MINISTERUL EDUCAŢIEI AL REPUBLICII MOLDOVA

MOLDCOOP
UNIVERSITATEA COOPERATIST COMERCIALA DIN
MOLDOVA

TEZA DE AN
Tema: Evaluarea, determinarea si acordarea
creditelor ipotecare.

Elaborat: Ostrovari Felicia

Facultatea: Comerț, finanțe și contabilitate

Specialitatea: Finanțe și bănci

Grupa: 3FB1831-c

Conducator:

Chișinău 2020
Cuprins:
 GENERALITĂŢI

Am ales această temă ţinând cont de faptul că economia de piaţă nu poate

funcţiona fără credite, banca urmărind să asigure prin intermediul creditului,
echilibrul economic general.

Băncile au un rol important în ceea ce priveşte calitatea de intermediari

nemonetari. Având această calitate, băncile mobilizează economiile monetare
disponibile şi distribuie credite pe termen mediu şi lung beneficiarilor (pentru
investiţii, ipotecă, comerţ exterior, consum etc). Deşi aceşti intermediari
funcţionează în mai multe cazuri sub denumirea de bănci, utilizează capitalurile pe
care le mobilizează sau care le sunt puse la dispoziţie.

Principalul motiv care a influenţat decizia mea de a alege această temă este
reprezentat de visul multora dintre noi de a deţine o „casă proprie” În cazul în care
situaţia ta financiară nu este susţinută de nişte venituri suficient de mari, începi să
te întrebi cum poţi să obţii finanţarea acestui proiect. Varianta cea mai la îndemâna
rămâne pentru foarte mulţi dintre noi împrumutul de la bancă. Pe piaţa bancară în
Repumblica Moldova exista o gamă largă de produse de creditare oferite
consumatorilor. Printre ele regăsim şi varianta prin care instituţiile de credit
finanţează achiziţia de locuinţe. Ţinând cont de posibilităţile financiare ale multora
dintre noi, achiziţia unei locuinţe este posibilă, de multe ori, numai prin
intermediul unui credit ipotecar.

În lucrarea de faţă am dezbătut tema „Creditul ipotecar din Republica

Moldova”, structurată pe trei capitole.

În primul capitol am scos în evidenţă toate trăsăturile caracteristice ale

creditului ipotecar, este reprezentat evolutia creditului și obiectivele generale
aferente creditului ipotecar, principiil și importanta lui.
 În cel de-al doilea capitol este reprezentat creditele imobliare oferite de băncile
din Republica Moldova și condițiile de acordare a creditului. Și am prezentat
acordarea unui credit ipotecar de catre o bancă din Republica Moldova.

În cel de-al treilea capitol am dezbatut problemele actuale a creditelor ipotecare

în Republica Moldova, la fel și perspectivele de dezvoltare a creditelor.
CAPITOLUL I: Obiectivele generale aferente creditului ipotecar.
1.1. Difiniții generale ale creditului ipotecar.

Termenul „ipotecă” a apărut pentru prima dată în Grecia la începutul

secolului al VI-lea. Î.Hr. (a fost introdus de arhonul „Solon”) și a fost asociat cu
asigurarea răspunderii debitorului față de creditor de către anumite exploatații
funciare (inițial la Atena, identitatea debitorului, care, în cazul neîndeplinirii
obligației, era amenințat cu sclavia, servea drept garanție).

Creditul ipotecar constă dintr-un împrumut destinat achiziționării, construcției

sau renovării (modernizării) unei locuințe și se garantează tot cu locuința
respectivă pentru a se asigura obligația plății creditului rezultată în urma acestui
împrumut. Perioada de creditare este pe termen lung, chear și pînă la 25 ani, platile
se ramburseaza lunar in rate egale sau in descrestere, rata fiind compusa din:
corpul creditului, dobanda si comisioanele aferente.

Termenul ,,ipotecă’’ provine din limba latină ,,hypotheca’’ și înseamnă un

angajament dat ca garanție pentru un împrumut. Astfel spus, instituția financiară
care îți acordă împrumutul este în realitate proprietarul impbilului pînă la
rambursarea totală a sumei acordate.

O altă caracteristică a creditului ipotecar este avansul. Acesta poate

reprezenta între 15 și 35% din prețul de achiziție. Restul de plată poate fi
împrumutat de la bancă sau de la un creditor ipotecar. Ca rezultat, devii imediat
proprietar al unei locuinte, iar restul sumei o achiti treptat. Un caz special este
creditul ipotecar fără avans, însă acest lucru presupune cumpărarea casei direct de
la dezvoltator.

Examinînd istoria bogată a dezvoltării instituţiei gajului putem aprecia, că

ipoteca reprezintă cea mai perfectă formă a acestuia. Pînă în prezent noţiunea
"ipoteca" este utilizată în cîteva sensuri. În primul rînd, ipoteca este cunoscută ca
formă istorică a gajului cu lăsarea bunului gajat la debitorul gajist. La apariţia
ipotecii puteau fi transmise întru asigurarea executării obligaţiunii asumate atît
bunuri mobile, cît şi bunuri imobile.

În zilele noastre, creditul ipotecar este un produs bancar obișnuit, dar, spre
deosebire de alte produse bancare, are una dintre cele mai tumultuoase istorii.
Povestea creditului ipotecar s-a împletit cu destinul a milioane de oameni care, de
la începuturi și până în prezent, și-au văzut visul împlinit de a avea o casă deasupra
capului cu ajutorul ,,creditului ipotecar’’.

