UNIVERSITATEA LUCIANN BLAGA

FACULTATEA DE DREPT
DOMENIU DREPT

TEMA DE CONTROL LA DISCIPLINA

DREPT FUNCIAR

CIRCULAȚIA JURIDICĂ A TERENURILOR

COORDONATOR:
CONF.UNIV.CIRCA ADRIAN

STUDENT:
BIRO (BRATU) PAULA
AN II
SEMESTRUL I
GRUPA 1

CENTRUL TERITORIAL SIBIU 2020

 ASPECTE GENERALE PRIVIND
REGIMUL JURIDIC AL TERENURILOR

Sistemul de drept național a suferit modificări semnificative cu privire la regimul

circulaţiei juridice a terenurilor, aspect determinat de modificările legislative intervenite în
decursul timpului.
În perioada 1947-1989, au fost impuse anumite restricţii circulaţiei juridice a erenurilor,
în sensul că, perioada respectivă poate fi caracterizată printr-o restricţionare progresivă a
dreptului de-a dispune de bunurile imobile-terenuri, culminând cu interdicţia înstrăinării
terenurilor prin acte juridice încheiate între vii. Aceeaşi perioadă, se caracterizează prin trecerea
terenurilor proprietate privată în proprietatea de stat socialista sau cooperatista, modalităţile
folosite în acest sens fiind diverse, precum: exproprierea, trecerea în proprietatea statului a unor
bunuri considerate fără stăpân, preluarea abuziv de către stat sau de către cooperativele agricole
de producţie a unor terenuri, trecerea în proprietatea statului a terenurilor aferente construcţiilor,
înstrăinate dup intrarea în vigoare a legii 58/1974. Restricţia proprietăţii private a atins punctul
culminant prin adoptarea Legii 58/1974 privind sistematizarea teritoriului şi a localităţilor urbane
şi rurale şi a Legii 59/1974 privind fondul funciar. Scopul celor două acte normative mai sus
menţionate a fost limitarea proprietăţii private şi extinderea proprietăţii funciare a statului,
întrucât, toate terenurile proprietate privată a persoanelor fizice au fost considerate ca fiind
scoase din circuitul civil.
Modificările politice şi sociale apărute în societatea româneasca ulterior datei de 22
decembrie 1989, au determinat puterea legislativă din România să adopte o serie de acte
normative, prin care proprietatea privată să fie restituita în favoarea persoanelor ce au fost
deposedate anterior.
Aceste măsuri normative, au produs mai multe consecinţe juridice, cu o deosebită
importantă pentru regimul juridic al terenurilor. Astfel, terenurile proprietatea persoanelor fizice
au reintrat în circuitul civil general, exista posibilitatea înstrainrii atâta a dreptului de proprietate
în ansamblul său cât şi a dezmembramintelor acestuia, iar accesiunea putea duce la dobândirea
dreptului de proprietate.

Clasificarea terenurilor
Fondul funciar al României este constituit din terenurile de orice fel, indiferent de
destinaţie, de titlul pe baza căruia sunt deţinute, respectiv, de domeniul public ori privat din
care fac parte.
În funcţie de destinaţie, terenurile sunt:
a) terenuri cu destinaţie agricolă, şi anume: terenurile agricole productive - arabile,
viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, plantaţiile de hamei şi duzi, păşunile, fâneţele,
serele, solariile, răsadniţele şi altele asemenea -, cele cu vegetaţie forestieră, dacă nu fac parte din
amenajamentele silvice, păşunile împădurite, cele ocupate cu construcţii şi instalaţii
agrozootehnice, amenajările piscicole şi de îmbunătăţiri funciare, drumurile tehnologice şi de
exploatare agricolă, platformele şi spaţiile de depozitare care servesc nevoilor producţiei agricole
şi terenurile neproductive care pot fi amenajate şi folosite pentru producţia agricolă;
b) terenuri cu destinaţie forestieră, şi anume: terenurile împădurite sau cele care
servesc nevoilor de cultură, producţie ori administrare silvică, terenurile destinate împăduririlor
şi cele neproductive - stâncării, abrupturi, bolovănişuri, râpe, ravene, torenţi -, dacă sunt cuprinse
în amenajamentele silvice;
c) terenuri aflate permanent sub ape, şi anume: albiile minore ale cursurilor de apă,
cuvetele lacurilor la nivelurile maxime de retenţie, fundul apelor maritime interioare şi al mării
teritoriale;
d) terenuri din intravilan, aferente localităţilor urbane şi rurale, pe care sunt
amplasate construcţiile, alte amenajări ale localităţilor, inclusiv terenurile agricole şi forestiere;
e) terenuri cu destinaţii speciale, cum sunt cele folosite pentru transporturile rutiere,
feroviare, navale şi aeriene, cu construcţiile şi instalaţiile aferente, construcţii şi instalaţii
hidrotehnice, termice, de transport al energiei electrice şi gazelor naturale, de telecomunicaţii,
pentru exploatările miniere şi petroliere, cariere şi halde de orice fel, pentru nevoile de apărare,
plajele, rezervaţiile, monumentele naturii, ansamblurile şi siturile arheologice şi istorice şi altele
asemenea1.

