ABORDAREA BAZATǍ PE ACTIVE

ESENȚA ABORDĂRII
Abordarea bazată pe active și sub denumirile de abordarea patrimonială, abordarea pe
bază de costuri și abordarea prin costul de înlocuire, constă în corectarea valorilor contabile
ale activelor individuale și datoriilor întreprinderii în sensul transformării acestora în valori de
piață. În această abordare sunt incluse două metode de evaluare:
 metoda activului net corectat (ANC)
 metoda valorii de lichidare sau activului net de lichidare (ANL)
Aplicarea metodei ANC presupune parcurgerea următoarelor etape:
 obținerea bilanțului sau balanței de verificare, la data evaluării;
 verificarea existenței a activelor și a datoriilor înregistrate în bilanț;
 evaluarea activelor și datoriilor, care poate să însemne:
- fie preluarea valorii contabile, dacă nu sunt justificate corecții
asupra acestei valori;
- fie transformarea valorii contabile a unor active și datorii în valoare
de piață;
 evaluarea activelor și datoriilor neînregistrate în bilanț, depistate la data
evaluării;
 elaborarea’’ bilanțului economic’’ și calcularea Activului Net Corectat;
Aplicarea metodei ANC presupune angajarea unui volum foarte mare de muncă din
partea echipei de evaluare, deoarece necesită divizarea unei întreprinderi fracțiuni distincte,
care trebuie să fie evaluate în mod individual.

EVALUAREA TERENURILOR
Principii și metode de evaluare
Evaluarea terenului să fie făcută de persoane cu calificare și experiență în domeniu.
Pământul constituie o parte importantă din avuția lumii. Pământul este baza tuturor, este un
bun și o sursă de bunăstare. Valoarea pământului este un concept economic:
 fiecare parcelă este unică în felul ei prin localizare și compoziție;
 terenul este imobil din punct de vedere fizic;
 oferta de pământ este finită;
 pământul este util oamenilor.
Pământul poate fi utilizat în mai multe scopuri: agricultură, comerț, industrie,
locuințe, recreere, toate acestea în funcție de: climă, topografie, distribuția resurselor naturale.
Pământul ca bun imobil reprezintă proprietatea reală. Din punct de vedere juridic
proprietatea se identifică cu puterea titularului de a poseda, folosi, dispune, uzufruct.
Informațiile de titlu se iua din documentele de proprietate ( inclusiv cadastru și extras de carte
funciară). În acest fel evaluatorul pune în evidență drepturile de proprietate ce trebuie evaluate
și orice restricție sau drept special asociat proprietății. În practică, proprietatea este totuși
limitată. Dreptul de proprietate constituie obiectul legii, în timp ce valoarea acestor drepturi
constituie obiectul evaluării. La evaluare se vor avea în vedere, în funcție de situațiile
concrete, și următoarele eventuale restricții, după caz:
 servituțile;
 dreptul de traversare;
 reglementări de acces;


-1-
  restricții de folosință;
 standarde de dezvoltare.
În interesul public, societatea poate impune prin planul urbanistic general și zonal
precum și prin programe guvernamentale, restricții de construcție, zonare, regulamente de
dezvoltare, controale ale mediului.
Evaluatorul trebuie să cunoască aceste restricții pentru a ține cont de ele la
avaluare. O prezentare a principalelor performanțe fizice ale terenului de evaluat trebuie să ia
în considerare dimensiunea și forma, influența colțului, terenului în exces, topografia,
pachetului de rețele de utilități, amenajările, localizarea, factori fizici și de mediu, fațada și
raportul fațadă- adâncime. Trebuie puse în evidență vecinătățile, calitatea acestora,
posibilitățile de extindere, care conduc la o unitate economică funcțională.
Trebuie puse în evidență și cuantificate caracteristicile solului și subsolului, pentru
terenuri agricole, iar pentru terenuri destinate construcției clădirilor, panta, sistemul de drenaj
și condițiile de fundare sunt esențiale. Îmbunătățirile interioare și exterioare transformă
parcela de teren în amplasament pregătit pentru dezvoltare și are influență asupra valorii.
Localizarea este un element esențial cu influență semnificativă asupra valorii și se
referă la accesibilitatea parcelei de teren, apropierea față de arterele principale de trasport,
expunerea la vânt și soare, pericolele, problemele de mediu, atractivitatea proprietăților
învecinate. Terenurile se vor evalua în varianta celei mai bune utilizări. Pentru a avea de-a
face cu cea mai bună utilizare (CMBU) a terenului liber trebuie să fie îndeplinite simultan 4
condiții:
 permisă legal;
 posibilă fizic;
 fezabilă financiar;
 maxim profitabilă.
Aceste criterii trebuie considerate pe rând și condiționat. Obiectivul evaluatorului
este de a găsi acea utilizare care maximizează valoarea proprietății și implicit a terenului.
Dintre utilizările permise legal, posibile fizic fezabile financiar, cea care produce valoarea
maximă este utilizarea cea mai productivă, deci cea mai bună utilizare. Dacă riscurile asociate
mai multor utilizării sunt asemănătoare, aceeași tată de capitalizare se poate utiliza pentru a
capitaliza veniturile nete din exploatare pentru diferite utilizări.
Piața limitează numărul de utilizări normale și fezabile. Raportul de evaluare
trebuie să exemplifice cea mai bună utilizare a terenului liber sau a proprietății deja construite.
Terenul în exces reprezintă acea parte din teren care nu este necesar pentru a susține
construcțiile existente sau ipotetice în cea mai bună utilizare a sa. Din analiza pieței imobiliare
specifice, evaluatorul obține informații asupra tranzacțiilor efectuate cu proprietăți
comparabile. La prima vedere, evaluarea trenului apare ca cea mai simplă parte a evaluării, în
fapt, solicită analiza unei complexități de factori.anticiparea, schimbarea, cererea și oferta,
substituția și echilibrul sunt principii ale evaluării, care influențează valoarea terenului.
Valoarea de piață este de regulă, prețul cel mai probabil susținut de piață. Valoarea terenului
este dată de utilizarea economică a amplasamentului.
Principiul substituției , conform căruia nici un cumpărător prudent nu va plăti mai
mult pentru un amplasament decât pentru altul cu aceeași utilitate și cu aceeasi atractivitate în
aceleași condiții de risc, arată că cea mai mare cerere va fi pentru cele mai ieftine
amplasamente similare.
Când se procedează la o evaluare concretă a unei anumite suprafețe de teren trebuie
avute în vedere permanent:
 tipul și drepturile terenului de evaluat;
 data și utilizarea evaluării;

-2-
  tipul de valoare și condițiile limitative și restrictive în care se face
evaluarea;
 selectarea și analiza datelor comparabile;
 aspectele legale, caracteristicile fizice și amenajările aduse terenului în
cauză.
Evaluarea se concentrează pe evaluarea drepturilor de proprietate asupra terenului.
Caractristicile fizice ale terenului, utilitățile disponibile și amenajările amplasamentului
influențează utilizarea și valoarea terenului. Forma, dimensiunea la fațadă, topografia,
localizarea, orientarea sunt caracteristici și particularități ale terenului care influențează
valoarea acestuia.
Un lot de teren devine amplasament dacă i se fac amenajări interioare și exterioare,
pregătindu-l astfel pentru a fi utilizat pentru dezvoltare. Amenajările terenului sunt supuse
deprecierii fizice și funcționale. Valoarea terenului trebuie considerată în condițiile celei mai
bune utilizări. Terenul reprezintă principala sursă pentru orice venit generat de proprietate și
are prioritate asupra oricărui venit generat de construcție. Valoarea terenului poate fi egală sau
chiar mai mare decât valoarea întregii proprietăți. terenul are valoare, iar construcțiile
contribuie la valoarea iar, atunci când nu se întâmplă acest lucru, construcțiile trebuie
demolate.
Evaluarea proprietății imobiliare – metodele de evaluare a terenurilor sunt:
 tehnica comparației vânzărilor;
 repartizarea ( alocarea);
 extracția ( abstracția);
 tehnica parcelării;
 tehnica reziduală a terenului;
 capitalizarea rentei financiar

Metoda comparației directe (vânzărilor)

Este comparația vânzărilor ,cunoscută sub denumirea consacrată de metoda

comparației directe.
Metoda se preteaxă la evaluarea tuturor tipurilor de propietăți(terenuri),cu condiția
existenței :
-unui număr suficient de tranzacții; si
-unor informații suficiente și relevante de piață .

Valoarea de piață a unei propietăți este în relație directă cu prețurile unor proprietăți
comparabile șicompetitive .Metoda comparației directe se utilizează la evaluarea terenurilor
libere, sau care se consideră libere pentru scopul evaluării.Metoda seutilizează când există
vânzări de terenuri comparabile .Evaluatorul trebuie să fie circumspect față de informațiile
oferite de terți.Datele necesare evaluării și sursele de informații pentru aplicarea metodei
comparației sunt informațiile necesare ,criteriile de comparație și elementele de comparație .

Informațiile necesare sunt:

-descrierea corectă și completă a propietății de evaluat ;
-date despre tranzacții ,oferite de proprietăți comparabile și competitive cu
proprietatea :
- prețurile și data tranzacției;
-drepturile de propprietate transmise ;

-3-
 -motivația participanților pe piață ;
-amplasament, localizare ,orientare ;
-cracteristicile fizice ;

-utilitățile disponibile ,inclusiv drumuri de acces

-zonarea ;
-utilizarea ;

Criterile de comparație sunt componente adecvate ale proprietățiidefinite în

scopul comparației :
-preț/mp;
-preț/arie;
-preț/ pogon;
-preț/hectar;

Elementele decomparație utilizate la această metodă sunt:

-dreptul de proprietate transmis;
-condițiile de finanțare ;
-condițiile de vânzare;
-condițiile pieței;
-restricțiile legale;
-localizare, zonare , orientare;
-caracteristicile fizice;
-utilitățile disponibile;
Utilizare.

În aplicarea metodei comparației directe se parcurg următoarele etape de bază:

- cercetare pieței pentru a obține informații;
-verificarea riguroasă a informațiilor;
-alegera criteriului decomparație ;
-compararea proprietăților similare cu cea de evaluat , pe baza elelmentelor de
comparație , utilizând grila de date ;
-ajustarea adecvată a prețului de tranzacție a proprietăților comparabile ;
-analiza rezultatelor;
-alegerea și estimarea valorii finale.
Corecțiile(ajustările) pot fi de două feluri:
-corecție absolută se determină în unități monetare și se ajustează prețul
tranzacțiilor în plus sau în minus;
-corecție procentuală se utilizează pentru aajusta diferențele delocalizare sau de
modificări încondițiile pieției.

Metoda repartizării(alocării)
Există un raport tipic între valoarea terenului și valoarea proprietății , lucru valabil
pentru anumite localizări. Acest raport este mai sigur pentru construcții noi ,la cele vechi
crește raportul valoare-teren/valoare-proprietate.Această metodă poate fi utilizată la estimarea
valorii terenuriloratunci când numărul de tranzacții este foarte mic sau nu se fac tranzacții.

Metoda extracției
Conform acestei metode ,valoarea terenului este estimată prin deducerea valorii
construcției din valoarea totală a proprietății. Credibilitatea în valoarea estimată prin metoda

-4-
extracției este dată de precizia cu care este estimată valoarea construcției ,pentru care este
recomandată în evaluările din zonele rurale, deoarece ponderea valoriiconstrucției în valoarea
totalăa proprietății este relativ scăzută și ușor de apreciat.

Metoda parcelării
Reprezintă divizarea terenului în vederea vânzării ca atare ,închirieri sau
efectuării de construcții individuale pe fiecare parcelă și este caracteristică loturilor mari de
teren .Dezvoltarea imobiliară prin parcelare creeazăo valoare suplimentară peste valoarea
terenului agricol .Parcelele se vând eșalonat ,în măsura în care se constuiesc .Pentru aceasta
este nevoie dsinvestiții de capital în infrastructură ,înainte de a se obține venituri din vânzări.
Situații posibile :
-teren nepregătit
-teren pregătit parțial
-teren pregătit complet
Particularității:
-foarte puține tranzacțiicomparabile
-tranzacția durează
Componentele metodei parcelării:
-terenul
-costurile de dezvoltare (amenajare)
-veniturile întreprinzătorului (investitorului)
Costurile de dezvoltare cuprind :
-cheltuieli cu amenajarea terenului;
-echiparea cu utilități;
-căi de acces;
-certificat de urbanism;
-autorizație de consrucție;
Venitul întreprinzătorului ( investitorului) compensează:
-cheltuielile de marketing;
-finanțare ;
-salarii;
-proiecte;
-profit pentru riscul asumat;

Selectarea ratei de actualizare este dificilă, deoarece aceasta trebuie să reflecte riscul
unic , dat de natura unicat a unui anumit proiect , care se poate modifica în timp.

Metoda valorii reziduale

Se utilizează atunci când nu există date și informații suficiente referitoare la terenuri

similare libere și are la bază principiul echilibrului și contribuției.Prin aceastăabordare ,
valoarea finală estimată este cu atât mai aproape de realitate cu cât valoarea construcțiilor
atașate terenului și venitul net generat de proprietate pot fi estimate mai precis, iar ratele de
capitalizare ,atât pentru cât și pentru construcție pot fi extrase de pe piață .
Această metodă are următorele etape procedurale :
- se determină mai întâi valoarea construcției , care reprezintă cea mai
bună utilizare (CMBU);
- se estimează apoi venitul net din exploatare (VNE),obținut din chiria
de pe piață și cheltuielilede operare la data evaluării;

-5-
 -se estimează ce parte din venituri se atribuie construcțiilor , pe baza
valorii nete a acestora și ratei de capitalizare pentru clădire extrase de pe piață , la data
evaluări;
- prin diferență rezultă partea de venit atribuit terenului ;
- venitul atribuit terenului se capitalizează cu o rată de capitalizare de
pe piață aferentă terenului si se obține astfel valoarea acestuia ;

Metoda capitalizării rentei funciare

Se aplică când există informații de pe piața închirierilor imobiliare privind chiria și

rata de capitalizare . Aceasta ests adecvată în special în cazul evaluării terenurilor agricole și
celor închiriate .În afara celor șase metode și proceduri recunoscute de standardele
profesionale de evaluare , pentru evaluarea terenurilor , la nivel național, s-au utilizat și se
utilizează și tehnici statistice .

DATE NECESARE PENTRU EVALUAREA UNUI TEREN

Adresa si informații generale :

- situarea geografică (distanța față de reședința de județ) ;
- populație ( rata de creștere ) ;
- șomaj ( rata ) ;
- activități economice principale ;

Amplasare :
- intravilan ( extravilan ) ;
- localizare – arteră principală sau secundară ;
- distanța față de centrul orașului și orientarea ( N, S, V, E ) ;
- distanța față de principalele ieșiri din localitate ;
-acces la proprietate ;
-acces la mijloacele detransport în comun după caz ;
- analiza și perspectiva zonei :
- dezvoltare , declin, staționare ;
-construcții și instituții existente ;
- probleme de urbanism ;
- proiecte importante ;
- gradul seismic al zonei ;
- poluare ;

Utilități :
-- rețele publice ale localitățiiși accesul proprietății la ele :
- energie electrică ;
- telefonie ;
- apă ;
- canalizare ;
- gaze ;
- termoficare ;
- drumuri și calitatea acestora ;

-6-
 - căi ferate ;

Caracteristici :
-- fizice:
- topografie ;
- dimensiuni și formă , deschiderea la strada principală ;
- stare ;
- drenaj ;
- poluare ;
- împrejmuiri ;
- vecinătăți ;
- posibilități de extindere ;
-caracteristici geotehnice ;
- probleme ;
- utilizare ;
-- economice :
- gradul de fertilitate ;
-natura culturilor ;

Deținere :
-- dreptul de proprietate :
- documente juridice originale :
- act de vânzare – cumpărare ;
- act de donație ;
- act de succesiune ;
- act de punere în posesie – certificat titlu de proprietate ;
- documente de carte funciară și cadastru ;
-- sarcini asupra proprietății ;

FIȘA DE DATE

TEREN DE EVALUAT

Adresa : București , sector 3, intersecția a două străzi de mare circulație,

Zona – B ;

Suprfața : 2537 mp ;
Proprietar : persoană fizică ;
Sarcini asupra proprietății : nu sunt :
Data ultimei tranzacții : 1952 ;
Utilizare : comercial ;
Data evaluării : 15 decembrie 2002
Scopul evaluării : vânzare ;
Categorie de valoare adecvată scopului : valoarea de piață ;
- rata de creștere apopulației : lentă ;
- rata șomajului : în creștere ;
- raportul cerere – ofertă : echilibrat ;

-7-
 - funcții economice ale localității : complexe ;

Amplasare :
- intravilanul localității București
- localizare : intersecția a două artere ( străzi) principale ;
- distanța față de centrul orașului :cca. 3 km – EST ;
- acces la proprietate( teren ) colț la două străzi principale ;
- acces la mijloace de transport în comun : autobuze, tranvai, metrou ;
- perspectiva zonei în dezvoltare ;
- poluare sonoră și gaze eșapare ;
- gradul seismic al zonei : 8

Utilități :
-- rețele publice ale localității și acces la ele :
- energie electrică ;
- telefonie ;
- apă ;
- canalizare ;
- gaze ;
- termoficare ;
- drumuri asfaltate ;
- linii tranvai ;
- metrou ;

Caracteristici :
-- fizice :
- topografie teren plat ;
- suprafață :2537 mp ;
- formă și dimensiuni :
- neregulată ( trpezoidălă ) ;
- deschidere foarte favorabilă la două străzi principale ;
- stare : liber ;
- drenaj : bun ;
- poluare :sonor și reziduri gazoase ;
- nu este împrejmuit ;
- vecinătăți : civilizat ;
- nu are posibilități de extindere ;
- normal la fundare
-- economice : utilizare comercială .

