RAPORT DE EVALUARE

Proprietate imobiliara
Teren Balastiera Crovu Icom.Odobesti, jud.Dambovita,
Numarul Cadastral 731, Cartea Funciara nr.324 Odobesti

Beneficiar:
SC XENER IMPORT-EXPORT SRL

SC Blitz Business Services SRL

Director executiv
Cezar Onea

MARTIE 2013

ELABORATOR LUCRARE

ec. Danciu Cristian George

membru titular ANEVAR / UNEAR
expert evaluator
proprietati imobiliare
intreprinderi
bunuri mobile

RAPORT DE EVALUARE
Proprietate imobiliara teren Balastiera Crovu I SC Xener Import-Export SRL

SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE

Ca urmare a solicitrii Dumneavoastr, v prezentm rezultatele raportului de
evaluare elaborat in vederea estimrii valorii de piata a terenului din extravilanul
com.Odobesti, jud.Dambovita ce apartine SC XENER IMPORT-EXPORT SRL.
Aceast sinteza nsoete Raportul de evaluare complet.
Obiectul evaluarii:
Obiectul evaluarii este terenul balastiera Crovu I situat in extravilanul com.
Odobesti, jud.Dambovita, teren ce are Numarul Cadastral 731 si este inscris in Cartea
Funciara a localitatii Odobesti sub nr. 324. Terenul apartine SC Xener Import-Export
SRL.
Beneficiarul lucrrii:

SC Xener Import-Export SRL

Dreptul evaluat:
Dreptul de proprietate asupra terenului apartine SC Xener Import-Export SRL
conform Contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1597 din 25.09.2006
de BNP Dan Oliviu Vasilica.
Scopul evaluarii:
Scopul acestui raport este estimarea valorii de piata.
Bazele evaluarii:
Evaluarea a fost facuta in conformitate cu prevederile Standardelor
Internationale de Evaluare (IVS) elaborate de Comitetul International pentru
Standarde de Evaluare, cu respectarea Standardelor Europene de Evaluare (EVS)
precum si cu respectarea prevederilor ANEVAR/UNEAR.
Evaluarea se bazeaza atat pe informatiile primite din partea proprietarului, cat si
pe rezultatele investigatiilor facute de catre evaluator.
Pentru estimarea valorii de piata a terenului supus evaluarii s-a aplicat
abordarea prin venit.

Tipul de valoare si definirea acesteia:

Valoarea estimata in acest raport de evaluare este valoarea de piata.
Definitia valorii de piata, in conformitate cu Standardele Internaionale de
Evaluare 2011, publicat de Comitetul Internaional pentru Standarde de Evaluare
IVSC este:

20

RAPORT DE EVALUARE
Proprietate imobiliara teren Balastiera Crovu I SC Xener Import-Export SRL

Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ sau o datorie ar
putea fi schimbat(), la data evalurii, ntre un cumprtor hotarat i un vanztor
hotrat, ntr-o tranzacie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si n care prile
au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrangere.
Data evalurii:

15.03.2013

La data evalurii, cursul de schimb al monedei naionale era de:

4,3940 RON/EURO

Data elaborrii raportului de evaluare:

18.03.2013

Autorul Raportului de Evaluare:

S.C. BLITZ BUSINESS SERVICES S.R.L.
Sediu social : Bucuresti, Calea Mosilor nr.135, sc.A, et.1, ap.2
CIF:
RO 16456225
Nr. ORC :
J40/8538/2004
Evaluator:
Danciu Cristian George expert evaluator
membru titular ANEVAR
Legitimatie 6039
membru titular UNEAR
Legitimatie 11970
Evaluatorul are pozitia de consultant, conform normelor europene.
Evaluatorul se obliga sa nu divulge datele aferente lucrarii si sa respecte codul
deotologic al profesiei de evaluator.
Concluziile evalurii
Valoarea de piata a terenului situat in extravilanul com.Odobesti,
jud.Dambovita, avand Numarul Cadastral 731 in Cartea Funciara nr.324 a
localitatii Odobesti, aflat in proprietatea SC Xener Import-Export SRL, este de
753.336 RON, echivalent a 171.446 EURO, la cursul euro de 4,3940 RON/EURO
in data de 15.03.2013.
Danciu Cristian-George
expert evaluator
membru titular ANEVAR / UNEAR

21

RAPORT DE EVALUARE
Proprietate imobiliara teren Balastiera Crovu I SC Xener Import-Export SRL

