fi fost cunoscute de catre asigurator, l-ar fi determinat pe acesta sa nu
consmita ori sa consimta in alte conditii, aceasta chiar daca declaratia sau
reticenta nu a avut vreo inflenta asupra producerii riscului asigurat. Declaratia
inexacta sau reticenta din partea asiguratului a carui rea-credinta nu a putut sa
fie stabilita nu atrae nulitatea asiguratului.
Exista de asemenea un text privind lipsa riscului asigurat la momentul incherii
contractului. Contractul de asigurare se desfiinteaza (?) de drept in cazul in care
inainte ca obligatia asiguratorului sa inceapa riscul asigurat se produsese ori
producerea acestuia devenise deja imposibila, precum si daca dupa ce aceasta
obligatie a asiguratorului a inceput sa existe, intervenirea riscului asigurat a
devenit imposibila.
Incetarea contractului reguli speciale cu privire la contractul de
asigurare.
Denuntarea unilaterala este posbila, dar se poate efectua numai cu respectarea
unui termen de preaviz de cel putin 20 de zile de la data primirii notificarii de la
cealalta parte.
Subrogarea asiguratorului in limitele indemizatiei pe care a platit-o asiguratorul
este subrogat in taote drepturile asiguratului impotriva celor raspunzatori de
producerea pagubei, cu exceptia asigurarilor de persoane.
Asiguratul raspunde pentru prejudciile aduse asiguratorului prin acte care ar
impiedica realizarea acestei subrogari. Dar asiguratorul poate renunta la
subrogare.
Cesiunea asigurarii
95

Asiguratorul poate cesiona contractul de asigurare numai cu acordul scris al
asiguratului. Alin 2 aceasta regula nu este aplicabila cesiunilor de portofolii intre
asiguratori in conditiile reglementarilor speciale. Intre 2 societati de asgiurare se
poate realiza o fuziune sau un contract din care o societate de asigurare vinde,
cesioneaza anumite categorii de contracte de asigurare de catre alt asigurator.
Aici nu este vorba despre cesiuni individuale (portofolii de afaceri), sunt permise
in conditiile stabilite de ASF.
Prescriptie: 2519 dreptul la actiune intemeiat (intre parti sau beneficiarul
asigurarii si asigurator) pe un raport de asigurare sau reasigurare se prescrie intrun termen de 2 ani, la fel si dreptul la actiune privind plata remuneratiei
operatiunilor intermediare realizate de brokeri. Orice alta acitune referitoare la
asigurari care nu isi are izvorul in contract este supusa prescriptiei de 3 ani. In
raporturile cu tertii se aplica regulile comune.
-
C13 -
Contractul de renta viagera

Potrivit art din contractul de renta viagera, o parta numita debirentier se obliga
sa efectueze in folosul unei anumite persoane numite credirentier prestatii
periodice constand in sume de bani sau in alte bunuri fungibile. Din aceasta
definitie rezulta ca in mod definitoriu contractul de renta viagera are ca obiect
executarea periodica a unor prestatii constand in transferul
unor bunuri
fungibile. O asmenea obligatie nu poate fi valabila decat daca este limitata in
timp.
De esenta rentei viagere este si aspectul ca limita in timp a obligatiei de a
transfera periodic bunuri fungibile consta in durata vietii unei persoane. Altfel
spus, debirentierul este obligat sa transfere periodic credirentierului o cantitate
determinata sau determinabila de bunuri fungibile pana la decesul unei
persoane. Decesul unei persoane este termenul extinctiv necesar al obligatiei de
plata a rentei viagere.
In mod esential obligatia trebuie sa aiba ca obiect transferul de bunuri fungibile,
ceea ce distinge renta viagera (contractul de renta viagera) de alte contracte.
Spre ex, daca prestatia periodica, este nu de a da, ci de a face, contractul va fi in
principiu un contract de servicii, fie dezinteresat, fie de antrepriza de servicii,
dupa cum contraprestatia exista sau nu. Daca obligatia de a face consta in
asigurarea nevoilor de intretinere ale unei persoane, contractul va fi de
intretinere.
Cu privire la termenul extinctiv el consta in mod necesar in decesul unei
persoane. De regula, aceasta persoana este creditorul obl de plata a rentei numit
credirentier.
Partile pot prevedea insa exceptii de la aceasta regula. Se poate prevedea ca
renta sa fie platita pe durata vietii debirentierului sau pe durata vietii unui tert. In
96

