Sunteți pe pagina 1din 264

International Valuation Standards Council

Standardele Internaionale de
Evaluare

2011

Bucureti
2011
The International Valuation Standards Council, the authors and the
publishers do not accept responsibility for loss caused to any person who
acts or refrains from acting in reliance on the material in this publication,
whether such loss is caused by negligence or otherwise.
Copyright 2011 International Valuation Standards Council (IVSC)
All rights reserved, subject to permission having been granted to the
Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia (ANEVAR) to translate the
International Valuation Standards 2011 into the Romanian language and
reproduce that document in translation. The Romanian translation is the
copyright of IVSC.
No responsibility is accepted by the IVSC for the accuracy of information
contained in the text as republished or translated. The approved text of the
International Valuation Standards 2011 is that published by the IVSC in the
English language and copies may be obtained from the IVSC, 41 Moorgate,
London EC2R 6PP, United Kingdom. Internet: http://www.ivsc.org

International Valuation Standards Council, autorii i editorii nu accept nicio


responsabilitate pentru pierderi cauzate oricrei persoane, care acioneaz
sau se abine a aciona, n baza materialului coninut n aceast publicaie,
indiferent dac o astfel de pierdere este cauzat de neglijen sau de o alt
cauz.
Copyright 2011 International Valuation Standards Council (IVSC)
Toate drepturile rezervate; Asociaiei Naionale a Evaluatorilor din Romnia
(ANEVAR) i s-a acordat dreptul de a traduce n limba romn International
Valuation Standards 2011 i de a edita acest document, direct sau prin
editura sa, IROVAL. Traducerea n limba romn este copyright-ul IVSC.
IVSC nu este responsabil pentru acurateea informaiilor coninute n textul
republicat sau tradus. Textul aprobat pentru the International Valuation
Standards 2011 este cel publicat de IVSC n limba englez, care poate fi
obinut de la IVSC, 41 Moorgate, London EC2R 6PP, United Kingdom.
Internet: http://www.ivsc.org.

ANEVAR atenioneaz cititorii i utilizatorii Standardelor Internaionale de


Evaluare 2011, c n situaia apariiei unor nenelegeri, controverse,
dispute, litigii, etc., cauzate de nelegerea diferit a unor cuvinte sau fraze,
rezultate din traducere, singurul document de referin oficial este ediia n
limba englez, International Valuation Standards 2011, editat de
International Valuation Standards Council (IVSC). Un exemplar al acestei
ediii poate fi consultat la biblioteca ANEVAR.

ISBN 978-606-8316-04-8
Prefa la ediia n limba romn

Sunt ncntat s prefaez ediia n limba romn a Standardelor


Internaionale de Evaluare (IVS) 2011, publicate de ctre IVSC.
Standardele Internaionale de Evaluare au obinut o recunoatere tot mai
mare n ntreaga lume, deoarece reprezint un rspuns la cerinele
profesionitilor n evaluare, a utilizatorilor i pieelor, n general, de coeren
i de cea mai bun practic n domeniul evalurii proprietilor.
n Romnia, Standardele Internaionale de Evaluare au fost adoptate ca
standarde obligatorii pentru toi membrii ANEVAR, ncepnd cu 1 ianuarie
2004, iar aceasta a contribuit la creterea calitii muncii evaluatorilor, pe de
o parte, i la creterea credibilitii rapoartelor de evaluare n sfera larg a
utilizatorilor serviciilor de evaluare, pe de alt parte.
Aceast ediie va reprezenta suportul esenial pentru pregtirea
profesional a evaluatorilor autorizai din Romnia i pentru conformarea
procesului de evaluare a diferitelor tipuri de proprieti i clase de active cu
cea mai bun practic internaional recunoscut.
Aplicarea Standardelor Internaionale de Evaluare este tot mai mult
solicitat de legislaia din Romnia. n multe legi recente se solicit ca
evaluarea diferitelor tipuri de proprieti s se fac conform cerinelor
Standardelor Internaionale de Evaluare.
Ediia din anul 2011 a Standardelor Internaionale de Evaluare se
caracterizeaz prin schimbri importante, rezultate n urma a trei ani de
activitate intens a Standard Board al IVSC i a contribuiilor multor
personaliti recunoscute pentru participarea lor la mbuntirea i
rafinarea teoriei, metodologiei i practicii evalurii. Aceste schimbri se
refer att la aspectele formale, cum ar fi denumirea, numerotarea,
dimensiunea i structura fiecrui standard, ct i la aspecte de esen, cum
ar fi concentrarea fiecrui standard pe explicarea principiilor de evaluare i
a aplicrii acestora.

i
ANEVAR mulumete Consiliului pentru Standarde Internaionale de
Evaluare (IVSC) autorul i editorul textului oficial al acestei ediii pentru
acordarea dreptului de traducere i editare a Standardelor Internaionale de
Evaluare 2011.
Prin reprezentanii si n IVSC, ANEVAR a contribuit n mod direct la
elaborarea i mbuntirea Standardelor Internaionale de Evaluare.
Mulumesc colectivului IROVAL - CERCETRI N EVALUARE SRL pentru
pregtirea acestei lucrri n vederea editrii.

Septembrie 2011 Preedinte ANEVAR,


Filip STOICA, MAA, REV

ii
Cuprins

Introducere 1

Modificri principale 5

Definiii IVS 11

IVS - Cadrul general 13

Standarde generale 29
IVS 101 Sfera misiunii de evaluare 29
IVS 102 Implementare 33

Cuprins
IVS 103 Raportarea evalurii 35

Standarde referitoare la active 39


IVS 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi 39
IVS 210 Imobilizri necorporale 47
IVS 220 Imobilizri corporale mobile 56
IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare 61
Anex Proprietatea imobiliar istoric 69
IVS 233 Investiia imobiliar n curs de execuie 73
IVS 250 Instrumente financiare 80

Aplicaii ale evalurii 93


IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar 93
Anex Evaluarea imobilizrilor corporale din
sectorul public 110
IVS 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare
pentru garantarea mprumutului 115

Index 123

iii
Introducere

Evalurile se utilizeaz pe larg, iar pieele financiare i alte piee se bazeaz


pe acestea, pentru includerea n situaiile financiare, pentru conformarea la
reglementri sau pentru sprijinirea activitii de garantare a creditrii sau de
tranzacionare. International Valuation Standards Council (IVSC) este o
organizaie independent, non-profit, din sectorul privat, al crei scop este
de a servi interesului public. Obiectivul IVSC este de a ncuraja ncrederea
publicului n procesul de evaluare, prin crearea unui cadru pentru furnizarea
de opinii credibile asupra valorii, de ctre profesioniti n evaluare pregtii
corespunztor, care acioneaz ntr-un mod etic.
IVSC realizeaz acest obiectiv prin:

Introducere
elaborarea i meninerea Standardelor Internaionale de Evaluare (IVS),
emiterea de ndrumri tehnice pentru evaluatorii profesioniti, i
promovarea global a dezvoltrii profesiei de evaluator i a practicilor
etice.

Obiectivul imperativ al IVS este creterea ncrederii utilizatorilor serviciilor de


evaluare, n evalurile pe care acetia se bazeaz. Pentru ndeplinirea
acestui obiectiv, IVS:
(a) promoveaz consecvena i sprijin nelegerea tuturor tipurilor de
evaluri, prin identificarea sau dezvoltarea unor principii i definiii
acceptate la nivel global,
(b) identific i promulg principii comune pentru realizarea misiunilor de
evaluare i a rapoartelor de evaluare,
(c) identific aspectele specifice care necesit atenie i metodele utilizate
n mod obinuit la evaluarea diferitelor tipuri de active sau datorii,
(d) identific procesele adecvate de evaluare i cerinele de raportare,
pentru scopurile majore pentru care sunt necesare evalurile,
(e) reduce diversitatea de practici prin permiterea convergenei diferitelor
standarde de evaluare, utilizate n anumite sectoare i ri.

1
Standardele Internaionale de Evaluare

n timp ce standardele sunt concepute pentru a fi aplicate de ctre


profesionitii n evaluare, acestea sunt destinate s fie n beneficiul
utilizatorilor de servicii de evaluare i pentru funcionarea i reglementarea
pieelor, n general. Standardele identific metodele de evaluare care sunt
frecvent utilizate, dar nu explic n detaliu aplicarea lor. Sunt oferite unele
comentarii explicative, pentru a ajuta nelegerea cerinelor fiecrui standard
n context, dar nu sunt incluse ndrumrile tehnice privind tehnicile de
evaluare. Metodologia de evaluare i alte ndrumri tehnice sunt publicate
separat de ctre ISC, dar nu fac parte din aceste standarde.

International Valuation Standards Board (IVSB) este organismul IVSC care


se ocup de standarde. Membrii IVSB sunt numii de ctre Consiliul de
Administraie al IVSC, pe criteriile stabilite prin Statutul organizaiei, iar IVSB
este autonom n elaborarea i aprobarea IVS.

La elaborarea IVS, IVSB:


(a) urmrete dezvoltarea oricrui nou standard, ceea ce presupune
consultri cu furnizorii i cu utilizatorii serviciilor de evaluare i
expunerea public a tuturor standardelor noi i modificrilor
semnificative ale standardelor existente,
(b) asigur legtura cu alte organisme care au o funcie de elaborare a
Introducere

standardelor de evaluare, ntr-o anumit zon geografic sau pentru un


anumit sector,
(c) desfoar activiti de informare, inclusiv mese rotunde cu invitai i
discuii specifice cu anumii utilizatori sau grupuri de utilizatori.

IVSB este supus supravegherii de ctre Consiliul de Administraie al IVSC,


pentru a se asigura c acioneaz n conformitate cu misiunea Consiliului i
adopt procesele adecvate pentru determinarea standardelor.

Structur
Structura IVS este urmtoarea:

Definiii IVS
Acestea conin acele cuvinte sau fraze care au un neles specific n
contextul standardelor i care apar n mai multe standarde. Definiiile
care sunt utilizate ntr-un singur standard sunt prezentate doar n acel
standard.

IVS - Cadrul general


IVS - Cadrul general conine conceptele i principiile de evaluare
general acceptate pe care se bazeaz IVS i care trebuie luate n
considerare i aplicate cnd se utilizeaz standardele.

2
Introducere

Standarde generale
Cele trei Standarde generale au aplicabilitate general pentru toate
tipurile de active i scopuri ale evalurii, subiect doar al unor modificri
sau cerine suplimentare, specificate n Standardele referitoare la active
sau n Aplicaii ale evalurii. Standardele generale sunt IVS 101 Sfera
misiunii de evaluare, IVS 102 Implementare i IVS 103 Raportarea
evalurii.
Standarde referitoare la active
Standardele referitoare la active sunt formate dintr-un standard i din
comentarii. Standardul stabilete cerinele care fie modific, fie adaug
ceva la Standardele generale i include exemple ale modului n care se
aplic principiile din Standardele generale, la acea clas particular de
active. Comentariile ofer informaii suplimentare asupra
caracteristicilor fiecrui tip de active care influeneaz valoarea i
identific metodele i abordrile uzuale utilizate.
Aplicaii ale evalurii
Aplicaiile evalurii sunt produse pentru scopurile uzuale pentru care
sunt cerute evalurile. Fiecare aplicaie conine un standard i un ghid
de aplicare. Standardul include orice adugiri sau modificri ale
cerinelor din Standardele generale, precum i ilustrarea modului n

Introducere
care se aplic principiile din Standardele generale i din Standardele
referitoare la active, atunci cnd se realizeaz evaluri pentru acel
scop. Ghidul de aplicare ofer informaii privind:
(a) cerinele de evaluare conform reglementrilor aplicabile pe plan
internaional sau standardelor emise de ctre alte organisme care
pot fi aplicabile, de exemplu, Standardele Internaionale de
Raportare Financiar,
(b) alte cerine general acceptate pentru evaluri pentru acel scop,
(c) proceduri adecvate de evaluare pentru a ndeplini aceste cerine.
Aplicarea acestor Standarde
n cazul n care se declar c o evaluare va fi efectuat sau c a fost
efectuat n conformitate cu IVS, este implicit faptul c sunt respectate toate
standardele individuale relevante. n cazul n care este necesar o deviere
n scopul respectrii cerinelor legislative sau reglementrilor, acest lucru ar
trebui s fie n mod clar explicat.
Active i datorii
Standardele se aplic att la evaluarea activelor, ct i a datoriilor. Pentru a
asigura claritatea acestor standarde, cuvintele activ sau active sunt
considerate a include datoria sau datoriile, cu excepia cazului n care este
precizat n mod expres altfel sau rezult clar din context c datoriile nu sunt
incluse.

3
Standardele Internaionale de Evaluare

Date de intrare n vigoare

Aceast publicaie include acele standarde aprobate de IVSB la 1 iunie


2011. Data de intrare n vigoare a fiecrui standard este indicat n standard.
Dei standardele aprobate la o anumit dat se public periodic, pot apare
modificri ale standardelor existente sau pot fi introduse standarde
suplimentare, ca urmare a procesului continuu al IVSB. Toate standardele
modificate sau noi vor fi disponibile pe site-ul IVSC, www.ivsc.org.

Standardele 2007
Standardele, aplicaiile i GN-urile din ediia a opta, publicat n anul 2007,
nu mai sunt aplicabile dup data de 31 decembrie 2011.
Introducere

4
Modificri principale

Recomandrile Grupului de Revizuire Critic


IVSC este organismul succesor al International Valuation Standards
Committee, care a dezvoltat i publicat IVS, de la nceputul anilor '80, pn
n anul 2007. n anul 2006, fostul comitet a nfiinat un Grup de Revizuire
Critic, cu sarcina de a determina modul n care ar putea fi mbuntite
standardele, pentru a ndeplini cerinele unei piee a evalurii n cretere.
Raportul Grupului de Revizuire Critic a fost publicat n anul 2007 i au fost

Modificri principale
solicitate comentarii la aceste recomandri. La dezvoltarea acestor noi
standarde, IVSB a luat n considerare majoritatea recomandrilor, precum i
feedback-ul primit pe durata procesului de consultare.
n comparaie cu variantele anterioare, au rezultat modificri majore n stilul
i prezentarea standardelor revizuite. Din aceast cauz, nu este practic s
se prezinte fiecare modificare fcut. Printre cele mai importante modificri
enumerm:

Eliminarea repetrilor
Pentru a face standardele mai accesibile, a fost necesar s se reduc
mrimea lor i aparenta lor complexitate. n urma revizuirii materialului redat
n diversele pri ale IVS 2007, s-a observat repetarea unor concepte i
subiecte.

Eliminarea metodologiei
Dou GN-uri din IVS 2007, despre abordarea prin cost (GN 8) i fluxul de
numerar actualizat (GN 9), au prezentat utilizarea i aplicarea tehnicilor
specifice de evaluare, nencadrndu-se n criteriile pentru includerea lor n
standarde. n noile standarde, abordrile i metodele sunt definite i
explicate la un nivel general, dar nu se prezint detalii asupra aplicrii lor. n
viitor, Professional Board al IVSC va publica Technical Information Papers
(TIPs), despre metodologie, separat de standarde. Fostele GN 8 i GN 9 au
fost revizuite de ctre Professional Board al IVSC, iar pe aceste teme au
fost publicate proiecte n anul 2011 i mai sunt planificate i alte TIP-uri.
Detalii privind planul de activitate al IVSC se pot gsi pe www.ivsc.org.

5
Standardele Internaionale de Evaluare

Eliminarea Codului deontologic


IVSC este un emitent de standarde de evaluare. Comportamentul etic este
o component esenial a practicii de evaluare, dar acreditarea i
reglementarea evaluatorilor individuali este sarcina celor care adopt
standardele. De asemenea, reglementarea evaluatorilor se face sub diferite
forme, n diferite domenii i ri. Includerea unui Cod deontologic n
standardele care se intenioneaz s fie aplicate, n mod obligatoriu, a creat
un obstacol n adoptarea lor, deoarece, inevitabil, n detaliu, codul era diferit
de cel utilizat de alii. Codul deontologic, care a fost inclus n ediiile
anterioare, a fost eliminat, dei Professional Board al IVSC are un proiect
de dezvoltare a unui model de Cod deontologic care s fie un jalon pentru
alte coduri i s contribuie la dezvoltarea profesiei n economiile emergente.

Glosar
Ediia 2007 a IVS a inclus un glosar substanial. Acesta a coninut muli
termeni care nu erau utilizai n standarde, precum i definiii de prisos,
deoarece definiia prezentat nu era diferit de sensul uzual din dicionar al
cuvntului sau cuvintelor. Standardele revizuite nu includ un glosar, ci doar
o list scurt a definiiilor utilizate n standarde, pentru a facilita
interpretarea acestora. Lista se limiteaz la cuvinte i expresii care sunt
Modificri principale

utilizate cu un anumit neles, care nu este neaprat clar fa de utilizarea


lor cotidian sau uzual. Un glosar cuprinztor cu termeni uzuali n evaluare
se afl n curs de elaborare de ctre Professional Board al IVSC, dar nu va
face parte din standarde.

Concentrare mai mare asupra principiilor


n standardele anterioare exista o tendin de includere a unor cerine
prescriptive, care erau prea detaliate pentru o aplicare practic la o gam
larg a practicii globale n evaluare. Noile standarde se concentreaz
asupra principiilor, ilustrate cu exemple dac este necesar, pentru a permite
aplicarea lor pe scar ct mai larg.

Modificri pe seciuni
Dei nu pot fi redate n mod detaliat toate modificrile de text, pe fiecare
seciune, mai jos sunt prezentate cele mai importante modificri fa de IVS
2007:

IVS 2007 Standardele revizuite

Concepte Principiile generale de evaluare au fost reportate n


Fundamentale ale IVS - Cadrul general. Alte materiale despre
Principiilor de Evaluare valoarea de pia i proprietate imobiliar au fost
General Acceptate reunite n IVS 230 Drepturi asupra proprietii
(GAVP) imobiliare.

Codul deontologic Eliminat a se vedea comentariul de mai sus.

6
Modificri principale

IVS 2007 Standardele revizuite

Tipuri de proprietate Nu au mai fost redate n mod direct. Au fost incluse


unele elemente n standardele individuale
referitoare la active.

Introducere la IVS 1,2,3 Nu a mai fost redat n mod direct. Au fost incluse
elemente n IVS - Cadrul general i n IVS 103
Raportarea evalurii.

IVS 1 Valoarea de pia Comasate n IVS - Cadrul general.


IVS 2 Tipuri de valoare
diferite de valoarea de
pia

IVS 3 Raportarea Principiile reportate n IVS 103 Raportarea


evalurii evalurii.

IVA 1 Evaluarea pentru Inclus n IVS 300 Evaluri pentru raportarea


raportarea financiar financiar. Materialul a fost actualizat i acum se
face o distincie clar ntre standardul de evaluare
i ghidul de aplicare, pentru a ndeplini cerinele
contabile specifice.

Modificri principale
IVA 2 Evaluarea pentru Se refer doar la proprietatea imobiliar i s-a
garantarea reportat n IVS 310 Evaluarea drepturilor asupra
mprumutului proprietii imobiliare pentru garantarea
mprumutului. S-a fcut o distincie clar ntre
standardul de evaluare i ghidul de aplicare, dar
exist i alte modificri minore

IVA 3 Evaluarea Acum este anex la IVS 300 Evaluri pentru


activelor din sectorul raportarea financiar.
public pentru raportarea
financiar

GN1 Evaluarea Elemente reportate i comasate n IVS 230 Drepturi


proprietii imobiliare i asupra proprietii imobiliare.
GN2 Evaluarea
drepturilor de
nchiriere/leasing

GN3 Evaluarea Actualizat i reportat n IVS 220 Imobilizri


mijloacelor fixe mobile corporale mobile.

GN4 Evaluarea A fost nlocuit de GN 4 revizuit i extins, publicat n


activelor necorporale februarie 2010. Acesta coninea ndrumri
cuprinztoare despre activele necorporale. Noul
standard IVS 210 Imobilizri necorporale se
bazeaz pe GN 4 revizuit, dar au fost excluse
ndrumrile detaliate. Acestea vor fi incorporate
separat ntr-un Technical Information Paper.

7
Standardele Internaionale de Evaluare

IVS 2007 Standardele revizuite

GN5 Evaluarea Nu are echivalent n noile standarde. Definiia


bunurilor mobile bunurilor mobile din vechile standarde era mult
prea larg i acoperea mai multe clase de active
dect cele care acum fac subiectul standardelor
specifice. Fostul GN a fost retras de IVSB n
februarie 2010.

GN6 Evaluarea Standardul actualizat pentru evaluarea ntreprinderii


ntreprinderii este IVS 200 ntreprinderi i participaii la
ntreprinderi.

GN7 Consideraii Aceast tem este doar una din multele care pot
privind substanele afecta valoarea unui activ. n IVS anterioare nu au
periculoase i toxice n fost evideniate alte subiecte. Nu s-a reportat.
evaluare

GN8 Abordarea prin Acestea sunt prezentri ale unor metode de


cost pentru raportarea evaluare i nu ndeplinesc criteriile de includere n
Modificri principale

financiar i GN9 standarde. IVSC va elabora Technical Information


Analiza fluxului de Papers pe aceste teme i pe alte metode de
numerar actualizat evaluare.

GN10 Evaluarea Nu s-a reportat, deoarece standardul anterior nu


proprietilor agricole coninea cerine diferite de cele prezentate pentru
alte tipuri de proprieti imobiliare.

GN11 Verificarea Scopul i limitrile oricrei misiuni de evaluare sunt,


evalurilor n mod generic, acoperite n IVS 101 Sfera misiunii
de evaluare. Nu s-a reportat. n prezent, IVSC are
un proiect de dezvoltare a unui ghid privind
verificrile de audit, care poate conduce la
modificri ulterioare ale standardelor existente sau
la un nou standard.

GN12 Evaluarea A aprut proiectul unui standard revizuit, dar acesta


proprietii generatoare nu a fost nc aprobat de Comitet, existnd n
de afaceri continuare consultri n ceea ce privete relaia cu
IVS 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi i
IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare.

GN13 Evaluarea Nu a fost reportat, deoarece nu conine nicio


global pentru procedur de evaluare care s difere de
impozitarea proprietii Standardele generale.

8
Modificri principale

IVS 2007 Standardele revizuite

GN14 Evaluarea Un proiect cuprinztor privind evalurile din


proprietilor din industria extractiv se afl n pregtire i va
industria extractiv conduce probabil la un nou standard i la un ghid
tehnic. GN-ul actual nu a fost reportat i a fost
retras de ctre IVSB, n februarie 2010.

GN15 Evaluarea Reportat ca o anex la IVS 230 Drepturi asupra


proprietii istorice proprietii imobiliare.

GN17 Evaluarea Reportat ca IVS 233 Investiia imobiliar n curs de


investiiei imobiliare n execuie.
curs de execuie
(publicat n februarie
2010)

Modificri principale

9
10
Definiii IVS

Definiiile de mai jos se refer la cuvinte sau la expresii utilizate n IVS -


Cadrul general, n Standardele generale sau n mai mult dect un singur
Standard referitor la active sau la Aplicaii ale evalurii, care au un neles
specific sau limitat. Aceti termeni sunt redai n text cu litere cursive.

Abordarea prin cost ofer o indicaie asupra valorii, prin utilizarea


principiului economic conform cruia un cumprtor nu va plti mai mult
pentru un activ, dect costul necesar obinerii unui activ cu aceeai utilitate,
fie prin cumprare, fie prin construire.

Abordarea prin pia ofer o indicaie asupra valorii prin compararea


activului subiect, cu active identice sau similare, al cror pre se cunoate.

Definiii IVS
Abordarea prin venit ofer o indicaie asupra valorii, prin convertirea
fluxurilor de numerar viitoare ntr-o singur valoare a capitalului.

Chiria de pia suma estimat pentru care o proprietate ar putea fi


nchiriat, la data evalurii, ntre un locator hotrt i un locatar hotrt, cu
clauze de nchiriere adecvate, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un
marketing adecvat i n care prile au acionat fiecare n cunotin de
cauz, prudent i fr constrngere.

Cumprtor special un anumit cumprtor, pentru care un anumit activ


are o valoare special, datorit avantajelor rezultate din proprietatea asupra
acestuia i care nu ar fi disponibile altor cumprtori de pe pia.

Data evalurii data la care se aplic opinia asupra valorii.

Drepturi imobiliare toate drepturile, participaiile i beneficiile legate de


proprietatea imobiliar.

Fond comercial orice beneficiu economic viitor provenit dintr-o


ntreprindere, dintr-o participaie la o ntreprindere sau din utilizarea unui
grup de active, care nu sunt separabile.

Imobilizare necorporal un activ nemonetar care se manifest prin


proprietile sale economice. Aceasta nu are substan fizic, dar asigur
drepturi i beneficii economice proprietarului su.

11
Standardele Internaionale de Evaluare

Investiie imobiliar proprietatea imobiliar, respectiv un teren sau o


cldire, sau o parte a unei cldiri, sau ambele, deinut de proprietar pentru
a obine venituri din chirii sau pentru creterea valorii capitalului, sau
ambele, mai degrab dect pentru:
(a) utilizarea n producerea sau furnizarea de bunuri sau servicii sau
pentru scopuri administrative; sau
(b) vnzarea pe parcursul desfurrii normale a activitii.

Ipotez special o ipotez care fie presupune fapte care sunt diferite de
faptele efective, existente la data evalurii, fie care nu ar fi fcute ntr-o
tranzacie de un participant tipic pe pia, la data evalurii.

Proprietate generatoare de afaceri orice tip de proprietate imobiliar


desemnat pentru un anumit tip de afacere, n care valoarea proprietii
reflect potenialul comercial pentru acea afacere.

Proprietate imobiliar terenul i toate elementele care sunt o parte


natural a acestuia, de exemplu copaci i minerale, elementele care au fost
ataate terenului, cum ar fi cldirile i construciile de pe amplasament i
toate elementele permanent ataate cldirilor, de exemplu echipamentele
mecanice i electrice care asigur funcionarea unei cldiri, aflate att n
subsol, ct i deasupra solului.
Definiii IVS

Tip al valorii o precizare a ipotezelor fundamentale de estimare a unei


valori.

Valoare de investiie valoarea unui activ pentru un proprietar sau pentru


un proprietar potenial, pentru o anumit investiie sau n scopuri de
exploatare.

Valoare just preul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii
ntre pri identificate, aflate n cunotin de cauz i hotrte, care reflect
interesele acelor pri. 1

Valoare special o sum care reflect caracteristicile particulare ale unui


activ, care au valoare numai pentru un cumprtor special.

Valoarea de pia suma estimat pentru care un activ sau o datorie ar


putea fi schimbat() la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt i un
vnztor hotrt, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un marketing
adecvat i n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent
i fr constrngere.

Valoarea sinergiei un element suplimentar al valorii, creat prin


combinarea a dou sau mai multe active sau drepturi, n urma creia
valoarea combinat este mai mare dect suma valorilor separate.

1
Aceast definiie nu se aplic la evalurile pentru raportarea financiar a se vedea IVS 300.

12
IVS - Cadrul general

Coninut Paragrafe
Evaluare i raionament 1
Independen i obiectivitate 24
Competen 56
Pre, cost i valoare 710
Piaa 1115
Activitatea pieei 1618

IVS Cadrul general


Participanii pe pia 1920
Factorii specifici entitii 2123
Agregarea 2425
Tipul valorii 2629
Valoarea de pia 3035
Costuri de tranzacionare 36
Valoarea de investiie 3738
Valoarea just 3943
Valoarea special 4447
Valoarea sinergiei 48
Ipoteze 4952
Vnzri forate 5355
Abordri n evaluare 56
Abordarea prin pia 5758
Abordarea prin venit 5962
Abordarea prin cost 6364
Metode de aplicare 65
Date de intrare pentru evaluare 6673

13
Standardele Internaionale de Evaluare

Cadrul general al IVS cuprinde definiii, principii i concepte de


evaluare general acceptate pe care se bazeaz Standardele
Internaionale de Evaluare. Acest Cadru general ar trebui s fie luat n
considerare i aplicat atunci cnd sunt urmate standardele individuale
i aplicaiile evalurii.

Evaluare i raionament
1. Aplicarea principiilor din aceste standarde, la situaiile specifice, va
cere exercitarea raionamentului. Acest raionament trebuie s fie
aplicat n mod obiectiv i nu ar trebui s fie folosit pentru a
supraevalua sau subevalua rezultatul evalurii. Raionamentul va fi
exercitat avnd n vedere scopul evalurii, tipul valorii i orice alte
ipoteze aplicabile valorii.

Independen i obiectivitate
2. Procesul de evaluare impune evaluatorului s aplice raionamente
impariale cu privire la ncrederea care trebuie atribuit diferitelor date
faptice sau ipoteze utilizate pentru a ajunge la o concluzie asupra
valorii. Pentru ca o evaluare s fie credibil, este important ca acele
raionamente s fie receptate ca fiind aplicate ntr-un mediu care
IVS - Cadrul general

promoveaz transparena i minimizeaz influena oricror factori


subiectivi care influeneaz procesul.
3. Multe ri au legi sau reglementri care permit numai anumitor
persoane s evalueze anumite clase de active, pentru diferite
scopuri. n plus, multe corpuri profesionale i furnizori de servicii de
evaluare au coduri etice care cer identificarea i dezvluirea
potenialelor conflicte de interese. Scopul acestor standarde este
acela de a elabora principii i definiii recunoscute la nivel
internaional pentru efectuarea i raportarea evalurilor. Ele nu se
refer la relaiile dintre clienii evalurilor i evaluatori, iar problemele
referitoare la comportamentul deontologic i etic al evaluatorilor revin
organizaiilor profesionale sau altor organizaii care au un rol de
reglementare pentru evaluatori.
4. Chiar dac regulile de conduit pentru evaluatori nu fac obiectul
acestor standarde, totui este fundamental aplicarea de controale i
proceduri adecvate, pentru a se asigura gradul de independen i
obiectivitate necesar n procesul de evaluare, astfel nct rezultatul s
fie privit ca fiind obiectiv. n cazul n care scopul evalurii solicit ca
evaluatorul s aib un anumit statut sau s se dezvluie statutul
acestuia, cerinele sunt prezentate n standardul corespunztor.

Competen
5. Deoarece evaluarea solicit exercitarea abilitii i raionamentului
profesional, este esenial ca evalurile s fie efectuate de ctre o
persoan sau de o firm care posed abilitile tehnice adecvate,

14
IVS - Cadrul general

experien i cunotine despre subiectul evalurii, despre piaa pe


care acesta se comercializeaz i despre scopul evalurii.
6. n cazul evalurilor complexe sau a unui numr mare de active, este
acceptabil pentru evaluator s solicite asisten din partea
specialitilor, n anumite aspecte ale angajamentului su integral, cu
condiia ca acest lucru s fie prezentat n sfera misiunii de evaluare
(a se vedea IVS 101 Sfera misiunii de evaluare).

Pre, cost i valoare


7. Preul este suma de bani cerut, oferit sau pltit pentru un activ.
Din cauza capacitilor financiare, a motivaiilor sau intereselor
speciale ale unui anumit cumprtor sau vnztor, preul pltit poate
fi diferit de valoarea care ar putea fi atribuit activului de ctre alte
persoane.
8. Costul este suma de bani necesar pentru a achiziiona sau produce
activul. Cnd acel activ a fost achiziionat sau produs, costul lui
devine un fapt concret. Preul este corelat cu costul deoarece preul
pltit pentru un activ devine costul acestuia pentru cumprtor.

IVS - Cadrul general


9. Valoarea nu este un fapt, ci o opinie:
(a) fie asupra celui mai probabil pre care ar fi pltit pentru un activ,
n cadrul unui schimb,
(b) fie asupra beneficiilor economice rezultate din deinerea unui
activ.
O valoare de schimb este un pre ipotetic, iar ipotezele pe baza
crora se estimeaz valoarea sunt determinate de scopul evalurii.
O valoare pentru proprietar este o estimare a beneficiilor care ar
reveni unei anumite pri titulare a proprietii.
10. Cuvntul evaluare se refer att la valoarea estimat (concluzia
evalurii), ct i la determinarea valorii estimate (actul de a evalua).
n aceste standarde, sensul acestui cuvnt ar trebui s rezulte clar
din contextul n care este folosit. Acolo unde exist riscul unei
confuzii sau este nevoie de a face distincia clar ntre sensurile
alternative, se utilizeaz cuvinte adiionale.

Piaa
11. O pia este mediul n care bunurile i serviciile se comercializeaz
ntre cumprtori i vnztori, prin mecanismul preului. Conceptul de
pia presupune c bunurile sau serviciile se pot comercializa fr
restricii ntre cumprtori i vnztori. Fiecare parte va reaciona la
raporturile dintre cerere i ofert i la ali factori de stabilire a preului,
ca i la propria lor nelegere a utilitii relative a bunurilor sau
serviciilor i la nevoile i dorinele individuale.

15
Standardele Internaionale de Evaluare

12. Pentru a estima cel mai probabil pre care ar fi pltit pentru un activ,
este fundamental nelegerea dimensiunii pieei pe care acel activ
s-ar comercializa. Aceasta deoarece preul obtenabil va depinde de
numrul cumprtorilor i vnztorilor de pe piaa particular la data
evalurii. Pentru a avea un efect asupra preului, cumprtorii i
vnztorii trebuie s aib acces pe pia. O pia poate fi definit pe
baza unor criterii variate. Acestea sunt:
(a) bunurile sau serviciile care se comercializeaz, de exemplu piaa
autovehiculelor este diferit de piaa aurului,
(b) limitrile dimensiunii sau distribuiei, de exemplu un productor
de bunuri ar putea s nu dein infrastructura de distribuie sau
de comercializare pentru a vinde utilizatorilor finali, iar utilizatorii
finali ar putea s nu solicite bunurile n volumul la care acestea
se produc de ctre productor,
(c) geografic, de exemplu piaa bunurilor sau serviciilor similare
poate fi local, regional, naional sau internaional.
13. Totui, cu toate c n orice moment o pia poate fi independent i
poate fi puin influenat de activitatea de pe alte piee, pe o anumit
IVS - Cadrul general

perioad de timp pieele se vor influena reciproc. De exemplu, la o


anumit dat, preul unui activ dintr-o ar poate fi mai mare dect cel
care ar putea fi obinut n alt ar, pentru un activ identic. Dac sunt
ignorate orice efecte posibile de distorsiune, cauzate de restriciile
guvernamentale de comercializare sau de politicile fiscale, n timp,
furnizorii ar majora oferta de marf ctre ara n care pot obine un
pre ridicat i ar diminua oferta ctre ara n care preul a fost
micorat, aducnd astfel preurile la aproximativ acelai nivel.
14. Dac din context nu rezult n mod clar, referinele din IVS cu privire
la pia se refer la piaa pe care se schimb n mod normal activul
sau datoria supuse evalurii, la data evalurii, i la care au acces
muli participani pe pia, inclusiv proprietarul curent.
15. Rareori pieele funcioneaz perfect, cu un echilibru constant ntre
ofert i cerere i cu un nivel constant de activitate, din cauza
diferitelor imperfeciuni. Pot fi imperfeciuni obinuite ale pieei:
fluctuaii ale ofertei, creteri sau diminuri brute ale cererii sau
asimetria cunotinelor deinute de participanii pe pia. Deoarece
participanii pe pia reacioneaz la aceste imperfeciuni, este
posibil, la un moment dat, ca o pia s se ajusteze la orice
modificare care a cauzat dezechilibrul. O evaluare care are ca
obiectiv estimarea celui mai probabil pre de pia trebuie s reflecte
condiiile de pe piaa relevant, existente la data evalurii, i nu preul
corectat sau atenuat, bazat pe o presupus refacere a echilibrului.

16
IVS - Cadrul general

Activitatea pieei
16. Gradul de activitate pe orice pia va fluctua. Dei ar putea fi posibil
s se identifice un nivel normal al activitii pieei, pe o perioad
lung de timp, pe multe piee vor exista perioade n care activitatea
este semnificativ mai mare sau mai mic fa de nivelul normal.
Nivelurile de activitate pot fi exprimate numai n termeni relativi, de
exemplu piaa este mai activ sau mai puin activ fa de cum a fost
aceasta la o dat anterioar. Nu exist o delimitare clar definit ntre
o pia activ i o pia inactiv.
17. Cnd cererea este mai mare fa de ofert, se ateapt ca preurile
s creasc, tinznd astfel s atrag intrarea pe pia a mai multor
vnztori i, deci, o activitate n cretere. Opusul este cazul cnd
cererea este mic i preurile scad. Totui, nivelurile diferite ale
activitii sunt mai degrab un rspuns la micarea preurilor dect o
cauz a acesteia. Tranzaciile pot avea loc i au loc pe piee care, n
mod curent, sunt mai puin active dect este normal i, ceea ce este
important, cumprtorii poteniali vor avea n minte un pre pentru
care sunt dispui s intre pe pia.
18. Informaiile despre pre de pe o pia inactiv pot fi totui o dovad a

IVS - Cadrul general


valorii de pia. O perioad de scdere a preurilor este posibil s
cunoasc att o diminuare a nivelurilor activitii, ct i o cretere a
vnzrilor care pot fi considerate forate (a se vedea paragrafele
5355 de mai jos). Totui, pe pieele n declin, exist vnztori care
nu acioneaz sub constrngerea de a vinde i a nu ine cont de
dovada preurilor realizate de astfel de vnztori ar nsemna
ignorarea realitilor pieei.
Participanii pe pia
19. Informaiile din IVS, cu privire la participanii pe pia, se refer la
toate persoanele, companiile sau la alte entiti care sunt implicate n
tranzacii curente sau care intenioneaz s intre ntr-o tranzacie cu
un anumit tip de activ. Hotrrea de a comercializa i orice optici
atribuite participanilor pe pia sunt cele specifice acelor cumprtori
i vnztori sau cumprtorilor i vnztorilor poteniali, activi pe o
pia la data evalurii i nu cele ale unor anumite persoane sau
entiti.
20. n efectuarea unei evaluri bazate pe date de pia, circumstanele
faptice ale proprietarului curent sau ale unui anumit cumprtor
potenial nu sunt relevante, deoarece att vnztorul hotrt, ct i
cumprtorul hotrt sunt persoane sau entiti ipotetice care au
atributele unui participant tipic pe pia. Aceste atribute sunt
comentate n cadrul conceptual referitor la valoarea de pia (a se
vedea paragrafele 31(d) i 31(e)). Cadrul conceptual cere, de
asemenea, excluderea oricrui element al valorii speciale sau oricrui
element al valorii care nu ar fi disponibil majoritii participanilor pe
pia (a se vedea paragrafele 31(a) i 31(f)).

17
Standardele Internaionale de Evaluare

Factorii specifici entitii


21. Factorii care sunt specifici unui anumit cumprtor sau vnztor i
care nu sunt disponibili participanilor pe pia sunt exclui din datele
de intrare utilizate la o evaluare bazat pe informaii de pia.
Exemple de factori specifici entitii, care pot s nu fie disponibili
majoritii participanilor pe pia, sunt urmtorii:
(a) valoarea suplimentar rezultat din crearea unui portofoliu de
active similare,
(b) sinergii unice dintre activ i alte active deinute de entitate,
(c) drepturile sau restriciile legale,
(d) beneficiul fiscal din impozitare sau povara fiscal,
(e) o abilitate de a exploata un activ care este unic pentru acea
entitate.
22. Determinarea faptului c astfel de factori sunt specifici entitii sau c
vor fi disponibili altora pe pia se face de la caz, la caz. De exemplu,
se poate ca un activ s nu se tranzacioneze n mod normal ca
element de sine stttor, ci ca parte a unui grup. Orice sinergii cu
IVS - Cadrul general

activele nrudite vor fi transferate participanilor pe pia mpreun cu


transferul grupului i deci, nu sunt specifice entitii.
23. Dac obiectivul evalurii este determinarea valorii pentru un anumit
proprietar, n evaluarea activului sunt reflectai factorii specifici
entitii. Urmtoarele exemple prezint situaiile n care poate fi
cerut valoarea pentru un anumit proprietar:
(a) fundamentarea deciziilor de investiii,
(b) verificarea performanei unui activ.
Agregarea
24. Adesea, valoarea unui activ individual este dependent de asocierea
lui cu alte active relaionate. Exemple sunt:
(a) compensarea activelor i datoriilor ntr-un portofoliu de
instrumente financiare,
(b) un portofoliu de proprieti care se completeaz unele pe
celelalte, oferind cumprtorului potenial fie un venit ridicat, fie o
prezen n locaii strategice,
(c) un grup de maini dintr-o linie de producie sau programul
informatic necesar pentru funcionarea unei/unor maini,
(d) reete i brevete de invenie care susin un brand,
(e) teren, cldiri i imobilizri corporale mobile interdependente
utilizate ntr-o ntreprindere.

18
IVS - Cadrul general

25. Cnd se cere evaluarea activelor care sunt deinute n combinaie cu


alte active complementare sau conexe, este important s se
defineasc clar dac este vorba de un grup sau portofoliu de active
care va fi evaluat sau de active individuale. n cel de al doilea caz,
este important s se stabileasc dac fiecare activ se va evalua:
(a) ca un element individual, dar asumnd ipoteza c celelalte
active sunt disponibile pentru un cumprtor, sau
(b) ca un element individual, dar asumnd ipoteza c celelalte
active nu sunt disponibile pentru un cumprtor.
Tipul valorii
26. Un tip al valorii este o precizare a ipotezelor fundamentale de
estimare a unei valori.
27. Acesta descrie ipotezele fundamentale pe care se va baza valoarea
raportat, de exemplu, natura tranzaciei ipotetice, relaia i motivaia
prilor i msura n care activul este expus pe pia. n funcie de
scopul evalurii, tipul adecvat al valorii va fi diferit. Un tip al valorii ar
trebui s fie n mod clar difereniat de:
(a) abordarea sau metoda utilizat pentru a oferi o indicaie asupra
valorii,

IVS - Cadrul general


(b) tipul activului care este evaluat,
(c) starea efectiv sau atribuit a unui activ, la momentul evalurii,
(d) orice ipoteze suplimentare sau ipoteze speciale care modific
ipotezele fundamentale n situaii specifice.
28. Un tip al valorii poate fi inclus n una din cele trei categorii principale:
(a) prima se refer la estimarea celui mai probabil pre care ar fi
obinut ntr-un schimb ipotetic pe o pia liber i concurenial.
n aceast categorie se ncadreaz valoarea de pia, aa cum
este definit n aceste standarde;
(b) a doua implic estimarea beneficiilor pe care o persoan sau o
entitate le va obine din deinerea unui activ. Valoarea este
specific pentru acea persoan sau entitate i poate s nu aib
nicio relevan pentru participanii pe pia. n aceast categorie
se ncadreaz valoarea de investiie i valoarea special, aa
cum sunt definite n aceste standarde;
(c) a treia se refer la estimarea preului care ar fi convenit, n mod
rezonabil, ntre dou pri specifice pentru schimbul unui activ.
Dei prile ar putea s fie independente ntre ele i negocierea
s fie neprtinitoare, nu este necesar ca activul s fie expus pe
pia, iar preul convenit poate fi unul care reflect mai degrab
avantajele sau dezavantajele specifice ale proprietii pentru
prile implicate, dect cele de pe pia, n ansamblul ei. n
aceast categorie se ncadreaz valoarea just, aa cum este
definit n aceste standarde.

19
Standardele Internaionale de Evaluare

29. Evalurile pot solicita utilizarea diferitelor tipuri ale valorii, care sunt
definite printr-o lege, o reglementare, un contract privat sau un alt
document. Dei astfel de tipuri ale valorii pot prea ca fiind similare cu
tipurile valorii definite n aceste standarde, aplicarea lor poate solicita
o abordare diferit de cea descris n IVS, cu excepia cazului cnd,
n documentul respectiv, se fac referine fr echivoc la IVS. Astfel de
tipuri ale valorii trebuie s fie interpretate i aplicate conform
prevederilor din documentul surs. Exemple de tipuri ale valorii, care
sunt definite n alte reglementri, sunt diferitele baze de evaluare
fundamentate n Standardele Internaionale de Raportare Financiar
(IFRS) i n alte standarde de contabilitate.
Valoarea de pia
30. Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ ar putea fi
schimbat la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt i un vnztor
hotrt, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un marketing adecvat i
n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i
fr constrngere.
31. Definiia valorii de pia se aplic n conformitate cu urmtorul cadru
conceptual:
(a) suma estimat se refer la un pre exprimat n uniti
IVS - Cadrul general

monetare, pltibil pentru activ, ntr-o tranzacie neprtinitoare de


pia. Valoarea de pia este preul cel mai probabil care se
poate obine n mod rezonabil pe pia, la data evalurii, n
conformitate cu definiia valorii de pia. Acesta este cel mai bun
pre obtenabil n mod rezonabil de ctre vnztor i cel mai
avantajos pre obtenabil n mod rezonabil de ctre cumprtor.
Aceast estimare exclude, n mod explicit, un pre estimat,
majorat sau micorat de clauze sau situaii speciale, cum ar fi o
finanare atipic, operaiuni de vnzare i lease-back,
contraprestaiile sau facilitile speciale acordate de orice
persoan asociat cu vnzarea, precum i de orice element al
valorii speciale;
(b) un activ ar putea fi schimbat se refer la faptul c valoarea unui
activ este mai degrab o sum de bani estimat, dect o sum
de bani predeterminat sau preul efectiv de vnzare. Este preul
dintr-o tranzacie care ntrunete toate elementele definiiei
valorii de pia la data evalurii;
(c) la data evalurii cere ca valoarea s fie specific unui moment,
unei anumite date. Deoarece pieele i condiiile de pia se pot
modifica, valoarea estimat poate s fie incorect sau nepotrivit
pentru o alt dat. Mrimea valorii va reflecta starea i
circumstanele pieei curente, aa cum sunt ele la data efectiv a
evalurii i nu la o dat anterioar sau la o dat viitoare. Definiia
presupune i realizarea simultan a schimbului i ncheierii
contractului de vnzare, fr orice fluctuaie a preului care ar
putea altfel s apar;

20
IVS - Cadrul general

(d) ntre un cumprtor hotrt se refer la un cumprtor care


este motivat, dar nu i obligat s cumpere. Acest cumprtor nu
este nici nerbdtor, nici decis s cumpere la orice pre. De
asemenea, acest cumprtor este unul care achiziioneaz n
conformitate mai degrab cu realitile pieei curente i cu
ateptrile pieei curente, dect cu cele ale unei piee imaginare
sau ipotetice, a crei existen nu poate fi demonstrat sau
anticipat. Cumprtorul ipotetic nu ar plti un pre mai mare
dect preul cerut pe pia. Proprietarul curent este inclus ntre
cei care formeaz piaa;
(e) i un vnztor hotrt nu este nici un vnztor nerbdtor, nici
un vnztor gata s vnd la orice pre, nici unul pregtit pentru
a rezista la un pre care este considerat a fi nerezonabil pe piaa
curent. Vnztorul hotrt este motivat s vnd activul, n
condiiile pieei, la cel mai bun pre accesibil pe piaa liber, dup
un marketing adecvat, oricare ar fi acel pre. Circumstanele
faptice ale proprietarului actual nu fac parte din aceste
consideraii, deoarece vnztorul hotrt este un proprietar
ipotetic;
(f) ntr-o tranzacie neprtinitoare este una care are loc ntre pri

IVS - Cadrul general


care nu au o relaie anumit sau special, de exemplu, ntre
compania mam i companiile sucursale sau ntre proprietar i
chiria, care ar face ca nivelul preului s nu fie caracteristic
pentru pia, sau s fie majorat prin includerea unui element al
valorii speciale. Tranzacia la valoarea de pia se presupune c
are loc ntre pri fr legtur ntre ele, fiecare acionnd n
mod independent;
(g) dup un marketing adecvat nseamn c activul ar fi expus pe
pia n modul cel mai adecvat pentru a efectua cedarea lui la
cel mai bun pre obtenabil n mod rezonabil, n conformitate cu
definiia valorii de pia. Metoda de vnzare este considerat a fi
cea mai adecvat metod pentru obinerea celui mai bun pre pe
piaa la care vnztorul are acces. Durata timpului de expunere
pe pia nu este o perioad fix, ci va varia n funcie de tipul
activului i de condiiile pieei. Singurul criteriu este c trebuie s
fi existat suficient timp ca activul s fie adus n atenia unui
numr adecvat de participani pe pia. Perioada de expunere
are loc nainte de data evalurii;
(h) n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz,
prudent presupune c att cumprtorul hotrt, ct i
vnztorul hotrt sunt informai, de o manier rezonabil,
despre natura i caracteristicile activului, despre utilizrile
efective i poteniale ale acestuia, precum i despre starea n
care se afl piaa la data evalurii. Se mai presupune c fiecare
parte utilizeaz acele cunotine n mod prudent, pentru a cuta
preul cel mai favorabil corespunztor poziiei lor ocupate n
tranzacie. Prudena se apreciaz prin referire la situaia pieei

21
Standardele Internaionale de Evaluare

de la data evalurii i nelund n considerare eventualele


informaii ulterioare acestei date. De exemplu, nu este neaprat
imprudent pentru un vnztor s vnd activele pe o pia cu
preuri n scdere, la un pre care este mai mic dect preurile de
pia anterioare. n astfel de cazuri, valabile i pentru alte
schimburi de pe pieele care nregistreaz modificri ale
preurilor, cumprtorul sau vnztorul prudent va aciona n
conformitate cu cele mai bune informaii de pia, disponibile la
data evalurii;
(i) i fr constrngere stabilete faptul c fiecare parte este
motivat s fac tranzacia, dar niciuna nu este nici forat, nici
obligat n mod nejustificat s o fac.
32. Conceptul valoare de pia presupune un pre negociat pe o pia
deschis i concurenial pe care participanii acioneaz n mod
liber. Piaa unui activ ar putea fi o pia internaional sau o pia
local. Piaa poate fi constituit din numeroi cumprtori i vnztori
sau poate fi o pia caracterizat printr-un numr limitat de
participani pe pia. Piaa pe care este expus activul pentru vnzare
este cea pe care activul care se schimb este tranzacionat normal (a
se vedea paragrafele 1620 de mai sus).
IVS - Cadrul general

33. Valoarea de pia a unui activ va reflecta cea mai bun utilizare a
acestuia. Cea mai bun utilizare este utilizarea unui activ care i
maximizeaz productivitatea i care este posibil, permis legal i
fezabil financiar. Cea mai bun utilizare poate fi continuarea utilizrii
existente a activului sau o utilizare alternativ. Aceasta este
determinat de utilizarea pe care un participant pe pia ar inteniona
s o dea unui activ, atunci cnd stabilete preul pe care ar fi dispus
s l ofere.
34. Cea mai bun utilizare a unui activ, evaluat ca fiind de sine stttor,
poate fi diferit de cea mai bun utilizare a acestuia, cnd activul este
o parte a unui grup, caz n care trebuie luat n considerare
contribuia sa la valoarea total a grupului.
35. Determinarea celei mai bune utilizri presupune luarea n considerare
a urmtoarelor:
(a) s se stabileasc dac o utilizare este posibil, prin prisma a
ceea ce ar fi considerat rezonabil de ctre participanii pe pia,
(b) s reflecte cerina de a fi permis legal, fiind necesar s se ia n
considerare orice restricii n utilizarea activului, de exemplu,
specificaiile din planul urbanistic,
(c) cerina ca utilizarea s fie fezabil financiar, avnd n vedere
dac o utilizare alternativ, care este posibil fizic i permis
legal, va genera profit suficient pentru un participant tipic pe
pia, dup ce au fost luate n calcul costurile conversiei la acea
utilizare, peste profitul generat de utilizarea existent.

22
IVS - Cadrul general

Costuri de tranzacionare
36. Valoarea de pia este preul estimat de tranzacionare a unui activ,
fr a se include costurile vnztorului generate de vnzare sau
costurile cumprtorului generate de cumprare i fr a se face o
corecie pentru orice taxe pltibile de oricare parte, ca efect direct al
tranzaciei.

Valoarea de investiie
37. Valoarea de investiie este valoarea unui activ pentru proprietar sau
pentru un proprietar potenial, pentru o anumit investiie sau pentru
scopuri de exploatare.
38. Aceasta este un tip al valorii specific entitii. Dei valoarea pentru
proprietar a unui activ poate fi egal cu suma de bani care ar putea fi
obinut din vnzarea lui ctre o alt parte, acest tip al valorii reflect
beneficiile obinute de o entitate din deinerea unui activ i, ca
urmare, nu presupune n mod necesar un schimb ipotetic. Valoarea
de investiie reflect situaiile i obiectivele financiare ale entitii
pentru care se face evaluarea. Ea este deseori utilizat pentru

IVS - Cadrul general


cuantificarea performanei investiiei. Diferena dintre valoarea de
investiie a unui activ i valoarea lui de pia reprezint motivaia
pentru cumprtori sau pentru vnztori de a intra pe pia.

Valoarea just
39. Valoarea just este preul estimat pentru transferul unui activ sau a
unei datorii ntre pri identificate, aflate n cunotin de cauz i
hotrte, care reflect interesele acelor pri.
40. Definiia valorii juste din IFRS este diferit de cea de mai sus. IVSB
consider c, n general, definiia valorii juste din IFRS este coerent
cu valoarea de pia. Definiia i aplicarea valorii juste, conform IFRS,
este comentat n IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar.
41. Pentru alte scopuri dect pentru utilizarea n situaiile financiare,
valoarea just poate fi diferit de valoarea de pia. Valoarea just
cere estimarea preului care este just pentru ambele pri identificate,
lund n considerare avantajele sau dezavantajele pe care fiecare
parte le va obine din tranzacie. Aceasta, de obicei, este aplicat n
contextul judiciar. n contrast, valoarea de pia cere ca orice avantaj,
care nu ar fi obtenabil de ctre participanii pe pia, s nu fie luat n
considerare.
42. Valoarea just este un concept mai larg dect valoarea de pia.
Dei, n multe cazuri, preul care este just pentru ambele pri va fi
egal cu cel obtenabil pe pia, vor fi situaii n care estimarea valorii
juste va presupune luarea n considerare a unor aspecte care nu
23
Standardele Internaionale de Evaluare

trebuie luate n considerare n estimarea valorii de pia, cum ar fi


orice element al valorii speciale rezultat n urma combinrii drepturilor
asupra proprietii.
43. Exemple de utilizare a valorii juste includ:
(a) determinarea unui pre care este just pentru acionariatul unei
ntreprinderi necotate, deoarece preul pentru doi deintori
anumii poate fi just pentru acetia, dar diferit de preul care ar
putea fi obinut pe pia,
(b) determinarea unui pre care ar fi just pentru un locator i un
locatar, fie pentru transferul permanent al activului nchiriat, fie
pentru anularea datoriei aferente contractului de nchiriere.

Valoarea special
44. Valoarea special este o sum de bani care reflect caracteristicile
particulare ale unui activ, care au valoare numai pentru un
cumprtor special.
45. Un cumprtor special este un anumit cumprtor pentru care un
anumit activ are valoare special, datorit avantajelor rezultate din
IVS - Cadrul general

proprietatea asupra acestuia, care nu ar fi disponibile altor


cumprtori de pe pia.
46. Valoarea special poate apare cnd un activ are caracteristici care l
fac mai atractiv pentru un anumit cumprtor, dect pentru ali
cumprtori de pe pia. Aceste caracteristici pot fi caracteristicile
fizice, geografice, economice sau juridice ale unui activ. Valoarea de
pia cere eliminarea oricrui element al valorii speciale, deoarece la
orice moment dat se presupune c exist un cumprtor hotrt i nu
un anumit cumprtor hotrt.
47. Cnd valoarea special este identificat, aceasta ar trebui raportat
i difereniat clar de valoarea de pia.

Valoarea sinergiei
48. Valoarea sinergiei este un element suplimentar al valorii, creat prin
combinarea a dou sau mai multor active sau drepturi, n urma creia
valoarea dreptului combinat este mai mare dect suma valorilor
separate. Dac sinergiile sunt disponibile numai unui anumit
cumprtor, atunci acesta este un exemplu de valoare special.
Ipoteze
49. Deseori este necesar ca, pe lng stabilirea tipului valorii, s se
formuleze o ipotez sau mai multe ipoteze, pentru a clarifica fie
starea activului n cadrul schimbului ipotetic, fie situaiile n care se
presupune c activul se schimb. Astfel de ipoteze pot avea un
impact semnificativ asupra valorii.

24
IVS - Cadrul general

50. Exemple de ipoteze suplimentare uzuale, fr a se limita numai la


acestea, sunt:
ipoteza c ntreprinderea este transferat ca o entitate complet
aflat n exploatare,
ipoteza c activele folosite ntr-o ntreprindere sunt transferate
separat de ntreprindere, fie n mod individual, fie ca grup,
ipoteza c un activ evaluat individual este transferat mpreun cu
alte active complementare (a se vedea paragrafele 24 i 25 de
mai sus),
ipoteza c un pachet de aciuni este transferat fie ca pachet, fie n
mod individual,
ipoteza c o proprietate, care este ocupat de proprietar, este
considerat ca fiind liber n cazul transferului ipotetic.
51. Cnd se stabilete o ipotez prin care se asum situaii care difer de
cele existente la data evalurii, ipoteza respectiv devine o ipotez
special (a se vedea IVS 101 Sfera misiunii de evaluare). Ipotezele
speciale sunt utilizate adesea pentru a descrie efectul unor schimbri

IVS - Cadrul general


posibile asupra valorii unui activ. Acestea sunt desemnate ca fiind
speciale pentru a sublinia utilizatorului evalurii faptul c o concluzie
asupra valorii este condiionat de o schimbare n situaiile curente,
sau c aceasta reflect un punct de vedere care nu ar fi luat n
considerare de participanii de pe pia, la data evalurii.
52. Ipotezele i ipotezele speciale trebuie s fie rezonabile i s fie
relevante n raport cu scopul pentru care este cerut evaluarea.
Vnzri forate
53. Termenul vnzare forat se utilizeaz deseori n situaiile cnd un
vnztor este constrns s vnd i, n consecin, nu are la
dispoziie o perioad de marketing adecvat. Preul care ar putea fi
obinut n aceste situaii va depinde de natura presiunii asupra
vnztorului i de motivele pentru care nu poate s aib la dispoziie
o perioad de marketing adecvat. De asemenea, ar putea reflecta
consecinele asupra vnztorului cauzate de imposibilitatea de a
vinde n perioada disponibil. Cu excepia cazului cnd natura
presiunii i motivul constrngerilor asupra vnztorului sunt
cunoscute, preul obtenabil ntr-o vnzare forat nu poate fi estimat
n mod realist. Preul pe care un vnztor l va accepta ntr-o vnzare
forat va reflecta mai degrab situaiile lui speciale, dect cele ale
vnztorului ipotetic hotrt, din definiia valorii de pia. Preul
obtenabil ntr-o vnzare forat are numai ntmpltor o legtur cu
valoarea de pia sau cu orice alte tipuri ale valorii definite n acest
standard. O vnzare forat este o descriere a situaiei n care are
loc schimbul i nu un tip al valorii distinct.

25
Standardele Internaionale de Evaluare

54. Dac se cere o indicaie asupra preului obtenabil ntr-o vnzare


forat, va fi necesar s se identifice n mod clar motivele
constrngerii vnztorului, inclusiv consecinele imposibilitii de a
vinde n perioada specificat, prin emiterea unor ipoteze adecvate.
Dac la data evalurii aceste situaii nu exist, ele trebuie clar
identificate ca fiind ipoteze speciale.
55. Vnzrile de pe o pia inactiv sau n declin nu sunt n mod automat
vnzri forate, deoarece un vnztor ar putea spera la un pre mai
bun dac condiiile de pia se mbuntesc. Cu excepia cazului n
care vnztorul este obligat s vnd pn la o dat limit, fapt care
mpiedic un marketing adecvat, vnztorul va fi un vnztor hotrt,
conform definiiei valorii de pia (a se vedea paragrafele 18 i 31(e)
de mai sus).
Abordri n evaluare
56. Una sau mai multe abordri pot fi utilizate pentru a obine valoarea
definit de tipul valorii adecvat (a se vedea paragrafele 2629 de mai
sus). Cele trei abordri descrise i definite n acest Cadru general
sunt abordrile principale utilizate n evaluare. Toate sunt
fundamentate pe principiile economice ale preului de echilibru,
anticiprii beneficiilor sau substituiei.
IVS - Cadrul general

Abordarea prin pia


57. Abordarea prin pia ofer o indicaie asupra valorii prin compararea
activului subiect cu active identice sau similare, al cror pre se
cunoate.
58. Prima etap a acestei abordri este obinerea preurilor de
tranzacionare a activelor identice sau similare, tranzacionate recent
pe pia. Dac exist puine tranzacii recente, de asemenea, poate fi
util s se ia n considerare preurile activelor identice sau similare
care sunt listate sau oferite spre vnzare, cu condiia ca relevana
acestor informaii s fie clar stabilit i analizat critic. Poate fi
necesar ca preul altor tranzacii s fie corectat pentru a reflecta orice
diferene fa de condiiile tranzaciilor efective i s fie definit tipul
valorii i orice ipoteze care urmeaz s fie adoptate pentru evaluarea
care se realizeaz. Pot exista i diferene ntre caracteristicile juridice,
economice sau fizice ale activelor din alte tranzacii, fa de cele ale
activului evaluat.
Abordarea prin venit
59. Abordarea prin venit ofer o indicaie asupra valorii prin convertirea
fluxurilor de numerar viitoare ntr-o singur valoare a capitalului.
60. Aceast abordare ia n considerare venitul pe care un activ l va
genera pe durata lui de via util i indic valoarea printr-un proces
de capitalizare. Capitalizarea implic transformarea venitului ntr-o
valoare a capitalului prin aplicarea unei rate corespunztoare de
actualizare. Fluxul de venit poate s derive dintr-un contract/din

26
IVS - Cadrul general

contracte sau s nu fie de natur contractual, de exemplu, profitul


anticipat i generat fie din utilizarea, fie din deinerea activului.
61. Metodele nscrise n abordarea prin venit sunt:
capitalizarea venitului, n care unui venit reprezentativ al unei
singure perioade i se aplic o rat cu toate riscurile incluse sau
rata de capitalizare total,
fluxul de numerar actualizat, n care unei serii de fluxuri de
numerar din perioadele viitoare i se aplic o rat de actualizare
pentru a le actualiza la valoarea lor prezent,
diferite modele de evaluare a opiunilor.
62. Abordarea prin venit poate fi aplicat la evaluarea datoriilor prin
luarea n considerare a fluxurilor de numerar cerute de serviciul unei
datorii, pn la data stingerii acesteia.
Abordarea prin cost
63. Abordarea prin cost ofer o indicaie asupra valorii prin utilizarea
principiului economic conform cruia un cumprtor nu va plti mai
mult pentru un activ, dect costul necesar obinerii unui activ cu
aceeai utilitate, fie prin cumprare, fie prin construire.

IVS - Cadrul general


64. Aceast abordare se bazeaz pe principiul conform cruia preul, pe
care un cumprtor de pe pia l va plti pentru activul supus
evalurii, nu va fi mai mare dect costul aferent cumprrii sau
construirii unui echivalent modern, cu excepia cazului n care sunt
implicai factori precum durat de timp nejustificat, dificultate, risc i
alii asemenea. Deseori, activul supus evalurii va fi mai puin atractiv
dect alternativa care ar putea fi cumprat sau construit, din cauza
vrstei sau a deprecierii. n acest caz, trebuie fcute corecii asupra
costului activului alternativ, n funcie de tipul valorii cerut.
Metode de aplicare
65. Fiecare din aceste abordri principale n evaluare includ diferite
metode detaliate de aplicare. Diferitele metode, care se folosesc n
mod uzual pentru diferitele clase de active, sunt comentate n
Standardele referitoare la active.
Date de intrare pentru evaluare
66. Datele de intrare pentru evaluare se refer la datele i la alte
informaii care se utilizeaz n oricare dintre abordrile n evaluare
descrise n acest standard. Aceste date de intrare pot fi date reale
sau date asumate.
67. Exemple de date de intrare reale sunt:
preurile obinute pentru active similare sau identice,
fluxul de numerar efectiv generat de activ,
costul efectiv al activelor identice sau similare.

27
Standardele Internaionale de Evaluare

68. Exemple de date de intrare asumate sunt:


fluxurile de numerar estimate sau previzionate,
costul estimat al unui activ ipotetic,
atitudinea perceput fa de risc a participanilor pe pia.
69. O credibilitate mai mare poate fi acordat, n mod normal, datelor de
intrare reale; totui, cnd acestea sunt mai puin relevante, de
exemplu, cnd dovada despre tranzaciile reale este nvechit, cnd
fluxurile de numerar istorice nu sunt indicative pentru fluxurile de
numerar viitoare sau cnd informaia despre costul efectiv este costul
istoric, se poate acorda o relevan mai mare datelor de intrare
asumate.
70. n mod normal, o evaluare va fi mai sigur atunci cnd exist multe
date de intrare. Cnd exist puine date de intrare, trebuie avut o
grij deosebit la analiza i verificarea acestora.
71. n cazul n care datele de intrare conin dovezi despre o tranzacie, ar
trebui luate precauii cnd se verific dac termenii tranzaciei
respective au fost conformi cu cei precizai n tipul valorii cerut.
IVS - Cadrul general

72. Natura i sursa datelor de intrare pentru evaluare trebuie s reflecte


tipul valorii, care, la rndul lui depinde de scopul evalurii. De
exemplu, pentru estimarea valorii de pia pot fi utilizate diferitele
abordri i metode, cu condiia s se bazeze pe date obinute din
pia. Abordarea prin pia va utiliza, prin definiie, date de intrare
derivate din pia. Pentru a indica valoarea de pia, abordarea prin
venit ar trebui s fie aplicat prin utilizarea datelor de intrare i a
ipotezelor care ar fi adoptate de ctre participanii pe pia. Pentru a
indica valoarea de pia utilizndu-se abordarea prin cost, ar trebui
determinat costul i deprecierea aferente unui activ cu aceeai
utilitate, prin intermediul analizei costurilor i deprecierii existente pe
pia. Disponibilitatea datelor i situaiile de pe piaa activului evaluat
vor determina care metod este cea mai relevant i adecvat.
Fiecare abordare sau metod ar trebui s ofere o indicaie despre
valoarea de pia, dac se bazeaz pe date oferite de pia, analizate
n mod corespunztor.
73. n general, abordrile i metodele de evaluare sunt aceleai pentru
orice tipuri de evaluri. Totui, evaluarea diferitelor tipuri de active
implic surse diferite de date, care trebuie s reflecte piaa pe care
activele vor fi evaluate. De exemplu, investiia n proprietatea
imobiliar deinut de o companie va fi evaluat n contextul pieei
imobiliare relevante pe care se comercializeaz proprietatea
imobiliar, n timp ce aciunile aceleiai companii vor fi evaluate n
contextul pieei pe care se tranzacioneaz aciunile.

