Acte Necesare la Construcția unei Case

Actualizat la: 18 Decembrie 2017

1. Informații Utile>
2. Informații de bază>
3. Acte necesare
Sumar Articol
De la dorința de a avea o casă până la materializarea acesteia
este un drum lung, uneori anevoios, dar o cunoaștere cât mai
amănunțită a pașilor pe care îi aveți de urmat vă ușurează
munca și vă scutește de timp și nervi pierduți pe drumuri și la
cozile de la ghișee.

Primul pas în realizarea casei dorite este reprezentat de

obținerea actelor necesare pentru demararea lucrării. Așadar,
actele de care aveți nevoie pentru a putea începe să construiți
sunt următoarele: Certificatul de Urbanism, Studiul Geotehnic,
Proiectul Tehnic al Construcției (PTC), Avizele și Acordurile de
Amplasament, Autorizația de Construire.

Cuprins
 Certificatul de Urbanism
 Studiul Geotehnic
 Proiectul Tehnic al Construcției
 Avizele și Acordurile de Amplasament
 Autorizația de Construire
 Cartea Tehnica a Construcției
 Concluzie
Certificatul de urbanism
Certificatul de urbanism este un act care conține informații privind
caracteristicile construcțiilor ce pot fi executate pe un teren anume și
actele necesare pentru construire.

În general, informațiile specificate în certificatul de urbanism țin de:

regimul de înălțime al construcției, cota de înălțime la cornișă, poziția
viitoarei construcții, valoarea maximă pentru Procentul de Ocupare al
Terenului (POT) și valoarea maximă pentru Coeficientul de Utilizare
al Terenului – cele din urmă calculate ca raport între aria construită și
aria lotului de teren.

Certificatul de urbanism

Cum se obține un Certificat de Urbanism, ce acte sunt

necesare?
Certificatul de Urbanism se emite de către primăria/sectorul sau, mai
exact, de către biroul de Urbanism al localității în aria căreia se află
terenul pe care va fi amplasată construcția.

Actele necesare în vederea obținerii certificatului sunt următoarele:

cerere tip (click aici pentru a descărca modelul folosit de noi), actul de
proprietate, planuri topografice și cadastrale vizate în prealabil la
Oficiul de Cadastru (planurile trebuie să fie la una din scalele 1:10000,
1:5000, 1:2000, 1:1000, 1:500), chitanța care face dovada plații taxei
de eliberare a Certificatului de Urbanism.

Cât costă un Certificat de Urbanism?

Taxa pentru eliberarea certificatului este diferită pentru mediul urban
și cel rural.

Astfel, taxa pentru eliberare a certificatului de urbanism într-o zonă

urbană se stabilește în funcție de suprafața de construire. Pentru o
suprafață până la 150 m² inclusiv, taxa este de 4-5 lei, ajungând până
la 10-12 lei pentru o suprafață cuprinsă între 751 și 1000 m². În ceea
ce privește suprafețele care depășesc 1000 m², se va achita o taxă în
valoare de 12+0,01 lei/ m² pentru fiecare m² peste cei 1000.

În zona rurală, taxa de eliberare a certificatului de urbanism va fi de

50% din taxa stabilită pentru mediul urban.

Articol recomandatCe include un Certificat de Urbanism și de ce este

necesar

Studiul Geotehnic (studiu geo)

În cazul construcțiilor de importanță redusă din zona rurală (cel mult
P+1), nu este obligatorie realizarea unui astfel de studiu, însă este
indicată pentru siguranța dumneavoastră. Construirea pe terenuri
neavizate din punct de vedere geotehnic poate duce la pagube umane
și materiale.

Studiul Geotehnic (studiu geo)

Ce este un Studiu Geotehnic?
Studiul Geotehnic reprezintă o analiză complexă a condițiilor de teren
și a capacității portante ale acestuia. Astfel, luându-se în considerare
anumiți factori, se face o analiză cât mai precisă a fiecărui strat ce
alcătuiește terenul de fundare, cu ajutorul unor relații matematice, iar
în final se alege tipul de fundație cel mai potrivit.

