Ministerul Educaţiei, Culturii și Cercetării al Republicii Moldova

Universitatea Tehnică a Moldovei

Facultatea Construcţii, Geodezie şi Cadastru

Departamentul Drept

LUCRARE DE VERIFICARE

la disciplina: Drept locativ

PARTICULARITĂȚILE FOLOSIRII
SPAȚIULUI LOCATIV

A elaborat: st. gr. DP-168, f/r Mîrza Ionela

Savva Alexandru
A verificat: ______________________ ____________________
semnătura numele prenumele, gradul didactic

Nota ______________

CHIŞINĂU, 2018
Cuprins

1. Folosirea spațiului locativ privat ...................................................... 3

2. Folosirea spaţiului locativ social....................................................... 6
3. Folosirea spaţiului locativ de serviciu ............................................ 12
4. Folosirea spaţiului locativ de manevră ........................................... 14
5. Folosirea sapțiului locativ în cămine .............................................. 16
6. Folosirea spaţiului locativ în hotelul-azil ........................................ 17
7. Folosirea spaţiului locativ de protocol ............................................ 17
Bibliografie ........................................................................................ 19
 1. Folosirea spațiului locativ privat

În prezent, în capitală și în alte localități, în care fondul locativ se stat a fost privatizat, raporturile
locative cu proprietarii fondului locativ privat au loc în baza contractului de locațiune, care se
deosebește esențial de contractul de locațiune din fondul locativ de stat din trecut. Practica
demonstrează că, în ultimii ani, tot mai mulți proprietari de apartamente, în primul rînd, cei de vîrstă
înaintată, din cauza pensiilor mizerabile, dau în locațiune o parte sau apartamente private în
ansamblu. Acest fapt este demonstrat, bunăoară, prin publicațiile din ziarul „Makler”.
Din aceste considerente, putem menționa importanța și volumul de aplicare a acestui contract.
Dacă pentru unele tipuri de spațiulocativ, Legea nr.75/2015 stabilește anumite prevederi speciale în
capitole separate, însă acest fapt nu se referă la spațiul locativ privat, deoarece aceste raporturi, cu
pîrere de rău, nu și-au găsit loc de reglementare în Legea nr.75/2015. Pentru comparație, putem
menționa că, în Codul locativ al Federației Ruse, fondului privat îi este destinat un titlu separat
alcătuit din două capitole, în conținutul cărora sunt incluse 19 articole.
Indiferent de această situație, Legea nr.75/2015 menține destul de multe referințe la spațiul
locativ privat.
În preambulul Legii nr.75/2015, se menționează că această lege reglementează raporturile
juridice, bunurile imobile cu statut de locuință, indiferent de tipul de proprietate și de destinația lor.
Prevederile cap. VIII al Legii nr.75/2015, destinat modului de folosire a locuințelor în temeiul
contractului de locațiune, se referă, în mod egal, și la contractul de închiriere a spațiului locativ.
Astfel, potrivit alin.(4) art.33 al Legii, contractul de locațiune a locuințelor proprietate privată se
încheie între proprietarul sau reprezentantul proprietarului locuinței (locator) și locatar peun termen
stabulit între părți.
Ca obiect al proprietății private și, firesc, ca obiect al contractului de încheriere a spațiului
locativ, în art.4 al Legii nr.75/2015 este indicată casa individuală (casa cu curte) – construcție
separată, alcătuită din una sau mai multe camere, cu unul sau mai multe nivele, destinată traiului
permanent, de regulă, al unei familiei sau apartamentul – locuință alcătuită din una sau mai multe
camere de locuit cu încăperi auxiliare, care satisface cerințele de trai ale unei persoane sau familii și
face parte din blocul locativ.
Particularitățile contractului de încheriere a spațiului locativ privat se desting prin următoarele
aspecte:
Primul se referă la însăși definiția contractului, care, în opinia noastră, ar trebui să fie următoarea:
în baza contractului de închiriere s spațiului locativ privat, locatorul își asumă obligația de a
transmite locatarului un spațiu locativ destinat pentru domiciliere permanentă, pe un termen
determinat sau nedeterminat, iar locatarul își asumă obligația să folosească acest spațiu după
destinație și să achite chiria.
Din această definiție, rezultă că contractul respectiv este un contract sinalagmatic, cu titlu oneros,
consensual și cu executarea succesivă.
În acest contract în calitate de locator, de regulă, apare persoana fizică – proprietarul locuinței
sau o altă persoană împuternicită de proprietar. în principiu, în calitate de locator poate fi și o
personă juridică, care dispune de titlu de proprietate de dreptul asupra unei locuințe sau a unei case
de locuit cu unul sau mai multe apartamente.
Spre deosebire de prevederile legale cu privire la obiectul contractului din fondul public, care,
potrivit alin.(1) art.32 al Legii nr.75/2015, poate fi doar un spațiu locativ izolat, pentru fondul privat
această regulă se aplică, însă pornind de la faptul că în acest articol nu sunt stipulate consecinţele
nerespectării normei respective, putem concluziona că, în fondul locativ privat, obiect al contractului
de locaţiune poate fi atât o încăpere de locuit (cameră, apartament, casa) izolată, cît și una neizolată.
Această concluzie o deducem din practica reala a zilei de azi. Legiuitorul, considerăm noi,
raţional nu a stabilit oarecare consecinţe negative pentru nerespectarea de către părţi a prevederilor
legale cu privire la obiectul contractului de locaţiune din fondul privat, luând în consideraţie și
practica aplicării legislaţiei vechi. Acest fapt este demonstrat de practică, mai ales în cazurile când în
apartamentele privatizate se dâ în locaţiune o cameră la doi-trei studenţi, fiecare având în locaţiune
doar o parte din cameră.
Termenul contractului, potrivit alin.(4) art.33 al Legii nr.75/2015, trebuie să fie determinat. Dat
fiind că în această normă nu găsim interdicţii anume cu privire la încheierea contractului pe un
termen nedeterminat şi ţinând seama de practica actuală, considerăm că contractul respectiv poate fi
încheiat şi pe un termen nedeterminat. Termenul contractului este negociat de părţi, dar în practică,
de regulă, termenul contractului este stabilit de proprietar.
Legea stabileşte forma contractului, care trebuie să fie întocmit în scris şi înregistrat la organele
fiscale teritoriale corespunzătoare (alin.(3) art.33 al Legii nr.75/2015). Nerespectarea de către părţi a
acestei prevederi legale are ca efect consecinţele prevăzute de art.211, 214 ,215 CC RM, adică nu
are, în consecinţă, nulitatea contractului. Un interes deosebit se iscă în cazul când proprietarul se
eschivează de la înregistrarea contractului de locaţiune. Aplicarea în acest caz a
prevederilor art.215 CC RM, care stipulează consecinţele negative în caz de eschivare de la
înregistrare a actului juridic, este foarte problematică, deoarece e greu de imaginat că organele
fiscale teritoriale se vor judeca cu toţi pensionarii cu pensii sub minimum de existenţă, care dau în
locaţiune fie o cameră, fie o parte din ea şi în aşa mod, într-o oarecare măsură, îşi asigură existenţa,
dar care nu doresc să înregistreze contractul în organul fiscal teritorial. Pe viitor, considerăm că se
va face ordine şi în asemenea cazuri ca în toate ţările civilizate.
Referindu-ne la obiectul şi forma contractului de locaţiune după legislaţia veche, e cazul de
menţionat un moment foarte important. Astfel, potrivit alin.(2) art.132 Codul cu privire la locuinţe al
RM, „contractul de închiriere a încăperii de locuit în casele, ce aparţin cetăţenilor cu drept de
proprietate personală, se încheie în scris și se înregistrează la comitetul executiv al Sovietului local
respectiv de deputaţi ai norodului”. Această regulă a fost bună sau poate rea, dar de la 1 octombrie
1983, cănd a intrat în vigoare acest cod şi până în prezent, nu s-a aplicat în practică. Prin urmare, se
poate vorbi despre o normă moartă și, din aceste considerente, a fost oare raţional a o
reproduce în Legea nr.75/2015? Considerăm că legiuitorul, în acest caz, a procedat cu bun-simţ,
evitănd stabilirea acestor consecinţe negative.
Cuantumul chiriei este stabilit prin acordul părţilor, dar după cum demonstrează practica, de
regulă, chiria este stabilită de locator și include cheltuielile de întreţinere, precum și un profit, care
este plata pentru incomodităţile create proprietarilor în caz că chiriaşii locuiesc împreuna cu
proprietarul apartamentului. Plata pentru închirierea locuinţei proprietate privată se calculează
reieșind din plata pentru 1 m2 din suprafaţa totală (alin.( I ) art.37 al Legii nr.75/2015). Cuantumul
chiriei poate fi modificat de comun acord al părţilor sau la cererea uneia dintre părţi (alin.(5) art.37
al Legii 149/2104). Separat sunt achitate de către locatar şi cheltuielile serviciilor comunale.
Modificarea contractului poate avea loc prin acordul comun al părților sau în temeiul hotărîrii
instanţei de judecată (art.42 al Legii nr.75/2015).
O particularitate a contractului respectiv constă în faptul că, potrivit alin.( I ) art.41 al Legii
nr.75/2015. în cazul reparaţiei capitale private, proprietarul acesteia nu este obligat să acorde o altă
locuință pe perioada reparaţiei capitale locatarului, dacă în contract nu s-a prevăzut altfel.
Particularităţile contractului respectiv se manifestă și prin drepturile reduse ale locatarului, în
comparaţie cu drepturile locatarului în fondul locativ public.
După încetarea raporturilor contractuale, locatarul care a refuzat să elibereze locuinţa, urmează să
fie evacuat pe cale judiciară (alin.(2) art.44 al Legii nr.75/2015).
 2. Folosirea spaţiului locativ social

