Ministerul Educației, Culturii și Cercetării al Republicii Moldova

Universitatea Tehnică a Moldovei

Facultatea Construcții, Geodezie și Cadastru
Catedra Evaluarea și Managementul Imobilului

Lucrare individuală
La disciplina ,,Evaluarea bussinesului”

Tema: ,, Evaluarea întreprinderii S.C. ,,Cerami-Com’’ S.R.L.’’

A efectuat st.gr.EDI 175 Susanu Natalia

A verificat conf.univ., dr.hab. Albu Svetlana

Chișinău, 2021
 INTRODUCERE
Evaluarea imobilului este considerat un proces simpu , care poate fi efectuat foarte ușor de orice
evaluator sau chiar și economist. Însă în realitate este o activitate profesională complexă care necesită din
partea persoanei care o realizează un complex întreg de deprinderi și cunoștințe. Evaluatorul trebuie să
cunoască bine legislația, să știe a aplica în mod corect metodele de evaluare, să aibă acces la informații
sigure și complete privind piața imobiliară. O condiție de bază în efectuarea evaluării este cunoașterea
obiectului evaluării
În prezent este nevoie de a cunoaște informații cu privire la valoarea afacerii de către proprietar
pentru a lua decizii eficiente cu privire la conducerea întreprinderii. În efectuarea lucrărilor de evaluare
sunt cointeresate și alte părți cum ar fi: interesele statului, organizațiile de asigurare de creditare, furnizorii,
investitorii și acționarii. Unul din indicatprii principali de creștere a venitului proprietății proprietarului,
este crșterea proprietății întreprinderii. Evaluarea periodică a afacerii fiind făcută pentru a analiza cît de
efectiv este managementul întreprinderii.
Metodele tradiționale de analiză financiară se bazează pe calcularea coeficienților financiari doar din
datele raportului financer-contabile. Cu toate acestea, împreună cu informațiile interne în procesul de
evaluare a valorii întreprinderii, este necesar să se analizeze date care descriu condițiile de lucru ale
întreprinderii din regiune, industrie și economia în ansamblu. Rezultatele evaluării afacerii obținute din
analiza informației externe și interne sunt necesare doar pentru negocierile privind vânzarea – cumpărarea,
aceștia joacă un rol semnificativ în alegerea strategiei de dezvoltare a întreprinderii: în procesul de
planificare strategică este important să se evalueze profitul întreprinderii, gradul său de sensibilitate și
valoare de imagine.
Tema abordată este actuală din motiv că cunoașterea elementelor de bază a evaluării afacerii,
gestionării, capacitatea de a pune în practică rezultatele unei astfel de evaluări- este cheia pentru luarea
deciziilor manageriale eficiente pentru a atinge rentabilitatea necesară a întreprinderii.
Scopul acestui proiect este de a determina valoarea de piață a întreprinderii S.C. ,,Cerami-Com’’
S.R.L. din Anenii-Noi, s. Mereni. Pentru realizarea scopului s-au propus îndeplinirea următoarelor
obiective:
1. Descrierea întreprinderii evaluate;
2. Analiza evoluției vînzărilor;
3. Stabilirea cotei de piață a întreprinderii;
4. Diagnosticul commercial, financiar al întreprinderii;
5. Estimarea valorii de piață a întreprinderii.
 I.DIAGNOSTICUL JURIDIC
1.1 Descrierea întreprinderii S.C. ,,Cerami-Com’’ S.R.L.
S.C. ,,Cerami-Com’’ S.R.L., reprezintă o întreprindere privată ce se ocupă cu comercializarea:
 Comerţul cu amănuntul în magazine nespecializate, cu vînzare predominantă de produse
alimentare, băuturi şi produse din tutun;
 Comerţul cu amănuntul al cartofilor, legumelor şi fructelor proaspete;
 Comerţul cu ridicata al produselor alimentare, băuturilor şi produselor din tutun;
Întreprinderea sa fondat în anul 2003 la data de 25 august, în Anenii-Noi, s. Mereni, cu codul fiscal
1003601006865. În prezent, administratorul companiei este CERESCU MIHAIL (Administrator) și
fondatorii CERESCU MIHAIL , CERESCU NATALIA care activează pe adresa juridică Republica
Moldova, Anenii Noi, Mereni, str. Ştefan cel Mare, 91. Compania are peste 18 ani de activitate în care a
reușit să întărească relații cu diverși antreprenori.
Datele generale despre întreprindere sunt enumerate în tabelul 1.1..
Tabelul 1.1. Date genrale despre întreprindere
Denumirea completă Societate Comercială CERAMI-COM S.R.L.
Forma oraganizatorică juridică Societate cu răspundere limitată
Republica Moldova, Anenii Noi, Mereni, str.
Adresa
Ştefan cel Mare, 91
Staturul ACTIVĂ
Lista fondatorilor Cerescu Mihai, Cerescu Natalia
Conducătorul Cerescu Mihai
Data înregistrării 25 august 2003
Cod fiscal 1003601006865
Sursa:Elaborat de către autor
Poziția geografică a întreprinderii este prezentată în figur de mai jos.
Figura 1.1. Poziția geografică a întreprinderii

Misiunea întreprinderii S.C. ,,Cerami-Com’’ S.R.L. este satisfacerea necesităților consumatorilor

