MODALITATILE DREPTULUI DE PROPRIETATE

• Dreptul de proprietate că este un drept pur şi simplu în situaţiile în care are ca titular o
singură persoană, iar existenţa sa este sigură, certă, deci nu depinde de un eveniment
sau de o împrejurare care ar putea să îi facă nesigură existenţa.
• Dreptul de proprietate este un drept afectat de modalităţi atunci când calitatea de
titular este deţinută în acelaşi timp de mai multe persoane sau atunci când existenţa sa
nu este sigură, este incertă, nu este definitivă.
• Modalităţile dreptului de proprietate sunt:
- proprietatea rezolubilă;
- proprietatea anulabilă;
- proprietatea comună.
• Proprietatea rezolubilă
• Noţiune
• Proprietatea este rezolubilă atunci când ia naştere dintr-un act juridic translativ de
proprietate care este afectat de o condiţie rezolutorie, motiv pentru care dreptul de
proprietate are o existenţă nesigură, cel care îl dobândeşte neavând siguranţa,
certitudinea că îi va putea exercita atributele aşa cum va dori şi când va dori.
• Condiţia rezolutorie este acea modalitate a actului juridic care constă într-un eveniment
viitor şi nesigur ca realizare, a cărei îndeplinire are ca efect stingerea drepturilor şi
obligaţiilor care s-au născut (art.1401 Cod civil).
• În materia drepturilor reale proprietatea este rezolubilă în cazul în care actul juridic
translativ de proprietate este afectat de o condiţie rezolutorie, expresă sau tacită, a cărei
îndeplinire are ca efect stingerea dreptului de proprietate al dobânditorului în mod
definitiv, astfel că bunul ce face obiectul său iese irevocabil din patrimoniul acestuia, cu
efectul reîntoarcerii în patrimoniul transmiţătorului, care va fi considerat un proprietar
pur şi simplu care nu l-a transmis niciodată.
• 2.2 Efectele proprietăţii rezolubile
• Existenţa condiţiei rezolutorii în cadrul unui act juridic translativ de proprietate generează
o stare de incertitudine în privinţa dreptului de proprietate.
• a). Pendente conditione, respectiv până în momentul în care condiţia se îndeplineşte,
bunul transmis are doi proprietari, cel care îl transmite, înstrăinătorul, care are asupra
acestuia un drept de proprietate afectat de o condiţie suspensivă, deci un drept
 eventual, caracterizat prin aceea că există posibilitatea ca bunul să se reîntoarcă în
patrimoniul său dacă condiţia se va îndeplini. Un astfel de drept nu îi dă înstrăinătorului
posibilitatea să exercite acte de posesie sau să facă acte de administrare asupra bunului
transmis. Acesta va putea să facă acte de dispoziţie, însă acestea vor fi afectate de o
condiţie suspensivă, în sensul că eventuala înstrăinare va produce efecte juridice doar în
ipoteza în care condiţia se va realiza, iar bunul se va întoarce în patrimoniul său.
• În ceea ce îl priveşte pe dobânditor, acesta are un drept de proprietate supus unei
condiţii rezolutorii, drept urmare se va comporta faţă de bun ca un adevărat proprietar,
pentru că o astfel de condiţie nu întârzie, nu condiţionează exercitarea atributelor
dreptului de proprietate, ci doar stingerea dreptului. Dobânditorul sub o astfel de
condiţie va putea să facă acte de administrare şi să exercite posesia asupra bunului ce i-a
fost transmis şi chiar să încheie acte de dispoziţie, dar acestea vor fi afectate la rându-l
lor de o condiţie rezolutorie, deoarece nemo plus juris in alium transferre potest quam
ipse habet.
• b). Îndeplinirea condiţiei rezolutorii are ca efect stingerea dreptului de proprietate al
dobânditorului, bunul revenind în patrimoniul transmiţătorului chiar din momentul în
care a fost perfectat actul juridic translativ de proprietate cu o astfel de afectaţiune,
astfel că acesta va redobândi calitatea de titular al unui drept de proprietate pur şi
simplu.
• Dacă între timp dobânditorul a procedat la exercitarea dreptului de dispoziţie asupra
bunului care i-a fost transmis sub condiţie rezolutorie, actele de dispoziţie pe care le-a
perfectat cu terţii vor fi desfiinţate cu efect retroactiv dacă aceştia au ştiut de existenţa
condiţiei, principiul resoluto jure dantis, rezolvitur jus accipientis găsindu-şi deplină
aplicare, iar dacă au fost dobânditori de bună-credinţă sunt aplicabile regulile de la
vânzarea lucrului altuia prevăzute în art.1683 Cod civil.
• Actele de administrare pe care le-a făcut dobânditorul sub condiţie rezolutorie până la
îndeplinirea acesteia rămân valabile, efectele lor trebuie să fie păstrate deoarece
dobânditorul a acţionat în astfel de cazuri ca un mandatar al transmiţătorului.
• Fructele pe care dobânditorul le-a perceput până în momentul îndeplinirii condiţiei pot
să fie păstrate, deoarece au fost însuşite în puterea unui titlu valabil.
• c). În ipoteza în care condiţia rezolutorie nu se îndeplineşte se va consolida cu efect
retroactiv a calitatea dobânditorului, acesta devenind un proprietar pur şi simplu.
• Pe cale de consecinţă şi drepturile reale pe care le-a constituit sau transmis în favoarea
terţilor vor fi consolidate cu efect retroactiv şi definitiv, aceştia fiind consideraţi că au
dobândit de la o persoană care avea calitatea de proprietar pur şi simplu.
• În privinţa transmiţătorului, dreptul său eventual se stinge, iar actele pe care le-a
încheiat cu terţii vor fi desfiinţate cu efect retroactiv.
• 2.3 Cazurile de proprietate rezolubilă
• Proprietatea rezolubilă poate să ia naştere:
 - în mod convenţional, cazuri în care urmare voinţei părţilor transmiterea dreptului de
proprietate se face sub o astfel de condiţie;
 - urmare voinţei legiuitorului.
 Un caz de proprietate rezolubilă este reglementat în cuprinsul art.1031 din Codul civil,
donaţiile ce sunt încheiate între soţi pot să fie revocate numai în timpul căsătoriei, astfel
că dreptul de proprietate al soţului donatar este incert, depinzând de voinţa soţului
donator.
 Existenţa unei proprietăţi rezolubile mai este posibilă şi atunci când un coproprietar
procedează la transmiterea dreptului de proprietate în întregime către un terţ
dobânditor, fără a avea consimţământul celorlalţi coproprietari. Într-un astfel de caz,
potrivit art.642 al.1, cu trimitere la art.641 din Codul civil actele juridice de dispoziţie ce
au fost făcute cu nerespectarea regulii unanimităţii sunt inopozabile coproprietarilor care
nu au consimţit expres sau tacit la încheierea lor. Dar, dacă urmare partajului bunul este
inclus în lotul coproprietarului transmiţător, astfel că acesta devine potrivit art.680 al.1
din Codul civil un proprietar exclusiv, actul de înstrăinare îşi va produce efectele de la
data partajului, iar dacă bunul nu este inclus în lotul acestuia atunci acest act nu poate să
producă efecte juridice translative de proprietate.
. Proprietatea anulabilă
Noţiune
Proprietatea este anulabilă atunci când dreptul de proprietate este dobândit în temeiul
unui act juridic translativ de proprietate care este afectat de o cauză de nulitate
relativă.
Cauza anulabilă deschide posibilitatea pentru partea îndreptăţită să solicite desfiinţarea
actului juridic translativ de proprietate, astfel că dreptul de proprietate al dobânditorului
se poate stinge.
 Pentru că acţiunea pentru anularea unui act juridic translativ de proprietate lovit de o
cauză de nulitate relativă este potrivit dispoziţiilor art.1249 al.2 cu aplicarea art.2517 din
Codul civil prescriptibilă extinctiv, termenul pentru introducere este de trei ani de la
data la care a luat naştere dreptul la acţiune.
