CERTIFICAREA VERIFICATORULUI

Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute,

verificatorul, epert evaluator al proprietatii imo!iliare, posesor al
le"itimatiei nr# ########, certifica faptul ca faptele prezentate in acest raport
sunt adevarate si corecte# $e asemenea, verificatorul certifica faptul ca
analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele
considerate si de conditiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si
concluziile personale ale verificatorului, neinfluentate de nici un factor
pertur!ator etern principiilor de evaluare# Evaluatorul verificator certifica,
in plus, ca nu are nici un interes prezent sau de perspectiva in le"atura cu
proprietatea ce face o!iectul raportului de evaluare supus verificarii si nici
un interes sau influenta le"ata de partile implicate#
Verificatorul nu autorizeaza pe nimeni sa citeze acest raport de
verificare in afara contetului sau sa tipareasca anumite parti din acesta# In
plus nici o parte din aceasta verificare a evaluarii nu tre!uie sa fie facuta
pu!lica, fara un acord scris preliminar, dat de catre verificatorul care a
semnat aceasta verificare#
Analizele si opiniile prezentate au fost !azate si dezvoltate conform
cerintelor din standardele, recomandarile si metodolo"ia de lucru
recomandate de catre Asociatia %ationala a Evaluatorilor din Romania#
Cercetarile pe care se !azeaza evaluarea nu au fost verificate de catre
verificator# Evaluatorul a respectat codul deontolo"ic al A%EVAR #
Proprietatea imo!iliara nu a fost inspectata personal de catre verificator# In
ela!orarea prezentului raport nu s&a primit asistenta semnificativa din
partea nici unei alte persoane in afara evaluatorului care semneaza mai 'os#
RE(U)ATUL FAPTELOR PRI%CIPALE *I CO%CLU(IA
O!iectul + raportul de evaluare a proprietatii imobiliare situata in orasul
Azuga, strada Traian, nr. 23, judetul Prahova.
$reptul de proprietate : imobilul a fost dobandit conform contractului de
vanzare cumparare autentificat sub nr. 82 din !2.!".2!!#.
*copul + participarea la $eminarul de pregatire continua %!" &aport de
'valuare si raport de verificare. &aportul de evaluare este analizat pentru a
determina daca evaluatorul a ajuns la concluzii in concordanta cu standardele de
evaluare si datele raportate.
Principala caracteristica a verificarilor de evaluari este faptul ca un
evaluator isi e(ercita rationamentul impartial in analiza activitatii unui evaluator.
)erificarile evaluatorilor ofera o viza a credibilitatii cu privire la evaluare , dar si
o verificare a eficientei activitatii evaluatorului initial, cu privire la cunostintele,
e(perienta si independenta sa.
$ata verificarii : august 2!!"
Concluzie: raportul de evaluare supus verificarii nu este acceptat deoarece
chiar daca au fost respectate cerintele $tandardelor *nternationale de 'valuare,
prezinta erori.

PRE)I(ELE VERIFICARII
IPOTE(E *I CO%$ITII LI)ITATIVE
+piniile e(primate in raportul de verificare prezent sunt valabile in
conditiile urmatoarelor ipoteze si conditii limitative:
&aportul de verificare prezent este bazat pe datele si informatiile
continute in raportul de evaluare, care este avut in vedere de catre aceasta
verificare, precum si pe informatiile aditionale din alte surse valide.
)erificarea presupune ca datele si informatiile sunt autentice si
corecte.
)erificatorul isi rezerva dreptul de a considera orice data sau
informatie aditionala pe care o are la indemana pentru a,si revizui opiniile si
concluziile in cazul in care aceste date si informatii indica nevoia unei astfel de
modificari.
Toate prevederile si conditiile limitative continute in raportul de
evaluare, care reprezinta subiectul acestei verificari, sunt de asemenea conditii ale
verificarii.
'valuatorul verificator nu va lua in considerare evenimentele care
afecteaza proprietatea sau piata, care au avut loc dupa evaluare, ci numai acele
informatii care erau disponibile pe piata pe parcursul evaluarii.