RAPORT EVALUARE
Proprietate imobiliara
Teren Balastiera Crovu Icom.Odobesti, jud.Dambovita,
Numarul Cadastral 731, Cartea Funciara nr.324 Odobesti

22

RAPORT DE EVALUARE
Proprietate imobiliara teren Balastiera Crovu I SC Xener Import-Export SRL

CUPRINS

CAP. 1. PREZENTARE GENERALA ............................................................................................................... 25

1.1 DATE GENERALE .....................................................................................................................................25
1.2 PREZENTAREA BENEFICIARULUI........................................................................................................ 26
1.3 PREZENTAREA EVALUATORULUI ....................................................................................................... 26
1.4 SURSE DE INFORMARE ........................................................................................................................... 27
1.5. IPOTEZE SI CLAUZE LIMITATIVE ........................................................................................................ 27
1.6. CLAUZA DE NEPUBLICARE .................................................................................................................. 28
1.7. RESPONSABILITATEA FAT DE TERI .............................................................................................. 28
CAP. 2. DESCRIEREA PROPRIETATII IMOBILIARE................................................................................ 30
2.1. AMPLASAMENT ......................................................................................................................................30
2.2. SITUATIE JURIDICA................................................................................................................................ 30
2.3. DESCRIEREA PROPRIETATII IMOBILIARE......................................................................................... 30
CAP. 3. EVALUARE............................................................................................................................................ 37
3.1 ALEGEREA METODELOR DE EVALUARE ........................................................................................... 37
3.2 EVALUARE ABORDAREA PRIN VENIT ............................................................................................. 37
3.2.1. Metoda fluxurilor financiare actualizate............................................................................................. 37
CAP.4. CONCLUZII ............................................................................................................................................ 42
4.1 VALORI REZULTATE SI VALOARE PROPUSA .................................................................................... 42
4.2. OPINIA EVALUATORULUI..................................................................................................................... 42
CERTIFICARE .................................................................................................................................................... 44
ANEXE .................................................................................................................................................................. 45

23

RAPORT DE EVALUARE
Proprietate imobiliara teren Balastiera Crovu I SC Xener Import-Export SRL

CAPITOLUL 1
PREZENTARE GENERALA

24

RAPORT DE EVALUARE
Proprietate imobiliara teren Balastiera Crovu I SC Xener Import-Export SRL

CAP. 1. PREZENTARE GENERALA

1.1 DATE GENERALE

Obiectul evaluarii:
Obiectul evaluarii este terenul balastiera Crovu I situat in extravilanul
com.Odobesti, jud.Dambovita, teren ce are Numarul Cadastral 731 si este inscris in
Cartea Funciara a localitatii Odobesti sub nr.324. Terenul apartine SC Xener ImportExport SRL.
Beneficiarul lucrrii:

SC Xener Import-Export SRL

Dreptul evaluat:
Dreptul de proprietate asupra terenului apartine SC Xener Import-Export SRL
conform Contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1597 din 25.09.2006
de BNP Dan Oliviu Vasilica.
Scopul evaluarii:
Scopul acestui raport este estimarea valorii de piata.
Bazele evaluarii:
Evaluarea a fost facuta in conformitate cu prevederile Standardelor
Internationale de Evaluare (IVS) elaborate de Comitetul International pentru
Standarde de Evaluare, cu respectarea Standardelor Europene de Evaluare (EVS)
precum si cu respectarea prevederilor ANEVAR/UNEAR.
Evaluarea se bazeaza atat pe informatiile primite din partea proprietarului, cat si
pe rezultatele investigatiilor facute de catre evaluator.
Pentru estimarea valorii de piata a terenului supus evaluarii s-a aplicat
abordarea prin comparatii.
Tipul de valoare si definirea acesteia:
Valoarea estimata in acest raport de evaluare este valoarea de piata.
Definitia valorii de piata, in conformitate cu Standardele Internaionale de
Evaluare 2011, publicat de Comitetul Internaional pentru Standarde de Evaluare
IVSC este:
Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ sau o datorie ar
putea fi schimbat(), la data evalurii, ntre un cumprtor hotarat i un vanztor
hotrat, ntr-o tranzacie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si n care prile
au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrangere.
Data evalurii:
15.03.2013
La data evalurii, cursul de schimb al monedei naionale era de:
4,3940 RON/EURO
Data elaborrii raportului de evaluare:
18.03.2013
25

RAPORT DE EVALUARE
Proprietate imobiliara teren Balastiera Crovu I SC Xener Import-Export SRL

1.2 PREZENTAREA BENEFICIARULUI

Denumire:

SC Xener Import-Export SRL

- cod unic de inregistrare: 16252799;

- atribut fiscal: R;
- numr de ordine in Registrul Comerului: J40/4413/18.03.2004
- sediu: Aleea Vlahita nr.4, bl.PM21, sc.A, et.7, ap.43, sector 3, Bucuresti.

