Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Standardele Internaionale de
Evaluare
2011
Bucureti
2011
The International Valuation Standards Council, the authors and the
publishers do not accept responsibility for loss caused to any person who
acts or refrains from acting in reliance on the material in this publication,
whether such loss is caused by negligence or otherwise.
Copyright 2011 International Valuation Standards Council (IVSC)
All rights reserved, subject to permission having been granted to the
Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia (ANEVAR) to translate the
International Valuation Standards 2011 into the Romanian language and
reproduce that document in translation. The Romanian translation is the
copyright of IVSC.
No responsibility is accepted by the IVSC for the accuracy of information
contained in the text as republished or translated. The approved text of the
International Valuation Standards 2011 is that published by the IVSC in the
English language and copies may be obtained from the IVSC, 41 Moorgate,
London EC2R 6PP, United Kingdom. Internet: http://www.ivsc.org
ISBN 978-606-8316-04-8
Prefa la ediia n limba romn
i
ANEVAR mulumete Consiliului pentru Standarde Internaionale de
Evaluare (IVSC) autorul i editorul textului oficial al acestei ediii pentru
acordarea dreptului de traducere i editare a Standardelor Internaionale de
Evaluare 2011.
Prin reprezentanii si n IVSC, ANEVAR a contribuit n mod direct la
elaborarea i mbuntirea Standardelor Internaionale de Evaluare.
Mulumesc colectivului IROVAL - CERCETRI N EVALUARE SRL pentru
pregtirea acestei lucrri n vederea editrii.
ii
Cuprins
Introducere 1
Modificri principale 5
Definiii IVS 11
Standarde generale 29
IVS 101 Sfera misiunii de evaluare 29
IVS 102 Implementare 33
Cuprins
IVS 103 Raportarea evalurii 35
Index 123
iii
Introducere
Introducere
elaborarea i meninerea Standardelor Internaionale de Evaluare (IVS),
emiterea de ndrumri tehnice pentru evaluatorii profesioniti, i
promovarea global a dezvoltrii profesiei de evaluator i a practicilor
etice.
1
Standardele Internaionale de Evaluare
Structur
Structura IVS este urmtoarea:
Definiii IVS
Acestea conin acele cuvinte sau fraze care au un neles specific n
contextul standardelor i care apar n mai multe standarde. Definiiile
care sunt utilizate ntr-un singur standard sunt prezentate doar n acel
standard.
2
Introducere
Standarde generale
Cele trei Standarde generale au aplicabilitate general pentru toate
tipurile de active i scopuri ale evalurii, subiect doar al unor modificri
sau cerine suplimentare, specificate n Standardele referitoare la active
sau n Aplicaii ale evalurii. Standardele generale sunt IVS 101 Sfera
misiunii de evaluare, IVS 102 Implementare i IVS 103 Raportarea
evalurii.
Standarde referitoare la active
Standardele referitoare la active sunt formate dintr-un standard i din
comentarii. Standardul stabilete cerinele care fie modific, fie adaug
ceva la Standardele generale i include exemple ale modului n care se
aplic principiile din Standardele generale, la acea clas particular de
active. Comentariile ofer informaii suplimentare asupra
caracteristicilor fiecrui tip de active care influeneaz valoarea i
identific metodele i abordrile uzuale utilizate.
Aplicaii ale evalurii
Aplicaiile evalurii sunt produse pentru scopurile uzuale pentru care
sunt cerute evalurile. Fiecare aplicaie conine un standard i un ghid
de aplicare. Standardul include orice adugiri sau modificri ale
cerinelor din Standardele generale, precum i ilustrarea modului n
Introducere
care se aplic principiile din Standardele generale i din Standardele
referitoare la active, atunci cnd se realizeaz evaluri pentru acel
scop. Ghidul de aplicare ofer informaii privind:
(a) cerinele de evaluare conform reglementrilor aplicabile pe plan
internaional sau standardelor emise de ctre alte organisme care
pot fi aplicabile, de exemplu, Standardele Internaionale de
Raportare Financiar,
(b) alte cerine general acceptate pentru evaluri pentru acel scop,
(c) proceduri adecvate de evaluare pentru a ndeplini aceste cerine.
Aplicarea acestor Standarde
n cazul n care se declar c o evaluare va fi efectuat sau c a fost
efectuat n conformitate cu IVS, este implicit faptul c sunt respectate toate
standardele individuale relevante. n cazul n care este necesar o deviere
n scopul respectrii cerinelor legislative sau reglementrilor, acest lucru ar
trebui s fie n mod clar explicat.
Active i datorii
Standardele se aplic att la evaluarea activelor, ct i a datoriilor. Pentru a
asigura claritatea acestor standarde, cuvintele activ sau active sunt
considerate a include datoria sau datoriile, cu excepia cazului n care este
precizat n mod expres altfel sau rezult clar din context c datoriile nu sunt
incluse.
3
Standardele Internaionale de Evaluare
Standardele 2007
Standardele, aplicaiile i GN-urile din ediia a opta, publicat n anul 2007,
nu mai sunt aplicabile dup data de 31 decembrie 2011.
Introducere
4
Modificri principale
Modificri principale
solicitate comentarii la aceste recomandri. La dezvoltarea acestor noi
standarde, IVSB a luat n considerare majoritatea recomandrilor, precum i
feedback-ul primit pe durata procesului de consultare.
n comparaie cu variantele anterioare, au rezultat modificri majore n stilul
i prezentarea standardelor revizuite. Din aceast cauz, nu este practic s
se prezinte fiecare modificare fcut. Printre cele mai importante modificri
enumerm:
Eliminarea repetrilor
Pentru a face standardele mai accesibile, a fost necesar s se reduc
mrimea lor i aparenta lor complexitate. n urma revizuirii materialului redat
n diversele pri ale IVS 2007, s-a observat repetarea unor concepte i
subiecte.
Eliminarea metodologiei
Dou GN-uri din IVS 2007, despre abordarea prin cost (GN 8) i fluxul de
numerar actualizat (GN 9), au prezentat utilizarea i aplicarea tehnicilor
specifice de evaluare, nencadrndu-se n criteriile pentru includerea lor n
standarde. n noile standarde, abordrile i metodele sunt definite i
explicate la un nivel general, dar nu se prezint detalii asupra aplicrii lor. n
viitor, Professional Board al IVSC va publica Technical Information Papers
(TIPs), despre metodologie, separat de standarde. Fostele GN 8 i GN 9 au
fost revizuite de ctre Professional Board al IVSC, iar pe aceste teme au
fost publicate proiecte n anul 2011 i mai sunt planificate i alte TIP-uri.
Detalii privind planul de activitate al IVSC se pot gsi pe www.ivsc.org.
5
Standardele Internaionale de Evaluare
Glosar
Ediia 2007 a IVS a inclus un glosar substanial. Acesta a coninut muli
termeni care nu erau utilizai n standarde, precum i definiii de prisos,
deoarece definiia prezentat nu era diferit de sensul uzual din dicionar al
cuvntului sau cuvintelor. Standardele revizuite nu includ un glosar, ci doar
o list scurt a definiiilor utilizate n standarde, pentru a facilita
interpretarea acestora. Lista se limiteaz la cuvinte i expresii care sunt
Modificri principale
Modificri pe seciuni
Dei nu pot fi redate n mod detaliat toate modificrile de text, pe fiecare
seciune, mai jos sunt prezentate cele mai importante modificri fa de IVS
2007:
6
Modificri principale
Introducere la IVS 1,2,3 Nu a mai fost redat n mod direct. Au fost incluse
elemente n IVS - Cadrul general i n IVS 103
Raportarea evalurii.
Modificri principale
IVA 2 Evaluarea pentru Se refer doar la proprietatea imobiliar i s-a
garantarea reportat n IVS 310 Evaluarea drepturilor asupra
mprumutului proprietii imobiliare pentru garantarea
mprumutului. S-a fcut o distincie clar ntre
standardul de evaluare i ghidul de aplicare, dar
exist i alte modificri minore
7
Standardele Internaionale de Evaluare
GN7 Consideraii Aceast tem este doar una din multele care pot
privind substanele afecta valoarea unui activ. n IVS anterioare nu au
periculoase i toxice n fost evideniate alte subiecte. Nu s-a reportat.
evaluare
8
Modificri principale
Modificri principale
9
10
Definiii IVS
Definiii IVS
Abordarea prin venit ofer o indicaie asupra valorii, prin convertirea
fluxurilor de numerar viitoare ntr-o singur valoare a capitalului.
11
Standardele Internaionale de Evaluare
Ipotez special o ipotez care fie presupune fapte care sunt diferite de
faptele efective, existente la data evalurii, fie care nu ar fi fcute ntr-o
tranzacie de un participant tipic pe pia, la data evalurii.
Valoare just preul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii
ntre pri identificate, aflate n cunotin de cauz i hotrte, care reflect
interesele acelor pri. 1
1
Aceast definiie nu se aplic la evalurile pentru raportarea financiar a se vedea IVS 300.
12
IVS - Cadrul general
Coninut Paragrafe
Evaluare i raionament 1
Independen i obiectivitate 24
Competen 56
Pre, cost i valoare 710
Piaa 1115
Activitatea pieei 1618
13
Standardele Internaionale de Evaluare
Evaluare i raionament
1. Aplicarea principiilor din aceste standarde, la situaiile specifice, va
cere exercitarea raionamentului. Acest raionament trebuie s fie
aplicat n mod obiectiv i nu ar trebui s fie folosit pentru a
supraevalua sau subevalua rezultatul evalurii. Raionamentul va fi
exercitat avnd n vedere scopul evalurii, tipul valorii i orice alte
ipoteze aplicabile valorii.
Independen i obiectivitate
2. Procesul de evaluare impune evaluatorului s aplice raionamente
impariale cu privire la ncrederea care trebuie atribuit diferitelor date
faptice sau ipoteze utilizate pentru a ajunge la o concluzie asupra
valorii. Pentru ca o evaluare s fie credibil, este important ca acele
raionamente s fie receptate ca fiind aplicate ntr-un mediu care
IVS - Cadrul general
Competen
5. Deoarece evaluarea solicit exercitarea abilitii i raionamentului
profesional, este esenial ca evalurile s fie efectuate de ctre o
persoan sau de o firm care posed abilitile tehnice adecvate,
14
IVS - Cadrul general
Piaa
11. O pia este mediul n care bunurile i serviciile se comercializeaz
ntre cumprtori i vnztori, prin mecanismul preului. Conceptul de
pia presupune c bunurile sau serviciile se pot comercializa fr
restricii ntre cumprtori i vnztori. Fiecare parte va reaciona la
raporturile dintre cerere i ofert i la ali factori de stabilire a preului,
ca i la propria lor nelegere a utilitii relative a bunurilor sau
serviciilor i la nevoile i dorinele individuale.
15
Standardele Internaionale de Evaluare
12. Pentru a estima cel mai probabil pre care ar fi pltit pentru un activ,
este fundamental nelegerea dimensiunii pieei pe care acel activ
s-ar comercializa. Aceasta deoarece preul obtenabil va depinde de
numrul cumprtorilor i vnztorilor de pe piaa particular la data
evalurii. Pentru a avea un efect asupra preului, cumprtorii i
vnztorii trebuie s aib acces pe pia. O pia poate fi definit pe
baza unor criterii variate. Acestea sunt:
(a) bunurile sau serviciile care se comercializeaz, de exemplu piaa
autovehiculelor este diferit de piaa aurului,
(b) limitrile dimensiunii sau distribuiei, de exemplu un productor
de bunuri ar putea s nu dein infrastructura de distribuie sau
de comercializare pentru a vinde utilizatorilor finali, iar utilizatorii
finali ar putea s nu solicite bunurile n volumul la care acestea
se produc de ctre productor,
(c) geografic, de exemplu piaa bunurilor sau serviciilor similare
poate fi local, regional, naional sau internaional.
13. Totui, cu toate c n orice moment o pia poate fi independent i
poate fi puin influenat de activitatea de pe alte piee, pe o anumit
IVS - Cadrul general
16
IVS - Cadrul general
Activitatea pieei
16. Gradul de activitate pe orice pia va fluctua. Dei ar putea fi posibil
s se identifice un nivel normal al activitii pieei, pe o perioad
lung de timp, pe multe piee vor exista perioade n care activitatea
este semnificativ mai mare sau mai mic fa de nivelul normal.
Nivelurile de activitate pot fi exprimate numai n termeni relativi, de
exemplu piaa este mai activ sau mai puin activ fa de cum a fost
aceasta la o dat anterioar. Nu exist o delimitare clar definit ntre
o pia activ i o pia inactiv.
