Universitatea ,, Lucian Blaga din Sibiu

Facultatea de Drept ,, Simion Brnuiu

Drept Funciar
Referat

,, Dobndirea Dreptului de Proprietate

de ctre Cetenii Strini

Autor : student Mircea Ursu, gr. 6

Coordonator tiinific :lector .univ.dr. Circa Adrian

Sibiu 2014

n cadrul sistemului raporturilor juridice de proprietate specifice unei economii de pia bazate pe
libera iniiativ i pe concuren, aa cum este definit, prin art. 135 alin. (1) din Constitu ie, economia
Romniei, proprietatea privat reprezint forma dominant de proprietate. De altfel, este de reinut c,
dei art. 552 NCC dispune c sistemul nostru de drept civil cunoate dou forme de proprietate, anume
proprietatea public i proprietatea privat, textul imediat subsecvent art. 553 este consacrat unor
principii generale privitoare la proprietatea privat, asupra crora vom reveni ulterior. 1 Lund n
considerare dispoziiile art. 555 NCC, rezult c putem defini dreptul de proprietate privat ca fiind
acel drept subiectiv ce aparine persoanelor fizice, persoanelor juridice, statului sau unit ilor
administrativ teritoriale asupra oricrui bun, cu excepia celor aflate exclusiv n proprietate
public, bunuri asupra crora titularul exercit posesia, folosina i dispoziia, n putere proprie i n
interes propriu, ns n limitele determinate de lege.
Dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de ctre strini, apatrizi i persoane juridice
strine a constituit mereu o problem delicat n dreptul civil romnesc. Prevederile art. 41 alin. 2 teza
a II-a din Constituie, n vechea lor redactare le-au interzis cetenilor strini i apatrizilor dobndirea
acestui drept. Respectiva interdicie a fost reluat n legea special care reglementa circulaia juridic a
terenurilor (art. 3 alin. 1 din Legea nr. 54/1998). Se prevedea interdicia dobndiri dreptului de
proprietate asupra oricror terenuri, indiferent de locul siturii (intravilan sau extravilan) ori de
categoria de folosin. A fost astfel instituit n sarcina cetenilor strini i a apatrizilor o incapacitate
de a dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor prin acte juridice ntre vi sau pentru cauz de
moarte, motenire legal, uzucapiune sau accesiune. 2 Reglementarea legal n materia dreptului de
proprietate al strinilor asupra terenurilor o reprezint art. 44 alin. 2 din Constituie, care stabilete c:
Ceteni strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate privat asupra terenurilor numai n
condiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i din alte tratate internaionale la care
Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiile prevzute prin lege organic, precum i prin
motenire legal. Din prevederile respectivului articol rezult urmtoarele:
a.

Dobndirea se poate face numai n condiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea
european, sau n condii le rezultate din tratate internaionale la care Romnia este parte;
b.
Dobndirea se face pe baz de reciprocitate;
c.
Condii le dobndiri se vor stabili prin lege organic;
d.
Exist i calea moteniri legale pentru a dobndi dreptul de proprietate.
Se observ c noua prevedere constituional nu mai formuleaz negativ principiul fundamental n
materie, ea pune accentul pe cazurile i condiiile n care aceste persoane pot dobndi dreptul de
proprietate asupra terenurilor.
De imediat aplicare este prevederea legal din partea final a textului constituional, conform
creia ceteni strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor prin motenire
legal. Per a contrario, aceste persoane nu pot dobndi dreptul de proprietate prin motenire
testamentar. Referitor la condiia reciprociti se impune a se meniona c aceasta se realizeaz prin
1 Corneliu Brsan, ,, Drept civil. Drepturile reale principale n reglementarea NCC ,
Editura Hamangiu, Bucureti 2013.
2 Eugen Chelaru, ,, Drept civil. Drepturi reale principale , Editura C.H. Beck,
Bucureti, 2006.

