Cuprins:

Introducere:………………………………………………………………………
Capitolul I.Prncipiile de evaluare a terenurilor agricole………………………
1.1.Principii de bază ale evaluării bunurilor imobile.......................................
1.2.Factorii de influiență asupra valorii terenurilor agricole...........................
Capitolul II.Metodologia evaluării terenurillor agricole..................................
2.1.Metoda analizei comparative a vînzărilor..................................................
2.2.Metoda veniturilor......................................................................................
2.3.Metoda prețului normativ..........................................................................
Capitolul III.Analiza tranzacțiilor cu terenurile agricole in raionul Ocnița pentru
anii 2012-2015..................................................................................................
Concluzii………………………………………………………………………….
Bibliografie……………………………………………………………………….

Verif. Moruz E.
Coala
Efect. Lisnic I. LC – 14 – 2552 - 2015 1
Mod Coala Semnat Data
 Introducere:

Tema tratată în lucrare este de actualitate întrucât proprietarii de terenuri sunt în continuă
schimbare, la fel ca şi terenurile. Astfel, terenuri care se găsesc în extravilan, după o perioadă de
timp sunt incluse în intravilan şi din terenuri agricole devin terenuri pentru construcţii. Desigur că
terenurile din interiorul localităţilor care sunt terenuri pentru construcţii au un alt preţ de vânzare,
comparativ cu un teren agricol situat, de obicei, în afara localităţii. Dar toate terenurile care se vând
sau se cumpără, sunt evaluate în funcţie de locul unde sunt amplasate, de calitatea solului, sau de
multe alte criterii care au fost analizate în teză. De aceea, evaluarea terenurilor este importantă, atât
sub aspect social cât şi juridic, în prezent neexistând o practică juridică unitară privind evaluarea
terenurilor.
Evaluarea terenurilor se efectuează conform unor principii, astfel:
- evaluarea terenurilor se face pentru un scop bine definit (nu orice evaluare poate servi oricărui
scop);
- evaluarea se bazează pe criterii economice, respectiv pe compararea rezultatelor obţinute;
- evaluarea terenurilor urmăreşte dezvoltarea durabilă, dar iau în considerare şi riscurile privind
degradarea terenului şi a mediului înconjurător;
- evaluarea se bazează pe constatări prezente şi estimări confirmate.
Semnificativ pentru evaluare este faptul că suprafaţa de teren inclusă într-o unitate de teren
să aibă aceleaşi caracteristici fizice, chimice şi biologice, respectiv să se încadreaze în una din cele
cinci clase de calitate. În cadrul aceleiaşi clase de calitate intervine categoria de folosinţă a
terenului şi cea mai bună folosinţă care o poate avea terenul. Amplasarea terenului în intravilan sau
extravilan diferenţiază în mod semnificativ valoarea terenului, destinaţia care urmează să o
primească terenul modifică valoarea terenului. Elementele care se impune a fi analizate şi procesate
înainte de estimarea valorii terenului cuprind: clima, relieful, apa, solul şi pretabilitatea.
Lucrarea data este împărțită în trei capiole.Primul capitol conține principiile de bază a
evaluării terenurilor agricole și factorii care influiențeaza valoarea de piață a terenurilor.Capitolul
doi caracterizează metodologia evaluării terenurilor agricole și anume: Metoda analizei
comparative a vînzărilor,metoda veniturilor și metoda prețului normativ.În final capitolul trei
caracterizează analiza tranzacțiilor cu tereurile agricole în raionul Ocnița pentru anii 2011-2015.

Scopurile pentru lucrarea dată sînt :

- Cunoașterea și întelegerea pașilor efectuării uneii lucrari de an;

- Capacitatea de analiză şi prelucrare a informaţiilor selectate din literatura de specialitate precum
şi din contexte profesionale reale;
- Capacitatea de a culege, analiza şi interpreta datele;
- Recapitularea unor metode și aplicarea lor în practică;
- Formarea competențelor de lucru saiturile de specialitate;
- Prezentarea lucrarii de curs în programul Power Point.

