Sunteți pe pagina 1din 18

Tema I: Conceptul de management imobiliar sau de administrare a imobilului

1.1 Noiuni generale


Asupra sistemului de administrare a imobilului influeneaz diveri factori. Ei pot fi att de
natur extern ct i intern. Factori de influen externi influeneaz prin necesitatea de
perfecionare a structurii de administrare, schimbarea elementelor nvechite n sistem i mai pot
fi desprii printr-o vitez mai mare de reacionare la schimbrile mediului extern Factorii
interni sunt direcionai spre pstrarea sistemei n starea funcional. eficien mai mare o au
sistemele de administrare ce implic le!turi puternice i numeroase dintre elementele ei "ex.
construcia n mas a imobilului locativ#. Administrarea imobilului trebuie s combine i s
prevad influena acestor factori pentru obinerea unor rezultate pozitive. $rincipalele obiective
ale mana!ementului imobiliar pot fi cataloa!ele dup urmtoarele criterii%
obiectivele financiare sunt rezultatele financiare ateptate pe viitor "profit, cretere de capital,
cash - flo&#' obiective de consumator "dezvoltarea fondului locativ i construcia imobilului cu
destinaie multipl#' obiective sociale - obiective ale ntreprinztorului fa de societate
"elaborarea i implementarea proiectelor n conformitate cu standardelor sociale, normativele
ecolo!ice, specificul teritoriului .a. aspecte# (ana!ementul imobiliar este un proces durabil,
complex ce implic procese de planificare, decizionale i de comunicare.
$rincipalele etape delimitate pentru mana!ement imobiliar sunt%
analiza i definirea problemei
cutarea soluiilor alternative
evaluarea i primirea deciziilor
implementarea variantei optimale
procesul de exploatare i administrare
$lanificarea n acesi proces complex ocup un rol esenial. Etapele componentele ale cruia sunt
elaborarea unui plan iniial detaliat. ndeplinirea i controlul asupra lui. n dependen de
calitatea activitilor din etapa de planificare depinde n mod direct succesul ntre!ului complex
de sarcini ale mana!erului n
domeniul imobiliar.
1.2 Conceptul Bunul Imobil - bun economic
)onform noiunilor utilizate n noiunile teoretice, *economia+ se nele!e un proces de
producere a bunurilor economice, n contextul limitei de resurse. )onform economiei imobilului
ea este acea parte a procesului economic complex care presupune crearea unuia dintre
numeroasele tipuri de bunuri economice i anume a nunului imobil. Excepia pentru direcia dat
sunt bunurile naturii. )onceptul de bun economic poate fi desfurat mai detaliat. Este bine
cunoscut faptul c pentru orice individ, iar n cazul dat consumator, una dintre cele mai
importante caracteristici este satisfacerea diverselor necesiti. ,nele dintre necesitile de baz
sunt cele materiale fr care existena individului este de neconceput. -atisfacerea acestui tip de
necesiti poate fi realizat prin utilizarea diferitor bunuri. .unul imobil este unul din necesitile
de baz ale unui individ utilizarea cruia duce spre satisfacerea lor.
)aracteristicile economice de baz ale imobilului sunt% n primul rind
- orice bun imobil este considerat ca un activ material'
- bunul acesta poate fi tranzacionat i exploatat pentru a primi beneficii ulterioare.
1.3 Conceptul Bunul Imobil Mar!
/eseori cnd ne referim la bunul imobil, noi -l concepem n primul rnd ca o marf. Analiza
acestei direcii specifice poale 00 conceput prin examinarea caracterului dublu al satisfacerii
necesitilor le!ate de imobil%
a# prin procurarea dreptului de proprietate asupra imobilului'
b# prin procurarea serviciilor locative pe piaa imobiliara "prin chirie#.
Acest caracter dublu este specific nu numai bunurilor imobile locative ci i altor tipuri de imobil.
$rin urmare imobilul exist sub dou forme %
- marfa-obiectul imobilului "proprietate#
- marfa - serviciu "arend#
)aracterul dublu al imobilului mai are i un alt aspect specific ce poate fi explicat n baza
exemplului privatizrii fondului locativ. Elementul specific n cazul fondului locativ este
posibilitatea delimitrii obiectului de proprietate. n cazul unui bloc locativ aceast posibilitate de
delimitare lipsete deoarece toate elementele despritoare ale unei proprieti sunt n acelai
timp elemente despritoare ale altei proprieti, iar n totalitate ele alctuiesc elementele
componente ale structurii unui bloc.
)aracterul de delimitare n spaiu poate fi cercetat numai n baza exemplului unei proprieti
individuale "cas de locuit#. )onform acestor teorii imobilul poate exista n trei forme
1." Conceptul Bunul Imobil - #urs! de $enii
Al treilea aspect important le!at de bunul imobil este specificul utilizrii imobilului ca surs de
venit. n le!tur cu acest aspect este principial de menionat principalele principii ale direciei
date %
%rincipiul 1. 1u toate bunurile imobile sini sau pot fi o surs de venit. /e exemplu% n fondul
locativ o parte a imobilului locativ care este dat n arend poate fi considerat ca o surs de venit.
$otenialul de venit al imobilului pentru o anumit persoan dac ea d n arend un sin!ur
imobil nu este destul de mare. /enumirea ei este renta i este un venit primit re!ulat pentru
utilizarea capitalului proprietii.
%rincipiul 2. Este diferena dintre venitul de la imobilul i venitul de la implicarea imobilului n
anumite proiecte. n primul caz imobilul este unica surs de venit, iar n al doilea caz una dintre
mulimea surselor de venit i posibil nu cea mai esenial.
/eoarece aspectul financiar n cazul conceptului de bun imobil ca surs de venit este
esenial, direcia dat implic utilizarea tehnicilor i metodelor moderne de analiz economico -
financiar ale proiectelor investiionale i aplicarea expertizelor de audit n procesul de
exploatare.
Expertiza economic a unui imobil trebuie s fie conceput ca parte component a
activitii de antreprenoriat. /e asemenea determinat cota parte a beneficiului antreprenorului
de la exploatarea imobilului. /ac vorbim despre aceste concepte ale imobilului n ansamblu
putem spune c n practic exist cazuri de combinare a conceptelor date. /e exemplu, locuind
n apartamentul personal putem presta diverse servicii de producere, in acest caz se combin
conceptele imobilul - proprietate i imobilul - factor de producie. -au n alt caz cnd o parte din
spaiul locativ este dat n chirie, sunt combinate conceptele imobil -proprietate i imobil - surs
de venit. 2mobilul n aspectul su economic este un activ material echivalentul de cost al cruia
se determin n baza eficienei utilizrii bunului imobil ca un bun economic, marf sau surs de
venit. 2n aspectul tuturor acestor concepte este important de menionai influena din mediul
extern i anume din partea consumatorilor, statului sau investitorilor. Fiecare dintre ei are
anumite interese, necesiti sau ateptri.
Tema 2 : Ciclul de $ia! al pieii imobilului
&tapele ciclului de $ia! a pieii imobilului.
3a fel ca i pentru alte direcii economice sau economie naional pentru piaa de imobil ciclul de
via are aceleai caracteristici de baz. iar conceptul *cumpr astzi mai ieftin i vinde mine
mai scump+, poate fi atribuit imobilului ca i oricrui alt bun investiional. -pecialitii n
domeniul mana!ementului imobiliare trebuie s reacioneze adecvat la schimbrile pieii. iar
deciziile primite trebuie s fie realizabile i s in cont de etapa ciclului de via a pieii i a
bunului i tendinele posibile pe viitor.
