UNIVERSITATEA “ ŞTEFAN CEL MARE”

SUCEAVA

Facultatea de Drept și Științe Administrative

Program de studiu - Administrație Publică

Anul II – ID

Referat la disciplina – Drept civil.Obligații.Contracte și succesiuni

Contract de
vânzare - cumpărare

Student: Bădrăgan Simona (Tolocan)

2019
 Cuprins
Introducere…………………………………………………………………...……………..……1

Contract de vânzare-cumpărare………………………………………………………..………2

I. Caracterele juridice ale contractului de vânzare-cumpărare................................................2

II. Condiții de validitate a contractului de vânzare-cumpărare................................................4

III. Efectele contractului de vânzare – cumpărare………………………………………...….8

IV. Varietăți ale contractului de vânzare – cumpărare………………………………………10

V. Speță contract vânzare – cumparare………………………………………………...…….12

Concluzii…………………………………………………………..…………………….............15

Bibliografie...................................................................................................................................16
 Introducere

Vânzarea apare ca fiind contractul cel mai des uzitat în zilele noastre. Astfel, se poate spune
că vânzarea reprezintă un schimb perfecționat deoarece pornind din vechile societăți unde
oamenii schimbau mărfuri și ajungând în zilele de astăzi când ei plătesc în bani, iar uzul cambiei,
cecului și conturilor curente în materie comercială, oamenii au realizat progrese uimitoare,
înlesnind încheierea vânzărilor nenumărate de mărfuri și materii prime.

Cu privire la originea vânzării, s-a spus că aceasta trebuie căutată în schimbul de mărfuri.
Operațiunea juridică a vânzării s-a realizat încă din epoca foarte veche, dar contractul consensual
de vânzare, ca formă de realizare a acestei operațiuni, a apărut abia spre sfârșitul Republicii
romane. Vânzarea consensuală (încheiată prin simplul acord de voință al părților) a fost
practicată mai întâi în dreptul public și numai după aceea a trecut în dreptul privat. Cu timpul,
datorită avantajelor pe care le prezintă această practică, insuficient conturată pe plan tehnic în
dreptul public, a fost preluată de către particulari și perfecționată prin intervenția pretorului.

Prin urmare, în dreptul roman, contractul de vânzare-cumpărare era definit ca fiind contractul
consensual în temeiul căruia o persoană, denumită vânzător, se obligă să transmită alteia, numită
cumpărător, posesiunea liniștită și trainică (res, merx) în schimbul unei sume de bani numită preț
(pretium).

Potrivit art. 1650 din noul Cod civil român: „Vânzarea este contractul prin care vânzătorul
transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul
unui preț pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească”. Din acest text rezultă că două trăsături
cumulative sunt definitorii pentru contractul de vânzare. Întâi, contractul trebuie să aibă ca efect
transferul unui drept din patrimoniul unei părți în patrimoniul celeilalte, fie că acest transfer se
produce chiar prin încheierea contractului, fie că face obiectul unei obligații. Apoi, dobânditorul
dreptului trebuie să se oblige în schimb la plata unui preț.

Definiția dată de legiuitor contractului de vânzare-cumpărare nu este completă, ea

rezumându-se doar la transmiterea proprietații, ori, este unanim admis ca în schimbul unui preț
se poate transmite și un alt drept (real sau de creanță) decât dreptul de proprietate, întrucât
transmiterea proprietății nu este de esența vânzării-cumpărării ci doar de natura acesteia. Astfel
prin contractul de vânzare-cumpărare se poate transmite nu doar dreptul de proprietate, ci și un
alt drept real, de exemplu: dreptul de superficie ori de uzufruct, mai este de menționat faptul ca
prin vănzare-cumpărare se poate transmite un drept din domeniul proprietății intelectuale, de
exemplu: drepturi patrimoniale de autor și în mod exceptional, drepturi asupra unei universalități
(vânzarea unei succesiuni) universalitate care cuprinde nu doar drepturile din activul succesiunii
ci și datoriile moștenirii.

1
 Contract de vânzare-cumpărare
Contractul de vânzare-cumpărare nu poate avea ca obiect drepturi personal
nepatrimoniale și nici drepturi patrimoniale care au caracter strict personal, precum nici alte
drepturi prevăzute de lege (pensii, ajutoare ori indemnizații materiale) ori rezultate din acte
unilaterale sau convenite prin contracte intuitu personae (ex: dreptul de întreținere).

Desigur, efectul principal și îndeobi întalnit al contactului de vânzare-cumpărare îl

constituie transferul dreptului de proprietate, cu garanțiile corespunzătoare. Prin această
formulare restrânsă trebuie să se subînțeleagă și transferul altui drept real sau drept de creanță.

I. Caracterele juridice ale contractului de vânzare-cumpărare

Din definiția dată contractului de vânzare- cumpărare rezultă caracterele juridice ale acestuia,
și anume: este un contract consensual, bilateral (sinalagmatic), cu titlu oneros, comutativ și
translativ de proprietate.

Vânzarea este un contract consensual - deoarece se încheie valabil prin simplul

consimțământ al părților (solo consensu). Acest lucru este prevăzut expres de art. 1295 alin l
C.Civ. conform căruia „vinderea este perfectă îndată ce părțile s-au învoit asupra lucrului și
asupra prețului '. Așa fiind, în principiu, pentru validitatea contractului de vânzare-cumpărare
nu se cere îndeplinirea vreunei condiții de formă (nu are relevanță forma în care se exteriorizează
consimțământul) și nici remiterea lucrului vândut și a prețului în momentul încheierii
contractului. Deci contractul de vânzare-cumpărare nu este un contract solemn și nici real. De
aceea, dacă părțile consacră înțelegerea lor într-un înscris autentic, contractul de vânzare-
cumpărare nu devine un contract solemn, ci rămâne consensual, legea neprevăzând pentru
validitate o asemenea formalitate.