cu produse alimentare, băuturi și tutun, oferind clienților produse de calitate, resfectînd cererea tuturor,
acţionarilor - o rentabilitate crescândă şi durabilă, iar angajaţilor - posibilitatea de a-şi dezvolta
competenţele profesionale.
Viziunea întreprinderii constă în a fi un grup energetic şi de ajutor, lider şi în continuă creştere,
care să se evidențieze prin prestarea unor produse cu o calitate excelentă în ceea ce priveşte deservirea
clienţilor săi, o creștere a posibilității de dezvoltare profesională și personală pentru angajații săi și o
contribuție pozitivă adusă soietății, concordînduși activitățile în folosul societății și clientelei sale.
 II. DIAGNOSTICUL ÎNTREPRINDERII
2.1.Diagnosticul comercial al întreprinderii S.C. ,,Cerami-Com’’ S.R.L.
Diagnosticul comercial este cel mai important dintre diagnosticele sectoriale pentru evaluarea unei
întreprinderii, deoarece pune în discuție funcția comercială, relativ la criteriile de performanța și aportul ei
la realizarea potențialului global al întreprinderii.
Diagnosticul funcției comerciale are ca obiectiv principal să determine piața (actuală și potențială)
si locul ocupat de intreprinderea evaluată pe această piață. Pentru realizarea acestui obiectiv, evaluatorul de
întreprinderi va examina componentele funcției comerciale in condițiile oferite de mediul exterior
întreprinderii si de cel interior ei.
S.C. ,,Cerami-Com’’ S.R.L. deserveşte clienții din Anenii Noi dar și cei din trecere,
comercializează produse alimentare, băuturi și tutun în aproximativ toată regiunea raionului Anenii Noi.
2.1.1 Analiza evoluții vînzărilor
În procesul evaluării unei firme ne interesează vânzările de bunuri, produse și servicii care
formează obiectul activităţii, ceea ce este definit ca fiind cifră de afaceri. Evoluţia în timp a vânzărilor
firmei trebuie analizată și comparativ cu dinamica vânzărilor pe piaţa sectorului de activitate al acesteia
pentru a se evidenţia întărirea sau diminuarea poziţiei concurenţiale a întreprinderii pe piaţă. Pentru
întreprinderea analizată evoluția vînzărilor s-a efectuat în baza rapoartelor financiare pentru perioada anilor
2013-2016.
Datele privind evoluția vînzărilor sunt prezentate în tabelul 2.1
Tabelul 2.1 Analiza evoluției vînzărilor la întreprindere (2013-2016)
Nr.
Indicatori 2013 2014 2015 2016
d/o
1 Venituri din vînzări 5 358 487 6 831 868 7 019 716 5 734 110
2 Rata inflației 106,6 106,5 109,8 107,4
3 Indice de conum 1,066 1,065 1,098 -
Venituri din vînzările
4 6 679 614 7 988 981 7 707 648 5 734 110
actuale
∆VV, lei
5 - 1 309,367 -281,333 -1 974,538
Diferența venit
∆VV, %
6 - 119,6 96,48 74,4
Diferența venit
7 ∆VV, % - 19,6 -3,52 -25,62
8 ∆VV med, % -3,18
Sursa:Elaborat de autor
 valoare

140
120 119,6
100 96,48
80 74,4 valoare
60
40
20
0
2013,5 2014 2014,5 2015 2015,5 2016 2016,5

Figura 2.1 Evoluția venitului din vănzări pentru anii 2013-2016 a întreprinderii
Sursa:Elaborat de autor
În urma analizei venitului din vînzari a întreprinderii pentru anii 2013-2016, din figura de mai sus
putem concluziona că venitul din vînzări este în scădere din anii 2013 de la 1,19 % pînă la 0,74 % în anul
2016, ceea ce denotă un fapt negative pentru întreprindere.
În tabelul 2.2 este analizată evoluția valorii producției fabricate pe ramură pentru perioada analizată
2013-2016. Această comparație este necesară pentru a observa poziția concurențială a întreprinderii pe
piață.
Tabelul 2.2 Analiza evoluției vînzărilor pe ramură (Se calculează în mii lei)
Nr.
Indicatori 2013 2014 2015 2016
d/o
1 Venituri din vînzări 42 002 330,5 42 444 339,1 48 517 038 52 944 627,5
2 Indice de conum 1,066 1,065 1,098 1,074
VV, lei
3 Venituri din vînzările 52 357 938,7 49 633 136,8 53 271 707,7 52 944 627,3
actuale
∆VV, lei
4 - -2 724 801,9 3 638 570,9 -327 080,4
Diferența venit
∆VV, %
5 - 94,79 107,33 99,39
Diferența venit
6 ∆VV, % - -5,21 7,3 -0,61
7 ∆VV med, % 0,49
Sursa:Elaborat de autor
 108
107,33
106

104

102
Ряд1
100
99,39
98

96
94,79
94
2013,5 2014 2014,5 2015 2015,5 2016 2016,5

Figura 2.2 Evoluția venitului din vînzări pe ramură

Sursa:Elaborat de autor
În urma analizei venitului din vînzări în domeniul vînzărilor cu amănuntul analizat de pe banca
națională a statisticii se observă o creștere de la 0,94 % în anul 2014, la 1.07 % în 2015 apoi este o
diminuare pînă la 0,99%. Pentru vizibilitatea acestor două evoluții vom prezenta în figura 2.3 evoluția atît a
întreprinderii, cît și a sectorului pe ramură.

140

120 119,6
107,33
100 96,48 99,39
94,79
80 Ряд1
74,4
60 Ряд2

40

20

0
2013,5 2014 2014,5 2015 2015,5 2016 2016,5

Figura 2.3 Evoluția veniturilor din vînzări

Sursa:Elaborat de autor
Concluzie: În urma stabilirii pe axă a valorilor ce prezintă veniturile din vînzări observăm că
veniturile din vînzări pe ramură și cele de la întreprinderea au valori diferite cele din vînzări scăzînd cu
0.23 % și venituri din vînzări pe ramură fiind în creștere cu 0,12 %, în ambele cazuri scad din 2015 în
2016 cu 0,22 % și respective 0,07 %.
Stabilim cota de piață a întreprinderii prin relația:
Cp= CAi/CAt (2.1)
unde: Cp – cota de piaţă a întreprinderii evaluate;
CAi – cifra de afaceri a întreprinderii i (S.C. ,,Cerami-Com’’ S.R.L);
 CAt – cifra de afaceri totală a sectorului de activitate al firmei (Vînzarea cu amănuntul);
Determinarea cotei de piață a întreprinderii este realizată în tabelul 2.2.. Astfel, dacă indicatorul
este 100%, atunci firma deţine poziţia de lider pe piaţa respectivă, iar în cazul în care valoarea cotei de
piaţă relativ se apropie de zero, atunci întreprinderea deţine o poziţie nesemnificativă pe piaţă.
Tabelul 2.3 Determinarea cotei de piață întreprinderei evaluate
Perioada analizată
Indicator
2013 2014 2015 2016
VV pe 5 358 487 6 831 868 7 019 716 5 734 110
întreprindere, lei
VV pe ramură, lei 42 002 330,5 42 444 339,1 48 517 038 52 944 627,5
Cota de piață, % 0,08 0,06 0,07 0,09
Sursa:Elaborat de autor
În urma calculelor putem observa că cea mai mică cotă de piață întreprinderea o are în anul 2014
fiind de 6 %, cea mai mare cotă este înregistrată în anul 2016 de 9 %.