)iclului de via al pieii imobiliare -i sunt specifice aceleai creteri i descreteri prezentate n
urmtoarea schem%
Etapa de descretere (declin) poate fi observat atunci cnd piaa este suprasaturat, iar numrul
imobilului ncepe s creasc. $entru proiectele investiionale aceast situaie este critic, piaa
dat este piaa cumprtorilor. $roprietarul de imobil la etapa dat trebuie s intensifice procesul
dc mar4etin! i susinerea financiar. $e pia apare un numr nensemnat de obiecte noi.
)reditorii practic i stopeaz operaiile pe pia pn 2a o nou cretere. $reurile la imobil la
etapa dat ncep s scad.
Etapa de consum apare din cauza lipsei construciilor noi ca urmare a primei faze a ciclului i
cnd ncepe s se intensifice cererea i oferta pe piaa de imobil. $iaa trece ntr-o nou faz.
/up ce surplusurile obiectelor investiionale sunt epuizate ratele de dobnd ncep s creasc. n
situaia cnd cererea crete, iar oferta este mic investitorii efectueaz analize i studii de
mar4etin! n scopul construciei obiectelor noi.
Etapa construciilor noi - este specific o cerere sporit pe pia de rnd cu micorarea ofertei la
loturile de teren libere. n aceast perioad poate crete nivelul mllaiei ceea ce influeneaz
asupra preului construciei, iar n final asupra valorii de pia.
Etapa de saturare - creterea vnzrilor de 2mobil are loc cu ritmuri ncete, iar n final practic se
stopeaz. $e pia apare un surplus de producie nou. Activitatea de construcii treptat se
stopeaz ceea ce duce la reducerea numrului de locuri de munc. Etapa dat este optimal
pentru mrirea numrului obiectelor de proprietate. $entru evaluarea eficienei funcionrii pieii
imobilului este necesar de analizat n detalii att etapele ciclului de via a pieii ct i etapele
ciclului de via al bunului imobil i de determinat punctele critice n timp ce pol influena la
durata ciclului de via' dinamica cheltuielilor i rezultatelor finale.
Ciclul de $ia! a bunului imobil.
5innd cont din faptul c bunul imobil arc aspecte similare cu celelalte bunuri economice
"conceptul 6 aspecte de baz#. )urba ciclului de via este similar cu l altor bunuri economice,
dar are i specificul su%
/in momentul fundamentrii tehnico - economice pn n momentul uzurii morale sau fizice,
bunul imobil parcur!e trei etape de baz%
0. Etapa de construcie "fazele pre - investiional i investiional#'
7. Exploatarea bunului pna la momentul recuperrii investiiilor'
6. Exploatarea ulterioar a bunului, investiii ulterioare.
/urata ciclului de via a bunului imobil poate fi prelun!it efectund re!ulat reparaii capitale i
curente.
Tema 3. #ur$c'ing - concept de anali(! )i management imobiliar
Noiuni generale
$entru mai bun percepere i aplicare n practic a teoriei mana!ementului imobiliar este
important de studiat conceptul de -urve8in!, ce include n sine un ir de factori cu o anumit
influen asupra pieii i asupra bunului imobil.
,na din principalele caracteristici ale conceptului dat sunt caracteristicile din punct de vedere a
utilizrii bunului imobil. /e asemenea un rol important -l 9oac i schimbarea mrimii valorii n
procesul utilizrii bunului imobil. /ac imobilul este considerat ca un bun ce este doar utilizat
atunci valoarea lui descrete ceea ce nu este specific pentru bunul imobiliar - factor de producie
sau bunul imobiliar -sursa de venit.
:itmurile schimbrii n deferite perioade ale ciclului de via a bunului imobiliar sunt diferite.
2n flecare etap influena factorilor este complex, diferit, ceea ce n!reuneaz determinarea
valorilor. 2mportant n aceste cazuri sunt numeroase expertize complexe efectuate pentru a primi
un rezultat ct mai veridic%
a. Expertize tehnice - toate tipurile de expertize asupra caracteristicilor fizice a bunului
imobil - ele sunt vitale pentru determinarea diferitor tipuri de valori i deci sunt
obli!atorii n orice circumstane. /e asemenea n aceast !rup se refer expertize din
domeniul cercetrii parametrilor tehnici de reproducere "utilizarea mainilor, utila9elor,
mecanismelor etc.#
b. Expertizele economice - n aceast !rup se refer analizele ce in de influena factorilor
economici sau financiari. /e exemplu, acestea poate fi schimbrile in economia
naional, inflaia, determinarea mrimii cheltuielilor pentru lucrrile de renovare,
aspecte ale taxrii imobilului i riscurile lansrii unui proiect investiional n direcia dat.
c. Expertiza amplasrii bunului imobil. Este bine cunoscut influena amplasrii asupra
valorii de pia a bunului imobil dar de acest important factor mai sunt le!ate i alte
aspecte %
; zonarea teritoriului oraului%
; situaia ecolo!ic'
; infrastructura'
; ci de acces%
; re!ulamentele de construcie in zona dat'
; etc.
/ac n linii !enerale de menionat esena acestor expertize se poate spune c ele reprezint
*evaluarea+ obiectului ntr-o anumit perioad a ciclului de via a lui.
&lemente componente ale conceptului de #ur$e'ing
/in cele menionate anterior putem conclude c bunul imobil reprezint o sistem complex ce
suport influena factorilor cu divers caracter pe parcursul ciclului su de via. /eterminarea
valorii in acest caz poate fi cfectuutft dour cu utilizarea unei abordri specifice asupra anali<ei
imobilului )onceptul unci nstlrl abordri a fost numit -urve8in! "en!lez - cercetare, inspecie,
inspectare#. /efiniie% -urve8in! - este realizarea unei abordri sistematice. 2nclude n sine
planificarea 2a toate nivelurile "operaional i strate!ic#. n scopul funcionrii efective a
imobilului i mai include msuri le!ate de petrecerea expertizelor de ordin tehnic i economic
asupra obiectivului bunului imobil ceea ce n final duce la un efect maximal. /in punct de vedere
istoric -urve8in! - ul prima dat a fost utilizat n (area .ritanic n sec. =>2-=>22. 3a nceput el
includea n sine responsabilitile unor funcionari de stat pentru inspectarea terenurilor.
nre!istrarea noilor terenuri i cercetarea dreptelor de proprietate la ele. 3a acel moment
pmntul era considerat ca bunul cel mai valoros, ca o surs de existen i ca o surs de venituri.
$e msura dezvoltrii economiei au aprut un ir de probleme le!ate de imobil ce cereau
soluionare imediata, iar pentru care trebuiau specialiti pre!tii. $entru prima dat specialitii n
domeniul dat au fost pre!tii n An!lia la 2nstitutul :e!al de -urve8in!.
2n prezent activitatea specialitilor n domeniul dat acoper toate fazele i formele ciclului de
viaa ale bunului imobil i asi!ur rezolvarea tuturor problemelor practice.
/eoarece un clement principal n conceptul dat este abordarea sistemic, este important de
cercetat elementele le!ate de ntre!ul sistem. $rin sistem "din !reac -un ntre! compus din mai
multe pri componente# n cazul dat se subnele!e o anumit ordine de elemente care snt n
relaii strnse unul cu altul i care reprezint un tot ntre!. 5ipurile de elemente componente pot fi
diferite, iar ale!erea lor pentru analiz depinde de problema concret. sistem poate fi
compus din mai multe subsisteme care la rndul su iari pol fi mprite.