Categoriile juridice fondul locativ social sau locuinţa socială au apărut în lexiconul autohton într-
un trecut nu atât de îndepărtat. Pentru prima dată, aceste categorii şi-au găsit reglementare oficiala în
Legea nr.75/2015. Însă prevederile legale cu privire la acordarea și folosirea locuinţelor sociale vor
fi aplicate cu adevărat în practică peste o perioadă destul de îndelungată. Această teză este
conformată de prevederile stipulate în art.59 al Legii care este destinat dispozițiilor finale şi
tranzitorii. Astfel, potrivit normei din acest articol, spaţiul locativ cu statut social va fi doar acela
care în decurs de un an de la intrarea în vigoare a Legii respective nu va fi privatizat.
Pană la mijlocul anului 2014, în ţară au rămas neprivatizate 38.000 de apartamente din fondul
locativ de stat şi obştesc care constituie 23% din numărul total de apartamente din Republica
Moldova1.
Modalitatea de schimbare a statutului juridic al acestor locuințe este stabilit de lege. Astfel,
potrivit alin.(3) art.59 al Legii nr.75/2015, în termen de un an de la intrarea în vigoare a prezentei
legi, locuințele neprivatizate posibile pentru privatizare în conformitate cu Legea privatizării
fondului de locințe din 10 martie 2003 trece în proprietatea unităților administrativ-teritoriale pe
teritoriul unde sunt amplasate. Autoritățile administrației publice locale se obligă să acorde acestor
locuințe statut de locuințe sociale și să înregistreze dreptul de proprietate asupra lor în modul stabilit
prin Legea cadastrului bunurilor imobile din 25.02.19982. Cu persoanele care locuiesc în locuințele
trecute în proprietatea unităților administrativ-teritoriale se vor încheia contracte de locațiune pe un
termen de 5 ani.
Concomitent, autorităţile administraţiei publice locale au obligația de a duce la cunoştinţa
persoanelor care locuiesc în locuinţe posibile de privatizare, dar nu au dispus de acest drept, despre
faptul că, în termen de un an de la intrarea în vigoare a Legii nr.75/2015, locuinţele neprivatizate vor
trece în proprietatea unităților administrativ-teritoriale şi acestor locuinţe li se va atribui statutul de
locuinţe sociale. Modalităţile generale de constituire a regimului juridic al locuinţelor sociale, de
asemenea, sunt stabilite de lege. Astfel, potrivit art.9 al Legii nr.75/2015 locuinţele sociale se
constituie prin realizarea de construcții noi, precum și prin procurarea şi reabilitarea unor construcţii
existente.
Construcţia, procurarea sau reabilitarea locuințelor sociale se efectuează conform proiectelor
investiționale, în limita mijloacelor financiare anuale aprobate în bugetul de stat, precum din
mijloacele financiare sub formă de credite și/sau granduri acordate de către partenerii externi de
dezvoltare.
 Considerăm că locuințele sociale pot fi construite, procurate sau reabilitate cu aportul surselor
financiare acordate cu titlul gratuit de către mecenații în calitate de persoane fizice sau juridice.
Potrivit alin.(5) art.9 al Legii nr.75/2015, locuințele sociale aparțin domeniului public al unităților
administrativ-teritoriale și nu pot fi înstrăinate sau trecute în alt tip de locuințe.
Locuințele sociale pot fi amplasate doar pe terenurile ce aparțin unităților administrative-
teritoriale și pe terenurile proprietate publică a statului.
După expirarea termenului de un an, locuinţele neprivatizate vor trece în proprietatea unităţilor
administrativ teritoriale și acestor locuinţe li se va atribui statutul de locuinţe sociale. Dat fiind
faptul că Legea nr.75/2015 va intra în vigoare peste 6 luni din data publicării, termenul total va
constitui 1,5 ani.
Atribuirea locuinţei sociale, potrivit alin.(9) art.9 al Legii nr.75/2015, se va efectua conform
Regulamentului cu privire la evidenţa, modul de atribuire şi folosire a locuinţelor sociale, aprobat de
către Guvern şi coordonat cu partenerii sociali, care urmează a fi aprobat.
Potrivit art.4 al Legii nr.75/2015, socială este considerata locuinţa destinată persoanelor care
necesită protecţie socială, dată în locaţiune în condiţiile Legii.
Pentru comparaţie, putem menţiona următoarele: în art.2 al Legii 114/1996 se stipulează că
„socială" este considerată locuinţa care se atribuie cu chirie subvenţionată unor persoane sau familii,
a căror situaţie economică nu le permite accesul la o locuinţă în proprietate sau închirierea unei
locuinţe în condiţiile pieţei.
În legislaţia Federaţiei Ruse, contractul respectiv este numit „contractul social de închiriere a
spaţiului locativ (договор социального найма жилья). Potrivit alin.(1) art.60 Codul locativ al
Federaţiei Ruse, prin contractul social de închiriere a spaţiului locativ o parte - proprietarul spaţiului
locativ din fondul locativ de stat sau fondul locativ municipal (din numele cărora activează organul
de stat abilitat sau împuternicitul organului local de autogestiune), sau persoana abilitată de acestea
(locator) se obligă să predea celeilalte părţi - cetăţeanului (locatar) - spaţiu locativ în posesie şi
folosinţă pentru domicilierea în acesta în condițiile stabilite de Codul locativ.
Analizând comparativ aceste definiții, considerăm, câ mai reușită, mai laconică este definiţia din
legea nr.114/1996 a României.
Ca rezultat al studiului efectuat în mod comparativ al doctrinei și legislației autohtone şi străine,