2.2 Diagnosticul financiar

Diagnosticul economico-financiar pentru evaluare reprezintă o etapă principală, de generalizare.
Acest diagnostic are rolul de sintetizare a concluziilor rezultate din celelalte tipuri de diagnostic şi în
același timp rolul de asigurare a coerenţei în cadrul relaţiei diagnostic - metode de evaluare (în deosebi
metode bazate pe venit). Putem reduce importanța diagnosticului economic-financiar la următoarele trei
componente de date în figura 2.1.

Importanța
diagnosticului
economico-financiar

Determinarea
Determinarea activelor în exces și a
multiplicatorilor elementelor de venit și
Estimarea costului
utilizați în abordarea cheltuielilor
capital
prin comparație excepționale

Figura 2.4 Importanța diganosticului economic-financiar

Sursa:Elaborat de autor
 Diagnosticul economico-financiar urmăreşte trei obiective majore:
 Să asigure înţelegerea performanţelor realizate de întreprinderea evaluată în ultimii 3-5 ani, precum
şi evidenţierea riscurilor activităţii întreprinderii. În acest sens, gândirea perspectivelor viitoare de
performanţă se susţine pe analiza tendinţelor care s-au manifestat de-a lungul perioadei diagnosticate.
 Să permită ajustarea situaţiilor financiare istorice pentru:
 a dezvolta abordarea pe baza de active, respectiv corecţiile asupra elementelor de activ şi datorii;
 a pregăti aplicarea abordării pe baza de venit, prin estimarea abilităţii întreprinderii de a genera
fluxuri de venit pentru furnizorii de capital.
 Să asigure compararea cu întreprinderi similare, pentru a stabili parametrii de risc, rentabilitate şi de
valoare
Diagnosticul lichidității și solvabilității
Clasarea activelor în funcţie de capacitatea acestora de a se transforma în mijloace băneşti şi gruparea
surselor de finanţare în dependenţă de necesitatea achitării la termenele scadente permite calcularea
coeficienţilor de lichiditate. Lichiditatea, la modul general, poate fi definită ca fiind proprietatea
elementelor patrimoniale de a fi transformate în bani. Solvabilitatea reprezintă capacitatea întreprinderii de
a face faţă obligaţiilor sale la termenele scadente.
1.Determinăm rata de acoperire care exprimă raportul dintre activele curente către datorii totale,
formula de calcul de mai jos:
Ra= Active curente / Datorii totale (2.2)
Calculele pentru acest indicator sunt date în tabelul 2.4
Tabelul 2.4 Determinarea ratei de acoperire
Active
Anul Indicator Formula Datorii totale Rezultatul
curente
2014 Active 648 129 (0+706 689) 0.92
Rata de
2015 curente/datorii 593 521 (0+500 412) 1.19
acoperire
2016 totale 628 927 (0+348 637) 1.80
Sursa:Elaborat de autor

Rata de acoperire

2
1,8
1,5

1 Rata de acoperire
1,19
0,92
0,5

0
2013,5 2014 2014,5 2015 2015,5 2016 2016,5

Figura 2.5 Rata de acoperire a întreprinderii pentru anii 2014-2016

Sursa:Elaborat de autor
 Concluzii: Din cele observate în figura de mai sus putem concluziona faptul că întrepreinderea în
anii 2014 a avut datorii mai mari decît active curente, situația este mai bună în anii 2015 și 2016 atunci
cînd indicatorul este mai mare, fiind 1,19 si 1,8. Intervalul optim pentru acest indicator este aproximativ >
2.
2. Determinăm rata solvabilității generale care reprezintă raportul dintr-e active totale și datorii
totale formula de calcul este dată mai jos:
Rsg = Active totale / Datorii totale (2.3)
Calculele pentru determinarea acestui coefficient sunt date în tabelul 2.4
Tabelul 2.4 Determinarea ratei solvbilității generale
Datorii
Anul Indicator Formula Active totale Rezultatul
totale
2014 Rata Active 898 033 (0+706 689) 1,27
2015 solvabilitatii totale/Datorii 843 425 (0+500 412) 1,68
2016 generale totale 834 684 (0+348 637) 2,39
Sursa:Elaborat de autor

Rata solvabilitatii generale

2,5 2,39
2

1,5 Rata solvabilitatii generale

1,68
1 1,27

0,5

0
2013,5 2014 2014,5 2015 2015,5 2016 2016,5

Figura 2.6 Rata solvabilității generale la întreprindere pentru anii 2014-2016

Sursa:Elaborat de autor
Concluzii: Intervalul optim pentru acest indicator este > 1 ceea ce este o situație pozitivă pentru toți
anii analizați adică întreprinderea este capabiă să achite datoriile sale din activele totale.
3. Determinăm lichiditatea curentă, general care se determină prin raportul activelor curente către
datorii pe termen scurt:
Lc= Active curente / datorii pe termen scurt (2.4)
 Rezultatele analizei acestui indicator sunt date în tabelul 2.5
Tabelul 2.5 Determinarea lichidității curente, generale
Active Datorii pe
Anul Indicator Formula Rezultatul
curente termen scurt
2014 Active 648 129 706 689 0.92
2015 Lichiditatea curente/Datorii 593 521 500 412 1.19
curenta pe termen
2016 scurt 628 927 348 637 1.80
Sursa:Elaborat de autor

Lichiditatea curenta

2
1,8
1,5
1,19
1 0,92 Lichiditatea curenta

0,5

0
2013,5 2014 2014,5 2015 2015,5 2016 2016,5

Figura 2.7 Lichiditatea curentă, general a întreprinderii pentru anii 2014-2016

Sursa:Elaborat de autor
Concluzie: Intervalul optim pentru acest indicator este 1-2,5 din figura de mai sus comparînd
rezultatele analizie cu intervalul optim putem spune că întreprinderea în anii 2014 nu a fost capabilă să-și
achite datoriile din contul activelor curente, situația fiind pozitivă în anul 2015 și 2016.
4. Lichiditatea intermediară reprezintă raportul dintre suma mijloace bănești , investițiilor pe
termen scurt și creanțelor pe termen scurt raportat la datorii pe termne scurt:
Li= (mij.băn.+inv.t.s.+creanțe t.s.) / datorii t.s (2.5)
Analiza acestui indicator este dată în tabelul 2.6
Tabelul 2.6 Determinarea lichidității intermediare
Investiții
Creanțe Datorii pe
Mijloace pe
Anul Indicator Formula pe termen termen Rezultatul
bănești termen
scurt scurt
scurt
2014 Lichiditatea Mij.banesti+ 332 0 0 706 689 0.0004
2015 intermediara investitii pe 642 0 0 500 412 0.001
2016 348 0 0 348 637 0.001
termen scurt
+
creante pe
 termen
scurt)/Datori
Sursa:Elaborat de autor
i pe termne

