Analiză Frames.

Cod roșu de insolvență în

sectorul imobiliar. 70% dintre dezvoltatori, în
dificultate
Peste 70% dintre dezvoltatorii imobiliari din România prezintă un risc
major de insolvență, pe fondul accentuării provocărilor generate de scăderea
vânzărilor din imobiliare și a creșterii taxelor. Datoriile acestora au crescut la
peste 100 de miliarde de lei în 2023, pe fondul majorării costurilor operaționale
și accentuării blocajului financiar, arată o analiză realizată de firma de
consultanță Frames.
Potrivit analizei datelor financiare din 2022, raportate la Ministerul
Finanțelor, și dinamicii de business din 2023, 69,94% dintre cele 7158 de firme
cu cod caen 4110 înregistrat un risc foarte mare de insolvență, iar alte 3,63%
un risc mare de blocaj economic. Alte 3,38% dintre companii avea un risc
mediu de insolvență, iar 22,% prezentau un risc scăzut sau foarte scăzut de
dificultăți financiare. Cele mai multe probleme sunt în București unde, dintre
cei 3000 de dezvoltatori imobiliari, peste 2300 aveau un risc mare și foarte
mare de insolvență. În topul județelor cu probleme urmează Cluj cu 623 de
firme dintre care 453 cu probleme majore, Timiș – cu 569 de firme (383 cu risc
mare și foarte mare de insolvență) și Constanța cu 292 de dezvoltatori imobiliari
dintre care 217 cu risc major de insolvență. Potrivit studiului Frames, cele
7158 de firme aveau, la finalul anului trecut, datorii totale de 86,2 miliarde de
lei, duble față de 2015 (38,7 mld.lei). Valoarea stocurilor depășea 18,3 miliarde
de lei, iar pierderile nete însumau 1,5 miliarde de lei.
,,Riscul major de insolvență este cauzat de dimensiunea foarte redusă a
business-ului marii majorități a acestor firme. Statisticile arată că 5633 de
dezvoltatori imobiliari din totalul de 7158 se aflau în zona micro, 1071 firme
sunt evaluate ca fiind mici, 364 mijlocii și numai 90 sunt firme mari, cu o
putere financiară semnificativă’’, arată analiza Frames. ,,În marea lor
majoritate sunt dezvoltatori imobiliari cu capacitate financiară redusă,
dependenți de cashflow și de dinamica pieței, vulnerabili în fața modificărilor
financiare – creșterea taxelor, a costurilor operaționale în general și scăderea
cererii de locuințe. Capacitatea lor financiară este grevată, în prezent, și de
nivelul creditelor contractate – ale căror costuri au crescut semnificativ’’,
afirmă Adrian Negrescu, managerul Frames.
Nori de furtună în sectorul imobiliar

După un an 2022 excelent din perspectiva cifrei de afaceri, care (și pe

fondul inflației) a crescut la nivelul industriei la un record istoric de 18,8
miliarde de lei, rezultatele din 2023 ar putea indica un prim regres, în premieră
în ultimii 10 ani. Comisia Națională de Prognoză estimează o scădere de 8,5% a
volumului construcțiilor rezidențiale în 2023. ,,Creșterea TVA la imobilele noi,
cu valoare mai mare de 120.000 de euro, de la 5 la 19%, de la 1 ianuarie, a
venit să pună gaz pe focul problemelor din acest sector, grav afectat de
creșterea prețurilor la materialele de construcții, utilități, a cheltuielilor
operaționale în general. Majorarea TVA și la locuințele de până în 120.000 euro,
de la 5 la 9%, va accetua și mai mult problemele, mai cu seamă că peste 80%
dintre apartamentele vândute în România se încadrează la locuințe mici.
Tuturor acestor probleme se alătură accesul tot mai dificil la creditare pentru
majoritatea populației și posibilul risc de schimb valutar -esențial în procesul
de dezvoltare imobiliară”, afirmă experții de la Frames.

Problemele din acest sector sunt evidente și dacă privim din prisma
evoluției autorizațiilor de construcție. Potrivit datelor de la Institutul Național
de Statistică, în luna septembrie 2023 (cele mai noi date), s-au eliberat 3083
autorizaţii de construire pentru clădiri rezidenţiale, în scădere cu 1,0% faţă de
luna august 2023 şi cu 20,5%, faţă de luna septembrie 2022.

Autorizațiile cumulează o suprafață utilă totală de 626659 mp (-14,3%).

