Tema I: Întroducere în dreptul locativ.

Subiecte:
1. Noţiuni de drept locativ. Obiectul şi domeniul de studiu al dr. locativ.
2.Principiile dreptului locativ.
3.S u b i e c ţ i i r a p o r t u r i l o r l o c a ti v e .   R a p o r t u r i l e r e g l e m e n t a t e d e legislaţia cu privire la locuinţe.
4.Caracteristica generală a legislaţiei cu privire la locuinţe.
5.Corelaţia dreptului locativ cu alte ramuri de drept.

Dreptul locativ reprezintă o totalitate de norme de drept ce reglementează relaţiile socialelocative. În literatura
juridică noţiunea de drept locativ este utilizată în 2 sensuri. În sens restrîns ea are înţelesul de drept subiecti v
al unei persoane concrete asupra locuinţei. Iar în sens larg noţiunea are accepţia de instituţie al dreptului
civil care incorporează în sine şi norme ale altor ramuri de drept, consacrate relaţiilor locati ve sau legate
direct de locuinţă.
Astf el, obiectul dereglementare juridica al dreptului locativ il constituie o anumita categorie de raporturi
sociale,care în legislaţie şi în literatura juridică au căpătat denumirea de relaţii locative.
U n i i   s u s ţ i n   c ă   d r e p t   n u c l e u   a l   r e l a ţ i i l o r   l o c a ti v e   t r e b u i e   c o n s i d e r a t e   a c e l e a   c a r e   ţ i n
nemijlocit de folosirea încăperilor de locuit şi traiul în locuinţe. Părtaşii acestei idei pornesc din considerentul că
dreptul locati v este nu altceva decît un drept care reglementează uti lizarealocuinţelor. Cât priveşte
alte aspecte, cum ar fi evidenţa locuinţelor, administrarea şi exploatareafondurilor de locuinţe, etc., sunt
considerate ca norme de drept complementare, ce nu aparţinrelaţiilor locative.Alţi autori tratează dreptul locativ
dintr-o perspectivă mai largă şi îl apreciază ca un dreptce reglementează relaţiile sociale de satesfacere a necesităţii
de locuinţă sau a relaţiilor care seconstituie în procesul de satesfacere de către cetăţeni a necesităţilor de locuinţă.
În sens larg dreptul locativ are înţelesul de o ramură complexă de drept civil, în care
s u n t   i n c l u s e   i n s ti t u ţ i i   ş i   n o r m e   j u r i d i c e   a l e   a l t o r   r a m u r i   c a   d r e p t u l   c o n s ti t u ţ
i o n a l , administrativ, etc. şi care în ansamblu au sarcina de reglementare a relaţiilor sociale legatede locuinţă.

Caractristi ca defi nitorie a dr. locati v este faptul că reprezintă o enti tate de drept,căreia îi sunt

specifice obiectul, principiile şi metodele de reglementare juridica.Am spus că obiectul
de reglementare juridica al dreptului locati v il consti tuie relati ilesociale locative. După cum este stipulat
in legislaţia cu privire la locuinţe (Art. 2)din domeniul acestora fac parte raporturile privind:
a) apariţia, exercitarea, schimbarea, stingerea dr. de posesie, folosire, dispunere de locuinţe din fondul locativ; 
b) evidenţa fondului locativ;
c) folosirea locuinţelor din fondul locativ privat şi alte tipuri de fonduri locative în baza contractului de locaţiune
sau a altor temeiuri legale;
d) excluderea locuinţelor din fondul locativ şi folosirea locuinţelor în alte scopuri decît celelocative;
e) reconstrucţia fondului locativ;
f) instituirea cooperativelor de construcţie a locuinţelor;
g) asigurarea integrităţii, deservirii tehnice şi reparaţiei fondului locativ;
h) achitarea plăţiipentru folosirea locuinţei şi pentru serviciile locativ-comunale prestate;
i) controlul de către autorităţile administraţiei publice centrale şi locale în vederea asigurării drepturilor
cetăţeanului la locuinţă, respectării regulilor şi normelor de gestionare şi deserviretehnică a fondului locativ;
j) evacuarea cetăţenilor din fondul locativ.
(2) Subiecţi ai dr de proprietate a fondului locativ public sînt unităţile administrativ-teritoriale şi întreprinderile,
organizaţiile, instituţiile publice la balanţa sau în gestiunea cărora seaflă fondul locativ departamental.