Capitolul I.Prncipiile de evaluare a terenurilor agricole

1.1.Principii
Verif.Moruz E.
de bază ale evaluării bunurilor imobile
Coala
Efect. Lisnic I. LC – 14 – 2552 - 2015 2
Mod Coala Semnat Data
 Evaluarea terenurilor agricole care sunt în patrimoniul societatilor comerciale cu capital
majoritar de stat si au profil agricol se bazeaza pe o analiza care se face pornind de la analiza
calitatii terenului agricol pe clase de fertilitate si dupa modalitatea de acces la aceste terenuri
agricole pentru lucrarile de araturi si pentru strânsul recoltei.În scopul analizei corecte a conditiilor
mentionate mai sus face recomandarea ca analiza fertilitatii solului pentru terenurile agricole sa se
preia de la Institutele Pedologice din teritoriu. Acestea sunt informatiile date de Legea 16/1994
-Legea Arendarii. Aceasta lege considera ca potentialul de productie al terenurilor agricole se
clasifica în functie de sol pe baza normelor de bonitare naturala pentru terenul arabil în 5 clase de
fertilitate:

Clasa I-a ( 81-100 puncte ) - pentru terenurile cu soluri foarte fertile, profunde, cu textura
mijlocie, permeabile, neafectate de fenomene de degradare si aflate pe suprafete plane sau forte
slab înclinate.

Clasa a II-a ( 61-80 puncte ) - terenuri cu soluri foarte fertile, profunde, cu textura mijlocie
sau mijlociu-fina, cu permeabilitate buna sau mijlocie-mica, slab afectate de fenomene de
degradare si aflate pe suprafete plane sau slab înclinate.

Clasa a III-a (41-60 puncte) - terenuri cu soluri mijlociu fertile, profunde sau moderat
profunde, cu textura mijlocie, mijlociu-grosiera sau fina, moderat afectate de fenomene de
degradare, situate pe suprafete plane sau mijlociu înclinate.

Clasa a IV-a (21-40 puncte) - terenuri cu soluri slab fertile, cu textura variata, puternic
afectate de fenomene de degradare.

Clasa a V-a (1-20 puncte) - terenuri cu soluri foarte slab fertile, improprii pentru folosinta
arabila, foarte puternic afectate de fenomene de degradare.

Fiecare clasa de calitate a terenului se împarte în 3 categorii, în functie de gruparea

parcelelor, forma si obstacole, distanta fata de centrul de localitate, de centrul de depozitare si
valorificare a produselor, de calitatea drumurilor si de alti factori, dupa cum urmeaza:

Categoria A - terenuri cu sol uniform, cu forme si dimensiuni optime pentru mecanizare,

grupate, drumuri foarte bune, acces usor si distanta mica de centrul de localitate, de centrul de
depozitare si valorificare sau gara.

Categoria B - terenuri cu sol moderat, uniform, cu forme si dimensiuni ce asigura conditii

medii de mecanizare, moderat grupate, acces mediu, cu drumuri întretinute.

Categoria C - terenuri cu sol neuniform, cu forme si dimensiuni ce au conditii diferite de

mecanizare, dispersate, drumuri necorespunzatoare si la distante mari fata de centrul de localitate
sau gara.

Clasele de fertilitate ale solului sunt stabilite de catre institutele pedologice din judet, iar
categoriile de teren sunt stabilite de evaluator.

În anexele Legii 16/1994 sunt stabiliti si coeficienti de bonitare functie de tipul culturilor
agricole precum si coeficienti de convertibilitate pentru tipurile de produse si grâu ca produs de
referinta. În Legea 18 sunt trecute preturi pentru tipurile de terenurile agricole .

1.2.Factorii de influiență a valorii bunurilor imobile

Verif. Moruz E.
Coala
Efect. Lisnic I. LC – 14 – 2552 - 2015 3
Mod Coala Semnat Data
 Valoarea bunului imobiliar este influenţată de interacţiunea unor factori care pot
fi externi şi interni.
Factorii externi sunt factorii generali, care influenţează în aceeaşi măsură
valoarea tuturor tipurilor de bunuri imobiliare. Ei sunt divizaţi în următoarele grupuri:
1) factorii economici;
2) factorii juridici, administrativi şi politici;
3) factorii sociali;
4) factorii naturali şi de mediu.

1. Factorii Economici

Factorii economici reflectă situaţia generală a economiei ţării, regiunii sau a

localităţii. Din grupul factorilor economici fac parte factorii ce influenţează cererea şi
oferta proprietăţilor imobiliare. Cererea pentru proprietăţile imobiliare este afectată de
situaţia economică generală:
• gradul de ocupare a populaţiei;
• mărimea salariului şi veniturilor populaţiei;
• solvabilitatea populaţiei;
• variaţia numărului populaţiei (tendinţele istorice, curente şi prognozate);
• modificările în preferinţele populaţiei;
• nivelul inflaţiei;
• disponibilitatea mijloacelor creditare;
• mărimea ratei dobânzii;
• mărimea costurilor asociate cu efectuarea tranzacţiilor;
• şi altele.