I$E%TIFICAREA RAPORTULUI $E EVALUARE VERIFICAT
&aportul verificat are ca obiect evaluarea proprietatii imobiliara situata in
+rasul Azuga, strada Traian, nr. 23, judetul Prahova.
-onstructia este o proprietate rezidentiala de tipul d , P , -E , m#
*mobilul are suprafata desfasurata 2!! mp, suprafata construita ./.,/ mp,
suprafata utila .0! mp si teren aferent in suprafata totala de ..02,"" mp. 1a
nivelul demisolului este camera tehnica a imobilului in care se afla centrala
termica 2ulterior fiind amenajata o crama3, la parter este holul de intrare, living,
bucatarie si baie, la etaj sunt cele patru camerele, hol de acces si baie.
Proprietatea imobiliara a fost dobandita conform contractului de vanzare
cumparare autentificat sub nr. 82 din !2.!".2!!#.
$copul raportului de evaluare este estimarea valorii de piata a proprietatii
imobiliare, in vederea valorificarii.
&aportul de evaluare a fost elaborat in perioada .#.!.2!!#,..!.2!!#,
incluzand inspectia proprietatii, culegerea datelor si redactarea raportului.
*COPUL VERIFICARII
&aportul de verificare nu estimeaza valoarea proprietatii in discutie, ci
analizeaza continutul raportului de evaluare. )erificatorul testeaza caracterul
rezonabil al logicii, ipotezelor si valorii obtinute in raport.
)erificarea evaluarii ofera o viza de control credibila cu privire la
evaluarea verificata si analizeaza soliditatea acesteia concentrandu,se asupra
adecvarii si relevantei evidente a datelor utilizate si a cercetarilor efectuate,
asupra corectitudinii metodelor si tehnicilor folosite si asupra faptului ca analiza,
opiniile si concluziile sunt adecvate si credibile respectandu,se principiile de
evaluare.
$copul verificatorului este de a determina acceptarea sau neacceptarea
unui raport de evaluare in functie de modul cum sunt organizate datele relevante
si cum sunt prezentate concluziile rezonabile.
TIPUL *I $ATA VERIFICARII
Tipul verificarii este verificare ..de !irou//. Aceasta consta intr,o
verificare a evaluarii care se limiteaza la datele prezentate in raport, fara sa se
realizeze o inspectie in teren.
)erificatorul analizeaza acuratetea calculelor, corectitudinea datelor,
caracterul adecvat al metodologiei si respectarea instructiunilor clientului, a
cerintelor de reglementare si a standardelor profesionale.
%ata verificarii este au"ust 0112#
CO%FOR)ITATEA CU *TA%$AR$ELE $E EVALUARE
&aportul de evaluare este realizat in conformitate cu legislatia in vigoare,
cu respectarea si a $tandardelor *nternationale de 'valuare.
'stimarea valorii de piata s,a facut prin reconcilierea rezultatelor obtinute
in urma aplicarii celor trei metodelor de evaluare : metoda costurilor, metoda
comparatiei directe si metoda capitalizarii veniturilor.
$copul raportului de evaluare este estimarea valorii de piata a proprietatii
imobiliare, in vederea vanzarii. Pentru orice alt scop decat cel declarat mai sus,
proprietatea imobiliara poate avea o valoare diferita.
-onform $tandardului *nternational *)$., valoarea de piata reprezinta
suma estimata pentru care o proprietate va putea fi schimbata, la data evaluarii,
intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret
determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care
partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara
constrangere.
A$ECVAREA $ATELOR PRE(E%TATE
APRECIERI PRIVI%$ $ATELE PRE(E%TATE *I I%FOR)ATIILE
UTILI(ATE
%atele prezentate in raportul de evaluare privind obiectul, scopul, data
evaluarii, analiza de piata, descrierea proprietatii , prezentarea metodelor de
evaluare sunt simplu redactate, fara greseli gramaticale.