Deținere :
-- proprietar :persoană fizică ;
-- document proprietate : act de vânzare – cumpărare , documente de carte
funciară și cadastru ;

Date și Teren 1 Teren 2 Teren3 Teren 4

caracteristici
Data / preț iunie 2002 noiembrie 2002 august 2002 februarie 2002
tranzacție 65USD / mp 82 USD /mp 64 USD /mp 55 USB /mp

-8-
Suprafața ( mp ) 2400 2240 1830 1620
Dreptul de
proprietate liber liber liber liber
transmis
Condițiile de la piață mai mare decât la piață la piață
finanțare (cash) piața ( credit ) ( cash ) ( cash )
Condiții de independent independent constrâns independent
vânzare ( dependent )
Condițiile pieței - 5 luni - 1 lună - 4 luni - 10 luni
Restricții legale conform plan conform plan conform plan conform plan
urbanistic urbanistic urbanistic urbanistic
general și zonal general și zonal general și zonal general și zonal
Localizare amplasament amplasament arteă principală arteă principală
orientare colț la două colț la două deschiderea f. deschiderea f.
străzi principale străzi principale favorabilă favorabilă
poluare sonoră și poluare sonoră și poluare sonoră și poluare sonoră și
gaze eșapare gaze eșapare gaze eșapare gaze eșapare
auto auto auto auto
Echipare tehnico -energie electică -energie electică -energie electică -energie electică
–edilitară a -apă – canalizare -apă – canalizare -apă – canalizare -apă – canalizare
zonei - gaze - gaze - gaze - gaze
- telefonie - telefonie - telefonie - telefonie
- drum asfaltat - drum asfaltat - drum asfaltat - drum asfaltat
- termoficare

Vecinătăți civilizat civilizat civilizat Deosebit de

favorabil
Utilizare comercial comercial comercial comercial
(CMBU)

NOTĂ :

TEREN 2 , a fost vândut cu un an înainte de data evaluării cu suma de 2.755.000 lei/mp , cu

o finanțare mai favorabilă decât condițiile pieței , ceea ce a condus la un preț cu 396.000
lei/mp mai mare .
TEREN 3 , cumpărător ( investitor ) constrâns (dependent ) de apropierea de casa familiei și
aplătit mai mult decât prețul pieței cu 342.000 lei/mp .
Instrumentul de lucru pentru efectuarea corecțiilor este ” grila datelor de piață ”, care are pe
verticală linii cu elemente de comparație , pe prima coloană proprietatea (terenul) de evaluat ,
iar pe celelalte coloane proprietățile (terenurile) coparabile. În partea de jos a grilei există
secțiunea de analiză a rezultatelor , care cuprinde total corecțiiexprimate în valoare absolută și
în procente din prețul de vânzare.
Tranzacțiile care au necesitat cele mai mici corecții vor avea ponderea cea mai mare în
alegerea valorii finale.
Criteril de conparație ales : preț/mp.

-9-
 METODA COMPARAȚIEI DIRECTE
Grila datelor de piață ( Analiza datelor pe perechi )

20

- 10 -
Elemente de Teren de Comparabila
comparație evaluat Teren 1 Teren 2 Teren 3 Teren 4
Preț / data 2176 mii 2755 mii 2126 mii 1767 mii
vânzării lei /mp lei /mp lei /mp lei /mp
iunie 2002 noiembrie august 2002 februarie
2002 2002
Curs valutar 33475 lei 33596 33215 32121
/USD lei /USD lei /USD lei /USD

(1)Dreptul de liber , liber , liber , liber , liber ,

proprietate integral integral integral integral integral
transmis
Corecție 0 0 0 0 0
Preț corectat 2176 2755 2126 1767
(2) Condiții la piață la piață finanțare mai la piață la piață
de finanțare (cash) (cash) favorabilă (cash) ( cash)
decât
condițiile
C pieței
orecție 0 - 396 0 0
Preț corectat 2176 2359 2126 1767
(3) Condiții independent independent independent constrâns independent
de vânzare 0 0 -
Corecție 342 0
Preț corectat 2176 2359 1784 1767
(4)Condiții 15 dec. 2002 - 5 luni (--) -1 lună (--) -4 luni (--) ~10 luni(-)
de vânzare
Corecție 33796
diferență curs lei/USD ~1,01 (+22) ~1,006 (+14) ~1,017(+30) ~1,052(+92)
valutar
(raport)

Preț corectat 2198 2373 1814 1859

(5)Resticții conform plan conform plan conform plan conform plan conform
legale de urbanistic urbanistic urbanistic urbanistic plan
utilizare general și zonal general și general și general și urbanistic
zonal zonal zonal general și
0 0 zonal
Corecție 0 0
Preț corectat 2198 2373 1814 1859
(6)Localizare zona 1 zona 1 zona 1 zona 1 zona 1
orientare . corp B corp B corp B corp B corp B
După ce s-au (semicentral) la (semicentral) (semicentral) (semicentral) (semicentral)
aplicat intersecția a la intersecția a la intersecția a ateră arteră
corecțiile două străzi două străzi două străzi principală principală
pentru principale principale principale deschidere deschidere f.
condiții de (pe colț ) (pe colț ) (pe colț) f.favorabolă favorabilă
vânzare și
condițiile
pieței se
compară
perchea 1 cu
3 care diferă
între ele
numai prin
această
- 11 -
caracteristică
(localizare)
2198-
 Alegerea valorii finale ca valoare de piață pentru terenul de evaluat se va face ptin
reconcilierea rezultatelor estimate și prin utilizarea altor metode de evaluare adecvate .
Criteriile cu care evaluatorul ajunge la estimarea finală a valorii sunt :
_ adecvarea;
_ precizia;
_ cantitatea suficientă a informațiilor;

EVALUARE CONSTRUCȚIILOR
Etapele analizei construcțiilor

Înainte de a se selecta metoda de evaluare , evaluatorul trbuie să analizeze trăsăturile

clădirilor care au cea mai mare pondere în procesulde producție să cunoască aportul
construcțiilor speciale și al instalațiilor tehnologice la clădirea de bazăpentu că acestea vor fi
evaluate în mod distinct .
Analiza construcțiilor , în scopul evaluării, se desfășoară în 5 etape, astfel încât rezultatul
să conducă la valoarea rezonabilă .

Prima etapă este o anliză a situației scriptice a mijloacelor fixe din grupa I-Construcții, cu
încadrările codificate de HG nr. 964/1998 . Această primă etapăa procesului de evaluare oferă
evaluatorului imaginea volumului de muncă și duratei evaluării.
A doua etapă constă în verificarea stăriiconstrucțiilor , process în care echipa de evaluare
studiază caracteristicile fizice ale fiecărei construcții iar, în urma analizei caracteristicilor
acestora ,se trag concluziiși asupra deprecierii.
A treia etapă constă în evaluarea construcțiilor prin metoda costurilor , a comparației, sau
de randament, scopul analizei fiind selectare metodei / metodelor de evaluare care determină
valoarea de piață . Prin metoda costurilor , evaluatorulva va trebui să determine costul de
înlocuire sau de reconstrucție, apoi să o analizeze din punct de vedere al deprecierii fizice și
funcționale.
Prin metoda comparației pot fi analizate construcțiile asemănătoare pentru care se cunosc
date depiață privind prețurile de tranzacție și data tranzacției ,precum și caracteristicile pieței
la data tranzacției.
Metodele de randament , pe care le poate aborda evaluatorul , sunt strâns legate de poziția
construcției în cadrul întreprinderii.
A patra etapă o reprezintă descrierea construcțiilor, reprezentând un capitol important prin
informațiile pe care le prezintă, informații utile pentru toate metodele de evaluare
.Ddescrierea în amănunt a constucțiilor oferă, beneficiarului lucrării de evaluare, data asupra
utilizărilor posibile alternative.

A cincea etapă constă în concluziile evaluării construcțiilor ,prezintă date referitoare la

motivația selectării metodei de evaluare pentru evaluarea fiecărei construcții din întreprindere,
decizie operațională pentru data la care a fost întocmit raportul de evaluare , conjuncture
pieții, vecinătățile și deprecierea externă.

Verificarea situației scriptice

- 12 -
 În activitateade evaluare a întreprinderii, evaluatorul sau echipa de evaluatori
solicită, de la beneficiarul raportului de evaluare, datele referitoare la construcțiile existente,
date care se regăsesc în balanța trimestruală a mijloacelor fixe și de natura obiectelor de
inventar. Din balanța de mijloace fixe , evaluatorul extrage datele necesare evaluării,
respective anul de punere în funcțiune (PIF), codul de clasificare care certifică durata normală
de funționare în ani, valorea de inventar de la ultima reevaluare , iar îm final, valoarea rămasă
actualizată. Fiecare întreprindere are în cadrul serviciului de contabilitate, personae pregătite
să ofere astfel de informații, personae care dețin date primare despre mijloacele fixe grupa—
I , datecare se află înscrise în cartoteci, cunoscute sub denumirea de ”fișa mijlocului
fix”.Aceste fișe oferă informații privind valoarea mijlocului fix la punerea în funcțiune, anul
și luna punerii îm funcțiune (PIF), codul de clasificare care stabilește durata normală de
funționare conform legislației de la data PIF, suprafețe iar, la multe dintre cazuri ,informații
referitoare la numărul de travei și deschideri ale clădirii . Echipa de evaluatori trebuie să
solicite beneficiarului și planul cadastral al incintei sau incintelor întrepriderii. Echipa de
evaluatori trebuie să solicite beneficiarului și planul de rețele din incintă. Acesta cuprinde
amplasamentul rețelelor de apă, de canalizare menajeră și pluvială, lichide tehnologice,
termoficare, gaze, amplasamentul gospodăriei de apă, gospodăriei de combustibil, etc.

Verificarea situației din teren

În practica de evaluare a construcțiilor se impune ca evaluatorul să verifice întreaga

incintă sau incintele întreprinderii.există situații în care balanța de mijloace fixe prezintă un
număr redus de numere de inventar,cuprinzând doar clădirile din incintă, iar construcțiile
speciale extinse în teren sunt omise.
Specialistul echipei de evaluatori în probleme de construcții va nota tot ce este
necesar privind sistemul constructiv al structurii de rezistență, dimensiuni de stâlpi și grinzi,
tipuri și dimensiuni ale elementelor de închidere ale clădirii, dimensiunile deschiderilor și ale
traveelor precum și numărul acestora. Echipa de evaluatori va aprecia înălțimea halei,
înălțimea la care este montată șina de rulare a podului rulant, sistemul de realizare structural
al acoperișului, contra vânturile și sistemul de legătură cu structura închiderilor verticale.
Prezența zidăriilor de compartimentare sau de închidere nestructurală va fi analizată din
punctul de vedere al spațiilor pe funcții, al căilor de acces, evacuare și depozitare tehnologică.
Se va analiza vizual suprafața betonului stâlpilor și elementelor structurale, a zidurilor și se
vor nota deficiențele de execuție dacă există, cu aprecieri asupra mărimii avariei structurale.
Se va nota tipul finisajului interior al pereților, pardoselilor și al tavanelor, defectele
generale sau particulare; se vor menționa materialele din care au fost executate lucrările de
finsiaj și în mod special a tâmplăriei, cu dimensiunile și sistemul de funcționare. Se va privi
intradosul tavanului în totalitate și se vor nota eventualele zone de infiltrații, în jurul gurilor
de scurgere, a luminatoarelor și aticurilor. Se impune verificarea sistemului constructiv al
terasei, al protecției acesteia, a timpului scurs de la ultima refacere, din cauza rolului foarte
important al acesteia și viciilor ascunse, cu efecte și urmări foarte neplăcute pentru procesul
de producție și cu litigii în cazurile de transfer al construcției.
Verificarea construcției se va extinde și asupra instalațiilor funcționale, electrice,
sanitare și de încălzire și ventilații, instalații cu pondere însemnată în costul construcției, cu
durate de viață fizică medii sau scurte, cu variate și multiple deficiențe.
Pentru instalațiile electrice funcționale se vor verifica instalațiile de iluminat și prize
monofazate, instalațiile de curenți slabi precum și instalațiile de protecție și împământarea.

- 13 -
 Instalațiile sanitare funcționale cuprind instalațiile de alimentare cu apă, canalizare
menajeră și pluvială, instalații de preluare a apelor pluviale de pe terasă, instalațiile de
hidranți interiori și instalațiile de sprinklere sau dreneere.
Instalațiile de încălzire și ventilații se vor verifica ca amplasare, tip de corpuri statice,
sisteme de alimentare precum și tipul materialelor folosite. Verificarea situației din teren
pentru construcțiile de tipul halelor de fabricație va continua prin verificarea construcțiilor
speciale din interior acestora precum instalațiile electrice de forță, instalațiile de aer
comprimat, gaze și lichide tehnologice.
În cazul înregistrărilor corecte, aceste instalații tehnologice se vor regăsi în balanța de
mijloace fixe, la numere de inventar diferite, la coduri diferite, din cauza duratelor normale de
funcționare substanțial mai scurte comparativ cu cele ale clădirilor.
Instalațiile speciale au o durata de viață economică mai mică decât a clădirilor; uneori
au depășit durata normală de funcționare și au fost excluse din balanța mijloacelor fixe ca
fiind amortizate. Fiind în stare de funcționare acestea vor fi evaluate prin metoda Costului de
Înlocuire Net ( CIR).
Operațiunea de verificare a situației din teren se efectuează la fiecare dintre
construcțiile din incintă, timpul afectat în scopul verificării fiind determinat de mărimea
construcției și de diversitatea de instalații și de construcții speciale ce se pot regăsii în
interiorul ei.
Există clădiri în care înălțimea și suprafața aferentă desfășurării proceselor
tehnologice este foarte mare comparativ cu dimensiunile utilajelor montate în interior. Se
impune a fi cunoscute volumele normale de adăpostire și funcționare ca și caracteristicile
amplasamentelor fundațiilor, pentru a se aprecia corect mărimea clădirii unui substitut
modern.
Sunt cazuri în care clădirile,dorită mediului agresiv și corosiv din interiorul lor, au
părți din structură, eșafodaje cu zone corodate și secțiuni slăbite, rețelele de funcționare.
După efectuarea verificărilor clădirilor, echipa de evaluatori trebuie să efectueze
verificarea construcțiilor specializate din incintă cum sunt drumurile, platformele betonate sau
nebetonate, rețelele de cale ferată, gospodăriile de apă și combustibil, traseele de alimentare
cu apă, de evacuare a apelor menajere și pluviale, de termoficare și transport a lichidelor
tehnologice de hidranți exteriori.
Experiența profesională a echipei de evaluatori joacă un rol important în stabilirea
costurilor de înlocuire, deprecierii efective și valorilor rămase actualizate.
În balanța de mijloace fixe, pentru o rețea de alimentare cu apă, canalizarea sau
alimentarea cu energie electrică, sunt incluse un număr mare de poziții, iar delimitarea fizică
aferentă numărului de inventar este foarte dificil de constatat în teren.
Finalizarea activității de verificare a situației din teren, implică echipa de evaluatori în
preluarea de construcții și instalații pentru fiecare dintre clădiri și a planurilor de execuție
pentru rețelele edilitare din incintă. Pe baza acestora se vor verifica suprafețele construite și
desfășurat construite, cantitățile de lucrări efectiv executate , soluțiile de amplasare și fixare a
instalațiilor tehnologice pe structura clădirii, extinderile clădirilor executate fără corespondent
într-un număr de inventar.

EVALUAREA CONSTRUCȚIILOR

- 14 -
 Abordarea evaluării este o cale de estimare a valorii. Și evaluarea construcțiilor se
poate face prin metode de înscrise în cele trei abordări: abordarea prin costuri, abordarea pe
bază de venit și abordarea prin comparație de piață.