ncheierea unor tratate, nefiind exclus ca acest drept s-l dobndeasc numai cetenii statelor
semnatare ale tratatelor, nu i apatrizii care domiciliaz n acele state.
1
Pe lng textul constituional, alt act normativ ce prevede posibilitatea strinilor de a dobndi
dreptul de proprietate asupra terenurilor n Romnia este Legea nr. 247/2005, care prin art. 3 din Titlul
X dispune c Ceteni strini i apatrizi precum i persoanele juridice strine pot dobndi dreptul de
proprietate asupra terenurilor n Romnia n condiile prevzute de legea special. Prin urmare, din
actele normative menionate anterior rezult necesitatea unei legi speciale ce ar reglementa condiile i
modalitile dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor de ctre strini. Aceast lege special
este Legea nr. 312/2005 (numit n continuare Legea, prin care s-a reglementat dobndirea dreptului
de proprietate asupra terenurilor de ctre ceteni strini, apatrizi i de ctre persoanele juridice
strine). Astfel, incapacitatea cetenilor strini i a apatrizilor de a dobndi acest drept a devenit
relativ i parial. Cele cinci categori de persoane prevzute de Lege, ce pot dobndi dreptul de
proprietate asupra terenurilor n Romnia, sunt urmtoarele:
Ceteanul unui stat membru (al Uniuni Europene ori al Spaiului Economic European, astfel
cum noiunea de membru este definit de art. 2 lit. a din Lege), apatridul cu domiciliul ntr-un stat
membru sau n Romnia, precum i persoana juridic constituit n conformitate cu legislaia
unui stat membru. Potrivit art. 3 din Lege, aceast prim categorie de persoane, poate dobndi
dreptul de proprietate asupra terenurilor n aceleai condiii cu cele prevzute de lege pentru ceteni
romni i pentru persoanele juridice romne. Legiuitorul folosete termenul general de terenuri, fr a
preciza ce fel de terenuri, de unde la prima vedere s-ar putea aprecia c se refer la orice fel de
terenuri, ceea ce nu corespunde realitii, dat fiind faptul c prevederile art. 5 din aceeai lege, sfera
aplicri dispoziilor art. 3 sunt restrnse. Conform art. 5 persoanele din aceast categorie nu pot
dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere dect la
mplinirea unui termen de 7 ani de la aderarea Romniei la Uniunea European. Prin urmare, naintea
expirrii termenului de 7 ani, cetenii strini, apatrizii , persoanele juridice strine pot dobndi dreptul
de proprietate numai asupra terenurilor din intravilan. Este ns de observat c terenurile din intravilan
pot fi terenuri pentru construcii, aferente localitilor urbane i rurale, pe care sunt amplasate
construcii sau amenajri, dar n intravilan pot fi i terenuri agricole i forestiere. Astfel, naintea
mplinirii termenului de 7 ani, persoanele din aceast categorie pot dobndi n intravilan numai
terenuri pentru construcii. Este de observat c nu s-a prevzut condiia ca persoanele din aceast
categorie s aib domiciliul sau reedina n Romnia, aceast condiie fiind prevzut pentru alte
categorii de persoane. Pe de alt parte, nu s-a mai prevzut condiia reciprocitii, prevzut de art. 44
alin. 2 din Constituie, dei, printr-o lege organic, nu se poate contraveni dispoziilor de ordin
constituional3. Cu toate acestea, pn la eventuala constatare a neconstituionalitii acestui text legal,
el va continua s se aplice. Totui, prin aderarea Romniei la Uniunea European, condiia
reciprocitii poate fi considerat ca ndeplinit, Romnia devenind parte la reglementrile comunitare.
Prin aderare, statul romn i-a asumat obligaia de a aplica dispoziile tuturor tratatelor, inclusiv ale
tratatelor originare, cum ar fi Tratatul de la Paris din 1951 ori Tratatul de la Roma din 1957.

3 O. Rdulescu, P. Rosenberg, A. Tudor, ,, Despre debndirea de terenuri n Romnia

de ctre strini i apatrizi precum i de ctre persoanele juridice strine dup
aderarea Romniei la U.E. , n revista de Drept commercial nr. 5/2008.

2
Ceteanul unui stat membru nerezident n Romnia, apatridul nerezident n Romnia cu
domiciliul ntr-un stat membru, precum i persoana juridic nerezident, constituit n
conformitate cu legislaia unui stat membru. Potrivit art. 4 din Lege, aceast categorie de persoane
poate dobndi terenuri n Romnia, dar numai pentru a-i constitui reedine sau sedii sociale
secundare i numai dup mplinirea unui termen de 5 ani de la aderarea Romniei la Uniunea
European. Legea nu definete noiunile de rezident i nerezident, aceste definiii fiind formulate de
Regulamentul nr. 4/2005 privind regimul valutar, adoptat de Banca Naional a Romniei. Potrivit art.
4.2 din Anexa nr. 1 a acestui regulament, sunt considerai rezideni ceteni strini i apatrizi , cu
domiciliul n Romnia, atestat cu documente de identitate emise conform legii.