Creditul ipotecar era considerat atunci în secolele trecute ca o formă

specializată a creditului în general, iar unele dintre caracteristicile acestui produs
erau foarte îndrăznețe, caracteristica fundamentală a acestui tip de credit a fost, și
încă este, raportul dintre suma împrumutată și valoarea obiectului creditat. La
începuturi, această rație nu putea fi mai mare de 50%, ceea ce demonstrează
prudența deosebită a instituțiilor financiare atunci când și-au început activitatea.
Mai mult, în acele zile nu se puteau acorda credite ipotecare fără gajarea
casei/obiectului pentru care se acorda creditul, iar obiectul creditat/împrumutatul
trebuia să producă suficiente venituri care să acopere cel puțin valoarea ratelor plus
dobânda și alte taxe pe un an de zile.

1.2. Esența și principiile creditului ipotecar.

Esenţa sistemului ipotecar constă în existenţa unui registru special ţinut de

către o instituţie specializată în care sînt înscrise drepturile reale, sarcinile,
grevările instituite asupra unui imobil. În multe ţări acesta este un registru funciar,
existenţa căruia este dictată de atitudinea legislatorului, care a fixat regula în
proiectul noului Cod Civil bunul principal este pămîntul, iar construcţiile îi
urmează soarta. Această regulă a fost fixată şi la noi în proiectul noului Cod Civil.
Registrul de evidenţă, ţinut de către Sistemul cadastral, creat în republică la
25.02.1999, în conformitate cu prevederile Legii cadastrului bunurilor imobile din
25.02.1998, este numit Registrul bunurilor imobile. Acest registru reprezintă un
sistem de înscrisuri, efectuate conform legii enunţate mai sus, referitor la bunurile
imobile şi drepturile patrimoniale stabilite asupra lor. Necesitatea acestui registru
în ţara noastră s-a resimţit începînd cu 1992, odată cu fundamentarea legislaţiei cu
privire la proprietate. În 1998, prin Hotărîrea Guvernului Republicii Moldova
nr.1030 din 12.10.1998 s-a aprobat Programul de stat de creare a cadastrului
bunurilor imobile în care se menţiona, că în Republica Moldova circa 983 mii de
familii au primit în proprietate 316 mii ha terenuri-loturi pe lîngă casă, peste un
milion de cetăţeni sînt proprietari asupra loturilor echivalente, 83% din spaţiul
locativ al republicii a fost privatizat, aproximativ 2200 de întreprinderi au obţinut
dreptul de proprietate asupra clădirilor avute anterior în folosinţă. Apariţia
proprietăţii creează condiţii reale pentru piaţa şi creditarea ipotecară.

Importanţa registrului de evidenţă a imobilelor pentru sistemul ipotecar este

dictată de următoarele momente:

 într-un stat de drept, democratic o mare parte a proprietăţii private şi a

proprietăţii întreprinderilor constituie proprietatea asupra pămîntului cu
construcţii sau fără construcţii,
 avînd un preţ stabil, imobilul este cea mai bună garanţie a unui credit (credit
ipotecar),
 interdependenţa între disponibilitatea de acordare a creditorului, dintr-o
parte, şi buna garanţie contra riscului, din altă parte, a dus în Europa
Centrală la instituirea de către unele ţări a unui sistem sigur de cărţi
funciare.

La baza sistemului ipotecar sînt puse acele principii, care asigură activitatea
uniformă şi siguranţa utilizatorilor acestuia:

Principiul înregistrării - unul din principiile fundamentale ale dreptului

ipotecar. Evidenţa unică a drepturilor asupra bunurilor imobile şi drepturilor
instituite asupra acestora este o garanţie pentru terţii, care intenţionează să le
procure. Legea cadastrului bunurilor imobile stabileşte că bunurile imobile şi
drepturile patrimoniale stabilite asupra acestora se înregistrează la organul
cadastral teritorial în al căruia rază de activitate se află bunul imobil. Înregistrarea
oricărei informaţii se transcrie în registrul de evidenţă a bunurilor imobile.
Informaţia înregistrată are prioritate juridică asupra celei neînregistrate.

Principiul specialităţii - este caracterizat de evidenţa unică dusă asupra

bunurilor imobile şi nu asupra proprietarilor, cu indicarea coproprietarilor,
servituţilor şi altor sarcini, etc. Dacă predecesorul organului cadastral, fostul Birou
de inventariere tehnică, ducea evidenţa bunurilor imobile cu prioritate după
construcţii, subestimînd astfel importanţa terenurilor de pămînt, astăzi evidenţa
bunurilor imobile este dusă după terenurile de pămînt, şi nu după adresa poştală, ci
conform unui număr cadastral. Numărul cadastral este un număr individual,
irepetabil pe teritoriul ţării. Acesta fiind atribuit, conform unei proceduri stabilite
de legislaţie, se păstrează pe toată perioada de existenţă a bunului imobil în calitate
de drept unic. Neindicarea în actul de ipotecă a situaţiei sau a naturii imobilelor
ipotecate, precum şi nedeterminarea sumei garantate atrage nulitatea absolută a
ipotecii.

Principiul publicităţii - presupune că orice ipotecă urmează a fi transcrisă în

Registrul bunurilor imobile, informaţia făcîndu-se accesibilă pentru orice doritor.
Art.6 al Legii cadastrului bunurilor imobile reglementează transparenţa datelor
despre înregistrare, care pot fi eliberate la cererea oricărei persoane care s-a
legitimat.

