DREPT CIVIL CONTRACTE SPECIALE

Curs 1. Stabilirea regimului juridic aplicabil unui contract.

Un bun punct de pornire este art. 1167 Cod civil. Textul nu dezvăluie decât într-o mică
măsură complexitatea problemei identificării regimului juridic aplicabil unui contract dat. Această
activitate nu e o simplă inventariere, este complicată din 3 motive:
1. e posibil să fie necesară rezolvarea unui conflict de legi care reclamă amândouă
incidența asupra unui anumit contract dat
2. e posibil un anumit aspect juridic să nu cadă sub incidența formală a niciunei
norme juridice
3. norma incidentă este neclară
Trebuie cunoscute regulile care țin de conflictul, aplicarea și interpretarea normei.
Ipotezele de concurs de legi, regulile care guvernează situația de conflict. Conflictul de norme
este o situație în care un anumit raport, contractual, este susceptibil să fie guvernat de norme cu
conținut, în tot sau în parte antinomic, contradictoriu. Conflictul poate rezulta din două posibile
surse:
1. în coexistența unor norme care au fost adoptate în epoci, în proceduri sau în locuri
diferite, cu ipoteze sau dispoziții diferite
2. în succesiunea de norme.
Ipoteze de conflict de norme:
Este posibil ca un conflict de norme să rezulte din faptul că un anumit raport contractual are
un element străin, de extraneitate. De acest soi de conflicte se ocupă dreptul internațional privat, dar
principiul aplicabil în materie contractuală este acela al autnomiei de voință (legea aplicabilă
contractului este aceea aleasă de părți).
Este posibil ca un conflict să rezulte din faptul că o normă juridică de o forță superioară
trasează o soluție juridică diferită de aceea ce rezultă dintr-o normă cu forță juridică inferioară. De
acest tip de conflict se ocupă dreptul constituțional, dreptul administrativ, dar principiul aplicabil în
materie contractuală este lex superiori derogat inferiori.
Este posibil ca un conflict de norme să rezulte din faptul că norme de forță juridică identică
dictează soluții diferite cu privire la un contract anume. Acesta este tipul de conflict care poate fi
dedus din art. 1167, tip de conflict care se rezolvă, în principiu, prin intermediul regulilor de aplicare
a nomelor speciale, care sunt de model vechi, aplicarea prioritară a normelor speciale, aplicarea
strictă a normelor speciale, completarea normelor speciale cu dreptul comun și prin intermediul
regulilor de interpretare
Este posibil ca conflictul de norme să rezulte dintr-o succesiune în timp a unor norme cu forță
identică, cu sferă de aplicare identică. De acest lucru se ocupă dreptul tranzitoriu, dar principiul
aplicabil este că lex posteriori derogat lex anteriori.
Regulile de aplicare a normei.
Unui contract dat i se pot aplica două categorii de norme, cele generale, și cele speciale,
instituite pentru respectivul contract. Trebuie ținută seama de trei reguli incidente în această privință:
1. normele speciale se aplică cu prioritate față de normele generale. Dacă un anumit
aspect al unui contract dat cade în sfera de incidență atât a unei norme speciale cât
 și a unei norme generale, se va aplica cea specială, indiferent dacă aceasta specială
este una care aplică dreptul comun, care dezvoltă dreptul comun, pe de o parte
(art. 1724) sau dacă cea specială este una care derogă de la dreptul comun (art.
1671), pe de altă parte. Miza principală este regăsită în circumstanțele de
schimbare sau de abrogare a normei generale. În aceste cazuri, norma specială
devine normă generală.
2. aplicarea strictă a normelor care derogă de la dreptul comun, a normelor care
prevăd sancțiuni și a normelor care restrâng exercițiul unor drepturi. Când avem
de-a face cu astfel de norme, ele se aplică exclusiv în acea sferă de incidență,
neputând fi aplicate prin analogie. Avem o derogare parțială, cuprinsă în art. 1168,
text nu poate deroga, în privința interdicției analogiei, de la art. 10, însă permite
aplicarea prin analogie a normelor care sancționează și a normelor restrictive de
drept.
3. dreptul comun al contractelor, teoria generală a obligațiilor, se aplică în
completarea dreptului special instituit de un contract anume.
Aceste trei reguli nu sunt suficiente, de multe ori, pentru a identifica în întregime regimul
juridic aplicabil unui contract dat, din două motive:
1. este posibil ca între două norme juridice să nu se poată stabili o relație de tipul
general-special. (art. 937 – art. 960)
2. neclaritatea normelor juridice.
Acestea duc la nevoia de reguli de interpretate.
Contractele speciale, normele și materia aceasta sunt supuse tuturor regulilor de interpretare
cunoscute. Regula că excepțiile sunt de strictă interpretare trebuie discutată. Din această regulă
decurg câteva consecințe importante:
1. dacă neclaritatea normei poartă asupra ipotezei sale, astfel încât interpretarea
normei comportă două variante, dintre care una conferă excepții cu o sferă mai
largă de aplicare, iar cealaltă cu o sferă mai redusă de aplicare, este preferată
varianta din urmă.
2. dacă neclaritatea normei vizează dispoziția normei, interpretarea acesteia
comportă două variante de înțeles, dintre care una este mai apropiată de dreptul
comun, iar cealaltă mai îndepărtată, este preferată prima
3. dacă neclaritatea poartă chiar asupra naturii normei speciale, în acest caz ne
întrebăm dacă norma derogă de la dreptul comun sau doar îl aplică, atunci trebuie
să tragem concluzia că norma aplică dreptul comun, nu derogă de la acesta. (art.
1376 – art. 1378)
Toate precizările de până acum operează asupra normei, însă problema este contractul, despre
care trebuie să aflăm ce normă i se aplică, în cazul unui conflict. Pentru a putea rezolva această
problemă, trebuie să calificăm contractul.
Regula că excepțiile sunt de strictă interpretare e doar o regulă de interpretare, care ființează
pe lângă alte reguli de interpretare, ceea ce înseamnă că este posibil ca, aplicând reguli de
interpretare diverse, să conducă la soluții diverse.
Calificarea înseamnă stabilirea naturii juridice a contractului. Pentru calificare, este necesar
să se determine întâi scopul pentru care fiecare dintre părți a încheiat contractul. Este, deci, nevoie să
se identifice cauza contractului. Dacă una dintre părți a urmărit mai multe scopuri, este necesar să se
determine cel mai important dintre ele prin interpretarea cauzelor sau recursul la orice împrejurări
relevante cunoscute și cocontractantului. Cauza principală este cea relevantă pentru calificare și nu în
întregime.
Cauza cuprinde două aspecte:
1. cauză mediată, care este concretă, infinit variabilă, diferită de la un contract la
altul
2. cauză imediată, care este tipică, abstractă, invariabilă pentru o anumită categorie
de contracte.
Fiecare dintre părți are câte o cauză mediată și o cauză imediată. Pentru calificare este
relevantă doar cauza imediată și este necesar să ne raportăm la tandemul celor două cauze imediate
ale părților contractante. Procesul de analiză a contractelor începe cu operațiunile de calificare.
Contractul de vânzare.
Noțiune, art. 1650. Vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se
obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preț pe care cumpărătorul
se obligă să-l plătească.
Din acest text rezultă elementele definitorii ale contractului de vânzare:
1. caracterul translativ
2. obligația de a plăti un preț care constă într-o sumă de bani.
Caracterul translativ.
Orice vânzare generază în sarcina vânzătorului o obligație de a da, care poate fi executată
instantaneu, la contractare, sau la un anumit timp de la contractare. De principiu, prin vânzare se
înstrăinează proprietatea, însă, excepțional, se pot transmite și alte drepturi, conform alin. (2). Se
înstrăinează drepturi, nu bunuri.
Se pot înstrăina:
1. propietatea
2. dezemebrămintele proprietății
3. drepturi de o altă natură decât drepturile reale (înstrăinarea unei creanțe prin
intermediul cesiunii de creanță este o specie de vânzare)
4. înstrăinarea unor prerogative ale dreptului de proprietate intelectuală
5. unele valori a căror natură juridică de bunuri este pusă în discuție, universalități.
Nu se pot înstrăina:
1. drepturile nepatrimoniale
2. dreptul moral al dreptului de autor prin care se cere recunoașterea paternității unei
opere ca fiind ale unei anumite persoane
3. drepturile reale nepersonale, uzul, abitația
4. drepturile intuitu personae, care ființează în persoana care le deține, cum e dreptul
la întreținere
Drepturile patrimoniale accesorii pot fi înstrăinate, în principiu, cu anumite precizări:
1. anumite drepturi patrimoniale accesorii sunt strâns legate de bun, astfel încât nu
pot fi înstrăinate decât împreună cu proprietatea asupra bunului (servitute)
2. alte drepturi patrimoniale accesorii pot fi disociate de dreptul principal, cu
condiția să rămână în raport de dependență cu alt drept principal (ipoteca)
 Și atunci când se constituie un dezemebrământ sau un drept real accesoriu, tot un contract de
vânzare are loc, dacă în schimbul constituirii acestuia se plătește o sumă de bani. Dezmembrarea și
constituirea unui drept real accesoriu presupune transmisiunea unor lucruri care sunt deja acolo.
Prețul, obligația de plată a prețului.
Obligația de plată a prețului trebuie să poarte cu necesitatea asupra unei sume de bani. Dacă
nu se întâmplă astfel, nu avem vânzare, art. 1660 alin. (1).
Trebuie să evităm o dublă calificare a contractului pe care îl avem în față, este posibil ca un
contract anume să întrunească caracteristici specifice pentru două contracte comerciale, calificarea se
face în funcție de ceea ce este dominant între cele două contracte (art. 1855).
Vânzarea constituie, potrivit art. 1651 dreptul comun al contractelor translative cât ține de
obligațiile înstrăinătorului.
Caracterele juridice ale vânzării.
1. este un contract sinalagmatic, obligațiile vânzătorului de a da și de a preda bunul
sunt reciproce și interdependente cu obligația cumpărătorului de plată a prețului.
Consecința este că poate funcționa excepția de neexecutare
2. este un contract cu titlu oneros, în mod esențial și comutativ, în sensul în care, pe
de o parte, existența și întinderea obligațiilor sunt cunoscute ambele de la început,
iar acestea din urmă nu urmăresc ca prin contract să-și asume șansa unui câștig ca
element care să domine cauza celor două părți. În mod excepțional, contractul de
vânzare poate fi oneros și aleatoriu, regula în funcție de care decidem este dacă,
pentru cel puțin una dintre părți, scopul dominant este caracterizat de urmărirea
șansei unui câștig și urmărirea evitării unei pierderi.
3. este un contract translativ, cu două sensuri
a. esențialmente translativ, adică prin mijlocirea acestuia se naște o obligație
de a da în sarcina vânzătorului, indiferent dacă acest transfer este proiectat
să aibă loc instantaneu sau într-un moment ulterior prin executarea
obligației de a da.
b. în principiu translativ, adică transferul operează solo consensu, chiar la
momentul încheierii contractului. Acest caracter al vânzării rezultă din art.
1674. Nu este exclusă ipoteza existenței unor impedimente, sau a predării
mai târziu a bunurilor.
4. este un contract cu executare instantanee, uno ictu, un aspect ce decurge din
caracterul translativ al acestuia. Transferul nu poate decurge decât dintr-o operație
intelectuală. Proprietatea se transferă uno ictu către cumpătător. La o vânzare cu
plata prețului în rate, remediul va fi rezoluțiunea, nu rezilierea, având în vedere
caracterul uno ictu al contractului
5. este în principiu un contract consensual, care trebuie încheiat în formă autentică,
în cazul în care vânzarea are ca obiect bunuri imobile, regulă care decurge din art.
1244.
Condițiile de valabilitate ale vânzării
1. capacitatea de a contracta. În materia vânzării sunt reglementate o serie de
incapacități speciale de folosință pentru părți (acasă)
2. consimțământul în materia vânzării nu comportă condiții excentrice în raport cu
dreptul comun. Ce este însă caracteristic vânzării este că deseori în practică se
întâmplă ca întâlnirea celor două voințe să se petreacă treptat, pe etape. De aceea
 avem reguli speciale ce vizează promisiunea unilaterală de vânzare, reguli speciale
ce țin de promisiunea unilaterală de cumpărare, reguli ce se aplică promisiunilor
sinalagmatice de vânzare, reguli speciale ce țin de pactul de opțiune în materia
vânzării și reguli speciale ce țin de pactul de opțiune atipic în materia vânzării.
Sunt relevante și regulile ce țin de dreptul comun al preempțiunii, inclusiv al
preempțiunii. Ne interesează în acest aspect al consimțământului și formarea
progresivă a consimțământului la vânzare a unor terenuri agricole în extravilan.
Promisiunea unilaterală de vânzare.
Promisiunea unilaterală de vânzare este aceea prin mijlocirea căruia, o parte, numită
promitent, se obligă să vândă un anumit bun pentru un anumit preț către cealaltă parte, care se
numește beneficiar, dacă aceasta din urmă va dori să-l cumpere în respectivele condiții. Sediul
materiei este dat de art. 1669 și art. 1670, texte care se aplică cu prioritate în raport cu art. 1279.
Utilitatea promisiunii de vânzare apare în situația în care părțile nu pot, din motive juridice
sau materiale să încheie chiar contractul de vânzare, și pentru că s-au înțeles cu privire la elementele
esențiale ale vânzării, vor încheia respectiva promisiune de vânzare. Aceasta apare și în situația în
care părțile vor să speculeze cu valoarea unor mărfuri.
Caracteristicile promisiunii unilaterale de vânzare:
1. din aceasta rezultă o obligație caracteristică, definitorie promisiunii, obligația de a
încheia în viitor vânzarea promisă. Promisiunea este un convenționale contract
prin care o parte se obligă să încheie un alt contract. Dacă ne raportăm la
clasificarea obligațiilor după obiectul lor, această obligație caracteristică
promisiunii unilaterale ce incumbă promitentului de vânzare este una de a face, nu
de a da. Pentru că cele două obligații, cea caracteristică vânzării, de a da și cea
caracteristică vânzării, de a face sunt distincte, asta înseamnă că și prefigurarea
mintală a celor două obligații este diferită. Cele două obligații au cauze diferite.
De vreme ce cauzele celor două contracte sunt diferite, înseamnă că și modul în
care se exteriorizează această cauză este tot diferit. Consimțământul de la vânzare
e diferit de consimțământul de la promisiune. Consimțământul presupune o
anumită formă de exteriorizare, forma exprimării acestuia fiind strâns legată de
consimțământ. Forma celor două acte poate fi diferită, lucru valabil chiar și la
situația în care contractul de vânzare este promis a fi încheiat într-o anumită formă
ad solemnitatem. Această rigoare de formă nu constituie o condiție de formă și
pentru promisiune. Dacă părțile nu au încheiat vânzarea în forma cerută de lege,
atunci nulitatea ce survine ca urmare a nerespectării acestei exigențe de formă,
contractul va fi convertit într-un altul care e cel mai apropiat în efecte ca cel dorit
de părți, acest contract fiind o promisiune. Va fi selectată promisiunea cea mai
apropiată ca efecte de vânzare.
2. ca orice contract, trebuie să aibă un obiect determinat sau cel puțin determinabil.
Părțile trebuie să convină în cuprinsul promisiunii cel puțin cu privire la bunul
vândut și la preț. Dacă lipsește unul dintre acele două elemente, sancțiunea ce
intervine asupra promisiunii este nulitatea absolută pentru lipsa unui obiect licit,
determinat sau cel puțin determinabil
3. denumirea poate fi înșelătoare, pare că e vorba de un contract unilateral, ceea ce
nu este exact. Prin unilateral trebuie să înțelegem că doar uneia dintre părți îi
incumbă obligația caracteristică promisiunilor, aceea de a se încheia în viitor
vânzarea. Promisiunea unilaterală de vânzare poate fi un contract sinalagmatic,
pentru că în schimbul acestui pasiv, care constă în obligația de a încheia în viitor
 vânzarea, este posibil ca promitentul să pretindă o contraprestație, care se numește
preț al indisponibilizării, deoarece dacă ființează obligația născută din promisiune,
atunci bunul nu mai poate fi înstrăinat. De regulă, prețul indisponibilizării constă
într-o sumă de bani.
4. este un contract, nu este o ofertă de vânzare
5. se distinge și de actul unilateral al promisiunii de a contracta, reglementat de art.
1327, acesta fiind un act de formație unilaterală, distingându-se de ofertă pentru că
produce efecte indiferent de acceptare.
6. prețul indisponibilizării trebuie distins de alte prestații ce ar putea avea loc cu
ocazia încheierii unei promisiuni de vânzare. În special, prețul indisponibilizării
trebuie distins de arvuna confirmatorie și de arvuna penalizatoare. Ce leagă aceste
prestații au o soartă comună în sensul în care deznodământul promisiunii este
încheierea contractului. Arvuna se impută asupra prestației, la fel ca prețul
indisponibilizării, soluție care decurge din art. 1670. Discuția privind diferența
între alte figuri juridice și promisiunea vizează toate promisiunile.
7. dacă nu putem să ne dăm seama cu ce titlu a fost dată o sumă de bani în această
situație atunci vom avea un preț al indisponibilizării. Dacă oscilăm între arvună
confimatorie și penalizatoare, vom avea arvună confirmatorie
Curs 2. Efectele promisiunii unilaterale de vânzare.
Promisiunea unilaterală de vânzare are în principal efecte obligaționale și cu caracter
accesoriu efecte reale. Efectele obligaționale sunt la rândul lor principale, respectiv accesorii.
Efectul principal al promisiunii unilaterale de vânzare este un raport juridic în conținutul
căruia intră dreptul de creanță al beneficiarului promisiunii corelativ obligației promitentului de a
încheia contractul de vânzare promis dacă beneficiarul va dori aceasta. Obiectul acestui drept de
creanță și modalitățile care îl afectează comportă niște precizări.
Obiectul acestui drept de creanță este conduita promitentului de a încheia contractul de
vânzare promis, adică o prestație pozitivă de a face. Prestațiile pozitive sunt de două categorii, de a
face și de a da. Sunt prestații de a da acelea care transferă sau constituie un drept real. Deși contractul
promis este translativ, obligația de a încheia contractul promis nu este o obligație de a da, ci se
rezumă la prestația de a încheia contractul, de aceea este o obligație de a face. Dacă se execută
această prestație, adică dacă se încheie contractul, din contract va rezulta, în mod distinct, o altă
obligație a vânzătorului de a transfera cumpărătorului bunul sau dreptul ce face obiectul vânzării
astfel încheiate. Acesta însă este un efect al vânzării, efectul promisiunii este doar obligarea
promitentului la încheierea contractului, obligație de a face.
În legătură cu modalitățile acestui drept de creanță, obligația promitentului este afectată de o
modalitate, anume de o condiție suspensivă pur potestativă din partea creditorului beneficiar al
promisiunii. Atâta vreme cât beneficiarul se mai gândește, obligația promitentului este afectată de
condiția suspensivă pur potestativă a beneficiarului de a dori să încheie contractul sau nu. Aceasta ar
fi singura diferență între promisiunea unilaterală și sinalagmatică de vânzare.
Din faptul că există această condiție rezultă că dreptul de creanță al beneficiarului unei
promisiuni unilaterale de vânzare este însoțit ca accesoriu de un drept potestativ, de a face sau nu
îndeplinită condiția care afectează creanță sa. Altfel spus, accesoriul creanței la încheierea
contractului promis, beneficiarul este titularul unui drept de a opta în sensul încheierii acestui
contract. Dacă el își exprimă opțiunea, dreptul său potestativ se exercită, condiția care afectează
dreptul său de creanță se îndeplinește, obligația corelativă a acestui drept de creanță devine eficace, și
în virtutea ei, promitentul poate fi obligat să încheie contractul promis, dar și el îl poate obliga pe
beneficiar să primească plata, să încheie contractul promis.
 Drepturile potestative presupun prin natura lor un termen, pentru că ele afectează cu
incertitudine o anumită situație juridică care interesează și altă persoană decât titularul dreptului.
Promitentul, în acest caz, nu poate fi ținut perpetuu în starea de incertitudine de încheiere sau nu a
contractului. Condiția pur potestativă din partea creditorului care afectează creanța acestuia trebuie să
se îndeplinească într-un anumit termen. Acest termen decurge din natura obligației corelative a
acestei creanțe și, în consecință, dacă părțile nu l-au stabilit, oricare parte poate cere stabilirea
termenului de către instanță, în conformitate cu art. 1415 alin.(2) și (3). Nu discutăm despre termen
ca modalitate autonomă, ci termen în care să se îndeplinească condiția suspensivă pur potestativă.
Singura modalitate necesară pentru promisiunea unilaterală este condiția suspensivă pur potestativă.
Un alt efect obligațional accesoriu față de creanță apare în această situație. Întrucât obiectul
obligației asumate de către promitent este să încheie contractul promis în legătură cu bunul care se
află într-o anumită stare juridică și materială la data promisiunii, din promisiune decurge cu titlu
accesoriu, chiar subînțeles, obligația promitentului de a menține bunul în această stare până la
încheierea contractului promis. Dacă la data încheierii contractului de promisiune, bunul nu se află în
patrimoniul promitentului, pentru că părțile sunt presupuse a dori să transmită un drept de care ele
pot dispune, din obligația promitentului de a încheia un contract translativ, rezultă cu titlu accesoriu
și subînțeles și obligația lui de a dobândi bunul pentru a-l putea transfera prin intermediul
contractului translativ promis. Nu pot promite să vând un obiect și după să-l pun pe foc, astfel ar
deveni imposibilă de executat obligația.
Promisiunea unilaterală are și un efect real accesoriu, și anume decurgând din faptul că
promitentul trebuie să conserve starea juridică a bunului până la data încheierii contractului promis,
bunul devine inalienabil în patrimoniul său. Această inalienabilitate decurge din contractul de
promisiune, are natura unei inalienabilități convenționale și este subînțeleasă în orice contract de
promisiune conform art. 601 din Legea 71/2011, corelat cu art. 627 alin. (4). În urma unei asemenea
inalienabilități, promitentul nu poate dispune în niciun mod de bunul care face obiectul derivat al
contractului de vânzare promis atât timp cât dreptul de creanță al beneficiarului decurgând din
promisiune nu s-a stins. Acest drept se poate stinge prin exercitare, ajungerea la termenul în care
poate fi îndeplinită condiția și neexercitarea opțiunii beneficiarului în acel termen, pentru că nu s-a
exercitat condiția. Întrucât inalienabilitatea protejează interesul privat al beneficiarului promisiunii de
a putea pretinde încheierea unei contract apt să-i transfere proprietatea bunului în natura sa, ea este
afectată de aceleași modalități ca și dreptul de creanță al titularului acestui interes. În consecință,
dacă termenul în care beneficiarul trebuia să opteze pentru încheierea contractului promis expiră fără
ca beneficiarul să fi optat, condiția suspensivă nefiind îndeplinită, astfel încât obligația promitentului
se consideră retroactiv a nu fi existat niciodată și la fel și accesoriile ei, inclusiv inalienabilitatea.
Bunul va fi retroactiv considerat a fi în circuitul civil, și dacă s-au încheiat contracte cu terți în
legătură cu bunul ele vor rămâne valabile.
Promisiunea sinalagmatică de vânzare.
Promisiunea sinalagmatică de vânzare este contractul prin care părțile, numite promitent
vânzător și respectiv promitent cumpărător își promit reciproc să încheie un contract de vânzare a
unui sau unor bunuri pentru un preț determinat sau deteminabil. Ca și promisiunea unilaterală,
promisiunea sinalagmatică trebuie să conțină toate elementele esențiale de fond ale contractului
promis, ale vânzării promise, cel puțin bunul sau bunurile ce vor face obiectul vânzării și prețul ce se
va plăti pentru acel bun sau acele bunuri. În absența acestor elemente, contractul de promisiune
sinalagmatică va fi nul absolut pentru lipsa unui obiect cel puțin determinat, la fel ca promisiunea
unilaterală. Contractul de promisiune sinalagmatică nu este, în principiu, supus cerințelor de formă
prevăzute excepțional de lege pentru contractul promis. Art. 1244 prevede că acele convenții prin
care se transmit sau se constituie drepturi reale imobiliare ce urmează a fi supuse înscrierii în cartea
funciară sunt supuse formei autentice sub sancțiunea nulității absolute a convenției. Această cerință
de formă vizează vânzarea, prin ea se transmite un drept real imobiliar. Întrucât art. 1244, excepție de
la art. 1178, care prevede consensualismul, libertatea formei, este de strictă interpretare, rezultă că el
nu se va aplica promisiunii care are ca obiect astfel de convenții. Promisiunea fie unilaterală fie
sinalagmatică nu va fi supusă formei necesare pentru convenția ce va fi încheiată în urma perfectării
promisiunii.
Efectele promisiunii sinalagmatice de vânzare.
În temeiul unei promsiuni sinalagmatice de vânzare se nasc două creanțe, reciproce și
interdependente, în virtutea cărora fiecare dintre părți poate să îi pretindă celeilalte încheierea
contractului promis. Încheierea contractului promis este o prestație pozitivă de a face, doar că aceste
două creanțe nu sunt afectate de o condiția suspensivă pur potestativă, ci pot fi afectate și de un
termen suspensiv sau, în mod excepțional pot fi chiar corelative unor obligații simple. De regulă, prin
natura promisiunii sinalagmatice, creanțele reciproce ale celor două părți sunt afectate de o
modalitate suspensivă, care va fi termen sau condiție, după cum înlăturarea obstacolului care
împiedică vânzarea actuală este certă sau incertă. În mod excepțional, totuși, este posibil ca
obligațiile decurgând din promisiunea sinalagmatică de vânzare să fie exigibile imediat și anume în
situația în care promisiunea rezultă din conversiunea unei vânzări informe (acea vânzare care nu
respectă cerința de formă prevăzută de lege pentru validitatea ei). Un înscris sub semnătură privată
numit vânzare, cu obiect un bun imobil, nul pentru că nu e autentic, va deveni prin conversiune
promisiune sinalagmatică de vânzare, cu obligația scadentă imediat. Dacă există obstacole absolute,
se vor introduce termene în vânzare.
La fel ca și în cazul promisiunii unilaterale, creanța promitentului cumpărător cu privire la
vânzarea unui bun aflat în starea materială și juridică de la data încheierii contractului de promisiune
este protejată printr-o inalienabilitate convențională subînțeleasă în contractul de promisiune cu
privire la bunul ce face obiectul vânzării promise, potrivit art. 601 din Legea 71/2011, corelat cu art.
627 alin. (4).
De asemenea, în cazul în care promitentul cumpărător a plătit un avans sau o indemnizație de
indisponibilizare a bunului pe temeiul contractului de promisiune, în cazul în care promitentul
vânzător nu-și execută obligațiile decurgând din acest contract iar promitentul cumpărător obține
rezoluțiunea contractului pe acest temei, dreptul său la restituirea avansului ca urmare a rezoluțiunii
este garantat de o ipotecă asupra bunului care face obiectul vânzării promise, conform art. 2386 lit.a.
Sancțiunea neîndeplinirii obligațiilor asumate de promitenți prin promisiunile unilaterale și
sinalagmatice de vânzare. Ambele categorii de promisiuni implică obligația de a încheia contracte de
vânzare. Întrebarea e ce se întâmplă dacă promitentul refuză încheierea contractului promis. O primă
posibilitate de sancțiune este ca de câte ori contractul de promisiune are asumată și o obligație de
indisponibilizare, creditorul obligației de a încheia contractul poate cere rezoluțiunea contractului de
promisiune, cu consecința desființării efectelor acestui contract și restituirii prestațiilor. De
asemenea, potrivit dreptului comun, creditorul obligației neexecutate poate opta pentru menținerea
contractului și executarea acestei obligații prin echivalent ca răspundere contractuală pentru
neîncheierea contractului promis.
Aceste două remedii, rezoluțiunea și executarea silită prin echivalent sunt supuse termenelor
generale de prescripție, astfel încât dreptul de a obține rezoluțiunea se prescrie în 3 ani de la data în
care contractul de vânzare trebuia încheiat, iar dreptul de a cere executarea silită prin echivalent a
obligației de a încheia contractul se prescrie în termen de 3 ani de la data la care creditorul a cunoscut
sau trebuia să cunoască prejudiciul cauzat de neîncheierea contractului. Cu privire la prima teză din
această ultimă frază, data la care contractul trebuia încheiat se stabilește în mod diferit în funcție de
natura unilaterală sau sinalagmatică a promisiunii. În cazul promisiunii unilaterale, contractul trebuie
încheiat imediat ce condiția pur potestativă din partea beneficiarului este îndeplinită în termen, adică
de la data la care beneficiarul declară că dorește să încheie contractul. În cazul promisiunii
sinalagmatice, de regulă, contractul trebuie încheiat la îndeplinirea modalității suspensive care îl
afectează, termen sau condiție.
Cele mai multe probleme a ridicat în practică executarea în natură pe cale silită a obligației de
a încheia contractul promis. Întrucât pentru îndeplinirea acestei obligații promitentul ar trebui să
consimtă la vânzarea promisă, s-a considerat înainte de intrarea în vigoare a noului Cod civil, s-a
considerat de o doctrină minoritară că obligația de a consimți presupune un fapt personal al
debitorului și în consecință ea nu este susceptibilă de executare silită în natură. În art. 1279 și art.
1669, s-a consacrat o modalitate atipică de a-l constrânge pe debitor la executare, de a pronunța o
hotărâre prin care să se suplinească consimțământul promitentului la încheierea contractului de
vânzare. Uneori soluția a fost criticată pentru că ar fi contrară principiului libertății contractuale, care
însă durează până acolo unde titularul ei decide să și-o limiteze. Libertatea poate fi limitată de
legiuitor prin reglementarea conduitei sau de titular prin obligațiile pe care și se asumă. Însă dacă
încheierea vânzării a fost promisă atunci nu mai există libertatea de nu da consimțământul.
Acțiunea care are ca obiect pronunțarea unei hotărâri care ține locul consimțământului la
contractul promis are natura unei acțiuni personale imobiliare, după cum s-a pronunțat printr-un RIL
nr. 8/2013 al ÎCCJ. temeiul acestei soluții este că acțiunea protejează un drept de creanță care are ca
obiect o conduită determinată a legiuitorului cu privire la un imobil. Prin urmare, acțiunea nu se
introduce la instanța de la locul situării imobilului, precum acțiunile reale imobiliare, ci la instanța în
raza căreia se află domiciliul sau sediul pârâtului sau, la alegerea reclamantului și dacă este cazul la
instanța de la locul indicat în contract pentru executarea obligației
Această acțiune este supusă unui termen special de prescripție de 6 luni care curge de la data
la care contractul trebuia încheiat, potrivit art. 1669 alin. (2).
A existat o opinie, la un moment dat majoritară, conform căreia atunci când forma cerută
pentru vânzarea promisă este forma autentică, pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să
substituie consimțământul promitentului nu se poate cere decât dacă promisiunea însăși s-a încheiat
în formă autentică. Atunci când pe temeiul promisiunii pretinzi un act care să se substituie forma
autentică atunci trebuie să ai deja consimțământul exprimat deja în formă autentică, adică în
promisiune. Autorii se fundamentau pe art. 1279 alin.(3) și art. 1669 alin. (1), care amândouă prevăd
că hotărârea se poate pronunța dacă celalte condițiii de valabilitate sunt îndeplinite. Condițiile de
valabilitate ale cărui contract trebuie îndeplinite? Ale contractului de vânzare sau de promisiune? Ale
contractului de vânzare.
Printr-o decizie pronunțată pentru rezolvarea unor chestiuni de drept de către ÎCCJ, decizia
nr. 23/2017, instanța supremă a hotărât că pronunțarea unei hotărâri care să substituie contractul
promis în legătură cu care contractul prevede condiția formei autentice ad validitatem poate fi cerută
indiferent de forma în care a fost încheiat contractul de promisiune. Prin hotărârea ce se va pronunța,
instanța suplinește consimțământul în formă autentică sau cel puțin într-o formă care are același efect
legal ca și forma autentică.
Principalul argument pentru această soluție rezidă în definiția actului autentic, dată de Codul
de procedură civilă, ca fiind actul întocmit cu respectarea cerințelor de formă prevăzute de lege de
către un funcționar public care acționează în limitele competenței sale. Noțiunea de funcționar public
are un sens larg, fiind funcționar public acela care îndeplinește o funcție de interes public. Hotărârea
judecătorească este, din perspectiva Codului de procedură civilă, un act autentic. Potrivit art. 406 din
Codul de procedură civilă, hotărârea are forța probantă a unui act autentic. Chiar dacă acest text nu
clarifică dacă hotărârea judecătorească poate suplini și cerința autentică pentru validitatea unui act, se
constată din alte dispoziții că hotărârea judecătorească poate avea aceleași efecte ca actul autentic,
inclusiv din perspectiva validității sale. Astfel, art. 557 prevede expres că hotărârea judecătorească
este unul din modurile de a transmite proprietatea, ceea ce nu poate fi conceput decât atunci când
hotărârea ține loc de act translativ de proprietate, cum este cel prevăzut de art. 1669. De asemenea,
potrivit art. 888, înscrierile în cartea funciară privind transferul sau constituirea drepturilor reale
imobiliare se pot face atât pe temeiul unui act autentic consimțit de către titularul înscrierii
anterioare, cât și pe temeiul unei hotărâri judecătorești pronunțate împotriva acesteia. În consecință,
din perspectiva dobândirii drepturilor reale imobiliare, hotărârea judecătorească este aptă să
îndeplinească condițiile de autenticitate necesare pentru producerea unui asemenea efect în aceeași
măsură ca și înscrisul autentic notarial. În consecință, hotărârea poate suplini și forma autentică
atunci când aceasta este cerută de lege pentru contractul promis. În cursul judecății, instanța poate
verifica cu aceeași diligență ca și notarul public îndeplinirea condițiilor necesare pentru validitatea
contractului promis, inclusiv validitatea consimțământului promitentului la promisiune.
Pentru a cere pronunțarea unei hotărâri care ține locul vânzării promise este necesar ca
reclamantul să-și fi îndeplinit în mod corespunzător și în totalitate obligațiile decurgând din
promisiune. În principiu, beneficiarul unei promisiuni unilaterale nu are nicio obligație, dar de la
acest principiu, în marea majoritate a situațiilor practice, părțile obișnuiesc să deroge, prin
prevederea unui preț de indisponibilizare, de exemplu. Mai este posibil ca părțile să fi prevăzut
executarea anticipată a obligațiilor din vânzare să fie executate în temeiul promisiunii. Aceste clauze
anticipatorii, dacă sunt prevăzute, atunci reclamantul care pretinde pronunțarea hotărârii trebuie să le
fi executat ca să aibă câștig de cauză în această cerere.
În cursul procesului care are ca obiect pronunțarea unei hotărâri judecătorești care substituie
consimțământul promitentului la contractul promis, instanța de judecată poate ca în etapa
administrării probelor să dispună realizarea formalităților prealabile care condiționează în virtutea
unor legi speciale validitatea contractului promis. Spre exemplu, astfel cum s-a stabilit prin decizia
nr. 24/2016 a ÎCCJ, cu privire la soluționarea problemei de drept a interpretării art. 5 din legea
17/2014 privind dreptul de preempțiune asupra terenurilor agricole situate în extravilan, instanța
supremă a stabilit că în cursul administrării probelor, instanța judecătorească trebuie să asigure
îndeplinirea formalităților necesare pentru exercitarea de către terți a dreptului de preempțiune în
cazul în care promitentul nu a îndeplinit el însuși aceste formalități. În cazul unei expertize
cadastrale, instanța poate dispune măsurători cadastrale ale terenului care face obiectul acțiunii
promise, iar apoi ar putea dispune înscrierea terenului în cartea funciară și deschiderea rolului
funciar. Tot astfel ar putea dispune deschiderea rolului fiscal, sau pe calea unei expertize, întocmirea
unui certificat de performanță energetică a unei clădiri. Toate acestea sunt condiții de validitate
pentru înstrăinarea terenurilor sau clădirilor.
Ce se întâmplă dacă, în perioada cuprinsă între data la care promitentul a consimțit la
promisiunea de vânzare și data la care beneficiarul a solicitat încheierea vânzării promise,
promitentul a înstrăinat unui terț bunul care făcea obiectul derivat al acestei vânzări. În această
situație mai este posibil ca beneficiarul să solicite pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract
sau este nevoie mai întâi să desființeze contractul de vânzare încheiat de promitent cu terțul?
Vânzarea lucrului altuia este valabilă în noul Cod civil, potrivit art. 1683. Prin urmare, dacă la data la
care se solicită pronunțarea hotărârii care să înlocuiască contractul promis bunul nu se mai află în
patrimoniul promitentului, acțiunea poate fi admisă, urmând ca hotărârea să înlocuiască un contract
valabil de vânzare a lucrului altuia. Beneficiarul are interesul totuși să obțină lucrul în natura lui,
desființând contractul cu terțul.
În legătură cu posibilitatea beneficiarului de a cere anularea contractul de vânzare dintre
promitent și terț Art. 601 din Legea 71/2011, corelat cu art. 627 alin. (4) introduc o inalienabilitate
convențională, care nu are numai un efect real, ci și obligațional, se naște o obligație a promitentului
asumată față de beneficiar de a nu înstrăina. Această obligație și acest efect real pot fi aduse la
cunoștința terților. Dacă bunul este mobil nu există o modalitate care să asigure publicitatea de plano
a inalienabilității față de terți. Inalienabilitatea va putea fi opusă terțului numai dacă se dovedește că
la data încheierii contractului terțul a cunoscut existența promisiunii. În schimb, dacă bunul este
imobil, imposibilitatea de înstrăinare și efectele ei pot fi făcute opozabile terților prin notare în carea
funciară, după cum rezultă din art. 902 alin. (2) pct. 8 și 12. Acest text urmează a fi coroborat cu art.
906, special acestei notări, potrivit căruia promisiunea de vânzare poate fi notată în cartea funciară
numai dacă prevede termenul pentru care a fost încheiată, de aici rezultă că în cazul în care termenul
nu este prevăzut chiar în contractul de promisiune, părțile au interesul de a solicita stabilirea lui
judiciară în temeiul art. 1415, urmând ca hotărârea de stabilire a termenului sau actul adițional de
stabilire a termenului să fie alăturat la cererea de înscriere a contractului de promisiune inițial.
Existența unui termen ușor de identificat de către registratorul de carte funciară este
importantă întrucât acesta are obligația de a radia din oficiu notarea promisiunii la expirarea unui
termen de 6 luni de la data expirării termenului prevăzut în promisiune, dacă până atunci nu s-a
solicitat fie înscrierea dreptului care făcea obiectul contractului promis pe numele beneficiarului
(promisiunea s-a executat, s-a încheiat contractul, totul e ok), fie o acțiune de către beneficiarul
promisiunii împotriva promitentului prin care să se solicite suplinirea consimțământului său la
vânzarea promisă.
Contractul de promisiune trebuie să prevadă un termen, astfel se respinge cererea de notare.
Pentru fiecare dintre cele două promisiuni, termenul are valență diferită. La promisiunea unilaterală,
până la termen trebuie îndeplinită condiția pur potestativă. Dacă își exprimă dorința în sensul de a
încheia contractul înainte de îndeplinirea termenului, atunci contractul trebuie încheiat, la acel
moment, moment din care curge termenul de 6 luni în care poate fi introdusă acțiunea. Termenul de 6
luni pentru radiere al registratorului curge de la împlinirea termenului din promisiune, deci se va
împlini după împlinirea celor 6 luni. în care se poate introduce acțiunea. Inalienabilitatea nu mai are
rost, de obicei, după cele 6 luni ale registratorului. Termenul beneficiarului poate fi întrerupt sau
suspendat, însă după cele 6 luni ale registratorului, interesul beneficiarului nu mai este important,
este mai mare interesul liberării circuitului civil, deoarece radierea va opera după 6 luni, indiferent de
suspendarea termenului beneficiarului.
Pentru promisiunea sinalagmatică, termenul este suspensiv pentru obligația de a încheia
contractul promis, la împlinirea termenului încep să curgă cele 6 luni ale registratorului cât și ale
beneficiarului.
Nicio notare nu poate fi admisă după împlinirea celor 6 luni de la împlinirea termenului.