 Proprietatea anulabilă poate să devină pură şi simplă în situaţia în care actul juridic lovit
de nulitate relativă este confirmat, moment în care dreptul de proprietate al
dobânditorului este consolidat cu efect irevocabil, dar numai în cadrul relaţiei dintre
părţile care l-au încheiat.
 În relaţiile cu terţii sunt aplicabile dispoziţiile art.1265 al.1 teza a II-a din Codul civil,
aceştia putând să invoce nulitatea relativă a actului juridic pe calea unei acţiuni oblice,
dacă sunt de bună-credinţă şi justifică un interes. În faţa terţilor un act juridic lovit de
nulitate relativă care este confirmat de către părţi va produce efecte juridice doar dacă şi
aceştia îl confirmă la rândul lor sau nu exercită acţiunea oblică în anularea lui.
• 3.2 Încetarea proprietăţii anulabile
• Proprietate anulabilă încetează în trei cazuri, prin confirmare, urmare expirării
termenului în care putea să fie invocată şi urmare admiterii sau respingerii acţiunii în
anulare.
 Urmare confirmării actului lovit de nulitate relativă proprietatea anulabilă încetează, iar
dreptul de proprietate al dobânditorului se consolidează cu efect retroactiv, devenind un
drept pur şi simplu.
• Confirmarea actului anulabil şi consolidarea în acest mod a dreptului de proprietate
poate să fie expresă sau tacită.
• Confirmarea expresă trebuie să îmbrace forma unui înscris şi să provină din partea celui
care ar putea să invoce cauza de nulitate relativă care să ducă la desfiinţarea actului
translativ de proprietate. De asemenea, pentru valabilitatea confirmării înscrisul în care
este consemnată trebuie să întrunească toate condiţiile de valabilitate (art.1263 al.1 Cod
civil) şi să indice potrivit dispoziţiilor art.1264 din Codul civil obiectul, cauza şi natura
obligaţiei care este confirmată, să facă vorbire despre motivul de nulitate relativă ce ar
putea forma obiectul unei acţiuni în anulare, precum şi despre intenţia de a repara viciul.
• Confirmarea tacită poate să aibă loc în situaţiile în care nulitatea actului translativ de
proprietate nu este invocată în termenul de 3 ani prevăzut pentru introducerea acţiunii în
anulare sau atunci când, fără o confirmare expresă, partea care ar putea să invoce
nulitatea trece la executarea actului.
 Expirarea termenului în care putea să fie introdusă acţiunea în anulare sau respingerea
unei astfel de acţiuni au ca efect consolidarea dreptului de proprietate al dobânditorului
şi desfiinţarea actelor juridice pe care transmiţătorul le-a încheiat între timp cu terţe
persoane. Se vor consolida în schimb actele juridice pe care dobânditorul le-a încheiat cu
astfel de persoane. Desfiinţarea, după caz consolidarea actelor juridice se va face cu efect
retroactiv.
 În schimb, admiterea acţiunii în anulare duce la stingerea dreptului de proprietate al
dobânditorului, bunul revenind în patrimoniul transmiţătorului, iar eventualele acte pe
care acesta le-a încheiat cu terţii se vor consolida cu efect retroactiv. Actele juridice pe
care le-a încheiat cu terţii dobânditorul se vor desfiinţa cu efect retroactiv.
 4. Proprietate comună
• 4.1 Noţiune şi formele proprietăţii comune
• Pornind de la textul art.631 din Codul civil, proprietatea comună este acea modalitate a
dreptului de proprietate în cazul căreia dreptul asupra aceluiaşi bun sau asupra
aceleiaşi mase de bunuri aparţine în acelaşi timp mai multor titulari.
• În prezent, potrivit art.632 din Codul civil proprietatea comună poate să fie întâlnită sub
două forme: proprietatea comună pe cote-părţi (coproprietatea) şi proprietatea
comună în devălmăşie (devălmăşia), deosebirea dintre acestea fiind dată felul în care
este determinată întinderea dreptului de proprietate pentru fiecare titular.
 În cazul proprietăţii comune pe cote-părţi două sau mai multe persoane au concomitent
un drept de proprietate asupra aceluiaşi bun, fără fracţionarea lui materială, existenţa
dreptului îmbrăcând forma unor cote-părţi ideale şi abstracte.
 Proprietatea comună în devălmăşie presupune stăpânirea aceluiaşi bun în mod
concomitent de două sau mai multe persoane, fără fracţionarea lui materială şi fără ca să
fie cunoscută întinderea drepturilor lor de proprietate.
• Precizare. Spre deosebire de proprietatea comună pe cote-părţi care poate să fie întâlnită
atât în cazul dreptului de proprietate privată, cât şi în cazul dreptului de proprietate
publică, proprietatea comună în devălmăşie este specifică doar dreptului de proprietate
privată.
Proprietatea comună pe cote-părţi
Noţiuni preliminare
• Proprietatea comună pe cote-părţi este acea formă de proprietate comună în cazul
căreia bunul aparţine în acelaşi timp mai multor persoane, fără ca să fie fracţionat în
materialitatea sa, fiecărui coproprietar revenindu-i o cotă-parte abstractă şi ideală din
dreptul de proprietate.
• Specificul acestei forme de proprietate comună constă în aceea că persoanele care au
calitatea de coproprietari nu sunt proprietari exclusivi asupra vreunei porţiuni
determinate din bun, porţiune care ar putea să fie indicată în materialitatea sa în orice
moment. Exclusivitatea există, dar numai asupra unei cote-părţi ideale şi abstracte din
dreptul de proprietate, care îi permite fiecărui coproprietar să se comporte faţă de bun
ca un proprietar şi să exercite atributele pe care i le conferă acest drept, inclusiv să
dispună în mod liber de cota-parte pe care o are, identificarea porţiunii materiale care îi
revine din bun făcându-se abia cu ocazia sistării comunităţi prin partaj.
• Precizare. În practica de zi cu zi pentru desemnarea acestei forme de proprietate comună
se folosesc doi termeni, coproprietate şi coindiviziune, iar pentru indicarea titularilor
dreptului de proprietate noţiunile de coproprietari şi coindivizari.
• Cu toate că ambii termeni au semnificaţia că dreptul de proprietate aparţine mai multor
persoane sub forma unor cote-părţi, între coproprietate şi coindiviziune există deosebiri
în privinţa aspectul obiectului lor.
• Coproprietatea este o modalitate a dreptului de proprietate care există în cazul unui bun
sau unor bunuri determinate, asupra cărora mai multe persoane, numite coproprietari,
exercită atributele acestui drept.
• Indiviziunea în schimb, nu este o modalitate a dreptului de proprietate, ci o modalitate a
patrimoniului, caracterizată prin aceea că mai multe persoane, coindivizari, deţin un
drept de proprietate asupra unei universalităţi de bunuri, care conţine atât elemente de
activ, cât şi elemente de pasiv, dar ceea ce este mai important, bunurile ce formează
obiectul coindiviziunii nu sunt individualizate.
Trăsături caracteristice
• Dreptului de proprietate comună pe cote-părţi sau coproprietăţii îi sunt caracteristice
următoarele:
 - bunul aflat în stare de coproprietate nu este fracţionat în materialitatea sa, el aparţine
în întregime şi în mod concomitent mai multor coproprietari;
 - coproprietarii au o cotă-parte ideală şi abstractă din dreptul de proprietate, care poate
să fie exprimată printr-o fracţie sau procent şi se regăseşte în fiecare particulă din care
este compus bunul, starea de coproprietate fiind privită în acest fel prin prisma relaţiei
dintre bun şi coproprietari;
 - coproprietarii sunt în schimb proprietari exclusivi asupra cotelor-părţi pe care le au, pe
care pot să le transmită în mod liber, fără a avea nevoie de consimţământul celorlalţi,
starea de coproprietate fiind privită în acest fel prin prisma relaţiei dintre coproprietari;
 - coproprietarii exercită în comun şi în acelaşi timp atributele dreptului de proprietate;
 - subiecţii dreptului de proprietate comună pe cote-părţi pot să fie atât persoanele fizice,
cât şi persoanele juridice, chiar şi statul şi unităţile administrativ-teritoriale pentru
bunurile care fac parte din domeniul lor privat.