Creşterea cererii determină sporirea activităţii pieţei imobiliare. O con-diţie

obligatorie pentru asigurarea creşterii cererii este extinderea posibili-tăţilor economice.

ale potenţialilor cumpărători, majorarea veniturilor popu-laţiei. Ca urmare a creşterii

cererii, vor creşte plăţile de arendă şi preţurile de vânzare a proprietăţilor imobiliare.
Majorarea arenzii şi preţurilor pe toate segmentele pieţei imobiliare este determinată
şi de procesele inflaţioniste.
Este important să fie studiată cererea pe termen scurt, deoarece cererea pe piaţa
imobiliară este foarte elastică, reacţionează repede la variaţia preţurilor pentru
proprietăţile imobiliare şi influenţează, astfel, situaţia pe piaţa imobiliară.

Verif. Moruz E.
Coala
Efect. Lisnic I. LC – 14 – 2552 - 2015 4
Mod Coala Semnat Data
 Spre deosebire de cerere, oferta bunurilor imobiliare este inelastică. Fluctuaţiile
de proporţii pe piaţa imobiliară pot fi explicate anume de această caracteristică a
cererii. Oferta de bunuri imobiliare este influenţată de:
• stocurile de bunuri imobiliare libere (neocupate) care sunt expuse la vânzare
pe un anumit segment al pieţei imobiliare;
• volumul construcţiilor noi şi cheltuielile aferente, inclusiv:
^ cheltuieli suportate la pregătirea terenului pentru construirea obiectivului şi
executarea lucrărilor de construcţii-montaj;
-impozitul pe bunurile imobiliare;
-cheltuieli pentru reparaţia şi reconstrucţia bunurilor imobiliare;
-cheltuieli pentru menţinerea bunurilor imobiliare şi plata serviciilor
comunale;
-modificări curente şi potenţiale ale tehnologiilor de construcţii şi influenţa lor
eventuală asupra costurilor de construcţie;
-corelaţia costurilor de construcţie şi a preţurilor de vânzare a bunurilor
imobiliare.

2. Factorii juridici, administrativi şi politici

Factorii juridici, administrativi şi politici pot avea o influenţă atât pozitivă cât şi
negativă asupra cererii. La categoria de factori juridici, administrativi şi politici se
raportă:
• politica statului îndreptată spre a stimula folosirea pământului şi valorificarea
terenurilor (acordarea înlesnirilor fiscale, controlul asupra plăţilor de arendă, etc.);
• condiţiile asigurate de organele administraţiei publice locale; existenţa
drumurilor cu înveliş durabil, şcolilor, grădiniţelor de copii, transportului public, etc.

3. Factorii sociali sau preferinţele cumpărătorului

In condiţiile perioadei de tranziţie, factorii sociali devin tot mai importanţi în

determinarea valorii proprietăţilor imobiliare. La categoria factorilor sociali se
atribuie:
• prestigiu. în anumite perioade de timp, anumite sectoare ale oraşului sau
careva regiuni ale ţării, anumite tipuri de clădiri devin populare şi prestigioase.
Valoarea proprietăţilor imobiliare sporeşte de câteva ori, cu toate că cheltuielile de
construcţie şi valorificare a terenului sunt similare cheltuielilor pentru obiectele
amplasate în alte regiuni.
•compoziţia populaţiei pe grupe de vârstă;
Verif. Moruz E.
Coala
Efect. Lisnic I. LC – 14 – 2552 - 2015 5
Mod Coala Semnat Data
 • variaţia raportului dintre diferite pături ale societăţii: raportul dintre grupele
populaţiei cu diferite nivele de educaţie, nivelul de migraţiune, numărul căsătoriilor şi
divorţurilor;
• situaţia criminogenă;
• atitudinea faţă de dreptul de proprietate.

. Factorii naturali şi de mediu

Valoarea proprietăţii, amplasate în perimetrul unui oraş sau al unei regiuni, este
sensibilă la impactul factorilor naturali şi de mediu. La această categorie de factori se
referă:
• clima;

• seismicitatea;
• nivelul apelor subterane;
• zonele de inundaţii sau zonele alunecărilor de teren;
• construcţii pe rocile sedimentare;
• prezenţa în regiune a staţiilor atomice, uzinelor metalurgice, întreprinderi de
producere a substanţelor chimice, staţii de purificare;
• alţi factori.