Lichiditatea imediata

0,0012

0,001 0,001 0,001

0,0008

0,0006 Lichiditatea imediata

0,0004 0,0004
0,0002

0
2013,5 2014 2014,5 2015 2015,5 2016 2016,5

Figura 2.8 Lichiditatea intermediară a întreprinderii pentru anii 2014-2016

Sursa:Elaborat de autor
Concluzie: În urma determinării acestui indicator pentru anii analizați putem constata că rata
lichidității intermediare are o valoarea pozitivă încât se încadrează în intervalul optim de 0,7-0,8 >1, ceea
ce înseamnă că întreprinderea este capabilă să-și achite datoriile pe termen scurt fără a fi obligată să vîndă
din stocuri de mărfuri și material.
5. Determinăm rata lichidității imediate reflectă posibilitatea mijloacelor băneşti de care dispune
societatea, de a se transforma rapid în lichidităţi. Acest indicator se va calcula după următoarea formulă:
Lim= Mijloace bănești / D.t.s (2.6)
Calculele acestui indicator sunt date în tabelul 2.7
Tabelul 2.7 Determinarea lichidității imediate
Datorii pe
Anul Indicator Formula Mijloace banesti termen Rezultatul
scurt
2014 Mijloace 332 706 689 0.0004
2015 Lichiditatea 642 500 412 0.001
banesti/
imediata
2016 dat.t.s 348 348 637 0.001
Sursa:Elaborat de autor
 Lichiditatea imediata

0,0012

0,001 0,001 0,001

0,0008

0,0006 Lichiditatea imediata

0,0004 0,0004

0,0002

0
2013,5 2014 2014,5 2015 2015,5 2016 2016,5

Figura 2.9 Lichiditatea imediată a întreprinderii pentru anii 2014- 2016

Sursa:Elaboarat de autor
Concluzie: Coeficientul dat caracterizează capacitatea întreprinderii de aș-i achita datoriile imediat,
utilizînd mijloacele bănești disponibile. În urma calculelor putem observa că coeficientul nu depășește
intervalul admisibil și putem constata că întreprinderea dispune de mijloace suficiente pentru achitarea
datoriilor imediat.
6. Determinăm durata de rotație a stocurilor de mărfuri și material care se va determina prin
următoarea formulă:
D.r.st.mat.= Val.med.a stoc.măr.mat. x 360 zile/ C.V (2.7)
Tabelul 2.8 Determinarea duratei de rotație a stocurilor de mărfuri și material
Valoarea a
stocurilor Costul
Anul Indicator Formula Rezultatul
de mărfuri Vînzărilor
materiale
2014 Durata de 647 521 6 451 078 27,64
2015 rotație a Val.med.a 568 432 6 316 870 34,64
stocurilor de stoc.măr.mat. /
2016 mărfuri și C.V x 360 zile 590 030 5 048 305 41,31
material
Sursa:Elaborat de autor
 Durata de rotație a stocurilor de mărfuri și material

45
40 41,31
35 34,64
30
27,64 Durata de rotație a
25
stocurilor de mărfuri și
20
material
15
10
5
0
2013,5 2014 2014,5 2015 2015,5 2016 2016,5

Figura 2.10 Durata de rotație a stocurilor de mărfuri și material 2014- 2016

Sursa:Elaboarat de autor
Concluzie: Durata de rotație a stocurilor de mărfuri și materiale va determina viteza de rotație a
acestora, valoarea mică a duratei economisește numerarul și crește lichiditatea. Observăm în diagrama de
mai sus 2.10 căci durata de rotație crește ceia ce are un effect rau pentru entitate.
7.Determinăm rata de utilizare a capitalului propriu care se determină prin formula:
R c.p= Vînzări nete / Fond de rulment (2.8)
Tabelul 2.9 Determinarea ratei de utilizare a capitalului propriu
Vinzari Fond de
Anul Indicator Formula Rezultatul
nete rulment
2014 Rata de Vinzari 6 831 868 -58 560 -116,66
2015 utilizare a nete/fond de 7 019 716 93 109 75,39
2016 cap.propriu rulment 5 734 110 280 290 20,46
Sursa:Elaborat de autor

Rata de utilizare a cap.propriu

100
75,39
50
20,46
0
Rata de utilizare a
2013,5 2014 2014,5 2015 2015,5 2016 2016,5
cap.propriu
-50

-100
-116,66
-150

Figura 2.11 Rata de utilizare a capitalului propriu pentru anii 2014-2016

Sursa:Elaborat de autor
 Concluzie: În baza diagramei de mai sus observăm că în anul 2014 întreprinderea se confruntă cu o
insuficientă a fondului de rulment, în perioada 2015-2016 rata de utilizare a capitalului propriu are o
valoare pozitivă ceea ce este favotabil pentru întreprindere.
8. Rata datoriilor se determină după următoarea formulă:
R dat. = Suma tot.a dat./tot.pasiv (2.9)
Determinăm rata datoriilor în următorul table:
Tabelul 2.10 Determinarea ratei datoriilor
Suma totala a
Anul Indicator Formula Total pasiv Rezultatul
datoriilor
2014 Datorii 706 689 898 033 0.79
Rata
2015 totael/total 500 412 843 425 0.59
datoriilor
2016 pasiv 348 637 834 684 0.42
Sursa:Elaborat de autor

Rata datoriilor

0,9
0,8 0,79
0,7
0,6 0,59
0,5
0,42 Rata datoriilor
0,4
0,3
0,2
0,1
0
2013,5 2014 2014,5 2015 2015,5 2016 2016,5