asemenea cazuri, daca credirentierul decedeaza inainte de persoana pe durata
vietii careia a fost constituita renta, obligatia de a plati renta se transmite
activ catre mostenitorii credirentierului. Atunci cand renta este constituita
pe durata vietii mai multor persoane, potrivit art 2244 C civ, in lipsa unei
stipulatii contrare, obligatia de a plati renta se stinge la data decesului ultimeia
dintre aceste persoane.
Ceea ce este specific contractului de renta viagera este de asemenea calificarea
sa neexclusiva. In marea majoritate a cazurilor, daca un contract dat este calificat
ca un tip de contract special, el nu poate fi in acelasi timp si un alt tip de contract
special. Din acest pdv se spune ca de regula calificarile sunt exclusive. In
principiu, o vanzare nu poate fi si un schimb. Foarte rar, o locatiune poate fi si o
antrepriza.
In cazul contractului de renta viagera, calificarea unui contract dat ca fiind
de renta viagera nu exclude cel putin o alta calificare.
Daca se transfera un bun in schimbul obligatiei dobanditorului de a ii plati
periodic transmitatorului o suma de bani pana la sfarsitul vietii sale contractul
este in acelasi timp o renta viagera si o vanzare si i se vor aplica in mod
cumulativ regulile prevazute pentru cele doua contracte speciale.
Daca printr-un contract o parte se obliga fata de cealalta sa ii plateasca periodic
o suma de bani pana la sfaristul vietii fara contraechivalent, atunci contractul
este in acelasi timp un contract de renta viagera si un contract de donatie, cu
consecinta ca lui i se vor aplica in mod cumulativ regulile prevazute
pentru cele doua contracte speciale, in special forma autentica (2.243
alin 1) prevazuta pentru donatie.
In acest caz, contractul nu este aleatoriu, intrucat cel care se obliga sa
plateasca renta nu este expus decat la o pierdere patrimoniala, mai intinsa ori
mai putin intinsa in functie de durata vietii beneficiarului (credirentierului), dupa
cum cel care urmeaza sa primeasca renta nu este expus decat la un castig
patrimonial proportional cu durata vietii sale.
Aceasta situatie trebuie sa fie distinsa de ipoteza in care printr-un contract o
parte ii transfera celeilalte un bun, iar cea din urma se obliga in schimb sa ii
plateasca periodic sume de bani sau alte bunuri fungibile unui tert pe toata
durata unei vieti.
Intre partile contractului, in aceasta situatie, acesta (contractul) poate fi calificat
drept o renta viagera cu titlu oneros (o vanzare sau un schimb). In schimb, fata
de tertul beneficiar al stipulatiei pentru altul fata de care se angajeaza obligatia
de a acoperi renta, contractul este o donatie indirecta si deoarece este indirecta,
el nu va fi supus formei autentice prevazute pentru contractul de donatie, dupa
cum rezulta din art 2243 alin 2 C civ. Contr va fi in acest caz un contract
aleatoriu.
Interpunere de paragraf: in VCC numai un contract cu titlu oneros poate fi
aleatoriu, respectiv numai un contract in care in schimbul unei prestatii o parte isi
97