1.3 PREZENTAREA EVALUATORULUI

Autorul Raportului de Evaluare:

S.C. BLITZ BUSINESS SERVICES S.R.L.
Sediu social : Bucuresti, Calea Mosilor nr.135, sc.A, et.1, ap.2
CIF:
RO 16456225
Nr. ORC :
J40/8538/2004
Evaluator:
Danciu Cristian-George
Expert Evaluator - Intreprinderi
Expert Evaluator - Bunuri mobile
Expert Evaluator - Proprietati imobiliare
membru titular ANEVAR
Legitimatie 6039
membru titular UNEAR
Legitimatie 11970
Evaluatorul are pozitia de consultant, conform normelor europene.
Evaluatorul se obliga sa nu divulge datele aferente lucrarii si sa respecte codul
deotologic al profesiei de evaluator.
Echipa de evaluatori ai Blitz Business Services SRL cuprinde experti evaluatori
formati si perfectionati de ANEVAR/UNEAR, ingineri, economiti i ali specialiti.
ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania) este membru in
organizatiile internationale de profil:
-

membru al Consiliului director al International Valuation Standards

Committee IVSC;
membru al Grupului European al Asociatiilor de Evaluatori TEGoVA
(organism consultativ al Comunitatii europene);
membru al WAVO (Asociatia Mondiala a Organizatiilor de Evaluatori).
Evaluatorul are pozitia de consultant, conform normelor europene.
26

RAPORT DE EVALUARE
Proprietate imobiliara teren Balastiera Crovu I SC Xener Import-Export SRL

Evaluatorul se obliga sa nu divulge datele aferente lucrarii si sa respecte

codul deotologic al profesiei de evaluator.
UNEAR - Uniunea Naional a Evaluatorilor Autorizai din Romania
UNEAR a luat fiin, n anul 2011, n baza Ordonanei Guvernului Romaniei
privind unele msuri n domeniul evalurii bunurilor, ca organizaie profesional de
utilitate public, fr scop patrimonial, din care fac parte evaluatorii autorizai care
dobandesc aceast calitate, n condiiile prevzute de O.G. 24/2011.
Apariia sa ncununeaz cei 20 de ani n care profesia de evaluator a evoluat i
s-a maturizat odat cu consolidarea mediului economic romanesc, Uniunea fiind
continuatoarea Asociaiei Naionale a Evaluatorilor din Romania - ANEVAR.
Uniunea are drept scop organizarea, coordonarea i autorizarea exercitrii
profesiei de evaluator autorizat n Romania, reprezentarea i protejarea intereselor
profesionale ale membrilor si, asigurarea exercitrii independente a profesiei de
evaluator autorizat cu respectarea deontologiei profesionale i a unui nalt nivel de
calificare profesional, precum i promovarea standardelor, metodelor i tehnicilor
de evaluare n activitatea evaluatorilor autorizai.

1.4 SURSE DE INFORMARE

Datele cuprinse in raportul de evaluare au fost confirmate si insusite prin
inspectia proprietatii imobiliare, in martie 2013, ocazie in care au fost puse la
dispozitie diverse informatii referitoare la proprietate.
S-au considerat aceste surse credibile, evaluatorul neverificand autenticitatea
actelor juridice si a celorlalte documente prezentate.
Alte surse de informare: publicatii de specialitate; oferte ale agentiilor imobiliare;
site-uri de specialitate.
La elaborarea lucrrii s-a inut cont de prevederile cuprinse n standardele,
normele i recomandrile Asociaiei Naionale a Evaluatorilor din Romnia.