17. Cnd cererea este mai mare fa de ofert, se ateapt ca preurile
s creasc, tinznd astfel s atrag intrarea pe pia a mai multor
vnztori i, deci, o activitate n cretere. Opusul este cazul cnd
cererea este mic i preurile scad. Totui, nivelurile diferite ale
activitii sunt mai degrab un rspuns la micarea preurilor dect o
cauz a acesteia. Tranzaciile pot avea loc i au loc pe piee care, n
mod curent, sunt mai puin active dect este normal i, ceea ce este
important, cumprtorii poteniali vor avea n minte un pre pentru
care sunt dispui s intre pe pia.
18. Informaiile despre pre de pe o pia inactiv pot fi totui o dovad a
17
Standardele Internaionale de Evaluare
18
IVS - Cadrul general
19
Standardele Internaionale de Evaluare
29. Evalurile pot solicita utilizarea diferitelor tipuri ale valorii, care sunt
definite printr-o lege, o reglementare, un contract privat sau un alt
document. Dei astfel de tipuri ale valorii pot prea ca fiind similare cu
tipurile valorii definite n aceste standarde, aplicarea lor poate solicita
o abordare diferit de cea descris n IVS, cu excepia cazului cnd,
n documentul respectiv, se fac referine fr echivoc la IVS. Astfel de
tipuri ale valorii trebuie s fie interpretate i aplicate conform
prevederilor din documentul surs. Exemple de tipuri ale valorii, care
sunt definite n alte reglementri, sunt diferitele baze de evaluare
fundamentate n Standardele Internaionale de Raportare Financiar
(IFRS) i n alte standarde de contabilitate.
Valoarea de pia
30. Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ ar putea fi
schimbat la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt i un vnztor
hotrt, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un marketing adecvat i
n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i
fr constrngere.
31. Definiia valorii de pia se aplic n conformitate cu urmtorul cadru
conceptual:
(a) suma estimat se refer la un pre exprimat n uniti
IVS - Cadrul general
20
IVS - Cadrul general
21
Standardele Internaionale de Evaluare
33. Valoarea de pia a unui activ va reflecta cea mai bun utilizare a
acestuia. Cea mai bun utilizare este utilizarea unui activ care i
maximizeaz productivitatea i care este posibil, permis legal i
fezabil financiar. Cea mai bun utilizare poate fi continuarea utilizrii
existente a activului sau o utilizare alternativ. Aceasta este
determinat de utilizarea pe care un participant pe pia ar inteniona
s o dea unui activ, atunci cnd stabilete preul pe care ar fi dispus
s l ofere.
34. Cea mai bun utilizare a unui activ, evaluat ca fiind de sine stttor,
poate fi diferit de cea mai bun utilizare a acestuia, cnd activul este
o parte a unui grup, caz n care trebuie luat n considerare
contribuia sa la valoarea total a grupului.
35. Determinarea celei mai bune utilizri presupune luarea n considerare
a urmtoarelor:
(a) s se stabileasc dac o utilizare este posibil, prin prisma a
ceea ce ar fi considerat rezonabil de ctre participanii pe pia,
(b) s reflecte cerina de a fi permis legal, fiind necesar s se ia n
considerare orice restricii n utilizarea activului, de exemplu,
specificaiile din planul urbanistic,
(c) cerina ca utilizarea s fie fezabil financiar, avnd n vedere
dac o utilizare alternativ, care este posibil fizic i permis
legal, va genera profit suficient pentru un participant tipic pe
pia, dup ce au fost luate n calcul costurile conversiei la acea
utilizare, peste profitul generat de utilizarea existent.
22
IVS - Cadrul general
Costuri de tranzacionare
36. Valoarea de pia este preul estimat de tranzacionare a unui activ,
fr a se include costurile vnztorului generate de vnzare sau
costurile cumprtorului generate de cumprare i fr a se face o
corecie pentru orice taxe pltibile de oricare parte, ca efect direct al
tranzaciei.
Valoarea de investiie
37. Valoarea de investiie este valoarea unui activ pentru proprietar sau
pentru un proprietar potenial, pentru o anumit investiie sau pentru
scopuri de exploatare.
38. Aceasta este un tip al valorii specific entitii. Dei valoarea pentru
proprietar a unui activ poate fi egal cu suma de bani care ar putea fi
obinut din vnzarea lui ctre o alt parte, acest tip al valorii reflect
beneficiile obinute de o entitate din deinerea unui activ i, ca
urmare, nu presupune n mod necesar un schimb ipotetic. Valoarea
de investiie reflect situaiile i obiectivele financiare ale entitii
pentru care se face evaluarea. Ea este deseori utilizat pentru
Valoarea just
39. Valoarea just este preul estimat pentru transferul unui activ sau a
unei datorii ntre pri identificate, aflate n cunotin de cauz i
hotrte, care reflect interesele acelor pri.
40. Definiia valorii juste din IFRS este diferit de cea de mai sus. IVSB
consider c, n general, definiia valorii juste din IFRS este coerent
cu valoarea de pia. Definiia i aplicarea valorii juste, conform IFRS,
este comentat n IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar.
41. Pentru alte scopuri dect pentru utilizarea n situaiile financiare,
valoarea just poate fi diferit de valoarea de pia. Valoarea just
cere estimarea preului care este just pentru ambele pri identificate,
lund n considerare avantajele sau dezavantajele pe care fiecare
parte le va obine din tranzacie. Aceasta, de obicei, este aplicat n
contextul judiciar. n contrast, valoarea de pia cere ca orice avantaj,
care nu ar fi obtenabil de ctre participanii pe pia, s nu fie luat n
considerare.
42. Valoarea just este un concept mai larg dect valoarea de pia.
Dei, n multe cazuri, preul care este just pentru ambele pri va fi
egal cu cel obtenabil pe pia, vor fi situaii n care estimarea valorii
juste va presupune luarea n considerare a unor aspecte care nu
23
Standardele Internaionale de Evaluare
Valoarea special
44. Valoarea special este o sum de bani care reflect caracteristicile
particulare ale unui activ, care au valoare numai pentru un
cumprtor special.
45. Un cumprtor special este un anumit cumprtor pentru care un
anumit activ are valoare special, datorit avantajelor rezultate din
IVS - Cadrul general
Valoarea sinergiei
48. Valoarea sinergiei este un element suplimentar al valorii, creat prin
combinarea a dou sau mai multor active sau drepturi, n urma creia
valoarea dreptului combinat este mai mare dect suma valorilor
separate. Dac sinergiile sunt disponibile numai unui anumit
cumprtor, atunci acesta este un exemplu de valoare special.
Ipoteze
49. Deseori este necesar ca, pe lng stabilirea tipului valorii, s se
formuleze o ipotez sau mai multe ipoteze, pentru a clarifica fie
starea activului n cadrul schimbului ipotetic, fie situaiile n care se
presupune c activul se schimb. Astfel de ipoteze pot avea un
impact semnificativ asupra valorii.
24
IVS - Cadrul general
25
Standardele Internaionale de Evaluare
26
IVS - Cadrul general
27
Standardele Internaionale de Evaluare
28
Standarde generale
Coninut Paragrafe
Principiul general 1
Cerine 2
Modificrile sferei misiunii de evaluare 3
Data intrrii n vigoare 4
Principiul general
1. Exist mai multe tipuri i niveluri ale valorii care pot fi furnizate.
Standardele Internaionale de Evaluare trebuie s se aplice la un
spectru larg de misiuni de evaluare. O evaluare trebuie s fie
adecvat pentru scopul ei desemnat fiind important ca i beneficiarul
evalurii s neleag ce trebuie s i se furnizeze i orice limitri n
utilizarea evalurii. Sfera misiunii de evaluare stabilete scopul
evalurii, amploarea investigaiilor, procedurile care vor fi adoptate,
ipotezele care se vor stabili, precum i limitrile care se vor aplica.
Sfera misiunii de evaluare poate fi stabilit la nceputul sau pe
parcursul derulrii misiunii de evaluare, dar nainte de finalizarea
evalurii i a raportului de evaluare.
Cerine
2. Sfera misiunii de evaluare va fi stabilit i confirmat n scris,
incluznd aspectele redate mai jos. Cnd se stabilete sfera misiunii
de evaluare, pentru anumite clase de active sau aplicaii, pot exista
variaii de la acest standard sau poate fi necesar luarea n
considerare sau includerea unor aspecte suplimentare. Acestea sunt
prezentate n Standardele aferente activelor sau n Standardele de
aplicaii ale evalurii adecvate.
29
Standardele Internaionale de Evaluare
30
Standarde generale
31
Standardele Internaionale de Evaluare
32
Standarde generale
Coninut Paragrafe
Principiul general 1
Investigaii 24
Abordri n evaluare 57
Dosarul de evaluare 8
Data intrrii n vigoare 9
Principiul general
33
Standardele Internaionale de Evaluare
34
Standarde generale
Coninut Paragrafe
Principiul general 13
Coninutul raportului 45
Data intrrii n vigoare 6
Principiul general
1. Etapa final a procesului de evaluare const n comunicarea valorii
ctre partea care a comandat evaluarea i ctre orice ali utilizatori
desemnai. Este esenial ca raportul de evaluare s comunice
Coninutul raportului
4. Scopul evalurii, complexitatea activului supus evalurii i cerinele
utilizatorilor vor determina gradul adecvat de detaliere a raportului de
evaluare. Formatul raportului, precum i orice excludere de la
cerinele acestui standard trebuie s fie convenite i nscrise n sfera
misiunii de evaluare.
5. Toate rapoartele de evaluare vor include referiri cel puin la
informaiile listate mai jos. Elementele de la literele (a) la (k), din
aceast list, conin aspectele care fac parte din sfera misiunii de
evaluare (a se vedea IVS 101 Sfera misiunii de evaluare). Se
recomand ca, n raport, s se fac referire la sfera misiunii de
evaluare.
(a) Identificarea i competena evaluatorului
Evaluatorul poate fi o persoan fizic sau o firm. Trebuie s se
includ o declaraie prin care evaluatorul s confirme c poate
35
Standardele Internaionale de Evaluare
36
Standarde generale
37
Standarde generale IVS 103 Raportarea evalurii
38
Standardele Internaionale de Evaluare
Standarde referitoare la active
Coninut Paragrafe
STANDARD 1
Sfera misiunii de evaluare 23
Implementare 4
Raportarea evalurii 5
Data intrrii n vigoare 6
COMENTARII
Definiii C1
ntreprinderi C2C4
Drepturi de proprietate C5C7
Informaii despre ntreprinderi C8C12
Abordri n evaluare C13C14
Abordarea prin pia C15C21
Abordarea prin venit C22C30
STANDARD
1. Principiile coninute n Standardele generale se aplic la evalurile de
ntreprinderi i participaii la acestea. Acest standard include doar
modificrile, cerinele suplimentare sau exemplele specifice privind
modul de aplicare a Standardelor generale pentru evalurile care cad
sub incidena acestui standard.
39
Standardele Internaionale de Evaluare
40
Standarde referitoare la active
COMENTARII
Definiii
C1. n contextul acestor Comentarii se aplic urmtoarele definiii:
(a) valoarea ntreprinderii valoarea total a capitalurilor proprii
ale unei ntreprinderi plus valoarea creditelor sale sau a
datoriilor purttoare de dobnzi, minus orice numerar sau
echivalente de numerar disponibile pentru a plti acele
41
Standardele Internaionale de Evaluare
42
Standarde referitoare la active
43
Standardele Internaionale de Evaluare
urmtoarele aspecte:
(a) rata trebuie s ofere informaii semnificative despre valoarea
ntreprinderii;
(b) ar putea fi necesare corecii pentru a face ca rata s fie adecvat
pentru ntreprinderea subiect. Exemple de corecii sunt cele
pentru diferenele de risc i de ateptri ale ntreprinderilor
similare i ale ntreprinderii subiect;
(c) pot fi necesare corecii pentru diferenele ntre participaia
subiect i participaiile la alte ntreprinderi, referitoare la gradul
de control, la vandabilitate sau la mrimea participaiei.
C20. Analitii pieei utilizeaz n mod frecvent uzanele de evaluare
bazate pe formule simple de evaluare rezultate din practic, ca fiind o
procedur prescurtat a abordrii prin pia. Totui, indicaiilor asupra
valorii rezultate din utilizarea unor astfel de uzane ar trebui s nu li
se dea o greutate semnificativ, adic importan, cu excepia cazului
n care se poate dovedi c vnztorii i cumprtorii le acord o mare
credibilitate. Acolo unde este cazul ar trebui s se fac o verificare
ncruciat utiliznd cel puin nc o metod.
C21. Preurile de pia ale aciunilor cotate tranzacionate sau ale prilor
sociale, preurile de achiziie ale participaiilor la ntreprinderi sau ale
ntreprinderilor din acelai domeniu de afaceri se utilizeaz deseori
ca o verificare rezonabil a concluziei asupra valorii, rezultat dintr-o
alt abordare.