Abordarea prin costuri

Evaluatorul încearcă să estimeze diferența pe care un cumpărător o percepe între

proprietatea evaluată și o clădire nou construită, cu utilitate optimă și cu aceeași depreciere
fizică.
Evaluatorul trebuie să calculeze costul de reconstrucție al unei clădiri, la data
evaluării, apoi să estimeze și să scadă toate tipurile de depreciere. Costul de reconstrucție este
costul de realizare a unor construcții noi, identice cu cele supuse evaluării, la data evaluării.
Abordarea prin costuri obligă evaluatorul:
- să determine costul de reconstrucție sau costul de înlocuire în data
evaluării, iar aceasta implică estimarea costurilor directe și
indirecte;
- să determine mărimea formelor de depreciere, respectiv: fizică,
funcțională și externă, toate trei formând deprecierea cumulată;
- să scadă din costul de reconctrucție sau de înlocuire depreciere
cumulată sau forme ale deprecierii cumulate, obținându-se valoarea
rămasă actualizată ( sau costul de înlocuire net).
Pentru estimarea costurilor de reonstrucție sau de înlocuire se pot utiliza trei metode și
anume:
a) metoda comparațiilor unitare, preț barem;
b) metoda costurilor segregate;
c) metoda devizelor.
Costul de reconstrucție este costul de realizare a unei construcții identice, la data
evaluării. Metoda este cunoscută și sub denumirea de metoda de estimare a costului de
reconstrucție ( de nou).
Cheltuielile legate direct de construcția clădirilor ( de exemplu, costurilor de contract
pentru structură, finisaj, instalații funcționale ) se numesc costuri directe sau costuri fixe
( dacă există contract pentru un preț ferm ). Cheltuielile de capital legate indirect de
construcția clădirilor sunt costuri indirecte. Diferența dintre costul construcției și valoarea
acestuia după finalizare, este profitul întreprinzătorului imobiliar care o realizează. Mărimea
profitului întreprinzătorului imobiliar este determinată de studierea profiturilor anticipate de
piață.
Costurile directe sunt cheltuielile cu materialele utilizate pentru construirea clădirilor, cu
manoperă, cheltuielile pentru utilajele și mijloacele de transport, de regie și profitul
antreprenorului general și al diferiților subantreprenori. Subantreprenorii sunt constructorii
care execută părți specializate ale construcțiilor sub coordonarea antreprenorului general,
execută o parte a contractului de construcție obișnuit și reprezintă costuri directe ce trebuie
incluse întotdeauna în estimarea costului. Costurile directe includ și costul pentru:
- materialele;
- produsele și echipamentul funcțional;
- manopera calificată sau necalificată folosită în construcție;
- autorizația de construcție;
- echipamentul utilizat în construcții;
- protecția muncii pe timpul construirii;
- organizarea de șantier;

- 15 -
 - spații de depozitare a materialelor;
- instalarea rețelei electrice și a utilităților aferente clădiri;
- profitul și cheltuielile de regie ale antreprenorului, inclusiv
supravegherea muncii;
- compensațiile muncitorilor și asigurări în caz de incendiu, obligații
și contribuția pentru fondul de șomaj;
- garanțiile de bună execuție.
Costurile directe sunt influențate, deasemenea de distanțele de transport și de
asigurarea gradului de stabilitate seismică specifice zonei.
Costurile indirecte sunt cheltuielile necesare pentru construcție, dar nu sunt parte
integrată a contractului de construire. Costurile indirecte pot include:
- cheltuielile contractuale plătite pentru studiile de obținere a
certificatului de urbanism, pentru planurile de arhitectură, structură
și instalații funcționale pentru verificarea proiectelor, care alcătuiesc
documentația necesară pentru obținerea autorizației de construcție;
- plăți pentru analiza lunară a situațiilor de lucrări, consultanță, alta
decât asistența proiectanților, contabilitate și asistență tehnică
conform Legii, nr. 10/1995;
- taxele pentru costul derulării investiției în teren și plățile
contractuale pe durata de realizare a construcției;
- asigurări împotriva tuturor riscurilorși taxele de branșamente
electrice, sanitare, gaze;
- investiția în proprietate, după finalizarea construcției, dar înainte de
atingerea gradului de ocupare stabilit;
- investiții suplimentare de capital în îmbunătățirile făcute de chiriași
sau comisioane pentru închiriere;
- marketing, comisioane pentru vânzări sau transferuri de titluri;
- cheltuieli administrative ale întreprinzătorului;
- costul transferului de proprietate;
Costurile indirecte ale derulării unei investiții, în timpul și după terminarea
construcției, sunt o combinație a celor de mai sus. Uneori, costuri indirecte totale sunt
estimate ca procent din costurile directe. Sunt recomandate studii mai detaliate ale acestor
costuri.
Deprecierea efectivă
La abordarea evaluării prin metoda costurilor, deprecierea efectivă rezultă din
cumularea deprecierii fizice și funcționale care se scade din costul de reconstrucție sau parțial,
din costul de înlocuire. Se poate considera o pierdere valorică față de costul de reconstrucție
sau de înlocuire, iar forma deprecierii poate fi fizică, funcțională și externă.
Deprecierea fizică este evidențiată prin uzură din utilizare, vechime, defecte
structurale, fisuri, degradări ale structurii materialelor. Această uzură se apreciază în procente
și este strâns legată de calitatea mediului în care se desfășoară activitățile.
Deprecierea funcțională este cauzată de supradimensionarea clădirii, sau a unora dintre
elementele construcției, de sistemul constructiv inadecvat cu desfășurarea activității
interioare, de costurile de întreținere mult prea mari.
Deprecierea externă numită și economică este cauzată de influența factorilor externi ca
de exemplu modificări în structura populației, în activitatea economică, în rețeaua de utilități,
de schimbarea condițiilor de mediu, apariția de noi reglemantări legislative și de standarde sau
restricții locale. În analiza deprecierii se regăsec termeni specifici care trebuie cunoscuți și
înțeleși precum :
- depreciere contabilă ;

- 16 -
 - durata de viață economică ;
- durata de viață economică rămasă ;
- vechimea efectivă ;
-vechimea reală ;
- durata de viață fizică ;

Deprcierea contabilă, poartă numele de amortizare și reprezintă alocarea sistematică a

valorii amortizabile a unui activ pe durata de viață a acestuia .
Durata de viață economică este perioada în care se estimează că un bun este utilizabil
economic .
Durata de viață economică rămasă, reprezintă perioada de timp pentru care construcțiile mai
participă la amortizarea capitalului investit, fiind apte să genereze beneficii viitoare pentru
proprietar .
Vechimea efectivă,este indicată de starea tehnică și de utilizarea construcției .
Durata de viață fizică este, de obicei mai mare decât durata de viață economică deoarece
sistemul structural, durata de viață fizică a materialelor componente, reparațiile și întrținerea
corespunzătoare și reparațiile capitale măresc durata de viață economică .

Metode de determinare a deprecierii efective

Literatura de specialitate promovează câteva metode de estimare a deprecierii ca :

- metoda bazată pe durata de viață economică ;
- metoda bazată pe durata de viață economică modificată ;
- metoda segregării ;
- tehnicile de comparare a vânzărilor ;
- metoda duratei de viață fizică ;
Determinarea deprecieriipe baza duratei de viață economică presupune cunoașterea
vechimii efective și duratei de viață economică. Această metodă este considerată ca fiind cea
mai simplă , însă de multe ori estimarea deprecierii omite diferențele dintre elementele
construcției care au fost remediate.
Metoda duratei de viață economicămodificată, presupune analiza deprecierii recuperabile
și determinarea mărimii acesteia.
Metoda segregării dă posibilitatea ca fiecare tip de depreciere ca și efectul acestora asupra
costului construcției să fie exprimate în mod distinct . Această metodă folosește cinci tipuri de
depreciere:
- deprecierea fizică recuperabilă;
- deprecierea fizică nerecuperabilă;
- deprecierea funcțională recuperabilă;
- deprecierea funcțională nerecuperabilă;
- deprecierea din cauze externe .

Deprecierea fizică recuperabilă se referă la elementele construcției care necesită reparații

și pot fi reparate, la adta evaluării. Eexemple de depreciere fizică recuperabilă sunt reparația
elementelor de tinichigerie( jgheaburi și burlane) zugrăvelile și accesoriile la instalația
sanitară.
Deprecierea fizică nerecuperabilă, se referă la uzura fizică a elementelor, uzură care nu
poate fi recuperată.
Estimarea deprecierii fizice nerecuperabile se face după ce din costul de reconstrucție sau
de înlocuire a fost scăzută deprecierea fizică recuperabilă.Într-o construcție se găsesc multe
elemente cu depreciere fizică nerecuperabilă. Se pot selecta elementele construcției cu viață

- 17 -
scurtă de elementele cu viață lungă, se pot calcula rapoartele dintre vechimea scriptică și
durata de viață fizică aferentă acestor elemente și se obțin astfel deprecierile fizice
nerecuperabile. Însumarea acestora exprimă deprecierea fizică nerecuperabilă a elementelor
cu viață scurtă sau lungă.

Exemplificăm acest gen de uzură fizică nerecuperabilă în tabelul de mai jos.

Denumire Tip Durata Durata Cost D.ser Deprecierea

element viață scriptică fizică Element D.fiz fizică nere-
(ani) (ani) ($) cuperabilă
Covor p.v.c scurtă 3 13 9 0,23 2,8$
Stâlp beton lungă 3 60 20 0,05 8$

Deprecierea funcțională recuperabilă sereferă la pierderea din valoare, rezultată din

schimbările în timp la aspectul construcției sau din proiectare. Pentru ca deficiența să fie
remediată este necesară o cheltuială care pentru a fi recuperabilă trebuie să fie mai mică decât
creșterea în valoare a construcției,
Deprecierea funcțională recuperabilă se poate regăsi sub trei aspecte :
- depreciere recuperabilă care necesită adăugiri, care este suma spulimentară
datorată instalării unui element nou, după execuția clădirii și nu în timpul construiri acesteia ;
- depreciere recuperabilă care necesită înlocuire sau modernizare și se măsoară
ca un cost al elementului nou, din care se scade cuantumul de uzură fizică și valoarea rămasă,
adăugându-se costul demontării și costul instalării. Un exemplu ar fi modernizarea unui grup
sanitar prin în locuirea obiectelor sanitare bune, dar vechi și folosirea acestora pentru un nou
grup sanitar.
-deprecierea recuperabilă din supradimensionare, care există numai atunci când
valoarea adăugată prin înlăturarea deficienței este mai mică decât costul acesteia.
Deprecierea funcțională nerecuperabilă se referă la o depreciere cauzată de deficiențe
incluse sau neincluse în costul de reconstrucție sau de supradimensionare.
Deprecierea din cauze externe poate fi cauzată din influiențe negative externe,atribuite fie
amplasamentului fie construcției.
Dacă deprecierea externă este atribuită construcției, se analizează pierderea de venit
aferentă construcției prin rata de capitalizare pe construcție.
Dacă deprecierea se datorează amplasamentului, acesta se determină prin ajustarea
localizării;în acest caz deprecierea nu se aplică valorii terenului,dar trebuie utilizată pentru a
testa pierderea din valoare din localizarea terenului.
Determinarea deprecierii pris comparația vânzărilor similare presupune experiență,
specializare și o cunoaștere amănunțită a proprietățiilor vândute, în scopul identificării corecte
adeficiențelor între prorpietatea ce se evaluează și proprietățile comparabile tranzacționate, pe
care evaluatorul trebuie să le cuantifice.
Metoda duratei de viață, presupune cunoașterea pe baza experienței,a duratei în timp pe
care o are un material pentru a-și păstra în exploatare caracteristicile fizice prin proiectare
Metoda comparațiilor unitare, preț barem
Metoda comparațiilor unitare folosește principiul recunoașterii costurilor de reconstrucție
pentru construcții similare, ajustate de diferențe fizice, de amplasament sau de condițiile
specifice zonei. Metoda este simplă, practică și des folosită, dar actualizarea la data efectivă a
evaluării trebuie luată în calcul pentru a se putea efectua comparația.
În România sunt editate cataloage de evaluare rapidă pentru clădiri de tip civil,
administrativ, industial și pentru depozitare, care prezintă prețuri pe metru pătrat de suprafață
desfășurată, construită la nivelul anului 1964.

- 18 -
 Indicii de actualizare nu sunt purtători de TVA până în luna mai 1993, iar ulterior acestei
date aceștia conțin TVA și vor trebui corectați. Aceste cataloage conțin prețurile unitare
structurate pe componente ale clădirii: structură, finisaj, instalații funcționale, electrice,
sanitare și încălzire cu ventilații, ceea ce îl ajută pe evaluator ca în comparațiile ulterioare, să
ajusteze un cost cunoscut în funcție de absența sau de prezența unora dintre elemente.
Un exemplu de evaluare prin metoda comparațiilor unitare va fi prezentat pentru o clădire
de tip ”Corp principal de fabricație conserve”
Datele se extrag din catalogul de reevaluare nr. 114 fișa nr.6
Datele ce caracterizeazăclădirea:
- aria desfășurată construită –Adc 1.200 mp
-înălțimea medie 6,00 m
- suprafața pardoselii de mozaic 320 mp
- suprafața compartimentărilor 300 mp
- suprafața tâmplăriei metalice 200 mp
- suprafața placată cu faianță 400 mp

Corp fabricație conserve de carne PIF 1982 ADC=1200MP

Nr. Categorie construcție sau Valoarea unitară Suprafață Valoarea

crt. tipul corecției lei/mp mp totală, lei
1 Construcții 675 lei/mp Adc
2 Instalații electrice 60 lei/mp Adc
florescente
3 Instalații sanitare (la
instalații tehnologice)
4 Instalații îcălzire +ventilație 105 lei/mp Adc
5 TOTAL 840 lei/mp Adc 1200 1.008.000
6 CORECȚII
7 Spor înălțime de 6.0 m 12 * 2 = 24 lei 1200 28.000
8 Spor pentru compartimentări 90 lei/mp 300 27.000
9 Spor pentru placaj faianță 50 lei/mp 400 20.000
10 Spor pentru tîmplărie 100 lei/mp 200 20.000
metalică
11 Diferență iluminat 30 lei/mp 1200 30.000
incandescent
12 Diferență pardoseală mozaic 60 lei/mp 320 19.200
TOTAL AN 1965 1.048.600
Cheltuieli pentru organizare deșantier 3,5 %
Cheltuieli pentru proiectare 4,5%
Cheltuieli pentru branșament 1,5%
Cheltuieli pentru autorizații 1,0%
TOTAL 10,5% 110.100
TOTAL GENERAL 1.158.700

Coeficient de reactualizare ( exclusiv TVA ) la 30.09.2002 :

8.481,432
Valoare de înlocuire la 30/09/2002: 8.481,432 * 1.158.700 lei = 9.827.435.300 lei

- 19 -
 (b) Metoda costurilor segregate
Metoda costurilor segregate este mai bună ca precizie față de metoda comparațiilor
unitare, deoarece se bazează pe costurile normate pentru componentele structurale considerate
instalate. Are marele avantaj al structurării costurilor, însumând elemente de construcții și
instalații, pentru care deprecierea este destinată în funcție de durata de viață fizică a
materialelor componente.
Această metodă oferă posibilitatea ca evaluatorul să determine și ponderea valorică a
unui element din totalul lucrărilor de construcții și instalații. Avantajul deosebit oferit de
această metodă constă în ușurința combinațiilor, exprimate pe elemente cu durate de viață
fizică, sau cu deficiențe semnificative, astfel încât, în urma scăderii deprecierii efective a
fiecărui element rezultă valoarea rămasă a acestuia, prin însumarea valorilor rămase
actualizate ale fiecărui element se obține valoarea rămasă actualizată a clădirii
Se evaluează un depozit de produse finite, cu o deschidere, cu un nivel, cu platformă
de descărcare, stâlpi prefabricați fixați în fundații pahar, cu grinzi precomprimate și chesoane
de acoperiș, cu luminătoare, cu hiroizolație de tip necirculabilă. Închiderea hotei este realizată
din blocuri b.c.a. de 20 cm grosime, iar pardoseala este din beton și este slab armată.
Tâmplăria este metalică, având ferestre metalice cu ochiuri fixe, iar ușile sunt pline. Hala de
depozitare are instalație de iluminat fluorescent și instalație de spriklere.
Suprafața construită este de 480 mp, iar rampa de încărcare - descărcare are suprafața
de 90 mp.