Principiul certitudinii (veridicităţii) - informaţia înscrisă în registrul bunurilor

imobile este certă şi creează toate consecinţele pentru terţele persoane, legislatorul
apărînd interesele acestora din urmă. Articolul 22 al Legii cadastrului bunurilor
imobile menţionează că datele din registru nu coincid cu datele din alte documente
cadastrale sau datele constatate pe teren, se consideră veridice datele din registrul
bunurilor imobile. Înregistrarea de stat a drepturilor instituite asupra bunurilor
imobile. Înregistrarea de stat a drepturilor instituite asupra bunurilor imobile se
consideră unica dovadă a dreptului înregistrat. Pentru fiecare bun imobil se
întocmeşte dosar cadastral care conţine informaţia completă privind temeiurile
apariţiei bunului, transferurile dreptului de proprietate asupra acestui bun, cît şi
sarcinile instituite asupra lui. Dreptul înregistrat în registru poate fi contestat şi
atacat numai pe cale judiciară.

Principiul priorităţii - doarece legislatorul a admis ipotecarea repetată a unuia şi

aceluiaşi bun este inevitabil necesar acest principiu, care statorniceşte că primul
creditor are prioritate la satisfacerea creanţelor sale, următorul creditor este
satisfăcut din sumele ce au rămas. Prioritatea rangului unui creditor, în raport cu alt
creditor ipotecar, se stabileşte în dependenţă de data înregistrării contractului de
ipotecă. Ar fi posibil ca un creditor să încheie contractul anterior altuia, dar din
cauza neînregistrării sau înregistrării cu întîrziere a contractului acestuia la organul
cadastral teritorial să fie plasat într-o clasă mai inferioară.

Creditul ipotecar este destinat activităţii imobiliare bazându-se în principiu pe

proprietatea privată. El are la bază o convenţie între creditor şi împrumutat, care
cuprinde în esenţă proprietatea că garanţie a rambursării împrumutului, scadentele
şi condiţiile, penalităţile şi circumstanţele în care se poate pierde proprietatea. Se
acordă pe o perioadă de minim 5 ani pentru persoanele juridice şi de minimum 10
ani pentru persoanele fizice.

Creditele pentru imobil sunt creditele care se acordă pentru cea mai lungă
perioadă. În Republica Moldova creditele imobiliare pot fi acordate pentru o
perioadă maximă de până la 30 de ani. Majoritatea băncilor oferă acest tip de credit
doar în lei moldovenești pentru că rata acestui credit este suficient de mare, chiar și
pentru creditele în valută. Prin acest mod băncile doresc să limiteze riscurile pe
care le vor evita clienții săi, inclusiv riscurile valutare.

Banca trebuie să verifice dacă toate cerinţele impuse de constituirea ipotecii

sunt respectate, ţinând cont inclusiv de formă de proprietatea. Astfel bunurile care
se încadrează ca proprietate publică nu vor fi admise că garanţie, deoarece acestea
sun inalienabile ipoteca devenind în cazul acesta nulă, banca neputând să-şi
exercite dreptul de proprietate ce-i revine din creditare.
 Ipoteca trebuie înscrisă în registrul special de transcripţiuni şi înscrisuri sau
în cartea funciara. Stingerea ipotecii este efectivă numai după ce toate sumele care
rezultă din creditul pentru care s-a constituit au fost achitate.În cazul în care părţile
sunt de acord, ipoteca vă pută fi transferată asupra unui alt imobil cu o valoare cel
puţin egală cu cea a imobilului ipotecat anterior. După înscrierea ipotecii asupra
noului imobil, garanţiile anterior constituite asupra acestuia îşi vor înceta de drept
efectele Pana la rambursarea integrală a creditului, imobilele ipotecate vor putea fi
înstrăinate numai cu acordul prealabil al creditorului ipotecar.

1.3. Obiectul și durata creditului ipotecar.

Termenul contractului de împrumut trebuie să se distingă de termenul

împrumutului. Deci, termenul contractului de împrumut este momentul în care
părțile își îndeplinesc toate obligațiile care le revin în temeiul acordului); indiferent
dacă contractul de împrumut a fost reziliat înainte de termen de către creditor sau
împrumutat sau termenul său real a expirat. Termenul împrumutului este perioada
de timp dintre momentul în care împrumutatul primește împrumutul și momentul
returnării acestuia. Termenul împrumutului trebuie să fie întotdeauna în termenul
contractului și, în consecință, nu trebuie să îl depășească.

În termenul împrumutului:

- fondurile primite sunt utilizate în scopurile stipulate în contract (durata

împrumutului);

- se percepe dobândă la valoarea împrumutului (perioada de acumulare a

dobânzii);

- suma împrumutului este returnată de împrumutat creditorului (perioada de

rambursare a împrumutului);

- dobânda se plătește la valoarea împrumutului (termenul de plată a dobânzii)

Cu toate acestea prin extinderea legislației privind împrumuturile la relațiile

juridice de credit (clauza 3 a articolului 1236 din Codul civil al Republicii
Moldova), legiuitorul permite împrumutatului și băncii să nu stabilească termenul
împrumutului - în cazul în care contractul de împrumut nu stabilește perioada de
rambursare a împrumutului, împrumutul va fi returnat în termen de treizeci de ani.
zile din ziua în care împrumutatul este obligat să o facă (clauza 4 a articolului 871
din Codul civil al Republicii Moldova). În consecință, în acest caz, contractul de
împrumut va fi considerat încheiat, chiar dacă nu indică termenul de executare a
acestuia.

Contractul de credit ipotecar, nu reprezintă un contract special distinct, ci o

specie a împrumutului de consumație. Conform legii creditul ipotecar pentru
investiții imobiliare desemnează acel tip de credite acordate de instituții financiare
autorizate destinat să finanțeze construirea, cumpărarea, reabilitatea, consolidarea
sau extinderea imobilelor cu destinație locative, industrial sau comercială.