44
Standarde referitoare la active
45
Standardele Internaionale de Evaluare
46
Standarde referitoare la active
Coninut Paragrafe
STANDARD 1
Sfera misiunii de evaluare 24
Implementare 5
Raportarea evalurii 6
Data intrrii n vigoare 7
STANDARD
1. Principiile coninute n Standardele generale se aplic la evaluarea
imobilizrilor necorporale. Acest standard include doar modificrile,
cerinele suplimentare sau exemplele specifice privind modul de
aplicare a Standardelor generale pentru evalurile care cad sub
incidena acestui standard.
47
Standardele Internaionale de Evaluare
48
Standarde referitoare la active
COMENTARII
49
Standardele Internaionale de Evaluare
50
Standarde referitoare la active
Abordri n evaluare
C16. Pentru evaluarea imobilizrilor necorporale pot fi aplicate toate cele
trei abordri principale n evaluare, descrise n IVS - Cadrul general.
C17. Toate metodele de evaluare a imobilizrilor necorporale necesit o
estimare a duratei de via util rmas. Pentru anumite active,
aceasta poate fi o perioad determinat, limitat fie prin contract, fie
de ciclul tipic de via din sector. Alte active pot avea o durat de
via nedeterminat. Estimarea duratei de via util rmas
presupune luarea n considerare a factorilor juridici, tehnologici,
funcionali, precum i a celor economici. De exemplu, o imobilizare
reprezentat de un brevet de invenie pentru un medicament poate
51
Standardele Internaionale de Evaluare
venitului suplimentar;
metoda supraprofiturilor economice.
C38. Datele de intrare, care sunt necesare pentru aplicarea abordrii prin
cost, sunt urmtoarele:
costul necesar generrii sau costul de cumprare al unui activ
identic,
costul necesar generrii sau costul de cumprare al unui activ cu
aceeai utilitate sau capacitate de servicii,
orice corecii cerute asupra costului necesar generrii sau
costului de cumprare, pentru a reflecta caracteristicile specifice
ale activului subiect, cum ar fi deprecierea economic sau cea
funcional,
orice cost de oportunitate suportat de dezvoltatorul activului.
55
Standardele Internaionale de Evaluare
Coninut Paragrafe
STANDARD 1
Sfera misiunii de evaluare 24
Implementare 5
Raportarea evalurii 6
Data intrrii n vigoare 7
Standarde referitoare la active IVS 220 Imobilizri corporale mobile
COMENTARII
Imobilizri corporale mobile C1C2
Imobilizri necorporale C3
STANDARD
1. Principiile coninute n Standardele generale se aplic la evalurile
imobilizrilor corporale mobile. Acest standard include doar
modificrile, cerinele suplimentare sau exemplele specifice privind
modul de aplicare a Standardelor generale pentru evalurile care cad
sub incidena acestui standard.
Sfera misiunii de evaluare (IVS 101)
2. Pentru respectarea cerinei din IVS 101, paragraful 2(d), referitoare la
identificarea activului sau a datoriei care se evalueaz, va fi luat n
considerare gradul n care elementul de imobilizare corporal mobil
este ataat la sau este integrat cu alte active. De exemplu:
activele pot fi fixate n mod permanent de teren i nu pot fi
ndeprtate fr demolarea substanial fie a activului, fie a cldirii
sau structurii n care este ncorporat;
o main individual poate fi o component a unei linii de
producie integrat, unde funcionarea ei este dependent de alte
active.
n astfel de cazuri, va fi necesar s se defineasc n mod clar ce se
include sau ce se exclude din evaluare. Trebuie precizate orice
ipoteze sau ipoteze speciale care se refer la disponibilitatea oricror
active complementare, a se vedea paragraful 4 de mai jos.
3. Imobilizrile corporale mobile, destinate s furnizeze diferite servicii
sau utiliti unei cldiri, sunt adesea integrate n cldire i odat
instalate nu pot fi separate de aceasta. Aceste elemente vor fi incluse
56
Standarde referitoare la active
57
Standardele Internaionale de Evaluare
COMENTARII
Imobilizri corporale mobile
C1. Imobilizrile corporale mobile reprezint imobilizri corporale care
sunt deinute de o entitate pentru a fi utilizate n producia de bunuri
sau prestarea de servicii, pentru a fi nchiriate terilor sau pentru a fi
folosite n scopuri administrative i care se preconizeaz s fie
utilizate pe o perioad de timp. Nu sunt imobilizri corporale mobile
urmtoarele active:
proprietatea imobiliar;
Standarde referitoare la active IVS 220 Imobilizri corporale mobile
58
Standarde referitoare la active
59
Standardele Internaionale de Evaluare
Abordri n evaluare
C8. Cele trei abordri principale n evaluare, descrise n IVS - Cadrul
general, pot fi aplicate pentru evaluarea imobilizrilor corporale
mobile.
C9. Pentru clasele de imobilizri corporale mobile care sunt omogene, de
exemplu, autovehicule sau anumite tipuri de echipamente de birou
sau utilaje industriale, n mod obinuit este utilizat abordarea prin
pia, deoarece exist date suficiente privind vnzrile recente ale
unor active similare. Totui, multe tipuri de imobilizri corporale
mobile sunt specializate i nu exist informaii directe disponibile
Standarde referitoare la active IVS 220 Imobilizri corporale mobile
2
Detalii suplimentare sunt coninute n Exposure Draft TIP 1 Metoda fluxurilor de numerar
actualizate Evaluri de drepturi asupra proprietii imobiliare i ntreprinderi, publicat n
ianuarie 2011.
3
Detalii suplimentare sunt coninute n Exposure Draft TIP 2 Costul de nlocuire net, publicat n
februarie 2011.
60
Standarde referitoare la active
Coninut Paragrafe
STANDARD 1
Sfera misiunii de evaluare 24
Implementare 5
Chiria C8C11
ANEX
Proprietatea imobiliar istoric A1A17
STANDARD
1. Principiile coninute n Standardele generale se aplic la evaluarea
drepturilor asupra proprietii imobiliare. Acest standard include doar
modificrile, cerinele suplimentare sau exemplele specifice privind
modul de aplicare a Standardelor generale pentru evalurile care cad
sub incidena acestui standard.
Sfera misiunii de evaluare (IVS 101)
2. Pentru respectarea cerinei din IVS 101, paragraful 2(d), de
identificare a activului care se evalueaz, trebuie incluse urmtoarele
considerente:
o descriere a dreptului asupra proprietii imobiliare care se
evalueaz;
identificarea oricrui drept absolut sau subordonat care
influeneaz dreptul evaluat.
3. Pentru respectarea cerinelor din IVS 101, paragrafele 2(g) i 2(h), de
prezentare a amplorii investigaiei i a naturii i surselor de informaii
utilizate, trebuie incluse urmtoarele considerente:
61
Standardele Internaionale de Evaluare
adecvarea serviciilor;
existena oricror informaii privind starea solului i a fundaiei;
responsabilitatea pentru identificarea riscurilor de mediu
nconjurtor, reale sau poteniale.
4. Exemple tipice de ipoteze speciale, care pot fi convenite i
confirmate pentru conformarea cu cerina IVS 101, paragraful 2(i),
sunt:
c a aprut o modificare fizic specificat, de exemplu o cldire
propus este evaluat ca i cum ar fi finalizat la data evalurii;
c a aprut o modificare n statutul cldirii, de exemplu o cldire
vacant a fost nchiriat sau o cldire nchiriat a devenit
vacant la data evalurii.
Implementare (IVS 102)
5. Nu exist cerine suplimentare pentru drepturile asupra proprietii
imobiliare.
Raportare (IVS 103)
6. Nu exist cerine suplimentare n cazul drepturilor asupra proprietii
imobiliare, n afara includerii referinelor relevante referitoare la
aspectele prezentate n sfera misiunii de evaluare, n conformitate cu
paragrafele 24 de mai sus.
Data intrrii n vigoare
7. Acest standard intr n vigoare la data de 1 ianuarie 2012, dei este
ncurajat adoptarea lui nainte de aceast dat.
62
Standarde referitoare la active
COMENTARII
Tipuri de drepturi asupra proprietii imobiliare
C1. Dreptul asupra proprietii imobiliare confer titularului dreptul de a
poseda, folosi i dispune de teren i construcii. Exist trei tipuri de
baz ale dreptului asupra proprietii imobiliare:
(a) dreptul absolut asupra oricrei suprafee de teren. Titularul
acestui drept are un drept absolut de a poseda i a dispune de
teren i de orice cldiri existente pe acesta, n mod perpetuu,
Ierarhia drepturilor
C4. Aceste tipuri diferite de drepturi asupra proprietii imobiliare nu se
exclud reciproc. Un drept absolut de proprietate poate fi subiectul
unuia sau mai multor drepturi subordonate. Titularul dreptului de
proprietate absolut poate acorda un drept de nchiriere asupra unei
pri sau asupra ntregii sale proprieti. Drepturile de nchiriere
acordate direct de ctre titularul dreptului absolut de proprietate sunt
drepturi de nchiriere iniial. Dac nu este interzis prin termenii
contractului de nchiriere, titularul dreptului de nchiriere iniial poate
nchiria o parte sau ntreaga proprietate unei tere pri, care este
numit drept de subnchiriere. Durata dreptului de subnchiriere va fi
ntotdeauna mai scurt dect durata nchirierii iniiale, din care
provine, chiar i cu o singur zi.
63
Standardele Internaionale de Evaluare
C5. Aceste drepturi asupra proprietii imobiliare vor avea propriile lor
caracteristici, aa cum se prezint n exemplele urmtoare:
dei un drept absolut de proprietate acord un drept integral de
proprietate n mod perpetuu, el poate fi afectat de drepturi
subordonate. Aceste drepturi subordonate pot include nchirierea,
restricii impuse de proprietarul anterior sau restricii impuse prin
contract;
un drept de nchiriere va fi acordat pentru o anumit perioad, la
sfritul creia proprietatea revine titularului dreptului absolut de
Standarde referitoare la active IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare
64
Standarde referitoare la active
65
Standardele Internaionale de Evaluare
66
Standarde referitoare la active
4
Detalii suplimentare sunt coninute n Exposure Draft TIP1 The Discounted Cash Flow
(DCF) Method Real Property and Business Valuations, publicat n ianuarie 2011.
5
Detalii suplimentare sunt coninute n Exposure Draft TIP 2 Depreciated Replacement Cost,
publicat n februarie 2011.
67
Standardele Internaionale de Evaluare
68
Standarde referitoare la active
6
UNESCO este Organizaia Naiunilor Unite pentru Educaie, tiin i Cultur.
69
Standardele Internaionale de Evaluare
7
World Heritage Convention, art. I, UNESCO, 1972.
8
World Heritage Convention, art. II, UNESCO, 1972.
70
Standarde referitoare la active
71
Standardele Internaionale de Evaluare
72
Standarde referitoare la active
Coninut Paragrafe
STANDARD 1
Sfera misiunii de evaluare 23
Implementare 4
STANDARD
1. Principiile coninute n Standardele generale i n IVS 230 Drepturi
asupra proprietii imobiliare se aplic la evaluarea investiiei
imobiliare n curs de execuie. Acest standard include doar
modificrile, cerinele suplimentare sau exemplele specifice privind
modul de aplicare a Standardelor generale pentru evalurile care cad
sub incidena acestui standard.
Sfera misiunii de evaluare (IVS 101)
2. Pentru conformarea la cerinele de declarare a amplorii investigaiilor
i a naturii i sursei informaiilor, n conformitate cu IVS 101
paragrafele 2(g) i respectiv (h), se vor comenta urmtoarele
aspecte:
sursa informaiilor despre construcia n faz de proiect, de
exemplu identificarea planurilor i specificaiilor care vor fi utilizate
pentru a indica valoarea proiectului complet;
sursa informaiilor privind costurile de construire i alte costuri
necesare pentru completarea proiectului.
3. Exemple tipice de ipoteze sau ipoteze speciale care ar avea nevoie
s fie convenite i confirmate n scopul conformrii cu IVS 101,
paragraful 2(i), includ:
cldirile vor fi terminate n conformitate cu planurile i specificaiile
identificate;
73
Standardele Internaionale de Evaluare
74
Standarde referitoare la active
COMENTARII
Investiia imobiliar
C1. Investiia imobiliar este o proprietate imobiliar, un teren sau o
cldire, sau parte a unei cldiri, sau ambele, deinut de proprietar
pentru a obine venituri din chirii sau pentru creterea valorii
capitalului, sau ambele, mai degrab dect pentru:
(a) utilizarea pentru producerea sau furnizarea de bunuri sau servicii
Abordri n evaluare
C4. Acest standard furnizeaz principiile care trebuie urmate n estimarea
valorii de pia a investiiei imobiliare n curs de execuie. Valoarea de
pia este comentat amnunit n IVS - Cadrul general, ns, pe
scurt, scopul este estimarea preului care ar putea fi pltit i ncasat
la data evalurii pentru o proprietate imobiliar parial finalizat, ntr-
un schimb ipotetic de pia.