Dr locativ reglement o anumita categorie de relaţii sociale pe baza aceleiaşimetode şi în temeiul unor princip
comune.
Metodă (din gr. methodos - cale de cercetare sau cunoaştere, teorie, învăţătură) – totalitatea de modalităţi şi
procedee de cunoaştere a realităţii, care sunt subordonate soluţionării unei probleme concrete.
Are deasemenea accepţiunea de: 1) mod de cercetare, de cunoaştere şi de transformare a realităţii.
2) ansamblu de procedee folosite în vederea atingerii unui anumit scop.3) procedeu sistematic de predare a unei
discipline; metodică.4) mod de a acţiona pentru a atinge un anumit scop; manieră; modalitate; procedeu;
mijloc.Cînd vorbim de metodele dreptului locativ, urmează să facem distincţia dintre cele decercetare - specifice
aspectului ştiinţific, şi cele de reglementare juridică.Din categoria metodelor de cercetare fac parte metodele cu
aplicaţie ştiinţifică generală,cunoscute în mare parte din cadrul altor discipline: logică, istorică(evolutivă),
comparativă,tipologică, sistemică, funcţională, etc. Dar ne interesează în primul rănd cele care sunt aplicate în
reglementarea juridică a relatiilor sociale.

Formarea statului bazat pe drept, principiul de bază al cărui este supremaţia legii, presupune unnivel înalt de
reglementare al relaţiilor dintre stat şi cetăţeni, garanţii reale de ocrotire aldreptului şi obligaţiilor faţă de stat
şi societate. Una din problemele globale care trebuie rezolvatăîn perioada de tranziţie, este problema asigurării
populaţiei cu spaţiu locativ.În condiţiile lărgirii proprietăţii private asupra loturilor de pământ, creşterii preţurilor,
tendinţele proprietarilor de case la estorcarea venitului maxim, este inevitabilă şi creşterea preţului laspaţiul
locativ. Aici se mai poate adăuga şi faptul că în prezent statul nu mai construieşte sau construieşte foarte puţin
case de locuit, construcţia fiind o ramură ne rentabilă şi în decădere. Deaici reiese şi imposibilitatea economică de
acordare a spaţiului locativ maselor largi de oameni.Drept urmare, situaţia în domeniu continuă să se agraveze pe
zi ce trece. Actualmente sunt luate la evidenţă pentru îmbunătăţirea condiţiilor locative circa 113 mii de familii. Cu
toate acestea,anul trecut, potrivit statisticilor oficiale, din contul tuturor surselor de finanţare s-au construit3.488
de apartamente cu suprafaţă totală de 301,7 mii metri patraţi (cu 29 la sută mai puţin decâtîn 2002), mai bine de
89% din locuinţele proprietate privată au fost construite din contul mijloacelor populaţiei. În jumătate s-a redus
construcţia de locuinţe prin metoda cooperăriimijloacelor financiare. Foarte gravă este situaţia la acest capitol în
municipiul Chişinău, undesunt luaţi la evidenţă pentru îmbunătăţirea condiţiilor locative 65,5 mii de familii, dintre
care 14,2 mii aşteaptă să primească apartamente în cooperativele de construcţie a locuinţelor.
Apropo,actualmente circa 25 mii de familii din capitală locuiesc în cămine, 2 mii – în încăperi avariate,iar 340 – în
locuinţe comunale.Una din componentele a programei sociale a statului a fost îmbunătăţirea condiţiilor locative
alcetăţenilor, asigurarea lor cu spaţiu locativ amenajat modern. Această sarcină a fost întreruptă în prezent.În
condiţiile de criză economică ramura construcţiei capitale de stat practic a dispărut. Afară deacestea, fiecare a 5-a
familie stă în rând la primirea unui acoperişi de asupra capului de 10 saumai mulţi ani. Ce să facă ele şi cum să-şi
înalţe locuinţele când salariul mediu pe ţară este decirca 190 lei, iar construcţia unui apartament cu 2 camere se
estimează în dolari la 10-15 mii?Desigur, cetăţenii din republica noastră au dreptul la locuinţă.