Factorii interni întrunesc elementele ce caracterizează un anumit bun imobiliar şi

sunt determinanţi în procesul de estimare a valorii proprietăţii imobiliare. Pentru
diferite tipuri de bunuri imobiliare factorii interni ce exercită o influenţă mai mare
asupra valorii sunt diferiţi. Din categoria factorilor interni care afectează în cea mai
mare măsură valoarea oricărui bun imobiliar este amplasarea. In sensul larg al
cuvântului amplasarea reprezintă situarea bunului imobiliar într-un anumit oraş sau
regiune a ţării, care este caracterizată prin anumite elemente distinctive: valoarea
urbanistică, accesibilitatea mijloacelor de transport, peisaj agreabil, etc. Amplasarea,
în sensul restrâns al cuvântului, presupune identificarea particularităţilor situării
locale, la care se referă:
• amplasarea bunului imobiliar pe teritoriul localităţii;
• distanţa faţă de centrul localităţii;
• amplasarea în cartier;
• distanţa faţă de cea mai apropiată staţie a transportului public;
• etajul amplasării încăperii izolate, etc.

Pe lângă factorul amplasării, valoarea proprietăţii imobiliare este influenţată de

caracteristicile ei fizice. Astfel în procesul examinării proprietăţii imobiliare este
Verif. Moruz E.
Coala
Efect. Lisnic I. LC – 14 – 2552 - 2015 6
Mod Coala Semnat Data
 important să fie determinate particularităţile atât ale construcţiei ca obiect unic,
amplasat separat, cât şi ale elementelor de structură, cum ar fi, apartamente amplasate
în blocuri locative cu multe niveluri, construcţii încorporate sau anexate, precum şi
caracteristicile terenului.
În continuare vom examina mai detaliat atributele care influenţează cel mai mult
valoarea bunurilor imobiliare.

Valoarea terenului este determinată de manifestarea următorilor factori interni:

suprafaţa terenului, topografia, forma terenului, prezenţa reţelelor inginereşti (electrice, apă,
canalizare, gaze); accesul la teren (drumuri cu înveliş durabil), relieful, solurile, seismicitatea,
pericolul de inundaţie, nivelul apelor subterane,mediul înconjurător.

Valoarea clădirilor şi construcţiilor, în dependenţă de modul lor de utilizare, este

sensibilă la impactul următorilor factori interni: suprafaţa construcţiei - totală (m2) şi
locativă (m~); vârsta construcţiei, orientarea construcţiei (nord, sud, est, vest);
numărul nivelurilor; gradul de durabilitate; caracteristica elementelor constructive de
bază (tipul, materialul de construcţie, starea): fundamentul, pereţii, planşeele,
pardoseala, uşile, ferestrele, finisajul interior, finisajul exterior, calitatea construcţiei,
arhitectura, racordarea la reţelele publice (apă, canalizare, energie electrică, energie
termică, gaze, telecomunicaţii), sistem de securitate, utilizarea curentă a spaţiilor.

Un factor important este şi modul de utilizare curentă a obiectului evaluării:

locativă, comercială, industrială sau specializată.
In dependenţă de tipul bunului imobiliar, evaluatorul acordă prioritate unor
anumiţi factori. Dar în procesul de evaluare este imposibil să fie identificaţi şi
analizaţi toţi factorii de influenţă asupra valorii. Cu toate acestea, ţinem să menţionăm
că nu toţi factorii influenţează într-un mod semnificativ valoarea proprietăţii
imobiliare, pe când colectarea lor poate antrena cheltuieli substanţiale de timp şi
mijloace financiare. Evaluatorii cu experienţă cunosc factorii ce afectează în mare
măsură valoarea anumitor bunuri imobiliare şi mobilizează toate resursele disponibile pentru
colectarea lor.