Prin excepție de la principiul consensualismului, în cazurile special prevăzute de lege vanzarea

devine un contract solemn, astfel „terenurile situate în intravilan și extravilan pot fi înstrăinate și
dobândite, prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică”. Nerespectarea cerinței
instituite de lege se sancționează cu nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare .

Tot astfel, contractul este valabil numai cu respectarea formelor cerute de lege în cazul
vânzării silite, când aceasta trebuie să fie facută ad validitatem prin licitație publică.

Vânzarea este un contract sinalagmatic (bilateral) - întrucât dă naştere la obligaţii

reciproce şi interdependente, fiecare avîndu-şi cauza imediată în cealaltă: transferul proprietăţii
îşi are cauza în plata preţului, iar plata preţului îşi are cauza imediată (cauza obligaţiei) în
transferul proprietăţii. În acelaşi timp, fiecare parte contractantă este creditor şi debitor:
cumpărătorul creditor, iar vînzătorul debitor al predării lucrului vândut şi al obligaţiilor de
garanţie (pentru vicii ascunse şi evicţiune), vînzătorul creditor, iar cumpărătorul debitor al
obligaţiei de plată a preţului şi de preluare a lucrului vândut.

2
 Vânzarea este un contract cu titlu oneros - părţile contractului de vînzare urmăresc fiecare
un interes patrimonial, vînzătorul să încaseze preţul, iar cumpărătorul să dobîndească
proprietatea lucrului vîndut. El intră prin urmare în categoria contractelor oneroase definite ca
fiind acelea în care fiecare parte voieşte a-şi procura un avantaj.

Vânzarea este un contract comutativ - deoarece existența și întinderea drepturilor și

obligațiilor reciproce sunt cunoscute de părți la încheierea contractului și nu depind, ca în cazul
contractelor aleatorii, de un eveniment viitor și incert, care ar face să existe șanse de câștig și
pierdere pentru oricare din părțile contractante. În literatura juridică s-a opinat că în contractul
de vânzare-cumpărare există și un element de „alea', rezultând din variațiunile economice, lucrul
vândut poate fi în intenția părților un 'alea', de ex: vânzarea unei recolte viitoare în care toate
riscurile prestațiunii ar fi puse în sarcina cumpărătorului. Numai în mod excepțional contractul
poate căpăta caracter aleatoriu, de exemplu când obiectul este supus pieirii, exproprierii.

Vânzarea este un contract translativ de proprietate - acest lucru înseamnă că prin

simplul acord de voință a părților și independent de predarea lucrului vândut și plata prețului se
produce încheierea contractului și transferul dreptului de proprietate de la vânzător la
cumpărător, acesta din urmă suportând și riscul pieirii lucrului. Vânzătorul suportă riscul pieirii
lucrului numai dacă a fost pus în întârziere cu privire la executarea obligației de a preda lucrul
vândut. Principul transmiterii imediate a dreptului de proprietate operează numai dacă sunt
îndeplinite anumite condiții:

 Vânzătorul trebuie să fie proprietarul lucrului vândut, iar contractul perfect valabil
încheiat.

 Trebuie să fie vorba de lucruri determinate individual (certe). În cazul bunurilor

determinate numai generic, transferul proprietății nu se poate produce din momentul
încheierii contractului, căci nu se cunosc bunurile care urmează să fie efectiv dobândite
de cumpărător, în consecință, nu se pune nici problema transferării riscurilor, iar lucrurile
de gen nici nu pot pieri (genera non pereunt). În cazul lucrurilor de gen, transferul
proprietății (și al riscurilor) se produce din momentul individualizării, ceea ce se face de
regulă, prin predarea lucrului vândut cumpărătorului.

 Lucrul vândut trebuie să existe, în cazul vânzării bunurilor viitoare, transferul proprietății
poate opera numai din momentul în care au fost executate, terminate, în stare de a fi
predate cumpărătorului, dacă sunt bunuri individual determinate, iar dacă sunt bunuri de
gen, după individualizare. În cazul unei recolte viitoare, proprietatea se transmite din
momentul în care este gata de recoltat, dacă lucrul vândut și prețul lui sunt determinate.

 Trebuie ca părțile să nu fi amânat transferul proprietății printr-o clauză speciala pentru un

moment ulterior încheierii contractului. Asemenea clauze pot fi prevăzute în contract,
întrucât regula stabilită în art. 1295 C.Civ., potrivit căreia transferul proprietății are loc
„îndată ce părtile s-au învoit” nu este de ordine publică (imperativă).

3
II. Condiții de validitate a contractului de vânzare-cumpărare

Pentru a fi valabil încheiat, un contract de vânzare-cumpărare trebuie să întrunească diferite

elemente:

 Capacitatea părților
 Consimțămânul
 Obiectul contractului
 O cauză licită

Sunt elemente structurale ce concretizează voința părților contractate de a încheia valabil

contractual civil avut în vedere de a obține îndeplinirea întocmai a obligațiilor care revin
fiecăruia și de a realize un anumit scop.

Capacitatea partilor

 Regula și excepția

Capacitatea de a contracta constituie o parte componentă a capacității juridice civile,

constând în aptitudinea unei persoane de a încheia, personal sau prin reprezentare, contracte
civile.