Depozit produse finite – consturi segregate

Nr. Element de construcție UM Cantitate Costuri directe Selectie Obs

crt lei depreciere
1 Fundații continui bloc + mc 120 326.793.500 1- 4
cuzinet
2 Fundații tip pahar la sâlpi mc 60 334.212.200 1- 4
pref
3 Umplutură de pământ mc 500 131.625.800 1- 4
4 Centură de beton slab mc 2 22.243.550 1–4
armat
5 Stâlpi prefabricați mc 25 128.635.200 2
6 Grinzi precomprimate de
12 m buc 4 220.731.000 2
7 Grinzi monolite mc 7 32.626.500 2
8 Chesoane prefabricate buc 70 333.212.500 2
9 Pardoseala slab armată mp 300 122.446.252 1--4
10 Zidărie de închidere bca 80 234.542.100 3
20 cm mc
11 Tencuieli interioare la mp 242 32.631.200 5
pereți
12 Finisaji cu spoieli la mp 600 4.992.900 5
tavan
13 Finisaji la fațadă mp 500 82.932.200 6
14 Ferestre metalice vopsit, mp 15 60.924.300 7
mobile
15 Uși metalice foi simple mp 20 10.243.100 7
pline
16 Izolație hidrof.+term.vală mp 420 338.252.500 8

- 20 -
 terasă
17 Luminator cu geam mp 25 101.321.200 9
armat
18 Jgheaburi din tablă ml 60 10.250.300 10
zincată
19 Burlane din tablă zincată ml 28 3.991.325 10
20 Trasee cabluri electrice ml 125 8.021.400 11
21 Corpuri iluminat buc 9 18.563.321 11
Fira 3*65
22 Tablou electric și buc 1 3.271.000 11
leg.pământ
23 Comutator cu protecție buc 1 821.350 11
PEL
24 Chiuvetă emailată + buc 3 3.821.000 13
robinet
25 Traseu alimentare ml 50 3.500.000 13
chiuvetă
26 Traseu sprinklere 1 ¼ ” ml 30 5.201.000 12
27 Traseu sprinklere 1” ml 15 1.981.500 12
28 Duze sprinklere buc 35 7.352.450 12
Total cheltuieli directe 2.585.140.648
Costuri indirecte 430.215.100
Total 3.015.355.748
TVA
Total cheltuieli directe + 3.015.355.748
indirecte
Organizare șantier 3,5% 105.537.500*
Proiectare 4% 120.614.200*
Taxe și branșamente 2,5% 75.383.900*
Valoare 3.015.356.000

Tabel cu ponderea și starea tehnică de uzură a elementelor

de construcții și instalații

Nr Definire element Raport / pondere Ponderea în Depreciere Valoarea

crt de construcție / (mii.lei) cost total % rămasă element
instalație (mii lei )
1 Fundații depozit 1.032.008 / 32,70 % 11% 918.486,9
3.156.231
2 Structură beton 872.733 / 27,65 % 10 % 785.460,0
depozit 3.156.231
3 Îchidere cu zidărie 228.149 / 7,23 % 12 % 200.771,1
3.156.231
4 Rampă încărcare 15.995 / 0,51 % 12 % 14.075,4
descărcare 3.156.231
5 Finisaj interior la 56.070 / 1,78 % 17 % 46.538,3
pereți 3.156.231
6 Finisaj fațadă 96.304 / 3,05 % 22 % 75.117,2

- 21 -
 3.156.231
7 Tâmplărie metalică 74.997 / 2,38 % 18 % 61497,6
3.156.231
8 Hidroizolație terasă 542.352 / 17,18 % 32 % 368.799,6
3.156.231
9 Luminator terasă 139.036 / 4,41 % 22 % 108.418,3
3.156.231
10 Jgheaburi și burlane 22.753 / 0,72 % 42 % 13.196,9
3.156.231
11 Iluminat interior 49.875 / 1,58 % 42 % 28.927,8
3.156.231
12 Instalație srinklere 17.454 / 0,55 % 25 % 13.090,8
3.156.231
13 Chiuvetă fontă + 8.503 / 0,27 % 18 % 6.972,3
țeavă 3.156.231
Total 3.156.231,0 100,0 % 16,31 % 2.641.382,3

Se poate observa că evaluatorul a selectat și cumulat elementele construcției

pe baza duratelor de viață lungă, medie și scurtă, atribuind acestora coeficienți de uzură fizică
în funcție de aceste durate de viață. Procentele de uzură fizică mici sunt specifice elementelor
construcției care au înglobate materiale cu durată de viață fizică mare și implicit procente de
uzuri mari pentru elementele clădiri care conțin materiale cu durate de viață scurtă.
Deprecierea cumulată, la data evaluării, se calculează prin însumarea valorii 2.641.382.300 lei
cu valoarea însumată din restul sumei de amortizat Conform LG nr. 964/ 1998, durata de viață
economică este de 50 ani deci 600 luni. (315.622.700 = 110.168.100*+ 126.249.200*
+78.905.400*).
600 luni − 240 luni
315.622.700 lei * = 189.373.700 lei
600 luni
Valoarea rămasă actualizată, la data efectivă a evaluării, este de:
2.641.382.300 + 189.373.700 = 2.830.756.000 lei

(c) Metoda devizelor

Această metodă este considerată cea mea precisă dintre toate metodele de evaluare
cunoscute, deoarece este susținută de antemasurători pentru lucrările efectiv realizate la o
clătire. Cunoasterea prețutilor fară TVA ,pentru materiale,chirii pentru utilaje și pentru
manopera orară aferntă unui salariu mediu din ramura construcților . Metoda este laborioasă,
persoanele care o aplica având nevoie de o pregatire specială.
Prezentăm , in cele ce urmează, un model de deviz analitic pentru cetegorii de lucrări.

Nr. Denum.articol+deser. UM Cant Materiale Manoperă Utilaj Total Greut.

crt articol deviz ( lei) ( lei) (lei) (lei) (lei)
1 CA02A1 Turnare mc 40 26.360 6.090.000 156.000 6.272.360 4
beton
2 CZO105C1 Preparare mc 40 33.015.208 119.000 548.188 33.682.396 100
beton
3 CB01A1 Cofraje în mp 120 2.244.121 4.914.000 - 7.158.121 -
cuzineți
4 CC02A1 Montare kg 1.98 831.580 3.395.700 - 4.227.280 -
armături 0

- 22 -
5 CZ0302S1 Confecți kg 1.98 19.707.118 1.524.600 - 21.231.718 2
0
Armături din OB 37
6 CD0411 Zidărie de mc 20 35.061.700 5.369.900 - 40.430.700
cărămidă de 24 cm
7 CF01C1 Tencuieli mp 55 668.555 2.541.000 40.986 3.250.541
interioare de 2 cm
8 CG02A1 Pardoseli mp 50 17.771.900 2.240.000 - 20.611.900
din parchet de fag
9 CG06G1 Pardoseli mp 20 1.460.819 2.093.000 49.680 3.603.499
mozaic
10 C106A1 Placaj de mp 8 2.339.105 761.600 11.923 3.112.628
faianță
11 TSA02C1 Săpături mc 120 - 23.520.000 - 23.520.000
manuale
12 TSD01B1 mc 100 - 1.085.000 - 1.085.000
Împrăștierea păm.
13 TSD04A1 Compact mc 100 - 3.080.000 - 3.080.000
cu mai
TOTAL 113.192.366 56.732.900 806.777 170.732.043
RECAPIT.
Retribuție maistru 8% 4.538.632 4.538.632
C.A.S. 25.734.043
Impozit 15.903.598
Transport materiale 12.781.662
Cotă manipulare 9.055.389 9.055.389
Total cheltuieli 122.247.754 61.271.532 806.777 238.772.367
directe
Cheltuieli indirecte 16% 38.203.579
Profit 8% 22.158.076
Total cheltuieli 299.134.022
directe+ indirecte
Ajutor șomaj 5% 3.063.577
T.V.A. 19% 0% 0
TOTAL GENERAL 302.197.599

Pentru stabilirea deprecierii efective,evaluatorul va trebuii să recunoască structura

categoriilor de lucrări, să aprecieze care dintre acestea conduc la finalizarea unui element de
construcție și apoi să apecieze care este uzura elementului. Valorile finale ele acestor devize,
corectate prin adăugarea cheltuielilor indirecte , vor putea fi corectate mai ușor pentru analiza
deprecierii dat fiind duratele diferite de viață ale materialelor folosite.

Abordarea de bază de venit

Metoda de evaluare pe bază de venit este utilizată în special pentru cladirile generatoare
de vint , cum ar fi cladirile comerciale, industriale cu destinție generala, sau depozitele. In
evaluarea de venit, evaluatorul ia în considerare condițile concrete de utilizare a clădirilor și
veniturilor posibil a fi realizate. În cazul evaluării clădirilor catalogate ca investiții imobiliare,
abordarea pe bază de venit este determinată de mărimea chiriei, caz în care este analizată și
clădirea și construcțiile anexe ce participă la obținerea venitului. Metoda de evaluare a

- 23 -
constucților pe bază de venit elimină timpul necesar pentru ca evaluatorul să obțină
amănuntele pentru costurile clădirii, măsurarea deprecierii și estimarea ei sau de comparare a
caracteristicilor clădirii cu cele ala clădirilor comparabile recent vândute.

Abordarea prin metoda comparației

Numită și metoda comparației directe sau metoda comparației de piață , aceasta duce
la cea mai credibilă valoare a unei construcții cu condiția existenței unor informații de piață
suficiente asupra tranzacților cu construcții similare.

Evaluarea construcțiilor speciale

Construcțiile speciale sau specializate sunt definite ca fiind construcțiile care se vând rar
sau niciodata. Astfel de construcții specializate se regasesc atașate cladirilor rezidențiale,
comerciale sau industriale participând la desfașurarea activitaților productive sau funcționale.
Standardele de evaluare recomandă, pentru acest gen de construcții, aprecierea costurilor
necesare pentru a se construi un substitut modern, care să asigure aceleași funcțiuni cu cel al
construcției specializate evaluate, deci aplicarea metodei cunoscută sub denumirea Costul de
Inlocuire Net (CIN).
Cei implicați in tranzacția unor astfel de construcții speciale nu sunt dispuși să plătească
mai mult, pentru o astfel de construcție, decat prețul de achiziție a unei construcții de
dimensiuni mai mici.

EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE MOBILE

Clasificare. Descriere.

In acest subcapitol se tratează evaluarea mijloacelor fixe cuprinse in grupele 2 și 3, cu

excepția subgrupelor animale si plantații, cuprinse in Catalogul din 30.11.2005, denumite
generic mijloace fixe mobile, care reprezintă o parte a activelor imobilizate corporale din
bilanțul contabil al unei societați comerciale.
Durata normală de funcționare reprezintă durata de utilizare in care se recuperează, din
punct de vedere fiscal, valoarea de intrare a mijloacelor fixe, pe calea amortizării.
Mijloacele fixe cuprinse in catalog sunt clasificate in grupe, subgrupe, clase și subclase,
iar unele și în familii. Astfel, mijloacele fixe amortizabile au fost clasificate in trei grupe
principale:
- Grupa 1 – Construcții;
- Grupa 2 – Instalații tehnice, mijloace de transport, animale si plantații;
- Grupa 3 – Mobilier, aparatură birotică, echipamente de protecție a valorilor umane si
materiale si alte active corporale.
Catalogul se aplică in mod unitar, atât de către agenții economici, de persoanele juridice
fără scop patrimonial, cât și de instituțiile publice, asigurand determinarea in mod unitar a
amortizării capitalului imobilizat in active corporale.
Durata normală de funcționare a mijlocului fix rămâne neschimbată până la recuperarea
integrală a valorii de intrare a acestuia sau până la scoaterea sa din funcțiune.
Recomandăm ca legislația românească și internațională, referitoare la tratamentul contabil
al mijloacelor fixe, să fie consultată și insușită de evaluatori.
Standardele de evaluare, care pot fi utile in evaluarea echipamentelor, sunt:
IVA 1 – Evaluarea pentru raportarea financiara;
IVA 3 – Evaluarea activelor din sectorul public;
GN 5 – Evaluarea bunurilor mobile;

- 24 -
 GN 6 – Evaluarea intreprinderii;
GN 7 – Considerații privind substanțele periculoase si toxice in evaluare;
GN 8 – Abordarea prin cost pentru raportarea financiară – (CIN).
Dacă scopul evaluării este includerea valorii mijloacelor fixe mobile in situațiile
financiare, este absolut necesară respectarea cerințelor unor IFRS/IAS, respectiv:
IAS 2 – Stocuri;
IAS 16 – Imobilizări corporale;
IAS 17 – Contracte de leasing;
IAS 36 – Deprecierea activelor;
IFRS 3 – Combinări de intreprinderi;
IFRS 5 – Active imobilizate deținute pentru vaânzare si activitați întrerupte.
Identificarea mijloacelor fixe mobile se face in două etape:
- macroidentificarea;
- microidentificarea.
Macroidentificarea constă în evidențierea rolului tehnico – funcțional si economic al
categoriilor de mijloace fixe mobile, ce contribuie la capacitatea proiectată a intreprinderii.
Prin această metodă, evaluatorul va efectua investigații privind:
- tipul producției;
- fluxul tehnologic;
- capacitatea de producție.
In culegerea datelor, informațiile minime necesare vor viza.
- localizarea activului/activelor aferente fluxului tehnologic;
- data inspectiei;
- istoricul intreprinderii si mijloacelor fixe mobile;
- proiectantul de tehnologic si flux tehnologic, contractorul;
- datele punerii lor in funcțiune si a modernizărilor ulterioare;
- durata de viata utilă rămasă;
- sursele de informații;
- tipul produselor/serviciilor realizate;
- eficienta exploatării;
- date operaționale pe ultimii 3-5 ani;
- programul de intreținere si reparații;
- standarde de securitate a muncii si de mediu;
- echipamente de control al poluării;
- utilitați;
- alte informații considerate a fi utile.
Microidentificarea este procesul de identificare a caracteristicilor individuale ale
mijloacelor fixe, prin evidențierea specificațiilor tehnice. Datele importante se vor referi la:
- fabricantul, marca, modelul, tipul constructiv;
- seria de fabricație;
- capacitatea sau caracteristica funcțională principală;
- caracteristici tehnico-funcționale;
- componența;
- vechimea/varsta (cronologica si efectiva);
- starea tehnică.
Microidentificarea reprezinta procesul de evidențiere a caracteristicilor individuale ale
echipamentului. Ea se focalizează pe descrierea unui singur mijloc fix mobil si identifică
caracteristicile sale specifice.

Abordarea evaluării

- 25 -
 Evaluarea mijloacelor fixe mobile are la bază, in primul rand, datele cuprinse in
diagnosticul operațional, referitoare la identificarea, starea tehnică si utilitatea acestora in
activitatea de exploatare.
Faza preliminară a abordării evaluării constă în urmatoarele activității:
- punerea la dispoziția evaluatorului, de către client, a balanței analitice si a listei de
inventar a mijloacelor fixe, care să conțină: numărul de inventar, data punerii in
funcțiune (PIF), denumirea, valoarea la PIF, valoarea de intrare, amortizarea scriptică
la data evaluării și dacă este posibil, evoluția scriptică a valorii de intrare conform
reevaluărilor. Lista de inventar va trebui solicitată atât pe suport de hârtie, cât și pe
suport magnetic;
- identificarea si inventarierea fizică a mijloacelor fixe mobile ce urmează a fi evaluate
si compararea cu lista de inventar;
- compararea valorii de inventar totale, conținută în lista de inventar, cu valorile
inregistrate în documentele contabile (balanță, bilanț);
- verificarea aspectelor legate de dreptul de proprietate asupra mijloacelor fixe și
sesizarea unor aspecte deosebite sau limitari;
- identificarea mijloacelor fixe mobile ce nu mai sunt utilizate in activitatea societații
(neoperaționale) sau a celor ce pot fi disponibilizate prin reorganizarea activitații;
- identificarea mijloacelor fixe mobile ce nu sunt utilizate in activitatea de bază a
societații ci au destinație socială, de agrement;
- identificarea mijloacelor fixe mobile ce nu sunt exploatate direct de intreprindere, ci
sunt inchiriate terților.
Evaluatorul poate identifica mijloacele fixe, care sunt utilizate dar care nu apar in listele
de inventar și nici nu sunt revendicate de terți. Pot fi găsite mijloace fixe integral amortizate,
cu valoare zero in contabilitate, dar care sunt utilizate și au încă un randament bun pentru
afacere sau dimpotrivă, nu mai sunt utilizate dar sunt in stare bună și ar putea fi valorificate
separat.
O altă situație posibilă este cea in care mijloacele fixe care mai au o valoare contabilă
importantă sunt intr-o stare de depreciere atât de avansată, încât nu mai au decât o eventuală
valoare de casare sau de recuperare.

Metode de evaluare

Metodele de evaluare a mijloacelor fixe mobile sunt înscrise în cele trei abordări,
respectiv prin:
- comparație;
- venit;
- cost.
Abordarea prin comparație se bazează pe informații de piață pentru a determina valoarea
de piață a mijlocului fix mobil supus evaluării. Deoarece este dificil de a găsi prețuri de
vânzare ale unor mijloace fixe mobile identice cu cel în cauză, trebuie aplicate corecții ale
prețurilor mijloacelor fixe mobile comparabile vândute, pentru a da acestora caracteristicile
mijlocului fix mobil in cauză.
Principalele elemente de comparație sunt:
- originea si varsta efectivă;
- starea (condiția);
- capacitatea;
- caracteristici (accesorii);
- locația;

- 26 -
 - producătorul;
- motivația parților;
- condițiile de finanțare;
- calitatea;
- cantitatea;
- data vânzării;
- tipul de vânzare.

Metode inscrise in abordarea prin comparație de piață

a) Metoda identificării stabilește valoarea unui mijloc fix mobil, prin
comparație cu un mijloc fix mobil identic inlocuitor, care are un preț de vânzare cunoscut. Un
exemplu poate fi un autoturism evaluat pe baza unui catalog publicat de prețuri. Deoarece se
cunoaște producătorul, modelul, vârsta cronologică si dotările, este relativ simplu să se
determine valoarea subiectului.
b) Metoda asimilării stabilește valoarea de piața pe baza analizei unor
mijloace fixe mobile asemănătoare, dar nu identice, folosind o masură a utilității drept criteriu
de comparație.
c) Metoda procentajului din cost constă în stabilirea raportului procentual
dintre prețul de vânzare și costul brut curent al unui mijloc fix mobil asemănător, proprietați
la data vânzării.

Exemplu simplificat cu metoda comparatiei

Elemente de comparație Subiect Comp. A Comp. B Comp. C

Prețul de licitație 20.000 € 22.000 € 14.000 €
Vârsta (ani) 5 7 4 10
Condiție Excelent Bun Excelent Slab
Producție/min. (buc) 1.000 750 600 500
Corecții
Vârsta cronologică 10%/an + 0,20 -10% + 50%
Condiție 5%/grad + 0,05 0% 15%
Unitați/minut 10%/100buc. + 0,25 + 40% + 50%
Corecții totale + 0,50 + 30% + 115 %
Corecția totala aplicata prețului 1,50 1,30 2,15
Preț de vânzare corectat 30.000€ 28.600 € 30.100 €

Valoarea de piață indicata este 30.000 € (excluzând instalarea).