28
Standarde generale

Standarde generale IVS 101 Sfera misiunii de evaluare


IVS 101 Sfera misiunii de evaluare

Coninut Paragrafe
Principiul general 1
Cerine 2
Modificrile sferei misiunii de evaluare 3
Data intrrii n vigoare 4

Principiul general
1. Exist mai multe tipuri i niveluri ale valorii care pot fi furnizate.
Standardele Internaionale de Evaluare trebuie s se aplice la un
spectru larg de misiuni de evaluare. O evaluare trebuie s fie
adecvat pentru scopul ei desemnat fiind important ca i beneficiarul
evalurii s neleag ce trebuie s i se furnizeze i orice limitri n
utilizarea evalurii. Sfera misiunii de evaluare stabilete scopul
evalurii, amploarea investigaiilor, procedurile care vor fi adoptate,
ipotezele care se vor stabili, precum i limitrile care se vor aplica.
Sfera misiunii de evaluare poate fi stabilit la nceputul sau pe
parcursul derulrii misiunii de evaluare, dar nainte de finalizarea
evalurii i a raportului de evaluare.
Cerine
2. Sfera misiunii de evaluare va fi stabilit i confirmat n scris,
incluznd aspectele redate mai jos. Cnd se stabilete sfera misiunii
de evaluare, pentru anumite clase de active sau aplicaii, pot exista
variaii de la acest standard sau poate fi necesar luarea n
considerare sau includerea unor aspecte suplimentare. Acestea sunt
prezentate n Standardele aferente activelor sau n Standardele de
aplicaii ale evalurii adecvate.

29
Standardele Internaionale de Evaluare

(a) Identificarea i competena evaluatorului


O declaraie care confirm:

(i) identitatea evaluatorului. Evaluatorul poate fi persoan fizic


sau juridic;
(ii) c evaluatorul poate oferi o evaluare obiectiv i imparial;
(iii) dac evaluatorul are vreo legtur efectiv sau o implicare
important cu subiectul evalurii sau cu cel care a comandat
evaluarea;
(iv) c evaluatorul este competent s efectueze evaluarea. Dac
evaluatorul are nevoie s apeleze la asisten din partea altor
specialiti, pentru orice aspect al misiunii trebuie convenit i
Standarde generale IVS 101 Sfera misiunii de evaluare

prezentat natura unei astfel de asistene, precum i msura


n care s-a bazat pe aceasta.

(b) Identificarea clientului i a oricror ali utilizatori desemnai


Cnd se determin forma i coninutul raportului de evaluare este
important s se precizeze beneficiarii evalurii, pentru a confirma
c evaluarea conine informaiile relevante pentru scopurile lor.

Trebuie convenit i prezentat orice restricie fa de cei care se


pot baza pe evaluare.

(c) Scopul evalurii


Scopul pentru care este efectuat evaluarea trebuie prezentat n
mod clar, de exemplu evaluarea este cerut pentru garantarea
mprumutului, pentru a sprijini transferul unei aciuni sau pentru a
sprijini o emisiune de aciuni. Scopul evalurii va determina tipul
valorii.

Este important ca evalurile s nu fie utilizate n afara contextului


sau pentru scopuri pentru care nu au fost desemnate.

(d) Identificarea activului sau a datoriei supuse evalurii


Poate fi necesar o clarificare pentru a se face distincia ntre un
activ i un drept asupra activului, sau un drept de folosin al
acelui activ.

Dac evaluarea se face pentru un activ care este utilizat n


combinaie cu alte active, ar putea fi necesar s se clarifice dac
acele active se includ n evaluare, dac se exclud i se presupune
c sunt disponibile sau dac se exclud i se presupune c nu sunt
disponibile (a se vedea IVS - Cadrul general, paragrafele 24 i
25).

30
Standarde generale

(e) Tipul valorii


Tipul valorii trebuie s fie adecvat cu scopul evalurii. Trebuie
citat sursa definiiei oricrui tip al valorii utilizat sau acesta
trebuie s fie explicat. Tipurile valorii recunoscute de IVS sunt
definite i comentate n IVS - Cadrul general, dar pot fi utilizate i
alte tipuri ale valorii. Ar putea fi necesar i precizarea monedei
n care se va raporta valoarea.
(f) Data evalurii
Data evalurii este definit n IVS ca fiind data la care se aplic
opinia asupra valorii. Aceasta poate fi diferit de data emiterii
raportului de evaluare sau de data la care investigaiile urmeaz
s se fac sau s se finalizeze.

Standarde generale IVS 101 Sfera misiunii de evaluare


(g) Amploarea investigaiei
n sfera misiunii de evaluare trebuie prezentate orice limitri sau
restricii referitoare la inspecia, investigarea i analiza necesare
pentru scopul evalurii.
Dac o informaie relevant nu este disponibil, deoarece
condiiile misiunii de evaluare restricioneaz investigaiile, n
cazul n care misiunea este acceptat, atunci aceste restricii i
orice alte ipoteze sau ipoteze speciale vor fi incluse n sfera
misiunii de evaluare.
(h) Natura i sursa informaiilor utilizate
Trebuie convenite i prezentate n scris natura i sursa oricror
informaii pe care se va baza evaluarea, informaii care nu sunt
verificate pe durata procesului de evaluare.
(i) Ipotezele i ipotezele speciale
Trebuie nregistrate toate ipotezele i orice ipoteze speciale care
se asum pe durata realizrii evalurii i raportrii valorii.
Ipotezele sunt aspecte care sunt acceptate, n mod rezonabil, ca
fapte n contextul angajamentului de evaluare, fr investigarea
sau verificarea lor specific. Ele sunt aspecte care, dup ce au
fost stabilite, trebuie acceptate pentru nelegerea evalurii.
O ipotez special este o ipotez care presupune fapte care difer
de faptele reale, existente la data evalurii, sau care nu vor fi
fcute de ctre un participant tipic pe pia ntr-o tranzacie, la
data evalurii.
Ipotezele speciale se utilizeaz deseori pentru a ilustra efectul pe
care l au modificarea circumstanelor asupra valorii. Exemple de
ipoteze speciale sunt:
c o cldire aflat n faza de proiect a fost de fapt finalizat la
data evalurii;

31
Standardele Internaionale de Evaluare

c un anumit contract a fost n vigoare la data evalurii, care,


de fapt, nu a fost efectiv finalizat;
c un instrument financiar este evaluat utiliznd o curb a
randamentelor diferit de curba care ar fi utilizat de un
participant pe pia.
Se stabilesc numai acele ipoteze i ipoteze speciale care sunt
rezonabile i relevante, avnd n vedere scopul pentru care este
cerut evaluarea.
(j) Restricii de utilizare, distribuire sau publicare
Cnd este necesar sau de dorit s se restricioneze utilizarea
evalurii sau a celor care pot s se bazeze pe aceasta, acest
lucru va fi de asemenea nregistrat.
Standarde generale IVS 101 Sfera misiunii de evaluare

(k) Confirmarea conformitii evalurii cu IVS


Dei se cere declararea conformitii evalurii cu IVS, ar putea
exista situaia n care scopul evalurii cere o deviere de la IVS.
Orice astfel de deviere trebuie s fie identificat mpreun cu
justificarea acelei devieri. O deviere nu este justificat, dac
rezultatul acesteia este o valoare care induce n eroare.
(l) Descrierea raportului
Trebuie convenit i prezentat n scris confirmarea formatului
raportului de evaluare care va fi furnizat. Se vor face referiri la
acele pri ale raportului care urmeaz s fie excluse, conform
specificaiei din IVS 103 Raportarea evalurii.
Modificri ale sferei misiunii de evaluare
3. Este posibil ca unele din aspectele de mai sus s nu poat fi
determinate nainte de nceperea misiunii, deci pot fi necesare
modificri ale sferei misiunii pe durata acesteia, de exemplu pot
apare informaii disponibile suplimentare sau un aspect care necesit
investigaii suplimentare. Cerinele sferei misiunii de evaluare pot fi
coninute ntr-un singur document, emis la nceperea misiunii sau
ntr-o serie de documente, ntocmite pe durata acesteia, cu condiia
ca toate aspectele s fie nregistrate nainte de terminarea misiunii i
de emiterea raportului.
Data intrrii n vigoare
4. Acest standard intr n vigoare la data de 1 ianuarie 2012, dei este
ncurajat adoptarea lui nainte de aceast dat.

32
Standarde generale

IVS 102 Implementare

Coninut Paragrafe

Principiul general 1
Investigaii 24
Abordri n evaluare 57
Dosarul de evaluare 8
Data intrrii n vigoare 9

Principiul general

Standarde generale IVS 102 Implementare


1. Misiunile de evaluare vor fi conduse n conformitate cu principiile
stabilite prin acest standard, precum i cu termenii i condiiile
stabilite n sfera misiunii de evaluare.
Investigaii
2. Investigaiile fcute pe durata misiunii de evaluare trebuie s fie
adecvate scopului cerut al evalurii i tipului valorii care se va
raporta.
3. Dovezile suficiente vor fi colectate prin diferite mijloace, de exemplu
inspecie, interviuri, calcule i analiz, pentru a asigura c evaluarea
este fundamentat n mod adecvat. La determinarea volumului de
informaii necesar se cere raionamentul profesional, astfel nct s
existe certitudinea c informaiile de obinut sunt adecvate scopului
evalurii. Din punct de vedere practic, este normal s se stabileasc
limitri ale extinderii investigaiilor evaluatorului. Orice astfel de
limitri vor fi nregistrate n sfera misiunii de evaluare.
4. Scopul evalurii, tipul valorii, amploarea i limitrile investigaiilor,
precum i toate sursele de informaii pe care evaluatorul se va baza
sunt nregistrate n sfera misiunii de evaluare, a se vedea IVS 101
Sfera misiunii de evaluare. Dac, pe durata unei misiuni, devine clar
c investigaiile incluse n sfera misiunii de evaluare nu vor conduce
la obinerea unei valori credibile sau dac informaiile pe care trebuie
s le furnizeze tere pri, fie nu sunt disponibile, fie sunt neadecvate,
se va revizui n mod adecvat sfera misiunii de evaluare.
Abordri n evaluare
5. Trebuie acordat o importan deosebit abordrilor relevante i
adecvate n evaluare. Principalele abordri n evaluare sunt descrise
n IVS - Cadrul general, iar metodele utilizate, n mod uzual, pentru a
aplica aceste abordri la diferite tipuri de active sunt prezentate n
comentariile incluse n Standardele referitoare la active.

33
Standardele Internaionale de Evaluare

6. Alegerea celei mai adecvate abordri sau metode depinde de luarea


n considerare a urmtoarelor:
tipul valorii adoptat, determinat de scopul evalurii;
disponibilitatea datelor de intrare i a informaiilor pentru evaluare;
abordrile sau metodele utilizate de participanii pe piaa
relevant.
7. Pentru a obine o indicaie asupra valorii se poate utiliza mai mult
dect o singur abordare sau metod de evaluare, mai ales dac
exist date de intrare reale sau observabile insuficiente, pentru ca o
singur metod s conduc la obinerea unei concluzii credibile.
Cnd se utilizeaz mai multe abordri i metode, indicaiile asupra
valorii obinute trebuie s fie analizate i reconciliate pentru a se
ajunge la o concluzie asupra valorii.
Dosarul de lucru
Standarde generale IVS 102 Implementare

8. Trebuie pstrat o nregistrare a activitii desfurate pe parcursul


procesului de evaluare, pe o durat de timp rezonabil, avndu-se n
vedere cerinele legale sau de reglementare. n funcie de cerine,
acest dosar va include datele cheie de intrare, toate calculele,
investigaiile i analizele relevante pentru concluzia final, precum i
o copie a oricrui raport interimar sau final predat clientului.
Data intrrii n vigoare
9. Acest standard intr n vigoare la data de 1 ianuarie 2012, dei este
ncurajat adoptarea lui nainte de aceast dat.

34
Standarde generale

IVS 103 Raportarea evalurii

Coninut Paragrafe

Principiul general 13
Coninutul raportului 45
Data intrrii n vigoare 6

Principiul general
1. Etapa final a procesului de evaluare const n comunicarea valorii
ctre partea care a comandat evaluarea i ctre orice ali utilizatori
desemnai. Este esenial ca raportul de evaluare s comunice

Standarde generale IVS 103 Raportarea evalurii


informaiile necesare pentru o nelegere adecvat a evalurii. Un
raport de evaluare nu trebuie s fie ambiguu sau neltor i va
permite cititorului desemnat o nelegere clar a evalurii furnizate.
2. Pentru a asigura comparabilitatea, relevana i credibilitatea, raportul
de evaluare va prezenta o descriere clar i precis a sferei misiunii
de evaluare, a scopului i utilizrii desemnate a acesteia, confirmarea
tipului valorii utilizat i va dezvlui orice ipoteze, ipoteze speciale,
incertitudini importante sau condiile limitative care influeneaz n
mod direct valoarea.
3. Acest standard se aplic tuturor rapoartelor de evaluare, indiferent
dac acestea se tipresc pe hrtie sau sunt transmise pe cale
electronic. Pentru anumite clase de active sau aplicaii pot exista
variaii de la acest standard sau cerine suplimentare la raportare.
Acestea se regsesc n standardele corespunztoare de aplicaii ale
evalurii sau n cele referitoare la active.

Coninutul raportului
4. Scopul evalurii, complexitatea activului supus evalurii i cerinele
utilizatorilor vor determina gradul adecvat de detaliere a raportului de
evaluare. Formatul raportului, precum i orice excludere de la
cerinele acestui standard trebuie s fie convenite i nscrise n sfera
misiunii de evaluare.
5. Toate rapoartele de evaluare vor include referiri cel puin la
informaiile listate mai jos. Elementele de la literele (a) la (k), din
aceast list, conin aspectele care fac parte din sfera misiunii de
evaluare (a se vedea IVS 101 Sfera misiunii de evaluare). Se
recomand ca, n raport, s se fac referire la sfera misiunii de
evaluare.
(a) Identificarea i competena evaluatorului
Evaluatorul poate fi o persoan fizic sau o firm. Trebuie s se
includ o declaraie prin care evaluatorul s confirme c poate

35
Standardele Internaionale de Evaluare

oferi o evaluare obiectiv i imparial i c este competent s


efectueze evaluarea.
Raportul va include semntura persoanei fizice sau juridice
responsabil pentru evaluare.
Dac evaluatorul a apelat la asisten din partea altor specialiti,
pentru orice aspect al misiunii trebuie prezentat natura unei
astfel de asistene, precum i msura n care s-a bazat pe
aceast asisten.

(b) Identificarea clientului i a oricror ali utilizatori desemnai


Partea care a comandat evaluarea va fi identificat,
mpreun cu orice alte pri desemnate care se vor baza pe
evaluare (a se vedea i litera (j) de mai jos).
Standarde generale IVS 103 Raportarea evalurii

(c) Scopul evalurii


Scopul evalurii va fi clar precizat.

(d) Identificarea activului sau datoriei supuse evalurii


Poate fi necesar o clarificare pentru a se face distincia ntre
un activ i un drept asupra acestuia sau un drept de folosin
a acelui activ.
Dac evaluarea se face pentru un activ care se utilizeaz n
combinaie cu alte active, ar putea fi necesar s se clarifice dac
acele active se includ n evaluare, se exclud, dar se presupune
c sunt disponibile, sau se exclud, dar se presupune c nu sunt
disponibile (a se vedea IVS - Cadrul general, paragrafele 24 i
25).

(e) Tipul valorii


Acesta va fi adecvat scopului evalurii. Trebuie citat sursa
definiiei oricrui tip al valorii utilizat sau tipul valorii trebuie
explicat. Unele din tipurile uzuale ale valorii sunt definite i
comentate n IVS - Cadrul general.

(f) Data evalurii


Data evalurii este definit n IVS ca fiind data la care se
aplic opinia asupra valorii. Aceasta poate fi diferit de data
emiterii raportului de evaluare sau de data la care investigaiile
urmeaz s se fac sau s se finalizeze. Dac este relevant,
aceste date vor fi n mod clar evideniate n raport.

(g) Amploarea investigaiilor


Trebuie s fie prezentat n raport amploarea investigaiilor
efectuate de evaluator, inclusiv limitrile asupra acestor
investigaii, precizate n sfera misiunii de evaluare.

36
Standarde generale

(h) Natura i sursa informaiilor utilizate


Trebuie precizate natura i sursa oricror informaii relevante,
folosite pentru fundamentare n procesul de evaluare i care nu
au fost verificate n mod specific de evaluator.

(i) Ipotezele i ipotezele speciale


Toate ipotezele i ipotezele speciale fcute trebuie precizate n
mod clar.

(j) Restricii de utilizare, distribuire sau publicare


Cnd este necesar sau de dorit s se restricioneze utilizarea
evalurii sau a celor care pot s se bazeze pe aceasta,
restricionarea trebuie fcut n scris.

Standarde generale IVS 103 Raportarea evalurii


(k) Declararea conformitii evalurii cu IVS
Dei se cere declararea conformitii evalurii cu IVS, ar putea
exista situaia n care scopul evalurii cere o deviere de la IVS.
Orice astfel de deviere trebuie s fie identificat mpreun cu
justificarea acelei devieri. O deviere nu este justificat, dac
rezultatul acesteia este o valoare care induce n eroare.

(l) Abordarea n evaluare i raionamentul


Pentru a se nelege valoarea rezultat n contextul acesteia,
raportul va face referin la abordarea sau la abordrile
adoptate, la datele cheie de intrare utilizate i la motivele
principale privind concluziile stabilite.
Aceast cerin nu se aplic dac s-a convenit n mod special i
s-a menionat n sfera misiunii de evaluare c va fi prezentat un
raport de evaluare fr explicaii sau fr alte informaii de
fundamentare.

(m) Valoarea sau valorile obinute


Aceasta/acestea va/vor fi prezentate n moneda convenit.

(n) Data raportului de evaluare


Trebuie s fie inclus data la care este emis raportul. Aceast
dat poate fi diferit de data evalurii (a se vedea punctul (f) de
mai sus).

Data intrrii n vigoare


6. Acest standard intr n vigoare la data de 1 ianuarie 2012, dei este
ncurajat adoptarea lui nainte de aceast dat.

37
Standarde generale IVS 103 Raportarea evalurii

38
Standardele Internaionale de Evaluare
Standarde referitoare la active

Standarde referitoare la active IVS 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi


IVS 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi

Coninut Paragrafe
STANDARD 1
Sfera misiunii de evaluare 23
Implementare 4
Raportarea evalurii 5
Data intrrii n vigoare 6
COMENTARII
Definiii C1
ntreprinderi C2C4
Drepturi de proprietate C5C7
Informaii despre ntreprinderi C8C12
Abordri n evaluare C13C14
Abordarea prin pia C15C21
Abordarea prin venit C22C30

STANDARD
1. Principiile coninute n Standardele generale se aplic la evalurile de
ntreprinderi i participaii la acestea. Acest standard include doar
modificrile, cerinele suplimentare sau exemplele specifice privind
modul de aplicare a Standardelor generale pentru evalurile care cad
sub incidena acestui standard.

Sfera misiunii de evaluare (IVS 101)


2. Pentru a se conforma cu cerina din IVS 101, paragraful 2(d), de a
identifica activul sau datoria care sunt evaluate, participaia la
capitalul ntreprinderii evaluate va trebui s fie identificat. Aceasta

39
Standardele Internaionale de Evaluare

va include elemente cum ar fi specificarea statutului juridic al


ntreprinderii, dac este o participaie total sau parial, dac se
limiteaz la aceasta sau exclude anumite active sau datorii i ce
clas sau clase de aciuni sunt implicate.
3. Exemplele tipice de ipoteze sau de ipoteze speciale, care ar trebui s
fie precizate pentru a se conforma cu IVS 101, paragraful 2(i), atunci
cnd se evalueaz o ntreprindere sau o participaie la aceasta, sunt:
n cazul unui drept parial, o ipotez care s clarifice dac
Standarde referitoare la active IVS 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi

proprietarul sau proprietarii dreptului rmas/drepturilor rmase


intenioneaz s vnd sau s pstreze deinerile lor;
dac anumite active sau datorii ale ntreprinderii urmeaz s fie
luate n considerare.
Implementare (IVS 102)
4. Dac evaluarea se face pentru o participaie, care d dreptul la
lichidarea activelor ntreprinderii, se va avea n vedere dac valoarea
total a activelor care se vnd n mod individual, n urma lichidrii, ar
depi valoarea lor, determinat pe premisa continurii exploatrii.
Raportare (IVS 103)
5. Nu exist cerine suplimentare pentru ntreprinderi i participaii la
acestea, altele dect cele coninute de referinele adecvate asupra
aspectelor menionate n sfera misiunii de evaluare, n conformitate
cu paragrafele 2 i 3 de mai sus.
Data intrrii n vigoare
6. Data intrrii n vigoare a acestui standard este 1 ianuarie 2012, dei
este ncurajat adoptarea lui nainte de aceast dat.

40
Standarde referitoare la active

COMENTARII
Definiii
C1. n contextul acestor Comentarii se aplic urmtoarele definiii:
(a) valoarea ntreprinderii valoarea total a capitalurilor proprii
ale unei ntreprinderi plus valoarea creditelor sale sau a
datoriilor purttoare de dobnzi, minus orice numerar sau
echivalente de numerar disponibile pentru a plti acele

Standarde referitoare la active IVS 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi


datorii;
(b) valoarea capitalurilor proprii valoarea unei ntreprinderi
pentru toi acionarii ei.
ntreprinderi
C2. O ntreprindere este o activitate comercial, industrial, de servicii
sau de investiii. Evaluarea unei ntreprinderi poate s cuprind fie
ntreaga activitate a unei entiti, fie o parte a activitii acesteia. Este
important s se fac deosebirea dintre valoarea unei entiti de
afaceri i valoarea activelor sau datoriilor individuale ale acelei
entiti. Dac scopul evalurii solicit evaluarea activelor sau
datoriilor individuale, iar aceste active sunt separabile de
ntreprindere i pot fi comercializate n mod independent, acele active
sau datorii ar trebui s se evalueze separat i nu prin alocarea valorii
totale a ntreprinderii. nainte de a efectua o evaluare a unei
ntreprinderi este important s se stabileasc dac evaluarea se face
pentru ntreaga entitate, pentru aciuni sau pentru o participaie la o
entitate, pentru o activitatea specific de afacere a entitii sau pentru
active sau datorii specifice.
C3. Evalurile de ntreprinderi sunt solicitate pentru scopuri diferite,
respectiv pentru achiziii, fuziuni i vnzri de ntreprinderi,
impozitare, litigii, proceduri de insolven i pentru raportarea
financiar.
C4. Urmtoarele aspecte pot fi luate n considerare, n funcie de
contextul i de scopul evalurii i de natura ntreprinderii sau
participaiei la ntreprinderea supus evalurii.
Drepturi de proprietate
C5. Drepturile, privilegiile sau condiiile care sunt ataate unei participaii,
indiferent dac forma juridic a ntreprinderii este de proprietar unic,
societate de persoane sau societate de capitaluri, solicit o analiz
atent n procesul de evaluare. n mod uzual, drepturile de
proprietate sunt definite prin documente legale, cum ar fi clauzele de
asociere, clauzele din actul constitutiv al ntreprinderii, contractul de
asociere, statut, contracte de parteneriat i acorduri ntre acionari.
Drepturile asupra proprietii pot fi pri sociale sau aciuni, participaii
la o ntreprindere sau ntreprinderea n totalitatea ei. n anumite
situaii poate fi necesar i s se disting dreptul de proprietate de
dreptul de folosin. Trebuie avut grij s se fac distincia ntre
drepturile i obligaiile aferente participaiei i cele care pot fi
coninute ntr-un acord ntre acionarii existeni.

41
Standardele Internaionale de Evaluare

C6. Documentele pot conine restricii asupra transferului participaiei i


pot conine prevederi referitoare la tipul valorii care trebuie s fie
adoptat n cazul transferului participaiei. De exemplu, documentele
pot stipula faptul c participaia ar trebui s fie evaluat ca o fraciune
pro rata din ntregul capital emis n aciuni, indiferent dac este o
participaie cu drept de control sau una minoritar. n fiecare caz,
este necesar s fie luate n considerare, nc de la nceputul misiunii,
drepturile aferente participaiei evaluate i drepturile ataate oricrei
alte clase de participaii.
Standarde referitoare la active IVS 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi

C7. O participaie minoritar poate avea o valoare mai mic dect o


participaie majoritar. O participaie majoritar nu este neaprat i o
participaie cu drept de control. Votul i alte drepturi ataate
participaiei vor fi determinate de cadrul legal n care entitatea
funcioneaz. Deseori exist diferite clase de capital investit n
ntreprindere, fiecare fiind purttoare a unor drepturi diferite. Ca
urmare, ntr-un astfel de caz, este posibil ca o participaie minoritar
s dein totui controlul sau un drept de veto asupra anumitor
activiti.
Informaii despre ntreprindere
C.8 Evaluarea unei ntreprinderi sau participaii la aceasta solicit frecvent
utilizarea informaiilor primite de la manageri, reprezentani ai
managerilor sau de la ali experi. O atenie semnificativ ar trebui s
fie acordat precizrii informaiilor care pot fi invocate i a celor care
trebuie s fie verificate, precum i amplorii verificrii necesare, pe
parcursul procesului de evaluare, atunci cnd se stabilete sfera
misiunii, a se vedea IVS 101 Sfera misiunii de evaluare, paragraful
2(g).
C9. Dei valoarea, la o anumit dat, reflect beneficiile anticipate ale
deinerii viitoare, istoricul unei ntreprinderi este util deoarece poate
oferi un reper privind ateptrile viitoare.
C10. Pentru evaluarea ntreprinderii este esenial cunoaterea
dezvoltrilor economice relevante i a tendinelor domeniului specific
de activitate. Aspecte cum ar fi mediul politic, politica
guvernamental, ratele de schimb valutar, inflaia, ratele dobnzii i
activitatea pieei pot afecta n mod diferit ntreprinderile care
funcioneaz n diferitele sectoare ale economiei.
C11. Evaluarea unei participaii ntr-o ntreprindere este relevant numai n
contextul poziiei financiare a ntreprinderii, la un moment dat. Este
important s se neleag natura activelor i datoriilor ntreprinderii i
s se determine care elemente sunt necesare pentru a fi utilizate n
procesul de generare a venitului i care sunt excedentare pentru
ntreprindere, la data evalurii.
C12. ntreprinderile pot avea active sau datorii care nu sunt nregistrate n
bilanul contabil. Astfel de active pot fi brevete de invenie, mrci

42
Standarde referitoare la active

comerciale, drepturi de autor, branduri, know-how i baze de date


brevetate. Fondul comercial este o valoare rezidual, dup ce au fost
luate n considerare toate imobilizrile corporale i imobilizrile
necorporale identificabile. Evaluarea imobilizrilor necorporale este
prezentat n IVS 210 Imobilizri necorporale.
Abordri n evaluare
C13. Abordrile prin pia i prin venit, descrise n IVS - Cadrul general,

Standarde referitoare la active IVS 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi


pot fi aplicate pentru evaluarea unei ntreprinderi sau unei participaii
la ntreprindere. n mod normal, abordarea prin cost nu poate fi
aplicat, cu excepia cazului ntreprinderilor aflate n stadiul incipient
sau recent nfiinate, al cror profituri i/sau flux de numerar nu pot fi
determinate n mod credibil i exist informaii de pia disponibile
adecvate despre activele entitii.
C14. Valoarea anumitor tipuri de ntreprinderi, de exemplu o ntreprindere
de investiii sau de tip holding, poate fi derivat dintr-o nsumare a
activelor i datoriilor. Aceasta este numit uneori abordarea prin
activul net sau abordarea prin active. Aceasta nu este o abordare
propriu-zis n evaluare, deoarece valoarea activelor i datoriilor
individuale rezult din aplicarea uneia sau mai multor abordri
principale n evaluare, descrise n IVS - Cadrul general, nainte de a fi
nsumate.
Abordarea prin pia
C15. Abordarea prin pia compar ntreprinderea subiect cu ntreprinderi,
participaii i aciuni similare, care au fost tranzacionate pe pia i
cu orice tranzacii relevante cu aciuni ale aceleiai ntreprinderi. O
indicaie asupra valorii poate proveni i din tranzaciile sau ofertele
anterioare aferente oricrei componente a ntreprinderii.
C16. Cele trei surse uzuale de date, utilizate n abordarea prin pia, sunt
pieele de capital pe care se tranzacioneaz participaiile la
ntreprinderi similare, piaa achiziiilor n care se cumpr i se vnd
ntreprinderi n ansamblul lor, precum i tranzaciile anterioare sau
ofertele de tranzacii de aciuni ale ntreprinderii subiect.
C17. n abordarea prin pia trebuie s existe o baz credibil pentru
comparaii cu ntreprinderi similare. Aceste ntreprinderi similare ar
trebuie s fie din acelai domeniu de activitate cu ntreprinderea
subiect sau dintr-un domeniu care este influenat de aceleai
variabile economice. Pentru a constitui o baz rezonabil pentru
comparaie, factorii care urmeaz s fie luai n considerare sunt
urmtorii:
asemnarea cu ntreprinderea subiect n ceea ce privete
caracteristicile calitative i cantitative ale ntreprinderii;
volumul i posibilitatea verificrii datelor ntreprinderii similare;
dac preul ntreprinderii similare reflect o tranzacie
neprtinitoare.

43
Standardele Internaionale de Evaluare

C18. Ar trebui fcut o analiz comparativ a asemnrilor i diferenelor


calitative i cantitative dintre ntreprinderile similare i ntreprinderea
subiect.
C19. n urma analizei ntreprinderilor cotate la burs sau a tranzaciilor
reale se calculeaz ratele de evaluare, care, de obicei, reprezint
preul mprit la unele forme de venit sau la activele nete. Pentru
calcularea i selectarea acestor rate trebuie luate n considerare
Standarde referitoare la active IVS 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi

urmtoarele aspecte:
(a) rata trebuie s ofere informaii semnificative despre valoarea
ntreprinderii;
(b) ar putea fi necesare corecii pentru a face ca rata s fie adecvat
pentru ntreprinderea subiect. Exemple de corecii sunt cele
pentru diferenele de risc i de ateptri ale ntreprinderilor
similare i ale ntreprinderii subiect;
(c) pot fi necesare corecii pentru diferenele ntre participaia
subiect i participaiile la alte ntreprinderi, referitoare la gradul
de control, la vandabilitate sau la mrimea participaiei.
C20. Analitii pieei utilizeaz n mod frecvent uzanele de evaluare
bazate pe formule simple de evaluare rezultate din practic, ca fiind o
procedur prescurtat a abordrii prin pia. Totui, indicaiilor asupra
valorii rezultate din utilizarea unor astfel de uzane ar trebui s nu li
se dea o greutate semnificativ, adic importan, cu excepia cazului
n care se poate dovedi c vnztorii i cumprtorii le acord o mare
credibilitate. Acolo unde este cazul ar trebui s se fac o verificare
ncruciat utiliznd cel puin nc o metod.
C21. Preurile de pia ale aciunilor cotate tranzacionate sau ale prilor
sociale, preurile de achiziie ale participaiilor la ntreprinderi sau ale
ntreprinderilor din acelai domeniu de afaceri se utilizeaz deseori
ca o verificare rezonabil a concluziei asupra valorii, rezultat dintr-o
alt abordare.

Abordarea prin venit


C22. n abordarea prin venit, pentru estimarea valorii se utilizeaz metode
variate. Aceste metode sunt metoda capitalizrii fluxului de numerar
sau metoda profiturilor i metoda fluxului de numerar actualizat.
C23. Venitul i fluxul de numerar pot fi exprimate printr-o diversitate de
definiii. Formele venitului sau ale fluxului de numerar se calculeaz
nainte de impozitare sau dup impozitare, acestea din urm fiind
utilizat mai des. Ratele de capitalizare sau de actualizare aplicate
trebuie s fie adecvate cu definiia venitului sau fluxului de numerar
utilizat.

44
Standarde referitoare la active

C24. Abordarea prin venit implic i estimarea unei rate de capitalizare,


atunci cnd se capitalizeaz venitul sau fluxul de numerar i a unei
rate de actualizare, cnd se actualizeaz fluxul de numerar. n
estimarea ratei adecvate se iau n considerare factori cum ar fi nivelul
ratelor dobnzii, ratele rentabilitii ateptate de participanii pe pia,
de la investiiile similare i riscul inerent fluxului de beneficii
anticipate.
C25. n metodele care utilizeaz actualizarea, creterea ateptat poate fi

Standarde referitoare la active IVS 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi


luat n considerare, n mod explicit, n venitul sau fluxul de numerar
previzionat. n metodele de capitalizare care nu utilizeaz
actualizarea, creterea ateptat este reflectat n mod normal n rata
de capitalizare. Cnd venitul sau fluxul de numerar previzionat se
exprim n termeni nominali, adic n preuri curente, ar trebui s se
utilizeze rate nominale, care conin i o component inflaionist.
Cnd venitul sau fluxul de numerar previzionat se exprim n termeni
reali, ar trebui s se utilizeze rate reale, care nu conin i o
component inflaionist.
C26. Valoarea ntreprinderii deriv, n mod tipic, din capitalizarea profiturilor
sau fluxurilor de numerar prin aplicarea unei rate de capitalizare sau
unei rate de actualizare, determinate nainte de luarea n considerare
a costurilor serviciului datoriei. Rata de capitalizare sau rata de
actualizare aplicat este costul mediu ponderat al capitalului aferent
unei structuri adecvate a creditelor i capitalurilor proprii. Pentru a
determina valoarea total a capitalurilor proprii din valoarea
ntreprinderii se scade valoarea de pia a datoriilor purttoare de
dobnzi. n mod alternativ, valoarea capitalurilor proprii poate fi
determinat prin cuantificarea direct a fluxului de numerar disponibil
pentru acionari. Activele redundante, adic activele din afara
exploatrii, trebuie s fie avute n vedere cnd se calculeaz valoarea
ntreprinderii sau valoarea capitalurilor proprii.
C27. n abordarea prin venit, situaiile financiare istorice ale unei entiti de
afaceri se utilizeaz deseori ca un reper pentru estimarea venitului
sau fluxului de numerar viitor al ntreprinderii. Determinarea
tendinelor istorice, prin intermediul analizei ratelor, poate ajuta la
oferirea informaiilor necesare pentru estimarea riscului inerent
activitii de exploatare a ntreprinderii, n contextul domeniului de
activitate i al previziunilor performanei viitoare.
C28. Pot fi adecvate corecii pentru a reflecta diferenele dintre fluxurile de
numerar realizate istorice i cele care ar fi practicate de un
cumprtor al dreptului evaluat, la data evalurii. Exemple sunt
urmtoarele:
(a) pentru corectarea veniturilor i cheltuielilor la niveluri considerate
a fi reprezentative, n mod rezonabil, pentru continuarea
activitii de exploatare ateptat;
(b) pentru prezentarea datelor financiare ale ntreprinderii subiect i
a comparabilelor, pe o baz coerent;
(c) pentru corectarea tranzaciilor prtinitoare la rate de pia;

45
Standardele Internaionale de Evaluare

(d) pentru corectarea costurilor salariale sau ale elementelor


nchiriate sau contractate de la prile afiliate, n scopul reflectrii
preurilor sau ratelor de pia;
(e) pentru reflectarea impactului evenimentelor ntmpltoare
asupra elementelor de venituri i cheltuieli istorice. Exemple de
elemente ntmpltoare sunt pierderile cauzate de greve, de
introducerea de noi instalaii i de fenomene meteorologice.
Oricum, fluxurile de numerar previzionate trebuie s reflecte
Standarde referitoare la active IVS 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi

orice venituri sau cheltuieli ocazionale, care pot fi anticipate n


mod rezonabil, iar evenimentele anterioare pot indica
evenimentele similare care pot avea loc i n viitor;
(f) pentru corectarea amortizrii raportate i a bazei de impozitare,
la o estimare comparabil cu amortizarea utilizat n
ntreprinderile similare;
(g) pentru corectarea contabilizrii stocurilor pentru a fi comparabil
cu cea a ntreprinderilor similare, ale cror conturi pot fi inute pe
o alt baz dect cea a ntreprinderii subiect sau pentru a
reflecta cu mai mare acuratee realitatea economic.
Coreciile stocurilor pot s fie diferite, cnd se fac pentru contul
de profit i pierdere sau cnd se fac pentru bilanul contabil. De
exemplu, metoda primul intratprimul ieit de evaluare a
stocurilor poate s reflecte cu mai mare acuratee valoarea
stocurilor cnd se construiete o valoare de pia a bilanului
contabil. Cnd examinm contul de profit i pierdere, metoda
ultimul intratprimul ieit de evaluare a stocurilor poate s
reflecte cu mai mare acuratee nivelul venitului n perioadele de
inflaie sau de deflaie.
C29. Cnd se folosete o abordare prin venit, ar putea fi necesar s se
fac corecii i asupra valorii, pentru a reflecta aspectele care nu au
fost prinse n previziunile fluxului de numerar sau n rata de
actualizare adoptat. Exemple pot fi coreciile pentru vandabilitatea
dreptului supus evalurii sau pentru poziiile de control sau de lips
de control asupra ntreprinderii, aferente participaiei supuse
evalurii.
C30. Deseori, ntreprinderile mici i mijlocii se tranzacioneaz mai
degrab sub forma unei vnzri de active, dect sub forma unui
transfer de participaii la capitalurile proprii. n astfel de cazuri se
obinuiete s se exclud elemente cum ar fi creanele, creditele i
fondul de rulment, iar valoarea activelor s se determine prin
aplicarea unui multiplu de evaluare adecvat asupra profitului nainte
de dobnzi, de impozitul pe profit i de amortizarea imobilizrilor
corporale (EBITD n. t.). Ar trebui acordat atenie pentru a se asigura
c multiplul utilizat se bazeaz pe analiza vnzrilor altor active
similare.

46
Standarde referitoare la active

IVS 210 Imobilizri necorporale

Coninut Paragrafe
STANDARD 1
Sfera misiunii de evaluare 24
Implementare 5
Raportarea evalurii 6
Data intrrii n vigoare 7

Standarde referitoare la active IVS 210 Imobilizri necorporale


COMENTARII
Principalele tipuri de imobilizri necorporale C1C10
Fondul comercial C11C13

Caracteristicile imobilizrilor necorporale C14C15

Abordri n evaluare C16C17

Abordarea prin pia C18C21

Abordarea prin venit C22C23

Metoda evitrii plii redevenei C24C27

Metoda profiturilor suplimentare C28C30

Metoda supraprofiturilor economice C31C34

Beneficiul fiscal din amortizare C35

Abordarea prin cost C36C38

Abordri multiple C39

STANDARD
1. Principiile coninute n Standardele generale se aplic la evaluarea
imobilizrilor necorporale. Acest standard include doar modificrile,
cerinele suplimentare sau exemplele specifice privind modul de
aplicare a Standardelor generale pentru evalurile care cad sub
incidena acestui standard.

Sfera misiunii de evaluare (IVS 101)


2. Pentru conformitatea cu cerinele IVS 101, paragraful 2(d), de
identificare a activului sau datoriei supuse evalurii, imobilizarea
necorporal se definete n mod clar n ce privete tipul acesteia i
drepturile legale sau interesele asupra activului. Principalele tipuri de
imobilizri necorporale i caracteristicile specifice ale acestora sunt
prezentate n paragrafele C1C13 din Comentariile la acest
standard.

47
Standardele Internaionale de Evaluare

3. Sfera misiunii de evaluare trebuie s identifice orice active


contribuitoare i s arate dac acestea sunt sau nu sunt incluse n
evaluare. Un activ contribuitor este acela care se utilizeaz n
combinaie cu activul subiect pentru a genera fluxurile de numerar
asociate cu activul subiect. Dac activele contribuitoare urmeaz s
fie excluse din evaluare va fi necesar s se clarifice dac
imobilizarea necorporal trebuie s fie evaluat pe ipoteza c
activele contribuitoare sunt disponibile pentru un cumprtor sau pe
ipoteza c acestea nu sunt disponibile, respectiv c activul subiect
se evalueaz pe baz de sine stttoare.
4. Exemple uzuale de ipoteze sau de ipoteze speciale, care apar la
Standarde referitoare la active IVS 210 Imobilizri necorporale

evaluarea imobilizrilor necorporale i care sunt cerute a fi


menionate de ctre IVS 101, paragraful 2(i), sunt ipotezele c un
brevet de invenie a fost acordat, cnd acesta nu exista la data
evalurii sau c un produs concurent a intrat sau a fost scos de pe
pia.

Implementare (IVS 102)


5. Nu exist cerine suplimentare pentru imobilizrile necorporale.

Raportarea evalurii (IVS 103)


6. Nu exist cerine suplimentare pentru imobilizrile necorporale fa
de referinele incluse n sfera misiunii de evaluare, conform
paragrafelor 24 de mai sus.

Data intrrii n vigoare


7. Data intrrii n vigoare a acestui standard este 1 ianuarie 2012, dei
este ncurajat adoptarea lui nainte de aceast dat.

48
Standarde referitoare la active

COMENTARII

Principalele tipuri de imobilizri necorporale


C1. O imobilizare necorporal este un activ nemonetar care se
manifest prin proprietile lui economice. Ea nu are substan
fizic, dar acord drepturi i beneficii economice proprietarului ei.
C2. Evalurile de imobilizri necorporale sunt solicitate pentru diverse
scopuri, incluznd achiziii, fuziuni i vnzri de ntreprinderi sau
pri de ntreprinderi, cumprri i vnzri de imobilizri necorporale,
raportri ctre autoritile fiscale, proceduri de litigii i de insolven
i pentru raportarea financiar.

Standarde referitoare la active IVS 210 Imobilizri necorporale


C3. O imobilizare necorporal poate fi identificabil sau neidentificabil.
O imobilizare necorporal este identificabil dac:
(a) fie este separabil, respectiv poate fi separat sau desprit
de entitate i vndut, transferat, cesionat dreptul de folosin
printr-o licen, nchiriat sau schimbat, fie individual, fie
mpreun cu un contract, cu un activ sau cu o datorie aferent,
indiferent dac entitatea intenioneaz s procedeze astfel,
(b) fie provine din drepturi contractuale sau din alte drepturi legale,
indiferent dac acele drepturi sunt transferabile sau separabile
de entitate sau de alte drepturi i obligaii.
C4. Orice imobilizare necorporal neidentificabil, asociat cu o
ntreprindere sau cu un grup de active, este denumit, n general, ca
fond comercial.
C5. Principalele clase de imobilizri necorporale sunt urmtoarele:
legate de marketing,
legate de client sau de furnizor,
de natur tehnologic,
de natur artistic.
C6. n cadrul fiecrei clase, imobilizrile pot fi contractuale sau
necontractuale.
C7. Imobilizrile necorporale legate de marketing sunt utilizate, n primul
rnd, pentru marketingul sau promovarea produselor sau serviciilor.
Exemplele includ mrcile comerciale, brandurile, designul comercial
unic, numele domeniului de internet i acordurile de neconcuren.
C8. Imobilizrile necorporale legate de client sau de furnizor provin din
relaiile cu sau din cunotinele despre clieni sau furnizori. Exemple
sunt contractele de prestri de servicii sau de achiziii, contractele de
licen sau de redeven, registrele de comenzi, contractele de
munc i relaiile cu clienii.

49
Standardele Internaionale de Evaluare

C9. Imobilizrile necorporale de natur tehnologic provin din drepturile


contractuale sau necontractuale de a utiliza tehnologia brevetat,
tehnologia nebrevetat, bazele de date, formulele, proiectele,
programele pentru calculator, procesele sau reetele.
C10. Imobilizrile necorporale de natur artistic provin din dreptul la
beneficii, cum ar fi redevenele din lucrri artistice, ca de exemplu,
piese de teatru, cri, filme i muzic i din protecia dreptului de
autor necontractual.
Fondul comercial
C11. Fondul comercial este orice beneficiu economic viitor provenit dintr-o
ntreprindere, dintr-o participaie la o ntreprindere sau din utilizarea
Standarde referitoare la active IVS 210 Imobilizri necorporale

unui grup de active, care nu sunt separabile. Ar trebui reinut c se


folosesc definiii diferite ale fondului comercial, conforme cu diferitele
regimuri de raportare financiar sau de impozitare; poate fi necesar
ca acestea s fie reflectate cnd evalurile se fac pentru aceste
scopuri.
C12. Exemple de beneficii care sunt reflectate n fondul comercial sunt:
sinergiile specifice ale companiei, rezultate n urma unei
combinri de ntreprinderi, de exemplu o reducere a cheltuielilor
de exploatare sau economii de scar, care nu sunt reflectate n
valoarea altor active;
oportunitile de cretere, de exemplu, expansiunea pe diferite
piee;
capitalul organizaional, de exemplu beneficiile rezultate din
reeaua de afaceri pus la punct.
C13. n termeni generali, valoarea fondului comercial este valoarea
rezidual rmas dup ce din valoarea unei ntreprinderii au fost
sczute valorile tuturor activelor identificabile, corporale, necorporale
i monetare, ajustate cu datoriile efective sau cu cele poteniale.
Caracteristicile imobilizrilor necorporale
C14. Imobilizrile necorporale specifice sunt definite i sunt descrise prin
caracteristici cum ar fi dreptul de proprietate asupra lor, funcia,
poziia pe pia i imaginea lor. Aceste caracteristici difereniaz
imobilizrile necorporale ntre ele. Caracteristicile care le
difereniaz sunt ilustrate n exemplele urmtoare:
mrcile produselor de patiserie se pot diferenia prin gustul diferit,
sursa ingredientelor diferit i calitate diferit;
programele pentru calculator se difereniaz, n mod uzual, prin
referire la specificaiile lor funcionale.
C15. Dei imobilizrile necorporale similare, aparinnd aceleiai clase,
au cteva caracteristici comune, ele vor avea i caracteristici diferite
care vor varia n funcie de tipul imobilizrii necorporale.

50
Standarde referitoare la active

Abordri n evaluare
C16. Pentru evaluarea imobilizrilor necorporale pot fi aplicate toate cele
trei abordri principale n evaluare, descrise n IVS - Cadrul general.
C17. Toate metodele de evaluare a imobilizrilor necorporale necesit o
estimare a duratei de via util rmas. Pentru anumite active,
aceasta poate fi o perioad determinat, limitat fie prin contract, fie
de ciclul tipic de via din sector. Alte active pot avea o durat de
via nedeterminat. Estimarea duratei de via util rmas
presupune luarea n considerare a factorilor juridici, tehnologici,
funcionali, precum i a celor economici. De exemplu, o imobilizare
reprezentat de un brevet de invenie pentru un medicament poate

Standarde referitoare la active IVS 210 Imobilizri necorporale


avea o durat de via legal rmas de cinci ani pn la expirarea
brevetului, dar un medicament concurent, cu eficien anticipat
sporit, este ateptat s fie introdus pe pia peste trei ani. Acest
lucru poate determina estimarea duratei de via util rmas a
primului produs la numai trei ani.

Abordarea prin pia


C18. Prin abordarea prin pia, valoarea unei imobilizri necorporale se
determin prin referin la activitatea de pe pia, de exemplu, la
cererile sau la ofertele care implic active identice sau similare.
C19. Natura eterogen a imobilizrilor necorporale semnific faptul c
gsirea de dovezi de pia despre tranzacii cu active identice rareori
este posibil. Dac exist dovezi de pia, de obicei, singurele
dovezi disponibile se refer la active similare i nu la cele identice.
Ca o alternativ sau ca un instrument suplimentar, comparaia cu
preurile tranzaciilor relevante cu active identice sau similare,
obinute n urma analizei tranzaciilor de vnzare, poate furniza
dovezi despre multipli de evaluare, de exemplu, ar fi posibil s se
determine o rat tipic pre/profituri sau o rat a rentabilitii pentru o
clas similar de imobilizri necorporale.
C20. n cazul n care exist dovezi despre preuri sau multipli de evaluare,
deseori va fi necesar s se fac corecii ale acestora pentru a se
reflecta diferenele ntre activul subiect i cele implicate n tranzacii.
C21. Aceste corecii sunt necesare pentru a reflecta diferenierea
caracteristicilor imobilizrii necorporale subiect de cele ale activelor
implicate n tranzacii. Astfel de corecii pot fi determinabile mai
degrab numai la nivel calitativ, dect la nivel cantitativ. Situaiile n
care sunt necesare corecii calitative sunt incluse n exemplele de
mai jos:
marca supus evalurii poate fi considerat c deine o poziie
mai dominant pe pia, dect mrcile implicate n tranzacii;

51
Standardele Internaionale de Evaluare

un brevet de invenie pentru un medicament, care este evaluat,


poate avea o eficien mai mare i mai puine efecte adverse
dect cele implicate n tranzacii.
Abordarea prin venit
C22. n abordarea prin venit, valoarea unei imobilizri necorporale se
determin prin referin la valoarea actualizat a venitului, fluxurilor
de numerar sau economiilor de costuri generate de imobilizarea
necorporal. Principalele metode de evaluare, incluse n abordarea
prin venit, utilizate n evaluarea imobilizrilor necorporale, sunt:
metoda evitrii plii redevenei, menionat uneori ca metoda
economiei de redeven;
metoda profiturilor suplimentare, menionat uneori ca metoda
Standarde referitoare la active IVS 210 Imobilizri necorporale

venitului suplimentar;
metoda supraprofiturilor economice.

C23. Fiecare dintre aceste metode implic convertirea fluxurilor de


numerar previzionate ntr-o indicaie asupra valorii, utiliznd fie
tehnicile actualizrii fluxului de numerar, fie, n cazuri simple,
aplicarea unui multiplu de capitalizare asupra unui flux de numerar
reprezentativ dintr-o singur perioad.
Metoda evitrii plii redevenei
C24. n metoda evitrii plii redevenei, valoarea unei imobilizri
necorporale se determin prin referin la valoarea unor pli
ipotetice ale redevenei, care ar fi evitate prin deinerea proprietii
asupra activului, n comparaie cu obinerea unei licene pentru
imobilizarea necorporal, de la o ter parte. Plile ipotetice ale
redevenei, pe durata de via a imobilizrii necorporale, sunt
corectate pentru impozitul pltibil i sunt actualizate la valoarea
prezent, la data evalurii. n unele cazuri, plile de redeven pot
s includ o sum pltit iniial, suplimentar fa de sumele
periodice, bazate pe un procentaj din cifra de afaceri sau din ali
indicatori financiari.
C25. Pentru a obine o rat a redevenei ipotetice pot fi utilizate dou
metode. Prima metod se bazeaz pe ratele de pia ale
redevenelor din tranzaciile comparabile sau similare. O condiie
prealabil pentru aceast metod este existena unor imobilizri
necorporale comparabile, care au constituit obiectul unor contracte
de licene neprtinitoare, n mod regulat. A doua metod se bazeaz
pe o divizare a profiturilor care ar fi pltite ipotetic ntr-o tranzacie
neprtinitoare, de ctre un liceniat hotrt, unui liceniator hotrt,
pentru drepturile de folosin a imobilizrii necorporale subiect.
C26. n metoda evitrii plii redevenei sunt luate n considerare unele
sau toate datele de intrare pentru evaluare, redate mai jos:
proieciile indicatorilor financiari, cum ar fi cifra de afaceri la care
ar fi aplicat rata de redeven, pe durata de via a imobilizrii
necorporale, mpreun cu o estimare a duratei de via a
imobilizrii necorporale;
52
Standarde referitoare la active

rata la care economia de impozit ar putea fi obinut pentru plile


ipotetice de redeven;
cheltuielile de marketing i orice alte cheltuieli care ar fi suportate
de un liceniat n utilizarea activului;
o rat de actualizare sau o rat de capitalizare adecvate pentru a
converti plile ipotetice de redeven, aferente activului, ntr-o
valoarea actualizat a acestora.
n cazul n care este posibil s se utilizeze ambele metode, este
uzual s se aplice amndou ca o verificare ncruciat a fiecreia.
C27. Ratele de redeven aferente activelor similare adesea pot s difere
n mod semnificativ pe pia. Ca urmare, este prudent s se

Standarde referitoare la active IVS 210 Imobilizri necorporale


compare rata redevenei folosit ca dat de intrare cu marja brut
din exploatare, pe care un operator tipic poate s o cear din cifra
de afaceri generat de utilizarea activului.
Metoda profiturilor suplimentare
C28. Metoda profiturilor suplimentare presupune compararea profiturilor
sau a fluxurilor de numerar previzionate, care ar putea fi obinute de
o ntreprindere care utilizeaz imobilizarea necorporal, cu cele care
ar fi obinute de o ntreprindere care nu utilizeaz acea imobilizare
necorporal. Metoda este deseori utilizat cnd ratele de redeven
de pia nu sunt disponibile sau nu sunt credibile.
C29. Dup ce s-a stabilit diferena ntre profiturile care vor fi generate se
aplic o rat de actualizare adecvat pentru a converti profiturile
suplimentare periodice sau fluxurile de numerar suplimentare
periodice previzionate n valoarea lor actualizat sau se aplic un
multiplu de capitalizare pentru a capitaliza profiturile sau fluxurile de
numerar suplimentare constante.
C30. Metoda profiturilor suplimentare poate fi utilizat att pentru
evaluarea imobilizrilor necorporale a cror utilizare va reduce
costurile, ct i a celor a cror utilizare va genera profituri sau fluxuri
de numerar suplimentare.
Metoda supraprofiturilor economice (engl. Excess Earnings Method)
C31. Metoda supraprofiturilor economice determin valoarea unei
imobilizri necorporale ca fiind valoarea actualizat a fluxurilor de
numerar atribuibile imobilizrii necorporale subiect, dup deducerea
fluxurilor de numerar care sunt atribuite activelor contribuitoare.
Metoda supraprofiturilor economice se utilizeaz n special pentru
evaluarea contractelor cu clienii, a relaiilor cu clienii i a proiectelor
de cercetare i dezvoltare nefinalizate.
C32. Metoda supraprofiturilor economice poate fi aplicat fie prin
utilizarea fluxurilor de numerar previzionate dintr-o singur perioad,
numit metoda supraprofiturilor economice dintr-o singur
perioad, fie prin utilizarea fluxurilor de numerar previzionate pe mai
multe perioade, numit metoda supraprofiturilor economice din mai
multe perioade. Metoda supraprofiturilor economice din mai multe
53
Standardele Internaionale de Evaluare

perioade se utilizeaz mai des, deoarece imobilizrile necorporale


vor genera, n mod obinuit, beneficii monetare pe o perioad de
timp extins.
C33. Metoda supraprofiturilor economice presupune alocarea fluxurilor de
numerar ateptate pe cel mai mic grup de afacere sau de active ale
ntreprinderii, care include toate veniturile derivabile din activul
subiect.
C34. Din aceste fluxuri de numerar previzionate se scade contribuia la
fluxurile de numerar atribuit activelor contribuitoare corporale,
necorporale i financiare. Acest lucru se realizeaz prin calcularea
unui profit aferent costului de oportunitate sau unui profit economic
Standarde referitoare la active IVS 210 Imobilizri necorporale

cerut de activele contribuitoare i deducerea acestuia din fluxurile de


numerar. Pentru a ajunge la o evaluare credibil a activului subiect,
poate fi oportun s se fac i o deducere suplimentar pentru a
reflecta orice valoare adiional atribuit faptului c toate activele se
utilizeaz mpreun, ca o entitate care i continu activitatea. De
obicei, aceasta reflect beneficiul unor fluxuri de numerar atribuibile
unei fore de munc instruit, care nu ar fi disponibil pentru un
cumprtor al unui activ individual.

Beneficiul fiscal din amortizare


C35. n multe legislaii de impozitare, amortizarea unui activ necorporal
poate fi tratat ca o cheltuial deductibil pentru calcularea profitului
impozabil. Acest beneficiu fiscal din amortizare poate avea un
impact pozitiv asupra valorii activului. Cnd se utilizeaz abordarea
prin venit va fi necesar s se ia n considerare impactul oricrui
beneficiu fiscal disponibil pentru cumprtori i s se fac o corecie
adecvat fluxurilor de numerar.

Abordarea prin cost


C36. Abordarea prin cost este utilizat n special n cazul imobilizrilor
necorporale generate intern, care nu genereaz fluxuri identificabile
de venit. n abordarea prin cost se estimeaz costul de nlocuire fie
al unui activ similar, fie al unuia cu potenial de servicii similar sau cu
utilitate similar.
C37. Exemple de imobilizri necorporale, pentru care se poate utiliza
abordarea prin cost, sunt urmtoarele:
un program pentru calculator generat intern, dac preul unui
program cu aceeai capacitate de servicii sau similar poate fi
obinut uneori de pe pia;
paginile de internet, n msura n care este posibil s se estimeze
costul de construire a paginii de internet;
fora de munc instruit, prin determinarea costului de formare a
forei de munc.
54
Standarde referitoare la active

C38. Datele de intrare, care sunt necesare pentru aplicarea abordrii prin
cost, sunt urmtoarele:
costul necesar generrii sau costul de cumprare al unui activ
identic,
costul necesar generrii sau costul de cumprare al unui activ cu
aceeai utilitate sau capacitate de servicii,
orice corecii cerute asupra costului necesar generrii sau
costului de cumprare, pentru a reflecta caracteristicile specifice
ale activului subiect, cum ar fi deprecierea economic sau cea
funcional,
orice cost de oportunitate suportat de dezvoltatorul activului.

Standarde referitoare la active IVS 210 Imobilizri necorporale


Abordri multiple
C39. Din cauza naturii eterogene a multor imobilizri necorporale, deseori
exist o necesitate presant pentru a fi aplicate mai multe abordri i
metode pentru a obine valoarea, dect pentru alte clase de active.

55
Standardele Internaionale de Evaluare

IVS 220 Imobilizri corporale mobile

Coninut Paragrafe
STANDARD 1
Sfera misiunii de evaluare 24
Implementare 5
Raportarea evalurii 6
Data intrrii n vigoare 7
Standarde referitoare la active IVS 220 Imobilizri corporale mobile

COMENTARII
Imobilizri corporale mobile C1C2
Imobilizri necorporale C3

Scheme de finanare C4C5

Vnzare forat C6C7

Abordri n evaluare C8C12

STANDARD
1. Principiile coninute n Standardele generale se aplic la evalurile
imobilizrilor corporale mobile. Acest standard include doar
modificrile, cerinele suplimentare sau exemplele specifice privind
modul de aplicare a Standardelor generale pentru evalurile care cad
sub incidena acestui standard.
Sfera misiunii de evaluare (IVS 101)
2. Pentru respectarea cerinei din IVS 101, paragraful 2(d), referitoare la
identificarea activului sau a datoriei care se evalueaz, va fi luat n
considerare gradul n care elementul de imobilizare corporal mobil
este ataat la sau este integrat cu alte active. De exemplu:
activele pot fi fixate n mod permanent de teren i nu pot fi
ndeprtate fr demolarea substanial fie a activului, fie a cldirii
sau structurii n care este ncorporat;
o main individual poate fi o component a unei linii de
producie integrat, unde funcionarea ei este dependent de alte
active.
n astfel de cazuri, va fi necesar s se defineasc n mod clar ce se
include sau ce se exclude din evaluare. Trebuie precizate orice
ipoteze sau ipoteze speciale care se refer la disponibilitatea oricror
active complementare, a se vedea paragraful 4 de mai jos.
3. Imobilizrile corporale mobile, destinate s furnizeze diferite servicii
sau utiliti unei cldiri, sunt adesea integrate n cldire i odat
instalate nu pot fi separate de aceasta. Aceste elemente vor fi incluse

56
Standarde referitoare la active

n mod firesc n proprietatea imobiliar. Astfel de exemple se refer la


instalaiile pentru furnizarea de energie electric, gaz, aer condiionat,
sistemul de nclzire, rcire sau ventilare i la echipamente, cum ar fi
lifturile. Dac scopul evalurii cere ca acestea s fie evaluate
separat, sfera misiunii de evaluare va include o precizare privind
efectul includerii normale a valorii acestora n valoarea proprietii
imobiliare i privind faptul c ele nu pot fi realizate n mod separat. n
cazul n care se fac mai multe evaluri pariale ale proprietilor
imobiliare i activelor de natura imobilizrilor corporale mobile, din
aceeai locaie, este necesar o atenie deosebit pentru a se evita
fie omisiuni, fie o dubl nregistrare.

Standarde referitoare la active IVS 220 Imobilizri corporale mobile


4. Din cauza naturii i a diferitelor posibiliti de transport a multor
imobilizri corporale mobile, n mod normal, vor fi cerute ipoteze
adiionale, pentru a descrie starea sau situaiile n care sunt evaluate
activele. Pentru conformarea la prevederile IVS 101, paragraful 2(i),
aceste ipoteze trebuie luate n considerare i precizate n sfera
misiunii de evaluare. Exemplele de ipoteze care pot fi adecvate n
diferite situaii includ:
aceea n care activele de natura imobilizrilor corporale mobile se
evalueaz ca un ntreg, instalate/pe amplasament i ca parte a
ntreprinderii care i continu activitatea normal de exploatare;
aceea n care activele de natura imobilizrilor corporale mobile se
evalueaz ca un ntreg, instalate/pe amplasament, dar pe premisa
c ntreprinderea este nchis;
aceea n care activele de natura imobilizrilor corporale mobile se
evalueaz ca elemente separate, ce urmeaz s fie scoase de pe
locaia lor permanent (dezinstalate).
n anumite situaii, ar putea fi adecvat folosirea mai multor ipoteze,
de exemplu, pentru a arta efectul nchiderii unei ntreprinderi sau
ncetrii operaiunilor asupra valorii imobilizrilor corporale mobile.
Implementare (IVS 102)
5. Nu exist cerine suplimentare pentru imobilizrile corporale mobile.
Raportare (IVS 103)
6. n plus fa de cerinele minimale din IVS 103 Raportarea evalurii,
un raport de evaluare a imobilizrilor corporale mobile va include
referinele corespunztoare aspectelor incluse n sfera misiunii de
evaluare, n conformitate cu paragrafele 24 de mai sus. De
asemenea, raportul va include un comentariu privind efectul asupra
valorii raportate a oricror imobilizri corporale sau necorporale
excluse din evaluare, de exemplu un program de calculator pentru o
main sau dreptul de continuare a ocuprii terenului pe care este
amplasat activul.
Data intrrii n vigoare
7. Data efectiv a acestui standard este 1 ianuarie 2012, dei este
ncurajat adoptarea lui nainte de aceast dat.

57
Standardele Internaionale de Evaluare

COMENTARII
Imobilizri corporale mobile
C1. Imobilizrile corporale mobile reprezint imobilizri corporale care
sunt deinute de o entitate pentru a fi utilizate n producia de bunuri
sau prestarea de servicii, pentru a fi nchiriate terilor sau pentru a fi
folosite n scopuri administrative i care se preconizeaz s fie
utilizate pe o perioad de timp. Nu sunt imobilizri corporale mobile
urmtoarele active:
proprietatea imobiliar;
Standarde referitoare la active IVS 220 Imobilizri corporale mobile

resursele minerale i naturale;


materiile prime;
stocurile;
consumabilele;
activele agricole (de exemplu, plantaii, animale, etc.);
bunurile mobile, cum ar fi lucrrile de art, bijuteriile sau coleciile.
C2. n mod normal, o evaluare a imobilizrilor corporale mobile va impune
luarea n considerare a mai multor factori, care se refer la activul n
sine, la mediul lor i la potenialul lor economic. Exemple de factori
care pot fi luai n considerare din aceste categorii sunt:
Referitori la activ:
specificaia tehnic a activului;
durata de via fizic rmas;
starea activului, inclusiv istoricul privind ntreinerea sa;
dac activul nu este evaluat pe amplasamentul lui curent, costul
de demontare i de mutare;
orice pierdere potenial a unui activ complementar, de exemplu
durata de exploatare a unei maini poate fi redus din cauza
duratei nchirierii cldirii n care este localizat.
Referitori la mediu:
localizarea, n legtur cu sursa de materie prim i piaa
produsului. De asemenea, adecvarea localizrii poate avea o
durat de via limitat, de exemplu dac materiile prime sunt
finite sau cererea este tranzitorie;
impactul oricrei legislaii privind mediul sau alte aspecte care fie
restricioneaz utilizarea, fie impun costuri suplimentare de
funcionare sau dezafectare.
Referitori la potenialul economic:
profitabilitatea curent sau cea potenial a activului, pe baza
comparrii costurilor de funcionare cu profiturile curente sau cu
cele poteniale;

58
Standarde referitoare la active

cererea pentru produsul imobilizrii corporale mobile, n legtur


cu factorii macro i micro economici care pot influena cererea;
posibilitatea ca activul s aib o utilizare mai bun dect utilizarea
sa curent.
Imobilizri necorporale
C3. Imobilizrile necorporale nu sunt incluse n clasificarea activelor de
natura imobilizrilor corporale mobile. Totui, o imobilizare
necorporal poate avea efect asupra valorii activelor de natura
imobilizrilor corporale mobile. De exemplu, valoarea modelelor i
matrielor este deseori legat nemijlocit de drepturile de proprietate

Standarde referitoare la active IVS 220 Imobilizri corporale mobile


intelectual asociate. Programele pentru calculator, datele tehnice,
tehnologiile i brevetele de invenie sunt alte exemple de imobilizri
necorporale care pot avea un impact asupra valorii activelor de
natura imobilizrilor corporale mobile, aceasta depinznd de
includerea sau neincluderea lor n evaluare. n astfel de cazuri,
procesul de evaluare va presupune luarea n considerare a
imobilizrilor necorporale i a impactului acestora asupra valorii
activelor de natura imobilizrilor corporale mobile.
Scheme de finanare
C4. Un element de natura imobilizrilor corporale mobile poate fi
subiectul unui aranjament de finanare. Ca urmare, activul nu poate fi
vndut fr ca creditorul sau locatorul s primeasc orice sold aferent
aranjamentului de finanare. Aceast plat poate sau nu s
depeasc valoarea negrevat de sarcini a elementului. n funcie
de scopul evalurii, poate fi adecvat s se identifice toate activele
care sunt grevate de sarcini, iar valoarea lor se reporteaz separat de
cea a activelor negrevate de sarcini.
C5. Elementele de natura imobilizrilor corporale mobile, care sunt
deinute n cadrul leasingurilor operaionale, se afl n proprietatea
terelor pri i, deci, nu sunt incluse n evaluarea activelor locatarului.
Totui, astfel de active trebuie nregistrate, deoarece prezena lor
poate avea impact asupra valorii activelor din proprietate mpreun
cu care se utilizeaz.
Vnzare forat
C6. Activele de natura imobilizrilor corporale mobile pot fi susceptibile de
condiiile vnzrii forate, a se vedea IVS - Cadrul general,
paragrafele 5355. Un exemplu uzual este cazul cnd activele
trebuie s fie ndeprtate dintr-o proprietate imobiliar, ntr-un interval
de timp care exclude un marketing adecvat, deoarece contractul de
nchiriere a proprietii imobiliare a expirat.
C7. Impactul unor astfel de situaii asupra valorii trebuie luat n
considerare cu atenie. Pentru a aviza valoarea posibil a fi realizat,
va fi necesar s se ia n considerare orice alternativ de vnzare de
pe locaia curent, cum ar fi posibilitatea practic a mutrii
elementului la o alt locaie, n vederea cedrii precum i costul
mutrii, n limita timpului disponibil.