CAPITOLUL II.Metodologia evaluării terenurilor

2.1.Metoda venitului
În procesul evaluării trenul este considerat o sursă de venit și obiect al vînzării-compărării.
Pentru a obține informația cu privire la productivitatea pămîntuluii terenul trebuie considerat
în totalitatea factorilor istoric,natirali și economici.Decrierea anumite caracteristici ale pămîntului
este important deaorece ele reperezi ntă o onfirmare a rentabilității.
Verif. Moruz E.
Coala
Efect. Lisnic I. LC – 14 – 2552 - 2015 7
Mod Coala Semnat Data
 Principiile de bază ale evaluării,apliată în metoda venitului
a) Principiul anticipării.Principiul anticipării reflect opinia cumpărătorului privind
cîștigurile viitoare și valoare actual.Reieșind din acest principiu,valoarea de piață se
determină ca fiind valoarea ctuală a cîștigurilor viitoare.La baza principiului anticipării
stă teoria schimbării valorii banilor în timp;
b) Principiul cererii și ofertei;
c) Principiul substituirii;
d) Principiul celei mai bune utilizări.În linii generale,acest principiu presupune utilizarea
potențială și cea mai profitabilă a terenului,care determină valoarea lui cea mai înaltă
pentru proprietar,ținînd cond de interesele publice.Alegerea este făcuță ținînd cont de
toate posibilitățile de alternativă legal premise,fizic accesibile și economic posibile.
La baza metodei venitului stă premise că valoare terenului ese determinată de venitul generat
de acesgt teren.Totodată după natura sa venitul poate fi diferit,în dependență de gestionarea
gospodăriei.
Una din cele maii sigure posibilități de a obține profit de pe urma utilizării terenului este de al
da în arendă pe termen lung.Prelucrarea pămîntului de proprietar este considerat un mod de
utilizare asociat cu riscuri.În primul caz venitul net obținut de proprietar variază între 2% și
%,în cel de al dolea caz venitul net este echivalent celui obținut de pe urma capitalului
amplasat în valori cu venit nesigur și,prin urmare,cu ratele înalte ale depunerilor băneși în
bancă.

Figura 1.Oferte,ce determină criteriile de selectare a celei mai bune utilizări pentru
teren.

3.Oportunitatea economică: 4.Randamentul:

 Cererea pentru
utlizarea propusă; Criteriile  Venit maxim pentru
 Concurențele altor variantel proprietar;
terenuri; or de  Valoarea maximă
 Tipul impozitelor; alternati pentru teren;
 Alte condiții;

1.Utilitatea fizică a 2.Asigurarea legală:

terenului:  Regulile zonării;
Terenul
 Servitute;
 Marimea; este  Norme de construcție;
 Topografia; evaluat  Cerințe economice;
 Clima; ca fiind

Figura 2.Factorii de influiență a selectării variațeicelei mai bune utilizări

Restricții
pentru
Potențialul Cererea pieții
amplasării
Verif. Moruz E.
Coala
Efect. Lisnic I. LC – 14 – 2552 - 2015 8
Mod Coala Semnat Data
 Cea mai bună utilizarea a
terenului
Veniturile Genul de
populației activitate

Justificarea
financiară
Justificarea tehnologică Calitatea terenului din
Calitatea,costurile,termenii punct de vedere a resurselor
de executare a proiectului

Metoda captalizării directe a veniturilor presupune estimarea venitului annual mediu

generat de proprietatea și capitalizarea lui pentru obținerea valorii la data evaluării.Se presupune că
proprietarul potențial își propune să obțină venit de pe urma preluării terenului de el însăși.În acest
caz sunt luate în considerație toate variantele de alternativă de investiție a capitalului.Creșterea
rentabilității învestițiilor,sau majorarea ratei dobînzii reduce crerea pentru proprietatea imobiliară
care generează venit.Capiatlizarea venitului-este metoga transformării venitului annual obținut de
pe urma utilizării proprietășii în valoarea ei,conform următoarei formule:

V=I/R
unde:
V-valoarea obiectului;
I-vinutul obținut;
R-rata capitalizării;
În acest caz este luată în considerație suma veniturilor iitoare,timpul cînd aceste venituri vor
fi obținute,perioada de realizare a veniturilor.
La aplicarea acestei metode pot apărea unele dificultăți,deoarece gospodăriile țărănești nu
duc o evidență strict a veniturilor și costurilor.Dar fiind acest fapt evaluatorul trebuie să cunoască
specificul activității agricole,să fie capabil să compare datele privind veniturile și cheltuielile
prezentate de fermierii individuali cu productivitatea,cheltuielile de producție pentru gospodăriile
vecine,indicii medii pentru regiunea dată,informația de pe piață.Intervalul de variație a sumei
cheltuielilor pentru cultivarea unor culture anumite este determinat de specificul tehnologiei
folosite în fiecare caz concret,de expemplu,cu sauu fără utilizarea îngrășămintelor,cantitatea de
pulverizări pentru a proteja culturile de dăunători și boli,uilizarea fertilizatorilor.
Utilizarea optim[ a terenurilor agricole se determină în baza comparației rezultatelor finale
cu costurile suportate de producători.În același timp se ține cont de necesitatea utilizării chibzuite a
factorilor naturali de producție,inclusiv a pămîntului,apei și altor elemente ale mediului
înconjurător.Astfel,pot fi asigurate rezultate pozitive ale activității economice agricole nu doar
pentru momentul curect,dar și pentru viitor.Determinarea utilizării optime a pămîntului se face în
scopul concilierii cerințelor societății la mo,mentul curent cu cele de viitor.
În calitate de îndrumător privind utilizarea pămîntului pot servi datele publicate de
Ministerul Agriculturii și Industriei Prelucrătoare.Teritoriul republicii este divizată în trei
zone,centrală,de
Verif . Moruz E. nord și de sud,pentru fiecare zonă fiind prezentate datele despre Coala
Efect. Lisnic I. LC – 14 – 2552 - 2015 9
Mod Coala Semnat Data
 productivitate,prețurile de comercializare a producției,veniturile potențiale,costurile de
producție,beneficiul realizat,cota suprafețelor ocupate de culturi de un anumit tip.
Reeșind din particularitățile unor terenuri concrete,treptat se formează piața funciară locală
pentru prețul de piață se va plasa în limitele indicelui mediu,acceptabil pentru majorarea vînzărilor
și cumpărătorilor.Cu cît cererea va fi mai mare și oferta mai mică,cu atît prețurile de piață pentru
terenuri vor fi mai mari,și invers.Astfel de corelație are loc cînd ceilalți factori care participă la
formarea prețurilor sunt relativ contanți.
Plata de arendă-este suma primită sau plătită pentru deptul de a folosi pămîntul și corespunde
cu interesul proprietarului funciar legat de acest pămînt.Contractul de arendă se încheie pentru o
perioadă fixată de timp și o plată anuală constantă este fixată în favoarea proprietarului.În acest
caz,următorii factori și cantitatea pămîntului arendat:
 Amplasarea,compoziția,calitatea și cantitatea pămîntului arendat;
 Termenul de arendă,mărimea plății de arendă,distribuirea plăților de asigurarea și altor plăți
între arendaș și arendator;
 Condițiile de exploatare a pămîntului,ce determină menținerea nivelului rentabilității;
Dacă contractul de arendă este încheiat recent,sau dacă el refectă cu exactitate situația
curentă pe piață,suma de arendă netă poate fi capitalizată direct rezultînd în valoarea
proprietății funciare,adică,valoarea terenului reprezintă valoarea actualizată a plății de
arendă netă ce va fi obținută în viitor.

Vt=∑[Ai (1+i)n]+R
unde,
Vt –valoarea terenului;
Ai-plata de arendă anuală;
i-rata capitalizării de piață;
R-valoarea reziduală-valoarea restantă a proprietății imobiliare la sfîrșitul peroadei operaționale;

2.2.Metoda comparației vînzărilor

Esența evaluării terenurilor după metoda comparației vînzărilor
Metoda comparației vînzărilor reprezintă cea mai”de piață”din cele trei metode de bază de
evaluare și permite determinarea valorii de piață a terenului pe baza analizei vînzărilor curente ale
terenurilor comparabile.Avantajul acestei metode constă în faptul ca ea reflect titudinea vînzătorilor
și cumpărătorilor față de conjuctura pieții.
Conform Standardelor Europene de Evaluare(art.4.03.5)”valoarea de piață”este definită ca:
“Valoarea de piață este suma estimată pentu care un active ar putea fi schimbat,la data
evaluării,între un cumpărător hotărît să cumpere și vînzător hotărît ă vîndă,într-o tranzacție
liberă(nepartinitoare),duă un marketing aecvat in cate fiacare parte a acționat în cunoștință și
de cauză și fără constringere”.
Conform acestei metode,valoarea terenului evaluat este determinată în condițiile pieței la fel
ca și pentru terenurile comparabile.
Metoda comparației vînzărilor este utilizată în cazul obiectelor vîndute cu
regularitate,această metodă permite determinarea mărimii cele mai portabile a prețului de piață.

Principiile metodei comparației vînzărilor.