Prezumţiile în legătură cu starea de coproprietate şi cotele de proprietate
 În legătură cu starea de coproprietate şi cu cotele-părţi pe care le au coproprietarii
art.633 şi art.634 al.2 din Codul civil indică două prezumţii, ambele relative.
 Potrivit art.633 din Codul civil dacă un bun este stăpânit în comun de două sau mai
multe persoane starea de coproprietate se prezumă până la proba contrară, fiind
necesar ca stăpânirea să îmbrace forma cerută de art.916 din Codul civil, respectiv cei
care o exercită în comun să se comporte ca proprietari, iar nu ca detentori precari, care o
exercită o stăpânire materială dar pentru alte persoane.
 Atunci când doar un singur proprietar exercită acte de posesie asupra unui bun comun
prezumţia nu mai funcţionează, fiind nevoie în sensul art.633 din Codul civil să se facă
dovada stării de coproprietate.
 Cea de a doua prezumţie este menţionată în cuprinsul art.634 al.2 din Codul civil, până la
proba contrară cotele de proprietate ale coproprietarilor sunt prezumate egale.
Felurile dreptului de proprietate comună pe cote-părţi
 Legiuitorul indică în cuprinsul art.632 al.2 din Codul civil două feluri de proprietate
comună pe cote-părţi (coproprietate), proprietatea comună pe cote-părţi obişnuită
(coproprietatea obişnuită) şi proprietatea comună pe cote-părţi forţată (coproprietatea
forţată), distincţia fiind dată de posibilitatea sau de imposibilitatea de a o sista.
 Precizare, văzând dispoziţiile art.645 din Codul civil se reţine că nu numai dreptul de
proprietate privată poate să facă obiectul coproprietăţii obişnuite, ci şi restul drepturilor
reale principale dacă sunt exercitate în comun de două sau mai multe persoane.
Proprietatea comună pe cote-părţi obişnuită (sau temporară)
Noţiune şi reglementare
• Proprietatea comună pe cote-părţi obişnuită sau temporară este acea formă de
coproprietate care poate să înceteze oricând prin împărţeală sau partaj, fie urmare
acordului coproprietarilor, fie la cererea unuia dintre aceştia.
• Condiţiile în care poate să fie exercitat acest drept de coproprietate şi regimul său juridic
sunt menţionate în cuprinsul art.634-645 din Codul civil.
Trăsături caracteristice
• În afara trăsăturilor caracteristice ce au fost menţionate în cazul dreptului de
coproprietate comună pe cote-părţi, pentru proprietatea comună pe cote-părţi obişnuită
se mai adaugă următoarele aspecte specifice:
 - posibilitatea de a fi sistată oricând, deci are un caracter temporar;
 - sistarea stării de coproprietate poate avea loc la cererea oricărui coproprietar.
Modurile în care ia naştere
• Coproprietatea obişnuită sau temporară poate să ia naştere:
 - urmare construirii în comun sau dobândirii unui bun de către două sau mai multe
persoane împreună;
 - din moştenire legală sau testamentară, în cazurile în care defunctul are mai mulţi
succesori legali sau lasă acelaşi bun mai multor moştenitori testamentari, ori acestora
alături de care există şi moştenitori legali;
 - prin uzucapiune, în cazul în care actele de posesie asupra aceluiaşi bun au fost
exercitate împreună de două sau mai multe persoane, deci urmare unei coposesii;
 - urmare desfacerii căsătoriei prin divorţ sau încetării căsătoriei, când starea de
proprietate comună în devălmăşie se transformă în proprietate comună pe cote-părţi;
 - urmare reconstituirii dreptului de proprietate privată asupra terenurilor cu vegetaţie
forestieră în folosul unor forme asociative în temeiul Legii nr.1/2000.
Regimul juridic
Drepturile coproprietarilor
 Fiind o stare juridică care presupune existenţa mai multor proprietari în cazul aceluiaşi
bun, care nu au un drept exclusiv asupra unei părţi din acesta privit în materialitatea sa,
ci doar asupra unor cote-părţi ideale şi abstracte, coproprietatea ar trebui să presupună
că toate deciziile în legătură cu modul în care este deţinut, folosit şi cum se dispune de
bun trebuie să fie luate în comun.
 Or, cum un acord comun ar fi în unele cazuri greu de realizat şi ar putea chiar să producă
prejudicii unora dintre coproprietari, în literatura de specialitate şi în practica judiciară
regimul juridic al coproprietăţii obişnuite este tratat în mod diferit, pornind de la două
reguli de bază:
 - deoarece coproprietarii nu au un drept exclusiv asupra unei părţi din bun privit în
materialitatea sa, cu unele excepţii, exercitarea atributelor dreptului de proprietate
presupune acordul unanim al acestora, această regulă fiind cunoscută în literatura de specialitate
ca regula unanimităţii;

 - deoarece coproprietarii au un drept exclusiv asupra cotelor-părţi ideale pe care le deţin,

sunt liberi să procedeze la transmiterea sau grevarea lor cu drepturi reale de garanţie,
fără ca să fie nevoiţi să solicite şi să obţină acordul celorlalţi.
 a). Regula unanimităţii şi excepţiile sale
 Regula unanimităţii presupune că orice decizie care priveşte un bun deţinut în stare de
coproprietate trebuie să fie luată cu acordul tuturor coproprietarilor.
 Aplicarea acestei reguli nu se face rigid, existând excepţii funcţie de natura actului sau
activităţii care se doreşte a fi efectuată.
 1. În privinţa posesiei bunului comun
 1.1 Actele de posesie asupra bunului comun pot să fie exercitate de către toţi
coproprietarii în acelaşi timp, prin urmare fiecare poate să exercite acte de stăpânire
materială, iar pentru că acesta nu este fracţionat în materialitatea lui stăpânirea se
exercită în mod egal, indiferent de cotele de proprietate pe care le au.
 1.2 Chiar dacă exercitarea actelor de stăpânire materială se face numai de către unul sau
de către unii dintre coproprietari, acestea se consideră a fi făcute în interesul tuturor. În
astfel de cazuri actele de stăpânire nu pot să fie considerate acte de posesie, art.918 al.1
lit.c din Codul civil dispunând că în raport cu cotele părţi ce le revin celorlalţi
coproprietari fiecare dintre aceştia este un detentor precar.
 Cu toate acestea, dacă unul dintre coproprietari face dovada că a înţeles să stăpânească
bunul comun în interes personal, intervertind detenţia precară în posesie în condiţiile
art.920 al.1 lit.b din Codul civil, respectiv prin acte de rezistenţă neechivoce în privinţa
intenţiei de a începe să se comporte ca un proprietar exclusiv, o astfel de stare poate să îi
servească în ce îl priveşte la dobândirea proprietăţii prin uzucapiune.
 1.3 Stăpânirea bunului comun poate să fie apărată în justiţie prin exercitarea acţiunilor
posesorii, art.642 al.2 prima teză din Codul civil recunoscându-i coproprietarului dreptul
ca înainte de partaj să introducă astfel de acţiuni împotriva terţului care a intrat în
posesia bunului comun, chiar dacă a avut ca temei un act juridic pe care l-a încheiat cu
un alt coproprietar (chiar un contract de vânzare-cumpărare) sau simplul acord pentru a
fi folosit al acestuia.
 Restituirea posesiei bunului se va face în folosul tuturor coproprietarilor, cu obligarea
terţilor sau a coproprietarilor care au participat la încheierea unui astfel de act la plata de
daune-interese. Obligarea la plată va avea ca temei răspunderea civilă delictuală,
acţiunea putând să fie exercitată în termenul general de prescripţie de 3 ani, calculat de
la data la care au avut loc actele de folosire a bunului comun.
 Acţiunile posesorii pot să fie exercitate către oricare dintre coproprietari împotriva terţilor
posesori, chiar în lipsa acordului celorlalţi, deoarece sunt asimilate actelor de conservare,
dar nu pot să fie exercitate împotriva celorlalţi coproprietari.