Situaţia juridică a terenurilor

Prin regimul juridic al terenurilor înţelegem ansamblul de reguli de fond şi de forma
care guvernează actele juridice cu privire la terenuri
Dreptul de proprietate este acel drept real care conferă titularului său posesia, folosinţa
şi dispoziţia asupra unui bun, exclusiv şi perpetuu, în putere proprie şi în interes propriu cu
respectarea normelor juridice în vigoare . Dreptul de proprietate asupra terenurilor, precum şi
celelalte drepturi reale se înregistrează în documentele cadastrului general şi de publicitate
imobiliară prevăzute de lege.
.
Regimul juridic al terenurilor proprietate publică
Prin denumirea de terenuri din domeniul public se înţelege că acestea sunt destinate
unei utilităţi publice. Astfel, aparţin domeniului public terenurile pe care sunt amplasate
construcţii de interes public, pieţe, căi de comunicaţii, reţele stradale şi parcuri publice, porturi şi
aeroporturi, terenurile cu destinaţie forestieră, albiile râurilor şi fluviilor, lacurilor de interes

1
Legea nr. 18 din 1991
public, fundurile apelor maritime interioare și al marii teritoriale, ţărmurile Marii Negre, inclusiv
plajele, terenurile pentru rezevații naturale şi parcuri naţionale, monumentele, ansamblurile şi
siturile arheologice şi istorice, monumentele naturii, terenurile pentru nevoile apărării sau pentru
alte folosinţe, care potrivit legii, sunt de domeniu public care, prin natura lor, sunt de uz sau de
interes public.
Terenurile care fac parte din domeniul public sunt inalienabile, imprescriptibile şi
insesizabile (art. 5 alin. 2 din Legea nr. 18/1991 rep. şi art. 11 din Legea nr. 213/1998). Sunt
inalienabile întrucât, nefiind în circuitul civil, dreptul de proprietate asupra acestor terenuri nu
poate fi înstrăinat. Sunt imprescriptibile sub un dublu aspect:
- imprescriptibilitatea dreptului la acţiune în revendicarea terenurilor care fac obiectul
domeniului public;
- imposibilitatea dobândirii de către terţi a terenurilor din domeniul public, prin efectul
prescripţiei achizitive (adică al uzucapiunii).
Sunt insesizabile, adică creditorii statului sau unităţilor administrativ-teritoriale nu pot
urmări, în vederea îndestulării creanţelor lor, terenurile care fac parte din domeniul public,
întrucât bunurile ce aparţin domeniului public, fiind inalienabile, sunt implicit şi insesizabile.
Actele juridice încheiate cu nerespectarea prevederilor legale privind regimul juridic al bunurilor
din domeniul public sunt lovite de nulitate absolută (art. 11 alin. 2 din Legea nr. 213/1998).

Regimul juridic al terenurilor proprietate privată

Terenurile proprietate privată , indiferent de titularul lor , se află în circuitul civil , adică
ele pot fi dobândite şi înstrăinate potrivit dispoziţiilor Legii nr. 247/2005.
Subiecţii dreptului de proprietate privată pot fi persoanele fizice, persoanele juridice,
statul şi unităţile administrativ teritoriale , când apar în calitate de proprietare ale unor bunuri
aparţinând domeniului privat. Dreptul de proprietate privată este alienabil , imprescriptibil şi
sesizabil2 .

2
A.Circa, Note de curs
 REGIMUL JURIDIC AL CIRCULAŢIEI
TERENURILOR PROPRIETATE PRIVATĂ

Categoria de terenuri la care se referă Legea nr. 247/2005 este una foarte largă,
cuprinzând: terenuri din intravilan, terenuri din extravilan, terenuri cu sau fără construcţii,
indiferent de destinaţia lor sau de întinderea acestora, singura condiţie fiind aceea că ele să fie
proprietate privată.

Terenurile proprietate privată.