În profil teritorial, această scădere este reflectată în următoarele regiuni de
dezvoltare: Nord-Est (-64 autorizaţii), Nord-Vest (-40), Centru (-22), Sud-Est (-
19) şi Sud-Muntenia (-4). Creşteri s-au înregistrat în următoarele regiuni de
dezvoltare: Vest (+67 autorizaţii), Sud-Vest Oltenia (+46) şi Bucureşti-Ilfov (+4).
Nivelul de vulnerabilitate al companiilor din acest sector este unul
ridicat. Cu excepția a două județe, Giurgiu și Mehedinți, aproape întreaga hartă
investițională a României, din acest sector, este colorată în portocaliu și roșu,
cu risc mare și foarte mare de insolvență’’, afirmă experții. Scăderea este și mai
amplă, de 23,5%, dacă comparăm situația din primele 9 luni din 2023 (26.394
autorizaţii de construire pentru clădiri rezidenţiale) comparativ cu perioada
similară din 2022. Scăderi s-au înregistrat în toate regiunile de dezvoltare:
Bucureşti-Ilfov (-1554 autorizaţii), Sud-Muntenia (-1439), Nord-Vest (-1331),
Vest (-977), Nord-Est (-906), Sud-Est (-755), Sud-Vest Oltenia (-657) şi Centru
(-487).

Grafic realizat de INS

Dezvoltarea imobiliară, de la extaz la agonie

,,Dezvoltarea imobiliară a fost, în ultimii ani, una dintre industriile de succes

în România, cu creșteri majore de afaceri de la an la an. Numărul firmelor a
avansat, de exemplu, de la 2862 în 2010 la 7158 la finele anului trecut, iar
numărul angajaților a crescut de la 4437 (2010) la 11.105 (2022).

,,Piața imobiliară românească a crescut spectaculos în ultimii ani, atât în zona

construcțiilor de locuințe cât și pe zona de birouri, spații comerciale etc.
Creșterea economiei și apetitul unic la nivel european al românilor pentru
achiziția de imobiliare a făcut ca numărul companiilor și al ofertelor imobiliare
să crească semnificativ. Puterea de cumpărare în creștere și mai ales
accenturarea fenomenului de enclavizare economică – migrația românilor din
mediul rural în cel urban, către marile orașe, a creat o presiune puternică pe
cerere, iar blocurile de locuințe au apărut ca ciupercile după ploaie’’, arată
analiza.

Statisticile MF și RECOM indică că cele mai mari afaceri, în 2022, erau

derulate de CTP Invest Bucharest SRL (747,4 mil.lei), Exigent Development
SRL (365,5 mil.lei), Warehouses de Pauw Romania SRL (361,5 mil.lei) și
Edificia Star Construct SRL (297,3 mil.lei). Pe lista marilor dezvoltatori apare și
Compania Națională de Investitii CNI SA, cu afaceri de 299 milioane lei în
2022.
 Creșterea semnificativă a pieței a fost susținută, totodată, de costurile
mici de construcție din România, de impozitarea redusă și de facilitățile fiscale
oferite de autorități celor care lucrează în acest sector. ,,Din păcate, majoritatea
facilităților asociate acestui domeniu dispar în noua legislație fiscală, iar
efectele se vor vedea în dinamica business-urilor. Probabil mulți dintre
dezvoltatorii mici, sufocați de credite și de scăderea vânzărilor, vor intra în
insolvență sau vor da faliment.
Piața dezvoltării imobiliare va trece printr-o schimbare semnificativă, din
sita modificărilor fiscale urmând să rămână, probabil, doar companiile mari, cu
acces la finanțare și cu planuri bine definite. Micii investitori, cei care trăiau de
la un proiect la altul, s-ar putea să aibă nevoie de salvare’’, a declarat Adrian
Negrescu. Pentru mulți dintre ei, în contextul modificărilor fiscale, gestiunea
bugetelor va fi o adevărată misiune imposibilă.

,,Dacă vor încerca să ducă și mai mult în prețuri problemele cu care se

confruntă, adică să le crească, mulți dintre ei vor avea de pierdut. Dacă tragi
prea mult de elasticul prețurilor, acesta se rupe, altfel spus cererea dispare, iar
apartamentele rămân nevândute. Asta mai cu seamă că înăsprirea condițiilor
de creditare va genera și mai multă presiune’’, arată analiza.

Analiza Frames a fost realizată pe baza datelor financiare comunicate la

Ministerul Finanțelor și Registrul Comerțului de către companiile având cod
CAEN principal de activitate 4110 (dezvoltarea proiectelor de construcții,
pentru clădiri rezidențiale și nerezidențiale, prin reunirea mijloacelor financiare,
tehnice și fizice pentru realizarea proiectelor de construcții în vederea vânzării
ulterioare).