1.5. IPOTEZE SI CLAUZE LIMITATIVE

Evaluarea a fost facuta presupunand ca proprietatea a fost construita in

conformitate cu autorizatiile si avizele legale si ca este ocupata si folosita fara
incalcarea prevederilor legale.
Evaluarea se bazeaza pe informatiile puse la dispozitie de proprietar si pe
observatiile constatate in urma inspectiei directe.
S-a considerat ca nu exista defecte ascunse ce ar putea influenta parerea
evaluatorului asupra valorii proprietatii.
27

RAPORT DE EVALUARE
Proprietate imobiliara teren Balastiera Crovu I SC Xener Import-Export SRL

Nu s-au inspectat acele parti ale proprietatii care sunt acoperite, ascunse sau
inaccesibile si evaluarea s-a facut considerand ca acestea sunt in conditii normale.
Nu s-a investigat prezenta sau absenta substantelor nocive existente in unele
materiale de constructii, in absenta unor informatii privind acest aspect, evaluarea s-a
facut considerand ca nu sunt pierderi de valoare din aceste considerente.
Proprietatea a fost inspectata integral, interior si exterior.
Calculul suprafetelor a fost facut dupa documentele puse la dispozitie de
proprietar.

1.6. CLAUZA DE NEPUBLICARE

Acest raport de evaluare, n ntregime, parial sau n referine, nu poate fi inclus

n nici - un document, circular sau declaraie public i nu poate fi publicat n nici - o
form fr aprobarea scris a evaluatorului referitoare la forma i contextul n care ar
putea apare.

1.7. RESPONSABILITATEA FAT DE TERI

Evaluatorul are responsabilitate numai fa de client, care se oblig s-l

protejeze fa de preteniile terilor.
Clientul se oblig s nu difuzeze lucrarea unor tere persoane i s nu o
foloseasc n alt scop, dect n acela pentru care a fost solicitat.

28

RAPORT DE EVALUARE
Proprietate imobiliara teren Balastiera Crovu I SC Xener Import-Export SRL

CAPITOLUL 2
DESCRIEREA PROPRIETATII IMOBILIARE

29

RAPORT DE EVALUARE
Proprietate imobiliara teren Balastiera Crovu I SC Xener Import-Export SRL

CAP. 2. DESCRIEREA PROPRIETATII IMOBILIARE

2.1. AMPLASAMENT

Proprietatea imobiliara care face obiectul prezentului raport de evaluare este

amplasata in comuna Odobesti, extravilan, punct BALASTIERA CROVU I. Terenul
are Numarul Cadastral 731 si este inscris in Cartea Funciara nr.324 a localitatii
Odobesti.
Vecinatati:
Nord
Est
Sud
Vest

- ROMSILVA - 353.11 m
- DF 256 - 750.14m
- pdure proprieti particulari - 286.63 m
- pdure proprieti particulare - 450.17 m.
- RUL ARGE - 586.40 m

2.2. SITUATIE JURIDICA

Dreptul de proprietate asupra terenului apartine SC Xener Import-Export SRL
conform Contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1597 din 25.09.2006
de BNP Dan Oliviu Vasilica.

2.3. DESCRIEREA PROPRIETATII IMOBILIARE

Suprafaa corpului de proprietate, rezultat n urma msurtorilor, este S total =
250.000 mp din care : S1 = 185.004 mp Npr (teren neproductiv), S2 = 50.443mp
HB (balta naturala) si S3 = 14.553 mp HB (balta naturala).
Conform Studiului Geotehnic prezentat echipei de evaluare, din punct de vedere
geomorfologic, zona com Odobeti sat.Miuleti aparine Cmpiei Romne, cmpie cu
caracter tabular, cu o slab nclinare NW - SE, fr forme pozitive de relief.
Caracteristica dominant a acestui sector al Cmpiei Romne au fost intensele
micri de subsiden, ce s-au manifestat la nivelul cuaternarului, fapt care a
determinat o coborre accentuat n raport cu zona colinar i Cmpiile piemontane
de la nord. Aceasta a permis acumularea unei stive groase de 250-300 m a
depozitelor cuaternare.
Astfel, s-a format subunitatea geomorfologic distincta, cunoscut n literatura
de specialitate sub numele de Cmpia de divagare Titu - Potlogi. Micrile de
subsiden au determinat, pe lng sedimentarea intens a depozitelor cuaternare, o
schimbare de curs a reelei hidrografice majore spre est (de unde i numele de
divagare, precum i formarea unui relief monoton, dat de necarea teraselor formate
n diferite etape n depozitele cuaternare), fenomen manifestat spre sfritul
30

RAPORT DE EVALUARE
Proprietate imobiliara teren Balastiera Crovu I SC Xener Import-Export SRL

Pleistocenului superior i pn n Holocenul superior.