Art. 1 din Legea nr. 247/2005 prevede: ”Terenurile proprietate privată, indiferent de
destinaţie şi titularul lor, sunt şi rămân în circuitul civil. Ele pot fi înstrăinate şi dobândite liber
prin oricare din modurile prevăzute de lege.”
Înstrăinarea terenurilor şi constituirea dezmembramintelor acestui drept, prin acte
juridice între vii, trebuie să îmbrace forma autentică, fără a fi însa necesară vreo autorizaţie
administrativă.
Obligaţia de a constitui dezmembramintele dreptului de proprietate în forma autentică
constituie un regres şi va crea mari dificultăţi în practică. Avem în vedere situaţiile în care
proprietarul terenului şi-a dat consimţământul ca o altă persoană să construiască pe terenul sau şi
mai ales ipoteza în care ambii soţi construiesc pe terenul proprietatea unuia din ei, cunoscut fiind
că până în prezent şi doctrină şi practica judiciara i-au recunoscut constructorului neproprietar al
terenului dobândirea unui drept de superficie 3
Nu exista diferenţa de regim juridic, sub aspectul formei actului de înstrăinare, după
cum se înstrăinează terenuri situate în intravilan sau în extravilan sau în funcţie de categoria de
folosinţă a acestora. Ca urmare şi actul de înstrăinare a unui teren construibil sau pe care exista o
construcţie va trebui încheiat în forma autentică.
Prin dispoziţiile art. 6 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, au fost create o serie de
mijloace prin care se înlesneşte încheierea actelor juridice de înstrăinare în scopul comasării
parcelelor şi loturilor de teren, prin constituirea unor corpuri de proprietate mai mari care să
cuprindă suprafeţe continue, indiferent de destinaţia lor, precum şi înstrăinările efectuate de către
persoanele îndreptăţite să obţină renta viageră agricolă.
Aceste înstrăinări pot fi efectuate şi pe baza schiţelor care au stat la baza titlurilor de
proprietate emise cu ocazia aplicării legilor fondului funciar şi sunt scutite de taxa de timbru şi
de timbrul judiciar.

Antecontractul de vânzare-cumpărare cu privire la terenuri

Potrivit legii (art.5 alin.(2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005), “în situaţia în care după
încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuza
3
E.Chelaru, Despre circulatia juridica a terenurilor, Universitatea din Pitesti
ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţă
competența care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract”.
Trebuie precizat faptul că, o condiţie necesară pentru că cealaltă parte să poată să ceară
instanţei de judecată , în baza art. 1073 şi 1077 Cod civil, să pronunţe o hotărâre care să ţină loc
de contract este aceea că terenul respectiv să se mai găsească în patrimoniul promitentului
vânzător; dacă terenul nu se mai găseşte în patrimoniul acestuia, fiind vândut către un tert,
vânzarea respectivă este una valabilă, partea prejudiciată putând cere promitentului vânzător
doar daune interese pentru prejudiciul creat.

Dreptul de preemţiune în înstrăinarea terenurilor agricole din extravilanul

localităţilor
În Legea nr. 247/2005, Titlul X observam că nu mai sunt preluate din vechea lege
dispoziţiile referitoare la respectarea dreptului de preemţiune; aceasta înseamnă că, odată cu
intrarea în vigoare a noii legi, proprietarii terenurilor agricole situate în extravilanul localităţii nu
vor mai trebui să respecte dreptul de preeemtiune al coproprietarilor, vecinilor ori arendaşilor în
cazul în care doresc să înstrăineze, prin vânzare, terenurile respective.

Dreptul de preemţiune în înstrăinarea terenurilor din fondul forestier

Domeniul de aplicare a acestui drept de preemţiune se referă la următoarele categorii de
terenuri: terenurile care constituie enclave ale fondului forestier proprietate publică a statului (
înconjurate de fondul forestier proprietate publică ), terenurile limitrofe fondului forestier
proprietate publică şi terenurile acoperite cu vegetaţie forestieră, dacă sunt proprietate privată.
Dreptul de preemţiune se naşte numai în cazul în care titularul dreptului de proprietate
al unui astfel de teren se hotărăşte să-l înstrăineze prin vânzare cumpărare şi există numai la preţ
şi condiţii egale.

