CUM INCEP

De la casa visata la realitatea construita, drumul trece peste un munte de

autorizatii, certificate, acorduri. Este neplacut, dar inevitabil.
Nu dispera nici o clipa, suntem alaturi de tine si te vom ajuta sa intelegi caile
complicate ale birocratiei.
Asa ca studiaza cu atentie informatiile pe care ti le punem la dispozitie si in
care am organizat pentru tine toti pasii pe care ii ai de parcurs.
Urmareste-ti visul, nu te impiedica in documente, treci doar o data prin etapa
autorizarii... si apoi dam drumul la treaba!
 
Trebuie sa stii ca documentul cel mai important atunci cand iti construiesti o
casa este autorizatia de construire. Fara aceasta autorizatie nu poti sa te apuci de
executarea lucrarilor, avand in vedere ca este documentul prin care autoritatile
locale isi dau avizul pentru inceperea lor. 
Pentru obtinerea autorizatiei de construire trebuie sa obtii in prealabil mai multe
acte. De regula, acestea sunt:
 Certificatul de urbanism.
 Proiectul tehnic al constructiei.
 Avize si acorduri de amplasament.

Certificatul de Urbanism (CU)

Certificatul de urbanism este primul pas pe care trebuie sa il faci pentru
obtinerea autorizatiei de construire.
Certificatul de urbanism nu permite construirea, ci informeaza cu privire la
principalele caracteristici ale constructiilor ce se pot executa pe un teren (retrageri
de la limitele proprietatii, alinieri, inaltime maxima, procent de ocupare a terenului
etc.) si enumera actele ce se vor depune pentru obtinerea autorizatiei de construire,
inclusiv avizele si acordurile necesare (utilitati urbane, protectia mediului, aparare
civila etc.).
Ce este?
Este un act public eliberat la cerere de catre primaria localitatii/sectorului in raza
careia se afla terenul, prin care se fac cunoscute solicitantului informatii despre
regimul juridic (situarea in intravilan sau in afara acestuia), economic (destinatia -
locuire, comert etc.) si tehnic (conditiile in care se pot face lucrari de constructii) al
imobilului pentru care a fost solicitat.
Cel mai bine este ca prin acelasi document, sa se solicite certificat de urbanism si
pentru bransamentele la diferitele retele de utilitati, altfel trebuie intocmite
certificate de urbanism separate. 
Unde se solicita?
La primaria localitatii/sectorului in care se afla terenul pe care vrei sa construiesti.
Acte necesare de emitere
Pentru emiterea certificatului de urbanism, solicitantul trebuie sa depuna la biroul
de urbanism din cadrul primariei un dosar ce va cuprinde (cf. Normelor
metodologice din 12 oct. 2009 de aplicare a Legii 50/1991):
 actul de proprietate
 cerere tip
 planuri topografice/cadastrale vizate de Oficiul de Cadastru - 1:500 si
1:2000. Planurile pot fi obtinute din documentatia cadastrala a terenului (daca
dispuneti de ea) sau de la Oficiul de Cadastru teritorial (2 exemplare)
 chitanta care atesta plata taxei de eliberare a CU (copie)
 plan de situatie facut de proiectant, care poate fi cerut sau nu (planul de
situatie al unei localitati, grup de cladiri, cladire se refera la geometria si
pozitionarea in plan a constructiilor existente, strazi, trotuare, alei, cai de acces,
eventual utilitatile)
Atentie! In unele cazuri autoritatile pretind contrar prevederilor legale
documente suplimentare cum ar fi: memoriu in care sa se specifice scopul
solicitarii, memoriu tehnic de arhitectura (descriere a proiectului din punct de
vedere arhitectural) sau planuri desenate, plan de situatie cu constructia
propusa etc.
Conform legii, CU se elibereaza solicitantului in termen de cel mult 30 de zile
calendaristice de la data inregistrarii cererii.
Atentie! Certificatul de urbanism poate cere intocmirea unui PUD sau PUZ
atunci cand se solicita o derogare de la normele urbanistice sau acestea nu
ofera suficiente informatii.
Planurile de urbanism (PUD, PUZ) sunt documentatii de urbanism care se
realizeaza de catre specialisti atestati si se aproba de Consiliul local, prin care se
modifica sau se completeaza regulile de urbanism existente (parametrii in care se
poate construi) pentru un teren (PUD) sau o zona mai mare (PUZ).
Cand se solicita modificari la o cladire existenta sau atunci cand constructia
propusa se va lipi de o constructie existenta (ex. alipire la calcan), este necesara
realizarea unei expertize tehnice. Expertiza tehnica a constructiei este procesul
prin care o constructie existenta este analizata de catre un expert atestat MLPTL
(Ministerul Lucrarilor Publice, Transporturilor si Locuintei).