Potrivit art. 1306 C.Civ. „pot cumpăra și vinde toți cărora nu le este oprit prin lege', de
unde rezultă că orice persoană poate încheia un contract de vânzare-cumpărare, fie în calitate de
cumpărător, fie în calitate de vânzător, dacă legea nu îi interzice expres acest lucru. Prin urmare,
în dreptul civil roman, în materie de vânzare-cumpărare, regula - este capacitatea, fie că este
vorba de capacitate de folosință sau de capacitatea de exercițiu, iar incapacitatea –
excepția. Astfel cazurile de incapacitate sunt expres și limitativ prevăzute de lege, ele fiind de
strictă interpretare, neputând fi extinse și la alte cazuri. Vânzarea-cumpărarea constituie pentru
ambele părți contractante un act de dispozitie, ceea ce impune ca acestea să posede capacitatea
de exercițiu deplină. Persoanele lipsite de capacitatea de exercițiu sau care au capacitate de
exercițiu restrânsă vor putea încheia un asemenea contract, dar numai prin intermediul
ocrotitorului legal, respectiv cu încuviințarea acestuia și, în toate cazurile, cu autorizația
autorității tutelare.

Contractul de vânzare-cumpărare constituie un act de dispoziție dacă este raportat la

obiectul contractului (lucrul vândut și prețul), dacă este raportat la patrimoniul părții contractante
mijlocește efectuarea de acte de conservare ori de administrare a patrimoniului. Astfel,
contractantul va trebui să posede doar capacitatea de a efectua acte de conservare ori de
administrare și, respectiv, să aibă încuviințarea cerută de lege pentru încheierea unor astfel de
acte.

4
  Incapacităţi speciale

a.incapacităţi speciale de a cumpăra - Potrivit legii civile, sunt incapabili de a cumpăra

drepturi cu privire la care există un litigiu pe rolul unei instanţe judecătoreşti judecătorii,
procurorii, grefierii, executorii, avocaţii, notarii publici consilierii juridici şi practicienii în
insolvenţă. Aceste persoane nu vor putea cumpără nici direct şi nici prin persoane interpuse.
Incapacitatea nu este generală, ci vizează aceste persoane numai cu privire la drepturile litigioase
de competenţă instanţei judecătoreşti în care îşi desfăşoară activitatea.

b)incapacităţi speciale de a vinde - Se referă la persoane care nu pot să vândă bunuri proprii
pentru un preţ care constă într-o suma de bani provenită din vânzarea ori exploatarea bunului sau
patrimoniului pe care îl administrează ori a cărui administrare o supraveghează.

În ceea ce priveşte posibilitatea cetăţenilor străini şi a apatrizilor de a dobândi terenuri

situate în România, Constituţia revizuită prevede în art. 44 alin. 2 „cetăţenii străini şi apatrizii pot
dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor numai în condiţiile rezultate din aderarea
României la Uniunea Europeană şi din alte tratate internaţionale la care România este parte, pe
baza de reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin lege organică, precum şi prin moştenire legală”.

Consimţământul părţilor

Se referă la acordul exprimat de părți pentru înceerea unui contract. Pentru a fi eficient,
consimţământul trebuie să fie serios, liber şi exprimat în cunoştinţă de cauza, respectiv să nu fie
viciat prin eroare, dol, violenţă sau leziune. În cadrul contractului de vânzare-cumpărare, în
legătură cu consimţământul, se pune problema pactului de opţiune privind contractul de
vânzare-cumpărare, a promisiunii bilaterale de vânzare ori a promisiunii unilaterale de vânzare
sau de cumpărare, promisiuni care pot precede încheierea valida a contractului de vânzare-
cumpărare, precum şi a dreptului de preemţiune.

*Pactul de opţiune privind contractul de vânzare-cumpărare - este definit de art. 1.278

alin. 1 Codul civil că fiind acea convenţie prin care părţile convin că „una dintre ele să rămână
legată de propria declaraţie de voinţă, iar cealaltă să o poată acceptă sau refuză”. Natura juridică
a acestui pact de opţiune va fi aceea a unei oferte irevocabile . În acest caz contractul de vânzare-
cumpărare se consideră încheiat prin exercitarea opţiunii în sensul acceptării de către beneficiar a
declaraţiei de voinţă a celeilalte părţi în cadrul termenului stabilit pentru acceptare.

*Promisiunea bilaterală de vânzare - este un acord prin care ambele părţi se obligă să
încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare, având fiecare atât calitatea de promitent, cât şi

5
pe aceea de beneficiar. Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare trebuie să conţină toate
clauzele contractului promis în lipsa cărora părţile nu ar putea execută promisiunea. Dacă una
dintre părţile promisiunii refuză din motive care îi sunt imputabile să încheie contractul promis,
cealaltă parte poate cere instanţei de judecată pronunţarea unei hotărîri care să ţină loc de
contract, sub condiţia de a fi îndeplinite toate condiţiile de valabilitate ale contractului
prefigurat.

*Promisiunea unilaterală de vânzare sau de cumpărare - constituie un acord de voinţă prin

care o anumită persoană, prevăzând un eventual interes pentru ea de a dobândi proprietatea unui
bun, primeşte promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervându-şi dreptul de a-şi
manifestă ulterior, la o anumită dată, consimţământul de a-l cumpăra . Ca natură juridică,
promisiunea de vânzare este un antecontract care nu transferă dreptul de proprietate, ci da
naştere la un drept de creanţă în persoană beneficiarului, acesta având posibilitatea de a opta între
a cumpără sau nu.

*Dreptul de preemţiune - este acel drept stabilit fie prin lege, fie prin contract în temeiul
căruia titularul dreptului, denumit preemptor, poate să cumpere cu prioritate un anumit bun (art.
1.730). Potrivit alin. 3 al acestui articol preemptorul care a respins o oferta de vânzare nu îşi mai
poate exercită acest drept cu privire la contractul care i-a fost propus. Dreptul convenţional de
preempţiune se va stinge prin moartea titularului sau, excepţie făcând cazul când a fost prevăzut
pentru un anume termen.