C5. n practic, puine investiii imobiliare sunt transferate ntre
participani pe pia ntr-o stare de finalizare parial, cu excepia
cazurilor cnd reprezint fie o parte a unui transfer al entitii
deintoare, fie vnztorul se afl n insolven sau n curs de
insolven i, deci, nu are capacitatea de a finaliza proiectul. Chiar i
n situaia, puin probabil, n care exist dovada transferului altei
investiii imobiliare finalizate parial, la o dat apropiat de data
evalurii, cu siguran stadiile de execuie ale lucrrilor vor fi diferite,
chiar dac, din anumite puncte de vedere, proprietile ar fi similare.
C6. n absena datelor privind vnzrile direct comparabile, valoarea
trebuie estimat prin utilizarea uneia sau mai multor abordri n
evaluare, bazate pe pia. Aceste abordri pot s utilizeze informaii
75
Standardele Internaionale de Evaluare
76
Standarde referitoare la active
77
Standardele Internaionale de Evaluare
78
Standarde referitoare la active
79
Standardele Internaionale de Evaluare
Coninut Paragrafe
STANDARD 1
Sfera misiunii de evaluare 23
Implementare 4
Raportarea evalurii 56
Data intrrii n vigoare 7
Standarde referitoare la active IVS 250 Instrumente financiare
COMENTARII
Introducere C1C4
Piee ale instrumentelor financiare C5C8
Riscul de credit C9C10
Riscul propriu de credit C11C12
Lichiditatea i activitatea pieei C13C15
Date de intrare n evaluare C16C19
Abordri n evaluare C20C22
Abordarea prin pia C23C25
Abordarea prin venit C26C29
Abordarea prin cost C30
Control intern C31C35
STANDARD
80
Standarde referitoare la active
81
Standardele Internaionale de Evaluare
Active suport
Dac fluxul de numerar al unui instrument este generat sau
garantat de anumite active suport, informaiile privind factorii care
influeneaz valoarea curent a acestor active vor permite
utilizatorilor s neleag valoarea raportat a instrumentului.
6. Dac instrumentele financiare sunt evaluate pentru includerea ntr-un
raport financiar ntocmit n conformitate cu IFRS-urile, IFRS 7 impune
un grad specific de transparen, n funcie de clasificarea
instrumentului n ierarhia datelor de intrare pentru evaluare, a se
vedea IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar.
Data intrrii n vigoare
Standarde referitoare la active IVS 250 Instrumente financiare
82
Standarde referitoare la active
COMENTARII
Introducere
C1. Un instrument financiar reprezint un contract care genereaz
drepturi sau obligaii ntre anumite pri de a ncasa sau plti numerar
sau alt contraprestaie financiar sau un instrument de capitaluri
proprii. Contractul poate impune ca ncasarea sau plata s fie fcut
la sau naintea unei anumite date sau s fie declanat de un
eveniment specificat. Un instrument de capitaluri proprii este orice
contract care creeaz un interes rezidual n activele unei entiti dup
deducerea tuturor datoriilor acesteia.
C2. Evalurile instrumentelor financiare sunt solicitate pentru diferite
83
Standardele Internaionale de Evaluare
84
Standarde referitoare la active
Acorduri de netting
n cazul instrumentelor derivate, care sunt deinute ntre
contrapri, riscul de credit poate fi redus prin acorduri de netting
sau de compensare, care limiteaz obligaiile la valoarea net a
tranzaciilor, respectiv dac una din pri devine insolvabil,
cealalt parte are dreptul de a compensa sumele datorate de
partea insolvabil cu sume datorate din deinerea altor
instrumente.
Protejare la ncetarea plilor
Multe instrumente conin anumite forme de protejare pentru a
reduce riscul de neplat ctre deintor. Protejarea poate fi de
85
Standardele Internaionale de Evaluare
86
Standarde referitoare la active
87
Standardele Internaionale de Evaluare
88
Standarde referitoare la active
89
Standardele Internaionale de Evaluare
90
Standarde referitoare la active
91
Aplicaii ale evalurii
Coninut Paragrafe
Introducere
Definiii
STANDARD 1
Implementare 8
93
Standardele Internaionale de Evaluare
INTRODUCERE
Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar
DEFINIII
n aceast Aplicaie se folosesc definiiile urmtoare:
Standarde de Raportare Financiar: orice standarde recunoscute sau
adoptate pentru elaborarea situaiilor periodice privind poziia financiar a
unei entiti. Acestea se mai numesc i standarde de contabilitate.
Standarde Internaionale de Raportare Financiar (IFRS-uri):
standardele i interpretrile adoptate de ctre Consiliul pentru Standarde
Internaionale de Contabilitate (IASB). Acestea cuprind:
(a) Standardele Internaionale de Raportare Financiar,
(b) Standardele Internaionale de Contabilitate, i
(c) Interpretrile elaborate de Comitetul pentru Interpretarea Standardelor
Internaionale de Raportare Financiar (IFRIC) sau de fostul Comitet
Permanent pentru Interpretri (SIC).
94
Aplicaii ale evalurii
STANDARD
1. Evalurile efectuate pentru a fi incluse ntr-o situaie financiar vor fi
realizate astfel nct s respecte cerinele Standardelor de Raportare
Financiar aplicabile. Se aplic i principiile coninute n Standardele
generale (IVS 101, 102 i 103), cu excepia cazului n care acestea
sunt modificate n mod specific de ctre o cerin a standardului de
contabilitate relevant sau a acestui standard.
95
Standardele Internaionale de Evaluare
96
Aplicaii ale evalurii
97
Standardele Internaionale de Evaluare
GHID DE APLICARE
Aceast seciune ofer informaiile de fond privind cerinele generale de
evaluare conform IFRS-urilor. IFRS-urile sunt publicate de ctre Consiliul
pentru Standarde Internaionale de Contabilitate (IASB). IRFS-urile cuprind
standarde i interpretri numerotate individual. Standardele publicate iniial,
nainte de anul 2001, sunt denumite IAS (Standardele Internaionale de
Contabilitate). Standardele publicate ulterior sunt denumite IFRS. Diferitele
extrase din IFRS-uri i referirile la acestea din prezentul ghid sunt reproduse
cu permisiunea Fundaiei IFRS.
Referirile la IFRS-uri i la alte publicaii ale IASB sunt realizate n
Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar
9
IFRS Foundation.
98
Aplicaii ale evalurii
piaa principal sau pe cea mai avantajoas pia i pentru cea mai
bun utilizare a unui activ, arat clar faptul c valoarea just, conform
IFRS-urilor, este similar, n general, cu conceptul de valoare de
pia, aa cum aceasta este definit i comentat n IVS - Cadrul
general. Astfel, pentru multe scopuri practice, valoarea de pia,
conform IVS, ndeplinete cerina de evaluare a valorii juste, conform
IFRS 13, supus unor ipoteze specifice cerute de ctre standardul de
contabilitate, cum ar fi stipulrile privind elementul de nregistrare
sau ignorarea restriciilor de vnzare.
Agregarea
10
IFRS Foundation.
99
Standardele Internaionale de Evaluare
Datorii
G6. IFRS 13 prevede c evaluarea unei datorii presupune faptul c
aceasta este transferat unui participant pe pia la data evalurii; nu
se presupune a fi decontat cu cealalt parte sau stins n alt mod.
Atunci cnd pentru datorie nu exist un pre de pia observabil,
valoarea sa trebuie estimat prin utilizarea aceleiai metode pe care
Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar
Deprecierea
G8. IAS 16 include o cerin pentru o entitate de a declara amortizarea
mijloacelor fixe. n contextul raportrii financiare, amortizarea este o
cheltuial nregistrat n situaiile financiare care reflect consumarea
unui activ pe parcursul duratei de via util a acestuia pentru o
entitate. Exist o cerin de a amortiza separat componentele unui
activ care au un cost semnificativ n cadrul ntregului. Componentele,
care au o durat de via util similar i care se amortizeaz ntr-un
mod similar, pot fi grupate. n cazul proprietii imobiliare, de obicei
terenul nu se amortizeaz. Deseori evalurile sunt solicitate pentru
calcularea valorii amortizabile.
G9. Termenul de depreciere este folosit cu nelesuri diferite n evaluare i
n raportarea financiar. n contextul evalurii, deprecierea, de obicei,
este folosit pentru a face referire la coreciile aplicate costului de
reproducere sau de nlocuire a activului, pentru a reflecta deprecierea
activului atunci cnd se utilizeaz abordarea prin cost, astfel nct s
indice valoarea activului atunci cnd nu este disponibil o dovad
despre vnzri. n contextul raportrii financiare, deprecierea
(amortizarea) se refer la cheltuiala nregistrat pentru a reflecta
alocarea sistematic a valorii amortizabile a unui activ, pe durata lui
de via util pentru entitate.
100
Aplicaii ale evalurii
101
Standardele Internaionale de Evaluare
Deprecierea: componentizare
G16. Atunci cnd valoarea contabil are la baz costul istoric, costul acelor
componente care au att un cost semnificativ n relaie cu ntregul,
ct i o durat de via util care diferit semnificativ, trebuie s fie
stabilit imediat.
G17. Atunci cnd valoarea contabil are la baz valoarea just a
elementului, va fi necesar o alocare pe componente a valorii juste a
acestuia. Dei ar fi posibil s se determine valoarea atribuibil unei
componente a elementului de natura imobilizrilor corporale mobile,
dac exist o pia activ pentru acele componente, n alte cazuri
componentele nu vor fi tranzacionate activ. Situaia din urm este
valabil, de obicei, pentru componentele unei cldiri, de exemplu,
cldirile sunt rar vndute fr instalaiile necesare pentru nclzire,
iluminat i aerisire, iar instalaiile ncorporate nu pot fi vndute fr
cldire. Atunci cnd valoarea componentelor individuale nu poate fi
determinat n mod credibil, valoarea atribuibil ntregului este
alocat pe componente. Raportul dintre costul elementului i costul
ntregului poate constitui o baz adecvat pentru o astfel de alocare.
Contracte de leasing
G18. Conform IAS 17, contractele de leasing sunt clasificate pentru a fi
incluse n situaiile financiare fie ca leasing-uri operaionale, fie ca
leasing-uri financiare. 11 Evalurile pot fi cerute pentru a stabili cum se
clasific un contract de leasing i, dac acesta este clasificat ca
leasing financiar, pentru a determina valoarea contabil a activului i
a datoriei. Aceste tipuri de leasing sunt definite n IAS 17, astfel:
11
IASB revizuiete n prezent modul n care se trateaz din punct de vedere contabil
leasingurile, iar propunerile iniiale implic schimbri majore, inclusiv eliminarea diferenei
curente dintre leasingurile operaionale i cele financiare.
102
Aplicaii ale evalurii
12
A se vedea paragraful G33.
103
Standardele Internaionale de Evaluare
13
Fundaia IFRS.
104
Aplicaii ale evalurii
105
Standardele Internaionale de Evaluare
106
Aplicaii ale evalurii
107
Standardele Internaionale de Evaluare
14
Fundaia IFRS.
108
Aplicaii ale evalurii
109
Standardele Internaionale de Evaluare
110
Aplicaii ale evalurii
111
Standardele Internaionale de Evaluare
112
Aplicaii ale evalurii
113
Standardele Internaionale de Evaluare
114
Aplicaii ale evalurii
Aplicaii ale evalurii IVS 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului
imobiliare pentru garantarea mprumutului
Coninut Paragrafe
Introducere
STANDARD 1
Sfera misiunii de evaluare 25
Implementare 6
Raportarea evalurii 78
Data intrrii n vigoare 9
GHID DE APLICARE
Dreptul asupra proprietii imobiliare G1G2
Stimulente G3
Abordri n evaluare G4
Tipuri de proprietate imobiliar G5
Investiia imobiliar G6G9
Proprietatea imobiliar ocupat de proprietar G10
Proprietatea imobiliar specializat G11G12
Proprietatea imobiliar generatoare de afaceri G13
Proprietatea n dezvoltare G14G17
Active epuizabile G18
INTRODUCERE
Deseori creditele de la bnci i de la alte instituii financiare sunt garantate
cu drepturile asupra proprietii imobiliare ale debitorului. Creditarea se
poate face pe calea unei ipotecri sau prin alte forme de pli fixe sau
variabile. Factorul comun este acela c creditorul are puterea de a-i
recupera creditul prin preluarea controlului asupra garaniei, n cazul
incapacitii de plat a debitorului. Ca garanie pot fi oferite diferite tipuri de
proprietate imobiliar.
STANDARD
1. Principiile coninute n Standardele generale i n IVS 230 Drepturi
asupra proprietii imobiliare se aplic evalurilor n scopul garantrii
mprumutului, cu excepia cazului n care acestea sunt modificate de
acest standard. Acest standard conine numai acele modificri,
cerine suplimentare sau exemple specifice asupra modalitilor n
care se aplic Standardele generale.