În cazul în care promisiunea ori interdicția de înstrăinare sau inalienabilitatea care decurge
din ea în legătură cu bunul care face obiectul derivat al contractului promis au fost notate și au
devenit astfel opozabile terțului, către care promitentul a înstrăinat bunul, la data acestei înstrăinări,
atunci, pe temeiul inalienabilității beneficiarul poate cere anularea contractului de înstrăinare încheiat
de promitent cu terțul conform art. 629. Tot astfel, beneficiarul se poate prevala și de efectul
obligațional al inalienabilității în sensul în care promitentul a încheiat cu terțul care cunoștea sau îi
este presupus că nu putea ignora preexistența promisiunii, un contract prin care se fraudează
drepturile decurgând pentru beneficiar din această promisiune, astfel încât beneficiarul poate obține
revocarea pauliană a acestui contract, în temeiul art. 1562. Termenele de prescripție a acestor acțiuni
sunt diferite, acțiunea în anulare se prescrie în 3 ani de la data la care beneficiarul știa sau ar fi trebuit
să știe că s-a încălcat inalienabilitatea prevăzută în favoarea sa, pe când termenul de prescripția al
acțiunii revocatorii este de 1 an de la data la care creditorul prejudiciat a cunoscut sau trebuia să
cunoască încheierea actului fraudulos.
Promisiunea unilaterală de cumpărare, este contractul prin care o parte numită promitent
cumpărător se obligă față de cealaltă parte numită beneficiar să cumpere un bun pentru un preț dacă
beneficiarul va dori să-l vândă. Din punctul de vedere al condițiilor de validitate, al efectelor și al
modalității de executare, promisiunea unilaterală de cumpărare este extrem de similară cu
promisiunea unilaterală de vânzare și se supune regulilor de mai sus. Există totuși o singură excepție,
promisiunea unilaterală de cumpărare nu antrenează nicio inalienabilitate a bunului, întrucât
beneficiarul unei astfel de promisiuni rămâne liber să-l vândă sau nu către promitent sau către o altă
persoană, să dispună de el în orice alt mod, etc.
Cu toate acestea, în cazul în care beneficiarul promisiunii unilaterale de cumpărare
înstrăinează bunul ori constituie un drept real asupra acestuia ulterior încheierii contractului de
promisiune, obligația promitentului se consideră stinsă în temeiul art. 1669 alin. (4). În asemenea
cazuri, în care beneficiarul modifică starea materială sau juridică a bunului după încheierea
contractului de promisiune și totuși declară că dorește să încheie contractul promis, promitentul poate
refuza justificat executarea obligației sale, pe motiv că aceasta nu mai este posibilă prin fapta
creditorului. Obligația este considerată stinsă de la momentul constituirii unui nou drept real asupra
bunului.
Pactul de opțiune pentru încheierea unui contract de vânzare este contractul prin care o parte
numită promitent vinde un anumit bun pentru un anumit preț celeilalte părți numite beneficiar dacă
aceasta dorește să-l cumpere. Diferența între pactul de opțiune și promisiunea unilaterală de vânzare
este că în locul cuvântului vinde avem cuvintele se obligă. Consimțământul promitentului pentru
pactul de opțiune este un consimțământ actual și irevocabil la vânzarea ce face obiectul pactului de
opțiune. În schimb, beneficiarul nu consimte decât să-și rezerve un anumit timp de gândire în care să
poată accepta oferta de vânzare făcută de promitent prin pact. În alți termeni, prin pactul de opțiune
promitentul se obligă să mențină o ofertă irevocabilă de vânzare la dispoziția beneficiarului care este
destinatarul acestei oferte, pentru o anumită durată. Consecința este că această vânzare se poate
forma prin simpla acceptare a acestei oferte de către beneficiar fără a mai fi nevoie de un nou
consimțământ din partea promitentului, întrucât consimțământul acestuia la vânzare este inclus în
consimțământul său la pact. Din această construcție rezultă consecințe și cu privire la validitatea,
efectele și sancțiunea în cazul neexecutării pactului de opțiune.
Validitatea pactului de opțiune. La fel ca în cazul promisiunilor de vânzare, pactul de opțiune
trebuie să conțină toate elementele esențiale de fond ale vânzării ce face obiectul pactului, cel puțin
lucrul și prețul. În plus însă, și spre deosebire de promisiuni, pactul de opțiune, spre a fi valabil,
trebuie încheiat în forma cerută de lege pentru vânzarea ce face obiectul pactului (forma autentică
pentru transferul imobiliar).
Efectele pactului de opțiune. Efectul tipic al pactului de opțiune nu mai este o obligație, ci
este un drept potestativ, în virtutea căruia beneficiarul poate accepta sau nu oferta irevocabilă pe care
prin pactul de opțiune promitentul s-a obligat să o mențină la dispoziția sa. Drepturile potestative
sunt esențialmente temporare, prin urmare părțile trebuie să prevadă un termen în cursul căruia oferta
va fi menținută la dispoziția beneficiarului iar în lipsă, acest termen poate fi stabilit de către instanța
judecătorească aplicându-se prin analogie art. 1415 în lumina art. 1182. Art. 1415 spune că atunci
când o obligație impune prin natura sa existența unui termen și părțile nu l-au stabilit, oricare dintre
ele poate cere instanței să stabilească un termen. Pactul de opțiune nu are ca obiect o obligație, deci
nu s-ar încadra pe art. 1415, dar și dreptul potestativ prespune prin natura lui un termen, deci am
putea aplica prin analogie art. 1415 alin. (2) care spune că obligația care presupune un termen are
vocația ca termenul să fie stabilit de instanță. Textul poate fi aplicat prin analogie pentru că nu este o
aplicare excepțională, art. 1415 este doar reluarea art. 1182, care ne spune că părțile pot fi înțelese
asupra elementelor esențiale și pot stabili elementele secundare ulterior și contractul va lua naștere.
Acest termen al pactului de opțiune fiind un element secundar, poate fi stabilit ulterior prin convenție
sau prin hotărâre judecătorească, ceea ce face pronunțarea unei hotărâri judecătorești pentru stabilirea
termenului să fie permisă de lege prin coroborarea celor două texte.
 Curs 3. Efectele pactului de opțiune
Accesoriu dreptului potestativ pe care beneficiarul îl are în temeiul pactului, acesta
beneficiază și de o inalienabilitate convențională a bunului care ar urma să facă obiectul vânzării,
inalienabilitate prevăzută expres de art. 1668 alin. (1). Interesul serios și legitim protejat prin această
inalienabilitate este interesul beneficiarului pactului de a beneficia de întregul timp de gândire până
la expirarea căruia își poate exercita dreptul potestativ, astfel încât oricând pe durata acestui interval
și-ar exprima el opțiunea de a cumpăra bunul ce face obiectul vânzării angajate, această opțiune să-i
permită ca pe temeiul contractului format prin exprimarea ei să devină proprietar al acelui bun.
Inalienabilitatea convențională poate fi opusă terților care au cunoscut efectiv încheierea
pactului de opțiune, iar în materie imobiliară, ea face chiar obiectul unei formalități de publicitate
prevăzute de art. 902 alin. (2) pct. 8, coroborat cu art. 906 alin. (4) și anume formalitatea notării care
asigură opozabilitatea pactului și față de terții care nu au cunoscut efectiv încheierea lui. Ca și pentru
promisiunile de înstrăinare, pactul de opțiune trebuie să prevadă termenul în care urmează a fi
exercitat dreptul potestativ al beneficiarului sub sancțiunea respingerii cererii de notare.
În cazul în care un terț căruia inalienabilitatea îi este opozabilă dobândește bunul printr-un
contract încheiat în acest sens cu promitentul pactului, beneficiarul poate solicita anularea
contractului astfel încheiat, în temeiul art. 629. În schimb, dacă terțului nu-i era opozabilă
inalienabilitatea decurgând din pact, beneficiarul nu poate solicita desființarea contractului încheiat
de promitent cu terțul, și el are opțiunea de a menține sau nu în ființă pactul de opțiune. Astfel,
beneficiarul pactului de opțiune poate decide să declare sau să ceară rezoluțiunea acestui act,
obținând restituirea eventualelor prestații pe care și le-a asumat în schimbul opțiunii și daune-interese
pentru imposibilitatea de a dobândi bunul prin contractul care face obiectul pactului. Pe de altă parte,
beneficiarul poate opta pentru altă strategie, exercitându-și dreptul de opțiune decurgând din pact,
formând astfel un contract de vânzare a lucrului care între timp a devenit al altuia, al terțului cu care
promitentul a încheiat contractul, care poate fi executat, inclusiv silit, în formele prevăzute de art.
1683, în esență prin angajarea răspunderii contractuale a vânzătorului pentru neexecutarea obligației
de a transmite proprietatea.
Inalienabilitatea bunului ce face obiectul vânzării pentru care s-a încheiat pactul de opțiune
este numai aspectul cel mai important de natură reală a unei obligații mai largi pe care promitentul și-
o asumă față de beneficiar prin pactul de opțiune. Astfel, promitentul trebuie să mențină la dispoziția
beneficiarului o ofertă irevocabilă de vânzare. Această ofertă vizează vânzarea unui anumit bun aflat
într-o anumită stare juridică și materială la data emiterii ofertei, care este aceeași cu data încheierii
pactului. De vreme ce promitentul este obligat să mențină oferta, rezultă că el este implicit obligat să
mențină starea materială și juridică a bunului ce face obiectul derivat al vânzării pentru care s-a făcut
acea ofertă. Prin urmare, pe temeiul pactului, promitentul trebuie să conserve acel bun, să nu dispună
de el și să nu încheie niciun act juridic care ar limita exercitarea prerogativelor dreptului ce ar urma
să fie vândut în cazul acceptării ofertei.
Pactul de opțiune atipic.
Este contractul prin care o parte numită promitent cumpărător cumpără un anumit bun pentru
un anumit preț sub condiția ca cealaltă parte numită beneficiar să hotărască să îl vândă. Acest
contract este un contract nenumit, el nu este reglementat prin art. 1668, care vizează doar pactul de
opțiune pentru încheierea unui contract de vânzare tipic. În schimb, pactul de opțiune pentru
încheierea unui contract de vânzare atipic este supus art. 1278, care se referă la pactul de opțiune în
general.
Dreptul de opțiune al beneficiarului are aceeași configurație ca și în cazul dreptului de
opțiune al beneficiarului unui pact tipic, în schimb bunul ce face obiectul derivat al unui pact de
opțiune atipic pentru încheierea unui contract de vânzare nu devine inalienabil. Beneficiarul pactului,
de regulă proprietarul acestui bun, rămânând liber să-l înstrăineze sau nu către terți, urmând ca, dacă
decide să încheie un astfel de contract de înstrăinare că el renunță implicit la dreptul de opțiune
conferit prin pact.
Dreptul de preempțiune.
Dreptul de preempțiune este dreptul de a cumpăra un anumit bun cu preferință față de alte
persoane. Aceasta înseamnă că, în principiu, dacă cel puțin două persoane formulează oferte de
cumpărare a unui anumit bun în aceleași condiții și la un preț egal, aceea dintre ele care este titularul
dreptului de preferință are dreptul să-i pretindă proprietarului bunului destinatar al acestor oferte ca
dacă va accepta prețul și condițiile astfel oferite să încheie contractul de vânzare cu titularul dreptului
de preempțiune. Titularul dreptului de preempțiune se numește preemptor.
Dreptul de preempțiune poate să aibă natură legală sau convențională. În cazul în care el este
instituit de lege, dreptul de preempțiune este o veritabilă limită a exercițiului dreptului de proprietate,
în sensul că el limitează exercițiul prerogativei dispoziției juridice din conținutul dreptului de
proprietate. În exercitarea acestei prerogative, proprietarul ar avea libertatea de a dispune de bun în
favoarea unui cocontractant liber ales de el, ori în cazul în care legea instituie un drept de
preempțiune, proprietarul își vede această libertate limitată prin aceea că la preț și în condiții egale,
proprietarul trebuie să încheie contractul de dispoziție cu titularul dreptului de preempțiune, iar nu cu
un cocontractant care nu are această calitate.
Atunci când dreptul de preempțiune are natură convențională, când se naște dintr-un contract
încheiat de proprietar sau de antecesorul său în drepturi, acest contract se mai numește și pact de
preferință, și prin intermediul său se generează o obligație a proprietarului care limitează libertatea sa
contractuală viitoare în sensul că dacă va dori să încheie un contract prin care să vândă bunul, el va
trebui ca în condiții contractuale egale să încheie contractul cu preemptorul, iar nu cu o altă persoană.
Codul civil cuprinde o reglementare cu privire la dreptul de preempțiune care reprezintă
dreptul comun al acestei prerogative specifice. Ca atare, această reglementare va completa legile
speciale prin care se instituie drepturi de preempțiune, reglementând aspectele pe care aceste legi nu
le clarifică în mod complet. Tot astfel, reglementarea Codului civil constituie drept supletiv pentru
drepturile convenționale de preempțiune.
Modul de exercitare al dreptului de preempțiune.
Dreptul de preempțiune se poate exercita fie înainte ca vânzătorul să găsească un cumpărător
pentru bunul în legătură cu care s-a instituit acest drept, fie după vânzătorul a găsit un astfel de
cumpărător. Prima formă de exercitare se numește „ex ante”, iar a doua formă de exercitare se
numește „ex post”.
Exercitarea dreptului de preempțiune ex ante presupune ca dacă proprietarul dorește să vândă
un bun în legătură cu care s-a instituit legal sau contractual un drept de preempțiune, atunci el trebuie
să-i comunice preemptorului o ofertă de vânzare care să conțină toate condițiile în care ar consimți la
vânzarea bunului, inclusiv, ad validitatem, prețul acestei vânzări. Preemptorul are la dispoziție un
termen în care poate accepta această ofertă, termen care în absența unei prevederi speciale este de 30
de zile dacă bunul supus vânzării este un imobil, respectiv în 10 zile dacă bunul supus vânzării este
un bun mobil, termen care curge de la data ajungerii ofertei la preemptor. Dacă preemptorul nu a
acceptat oferta în aceste termene, un contract în termeni identici cu aceia prevăzuți de ofertă poate fi
liber încheiat de către vânzător cu orice terț la alegerea lui. La expirarea termenului, preemptorul este
decăzut parțial din dreptul său de preempțiune, drept considerat stins în legătură numai cu vânzarea
bunului în termenii ofertei neacceptate. Dreptul de preempțiune se menține, în schimb, pentru orice
altă ofertă de vânzare a respectivului bun, inclusiv în condiții mai defavorabile decât oferta
neacceptată.
Exercitarea dreptului de preempțiune ex post.
În cazul în care proprietarul unui bun în legătură cu care s-a instituit un drept de preempțiune
a găsit un cumpărător pentru acest bun cu care a convenit condiții de vânzare în legătură cu care
dreptul de preempțiune nu a fost exercitat ex ante, atunci în legătură cu contractul dintre proprietar și
cumpărătorul ales de el, dreptul de preempțiune trebuie exercitat ex post. În contractul menționat
trebuie să fie introdusă o condiție suspensivă a neexercitării dreptului de preempțiune de către
titularul său, condiție suspensivă ce afectează toate efectele contractului dintre proprietar și
cumpărătorul pe care și l-a ales. În consecință, până la îndeplinirea acestei condiții contractul nu
produce efecte între proprietar și cumpărătorul pe care și l-a ales. Pentru a se putea îndeplini condiția
suspensivă, este nevoie ca părțile să-i notifice preemptorului toate elementele importante pentru
consimțământ ale contractului pe care l-au încheiat. În principiu, comunicarea unei copii a
contractului este suficientă, însă dacă există aspecte ale stării bunului pe care terțul ales de
proprietarul cumpărător le-a constatat și dacă nu sunt dobândite în conținutul înscrisului care constată
contractul, atunci pe lângă o copie a acestui înscris, preemptorului trebuie să-i fie comunicate orice
date relevante pentru consimțământul de a contracta legate de aceste elemente. În acest sens, art.
1732 alin. (2) prevede că preemptorului trebuie să-i fie comunicate cel puțin numele și prenumele
vânzătorului, descrierea bunului, sarcinile care îl grevează, termenii și condițiile vânzării precum și
locul unde este situat bunul.
Comunicarea trebuie făcută de proprietar, care are această obligație decurgând din dreptul de
preempțiune al preemptorului. Comunicarea este o obligație a proprietarului vânzător. Cu toate
acestea, întrucât cumpărătorul este și el interesat să se îndeplinească condiția suspensivă ce afectează
efectele contractului de vânzare la care a consimțit, și el are dreptul să notifice preemptorului
încheierea acestui contract și celelalte elemente relevante. De la data la care a primit toate elementele
necesare pentru formarea propriului său consimțământ în legătură cu modul în care își va exercita
dreptul de preempțiune cu privire la contractul astfel încheiat, preemptorul are la dispoziție un
termen cu privire la această exercitare. Termenul este de 30 de zile dacă bunul supus vânzării este un
imobil, respectiv în 10 zile dacă bunul supus vânzării este un bun mobil. Aceste termene au natura
unor termene de decădere din dreptul de preempțiune în legătură cu contractul notificat. Decăderea
poate să fie totală în acest caz.
Notificarea contractului către preemptor are și natura juridică a unei oferte de a contracta pe
care vânzătorul proprietar i-o face acestuia. Preemptorul își poate exercita dreptul de preempțiune
acceptând această ofertă în termenul acordat în acest scop, doar că prin derogare de la dreptul comun
acceptarea nu este eficientă, și nu e valabilă în cazul drepturilor de preempțiune legale decât dacă a
fost însoțită de plata reală și completă a prețului prevăzut în contractul dintre proprietarul vânzător și
terțul cumpărător pe care și l-a ales. Așadar exercitarea dreptului de preempțiune ex post este un act
de juridic real, produce efecte numai dacă manifestarea de voință în sensul acceptării se exprimă prin
plata completă a prețului de către preemptor către vânzător. Dacă vânzătorul nu primește plata,
atunci prețul va fi consemnat, urmând să rămână consemnat pentru un termen de 30 de zile dacă
bunul supus vânzării este un imobil, respectiv în 10 zile dacă bunul supus vânzării este un bun mobil,
termen după care preemptorul este decăzut din drepturi.
În cazul în care preemptorul acceptă oferta și plătește prețul în termenul de 30 de zile sau de
10 zile care decurge din natura bunului vândut atunci între vânzător și preemptor se formează un
contract de vânzare care are în principiu același conținut cu contractul încheiat de vânzător cu terțul
cumpărător pe care l-a ales, însă cu următoarele două diferențe față de acesta.
 1. chiar dacă contractul dintre vânzător și terțul pe care l-a ales prevede unul sau mai
multe termene pentru plata prețului, aceste termene nu-i profită preemptorului
pentru care contractul de vânzare este real, în sensul că pentru formarea lui este
necesar ca prețul să fie plătit integral.
2. pe când contractul dintre vânzător și cumpărătorul pe care l-a ales era afectat de
condiția suspensivă a neexercitării dreptului de preempțiune, contractul dintre
vânzător și preemptor nu mai este afectat de această condiție, care nu mai poate fi
îndeplinită din momentul exercitării de către preemptor a dreptului de
preempțiune.
Ca urmare a neîndeplinirii definitive a condiției care a afectat contractul dintre vânzător și
cumpărătorul pe care l-a ales, acest contract se desființează retroactiv, el neproducând niciun efect.
Cu toate acestea, în cazul în care cu bună-credință cumpărătorul nu a cunoscut existența dreptului de
preempțiune și în consecință nici existența condiției care afecta contractul pe care l-a încheiat cu
vânzătorul, el poate angaja răspunderea pentru evicțiune a acestuia din urmă, în temeiul căreia
vânzătorul poate fi ținut să acopere prejudiciile suferite de către cumpărător ca urmare a ineficacității
contractului din cauza exercitării dreptului de preempțiune.
Sancțiunea nerespectării dreptului de preempțiune.
În general, doctrina și practica sunt în sensul că în cazul în care contractul dintre vânzător și
terțul pe care l-a ales nu este în mod expres afectat de condiția neexercitării dreptului de
preempțiune, această condiția va produce totuși efecte în sensul că atâta vreme cât terțului preemptor
nu i se dă posibilitatea de a își exercita dreptul de preempțiune în legătură cu acest contract,
contractul nu poate produce niciun efect între părțile sale. Fie că s-a prevăzut, fie că nu s-a prevăzut,
condiția suspensivă a neexercitării dreptului de preempțiune afectează contractul încheiat de vânzător
cu cumpărătorul pe care și l-a ales.
Natura juridică a dreptului de preempțiune.
Unii autori consideră că este un drept real pentru că se exercită în legătură cu bunul pentru
care a fost instituit ca o limitarea a dreptului de dispoziție al proprietarului. De asemenea, precum
uzufructul limitează folosința și culegerea fructelor, dreptul de preempțiune îngrădește dispoziția cu
privire la cocontractant la înstrăinare. Drepturile reale se exercită însă în mod direct asupra bunului,
fără concursul niciunei alte persoane, ori titularul dreptului de preempțiune nu-și poate realiza
dreptul fără concursul proprietarului.
Alți autori consideră că dreptul de preempțiune este un drept de creanță corelativ unei
obligații pozitive și anume obligația proprietarului de a-i acorda preemptorului preferință la
încheierea oricărei vânzări asupra bunului. Dificultatea cu privire la această perspectivă este aceea că
acest drept de creanță nu s-ar putea perfecta astfel încât să poată fi realizat decât dacă debitorul
obligației corelative consimte să vândă, ori drepturile de creanță afectate de o condiție pur potestativă
din partea debitorului sunt nule.
O a treia concepție este aceea în virtutea căreia dreptul de preempțiune este un drept
potestativ, în virtutea căreia preemptorul ar putea, prin actul său unilateral, să creeze o situația
juridică, respectiv să formeze contractul de vânzare care să afecteze și o altă persoană, și anume
proprietarul bunului care devine vânzător. Și această construcție implică o anumită dificultate, anume
drepturile potestative au caracteristica de a nu putea fi împiedicate în exercitarea lor prin conduita
persoanei supuse situației juridice ce le constituie obiectul.
Dreptul de preempțiune este, de fapt, un drept de creanță corelativ unei obligații negative a
proprietarului bunului și anume obligația lui de a nu încheia un contract de vânzare pe care nu l-a
oferit preemptorului. Această obligație negativă este pură și simplă și manifestarea ei antrenează în
favoarea preemptorului încă două drepturi accesorii creanței corelative acestei obligații:
1. dreptul de creanță al preemptorului de a pretinde ca imediat ce se încheie un
contract de vânzare între debitor și un terț, acest contract să-i fie notificat
2. dreptul potestativ al preemptorului ca după ce i s-a notificat contractul încheiat cu
un terț să accepte oferta de contract cuprinsă în această notificare, devenind astfel
cumpărător în relația cu proprietarul și înlăturând efectele juridice ale contractului
încheiat cu terțul.
Dreptul de preempțiune aplicabil terenurilor agricole situate în extravilan
Dreptul a fost instituit prin Legea nr.17/2014. Domeniul de aplicare al legii este limitat din
mai multe puncte de vedere.
1. din punctul de vedere al bunurilor la care se referă, se au în vedere numai
terenurile agricole aflate în extravilanul localității. Prin urmare, nu sunt incluse în
obiectul de reglementare a acestei legi nici terenurile agricole intravilane, nici
terenurile extravilane cu destinație industrială.
2. din punctul de vedere al contractelor cu privire la care se aplică legea, ea se referă
doar la contractele de vânzare, dispozițiile legii sunt excepționale, instituind
condiții suplimentare pentru valabilitatea contractelor la care se referă.
3. în al treilea rând, ele sunt de strictă aplicare și prin urmare nu pot viza contracte de
schimb, întreținere, rentă viageră, orice alt contract de înstrăinare decât vânzarea
4. din punctul de vedere al efectelor pe care trebuie să le producă aceste contracte,
legea nu vizează decât vânzarea care are ca efect transmiterea dreptului de
proprietate cuprivire la terenurile agricole aflate în extravilan, art. 4 din lege
menționeză expres înstrăinarea prin vânzare a terenurilor respective. În consecință,
vânzarea bunului altuia care nu transmite proprietatea asupra obiectului derivat nu
este supusă formalităților de încheiere prevăzute de lege
5. textul nu are în vedere decât transmiterea proprietății, iar nu și a altor drepturi
reale. Prin urmare, contractele prin care se constituie sau se transmit drepturi de
uzufruct sau de servitute privind terenuri agricole aflate în extravilan nu vor fi
supuse formalităților prevăzute de această lege
6. legea nu vizează decât vânzările realizate prin negociere directă, iar nu și vânzările
la licitație publică. Sunt excluse expres vânzările silite precum și cele realizate în
procesul de lichidare, inclusiv în cursul procedurilor de insolvență. Potrivit art.20
alin. (3) sunt excluse din sfera de aplicare a legii vânzările terenurilor din
domeniul privat de interes local sau județean al unităților administrativ-teritoriale.
7. din punct de vedere al persoanelor la care se aplică, legea exclude de la domeniul
de aplicare vânzările efectuate între coproprietari ale terenurilor agricole aflate în
extravilan, între soți precum și între rude sau afini până la gradul al treilea
inclusiv.
Modul de exercitare al dreptului de preempțiune prevăzut
Legea instituie un drept de preempțiune la cumpărarea terenurilor agricole aflate în extravilan
în favoarea coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini precum și statului român prin agenția
domeniilor statului, în această ordine, la preț și în condiții egale. În consecință, categoriile enumerate
au ranguri diferite, în ordinea enumerată. O problemă se poate pune în legătură cu vecinii ale căror
terenuri nu au destinație agricolă și nu se află în extravilan. S-ar putea observa cu privire la aceștia că
art. 4 alin. (1) nu distinge în ceea ce privește destinația terenurilor vecine. Pe de altă parte, din punct
de vedere teleologic este relevant art. 1 lit.c), conform căruia scopul acestei legi este comasarea
terenurilor agricole în vederea creșterii dimensiunii fermelor agricole și constituirea exploatațiilor
viabile economic. Realizare acestui scop nu se poate obține între terenuri care au destinație agricolă
și terenuri care nu au destinație agricolă și nici în detrimentul terenurilor intravilane. Pentru acest
motiv, interpretarea teleologică a art. 4 presupune ca dreptul de preempțiune legal să fie recunoscut
doar acelor proprietari vecini ale căror fonduri au destinație agricolă și se situează în extravilan.
Prin derogare de la art. 1730 - 1740, legea 17/2014 prevede, sub sancțiunea nulității relative
prevăzute de art. 16 din lege că exercitarea dreptului de preempțiune se face numai ex ante, iar nu și
ex post. În consecință, înainte de a încheia contractul de vânzare cu un terț pe care și l-a ales drept
cumpărător, proprietarul este obligat ca în vederea încheierii valabile a acestui contract să declanșeze
procedura de exercitare a dreptului de preempțiune de către titularii săi legali. În acest sens, potrivit
art. 6 alin. (1) din lege, „Vânzătorul înregistrează la primăria din raza unității administrativ-teritoriale
unde se află terenul o cerere prin care solicită afișarea ofertei de vânzare a terenului agricol situat în
extravilan în vederea aducerii acesteia la cunoștința preemptorilor. Cererea este însoțită de oferta de
vânzare a terenului agricol”. Oferta de vânzare amintită aici, interpretând sistematic, nu poate fi decât
o ofertă de promisiune sinalagmatică de vânzare.
În urma depunerii cererii de afișare, primăria este obligată să afișeze această ofertă la sediul
său pentru un timp de 30 de zile. În cursul acestui interval, preemptorii pot accepta oferta
comunicând aceasta primăriei. Ar trebui ca cele 30 de zile să fie consecutive, urmând ca dacă o
ofertă nu a fost afișată pentru 30 de zile consecutive, preemptorul să nu fie decăzut din dreptul de a
accepta acea ofertă. Decăderea preemptorului nu poate surveni decât la expirarea unui termen de 30
de zile consecutive la care oferta a fost afișată.
Dacă preemptorul dorește să-și exercite dreptul în acest interval el trebuie, conform art. 7
alin.(1) „să-și manifeste în scris intenția de cumpărare, să comunice acceptarea ofertei vânzătorului și
să o înregistreze la sediul primăriei unde aceasta a fost afișată”. Așadar, acceptarae ofertei este
supusă următoarelor 3 cerințe distincte:
1. să fie manifestată în scris, o cerință de formă ad validitatem, nu este bună o
manifestare în scris sau orice alt gest din care să reiasă neîndoielnic voința de a
accepta.
2. înscrisul care constată acceptarea trebuie să fie comunicat vânzătorului, care este
de fapt ofertantul promitent de vânzare. Prin comunicarea acceptării se formează
între ofertant și preemptor un contract care are natura unei promisiuni
sinalagmatice de vânzare. Vânzătorul formează o astfel de promisiune cu fiecare
dintre preemptori, fiecare dintre ele fiind afectat de condiția suspensivă a
neexercitării dreptului de preempțiune de către un alt preemptor mai tare în rang.
3. preemptorul trebuie să înregistreze acceptarea la primărie pentru că în funcție de
această acceptare primăria trebuie să pregătească un dosar care va fi înaintat
structurii teritoriale sau centrale a Ministerului Agriculturii și Dezvoltării
Regionale în vederea avizării conforme și prealabile a contractului de vânzare
încheiat între proprietar și preemptor.
Autoritatea competentă pentru emiterea avizului va fi structura centrală a Ministerului
Agriculturii, în cazul în care terenul ce face obiectul vânzării în vederea căruia s-a făcut oferta are o
suprafață mai mare de 30 de ha, respectiv structura teritorială a Ministerului Agriculturii, în cazul în
care terenul ce face obiectul vânzării în vederea căruia s-a făcut oferta are o suprafață mai mică de 30
de ha.
Curs 4. Dreptul de preempțiune
 Al doilea efect al acceptării ofertei de promisiune sinalagmatică de vânzare este formarea
unui contract de promisiune sinalagmatică de vânzare afectată de condiția suspensivă a neîncheierii
acelui contract cu un alt preemptor. Din art. 7 alin. (2) – (5) rezultă că mai mulți preemptori pot
formula acceptarea în termenu de 30 de zile în care oferta este afișată, caz în care cu fiecare dintre ei
proprietarul bunului va fi legat de un asemenea contract de promisiune condițională. În urma
obligațiilor asumate prin intermediul acestor promisiuni, proprietarul va trebui să încheie contractul
cu unul dintre preemptorii acceptanți, ceea ce va conduce la neîndeplinirea definitivă a condiției care
afectează promisiunile încheiate cu toți ceilalți preemptori acceptați.
Cum se determină preemptorul cu care vânzătorul trebuie să încheie contractul?
1. dacă preemptorii sunt de rang diferiți, în principiu proprietarul trebuie să încheie
contractul cu preemptorul acceptant de rangul cel mai înalt, coproprietarul față de
arendaș, arendașul față de vecin, vecinul față de stat.
2. dacă există mai mulți preemptori acceptați de același rang, proprietarul trebuie să
îl aleagă pe acela dintre ei cu care va încheia contractul.
3. dacă în cursul procedurii de exercitare a dreptului de preempțiune preemptorii de
rang inferior oferă un preț mai mare decât cel prevăzut în oferta afișată la primărie
sau eventual acceptat de preemptorii de rang superior, vânzătorul are dreptul ca, o
singură dată, să modifice oferta sa astfel încât să includă în ea prețul mai mare
oferit de preemptorii de rang inferior și să reia procedura afișării la primărie
pentru oferta astfel modificată, urmând ca în acest caz ea să fie afișată pentru
numai 10 zile și să fie destinată exclusiv preemptorilor de rang superior față de
acela care a oferit prețul mai mare. Dacă unul dintre ei acceptă acest preț,
contractul de va încheia cu acesta. Dacă niciunul dintre ei nu acceptă acest preț în
termenul de 10 zile, contractul de va încheia cu prețul mai mare cu preemptorul de
rang inferior care a oferit acest preț.
Proprietarul este obligat să comunice primăriei preemptorul cu care va încheia contractul pe
temeiul regulilor mai sus menționate. În urma acestei comunicări, primăria trimite întregul dosar
referitor la procedura de exercitare a dreptului de preempțiune către structura competentă pentru
avizare a Ministerului Agriculturii și Dezvoltării rurale. Determinarea acestei structuri se face în
funcție de suprafața terenului agricol extravilan care urmează a fi vândut. Dacă terenul are o
suprafață de 30 de ha sau mai mică este competentă structura locală a Ministerului, iar dacă suprafața
este mai mare de 30 de ha este competentă structura centrală a Ministerului. Avizul are natura unui
aviz administrativ conform și se eliberează potrivit art. 10 din Legea nr. 17/2014 în termen de 5 zile
lucrătoare de la înaintarea dosarului de către primărie.
În cazul în care niciun preemptor nu a acceptat oferta afișată la primărie în termenul de 30 de
zile în care aceasta a fost afișată, primăria îi eliberează o adeverință în acest sens la cererea
proprietarului. Pe temeiul acestei adeverințe el poate încheia orice contract de vânzare pentru un preț
mai mare sau egal cu acela menționat în oferta afișată și pentru condiții identice sau mai defavorabile
cumpărătorului decât acelea prevăzute în oferta afișată. În schimb, dacă o singură condiție a
contractului încheiat cu un terț ar fi mai favorabilă cumpărătorului decât condițiile prevăzute în
oferta afișată, contractul încheiat cu acel terț va fi lovit de nulitate absolută confirm art. 7 alin. (7) din
Legea nr. 17/2014. Este singura încălcarea sancționată cu nulitatea absolută din Legea nr. 17/2014.
Orice altă nerespectare a dreptului de preempțiune, spre exemplu neafișarea ofertei sau
încheierea contractului cu un preemptor fără avizul structurii competente se sancționează potrivit art.
16 din Legea nr. 17/2014 cu nulitatea relativă a contractului vizat de această încălcare.
Pentru că trebuie autentificată promisiunea, notarul public însărcinat cu o cerere de
autentificare a unei asemenea vânzări va respinge cererea dacă vânzătorul nu îi prezintă fie o
adeverință din partea primăriei că o ofertă conținând prevederi cel puțin la fel de favorabile
cumpărătorului în contractul a cărei autentificare se cere nu a primit acceptarea niciunui preemptor,
fie un aviz din partea structurii competente a Ministerului Agriculturii, în sensul că preemptorul
desemnat pentru încheierea contractului este persoana care a formulat cererea de autentificare în
calitate de cumpărător.
Raportul dintre acest drept de preempțiune și contractele anteiroare vânzării.
În ceea ce privește pactul de opțiune la vânzare asupra unui teren agricol aflat în extravilan,
un asemenea pact este valabil numai dacă a fost precedat de efectuarea procedurilor necesare
exercitării dreptului de preempțiune. În cazul în care pactul a fost încheiat fără ca aceste formalități
să fi fost îndeplinite el este lovit de nulitate relativă, cauza de anulare putând fi acoperită prin
efectuarea ulterioară a procedurilor necesare exercitării dreptului de preempțiune. În schimb, dacă
pactul de opțiune a fost încheiat pentru un preț mai mic sau pentru condiții mai favorabile
cumpărătorului decât acelea conținute în oferta afișată la primărie pentru exercitarea dreptului de
preempțiune sancțiunea va fi nulitatea absolută a pactului de opțiune, potrivit art. 7 alin. (7) din
Legea nr. 17/2014, pactul fiind totuși convertit într-o promisiune sinalagmatică de pact de opțiune în
temeiul căreia promitentul vânzător va fi obligat ca în mod prealabil față de încheierea pactului de
opțiune promis să declanșeze procedura de exercitare a dreptului de preempțiune prin afișarea la
primărie a unei oferte identice cu contractul ce face obiectul pactului promis.
În ceea ce privește promisiunea unilaterală sau sinalagmatică de vânzare, încheierea unei
promisiuni nu trebuie precedată de formalitățile necesare exercitării dreptului de preempțiune, chiar
în cazul în care obiectul contractului promis este un teren agricol aflat în extravilan. În schimb,
încheierea contractului promis trebuie precedată de formalitățile necesare exercitării dreptului de
preempțiune. Potrivit deciziei CCR nr. 775/2014 privind admiterea în parte a excepției de
neconstituționalitate a art. 20 din Legea nr. 17/2014, formalitățile de exercitare a dreptului de
preempțiune trebuie executate și în cazul în care promisiunea s-a încheiat înainte de intrarea în
vigoare a Legii nr. 17/2014 și indiferent de forma în care contractul de promisiune s-a încheiat. De
aici rezultă că printr-o promisiune unilaterală sau sinalagmatică de vânzare a unui teren agricol în
extravilan sau de pact de opțiune a unui contract de vânzare a unui teren agricol aflat în extravilan,
promitentul vânzător se obligă să încheie contractul promis și uneori promitentul cumpărător își
asumă aceeași obligație sub condiția ca niciun preemptor să nu-și exercite dreptul de preempțiune în
urma formalităților prevăzute de Legea nr. 17/2014. Această condiție are natura unei condiții
suspensive care amână eficacitatea obligației de a încheia contractul promis. În consecință, potrivit
art. 1405, promitentul vânzător, proprietar al unui teren agricol aflat în extravilan, nu poate împiedica
prin propriile sale acțiuni sau omisiuni îndeplinirea condițiilor suspensive la care este obligat. Prin
urmare el va fi implicit obligat să declanșeze procedura necesară exercitării dreptului de preempțiune
față de contractul promis pentru ca în urma efecturării acestei proceduri să se poată stabili că niciun
preemptor nu își exercită dreptul de preempțiune, îndeplinindu-se astfel condiția suspensivă a
neexercitării respectivului drept.
Neexecutarea de către promitentul vânzător a acestei obligații nu împiedică introducerea de
către beneficiarul promisiunii sau, după caz, promitentul cumpărător a unei acțiuni având ca obiect
pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să substituie contractul promis și, în consecință nu
împiedică nici curgerea termenului de 6 luni în care această acțiune se prescrie conform art. 1669
alin. (2). Aceasta pentru că potrivit unei decizii pronunțate pentru dezlegarea unor chestiuni de drept
a interpretării art. 5 din Legea nr. 17/2014 care se referă tocmai la o asemenea acțiune, decizia nr.
24/2016, ÎCCJ a stabilit că, sesizată cu acțiunea având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care ține
locul consimțământului pârâtului la încheierea unui contract de vânzare a unui teren agricol situat în
extravilan, instanța de judecată trebuie ca în cursul administrării probelor să asigure respectarea
formalităților necesare pentru exercitarea dreptului de preempțiune. Din această decizie rezultă
implicit că și orice alte formalități care condiționează validitatea vânzării promise pot fi respectate pe
calea unor măsuri luate de către instanța de judecată în procesul declanșat prin cererea de pronunțare
a unei hotărâri judecătorești care ține locul acestei vânzări (certificatul de performanță energetică,
certificatul fiscal, extrasul de carte funciară, avize din partea autorităților competente și altele).
Formalități prealabile consimțământului la vânzare. (Condiții de validitate exotice).
Certificatul fiscal. Potrivit art. 159 alin. (2) din Codul de procedură fiscală, în vederea
înstrăinării terenurilor, clădirilor și mijloacelor de transport în legătură cu care se datorează impozite
pe proprietate față de bugetul local, în prealabil încheierii contractului de vânzare, vânzătorul trebuie
să prezinte cumpărătorului și organului de autentificare (notarul public sau instanța de judecată), un
certificat fiscal din care să rezulte că în legătură cu bunul vândut s-a deschis rol fiscal și că
vânzătorul proprietar a achitat toate datoriile fiscale scadente în legătură cu acel bun. În cazul
impozitelor datorate anual, certificatul trebuie să ateste că datoriile fiscale au fost integral stinse
pentru anul în care se încheie contractul. Potrivit art. 159 alin. (6) din Codul de procedură fiscală,
sancțiunea aplicabilă în cazul în care această cerință nu este îndeplinită este nulitatea absolută a
contractului de înstrăinare. Contractul poate fi convertit valabil într-o promisiune sinalagmatică de
înstrăinare. Este nulă convenția prin care părțile sau act că există datorii neachitate în legătură cu
bunul supus înstrăinării și că aceste datorii urmează să fie stinse prin plată de către una dintre ele.
Întrucât existența certificatului care să ateste lipsa datoriilor este, conform articolelor citate, o
condiție de valabilitate a contractului de înstrăinare, părțile nu pot prin voința lor nici suprima nici
aranja o astfel de condiție. În consecință, nulitatea clauzei va fi însoțită de nulitatea întregului
contract. Interesul public pentru această cerință de valabilitate este acela ca datoriile fiscale privind
impozitele pe proprietate să fie achitate cu celeritate.
