Ministerul Educatiei Culturii si Cercetarii din Republica

Moldova
Colegiul de Constructii Hincesti

Studiul Individual
,,Evaluarea unui bun imobil
cu destinație specială –
fântână arteziană ”

Elaborat: Samocrainîi Vasile gr.EI-171

Verificat: Herța Tudor
 În scopul efectuării unei analize complexe a pieţei imobiliare, a aplicării corecte a
metodelor de evaluare, evidenţei corecte şi înregistrării bunurilor imobiliare este
nevoie de un sistem de clasificare a bunurilor imobiliare. Unul din fccopurite)
clasificării bunurilor imobiliare este identificarea caracteristicilor şi tipurilor
bunurilor imobiliare în scopul asigurării comparabilităţii în procesul evaluării. în
prezent, în Moldova nu există o clasificare unică a bunurilor imobiliare. Actele
normative conţin diferite criterii de clasificare în dependenţă de problemele tratate
în ele.O clasificare detaliată a terenurilor agricole este prezentată în Codul Funciar,
conform căruia toate terenurile, indiferent de destinaţie şi proprietate constituie
fondul funciar al Republicii Moldova. Fondul Funciar, în dependenţă de destinaţia
principală a terenurilor, este compus din următoarele categorii de terenuri:
 cu destinaţie agricolă;
 din intravilanul localităţilor;
 destinate industriei, transporturilor, telecomunicaţiilor şi cu alte destinaţii
 speciale;
 destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sănătăţii, activităţii recreative, terenuri de
 valoare istorico-culturală, terenuri ale zonelor suburbane şi cele ale zonelor
verzi;
 terenuri ale fondului silvic;
 terenuri ale fondului apelor;
 terenuri ale fondului de rezervă.

Fiecare din aceste categorii poate fi examinată în detalii. De exemplu, la categoria

terenurilor cu destinaţie agricolă se referă cotele de teren echivalente distribuite în
procesul de privatizare, grădini şi loturi pentru legumicultură (construcţia clădirilor
capitale este interzisă pe aceste loturi), terenuri atribuite întovărăşirilor pomicole.
La categoria terenurilor din intravilanul localităţilor sunt atribuite terenurile
destinate construcţiilor; terenuri de uz public (pieţe, străzi, parcuri, scuaruri,
cimitire, obiecte ale gospodăriei comunale); terenurile destinate transportului
rutier, feroviar, naval, aerian, pentru liniile de telecomunicaţii şi transport electric,
pentru exploatările miniere şi pentru alte industrii; terenurile împădurite; terenurile
cu destinaţie agricolă şi alte terenuri. Codul Fiscal tratează bunurile imobiliare din
punct de vedere al creării unui sistem optim de estimare a valorii bunului, calculare
şi percepere a impozitelor . De exemplu, terenurile cu destinaţie agricolă sunt
clasificate ca terenuri cu indici cadastrali şi terenuri fară indici cadastrali.
Terenurile din intravilanul localităţilor sunt grupate în terenuri pe care sunt
amplasate fondul de locuinţe, garaje din cooperativele de construcţie, loturile de pe
lângă casă; terenuri destinate industriei, transporturilor, telecomunicaţiilor,
întreprinderilor agricole şi terenuri cu o altă destinaţie specială.
Grupuri distincte formează terenurile distribuite întovărăşirilor pomicole; terenurile
din extravilan destinate industriei, transporturilor, telecomunicaţiilor şi cu altă
destinaţia specială; terenurile pe care sunt amplasate construcţii şi instalaţii pentru
carierele şi pământurile distruse în urma activităţii de producţie. Bunurile
imobiliare din clasificarea prezentată se divizează în bunuri imobiliare ce aparţin
persoanelor juridice (cu excepţia cooperativelor de construcţie a locuinţelor şi a
cooperativelor de construcţie a garajelor), bunurile imobiliare ce aparţin
persoanelor fizice (locuinţe privatizate, proprietăţi imobiliare, construcţii şi
instalaţii pe sectoarele pentru vile, garaje), bunurile imobiliare ale membrilor
cooperativelor de construcţie a locuinţelor, de construcţie a garajelor şi membrilor
întovărăşirilor pomicole. În activitatea practico-ştiinţifică şi literatura metodologică
lipseşte o abordare unică a clasificării bunurilor imobiliare. De regulă, drept criterii
pentru clasificarea bunurilor imobiliare în scopul evaluării servesc de tipul
bunurilor imobiliare, destinaţia funcţională. Din punct de vedere al amplasării,
toate bunurile imobiliare pot fi divizate în două grupuri: bunurile imobiliare din
intravilanul localităţilor şi bunuri imobiliare din extravilan. Dat fiind că există
deosebiri esenţiale între aceste două grupuri de bunuri imobiliare, vom examina
detaliat fiecare din ele. Bunurile imobiliare din intravilanul localităţilor pot fi
divizate în: bunuri imobiliare amplasate fiind în capitală, între judeţele, în
localitălile." Bunurile imobiliare din extravilan întrunesc: terenurile cu destinaţie
agricolă; bunurile imobiliare cu destinaţie comercială şi industrială^"amplasate în
extravilan; loturile din cadrul întovărăşirilor pomicole (pentru case sezoniere);
bunuri imobiliare cu destinaţie specială. Valoarea bunurilor imobiliare menţionate
este influenţată în mare măsură de distanţa faţă de centrele de realizare şi
prelucrare a producţiei, oraşele mari, bazinele de apă naturale, drumuri cu înveliş
durabil. Drept exemplu de clasificare după tipul bunurilor imobiliare prezentăm
clasificarea bunurilor imobiliare cu destinaţie locativă. De exemplu, pentru
apartamente pot fi evidenţiate următoarele grupuri:
• apartamente, formate prin modificarea încăperilor izolate din cămine
• (apartamente pentru familii mici sau garsoniere);
• apartamente compacte în case construite după proiecte vechi;
• apartamente standard în case de serie;
• apartamente în case "de elită", construite după proiecte îmbunătăţite.