115
Standardele Internaionale de Evaluare
116
Aplicaii ale evalurii
Aplicaii ale evalurii IVS 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului
7. n plus fa de elementele cerute de IVS 103 Raportarea evalurii, un
raport de evaluare n scopul garantrii mprumutului va include trimiteri
adecvate la aspectele abordate n sfera misiunii de evaluare, conform
paragrafelor 25, de mai sus. Raportul trebuie s includ i un
comentariu asupra factorilor care sunt relevani pentru estimarea de
ctre creditori a performanelor garaniei pe parcursul duratei propuse
a creditului. Exemple de astfel de factori sunt:
(a) activitatea curent i tendinele pe piaa relevant;
(b) cererea trecut, curent i viitoare anticipat pentru tipul de
proprietatea imobiliar i pentru localizare;
(c) orice cerere potenial sau eventual pentru utilizri alternative,
care exist sau care poate fi anticipat la data evalurii;
(d) impactul oricror evenimente previzibile, la data evalurii, asupra
valorii viitoare a garaniei, pe perioada creditului. Un exemplu ar
fi un chiria care exercit o opiune de reziliere a unui contract
de nchiriere;
(e) n cazul n care valoarea de pia este determinat pe baza unei
ipoteze speciale, raportul va include:
(i) o explicaie a ipotezei speciale,
(ii) un comentariu asupra oricrei diferene importante ntre
valoarea de pia i valoarea de pia determinat pe baza
ipotezei speciale,
(iii) un comentariu referitor la faptul c o astfel de valoare ar
putea s nu fie realizabil la o dat viitoare, cu excepia
cazului n care situaia de fapt este la fel ca cea descris n
ipoteza special.
8. Cnd creditul propus are rolul de a asigura cumprarea unui drept
asupra proprietii imobiliare, n mod normal, va exista un pre de
vnzare agreat sau confirmat. Trebuie fcute cereri de ofert pentru a
stabili acest pre, iar rezultatul acestor cereri de ofert s fie
menionat n raport. Cnd exist o diferen ntre un pre de
tranzacie recent sau un pre de tranzacie n curs de stabilire i
valoarea rezultat din evaluare, raportul trebuie s conin un
comentariu despre motivele acestei diferene.
117
Standardele Internaionale de Evaluare
GHID DE APLICARE
Aplicaii ale evalurii IVS 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului
118
Aplicaii ale evalurii
Aplicaii ale evalurii IVS 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului
identifice orice factori de risc asociai cu proprietatea imobiliar, pe
durata creditrii.
Investiia imobiliar
G6. Investiia imobiliar n scopuri de creditare, de obicei, se evalueaz
pe o baz de activ cu activ, dei unii creditori pot acorda un credit
contra valorii unui portofoliu definit. n astfel de situaii este necesar
s se fac o distincie ntre valoarea investiiei imobiliare individuale,
presupunndu-se c ea se vinde n mod individual i valoarea
acesteia cnd este considerat ca parte a portofoliului.
G7. Trebuie luat n considerare cererea estimat pentru proprietatea
imobiliar i pentru comercializarea ei viitoare, pe durata
mprumutului i consilierea adecvat asupra condiiilor de pia
curente, coninute n raport. Aceast consiliere nu ar trebui s conin
predicia evenimentelor sau a valorilor viitoare, ci trebuie s reflecte
ateptrile curente de pe pia asupra performanelor viitoare ale
investiiei, bazate pe tendinele curente. Cu toate acestea, n cazul n
care astfel de informaii sugereaz un risc semnificativ privind plile
viitoare ale chiriei, impactul acestui risc asupra evalurii ar trebui s
fie luat n considerare i comentat n raport.
G8. n mod normal, este n afara sferei misiunii de evaluare activitatea de
consiliere asupra capacitii unui chiria de a plti chiria n viitor i
asupra altor obligaii aferente nchirierii, dincolo de informaiile
disponibile despre chiria, care se gsesc n domeniul public i la
dispoziia tuturor participanilor de pe pia.
G9. Dac, n procesul de evaluare, venitul generat de proprietatea
imobiliar este dependent n mod esenial de un chiria sau de
chiriaii dintr-un singur sector sau domeniu de activitate sau de alt
factor, care ar putea produce instabilitatea viitoare a venitului,
impactul ar trebui s fie luat n considerare. n anumite cazuri, poate fi
adecvat o estimare a valorii proprietii imobiliare bazat pe o
utilizare alternativ, pe ipoteza unei posesii vacante.
Proprietatea imobiliar ocupat de proprietar
G10. O proprietate imobiliar ocupat de proprietar, evaluat pentru
scopuri de creditare, va fi evaluat n mod normal pe ipoteza c
proprietatea imobiliar este transferat ca fiind negrevat de sarcini
de ctre proprietarul ocupant, adic cumprtorul are dreptul absolut
de folosin i dispoziie, precum i de posesie. Aceasta nu exclude
luarea n considerare a proprietarului existent ca fiind participant pe
pia, dar necesit s fie exclus din evaluare orice avantaj special
atribuibil ocuprii de ctre proprietar, avantaj care poate fi reflectat
n evaluarea proprietii.
Proprietatea imobiliar specializat
G11. O proprietate imobiliar specializat poate avea o valoare
semnificativ numai ca parte a ntreprinderii creia i aparine. n
119
Standardele Internaionale de Evaluare
120
Aplicaii ale evalurii
Aplicaii ale evalurii IVS 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului
(d) identificarea riscurilor asociate cu dezvoltarea,
(e) luarea n considerare a efectului oricror relaii speciale ntre
prile implicate n dezvoltare.
G16. Dac dezvoltarea finalizat va consta din uniti individuale multiple,
metoda de evaluare adoptat trebuie s reflecte att perioada de timp
anticipat pentru finalizarea construciei fiecrei uniti, ct i
estimarea unei rate realiste de realizare a vnzrilor de uniti
individuale. La raportarea evalurii ar trebui s se fac o distincie
clar ntre valoarea dezvoltrii complete pentru un singur cumprtor,
care i-ar asuma costul i riscul vnzrilor viitoare ale unitilor
individuale, n schimbul unei marje de profit, precum i suma preurilor
individuale anticipate pentru fiecare unitate individual.
G17. Pentru o ndrumare suplimentar asupra valorii unei proprieti
imobiliare n dezvoltare, n cazul n care construcia trebuie s nceap
sau n cazul n care construcia se afl n curs de execuie, a se vedea
i Comentariile la IVS 233 Investiia imobiliar n curs de execuie.
Active epuizabile
G18. Consideraii specifice apar n cazul evalurii activelor epuizabile n
scopul garantrii mprumutului, de exemplu, un activ care, n general,
i va diminua valoarea pe parcursul timpului. Exemple sunt minele
sau carierele. n raport trebuie s fie identificate i precizate n mod
clar durata de via estimat i rata de diminuare a valorii, pe
parcursul acestei durate.
121
ASOCIAIA NAIONAL A EVALUATORILOR DIN ROMNIA
Ghiduri de evaluare
BUCURETI
2012
ASOCIAIA NAIONAL A
EVALUATORILOR DIN ROMNIA
ISBN 978-973-0-12145-2
ii
CUPRINS
Introducere 1
Ghiduri de evaluare 3
GE 1 Verificarea evalurilor 3
Cuprins
periculoase i toxice n evaluare 31
iii
INTRODUCERE
Introducere
acestea vor fi preluate de ctre ANEVAR, vor fi traduse i puse la
dispoziia membrilor Asociaiei, urmnd a face parte din pachetul de
Standarde de Evaluare 2013, respectiv pentru anul urmtor publicrii.
Totodat, pe msura elaborrii de ctre ANEVAR sau a prelurii de la
The European Group of Valuers Association (TEGoVA) sau de la
alte asociaii profesionale de evaluare, a unor standarde, ghiduri
metodologice, studii de caz etc., elaborate n completarea i
explicitarea Cadrului general i standardelor coninute de IVS 2011,
acestea vor fi, dup caz, analizate, traduse, prezentate, mediatizate,
amendate i puse la dispoziia membrilor Asociaiei.
Ediia 2012 a Ghidurilor de evaluare i a Ghidurilor metodologice de
evaluare ANEVAR este compus din:
1) Ghid de evaluare GE 1 Verificarea evalurilor
2) Ghid de evaluare GE 2 Evaluarea proprietii imobiliare
generatoare de afaceri
3) Ghid de evaluare GE 3 Evaluarea proprietilor din industria
extractiv
4) Ghid de evaluare GE 4 Consideraii privind implicaiile
substanelor periculoase i toxice n evaluare
1
5) Ghid metodologic de evaluare GME 1 Evaluarea terenului
6) Ghid metodologic de evaluare GME 2 Evaluare pentru
garantarea mprumuturilor
7) Glosar IVS 2011
8) Abordarea metodologic a unor definiii i termeni din
IVS 2011, n interpretarea ANEVAR.
2
Ghiduri de evaluare (GE)
1. Introducere
1.1 O verificare a evalurii este o verificare a activitii unui evaluator,
efectuat de un alt evaluator, cu raionament profesional imparial.
1.2 Din necesitatea de a garanta acurateea, corectitudinea i calitatea
rapoartelor de evaluare, verificrile evalurilor au devenit o parte
integrant a practicii profesionale. ntr-o verificare a evalurii sunt
vizate corectitudinea, consecvena, credibilitatea i completitudinea
evalurilor.
1.2.1 O verificare a evalurii poate solicita intervenia experilor
care posed cunotine de specialitate referitoare la costurile de
construire, venitul proprietii, aspectele juridice i de impozitare
sau la problemele de mediu.
3
Ghiduri de evaluare (GE)
2. Arie de aplicabilitate
2.1 Cerinele din acest GE se aplic n efectuarea i raportarea
verificrilor evalurii.
2.2 Respectarea acestui GE este obligatorie pentru fiecare evaluator
care, n calitatea sa de supervizor sau manager, semneaz o verificare
a evalurii, acceptnd astfel responsabilitatea pentru coninutul acelei
verificri.
3. Definiii
3.1 Verificare administrativ (de conformitate). O verificare a
evalurii, efectuat de un client sau de un utilizator al serviciilor de
4
GE1 Verificarea evalurilor
5
Ghiduri de evaluare (GE)
5. Instruciuni de aplicare
5.1 n efectuarea unei verificri a evalurii, evaluatorul verificator:
5.1.1 va identifica clientul i utilizatorii desemnai ai verificrii
evalurii, utilizarea desemnat a opiniilor i concluziilor
evaluatorului verificator i scopul misiunii;
5.1.2 va identifica proprietatea subiect, data verificrii evalurii,
proprietatea i dreptul asupra proprietii evaluate n raportul
verificat, data raportului verificat, data efectiv pentru care este
valabil opinia din raportul verificat i evaluatorul (evaluatorii) care
au ntocmit raportul verificat;
5.1.3 va identifica sfera procesului de verificare ce trebuie efectuat;
5.1.4 va identifica toate ipotezele i condiiile limitative n
verificarea evalurii;
5.1.5 va formula o opinie cu privire la caracterul complet al
raportului verificat, n funcie de tematica aplicabil n cazul
misiunii;
5.1.6 va formula o opinie cu privire la adecvarea i relevana
evident a datelor i ale oricror ajustri ale informaiilor;
5.1.7 va formula o opinie referitoare la adecvarea metodelor i
tehnicilor folosite i va arta motivele pentru aprobarea raportului
verificat sau pentru orice dezacord fa de raportul verificat; i
6
GE1 Verificarea evalurilor
7
Ghiduri de evaluare (GE)
8
GE2 Evaluarea proprietii imobiliare generatoare
de afaceri
Coninut Paragraful
Introducere 1
Arie de aplicabilitate 2
Definiii 3
Relaia cu Standardele de Contabilitate 4
Instruciuni de aplicare 5
Data intrrii n vigoare 6
1. Introducere
1.1 Proprietile imobiliare generatoare de afaceri (PIGA) sunt
proprietile individuale, precum hoteluri, staii de benzin,
restaurante, care, n mod uzual, se tranzacioneaz pe pia ca fiind
entiti n funciune. Aceste proprieti includ nu numai teren i cldiri,
ci i alte active imobilizate (mobilier, instalaii i echipamente), ca i o
component a afacerii format din imobilizri necorporale, incluznd
fondul comercial transferabil.
1.2 Acest GE ofer o orientare att pentru evaluarea PIGA-urilor n
ntregul lor, ca active operaionale, ct i pentru alocarea valorii PIGA
pe principalele sale componente. Valorile componentelor sunt cerute n
vederea determinrii amortizrii i pentru scopuri fiscale. Acest GE
trebuie citit n corelaie cu IVS-urile i GE-urile menionate la
paragraful 2.1 de mai jos.
1.3 Anumite concepte, utilizate n evaluarea ntreprinderilor, altele
dect PIGA (vezi IVS 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi)
trebuie s fie distinse de cele folosite exclusiv n evaluarea
proprietilor imobiliare generatoare de afaceri (a se vedea i
paragrafele 5.6 i 5.7.2 de mai jos).