Cine realizează un Studiu Geotehnic?

Studiul geotehnic se realizează în laboratoare specializate și atestate
MLPTL.

În prima fază se face o vizită la fața locului și se consultă planurile și

o serie de documentații pentru a obține informații necesare, cum ar fi:
destinația clădirii, clasa de importanță, regimul de înălțime al
construcției etc., după care se aleg utilajele și programul de lucrări.
Urmează execuția propriu-zisă a lucrărilor de teren ce cuprinde:
cartarea zonei, foraje, sondaje de penetrare, măsurători topometrice și
alte teste la fața locului, în funcție de caz. Probele sunt transportate în
laborator, verificate și avizate la exigențe A.f. de către un verificator
atestat.

Cât costă un Studiu Geotehnic?

Prețul unui Studiu Geotehnic este variabil. La stabilirea acestuia se iau
în calcul mai mulți parametri, printre care: lungimea și lățimea
construcției, regimul de înălțime, destinația construcției, suprafața
terenului, înclinația terenului, locația geografică, apropierea de o apă.

În final, prețul studiului geotehnic poate ajunge de la câteva sute LEI,

la câteva mii LEI. Deși costul inițial va fi mai ridicat, vă recomandăm
să comandați un astfel de studiu înainte de a începe să construiți.
Astfel, veți putea evita pagube materiale semnificative, mult mai mari
decât valoarea Studiului Geotehnic.

Articol recomandatStudiul geologic și topografic: ce sunt și de ce ne

trebuie
Proiectul Tehnic al Construcției (PTC)
Proiectul Tehnic al Construcției este unul dintre documentele necesare
în obținerea Autorizației de Construire, dar și pentru executarea
lucrărilor propriu-zise. În încercarea de a economisi timp, acesta poate
fi elaborat în paralel cu obținerea Certificatului de Urbanism.

Proiectul Tehnic al Construcției (PTC)

Ce este un proiect Tehnic al Construcției?

Proiectul Tehnic reprezintă documentația elaborată, la cererea
clientului și în funcție de preferințele acestuia, de către persoane
specializate și autorizate. Acesta este compus din două părți: partea
scrisă și partea desenată.

Ce conține un Proiect Tehnic?

În cadrul Proiectului Tehnic se regăsesc toate informațiile necesare
pentru executarea construcției. În partea desenată se regăsesc planuri
de arhitectură, planuri de rezistență, schemele instalațiilor și o serie de
detalii indispensabile realizării lucrărilor de construcție. În ceea ce
privește partea scrisă, aceasta cuprinde memorii tehnice, calculul de
dimensionare a elementelor structurale, documentația economică,
documentația tehnologică, documentația pentru programarea lucrărilor
și altele.

Este important de știut faptul că pentru obținerea Autorizației de

Construire nu este necesară depunerea Proiectului Tehnic în forma
finală, ci doar a părților semnificative: memorii și planuri de
arhitectură, memorii de rezistență și planuri de fundații cu detaliile de
fundații, memorii de instalații și schemele instalațiilor. Acest set de
documente se numește DTAC (Documentație Tehnică pentru
obținerea Autorizației de Construire) – sau, în formă populară, Proiect
DTAC.

Unde se solicită și cât timp durează elaborarea unui

Proiect Tehnic al Construcției?
Proiectul Tehnic se realizează la un birou de proiectare, la întocmirea
lui participând o echipă formată din: arhitect, inginer structurist și
inginer instalator. Pentru o casă elaborarea unui astfel de proiect
durează aproximativ o săptămână.

Trebuie să menționăm faptul că este necesară o verificare a proiectului

de către verificatori atestați MLPTL care trebuie să fie diferiți de
autorii proiectului. Pentru o locuință unifamilială este necesară
verificarea rezistenței clădirii fără de care nu se poate obține
Autorizația de Construire. Pentru clădirile de importanță redusă
(maxim S+P+1E) din mediul rural nu este necesară o astfel de
verificare.