Spre deosebire de mecanismul classic al împrumutului de consumație, unde

împrumutul însuși dobîndește proprietatea bunurilor luate cu împrumut ( în chear
momentul formării contractului, în virtutea contractului real al acestui contract), în
cazul creditului ipotecar suma creitului acordat va fi pusă la dispoziție
beneficiarului de credit ipotecar eșalonat sau integral, plata făcîndu-se direct către
vînzător în cazul cumpărării unui imobil sau către constructor în cele lalte cazuri .

Totuși în cazul în care lucrările pentru care s-a acordat creditul ipotecar vor
fi efectuate în regie proprie de către beneficiari acestuia, sumele de bani se vor
transmite acestora conform unui plan de finanțare stability prin contract.

Creditul ipotecar pentru pentru investiții imobiliare (deci și pentru

construcții de locuințe)se acordă:

 Pe o perioadă de minim 5 ani pentru persoanele juridice;

 Pe o perioadă de minim 10 ani pentru persoanele fizice;
 CAPITOLUL II: Dinamica evoluției creditului ipotecar în
Republica Moldova.

2.1 Modelul posibil de creditare ipotecă în Republica Moldova

Relaţiile creditării ipotecare sînt cunoscute tuturor ţărilor cu economie de

piaţă şi Republica Moldova nu va face excepţie, deşi astăzi relaţiile creditării
ipotecare destul de îndepărtat amintesc puţin creditarea ipotecară într-un singur
nivel. B.C.A. "Moldovaagroindbank", B.C.A. "FinComBank", Agenţia Municipală
de Ipotecă din Chişinău sînt printre primii care au încercat să implementeze
principiile creditării ipotecare în ţara noastră în domeniul construcţiei locuinţelor şi
în agricultură. Lipsa cadrului legal necesar pentru reglementarea acestor relaţii au
condus la crearea unor structuri şi relaţii care amintesc în mare parte principiile
utilizate de către cooperativele pentru construcţia locuinţelor. Spre exemplu:
solicitantul care doreşte să procure o locuinţă depune cel puţin 40% din preţul
apartamentului, dintre care 60% sînt acordate în împrumut cu dobîndă pentru un
termen de 10-15 ani. Pe perioada achitării împrumutului solicitantul deţine
apartamentul cu drept de arendă, după achitarea împrumutului şi dobînzilor se
perfectează actele de proprietate asupra apartamentului.

Concomitent cu elaborarea concepţiei de implementare a sistemului de

creditare ipotecară în municipiul Chişinău (anexă la decizia Primăriei municipiului
Chişinău nr.8/1 din 13.04.1999) a fost elaborată structura sistemului de creditare
ipotecară pentru construcţia şi procurarea locuinţelor, care în mare parte este
similară cu modelul european al creditării ipotecare într-un singur nivel.

În viziunea noastră, piaţa creditării ipotecare ar putea fi creată cu participarea

următorilor subiecţi:
1) băncile ipotecare (acestea pot fi bănci specializate sau bănci de drept general,
dar cu deţinerea licenţei pentru desfăşurarea acestei activităţi) sau alte organizaţii
ipotecare;

2) companiile de asigurare;

3) companiile imobiliare.

Pentru a exclude confundarea obligaţiilor şi funcţiilor pe piaţa creditării

ipotecare, acestea urmează a fi structurate în acte normative.

Funcţiile băncilor ipotecare şi altor organizaţii ipotecare:

a) recepţionarea mijloacelor băneşti cu destinaţie specială depuşi de cetăţeni

(achitarea preţului pentru pămînt, apartament, casă procurate), cît şi deservirea
acestor conturi. Cetăţeanul depune prima cotă în mărime de cel puţin 40% pe
contul special, destinat acumulărilor pentru achitarea preţului integral;

b) acordarea creditelor pentru completarea preţului vînzării şi perfectarea

contractului de ipotecă;

c) emiterea hîrtiilor de valoare în temeiul creanţei ipotecare, realizarea acestora pe

piaţa imobiliară şi deservirea acestora;

d) efectuarea unor operaţiuni pasive pentru atragerea investiţiilor necesare pentru

refinanţarea creditelor ipotecare.

În condiţiile modelului creditării ipotecare într-un singur nivel funcţiile

coordonării pieţii ipotecare revin organelor administraţiei publice centrale şi Băncii
Naţionale a Moldovei, care ar avea următoarele funcţii:

a) stabilirea standardelor creditării ipotecare;

b) stabilirea regulilor unice a comportamentului operatorilor pieţii ipotecare;

c) elaborarea regulilor unice a circulaţiei de documente între subiecţii pieţii

ipotecare;
d) asigurarea unui cadru sigur de asigurare a hîrtiilor de valoare ipotecare.

Funcţiile companiilor de asigurare:

a) asigurarea bunurilor ipotecare, riscurile ce urmează a fi asigurate trebuie să fie

fixate în lege, aceasta fiind un tip de asigurare obligatorie;

b) investirea mijloacelor băneşti libere în hîrtiile de valoare ale băncilor ipotecare.

Funcţiile companiilor imobiliare:

a) organizarea licitaţiilor de realizare a imobilului în rezultatul neexecutării

obligaţiilor de către debitorul gajist;

b) procurarea imobilelor nerealizate la licitaţii terţelor persoane;

c) administrarea apartamentelor şi caselor în care după realizare la licitaţie vor

continua să trăiască foştii locatari;

d) administrarea fondului locativ de rezervă destinat asigurării cu spaţiu locativ al

familiilor evacuate din apartamentele gajate şi realizate la licitaţie.