59
Standardele Internaionale de Evaluare

Abordri n evaluare
C8. Cele trei abordri principale n evaluare, descrise n IVS - Cadrul
general, pot fi aplicate pentru evaluarea imobilizrilor corporale
mobile.
C9. Pentru clasele de imobilizri corporale mobile care sunt omogene, de
exemplu, autovehicule sau anumite tipuri de echipamente de birou
sau utilaje industriale, n mod obinuit este utilizat abordarea prin
pia, deoarece exist date suficiente privind vnzrile recente ale
unor active similare. Totui, multe tipuri de imobilizri corporale
mobile sunt specializate i nu exist informaii directe disponibile
Standarde referitoare la active IVS 220 Imobilizri corporale mobile

privind vnzrile de astfel de elemente, ceea ce impune utilizarea fie


a abordrii prin venit, fie a abordrii prin cost.
C10. Abordarea prin venit pentru evaluarea imobilizrilor corporale mobile
poate fi utilizat dac pot fi identificate fluxurile de numerar specifice
pentru activ sau pentru un grup de active complementare, de
exemplu dac un grup de active formeaz o linie de proces i
produce un produs vandabil. 2 Totui, unele dintre fluxurile de
numerar pot fi atribuite imobilizrilor necorporale i este dificil
separarea lor de contribuia imobilizrilor corporale mobile la fluxurile
de numerar. n mod normal, utilizarea abordrii prin venit nu este
practic pentru multe imobilizri corporale mobile individuale.
C11. n general, abordarea prin cost este adoptat pentru evaluarea
imobilizrilor corporale mobile, mai ales n cazul activelor individuale
care sunt specializate. Aceasta se aplic prin determinarea costului
de nlocuire net 3 al activului. Costul de nlocuire al activului de
evaluat se estimeaz de ctre un participant pe pia. Costul de
nlocuire este costul pentru a obine un activ alternativ, cu utilitate
echivalent; acesta poate fi fie un echivalent modern cu aceiai
funcionalitate, fie costul de reproducere a unei replici exacte a
activului subiect. Cea de a doua variant este adecvat n cazul n
care costul unei replici va fi mai mic dect costul unui echivalent
modern sau dac utilitatea activului subiect poate fi oferit doar de o
replic i nu de echivalentul modern.
C12. Dup stabilirea costului de nlocuire, se fac apoi deduceri pentru a
reflecta deprecierea fizic, funcional i economic a activului
subiect n comparaie cu activul alternativ care poate fi achiziionat la
costul de nlocuire.

2
Detalii suplimentare sunt coninute n Exposure Draft TIP 1 Metoda fluxurilor de numerar
actualizate Evaluri de drepturi asupra proprietii imobiliare i ntreprinderi, publicat n
ianuarie 2011.
3
Detalii suplimentare sunt coninute n Exposure Draft TIP 2 Costul de nlocuire net, publicat n
februarie 2011.

60
Standarde referitoare la active

IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare

Coninut Paragrafe
STANDARD 1
Sfera misiunii de evaluare 24
Implementare 5

Standarde referitoare la active IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare


Raportarea evalurii 6
Data intrrii n vigoare 7
COMENTARII
Tipuri de drepturi asupra proprietii imobiliare C1C3
Ierarhia drepturilor C4C7

Chiria C8C11

Abordri n evaluare C12

Abordarea prin pia C13C15

Abordarea prin venit C16C21

Abordarea prin cost C22C24

ANEX
Proprietatea imobiliar istoric A1A17

STANDARD
1. Principiile coninute n Standardele generale se aplic la evaluarea
drepturilor asupra proprietii imobiliare. Acest standard include doar
modificrile, cerinele suplimentare sau exemplele specifice privind
modul de aplicare a Standardelor generale pentru evalurile care cad
sub incidena acestui standard.
Sfera misiunii de evaluare (IVS 101)
2. Pentru respectarea cerinei din IVS 101, paragraful 2(d), de
identificare a activului care se evalueaz, trebuie incluse urmtoarele
considerente:
o descriere a dreptului asupra proprietii imobiliare care se
evalueaz;
identificarea oricrui drept absolut sau subordonat care
influeneaz dreptul evaluat.
3. Pentru respectarea cerinelor din IVS 101, paragrafele 2(g) i 2(h), de
prezentare a amplorii investigaiei i a naturii i surselor de informaii
utilizate, trebuie incluse urmtoarele considerente:

61
Standardele Internaionale de Evaluare

datele necesare pentru verificarea dreptului asupra proprietii


imobiliare i a oricror drepturi nrudite relevante;
amploarea oricrei inspecii;
responsabilitatea pentru informaiile despre suprafaa
amplasamentului i suprafeele oricrei cldiri;
responsabilitatea pentru confirmarea caracteristicilor i strii
oricrei cldiri;
amploarea investigaiei privind natura, specificaiile i
Standarde referitoare la active IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare

adecvarea serviciilor;
existena oricror informaii privind starea solului i a fundaiei;
responsabilitatea pentru identificarea riscurilor de mediu
nconjurtor, reale sau poteniale.
4. Exemple tipice de ipoteze speciale, care pot fi convenite i
confirmate pentru conformarea cu cerina IVS 101, paragraful 2(i),
sunt:
c a aprut o modificare fizic specificat, de exemplu o cldire
propus este evaluat ca i cum ar fi finalizat la data evalurii;
c a aprut o modificare n statutul cldirii, de exemplu o cldire
vacant a fost nchiriat sau o cldire nchiriat a devenit
vacant la data evalurii.
Implementare (IVS 102)
5. Nu exist cerine suplimentare pentru drepturile asupra proprietii
imobiliare.
Raportare (IVS 103)
6. Nu exist cerine suplimentare n cazul drepturilor asupra proprietii
imobiliare, n afara includerii referinelor relevante referitoare la
aspectele prezentate n sfera misiunii de evaluare, n conformitate cu
paragrafele 24 de mai sus.
Data intrrii n vigoare
7. Acest standard intr n vigoare la data de 1 ianuarie 2012, dei este
ncurajat adoptarea lui nainte de aceast dat.

62
Standarde referitoare la active

COMENTARII
Tipuri de drepturi asupra proprietii imobiliare
C1. Dreptul asupra proprietii imobiliare confer titularului dreptul de a
poseda, folosi i dispune de teren i construcii. Exist trei tipuri de
baz ale dreptului asupra proprietii imobiliare:
(a) dreptul absolut asupra oricrei suprafee de teren. Titularul
acestui drept are un drept absolut de a poseda i a dispune de
teren i de orice cldiri existente pe acesta, n mod perpetuu,

Standarde referitoare la active IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare


supus doar unor drepturi subordonate i unor ngrdiri stabilite
prin lege;
(b) un drept subordonat care confer titularului dreptul exclusiv de
folosin a unei suprafee specificate de teren sau cldiri, pentru
o anumit perioad, de exemplu conform clauzelor unui contract
de nchiriere;
(c) un drept de folosin a terenului sau cldirilor, fr un drept
exclusiv de folosin, de exemplu dreptul de trecere pe teren sau
de a-l folosi numai pentru o anumit activitate.
C2 Drepturile asupra proprietii imobiliare pot fi deinute n comun, caz
n care mai muli titulari l pot partaja sau individual, cnd fiecare
titular deine o anumit cot-parte.
C3 Dei n ri diferite se utilizeaz diferite cuvinte i termeni pentru a
descrie aceste tipuri principale de drepturi asupra proprietii
imobiliare, conceptele de drept absolut de proprietate, de drept
exclusiv asupra proprietii pentru o perioad limitat de timp sau de
drept neexclusiv asupra proprietii pentru un scop anumit sunt
comune celor mai multe jurisdicii. Caracteristica de fi inamovibil/e a
terenului i a cldirilor semnific faptul c ntr-o tranzacie este
transferat dreptul deinut de o parte i nu fizic, terenul i cldirile.
Deci, valoarea se ataeaz mai degrab dreptului asupra proprietii
imobiliare, dect fizic, terenului i cldirilor.

Ierarhia drepturilor
C4. Aceste tipuri diferite de drepturi asupra proprietii imobiliare nu se
exclud reciproc. Un drept absolut de proprietate poate fi subiectul
unuia sau mai multor drepturi subordonate. Titularul dreptului de
proprietate absolut poate acorda un drept de nchiriere asupra unei
pri sau asupra ntregii sale proprieti. Drepturile de nchiriere
acordate direct de ctre titularul dreptului absolut de proprietate sunt
drepturi de nchiriere iniial. Dac nu este interzis prin termenii
contractului de nchiriere, titularul dreptului de nchiriere iniial poate
nchiria o parte sau ntreaga proprietate unei tere pri, care este
numit drept de subnchiriere. Durata dreptului de subnchiriere va fi
ntotdeauna mai scurt dect durata nchirierii iniiale, din care
provine, chiar i cu o singur zi.

63
Standardele Internaionale de Evaluare

C5. Aceste drepturi asupra proprietii imobiliare vor avea propriile lor
caracteristici, aa cum se prezint n exemplele urmtoare:
dei un drept absolut de proprietate acord un drept integral de
proprietate n mod perpetuu, el poate fi afectat de drepturi
subordonate. Aceste drepturi subordonate pot include nchirierea,
restricii impuse de proprietarul anterior sau restricii impuse prin
contract;
un drept de nchiriere va fi acordat pentru o anumit perioad, la
sfritul creia proprietatea revine titularului dreptului absolut de
Standarde referitoare la active IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare

proprietate, din care a fost creat. Contractul de nchiriere va


include n mod normal obligaiile chiriaului, de exemplu plata
chiriei i a altor cheltuieli. De asemenea, poate impune condiii
sau restricii, cum ar fi modul de folosin a proprietii sau modul
de transfer al dreptului ctre o ter parte;
un drept de folosin poate fi deinut n mod perpetuu sau pe o
perioad determinat. Dreptul poate depinde de aciunea
deintorului de a face plile sau de a respecta anumite condiii
convenite.
C6. De aceea, cnd se evalueaz un drept asupra proprietii imobiliare
este necesar s se identifice natura drepturilor deinute de titularul
acelui drept i s se aib n vedere orice limitri sau sarcini impuse
de existena altor drepturi asupra aceleiai proprieti. n mod
frecvent, suma valorilor diferitelor drepturi individuale asupra
aceleiai proprieti va fi diferit de valoarea dreptului absolut de
proprietate negrevat de sarcini.
C7. Drepturile asupra proprietii imobiliare sunt definite prin constituie i
adesea sunt reglementate de legislaia naional sau local. nainte
de a face o evaluare a unui drept asupra proprietii imobiliare este
important s se cunoasc cadrul legal relevant care afecteaz acel
drept.
Chiria
C8. Cnd se evalueaz fie un drept de proprietate afectat de locaiune, fie
un drept creat de contractul de nchiriere, este necesar s se ia n
considerare chiria contractual, iar n cazul n care aceasta este
diferit, chiria de pia.
C9. Chiria de pia este suma estimat pentru care o proprietate ar putea
fi nchiriat la data evalurii, ntre un locator hotrt i un locatar
hotrt, cu clauze de nchiriere adecvate, ntr-o tranzacie
neprtinitoare, dup un marketing adecvat i n care prile au
acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.
C10. Comentariile prezentate pentru definiia similar a valorii de pia din
IVS - Cadrul general, pot fi aplicate pentru a ajuta la interpretarea
definiiei chiriei de pia. n particular, suma estimat exclude o chirie
majorat sau micorat de clauze, contraprestaii sau faciliti

64
Standarde referitoare la active

speciale. Clauzele de nchiriere adecvate sunt clauzele care ar fi


convenite n mod uzual pe piaa tipului de proprietate imobiliar, la
data evalurii, ntre participanii pe pia. O valoare a chiriei de pia
ar trebui s fie prezentat numai n corelaie cu clauzele principale de
nchiriere care au fost asumate.
C11. Chiria contractual reprezint chiria care se conformeaz clauzelor
unui anumit contract de nchiriere curent. Ea poate fi fix sau
variabil pe durata contractului de nchiriere. Frecvena plii chiriei i

Standarde referitoare la active IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare


baza calculrii variaiilor acesteia sunt stipulate n contractul de
nchiriere i trebuie s fie identificate i nelese pentru a putea stabili
beneficiile totale ce revin locatorului, precum i obligaiile locatarului.
Abordri n evaluare
C12. Toate cele trei abordri principale n evaluare, descrise n IVS -
Cadrul general, pot fi aplicate pentru evaluarea drepturilor asupra
proprietii imobiliare.
Abordarea prin pia
C13. Drepturile asupra proprietii imobiliare nu sunt omogene. Chiar dac
terenul i cldirile, de care este ataat dreptul asupra proprietii
imobiliare supus evalurii, au caracteristici fizice identice cu ale altora
care se tranzacioneaz pe pia, localizarea va fi diferit. n pofida
acestor deosebiri, n mod uzual, abordarea prin pia se aplic pentru
evaluarea drepturilor asupra proprietii imobiliare.
C14. Pentru a putea compara subiectul evalurii cu preul altui drept
asupra proprietii imobiliare, care a fost recent tranzacionat sau
care poate fi disponibil pe pia, n mod uzual se poate stabili o
unitate de comparaie adecvat. Unitile de comparaie, care se
utilizeaz frecvent, rezult din analiza preurilor de vnzare prin
calcularea preului pe metru ptrat pentru cldiri sau a preului pe
hectar pentru teren. Alte uniti folosite pentru compararea preurilor,
atunci cnd exist suficient omogenitate ntre caracteristicile fizice
ale proprietilor, sunt preul pe camer sau preul pe unitatea de
producie, de exemplu n cazul produciei agricole. O unitate de
comparaie este util numai atunci cnd este selectat n mod
judicios i este aplicat proprietii subiect i proprietilor
comparabile n fiecare analiz. n msura n care este posibil, orice
unitate de comparaie utilizat ar trebui s fie cea care se utilizeaz
n mod obinuit de ctre participanii pe piaa relevant.
C15. n procesul de evaluare, ncrederea care poate fi acordat oricrei
informaii despre preul comparabil se determin prin comparaia
diferitelor caracteristici ale proprietii imobiliare i tranzaciei, din
care au rezultat datele despre pre, cu cele ale proprietii evaluate.
Trebuie luate n considerare diferenele dintre urmtoarele elemente:

65
Standardele Internaionale de Evaluare

dreptul care ofer dovada despre pre i dreptul asupra


proprietii supus evalurii;
localizrile respective;
calitatea terenului sau vrsta i caracteristicile cldirilor;
utilizarea permis sau zonarea pentru fiecare proprietate;
situaiile n care a fost determinat preul i tipul valorii cerut;
data efectiv a dovezii despre pre i data evalurii cerut.
Standarde referitoare la active IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare

Abordarea prin venit


C16. Sub denumirea generic de abordare prin venit sunt utilizate diverse
metode pentru indicarea valorii, toate acestea avnd ca o
caracteristic comun faptul c valoarea se bazeaz pe un venit
realizat sau pe unul previzionat, care fie este generat, fie ar putea fi
generat de titularul dreptului. n cazul unei investiii imobiliare, acel
venit ar putea fi sub form de chirie; n cazul unei cldiri ocupate de
proprietar, ar putea fi o chirie asumat (sau chirie evitat),
determinat pe baza costului care ar fi suportat de proprietar pentru a
nchiria un spaiu echivalent. n cazul n care o cldire este
specializat numai pentru un anumit tip de activitate comercial,
venitul este deseori reprezentat de fluxul de numerar efectiv sau cel
potenial, provenit din activitatea comercial, care ar reveni
proprietarului acelei cldiri. Utilizarea potenialului comercial al
proprietii imobiliare, pentru a indica valoarea acesteia, este
cunoscut sub denumirea uzual de metoda profiturilor.
C17. Fluxul de venit identificat este utilizat apoi pentru a indica valoarea
printr-un proces de capitalizare. Un flux de venit, care este probabil
s rmn constant, poate fi capitalizat prin aplicarea unui singur
multiplicator, deseori cunoscut sub denumirea de rat de capitalizare.
Acesta reprezint ctigul sau randamentul pe care un investitor l-ar
atepta sau ctigul teoretic pe care un proprietar ocupant l-ar
atepta s reflecte valoarea banilor n timp, precum i riscurile i
recompensele proprietarului. Aceast metod, cunoscut sub
denumirea uzual de metoda randamentului cu toate riscurile incluse
(engl. all risks yield method), este rapid i simpl, dar utilizarea ei nu
poate fi credibil n situaia c, n perioadele viitoare, venitul se
ateapt s se modifice ntr-o msur mai mare dect se ateapt pe
pia sau n cazul n care este necesar o analiz mai sofisticat a
riscului.
C18. n astfel de cazuri, se pot utiliza diferite modele ale fluxului de
numerar actualizat. Acestea difer n mod semnificativ, dar au drept
caracteristic de baz faptul c venitul net, dintr-o perioad viitoare
definit, se aduce la valoarea actualizat prin utilizarea unei rate de
actualizare. Suma valorilor actualizate, din perioadele individualizate,
reprezint valoarea capitalului. Ca i n cazul metodei randamentului
cu toate riscurile incluse, rata de actualizare aferent unui model al
fluxului de numerar actualizat se va baza pe valoarea banilor n timp,
precum i pe riscurile i recompensele proprietarului, ataate fluxului
de numerar n cauz.

66
Standarde referitoare la active

C19. Randamentul sau rata de actualizare comentate mai sus vor fi


determinate de obiectivul evalurii. Dac obiectivul este de a stabili
valoarea pentru un anumit proprietar sau pentru un proprietar
potenial, n baza criteriilor de investiii proprii ale acestora, rata
utilizat poate reflecta rata rentabilitii cerut de acetia sau costul
mediu ponderat al capitalului. Dac scopul este estimarea valorii de
pia, rata va proveni din examinarea rentabilitilor implicite din
preul pltit pentru drepturile asupra proprietii imobiliare
tranzacionate pe pia, ntre participanii pe pia.

Standarde referitoare la active IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare


C20. Rata de actualizare adecvat ar trebui s fie determinat n urma
analizei ratelor implicite n tranzaciile de pia. Cnd acest lucru nu
este posibil, se poate construi o rat de actualizare adecvat plecnd
de la o rat fr risc a rentabilitii, corectat pentru riscurile i
oportunitile adiionale specifice dreptului particular asupra
proprietii imobiliare.
C21. Randamentul adecvat sau rata de actualizare adecvat vor depinde
i de faptul dac datele de intrare utilizate pentru venit sau pentru
fluxurile de numerar utilizate se exprim n niveluri curente (termeni
reali) sau dac previziunile au fost fcute cu includerea inflaiei sau
deflaiei viitoare ateptate. 4
Abordarea prin cost
C22. Aceast abordare este n general aplicat pentru evaluarea
drepturilor asupra proprietii imobiliare, prin metoda costului de
nlocuire net 5 (dup deducerea deprecierii n. t.). Ea se utilizeaz
cnd nu exist fie nicio dovad a preurilor de tranzacionare pentru
proprieti similare, fie niciun flux de venit identificabil, real sau
teoretic, care ar reveni titularului dreptului. Aceast abordare se
utilizeaz n principal pentru evaluarea proprietii imobiliare
specializate, adic a proprietii imobiliare care se vinde rar sau chiar
nu se vinde pe pia, cu excepia cazului n care se vinde
ntreprinderea sau entitatea din care face parte.
C 23. Prima etap solicit calcularea unui cost de nlocuire. n mod normal,
acesta reprezint costul de nlocuire a proprietii cu un echivalent
modern, la data evalurii. O excepie este cazul n care ar fi necesar
ca o proprietate echivalent s fie o replic a proprietii subiect
pentru a furniza aceeai utilitate unui participant pe pia, caz n care
costul de nlocuire ar fi mai degrab cel de reproducere sau de
reconstruire a cldirii subiect, dect cel de nlocuire cu un echivalent
modern. Costul de nlocuire este necesar s reflecte toate costurile
incidentale, cum ar fi valoarea terenului, infrastructura, onorariile
pentru proiectare i cheltuielile de finanare care ar fi suportate de un
participant pe pia, pentru producerea unui activ echivalent.

4
Detalii suplimentare sunt coninute n Exposure Draft TIP1 The Discounted Cash Flow
(DCF) Method Real Property and Business Valuations, publicat n ianuarie 2011.
5
Detalii suplimentare sunt coninute n Exposure Draft TIP 2 Depreciated Replacement Cost,
publicat n februarie 2011.

67
Standardele Internaionale de Evaluare

C24. Costul echivalentului modern se corecteaz apoi pentru depreciere.


Scopul coreciei pentru depreciere este acela de a estima cu ct ar fi
mai puin valoroas proprietatea subiect pentru un potenial
cumprtor fa de echivalentul su modern. Deprecierea ia n
considerare starea fizic, utilitatea funcional i economic a
proprietii subiect, n comparaie cu echivalentul su modern.
Standarde referitoare la active IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare

68
Standarde referitoare la active

ANEX - PROPRIETATEA IMOBILIAR ISTORIC

A1. Aceast anex prezint ndrumri suplimentare asupra problemelor


de luat n considerare la evalurile drepturilor asupra proprietilor
imobiliare istorice.
A2. O proprietate imobiliar istoric este o proprietate imobiliar care este
recunoscut public sau este desemnat de ctre un organism
guvernamental ca avnd importan cultural sau istoric, datorit

Standarde referitoare la active IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare


asocierii acesteia cu un eveniment istoric sau cu o perioad istoric,
cu un stil arhitectural sau cu un patrimoniu naional. Caracteristicile
uzuale ale proprietii imobiliare istorice sunt urmtoarele:
importana ei istoric, arhitectural i/sau cultural,
protecie legal sau statutar al crui subiect poate fi,
restrngerile i limitrile puse asupra utilizrii, degradrii i cedrii
ei,
obligaia frecvent, din unele jurisdicii, de a fi accesibil
publicului.
A3. Proprietatea imobiliar istoric este un concept larg, cuprinznd
multe tipuri de proprieti imobiliare. Unele proprieti imobiliare
istorice sunt restaurate la condiia lor iniial, altele sunt restaurate
parial, de exemplu faada cldirii, iar altele nu sunt restaurate deloc.
Proprietatea imobiliar istoric include i proprietile imobiliare
adaptate la standardele curente, de exemplu spaiul interior, precum
i proprietile imobiliare care au fost modernizate extensiv.

Protecia proprietii imobiliare istorice


A4. Proprietatea imobiliar istoric poate avea o protecie legal sau
statutar datorit importanei ei culturale i economice. Multe state au
legiferat msuri pentru salvarea unor proprieti imobiliare istorice
sau pentru protecia zonelor de interes istoric sau arhitectural.
A5. Glosarul UNESCO 6 cu termeni de patrimoniu mondial definete
patrimoniul cultural i proprietatea imobiliar cultural astfel:
Patrimoniul cultural. Sunt recunoscute trei grupuri de active:
(a) monumente: opere arhitecturale, opere de sculptur
monumental i pictur, elemente sau structuri de natur
arheologic, inscripii, adposturi n peter i combinaii de
forme, care au o valoare universal remarcabil din punctele de
vedere ale istoriei, artei sau tiinei;
(b) grupuri de cldiri: grupuri de cldiri separate sau unite care,
datorit arhitecturii lor, a omogenitii sau a localizrii lor n

6
UNESCO este Organizaia Naiunilor Unite pentru Educaie, tiin i Cultur.

69
Standardele Internaionale de Evaluare

peisaj, sunt de o valoare universal remarcabil din punctele de


vedere ale istoriei, artei sau tiinei; i
(c) situri: opere ale omului sau o combinaie dintre operele naturii i
a omului i arii care cuprind situri arheologice, care sunt de o
valoare universal remarcabil din punct de vedere istoric,
estetic, etnologic sau antropologic. 7
Proprietatea imobiliar cultural este proprietatea imobiliar nscris
n Lista patrimoniului mondial, dup ce a ntrunit cel puin unul dintre
criteriile patrimoniului cultural i testul de autenticitate. 8
Standarde referitoare la active IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare

A6. Nu toate proprietile imobiliare istorice trebuie s fie nregistrate n


registre sau s fie desemnate oficial ca proprieti imobiliare istorice.
Pot fi calificate ca proprieti imobiliare istorice i multe alte proprieti
imobiliare cu importan cultural i istoric.
Caracteristicile proprietii imobiliare istorice care afecteaz
evalurile
A7. Evaluarea proprietii imobiliare istorice solicit luarea n considerare
a unei varieti de factori care sunt asociai cu importana acestor
proprieti imobiliare, referitori la protecia legal i statutar al cror
subiect sunt, diferite limitri ale utilizrii lor, degradarea i cedarea,
posibilele subvenii financiare, scutiri sau exceptri de la impozitare
pentru proprietarii unor astfel de proprieti, din anumite jurisdicii.
A8. Cnd se face o evaluare a unei proprieti imobiliare istorice, trebuie
luate n considerare urmtoarele aspecte, n funcie de natura
proprietii imobiliare istorice i de scopul evalurii:
(a) costurile de restaurare i mentenan pot fi considerabile pentru
proprietatea imobiliar istoric, iar aceste costuri, la rndul lor,
afecteaz valoarea proprietii imobiliare;
(b) msurile legale de protejare a proprieti imobiliare istorice pot
limita sau restriciona utilizarea, intensitatea utilizrii sau
modificarea unei proprieti imobiliare istorice. Exemple sunt
urmtoarele:
clauze restrictive care se aplic terenului, indiferent de
proprietar;
servitui de prezervare care interzic anumite modificri fizice,
de obicei bazate pe starea proprietii imobiliare de la data la
care a fost obinut servitutea sau imediat dup propunerea
de restaurare a proprietii imobiliare;
servitui de conservare care limiteaz utilizarea viitoare a unei
proprieti imobiliare pentru a se proteja spaiul deschis,
privelitile naturale sau habitatul faunei slbatice.

7
World Heritage Convention, art. I, UNESCO, 1972.
8
World Heritage Convention, art. II, UNESCO, 1972.

70
Standarde referitoare la active

A9. Evaluarea proprietilor imobiliare istorice implic consideraii


speciale referitoare la natura metodelor i materialelor de construcie
vechi, eficiena i performana curente ale unor astfel de proprieti
imobiliare n termeni de active moderne echivalente, adecvarea
metodelor folosite pentru a repara, a restaura, a reface sau a reabilita
proprietile imobiliare, precum i la caracterul i msura proteciilor
legale sau statutare de care beneficiaz proprietile imobiliare.
A10. Terenul sau amplasamentul pe care se afl o proprietate imobiliar
istoric poate fi subiectul unor constrngeri n ce privete utilizarea

Standarde referitoare la active IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare


lui. Ca urmare, orice astfel de constrngeri vor afecta valoarea total
a proprietii imobiliare istorice.
A11. Anumite proprieti imobiliare istorice ar putea s nu fie apte pentru a
fi evaluate n mod credibil, deoarece nu exist dovezi relevante de
pia, nu exist potenial pentru generarea de venit i nu exist nicio
justificare pentru a fi nlocuite. Un exemplu ar fi o cldire ruinat
parial, care nu are un potenial de a genera venit; dei ar putea s
aib semnificaie istoric, aceasta ar putea s nu fie reprodus sau
nlocuit.
Abordri n evaluare
A12. Pentru evaluarea unei proprieti imobiliare istorice pot fi aplicate
toate cele trei abordri principale n evaluare, prezentate n IVS -
Cadrul general.
Abordarea prin pia
A13. n aplicarea abordrii prin pia, natura istoric a proprietii
imobiliare poate schimba ordinea prioritii dat n mod obinuit
caracteristicilor proprietilor imobiliare comparabile. Este deosebit de
important s se gseasc proprieti imobiliare comparabile cu
caracteristici istorice similare cu cele ale proprietii imobiliare istorice
subiect. Criteriile pentru selectarea proprietilor imobiliare
comparabile sunt stilul arhitectural, dimensiunea proprieti
imobiliare, specificul cultural sau istoric asociat cu proprietatea
imobiliar subiect i similaritatea n ce privete localizarea, referitor la
zonare, utilizarea permis, protecia legal i concentrarea
proprietilor imobiliare istorice. Ar putea fi necesar s se fac o
varietate de corecii asupra preurilor de vnzare ale comparabilelor.
Acestea se refer la diferenele de localizare, de costuri de restaurare
sau de reabilitare sau sarcini specifice. n mod normal, coreciile se
fac n urmtoarele situaii:
cnd trebuie s se fac cheltuieli pentru a restaura sau reabilita
proprietatea imobiliar subiect, dar nu i comparabilele care au
fost vndute;
cnd sarcinile specifice asupra proprietii imobiliare subiect, de
exemplu clauze restrictive sau servitui de conservare, sunt diferite
de cele stabilite pentru proprietile imobiliare comparabile.
Abordarea prin venit
A14. Proprietatea imobiliar istoric utilizat n ntregime n scop comercial

71
Standardele Internaionale de Evaluare

poate fi evaluat prin abordarea prin venit. Cnd caracteristicile fizice


distinctive ale unei proprieti imobiliare istorice contribuie la
capacitatea acesteia de a atrage venituri, este deosebit de important
s se reflecte costul oricrei lucrri necesare pentru a restaura,
adapta sau menine caracteristicile proprietii imobiliare istorice.
Cnd sunt necesare astfel de lucrri, trebuie fcute alocri pentru
timpul i costul implicat n obinerea oricror autorizaii statutare.
Abordarea prin cost
A15. Cnd se aplic abordarea prin cost, pentru evaluarea proprietii
Standarde referitoare la active IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare

imobiliare istorice, se ia n considerare dac caracteristicile istorice


ale cldirii ar avea o valoare intrinsec pe piaa acelei proprieti
imobiliare. Unele cldiri istorice vor avea valoare pur i simplu
datorit statutului lor de simbol. De exemplu, o cldire istoric
utilizat pentru o galerie de art faimoas poate fi mai important
dect funciunea pe care o ndeplinete. n aceast situaie,
potenialul de serviciu al unei astfel de cldiri este inseparabil de
caracteristicile sale istorice. Echivalentul modern al unor astfel de
proprieti imobiliare ar trebui s reflecte fie costul de reproducere a
unei replici, fie, dac acest lucru nu este posibil, deoarece materialele
originale sau tehnicile nu mai sunt disponibile, costul unei cldiri
moderne cu specificaie distinctiv similar.
A16. n multe cazuri, caracteristicile istorice fie nu adaug valoare, fie vor fi
privite ca o sarcin de ctre cumprtor, de exemplu un spital care
funcioneaz ntr-o cldire istoric. n astfel de cazuri, echivalentul
modern va reflecta costul unei cldiri noi, construit cu o specificaie
convenional modern.
A17. n toate cazurile, coreciile pentru deteriorarea fizic i pentru
deprecierea funcional vor trebui s reflecte factori cum ar fi costul
mai ridicat de mentenan, asociat cu proprietatea imobiliar istoric
i pierderea flexibilitii pentru adaptarea cldirii la necesitile de
modificare ale unui ocupant.

72
Standarde referitoare la active

IVS 233 Investiia imobiliar n curs de execuie

Coninut Paragrafe
STANDARD 1
Sfera misiunii de evaluare 23
Implementare 4

Standarde referitoare la active IVS 233 Investiia imobiliar n curs de execuie


Raportarea evalurii 5
Data intrrii n vigoare 6
COMENTARII
Investiia imobiliar C1C3
Abordri n evaluare C4C10
Date de intrare pentru evaluare C11
Cerine speciale pentru raportarea financiar C12
Cerine speciale n cazul evalurilor pentru
garantarea mprumutului C13

STANDARD
1. Principiile coninute n Standardele generale i n IVS 230 Drepturi
asupra proprietii imobiliare se aplic la evaluarea investiiei
imobiliare n curs de execuie. Acest standard include doar
modificrile, cerinele suplimentare sau exemplele specifice privind
modul de aplicare a Standardelor generale pentru evalurile care cad
sub incidena acestui standard.
Sfera misiunii de evaluare (IVS 101)
2. Pentru conformarea la cerinele de declarare a amplorii investigaiilor
i a naturii i sursei informaiilor, n conformitate cu IVS 101
paragrafele 2(g) i respectiv (h), se vor comenta urmtoarele
aspecte:
sursa informaiilor despre construcia n faz de proiect, de
exemplu identificarea planurilor i specificaiilor care vor fi utilizate
pentru a indica valoarea proiectului complet;
sursa informaiilor privind costurile de construire i alte costuri
necesare pentru completarea proiectului.
3. Exemple tipice de ipoteze sau ipoteze speciale care ar avea nevoie
s fie convenite i confirmate n scopul conformrii cu IVS 101,
paragraful 2(i), includ:
cldirile vor fi terminate n conformitate cu planurile i specificaiile
identificate;

73
Standardele Internaionale de Evaluare

condiiile preliminare pentru nchirierile convenite n cldirea


finalizat vor fi ndeplinite sau respectate.

Implementare (IVS 102)


4. Nu exist cerine suplimentare pentru investiia imobiliar n curs de
execuie.

Raportarea evalurii (IVS 103)


5. n plus fa de cerinele minime ale IVS 103 Raportarea evalurii i
Standarde referitoare la active IVS 233 Investiia imobiliar n curs de execuie

IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare, raportul de evaluare a


unei investiii imobiliare n curs de execuie va include meniuni
corespunztoare, privitoare la cele incluse n sfera misiunii de
evaluare, n conformitate cu paragrafele 2 i 3 de mai sus. De
asemenea, raportul va include comentarii referitoare la unele
probleme, dac acestea sunt relevante pentru scopul evalurii:
o declaraie c proiectul este n curs de execuie,
o descriere a proiectului,
o descriere a stadiului de dezvoltare realizat, a costurilor estimate
pentru finalizare i sursa acestei estimri;
identificarea i, dac este posibil, cuantificarea riscurilor rmase
asociate cu proiectul, distingnd ntre riscurile privind generarea
de venit din nchiriere i riscurile de construire;
o descriere a modului n care aceste riscuri au fost reflectate n
evaluare;
datele cheie de intrare pentru evaluare i ipotezele fcute pentru a
determina aceste date de intrare;
un rezumat al situaiei oricror contracte principale n vigoare,
dac este relevant.

Data intrrii n vigoare


6. Data intrrii n vigoare a acestui standard este 1 ianuarie 2012, dei
este ncurajat adoptarea lui nainte de aceast dat.

74
Standarde referitoare la active

COMENTARII

Investiia imobiliar
C1. Investiia imobiliar este o proprietate imobiliar, un teren sau o
cldire, sau parte a unei cldiri, sau ambele, deinut de proprietar
pentru a obine venituri din chirii sau pentru creterea valorii
capitalului, sau ambele, mai degrab dect pentru:
(a) utilizarea pentru producerea sau furnizarea de bunuri sau servicii

Standarde referitoare la active IVS 233 Investiia imobiliar n curs de execuie


sau n scopuri administrative, sau
(b) vnzarea pe parcursul desfurrii normale a activitii.
C2. Proprietarul poate avea un drept absolut sau subordonat n investiia
imobiliar. Pentru descrierea tipurilor de proprietate i a principiilor de
evaluare a acestora, a se vedea IVS 230 Drepturi asupra proprietii
imobiliare. Acest standard se refer la situaia n care o investiie
imobiliar se afl n curs de execuie la data evalurii.
C3. Evalurile investiiei imobiliare parial finalizate pot fi cerute pentru
diverse scopuri incluznd:
achiziii, fuziuni i vnzri de ntreprinderi sau pri de
ntreprinderi;
garantarea mprumutului;
litigii;
raportarea financiar.

Abordri n evaluare
C4. Acest standard furnizeaz principiile care trebuie urmate n estimarea
valorii de pia a investiiei imobiliare n curs de execuie. Valoarea de
pia este comentat amnunit n IVS - Cadrul general, ns, pe
scurt, scopul este estimarea preului care ar putea fi pltit i ncasat
la data evalurii pentru o proprietate imobiliar parial finalizat, ntr-
un schimb ipotetic de pia.
C5. n practic, puine investiii imobiliare sunt transferate ntre
participani pe pia ntr-o stare de finalizare parial, cu excepia
cazurilor cnd reprezint fie o parte a unui transfer al entitii
deintoare, fie vnztorul se afl n insolven sau n curs de
insolven i, deci, nu are capacitatea de a finaliza proiectul. Chiar i
n situaia, puin probabil, n care exist dovada transferului altei
investiii imobiliare finalizate parial, la o dat apropiat de data
evalurii, cu siguran stadiile de execuie ale lucrrilor vor fi diferite,
chiar dac, din anumite puncte de vedere, proprietile ar fi similare.
C6. n absena datelor privind vnzrile direct comparabile, valoarea
trebuie estimat prin utilizarea uneia sau mai multor abordri n
evaluare, bazate pe pia. Aceste abordri pot s utilizeze informaii

75
Standardele Internaionale de Evaluare

dintr-o varietate de surse, incluznd:


dovezi privind vnzrile de proprieti comparabile, aflate n locaii
diferite sau n condiii diferite, cu corecii efectuate pentru a
cuantifica aceste diferene;
dovezi privind vnzrile de proprieti comparabile, tranzacionate
n condiii economice diferite, cu corecii efectuate pentru a
cuantifica aceste diferene;
previziuni ale fluxului de numerar actualizat sau capitalizarea
venitului, fundamentate pe date de pia comparabile despre
Standarde referitoare la active IVS 233 Investiia imobiliar n curs de execuie

costurile de construire, clauzele nchirierii, cheltuielile de


exploatare, ipotezele de cretere, ratele de actualizare i de
capitalizare i alte date de intrare relevante.
C7. Valoarea de pia a unei investiii imobiliare parial finalizate va
reflecta ateptrile participanilor pe pia asupra valorii proprietii,
atunci cnd aceasta va fi finalizat, minus deducerile pentru costurile
necesare pentru a finaliza proiectul i coreciile adecvate pentru profit
i risc. Evaluarea i toate ipotezele cheie utilizate n evaluare ar
trebuie s reflecte condiiile de pia de la data evalurii.
C8. Nu este adecvat s se estimeze valoarea de pia a unei investiii
imobiliare parial finalizate numai cu referin la planul proiectului sau
la studiul de fezabilitate realizat la nceputul proiectului. O dat ce
execuia proiectului a nceput, acesta nu mai este un instrument
credibil pentru estimarea valorii, deoarece datele de intrare vor fi cele
istorice. Din acest motiv, o abordare bazat pe estimarea
procentajului n care a fost executat proiectul, nainte de data
evalurii, este puin probabil s fie relevant pentru determinarea
valorii de pia curente.
C9. Dac timpul necesar, de la data evalurii pn la data finalizrii unei
investiii imobiliare noi, este de aa natur nct fluxurile de numerar
previzionate vor apare dup o perioad de timp i dac valoarea
banilor n timp ar avea o influen semnificativ, atunci va fi mai
adecvat s se utilizeze o metod a fluxurilor de numerar actualizate,
care s reflecte cel mai probabil ealonarea probabil n timp a acelor
fluxuri de numerar.
C10. Evaluarea unei investiii imobiliare n curs de execuie poate fi fcut
fie prin utilizarea unui model de cretere implicit, care utilizeaz
costul curent i valoarea curent, ca date de intrare, fie a unui model
de cretere explicit, care utilizeaz costul estimat viitor i valoarea
estimat viitoare, ca date de intrare. n oricare dintre modele,
obiectivul este estimarea valorii pe baza ipotezei speciale c
proprietatea ar fi finalizat, din care, apoi, sunt efectuate deduceri
adecvate pentru a estima valoarea proprietii n stadiul ei curent de
execuie. Cea mai adecvat dintre aceste alternative va fi aceea care,
la data evalurii, predomin pe piaa tipului respectiv de proprietate
imobiliar. Datele de intrare dintr-un model nu ar trebui s se utilizeze
n cellalt model, iar raportul ar trebui s precizeze clar care abordare
a fost adoptat.

76
Standarde referitoare la active

Date de intrare pentru evaluare


C11. Datele exacte de intrare utilizate pentru evaluare vor fi diferite n
funcie de modelul de evaluare care este utilizat, dar n mod uzual le
vor include pe cele prezentate n aceast seciune. De asemenea,
datele de intrare vor fi diferite dac este utilizat un model de cretere
implicit sau unul de cretere explicit, a se vedea paragraful C10 de
mai sus. Datele primare de intrare uzuale sunt:
(a) Proprietate imobiliar finalizat
Dac se utilizeaz un model de cretere implicit, acesta va

Standarde referitoare la active IVS 233 Investiia imobiliar n curs de execuie


reflecta valoarea investiiei imobiliare ca fiind finalizat, spre
exemplu valoarea acesteia n ipoteza c, la data evalurii,
aceasta a fost deja finalizat n concordan cu specificaiile
curente. Dac se utilizeaz un model de cretere explicit,
acesta va reflecta valoarea proprietii la finalizare, respectiv
valoarea ateptat a proprietii la data cnd se anticipeaz s
fie finalizat.
(b) nchiriere
Dac chiriaii proprietii trebuie s fie identificai dup finalizarea
acesteia, va trebui s fie fcut o alocare pentru timpul i
costurile care ar permite n mod realist atingerea unui grad de
ocupare stabilizat, spre exemplu perioada necesar pentru a
atinge grade de ocupare realiste pe termen lung. Costurile pe
aceast perioad pot include comisioane, cheltuieli de marketing,
stimulente, ntreinere i alte cheltuieli pentru servicii. Venitul din
chiriile anticipate viitoare se poate baza pe chiriile de pia
curente, n cazul utilizrii unui model de cretere implicit sau pe
chiriile de pia anticipate viitoare, n cazul utilizrii unui model de
cretere explicit. Dac exist contracte de nchiriere n vigoare,
care sunt condiionate de proiect sau de o parte relevant care
trebuie executat, acestea ar trebui prezentate n evaluare.
(c) Costurile de construire
Beneficiul oricrei lucrri executate nainte de data evalurii va fi
reflectat n valoarea curent, dar nu va determina acea valoare.
n mod similar, plile anterioare n cadrul contractului de lucrri
efective, efectuate nainte de data evalurii, nu sunt relevante
pentru valoarea curent. Dimpotriv, sumele rmase de plat n
cadrul oricrui contract de lucrri legat de proiect, n vigoare la
data evalurii, reprezint deseori cea mai bun dovad a
costurilor de construire necesare pentru finalizarea lucrrii.
Totui, dac exist un risc important ca acel contract s nu poat
fi finalizat, de exemplu, din cauza unui litigiu sau a insolvenei
uneia dintre pri, este mai adecvat s se adopte costul aferent
angajamentului unui nou contractor care s finalizeze lucrarea.
Dac nu exist n vigoare un contract cu pre fix i se utilizeaz
un model de cretere explicit, atunci este mai adecvat s se
utilizeze costul previzionat, de exemplu, preul care reflect
ateptrile rezonabile ale participanilor pe pia la data evalurii,
privind costurile de la datele cnd exist probabilitatea ca
acestea s apar.

77
Standardele Internaionale de Evaluare

(d) Costurile finanrii


Acestea reprezint costul finanrii proiectului de la achiziie,
pn la rambursarea estimat a mprumutului. Cum creditorul
poate percepe riscurile ca fiind substanial diferite n cursul
execuiei fa de cele de dup finalizare, ar trebui luat n
considerare separat costul finanrii pentru fiecare perioad.
Chiar dac entitatea i autofinaneaz proiectul, ar trebui
folosite rate ale dobnzii adecvate n contextul pieei pentru a
reflecta ratele care ar putea fi obinute pe pia, la data evalurii,
Standarde referitoare la active IVS 233 Investiia imobiliar n curs de execuie

de un cumprtor tipic al proprietii.


(e) Alte costuri
Acestea includ cheltuielile pentru servicii juridice i profesionale,
care le-ar putea efectua n mod rezonabil un cumprtor, pentru
finalizarea construciei i pentru nchirierea investiiei imobiliare.
Cu excepia cazului n care exist contracte de nchiriere n
vigoare, va trebui s se ia n considerare i costurile rezonabile
de marketing. Totui, orice costuri care ar putea aprea ntr-un
transfer efectiv al proprietii, la data evalurii, ar trebui s nu fie
incluse.
(f) Profitul i riscul cumprtorilor
Ar trebui fcut o alocare pentru profitul care ar fi cerut de un
cumprtor de pe pia pentru investiia imobiliar finalizat
parial. Acesta ar trebui s reflecte riscurile asociate cu
finalizarea programului de construire i pentru realizarea
venitului anticipat sau valorii anticipate a capitalului la data
evalurii. Profitul cumprtorului poate fi exprimat fie ca un profit
int, fie ca o sum global, fie ca un procentaj din cost sau din
valoare.
Toate riscurile semnificative ar trebui s fie identificate i
evaluate. Riscurile specifice, asociate cu orice proiect de
construcii parial finalizat, vor include modificarea costurilor de
construire, a costurilor finanrii i a programului construciei.
Riscurile suplimentare, asociate cu investiia imobiliar n curs
de execuie, includ fluctuaii ale valorii proiectului finalizat, ntre
ncepere i finalizare, precum i perioada de timp care va fi
necesar pentru a contracta chiriai i a asigura un venit
stabilizat. Riscurile asociate cu venitul generat de proprietatea
imobiliar, dup finalizarea acesteia, ar trebui identificate i
evaluate separat de riscurile asociate finalizrii construciei.
Dac se utilizeaz un model de cretere implicit, datele de
intrare pentru evaluare vor include valorile i costurile curente,
astfel nct trebuie evaluat riscul acestor schimbri, ntre data
evalurii i data estimat a finalizrii. Dac se utilizeaz un
model de cretere explicit, bazat pe valorile i pe costurile
previzionate, ar trebuie evaluat riscul ca aceste previziuni s nu
fie conforme cu realitatea.
Alternativ, dac pentru realizarea evalurii este utilizat metoda

78
Standarde referitoare la active

fluxului de numerar actualizat, rata de actualizare poate fi rata


minim a rentabilitii care ar fi cerut pe pia de ctre un
cumprtor tipic. Profitul anticipat de entitate, la nceputul
proiectului de dezvoltare, nu este relevant pentru evaluarea
participaiei sale la proiect, dup ce a nceput construirea.
Evaluarea ar trebui s reflecte acele riscuri rmase la data
evalurii i discontul sau profitul pe care un cumprtor al
proiectului parial finalizat l va solicita pentru a finaliza cu succes
proiectul.

Standarde referitoare la active IVS 233 Investiia imobiliar n curs de execuie


(g) Alte consideraii
n situaiile n care a existat o schimbare pe pia fa de data la
care a fost conceput iniial, proiectul n curs de execuie poate s
nu mai reprezinte cea mai bun utilizare a terenului. n aceste
cazuri, costurile de finalizare a proiectului propus iniial pot fi
nerelevante, deoarece un cumprtor de pe pia fie ar demola
orice structuri parial finalizate, fie le-ar adapta pentru un proiect
alternativ. n aceste cazuri, valoarea investiiei imobiliare n curs
de execuie ar trebui s reflecte valoarea curent a proiectului
alternativ, precum i costurile i riscurile asociate cu finalizarea
acelui proiect.
Cerine speciale pentru raportarea financiar
C12. Situaiile financiare sunt ntocmite, n mod normal, pe premisa
continuitii activitii entitii, a se vedea IVS 300 Evaluri pentru
raportarea financiar, paragraful 4. Din acest motiv, este adecvat s
se presupun c orice contracte, de exemplu, pentru construirea sau
pentru nchirierea proprietii la finalizarea execuiei, ar trece n
sarcina cumprtorului, ntr-un schimb ipotetic, chiar dac acele
contracte pot s nu fie ncheiate ntr-un schimb efectiv. O excepie ar
fi dac, la data evalurii, ar exista o dovad a unui risc de neplat
mai mare dect cel normal, din partea unei pri contractante.

Cerine speciale n cazul evalurilor pentru garantarea


mprumutului
C13. Aa cum se arat n IVS 310 Evaluri ale drepturilor asupra
proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului, tipul valorii
adecvat pentru garantarea mprumutului este valoarea de pia.
Totui, la considerarea ca garanie a valorii oricrei proprieti
imobiliare n curs de execuie, trebuie s se in cont c multe
contracte se pot anula sau pot fi lovite de nulitate, n situaia n care
una dintre pri devine subiectul procedurilor formale de insolven.
De aceea, poate fi neadecvat s se asume ipoteza c un cumprtor
al unui proiect parial finalizat poate avea beneficiul contractelor de
construire existente i orice garanii asociate. n mod similar, ar trebui
avut grij n a presupune c orice acord de nchiriere ncheiat de
creditor, n calitate de locator, ar fi transferabil ctre un cumprtor.

79
Standardele Internaionale de Evaluare

IVS 250 Instrumente financiare

Coninut Paragrafe
STANDARD 1
Sfera misiunii de evaluare 23
Implementare 4
Raportarea evalurii 56
Data intrrii n vigoare 7
Standarde referitoare la active IVS 250 Instrumente financiare

COMENTARII
Introducere C1C4
Piee ale instrumentelor financiare C5C8
Riscul de credit C9C10
Riscul propriu de credit C11C12
Lichiditatea i activitatea pieei C13C15
Date de intrare n evaluare C16C19
Abordri n evaluare C20C22
Abordarea prin pia C23C25
Abordarea prin venit C26C29
Abordarea prin cost C30
Control intern C31C35

STANDARD

1. Principiile coninute n Standardele generale se aplic la evaluarea


instrumentelor financiare. Acest standard include doar modificrile,
cerinele suplimentare sau exemplele specifice privind modul de
aplicare a Standardelor generale pentru evalurile care cad sub
incidena acestui standard.
Sfera misiunii de evaluare (IVS 101)
2. n cazul n care evalurile se fac de ctre entitatea deintoare pentru
a fi utilizate de ctre investitori externi, autoriti de reglementare sau
alte entiti, n scopul conformrii la cerina din IVS 101, paragraful
2(a), de a confirma identitatea i competenele evaluatorului, se va
face referire la controlul intern existent, a se vedea Comentarii,
paragrafele C31C35 de mai jos.

80
Standarde referitoare la active

3. n scopul conformrii cu cerina din IVS 101, paragraful 2(d), de


identificare a activului sau datoriei care este evaluat/, trebuie
prezentate urmtoarele:
clasa sau clasele instrumentului care se evalueaz,
dac se evalueaz un instrument individual, un portofoliu de
instrumente identice sau un ntreg portofoliu de active.

Implementare (IVS 102)


4. Nu exist cerine suplimentare pentru instrumentele financiare.
Raportarea evalurii (IVS 103)

Standarde referitoare la active IVS 250 Instrumente financiare


5. n scopul conformrii cu cerina din IVS 103, paragraful 5 (l), de a
prezenta abordarea n evaluare i raionamentul aplicat, trebuie avut
n vedere un grad adecvat de detaliere a raportului. Acesta va fi diferit
pentru diferite categorii de instrumente financiare. Se vor furniza
suficiente informaii, pentru a permite utilizatorilor s neleag natura
fiecrei clase de instrument care este evaluat i factorii principali care
influeneaz valorile. Se vor evita informaiile care nu permit
utilizatorilor s neleag natura activului sau care ascund factorii
principali care influeneaz valoarea. La determinarea nivelului
adecvat de detaliere trebuie avute n vedere urmtoarele:
Semnificaie
Valoarea instrumentului sau a clasei de instrumente n comparaie
cu valoarea total a activelor sau datoriilor entitii deintoare sau
a portofoliului care este evaluat.
Incertitudine
Valoarea unui instrument poate fi subiect al unei incertitudini
semnificative, la data evalurii, din cauza naturii instrumentului,
modelului sau datelor de intrare utilizate sau anomaliilor pieei.
Trebuie prezentate cauza i natura fiecrei incertitudini
semnificative.
Complexitate
n mod normal, pentru instrumente complexe este adecvat o
descriere mai detaliat a naturii instrumentului i a factorilor care
influeneaz valoarea.
Comparabilitate
Instrumentele care prezint un interes special pentru utilizatori pot
diferi cu trecerea timpului. Utilitatea raportului de evaluare sau a
oricrei alte referiri la valoare este mai mare dac reflect
cerinele utilizatorilor la schimbarea condiiilor de pia dei, pentru
a fi semnificativ, informaia prezentat ar trebui s permit
comparaia cu perioadele anterioare.

81
Standardele Internaionale de Evaluare

Active suport
Dac fluxul de numerar al unui instrument este generat sau
garantat de anumite active suport, informaiile privind factorii care
influeneaz valoarea curent a acestor active vor permite
utilizatorilor s neleag valoarea raportat a instrumentului.
6. Dac instrumentele financiare sunt evaluate pentru includerea ntr-un
raport financiar ntocmit n conformitate cu IFRS-urile, IFRS 7 impune
un grad specific de transparen, n funcie de clasificarea
instrumentului n ierarhia datelor de intrare pentru evaluare, a se
vedea IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar.
Data intrrii n vigoare
Standarde referitoare la active IVS 250 Instrumente financiare

7. Data intrrii n vigoare a acestui standard este 1 ianuarie 2012, dei


este ncurajat adoptarea lui nainte de aceast dat.

82
Standarde referitoare la active

COMENTARII
Introducere
C1. Un instrument financiar reprezint un contract care genereaz
drepturi sau obligaii ntre anumite pri de a ncasa sau plti numerar
sau alt contraprestaie financiar sau un instrument de capitaluri
proprii. Contractul poate impune ca ncasarea sau plata s fie fcut
la sau naintea unei anumite date sau s fie declanat de un
eveniment specificat. Un instrument de capitaluri proprii este orice
contract care creeaz un interes rezidual n activele unei entiti dup
deducerea tuturor datoriilor acesteia.
C2. Evalurile instrumentelor financiare sunt solicitate pentru diferite

Standarde referitoare la active IVS 250 Instrumente financiare


scopuri care includ, dar nu se limiteaz la:
achiziii, fuziuni i vnzri de ntreprinderi sau pri de
ntreprinderi,
raportare financiar,
cerine impuse de reglementri, n particular cerine de
solvabilitate bancar,
proceduri interne de risc i conformare,
stabilirea valorii activului net a fondurilor societilor de asigurare,
determinarea valorii i msurarea performanei fondurilor de
investiii.
C3. Instrumentele financiare pot fi, n sens larg, clasificate n instrumente
de numerar, care includ credite, depozite, aciuni i obligaiuni, sau
instrumente derivate, al cror ctig rezult din unul sau mai multe
active suport.
C4. Pentru identificarea i evaluarea informaiilor de pia relevante, care
sunt disponibile pentru instrumente identice sau similare, este
necesar nelegerea deplin a instrumentului care este evaluat.
Astfel de informaii includ preuri din tranzacii recente cu acelai
instrument sau cu unul similar, cotaii de la brokeri sau servicii
consensuale de evaluare, indici sau alte date de intrare pentru
procesul de evaluare, precum curba adecvat a ratei dobnzii sau
volatilitatea preului.
Pieele instrumentelor financiare
C5. Instrumentele lichide, precum o aciune a unei companii importante, o
obligaiune de stat sau un contract futures pentru o marf cunoscut
se tranzacioneaz pe burse de valori importante i preurile sunt
disponibile n timp real, att pentru participanii pe o pia activ sau
prin intermediul diferitelor canale mass-media. Unele instrumente
derivate lichide, de exemplu opiuni forward pe aciuni sau futures pe
mrfuri se tranzacioneaz, de asemenea, pe burse de valori.
C6. Mai multe tipuri de instrumente, inclusiv multe tipuri de derivate sau
instrumente de numerar nelichide, nu se tranzacioneaz pe bursele

83
Standardele Internaionale de Evaluare

de valori i au grade de lichiditate diferite. Tranzaciile cu astfel de


instrumente se efectueaz pe piaa denumit over the counter (OTC).
C7. Dei volumul pieei este de cteva ori mai mare pentru instrumentele
tranzacionate pe piaa OTC dect cel al instrumentelor
tranzacionate pe bursele de valori, volumul tranzaciilor variaz n
mod semnificativ. Unele swap-uri uzuale sunt tranzacionate zilnic, n
volume importante, n timp ce alte swap-uri nu se tranzacioneaz
deloc dup vnzarea iniial, fie deoarece tranzacionarea este
interzis prin contract, fie deoarece nu exist pia pentru aceast
clas de instrumente.
C8. Probabil c este necesar utilizarea unor tehnici de evaluare n cazul
Standarde referitoare la active IVS 250 Instrumente financiare

instrumentelor tranzacionate pe pieele OTC sau pe bursele de


valori, n cazul n care acea pia a devenit inactiv. Astfel de situaii
constituie subiectul principal al acestui standard.
Riscul de credit
C9. nelegerea riscului de credit este un aspect important al evalurii
unui instrument de datorie financiar. Printre factorii comuni care
trebuie luai n considerare la determinarea i msurarea riscului de
credit se numr:
Riscul de contraparte
Capacitatea financiar a emitentului sau a altor furnizori de suport
de credit impune luarea n considerare nu numai a tranzaciilor
istorice i profitabilitii entitii respective, ci i considerarea
performanei i perspectivelor sectorului de activitate, n general.
Subordonare
Determinarea prioritii unui instrument este esenial n stabilirea
riscului de neplat. Alte instrumente pot avea prioritate asupra
activelor emitentului sau a fluxurilor de numerar suport pentru
instrument.
ndatorare
Mrimea creditului utilizat pentru finanarea activelor din care
rezult ctigul unui instrument influeneaz volatilitatea ctigului
emitentului i poate influena riscul de credit.
Calitatea activelor cu care se garanteaz
Trebuie analizate activele cu care, n cazul ncetrii plilor, va fi
despgubit deintorul unui instrument. n particular, este necesar
s se neleag dac despgubirea se face cu toate activele
emitentului sau numai cu anumite active. Cu ct sunt mai mari
valoarea i calitatea activelor cu care o entitate este despgubit,
n cazul ncetrii plilor, cu att este mai redus riscul de credit al
instrumentului.

84
Standarde referitoare la active

Acorduri de netting
n cazul instrumentelor derivate, care sunt deinute ntre
contrapri, riscul de credit poate fi redus prin acorduri de netting
sau de compensare, care limiteaz obligaiile la valoarea net a
tranzaciilor, respectiv dac una din pri devine insolvabil,
cealalt parte are dreptul de a compensa sumele datorate de
partea insolvabil cu sume datorate din deinerea altor
instrumente.
Protejare la ncetarea plilor
Multe instrumente conin anumite forme de protejare pentru a
reduce riscul de neplat ctre deintor. Protejarea poate fi de

Standarde referitoare la active IVS 250 Instrumente financiare


forma garaniei unei tere pri, unui contract de asigurare, unui
credit default swap sau a mai multor active pentru garantarea
instrumentului pentru care trebuie efectuate pli. De asemenea,
riscul de neplat este redus dac instrumentele subordonate
suport primele pierderile din cauza activelor suport i, astfel, se
reduce riscul pentru instrumentele de rang superior. Dac
protejarea este sub forma unei garanii, unui contract de asigurare
sau unui credit default swap, este necesar s se identifice partea
care furnizeaz protecia i s se determine solvabilitatea acestei
pri. Considerarea solvabilitii terei pri implic nu numai
poziia curent, ci i efectul posibil al altor garanii sau contracte
de asigurare asumate anterior. Dac furnizorul unei garanii a
garantat, de asemenea, mai multe valori mobiliare de datorie
corelate, riscul ca acesta s nu performeze poate crete
semnificativ.
C10. n cazul entitilor pentru care este disponibil doar o cantitate
limitat de informaii, poate fi necesar consultarea informaiilor
disponibile despre entiti cu caracteristici similare de risc. n acest
proces pot fi utilizai i indicii de credit publicai. Dac exist
tranzacii secundare pentru instrumente de datorie structurate, pot
exista date suficiente pentru a fundamenta coreciile
corespunztoare de risc. Trebuie luat n considerare
senzitivitatea variabil la riscul de credit a obligaiilor diferite,
pentru a determina care dintre sursele de date privind creditele
furnizeaz informaia cea mai relevant. Corecia de risc sau marja
de credit aplicat se bazeaz pe suma pe care un participant pe
pia o va solicita pentru un anume instrument.
Riscul propriu de credit
C11. Deoarece riscul de credit asociat cu o datorie este important pentru
valoarea acesteia, exist opinia c, la evaluarea deinerii emitentului
unei datorii, riscul de credit al emitentului este relevant pentru
valoarea acesteia, n cazul transferului acestei datorii. n cazul n care
este adecvat s se presupun transferul unei datorii, indiferent de
limitrile abilitii contraprilor de a o transfera, de exemplu pentru
conformarea la cerinele de raportare financiar, exist mai multe
surse poteniale pentru a reflecta riscul propriu de credit n evaluarea

85
Standardele Internaionale de Evaluare

datoriilor. Acestea includ curba randamentului pentru obligaiunile


emitentului sau alte instrumente de datorie emise de acesta i
marjele de credit default swap, sau referiri la valoarea activului
corespondent. Totui, n multe cazuri, emitentul unei datorii nu va
avea abilitatea de a o transfera, ci doar s deconteze datoria cu
contrapartea.
C12. De asemenea, la introducerea coreciilor pentru riscul propriu de
credit, este important s se considere natura garaniei pentru datoria
care se evalueaz. O garanie care este n mod legal separat de
emitent reduce n mod normal riscul de credit. Dac datoriile sunt
subiect al unui proces zilnic de garantare, este posibil s nu se fac o
corecie semnificativ pentru riscul propriu de credit, deoarece
contrapartea este protejat de pierdere n cazul ncetrii plilor.
Standarde referitoare la active IVS 250 Instrumente financiare

Totui, garania pentru una din contrapri nu este disponibil pentru


alte contrapri. Astfel, dei unele datorii garantate pot s nu fie
subiectul unui risc de credit semnificativ, existena acelei garanii
poate afecta riscul de credit al altor datorii.
Lichiditate i activitatea pieei
C13. Instrumentele financiare sunt diferite, de la cele tranzacionate normal
n mod regulat pe burse de valori n volume ridicate pn la
instrumente convenite ntre dou pri care nu pot fi transferate ctre
o ter parte. Aceast diversitate de tipuri de instrumente presupune
luarea n considerare a lichiditii unui instrument, deci nivelul curent
de activitate a pieei este important n determinarea celei mai
adecvate abordri n evaluare.
C14. Lichiditatea i activitatea pieei pot fi evideniate n mod separat.
Lichiditatea unui activ este o msur a modului n care acesta poate
fi transferat rapid i facil contra unei sume de bani sau echivalent de
numerar. Activitatea pieei este o msur a volumului de tranzacii la
un moment dat, i este o msur mai degrab relativ i nu una
absolut, a se vedea IVS - Cadrul general.
C15. Dei sunt concepte separate, lipsa de lichiditate sau nivelurile reduse
de activitate ale pieei reprezint provocri n evaluare din cauza
lipsei datelor relevante de pia, respectiv de date care sunt fie
curente la data evalurii, fie se refer la un activ suficient de
asemntor pentru a conferi credibilitate. Cu ct lichiditatea sau
activitatea pieei sunt mai reduse, cu att va fi necesar o credibilitate
mai mare n abordrile n evaluare care utilizeaz tehnici de
corectare sau de acordare a unei importane diferite datelor de intrare
bazate pe dovezi despre alte tranzacii, pentru a reflecta fie
modificrile de pe pia, fie caracteristicile diferite ale activului.
Date de intrare pentru evaluare
C16. Cu excepia instrumentelor lichide care se tranzacioneaz pe o
burs de valori, unde preurile curente sunt observabile i accesibile
tuturor participanilor pe pia, datele de intrare pentru evaluare sau
sursele de date pot proveni din surse diferite. Sursele de date de
intrare utilizate n general sunt cotaii ale dealerilor sau provin de la
servicii consensuale de determinare a preurilor.