Cât costă un Proiect Tehnic?

Costul Proiectului Tehnic este direct proporțional cu suprafața casei
care va fi construită. În medie, un Proiect Tehnic costă aproximativ
15€/metru pătrat construit, deci la o casă de 150 metri pătrați costul
proiectării se va ridica la 2250€. Dacă alegeți să construiți cu noi,
proiectarea se va face GRATUIT.

Căutați modele de case?Vedeți catalogul nostru de proiecte

Avizele și Acordurile de Amplasament

Avizul de Mediu și avizele și acordurile furnizorilor de utilități din
zonă (electricitate, gaze, alimentare cu apă și canalizare, salubritate
etc.) sunt solicitate de către Primărie prin intermediul Certificatului de
Urbanism. Aceste avize sunt eliberate numai de instituții specializate
și este interzisă eliberarea autorizației de construire dacă acestea nu se
regăsesc în număr complet.

Avizele și Acordurile de Amplasament

Unde se solicită avizele?

Avizele se solicită la instituții specializate dintre care amintim:
deținătorii de rețele și utilități (gaze, apă, canalizare, curent electric,
salubritate etc.), Inspectoratul de Stat pentru Construcții, Sănătatea
Publică, Mediu, Protecția Civilă, Combaterea și Prevenirea
Incendiilor, Rețeaua de Telefonie, Apele Române.

Ce acte sunt necesare pentru obținerea avizelor și

acordurilor de amplasament?
Documentația necesară pentru eliberarea avizelor și acordurilor
trebuie să cuprindă: Cerere, Fișă Tehnică de Mediu, Certificat de
Urbanism (în copie), acte care dovedesc dreptul de folosință a
terenului (contract de vânzare-cumpărare, certificat de moștenire etc),
Planul de Încadrare în Zonă (realizat la scară – două copii, acesta va fi
anexat la Certificatul de Urbanism și vizat de către emitentul
certificatului), Planul de Situație (două copii – acesta va fi realizat
conform prevederilor legale în vigoare, va fi anexat la Certificatul de
Urbanism și vizat de către emitentul certificatului), Dovada Achitării
Taxei pentru Eliberarea Avizului de Amplasament.

Dacă alegeți să lucrați cu noi, un consultant din cadrul firmei noastre

se va ocupa de obținerea tuturor documentelor menționate mai sus.
Astfel eliberăm beneficiarul de tot deranjul pe care îl implică aceste
sarcini birocratice.
După depunerea documentației integrale, în cel mult 15 zile
calendaristice, operatorul de distribuție va transmite solicitantului
avizul sau o scrisoare prin intermediul căreia îl informează de
motivele pentru care nu poate fi eliberat avizul.

Care sunt motivele care pot împiedica eliberarea avizelor

necesare construirii unei case?
Primirea unei scrisori din partea operatorului de distribuție prin care
sunteți informat asupra motivelor pentru care nu poate fi eliberat
avizul vă pune într-o situație neplăcută. Tocmai din acest motiv este
bine să fiți informat. Enumerăm mai jos impedimentele care ar putea
conduce la un răspuns nefavorabil:

 Amplasamentul dumneavoastră nu se găsește în zona de siguranță a

capacităților energetice;
 Puterea maximă simultan absorbită pe care o solicitați prin cererea
de racordare este mai mică decât 30kVA;
 Rețeaua electrică de distribuție publică de joasă tensiune se află
situată la o distanță mai mare de 100m față de limita de proprietate
a amplasamentului pe care îl dețineți;
 Extinderea de rețea necesară racordării locuinței dumneavoastră nu
este inclusă în programul de investiție al operatorului de distribuție
în anul curent sau în anul următor acestuia.