Obiectul contractului

Potrivit art. 1.225 Codul civil, obiectul contractului de vânzare-cumpărare îl constituie

operaţiunea juridică în sine convenită de către părţi, respectiv vânzarea, iar obiectul obligaţiei îl
constituie prestaţia la care se angajează debitorul . Atât obiectul contractului, cât şi obiectul
obligaţiei trebuie să fie determinat şi licit, sub sancţiunea nulităţii absolute. Obiectul obligaţiei
poate să fie şi determinabil.

Lucrul vândut. Pentru că un bun să poată constitui obiectul material al prestaţiei

vânzătorului, el trebuie să îndeplinească cumulativ următoarele condiţii:

Lucrul trebuie să fie în comerţ (în circuitul civil) – se referă la faptul că orice bun poate fi
vândut în mod liber, dacă vânzarea nu este interzisă ori limitată prin lege sau prin convenţie ori
testament. Nu pot forma obiectul unui contract de vânzare-cumpărare lucrurile care, prin
natură lor, nu sunt susceptibile de a formă obiectul dreptului de proprietate, ele nefiind produse
ale activităţii oamenilor (de exemplu, aerul, lumina soarelui, apă râurilor s.a.); - De asemenea,
nu pot formă obiectul contractului de vânzare-cumpărare bunurile care fac parte din domeniul
public al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale, întrucât sunt inalienabile, insesizabile

6
şi imprescriptibile, putând fi date în administrare regiilor autonome sau instituţiilor publice ori
chiar concesionate ori împrumutate, sau date în folosinţă gratuită instituţiilor de utilitate publică
(art. 136 alin. 3 şi 4 din Constituţie şi art. 861 C. civ.); - Bunurile din patrimoniul cultural-
naţional, precum şi documentele care fac parte din fondul arhivistic naţional, deşi sunt în
circuitul civil, înstrăinarea lor se poate realiza în condiţiile şi limitele prescrise special prin lege.
Sancţiunea încheierii unui contract de vânzare-cumpărare al cărui bun nu este destinat comerţului
este nulitatea absolută.

Lucrul trebuie să existe în momentul încheierii contractului sau să poată există în viitor –
se referă la situații în care, dacă lucrul individual determinat asupra căruia părţile s-au învoit era
pierit în întregime în momentul vânzării, contractul nu produce nici un efect, întrucât obligaţia
vânzătorului este fără obiect, iar obligaţia cumpărătorului fără cauza. Soluţia este similară şi în
cazul în care se încheie un contract de vânzare-cumpărare al cărui bun nu a existat în realitate.

Lucrul trebuie să fie determinat sau determinabil, licit şi posibil - Pentru valabilitatea
contractului de vânzare-cumpărare este necesar că bunul să fie determinat la dată încheierii
contractului sau să poată fi determinat în viitor pe baza anumitor elemente stabilite de părţi.
Bunurile certe se determina prin trăsături proprii (de exemplu, o construcţie este determinată prin
indicarea localităţii în care este situată, a străzii, numărului, dimensiunilor, vecinătăţilor,
materialului din care este construită, cu ce este acoperită s.a.,). Dacă bunul vândut este un bun de
gen, determinarea se va face prin arătarea speciei (grâu, porumb), cantităţii, calităţii s.a. Bunul
vândut trebuie să fie şi posibil din punct de vedere fizic (material) şi juridic; nimeni nu se poate
obligă la imposibil (imposibilitatea se apreciază în abstract, trebuind să fie absolută şi de
neînvins pentru oricine). De asemenea, bunul trebuie să fielicit şi corespunzător regulilor de
morală .

Lucrul vândut trebuie să fie proprietatea vânzătorului - Având în vedere că vânzarea-

cumpărarea este un contract translativ de proprietate, pentru validitatea să, trebuie că vânzătorul
să fie proprietarul lucrului individual determinat care formează obiectul contractului. Dacă legea
sau părţile nu prevăd altceva, proprietatea se strămută de drept la cumpărător din momentul
dobândirii dreptului de către vânzător sau al ratificării contractului de vânzare-cumpărare de
către proprietarul bunului (alin. 3).

Preţul - este obiectul prestaţiei cumpărătorului, constând într-o sumă de bani care
corespunde valorii lucrului vândut. În lipsa unui preţ, vânzarea este nulă absolut, deoarece
obligaţia cumpărătorului nu are obiect, iar obligaţia vânzătorului este lipsită de cauza . Pentru
validitatea contractului de vânzare-cumpărare, preţul trebuie să îndeplinească următoarele
condiţii:

a. Preţul trebuie să fie fixat într-o suma de bani – Stabilirea preţului în bani este de esenţă al

7
vânzării, în caz contrar schimbându-se natura juridică a contractului în contract de schimb, de
întreţinere sau de rentă viageră.

b. Preţul trebuie să fie determinat sau determinabil - Potrivit legii, „vânzarea făcută pe un preţ
care nu a fost determinat în contract este valabilă dacă părţile au convenit asupra unei modalităţi
prin care preţul poate fi determinat ulterior, dar nu mai târziu de dată plăţii, şi care nu necesită un
nou acord de voinţă al părţilor”. Dacă ziua încheierii contractului este o zi nelucrătoare, se ia în
calcul ultima zi lucrătoare.

c. Preţul trebuie să fie sincer şi serios - Preţul este sincer atunci când cuantumul lui, menţionat în
contract, este acela convenit în realitate de părţi; este un preţ real şi nu fictiv sau simulat. Preţul
este fictiv (simulat) atunci când părţile nu intenţionează să-l ceară, respectiv să-l plătească; când
din actul secret rezultă că el nu este datorat. Dacă preţul este fictiv, contractul va fi nul.

d. Preţul trebuie să nu contravină dispoziţiilor legale imperative privitoare la regimul preţurilor

- Dacă există preţuri stabilite de lege, acestea sunt obligatorii pentru părţi. În cazul în care părţile
au convenit asupra altui preţ, acesta se înlocuieşte de drept cu preţul prevăzut de lege . Plata unui
preţ mai mare are caracter ilicit, dând dreptul cumpărătorului la acţiunea în repetiţiune, chiar
dacă plata a fost făcută cu ştiinţă.