 2. În privinţa atributului folosinţei bunului comun
 2.1 Fiecare coproprietar poate să folosească bunul comun fără ca să aibă nevoie pentru
aceasta de acordul celorlalţi coproprietari, condiţia fiind ca actele de acest fel să nu ducă
la schimbarea destinaţiei acestuia şi să nu aducă atingere drepturilor pe care le au ceilalţi
coproprietari (art.636 al.1 Cod civil).
 Pentru actele de folosinţă materială care ar putea să aibă ca rezultat schimbarea
destinaţiei bunului comun, precum şi pentru actele de renovare este necesar acordul
 comun al coproprietarilor deoarece presupun exercitarea dreptului de dispoziţie
materială.
 Coproprietari pot să exercite acte de folosinţă comună în mod concomitent sau succesiv.
 Potrivit dispoziţiilor art.636 al.2 din Codul civil coproprietarul care exercită acte de
folosinţă exclusivă asupra bunului comun împotriva voinţei celorlalţi coproprietari poate
să fie obligat la plata de despăgubiri. Împotrivirea poate să constea în exercitarea unei
folosinţe exclusive deşi ceilalţi coproprietari au făcut opoziţie sau în împiedicarea
acestora să exercite la rândul lor astfel de acte.
• 2.2 În principiu, art.639 din Codul civil recunoaşte coproprietarilor dreptul de decide de
comun acord asupra modului în care vor folosi bunul, cunoscut drept partaj convenţional
de folosinţă, iar în caz de neînţelegere un astfel de partaj poate să fie dispus de
instanţa de judecată – partaj judiciar de folosinţă.
• 3. În privinţa dreptului de a culege fructele bunului comun
• 3.1 Dreptul de a folosi bunul presupune şi pe acela de a-i culege fructele, sub acest
aspect fiecare coproprietar având dreptul la o cantitate de fructe egală cu cota-parte pe
care o deţine (art.637 Cod civil).
• 3.2 Pentru ipoteza în care fructele naturale sau cele industriale sunt culese doar de către
unul dintre coproprietari, art.638 al.2 din Codul civil prevede următoarele regimuri
juridice:
 - dacă astfel de fructe au fost culese, dar nu au fost consumate sau înstrăinate de către
unul dintre coproprietari, ori dacă nu au pierit şi pot să fie identificate distinct, ele fac
parte din masa partajabilă, astfel că ceilalţi coproprietari au dreptul la restituire în natură
în raport cu cotele de proprietate pe care le deţin;
 - dacă astfel de fructe au fost consumate sau înstrăinate de către unul dintre
coproprietari, ceilalţi coproprietari au dreptul la despăgubiri raportat la cotele de
proprietate pe care le au, acţiunea în despăgubiri putând să fie exercitată în cadrul
termenului general de prescripţie de 3 ani;
 - dacă astfel de fructe au pierit în mod fortuit, deci fără a putea reţine culpa
coproprietarului care le-a cules, acesta nu va putea fi obligat la plata de despăgubiri.
 3.3 În cazul fructelor civile, coproprietarul care le-a încasat unilateral poate să fie obligat
la remiterea lor către ceilalţi coproprietari având în vedere cotele-părţi pe care le au, în
considerarea aspectului că astfel de fructe există permanent.
 Dreptul la remiterea fructelor civile este supus prescripţiei de drept comun (3 ani)
potrivit art.638 al.3 Cod civil.
 3.4 Dacă unul dintre coproprietari a suportat singur cheltuielile cu producerea sau
culegerea fructelor, potrivit art.638 al.1 din Codul civil poate să pretindă restituirea lor de
la ceilalţi coproprietari, în proporţie cu cotele-părţi pe care le au.
 3.5 Deşi în cuprinsul art.637 din Codul civil legiuitorul face vorbire doar despre fructele
pe care le produce bunul comun, pentru că potrivit art.550 al.1 şi productele se cuvin
proprietarului şi acestea fac obiectul coproprietăţii, deci coproprietari vor avea un drept
de proprietate comună asupra lor, funcţie de cotele-părţi pe care le au.
 4. În privinţa actelor juridice care se pot încheia în cazul bunurilor comune
 Trei categorii de acte juridice pot să fie încheiate în legătură cu un bun comun, acte de
conservare, acte de administrare şi acte de dispoziţie.
 4.1 Actele de conservare
 Actele de conservare sunt acelea care urmăresc să preîntâmpine pierderea unui drept
civil şi, de regulă, nu presupun cheltuieli substanţiale, motiv pentru care în art.640 din
Codul civil se dispune că pot să fie făcute de oricare dintre coproprietari, fără acordul
celorlalţi.
 Sunt acte de conservare transcrierea unui contract de vânzare-cumpărare, înscrierea unei
ipoteci sau întreruperea cursului unei prescripţii.
 4.2 Actele de administrare
 4.2.1 Sunt acte de administrare acelea care sunt făcute pentru exploatarea normală a
unui bun sau unei mase de bunuri, cum ar fi încheierea unui contract de locaţiune cu o
durată de până la 3 ani sau pentru repararea unui imobil, cesiunea veniturilor imobiliare
sau încasarea veniturilor pe care le produce un bun, ori valorificarea fructelor acestuia.
 Pentru efectuarea valabilă a acestor acte art.641 al.1 din Codul civil a înlocuit regula
unanimităţii cu regula majorităţii, care este dată de cotele-părţi deţinute de către
coproprietari. Prin urmare, pentru astfel de acte nu se cere acordul de voinţe a majorităţii
coproprietarilor, ci a acelora care deţin cumulat majoritatea cotelor-părţi.
 4.2.2 În dorinţa de a exclude o posibilă exercitare abuzivă a menţionatei reguli şi de
proteja interesele fiecărui coproprietar, în cuprinsul art.641 al.2 şi 3 din Codul civil sunt
prevăzute două reglementări cu rol de protecţie:
 - actele de administrare care limitează în mod substanţial posibilitatea unui coproprietar
de a folosi bunul comun în raport cu cota sa parte, ori care îi impun o sarcină ce devine
excesivă prin raportare la cota sa parte sau la cheltuielile suportate de ceilalţi
coproprietari nu pot fi efectuate decât cu acordul acestuia;
 - dacă se doreşte efectuarea unui act de administrare care este indispensabil pentru
menţinerea utilităţii sau valorii bunului comun, coproprietarul sau coproprietarii
 interesaţi pot să ceară instanţei să suplinească acordul coproprietarului care, fie se află în
imposibilitate de a-şi exprima voinţa, fie se opune în mod abuziv la efectuarea lui.
Actele de dispoziţie
Actele de dispoziţie materială
 Actele de dispoziţie materială sunt acelea care presupun modificarea stării materiale a
bunului comun, consumarea acestuia sau distrugerea lui.Pentru toate aceste acte este
necesar acordul de voinţe al tuturor coproprietarilor.
Actele de dispoziţie juridică
 Actele de dispoziţie juridică sunt acelea prin care bunul comun este înstrăinat sau grevat
cu garanţii reale, precum şi actele prin care sunt constituie dezmembrăminte ale
dreptului de proprietate privată.
 Sunt asimilate actelor de dispoziţie juridică potrivit art.641 al.4 din Codul civil şi actele de
folosinţă cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare, locaţiunile care sunt încheiate
pentru o durată mai mare de 3 ani, precum şi actele care urmăresc exclusiv
înfrumuseţarea bunului comun.
 Pentru toate aceste categorii de acte art.641 al.4 din Codul civil impune regula
unanimităţii.
Sancţiunea şi consecinţele pentru nerespectarea regulilor privind regimul juridic al
bunurilor comune
Sancţiunea constă în inopozabilitatea actului juridic faţă de coproprietarul ce nu a
consimţit expres sau tacit la încheierea lui, acesta neproducând efecte în ceea ce-l
priveşte. Inopozabilitatea poate să fie invocată doar de către coproprietarul care nu a
participat la încheierea actului sau care s-a opus încheierii.