Figura 2.12 Rata datoriilor întreprinderii pentru anii 2014-2016

Sursa:Elaborat de autor
Concluzie: Rata datoriilor întreprinderii se află într-un interval optim, ceea ce denotă o situație
favorabile pentru întreprindere și acordarea noilor credite afacerii.
9. Determinăm coeficientul de autonomie arată cât din patrimoniul întreprinderii este finaţat
dinresursele proprii . Cu cât sursele proprii deţin o pondere mai importantă în totalul surselor definanţare
cu cât autonomia financiară a întreprinderii este mai ridicată.
R.aut.= Cap.prop./ Cap.prop+Cap. împr. (2.10)
Calculele pentru acest indictor sunt date în tabelul 2.11
Tabelul 2.11 Determinarea coeficientului de autonomie
Capial propriu +
Anul Indicator Formula Capital propriu Capital Rezultatul
împrumutat
2014 Coeficient Capital 191 344 191 344 1
2015 de propriu / 343 013 343 013 1
2016 autonomie Capial 486 047 486 047 1
 propriu +
Capital
Sursa:Elaborat de autor

Coeficient de autonomie

1,2

1 1 1 1

0,8

0,6 Coeficient de autonomie

0,4

0,2

0
2013,5 2014 2014,5 2015 2015,5 2016 2016,5

Figura 2.13 Coeficientul de autonomie a întreprinderii pentru anii 2014-2016

Sursa:Elaborat de autor
Concluzie: Rata autonomiei financiare este în creștere încadrîndu-se în limitele 0,7 – 1. Ceea ce
semnifică că capitalul propriu asigură autofinanțarea activelor de producție.
10.Determinăm livierul operațional reprezintă raportul dintre modificarea procentuală a profitului
pînă la impozitare și modificarea procentuală a vînzărilor nete.
Lev. Oper. = Mod. procen. a prof. pina la impozitare/Mod.proc.a vinzarilor nete (2.11)
Calculel sunt efectuate în tabelul 2.12
Tabelul 2.12 Determinarea livierului operațional
Profit pina la

Modificarea Mod.proc
Venitul din
impozitare

Rezultatul
Indicator

Formula

vinzari

procentuala a .a
Anul

profitului pina vinzarilor

la impozitare nete

Modificarea
2014 134 005 0,27 6 831 868 0,27 1
procentuala a
Livierul profitului pina

2015 operati- la 172 351 0,22 7 019 716 0,03 7,33

onal impozitare/Mod
.proc.a
2016 162 538 - 0,06 5 734 110 - 0,22 0,27
vinzarilor nete
Sursa:Elaborat de autor
 Livierul operational

8
7,33
7
6
5
4 Livierul operational
3
2
1 1
0 0,27
2013,5 2014 2014,5 2015 2015,5 2016 2016,5

Figura 2.14 Livierul operațional al întreprinderii pentru anii 2014-2016

Sursa: Elaborat de autor
Concluzie: Valoarea scăzută a livierului din anul 2014 și 2016 reflectă o situație mai puțin
favorabilă, existența unui risc, sensibilitatea la modificarea vînzărilor. În 2015 fiind o situati mai pozitivă.
11.Determinăm rentabilitatea producției care o vom determina cu:
R prod. = PB / VV (2.12)
Determinăm rentabilitatea producției în următorul tabel 2.13
Tabelul 2.13 Determinarea rentabilității producției
Venitul din
Anul Indicator Formula Profit brut Rezultatul
vinzari
2014 Profit 380 790 6 831 868 0,06
Rentabilitatea
2015 brut/Venitul din 702 846 7 019 716 0,10
productiei
2016 vinzari 685 805 5 734 110 0,12
Sursa:Elaborat de autor

Rentabilitatea productiei

0,14
0,12 0,12
0,1 0,1
0,08
Rentabilitatea productiei
0,06 0,06
0,04
0,02
0
2013,5 2014 2014,5 2015 2015,5 2016 2016,5

Figura 2.15 Rentabilitatea producției a întreprinderii pentru anii 2014-2016

Sursa:Elaborat de autor
 Concluzie: În urma efectuării calculelor se observă că pe tot parcursul anilor analizați rentabilitatea
producției calculată în baza profitului brut crește. Ce-a mai evedentă creștere este din anul 2014 în 2015,
astfel la fiecrae leu în 2014 s-a cîștigat 6 bani iar în anul 2015, 10 bani, în anul 2016 la fiecare leu s-a
cîștigat 12 ban profit brut. Astfel pînă în 2016 s-a produs o modificrae procentuală de 6 bani față de anul
2014.
12. Determinăm rentabilitatea activelor. Rentabilitatea activelor include în sine doi indicatori:
rentabilitatea economicp a activelor şi rentabilitatea activelor cu destinaţie de producţie. Rentabilitatea
economică a activelor reflectă profitul pînă la impozitare cîştigat în mediu la un leu de active şi se poate
calcula conform formulei:
R ac= Pro.p.imp. / Vol.med.acti. x 100% (2.13)
Determinăm rentabilitatea activelor în tabelul 2.14
Tabelul 2.14 Determinăm rentabilității activelor
Profit pina Valoarea
Rezultat
Anul Indicator Formula la Acitive medie a
ul
impozitare activelor
2014 Profit pina la 134 005 898 033 746 759 0.18
Rentabilit
2015 impozitare/V 172 351 843 425 870 729 0.20
atea
aloarea medie
2016 activelor 162 538 834 684 839 055 0.19
a activelor
Sursa:Elaborat de autor

Rentabilitatea activelor

0,205

0,2 0,2
0,195

0,19 0,19 Rentabilitatea activelor

0,185
0,18 0,18

0,175
2013,5 2014 2014,5 2015 2015,5 2016 2016,5

Figura 2.16 Rentabilitatea activelor a întreprinderii în anii analizați 2014-2016