2n dependen de msura previziunii a sistemei ele pot fi mprite n%
a. funcionale - rezultatele cruia pot fi prevzute cu exactitate%
b. probabile - pentru care rezultatele pot fi numai pro!nozate. (ai exist sisteme abstracte
i concrete.
Tema ": #paiul urban )i inluena lui asupra imobilului
2n analizele discutate n temele anterioare s-a pus accent pe situaiile i specificul diferitor etape
ale ciclului de via a bunului imobil. ,nul dintre accentele primordiale este influena timpului.
2mobilul ca i oricare alt obiect material are 7 forme de existen% n timp i n spaiu.
$entru obiectele de imobil caracteristica influenei spaiului este obli!atorie deoarece ele sunt
situate ntr-un spaiu or!anizat, repartizarea dup aceast ? .ii.ie4iistic poate fi diversificat%
aceasta poate fi teritoriul unui stat, unei re!iuni, unui municipiu, ora etc. $rincipala
caracteristic n cazul repartizrii populaiei este elementul de urbanizare.
,rbanizarea a devenit unul dintre componentele principale ale societii contemporane. Anume
n orae snt concentrate principale procese de producie financiare etc. /ac de cercetat mai
atent procesul dat se observ o tendin de cretere in procesul de formare i dezvoltare a
oraelor i desi!ur a or!anizrii spaiului. Acest proces amplific o mulime de alte aspecte cum
ar fi planificarea spaiului urban, construciile, zonarea teritoriului etc. )eea ce prezint interes n
aspectele le!ate de spaiul urban este influena delimitrii n spaiu asupra valorii. )aracteristicile
principale ale spaiului urban sunt% a#dezvoltarca sau evoluia spaiului urban b#concentrarea
urbanistic.
2n diverse orae nivelul concentraiei urbanistice este diferi si se determina innd cont de nr.
populaiei ce locuiete la ora n comparaie cu cel din spaiu rural "de exemplu% n capitala
/anemarcei - )openha!a, locuiesc @AB din totalul populaiei rii, iar n :usia n toate oraele
locuiesc 6<@ din populaia arii#.
*onarea teritoriului ora)elor
5eritoriul oraului poate fi concept ca o sistem complex care suport influena diverilor
factori externi. n acelai timp oraul este conceput ca un sistem or!anizat, planificat. $e
parcursul evoluiei sale pe teritoriul urban se formeaz anumite hotare care delimiteaz diverse
zone formate pe teritoriul oraului. Aceste zone sunt urmtoarele%
; zone industriale
; zone de creaie
; zone de spaiu locativ
; zone comerciale
; zone destinate oficiilor sau centrelor de business

Existena acestor zone este inevitabilii, fapt important fiind doar corecta amplasare i delimitarea
a lor n scopuri de planificare. Existena zonelor funcionale pc teritoriul oraului este le!at de
procesul de evoluie i trebuie s poarte un caracter de planificare n conformitate cu principiile
de dezvoltare i urbanistice ale oraului. 1ecesitile actuale ale economiei de pia dicteaz
dezvoltarea nentrerupt a teritoriilor noi. 2n practic sunt create un ir de ntreprinderi, sunt
construite noi imobile ceea )) duce la extinderea oraului. ns pentru orae cu perioad
ndelun!at de dezvoltare delimitarea zonelor funcionale este complicat, deoarece structura
economic este divers, iar zonele sunt combinate unele cu altele. influen aparte o are
procesul de planificare. /e re!ul, pentru orice ora exist un centru anumit, iar pe parcursul
dezvoltrii sale pot fi formate alte centre secundare, ceea ce n principiu, la un nivel oarecare
ter!e hotarele dintre zone. /eoarece zonarea oraului reprezint n principiu n primul rnd
fra!mentarea oraului n diferite zone. criteriile de delimitare trebuie s fie speciale 2n
conformitate cu principiile de baz ale delimitrii n spaiu. n primul rnd se ine cont de
caracteristicile terenului, reliefului, unde de cele mai dese ori se combin relieful natural sau cel
artificial. /e importan primordial sunt criteriile de zonare a oraului. )riteriile trebuie s in
cont de caracteristicile oraului ca o structur spaial. :ealizarea acestor obiective este posibil
n baza analizei oraului, a unei sisteme de informare. ricare punct dc pe teritoriul oraului
trebuie s corespund cerinelor de acces. /e asemenea trebuie de inut cont de cheltuielile de
timp pentru a a9un!e dintr-un punct n altul. )u timpul n ora se formeaz adevrate artere dc
transport. Alte criterii de baz ar fi amplasarea corect a diferitor instituii publice, nr. lor .0
.icccsul la ele. (a9oritatea cetenilor viziteaz instituiile care sunt situate n pna9ffl9 /e
asemenea se ine cont de intensitatea vizitrii anumitor zone "de cx. imensitatea vi<itrii centrului
oraului va fi mai mare dect intensitatea vizitrii altei zone a oraului#. /in acest punct de
vedere, dac locuim n centru atunci avem avanta9e suplimentau- la economi dc timp i de bani.
Exist i dezavanta9e in astfel de situaii - poluare in aceste dc zone.
Tema +. %olitica urban!
Instrumentele politicii urbane
2n scopul unei dezvoltri durabile a zonelor urbane, administraia public local elaboreaz i
implementeaz politici urbane.
$rincipalele instrumente prin care sc atin!e dezvoltarea spaiului urban din punct de vedere a
infrastructurii pot fi urmtoarele%
; instrumente de planificare
; instrumente de pia
; instrumente financiare
; instrumente le!ate de taxare
; instrumente dc suport
; alte instrumente le!ale
,rmeaz o detaliere a fiecrui instrument n parte%
2nstrumentele de planificare - sunt strns le!ate i conectate cu elaborarea planurilor strate!ice i
implementarea lor, planificarea modurilor de utilizare a terenurilor i cu alte elemente care
necesit o planificare detaliat. 2nstrumente de pia - totalitatea msurilor unde mecanismul dc
piuft 9onefl tui rol central. ,n exemplu ar fi determinarea preurilor sau msuri ce pot influenii
viteza vnzrii terenurilor pentru diverse scopuri. 2nstrumente financiare - surit acelea
instrumente ce fac posibil procesul de dezvoltare din punct de vedere financiar. Ele pot include
subsidii din pui im statului, a9utor financiar din partea statului cu intenia de a promova achiziia
de terenuri sau sistema de leasin! pentru cei ce sunt cointeresai sau pentru antreprenor.
2nstrumente de taxare - includ diverse taxe funciare pentru utilizarea pCmntului i transferul
dreptului de proprietate asupra pCmntului. 2nstrumente de suport - sunt le!ate de abilitile
autoritilor publice locale "or!anizare, mana!ement, planificare# pentru a susine procesul de
dezvoltare a infrastructurii urbane. Alte instrumente le!ale - sunt totalitatea le!ilor, actelor
normative ce prevd ntr-un mod sau altul utilizarea terenurilor, vinderea lor, taxarea etc.
%laniicarea strategic! )i planiicarea modurilor de utili(are a terenurilor
$rin planificare strate!ic se subnele!e planificarea unui ir de activiti pentru o direct
dezvoltare n viitor, o dezvoltare durabil pe teritoriul unui ora, municipaliti, comune, cartier.