Cauza contractului

Cauza contractului de vânzare-cumpărare este un element constitutiv în structura să şi o

condiţie de validitate a acestuia şi se compune din două elemente: scopul direct (imediat) şi
scopul indirect (mediat). Scopul direct al vânzătorului este primirea preţului în schimbul
înstrăinării bunului, iar al cumpărătorului dobândirea bunului în schimbul plăţii preţului. Scopul
direct este un element abstract, invariabil şi obiectiv (cauza juridică a obligaţiei). Scopul indirect
îl constituie motivul determinant care a antrenat manifestarea consimțământului de a încheia
contractul. Altfel spus, scopul indirect vizează nevoile pe care vânzătorul şi le va satisface din
preţul obţinut, iar cumpărătorul cu bunul dobândit. Pentru validitatea contractului de vânzare-
cumpărare cauza trebuie să existe, chiar dacă nu este stipulată expres în contract.

Cauza trebuie să fie reală şi nu falsă; în caz contrar, atrage nulitatea relativă a contractului de
vânzare-cumpărare. Cauza trebuie să fie licită, deoarece, în caz contrar, contractul este sancţionat
cu nulitatea absolută. Cauza trebuie să fie şi morală, adică scopul actului juridic să corespundă
regulilor de convieţuire socială.

III. Efectele contractului de vânzare - cumpărare

Consideraţii generale

8
Prin efectele unui contract se înţeleg obligaţiile pe care acesta le creează în sarcina părţilor
contractante. În cazul în care contractul cuprinde clauze îndoielnice, interpretarea acestora se
face potrivit regulii generale înscrise în Codul civil. Dacă după aplicarea regulilor de
interpretare, contractul rămâne neclar, că regulă, acesta se interpretează în favoarea debitorului.

Obligaţiile vânzătorului

Potrivit art. 1.672 C. civ., vânzătorului îi revin trei obligaţii principale, şi anume:

a. obligaţia de a transmite proprietatea bunului sau, după caz, dreptul vândut;

b. obligaţia de a preda bunul vândut;

c. obligaţia de a-l garanta pe cumpărător contra evictiunii şi viciilor bunului. Părţile pot să
modifice obligaţiile prevăzute de lege sau pot să stipuleze şi alte obligaţii accesorii (de exemplu,
informaţii asupra utilizării şi păstrării bunului).

*Transmiterea proprietăţii bunului sau, după caz, dreptului vândut – Potrivit legii civile,
vânzătorul este obligat să transmită cumpărătorului proprietatea bunului vândut. Odată cu
proprietatea, cumpărătorul dobândeşte toate drepturile şi acţiunile accesorii care au aparţinut
vânzătorului.

*Predarea lucrului vândut - Prin predarea bunului de către vânzător se înţelege punerea
bunului la dispoziţia cumpărătorului, împreună cu tot ceea ce este necesar, după împrejurări,
pentru exercitarea liberă şi neîngrădită a posesiei . Vânzătorul are şi obligaţia accesorie de a
păstra şi conservă lucrul vândut până la predarea să cumpărătorului. De asemenea, vânzătorul
trebuie să predea şi toate accesoriile bunului şi tot ceea ce este destinat folosinţei perpetue a
bunului, precum şi toate titlurile şi documentele privitoare la proprietatea sau folosinţă bunului.

Momentul predării lucrului de către vânzător este lăsat de lege la aprecierea părţilor. Dacă părţile
nu au stipulat un termen, bunul se va preda da îndată ce a fost plătit preţul. Dacă, datorită unor
împrejurări cunoscute de cumpărător la momentul încheierii contractului, bunul nu poate fi
predat decât după trecerea unui termen, se prezumă că părţile au convenit că predarea să se facă
după trecerea acelui termen. În ceea ce priveşte locul, predarea trebuie să se facă la locul unde se
. Obligaţiile cumpărătorului

Potrivit art. 1.719 Codul civil, cumpărătorul are două obligaţii principale:

- să preia bunul vândut;

- să plătească preţul vânzării.

9
 *Plata preţului - Potrivit legii, cumpărătorul trebuie să plătească preţul la locul în care se
află bunul în momentul încheierii contractului. În privinţa momentului în care trebuie făcută
plata, preţul trebuie achitat de îndată ce a fost transmisă proprietatea . În ceea ce priveşte
modalitatea de plata a preţului, această se poate realiza:

- fie sub formă unei sume globale care să facă obiectul unei prestaţii unice;

- fie în mod fractionat, eşalonat în timp, în rate la anumite termene, de regulă lunar.

Vânzătorul poate opta şi pentru a cere rezolutiunea contractului de vânzare-cumpărare pentru

neplata integrală sau parţială a preţului, inclusiv a dobânzilor. Rezoluțiunea are drept consecinţă
desfiinţarea cu efect retroactiv a vânzării- cumpărării, cu consecinţa repunerii părţilor în situaţia
anterioară, ducând, în principiu, şi la desfiinţarea tuturor drepturilor constituite în favoarea
terţelor persoane de către cumpărător asupra bunului vândut. În ambele situaţii, cumpărătorul
poate cere şi daune-interese.

*Luarea în primire a lucrului - Cumpărătorul este obligat să ia în primire lucrul vândut la

locul şi la termenul la care vânzătorul este obligat să-l predea. Prin urmare, această operaţie
trebuie executată la termenul stabilit în contract, iar, în lipsa unei asemenea stipulații, potrivit
obiceiului locului; dacă nu există un obicei, îndată după încheierea contractului. În cazul în care
cumpărătorul refuză preluarea şi plata bunului mobil, el este de drept în întârziere, iar dacă
cumpărătorul persistă în refuzul sau, vânzătorul are un drept de opţiune între consemnarea
bunului în depozit, la dispoziţia şi pe cheltuiala cumpărătorului şi vânzarea bunului.