Potrivit art. 35 din Legea nr.7/1996, notarul public sesizat cu o cerere de autentificare a unui
contract de înstrăinare sau de constituire a unui drept real asupra unui imobil supus înscrierii în
cartea funciară este obligat să solicite biroului de carte funciară competent, în funcție de locul situării
imobilului, un extras de carte funciară de autentificare. În caz contrar, procedura de autentificare este
nulă, în consecință contractele de vânzare supuse formei autentice ad validitatem care au făcut
obiectul unei asemenea proceduri vor fi la rândul lor lovite de nulitate absolută, putând fi convertite
în promisiuni sinalagmatice de vânzare. Desigur, extrasul de carte funciară nu se poate elibera decât
dacă în legătură cu imobilul care face obiectul vânzării supuse autentificării s-a deschis rol funciar,
ceea ce nu se poate întâmpla decât dacă imobilul a fost cadastrat, introdus în cadastrul general și a
primit, ca urmare, un număr cadastral. În consecință, în România, de lege lata, nu pot fi înstrăinate
valabil imobile pentru care nu s-a deschis rol cadastral. Atunci când în legătură cu un asemenea
imobil o instanță este sesizată cu o cerere de suplinire a consimțământului pârâtului printr-o hotărâre
judecătorească care să țină locul unui contract de înstrăinare, instanța trebuie să administreze în
cursul procesului o expertiză cadastrală și, pe baza acesteia, să pună în sarcina părților, prealabil
pronunțării hotrărârii, deschiderea rolului cadastral, urmând să solicite biroului de cadastru un extras
de carte funciară. Pe durata de valabilitate a extrasului de carte funciară pentru autentificarea unei
înstrăinări, perioadă care este de 10 zile de la eliberarea extrasului, registratorul de carte funciară va
refuza înscrierea oricărei alte operațiuni în legătură cu imobilul vizat, cu excepția celei pentru care s-
a solicitat extrasul.
Atunci când obiectul vânzării este o clădire, potrivit art. 19 din Legea nr. 372/2005 privind
performanța energetică a clădirii, vânzătorul trebuie să pună la dispoziția cumpărătorului și a
organului de autentificare un certificat de performanță energetică a clădirii. Obligația de a furniza
acest certificat de performanță energetică are natura juridică a unei obligații calificate de informare
precontractuală. Prin instituirea unei asemenea obligații, legiuitorul prezumă irefragabil că este
esențial pentru consimțământul cumpărătorului la încheierea contractului de vânzare ca el să
cunoască performanța energetică reală a clădirii care face obiectul contractului. În consecință,
sancțiunea aplicabilă în cazul nefurnizării unui asemenea certificat este, conform art. 19 din Legea
372/2005 este nulitatea relativă a vânzării, pentru lipsa certificatului. În mod coerent, în cazul în care
certificatul cuprinde erori grave, sancțiunea aplicabilă ar trebui să fie aceeași, întrucât nu s-a furnizat
un certificat cu privire la performanța energetică reală. Din aceeași sancțiune rezultă că părțile nu pot
contractualiza obligația de furnizare a certificatului, ar fi considerată nescrisă clauza care ar prevedea
obligația vânzătorului de a furniza în viitor certificatul de performanță energetică pe care nu i l-a
remis cumpărătorului cu ocazia vânzării.
A patra condiție este prevăzută de art. 3 alin. (1) din Legea nr. 17/2014: „terenurile agricole
aflate în extravilan aflate pe o adâncime de 30 de km față de frontiera de stat și țărmul Mării Negre,
către interior precum si cele situate în extravlian la o distanță de până la 2400 de metri față
obiectivele speciale pot fi înstrăinate prin vânzare doar cu avizul specific al Ministerului Apărării
Naționale eliberat în urma consultării cu organele de stat ale securitățoii naționale cu atribuții în
domeniul siguranței naționale.”. Absența acestui aviz antrenează nulitatea relativă a contractului de
înstrăinare încheiat cu încălcarea art. 3 alin. (1) din Legea nr. 17/2014.
A cincea condiție decurge din art. 3 alin. (4) din Legea nr. 17/2014 „terenurile agricole situate
în extravilan pe care se află situri arheologice, în care au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic
reperat sau zone cu potențial arheologic evidențiat întâmplător, pot fi înstrăinate prin vânzare doar
cu avizul specific al Ministerului culturii, respectiv al serviciilor publice deconcentrate ale acestuia,
emis în termen de 20 de zile lucrătoare de la înregistrarea cererii de solicitare de către vânzător.”.
Absența acestui aviz antrenează nulitatea relativă a contractului de înstrăinare încheiat cu încălcarea
art. 3 alin. (4) din Legea nr. 17/2014.
Obiectul contractului de vânzare.
Potrivit art. 1225 alin. (1), obiectul contractului de vânzare este vânzarea. Potrivit art. 1225
alin. (2), vânzarea trebuie să fie determinată și licită. Vânzarea este determinată dacă din contract
rezultă natura operațiunii dorite de părți, aceea de vânzare, precum și criteriile de determinare a
obiectelor obligațiilor principale ce decurg din contact. În esență, contractul trebuie să poarte asupra
unui lucru vândut determinat sau cel puțin determinabil, iar prețul la care se obligă cumpărătorul
trebuie să fie la rândul său determinat sau cel puțin determinabil. Dacă aceste cele trei elemente
(natura operațiunii dorită de părți să fie vânzarea, lucrul vândut și prețul sunt determinate) sunt
reunite, obiectul contractului de vânzare este determinat.
Obiectul contractului de vânzare trebuie să fie și licit. Ilicitatea obiectului unui contract poate
să provină din caracterul ilicit al uneia dintre obligațiile principale fie din interzicerea de către lege a
operațiunii de vânzare care face obiectul contractului. Ne aflăm în prima situație dacă prin vânzare se
înstrăinează bunuri inalienabile, înstrăinarea bunului este obiectul principalei obligații a vânzătorului,
astfel încât dacă obiectul bunului este inalienabil, această obligație devine nulă prin obiect ilicit ceea
ce antrenează nulitatea întregului contract în virtutea caracterului principal al obligației cu caracter
ilicit. În cea de-a doua situație, în care operațiunea vânzării este contrară unei interdicții legale, avem
în vedere ipotezele în care deși anumite înstrăinări ale unor bunuri sunt permise de lege, totuși aceste
înstrăinări nu se pot face în mod legal prin vânzare, spre exemplu, conform art. 144 alin. (1) lit. e)
din Legea nr. 95/1996, donarea de organe este permisă însă vânzarea de organe este interzisă.
Pe lângă obiectul contractului de vânzare trebuie analizate și obiectele obligațiilor decurgând
din contractul de vânzare, obiectul obligațiilor decurgând din contractul de vânzare reprezintă
prestațiile pe care și le asumă cumpărătorul, respectiv vânzătorul. Legea nu impune condiții cu
privire la?????, ci impune numai condiții referitoare la obiectul lor derivat și anume lucrul vându și
prețul de plătit. Cu privire la lucrul vândut, este necesar ca acesta să fie un bun, ca el să fie
determinat sau cel puțin determinabil, ca el să fie posibil și să fie în comerț. Ne vom referi la ultima
cerință.
 Cerința ca bunul să fie în comerț există în cazul oricărei obligații asumate prin intermediul
unui contract și presupune ca bunul să fie susceptibil de prestația ce face obiectul acelei obligații.
Prin urmare, cerința ca bunul vândut să fie în comerț presupune ca el să fie susceptibil e înstrăinare,
să nu facă obiectul unei interdicții de înstrăinare. Interdicțiile de înstrăinare sunt de două categorii:
Interdicții instituite intuitu personae, reprezintă incapacități care privesc persoana. Dacă
vânzătorul nu poate încheia vânzarea în cauză nici în nume propriu și nici prin reprezentant, atunci
incapacitatea este de folosință. Dacă vânzătorul nu poate încheia vânzare în cauză în nume propriu
dar o poate încheia prin reprezentant, atunci incapacitatea este de exercițiu.
Din punctul de vedere al actelor vizate de incapacitate, incapacitatea poate fi generală sau
specială. Incapacitățile generale vizează toate actele juridice și ele sunt incapacități de exercițiu, în
toate cazurile. Incapacitățile speciale vizează anumite acte juridice identificate de către legiuitor în
considerarea naturii lor. Vorbim despre art. 1653 – art. 1655, incapacități speciale de vânzare.
Din punctul de vedere al persoanelor cu care nu se poate contracta din cauza unei
incapacități, incapacitățile sunt absolute sau relative. Incapacitățile absolute limitează posibilitatea
persoanei de a încheia anumite acte juridice oricine ar fi cocontractantul. Potrivit art. 1653,
profesioniștii dreptului sunt incapabili de a cumpăra drepturi litigioase din circumscripția instanței în
raza căreia își desfășoară activitatea, indiferent de capacitatea vânzătorului sau capacitatea acestuia.
Incapacitățile speciale vizează încheierea de acte juridice doar cu anumiți cocontractanți, potrivit art.
1654 alin. (1) lit.a), mandatarii nu pot cumpăra bunurile pe care sunt însărcinați să le vândă, ei nu pot
cumpăra bunuri de la un vânzător care acționează prin intermediul lor în calitate de mandatari.
Incapacitățile nu pot decurge decât prin lege, ele pot fi temporare, în cazul incapacității de
exercițiu a minorului, dar sunt cel mai adesea definitive. Prin contract nu se pot institui sau suprima
cauze de incapacitate.
Interdicții instituite intuitu rei, inalienabilitățile reprezintă interdicții de a înstrăina instituite în
considerarea bunului. Inalienabilitățile sunt absolute sau relative, definitive sau temporare, legale sau
contractuale.
În funcție de sfera lor, inalienabilitățile sunt absolute sau relative. Sunt absolute acele
inalienabilități în considerarea cărora bunul nu poate fi înstrăinat în niciun mod, prin niciun fel de act
juridic, către nicio persoană. Sunt relative acele inalienabilități care impun condiții pentru
înstrăinarea bunului, spre exemplu necesitatea unei autorizații pentru înstrăinarea unor produse care
sunt monopol de stat, pentru înstrăinarea substanțelor stupefiante, medicamentelor, armelor și
munițiilor, produselor periculoase, etc.
După cum s-a reținut în decizia nr. 32/2017, în privința bunurilor proprietate privată, legea nu
poate impune inalienabilități definitive, numai bunurile proprietate publică sunt inalienabile definitiv,
în virtutea art. 44 alin. (2) din Constituție. Bunurile proprietate privată sunt supuse regimului de
protecție constituțională prevăzut de art. 44, astfel încât exercițiul dreptului de proprietate privată
asupra lor nu poate fi impus de lege potrivit art. 53 decât când aceasta este necesar pentru protecția
unui interes public. În mod proporțional cu ceea ce este necesar și justificat pentru protecția acestui
interes și numai pe durata necesară pentru asigurarea acestei protecții. De lege lata, inalienabilitățile
legale care vizează bunuri aflate în proprietatea privată sunt temporare. De lege lata, sunt în vigoare
următoarele 3 inalienabilități:
1. inalienabilitatea caselor cumpărate cu credit de la Casa de economii și
consemnațiuni, până la achitarea integrală a creditului, conform art. 12 din
Decretul-lege nr. 69/1990.
 2. inalienabilitatea obiectivelor de investiții, în principiu construcții realizate pe baza
unei finanțări cu credite ipotecare, pe temeiul Legii nr. 190/1999 privind creditul
ipotecar pentru investiții imobiliare. Art. 5 din respectiva lege prevede că
obiectivele de investiții realizate cu finanțarea prevăzută de această lege nu pot fi
înstrăinate fără acordul instituției finanțatoare până la rambursarea integrală a
creditului prin care s-a făcut finanțarea. Aceste două inalienabilități ocrotesc
interese private, al băncilor, de a urmări silit bunul, în condiții mai facile,
obligațiile de rambursare a finanțărilor cu privire la bunul cu care s-a garantat
finanțarea. Sancțiunea ar trebui să fie nulitatea relativă a contractului de
înstrăinare încheiat cu încălcarea inalienabilității la cererea instituției financiare
protejate.
3. inalienabilitatea locuințelor achiziționate prin creditul „Prima Casă”, instituită de
art. 1 alin. (7) din OG nr. 60/2009 privind unele măsuri în vederea implementării
programului „Prima Casă”. Potrivit textului menționat, aceste locuințe nu pot fi
înstrăinate pe o perioadă de 5 ani după dobândirea lor fără acordul comun al
băncii finanțatoare și al Ministerului Finanțelor Publice. Necesitatea acordului
Ministerului se explică prin faptul că în cadrul programului „Prima Casă”,
Ministerul asigură un fond de garantare a rambursării creditelor acordate de
băncile private în vederea achiziționării de locuințe în condițiile acestui program.
În cazul în care, la scadență, beneficiarul creditului nu rambursează integral
împrumutul, dobânzile și penalitățile, precum și comisioanele aferente acestuia,
fondul de garantare plătește datoriile neachitate de către beneficiar în locul
acestuia subrogându-se în drepturile băncii pentru recuperarea sumelor astfel
plătite de la beneficiar. După subrogare, creanța dobândește, conform OG nr.
60/2009, natura unei creanțe bugetare, fiind pusă în executare de către ANAF,
fiind o creanță cuvenită bugetului de stat. După cum a reținut ÎCCJ prin decizia nr.
32/2017, inalienabilitatea de 5 ani a locuințelor achiziționate prin acest program
urmărește, printre altele, tocmai să protejeze posibilitatea Ministerului Finanțelor
Publice, prin ANAF, de a executa creanțele bugetare astfel formate asupra
imobilului în cauză. În consecință, interesul ocrotit prin această inalienabilitate
este un interes public, iar nerespectarea ei se sancționează cu nulitatea absolută a
contractului de înstrăinare. ÎCCJ a emis decizia nr. 32/2017 pentru a clarifica dacă
inalienabilitatea prevăzută de art. 1 alin. (7) din OG nr. 60/2009 se aplică sau nu și
în privința executărilor silite ale locuințelor achiziționate prin programul „Prima
Casă”. În acest context, ÎCCJ a constatat că, având în vedere interesul protejat prin
această inalienabilitate, ea a fost instituită intuitu rei și ea vizează orice fel de
înstrăinare a imobilelor achiziționate prin programul „Prima Casă”, inclusiv cele
din executarea silită. ÎCCJ a amintit că, potrivit art. 2329 alin. (2), bunurile
alienabile sunt și insesizabile, astfel încât conform art. 2324 alin. (2), ele nu fac
parte din garanția comună a creditorilor și în consecință nu pot fi executate silit.
Curs 5. Obiectul derivat al obligațiilor cumpărătorului, prețul.
Prețul vânzării este supus de către codul civil la următoarele 3 condiții speciale:
1. să fie o sumă de bani
2. să fie determinat sau cel puțin determinabil
3. să fie sincer și serios
Condiția ca prețul să fie o sumă de bani. Potrivit art. 1660 alin. (1), prețul constă într-o sumă
de bani. În legătură cu această regulă s-a ivit recent problema de a califica acele tranzacții în care
prețul este stabilit în bitcoin. Pentru a răspunde la această problemă trebuie mai întâi să-i calificăm
miza. Cerința ca prețul să fie stabilit în bani nu este o cerință de validitate a contractului, ci este o
cerință de calificare a contractului ca fiind vânzare. Dacă în schimbul transmiterii unui drept
dobânditorul nu se obligă să plătească o sumă de bani, ci se obligă la o altă prestație determinată sau
cel puțin determinabilă și posibilă, contractul nu va primi calificarea de vânzare, ci calificarea care
decurge din natura acelei contraprestații. Dacă constă tot în transferul unui drept, contractul va fi de
schimb, dacă ea constă în asigurarea folosinței unui lucru, contractul va fi de locațiune, dacă ea
consta într-o prestație de a face sau de a nu face, contractul va fi de antrepriză, dacă asigură
acoperirea nevoilor unei persoane, va fi de întreținere, etc. Prin urmare, în ipoteza în care prețul este
stabilit într-o sumă de monede virtuale (bitcoin), problema nu comportă asupra validității
contractului, ci asupra calificării contractului ca vânzare sau ca un alt contract.
Banii se diferențiază de toate celelalte bunuri prin aceea că un stat deținător de suveranitate
din perspectiva dreptului public deține monopolul emiterii lor și garantează puterea lor circulatorie,
în sensul că acel stat garantează valabilitatea plăților făcute în banii emiși de el, și le asigură
fungibilitatea cea mai extinsă dintre toate bunurile disponibile. Moneda virtuală (bitcoin) nu este
emisă în exercitarea vreunui monopol a niciunui stat suveran. Cu toate acestea, ea are o valoare
patrimonială care decurge din aceea că poate fi tranzacționată pe o piață și poate fi schimbată cu alte
bunuri sau servicii astfel încât are o valoare echivalentă cu acele bunuri sau servicii. Ca urmare, o
astfel de monedă ar putea fi considerată un bun fungibil, incorporal, similară ca natură cu titlurile de
credit (cu acele titluri, în sensul de instrumente probatorii, de regulă în format electronic, care nu
numai constată o creanță, dar, în calitatea lor de bunuri mobile corporale sunt considerate a incorpora
acea creanță, astfel încât transmiterea titlului antrenează transmitea creanței). În consecință, dacă pe
calea unui contract, o parte transferă un drept în schimbul obligației celeilalte părți de a plăti o sumă
de monede virtuale (bitcoin), un asemenea contract va fi calificat drept contract de schimb.
Condiția ca prețul să fie sincer și serios. Cerința ca prețul să fie sincer nu este îndeplinită în
cazul prețului fictiv, iar cerința ca prețul să fie serios nu este îndeplinită în cazul prețului derizoriu.
Vom vorbi în continuare despre sancțiunea prețului fictiv și sancțiunea prețului derizoriu.
În privința prețului fictiv, conform art. 1665 alin. (1), vânzarea este anulabilă atunci când
prețul este stabilit fără intenția de a fi plătit. Din acest text rezultă că se are în vedere ipoteza în care
printr-un act denumit vânzare părțile au stabilit un preț dar niciuna dintre ele nu a avut intenția ca el
să fie plătit. Nici cel declarat cumpărător nu s-a obligat la plata lui și nici cel declarat vânzător nu s-a
așteptat la plata lui. În consecință, se are în vedere ipoteza în care prin actul secret, care este rodul
voinței lor reale, părțile au convenit doar ca bunul să fie transmis de la cel declarat vânzător la cel
declarat cumpărător. Obligația asumată în schimb de cel declarat cumpărător de a plăti prețul nu
corespunde însă voinței reale a părților și ea a fost consemnată numai într-un act public menit să
deghizeze voința reală a părților față de terți. Se are în vedere un contract de donație deghizată într-o
vânzare. Vânzarea publică astfel încheiată este, conform art. 1665 alin. (1), anulabilă. Aceasta
înseamnă că prin derogare de la dreptul comun al simulației, sancțiunea deghizării donației într-o
vânzare nu se realizază numai prin inopozabilitatea actului public față de terții de bună-credință pe
cale judiciară sau prin inopozabilitatea actului secret față de terții de bună-credință care nu l-au
cunoscut. Sancțiunea se realizează printr-o acțiune în declararea nulității relative, acțiune pe care o
pot introduce numai titularii intereselor private lezate prin deghizarea donației în vânzare.
Cine poate cere anularea vânzării pentru acest motiv? Întrucât părțile au convenit cu bună-
știință acțiunea simulativă, interesul lor particular nu poate fi protejat pe calea acțiunii în anulare.
Această acțiune poate fi introdusă numai de terții care nu au participat la act și cărora deghizarea
donației într-o vânzare le poate aduce prejudicii. Spre exemplu, creditorii înstrăinătorului pot avea
interesul să desființeze mai lesne transferul bunului debitorului lor, operând inopozabilitatea
transferului față de creditorii în cauză pe calea unei acțiuni pauliene, care dacă este îndreptată
împotriva unei vânzări, presupune dovedirea complicității la fraudă a dobânditorului, pe când dacă
este îndreptată împotriva donației, nu presupune respectiva dovadă. Creditorii înstrăinătorului ar avea
interesul desființării vânzării, pentru a putea introduce acțiunea pauliană împotriva donației.
Moștenitorii rezervatari ai înstrăinătorului nu pot desființa ca fiind excesive înstrăinările
oneroase consimțite de acela față de care au calitatea de moștenitor rezervatar. În schimb, ei pot cere
reducțiunea liberalităților ca fiind excesive față de rezerva lor împotriva înstrăinărilor cu titlu gratuit.
Așadar, ei ar avea interesul de a desființa vânzarea pentru a solicita ulterior reducțiunea donației ca
fiind excesivă.
E mai greu să desființezi un act prin anulare decât bazându-se doar pe caracterul său simulat.
Vânzările simulate sunt, prin acest mecanism, securizate față de terții protejați în materia simulației.
Această protecție suplimentară a vânzărilor simulate față de oricare alt act public în materia
simulației se justifică prin cerința de securitate a circuitului juridic civil cu privire la actele care
privesc proprietatea. Dacă, spre exemplu, termenul de prescripție al acțiunii în anulare se împlinește
fără ca terții interesați să solicite declararea nulității prevăzute de art. 1665 alin. (1), actul va fi
definitiv consolidat ca vânzare, chiar dacă prețul nu a fost niciodată plătit, eventuala lui anulare
nemaiputând fi invocată decât pe cale de excepție, situație rarisimă, pentru că terții vor avea interesul
să schimbe realitatea juridică impusă prin act, nu să se opună. Vânzările simulate sunt mai stabile
decât orice alt act simulat.
În privința prețului derizoriu, potrivit art. 1665 alin. (2), dacă prin lege nu se prevede altfel,
vânzarea este anulabilă când prețul este într-atât de dispoporționat față de valoarea bunului încât este
evident că părțile nu au dorit să consimtă la o vânzare. Textul are în vedere ipoteza prețului derizoriu,
care nu trebuie confundat cu prețul lezionar, caz în care chiar dacă el este disproporționat de mic în
raport cu bunul transmis de cel care este creditor al acestui preț, totuși el nu demonstrează că părțile
nu au dorit să încheie un contract de vânzare și doar că la încheierea contractului, vânzătorul s-a aflat
într-o asemenea stare de nevoie sau de ignoranță încât a acceptat că o vânzare poate fi încheiată chiar
pentru un asemenea preț. Spre exemplu, un preț de 30% din valoarea bunului transmis în schimb
poate fi calificat ca preț lezionar, permițând anularea numai în condițiile respective prevăzute de art.
1221. În schimb, prețul derizoriu este atât de mic încât este evident că părțile aflate în cunoștință de
cauză cu privire la disproporția dintre preț și bun, nu au dorit să încheie o vânzare deși au numit
astfel contractul. În cazul prețului derizoriu, contractul încheiat este greșit calificat de către părți, care
în realitate au convenit o donație directă, cu sarcină, în care bunul donat este ceea ce părțile au
declarat a fi bunul vândut, iar sarcina asumată de donatar este ceea ce părțile au declarat a fi preț,
deși suma în cauză este derizorie față de valoarea bunului. Spre deosebire de donațiile deghizate,
donațiile directe sunt în principiu supuse formei autentice ad validitatem, sub sancțiunea nulității
absolute, conform art. 1011 alin. (1). Prin excepție, dacă bunul donat sau diferența dintre valoarea
acestui bun și valoarea sarcinii este mai mică de 225.000 lei, contractul se poate încheia valabil prin
remiterea bunului, adică în forma darului manual. Prin urmare, dacă actul declarat de părți ca fiind
vânzare, care în realitate este o donație directă, nu satisface nici cerința formei autentice, nici cerința
de validitate a darului manual. atunci acest act juridic va fi lovit nu de nulitate relativă, potrivit art.
1665 alin. (2), ci de nulitatea absolută, pentru neîndeplinirea cerințelor de formă ale donației directe.
Când un act e lovit și de nulitate relativă și de nulitate absolută, nulitatea absolută prevalează,
absoarbe nulitatea relativă. Aceasta pentru că nu se poate permite ca un act contrar unui interes
public să fie menținut sau nu după cum se prevalează de cauza de anularea sau nu, titularul unui
interes privat protejat prin cauza de nulitate relativă. De aceea, dacă se solicită unui organ public, de
regulă instanței să declare nulitatea relativă a unui act, pentru care există și o cauză de nulitate
absolută, instanța va trebui să invoce din oficiu cauza de nulitate absolut și să o constate, respingând
ca rămasă fără obiect cererea privind nulitatea relativă.
 În consecință, art. 1665 alin. (2) se va aplica numai în cazul în care actul numit de părți
vânzare și având un preț derizoriu, s-a încheiat în forma cerută pentru donație. În calificarea
contractului din vânzare în donație va fi necesar să se declare nulitatea relativă a vânzării. Oricare
dintre părțile sau terții care ar avea interesul calificării contractului ca donație pot introduce acțiunea
în anulabilitate. Spre exemplu, donatorul declarat vânzător care dorește să revoce donația dreptului
sau moștenitorul său rezervatar care dorește să o reducă sau creditorul donatorului declarat vânzător
care dorește să evite dovada complicității la fraudă a cocontractantului declarat cumpărător. Și acest
mecanism are rațiunea de a consolida față de dreptul comun actul greșit calificat de către părți. În
dreptul comun, recalificarea unui act nu presupune anularea calificării greșite, ci este o pură
operațiune de logică juridică, pe care o poate face oricine dacă are nevoie. În materia aceasta, dacă
părțile au numit actul „vânzare”, deși el are conținutul unei donații directe, calificarea dată de părți
nu va putea fi înlăturată decât prin anularea ei, ceea ce presupune că dacă acțiunea în anulare este
prescrisă, partea interesată este ținută să respecte calificarea dată de părți în ciuda caracterului său
vădit incorect.
Efectele contractului de vânzare.
Obligațiile vânzătorului
Principala obligație este de a transmite dreptul vândut, care există în toate contractele de
vânzare, inclusiv în cazul în care se execută chiar la încheierea contractului. Din această obligație
decurg toate celelalte obligații ale vânzătorului. Astfel, ea implică cu necesitate logică obligația de
predare. Bunul trebuie predat în starea care se afla la data încheierii contractului, ceea ce înseamnă că
el trebuie conservat de la acea dată până la data predării. În cazul în care, la data predării, bunul nu
satisface cerința de a se afla în aceeași stare ca la data contactării sau orice alte cerințe convenite de
părți decurgând din natura bunului, obligația de predare este executată necorespunzător, iar
deficiența prezentată de bun se numește neconformitate. Dacă neconformitatea este aparentă, ea
trebuie semnalată de îndată de cumpărător sub sancțiunea decăderii din toate remediile pentru
executarea necorespunzătoare a obligației de predare. Dacă neconformitatea este ascunsă, ea face
obiectul garanției vânzătorului contra viciilor ascunse. Dacă obligația de a transmite dreptul vândut
nu este executată chiar dacă bunul a fost predat, vânzătorul răspunde pentru neexecutare, pe temeiul
obligației sale de a garanta contra evicțiunii. Așa-numita obligație de a garanta contra evicțiunii
reprezintă ansamblul remediilor pentru neexecutarea obligației de a transfera dreptul vândut.
Obligația esențială a vânzătorului este aceea de a transmite dreptul vândut. Sub imperiul
Codului civil de la 1864, obligația de a transmite proprietatea în cadrul contractului de vânzare-
cumpărare era considerată de majoritatea autorilor ca fiind inexistentă. Motivul era aceea că
transferul dreptului de proprietate opera automat fie la data încheierii contractului, fie la data
executării unei alte obligații (obligația de a individualiza bunurile de gen, sau obligația de predare),
fie la data încheierii modalității convenite de către părți (împlinirii termenului sau a condiției). Altfel
spus, în niciunul dintre aceste cazuri nu exista un comportament specific al vânzătorului care să fie
datorat pentru executarea obligației de a da. Mai mult, odată ce evenimentul exterior se producea,
vânzătorul transmitea cu necesitate proprietatea bunului vândut, astfel încât se spunea că obligația de
a transmite proprietatea (de a da) nu este susceptibilă nici de executare, nici de neexecutare,
consecința fiind inexistența obligației. Se considera că transferul proprietății este un efect automat al
contractului de vânzare, iar nu executarea unei obligații.
Din același motiv, mulți autori considerau că, dacă la încheierea contractului de vânzare,
bunul nu se află în proprietatea vânzătorului, astfel încât transferul proprietății față de cumpărător nu
poate opera, atunci contractul nu este valabil, cu consecința că vânzarea bunului altuia este nulă sau
cel puțin anulabilă. În noul cod civil, art. 1683 a prevăzut expres validitatea vânzării lucrului altuia.
Mai mult, art. 885 și următoarele au prevăzut efectul constitutiv al înscrierilor în cartea funciară, ceea
ce înseamnă că, spre deosebire de vechiul Cod civil, atunci când contractul de înstrăinare imobiliară
se încheia, încheierea contractului nu este suficientă pentru a produce efectul translativ, este nevoie
de o operațiune ulterioară, și anume înscrierea transferului în cartea funciară pentru ca acest transfer
să se producă. Urmarea firească este, între data încheierii contractului și data înscrierii transferului,
vânzătorul și cumpărătorul sunt legați de un raport juridic în legătură cu acest transfer sau se află
între ei în același raport cum se află față de oricare alt terț. Este între ei ceva în plus între ei? Dacă da,
ar trebui să fie un raport juridic, iar conținutul ar trebui să fie o îndreptățire, în virtutea căruia
cumpărătorul să poată să-i pretindă vânzătorului ceva.
Pentru a răspunde la această problemă (cum trebuie să fie legat vânzătorul și cumpărătorul
între înscriere și vânzare), s-a schimbat definiția vânzării. Astfel, art. 1650 ne spune că vânzarea este
contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului
proprietatea unui bun în schimbul unui preț... Alin. (2) prevede că poate fi transmis prin vânzare un
dezmembrământ al dreptului de proprietate sau orice alt drept. Pe baza acestei definiții, unii autori nu
au abandonat complet construcția majoritară de sub imperiul vechiului Cod civil, considerând că
există două tipuri de vânzare, vânzările prin care se transmit dreptul vândut, și vânzările pe care se
naște obligația de a transmite dreptul vândut. Art. 1672 pct. 1, prevede că vânzătorul are ca obligație
principală să transmită proprietatea bunului sau după caz bunul vândut. Obiectul acestei obligații este
reglementat în primul paragraf al secțiunii consacrate obligațiilor vânzătorului, care debutrează prin
art. 1673 alin. (1), conform căruia, fără excepție, vânzătorul este obligat să transmită cumpărătorului
proprietatea bunului vândut. Alin. (3), nu creează vreo excepție, ci lărgește regula prevăzând că
dispozițiile privitoare la transmiterea proprietății se aplică în mod corespunzător și atunci când prin
vânzare și transmite și un alt drept decât dreptul de proprietate. Din aceste texte rezultă că orice
vânzare antrenează obligația de a transmite dreptul vândut, iar formularea definiției are în vedere
numai faptul că deși obligația de a transmite dreptul vândut se naște din orice contract de vânzare,
uneori, chiar de regulă, ea se și execută în momentul încheierii contractului de vânzare, caz în care
prin contract nu se naște obligația de a transmite dreptul vândut, ci chiar se transmite dreptul vândut.
Întinderea acestei reguli se naște din art. 1674, care trebuie inclus tot în secțiunea rezervată obligației
de a transmite proprietatea bunului vândut. Textul prevede că, exceptând cazurile prevăzute de lege
și dacă din voința părților nu rezultă contrariul, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din
momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori prețul nu a fost plătit încă.
Particulatea esențială a obligației de a da sau de a transmite un drept rezidă în natura
incorporală a prestației care face obiectul său. Executarea obligației de a da presupune împuținarea
unui patrimoniu cu un element de activ în beneficiul unui alt patrimoniu. Executarea obligației de a
da este un comportament al patrimoniului debitorului iar nu al patrimoniului însuși. Din orice alt
punct de vedere, obligația de a da este supusă dreptului comun al obligțaiilor. Ea este supusă art.
1495 alin. (1), conform căruia, dacă nu rezultă altfel din natura obiectului obligației, plata unei
obligații trebuie să se efectueze deîndată după ce aceasta s-a născut. În cazul în care obligația este de
a transmite un drept, plata ei, adică transmiterea dreptului, trebuie, în aplicarea art. 1495 și art. 1674,
să se producă deîndată ce obligația s-a născut (la încheierea contractului). Încheierea contractului
conduce la executarea, nu numai la nașterea obligației de a transmite proprietatea. De la această
regulă însă, uneori legea, alteori părțile prevăd excepții. Există cazuri în care această regulă nu se
poate aplica deoarece bunul care urmează a fi transmis nu se află la data încheierii contractului în
patrimoniul înstrăinătorului.
În primul rând, excepțiile prevăzute de lege de la faptul că obligația de a da se execută
imediat ce s-a născut.
Cazul cel mai clar este cel al efectului constitutiv al înscrierilor în cartea funciară cu privire la
constituirea și transmiterea drepturilor reale privind imobilele. Conform art. 885, în cazul
contractelor inclusiv de vânzare care vizează transmiterea sau constituirea drepturilor reale asupra
imobilelor înscrise în cartea funciară, acest efect urmează a se produce la data înscrierii sale în cartea
funciară. Aplicarea acestei dispoziții este în continuare amânată, potrivit art. 56 din LPA, până la
data finalizării cadastrului în fiecare unitate administrativ-teritorială. În consecință, deocamdată, în
cazul contractului de vânzare, drepturile reale asupra imobilelor se constituie sau se transmit între
părți conform regulii de la art. 1674, adică la data încheierii contractului, însă transferul sau
constituirea nu sunt opozabile terților potrivit Legii nr. 7/1996 decât de la data înscrierii lor la cartea
funciară. După implementarea efectului constitutiv al înscrierilor, atât între părți cât și față de terți,
transferul proprietății sau al altui drept real imobiliar ce face obiectul vânzării se va efectua prin
înscrierea în cartea funciară. El va face obiectul unei obligații asumată de vânzător față de
cumpărător prin încheierea contractului. Obiectul acestei obligații va fi pur incorporal, dar accesoriu
acestei obligații, vânzătorul va fi ținut să procure cumpărătorului toate înscrisurile necesare pentru ca
acesta să își poată intabula dreptul. Aceasta este o obligație de a face accesorie obligației de a da, iar
remediul pentru neexecutarea obligației de a face este prevăzut de art. 896, acțiunea în prestație
tabulară.
O altă situație în care legea amână transferul dreptului de proprietate până la producerea unui
eveniment exterior subsecvent încheierii contractului de vânzare este situația prevăzută la art. 1680,
atunci când vânzarea unor bunuri imobile se face după mostră sau model, caz în care, în virtutea
legii, transferul proprietății va avea loc la data predării bunurilor individualizate în conformitate cu
mostra sau modelul.
Situațiile de excepție pot să provină și din voința părților. Aceste situații includ ipotezele în
care părțile își fixează un termen pentru transmiterea proprietății, spre exemplu la vânzarea cu
rezerva proprietății, când termenul fixat de părți pentru transmiterea proprietății este momentul plății
integrale a prețului de către cumpărător. Mai există și ipotezele în care părțile supun unei condiții
suspensive transmiterea proprietății, în acest caz, transmiterea va opera retroactiv de la data încheierii
contractului numai dacă este îndeplinită condiția stipulată de către părți. Mai există și situația în care
părțile convin o vânzare alternativă, proprietatea se transmite după încheierea contractului, de regulă
la data exprimării opțiunii de către cel îndreptățit, dar prin excepție, dacă unul dintre cele două sau
mai multe bunuri care fac obiectul vânzării alternative piere fortuit, transferul proprietății asupra
celuilalt bun va avea loc la momentul acestei pieiri.
A treia limitare a regulii de la art. 1674, atunci când transferul nu are loc la data încheierii
contractului, pentru că în patrimoniul vânzătorului nu se află dreptul de transmis la acea dată. Există
3 subipoteze ale acestei situații:
1. vânzarea bunurilor de gen, întrucât vânzătorul nu poate fi proprietarul unor bunuri
de gen, la data încheierii contractului, nu se stabilește prin ipoteză care din
obiectele genului va face obiectul vânzării, ci numai numărul, măsura sau
cantitatea lor. Pentru a se determina care din elementele genului în numărul
stabilit vor fi afectate obiectului vânzării, vânzătorul trebuie să le individualizeze,
conform art. 1486, adică să selecteze acele elemente ale genului cu care
intenționează să plătească. Obligația de individualizare este o obligație de a face,
însă odată ce ea s-a executat, în legătură cu bunurile individualizate se produce
transferul proprietății de la vânzător la cumpărător astfel încât se execută și
obligația de a da. Potrivit art. 1483, alin. (1), obligația de a da implică și obligația
de a preda, cu consecința că dacă obligația de a preda nu este executată, nici
executarea obligației de a da nu este considerată finalizată și perfectă. De aceea,
deși bunurile individualizate au trecut în patrimoniul cumpărătorului, vânzătorul
suportă riscul pieirii lor din cauze fortuite până la predare, conform art. 1274. Cu
toate acestea, el nu este liberat nici de predare și nici de obligația de a da în cazul
pierii fortuite a bunurilor individualizate, pentru că, prin ipoteză, există alte bunuri
 din același gen cu care el își poate executa cele două obligații, de predare și de
dare. În ipoteza pieirii, vânzătorul este obligat la o nouă individualizare, care va
avea același efect, dar care va permite executarea perfectă a obligației de da, doar
dacă executarea a fost conformă asupra bunurilor individualizate.
2. vânzarea bunului viitor. Potrivit art. 1658, în cazul vânzării unor bunuri care nu
există la data încheierii contractului, dar care urmează să apară la un moment
ulterior acesteia, proprietatea nu se transmite decât la data când bunul devine apt
de a fi folosit potrivit destinația în vederea căreia a fost încheiat contractul. Prin
ipoteză, la data încheierii contractului, bunul ce face obiectul său nu există, astfel
încât nu poate fi obiectul unui drept patrimonial, în consecință nu există nici
dreptul asupra unui asemenea bun în patrimoniul vânzătorului. Acest drept se va
forma împreună cu obiectul său pe măsură ce bunul este realizat. Data realizării,
care conduce și la transferul dreptului către cumpărător este data la care bunul
poate servi destinației pentru care a fost cumpărat, potrivit convenției părților. În
măsura în care realizarea bunului depinde de vânzător, vânzătorul are o obligație
accesorie celei de a transfera proprietatea, care are natura unei obligații de a face,
și în virtutea căreia este ținut să facă tot ce depinde de el pentru realizarea bunului.
3. vânzarea lucrului altuia. Aceasta se încheie în legătură cu un bun, individual
determinat, care la data încheierii contractului nu se află în patrimoniul
vânzătorului. Potrivit art. 1683 alin. (1) teza I, un asemenea contract este, în
principiu, valabil, în sensul că faptul că bunul nu se află în patrimoniul
vânzătorului nu atrage nulitatea contractului. Totuși, în cazul în care cumpărătorul
nu a cunoscut că bunul nu se află în patrimoniul vânzătorului, o asemenea eroare
poate fi determinantă pentru consimțământul său la vânzare, astfel încât, pe
temeiul art. 1207, el va putea obține anularea contractului pentru eroare, dacă
eroarea a fost provocată prin manoperele vânzătorului, se poate obține anularea
contractului și pentru dol. În vechiul cod civil, vânzarea lucrului altuia era nulă
pentru că aduce atingere intereselor proprietarului. În noul Cod civil, obligațiile
asumate în legătură cu bunul altuia sunt valabile, conform art. 1230, debitorul lor
urmând să procure bunul sau să obțină acordul terțului, acestea sunt variante de
promisiuni ale faptei altuia, conform art. 1286. Interesele adevăratului proprietar
nu pot fi afectate de încheierea unui asemenea contract, pentru că de vreme ce
proprietarul nu a participat la încheierea contractului, acesta este pentru el un res
inter alios acta, un act încheiat între terți care nu poate avea forță obligatorie
asupra bunului său, întrucât are forță obligatorie doar între părțile sale. Cu privire
la transferul dreptului de proprietate, acest act este inopozabil proprietarului,
pentru că numai el, în exercitarea prerogativei dispoziției juridice poate consimți
în mod eficace la un asemenea transfer. În consecință, vânzătorul va fi ținut față
de cumpărător fie să procure bunul de la adevăratul proprietar, pentru a-l transmite
cumpătătorului, fie, în aplicarea art. 1683, să obțină acordul adevăratului
proprietar pentru a suporta efectele vânzării, acest act se numește ratificare, și în
consecință este supus dispozițiilor art. 1311-1314. Ratificarea are ca efect
suportarea de către proprietar a obligațiilor vânzătorului întocmai ca și cum
proprietarul ar fi consimțit încă de la început la încheierea contractului. Prin
excepție de la regimul de drept comun al ratificării, transferul proprietății în acest
caz nu va opera retroactiv, de la data încheierii contractului de vânzare a lucrului
altuia, ci va opera chiar de la momentul ratificării, conform art. 1683 alin. (3). În
orice caz, în caz de ratificare, vânzătorul este liberat de obligațiile pe care și le-a
asumat față de cumpărător și el nu mai poate fi ținut pentru executarea
contractului de către proprietar. Proprietarul, în schimb, devine vânzător prin
 ratificare și este ținut să garanteze împotriva evicțiunii și viciilor. În cazul în care
vânzătorul nu a obținut ratificarea de către proprietar, el trebuie cel puțin să obțină
bunul de la acesta pentru a-l transmite mai departe cumpărătorului. În acest caz,
transferul proprietății de la vânzător pentru cumpărător se produce chiar la
momentul la care vânzătorul a dobândit această proprietate, conform art. 1683,
alin. (3). Dacă vânzarea este ratificată de către proprietar, cumpărătorul este
succesorul cu titlu particular al proprietarului, pe când dacă proprietatea este
dobândită de vânzător spre a fi transmisă cumpărătorului, cumpărătorul este
succesorul cu titlu particular al vânzătorului care rămâne ținut să garanteze contra
viciilor și evicțiunii. Dacă nici nu obține ratificare nici proprietatea, el va răspunde
pentru neexecutarea obligației de a transmite proprietatea cumpărătorului, în
principiu după aceleași reguli ca ale garanției contra evicțiunii
Curs 6.