În privinţa consecinţelor. O primă consecinţă, coproprietarului îi este recunoscută prin
art.642 al.2 prima teză din Codul civil calea acţiunilor posesorii pentru a recâştiga
posesia bunului, deoarece în raport cu acesta terţul dobânditor nu apare decât ca un
posesor, neputând să invoce în apărare actul juridic pe care l-a încheiat.
 Dacă termenul de un an prevăzut de art.951 al.1 din Codul civil pentru introducerea unei
acţiuni posesorii în cazurile de tulburare sau deposedare a fost pierdut, coproprietarul
interesat are deschisă calea unei acţiuni în revendicare pentru reîntoarcerea bunului în
patrimoniul comun.
A doua consecinţă este menţionată în cuprinsul art.642 al.2 teza a II-a din Codul civil şi
constă în dreptul coproprietarului care nu a participat la încheierea actului sau care nu şi-a dat
acordul la plata de despăgubiri, pe care le poate cere atât de la terţul dobânditor, cât şi de la
coproprietarul care a încheiat actul cu nerespectarea regulii majorităţii sau unanimităţii.
• 5.3 Dacă inopozabilitatea actului juridic nu a fost invocată, întrebarea ce se pune este
care va fi soarta acestuia în momentul în care starea de coproprietate încetează.
• Potrivit art.680 al.1 din Codul civil, în cazul partajului fiecare coproprietar devine
proprietarul exclusiv al bunurilor sau al sumelor de bani ce i-au fost atribuite, cu începere
de la data stabilită în actul de partaj, dar nu mai devreme de data la care acesta a fost
încheiat în cazul împărţelii voluntare sau de la data rămânerii definitive a hotărârii
judecătoreşti în cazul partajului judiciar.
• Prin urmare, partajul ca modalitate de sistare a stării de coproprietate produce efecte
doar ex nunc, astfel că în ipoteza în care bunul comun ce a fost transmis printr-un act
juridic cu încălcarea regulii unanimităţii sau majorităţii a fost atribuit în lotul
coproprietarului ce a procedat la înstrăinare, acest act juridic se va consolida definitiv, iar
terţul dobânditor va fi considerat proprietar exclusiv, după caz, fie de la data stabilită în
actul de partaj, fie de la data încheierii actului de partaj, fie de la data la care hotărârea
judecătorească a rămas definitivă.
• Dacă bunul comun nu este atribuit în lotul coproprietarului înstrăinător, actul juridic pe
care l-a încheiat cu terţul nu va produce efecte juridice.
• 6. Acţiunile în justiţie având ca obiect un bun comun
• Toate acţiunile în justiţie, inclusiv acţiunea în revendicare, pot să fie exercitate potrivit
art.643 al.1 din Codul civil de oricare dintre coproprietari, legiuitorul recunoscându-le
astfel regimul juridic aplicabil actelor de conservare.
• De asemenea, din modul în care este formulat textul de lege invocat rezultă că fiecare
coproprietar poate să stea singur în justiţie, deci poate să aibă calitate procesuală pasivă.
• În privinţa efectelor hotărârilor judecătoreşti care sunt pronunţate în legătură cu bunurile
comune, art.643 al.2 din Codul civil recunoaşte două regimuri juridice:
• - dacă hotărârile judecătoreşti sunt pronunţate în folosul coproprietăţii, ele profită
tuturor coproprietarilor;
• - dacă hotărârile judecătoreşti sunt potrivnice unui coproprietar nu sunt opozabile
celorlalţi coproprietari.
• Având în vedere ultimul regim juridic, pentru a evita situaţiile în care o persoană ar putea
să fie chemată în judecată pe rând de fiecare coproprietar, în art.643 al.3 din Codul civil i
s-a recunoscut pârâtului dreptul de a cere instanţei de judecată să îi introducă în cauză şi
pe ceilalţi coproprietari în calitate de reclamanţi, în termenul şi condiţiile prevăzute în
Codul de procedură civilă pentru chemarea în judecată a altor persoane.
• b). Dreptul exclusiv al coproprietarilor asupra cotelor-părţi care le au
• Dacă în cazul bunului comun privit în materialitatea sa funcţionează regula unanimităţii
cu excepţiile arătate mai sus, asupra cotelor-părţi coproprietarii au un drept exclusiv
potrivit art.634 al.1 din Codul civil, astfel că vor putea în mod liber să le cedeze altor
persoane sau să le greveze cu garanţii reale, fără ca pentru astfel de operaţiuni să aibă
nevoie de acordul celorlalţi coproprietari, dobânditorii luându-le locul în starea de
coproprietate.
Obligaţiile coproprietarilor
• Coproprietarii au obligaţia să contribuie la cheltuielile de întreţinere, conservare şi
administrare ce sunt făcute cu bunul comun în raport cu cota de proprietate pe care o au
(art.635 Cod civil). Dacă astfel de cheltuieli sunt făcute doar de către unul dintre ei,
acesta are un drept de creanţă împotriva celorlalţi pentru restituirea cotelor ce le revin.
• De asemenea, din modul generic în care este formulat textul art.635 din Codul civil: „şi
vor suporta sarcinile proprietăţii”, rezultă că toţi coproprietarii sunt ţinuţi să respecte şi
dezmembrămintele dreptului de proprietate ce au fost constituite în legătură cu bunul
comun, drepturile reale de garanţie care îl grevează şi obligaţiile propter rem şi scripte in
rem pe care legislaţia le prevede în legătură cu un astfel de bun, toate fiind obligaţii
opozabile erga omnes.

Încetarea proprietăţii comune pe cote-părţi obişnuită

Cazuri de încetare
• Proprietatea comună pe cote-părţi obişnuită încetează în următoarele cazuri:
• a). prin dobândirea de către unul dintre coproprietari a tuturor cotelor de proprietate pe
care le au celorlalţi, prin oricare dintre modurile prevăzute de lege (cumpărare,
moştenire, donaţie ş.a.);
• b). prin dobândirea cotelor-părţi de către un terţ prin contract sau succesiune;
• c). prin uzucaparea bunului comun de către un terţ sau de către coproprietarul care a
reuşit să intervertească posesia comună în posesie utilă;
• d). prin pierirea totală a bunului comun;
• e). prin exproprierea bunului comun;
f). prin partaj (sau împărţeală).
• Partajul
• Partajul sau împărţeala este operaţiunea juridică care pune capăt stării de coproprietate
sau de indiviziune, prin împărţirea convenţională sau judiciară a bunului sau a bunurilor
 comune, în natură sau prin echivalent, urmare căreia fiecare coproprietar devine un
proprietar exclusiv al bunului sau al bunurilor care îi revin sau îi sunt atribuite.
• Regulile referitoare la partaj sunt valabile atât pentru sistarea stării de coproprietate, cât
şi pentru sistarea celei de coindiviziune.
Temeiul juridic pentru efectuarea partajului este oferit de dispoziţiile art.669-686 din
Codul civil şi de art.980-996 din Codul de procedură civilă.
• Trăsăturile caracteristice ale partajului
• a). Cine poate să ceară partajul
• Partajul poate să fie cerut de oricare dintre coproprietari, de succesorii lor în drepturi şi
chiar şi de către creditorii personali.
• Dreptul creditorilor personali ai coproprietarilor de a cere partajul bunurilor comune este
recunoscut în cuprinsul art.678 al.1 din Codul civil sub forma unei opţiuni. Aceştia pot să
urmărească silit cota-parte din dreptul debitorului coproprietar asupra bunului comun
sau să ceară unei instanţe de judecată împărţeala lui, caz în care urmărirea se va face
asupra bunului, părţii de bun sau asupra sumei de bani ce îi revine debitorului.