Care sunt etapele procesului de emitere a avizelor

necesare construirii unei case?
Etapele pe care trebuie să le parcurgeți în încercarea de obținere a
avizului de amplasament sunt următoarele:

1. Depunerea cererii de emitere a avizului, însoțită de documentația

aferentă;
2. Emiterea avizului de amplasament;
 3. Încheierea unui contract pentru eliberarea amplasamentului și/sau
pentru realizarea condițiilor de coexistență a rețelelor electrice cu
obiectul pentru care este solicitat avizul;
4. Actualizarea avizului de amplasament; se ține seama de modificările
ce vor fi aduse instalațiilor care fac obiectul contractului;
5. Executarea propriu-zisă a lucrărilor pentru eliberarea
amplasamentului și/sau realizarea condițiilor de coexistență a
rețelelor electrice cu obiectul pentru care este solicitat avizul.
Cum se face branșamentul la rețeaua de gaze naturaleCum se face
branșamentul la rețeaua de electricitateCum se face branșamentul la
rețeaua de apă curentă și canalizare

Autorizația de Construire
Dacă vă gândeați că ați terminat cu alergatul pe la ghișee, ei bine,
partea importantă și grea acum începe odată cu încercarea de obținere
a Autorizației de Construire.

Autorizația de Construire

Ce este Autorizația de Construire?

Autorizația de Construire reprezintă ultimul și cel mai important act
pe care trebuie să îl obțineți. Prin intermediul acesteia este avizat
proiectul și dreptul de începere a lucrării. Practic, fără aceasta nu pot
începe lucrările efective de construire și toată alergătura și nervii
pierduți au fost în zadar.
Unde se solicită Autorizația de Construire?
Autorizația de Construire se solicită la Primăria locală, mai exact la
Biroul de Urbanism din cadrul Primăriei. Aici se depune proiectul
integral ce cuprinde documentația enumerată la punctele anterioare.

Acte necesare pentru obținerea autorizației de

construire:

 Cerere tip pentru emiterea autorizației de construire;

 Certificatul de Urbanism – o copie;
 Acte care dovedesc dreptul de proprietate – o copie legalizată;
 Documentația tehnică pentru autorizarea executării lucrărilor de
construcție (Proiectul DTAC), care trebuie să conțină referatul de
verificare a rezistenței clădirii semnat și verificat în original – 2
exemplare;
 Avizele și Acordurile de Amplasament specificate în Certificatul de
Urbanism;
 Chitanța care dovedește achitarea taxei pentru eliberarea
Autorizației de Construire.
Termenul de eliberare al Autorizației de Construire este de 30 de zile
calendaristice de la data înregistrării cererii. În cazul în care dosarul
este incomplet, acesta va fi restituit cu menționarea actelor lipsă.
Așadar, pentru o bună gestionare a timpului este important să fiți
foarte bine documentat.

Valabilitatea Autorizației de Construire

Ceea ce trebuie să mai cunoașteți în legătură cu această autorizație
este faptul că are un termen de valabilitate de 1 an de zile de la data
emiterii. Așadar, sunteți obligat să demarați lucrările într-un interval
de 12 luni de când ați obținut Autorizația de Construire. Dacă din
diverse motive nu ați reușit acest lucru, la cerere, Autorizația de
Construire se poate prelungi cu încă un an.
Cu minimum 5 zile înainte de începerea lucrărilor de construcție aveți
obligația să anunțați Primăria și Inspectoratul de Stat în Construcții. În
caz contrar, începerea execuției lucrărilor se va considera data
eliberării autorizației de construire și există posibilitatea ca aceasta să
nu acopere întreaga durată de realizare a construcției, durată prevazută
în Proiectul Tehnic.

Cât costă Autorizația de Construcție?

Taxa unei astfel de autorizații depinde de costul construcției. Mai
exact, reprezintă 0.5% din întreaga valoare autorizată a lucrărilor de
construcții. Trebuie specificat faptul că și pentru prelungirea
Autorizației de Construire este prevazută o taxă egală cu 30% din
valoarea taxei pentru eliberarea autorizației inițiale.