Analizînd prevederile legislaţiei ţărilor ce practica timp îndelungat creditarea

ipotecară, am putea determina obiectivele urmărite în legislaţia altor ţări, obiective
ce pot servi drept punct de pornire pentru legislatorul nostru, care cu siguranţă,
fiind silit de viaţă va iniţia şi elabora setul de acte necesare. Pornind de la scopul
instituţiei creditării ipotecare urmărit de stat - asigurarea populaţiei cu locuinţe şi
suportul agriculturii, principiile puse la baza reglementărilor legale vor fi:

1. Actele legislative cu privire la creditarea ipotecară vor urmări asigurarea

intereselor debitorului ipotecar. Apărarea intereselor debitorului trebuie să
prevaleze, deoarece el este acea persoană, care are mai puţine posibilităţi de a-şi
apăra drepturile. Împrumutatul trebuie s-o dispună de toată informaţia cu privire la
creditul acordat, să-şi cunoască drepturile şi obligaţiile, consecinţele neexecutării
obligaţiei într-un raport de creditare ipotecară. În unele situaţii legislatorul va
reglementa şi posibilitatea reînnoirii relaţiilor de creditare şi dreptul de
răscumpărare a casei în anumiţi termeni.

2. Actele legislative cu privire la creditarea ipotecară vor conţine inevitabil şi

norme ce vor reglementa apărarea intereselor creditorului ipotecar. Activitatea
creditorului nu poate fi redusă pînă la momentul în care nu va mai fi în interesele
lui să investească în creditarea ipotecară. Urmează a fi create astfel de condiţii,
încît el să fie sigur de rambursarea creditului cu dobînda stabilită. Acestui scop vor
servi asigurarea, programe speciale ale guvernului, procedura simplificată de
sechestrare şi vînzare a imobilului ipotecat etc.

Balansarea economică raţională între subiecţii raportului creditării ipotecare

este garantul funcţionării normale a sistemului creditării ipotecare.

3. Actele legislative cu privire la creditarea ipotecară vor asigura accesibilitatea

apelării la acest sistem pentru consumatorul de rînd. Clientul va avea posibilitatea
alegerii tipului creditului - cu procent fix sau variabil. Pentru anumite categorii de
populaţie vor fi create facilităţi.

4. Actele legislative cu privire la creditarea ipotecară vor reglementa priorităţi

pentru organizaţiile incluse în sistemul creditării ipotecare. Unele din ele vor fi
declarate drept organisme ce activează cu sprijinul Guvernului. Unele din ele vor
avea facilităţi la achitarea impozitelor, cît şi pe piaţa hîrtiilor de valoare.

5. Actele legislative cu privire la creditarea ipotecară vor reglementa acest

domeniu în spiritul activ al statului. Statul va elabora politica impozitării,
programe speciale de susţinere a pieţii creditării ipotecare, va crea organe de stat
speciale, necesare pentru asigurarea funcţionării acestui sistem.

6. Actele legislative cu privire la creditarea ipotecară vor fi elaborate într-un sistem

bine structurat. Actele normative cu privire la imobil, asigurare, locuinţe, pămînt,
impozitare şi alte acte, trebuie să urmărească acelaşi scop, debitorul să obţină
împrumutul, iar creditorul să-şi restituie banii împrumutaţi.
2.2. Creditele imobiliare oferite de băncile comerciale din Republica
Moldova.

Majoritatea băncilor oferă acest tip de credit doar în lei moldovenești pentru
că rata acestui credit este suficient de mare, chiar și pentru creditele în valută. Prin
acest mod băncile doresc să limiteze riscurile pe care le vor evita clienții săi,
inclusiv riscurile valutare.

Tipologia creditelor locative în Moldova:

a) Creditele ipotecare clasice pentru procurarea locuinţei cu gajarea celei ce

se achiziţionează (pe care le oferă mai multe bănci comerciale în Moldova);

b) Credite pentru îmbunătăţirea condiţiilor de trai – credite intermediare (mai

des întâlnite şi, în general, mai accesibile);

c) Credite pentru participarea la construcţia blocurilor de locuinţe (pentru

participare cu cotă) cu gajarea dreptului asupra viitoarei proprietăţi şi garantarea
suplimentară cu un alt imobil sau fideiusiune;

d) Programul ipotecii municipale (oferit de BC „Moldova-Agroindbank”

SA) – atragerea depozitelor ipotecare (acumularea mijloacelor pe perioada
construcţiei locuinţei) pentru acordarea ulterioară cetăţenilor a creditelor ipotecare
în condiţii preferenţiale privind achiziţionarea locuinţei. Programul ipotecii
municipale (oferită de BC „Moldova-Agroindbank” SA) – atragerea depozitelor
ipotecare (acumularea mijloacelor pe perioada construcţiei locuinţei) pentru
oferirea ulterioară cetăţenilor a creditelor ipotecare în condiţii preferenţiale pentru
achiziţionarea locuinţei.