asuma la randul sau o prestatie a carei intindere nu este cunoscuta. Din
dezechilibrul potential intre cele doua prestatii rezulta sansa de castig si de
pierdere nu numai pentru o parte, ci pentru amandoua. In schimb, daca este o
prestatie necunoscuta asumata fara contraprestatie, atunci debitorul prestatiei
nu poate iesi decat in pierdere (mai mica sau mai mare), pe cand creditorul
prestatiei va fi intotdeauna in castig. De aceea, o liberalitate nu poate fi
niciodata un contract aleatoriu.
NCC 1.173 alin (2) este aleatoriu contractul in care prin natura lui sau prin
vointa partilor ofera cel putin uneia dintre parti sansa unui castig si o expune
totodata la riscul unei pierderi ce depind de un eveniment viitor si incert.
Comentatorii: de vreme ce contr aleatoriiu este in mod sigur sinalagmatic oneros,
de ce legiuitorul a zis cel putin una dintre parti sa fie expusa risc unei pierderi si
totodata unui castig? Dar riscul pentru o pierdere unei parti este posibilitatea
castigului pentru cealalta parte si invers, astfel nu se poate ca o sg parte sa fie si
expusa la o pierdere si motivata de sansa casitgului. Pracitc ambele parti sunt
intr-una dintre situatii.
Art. 2.143 alin (2) stipulantul pierde un bun (transfera un bun) si nu primeste
nimic in schimb. Tertul beneficiar sigur primeste ratele de renta pana la sfarsitul
unei viet - el sigur castiga. Dar promitentul primeste un bun si se obliga sa
plateasca ceva beneficiarului pana la sf unei vieti. Daca viata lunga, prestatiile
pot fi mai mari decat bunul pierdere. Daca viata este mai scurta, atunci nu va
plati atat de mult si atunci el va iesi in castig. Promitentul este expus si la riscul
unei pierderi, si la sansa unui castig. In aceasta situatie ne aflam in sit unui contr
sinalagmatic cu titlu oneros intre promitent si stipulant in care doar o sg parte
este expusa unui risc si unui castig in acelasi timp.
Validitatea contr de renta viagera
Potrivit art 2246 este lovit de nulitate absoluta contr care stipuleaza o renta
constituita pe durata vietii unui tert care era decedat in ziua incheierii
contractului.
Aceasta nulitate absoluta a fost considerata in doctrina ca o aplicatie a nulitatii
contractului pentru lipsa cauzei, considerandu-se ca atunci cand persoana pe
durata vietii careia era decedata la momentul incheierii contractului lipseste
caracterul aleatoriu care prin ipoteza justifica vointa partilor de a contracta. Sub
acest aspect, comentatorii C civ ar arata ca art 2246 ar deroga de la 1238 C civ
care sanctioneaza lipsa cauzei cu anulabilitatea, iar nu cu nulitatea absoluta.
Dinca nulitatea absoluta a contractului nu se justifica prin lipsa cauzei, ci prin
lipsa obiectului lipsa obiectului obligatiei de a plati ratele de renta. Cum aceasta
lipsa a obiectului afecteaza o obligatie prin ipoteza esentiala, ea antreneaza
nulitatea absoluta a intregului contract conform art 1226 C civ fata de care 2.246
nu constituie decat o aplicatie.
Prevederea art 2.247 este mai interesanta si controversata - cf acesteia nu
produce de asemenea un efect contractul prin care s-a constituit cu tiltu oneros o
98

renta pe durata vietii unei persoane care la momentul incheierii contractului
sufera de boala din cauza careia a murit in interval de cel mult 30 de zile de la
aceasta data (incheierea contractului). In acest caz, deoarece se refera doar la
contr de r viag doar cu titlu oneros si pentru ca nu este exclus ca dpdv logic ea sa
priveasca si situatii in care obligatia de a plati ratele de renta are un obiect de
intindere redusa, legiuitorul a presupus lipsa cauzei si, prin derogare de la dreptul
comun, a sanctionat-o cu nulitatea absoluta, luand in considerare si imprejurarile
incheierii contractului pe fondul unei boli fatale. Vointa juridica a unei pers care
sufera de o astfel de boala este supusa unei constrangeri implicite similara starii
de necesitate, iar discernamantul sau este afectat in mod negativ.
Efectele contractului de renta viagera
Regimul platii voluntare a ratelor de renta
Potrivit art 2248 alin 1 ratele de renta se platesc in absenta unei stipulatii
contrare trimestrial, in avans si indexate in functie de rata inflatiei. Ea are in
vedere natura alimetara pe care o au de regula obligatiile de a plati renta
viagera.
Intotdeauna aceste obligatii au forma unor venituri periodice, iar veniturile
periodice servesc de regula intretinerii credirentierului.
Din acest motiv si pentru ca de regula contraprestatia rentei viagere s-a executat
uno ictu imediat dupa incheierea contractului, legiuitorul a prevazut plata in
avans a ratelor de renta, ceea ce inseamna ca fiecare rata de renta devine
scadenta in ziua in care incepe perioada pentru care este datorata. In lipsa de
alta prevedere, aceasta perioada este de un trimiestru.
Intrucat ratele de renta se datoreaza in avans se pune problema privind regimul
sumelor platite pentru perioadele (o perioada) in care obligatia de a plati renta
inceteaza ca urmare a decesului persoanei pe durata vietii careia s-a constituit
renta.
Art. 2.248 alin 2 - cand credirentierul decedeaza inainte de expirarea perioadei
pentru care renta s-a platit in avans, debirentierul nu poate cere restituirea sumei
platite aferente perioadei in care creditorul nu a mai fost in viata. Din acest text
rezulta ca prin derogare de la dreptul comun, atunci cand renta viagera s-a
constituit pe durata vietii credirentierului, platile facute pentru perioada care
excede acestei durate in avans nu vor fi supuse restituirii desi sunt fara cauza
Dinca textul, fiind exceptional, nu se va aplica in ipoteza in care renta a fost
constituita pe perioada vietii unui tert, caz in care credirentierul urmeaza a
restitui sumele primite in avans pentru perioada ce excede acelei durate.
Textul ar trebui extins pentru identitate de ratiune. Nu. Legiuitorul a avut in
vedere cand renta consitutia pe perioada vietii credir, el trebuie ingropat de
mostenitori care trebuie sa cheltuiasca bani. Cand se constituie pentru viata altei
persoane, trebuie sa fie inmormantata de mostenitorii aceleia, nu de catre cei ai
credirentierului.
99