Executarea lucrărilor de construire

După toată această alergătură birocratică, un singur pas vă mai
desparte de locuința dorită: executarea efectivă a lucrărilor de
construire. Nu uitați să anunțați primăria și ISC cu cel puțin 5 zile
înainte de începerea lucrărilor, dar și la finalul lucrărilor în vederea
efectuării recepției finale. De asemenea, veți fi nevoit să angajați un
diriginte de șantier autorizat pentru o desfășurare a lucrărilor în
conformitate cu cele specificate în proiect. Tot în această fază se
întocmește Cartea Tehnică a Construcției.

Cartea Tehnică a Construcției

Cartea Tehnică a Construcției este un act întocmit de către proprietar
împreună cu dirigintele de șantier. Ea cuprinde întreaga documentație
tehnică ce se referă la activitățile de proiectare, execuție, dar și la
recepția construcției. De asemenea, comportarea construcției în timp
se consemnează tot în această carte.

Este important de știut faptul că fiecare construcție, cu excepția

clădirilor de locuit de importanță redusă (maxim S+P+1E) din mediul
rural, deține o astfel de Carte Tehnică. Ea este definitivată înainte de
recepția finală și trebuie păstrată pe toată durata existenței clădirii,
până la demolarea acesteia. În cazul în care construcția este vândută,
Cartea Tehnică se predă noului proprietar care este obligat să o
păstreze și să o completeze atunci când este cazul: activități de
întreținere, eventuale degradări etc..

Cartea Tehnică a Construcției

Ce conține Cartea Tehnică?

În Cartea Tehnică se regăsește o vastă documentație ce cuprinde:

 Autorizația de Construire;
 Procesul verbal de predare/primire a clădirii;
 Procesul verbal de recepție întocmit pe categorii de lucrări;
 Certificate de calitate privind conformitatea materialelor folosite și a
calității lucrărilor;
 Condica de betoane; în aceasta se vor înregistra turnările, furnizorul
și rezultatele încercărilor pentru verificarea rezistenței pe probe
etalon, la 28 de zile;
 Declarații privind conformitatea materialelor utilizate;
 Buletine de analiză și încercări pentru materialele care s-au pus în
operă;
 Expertize tehnice;
 Caietul de sarcini.
În ceea ce privește documentația de recepție, aceasta se referă la
documentația privind exploatarea, lucrările de reparare și întreținere și
urmărirea comportării în timp a clădirii. Orice modificare față de
proiectul inițial va fi specificată și se vor atașa documentele aferente.
Pentru clădirile de locuit până la 2 niveluri (maxim P+1), cartea
tehnică se poate rezuma la Autorizația de Construire și procesele
finale de recepție.

Ce ar trebui să includă Cartea Tehnică a Construcției

Concluzie
După cum ați aflat, pregătirea și obținerea tuturor actelor necesare
construirii unei case reprezintă un calvar. De aceea noi ne asumăm
această sarcină prin intermediul consultanților noștri. Ei se vor ocupa
cu pregătirea solicitărilor, depunerea lor la toate autoritățile locale
responsabile și ridicarea lor atunci când sunt gata. De asemenea, tot
noi ne vom ocupa și cu soluționarea eventualelor probleme apărute pe
parcurs.

Dacă totuși alegeți să vă ocupați de documentație în regim propriu,

atunci înarmați-vă cu răbdare. Vă recomandăm să demarați obținerea
documentelor cu cel puțin 4 luni înainte de termenul pe care vi l-ați
propus pentru a începe construcția. De exemplu, dacă doriți să începeți
construcția în Iunie-Iulie, este recomandabil să demarați obținerea
actelor încă din Ianuarie.

Țineți cont și de faptul că autoritățile locale sunt suprasolicitate în

perioadele de primăvară-vară. Veți constata că în unele cazuri, un act
solicitat în iarnă iese în o săptămână, iar același act solicitat în vară va
ieși în mai mult de o lună. De aceea este bine să pregătiți dosarul și să
obțineți autorizația cât mai repede – din toamnă-iarnă.