REFERAT 1

Prezentati un referat avand maxim 6 pagini minim 4, cu tema, "Analiza elementelor caracteristice ale
unui credit Prima Casa (noua denumire este Noua Casa) acordat de o instituţie de credit unei
persoane fizice”.

Programul “Noua Casa” este un program guvernamental care are ca obiectiv facilitarea accesului
persoanelor fizice la achizitia unei locuinte prin contractarea de credite garantate de stat.

Creditul este o relatie baneasca care se stabileste intre o persoana fizica sau juridica, denumita
creditor, care acorda un imprumut mai multor persoane fizice sau juridice denumite debitori, pentru
o anumita perioada de timp, in schimbul unui cost numit dobanda. Pentru a evidentia caracteristicile
si functiile creditului este necesară prezentarea elementelor incluse în raporturile de creditare:

 participanţii la raportul de credit;

 prudenţialitatea bancară;
 promisiunea de rambursare;
 scadenţa;
 garantarea creditului;
 dobânda (preţul creditului);
 tranzacţia şi acordarea creditului;

Participantii la raportul de credit, debitorul (cel care se imprumuta) si creditorul (cel care
imprumuta) sunt denumiti in literatura de specialitate, ”subiecte ale raportului de credit ”. De regula
intr-o operatie de credit, un agent economic se poate situa numai intr-una din cele doua ipostaze.
Analizand subiectii raportului de credit constatam o mare diversitate in ceea ce priveste apartenenta
la structurile social-economice, motivele specifice angajarii in raportul de credit si durata angajarii
sale. Daca luam drept criteriu natura participantilor la relatia de credit, distingem trei categorii:
populatia, agentii economici si statul.

In cazul unui credit Noua Casa, paritipantii la raportul de credit sunt:

 persoana fizica ce acceseaza creditul pentru achizitia unei locuinte, in calitate de debitor;
 banca ce acorda finantarea beneficiarului in cadrul programului si Fondul National de
Garantare a Creditelor pentru Intreprinderile Mici si Mijlocii S.A - IFN (FNGCIM) care
garanteaza, in numele si in contul statului, creditele acordate persoanelor fizice pentru
achizitia unei locuinte in cadrul programului, in calitate de creditori.

Prudenţialitatea bancară

Operaţiunile de aprobare şi acordare a creditelor au la bază prudenţa bancară ca principiu

fundamental ce caracterizează întreaga activitate a băncii. La acordarea de credite, băncile urmăresc
ca solicitanţii să prezinte credibilitate şi toate operaţiunile de credit şi de garanţie ale societăţii
bancare vor trebui consemnate în documente contractuale din care să rezulte clar toţi termenii şi
toate condiţiile respectivelor tranzacţii. Activitatea de creditare se bazează, în primul rând, pe analiza
viabilităţii şi realismului afacerilor în vederea identificării şi evaluării capacităţii de plată a clienţilor,
respectiv de a genera venituri şi lichidităţi ca principală sursă de rambursare a creditului şi de plată a
dobânzii. Determinarea capacităţii de plată a clienţilor se face prin analiza aspectelor financiare şi
nefinanciare ale afacerilor, atât pe perioadele precedente cât şi pe cele prognozate.

Pentru a fi eligibili pentru obținerea creditului, beneficiarii trebuie să indeplineasca anumite criteriii:

 să nu fi deținut și nici să nu dețină în prezent o locuință în proprietate, individual sau în comun,

împreună cu soții sau alte persoane, cu o suprafață utilă mai mare de 50 mp, cu excepția celor
obținute prin moștenire;
 să achiziționeze o locuință finalizată sau în diferite stadii de finalizare, inclusiv locuințele
construite prin programele derulate de ANL (Agenția Națională a Locuințelor);
 să construiască de la zero o locuință individuală sau în asociere cu alți beneficiari, cu condiția de
a avea în posesie terenul aferent locuinței, iar autorizația de construcție să fi fost primită după
data de 23 februarie 2010;
 să dispună de avansul minim necesar;
 să constituie un depozit colateral egal cu dobânda pe care trebuie să o datoreze pe o perioadă
de 3 luni;
 să nu înstrăineze locuința achiziționată timp de 5 ani de la data intrării în posesia acesteia;
 să asigure locuința împotriva riscurilor și să cesioneze drepturile de despăgubire în favoarea
statului.