86
Standarde referitoare la active

C17. Dei nu prezint aceeai credibilitate precum dovada unei tranzacii


curente i relevante, dac astfel de informaii nu sunt disponibile,
atunci cotaiile dealerilor pot constitui urmtoarea cea mai bun
dovad asupra modului n care participanii pe pia ar evalua activul.
Totui, problemele asociate cu cotaiile dealerilor, care pot afecta
credibilitatea ca date de intrare pentru evaluare, includ urmtoarele:
n mod normal, dealerii doresc s fie formatori de pia i s emit
cotaii de cumprare pentru cele mai cutate instrumente, dar nu
i pentru emisiunile mai puin lichide. Deoarece lichiditatea se
reduce adesea n timp, pot fi gsite cu dificultate cotaii pentru
instrumentele mai vechi;

Standarde referitoare la active IVS 250 Instrumente financiare


interesul primar al dealerului este comercializarea i nu sprijinirea
evalurii, iar ei au o motivaie redus n a cerceta cu atenie o
cotaie furnizat pentru o evaluare, aa cum ar face-o pentru
cererea de vnzare sau de cumprare. Aceasta poate avea
consecine asupra calitii informaiei;
n cazul n care dealerii sunt contraparte pentru un instrument,
exist un conflict de interese inerent;
dealerii au motivaia de a furniza sfaturi cumprtorilor ntr-o
manier care prezint n mod favorabil deinerea.
C18. Serviciile consensuale de evaluare opereaz prin colectarea de la
mai muli participani subscriitori a informaiilor de pre pentru un
instrument. Acestea reflect mai multe cotaii din surse diferite, cu
sau fr ajustare statistic pentru a reflecta abaterile medii ptratice
sau distribuia cotaiilor.
C19. Serviciile consensuale de evaluare elimin problema conflictului de
interese asociat cu un singur dealer. Totui, acoperirea acestor
servicii este la fel de limitat ca n cazul cotaiilor unui singur dealer.
Ca n cazul oricrui set de date utilizat ca date de intrare pentru
evaluare, nelegerea surselor i a modului n care acestea sunt
ajustate statistic de ctre furnizor sunt eseniale pentru a nelege
importana care trebuie acordat acestora n procesul de evaluare.
Abordri n evaluare
C20. Multe tipuri de instrumente, mai ales cele tranzacionate pe bursele
de valori, sunt evaluate utiliznd modele automate de evaluare, care
folosesc algoritmi pentru analiza tranzaciilor de pia i produc
evaluri ale activului respectiv. Aceste modele au, adesea, legtur
cu platforme de tranzacionare brevetate. Nu este scopul acestor
standarde s examineze n detaliu astfel de modele, dei, ca i n
cazul altor modele sau abordri de evaluare semiautomate sau
clasice, aceste standarde stabilesc un context pentru utilizarea lor i
pentru raportarea rezultatelor.

87
Standardele Internaionale de Evaluare

C21. Fie c sunt automate sau clasice, diferitele metode de evaluare


utilizate pe pieele financiare sunt bazate pe variaii ale abordrii prin
pia, abordrii prin venit sau abordrii prin cost, descrise n IVS -
Cadrul general . Acest standard descrie cele mai utilizate metode i
aspecte care trebuie luate n considerare i datele de intrare
necesare pentru aplicarea acestor metode.
C22. La utilizarea unei anumite metode sau a unui model de evaluare, este
important asigurarea c acesta este calibrat n mod regulat cu
informaii observabile din pia. Acesta asigur c modelul reflect
condiiile curente de pia i identific orice deficien potenial.
Odat cu schimbarea condiiilor din pia, poate fi necesar
Standarde referitoare la active IVS 250 Instrumente financiare

schimbarea modelului/modelelor utilizate sau introducerea unor


corecii suplimentare a valorilor. Aceste corecii pot fi fcute pentru a
asigura c rezultatul corespunde obiectivului cerut pentru evaluare.

Abordarea prin pia


C23. n mod normal, cea mai bun indicaie asupra valorii de pia pentru
un instrument identic este un pre obinut de pe o platform bursier
recunoscut la sau aproape de momentul sau data evalurii. n cazul
n care nu au existat tranzacii recente i relevante, cotaiile sau
ofertele de pre pot fi, de asemenea, relevante.
C24. Dei adesea nu este necesar nicio corecie a preului dac
instrumentul este identic, informaia este suficient de recent pentru a
fi relevant i deinerea este similar, sunt necesare corecii dac
aceste condiii nu sunt ndeplinite. Exemple privind necesitatea
introducerii unor ajustri sau a acordrii unei importane diferite
preurilor din tranzacii sunt:
n cazul n care instrumentul de evaluat are caracteristici diferite
de cele pentru care sunt disponibile preuri,
exist diferene n mrimea sau volumul tranzaciilor fa de
deinerea evaluat,
dac tranzacia nu a avut loc ntre pri neprtinitoare, care s fi
acionat independent,
momentul tranzaciei, datele de la nchiderea bursei putnd fi
deformate.
C25. Un alt factor care poate crea o diferen ntre un pre de pe burs i
instrumentele care sunt evaluate, poate apare dac, prin transferul
deinerii, rezult fie crearea unei deineri de control, fie posibilitatea
schimbrii controlului.

88
Standarde referitoare la active

Abordarea prin venit


C26. Valoarea unui instrument financiar poate fi determinat prin
utilizarea metodei fluxului de numerar actualizat. Pe durata de
existen a instrumentului, fluxurile de numerar pot fi fixe sau
variabile. Caracteristicile instrumentului determin sau permit
estimarea fluxurilor de numerar. n general, se stabilesc
urmtoarele caracteristici ale unui instrument financiar:
ealonarea fluxurilor de numerar, respectiv momentele la care
entitatea se ateapt s realizeze fluxurile de numerar din
deinerea instrumentului,
calcularea fluxurilor de numerar, de exemplu, pentru un instrument

Standarde referitoare la active IVS 250 Instrumente financiare


de datorie, rata dobnzii aplicabil, respectiv rata cuponului, sau
pentru un instrument derivat, modul cum se calculeaz fluxurile de
numerar n legtur cu instrumentul suport sau cu indicele (sau
indicii),
ealonarea i condiiile pentru fiecare opiune din contract, de
exemplu put sau call, plat anticipat, opiuni de extindere sau
opiuni de convertibilitate,
protejarea drepturilor prilor la instrument, de exemplu condiiile
referitoare la riscul de credit pentru instrumentele de datorie,
prioritatea sau subordonarea fa de alte instrumente deinute.
C27. La determinarea ratei de actualizare adecvate este necesar s se
stabileasc ctigul care va fi cerut din deinerea instrumentului
pentru a compensa riscurile din:
caracteristicile i condiiile instrumentului, de exemplu
subordonarea,
riscul de credit, respectiv incertitudinea privind capacitatea
contraprii de a efectua plile la momentul scadenei,
lichiditatea i vandabilitatea instrumentului,
riscul de modificare a reglementrilor sau a cadrului juridic,
modul n care instrumentul este impozitat.
C28. Dac fluxurile de numerar viitoare nu se bazeaz pe valori
contractuale fixe, determinarea datelor de intrare necesare impune
estimarea venitului probabil. De asemenea, determinarea ratei de
actualizare va necesita ipoteze privind riscul. Rata de actualizare
trebuie s fie consecvent cu fluxurile de numerar, de exemplu dac
fluxurile sunt nainte de impozitare, atunci rata de actualizare trebuie
s provin de la alte instrumente, nainte de impozitare.
C29. n funcie de scopul evalurii, datele de intrare i ipotezele modelului
fluxului de numerar vor reflecta fie pe cele ale participanilor pe pia,
fie se vor baza pe ateptrile curente sau int ale deintorului. De
exemplu, dac scopul evalurii este determinarea valorii de pia,
sau a valorii juste conform definiiei IFRS, ipotezele trebuie s
reflecte pe cele ale participanilor pe pia. Dac scopul este
msurarea performanei unui activ fa de jaloane determinate de

89
Standardele Internaionale de Evaluare

administrator, de exemplu o rat intern a rentabilitii int, este


adecvat utilizarea unor ipoteze alternative.
Abordarea prin cost
C30. Principiul substituiei, specific abordrii prin cost, se aplic la
evaluarea instrumentelor financiare prin utilizarea metodei replicrii.
Aceast metod ofer o indicaie privind valoarea curent a unui
instrument sau unui portofoliu prin reproducerea sau replicarea
riscului i fluxurilor de numerar ntr-o alternativ ipotetic sau
sintetic. Aceast alternativ se bazeaz pe o combinaie de valori
mobiliare i/sau instrumente derivate simple, pentru a estima costul
pentru compensarea sau hedging-ul poziiei la data evalurii.
Standarde referitoare la active IVS 250 Instrumente financiare

Replicarea portofoliului se utilizeaz adesea pentru a simplifica


procedurile la evaluarea unui portofoliu de instrumente financiare
complexe (de exemplu cereri estimate de despgubire din asigurri
sau produse structurate), prin substituirea cu un portofoliu replic de
active care se pot evalua mai uor i, deci, riscul poate fi controlat
zilnic, mai eficient.
Control intern
C31. n comparaie cu alte clase de active, volumul de instrumente
financiare n circulaie este foarte mare, dar numrul participanilor
activi pe pia este relativ redus. Natura i volumul instrumentelor i
frecvena evalurii acestora nseamn c, adesea, evaluarea este
realizat pe calculator, cu modele de evaluare legate la platforme de
tranzacionare. Ca o consecin, multe instrumente sunt evaluate de
entitatea deintoare, chiar dac evaluarea este utilizat de pri
externe, de exemplu de investitori sau de autoriti de reglementare.
Incidena evalurilor efectuate de experii independeni ai unor tere
pri este mai rar dect n cazul altor clase de active.
C32. Evaluarea de ctre entitatea deintoare creeaz un risc semnificativ
n ceea ce privete modul de a percepe obiectivitatea evalurilor.
Dac evalurile sunt destinate utilizatorilor externi, trebuie luate
msuri pentru a se asigura c exist un control intern adecvat, pentru
a minimiza incertitudinea privind independena evalurii.
C33. Controlul intern se bazeaz pe proceduri interne de guvernan i
control, al cror scop este creterea ncrederii celor care se bazeaz
pe evaluare, n procesul de evaluare i obinere a concluziilor.
C34. Ca un principiu general, evalurile produse de front office al entitii
de intermediere i formare de pia, care trebuie incluse n raportrile
financiare sau pe care se va baza o ter parte, trebuie s fie
verificate i aprobate de back office. Autoritatea final pentru astfel
de evaluri trebuie s fie separat i pe deplin independent de
funciunile de preluare a riscului. Modalitile practice de a realiza o
separare a funciunilor variaz n funcie de natura entitii, de tipul
instrumentului de evaluat i de importana valorii respectivei clase a

90
Standarde referitoare la active

instrumentului pentru obiectivul general. Protocoale i controale


adecvate trebuie determinate atent, prin luarea n considerare a
incertitudinilor asupra obiectivitii, care ar putea fi percepute de o
ter parte care utilizeaz evaluarea.
C35. Exemplele de componente tipice ale controlului intern includ:
stabilirea unui grup responsabil cu politicile i procedurile de
evaluare i pentru supravegherea procesului de evaluare din
entitate, care include unii membri din afara entitii,
un protocol pentru stabilirea frecvenei i a metodelor de calibrare
i testare a modelelor de evaluare,

Standarde referitoare la active IVS 250 Instrumente financiare


criterii pentru verificarea anumitor evaluri de ctre diferii experi
interni sau externi,
identificarea pragurilor sau evenimentelor care impun o investigare
mai atent sau necesiti de dubl aprobare,
identificare procedurilor de stabilire a datelor de intrare
semnificative care nu sunt observabile direct din pia, de exemplu
prin stabilirea unor comitete de evaluare sau de audit.

91
Aplicaii ale evalurii

Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar


IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar

Coninut Paragrafe
Introducere
Definiii
STANDARD 1

Sfera misiunii de evaluare 27

Implementare 8

Raportarea evalurii 912

Data intrrii n vigoare 13


GHID DE APLICARE
Valoarea just G1G2
Agregarea G3
Date de intrare pentru evaluare i ierarhia valorii juste G4G5
Datorii G6G7
Deprecierea G8G11
Deprecierea: terenuri i cldiri G12G14
Deprecierea: imobilizri corporale mobile G15
Deprecierea: componentizare G16G17
Contracte de leasing G18G19
Clasificarea contractelor de leasing G20G23
Clasificarea contractelor de leasing imobiliar G24G28
Investiia imobiliar n leasing G29G32
Evaluarea activelor sau a datoriilor n leasing G33G37
Alocarea preului de achiziie G38G40

93
Standardele Internaionale de Evaluare

Testarea deprecierii G41G42


Testarea deprecierii valoarea recuperabil G43
Testarea deprecierii valoarea de utilizare G44G49
Testarea deprecierii valoarea just minus costurile de vnzare G50G51
ANEX
Imobilizri corporale n sectorul public A1A11

INTRODUCERE
Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar

Evalurile sunt cerute pentru diferite scopuri contabile, n cursul elaborrii


rapoartelor financiare sau a situaiilor financiare ale companiilor sau ale altor
entiti. Exemple de astfel de scopuri contabile diferite sunt cuantificarea
valorii unui activ sau a unei datorii pentru nregistrarea acesteia n situaia
poziiei financiare, alocarea preului de achiziie al unei ntreprinderi,
testarea deprecierii, clasificarea leasingului i datele de intrare pentru
calcularea cheltuielilor cu amortizarea n contul de profit i pierderi.
Seciunea Ghid de aplicare a acestei Aplicaii face referire la diferitele
cerine ale Standardelor Internaionale de Raportare Financiar (IFRS-uri).
Dei IFRS-urile sunt standardele de raportare financiar adoptate pe scar
larg la nivel global, i standardele naionale se utilizeaz foarte des. Dei
nu este cazul s facem referire la standardele contabile naionale ntr-un
document internaional de ndrumare, multe dintre aceste standarde
naionale sunt similare sau se apropie de IFRS-uri. De aceea, ghidul oferit
n acest document poate fi relevant i pentru evaluri ce au ca referin
Standarde de Raportare Financiar, altele dect IFRS-urile.

DEFINIII
n aceast Aplicaie se folosesc definiiile urmtoare:
Standarde de Raportare Financiar: orice standarde recunoscute sau
adoptate pentru elaborarea situaiilor periodice privind poziia financiar a
unei entiti. Acestea se mai numesc i standarde de contabilitate.
Standarde Internaionale de Raportare Financiar (IFRS-uri):
standardele i interpretrile adoptate de ctre Consiliul pentru Standarde
Internaionale de Contabilitate (IASB). Acestea cuprind:
(a) Standardele Internaionale de Raportare Financiar,
(b) Standardele Internaionale de Contabilitate, i
(c) Interpretrile elaborate de Comitetul pentru Interpretarea Standardelor
Internaionale de Raportare Financiar (IFRIC) sau de fostul Comitet
Permanent pentru Interpretri (SIC).

94
Aplicaii ale evalurii

Element de nregistrare n contabilitate: nivelul la care un activ, care


urmeaz s fie evaluat, este agregat cu alte active sau este dezagregat.

STANDARD
1. Evalurile efectuate pentru a fi incluse ntr-o situaie financiar vor fi
realizate astfel nct s respecte cerinele Standardelor de Raportare
Financiar aplicabile. Se aplic i principiile coninute n Standardele
generale (IVS 101, 102 i 103), cu excepia cazului n care acestea
sunt modificate n mod specific de ctre o cerin a standardului de
contabilitate relevant sau a acestui standard.

Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar


Sfera misiunii de evaluare (IVS 101)
2. Pentru a se conforma cerinei IVS 101, paragraful 2(c), de a preciza
scopul evalurii, sfera misiunii va include identificarea Standardelor
de Raportare Financiar aplicabile, inclusiv scopul contabil specific
pentru care este cerut evaluarea. Scopul contabil reprezint
utilizarea pentru care evaluarea este necesar n situaiile financiare,
de exemplu cuantificarea valorii contabile, alocarea preului de
achiziie ca urmare a unei combinri de ntreprinderi, testarea
deprecierii, clasificarea leasingurilor sau calcularea cheltuielilor cu
deprecierea pentru un activ.
3. n plus fa de cerina de a identifica activul ce urmeaz s fie
evaluat, conform IVS 101, paragraful 2(d), sfera misiunii va include i
precizarea modului n care acel activ este utilizat sau clasificat de
ctre entitatea raportoare. Tratamentul contabil cerut pentru active
sau datorii identice sau similare poate fi diferit n funcie de modul n
care acestea sunt utilizate de o entitate. De exemplu:
tratamentul proprieti imobiliare deinut de o entitate poate fi
diferit, acesta depinznd de faptul dac este ocupat n scopul
realizrii obiectului de activitate al entitii, este deinut ca o
investiie, este un surplus fa de cerine sau, n cazul unei
companii de dezvoltare imobiliar, este tratat ca stoc comercial;
instrumentele financiare deinute pentru a obine fluxuri de
numerar contractuale, care conin exclusiv pli ale sumei
mprumutate i ale dobnzii pot fi tratate diferit fa de alte tipuri
de instrumente;
imobilizrile necorporale dobndite printr-o fuziune sau printr-o
achiziie a unei ntreprinderi pot fi tratate diferit fa de activele
similare deja deinute de o entitate.
Atunci cnd un activ este utilizat mpreun cu alte active identificabile
separat, se va identifica elementul de nregistrare n contabilitate.
Standardul de Raportare Financiar relevant poate indica modul n
care va fi stabilit elementul de nregistrare n contabilitate sau gradul
de agregare pentru diferite tipuri de active sau pentru diferite scopuri
contabile.

95
Standardele Internaionale de Evaluare

Pentru a se conforma cu IVS 101, paragraful 2(e), tipul valorii va fi


clar identificat. Exemple de astfel de tipuri ale valorii cerute de
standardele de contabilitate includ valoarea just, valoarea realizabil
net i valoarea recuperabil. Definiia lor este coninut n
standardul de contabilitate relevant.
4. Pentru a se conforma cu IVS 101, paragraful 2(i), orice ipoteze care
se vor face, vor fi declarate. Ipotezele adecvate vor varia n funcie de
modul n care un activ este deinut sau clasificat. Cele mai multe
Standarde de Raportare Financiar prevd c situaiile financiare se
elaboreaz plecnd de la premisa c entitatea se supune principiului
Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar

continuitii activitii, cu excepia cazului n care managementul fie


intenioneaz s lichideze entitatea, fie s nceteze activitatea
comercial, fie nu are alt alternativ realist dect acestea. Cu
excepia instrumentelor financiare, n mod normal, se consider ca
fiind adecvat ipoteza conform creia activul sau activele vor
continua s fie utilizate ca pri ale ntreprinderii creia i aparin.
Aceast ipotez nu se aplic n cazurile n care este clar c exist fie
intenia de a lichida entitatea sau de a renuna la un anumit activ, fie
c exist o cerin de a se lua n considerare suma care ar putea fi
recuperat prin cedarea sau din retragerea activului.
5. De asemenea, este necesar s se declare i ipotezele care vor fi
fcute pentru a defini elementul de nregistrare n contabilitate, de
exemplu, dac activul va fi evaluat de sine stttor sau n combinaie
cu alte active. Este posibil ca standardul de contabilitate relevant s
conin precizri referitoare la ipotezele sau la premisele evalurii
care pot fi fcute.
6. n mod obinuit, nu este normal ca o evaluare efectuat n scopul
raportrii ntr-o situaie financiar s fie fcut pe baza unei ipoteze
speciale.
7. Cnd se iau n considerare restriciile enunate n IVS 101, paragraful
2(j), se vor avea n vedere urmtoarele:
(a) msura i forma oricror referine la evaluare, care ar putea
aprea n situaiile financiare publicate;
(b) msura n care evaluatorii au obligaia de a rspunde la
ntrebrile privind evaluarea, ridicate de ctre auditorul entitii.
Referinele adecvate referitoare la aceste aspecte vor fi incluse n
sfera misiunii de evaluare.

Implementare (IVS 102)


8. Nu exist cerine suplimentare atunci cnd se efectueaz evaluri
pentru raportarea financiar.

96
Aplicaii ale evalurii

Raportarea evalurii (IVS 103)


9. n plus fa de cerinele minime ale IVS 103 Raportarea evalurii, un
raport de evaluare pentru utilizarea ntr-o situaie financiar va
include i referinele adecvate la problemele abordate n sfera
misiunii, n conformitate cu paragrafele 27, de mai sus.
10. De asemenea, raportul va cuprinde orice informaie pe care entitatea
raportoare este obligat s o furnizeze conform Standardelor de
Raportare Financiar relevante. Exemple de informaii cu privire la
evaluarea valorii juste, a cror dezvluire este necesar, includ
metodele i ipotezele semnificative folosite n evaluare i/sau dac
cuantificarea a fost determinat prin referin la preurile observabile

Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar


sau la tranzaciile recente de pe pia. Unele standarde cer i
informaii despre sensitivitatea evalurii fa de modificrile unor date
de intrare semnificative.
11. Atunci cnd efectul unei ipoteze asupra evalurii este important,
efectul acelei ipoteze va fi precizat n raport.
12. Pentru a se conforma cerinei de a preciza restriciile privind
utilizarea, distribuirea sau publicarea conform IVS 103, paragraful
5(j), n raport vor fi menionate orice condiii cu privire la modul n
care raportul poate fi reprodus sau la modul n care se poate face
referire la acesta n situaiile financiare publicate ale entitii.

Data intrrii n vigoare


13. Data intrrii n vigoare a acestui standard este 1 ianuarie 2012, dei
este ncurajat adoptarea lui nainte de aceast dat.

97
Standardele Internaionale de Evaluare

GHID DE APLICARE
Aceast seciune ofer informaiile de fond privind cerinele generale de
evaluare conform IFRS-urilor. IFRS-urile sunt publicate de ctre Consiliul
pentru Standarde Internaionale de Contabilitate (IASB). IRFS-urile cuprind
standarde i interpretri numerotate individual. Standardele publicate iniial,
nainte de anul 2001, sunt denumite IAS (Standardele Internaionale de
Contabilitate). Standardele publicate ulterior sunt denumite IFRS. Diferitele
extrase din IFRS-uri i referirile la acestea din prezentul ghid sunt reproduse
cu permisiunea Fundaiei IFRS.
Referirile la IFRS-uri i la alte publicaii ale IASB sunt realizate n
Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar

conformitate cu cele publicate, la data la care aceast aplicaie a evalurii


este publicat. IFRS-urile i interpretarea lor se schimb pe parcursul
timpului. n consecin, referirile din prezentul document sunt supuse
riscului de a nu mai fi de actualitate. Acest document nu trebuie folosit
pentru a nlocui referirile la IFRS-urile curente sau la interpretrile publicate
de ctre IASB sau de Fundaia IFRS. Mai multe informaii cu privire la IFRS-
uri i la alte publicaii asociate pot fi obinute de pe website-ul www.ifrs.org.
Acest ghid este elaborat pentru a asista specialitii n evaluare i pentru a-i
ajuta pe utilizatori s neleag anumite cerine de evaluare ale IFRS-urilor.
Dei scopul acestui ghid este de a reflecta practicile de evaluare general
acceptate la data publicrii, acesta nu impune nicio cerin obligatorie.
Referirile la cerinele de contabilizare se supun prevederilor IFRS-urilor
relevante, iar n cazul unui conflict ntre acest ghid i IFRS-uri, IFRS-urile
vor prevala. Chiar dac pot exista cerine similare n alte Standarde de
Raportare Financiar, IVSC nu face nicio afirmaie referitoare la relevana
acestui ghid fa de aceste standarde.
Valoarea just
G1. Valoarea just reprezint fie tipul cerut al valorii, fie o opiune permis
pentru multe tipuri de active sau datorii, n conformitate cu IFRS-urile.
IFRS 13 Evaluarea valorii juste conine urmtoarea definiie:
Valoarea just este preul care ar fi primit pentru a vinde un activ sau
pltit pentru a transfera o datorie ntr-o tranzacie normal ntre
participanii pe pia la data evalurii. 9
Aceast definiie nlocuiete definiiile mai vechi care apar n diverse
IFRS-uri. Trebuie avut n vedere i faptul c aceast definiie difer
de aceea care apare n IVS - Cadrul general i care este utilizat, de
obicei, n alte scopuri, dect pentru raportare financiar.
G2. Aceast definiie i comentariul asociat din IFRS 13 indic n mod clar
faptul c valoarea just, conform IFRS, este un concept diferit de
valoarea just, aa cum este aceasta definit i comentat n IVS -
Cadrul general. Comentariul din IFRS 13 i, n special referirile la
participanii pe pia, la o tranzacie normal, tranzacie ce are loc pe

9
IFRS Foundation.

98
Aplicaii ale evalurii

piaa principal sau pe cea mai avantajoas pia i pentru cea mai
bun utilizare a unui activ, arat clar faptul c valoarea just, conform
IFRS-urilor, este similar, n general, cu conceptul de valoare de
pia, aa cum aceasta este definit i comentat n IVS - Cadrul
general. Astfel, pentru multe scopuri practice, valoarea de pia,
conform IVS, ndeplinete cerina de evaluare a valorii juste, conform
IFRS 13, supus unor ipoteze specifice cerute de ctre standardul de
contabilitate, cum ar fi stipulrile privind elementul de nregistrare
sau ignorarea restriciilor de vnzare.

Agregarea

Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar


G3. Valoarea just, conform IFRS-urilor, se aplic elementului de
nregistrare n contabilitate pentru un activ sau o datorie, aa cum se
specific n standardul corespunztor. Aceasta este, de obicei, activul
sau datoria individual, dar n anumite condiii, se poate aplica unui
grup de active nrudite. IFRS 13 impune ca fiind necesar, n cazul
activelor, s se determine dac valoarea maxim pentru participanii
de pe pia ar putea rezulta din folosirea activului n combinaie cu
alte active sau datorii, privite ca un grup sau din utilizarea activului de
sine stttor. Aceast cerin, de a stabili modul n care activele
individuale se presupun a fi agregate cu alte active poteniale
complementare, este conform cu cerinele IVS 101 Sfera misiunii de
evaluare i IVS 103 Raportarea evalurii.

Datele de intrare pentru evaluare i ierarhia valorii juste


G4. IFRS 13 include o ierarhie a valorii juste care clasific evalurile n
funcie de natura datelor de intrare disponibile. Pe scurt, cele trei
niveluri ale ierarhiei sunt urmtoarele:
datele de intrare de nivel 1 sunt cotaiile de pre (neajustate) de
pe pieele active pentru active sau datorii identice pe care
entitatea le poate accesa la data evalurii;
datele de intrare de nivel 2 sunt date de intrare, altele dect
cotaiile de pre cuprinse la nivelul 1, care pot fi observate pentru
activ sau pentru datorie, fie direct, fie indirect;
datele de intrare de nivel 3 sunt date de intrare neobservabile
pentru activ sau pentru datorie. 10
Aceast ierarhie apare i n IFRS 7 Instrumente financiare:
prezentarea informaiilor.
G5. IFRS 13 cere ca, n situaiile financiare, s fie indicat nivelul din
aceast ierarhie al oricrui activ sau al oricrei datorii evaluate la
valoarea just. Exist cerine de contabilizare suplimentare n
legtur cu evalurile efectuate prin utilizarea datelor de intrare de
nivel 3. De aceea, pentru un raport de evaluare elaborat n scopul

10
IFRS Foundation.

99
Standardele Internaionale de Evaluare

utilizrii n situaiile financiare, ntocmit conform IFRS-urilor, este


adecvat s includ informaii suficiente despre datele de intrare
folosite pentru evaluare, pentru a permite ca entitatea raportoare s
ncadreze corect activele pe categorii, n cadrul acestei ierarhii.

Datorii
G6. IFRS 13 prevede c evaluarea unei datorii presupune faptul c
aceasta este transferat unui participant pe pia la data evalurii; nu
se presupune a fi decontat cu cealalt parte sau stins n alt mod.
Atunci cnd pentru datorie nu exist un pre de pia observabil,
valoarea sa trebuie estimat prin utilizarea aceleiai metode pe care
Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar

ar folosi-o cealalt parte n tranzacie pentru a estima valoarea


activului corespondent. Valoarea just a unei datorii reflect riscul de
neperforman asociat cu datoria, dar l consider a fi acelai, nainte
i dup presupusul transfer. Riscul de neperforman include efectul
propriului risc de credit al entitii.
G7. n IFRS 13 exist prevederi speciale referitoare la situaiile n care nu
exist un activ corespondent unei datorii, aa cum este cazul multor
datorii nefinanciare. De asemenea, n estimarea valorii juste, exist o
cerin de a ignora orice restricie contractual sau de alt natur
privind posibilitatea unei entiti de a transfera o datorie.

Deprecierea
G8. IAS 16 include o cerin pentru o entitate de a declara amortizarea
mijloacelor fixe. n contextul raportrii financiare, amortizarea este o
cheltuial nregistrat n situaiile financiare care reflect consumarea
unui activ pe parcursul duratei de via util a acestuia pentru o
entitate. Exist o cerin de a amortiza separat componentele unui
activ care au un cost semnificativ n cadrul ntregului. Componentele,
care au o durat de via util similar i care se amortizeaz ntr-un
mod similar, pot fi grupate. n cazul proprietii imobiliare, de obicei
terenul nu se amortizeaz. Deseori evalurile sunt solicitate pentru
calcularea valorii amortizabile.
G9. Termenul de depreciere este folosit cu nelesuri diferite n evaluare i
n raportarea financiar. n contextul evalurii, deprecierea, de obicei,
este folosit pentru a face referire la coreciile aplicate costului de
reproducere sau de nlocuire a activului, pentru a reflecta deprecierea
activului atunci cnd se utilizeaz abordarea prin cost, astfel nct s
indice valoarea activului atunci cnd nu este disponibil o dovad
despre vnzri. n contextul raportrii financiare, deprecierea
(amortizarea) se refer la cheltuiala nregistrat pentru a reflecta
alocarea sistematic a valorii amortizabile a unui activ, pe durata lui
de via util pentru entitate.

100
Aplicaii ale evalurii

G10. Pentru a estima cheltuiala care trebuie fcut cu amortizarea, este


necesar determinarea valorii amortizabile. Aceasta este diferena,
dac exist vreuna, ntre valoarea contabil a activului i valoarea
rezidual a acestuia. Pentru a stabili valoarea rezidual, trebuie s
se determine durata de via util a activului. Aceti termeni sunt
definii n IAS 16, dup cum urmeaz:
valoarea amortizabil reprezint costul unui activ sau alt valoare
care nlocuiete costul n situaiile financiare minus valoarea
rezidual a activului,
valoarea contabil este valoarea la care un activ este recunoscut
dup ce se deduc deprecierea (amortizarea) cumulat i pierderile

Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar


cumulate din depreciere,
valoarea rezidual reprezint suma estimat pe care o entitate ar
obine-o n prezent din cedarea unui activ, dup scderea
costurilor asociate cedrii, dac activul ar avea deja vechimea i
starea prevzute la sfritul duratei lui de via util,
durata de via util este fie (a) perioada n care un activ este
preconizat a fi disponibil pentru utilizare de ctre o entitate, fie (b)
numrul de uniti de producie sau alte uniti similare, pe care
entitatea preconizeaz s le obin de la activ.
G11. Trebuie reinut faptul c valoarea contabil poate avea ca baz fie
costul istoric, fie valoarea just minus amortizarea cumulat i
pierderile cumulate din depreciere. Valoarea rezidual i durata de
via util trebuie s fie revizuite cel puin la sfritul fiecrui an
financiar.
Deprecierea: terenuri i cldiri
G12. IAS 16 recunoate c, de obicei, terenul are o durat de via util
nelimitat, ceea ce nseamn c ar trebui s fie considerat separat i
s nu se amortizeze. Primul pas n stabilirea valorii amortizabile
atribuibil unei proprieti imobiliare sau unei pri a unei proprieti
imobiliare, este, deci, stabilirea valorii componentei teren. Acest lucru
se face, de obicei, prin stabilirea valorii terenului la data situaiei
financiare relevante i apoi scderea acesteia din valoarea contabil
a proprietii imobiliare, adic terenul i cldirile considerate
mpreun, pentru a stabili valoarea care poate fi atribuit cldirilor.
Aceasta este o valoare teoretic, ntruct ea nu s-ar putea realiza
avnd n vedere faptul c, de obicei, cldirile nu pot fi vndute fr
terenul pe care acestea sunt situate.
G13. Dup ce a fost stabilit valoarea teoretic pentru componenta cldire,
trebuie estimat valoarea rezidual a cldirii. Pentru a face acest
lucru este necesar s se estimeze durata de via util. Este
important de reinut faptul c aceasta poate fi diferit de durata de
via economic rmas, aa cum aceasta ar fi recunoscut de un
participant tipic pe pia. Conform IAS 16, durata de via util este
specific entitii. Dac proprietatea nu ar fi disponibil entitii pentru

101
Standardele Internaionale de Evaluare

ntreaga sa durat de via sau dac entitatea decide c respectiva


cldire va fi n scurt timp un surplus pentru cerinele sale, atunci
aceasta va fi durata de via util.
G14. Valoarea rezidual este o valoare curent, de la data situaiei
financiare, dar n ipoteza c activul se afl deja la finalul vieii sale
utile i ntr-o stare corespunztoare acestei ipoteze. Cldirile pot
avea o durat de via economic care depete perioada pentru
care acestea vor fi disponibile sau cerute de entitate i, de aceea, pot
avea o valoare rezidual semnificativ.

Deprecierea: imobilizri corporale mobile


Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar

G15. Durata de viaa util a unui element de natura imobilizrilor corporale


mobile este mai probabil s coincid cu durata de via economic a
acelui element ntruct, n general, ratele de depreciere sunt mai mari
dect n cazul cldirilor, ceea ce nseamn c duratele de via
economic sunt mai scurte. Totui, diferena dintre durata de via
util pentru entitate i durata de via economic rmas ar trebui
luat n considerare.

Deprecierea: componentizare
G16. Atunci cnd valoarea contabil are la baz costul istoric, costul acelor
componente care au att un cost semnificativ n relaie cu ntregul,
ct i o durat de via util care diferit semnificativ, trebuie s fie
stabilit imediat.
G17. Atunci cnd valoarea contabil are la baz valoarea just a
elementului, va fi necesar o alocare pe componente a valorii juste a
acestuia. Dei ar fi posibil s se determine valoarea atribuibil unei
componente a elementului de natura imobilizrilor corporale mobile,
dac exist o pia activ pentru acele componente, n alte cazuri
componentele nu vor fi tranzacionate activ. Situaia din urm este
valabil, de obicei, pentru componentele unei cldiri, de exemplu,
cldirile sunt rar vndute fr instalaiile necesare pentru nclzire,
iluminat i aerisire, iar instalaiile ncorporate nu pot fi vndute fr
cldire. Atunci cnd valoarea componentelor individuale nu poate fi
determinat n mod credibil, valoarea atribuibil ntregului este
alocat pe componente. Raportul dintre costul elementului i costul
ntregului poate constitui o baz adecvat pentru o astfel de alocare.

Contracte de leasing
G18. Conform IAS 17, contractele de leasing sunt clasificate pentru a fi
incluse n situaiile financiare fie ca leasing-uri operaionale, fie ca
leasing-uri financiare. 11 Evalurile pot fi cerute pentru a stabili cum se
clasific un contract de leasing i, dac acesta este clasificat ca
leasing financiar, pentru a determina valoarea contabil a activului i
a datoriei. Aceste tipuri de leasing sunt definite n IAS 17, astfel:

11
IASB revizuiete n prezent modul n care se trateaz din punct de vedere contabil
leasingurile, iar propunerile iniiale implic schimbri majore, inclusiv eliminarea diferenei
curente dintre leasingurile operaionale i cele financiare.

102
Aplicaii ale evalurii

un leasing financiar este operaiunea de leasing care transfer n


mare msur toate riscurile i recompensele aferente dreptului de
proprietate asupra unui activ. Titlul de proprietate poate fi sau nu
transferat;
un leasing operaional este operaiunea de leasing care nu intr n
categoria leasingului financiar.
G19. Pentru contractele de leasing avnd ca obiect proprietatea imobiliar
se aplic reguli speciale. n afar de investiiile imobiliare, elementele
teren i cldire ale unei proprieti imobiliare trebuie s fie
considerate separat pentru clasificarea contractului fie ca leasing
financiar, fie ca leasing operaional. Prevederile pentru investiiile

Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar


imobiliare sunt descrise n paragrafele G29G32. IAS 17 nu se aplic
pentru activele biologice, aa cum sunt definite acestea n IAS 41.

Clasificarea contractelor de leasing


G20. Testul de clasificare depinde mai degrab de natura contractului
dect de forma acestuia. De exemplu, un contract ntre dou pri,
pentru utilizarea unui activ n schimbul unei pli, poate s nu fie
numit contract de leasing, dar dac sunt ndeplinite condiiile impuse
de IAS 17, atunci va fi necesar ca acest contract s fie considerat ca
un leasing.
G21. n IAS 17, se enumer urmtoarele exemple de situaii care ar putea
indica existena unui leasing financiar, fie individual, fie n combinaie.
Acestea nu reprezint teste absolute, ci doar ilustraii:
(a) contractul de leasing transfer locatarului dreptul de proprietate
asupra activului pn la sfritul duratei contractului de leasing;
(b) locatarul are opiunea de a cumpra activul, la un pre estimat a
fi suficient de mic fa de valoarea just, 12 la data la care
opiunea devine exercitabil, astfel nct, la nceputul
contractului de leasing, exist certitudinea rezonabil c
opiunea va fi exercitat;
(c) durata contractului de leasing acoper, n cea mai mare parte,
durata de via economic a activului, chiar dac titlul de
proprietate nu este transferat;
(d) la nceputul contractului de leasing, valoarea actualizat a plilor
minime de leasing este cel puin egal cu aproape ntreaga
valoare just a activului n sistem de leasing;
(e) activele n sistem de leasing au un caracter att de specializat,
nct numai locatarul le poate utiliza fr modificri majore;
(f) dac locatarul poate rezilia contractul de leasing, pierderile
locatorului generate de rezilierea contractului sunt suportate de
locatar;
(g) ctigurile sau pierderile rezultate din variaia valorii juste a
valorii reziduale sunt n sarcina locatarului;

12
A se vedea paragraful G33.

103
Standardele Internaionale de Evaluare

(h) locatarul are capacitatea de a continua leasingul pentru o a


doua perioad, la o chirie care este substanial mai mic fa de
chiria de pia. 13
G22. IAS 17 subliniaz faptul c aceste criterii enumerate sunt doar
exemple i indicii i nu pot fi ntotdeauna concludente. Dac alte
caracteristici arat clar c leasingul nu transfer n mare msur
toate riscurile i beneficiile aferente, atunci leasingul este clasificat ca
un leasing operaional. De exemplu, acesta poate fi cazul dac
proprietatea asupra activului este transferat la sfritul contractului
de leasing, n schimbul unei pli variabile egale cu valoarea sa just
la acel moment sau dac exist ajustri regulate ale chiriei, la nivelul
Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar

pieei din acel moment sau prin referirea la un indice al inflaiei.


G23. Clasificarea leasingului se face la nceputul contractului de leasing.
Clasificarea presupune o estimare a msurii n care se transfer
beneficiile economice printr-un contract de leasing. n multe cazuri, o
apreciere calitativ a termenilor contractului de leasing va indica rapid
clasificarea corect, fr a fi necesar evaluarea diferitelor drepturi
ale contractului de leasing. Totui, evalurile pot fi cerute pentru a
ajuta la stabilirea beneficiilor locatorului i respectiv ale locatarului, de
exemplu la estimarea valorii reziduale la sfritul contractului, pentru
a stabili dac leasingul a acoperit o parte semnificativ din durata de
via economic a activului.
Clasificarea contractelor de leasing imobiliar
G24. Atunci cnd un contract de leasing are ca obiect un teren i o cldire
sau mai multe cldiri la un loc, IAS 17 impune ca cele dou
componente s fie considerate separat n scopul clasificrii. Dac
componenta contractului de leasing atribuibil cldirii este un leasing
financiar, va fi necesar s se fac o alocare a chiriei iniiale, lund
drept criteriu valorile juste relative ale fiecrei componente, la data
nceperii contractului de leasing.
G25. n cazul celor mai multe contracte de leasing imobiliar terenul i
cldirile revin locatorului la sfritul contractului de leasing. Deseori
exist i prevederi care impun ca chiria s fie reajustat periodic
pentru a reflecta modificrile intervenite n valoarea proprietii i
frecvent o obligaie a locatarului de a napoia locatorului cldirile n
stare bun. Acestea, de obicei, sunt indicii asupra faptului c
locatorul nu a transferat locatarului n mare parte toate riscurile i
beneficiile aferente dreptului de proprietate asupra cldirilor sau
terenului, atunci cnd a ncheiat contractul de leasing. Ca urmare,
multe contracte de leasing, care au ca obiect terenuri i cldiri, sunt
uor identificabile drept contracte de leasing operaional.
G26. Contractele de leasing financiar, avnd ca obiect terenuri i cldiri, se
ncheie atunci cnd leasingul este folosit ca mijloc de a finana o
posibil achiziie a proprietii de ctre locatar, de exemplu prin
intermediul unei opiuni de cumprare a titlului de proprietate al

13
Fundaia IFRS.

104
Aplicaii ale evalurii

locatorului, pentru o sum nominal, dup ce au fost fcute plile


chiriei specificate. Ocazional, contractele de leasing care nu sunt clar
structurate ca acorduri financiare pot ndeplini unele dintre criteriile
privind existena unui leasing financiar, de exemplu atunci cnd
plile chiriei nu reflect valoarea suport a proprietii. n astfel de
cazuri este necesar o analiz mai detaliat a valorii riscurilor i
beneficiilor transferate de la locator ctre locatar, pentru a stabili
clasificarea corect.
G27. Atunci cnd un contract de leasing are ca obiect o parcel de teren i
o cldire construit pe aceasta, alocarea chiriei pe fiecare
component este o sarcin care poate fi fcut corect atunci cnd n
localitate exist o pia activ pentru terenuri similare pentru

Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar


dezvoltare. n alte situaii, de exemplu, atunci cnd contractul de
leasing are ca obiect o parte dintr-o cldire cu mai multe spaii de
nchiriat, fr s existe un teren identificabil atribuibil unui anume
contract de leasing, o alocare credibil este imposibil. IAS 17
impune condiia ca atunci cnd nu se poate realiza o alocare
credibil, ntregul leasing s fie clasificat drept leasing financiar, cu
excepia cazului n care este clar c ambele componente fac obiectul
unui contract de leasing operaional. Dac este clar c ambele
componente sunt leasinguri operaionale nc de la nceput, exerciiul
alocrii nu este necesar.
G28. n practic, contractele de leasing avnd ca obiect o parte dintr-o
cldire cu mai multe spaii de nchiriat, de obicei, sunt leasing-uri
operaionale i ntreaga proprietate va fi clasificat ca investiie
imobiliar de ctre locator. n astfel de cazuri alocarea nu este
necesar. n cazurile n care componenta cldire face, n mod clar,
obiectul unui contract de leasing financiar, componenta teren este n
majoritatea cazurilor identificabil. Se ntmpl rar ca cldirea s
ndeplineasc criteriile pentru a fi clasificat ca leasing operaional i
componenta teren s nu poat fi clar identificat. Totui, dac exist
un astfel de caz, nu trebuie s fie realizat o alocare ntre teren i
cldire pe baza unor criterii neconcludente. n astfel de condiii,
ntreaga proprietatea imobiliar ce face obiectul contractului de
leasing ar trebui s fie considerat un leasing financiar.
Investiia imobiliar n leasing
G29. Conform IAS 17, nu este necesar s se fac o alocare ntre
componenta teren i cldiri ale unei investiii imobiliare, deinut
printr-un contract de leasing i contabilizat prin folosirea modelului
valorii juste.
G30. Investiia imobiliar este frecvent deinut de un investitor printr-un
contract de leasing, de exemplu, un contract de leasing pe termen
lung avnd ca obiect un teren pe care a construit cldiri, care sunt
apoi nchiriate ca o investiie. Deoarece, de obicei, terenul nu se
depreciaz, un contract de leasing avnd ca obiect un teren poate
prea corect clasificat ca un contract de leasing operaional i ca
urmare, nu va fi inclus n situaia privind poziia financiar. Totui,
recunoscnd faptul c multe investiii imobiliare mari sunt deinute pe
aceast baz, IAS 40 prevede c la recunoaterea iniial a unei
investiii imobiliare deinut printr-un contract de leasing, aceasta va fi
considerat ca un leasing financiar, conform IAS 17.

105
Standardele Internaionale de Evaluare

G31. Dei prevederile mai sus menionate arat c de obicei nu exist


neclariti cu privire la clasificare i alocare n cazul investiiei
imobiliare, persist ns o potenial anomalie. Valoarea dreptului
investitorului asupra unei investiii imobiliare deinut printr-un
contract de leasing reflect diferena dintre plile efectuate conform
contractului de leasing iniial i ncasrile sau ncasrile poteniale
obinute prin contractul sau contractele de subnchiriere, a se vedea
IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare. Totui, IAS 17
prevede c nu este adecvat ca datoriile pentru activele nchiriate s
fie nscrise n situaiile financiare, ca o deducere din activele
nchiriate.
Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar

G32. Pentru a se conforma acestei cerine, IAS 40 prevede c atunci cnd


valoarea unei investiii imobiliare, deinut printr-un contract de
leasing, este valoarea net a tuturor plilor ce urmeaz s fie fcute
pentru a ajunge la valoarea contabil, este necesar s se adauge
orice datorie recunoscut aferent operaiunii de leasing. Trebuie
menionat faptul c aceasta este numai o corecie contabil i nu ar
trebui s fie reflectat sau anticipat n evaluarea dreptului
investitorului (locatorului).
Evaluarea activului sau datoriei dintr-un contract de leasing
G33. Atunci cnd un contract de leasing este identificat ca fiind un leasing
financiar, locatarii trebuie s contabilizeze activul sau datoria folosind
ca baz fie valoarea just a activului nchiriat, fie valoarea actualizat
a plilor minime de leasing, alegnd-o pe cea mai mic dintre
acestea, fiecare fiind determinat la nceputul contractului de leasing.
IFRS 13 Evaluarea valorii juste nu se aplic contractelor de leasing.
G34. n contextul IAS 17, valoarea unui activ este considerat separat de
orice datorie creat de leasing. Atunci cnd se contabilizeaz dreptul
locatarului ntr-un leasing financiar este necesar s se cuantifice
valoarea activului, prin estimarea valorii beneficiului pe care un
participant pe pia l-ar obine ca urmare a dreptului de folosin a
activului pe ntreaga durat a contractului de leasing. n cazul
contractelor de leasing avnd ca obiect proprieti imobiliare, altele
dect investiiile imobiliare, este important de menionat faptul c
acestea nu coincid cu valoarea dreptului de folosin al locatarului,
creat prin contractul de leasing (a se vedea IVS 230 Drepturi asupra
proprietii imobiliare), avnd n vedere faptul c aceasta din urm
reflect att datoria aferent leasingului, precum i valoarea activului.
G35. Plile minime de leasing sunt definite n IAS 17. Pe scurt, ele
reprezint plile efectuate pe durata contractului de leasing, pe care
locatarul trebuie s le efectueze, excluznd orice chirie neprevzut,
taxele i sumele pltite locatorului pentru servicii. Plile minime de
leasing includ orice valoare rezidual garantat locatorului, de ctre
locatar. ntruct chiriile neprevzute sunt excluse din calculul plilor
minime de leasing, iar plile trebuie s fie clar stabilite n cadrul
contractului de leasing, de obicei, evalurile nu sunt necesare.

106
Aplicaii ale evalurii

G36. IAS 17 prevede faptul c valoarea actualizat a plilor minime de


leasing ar trebui calculat folosind o rat de actualizare echivalent
cu rata implicit a dobnzii din contractul de leasing sau, n lipsa
acesteia, o rat marginal de ndatorare a locatarului. Pentru
calcularea ratei implicite a dobnzii din contractul de leasing, este
necesar stabilirea valorii juste a activului negrevat de sarcini la data
nceperii contractului de leasing i a valorii sale reziduale la sfritul
leasingului.
G37. Cerinele privind amortizarea din IAS 16 se aplic i activelor n
sistem de leasing i, de aceea, pot fi relevante i paragrafele
G8G17.

Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar


Alocarea preului de achiziie
G38. n urma unei combinri de ntreprinderi, adic achiziia unui pachet de
control ntr-una sau n mai multe ntreprinderi, IFRS 3 i impune
dobnditorului s contabilizeze tranzacia prin recunoaterea
activelor identificabile separat dobndite i a datoriilor asumate la
valoarea just. Conform IFRS 3, fondul comercial reprezint diferena
dintre preul de achiziie pltit pentru transferul ntreprinderii i
valoarea just a activelor nete identificabile achiziionate.
G39. Activele corporale ale unei ntreprinderi sunt, n general, uor
identificabile i pot fi evaluate separat. Identificarea i evaluarea
imobilizrilor necorporale identificabile separat poate ridica mai multe
dificulti, ns Comentariul la IVS 210 Imobilizri necorporale conine
ndrumri relevante.
G40. IFRS 3 prezint excepii de la cele de mai sus, privind recunoaterea
i/sau evaluarea unora dintre activele sau datoriile identificabile.
Cerinele specifice se aplic datoriilor contingente, impozitelor pe
venit, beneficiilor angajailor, activelor de despgubire, drepturilor
redobndite, recompenselor bazate pe acordarea de aciuni i
activelor deinute pentru a fi vndute.
Testarea deprecierii
G41. Deprecierea are loc atunci cnd valoarea contabil a unui activ
depete valoarea ce poate fi recuperat fie prin continuarea
utilizrii sale, fie prin vnzarea activului. Conform IAS 36 Deprecierea
activelor, o entitate trebuie s reanalizeze diferitele categorii de
active, la data fiecrei situaii privind poziia financiar, pentru a stabili
dac exist orice indiciu c un activ ar putea fi depreciat. Deprecierea
poate fi semnalat de o diminuare a valorii unui activ, cauzat de
modificri ale pieei sau tehnologice, de nvechirea activului, de
subperformana activului n comparaie cu beneficiul ateptat sau de
o intenie de a ntrerupe sau de a restructura activitatea entitii.
Anumite active (fondul comercial i imobilizrile necorporale cu o
durat de via nedeterminat sau care nu sunt nc disponibile
pentru a fi utilizate) trebuie testate anual pentru a identifica
deprecierea.

107
Standardele Internaionale de Evaluare

G42. Dac se consider c exist depreciere, valoarea contabil a


activului, derivat fie din costul istoric, fie dintr-o evaluare anterioar,
trebuie diminuat pn la nivelul valorii recuperabile. Aceasta este
valoarea cea mai mare dintre valoarea de utilizare a activului i
valoarea lui just minus costurile generate de vnzare.
Testarea deprecierii valoarea recuperabil
G43. Valoarea recuperabil este valoarea cea mai mare dintre valoarea de
utilizare i valoarea just minus costurile generate de vnzare. Nu
este ntotdeauna necesar s se determine ambele valori; dac una
dintre acestea depete valoarea contabil a activului, activul nu
Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar

este depreciat i nu mai este necesar estimarea celeilalte valori.


Testarea deprecierii valoarea de utilizare
G44. Valoarea de utilizare este definit de IAS 36 ca valoarea actualizat a
fluxurilor de numerar viitoare preconizate s se obin de la un activ
sau de la o unitate generatoare de numerar. O unitate generatoare
de numerar este cel mai mic grup identificabil de active care
genereaz intrri de numerar independente ntr-o mare msur de
intrrile de numerar generate de alte active sau grupuri de active.
G45. Valoarea de utilizare este specific entitii, ntruct aceasta reflect
fluxurile de numerar pe care entitatea se ateapt se le obin din
utilizarea n continuare a unui activ pe durata lui de via util
anticipat i din cedarea lui la finele acestei perioade.
G46. IAS 36 prevede c n calcularea valorii de utilizare a unui activ vor fi
incluse urmtoarele elemente:
(a) o estimare a fluxurilor de numerar viitoare pe care entitatea se
ateapt s le obin de la activul respectiv;
(b) ateptrile privind posibilele fluctuaii ale valorii sau plasarea n
timp a acelor fluxuri de numerar viitoare;
(c) valoarea n timp a banilor, n funcie de rata curent a dobnzii la
plasamentele fr risc de pe pia;
(d) preul suportrii incertitudinii inerente activului;
(e) ali factori, cum ar fi absena lichiditii, pe care participanii pe
pia ar lua-o n calcul la estimarea valorii fluxurilor de numerar
viitoare pe care entitatea se ateapt s le obin de la activul
respectiv. 14
G47. Fluxurile de numerar ateptate trebuie testate pentru a le verifica
rezonabilitatea, asigurndu-se c ipotezele care stau la baza
previziunilor fcute de entitate sunt n concordan cu rezultatele
efective anterioare, cu condiia ca efectele unor evenimente sau
situaii ulterioare, care nu au existat cnd aceste fluxuri efective de

14
Fundaia IFRS.

108
Aplicaii ale evalurii

numerar au fost generate, s justifice aceste rezultate. Fluxurile de


numerar se estimeaz pentru activ n situaia lui curent i, de aceea,
fluxurile de numerar ateptate nu trebuie s reflecte orice creteri
datorate unor restructurri sau modernizri ale activului, pe care
entitatea nu le-a angajat nc.
G48. Rata de actualizare adecvat va reflecta ctigul pe care participanii
pe pia l cer pentru o investiie care ar genera fluxuri de numerar
egale ca mrime, plasare n timp i profil de risc cu cele pe care
entitatea se ateapt s le obin din utilizarea activului.
G49. IAS 36 prezint observaii detaliate pentru estimarea valorii de

Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar


utilizare.
Testarea deprecierii valoarea just minus costurile generate de
vnzare
G50. Valoarea just minus costurile generate de vnzare a unui activ sau
unei uniti generatoare de numerar reprezint suma care poate fi
obinut din vnzarea sa, n cadrul unei tranzacii neprtinitoare, ntre
pri hotrte i aflate n cunotin de cauz, minus costurile
asociate cedrii. Cu excepia cazului n care entitatea deintoare a
activului este obligat s l vnd la data evalurii, fr o durat
adecvat de expunere pe pia, aceasta nu este o vnzare forat.
G51. Costurile generate de vnzare sunt costurile direct atribuibile
tranzaciei, de exemplu, costurile legale, costurile de marketing,
costurile aferente ndeprtrii activului, taxele nerecuperabile
aferente tranzaciei i orice cost direct pentru scoaterea la vnzare a
activului sau a unitii generatoare de numerar. Acestea nu includ
costurile colaterale, de exemplu acele costuri implicate de
reorganizarea ntreprinderii ca urmare a cedrii.

109
Standardele Internaionale de Evaluare

Anex Imobilizri corporale din sectorul public


Standardele Internaionale de Contabilitate pentru Sectorul Public
A1. Consiliul Federaiei Internaionale a Contabililor pentru Standardele
Internaionale de Contabilitate pentru Sectorul Public (IPSASB)
elaboreaz standarde de contabilitate pentru entitile din sectorul
public, numite Standardele Internaionale de Contabilitate pentru
Sector Public (IPSAS). Fragmentele extrase din IPSAS 17 i IPSAS 21
n paragrafele A6, A8 i A10 provin din Manualul IFAC de Hotrri
Internaionale de Contabilitate pentru Sectorul Public 2010 al
Consiliului IPSAS, publicat de Federaia Internaional a Contabililor
Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar

(IFAC), n luna mai 2010 i sunt folosite cu permisiunea IFAC.


A2. IPSAS i interpretarea acestora se modific pe parcursul timpului. Ca
urmare, referirile din prezentul document sunt supuse riscului de a nu
mai fi de actualitate. Acest document nu trebuie folosit pentru a nlocui
referirile la prezentele IPSAS, aa cum acestea sunt publicate de
IFAC. Versiunea curent a IPSAS poate fi obinut de pe website-ul
www.ifac.org/PublicSector.
A3. IPSAS conin principii similare cu cele cuprinse n IFRS, dar sunt
adresate mediului din sectorul public. Acesta impune o cerin ca
anumite active i datorii s fie estimate la valoarea just. La fel ca n
cazul IFRS, IVSB consider c valoarea just, n acest context, se
obine prin aplicarea valorii de pia, aa cum aceasta este definit n
IVS - Cadrul general. Multe tipuri de imobilizri corporale, deinute de
organismele din sectorul public sunt specializate mai degrab pentru
livrarea unui anumit serviciu, dect ca un mijloc de a genera fluxuri de
numerar i se schimb rar sau niciodat printr-o tranzacie de pia.
Aceast anex identific prevederile specifice ale IPSAS care
afecteaz aplicarea valorii juste la aceste active.
Tipuri de imobilizri corporale din sectorul public
A4. Proprietatea imobiliar din sectorul public include active imobiliare
obinuite generatoare de numerar ca i active care nu genereaz
numerar, precum i active imobiliare specializate, care includ active de
patrimoniu i active protejate, active de infrastructur, cldiri publice,
instalaii pentru furnizarea serviciilor de utiliti publice i active
recreaionale. La fel ca n cazul activelor din sectorul privat, activele din
sectorul public pot fi clasificate n active necesare exploatrii i active
din afara exploatrii. Activele din afara exploatrii includ active de
natura unei investiii i active n surplus. Aceste categorii sunt
contabilizate n moduri diferite.
A5. Multe active de patrimoniu aparin sectorului public. Un activ de
patrimoniu este un activ care are o semnificaie cultural, de mediu
nconjurtor sau istoric. Activele de patrimoniu pot fi cldiri istorice i
monumente, situri arheologice, zone protejate i rezervaii naturale i
opere de art. Activele de patrimoniu prezint, de obicei, urmtoarele
caracteristici, dei aceste caracteristici nu sunt specifice numai
activelor de patrimoniu:

110
Aplicaii ale evalurii

beneficiul lor economic n termeni culturali, de mediu, educaionali i


istorici nu este reflectat n totalitate ntr-o valoare financiar bazat
doar pe un pre de pia;
obligaiile legale i/sau statutare pot impune interdicii sau restricii
severe privitoare la cedarea prin vnzare;
ele sunt deseori de nenlocuit, iar beneficiul lor economic poate
crete odat cu timpul, chiar dac starea lor fizic se deterioreaz;
estimarea duratelor lor de via util poate fi dificil, iar n anumite
cazuri acestea pot fi de cteva sute de ani.

Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar


Imobilizri corporale din exploatare
A6. La fel ca i echivalentul su IAS 16 din IFRS, IPSAS 17 Imobilizri
corporale permite aplicarea a dou modele pentru recunoaterea
activelor din exploatare n situaia privind poziia financiar: modelul
costului i modelul valorii juste. Atunci cnd se aplic modelul valorii
juste, este necesar o reevaluare curent a activului. Atunci cnd o
entitate adopt opiunea reevalurii la valoarea just, activele sunt
nregistrate n situaia privind poziia financiar, la valoarea lor just.
IPSAS 17, paragrafele 4547, prevede urmtoarele:
Valoarea just a elementelor de imobilizri corporale se
determin, n general, prin evaluare, pe baza dovezilor de pe
pia. Valoarea just a elementelor de imobilizri corporale este,
n general, valoarea lor de pia determinat prin evaluare.
Acolo unde nu exist dovezi de pia disponibile pentru a
determina valoarea de pia a unui element de proprietate
imobiliar, ntr-o pia activ i lichid, valoarea just a
elementului poate fi stabilit n raport cu celelalte elemente cu
caracteristici similare, n circumstane i locaii similare.
Dac nu exist dovezi de pia pentru valoarea just, din cauza
naturii specializate a elementului de imobilizare corporal
mobil, o entitate poate determina valoarea just prin
utilizareacostului de nlocuire net sau a abordrilor prin costul
de restaurare sau pe baza unitilor de servicii
A7. Dei n IPSAS nu exist un echivalent pentru IFRS 13 Evaluarea
valorii juste, conform politicii stabilite de convergen ntre IPSAS i
IFRS, valoarea just ar trebui s fie estimat ntr-o manier care s
fie n concordan cu IFRS.

Lipsa dovezilor de pia


A8. Pentru anumite active din sectorul public, stabilirea valorii acestora
poate fi dificil din cauza lipsei tranzaciilor de pia pentru aceste
active. Unele entiti din sectorul public pot fi deintoare a
numeroase astfel de active. IPSAS 17, paragraful 47, ofer
urmtoarele ndrumri:

111
Standardele Internaionale de Evaluare

valoarea just a unui teren vacant din proprietatea de stat, care


a fost deinut pentru o lung perioad de timp, n care au avut loc
puine tranzacii, poate fi estimat n raport cu valoarea de pia a
unui teren cu caracteristici i topografie similare, dintr-o locaie
similar, pentru care exist dovezi de pia. n cazul cldirilor
specializate i al altor structuri realizate de om, valoarea just
poate fi estimat prin utilizarea abordrii prin costul de nlocuire
net sau prin abordarea prin costul de restaurare sau a unitilor de
servicii (a se vedea IPSAS 21). n multe cazuri, costul de nlocuire
net al unui activ poate fi stabilit n raport cu preul de cumprare al
unui activ similar, cu un potenial de servicii rmas similar, de pe o
pia activ i lichid. n anumite cazuri, costul de reproducere al
Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar

unui activ va fi cel mai bun indiciu al costului su de nlocuire. De


exemplu, n cazul unei eventuale pierderi, o cldire a
parlamentului poate fi mai degrab reprodus dect nlocuit cu
un sediu alternativ, datorit semnificaiei sale pentru comunitate.
A9. Din cauza lipsei de dovezi despre tranzaciile de pia comparabile
pentru multe active din sectorul public, de cele mai multe ori,
abordarea prin pia nu poate fi folosit. Paragraful de mai sus
confirm utilizarea unor metode de evaluare alternative pentru a
estima valoarea just a activului, toate fcnd parte din abordarea
prin cost, descris n IVS - Cadrul general. IPSAS 21, la care se face
referire mai sus, conine cteva ndrumri referitoare la aceste
metode.
Deprecierea
A10. IPSAS 21 Deprecierea activelor generatoare de fluxuri nemonetare
conine prevederi similare cu cele din IAS 36, a se vedea IVS 300.
Testul pentru deprecierea activului generator de fluxuri nemonetare,
care include n mare parte imobilizri corporale utilizate pentru
furnizarea unui serviciu public, cere ca valoarea contabil s fie
ajustat la valoarea cea mai mare dintre valoarea lui just minus
costurile generate de vnzare i valoarea de utilizare a activului.
IPSAS 21, paragraful 14, prevede c valoarea de utilizare a unui activ
generator de fluxuri nemonetare este valoarea actualizat a
serviciului potenial rmas al activului. Standardul ofer apoi
ndrumri suplimentare asupra metodelor de estimare a serviciului
potenial rmas, dup cum urmeaz:
(a) Abordarea prin costul de nlocuire net IPSAS 21, paragrafele 41
43:
Conform acestei abordri, valoarea actualizat a potenialului
de servicii rmas al unui activ se determin ca fiind costul de
nlocuire net al activului. Costul de nlocuire al unui activ este
costul nlocuirii potenialului brut de serviciu al activului. Acest
cost este diminuat pentru a reflecta activul n starea lui de
utilizare. Un activ poate fi nlocuit fie prin reproducerea
(replicarea) activului existent, fie prin nlocuirea potenialului
brut de servicii al activului. Costul de nlocuire net se determin

112
Aplicaii ale evalurii

ca fiind costul de reproducere sau costul de nlocuire al


activului, oricare din aceste costuri este mai mic, minus
amortizarea cumulat calculat pe baza unui astfel de cost,
pentru a reflecta potenialul de servicii deja consumat sau
expirat al activului.
Costul de nlocuire i costul de reproducere ale unui activ se
determin pe o baz optimizat. Explicaia este c entitatea
nu ar nlocui sau reproduce activul printr-un activ similar dac
activul nlocuit sau reprodus ar fi un activ supraproiectat sau
supradimensionat. Activele supraproiectate conin caracteristici
care nu sunt necesare pentru bunurile sau serviciile pe care le

Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar


furnizeaz activul. Activele supradimensionate sunt activele
care au o capacitate mai mare dect cea necesar pentru
satisfacerea cererii de bunuri i servicii furnizate de activ.
Determinarea costului de nlocuire sau a costului de
reproducere a unui activ, pe o baz optimizat, reflect astfel
potenialul de servicii cerut de la activ.
n anumite cazuri, capacitatea de rezerv sau excedentar
este pstrat din motive de siguran sau din alte motive.
Aceasta rezult din nevoia de a se asigura o capacitate
disponibil adecvat de servicii, pentru situaiile speciale ale
entitii. De exemplu, departamentul de pompieri trebuie s
aib maini de rezerv pentru a putea asigura serviciile
necesare n caz de urgen. O astfel de capacitate de rezerv
sau excedentar face parte din potenialul de servicii cerut al
activului.
(b) Abordarea prin costul de restaurare IPSAS 21, paragraful 44:
Costul de restaurare este costul de reconstituire a potenialului
de servicii al unui activ, la nivelul anterior deprecierii. Conform
acestei abordri, valoarea actualizat a potenialului de servicii
rmas al activului se determin prin scderea costului estimat
de restaurare a activului din costul curent de nlocuire a
potenialului de servicii rmas al activului, la nivelul anterior
deprecierii. Cel din urm cost este determinat, de regul, ca
fiind cel mai mic cost dintre costul de nlocuire net i costul de
reproducere net al activului. Paragrafele 41 i 43 conin
ndrumri suplimentare referitoare la determinarea costului de
nlocuire sau a costului de reproducere al unui activ.
(c) Abordarea prin unitile de servicii IPSAS 21, paragraful 45:
Conform acestei abordri, valoarea actualizat a potenialului
de servicii rmas al activului se determin prin diminuarea
costului curent al potenialului de servicii rmas al activului,
nainte de depreciere, pentru a se conforma cu numrul redus
de uniti de servicii preconizat pentru activul aflat n stare de
depreciere. Ca i n abordarea prin costul de restaurare, costul
curent al nlocuirii potenialului de servicii rmas al activului,
nainte de depreciere, se determin uzual ca fiind costul de

113
Standardele Internaionale de Evaluare

reproducere net sau costul de nlocuire net al activului, nainte


de depreciere, oricare dintre cele dou costuri este mai mic.
A11. IPSAS 17 admite faptul c anumite active de patrimoniu au un
potenial de servicii diferit de valoarea lor de patrimoniu, cum ar fi, de
exemplu, o cldire istoric folosit pentru birouri. n aceste cazuri, ele
pot fi recunoscute i evaluate pe aceeai baz ca i alte elemente ale
imobilizrilor corporale. n cazul altor active de patrimoniu, potenialul
lor de servicii este limitat la caracteristicile lor de patrimoniu, ca de
exemplu monumentele i ruinele. Existena unui potenial de servicii
alternativ poate influena abordarea n evaluare adoptat.
Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar

114
Aplicaii ale evalurii

IVS 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii

Aplicaii ale evalurii IVS 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului
imobiliare pentru garantarea mprumutului

Coninut Paragrafe
Introducere
STANDARD 1
Sfera misiunii de evaluare 25
Implementare 6
Raportarea evalurii 78
Data intrrii n vigoare 9
GHID DE APLICARE
Dreptul asupra proprietii imobiliare G1G2
Stimulente G3
Abordri n evaluare G4
Tipuri de proprietate imobiliar G5
Investiia imobiliar G6G9
Proprietatea imobiliar ocupat de proprietar G10
Proprietatea imobiliar specializat G11G12
Proprietatea imobiliar generatoare de afaceri G13
Proprietatea n dezvoltare G14G17
Active epuizabile G18

INTRODUCERE
Deseori creditele de la bnci i de la alte instituii financiare sunt garantate
cu drepturile asupra proprietii imobiliare ale debitorului. Creditarea se
poate face pe calea unei ipotecri sau prin alte forme de pli fixe sau
variabile. Factorul comun este acela c creditorul are puterea de a-i
recupera creditul prin preluarea controlului asupra garaniei, n cazul
incapacitii de plat a debitorului. Ca garanie pot fi oferite diferite tipuri de
proprietate imobiliar.