Ratele de renta (obligatia ce incumba debirentului) sunt garantate ca si creanta
vanzatorului la plata pretului atunci cand renta viagera a fost constituita cu titlu
oneros. Aceasta inseamna ca daca in schimbul rentei viagere credirentierul a
transmis un bun mobil, el va beneficia de privilegiul vanzatorul bunului mobil.
Daca este bun imobil, el va beneficia de ipoteca imobiliara legala asupra bunului
imobil transmis.
La inscrierea ipotecii imobiliare in CF dreptul comun cere indicarea sumei maxime
a obligatiei garantate pentru a se semnala tertilor intinderea drepturilor
protejate. Cum intinderea obligatiei de a plati ratele de renta nu este cunoscuta
prin ipoteza, aceasta cerinta nu poate fi indeplinita in cazul ipotecii legale a
credirentierului, de aceea, art 2249 alin 2excepeaza in mod expres credirentierul
de la aceasta cerinta de perfectare a ipotecii legale.
In cazul neexecutarii obligatiei de a plati ratele de renta C civ prevede mai multe
dispozitii privind cauzele justificate de neexcutare a obligatie, executarea silita a
obligatiei si rezolutiunea contractului de renta viagera pentru enexecutarea
obligatiilor.
Cu privire la primul aspect
Art 2.252 prevede ca debirentierul nu se poate libera de plata rentei oferind
restituirea capitalului si renuntand la restituirea ratelor platite.
Debirentul este tinut de plata rentei pana la finalul vietii persoanei pe durata
vietii careia a fost stabilita renta, oricat de impovaratoare ar deveni prestarea
acesteia.
Executarea silita a ratelor de renta
Art 2.250 prevede un mecanism derogatoriu de la dreptul comun in sensul ca in
caz de neexecutare fara justificare a obligatiei de a plati rate de renta ajunse la
scadenta debirentierul poate sa fie executat silit si in privinta unor rate de renta
viitoare neajunsa la scadenta.
Textul 2.250 prevede un mecanism cf caruia debirentierul poate fi obligat sa
consemneze intrun cont special la dispozitia credirentierului sumele pentru plata
ratelor ce vor deveni scadente in viitor intr-un cuantum care depinde durata vietii
persoanei pe durata vietii careia a fost constituita renta, durata ce se poate
stabili printr-o expertiza in asigurari de viata.
Rezolutiunea contractului de renta viagera 2251
Reguli speciale prevazute pentru ipoteze in care ea este cauza de neexecutarea
obligatiilor debirentierului. completare se poate cere daca... 2251 alin 1 are
rolul de a indica faptul ca aceasta neexecutare a obligatiei de a constitui garantia
este suficient de importanta incat sa justifice rezolutiunea contractului, doar ca
nu atat de importanta incat sa permita creditorului sa obtina aceasta rezolutiune
prin declaratie unilaterala.
100