Sursa:Elaborat de autor
Concluzie: Din figura de mai sus se observă ca rentabilitatea activelor în perioada analizată 2014-
2016 este în creștere ceia ce ar însemna că în anul 2014 întreprinderea obține 18 bani profit pînă la
impozitare din valoarea medie a activelor în 2015 întreprinderea obține 20 bani, iar în 2016 întreprinderea
obține 19 bani profit din valoarea medie a activelor.
 13. Determinăm rentabilitatea capitalului cuprinde rentabilitatea capitalului propriu și capitalului
permanent. Rentabilitatea capitalului propriu reprezintă eficienţa cu care este utilizat capitalul propriu
pentru obţinerea profitului net şi poate fi determinată după formula
R c.p= PN / Val.med.a cap.prop x 100% (2.13)
Determinăm rentabilitatea capitalului în tabelul 2.14:
Tabelul 2.14 Determinarea rentabilității capitalului propriu
Capital Val.med.a
Anul Indicator Formula Profit net Rezultatul
propriu cap.prop
2014 Rentabilitatea Profit 117 924 191 344 132 382 0,89
2015 capitalului net/Val.med.a 151 669 343 013 267 179 0,57
2016 propriu cap.prop 143 034 486 047 414 530 0,35
Sursa:Elaborat de autor

Rentabilitatea capitalului propriu

1
0,89
0,8

0,6 0,57 Rentabilitatea capitalului

propriu
0,4
0,35
0,2

0
2013,5 2014 2014,5 2015 2015,5 2016 2016,5

Figura 2.17 Rentabilitatea capitalului propriu a întreprinderii în anii 2014-2016

Sursa:Elaborat de autor
Concluzie: Din calculele obținute în figura și tabelul de mai sus rezultă că la întreprindere
rentabilitatea capitalului propriu a înregistrat o scădere consecutivă din 2014-2016. Rentabilitatea
capitalului propriu, calculată în baza profitului pînă la impozitare în anul 2014 a constituit 0,89 adică la
fiecare leu de mijloace întreprinderea a cîștigat cîte 89 bani profit net,în 2015 57 bani iar în anul 2016 s-a
înregistrat un profit net în valoare de 35 bani.
 14.Detrminăm marja comercială reprezintă indicatorul de măsurare aprofitabilității activității
comerciale a întreprinderii. Formula de calcul este dată:
M.c= PN / VV (2.14)
Calculele pentru determinarea acestui indicator sunt date în tabelul 2.15
Tabelul 2.15 Determinarea marjei comerciale a întreprinderii
Venit din
Anul Indicator Formula Profit net Rezultatul
vinzari
2014 Profit 117 924 6 831 868 0,02
2015 Marja net/Venitu 151 669 7 019 716 0,02
comerciala din
2016 vinzari 143 034 5 734 110 0,02
Sursa:Elaborat de autor

Marja comerciala

0,025

0,02 0,02 0,02 0,02

0,015
Marja comerciala
0,01

0,005

0
2013,5 2014 2014,5 2015 2015,5 2016 2016,5

Figura 2.18 Marja commercială a întreprinderii în anii analizați 2014-2016

Sursa:Elaborat de autor
Concluzie: Marja comercială a oricărei vînzări trebuie să fie suficient de mare astfel încat să acopere
costurile directe de suport ale vînzării (promovare produse, stocare, distributie etc) și costurile indirecte de
suport ale firmei (management general, activități administrative). Astfel pentru compania dată marja
comercială are aceiași valoare pentru întreaga perioada analizată. Din figura de mai sus se observă o
stabilitate a acestui indicator.
Analiza expres
Cu ajutorul analizei coeficienților raporturilor financiare pot fi determinate:
1. Părțile forte și slabe ale facerii respective;
2. Disproporțiile în structura capitalului;
3. Nivelul riscurilor în cazul investiției în afacerea respectivă;
4. Baza pentru comparare cu întreprinderile analogice;
Pentru simplitatea calculelor putem aplica tabelul generalizator al coeficienților financiari.
Tabelul 2.16 Analiza expres al întreprinderii
Intervalul
Indicatorul Formula Valoarea
optim
1 2 3 4
Anul 2014 2015 2016
Rata de acoperiere Active curente/Datorii totale 0,92 1,19 1,80 ≥2
Rata solvabilității
Active totale/ Datorii totale 1,27 1,68 2,39 ˃1
generale
Lichiditatea curentă, Active curente/Datorii pe
0,92 1,19 1,80 1 – 2,5
generală termen scurt
(Mijloace banești + Investiții
pe termen scurt + Creanțe pe
Lichiditatea imediată 0,0004 0,001 0,001 0,7 – 0,8˃1
termen scurt) / Datorii pe
termen scurt
Durata de rotație a Valoarea medie a stocurilor de
stocurilor de mărfuri și mărfuri și materiale x 360 / 0,0004 0,001 0,001 45 zile
materiale Costul vînzărilor
Rata de utilizare a
Vînzări nete/Fond de rulment 27,64 34,64 41,31 X
capitalului propriu
Suma totală a datoriilor/Total
Rata datoriilor -116,6 75,39 20,46 X
pasiv
Capitalul propriu/ Capitalul
Coeficientul de autonomie 0,79 0,59 0,42 0,5 - 0,7
propriu și cel împrumutat
Modificarea procentuală a
profitului pînă la impoziare/
Livierul operațional 1 7,33 -0,22 X
Modificarea procentuală a
vînzărilor nete
Profitul brut x 100 / Venitul
Rentabilitatea producției 0,06 0,10 0,12 X
din vînzări
Profitul pînă la impozitare x
Rentabilitatea activelor 100 / Valoarea medie a 0,18 0,20 0,19 X
activelor
Rentabilitatea capitalului Profit net x 100 / Valoarea
0,89 0,57 0,35 X
propriu medie a capitalului propriu
Marja comerciala Profit net/Venitul din vînzări 0,02 0,02 0,02 X
 III. EVALUAREA ÎNTREPRINDERII S.C. ,,Cerami-Com’’ S.R.L
3.1 Metoda actualizării fluxului de numerar (CFA)
În cadrul prezentei lucrări, conducîndune de scopul inițial de determinarea a valorii afacerii prin
abordarea pe bază de venit.
Abordarea pe bază de venit permite aprecierea valorii întreprinderii prin calcularea valorii prezente
a veniturilor anticipate pentru proprietar, investitori.
Una din premisele importante ale estimării valorii prin abordarea respectivă este continuitatea
exploatării în condiţiile existente la data evaluării. Această metodă este una din cele mai complexe metode
de evaluare, dar şi cea mai corectă din punct de vedere teoretic. Aprecierea valorii afacerii prin metoda
CFA este axată pe presupunerea, că investitorul potenţial nu va plăti pentru afacere mai mult decât suma
veniturilor actualizate generate de această afacere.
Proprietarul nu va vinde afacerea la un preţ mai mic decît suma veniturilor viitoare actualizate.
Astfel valoarea actualizată a veniturilor viitoare devine preţ de piaţă stabilit între vânzător şi cumpărător.
Actualizarea presupune valorile pe o perioadă de prognoză determinată şi o valoare reziduală post
prognoză (perioadă nedeterminată).
Etapele de bază în cadrul metodei actualizării fluxului de numerar (CFA):
1. Alegerea modelului fluzului de numerar;
2. Determinarea duratei perioadei de prognoză;
3. Analiza retrospectivă și prognoza veniturilor din vînzări;
4. Analiza și prognoza costurilor și cheltuielilor;
5. Analiza și prognoza investițiilor;
6. Calculul mărimii fluxului de numerar prntru fiecare an al perioadei de prognoză;
7. Determinarea ratei de actualizare;
8. Determinarea valorii în perioada postprognozată;
9. Determinarea valorii curente a fluxurilor viitoare și al valorii postprognoză;
10. Includerea corecțiilor generalizatoare;
Valoarea estimateă se va determina prin însumarea fluxurilor viitoare actualizate la data evaluării,
inclusive valoarea reziduală. Relația de lalcul este:

VP = + (3.1)

Pentru actualizarea unei sume care se va obține în viitor se utilizează rata de actualizare, care
reprezintă rentabilitatea cerută de piață pentru o sumă de capitaluri investite în întreprinderea evaluatpă.
Rata de actualizare are o semnificație a ratei de fructificare a capitalurilor investite pe piața
financiară în loc să fie investite în întreprindere.
 Reieșind din noțiunea ratei de actualizare prin care aceasta reprezintă o rată de rentabilitate, în cadrul
calculelor se va utiliza rentabilitatea medie a producției întreprinderii evaluate.
a = Rp (3.2)
Astfel, rata de actualizare va fi egală cu:
a = (0,06 + 0,10 + 0,12) / 3 = 0,09 * 100% = 9 % ;
Reversia reprezintă prețul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vîndut la sfîrșitul perioadei
prognozate. Se va presupune că întreprinderea va avea o valoare estimată ca fiind:
R = CF 2017 / rc (3.3)
Unde: R – reversia;
rc - rata de capitalizare;
CF 2017 - Fluxul de numerar postprognozat pentru anul 2017 ;
Rata de capitalizare a fost calculateă prin metoda Gordon.
Model Gordon – presupune o durată infinită a afacerii și o rată de creștere stabilă a fluxului de
numerar. În cadrul acestui model, stabilim rata pentru anul de prognoză sau anul curent.
rc = a – g (3.4)
Unde: rc – rata de capitalizare;
a – Rata de actualizare;
g – sporul mediu din vănzîri (folosim mărimea prognozată a inflației care este de 5 %);
rc = 9 % - 5 % = 4 %
Alegerea modelului fluxului de numerar
În procesul evaluării afacerii se va accepta unul din modelele fluxului de numerar (CF) : CF pentru
capitalul propriu sau CF pentru tot capitalul investițional. Fluxul de numeral pentru capitalul propriu se
determină conform următorului algoritm:
Fluxul de numerar = Profitul net
+ amortizarea, uzura
+ (-) micşorarea (sporul) fondului de rulment
+ (-) micşorarea (sporul) investiţiilor reale – în fonduri fixe
+ (-) sporul (micşorarea) datoriei pe termen lung
= Flux de numerar
Determinăm fluxul de numerar pentru întreprindere în tabelul de mai jos
 Tabelul 3.1 Determinarea cash flow-ul
Nr Indicatorii 2014 2015 2016
.
1 Profitul net, lei 117 924 151 669 143 034
2 Amortizarea activelor materiale și
30 872 30 872 30 872
nemateriale, lei
3 Modificările fondului de rulment, lei - - 34 549 187 181
4 Modificarea datoriilor pe termen lung, lei - 0 0
5 Cash flow, lei - 217 090 -13 275
Sursa:Elaborat de autor
Cash Flow, lei (2015) = 217 090 lei;
Cash Flow, lei (2016) = -13 275 lei;
Tabelul 3.2 Determinarea valorii întreprinderii S.C. ,,Cerami-Com’’ S.R.L.

Anii de prognoză
Nr Indicatorii
2016 2017 2018 2019 2020
1 Cash-flow,lei 475308 535196,8 602631,60 678563,18 764062,14
Coeficient de 1 0,79 0,62 0,48 0,38 0,30
2
actualizare
Coeficient de 32,60
3
discontare, %
4 Reversia, lei 2639061,04
Cash-flow 475308 422805,47 37361,59 325710,33 290343,61
5
actualizat
Valoarea 2339731,93
6
afacerii,lei
Valoarea afacerii, 144427.90
7
euro

Coeficient de actualizare = = = 0,7855sau 0,79 (2010)

Determinăm cash-flow-ul, lei pentru anul 2016 - 2020.

Cash Flow,lei2010 = 475308 * 1,126% (Δmed %= 12.6% Venituri din vînzări Tab.1) = 535196,81lei
Cash Flow,lei 2011 = 535196,81 lei *1,126 % = 602631,60 lei
Cash Flow,lei 2012 = 602631,6 * 1,126% = 678563,18 lei
Cash Flow,lei 2013 = 678563,18* 1,126% = 764062,14 lei
Cash Flow,lei 2014 = 764062,14 * 1,126% = 860333,9 lei
Determinăm Cash flow actualizat pentru fiecare an prognozat.
Cash Flow,lei2010 = 535196,8*0,79=422805,47
Cash Flow,lei 2011 = 602631,60 *0,62=373631,60
Cash Flow,lei 2012 = 678563,18*0,48= 325710,33
Cash Flow,lei 2013 = 764062,14 *0,38= 290343,61
Determinăm reversia ca raport dintre cash-flow-ul net pentru anul imediat următor
perioadei de gestiune și rata de capitalizare :

R= = 2639061,04lei

Calculăm reversia actualizată :