Fiind direct dependent de situația economic pe piață,valoarea de piață bazează pe
următoarele principia ale evaluării-principiul substituirii și principiul cererii și ofertei.
a) Principiul substituirii.Principiul de bază a metodei comparațiilor vînzărilor este principiul
substituirii,conform căruia cumpărătorul rațional nu va plăti o sumă mai mare pentru o
proprietate,dacă există posibilitatea cumpărării unei proprietăți asemănătoare,cu aceeași
utilitate.
Prin utilitate se subînțelege totalitatea caracteristicilor terenului,care determină
destinația,posibilitatea și modalitățile de utilizare,precum și mărimea venitului obținut în rezultatul
Verif. Moruz E.
Coala
Efect. Lisnic I. LC – 14 – 2552 - 2015 10
Mod Coala Semnat Data
 utilizării acestui teren.Utilitatea rezultă din totalitatea caracteristicilor terenului,precum și
caracteristicile tranzacției effectuate cu acest teren.
Principiul substituirii presupune:
 Piața este deschisă și competitivă,în cadrul căreia acționează unn număr mare de vînzători și
cumpărători conform motivației,raționamentului economic și inytteresul propriu și fără a fi
infuiențați de factorii externi;
 Proprietatea va fi cumpărată în condițiile tipice de finanțare ale piții date și va fi expusă pe
piață o perioadă de timp rațională,pentru a fi accesibilă pentru potențialii compărători și
investitori.
b) Principiul cererii și ofertei.La baza metodei comparației vînzărilor se află și principiul cererii
și ofertei.Oferta reprezintă numărul terenurilor oferite,iar cererea-numărul terenurilor solicitate
pe piața locală la prețuri determinate.Mărimea cererii este invers proporțională prețului
terenurilor,adică cu cît este mai mare prețul,cu atît ete mai mică cerecea.Oferta este direct
proporțională prețului ternului:cu atit este mai mare prețul cu atît este mai mare oferta.Punctul
de echilibru dintre cerere și ofertă determină prețul obiectului.

Verif. Moruz E.
Coala
Efect. Lisnic I. LC – 14 – 2552 - 2015 11
Mod Coala Semnat Data
 2.3.Metoda prețului normativ
Preţul normativ al pămîntului la vînzarea-cumpărarea şi arendarea terenurilor.
Preţul normativ al pămîntului se stabileşte la vînzarea-cumpărarea terenurilor, la arendarea
lor, precum şi în alte cazuri ce ţin de activitatea economică.
În cazul încheierii contractului de vînzare-cumpărare a terenurilor aferente necesare pentru
activitatea obiectivelor şi construcţiilor nefinalizate specificate la alin.(1) lit.a), contractul de
arendă a terenurilor respective, încheiat anterior cu autoritatea administraţiei publice locale, devine
nul din momentul intrării în vigoare a contractului de vînzare-cumpărare.
Pentru calcularea preţului normativ al pămîntului este necesar de a primi caracteristica lui
cadastrală, după caz:
a) de la organul cadastral teritorial în a cărui rază de acţiune este situat terenul - pentru
vînzarea-cumpărarea terenurilor proprietate privată;
b) de la primăria municipiului, oraşului, satului (comunei) pe al cărei teritoriu este situat
terenul - pentru vînzarea-cumpărarea terenurilor proprietate public.
Tarifele pentru calcularea preţului normativ al pămîntului sînt indicate în anexă.
Preţul normativ al terenurilor cu destinaţie agricolă, al loturilor de pămînt de pe lîngă casă
şi al loturilor pomicole se calculează pornind de la tarifele specificate la poziţia I din anexă.
În cazul cînd nu au fost efectuate cercetări pedologice suplimentare, drept grad de fertilitate
a lotului de pămînt de pe lîngă casă (lotului pomicol) propus spre vînzare-cumpărare se consideră
gradul mediu de fertilitate din unitatea administrativ-teritorială (întovărăşirea pomicolă).
Preţul normativ la vînzarea-cumpărarea terenurilor destinate construcţiilor, inclusiv a
terenurilor aferente obiectivelor privatizate sau care se privatizează, terenurilor aferente
obiectivelor private, precum şi a terenurilor aferente construcţiilor nefinalizate, se calculează
pornind de la tarifele specificate la poziţia a IV-a din anexă.
Plata anuală de arendă a terenurilor proprietate publică se stabileşte în funcţie de destinaţia
terenurilor arendate. Ea constituie nu mai puţin de 2% şi nu mai mult de 10% din preţul normativ al
pămîntului calculat pentru destinaţia respectivă.
Terenurile din fondul de rezervă folosite în scopuri agricole pînă la utilizarea lor conform
destinaţiei se dau în arendă în mod prioritar lucrătorilor şi pensionarilor din sfera socială, precum şi
familiilor social defavorizate. Pentru aceste categorii de persoane, plata de arendă a terenurilor
menţionate echivalează cu impozitul funciar pentru loturile de pămînt de pe lîngă casă stabilit
pentru anul respectiv.
În cazul arendării terenurilor prin licitaţie sau prin concurs, plata anuală de arendă se
stabileşte la licitaţie (concurs), şi constituie nu mai puţin de 2% din preţul normativ al terenului
arendat.
Pentru terenurile proprietate publică aferente obiectivelor privatizate sau care se
privatizează, obiectivelor private, precum şi construcţiilor nefinalizate, plata anuală de arendă se
stabileşte în procente, din preţul normativ calculat pentru terenurile aferente cu destinaţie
respectivă, după cum urmează: 2% - pentru municipiul Chişinău inclusiv localităţile care intră în
componenţa acestuia; 1,5% - pentru municipiile Bălţi, Bender, Tiraspol; 1% - pentru celelalte
municipii şi oraşele Anenii Noi, Criuleni, Ialoveni, Străşeni; 0,5% - pentru celelalte oraşe; 0,2% -
pentru sate (comune).
Plata pentru folosirea terenurilor proprietate publică aferente obiectivelor privatizate sau
întreprinderilor şi obiectivelor private .
În cazul în care proprietarii obiectivelor privatizate sau ai întreprinderilor şi obiectivelor
private nu au cumpărat sau nu au arendat terenuri aferente obiectivelor şi întreprinderilor
menţionate, de la aceştia, în modul şi termenele fixate în conformitate cu legislaţia, se va încasa
anual plata pentru folosirea terenului, stabilită în mod unilateral de consiliile locale, nu mai mică
decît plata anuală de arendă, calculată conform art.10 alin. (10), şi nu mai mare de 10% din preţul
normativ al pămîntului, calculat pentru destinaţia respectivă. Plata specificată va fi încasată, în
termenele fixate de consiliile locale, pentru perioada care urmează momentului adoptării de către
consiliul local a deciziei corespunzătoare pînă la încheierea contractului de vînzare-cumpărare sau
de arendă.
Verif. Moruz E.
Coala
Efect. Lisnic I. LC – 14 – 2552 - 2015 12
Mod Coala Semnat Data
 Plata stabilită doar pentru terenurile aferente necesare pentru activitatea obiectivelor şi
construcţiilor nefinalizate Celelalte terenuri aflate anterior în folosinţa proprietarilor obiectivelor şi
construcţiilor, la propunerea acestora, trec în fondul de rezervă al autorităţii publice respective care
nu este în drept să refuze preluarea lor.
TARIFE pentru calcularea prețului normativ al pămîntului (pentru o unitate grad-
hectar) în lei
I.Vînzarea-cumpărarea terenurilor cu destinație agricolă, loturilor de pămînt de pe lîngă casă şi
loturilor pomicole-621,05