2. Arie de aplicabilitate
2.1 Acest GE este orientat exclusiv pe evaluarea PIGA-urilor. Pentru o
aprofundare a aplicrii principiilor de evaluare, trebuie avute n vedere
urmtoarele Standarde Internaionale de Evaluare 2011:
9
Ghiduri de evaluare (GE)
3. Definiii
3.1 Capitalizare. Convertirea, la o anumit dat, a venitului net sau
unei serii de ncasri nete, curente sau estimate pe o anumit perioad,
n valoarea echivalent a capitalului.
3.2 Flux de numerar actualizat (DCF). O tehnic de modelare
financiar bazat pe ipotezele explicite referitoare la fluxul de numerar
previzionat, aferent unei proprieti imobiliare sau ntreprinderi. Cele
mai utilizate aplicaii ale analizei DCF sunt rata intern a rentabilitii
(RIR) i valoarea net actualizat (VNA).
3.3 Fond comercial (Goodwill)
3.3.1 Beneficii economice viitoare provenite din active, care nu pot
fi identificate n mod individual i recunoscute n mod separat.
3.3.2 Fond comercial personal. Valoarea determinat de profitul
obinut peste ateptrile pieei, care va disprea dup vnzarea
proprietii imobiliare generatoare de afaceri, mpreun cu acei
factori financiari specifici operatorului curent al afacerii, cum sunt
impozitarea, politica de amortizare, costurile mprumuturilor i
capitalul investit n afacere.
3.3.3 Fond comercial transferabil. Acea imobilizare necorporal
care apare ca rezultat al numelui comercial i reputaiei, clientelei,
locaiei, produselor i altor factori similari, care genereaz beneficii
economice. Este specific proprietilor imobiliare generatoare de
afaceri i va fi transferat noului proprietar prin vnzarea proprietii.
3.4 Operator de eficien rezonabil sau Management de competen
medie. Un concept legat de pia, prin care un cumprtor potenial, i
astfel evaluatorul, estimeaz nivelul mentenabil al activitii i
profitabilitatea viitoare ce poate fi realizat de un operator competent
al afacerii, care acioneaz ntr-o manier eficient. Conceptul are n
vedere mai degrab potenialul comercial, dect activitatea n scop
10
GE2 Evaluarea proprietii imobiliare generatoare de afaceri
5. Instruciuni de aplicare
5.1 Acest GE descrie acea categorie de proprietate imobiliar pe care o
denumete PIGA i explic modalitatea de evaluare a PIGA-urilor, n
concordan cu IVS - Cadrul general.
5.2 n evaluarea unei PIGA, evaluatorul poate gsi ca fiind relevante
instruciuni din standardele i ghidurile de evaluare citate n paragraful
2.1 anterior. Dac evaluarea se face n scopul ntocmirii situaiilor
financiare, evaluatorul se va referi la IVS 300 Evaluri pentru
raportarea financiar.
5.3 PIGA-urile sunt considerate ca activiti comerciale individuale (n
sine) i, n mod curent, se evalueaz pe baza profitului lor potenial
nainte de dobnd, impozit i amortizare (EBITDA), corectat pentru a
reflecta activitatea unui operator de eficien rezonabil i, adesea, fie
pe baza metodologiei DCF, fie prin utilizarea unei rate de capitalizare
aplicate la EBITDA.
5.4 Evalurile de PIGA sunt de regul bazate pe ipotezele continuitii
activitii de ctre un operator de eficien rezonabil, care beneficiaz
de licenele existente, de toate mijloacele fixe i obiectele de inventar
necesare afacerii i de un fond de rulment adecvat. Valoarea
proprietii, care include i fondul comercial transferabil, rezult dintr-
un nivel mentenabil estimat al activitii comerciale. Dac evaluarea
cerut se bazeaz pe orice alt ipotez, evaluatorul trebuie s prezinte o
astfel de ipotez n mod explicit. Deoarece nivelul curent al
performanelor afacerii poate fi punctul de plecare n estimarea
11
Ghiduri de evaluare (GE)
12
GE2 Evaluarea proprietii imobiliare generatoare de afaceri
13
GE 3 Evaluarea proprietilor din
industria extractiv
Coninut Paragraful
Introducere 1
Arie de aplicabilitate 2
Definiii 3
Relaia cu Standardele de Contabilitate 4
Instruciuni de aplicare 5
Data intrrii n vigoare 6
1. Introducere
1.1 Obiectivul acestui Ghid de evaluare (GE) este de a clarifica i de a
oferi instruciuni pentru evaluarea activelor sau drepturilor (intereselor)
asupra proprietii deinute de entiti care funcioneaz n industria
extractiv. Standardul face distincie ntre diferitele tipuri de drepturi
asupra proprietii care trebuie s fie recunoscute i avanseaz
concepte care trebuie s fie recunoscute pentru raportarea financiar i
de ctre autoritile de reglementare, tribunale, investitori, bnci,
participani la tranzacii cu resurse naturale i de ctre ali utilizatori ai
serviciilor de evaluare a proprietilor din industria extractiv.
1.2 Realizarea unor evaluri credibile ale activelor din industria
extractiv, inclusiv ale intereselor (drepturilor) aferente resurselor
naturale, este esenial pentru a asigura disponibilitatea investitorilor
de a sprijini, cu capitalul necesar, continuitatea funcionrii industriei
extractive component de baz a economiei mondiale, promovarea
unor modaliti productive de folosire a resurselor naturale minerale i
petroliere i meninerea ncrederii n pieele de capital.
1.3 Industria extractiv cuprinde industria minier i industria
petrolier, exclusiv activitile de exploatare a apei din pmnt.
1.4 Industriile minier i petrolier au ca obiect de activitate extracia
din pmnt a resurselor naturale, care pot trece printr-o serie de
activiti desfurate de mai muli proprietari, prin parcurgerea etapelor
de procesare i evaluare. Pentru evaluatorii i utilizatorii informaiilor
oferite de evalurile din acest domeniu, este important delimitarea
14
GE 3 Evaluarea proprietilor din industria extractiv
15
Ghiduri de evaluare (GE)
16
GE 3 Evaluarea proprietilor din industria extractiv
17
Ghiduri de evaluare (GE)
2. Arie de aplicabilitate
2.1 Acest Ghid de Evaluare ofer instruciuni specifice pentru
evaluarea activelor i drepturilor de proprietate n cadrul industriei
extractive. Ghidul furnizeaz instruciuni suplimentare pentru aplicarea
Standardelor Internaionale de Evaluare. Pentru aplicarea n industria
extractiv se indic urmtoarele IVS-uri:
IVS 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi,
IVS 210 Imobilizri necorporale,
IVS 220 Imobilizri corporale mobile,
IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare,
IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar.
2.2 Proprietatea sau drepturile de proprietate asupra unui sistem de
furnizare de ap industrial i asupra sistemului de stocare a apei pot
constitui o component important n evaluarea proprietii din
industria extractiv. Drepturile asupra apei pot fi ataate terenului sau
pot fi obinute n alt mod. Drepturile i facilitile adecvate, pentru
transportarea i stocarea apei din afara sistemului (off-site), pot fi
cerute pentru o furnizare trainic a apei. Evaluarea contribuiei acestor
drepturi pune probleme speciale, care trebuie solicitate evaluatorului.
Totui, acest GE nu conine instruciuni specifice pentru evaluarea
dreptului de proprietate asupra apei, transportului i stocrii acesteia.
2.3 n cazul n care se aplic procedurile raportrii financiare de pia
sau acestea sunt analizate, evaluatorii trebuie s in cont de
prevederile IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar, n corelare
18
GE 3 Evaluarea proprietilor din industria extractiv
3. Definiii
3.1 Industria extractiv. Acele activiti implicate n gsirea, extracia
i n procesele asociate resurselor naturale, localizate pe, n sau lng
scoara pmntului. Cuprinde industria minier i industria petrolului.
Nu include sectorul de industrie aferent extraciei apei din pmnt, dar
include extracia fluidelor geotermale, pentru coninutul lor energetic.
3.2 Proprietate sau arie de explorare. Un drept real imobiliar asupra
unei proprieti ce conine minereuri sau petrol, care este prospectat
pentru depozitele acumulate de minereu sau petrol, dar pentru care
viabilitatea economic nu a fost demonstrat.
3.3 Studiu de fezabilitate n industria extractiv. Un studiu cuprinztor
al acumulrilor de minerale sau petrol, n care sunt luai n considerare,
cu suficiente detalii, toi factorii geologici, inginereti, operaionali,
economici, de marketing, de mediu i ali factori relevani. Studiul
poate fi utilizat ca baz pentru o decizie final, de ctre o instituie
financiar interesat s continue sau s finaneze dezvoltarea
prospectrii proprietii pentru producia de minerale sau iei. Vezi i
Studiu de prefezabilitate.
3.4 Mineral. Orice material natural folositor i/sau avnd o valoare
intrinsec, stabilit de umanitate i gsit n sau pe scoara pmntului.
Pentru scopul acestui GE, mineralele includ i minerale metalice,
minerale industriale, pietri, pietre preioase i combustibili minerali;
dar mineralele nu includ petrolul, care este definit separat.
3.5 Rezerv mineral. Aa cum este definit, de ctre Comitetul
Internaional pentru Standarde de Raportare a Rezervelor Minerale
(CRIRSCO): partea unei resurse minerale cuantificat sau
presupus, care poate fi extras economic din min. Include
materialele nevaloroase i alocrile pentru pierderi care pot interveni
cnd materialul este extras din min. Estimrile adecvate pot include
19
Ghiduri de evaluare (GE)
20
GE 3 Evaluarea proprietilor din industria extractiv
21
Ghiduri de evaluare (GE)
22
GE 3 Evaluarea proprietilor din industria extractiv
23
Ghiduri de evaluare (GE)
5. Instruciuni de aplicare
5.1 Concepte de evaluare
5.1.1 Prevederile acestui GE sunt destinate s asigure aplicarea
Principiilor de Evaluare prezentate n IVS Cadrul general, ediia
IVS 2011, n evalurile din industria extractiv.
24
GE 3 Evaluarea proprietilor din industria extractiv
25
Ghiduri de evaluare (GE)
26
GE 3 Evaluarea proprietilor din industria extractiv
27
Ghiduri de evaluare (GE)
28
GE 3 Evaluarea proprietilor din industria extractiv
29
Ghiduri de evaluare (GE)
30
GE 4 Consideraii privind implicaiile substanelor
periculoase i toxice n evaluare
Coninut Paragraful
Introducere 1
Arie de aplicabilitate 2
Definiii 3
Relaia cu Standardele de Contabilitate 4
Instruciuni de aplicare 5
Data intrrii n vigoare 6
1. Introducere
1.1 Obiectivul acestui Ghid de evaluare (GE) este de a sprijini
evaluatorii n efectuarea evalurilor n cazul n care substanele
periculoase sau toxice pot influena valorile proprietii.
1.2 Substanele periculoase i toxice fac parte din acei posibili factori
de mediu care, cnd este cazul, sunt luai n consideraie n mod
specific de ctre evaluatori. Acest GE se limiteaz numai la luarea n
considerare a substanelor periculoase i toxice, deoarece ali factori de
mediu, care pot fi ntlnii n evaluri, au mai puine lucruri n comun
cu problematica tiinific sau de ordin tehnic, inclusiv cu legile
aferente.
1.3 Acest GE conine conceptele, principiile i consideraiile generale
care i orienteaz pe evaluatori n efectuarea evalurilor cnd sunt
prezente substane periculoase sau toxice, care pot influena valoarea
proprietii. De asemenea, pune n discuie concepte care trebuie
nelese de experii contabili, de autoritile n drept i de ali
beneficiari ai serviciilor de evaluare.
1.4 Rareori evaluatorii au calificri speciale n domeniul juridic,
tiinific sau n alte domenii tehnice, necesare pentru evaluarea
riscurilor asociate cu substanele periculoase sau toxice. n mod
frecvent, n evalurile de proprieti n care exist asemenea riscuri,
evaluatorii se bazeaz pe recomandrile unor experi. Contribuia
semnificativ a unor experi colaboratori trebuie prezentat i explicat
n raportul de evaluare.
31
Ghiduri de evaluare (GE)
2. Arie de aplicabilitate
2.1 Acest GE se aplic tuturor evalurilor de imobilizri corporale.
Prevederile speciale ale acestui GE vor fi luate n considerare cnd este
presupus sau este cunoscut prezena unor substane periculoase sau
toxice, care pot influena valoarea de pia a proprietii sau o alt
valoare definit.
Prin extensie, prevederile acestui GE se aplic i evalurilor de
ntreprinderi care dein active pentru care este presupus sau este
cunoscut prezena unor substane periculoase sau toxice, care pot
influena valoarea de pia a acestor active.