Metode înscrise in abordarea prin venit

În abordarea prin venit sunt inscrise doua metode:

A. Metoda capitalizării venitului
B. Metoda fluxului de numerar actualizat (cash-flow net actualizat – DCF)

A. Metoda capitalizării venitului constă în convertirea veniturilor viitoare previzionate în

valoare fie prin împarțirea venitului, de obicei anual, cu rata de capitalizare, fie prin
înmulțirea venitului cu un coeficient multiplicator (cât este inversul ratei de capitalizare).
Daca este cunoscut prețul de vânzare al unui mijloc fix se poate construi un multiplicator,
prin raportarea venitului generat de acesta la prețul lui de vânzare.
Cele doua etape ale aplicării metodei capitalizării sunt:

- 27 -
 - Estimarea venitului anual constă în analizarea veniturilor generate de mijloacele fixe
mobile asemănătoare inchiriate.
- Determinarea ratei de capitalizare ce poate fi calculată prin imparțirea venitului anual
la prețul de vânzare al mijlocului fix mobil.

Formula de bază pentru capitalizarea venitului este:

Valoarea = Venit : Rata de capitalizare

sau
Valoarea = Venit x Multiplicator (care este inversul ratei de capitalizare)

B. Metoda fluxului de numerar actualizat (DCF)

Metoda DCF încearca să estimeze VNE anual alocat mijlocului fix mobil într-o perioadă
de previziune viitoare, pe baza informațiilor curente.
In metoda DCF, VNE este previzionat pe o perioada de ani. Dupa aceea, VNE periodice
previzionate vor fi convertite in valoare actualizată prin intermediul unei rate de actualizare,
aplicată asupra VNE din fiecare an al perioadei previzionate.
Metoda DCF poate să ducă la determinarea valorii de piață, numai dacă sunt indeplinite
cumulativ doua condiții:
- VNE sa fie venitul pe care un investitor mediu îl estimează în mod normal și nu
venitul pe care îl poate obține un anumit investitor;
- Ratele de actualizare și de capitalizare să fie preluate de pe piață (respectiv din
vânzările de active comparabile).
Etapele aplicării metodei fluxului de numerar actualizat sunt:
1. Determinarea mărimii sș periodicității veniturilor brute anuale previzionate
(cifra de afaceri);
2. determinarea marimii și periodicității cheltuielilor asociate cu realizarea
veniturior brute previzionate;
3. Scăderea cheltuielilor anuale de exploatare, previzionate din veniturile brute
anuale previzionate;
4. Determinarea ratei de actualizare;
5. Estimarea valorii terminale;
6. Calcularea valorii actualizate a fluxului de numerar net anual si a valorii
terminale;
7. Calcularea valorii adecvate a mijlocului fix.

Metode inscrise in abordarea prin cost

Abordarea prin cost constă in stabilirea valorii mijloacelor fixe mobile prin estimarea
costului de achiziție sau de producție al acestuia.
Abordarea prin cost este mult mai relevantă în cazul evaluării mijloacelor fixe mobile noi.
Principala metodă de evaluare a mijloacelor fixe necesare exploatării este costul de
inlocuire net (CIN), rezultatul trebuind a fi condiționat de o rentabilitate potențială adecvată.
Cele doua etape ale acestei abordari sunt:
A. Estimarea costului de inlocuire/reproducție;
B. Estimarea deprecierii cumulate (pe tipuri de depreciere).

A. Estimarea costului de inlocuire/reproducție

- 28 -
 Costul de inlocuire reprezintă costul curent al subiectului asemănător, care are cea mai
apropiată utilitate echivalentă cu cea a mijlocului fix mobil nou, in timp ce costul de
reproducție reprezintă costul curent de construcție a unei copii identice a mijlocului fix mobil
evaluat, utilizand aceleași sau aproape aceleași materiale. Costul de inlocuire este deseori, dar
nu intotdeauna, mai mic decât cel de reproducție.
Există mai multe metode de determinare a costului curent de inlocuire/reproducție (de
nou) al unui mijloc fix mobil, respectiv:
1) metoda devizului;
indexarea;
metoda cost – capacitate.

1) Metoda devizului constă în estimarea costurilor tuturor componentelor individuale ale

unui mijloc fix mobil, respectiv toate costurile directe și indirecte.
Exemple de costuri directe sunt:
- costul de achiziție;
- costuri directe cu forta de muncă pentru instalare sau asamblare;
- costuri de transport si manipulare;
- costuri de montaj si transfer;
- instalația electrică;
- instalația de conducte și țevi;
- fundații.
Exemple de costuri indirecte sunt:
- onorarii cu specific tehnic, de arhitectură și alte onorarii profesionale;
- onorarii administrative, contabile, de consultanță și legale;
- asigurarea temporara în timpul instalării sau construcției;
- licențe, permise și taxe de instalare sau construcție;
- cheltuieli de bază pe timpul instalării sau construcției;
- cheltuieli financiare pe timpul instalării sau construcției;
- chirii pentru echipamente;
- anexe temporare;
- costuri de curățare și de punere in funcțiune.

2) Metoda indexarii este o metodă de estimare a costului de reproducție, în care costul

istoric al unui mijloc fix mobil este înmulțit cu un indice de cost sau de preț, pentru a
transforma acel cost istoric cunoscut, într-un cost curent, la data evaluării.

3) Metoda cost-capacitate. Costurile de producție ale mijloacelor fixe mobile

asemănătoare, dar de diferite dimensiuni, variază exponențial in funcție de dimensiunea lor.
Această relație poate fi exprimată matematic astfel:

 C   Q  x 
 2  =  2  
 C1   Q1  

în care:
- C2 reprezintă costul necunoscut al mijlocului fix mobil cu o capacitate Q2, care este
subiectul evaluării;
- C1 reprezintă costul cunoscut al unui mijloc fix mobil asemănător de capacitatea Q1.

- 29 -
 B. Estimarea deprecierii cumulate

Deprecierea unui mijloc fix mobil reprezintă pierderea de valoare din mai multe motive,
incluzând factori de natură fizică, funcțională, de exploatare și din exteriorul acestuia.
Deprecierea poate fi:
- recuperabilă – orice formă de depreciere care se poate remedia fezabil din punct de
vedere economic;
- nerecuperabilă – orice formă de depreciere care nu poate fi remediată fezabil din punct
de vedere economic, deoarece creșterile în utilitate și valoare rezultate sunt mai mici
decât cheltuielile pentru remediere.
In accepțiunea evaluării, tipurile de depreciere a mijloacelor fixe mobile, sunt:
1) Uzura (deteriorarea) fizică;
2) Depreciereea functională/tehnologică;
3) Deprecierea economică;
1) Uzura fizică reprezintă pierderea de valoare sau de utilitate cauzată de utilizare,
deteriorări, acțiunea diverșilor agenți atmosferici, suprasolicitare și de alți factori similari.
Metoda uzuală de cuantificare a uzurii fizice este raportul dintre vârsta efectiva și durata
de viață utilă normală, conform formulei:

varsta efectivă (VEf)

% de uzură fizică = ─────────────────────── 100
durata de viață utilă normală (DVUN)

sau

VEf
% de uzură fizicaă= ──────────100
VEf + DVUR

Deoarece:

DVUN = VEf + DVUR

iar,

VEf = DVUN – DVUR

sau

DVUR = DVUN – VEf

in care:
- Vârsta efectiva (VEf) este vârsta estimată a unui mijloc fix mobil, în comparație cu un
mijloc fix mobil de același fel. Deci, VEf este indicată de condiția în care se află un
mijloc fix: poate fi mai mică, egală sau mai mare decât vârsta cronologică.
- Durata de viață utilă normală (DVUN) este numărul de ani estimați, în care un mijloc
fix mobil nou este așteptat a fi utilizat, la sfârșitul cărora mijlocul fix va fi retras din
exploatare; este stabilită la data PIF.

- 30 -
 - Durata de viață utilă ramasă (DVUR) este numărul de ani estimați în care un mijloc
fix mobil, cu o anumită vârstă efectivă se așteaptă să mai fie utilizat în întreprindere,
la sfârșitul cărora mijlocul fix mobil va fi retras din exploatare.
Uzura fizică poate fi calculată ți prin raportul procentual dintre vârsta efectivă, exprimată
în ore și durata totală de viată utilă normală, exprimată tot în ore.

2) Deprecierea funcțională/tehnologică reprezintă pierderea de valoare sau de utilitate a

unui mijloc fix mobil, cauzată de ineficiențe sau neadecvări în însăși calitatea mijlocului fix
când acesta este comparat cu un mijloc fix înlocuitor mai eficient și/sau mai puțin costisitor,
produs prin tehnologia modernă.
In cazul mijloacelor fixe mobile este specifică îndeosebi deprecierea funcțională din
exploatare (numită și tehnologică), care este explicată pe larg in continuare.
Cauza deprecierii funcționale din exploatare o constituie funcționarea unor mijloace fixe
mobile cu cheltuieli de exploatare mai mari decât substitutele moderne ale acestora.
Cu alte cuvinte, ele nu mai pot genera beneficii adecvate pentru proprietar, deci durata de
viață economică a unor astfel de active ar trebui sa fie mai scurtă decât durata lor de viață
utilă normală.
Cheltuielile de exploatare excedentare pot fi:
- cheltuieli cu combustibul și/sau energie;
- cheltuieli salariale;
- rebuturi;
- pierderi tehnologice.
Etapele necesare pentru cuantificarea marimii deprecierii funcționale din exploatare sunt:
- estimarea mărimii anuale absolute, brute si nete, a cheltuielilor de exploatare
excedentare ale mijlocului fix mobil evaluat, in comparație cu un substitut modern;
- estimarea duratei de viață utilă rămasă (în număr de ani)
- estimarea ratei de actualizare necesară pentru calcularea valorii actualizate a
cheltuielilor nete excedentare de exploatare, pe durata de viață utilă rămasă și
calcularea astfel a penalității pentru deprecierea funcțională din exploatare.

4) Deprecierea economica (numită și depreciere din cauze externe) reprezintă pierderea

din valoarea sau din utilitatea deplină a unui mijloc fix mobil, cauzată de factori din
exteriorul acestuia. Acești factori includ:
- costul majorat al materiilor prime, forței de muncă sau utilitaților (fără creșterea
corespunzătoare a prețului de vânzare a produsului);
- cererea scăzută înregistrată pentru produsul respectiv;
- concurența sporită;
- legislația de mediu mai restrictivă.
Există mai multe metode de estimare a deprecierii economice, din care două metode sunt
mai des utilizate:
- Metoda actualizării/capitalizării cheltuielilor excedentare, cauzate de factori externi,
care se aplica țn mod asemănător cu calculele aferente estimării deprecierii functionale
din exploatare;
- Metoda inutilității (exprimată procentual). Conceptul cost-capacitate, prezentat
anterior, poate fi utilizat pentru estimarea unei forme de depreciere economică. De
câteori volumul producției unei entități economice sau unui mojloc fix mobil, este
semnificativ mai scăzut decât capacitatea lor cotată sau proiectată, activul respectiv
este mai puțin valoros decât ar fi fost in condiții normale. Se poate utiliza o penalitate
pentru inutilitate, în scopul cuantificării pierderii de valoare.

- 31 -
 Aplicație simplificată

Informațiile necesare pentru evaluarea unei instalații de prelucrare au fost colectate,

analizate și sintetizate de evaluator, astfel:
- data evaluării: 31.08.2006;
- data PIF a instalatței (ca nouă): 31.08.1988;
- durata de viață utilă normală: 20 ani;
- reparația capitală, efectuată ăn august 2002, a restabilit 85% din durata de viață utilă
normală a instalației;
- capacitatea de producție proiectată: 5.000 tone/an;
- capacitatea de exploatare curentă ți viitoare: 4.000 tone/an;
- cheltuielile de exploatare cu combustibil sunt mai mari față de un substitut modern cu
10 tone motorină/an, la un preț de 2.500 lei/tonă;
- cota impozitului pe profit: 16%;
- prețul de vânzare al unei instalații moderne substitut, de 7.000 tone/an, este de 450 mii
lei (RON);
- factorul exponent adecvat este 0,6;
- rata de actualizare adecvata este 14%.

Rezolvare:

Determinarea CIN se va face in secvențele urmatoare:

a) costul de înlocuire de nou, pe baza metodei cost-capacitate:
0,6
C2 Q  C2  5000 
0,6

=  2  , adică = 
C1  Q1  4,5  7000 

Rezulta ca: C2 = 450.000 x 0,8171902 = 367.739 lei

Deci, costul de înlocuire al instalației este 367.739 lei.

b) uzura fizică;
- durata de viață utilă normală: 20 ani
- durata de viață utilă restabilită prin RK (85%): 17 ani
- numărul de ani de la RK: 4 ani
- durata de viață utilă rămasă: 13 ani (17 ani – 4 ani)
- vârsta efectivă: 7 ani (20 ani – 13 ani)
- uzura fizică procentuală: 7/20 x 100 = 35%
- uzura fizică valorică: 35% x 367.739 = 128.708 lei

c) deprecierea funcțională:
- cheltuieli de exploatare excedentare: 10 tone x 2.500 lei/tona = 25.000 lei/an
- cheltuieli de exploatare excedentare nete: 25.000 lei/an x (1 - 0,16) = 21.000 lei/an
- factorul de capitalizare @ 14% si n = 13 ani (durata de viata utila ramasa) este 5,842
- cheltuieli de exploatare excedentare nete actualizate: 21.000 x 5,842 = 122.682 lei.

d) deprecierea economica procentuala:

  4000 0, 6 
1 ±    * 100
  5000  

- 32 -
 (1 – 0,874689) x 100 = 12,53%

Secvențele calculelor de mai sus sunt ordonate astfel:

Costul de inlocuire de nou _367.739 lei_

minus uzura fizică 128.708 lei

minus deprecierea funcțională _122.682 lei_

116.349 lei

minus deprecierea economică(12,53%) _14.578 lei_

egal costul de inlocuire net (CIN) 101.771 lei

rotunjit 100.000 lei

EVALUAREA STOCURILOR, CREANȚELOR ȘI DISPONIBILITAȚILOR BANEȘTI

Ponderea activelor circulante în activul bilanțier este semnificativă, motiv pentru care
evaluarea corectă a acestora devine importantă.
Activele circulante (curente) se pot clasifica în stoc creanțe și active de trezorerie.
De cele mai multe ori, aceste active sunt inregistrate în contabilitate la niveluri apropiate
de valorile de piață ale acestora, datorită lichidității caracteristice, din acest motiv, evaluarea
acestor active nu se constituie drept o preocupare deosebită pentru specialiștii în domeniu. În
anumite cazuri, între valorile înregistrate în contabilitate și cele efective, de pe piață, pot
exista diferențe care pot influența și valoarea de piață a întreprinderii.
În ceea ce privește tipologia stocurilor, în funcție de tipul de activitate desfășurată in
întreprindere, se pot întâlni stocuri de materii prime, produse în curs de executțe și de produse
finite și stocuri de mărfuri. Stocurile sunt active:
- deținute pentru a fi vândute pe parcursul desfășurării normale a activității;
- în curs de producție în vederea unei vânzări în aceleași condiții ca mai sus;
- sub formă de materii prime, materiale și alte consumabile ce urmează a fi folosite în
procesul de producție sau pentru prestarea de servicii.
Stocurile includ bunurile cumparate și deținute cu scopul revânzării, cum sunt mărfurile
achiziționate de un detailist în vederea revănzării sau terenurile și alte proprietăți imobiliare
deținute cu scopul de a fi revândute. Stocurile includ de asemenea, produsele finite sau
producția aflată în curs de executie, precum și alte materiale și alte consumabile destinate
utilizării în procesul de producție.
În ceea ce privește contabilitatea stocurilor, aceasta este descrisă prin IAS 2, cu excepția:
- producției în curs de execuție obținută în cadrul contractelor de construcții incluzând
și contractele de prestări servicii direct legate de acestea, descrise în IAS 11 –
Contracte de construcție;
- instrumentelor financiare;
- stocurilor de pasări, animale, produse agricole, forestiere, precum și minereurilor care
aparțin producătorilor.
Stocurile trebuie evaluate la valoarea cea mai mică dintre cost și valoarea realizabilă netă.