STANDARD
1. Principiile coninute n Standardele generale i n IVS 230 Drepturi
asupra proprietii imobiliare se aplic evalurilor n scopul garantrii
mprumutului, cu excepia cazului n care acestea sunt modificate de
acest standard. Acest standard conine numai acele modificri,
cerine suplimentare sau exemple specifice asupra modalitilor n
care se aplic Standardele generale.

115
Standardele Internaionale de Evaluare

Sfera misiuni de evaluare (IVS 101)


Aplicaii ale evalurii IVS 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului

2. Pentru a se conforma cerinei de a confirma identitatea i statutul


evaluatorului din IVS 101, paragraful 2(a), sfera misiunii de evaluare
va include orice informaii despre orice implicare substanial pe care
o are evaluatorul att cu proprietatea imobiliar supus evalurii, ct
i cu creditorul sau cu creditorul probabil. Importana implicrii
curente sau trecute este o problem de raionament profesional
pentru evaluator, dar principalul criteriu este dac implicarea ar putea
genera dubii n gndirea unei persoane rezonabile, despre
capacitatea evaluatorului de a oferi o evaluare imparial n cazul n
care aceasta a fost descoperit dup ce evaluarea a fost fcut.
3. Pentru a se conforma cu cerina de a identifica activele supuse
evalurii, din IVS 101, paragraful 2(d), dreptul asupra proprietii
imobiliare, care urmeaz s fie utilizat pentru garantarea creditelor
sau altor scheme de finanare, trebuie s fie clar identificat mpreun
cu afacerea n care dreptul este investit.
4. Tipul valorii care urmeaz s fie specificat, conform IVS 101,
paragraful 2(e), n mod normal, va fi valoarea de pia. Unii creditori
cer evaluri fcute pe ipoteza unei vnzri forate sau impun o limit
de timp pentru cedarea ipotetic a proprietii imobiliare. Deoarece
impactul asupra preului, al oricrei constrngeri privind perioada de
marketing, va depinde de situaiile existente la data cnd vnzarea
are loc, nu este realist s se fac speculaii asupra preului care ar
putea fi obinut, fr cunoaterea prealabil a acelor situaii. O
evaluare se poate face pe baza unor ipoteze speciale definite,
precizate n sfera misiunii de evaluare. n astfel de cazuri, trebuie
fcut o precizare c valoarea va fi valabil numai la data evalurii i
c nu poate s fie atins n cazul unei incapaciti viitoare de plat,
cnd att condiiile pieei, ct i situaiile de vnzare pot fi diferite.
5. Evalurile pentru garantarea mprumutului deseori sunt cerute s se
fac pe baza unei ipoteze speciale, respectiv c a avut loc o
schimbare n starea sau condiia unei proprieti. Pentru a se
conforma cu cerina pentru formularea oricrei ipoteze din IVS 101,
paragraful 2(i), orice ipoteze speciale, care sunt necesare, trebuie s
fie incluse n sfera misiunii de evaluare. Exemple de ipoteze speciale,
care, de obicei, se fac n evaluarea pentru garantarea mprumutului,
sunt:
(a) c o construcie proiectat ar fi fost finalizat la data evalurii,
(b) c un contract de nchiriere propus a proprietii ar fi fost semnat
la data evalurii,
(c) c un grad de ocupare specificat ar fi fost atins la data evalurii,
(d) c vnztorul a impus o limit de timp pentru vnzare, care a
fost necorespunztoare pentru un marketing adecvat.
Implementare (IVS 102)
6. Nu exist cerine suplimentare cnd se fac evaluri pentru garantarea
mprumutului.

116
Aplicaii ale evalurii

Raportarea evalurii (IVS 103)

Aplicaii ale evalurii IVS 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului
7. n plus fa de elementele cerute de IVS 103 Raportarea evalurii, un
raport de evaluare n scopul garantrii mprumutului va include trimiteri
adecvate la aspectele abordate n sfera misiunii de evaluare, conform
paragrafelor 25, de mai sus. Raportul trebuie s includ i un
comentariu asupra factorilor care sunt relevani pentru estimarea de
ctre creditori a performanelor garaniei pe parcursul duratei propuse
a creditului. Exemple de astfel de factori sunt:
(a) activitatea curent i tendinele pe piaa relevant;
(b) cererea trecut, curent i viitoare anticipat pentru tipul de
proprietatea imobiliar i pentru localizare;
(c) orice cerere potenial sau eventual pentru utilizri alternative,
care exist sau care poate fi anticipat la data evalurii;
(d) impactul oricror evenimente previzibile, la data evalurii, asupra
valorii viitoare a garaniei, pe perioada creditului. Un exemplu ar
fi un chiria care exercit o opiune de reziliere a unui contract
de nchiriere;
(e) n cazul n care valoarea de pia este determinat pe baza unei
ipoteze speciale, raportul va include:
(i) o explicaie a ipotezei speciale,
(ii) un comentariu asupra oricrei diferene importante ntre
valoarea de pia i valoarea de pia determinat pe baza
ipotezei speciale,
(iii) un comentariu referitor la faptul c o astfel de valoare ar
putea s nu fie realizabil la o dat viitoare, cu excepia
cazului n care situaia de fapt este la fel ca cea descris n
ipoteza special.
8. Cnd creditul propus are rolul de a asigura cumprarea unui drept
asupra proprietii imobiliare, n mod normal, va exista un pre de
vnzare agreat sau confirmat. Trebuie fcute cereri de ofert pentru a
stabili acest pre, iar rezultatul acestor cereri de ofert s fie
menionat n raport. Cnd exist o diferen ntre un pre de
tranzacie recent sau un pre de tranzacie n curs de stabilire i
valoarea rezultat din evaluare, raportul trebuie s conin un
comentariu despre motivele acestei diferene.

Data intrrii n vigoare


9. Data intrrii n vigoare a acestui standard este 1 ianuarie 2012, dei
este ncurajat adoptarea lui nainte de aceast dat.

117
Standardele Internaionale de Evaluare

GHID DE APLICARE
Aplicaii ale evalurii IVS 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului

Dreptul asupra proprietii imobiliare


G1. Existena sau crearea de alte drepturi va avea un impact asupra valorii
dreptului asupra proprietii imobiliare oferit ca garanie. Prin urmare,
este important ca toate drepturile aferente proprietii imobiliare
subiect s fie identificate, mpreun cu prile care au dobndit acele
drepturi. n cazul n care nu au fost furnizate informaii detaliate despre
titlul de proprietate sau acesta nu este disponibil, ar trebui s fie
stabilite n mod clar ipotezele care au fost fcute pentru dreptul
respectiv asupra proprietii imobiliare. De asemenea, o bun practic
este recomandarea ca aceste chestiuni s fie verificate nainte de
acordarea oricrui credit.
G2. Este necesar pruden n cazul n care proprietatea imobiliar oferit
ca garanie face obiectul unui contract de leasing ctre o parte legat
sau conectat cu creditorul. Dac leasingul are un flux de venit mai
favorabil dect cel care ar fi obinut pe pia, ntr-o evaluare a
proprietii n scopul garantrii creditului, poate fi oportun s nu se in
seama de existena contractului de leasing.
Stimulente
G3. Nu este ceva neobinuit ca un vnztor al proprietii imobiliare,
ndeosebi un dezvoltator imobiliar sau un comerciant, s ofere
stimulente cumprtorilor. Exemple ale unor astfel de stimulente sunt
garanii pentru venitul din chirie, contribuii la costurile de degajare a
reziduurilor sau de amenajare fcute de cumprtor sau la furnizarea
de mobilier sau echipamente. Valoarea de pia nu ia n considerare
orice pre majorat de contraprestaii sau de faciliti speciale. Cnd
acestea exist, este adecvat s se fac un comentariu asupra
efectului pe care orice stimulent oferit l are asupra preurile reale de
vnzare realizate, deoarece stimulentele ar putea s nu fie disponibile
creditorului n cazul n care acesta a trebuit s se bazeze pe garanie.
Abordri n evaluare
G4. Toate abordrile utilizate pentru formarea i fundamentare unei
opinii asupra valorii de pia se bazeaz pe informaii de pia. Dei
n formularea unei opinii asupra valorii de pia, n scopul garantrii
mprumutului, pot fi utilizate cele trei abordri indicate n IVS -
Cadrul general, dac proprietatea imobiliar este att de
specializat nct exist dovezi insuficiente pentru a se utiliza fie
abordarea prin pia, fie abordarea prin venit, nu este adecvat ca
proprietatea imobiliar s fie privit ca fiind o garanie admisibil.
Ca urmare, abordarea prin cost este rareori utilizat n evalurile
pentru acest scop, fiind numai un mijloc de verificare a rezonabilitii
valorii determinat prin utilizarea altei abordri.
Tipuri de proprietate imobiliar
G5. Diferitele tipuri de proprietate imobiliar au caracteristici diferite, n
calitate de garanie. Este important ca evaluarea dreptului imobiliar
relevant trebuie s in seama de acestea, n scopul de a oferi n

118
Aplicaii ale evalurii

mod corespunztor creditorului informaii referitoare la caracterul


adecvat al proprietii ca garanie i pentru a ajuta creditorul s

Aplicaii ale evalurii IVS 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului
identifice orice factori de risc asociai cu proprietatea imobiliar, pe
durata creditrii.
Investiia imobiliar
G6. Investiia imobiliar n scopuri de creditare, de obicei, se evalueaz
pe o baz de activ cu activ, dei unii creditori pot acorda un credit
contra valorii unui portofoliu definit. n astfel de situaii este necesar
s se fac o distincie ntre valoarea investiiei imobiliare individuale,
presupunndu-se c ea se vinde n mod individual i valoarea
acesteia cnd este considerat ca parte a portofoliului.
G7. Trebuie luat n considerare cererea estimat pentru proprietatea
imobiliar i pentru comercializarea ei viitoare, pe durata
mprumutului i consilierea adecvat asupra condiiilor de pia
curente, coninute n raport. Aceast consiliere nu ar trebui s conin
predicia evenimentelor sau a valorilor viitoare, ci trebuie s reflecte
ateptrile curente de pe pia asupra performanelor viitoare ale
investiiei, bazate pe tendinele curente. Cu toate acestea, n cazul n
care astfel de informaii sugereaz un risc semnificativ privind plile
viitoare ale chiriei, impactul acestui risc asupra evalurii ar trebui s
fie luat n considerare i comentat n raport.
G8. n mod normal, este n afara sferei misiunii de evaluare activitatea de
consiliere asupra capacitii unui chiria de a plti chiria n viitor i
asupra altor obligaii aferente nchirierii, dincolo de informaiile
disponibile despre chiria, care se gsesc n domeniul public i la
dispoziia tuturor participanilor de pe pia.
G9. Dac, n procesul de evaluare, venitul generat de proprietatea
imobiliar este dependent n mod esenial de un chiria sau de
chiriaii dintr-un singur sector sau domeniu de activitate sau de alt
factor, care ar putea produce instabilitatea viitoare a venitului,
impactul ar trebui s fie luat n considerare. n anumite cazuri, poate fi
adecvat o estimare a valorii proprietii imobiliare bazat pe o
utilizare alternativ, pe ipoteza unei posesii vacante.
Proprietatea imobiliar ocupat de proprietar
G10. O proprietate imobiliar ocupat de proprietar, evaluat pentru
scopuri de creditare, va fi evaluat n mod normal pe ipoteza c
proprietatea imobiliar este transferat ca fiind negrevat de sarcini
de ctre proprietarul ocupant, adic cumprtorul are dreptul absolut
de folosin i dispoziie, precum i de posesie. Aceasta nu exclude
luarea n considerare a proprietarului existent ca fiind participant pe
pia, dar necesit s fie exclus din evaluare orice avantaj special
atribuibil ocuprii de ctre proprietar, avantaj care poate fi reflectat
n evaluarea proprietii.
Proprietatea imobiliar specializat
G11. O proprietate imobiliar specializat poate avea o valoare
semnificativ numai ca parte a ntreprinderii creia i aparine. n

119
Standardele Internaionale de Evaluare

evalurile pentru garantarea mprumutului, dac nu exist alte


instruciuni, astfel de proprieti imobiliare se vor evalua pe ipoteza
Aplicaii ale evalurii IVS 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului

special c ntreprinderea i-a ncetat activitatea i, deci, garania


respectiv va reflecta valoarea pentru o utilizare alternativ. Evaluarea
va include luarea n considerare a costurilor i riscurilor care vor fi
implicate pentru realizarea acelei utilizri.
G12. Evaluarea unei proprieti imobiliare specializate poate fi cerut n
cazul n care proprietatea imobiliar este parte a unei ntreprinderi
care i continu activitatea. n astfel de situaii, valoarea este
dependent de continuarea obinerii de profit de ctre ntreprindere.
n acest caz, trebuie fcut distincia dintre valoarea proprietii
imobiliare ca parte a ntreprinderii i valoarea proprietii imobiliare n
situaia c ntreprinderea nu se afl n funcionare sau ar trebui s fie
nchis.
Proprietatea imobiliar generatoare de afaceri
G13. Valoarea proprietii imobiliare generatoare de afaceri va reflecta, n
mod normal, potenialul acesteia de a genera venit, datorat cldirilor
sau altor structuri care sunt destinate numai pentru un anumit tip de
afacere. Natura specializat a unor astfel de proprieti imobiliare
arat c aici poate exista o diferen semnificativ ntre valoarea lor,
ca parte a unei entiti aflate n exploatare i valoarea lor n situaia n
care nu este ocupat de o afacere. Dac entitatea i-a ncetat
activitatea, orice cumprtor interesat s o cumpere ar avea nevoie
de timp pentru a restabili o nou afacere n proprietatea imobiliar i
ar suporta finanarea cheltuielilor de nfiinare i alte costuri de dotare
cu echipamente a proprietii imobiliare, pentru obinerea oricror
licene i autorizaii necesare, etc. Cnd un creditor se bazeaz pe
valoarea respectiv a dreptului asupra proprietii imobiliare ca
garanie, o evaluare pentru garantarea mprumutului trebuie s
comenteze impactul ncetrii oricrei activiti de afaceri asupra
dreptului respectiv. n anumite cazuri, valoarea pentru o utilizare
potenial alternativ poate reprezenta valoarea de pia.
Proprietatea imobiliar n dezvoltare
G14. Proprietile imobiliare deinute pentru dezvoltare sau amplasamentele
destinate pentru construcia de cldiri se evalueaz avndu-se n
vedere drepturile i autorizaiile de dezvoltare existente i poteniale.
Orice ipoteze cum ar fi aspectele de zonare i ali factori importani
trebuie s fie rezonabile i s reflecte pe cele care ar fi fcute de
participanii pe pia.
G15. Abordarea n evaluarea proprietilor n dezvoltare va depinde de
etapa de dezvoltare a proprietii imobiliare de la data evalurii, i
poate lua n considerare gradul n care dezvoltarea este prevndut
sau prenchiriat. Pot fi incluse urmtoarele consideraii suplimentare,
dar fr a se limita numai la acestea:
(a) estimarea perioadei de dezvoltare, ncepnd cu data evalurii i
necesitatea de a reflecta orice etapizare aferent proiectului de
dezvoltare,
(b) determinarea efectului cerinelor de dezvoltare suplimentare
asupra costurilor i veniturilor, prin utilizarea tehnicii actualizrii,
cnd este adecvat,

120
Aplicaii ale evalurii

(c) identificarea tendinelor anticipate ale pieei pe parcursul


perioadei de dezvoltare,

Aplicaii ale evalurii IVS 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului
(d) identificarea riscurilor asociate cu dezvoltarea,
(e) luarea n considerare a efectului oricror relaii speciale ntre
prile implicate n dezvoltare.
G16. Dac dezvoltarea finalizat va consta din uniti individuale multiple,
metoda de evaluare adoptat trebuie s reflecte att perioada de timp
anticipat pentru finalizarea construciei fiecrei uniti, ct i
estimarea unei rate realiste de realizare a vnzrilor de uniti
individuale. La raportarea evalurii ar trebui s se fac o distincie
clar ntre valoarea dezvoltrii complete pentru un singur cumprtor,
care i-ar asuma costul i riscul vnzrilor viitoare ale unitilor
individuale, n schimbul unei marje de profit, precum i suma preurilor
individuale anticipate pentru fiecare unitate individual.
G17. Pentru o ndrumare suplimentar asupra valorii unei proprieti
imobiliare n dezvoltare, n cazul n care construcia trebuie s nceap
sau n cazul n care construcia se afl n curs de execuie, a se vedea
i Comentariile la IVS 233 Investiia imobiliar n curs de execuie.
Active epuizabile
G18. Consideraii specifice apar n cazul evalurii activelor epuizabile n
scopul garantrii mprumutului, de exemplu, un activ care, n general,
i va diminua valoarea pe parcursul timpului. Exemple sunt minele
sau carierele. n raport trebuie s fie identificate i precizate n mod
clar durata de via estimat i rata de diminuare a valorii, pe
parcursul acestei durate.

121
ASOCIAIA NAIONAL A EVALUATORILOR DIN ROMNIA

Ghiduri de evaluare

Ghiduri metodologice de evaluare

BUCURETI
2012
ASOCIAIA NAIONAL A
EVALUATORILOR DIN ROMNIA

Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia


Str. Scrltescu, nr. 7, 011158, sector 1,
Bucureti, Romnia
Telefon: 021 315 65 05; 021 315 65 64
Fax : 021 311 13 40

ISBN 978-973-0-12145-2

ii
CUPRINS

Introducere 1

Ghiduri de evaluare 3

GE 1 Verificarea evalurilor 3

GE 2 Evaluarea proprietii imobiliare generatoare de


afaceri 9

GE 3 Evaluarea proprietilor din industria extractiv 14

GE 4 Consideraii privind implicaiile substanelor

Cuprins
periculoase i toxice n evaluare 31

Ghiduri metodologice de evaluare 39

GME 1 Evaluarea terenului 39

GME 2 Evaluare pentru garantarea mprumuturilor 51

Glosar IVS 2011 95

Abordarea metodologic a unor definiii i termeni din


IVS 2011, n interpretarea ANEVAR 115

iii
INTRODUCERE

ncepnd cu data de 1 ianuarie 2012 sunt obligatorii pentru toi


membrii ANEVAR Standardele de Evaluare ANEVAR 2012.
Standardele de Evaluare ANEVAR 2012 sunt compuse din ediia
2011 a Standardelor Internaionale de Evaluare (IVS 2011), la care
se adaug Ghidurile de evaluare (GE) i Ghidurile metodologice de
evaluare ANEVAR (GME), ediia 2012, Glosarul IVS 2011 i
Abordarea metodologic a unor definiii i termeni din IVS 2011, n
interpretarea ANEVAR.
Pe msura apariiei unor noi Standarde Internaionale de Evaluare
(IVS) i Ghiduri Metodologice de Evaluare (GME) emise de IVSC,

Introducere
acestea vor fi preluate de ctre ANEVAR, vor fi traduse i puse la
dispoziia membrilor Asociaiei, urmnd a face parte din pachetul de
Standarde de Evaluare 2013, respectiv pentru anul urmtor publicrii.
Totodat, pe msura elaborrii de ctre ANEVAR sau a prelurii de la
The European Group of Valuers Association (TEGoVA) sau de la
alte asociaii profesionale de evaluare, a unor standarde, ghiduri
metodologice, studii de caz etc., elaborate n completarea i
explicitarea Cadrului general i standardelor coninute de IVS 2011,
acestea vor fi, dup caz, analizate, traduse, prezentate, mediatizate,
amendate i puse la dispoziia membrilor Asociaiei.
Ediia 2012 a Ghidurilor de evaluare i a Ghidurilor metodologice de
evaluare ANEVAR este compus din:
1) Ghid de evaluare GE 1 Verificarea evalurilor
2) Ghid de evaluare GE 2 Evaluarea proprietii imobiliare
generatoare de afaceri
3) Ghid de evaluare GE 3 Evaluarea proprietilor din industria
extractiv
4) Ghid de evaluare GE 4 Consideraii privind implicaiile
substanelor periculoase i toxice n evaluare

1
5) Ghid metodologic de evaluare GME 1 Evaluarea terenului
6) Ghid metodologic de evaluare GME 2 Evaluare pentru
garantarea mprumuturilor
7) Glosar IVS 2011
8) Abordarea metodologic a unor definiii i termeni din
IVS 2011, n interpretarea ANEVAR.

2
Ghiduri de evaluare (GE)

GE1 Verificarea evalurilor

Ghiduri de evaluare (GE)


Coninut Paragraful
Introducere 1
Arie de aplicabilitate 2
Definiii 3
Relaia cu Standardele de Contabilitate 4
Instruciuni de aplicare 5
Data intrrii n vigoare 6

1. Introducere
1.1 O verificare a evalurii este o verificare a activitii unui evaluator,
efectuat de un alt evaluator, cu raionament profesional imparial.
1.2 Din necesitatea de a garanta acurateea, corectitudinea i calitatea
rapoartelor de evaluare, verificrile evalurilor au devenit o parte
integrant a practicii profesionale. ntr-o verificare a evalurii sunt
vizate corectitudinea, consecvena, credibilitatea i completitudinea
evalurilor.
1.2.1 O verificare a evalurii poate solicita intervenia experilor
care posed cunotine de specialitate referitoare la costurile de
construire, venitul proprietii, aspectele juridice i de impozitare
sau la problemele de mediu.

3
Ghiduri de evaluare (GE)

1.2.2 O verificare a evalurii ofer o viz de control asupra


credibilitii evalurii verificate i analizeaz soliditatea acesteia,
concentrndu-se asupra:
1.2.2.1 adecvrii aparente i relevanei datelor utilizate i a
cercetrilor efectuate;
1.2.2.2 corectitudinii/adecvrii metodelor i tehnicilor folosite;
1.2.2.3 faptului c analiza, opiniile i concluziile sunt adecvate i
credibile; i
1.2.2.4 faptului c ntregul raport de evaluare respect sau
depete principiile de evaluare prezentate n IVS - Cadrul
general, ediia IVS 2011.
1.3 Verificrile evalurilor se efectueaz din diferite motive,
incluznd:
1.3.1 analiza (due-diligence) solicitat pentru raportarea financiar
i managementul activelor;
1.3.2 mrturia de expert judiciar n procedurile i circumstanele
legale;
1.3.3 o baz pentru deciziile n afacere; i
1.3.4 determinarea faptului c un raport respect cerinele
reglementate, n cazul n care:
1.3.4.1 evalurile sunt utilizate ca parte a procesului de creditare
garantat cu ipotec, mai ales n cazul ipotecilor asigurate sau
reglementate de guvern; i
1.3.4.2 este necesar s se verifice dac evaluatorii au respectat
standardele i cerinele de reglementare din jurisdicia lor.

2. Arie de aplicabilitate
2.1 Cerinele din acest GE se aplic n efectuarea i raportarea
verificrilor evalurii.
2.2 Respectarea acestui GE este obligatorie pentru fiecare evaluator
care, n calitatea sa de supervizor sau manager, semneaz o verificare
a evalurii, acceptnd astfel responsabilitatea pentru coninutul acelei
verificri.

3. Definiii
3.1 Verificare administrativ (de conformitate). O verificare a
evalurii, efectuat de un client sau de un utilizator al serviciilor de

4
GE1 Verificarea evalurilor

evaluare, ca exerciiu de analiz (due-diligence), n cazul n care


evaluarea trebuie utilizat n scopul lurii de decizii, precum
garantarea, achiziionarea sau vnzarea proprietii. n aceste cazuri,
un evaluator poate desfura o verificare administrativ pentru a ajuta
clientul n aceste decizii. O verificare administrativ se efectueaz i
pentru a se asigura c o evaluare respect sau depete cerinele de
conformare sau instruciunile pentru o anumit pia i, ca minimum,
faptul c este conform cu principiile de evaluare prezentate n IVS
Cadrul general.
3.2 Verificare de birou. O verificare a evalurii care se limiteaz la
datele prezentate n raport, care pot fi confirmate independent sau nu.
n general, se efectueaz cu ajutorul unei liste de verificare a
elementelor. Verificatorul analizeaz acurateea calculelor,
corectitudinea datelor, caracterul adecvat al metodologiei i
respectarea instruciunilor clientului, a cerinelor de reglementare i a
standardelor profesionale. A se vedea i verificare n teren.
3.3 Verificare n teren. O verificare a evalurii care include inspectarea
exteriorului i uneori i a interiorului proprietii subiect, ca i posibila
inspecie a proprietilor comparabile, pentru a confirma datele
prezentate n raport. n general, se efectueaz cu ajutorul unei liste de
verificare, care acoper elementele examinate ntr-o verificare de birou
i poate include, de asemenea, confirmarea datelor de pia, cercetri
pentru colectarea datelor suplimentare i verificarea programului
informatic utilizat n elaborarea raportului. A se vedea i verificare de
birou.
3.4 Verificare tehnic. O verificare a evalurii, efectuat de un
evaluator pentru a-i forma o prere dac analizele, opiniile i
concluziile din raportul care este verificat sunt corecte, adecvate,
rezonabile i argumentate.
3.5 Verificarea evalurii. O misiune de evaluare care acoper o
diversitate de tipuri i scopuri. Principala caracteristic comun tuturor
verificrilor de evaluri este faptul c un evaluator i exercit
raionamentul imparial n analiza activitii altui evaluator.
O verificare a evalurii poate veni n sprijinul aceleiai concluzii cu
privire la valoare coninut n evaluarea verificat sau poate fi n
dezacord cu concluzia asupra valorii.
Verificrile evalurilor ofer o viz de control a credibilitii evalurii,
ca i o verificare a eficienei activitii evaluatorului iniial, cu privire
la cunotinele, experiena i independena sa.

5
Ghiduri de evaluare (GE)

Organizaiile de evaluare din toat lumea fac distincia dintre diferite


tipuri de verificri, de exemplu, verificri administrative (de
conformitate), verificri tehnice, verificri de birou, verificri n teren,
verificri care s asigure c o evaluare a fost efectuat n conformitate
cu standardele profesionale (n care au fost acceptate tipurile valorii
utilizate n evaluarea supus verificrii), verificri care reunesc
informaiile generale de pia, pentru a veni fie n sprijinul concluziei
cu privire la valoare, fie pentru a o contesta, i verificri care
examineaz datele specifice din evaluarea verificat fa de datele
comparabile dintr-un grup eantion.

4. Relaia cu Standardele de Contabilitate


4.1 Relaia dintre standardele de raportare financiar i de contabilitate
i practica de evaluare este comentat n IVS 300 Evaluri pentru
raportarea financiar.

5. Instruciuni de aplicare
5.1 n efectuarea unei verificri a evalurii, evaluatorul verificator:
5.1.1 va identifica clientul i utilizatorii desemnai ai verificrii
evalurii, utilizarea desemnat a opiniilor i concluziilor
evaluatorului verificator i scopul misiunii;
5.1.2 va identifica proprietatea subiect, data verificrii evalurii,
proprietatea i dreptul asupra proprietii evaluate n raportul
verificat, data raportului verificat, data efectiv pentru care este
valabil opinia din raportul verificat i evaluatorul (evaluatorii) care
au ntocmit raportul verificat;
5.1.3 va identifica sfera procesului de verificare ce trebuie efectuat;
5.1.4 va identifica toate ipotezele i condiiile limitative n
verificarea evalurii;
5.1.5 va formula o opinie cu privire la caracterul complet al
raportului verificat, n funcie de tematica aplicabil n cazul
misiunii;
5.1.6 va formula o opinie cu privire la adecvarea i relevana
evident a datelor i ale oricror ajustri ale informaiilor;
5.1.7 va formula o opinie referitoare la adecvarea metodelor i
tehnicilor folosite i va arta motivele pentru aprobarea raportului
verificat sau pentru orice dezacord fa de raportul verificat; i

6
GE1 Verificarea evalurilor

5.1.8 va formula o opinie care s arate c analizele, opiniile i


concluziile activitii verificate sunt adecvate, rezonabile i
argumentate.
5.2 n raportarea rezultatelor verificrii unei evaluri, evaluatorul
verificator:
5.2.1 va meniona identitatea clientului i a utilizatorilor desemnai,
utilizarea desemnat a rezultatelor misiunii i scopul misiunii;
5.2.2 va meniona informaiile care trebuie identificate, n
conformitate cu paragrafele 5.1.15.1.4 de mai sus;
5.2.3 va meniona natura, amploarea i detalierea procesului de
verificare efectuat;
5.2.4 va formula opiniile, motivele i concluziile prevzute n
paragrafele 5.1.55.1.8 de mai sus;
5.2.5 va indica dac sunt incluse toate informaiile pertinente
cunoscute; i
5.2.6 va include, n raportul de verificare, o declaraie de
conformitate semnat.
5.3 Evaluatorul verificator nu va lua n considerare evenimentele care
afecteaz proprietatea sau piaa, care au avut loc dup o evaluare, ci
numai acele informaii care erau disponibile pe pia la data evalurii.
5.4 Evaluatorul verificator trebuie s explice integral motivele
acordului su cu concluziile din raportul de evaluare verificat sau
dezacordului su fa de acele concluzii.
5.4.1 Cnd evaluatorul verificator este de acord cu concluziile unui
raport de evaluare, motivele acestui acord trebuie explicate i
prezentate integral.
5.4.2 Cnd evaluatorul verificator nu este de acord cu concluziile
unui raport de evaluare, motivele acestui dezacord trebuie explicate
i prezentate integral.
5.4.3 Cnd evaluatorul verificator nu se afl n posesia tuturor
faptelor i informaiilor pe care evaluatorul s-a bazat, evaluatorul
verificator trebuie s prezinte limitrile concluziilor sale.
5.5 n cazul n care sfera misiunii de verificare ntreprins este
suficient pentru a reprezenta o nou evaluare, o astfel de evaluare
trebuie s fie n conformitate cu cerinele Standardelor de Evaluare
ANEVAR i cu Codul deontologic ANEVAR al profesiei de
evaluator.

7
Ghiduri de evaluare (GE)

6. Data intrrii n vigoare


6.1 Data intrrii n vigoare a acestui Ghid de evaluare ANEVAR este 1
ianuarie 2012.

8
GE2 Evaluarea proprietii imobiliare generatoare
de afaceri

Coninut Paragraful
Introducere 1
Arie de aplicabilitate 2
Definiii 3
Relaia cu Standardele de Contabilitate 4
Instruciuni de aplicare 5
Data intrrii n vigoare 6

1. Introducere
1.1 Proprietile imobiliare generatoare de afaceri (PIGA) sunt
proprietile individuale, precum hoteluri, staii de benzin,
restaurante, care, n mod uzual, se tranzacioneaz pe pia ca fiind
entiti n funciune. Aceste proprieti includ nu numai teren i cldiri,
ci i alte active imobilizate (mobilier, instalaii i echipamente), ca i o
component a afacerii format din imobilizri necorporale, incluznd
fondul comercial transferabil.
1.2 Acest GE ofer o orientare att pentru evaluarea PIGA-urilor n
ntregul lor, ca active operaionale, ct i pentru alocarea valorii PIGA
pe principalele sale componente. Valorile componentelor sunt cerute n
vederea determinrii amortizrii i pentru scopuri fiscale. Acest GE
trebuie citit n corelaie cu IVS-urile i GE-urile menionate la
paragraful 2.1 de mai jos.
1.3 Anumite concepte, utilizate n evaluarea ntreprinderilor, altele
dect PIGA (vezi IVS 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi)
trebuie s fie distinse de cele folosite exclusiv n evaluarea
proprietilor imobiliare generatoare de afaceri (a se vedea i
paragrafele 5.6 i 5.7.2 de mai jos).

2. Arie de aplicabilitate
2.1 Acest GE este orientat exclusiv pe evaluarea PIGA-urilor. Pentru o
aprofundare a aplicrii principiilor de evaluare, trebuie avute n vedere
urmtoarele Standarde Internaionale de Evaluare 2011:

9
Ghiduri de evaluare (GE)

IVS 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi,


IVS 210 Imobilizri necorporale,
IVS 220 Imobilizri corporale mobile,
IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare,
IVS 233 Investiia imobiliar n curs de execuie,
IVS 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare
pentru garantarea mprumutului.

3. Definiii
3.1 Capitalizare. Convertirea, la o anumit dat, a venitului net sau
unei serii de ncasri nete, curente sau estimate pe o anumit perioad,
n valoarea echivalent a capitalului.
3.2 Flux de numerar actualizat (DCF). O tehnic de modelare
financiar bazat pe ipotezele explicite referitoare la fluxul de numerar
previzionat, aferent unei proprieti imobiliare sau ntreprinderi. Cele
mai utilizate aplicaii ale analizei DCF sunt rata intern a rentabilitii
(RIR) i valoarea net actualizat (VNA).
3.3 Fond comercial (Goodwill)
3.3.1 Beneficii economice viitoare provenite din active, care nu pot
fi identificate n mod individual i recunoscute n mod separat.
3.3.2 Fond comercial personal. Valoarea determinat de profitul
obinut peste ateptrile pieei, care va disprea dup vnzarea
proprietii imobiliare generatoare de afaceri, mpreun cu acei
factori financiari specifici operatorului curent al afacerii, cum sunt
impozitarea, politica de amortizare, costurile mprumuturilor i
capitalul investit n afacere.
3.3.3 Fond comercial transferabil. Acea imobilizare necorporal
care apare ca rezultat al numelui comercial i reputaiei, clientelei,
locaiei, produselor i altor factori similari, care genereaz beneficii
economice. Este specific proprietilor imobiliare generatoare de
afaceri i va fi transferat noului proprietar prin vnzarea proprietii.
3.4 Operator de eficien rezonabil sau Management de competen
medie. Un concept legat de pia, prin care un cumprtor potenial, i
astfel evaluatorul, estimeaz nivelul mentenabil al activitii i
profitabilitatea viitoare ce poate fi realizat de un operator competent
al afacerii, care acioneaz ntr-o manier eficient. Conceptul are n
vedere mai degrab potenialul comercial, dect activitatea n scop

10
GE2 Evaluarea proprietii imobiliare generatoare de afaceri

comercial realizat de ctre proprietarul curent, excluzndu-se astfel


fondul comercial personal.
3.5 Proprietate imobiliar generatoare de afaceri. Anumite tipuri de
proprietate imobiliar care sunt concepute pentru un gen specific de
afacere i care se tranzacioneaz pe pia n funcie de potenialul lor
de activitate cu scop comercial.

4. Relaia cu Standardele de Contabilitate


4.1 Conform Standardelor Internaionale de Raportare Financiar
(IFRS-uri), ca i n cazul altor tipuri de proprieti imobiliare, o PIGA
poate fi nregistrat n bilan fie la cost, fie la valoarea just (vezi IVS
300 Evaluri pentru raportarea financiar). Pentru calcularea
amortizrii, ar putea fi necesar alocarea valorii unei PIGA pe
diferitele sale componente.

5. Instruciuni de aplicare
5.1 Acest GE descrie acea categorie de proprietate imobiliar pe care o
denumete PIGA i explic modalitatea de evaluare a PIGA-urilor, n
concordan cu IVS - Cadrul general.
5.2 n evaluarea unei PIGA, evaluatorul poate gsi ca fiind relevante
instruciuni din standardele i ghidurile de evaluare citate n paragraful
2.1 anterior. Dac evaluarea se face n scopul ntocmirii situaiilor
financiare, evaluatorul se va referi la IVS 300 Evaluri pentru
raportarea financiar.
5.3 PIGA-urile sunt considerate ca activiti comerciale individuale (n
sine) i, n mod curent, se evalueaz pe baza profitului lor potenial
nainte de dobnd, impozit i amortizare (EBITDA), corectat pentru a
reflecta activitatea unui operator de eficien rezonabil i, adesea, fie
pe baza metodologiei DCF, fie prin utilizarea unei rate de capitalizare
aplicate la EBITDA.
5.4 Evalurile de PIGA sunt de regul bazate pe ipotezele continuitii
activitii de ctre un operator de eficien rezonabil, care beneficiaz
de licenele existente, de toate mijloacele fixe i obiectele de inventar
necesare afacerii i de un fond de rulment adecvat. Valoarea
proprietii, care include i fondul comercial transferabil, rezult dintr-
un nivel mentenabil estimat al activitii comerciale. Dac evaluarea
cerut se bazeaz pe orice alt ipotez, evaluatorul trebuie s prezinte o
astfel de ipotez n mod explicit. Deoarece nivelul curent al
performanelor afacerii poate fi punctul de plecare n estimarea

11
Ghiduri de evaluare (GE)

nivelului rezonabil i mentenabil al activitii, ar trebui fcute corecii


adecvate pentru veniturile i cheltuielile atipice, astfel nct s se
reflecte activitatea comercial a unui operator de eficien rezonabil.
5.5 Profitul suplimentar generat peste ateptrile pieei i care poate fi
atribuit managerului afacerii, nu va fi inclus. Pentru a constitui o baz
de comparaie pentru proprieti diferite i cu management diferit, n
evaluarea unei PIGA nu vor fi luate n considerare situaiile
particulare, cum ar fi impozitul pltit, regimul de amortizare, costul
capitalului mprumutat i capitalul investit n afacere.
5.6 Chiar dac tehnicile i conceptele sunt similare cu cele utilizate n
mod frecvent pentru evaluarea unor ntreprinderi, cu amendamentul c
evaluarea PIGA nu ine seama de taxele fiscale, de regimul de
amortizare, de costul capitalului mprumutat i de capitalul investit n
afacere, evaluarea PIGA se bazeaz pe alte date de intrare, fa de cele
care fundamenteaz, n mod uzual, evaluarea unei ntreprinderi.
5.7 Se poate cere ca valoarea rezultat s se aloce pe diferitele active
componente ale PIGA, n vederea raportrii financiare, a stabilirii
impozitului pe proprietatea imobiliar sau, cnd se cere, n scopul
creditrii proprietii.
5.7.1 De regul, componentele valorii unei PIGA sunt:
5.7.1.1 teren;
5.7.1.2 cldire(i);
5.7.1.3 imobilizri corporale mobile, inclusiv programele pentru
calculator;
5.7.1.4 stocuri care pot fi incluse sau nu (se va face precizarea
necesar);
5.7.1.5 imobilizri necorporale, inclusiv fondul comercial
transferabil; i
5.7.1.6 orice licen sau aviz de funcionare necesar derulrii
afacerii.
5.7.2 Elemente, precum fondul de rulment i creditele, sunt avute
n vedere n evaluarea capitalului propriu al ntreprinderii, dar
capitalul propriu nu este evaluat n cazul PIGA-urilor. Totui
PIGA-urile pot include o parte a unei afaceri.
5.7.3 O estimare a valorilor individuale ale componentelor poate
astfel proveni numai dintr-o alocare, cu excepia cazului cnd
exist dovezi directe de pia, disponibile pentru una sau mai multe

12
GE2 Evaluarea proprietii imobiliare generatoare de afaceri

din aceste componente, pentru a izola valoarea componentei din


ntreaga valoare a PIGA.
5.8 Prin natura lor, PIGA-urile sunt active specializate create de regul
pentru o utilizare specific. Modificrile condiiilor de pia, datorate
structurii domeniului, concurenei locale sau altor cauze pot avea
impact important asupra valorii PIGA.
5.9 Trebuie s se fac deosebirea dintre valoarea activelor unei PIGA
i valoarea afacerii pentru proprietar. Atunci cnd procedeaz la
evaluarea unei PIGA, evaluatorul va trebui s aib cunotine
suficiente despre specificul segmentului de pia, pentru a fi capabil s
judece capacitatea de a genera activitatea comercial realizabil de un
operator de eficien rezonabil, precum i cunotine despre valoarea
individual a fiecror elemente componente individuale ale PIGA.

6. Data intrrii n vigoare


6.1 Data intrrii n vigoare a acestui Ghid de evaluare ANEVAR este 1
ianuarie 2012.

13
GE 3 Evaluarea proprietilor din
industria extractiv

Coninut Paragraful
Introducere 1
Arie de aplicabilitate 2
Definiii 3
Relaia cu Standardele de Contabilitate 4
Instruciuni de aplicare 5
Data intrrii n vigoare 6

1. Introducere
1.1 Obiectivul acestui Ghid de evaluare (GE) este de a clarifica i de a
oferi instruciuni pentru evaluarea activelor sau drepturilor (intereselor)
asupra proprietii deinute de entiti care funcioneaz n industria
extractiv. Standardul face distincie ntre diferitele tipuri de drepturi
asupra proprietii care trebuie s fie recunoscute i avanseaz
concepte care trebuie s fie recunoscute pentru raportarea financiar i
de ctre autoritile de reglementare, tribunale, investitori, bnci,
participani la tranzacii cu resurse naturale i de ctre ali utilizatori ai
serviciilor de evaluare a proprietilor din industria extractiv.
1.2 Realizarea unor evaluri credibile ale activelor din industria
extractiv, inclusiv ale intereselor (drepturilor) aferente resurselor
naturale, este esenial pentru a asigura disponibilitatea investitorilor
de a sprijini, cu capitalul necesar, continuitatea funcionrii industriei
extractive component de baz a economiei mondiale, promovarea
unor modaliti productive de folosire a resurselor naturale minerale i
petroliere i meninerea ncrederii n pieele de capital.
1.3 Industria extractiv cuprinde industria minier i industria
petrolier, exclusiv activitile de exploatare a apei din pmnt.
1.4 Industriile minier i petrolier au ca obiect de activitate extracia
din pmnt a resurselor naturale, care pot trece printr-o serie de
activiti desfurate de mai muli proprietari, prin parcurgerea etapelor
de procesare i evaluare. Pentru evaluatorii i utilizatorii informaiilor
oferite de evalurile din acest domeniu, este important delimitarea

14
GE 3 Evaluarea proprietilor din industria extractiv

proprietii imobiliare, a bunurilor mobile i drepturilor asupra afacerii,


n cadrul acestor operaii. Raportarea financiar necesit recunoaterea
diferitelor categorii de active, asupra crora exist aceste drepturi. n
plus, n ceea ce privete aplicarea lor, este necesar nelegerea clar i
precis a acestor delimitri, pentru realizarea unor evaluri credibile i
pentru utilizarea acestora n interes public.
1.5 Adesea, evalurile efectuate n cadrul industriei extractive trebuie
s se bazeze pe informaiile oferite de experii tehnici sau de ali
specialiti acreditai pe specificul domeniului.
1.6 O trstur a industriei extractive, care o deosebete de alte
domenii sau sectoare economice, este epuizarea resurselor naturale,
care pot fi refcute n starea lor original, numai n cazuri speciale,
prin regenerri naturale ulterioare extraciei. Cazurile speciale de
regenerare natural pot fi mineralele transportate de ap, precum i
apele geotermale. Esena produciei n aceast industrie este extracia
resurselor naturale din sol, acestea fcnd parte din proprietatea
imobiliar.
1.6.1 Cantitatea i calitatea resurselor rmase, care prezint interes
economic i care pot fi extrase de pe o proprietate din industria
extractiv, sunt adesea necunoscute la data evalurii.
1.7 Exemplele de resurse naturale epuizabile, fr a fi limitate la
acestea, includ:
1.7.1 depozitele de minerale metalice ce conin metale, precum:
cuprul, aluminiul, aurul, fierul, manganul, nichelul, cobaltul, zincul,
plumbul, argintul, staniul, uraniul i metalele din grupa platinei;
1.7.2 depozitele de minerale nemetalice, precum: crbunele,
potasiul, fosfaii, sulful, magneziul, calcarul, sarea, nisipurile
minerale, diamantele i alte pietre geme;
1.7.3 materialele de construcii, ca: nisipul, pietriul, blocurile de
piatr;
1.7.4 depozitele petrolifere, care includ: ieiul, gazele naturale,
gazele naturale lichefiate, alte gaze, petrolul greu i nisipurile
petrolifere.
1.8 n cadrul industriei miniere i petroliere, exist diferene
contrastante ntre activitile de producie i cele de transport, care
trebuie nelese:
1.8.1 elementele de la 1.7.1, 1.7.2 i 1.7.3, de mai sus, reprezint
produsele industriei miniere, n care se extrag minerale valoroase, n

15
Ghiduri de evaluare (GE)

general, din mine de suprafa (mine deschise, exploatare la zi, front


de lucru, carier; o carier utilizat pentru a produce materiale de
construcii este, de asemenea, considerat o min de suprafa) sau
din mine subterane. Unele extracii se realizeaz prin sonde (de
exemplu, extracia sulfului) i in situ prin dizolvare (soluie de
min) de diferite sruri i minerale de uraniu. Unele extracii, cum
ar fi pentru pietri, sruri minerale, diamante i aur aluvionar, se
realizeaz, de asemenea, prin dragarea albiei cursurilor de ap. i
extracia produselor minerale din ap, cum ar fi sarea gem (sarea
comun) i magneziul, face parte din industria minier;
1.8.2 n general, n industria minier exist o faz de planificare a
extraciei, care este extins i asupra rezervei de minerale. Dup
finalizarea extraciei, n locul respectiv nu mai rmn active
recuperabile din punct de vedere economic;
1.8.3 materiile prime, enumerate la paragraful 1.7.4 de mai sus, sunt
produse de industria petrolier, care extrage produse valoroase, de
regul, prin forarea n crusta pmntului. Unele extracii sunt
efectuate prin folosirea de metode specifice mineritului, de
exemplu, puuri de exploatare deschise, de nisip petrolifer sau de
isturi petrolifere. Extracia de produse solide necesit un efort mai
mare, din punctul de vedere al forei de munc, dect extracia de
produse fluide. O singur persoan poate extrage petrol sau gaz, cu
ajutorul pompelor sau valvelor, avnd nevoie ocazional de ajutor
pentru ntreinere sau de echipe de intervenie;
1.8.4 n mod frecvent, industria petrolier are mai multe faze
economice de extracie a ieiului. La finalul fazei iniiale de
extracie, o mare parte din rezerva de petrol existent poate rmne
neextras. Pentru a recupera mai mult petrol sau gaze naturale,
adesea se aplic o a doua metod sau o metod de recuperare
intensificat. De obicei, la sfritul operaiunilor de producie, o
mare parte din rezerva iniial de petrol rmne neextras;
1.8.5 o alt diferen major ntre industria minier i cea petrolier
se refer la suprafaa de teren necesar pentru instalaiile de
procesare i pentru infrastructur. Pentru operaiunile de extracie a
petrolului sau gazelor naturale este necesar o suprafa de teren
relativ redus. Pentru o exploatare minier este necesar o suprafa
mai extins de teren, pentru depozitarea produselor finite i pentru
depozitarea reziduurilor, precum i pentru mine deschise, atunci
cnd este cazul;

16
GE 3 Evaluarea proprietilor din industria extractiv

1.8.6 ieiul, gazele naturale i produsele petroliere rafinate sunt cel


mai adesea transportate prin conducte, spre pia sau porturi. Spre
deosebire de acest mod de transport, un produs al industriei miniere
este transportat ctre pia sau porturi, mai ales pe calea ferat sau
cu autocamioane, avnd ca rezultat costuri iniiale i impacturi
asupra mediului nconjurtor diferite.
1.9 Pe plan mondial, industriile minier i petrolier sunt industrii de
interes major. Produsele obinute n cadrul acestora sunt eseniale n
economiile moderne, reprezentnd materii prime i materiale pentru
alte industrii, ca cea energetic, de construcii, prelucrtoare,
transporturi i comunicaii.
1.10 Explorarea proprietilor mineralogice i petrolifere este o
activitate care presupune un risc ridicat. Sunt necesare studii
numeroase i o munc intens pentru a determina viabilitatea tehnic i
economic a produciei. Majoritatea proprietilor (nelese ca
activiti) din aceste industrii nu ating stadiul produciei.
1.11 Profitul net previzionat sau potenial, rezultat din exploatarea
resurselor naturale ale unei proprieti din industria extractiv,
reprezint principala surs a valorii. Profitul net poate varia de la an, la
an, fiind n strns dependen de resursele naturale extrase i destinate
vnzrii, de caracterul ciclic al pieei resurselor, de preurile de vnzare
i de variaiile volumului produciei i ale costurilor.
1.12 Proprietile care conin resurse naturale mineralogice i
petrolifere sunt evaluate iniial n baza existenei rezervelor de
minerale i petrol, a resurselor de minerale i petrol sau a posibilitilor
de a descoperi resurse. Cantitatea i calitatea acestor rezerve/resurse
poate varia n timp, n funcie de modificrile economice i progresul
tehnic, precum i de succesul explorrii. Fr ndoial, sunt resurse
care se vor epuiza n timp.
1.13 Imobilizrile corporale, instalaiile i echipamentele specializate,
folosite n extracia i prelucrarea materiilor prime din industria
extractiv, pot avea o valoare relativ redus sau nul, dac sunt
evaluate n afara amplasamentului lor de exploatare.
1.14 Proprietile care au ca obiect de activitate explorarea au o
valoare patrimonial ce deriv din posibilitatea de a descoperi i a
deine depozite mineralogice i petrolifere viabile economic. ntr-o
proprietate de explorare, drepturile (aciunile) sunt cumprate i
vndute (tranzacionate) pe pia. Numeroase asemenea tranzacii
implic contracte cu drepturi pariale, cum ar fi opiunile i contractele
de joint-venture.

17
Ghiduri de evaluare (GE)

1.14.1 Valoarea unei proprieti de explorare este dependent, ntr-o


mare msur, de informaiile geologice i auxiliare referitoare la
suprafaa de teren sau subteranul explorat i de interpretrile
acestora. Pn n momentul n care este descoperit i explorat,
puine lucruri pot fi cunoscute despre caracteristicile unui depozit
de resurse naturale.
1.14.2 De regul, depozitele de resurse naturale sunt localizate n
zone izolate i, n general, se afl n mare parte sau complet n
subteran i, uneori, sub cursuri de ap sau sub mri.
1.15 Valoarea rezidual a proprietii imobiliare, a imobilizrilor
corporale mobile n general, ct i cerinele de refacere a mediului (ca
datorii i reamenajri ale proprietii) sunt factori importani n
procesul de evaluare a proprietilor din industria extractiv.

2. Arie de aplicabilitate
2.1 Acest Ghid de Evaluare ofer instruciuni specifice pentru
evaluarea activelor i drepturilor de proprietate n cadrul industriei
extractive. Ghidul furnizeaz instruciuni suplimentare pentru aplicarea
Standardelor Internaionale de Evaluare. Pentru aplicarea n industria
extractiv se indic urmtoarele IVS-uri:
IVS 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi,
IVS 210 Imobilizri necorporale,
IVS 220 Imobilizri corporale mobile,
IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare,
IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar.
2.2 Proprietatea sau drepturile de proprietate asupra unui sistem de
furnizare de ap industrial i asupra sistemului de stocare a apei pot
constitui o component important n evaluarea proprietii din
industria extractiv. Drepturile asupra apei pot fi ataate terenului sau
pot fi obinute n alt mod. Drepturile i facilitile adecvate, pentru
transportarea i stocarea apei din afara sistemului (off-site), pot fi
cerute pentru o furnizare trainic a apei. Evaluarea contribuiei acestor
drepturi pune probleme speciale, care trebuie solicitate evaluatorului.
Totui, acest GE nu conine instruciuni specifice pentru evaluarea
dreptului de proprietate asupra apei, transportului i stocrii acesteia.
2.3 n cazul n care se aplic procedurile raportrii financiare de pia
sau acestea sunt analizate, evaluatorii trebuie s in cont de
prevederile IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar, n corelare

18
GE 3 Evaluarea proprietilor din industria extractiv

cu acest GE. n anumite ri, bursele de valori i administratorii pot


avea cerine specifice de raportare, cerute pentru industria minier i a
petrolului, care ns nu constituie subiectul prevederilor din
Standardele Internaionale de Evaluare.
2.4 Dei furnizeaz ghidare suplimentar pentru conducerea i
raportarea evalurii proprietilor i intereselor din industria extractiv,
n conformitate cu paragraful 2.1 de mai sus, prevederile acestui GE nu
nlocuiesc prevederile din ediia curent a Standardelor Internaionale
de Evaluare.

3. Definiii
3.1 Industria extractiv. Acele activiti implicate n gsirea, extracia
i n procesele asociate resurselor naturale, localizate pe, n sau lng
scoara pmntului. Cuprinde industria minier i industria petrolului.
Nu include sectorul de industrie aferent extraciei apei din pmnt, dar
include extracia fluidelor geotermale, pentru coninutul lor energetic.
3.2 Proprietate sau arie de explorare. Un drept real imobiliar asupra
unei proprieti ce conine minereuri sau petrol, care este prospectat
pentru depozitele acumulate de minereu sau petrol, dar pentru care
viabilitatea economic nu a fost demonstrat.
3.3 Studiu de fezabilitate n industria extractiv. Un studiu cuprinztor
al acumulrilor de minerale sau petrol, n care sunt luai n considerare,
cu suficiente detalii, toi factorii geologici, inginereti, operaionali,
economici, de marketing, de mediu i ali factori relevani. Studiul
poate fi utilizat ca baz pentru o decizie final, de ctre o instituie
financiar interesat s continue sau s finaneze dezvoltarea
prospectrii proprietii pentru producia de minerale sau iei. Vezi i
Studiu de prefezabilitate.
3.4 Mineral. Orice material natural folositor i/sau avnd o valoare
intrinsec, stabilit de umanitate i gsit n sau pe scoara pmntului.
Pentru scopul acestui GE, mineralele includ i minerale metalice,
minerale industriale, pietri, pietre preioase i combustibili minerali;
dar mineralele nu includ petrolul, care este definit separat.
3.5 Rezerv mineral. Aa cum este definit, de ctre Comitetul
Internaional pentru Standarde de Raportare a Rezervelor Minerale
(CRIRSCO): partea unei resurse minerale cuantificat sau
presupus, care poate fi extras economic din min. Include
materialele nevaloroase i alocrile pentru pierderi care pot interveni
cnd materialul este extras din min. Estimrile adecvate pot include

19
Ghiduri de evaluare (GE)

studii de fezabilitate, n care au fost realizate i incluse consideraii


referitoare la acestea i modificri reale, presupunnd factori de
extracie din min, metalurgici, economici, de marketing, legali, de
mediu, sociali i guvernamentali. La momentul raportrii, aceste
aprecieri demonstreaz c extracia a fost justificat. n vederea
creterii ncrederii, rezervele minerale sunt clasificate n rezerve
minerale probabile i rezerve minerale certe.
Catalogul Clasificrii Naiunilor Unite (UNFC) definete similar
rezervele minerale i subdiviziunile sale, aplicnd sistemul de coduri al
UNFC. Entitile care au ales s adopte definiiile UNFC sau alte
definiii ale rezervei minerale, pentru rapoartele financiare publice sau
pentru scopurile raportrii statutare, trebuie s reconcilieze rezervele
minerale cu categoriile CRIRSCO, respectiv rezervele minerale
probabile i certe pentru scopul evalurii.
3.6 Resurs mineral. Conform definiiei date de CRIRSCO: o
concentrare sau depozitare a unui material cu un interes economic
intrinsec, n sau pe scoara pmntului (depozit), n asemenea form i
cantitate, nct sunt necesare prospectri rezonabile pentru eventuala
extracie economic. Localizarea, cantitatea, gradul, caracteristicile
geologice i continuitatea unei resurse minerale sunt cunoscute,
estimate sau interpretate din cunotinele i evidenele geologice
specifice. Dup certitudinea lor, resursele minerale sunt clasificate n
categoriile: presupuse, descoperite i cuantificate. Poriunile
depozitului care nu au prospeciuni rezonabile pentru o eventual
extragere economic, nu trebuie incluse n resursele minerale.
Catalogul Clasificrilor Naiunilor Unite (UNFC) definete similar
resursele minerale i sub-diviziunile lor, aplicnd sistemul de codare
UNFC. Pentru scopul acestui GE, clasificarea minereurilor, conform
categoriei G4 UNFC (Studiul de recunoatere), este exclus din
resursa mineral. Entitile care adopt UNFC sau alte definiii ale
resurselor minerale, pentru scopul raportrii financiare publice sau
raportri statutare, trebuie s reconcilieze resursele minerale cu
categoriile CRISCO de resurse minerale presupuse, descoperite i
cuantificate pentru scopul evalurii.
3.7 Industria minier. Entitile implicate n explorarea mineralelor,
minerit, procesarea i marketingul mineralelor.
Acest GE nu se refer i la activele prin care se face rafinarea
metalelor sau la instalaiile de procesare a mineralelor, cum ar fi
activele implicate n distribuia metalelor rafinate, pn la fabricarea
metalelor sau n producia de minerale, pn la piaa final.

20
GE 3 Evaluarea proprietilor din industria extractiv

3.8 Petrol. Orice substan natural coninnd hidrocarbon n stare


gazoas, lichid sau solid. Produsele petroliere primare sunt ieiul i
gazul natural.
3.9 Industria petrolului. Entitile implicate n explorri pentru petrol i
n extracia, procesarea, rafinarea i marketingul ieiului i gazelor
asociate. Acest GE nu se refer i la activitile din avalul procesrii
sau rafinrii petrolului i gazelor naturale, cum ar fi activele implicate
n distribuia produselor petroliere rafinate ctre retaileri.
3.10 Rezerve petrolifere. Conform definiiei date de ctre Societatea
Inginerilor Petrolieri (SPE) i Congresul Mondial al Petrolului (WPC):
acele cantiti de petrol, care sunt anticipate s fie recuperate
comercial din acumulrile cunoscute, ncepnd cu o anumit dat.
Toate rezervele de petrol estimate implic cteva grade de
incertitudine. Incertitudinea depinde mai ales de numrul datelor
credibile, geologice i inginereti, disponibile la momentul estimrii i
interpretrii acestor date. Gradul de incertitudine poate fi comunicat
prin plasarea rezervelor n una sau dou clasificri principale, fie
certe, fie incerte. Rezervele incerte sunt mai puin sigur de a fi obinute
dect rezervele certe i pot fi mai departe sub-clasificate ca rezerve
probabile i posibile, care s denote creterea progresiv a
nesiguranei obinerii lor. Rezervele certe pot fi mprite n
categoriile exploatate i neexploatate.
Cadrul Clasificrilor Naiunilor Unite (UNFC) definete similar
rezervele petrolifere i subdiviziunile lor, aplicnd sistemul de
codificare UNFC.
3.11 Resurse petrolifere. Pentru scopul acestui GE, resursele
petrolifere conin numai rezervele de petrol i resursele contingente.
Resursele contingente, aa cum sunt definite de ctre Societatea
Inginerilor Petroliti (SPE)/Congresul Mondial al Petrolului (WPC),
mpreun cu Asociaia American a Geologilor Petrolieri (AAPG),
sunt: acele cantiti de petrol, care la o anumit dat, sunt estimate
s fie potenial obinute din acumulrile cunoscute, dar care nu sunt
considerate nc a fi exploatabile comercial.
Cadrul Clasificrilor Naiunilor Unite (UNFC) definete similar
resursele petrolifere i subdiviziunile acestora, aplicnd sistemul de
codificare UNCF. Pentru scopul acestui GE, acumulrile de petrol
clasificate n categoria G4 a UNFC (Condiii geologice poteniale)
sunt excluse din resursele petrolifere.

21
Ghiduri de evaluare (GE)

3.12 Studiu de prefezabilitate n industria extractiv. Studiul unui


depozit de iei sau mineral, n care sunt luai n considerare cu
suficiente detalii, toi factorii geologici, inginereti, operaionali,
economici, de mediu i ali factori relevani, pentru a servi ca baz
rezonabil pentru decizia de a proceda la un studiu de fezabilitate.
3.13 Redeven sau venit din redeven n industria extractiv.
Partea din producie, n bani sau produse, primit de locator, fr a
conine cheltuielile de producie. O redeven suplimentar este o
parte din minereul sau petrolul produs, liber de cheltuielile de
producie, pltite unei persoane, alta dect locatorul, n plus fa de
orice redeven a locatorului.
3.14 Expert tehnic n industria extractiv (numit expert tehnic n acest
GE). O persoan care este responsabil pentru toat evaluarea tehnic,
aflat la baza evalurii n industria extractiv sau numai pentru o parte
a acesteia. Un expert tehnic trebuie s aib experiena adecvat n
aceast problem, iar n rile unde se cere prin statut sau legislaie,
trebuie s fie membru sau s dein o licen valabil din partea unei
organizaii profesionale, care s aib autoritatea de a sanciona
membrii sau liceniaii. Un specialist acreditat nu poate s realizeze
toat evaluarea tehnic sau o parte a acesteia, fr s fie expert tehnic.
3.15 Evaluarea tehnic n industria extractiv. Un document tehnic
elaborat de experii tehnici care sprijin evaluarea industriei extractive
i care este o anex sau formeaz o parte din raportul de evaluare.

4. Relaia cu Standardele de Contabilitate


4.1 Printre GAAP-urile naionale exist cteva abordri curente n
cuantificarea activitilor din amontele fluxului tehnologic, care
includ prospectarea (explorarea), descoperirea i exploatarea resurselor
minerale sau petrolifere, pn cnd se ajunge ca rezervele s fie
vndute sau utilizate. Elementul de risc ridicat, aferent cheltuielilor
acestor activiti, a dus la dou importante abordri ale contabilizrii
pe baza costului istoric, n cadrul industriei extractive, acestea fiind:
a) toate costurile de explorare i evaluare s fie anulate, cu
excepia cazului n care se ateapt ca ele s fie recuperate sau n
care activitile nu au demonstrat nc dac aceste costuri sunt
recuperabile din punct de vedere economic (de exemplu,
adaptrile abordrii eforturi de succes). n aplicarea acestei
abordri exist situaii diferite n care este permis capitalizarea
anumitor tipuri de cheltuieli i tratamentul costurilor nainte de
determinarea succesului activitilor de explorare i evaluare; i

22
GE 3 Evaluarea proprietilor din industria extractiv

b) toate cheltuielile aferente descoperirii i exploatrii rezervelor


minerale i petroliere s fie capitalizate i tratate ca parte a
costului oricror rezerve care ar putea fi descoperite (adic,
abordarea la cost total).
4.2 n decembrie 2004, Comitetul pentru Standarde Internaionale de
Contabilitate (IASB) realizeaz IFRS 6, Explorarea i evaluarea
resurselor minerale. n cadrul prevederilor Standardului, entitilor le
sunt permise s recunoasc cheltuielile de explorare i evaluare ca
active de explorare i evaluare. Standardul cere ca aceste active s
fie evaluate la cost, la recunoaterea iniial. Dup recunoaterea
iniial, o entitate poate alege s aplice un model de cost sau un model
de reevaluare (aa cum este subliniat att n IAS 16, Imobilizri
corporale, ct i n IAS 38, Imobilizri necorporale) pentru a evalua
activele lor de explorare i evaluare.
4.2.1 Conceptul activelor de explorare i evaluare i costurile care
realizeaz aceste active, se aplic att modelului bazat pe cost, ct i
celui bazat pe reevaluare, descrise mai sus.
4.3 IFRS 6 specific, la paragraful 9, c: O entitate trebuie s
determine o politic contabil specificnd ce cheltuieli sunt
recunoscute drept active de explorare i evaluare i trebuie s aplice
acea politic n mod consecvent. Pentru a face aceast determinare, o
entitate ia n considerare gradul n care cheltuiala poate fi asociat cu
descoperirea unor resurse minerale specifice. Urmtoarele sunt
exemple de cheltuieli care ar putea fi incluse n evaluarea iniial a
activelor de explorare i evaluare (lista nu este exhaustiv):
- achiziionarea drepturilor de a explora;
- studii topografice, geologice, geochimice i geofizice;
- foraje de explorare;
- spturi;
- eantionare; i
- activiti n legtur cu evaluarea fezabilitii tehnice i a
viabilitii comerciale a extraciei unei resurse minerale.
4.3.1 IFRS 6, paragraful 5 (a), exclude activitile care au avut loc
nainte de explorarea i evaluarea resurselor minerale din sfera de
cuprindere a standardului.
4.3.2 IFRS 6, paragraful 10, stipuleaz suplimentar: Cheltuielile
legate de valorificarea resurselor minerale nu vor fi recunoscute ca

23
Ghiduri de evaluare (GE)

active de explorare i evaluare. Cadrul general i IAS 38,


Imobilizri necorporale ofer ndrumri referitoare la
recunoaterea activelor care apar n urma valorificrii.
4.3.3 Cnd factorii i mprejurrile, stipulate n paragraful 20 al
Standardului, sugereaz c valoarea contabil a activelor de
explorare i evaluare poate depi valoarea lor recuperabil,
entitilor li se cere s cuantifice i s prezinte orice pierdere din
depreciere. Nivelul la care aceste active sunt analizate pentru
depreciere este un nivel mai mare de agregare dect cel permis de
IAS 36 i poate conine una sau mai multe uniti generatoare de
numerar.
4.3.4 n contextul IFRS 6, o resurs mineral include minerale, iei,
gaz natural i alte resurse similare neregenerabile (vezi termenii
definii n anexa A la IFRS 6) i n paragrafele 3.6 i 3.11 de mai
sus.
4.4 Standardele IASB, care cer ca determinrile valorii s fie
prezentate conform prevederilor acestui GE, sunt:
IAS 36 Deprecierea activelor - pentru determinarea valorii
recuperabile a unui activ (incluznd activele care ncorporeaz
rezerve i resurse), pentru a vedea dac activul a suferit o
pierdere din depreciere. Acest proces cere determinarea
valorii juste minus costurile de vnzare i/sau valorii de
utilizare, aa cum este definit n Standard;
IFRS 3 Combinri de ntreprinderi - pentru determinarea
valorii contabile a activelor care au fost obinute prin achiziia
unei ntreprinderii (incluznd active care incorporeaz rezerve
i resurse); i
IAS 16 Imobilizri corporale - pentru reevaluarea (dac este
aleas) imobilizrilor corporale legate de operaiunile de
extracie.
4.5 Acest GE recunoate c, de obicei, costul istoric al rezervelor
minerale i petroliere descoperite i exploatate nu reflect valoarea
realizabil a acestor rezerve, dup ce acestea au fost stabilite.

