Impozitarea Veniturilor Din Cedarea Folosinței Bunurilor Din Derularea Unui Număr Maxim de Cinci Contracte de Închiriere

03.08.
2020 Impozitarea veniturilor din cedarea folosinței bunurilor din derularea unui număr maxim de cinci contracte de închiriere
CECCAR Business Magazine ❖ Nr. 21, 11-17 iunie 2019 ❖ Expertiza și auditul a- a+
afacerilor
Impozitarea veniturilor din cedarea folosinței bunurilor

din derularea unui număr maxim de cinci contracte de
închiriere
CECCAR
REZUMAT
Articolul de față aduce în discuție o serie de aspecte teoretice și practice referitoare la mecanismul
fiscal privind impozitarea veniturilor din cedarea folosinței bunurilor din derularea unui număr
maxim de cinci contracte de închiriere, obținute de persoanele fizice. Astfel, vom prezenta obligațiile
declarative și de plată ale contribuabililor care realizează astfel de venituri și modul de completare a
declarației unice privind impozitul pe venit și contribuțiile sociale datorate de persoanele fizice pentru
veniturile din chirii în anul 2019.
Termeni-cheie: contract de închiriere, impozit pe venit, CASS, cheltuieli forfetare, autoimpunere,

declarația unică
Clasificare JEL: K34
Veniturile din cedarea folosinței bunurilor din derularea unui număr maxim de cinci contracte de
închiriere reprezintă veniturile în bani și/sau în natură obținute de proprietar, uzufructuar sau alt
deținător legal, altele decât veniturile din activități independente.
Venitul brut realizat astfel se stabilește pe baza chiriei prevăzute în contractul încheiat între proprietar
și chiriaș, pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul încasării chiriei. Contractul de închiriere se
poate înregistra la organele fiscale centrale din subordinea ANAF, în baza procedurii prevăzute în
Ordinul președintelui Agenției Naționale de Administrare Fiscală nr. 114/2019 pentru aprobarea
https://www.ceccarbusinessmagazine.ro/printeaza-articolul-4972/ 1/12
03.08.2020 Impozitarea veniturilor din cedarea folosinței bunurilor din derularea unui număr maxim de cinci contracte de închiriere
Procedurii de înregistrare a contractelor de locațiune, precum și a modelului și conținutului

formularului „Cerere de înregistrare a contractelor de locațiune”.
 Obligațiile contribuabililor
Pentru anul 2019, contribuabililor care realizează venituri din cedarea folosinței bunurilor din
derularea unui număr maxim de cinci contracte de închiriere li se aplică următoarele reguli:
✔ Până la data de 31 iulie au obligația depunerii declarației unice la organul fiscal competent.
✔ Dacă activitatea începe în cursul anului, depunerea declarației unice se realizează în termen de 30
de zile de la data producerii evenimentului, pentru anul fiscal în curs.
✔ Dacă activitatea încetează sau se suspendă temporar în cursul anului, contribuabilii notifică
evenimentul organului fiscal competent în termen de 30 de zile de la data producerii sale, prin
depunerea declarației unice (situație în care își recalculează impozitul anual datorat).
Aceștia nu au obligația conducerii evidenței contabile și completării Registrului de evidență fiscală.
 Obligații declarative și de plată
✔ Impozitul pe venit
Impozitul pe venitul din chirii obținut din derularea unui număr maxim de cinci contracte de închiriere
se determină prin autoimpunere de către contribuabil, pe baza datelor din declarația unică, prin
aplicarea cotei de 10% asupra venitului net (suma rezultată în urma deducerii din venitul brut a cotei
forfetare de 40% aplicate asupra acestuia).
Vni = Vb – Ccf
I = Vni x 10%
unde:
Vni – venitul net impozabil;
Vb – venitul brut reprezentând venitul obținut din închirierea bunului prevăzut în contractul
încheiat între proprietar și chiriaș, care se majorează cu valoarea cheltuielilor ce cad, conform
dispozițiilor legale, în sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui deținător legal, dacă sunt
efectuate de cealaltă parte contractantă;
Ccf – cota forfetară de cheltuieli de 40% reprezentând cheltuieli deductibile aferente venitului
(Ccf = Vb x 40%).
✔ Contribuția de asigurări sociale de sănătate
Contribuabilii care obțin venituri din încheierea unui număr maxim de cinci contracte de închiriere și
se încadrează în categoria persoanelor obligate la plata CASS achită contribuția dacă valoarea
venitului net impozabil (cumulat și cu alte venituri din cele prevăzute la art. 155 alin. (1) lit. b)-h) din
Codul fiscal) depășește plafonul anual de 12 salarii minime brute pe țară, astfel:
pentru venitul net realizat în anul 2018 – 22.800 lei (1.900 lei x 12 luni);
pentru venitul net estimat pe anul 2019 – 24.960 lei (2.080 lei x 12 luni).
Veniturile prevăzute la art. 155 alin. (1) lit. b)-h) din Codul fiscal cuprind următoarele venituri:
b) din activități independente;

c) din drepturi de proprietate intelectuală;
d) din asocierea cu o persoană juridică;
e) din cedarea folosinței bunurilor;
f) din activități agricole, silvicultură și piscicultură;
g) din investiții;
h) din alte surse.
✔ Contribuția de asigurări sociale