- 33 -
 In ceea ce privește evaluarea pe baza de cost, costul stocurilor trebuie să cuprindă toate
costurile aferente achiziției și prelucrării, precum și alte costuri suportate pentru a aduce
stocurile, în forma și in locul în care se găsesc în prezent.
- Costurile de achiziție cuprind prețul de cumpărare, taxe de import sș alte taxe, costuri
de transport, manipulare, ș.a.m.d.;
- Costurile de prelucrare includ costurile directe aferente unitaților produse, costurile cu
manopera directă, precum și alocarea regiei de producție – fixă și variabilă;
- Alte costuri sunt incluse numai în cazul în care costituie costuri suportate pentru a
aduce stocurile în forma și locul unde se găsesc în prezent.
Valoarea realizabilă netă constuie prețul estimat ce ar putea fi obținut pe parcursul
desfașurării normale a activității, mai puțin costurile estimate pentru finalizarea bunului și a
costurilor aferente vânzării. Costul stocurilor este nerecuperabil dacă acele stocuri au suferit
deteriorări, au fost uzate moral integral sau parțial sau dacă prețurile lor de vânzare s-au
diminuat.
Pentru evaluatorul de întreprindere, este foarte important de cunoscut care este metoda de
evaluare a stocurilor utilizată de întreprindere. În cazul în care evaluarea din contabilitatea
întreprinderii este realizată la cost este necesar în plus să se cunoască metoda specifică
utilizată în cuatificarea acestor costuri. Sub incidența IFRS, singurele două metode acceptate
de stabilire a costurilor sunt :
- metoda costului mediu (se pornește de la ipoteza conform căreia costul stocului se
determină pe baza costului mediu al tuturor bunurilor disponibile spre vânzare);
- metoda primul intrat – primul ieșit ( costurile primelor articole achiziționate trebuie
alocate primelor articole vândute). Această metodă, permisă până de curând, a fost
eliminată conform IFRS.
O altă tehnică de evaluare o costituie utilizarea sistemului de inventariere continuă, prin
care este ținută o evidență a stocurilor, prin inregistrarea continuă a cumpărărilor și vânzărilor
de articole de stoc, care evidențiază mai corect situația existența la nivelul întreprinderilor.
În cazul în care costul nu mai constitue o masură corectă a valorii de piață, în contabilitate
este permisă înregistrarea mărimii celei mai mici dintre cost și valoarea de piață. Există trei
metode de bază pentru evaluarea stocului în acest context:
- metoda ”articol-cu-articol” (prin care costul și valoarea de piață sunt comparate pe
fiecare articol din stoc, articolele individuale fiind evaluate la nivelul cel mai redus);
- metoda categoriilor principale (prin care sunt comparate costul total și valoarea de
piață totală ale fiecărei categorii de articole, fiecare articol fiind evaluat în evidențe la
mărimea cea mai mică dintre cele două niveluri comparate);
- metoda costului total (prin care ăntregul stoc este evaluat atât la cost cât și la valoarea
de piață, iar mărimea cea mai mică este utilizată pentru stabilirea costului inregistrat).
Chiar dacă pe baza informațiilor din contabilitate evaluatorul îsi poate crea o imagine
asupra realitații faptice, este necesară și parcurgerea etapelor specifice activitații de evaluator.
Astfel, printre etapele ce trebuie parcurse sunt: inventarierea fizică; ierarhizarea stocurilor din
punctul de vedere al rotației și identificarea stocurilor cu rotație slabă sau stagnantă;
identificarea metodei de evaluare la estimarea valorii stocurilor ca și persistența acesteia in
timp. Materiile prime sunt evaluate la prețul zilei prin utilizarea prețului pieței. Producția
neterminată este evaluată la costul de uzină sau alt cost influențat cu un coeficient care să
exprime stadiul prelucrării față de produsul finit. Pentru produsele finite, obiect al contractelor
sau comenzilor ferme, evaluarea se face la prețul de vânzare specificat în cadrul acestora iar
pentru produsele finite de vândut, la cost complet.
Creanțele reprezinta active lichide curente ce rezultă în urma vânzărilor pe credit cu
ridicata sau cu amănuntul. Acest tip de amănare a plăților este numit de multe ori credit
comercial.

- 34 -
 Creanțele fac obiectul unei reevaluari separate dacă există riscul unor clienți incerți. În
aceste situații se realizează o grupare și ordonare a clienților pe baza criteriului ”data plății”
pentru a detecta riscul de neplată. Nivelul valoric al creanțelor se va diminua în funcție de
perioada de întârziere a plății creanței respective. Fără a fi o regula, ci mai curând o uzanță, se
poate considera că:
- nu trebuie să se țină cont de creanțele cu vechime mare și cu debitori aflați în
incapacitate de plată, deci, cu șanse reduse de recuperare;
- diminuarea valorii creanței cu 10% pentru întârzieri de încasare între 31-60 de zile, cu
20% pentru o întârziere de 61-90 de zile, cu 30% pentru întârzieri de 91-120 zile și cu
100% a celor cu întârzieri de peste 120 de zile.

Aplicație

Creanțele – clienți ale unei întreprinderi, în valoare nominală de 600 mil. lei, se imparte in
doua categorii: 20% în termenele de încasare și 20% mai vechi de un an. Valoarea acestora va
putea fi considerata ca:
- 20% în cadrul termenului de încasare: 20% x 600 = 120 u.m. (valoare contabilă);
- 20% mai vechi de un an: 20 % x 600 = 120 se evaluează la valoare 0 u.m.
Acest procedeu are la bază o tehnica mai riguroasă de analiză, și anume estimarea
probabilitătții de neincasare a creantelor. Aceasta probabilitate se estimeaza de cele mai multe
ori pornind de la inregistrările statistice, efectuate pentru perioadele anterioare, în ceea ce
privește riscul de neîncasare. Probabilitatea ca anumite facturi ăa nu fi fost încasate în trecut
este considerată drept procentul dintre facturile pe rol care nu vor putea fi încasate.
In ceea ce privește creanțele din cadrul grupurilor, spre exemplu între întreprinderea –
mamă și filialele sale, în cazul în care se dorește evaluarea intregii entitați, trebuie eliminate
atât sumele de încasat, cât și sumele de plătit.
In ceea ce privește disponibilitățile, se consideră că acestea sunt înregistrate în
contabilitate la nivelul prețurilor de pe piață.

EVALUAREA BUNURILOR LUATE IN LEASING

În funcție de tipul de contract de leasing, bunurile închiriate au un tratament diferit atât

din perspectiva contabilizării lor, a impozitelor percepute cât și a modului de evaliuare a
acestora.
Echipamentele luate in leasing financiar vor figura în activul bilanțier al întreprinderii, la
prețul de achiziție a acestora, specificat în contractul de leasing.
Dobânzile de plată, stabilite prin contractul de leasing, sunt capitalizate în activul bilanțier
al locatarului la rubrica ”Conturi de regularizare – Cheltuieli înregistrate în avans”, având
drept corespodent în pasivul bilanțier rubrica ”Alte împrumuturi și datorii asimilate – Dobânzi
aferente altor împrumuturi și datorii asimilate”.
Ca urmare, plata chiriilor către locator (societatea de leasing) implica o diminuare atât a
valorii contabile a activelor locatarului cât și a datoriilor acestuia. Ca rezultat, echipamentele
luate în leasing financiar de către întreprindere nu au impact direct asupra mărimii activului
net contabil al acesteia. În schimb, pot avea impact asupra marimii activului net corectat.
Activele luate în leasing sunt evaluate separat de obligațiile contractuale.
Să analizăm cazul leasingului financiar al unui activ în valoare de 1.181 mil. lei ce
presupune plata unor rate (chirii) constante de 400 mil. lei anual timp de șase ani. Rata de
leasing plătita nu coincide cu suma dedusă de către utilizator din profitul său impozabil.

- 35 -
 Diferența apare din modul de calcul al amortizării deduse. Aceasta este calculată în
funcție de valoarea bunului și de perioada în care acesta se amortizează. De exemplu, un
sistem de amortizare liniar va implica trecerea pe cheltuieli a sumei de 197 mil. lei ( unde 197
= 1.181/6). După cum se poate observa și din tabelul următor această sumă diferă de
amortizarea leasingului, cuprinsă în cadrul ratei de leasing și estimată ca diferența între chiria
anuală de plată și dobânda calculată pentru partea de leasing nerambursat.
Ca urmare, ca efect al însăși modului de contabilizare, va apare o diferență între valoarea
netă contabilă, recunoscută în bilanț, a activelor luate în leasing financiar și nivelul datoriilor
înregistrate în pasivul bilanțier, reprezentând obligațiile de plată ale locatarului către locator.
In primii ani de exploatare, cheltuielile deduse de către utilizatorul bunului luat în leasing
financiar vor fi mai mari decât chiria stabilită în contract ( în primul an sunt în sumă de 295 +
197 = 492 mil. lei, față de 400 mil. lei nivelul chiriei de plată), diminuându-se însă treptat, pe
măsura rambursării ratelor de leasing ( ajungând în ultimul an la valoarea de 277 mil. lei). La
finele perioadei de exploatare, diferența dintre valoarea netă contabilă a activelor luate în
leasing și mărimea obligatiilor de plată către societatea de leasing este nesemnificativă.
Diferenta se accentuează însă dacă analiza se face din perspectiva evaluării patrimoniale a
întreprinderii utilizatoare a bunului luat in leasing.

Scadențarul și defalcarea plăților în cazul contractării bunului prin leasing

financiar
Anul Rata de leasing Dobânda platită Amortizarea Leasing
(25%) leasingului nerambursat
0 1.181
1 400 295 105 1.076
2 400 269 131 945
3 400 236 164 781
4 400 195 205 576
5 400 144 256 320
6 400 80 320 0
TOTAL 2.400 1.219 1.181

Astfel, bunul luat in leasing, având un preț de achiziție de 1.181 mil. lei, va fi evaluat
ținând cont de datele disponibile privind prețurile unor active similare, de gradul de uzură al
acestuia, de beneficiile pe care întreprinderea le obține din exploatarea sa, ca rezultat
estimându-se valoarea de piață sau de utilizare. In cazul obligațiilor de plată aferente, valoarea
actuală a acestora se va determina luând în considerare mărimea ratelor de plată anuale și
nivelul ratei de dobândă de pe piață. De exemplu, dacă nivelul ratelor de dobândă pe piață,
pentru creditele pe termen lung contractate de întreprinderi din același domeniu, având același
nivel de risc, este de 30%, valoarea actuală a obligațiilor de plată către societatea de leasing
este de:
400 400 400 400 400 400
V0 = + + + + + = 1057 mili lei
(1 + 0,3) 1
(1 + 0,3) 2
(1 + 0,3) 3
(1 + 0,3) 4
(1 + 0,3) 5
(1 + 0,3) 6
Ca rezultat, în condițiile ăn care valoarea de piață sau de utilizare a activului luat în
leasing este la nivelul prețului de achiziție, respectiv 1.181 mil. lei, activul net corectat al
întreprinderii va fi majorat cu diferența existentă intre valoarea activului si valoarea actuala a
obligatiilor de plata catre societatea de leasing, și anume 124 mil. lei ( 1.181 – 1.057 = 124
mil. lei).

- 36 -
 In cazul activelor luate in leasing financiar se poate observa cel mai bine impactul
modului de finanțare asupra valorii întreprinderii, nu trebuie uitat însă faptul ca toate activele
din patrimoniul întreprinderii presupun în contrapartidă existența unor resurse necesare
finanțării achiziției lor. Astfel, valoarea patrimonială a întreprinderii depinde nu numai de
valoarea activelor sale ci și de valoarea obligațiilor pe care aceasta le are pentru activele
respective.
Activele luate in leasing operațional sunt reevaluate de catre proprietarul acestora, adica
societațile de leasing. Ca urmare, activele luate in leasing operațional nu vor influența
valoarea patrimoniala a întreprinderii utilizatoare, însa beneficiile rezultate din exploatarea
acestora se regasesc în suma profiturilor rezultate din desfăsurarea activitații întreprinderii.
Ca rezultat, valoarea întreprinderii estimata prin abordarea pe baza de venit va include și
plusul de valoare obținut prin exploatarea echipamentelor luate in leasing operațional, în timp
ce activul corectat nu va cuprinde în valoarea sa aceste active.
În concluzie, valoarea activului net corectat, estimată în cazul unei întreprinderi ce
utilizează echipamente luate în leasing, va fi influențată numai dacă aceasta optează pentru
leasing financiar. Ambele tipuri de leasing au însă impact asupra valorii întreprinderii
estimată prin abordarea pe bază de venit. Ca urmare, se recomandă o analiză atentă a valorii
acestor active și a influenței pe care acestea o au asupra valorii întreprinderii.

EVALUAREA INSTRUMENTELOR FINANCIARE

Instrumentele financiare sunt considerate în IAS 32 ca fiind diverse tipuri de contracte ce

conduc la crearea și înregistrarea unui activ în bilanțul unei întreprinderi, concomitent cu
crearea și înregistrarea unui pasiv în bilanțul altei întreprinderi.

Active Financiare Pasive Financiare

Întreprinderea A Întreprinderea B
[milioane lei] [milioane lei]

Imobilizari Financiare Capitaluri Proprii

1. Acțiuni la întreprinderea B → 1. Capital social

achiziționate ca o participație
pe termen lung Datorii Financiare

2. Obligațiuni cu scadența la 5 ani → 2. Împrumuturi din

emise de întreprinderea B emisiunea de obligațiuni

Întreprinderea A Întreprinderea C

Active Circulante Capitaluri Proprii

- Titluri de plasament

Acțiuni emise de întreprinderea C → - Capital social

achiziționate in scop speculativ

- 37 -
 AF se regasesc în bilanț, partea de activ, fie la poziția imobilizări financiare, situație în
care sunt incluse în categoria activelor imobilizate, reprezentând o investiție pe termen lung a
întreprinderii, fie la poziția titluri de plasament, situație în care sunt incluse în categoria
activelor circulante, reprezentând o investiție pe termen scurt a întreprinderii.
PF se regăsesc în bilanț, partea de pasiv, fie la poziția de capital social, situație în care
sunt incluse în categoria capitalurilor proprii, reprezentând participații alei unei alte
întreprinderi/persoane fizice la capitalul emitentului, fie la poziția datorie purtătoare de
dobandă, situație în care sunt incluse în categoria datoriilor pe termen lung, reprezentând
obligații cu scadentă mai mare de un an a întreprinderii, fie în categoria datorii curente,
reprezentănd obligații cu scadență sub un an a întreprinderii.
În abordarea bazată pe active, metoda ANC , se evaluează fiecare instrument financiar la
standardul de valoare cel mai adecvat (ex: valoarea de piață), valoarea sa de realizare netă
adunându-se la valoarea celorlalte poziții de activ.
În abordarea bazată pe venituri, dacă se evaluează întreaga întreprindere, o participație
majoritară sau o poziție de control, veniturile și cheltuielile aferente acestor instrumente se
elimină din situațiile previzionale. În această abordare, la metoda cash-flow, valoarea de
realizare neta a IF și a celorlalte eventuale active redundante se cuprinde în cash-flow-ul din
primul an de previziune iar în metoda capitalizării unui flux de venit, valoarea lor de realizare
netă se adaugă la rezultatul obținut prin capitalizare.

Evaluarea imobilizărilor financiare

Imobilizările financiare sunt constituite de titluri de participare, titluri imobilizate ale

activității de portofoliu, creanțe imobilizate, alte titluri imobilizate, etc.
(1) Titlurile de participare reprezintă titluri de coproprietate (acțiuni sau părți sociale) la
alte societăți comerciale, achiziționate în scop investițional pe termen mediu/lung, mai mare
de un an. principiul evaluării lor este simplu. Dacă reprezintă un pachet de drepturi de control
sau majoritare se evaluează întreaga societate emitentă după cea mai adecvată metodologie,
valoarea participației rezultând ca un procent din valoarea totală a capitalului propriu.
În cazul utilizării metodei cash-flow-ului net actualizat, fluxul supus actualizării poate fi
fluxul de dividende sau fluxul la dispoziția actionarilor, previzionate pe baza situațiilor
financiare necorectate.
În toate cazurile care se impun, se poate considera o eventuală corecție pentru
nelichiditate. Această corecție se aplică în special la întreprinderile necotate, unde vânzarea
participației (exitul) se poate face mai greu, datorită lipsei unei piețe reglementate, în care
titlurile sa se tranzactioneze liber si fara restrictii. Particularitatea titlurilor acestor societati
este ca, înainte de a fi ofertate în afara cercului de acționari existenți, trebuie oferite acestora
țn vederea eventualelor manifestări a dreptului de preemptiune în achiziționarea acțiunilor.
Principiile abordărilor pe bază de active, pe bază de venituri și pe baza comparației de
piață sunt binecunoscute și sunt prezentate pe larg. Aceste principii trebuie aplicate și în cazul
evaluării participațiilor întreprinderii la alte societăți comerciale.
Abordarea bazată pe venituri este recomandabilă în special în ipoteză de evaluare a unei
întreprinderi ce va continua să funcționeze și în perioada previzionată, sursa valorii
întreprinderii constituind-o activitățile de exploatare, la data evaluării. Această valoare
include contribuțiile tuturor categoriilor de active de exploatare: teren, construcții, utilaje,
echipamente, stocuri, creanțe. Continuarea activității presupune, în mod obligatoriu, și
contribuția activelor necorporale la valoarea întreprinderii.
Evaluarea participațiilor în societăți cotate are la bază analiza indicatorilor bursieri și a
multiplilor (ratelor de piață). Acest tip de abordare trebuie corelată atât cu lichiditatea și
volatilitatea titlurilor emise de societățile comparabile și respectiv de titlul evaluat, dacă este

- 38 -
cazul,cât și cu structura existentă a acționariatului în aceste firme. Se vor lua în considerare:
volumul general al tranzacțiilor, volumul și prețurile tranzacțiilor în afara pieței, fluctuațiile
prețului și situațiile de stabilizare a controlului în mana unui singur acționar ori respectiv
existența unui echilibru care permite jocuri ulterioare de preluare a controlului. Gradul de
credibilitate al concluziilor este direct proporțional cu lichiditatea titlurilor emise de
întreprinderile comparabile și, dacă este cazul, de lichiditatea titlului evaluat, și cu gradul de
dispersare al acționariatului. Evaluarea unei participații la o întreprindere necotată, pe bază
multiplilor obținuți de la societăți comparabile cotate, permite completarea plajei obținute prin
abordarile bazate pe venit și pe active cu valori care sunt mai aproape de sentimentul de piață,
existent pentru întreprinderi comparabile.
În orice situație în care estimarea valorii are la baza asteptările de rentabilitate și risc ale
investitorului mediu, reflectate larg în piață, iar ratele și coeficienții sunt extrași din datele de
piață, rezultatul evaluării va fi valoarea de piață a capitalului acționarilor sau respectiv a
întreprinderii. În situația în care previziunile reflectă așteptările unui anumit investitor,
politicile sale de firmă ( de investiții, de dividende, de marketing, de resurse umane, de
structură a finanțării, etc.) și sinergiile pe care acesta le asteaptă între afacerea evaluată și
propriile afaceri, valoarea rezultată poate să se abată de la standardul valorii de piață și să
corespundă altor definiții, cum ar fi valoarea specială sau valoarea de investiție (specială).