Oferta băncilor comerciale din Republica Moldova

Denumirea Denumirea Termenul Suma creditulu Rata dobânzi Cota Modalita Garantii
instituţiilor produsului creditului plăţii tea de
financiare. pentru ramburs
credit ar
în venitul
net

LTV* Mii lei Tipul valoare

a
anuală
Banca credit
de Economii ipotecar 84 lui 70% Nu flotantă 17.00% bunul
< 50% anuitate
SA este imobil –
limitat obiectul
a creditului
BC credit
“Victoriaban “Casa 15 ani 70% Nu flotantă 18.00% bunul
< 50% anuitate
k” Magică” este imobil –
SA limitat obiectul
a creditului
Credit
imobiliar 60% 1000 flotantă 9,41% bunul
< 50% anuitate
82 luni
BC din imobil –
“MoldovaAg resursele obiectul
roindbank” EFSE/ creditului
SA , alt
credit Parti
20 ani bun
imobiliar/ 60% 1000 flotantă 13.00% egale
< 50%
imobil,
amanetul
mijloace

Moldova Agroindbank propune clienților creditul ”Imobiliar Avanti” care

este destinat în exclusivitate tinerilor cu vârsta cuprinsă între 21 și 35 de ani.
Creditele vor fi acordate tinerilor care nu dețin în proprietate locuință, iar venitul
brut pe familie nu depășește 15.000 lei lunar. Rata acestui credit este mai mică
decât cele aplicate la alte credite imobiliare oferite de către bancă, astfel rata
dobânzii pentru ”Creditele Avanti” constituie 10% anual pentru primii ani din viața
creditului.

În cazul creditelor ce au scop renovarea sau modernizarea unui imobil

costurile sunt mai mari comparativ cu creditele ce au scop achiziționarea unui
imobil nou. Scopul acestui tip de credit este de a efectua reparații în imobilul care
deja îi aparține beneficiarului creditului. Acest credit poate fi acordat fără gaj în
cazul în care suma creditului nu depășește valoarea de 50.000 lei, însă în cazul în
care creditul depășește această sumă beneficiarul creditului trebuie să ofere gaj sau
fidejusiune.

Acest credit poate fi acordat pentru: instalarea geamurilor, izolarea termică

al imobilului, achiziționarea unei sobe/cazan eficiente din punct de vedere
energetic pe biomasă, achiziționarea unui cazan de gaz, încălzitoare solare de apă,
instalația pompelor de căldură, modernizarea instalației de încălzire centralizată
sau renovarea generală al imobilului. Cel mai ieftin credit poate fi găsit la
Eximbank unde rata nominală al creditului ”Energia Verde” este de 9,50% anual.
Cel mai scump credit este creditul ”Pentru reparație” de la Energbank unde rata
nominală al creditului este de 13% anual. Perioada de creditare în cazul acestui
credit variază de la 24 până la 120 de luni. Creditul cu cea mai mare maturitate de
120 luni este creditul ”Pentru construcția și renovarea imobilului locativ” de la
Moldindconbank, iar creditul cu cea mai mică scadență de 24 luni este creditul
”Pentru reparație” de la Energbank.
CAPITOLUL III: Probleme și perspective ale reglementării
legale a creditului ipotecar;

3.1 Reglementarea legală a creditelor ipotecare în Republica

Moldova

În prezent, împrumuturile ipotecare din Republica Moldova, în comparație

cu alte țări din apropiere și îndepărtare din străinătate, abia încep să se dezvolte. În
legislația moldovenească modernă, conceptul de ipotecă a apărut pentru prima dată
în Legea „Cu privire la gaj” nr. 838-XIII din 23 mai 1996 [2] (articolul 6), care
asigura o ipotecă ca modalitate de asigurare a obligațiilor. Apoi, multe dispoziții
privind împrumuturile ipotecare au fost clarificate în Codul civil al Republicii
Moldova (articolul 455) [3] și articolele 4 și 6 din Legea „Cu privire la garanții
colaterale ” nr. 449-XV din 30.07.2001 [4].

În sensul său, împrumuturile ipotecare sunt împrumuturile garantate de

terenuri, clădiri și alte structuri legate în mod direct de terenuri. Un gaj este un
drept real, pe baza căruia creditorul (gajantul) are dreptul, în cazul nerespectării de
către debitor (gajant) a obligației garantate prin gaj, să primească satisfacția
creanțelor sale din valoarea bunului gajat în primul rând către alți creditori,
inclusiv statul.

În legislația Republicii Moldova nu există o lege separată care să

reglementeze relațiile legate de ipoteci. În acest moment, Parlamentul Republicii
Moldova are în vedere proiectul de lege „Cu privire la ipotecă”, care conține o
definiție mai precisă a ipotecii (articolul 3) [5]: „Ipoteca este un drept de
proprietate, pe baza căruia creditorul își îndeplinește dreptul la creanță, având un
avantaj față de ceilalți creditori, în inclusiv către stat, de la valoarea imobilului
gajat în cazul în care debitorul nu își îndeplinește obligațiile garantate prin ipotecă.
" Această lege ar trebui să constituie baza reglementării legale a creditelor
ipotecare. Cu toate acestea, acest proiect de lege conține o mulțime de neajunsuri,
în special: un obiect de construcție neterminată, precum și o întreprindere ca
complex imobiliar (ipotecă antreprenorială), nu este clasificată ca proprietate
imobiliară; nu există nicio posibilitate de a asigura o parte din obligație cu o
ipotecă și, de asemenea, nu există nicio condiție pentru siguranța ipotecii atunci
când drepturile gajistului sunt transferate unei alte persoane, inclusiv în cazul
succesiunii legale. O mare greșeală a autorului proiectului de lege este introducerea
posibilității de gajare a bunurilor imobile care vor fi achiziționate sau construite în
viitor (clauza 6 a articolului 7 și articolul 48). Acest paragraf contrazice nu numai
articolul 7 din proiectul de lege în sine, care descrie subiectul ipotecii, ci și
articolul 11, care conține cerințele de bază pentru contractul de ipotecă (valoarea
de piață a subiectului ipotecii, descrierea acestuia, adică identificarea etc.), care,
dacă nu există ( nu construită) proprietatea este pur și simplu imposibilă. În plus,
conform articolului 9 din proiectul de lege de mai sus și al articolului 2 din Legea
„Gaj”, numai proprietarul acestei proprietăți poate fi gaj (debitorul ipotecar). O
mare greșeală a autorului proiectului de lege este aceea de a preveni apariția unei
ipoteci de gaj în virtutea legii privind o casă rezidențială sau un spațiu rezidențial
dobândit sau construit integral sau parțial cu utilizarea fondurilor de credit de la o
bancă sau altă instituție de credit. Deci, o clădire rezidențială sau un spațiu
rezidențial, achiziționat sau construit integral sau parțial folosind fondurile de
credit ale unei bănci sau altei instituții de credit, sunt considerate, conform
legislației multor țări, ca fiind gajate din momentul înregistrării de stat a
proprietății debitorului asupra unei clădiri rezidențiale sau a unui spațiu rezidențial.