Studiu geotehnic
In cazul constructiilor de importanta redusa din mediul rural (case maxim parter + 1
etaj), nu aveti obligativitatea legala de a avea acest studiu, dar este recomandabil
sa-l comandati pentru ca proiectarea fundatiilor sa se bazeze pe informatii
specifice/corecte.
Elaborarea acestui studiu se poate face dupa ce ati depus actele pentru certificatul
de urbanism.
Ce este?
Este o documentatie tehnica ce analizeaza stratificatia terenului, adancimea
nivelului freatic, adancimea optima de fundare a constructiei, capacitatea portanta a
solului.
Studiul geotehnic furnizeaza inginerului proiectant al structurii de
rezistenta informatiile necesare pentru a dimensiona corect fundatia cladirii.
Unde se solicita?
La institute/laboratoare de specialitate.
3

Proiectul tehnic al constructiei (PTC)

Proiectul tehnic al constructiei este un alt document vital in procesul de
autorizare, dar si pentru executarea lucrarilor. El poate fi elaborat in paralel
cu obtinerea certificatului de urbanism, pentru a economisi timp.
Ce este?
Proiectul tehnic si detaliile de executie (PT+DDE) reprezinta documentatia scrisa si
desenata care se elaboreaza la solicitarea proprietarului, pe baza de contract, de
catre cadre tehnice de specialitate (arhitect, inginer de rezistenta, inginer de
instalatii). Proiectul contine toate informatiile necesare executiei unei constructii.
Unde se solicita?
La un institut de proiectare/proiectant autorizat.
Ce este necesar?
Specificarea cerintelor clientului (de ex. suprafete, dispunere a camerelor pe nivele,
orientare etc.)
Verificarea proiectului se realizeaza de catre verificatori atestati MLPTL (acestia
nu pot fi si autorii proiectului) pentru diferite specialitati (rezistenta, foc, siguranta
in exploatare). In ceea ce priveste locuintele unifamiliale, este necesar doar
referatul de verificare a rezistentei cladirii in vederea obtinerii autorizatiei de
construire. Exceptie fac cladirile de importanta redusa (maxim S+P+1E) din
mediul rural, pentru care nu este obligatorie verificarea proiectului.

4
 Proiectul pentru autorizarea executarii lucrarilor de
construire (PAC)
Pentru obtinerea autorizatiei de constructie, nu trebuie depus intreg proiect
tehnic, ci proiectul pentru autorizarea executarii lucrarilor de construire
(PAC), care se constituie din parti ale proiectului tehnic (PT). 
PAC este necesar pentru obtinerea autorizatiei de construire, insa nu si pentru
executia constructiei.
Conform anexei 1a din Legea 50/1991 (actualizata in anii 2004, 2005 si 2006)
PAC-ul cuprinde:
1. Piese scrise: deviz general, memorii generale si pe specialitati, date privind
investitia, studiul geotehnic, referate pentru verificarea proiectului, fise si
documentatii tehnice pentru obtinerea avizelor.
2. Piese desenate - planuri generale si planse pe specialitati:
 arhitectura: planurile tuturor nivelurilor, acoperisului, fatade, sectiuni
caracteristice
 structura de rezistenta: fundatii si detalii de fundatii (pentru constructii avand
sub 10 niveluri, nu este necesara includerea intregului proiect de structura)
 instalatii: parametrii principali si schemele functionale
 dotari si instalatii tehnologice
Unde se solicita?
La institutul de proiectare/proiectant autorizat.