$lanurile strate!ice sunt extrem de importante pentru dezvoltarea att a localitilor urbane, cit i
a celor rurale. Aceste planuri servesc ca baz i ca nite !hiduri pentru soluionarea problemelor
strin!ente. n dependena de situaia social-politic n ar, sectorul civil poate 9uca i el un rol
important n procesul de planificare. n acest caz se ine cont de interesele !rupurilor de
iniiativ, or!anizaiilor obteti, etc. /e asemenea este important de a include n acest proces i
aspecte ale politicii urbane de dezvoltare a terenului sau infrastructurii. Avanta9ele n acest caz
sunt stimularea eficientei utilizrii instrumentelor specificate anterior n procesul de dezvoltare
urban. ,n dezavanta9 poate fi necesitatea diverselor expertize i influena direct asupra
speculaiilor cu terenuri. Activitile de planificare le!ate directe de dezvoltarea spaiului urban
ntr-o anumit zon sunt de re!ul descrise n plan urbanistic !eneral. Aceste planuri nu sunt aa
de detaliate ca planurile strate!ice deoarece ele sunt focusate asupra drlimitftrii spaiului.
/esi!ur aceste tipuri de planuri sunt strict le!ate ntre ele, iar obiectivele planurilor urbanistice
!enerale pot fi atinse i prin implementarea planurilor strate!ice. n acest caz planificarea
modului de utilizare a terenurilor are avanta9ele evidente. -e poate acorda un curs prestabilit
dezvoltrii infrastructurii, pot fi re!ulate preurile la terenurile disponibile, se poate efectua o
baz pentru dezvoltarea politicii urbane i poate fi verificat fezabilitatea ci.
,estricii pri$ind de($oltarea spaiului urban
2nterdiciile pot fi !site n ma9oritatea documentelor privind inau!urarea construciilor noi.
:estriciile pot fi permanente pentru a da o direcie dorit a direciei de dezvoltare sau temporare
pentru a acorda autoritilor de ri!oare timp pentru a decide asupra variantei optimale. Este n
interesul societii pentru a avea acces la utilizarea a acestor restricii asupra activitilor de
dezvoltare. 1u este in interesul societii acordarea drepturilor absolute pentru un proprietar de
teren n scopul efecturii unor activiti de dezvoltare tar nici o restricie
Avanta9ele pot fi%
posibilitatea utilizrii principiilor de baz a politicii de dezvoltare a terenurilor'
influena asupra preurilor la terenuri ntr-o direcie dorit
/ezavanta9ele pot fi%
stoparea iniiative private sau ntrzierea dezvoltrii directe n societate'
limitarea terenurilor disponibile, iar n consecina creterea preurilor la terenuri.
5ema D% Management imobiliar -n procesul de reproducere
%rocese de reproducere
:eproducerea bunurilor imobile poate fi efectuat prin urmtoarele ci%
construcii noi
reconstrucii
modernizare
reparaii capitale.
)onstruciile noi ale fondului locativ sunt destinate compensrii uzurii fizice i morale ale
fondurilor vechi i este practic principala metod de reproducere lr!it a fondului locativ.
:eproducerea fondului locativ este un proces nentrerupt de furnizare a fondurilor noi i
prentmpinarc a uzuri fondurilor nainte de timp. $rocesul de reproducere include n sine
demolarea construciilor vechi, construirea celor noi, modernizare i reparaia capital a fondului
de9a existent. :econstrucia prezint o form de reproducere a fondurilor prin calea schimbrii a
clementelor constructive, schimbrii sistemei tehnice i in!inereti, instalarea utila9elor
suplimentare i utilizarea unor noi soluii in!inereti innd cont de scopul utilizrii imobilului.
(odernizarea este o form simpl de reproducere a fondurilor fixe ce include un complex de
msuri analo!ice cazuri dc reconstrucie cu excepia caracteristicilor de planificare i spaiul i
modul dc utilizarea a imobilului. :eparaia capital const n schimbul "n afar de elemente
portante i fundaie# sau restaurarea a unor pri aparte, construcii, utila9 din cauza uzurii morale
sau fizice "pariale sau totale# i mai poate include lucrri de amena9are a teritoriului adiacent.
:eparaie capital se mparte n complex i selectiv. )ea complex include edificiul n !eneral,
iar cea selectiv include elementele constructive separate ale edificiului sau sistemelor
in!inereti ale bunului imobil. 2n scopul prentmpinrii uzurii i eliminrii deteriorrii mici ce
apar in procesul dc exploatare a imobilului se efectueaz reparaia curent.
:eparaia curent se mparte n%
- de profilactic - planificat din timp, innd cont de volumul cheltuielilor, periodicitatea
fiind aproximativ de 6 ani.
- neprevzut - se efectueaz n re!im ur!ent i este destinat lichidrii urmrilor
incendiilor, cutremurelor .a. catastrofe de ordin tehnic sau natural.
..2 Managementul proiectelor in$estiionalc -n domeniu imobiliar
$roiect subnele!e un ir dc activiti dc planificare. n domeniul teoriei imobilului sub definiia
de proiect se subnele!e un ir de msuri intcrdcpendaili-cu obiective bine definite destinate
rezolvrii problemelor le!ate de piodiaeien fondurilor fixe "construcii noi, reconstrucii,
modernizare, reparaie capital#.
$roiectele sunt clasificate dup mai multe criterii%
a# dup tipul proiectului%
- economic
- social
- tehnic
- or!anizaional
- mixt
b# dup clasa proiectului%
- monoproiect
- me!aproiect
- multiproiect
c# dup amplasarea proiectului%
- durat mic "pinii la 6 ani#
- durat medie "6-E ani#
- durat lun! "mai mult de E ani#
d# dup direcii%
- proiect investiional
- inovaional
- de cercetare tiinific
- de instruire
- mixt.
(onoproiect - un proiect investiional, social sau de alt tip separat care are surse precizate din
timp, durata de timp precizat i alte caracteristici.
(e!aproieci - pro!rame ce includ o mulime de proiecte intercalate, dar care urmresc un scop
final comun. $roiectele de tip *me!a+ pot fi multinaionale, naionale, re!ionale, inter - ramurale.
ramurale sau mixte.
$roiect inovaional - acel proiect, obiectivul principal al cruia este elaborarea i implementarea
tehnolo!iilor noi, 4no&-ho& i altor inovaii.
)onceptul de proiect investiional este le!at n primul rnd de termenul de investiii. /in punct de
vedere financiar i economic investirea este conceput ca alocarea resurselor economice pe
termen lun! cu scopul primirii ulterioare beneficiului pe viitor.
-unt prevzute urmtoarele tipuri de investiii%
- investiii reale - alocrile in capitalul firmei "statutar sau altul#.
- investiii financiare - alocarea mi9loacelor bneti n hrtii de valoare emise de stat sau
companii private.
- investiii n activele nematerialc - alocarea mi9loacelor financiare pentru procurarea
mrcilor comerciale, patentelor, soft - ului, drepturilor de autor, ridicarea drepturilor de
calificare a personalului firmei, licene .a.
.azele mana!ementului cu proiecte investiionale sunt un complex de factori ai mediul intern,
extern, avanta9e i restricii procesele de administrare, direcia mana!ementului proiectului i
ciclului de viaa al proiectului. (ana!ementului proiectului este o art i abilitate profesional a
mana!erului de a conduce i a coordona cu resursele financiare, umane i materiale pe parcursul
ciclului de via al proiectului, innd cont de necesitatea atin!erii obiectivelor propuse "beneficii,
costuri, termeni i calitate#. 2n procesul de reproducere a fondului locativ mana!ementul
proiectului investiional are loc la toate procesele preconizate mai sus "construcii noi.
reconstrucie, reparaie capital complex#, atunci cnd n calitate de investitor este viitorul
proprietar "cumprtorul final# a complexului locativ. )umprtorul final este acel investitor ce
face alocarea pe termen lun! n resurselor n imobil. )ate!oriile principale de investitori n sfera
imobilului locativ sunt%
0. ntreprinderile de producere
7. persoanele fizice, inclusiv cei unii n cadrul unui cooperativul sau condominium
6. statul
@. municipalitile
E. companii de construcii
D. a!eniile de imobil
Tema /: 0a(ele )i structura proiectului in$estiional
Caracteristica a(elor proiectului in$estiional
Fazapre - investiional
Faza investiional
Faza de exploatare
Faza de lichidare
Faza pre - investifionalC include o cercetare preliminar a fezabilitii proiectului "informaia
!eneral, conceptele proiectului, analiza pieii, analiza posibilitilor tehnolo!ice, ale!erea
terenului, termenii proiectului i o evaluare preliminar, financiar economic#.