Potrivit Codului fiscal, pentru veniturile obținute din chirii nu se achită contribuția de asigurări
sociale.
✔ Declarația unică pentru veniturile din chirii în anul 2019
În cazul în care prețul contractului este încheiat în lei, contribuabilul depune declarația unică cu
venitul estimat pentru anul 2019, completând capitolul II „Date privind impozitul pe veniturile
estimate/norma de venit a se realiza în România și contribuțiile sociale datorate în anul 2019”.
Persoana fizică nu mai depune declarația cu venitul realizat în anul 2018 și nu mai completează
capitolul I „Date privind impozitul pe veniturile realizate și contribuțiile sociale datorate în anul
2018”.
Dacă prețul contractului este încheiat în valută, venitul brut anual se determină pe baza cursului de
schimb al pieței valutare, comunicat de BNR, din ziua precedentă celei în care se depune declarația
unică, cu venitul estimat pentru anul 2019, completând capitolul II. Contribuabilul depune formularul
completând capitolul I după încheierea anului fiscal și recalculează venitul încasat din chirii.
Venitul brut anual se determină pe baza chiriei lunare evaluate la cursul de schimb al pieței valutare,
comunicat de BNR, valabil pentru ultima zi a fiecărei luni, corespunzător lunilor din perioada de
impunere.
În situația în care contribuabilul care obține venituri din chirii și-a început activitatea în luna
decembrie 2018, acesta are obligația să completeze capitolul I din declarația unică.
Exemplul 1
O persoană fizică, proprietară a unui apartament, încheie la data de 20.04.2019 un contract de

închiriere pentru acest activ, valabil începând cu 01.05.2019, chiria fiind de 1.200 lei/lună (9.600 lei pe
perioada 01.05-31.12.2019). Contribuabilul nu intră în categoria persoanelor exceptate de la plata
CASS. La data de 05.05.2019, acesta depune declarația unică prin intermediul serviciului „Spațiul
privat virtual” (SPV).
Ne propunem să determinăm obligațiile proprietarului privind impozitul pe venit și CASS.
În conformitate cu art. 120 alin. (6) din Codul fiscal, contribuabilii care obțin venituri din cedarea
folosinței bunurilor din patrimoniul personal, altele decât veniturile din arendare pentru care
impunerea este finală, au obligația să depună declarația unică privind impozitul pe venit și
contribuțiile sociale datorate de persoanele fizice, în termen de 30 de zile de la încheierea contractului
între părți.
Declarația este depusă la 05.05.2019, în termenul de 30 de zile de la încheierea contractului.
✔ Impozitul pe venitul estimat pentru anul 2019
Venitul impozabil estimat pentru anul 2019 se înscrie în declarația unică la capitolul II, după cum
urmează:
✔ CASS estimată pentru anul 2019
Persoana fizică verifică dacă datorează contribuția de asigurări sociale de sănătate pentru anul 2019
parcurgând următorii pași:
i) Stabilirea plafonului anual prevăzut la art. 170 alin. (2) din Codul fiscal corespunzător numărului de
luni de activitate:
24.960 lei/12 luni x 8 luni de activitate = 16.640 lei
ii) Încadrarea venitului net estimat pentru lunile de activitate până la sfârșitul anului în plafonul stabilit
anterior:
Î
Întrucât suma de 5.760 lei este inferioară plafonului recalculat, de 16.640 lei, contribuabilul nu
datorează CASS.
Exemplul 2
O persoană fizică, proprietară a unui spațiu pentru birouri, încheie la data de 28.12.2018 un contract de
închiriere pentru acest activ, valabil începând cu 01.01.2019, chiria fiind de 4.000 lei/lună (48.000 lei
pe anul 2019). Contribuabilul nu intră în categoria persoanelor exceptate de la plata CASS. La
23.01.2019, acesta depune declarația unică prin intermediul serviciului SPV.
La data de 01.05.2019, contractul se reziliază cu acordul comun al părților. La 03.05.2019, persoana