• Pentru protejarea intereselor creditorilor personali ai coproprietarului art.679 al.1 din
Codul civil pune la îndemâna acestora două drepturi procesuale:
• - dreptul de a interveni, pe cheltuiala lor, în partajul ce a fost cerut de către coproprietari
ori de un alt creditor;
• - dreptul de a ataca în justiţie partajul ce a fost deja efectuat, dar numai dacă s-a făcut în
lipsa lor sau fără să se ţină seama de opoziţia pe care au făcut-o, precum şi în cazurile în
care partajul a fost simulat ori s-a făcut astfel încât nu au putut să intervină în proces.
• Beneficiază de drepturile recunoscute creditorilor personali ai coproprietarilor, respectiv
de dreptul de a interveni într-un proces de partaj şi de dreptul de a ataca un partaj şi
creditori care au un drept de garanţie asupra bunului comun, precum şi cei ale căror
creanţe s-a născut în legătură cu conservarea sau administrarea unui astfel de bun
(art.679 al.2 Cod civil).
b). Când poate să fie cerut partajul
Potrivit art.669 din Codul civil dreptul de a cere partajul este imprescriptibil, oricând
coproprietarii putând să înceapă demersurile pentru sistarea stării de coproprietate.
Cu tot acest caracter imprescriptibil al partajului, coproprietarii pot să încheie convenţii
prin care să îl suspende – convenţii de suspendare a partajului - menţinând astfel starea de
coproprietate, dar numai pe o perioadă de timp care nu poate să depăşească 5 ani (art.672 Cod
civil).
 Pentru valabilitatea convenţiilor de partaj care au ca obiect bunuri imobile legiuitorul
impune încheierea în formă autentică şi îndeplinirea formalităţilor de publicitate prin notarea în
cărţile funciare.
Sesizată cu o acţiune de partaj instanţa de judecată poate potrivit art.673 din Codul civil
să suspende pronunţarea partajului pentru o perioadă de cel mult un an, dacă o astfel de
măsură este de natură să preîntâmpine producerea unor grave prejudicii celorlalţi coproprietari.
Dacă pericolul unor astfel de prejudicii încetează înainte de împlinirea termenului ce a fost
stabilit, la cererea părţii interesate instanţa de judecată poate să revină asupra măsurii.
• c). Obiectul partajului
• Obiectul partajului îl constituie bunul sau bunurile comune deţinute în stare de
coproprietate, precum şi fructele naturale, industriale sau civile pe care acestea le
produc, cu excepţia cazurilor în care coproprietarii s-au înţeles asupra unui partaj de
folosinţă (art.639 din Codul civil), când vor culege doar fructele pe care le produce bunul
comun pe care l-au folosit.
• d). Natura juridică a convenţiei de partaj şi acţiunii de partaj
• Convenţia de partaj şi acţiunea de partaj sunt asimilate actelor de dispoziţie juridică.
• f). Partajul şi uzucapiunea
• Partajul poate să fie cerut chiar dacă numai unul dintre coproprietari a folosit bunul,
afară de cazul în care acesta l-a uzucapat (art.675 Cod civil).
• Formele partajului
• În cuprinsul art.670 din Codul civil legiuitorul recunoaşte două forme de partaj, partajul
prin bună învoială şi partajul prin hotărâre judecătorească.
• Coproprietarii pot să convină oricând asupra unui partaj prin bună învoială prin
încheierea unei convenţii de partaj, dar dacă nu toţi înţeleg să îşi exercite dreptul la
partaj sau dacă nu convin asupra modului în care se va face partajul, fiecare are la
îndemână o acţiune de partaj.
• a). Partajul convenţional
• Partajul convenţional are loc prin buna învoială a coproprietarilor, caz în care convenţia
de partaj trebuie să întrunească toate condiţiile cerute de lege pentru valabilitatea
actului juridic, concluzie la care se ajunge parcurgând dispoziţiile art.684 al.1 din Codul
civil.
• Deoarece convenţia de partaj este un act de dispoziţie, în cuprinsul art.674 şi art.680 al.2
din Codul civil sunt impuse şi două condiţii speciale valabilitate, iar din art.684 al.2 din
 Codul civil rezultă o a treia condiţie a cărei nerespectare este sancţionată cu nulitatea
absolută a partajului:
• - dacă unui coproprietar îi lipseşte capacitatea de exerciţiu ori are o capacitate de
exerciţiu restrânsă, partajul poate să fie perfectat prin bună învoială numai cu
autorizarea instanţei de tutelă şi a ocrotitorului legal (art.674);
• - dacă obiectul partajului îl constituie bunuri imobile, convenţia de partaj produce
efectele juridice numai dacă este încheiată în formă autentică şi a fost înscrisă în cartea
funciară (art.680 al.2);
• - pentru efectuarea unui partaj prin bună învoială este necesară participarea tuturor
coproprietarilor, un partaj făcut nu nerespectarea acestei cerinţe este lovit de nulitate
absolută (art.684 al.2).
• Omiterea unor bunuri comune din convenţia de partaj nu duce la desfiinţarea partajului,
acesta fiind valabil, pentru bunurile necuprinse putând să fie încheiat un partaj
suplimentar.
b). Partajul judiciar
Partajul judiciar devine o modalitate de sistare a stării de coproprietate în două cazuri:
atunci când nu toţi coproprietarii înţeleg să îşi exercite dreptul la partaj şi atunci când nu pot să
cadă de acord asupra modului în care urmează să procedeze la împărţirea bunului sau bunurilor
comune.
Începerea procedurii de partaj presupune investirea instanţei de judecată cu o acţiune de
partaj, în care coproprietarul sau coproprietarii trebuie să indice potrivit art.981 din Codul de
procedură civilă persoanele între care urmează să aibă loc, titlul pe baza căruia este cerut, toate
bunurile supuse partajului, valoarea lor, locul unde se află şi persoana care le deţine sau care le
administrează.
În cadrul procedurii de partaj instanţa de judecată are îndatoriri exprese, fiind obligată ca
la primul termen de judecată, dacă părţile sunt prezente, să le ia declaraţii cu privire la fiecare
dintre bunurile supuse partajului şi să ia act, când este cazul, de recunoaşterile şi acordul lor cu
privire la existenţa bunurilor, locul unde se află şi valoarea acestora.
Procedura împărţelii judiciare nu exclude realizarea unui acord de voinţe al părţilor,
art.983 din Codul de procedură civilă impunând instanţei un rol activ, care trebuie să constea în
stăruinţa ca părţile să împartă bunurile prin bună învoială, iar dacă ajung la o astfel de înţelegere
hotărârea trebuie pronunţată în sensul convenit.
• Dacă înţelegerea priveşte numai partajul anumitor bunuri, instanţa va lua act de o astfel
de învoială şi va pronunţa o hotărâre parţială, continuând procesul pentru restul
bunurilor
• În situaţiile în care părţile nu se înţeleg asupra modului în care urmează să fie sistată
starea de coproprietate instanţa de judecată va stabili bunurile supuse împărţelii,
calitatea de coproprietari, cotele-părţi ce le revin şi creanţele născute din starea de
proprietate comună pe care le au unii faţă de alţii, iar dacă obiectul partajului îl constituie
o masă succesorală va mai stabili datoriile transmise prin moştenire, datoriile şi creanţele
comoştenitorilor faţă de defunct şi sarcinile moştenirii
• 4.2.4.1.5.2.3 Modalităţile partaj
• În cuprinsul art.676 din Codul civil sunt prevăzute un număr de trei modalităţi de partaj,
între care partajul în natură constituie regula.
• a). Sistarea stării de coproprietate prin împărţirea bunurilor comune în natură,
proporţional cu cota-parte pe care o are fiecare coproprietar, caz în care instanţa de
judecată va proceda la formarea de loturi de bunuri, care nu trebuie să fie neapărat de
valori egale şi la atribuirea lor (art.676 al.1 Cod civil).
• Dacă loturile nu sunt egale în valoare instanţa va proceda la echilibrare, prin obligarea
coproprietarului al cărui lot are o valoare mai mare la plata unei sume de bani numită
sultă celui care are un lot de valoare mai mică (art.984 al.2 din Codul de procedură
civilă).