propunem următoarea definiţie a acestui tip de spațiu locativ public: este considerat social spațiul
locativ cu un statut juridic special, destinat pentru unele categorii de persoane în baza unui contract
de locaţiune pe un termen limitat și o chirie specială.
 Potrivit alin.(4) art.33 al Legii nr.75/2015, contractul de locaţiune a locuinței sociale se încheie
între proprietarul locuinţei sau autoritatea abilitată și locatar în termen de 30 de zile de la emiterea
deciziei corespunzătoare a autorităţii administraţiei publice locale, pe un termen de pînă la 5 ani.
Termenul contractului poate fi prelungit pe un nou termen de 5 ani, în cazul în care se menţin
condiţiile de obţinere a locuinţei sociale, fapt ce va fi dovedit prin acte corespunzătoare.
De dreptul de a primi locuinţe sociale dispun doar unele categorii de persoane cu respectarea
prevederilor legale. Astfel, condiţiile de obţinere a locuinţei sociale sunt stipulate în art.10 al Legii
nr.75/2015, în care se menţionează că locuinţa socială se atribuie în locaţiune persoanelor sau
familiilor, luate la evidenţă, al căror venit lunar pentru fiecare membru al familiei nu depăşeşte
minimul de existenţă stabilit pe ţară, care corespund cumulativ următoarelor condiţii obligatorii:
a) nu au în proprietate locuinţă în Republica Moldova și peste hotarele ei, teren pentru
construcţia de locuinţe, terenuri cu altă destinaţie sau casă construită capital în întovărăşirile
pomicole, precum și nu au înstrăinat o locuinţă în ultimii 5 ani în Republica Moldova;
b) nu au beneficiat din partea statului și autorităţilor publice locale de credite preferenţiale şi
susţinere exprimată prin materiale de construcții pentru construcţia de locuinţe sau asistenţă
financiară;
c) nu au participat la privatizarea locuinţelor, loturilor pentru construcție, terenurilor pomicole,
caselor individuale, obţinute anterior de la stat.
În afară de aceste condiţii, legea stabilește și o condiție suplimentară, și anume:
a) dispun, în fundul рublic de locuinţe, pentru fiecare membru al familiei de o suprafaţă
locativă totală sub norma minimă stabilită pentru suprafața locuibilă a locuinței sociale.
b) locuiesc într-o locuință din fondul public de locuințe care nu corespunde exigenţelor tehnice
și sanitare stabilite pentru locuință, fapt confirmat printr-un raport tehnic eliberat de organul
public abilitat
Legea stabileşte și categoriile de persoane care dispun de dreptul prioritar de a primi locuinţa
socială. Din aceste categorii, fac parte:
a) persoanele cu dizabilităţi severe care nu sunt angajate în cîmpul muncii în legătură cu starea
sănătății;
b) persoanele care îngrijesc minori cu dizabilităţi severe;
c) familiile tinere, în sensul Legii nr.279-XVI din 11 februarie 1999 cu privire la tineret, care
nu dispun de o locuinţa;
d) familiile în cadrul cărora sau născut tripleţi, cvadrupleți sau mai mulţi copii născuţi simultan;
 e) copiii orfani care au împlinit vârsta de majorat și nu au beneficiat de locuinţă din partea
statului (alin.(2) art.10 al Legii nr.75/2015).
În Legea nr.75/2013, sunt stabilite dispoziţiile generale cu pnvire la locuinţele sociale, şi anume:
1) locuinţa socială se atribuie în locaţiune persoanei sau familiei care pretinde la o asemenea
locuinţă în localitatea în care are reşedinţă sau domiciliu;
2) locuinţele sociale se atribuie în locaţiune persoanelor sau familiilor luate la evidenţă în
temeiul deciziei consiliului local, fapt despre care persoanele urmează să fie înştiinţate în
scris în termen de 15zile din ziua adoptării deciziei;
3) locuinţele sociale se constituie prin realizarea de construcții noi, precum și prin procurarea și
reabilitarea unor construcţii existente;
4) construcţia, procurarea sau reabilitarea locuinţelor sociale se efectuează conform proiectelor
investiționale în limita mijloacelor financiare anuale, aprobate în bugetul de stat, precum și
din mijloacele financiare sub forma de credite și/sau granduri, acordate de către partenerii
externi de dezvoltare;
5) locuinţele sociale aparţin domeniului public al unităţilor administrativ-teritoriale și nu pot fi
înstrâinate sau trecute în alt tip de locuinţe;
6) locuinţele sociale sunt amplasate pe terenurile ce aparţin unităţilor administrativ-teritoriale și
pe terenurile proprietate publică a statului (alin.(1-6) art.9 al Legii nr.75/2015).
Pentru a-și realiza dreptul la spaţiu locativ social, pretendenţii trebuie să se afle la evidenţa
locativă care se va aplica în practică potrivit Regulamentului cu privire la evidenţa, modul de
atribuire și folosire a locuinţelor sociale3.
Evidenţa persoanelor care necesită locuinţe sociale se efectuează de către autorităţile
administraţiei publice locale. În caz de deces al persoanei care se afla la evidenţă în comun cu
familia sa, membrii familiei acesteia au dreptul să se afle la evidenţă pentru îmbunătăţirea condiţiilor
locative, dacă se menţin temeiurile prevăzute de lege (art.11 al Legii nr.75/2015).
Legislaţia actuală stabileşte cazurile cînd dreptul de a primi spațiul locativ social nu poate fi
realizat din motivul că persoanele, care necesită o astfel de locuință, sunt scoase de la evideaţa
locativă. Astfel potrivit art.12 al Legti nr.75/2015, persoanele care necisită locuinţe sociale sunt
scoase de la evidență conform deciziei organului care le-a luat la evidență, în cazurile:
a) îmbunătățirii condițiilor locative, dacă nu există alte remeiuri pentru aflarea lor la evidență;
b) emigrării legale peste hotarele țării sau schimbul domiciliului într-o localitate din altă unitate
administrativ-teritorială;
 c) prezentării de către persoană a informației false, care a servit drept temei pentru luarea la
evidență, sau în cazul acțiunilor ilegale ale persoanelor cu funcții de răspundere privind
soluționarea problemei de luare la evidență pentru acordarea locuinței sociale;
d) renunțării în scris de către persoana care a stat la evedință pentru acordarea locuinței sociale.
Scoaterea persoanelor care necesită locuință socială de la evidență se efectuează prin decizia
consiliului local.
Decizia consiliului local trebuie să conțină temeiurile de scoatere de la evidență pentru atribuirea
locuinților sociale. Adoptarea deciziei de scoatere de la evidență se realizează în prezența la ședința
consiliului local a persoanei interesate, invitată în formă scrisă cu 15 zile înainte de data de
convocare a ședinței. În caz de refuz de participare la ședință, decizia se adoptă în lipsa persoanei
interesate, informînd-o în scris despre decizia adoptată în termen de 15 zile de la data la care a avut
loc ședința consiliului local.
La acordarea în locațiune a locuințelor sociale, urmează să fie respectate unele prevederi legale,
și anume:
a) nu se admite instalarea într-o cameră a persoanelor de sexe diferite cu vîrsta de peste 9 ani,
cu excepția soților;
b) persoanelor în etate și persoanelor cu dizabilități; la solicitare, le se acordă locuințe la etaje
inferioare (art.14 al Legii nr.75/2015).
Instalarea persoanei și a membrilor familiei sale în locuință socială, potrivit art.15 al Legii
nr.75/2015, se face în timp de 15 zile de la data încheierii contractului de locațiune a locuinței
sociale cu respectarea condițiilor cu privire la obiectul contractului de locațiune stipulate în alin.(2)
art.32 al Legii nr75/2015.
O condiție importantă cu privire la locuințele sociale este mărimea spațiului locativ acordat, adică
norma suprafeței acesteia. Potrivit art.13 al Legii nr.75/2015, norma suprafeţei locuibile pentru
locuința socială se stabileşte în mărime de 9 m2 pentru fiecare persoană, iar surplusul suprafeţei nu
poate depăşi 12 m2 pentru o familie, în cazul în care locuinţele nu au fost construite conform
standardelor pentru locuinţele sociale.
Un aspect foarte important pentru locuinţele sociale este respectarea prevederilor legale cu
privire la chirie. Potrivit alin.(1) art.17 al Legii nr.75/2015, locatarul locuinţei sociale este obligat să
plătească pentru folosirea acesteia şi pentru serviciile comunale si necomunale conform termenului
stabilit în contractul de locaţiune sau conform datei indicate în factura eliberată, dar nu mai târziu de
data de 30 a lunii în care e primită factura.
 Cuantumul chiriei depinde de venitul lunar al familiei locatarului. Pentru locatarii cu venituri
reduse, se alocă o subvenţie pentru achitarea chiriei. Astfel, potrivit alin.(3) art.17 al Legii
nr.75/2015, titularul contractului de locaţiune a locuinţei sociale este obligat să comunice primăriei,
în termen de 30 de zile, orice modificare a venitului lunar al familiei acestuia, sub sancţiunea
rezilierii contractului. În cazurile în care venitul lunar pe familie sa modificat, autoritatea
administraţiei publice locale va opera, în termen de 30 de zile, modificarea chiriei şi a subvenţiei
acordate.
Prin urmare, din aceasta norma rezulţi ca pentru unele categorii de locatari cu venituri mici, care
vor domicilia în locuinţele sociale, vor fi stabilite unele înlesniri pentru achitarea chiriei în formă de
subvenții.
Plata pentru închirierea locuinţelor din fondul public de locuințe, inclusiv pentru locuinţele
sociale, care fac parte din acest fond, se percepe din suprafaţa totală a locuinţei închiriate şi în baza
tarifului pentru închirierea locuinţelor, aprobat de proprietar sau autoritatea abilitată, în temeiul
metodologiei aprobate de către Guvern.
Pe lîngă plata pentru închirierea locuinţei, locatarul este obligat să efectueze plata pentru apa
potabilă şi evacuarea apelor uzate, încălzire, alimentarea cu energie electrică, gaze naturale,
transportarea deşeurilor menajere solide și lichide, ascensor și pentru alte servicii prestate de locator
sau furnizorul de servicii comunale și necomunale, conform tarifelor prezentate. La solicitarea
locatarului, locatorul este obligat să prezinte bonurile de plaţi ce confirmă cheltuielile respective.
La momentul încheierii contractului de locațiune, părţile stabilesc cuantumul chiriei care va
include toate cheltuielile suplimentare, cum ar fi cheltuielile de întreţinere curenta a locuinţei
închinate, cotizaţia la reparaţia capitala a clădirii, cheltuielile pentru întreţinerea curentă a
încăperilor de uz comun. După încheierea contractului, locatorul nu va avea dreptul de a cere de la
locatar plăţi suplimentare neprevăzute la momentul încheierii contractului.
Cuantumul chiriei poate fi modificat de comun acord al părţilor sau la cererea uneia dintre părţi.
Cuantumul chiriei poate fi modificat doar atunci când se modifică unele constante din
metodologia de calcul a chiriei, dar nu maim des de o data pe an (alin.(1-6) art.37 al Legii
nr.75/2015).
 3. Folosirea spaţiului locativ de serviciu