fizică depune declarația unică rectificativă prin intermediul serviciului SPV.
Ne propunem să determinăm obligațiile proprietarului privind impozitul pe venit și CASS.
urmează:
Întrucât suma de 28.800 lei depășește plafonul de 24.960 lei, contribuabilul datorează CASS, în sumă
de 2.496 lei (24.960 lei x 10%), parcurgând în declarația unică următorii pași:
La data de 01.05.2019 are loc rezilierea contractului cu acordul celor două părți.
În conformitate cu art. 86 alin. (4) din Codul fiscal, în cazul încetării sau suspendării temporare a
activității în cursul anului, contribuabilul va notifica organul fiscal competent prin depunerea
declarației unice privind impozitul pe venit și contribuțiile sociale datorate de persoanele fizice, în
termen de 30 de zile de la data producerii evenimentului, și își va recalcula impozitul anual.
La 03.05.2019, proprietarul depune declarația unică rectificativă, în care își recalculează impozitul
anual:
Venit brut = 4.000 lei/lună x 4 luni = 16.000 lei (pe perioada 01.01-30.04.2019)
✔ Impozitul pe venitul estimat pentru anul 2019 după depunerea declarației unice rectificative
urmează:
✔ CASS estimată pentru anul 2019 după depunerea declarației unice rectificative
Persoana fizică își stabilește contribuția de asigurări sociale de sănătate datorată pentru anul 2019 după
cum urmează:
i) Calculul plafonului anual prevăzut la art. 170 alin. (2) din Codul fiscal corespunzător numărului de
luni de activitate:
anterior:
Întrucât suma de 9.600 lei depășește plafonul recalculat, de 8.320 lei, contribuabilul datorează CASS.
iii) Determinarea contribuției de asigurări sociale de sănătate:

CASS = 8.320 lei x 10% = 832 lei
CASS estimată pentru anul 2019 se înscrie în declarația unică rectificativă astfel:
Exemplul 3
Familia Georgescu deține în comun, în cote-părți egale, un imobil în București. Aceasta încheie la data
de 28.02.2019 un contract de închiriere, valabil începând cu 01.03.2019, chiria fiind de 200 euro/lună
(2.000 euro pe perioada 01.03-31.12.2019). Cursul de schimb valutar comunicat de BNR la
08.03.2019 este de 4,741 lei/euro. Cei doi soți depun declarația unică la 09.03.2019. Ei nu sunt
exceptați de la plata CASS.
Ne propunem să determinăm obligațiile celor doi proprietari privind impozitul pe venit și CASS.
În conformitate cu pct. 40 alin. (2) din Normele metodologice de aplicare a art. 124 din Codul fiscal,
venitul net din cedarea folosinței bunurilor deținute în comun pe cote-părți se repartizează între
coproprietari proporțional cu cotele deținute de aceștia în coproprietate. Venitul net din cedarea
folosinței bunurilor deținute în comun în devălmășie se repartizează în mod egal între proprietarii
comuni. Repartizarea venitului net conform prevederilor de mai sus se face în condițiile în care în
contractul de cedare a folosinței se menționează că partea contractantă care cedează folosința este
reprezentată de coproprietari. În condițiile în care coproprietarii decid asupra unei alte împărțiri, se
va anexa la contract un act autentificat din care să rezulte voința părților.
Ambii soți depun declarația unică la data de 09.03.2019, încadrându-se astfel la art. 120 alin. (6) din
Codul fiscal.
Potrivit pct. 36 alin. (6) din Normele metodologice de aplicare a art. 120 din Codul fiscal,
contribuabilii care obțin venituri din cedarea folosinței bunurilor din patrimoniul personal au
obligația depunerii la organul fiscal competent a declarației pe fiecare sursă de realizare a venitului,
în termen de 30 de zile de la încheierea contractului. În cazul în care chiria este exprimată în valută,
venitul estimat înscris în declarație se evaluează pe baza cursului de schimb al pieței valutare,
comunicat de Banca Națională a României, valabil în ziua precedentă celei în care se depune
declarația.
Cursul de schimb valutar comunicat de BNR la 08.03.2019 este de 4,741 lei/euro. Astfel, venitul brut
estimat de fiecare dintre cei doi soți în declarația unică pentru anul 2019 este de 4.741 lei (2.000
euro/2x 4,741 lei/euro).