'valuatorul acorda atentie detaliilor in descrierea proprietatii. $e prezinta
date privitoare la constructie : infrastructura, suprastructura, acoperis, plansee,
finisaj pereti, tamplarie, instalatii. %u se prezinta date privind terenul + forma,
desc3idere la strada, impre'muire#
$e constata ca valorile proprietatii rezultate prin utilizarea celor trei metode
de evaluare sunt e(primate numai in euro.
)etoda costurilor 4 ..metoda valorii de inlocuire ramasa actualizata//
Prezentarea metodei costurilor 4 55metoda valorii de inlocuire ramasa
actualizata66 prezinta erori de calcul la estimarea valorii terenului deoarece
utilizeaza valoarea proprietatii obtinuta prin aplicarea ratei de capitalizare de "7
la venitul brut si nu la venitul net din e(ploatare 2la prezentarea metodei
capitalizarii venitului se considera un grad de neocupare de 2!7, cheltuieli de
e(ploatare de .!7 si rata de capitalizare de #,273.
$e observa precizarea unui venit brut de .#.0!! euro, diferit de venitul brut
considerat la prezentarea metodei capitalizarii veniturilor de .2.!!! euro. *n plus
insumarea cheltuielilor este eronata 4 ..".. fata de ..#.#"., rezultand o
valoare a terenului de 0#.. euro fata de 08.0. euro 2diferenta dintre "2.23!
euro si 3.0.. euro nu este de 0#.. euro ci 08.0. euro3.
$ituatia este prezentata in tabelul urmator :
8r. crt %enumire )aloare
prezentata in
raportul de
evaluare
)aloarea
corec
ta
1 Valoare proprietate imo!iliara 222.8#" .00..#3
. Pret inchiriere .3!! .!!!
2 )enit brut 2euro9an3 .#.0!! .2!!!
3 :rad de neocupare 2!7
/ )enit brut efectiv 0!!
# -heltuieli de e(ploatare .!7
0 )enit net din e(ploatare 80/!
" &ata de capitalizare "7 #,27
5 Valoare proiect 000#562 -77#-68
9 C:ELTUIELI TOTALE ;-1,--,-0< --2#-99 --=#-6=
.! %e amenajare si constructii .!!.!!! .!!.!!!
.. -heltuieli cu onorarii profesionale .!.!!! .!.!!!
.2 -omision vanzare ,2,#7 din val
proprietate
#.#". /..#/
-8 Profitul promotorului 4-6> din 1 88#=05 0=#908
./ )aloare teren 2!,,.33 "2.23! 2".!"0
.# -heltuieli pentru achizitionare teren
2#73
3.0.. ..3#/
-7 Valoare curenta teren 76#9-9 06#200
-2 CO%*TRUCTII -01#111 -01#111
-5 TOTAL -57#111 -=6#200
$e estimeaza o valoare a terenului de 2#."22 euro.
Pretul pe metrul patrat de teren este :
2#."22 euro : ..02,"" mp ; .#,2! euro9mp
Prin metoda costurilor rezulta valoarea proprietatii de -=6#200 EURO
;612#179 RO%< fata de valoarea precizata in raportul de evaluare de -57#111
EURO
)etoda comparatiei directe
Prezentarea metodei comparatiei directe include erori astfel incat
consider necesara refacerea grilei datelor de piata dupa cum
urmeaza.
Localizarea :
./#.!!! euro < ./#.!!! euro ( #7 ; ./#.!!! euro < ".2#! euro ; .#2.2#! euro
Terenul :
Proprietatile A si = difera prin suprafata terenului si prin suprafata
desfasurata 2#."22 euro : ..02,"" mp ; .#,2! euro9mp
-orectie proprietatea A : 2..02 mp 4 ..#!! mp 3 ( .#,2! euro ; 2..8 euro
-orectie proprietatea = : 2..02 mp 4 2.!!! mp 3 ( .#,2! euro ; , /.082 euro
-orectie proprietatea - : 2..02 mp 4 8!! mp 3 ( .#,2! euro ; < .3.##8 euro
Suprafata desfasurata :
)aloare constructie :
A ; 22!!.!!! euro < 2..8 4 2#."22 euro39.8! mp$d ; .""..0 euro9.8! mp$d
; 8/ euro9mp$d
= ; 23!.!!! euro , /.082 4 2#."22 euro3930! mp$d ; 20.#0 euro930! mp$d
; "/ euro9mp$d
- ; 2.#2.2#! euro < .3.##8 euro 4 2#."22 euro39.#! mp$d ; ./!.!80 euro9.#!