Potrivit Constituţiei “Statul este obligat să i-a măsuri pentru ca orice om să aibă un nivel decent, care să-i asigure
hrana,îmbrăcămintea şi locuinţa”. Şi totuşi, mii de familii nu-şi pot realiza acest drept.Fiind o ramură neproductivă
în trecut, construcţia de locuinţe în condiţiile de trecere la economiade piaţă n-a supravieţuit. Sectorul privat n-a
acumulat mijloace necesare pentru construcţii capitale. În acestea condiţii asigurarea cetăţenilor cu spaţiu locativ a
fost complet stopată, ei fiindnevoiţi singuri să-şi rezolve problemele locative. De aici şi decurge creşterea cererii la
spaţiullocativ.Reieşind din situaţia creată, statul pe de o parte, şi cetăţenii, pe de altă parte, caută în multecazuri
să-şi rezolve problemele locative prin evaziuni legale abuzând de decalajul legislaţiei,folosind lacunele şi coliziile
din actele normative locative.De asemenea, toate acestea neajunsuri ale legislaţiei locative pot fi folosite în potriva
chiriaşilor,ce duce respectiv la încălcarea drepturilor lor legale.Deci, în aceste condiţii se impune studierea
minuţioasă al legislaţiei locative, cu subtilităţile,coliziile şi lacunele ei multiple. Aceasta ne v
a ajuta la apărarea drepturilor locative alecetăţenilor ce vând, cumpără, donează, moştenesc încăperi de locuit în
caz de abuz din parteaaltor persoane sau organe de stat.Aspecte ale politicii locative naţionale a Republicii
Moldova şi realizarea ei în viaţă.

2.1. Noţiunea şi posibilităţile de realizare a concepţiei locative.Concepţia politicii locative naţionale

a fost adoptată prin Hotărârea Guvernului Republicii Moldova din 5 august 1994 şi include mai multe capitole.În
sectorul locativ starea de criză este consecinţa proceselor obiective generate de trecereatreptată de la
reglementarea drastică a sferei de producţie de către stat la economia de piaţă, precum şi de renunţarea statului la
rolul de investitor-monopolist.Devalorizate rapid prin creşterea spontană a preţurilor, lucrările şi materialele de
construcţie,investigaţiile capitale ale statului şi întreprinderilor, prevăzute pentru realizarea programelor sociale,
au devenit insuficiente. În rezultat, în ultimii ani a scăzut brusc procentul locuinţelor destat date în exploatare, s-
a redus considerabil capacitatea părţii vulnerabile a populaţiei de a-şi procura locuinţe şi de a-şi construi case
individuale de locuit. Nu se mai acordă atenţie cuvenită
modernizării şi construcţiei fondului locativ de stat existent,ceea ce a dus la uzura morală şi învechirea înnainte de
termen al multor clădiri.Până nu demult construcţia locativă era considerată o ramură a sferei neproductive, iar
locuinţele- obiecte gratuite ce sunt repartizate reglementat, fără a avea statut de marfă, adică bun produs pentru a
fi comercializat.

Modificarea politicii locative naţionale este condiţionată de asemenea de:- adoptarea actelor legislative privind
structura şi funcţiile organelor administrării publice locale, proprietatea funciară, activitatea investiţională,
privatizarea fondului locativ;- schimbarea situaţiei demografice, migrarea internă al populaţiei, apariţia
şomajului;- nivelul redus de confort şi amenajare al fondului locativ, starea ne satisfăcătoare ainfrastructurii lui
tehnice şi
sociale;- existenţa unui număr de apartamente extrem de învechite şi avariate care necesită oreconstrucţie sau
renovare complexă.Baza acestei politici o constituie separarea funcţiilor cele revin statului şi persoanelor juridice
şifizice în conducerea şi finanţarea procesul de construcţie şi reconstruire, exploatare a fonduluilocativ.Întru
realizarea politicii locative naţionale, statul va asigura:- garanţiile constituţionale privind asigurarea gratuită cu
locuinţă a părţilor social-vulnerabile
ale populaţiei, cele privind procurarea locuinţelor, diversitatea şi egalitatea în faţa legii a tuturor formelor de
proprietate asupra locuinţelor, dreptul cetăţenilor de a-şi alege căile de rezolvare a problemelor locative;- crearea
condiţiilor pentru formarea peţii de locuinţe;

Formarea peţii de locuinţe include:

- perfecţionarea şi crearea noilor sisteme financiar-creditare şi fiscale în sfera construcţieilocative;
- majorarea volumului construcţiilor de locuinţe competitive;
- privatizarea locuinţelor;- crearea premiselor pentru transformarea locuinţelor în bunuri destinate comercializării;
- asigurarea egalităţii în dr a tuturor pers. F şi J care desfăşoară activităţiîn domeniul construcţiei locative;
- formarea peţii produselor de proiect şi antrepriză în construcţie, a materialelor de construcţie,mecanismelor,
tehnologiilor; - reconstruirea complexului de construcţie şi adaptarea lui la condiţiile economiei de piaţă.