1. Fermierii. n temeiul art. 5 alin. 2 din Lege, dispoziiile alin. 1 al aceluiai articol nu se aplic
fermierilor care desfoar activiti independente i care pot dobndi dreptul de proprietate asupra
terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere n aceleai condii ca ceteni romni, deci
naintea mplinirii termenului de 7 ani, dac ndeplinesc urmtoarele condii :
a.

Sunt ceteni ai statelor membre sau apatrizi, care au domiciliul ntr-un stat membru
i care i stabilesc reedina n Romnia;

b.

Sunt apatrizi cu domiciliul n Romnia.

Dovada caliti de fermier care desfoar activiti independente se face cu acte emise de
autoritile competente din statul membru sau de provenien, iar apatrizii dovedesc aceast calitate
prin atestatul eliberat de ctre Ministerul Agriculturi , Pdurilor i Dezvoltri Rurale. Aceste persoane
sunt obligate sa nu schimbe destinaia terenurilor pe ntreaga durat a perioadei de tranziie, respectiv
timp de 5 ani de la aderarea Romniei la Uniunea European.

2. Cetenii strini, apatrizii i persoanele juridice aparinnd statelor tere. n conformitate

cu art. 6 alin. 1 din Lege, persoanele din aceast categorie pot dobndi dreptul de proprietate asupra
terenurilor n condiile reglementate prin tratatele internaionale, pe baz de reciprocitate. Se
reglementeaz c respectivele persoane nu pot dobndi dreptul de proprietate n condiii mai
favorabile dect cele prevzute pentru cetenii unui stat membru i persoanele juridice constituite n
conformitate cu legislaia unui stat membru.
3. Societile comerciale, persoanele juridice rezidente i nerezidente. Persoanele din aceast
categorie pot dobndi orice drepturi reale asupra bunurilor imobile n msura necesar derulrii
activitilor, potrivit obiectului de activitate i cu respectarea dispoziilor legale privind dobndirea
dreptului de proprietate asupra terenurilor de ctre ceteni strini i apatrizi, precum i de ctre

persoanele juridice strine. O parte din doctrin consider totui c deocamdat societile juridice
strine sunt lovite de o incapacitate total i absolut de a dobndi dreptul de proprietate asupra
terenurilor, incapacitate care nu privete ns i dobndirea dezmembrmintelor sale.4
3
n plus fa de cazurile de dobndire a dreptului de proprietate de ctre strini prevzute de Legea
nr. 312/2005, exist o serie de situai particulare n care este posibil acest fapt. Astfel, potrivit art. 31
alin. 7 din Legea nr. 359/2004 bunurile rmase n patrimoniul persoanei juridice dup radierea acesteia
din registrul comerului, revin asociailor.5 Se pune problema cum se va proceda n cazul unei societi
cu asociat unic persoan cu cetenie strin, care are n proprietate terenuri n Romnia. innd cont
de textul art. 645 C. Civ. Proprietatea se mai dobndete prin accesiune sau incorporaiune, prin
prescripie, prin lege i prin ocupaiune se poate observa c suntem n prezena dobndiri dreptului
de proprietate prin efectul legii, condiile pentru acest mod de transmitere a dreptului de proprietate
fiind n cazul de fa ndeplinite. Pe cale de consecin, asociatul unic, cetean strin, este ndreptit
s dobndeasc terenurile nscrise n activul societii radiate.
Ca o concluzie la cele spuse mai sus putem men iona faptul c Romnia a consacrat cele mai
avantajoase reglementri n materia dobndirii dreptului de proprietate de ctre cetenii strini n
actele sale principale ( Constituie, Cod Civil, alte Legi organice ). Consider aa deoarece situa ia
menionat mai sus contribuie enorm la dezvoltarea economiei unui stat, i anume prin investirea
resurselor financiare de ctre ceteni strini n statul romn. Desigur aceste drepturi nu trebuie s aib
un caracter absolut, limitele acestora fiind reglementate expres n legislaia romneasc.

4 Legea 312 / 2005

5 Legea 359 / 2004

Bibliogarafie :
1. Corneliu Brsan, ,, Drept civil. Drepturile reale principale n reglementarea NCC ,
Editura Hamangiu, Bucureti 2013;
2. Eugen Chelaru, ,, Drept civil. Drepturi reale principale , Editura C.H. Beck, Bucureti,
2006;

3. O. Rdulescu, P. Rosenberg, A. Tudor, ,, Despre debndirea de terenuri n Romnia de

ctre strini i apatrizi precum i de ctre persoanele juridice strine dup aderarea
Romniei la U.E. , n revista de Drept commercial nr. 5/2008;
4. Constituia Romniei;
5. Legea 359/2004;
6. Legea 312/2005;