Titularul gajului pentru acest gaj este o bancă sau altă organizație de credit
sau o entitate juridică care a acordat un împrumut, împrumut țintă pentru
achiziționarea sau construirea unei clădiri rezidențiale sau a unui spațiu rezidențial.
Această oportunitate, ca unul dintre instrumentele de creditare ipotecară, va oferi o
oportunitate de a extinde semnificativ piața creditelor ipotecare rezidențiale.
 Analizând cele de mai sus, vedem că introducerea creditelor ipotecare astăzi
necesită o investiție foarte atentă și atentă a fondurilor și eforturilor, adoptarea
reglementărilor corespunzătoare și introducerea unor standarde economice speciale
pentru bănci și alte instituții financiare care oferă credite ipotecare, o analiză a
posibilității financiare reale a participării statului la creditele ipotecare.

3.2 Problemele actuale a creditarii ipotecare în Republica

Moldova.

În Republica Moldova piața ipotecară a început să se dezvolte în anii 2003-

2004, promovîndu-se în special în anii 2005-2008. Ca concept juridic, creditul
ipotecar se consolidează pe piața imobiliară abia în anul 2008 odată cu aprobarea
Legii cu privire la ipotecă. Activitatea în domeniul creditării ipotecare este
reglementată de Constituția Republicii Moldova din 29.07.1994, Codul Civil al
Republicii Moldova nr.1107 din 06.06.2002, Legea cu privire la ipotecă nr.142 din
26.06.2008, de alte acte normative, precum și de tratatele internaționale la care
Republica Moldova este parte. Metodologia de evaluare a obiectelor supuse
ipotecării este prevăzută în Standardele Europene de Evaluare (EVS), Standardele
Internaţionale de Evaluare (IVSC).

Ipoteca în calitatea sa de credit a cărui gaj este reprezentat de un bun imobil,

este oferită în mare parte de băncile comerciale din Republica Moldova. În țările
internaționale, ipoteca, soluționează cu succes problemele locative ale populației,
pe cînd în țara noastră atractivitatea ipotecii devine tot mai mică. În primul rînd
costurile creditului ipotecar nu sunt comparabile cu veniturile populației,
instabilitatea economică relativ mare nu permite majorarea perioadei de
rambursare, ceea ce determină creșterea sumelor ce trebuie să fie achitate lunar. În
acest context scade numărul de contracte de ipotecă înregistrate.

Cu toate acestea, s-au făcut primii pași pentru dezvoltarea ipotecii în

Moldova. Cu toate acestea, adoptarea unei legi „cu privire la ipotecă” nu este
suficientă. Ipoteca ar trebui să conducă la dezvoltarea unui mecanism de
refinanțare a fondurilor împrumutate și, ulterior, la dezvoltarea unui mecanism de
investiții sociale. Prin urmare, este necesar să se adopte simultan Legea „Cu privire
la valorile mobiliare ipotecare”, „Cu privire la participarea partajată la construcția
de locuințe”, să se introducă o ipotecă ca garanție ipotecară etc.

Formarea și dezvoltarea progresivă a sistemului de creditare ipotecară pe

termen lung pentru locuințe este împiedicată de o serie de probleme: legislație
imperfectă, ineficacitate a sistemului de înregistrare a imobilelor în instituțiile de
justiție; dezvoltarea insuficientă a activității de evaluare și asigurare; lipsa băncilor
ipotecare specializate; costul ridicat al resurselor de credit ale băncilor comerciale;
absența unei piețe a creditelor ipotecare și a altor titluri garantate ipotecar; rate de
refinanțare ridicate; lipsa unor mecanisme eficiente de limitare a riscurilor și
acoperirii băncilor de către agențiile guvernamentale; costul ridicat al
împrumuturilor pentru împrumutat; venituri mici ale majorității populației în
comparație cu costul locuințelor; lipsa fondurilor bugetare și lipsa unei metodologii
pentru acordarea de subvenții pentru locuințe cetățenilor neprotejați social, care ar
reduce povara împrumuturilor la achiziționarea de locuințe; imperfecțiunea
impozitării etc.