5. Instruciuni de aplicare
5.1 Concepte de evaluare
5.1.1 Prevederile acestui GE sunt destinate s asigure aplicarea
Principiilor de Evaluare prezentate n IVS Cadrul general, ediia
IVS 2011, n evalurile din industria extractiv.

24
GE 3 Evaluarea proprietilor din industria extractiv

5.1.2 Tipul valorii este valoarea de pia definit n IVS - Cadrul


general. Dac trebuie determinat alt tip al valorii, n conformitate cu
IVS - Cadrul general, evaluatorul trebuie s citeze sursa definiiei
oricrui tip al valorii utilizat sau tipul valorii trebuie explicat n
raportul su de evaluare, aa cum cere IVS 103 Raportarea
evalurii, ca i o explicaie clar i concis.
5.1.3 Tipurile de proprietate implicate n evaluarea proprietilor din
industria minier i petrolier trebuie corect identificate, n vederea
seleciei corecte a standardelor IVS i GE-uri aplicabile. Aprnd n
mod natural in situ, petrolul i mineralele sunt pri ale pmntului
fizic i ale proprietii imobiliare. Deinerea acestor minerale i
petrol in situ, a unei participaii la aceste resurse naturale i a
dreptului de a explora i extrage aceste resurse naturale, reprezint
drepturi reale imobiliare, exceptnd cazul n care exist o alt
definiie dat printr-o reglementare. Mineralele i petrolul sunt
bunuri mobile pe timpul transportrii i procesrii. Operaiunile n
min, spatul sau foratul petrolului sunt activiti ale afacerii, aa
cum sunt transportarea i procesarea petrolului i minereurilor.
Asemenea afaceri sunt fcute de ntreprinderi din industria
extractiv, care dein proprieti imobiliare i bunuri mobile, iar
funcionarea lor contribuie la valoarea ntreprinderii, determinat pe
premisa continuitii activitii.
5.1.4 Un aspect cheie n evaluarea proprietii cu resurse naturale
din industria extractiv este identificarea corect a drepturilor asupra
proprietii i a drepturilor pariale supuse evalurii.
5.1.5 O evaluare de pia a unei proprieti din industria extractiv,
ca proprietate imobiliar, trebuie s se bazeze pe cea mai bun
utilizare (CMBU) a proprietii imobiliare. Aceasta cere luarea n
considerare i a utilizrii n alte scopuri a proprietii dect cea de
extragere a mineralelor i petrolului, dac aceste utilizri sunt
posibile. Trebuie luat n considerare i o schimbare n explorare,
dezvoltare sau n strategia de exploatare, ca i poteniala nchiriere a
proprietii, n vederea maximizrii beneficiului ei economic.
5.1.6 n determinarea CMBU, evaluatorul trebuie s determine cea
mai probabil utilizare care este fizic posibil, justificat adecvat,
permis legal, fezabil financiar i din care rezult valoarea cea mai
mare a proprietii.
5.1.7 n efectuarea unei evaluri de pia exist trei abordri n
evaluare, apte a fi folosite:

25
Ghiduri de evaluare (GE)

(a) abordarea prin pia, n general prin ci indirecte (vezi


paragraful 5.3.1 de mai jos);
(b) abordarea prin venit (capitalizare) incluznd fluxul de
numerar actualizat rezultat din pia;
(c) abordarea prin cost, incluznd costul de nlocuire net i
analizele costului echivalent.
5.1.8 Unde una sau mai multe din abordrile evalurii de mai sus
sunt aplicate preferenial fa de celelalte, motivul trebuie
menionat.
5.1.9 n evaluarea drepturilor asupra proprietii cu resurse naturale
minerale i petroliere, metodele adecvate de evaluare depind de
stadiul explorrii sau dezvoltrii proprietii. Pentru uurin,
asemenea proprieti cu resurse minerale i petroliere pot fi
mprite n patru mari tipuri, dei mprirea este uneori expresia
opiniei evaluatorului sau expertului tehnic.
proprieti de explorare;
proprieti cu resurse;
proprieti n dezvoltare;
proprieti de producie.
5.1.10 Proprietile de explorare sunt definite la paragraful 3.2.
5.1.11 Proprietile cu resurse conin resurse minerale sau resurse
de petrol, dar care nu au fost demonstrate ca fiind economic viabile,
printr-un studiu de prefezabilitate sau de un studiu de fezabilitate.
5.1.12 n general, proprietile n dezvoltare sunt cele pentru care
s-a demonstrat printr-un studiu de fezabilitate, c sunt economic
viabile, dar nu se afl nc n producie.
5.1.13 Proprietile de producie conin o operaiune activ de
exploatare de minerale sau petrol, la momentul evalurii.
5.1.14 Diferitele stadii de explorare i dezvoltare au grade de risc
diferite. Riscul este legat de probabilitatea de a aprea ceva
neprevzut n continuarea produciei de minerale sau petrol. Cu ct
o proprietate de explorare avanseaz spre proprietatea cu resurse,
spre proprietatea n dezvoltare i spre proprietatea de producie, cu
att exist mai multe informaii tehnice, dnd posibilitatea efecturii
analizei tehnice, incluznd realizarea de studii de prefezabilitate i
de fezabilitate, care reduc astfel factorul de risc, deoarece valoarea
capitalului investit n condiii de risc crete rapid.

26
GE 3 Evaluarea proprietilor din industria extractiv

5.1.15 Rezultatele din abordrile i metodele de evaluare aplicate


trebuie apreciate i reconciliate ntr-o opinie final asupra valorii.
Trebuie menionate motivele pentru care se acord o importan mai
mare unei abordri sau unei metode, dect alteia.
5.2 Competen i imparialitate
5.2.1 Evalurile realizate, conform acestui GE, trebuie s respecte
toate prevederile Codului deontologic ANEVAR al profesiei de
evaluator.
5.2.2 Pentru a realiza o evaluare a activelor sau a unui drept de
proprietate n industria extractiv, evaluatorul trebuie s aib
competen relevant n acest domeniu sau s foloseasc serviciile
unui expert tehnic cu abiliti adecvate.
5.2.3 Realizarea unei evaluri credibile i corecte cere ca
evaluatorul s aib pregtire specializat sau asisten de la un
expert tehnic sau ali specialiti acreditai n geologie, n estimarea
resurselor i rezervelor, n inginerie, n aspecte economice i de
mediu, relevante pentru subiectul tipului de resurse naturale i de
relief. Termenul expert tehnic include persoana competent,
evaluator independent i cerine similare, care pot fi aplicate n
anumite ri, dac utilizarea desemnat a raportului de evaluare este
raportarea financiar sau alte scopuri reglementate.
5.2.4 Evaluatorul este responsabil pentru decizia de a apela la o
evaluare tehnic, la informaii sau la o opinie a altor experi sau
specialiti. Aceasta include responsabilitatea pentru o verificare
rezonabil asupra calificrii i competenei adecvate a acestora i
dac munca lor este credibil.
5.3 Consideraii speciale ale evalurilor din industria extractiv
5.3.1 Fiecare depozit mineral, acumulare de iei i proprietate de
explorare sunt unice. Ca urmare, comparaia direct a tranzaciilor
cu proprieti cu resurse naturale minerale i petroliere este adesea
dificil sau inadecvat. Totui, analiza vnzrilor este un instrument
de evaluare important. Corectarea preurilor de vnzare sau analiza
pe baza ratelor pot fi frecvent aplicate pentru scopul comparaiei
indirecte a vnzrilor. Analiza vnzrilor i alte analize de pia pot
adesea releva factori de pia, cum sunt rata de actualizare, un factor
de risc sau un factor de incertitudine, care pot fi folosite n
abordarea prin venit.
5.3.2 Pentru ca un raport de evaluare s furnizeze o estimare a
valorii de pia, analiza n evaluare trebuie s se bazeze pe dovezi

27
Ghiduri de evaluare (GE)

de pia i pe ateptrile curente i percepiile participanilor pe


pia pentru proprietatea evaluat, iar aceste dovezi de pia trebuie
s fie aplicate n mod consecvent n analiza evaluatorului.
5.3.3 Metoda cea mai utilizat de ctre oamenii de afaceri, n
decizia lor de a investi n industria extractiv, este analiza valorii
nete actualizate/analiza fluxului de numerar actualizat (analiza
VNA/analiza DCF). Evaluatorul trebuie s tie c acestea i alte
metode, cum ar fi cele bazate pe teoria opiunii, vor conduce la
estimri ale valorii de investiie sau ale valorii de utilizare, dac nu
a acordat atenia necesar pentru a se asigura c a obinut valoarea
de pia. Pentru ca evaluatorul s raporteze o valoare de pia
estimat, rezultat dintr-o asemenea analiz, trebuie ca toate
intrrile i ipotezele s reflecte dovezile de pia disponibile,
precum i ateptrile curente i percepia participanilor pe pia, n
conformitate cu prevederile Standardelor de Evaluare ANEVAR
2012. Orice deviere de la cerinele acestora trebuie s fie
specificat.
5.3.4 Valoarea de pia a proprietilor cu resurse naturale i a
ntreprinderilor din industria extractiv, de obicei, este mai mare sau
mai mic dect suma valorilor prilor sau componentelor. De
exemplu, valoarea de pia a unei proprieti imobiliare mari,
deinute n proprietate deplin, care conine un depozit mineral, este
rareori egal cu suma valorilor componentelor, adic minerale,
suprafee de teren i imobilizri corporale mobile. Situaii similare
pot adesea exista n industria petrolier.
5.3.5 Pentru o proprietate cu resurse naturale din industria
extractiv aflat n producie, pot fi separate drepturile de
proprietate pe pri componente existente n ntreprindere, cum ar fi:
rezerve, redevene, maini i echipamente. Pentru evaluatorul unei
ntreprinderi este important s le recunoasc corect pe acestea.
Poate exista i o cerin de evaluare separat a drepturilor de
proprietate pariale.
5.3.6 Ori de cte ori este posibil, pentru estimarea valorii, trebuie
verificat corectitudinea datelor relevante. Aceasta poate include
verificri selective ale informaiilor puurilor de foraj, eantioane i
date analitice nrudite pentru proprietatea cu resurse naturale subiect
i confirmarea informaiilor publicate privind tranzaciile cu
proprieti similare.
5.3.7 n cazul unei proprieti cu resurse naturale, dac exist mai
multe estimri ale cantitii i calitii resurselor i rezervelor,

28
GE 3 Evaluarea proprietilor din industria extractiv

evaluatorul va decide care dintre estimri este adecvat i care poate


s fie folosit ca baz n procesul de evaluare, trebuind s
menioneze i motivele. O analiz critic a estimrilor alternative
poate fi depus mpreun cu raportul de evaluare.
5.3.8 Evaluatorul va lua n considerare i va face referire la alte
probleme, care au un impact important n evaluare. n funcie de
tipul de proprietate i drepturile evaluate, acestea pot include:
situaia concesiunilor, a drepturilor i a altor interese;
toate depozitele minerale i petrolifere n cadrul limitelor
concesiunilor sau drepturilor;
accesul pe piee, calitatea i cantitatea produsului care poate
fi vndut;
serviciile i infrastructura, precum i orice taxe pentru
utilizarea cilor de acces, onorarii sau obligaii legate de
acestea;
evaluri ale mediului i obligaiile de reabilitare;
orice aspect al dreptului natural al populaiei autohtone;
cheltuielile de capital i de exploatare;
programarea i finalizarea investiiei de capital;
estimrile valorii reziduale;
cerine statutare/legale i acorduri importante;
impozitare i redevene;
datorii i expunere financiar;
reabilitarea amplasamentului, reclamaii privind recuperri i
costuri de nchidere;
orice alt aspect care are importan asupra evalurii.

5.4 Prezentarea informaiilor n rapoartele de evaluare din industria


extractiv
5.4.1 Raportul de evaluare trebuie s identifice corect tipurile de
proprietate, dreptul specific de proprietate i drepturile pariale, care
trebuie evaluate, aa cum se specific n IVS 103 Raportarea
evalurii.
5.4.2 Raportul de evaluare trebuie s prezinte numele, calificarea
profesional i experiena relevant n domeniu a evaluatorului i a
altor experi tehnici, a cror evaluare tehnic a fost folosit pentru a
argumenta evaluarea.

29
Ghiduri de evaluare (GE)

5.4.3 Raportul de evaluare trebuie sprijinit cu prezentarea codurilor


relevante din industria extractiv, standardelor sau uzanelor
practicii aplicabile evalurii i suportului evalurii tehnice. Toate
estimrile resurselor sau rezervelor minerale sau petroliere,
prezentate n raportul de evaluare sau n suportul evalurii tehnice,
vor fi nsoite de definiiile redate la paragraful 3, de mai sus, i de
sistemul de clasificare indicat n aceste definiii, cu excepia cazului
cnd jurisdicia sau alte cauze rezonabile nu prevd altceva.
5.4.4 n raportul de evaluare vor fi incluse hri, seciuni geologice,
diagrame i fotografii, dac este adecvat i posibil, pentru a ajuta n
comunicare i informare. Informaiile tehnice importante, care
susin evaluarea proprietii cu resurse naturale, incluznd estimri
ale rezervelor i resurselor evaluate, vor fi prezentate i comentate
n evaluarea tehnic.
5.4.5 Raportul de evaluare va prezenta dac unitatea angajatoare a
evaluatorului sau proprietarul activului ori managementul lui
operaional au furnizat sau nu evaluatorului o declaraie, conform
creia au fost oferite acestuia toate datele disponibile i informaiile
cerute de evaluator sau alte aspecte importante pentru evaluare.

6. Data intrrii n vigoare


6.1 Data intrrii n vigoare a acestui Ghid de evaluare ANEVAR este 1
ianuarie 2012.

30
GE 4 Consideraii privind implicaiile substanelor
periculoase i toxice n evaluare

Coninut Paragraful
Introducere 1
Arie de aplicabilitate 2
Definiii 3
Relaia cu Standardele de Contabilitate 4
Instruciuni de aplicare 5
Data intrrii n vigoare 6

1. Introducere
1.1 Obiectivul acestui Ghid de evaluare (GE) este de a sprijini
evaluatorii n efectuarea evalurilor n cazul n care substanele
periculoase sau toxice pot influena valorile proprietii.
1.2 Substanele periculoase i toxice fac parte din acei posibili factori
de mediu care, cnd este cazul, sunt luai n consideraie n mod
specific de ctre evaluatori. Acest GE se limiteaz numai la luarea n
considerare a substanelor periculoase i toxice, deoarece ali factori de
mediu, care pot fi ntlnii n evaluri, au mai puine lucruri n comun
cu problematica tiinific sau de ordin tehnic, inclusiv cu legile
aferente.
1.3 Acest GE conine conceptele, principiile i consideraiile generale
care i orienteaz pe evaluatori n efectuarea evalurilor cnd sunt
prezente substane periculoase sau toxice, care pot influena valoarea
proprietii. De asemenea, pune n discuie concepte care trebuie
nelese de experii contabili, de autoritile n drept i de ali
beneficiari ai serviciilor de evaluare.
1.4 Rareori evaluatorii au calificri speciale n domeniul juridic,
tiinific sau n alte domenii tehnice, necesare pentru evaluarea
riscurilor asociate cu substanele periculoase sau toxice. n mod
frecvent, n evalurile de proprieti n care exist asemenea riscuri,
evaluatorii se bazeaz pe recomandrile unor experi. Contribuia
semnificativ a unor experi colaboratori trebuie prezentat i explicat
n raportul de evaluare.

31
Ghiduri de evaluare (GE)

1.5 Pentru aplicarea acestui GE este esenial aderena evaluatorului la


evalurile bazate pe pia, obiectivitatea i totala transparen privind
problemele relevante. De asemenea, evaluatorii sunt obligai s
redacteze rapoarte de evaluare care pot fi nelese n mod rezonabil de
clieni i de alte persoane. Cnd sunt implicate probleme de ordin
tiinific, tehnic i juridic este foarte important obligaia pentru o
expunere clar i total transparent.
1.6 Acest GE asigur i tratarea corect i menionarea problemei
substanelor periculoase i toxice cnd se evalueaz proprietile
specializate, ca i n alte situaii care nu permit aplicarea conceptelor
valorii de pia.

2. Arie de aplicabilitate
2.1 Acest GE se aplic tuturor evalurilor de imobilizri corporale.
Prevederile speciale ale acestui GE vor fi luate n considerare cnd este
presupus sau este cunoscut prezena unor substane periculoase sau
toxice, care pot influena valoarea de pia a proprietii sau o alt
valoare definit.
Prin extensie, prevederile acestui GE se aplic i evalurilor de
ntreprinderi care dein active pentru care este presupus sau este
cunoscut prezena unor substane periculoase sau toxice, care pot
influena valoarea de pia a acestor active.

3. Definiii
3.1 Substane periculoase sau toxice, n contextul acestui GE,
nseamn materiale specifice care, prin prezena sau proximitatea lor,
pot avea efect duntor asupra valorii proprietii, din cauza
potenialului lor duntor asupra unor forme de via. Asemenea
materiale ar putea fi ncorporate n construciile de pe terenul respectiv
sau pot fi gsite n sau pe teren. Ele pot exista i n afara
amplasamentului, dar n apropierea lui. n unele cazuri, pot fi purtate
de aer.
3.1.1 ntr-o accepiune mai general, n afara acestui GE, factorii de
mediu pot fi caracterizai ca fiind influene exterioare asupra
proprietii evaluate, care pot avea efect pozitiv, negativ sau nici un
efect asupra valorii proprietii. Substanele periculoase sau toxice
se pot gsi fie pe, fie n afara amplasamentului proprietii evaluate.
3.2 Substana periculoas, n contextul efecturii unei evaluri, este
orice material din interiorul, din jurul sau din apropierea proprietii

32
GE 4 Consideraii privind implicaiile substanelor periculoase i toxice n evaluare

evaluate, care are o form, o cantitate sau o posibilitate biologic


suficient pentru a crea un impact negativ asupra valorii de pia a
proprietii.
3.3 Cuvntul toxic descrie statutul unui material gazos, lichid sau solid,
care prin forma, cantitatea i localizarea sa, la data evalurii, are
capacitatea de a duna formelor de via. Toxicitatea se refer la gradul
sau la dimensiunile unei astfel de capaciti.

4. Relaia cu Standardele de Contabilitate


4.1 Expresiile valoare de pia i valoare just pot s nu fie identice. (A
se vedea IVS - Cadrul general i IVS 300 Evaluri pentru raportarea
financiar.) Totui, fiecare tip al valorii, reflect comportamentul
pieei n situaiile coninute n definiiile respective. n msura n care
valorile proprietii, corespunztoare unuia din cele dou tipuri ale
valorii, pot fi afectate de substane periculoase sau toxice, n efectuarea
i raportarea evalurilor este necesar prezentarea i aplicarea
procedurilor specifice de evaluare.
4.2 Acest GE este aplicabil n toate situaiile n care este necesar o
prezentare transparent pentru uz public a valorilor proprietii, fie c
sunt raportate individual, fie ca ntreg, n cazul n care substanele
periculoase sau toxice pot afecta aceste valori. n plus, fa de efectul
posibil al unor asemenea ipoteze asupra proprietilor evaluate, este
posibil s apar probleme adiacente, cum ar fi costurile de tratare sau
de refacere, costurile de monitorizare i de ntreinere, obligaiile fa
de o ter parte sau fa de reglementrile existente i altele. De aceea,
transparena adecvat i tratamentul sunt eseniale n evalurile
destinate pentru ntocmirea situaiilor financiare.
4.3 Orice instruciuni speciale primite de evaluator de la directorii
ntreprinderii/entitii, n privina abordrii substanelor periculoase sau
toxice, care ar putea avea impact negativ asupra valorii proprietii,
reprezint meniuni importante ce vor fi fcute de evaluator n raportul
de evaluare. Aceste meniuni vor fi completate cu explicaiile
evaluatorului despre abordarea problemelor aprute n decursul
procesului de evaluare, cu ipotezele fcute i cu efectul asupra valorii
raportate, dac exist, al unor astfel de consideraii.
4.4 Definiia contabil a pierderii din depreciere este suma cu care
valoarea contabil a unui activ sau a unei uniti generatoare de
numerar depete valoarea sa recuperabil (IAS 36, paragraful 6).
Impactul negativ al materialelor periculoase sau toxice care exist pe o
proprietate poate contribui la o depreciere. Pierderea din depreciere,

33
Ghiduri de evaluare (GE)

indus proprietii prin prezena acestor substane, poate include


efectul negativ al acestor substane asupra valorii proprietii. (A se
vedea paragraful 5.4 de mai jos.)

5. Instruciuni de aplicare
5.1 n discuia cu un client sau cu un potenial client, asupra unor
elemente care in de evaluarea proprietii, cnd este perceput
existena unor condiii de mediu evidente sau uor detectabile, care pot
avea o influen negativ asupra valorilor proprietii, evaluatorul va
trebui s prezinte clientului nivelul su de cunotine, experien i
competen pentru a trata situaia.
5.1.1 Dac factorii de mediu sunt cunoscui sau se bnuiete
prezena lor, la data cnd evaluatorul i potenialul client discut
despre contractul preconizat, evaluatorul trebuie s se conving de
faptul c acel client nelege gradul de competen i obligaiile
evaluatorului i c angajarea evalurii nu va compromite aceste
obligaii.
5.1.2 Dac factorii de mediu sunt descoperii dup nceperea
misiunii de evaluare, evaluatorul trebuie s fac meniunile
adecvate ctre client privind cunotinele, experiena i competena
sa, meniuni relevate n acest GE, iar apoi trebuie s se conformeze
tuturor cerinelor privind prezentarea informaiilor din toate
celelalte IVS-uri.
5.2 Recunoscnd faptul c multe situaii, ce depind de mediu, reclam
probleme de ordin fizic, juridic, tiinific i tehnic, evaluatorul va
parcurge etapele necesare pentru a-i ncheia misiunea n mod
competent, dac aceasta este acceptabil pentru client i pentru
evaluator. Aceste etape pot presupune un studiu personal aprofundat,
asocierea cu un alt evaluator care are cunotinele, experiena i
competena necesare sau obinerea de consultan de specialitate din
partea celor ce posed cunotinele, experiena i competena necesare.
5.3 Necesitatea menionrii existenei oricrei substane periculoase
sau toxice, care poate avea un efect negativ asupra valorii unei
proprieti, face parte din cerinele generale de raportare coninute n
IVS 103 Raportarea evalurii. O alt cerin este ca evaluatorul s
arate cum au fost tratai aceti factori n misiunea lui. Dac sfera
misiunii se refer la evaluarea proprietii ca i cum n-ar exista un
astfel de factor de mediu, este necesar transparena total asupra
ipotezelor limitative, iar raportarea trebuie s fie n concordan cu
expunerea criteriilor de mai sus. (A se vedea paragrafele 5.1 i 5.2.)

34
GE 4 Consideraii privind implicaiile substanelor periculoase i toxice n evaluare

Cerinele pentru rapoartele de evaluare sunt menionate n IVS 103


Raportarea evalurii.
5.4 Cnd o proprietate suport o depreciere, evaluatorul va estima
valoarea proprietii ca i cnd deprecierea ar fi fost remediat. Cnd
este posibil, evaluatorul ar trebui s identifice costul remedierii; dac
acest lucru nu este posibil, evaluatorul ar trebui s arate faptul c
proprietatea este depreciat.
5.5 Dac o proprietate este evaluat ca nefiind afectat de substane
periculoase, iar aceste substane exist sigur sau sunt suspectate c
exist, raportul de evaluare va include o meniune privind limitele
sferei de evaluare, o expunere a scopului evalurii i a concluziilor
bine argumentate, plus o restricie pentru utilizarea rezultatului
evalurii, fr ca aceasta s fie nsoit de evidenierea meniunii de
mai sus i de justificarea acesteia.
5.6 Cnd evaluatorul a beneficiat de asisten privind efectele
factorilor de mediu asupra proprietii evaluate, n raportul de evaluare
vor fi menionate numele expertului care a contribuit cu informaii
specifice i tipul de asisten profesional acordat.
5.7 Cnd nu sunt identificai factori de mediu cu efect negativ asupra
valorii proprietii, evaluatorul va trebui, ca element al practicii
standard, s includ n raportul de evaluare o condiie limitativ sau o
alt precizare prin care se afirm c evaluarea a fost efectuat n
ipoteza c, la data evalurii, nu se cunoate existena unor astfel de
factori, dar dac totui aceti factori exist, ei ar putea avea un efect n
diminuarea valorii.
5.8 La nivel mondial exist o preocupare crescnd referitoare la
efectele substanelor periculoase sau toxice asupra formelor de via i
asupra proprietii. Recent au fost identificate numeroase riscuri
poteniale, iar altele se vor aduga probabil de-a lungul timpului, pe
msur ce apar descoperiri noi i, n consecin, vor fi impuse norme
de control de ctre guverne sau acestea vor fi cerute de pia.
5.9 Abordarea problemelor de ordin fizic, juridic, tiinific sau tehnic,
ce se refer la substane toxice sau periculoase, nu reprezint una din
sarcinile evaluatorului. Totui, rolul evaluatorului n nelegerea
acestor factori va fi facilitat dac:
5.9.1 situaiile care presupun existena substanelor ce influeneaz
mediul sunt depistate i abordate n concordan cu acest GE, fie c
sunt ntlnite nainte de preluarea misiunii, fie ulterior nceperii
acesteia;

35
Ghiduri de evaluare (GE)

5.9.2 informaiile adecvate vor fi obinute cu ajutorul consilierii


profesionale i asistenei acordate de alte persoane, atunci cnd sunt
necesare abiliti speciale, calificare i experien, acest tip de
asisten trebuind s fie menionat i explicat n raportul de evaluare;
5.9.3 se va trata n mod adecvat influena substanelor periculoase
sau toxice n procesul de evaluare sau, dac se vor exclude astfel de
consideraii, vor fi menionate ipotezele fcute, scopul analizei i
efectul probabil al ipotezelor fcute asupra valorii definite;
5.9.4 se vor face eforturi rezonabile pentru ca rapoartele i estimrile
valorii, pe care aceste rapoarte le conin, s nu fie neclare i pentru ca
ele s fie utilizate numai pentru scopul pentru care au fost elaborate.
5.10 Evaluatorii trebuie s aplice corect acele metode i tehnici unanim
recunoscute, care sunt necesare n concordan cu acest GE. Cnd
evalueaz o proprietate expus unor substane periculoase sau toxice,
care influeneaz negativ valoarea proprietii, evaluatorul ar trebui s
aplice acele procese necesare pentru reflectarea adecvat a oricror
pierderi de valoare, avnd grij s nu supraestimeze sau s subestimeze
efectele asupra valorii. ntr-o misiune n care se solicit valoarea de
pia, este o responsabilitate a evaluatorului s reflecte efectul pieei
ntr-o situaie sau circumstan particular.
5.11 Evaluatorii sunt avertizai de faptul c pot aprea controverse
importante de ordin juridic, tiinific sau tehnic ntre experii pe a cror
consiliere se vor baza. Diferendele specifice se pot referi la aplicarea
metodelor prin care se determin amploarea msurilor de
decontaminare, mentenan sau monitorizare a polurii, care pot fi
asociate cu substanele periculoase sau toxice i la costurile aferente
decontaminrii, mentenanei sau monitorizrii.
5.11.1 Contractele pot solicita evaluarea proprietii afectate n
ipoteza c orice efect asupra valorii, dat de substanele periculoase
sau toxice, este exclus din valoarea raportat. Astfel de angajamente
sunt acceptabile, avnd n vedere faptul c valoarea final este clar,
clientul este informat i accept aceast ipotez limitativ, i deci
raportul de evaluare stabilete clar limitrile i motivele acestora.
5.11.2 Din cauza problemelor de ordin tehnic, frecvent implicate n
problematica privind mediul, este uzual procedura prin care
evaluatorul solicit consultan de specialitate, n mod direct sau
prin clientul su i prin care el se bazeaz pe opinia acelor persoane
calificate pentru a evalua problemele legate de substanele

36
GE 4 Consideraii privind implicaiile substanelor periculoase i toxice n evaluare

periculoase sau toxice. Evaluatorii trebuie s menioneze calitatea i


natura unor astfel de opinii pe care ei se bazeaz.
5.12 Evaluatorii i utilizatorii serviciilor de evaluare trebuie s
contientizeze faptul c efectul unor substane periculoase sau toxice
poate fi foarte diferit, n funcie de diferenele ntre proprieti,
amplasri ale acestora i piee. Efectele negative asupra valorii pot fi
inexistente sau pot fi mai mari dect costurile de tratare i de
remediere. Aceast situaie poate apare, de exemplu, cnd cea mai
bun utilizare a proprietii imobiliare afectate este modificat de
starea n care se afl i n cazul n care vandabilitatea i alte avantaje
ale proprietii imobiliare sunt alterate. n orice caz, rolul evaluatorului
este s fac cercetri i s reflecte efectele factorilor de mediu asupra
unei proprieti anumite, pe piaa acesteia.
5.13 ntr-o misiune tipic de evaluare, evaluatorului i pot lipsi
abilitile de a face cercetri de ordin juridic, tiinific sau tehnic, care
in de substanele periculoase sau toxice sau de ali factori de mediu, ce
pot avea efect negativ asupra valorii. Este important ca, pentru a da
credibilitate i utilitate valorii raportate, dac astfel de situaii exist,
acestea s fie luate n considerare i raportate n mod corespunztor.
5.13.1 Cnd evaluatorul tie c substanele periculoase sau toxice
sunt implicate n proprietatea inclus n misiunea sa de evaluare, va
trebui s urmeze toate cerinele acestui GE. n mod normal, clientul
sau alte persoane implicate vor apela la consultana experilor
tehnici de specialitate, pe a cror opinie se bazeaz evaluatorul.
5.13.2 Cnd evaluatorul are motive s bnuiasc existena unei
substane periculoase sau toxice, el i va informa imediat clientul
asupra problemei i i va cere s parcurg etapele necesare
rezolvrii situaiei. Abordnd aceast situaie pe baz privat
confidenial, evaluatorul evit situaiile n care divulgarea acestei
informaii poate afecta proprietatea.
5.14 Standardele ce impun responsabilitatea evaluatorului de a
observa, localiza i identifica substanele periculoase sau toxice, pot s
fie diferite n timp i de la o jurisdicie la alta. n general, stabilirea
naturii, amploarea i efectele fizice ale condiiilor de mediu nu face
parte din atribuiile evaluatorilor.
5.15 n abordarea substanelor periculoase sau toxice, evaluatorul
trebuie s fac cercetri n privina problemelor conexe ntr-un mod
confidenial, astfel nct s nu lase loc speculaiilor n privina
proprietii.

37
Ghiduri de evaluare (GE)

5.16 Nu este ceva neobinuit ca persoanele nefamiliarizate cu


problematica substanelor periculoase sau toxice s presupun c, dac
exist un efect fizic al acestor substane, exist i o reacie economic
nefavorabil. Experiena de pia arat c, n mod frecvent, pot exista
diferene notabile ntre percepiile publicului i efectele pe pia
cauzate de prezena acestor substane. Rolul evaluatorului este s evite
asemenea ipoteze potenial eronate i s ia n considerare toi factorii
importani, s elaboreze cercetri de pia competente i, n rapoartele
de evaluare, s reflecte atitudinile relevante ale pieei fa de situaia
prezentat.

6. Data intrrii n vigoare


6.1 Data intrrii n vigoare a acestui Ghid de evaluare ANEVAR este 1
ianuarie 2012.

38
Ghiduri metodologice de evaluare
(GME)

GME 1 Evaluarea terenului

Ghiduri metodologice de evaluare (GME)


Coninut Paragraful
Introducere 1
Relaia cu Standardele de Evaluare 2
Metode recunoscute de evaluare a terenului 3
- comparaia direct 3.1
- extracia de pe pia 3.2
- alocarea 3.3
- tehnica rezidual 3.4
- capitalizarea direct a rentei/arendei funciare
(chiriei) 3.5
- analiza fluxului de numerar actualizat - analiza
parcelrii i dezvoltrii 3.6
Data intrrii n vigoare 4
Aplicabilitatea i limitrile tehnicilor de evaluare a
terenului Anex

1. Introducere
Acest ghid de aplicare conine ndrumri metodologice i practice
pentru evaluarea tuturor categoriilor de terenuri, indiferent de utilizarea
lor. Acest ghid a fost elaborat de ANEVAR n scopul de a oferi
evaluatorilor, membri ai Asociaiei, recomandri referitoare la cea mai

39
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)

bun practic de evaluare a terenului, pentru toate scopurile evalurii.


Ghidul, dei nu are caracter de Standard de Evaluare, este obligatoriu
de aplicat n procesul de evaluare. Coninnd metodologia de evaluare
larg recunoscut i aplicat pe plan mondial, acest GME reprezint un
instrument util pentru evaluatori i evaluatori verificatori ai rapoartelor
de evaluare, pentru clienii i utilizatorii desemnai ai evalurilor,
pentru organele administraiei de stat i pentru organele judiciare
implicate n soluionarea unor litigii generate de elaborarea rapoartelor
de evaluare aferente terenurilor i de opinia asupra valorii exprimat n
aceste rapoarte.

2. Relaia cu Standardele de Evaluare


Deoarece acest Ghid se refer exclusiv la metodologia de evaluare a
terenului, n procesul practic de evaluare se vor aplica n mod
obligatoriu prevederile unor Standarde Internaionale de Evaluare
(IVS), editate de International Valuation Standards Council (IVSC).
Aceste Standarde, coninute n ediia IVS 2011, sunt:
IVS - Cadrul general
IVS 101 Sfera misiunii de evaluare
IVS 102 Implementare
IVS 103 Raportarea evalurii
IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare
Anex Proprietatea imobiliar istoric.
Atunci cnd scopul evalurii este raportarea financiar, n plus fa de
standardele enumerate mai sus se vor aplica i prevederile din IVS 300
Evaluri pentru raportarea financiar. Anex Evaluarea
imobilizrilor corporale din sectorul public, iar dac scopul evalurii
este garantarea unui mprumut se vor aplica i prevederile din IVS 310
Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru
garantarea mprumutului.

3. Metode recunoscute de evaluare a terenului


Evaluarea unui teren liber (neamenajat sau vacant) sau a terenului pe
care se afl amplasate amenajri i/sau construcii se poate face prin
ase metode (sau tehnici) recunoscute de evaluare, redate n toate
manualele, crile, suporturile de curs etc. cu tema evaluarea
proprietii imobiliare.

40
GME 1 Evaluarea terenului

Cele ase metode recunoscute de evaluare a unui teren sunt:


1. comparaia direct;
2. extracia de pe pia;
3. alocarea;
4. tehnica rezidual;
5. capitalizarea direct a rentei/arendei funciare (chiriei);
6. analiza fluxului de numerar actualizat - analiza parcelrii i
dezvoltrii.
Toate cele ase metode (unele numite tehnici sau analiz) de evaluare a
terenului nu sunt altceva dect derivri ale celor trei abordri
tradiionale ale valorii oricrui tip de proprietate imobiliar, respectiv
abordarea prin pia, abordarea prin venit i abordarea prin cost. Din
aceast cauz nu au mai fost incluse n Standardele Internaionale de
Evaluare 2011, elaborate de International Valuation Standards Council
(IVSC).
Prezentarea sintetic a acestor metode de evaluare i a adecvrii
utilizrii lor este redat n continuare.

3.1 Comparaia direct se utilizeaz pentru evaluarea terenurilor


libere sau care sunt considerate a fi libere pentru scopul evalurii.
Valoarea de pia a terenului se obine din dovezile de pia ale
preurilor de tranzacionare ale unor terenuri similare, respectiv
valoarea de pia poate fi obinut n urma analizei preurilor de pia
ale terenurilor libere comparabile, din aceeai arie de pia, care au fost
tranzacionate la o dat apropiat de data evalurii. Cnd nu exist
tranzacii efective suficiente cu terenuri libere comparabile sau cnd
datele obinute din tranzaciile efectuate nu sunt credibile i/sau nu pot
fi verificate, pentru evaluare se pot folosi i preurile cerute prin
ofertele de vnzare sau preurile oferite prin cererile de cumprare de
terenuri comparabile. Analiza preurilor la care s-au efectuat
tranzaciile sau a preurilor cerute sau oferite pentru terenurile
comparabile este urmat de efectuarea unor corecii ale preurilor
terenurilor libere comparabile, pentru a cuantifica diferenele dintre
preurile pltite, cerute sau oferite pe unitatea de suprafa, cauzate de
diferenele ntre caracteristicile specifice ale terenurilor i tranzaciilor
cu acestea (numite elemente de comparaie).
n IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare, paragraful C 15,
se precizeaz:

41
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)

. n procesul de evaluare, ncrederea care poate fi acordat oricrei


informaii despre preul comparabil se determin prin comparaia
diferitelor caracteristici ale proprietii imobiliare i tranzaciei,
din care au rezultat datele despre pre, cu cele ale proprietii
evaluate. Trebuie luate n considerare diferenele dintre
urmtoarele elemente:
dreptul care ofer dovada despre pre i dreptul asupra
proprietii supus evalurii;
localizrile respective;
calitatea terenului sau vrsta i caracteristicile cldirilor;
utilizarea permis sau zonarea pentru fiecare proprietate;
situaiile n care a fost determinat preul i tipul valorii cerut;
data efectiv a dovezii despre pre i data evalurii cerut.
n afara elementelor de comparaie de mai sus, pot fi luate n
considerare, atunci cnd au o influen cuantificabil asupra preului
unitar al terenului, i urmtoarele elemente:
- mrimea suprafeei;
- forma;
- deschiderea;
- utiliti;
- topografia;
- traficul n zon;
- privelitea;
- calitatea vecinilor;
- poluarea fonic i a aerului;
- acces;
- teren n surplus.
Etapele aplicrii metodei comparaiei directe de evaluare a terenului
liber sau considerat a fi liber sunt:
(a) colectarea informaiilor din aria de pia a terenului subiect,
despre vnzrile recente sau despre ofertele de vnzare i
cererile de cumprare pentru terenuri similare, n vederea
selectrii unui set de terenuri comparabile, adic a terenurilor cu
caracteristicile redate mai sus, ct mai asemntoare cu cele ale
terenului subiect. Numrul terenurilor comparabile selectate
depinde de disponibilitatea datelor de pia i de cerina de a
asigura c acestea reflect aciunile participanilor pe pia.

42
GME 1 Evaluarea terenului

Analiza de pia i analiza celei mai bune utilizri formeaz


cadrul necesar pentru selectarea vnzrilor comparabile
adecvate;
(b) verificarea informaiilor colectate pentru a vedea credibilitatea
acestora i dac reflect tranzacii de pia neprtinitoare;
(c) selectarea unitii de comparaie folosit de participanii pe pia,
respectiv preul pe hectar sau pe metru ptrat;
(d) identificarea diferenelor dintre caracteristicile terenurilor
comparabile selectate i cele ale terenului subiect. Forma uzual
de redare a acestor diferene este o gril cu datele de pia, care
conine prezentarea caracteristicilor terenurilor comparabile,
grupate pe caracteristicile aferente tranzaciilor (efective i/sau
poteniale) i pe caracteristicile aferente terenurilor. Scopul
folosirii grilei cu datele de pia este efectuarea ntr-o manier
logic i succesiv a coreciilor asupra preurilor efective, cerute
sau oferite pentru terenurile selectate drept comparabile;
(e) corectarea preurilor terenurilor comparabile pentru a reflecta
diferenele dintre caracteristicile acestora i cele ale terenului
subiect. n general, se aplic corecii separate preurilor de
vnzare ale comparabilelor, pentru fiecare element de
comparaie. Mrimea fiecrei corecii depinde de datele
disponibile i de raionamentul evaluatorului. Coreciile preului
de vnzare, de ofert de vnzare sau de cerere de cumprare, se
pot face prin mai multe tehnici ale analizei cantitative i
calitative, dintre care cele mai uzuale sunt: (a) tehnica analizei
pe perechi de date i efectuarea coreciilor cantitative exprimate
n uniti monetare (valori absolute); (b) tehnica analizei pe
perechi de date i efectuarea coreciilor cantitative exprimate n
form procentual i (c) tehnica analizei calitative prin
comparaia relativ, care const n analiza tranzaciilor, ofertelor
de vnzare sau cererilor de cumprare a terenurilor comparabile
pentru a stabili care din caracteristicile terenurilor comparabile
sunt inferioare, superioare sau similare cu cele ale terenului
subiect. n general, coreciile asupra preurilor se fac mai nti
pentru diferenele ntre caracteristicile aferente tranzaciilor, iar
apoi pentru diferenele ntre caracteristicile aferente terenurilor
comparabile i cele ale terenului subiect. Coreciile se pot aplica
asupra preurilor totale ale terenurilor comparabile, asupra
preurilor unitare ale acestora sau a ambelor;
(f) reconcilierea preurilor unitare corectate ntr-o opinie final

43
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)

asupra valorii de pia, de obicei exprimat ca o valoare


singular (dat, de obicei, de preul unitar la care corecia brut
total este cea mai mic) sau ca un interval al preurilor unitare
corectate.
Comparaia direct este metoda cea mai uzual i preferat de evaluare
a terenului, cu condiia s existe informaii suficiente despre vnzrile
de terenuri similare, din aceeai arie de pia.
n cazul abordrii prin comparaia de pia, evaluatorul va utiliza, n
raportul de evaluare, ca proprieti comparabile, numai tranzacii sau
oferte de terenuri care pot fi identificate.
n cazul n care nu exist un numr suficient de vnzri sau de oferte
de vnzare sau cereri de cumprare de terenuri libere similare (de
exemplu, n zonele urbane dense sau n zonele rurale ndeprtate),
precum i n situaia n care evaluatorul ar trebui s fac multe i ample
corecii ale preurilor unor terenuri cu caracteristici mult diferite de
cele ale terenului subiect, care nu ar asigura credibilitatea rezultatului
aplicrii metodei comparaiei directe, evaluatorul poate utiliza una sau
mai multe din celelalte 5 metode de evaluare a terenului, redate mai
jos. Credibilitatea rezultatelor obinute din aplicarea acestor 5 metode
depinde de profunzimea analizelor, de fundamentarea ipotezelor i de
raionamentul profesional al evaluatorului.

3.2 Metoda extraciei de pe pia const n determinarea valorii


terenului liber ca o mrime rezidual, dup ce din preul curent de
vnzare al ntregii proprieti imobiliare (teren plus construcii) s-a
sczut costul de nlocuire net al construciilor i amenajrilor. Aceast
metod este adecvat cnd:
- nu exist terenuri libere, vndute sau oferite la vnzare sau cerute
pentru cumprare, n aria de pia a terenului subiect;
- valoarea construciilor este mic (ndeosebi n mediul rural); i
- dac se poate determina cu acuratee costul de nlocuire net
(CIN) al construciilor.

3.3 Metoda alocrii se bazeaz pe principiul echilibrului i pe cel al


contribuiei, conform crora exist un raport procentual normal ntre
valoarea terenului i valoarea ntregii proprieti, specific diferitelor
categorii de proprieti imobiliare, aflate n locaii specifice. Acest
raport procentual este obinut din analiza preurilor de vnzare ale unor
proprieti comparabile (teren i construcii), dintr-o arie comparabil

44
GME 1 Evaluarea terenului

i competitiv nvecinat, cu caracteristici similare. Acest raport


procentual este aplicat apoi preului de vnzare efectiv, cerut sau oferit
al proprietii construite, pentru a determina valoarea terenului.
Deoarece raportul procentual dintre valoarea terenului i valoarea
total a proprietii este dificil de obinut i de susinut, aceast metod
este mai rar utilizat i aproape niciodat ca o prim metod de
evaluare a terenului, ci ca o metod auxiliar de verificare a
credibilitii altor metode/tehnici de evaluare a terenului.

3.4 Tehnica rezidual sau tehnica capitalizrii directe a venitului net


din exploatare alocat terenului, ca mrime rezidual, este nscris n
abordarea prin venit, fiind utilizat cnd fluxul de venit este generat
att de construcii, ct i de teren.
Etapele aplicrii acestei metode sunt:
- determinarea venitului net din exploatare (VNE) anual total al
proprietii imobiliare;
- determinarea VNE anual alocabil construciilor pe baza ratei de
capitalizare aferente construciilor i scderea acestuia din VNE
anual total al proprietii imobiliare; i
- capitalizarea VNE anual rmas (rezidual), care este alocat numai
terenului, cu o rat de capitalizare adecvat.
Cele trei condiii ale aplicrii acestei metode sunt:
(a) cunoaterea costului de nlocuire net (CIN) al construciilor sau
posibilitatea determinrii acestuia cu credibilitate;
(b) cunoaterea venitului VNE total al proprietii imobiliare sau
posibilitatea determinrii acestuia cu credibilitate; i
(c) posibilitatea obinerii nivelurilor de pia ale ratelor de
capitalizare ale terenurilor i cldirilor.
Aceast tehnic de evaluare se utilizeaz n dou situaii:
- cnd nu exist terenuri libere vndute sau oferite la vnzare, n
aria de pia a terenului supus evalurii;
- pentru testarea fezabilitii financiare a utilizrilor posibile ale
unui amplasament, n cadrul analizei celei mai bune utilizri.

3.5 Capitalizarea direct a rentei/arendei funciare (chiriei) se


aplic n cazul n care venitul se obine din cedarea dreptului de
folosin a terenului, n schimbul unei rente/arende sau chirii, deci a
unui venit independent de veniturile generabile de construciile de pe
terenul agricol (dac exist).

45
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)

Aceast metod se aplic pentru evaluarea terenurilor cu folosin


agricol, precum i pentru evaluarea terenurilor nchiriate.
Metoda const n convertirea rentei funciare/arendei (sau chiriei pentru
teren) n valoarea terenului, prin aplicarea unei rate de capitalizare
obinut de pe pia. Metoda poate fi aplicat pentru determinarea
valorii de pia a terenului liber, n condiiile n care exist informaii
de pia suficiente asupra nivelurilor de pia ale rentelor/arendelor
funciare i chiriilor, precum i ale ratelor de capitalizare.
Pentru aplicarea acestei metode trebuie s se analizeze clauzele
contractului de nchiriere/arendare/nchiriere, referitoare la escaladarea
chiriei/rentei, rennoirea contractului, precum i valoarea terminal i
selectarea unei rate de capitalizare de pia adecvate.

3.6 Analiza fluxului de numerar actualizat - analiza parcelrii i


dezvoltrii const n plasarea evaluatorului n postura ipotetic a unui
dezvoltator al unui teren neamenajat, pe premisa c amenajrile i
construciile proiectate reprezint cea mai probabil utilizare a
terenului.
Aceast analiz de evaluare este aplicabil n cazul evalurii unor
suprafee mari de teren neamenajat, a cror cea mai bun utilizare o
reprezint parcelarea i amenajarea ca amplasamente i/sau eventual
construirea de cldiri rezideniale pe loturile parcelate. Aceast analiz
se poate aplica n dou ipoteze:
- parcelarea unui teren viran i amenajarea parcelelor ca
amplasamente, prin dotarea cu infrastructura necesar i apoi
vnzarea amplasamentelor (loturilor amenajate); i
- parcelarea unui teren viran, amenajarea parcelelor ca
amplasamente, construirea locuinelor adecvate i apoi vnzarea
proprietilor rezideniale rezultate (teren plus locuin).
Rezultatul acestei analize este valoarea maxim pe care un dezvoltator
prudent ar putea s o plteasc pentru achiziionarea unui teren
neamenajat, deci o valoare calculat ca mrime rezidual dintre
preurile de vnzare estimate ale amplasamentelor/loturilor amenajate
sau ale proprietilor construite i costurile totale estimate de parcelare,
amenajare i construire, la care se adaug i stimulentul
dezvoltatorului.
Credibilitatea rezultatului analizei este condiionat de existena unui
volum important de informaii despre numrul maxim posibil de

46
GME 1 Evaluarea terenului

parcele, etapizarea proiectului de parcelare, construire i vnzare,


costurile de parcelare, amenajare, construire i de finanare, despre
preurile de vnzare viitoare ale parcelelor amenajate (amplasamente),
precum i despre preurile de vnzare ale proprietilor construite, ca i
despre mrimea stimulentului dezvoltatorului imobiliar.
Atunci cnd exist date de pia relevante i suficiente, analiza
parcelrii i dezvoltrii ofer rezultate credibile.
Sinteza aplicabilitii i limitrilor celor 6 metode/tehnici de evaluare a
terenului, explicate n acest GME, este prezentat n Anex.

4. Data intrrii n vigoare


4.1 Data intrrii n vigoare a acestui Ghid metodologic de evaluare
ANEVAR este 1 ianuarie 2012.

47
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)

ANEX

APLICABILITATEA I LIMITRILE TEHNICILOR DE


EVALUARE A TERENULUI

Comparaia direct
Procedura Vnzrile de loturi vacante similare sunt analizate,
comparate i corectate pentru a obine o indicaie despre
valoarea terenului evaluat.
Aplicabilitate Comparaia direct este tehnica cea mai utilizat pentru
evaluarea terenului i este metoda preferat ce se
utilizeaz atunci cnd exist suficiente informaii despre
vnzri comparabile.
Restricii Lipsa vnzrilor i a datelor de comparaie pot subia
argumentele pentru susinerea valorii estimate.
Extracia de pe pia
Procedura Costul net al construciilor se scade din preul total de vnzare
al proprietii pentru a se obine valoarea terenului.
Aplicabilitate Aceast tehnic se aplic atunci cnd:
y contribuia construciilor la valoarea total a proprietii
este n general sczut i relativ uor de identificat.
(Aceast tehnic este frecvent utilizat n zonele rurale);
y construciile sunt noi, valoarea lor este cunoscut i exist
o depreciere foarte mic sau chiar nu exist depreciere din
nicio cauz.
Restricii Evaluatorul trebuie s poat determina contribuia valorii
construciilor, estimat la costul lor net.
Alocarea
Procedura Raportul dintre valoarea terenului i valoarea proprietii este
determinat din analiza vnzrilor comparabile i este aplicat
preului de vnzare al proprietii subiect, pentru a obine
valoarea terenului.
Aplicabilitate Aceast tehnic se aplic atunci cnd:
y se evalueaz loturi de proprieti rezideniale unifamiliale, n
situaia n care exist multe tranzacii cu loturi i cu
proprieti rezideniale care fac posibil comparaia. Aceast
metod tinde s fie mai puin precis cnd se aplic
proprietilor comerciale i n special cnd numrul
vnzrilor de terenuri libere este insuficient;
y pentru proprieti comerciale sau atunci cnd sunt disponibile
relativ puine tranzacii, alocarea poate oferi mai degrab o
verificare a rezonabilitii valorii estimate, dect o opinie
clar asupra acesteia.

48
GME 1 Evaluarea terenului

Restricii Metoda alocrii nu determin valori de mare credibilitate dect


n cazul existenei unui numr mare de date de tranzacie.
Aceasta este rar utilizat ca o prim tehnic de evaluare a
terenului pentru alte proprieti dect loturi rezideniale. De
asemenea, raporturile dintre valorile terenurilor i valorile
totale ale proprietilor pot fi dificil de stabilit.
Tehnicile capitalizrii venitului
Capitalizarea direct: tehnica rezidual a terenului
Procedura Venitul net din exploatare atribuit terenului este capitalizat cu o
rat de capitalizare a terenului, conform cu piaa, pentru a se
face o estimare a valorii.
Aplicabilitate Aceast tehnic se aplic n special pentru a testa fezabilitatea
utilizrilor alternative ale unui anumit amplasament n analiza
celei mai bune utilizri sau cnd nu exist informaii despre
vnzri de terenuri.
Restricii Urmtoarele condiii trebuie respectate:
1. valoarea cldirilor este cunoscut sau poate fi estimat cu
acuratee;
2. venitul net din exploatare al proprietii este cunoscut sau
poate fi estimat;
3. att rata de capitalizare a cldirilor, ct i cea a terenului
sunt disponibile pe pia.

Capitalizarea direct: capitalizarea rentei funciare


Procedura Rata de capitalizare derivat din pia se aplic rentei funciare
a proprietii respective.
Aplicabilitate Aceast metod este folositoare atunci cnd:
y rentele, ratele i factorii comparabili pot fi determinai din
analiza vnzrilor de terenuri nchiriate/arendate.
Restricii Poate fi necesar o corecie a valorii pentru a reflecta drepturile
de proprietate atunci cnd renta/chiria specificat n contract
este diferit de renta/chiria de pia.

Actualizarea: Analiza fluxului de numerar actualizat Analiza parcelrii i


dezvoltrii
Procedura Costurile directe i indirecte, precum i profitul investitorului
se scad din estimarea preului brut de vnzare anticipat al
loturilor finalizate, iar veniturile estimate se actualizeaz cu o
rat derivat din pia pentru perioada de dezvoltare i
absorbie. Dac nu se deduce profitul investitorului, atunci rata
de actualizare trebuie s reflecte efectul total al fiecrui profit.
Aplicabilitate Aceast tehnic se aplic atunci cnd:
y parcelarea i dezvoltarea reprezint cea mai bun utilizare a
terenului.

49
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)

Restricii Analiza fluxului de numerar necesit multe informaii


referitoare la costurile de dezvoltare, marjele profitului,
previziunea vnzrilor i estimarea preurilor loturilor
parcelate.

Sursa: Appraisal Institute. Evaluarea proprietii imobiliare, Ediia a 13-a ediia n


limba romn. ANEVAR, 2011, pag. 16.6-16.7.

50
GME 2 Evaluarea pentru garantarea
mprumuturilor

Coninut Paragraful
Expunere de motive 1
- Abrevieri 1.1
- Definiii ale unor termeni 1.2
Principii de evaluare a garaniilor reale de natura
activelor corporale 2
Evaluarea n faza acordrii creditului 3
Evaluarea pe parcursul derulrii creditului 4
Evaluarea n faza executrii silite 5
Sanciuni 6
Data intrrii n vigoare 7
Anexe
- Coninutul cadru al raportului de evaluare extins Anexa 1
- Evaluarea global a portofoliilor de garanii bancare Anexa 2

1. Expunere de motive
Acest ghid privind evaluarea pentru garantarea mprumuturilor se
refer la evaluarea garaniilor reale i a aprut din necesitatea de a
ajuta la completarea cadrului de reglementare a activitii de creditare,
n care, pn n prezent, se fceau referiri indirecte la activitatea de
evaluare a garaniilor.
Ghidul urmeaz a fi aplicat de ctre instituiile de credit, evaluatori,
auditori financiari i ali utilizatori ai serviciilor de evaluare n legtur
cu activitatea de creditare, n diferitele faze ale acesteia i reprezint
cadrul general pe baza cruia instituiile de credit i vor elabora
propriile norme de evaluare a garaniilor.
n cuprinsul ghidului sunt tratate aspecte legate de standardele de
evaluare, relaia cu alte standarde profesionale i cu reglementrile
BNR, procesul de evaluare, abordri ale evalurii, raportul de evaluare,
precum i practicile nepermise (neetice) ale evaluatorilor.

51
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)

Prezentul ghid prezint cadrul activitii de evaluare:


(1) n faza acordrii creditului;
(2) pe parcursul derulrii creditului;
(3) n faza executrii silite.
Potrivit reglementrilor BNR:
mprumuttorii sunt obligai s elaboreze metodologii pentru
determinarea valorii juste a garaniilor reale primite, avnd n
vedere Standardele Internaionale de Raportare Financiar
(IFRS). Potrivit acestora, valoarea just este suma la care poate fi
tranzacionat un activ sau decontat o datorie, de bunvoie, ntre
pri aflate n cunotin de cauz, n cadrul unei tranzacii n care
preul este determinat obiectiv;
instituiile de credit trebuie s stabileasc cerine corespunztoare
n ceea ce privete valoarea i tipul garaniilor corporale,
capacitatea de valorificare n timp util a garaniei i de stabilire n
mod obiectiv a unui pre sau a unei valori de pia, frecvena cu
care valoarea bunului poate fi revizuit, incluznd o expertiz sau
o evaluare profesional, i volatilitatea sau o aproximare a
volatilitii valorii garaniei reale;
evaluarea periodic a garaniilor este obligatorie.

Referirile la standardele de evaluare privesc Standardele Internaionale


de Evaluare, obligatorii pentru membrii ANEVAR.
Ghidul se adreseaz evaluatorilor externi sau interni ai instituiilor de
credit care elaboreaz rapoartele de evaluare pentru cele trei faze.
Practica evalurii pentru garantarea mprumuturilor a evideniat cteva
aspecte care nu aveau o nelegere i clarificare unitar. Ghidul de fa
ncearc s clarifice aceste lucruri.
Ghidul i propune totodat s creasc gradul de transparen al relaiei
dintre evaluator i instituia de credit i s delimiteze responsabilitile
fiecreia dintre cele dou pri n activitatea comun din cadrul
procesului de creditare, respectiv activitatea de evaluare a activelor
care se constituie ca garanii ale creditelor.
Principalele aspecte care au fost reglementate n cuprinsul ghidului se
refer la:
comunicarea dintre evaluator i instituia de credit;

inspecia proprietii;

derogri de la standardele de evaluare;

diferenele existente ntre situaia faptic i situaia reieit din

52
GME 2 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor

documente;
tipul valorii estimate. Valoarea de pia versus valoarea just;
verificarea situaiei juridice a bunului evaluat;
informaiile i documentele necesare elaborrii raportului de
evaluare;
evaluatori interni i evaluatori externi;
responsabilitile n cazul evaluatorilor externi persoane juridice;
termenul de realizare a rapoartelor de evaluare;
adecvarea bunului evaluat pentru garanie bancar;
procesul de evaluare;
prezentarea pe scurt a abordrilor evalurii;
opinia evaluatorului. Numrul de abordri aplicate;
forma raportului de evaluare;
necesarul minim de informaii cuprinse n raportul de evaluare;
semnarea i tampilarea raportului de evaluare;
verificarea rapoartelor de evaluare;
verificarea informaiilor utilizate de ctre evaluator;
moneda n care se exprim opinia;
influena TVA asupra valorii estimate;
evaluarea portofoliilor de garanii pe perioada derulrii creditelor.
Sunt expuse n continuare, motivele avute n vedere la alctuirea
principiilor propuse n acest ghid.
Avnd n vedere numrul mare de persoane din instituia de credit,
care au contact cu evaluatorul n procesul de evaluare a garaniilor,
comunicrile se realizeaz att n scris, ct i telefonic. Pentru ca
procesul de comunicare s fie ct mai transparent i eficient, n cadrul
ghidului sunt prezentate aspectele din raportul de evaluare care
necesit exclusiv comunicarea scris.
Pentru inspecia proprietii s-au reglementat cazurile n care aceasta
este obligatorie, cine face inspecia, ce se scrie n raportul de evaluare
despre inspecie, etc.
O problem important o reprezint diferenele reieite n urma
inspeciei ntre situaia faptic i situaia din documente. Evaluatorul
va trebui s urmeze instruciunile instituiei de credit, realizate n scris,
n toate aceste situaii.
De regul, tipul valorii estimat n cadrul raportului de evaluare pentru

53
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)

garantarea mprumuturilor este valoarea de pia. Sunt ns situaii, n


practic, n care evaluatorii au estimat i tipuri ale valorii diferite de
valoarea de pia. Ghidul prevede c utilizarea unui alt tip al valorii va
putea fi folosit doar la solicitarea scris a instituiei de credit.
Un alt tip al valorii, regsit frecvent n cadrele de raportare financiar,
este valoarea just. Cu privire la garaniile bancare, aceasta reprezint
valoarea cu care bunul luat n garanie este recunoscut n situaiile
financiare ale instituiilor de credit. Valoarea just poate fi mai mic
sau cel mult egal cu valoarea de pia.
Scopul evalurii va fi ntotdeauna evaluarea pentru garantarea
mprumuturilor. Ghidul devine aplicabil doar pentru acest scop i nu va
fi interpretat ca un cadru general de evaluare pentru evalurile realizate
n alte scopuri: evaluare pentru raportare financiar, pentru asigurare,
pentru vnzare/cumprare, pentru fuziuni etc.
De asemenea, exist multe situaii n care evaluatorului i se cere s
exprime separat valoarea construciei i valoarea terenului. Alocarea
valorii de pia a proprietii imobiliare ntre teren i construcii este o
operaie matematic n urma creia nu rezult valoarea de pia a
componentelor. Aceast aciune este specific evalurii pentru
raportare financiar. Valoarea de asigurare este un scop specific al
evalurii, diferit de valoarea pentru garantarea mprumuturilor, i care
nu rezult din raportul de evaluare pentru garantarea mprumuturilor.
Evalurile imobilizrilor financiare (aciuni, pri sociale), dac este
cazul, vor fi realizate n conformitate cu prevederile din normele
interne ale instituiilor de credit i nu au fost cuprinse n prezentul
ghid.
Situaia juridic a bunului de evaluat este primordial n procesul de
luare n garanie. Decizia c un bun este conform pentru garanie
bancar trebuie s aparin instituiei de credit. Evaluatorul are
obligaia s descrie ct mai fidel i detaliat bunul de evaluat, n raportul
de evaluare, innd cont de instruciunile specifice transmise de ctre
banc. Responsabilitatea final de a accepta un bun n garanie aparine
instituiei de credit.
Evaluatorul trebuie s elaboreze i s prezinte bncii i solicitantului
de credit lista cu documentele i informaiile necesare realizrii
evalurii n funcie de natura activului de evaluat. Este foarte important
ca informaiile s i fie puse la dispoziie de ctre instituia de credit
sau, dac nu este posibil, i acest lucru se face de ctre solicitantul
creditului, setul de documente trebuie prezentate n acelai timp i
instituiei de credit. Se urmrete ca informaiile pe care le are la

54
GME 2 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor

dispoziie evaluatorul s fie cunoscute de ctre instituia de credit i


este de dorit ca aceasta s analizeze documentele de proprietate nainte
de a fi puse la dispoziia evaluatorului.
Avnd n vedere c documentaia are diverse denumiri i c pentru
evaluare este necesar un set minim de informaii, s-a inclus n acest
ghid i o list minim de documente i informaii necesare realizrii
evalurii.
Evalurile pentru garantarea mprumuturilor se realizeaz de evaluatori
externi (persoane fizice sau juridice) sau de evaluatori interni, angajai
ai instituiei de credit. n oricare din situaii, evaluatorii trebuie s
respecte standardele de evaluare i prevederile normelor interne ale
bncilor i ale prezentului ghid. Evaluatorii externi trebuie s semneze
i s tampileze raportul de evaluare scriindu-i numele n clar. Cnd
evaluatorul extern este o societate comercial, membru corporativ al
ANEVAR, responsabilitatea asupra evalurii o are att societatea
comercial ct i evaluatorul care a realizat raportul de evaluare.
Acesta poate fi angajat, asociat sau acionar al societii de evaluare ori
un colaborator pe baz de contract de prestri servicii, respectnd
condiia pus persoanelor fizice de a fi membru titular al ANEVAR.
Calitatea valorii proprietilor dintr-un portofoliu de garanii depinde
de calitatea rapoartelor de evaluare utilizate n procesul de creditare.
Nivelul calitativ al rapoartelor de evaluare depinde i de perioada de
timp pe care evaluatorul o are la dispoziie. Termenul de realizare al
rapoartelor de evaluare va fi stabilit de ctre instituia de credit i
evaluator. Trebuie precizat ns c fiecare raport de evaluare pentru
acordarea creditelor necesit inspecia proprietii i apoi culegerea i
analiza informaiilor de pia precum i identificarea tuturor surselor de
informaii i a validitii acestora. n aceste condiii, evaluatorul are
nevoie de un timp minim necesar astfel nct s deruleze aceste
operaiuni la un nivel calitativ ridicat. Un lucru important de semnalat,
mai ales n condiiile curente ale pieei imobiliare, n care numrul de
tranzacii este mai redus, este c identificarea informaiilor i a surselor
de informaii credibile este mai dificil de fcut dar aceasta este o etap
n evaluare de la care nu se poate face rabat. Evaluatorii trebuie s aib
n vedere c, dac instituiile de credit o cer, s poat fi identificate
inclusiv fizic att proprietatea de evaluat, ct i proprietile
comparabile, pe baza crora a fost realizat evaluarea. n acest sens,
evaluatorul va meniona sursa i datele de contact prin care pot fi
verificate informaiile utilizate n evaluare. Prin aceasta se va evita
utilizarea n evaluare a unor proprieti fictive, luate de pe diverse site-
uri, fr a se acorda o minim garanie a veridicitii acestora. Acest

55
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)

lucru s-a putut ntmpla, pn n prezent, n special n cazul evalurii


terenurilor unde informaiile accesibile n Romnia sunt mai restrnse
dect n alte ri, n care exist baze de date i posibilitatea accesrii i
identificrii cu exactitate a proprietilor utiliznd imagini din satelit i
coordonate GPS. Cel puin argumentele de mai sus au condus la
necesitatea stabilirii unui termen minim pentru realizarea rapoartelor
de evaluare pentru garantarea mprumuturilor.
Procesul de evaluare este diferit ca sfer de raportul de evaluare. Chiar
dac acest proces este discutat pe larg n standardele de evaluare i n
bibliografia de specialitate, n cuprinsul ghidului au fost prezentate
elementele definitorii ale procesului de evaluare i ale principalelor
etape ale acestuia. Au fost prezentate i cele trei abordri ale evalurii:
abordarea prin pia, prin venit i prin cost, fr a se intra n detalii
legate de metodele de evaluare, incluse n aceste abordri.
Un element ndelung discutat i frecvent ntlnit n practic l
reprezint numrul de abordri ale evalurii care se aplic n cadrul
unei evaluri.
n condiii ideale, cele trei abordri ale evalurii, aplicate pentru
evaluarea aceleiai proprieti, ar trebui s conduc la acelai rezultat
sau la rezultate foarte apropiate. Acest lucru nu se ntmpl ns n
practic din multe motive, considerate ca fiind obiective (cantitatea
informaiilor existente la aplicarea abordrilor, adecvarea acestor
informaii etc.). n aceste condiii, n care rezultatele abordrilor
prezint un interval de valori, se impune reconcilierea acestora. Nu se
va face niciodat o medie a rezultatelor obinute prin diverse abordri.
n cadrul procesului de reconciliere, evaluatorul analizeaz procesul de
evaluare din fiecare abordare n parte, avnd n vedere cel puin
urmtoarele elemente: cantitatea informaiilor avute la dispoziie,
consistena informaiilor, verificarea informaiilor, tipul proprietii
evaluate, scopul evalurii etc. n cadrul raportului de evaluare se va
prezenta rezultatul analizei pe fiecare abordare, prezentndu-se
adecvarea metodei, gradul de ncredere n rezultatul obinut,
credibilitatea i valabilitatea acestuia.
Ori de cte ori este posibil, se vor aplica metode de evaluare nscrise n
cele trei abordri;. cnd nu exist aceast posibilitate, se vor aplica
dou sau doar o singur metod. Este foarte important ca n raportul de
evaluare s fie prezentate justificri privind neaplicarea uneia sau a
dou abordri. Nu se va aplica niciodat o a doua metod, numai cu
caracter formal, n cazul n care poate fi aplicat doar o singur
abordare adecvata i bazat pe informaii de pia suficiente, verificate
i credibile.