Locuinţa de serviciu, potrivit art.4 al Legii nr.75/2015, este locuinţa acordată în locaţiune, în
condiţiile Legii, unor categorii de persoane pe perioada executării de către acestea a atribuţiilor
funcţionale.
Din această norma, rezultă că pentru acest tip de locuinţa legea stabileşte două condiţii de bază:
a) acordarea spațiului locativ doar unor categorii de persoane;
b) caracterul temporar al acestor raporturi, adică perioada executării de către persoana
respectivă a atribuțiilor funcționale.
Aceste condiții se aplicau și în trecut. Actul normativ de bază care reglementează pînă în prezent
aceste raporturi erau Regulamentul cu privire la modul de acordare și de folosire a locuințelor de
serviciu în Republica Moldova și Lista categoriilor de angajați cărora li se pot acorda locuințe de
serviciu, apropat prin Hotărîrea Guvernului RM din 5 iunie 19844. Posibil, acest act normativ se va
aplica și în viitor sau va fi aprobat un nou regulament.
În ultimii 20 de ani, spaţiul locativ de serviciu. În mare parte, a fost privatizat dat fiind faptul că
texul iniţial al Legii Republicii Mol dova cu privire la privatizarea spaţiului locativ5 permitea
privatizarea apartamentelor de serviciu cu condiţia că vechimea în muncă a persoanelor care
dispuneau de acest tip de spaţiu locativ domiciliau în acestea o perioadă ce depăşea 10 ani.
Contractul de locaţiune a locuinţelor de serviciu, potrivit alin (4) art.33 al Legii nr.75/2015, se
încheie între proprietarul locuinţei sau autoritatea abilitată şi locatar pe durata contractului
individual de muncă sau pe durata executării funcţiei. Valabilitatea contractu lui de locaţiune a
locuinţei de serviciu încetează odată cu încetarea raporturilor de muncă.
Alte condiţii cu privire la acordarea spaţiului locativ de serviciu sunt stipulate în alin.(l) şi (2)
art.21 al Legii nr.75/2015, unde se menţionează că locuinţele de serviciu se acordă numai
persoanelor şi membrilor familiilor lor dacă ei nu deţin o locuinţă în proprietate în aceeaşi unitate
administrativ-teritorială la momentul încheierii contractului de locaţiune. Obţinerea de către
persoană a altei locuinţe constituie temei pentru rezilierea contractului de locaţiune
Lista funcţiilor şi profesiilor ce oferă dreptul de a primi locuinţă de serviciu este stabilită de
Guvern, dacă legislaţia nu prevede altfel.
O altă particularitate ce se referă la proprietatea spaţiului locativ de serviciu constă în faptul că,
potrivit art.21 al Legii nr.75/2015, încăperile locuibile finanţate din alte surse decât cele din bugetul
de stat sau locale sunt incluse/excluse în/din locuinţele de serviciu prin decizia organului respectiv al
administraţiei publice locale sau centrale, la propunerea proprietarului locuinţelor. Prin urmare, ho-
tărârile decisive cu privire la statutul juridic al spaţiului locativ de serviciu aparţin administraţiei
publice locale sau centrale.