Politica locativă naţională se va realiza conform următoarelor direcţii principale:

- trecerea de la princip repartizării gratuite a locuinţelor la principiul comercializării acestora pe piaţa de locuinţe;
- modificarea structurală a fondului locativ şi construcţiei locative, reorganizarea procesului investiţional;
- construcţia blocurilor de locuit din contul mijloacelor de stat şi municipale, mijloacelor băneştiale populaţiei, a
diferitor organizaţii, a investitorilor străini;
- reconstruirea, modernizarea şi amenajarea fondului locativ existent;
- dezvoltarea construcţiei locative în fiecare localitate aparte;
- dezvoltarea gospodării comunale şi de locuinţe din contul mijloacelor obţinute din realizareacontractelor de
deservire a locuinţelor;
- adoptarea normativelor de spaţiu locativ pentru un membru al familiei diferenţiat pentru fiecarelocalitate;
- achitarea diferenţială a chiriei în municipiu, în funcţie de locul amplasării, de tipul locuinţei,gradul de confort ;
- exercitarea controlului asupra preţurilor la construcţia obiectelor finanţate de la budget;
- aplicarea unor noi criterii în reglementarea evidenţei şi repartizării locuinţelor pentru cetăţeni cise bucură de
protecţia socială în sfera locativă; - crearea cadrului legislativ şi normativ necesar susceptibil să asigure bazele de
drept şi garanţiilesubiectelor în raporturile ce ţin de locuinţe.

Aspectele arhitectural-tehnice şi urbanistice ale politicii locative naţionale prevăd următoarele momente
principale:- stoparea extinderii teritoriale a oraşelor mari prin reducerea construcţiilor industriale;suspendarea
construcţiei ecologic nefavorabile, dezvoltarea intensivă a oraşelor mici şi medii;- modernizarea blocurilor locative
vechi.
Etapele de realizare a politicii locative naţionale stabilite de guvern şi stipulate în ConcepţiaPoliticii Locative
Naţionale, sunt următoarele:Etapa I (3-5 ani) - stoparea procesului de descreştere a volumului construcţiilor
locative. Crearea temeiurilor organizaţional-juridice ale noii politici locative şi a mecanismelor ei creditar-
financiare, privatizarea locuinţelor, modernizarea bazei industriei construcţiei, elaborarea programelor
regionale de construcţie locativă.În viitor se prevede adoptarea unui şir de acte normative în cauză. Printre primele
fiind adoptate:“Legea cu privire la locuinţe”, “Regulamentul cu privire la construcţia caselor individuale delocuit şi
creditarea lor”, “Regulamentul cu privire la CCL”, “Regulamentul cu privire la relaţiilecontractuale şi de arendă”,
“Regulamentul cu privire la exploatarea spaţiului locativ”. O parte dinacte trebuie să asigure atragerea mijloacelor
băneşti extrabugetarea şi reglementarea
relaţiilor financiare. Aici se prevede adoptarea “Regulamentului cu privire la creditul ipotecar” şi proiectelor de
acte cu privire la subsidiile de stat în construcţie.Etapa II (2 4 ani) 
reorganizarea structurală. Sporirea volumelor construcţiei locative.Intensificarea construcţiei individuale cu
precăderea din contul mijloacelor cetăţenilor. La etapaactuală statul nu dispune de bani şi odată cu trecerea la
economia de piaţă ei nu vor apărea.Anume aceasta şi impune statul de a refuza la rolul precedent în problemele
locative şi trebuie deremarcat că este o garanţie a faptului că accepţia nu va deveni utopie. Au apărut o mulţime
deoameni care pot şi ar dori să-şi construiască case proprii.

Statul trebuie să contribuie acestora, anume spre aceasta este îndreptată concepţia dată. Trebuie de menţionat că
aceasta nu este o programă, ci doar o concepţie a politicii statului, realizareacăreia ar permite cointeresarea
persoanelor juridice şi a cetăţenilor în procurarea locuinţelor dincont propriu.Etapa III (3-4 ani) - încheierea
procesului de trecere a sferei construcţiei locative la economia
de piaţă. Realizarea scopurilor politicii locative naţionale: trecerea de la principiul repartizăriigratuite a locuinţelor
la principiul comercializării acestora pe piaţa de locuinţe şi dezvoltareaconcurenţei în sfera construcţiei locuinţelor.

Caracteristica generală a spaţiului locativ ca proprietate privată.

1.1. Caracteristica spaţiului locativ ca obiect al dreptului de proprietate.