SANDRA GRDINARU

4.1. Notiune

Locatiunea este
contractul prin care o
oblig s asigure celeilalte pri, numit parte.
locatar, folosintar mitä locatar
anumit perioad, în schimbul unui losina unui bunun pentun
pre, denumit chirie
peninas
Locatiunea bunurilor imobile i aceea a
închiriere, iar locaiunea bunurilor bunurilor mobile
ile se nurneg so
agricole poart denumirea de arend
4.2. Caractere juridice
rendare
Locaiunea este un contract sinalagmatic întrucât d
reciproce între pri. Locatorul se oblig s na_tere la oblionti
lui închiriat, iar locatarul s asigure folosina vremelnic huen, a

civil.
plteasc preul locaiuni. (Fr. Deak, Tratat de dre
Contracte speciale, Ed. Universul
Juridic, Bucure_ti, 2001, p. 174)
De asemenea, individualizeaz prin urmtoarele caracteristici:
se

este un contract
voine al prilor.
consensual, care se încheie prin simplul acord de

un contract
tante urmresc
esenialmente cu titlu oneros, în care prile conuae"
un interes propriu patrimonial. (Liviu
drept civil. Stnciulescu, Curs ue

Contracte, Ed. Hamangiu, Bucure_ti, 2012, p. 279)

Dac folosina unui lucru se va transmite cu titlu gratuit, conudactul
este nul ca
locaiune, dar poate fi valabil ca dacã
ucrul s-a predat împrumut de folosingd,
(comodatul fiind un contract real) _i dac sunt te
celelalte condiii de validitate. îndepl
(Gabriel Boroi, Drept civil. Partea gene
Persoanele, Ed. Hamangiu, Bucure_ti,
2008, p. 190)
u n contract
derea comutativ, deoarece prile existena
cunosc si întin
obligailor înc de la momentul
încheierii contractulu.
u n contract cu
executare succesiv, deoarece or se
execut în timp,
printr-o obligaiile pai
prestaie continu, pe toat durata
torul fiind
obligat s asigure folosina lucrului, contractu
iar locatarul
pläteasca C
s
un contract
translativ de
determinat, riscul pieirii fortuite fiindfolosin temporar
de
a unui lucru
indiviaua
suportat proprietar.

72
 DREPTUL CONTRACTELOR
contractului de locaiune
4.3. Formarea
4.3.1. Consimtmântul pärilor
Potrivit art. 1781 Cod civil, contractul de locaiune se consider

prile au convenit asupra bunului _i pretului

incheiat îndat ce

4.3.2. Capacitatea
in principiu, loca iunca este un act de administrare a patrimoniului,
trebuie s aib capacitatea de a încheia acte de
astfel încât ambele pri
contractul privc_te un imobil, iar durata închirierii
administrare. Dac îns
este mai mare
de 5 ani, locaunea este act de dispoziie _i, ca atare, se impune
s aib corespunz toare încheierii unor astfel de acte
capacitatea
ca prile
de exerciiu. (C. Toader, Drept civil.
juridice, respectiv capacitate deplin
Contracte speciale, Ed.
All Beck, Bucure_ti, 2003, p. 141)
referitoare la incapaciti se aplic în mod corespunztor _i
Dispoziiile
în cadrul locaiunii.
4.3.3. Obiectul contractului

obiect dublu: lucru transmis în folosin _i chiria.

Locaiunea are

a) Lucrul ce face obiectul locaiunii

atât mobile, cât _i imobile,
Potrivit art. 1779 Cod civil, toate bunurile,
din natura lor nu
face obiectul locaiunii, dac dintr-o prevedere legal sau
pot
Tezult contrariul.
trebuie s se distrug sau s se consume prin folo-
Lucrul închiriat nu

îl formeaz lucruri nefungibile (indivi-

Sint, prin urmare obiectul locaiuni
(Liviu St nciulescu,
dual-determinate) dup natura lor sau dup voina prilor.
Curs de drept civil. Contracte, Ed. Hamangiu, Bucure_ti,
2012, p. 283)
lucrurile
Astfel cum Codul civil prin art. 1228, _i
reglementeaz
fcând bunurile dintr-o
VIoarepot forma obiectul unei locaiuni, exceptie sunt
succesiuni vIitoare
gtenire nedeschis, deoarece pactele asupra unei
prohibite de lege. se
obiectIn cazul în care
o persoan.
poate
LOcatiunea nu avea ca
calculatorul împreuna
a z a un lucru cu personalul de deservire, de exemplu
calculatorului, i
operatorul su, contractul va fi mixt: locatiune, în privina
prestare de servicii, în privina operatorului.