Case de locuit individuale pot fi grupate în următoarele categorii:

• case construite în perioada anilor 1930 -1960 (de regulă, cu un singur nivel şi
• calitate medie);
• case construite în perioada anilor 1960 - sfârşitul anilor 1980 (proiect
• standard);
• case construite în anii 1990 (conform standardelor europene);
• vile (construcţii capitale);
• căsuţe sezoniere.
Cel mai frecvent este utilizată clasificarea bunurilor imobiliare după destinaţia
funcţională (fig. 5.1.), conform căreia bunurile imobiliare sunt divizate în
următoarele categorii: bunuri imobiliare cu destinaţie locativă, care includ bunurile
imobiliare utilizate în scopuri locative fie de proprietar, arendaş sau altă persoană
care posedă dreptul de folosinţă, utilizarea având un caracter permanent (case de
locuit individuale, apartamente, vile, etc.);
• bunuri imobiliare cu destinaţie comercială, ce cuprind bunurile imobiliare
• folosite în scopul obţinerii de venituri (hoteluri, restaurante, magazine, oficii,
staţii de alimentare cu combustibil, etc.);
• bunuri imobiliare cu destinaţie industrială, ce cuprind bunurile imobiliare
folosite pentru prelucrarea materiei prime şi producerea de bunuri (uzine,
fabrici,mine, cariere, ateliere de producţie, etc.);
• loturi de pământ fără construcţii, care se împart în terenuri amplasate în
intravilan (terenuri destinate construcţiei; zone de recreare, terenurile de uz
public,pieţe, străzi, parcuri, etc.) şi terenuri amplasate în extravilan, inclusiv
terenurile cu destinaţie agricolă (teren arabil, grădini, vii, păşuni);
• bunurile imobiliare specializate care datorită caracterului său specific nu se vând
în mod curent (dacă se vând vreodată), caracterul specific al unor astfel de
bunuri imobiliare este determinat de tipul construcţiei, mărime, amplasare,
caracteristicile funcţionale şi modul de utilizare, tipul echipamentului tehnologic
care poate fi amplasat în clădire, etc. Bunuri imobiliare specializate sunt
considerate: centralele electrice, clădirile instituţiilor de învăţământ şi
institutelor de cercetări, obiecte ale ocrotirii sănătăţii şi instituţiilor de cultură,
muzeele, bibliotecile, obiectele de cult şi altele.

În conformitate cu clasificarea prezentată şi în rezultatul unei analize a pieţei

imobiliare am constatat că cel mai des solicitate sunt apartamentele (în special,
cele amplasate în case construite după proiecte standard, cu 2-3 odăi), casele de
locuit individuale, construite în anii 1970-1980 şi bunurile imobiliare cu destinaţie
comercială de mărime mică. în localităţile rurale, cel mai des sunt vândute
terenurile cu destinaţie agricolă. în cazul tranzacţiilor în care participă terenurile cu
destinaţie agricolă o importanţă deosebită o au următorii factori: distanţa faţă de
localitate, existenţa drumurilor de acces şi distanţa faţă de bazinele de apă naturale.
Conform culegerilor indici comasați pentru calcularea valorii de reconstituire
rub
nr.37/1-2 tab.60 , P69 = 51,6 m . Conform hotărârii de guvern nr.338 din
21.03.2003
Ac = 2008

H = 100 m.
DVF= 20 ani
VE
Uf = * 100 , VE = 2020 – 2008 = 12 ani
DVF
12
Uf = * 100 = 60 %
20
K 84 = 1,40

K 91 = 1,60

K 2020 = 40,766

K CI = 8 %

K BI = 15 %

K as = 1 %

K TVA = 15 %

K ml = 1 %

V rec = V * P69 * K 84 * K 91 * K 2020 * K CI * K BI * K as * K TVA * K ml

V rec = 100 * 51,6 * 1,40 * 1,60 * 40,766 * 1,08 * 1,15 * 1,15 = 673 000

Df = 5 %

U f = 60 %

D E = 10 %

Da = 60 + 5 + 10 = 75

Da = [1-(1-75/100)(1-5/100)(1-10/100)]*100 = 78,6

V înl = V rec (100- Da )/100

V înl = 673 000 (100-78,6 ) / 100 = 144 022 lei