In consecinta, daca nu exista un pact comisoriu cu privire la aceasta obligatie in
contractul de renta viagera, creditorul va putea cere rezolutiunea judiciara a
contractului, instanta urmand sa aprecieze in concret asupra gravitatii
neexecutarii.
Cu privire la obligatia de a plati ratele de renta rezolutiunea pentru neexecutarea
acestei obligatii poate fi obtinuta si prin declaratia unilaterala a credirentierului si
are particularitatea ca ea nu da dreptul debirentului la recuperarea ratelor de
renta pe care le-a platit anterior rezolutiunii. In consecinta credirentierul va putea
obtine rezolutiunea capitalului, iar debirentierul caruia rezol ii este imputabila nu
va putea cere restituirea ratelor platite.
Explicatia pentru regimul derogatoriu de la restituirea prestatiilor.
Mai intai, se observa ca se discuta despre rezolutiune, nu despre reziliere, desi
renta viagera se plateste succesiv. Totusi, contractul este considerat sinalagmatic
uno ictu pentru ca sunt sinalagmatice succesive doar obligatiile in care obligatiile
esentiale ale ambelor parti sunt cu executare succesiva. Altfel, daca contractul
este sinalagmatic si doar obligatia esentiala a uneia dintre parti este cu
executare succesiva, contractul in ansamblul sau va fi considerat cu executare
uno ictu. Consecnta este ca neexecutarea va antrena rezolutiunea, nu rezilierea.
Potrivit art 2253 in principiu ratele de renta intra in garantia comuna a creditorilor
chirografari ai credirentierului, astfel incat pot fi executate silit de catre acestia.
-
Curs incomplet
EXTRA
Grila 2. In materia contractelor speciale
a. Cuantumul arvunei confirmatorii cuprinse intr-o promisiune de vanzare,
spre deosebire de cuantumul clauzei penale nu poate fi niciodata redus de
instanta
b. Cand partile unei vanzari de bunuri de gen limitat au stipulat ca riscurile se
transfera odata cu proprietatea, daca bunurile individualizate de vanzator
au pierit anterior predarii, atunci obligatia cumparatorului de plata a
pretului se stinge, cu exceptia cazului in care evenimentul fortuit a condus
la pieirea intregului gen limitat
c. In ipoteza in care cumparatorul dintr-o vanzare cu optiune de
rascumparare vinde la randul sau bunul imobil unui tert, acesta din urma
dobandeste un drept simplu, si nu conditional daca optiunea de
rascumparare nu a fost inscrisa in CF, iar tertul nu a cunoscut existenta
acesteia pe alta cale - CORECTA
d. Cumparatorul poate sa suspende plata pretului daca ulterior vanzarii s-a
introdus o actiune ipotecara intemeiata pe un drept instituit in favoarea
unui tert, drept necunoscut cumparatorului la momentul incheierii
contractului - CORECTA
101

Punctul a. Clauza penala si arvuna = ambele modalitati conventionale de
evaluare a prejudiciului care decurge din rezolutiunea ca remediu al neexecutarii
fara justificare. Atunci cand nu se executa Se apllica regulile de la reducerea
clauzei penale, prin urmare este gresit niciodata.
c. optiunea nu ii este opozabila tertului nici daca tertul cunoaste pe alta calea
optiunea (art 2346, fiind asimilata unei ipoteci), dar o actiune in rectificare va
putea fi introdusa cu succes impotriva lui.
In cazul contractului de vanzare:
a) Clauzele acestuia din urma se interpreteaza mai intai in defavoarea
vanzatorului si daca acestea raman neclare acestea se interpreteaza in
sensul in care sa produca efecte, iar nu in acela in care sa nu produca
niciunul
b) La cerere, durata clauzei de inalienabilitate poate fi prelungita de instanta
dincolo de termenul instituit de parti, in limita a 49 de ani pana la
incetarea interesului instrainatorului sau tertului in beneficiul caruia a fost
stabilita clauza
c) In situatia in care pactul de optiune consemnat intr-un inscris sub
semnatura privata poarta asupra unui imobil, iar promitentul refuza
incheierea vanzarii, atunci, daca doreste perfectarea acesteia, beneficiarul
trebuie sa solicite instantei pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de
contract (CORECTA sub rezerva trebuie, care este perfectibil - inlocuit
poate)
d) In situatia in care pactul de optiune inchieat in forma autentica poarta
asupra unui imobil, daca acceptarea beneficiarului este consemnata printrun inscris sub semnatura privata, atunci promitentul poate solicita
instantei pronuntarea unei hotarari care sa suplineasca consimtamanul
pentru vanzare al beneficiarului. se aplica conversiunea nu la pactul de
optiune, ci la vanzarea la care promitentul s-a obligat prin pactul de
optiune, dar care se poate converti intr-o promisiune sinalagmatica de
vanzare. (CORECTA fara rezerve)
In cazul contractului de locatiune
a) daca locatiunea este incheiata in forma autentica sau daca este
inregistrata la organele fiscale, aceasta constituie titlu executoriu pentru
plata chiriei - CORECT
b) locatarul care nu a denuntat cu ocazia preluarii bunului viciile aparente la
momentul incheierii contractului, trebuie de regula sa restituie bunul in
stare corespunzatoare utilizarii CORECT 1690+1790+1821 prezumtia
de predare corespunzatoare utilizarii din partea locatorului => ca locatarul
trebuie sa restituie bunul in stare corespunzatoare utilizarii (de regula,
daca nu se rastoarna prezumtia)
c) cesiunea locatiunii are natura juridica a unui contract de locatiune
(cesiunea este uno ictu esentialmente) - GRESIT
102