Locuinţele de serviciu pentru persoanele din sistemul naţional de apărare sunt administrate de
către autoritatea publică centrală competentă, iar normele speciale de acordare a locuinţelor de
serviciu acestor persoane se aprobă de către Guvern.
Un alt specific al acestui tip de locuinţe constă în faptul că locuinţele de serviciu construite sau
procurate din sursele bugetelor de stat sau locale nu pot fi înstrăinate sau trecute în alt tip de
locuinţe.
Norma suprafeţei locuinţei pentru fiecare persoană în locuinţa de serviciu este egală cu norma
stabilită pentru locuinţele sociale (alin.(8) art.21 al Legii nr.75/2015).
Un aspect deosebit pentru acest tip de spaţiu locativ este prelungirea şi încetarea raporturilor
contractuale. Dacă după expirarea termenului de valabilitate a contractului de muncă, raporturile de
muncă între angajator şi locatar au fost prelungite prin alt contract de muncă, locatarului locuinţei de
serviciu i se păstrează dreptul de a prelungi termenul de valabilitate a contractului de locaţiune pe
durata noului contract de muncă (alin.(4) art.21 al Legii nr.75/2015). Considerăm că condiţia
obligatorie de prelungire a dreptului la spaţiul locativ de serviciu trebuie să fie următoarea: noua
funcţie sau desemnare a locatarului dă dreptul la acest tip de spaţiu locativ pe un nou termen.
O normă, în principiu, analogică legislaţiei vechi este stipulată în art.22 al Legii nr.75/2015, unde
se menţionează că, după expirarea termenului de valabilitate a contractului de locaţiune a locuinţei
de serviciu, locatarul şi membrii familiei sale, precum şi foştii membri ai familiei, trebuie să
elibereze locuinţa în termen de până la 3 luni, în caz contrar, ei urmează să fie evacuaţi pe cale
judiciară.
O novaţie a actualei legi, care se referă la garanţiile drepturilor locative ale unor locatari, constă
în faptul că, potrivit alin.(2) art.22 al Legii nr.75/2015, nu pot fi evacuate în decursul a 3 ani din
locuinţele de serviciu, fără acordarea altei locuinţe, persoanele care nu dispun de locuinţă pe
teritoriul Republicii Moldova şi care:
a) au devenit persoane cu dizabilităţi severe, accentuate sau medii în legătură cu exercitarea
atribuţiilor de serviciu;
b) au atins vârsta de pensionare şi locuiesc singure în locuinţa de serviciu;
c) sunt membri ai familiei angajatului căruia i-a fost acordată locuinţa de serviciu şi care a
decedat în legătură cu exercitarea atribuţiilor de serviciu;
d) sunt persoanele singure, care locuiesc împreună cu copiii minori.
 Aceste persoane care vor continua să locuiască în locuinţele de serviciu, după expirarea
termenului de valabilitate a contractului de locaţiune a locuinţei de serviciu, urmează să încheie cu
proprietarul locuinţei un nou contract de locaţiune. Considerăm că termenul acestui contract nu
poate fi mai mic de trei ani, după expirarea căruia vor avea dreptul să încheie un nou contract. Prin
urmare, ei nu vor putea fi evacuaţi din spaţiul locativ de serviciu fără acordarea altui spaţiu locativ,
cu condiţia că în decurs de trei ani ei nu au fost evacuaţi cu acordarea altui spaţiu locativ