Ra = R / (1+ 0.273)5 = 2639061,04/ 3,3482= 788202,93lei
Calculăm valoarea de piață a întreprinderii sumând fluxurile de numerar actualizate cu
reversia actualizată :
V =1551529 +788202,93lei = 2339731,93lei
Astfel, valoarea de piață a SRL”Forum” determinată prin metoda actualizării fluxurilor de
numerar constituie 2339731,93 lei, sau 144427.90 euro.
Conform cursului BNM la data de 24.12.2010, 1 euro = 16.20 lei
 CONCLUZIE
Dezvoltarea pieţei imobiliare are o importanţă deosebită pentru statornicirea unui stat, fiind un
element component esenţial al economiei de piaţă. Fără o piaţă imobiliară avansată nu este posibilă
dezvoltarea proceselor investiţionale, creşterea producţiei şi sporirea nivelului de trai al populaţiei ţării.
Fără piaţa bunurilor imobiliare nu poate exista piaţă în general, deoarece piaţa forţelor de muncă, piaţa de
capital, piaţa serviciilor şi a mărfurilor, pentru existenţă au nevoie de încăperi în care să-şi desfăşoare
activitatea.
Însemnătatea acestei pieţe este determinată de particularităţile sale. Pe de o parte, aceasta este o sferă a
relaţiilor ce cuprinde nu numai subiecţii activităţii antreprenoriale. Pe de altă parte piaţa imobiliară este un
component esenţial al economiei de piaţă.
Piaţa bunurilor imobile comerciale, care include oficii, bunuri imobile utilizate pentru activităţile de comerţ,
întreprinderi de prestare a serviciilor, hoteluri, restaurante şi alte bunuri imobile cu destinaţie comercială
funcţionează şi este caracterizată de o infrastructură dezvoltată, care este susţinută de agenţiile guvernamentale şi
companiile private ce activează în domeniul evaluării bunurilor imobile în diferite scopuri.
Pentru evaluarea bunurilor imobile comerciale orice evaluator trebuie să cunoască şi să posede
cunoştinţele necesare cu privire la acţiunea factorilor care ar duce la ridicare valorii de piaţă a
bunului, cît şi a factorilor care ar pute diminua această valoare.
Principiile de evaluare au o importanţă deosebită la evaluarea bunurilor imobiliare comerciale,
întreprinderilor, activelor nemateriale cât şi a tuturor tipurilor de bunurilor imobiliare, fiind baza teoretică
a procesului de evaluare a valorii de piaţă. Prin utilizarea concretă a lor ele oferă o încheiere cât mai reală
a valorii proprietăţii. Conform clasificărilor principiilor, fiecărui tip de imobil i se atribuie unele din
principii, sau în cazuri concrete mai multe tipuri concomitent, care duc la estimarea mai reală a valorii
bunurilor.
Valoarea afacerii depinde de diverşi factori care pot acţiona asupra valorii lui. Influenţa tuturor
tipurilor de factori duc atât la sporirea cât şi la reducerea valorii businessului
În cazul obiectelor comerciale este necesar de a utiliza metoda venitului, cu toate că în Republica
Moldova din motivul instabilităţii economice sunt întâlnite dificultăţi în determinarea ratei de actualizare
şi capitalizare, a riscurilor înalte ce sunt legate de investiţii.
Procesul de evaluare a întreprinderii S.C. ,,Cerami-Com’’ S.R.L. amplasat în Anenii-Noi, s. Mereni
a parcurs un şir de etape.
Astfel, în urma realizării raportului de evaluare valoarea de piaţă a afacerii întreprinderii
S.C. ,,Cerami-Com’’ S.R.L. determinată prin metoda actualizării fluxurilor de numerar constituie
2339731,93 lei, sau 144427.90 euro.
Scopul propus la efectuarea acestei lucrări a fost îndeplinit.
 Recomandări:
1. Creearea condiţiilor favorabile pentru a obţine accesul la informaţiile veridice referitoare la
tranzacţii cu bunuri imobile. Este necesar de creat o bază de date bine formată, care ar permite
evaluatorilor mult mai uşor să colecteze informaţii în ceea ce priveşte întreprinderea evaluată sau alte
întreprinderi.
2. Pentru evaluarea afacerii este nevoie de cunoscut şi de posedat cunoştinţele necesare atât în
domeniul evaluării, cât şi în cel economic.
3. Dezvoltarea pieţei imobiliare depinde în majoritatea cazurilor de calitatea serviciilor de
evaluare, de eficienţa şi conştientizarea experţilor-evaluatori.
4. Reieşind din faptul că majoritatea întreprinderilor duc o contabilitate dublă este greu de
determinat valoarea de piaţă cât mai corectă.
 Bibliografie
Acte normative
1. Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare nr.989-XV din 18.04.2002.
2. Legea Republicii Moldova cu privire la preţul normativ de vânzare-cumpărare a pământului
nr.1308-XIII. Din 25.07.1997. M.O. nr. 147-149 din 06.12.2001.
3. Hotărârea Guvernului Republicii Moldova pentru aprobarea Regulamentului cu privire la
vânzarea-cumpărarea terenurilor aferente obiectelor privatizate şi întreprinderilor private, nr.562 din
23.10.96.
4. Hotărâre a Guvernului R.M. nr. 958 din 04.08.2003 „Despre aprobarea Regulamentului
provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile” M.O. nr.177-181 15.09.2003.
Manuale, monografii
5. Svetlana Albu; Ion Albu „Evaluarea patrimoniului”. Chişinău 2009.
6. Olga Buzu, Angela Matcov „Evaluarea bunurilor imobile : teorie şi practică” Chişinău 2003.
7. Olga Buzu, „Organizarea activităţii de evaluare” Ediţia a doua. Chişinău 2002.
8. Cadastru bunurilor imobile. V-5
9. Standarde Profesionale Europene pentru Evaluarea Proprietăţilor Imobiliare” comandat de
TEGOVA; ediţia română 1998
10. Culegerea indicilor comasaţi ai valorii de inventariere a bunurilor imobiliare la efectuarea
tranzacţiilor gen cumpărare, vânzare, schimb, donaţie, gaj, moştenire. Aprobat 15 iunie1997.
11. Indicii comasaţi ai valorii de reconstituire a construcţiei locative, edificiilor publice şi a
comunicaţiilor comunale de importanţă vitală. M.O. al RM nr. 109-111 din 31.08.00
12. Standard Moldovean 249:2004 Sistem unic de evaluare a patrimoniului: termeni şi definiţii.
Chişinău. Departamentul „Moldova – Standard” , 1999
13. Anuarul statistic pe anul 2010. Chişinău. Departamentul statistică şi sociologie,2010
14. Raport financiar pe anii 2014-2016.