Faza investiional este alctuit din 6 etape%
- planificare'
- implementare'
- finalizare.
Etapa de planificare include elaborarea unei structuri !enerale a proiectului, a componentelor de
baz i pre!tire ctre faza de realizare "implementare#. 3a aceasta etap se determin
succesiunea lucrrilor se efectueaz documentaia de deviz, proiectul, se estimeaz resursele
necesare, bu!etul proiectului i se mpart riscurile ntre participanii la proiect. n afara de aceasta
n etapa de planificarea se rezolv problemele or!anizatorice, se numete mana!erul proiectului
i echipa de lucru. Etapa de implementare. $rincipalele elemente sunt ndeplinirea lucrrilor
proiectului, iar n detalii i petrecerea tenderului, ncheierea contractelor, proiectarea detaliat,
inau!urarea unui sistem de eviden si control asupra lucrrilor, or!anizarea i administrarea
bazei tehnico-materialc. 2n aceast faz se efectueaz coordonarea i monitorincul lucrrilor, se
estimeaz pro!noza realizrii proiectului nainte de timp si se controleaz indicatorii principali ai
proiectului% costurile, durata de timp, calitatea. Etapa de finalizare include lucrri de testare,
re!lare, darea obiectului n exploatare ulterioar. /up finisarea proiectului, cnd sunt atinse
obiectivele finale se fac totalurile proiectului. Faza de exploatare include transmiterea imobilului
proprietarului, administrarea cu imobil. Faza de lichidare include terminarea sau schimbarea
ciclului de via al proiectului "reconstrucia sau demolare# biective unor proiecte investiionale
pot servi cldiri, edificii, terenuri, utila9 sau resurse naturale.
#tructura proiectului in$estiional
$entru a administra un astfel de proiect este necesar de a-l diviza n componente i de a alctui
structura proiectului investiional "totalitatea relaiilor dintre elementele proiectului#. Formare
structurii ncepe de la divizarea obiectivelor proiectului n componente mai mici pn la o
mulime de elemente ce sunt supuse controlului. -tructura proiectului poate avea diverse nivele
de detaliere. Acest proces este necesar pentru o mai bun planificarea i control asupra
proiectului.
-tructura proiectului poate 00 efectuat prin 7 ci%
; de 2a !eneral la simplu - cnd sunt determinate obiectivele !enerale, iar apoi ele sunt
detaliate
; de la simplu la !eneral - cnd mai nti sunt determinate obiective concrete, iar mai apoi
ele sunt !eneralizate i unite.
$roiectul investiional este evaluat n primul rnd din punct de vedere al realizrii tehnice,
si!uranii ecolo!ice i eficienei economice. Expertiza tehnic include analiza resurselor,
caracteristicclc lor i posibilitatea de achiziionare a acestor resurse. /e asemenea sunt cercetate
tehnolo!iile selectate i durata n timp a proiectului. /esi!ur proiectele cu o eficien economic
mai nalt au prioritate fa de alte proiecte. )nd se determin eficiena proiectelor investiionale
de direcie imobiliar, trebuie de inut cont i de factori de risc specifici acestui domeniu, i Exist
dou !rupri de baz ale factorilor de risc%
0. riscul investiional
7. riscul antreprenorului
$rin risc investiional se nele!e riscul afiliat activitii companiei n cazul construciei
obiectului dat i darea lui n exploatare. :iscul antreprenorului este riscul le!at de activitatea
companiei, tipul ei de business. administrarea i exploatarea obiectului i lichidarea lui
ulterioar.
2n cazul existenei premizelor pentru o activitatea investiional pe piaa imobilului sunt
precutate urmtoare principii de baz%
a# se ale!e direcia i obiectivele destinate investirii'
b# se efectueaz calculul fluxurilor de numerar menite s asi!ure realizarea proiectului n
baza criteriului de evaluare
c# ale!erea variantei optime a obiectului investiional n baza criteriilor de evaluare a
proiectelor investiionale
,tilizarea deferitor metode de mana!ement a proiectului investiional are ca scop primirea unor
rezultate pozitive, adic succesul proiectului dat consta in atin!erea obiectivelor proiectului prin
respectarea limitelor de timp, costuri si calitate, iar rezultatele finale trebuie s fie acceptate de
beneficiar sau proprietarul final.
Managementul proiectului in$estiional
Elemente principale ale succesului proiectului sunt durata de timp ) i+l calitatea, riscul si
altele. Ele pot fi obinute prin utilizarea unui ir de functii ale mana!ementului proiectului%
- mana!ementul obiectivelor proiectului
- mana!ementul timpului
- mana!ementul costurilor "cheltuielilor#
- mana!ementul calitii
- mana!ementul riscului
- mana!ementul cu caracterele necesare realizrii $2
Managementul obiectivelor proiectului - atin!erea obiectivelor proectelor este elementul
primordial deoarece el presupune obinerea unei eficiente economice de un anumit nivelul. $e
parcursul implementrii proiectului si prirea rezultatelor preliminare unele obiective pot suferi
schimbri. Anume operam cu aceste schimbri pe parcursul tuturor fazelor proiectului i
constituie functia mana!ementului obiectivelor proiectului investiional.
Managementului timpului include n sine determinarea duratei totale a ciclului de investire,
termenilor de nceput i finisare a proiectului, termenii pe componente ale proiectului. /e
asemenea sunt elaborate msuri de lichidarea si abaterilor de la termenii iniiali.
Managementul costurilor subnele!e o evaluare preventiv cheltuielilor proiectului, calcului
unui deviz detaliat, determinarea surselor de finanare, planificarea fluxurilor de numerar,
pro!nozarea veniturilor i beneficiului. Funcia n cauz mai include controlul cu resursele
proiectului i luarea deciziilor n cazul excedentului de resurse specificate n planul financiar.
(ana!ementul calitii include dou aspecte !enerale%
a. de administrare
b. tehnic
/omeniul de administrare presupun asi!urarea calitii tuturor elementelor proiectului n baza
cerinelor i standardelor existente.
Aspectul tehnic presupune or!anizarea unei sisteme de control a calitii n toate fazele ciclului
de via a proiectului invcstiional.

Managementul riscurilor include determinarea, analiza, evaluarea i prentmpinarea apariiei
riscurilor i divizarea lor ntre participanii la proiect. 2n dependen de calitatea analizelor i
cercetrilor din etapa pre - investiional depinde faptul dac proiectul este prote9at de diveri
factori de risc. Avnd o informaie detaliat despre posibilitatea influenei unor riscuri pe
perioada ciclului de via a proiectului, pot fi create masuri de prevenire pentru diferite scenarii
de aciune. 3a fel o soluie este i repartizarea acestor riscuri ntre participani la proiect, fiecare
prelund o parte din riscul total, sau un anumit tip de risc pentru care este mai bine pre!tit. /e
analiza, estimarea i elaborarea msurilor de aciune mpotriva riscurilor se ocup specialitii din
departamentul anti - criz a companiei, utiliznd principiile i metodele tiinei (ana!ementul
:iscurilor " :is4 (ana!ement#.