II. Înstrăinarea forșată a terenurilor agricole, loturilor de pămînt de pe lîngă casă şi loturilor
pomicole-1242,08

III. Excluderea terenurilor din categoriile de terenuri cu destinație agricolă şi ale fondului silvic,
precum şi din circuitul agricol-19873,34

IV. Vînzarea-cumpărarea terenurilor din intravilanul localităților (cu excepția loturilor de pămînt de
pe lîngă casă)-19873,34

Verif. Moruz E.
Coala
Efect. Lisnic I. LC – 14 – 2552 - 2015 13
Mod Coala Semnat Data
 Capitolul III.Analiza tranzacțiilor cu terenurile agricole in raionul Ocnița
pentru anii 2011-2015

Piața imobiliară a raionului Ocnița este dezvoltată doar în direcția tranzacțiilor de vînzare-
cumpărare a terenurilor agricole care constituie 44%.Din motiv ca raionul dat este aplasat în partea
de nord a republicii.

Diagrama 1.Tranzacțiile efectuate cu terenurile agricole din raionul Ocnița în peroada 2011-
2014(sem I,sem II)

Diagrama 2.Tranzacția de vînzare-cumpărare a terenurilor din perioada 2011-2014

Din diagrama de mai sus observăm ca numarul de tranzacții de vînzare-cumpărare a

terenurilor s-a majorat cosiderabil în anul 2014 semestrul II.

Verif. Moruz E.
Coala
Efect. Lisnic I. LC – 14 – 2552 - 2015 14
Mod Coala Semnat Data
 Diagrama 3.Prețul de vînzarea obiectelor similare din raionul Ocnița

Urmărind diagrama de mai sus observ ca prețul maxim de vînzarea terenului constituie
201 000 euro pentru 200 ha,prețul minim pentru 15 ha este de 14 000 de euro.Efectuînd un calcul
am aflat prețul mediu de vînzare-cumpărare a terenurilor agricole din raionul Ocnița care constituie
950 euro/hectar.

Concluzii
Verif. Moruz E.
Coala
Efect. Lisnic I. LC – 14 – 2552 - 2015 15
Mod Coala Semnat Data
 Bibliografie:
1. L E G E privind preţul normativ şi modul de vînzare-cumpărare a pămîntului Nr.1308-XIII din 25.07.97
2.

Verif. Moruz E.
Coala
Efect. Lisnic I. LC – 14 – 2552 - 2015 16
Mod Coala Semnat Data