56
GME 2 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor

Media aritmetic, geometric, mediana etc. nu vor fi folosite n


exprimarea opiniei finale nici ntre mai multe abordri i nici ntre mai
multe metode ale aceleiai abordri. Nu va fi folosit media nici n
cazul abordrii prin pia ca pas final dup efectuarea coreciilor asupra
proprietilor comparabile fa de proprietatea de evaluat.
n raportul de evaluare va fi prezentat modul n care a fost aplicat
fiecare etap a procesului de evaluare.
n cuprinsul ghidului s-a prezentat att coninutul minim de informaii
care trebuie s se regseasc ntr-un raport de evaluare, ct i un raport
de evaluare extins.
Se tie c instituiile de credit realizeaz o verificare a rapoartelor de
evaluare, pentru uz intern. Nu a fost analizat n cuprinsul ghidului
aceast activitate, fiind considerat ca aparinnd fiecrei instituii n
parte.
Avnd n vedere c i forma raportului de evaluare are elementele de
fond comune, indiferent de instituia de credit, este recomandat ca i
rapoartele de verificare interne s ndeplineasc aceleai condiii.
Este foarte important ca verificarea rapoartelor de evaluare s fie
fcut de ctre un evaluator membru ANEVAR, iar acesta s i
decline competena n condiiile n care nu are experiena necesar
realizrii unei asemenea misiuni.
O alt problem care a fost analizat i cuprins n ghid este moneda n
care se va exprima opinia final. Se ntlnesc situaii n care chiar dac
evaluarea a fost realizat utiliznd informaii de pia n EUR, opinia
final a fost exprimat att n lei, ct i n CHF sau n alt valut.
Exprimarea opiniei n mai multe monede, n acelai timp, face ca
echilibrul ntre ele i valabilitatea tuturor s existe doar la momentul
exprimrii acestor opinii. Evoluia ulterioar a valorii proprietii poate
fi diferit n diferite monede. De aceea, instituia de credit va trebui s
stabileasc, n fiecare caz, care este moneda n care se va exprima
opinia evaluatorului.
Aceeai propunere de reglementare s-a folosit i n cazul includerii
TVA n opinie. Avnd n vedere c, n cazuistica prezent, prevederile
instituiilor de credit referitoare la TVA sunt nuanate n funcie de mai
muli factori (de exemplu, client persoan fizic sau persoan juridic)
s-a propus ca evaluatorii s respecte ceea ce instituiile de credit i vor
stabili n normele proprii referitor la acest aspect.
Evaluarea portofoliilor de garanii pe perioada derulrii creditelor a
reprezentat o parte important din necesitatea apariiei acestui ghid.
Structura portofoliilor de garanii poate fi diferit de la o instituie de
credit la alta.

57
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)

Avnd n vedere evoluia pieei imobiliare din ultimii ani, precum i


efectele crizei financiare asupra industriei imobiliare romaneti, o
ntrebare tot mai frecvent a reprezentat-o ct valoreaz proprietile
imobiliare din portofoliile de garanii ale instituiilor de credit.
Intenia instituiilor de credit de a evalua individual fiecare garanie din
portofoliu nu poate fi realizat n majoritatea situaiilor, avnd n
vedere:
numrul mare de garanii aflate n portofoliu;
operaiunea necesit mult timp;
operaiunea necesit costuri semnificative.
n aceste condiii, s-a analizat cum pot fi rezolvate aceste situaii cu
tehnicile de evaluare existente. O soluie provine din abordarea prin
pia, care prevede c metoda statistic este una din metodele posibile
de evaluare. Aceasta nseamn c, acolo unde nu se fac evaluri
individuale i situaiile n care acestea sunt obligatorii sunt prezentate
n ghid, pot fi aplicate metode statistice (globale).
Diferena ntre evaluare individual i evaluarea statistic este c, la
evaluarea individual, se realizeaz un raport de evaluare (simplificat
sau extins) referitor la proprietatea evaluat, iar n evaluarea statistic
sau global se realizeaz un raport de evaluare pentru un grup de
proprieti din portofoliul instituiilor de credit care au putut fi aranjate
avnd trsturi comune. Aceste grupuri se numesc populaii
statistice.
Un element definitoriu al utilizrii uneia sau alteia din abordri pentru
grupuri de garanii din portofoliul instituiei de credit o reprezint
posibilitatea mpririi portofoliului n grupuri omogene. Astfel de
grupuri de garanii, care ntrunesc trsturile unei populaii statistice,
pot fi evaluate prin tehnicile globale. Restul garaniilor se vor evalua
individual.
n cadrul evalurii individuale vor fi folosite tehnicile de evaluare
cunoscute. Dac informaiile de pia sunt suficiente, i permit crearea
unui model statistic, evaluatorii pot aplica i metodele statistice n
cadrul rapoartelor de evaluare individuale. Evaluatorii vor prezenta
modelul statistic n raportul de evaluare astfel nct instituia de credit
s l poat verifica.
n situaiile n care populaiile statistice au fost identificate, se vor
aplica metodologiile de evaluare globale. Ele se utilizeaz pentru acest
gen de evaluri i n alte ri sau n alte scopuri dect evaluarea pentru
garantarea mprumutului (de exemplu, evaluarea pentru impozitare).

58
GME 2 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor

Este foarte important cum va fi realizat modelul statistic i cum va fi


acesta aplicat. Un model statistic corect specificat conine i funciile
de autotestare astfel nct, ntr-un model corect aplicat, rezultatul
global respect gradul de probabilitate declarat i care trebuie agreat de
instituia de credit i de auditorul financiar al acesteia.
Trebuie reinut c rezultatul evalurii globale asigur justeea evalurii
totale a portofoliului, iar rezultatul final va fi alocat fiecrui bun
component al portofoliului.
Avantajele imediate i foarte evidente ale aplicrii tehnicilor statistice
n evaluare sunt automatizarea procesului de evaluare i existena
metodelor de control al rezultatelor obinute. Dezavantajul principal
const n complexitatea aplicrii soluiilor propuse, fiind necesar un
colectiv de specialiti din diferite domenii - programatori, statisticieni,
matematicieni, evaluatori, analiti de pia - pentru a concepe i pune
n funciune sisteme de asemenea natur i anvergur.
Prin cele prezentate anterior i prin reglementrile propuse, considerm
c s-a analizat ntregul spectru al problematicii evalurii pe perioada
derulrii creditului astfel nct s fie gsite soluiile cele mai potrivite
pentru fiecare portofoliu n parte. n anexa 2 este prezentat o sintez a
tehnicilor statistice, aplicabile n cazul evalurii bunurilor precum i o
bibliografie relevant pentru acest domeniu, astfel nct s fie un
sprijin pentru evaluatori i pentru specialitii cu care acetia vor
colabora la elaborarea unor modele statistice adecvate structurii
portofoliilor pe care le vor avea de evaluat.
1.1. Abrevieri
ANEVAR = Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia,
nfiinat ca o asociaie profesional independent care promoveaz
metodele i tehnicile de evaluare prevzute de Standardele
Internaionale de Evaluare i care acioneaz n interes public, fapt
recunoscut prin HG 1447/09.09.2004
ARB = Asociaia Romn a Bncilor
BNR = Banca Naional a Romniei
EPI = specializare ANEVAR care se refer la evaluarea proprietilor
imobiliare
EBM = specializare ANEVAR care se refer la evaluarea bunurilor
mobile
EI = specializare ANEVAR care se refer la evaluarea de ntreprinderi
IFRS = Standardele Internaionale de Raportare Financiar

59
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)

IVS = Standardele Internaionale de Evaluare


TVA = Taxa pe valoarea adugat
1.2. Definiii ale unor termeni
n accepiunea prezentului ghid, termenii i noiunile utilizate au
semnificaiile prezentate n continuare.
Membru titular ANEVAR = persoan fizic, indiferent de cetenie,
naionalitate, religie, sex sau convingeri politice, care prin pregtirea i
experiena sa n domeniul evalurii a dobndit o competen deosebit
de nelegere i rezolvare a problemelor din domeniul evalurii.
Calitatea de membru titular se dovedete cu legitimaia i parafa emise
de asociaie.
Membru corporativ ANEVAR = persoana juridic, constituit sub
form de societate comercial, cu sediul n Romnia sau ntr-un alt stat
membru al Uniunii Europene care presteaz servicii de evaluare i este
interesat n promovarea i dezvoltarea profesiei de evaluator. Calitatea
de membru corporativ se dovedete prin certificatul emis de
ANEVAR.
Valoare de pia = Valoare estimat de evaluator i raportat de
acesta prin intermediul raportului de evaluare i care este definit
conform Standardelor Internaionale de Evaluare. Se utilizeaz de
regul la raportarea n scopul garantrii unui credit, cu excepia cazului
n care evaluatorului i se solicit n mod expres raportarea unui alt tip
de valoare.
Valoare just = Valoare atribuit garaniilor, definit conform
Standardelor Internaionale de Raportare Financiar (IFRS) i
reglementrilor BNR.
Alte tipuri ale valorii = tipuri ale valorii solicitate de instituia de
credit, care pot fi estimate n rapoartele de evaluare n conformitate cu
Standardele Internaionale de Evaluare.
Standarde de evaluare = Standardele Internaionale de Evaluare
(IVS), adoptate de Consiliul pentru Standardele Internaionale de
Evaluare (IVSC).
Garanii reale = Active corporale sau necorporale care pot fi
acceptate n garanie pentru operaiunile realizate de instituia de credit
(de exemplu: ipoteca, gajul cu deposedare, inclusiv depozitul colateral,
gajul fr deposedare etc.). n prezentul ghid se va face referire numai
la garaniile reale corporale.
Active corporale = bunuri imobiliare i bunuri mobile (maini,
echipamente, utilaje, mijloace de transport, stocuri etc.).

60
GME 2 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor

Evaluarea garaniilor = stabilirea valorii de pia (sau, dup caz, a


altor tipuri de valoare cerute de instituiile de credit prin instruciuni
exprese) pentru bunurile asupra crora urmeaz a se constitui garania
sau aflate n portofoliul de garanii al instituiei de credit.
Evaluator extern = persoan fizic, membru titular ANEVAR care nu
este salariat al instituiei de credit, sau persoan juridic, membru
corporativ ANEVAR, semnatar a unui contract/angajament cadru cu
instituia de credit, pentru care elaboreaz rapoarte de evaluare n
condiiile prezentului ghid.
Evaluator intern = salariat al instituiei de credit care are atribuii n
evaluarea garaniilor reale de natura activelor corporale.
Verificarea rapoartelor de evaluare = activitatea de analiz a
rapoartelor de evaluare de ctre instituia de credit.
Pia lichid = o pia pentru care se nregistreaz suficiente tranzacii
astfel nct se poate stabili o valoare de pia pentru bunurile specifice
acelei piee.
Solicitant de credit = persoan fizic sau juridic beneficiar de credit
sau care solicit credite.
Instituie de credit = bnci, bnci de economisire i creditare n
domeniul locativ, bnci de credit ipotecar, case centrale ale
cooperativelor de credit i instituiilor emitente de moned electronic,
persoane juridice romne (conform Regulamentului nr.19/24 din
14.12.2006).
Portofoliu de garanii = totalitatea bunurilor ipotecate/gajate n
favoarea instituiei de credit.
Evaluarea pentru garantarea mprumutului = elaborarea unui
raport de evaluare n scopul garantrii unui mprumut acordat de o
instituie de credit.
Proces de creditare = procesul prin care se analizeaz, se aprob sau
se respinge ori se administreaz o facilitate de creditare (credit).
Evaluarea global = evaluarea sistematic a unor grupuri de bunuri
utiliznd proceduri standardizate fr a fi necesar inspecia bunurilor
i care se aplic pe parcursul derulrii creditului.
Evaluare individual = evaluarea unui (unor) bun(uri) n mod
individual, cu elaborarea unui raport de evaluare i cu respectarea n
totalitate a procesului de evaluare specificat de standardele de
evaluare.
Populaie statistic = termen utilizat n statistic i care reprezint
mulimea elementelor simple sau complexe, de aceeai natur, care au

61
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)

una sau mai multe nsuiri eseniale comune, proprii elementelor ct i


populaiei privit ca un tot unitar.
Norme interne = reglementri interne ale instituiilor de credit.
Procesul de evaluare = totalitatea aciunilor ntreprinse de evaluator
n vederea stabilirii valorii de pia a bunului de evaluat.
Abordri n evaluare = metodologiile prevzute de standardele de
evaluare i utilizate pentru stabilirea valorii de pia a bunurilor.

2. Principii de evaluare a garaniilor reale de natura activelor


corporale
1. Ghidul privind evaluarea garaniilor reale (denumit n continuare
Ghidul) urmeaz a fi aplicat de ctre instituiile de credit, experi
evaluatori, auditori financiari i ali utilizatori ai serviciilor de
evaluare n legtur cu activitatea de creditare, n diferitele faze ale
acesteia i reprezint cadrul general pe baza cruia instituiile de
credit i vor elabora propriile norme de evaluare.
2. La evaluarea garaniilor reale materiale, evaluatorul estimeaz
valoarea de pia a acestora. n condiiile unei piee lichide,
valoarea de pia este cea mai bun estimare a valorii juste.
Valoarea just poate fi mai mic sau cel mult egal cu valoarea de
pia.
3. n cazul n care nu exist o pia lichid pentru bunurile supuse
evalurii pentru garantarea creditelor, instituiile de credit vor
preciza explicit, n normele proprii, care este tipul valorii pe care
evaluatorul l va estima n toate situaiile n care se impune
elaborarea unui raport de evaluare. n cazul n care nu se precizeaz
explicit acest tip al valorii, evaluatorul va refuza evaluarea.
4. Prin contractul cu evaluatorul extern se vor prevedea cerinele
specifice ale instituiei de credit, att n ceea ce privete evaluarea,
ct i n ceea ce privete raportarea evalurii n conformitate cu
prevederile prezentului Ghid.
5. Instituiile de credit vor adopta normele interne cu respectarea
prezentului ghid, n care se va institui obligaia, pentru evaluatori,
s respecte Standardele Internaionale de Evaluare. Orice derogri
de la aceste standarde vor fi definite n normele interne ale
instituiilor de credit i vor respecta prevederile standardelor de
evaluare referitoare la derogri, respectiv vor fi explicate.
Prejudiciile cauzate prin impunerea unor derogri nepermise de
standarde vor atrage rspunderea instituiei de credit. n cazul n

62
GME 2 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor

care aceste derogri nu sunt solicitate n scris de instituia de credit,


evaluatorul va refuza elaborarea raportului de evaluare. Elaborarea
raportului de evaluare cu derogri de la standarde, nesolicitate de
instituia de credit sau cu nerespectarea derogrilor solicitate, va
atrage rspunderea evaluatorului.
6. Rapoartele de evaluare pentru garantarea mprumuturilor vor fi
elaborate de ctre evaluatori interni, salariai ai instituiei de credit,
care vor avea calitatea de membri titulari ANEVAR sau de
evaluatori externi, care vor fi membri titulari sau membri
corporativi ANEVAR.
7. Activitatea de evaluare pentru garantarea mprumutului se poate
desfura n baza raporturilor de munc, n cazul evaluatorului
intern, sau n baza unui contract de prestri servicii ncheiat ntre
evaluatorul extern, n calitate de furnizor de servicii i, de regul,
instituia de credit i/sau solicitantul creditului, n calitate de client.
n ambele situaii instituia de credit este utilizatorul raportului de
evaluare. Prin excepie, contractul de prestri de servicii poate fi
ncheiat ntre evaluatorul extern, n calitate de furnizor de servicii
de evaluare i persoana desemnat de instituia de credit i/sau
solicitantul creditului, cu acordul scris al acestora. Evaluatorii
externi i pot desfura activitatea, n condiiile legii, ca persoane
juridice, membri corporativi ANEVAR sau persoane fizice,
membri titulari ANEVAR.
8. Responsabilitatea pentru prejudiciile cauzate prin realizarea
raportului de evaluare aparine evaluatorului. Atunci cnd
evaluatorii externi i desfoar activitatea, n condiiile legii, ca
persoane juridice membri corporativi ANEVAR, rspunderea
pentru prejudiciile cauzate n baza raporturilor contractuale
aparine, n solidar, evaluatorului persoan fizic membru titular
ANEVAR care elaboreaz raportul de evaluare i societii
comerciale membru corporativ ANEVAR al crui angajat/
acionar/asociat este evaluatorul sau care a ncheiat un contract de
prestri de servicii de evaluare cu aceast societate.
9. Verificarea situaiei juridice a bunului, astfel cum aceast situaie
rezult din documentele puse la dispoziia evaluatorului, nu este de
competena evaluatorului i nu i va angaja rspunderea.
10. Documentele necesare realizrii raportului de evaluare vor fi puse
la dispoziia evaluatorului de ctre solicitantul creditului prin
intermediul sau cu ntiinarea instituiei de credit, astfel ca n

63
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)

posesia evaluatorului s existe acelai set de documente care se afl


i n posesia bncii. Evaluatorul trebuie s elaboreze i s prezinte
bncii i solicitantului de credit lista cu documentele i informaiile
necesare realizrii evalurii, n funcie de natura activului de
evaluat.
11. Dac n timpul inspeciei bunului, evaluatorul constat c exist
diferene ntre situaia faptic i situaia din documentele avute la
dispoziie sau c proprietatea de evaluat nu poate fi identificat, va
informa n scris instituia de credit i va proceda conform
instruciunilor acesteia, formulate n scris.
12. Termenul de realizare a rapoartelor de evaluare va fi stabilit de
ctre instituia de credit i evaluator i poate varia n funcie de
aspectele concrete ale proprietii evaluate. Durata minim pentru
elaborarea unui raport de evaluare este de 3 zile lucrtoare de la
data primirii tuturor documentelor necesare elaborrii acestuia.
13. Instituia de credit stabilete dac bunul evaluat este corespunztor
pentru a fi acceptat ca garanie bancar.
14. Activele corporale, care vor fi supuse evalurii, pe baza
prevederilor prezentului ghid sunt, n principal:
- proprieti imobiliare (terenuri, apartamente, locuine
individuale, spaii comerciale, spaii industriale, birouri, hoteluri
etc.);
- bunuri mobile (echipamente, maini i instalaii, mobilier,
stocuri etc.).
15. Procesul de evaluare include toate cercetrile, informaiile,
raionamentele, analizele i concluziile necesare pentru a ajunge la
valoarea estimat. Procesul de evaluare ncepe atunci cnd
evaluatorul accept o misiune de evaluare i ia sfrit odat cu
prezentarea, ctre client, a concluziilor evalurii.
16. Elementele procesului de evaluare sunt:
definirea problemei;

analiza de pia;

aplicarea abordrilor n evaluare;

reconcilierea rezultatelor i estimarea valorii finale;

raportarea valorii.

17. Definirea problemei reprezint etapa n care evaluatorul identific:


clientul, destinatarii evalurii, sfera misiunii i scopul evalurii

64
GME 2 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor

(inclusiv definiia tipului valorii care se va raporta), data evalurii,


caracteristicile proprietii (inclusiv localizarea poziia acesteia)
i drepturile de proprietate ce urmeaz a fi evaluate, precum i
orice ipoteze excepionale sau condiii limitative.
18. Analiza de pia reprezint aciunea de colectare i interpretare a
datelor despre segmentul de pia cruia i aparine proprietatea,
supus evalurii i asigur datele necesare fiecreia din cele trei
abordri ale evalurii.
19. Aplicarea abordrilor n evaluare. Pentru exprimarea unei opinii
asupra valorii unui bun, evaluatorii vor folosi metode specifice,
care se ncadreaz n trei abordri distincte ale evalurii:
abordarea prin pia;

abordarea prin venit;

abordarea prin cost.

20. Relevana fiecreia dintre cele trei abordri poate fi diferit n


funcie de situaia concret.
21. n abordarea prin pia, opinia evaluatorului asupra valorii de pia
se formeaz n urma comparrii unor proprieti similare cu
proprietatea de evaluat, care au fost vndute recent sau au fost
oferite spre vnzare.
22. n cadrul abordrii prin pia se utilizeaz tehnici cantitative i/sau
calitative. Acestea pot fi utilizate, att n mod separat, ct i n
combinaie unele cu altele.
23. Tehnicile cantitative sunt:
- tehnici de analiz a datelor (analiza pe perechi de date, analiza
grupelor de date i analiza datelor secundare);
- analiza statistic;
- analiza grafic;
- analiza tendinelor.
24. Tehnicile calitative sunt:
- analiza comparaiei relative;
- analiza clasamentului;
- interviuri personale.
25. Abordarea prin cost este acea abordare n baza creia proprietatea
este evaluat pe baza comparaiei cu costul aferent construirii unui
bun nou sau a unui bun de substituie. Costul estimat se ajusteaz
prin diminuare pentru deprecierile pe care le sufer bunul
respectiv.

65
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)

26. Abordarea prin cost devine preponderent relevant cnd lipsa


activitii de pe pia limiteaz aplicarea abordrii prin pia,
precum i n situaia n care proprietile evaluate nu pot fi evaluate
prin abordarea prin venit.
27. Abordarea prin venit reprezint estimarea valorii de pia prin
actualizarea beneficiilor viitoare generabile de bunul supus
evalurii.
28. Pentru a ajunge la valoarea terenului, evaluatorul poate folosi mai
multe tehnici:
comparaia direct;

extracia de pe pia;

alocarea;

analiza fluxului de numerar actualizat analiza parcelrii i


dezvoltrii;
tehnica rezidual;

capitalizarea direct a rentei/arendei funciare (chiriei).

29. Valorile obinute prin abordri diferite vor fi reconciliate ntr-o


opinie final asupra valorii.
30. Raportarea tipului definit al valorii este ultima etap a procesului
de evaluare i rezum datele analizate, metodele aplicate i
raionamentul care a condus la concluzia asupra valorii.
31. Forma raportului de evaluare va fi stabilit de ctre instituia de
credit, prin normele i metodologiile interne, pe baza prevederilor
din prezentul ghid.
32. Structura de baz a raportului de evaluare este urmtoarea:
sinteza evalurii;

premisele evalurii;

descrierea bunului evaluat;

descrierea pieelor specifice;

abordrile evalurii;

reconcilierea rezultatelor;.concluzii;

anexe.

33. Rapoartele de evaluare pot fi rapoarte simplificate sau extinse.


Raportul de evaluare extins va respecta prevederile IVS 103
Raportarea evalurii, IVS 220 Imobilizri corporale mobile i IVS

66
GME 2 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor

310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru


garantarea mprumutului. Coninutul cadru al raportului de
evaluare poate avea forma prezentat n Anexa 1 la prezentul ghid.
34. Indiferent de forma rapoartelor de evaluare (simplificat sau
extins) ele conin cel puin urmtoarele informaii:
opinia evaluatorului;

descrierea juridic a proprietii/descrierea portofoliului de


garanii n cazul evalurii pe durata creditului;
inspecia proprietii;

scopul evalurii (evaluare pentru garantarea mprumuturilor);

destinatarul evalurii (numele instituiei de credit destinatare);

tipul valorii estimate;

principalele ipoteze i condiii limitative;

eventuale derogri de la standardele de evaluare;

principalele informaii care au stat la baza abordrilor evalurii;

sursele de informaii;

metodologii de evaluare aplicate;

anexe (fotografii, acte relevante);

semnturi i amprente ale tampilelor; atunci cnd evaluarea este


efectuat de evaluatorii externi care i desfoar activitatea, n
condiiile legii, ca persoane juridice membri corporativi
ANEVAR, raportul de evaluare va fi semnat de ctre fiecare
evaluator n parte i va fi tampilat att cu tampila evaluatorilor,
ct i a societii comerciale membru corporativ ANEVAR al
crei angajat/ salariat/ asociat/ colaborator este evaluatorul;
n cazul utilizrii unei aplicaii electronice securizate (raport de
evaluare n forma electronic), raportul de evaluare va fi semnat
cu semntura electronic a evaluatorului.
35. Verificarea rapoartelor de evaluare, pentru uzul intern al instituiei
de credit, poate fi realizat de ctre evaluatori interni sau de ctre
evaluatori externi, la solicitarea instituiei de credit. Aceast
aciune va fi realizat de ctre un evaluator, membru titular
ANEVAR, care nu poate fi acelai cu realizatorul raportului de
evaluare
36. Forma raportului de verificare va fi stabilit de ctre fiecare
instituie de credit i nu face obiectul prezentului ghid.

67
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)

3. Evaluarea n faza acordrii creditului


37. Evaluatorul va proceda la evaluare numai pe baza unei instruciuni
scrise primite de la instituia de credit sau de la solicitantul
creditului, nsoit de documentele bunului de evaluat.
38. Inspecia bunului de evaluat este obligatorie. La efectuarea
inspeciei este obligatorie prezena solicitantului creditului sau a
unei persoane desemnate de acesta n acest scop. n raportul de
evaluare se va preciza data inspeciei, sfera (amploarea) inspeciei,
numele persoanei care a realizat-o (evaluatorul sau o alt persoan
desemnat de acesta) i numele solicitantului de credit sau al
persoanei desemnate, care a nsoit evaluatorul la inspecie.
39. Orice neclaritate privind identificarea bunului evaluat precum i
orice neconcordan dintre situaia constatat la inspecie i
documentele primite de evaluator vor fi menionate expres n raport
pe baza instruciunii scrise primite de la instituia de credit.
40. Setul de documente necesare elaborrii raportului de evaluare
include:
- pentru proprieti imobiliare:
documentul care atest dreptul de proprietate asupra bunului
evaluat;
extrasul de Carte Funciar;
documentaia cadastral vizat ANCPI;
documentaia din care s rezulte suprafaa terenului i
suprafeele construite desfurate i utile ale proprietii;
certificat de urbanism valid din care s reias posibilitile de
dezvoltare (POT, CUT, destinaie, restricii etc.) n cazul
terenurilor libere de construcii;
alte documente specifice n funcie de tipul proprietii evaluate
(avize, autorizaii etc.).
n cazul n care documentele prezentate nu reflect situaia
constatat la inspecie se vor solicita documente suplimentare
(autorizaie de construire/demolare, autorizaie de funcionare,
raport de expertiz tehnic etc.);
- pentru bunuri mobile:
documentul care atest dreptul de proprietate asupra bunului
evaluat;
documente din care s rezulte elemente de identificare (numr
inventar, serie etc.): balana mijloacelor fixe, carte de identitate
etc.;

68
GME 2 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor

documente/informaii din care s rezulte caracteristicile fizice


i tehnice ale bunului: capacitate, model etc.;
informaii cu privire la regimul i condiiile de exploatare,
reparaii curente/capitale, accidente;
alte documente specifice n funcie de tipul bunului evaluat
(avize, autorizaii etc.).
41. Aspectele ce vor fi menionate n raport, cu privire la pia
specific, se vor referi la:
definirea pieei;
cererea;
oferta;
echilibrul pieei.

42. Informaiile utilizate la aplicarea abordrilor evalurii trebuie s fie


reale i verificabile, astfel nct, pe baza surselor incluse n raportul
de evaluare, s poat fi consultate pentru validarea acestora.
Informaiile prezentate vor cuprinde referiri cu privire la bunurile
comparabile, costurile de nlocuire/reconstruire/ reproducere, ratele
de capitalizare i actualizare, preurile de tranzacionare/oferte,
chirii etc.
43. n cazul abordrii prin comparaia de pia, evaluatorul va utiliza,
n raportul de evaluare, ca proprieti comparabile, numai tranzacii
sau oferte de bunuri care pot fi identificate.
44. Opinia evaluatorului se va exprima pe baza abordrii n evaluare
considerat de evaluator cea mai relevant, n funcie de cantitatea
i calitatea informaiilor utilizate n evaluare, fr ca opinia final
s reprezinte media valorilor obinute prin abordri diferite sau prin
metode diferite n cadrul aceleiai abordri.
45. Ori de cte ori este posibil, vor fi aplicate cel puin dou abordri
ale evalurii, fiind prezentat n raport justificarea neutilizrii
celorlalte.
46. Moneda n care se exprim valoarea estimat precum i includerea
taxei pe valoarea adugat (TVA) n aceast valoare vor fi stabilite,
prin cerine specifice transmise evaluatorului de ctre instituia de
credit utilizatoare a raportului de evaluare.
47. Pentru echipamentele tehnologice, ipoteza n care se face
evaluarea, montat pe amplasament sau demontat, va fi stabilit de
instituia de credit.

69
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)

4. Evaluarea pe parcursul derulrii creditului


48. Pe parcursul derulrii creditelor se vor evalua periodic garaniile
existente n portofoliul de garanii al instituiei de credit.
49. Evaluarea global, pe parcursul derulrii creditului, se realizeaz la
termenele prevzute de normele interne ale instituiilor de credit,
cu respectarea frecvenei impuse de reglementrile legale n
vigoare, pentru toate garaniile care nu intr sub incidena unei
evaluri individuale.
50. Tipul valorii estimat n cazul evalurilor pe parcursul derulrii
creditului este valoarea de pia.
51. n cazul n care instituia de credit va solicita n scris un alt tip al
valorii, aceasta se va preciza n raportul de evaluare.
52. Instituiile de credit pot agrea forme simplificate ale rapoartelor de
evaluare prin normele interne.
53. Garaniile din portofoliile instituiilor de credit vor fi evaluate
individual sau global. Evaluarea individual se va realiza atunci
cnd nu pot fi realizate evaluri globale sau n situaiile prevzute
la punctul 55.
54. Evalurile globale se vor realiza pentru toate garaniile din
portofoliul instituiei de credit care constituie populaii statistice.
55. Cazuri n care se efectueaz evaluarea individual pe parcursul
derulrii creditului:
la analizarea solicitrilor de prelungire, majorare, reealonare/
rescadenare a creditului aflat n derulare;
la analizarea de operaiuni noi, garantate cu aceleai garanii,
constituite pentru credite anterioare;
ori de cate ori instituia de credit o solicit, cu respectarea
dispoziiilor legale n vigoare.
56. Procesul de evaluare individual a garaniilor pe perioada derulrii
creditului este similar cu cel de la acordarea mprumutului (pct. 1
47 din acest Ghid), cu meniunea c, pentru inspecia bunului,
instituia de credit va trebui s obin acceptul proprietarului i s l
transmit evaluatorului. Instituia de credit poate decide derogri de
la acest proces de evaluare, cu informarea prealabil n scris a
evaluatorului. Una din aceste derogri poate fi evaluarea bunului
fr inspecie sau cu o inspecie parial (de exemplu, numai din
exteriorul cldirii). n acest caz, evaluatorul nu este responsabil

70
GME 2 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor

conform punctului 8 din acest Ghid, dac valoarea estimat va fi


influenat de faptul c nu s-a realizat inspecia sau pentru c
inspecia a fost doar parial.
57. Evaluarea global se aplic pentru urmtoarele garanii:
a. proprieti imobiliare de tipul: apartamente, terenuri intravilane
cu destinaie rezidenial, case de locuit individuale;
b. bunuri mobile de tipul: autovehicule rutiere, mijloace de
transport feroviar, echipamente tehnologice de tipul maini
unelte universale;
c. alte tipuri de bunuri pentru care pot fi identificate populaii
statistice.
58. Evaluarea global nu se aplic pentru urmtoarele tipuri de
garanii:
a. proprieti imobiliare specializate de tipul: hale industriale,
hoteluri, ferme agricole, complexe comerciale, alte proprieti
generatoare de venituri, construcii speciale etc.;
b. bunuri mobile specializate de tipul: linii tehnologice, produse
unicat etc.;
c. alte tipuri de bunuri pentru care nu pot fi identificate populaii
statistice.
59. Evaluarea global se realizeaz prin utilizarea metodelor statistice
de evaluare. n acest scop, se va preleva un eantion reprezentativ
pentru ntreaga populaie (portofoliu de garanii), avnd n vedere
c este imposibil s se utilizeze ntreaga populaie de date.
60. Un eantion este reprezentativ pentru ntreaga populaie dac
structura lui este identic sau foarte asemntoare cu structura
populaiei din care a fost extras, astfel nct s fie posibil
extrapolarea concluziilor finale la toat populaia din care face
parte.
61. Eantionul este reprezentativ dac se utilizeaz un procedeu de
eantionare obiectiv, aleatoriu, cu probabilitate anticipat i dac
eantionul are un volum suficient de mare de date.
62. Evaluarea prin modele statistice cuprinde urmtoarele etape:
identificarea proprietilor subiect;
stabilirea ipotezelor extraordinare, a condiiilor ipotetice i
limitative;
managementul datelor i analiza calitii datelor;
stabilirea eantionului reprezentativ;

71
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)

stratificarea eantionului (n cazul n care acesta nu a fost


construit prin eantionare stratificat);
stabilirea specificaiilor modelului;
calibrarea modelului;
testarea modelului i asigurarea calitii sale;
aplicarea modelului i reconcilierea valorii obinute;
reconcilierea final.

63. Recomandri privind evaluarea global a portofoliului de garanii


bancare, n care sunt detaliate etapele menionate la punctul 62,
sunt cuprinse n Anexa 2 la prezentul Ghid. Aceste recomandri
vor reprezenta baza metodologiei de evaluare global, elaborat de
ctre evaluatori (interni sau externi), care va fi utilizat de ctre
instituiile de credit pentru evaluarea portofoliului de garanii
atunci cnd se aplic evaluarea global.
64. Instituiile de credit se vor asigura c metodologia de evaluare
global, realizat de ctre evaluatori (interni sau externi) i care
urmeaz a fi aplicat la evaluarea portofoliului de garanii, respect
cerinele tiinifice privind utilizarea tehnicilor statistice n
evaluare.
65. Conformitatea acestor metodologii va fi verificat de specialiti
interni sau externi care pot cumula experiene din diverse domenii:
programatori, statisticieni, matematicieni, evaluatori, analiti de
pia, alii dect cei care au elaborat metodologia de evaluare.
66. Validarea rezultatului evalurii globale va fi fcut exclusiv prin
validarea modelului statistic i nu prin testarea individual aleatorie
a valorii garaniilor componente ale portofoliului evaluat.

5. Evaluarea n faza executrii silite


67. Faza executrii silite, n sensul prezentului Ghid, se refer att la
executarea individual a garaniilor, efectuat de ctre instituia de
credit, n baza contractului de credit i a accesoriilor acestuia, ct i
la executarea concursual a averii debitorului, care conine bunul
subiect al evalurii, n beneficiul tuturor creditorilor acestuia,
aceast executare mbrcnd una dintre formele prevzute de
Legea nr. 85/2006 cu modificrile ulterioare, privind procedura
insolvenei.
68. Valoarea care se determin n faza de executare silit este valoarea
de pia a bunului, determinat n contextul pieei acelui tip de
active. Pentru activele care fac parte din ansambluri funcionale de
bunuri, se va ine seama de efectul sinergic al valorii acelui

72
GME 2 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor

ansamblu fa de valoarea individual a bunului subiect al


evalurii.
69. Evaluarea n faza executrii silite urmeaz acelai proces ca i
evaluarea n cazul acordrii creditelor.
70. Instituiile de credit vor preciza, n normele interne elaborate pe
baza prezentului ghid, instruciuni speciale, dac e cazul, n
vederea evalurii pentru executare silit, pe care le vor transmite
evaluatorilor care primesc aceast misiune.

6. Sanciuni
71. Nerespectare obligaiilor prevzute n cuprinsul prezentului Ghid
atrage rspunderea material, disciplinar, penal sau de alt natur
a evaluatorului, n condiiile legii.
72. Instituia de credit va putea s refuze rapoartele care nu respect
condiiile impuse de prezentul ghid.
73. Ori de cate ori instituia de credit constat, n orice mod, din
analizarea rapoartelor de evaluare utilizate, nerespectarea regulilor
impuse de prezentul Ghid va sesiza ANEVAR, n vederea
dispunerii msurilor ce se impun i are posibilitatea s denune
unilateral convenia sau acordul cadru ncheiate cu evaluatorul.

7. Data intrrii n vigoare


74. Data intrrii n vigoare a acestui Ghid metodologic de evaluare
ANEVAR este 1 ianuarie 2012.

73
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)

Anexa 1

Coninutul cadru al raportului de evaluare extins

EPI EBM
I Introducere
Adres de naintare Adres de naintare
Pagina de titlu Pagina de titlu
Cuprinsul Cuprinsul
Rezumatul faptelor principale i al Rezumatul faptelor principale
concluziilor importante i al concluziilor importante
Certificarea evaluatorului Certificarea evaluatorului
Semntura Semntura
II Premisele evalurii
Ipoteze speciale si condiii Ipoteze speciale si condiii
limitative limitative
Obiectul, scopul si utilizarea Obiectul, scopul i utilizarea
evalurii. Instruciunile evalurii evalurii. Instruciunile
Drepturile de proprietate evaluate evalurii
Tipul valorii estimate Drepturile de proprietate
Data estimrii valorii evaluate
Moneda raportului Tipul valorii estimate
Modaliti de plat Data estimrii valorii
Inspecia proprietii Moneda raportului
Riscul evalurii Modaliti de plat
Sursele de informaii utilizate Inspecia proprietii
Clauza de nepublicare Riscul evalurii
Sursele de informaii utilizate
Clauza de nepublicare
III Prezentarea datelor
Identificarea proprietii. Identificarea bunurilor
Descrierea juridic evaluate
Identificarea eventualelor bunuri Descrierea juridic
mobile evaluate Date despre amplasare
Date despre zon, ora, vecinti Descrierea tehnic
i amplasare
Aspecte privind utilizarea
Informaii despre amplasament

74
GME 2 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor

Descrierea amenajrilor i Istoric, incluznd vnzrile


construciilor anterioare i ofertele sau
Date privind impozitele i taxele cotaiile curente
Istoric, incluznd vnzrile Analiza pieei bunurilor
anterioare i ofertele sau cotaiile mobile
curente
Analiza pieei imobiliare
IV. Analiza datelor i concluziile
Cea mai bun utilizare a terenului Cea mai bun utilizare
considerat ca fiind neocupat Abordarea prin pia
Cea mai bun utilizare a Abordarea prin costuri
proprietii considerat construit Abordarea prin venit
Valoarea terenului Reconcilierea valorilor.
Abordarea prin pia Valoarea estimat propus,
Abordarea prin cost opinia i concluziile
Abordare prin venit evaluatorului.
Reconcilierea valorilor. Valoarea
estimat propus, opinia i
concluziile evaluatorului.
V Anexe
Calificrile evaluatorului Calificrile evaluatorului
Descrierea juridic detaliat, dac Descrierea juridic detaliat,
nu este inclus n prezentarea dac nu este inclus n
datelor prezentarea datelor
Date statistice detaliate Detalii tehnice
Planul de amplasare Scheme tehnologice
Planurile i releveele cldirilor Fotografii
Fotografii ale proprietii Estimrile detaliate ale
Harta oraului, a regiunilor costurilor de reproducere
nvecinate sau alte tipuri de hri sau de nlocuire
Estimrile detaliate ale costurilor Informaii istorice despre
de reconstruire sau de nlocuire a venituri i cheltuieli
cldirilor Date despre vnzri i cotaii
Informaii istorice despre venituri Alte informaii considerate
i cheltuieli adecvate
Date despre vnzri i cotaii
Alte informaii considerate
adecvate

75
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)

Anexa 2
Evaluarea global a portofoliilor de garanii bancare
- Recomandri -

Introducere
Specialitii evaluatori apeleaz, n prezent, la diverse metode statistice
pentru evaluarea proprietilor imobiliare, o multitudine de soluii pe
care statistica matematic le ofer pentru a fi aplicate i n acest
domeniu: MRA - analiza prin regresie multipl, serii de timp, tehnici
de logic fuzzy, ANN - reele neuronale artificiale, NFS - sisteme
neuro-fuzzy i altele.
Pe plan internaional, emerg din diferite coluri ale lumii i din ambele
zone de expertiz, att din mediul academic (universiti, instituii de
cercetare) ct i din industrie (bnci, firme de evaluatori, agenii
imobiliare), soluii bazate pe statistica matematic, i chiar mai mult,
simbioze ale acestora cu Sisteme Informatice Geografice (GIS) sau cu
aplicaii web.
Avantajele imediate i foarte evidente ale aplicrii acestor soluii n
evaluare sunt automatizarea procesului de evaluare i existena
metodelor de control al rezultatelor obinute. Dezavantajul principal
const n complexitatea aplicrii soluiilor propuse, fiind necesar un
colectiv de specialiti din diferite domenii - programatori, statisticieni,
matematicieni, evaluatori, analiti de pia - pentru a concepe i pune
n funciune sisteme de asemenea natur i anvergur.
Modele automate de evaluare
Crearea unui AVM model automat de evaluare (Automated
Valuation Model) poate fi o soluie pentru evaluarea portofoliilor de
garanii imobiliare deinute de ctre bnci. AVM-urile sunt soft-uri ce
produc estimatori ai valorilor de pia pentru proprietile subiect, n
baza analizei condiiilor de pia i caracteristicilor proprietilor
comparabile, informaii de pia colectate n prealabil. AVM sunt
aplicabile n special n cadrul evalurii proprietilor imobiliare prin
comparaii directe de pia.
Credibilitatea unui AVM i acurateea rezultatelor sale depind de
cantitatea i calitatea datelor utilizate n evaluare, de experiena i

76
GME 2 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor

pregtirea colectivului care proiecteaz i dezvolt modelul. Cantitatea


datelor se refer la volumul eantionului de date utilizate n evaluare.
n ceea ce privete calitatea datelor, n cadrul procesului de elaborare a
unui AVM, este desemnat o etap special pentru managementul i
analiza calitii datelor (a se vedea etapa a 3-a).
Avnd n vedere imposibilitatea utilizrii ntregii populaii de date
(ntreg portofoliul), este necesar s se preleveze un eantion
reprezentativ pentru ntreaga populaie. Un eantion este reprezentativ
pentru ntreaga populaie dac structura lui este identic sau foarte
asemntoare cu structura populaiei din care a fost extras, astfel nct
s fie posibil extrapolarea concluziilor finale la toat populaia din
care face parte. Eantionul va fi reprezentativ dac se utilizeaz un
procedeu de eantionare obiectiv, aleator, cu probabilitate anticipat i
dac eantionul are un volum suficient de mare de date.
Nota: Pentru proprietile ce formeaz eantionul analizat trebuie s se
cunoasc att valorile de pia estimate prin aplicarea metodelor i
tehnicilor de evaluare recomandate de IVS-uri, ct i caracteristicile
acestora.

1. Procedee de eantionare
Cel mai utilizat mod de obinere a datelor necesare analizei statistice
este n prezent sondajul statistic.
Sondajul statistic poate fi de tip probabilist (sau aleator) i de tip non-
probabilist (sau nealeator). Diferenele dintre cele dou tipuri de
sondaje constau n faptul c, la procedeele probabiliste, selectarea
unitilor necesare pentru eantionare este aleatoare, sub acest aspect
fiecare unitate are o probabilitate cunoscut p i diferit de zero de a se
afla n eantion, n timp ce procedeele non-probabiliste selecteaz
unitile judicios pentru ca eantionul s prezinte ct mai bine
caracteristicile eseniale ale populaiei, din care este extras, dar nu se
poate cunoate probabilitatea unitii de a se afla n acel eantion.
Atenie! Din motivele enumerate mai sus, n evaluarea proprietilor
prin metode statistice nu se recomand sondajul statistic prin metode
non-probabiliste.

77
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)

Definirea
populaiei

Definirea Metode probabiliste


eantionului Eantionarea
Metode non-
probabiliste

Observarea unitilor
din eantion pentru
Culegerea datelor
caracteristicile desemnate

Prelucrarea datelor din


eantion i obinerea de Prelucrarea
indicatori statistici datelor culese

NU
DA Eantionare
aleatoare?
Concluzii asupra Concluzii orientative
populaiei observate la nivelul populaiei
Estimarea parametrilor de referin
populaiei cu probabilitatea p

Teste statistice pentru


verificarea unor ipoteze Inferena statistic

Concluzii asupra populaiei


de referin

Fig. 1. Etapele cercetrii prin sondaj statistic 1

Procedee probabiliste de eantionare


a. Eantionarea simpl se preteaz, n special, pentru populaii
omogene formate din uniti simple; eantionul poate fi selectat
aplicnd procedeul prin revenire (procedeul bilei revenite) sau fr
revenire (procedeul bilei nerevenite). Prin revenire, unitatea selectat
la un moment dat se plaseaz napoi n populaie, astfel nct fiecare
unitate a populaiei are ansa de a fi realeas la fiecare selecie, deci
probabilitatea este constant. Prin selectare fr revenire, unitatea
aleas nu mai este returnat n populaie, probabilitatea fiind variabil,
n sensul creterii ei pe msura formrii eantionului.
Dintre cele dou, este mai adecvat eantionarea fr revenire 2
1
Statistic: teorie i aplicaii, T. Andrei, S. Stancu, D. Traian Pele, Editura Economic, ediia a doua
2002;
2
Business Statistics in Practice, Bruce L. Bowerman, Richard T. OConnell, McGraw Hill, fourth edition,
2007- pg. 5.

78
GME 2 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor

deoarece astfel avem garania c toate unitile eantionului vor fi


diferite, aa cum este necesar n cazul evalurilor, neputnd determina
valoarea de pia a unei proprieti, utiliznd un eantion format din
aceeai proprietate comparabil, ns ambele au o deficien major i
anume aceea c selecia este condiionat de abilitatea prin care sunt
amestecate elementele populaiei i n mod obinuit nu se aplic 3 n
evaluare.
b. Eantionarea cu tabele de numere aleatoare utilizeaz tabele Yates
sau Kendell. Iniial se numeroteaz toate elementele populaiei i apoi
se extrage eantionul pe baza tabelelor.
c. Eantionare sistematic (mecanic) const n ordonarea elementelor
dup o caracteristic, formarea unei liste, mprirea populaiei n
grupe de k uniti (volume egale). k reprezint pasul de numrare i
este N , iar punctul de start este j k (N - volumul populaiei, n -
n
volumul eantionului).
d. Eantionarea stratificat. Populaia de date este divizat n straturi
cu caracteristici comune, ca de exemplu: proprieti rezideniale
apartamente, vile, case .a.; proprieti industriale; proprieti
comerciale spaii birouri, magazine .a.; proprieti agricole
terenuri arabile, livezi, ferme agro-zootehnice .a.; proprieti
specializate. La nivelul fiecrui strat se face eantionare aleatoare
simpl n vederea construirii eantionului reprezentativ al populaiei.
Acest tip de eantionare se preteaz cel mai bine domeniului imobiliar
i este deja utilizat de ctre evaluatori pentru eantionarea manual a
datelor de pia necesare n evaluare, de exemplu, n funcie de vrsta
cldirilor, de dimensiunile proprietii sau de locaie.
Prin stratificare se asigur un grad mai ridicat de comparabilitate a
proprietilor comparabile i se pot elimina erorile sistematice sau de
selectare inadecvat a proprietilor. Pe de alt parte, o stratificare
exagerat a datelor poate duce la imposibilitatea aplicrii analizei
statistice a datelor.
Se realizeaz n mai multe etape:
1. alegerea variabilei (variabilelor) de control (tipuri de proprieti
imobiliare i eventual diverse caracteristici ale acestora) dup care se
va face stratificarea,
2. definirea straturilor n care se divide populaia,
3. alegerea numrului de straturi n funcie de mrimea i natura
3
Statistic aplicat pentru modelarea evalurii imobiliare, Iuliu Paca, Editura Politehnica, 2008 pg. 16

79
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)

populaiei, dar nu mai mult de 7-8 pe caracteristic/criteriu de


clasificare 4 ,
4. repartizarea volumului eantionului pe straturile definite anterior:
a. fie proporional cu numrul de uniti din acelai strat al populaiei
(numrul de uniti/strat de eantion s fie proporional cu numrul
de uniti/acelai strat din populaie):
N i deci, ni = n p i
pi =
N
n care :
Ni numrul de uniti din populaia de referin, din stratul i
n volumul eantionului
N volumul populaiei
ni numrul de uniti din eantion, n stratul i.
b. fie optim (disproporional), innd seama att de ponderea fiecrui
strat n volumul total al populaiei, ct i de variana fiecrui strat:
N i i , cu i=1,k
ni = n k
N i i
i =1

n care :
i abaterea standard a variabilei dup care se face stratificarea,
estimat pentru stratul i
5. pentru fiecare strat se genereaz apoi n mod aleatoriu unitile care
se vor include n eantion.
Atenie! O eroare relativ de eantionare, situat sub 5%, ne permite
s apreciem c eantionul este reprezentativ:
x m
100 5%
m
unde:
x - media variabilei analizate la nivelul eantionului (valoarea de
pia),
m - media variabilei analizate la nivelul populaiei.
2. Volumul eantionului
Modelul automat de evaluare presupune realizarea analizei la nivelul

4
Statistica. Teorie i aplicaii, Tudorel Andrei, Stelian Stancu, Daniel Traian Pele, Editura Economic,
ediia a doua, 2002 pg. 209

80
GME 2 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor

unui eantion de proprieti imobiliare i generalizarea rezultatelor


obinute (prin inferen statistic) pentru ntreaga populaie studiat
(ntregul portofoliu de garanii bancare). n acest sens este necesar
stabilirea mrimii adecvate a eantionului pe baza cruia se va realiza
analiza i evaluarea global a portofoliului de garanii bancare.
Volumul n al eantionului este influenat de:
eroarea limit maxim admis de reprezentativitate e de 0,3,

nivelul de semnificaie , prestabilit uzual la 5%,

dispersia (variana) caracteristicii n populaie 2 ,


volumul populaiei N.

Astfel, volumul eantionului format din caracteristici msurabile are


dou forme:
pentru volume mici de eantioane se utilizeaz indicele t:

t2 / 2 2
n=
e2
n care: t reprezint indicele Student din tabele statistice t,
2
corespunztor lui /2.
pentru volume mari de eantioane se folosete indicele z:
z 2 / 2 2
n=
e2
z se regsete n tabelele statistice z, corespunztor lui /2.
2

Atenie! Abaterea standard a populaiei, , de cele mai multe ori nu


este cunoscut, prin urmare se poate folosi un estimator al acesteia,
cum este abaterea standard s a unui eantion preliminar, nlocuindu-
se n formulele anterioare cu s, sau folosind al unei populaii
similare.
Atenie! Dac n rezultat nu este o valoare rotund, se rotunjete la
urmtorul numr ntreg.
3. Procesul de elaborare a unui model automat de evaluare (engl.
AVM)
Acest proces este prezentat n Standardul pentru modele automate de
evaluare 5 elaborat de ctre International Association of Assessing

5
Standard on Automated Valuation Models (AVMs), IAAO, 2003

81
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)

Officers, un proces complex care necesit o colaborare strns ntre


evaluatori, analiti ai pieei imobiliare, statisticieni i dezvoltatori de
soft-uri.
Pornind de la recomandrile fcute n acest standard propunem
urmtoarea succesiune de etape necesare pentru construirea modelului
automat de evaluare:
1. identificarea proprietilor subiect (portofoliul de garanii bancare
de evaluat);
2. stabilirea ipotezelor extraordinare, a condiiilor ipotetice i
limitative;
3. managementul datelor i analiza calitii datelor;
4. stratificarea eantionului (n cazul n care acesta nu a fost
construit prin eantionare stratificat);
5. stabilirea specificaiilor modelului;
6. calibrarea modelului;
7. testarea modelului i asigurarea calitii sale;
8. validarea modelului;
9. aplicarea modelului;
10. verificarea periodic a acurateei modelului.
Primele dou etape se realizeaz identic ca n cazul evalurii prin
procesul clasic.
Etapa a 3-a. Managementul datelor i analiza calitii datelor
Analistul de pia trebuie s utilizeze instrumente statistice pentru a
scana n mod sistematic i iterativ datele de pia, n vederea
determinrii lipsurilor, erorilor, incoerenelor, valorilor extreme (valori
aberante) existente n seria de date analizat (analiza calitii datelor).
n sprijinul acestei etape, softurile de analiz statistic ofer tehnici
grafice i tehnici cantitative de explorare a seriilor de date. Aceste
tehnici pot fi utilizate n scopul stabilirii gradului de reprezentativitate
a eantionului, pentru identificarea funciei de distribuie a frecvenelor
(normal, uniform, 2, lognormal, Student, Fisher, Poisson etc.) i a
caracteristicilor acesteia sau pentru detectarea valorilor aberante ale
seriei analizate.
Astfel, o serie de date poate fi reprezentat sugestiv i apoi analizat
vizual foarte rapid prin intermediul unei game variate de grafice
statistice. n funcie de informaiile grafice, pe care dorim s le
obinem i de tipul variabilelor modelului (a se vedea etapa a 5-a), se
pot folosi:

82
GME 2 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor

- pentru variabile cantitative: histograma, poligonul frecvenelor,


steam-and-leaf, diagrama de mprtiere (engl. scatter plots), box-
and-wiskers, graficul de normalitate (engl. normal plot);
- pentru variabile calitative: diagrama n batoane, diagrama circular;
Tehnicile cantitative de analiz a datelor constau n teste statistice
(Student, Fisher, ANOVA, Chi-square, Shapiro-Wilk, Kolmogorov-
Smirnov, Man-Withney, Durbin-Watson) i diveri indicatori statistici
cum ar fi indicatorii tendinei centrale (medie, median, mod),
respectiv indicatorii dispersiei datelor n jurul mediei (abaterea medie
ptratic, variana, coeficientul de variaie .a.).
Not: Pentru luarea deciziei de stratificare a eantionului este util
determinarea gradului de omogenitate al acestuia. n acest sens se
poate calcula coeficientul de variaie (Cv), calculat ca raport ntre
abaterea medie ptratic i media variabilei dup care se va face
stratificarea. Se poate considera ca eantionul este omogen dac
mrimea coeficientului de variaie este mai mic sau egal dect 0,35.
n cazul n care este depit aceast limit se recomand
identificarea cauzelor eterogeneitii eantionului (existena unor
valori extreme sau tipuri de proprieti cu caracteristici diferite ce
formeaz straturile eantionului).
Etapa a 4-a. Stratificarea
Este procesul prin care proprietile, care formeaz un eantion
eterogen, sunt grupate pe tipuri de proprieti comparabile n funcie de
caracteristicile fizice i economice ale acestora, n vederea minimizrii
diferenelor din interiorul unui strat i maximizrii diferenelor dintre
straturi.
Not: Dup aceast etap, la nivelul fiecrui strat creat n cadrul
eantionului analizat se poate estima media valorilor de pia ale
proprietilor, n scopul determinrii indicelui de cretere/ descretere
a valorii de pia a portofoliului de garanii bancare. Pentru estimarea
acestui indice propunem urmtoarea formula (derivat din modul de
calcul a indicelui agregat ponderat de tip Paasche):
m

p i ,t i ,t
Indice = i =1
m
100
p
i =1
i ,t i ,t 1

unde:
pi,t = ponderea fiecrui strat n eantionul analizat (a se vedea
Eantionarea stratificat);

83
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)

= media valorilor de pia ale proprietilor din fiecare strat;


m = numrul de straturi din eantionul analizat;
t = momentul actual;
t-1 = momentul la care s-a fcut ultima reevaluare.
Cu ajutorul acestui indice se poate identifica existena unei eventuale
diminuri a valorii portofoliului de garanii bancare, caz n care se
dovedete necesar reevaluarea acestuia cu ajutorul unui AVM, i ca
urmare parcurgerea urmtoarelor etape.
Etapa a 5-a. Stabilirea specificaiilor modelului
Aceast etap se refer la procesul de proiectare a structurii optime a
AVM-ului i const n selectarea variabilelor adecvate i definirea
structurii sale. Modelul este proiectat pentru fiecare strat n parte (sub-
eantion de proprieti comparabile).
Evaluatorul poate selecta, din multitudinea de variabile ce
caracterizeaz proprietile analizate (variabile explicative poteniale),
pe cele care ar putea avea impact din punct de vedere economic asupra
valorii proprietii (variabila dependent). Cu ct numrul de variabile
explicative selectat este mai mare, cu att crete riscul ca informaia
coninut de ctre acestea s devin redundant. Se dovedete astfel
util realizarea unei selecii a variabilelor explicative ce vor fi reinute
n analiz. Pe de alt parte, includerea unui numr prea mic de
variabile explicative ar putea determina ca modelul de regresie s nu
explice ndeajuns de fidel evoluia variabilei dependente, fapt care ar
conduce la o deplasare (engl. bias) a estimatorilor (coeficienii de
regresie).
Alegerea variabilelor explicative trebuie s se fac de ctre evaluator,
nu numai din perspectiva mrimii coeficienilor de corelaie cu
variabila dependent, ci i prin luarea n consideraie a semnificaiei
economice ce ar putea caracteriza legtura dintre variabilele
explicative i cea dependent.
De asemenea, se analizeaz dac exist o corelaie puternic ntre
variabilele explicative selectate. n condiiile n care se identific o
astfel de corelaie, va trebui reinut n analiz doar una dintre
variabilele explicative din grupul celor corelate ntre ele. Se poate opta
pentru cea corelat mai puternic cu variabila dependent. Cu ct
valoarea coeficientului de corelaie se apropie de valorile 1, respectiv -
1 cu att variabilele sunt mai puternic corelate.
Variabilele pot fi cantitative (sau scalare), se exprim numeric, se
msoar pe o scal i fac obiectul unor operaii aritmetice, sau pot fi

84
GME 2 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor

variabile calitative (sau categorice), care nu se exprim numeric (nu se


msoar pe o scal) ci prin atribute, dar pot fi codificate numeric pe
categorii, i pot fi de tip:
- nominal, fr ordine intern
- ordinal, cu o anumit ordine intern, necuantificabil, de exemplu:
starea cldirii poate fi foarte bun (codificat cu 0), bun
(codificat cu 1), satisfctoare (codificat cu 2) sau
nesatisfctoare (codificat cu 3).
Atenie! Este foarte important s se identifice i defineasc corect
toate variabilele modelului i apoi s se codifice (transforme)
corespunztor variabilele calitative.
n ceea ce privete structura modelului, aceasta poate fi aditiv
(liniar), multiplicativ sau hibrid (neliniar) (a se analiza Standard
on Automated Valuation Models (AVMs), IAAO, 2003).
n structura aditiv, contribuia variabilelor explicative este nsumat:
Yi = 0 + 1 x1 + 2 x2 + ...
n care:
Yi - valoarea de pia a proprietii subiect - variabila dependent;
0 - constanta modelului (sau termenul liber);
xi - variabilele explicative;
i - coeficienii variabilelor explicative.
n modelul multiplicativ, contribuia variabilelor explicative este
multiplicat:
Yi = 0 x11 x2 2 ......
Acest tip de model este mai dificil de calibrat, deoarece variabilele
trebuie transformate n format logaritmic, dar avantajul const n faptul
c permite aplicarea coreciilor proporional cu valoarea proprietii
subiect.
Modelul hibrid (neliniar) este o combinaie ntre modelul aditiv i cel
multiplicativ:
Yi = QG (QC AC + QT AT + A)
n care:
QG - produsul variabilelor calitative generale (se aplic
proprietii ca ntreg);

85
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)

QC - produsul variabilelor calitative pentru cldire;


AC - suma variabilelor aditive pentru cldire;
QT - produsul variabilelor calitative pentru teren;
AT - suma variabilelor aditive pentru teren;
A - suma altor variabile (variabile adiionale).
Etapa a 6-a. Calibrarea modelului
Calibrarea const n determinarea coeficienilor modelului (parametrii
necunoscui ) proiectat. Printre metodele de calibrare, cele mai
utilizate sunt cele bazate pe metode statistice, precum regresia liniar
multipl sau regresia neliniar.
Termenul de regresie este folosit pentru descrierea oricrui proces, n
care una sau mai multe variabile cunoscute (caracteristici ale
proprietilor analizate) sunt utilizate pentru a determina o variabil
necunoscut (n acest caz valoarea de pia a proprietilor evaluate)
sau pentru previzionarea valorii acesteia. Variabilele cunoscute sunt
denumite variabile explicative, iar variabilele necunoscute sunt
denumite variabile dependente.
Regresia liniar simpl
Regresia liniar simpl se utilizeaz pentru a previziona o variabil
dependent, utiliznd o singur variabil explicativ.
Modelul regresiei liniare simple are forma:
yi = 0 + 1 xi + i , i = 1, n
n care:
0 constanta, adic valoarea lui y cnd x=0;
1 panta liniei de regresie;
i termenul rezidual (eroarea), cuantific influena ntmpltoare a
altor variabile asupra lui yi i reprezint diferena ntre valoarea
observat ( yi ) i cea estimat ( y i ) a variabilei dependente:
i = y i y i
Panta liniei de regresie indic valoarea medie cu care se modific y la o
schimbare cu o unitate a valorii x. Dac panta este pozitiv, y crete
odat cu creterea valorii lui x, iar dac este negativ, y scade odat cu
creterea valorii lui x. Coeficienii modelului, 0 i 1 , precum i
termenii reziduali i se pot determina prin diferite metode, printre care

86
GME 2 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor

metoda celor mai mici ptrate.


Pentru analiza regresiei liniare simple, se parcurg urmtoarele etape:
1. estimarea parametrilor modelului;
2. testarea i validarea modelului de regresie;
3. realizarea de predicii.
Pentru validarea modelul liniar al regresiei simple trebuie respectate o
serie de ipoteze (Gauss-Markov):
variana termenilor reziduali este constant;

termenii reziduali i au media egal cu zero;

termenii reziduali i nu sunt corelai ntre ei;

termenii reziduali i nu sunt corelai cu variabila explicativ xi;

termenii reziduali i sunt normal distribuii.

n acest sens, este necesar realizarea testrii modelului n vederea


asigurrii calitii acestuia (a se vedea etapa a 7-a).
Regresia liniar multipl
Regresia liniar multipl exprim relaia dintre o variabil dependent
i cel puin dou variabile explicative, iar modelul acesteia este:
yi = 0 + 1 x1i + 2 x 2i + ... + m x mi + i , i = 1, n
n care:
0 termenul liber;
1, 2,, m coeficienii regresiei multiple;
i termenul rezidual.
Etapele i ipotezele luate n calcul, pentru realizarea modelului de
regresie multipl, sunt aceleai ca cele specificate n cazul regresiei
simple.
Regresia neliniar
Dac n urma reprezentrii grafice a datelor, prin intermediul
diagramei de mprtiere, se observ c punctele nu sunt grupate de-a
lungul unei drepte, atunci se poate considera c regresia nu este liniar
i soluia poate fi aplicarea regresiei neliniare. Regresia neliniar se
folosete pentru a descrie legtura dintre variabila dependent i
variabilele explicative, considernd c ali factori au o aciune
constant i neglijabil asupra variabilei dependente.
Iat cteva din multitudinea de modele matematice care pot fi utilizate
n regresia neliniar.