Managementul cu contractele necesare realizrii proiectului investiional include urmtoarele
procese%
; pre!tirea ofertelor
; ale!erea antreprenorilor
; ale!erea furnizorilor
; petrecerea concursurilor
; petrecerea tenderului
; ncheierea contractelor
; controlul asupra ndeplinirii coniractelor
(ana!ementul cu aspectele practice ale proiectului investiional depinde n marc msur de o
or!anizare cu succes a relaiilor dintre participani, asi!urarea cu informaia necesar, colectarea
informaiei, prelucrarea i analiza ei. -unt utilizate cunotine moderne privind diverse tehnici de
mana!ement, diverse forme de or!anizare, care n final ofer posibilitatea primirii unor decizii
eficiente pe parcursul ntre!ului ciclu de via a proiectului investiional.
Tema 1: 2nali(ele %roiectului In$estiional -n domeniul imobiliar
3biecti$ele anali(elor proiectului in$estiional
rice proiect se analizeaz att din punct de vedere economic, ct i financiar. Aspectul economic
numit i analiza preventiv, include evaluarea situaiei financiare a partenerilor "participanilor#
proiectului i evaluarea !enurilor de activitate i a direciei proiectului investiional. Aspectul
financiar presupune calculul i evaluarea fluxurilor de numerar, influena riscurilor asupra
indicatorilor economico-financiari. Analiza tehnico-economic se efectueaz n baza conceptului
ales a proiectului investiional n scopul primirii deciziei de iniiere a proiectului. rice proiect
investiional trebuie s corespund anumitor cerine ce reflect realizarea lui, rezultatele finale i
eficiena. $rincipalul scop al analizei proiectului este determinarea valorii lui. n acest scop este
necesar de evaluat toate rezultatele proiectului i de fcut o comparare cu cheltuielile, dar nu
trebuie de uitat c sunt comparate veniturile ce vor fi primite n viitor cu cheltuielile efectuate n
prezent. ,n alt component important al proiectului propus este valoarea lui alternativ. -ensul ei
este c evaluarea resurselor utilizate pentru realizarea proiectului se bazeaz pe efectul maximal
posibil al utilizrii lor n alte direcii. rice resurse sunt limitate i pot fi utilizate n diverse
modaliti. /e aceea trebuie de demonstrat c cheltuielile de resurse pentru atin!erea obiectivului
final al proiectului investiional exclude posibilitatea utilizrii lor n alte direcii. Estimarea
valorii trebuie de efectuat pe baza unei analize comparative a situaiei pn la implementarea
proiectului i a situaiei de dup implementarea proiectului. n urma acestei analize trebuie de
demonstrat avanta9ele posibile n urma schimbrilor i efectul final n cazul trecerii de la
situaia ..fr proiect+ la cea *cu proiect+. 2n cazul verificrii posibilitii de realizare a
proiectului trebuie de cercetat dinamica implementrii proiectului pe parcursul ntre!ului ciclu de
via.
#tructura anali(ei comple4e
Analiza proiectului investiional n domeniul imobiliar include urmtoarele elemente%
5ehnic'
r!anizaional'
)omercial'
-ocial'
Ecolo!ic'
Financiar'
Economic.
Analiza tehnic presupune evaluarea posibilitii tehnice de realizare a proiectului investiional.
n acest compartiment se cerceteaz amplasarea obiectului, termenii de construcie, tehnolo!ia de
producie, furnizarea resurselor tehnico-materiale i a utila9ului i se cerceteaz condiiile pentru
procesul de producie. /e asemenea se elaboreaz !raficul lucrrilor pentru proiectul dat i
documentaia de deviz. Analta or!anizaional determin nivelul de corespunde a structurilor
or!anizaionale implicate n proiect, scopurile i cerinele proiectului. n cadrul analizei
or!anizaionale se analizeaz metode i modaliti de administrare a proiectului investiional,
necesitatea n schimbarea structurii or!anizaionale, recomandri asupra pre!tirii personalului i
coordonarea relaiilor n cadrul proiectului. Analiza comercial pune n faa sa scopul de a evalua
investiiile din punct de vedere al utilizatorului produciei. 2mobilul fiind un produs specific,
complex, are nevoie i de o anumit politic comercial, de distribuie. ,n element important
este cercetarea prealabil a pieii de desfacere, care include aa aspecte ca%
; Analiza amplasrii i capacitatea pieii'
; $ro!noza cererii'
; 1ivelul de elasticitate a produsului fa de schimbrile n pre'
; )orespunderea la diverse norme i standarde'
; Elaborarea unei strate!ii de mar4etin! optimale.
)ercetarea pieii resurselor utilizate n proiect presupune evaluarea sistemei de furnizare,
determinarea cercului de furnizori, documentaia de contract existent.
Analiza social cerceteaz caracteristicile demo!rafice i socio-culturale de populaie ce cade
sub influena proiectului investiional. (ai sunt cercetate tradiiile, cultura, activitatea
or!anizaiilor obteti "1F#. $otenialul de resurse umane n zona dat, nivelul de
pre!tire a forei de munc i condiiile de munc existente. -copul analizei date este
determinarea influenei asupra populaiei, !sirea variantei optimale pentru populaie i
susinerea din partea populaiei. ,n punct forte este punerea n accent a viitoarelor avanta9e
pentru membrii societii n urma implementrii proiectului investiional.
Analiza ecolo!ic determin mrimea daunelor poteniale cauzate de proiect asupra mediului
ambiant. n acest compartiment sunt determinate un ir de alternative referitor la amplasare,
tehnolo!ii utilizate din punct de vedere ecolo!ic. n rezultatul acestei analize se elaboreaz un
plan de diminuare sau de neutralizare a daunelor posibile.
Analiza financiar presupune utilizarea tuturor rezultatelor ale analizelor anterioare. n
compartimentul dat se determin%
- rentabilitatea financiar a proiectului investiional'
- necesitatea n finanare'
- situaia financiar a participanilor ia proiect.
)ontabilitatea financiar se determin n urma raportului dintre fluxurile de numerar i
cheltuielilor cu cheltuieli de investire. Analiza necesitii n finanare presupune determinarea
necesitilor proiectului in valut naional sau convertibil i a surselor de finanare "proprii sau
mprumutate#. Analiza economic este partea cea mai important a analizei complexe a
proiectului investiional. Acest tip de analiz calculeaz eficiena proiectului att pentru
investitor, ct i pentru societate in !eneral. 2n cadrul analizei economice. 2n cazul raportului
venituri-cheltuieli se ine cont de cheltuielile externe, suportate de proiect "ecolo!ice, tehnice,
urmri sociale# i venituri suplimentare "experiena acumulat, locuri noi de lucru, infrastructur
dezvoltat .a#. :ezultatele cercetrilor proiectului investiional sunt utilizate pentru
ar!umentarea investiiilor, elaborarea unui business plan, pre!tirea documentaiei de proiect i
deviz. $entru ar!umentarea investiiilor se utilizeaz indicatori de eficien ce servesc pentru
evaluarea realizrii i determinrii eficienei economice a ntre!ului proiectului investiional, ct
i pentru efectuarea analizei comparabile ntre cteva proiecte. $entru ale!erea variantei optimale
din mulimea de proiecte investitorii poteniali au nevoie de indicatori economico-financiari
menionai mai sus,ce pot fi utilizai in urmtoarele metode de determinare a variantei optime a
proiectului investiional, de exemplu metoda valorii prezente nete sau cea a nivelului intern de
rentabilitate "12:#.