4. Folosirea spaţiului locativ de manevră

O novaţie a legislaţiei locative naţionale se referă la spaţiul locativ de manevră. Potrivit art.4 al
Legii nr.75/2015, locuinţa de manevră este locuinţa destinată cazării temporare a persoanelor ale
căror locuinţe suportă lucrări de reparaţie capitală sau de reconstrucţie, care nu pot fi efectuate în
blocuri fără evacuarea locatarilor, ori destinaţia cazării persoanelor rămase fără locuinţe în urma
calamităţilor naturale, sau destinate persoanelor care au fost evacuate din locuinţele sociale.
Varietăţile calamităţilor naturale sunt enumerate în alin.(6) art.23 al Legii nr.75/2015, unde se
menţionează că în perioada calamităților naturale, cum sunt alunecările de teren, inundaţiile,
furtunile de diferite intensităţi, tornadele, cutremurele, precum şi în cazurile de prăbuşire a unor
construcţii, instalaţii sau amenajări, incendiilor, exploziilor sau în alte cazuri calificate drept situaţii
excepţionale, locuinţele de manevră, conform deciziei proprietarului, pot fi utilizate pentru cazarea
persoanelor rămase fără locuinţe.
Prin urmare, din această normă rezultă că locuinţele de manevră pot fi utilizate în patru cazuri:
1. pentru cazarea temporară a persoanelor ale căror locuinţe se repară capital sau
2. apartamentele cărora sunt în stare de reconstrucţie, sau
3. spaţiul locativ al cărora a suferit din cauza calamităţilor naturale, sau
4. pentru cazarea persoanelor care au fost evacuate din locuinţele sociale sau alte tipuri de
locuinţe din proprietate publică.
În baza alin.(4) art.33 al Legii nr.75/2015, contractul de locaţiune a locuinţelor de manevră se
incheie între proprietarul locuinţei sau autoritatea abilitată şi locatar pe perioada lucrărilor de repara-
ţie capitală sau de reconstrucţie a locuinţei/blocului locativ, ocupate anterior, ori, conform deciziei
proprietarului, pe perioada şederii persoanelor evacuate din alte tipuri de locuinţe din fondul public
de locuințe.
 Modul de instituire, atribuire a locuinţei de manevră şi condiţii de folosinţă a ei sunt stabilite de
către autorităţile administraţiei publice locale(alin.(5) art.23 al Legii nr.75/2015).
Domicilierea persoanelor în locuința de manevră este temporară. Termenul acestor raporturi
depinde de perioada reparației capitale, reconstrucției sau durata calamităților naturale. Temporară
este și utilizarea locuințelor de manevră pentru familiile sau persoanele evacuate din alte locuințe
proprietate publică.
După terminarea reparaţiei capitale sau a reconstrucţiei locuinţei, locatarii din locuinţele de
manevră revin în locuinţa ocupată anterior (alin.(3) art.23 al Legii nr.75/2015).
După cum rezultă din esenţa Legii, locuinţele de manevră fac parte, de regulă, din fondul public
de locuinţe, dar nu este exclusă şi proprietatea privată.
După părerea noastră, în cazurile calamităţilor naturale se iscă o problemă, şi anume, cum ar
trebui de procedat, dacă în urma calamităţilor naturale spaţiul locativ ocupat anterior a fost distrus
complet sau face parte din proprietatea privată?
O altă problemă rezultă din norma stipulată în alin.(7) art.23 al Legii nr.75/2015, potrivit căreia
locuinţele de manevră, la decizia proprietarului acestora, pot fi utilizate pentru domicilierea
temporară a persoanelor sau familiilor din alte tipuri de locuinţe proprietate publică.
Considerăm că, în aceste cazuri, rezolvarea problemelor trebuie să fie găsită de administraţia
publică locală sau centrală, bunăoară, cum s-a procedat în cazul inundaţiilor catastrofale din satul
Cotul Morii, raionul Hânceşti.
O particularitate foarte importantă în ceea ce priveşte locuinţa de manevră este legată de
dimensiunile acesteia. Potrivit alin.(l) art.23 al Legii nr.75/2015, locuinţele de manevră trebuie să
aibă o suprafaţă locuibilă de cel puţin 6 m2 pentru o persoană. Considerăm că această normă a fost
stabilită având în vedere faptul că domicilierea în asemenea locuinţe este temporară.
Pentru comparaţie, putem menţiona că în legislaţia României, pentru cazuri similare şi altele, se
utilizează locuinţele de necesitate, care, potrivit art.2 al Legii nr.114/1996, sunt locuinţele destinate
cazării temporare a persoanelor şi familiilor ale căror locuinţe au devenit inutilizabile în urma unor
catastrofe naturale sau accidente, sau ale căror locuinţe sunt supuse demolării în vederea realizării de
lucrări de utilitate publică, precum şi lucrărilor de reabilitare ce nu se pot efectua în clădiri ocupate
de locatari.
 5. Folosirea sapțiului locativ în cămine

În prezent, statutul juridic al căminelor şi modul de folosire a acestora sunt stabilite de

Regulamentul căminelor aprobat prin Hotărîrea Guvernului RM din 21 iunie 19846 și
Regulamentului-cadru privind funcţionarea căminelor din subordinea instituțiilor de invăţămînt de
stat nr.74 din 25.01.20077. Primul act normativ, probabil, va fi modificat sau abrogat odata cu
intrarea în vigoare a Legii nr.75/2015 şi aprobat un nou regulament.
Potrivit art.4 al Legii nr.75/2015, căminul este considerat o clădire destinată domicilierii
persoanelor în perioada muncii sau a studiilor. Prin urmare, în cămine pot domicilia două categorii
de persoane fizice: studenţi şi angajaţi. Din prima categorie fac parte studenţii şcolilor superioare şi
medii speciale, însă cum demonstrează practica, în cămine pot domicilia şi persoanele care işi fac
studiile în şcolile profesionale şi în alte instituţii educaţionale care dispun de cămine.
Contractul de locaţiune pentru locuire în cămine se încheie între proprietarul sau autoritatea
abilitată şi locatar în cazul studiilor - pe un an, iar în cazul activităţi de muncă - pe durata activităţii,
dacă nu au intervenit alte circumstanţe (art.33 al Legii nr.75-2015). Din această norma, rezultă că
termenul contractului de locaţiune în cămine este determinat de legiuitor - pentru studenţi pe un an,
iar pentru angajaţi pe durata contractului, depinde de perioada relaţiilor de muncă cu proprietarul sau
autoritatea abilitată.
O particularitate a caminelor constă în faptul că acestea, potrivit alin.(2) art.25 al Legii
nr.75/2015, pot fi amenajate cu mobilier şi cu obiecte necesare pentru trai și odihnă din contul
locatorilor sau locatarilor.
Indiferent de categoria locatarilor căminelor, norma spațiului locativ în camine este stabilită în
mărime de 6 m2 pentru o persoană. Totodată, nu se permite cazarea în aceeaşi odaie a persoanelor de
sex diferit cu vârsta de peste 9 ani, cu excepţia soţilor (art.26 al Legii nr.75/2015).
Statutul juridic special al căminelor se manifestă şi prin faptul că căminele, care aparţin
persoanelor juridice de drept public, nu pot fi înstrăinate în cazul în care au fost construite sau
procurate din sursele bugetului de stat sau ale bugetelor locale. Proprietarul sau autoritatea, în
administrarea căreia se află aceste cămine, decide asupra categoriilor de persoane care au drept la
locuire în ele (alin.(3) art.25 al Legii nr.75/2015).
 6. Folosirea spaţiului locativ în hotelul-azil