87
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)

Modelul exponenial: Yi = 0 1 i + i
x

Modelul logaritmic: Yi = 0 + 1 lg xi + i
Modelul parabolic de gradul doi: Yi = 0 + 1 xi + 2 xi2 + i
Etapa a 7-a. Testarea modelului i asigurarea calitii lui
Testarea modelului are rolul de a stabili dac acesta asigur acurateea
i integritatea necesare pentru ca estimrile, realizate cu ajutorul
acestuia, s fie extrapolate prin inferen statistic la nivelul ntregii
populaii de garanii bancare. n acest scop se utilizeaz un set de date
despre proprietile pentru care se cunosc fie preurile de vnzare, fie
valorile de pia, pe baza cruia se va face testarea. Acest set de date,
folosit pentru testarea modelului, este cel pe baza cruia a fost realizat
i calibrarea a modelului i reprezint 80% din volumul eantionului
(n).
Aa cum am precizat mai sus, exist o multitudine de teste statistice ce
pot fi aplicate pentru obinerea informaiilor necesare, unele
parametrice aplicabile seriilor de date cu distribuie a frecvenelor
normal, precum testele Student (t), Fisher (F), i altele non-
parametrice pentru serii care nu au distribuie a frecvenelor normal,
precum testele Chi-square, Shapiro-Wilk, Kolmogorov-Smirnov, Man-
Withney, Durbin-Watson.
Atenie! n practic, etapa de specificare a modelului i cea de
calibrare se realizeaz n mod iterativ: specificarea modelului
testarea specificaiilor modelului prin calibrare corectarea
specificaiilor modelului testarea specificaiilor corectate, repetnd
aceste operaii pn cnd se obine nivelul de ncredere proiectat.
Se poate opta pentru includerea tuturor variabilelor considerate
explicative n modelul de regresie, i apoi excluderea/reincluderea
iterativ a acestora, analiznd, dup fiecare iteraie, testele statistice de
validare a modelului de regresie i puterea sa explicativ (mrimea
coeficientului de determinare). Aceasta metod este dificil de aplicat n
condiiile n care mrimea eantionului de date este redus (numrul de
variabile explicative nu poate fi mai mare dect numrul de date
analizate).
O soluie alternativ este reprezentat de includerea treptat a
variabilelor explicative n modelul de regresie. Dup includerea unei
noi variabile explicative se verific testele statistice de validare a
modelului de regresie i puterea sa explicativ (mrimea coeficientului
de determinare). Pentru a stabili care este ordinea de includere a

88
GME 2 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor

variabilelor explicative n modelul de regresie se pot calcula


coeficienii de corelaie a acestora cu variabila dependent. Prima
variabil, inclus n model, va fi cea caracterizat de coeficientul de
corelaie cel mai ridicat.
Interpretarea testelor i a indicatorilor statistici ce caracterizeaz
modelul de regresie
Msurarea semnificaiei unui test statistic implic estimarea gradului n
care valoarea acestuia, determinat pe baza observaiilor din eantion,
se apropie de cea real ce caracterizeaz ntreaga populaie din care s-a
extras eantionul.
Probabilitatea p (engl. p-value) asociat testului statistic, estimat la
nivelul eantionului, reprezint probabilitatea de eroare implicat de
nerespingerea rezultatului estimat ca fiind valid i reprezentativ pentru
ntreaga populaie studiat. Ca urmare, cu ct aceast probabilitate este
mai ridicat cu att este mai puin plauzibil ca relaia existent ntre
variabilele modelului, evideniat la nivelul eantionului studiat, s se
menin pentru ntreaga populaie statistic din care a fost extras acest
eantion. Ca rezultat, se accept ipoteza nul, adic valoarea estimat
pentru coeficientul asociat variabilei explicative analizate nu este
semnificativ diferit de zero. n concluzie, acea variabil explicativ nu
influeneaz variabila dependent studiat
Nerespingerea sau respingerea ipotezei nule depinde i de nivelul de
semnificaie ales () pentru testul statistic evaluat, respectiv a regiunii
de respingere asociate acestuia. Acest nivel de semnificaie reprezint
probabilitatea de a realiza o eroare de tip I (respingerea ipotezei nule
atunci cnd aceasta este adevrat). Cu ct valoarea lui este stabilit
la un nivel mai ridicat, cu att exigenele impuse pentru nerespingerea
ipotezei nule (H0) sunt mai mari. Majorarea nivelului de semnificaie
duce la creterea probabilitii de a realiza o eroare de tip II
(nerespingerea ipotezei nule atunci cnd aceasta este fals) i la
diminuarea puterii testului statistic realizat. Cel mai frecvent, nivelul
de semnificaie, ales pentru realizarea unui test statistic, este de 5%. n
aceast situaie, probabilitatea p (asociat testului statistic) mai mic
dect nivelul de semnificaie al testului de 5% indic respingerea
ipotezei nule.

Exemple de teste statistice utilizate pentru validarea modelelor de


regresie
B Testul t (Student) este calculat pentru fiecare coeficient al regresiei
ca raport ntre valoarea estimat a acestuia i abaterea sa standard

89
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)

i este utilizat pentru testarea ipotezei nule, conform creia


valoarea coeficientului regresiei este egal cu zero.
B Cu ajutorul testului F (Fisher) se testeaz ipoteza conform creia
mrimile estimate ale coeficienilor regresiei (exceptnd termenul
liber) sunt nule, ceea ce implic testarea semnificaiei ecuaiei de
regresie analizat. Dac probabilitatea p (engl. p-value), asociat
mrimii estimate pentru acest test, este mai mic dect nivelul de
semnificaie ales (de exemplu 5%) se respinge ipoteza nul
conform creia valorile estimate pentru coeficienii regresiei sunt
statistic egale cu zero.
B Coeficientul de determinare al ecuaiei de regresie R2, a crui
mrime arat proporia n care variaia valorii variabilei dependente
este explicat de ctre variabilele explicative selectate n ecuaia de
regresie. Numrul ridicat de variabile explicative, incluse n model,
poate conduce la valori ridicate ale R2, fr s implice n mod
direct o putere explicativ mai mare a ecuaiei de regresie. n acest
sens, este recomandabil luarea n considerare a mrimii afiate
pentru R2-ajustat ce ine cont, n estimarea valorii sale, de numrul
de variabile incluse n model.
B Testarea normalitii legii de distribuie a termenilor reziduali
se poate face cu ajutorul testului Jarque-Bera ce msoar diferena
existent ntre simetria (asimetria) i aplatizarea (alungirea) seriei
fa de cele caracteristice distribuiei normale. Un nivel al
probabilitii p (asociat mrimii estimate a testului) < presupune
respingerea ipotezei nule privind distribuia normal a seriei
termenilor reziduali, rezultai din ecuaia de regresie.
B Homoscedasticitatea termenilor reziduali (variana constant a
valorii acestora) este analizat cu ajutorul testului dezvoltat de
White (1980). Ipoteza nul, asociat testului, implic lipsa
heteroscedasticitii termenilor reziduali, independena acestora n
raport de variabilele explicative ale modelului, precum i
liniaritatea legturii existente ntre variabila dependent i cele
explicative. nclcarea uneia dintre aceste condiii presupune
obinerea unei mrimi semnificative a testului White (p-value <
nivelul de semnificaie al testului, stabilit aprioric ()). Ca urmare,
un p-value > implic faptul c nici una dintre aceste trei condiii
nu a fost nclcat. n condiiile n care termenii reziduali sunt
heteroscedastici se pot realiza coreciile propuse de White i estima
corect covariana coeficienilor de regresie chiar i n prezena
heteroscedasticitii termenilor reziduali.

90
GME 2 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor

B Cel mai cunoscut test privind autocorelarea termenilor reziduali


este reprezentat de testul Durbin-Watson, este cel realizat de
Durbin i Watson n 1951. Formula sa este urmtoarea:
n

( t t 1 )
2

DW = t =2
n

t =1
t
2

Valoarea calculat a testului se va compara cu valorile sale teoretice dL


i dU, preluate din tabelul distribuiei Durbin-Watson. Regula de
decizie, pe baza valorii calculate a testului, este prezentat n tabelul
urmtor:

0<d<dL dLddU dU<d<4 - dU 4-dUd4- dL 4 - dL<d<4

Autocorelare Indecizie Termenii reziduali sunt Indecizie Autocorelar


pozitiv a independeni e negativ a
termenilor - validarea modelului de termenilor
reziduali regresie din aceast reziduali
perspectiv.

O autocorelare cu grad mai mare de unu a termenilor reziduali nu


poate fi sesizat prin intermediul acestui test. Testarea existenei
autocorelrii termenilor reziduali poate fi analizat i prin intermediul
testului Q-statistic, respectiv Breusch- Godfrey LM. n cazul Q-
statistic, n cadrul unui tabel sunt raportate valorile estimate ale testului
(pentru diferitele lag-uri ale termenului rezidual) i p-value asociat.
Lipsa autocorelrii ntre termenii reziduali va implica valori ridicate
ale acestor p-value. Testul Breusch-Godfrey LM are ca ipotez nul
lipsa autocorelrii ntre termenii reziduali ai ecuaiei de regresie, fiind
raportat mrimea estimat a acestuia i p-value asociat. La fel ca i n
cazul testului anterior, un nivel mare al p-value reprezint o indicaie a
lipsei autocorelrii ntre termenii reziduali. n condiiile n care
termenii reziduali sunt autocorelai pot fi realizate coreciile propuse de
Newey i West i estima astfel corect covariana coeficienilor de
regresie chiar i n prezena heteroscedasticitii i autocorelrii
termenilor reziduali.

91
Ghiduri metodologice de evaluare (GME)

Etapa a 8-a. Validarea modelului


Dup ce modelul a fost calibrat i testat se realizeaz validarea acestuia
pe baza setului de date reprezentnd restul de 20% din eantionul
analizat, utiliznd teste statistice amintite n etapele 3 i 7.
Etapa a 9-a. Aplicarea modelului
n cadrul modelului automat de evaluare se iau n considerare, ca i
valori ale variabilelor explicative, cele corespunztoare caracteristicilor
proprietilor subiect i se estimeaz astfel valoarea de pia a acestora.
Etapa a 10-a. Verificarea periodic a acurateei modelului
Se recomand verificarea acurateei modelului prin compararea
valorilor de pia estimate, cu ajutorul acestuia, cu cele estimate prin
aplicarea metodelor i tehnicilor de evaluare recomandate de IVS-uri.
Diferenele mari, existente ntre cele dou valori estimate, reprezint
un semnal privind necesitatea actualizrii att a eantionului de analiz
ct i a modelului automat de evaluare.

Avantaje i dezavantaje ale utilizrii modelelor automate de


evaluare
Printre avantajele modelrii statistice a evalurii proprietilor
imobiliare se numr:
permite utilizarea de serii nelimitate de date;

permite folosirea de variabile, ntr-un numr orict de mare, dac


acestea sunt necesare i relevante;
permite determinarea acurateei de estimare a valorii, care poate fi
excepional de bun cnd sunt folosite suficiente date de pia;
asigur evaluri uniforme;

modelul rezultat se poate utiliza att pentru evaluri punctuale


(singulare), ct i pentru evaluare global;
automatizarea procesului de evaluare, deci timp redus de
prelucrare i analiz a datelor i de stabilire a concluziei asupra
evalurii;
obiectivitate i eficien;

dar care pot fi atinse doar cu condiia esenial ca, la baza modelului,
s stea un raionament statistico-matematic foarte serios i coerent,
baza de date s fie permanent actualizat, modelul s fie testat nainte
de a fi efectiv utilizat n evaluare.

92
GME 2 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor

Dezavantajele modelrii statistice sunt:


nu poate fi aplicat pentru pieele restrnse, cu puine tranzacii
sau pentru pieele atipice;
necesitatea unui bagaj foarte dezvoltat de cunotine n domeniul
statisticii matematice i al soft-urilor de specialitate.

Bibliografie
1. Basic Business Statistics. Concepts and Applications, Berenson M.L.,
Levine D.M., Krehbiel T.C., 9th Edition, Pearson Prentice Hall, 2004;
2. Business Statistics in Practice, Bruce L. Bowerman, Richard T.
OConnell, McGraw Hill, fourth edition, 2007;
3. Dicionar de statistic general, Alexandru Isaic-Maniu, Eugen Pecican,
Viorel Gh. Vod, Daniela tefnescu, Pavel Wagner, Editura Economic,
2003;
4. Mass Appraisal Methods An international perspective for property
valuers, Wiley-Blackwell, 2008;
5. Practical Applications in Appraisal Valuation Modeling, Statistical
Methods for Real Estate Practitioners, M.S. Kane, M.R. Linn, J.A.
Johnson, Appraisal Institute, 2004;
6. Standardele Internaionale de Evaluare 2011, International Valuation
Standards Council, 2011;
7. Standard on Automated Valuation Models (AVMs), International
Association of Assessing Officers, 2003;
8. Standard on Ratio Studies, International Association of Assessing
Officers, 2007;
9. Statistical Analysis, S.B. Richmond, second edition, 1964;
10. Statistic aplicat pentru modelarea evalurii imobiliare, Iuliu Paca,
Editura Politehnic, 2008;
11. Statistic: noiuni fundamentale i aplicaii, Vergil Voineagu, Dana
Colibab, Giani Grdinaru, Editura ASE, 2002;
12. Statistic teoretic i economic - note de curs, s.l.drd. Silvia Elena
Cristache, Editura ASE, 2002;
13. Statistic teoretic i economic - teorie i aplicaii, Constantin
Anghelache, Editura Economic, 2004;
14. Statistic: teorie i aplicaii, Tudorel Andrei, Stelian Stancu, Daniel
Traian Pele, Editura Economic, ediia a doua, 2002.

93
Glosar IVS 2011

Abordare bazat pe O metod de estimare a valorii unei ntreprinderi


active (Asset-Based sau a unei participaii la o ntreprindere prin
Approach) nsumarea valorilor nete ale activelor i datoriilor
individuale. Deoarece fiecare activ i datorie
poate fi evaluat() prin utilizarea oricreia din
abordrile prin pia, prin cost sau prin venit,
aceasta nu reprezint o abordare n evaluare
distinct. VEZI: IVS - Cadrul general. VEZI i:
Metoda nsumrii.

Abordare n evaluare Una din cele trei ci principale de estimare a


(Valuation Approach) valorii. Fiecare abordare n evaluare include
diferite metode care pot fi utilizate pentru a aplica

Glosar IVS 2011


principiile abordrii la tipuri de active sau situaii
specifice. VEZI i: Abordare prin cost; Abordare
prin venit; Abordare prin pia; Metod de
evaluare.

Abordarea prin cost O abordare n evaluare fundamentat pe principiul


(Cost Approach) economic conform cruia un cumprtor nu va
plti mai mult pentru un activ, dect costul
necesar obinerii unui activ cu aceeai utilitate, fie
prin cumprare, fie prin construire.

Abordarea prin pia O abordare n evaluare care ofer o indicaie


(Market Approach) asupra valorii prin compararea activului subiect,
cu active identice sau similare, al cror pre se
cunoate.

Abordarea prin venit O abordare n evaluare care ofer o indicaie


(Income Approach) asupra valorii, prin convertirea fluxurilor de
numerar viitoare ntr-o singur valoare a
capitalului.

Activ modern Un activ care ofer funcii similare i utilitate


echivalent (Modern echivalent cu cele ale activului care se evalueaz,
Equivalent Asset) dar care are un proiect modern i este construit
sau fcut cu materiale i tehnici moderne.

95
Standardele Internaionale de Evaluare 2011

Active contribuitoare Orice active corporale sau necorporale utilizate


(Contributory Assets) pentru generarea fluxurilor de numerar asociate cu
imobilizarea necorporal care se evalueaz. VEZI
i: Costuri de oportunitate ale activelor
contribuitoare.

Active curente Numerar i active care se ateapt s fie


(Current Assets) convertite n mod rezonabil n numerar pe
parcursul unui an de desfurare normal a
activitii ntreprinderii. VEZI i: Datorii curente.

Active din afara Clase de active care nu sunt de baz pentru


exploatrii (Non- activitile de exploatare ale unei ntreprinderi, dar
operating Assets) care totui pot genera venit sau pot asigura
rentabilitatea investiiei.

Active epuizabile Active ale cror valori, exprimate n termeni reali,


(Wasting Assets) se vor micora de-a lungul timpului.

Active imobilizate Active care sunt deinute pe termen lung de ctre


(Non-Current Assets) o ntreprindere n scopul utilizrii n producia de
bunuri sau pentru prestarea de servicii. VEZI i:
Active curente.

Anuitate (Annuity) O serie de pli anuale fcute sau primite la


anumite intervale, de-a lungul duratei de via sau
pe un anumit numr de perioade.

Beneficii normalizate Beneficii economice corectate pentru elementele


(Normalised nerepetabile, ne-economice sau neobinuite, n
Earnings) scopul asigurrii comparabilitii.

Beneficiu fiscal din Economia de impozit realizat ca urmare a


amortizare (Tax amortizrii unui activ imobilizat.
Amortisation Benefit)

Beta (Beta) O cuantificare a riscului sistematic al unei aciuni;


tendina cursului unei aciuni de a se corela cu
modificrile unui anumit indice.

Beta pentru Coeficientul beta care reflect o structur a


ndatorare (Levered capitalului care include i credit. VEZI i: Beta.
Beta)

96
Glosar

Capital de lucru Diferena dintre activele curente i datoriile


(Fond de rulment net) curente. VEZI i: Active curente; Datorii curente.
(Working Capital)

Capital investit Suma dintre capitalul propriu i creditul unei


(Invested Capital) ntreprinderi. Creditul poate fi fie (a) toate
datoriile purttoare de dobnzi, fie (b) datoriile pe
termen lung purttoare de dobnzi. Atunci cnd se
utilizeaz acest termen ar trebui s se precizeze
care din cele dou accepiuni este utilizat. VEZI
i: Valoarea ntreprinderii.

Capital propriu Dreptul proprietarului asupra unui activ sau ntr-o


(Equity) ntreprindere dup deducerea tuturor datoriilor.

Capitalizare 1) convertirea unui venit periodic ntr-un


(Capitalisation) echivalent al valorii capitalului echivalent,
2) structura capitalului unei ntreprinderi sau
3) recunoaterea cheltuielilor ntr-o situaie
financiar, mai degrab ca o imobilizare de
capital dect ca o cheltuial curent.

Cea mai bun Utilizarea unui activ care i maximizeaz valoarea


utilizare (Highest and i care este posibil din punct de vedere fizic, e
Best Use) permis legal i e fezabil din punct de vedere
financiar.

Chiria (Leasee) O persoan sau o entitate corporativ cu drept de


utilizare a unui activ conform clauzelor unui
contract de nchiriere. VEZI i: Contract de
nchiriere; Locator.

Chirie contractual Chiria specificat ntr-un contract de nchiriere.


(Contract Rent) Poate fi diferit de chiria de pia. VEZI i: Chiria
de pia.

Chirie de pia Suma estimat pentru care o proprietate ar putea fi


(Market Rent) nchiriat, la data evalurii, ntre un locator
hotrt i un locatar hotrt, cu clauze de
nchiriere adecvate, ntr-o tranzacie
neprtinitoare, dup un marketing adecvat i n
care prile au acionat fiecare n cunotin de
cauz, prudent i fr constrngere.

97
Standardele Internaionale de Evaluare 2011

Continuitatea O ntreprindere care se ateapt s-i continue


exploatrii (Going activitatea de exploatare ntr-un viitor previzibil.
Concern)

Contract de Un contract prin care un locator acord unui


nchiriere (Lease) chiria un drept de utilizare a unui activ pe o
perioad de timp convenit n schimbul unei pli
sau a unei serii de pli. VEZI i: Chiria; Locator.
Control majoritar
(Majority Control) Gradul de control asigurat de o poziie majoritar.

Cost de nlocuire Costul curent al unui activ similar care ofer


(Replacement Cost) utilitate echivalent. VEZI i: Activ modern
echivalent.

Cost de reproducere Costul curent de realizare a unei replici a unui


(Reproduction Cost) activ.

Costul capitalului Rata rentabilitii ateptat pe pia pentru a


(Cost of Capital) atrage fonduri necesare pentru o anumit
investiie.

Costul mediu O rat de actualizare determinat ca medie


ponderat al ponderat, la valoarea de pia, a costurilor tuturor
capitalului (Weighted surselor de finanare din structura capitalului unei
Average Cost of ntreprinderi.
Capital)

Costuri de Un cost de oportunitate care reflect profitul


oportunitate ale economic sau recuperarea activelor contribuitoare
activelor utilizate pentru generarea fluxurilor de numerar
contribuitoare asociate cu imobilizarea necorporal evaluat.
(Contributory Asset VEZI i: Active contribuitoare; Metoda
Charges) supraprofiturilor economice dintr-o singur
perioad; Metoda supraprofiturilor economice din
mai multe perioade.

Cumprtor special Un anumit cumprtor, pentru care un anumit


(Special Purchaser) activ are o valoare special, datorit avantajelor
rezultate din proprietatea asupra acestuia i care
nu ar fi disponibile altor cumprtori de pe pia.
Cursul aciunii/profit Raportul dintre cursul unei aciuni i profitul net
net (Price/Earnings pe aciunea respectiv.
Ratio)

98
Glosar

Data evalurii Data la care se aplic opinia asupra valorii.


(Valuation date)

Date de intrare Date i alte informaii care sunt utilizate ntr-o


pentru evaluare metod de evaluare. Datele de intrare pot fi certe
(Valuation Inputs) sau estimate.

Datorii curente Credite sau obligaii care au o scaden mai mic


(Current Liabilities) de un an. VEZI i: Active curente.

Depreciere O pierdere din beneficiile economice viitoare sau


(Impairment) din potenialul de servicii al unui activ, n plus
fa de pierderea sistematic recunoscut de
beneficii economice viitoare sau de potenial de
servicii derivat din amortizare.
Depreciere O pierdere de valoare cauzat de scderea utilitii
(Obsolescence) unui activ din cauza deteriorrii fizice, a
schimbrilor tehnologice, schemelor de evoluie a
cererii i a modificrilor mediului nconjurtor.
VEZI i: Depreciere economic; Depreciere
extern; Depreciere funcional; Deteriorare
fizic.
Depreciere economic O pierdere de valoare cauzat de factori externi
(Economic activului, n special factori corelai cu modificrile
Obsolescence) n cererea i oferta produselor realizate cu ajutorul
acelui activ. VEZI i: Depreciere extern;
Depreciere funcional; Depreciere; Deteriorare
fizic.

Depreciere extern O pierdere de valoare cauzat de factori din


(External exteriorul activului. VEZI i: Depreciere
Obsolescence) economic; Depreciere funcional; Depreciere;
Deteriorare fizic.

Depreciere O pierdere de valoare cauzat de ineficiena sau


funcional supradimensionarea activului subiect n
(Functional comparaie cu substitutul su. VEZI i: Depreciere
Obsolescence) economic; Depreciere extern; Depreciere
funcional; Depreciere; Deteriorare fizic.

Depreciere VEZI: Depreciere funcional.


tehnologic
(Technical
Obsolescence)

99
Standardele Internaionale de Evaluare 2011

Deteriorare fizic O pierdere de valoare cauzat de scderea utilitii


(Physical unui activ din cauza deteriorrii fizice a activului
Obsolescence) sau a componentelor sale, ca efect al vrstei sale i
a utilizrii n condiii normale.

Discont pentru blocaj O sum sau un procentaj care ar fi dedus() de


(Blockage Discount) ctre participanii pe pia din cursul curent de
pia al unei aciuni listat la bursa de valori
pentru a reflecta o diminuare a valorii unei aciuni
dintr-un pachet de aciuni cu un volum ce l face
s nu poat fi vndut ntr-o perioad de timp
rezonabil, avnd n vedere tranzaciile normale
cu pachete de aciuni.

Discont pentru lips O sum sau un procentaj sczut dintr-o valoare


de control (Discount pro rata a unei aciuni dintr-un pachet de 100%
for Lack of Control) din capitalul propriu al unei ntreprinderi pentru a
reflecta lipsa uneia sau a tuturor prerogativelor de
control. VEZI i: Prim de control.

Discont pentru pachet Un discont pentru lipsa de control aferent unui


minoritar (Minority pachet minoritar.
Discount)

Drepturi imobiliare Toate drepturile, participaiile i beneficiile legate


(Real Property) de proprietatea imobiliar.

Durata de via util Definiia din IFRS, IAS16:


(Useful Life) (a) perioada n care se preconizeaz ca un activ s
fie disponibil pentru utilizare de ctre o
entitate; sau
(b) numrul de uniti de producie sau alte uniti
similare pe care entitatea preconizeaz s le
obin de la activ. VEZI i: Durat de via
economic.
Durat de via Perioada total de timp de-a lungul creia se
economic (Economic ateapt ca un activ s genereze beneficii
Life) economice pentru unul sau mai muli utilizatori.
VEZI i: Durat de via util
Element de Nivelul la care un activ care urmeaz s fie
nregistrare n evaluat este agregat cu alte active sau dezagregat.
contabilitate (Unit of
Account)

100
Glosar

Evaluare (Appraisal) VEZI: Evaluare (Valuation).

Evaluare (Valuation) 1) Procesul de stabilirea a valorii unui activ sau


datorii; sau
2) Suma care reprezint o opinie asupra valorii
sau o estimare a valorii.

Evaluator extern Un evaluator care nu este angajat al proprietarului


(External Valuer) sau al managerului unui activ.

Factor de capitalizare Multiplu aplicat unui singur venit periodic


(Capitalisation reprezentativ pentru a-l converti ntr-o valoare a
Factor) capitalului. VEZI i: Rat de capitalizare.

Factori specifici Factori care sunt specifici unei anumite entiti i


entitii (Entity care, n general, nu sunt disponibili participanilor
Specific Factors) pe pia.

Flux de numerar net Fluxuri de numerar disponibile pentru


la dispoziia recompensarea acionarilor (sub form de
acionarilor (Free dividende) dup ce au fost finanate activitile de
Cash Flows to exploatare ale ntreprinderii, dup ce au fost
Equity) fcute investiiile de capital necesare i dup
creterea sau descreterea finanrii prin credite.
VEZI i: Flux de numerar net la dispoziia firmei.
Flux de numerar net Fluxuri de numerar disponibile pentru
la dispoziia firmei recompensarea acionarilor (sub form de
(Free Cash Flows to dividende) i a creditorilor (sub forma creditului i
Firm) a dobnzii) dup finanarea activitilor de
exploatare a ntreprinderii i dup ce au fost fcute
investiiile de capital necesare. VEZI i: Flux de
numerar net la dispoziia acionarilor.
Flux de numerar Numerar care este generat pe o perioad de timp
(Cash Flow) de un activ, un grup de active sau de o
ntreprindere. De obicei se utilizeaz mpreun cu
un cuvnt sau o fraz calificativ(). VEZI i: Flux
de numerar net la dispoziia firmei; Fluxuri de
numerar exprimate n termeni nominali; Fluxuri
de numerar exprimate n termeni reali.
Fluxuri de numerar Fluxuri de numerar dintr-o perioad de timp fr a
exprimate n termeni fi ajustate din cauza inflaiei.
nominali (Nominal
Cash Flows)

101
Standardele Internaionale de Evaluare 2011

Fluxuri de numerar Fluxuri de numerar dintr-o perioad de timp


exprimate n termeni ajustate din cauza influenei inflaiei.
reali (Real Cash
Flows)

Fond comercial Orice beneficiu economic viitor provenit dintr-o


(Goodwill) ntreprindere, dintr-o participaie la o ntreprindere
sau din utilizarea unui grup de active, care nu sunt
separabile.

Imobilizare O imobilizare nemonetar care se manifest prin


necorporal proprietile sale economice. Aceasta nu are
(Intangible Asset) substan fizic, dar asigur drepturi i beneficii
economice proprietarului su.

Imobilizri corporale Active/imobilizri care au o form fizic.


(Tangible Assets) Exemple pot fi terenuri i cldiri, imobilizri
corporale mobile, amenajri, instrumente i
echipamente i active n curs de execuie i
dezvoltare.

Imobilizri corporale O clas de imobilizri corporale care:


mobile (Plant and
(a) sunt deinute de o entitate pentru a fi utilizate
Equiupment)
n producia de bunuri sau prestarea de
servicii, pentru a fi nchiriate terilor sau
pentru a fi folosite n scopuri administrative i
(b) care se preconizeaz s fie utilizate pe o
perioad de timp.

Imobilizri corporale VEZI: Imobilizri corporale mobile (Plant and


mobile (Plant and Equiupment).
Machinery)

Informaii financiare Date financiare previzionate utilizate pentru a


previzionate estima fluxurile de numerar ntr-un model de
(Prospective actualizare a fluxurilor de numerar.
Financial
Information)

Instrument financiar Un contract care genereaz drepturi sau obligaii


(Financial ntre anumite pri pentru primirea sau plata de
Instrument) numerar, a altor recompense financiare sau a unui
instrument de capital propriu.

102
Glosar

Instrument de capital Orice contract care creeaz un drept rezidual


propriu (Equity asupra activelor unei entiti dup deducerea
Instrument) tuturor datoriilor sale.

Investiie imobiliar Proprietatea imobiliar, respectiv un teren sau o


(Investment cldire, sau o parte a unei cldiri sau ambele,
Property) deinut de proprietar mai degrab pentru a obine
venituri din chirii sau pentru creterea valorii
capitalului, sau ambele, dect pentru:
(a) utilizarea n producerea sau furnizarea de
bunuri sau servicii sau pentru scopuri
administrative; sau
(b) vnzarea pe parcursul desfurrii normale a
activitii.
Ipotez special O ipotez care fie presupune fapte care sunt
(Special Assumption) diferite de faptele efective, existente la data
evalurii, fie care nu ar fi fcute ntr-o tranzacie
de un participant tipic pe pia, la data evalurii.
ntreprindere O entitate comercial, industrial, de servicii sau
(Business sau de investiii (sau o combinaie a acestora) care
Business Enterprise) desfoar o activitate economic.

Lichiditate O cuantificare a uurinei cu care un activ poate fi


(Liquidity) convertit n numerar. Un activ foarte lichid poate
fi transformat uor n numerar; un activ lipsit de
lichiditate este dificil de transformat n numerar.
Locator (Lessor) O persoan sau o entitate corporativ care acord
alteia drepturile de utilizare a unui activ, conform
clauzelor unui contract de nchiriere, n schimbul
obinerii unei pli sau a unei serii de pli. VEZI
i: Contract de nchiriere; Chiria.
Metoda costului de O metod nscris n abordarea prin cost care
nlocuire net indic valoarea prin calcularea costului de
(Depreciated nlocuire curent al unui activ din care se scad
Replacement Cost deteriorarea fizic i orice forme relevante de
Method) depreciere.
Metoda evitrii plii O metod de estimare a valorii unei imobilizri
redevenei (Relief necorporale pe baza nivelului unor pli ipotetice
from Royalty de redeven, care sunt evitate prin deinerea
Method) proprietii asupra activului, n comparaie cu
obinerea unei licene pentru utilizarea acesteia de
la o ter parte. VEZI i: Redeven.

103
Standardele Internaionale de Evaluare 2011

Metoda fluxurilor de O metod nscris n abordarea prin venit prin


numerar actualizate care se aplic o rat de actualizare unor fluxuri de
(Discounted Cash numerar viitoare ateptate pentru a estima
Flow Method) valoarea actualizat (prezent).

Metoda Greenfield O metod de evaluare a unei imobilizri


(Greenfield Method) necorporale prin care se deduce costul de achiziie
sau de generare intern a activelor contribuitoare
din fluxurile de numerar asociate cu utilizarea
acelei imobilizri. VEZI i: Active contribuitoare;
Metoda supraprofiturilor economice; Metoda
supraprofiturilor economice din mai multe
perioade.

Metoda investiiei O metod de evaluare nscris n abordarea prin


(Investment Method) venit prin care se capitalizeaz venitul viitor
ateptat sau utilitatea ca baz a estimrii valorii.

Metoda nsumrii O metod de evaluare care ofer o indicaie asupra


(Summation Method) valorii unui activ prin nsumarea valorilor separate
ale prilor lui componente. VEZI i: Abordarea
bazat pe active.

Metoda profiturilor O metod care indic valoarea unei imobilizri


suplimentare necorporale prin compararea profiturilor sau a
(Premium Profits fluxurilor de numerar previzionate care ar putea fi
Method) obinute de o ntreprindere care utilizeaz
imobilizarea necorporal, cu cele care ar fi
obinute de o ntreprindere care nu utilizeaz acea
imobilizare necorporal.

Metoda O metod de evaluare inclus n abordarea prin


replicrii (Replication cost, care este utilizat pentru evaluarea
Method) instrumentelor financiare, care furnizeaz o
indicaie asupra valorii curente a unui instrument
sau portofoliu prin reproducerea sau replicarea"
riscurilor acestuia i a fluxurilor de numerar ntr-o
alternativ ipotetic sau sintetic.
Metoda O metod de estimare a beneficiilor economice
supraprofiturilor generate de o imobilizare necorporal, prin
economice (Excess identificarea fluxurilor de numerar asociate cu
Earnings Method) utilizarea acelei imobilizri i prin deducerea unui
profit economic (rezonabil) care reflect o
recompensare just pentru utilizarea activelor
contribuitoare. VEZI i: Costurile de oportunitate

104
Glosar

ale activelor contribuitoare; Metoda Greenfield;


Metoda supraprofiturilor economice din mai
multe perioade (Multi-Period Excess Earnings
Method).

Metoda O metod de estimare a beneficiilor economice


supraprofiturilor generate de o imobilizare necorporal pe parcursul
economice din mai mai multor perioade de timp, prin identificarea
multe perioade fluxurilor de numerar asociate cu utilizarea
(Multi-Period Excess imobilizrii i dup deducerea profitului economic
Earnings Method) periodic care reflect un profit rezonabil pentru
utilizarea activelor contribuitoare. VEZI i: Active
contribuitoare; Costurile de oportunitate ale
activelor contribuitoare; Metoda supraprofiturilor
economice dintr-o singur perioad (Excess
Earnings Method); Metoda Greenfield.

Metod de evaluare O tehnic specific sau un model utilizat pentru a


(Valuation Method) estima valoarea. Toate metodele de evaluare se
nscriu ntr-o abordare n evaluare. VEZI i:
Abordare n evaluare.
Metodologie de Ansamblul metodelor de evaluare.
evaluare (Valuation
Methodology)

Modelul de evaluare Un model prin care costul capitalului exprimat de


a activelor financiare o aciune sau de un portofoliu de aciuni este egal
(Capital Asset Pricing cu rata fr risc plus o prim de risc proporional
Model (CAPM)) cu riscul sistematic al aciunii sau al portofoliului
de aciuni.

Opinie rezonabil O opinie referitoare la aprecierea rezonabilitii


(Fairness Opinion) preului de vnzare sau de transfer a unei
ntreprinderi, n optica acionarilor acesteia.

Pachet majoritar Un pachet de aciuni care asigur peste 50% din


(Majority Interest) drepturile de vot ntr-o ntreprindere.

Pachet minoritar Un pachet care asigur mai puin de 50% din


(Minority Interest) drepturile de vot ntr-o ntreprindere.

Participani pe pia Toate persoanele, companiile sau alte entiti care


(Market Participants) sunt implicate n tranzacii curente sau care
intenioneaz s intre ntr-o tranzacie cu un
anumit tip de activ.

105
Standardele Internaionale de Evaluare 2011

Ponteial de servicii Capacitatea unui activ de a continua s furnizeze


(Service Potential) bunuri i servicii n conformitate cu obiectivele
entitii.

Portofoliu Un ansamblu de diverse active sau datorii deinute


(Portofolio) sau administrate de o singur entitate.
Prima de risc (Risk O rat a rentabilitii adugat la rata fr risc
Premium) pentru a reflecta riscul de nerealizare a
beneficiilor generate de o investiie.
Prim de control O sum sau un procentaj prin care valoarea pro
(Control Premium) rata a unui pachet de control depete valoarea
pro rata a unui pachet minoritar pentru a reflecta
puterea de control.
Prim de risc O rat a rentabilitii adugat la rata fr risc
aferent costului pentru a reflecta riscul suplimentar al
capitalului propriu instrumentelor de capitaluri proprii, peste riscul
(Equity Risk aferent instrumentelor fr risc (o component a
Premium) costului capitalului propriu sau a ratei de
actualizare a capitalului propriu).

Proprietate Orice tip de proprietate imobiliar desemnat


imobiliar pentru un anumit tip de afacere, n care valoarea
generatoare de proprietii reflect potenialul comercial pentru
afaceri (Trade acea afacere. VEZI i: Proprietate specializat.
Related Property)

Proprietate Terenul i toate elementele care sunt o parte


imobiliar (Real natural a acestuia, de exemplu copaci i
Estate) minerale, elementele care au fost ataate terenului,
cum ar fi cldirile i construciile de pe
amplasament i toate elementele permanent
ataate cldirilor, de exemplu, echipamentele
mecanice i electrice care asigur funcionarea
unei cldiri, aflate att n subsol, ct i deasupra
solului.

Proprietate O proprietate imobiliar care se vinde rar sau


imobiliar niciodat pe pia, cu excepia cazului vnzrii
specializat ntreprinderii sau entitii din care aceasta face
(Specialised parte, din cauza caracterului ei unic provenit din
Property) natura i proiectul specializat, din configuraia,
localizarea i mrimea ei sau din alte cauze. VEZI
i: Proprietate generatoare de afaceri.

106
Glosar

Randament la Rata anual anticipat a rentabilitii, aferent


maturitate (Yield to unei obligaiuni, n cazul n care aceasta este
Maturity) deinut pn la data scadenei, calculat pe baza
cursului de pia curent, valorii nominale, ratei
cuponului i duratei de timp pn la scaden.
VEZI i: Rat de capitalizare; Rat de capitalizare
iniial; Rat de capitalizare terminal;
Randamentul investiiei.

Raport de evaluare Un raport care comunic utilizatorului desemnat o


(Valuation Report) opinie asupra valorii i elemente relevante
asociate acesteia. Elementele care trebuie
prezentate ntr-un raport de evaluare sunt
precizate n standardul IVS 103 Raportarea
evalurii.

Rata de actualizare O rat a rentabilitii utilizat pentru a converti o


(Discount Rate) sum de bani viitoare sau un flux de numerar
viitor ntr-o valoare actualizat (prezent).

Rata de capitalizare Rata de capitalizare anticipat pentru o proprietate


terminal (Reversion imobiliar odat ce este stabilit valoarea de
ary Yield) reversiune. VEZI i: Rat de capitalizare; Valoare
de reversiune; Randamentul investiiei.

Rata intern a Rata de actualizare la care valoarea actualizat a


rentabilitii fluxurilor de numerar viitoare din investiie sunt
(Internal Rate of egale cu costul de achiziie al acelei investiii.
Return)

Randament cu toate Inversul factorului de capitalizare, exprimat de


riscurile inlcuse (All obicei ca procentaj. VEZI i: Factor de
Risks Yield) capitalizare; Rat de capitalizare; Rat de
capitalizare terminal; Randamentul investiiei;
Randament la maturitate.

Randamentul (Yield) Beneficiul generat de o investiie. n general se


exprim ca procentaj anual din costul unei
investiii sau din valoarea sa de pia sau din
valoarea sa nominal. Termen folosit de regul cu
un calificativ sau n contextul unei fraze. VEZI i:
Rat de capitalizare; Rat de capitalizare iniial;
Rat de capitalizare terminal; Randament la
maturitate.

107
Standardele Internaionale de Evaluare 2011

Rat de capitalizare Beneficiu reprezentat de un venit generat de o


(Capitalisation Rate) investiie, exprimat sub form procentual. VEZI
i: Factor de capitalizare.

Rat fr risc (Risk Rata rentabilitii existent pe pia aferent unei


Free Rate) investiii fr risc.

Rata rentabilitii Profitul (pierderea) i/sau modificarea valorii


(Rate of Return) realizate sau anticipate a unei investiii,
exprimat() n procente din valoarea acelei
investiii.

Redeven (Royalty) O plat fcut pentru utilizarea unui activ, n


special a unei imobilizri necorporale sau a unei
resurse naturale. VEZI i: Metoda evitrii plii
redevenei.

Rentabilitate iniial Venitul iniial dintr-o investiie raportat la preul


(Initial Yield) pltit pentru investiie, exprimat sub form
procentual. VEZI i: Rat de capitalizare; Rat
de capitalizare terminal; Venit generat de o
investiie; Randament la maturitate.

Risc de pia (Market Riscul care afecteaz o pia ntreag i nu doar


Risk) anumii participani sau anumite active. Riscul de
pia nu poate fi diversificat. VEZI i: Riscul
ntreprinderii; Risc financiar; Risc sistematic; Risc
sistemic; Risc nesistematic.

Risc financiar Gradul de incertitudine n ceea ce privete


(Financial Risk) realizarea veniturilor viitoare ateptate ale
ntreprinderii, rezultat din ndatorarea financiar a
acesteia. VEZI i: Riscul ntreprinderii; Risc de
pia; Risc sistematic.

Risc nesistematic Un risc specific unei entiti, activ sau grup de


(Unsystematic Risk) active. Poate fi diversificat. VEZI i: Riscul
ntreprinderii; Risc financiar; Risc de pia; Risc
sistematic; Risc sistemic.

108
Glosar

Risc sistematic Riscul care caracterizeaz piaa n ansamblul ei i


(Systematic Risk) care nu este specific participanilor pe pia sau
activelor. Riscul sistematic nu poate fi
diversificat. VEZI i: Riscul ntreprinderii; Risc
financiar; Risc de pia; Risc sistemic; Risc
nesistematic.
Risc sistemic Riscul de deteriorare al unui sistem, risc generat
(Systemic Risk) de colapsul unui element component al acelui
sistem. VEZI i: Riscul ntreprinderii; Risc
financiar; Risc de pia; Risc sistematic; Risc
nesistematic.

Riscul ntreprinderii Gradul de incertitudine aferent realizrii


(Business Risk) profiturilor viitoare ateptate din activitatea
ntreprinderii, care rezult din ali factori dect
levierul financiar. VEZI i: Risc financiar; Risc de
pia; Risc sistematic.

Situaie financiar O situaie periodic cu privirea la poziia


(Financial Statement) financiar a unei entiti.

Standarde de Orice standarde recunoscute sau adoptate pentru


Raportare Financiar realizarea situaiilor periodice ale poziiei
(Financial Reporting financiare a unei entiti. Acestea mai sunt
Standards) cunoscute i ca standarde de contabilitate. VEZI
i: Standarde Internaionale de Raportare
Financiar.

Standarde Standardele i interpretrile adoptate de ctre


Internaionale de Consiliul pentru Standarde Internaionale de
Raportare Financiar Contabilitate (IASB). Cuprind:
(International
Standardele Internaionale de Raportare
Financial Reporting
Financiar,
Standards)
Standardele Internaionale de Contabilitate i
Interpretrile elaborate de Comitetul pentru
Interpretarea Raportrii Financiare
Internaionale (IFRIC) sau de fostul Comitet de
Interpretare (SIC).

Structura capitalului Compoziia capitalului investit ntr-o


(Capital Structure) ntreprindere; finanare mixt prin capitaluri
proprii i credit.

109
Standardele Internaionale de Evaluare 2011

Supraprofituri Acea sum a beneficiilor economice anticipate


economice (Excess care depete profitul economic normal, calculat
Earnings) pe baza ratei rentabilitii aferente valorii activelor
de baz selectate (adesea sub form de active
corporale nete) utilizate pentru a genera acele
beneficii economice anticipate.

Teoria evalurii prin Un model multifactorial pentru estimarea costului


arbitraj (Arbitrage capitalului propriu care ncorporeaz civa factori
Pricing Theory) de risc sistematic.

Tip al valorii (Basis of O precizare a ipotezelor fundamentale de estimare


value) a unei valori.

Uniti de comparaie O baz comun de comparaie utilizat pentru


(Unit(s) of analiza diferenelor dintre active. Aceasta poate fi
Comparison) o caracteristic fizic, de exemplu, preul pe metru
sau pe picior ptrat sau o caracteristic
economic, de exemplu, raportul dintre preul de
vnzare al unui activ i venitul net generat de
acesta.

Utilitate (Utility) O expresie a gradului de satisfacie derivat din


folosina unui activ.

Valoare actualizat Valoarea unei pli viitoare sau a unei serii de


(Present Value) pli viitoare actualizate la data curent sau la
momentul zero. VEZI i: Valoare actualizat net.

Valoare net Valoarea specificat, la o anumit dat, a intrrilor


actualizat (Net de fluxuri de numerar minus ieirile de fluxuri de
Present Value) numerar (inclusiv costul investiiei), calculate prin
utilizarea unei rate de actualizare adecvate. VEZI
i: Valoare actualizat.

Valoare contabil VEZI: Valoare contabil (Carrying Amount).


(Book Value)

Valoare contabil Valoarea la care un activ este recunoscut n


(Carrying Amount) situaiile financiare ale unei entiti dup ce se
deduc orice depreciere (amortizare) cumulat i
pierderi cumulate din depreciere.

110
Glosar

Valoare de casare Valoarea unui activ care a ajuns la finalul duratei


(Salvage Value) sale de via economic pentru scopul pentru care
a fost fcut. Totui, activul poate avea valoare
pentru o utilizare alternativ sau pentru reciclare.
VEZI i: Valoare rezidual.

Valoare de investiie Valoarea unui activ pentru un proprietar sau


(Investment Value) pentru un proprietar potenial, pentru o anumit
investiie sau n scopuri de exploatare.

Valoare de lichidare Suma net care ar putea fi obinut dac


(Liquidation Value) activitatea unei ntreprinderi ar fi ntrerupt iar
activele sale ar fi vndute bucat cu bucat.
Trebuie de asemenea s fie precizate i tipurile
valorii adecvate i orice ipoteze suplimentare
adecvate.

Valoare de pia Suma estimat pentru care un activ sau o datorie


(Market Value) ar putea fi schimbat() la data evalurii, ntre un
cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o
tranzacie neprtinitoare, dup un marketing
adecvat i n care prile au acionat fiecare n
cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.

Valoare de reversiune Valoarea estimat a unei investiii imobiliare la


(Reversionary Value) finalul unei perioade n care venitul din chirii este
peste sau sub nivelul chiriei de pia. VEZI i:
Valoare terminal.

Valoare just (Fair (1) Preul estimat pentru transferul unui activ sau
Value) a unei datorii ntre pri identificate, aflate n
cunotin de cauz i hotrte, care reflect
interesele acelor pri. Pentru utilizare n raportri
financiare n baza Standardelor Internaionale de
Raportare Financiar, valoarea just are o
semnificaie diferit: (2) n IFRS 13 Valoarea
just este preul care ar putea fi primit din
vnzarea unui activ sau care ar fi pltit pentru
transferarea unei datorii n cadrul unei tranzacii
normale ntre participanii pe pia la data
evalurii."

111
Standardele Internaionale de Evaluare 2011

Valoare net 1) Referitor la o ntreprindere: diferena dintre


contabil (Net Book activele totale (dup deducerea amortizrii i
Value) deprecierii) i datoriile totale, aa cum sunt
acestea nregistrate n bilanul contabil.
2) Referitor la un anumit activ: costul capitalizat
minus amortizarea cumulat aa cum apare n
registrele contabile al ntreprinderii. VEZI i:
Valoarea contabil.

Valoare rezidual (1) Valoarea anticipat a unui activ la sfritul


(Residual Value) duratei de via util a acestuia.
(2) Definiia din IFRS (IAS16): Valoarea
estimat pe care ar obine-o n prezent o
entitate din cedarea unui activ, dup
deducerea costurilor estimate asociate cedrii,
dac activul ar avea deja vechimea i starea
prevzute la sfritul duratei sale de via
util". VEZI i: Valoare de casare.

Valoare special O sum care reflect caracteristicile particulare ale


(Special Value) unui activ, care au valoare numai pentru un
cumprtor special.
Valoare terminal Valoarea de la sfritul perioadei de previziune a
(Terminal Value) fluxului de numerar, n cadrul analizei fluxului de
numerar actualizat. VEZI i: Valoare de
reversiune.

Valoarea de utilizare Definiia IFRS din IAS 36: Valoarea actualizat


(Value in Use) a fluxurilor de numerar viitoare preconizate s se
obin de la un activ sau de la o unitate
generatoare de numerar".

Valoarea Valoarea total a capitalurilor proprii ale unei


ntreprinderii ntreprinderi plus valoarea creditelor sale sau a
(Business Value) datoriilor purttoare de dobnzi, minus orice
numerar sau echivalente de numerar disponibile
pentru a plti acele datorii. VEZI i: Capital
investit.

Valoare la risc (Value Pierderea maxim ateptat s se produc ntr-o


at Risk) anumit perioad de timp ca rezultat al
modificrilor unor parametri identificai ai
riscului, cu un nivel precizat de ncredere, bazat
pe analize statistice ale tendinelor i volatilitii

112
Glosar

preului istoric. VEZI i: Riscul ntreprinderii;


Risc financiar; Risc de pia; Risc sistematic; Risc
sistemic; Risc nesistematic.

Valoarea sinergiei Un element suplimentar al valorii creat prin


(Synergistic Value) combinarea a dou sau mai multe drepturi,
combinaie n urma creia valoarea dreptului
rezultat este mai mare dect suma drepturilor
iniiale.

Vnzare i leaseback Tranzacii concomitente prin care cumprtorul


(Sale and Leaseback) devine locator i vnztorul devine locatar. VEZI
i: Chiria; Locator.

113
Abordarea metodologic a unor
definiii i termeni din IVS 2011,
n interpretarea ANEVAR

Abordarea metodologic a unor definiii i termeni din IVS 2011, n interpretarea ANEVAR
Coninut Paragraful
Alocarea valorii totale a proprietii imobiliare sau a
preului pltit pentru achiziia acesteia pe
componentele teren i construcii 1
- Introducere 1.1
- Procedurile de alocare 1.2
Componentizarea (alocarea pe componente a valorii
juste atribuibile unui activ complex) 2
Costuri generate de vnzare 3
Profitul economic i supraprofitul economic 4
Profitul suplimentar 5
Valoarea ntreprinderii i a capitalului propriu 6
- Capitalul propriu 6.1
- Datoriile totale purttoare de dobnzi 6.2
- Numerar i echivalentele de numerar 6.3

1. Alocarea valorii totale a proprietii imobiliare sau a preului


pltit pentru achiziia acesteia pe componentele teren i
construcii
1.1 Introducere
1. Aceast tem se refer numai la alocarea valorii totale a unei
proprieti imobiliare sau a preului de cumprare al acesteia pe
componentele ei principale, n general, pe componentele fizice cu
valori semnificative, respectiv teren i construcii (care includ i
amenajrile terenului).
2. Scopurile uzuale pentru care se solicit procesul de alocare a
valorii totale sau a preului de achiziie al unei proprieti
imobiliare sunt elaborarea situaiilor financiare, respectiv estimarea
valorii amortizabile a construciilor i a valorii contabile a

115
Standardele Internaionale de Evaluare 2011

terenului, estimarea valorii de impozitare a terenului i


construciilor, clasificarea operaiunilor de leasing conform
prevederilor Standardelor Internaionale de Raportare Financiar
(IFRS), efectuarea unor analize comparative, precum i garantarea
unui credit.
3. Alocarea preului de achiziie ar trebui s fie precedat de o
evaluare a proprietii imobiliare n cauz, pentru a se vedea dac
preul tranzaciei reflect optica participanilor pe pia, respectiv
ndeplinirea condiiilor incluse n definiia valorii de pia din IVS
Cadrul general.
4. Alocarea valorii totale sau preului unei proprieti imobiliare pe
componentele acesteia este o sarcin cerut fie n mod expres unui
evaluator autorizat, fie asumat de acesta i inclus n sfera
misiunii de evaluare, conform IVS 101 Sfera misiunii de evaluare.
n acest al doilea caz, evaluatorul autorizat poate s vin n
ntmpinarea oricrui cumprtor al unei proprieti imobiliare,
care va nregistra n bilanul contabil al entitii achizitoare
valoarea just sau de pia a terenului, construciilor, precum i a
bunurilor mobile i a imobilizrilor necorporale separate, dac este
cazul. O astfel de alocare este cerut de IVS 300 Evaluri pentru
raportarea financiar, paragrafele 38 40.
5. Deoarece n realitate terenul i cldirile unei proprieti imobiliare
de obicei nu sunt separabile, procesul de alocare a valorii totale sau
preului pltit nu trebuie s fie prezentat ca fiind evaluri formale
ale celor dou componente principale. De asemenea, trebuie
specificat c alocarea efectuat este valabil numai pentru unul din
scopurile menionate la paragraful 1.2 de mai sus. Ca urmare,
valorile componentelor rezultate din procesul de alocare nu pot fi
prezentate ca fiind valori de pia, iar sfera misiunii de alocare nu
poate fi asimilat cu sfera misiunii de evaluare.
6. Terenul n surplus sau excedentar fa de nevoile normale de
funcionare a cldirilor existente nu va fi inclus n procesul de
alocare, ci va fi evaluat separat la valoarea de pia. Clasificarea
unui teren ca fiind n surplus sau excedentar este rezultatul
raionamentului profesional al analistului, raionament care se
bazeaz pe mai muli factori specifici proprietii imobiliare
subiect, cum ar fi nevoia de spaiu verde, protejarea peisajului
(panoramei), prevederile documentaiilor de urbanism, necesitile
unei extinderi viitoare a cldirii existente etc.

116
Abordarea metodologic a unor definiii i termeni n interpretarea ANEVAR

7. n cazul alocrii pe componente a valorii sau preului proprietilor


imobiliare generatoare de afaceri (PIGA) se vor aplica i
prevederile GE 2 Evaluarea proprietilor imobiliare generatoare
de afaceri, iar dup aprobarea de ctre IVSC, a prevederilor IVS
232 Proprieti imobiliare generatoare de afaceri (care va apare la
finele anului 2012).

1.2 Procedurile de alocare


8. Evaluatorul va aplica eventualele prevederi legale referitoare la
alocare, n vigoare la data alocrii, cu menionarea expres a
respectrii sau devierii de la cerinele IVS.
9. Exist dou proceduri uzuale alternative de alocare fie a valorii
totale, fie a preului total pltit pentru o proprietate imobiliar.
Acestea sunt:
(a) scderea valorii terenului din valoarea total sau din preul
pltit pentru proprietatea imobiliar, la o dat specificat,
pentru a determina valoarea construciilor; sau
(b) scderea costului de nlocuire net al construciilor din valoarea
total sau din preul pltit pentru proprietatea imobiliar, la o
dat specificat, pentru a determina valoarea terenului.
10. Aplicarea uneia din cele dou proceduri depinde de cantitatea i
relevana datelor de intrare pentru alocare de care dispune
evaluatorul. De exemplu, dac nu exist date suficiente despre
valorile terenurilor o relevan mai mare o are rezultatul aplicrii
procedurii (b). Dac n mod ideal ar exista date suficiente i
credibile pentru aplicarea ambelor proceduri de alocare, valorile
componentelor rezultate din alocare ar trebui s fie similare.
11. Ambele proceduri se nscriu n tehnicile reziduale de calcul, n
care valoarea necunoscut a unei componente se calculeaz
printr-un calcul matematic de scdere, respectiv din valoarea
total sau din preul total pltit se scade valoarea sau costul
componentei cunoscute, valoare sau cost determinate printr-o
metod adecvat, pentru a se obine valoarea componentei
necunoscute.
12. Cnd se solicit valoarea amortizabil a componentei construcii,
se va lua n considerare i valoarea rezidual a acestora, n cazul
n care aceasta are o mrime semnificativ. Definiia valorii
reziduale a unui activ i modalitile de calculare a acesteia sunt
redate n standardele de contabilitate aplicabile.

117
Standardele Internaionale de Evaluare 2011

13. Valoarea componentei teren, n cazul utilizrii procedurii (a), se


refer la valoarea terenului considerat a fi viran dar cu autorizaia
de construire eliberat i valabil. Eventualele amenajri
interioare existente de obicei se includ n costul construciilor i
nu n valoarea componentei teren. n ce privete valoarea
componentei construcii, calculat ca mrime rezidual, aceasta
trebuie analizat n detaliu pentru a vedea dac nu conine cumva
i bunuri corporale mobile (maini, echipamente, mobilier etc.),
precum i imobilizri necorporale, ataate fie cldirilor fie
bunurilor mobile. Aceast analiz mai detaliat este specific
proprietilor imobiliare generatoare de afaceri (PIGA). n cazul
c exist i bunuri mobile i imobilizri necorporale, care pot fi
evaluate n mod credibil i valorile acestora sunt semnificative,
valoarea lor nsumat se va scdea pentru a rezulta numai
valoarea componentei fizice construcii.
14. n mod uzual procedura (b) se aplic n urmtoarele situaii:
cnd nu exist informaii despre valorile terenului,
cnd legislaia prevede c baza de impozitare a cldirilor este
valoarea lor contabil;
cnd din aplicarea procedurii (a) valoarea construciilor include
i bunuri mobile i/sau imobilizri necorporale, ceea ce ar
impune analize suplimentare pentru separarea valorii acestora.
Costul de nlocuire net al construciilor se determin n dou
etape: (i) calcularea costului de nlocuire brut al construciilor
moderne nlocuitoare, respectiv a construciilor cu o configuraie
nou i cu instalaiile moderne ncorporate, cu o nlime adecvat
a tavanelor i fr ornamentele sau alte elemente de construcie
existente n cldirile evaluate i care nu mai sunt atractive
conform standardelor moderne; i (ii) calcularea i deducerea
deprecierii i altor pierderi de valoare ale construciilor, cauzate
de deteriorarea fizic i de deprecierea rezultat din modificrile
tehnologice sau ale pieei.
15. n cazul n care din aplicarea procedurii (a) rezult o valoare a
construciilor mai mare dect CIN al acestora, calculat n
aplicarea procedurii (b), este necesar o analiz suplimentar
pentru a depista dac nu exist i alte clase de active, care
majoreaz artificial valoarea componentei construcii (a se vedea
explicaia de la paragraful 2.6 de mai sus).

118
Abordarea metodologic a unor definiii i termeni n interpretarea ANEVAR

16. Valorile celor dou componente vor fi testate suplimentar cu


dovezile de pia comparative, oricnd exist disponibile aceste
dovezi.
17. Dac utilizatorul desemnat al misiunii de alocare solicit i
componentizarea valorii construciilor pe elementele uzuale, care
au durate de via utile diferite, o astfel de componentizare poate
solicita aportul unui consultant specializat n elaborarea devizelor.
18. Pentru a se evita controversele posibile generate de procedurile de
alocare utilizate i de valorile rezultate ale componentelor, o bun
practic este convenirea ex ante cu auditorul utilizatorului
desemnat a modalitilor de aplicare a procedurii de alocare i,
dac se cere, i de componentizare a valorii construciilor.

2. Componentizarea (alocarea pe pri a costului total al unui activ


corporal complex)
Proces de spargere a costului total al unui activ corporal complex pe
costurile prilor individuale ale acestuia, respectiv numai pe cele care
au o pondere semnificativ n costul total al activului i durate de via
utile diferite. Dac prile individuale se tranzacioneaz pe o pia
activ, valoarea lor just poate fi determinat prin comparaia de pia.
Dac nu exist o pia activ pentru prile individuale, costurile
acestora se determin prin alocarea costului total al activului corporal
complex. Un caz tipic de componentizare este valoarea sau costul unei
cldiri.

3. Costuri generate de vnzare


Sunt definite n IFRS 2011 ca fiind costurile marginale care pot fi
atribuite direct cedrii unui activ (sau unui grup destinat cedrii),
exclusiv costurile de finanare i cheltuielile cu impozitul pe profit
costurile legale, taxele de timbru i alte taxe similare de tranzacie,
costurile aferente ndeprtrii activului, costurile marginale directe
pentru scoaterea la vnzare a activului.
Costurile generate de vnzare nu se includ n valoarea de pia a unui
activ sau ntreprinderi. De ele se ine cont atunci cnd se calculeaz
valoarea recuperabil a unui activ conform cerinelor IAS 36,
Deprecierea activelor.

119
Standardele Internaionale de Evaluare 2011

4. Profitul economic i supraprofitul economic


Denumire uzual pentru diferitele forme de venit, realizate sau
previzionate, care se situeaz la nivelul pieei, respectiv corespund cu
cerinele de rentabilitate ale participanilor pe pia, adic cu costul
capitalului investit n diferite clase de active. De exemplu, chiria de
pia se mai numete chirie economic, iar profitul net de pia se mai
numete profit economic. Deci dac o ntreprindere obine un profit net
total, din utilizarea tuturor activelor sale necesare exploatrii,
corespunztor cu valoarea de pia a activelor i cu costul mediu
ponderat al acestora, acest profit net se numete profit economic. n
cazul c ntreprinderea obine un profit net mai mare dect profitul
economic, diferena pozitiv se numete supraprofit economic. Pe
planul logicii economice, acest supraprofit economic este generat de
unul sau de mai multe active necorporabile identificabile sau
neindentificabile (fond comercial).
Deci noiunea de profit economic i supraprofit economic se refer la
nivelul realizat sau previzionat al unei forme de venit i nu la forma
propriuzis a venitului.
Supraprofitul economic este un indicator financiar derivat care se se
calculeaz prin tehnici reziduale i se utilizeaz pentru evaluarea unei
imobilizri necorporale prin metoda supraprofiturilor economice,
descris n IVS 210 Imobilizri necorporale, paragrafele C31 C34.

5. Profitul suplimentar
n sensul IVS 2011, profitul suplimentar este excedentul de profit
generat de o ntreprindere care utilizeaz o imobilizare necorporal fa
de profitul sau profiturile obinute de alt(e) ntreprindere(i) care nu
utilizeaz acea imobilizare necorporal. Sursa profitului suplimentar
este fie o diferen pozitiv a preului de vnzare (prim de pre), fie
realizarea unor costuri mai mici de ctre ntreprinderea care folosete
imobilizarea necorporal, fie ambele surse. Profitul suplimentar este un
indicator financiar derivat care se calculeaz prin tehnici reziduale i se
utilizeaz pentru evaluarea unei imobilizri necorporale prin metoda
profiturilor suplimentare, descris n IVS 210 Imobilizri necorporale,
paragrafele C28 C 30.

120
Abordarea metodologic a unor definiii i termeni n interpretarea ANEVAR

6. Valoarea ntreprinderii i a capitalului propriu


Pentru scopuri de evaluare, coninutul celor dou concepte
fundamentale, respectiv capitalul propriu i valoarea ntreprinderii
trebuie s fie indicat cu precizie, prin formulele lor de calcul, deoarece
calcularea multiplilor valorii de pia a capitalului propriu i a valorii
de pia a ntreprinderii trebuie s se fac n aceeai modalitate att
pentru ntreprinderea subiect al evalurii, ct i pentru ntreprinderile
selectate drept comparabile. Respectarea acestei coerene este o cerin
obligatorie pentru aplicarea corect a abordrii prin pia n evaluarea
unei ntreprinderi.
Valoarea ntreprinderii este definit n IVS 200, ntreprinderi i
participaii la ntreprinderi astfel: valoarea total a capitalurilor
proprii ale unei ntreprinderi plus valoarea creditelor sale sau a
datoriilor purttoare de dobnzi, minus orice numerar sau echivalente
de numerar disponibile pentru a plti acele datorii.
Valoarea ntreprinderii este conceptul adecvat pentru a fi utilizat de
evaluatorii de ntreprinderi, i nu alte concepte, cum ar fi valoarea
firmei sau valoarea capitalului investit. Aceste ultime dou concepte
pot s aib un coninut diferit de conceptul valoarea ntreprinderii din
definiia dat n IVS 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi.
Valoarea ntreprinderii este preul teoretic pe care un investitor l-ar
plti pentru a achiziiona o ntreprindere. Formula de calcul a valorii
ntreprinderii, conform definiiei din IVS 200, redat mai sus, este:

Valoarea ntreprinderii = capitaluri proprii + datorii totale


purttoare de dobnzi numerar i echivalente de numerar

Aceast formul de calcul a valorii ntreprinderii este agreat de


mediul bancar deoarece permite o comparabilitate mai bun a
multiplilor valorilor de pia ale ntreprinderilor care dein numerar i
echivalente de numerar cu ponderi diferite n valoarea activelor totale.
Explicaiile pe scurt ale celor trei componente, din formula de mai sus,
sunt redate mai jos.

6.1. Capitalul propriu


Capitalul propriu al unei ntreprinderi subiect al evalurii este de obicei
capitalul propriu reprezentat de aciunile ordinare existente n
circulaie.
Capitalul propriu al unor emiteni poate fi compus n afar de aciunile
ordinare existente n circulaie i din instrumente financiare derivate

121
Standardele Internaionale de Evaluare 2011

emise de ctre acetia i avnd ca suport aciunile ordinare proprii. n


aceast categorie, de exemplu, pot intra waranturile, opiunile pe
aciuni, drepturile de conversie ataate la alte valori mobiliare, cum ar
fi obligaiunile.
Pentru ntreprinderile ale cror aciuni ordinare sunt cotate la bursa de
valori, se calculeaz capitalizarea bursier astfel:

Capitalizarea bursier = cursul curent al aciunii numrul total


de aciuni ordinare n circulaie la data evalurii

Numrul total de aciuni aflate n circulaie, la data evalurii, include:


aciunile ordinare deinute de investitori, cu drept de vot i fr
drept de vot;
aciunile restricionate deinute de salariaii ntreprinderii.
Numrul total de aciuni aflate n circulaie, la data evalurii, nu
include:
aciunile care au fost rscumprate de ctre ntreprindere;
aciunile prefereniale existente n circulaie.
Capitalul propriu al ntreprinderilor necotate se poate evalua prin
aplicarea uneia, a dou sau a tuturor celor trei metode de mai jos, n
funcie de existena unor date de intrare credibile pentru evaluare:
a) diferena dintre valoarea activelor totale i valoarea datoriilor
totale (numit i activul net);
b) metoda fluxului de numerar net actualizat la dispoziia
acionarilor;
c) metoda multiplilor de pia ai capitalului propriu.
Dac tipul cerut al valorii este valoarea de pia, datele de intrare
pentru evaluare trebuie s reflecte optica participanilor pe pia.

6.2. Datoriile totale purttoare de dobnzi


Acestea se refer la:
creditele pe termen lung, respectiv cele cu scadena mai mare de
un an de la data evalurii;
creditele pe termen lung cu scadena n anul curent; i
creditele pe termen scurt, respectiv cele cu scadena mai mic de
un an de la data contractrii lor.
Datoriile totale purttoare de dobnzi se adaug la capitalul propriu
deoarece acestea reprezint o parte din preul de achiziie total,

122
Abordarea metodologic a unor definiii i termeni n interpretarea ANEVAR

creditele totale fiind preluate de cumprtor i urmnd a fi restituite din


fluxul de numerar viitor al ntreprinderii achiziionate.
Ca urmare a caracterului lor dual, n funcie de normele legale care se
aplic ntreprinderii evaluate, aciunile prefereniale pot fi considerate
fie elemente de capital propriu, fie de datorie. De exemplu, cadrul legal
din Romnia consider aciunile prefereniale ca fiind instrumente de
capital propriu.
Aciunile prefereniale care sunt incluse, potrivit normelor legale
aplicabile ntreprinderii evaluate, n sfera datoriilor totale purttoare de
dobnzi sunt asimilate cu un credit.
n cazul n care aciunile prefereniale nu se includ n datoriile totale
purttoare de dobnzi, valoarea aciunilor prefereniale se adaug ca un
element separat al valorii ntreprinderii.

6.3. Numerar i echivalentele de numerar


Numerarul este coninut n conturi de disponibiliti la bnci i n cas.
Echivalentele de numerar se mai numesc i active curente foarte
lichide, care sunt uor convertibile n sume precise de numerar i sunt
supuse unui risc nesemnificativ de modificare a valorii (depozite
bancare, obligaiuni cu maturitate scurt i instrumente ale pieei
monetare). Explicaia scderii numerarului i echivalentelor de
numerar const n faptul c aceste active curente lichide, fiind preluate
de noul proprietar dup achiziia ntreprinderii, diminueaz de facto
preul pe care acesta trebuie s l plteasc.

NOT
n cazul unei proprieti imobiliare, capitalul propriu este diferena
dintre valoarea sau preul proprietii imobiliare i creditul nerestituit
la data evalurii.

123