73
 DANDIRA GRÁDINARU
SANDRA GRADIN
b) Chiria - potrivit art. 1780 Cod civil-r
bani sau în orice alte bunuri oate
Aceasta se fixcaz în
prestaii sau
consta într-os
raport cu durata
uniti de timp, _i se plte_te la termenele contractului,
stipulate, fie
Pretul se fixcaz, de regul, în bani, dar, regul, în modbsuces
de
contractul rmâne locaiune, spre
chiar dac chiria
d. deosebire de Vanzate
s-a fixat sub
prestatii- de exemplu, cota parte din fructe sau
prestri de servicii. (F
forma
Tratat de drept civil. Contracte
speciale, Ed. Universul Juridic. BFr.Dek
2001, p. 179) Bucureh
4.3.4. Durata locatiunii
Astfel cum reglementeaz
dispoziiile art. 1783 Cod civil, locatiunie
nu se
pot încheia pentru o perioad mai mare de 49 de ani. Dac
pårtie
stipuleaz un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani.
Dac in contract prile nu au artat durata locaiunii, fr a-_i fi dort
s contracteze pe durat
o
nedeterminat, în lipsa uzanelor, locaunea st
consider încheiat potrivit art. 1785 Cod civil:
a) pentru un an în cazul locuinelor nemobilate
spailor pen
-

sau
exercitarea activitii unui profesionist.
b) pe durata corespunztoare unitii de timp pentru care
calculat chiria, în cazul bunurilor mobile ori în
acela al camerelor sau aparta-
mentelor mobilate.
c) pe durata locaiunii imobilului, în cazul bunurilor
mobile pu
dispoziia locatarului pentru folosina unui imobil.
4.3.5. Forma contractului
Potrivit art. 1798 Cod civil, contractele de rin
locaiune încheiale P
înscris sub semntur privat care au fost înregistrate la organele Jiseacale
precum i cele încheiate în form autentic constituie titlu atru

plata chiriei la termene i în modalitile

executoriu
stabilite în contract.
pen
Dac bunul dat în locaiune este înstrinat,
dreptul locatarului es
opozabil dobânditorului în cazul imobilelor, dac locaiunea a fost notata "
cartea funciar, sau în cazul mobilelor
supuse unor
formaliti de publicita
dac locatarul a îndeplinit aceste formaliti.
 RACTEL
4.4. Efectele contractului
4.4.1. Obligaiile locatorului
Dispozitiile art. 1786 Cod civil
stipulcaz principalcle
locatorului: obligaiile ale
a) spredea locatarului bunul dat în locaiune.
Locatorul este obligat s predea bunul
împreun cu toate accesoriile
sale în stare corespunztoare utilizri acesteia.

b) s menin bunul în starea

corespunztoare de
toat durata locaiunii. folosin pe

Locatorul este obligat s efectueze toate reparaiile care sunt necesare

Dentru a menine bunul în stare corespunztoare de
întrebuinare pe toat
durata locaiunii, potrivit destinaiei stabilite prin contract.
Sunt în sarcina locatarului reparaiile locative, a cror necesitate
rezult din folosina obi_nuit a bunului.
Dac, dup încheierea contractului, se iveste nevoia unor reparaii care
sunt în sarcina locatorului, iar acesta din urm, dei încuno_tiinat, nu începe s
ia de îndat msurile necesare, reparaile pot fí fcute de locatar.
In acest caz, locatorul este dator s pläteasc, în afara sumelor
avansate de locatar, dobânzi calculate de la data efecturii cheltuielilor.

c) s asigure locatarului lini_tita _i utila folosin a bunului pe tot

timpul locaiunii.
obligat s întreprind tot ceea ce este necesar pentru a
Locatorul este
a bunului, fiind
asigura în mod constant locatarului folosina lini_tit _i util
de la orice fapt care ar împiedica, diminua sau stânjeni
o
dator s se abin
asemenea folosin.
contra tuturor viciilor lucrului
care împie
Locatorul garanteaz
la încheierea
aica saumicsoreaz folosirea lui, chiar dac nu le-a cunoscut
survenit in
COnractului _i fr a tine seama dac ele existau dinainte ori au
Locatorul nu rspunde pentru viciile care erau aparente la
Ccaiunii.
ata incheierii contractului _i pe care locatarul nu le-a reclamat.
locatarul
Daca locatorul nu înltur viciile în cel mai scurt termen,
atat
a chiriei. în cazul
în care vicile sunt
c areptul la o scdere proportional in locaiunc
ar fi luat bunul
Brave încât, dac le-ar fi cunoscut, locatarul nu
Cl poate rezilia
contractul, în condiiile legi