Garanția contra viciilor ascunse și relația acesteia cu obligația de predare.
Obligația de garanție contra viciilor ascunse este o garanție, o obligație de rezultat absolută,
implică faptul că debitorul său, vânzătorul, se obligă la un rezultat, fapt garantat, pentru care va
răspunde obiectiv dacă faptul garantat nu se va realiza. Faptul garantat este acela că în legătură cu
bunul predat nu se vor ivi anumite neconformități, care se numesc vicii, în cursul unei perioade
numită de garanție care începe să se calculeze în momentul imediat consecutiv preluării în care
cumpărătorul trebuie să verifice conformitatea lucrului vândut.
Conformitatea stării bunului de la momentul contractării cu starea bunului de la momentul
predării se verifică imediat după predare. Dacă viciile puteau fi descoperite la momentul următor
predării, la o inspecție normală, fără vreo inspecție specializată, atunci se vor chema vicii aparente și
se vor rezolva pe tărâmul obligației de predare. Dacă neconformitățile bunului predat nu puteau fi
descoperite cu ocazia inspecției de după predare, atunci este posibilă activarea garanției pentru vicii
ascunse. Aceste lucruri rezultă din art. 1690 alin. (2) și alin. (3) pe de o parte și art. 1707, alin. (2).
Predarea bunului trebuie să fie mereu conformă, e important dacă avem bunuri de gen sau individual
determinate. Dacă sunt de gen, trebuie să fie de calitate medie cel puțin, dacă e bunul individual
determinat, atunci trebuie să fie în starea de la momentul contractării. Trebuie făcută o verificare
imaginară, pentru a vedea dacă aplicăm neconformității regimul viciilor ascunse sau aparente. Dacă
sunt aparente, atunci cumpărătorul trebuie să informeze vânzătorul repede, altfel decăzând din
dreptul de a invoca neconformitatea. Dacă sunt ascunse, atunci cumpărătorul beneficiază de garanția
împotriva viciilor ascunse. Testul conformității este unul imaginar, pentru a stabili dacă acele vicii
puteau fi descoperite.
Condițiile ce trebuiesc îndeplinite pentru a se putea accesa remediile în caz de vicii ascunse.
1. viciul trebuie să fie intrinsec lucrului vândut.
2. decurge din art. 1707 alin. (3) faptul că viciul trebuie să existe măcar sub aspectul
cauzei sale la data predării. De regulă, această condiție este explicată prin aceea că
de regulă, momentul predării marchează și momentul transferului riscului de la
vânzător la cumpărător, art. 1274. Totuși, trebuie să ne întrebăm ce se întâmplă în
acele scenarii când riscul se transferă ori înainte ori după data predării. Riscul s-ar
putea transfera anterior predării dacă părțile au prevăzut asta, dacă la momentul
transferului proprietății se transferă și riscul. Se poate întâmpla de asemenea ca
riscurile să se transmită ulterior, nu doar atunci când părțile stabilesc ceva în
legătură cu momentul de transfer al riscului. Acest lucru se întâmplă când
transferul proprietății operează după predare. Există situații în care deși bunul a
fost predat, riscul rămâne la vânzător. Atâta vreme cât obligațiile de a da și de a
 preda sunt pasibile de a rămâne imposibil de executat, atunci riscul este suportat
de debitorul obligației care poate rămâne imposibil de executat. Dacă proprietatea
se transferă la un moment ulterior predării, atunci riscul se predă la momentul
executării ambelor obligații, pentru că până atunci putem avea intervenția unei
imposibilități de executare. Pentru a putea angrena mecanismul viciilor ascunse
este necesar ca viciul să existe la predare, chiar dacă obligația de a da se execută
ulterior. Dacă bunul se predă și după intervine un viciu ascuns, atunci nu se
activează garanția contra viciilor ascunse, însă se poate pune problema rezoluțiunii
contractului în acest caz.
3. viciul trebuie să fie ascuns, din această condiție rezultă două idei.
a. viciul nu trebuie să fie cunoscut de cumpărător la contractare, art. 1707
alin. (4), dacă e cunoscut la contractare atunci a acceptat să contracteze cu
bunul în starea respectivă, cu viciul cu pricina.
b. viciul nu trebuie să fi putut fi descoperit cu ocazia verificării din momentul
imediat ulterior predării
4. viciul trebuie să fie grav, art. 1707 alin. (1), art. 1714. Prezența lui face bunul
vândut impropriu întrebuințării la care este destinat, sau îi împuținează în
asemenea măsură întrebuințarea sau valoarea întrucât dacă l-ar fi cunoscut
cumpărătorul nu ar fi contractat sau ar fi dorit un preț mai mic. Este de a asemenea
grav viciul care face ca bunul vândut să nu aibă anumite calități pe care le-a
convenit vânzătorul la contractare.
5. viciul trebuie să se ivească în timpul perioadei de garanție. Viciul trebuie să existe
sub aspectul cauzei sale de la predare și să se manifeste în timpul perioadei de
garanției. În cazul în care bunul transmis este altceva decât o construcție, perioada
de garanție este de un an, când vine vorba de construcții, perioada de garanție este
de 3 ani. Care e legătura între acest termen și termenul de prescripție în care poate
fi fructificată garanția contra viciilor? Termenul începe să curgă de la momentul la
care a fost descoperit viciul de către cumpărător, dacă a fost descoperit în perioada
de garanție. Dacă viciul nu a fost descoperit în perioada de garanție, atunci
termenul de prescripție curge de la finalul perioadei de garanție.
Remediile în cazul prezenței viciilor ascunse. Ele decurg, în principal, din două texte de lege,
art. 1710 și art. 1712. Art. 1710 face vorbire despre mai multe forme de a remedia viciile ascunse,
împărțindu-le în mai multe categorii. În primul rând o executare silită în natură a obligației de a
garanta contra viciilor ascunse, prin mai multe modalități, înlăturarea viciilor de către vânzător sau
pe cheltuiala acestuia, înlocuirea bunului vândut cu un bun de același fel, însă lipsit de vicii și în al
doilea rând o formă a rezoluțiunii, modalitățiile fiind reducerea corespunzătoare a prețului sau chiar
rezoluțiunea.
Rezoluțiunea este accesibilă cumpărătorului în condițiile de drept comun ale rezoluțiunii cu
următoarea particularitate, în momentul în care se descoperă viciile, cumpărătorul trebuie să le aducă
la cunoștință vânzătorului, altfel pierde dreptul de a invoca rezoluțiunea, conform art. 1709.
Sancțiunea decăderii nu operează în cazul în care vânzătorul a tăinuit viciul. Și dacă a descoperit
viciul, iar cumpărătorul întârzie, el nu pierde dreptul de a obține rezoluțiunea dacă reușește să
dovedească că viciul a fost cunoscut și ascuns de vânzător. Există o diferență între regimul predării
conforme și regimul viciilor ascunse. Cumpărătorul are obligația de a informa vânzătorul cu privire
la vicii în ambele cazuri. În cazul viciilor aparente, sancțiunea este decăderea din dreptul de a invoca
orice neexecutare, iar în cazul viciilor ascunse, sancțiunea este tot decăderea, dar mai restrânsă decât
cea din cazul viciilor aparente. Art. 1712 ne spune că se pot acorda și daune în caz de vicii ascunse,
se poate angaja răspunderea vânzătorului. Textul reglementează strict două ipoteze
 1. dacă la data încheierii contractului vânzătorul cunoștea viciile, atunci răspunderea
la care este expus este extrem de amplă, va fi ținut la repararea întregului
prejudiciu încercat de cumpărător, conform alin. (1). Aici se repară și prejudiciul
imprevizibil, și cel care nu decurge în mod direct din neexecutare.
2. dacă la data încheierii contractului vânzătorul nu cunoștea viciile bunului, și s-a
dispus reducerea prețului sau rezoluțiunea, atunci vânzătorul este obligat să
restituie cumpărătorului prețul și cheltuielile făcute cu prilejul vânzării.
Ce se întâmplă dacă vânzătorul nu știe de vicii dar ar fi trebuit să știe de vicii, mai ales dacă e
profesionist? Acesta va fi ținut la repararea prejudiciului, în baza dreptului comun, nu în baza art.
1712, aceasta fiind o normă specială care nu derogă de la dreptul comun, ci se completează cu
dreptul comun.
Obligațiile cumpărătorului. Obligația de plată a prețului, obligația de a prelua lucrul vândut,
obligația de a suporta cheltuielile vânzării.
Obligația de plată a prețului este întotdeauna pecuniară, executarea ei fiind întotdeauna
posibilă, când vine vorba de constrângere, executarea prin echivalent este absorbită de executarea în
natură.
Dacă părțile amână prin convenția lor scadența obligației de plată a prețului, atunci ele pot
stabili, până la scadență necesitatea plății unor dobânzi remuneratorii, cu natură deci de fructe civile,
și dacă nu se achită prețul până la scadență într-o manieră nejustificată, atunci cumpărătorul va
datora un alt fel de dobânzi, și anume dobânzi penalizatoare.
Obligația de plată a prețului este scadentă, de principiu, dacă părțile nu au stabilit contrariul,
imediat după executarea obligației de a da a vânzătorului. Art. 1722 instituie o excepție de la această
regulă, textul de spune că dacă un cumpărător află de existența unei cauze de evicțiune este
îndreptățit să suspende plata prețului până la încetarea tulburării sau până când vânzătorul oferă o
garanție corespunzătoare. Acest mecanism nu se poate aplica dacă s-a stipulat că plata se face chiar
în caz de tulburare sau dacă tulburarea a fost cunoscută la momentul contractării. În situațiile în care
cumpărătorul invocă suspendarea obligației sale de plată a prețului, vânzătorul poate să grăbească
executarea, oferind o garanție corespunzătoare, adică o valoare într-atât de însemnată încât să
permită garantarea eventualei obligații de reparare a prejudiciului în caz de evicțiune consumată.
Dobânzile asupra prețului, art. 1721, care se aplică în lipsă de stipulație contrară. Se plătesc
dobânzi care încep să curgă diferențiat de la transferul proprietății din ziua predării în funcție după
cum bunul începe să producă fructe civile sau naturale sau dacă bunul produce alte foloase. De la
transferul proprietății, cumpărătorul este în drept să culeagă fructele naturale și civile, care se cuvin
lui și pot fi obținute chiar dacă nu a intrat încă în contact material cu bunul. Dacă obligația de plată a
prețului a fost amânată dincolo de acest moment, înseamnă că vânzătorul trebuie să fie remunerat
suplimentar și pentru beneficiul culegerii fructelor civile sau naturale de care se bucură cumpărătorul
de la data transferului proprietății. Unele foloase ale bunului cumpărat pot fi extrase de cumpărător
abia din momentul preluării bunului, după predare. Din momentul când începe să se bucure și de
acele foloase ale bunului încep să curgă dobânzi. Dacă bunul nu produce nici una nici alta, nu se
plătesc dobânzi.
Sancțiunea neplății prețului, garanțiile ce însoțesc această obligație.
Obligația de plată a prețului este supusă sancțiunilor de drept comun incidente în materia
obligațiilor bănești, cu câteva particularități menite să consolideze protecția vânzătorului. Acesta
poate cere executarea silită în natură sau rezoluțiunea vânzării, cu restituirea bunului și daune-
interese.
 Executarea silită în natură. Această executare silită în natură se poate valorifica prin anumite
garanții ce funcționează în baza legii, în favoarea vânzătorului. Ele variază însă în funcție de natura
bunului. Dacă avem de-a face cu un bun imobil, atunci vânzătorul se bucură de o ipotecă legală, în
baza art. 2386, pct. 1, care poartă asupra bunului imobil vândut pentru plata prețului datorat. Pentru a
se perfecta, această ipotecă este supusă înscrierii în cartea funciară. Dacă în schimb vânzarea este una
mobiliară, atunci creanța de plată a prețului este însoțită potențial de două categorii de privilegii,
reglementate de art. 2339, pct. a) și pct. b). Este privilegiată creanța vânzătorului neplătit pentru
prețul bunului mobil vândut unei persoane fizice cu privire la bunul vândut, cu excepția cazului în
care cumpărătorul obține bunul pentru serviciul sau exploatarea unei întreprinderi. Este de asemenea
privilegiată creanța celui care exercită un drept de retenție cu privire la bunul asupra căruia se
exercită dreptul de retenție, atât timp cât acest drept subzistă. Ambele privilegii subzistă numai în
măsura în care bunul încă se găsește nealterat. Privilegiul vânzătorului ființează în măsura în care
bunul nu a fost înstrăinat și nu a suferit modificări, cu o excepție, care decurge din art. 2341, dacă
cumpărătorul care nu și-a plătit vânzătorul vinde bunul, acesta din urmă nu-și pierde privilegiul, și va
fi preferat față de privilegiul celui de-al doilea vânzător, adică cumpărătorul care a vândut bunul mai
departe.
Rezoluțiunea pentru neplata prețului. Regimul acesteia variază după cum vânzarea este una
mobiliară sau imobiliară. Pentru vânzarea mobiliară, este relevant art. 1727. Într-un scenariu în care
vânzătorul dintr-o vânzare fără termen a renunțat la posibilitatea de a invoca retenția și a predat
bunul, atunci vânzătorul poate în cel mult 15 zile de la data predării să declare rezoluțiunea fără
punere în întârziere și să ceară restituirea bunului mobil vândut atât timp cât bunul este încă în
posesia cumpărătorului și nu a suferit transformări. Dacă rezoluțiunea nu este solicitată în termenul
menționat, se poate totuși declara rezoluțiunea, numai că în acest caz vânzătorul nu mai poate opune
celorlalți creditori ai cumpărătorului efectele rezoluțiunii. Dacă vânzătorul a preferat să predea bunul,
câtă vreme bunul încă se găsește la cumpărător, poate opune acea rezoluțiune oricărui alt creditor al
cumpărătorului. Dacă au trecut 15 zile sau a fost înstrăinat bunul, atunci nu mai poate opune
rezoluțiunea celorlalți creditori ai cumpărătorului. În cazul bunurilor imobile, este relevant art. 1728,
care ne spune că atunci când vânzare are ca obiect un bun imobil și s-a stipulat că în cazul în care nu
se plătește prețul la termenul convenit cumpărătorul este de drept în întârziere, acesta din urmă poate
să plătească și după expirarea termenului cât timp nu a primit declarația de rezoluțiune din partea
vânzătorului. Dacă bunul imobil a fost înstrăinat de cumpărător unui subdobânditor, atunci
rezoluțiunea declarată de către vânzătorul neplătit nu va putea fi opusă subdobânditorului de bună-
credință, care a dobândit bunul printr-un act juridic cu titlu oneros și care și-a înscris dreptul în cartea
funciară, rezoluțiunea nu va produce efecte față de subdobânditor. Aceasta va produce efecte dacă
subdobânditorul ori este cu titlu gratuit ori dacă din cuprinsul cărții funciare putea înțelege că titlul
autorului său este susceptibil de desființare pentru rezoluțiune din pricina neplății prețului. Dacă în
cartea funciară se notează o acțiune în rezoluțiunea vânzării pentru neplata prețului, atunci
subdobânditorul va ști că se va putea desființa titlul autorului său, suportând consecințele
rezoluțiunii.
Varietățile vânzării.
Prin varietăți de vânzare înțelegem acele contract care sunt supuse atât regimului de drept
comun al vânzării cât și anumitor reguli particulare stipulate de legiuitor ori în considerarea lucrului
vândut ori în considerarea modalităților convenite de părți, care vizează ori actul în ansamblu ori una
dintre obligațiile din el. Vom discuta despre vânzarea pe încercate, vânzarea pe gustate, vânzarea
unei moșteniri, vânzarea cu opțiune de răscumpărare, vânzarea cu rezerva proprietății și plata
prețului în rate.
Vânzarea pe încercate. Încrederea în bun a vânzătorului se materializează de obicei în
augmentarea garanțiilor. Dacă vânzătorul nu are încredere în bun, atunci se va încheia un contract de
genul ia bunul, încearcă-l, dacă e ce trebuie atunci îl cumperi, dacă nu e atunci mi-l dai înapoi.
Vânzătorul vrea să se asigure de conformitate.
Art. 1681 ne spune că suntem în prezența unei vânzări pe încercate atunci când contractul se
încheie sub condiția suspensivă ca, în urma încercării bunul să corespundă criteriilor stabilite la
încheierea contractului ori în lipsa acestora destinației bunului potrivit naturii sale. Se poate spune că
acest contract de vânzare este o specie de vânzare condiționată. Părțile extrag din sfera obligatorie de
obligații de conformitate și de a garanta contra viciilor anumite aspecte asupra cărora ambele părți au
dubii și le includ în conținutul unei condiții. Sub aspectul conținutului condiției, aceasta include fie
criteriile stabilite la încheierea contractului fie destinația bunului potrivit naturii sale. Încercarea este
un concept distinct de verificare, conform art. 1681 alin. (3), care spune că în cazul în care în
contractul de vânzare părțile au prevăzut că bunul vândut urmează să fie încercat, se prezumă că s-a
încheiat o vânzare pe încercate. Încercarea aceasta trebuie să rezulte dintr-un element care nu este
obligatoriu pentru vânzător. Dacă se testează un element care rămâne în sfera obligației vânzătorului,
atunci această testare este făcută în aplicarea art. 1690 alin. (2) și (3), anume verificarea imediat după
predare. Pentru împlinirea condiției suspensive, întâi bunul chiar să îndeplinească criteriile pe care
părțile le-au erijat prin condiție. Condiția se va considera de asemenea îndeplinită în situațiile în care
deși bunul nu îndeplinește respectivele criterii, cumpărătorul nu a declarat că bunul este
nesatisfăcător într-un termen care poate fi stabilit de părți, poate rezulta din uzanțe, iar în lipsă de
acestea de 30 de zile de la predarea bunului. Pentru a putea repudia vânzarea pe încercate, trebuie să
fie îndeplinite cumulativ două lucruri, anume bunul să nu corespundă criteriilor și cumpărătorul să
transmită că bunul este nesatisfăcător în termen.
Cumpărătorul ajunge în una din situații la cumpărarea unui bun care nu corespunde
caracteristicilor pe care le-a cerut, din aceasta nu decurge faptul că acesta ar putea aplica remediile
pentru predare neconformă sau vicii ascunse deoarece obligația de predare conformă și garanția
contra viciilor ascunse a fost suprimată în condiția suspensivă.
Suntem în prezența unei specii de vânzări condiționate, dar nu toate efectele vânzării sunt
afectate de condiție, predarea trebuie făcută anterior îndeplinirii condiției. Cumpărătorul este
proprietar sub condiție suspensivă și detentor sub condiție rezolutorie a aceluiași bun, dacă nu e
conform și cumpărătorul îl informează, atunci se activează obligația de restituire a bunului, care este
afectat de o condiție suspensivă. Bunul trebuie restituit atunci când bunul nu îndeplinește condțiile și
cumpărătorul se prevalează de acest lucru în termen.
Riscul contractului în scenariul în are lucrul vândut piere în cursul perioadei de încercare, în
cursul perioadei în care cumpărătorul are dreptul potestativ de a repudia vânzarea dacă nu
corespunde condițiilor cerute. Dacă bunul piere, atunci cumpărătorul are două opțiuni, una când
spune că bunul nu a îndeplinit condițiile, nu trebuie să plătească prețul, pentru că nu a făcut parte la o
vânzare perfectată și cealaltă când cumpărătorul nu spune nimic sau spune că e ok, cumpărătorul se
vede parte la o vânzare cu efecte depline. Proprietatea s-a transferat în principiu la contractare iar
predarea a avut loc, atunci toate obligațiile vânzătorului în acest omoment sunt executate, pieirea
având loc la momentul ulterior executării ultimei obligații, așadar riscul ar trebui să aparțină
cumpărătorului, care dacă nu se prevalează de neîndeplinirea condiției va trebui să plătească prețul
Vânzarea pe gustate, art. 1682, nu se limitează doar la gust. Vânzarea se încheie doar după
testarea bunului, după preferințele subiective ale cumpărătorului. Condiția suspensivă în cazul unei
vânzări pe gustate ține de gustul cumpărătorului. Predarea poate fi un fapt juridic sau însoțită de o
manifestare de voință din partea vânzătorului, iar cumpărătorul primește bunul, se formează un
contract între cei doi, un pact de opțiune, el este însoțit de remiterea bunului, spre deosebire de
dreptul comun al pactelor de opțiune. Această afirmație prezintă relevanță în acele situații în care
vânzătorul remite spre gustare potențialului său cumpărător bunul, acestuia din urmă îi place dar
vânzătorul nu mai vrea să mai vândă, aici importă dacă vânzătorul s-a manifestat sau nu. Dacă s-a
stabilit prețul, care e bunul vândut și dacă a trecut de perioada gustării și cumpărătorul e doritor să
cumpere, atunci acea dorință a lui, manifestată față de vânzător va duce la încheierea vânzării.
Consimțământul cumpărătorului este deja exprimat. Este posibil ca vânzătorul să nu fie în fața unui
asemenea pact de opțiune, cum ar fi în ipoteza în care părțile nu au convenit cu privire la preț sau
dacă s-a convenit cu privire la preț dar nu s-a convenit cantitatea, în aceste cazuri fiind nevoie de o
nouă manifestare de voință din partea ambelor părți.
Vânzarea unei moșteniri, art. 1747. Prin moștenire se înțelege dreptul de a culege o moștenire
deschisă sau o cotă din aceasta. Universalitatea se înstrăinează ca atare prin vânzarea unei moșteniri.
Moștenitorul poate vinde cu totul, o fracțiune, dezmembrăminte ale proprietății care poartă asupra
acestei universalități. Vânzarea unei moșteniri poate avea loc fie înainte fie după ce aceasta a fost
acceptată de către moștenitor. Nu se poate înstrăina însă un drept care se poartă asupra unei moșteniri
nedeschise încă, o astfel de vânzare ar fi un act asupra moștenirii nedeschise, înterzis principial de
art. 956. În cazul în care se înstrăinează moștenirea anterior acceptării acesteia, se transmite
accesoriu către cumpărător și dreptul de opțiune succesorală. Se transmit și alte drepturi succesorale
ca accesorii ale dreptului de opțiune succesorală, anume dreptul de a formula o acțiune pentru
declararea nedemnității, dreptul de a obține reducțiunea unei liberalități excesive ce împuținează
moștenirea sa, etc.
Există anumite particularități privind garanțiile ce decurg din vânzarea unei moșteniri. Astfel,
în principiu, conform art. 1748, vânzătorul nu garantează decât calitatea sa de moștenitor, nu
garantează contra evicțiunii în legătură cu niciunul dintre bunurile despre care se crede că se găsesc
în masa succesorală, nu garantează contra viciilor ascunse. În mod excepțional însă aceste garanții
ființează dacă în vânzare se specifică bunurile asupra cărora se întind drepturile sale succesorale.
Într-un astfel de scenariu, se aplică regulile de drept comun în ceea ce privește garanția contra
evicțiunii și contra viciilor. Vânzarea unei moșteniri este un contract solemn, care trebuie încheiat în
formă autentică sub sancțiunea nulității absolute, art. 1747 alin. (2). Se înstrăinează o universalitate,
formată din drepturi și obligații. Așadar, în raportul dintre vânzător și cumpărător, cumpărătorului îi
incumbă obligațiile din moștenire și cumpărătorul beneficiază de drepturile din moștenire. Această
afirmație nu este contrazisă de art. 1751, care ne spune că vânzătorul rămâne răspunzător pentru
datoriile moștenirii vândute. Deși pasivul succesoral îi incumbă cumpărătorului în raportul dintre cei
doi, totuși vânzătorul poate fi ținut răspunzător de către creditorii moștenirii pentru executarea
respectivelor obligații. Cumpărătorul trebuie să plătească vânzătorului datoriile din moștenire. Dacă
vânzătorul avea o creanță care se stinsese prin confuziune, ulterior vânzării ea recapătă ființă,
cumpărătorul fiind obligat să facă plata acelei creanțe. Dacă vânzătorul avea o datorie față de
moștenire, care s-a stins prin confuziune, ea va recăpăta ființă și va fi necesar să fie executată față de
cumpărător. Tot în raport de această disociere între efectele între părți și celelalte este relevant art.
1753. Cumpărătorul unei moșteniri nu dobândește drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în
moștenire decât potrivit regulilor privitoare la cartea funciară. Chiar dacă moștenirea este un mod de
transmitere a proprietății care nu trebuie supus înscrierii în cartea funciară, vânzarea unei moșteniri
trebuie înscrisă în cartea funciară. Neavând efect constitutiv, opozabilitatea dreptului cumpărătorului
dobândit prin cumpărarea unei moșteniri este condiționată de realizarea formalităților de publicitate.
Deși se înstrăinează o universalitate ce cuprinde drepturile și obligațiile din moștenire,
aceasta nu înseamnă că în toate cazurile tot ce se regăsește în activul succesoral ajunge în
patrimoniul cumpărătorului, existând o serie de excepții. Prima categorie de excepții este dată de
bunurile de familie, despre care ne vorbește art. 1752. Regimul bunurilor de familie este unul dual,
după cum au sau nu o valoare însemnată. Alin. (1) ne spune că înscrisurile sau portretele de familie,
decorațiile sau alte asemenea bunuri, care nu au valoare patrimonială însemnată, dar care au pentru
vânzător o valoare afectivă, se prezumă a nu fi cuprinse în moștenirea vândută. Alin. (2) ne spune că
dacă bunurile au valoare însemnată, vânzătorul care nu și le-a rezervat expres datorează
cumpărătorului prețul lor la data vânzării. Dacă nu și le-a rezervat expres, atunci cumpărătorul este
îndreptățit la o valoare suplimentară. A doua categorie de excepție este atunci când anumite bunuri
din patrimoniul succesoral nu formează obiectul înstrăinării, conform convenției părților, însă va
rămâne înstrăinată o universalitate. Din faptul că se înstrăinează o universalitate decurge o consecință
importantă, dacă nu se respectă forma autentică nu se poate argumenta că prin conversiune ajungem
în fața unor vânzări multiple și a unor multitudini de preluări de datorie. Nu se regăsește
consimțământul pentru vânzări și preluări de datorii multiple, deci nu se poate converti în aceasta, ci
într-o promisiune de vânzare a unei moșteniri. A treia categorie de excepții este dată de acele situații
în care asupra unor bunuri din patrimoniul succesoral poartă un drept de preempțiune, o
inalienabilitate sau acele bunuri sunt de natură să atragă o incapacitate a cumpărătorului de a o
dobândi.
Curs 7. Vânzarea unei moșteniri.
Dacă în patrimoniul succesoral înstrăinat se găsește un bun care dacă ar fi cumpărat ut singuli
ar fi afectat de incapacitatea de a cumpăra. Dacă incapacitatea este una definitivă, consecința este că
bunul cu pricina nu se va transfera din patrimoniul vânzătorului din patrimoniul cumpărătorului, se
va considera că prețul este stabilit în considerarea lipsei transferului acestuia. Dacă incapacitatea este
una temporară se poate pune întrebarea dacă nu cumva transferul cu privire la acel bun nu este pur și
simplu cu totul blocat ci doar amânat până la data capacității. Transferul este blocat, deoarece suntem
confruntați cu o cerință de valabilitate care vizează formarea voinței părților, lucru ce se petrece chiar
în momentul contractării, în care, când ființează o incapacitate, ce se interzice cumpărătorului este să
nu încheie acte prin mijlocirea cărora să dobândească bunul respectiv, fără să conteze dacă
dobândirea concretă are loc chiar la momentul contractării sau la un moment ulterior.
Dacă un bun din patrimoniul succesoral este inalienabil, iar inalienabilitatea este definitivă,
atunci dreptul nu se va transfera din patrimoniul vânzătorului în cel al cumpărătorului. În scenariul
unei inalienabilități temporare, contractul de vânzare a unei moșteniri va antrena un efect translativ și
cu privire la bunul afectat de inalienabilitate, efect translativ ce se va produce la încetarea acesteia.
Cerința inalienabilității de fapt este o condiție a actului juridic este o condiție care ține de obiectul
său, părțile nu suferă de o interdicție de a încheia acte juridice cu privire la acel bun, lor le este doar
interzis să reglementeze acest transfer în cursul ființei inalienabilității.
O situație aparte apare atunci când asupra unui bun din moștenire poartă o obligație
caracteristică unei promisiuni de vânzare, promitentul fiind moștenitorul. Știm că o astfel de
promisiune implică o inalienabilitate și că încălcarea acestei inalienabilități este sancționată cu
nulitatea relativă ce poate fi cerută de beneficiarul promisiunii, de cocontractantul moștenitorului.
Cum poate beneficiarul acesta să acționeze văzând că s-a petrecut o vânzare a unei moșteniri astfel
încât să-și fructifice dreptul? Poate să nu ceară nulitatea relativă a înstrăinării ce a vizat bunul asupra
căruia poartă promisiunea, din perspectiva sa proprietatea se va găsi la cumpărător, odată cu
vânzarea moștenirii vânzându-se și obligația de a încheia contractul ce se găsea în moștenirea cu
pricina. Beneficiarul poate pretinde astfel cumpărătorului executarea obligației rezultate din
promisiune, încheierea contractului, ceea ce mai departe va antrena o obligație de a da în sarcina
cumpărătorului moștenirii, ce se va executa la rândul său cu proprietatea ce s-a găsit în moștenire.
Alternativa a doua a beneficiarului are mai relevanță mai mare atunci când obligația de promisiune
nu se găsește în patrimoniu succesoral, adică moștenitorul, fiind aceea de a cere nulitatea relativă a
vânzării moștenirii, caz în care proprietatea asupra bunului inalienabil va rămâne la vânzător. În acest
caz, beneficiarul promisiunii poate să-i ceară vânzătorului executarea obligației rezultând din
promisiune.
 Din art. 1751 rezultă că vânzătorul moștenirii rămâne ținut de datoriile moștenirii față de
creditorii acesteia. În acest caz, proprietatea bunului inalienabil va fi folosită pentru plata obligației
de a da rezultată din vânzare, care la rândul ei a fost făcută pentru plata obligației din promisiune și
se va obține un preț de către vânzătorul moștenirii, beneficiarul obține bunul, iar prețul obținut de
vânzător va fi remis cumpărătorului, pentru că prețul a înlocuit bunul în patrimoniul succesoral,
operând o subrogație.
Dacă asupra unui bun din moștenire poartă un drept de preempțiune, în primul rând dacă
preempțiunea este una dintre acelea care e guvernată de dispozițiile art. 1730 și următoarele. Într-o
masă patrimonială moștenită se găsește un bun, asupra căruia poartă un drept de preempțiune al unui
terț. Proprietarul inițial al bunului cu pricina, moștenitorul, comunică preemptorului cuprinsul
contractului de vânzare a moștenirii, cu un preț global. Întrebarea este dacă în momentul în care
preemptorul primește conținutul acestui contract, el este ținut deja să respecte termenul de exercitare
a preempțiune, de 10 sau 30 de zile. Termenul nu începe să curgă de atunci, lucru întemeiat pe art.
1732 alin. (2). Pentru amorsarea preempțiunii este nevoie ca preemptorul să primească toate
informațiile ce îi sunt relevante pentru a-și putea forma consimțământul la respectiva vânzare,
privind bunul ce formează obiectul preempțiunii. Între aceste lucruri care trebuie cuprinse în
informare este și prețul individual al bunului, pe care trebuie să-l plătească. Trebuie făcută o
distincție impusă de art. 1735, suntem într-un scenariu în care bunul care formează obiectul
preempțiunii a fost vândut laolaltă cu alte bunuri, într-o universalitate. Textul ne spune că
preempțiunea se va exercita diferit în funcție după cum bunul ce face obiectul preempțiunii poate fi
extras din ansamblul celor ce au fost înstrăinate către cumpărătorul ales fără mijlocirea vânzătorului.
Trebuie apreciat dacă, extrăgând acest bun, cumpărătorul moștenirii mai are interes pentru respectiva
achiziție. Dacă bunul poate fi extras fără a afecta intersul cumpărătorului, atunci preempțiunea se va
exercita doar în raport de acel bun. Dacă nu, atunci preempțiunea nu se poate exercita decât în
legătură cu întreaga moștenire vândută. Pentru cel de-al doilea scenariu, notificarea făcută este
suficientă, însă pentru primul scenariu notificarea inițială nu este suficientă, vânzătorul transmițându-
i un preț cumpărătorului. Problema ivită acum este durata termenului în care se poate exercita
preempțiunea, deoarece dacă bunul poate fi extras, atunci vânzarea între proprietarul actual și
preemptor va fi ut singuli, atunci durata termenului va fi de 10 sau de 30 de zile în funcție de natura
mobiliară sau imobiliară. În schimb, dacă bunul nu poate fi extras, atunci care este durata de
exercitare a preempțiunii, 10 zile sau 30 de zile? Trebuie cercetat obiectul vânzării dintre preemptor
și proprietarul actual, nu vom mai avea de-a face cu o vânzare mobiliară sau imobiliară, ci vom avea
de-a face cu o vânzare a unei universalități, moștenirea. Ce natură juridică are acest drept asupra unei
universalități, este un drept mobiliar sau imobiliar? Art. 542 alin. (2) ne spune că drepturile acestea
sunt considerate ca fiind mobiliare, chiar dacă există bunuri imobile în universalitate.
Prețul defalcat de vânzător și comunicar preemptorului pentru bunul afectat de preempțiune și
poate fi scos fără prejudicii din ansamblu este unul prea mare în raport cu întinderea pe care ar trebui
s-o aibă prețul într-un asemenea scenariu în care proprietarul și vânzătorul ales încheie o vânzare cu
un preț global. Prețul este prea mare în raport cu art. 1735 alin. (1), teza a II-a. Vânzătorul poate să
pretindă de la preemptor numai o parte proporțională din acest preț. Această parte proporțională nu
este totuna cu valoarea de piață a bunului ce face obiectul preempțiunii. Atunci când se vând mai
multe bunuri laolaltă, aceasta va avea o influență asupra prețului unitar a bunului din ansamblu, pe de
o parte e posibil să obțin un preț mai mare, se sprijină unul pe altul bunurile din grupul cu pricina,
colecția de cărți, însă se poate produce și efectul invers, prețul pe unitate fiind mai mic din faptul că
vânzările sunt mai mari. Prețul trebuie să fie proporțional, nu prețul pieței.
Dacă oferta transmisă de vânzător preemptorului cuprinde un preț mult mai mare decât ce am
spus mai sus, preemptorul are două alternative, prima de a plăti acest preț mare, plătindu-l provizoriu
să-și asigure exercițiul preempțiunii, urmând să poată obține restituirea excedentului, diferența între
prețul pe care l-a plătit și prețul care ar fi trebuit să-i fi fost oferit. Nu se poate argumenta că plătind
prețul mare a acceptat o ofertă din partea vânzătorului, formându-se un contract din care rezultă
obligația de a pretinde prețul mare, deoarece din art. 1735 rezultă că vânzătorul nu poate formula o
ofertă cu un preț mai mare decât cel proporțional, deci vânzătorul a acționat cu depășirea limitelor în
privința prerogativelor de a stabili prețul pe care le avea, singura parte valabilă a ofertei este prețul
proporțional, excedentul fiind plătit fără temei. Același argument, că oferta este valabilă numai în
lipsa unui preț proporțional stă și la baza celei de-a doua alternative pe care o are preemptorul,
anume de a plăti prețul proporțional, mai mic decât cel din ofertă, care are riscul de a se constata că
nu a fost exercitată valabil preempțiunea. Preemptorul cere în instanță să i se remită bunul iar
vânzătorul refuză, pentru că nu s-a încheiat o vânzare din moment ce nu i s-a remis prețul cerut. În
urma expertizei, se stabilește prețul proporțional, iar dacă prețul dat este mai mic, atunci vânzarea nu
s-a încheiat. Această variantă comportă riscul neexercitării preempțiunii, însă și prima variantă
comportă un risc al insolvabilității proprietarului care a primit un preț mai mare și trebuie să restituie
diferența între suma primită și prețul proporțional.
Diferența între obligația de a nu înstrăina și inalienabilitate. Simpla obligație de a nu înstrăina
nu este de natură să ducă la blocarea transferului.
Transferul activului succesoral, art. 1753. Principiul ne spune că toate bunurile din masa
succesorală vor exista în patrimoniul vânzătorului, și vor exista și în patrimoniul cumpărătorului. Art.
1753 ne spune la alin. (1) că formalitățile care vor condiționa transferul imobiliar rămân aplicabile
chiar dacă imobilul a fost înstrăinat prin vânzarea unei moșteniri. Vânzarea unei moșteniri
împrumută din caracteristicile unei vânzări tipice și unei moșteniri propriu-zise. Dobândirea
proprietății prin moștenire se face fără înscriere în cartea funciară, oricum înscrierea făcându-se
pentru opozabilitate. În cazul vânzării unei moșteniri, chiar dacă vânzarea rămâne a unei
universalități, totuși transferul imobiliar în viitor și în prezent opozabilitatea acestui transfer rămân
condiționate de înscriere. Inalienabilitatea asupra unui bun nu afectează transferul prin moștenire
între poate afecta un transfer între vii, vânzarea unei moșteniri. Dacă vânzătorul moștenitor care a
dobândit proprietatea imobiliară independent de înscriere vinde această moștenire, cumpărătorul
moștenirii se va înscrie în mod necesar nu împotriva de cuius-ului, ci împotriva moștenitorului
acestuia, care îi este autor, pentru respectarea principiului relativității înscrierilor în cartea funciară.
În ce privește art. 1753 alin. (2), acesta ne spune că un cumpărător al moștenirii nu poate opune
terțelor persoane dobândirea altor drepturi cuprinse în moștenire decât dacă au fost îndeplinite
condițiile cerute de lege pentru a face opozabilă dobândirea acestor drepturi. Miza principală apare în
contextul creanțelor din moștenire. Pentru a putea fructifica drepturile de creanță dobândite prin
cumpărarea moștenirii împotriva debitorilor acestora, cumpărătorul trebuie să notifice cumpărarea
moștenirii debitorului respectiv. De asemenea, pentru a-și putea opune calitatea de creditor ce a fost
dobândită prin vânzarea moștenirii contra unor terțe persoane, cum ar fi succesorii cu titlu particular
ale unor creanțe din moștenire în raport cu vânzătorul, cumpărătorul trebuie să-și înscrie creanța în
AEGRM. Pentru că opozabilitatea este condiționată de parcurgerea unor formalități, atunci debitorul
creanțelor din moștenire se poate libera uneori valabil și plătind vânzătorului moștenirii, care în
raportul dintre părțile vânzării nu mai este creditor. Plata este valabilă, liberatorie, însă vânzătorul
care a încasat această plată va trebui la rândul său să o remită cumpărătorului, fiind din nou într-un
scenariu în care operează o subrogație cu titlu universal, un activ din masa succesorală care constă
într-o creanță este înlocuit cu un altul, care rezultă din plata acelei creanțe, proprietatea asupra sumei
de bani plătite.