T&M2 5: Managementul imobiliar -n procesul de construcii
Noiuni generale
(ana!ementul imobiliar este n primul rnd le!at de utilizarea bunurilor imobile de ctre
utilizatori n calitate de marf, surs de venit, bun economic sau social. n acest caz trebuie s
existe condiii satisfctoare pentru o mai buna funcionare a sistemului de mana!ement. n
realitate administrarea imobilului se afl sub influena interseciei intereselor proprietarului de
imobil i persoanei ce-l utilizeaz. $roprietarul dorete s primeasc un profit maximal de la
acest obiect, iar utilizatorul dorete condiii nalte de funcionare a obiectului cu cheltuieli
minime pentru utilizare. /in punct de vedere a unei perspective de durat scurt a
mana!ementului cu imobil totul se reduce la coordonarea cu fluxurile de numerar ce parvin de la
exploatarea imobilului, n acesl caz, un rol ma9or -l 9oac mana!ementul financiar i cel tehnic.
(ana!ementul imobiliar ntr-o perspectiv ndelun!at este mult mai complicat deoarece include
riscuri neprevzute ce in de economia naional, politica social i fiscal a statului.
%articipanii la procesul de construcii
$articipanii la procesul de construcii sunt clementele principale a structurii oricrui proiect
deoarece anume ei asi!ur realizarea lui. )omponena participanilor, repartizarea funciilor i
responsabilitilor depind de timpul, complexitatea i mrimea proiectului i de asemenea
depinde de fazele ciclului de via a proiectului. $e parcursul ciclului su de via numrul
participanilor se poate schimba, dar de re!ul civa participani nu se schimb%
.eneficiar "developer# - el este cel ce va utiliza rezultatele proiectului, iar n unele cazuri va fi i
proprietarul. El determin principalele cerine i mrimea proiectului asi!ur finanarea "din
surse proprii sau investiii externe#, ncheie contracte cu ali participani i poart rspundere
pentru ndeplinirea acestora. n calitate de developer poate fi persoana fizic sau 9uridic.
2nvestitorul - persoana care efectueaz investiii de lun! durat ntr-un anumit proiect. /e cele
mai dese ori investitorul este i proprietarul final al proprietii ce se construiete. n calitate de
investitor poate fi% statul, municipalitatea, o asociaie locativ, fondurile de investiii, persoane
fizice, persoane 9uridice, or!anizaii obteti .a. 2nvestitorul aloc resursele sale n proiect, iar
numrul investitorilor poate fi diferit, ns toi au acelai scop final - maximizarea profiturilor
sale pe baza investiiilor n proiectul dat. Asociaia locativ, condominiu - este o form de
mana!ement cu portofoliu de imobil cu specific locativ. Are urmtoarele elemente specifice%
- nu este o or!anizaie comercial,
- are ca obiectiv principal prestarea serviciilor locative,
- coordoneaz i administreaz fondul locativ,
- independent se ocup cu dezvoltarea fondului su "activitate investiional#.
- pe ntrebri strate!ice i coordoneaz activitatea cu A$2. "admmisiniGni public local#.
2n detalii activitatea asociaiilor locative, ca forma de administrauH ii londuliii locativ, poate fi
examinat n anexa 1r. 0 . r!anizaiile de proiectare - acele or!anizaii ce efectueaz lucrri de
cercetare pentru parte tehnic a proiectului, documentaii de proiect i de deviz. Antreprenor
!eneral - de re!ul este o or!anizaie de construcie ce efectueaz lucrri de realizare a
proiectului n conformitate cu contrnclul ncheiat ntre el i investitor sau beneficiar. 2.a rndul
su antreprenm ul !eneral ncheie contracte cu subantreprenorii pentru lucrri speciale
" montarea sistemei electrice, sistemei de nclzire .a.#. nsa responsabilitatea cea mai privind
realizarea proiectului o poart antreprenorul !eneral. (ana!erul proiectului - persoana creia i-
au fost dele!ate responsabilitile de administrare a proiectului din partea investitorului.
(ana!erul proiectului coordoneaz i planific activitile tuturor participanilor la proieti pe
parcursul ciclului de via a proiectului investiional. El conduce echipa proiectului
care este format pentru implementarea i realizarea obiectivelor proiectului. 2n afar de aceti
participani, considerai principali. n proiect mai pot fi implicai bncile comerciale, companii de
asi!urare, oficii cadastrale teritoriale, a!eniile imobiliare etc.
%rocesul de construcii -n sectorul pri$at
Iniiativa $entru startul oricrui proiect investiional este necesar neaprat ca cineva sa vin cu o
iniiativ. Acesta poate fi viitorul investitor sau oricare alt persoan cu o idee de perspectiv. 1u
este exclus cazul ca ea pe viitor s devin un participant la proiectul investiional. ,neori
a!eniile de imobil iniiaz proiecte investiionalc n domeniul construciilor, alteori statul sau
municipalitatea le poate iniia, pe parcurs atr!nd i ali participani. /e re!ul statul nu se
aventureaz n proiecte de risc nalt, situaie acceptat numai n cazul divizrii riscurilor ntre
participani. /ivizarea riscurilor este un proces complicat, iar fiind repartizat participantului
riscul trebuie calculat i controlat de ctre el pe parcursul proiectului.
Procurarea terenului /eseori apariia ideii pentru un anumit proiect este bazat pe existena
unui teren sau posibilitatea procurrii lui. ns deseori proiecte reuite pot fi realizate i pe
terenuri ce trebuie s fie cutate i cercetate.
$ersoana fizic sau 9uridic ce procur terenul deseori are i iniiativa n procesul de achiziie a
terenului pot fi incluse i a!enii imobiliare n calitate de intermediar, n dependen de tipul
proiectului, amplasarea terenului poate fi unul dintre factorii de succes ai proiectului.
Planificarea activitilor dat fiind creat structura de baz a proiectului i identificai
principalii participani, ei pol lansa procesul de planificare a activitilor. -tatul poate interveni i
el 2n procesul de planificare, iar infiuena lui poarte varia de la cooperare pe parcursul
proiectului, pn la prezentarea cerinelor fa de proiect. -uccesul proiectului depinde de msura
n care investitorului i-a reuit construcia imobilului cu o amplasare dorit i cu respectarea
cerinelor i normelor tehnice, iar mai apoi sa-l realizeze pe pia n condiii avanta9oase, n
aceste condiii procesul de planificare poate fi mprit n patru etape% Etapa 0. )ercetri pre -
investiionale, ce include i cercetarea pieii. n baza acestor cercetri sunt puse bazele tehnico -
economice ale planului !eneral. Etapa 7. Elaborarea planurilor arhitectonice i de construcii,
unde sunt implicai specialiti independeni sau or!anizaii de proiectare.
Etapa 6. $lanificarea financiar. Este practic elementul esenial al procesului de planificare. Este
necesar de verificat permanent fezabilitatea financiar a proiectului n baza datelor pro!nozelor
investiionale, date privind fluctuaia cererii, oferta pe pia i ali factori de acest ordin.
,n rol aparte i-l are schema de finanare a proiectului, care poate avea cteva variante posibile,
cu divers impact asupra rezultatului final " credit bancar, investiii ale viitorilor proprietari,
capital propriu, capital mprumutat sau combinri ale acestor scheme#.
Etapa @. ferta investiional, este practic rezultatul unui ntre! proces de planificare n care
rolul principal -0 9oac aa indicatori ca beneficiul, eficiena investiiilor, rentabilitatea i nivelul
de risc acceptat.