75
 aceste vicii
aduc vreun prejudici iciu locatau loca
Atunci când ne-interese, în
în afar de caz.
de cazul câ
lovede_te c
daune-interese,
la
poate fi
obligat _i
împrejur rilor,
nu era dator so le cunoasc.
potrivit
cunoscut _i c, la garan ia contra vicijilor a
Dispoziiile privitoare calitZt:lnse scunse se :
atunci când
bunul dat in
loca une nu corespunde
calitilor convenite de
pri. atunci când locatarul.
de fapt apar cauzat nu este tiu
Tulburárile
tulburarea prin fapta
ui ter care
unui
locatar de nu
garanteze pe
bunului. Exista i excep{ii, în conditile inin care tulbura
.
pretinde
preia. br
drept asupra
vreun
bunului il împiedic pe locatar sã ilil n
inceputeînaintea predärii au loc atunci cand un tert pretinde
Tulburrile de drept t.
reunde
Locatorul este obligat sã ill ana drep
bunului dat în locaiune. apere pe locathr
asupra
tulbur ri de tapt. Dac locatarul este linsittn
chiar _i în lipsa unei sau in
bunului, locatorul trebuie så il despgubeasc pentnu
narte de folosina
din aceast cauz .
prejudicile suferite
daca 1-a comunicat-o locatoruli
Indiferent de gravitatea tulburrii,
cere o scdere Dro
ca acesta s o
înl ture de îndat, locatarul poate
fr
dac ar fi cunoscut
tulburarea este atât de grav încât,
tional a chiriei. Dac
rezilia contractul, în condiiile legii.
locatarul nu ar fi contractat, el poate
Locatarul care, la încheierea contractului,
cuno_tea cauza de evicune
nu are dreptul la daune-interese.
4.4.2. Obliga iile locatarului
civil, locatarul are urmtoarele obiga
Potrivit art. 1796 Cod
principale:
a) s ia în primire bunul dat în locaiune; pris
plteasc chiria în cuantumul _i la termenul sa
b) s
contract. pl teasc
chin
a t ssa pae
In lips de stipulaie contrar, 1locatarul este obligat
contrare, chinia &
la termenele stabilite potrivit uzantelor.
Dac nu exist uzante i în lipsa unei stipulau
c e a s t an u
plte_te dup cum urmeaz: aceas
dac
n avans pentru toat perioada contractulul, este
depseste o lun; loca iunil
durata
dac
n prima zi lucrtoare a fiec rei luni,
mai mare de o lun, dar mai mic de un an;
 DREPTUL CONTRACTELOR
nrima zi lucrtoare a fiecrui
este de cel pu in un an. trimestru, dac durata locaiuni
Contractele de locaune incheiate prin înscris
sub
a l fost
înregistrate la organele fiscale, precum _i cele semntur privatä
autentic constituie titluri executorii pentu plata chiriei încheiate în form
la termenele
modalittile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin si inin
lege.
s foloseasc bunul cu
pruden _i
stabilite prin contract sau, în lips, potrivit cclei
diligenä - potrivit destinaiei
prezumate dup anumite
imprejurri, cum ar fi natura bunului, destinaia sa anterioar ori cea
creia locatarul îl folose_te. potrivit
Dac locatarul modific bunul ori îi schimb
destinaia sau îl între-.
huinteaz astfel încât îl prejudiciaz pe locator, acesta din urm
poate cere
daune-interese i, dup caz, rezilierea contractului.
Locatarul este obligat, sub sanciunea plii de daune-interese _i a
suportrii oricror alte cheltuieli, s îî notifice de îndat locatorului necesi-
tatea efecturii reparaiilor care sunt în sarcina acestuia din urm.
In lips de stipulaie contrar, reparaiile de întreinere curent sunt în
sarcina locatarului.
Dac în timpul locaiunii bunul are nevoie de reparaii care nu pot fi
amânate pân la sfâr_itul locatiunii sau a cror amânare ar expune bunu
pericolului de a fi distrus, locatarul va suporta resträngerea necesar a
iunii cauzat de aceste reparaii.
Dac totu_i reparaiile dureaz mai mult de 10 zile, în conformitate cu
art. 1803 alin. 2 Cod civil, preul locaiunii va fi sczut proporional cu timpul
si cu partea bunului de care locatarul a fost lipsit.
Dac reparaiile sunt de a_a natur încât, în timpul executrii lor, bunul
devine impropriu pentru întrebuin area convenit , locatarul poate rezilia
contractul.
locatarul este
AStfel, cum stabilesc dispoziiile art. 1804 Cod civil,
0D1gat s permitexaminarea bunului de ctre locator la intervale de timp
de ctre cei care
ZOnabile în raport cu natura _i destinatia bunului, precum _i
s il 1a in
il cumpere sau care, la încetarea contractului, doresc
SC Sa a
dune, frîns ca prin aceasta s i se cauzeze o stânjenire nejustificata
folosintei bunului.
77
 din orice cauz
bunul la incetarea, a
locaiune.