Garanțiile oferite de vânzătorul moștenirii cumpărătorului. Textul relevant este art. 1741, care
ne spune că dacă nu specifică bunurile asupra cărora se întind drepturile sale, vânzătorul moștenirii
garantează numai calitatea de moștenitor, afară de cazul când părțile au înlăturat expres această
garanție. În primul rând, vânzătorul nu garantează contra viciilor bunurilor din patrimoniul
succesoral, nu garantează contra evicțiunii ce se manifestă asupra vreunui bun din patrimoniul
succesoral. În principiu, legiuitorul a vrut să încurajeze schimburile de valori, ori garanții solide
mobilizează cumpărătorul să încheie contracte de vânzare. În privința moștenirii mai avem un scop al
legiuitorului, anume ca moștenirile să rămână în principiu în familie, de aceea avem rezervă
succesorală, și de ce legiuitorul a retras supletiv garanțiile pe care vânzătorul le oferă cumpărătorului
în raport cu bunurile din masa succesorală, lucru care îl face pe cumpărător să se gândească bine
înainte să cumpere o moștenirii. Retragerea acestor garanții este supletivă, părțile putând reveni la
regula garanțiilor contra viciilor și contra evicțiunii, garanții care să poarte asupra bunurilor din
moștenire. Este suficient să fie specificate bunurile din moștenire pentru a se activa aceaste garanții.
Pentru a se datora garanțiile contra evicțiunii și contra viciilor ascunse nu este nevoie ca o astfel de
garanție să fie menționată expres, este suficientă menționarea bunurilor. Nu este nevoie să se
menționeze toate bunurile din moștenire pentru activarea celor două garanții. Dacă nu vor fi
specificate toate, aceste două garanții se vor datora doar în raport cu bunurile specificate. Dacă am
stabilit că suntem în fața vânzării unei moșteniri, simpla împrejurare că părțile nu menționează decât
unele din bunurile cuprinse în moștenire nu înseamnă că celelalte nu se transferă la cumpărare, ci că
doar în legătură cu ele nu vor exista cele două garanții.
Specificarea bunurilor pentru activarea garanțiilor trebuie făcută cu detalii. La un pol avem
descrierea completă concretă a tuturor lucrurilor din moștenire. O astfel de descriere este suficientă
în mod cert pentru a amorsa garanțiile contra viciilor și contra evicțiunii. La celălalt pol este o
descriere de tipul „vând lui X moștenirea pe care am primit-o de la de cuius-ul Z, care conține bunuri
mobile și imobile”. O astfel de descriere nu este suficientă pentru a amorsa garanțiile. Diferența între
cei doi poli se face după cum descrierea respectivă permite cititorului să identifice bunul descris fără
a mai cerceta dacă el a aparținut ori nu patrimoniului succesoral. O descriere care satisface această
cerință este „imobilul înscris în cartea funciară pe numele defunctului” în schimb mențiunea că se
înstrăinează în cuprinsul moștenirii o mașină care a aparținut defunctului, este nevoie de cercetarea
patrimoniului succesoral, deci nu se antrenează garanțiile.
Garanția tipică a calității de moștenitor oferită de vânzătorul unei moșteniri cumpărătorului
acesteia există și în situații în care vânzătorul nu este moștenitor al de cuius-ului, ci este la rândul său
cumpărător al unei moșteniri pe care a dobândit-o de la moștenitor. Vânzătorul nostru va garanta în
acest caz calitatea de moștenitor a autorului său. Dacă se va dovedi că respectivul autor nu avea
calitatea de moștenitor, atunci această stare a lucrurilor nu antrenează desființarea niciuneia dintre
vânzări, din moment ce legiuitorul menționează expres lipsa garanției contra evicțiunii, înseamnă că
rămân eficace ambele vânzări ale moștenirii, însă vor fi inoperabile în raport cu efectul lor translativ
iar cumpărătorul final poate să antreneze răspunderea pentru garanția contra evicțiunii față de autorul
său. Faptul garantat este calitatea de moștenitor a vânzătorului, deci nu trebuie să se demonstreze
evicțiunea pentru fiecare bun care face parte din moștenire.
Îngustarea garanției îi va permite cumpărătorului să-l cheme în garanție pe vânzător în
procese ce pun în discuție calitatea de moștenitor, cum ar fi o petiție de echitate sau o acțiune de
ieșire din indiviziune cu privire la moștenirea cu pricina. Vânzătorul nu poate fi chemat în procese cu
privire la revendicare sau tulburîri cu privire la unele dintre bunurile găsite în patrimoniul succesoral.
Garanția mai poate fi extinsă prin descrierea componenței, măcar în parte a patrimoniului
succesoral. „Vând moștenirea lui X care cuprinde cel puțin trei tablouri”, Această descriere nu este
suficientă pentru a antrena cele două garanții, pentru că nu i se permite cititorului să își dea seama
despre ce este vorba fără a cerceta patrimoniul. Vânzătorul va răspunde însă dacă nu se vor găsi
măcar trei tablouri. Dacă se găsesc patru tablouri, vânzarea se perfectează și vine un terț și revendică
un tablou, totul este ok, însă dacă revendică două, vânzătorul va răspunde pentru una din ele.
 Vânzătorul poate avea niște calități pentru dreptul său de moștenitor, putându-i spune
cumpărătorului că este îndreptățit la jumătate din moștenire, conform moștenirii legale, fiind unul
dintre cei doi copii ai defunctului. Dacă apare cel de-al treilea copil, atunci moștenitorul va răspunde.
Pe de altă parte, dacă vânzarea a fost încheiată cu privire la jumătate de moștenire, ineficacitatea
actului de opțiune a celuilalt moștenitor nu va profita cumpărătorului, care va primi doar jumătate din
moștenire.
Garanția pe care vânzătorul o oferă asupra moștenirii are o înrâurire asupra valorii de justitlu
a vânzării unei moșteniri pentru dobânditorul proprietății mobiliare sau imobiliare. Un act translativ
intră în componența unui fapt juridic ce conduce la dobândirea proprietății asupra unui bun, chiar
dacă actul în sine nu produce efectul translativ. Acest act translativ poate să constea într-o vânzare a
moștenirii? Nu, deoarece de regulă, înstrăinările ale unor bunuri cu privire la care înstrăinătorul este
doar detentor precar au și valoarea unei intervertiri a detenției în posesie, așa se întâmplă că
dobânditorul printr-un act ut singuli și oneros al unui bun mobil corporal trebuie să fie posesor al
acelui bun, dacă e și de bună-credință, poate dobândi și proprietatea. Intervertirea nu operează în
cazul vânzării unei moșteniri, pentru că prin vânzarea moștenirii nu încetează vânzătorul să se
comporte ca un detentor, nu operează intervertirea, deci vânzarea moștenirii nu poate servi drept
justitlu. În mod excepțional, dacă este oferită o garanție extinsă prin specificarea bunurilor, atunci
garantează pentru ele, comportându-se față de ele ca un proprietar, vânzarea moștenirii putând servi
drept justitlu. Vânzarea unei moșteniri poate servi pentru achiziția imobilelor prin instituția
publicității materiale, independent dacă bunul imobil despre care discutăm a fost sau nu specificat în
cuprinsul vânzării moștenirii. Aici, dobândirea proprietății nu mai este un efect al posesiei, nu mai
depinde de intervertire, ci este condiționată pe întemeierea cu bună-credință pe cuprinsul cărții
funciare.
Pe de o parte, vânzătorul moștenirii va rămâne ținut de datoriile moștenirii și după vânzare, în
baza art. 1751, asta doar dacă privim lucrurile din perspectiva creditorilor moștenirii cu pricina, din
perspectiva lor, transferul datoriei nu va putea opera decât cu acordul lor. Nu este necesar acest acord
atunci când transferul se realizează prin moștenire, însă acordul rămâne necesar când operează
transferul între vii al moștenirii (vânzarea moștenirii). Dacă adoptăm perspectiva părților contractului
de vânzare, sarcina achitării datoriilor moștenirii este la cumpărător, el poate face plata și creditorul
trebuie să primească acest lucru. Și dacă s-a întâmplat ca plata să fie solicitată vânzătorului și acesta
să o și efectueze, vânzătorul va putea pretinde la cumpărător, dincolo de preț, valoarea folosită pentru
plată.
Pe vechiul cod, vânzarea unei moșteniri era un contract aleatoriu deoarece în urma acceptării
moștenirii, în patrimoniul moștenitorului se contopeau toate drepturile și obligațiile existente cu cele
din moștenire, acest lucru urmând să se întâmple cu cumpărătorul moștenirii. Se putea ca o moștenire
să fie profund insolvabilă, devastând moștenitorul în cazul acceptării, și cumpărătorul. Se menține
această calificare? Cea mai importantă legătură între drepturile și obligațiile moștenite este că
răspunderea pentru datorii se face doar cu bunurile moștenirii. Se poate spune că moștenitorul nu are
cum să rămână decât pe 0, în cel mai rău caz, însă acest lucru este fals. Regula nu este atât de extinsă
precum a fost prezentată, ea limitează doar răspunderea pentru datoriile moștenirii, asta înseamnă că
o datorie moștenită neexecutată poate antrena posibilitatea creditorului său să recurgă la remedii,
între remedii se găsește și răspunderea, nu poate afecta bunuri care nu se găsesc în moștenire, însă
celelalte remedii nu sunt limitate, lucruri care decurg din art. 1114 alin. (2). Dacă adevăratul
proprietar îl moștenește pe vânzătorul lucrului altuia, dacă ia bunul și formulează un proces în acest
sens, fostul adevărat proprietar va pierde procesul pentru că lui îi incumbă obligația de garanție
contra evicțiunii, care nu este îndeplinită când este intentat procesul. Cumpărătorul va cere
executarea silită în natură a obligației de a nu evinge, care va funcționa dincolo de granița bunurilor
care se găsesc în patrimoniul succesoral. Vânzarea unei moșteniri va rămâne un act aleatoriu chiar și
dacă ar fi răspunderea limitată la bunurile din moștenire. Plătindu-se un preț fix pentru o moștenire
foarte bogată sau foarte săracă, această incertitudine este suficientă pentru a imprima contractului
caracterul aleatoriu.
Vânzarea cu rezerva proprietății este o varietate de vânzare în care părțile convin ca
vânzătorul să își rezerve dreptul de proprietate pe care îl vinde până la plata integrală a prețului de
către cumpărător. Vânzarea cu rezerva proprietății nu pare a fi reglementată ca atare, fiind
reglementată o specie a ei, vânzarea cu plata prețului în rate și rezerva proprietății. În cazul acesteia,
rămâne valabil că vânzătorul amână plata proprietății până la plata integrală a prețului de către
cumpărător, prețul fiind eșalonat. Considerațiile care au condus la reglementarea acestei subvarietăți
își găsesc locul în baza vânzării cu rezerva proprietății în general. Plata prețului este o modalitate ce
afectează transferul proprietății, care constă totuși într-un eveniment viitor și sigur. Altfel spus plata
prețului constituie pentru transferul proprietății un termen suspensiv, nu o condiție. Dacă bunul este
individual determinat, când cumpărătorul plătește prețul în întregime, se stinge nu doar obligația sa
principală, ci și obligația vânzătorului de a transfera proprietatea, pentru că în acel moment se
îndeplinește elementul suspensiv din conținutul termenului.
Rezerva proprietății reprezintă din perspectiva vânzătorului o formă de garanție reală, are
funcția unei garanții reale. În acest caz, părțile unui contract de vânzare cu rezerva proprietății derogă
de la regula că proprietatea este un drept real principal, în sensul în care ea devine accesorie unei
creanțe. El este menținut de vânzător în patrimoniu pentru garantarea propriei creanțe, cea mi
puternică dintre garanțiile reale imaginate, vânzătorul nu va suporta deloc concursul celorlalți
creditori ai cumpărătorului cu privire la bunul respectiv. Acest creditor este mai tare decât creditorul
ipotecar, cel din urmă suportând concursul creditorilor, el fiind doar preferat, creditorul fiind mai tare
și decât cei mai tare în rang decât cel ipotecar. Avem o excepție dată de legea nr.86/2016 privind
insolvența prevede că in ipoteza insolvenței, în privința cumpărătorului, creanța față de care
cumpărătorul este debitor va fi considerată o creanță garantată, însă acel bun, din perspectiva legii
insolvenței va fi considerat ca aparținând debitorului insolvent care este și cumpărător, astfel încât
vânzătorul va putea să se prevaleze de această garanție pe care o deține în contra altor creditori în
cadrul procedurii și chiar în contra debitorului însuși numai dacă în legătură cu vânzarea cu rezerva
proprietății s-au parcurs formalitățile de publicitate.
Formalitățile de publicitate, art. 2347, alin. (2), sunt asimilate ipotecii clauzele de rezervă a
proprietății, lucru care reiese din rațiunea economică a unei vânzări cu rezerva proprietății. Astfel ar
trebui să rezulte că ar trebui parcurse formalitățile de publicitate la fel ca la ipotecă, fiind în sarcina
creditorului garantat, în cazul nostru al vânzătorului, ele să fie supuse intabulării și nu notării în
cartea funciară. Totuși, art. 902 alin. (2) , pct. 9 ne spune că este supusă notării în cartea funciară
vânzarea făcută cu rezerva proprietății. Această notare se va face de către cumpărător, astfel încât el
să-și asigure opozabilitatea dobândirii în viitor a proprietății ulterior achitării integrale a prețului. În
privința bunurilor mobile însă se aplică pe deplin art. 2347, vor fi în sarcina vânzătorului
formalitățile de publicitate care constă în înscrierea la AEGRM.
Dacă ne uităm art. 1755 și următoarele o să vedem că nu există un text de lege care să ne
spune că predarea operează înainte de transferul proprietății. Dacă predarea nu are loc, vânzătorul se
bucură de garanțiile plății prețului. Rezerva proprietății devine relevantă tocmai când predarea este
făcută cu anticipație, înainte de transferul proprietății.
Părțile, într-o vânzare cu rezerva proprietății, stabilesc plata prețului în rate. Aceasta este o
subspecie a vânzării cu rezerva proprietății. Faptul că prețul se va plăti eșalonat nu schimbă natura
contractului de vânzare, el nu devine un contract cu executare succesivă și rămâne unul cu executare
uno ictu. Acest lucru comportă două observații importante. Dacă se va săvârși și o neexecutare a
obligației de plată a prețului, sau o neexecutare în general, sancțiunea va fi rezoluțiunea și nu
rezilierea. Obligația de plată a prețului rămâne una unitară, drept care nu curge câte o prescripție
separată pentru fiecare tranșă de preț, ci curge o singură prescripție, din momentul scadenței ultimei
rate. În cazul în care o astfel de neexecutare are loc, vânzătorul care a predat bunul și care cere
rezoluțiunea are două temeiuri pentru restituire, pe de o parte acțiunea personală în restituire, care
decurge din neexecutarea obligației de plată a prețului și pe de altă parte acțiunea în revendicare. Mai
mult, vânzătorul care nu-și vede ratele plătite poate recupera bunul de la cumpărător și fără să ceară
rezoluțiunea contractului. Cumpărătorul, până în momentul plății prețului și sub rezerva acestei plăți
este un detentor, titlul său de detenție încetează în momentul în care nu se achită respectivele rate de
preț, și deci cumpărătorul poate cere restituirea, fără a desființa contractul.
Riscul bunului este însă transferat cumpărătorului de la momentul predării acestuia. Art. 1274
ne spune câtă vreme rămâne riscul la vânzător, nu ne spune că se transferă riscul la cumpărător.
Vânzătorul va suporta riscul câtă vreme vor rămâne în sarcina lui obligații care trebuie executate,
care pot deveni imposibil de executat, lucru care încetează în momentul predării. Art. 1274 citit astfel
reia dreptul comun, art. 1557 și art. 1634, care spune că dacă vânzătorul predă bunul înainte să-și fi
executat obligația de a da, riscul va fi în continuare suportat de către el, vom avea o obligație
neexecutată, susceptibilă de imposibilitate de executare. Astfel, art. 1755 ne spune că riscul se
transferă cumpărătorului de la predare indiferent de transferul proprietății, fiind o derogare de la
dreptul comun. Deși derogarea este reglementată pentru vânzarea cu rezerva proprietății și cu plata
prețului în rate, ea își găsește justificarea și în cadrul speciei mai largi a unei vânzări cu rezerva
proprietății și cu prețul plătit integral. Rațiunea transferului acest risc, în cazul unei vânzării cu
rezerva proprietății unde predarea a fost făcută înainte de transferul proprietății, vânzătorul a făcut tot
ce ținea de el pentru executarea obligației, singurul motiv pentru reținerea dreptului în patrimoniul
său este neplata prețului, un act al cumpărătorului. Este firesc astfel ca în acest caz riscul să nu mai
fie suportat de vânzător din moment ce toate obligațiile care îi incumbau au fost îndeplinite.
Derogarea se aplică în toate vânzările cu rezerva proprietății.
O restrângere a derogării operează în acele scenarii în care vânzătorul dintr-un contract de
vânzare cu rezerva proprietății nu a întreprins toate operațiunile ce incumbau în executarea
obligațiilor sale, regula de transfer al riscurilor nu se aplică decât atunci când transferul proprietății
depinde de plata prețului. Dacă transferul proprietății este condiționat și de altceva, individualizare,
etc. atunci se revine la regulile de risc din dreptul comun.
Art. 1756 nu împiedică rezoluțiunea dacă s-a săvârșit o neexecutare în raport cu două rate,
chiar dacă ele împreună fac mai puțin de o optime din preț. În acest caz, avem o perseverență în
neexecutare din partea cumpărătorului. Din pricina aceleiași perseverențe, poate opera și o decădere
din beneficiul termenului și o rezoluțiune, la opțiunea vânzătorului. Din acest articol rezultă o
prezumție că dacă neexecutarea unei rate valorează mai mult de o optime din preț atunci avem o
neexecutare rezolutorie. Art. 1756 nu ar trebui să fie folosit în alte scenarii în care plata prețului se
face în rate și în care obligația de plată a prețului nu este garantată cu rezevra proprietății, nu trebuie
considerată ca fiind drept comun.
Curs 8. Vânzarea cu rezerva proprietății și plata prețului în rate.
În cazul în care neexecutarea acestei obligații este suficient de importantă, vânzătorul poate
obține rezoluțiunea contractului care în principiu este supusă regulilor de drept comun. În consecință,
în principiu, vânzătorul îi va datora cumpărătorului restituirea ratelor din preț pe care le-a primit.
Totuși, deoarece, prin ipoteză, rezoluțiunea este cauzată prin neexecutarea fără justificare a
obligațiilor cumpărătorului, acesta din urmă este ținut și la daune-interese pentru repararea
prejudiciului cauzat vânzătorului prin rezoluțiunea întemeiată pe neexecutarea sa. Potrivit art. 1757
alin. (1) teza finală, aceste daune-interese cuprind cel puțin valoarea folosinței lucrului de care
vânzătorul a fost lipsit între momentul predării acestuia și momentul restituirii consecutive
rezoluțiunii. Cum folosința lucrului nu poate fi restituită în natură ci numai prin echivalent, această
valoare se va stabili, de regulă, în bani, iar obligația de a plăti suma rezultată se compensează cu
obligația vânzătorului de a restitui ratele de preț primite.
În cazul în care prin contractul de vânzare s-a prevăzut ca în ipoteza rezoluțiunii pentru
neplata ratelor din preț, ratele deja plătite să fie integral reținute de către vânzător, o astfel de clauză
are natura juridică a unei clauze penale prin care se evaluează convențional daunele-interese datorate
de cumpărător în urma rezoluțiunii contractului care îi este imputabilă. Această clauză penală va
putea fi redusă de instanța de judecată dacă sumele reținute de vânzător depășesc valoarea
prejudiciului care putea fi prevăzut la încheierea contractului cauzat vânzătorului prin rezoluțiunea
imputabilă cumpărătorului.
Vânzarea cu opțiune de răscumpărare.
Potrivit art. 1758 alin. (1), vânzarea cu opțiune de răscumpărare este o vânzare afectată de
condiție rezolutorie prin care vânzătorul își rezervă dreptul de a răscumpăra bunul sau dreptul
transmis cumpărătorului. De ce ar încheia două persoane raționale un astfel de contract? Obiectivul
pe care părțile îl urmăresc la încheierea unui asemenea contract este ca așa-numitul cumpărător să
pună la dispoziția așa-numitului vânzător în mod imediat o anumită sumă de bani, dobândind în
schimb proprietatea asupra unui bun, proprietate pe care cumpărătorul va trebui să o restituie în cazul
în care vânzătorul va restitui banii primiți adăugându-le eventual o dobândă. În acest fel, proprietatea
bunului dobândește o funcție de garanție, ea va fi reținută de către cumpărător până când suma
remisă inițial vânzătorului nu îi este rambursată. Ca și în cazul vânzării cu rezerva proprietății,
proprietatea, deși își păstrează integral conținutul, nu mai este în acest caz un drept real principal, ci
un drept real accesoriu care garantează obligația de a rambursa suma pe care cumpărătorul i-a plătit-o
inițial vânzătorului și eventuala dobândă la aceasta.
Din punctul de vedere al modalității dreptului de proprietate, dreptul cumpărătorului îmbracă
modalitatea proprietății rezolubile, astfel încât cumpărătorul este considerat după încheierea
contractului proprietar sub condiție rezolutorie, iar vânzătorul este proprietar al bunului sub condiție
suspensivă. Condiția constă în exercitarea de către vânzător a opțiunii de răscumpărare. Denumirea
întrebuințată de legiuitor „opțiune de răscumpărare” este înșelătoare. Dreptul pe care vânzătorul și l-a
rezervat este un drept potestativ, ca printr-un act unilateral de voință să desființeze o situație juridică
ce afectează o altă persoană, anume pe cumpărător și eventualii lui succesori în drepturi. Această
opțiune nu se exercită însă în sensul încheierii unui nou contract de vânzare, în care cumpărătorul
inițial să fie vânzător iar vânzătorul inițial să fie cumpărător, nu este o autentică răscumpărare, ci
opțiunea vânzătorului constă în posibilitatea lui de a desființa contractul inițial. Nu e dreptul de a
forma un nou contract, ci dreptul de a desființa vânzarea inițială. Din acest punct de vedere, dreptul
de opțiune de răscumpărare este o specie a dreptului de denunțare unilaterală a unui contract, drept
prevăzut de art. 1276. Prin derogare însă de la regimul de drept comun de denuțare unilaterală a
contractului cu executare uno ictu, cum e vânzarea, dreptul la opțiunea de răscumpărare se poate
exercita și după ce vânzarea în care a fost inserat a fost executată, după transferul proprietății,
predarea bunului, plata prețului. Dacă n-ar fi așa, creditul care se urmărește a fi realizat nu s-ar mai
putea realiza.
În principiu, exercitarea opțiunii de răscumpărare este un act juridic real, în sensul că
manifestarea de voință a vânzătorului în sensul desființării vânzării nu este eficace, și nu conduce la
îndeplinirea condiții rezolutorii care afectează această vânzare decât dacă este însoțită de plata unei
sume de bani, sumă de bani care, de regulă, trebuie să includă prețul primit de vânzător și cheltuielile
făcute de cumpărător pentru încheierea și publicitatea vânzării. Potrivit art. 1760 alin. (3), aceste
sume trebuie plătite în termen de o lună de la data notificării intenției de răscumpărare. În cazul în
care, în acest termen, sumele în cauză nu sunt plătite cumpărătorului, dreptul de răscumpărare se
stinge, astel încât condiția rezolutorie ce afecta contractul inițial este considerată definitiv
neîndeplinită, iar efectele contractului inițial se definitivează. Tot sancțiunea decăderii din dreptul de
opțiune se va aplica și în cazul în care acest drept nu este exercitat, inclusiv prin plata sumelor
necesare, în cursul duratei pe care părțile trebuie să o prevadă ca termen de exercitare a dreptului de
opțiune, aceasta pentru că orice drept potestativ și cu atât mai mult drepturile a căror exercițiu
afectează calitatea de proprietar asupra unui bun trebuie exercitat prin natura lui în cursul unui
termen, nu poate fi nelimitat în timp, pentru că o incertitudine nelimitată în timp cu privire la
calitatea de proprietar asupra unui bun ar conduce faptic la scoaterea acestui bun din circuitul juridic.
Potrivit art. 1758 alin. (2), opțiunea de răscumpărare nu poate fi stipulată pentru un termen
mai mare de 5 ani. Dacă s-a stabilit un termen mai mare, acesta se reduce de drept la 5 ani. Termenul
va fi considerat de 5 ani și în cazul în care părțile nu au stipulat niciun termen, conform
jurisprudenței franceze. Codul civil Napoleon nu dispune de un mecanism care să permită
judecătorului stabilirea elementelor secundare ale contractului, astfel încât la noi, soluția ar fi
aplicarea art. 1415 alin. (2) prin analogie, judecătorul să poată determina termenul atunci când părțile
nu l-au stipulat, în funcție de împrejurările relevante de la data înțelegerii lor, admițând totuși
prezumția simplă conform căreia dacă părțile nu au stabilit nicio limitare în timp a termenului de
răscumpărare, au dorit să-i confere durata cea mai lungă.
Dacă regula termenului maxim de 5 ani este o regulă imperativă, regula privind caracterul
real al exercitării opțiunii este una supletivă, părțile pot prevedea orice altă modalitate de exercitare,
ele pot prevedea inclusiv ca eficacitatea exercitării opțiunii să fie condiționată de plata de către
vânzător a unei sume mai mari decât aceea prevăzută, mai mare decât prețul primit și cheltuilelile de
vânzare. Cum însă scopul economic al contractului este realizarea unei operațiuni de creditare,
diferanța între suma prin ipoteză mai mare prevăzută de părți și suma prevăzută de lege pentru
exercitarea răscumpărării are natura juridică a unei dobânzi, preț al folosinței pentru sumele plătite
inițial cu titlu de preț, o dobândă remuneratorie. Ca urmare, atunci când legea prevede un cuantum
maxim pentru dobânzile remuneratorii, cum e cazul dobânzii maxime admise de lege în
împrumuturile bănești contractate în afara exercițiului unei activități cu scop lucrativ, regulile privind
dobânda maximă prevăzută de lege se vor aplica și diferenței între suma prevăzută de părți și sumele
stabilite de părți ca preț al răscumpărării. În consecință, aceste sume nu vor putea depăși cu mai mult
de jumătate prețul primit de vânzător. Conform art. 1762, dacă diferența este mai mare, „clauza de
dobândă” (această diferență) va fi nulă absolut și total, prețul răscumpărării fiind redus la prețul plătit
pentru vânzare. Aspectul relevant este prețul plătit pentru vânzare, nu prețul prevăzut. Dacă se face o
plată parțială, răscumpărarea se va face restituind respectiva plată parțială, nu întregul preț prevăzut
în contract.
Tot deoarece vânzarea cu opțiune de răscumpărare are natura unei operațiuni de creditare
garantate real, ea reprezintă potrivit art. 2347 o ipotecă asimilată, astfel încât de regulă este supusă
regulilor de publicitate, preferință și executare aplicabile ipotecilor. Consecințele acestui text sunt
destul de problematice, din el va rezulta că, în principiu, vânzarea cu opțiune de răscumpărare este
supusă unor formalități de publicitate distincte, după cum bunul care face obiectul ei este mobil sau
imobil. Dacă bunul ce face obiectul contractului este mobil, dreptul de răscumpărare va trebui înscris
la AEGRM, pentru ca vânzătorul să-l poată opune subdobânditorilor de drepturi de la cumpărător și
creditorilor acestuia. Se observă însă că în acest caz este o situație cu totul atipică față de publicitatea
obișnuită a garanțiilor reale mobiliare. De regulă, această publicitate urmărește să limiteze
publicitatea decurgând din posesia bunului de către debitor după ce acesta a fost afectat de garanții
ale unei creanțe îndreptate împotriva sa. Ori în cazul vânzării cu opțiune de răscumpărare,
cumpărătorul este cel care a acordat credit și este și în posesia bunului, deci publicitatea urmărește să
consolideze drepturile vânzătorului de a își recupera bunul, fix invers față de situația normală.
 În materie imobiliară există în principiu trei formalități de publicitate aplicabile, în funcție de
consecințele urmărite de cel care le efectuează. În cazul în care vânzătorul urmărește să facă
opozabilă opțiunea de a putea răscumpăra un bun față de succesorii în drepturi ai cumpărătorului,
este suficient ca el să își noteze dreptul de opțiune ca drept de denunțare unilaterală a contractului, în
conformitate cu art. 902 alin. (2) pct. 10. Dacă el dorește să le facă opozabile dobânditorilor de la
cumpărător ale unor drepturi asupra bunului consecințele îndeplinirii condiției rezolutorii ce
afectează vânzarea cu opțiunea de răscumpărare, inclusiv înscrierea împotriva acestora a dreptului
vândut, vânzătorul trebuie să procedeze la înscrierea provizorie a dreptului său, conform art. 898.
Dacă dorește să se prevaleze împotriva terților de procedurile speciale care permit executarea facilă a
ipotecilor, conform art. 2347 alin. (2), atunci vânzătorul trebuie să își înscrie ipoteca asimilată
potrivit art. 2347 alin. (3). Îndeplinirea oricăreia dintre cele trei formalități face opozabil dreptul
vânzătorului față de persoanele care au dobândit drepturi în legătură cu același bun de la cumpărător
ulterior acelei formalități. Până la exercitarea dreptului de răscumpărare, oricare dintre părțile
vânzării cu opțiune de răscumpărare va putea face acte în legătură cu bunul care face obiectul acelei
vânzări. În principiu, fiecare dintre părți va putea face asemenea acte sub condiția care afectează
dreptul său. Vânzătorul va putea înstrăina dreptul său de proprietate afectat de condiție suspensivă,
dar ca accesoriu necesar al acestui drept el va fi însoțit și de dreptul de opțiune la răscumpărare,
astfel încât dobânditorul dreptului va putea să exercite opțiunea în locul vânzătorului, plătind sumele
necesare pentru eficacitatea acesteia. Tot astfel, cumpărătorul va putea să înstrăineze dreptul său de
proprietate asupra bunului sub condiție rezolutorie sau să constituie dezmembrăminte sub aceeași
condiție. În cazul înstrăinării dreptului de proprietate rezolubilă, acesta va fi urmat ca accesoriu și de
dreptul de a primi suma de bani necesară exercitării eficace a opțiunii de răscumpărare de către
vânzător, sub condiția ca acesta din urmă să decidă să-și exercite opțiunea în cauză direct împotriva
subdobânditorului.
Efectele exercitării opțiunii de răscumpărare.
Între părți, exercitarea opțiunii de răscumpărare are efectul îndeplinirii condiției rezolutorii
prin care se desființează vânzarea inițială. În consecință, toate prestațiile efectuate în temeiul vânzării
inițiale sunt supuse restituirii. Întrucât prin ipoteză, prețul este deja restituit, astfel încât exercitarea
opțiunii de răscumpărare să poată fi efectivă, rămâne de restituit bunul care trebuie restituit în starea
în care se afla la data încheierii contractului. În cazul în care cumpărătorul a executat asupra lui
lucrări care au necesitat cheltuieli necesare și utile, acestea sunt supuse rambursării de către vânzător,
cu mențiunea că cheltuielile utile vor fi restituite doar în limita sporului de valoare dobândit de bun
în urma efectuării lor. De asemenea, în cazul în care cumpărătorul a făcut cheltuieli pentru ridicarea
și transportul bunului, vânzătorul este obligat ca în urma exercitării opțiunii de răscumpărare, să le
restituie.
Față de terți, exercitarea opțiunii de răscumpărare conduce la îndeplinirea condiției rezolutorii
care ar fi trebuit să afecteze actele încheiate de către cumpărător, proprietar sub condiție rezolutorie
în legătură cu bunul vândut, astfel încât aceste acte să nu mai poată produce efecte asupra bunului. În
cazul contractelor de locațiune, dacă cumpărătorul a încheiat asemenea contracte și în legătură cu ele
s-au realizat formalitățile de publicitate, contractele de locațiune în cauză sunt opozabile și
vânzătorului, astfel încât ele vor continua să producă efecte și în privința lui, după exercitarea
opțiunii de răscumpărare în limita a trei ani din momentul exercitării. De fapt, exercitarea opțiunii
produce un transfer al contractului de locațiune de la cumpărătorul locator inițial către vânzătorul
care redevine proprietar al bunului. Chiriile primite de cumpărător pentru folosința bunului de până
la data exercitării opțiunii vor fi reținute de către acesta ca fructe civile în temeiul art. 1410. După
exercitarea opțiunii, raporturile decurgând din contractul de locațiune se vor produce între locatarul
inițial și vânzătorul care în urma exercitării opțiunii dobândește poziția contractuală a locatorului.
Transferul se produce doar în limita unei durate de 3 ani de la exercitarea opțiunii, chiar dacă în
contractul de locațiune s-a prevăzut un termen mai lung, exercitarea opțiunii conduce uneori la
încheierea anticipată a locațiunii. În cazul în care cumpărătorul a înstrăinat bunul către un
subdobânditor, vânzătorul are alegerea de a exercita opțiunea de răscumpărare fie împotriva
cumpărătorului inițial, fie împotriva subdobânditorului de la acesta, cu condiția ca dreptul să fie
opozabil subdobânditorului. Dacă își exercită dreptul de răscumpărare împotriva subdobânditorului,
sumele plătite pentru eficacitatea vânzării vor trebui plătite subdobânditorului, nu cumpărătorului
inițial. Subdobânditorul care a cumpărat bunul numai pentru restituirea acestor sume va fi ținut de
vânzător să-i restituie bunul. În schimb, dacă vânzătorul decide să-și exercite opțiunea împotriva
cumpărătorului inițial, atunci prin exercitarea opțiunii, contractul de vânzare dintre cei doi se
desființează, deci implicit se desființează și transferul proprietății care a operat pe baza contractului,
vânzătorul fiind considerat proprietarul bunului, contractul între cumpărătorul și subdobânditorul
devine o vânzare a bunului altuia iar vânzătorul considerat proprietar retroactiv poate revendica
bunul de la subdobânditor, urmând ca acesta să își poată sau nu repara prejudiciul decurgând din
această evicțiune decurgând din raporturile lui contractuale cumpărătorul.
În cazul în care contractul de vânzare cu opțiune de răscumpărare poartă asupra unei cote-
părți din dreptul de proprietate asupra unui bun, dacă până la exercitarea opțiunii de răscumpărare
unul dintre coproprietari cere partajul, atunci contractul de partaj sau procesul de partaj, după caz, nu
se va putea încheia sau desfășura, după caz, decât cu participarea atât a vânzătorului cât și a
cumpărătorului din vânzarea cu opțiunea de răscumpărare. Dacă vânzătorul nu și-a exercitat opțiunea
de răscumpărare cu prilejul partajului, el decade din această opțiune, inclusiv în ipoteza în care bunul
este total sau parțial atribuit cumpărătorului la acest partaj.
Contractul de schimb.
Potrivit art. 1763, schimbul este contractul prin care fiecare dintre părți, denumite
copermutanți transmite sau după caz se obligă să transmită un bun pentru a dobândi un altul. Potrivit
art. 1764 alin. (2), fiecare dintre părți este considerată vânzător în ceea ce privește bunul pe care îl
înstrăinează și cumpărător în ceea ce privește bunul pe care îl dobândește.
La vânzare, întâi se transferă proprietatea, după devine scadentă obligația de a plăti prețul,
după devine scadentă obligația de a preda bunul. În cazul contractului de schimb, mai întâi se
execută cele două obligații de transfer a proprietății bunurilor. Dacă bunul se află în patrimoniul
copermutantului, transferul are loc la data încheierii contractului. Dacă transferul este amânat, toate
celelalte obligații din contractul de schimb vor deveni scadente numai după executarea obligațiilor de
transfer. Dacă se schimbă un bun individual determinat cu bunuri de gen, la încheierea contractului
se transferă bunul individual determinat și devine scadentă obligația de individualizare a bunurilor de
gen, numai după ce copermutantul debitor al acestei obligații o execută, devin scadente cele două
obligații de predare, purtând asupra bunului individual determinat și asupra bunurilor de gen
individualizate. În principiu, obligațiile de predare trebuie executate simultan, obligația de a preda
bunul individual se execută la locul aflării lor la momentul încheierii contractului, obligațiile de a
preda bunuri de gen se execută la locul la care se afla sediul copermutantului la data încheierii
contracutlui. Oricare dintre părți poate opune celeilalte excepția de neexecutare, iar cel mai deștept
cedează. Cheltuilelile de încheiere a contractului de schimb sunt suportate, potrivit art. 1765, în mod
egal de către copermutanți.
Este posibil ca dacă părțile nu consideră că bunurile schimbate sunt perfect echivalente, una
dintre ele să-și asume obligația ca pe lângă transferul bunului să-i plătească celeilalte părți o sumă de
bani, care se numește sultă și are același regim cu obligația de a plăti prețul în materie de vânzare,
inclusiv garantarea ei cu o ipotecă legală, dacă bunul este imobil și cu un privilegiu dacă bunul este
mobil.
Contractul de locațiune.
 Potrivit art. 1777, locațiunea este contractul prin care o parte numită locator se obligă să
asigure celeilalte părți numite locatar folosința unui bun pentru o anumit ă perioadă în schimbul unui
preț denumit chirie. Obligația caracteristică pentru a determina calificarea unui contract ca fiind
locațiune este obligația de a asigura folosința unui bun. Această obligație este o obligație pozitivă de
a face și în considerarea ei trebuie observat că locatarul nu este titular al unui drept real cu privire la
bunul ce face obiectul locațiunii, ci este titular al unui drept de creanță corelativ obligației locatorului
de a-i asigura această folosință. Obligația locatorului este considerată îndeplinită dacă bunul este pus
și menținut la dispoziția locatarului în stare proprie pentru a fi întrebuințat potrivit destinației
convenite. Spre deosebire de vânzare, când locațiunea poartă asupra unui bun individual determinat,
locatorul nu predă bunul în starea în care se afla la data încheierii contractului, ci în stare proprie
întrebuințării. De asemenea, spre deosebire de contractul de vânzare în care, după predare, vânzătorul
nu mai răspunde pentru viciile create ulterior predării, ci doar cele create anterior predării, în materia
contractului de locațiune, locatorul răspunde pentru vicii indiferent când apar acestea pe durata
locațiunii, dacă viciul este definit ca un defect al bunului care împiedică utilizarea sa.
Locațiunea se încheie întotdeauna în vederea unei anumite utilizări, unei anumite destinații,
care trebuie convenită, convenția asupra destinației este o componentă a determinării contractului de
locațiune. De obicei, destinația este expresă, dar dacă nu este expresă, destinația va fi aceea cea mai
apropiată conform naturii bunului, însă dacă bunul comportă două destinații, se prezumă că părțile au
convenit să folosească bunul pentru aceeași destinație ca și până la încheierea contractului. Niciuna
dintre părți nu poate schimba destinația bunului în cursul desfășurării contractului. Locatorul este
obligat față de locatar să mențină această destințaie, iar locatarul este obligat dață de locatar să
folosească cu această destinație.
De esența contractului de locațiune este ca folosința să fie asigurată pentru un anumit termen,
pentru o anumită durată. Nu este vorba niciodată de o folosință uno ictu a bunului, ci o folosință cu
caracter succesiv. În principiu, durata contractului de locațiune este aceea stabilită de părți prin
convenție expresă. Dacă părțile nu au prevăzut o astfel de durată, trebuie mai întâi să se stabilească
dacă ele au dorit sau nu ca locațiunea să se încheie totuși pe o durată determinată, presupunerea va fi
că au dorit să încheie contractul pe o durată determinată. În acest caz, se va aplica art. 1785, care
prevede că atunci când părțile nu au prevăzut durata locațiunii, fără să fi dorit să contracteze pe o
durată nelimitată, locațiunea va avea fie durata decurgând din uzanțe, iar în lipsa acestora, fie va avea
o durată decurgând din natura bunului după cum urmează:
1. un an pentru locuințelor nemobilate și spațiile profesionale
2. durata unității de timp pentru s-a stabilit plata chirii pentru mobile și pentru
apartamentele sau camerele mobilate
3. pe durata locațiunii imobilului, în cazul în care locațiunea poartă asupra unor
bunuri mobile puse la dispoziția locatarului pentru folosința unui imobil.
Dacă părțile nu au dorit să încheie un contract pe durată determinată, locațiunea nu va înceta
prin ajungerea la termen, ci va înceta prin denunțare unilaterală. Dreptul de denunțare unilaterală a
unui contract de locațiune pe durată nedeterminată este un drept esențial pentru locațiunea pe durată
nedeterminată și părțile nu pot renunța la el, dar îl pot amenaja. În lipsa unor alte amenajări, acest
drept se exercită cu un preaviz a cărui durată ar trebui să rezulte din uzanțe, potrivit naturii bunului și
obiceiului locului, iar în absenșa uzanțelor ar trebui să fie un termen rezonabil, caz în care dacă
denunțarea provine de la locator să-i permită locatarului să găsească un alt bun, iar dacă provine de la
locatar, să-i permită locatorului să găsească un alt locatar.