mp$d ; 3/ euro9mp$d
-orectii :
A ; 8/ euro9mp$d ( 22!! mp$d 4 .8! mp$d3 ; < ..0!! euro
= ; "/ euro9mp$d ( 22!! mp$d 4 30! mp$d3 ; , ...8/! euro
- ; 3/ euro9mp$d ( 22!! mp$d 4 .#! mp$d3 ; < /0."!! euro
Utilitatile :
2.2.#!8 euro < 2.2.#!8 euro ( #7 ; 2.2.#!8 euro < .!.02# euro ; 223..33 euro
Imbunatatirile :
223..33 euro < 223..33 euro ( #7 ; 223..33 euro < ....#" euro ; 23/.2! euro
Analiza pe perec3i de date
ELE)E%T $E
CO)PARATIE
Proprietatea de
evaluat
Compara!ila A Compara!ila
?
Compara!ila
C
Pret de vanzare 2'>&+3 2!!.!!! 3!!.!!! ./#.!!!
%rept de proprietate
transmis
Inte"ral li!er Inte"ral li!er Inte"ral li!er Inte"ral li!er
-orectie pentru dreptul de
proprietate transmis
! ! !
Pret corectat 2'>&+3
2!!.!!! 3!!.!!! ./#.!!!
-onditii de finantare La piata La piata La piata
-orectie pentru conditii de
finantare
! ! !
Pret corectat 2'>&+3
2!!.!!! 3!!.!!! ./#.!!!
-onditii de vanzare Independent Independent Independent
-orectie pentru conditii de
vanzare
! ! !
Pret corectat 2'>&+3
2!!.!!! 3!!.!!! ./#.!!!
-onditii ale pietei Iulie 0116 Iulie 0116 Iulie 0116
-orectie pentru conditii ale
pietei
! ! !
Pret corectat 2'>&+3
2!!.!!! 3!!.!!! ./#.!!!
1ocalizare Azu"a Azu"a Azu"a (ona limitrofa
Azu"a
-orectie pentru localizare ! ! #7
Pret corectat 2'>&+3
2!!.!!! 3!!.!!! .#2.2#!
$uprafata teren 4 mp , ..02 ..#!! 2.!!! 8!!
-orectie suprafata teren
< 2..8 , /.082 <.3.##8
Pret corectat 2'>&+3 2!2..8 2#.3.8 .0#.8!8
$uprafata utila 4 mp ,
2!! .8! 30! .#!
-orectie suprafata utila < ..0!! , ...8/! < /0."!!
Pret corectat 2'>&+3
222.#.8 ."#./"8 2.2.#!8
>tilitati similar similar inferior
-orectie utilitati
! ! < .!.02#
Pret corectat 2'>&+3 222.#.8 ."#./"8 223..33
*mbunatatiri
similar similar inferior
-orectie imbunatatiri ! ! < ....#"
Pret corectat 2'>&+3
222.#.8 ."#./"8 23/.2!
-+&'-T*' T+TA1A
8'TA
22.#.8 .2/.#22 8.0#3
-+&'-T*' T+TA1A
8'TA 27 pret de vanzare3
..7 /27 027
-+&'-T*' T+TA1A
=&>TA
22.#.8 .2/.#22 8.0#3
-+&'-T*' T+TA1A
=&>TA 27 pret de vanzare3
..7 /27 027
*n urma analizei, rezulta ca proprietatea pentru care suma corectiilor brute
este cea mai mica, este proprietatea imobiliara A, iar valoarea corecta a acesteia
este de 222.#.8 '>&+.
)aloarea proprietatii imobiliare situata in orasul Azuga, strada Traian, nr.