Aspecte privind prima de control și discountul pentru pachet minoritar

Prima de control este adecvată în cazurile unor baze minoritare de evaluare. Prima de
control reflectă, în acest caz, posibilitatea acționarului ce va deține pachetul de control sau
majoritar de a modifica structura cheltuielilor și veniturilor, țn principal a pachetului de
beneficii de care dispune, dar și alte elemente cum ar fi vânzarea activelor din afara
exploatării, modificarea structurii și salarizării personalului, schimbarea sau completarea
obiectului de activitate, etc. Prima de control este adecvată și dacă valoarea a fost stabilită
prin comparații de piață.
Prima de control nu este adecvată dacă valoarea a fost stabilită prin
capitalizarea/actualizarea cash-flow-ului net previzionat pe baza contului de profit corectat.
Prima de control nu este adecvată dacă valoarea a fost stabilită prin metoda Activului Net
Corectat (ANC) sau a Activului Net de Lichidare (ANL), deoarece ANC si ANL sunt valori
de control iar cumpărătorul poate dispune vanzarea unora sau tuturor activelor întreprinderii,
respectiv poate decide asupra modalității de lichidare a creanțelor.
Prima de control nu este adecvată dacă valoarea a fost stabilită pe baza comparațiilor de
piață privind tranzacționarea unor întreprinderi comparabile necotate sau a unor pachete
majoritare sau de control la aceste întreprinderi deoarece valoarea obținuta este una de
control.
Prima de control nu este adecvată dacă valoarea a fost stabilită pe baza tranzacțiilor
anterioare cu întregul pachet de acțiuni sau cu un pachet majoritar sau de control a titlurilor
întreprinderii evaluate deoarece valoarea obținuta este una de control.
Discountul pentru pachet minoritar este adecvat dacă valoarea stabilită este una pe bază de
control și nu este adecvat daca valoarea este stabilită pe bază minoritară.
Discountul de lichiditate scăzută a titlului evaluat este adecvat dacă întreprinderea
evaluată este necotată sau este cotată dar volumul de tranzacții este nesemnificativ sau nu au
fost vanzări/cumpărări recente. Aplicarea discountului la aceste societați se recomandă mai
ales în cazurile în care nu există acordurile de exit ce pot prevedea, de exemplu, angajamentul
grupului de acționari majoritari de a lista compania pe o piață de valori reglementată.
Ordinea de aplicare a corecțiilor este: întâi se aplică discountul pentru pachet minoritar și
apoi discountul pentru nelichiditate, deoarece un discount de lichiditate scăzută a titlului

- 39 -
aplicat valorii pachetului de control este mai scăzut decât cel aplicabil valorii pachetului
minoritar.

Aplicație

Un evaluator estimează valoarea societății comerciale SC TOTALNET SA folosind

abordarea bazată pe active, metoda Activului Net Corectat.
Dată evaluării este 31.01.2003. compania SC TOTALNET SA deține următoarele două
participații în capitalul social al altor societăți comerciale, identificate ca fiind active în afara
exploatării și a căror valoare va trebui apreciată pe baza următoarelor informații:
(a) 100.000 de acțiuni ordinare, nomitative, materializate ale companiei ALPHA, având o
valoare nominală de 2.500 lei, reprezentând 6% din capitalul social al acesteia.

- o altă grupare financiară deține pachetul de control în firma ALPHA restul acțiunilor
fiind disipate între deținători de pachete minoritare;

- estimările dividendelor pe acțiune ale firmei în următorii ani sunt: în anul 1 – 350 lei,
în anul 2 – 400 lei, în anul 3 – 600 lei și din anul 4 cu o crestere constantă g = 1%;

- rata de rentabilitate (k) așteptată de investitori pentru companii care prezintă

caracteristici similare de risc și rentabilitate este de 10%;

- prima pentru pachetul de control practicată în industrie în ultimii 3 ani este situată
între 10 si 15%;

- discounturile uzuale pentru necotare sunt cuprinse între 3 și 10%;

- acționarul majoritar intentionează listarea firmei ALPHA la BVB în cursul anului

2003.

Rezolvare:

Se estimează valoarea unei acțiuni ALPHA (P0) pe baza fluxului previzionat al

dividendelor viitoare (actualizarea fluxurilor viitoare) și pe baza formulei Gordon – Shapiro
(capitalizarea unui flux estimat la perpetuitate care crește cu o rată constantă g):
D1 D2 D3 P3
PO = + + +
(1 + k ) 1
(1 + k ) (1 + k ) (1 + k ) 3
2 3

D1 D3 (1 + g ) 600 (1 + 0,01)
P3 = = = = 6733 ,3lei lei
k −g k −g 0,1 − 0,01

350 400 600 6733 ,3

PO = + + + = 6158 ,3lei lei
(1 + 0,1) 1
(1 + 0,1) (1 + 0,1) (1 + 0,1) 3
2 3

Nu se aplică prima de control deoarece pachetul evaluat este minoritar și controlul

companiei ALPHA este deținut de un alt acționar iar valoarea acțiunii ordinare ALPHA a fost
stabilită pe baze minoritate.
Se aplică discount pentru nelichiditate la valoarea minimă, de 3%, deoarece se
intentionează în viitorul apropiat cotarea firmei:

- 40 -
 P0 = 6158,3 x 0,95 = 5850,3 lei

Valoarea pachetului de actiuni ordinare ALPHA = 5850,3 x 100.000 = 585,03 mil. lei

(b) 40.000 de acțiuni ordinare, nominative, materializate ale companiei necotate THETA,
reprezentând 51% din capitalul social al acesteia. Cash-flow-ul la dispoziția capitalului
investit (CFNI0) estimat de evaluator la 31.12.2002 este de 5 miliarde lei, previziunile sunt
pentru un singur stadiu de creștere, pe situațiile corectate fiind proiectat un flux pe bază de
control. Rata estimată de creștere ”g” este 2%, costul mediu ponderat al capitalului firmei
THETA ( ) estimat este 20%, valoarea de piață a datoriilor financiare (DF A) la
31.12.2002 este de 3,5 miliarde lei iar valoarea de realizare neta a activelor din valoarea
exploatării (VAAE) este de 1,1 miliarde lei. Discountul uzual țn industrie aplicat pentru
pierderea unei persoane cheie este de 5%. În estimarea mărimii C MPC s-a luat în
considerare și riscul pierderii managerilor cheie, prin afectarea corespunzătoare a costului
capitalului aferent acțiunilor ordinare. Discountul mediu pentru necotare practicat la
tranzacțiile cu titluri emise de firme din domeniul din care face parte THETA în ultimii 3
ani este de 10%.

Rezolvare:
Valoarea capitalurilor proprii ale firmei THETA:

VCP = VCI - DFA

PNI O (1 + g ) 5(1 + 0,2 )
VCI = + V AAE = + 1,1 = 29,4 miliarde lei
C MPC − g 0,2 − 0,02

VCP =29,4 – 3,5 = 25,9 miliarde lei

Nu se aplică discountul pentru pierderea unei persoane cheie deoarece în estimarea CMPC s-
a luat în considerare acest risc.

Se aplică discountul pentru nelichiditate:

VCP =25,9 mld x 0,9 = 23,31 mld lei

Dacă valoarea pachetului de acțiuni ordinare THETA este 51% din VCP

VAOTHETA = 23,31 mld x 0,51 = 11,88 mld lei

(2) Acțiunile preferențiale, deținute de întreprindere în scop investițional, pentru încasarea

dividendelor preferențiale, pot fi evaluate considerându-le un titlu cu venit anual fix, încasat
la perpetuitate. Valoarea unui astfel de instrument se obține prin capitalizarea venitului
obținut la perpetuitate, cu o rată de capitalizare adecvată, care să reflecte riscul asociat
emitentului sau rata de rentabilitate asteptată de investitor.

D AP
VAP = *100
c

unde:

- 41 -
 VAP = valoarea acțiunilor preferențiale;
DAP = dividendul total aferent pachetului de acțiuni preferențiale deținut la un emitent;
c = rata adecvată de capitalizare.

(3) Titlurile de credit ( sub forma certificatelor de depozit, a obligațiunilor corporatiste sau
a obligațiunilor emise de autoritățile centrale și locale, cu scadență mai mare de un an, etc.)
achiziționate în scop investitțonal, pentru deținere în vederea realizării unor venituri
financiare sub forma dobânzilor și cupoanelor, se evaluează folosind tehnica de actualizare.
Un tip de titlu de credit frecvent întâlnit îl reprezintă Certificatele de depozit (CD) emise
de diverse bănci comerciale. Estimarea valorii CD, la un moment T, în intervalul dintre data
emisiunii și scadența, se poate face cu relația:

TS
1 + rD ∗
VCD = VN ∗ 360
TA
1 + rM ∗
360

unde:

- TS este perioada în zile a scadenței certificatelor;

- TA este perioada în zile între scadența și momentul (T) la care se calculează valoarea:
TA = TS – T

Aplicație

Care este valoarea a 10 certficate de depozit (CD) la 31.01.2003 (data evaluarii), aflate în
portofoliul de instrumente financiare ale companiei ALPHA, în valoare nominala VN =
300.000.000 lei și o dobandă fixa rD = 10%, plătibila la scadența, emise de banca PROSPERA
la 01.11.2002 și scadentț în 6 luni (TS = 6 luni = 180 zile), cu comision zero de răscumpărare
și valoare la scadența VS = 108 milioane lei. Aceste certificate au fost achiziționate la data
emisiunii lor.

Rezolvare:

Cum momentul calculului este 31.01.2003: Ta = 180 – 92 = 88 zile;

rD = rata dobanzii CD;
rM = rata dobanzii la momentul calculului (T), in acest caz TD = TM
180
1 + 0,1 ∗
VCD = 300 .000 .000 ∗ 360 = 307 .483 .731 ,2lei
88
1 + 0,1 ∗
360

Dacă la momentul T rata medie a dobânzilor pe piață (RM) scade la 15%, atunci:

- 42 -
 180
1 + 0,1 ∗
VCD = 300 .000 .000 ∗ 360 = 311 .196 .487 ,4lei
88
1 + 0,15 ∗
360

(4) Obligațiunile sunt valori mobiliare de tipul titlurilor de creanță sau de credit ce
exprimă o promisiune de plată pe un anumit termen (de obicei egal sau mai mare de un an) al
emitentului (o societate comercială sau o autoritate locală sau centrală) față de finanțator, cel
care a achiziționat titlul respectiv.
În general, obligațiunile sunt considerate instrumente financiare cu venit fix, cunoscut și
oarecum cert, al carui flux de realizare în timp se stie din datele de emisiune.
Din acest motiv, obligațiunile sunt percepute ca fiind mai puțin riscante decât titlurile
financiare cu venit variabil (acțiuni, părți sociale).
Principalele elemente caracteristice ale unei obligațiuni sunt:

a) Valoarea nominală (VN) reprezintă raportul dintre imprumutul obligator total și

numărul de obligațiuni emise.
Valoarea nominală poate fi, în unele cazuri, egală cu suma ce va fi achitată investitorului
la maturitatea sau scadența emisiunii.
În alte condiții, marimea sumei de rambursare poate fi legată de cursul bursier al
obligațiunii la data răscumpărării.

IOT
VN = ∗100
NO

unde:

IOT este împrumutul obligator total,

NO este numărul de obligațiuni emise.

b) Valoarea la maturitate (VM) reprezintă suma de rambursare a obligațiunii achitată la

răscumpărarea acesteia. În funcție de prevederile specifice ale emisiunii, VM poate fi egală cu
VN sau cu valoarea de piață la bursa din momentul răscumpărării, sau cu altă valoare
prevazută în condițiile emisiunii,

c) Prețul de emisiune (PE) este valoarea obligațiunii la subscriere la prețul achitat de

investitori la achiziția obligațiunii la momentul emisiunii acesteia. De regulă este mai mic sau
egal cu valoarea nominală. Diferența dintre valoarea nominală și prețul de emisiune o
reprezintă prima de emisiune (PE). În cazul în care mărimea primei este negativă aceasta
constituie un cost pentru emitent. Dacă emisiunea se face fără discount, prețul de emisiune
este egal, de regulă, cu valoarea nominală.

PE = VN - PE

d) Cuponul obligațiunii reprezintă suma periodică pe care se obligă emitentul să o achite

la anumite intervale de timp investitorului, pana la scadența sau perpetu. Perioada la care se

- 43 -
achita cuponul poate fi de un an sau uneori sub un an (de regulă la 6 luni). În cazul
obligațiunilor cu discount, cuponul este de regula zero.

e) Rata cuponului (rc) reprezintă dobânda obligațiunii, calculată prin împartirea sumei de
plăți achitate periodic (cuponul) la valoarea nominală. În cazul cuponului anual, rezultă rata
anuala a cuponului dar se poate calcula și o rată semestriala pe baza cuponului semestrial la
obligațiunile ce plătesc cuponul de două ori pe an.

C
rc = ∗100
VN

f) Durata de viață a obligațiunii sau termenul de rambursare reprezintă perioada dintre

momentul emisiunii obligațiunii și momentul de răscumpărare a acesteia. Există obligațiuni
emise la perpetuitate, pentru care cuponul se achită cu periodicitatea stabilită initial, la
perpetuitate.

g) Data scadenței sau data maturității obligațiunii reprezintă momentul de la sfârșitul

duratei de viață a obligațiunii, când are loc răscumpărarea acesteia. Obligațiunile emise la
perpetuitate nu au o dată precizată a scadenței în timp ce obligațiunile cu durată de viață
limitată au precizația dată maturității.

h) Valoarea de piață a obligațiunii reprezintă prețul curent al obligațiunii în orice moment

și este elementul care ne intereseaza în evaluare. În cazul în care, în portofoliul întreprinderii
evaluate sunt obligațiuni cotate pe o piață reglementată caracterizată de un volum rezonabil de
tranzacții, problema este relativ simplă deoarece evaluatorul poate prelua cotația obligațiunii,
la data evaluării. În cazul obligațiunilor cotate dar netranzacționate sau a obligațiunilor
necotate, se impune o analiză a prețului curent al acestora.
În timp, valoarea de piață a obligațiunii poate varia în mod semnificativ față de valoarea
de emisiune. Factorii principali ai variației prețului curent al obligațiunii sunt:
- rata dobânzii obținute pe piata pentru instrumente financiare de risc comparabil;
- riscul specific, nesistematic, de afacere al emitentului;
- lichiditatea obligațiunii, respectiv posibilitatea de tranzacționare a sa pe o piață
reglementată de valori mobiliare;
- durata de viață a obligațiunii.

i) Obligațiuni emise la perpetuitate, cu un cupon plătit periodic, la perpetuitate

Valoarea obligațiunii în acest caz se estimează prin capitalizarea cuponului cu rata adecvată a
dobânzii pe piață. Când rc = rD, valoarea de piață este egală cu valoarea de emisiune.

C
VO = rD

j) Obligațiuni cu rata cuponului constantă pe toata perioada până la răscumpărare.

Valoarea de piață a acestor obligațiuni este influențată semnificativ de mărimea ratei
dobânzilor la instrumente alternative de risc comparabil, existente pe piață (ex. Depozite

- 44 -
bancare). În mod normal, prețul de emisiune este egal cu valoarea nominală și cu valoarea de
rambursare iar, la emisiune, rata dobânzii este egală cu rata cuponului.

n
C C C VR C VR
PE = VO = + + ........+ + =∑ +
(1 + rC ) 1
(1 + rC ) 2
(1 + rC ) n
(1 + rC ) n
i =1 (1 + rC ) 1
(1 + rC ) n

în care: ”n” este numărul de ani până la scadență, egal cu numărul de cupoane achitate.
În cazul plății semestriale, relația de mai sus se rescrie sub forma.

2n
C\2 V R
VO= ∑ 1+ 2n
i=1 (1+ rC\2) (1+ rC\2)
k) Obligațiuni cu cupon zero sau cu discount, țn care valoarea de emisiune este inferioara
valorii nominale de răscumpărare la termen a instrumentului. În acest caz, câștigul
investitorului rezultă din diferența dintre valoarea de răscumpărare (VR) și valoarea de
emisiune (VE). Este un caz particular al situației precedente, în care fluxul constituit de
cupoanele încasate în timp este egal cu zero, singurul flux încasat fiind valoarea de
rambursare.
VR
V0 =
(1 + rD ) n
 TA 
VOB = VN ∗ 1 − rD ∗ 
 360 

unde:

- 45 -
 VN – valoarea nominală ( valoarea la scadență);
TA este perioada în zile intre scadența și momentul (T) la care se calculează valoarea:
TA = TS – T
Dacă calculul se face la scadeța T = TS si TA = 0, iar valoarea obligațiunii este egală cu
VN.
VN −VE 360
rD = rata anuală a discountului la data emisiei = ∗ ∗100
VN TS

l) Obligațiuni cu rata cuponului variabilă în funcție de un anumit element stabilit inițial

(ex. rata medie a dobânzii, etc.) pe toata perioada până la răscumpărare. Valoarea de piață a
acestor obligațiuni este mai putin influențată de variabilitatea ratei dobânzilor, datorită acestei
prevederi de ajustare a ratei cuponului prețul depinde nu de modificarea ratei medii a dobânzii
ci de prețul de emisiune, de modalitatea de rambursare și de valoarea de răscumpărare la
scadență, fiind centrat în jurul valorii de răscumpărare (egală cu prețul de emisiune).