De asemenea, pentru a obtine un credit Prima Casa, solicitantul trebuie sa prezinte in primul rand
documentele care atesta veniturile obtinute. De obicei, in cazul salariatilor, acestea sunt adeverinta
de venit, copie dupa contractul de munca sau cartea de munca, copie după fișa fiscală. Persoanele
care obtin venituri din chirii, dividende si activitati independente trebuie sa prezinte documentele
specifice care dovedesc obtinerea acestor venituri.

Desi bancile pot obține informațiile cu privire la veniturile solicitantului direct din baza de date
ANAF, pot fi solicitate anumite documente pentru detalierea respectivelor venituri.

Pe langa documentele care atesta veniturile, solicitantul trebuie să prezinte și actele cu privire la
imobilul pe care-l achiziționează, respectiv:

 Declarație de la notar privind faptul că solicitantului creditului Prima Casă nu are nicio
locuință în proprietate, integral sau parțial și nu are în derulare un alt credit ipotecar;
 Precontractul de vânzare-cumpărate sau cel de construcție încheiat cu o firmă specializată;
 Actul de proprietate asupra imobilului sau terenului pe care urmează să se construiască
locuința;
 Extrase din documentele de cadastru.

Promisiunea de rambursare reprezintă angajamentul debitorului de a rambursa, la scadenţă,

valoarea capitalului împrumutat, plus dobânda, ca preţ al creditului.

Pentru evitarea situaţiilor de nerecuperare a fondurilor împrumutate, banca adopta măsuri

corespunzătoare, printr-o analiză temeinică a solicitantului de credite, solicitarea de garanţii,

constituirea de provizioane de risc.

Astfel, pe perioada de creditare de maximum 30 de ani, imprumutatul trebuie sa asigure sumele
necesare onorarii obligatiilor sale lunare de plata, la fiecare scadenta, conform obligatiilor lunare de
plata inscrise in graficul de rambursare ale creditului Noua Casa.

Scadenţa reprezintă termenul de rambursare a ratelor de credit stabilit prin contractul de credit
(graficul de rambursare).

Garantarea creditului vizează recuperarea de către bancă a fondurilor împrumutate în cazul în care
debitorul ar putea ajunge în incapacitate de plată.

Garanţiile reale se concretizează prin luarea sub gaj/ipotecă, a unor bunuri mobile sau imobile, după
caz, de la persoanele care solicită creditul, bunuri, care în cazul nerambursării creditului, vor fi
valorificate de către bancă cu scopul recuperării creanţelor sale;

Ipoteca este o garanţie reală imobiliară (clădiri, terenuri), fără deposedare, prin care se permite
creditorului ca, în situaţia în care creditul nu a fost rambursat la scadenţă, să urmărească imobilul
ipotecat, să ceară valorificarea garanţiei prin executare silită.

Garanţiile personale se referă la garantarea de către o terţă persoană, fizică sau juridică, a
împrumutului contractat de către un debitor.

Garantiile acordate in cadrul Programului Noua Casa sunt garantii in numele si in contul statului, iar
procentul de garantare se aplica in functie de categoria de locuinta.

Programul Noua Casă diferențiază locuințele în funcție de preț în contextul cerințelor legate de
categoria locuinței, avansul minim obligatoriu şi procentul maxim de garantare astfel:

- cu un preț de maxim 70.000 Euro - majoritatea locuințelor achiziționate prin Program, noi, vechi
sau consolidate. Pentru acestea avansul minim obligatoriu este de 5% iar procentul maxim de
garantare de 50%.

- cu un preț cuprins între 70.001 Euro -140.000 Euro - locuințe noi, inclusiv cele construite prin
programele ANL, pentru care documentele de recepție la terminarea lucrărilor de construcții s-au
semnat cu cel mult 5 ani înainte de data solicitării creditului garantat. Pentru acestea avansul minim
obligatoriu este de 15% iar procentul maxim de garantare de 60%.

Pentru garantiile acordate in cadrul programului, se incheie urmatoarele documente:

 convenţie de garantare - document contractual cadru, încheiat între finanţator şi FNGCIMM,

care cuprinde, în principal, clauze privind drepturile şi obligaţiile părţilor, acordarea,
monitorizarea şi executarea garanţiilor;
 contract de garantare - document contractual încheiat între FNGCIMM, finanţator şi beneficiar,
în care se prevăd condiţiile specifice de acordare şi plată a unei garanţii.