3. Definiii
3.1 Substane periculoase sau toxice, n contextul acestui GE,
nseamn materiale specifice care, prin prezena sau proximitatea lor,
pot avea efect duntor asupra valorii proprietii, din cauza
potenialului lor duntor asupra unor forme de via. Asemenea
materiale ar putea fi ncorporate n construciile de pe terenul respectiv
sau pot fi gsite n sau pe teren. Ele pot exista i n afara
amplasamentului, dar n apropierea lui. n unele cazuri, pot fi purtate
de aer.
3.1.1 ntr-o accepiune mai general, n afara acestui GE, factorii de
mediu pot fi caracterizai ca fiind influene exterioare asupra
proprietii evaluate, care pot avea efect pozitiv, negativ sau nici un
efect asupra valorii proprietii. Substanele periculoase sau toxice
se pot gsi fie pe, fie n afara amplasamentului proprietii evaluate.
3.2 Substana periculoas, n contextul efecturii unei evaluri, este
orice material din interiorul, din jurul sau din apropierea proprietii
32
GE 4 Consideraii privind implicaiile substanelor periculoase i toxice n evaluare
33
Ghiduri de evaluare (GE)
5. Instruciuni de aplicare
5.1 n discuia cu un client sau cu un potenial client, asupra unor
elemente care in de evaluarea proprietii, cnd este perceput
existena unor condiii de mediu evidente sau uor detectabile, care pot
avea o influen negativ asupra valorilor proprietii, evaluatorul va
trebui s prezinte clientului nivelul su de cunotine, experien i
competen pentru a trata situaia.
5.1.1 Dac factorii de mediu sunt cunoscui sau se bnuiete
prezena lor, la data cnd evaluatorul i potenialul client discut
despre contractul preconizat, evaluatorul trebuie s se conving de
faptul c acel client nelege gradul de competen i obligaiile
evaluatorului i c angajarea evalurii nu va compromite aceste
obligaii.
5.1.2 Dac factorii de mediu sunt descoperii dup nceperea
misiunii de evaluare, evaluatorul trebuie s fac meniunile
adecvate ctre client privind cunotinele, experiena i competena
sa, meniuni relevate n acest GE, iar apoi trebuie s se conformeze
tuturor cerinelor privind prezentarea informaiilor din toate
celelalte IVS-uri.
5.2 Recunoscnd faptul c multe situaii, ce depind de mediu, reclam
probleme de ordin fizic, juridic, tiinific i tehnic, evaluatorul va
parcurge etapele necesare pentru a-i ncheia misiunea n mod
competent, dac aceasta este acceptabil pentru client i pentru
evaluator. Aceste etape pot presupune un studiu personal aprofundat,
asocierea cu un alt evaluator care are cunotinele, experiena i
competena necesare sau obinerea de consultan de specialitate din
partea celor ce posed cunotinele, experiena i competena necesare.
5.3 Necesitatea menionrii existenei oricrei substane periculoase
sau toxice, care poate avea un efect negativ asupra valorii unei
proprieti, face parte din cerinele generale de raportare coninute n
IVS 103 Raportarea evalurii. O alt cerin este ca evaluatorul s
arate cum au fost tratai aceti factori n misiunea lui. Dac sfera
misiunii se refer la evaluarea proprietii ca i cum n-ar exista un
astfel de factor de mediu, este necesar transparena total asupra
ipotezelor limitative, iar raportarea trebuie s fie n concordan cu
expunerea criteriilor de mai sus. (A se vedea paragrafele 5.1 i 5.2.)
34
GE 4 Consideraii privind implicaiile substanelor periculoase i toxice n evaluare
35
Ghiduri de evaluare (GE)
36
GE 4 Consideraii privind implicaiile substanelor periculoase i toxice n evaluare
37
Ghiduri de evaluare (GE)
38
Ghiduri metodologice de evaluare
(GME)
1. Introducere
Acest ghid de aplicare conine ndrumri metodologice i practice
pentru evaluarea tuturor categoriilor de terenuri, indiferent de utilizarea
lor. Acest ghid a fost elaborat de ANEVAR n scopul de a oferi
evaluatorilor, membri ai Asociaiei, recomandri referitoare la cea mai
39
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)
40
GME 1 Evaluarea terenului
41
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)
42
GME 1 Evaluarea terenului
43
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)
44
GME 1 Evaluarea terenului
45
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)
46
GME 1 Evaluarea terenului
47
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)
ANEX
Comparaia direct
Procedura Vnzrile de loturi vacante similare sunt analizate,
comparate i corectate pentru a obine o indicaie despre
valoarea terenului evaluat.
Aplicabilitate Comparaia direct este tehnica cea mai utilizat pentru
evaluarea terenului i este metoda preferat ce se
utilizeaz atunci cnd exist suficiente informaii despre
vnzri comparabile.
Restricii Lipsa vnzrilor i a datelor de comparaie pot subia
argumentele pentru susinerea valorii estimate.
Extracia de pe pia
Procedura Costul net al construciilor se scade din preul total de vnzare
al proprietii pentru a se obine valoarea terenului.
Aplicabilitate Aceast tehnic se aplic atunci cnd:
y contribuia construciilor la valoarea total a proprietii
este n general sczut i relativ uor de identificat.
(Aceast tehnic este frecvent utilizat n zonele rurale);
y construciile sunt noi, valoarea lor este cunoscut i exist
o depreciere foarte mic sau chiar nu exist depreciere din
nicio cauz.
Restricii Evaluatorul trebuie s poat determina contribuia valorii
construciilor, estimat la costul lor net.
Alocarea
Procedura Raportul dintre valoarea terenului i valoarea proprietii este
determinat din analiza vnzrilor comparabile i este aplicat
preului de vnzare al proprietii subiect, pentru a obine
valoarea terenului.
Aplicabilitate Aceast tehnic se aplic atunci cnd:
y se evalueaz loturi de proprieti rezideniale unifamiliale, n
situaia n care exist multe tranzacii cu loturi i cu
proprieti rezideniale care fac posibil comparaia. Aceast
metod tinde s fie mai puin precis cnd se aplic
proprietilor comerciale i n special cnd numrul
vnzrilor de terenuri libere este insuficient;
y pentru proprieti comerciale sau atunci cnd sunt disponibile
relativ puine tranzacii, alocarea poate oferi mai degrab o
verificare a rezonabilitii valorii estimate, dect o opinie
clar asupra acesteia.
48
GME 1 Evaluarea terenului
49
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)
50
GME 2 Evaluarea pentru garantarea
mprumuturilor
Coninut Paragraful
Expunere de motive 1
- Abrevieri 1.1
- Definiii ale unor termeni 1.2
Principii de evaluare a garaniilor reale de natura
activelor corporale 2
Evaluarea n faza acordrii creditului 3
Evaluarea pe parcursul derulrii creditului 4
Evaluarea n faza executrii silite 5
Sanciuni 6
Data intrrii n vigoare 7
Anexe
- Coninutul cadru al raportului de evaluare extins Anexa 1
- Evaluarea global a portofoliilor de garanii bancare Anexa 2
1. Expunere de motive
Acest ghid privind evaluarea pentru garantarea mprumuturilor se
refer la evaluarea garaniilor reale i a aprut din necesitatea de a
ajuta la completarea cadrului de reglementare a activitii de creditare,
n care, pn n prezent, se fceau referiri indirecte la activitatea de
evaluare a garaniilor.
Ghidul urmeaz a fi aplicat de ctre instituiile de credit, evaluatori,
auditori financiari i ali utilizatori ai serviciilor de evaluare n legtur
cu activitatea de creditare, n diferitele faze ale acesteia i reprezint
cadrul general pe baza cruia instituiile de credit i vor elabora
propriile norme de evaluare a garaniilor.
n cuprinsul ghidului sunt tratate aspecte legate de standardele de
evaluare, relaia cu alte standarde profesionale i cu reglementrile
BNR, procesul de evaluare, abordri ale evalurii, raportul de evaluare,
precum i practicile nepermise (neetice) ale evaluatorilor.
51
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)
inspecia proprietii;
52
GME 2 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor
documente;
tipul valorii estimate. Valoarea de pia versus valoarea just;
verificarea situaiei juridice a bunului evaluat;
informaiile i documentele necesare elaborrii raportului de
evaluare;
evaluatori interni i evaluatori externi;
responsabilitile n cazul evaluatorilor externi persoane juridice;
termenul de realizare a rapoartelor de evaluare;
adecvarea bunului evaluat pentru garanie bancar;
procesul de evaluare;
prezentarea pe scurt a abordrilor evalurii;
opinia evaluatorului. Numrul de abordri aplicate;
forma raportului de evaluare;
necesarul minim de informaii cuprinse n raportul de evaluare;
semnarea i tampilarea raportului de evaluare;
verificarea rapoartelor de evaluare;
verificarea informaiilor utilizate de ctre evaluator;
moneda n care se exprim opinia;
influena TVA asupra valorii estimate;
evaluarea portofoliilor de garanii pe perioada derulrii creditelor.
Sunt expuse n continuare, motivele avute n vedere la alctuirea
principiilor propuse n acest ghid.
Avnd n vedere numrul mare de persoane din instituia de credit,
care au contact cu evaluatorul n procesul de evaluare a garaniilor,
comunicrile se realizeaz att n scris, ct i telefonic. Pentru ca
procesul de comunicare s fie ct mai transparent i eficient, n cadrul
ghidului sunt prezentate aspectele din raportul de evaluare care
necesit exclusiv comunicarea scris.
Pentru inspecia proprietii s-au reglementat cazurile n care aceasta
este obligatorie, cine face inspecia, ce se scrie n raportul de evaluare
despre inspecie, etc.
O problem important o reprezint diferenele reieite n urma
inspeciei ntre situaia faptic i situaia din documente. Evaluatorul
va trebui s urmeze instruciunile instituiei de credit, realizate n scris,
n toate aceste situaii.
De regul, tipul valorii estimat n cadrul raportului de evaluare pentru
53
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)
54
GME 2 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor
55
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)
56
GME 2 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor
57
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)
58
GME 2 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor
59
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)
60
GME 2 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor
61
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)
62
GME 2 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor
63
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)
analiza de pia;
raportarea valorii.
64
GME 2 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor
65
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)
extracia de pe pia;
alocarea;
premisele evalurii;
abordrile evalurii;
reconcilierea rezultatelor;.concluzii;
anexe.
66
GME 2 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor
sursele de informaii;
67
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)
68
GME 2 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor
69
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)
70
GME 2 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor
71
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)
72
GME 2 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor
6. Sanciuni
71. Nerespectare obligaiilor prevzute n cuprinsul prezentului Ghid
atrage rspunderea material, disciplinar, penal sau de alt natur
a evaluatorului, n condiiile legii.
72. Instituia de credit va putea s refuze rapoartele care nu respect
condiiile impuse de prezentul ghid.
73. Ori de cate ori instituia de credit constat, n orice mod, din
analizarea rapoartelor de evaluare utilizate, nerespectarea regulilor
impuse de prezentul Ghid va sesiza ANEVAR, n vederea
dispunerii msurilor ce se impun i are posibilitatea s denune
unilateral convenia sau acordul cadru ncheiate cu evaluatorul.
73
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)
Anexa 1
EPI EBM
I Introducere
Adres de naintare Adres de naintare
Pagina de titlu Pagina de titlu
Cuprinsul Cuprinsul
Rezumatul faptelor principale i al Rezumatul faptelor principale
concluziilor importante i al concluziilor importante
Certificarea evaluatorului Certificarea evaluatorului
Semntura Semntura
II Premisele evalurii
Ipoteze speciale si condiii Ipoteze speciale si condiii
limitative limitative
Obiectul, scopul si utilizarea Obiectul, scopul i utilizarea
evalurii. Instruciunile evalurii evalurii. Instruciunile
Drepturile de proprietate evaluate evalurii
Tipul valorii estimate Drepturile de proprietate
Data estimrii valorii evaluate
Moneda raportului Tipul valorii estimate
Modaliti de plat Data estimrii valorii
Inspecia proprietii Moneda raportului
Riscul evalurii Modaliti de plat
Sursele de informaii utilizate Inspecia proprietii
Clauza de nepublicare Riscul evalurii
Sursele de informaii utilizate
Clauza de nepublicare
III Prezentarea datelor
Identificarea proprietii. Identificarea bunurilor
Descrierea juridic evaluate
Identificarea eventualelor bunuri Descrierea juridic
mobile evaluate Date despre amplasare
Date despre zon, ora, vecinti Descrierea tehnic
i amplasare
Aspecte privind utilizarea
Informaii despre amplasament
74
GME 2 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor
75
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)
Anexa 2
Evaluarea global a portofoliilor de garanii bancare
- Recomandri -
Introducere
Specialitii evaluatori apeleaz, n prezent, la diverse metode statistice
pentru evaluarea proprietilor imobiliare, o multitudine de soluii pe
care statistica matematic le ofer pentru a fi aplicate i n acest
domeniu: MRA - analiza prin regresie multipl, serii de timp, tehnici
de logic fuzzy, ANN - reele neuronale artificiale, NFS - sisteme
neuro-fuzzy i altele.