5
 Avizele si acordurile de amplasament
Ce sunt?
Avizul de amplasament este raspunsul scris al operatorului de retea (de apa, de
gaz, de canalizare etc.) la cererea unui solicitant, in care se precizeaza punctul de
vedere fata de propunerea de amplasament a obiectivului.
Avizele si acordurile pentru obtinerea autorizatiei de construire se elibereaza de
catre institutii specializate. Avizele si acordurile sunt mentionate in certificatul de
urbanism.
Este interzisa eliberarea autorizatiei de construire fara a fi luat toate avizele
mentionate in certificatul de urbanism.
Unde se solicita?
Se solicita la:
 Detinatorii de retele si utilitati: apa, gaz, canalizare, curent electric, drumuri,
salubritate.
 Inspectoratul de Stat pentru Constructii (I.S.C.).
 Mediu.
 Sanatatea populatiei.
 Protectia civila.
 Combaterea si prevenirea incendiilor.
 Telefonie.
 Apele romane.
Acte necesare:
 cerere
 fisa tehnica de mediu
 certificat de urbanism
 acte doveditoare ale dreptului de folosinta 
 plan de situatie, anexa la certificatul de urbanism - daca a fost cerut pentru
certificatul de urbanism
 plan de incadrare in zona - sau plan calastral (copie)
 dovada platii tarifului initial de avizare
In unele situatii, prin certificatul de urbanism, pentru obtinerea autorizatiei de
construire se poate cere si un acord unic, care se elibereaza de catre Directia
Edilitara a Primariei dupa obtinerea tuturor avizelor de amplasament.
6

Autorizatia de construire
Iata ca am ajuns si la cel mai important document din procesul de avizare si
autorizare.
Autorizatia de construire se poate da atat pentru construirea efectiva, cat si
pentru bransamentele la retelele de utilitati, daca acest lucru a fost cerut astfel
prin certificatul de urbanism. In caz contrar, trebuie sa obtineti autorizatii
separate de construire pentru bransamentele la aceste utilitati. 
Ce este?
Este actul prin care autoritatea publica locala (Biroul de Urbanism din cadrul
primariei) avizeaza proiectul propus (in confomitate cu cerintele prevazute in
certificatul de urbanism) si certifica dreptul de incepere a lucrarii.
Unde se solicita?
La primaria locala.
Acte necesare
Dosarul prin care se solicita AC se intocmeste cf. Legii 50/1991 si va cuprinde:
  cerere tip pentru emiterea AC
  certificatul de urbanism (in copie)
  dovada titlului de proprietate asupra terenului (copie legalizata)
  proiectul (documentatia tehnica) pentru autorizarea executarii lucrarilor de
constructii, inclusiv referatele de verificare, semnate si stampilate in original (2
exemplare)
  avize si acorduri necesare stabilite prin certificatul de urbanism, inclusiv
acordul de mediu
  dovada privind achitarea taxelor legale
Termen de obtinere
Termenul legal de eliberare a AC este de 30 de zile calendaristice de la data
inregistrarii cererii.
In cazul in care documentatia este incompleta, aceasta se restituie solicitantului (cu
mentionarea elementelor lipsa).
Valabilitate
Valabilitatea autorizatiei de construire este de 1 an de zile, ca urmare esti obligat sa
incepi lucrarile in interval de 12 luni. AC se poate prelungi cu inca un an, la cerere.
In caz contrar, inceperea executiei lucrarilor se considera data eliberarii autorizatiei
de construire.
Inaintea inceperii lucrarilor de constructie se anunta primaria si inspectoratul de stat
in constructii (cu minim 5 zile inainte). In caz contrar, inceperea executiei lucrarilor
se considera data eliberarii autorizatiei de construire si este posibil sa nu mai
acopere intreaga durata de realizare a constructiei, prevazuta in proiectul tehnic.

Executia constructiei
Poate fi prestata prin intermediul unei firme specializate sau in regie proprie.
Etape necesare
Obligatii legale in aceasta faza:
 anuntarea primariei si ISC cu minimum 5 zile inainte de inceperea
lucrarilor + plata taxelor aferente
 angajarea unui diriginte de santier autorizat pentru urmarirea bunei
desfasurari a lucrarilor si respectarea proiectului (acesta va reprezenta
interesele tale in raport cu constructorul)
 intocmirea cartii tehnice a constructiei, prin grija dirigintelui de santier
 realizarea dosarelor de racordare la retelele de utilitati
 anuntarea primariei si ISC ca lucrarile au fost finalizate, in vederea efectuarii
receptiei + plata taxelor aferente
  efectuarea receptiei la terminarea lucrarilor in prezenta ta si a dirigintelui de
santier, executantului, proiectantului si reprezentantului primariei
La executia constructiei, proiectul tehnic si informatiile care au stat la baza
obtinerii autorizatiei trebuie respectate intocmai. Orice modificare conduce la
obligatia completarii documentatiei si reautorizarii acesteia.