*Suportarea cheltuielilor vânzării-cumpărării – potrivit legii, cumpărătorul este obligat să

suporte cheltuielile vânzării, dacă părţile nu au stipulat altfel. Tot în sarcina cumpărătorului sunt
şi cheltuielile aferente operaţiunilor de plată a preţului.

IV. Varietăți ale contractului de vânzare - cumpărare

Vânzarea după greutate, număr sau măsură - caracteristic acestei varietăţi de vânzare-
cumpărare este faptul că transferul dreptului de proprietate asupra bunului şi a riscurilor de la
vânzător la cumpărător are loc ulterior încheierii contractului, şi anume, în momentul
individualizării bunurilor prin cântărire, numărare sau măsurare.

Vânzarea în bloc a bunurilor - Potrivit Codului civil, în situaţia în care mai multe bunuri
sunt vândute în bloc şi pentru un preț unic şi global, proprietatea se strămută cumpărătorului
îndată ce contractul s-a încheiat, chiar dacă bunurile nu au fost individualizate.

Vânzarea pe gustate – Potrivit legii, vânzarea sub rezervă ca bunul să corespundă gusturilor

10
cumpărătorului se încheie numai dacă acesta a făcut cunoscut acordul sau în termenul convenit
ori statornicit prin uzanțe. Vânzarea pe gustate este întâlnită frecvent în pieţe, târguri, unde se
desfac bunuri alimentare.

Vânzarea pe încercate - vânzarea este pe încercate atunci când se încheie sub condiţia ca, în
urmă încercării, bunul să corespundă criteriilor stabilite la încheierea contractului ori, în lipsa
acestora, destinaţiei bunului, potrivit naturii sale . Dacă durata încercării nu a fost convenită şi
din uzante nu rezultă altfel, condiţia se consideră îndeplinită în cazul în care cumpărătorul nu a
declarat că bunul este nesatisfăcător în termen de 30 de zile de la predarea bunului. În cazul în
care prin contractul de vânzare părţile au prevăzut că bunul vândut urmează să fie încercat, se
prezumă că s-a încheiat o vânzare pe încercate.

Vânzarea după mostră sau model - În acest caz, dreptul de proprietate se transferă la
momentul predării bunului.

Vânzarea unei moşteniri - vânzarea unei succesiuni (moşteniri) este un contract prin care
titularul unui drept succesoral înstrăinează cu titlu oneros acest drept altei persoane, fie
comoștenitor, fie o persoană străină de moştenire. O asemenea vânzare este posibilă numai după
momentul deschiderii succesiunii. Vânzarea unei moşteniri trebuie să fie realizată în formă
autentică sub sancţiunea nulităţii absolute a contractului . Dacă nu specifică bunurile asupra
cărora se întind drepturile sale, vânzătorul unei moşteniri garantează numai calitatea sa de
moştenitor, afară de cazul când părţile au înlăturat expres şi această garanţie. Vânzătorul rămâne
răspunzător pentru toate datoriile moştenirii.

Vânzarea cu plata preţului în rate şi rezervă proprietăţii - Atunci când, într-o vânzare cu
plata preţului în rate, obligaţia de plata este garantată cu rezervă dreptului de proprietate,
cumpărătorul dobândeşte dreptul de proprietate la dată achitării ultimei rate din preţ; riscul
bunului este însă transferat cumpărătorului de la momentul predării acestuia.

Vânzarea cu opţiune de răscumpărare - Conform Codului civil, vânzarea cu opţiune de

răscumpărare este o vânzare afectată de condiţie rezolutorie prin care vânzătorul îşi rezervă
dreptul de a răscumpăra bunul sau dreptul transmis cumpărătorului. Opţiunea de răscumpărare
nu poate fi stipulată pentru un termen mai mare de 5 ani. Dacă s-a stabilit un termen mai mare,
acesta se reduce de drept la 5 ani. Exercitarea opţiunii îl obligă pe vânzător la restituirea către
cumpărător a cheltuielilor pentru ridicarea şi transportul bunului, a cheltuielilor necesare, precum
şi a celor utile, însă, în acest din urmă caz, numai în limita sporului de valoare. În cazul în care
vânzătorul nu exercită opţiunea în termenul stabilit, condiţia rezolutorie care afecta vânzarea este
considerată a nu se fi îndeplinit, iar dreptul cumpărătorului se consolidează.

Vânzătorul care intenţionează să exercite opţiunea de răscumpărare trebuie să îi notifice pe

cumpărător, precum şi pe orice subdobanditor căruia dreptul de opţiune îi este opozabil şi faţă de

11
care doreşte să îşi exercite acest drept. În termen de o luna de la dată notificării, vânzătorul
trebuie să consemneze sumele menţionate la art. 1.759 alin. (1), la dispoziţia cumpărătorului sau,
după caz, a terţului subdobanditor, sub sancţiunea decăderii din dreptul de a exercită opţiunea de
răscumpărare. În cazul în care diferenţa dintre preţul răscumpărării şi preţul plătit pentru vânzare
depăşeşte nivelul maxim stabilit de lege pentru dobânzi, preţul răscumpărării va fi redus la preţul
plătit pentru vânzare.

V. Speță contract vânzare – cumparare

Contract de vânzare-cumpărare. Cauză ilicită. Nulitate absolută.

Vânzarea-cumpărarea intervenită între părţi în cunoştinţă de cauză, adică cu ştiinţa că lucrul

vândut este proprietatea unei alte persoane, reprezintă o operaţiune speculativă, care fiind
fondată pe o cauză ilicită, este nulă absolut în baza art. 948 C.civ.