d) s
restituie
locaiunii,
locatarul este obligat s restituie
s ro

contractului
La încetarea
care I-a primit,
1n afar de ceea a
bunmul lua
locatiune în
starea îin
conform art. 1821 alin, 1 Cod o erittitsasau sa
cauza vechimi,
din
deteriorat accesorila
cu
se restituie impreun
Luerul închiriat sale
inventarului. Prin
inventar trebuie så
se ineleag orice act de
de constatareconiasfariommy
.
atlat lucrul la predare.
care s-a
în
din imobilele folosite
sau ocupate fr drent
Evacuarea
Cererile se adrescaz judectoriei
in circumscripfia creia se af
drept ori, dup caz,
inchiriat sau arendat, chiar daes .
imobilul ocupat fr
imobilul sau contractul a încetat. Pentru etapa de eit
tarul a prsit
comunicare a actelor procedurale, locatarul _i ocupantul imobiluui SUunt
pe la imobilul care îl ocupäã fa
prezumai ca având domiciliul lor obligatoriu
nicun drept. Dac imobilul este închis,
toate notificrile, citaile i celelate
acte de procedur emise în cadrul acestei proceduri se af+_eaz la u_a imo
04.01.2017
bilului (Eugen Staicu, Evacuarea locatarului: cum procedm?,
disponibil online la www.legestart.ro).
învestit cu formul exec
Dup admiterea cererii, hot rârea instanei
torie poate fi pus în executare de ctre un executor judectoresc care
desf_oar activitatea în circumscriptia unde se afl imobilul.
4.5. Sublocaiunea _i cesiunea contractului de locaiune
or
Locatarul poate s încheie o sublocaiune, total : sau parial, ea
c
s cedeze locaiunea, în tot sau în parte, unei alte persoane, Stea, dac bunul
facultate nu i-a fost interzis în mod expres. Cu toate acestea
0rdulsserde acordul
este mobil, sublocaiunea ori cesiunea nu este permis decât cu
al locatorului. Ceda
aceea
de
Interdictia de a încheia o sublocaiune o include _i pe nche
cheiao
îmche
de a
locaiunea. Interdicia de a ceda locaiunea nu o includeppe
aceca
e
aceblocat v e _ t e a t â tsublocafu.