VÂNZAREA DE TERENURI ŞI SCHIMBUL DE TERENURI

Vânzarea de terenuri
Spre deosebire de vechea legislaţie, ( art. 2 din Legea nr. 54/1998), Legea nr. 247/2005
a venit cu un element de noutate în sensul că a precizat că terenurile situate în intravilan şi
extravilan, indiferent de destinaţia sau de întinderea lor şi indiferent că au sau nu construcţii pe
ele, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în forma autentică, sub
sancţiunea nulităţii absolute. Trbuie observatca legiuitorul a făcut precizarea ca terenurile,
indiferent că au sau nu construcţii pe ele vor putea fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice
între vii încheiate în forma autentică (forma notariala). Apoi, un alt element de noutate este acela
că Legea nr. 247/2005, în Titlul X, se ocupa de circulaţia juridică a terenurilor indiferent de
destinaţie, deci inclusiv de circulaţia juridică a terenurilor cu destinaţie forestieră. O altă
modificare a textului de lege se referă la faptul că, indiferent de întinderea lor, terenurile situate
în intravilan şi extravilan pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii; astfel, s-a
renunţat la una din incapacităţile expres prevăzute în materia contractului de vânzare-cumpărare
a unui teren, mai precis la faptul că, după apariţia noii legi, nu se mai cere că proprietatea
funciară a dobânditorului să nu depăşească 200 ha teren agricol în echivalent arabil, de familie.
Apoi, tot pentru a completa textul de lege, legiuitorul arata ca sancţiunea, în cazul încălcării
cerinţei formei autentice pentru actele prin care se înstrăinează şi dobândesc terenuri, este
nulitatea absolută; evident că şi în vechea legislaţie se specifică la art. 14 alin. 1 din Legea nr.
54/1998 aceasta sancţiune, însa, având în vedere că sancţiunea apărea într-un articol de lege, iar
dispoziţia într-un altul, legiuitorul a înţeles în noua lege să pună laolaltă atât dispoziţia normei,
cât şi sancţiunea acesteia în acelaşi articol de lege.
Se poate observa că legea face referire numai la transmiterea prin acte între vii, per a
contrario, înstrăinarea şi dobândirea de terenuri prin acte mortis causa, se poate face în formele
prevăzute de art. 858 Cod Civil.
În cazul în care prin acte juridice între vii se constituie un drept real asupra unui teren cu
sau fără construcţie, indiferent de destinaţia sau întinderea acestora, dispoziţiile art. 2 alin. 1 din
lege (247/2005) se aplică în mod corespunzător.
Cu excepţia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate privată şi legalitatea
titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, existenţa unui litigiu privitor la un teren
cu sau fără construcţii nu împiedica înstrăinarea acestuia şi nici constituirea altor drepturi reale
sau de creanţă, după caz; legea nr. 54/1998 interzicea în art. 15 înstrăinările, sub orice formă, a
terenurilor cu privire la titlul cărora existau litigii la instanţele judecătoreşti, pe tot timpul
soluţionării acestor litigii (sancţiunea fiind nulitatea absolută a înstrăinării respective). Legea nr.
247/2005 vine din nou cu o nuanţare a textului de lege şi arata că numai înstrăinările terenurilor
cu privire la titlul cărora exista litigii privind reconstituirea dreptului de proprietate privată şi
legalitatea titlului de proprietate -conform legilor fondului funciar- sunt interzise.
Înstrăinările realizate sub orice formă, în temeiul Legii nr. 247/2005 (Titlul X), nu
validează titlurile de proprietate ale înstrăinătorilor şi dobânditorilor, dacă acestea erau lovite de
nulitate, ca urmare a încălcării dispoziţiilor legale în vigoare la data încheierii lor.

Schimbul de terenuri
Legea nr. 247/2005, în Titlul X nu mai reia dispoziţiile din vechea lege referitoare la
schimbul de terenuri; în aceste condiţii, referitor la schimbul de terenuri, se aplică dreptul comun
(art.1405, 1406 C.civ).
- BIBLIOGRAFIE -

1. O.Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de Drept civil-Bunurile.Drepturi reale principale,

Editura Hamangiu, Bucureşti, 2008
2. Codul civil
3. A. Circa, Note de curs- DREPT FUNCIAR
4. Legea nr. 247 din 19 iulie 2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum
şi unele măsuri adiacente, publicată în Monitorul Oficial nr. 653/22.07.2005.
5. Constituţia României din anul 2003 - forma republicată a Constituţiei României din 1991, cu
actualizarea denumirilor şi renumerotarea articolelor, revizuită prin Legea nr. 429/2003,
publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 767 din 31 octombrie 2003.
6. E. Chelaru, Despre circulatia juridica a terenurilor, Universitatea din Pitesti
7. Legea nr. 18 din 1991