Geologic, zona se caracterizeaz n suprafa prin prezena depozitelor Holocen
superioare, ce se extind pn la adncimi de 15 - 20 m, dezvoltate n facies aluvionar
grosier n baz i depozite aluvial - proluviale, argiloase - prfoase n suptafa.
In continuare, n adncime se dezvolt Pleistocenul in succesiune complet:
-Pleistocenul inferior, reprezentate printr-o alternan de depozite aluvionare i
depozite argilose;
-Pleistocenul mediu argilos;
-Pleistocenul superior, constituit dintr-o alternan de aluviuni grosiere i
depozite argiloase.
Tectonic, zona aparine Platformei Valahe, n sectorul de monoclin general de
coborre spre nord, spre catena muntoas. Aceast zon s-a comportat ca o zon
stabil, afectat numai de micri epirogenice n decursul ciclului alpin.
Hidrologic, zona studiat este situat n interfluviul Dmbovia - Arge, care au
avut rol major n definitivarea structurii geologice i geomorfologice a zonei.
Climatic, localitatea Odobeti, sat Miuleti, se caracterizeaz prin urmtorii
parametri:
- temperatura medie anual + 10 C;
- temperatura maxim absolut + 39,5 C;
- temperatura minim absolut - 29,5C;
- precipitaii medii anuale: 600 mm.
- adncimea maxim de nghe - 0,90 m, conform STAS 6054/77.
Din punct de vedere seismic, zona se ncadreaz gradului 7 (apte), conform
STAS 11100/I -77.
Conform normativului P100/1992, zona se caracterizeaz prin urmtorii
parametri seismici:
- zon seismic C
- coeficient sesmic ks = 0,20 g
- perioada de col Tc = 1,00 s
Concluziile si recomandarile care se regasesc in studiul geotehnic pus la
dispozitia evaluatorilor sunt urmatoarele:
Terenul este plan, stabil, mobilat n parte la data executrii lucrrilor, cu
construcii care vor fi demolate.
Stratificaia este specific zonei Cmpiei de divagare, cu depozite aluvial proluviale argiloase n suprafa i depozite aluvionare grosiere, n baz.
Fundarea pe stratul de pietri cu nisip se poate face ncepnd cu h=-1,50m, pe
strat de pietri cu bolovni i nisip.
Presiunea convenional conform STAS 3300/2-1985, este Pconv.= 360 KPa si
corespunde la adncimea de fundare h=-2,00m de la cota terenului natural i
limi ale fundaiilor b= 1,00m.
Pentru adncimi de fundare diferite de h=-2,00m, presiunea convenional se
corecteaz conform aceluiai STAS.
Orizontul acvifer freatic este situat la cca.-5,00m de la cota terenului natural.
Avnd n vedere grosimea stratului de pietri strbtut de forajele executate,
precum i suprafaa de 250.000mp studiat, se poate estima un volum de
4.750.000 mc. Din observaiile fcute precum i din ridicarea topo, se estimeaz
c este exploatat cca.jumtate din volumul estimat. Deci rmne n continuare
31

RAPORT DE EVALUARE
Proprietate imobiliara teren Balastiera Crovu I SC Xener Import-Export SRL

un volum de exploatat de 2.375.000 mc

Riscul geotehnic este redus.

Desi criza economica a determinat o scadere dramatica a activitatii in

constructii, in prezent piata a inceput sa dea semne de revigorare, motiv pentru care
cererea pe piata agregatelor minerale de rau poate inregistra si ea cresteri
semnificative.
In prezent, terenul necesita investitii in vederea utilizarii sale initiale: exploatare
balastiera.

32

RAPORT DE EVALUARE
Proprietate imobiliara teren Balastiera Crovu I SC Xener Import-Export SRL

33

RAPORT DE EVALUARE
Proprietate imobiliara teren Balastiera Crovu I SC Xener Import-Export SRL

34

RAPORT DE EVALUARE
Proprietate imobiliara teren Balastiera Crovu I SC Xener Import-Export SRL

35

RAPORT DE EVALUARE
Proprietate imobiliara teren Balastiera Crovu I SC Xener Import-Export SRL

CAPITOLUL 3
EVALUARE

36

RAPORT DE EVALUARE
Proprietate imobiliara teren Balastiera Crovu I SC Xener Import-Export SRL