23 este 222.#.8 '>&+ 2""/.20 &+83 fata de .8!.#!! '>&+ 203.."#! &+83
)etoda capitalizarii veniturilor :
:rila pentru estimarea ratei de capitalizare prezinta eroare la determinarea
ratei de capitalizare astfel :
, Proprietatea A 4 rata de capitalizare : .!.308 euro92!!.!!! euro ; !,!#. ;
#,27
, Proprietatea = 4 rata de capitalizare : .#.##2 euro93!!.!!! euro ; !,!#. ;
#,27
, Proprietatea - 4 rata de capitalizare : 0..2 euro9./#.!!! euro ; !,!/"" ; /,87
Elemente de
comparatie
$e evaluat Proprietatea
A
Proprietatea
?
Proprietatea
C
Pret de vanzare 2!!.!!! 3!!.!!! ./#.!!!
Aria utila .0! .// 2#8 .2!
Pret inchiriere .!!! .2!! .8!! 8!!
)enit brut .2!!! .//!! 2.0!! 0!!
2euro9an3
):rad de
neocupare
2!7 2!7 2!7 2!7
)enit brut efectiv 0!! ..#2! ."28! "08!
-heltuieli de
e(ploatare
.!7 .!7 .!7 .!7
)enit net din
e(ploatare
80/! .!308 .###2 0.2
RATA $E
CAPITALI(ARE
#,27 #,27 /,87
Aplicand formula de calcul se obtine :
Vr @ V%EARc
Vr @ 5#7=1 euroA1,160 @ -77#-68 EURO ;625#-78 RO%<
RECO%CILIEREA RE(ULTATELOR
Valoarea conform Valoarea conform
raportului de evaluare raportului de verificare
)etoda costurilor .80.!!! euro ./#."22 euro
)etoda comparatiei directe .8!.#!! euro 222.#.8 euro
)etoda capitalizarii veniturilor .00.!!! euro .00..#3 euro
*ntrucat este o proprietate imobiliara noua 2data punerii in functiune este
2!!33 si nu au e(istat suficiente informatii in cazul utilizarii metodei capitalizarii
veniturilor pentru aprecierea corecta a ratei de capitalizare, conform raportului de
evaluare, valoarea de piata estimata este cea determinata prin metoda comparatiei
directe :
22=#097 RO%
000#6-5 EURO, respectiv 021#18= U*$
APRECIERI PRIVI%$ IPOTE(ELE *I CO%$ITIILE LI)ITATIVE
-onsider necesara precizarea in plus a urmatoarelor ipoteze si conditii
limitative+
, se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si
restrictiilor de zonare si utilizare , in afara cazului in care a fost identificata
o non,conformitate, descrisa si luata in considerare in prezentul raport
, presupunem ca nu e(ista nici un fel de contaminati si costul activitatilor de
decontaminare nu afecteaza valoarea ? nu am fost informati de nici o
inspectie sau raport care sa indice prezenta contaminatilor sau a
materialelor periculoase ?
, evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare
consultanta sau sa depuna marturie in instanta relativ la proprietatea in
chestiune ?
, orice valori estimate in raport se aplica intregii proprietati si orice divizare
sau distribuire a valorii pe interese fractionate va invalida valoarea
estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost prevazuta in
raport.
A$ECVAREA A%ALI(EI $ATELOR
A$ECVAREA )ETO$ELOR *I TE:%ICILOR UTILI(ATE
BU*TIFICAREA OPI%IILOR
Tinand seama de amplasarea si tipul proprietatii 4 proprietate imo!iliara
rezidentiala 4 consider adecvata folosirea celor trei metode de evaluare : metoda
costurilor, metoda comparatiei directe si metoda capitalizarii veniturilor.
Avand in vedere pe de o parte rezultatele obtinute perin aplicarea
metodelor de evaluare, relevanta acestora si informatiile de piata care au stat la
baza aplicarii lor si pe de alta parte scopul concret al evaluarii si caracteristicile
proprietatii imobiliare, in opinia verificatorului nu este acceptata optiunea
evaluatorului pentru valoarea obtinuta prin compararea vanzarilor 2estimata pe
baza unor informatii de piata3 pentru proprietatea evaluata 2.8!.#!! '>&+,
echivalent a 03.."#! &+83 .