Judecătoria Bistriţa – secţia civilă, Sentinţa civilă nr. 4814/11.12.2009

Prin acţiunea civilă înregistrată sub nr. 5610/190/2007, reclamanţii R.G. şi R. V. au chemat în
judecată pe pârâţii P.M., B.O., B.G., P.D., P.V. şi P.O., solicitând instanţei ca prin sentinţa ce o
va pronunţa să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub
nr. 1260/06.07.2007, cu privire la vânzarea-cumpărarea imobilului teren în suprafaţă de 2.900
mp., identificat în Titlul de proprietate nr.6770/11.02.1994 în tarla 128/6 şi parcela 3 şi înscris în
CF 15.789 Bistriţa – Sărata, nr. cadastral 9478, încheiat între numita P.M., în calitate de
vânzătoare şi pârâţii B.A. şi B.G., în calitate de cumpărători; să constate că în baza contractului
de vânzare- cumpărare autentificat sub nr.402/08.02.2002 reclamanţii au dobândit dreptul de
proprietate asupra terenului mai sus arătat şi să dispună rectificarea înscrierii din CF 15789
Sărata în sensul radierii cumpărătorilor B.A. şi B.G. de sub B 2,3 şi înscrierii reclamanţilor ca
proprietari asupra aceluiaşi imobil, cu aceleaşi date de CF, arătând, în esenţă, că actul atacat s-a
încheiat de către vânzătoare în frauda dreptului de proprietate al reclamanţilor cu complicitatea şi
pe riscul cumpărătorilor, ceea ce constituie un caz tipic de nulitate absolută în virtutea
cunoscutului adagiu latin „frauda corupe totul”.

Prin Sentinţa civilă nr. 4814/11.12.2009 pronunţată de Judecătoria Bistriţa în dosarul nr.
5610/190/2007, s-a admis acţiunea reclamanţilor şi în consecinţă s-a constatat nulitatea absolută
a contractului de vânzare - cumpărare atacat, încheiat între numita P.M. şi pârâţii B.A. şi B.G., s-
a constatat că în baza contractului de vânzare-cumpărare autentic nr.402/08.02.2002, reclamanţii
au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 2.900 mp. identificat în Titlul
de proprietate 6770/11.02.1994 prin tarlaua 128/6, parcela 3, dispunându-se rectificarea

12
înscrierilor din CF 15.789 Sărata, nr. cadastral 9478, în sensul radierii dreptului de proprietate al
pârâţilor B.A. şi B.G. de sub B 2,3 şi înscrierea reclamanţilor în calitate de proprietari ai acestui
imobil, conform raportului de expertiză tehnică întocmit în cauză de expertul tehnic P.V.

Pentru a hotărî astfel, judecătoria a avut în vedere următoarele:

În baza prevederilor Legii fondului funciar, prin Titlul de proprietate nr.6770/1994 numitei
P.M. i s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra unor terenuri în suprafaţă totală de 3 ha. şi
4.800 mp., situate pe raza cartierului Sărata al municipiului Bistriţa, din care 2.900 mp. teren se
identifică în tarlaua 128/7, parcela 15 şi 2.900 mp. în tarlaua 128/6, parcela 3.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentic nr. 402/8 februarie 2002 numita P.M. a
transmis reclamanţilor R.G şi R.V. dreptul de proprietate asupra celor două parcele de teren în
suprafaţă de 5.800 mp., pentru preţul de 180.000 lei, ce a fost achitat integral la data încheierii
actului, dată la care s-a procedat şi la predarea terenului către cumpărători, cum expres s-a
prevăzut în cuprinsul contractului.

După intrarea în posesie, reclamanţii au exercitat continuu acte de folosinţă asupra terenului
cumpărat (o perioadă de timp l-au închiriat numitului C.I.) până în vara anului 2007, când pârâţii
B.A. şi B.G. au ocupat o porţiune de 2.900 mp. din acest teren pe care au împrejmuit-o cu gard.

Este adevărat că la data de 7.06.2007 pârâţii au încheiat cu numita P.M. contractul de

vânzare-cumpărare autentic nr. 1260/2007 cu privire la terenul de 2.900 mp. din tarlaua 128/6,
parcela 3, însă cu uşurinţă se poate observa că în situaţia dată părţile contractante cunoşteau că
terenul nu mai constituia proprietatea vânzătoarei, ipoteză în care operaţiunea intervenită poate fi
calificată drept una speculativă, care fiind fondată pe o cauză ilicită este nulă absolut în baza art.
948 C.civ.

Obiecţiunile pârâţilor în sensul că au fost de bună-credinţă la încheierea actului atacat nu

pot fi primite, deoarece chiar dacă formalităţile de întabulare nu au fost operate în cartea funciară
pe numele reclamanţilor, cu minime diligenţe puteau să cunoască faptul că terenul aparţine altor
persoane decât vânzătoarea, câtă vreme cu ocazia îngrădirii lui au observat că numitul C.I. a
cules recolta de pe teren, iar vecinii acestuia puteau să le confirme împrejurarea că se află în
posesia şi folosinţa reclamanţilor de la data cumpărării. De altfel, aşa cum reiese din răspunsurile
la interogatoriile luate descendenţilor numitei P.M., unul din fii acesteia, P.D. a locuit împreună
cu o soră a pârâtului B.A. în perioada contractării, astfel că pârâţii-cumpărători au cunoscut
situaţia juridică a imobilului din litigiu, mai ales că fii defunctei au avut cunoştinţă despre
înstrăinarea intervenită în anul 2002 şi de predarea terenului către reclamanţi.