Cele două persoane fizice verifică dacă datorează contribuția de asigurări sociale de sănătate pentru
anul 2019 parcurgând următorii pași:
i) Stabilirea plafonului anual prevăzut la art. 170 alin. (2) din Codul fiscal corespunzător numărului de
luni de activitate:
anterior:
Întrucât suma de 2.845 lei este inferioară plafonului recalculat, de 20.800 lei, contribuabilii nu
datorează CASS.
Exemplul 4
O persoană fizică încheie un contract de închiriere valabil începând cu 01.09.2018, chiria fiind de 200
euro/lună. La data de 19.09.2018, proprietarul imobilului depune declarația unică prin mijloace
electronice de transmitere la distanță, încadrându-se astfel la art. 120 alin. (6) din Codul fiscal. Cursul
de schimb valutar comunicat de BNR la 18.09.2018 este de 4,6478 lei/euro.
Ne propunem să prezentăm datele informative privind stabilirea sumei de plată reprezentând impozit
pe venitul realizat și contribuții sociale datorate pentru anul 2018.
Venitul brut estimat de contribuabil în declarația unică pentru anul 2018 este de 3.718,24 lei (200
euro/lună x 4,6478 lei/euro x 4 luni).
Sumarul obligațiilor fiscale pe anul 2018 se prezintă astfel:
Contribuabilul depune declarația unică după încheierea anului fiscal completând capitolul I și
recalculează venitul încasat din chirii utilizând cursul valutar.
Calculul venitului brut pe anul 2018 pentru perioada septembrie-decembrie:
La data de 05.03.2019, contribuabilul depune declarația unică prin intermediul serviciului SPV,
completând capitolul I astfel:
BIBLIOGRAFIE
1. Hotărârea Guvernului nr. 1/2016 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr.
227/2015 privind Codul fiscal, publicată în Monitorul Oficial nr. 22/13.01.2016, cu modificările
și completările ulterioare.
2. Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, publicată în Monitorul Oficial nr. 688/10.09.2015, cu
modificările și completările ulterioare.
3. Ordinul președintelui Agenției Naționale de Administrare Fiscală nr. 49/2019 pentru aprobarea
modelului, conținutului, modalității de depunere și de gestionare a formularului „Declarație unică
privind impozitul pe venit și contribuțiile sociale datorate de persoanele fizice”, publicat în
Monitorul Oficial nr. 43/16.01.2019.
4. Ordinul președintelui Agenției Naționale de Administrare Fiscală nr. 114/2019 pentru aprobarea
Procedurii de înregistrare a contractelor de locațiune, precum și a modelului și conținutului
formularului „Cerere de înregistrare a contractelor de locațiune”, publicat în Monitorul Oficial nr.
109/12.02.2019.
(Copyright foto: 123RF Stock Photo)
Cuvinte-cheie: expertiza și auditul afacerilor, contract de închiriere, impozit pe venit, CASS, cheltuieli
forfetare, autoimpunere, declarația unică

Impozitarea Veniturilor Din Cedarea Folosinței Bunurilor Din Derularea Unui Număr Maxim de Cinci Contracte de Închiriere

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Impozitarea Veniturilor Din Cedarea Folosinței Bunurilor Din Derularea Unui Număr Maxim de Cinci Contracte de Închiriere

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

03.08.

Impozitarea veniturilor din cedarea folosinței bunurilor

Termeni-cheie: contract de închiriere, impozit pe venit, CASS, cheltuieli forfetare, autoimpunere,

Clasificare JEL: K34

Procedurii de înregistrare a contractelor de locațiune, precum și a modelului și conținutului

Aceștia nu au obligația conducerii evidenței contabile și completării Registrului de evidență fiscală.

 Obligații declarative și de plată

✔ Contribuția de asigurări sociale de sănătate

b) din activități independente;

✔ Contribuția de asigurări sociale

✔ Declarația unică pentru veniturile din chirii în anul 2019

O persoană fizică, proprietară a unui apartament, încheie la data de 20.04.2019 un contract de

Ne propunem să determinăm obligațiile proprietarului privind impozitul pe venit și CASS.

Declarația este depusă la 05.05.2019, în termenul de 30 de zile de la încheierea contractului.

✔ Impozitul pe venitul estimat pentru anul 2019

✔ CASS estimată pentru anul 2019

La data de 01.05.2019, contractul se reziliază cu acordul comun al părților. La 03.05.2019, persoana

Ne propunem să determinăm obligațiile proprietarului privind impozitul pe venit și CASS.

✔ Impozitul pe venitul estimat pentru anul 2019

✔ CASS estimată pentru anul 2019

iii) Determinarea contribuției de asigurări sociale de sănătate:

✔ Impozitul pe venitul estimat pentru anul 2019

✔ CASS estimată pentru anul 2019

Sumarul obligațiilor fiscale pe anul 2018 se prezintă astfel:

Calculul venitului brut pe anul 2018 pentru perioada septembrie-decembrie:

(Copyright foto: 123RF Stock Photo)

S-ar putea să vă placă și