• La formarea şi atribuirea loturilor instanţa trebuie să ţină seama şi de: acordul părţilor,
mărimea cotelor-părţi pe care le au, natura bunurilor, domiciliul şi ocupaţia lor, faptul că
unii dintre coproprietari înainte de a se cere împărţeala au făcut construcţii sau
îmbunătăţiri cu acordul celorlalţi coproprietari (art.988 Cod procedură civilă).
• b). Sistarea stării de coproprietate prin atribuirea întregului bun comun, în schimbul
unei sulte, în favoarea unuia sau mai multor coproprietari, la cererea acestora, în
situaţiile în care împărţeala în natură nu este posibilă deoarece bunul este indivizibil ori
nu este comod partajabil în natură (art.676 al.2 lit.a Cod civil).
• Codul de procedură civilă (art.989 al.1) completează Codul civil cu alte două situaţii care
permit un astfel de partaj, când împărţeala în natură ar cauza o scădere importantă a
valorii bunului comun, ori i-ar modifica în mod păgubitor destinaţia economică.
• Această modalitate de partaj poate să fie dispusă de instanţa de judecată dacă unul
dintre coproprietari solicită bunul în natură, caz în care prin încheiere poate să îi fie
atribuit în mod provizoriu.
• Prin aceeaşi încheiere instanţa va stabili şi termenul în care un astfel de coproprietar este
obligat să consemneze pe numele celorlalţi sumele ce le revin cu titlu de sultă,
corespunzător cotelor-părţi pe care le au, iar dacă acestea sunt consemnate în termen
prin hotărârea asupra fondului procesului îi va atribui bunul. Dacă coproprietarul nu
consemnează în termen sumele cuvenite celorlalţi coproprietari instanţa va putea atribui
bunul altui coproprietar (art.989 al.1-3 Cod procedură civilă).
• Dacă acelaşi bun este cerut pentru atribuire în natură de mai mulţi coproprietari, instanţa
de judecată, având în vedere criteriile după care formează şi atribuie loturile în cazul
partajării în natură, va hotărî cărui coproprietar sau căror coproprietari le va fi atribuit,
iar prin încheiere de şedinţă va stabili şi termenul în care sunt obligaţi să depună sumele
ce reprezintă sultele cuvenite celorlalţi (art.989 al.1 Cod procedură civilă).
• În toate cazurile, bunul de împărţit va fi evaluat la valoarea pe care o are la data judecăţii,
iar dacă instanţa nu are la dispoziţie suficiente elemente pentru a putea stabili o astfel de
valoare va dispune efectuarea unei expertize tehnice de evaluare.
• c). Sistarea stării de coproprietate prin vânzarea bunului comun în cazurile în care nici
unul dintre coproprietari nu cere atribuirea lui în natură, ori când a fost atribuit
provizoriu unui coproprietar dar acesta nu consemnat în termenul stabilit sumele
cuvenite cu titlu de sultă celorlalţi coproprietari (art.676 al.2 lit.b Cod civil).
• Primul pas pentru vânzarea bunului este reprezentat de dispoziţia de vânzare a instanţei
care se va consemna într-o încheiere de şedinţă, în cuprinsul căreia se va stabili dacă
vânzarea se va face de către părţi prin bună învoială ori de către un executor
judecătoresc (art.991 al.1 Cod procedură civilă).
• Când părţile sunt de acord ca vânzarea să se facă prin bună învoială instanţa va stabili şi
termenul în care va trebuie să fie finalizată, care nu poate să fie mai mare de 3 luni, în
afară de cazul în care coproprietarii sunt de acord cu o prelungire (art.991 al.2 Cod
procedură civilă).
• Dacă una dintre părţi nu este de acord cu vânzarea bunului comun prin bună învoială sau
dacă o astfel de vânzare nu s-a realizat în termenul stabilit, prin încheiere de şedinţă
instanţa va dispune ca vânzarea să se facă de un executor judecătoresc prin licitaţie
publică, urmând ca preţul obţinut să fie împărţit între coproprietari funcţie de cotele-
părţi pe care le au (art.991 al.3 şi art.994 al.2 Cod de procedură civilă).
• Dacă partajul nu poate să fie realizat în nici una dintre cele trei modalităţile instanţa va
hotărî închiderea dosarului (art.994 al.3 Cod procedură civilă).
• Efectele partajului
• a). Partajul produce potrivit art.680 al.1 din Codul civil efecte translative de proprietate,
coproprietarii devenind proprietari exclusivi asupra bunurilor care le revin sau asupra
sumelor de bani ce le-au fost atribuite cu titlu de sultă începând cu:
• - data stabilită în actul de partaj, dar nu mai devreme de data la care a fost încheiat
actul de partaj în cazul partajului prin bună învoială;
• - data la care hotărârea judecătorească a rămas definitivă în cazul partajului judiciar.
• b). Dacă partajul are ca obiect bunuri imobile efectele juridice se produc doar după ce
actul de partaj încheiat în formă autentică sau hotărârea judecătorească rămasă
definitivă, au fost înscrise în cartea funciară (art.680 al.2 Cod civil).
• c). Pentru situaţiile în care un coproprietar a încheiat, cu respectarea legii, acte juridice
cu privire la un bun comun, art.681 din Codul civil dispune că acestea rămân valabile şi
sunt opozabile celui căruia i-a fost atribuit bunul în urma partajului.
• d). Pentru garanţiile ce au fost constituite de un coproprietar asupra cotei sale părţi,
art.682 din Codul civil prevede o subrogaţie reală cu titlu particular, acesta
strămutându-se de drept asupra bunului ce i-a fost atribuit sau asupra sumelor de bani
care i-au revenit cu titlu de sultă urmare partajului.
• e). Între coproprietari se instituie un sistem de garanţii, aceştia datorându-şi în limita
cotelor-părţi garanţie pentru evicţiune şi vicii ascunse în condiţii asemănătoare
obligaţiei de garanţie pe care o are vânzătorul, fiecare fiind obligat să îl despăgubească
pe coproprietarul prejudiciat prin efectul evicţiunii sau al viciului ascuns, iar dacă unul
dintre coproprietari este insolvabil partea datorată de acesta se va suporta proporţional
de către ceilalţi coproprietari, inclusiv de coproprietarul prejudiciat (art.683 Cod civil).
• c). Pentru situaţiile în care un coproprietar a încheiat, cu respectarea legii, acte juridice
cu privire la un bun comun, art.681 din Codul civil dispune că acestea rămân valabile şi
sunt opozabile celui căruia i-a fost atribuit bunul în urma partajului.
• d). Pentru garanţiile ce au fost constituite de un coproprietar asupra cotei sale părţi,
art.682 din Codul civil prevede o subrogaţie reală cu titlu particular, acesta
strămutându-se de drept asupra bunului ce i-a fost atribuit sau asupra sumelor de bani
care i-au revenit cu titlu de sultă urmare partajului.
• e). Între coproprietari se instituie un sistem de garanţii, aceştia datorându-şi în limita
cotelor-părţi garanţie pentru evicţiune şi vicii ascunse în condiţii asemănătoare
obligaţiei de garanţie pe care o are vânzătorul, fiecare fiind obligat să îl despăgubească
pe coproprietarul prejudiciat prin efectul evicţiunii sau al viciului ascuns, iar dacă unul
dintre coproprietari este insolvabil partea datorată de acesta se va suporta proporţional
de către ceilalţi coproprietari, inclusiv de coproprietarul prejudiciat (art.683 Cod civil).

Proprietatea comună în devălmăşie a soţilor

• Pentru bunurile soţilor noul Cod civil prevede trei regimuri matrimoniale, regimul
comunităţii legale, cel al separaţiei de bunuri şi comunitatea convenţională, dintre care
aceştia sunt liberi să aleagă (art.312 al.1).
 Existenţa unei proprietăţi comune în devălmăşie a soţilor este consemnată în cuprinsul
art.339 din Codul civil, bunurile dobândite în timpul regimului comunităţii legale de
oricare dintre aceştia sunt de la data dobândirii bunuri comune în devălmăşie.