d) locatiunile incheiate pe perioada determinata cand locatarul decedeaza
inainte de expirarea termenului, mostenitorii acestuia pot denunta
contractul intr-un anumit termen de decadere. CORECT
103

Contracte Speciale 2015 Cursuri RD 1

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Contracte Speciale 2015 Cursuri RD 1

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Contracte Speciale Rzvan Dinc

Transferul unui drept

Cele doua elemente sunt in raport de interdependenta cauzala, in sensul ca cel

Contracte Speciale Rzvan Dinc

Contracte Speciale Rzvan Dinc

Nu se poate transfera un drept in timp. Deoarece una dintre obligatiile

Contracte Speciale Rzvan Dinc

2. Conditiile de validitate ale contractului de vanzare:

Contracte Speciale Rzvan Dinc

Contracte Speciale Rzvan Dinc

Contracte Speciale Rzvan Dinc

Contracte Speciale Rzvan Dinc

Contracte Speciale Rzvan Dinc

Consimtamantul in materia vanzarii

Contracte Speciale Rzvan Dinc

In primul rand, consimtamantul la promisiune este distinct de

Contracte Speciale Rzvan Dinc

Contracte Speciale Rzvan Dinc

Contracte Speciale Rzvan Dinc

Contracte Speciale Rzvan Dinc

Contracte Speciale Rzvan Dinc

Contracte Speciale Rzvan Dinc

pe cand contractul cu tertul era afectat de conditia suspensiva a

e. Cerintele specifice ale

Contracte Speciale Rzvan Dinc

3. Domeniul de aplicare al Legii 17/2014

Contracte Speciale Rzvan Dinc

Contracte Speciale Rzvan Dinc

Contracte Speciale Rzvan Dinc

Cat de revocabila este sau nu este oferta afisata la primarie.

De asemenea, si acceptarea pare a fi revocabila

Contracte Speciale Rzvan Dinc

5. Raportul dintre aceste formalitati

Interepretarea contractului are ca scop sa determine efectele contracutlui. Ca

Contracte Speciale Rzvan Dinc

Obligatia de a transmite dreptul vandut

Regulile C civ referitoare la aceasta obligatie sunt adesea limitate la obligatia de

Contracte Speciale Rzvan Dinc

Contracte Speciale Rzvan Dinc

Contracte Speciale Rzvan Dinc

Contracte Speciale Rzvan Dinc

Contracte Speciale Rzvan Dinc

Contracte Speciale Rzvan Dinc

Contracte Speciale Rzvan Dinc

Contracte Speciale Rzvan Dinc

6. Efectele transferului propr sau al altui drept

Contracte Speciale Rzvan Dinc

OBLIGATIA DE A PREDA LUCRUL CE FACE OBIECTUL DREPTULUI VANDUT

raportul existent intre obligatia de predare si obligatia

Cu privire la primul aspect, anume raportul dintre predare si transmiterea dr

Contracte Speciale Rzvan Dinc

Contracte Speciale Rzvan Dinc

Conformitatea sub aspectul identitatii

Contracte Speciale Rzvan Dinc

Contracte Speciale Rzvan Dinc

Viciile aparente sunt acele neconformitati care pot fi identificate de catre

Contracte Speciale Rzvan Dinc

Contracte Speciale Rzvan Dinc

Prin fapta proprie a vanzatorului

Contracte Speciale Rzvan Dinc

Contracte Speciale Rzvan Dinc

Spre deosebire de garantia pentru propria fapta, cea pentru

Contracte Speciale Rzvan Dinc