O novaţie a legislaţiei locative naţionale este şi folosirea spaţiului locativ din hoteluri-azil, care
are ceva comun cu spaţiul locativ de manevră.
Potrivit art.4 al Legii nr.75/2015, hotelul-azil este considerată clădirea cu destinaţie specială
pentru cazarea temporară a unor categorii de persoane aflate în dificultate. Potrivit art.33 al Legii
nr.75/2015, contractul de locaţiune pentru hotelul-azil se încheie între proprietarul hotelurilor-azil
sau autoritatea abilitată şi locatar pe perioada existenţei unei situaţii excepţionale, după lichidarea
căreia încetează şi valabilitatea contractului de locaţiune.
Din această definiţie, rezultă particularităţile acestui contract, şi anume, termenul raporturilor
contractuale care depinde de perioada situaţiei excepţionale.
Modul de constituire şi gestionare a hotelurilor-azil este stabilit de lege. Astfel, potrivit art.24 al
Legii nr.75/2015, decizia cu privire la crearea hotelurilor-azil, modul şi perioada de folosire a lor
sunt adoptate de autorităţile administraţiei publice locale.
Hotelurile-azil se creează în baza hotelurilor existente, căminelor, bazelor de odihnă, pensiunilor
şi altor încăperi, aliate în proprietate publică, ce pot fi folosite pentru trai temporar în cazul apariţiei
unei situaţii excepţionale, cum ar fi: alunecările sau prăbuşirile de teren, inundaţiile, furtunile de
diferite intensităţi, tornadele, avalan- şele, cutremurele, prăbuşirile unor construcţii, instalaţii sau
amenajări, incendiile, exploziile sau altele calificate ca situaţii excepţionale.
Statutul de hotel-azil este temporar şi destinaţia acestui spaţiu locativ se schimbă după lichidarea
consecinţelor care au servit drept temei pentru stabilirea statutului de hotel-azil, acestora li se
restabileşte statutul deţinut anterior.
În cazul în care cazarea în hotelurile-azil va depăşi 6 luni şi consecinţele situaţiei excepţionale nu
au fost lichidate, persoanele vor fi mutate în locuinţele de manevră.
Prin urmare, din norma stipulată în art.24 al Legii nr.75/2015, rezultă că spaţiul locativ care a
obţinut statut special de hotel-azil nu poate depăşi termenul de 6 luni.

7. Folosirea spaţiului locativ de protocol

În trecut, acest tip de spaţiu locativ era reglementat de o lege specială - Legea RM cu privire la
fondul locativ cu statut special, aprobată de Parlamentul RM la 19 septembrie 19968.
 Acest tip de spaţiu locativ este destinat pentru cazarea conducerii de vârf a Republicii Moldova.
În baza art.31 al Legii nr.75/2015, locuinţele cu statut special (de protocol) se acordă în locaţiune
următoarelor categorii de persoane:
 Preşedintelui Republicii Moldova;
 Preşedintelui Parlamentului;
 Prim-ministrului.
Potrivit art.33 al Legii nr.75/2015, contractul de locațiune a locuințelor cu statut special (de
protocol) se încheie între proprietar sau autoritatea abilitată și locatar, care este persoană aleasă sau
numită în funcţie de demnitate publică, exclusiv pe perioada exercitării funcţiei de către acesta.
Ca obiect al contractului respectiv servesc apartamentele sau casele de locuit separate.
Locuinţele cu statut special (de protocol) se atribuie la cererea persoanelor respective pe termenul
exercitării funcţiilor numite.
Locuinţele cu statut special (de protocol) se atribuie, conform deciziei organului în a cărui
administrare se află acestea, în temeiul hotărârii privind validarea sau desemnarea în funcţie (art.28
al Legii nr.149/2104).
Particularităţile folosirii locuinţelor cu statut special (de protocol) se manifestă prin următoarele
aspecte:
 ele nu pot fi înstrăinate;
 membrii familiei persoanelor abilitate nu au drept de a încheia un asemenea contract;
 pentru folosirea locuinţelor respective, se percepe plata pentru chirie şi plăţile pentru
serviciile comunale şi necomunale prestate (art.29 al Legii nr.75/2015).
Încetarea raporturilor contractuale, de asemenea, are un aspect special. Astfel, potrivit art.30 al
Legii nr.75/2015, locatarul şi membrii familiei sale eliberează locuinţa cu statut special (de protocol)
în termen de 15 zile de la data încetării exercitării funcţiei elective sau desemnate.
În cazul în care exercitarea funcţiei elective sau desemnate încetează înainte de termen sau în caz
de deces al locatarului, locuinţa cu statut special (de protocol) se eliberează, de asemenea, în termen
de 15 zile.
În cazul în care locatarul refuză să elibereze locuinţa cu statut special (de protocol), evacuarea se
efectuează în baza hotărârii instanţei de judecată.
Bibliografie
1 A se vedea: Жильё можно приватизировать до будущего лета // Молдавские Ведомости от
5 сентября 2014 г.; Тимотин М. Приватизация не привела к созданию фондового рынка, и это
была главная ошибка властей // Молдавские Ведомости от 19 сентября 2014 г.

2 Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1998, nr.44-46.

3 Acest act normativ urmează a fi aprobat de Guvernul Republicii Moldova

4 Veștile RSSM, 1984, nr.6.

5 Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1993, nr.5.

6 Veștile RSSM, 1984, nr.7.

7 Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.14-17/89 din 02.02.2007.

8 Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1997, nr.31-32.