La 8 aprilie 2003, prin Decretul Guvernului nr. 422, a fost aprobat conceptul
programului social național „Beneficii de locuință și împrumuturi pentru locuințe”
pentru 2003-2008 . Cu toate acestea, acest concept conține doar principalele sarcini
și etape ale dezvoltării actelor legislative în domeniul creditării ipotecare. Un mare
accent în concept este pus pe crearea și dezvoltarea băncilor de economii în
Moldova. În același timp, conceptul nu analizează posibilitatea financiară de a crea
aceste bănci de economii, securitatea acestor fonduri și garanțiile de la stat.
Conceptul nu a făcut încă o alegere a priorității pentru niciun sistem (instrumente)
de creditare ipotecară. Acest concept rămâne mult în urma realității, ritmul
implementării sale lasă mult de dorit. Sarcina principală a sprijinului acordat de
stat pentru împrumuturile ipotecare ar trebui să fie sprijinirea directă a cetățenilor
al căror nivel de venit nu le permite să își îmbunătățească în mod independent
condițiile de locuință, sub forma oferirii acestora cu subvenții gratuite orientate
pentru achiziționarea de locuințe, care ar trebui să asigure funcționarea
mecanismelor de piață reciproc complementare pentru rezolvarea problemelor de
locuință ale cetățenilor. și mecanisme de sprijin social.

Programul social național menționat mai sus nu are, de asemenea, măsuri

specifice care să prevadă:

 reglementarea mecanismelor de atragere a resurselor financiare pe termen

lung;
 crearea unui mediu fiscal favorabil pentru creditarea ipotecară a locuințelor
cetățenilor;
 reducerea ratei inflației;
 crearea unui fond pentru susținerea de stat a creditelor ipotecare
(subvenționarea cetățenilor cu un nivel scăzut de profitabilitate);
 organizarea unor condiții eficiente de muncă pentru instituțiile de credit pe
piața ipotecară;
 crearea unui fond de rezidență temporară, utilizat pentru relocarea
cetățenilor în cazurile de executare silită asupra bunurilor ipotecate (acest
fond include spații rezidențiale ale unui fond flexibil, care sunt prevăzute în
baza unui contract de închiriere pentru rezidența temporară pentru o
perioadă până la finalizarea decontărilor cu cetățenii care au pierdut spații
rezidențiale, ca urmare executarea silită a acestora, după vânzarea acestor
spații rezidențiale)

Dezvoltarea împrumuturilor ipotecare pentru locuințe pentru populație ca

sistem integral, pe de o parte, și ca parte integrantă a unei economii de piață, pe de
altă parte, ar trebui construită luând în considerare următoarele elemente
fundamentale:
 la crearea unui sistem de creditare ipotecară în Moldova, este necesar să se
țină seama de experiența internațională existentă. În același timp, ar trebui să
procedăm din condițiile macroeconomice naționale și din cadrul legal.

 una dintre cerințele cheie este asigurarea disponibilității creditelor ipotecare

pentru grupurile de populație nu numai cu venituri mari, ci și cu venituri
medii. În același timp, sistemul ar trebui să fie de piață, nu subvenționat, să
fie complet transparent și ușor de înțeles de către toți participanții la procesul
de creditare ipotecară,

 o condiție prealabilă este dezvoltarea constantă a sistemului, dependența de

utilizarea efectivă a resurselor financiare atrase de cetățeni, bănci
comerciale-creditoare, investitori; finanțarea de la bugetul de stat sub formă
de programe de ipotecare socială,

 este evidentă necesitatea luării unui set de măsuri pentru reducerea inflației,
a ratelor dobânzilor, este necesară îmbunătățirea cadrului legislativ, care
prevede o procedură simplificată, accelerată și necostisitoare pentru
acordarea unui credit ipotecar, inclusiv în momentul întocmirii acordului
(excluderea din Legea „Cu privire la ipotecă” a unei condiții obligatorii de
legalizare a notarului contract ipotecar),

 unul dintre elementele principale ar trebui să fie sprijinul legislativ pentru

stimulentele fiscale pentru cetățeni - beneficiarii de împrumuturi ipotecare,
pe de o parte, și băncile comerciale - creditorii și investitorii ipotecari, care
asigură refinanțarea băncilor comerciale - creditorii, - pe de altă parte. O
măsură destul de eficientă poate fi introducerea unei proceduri în care
băncile care deschid depozite de locuințe și oferă împrumuturi ipotecare au
posibilitatea de a reduce profitul impozabil cu suma împrumuturilor de
locuință pe termen lung emise sau sunt supuse scutirilor de impozite la
profiturile primite din împrumuturile ipotecare.
 consolidarea juridică a ipotecii ar trebui să permită dezvoltarea de sisteme)
de refinanțare a creditelor ipotecare;

 una dintre principalele sarcini cu care se confruntă statul ar trebui să fie

crearea de mecanisme de protecție socială a debitorului pentru adaptarea sa
socială în timpul procedurii de evacuare. Acest lucru se poate exprima prin
crearea unui fond de rezidență temporară utilizat pentru relocarea cetățenilor
în caz de executare silită asupra unor bunuri ipotecate (acest fond include
spații rezidențiale ale unui fond flexibil, care sunt prevăzute în temeiul unui
contract de închiriere pentru rezidența temporară pentru o perioadă până la
finalizarea acordurilor cu cetățenii care și-au pierdut cartierul de locuit , ca
urmare a executării silită a acestora, după vânzarea acestor spații
rezidențiale),

 trebuie remarcat faptul că procesul de evaluare a solvabilității debitorului

(subscriere) și evaluarea garanției ar trebui acordate atenției cuvenite Băncii
Naționale a Moldovei;

 în plus, Banca Națională ar trebui să fie scutită de rezervarea sau reducerea

ratelor rezervelor obligatorii depuse de bancă la Banca Centrală a Republicii
Moldova, pe baza fondurilor primite pentru depozitele de locuințe.