Date fiind reţinerile de mai sus, este evident că în speţă nu poate fi vorba despre bună-
credinţă, din moment ce există culpă, oricât de uşoară ar fi aceasta. Este cunoscut faptul că buna-

13
credinţă rezultă din convingerea loială unită cu lipsa de orice culpă şi trebuie să fie întreagă,
adică lipsită de cea mai mică îndoială în momentul dobândirii bunului. Îndoiala exclude
convingerea loială şi viciază astfel buna-credinţă. Aceasta impune ca imediat ce persoana are
vreun motiv de a se îndoi cu privire la legitimitatea proprietăţii înstrăinătorului, ca în cauza de
faţă, să refuze a trata, sau să facă cercetări asupra problemei până va izbuti să-şi formeze o
convingere fermă.

Ori, în speţă pârâţii B.A. şi B.G. nu au procedat în modul arătat, deşi ştiau că reclamanţii au
cumpărat terenul în discuţie, au încheiat contractul atacat şi au efectuat formalităţile de întabulare
a vânzătoarei, iar apoi a cumpărătorilor subsecvenţi în CF 15.789 Sărata sub nr. cadastral 9478,
dând astfel dovadă de rea-credinţă.

Aşa fiind, reţinând reaua-credinţă a ambelor părţi la încheierea contractului de vânzare-

cumpărare autentic nr. 1260/7.06.2007, instanţa a constatat nulitatea absolută a acestuia, pentru
ilicitatea cauzei, sens în care a admis acţiunea formulată de reclamanţi, în considerarea
dispoziţiilor art. 948, art. 968 şi urm. C.civ.

Totodată, avându-se în vedere calitatea reclamanţilor de proprietari ai terenului în suprafaţă

de 2.900 mp. din tarlaua 128/6, parcela 3, calitate dobândită în baza contractului de vânzare-
cumpărare autentic nr. 402/8 februarie 2002 încheiat cu numita P.M., s-a constatat că nu mai sunt
întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris în favoarea pârâţilor B.A. şi B.G. şi în
consecinţă, în aplicarea prevederilor art. 34 pct.3 raportate la art. 35 şi urm. din Legea nr. 7/1996,
republicată, s-a dispus rectificarea înscrierilor din CF 15.789 Sărata, nr. cadastral 9478, în sensul
radierii dreptului de proprietate al pârâţilor de sub B 2,3 şi înscrierea reclamanţilor ca proprietari
ai acestui imobil, conform propunerilor din raportul de expertiză tehnică întocmit în cauză de
expertul P.V.

14
 Concluzii
Speța contractului de vânzare – cumpărare este o cauză licită cu nulitate absolută.

În 2007 reclamanții R.G și R.V. au chemat în judecată pe pârâții P.M., B.O., B.G., P.D., P.V.
ȘI P.O. solicitând în instanță ca prin sentința ce o va pronunța să constate nulitatea contractului
de vânzare – cumpărare nr 1260/06.07.2007 cu privire la vânzarea – cumpărarea a unui teren de
suprafața de 2900 mp..

În contractul cu nr. 402/8 februarie 2002 reclamanții R.G. și R.V. au dobândit dreptul de
proprietate asupra a doua parcele în suprafață de 5800 mp. Pentru prețul de 180,000 lei ce a fost
achitat atunci când s-a procedat și la predarea lui.

După intrarea în posesie reclamanții o perioadă de timp a închiriat numitului C.I. până în 2007
când pârâții B.A. și B.G. au ocupat o porțiune de 2.900 mp. Din acest teren pe care a imprejmuit-
o cu gard.În 2007 pârâții au încheiat cu P.M. contractual de vânzare – cumpărare pentru terenul
de 2.900 mp. doar că acesta nu mai era proprietatea vânzătoarei și astfel operațiunea este una
drept speculativă, fiind fondata pe o cauză ilicită și deci este nulă.

Obiecțiunile pârâților e în sensul că au fost de bună credință la încheierea actului atacat nu

sunt adevărate pentru că chiar dacă întabularea nu a fost făcută pe numele reclamanților, ei
puteau să cunoască faptul că terenul aparține altor persoane decât vânzătoarea, pentru că ei au
văzut că recolta a fost culeasă de C.I. și vecinii au confirmat.

La interogatoriu descendentul numitei P.M. adică fiul P.D. a locuit împreuna cu o sora a
pârâtului B.A. în perioada contractării ăi astefl pârâții cumpărători cunoșteau situația imobilului
în litigiu iar fii defunctei aveau conoștință despre înstrăinarea făcută în 2002, și de predarea
terenului către reclamanți.Deci nu putea fi vorba despre buna credință din moment ce exista o
culpă.

Pârâții B.A. și B.G. deși știau că reclamanții R.G. și R.V. au cumpărat terenul, au încheiat
contractul atacat și au efectuat formalități de întabulare a vânzătoarei iar apoi a cumpărătorului.
Petru reaua credință a ambelor părți la încheierea contractului de vânzare – cumpărare instanța
constată nulitate actului și admite acțiunea formulată de reclamanți.

Și totodată în calitatea reclamanților de proprietari ai terenului în suprafață de 2.900 mp.

dobândită în baza contractului de vânzare – cumpărare încheiat cu P.M. nu mai sunt întrunite
condițiile și se face înscrierea reclamanților ca proprietari conform raportului de expertiză
tehnică întocmită de expert.

15
 Bibliografie

1. Emil Molcuț, Drept roman, Ed. Press Mihaela S.R.L., 2000

2. Ion Turcu, Vânzarea în Noul Cod Civil, Ed. C.H. Beck, București, 2011
3. http://www.rasfoiesc.com/legal/drept
4. https://dreptmd.wordpress.com/cursuri-universitare/drept-civil-
contracte/contractul-de-vinzare-cumparare
5. www.academia.edu
6. Motica,I.Radu – Contractul commercial, Editura Lumina Lex,Bucuresti
2011
7. http://portal.just.ro

16