Deoarece folosința bunului nu se poate realiza decât în durată, deci prin prestații succesive ale
locatorului, prețul locațiunii la care el are dreptul în schimb și anume chiria va fi considerată
întotdeauna o obligație succesivă, chiar și atunci când părțile au stabilit ca ea să se plătească
instantaneu, deodată, integral.
Chiria este în raport cu bunul dat în locațiune un fruct civil al acestui bun, prețul folosirii
bunului de către altcineva decât proprietarul, iar fructele civile se culeg zi cu zi, inclusiv atunci când
părțile au prevăzut o modalitate de executare sacadată. Consecința este dacă din orice motiv
contractul de locațiune încetează înainte de perioada în care s-a plătit ultima chirie, locatorul va fi în
principiu obligat să restituie prestațiile din chirie pentru perioada pentru care nu i-a asigurat folosința
bunului. Încheierea contractului va opera numai pentru viitor, viitorul începe chiar la momentul
încetării. Chiria nu constă în mod obligatoriu într-o sumă de bani, ea poate fi un alt bun, chiar o
prestație de a face sau a nu face. Ceea ce este esențial totuși pentru calificarea unui contract ca fiind
locațiune este ca asigurarea folosinței bunului să se facă cu titlu oneros. În cazul în care asigurarea
folosinței bunului se face cu titlu gratuit, contractul va fi nenumit, nu va fi comodat, pentru că
comodantul nu trebuie să îi asigure comodatarului folosința bunului, el doar creează toleranța
remițând bunul, permițându-l să-l dețină.
Varietăți de locațiune.
În funcție de natura bunului ce face obiectul derivat al contractului de locațiune, sunt definite
trei varietăți numite ale acestui contract, în art. 1778:
1. locațiunea spațiilor destinate exercitării activității unui profesionist
2. închirierea locuinței
3. arendarea
Locațiunea spațiilor profesionale. Prin spații profesionale se înțelege orice imobil de tip
construcție destinat activității unei întreprinderi, inclusiv spații de birouri, spații comerciale, hale
industriale, depozite, instalații industriale. În expunerea noastră vom vorbi despre regulile comune
aplicabile spațiilor profesionale și închirierii locuințelor, apoi despre regulile specifice închirierii
locuințelor și în al treilea rând despre regulile specifice arendării.
Reguli comune locațiunii spațiilor comerciale și închirierii locuințelor. Acestea se pot grupa
în două categorii în funcție de rațiunea lor.
1. Unele dintre ele au în vedere natura spațiului care face obiectul locațiunii ca fiind
de regulă parte a unui condominiu, parte a unei construcții mai mari care include
și părți comune, folosite și de titularii de drepturi asupra altor unități din
respectivul condominiu.
2. A doua categorie de reguli vizează stabilitatea raporturilor contractuale care se
justifică în mod diferit după cum locațiunea poartă asupra unei locuințe sau asupra
unui spațiu profesional. În cazul în care poartă asupra unei locuințe, exercitarea
drepturilor decurgând pentru locatar din contractul de locațiune este o componentă
a dreptului constituțional la un nivel de trai decent. În consecință, legiuitorul este
preocupat să reglementeze cu severitate condițiile în care locatarul poate pierde
dreptul său de a continua să locuiască în locuința ce face obiectul contractului. Cu
privire la spațiile profesionale, se are în schimb în vedere aspectul că un astfel de
spațiu este afectat activității unei întreprinderi care are un caracter continuu, astfel
încât întreruperea utilizării unui astfel de spațiu poate avea consecințe extrem de
păgubitoare pentru activitatea locatarului. Din acest motiv, legiuitorul este
preocupat să asigure continuitatea spațiului afectat unei asemenea activități
Natura de părți în spații comune. Potrivit art. 1829, în clădirile cu mai multe apartamente,
chiriașii au dreptul de întrebuința părțile și instalațiile de folosință comună ale clădirii potrivit cu
destinația fiecăreia. Acest aspect conține o aplicațiune a principiului accesorium sequitur principale,
atunci când părțile au convenit ca locațiunea să aibă ca obiect un apartament asupra căruia chiriașul
va avea folosință exclusivă, însă apartemenul se află într-o clădire unde există părți comune, se
deduce că intră în obiectul locațiunii și cota-parte din părțile comune ale respectivei clădiri care
folosesc la utilizarea acesteia în comun, chiar dacă acest lucru nu a fost prevăzut de părți. Ca o
consecință, locatarul nu are nu numai dreptul de a utiliza aceste părți comune, în plus el este și ținut
să folosească ca un bun proprietar aceste cote-părți, și să contribuie la cheltuielile necesare pentru
întreținerea lor uzuală. Astfel, potrivit art.1829 alin. (2), chiriașii sunt obligați să contribuie la
cheltuielile pentru iluminarea, încălzirea, curățarea părților și instalațiilor de folosință comună,
precum și orice alte cheltuieli pe care legea le stabilește în sarcina lor. Locatorul suportă toate
cheltuielile necesare pentru ca bunul să poată fi folosit, iar cheltuielile folosirii efective îi incumbă
locatarului. Dacă neplata cheltuielilor pentru folosirea bunului afectează folosirea bunului, atunci
locatorul se va putea întoarce asupra locatarului.
Atunci când obiectul locațiunii îl reprezintă o locuință sau un spațiu profesional care face
parte dintr-o clădire cu mai multe unități, obligațiile de bună vecinătate sunt contractualizate prin
contractul de locațiune, astfel încât locatarul este considerat a avea față de locator toate obligațiile ce
decurg din calitatea sa de vecin cu alți titulari ai unităților în cauză, fie că aceste obligații sunt de
natură patrimonială fie că sunt de natură extrapatrimonială.
Obligația de a conviețui civilizat cu vecinii nu este numai o obligație extrapatrimonială și
extracontractuală pe care locatarul o are față de celelalte unități locative, ci și obligația pe care o are
contractual față de locator, cu consecințe tehnice. În cazul nerespectării acestei obligații, locatorul
poate aplica sancțiuni locatarului, inclusiv rezilierea contractului. În acest sens, conform art. 1830
alin. (2), locatorul poate cere rezilierea contractului de închiriere și în cazul în care chiriașul,
membrii familiei sale sau alte persoane, spre exemplu salariații profesionistului, partenerii de afaceri,
etc. cărora chiriașul le-a îngăduit în orice mod folosirea, deținerea sau accesul în locuință fie au un
comportament care face imposibilă conviețuirea cu celelalte persoane care locuiesc în același imobil
sau în imobile aflate în vecinătate, fie împiedică folosirea normală a locuinței sau a părților comune.
Spre deosebire de alte condiții contractuale ce permit rezilierea conform dreptului comun, inclusiv
prin rezilierea contractuală pentru neexecutarea fără justificare a obligațiilor locatarului, în cazul
obligațiilor de bună vecinătate, rezilierea nu poate fi obținută în principiu decât pe cale judiciară.
Diferența este că evaluarea gravității neexecutărilor decurgând din raportul de bună vecinătate este
mai dificilă, și nu s-a dorit lăsarea aprecierii la arbitrarea locatorului. Pentru ca această evaluare să
poată antrena rezilierea, legiuitorul a apreciat că aceasta va trebui să fie făcută de judecător, la
cererea locatorului.
A doua categorie de norme specifice dar comune spațiilor profesionale și locuințelor vizează
stabilitatea exercitării drepturilor de către locatar. Stabilitatea se exercită prin modurile de încetare a
contractului și prin efectele încetării contractului. Art. 1824 se referă la încetarea contractului pe
durată nedeterminată. Termenul de preaviz pentru încetarea contractului pe durată nedeterminată pe
dreptul comun este un termen stabilit conform uzanțelor sau rezonabilității. În privința locuințelor
sau spațiilor profesionale, legiuitorul prevede termenul de preaviz, în funcție de cum denunțarea vine
de la inițiativa locatarului sau de la inițiativa locatorului. Dacă e denunțat de locatar, termenul de
preaviz nu poate fi mai mic decât sfertul duratei de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei. Dacă
denunțarea este inițiată de către locator, termenul de preaviz nu poate fi mai mic de a) 60 zile, dacă
intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o lună sau mai mare sau b) 15 zile dacă
intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o lună
Cu privire la consecințele încetării contractului de locațiune, potrivit art. 1831, evacuarea
chiriașului nu se poate face decât în baza unei hotărâri judecătorești. Deși această regulă este
prevăzută în legătură cu situația specială a închirierii locuințelor și spațiilor profesionale, totuși de la
ea se va deroga în cazurile în care evacuarea, sinonimă cu restituirea imobilului de către locatar, se
face ce urmare a expirării termenului pentru care s-a încheiat locațiunea sau ca urmare a expirării
termenului de preaviz pentru denunțarea locațiunii încheiate pe termen nedeterminat, atunci când
contractul de locațiune este titlu executoriu pentru obligația de restituire, pentru că a fost încheiată în
formă autentică sau pentru că a fost înscris sub semnătură privată și înregistrat la organele fiscale în
vederea plății impozitului pe chirii. Restituirea este executorie când termenul locațiunii a expirat,
dacă locațiunea este încheiată pe o durată determinată și atunci când termenul de preaviz a expirat,
dacă locațiunea este încheiată pe durată nedeterminată. În aceste cazuri, locatorul se va putea duce
direct la executorul judecătoresc cu titlul executoriu, iar în rest, în principiu, este nevoie de o hotărâre
judecătorească pentru a-l putea evacua pe locatar.
Curs 9. Regulile speciale comune locațiunii spațiilor profesionale și locuințelor.
O regulă specială în această categorie, care privește ambele spații, profesionale și locuințe,
anume regula care instituie un drept de preferință a chiriașului pentru încheierea unui nou contract de
închiriere.
Potrivit art. 1828, în cazul în care chiriașul și-a executat toate obligațiile decurgând din
contractul de închiriere până la încetarea acestuia, în orice mod, el are dreptul a încheierea unui nou
contract de închiriere, cu prioritate față de orice terț, în legătură cu același bun sau cu o parte din
acesta, și sub condiția de a oferi condiții de închiriere egale cu acelea convenite cu respectivul terț.
Potrivit alin. (2), dispozițiile referitoare la dreptul de preempțiune în materia vânzării sunt aplicabile
în mod corespunzător.
Sunt două probleme care se pot ivi în aplicarea acestui drept de preferință. Prima chestiune
vizează durata acestui drept de preferință, cât timp după încetarea contractului de închiriere are
chiriașul dreptul de a fi prefereat la închierea unui nou contract de închiriere cu privire la aceeași
locuință sau o parte din aceasta. Această problemă își găsește răspunsul în legea de aplicare,
prevăzând în art. 72 că dreptul de preferință se aplică în legătură cu orice contract de închiriere în
legătură cu același bun sau cu o parte din acesta în maxim 3 luni de la încetarea contractului de
închirieire, dacă durata contractului a fost mai mare de 1 an, în maxim de 1 lună de la încetarea
contractului de închiriere, dacă durata contractului a fost mai mare de 1 lună, în maxim 3 zile de la
încetarea contractului de închiriere, dacă durata contractului a fost mai mică de o lună.
A doua chestiune este cum se aplică în mod corespunzător regulile de la vânzare. În materia
contractului de vânzare, potrivit art. 1730 și următoarele spun că orice contract de vânzare încheiat în
legătură cu un bun care are un drept de preempțiune legat de el este afectat de o condiție suspensivă a
neexercitării dreptului de către preemptor în legătură cu el. Exercitarea acestui drept se face prin
plătirea prețului vânzării convenite cu terțul, într-un termen de 10 zile pentru mobile și 30 de zile
pentru imobile. Față de acest mecanism ne putem întreba dacă în materia locuințelor și spațiilor
profesionale, este necesar ca pentru a împiedica îndpelinirea condiției care afectează viitorul
contractul de închiriere închieat de locator cu un terț ales de el, chiriașul să plătească întreaga chirie
sau numai o rată din chirie sau poate chiar să nu plătească nimic pentru exercitarea dreptului de
preferință. În principiu, prețul vânzării se datorează uno ictu după transferul proprietății dar înainte
de predare și prin excepție, în cazul exercitării dreptului de preempțiune va fi plătit chiar pentru
închierea contractului. Dimpotrivă, chiria nu se datorează, în totalitate, uno ictu, după încherierea
contractului și de predarea bunului supus locațiunii, dimpotrivă, chiriile sunt definite de art. 549 ca
fiind fructe civile, iar art. 550 ne spune că fructele civile se dobândesc zi cu zi, pe măsură ce bunul
este folosit de către terții care datorează chiria. Ca modalitate de plată, totuși, art. 1797 prevede că în
principiu chiriile se datorează în avans, dar nu cu privire la toată durata locațiunii, ci în avans în
raport cu unitatea de timp pentru care se plătește chiria. Dacă s-a stabilit că chiria să fie lunară, ea se
va plăti la începutul lunii pentru care se datorează. În consecință, pentru aplicarea corespunzătoare a
regulilor de la dreptul de preempțiune în materia dreptului de preferință la încheierea unui nou
contract de închiriere presupune ca exercitarea dreptului de preferință să se facă prin plata primei rate
de chirie datorată de către chiriaș conform modului de plată a chiriei pe unitatea de timp convenit
prin contractul încheiat de către locator cu terțul pe care l-a ales. Pentru a împiedica îndeplinirea
condiției suspensive ce afectează contractul locatorului cu acest terț, această plată care să însoțească
acceptarea contractului de către chiriaș trebuie făcută într-un termen de 30 de zile, întrucât dreptul de
preferință este acordat doar în legătură cu imobile, de la data la care contractul încheiat cu terțul i-a
fost notificat chiriașului titular al pretenției. Obligația de notificare există pentru orice contract
încheiat în cursul dreptului de preferință.
Reguli specifice materiei închirierii locuințelor.
În materia închirierii locuinței sunt avute două categorii de rațiuni, pe de o parte, chiriașul
locuinței este considerat parte slabă în contract. Pentru el, contractul de închiriere a locuinței
reprezintă un temei juridic pentru condițiile vieții lui cotidiene, prin urmare, acest contract
îndeplinește niște nevoi esențiale ale sale. Dimpotrivă, pentru locator, contractul de închiriere este o
sursă de venit. Pentru locatar, contractul de închiriere este mai important decât pentru locator și din
cauza aceasta, când un contract este negociat de către părți, chiriașul este supus unei presiuni mai
mari, presiunea nevoilor lui esențiale. De aceea, el va fi mai înclinat decât locatorul să accepte
condiții care îi sunt nefavorabile, sub șantajul nevoilor lui esențiale. Se instituie o serie de
reglementării de protecție a părții slabe, prin care încearcă să împiedice ruperea echilibrului
contractual pe calea negocierilor în detrimentul locatarului. De aici decurg o serie de reguli cu privire
la conținutul contractului de închiriere a locuinței. Pe de altă parte, este vizat caracterul raporturilor
personale între părțile contractului, întrucât locuirea presupune un contract strâns și o folosire intensă
a bunului dat în locațiune de către locatar, contractul de închiriere a locuinței este considerat un
contract intuitu personae, încheiat de către locator în considerarea calităților personale ale
locatarului, calități personale care se vor manifesta inclusiv în modul în care el locuiește, deci în
modul în care el folosește bunul dat în locațiune.
Regulile care urmăresc să protejeze partea slabă în contract.
Art. 1826 enumeră o serie de clauze care ar fi defavorabile locatarului față de regimul de
drept comun și care prin derogare de la caracterul în general supletiv de voință al regimului de drept
comun vor fi considerate nescrise în sensul că vor fi lovite de nulitate absolută esențialmente parțială.
Este vorba de nulitate absolută, în primul rând pentru că clauzele sunt nescrise, iar părțile pot să se
comporte ca și cum nu ar exista, chiar dacă nu a fost constatată nulitatea, iar în al doilea rând, partea
slabă ar fi supusă unei protecții iluzorii în cazul unei nulități relative, el neputând invoca nulitatea
relativă în termenul de prescripție.
Cele patru categorii de clauze nescrise:
1. la litera a) se menționează clauza prin care chiriașul este obligat să încheie o
asigurare cu un asigurător impus de locator. Întrucât textul prevede sancțiunea
considerării clauze ca fiind considerată nescrisă, el este de strictă înterpretare și
aplicare, prin urmare, el nu se va aplica dacă clauza nu indică decât obligația
chiriașului de a încheia un contract de asigurare fără să precizese și modul cum se
desemnează asigurătorul. Textul nu se va aplica dacă asigurătorul este convenit de
părți și nici în cazul în care contractul prevede o listă de asigurător arătați dintre
care chiriașul poate să îl aleagă pe acela cu care va încheia contractul.
2. la litera b) se menționează clauza prin care se prevede răspunderea solidară sau
indivizibilă a chiriașilor din apartamente diferite situate în același imobil în cazul
degradării elementelor de construcție și a instalațiilor, obiectelor și dotărilor
aferente părților comune ale imobilului. A fortiori va fi considerată nescrisă clauza
 care impune solidaritatea chiriașului cu persoane din afara imobilului, fie că e
vorba de alți chiriași de pe stradă, fie că e vorba despre terți, pentru degradarea
spațiilor comune pe care locatarul are dreptul de a le folosi în parte ca accesorii ale
spațiului închiriat. În urma considerării clauzei ca fiind nescrisă, se va aplica
dreptul comun al teoriei obligațiilor, conform căruia obligațiile sunt în principiu
divizibile, ceea ce înseamnă că dacă un spațiu comun suferă o deteriorare despre
care chiriașul nu poate demonstra că a survenit fortuit sau că este integral cauzată
de un terț, el va răspunde pro parte pentru neîndeplinirea obligației de conservare
a acelui spațiu comun, care, fiind accesoriu bunului luat în locațiune, face obiectul
obligației locatarului de a folosi bunul ca un bun proprietar.
3. la litera c) este menționată clauza în temeiul căruia chiriașul se obligă să
recunoască sau să plătească în avans cu titlu de reparații locative sume stabilite pe
baza estimărilot făcute exclusiv de locator. Sancțiunea nu se va aplica dacă sumele
nu sunt plătite în avans, ci după ce reparațiile locative au devenit necesare. De
asemenea, chiar dacă sumele sunt plătite în avans, sancțiunea nu se va aplica dacă
sumele respective nu sunt estimate exclusiv de către locator, ci sunt convenite de
locator cu chiriașul, ori dacă sunt estimate de un terț desemnat de părți, spre
exemplu, președintele asociației de locatari sau administratorul.
4. la litera d) este menționată clauza prin care locatorul este îndreptățit să diminueze
sau să suprime, fără contraprestație echivalentă, prestațiile la care s-a obligat prin
contract. Este deci interzisă afectarea obligațiilor locatorului de condiții pur
potestative rezolutorii din partea sa. Este discutabil dacă ar fi considerată o
contraprestație suficientă pentru denunțarea unilaterală a contractului de locațiune
de către locator faptul că în urma acestei denunțări, încetarea contractului conduce
la pierderea de către acesta a dreptului său la chirie. Răspunsul mai curând negativ
provine mai ales din art. 1825 alin. (2), din care rezultă că, spre deosebire de
dreptul comun, în principiu, locatorul nu își poate rezerva printr-o clauză expresă
un drept de denunțare unilaterală a contractului încheiat pe durată determinată.
Din acest text rezultă că un asemenea drept va putea fi rezervat valabil, printr-o
clauză expresă, doar dacă denunțarea ar fi justificată prin satisfacerea nevoilor
locative proprii sau a nevoilor locative ale familiei locatorului. În acest caz,
termenul de preaviz trebuie să fie de cel puțin 60 de zile, dacă intervalul de timp
pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o lună sau mai mare, respectiv 15 zile,
dacă intervalul de timp pentru care s-s stabilit plata chiriei este mai mic de o lună.
În cazul chiriașului, dreptul de denunțare unilaterală al contractului de închiriere
este presupus a exista în contract, spre deosebire de dreptul comun, chiar în
absența unei prevederi specifice în acest sens și el se exercită printr-o notificare cu
un termen de preaviz de 60 de zile de la data primirii notificării. Chiar dacă părțile
contractului ar înlătura expres acest drept de denunțare unilaterală a contractului
de către chiriaș, clauza respectivă ar fi considerată nescrisă.
Cesiunea contractului, în dreptul comun al contractelor de locațiune, este presupusă acceptată
încă de la început de către locator iar sublocațiunea este liberă, în cazul contractului de închiriere a
locuinței, chiriașul poate ceda contractul sau subînchiria locuința numai cu acordul scris al
locatorului. În acest caz, dacă există acordul scris, cesionarul, respectiv, sublocatarul răspunde
solidar cu chiriașul pentru obligațiile asumate față de locator prin contractul de închiriere. Spre
deosebire de dreptul comun al cesiunii de contract, în cazul cesiunii de către chiriaș a contractului de
închiriere a locuinței, el nu este liberat de obligațiile decurgând din contract față de locatorul cedat.
Chiriașul cedent răspunde în solidar cu chiriașul cesionar pentru aceste obligații. Pe de altă parte, în
cazul contractului de locațiune, sublocatarul nu răspunde numai față de chiriașul principal, care este
pentru el locator, pentru obligațiile ce decurg din contractul de sublocațiune, ci răspunde și față de
locatorul principal, în solidat cu chiriașul principal, pentru obligațiile ce decurg din contractul de
locațiune inițial. Acesta este un caz de lărgire a efectelor obligatorii a contractului de locațiune
inițial, efecte care se vor impune și unei persoane care nu a fost parte la încheierea lui și anume
sublocatarului. Această extindere a efectelor contractului inițial de locațiune nu operează numai față
de sublocatar, ci și față de orice alte persoane care locuiesc împreună cu chiriașul, cu acordul
acestuia din urmă. Pe perioada folosirii de către aceste persoane a locuineți închiriate, ele vor fi
ținute în solidar cu chiriașul pentru toate obligațiile asumate de către acesta prin contractul de
închiriere a locuinței față de locator, potrivit art. 1832. În acest sens, potrivit art. 1832 alin. (2),
încetarea din orice cauză a contractului de închiriere, precum și hotărârea judecătorească de evacuare
a chiriașului sunt de drept opozabile și se execută împotriva oricăror persoane care locuiesc cu sau
fără titlu împreună cu chiriașul, chiar dacă aceste persoane nu au participat la procesul finalizat cu
pronunțarea acelei hotărâri. Executorul judecătoresc îi dă afară pe toți, cu excepția celor care prezintă
un titlu încheiat direct cu locatorul. Ultima consecință a caracterului intuitu personae vizează
încetarea acestui contract prin decesul chiriașului. În principiu, contractul de locațiune încetează prin
decesul chiriașului, însă nu la data decesului, ci la împlinirea unui termen de o lună de la data
decesului. Pe durata acestui termen, în principiu, contractul de locațiune se transferă în cadrul
patrimoniului succesoral al chiriașului către moștenitorii de drept comun ai acestuia. Prin excepție și
prin derogare de la caracterul unitar al transmisiunii succesorale, contractul de închiriere se transmite
pe cale succesorală și continuă până la încetarea lui conform înțelegerii inițiale către anumite
persoane determinate de lege, în funcție de calitatea pe care au avut-o față de chiriașul defunct și
chiar dacă aceste persoane nu acceptă moștenirea acestuia. Astfel, în cazul în care contractul de
închiriere era locuință a familiei, contractul de transmite de drept soțului chiriașului, dacă acesta nu a
renunțat expres la preluarea contractului în termen de 30 de zile de la deces. Transmiterea nu este
condiționată de locuirea efectivă a acestui soț în locuința ce a făcut obiectul contractului și nici de
menționarea lui expresă în contractul de locațiune. Pe de altă parte, descendenții și ascendenții
chiriașului au dreptul ca în termenul de 30 de zile de la data decesului, să ceară continuarea
contractului de închiriere în calitate de chiriaș, dacă au fost menționați în contractul de închiriere și
dacă au locuit împreună cu chiriașul. Simplul fapt că aecste persoane l-au vizitat pe chiriaș nu este
suficient, locuirea presupune ocuparea cu caracter de continuitate a locuinței pe o perioadă suficient
de lungă și interpretarea teleologică a textului presupune că ea să se fi prelungit până la deces.
Rațiunea pentru încheierea acestui contract de închiriere este aceea de a permite rudelor apropiate ale
defunctului ca pe lângă pierderea suferită prin decesul chiriașului, să nu mai suporte și șocul
psihologic al schimbării condițiilor de locuire, ori această rațiune nu se justifică dacă la data
decesului aceștia nu locuiau împreună cu chiriașul.
Contractul de arendare.
Contractul de arendare este contractul prin care o parte numită arendator se obligă să asigure
folosința unui bun agricol celeilalte părți numite arendaș în schimbul unei remunerații numite arendă.
Contractul este de arendare, nu de arendă. În conținutul definiției este transparent aspectul că ceea ce
diferențiază arendarea de alte contracte de locațiune este natura bunului care face obiectul locațiunii,
acesta trebuie să fie un bun agricol. Noțiunea de bun agricol nu este definită, însă art. 1836 conține o
enumerare care dă seama despre diversitatea noțiune. Terenurile sunt agricole fie prin destinația lor
actuală, fie prin destinația lor potențială, imobilele includ atât cele prin natura lor cât și cele prin
destinație. Se pot încheia contracte de arendare cu privire la tractoare și animale, în principiu
maimuț. Din natura specială a bunului arendat decurg condiții de formă specifice contractului de
arendare. Potrivit art. 1838, contractul de arendare trebuie încheiat în formă scrisă sub sancțiunea
nulității absolute. Alineatele următoare prevăd și o a doua formalitate, contractul trebuie înregistrat la
consiliul local în a cărui rază teritorială se află bunurile agricole arendate. În cazul în care, pe
parcursul contractului de arendare, bunurile agricole arendate urmează să-și schimbe locul situării
lor, spre exemplu oile în transhumanță sau în cazul în care bunurile agricole se situează stabil în raza
teritorială a mai multor consilii locale, contractul trebuie înregistrat în raza tuturor consiliilor locale
vizate.
Pentru această formalitate, legea prevede două sancțiuni. Art. 1838 ne spune că dacă
contractul nu este înregistrat la consiliul local, arendașul va putea fi sancționat cu amendă civilă
stabilită de instanța de judecată pentru fiecare zi de întârziere. A doua sancțiunea decurge din textul
referitor la caracterul executoriu al contractului de arendare, care face ca arendatorul să fie acela care
va solicita înregistrarea contractului de arendare la consiliul local, potrivit art. 1845, contractele de
arendare încheiate în formă autentică, precum și cele înregistrate la consiliul local sunt, în condițiile
legii, titluri executorii pentru plata arendei, în condițiile și modalitățile stabilite în contract sau prin
normele legale aplicabile. Cu privire la contractele de arendare în formă autentică, această dispoziție
reia dreptul comun al contractului de locațiune, care este executoriu pentru plata chiriei dacă a fost
încheiată în formă autentică. Cu privire la înscrierea la consiliului local, această dispoziție derogă de
la dreptul comun al contractului de locațiune, contractul trebuind înscris la organele fiscale în
vederea plății impozitului pentru folosința bunurilor, pentru a deveni titlu executoriu. În cazul
contractului de arendare, înscrierea contractului la organele fiscale nu va permite contractului de
arendare să devină titlu executotiu pentru plata arenzii, în schimb va permite ca acest contract de
arendare să fie titlu executoriu pentru obligația de a restitui bunul agricol la încetarea contractului de
arendare prin expirarea termenului pentru care a fost încheiat.
În ceea ce privește arenda, în practică aceasta poate fi stabilită în două modalități, fie părțile
convin să facă să depindă arenda de calitatea și întindere recoltei bunurilor agricole arendate, fie
părțile nu creează această legătură de dependență. Arenda a cărei calitate și întindere depinde de
recolta bunurilor arendate se numește arendă în fructe. Ea constă într-o cotă parte din fructele
bunului agricol sau într-o sumă de bani determinabilă în funcție de valoarea unei cote-părți din
fructele bunului agricol. În cazul în care recolta unui an agricol piere fortuit și arenda a fost stabilită
în fructe, părțile contractului de arendare suportă în principiu în mod proporțional riscul acestei
pieiri. De la acest principiu, se derogă atunci când una dintre părți se află în culpă cu privire la
obligațiile care îi revin pentru culegerea și distribuirea fructelor. Astfel, dacă fructele au pierit în
urma culegerii lor întârizate de către arendaș, pieirea ar trebui să afecteze în primul rând cota sa,
urmând ca arendatorul să nu suporte nicio pierdere, în măsura posibilă. În cazul în care deși fructele
au fost culese, arendașul nu l-a convocat pe arendator în vederea recepției, arendașul va fi considerat
de drept în întârziere pentru predare și pieirea fortuită a fructelor va fi suportată cu prioritate de
acesta, cota arendatorului nefiind redusă decât în subsidiar. După ce arendatorul a fost convocat în
vederea recepției el va fi de drept în întârziere pentru aceasta și pieirea fortuită survenită în această
perioadă va fi suportată cu prioritate de către arendator și doar subsidiar de către arendaș. Toate
acestea se petrec în cazul în care arenda se stabilește în fructe.
Dacă arenda nu a fost stabilită în fructe, în sensul că întinderea și calitatea sa nu depinde de
întinderea și calitatea recoltei, cazurile cele mai frecvente fiind acelea în care arenda constă într-o
cantitate determinată de produse agricole, nu neapărat provenind din bunul agricol arendat, într-o
sumă de bani determinată sau într-o sumă de bani determinabilă în funcție de valoarea pe piață a unei
cantități determinate de produse agricole, în anul în care se plătește arenda, în aceste cazuri, riscul
pieririi fortuite a recoltei este suportat în principiu de arendaș care rămâne dator să plătească aceeași
arendă indiferent de pierire. Acest principiu nu comportă nicio excepție pentru cazul în care pierirea
recoltei a avut loc după culegere, după recoltare. În schimb, dacă pieirea recoltei a avut loc înainte de
culegere și vizează cel puțin 50% din recoltă, prin excepție, riscul pieirii fortuite va fi suportat
proporțional și de către arendator. Această excepție se aplică în cazuri foarte limitate, astfel încât,
spre exemplu, în cazul în care contractul de arendare s-a încheiat pentru mai mulți ani agricoli, se va
aplica regula compensării anilor buni cu anii răi, astfel încât dimensiunea de 50% din recoltă a pieirii
se va aplica la recoltele însumate ale tuturor anilor.
Potrivit art. 1840, indiferent de modul cum a fost stabilită arenda, arendașul este obligat, chiar
în lipsă de stipulație expresă, să asigure bunurile agricole pentru riscul pierii recoltei, ori al pieirii
animalelor din cauza unor calamități naturale. Această obligație de asigurare a arendașului nu are ca
obiect oricare risc al pierii fortuite, ci numai riscul pieirii recoltei pentru calamități naturale. Nu este
obligatoriu ca asigurarea să vizeze alte riscuri, riscul comiterii de fapte de către terți, riscul de
incendiere a miriștii de către vecini. În cazul în care obligația de asigurare nu a fost executată de
către arendaș, acesta răspunde față de arendator cu despăgubiri, ceea ce înseamnă că el trebuie să-i
plătească acestuia partea din indemnizația de asigurare pe care ar fi primit-o în cazul în care
contractul ar fi fost încheiat și riscul acoperit ar fi survenit. În principiu, atunci când obligația de
asigurare este respectată de către arendaș, aceasta comportă numai în parte o stipulație pentru altul cu
privire la indemnizația de asigurare. Astfel, în cazul survenirii riscului, asigurătorul va trebui să
plătească indemnizația de asigurare către arendași, respectiv arendatori, în proporție cu suportarea de
către aceștia a riscului survenit, potrivit raporturilor contractuale dintre ei. Partea cuvenită
arendatorului va fi datorată de către asigurător în executarea unei stipulații pentru altul, decurgând
din contractul de asigurare convenit de către arendaș și pentru care acesta a plătit primele de
asigurare.
Ca și contractul de închiriere a locuinței, contractul de arendare are un puternic caracter
intuitu personae, în sensul că este încheiat în considerarea calităților personale ale arendașului.
Potrivit art. 1847, nu sunt permise oficiile de arendași, subarendarea totală sau parțială este interzisă
sub sancțiunea nulității absolute. Interdicția oficiilor de arendași vizează interzicerea de a constitui
societăți civile în care aporturile asociaților să consiste în drepturile pe care aceștia le au de a
pretinde unor terți asigurarea folosinței unor bunuri agricole pe temeiul unor contracte de arendare
încheiate cu acei terți. Rațiunea interdicției este tradițională, introdusă după răscoala de la 1907.
Caracterul intuitu persone conduce la nulitatea absolută a contractului de subarendare, iar potrivit art.
1846, cu acordul scris al arendatorului, arendașul poate să cesioneze contractul de arendare soțului
care participă la exploatarea bunurilor arendare sau descendenților săi majori. A contrario, cesiunea
către o persoană care nu îndeplinește aceste calități este lovită de nulitate absolută, la fel ca
subarendarea. De asemenea, dacă soțul cesionar nu participă la exploatarea bunului arendat, cesiunea
va fi lovită de nulitate absolută. Tot cu nulitatea absolută se va sancționa cesiunea făcută unei astfel
de persoane dacă se va face fără acordul prealabil al arendatorului, în formă scrisă.
Caracterul intuitu personae influențează și modul de încetare a contractului de arendare.
Potrivit art. 1850, contractul de arendare încetează prin decesul, incapacitatea sau falimentul
arendașului. Din toate aceste texte rezultă că arendarea are caracter intuitu personae în considerea
locatarului, nu în considerarea locatorului, ceea ce face ca toate restricțiile amintite mai sus să vizeze
cesiunea contractului de locatar sau decesul lui, nu a locatorului. Contractul de locațiune nu este
considerat a fi încheiat de locatar în considerarea calităților locatorului.
Spre deosebire de locațiunea de drept comun, contractul de arendare nu seste niciodată
încheiat pe durată nedeterminată, el este întotdeauna un contract de locațiune pe durată determinată.
Atunci când părțile nu au prevăzut această durată, arendarea se consideră a fi făcută pentru toată
perioada necesară recoltării fructelor pe care bunul agricol urmează să le producă în anul agricol
pentru care se încheie contractul. Atunci când părțile nu au prevăzut durata locațiunii, arendarea se
încheie pe durata unui act agricol.
Întrucât legiuitorul este preocupat și de asigurarea continuității exploatării agricole,
continuitate care este utilă pentru creșterea randamentelor într-un domeniu important pentru
asigurarea resurselor alimentare ale țăii, art. 1848 prevede un mecanism de reînnoire a contractului
de arendare. Potrivit alin. (1), contractul de arendare se reînnoiește de drept, pe aceeași durată, dacă
niciunul dintre cocontractanți nu a comunicat în scris refuzul său cu cel puțin 6 luni înainte de
expirarea termenuluui, iar în cazul terenurilor cu destinație agricolă cu cel puțin un an, dacă durata
contractului de arendare este de un an sau mai scurtă, termenele de refuz menționate anterior se reduc
la jumătate. Aceasta înseamnă că un concediu dat pentru împiedicarea tacitei relocațiuni cu un
preaviz mai scurt decât acesta menționat în text, calculat față de momentul încetării contractului în
curs este lovit de nulitate și nu împiedică reînnoirea contractului. Norma nu este de ordine publică,
astfel că părțile pot conveni un preaviz mai scurt sau mai lung ori pot conveni încetarea contractului
prin mutuus dissensus, fără ca el să fie reînnoit.
Arendașul are drept de preempțiune cu privire la bunurile agricole arendate care se exercită
potrivit Codului civil. De la această regulă derogă art. 4 din Legea nr.17/2014, care în privința
terenurilor agricole situație în extravilanul localităților prevede că dreptul de preempțiune al
arendașului se exercită în conformite cu respectiva lege. Prin urmare, dreptul de preempțiune se va
exercita diferit în funcție de natura bunului care face obiectul contractului de arendare. Dacă este un
teren agricol în extravilan, se exercită potrivit legii speciale, în principiu înainte de încheierea
vânzării, prin afișarea ofertei de vânzare la primărie. Dacă bunul este de o altă natură, atunci el se va
exercita în principiu după încheierea contractului cu terțul ales de către arendator în urma notificării
către arendaș a contractului încheiat cu acest drept. Contractele de vânzare în legătură cu care se
poate exercita dreptul sunt în principiu acelea încheiate în cursul arendării. Ce se întâmplă dacă
arendatorul și terțul convin să încheie contractul în timpul arendării dar datează instrumentul
constatator după data încheierii arendării.
Contractul de antrepriză.
Vom discuta noțiunea și trăsăturile generale ale contractului de antrepriză și varietatea
antreprizei de construcții.
Potrivit art. 1851 alin. (1), prin contractul de antrepriză, antreprenorul se obligă ca, pe riscul
său, să execute o anumită lucrare, materială ori intelectuală, sau să presteze un anumit serviciu pentru
beneficiar, în schimbul unui preț. Din această definiție rezultă că în mod esențial contractul de
antrepriză presupune asumarea cu titlu oneros a unei obligații de a face sau de a nu face. Prestația de
a face poate fi o lucrare sau un serviciu, iar prestația de a nu face este întotdeauna un serviciu.
Diferența între lucrare sau serviciu este următoarea: lucrările se execută uno ictu, chiar dacă
executarea lor poate dura o perioadă de timp, în timp ce serviciile presupun prestații succesive sau
continue. Consecința este că în cazul serviciilor, creditorul, care este beneficiar în contractul de
antrepriză profită de furnizarea serviciului pe măsura trecerii timpului în care acesta este furnizat. În
cazul lucrărilor, chiar dacă realizarea lor presupune o durată de timp, beneficiarul, creditorul
obligației de a face profită de furnizarea lucrării în urma finalizării acesteia, iar nu pe măsura
scurgerii timpului. Atunci când contractul este de antrepriză de lucrări, este un contract cu executare
uno ictu, chiar dacă amânată, iar desființarea lui pentru neexecutarea fără justificare are natura
rezoluțiunii, care produce efecte pentru trecut, pe când, în cazul în care contractul este de antrepriză
de servicii, el este calificat ca un contract cu executare succesivă, astfel încât desființarea lui pentru
neexecutarea fără justificare are natura rezilierii, care produce efecte doar pentru viitor și anume de
la data primei neexecutări care justifică desființarea.
Curs 10. Antrepriza de construcții.
Antrepriza este cea mai importantă varietate a contractului de antrepriză, motiv pentru care
este consacrată în Codul civil. Potrivti art. 1864, prin contractul de antrepriză pentru lucrări de
construcții antreprenorul se obligă să execute lucrări care, potrivit legii, necesită eliberarea
autorizației de construire. În consecință, potrivit Legii nr. 51/1991 privind regimul juridic al
construcțiilor, orice lucrări referitoare la construcții, ridicarea modificarea sau demolarea lor vor
putea face obiectul unui contract de antrepriză de construcții. De asemenea, proiectarea lucrărilor de
construcții, inclusiv a lucrărilor de arhitectură, instalații, hidro- și termoizolații și orice alte lucrări
aferente unei construcții în curs de ridicare sau deja ridicate vor putea face obiectul unui contract de
antrepriză de construcții. În legătură cu contractul de antrepriză de construcții astfel delimitat, Codul
civil prevede câteva dispoziții referitoare la regimul executării lucrării, care antrenează atât obligații
particulare ale beneficiarului cât și obligații particulare ale antreprenorului. De asemenea, există
dispoziții speciale cu privire la efectele recepției lucrării, dispoziții care trebuie completate cu
prevederile legii speciale, Legea nr.10/1995 privind calitatea în construcții, republicată în Monitorul
Oficial în 30 septembrie 2016.
Regimul executării lucrărilor de construcție.
În cazul în care obiectul contractului îl reprezintă realizarea unei lucrări care necesită
autorizație de construcție, lucrarea nu poate fi executată în mod legal în absența unei asemenea
autorizări. Prin urmare, chiar dacă la data încheierii contractului autorizația nu fusese emisă, din
încheierea contractului rezultă că proprietarul construcției la care sau în legătură cu care urmează să
se execute lucrarea se obligă implicit față de antreprenor să obțină autorizația necesară. Deoarece în
contractul de antepriză, anteprenorul este presupus specialist, profesionist, în domeniul lucrării care
face obiectul contractului, în cazul în care contractul s-a încheiat înainte ca lucrarea să fi fost
autorizată, din natura contractului rezultă și o obligație a antreprenorului de a îi furniza beneficiarului
cunoștințele de specialitate care intră în domeniul său de specializare, astfel cum acesta a fost
cunoscut de părți la data încheierii contractului, cunoștințe și informații care sunt necesare pentru
întocmirea documentației care urmează a fi depusă în vederea eliberării autorizării. Există o serii de
obligații preliminare și neexecutarea oricăreia dintre ele poate antrena imposibilitatea continuării
executării contractului, astfel încât această neexecutare, considerată esențială, poate fi temei pentru
cererea de rezoluțiune a contractului de antrepriză.