atiune
sublocaiune. Interdicia de a încheia o sublocaiune prive_ic
atit
total, cât _i pe cea parial. Interdicia de a ceda locaiunea pr
cesiunea total, cât _i pe cea
parial. S i n a b u n u l u ,
Locatarul prime_te dreptul de a i se asigura
l ge
_i
va
fructelk
pentru a-_i exercita acest drept el va deveni detentor al
o r al
bunului
exercita _i drepturile accesorii folosintei, inclusiv dreptul
a
 a dat în locaiune. (Razvan Dinca, Contracte
Note de curs, Ed. Universul
speciale în noul Cod
ridic, Bucure_ti, 2013, p. 165) Cod eir
civil.
fn caz de neplat a chiriei cuvenite in
temeiul
niri pe sublocatar pän la concurena chiriei pelocaiunii, locatorul1
care acesta din
urm
datoreaz locatarului principal. Plata anticipat a chiriei ctre locatarul
principal nu poate fi opus locatorului.
Locatorul î_i pstreaz dreptul chiar i atunci când creanta având
ca
abiect chiria datorat în temeiul sublocaiunii a fost cedat,
Locatorul poate, de asemenea, så se îndrepte direct împotriva
Cublocatarului pentru a-l constrange la executarea celorlalte obligaii asumate
rin contractul de sublocaiune. Prin cesiunea contractului de locaiune de
tre locatar, cesionarul dobânde_te drepturile _i este tinut de obligaiile
locatarului izvorâte din contractul de locaiune.
4.6. Incetarea locaiunii
Pe lâng acordul de voin al prilor, contractul de locaiune înceteaz
prin:
a) denun are unilateral
Potrivit art. 1816 Cod civil, dac locaiunea a fost fäcut fr deter
minarea duratei, oricare dintre pri poate denuna contractul prin notificare.
In acest sens, textul art. 1824 Cod civil prevede care sunt termenele de
preaviz pentru diferite situai:
6 0 de zile, dac intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata
chiriei este de o lun sau mai mare;
1 5 zile, dac intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei
este mai mic de o lun.
preaviz stabilit de
Notificarea fcut cu nerespectarea termenului de
acelui
ege sau, în lips, de uzane nu produce efecte decât de la împlinirea
termen.
de restituire a bunului
La implinirea termenului de preaviz, obligaia
iar contractul de locaiune încheiat în condiiile
legii devine
ucVine exigibil,
itlu executoriu cu
privire la aceast obligaie.
b) expirarea termenului
determinata,
Cazul contractului de locaiune încheiat pe durat
contractului _i
exigibilitatea
expirarea termenului are efect încetarea
ca
79
 SANDRA GRÁDINARU
obligatiei de restituire a locatarului. In situaia în e
detentia bunului executându-_i obligaiïle decurgând din locatarul co
expirarea termenului, iar locatorul nu se împotrive_te acestei aatract _i dinp
interpreteaz conduita prilor ca fiind un acord tacit, dar atudini, eg
încheierea unui nou contract de locaiune. Acest mecanismneiDoarsP
ndoielnic.
tacit relocaiune. (Rzvan Dinc, Contracte speciale n noul Cod
de curs, Ed. Universul Juridic, Bucure_ti, 2013, p. 195)
Cod civil. Nol
c)rezilierea contractului pentru neexecutare
Atunci când, fr justificare, una dintre prile
contractului de les,
tiune nu î_i execut
obligaile nscute din acest contract, cealalt parte ate
dreptul de a rezilia locaiunea, cu daune-interese, dac este cazul.
Neexecutarea trebuie s priveasc obligaiile
principale, care s aduc
vätmri celeilalte pri (abuz de folosin, schimbarea destinaiei lucrului,
neplata chiriei, neefectuarea reparaiilor importante, descoperirea de vici
ascunse etc.).
(Florin Moiu, Contractele speciale în Noul cod civil, Ed
Universul Juridic, Bucure_ti,
2011, p. 201, apud Liviu Stnciulescu, Curs de
drept civil. Contracte, Ed. Hamangiu,
Ca excepie, în cazul
Bucure_ti, 2012, p. 169)
contractelor cu executare succesiv, a_a c u
_i locaiunea, creditorul are dreptul la t
reziliere chiar dac neexecutarea estc u
mic însemntate, îns are un caracter
repetat [art. 1551 alin. (1) din
civil].
d) pieirea lucrului
Dac bunul este distrus în
întregime
destinatiei stabilite, locaiunea înceteaz sau nu mai
poate fi folosit po rivit
de drept.
Dac imposibilitatea folosirii
poate, dup împrejurri s cear fie
bunului este numai bar ial , locatarul
rezilierea parial, 10ca
tional a chiriei. Atunci când bunul este doar locaiunii, fie reducerea propP
rea propor
in toate cazurile în care deteriorat, locaiuneaea continu .
bunului este fortuita, locatarul nuimposibilitatea
are
drept la
total sau partialde folos ea
e) desfiintarea titlului locatorului,
daune-interese.
Desfiintarea dreptului care permitea
bunului închiriat determin încetarea de drept a locatorului s asi
sigure folosinfa
Cu toate acestea, locatiunea va contractului de locatiune.
continuaului
desfiinarea
titlului locatorului pe durata
locaiune.
stipulat de produc efecte _i dupa
pri, fr a se
80 dep_i "
an a
data desfiinrii titlului locatorului, îns numai dac locatarul a fost de
le
la închcierea loca iunii.
hun-credin
Iocatiunea nu încctcaz prin moartea locatorului sau a locatarului. Cu
s0ate acestea, în cazul loca iunii cu durat dcterminat , mo_tenitori locatarului
pot denunta contractul in temen de 60 de zile de la data la care au luat
umostint de moartea locatarului i cxistenta loca iunii.