CAP. 3. EVALUARE
3.1 ALEGEREA METODELOR DE EVALUARE
Practica evaluarii imobiliare utilizeaza trei abordari si anume:
- abordarea prin costuri.
- abordarea prin comparatii directe.
- abordarea prin capitalizarea veniturilor.
Abordarea prin costuri este una dintre abordrile valorii cel mai frecvent
aplicate pentru estimarea valorii de pia. Aceasta estimeaz valoarea prin estimarea
costurilor de achiziionare a terenului i de construire a unei noi proprieti, cu aceeai
utilitate,sau de adaptare a unei proprietai vechi pentru acceai utilizare, fara costuri
legate de timpul de construcie. Costul de nlocuire net (CIN) este considerat ca o
metod acceptabil pentru ajungerea la valoarea de pia a proprietilor pentru care
informaiile relevante sunt rare.
Abordarea prin comparatii utilizeaza procesul de lucru in care estimarea
valorii de piata se face prin studierea preturilor de pe pia pentru a gasi proprietati
similare comparandu-le apoi cu proprietatea de evaluat.
Abordarea prin venit se bazeaza pe principiul care defineste faptul ca
proprietatile imobiliare generatoare de venituri se pot achizitiona ca investitii, motiv
pentru care investitorul considera ca element esential ce influenteaza valoarea
capacitatea de a produce profit. Premisa de baza a abordarii investitionale este relatia
direct proportionala dintre capacitatea beneficiara si valoarea proprietatii imobiliare.
Pentru estimarea valorii de piata a terenului supus evaluarii s-a utilizat
abordarea prin comparatii si abordarea prin randament.

3.2 EVALUARE ABORDAREA PRIN VENIT

Abordarea prin venit este o parte a procesului sistematic de evaluare, dar
diferitele metode, tehnic si proceduri utilizate in abordare reprezinta instrumente de
scop general, aplicabile in evaluarea proprietatilor generatoare de venit.
In abordarea prin venit, un evaluator analizeaza capacitatea proprietatii de a
genera beneficii viitoare si capitalizeaza venitul pentru a determina o valoare
actualizata.
3.2.1. Metoda fluxurilor financiare actualizate
Metoda de evaluare prin actualizarea fluxurilor financiare viitoare se bazeaz
pe capacitatea activului de a genera fluxuri pozitive de disponibiliti care n final
rmn la dispoziia proprietarului.
37

RAPORT DE EVALUARE
Proprietate imobiliara teren Balastiera Crovu I SC Xener Import-Export SRL

Analiza cash-flow-ului consta in tehnica modelarii financiare bazate pe ipoteze

explicite referitoare la previziunea profitului unei proprietati generatoare de venit.
Analiza fluxurilor financiare se bazeaza pe ipoteze asupra conditiilor viitoare ale
pietei care vor afecta oferta, cererea, cheltuielile precum si riscul potential. Pe baza
acestor ipoteze se previzioneaza capacitatea proprietatii de a genera venit, pe baza
evolutiei posibile a veniturilor si cheltuielilor.
Fiind o metod de randament i avnd n vedere particularitile aplicrii,
argumentul care susine aplicarea metodei este capabilitatea activului de a genera
profit i n perioada urmtoare, ntr-un orizont de timp rezonabil.
Premisele aplicrii metodei sunt:
- definirea condiiilor normale de exploatare i funcionare;
- deducerea din profitul net degajat din exploatare a cheltuielilor de investiii (ca
imobilizri sau fond de rulment) necesare susinerii capacitii beneficiare
considerate;
- valoarea rezultat exprim rezultatul utilizrii acelor elemente de patrimoniu
care particip la desfurarea activitii.
Metoda se aplic sub rezerva certitudinii informaiilor i estimrilor facute i
anume:
- estimrile privind evoluia capacitii de absorbie a pieei;
- estimarile veniturilor n perioada de previziune;
- estimrile privind structura costurilor i a programului de investiii pentru a
susine evoluia vnzrilor i a cheltuielilor.
Durata previziunii
Alegerea duratei de 5 ani pentru scenariul de previziune are n vedere
posibilitatea de a face estimri credibile privind activitatea viitoare. La alegerea
duratei de de previzionare s-a avut in vedere:
- perioada normal de recuperare a unei investiii n sector;
- volumul maxim de pietris ce poate fi exploatat.
Investitii
Veniturile previzionate pentru proprietatea evaluata au luat in calcul existenta
unei investitii initiale de aproximativ 1.000.000 euro. Aceasta investitie se traduce prin
achizitionarea unei statii de sortare si splare, un concasor, un utilaj de excavare,
benzi transportoare, un incarcator frontal, autobasculante pentru transport agregate.
Venituri si cheltuieli
Veniturile estimate pentru perioada previzionata se bazeaza pe urmatoarele
premise:
- cresterea cu 5% pe an a volumului mediu de pietris exploatat zilnic: de la 1.500
mc in 2013 la 1.823 mc in 2017;
38