• În legătură ca aceste bunuri legiuitorul instituie în art.343 al.1 din Codul civil o prezumţie
relativă de comunitate: „Calitatea de bun comun nu trebuie să fie dovedită”.
• Prin urmare, toate bunurile care sunt dobândite în timpul căsătoriei sunt prezumate a fi
bunuri comune până la proba contrară.
 Dacă soţii aleg regimul separaţiei de bunuri asupra lor vor avea potrivit art.362 din Codul
civil un drept de proprietate comună pe cote părţi. În privinţa comunităţii convenţionale
de bunuri, văzând dispoziţiile art.366-268 din Codul civil există posibilitatea ca soţii prin
convenţia lor să dea naştere şi unei proprietăţi comune în devălmăşie, dar până în
prezent nu există o dispoziţie legală care să menţioneze pentru ce fel de bunuri şi în care
cazuri vor putea să opteze pentru un astfel de regim juridic la dobândire.
 Dacă la încheierea căsătoriei soţii nu au optat pentru un regim matrimonial sau au optat
pentru alt regim matrimonial decât cel al comunităţii legale, dar convenţia matrimonială
este lovită de nulitate absolută li se aplică regimul comunităţii legale de bunuri,
concluzie la care se ajunge corelând dispoziţiile art.329 cu cele ale art.338 din Codul civil.
• 4.3.4 Regimul juridic pe care îl presupune exercitarea dreptului de proprietate comună
în devălmăşie
• Exercitarea atributelor dreptului de proprietate comună în devălmăşie este guvernată de
următoarea dispoziţie cu putere de principiu consemnată în art.317 al.1 din Codul civil:
„Dacă prin lege nu se prevede altfel, fiecare soţ poate să încheie orice acte juridice cu
celălalt soţ sau cu terţe persoane”.
• a). În privinţa actelor juridice care au legătură cu locuinţa şi bunurile din aceasta
(art.322 Cod civil)
• Fără consimţământul scris al celuilalt soţ niciunul dintre aceştia nu poate să dispună de
drepturile asupra locuinţei familiei şi nu poate să încheie acte prin care ar fi afectată
folosinţa acesteia, chiar dacă unul dintre soţi este proprietar exclusiv.
 - Soţul care nu şi-a dat consimţământul sau căruia nu i s-a cerut consimţământul poate să
ceară anularea actului ce a fost încheiat în termen de un an de la data la care a luat
cunoştinţă despre existenţa lui, dar nu mai târziu de un an de la data încetării regimului
matrimonial.
 - Dacă locuinţa familiei nu era notată în cartea funciară soţul care nu şi-a dat
consimţământul nu poate să ceară anularea actului, ci numai plata de daune-interese de
la celălalt soţ, cu excepţia cazului în care se poate dovedi că terţul dobânditor a cunoscut
pe altă cale calitatea de locuinţă a familiei.
 • b). În privinţa actelor de conservare, folosinţă şi administrare (art.345 Cod civil).
 Fiecare soţ poate să încheie singur acte de conservare şi de administrare cu privire la
oricare dintre bunurile comune, precum şi acte de dobândire a unor astfel de bunuri.
 Fiecare soţ are dreptul să folosească bunurile comune fără consimţământul expres al
celuilalt soţ, cu excepţia cazului în care se doreşte schimbarea destinaţiei acestora, când
este necesar acordul soţilor.
 Dacă prin astfel de acte interesele legate de comunitatea de bunuri ale soţului care nu a
participat la încheierea lor au fost prejudiciate, acesta nu poate să pretindă decât daune-
interese de la celălalt soţ, fiind păstrate în totalitate drepturile ce au fost dobândite de
către terţele persoane de bună-credinţă.
c). În privinţa actelor de înstrăinare şi de grevare a bunurilor comune (art.346 Cod civil)
Dacă se doreşte înstrăinarea unor bunuri imobile comune sau grevarea lor cu drepturi
reale este necesar acordul ambilor soţi, indiferent dacă astfel de acte sunt cu titlu oneros sau
gratuit.
Acordul soţilor este necesar şi atunci când se doreşte înstrăinarea cu titlu oneros a unor
bunuri mobile comune pentru care legea prevede anumite formalităţi de publicitate.
Acelaşi acord al soţilor este necesar şi atunci când se doreşte transmiterea unor bunuri
comune cu titlu gratuit.
Oricare dintre soţi poate să înstrăineze cu titlu oneros bunuri mobile comune fără
acordul celuilalt dacă operaţiunea nu presupune potrivit legii formalităţi de publicitate, însă dacă
interesele legate de comunitatea de bunuri ale soţului care nu a participat la încheiere au fost
prejudiciate, acesta poate să pretindă daune-interese de la celălalt soţ, fiind păstrate în
totalitate drepturile ce au fost dobândite de terţii de bună-credinţă.
- Nu se cere acordul celuilalt soţi pentru darurile obişnuite.
• d). În privinţa aporturilor (art.349 al.1 Cod civil)
• Niciunul dintre soţi nu poate singur, fără consimţământul scris al celuilalt să dispună de
bunurile comune ce au fost aduse ca aport la o societate sau pentru a dobândi părţi
sociale ori acţiuni. Dacă acţiunile societăţilor comerciale sunt tranzacţionate pe piaţă,
soţul care nu şi-a dat consimţământul scris la întrebuinţarea bunurilor comune nu poate
să pretindă decât daune-interese de la celălalt soţ, drepturile dobândite de terţi nefiind
afectate în vreun fel.
• e). Modul de sancţionare a actelor care sunt încheiate fără consimţământul celuilalt soţ
 • Pentru toate situaţiile în care un act este încheiat fără consimţământul celuilalt soţ,
atunci când legea dispune că este necesar, sancţiunea prevăzută de art.347 al.1 din
Codul civil este nulitatea relativă.
• Este apărat de efectele nulităţii terţul dobânditor care face dovada că a depus
diligenţele necesare pentru a se informa cu privire la natura bunului, cazuri în care soţul
care nu a participat la încheierea actului, dar a fost prejudiciat în interesele legate de
comunitatea de bunuri, va putea să îl oblige pe celălalt soţ la plata de daune-interese
(art.347 al.2 Cod civil).
4.3.5 Încetarea proprietăţii comune în devălmăşie
Încetarea proprietăţii comune în devălmăşie are legătură cu încetarea regimului
comunităţii de bunuri.
Încetarea regimului comunităţii de bunuri are loc prin decesul unuia dintre soţi (art.355
al.3 Cod civil), la data introducerii cererii de divorţ (art.385 al.1 Cod civil), la data separaţiei în
fapt a soţilor (art.385 al.2 Cod civil) sau la data desfiinţării căsătoriei (art.304 al.2 Cod civil).
Spre deosebire de încetarea regimului comunităţii de bunuri la momentele indicate
anterior, proprietatea comună în devălmăşie continuă să existe până la finalizarea procedurii de
lichidare a comunităţii, atât în privinţa bunurilor cât şi a obligaţiilor (art.355 al.2 Cod civil).
Finalizarea comunităţii de bunuri se realizează prin partaj.
- În cazul desfacerii căsătoriei prin divorţ, prin intermediul partajului se vor stabili cotele-
părţi pe care le are fiecare soţ pe baza contribuţiei la dobândirea bunurilor comune şi la
îndeplinirea obligaţiilor comune, dar până la proba contrară se prezumă că au avut o contribuţie
egală (art.357 Cod civil).
- Dacă comunitatea încetează prin decesul unuia dintre soţi, lichidarea regimului
comunităţii de bunuri are loc între soţul supravieţuitor şi moştenitorii soţului decedat, caz în
care obligaţiile soţului decedat se divid între moştenitori proporţional cu cotele de moştenire ce
li se cuvin (art.355 al.3 Cod civil)
Încetarea proprietăţii comune în devălmăşie poate să aibă loc potrivit art.358 din Codul
civil chiar înainte de încetarea comunităţii de bunuri, atunci când acestea sunt împărţite în tot
sau în parte prin buna învoială a soţilor, consemnată într-un act autentic, ori pe cale
judecătorească dacă aceştia nu se înţeleg.