Finanarea proiectului. Finanarea proiectului ncepe de la elaborarea detaliat a planului
financiar indiferent de faptul dac exist schem de finanare proprie, mprumut sau mixt.
$lanificarea financiar trebuie s fie fcut la nivel, deoarece ntrzierea n alocarea finanelor
poate duce la prelun!irea termenului de construcie, cheltuieli suplimentare i a!ravarea relaiilor
de parteneri. n afar de planificarea fluxului de numerar este necesar dc elaborat un !rafic a
finanrii proiectului. ,n criteriu esenial n ale!erea schemei de finanare este durata i
necesitatea n capital care depinde dc tipul proiectului.
Implementarea /up primirea deciziei privind implementarea planului elaborat, este necesar de
ales un antreprenor !eneral care dc obicei este ales in baza tenderului. $rincipalele etape ale
acestui proces sunt%
- Formarea unui comitet al tenderului
- $ublicitatea
- Elaborarea documentaiei de tender
- $etrecerea unor cercetri preliminare a pretendenilor "nivelul de calificare#
- ferte din partea pretendenilor
- )ercetarea i expertiza ofertelor
- Evaluarea final
- 2ncheierea contractului.
Darea n arend /ac persoanele ce vor dori s ia n arend obiectul proiectului nu au fost
stabilit din timp atunci beneficiarului sau investitorului -i revine sarcina dc a-i cuta chiar pe
parcursul construciei. Ei pot contacta personal candidaii sau pot apela la serviciile a!enilor de
imobil, plus la aceasta pentru o mai bun prezentare a obiectului este necesar de efectuat o
companie publicitar "independent sau cu a9utorul companiilor de publicitate#.
Vnzarea n inteniile investitorului de re!ul nu intr pstrarea obiectului n portofoliul su de
investiii, ci vinderea ulterioar unui alt investitor sau unui proprietar final. 2n dependenfl I2c
tipul imobilului i situaia pe pia, procesului dc vCnzare-aunpArnrt-0 i simt .unduite Inumite
riscuri. /e asemenea este i influena poziiei in ciclul de viata a pietii. 2n dependen de nivelul
cererii ii ofertei, numalrul viitorilor cumprtori poate fi diferit de aceea pentru anumite
tranzacii pot fi acordate diferite !aranii "!aranii tehnice, sau !sirea viitorilor arendai#,
ana!ement i e"ploatare 2n ceea ce privete exploatarea imobilului, investitorul arc de ales
ntre administrarea imobilului sau dele!area acestor funcii or!anizaiilor specializate, n calitate
de or!anizaii specializate pot fi asociaiile de locatari, uniuni ale asociaiilor ce au experien pe
piaa prestrii serviciilor locative i administrrii imobilului. dat cu mrirea numrului dc
obiecte, crete i numrul dc viitori utilizatori ai spaiului construit "spaiul locativ, oficii#.
Aceasta ofer posibilitatea companiilor de administrare s optimizeze i realizeze prestarea
diferitor servicii - curenia n bloc, servicii comunale calitative, lucrri de reparaie.
Tema 16: Conducerea portooliului de imobil
Portofoliul de imo#il reprezint totalitatea relaiilor create ntre participanii pe piaa imobilului
pornind de la lansarea proiectelor investiionalc n domeniu imobiliar, implementarea lui.
exploatarea imobilului, darea lui n arend, vinderea' ce au un impact asupra procesului de
administrare a imobilului. $rin administrarea portofoliului de imobil se subnele!e inte!ritatea
proceselor de formare i dezvoltare a mana!ementului decizional, ce asi!ur o eficien nalt a
implementrii strate!ici de utilizare raional a resurselor. Administratorul portofoliului de
imobil, rspunde de rentabilitatea portofoliului "parial sau complet#, ce poate include diverse
bunuri imobile i de elaborarea i realizarea pro!ramei strate!ice de mana!ement. /in anumite
puncte de vedere aceast politic este ndreptat spre formarea unui portofoliu optimal, iar din
altele e ndreptat spre optimi<arca raportului dintre riscurile implicate i venituri. Elaborarea
pro!ramei strate!ice de conducere cu portofoliul imobiliar are loc n baza rezultatelor analizei
portofoliului i pieii imobilului. Elementul principal al procesului de administrare a portofoliului
i-l constituie investiiile i anume maximizarea profitului de la investiiile alocate. Acest profit
trebuie considerat n combinarea neaprat cu riscurile afiliate. 2n aa fel activitatea mana!erului
se concentreaz asupra coordonrii riscurilor i controlul lor. alt activitatea a mana!erului
const n urmrirea schimbrilor pe pia i introducerea a9ustrilor conform acestor schimbri,
att n direcia cercetrilor, tehnolo!iilor noi, ct i n direcia implementrii noilor mecanisme
investiionale. )onform celor menionate mai sus. esena mana!ementului cu portofoliul de
imobil const n identificarea punctelor de plecare a strate!iei, conform crora este creat i
portofoliul. n practic acesta nseamn identificarea acelui <acelor tipuri de imobil cu care
compania ar fi de acord s lucreze pe viitor. 2dentificarea componenei portofoliului se realizeaz
la diverse nivele, de exemplu la nivelul sectorului de pia sau la nivelul pieii naionale.
&laborarea strategiilor de management imobiliar
3a elaborarea strate!iei firmei se ine cont de multitudinea de factori externi, ce pot influena
implementarea ei sau activitatea firmei. ,n rol primordial i-l ocup urmtoarele ntrebri%
- )are este nivelul cereriiJ
- )e trebuie de fcutJ
- ,nde trebuie de acionatJ
- )nd trebuie de acionatJ
- )um trebuie dc acionatJ
Elaborarea strate!iei de mana!ement cu portofoliul imobiliar ncepe dc la examinarea i analiza
obiectivelor !enerale i o ulterioar specificare a lor. Exist mai multe ci de selecie a
obiectivelor, de re!ula ale!em ntre fixarea obiectivelor !enerale, iar mai apoi a celor specifice,
sau invers. $rocesul dc identificare a obiectivelor este le!at de acumularea i prelucrarea unui
volum considerabil de informaie. Exist mai multe metode de colectarea i sistematizare a
informaiei necesare. )ea mai des utilizat n procesul de formare a strate!iilor este Analiza
-K5. Analiza -K5, numit i Analiza $unctelor 5ari, $unctelor -labe. portunitilor i
$ericolelor. Aceasta analiz de permite o mai bun analiz a mediului intern i a mediului extern
al firmei. -unt identificate listele punctelor tari, punctelor slabe, oportunitilor i pericolelor. n
cadrul analizei -K5 se determin nivelul de concuren pe pia, n baza punctelor slabe
identificate. Ea poate fi petrecut att din perspectiva consumatorului sau a investitorului.
Avanta9ul acestei analize i-l constituie faptul c nu sunt necesare informaii detaliate privind
domeniile cercetate i permite o viziune mai clar asupra mediului dc activitate a firmei, ceea ce
se reflect asupra calitii i componenei portofoliului de imobil. dat cu analiza datelor
necesare pentru elaborarea strate!iei sunt pro 2ztti componentele ci dc baz%
- (isiunea
- biectivele strate!ice
- 5ermeni
- :esurse
- Avanta9 competitiv
-trate!ia elaborat este finalizat cu un plan de aciuni concrete pe perioada strate!ic "6-E ani#,
fiecare aefiune coninnd o formulare concret, un termen precizat i un responsabil. $entru o
mai bun implementare a strate!iei este necesar de a actualiza planul de aciuni i obiectivele
strate!ice pe parcursul perioadei de implementare, innd cont de multitudinea schimbrilor ce
pot interveni.