Pe plan internaional, emerg din diferite coluri ale lumii i din ambele
zone de expertiz, att din mediul academic (universiti, instituii de
cercetare) ct i din industrie (bnci, firme de evaluatori, agenii
imobiliare), soluii bazate pe statistica matematic, i chiar mai mult,
simbioze ale acestora cu Sisteme Informatice Geografice (GIS) sau cu
aplicaii web.
Avantajele imediate i foarte evidente ale aplicrii acestor soluii n
evaluare sunt automatizarea procesului de evaluare i existena
metodelor de control al rezultatelor obinute. Dezavantajul principal
const n complexitatea aplicrii soluiilor propuse, fiind necesar un
colectiv de specialiti din diferite domenii - programatori, statisticieni,
matematicieni, evaluatori, analiti de pia - pentru a concepe i pune
n funciune sisteme de asemenea natur i anvergur.
Modele automate de evaluare
Crearea unui AVM model automat de evaluare (Automated
Valuation Model) poate fi o soluie pentru evaluarea portofoliilor de
garanii imobiliare deinute de ctre bnci. AVM-urile sunt soft-uri ce
produc estimatori ai valorilor de pia pentru proprietile subiect, n
baza analizei condiiilor de pia i caracteristicilor proprietilor
comparabile, informaii de pia colectate n prealabil. AVM sunt
aplicabile n special n cadrul evalurii proprietilor imobiliare prin
comparaii directe de pia.
Credibilitatea unui AVM i acurateea rezultatelor sale depind de
cantitatea i calitatea datelor utilizate n evaluare, de experiena i
76
GME 2 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor
1. Procedee de eantionare
Cel mai utilizat mod de obinere a datelor necesare analizei statistice
este n prezent sondajul statistic.
Sondajul statistic poate fi de tip probabilist (sau aleator) i de tip non-
probabilist (sau nealeator). Diferenele dintre cele dou tipuri de
sondaje constau n faptul c, la procedeele probabiliste, selectarea
unitilor necesare pentru eantionare este aleatoare, sub acest aspect
fiecare unitate are o probabilitate cunoscut p i diferit de zero de a se
afla n eantion, n timp ce procedeele non-probabiliste selecteaz
unitile judicios pentru ca eantionul s prezinte ct mai bine
caracteristicile eseniale ale populaiei, din care este extras, dar nu se
poate cunoate probabilitatea unitii de a se afla n acel eantion.
Atenie! Din motivele enumerate mai sus, n evaluarea proprietilor
prin metode statistice nu se recomand sondajul statistic prin metode
non-probabiliste.
77
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)
Definirea
populaiei
Observarea unitilor
din eantion pentru
Culegerea datelor
caracteristicile desemnate
NU
DA Eantionare
aleatoare?
Concluzii asupra Concluzii orientative
populaiei observate la nivelul populaiei
Estimarea parametrilor de referin
populaiei cu probabilitatea p
78
GME 2 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor
79
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)
n care :
i abaterea standard a variabilei dup care se face stratificarea,
estimat pentru stratul i
5. pentru fiecare strat se genereaz apoi n mod aleatoriu unitile care
se vor include n eantion.
Atenie! O eroare relativ de eantionare, situat sub 5%, ne permite
s apreciem c eantionul este reprezentativ:
x m
100 5%
m
unde:
x - media variabilei analizate la nivelul eantionului (valoarea de
pia),
m - media variabilei analizate la nivelul populaiei.
2. Volumul eantionului
Modelul automat de evaluare presupune realizarea analizei la nivelul
4
Statistica. Teorie i aplicaii, Tudorel Andrei, Stelian Stancu, Daniel Traian Pele, Editura Economic,
ediia a doua, 2002 pg. 209
80
GME 2 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor
t2 / 2 2
n=
e2
n care: t reprezint indicele Student din tabele statistice t,
2
corespunztor lui /2.
pentru volume mari de eantioane se folosete indicele z:
z 2 / 2 2
n=
e2
z se regsete n tabelele statistice z, corespunztor lui /2.
2
5
Standard on Automated Valuation Models (AVMs), IAAO, 2003
81
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)
82
GME 2 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor
p i ,t i ,t
Indice = i =1
m
100
p
i =1
i ,t i ,t 1
unde:
pi,t = ponderea fiecrui strat n eantionul analizat (a se vedea
Eantionarea stratificat);
83
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)
84
GME 2 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor
85
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)
86
GME 2 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor
87
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)
Modelul exponenial: Yi = 0 1 i + i
x
Modelul logaritmic: Yi = 0 + 1 lg xi + i
Modelul parabolic de gradul doi: Yi = 0 + 1 xi + 2 xi2 + i
Etapa a 7-a. Testarea modelului i asigurarea calitii lui
Testarea modelului are rolul de a stabili dac acesta asigur acurateea
i integritatea necesare pentru ca estimrile, realizate cu ajutorul
acestuia, s fie extrapolate prin inferen statistic la nivelul ntregii
populaii de garanii bancare. n acest scop se utilizeaz un set de date
despre proprietile pentru care se cunosc fie preurile de vnzare, fie
valorile de pia, pe baza cruia se va face testarea. Acest set de date,
folosit pentru testarea modelului, este cel pe baza cruia a fost realizat
i calibrarea a modelului i reprezint 80% din volumul eantionului
(n).
Aa cum am precizat mai sus, exist o multitudine de teste statistice ce
pot fi aplicate pentru obinerea informaiilor necesare, unele
parametrice aplicabile seriilor de date cu distribuie a frecvenelor
normal, precum testele Student (t), Fisher (F), i altele non-
parametrice pentru serii care nu au distribuie a frecvenelor normal,
precum testele Chi-square, Shapiro-Wilk, Kolmogorov-Smirnov, Man-
Withney, Durbin-Watson.
Atenie! n practic, etapa de specificare a modelului i cea de
calibrare se realizeaz n mod iterativ: specificarea modelului
testarea specificaiilor modelului prin calibrare corectarea
specificaiilor modelului testarea specificaiilor corectate, repetnd
aceste operaii pn cnd se obine nivelul de ncredere proiectat.
Se poate opta pentru includerea tuturor variabilelor considerate
explicative n modelul de regresie, i apoi excluderea/reincluderea
iterativ a acestora, analiznd, dup fiecare iteraie, testele statistice de
validare a modelului de regresie i puterea sa explicativ (mrimea
coeficientului de determinare). Aceasta metod este dificil de aplicat n
condiiile n care mrimea eantionului de date este redus (numrul de
variabile explicative nu poate fi mai mare dect numrul de date
analizate).
O soluie alternativ este reprezentat de includerea treptat a
variabilelor explicative n modelul de regresie. Dup includerea unei
noi variabile explicative se verific testele statistice de validare a
modelului de regresie i puterea sa explicativ (mrimea coeficientului
de determinare). Pentru a stabili care este ordinea de includere a
88
GME 2 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor
89
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)
90
GME 2 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor
( t t 1 )
2
DW = t =2
n
t =1
t
2
91
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)
dar care pot fi atinse doar cu condiia esenial ca, la baza modelului,
s stea un raionament statistico-matematic foarte serios i coerent,
baza de date s fie permanent actualizat, modelul s fie testat nainte
de a fi efectiv utilizat n evaluare.
92
GME 2 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor
Bibliografie
1. Basic Business Statistics. Concepts and Applications, Berenson M.L.,
Levine D.M., Krehbiel T.C., 9th Edition, Pearson Prentice Hall, 2004;
2. Business Statistics in Practice, Bruce L. Bowerman, Richard T.
OConnell, McGraw Hill, fourth edition, 2007;
3. Dicionar de statistic general, Alexandru Isaic-Maniu, Eugen Pecican,
Viorel Gh. Vod, Daniela tefnescu, Pavel Wagner, Editura Economic,
2003;
4. Mass Appraisal Methods An international perspective for property
valuers, Wiley-Blackwell, 2008;
5. Practical Applications in Appraisal Valuation Modeling, Statistical
Methods for Real Estate Practitioners, M.S. Kane, M.R. Linn, J.A.
Johnson, Appraisal Institute, 2004;
6. Standardele Internaionale de Evaluare 2011, International Valuation
Standards Council, 2011;
7. Standard on Automated Valuation Models (AVMs), International
Association of Assessing Officers, 2003;
8. Standard on Ratio Studies, International Association of Assessing
Officers, 2007;
9. Statistical Analysis, S.B. Richmond, second edition, 1964;
10. Statistic aplicat pentru modelarea evalurii imobiliare, Iuliu Paca,
Editura Politehnic, 2008;
11. Statistic: noiuni fundamentale i aplicaii, Vergil Voineagu, Dana
Colibab, Giani Grdinaru, Editura ASE, 2002;
12. Statistic teoretic i economic - note de curs, s.l.drd. Silvia Elena
Cristache, Editura ASE, 2002;
13. Statistic teoretic i economic - teorie i aplicaii, Constantin
Anghelache, Editura Economic, 2004;
14. Statistic: teorie i aplicaii, Tudorel Andrei, Stelian Stancu, Daniel
Traian Pele, Editura Economic, ediia a doua, 2002.
93
Glosar IVS 2011
95
Standardele Internaionale de Evaluare 2011
96
Glosar
97
Standardele Internaionale de Evaluare 2011
98
Glosar
99
Standardele Internaionale de Evaluare 2011
100
Glosar
101
Standardele Internaionale de Evaluare 2011
102
Glosar
103
Standardele Internaionale de Evaluare 2011
104
Glosar
105
Standardele Internaionale de Evaluare 2011
106
Glosar
107
Standardele Internaionale de Evaluare 2011
108
Glosar
109
Standardele Internaionale de Evaluare 2011
110
Glosar
Valoare just (Fair (1) Preul estimat pentru transferul unui activ sau
Value) a unei datorii ntre pri identificate, aflate n
cunotin de cauz i hotrte, care reflect
interesele acelor pri. Pentru utilizare n raportri
financiare n baza Standardelor Internaionale de
Raportare Financiar, valoarea just are o
semnificaie diferit: (2) n IFRS 13 Valoarea
just este preul care ar putea fi primit din
vnzarea unui activ sau care ar fi pltit pentru
transferarea unei datorii n cadrul unei tranzacii
normale ntre participanii pe pia la data
evalurii."
111
Standardele Internaionale de Evaluare 2011
112
Glosar
113
Abordarea metodologic a unor
definiii i termeni din IVS 2011,
n interpretarea ANEVAR
Abordarea metodologic a unor definiii i termeni din IVS 2011, n interpretarea ANEVAR
Coninut Paragraful
Alocarea valorii totale a proprietii imobiliare sau a
preului pltit pentru achiziia acesteia pe
componentele teren i construcii 1
- Introducere 1.1
- Procedurile de alocare 1.2
Componentizarea (alocarea pe componente a valorii
juste atribuibile unui activ complex) 2
Costuri generate de vnzare 3
Profitul economic i supraprofitul economic 4
Profitul suplimentar 5
Valoarea ntreprinderii i a capitalului propriu 6
- Capitalul propriu 6.1
- Datoriile totale purttoare de dobnzi 6.2
- Numerar i echivalentele de numerar 6.3
115
Standardele Internaionale de Evaluare 2011
116
Abordarea metodologic a unor definiii i termeni n interpretarea ANEVAR
117
Standardele Internaionale de Evaluare 2011
118
Abordarea metodologic a unor definiii i termeni n interpretarea ANEVAR
119
Standardele Internaionale de Evaluare 2011
5. Profitul suplimentar
n sensul IVS 2011, profitul suplimentar este excedentul de profit
generat de o ntreprindere care utilizeaz o imobilizare necorporal fa
de profitul sau profiturile obinute de alt(e) ntreprindere(i) care nu
utilizeaz acea imobilizare necorporal. Sursa profitului suplimentar
este fie o diferen pozitiv a preului de vnzare (prim de pre), fie
realizarea unor costuri mai mici de ctre ntreprinderea care folosete
imobilizarea necorporal, fie ambele surse. Profitul suplimentar este un
indicator financiar derivat care se calculeaz prin tehnici reziduale i se
utilizeaz pentru evaluarea unei imobilizri necorporale prin metoda
profiturilor suplimentare, descris n IVS 210 Imobilizri necorporale,
paragrafele C28 C 30.
120
Abordarea metodologic a unor definiii i termeni n interpretarea ANEVAR
121
Standardele Internaionale de Evaluare 2011
122
Abordarea metodologic a unor definiii i termeni n interpretarea ANEVAR
NOT
n cazul unei proprieti imobiliare, capitalul propriu este diferena
dintre valoarea sau preul proprietii imobiliare i creditul nerestituit
la data evalurii.
123