Tot ca o obligație preliminară începerii lucrării la care antreprenorul s-a angajat, beneficiarul
este ținut să-i permită antreprenorului în măsura în care îi este necesară pentru executarea lucrării,
folosirea căilor de acces, a instalațiilor de alimentare cu apă și a altor utilități care deservesc imobilul
asupra căruia sau în legătură cu care urmează să se desfășoare lucrarea care face obiectul
contractului. Și această obligație este esențială pentru a permite antreprenorului să furnizeze lucrarea
la care s-a obligat, astfel încât neîndeplinirea ei de către beneficiar îl îndreprtățește pe antreprenor să
ceară rezoluțiunea contractului.
În cursul executării lucrării, beneficiarul este îndreptățit ca, la intervale rezonabile, să
inspecteze lucrarea și să verifice modul cum este executată aceasta. În anumite situații, antreprenorul
este obligat nu numai să permită verificarea lucrării la inițiativa beneficiarului și chiar să îl convoace
pe acesta în vederea unei recepții intermediare. Recepția intermediară reprezintă de fapt verificarea
de către beneficiar a acelor părți din lucrare care urmează a fi acoperite de antreprenor, în
continuarea executării contractului, astfel încât verificarea lor directă nu va mai fi posibilă fără
deteriorarea lucrării. Antreprenorul este acela care este obligat să sesizeze momentul finalizării unei
părți din lucrare care urmează a fi acoperită, urmând ca într-un termen rezonabil după această
finalizate să îl convoace pe beneficiar printr-o notificare pentru ca acesta să poată constata starea
părții din lucrare în cauză. În urma constatării, beneficiarul și antreprenorul vor întocmi un act de
constatare, numit adesea proces-verbal. Acest act de constatare nu are o forță juridică autonomă, el
este un mijloc de probă provenind de regulă de la ambele părți cu privire la existența viciilor părților
din lucrare ce urmează a fi acoperită pe care le constată și cu privire la inexisența viciilor care ar
trebui să fie aparente în lucrarea ce urmează a fi acoperită, pe care nu le constată. În consecință,
beneficiarul este interesat ca actul de constatare să enumere toate viciile lucrării ce urmează a fi
acoperită care pot fi observate cu ocazia inspectării lucrării, pentru că, pe de o parte, în cazul
existenței unor asemenea vicii, antreprenorul va fi obligat să le remedieze înainte de acoperirea
lucrării și să-l convoace pe beneficiar la o nouă constatare pentru stabilirea în comun a remedierii
viciilor, iar pe de altă parte, dacă actul de constatare nu constată vicii aparente, el va furniza o dovadă
puternică, care poate fi răsturnată prin proba contrară (foarte grea), în sensul că aceste vicii nu
existau înainte de acoperirea lucrării. În cazul în care beneficiarul nu se prezintă în termenul
rezonabil prevăzut în notificarea dată de antreprenor, acesta din urmă este îndreptățit să întocmească
singur actul de constatare, pentru a putea proceda la continuarea lucrării și la acoperirea părților în
cauză.
Potrivit art. 1877, în cazul în care, în cursul executării contractului, antreprenorul constată
greșeli sau lipsuri în lucrările de proiectare pe baza cărora s-a încheiat contractul, el este obligat să
comunice de îndată beneficiarului și proiectantului constatările sale împreună cu propunerile de
remediere în măsura în care instră în domeniul pregătirii sale profesionale precum și să ceară
beneficiarului să ia măsurile corespunzătoare. Acest remediu nu se va aplica, în principiu, viciilor
intrinseci. Textul are mai ales în vedere acele deficiențe ale lucrărilor de proiectare care constă în
neadaptarea lor la situația din teren. Beneficiarul are obligația de a răspunde la informațiile furnizate
de antreprenor, adaptând proiectul astfel încât să se potrivească cu situația din teren. Dacă nu se
comunică aceste măsuri de către beneficiar, în afară de cele două sancțiuni din dreptul comun, anume
continuarea executării lucrării pe riscul beneficiarului sau rezoluțiunea contractuluui pentru
necomunicarea măsurilor corespunzătoare, colective, antreprenorul poate opta pentru a treia
sancțiune, suspendarea executării lucrărilor, înștiințându-l de îndată pe beneficiar și pe proiectant,
conform art1877 alin. (2). Această sancțiune va putea fi făcută doar în legătură cu partea de lucrări
care ar fi afectată de deficiențele de proiectare, astfel încât dacă aceste deficiențe vizează doar o parte
din construcție, suspendarea va trebui să fie cel mult parțială, referindu-se numai la această parte.
Dacă nu se comunică continuarea lucrării pe riscul beneficiarului, riscul nu se va transfera de la
antreprenor, ca sancțiune a necomunicării măsurilor colective și corespunzătoare.
Recepția lucrării și efectele acesteia.
În materia antreprizei de construcții, Codul civil și Legea nr.10/1995 prevăd o recepție în
două faze, anume recepția provizorie la terminarea lucrării și recepția finală. În principiu, pentru
fiecare dintre aceste două faze, antreprenorul care efectuând lucrarea cunoaște faptul că ea trebuie
recepționată, este obligat ca îndată după finalizarea lucrării să îl convoace pe beneficiar în vederea
recepției. În cazul în care deși s-a acordat un termen rezonabil, beneficiarul nu s-a prezentat, lucrarea
se socotește recepționată fără rezervă, conform art. 1862 alin. (2). Dacă nu se prezintă, el urmează a
investiga atent, dar fără cunoștințe de specialitate, lucrarea care îi va fi predată, pentru a sesiza dacă
există sau nu vicii de natură să întârzie recepția. În cazul în care cu ocazia verificării se sesizează
asemenea vicii, beneficiarul va comunica antreprenorului existența lor și va solicita ca acestea să fie
remediate. În acest context, beneficiarul și antreprenorul pot conveni un termen de remediere după
împlinirea căruia să fie efectuată recepția la terminarea lucrării. În caz contrar, vor avea un litigiu,
din punctul de vedere al beneficiarului, lucrarea prezintă vicii aparente, din punct de vedere al
antreprenorului, lucrarea trebuie preluată la recepție. De la data recepției la terminarea lucrării începe
să curgă un termen în care beneficiarul poate sesiza antreprenorului viciile aparente ale acesteia. În
cazul în care până la expirarea acestui termen, beneficiarul nu a semnalat antreprenorului asemenea
vicii, rezultă că fie acestea nu există, pentru că lucrarea s-a predat, cel puțin în aparență, așa cum a
fost convenită, fie că, deși acestea există, beneficiarul le-a acceptat, convenind în felul acesta cu
antreprenorul un contract de dare în plată, conform art. 1492, prin care, în locul lucrării cu
specificațiile convenite inițial, părțile au convenit să stingă datoria antreprenorului printr-o lucrare cu
specificații diferite, anume prin lucrarea predată cu vicii aparente.
La expirarea acestui termen părțile datorează recepția finală
 Al doilea efect al recepției provizorii este că de la data acesteia, riscurile trec de la
antreprenor asupra beneficiarului. Până la recepție, riscul pieirii fortuite a lucrării îl suportă
antreprenorul, conform art. 1860. Dacă lucrarea piere din cauze fortuite înainte de recepție, el trebuie
să o refacă, pe cheltuiala sa, în termenele și condițiile stabilite inițial. Doar la forță majoră se întârzie
executarea obligației, cu un termen în care antreprenorul se poate pune pe picioare din nou. În
principiu antreprenorul trebuie să livreze lucrarea așa cum s-a obligat, chiar dacă piere înainte de
recepție. Dacă intervin cauze fortuite după recepția provizorie a lucrării, paguba decurgând din
pierderea lucrării va fi suportată de către beneficiar.
Efectele recepției finale. Recepția finală este datorată după expirarea termenului de
descoperire a viciilor aparente în urma recepției provizorii la terminarea lucării și care are loc ca și
cea dintâi în urma unei notificări trimise de către antreprenor beneficiarului la care acesta trebuie să
răspundă în termen rezonabil. De la data recepției finale încep să curgă termenele de garanție
respecitv de răspundere pentru viciile ascundse ale lucrării de construcție. Legea prevede atât o
obligație de garanție cât și o obligație de conformitate de drept comun. În ceea ce privește termenele
de garanție, ele sunt prevăzute de art. 7 alin. (3) din Legea nr. 10/1995. Potrivit acestui text,
construcțiile urmează a fi clasificate pe temeiul unui regulament de aplicare a legii pe 4 categorii în
funcție de importanța lor. Pentru primele două categorii, termenul de garanție este de 5 ani, pentru a
treia categorie, termenul de garanție este de 3 ani, iar pentru ultima categorie, termenul de garanție
este de 1 an. Potrivit art. 30 din Legea nr. 10/1995, proiectantul, specialistul verificator de proiecte
atestat, fabricanții și furnizorii de materiale și produse pentru construcții, executantul, responsabilul
tehnic cu execuția autorizat, dirigintele de șantier autorizat, expertul tehnic atestat răspund pentru
obligațiile ce le revin pentru viciile ascunse ale construcției ivite într-un interval de 10 ani de la
recepția lucrări, precum și după împlinirea acestui termen pe toată durata de existență a construcției,
pentru viciile structurii de rezistență rezultate din nerespectarea normelor de proiectare și de execuție
în vigoare la data realizării ei. De aici rezultă că, pe când durata de garanție este cea prevăzută de art.
7, între 1 și 5 ani, în funcție de importanța construcției, spre deosebire de vânzare, în materia
contractului de antrepriză se mai adaugă și o garanție asupra viciilor ascunse, o obligație de drept
comun care nu este o obligație de garanție, atrăgând răspunderea de drept comun și care vizează
orice viciu care se ivește într-un termen de 10 ani de la data recepției finale precum și orice viciu care
afectează structura de rezistență a construcției indiferent când s-a ivit pe durata de existență a
acesteia. Deoarece aceste vicii care se ivesc pe durata de 10 ani, în principiu sau care dacă afectează
structura de rezistență se pot ivi oricând sunt supuse unei răspunderi de drept comun, rezultă că ele
nu pot fi reținute decât dacă provin dintr-o neexecutare culpabilă a obligațiilor antreprenorului care
conform tezei finale a art. 30 se apreciază în raport cu standardele tehnice de la data executării
lucrării. Spre exemplu, lucrările încep să aibă structură de rezistență începând cu anii `30.
Toate termenele menționate sunt minimal imperative, în măsura în care viciile vizate de
aceste termene privesc cerințe fundamentale privind calitatea în construcții. Cerințele fundamentale
privind calitatea în construcții sunt enumerate limitativ de art. 5 din Legea nr. 10/1995 și sunt
următoarele: rezistență mecanică și stabilitate, securitate la incendiu, igienă, siguranță și mediu
înconjurător, siguranță și accesibilitate în exploatare, protecție împotrvia zgomotului, economie de
energie și izolare termică, utilizare sustenabilă a resurselor naturale. În legătură cu fiecare din aceste
cerințe există ample metodologii și standarde tehince care sunt în vigoare cu caracter normativ care
se modifică odată cu progresul tehnologic. Numai în privința acestor cerințe, termenele sunt minimal
imperative, numai în privința lor părțile nu pot prevedea termene mai scurte. În schimb, dacă viciul
vizează alte aspecte, el poate face obiectul unei clauze contractuale care să prevadă limitări,
diminuări sau chiar înlăturări a răspunderii antreprenorului pentru vicii.
În ceea ce privește persoana responsabilă, art. 1879 prevede un mecanism favorabil
beneficiarului în ipoteza în care realizarea lucrării este rezultatul activității concurente a mai multor
antreprenori, spre exemplu antreprenorul general, subantreprenorii și proiectantul (arhitect). În
principiu, atunci când o lucrare comportă un defect care rezultă din nerespectarea unui standard
tehnic, prezumția de la care se pornește este că toți cei implicați în efectuarea lucrării au concurat la
acel defect, astfel încât sunt responsabili solidar pentru acesta față de beneficiar. De această
prezumție de responsabilitate fiecare dintre tipurile de antreprenori se pot exonera pe temeiul unor
reguli specifice. Astfel, arhitectul sau inginerul va fi exonerat numai dacă dovedește că viciul
semnalat nu rezultă din deficiențe ale expertizelor sau planurilor pe care le-a furnizat și, dacă este
cazul, nici dintr-o lipsă de diligență în coordonarea sau supravegherea lucrărilor. Această exonerare
nu poate fi realizată practic decât dacă arhitectul sau inginerul indică o altă persoană responzabilă
pentru că altfel proba unui fapt negativ nedeterminat nu se poate face decât prin proba faptului
pozitiv contrar. ÎN realitate proiectantul va trebui să demonstreze că lucrările sale erau conforme
standardelor tehince aplicabile, iar defecțiunea provine dintr-o neconformitate dintre modul de
realizare a acestor lucrări de către antreprenorul de construcții și documentația pe care acesta s-a
întemeiat. Anteprenorul este exonerat de răspundere numai dacă dovedește că viciile rezultă din
deficiențe ale expertizelor sau planurilor arhitectului ori ale inginerului ales de către beneficiar.
Subantreprenorul nu este exonerat decât dacă dovedește că viciile rezultă din deciziile
antreprenoruluui sau din expertizele organelor arhitectului sau ale inginerului. Fiecare dintre aceștia
poate fi exonerat de răspundere dacă dovedește că viciile rezultă din deciziile beneficiaruluui ori din
alegerea de către acesta a solului, a materialelor, a subantreprenorului, a experților sau a metodelor
de construire. Și subantreprenorul are obligația de a comunica antreprenorului general dacă ceva nu e
în regulă, având în vedere că acesta din urmă este profan în raport cu primul, care este specialist
pentru partea din lucrare pe care el trebuie s-o execute.
Contractul de mandat.
Potrivit art. 2009, mandatul este contractul prin care o parte numită mandatar se obligă să
încheie unul sau mai multe acte juridice pe seama celeilalte părți numită mandant. Vom discuta
despre trăsăturile definitorii ale contractului de mandat, clasificarea contractelor de mandat, mandatul
cu reprezentare și mandatul fără reprezentare. În legătură cu mandatul cu reprezentare, vom discuta
rolul reprezentantului în formarea voinței reprezentatului, condițiile de validitate ale mandatului cu
reprezentare, efectele mandatului cu reprezentare între părți și față de terțul contractant și încetarea
mandatului de reprezentare.
Trăsăturile definitorii ale contractului de mandat
Obligația caracteristică a contractului de mandat îi revine mandatarului și are ca obiect
încheierea unui act juridic care să producă efecte în patrimoniul mandantului. Prin obiectul obligației
acesteia, contractul de mandat diferă atât de contractele translative, pentru că acestea au o obligație
caracteristică, o obligație de a da, cât și mai ales, contractul de antrepriză, pentru că obligația
caracteristică este de a face, ca la antrepriză, prin excepție, o obligație de a nu face, dar al cărui
obiect nu include niciodată, în principal, încheierea unui act juridic. Încheierea unui act juridic, care
face obiectul specific al mandatului, reprezintă o obligație de a face specială. Actul juridic este o
manifestare de voință care produce efecte juridice ce nu s-ar fi produc în lipsa ei.
Întrucât efectele juridice ale actului încheiat în executarea mandatului urmează a fi suportate
de către mandant, rezultă că mandatarul trebuie să încheie acel act juridic cu loialitate față de
interesele mandantului. De aceea, indiferent dacă mandatul este cu sau fără reprezentare, obligația
mandatarului de a încheia actul juridic care să producă efecte asupra mandantului este însoțită
întotdeauna de o putere adică de o prerogativă juridică ce nu trebuie exercitată în interesul titularului
său, ci în interesul unei alte persoane, în cazul contractului de mandat în interesul mandantului, deși
puterea este a mandatarului.
 Sunt trei categorii de prerogative juridice, drepturi, libertăți și puteri. Drepturile sunt
prerogative condiționate și determinate. Sunt condiționate în sensul că întotdeauna depind, se nasc
dintr-un fapt juridic lato sensu și determinate sunt prin obiectul lor, în sensul că titularul lor este
îndreptățit fie să culeagă avantajele economice ale unui anumit bun (drepturile reale), fie să pretindă
unei anumite persoane o anumită conduită (drepturile de creanță), fie ca printr-o anume manifestare
de voință, să creeze, să modifice sau să stingă o situație juridică anume (drepturile potestative), fie să
le fie protejată o anumită valoare morală în legătură cu o anumită împrejurare (drepturile personal
nepatrimoniale). Libertățile sunt necondiționate, generale și abstracte. Sunt necondiționate pentru că
nu decurg dintr-un fapt juridic lato sensu, ci din calitatea unui subiect de drept, sunt generale în
sensul că aparțin tuturor subiectelor de drept și sunt abstracte în sensul că desemnează o sferă de
acțiune a titularului fără ca acțiunile cuprise în ea să fie determinate individual. În general, drepturile
fundamentale din dreptul constituțional sunt libertăți. Puterile sunt ca și drepturile, condiționate și
determinate. Spre deosebire de drepturi, ele nu se exercită în interesul titularului lor, ci în interesul
unei alte persoane (puterea politică, puterea din dreptul administrativ). Deoarece puterea se exercită
întotdeauna în interesul altuia decât titularul, puterea comportă un amestec de drepturi și de obligații,
astfel încât se ajunge ca titularul puterii să fie obligat față de cel în interesul căruia trebuie exercitată
puterea să exercite un anumit drept. De aceea, spre exemplu, competența instanței judecătorești
compune și dreptul și obligația de a soluționa cererea. Mandatarul este nu numai îndreptățit să
încheie acte care să afecteze patrimoniul mandantului, ci este și obligat să încheie asemenea acte
dacă sunt în interesul acestuia.
Întrucât contractul de mandat are ca obligație caracteristică obligația de a încheia acte în
interesul mandantului, el este în mod principial încheiat pentru a satisface acest ultim interes. De
aceea, executarea contractului de mandat de către mandatar se face pe riscul mandantului, întrucât
mandatarul nu exercită puterea în interes propriu, el nu-și asumă niciun risc propriu în executarea
contractului. Aceasta este a doua deosebire esențială între mandat și antrepriză.
Clasificarea contractelor de mandat.
După cum mandantul se obligă sau nu la o contraprestație în schimbul obligației caracteristice
asumate de către mandatar, contractele de mandat sunt fie cu titlu oneros fie cu titlu gratuit. Potrivit
art. 2010 alin. (1) teza a II-a, mandatul dintre două persoane fizice se prezumă a fi cu titlu gratuit.
Teza a III-a spune că, cu toate acestea mandatul dat pentru exercitarea unei activități profesionale se
prezumă a fi cu titlu oneros. Prezumția din teza finală prevalează asupra prezumției din teza
anterioară. Astfel încât mandatul dat pentru exercitarea unei activități profesionale este prezumat a fi
cu titlu oneros și atunci când se încheie între două persoane fizice. Ipoteza mandatului dat pentru
exercitarea unei activități profesionale circumscrie două ipoteze: este posibil ca activitatea
profesională pentru care s-a dat mandatul să fie activitatea mandatarului, și anume în ipoteza
mandatarului profesionist. Mandatul judiciar dat unui avocat pentru reprezentarea în fața instanței va
fi dat în exercitatea unei activități profesionale, chair dacă litigiul nu are legătură cu activitatea
profesională a mandantului, pentru că, prin ipoteză, mandatarul va acționa în exercitatea activității
profesionale. Cealaltă ipoteză este situația în care indiferent dacă mandatarul este profesionist sau nu,
contractul se încheie în legătură cu întreprinderea mandantului, intrând în domeniul activității
profesionale a acestuia.
Clasificarea din punctul de vedere al naturii puterii conferite mandatarului. În toate cazurile,
din contractul de mandat rezultă o putere a mandatarului pe care trebuie s-o exercite în interesul
mandantului. După modul în care se produc efectele juridice menționate, această putere poate fi
calificată sau nu ca o putere de reprezentare. Când efectele actelor încheiate de către mandatar se
produc direct în patrimoniul mandantului, atât față de acesta cât și față de terțul cu care s-au încehiat
acele acte, mandatul este cu reprezentare. Mandatul cu reprezentare poate fi definit ca fiind
contractul prin care mandatarul se obligă să încheie unul sau mai multe acte juridice nu numai pe
seama mandantului ci și în numele acestuia, astfel încât actele juridice să producă efcte direct în
patrimoniul celui reprezentat. Când, dimpotrivă, efectele contractelor încheiate de către mandatar în
executarea contractului de mandat se produc din perspectiva terțului cu care mandatarul a contractat
în patrimoniul mandatarului și numai ulterior acesta este dator să transfere efectele în cauză către
mandant, contractul este de mandat fără reprezentare. La mandatul cu reprezentare, mandatarul
încheie acte în numele și pe seama mandantului, iar la mandatul fără reprezentare, mandatarul
încheie acte doar pe seama mandantului, nu și în numele mandantului, efectele între mandant și terț
producându-se ulterior, nu imediat, ca la mandatul cu reprezentare.
De natura contractului de mandat este mandatul cu reprezentare. Potrivit art. 2012 alin. (1),
dacă din împrejurări nu rezultă altfel, mandatarul îl reprezintă pe mandant la încheierea actelor
pentru care a fost împuternicit. Puterea de reprezentare nu este reglementată în principal în materia
contractului de mandat, ci într-o secțiune specială, secțiunea a VII-a din Capitolul I, Contractul, din
Titlul II, Izvoarele obligațiilor a Cărții a V-a, despre obligații. Contractul de mandat face obiectul
unui capitol special dedicat, capitolul al IX-lea din titlul rezervat contractelor speciale. Din cauza
acestei frome de reglementare, pentru a se stabili regimul juridic al mandatului cu reprezentare,
dispozițiile secțiunii a III-a din acest capitol trebuie corelate cu dispozițiile din teoria generală a
contractului referitoare la puterea de reprezentare. Aceste dispoziții, împreună, alcătuiesc regimul
juridic al mandatului cu reprezentare care, la rândul său este drept comun pentru mandatul fără
reprezentare, ceea ce înseamnă că regimul juridic al mandatului cu reprezentare din același capitol al
IX-lea dedicat contractului de mandat vine în completarea secțiunii a III-a, mandatul fără
reprezentare.
Mandatul cu reprezentare.
Rolul voinței reprezentantului în formarea actelor juridice ale reprezentatului. În principiu,
atunci când o persoană încheie în calitate de mandant un contract prin care conferă mandatarului
puterea de a o reprezenta la încheierea unui contract secund, contractul de mandat exprimă nu numai
voința mandantului pentru efectele specifice acestuia, ci și voința lui de a suporta și de a beneficia de
efectele contractului secund. În consecință, voința mandantului la încheierea contractului de mandat
reprezintă o parte din voința necesară pentru încheierea contractului secund, cel care se va încheia în
executarea mandatului. Din această relație rezultă, pe de o parte, că aspectele care vizează voința la
încheierea contractului de mandat, cum ar fi forma de manifestare a acestei voințe, consimțământul,
viciile de consimțământ, starea subiectivă a mandatantului, buna sau reaua sa credință, cunoașterea
sau necunoașterea unor împrejurări fac parte din voința pentru formarea contractului secund. Pe de
altă parte, însă, prin contractul de mandat, voința pentru formarea contractului secund nu este
niciodată completă, ea are nevoie de o altă manifestare de voință, din partea mandatarului, pentru a
se forma contractul secund. Rezultă deci că, în mod necesar, mandatarul trebuie să contribuie și el,
prin propria sa voință, la formarea contractului secund. Contribuția mandataruluui la formarea
contractului secund este de esența contractului de mandat. O persoană care s-ar obliga printr-un
contract doar să transmită voința cocontractantului său la încheierea contractului secund nu ar fi un
mandatar, ci ar fi un simplu nuncius, un emisar al cocontractantului său. Prin urmare, contractul care
are ca obiect o asemnea prestație va fi un contract de antrepriză, nu de mandat.
Curs 11. Condițiile de validitate ale contractului de mandat.
Capacitatea.
Potrivit art. 1998, în cazul reprezentării convenționale, atât reprezentantul cât și reprezentatul
trebuie să aibă capacitatea de a încheia actul pentru care reprezentarea a fost dată. La încheierea
contractului de mandat, în vederea validității acestuia, este necesar ca atât mandantul cât și
mandatarul să aibă capacitatea necesară pentru a încheia în mod valabil contractul pentru care se dă
mandat. Această regulă vizează atât capacitatea de folosință cât și capacitatea de exercițiu.
 Pentru ca mandatul să poată fi și executat în sensul de a se încheia în numele și pe seama
mandantului actul pentru care se dă mandat, este necesar ca și la data încheierii acestui act, atât
mandantul cât și mandatarul să îndeplinească cerințele de capacitate necesare pentru această
încheiere, altfel, actul fiind lovit de nulitate absolută sau relativă, după caz, de regulă relativă și
mandatul nefiind executat în mod corespunzător. În cazul în care la încheierea contractului de
mandat, regulile de capacitate amintite mai sus nu sunt respectate, însă condițiile de capacitate ajung
să fie îndeplinite până la încheierea contractului pentru care s-a dat mandatul, mandantul poate cere
anularea contractului de mandat în cazul în care regula de incapacitate încălcată îl protejează.
Mandatarul nu poate cere anularea contractului de mandat, chiar dacă regula de incapacitate încălcată
îl protejează, pentru că, prin ipoteză, el a acoperit cauza de nulitate relativă, încheind contractul
pentru care s-a dat mandant atunci când era capabil. Dacă sunt îndeplinite condițiile pentru ca
mandantul să obțină anularea contractului de mandat, aceasta nu conduce în mod necesar la
desființarea contractului pentru care s-a dat mandat, ci numai în măsura în care, pe de o parte,
mandantul nu a acoperit incapacitatea prin nerevocarea mandatului după ce el a devenit capabil și pe
de altă parte, dacă terțul nu se poate prevala de teoria mandatului aparent.
Forma contractului de mandat.
Potrivit art. 2013, alin. (1), mandatul poate fi încheiat în formă scrisă, autentică sau sub
semnătură privată sau verbal. Acceptarea mandatului poate rezulta și din executarea sa de către
mandatar. În principiu, contractul de mandat este supus principiului libertății formei, principiului
consensualismului. De regulă, oferta de mandat trebuie să fie expresă și cel mai adesea în practică,
numai oferta de mandat este expresă, acceptarea ei având loc tacit, prin încheierea de către mandatar
a actului pentru care mandantul a emis oferta de mandat. Întrucât este necesar ca mandatarul să
prezinte terțului înscrisul care constată împuternicirea pentru reprezentare, numit conform art. 2012,
alin. (2) procură, în practică, acest înscris reflectă doar manifestarea de voință a reprezentatului.
Această manifestare unilaterală de voință, din perspectiva contractului de mandat, nu este un contract
de mandat, ci o ofertă de mandat, reflectând doar o manifestare de voință și nu acordul părților.
Foarte adesea în practică, acceptarea acestei oferte de mandat are loc prin executarea mandatului prin
încheierea actului pentru care s-a dat mandatul.
Potrivit art. 2014, alin. (1), în absența unui refuz neîntârziat, mandatul se consideră acceptat
dacă privește actele a căror încheiere intră în exercitarea profesiei mandatarului ori pentru care acesta
și-a oferit serviciile, fie în mod public, fie direct mandantului.
Prin excepție de la principiul consensualismului, în materia contractului de mandat, legea
impune regula unității formale între contractul de mandat și contractul pentru care s-a dat mandat. În
acest sens, art. 2013 alin. (2) prevede că mandatul dat pentru încheierea unui act juridic supus potrivit
legii unei anumite forme trebuie să respecte acea formă, sub sancțiunea aplicabilă actului însuși.
Prevederea nu se aplică atunci când forma este necesară doar pentru opozabilitatea actului față de
terți dacă prin lege nu se prevede altfel. Pentru că și mandatarul dă consimțământul la încheierea
actului cu terțul, și manifestarea sa de voință trebuie manifestată în forma cerută de lege pentru acel
contract.
În cazul în care cerința impusă pentru forma contractului epntru care nu s-a dat mandat nu
este prevăzută de lege, ci este convenită de părți, este nevoie ca pentru încheierea valabilă a
contractului, partea care se prevalează de un mandatar să fi încheiat contractul de mandat pe care se
bazează încheierea acestuia în forma convenită cu cocontractantul sau nu? Potrivit art. 59 alin. (2)
din Legea nr.36/1995, în cadrul procedurii de autentificare, atunci când una dintre părțile contractului
în legătură cu care se desfășoară această procedură acționează în cadrul ei prin intermediul unui
mandatar, acesta trebuie să prezinte notarului împuternicirea sau procura în formă autentică,
indiferent dacă procedura de autentificare este impusă de lege ad validitatem pentru actul în cauză
sau dacă părțile au apelat la ea în virtutea unei convenții pe care au făcut-o anterior. De aici nu
trebuie să rezulte că, în cazul în care forma a fost convenită de părți și nu rezultă din condițiile de
validitate impuse de lege, mandatul este supus ad validitatem acestei forme, dimpotrivă, forma
autentică a mandatului, dat pentru încheierea actului pe care părțile au convenit să-l încheie în formă
autentică reprezintă executarea de către mandant a unei obligații prin ipoteză asumate de
cocontractant de a încheia actul pentru care s-a dat mandat în forma autentică convenită cu acesta.
Obiectul contractului de mandat.
Obligația caracteristică decurgând din contractul de mandat, obligația mandatarului, are ca
obiect prestația lui de a încheia unul sau mai multe acte juridice întotdeauna pe seama și, de regulă,
în numele mandantului. Pentru ca o asemenea prestație să fie licită, sub sancțiunea nulității absolute
pentru obiect ilicit, actul juridic pentru care se dă mandat trebuie să nu fie un act juridic strict
personal. Sunt acte juridice strict personale, acelea care, în virtutea unei dispoziții exprese a legii, nu
pot fi încheiate prin reprezentant convențional. Sunt asemenea acte pentru car elegea prevede ca ele
să nu poată fi încheiate prin reprezentant testamentul și contractul de muncă.
Sub această rezervă, contractul de mandat poate să aibă ca obiect orice alt act juridic, fie el
unilateral, bilateral sau multilateral, fie el de conservare, de administrare sau de dispoziție. Totuși, în
funcție mai ales de această ultimă clasificare a actelor juridice, legea privește exigențe diferite cu
privire la cerința ca obiectul să fie determinat. Astfel, când contractul de mandat se dă pentru toate
afacerile mandantului sau pentru o categorie, un gen de acte juridice care să fie încheiate în numele și
pe seama mandantului, mandatul este numit mandat general și el nu permite mandatarului să încheie
decât acte de conservare și acte de administrare în numele și pe seama mandantului. Un asemenea
mandat nu este valabil cu privire la acte de dispoziție. Pentru ca obiectul contractului să cuprindă și
asemenea acte, este nevoie ca ele să fie identificate în mod expres, ori mandatul pentru încheierea
unor acte de dispoziție trebuie să fie un mandat special. Pentru ca un mandat să fie considerat special
este suficient ca prin contractul de mandat să se indice natura actului juridic ce urmează a fi încheiat
pe temeiul mandatului precum și obiectul uneia dintre obligațiile lui principale. Spre exemplu, ar fi
un mandat suficient de special, mandatul dat pentru cumpărarea unui bun de 100 de lei. Este
discutabil dacă îndeplinește această cerință indicarea unor acte de dispoziție generice, mandatul
pentru încheierea unor acte de dispoziție în numele mandantului. Dacă bunurile sau cel puțin genul
de bunuri în legătură cu care urmează să fie încheiate actele de dispoziție sunt menționate, atunci se
poate considera că această menționare să fie suficientă pentru a îndeplini condițiile obiectului
determinat. Se întâmplă frecvent ca mandatul să fie dat pentru înstrăinarea unui bun individual
determinat fără să se precizeze ce fel de înstrăinare sau un mandat pentru orice act de dispoziție ori
pentru dobândirea în general a unui anumit bun de gen, în toate aceste cazuri jurisprudența
considerând că obiectul mandatului special este suficient de bine determinat. Mandatul special este
de strictă interpretare și aplicare, ceea ce înseamnă că nu poate fi folosit de către mandatar pentru
încheierea unor alte acte juridice decât cele prevăzute în obiectul mandantului chiar dacă ele sunt de
mai mică gravitate. Totuși, atunci când anumite acte sunt etape în formarea consimțământului la
încheierea actului pentru care s-a dat mandat se consideră că ele sunt incluse în obiectul mandantului.
Spre exemplu, mandatul dat pentru încheierea unui contract de vânzare permite mandatarului ca în
numele și pe seama mandantului să se formuleze oferte de vânzare, promisiuni unilaterale sau
bilaterale sau chiar și pacte de opțiune. În virtutea interpretării stricte a mandatului special, mandatul
dat pentru încheierea unui contract nu este presupus a fi dat și în executarea contractului.
Potrivit art. 2015, dacă părțile nu au prevăzut un termen, contractul de mandat încetează în 3
ani de la încheierea lui. În principiu, părțile sunt libere să prevadă intervalul de timp în limitele căruia
poate fi încheiat contractul pentru care s-a dat mandat, dar în absența unei astfel de convenții, prin
derogare de la dreptul comun, termenul nu va fi stabilit de către instanța de judecată la cererea părții
interesate, ci este de 3 ani de la încheierea contractului de mandat. Deși legea nu prevede, rezultă
totuși a fortiori că și procura care conține, de regulă, oferta de mandat va deveni caducă la expirarea
termenului de 3 ani dacă nu a prevăzut un alt termen în conținutul său. Aceasta nu înseamnă că
termenul rezonabil al unei oferte de mandat este neapărat de 3 ani, pentru că termenul rezonabil este,
în teoria formării contractului, acel termen înainte de expirarea căruia revocarea ofertei reprezintă o
faptă ilicită, susceptibilă să antreneze răspunderea delictuală a ofertantului. În cazul mandatului,
indiferent dacă oferta de mandat a prevăzut sau nu un termen, ea poate fi revocată oricând, întrucât
contractul de mandat însuși poate fi revocat de către mandant oricând. În consecință, se va considera
că revocarea ofertei înainte de expirarea unui termen de 3 ani este, de principiu, licită și eficace,
numai circumstanțele în care aceasta s-a produs pot conduce eventual la aprecierea caracterului său
ilicit. Însă chiar dacă va fi licită, revocarea va rămâne eficace. Regula privind termenul de 3 ani este
o regulă de protecție a circuitului juridic civil precum și a intereselor mandantului. Din punctul de
vedere al circuitului juridic civil, terții pot cunoaște durata de valabilitate a mandatului sau a procurii
chiar dacă aceasta nu a fost prevăzută în instrumentul său probator. Din această cauză se derogă de la
dreptul comun, de fapt. Din punctul de vedere al mandantului, legiuitorul se asigură că acesta nu va
fi reprezentat pe temeiul unor procuri suficient de vechi încât să se poată considera că interesele
mandantului și circumstanțele angajării lui sunt prezumate a fi suferit modificări semnificative care
justifică evaluarea împuternicirii înainte ca aceasta să fie pusă în aplicare.
Efectele contractului de mandat. Spre deosebire de alte contracte, nu se divid direct între
obligațiile părților, ci se divid între efectele contractului între mandant și mandatar și efectele
contractului în raporturile dintre părți și terți.
Efectele între mandant și mandatar, se divid între obligațiile mandantului și obligațiile
mandatarului.
Obligațiile mandatarului. Cea mai importantă obligație este obligația de a încheia actul juridic
pentru care s-a dat mandatul. Întrucât încheierea actului juridic depinde, de regulă, de împrejurări pe
care mandatarul nu le poate controla, cel mai adesea de voința cocontractantului atunci când actul
este un contract, se consideră că obligația de a încheia actul juridic nu este o obligație de rezultat, ci o
obligație de diligență. În consecință, simpla neîncheiere a actului pentru care s-a dat mandat nu
reprezintă o neexecutare a mandatului, și prin urmare nici nu va fi prezumată culpabilă din partea sa.
Obligațiile sunt de mijloace sau de rezultat după cum obiectul obligației constă în atingerea
unui rezultat sau depunerea de diligență în vederea atingerii unui rezultat. În primul caz, neatingerea
rezultatului antrenează neexecutarea obligației, care se prezumă culpabilă până când nu se dovedește
cauza străină. În al doilea caz, neatingerea rezultatului nu prezumă neexecutarea diligențelor
necesare pentru atingerea lui, astfel încât se poate susține în continuare că obligația a fost executată,
până când creditorul demonstrează că exista o anumită diligență care, în raport cu standardul aplicat
ar fi fost necesar să fi fost executată de către debitor în vederea atingerii rezultatului, iar acesta nu a
depus diligența în cauză.
Obligația mandatarului de a încheia actul pentru care s-a dat mandat este o obligație de
diligență, deci el trebuie să facă tot ceea ce este necesar pentru încheierea actului. Standardul în
raport cu care se apreciază dacă mandatarul a făcut tot ceea ce era necesar pentru încheierea actului
este, potrivit art. 2018, diferit, în funcție de cum e mandatul cu titlu oneros sau gratuit. Dacă
mandatul este cu titlu oneros, mandatarul este ținut să acționeze în executarea obligației de a încheia
actul cu diligență perfectă, cu diligența bunului proprietar. Așadar, conduita sa se va compara cu o
conduită ideală, ireproșabilă. În cazul în care mandatul este cu titlu gratuit, în schimb, conduita
mandatarului în executarea mandatului se va compara cu conduita lui obișnuită în propriile afaceri.
Se spune că mandatul răspunde pentru culpa levissima, cea mai mică greșeală, dacă mandatul este cu
titlu oneros. Dacă mandatul este cu titlu gratuit, mandatarul răspunde pentru culpa levis in concreto,
o culpă care, în concret, este suficient de mare.
 În executarea obligației de a încheia actul juridic pentru care s-a dat mandat, mandatarul
trebuie să acționeze în mod loial față de mandat, urmărind în mod sincer ocrotirea optimă a
intereselor acestuia. În cazul neîndeplinirii acestei obligații de loialitate, este posibil ca mandantul să
solicite anularea contractului încheiat pe temeiul mandatului în numele și pe seama sa de către
mandatarul neloial, dacă reușește să demonstreze un viciu de consimțământ al mandantului cu privire
la actul în cauză. Într-o asemenea situație, mandatarul va fi considerat a-și încălca nu numai obligația
de loialitate, ci și obligația ca în numele și pe seama mandantului să încheie un act juridic valabil.
Această situație, mai generală, este concretizată în două cazuri particulare. Potrivit art. 1303,
contractul încheiat de către un reprezentant aflat în conflict de interese cu reprezentatul poate fi
anulat la cererea reprezentatului atunci când conflictul era cunoscut sau trebuia să fie cunoscut de
contractant la data încheierii contractului. Spre exemplu, în calitate de mandatar al locatorului, o
persoană încheie un contract de locațiune a spațiilor profesionale cu o societate comercială în care
este acționar. În acest caz, această persoană se află în postura de a apăra două interese conflictuale,
interesul său de a obține o chirie cât mai mică pentru societatea la care are participații pentru ca în
felul acesta, societatea să-i poată distribui un profit cât mai mare și interesul mandantului, de a obține
o chirie cât mai mare în schimbul obligației sale de a asigura folosința spațiului. Într-o astfel de
situație, potrivit art. 1303, locatorul poate cere anularea contractului de locațiune, și poate antrena
răspunderea contractuală a mandatarului său pe temeiul contractului de mandat. Un caz de
particularizare a acestei reguli prin conflictul de interese este prevăzut de ar. 1304, care se referă la
contractul cu sine însuși și dubla reprezentare. Contractul cu sine însuși desemnează situația în care o
persoană încheie un contract în nume propriu precum și ca mandatar al celeilalte părți la acel
contract. Dubla reprezentare desemnează situația în care aceeași persoană încheie un contract ca
reprezentant al ambelor părți la acel contract. În aceste două situații, sancțiunea aplicabilă
contractelor astfel încheiate este nulitatea relativă, la cererea reprezentatului, mandantului. Prin
excepție, contractele încheiate în situație de dublă reprezentare sau de contract cu sine însuși sunt
valabile dacă prin contractul de mandat, mandatarul a fost în mod expres împuternicit să încheie
astfel de contracte sau dacă în contractul de mandat, conținutul contractului care urma să fie încheiat
pe temeiul mandatului a fost determinat într-o asemenea măsură încât să se excludă posibilitatea unui
conflict de interese. Spre exemplu, atunci când contractul pentru care s-a dat mandat a fost integral
prevăzut în contractul de mandat.