RAPORT DE EVALUARE
Proprietate imobiliara teren Balastiera Crovu I SC Xener Import-Export SRL

- volumul mediu de agregate de balastiera sortate s-a estimat la 90% din

volumul de pietris exploatat;
- pretul mediu de valorificare a metrului cub de agregat de balastiera s-a estimat
la 2 euro pentru 20013, considerandu-se o crestere anuala a acestuia cu 6%.
Cheltuielile s-au estimat ca fiind 80% din veniturile din exploatare in primul an.
Capitalul de lucru necesar s-a estimat procentual din cifra de afaceri,
estimat la 5% din CA.

fiind

Fluxul de numerar (cash-flow)

Cash-flowul reprezint sumele nete la dispoziia proprietarului degajate din
ansamblul operaiunilor generatoare de venit, dup ce din intrrile totale de fonduri sau dedus totalitatea ieirilor de fonduri generate de activitile de exploatare,
financiare sau investitionale.
Amortizarea constituie si o sursa disponibila la dispoziia societii.
Cash-flow net actualizat
Actualizarea asigura comparabilitatea cash-flow-lui realizat in perioade diferite
de timp (2013-2017), stabilindu-se valoarea actuala a sumelor nete disponibile in
viitor.
Actualizare fluxurilor s-a realizat la o rata de actualizare de 18%, rata ce conine
in structura sa:
18,0%
_____
-rata de baza
-coeficient de risc

10,5
7,5

din care:
-riscul concurential
-riscul dependentei fata de clientela
-risc legislativ

3,0
3,5
1,0

Valoarea reziduala s-a calculat prin capitalizarea profitului net estimat in primul
an care urmeaza dupa perioada de previziune explicita.
S-au actualizat fiecare din agregatele fluxului de numerar rezultnd:

39

RAPORT DE EVALUARE
Proprietate imobiliara teren Balastiera Crovu I SC Xener Import-Export SRL

CASH FLOW
An

1
2013

2
2014

3
2015

2016

2017

TOTAL

CASH FLOW
OPERATIONAL
Volum de pietris exploatat
zilnic
Volum de pietris exploatat
anual
Volum de agregate de
balastiera sortate zilnic
Volum de agregate de
balastiera sortate anual
Pret mediu de valorificare
Venituri anuale din
exploatare
TOTAL VENITURI
Procent cheltuieli
Cheltuieli de exploatare
TOTAL CHELTUIELI
Profit brut
Impozit pe profit
PROFIT NET
Capital de lucru
Variatia capitalului de lucru
Cash flow net operational
rata de actualizare

factor de actualizare
Valori actualizate
CASH FLOW
INVESTITIONAL
Vanzari de active
Investitii
Amortizarea
Achizitii de active
TOTAL
Valori actualizate

mc

1.500

1.575

1.654

1.736

1.823

mc

360.000

378.000

396.900

416.745

437.582

mc

1.350

1.418

1.488

1.563

1.641

324.000
2,00

340.200
2,12

357.210
2,23

375.071
2,32

393.824
2,38

648.000
648.000
80%
518.400
518.400
129.600
20.736
108.864
32.400
32.400
76.464
18

721.224
721.224
80%
576.979
576.979
144.245
23.079
121.166
36.061
3.661
117.504
18

795.149
795.149
80%
636.120
636.120
159.030
25.445
133.585
39.757
3.696
129.889
18

868.303
868.303
80%
694.643
694.643
173.661
27.786
145.875
43.415
3.658
142.217
18

939.070
939.070
80%
751.256
751.256
187.814
30.050
157.764
46.953
3.538
154.225
18

mc
euro/mc

5%

0,847
64.800

0,718
84.390

0,609
79.054

0,516
73.354

0,437
67.413

0
1.000.000
200.000
0
-800.000
-677.966

0
0
200.000
0
200.000
143.637

0
0
200.000
0
200.000
121.726

0
0
200.000
0
200.000
103.158

0
0
200.000
0
200.000
87.422

Valoare reziduala
Valoare reziduala actualizata

Volum de
pietris
exploatat
1.989.227

Valoare
actualizata
neta
369.012

-222.023

66.026
24.458

24.458

Valoare totala prin metoda actualizarii fluxurilor financiare

171.446

Valoare de piata teren prin aceasta metoda: 171.446 EURO.