În exectuarea acestei obligații, mandatarul trebuie să încheie actul juridic pentru care s-a dat
mandat în numele și pe seama mandantului, ceea ce presupune că el are față de mandant obligația de
a declina terțului calitatea sa de mandatar. Din art. 1297 rezultă că dacă mandatarul nu procedează în
felul acesta, contractul pe care el îl va încheia chiar în limitele împuternicirii nu va produce, de
regulă, efecte decât între mandatar și terț, or aceasta reprezintă o înșelare a așteptărilor mandantului
și o nerealizare a intereselor sale în considerarea cărora a încheiat contractul de mandat, având în
vedere că aceste interese ar fi reclamat ca în executarea contractului de mandat, actele încheiate de
mandatar să producă efecte între terț și mandant, astfel încât mandantul să poată beneficia de acest
efect. Prin urmare, mandatarul este obligat față de mandant ca atunci când încheie actul în numele și
pe seama sa să declare terțului acest lucru. Se numește declinarea calității de reprezentant. De
asemenea, mandatarul este obligat față de mandant să nu depășească limitele împuternicirii primite.
Foarte adesea, împuternicirea este însoțită de anumite instrucțiuni, date de către mandant
mandatarului, care limitează puterea conferită acestuia, în sensul că mandatarul este obligat la
încheierea actului cu terțul să respecte aceste instrucțiuni. Prin excepție, art. 2017, alin. (2), permite
mandatarului să se abată de la instrucțiunile date de mandant, dacă aceste abateri devin necesare în
urma unor împrejurări survenite încheierii contractului de mandat care erau imprevizibile pentru părți
la data acestei încheieri și în legătură cu care îi este imposibil să îl înștiințeze pe mandant înainte de a
aduce la îndeplinire mandatul, dar în legătură cu care totuși se poate prezuma că, în cunoștință de
cauză, mandantul ar fi încuviințat abaterea. Dacă mandatarul nu dovedește îndeplinirea cumulativă a
condițiilor, se va considera că mandatarul a acționat cu depășirea limitelor împuternicirii, ceea ce va
atrage în anumite cazuri inopozabilitatea contractului față de mandant, iar în raporturile dintre
mandatar și mandant se va putea antrena răspunderea contractuală. Dacă abaterea ese minoră în
sensul că diferența între conduita mandatarului și instrucțiunile mandantului nu este foarte mare în
sensul că doar una dintre condițiile cumulative nu este îndeplinită, atunci răspunderea pentru această
abatere va fi contractuală, considerându-se că intră în câmpul contractual. Dacă abaterea este însă
grosieră, atunci va fi considerată un eveniment străin contractului de mandat și răspunderea pentru
prejudiciu cauzat mandantului din această abatere va fi delictual.
Obligația accesorie a mandatarului, obligația de a da socoteală.
În executarea obligației de a da socoteală, mandatarul trebuie să restituie mandantului, la
încetarea contractului de mandat, toate bunurile pe care le-a primit de la sau pentru acesta și care nu
au fost consumate sau înstrăinate în executarea contractului. În legătură cu aceste bunuri, mandatarul
are o obligație de conservare. Mai mult, el are o obligație de conservare și în legătură cu drepturile
mandantului referitoare la aceste bunuri. Spre exemplu, dacă a primit pentru mandant lucrul vândut
și acesta prezintă neconformități aparente, mandatarul are obligația de a conserva dreptul
mandantului cumpărător, de a angaja răspunderea vânzătorului pentru aceste neconformități,
denunțând deîndată viciile către vânzător, conform art. 1690. În cazul unei dispute cu privire la
calitatea bunurilor livrate, mandatarul poate sta în justiție în numele și pe seama mandantului, în
temeiul art. 1691. Mai mult, el poate chiar ca în cazul urgente să ia măsuri de conservare a valorii
bunurilor mandantului atunci când ele nu pot fi conservate în natura lor. Spre exemplu, dacă din
cauza împrejurărilor în care s-a dat mandatul știe că nu poate preda către mandant roșiile pe care le-a
primit pentru acesta în termen de o lună. În acest caz, mandatarul nu poate conserva roșiile o lună, și
le va conserva valoarea, vânzând roșiile imediat, predând prețul obținut în urma vânzării roșiilor
către mandatar. Astfel, bunurile supuse pieririi și stricăciunii înainte de data la care e posibilă
executarea obligației de a da socoteală pot fi vândute de către mandatar în numele și pe seama
mandantului pentru conservarea valorii lor. În principiu, diligența în executarea obligației de
conservare se apreciază după aceleași criterii după care se apreciază și diligența încheierii actului
pentru care s-a dat mandatul. Atunci când conservarea presupune conservarea valorii bunurilor prin
înstrăinarea lor, mandatarul trebuie să procedeze la vânzarea bunurilor cu diligența unui bun
proprietar, indiferent dacă mandatul este cu titlu oneros sau gratuit, art. 2024 alin. (2).
Tot în legătură cu obligația de a da socoteală, această obligație privește bunurile primite de la
mandant și bunurile primite pentru mandant. Bunurile primite de la mandant au rolul de mijloace
care să-i permită mandatarului executarea contractului de mandat. Bunurile primite pentru mandant,
spre exemplu prețul vânzării pe care mandatarul a fost mandatat să o îndeplinească în numele și pe
seama mandantului vânzător, aceste bunuri intră în obiectul derivat al obligației de a da socoteală,
chiar dacă mandantul nu era îndreptățit la ele împotriva terțului. Sumele primite de către mandatar,
fie pentru executarea mandatului fie pentru mandant, potrivit art. 2020, mandatarul datorează
dobânzi pentru sumele întrebuințate în folosul său începând din ziua întrebuințării, iar pentru cele cu
care a rămas dator, din ziua în care a fost pus în întârziere. Sumele de bani sunt ca natură bunuri de
gen, astfel încât, de regulă, în momentul când aceste sume sunt primite de către mandatar fie de la
mandant fie pentru mandant, sumele devin fungibile cu orice alte sume din patrimoniul mandatarului.
Nu se poate determina dacă plățile pe care le-a primit de la sau pentru mandant fac parte dintr-o
anumită parte a patrimoniului său. De cele mai multe ori, nu se va putea stabili că mandatarul a
întrebuințat în interes propriu sumele pe care le-a primit de la sau pentru mandant și ca urmare,
dobânzile datorate pentru aceste sume se vor calcula potrivit tezei finale a textului, din ziua în care
datoria de a da socoteală fiind scadentă, mandatarul a fost pus în întârziere pentru plata lor. În această
ipoteză, se derogă de la dreptul comun al obligațiilor bănești, potrivit căruia dobânzile moratorii se
calculează începând cu data scadenței. Numai în mod excepțional se poate dovedi că mandatarul a
întrebuințat în interes propriu sumele pe care le-a primit de la sau pentru mandant:
1. când aceste sume au fost individualizate, s-a predat o anumită casetă cu bani.
2. când sumele respective au fost incluse într-un gen limitat, care s-a epuizat într-o
asemenea măsură încât se poate dovedi că cel puțin în parte, sumele primite de
către mandatar de la sau pentru mandatar au fost cheltuite în interes propriu.
În aceste cazuri, dobânzile moratorii pentru sumele astfel întrebuințate se calculează din ziua
întrebuințării fără punerea în întârziere, ceea ce reprezintă o nouă derogare de la dreptul comun,
dobânzile calculându-se chiar înainte de data scadenței obligației de a da socoteală, scadență care
intervine la încetarea contractului de mandat.
Substituirea mandatarului.
De regulă, contractul de mandat se întemeiază pe încrederea personală cu totul particulară pe
care mandantul o are în mandatar, încredere care să-i permită mandantului să accepte ca voința
mandatarului să producă efecte în patrimoniul său. Din acest motiv, contractul de mandat este un
contract cu un puternic caracter intuitu personae. Este bilateral acest caracter, dar nu este în simetric,
în primul rând încrederea mandantului în mandatar stă la baza contractului. În principiu, mandatarul
trebuie să-și execute obligația principală, de a încheia actul juridic în numele și pe seama
mandantului, prin faptul său personal, manifestarea sa de voință este aceea care a catalizat încrederea
mandantului atunci când acesta a consimțit la contractul de mandat. De aceea, în principiu,
mandatarul nu-și poate substitui o altă persoană în executarea obligației. Prin excepție, potrivit art.
2023 alin. (2), chiar dacă substituirea nu a fost autorizată de către mandant în mod expres,
mandatarul poate proceda la o asemenea substituire în condițiile în care ar fi autorizată o abatere de
la respectarea instrucțiunilor mandantului, abatere care în acest caz constă în aceea că în loc să
exprime el voința pentru actul juridic pentru care s-a dat mandat, mandatarul autorizează unui terț
această împuternicire. Această substituire-abatere va fi deci autorizată numai dacă mandatarul este
împiedicat să execute personal mandatul, dacă această împiedicare survine în urma unor împrejurări
neprevăzute la încheierea contractului de mandat, dacă îi este imposibil să îl înștiințeze pe mandant
în legătură cu aceste împrejurări, astfel încât acesta să poată autoriza substituire și dacă se poate
prezuma că, încunoștințat la timp, mandantul ar fi aprobat substituirea dacă ar fi cunoscut
împrejurările care o justifică. Mandatarul rămâne obligat să-l informeze despre substituire pe
mandant imedicat ce va fi cu putință această informare.
În cazul în care substituirea a fost autorizată sau a devenit necesară în aceste condiții
restrictive, mandatarul nu răspunde față de mandant decât pentru alegerea substituitului și
instrucțiunile pe care i le-a dat. În principiu, aceste instrucțiuni trebuie să fie conforme cu cele
primite de el însuși de la mandant. Când substituirea a fost autorizată expres de mandant și persoana
substituitului a fost desemnată cu această ocazie, mandatarul nu răspunde nici măcar pentru alegerea
persoanei substituire. Dacă, dimpotrivă, substituirea nu a fost autorizată și nici nu au fost îndeplinite
circumstanțele excepționale, mandatarul va răspunde pentru îndeplinirea mandantului de către
substituit ca și pentru propriile sale fapte. Indiferent dacă a fost sau nu autorizată substituirea,
mandaantul are împotriva substituitului o acțiune directă. Această actțiune directă nu va avea ca
obiect sancționarea tuturor obligațiilor, ci doar obligațiile pe care substituitul și le-a asumat față de
mandatar.
Curs 12. Regimul juridic al pluralității de mandatari.
Pluralitatea de mandatari are în vedere ipoteza în care unul și același mandant a încheiat
contracte de mandat cu mai multe persoane care au calitatea de mandatar în vederea încheierii în
numele și pe seama mandantului a aceluiași act juridic. Regimul juridic al acestei situații diferă în
funcție de faptul dacă s-a prevăzut sau nu în contractele de mandat ale mandatarilor că aceștia vor
lucra împreună. Avem, în funcție de acest fapt, patru diferențe de regim juridic.
Sub un prim aspect, încheierea contractului de mandat, în cazul în care nu s-a prevăzut că
mandatarii vor lucra împreună, contractul de mandat se încheie cu fiecare dintre mandatari la
momentul la care, pe lângă mandant a consimțit la contract și mandatarul în cauză, astfel încât
acceptarea unui mandat de către unul dintre mandatari nu influențează acceptarea lui de către ceilalți
și nici încheierea contractului de mandat cu aceștia. În schimb, dacă prin contractul de mandat s-a
prevăzut ca mandatarii să lucreze împreună, potrivit art. 2022 alin. (1), mandatul va fi considerat
încheiat numai în momentul în care pe lângă mandant au consimțit la încheierea lui toți mandatarii.
În acest caz, legiuitorul prezumă că în ipoteza descrisă, mandantul și toți mandatarii săi sunt părți ale
aceluiași contract, iar nu al unor contracte distincte, astfel încât formarea contractului presupune
pentru toate părțile lui o manifestare de voință în sensul consimțământului la contract din partea
fiecăruia dintre ele.
Sub al doilea aspect, anume executarea obligației mandatarului pentru care s-a dat mandat în
numele și pe seama mandantului. De regulă, chiar atunci când s-au dat mai multe mandate pentru
același act juridic, oricare dintre mandatari poate acționa în numele și pe seama mandantului
încheind singur actul pentru care a primit mandat. Prin excepție, numai dacă s-a stipulat într-un mod
neîndoielnic că mandatarii trebuie să lucreze împreună, atunci încheierea contractului în numele și pe
seama mandantului în executarea contractului de mandat presupune acordul lor unanim,
considerându-se astfel că niciunul dintre mandatari nu are puterea de a-l reprezenta pe mandant la
încheierea unui act pe care nu l-au consimțit și ceilalți mandatari. De aici rezultă că dacă doar unul
dintre mandatari consimte la încheierea contractului, în absența consimțământului celorlalți se va
considera că el și-a depășit puterile de reprezentare.
Sub un al treilea aspect, în principiu, potrivit dreptului comun, fiecare dintre mandatari
răspunde pentru modul cum și-a executat el însuși obligațiile față de mandant, obligații considerate
divizible. Cu toate acestea, prin excepție, atunci când mandatarii s-au obligat să lucreze împreună în
executarea mandatului, răspunderea lor este solidară, potrivit art. 2022 alin. (3).
Sub un al patrulea aspect, anume încetarea contractului de mandat, de regulă, încetarea
contractului pentru unul dintre mandatari nu afectează contractele încheiate cu ceilalți mandatari și
deci nu conduce la încetarea lor. Prin excepție, potrivit art. 2038, mandatul dat mai multor mandatari
obligați să lucreze împreună încetează pentru toți, de la data la care există o cauză a încetării
mandatului unuia dintre ei.
Obligațiile mandantului.
Mandantul are trei categorii de obligații, care sunt supuse unor trăsături comune de regim
juridic.
Mandantul este mai întâi obligat ca încă de la încheierea contractului să pună la dispoziția
mandatarului mijloacele necesare executării mandatului, potrivit art. 2025 alin. (1). Dacă totuși
mandatarul s-a obligat printr-o clauză derogatorie de la dreptul comun să avanseze el însuși
cheltuielile necesare pentru executarea mandatului sau dacă în absența unei asemenea clauze le-a
avansat în fapt, el are dreptul de a-i pretinde mandantului să îi restituie cheltuielile avansate, dar
numai în măsura în care ele au fost rezonabile, având în plus și dreptul la dobânzi penalizatoare, care
în lipsa unei stipulații contrare cu privire la cuantumul lor se vor calcula la nivelul dobânzii
penalizatoare legale, calculate de la data efectuării cheltuielilor. Caracterul penalizator al dobânzii
decurge din presupunerea legiuitorului că restituirea către mandatar a cheltuielilor datorate lui de
către mandant devine scadentă chiar la momentul avansării respectivelor cheltuieli.
 Obligația mandantului de a-l despăgubi pe mandatar pentru toate prejudiciile suferite de
acesta în executarea mandatului chiar dacă aceste prejudicii nu provin din culpa mandantului și chiar
în ipoteza în care ele au rezultat dintr-un caz de forță majoră, caz de forță majoră care însă nu ar fi
produs acel prejudiciu în cazul în care mandatarul nu ar fi fost obligat să execute mandatul. În
obiectul acestei obligații de despăgubiri intră orice prejudiciu aflat într-o legătură de cauzalitate cu
executarea de către mandatar a obligațiilor sale. Explicația pentru această regulă extrem de severă cu
privire la mandant rezidă în aceea că o trăsătură definitori e a contractului de mandat este aceea că
mandatarul acționează pe riscul mandantului și prin urmare orice prejudiciu ar fi antrenat de această
acțiune ar trebui să se repercuteze, în ultimă instanță, asupra patrimoniului mandantului.
Obligația mandantului de a plăti remunerația mandatarului. Este distinctă de obligația de a
suporta cheltuielile contractului de mandat, astfel încât în absența unei clauze neîndoielnice în acest
sens, cheltuielile de executare a mandatului suportate de mandatar și rambursate de către mandant nu
vor fi deduse din remunerația mandatarului.
Aceste trei obligații sunt supuse unor trăsături comune de regim juridic și care sunt inspirate
din intenția legiuitorului de a-l ocroti pe mandatar. Cel cu interes trebuie să protejeze foarte bine
interesele celui fără interes, chiar diligent pe cel care face actul dezinteresat.
Toate obligațiile mandantului față de mandatar sunt garantate printr-un drept de retenție al
mandatarului asupra bunurilor primite cu ocazia executării mandatului de la mandant ori pe seama
acestuia, potrivit art. 2029. Acest drept de retenție îi permite mandatarului să amâne executarea
obligației sale de a da socoteală în legătură cu bunurile mandantului sau primite pentru acesta, până
la executarea integrală a obligațiilor mandantului.
În ipoteza în care mai mulți mandanți au acordat un contract de mandat pentru același
mandatar în legătură cu o afacere comună, potrivit art. 2028, fiecare dintre mandanți răspunde solidar
față de mandatar pentru toate efectele mandatului.
Efectele contractului de mandat față de terți și în special față de terțul în raport cu contractul
de mandat cu care s-a încheiat actul juridic pentru care s-a dat mandatul.
În privința acestor efecte, principiul este acela că contractul încheiat de mandatar în numele și
pe seama mandantului în limitele împuternicirii acordate prin contractul de mandat produce efecte
între mandant și terț cocontractant ca și cum ar fi fost încheiate de către mandantul însuși. Prin
încheierea acestui contract, mandatarul este considerat a-și fi executat obligațiile din contractul de
mandat și nu este considerat a fi parte la contractul încheiat în numele și pe seama mandantului.
În principiu, mandatarul nu răspunde față de terțul contractant pentru neexecutarea de către
mandant a obligațiilor decurgând în sarcina lui din contractul încheiat în numele și pe seama sa de
către mandatar.
De la acest principiu se poate devia în două feluri.
În primul rând, dacă deși mandatarul acționează în limitele mandatului, totuși el nu se declară
la încheierea contractului pentru care s-a dat mandatul ca fiind reprezentant al mandantului ci declară
că a încheiat contractul în nume propriu. În acest caz, în principiu contractul astfel încheiat îi obligă
doar pe mandatar și pe terț și reprezintă o încălcare de către mandatar a obligației de reprezentare pe
care o avea față de mandat în temeiul contractului de mandat. De la acest principiu există o singură
excepție, anume în ipoteza în care împuternicirea acordată pentru ca mandatarul să acționeze în
exercitarea unei întreprinderi a mandantului și în limitele împuternicirii mandatarul se recomandă
față de terțul contractant ca titular al acelei întreprinderi. În acest caz, terțul va fi prezumat a fi
contractat în considerarea întreprinderii, iar nu în considerarea persoanei mandatarului, iar pe de altă
parte actul s-a încheiat în limitele la care mandantul consimțise inițial. Consecința este aceea că actul
încheiat va produce efecte între mandat și terț, această soluție satisfăcând așteptările legitime ale
fiecăreia dintre cele două părți.
În al doilea rând, se poate devia de la principiu atunci când mandatarul acționează în numele
și pe seama mandantului cu depășirea limitelor împuternicirii. Ca regulă, contractul încheiat cu
depășirea limitelor împuternicirii nu produce efecte între mandant și terțul contractant, după cum
rezultă din art. 1309 alin. (1). Întrebarea este dacă acest „nu produce efecte” între reprezentat și terțul
contractant înseamnă că acest act este nul, anulabil sau inopozabil. Formula duce cu gândul la o
inopozabilitate a acelui contract față de mandant, rezultă că textul lasă posibilă producerea altor
efecte față de actul în cauză, anume a unor efecte între mandatar și terțul cocontractant. Un text
ulterior, art. 1311 prevede expres un alt efect al actului încheiat cu depășirea limitelor împuterinicirii
anume dreptul de a ratifica contractul încheiat în numele și pe seama sa. Acest drept este un drept
potestativ care îi permite titularului său, mandantul, ca printr-un act unilateral de voință, actul de
ratificare, să formeze o situație juridică, situație juridică care corespunde unui contract încheiat direct
cu terțul cocontractant și care produce între mandant și acel terț toate efectele declarate prin
contractul încheiat inițial cu depășirea limitelor împuternicirii. În alte locuri din Cod, în cazul
ratificării, mandatarul care a acționat cu depășirea limitelor împuternicirii este exonerat de
răspundere pentru prejudiciul care ar rezulta din executarea contractului astfel încheiat. S-ar putea ca
el să răspundă pentru prejudiciul cauzat de întârzierea consimțământului mandantului. Dreptul
potestativ de ratificare este un drept patrimonial care potrivit art. 1313 se transmite prin moștenire și
se naște din contractul încheiat cu depășirea limitelor de reprezentar și este prevăzut de lege, deci
actul este eficace, chiar dacă este inopozabil mandantului până la ratificare. Până la ratificare, dreptul
de ratificare aparține unui terț la contractul încheiat cu depășirea limitelor împuternicirii, astfel
rezultă că el este format ca stipulație pentru altul prin acel contract. Atunci când promitentul care în
acest caz este terțul contractant are un interes în executarea stipulației, care în acest caz presupune
suportarea efectelor contractului astfel încheiat și realizarea drepturilor decurgând pentru terțul
contractant din acest contract, pentru revocarea dreptului conferit terțului beneficiar înaintea
acceptării, care în acest caz se realizează prin ratificare, este necesar acordul dintre stipulant și
promitent, anume mandatarul care a acționat cu depășirea limitelor reprezentării și terțul contractant.
Art. 1314 prevede că terțul contractant și cel care a încheiat contractul în calitate de reprezentant pot
conveni desființarea contactului cât timp acesta nu a fost ratificat, dar și de aici rezultă că dacă nu
convin asta, contractul care nu a fost ratificat nu estre desființat și produce niște efecte. În cazul în
care dreptul de ratificarese exercită, potrivit art. 1312, ratificarea are efect retroactiv fără a afecta însă
drepturile dobândite de către terți între timp, prin aceste drepturi se iau în vedere doar drepturile
constituite între timp de către ratificant în favoarea terților iar nu și drepturile constituite între timp
de către terțul cocontractant. Astfel, dacă s-a dat mandat pentru încheierea unei vânzări a unui bun al
mandantului pentru un preț minim, și mandatarul încheie vânzarea pentru un preț mai mic, până la
ratificare, bunul rămâne în patrimoniul mandantului, pentru că actul încheiat cu depășirea limitelor
împuternicirii îi este inopozabil, deci nu îi scoate bunul din patrimoniu mandantului, deci acesta
poate încheia un contract de locațiune cu privire la bunul respectiv. Mandantul poate ratifica după
încheierea locațiunii, și chiar dacă ratificarea e retroactivă, textul ne spune că nu va produce efecte
față de terți, deci locatarul nu va fi afectat. În schimb, subdobânditorii de la terțul contractant ar
trebui să știe anterior ratificării că autorul lor nu deține drepturi în legătură cu contractul neratificat
decât sub condiția ratificării împotriva celui reprezentat cu depășirea limitelor împuternicirii, astfel
încât ei întrucât sunt dobânditori de la terțul contractant, nu pot avea o poziție mai bună decât autorul
lor, terțul contractant și deci nu se vor putea prevala de aceste drepturi decât sub condiția ratificării.
În cazul în care această condiție se îndeplinește, ei vor putea să se prevaleze de aceste drepturi
împotriva ratificatului întocmai cum ar fi putut și autorul lor dacă nu le-ar fi transferat lor drepturile
în cauză. Pentru ei, efectul retroactiv al ratificării funcționează pe deplin.
 Întorcându-ne la actul încheiat cu depășirea limitelor reprezentării înainte de ratificare, el este
inopozabil mandantului, generându-i dreptul de ratificare. Mai produce vreun efect? Art. 1310 ne
spune că acela care încheie un contract în calitate de reprezentant neavând împuternicire sau
depășind limitele reprezentării, răspunde pentru prejudiciile cauzate terțului contractant care s-a
încrezut cu bună-credință în încheierea valabilă a contractului. Din acest text rezultă (cum considera
Dincă în 2013) o răspundere delictuală a celui care a acționat cu depășirea limitelor împuternicirii,
față de raporturile contractuale între mandant și mandatar, conduita în afara limitelor împuternicirii
excede cadrul contractual, deci răspunderea nu poate fi decât extracontractuală. În raporturile dintre
mandatar și terțul contractant se spune că nu s-ar putea angaja răspunderea contractuală a
mandatarului pentru că, prin ipoteză, el nu și-a asumat obligații în nume propriu, toate asumate de
către mandatar sunt asumate în numele și pe seama mandantului. De vreme ce nu s-a obligat la nimic
în nume propriu, nu se poate angaja răspunderea sa proprie în temeiul unei obligații contractuale ci
doar în temeiul unei norme generale de conduită. La promisiunea faptei altuia însă se prevede o
răspundere contractuală dacă terțul nu ratifică actul. Răspunderea pe art. 1310 este de natura
răspunderii de la promisiunea faptei altuia. Art. 1310 creează o distincție între terțul contractant de
bună-credință și terțul contractant de rea-credință. Diferența între cei doi este următoarea: atunci
când terțul contractant a cunoscut că prin încheierea contractului cu mandatarul se depășesc limitele
împuternicirii acestuia, el beneficiază numai de posibilitatea angajării răspunderii contractuale a
mandatarului în cazul în care mandantul nu ratifică actul. În cazul în care terțul contractant nu a
cunoscut că la încheierea contractului de către mandatar acesta depășește limitele împuternicirii,
atunci el s-a aflat într-o eroare, care este determinantă pentru consimțământ, după toate aparențele.
Această eroare îi permite să solicite anularea contractului încheiat cu mandatarul care a acționat în
afara limitelor împuternicirii. Cum cel mai adesea mandatarul a știut sau ar fi trebuit să știe că
acționează în afara limitelor împuternicirii, inducerea în eroare a terțului s-a făcut cel puțin din culpa
sa și atunci, prejudiciul cauzat terțului în urma desființării contractului pe care el a crezut că-l încheie
în mod valabil poate fi reparat pe temeiul răspunderii civile delictuale de către mandatarul incorect,
consecutiv anulării contractului încheiat cu acesta.
Există situații excepționale în care, deși nu a fost ratificat de către mandant, contractul
încheiat cu depășirea limitelor împuternicirii produce efecte între acesta și terțul contractant. Această
situație este prevăzută de art. 1309 alin. (2), care prevede ceea ce doctrina numește teoria
mandantului aparent. Potrivit textului, dacă prin comportamentul său, reprezentatul l-a determinat pe
terțul contractant să creadă în mod rezonabil că reprezentantul are puterea de a-l reprezenta și că
acționează în limita puterilor conferite, reprezentantul nu se poate prevala față de terțul contractant
de lipsa puterii lui de a reprezenta. Pentru a se aplica această excepție este nevoie ca pe de o parte, la
data încheierii contractului, terțul contractant să fi avut credința rezonabilă că mandatarul acționează
în limitele împuternicirii, iar pe de altă parte, ca această credință rezonabilă să fi fost cauzată tocmai
de comportamentul mandantului, indiferent dacă acest comportament a fost sau nu culpabil. Cele mai
frecvente situații de tipul acesta sunt legate de ipoteza în care împuternicirea a existat dar nu mai
exista la finalul mandatului pentru că a încetat, iar terțul nu a știut că împuternicirea a fost revocată,
comportamentul mandantului putând să-i dea de înțeles că împuternicirea încă exista. Efectul
îndeplinirii acestor două condiții este acela că terțul se poate prevala de contract ca și cum acesta ar fi
fost încheiat în limitele împuternicirii. Textul prevede exclusiv o facultate a terțului iar nu și a
mandantului, prin urmare, mandantul care dorește să se prevaleze de contract trebuie să ratifice.
Facultatea conferită terțului are natura unui drept potestativ pe care acesta trebuie să-l execute într-un
termen rezonabil în raport cu împrejurările. În orice caz, regula nu are natura unei reguli de
răspundere, ci a unei reguli de stabilire a riscului insolvabilității mandatarului. Riscul insolvabilității
mandatarului îl va suporta mandantul. În cazul în care nu sunt îndeplinite condițiile mandatului
aparent, terțul contractant se poate îndrepta împotriva mandantului numai dacă acțiunile
mandatarului întrunesc condițiile gestiunii de afaceri, iar în lipsă numai în limitele regulilor priving
îmbogățirea fără justă cauză.
Încetarea contractului de mandat. Pe lângă modurile de drept comun de încetare a mandatului,
contractul de mandat este supus acelor moduri de încetare specifice care decurg din încetarea
împuternicirii sau puterii de reprentare. Aceste cauze specifice vizează revocarea puterii de
reprezentare sau a mandatului, renunțarea la puterea de reprezentare sau la mandat, moartea,
incapacitatea sau falimentul uneia dintre părți.
Revocarea puterii de reprezentare sau a contractului de mandat. Din punctul de vedere al
contractului de mandat, nu există diferență între revocarea puterii de reprezentare și revocarea
contractului de mandat. Și atunci când mandantul s-a limitat să declare revocarea puterii de
reprezentare, consecința va fi încetarea contractului de mandat cu accelerarea tuturor obligațiilor care
nu au fost executate din acest contract, cu excepția obligației esențiale a mandatarului, cu excepția
obligației de a încheia actul pentru care s-a dat mandatul, obligație care se stinge prin imposibilitate
de executare.
În ceea ce privește regimul juridic al revocării, acesta este determinat de caracterul puternic
personal al contractului de mandat, caracter evocat în discuțiile despre substituirea mandatarului.
Puterea unei persoane de a acționa în numele și pe seama alteia prin încheierea de acte juridice care
să producă efecte în patrimoniul acesteia din urmă presupune o relație foarte strânsă de încredere
între cel care acționează și cel în numele și pe seama căruia se acționează. Încrederea nu poate fi
obligatorie din cauza naturii sale psihologice. Din cauza aceasta, este posibil ca din rațiuni obiective
sau subiective, pe parcursul executării contractului de mandat, încrederea care a stat la baza
încheierii lui să dispară. În acest caz, contractul de mandat este lipsit de suportul psihologic care
justifica intersul mandantului ca acest contract să fie executat de către mandatar. Pentru acest motiv,
mandatul este esențialmente revocabil, în sensul că el poate fi în toate cazurile revocat de către
mandant chiar și atunci când revocarea a fost interzisă expres. Inclusiv în acest ultim caz și în toate
celelalte, revocarea se poate manifesta în orice mod neîndoielnic prin care voința revocatorie a
mandantului ajunge la cunoștința mandatarului. Ea poate fi chiar tacită, spre exemplu, potrivit art.
2031 alin. (2), împuternicirea dată unui nou mandatar pentru aceeași afacere revocă mandatul inițial.
Revocarea nu este supusă principiului simetriei formelor, chiar dacă mandatul a fost încheiat în
formă autentică, revocarea poate fi exprimată în orice mod neechivoc, expres sau tacit. Revocarea
produce efecte imediate pentru viitor, astfel încât în urma revocării, mandatarul nu mai poate încheia
contractul pentru care s-a dat mandat în numele și pe seama mandantului. Cu privire la celelalte
obligații decurgând din contractul de mandat, însă, revocarea nu are ca efect stingerea lor, ci în
legătură cu obligațiile mandantului, acestea trebuie executate deîndată și integral, chiar dacă
revocarea a împiedicat în parte sau în totalitate încheierea actului pentru care s-a dat mandat și deci
executarea mandatului. De asemenea, obligația mandatarului de a da socoteală devine exigbilă
imediat după revocare. În plus, mandatarul este dator să restituie mandantului procura și nu poate
invoca niciun drept de retenție care să amâne exercitarea acestei obligații. Cel mult, mandatarul poate
cere ca mandantul să-i elibereze o copie certificată de pe procura astfel restituită cu mențiunea că
împuternicirea acordată prin procura în cauză a încetat.
În unele cazuri, deși revocarea este eficientă în toate aspectele menționate mai sus, reprezintă
totuși o încălcare a unei obligații asumate de către mandant, anume atunci când mandatul a fost
declarat irevocabil sau când mandantul și-a asumat expres obligația de a nu-l revoca. Și în aceste
cazuri, revocarea produce toate efectele menționate mai sus, dar, în plus, antrenează răspunderea
contractuală a mandantului față de mandatar. În acest sens, potrivit art. 2032 alin. (1) teza a II-a,
mandantul este obligat să repare prejudiciile suferite de mandatar din cauza revocării nejustificate ori
intempestive. Revocarea intempestivă este o aplicațiune a abuzului de dreptul de a revoca mandatul,
însă prin derogare de la dreptul comun al abuzuluui de drept din art. 15, conform căruia acesta este
sancționat, pe de o parte, prin refuzarea efectelor exercitării dreptului, și pe de altă perte, se
antrenează răspunderea delictuală a celui care a acționat abuziv. Prin derogare de la dreptul comun,
abuzul de dreptul de a revoca mandatul prin exercitarea lui la un moment care antrenează suportarea
unor prejudicii de către mandatar se sancționează numai cu răspunderea contactuală pentru acest
abuz, iar nu și cu ineficacitatea revocării. Caracterul intempestiv poate rezulta fie din natura
surprinzătoare a revocării, fie prin faptul că, avându-se în vedere circumstanțele în care se află
mandatarul la data exercitării dreptului de revocare, este inevitabil ca în urma exercitării dreptului la
această dată să i se cauzeze un prejudiciu.
În ceea ce privește revocarea nejustificată, care antrenează de asemenea obligația de
reparație, ea are în vedere ipoteza încălcrii obligației de a nu revoca mandatul atunci când o asemena
obligație există. Potrivit art. 2032 alin. (2), atunci când părțile au declarat mandatul irevocabil,
revocarea se consideră a fi nejustificată dacă nu este determinată de culpa mandatarului sau de un caz
fortuit ori de forță majoră. Declararea mandatului ca irevocabil produce introducerea obligația
mandatului de a nu revoca, lucru care nu înseamnă că revocarea nu este eficientă.
Singura dispoziție care limitează caracterul rezonabil al mandatului este cea prevăzută de art.
2031 alin. (3), care prin corelare cu art. 2028 se referă la situația în care mandatul a fost dat aceluiași
mandatar de mai multe persoane pentru o afacere comună. În acest caz, revocarea mandatului de
către una din persoanele care l-a acordat nu conduce la revocarea mandatului acordat de celelalte
persoane, ba chiar nu este eficientă nici în privința mandantului revocator. Textul prevede că
mandantul astfel dat nu poate fi revocat decât cu acordul tuturor mandanților. Este de conceput
situația nî care unul dintre mandanți revocă împuternicirea și va continua să fie reprezentat de către
mandatarul în legătură cu care a dispus revocarea până la data la care el va fi revocat și de către toți
ceilalți mandanți. Se presupune că mandanții s-au obligat și între ei să mențină încrederea acordată
față de mandatar, astfel încât revocarea impusă doar de unul dintre ei să nu producă niciun efect.
Un efect esențial al revocării este că imediat după comunicarea de către mandatar este că nu
se mai poate încheia contractul în numele și pe seama mandatului. Ceea ce face mandatarul până să
cunoască revocarea mandatului său rămâne valabil și este socotit a fi fost încheiat în numele și pe
seama mandantului, dacă au fost respectate limitele împuternicirii. Chiar și după ce mandatarului i-a
fost comunicată revocarea, contractele încheiate de acesta cu terții de bună-credință în limitele
împuternicirii inițiale vor produce efecte între mandant și acești terți pe temeiul teoriei mandatului
aparent. Din acest motiv este important din punct de vedere practic pentru mandant să aducă
revocarea și la cunoștința terților cu care ar fi urmat să se încheie contractul pentru care s-a dat
mandat. În cazul în care terții cu care se contractează nu sunt cunoscuți, asigurarea opozabilității
revocării mandatului este grea. Mecanismul de la art. 2033 funcționează în felul următor: atunci când
procura s-a dat în formă autentică, mandantul poate cere înscrierea într-un registru public aflat în
administrarea uniunii naționale a notarilor publici a unei declarații de revocare a acelei procuri. În
cele mai multe situații se întâmplă ca atunci când procura s-a dat în formă autentică și actul ce
urmează să fie executat să fie încheiat în formă autentică și atunci noitarul public căruia i se solicită
autentificarea unui contract la care una dintre părți este reprezentată printr-o procură autentică are
obligația ca în prealabil autentificării să verifice în registrul public aflat în evidența uniunii notarilor
dacă procura ce i se prezintă a fost sau nu revocată, iar în cazul în care a fost revocară are obligația să
aducă la cunoștința cocontractantului revocarea procurii pentru ca acesta să cunoască faptul că
încheierea contractului s-ar face în absența puterii de reprezentare.
Renunțarea la mandat sau la procură. Caracterul personal al contractului de mandat preuspune
și exercitarea cu loialitate a obligțaiei mandatarului de a încheia pe seama mandantului actul ce face
obiectul mandatului. Loialitatea este o atitudine psihică care poate evolua în cursul executării
contractului, astfel încât în cazul în care raporturile dintre părți se înrăutățesc, mandatul să ajungă în
imposibilitatea psihică de a fi loial mandantului. Această posibilitate este pur subiectivă, dar efectul
său cert este acela al unei executări cel puțin neconforme, dacă nu chiar imposibile a obligațiilor
mandatarului față de mandant. Din acest motiv, potrivit art. 2034, mandatarul poate renunța oricând
la mandat, notificând mandantului renunțarea sa. Cu privire la efectele renunțării, ca și în cazul
revocării, renunțarea la mandat face să înceteze puterea de reprezentare și prin urmare face
imposibilă pentru viitor executarea obligației de a încheia contractul pentru care s-a dat mandat. Cum
această neexecutare a fost cauzată de către mandatar, în principiu el nu va putea pretinde nici
executarea de către mandant a contraprestației pentru obligația a cărei imposibilitate de executare a
cauzat-o, astfel încât mandatarul nu va putea pretinde remunerația pentru operațiunile de reprezentare
pe care ar fi urmat să le execute în absența renunțării. În schimb, dacă prin modul în care a fost
stabilită de către părțile contractului, remunerația se acordă și pentru demersurile efectuate anterior
renunțării la mandat, această remunerație trebuie plătită de către mandant, după cum trebuie
rambursate și toate cheltuilele pe care le-a executat mandatarul în baza mandatului înainte de
renunțare precum și despăgubiri pentru eventualele prejudicii cauzate de această executare. În
schimb, mandatarul este el însuși obligat să-l despăgubească pe mandant pentru prejudiciile suferite
prin efectul renunțării. De la această obligație mandatarul se poate sustrage dacă demonstrează că în
cazul în care ar fi continuat să execute mandatul ar fi suferit el însuși o pagubă însemnată care nu
putea fi prevăzută la data acceptării mandatului. Prin cerința impusă de art. 2034 alin. (3) teza finală
ca paguba să fie însemnată se are în vedere ca ea să fi fost suficient de importantă în raport cu riscul
de prejudiciere la care renunțarea mandatului l-a expus pe mandant. Nu trebuie să fie egale, ci
comparabile.
Moartea, incapacitatea sau falimentul uneia dintre părți. În ceea ce privește moartea,
calificarea ei drept cauză de încetare a mandatului se justifică prin caracterul său intuitu personae. În
ceea ce privește incapacitatea sau falimentul, acestea sunt aspecte de natură obiectivă care împiedică
executarea contractului de mandat întrucât pentru ca actul pentru care s-a dat mandat să poată fi
încheiat este nevoie ca la data încheierii atât mandatul cât și mandatarul să fie capabili să încheie.
Incapacitatea este exact opusul acestei condiție, iar falimentul atrage o limitare a capacității de
folosință a persoanei juridice doar la actele necesare lichidării. Caracterul intempestiv al survenirii
uneia dintre aceste cauze în ceea ce privește pe mandatar generează riscul ca mandantul să fie
prejudiciat prin încetarea bruscă a puterii de reprezentare. În cazul în care există un asemenea risc,
moștenitorii sau după caz, mandatarul sunt obligați să continue executarea mandatului până când
încetarea puterii de reprezentare se poate face cu evitarea pericolului ce decurge din riscul în cauză.
În orice caz, în cazul survenirii oricăreia dintre aceste cauze de încetare, partea afectată sau, după
caz, moștenitorii ei trebuie să notifice deîndată celeilalte părți survenirea cauzei de încetare.
Indiferent de cauza de încetare a contractului de mandat, mandantul nu se poate prevala de
aceasta decât împotriva terților care au cunoscut sau cu diligențe rezonabile ar fi putut să cunoască
cauza de încetare. De asemenea, indiferent de cauza de încetare, mandatarul sau moștenitorii săi sunt
obligați să restituie mandantului sau, după caz moștenitorilor săi originalul procurii, putând reține cel
mult o copie certificată cu mențiunea că împuternicirea a încetat