40

RAPORT DE EVALUARE
Proprietate imobiliara teren Balastiera Crovu I SC Xener Import-Export SRL

CAPITOLUL 4
CONCLUZII

41

RAPORT DE EVALUARE
Proprietate imobiliara teren Balastiera Crovu I SC Xener Import-Export SRL

CAP.4. CONCLUZII
4.1 VALORI REZULTATE SI VALOARE PROPUSA

Valoarea de piata reprezinta valoarea proprietatii ce se poate obtine, in

conditiile vanzarii conform definitiei, cu plata in numerar la data tranzactiei.
In concluzie,
Valoarea de piata a terenului situat in extravilanul com.Odobesti,
jud.Dambovita, avand Numarul Cadastral 731 in Cartea Funciara nr.324 a
localitatii Odobesti, aflat in proprietatea SC Xener Import-Export SRL, este de
753.336 RON, echivalent a 171.446 EURO, la cursul euro de 4,3940 RON/EURO
in data de 15.03.2013.

4.2. OPINIA EVALUATORULUI

Definitia valorii de piata este cea agreata si stabilita de Comitetul International
pentru Standarde de Evaluare.
Valoarea de piata reprezinta suma estimata pentru care o proprietate ar fi
schimbata la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o
tranzactie echilibrata, dupa un marketing adecvat, in care fiecare parte actioneaza in
cunostinta de cauza, prudent si fara constrangeri.
Pretul rezultat din tranzactia efectiva poate fi diferit de valoarea determinata de
evaluator, deoarece in cursul negocierii pot fi introdusi factorii necuantificabili
(capacitatea financiara a partenerilor, dorinta de cumparare si de vanzare, climatul
negocierii, interesele speciale si abilitatea protagonistilor, precum si alte consideratii
obiective si subiective avansate de cumparator si de vanzator in cursul negocierii).
Astfel, conceptul valoarea de piata nu este dependent de tranzactia actuala care
are loc la data evaluarii. Mai degraba, valoarea de piata este o estimare a pretului
care ar trebui realizat la o vanzare la data evaluarii in conditiile definitiei valorii de
piata.
Toate valorile cuprinse in prezenta lucrare se inteleg in conditiile existente la
data evaluarii.
Orice modificari aduse dupa aceasta data, influenteaza rezultatele prezentate in
lucrare.
Mentionam ca orice imprecizii sesizate ca urmare a analizei raportului
trebuie transmise evaluatorului, astfel ca, daca este necesar, lucrarea sa poata
fi completata inainte de a fi utilizata.
42

RAPORT DE EVALUARE
Proprietate imobiliara teren Balastiera Crovu I SC Xener Import-Export SRL

Evaluatorul declara pe propria raspundere ca nu are nici un interes direct sau

indirect, prezent sau viitor, in legatura cu obiectul si scopul evaluarii sau cu
persoanele fizice/juridice implicate.

43

RAPORT DE EVALUARE
Proprietate imobiliara teren Balastiera Crovu I SC Xener Import-Export SRL

CERTIFICARE

Prezentarile faptelor din raport sunt corecte si reflecta cele mai pertinente
cunostinte ale evaluatorului;
Analizele si concluziile sunt limitate numai la ipotezele si conditiile
prezentate in raport;
Evaluatorul nu are nici un interes actual sau de perspectiva n
proprietatea ce face obiectul acestui raport i nu are nici un interes
personal i nici nu este prtinitor fa de vreuna din prile implicate;
Remunerarea evaluatorului nu se face n funcie de exprimarea unei
valori prestabilite sau care ar favoriza dorina clientului de obinere a unui
rezultat dorit sau de apariia unui eveniment ulterior;
Evaluarea a fost efectuata in conformitate cu Standardele Internationale
de Evaluare si Codul Deontologic al evaluatorului ;
Evaluatorul indeplineste cerintele adecvate de calificare profesionala ;
Evaluatorul are experienta in ceea ce priveste localizarea si categoria de
proprietate care este evaluata ;
Evaluatorul a efectuat inspectia personala a proprietatii ;
Nici o persoana, cu exceptia celor specificate in raport nu a acordat
asistenta profesionala evaluatorului in elaborarea raportului ;
Evaluatorul certific faptul c utilizarea raportului de evaluare ntocmit de
el poate fi nsoit de verificarea lui n conformitate cu Standardele
Internationale de Evaluare;
Evaluatorul este membru ANEVAR.

Danciu Cristian-George
expert evaluator
membru titular ANEVAR / UNEAR

44

RAPORT DE EVALUARE
Proprietate imobiliara teren Balastiera Crovu I SC Xener Import-Export SRL

ANEXE

45