5) Creanțe imobilizate (creanțe legate de participații, împrumuturi acordate pe termen

lung, depozite și garanții plătite, etc.) - evaluarea trebuie să țina cont de următoarele elemente:
certitudinea încasarii, necesitatea actualizării – valorii creanțelor, în funcție de termenul
estimat de încasare, la creanțele în valută – evoluția previzionată aratei cursului de schimb.

Evaluarea titlurilor de plasament

Titlurile de plasament sunt constituite din valori mobiliare și titluri ale pieței monetare,
achiziționate pe termen mai mic de un an, în vederea obținerii de venituri financiare pe termen
scurt.

EVALUAREA ACTIVELOR NECORPORALE

Introducere

Evaluarea activelor necorporale reprezintă una dintre cele mai delicate probleme ale
evaluarii întreprinderii. De obicei, evaluarea activelor necorporale se face în procesul
evaluării întreprinderii în asamblul ei. De aceea, evaluatorii de active necorporale trebuie să
dispună de cunoștințe detaliate referitoare la evaluarea întreprinderii, realizată îndeosebi prin
metodele de evaluare bazate pe venit (capitalizarea/actualizarea cash-flow-ului net)

Definiție si clasificare

Activele necorporale, fiind analizate în mai multe discipline (evaluarea întreprinderilor,

contabilitate, management), sunt definite și clasificate în mai multe moduri.
Conform GN 4, activele necorporale pot fi clasificate în urmatoarele 4 categorii:

(1) drepturi rezultate din clauzele avantajoase ale unui contract scris sau nescris și care au
valoare numai pe baza acestui avantaj economic contractual. Din această cauza, se pot numi și
contracte avantajoase și pot fi:
- contracte de aprovizionare;
- contracte de distribuție;
- contracte de vanzare;
- licențe/permise de operare;
- contracte de închiriere;

- 46 -
 - contracte de credit;
- contracte de asigurare, etc.

(2) relații dintre părți, de natura necontractuală, care pot fi cu durată scurtă și pot avea o
valoare mare pentru părți:
- forța de munca instruită;
- relații cu clienții;
- relații cu distribuitorii;
- relații cu furnizorii, etc.

(3) active necorporale nediferențiate ( goodwill)

(4) proprietatea intelectuala, care cuprinde active necorporale protejate prin lege împotriva
utilizării neautorizate de către alții:
- mărci de fabrică;
- mărci comerciale de produs;
- drepturi de autor;
- secrete comerciale;
- know-how.

Definiția contabilă a unui activ necorporal conține trei caracteristici, respectiv:

a. lipsa unei forme fizice, corporale; această caracteristică nu trebuie a fi înteleasa în
sensul că un activ necorporal nu ar avea un suport material deoarece existența acestuia poate
fi confirmată numai printr-o formă materială de manifestare, ca de exemplu:
- poate exista o formă tangibilă a activului, cum ar fi un certificat care să indice că a fost
abordat un brevet de invenție, dar acesta nu constituie activul în sine;
- anumite active necorporale pot fi conținute într-o sau pe o substanță fizica, asa cum este,
de exemplu, compact-discul (în cazul software-ului);
- activele identificabile, care rezultă din activitățile de cercetare-dezvoltare, sunt active
necorporale, deoarece prototipul sau modelul experimental sunt secundare față de
cunoștințele care sunt rezultatul primar al acestui tip de activități.
În cazul activelor care conțin atât elemente corporale, cât și elemente necorporale, pot
exista confuzii cu privire la clasificarea lor în corporale sau necorporale.
b. identificabilitatea activului necorporal, prin care se întelege: fie proprietatea activului
necorporal de a putea fi separat de celelalte active și de a fi vândut, transferat, închiriat sau
schimbat în mod individual sau împreuna cu alte active, fie ca provin din drepturi contractuale
sau din alte drepturi legale, indiferent daca aceste drepturi sunt transferabile sau separabile de
întreprindere sau de alte drepturi și obligații.

c. recunoasterea unui element ca activ necorporal se face numai dacă entitatea proprietară
demonstrează:
- existența capacității de a controla activul necorporal, respectiv puterea de a obține
beneficiile viitoare generate de activ și de a restricționa accesul altora la aceste beneficii.
Această capacitate de control poate rezulta fie din drepturi legale (ex: activele
necorporale de natura proprietății intelectuale), fie din alte obligații impuse de
întreprindere (ex: acorduri de neconcurenta, obligația de confidențialitate a salariațiilor);
- existența unor beneficii economice viitoare generabile de activul necorporal, sub forma
venitului obținut din vanzarea de produse sau servicii, economii de cheltuieli sau alte
beneficii;
- costul activului poate fi evaluat în mod credibil.

- 47 -
 Clasificarea activelor necorporale identificabile se face în funcție de mai multe criterii,
respectiv după caracteristicile domeniului în care se manifestă, după natura și utilizarea
similară în activitatea întreprinderii, după durata de viață utilă a activelor necorporale.
Cele 28 de active necorporale identificabile din cele 5 domenii (notate cu litere) sunt
numai o selecție e celor mai des întâlnite active necorporale dintr-o listă lungă, care cuprinde
mai mult de 100 de active necorporale identificabile, ce pot fi evaluate în mod separat de
fondul comercial.
Exemple de active necorporale separate, dobândite într-o combinare de întreprinderi, care
corespund definiției unei imobilizări necorporale.
A. Active necorporale în domeniul marketingului:
- Mărci comerciale, mărci de servicii, mărci colective și mărci de certificare;
- Nume și domenii de Internet;
- Tipare de îmbrăcăminte (culoare, formă sau ambalaj unicat);
- Titluri de ziar;
- Clauze de neconcurență.

B. Active necorporale legate de clienți:

- Liste cu clienți;
- Portofoliu de comenzi sau de producție;
- Contracte cu clienții și relațiile cu aceștia;
- Relații necontractuale cu clienții.

C. Active necorporale din domeniul artistic:

- Piese de teatru, spectacole de opera și balet;
- Cărti, reviste, ziare și alte opere literare;
- Lucrări muzicale cum ar fi compoziții, texte de cântece, spoturi publicitare;
- Tablouri și fotografii;
- Materiale video și audiovizuale, incluzând filme de cinematograf, clipuri muzicale și
programe de televiziune.

D. Active necorporale de natura contractuală:

- Licențe, drepturi de autor și acorduri de novatie;
- Contracte de publicitate, construire, management, servicii sau aprovizionare;
- Contracte de închiriere/leasing/arendare;
- Autorizații de construire;
- Contracte de franciză;
- Drepturi de operare și de emisie;
- Drepturi de folosință, cum ar fi: de forare, aeriene, la apă, exploatare forestieră și
autorizații de circulație;
- Contracte de servicii, cum ar fi contractele de servicii ipotecare;
- Contracte de muncș care sunt avantajoase pentru angajator din cauza unui salariu
contractual situat sub nivelul salariului pe piață.

E. Active necorporale de natură tehnologică:

- Tehnologia brevetată;
- Programe de calculator și circuite integrate;
- Tehnologia nebrevetată;
- Baze de date;
- Secrete comerciale cum ar fi: formule, procedee, rețete secrete.

- 48 -
 Clasificarea în funcție de natura și utilizarile similare în activitatea întreprinderii este
cuprinsă în IAS 38 și cuprinde următoarele clase distincte de active necorporale:
- nume de mărci înregistrate;
- prima pagină de publicații și titluri de carte;
- programe de calculator;
- licențe și francize;
- drepturi de autor, brevete de invenție și alte drepturi de proprietate industrială, drepturi
de servicii și exploatare;
- rețete, formule, modele, proiecte și prototipuri;
- active necorporale în curs de dezvoltare.
Această clasificare este importantă îndeosebi pentru experții contabili în cazul în care
întreprinderea a adoptat modelul de contabilizare bazat pe reevaluare, deoarece reevaluarea
unui activ necorporal trebuie sa fie însotită de reevaluarea simultană a celorlalte active
necorporale din clasa respectivă.
După durata lor de viață utilă, activele necorporale se grupează în două categorii,
respectiv:
- active necorporale cu durată de viață utilă finită;
- active necorporale cu durată de viață utilă nedefinită.
În prima categorie se includ toate activele necorporale a căror durată de viață utilă este
înscrisă ăn contracte și/sau în titluri de proprietate legală (cazul proprietății intelectuale), iar în
a doua categorie sunt incluse fondul comercial și forța de muncă instruită.
Durata de viață utilă este cea mai scurtă durată dintre:
a. durata de viață economică, respectiv perioada de timp estimată, în care activul
va genera beneficii pentru proprietarul lui;
b. durata de viață legală, prin care se limitează controlul asupra beneficiilor
generate de activ.
Această clasificare are o importanță deosebită pentru contabilizarea activelor necorporale,
deoarece cele din prima categorie se amortizează și sunt supuse, cel puțin o dată pe an,
testului de depreciere, iar cele cu durată de viață utilă nedefinită nu se amortizează dar sunt
supuse anual testului de depreciere.
În România, în conformitate cu Ordinul Ministrului Finanțelor Publice, nr. 306/2002
pentru aprobarea Reglementărilor contabile simplificate, amortizate cu directivele europene,
imobilizările necorporale cuprind:
- cheltuieli de constituire;
- cheltuieli de dezvoltare;
- concesiuni, brevete, licențe, mărci, drepturi și alte valori similare;
- fond comercial;
- alte imobilizări necorporale;
- imobilizări necorporale în curs de execuție.

Informații necesare pentru evaluarea activelor necorporale

Identificarea activelor necorporale separate se face în faza de diagnostic juridic.

Printre cele mai des întâlnite activelor necorporale, care pot fi evaluate în mod separat,
sunt cele de natura proprietății intelectuale, cele care reflectă relațiile contractuale dintre părți,
ca și cele de natura necontractuală.
Solicitările de informații necesare pentru o eventuala evaluare a activelor necorporale ale
firmei se referă la:

- 49 -
 - listingul cu brevetele de invenție curente și cu aplicațiile acestora, conținând detalii
referitoare la autori, durata ramasă, efectele economice realizate sau realizabile,
contractele de licență, etc.;
- lista cu proiectele, planurile, detaliile, diagramele, schițele, secțiunile, cași detalii
referitoare la existența în practică a rezultatelor lor și șansele de utilizare totală sau
parțială, pentru alte aplicații;
- copii după contractele cu clienții, cu furnizorii; contractele de închiriere, de asigurare
cu detalii asupra principalelor clauze;
- copii după proiectele de contract în curs de negociere și clauzele principale ale
acestora;
- lista cu mărcile comerciale înregistrate și informații referitoare la produsele fabricate
sub mărcile deținute, respectiv cifra de afaceri, cheltuielile aferente cifrei de afaceri și
pentru menținerea avantajelor mărcilor, ratele uzuale de redevență în domeniul de
activitate al întreprinderii;
- lista cu licențele curente acordate altor companii pentru produse, procese, tehnologii;
utilizarea mărcii cu termenii esențiali ai acestor contracte de licență;
- listing detaliat cu programele informatice achiziționate precum și cu cele generate
intern, care ăa conțină denumirea și descrieresa utilizării fiecărui program, data
achiziționării și costul inițial sau perioada în care a fost proiectat și finalizat, frecvența
utilizării, domeniile în care se utilizează, etc.;
- informațiile asupra bibliotecii tehnice, a arhivei tehnice și de alta natura;
- informații asupra materialelor de perfecționare a pregătirii profesionale (manuale,
cursuri, filme, etc) referitoare la denumire, costul și data achiziției, descrierea și
conținutul lor, etc.;
- copii dupa contractele individuale de munca cu salariații și dupa acordurile de
neconcurență semnate cu unii salariați;
- informații necesare aplicării metodei costurilor ca de exemplu, nivelul costurilor
salariale orare, numărul de persoane necesare pentru generarea unui activ necorporal,
cota cheltuielilor indirecte, cheltuieli pentru consultantă externă.

Prevederile IAS 38 – Active necorporale, referitoare la tratamentul contabil pentru

activele necorporale (AN)

Principalele prevederi ale IAS 38, referitoare la tratamentul contabil al activelor

necorporale, sunt:
a) Evaluarea inițiala a activelor necorporale se bazează pe costul lor care poate fi:
1. costul de achiziție pentru activele necorporale achiziționate separat, care include prețul
de cumparare la care se adaugă toate cheltuielile directe atribuibite activului
achiziționat, respectiv: cheltuieli salariale pentru punerea activului în stare de
funcționare.
2. costul de producție pentru activele necorporale create intern, reprezentat de cheltuielile
directe efectuate numai după data la care cheltuielile de dezvoltare ale unui proiect de
C-D sunt recunoscute ca fiind generatoare a unui activ necorporal.
3. fie valoarea justă, fie valoarea nominală pentru activele necorporale achiziționate
printr-o subvenție guvernamentală, in funcție de opțiunea întreprinderii.
4. valoarea justă pentru activele necorporale achiziționate în schimbul altor active, cu
excepția cazului în care fie tranzacția de schimb nu are caracter comercial, fie valoarea
justă a activelor care se tranzacționează nu se poate cuantifica în mod credibil.
5. valoarea justă de la data achiziționării pentru activele necorporale identificabile,
achiziționate ca parte a unei combinări de întreprinderi, cu condiția ăa indeplinească

- 50 -
 criteriile de cunoaștere. Cheltuielile ulterioare, efectuate cu un activ necorporal, vor
majora costul acelui activ necorporal numai când este probabil că vor permite
activului să genereze beneficii economice viitoare peste performanța prevazută inițial
și dacă pot fi evaluate credibil.

b) Reevaluarea activelor necorporale, ulterior cunoașterii inițiale a acestora și în cazul

adoptării modelului bazat pe reevaluare se face la valoarea justă, care trebuie determinată
numai prin referința la o piata activă, adică o piață care indeplinește în mod simultan 3
condiții:
- omogenitatea elementelor care se tranzacționează;
- existența permanenta pe piață a unui număr însemnat de cumpărători și vânzători
interesați;
- prețurile sunt disponibile publicului.
Aceste caracteristici ale pieței active nu există decât pentru un număr extrem de restrâns
de active necorporale, cum sunt: licențele de taximetre, licențele de pescuit, cotele de
producție.

c) Nu sunt recunoscute ca active necorporale: cheltuielile de constituire, cheltuielile

pentru formarea profesional, cheltuielile de publicitate și promovare, cheltuielile cu
mutarea sau cu reorganizarea activitaii precum și fondul comercial generat intern;

d) Referința expresă ca, în cazul combinării de întreprinderi, dobânditorul să recunoască,

separat de fondul comercial, un număr cât mai mare de active necorporale individuale,
pentru a se asigura o reflectare mai fidelă a realității economice în situațiile financiare;

e) Amortizarea activelor necorporale este permisă numai pentru cele care au o durată de
viață utilă finită, valoarea amortizabilă fiind costul activului sau altă valoare substituibilă
costului minus valoarea reziduală a activului necorporal; regimul de amortizare posibil
este ales în funcție de ritmul de consum a beneficiilor economice viitoare ale activului, iar
dacă acest ritm nu poate fi stabilit se adoptă regimul amortizării lineare;

f) Valoarea reziduală a unui activ necorporal cu durată de viață utilă finită este
considerată a fi zero cu excepția cazului in care, la sfarșitul acestei durate, va exista o
piață activă pe care să se vândă activul sau exista obligația unei terțe parți de a cumpăra
activul;

g) La data închiderii fiecărui exercițiu financiar, conform cerințelor IAS 36 - Deprecierea

activelor, o întreprindere trebuie să aprecieze dacă există indicii că activele necorporale au
pierdut o parte din valoarea lor contabilă; de asemenea IAS 38 impune efectuarea unui test
de depreciere anual, indiferent dacă există sau nu un indiciu asupra deprecierii, in
urmatoarele două cazuri:
- pentru activele necorporale cu durata de viață utilă nedefinită și pentru cele care nu au
fost introduse in utilizare;
- pentru fondul comercial achiziționat în urma unei combinări de întreprinderi.

Principii de evaluare a activelor necorporale

Există două direcții de încadrare a evaluării activelor necorporale. Acstea sunt:

→ exploatarea directă, în activitatea proprie; în această ipoteză este firesc ca activele
necorporale să fie considerate drept componenta a capitalului investit și deci să fie evaluate

- 51 -
 împreună cu celelalte active ale întreprinderii; altfel spus, valoarea totală a întreprinderii,
calculată îndeosebi prin metoda DCF va reflecta valoarea însumată a tuturor activelor deținute
de întreprindere, inclusiv a celor necorporale;
→ exploatarea indirectă, care constă în transferul unui atribut sau a tuturor atributelor
dreptului de proprietate altei persoane. Acest transfer se poate face prin:
- vânzarea (cesiunea) tuturor drepturilor asupra activului necorporal;
- contracte de licență;
- contracte de franciză;
- contract de joint-venture.
Indiferent de cele doua direcții de utilizare, în funcție de sursa de proveniență a
beneficiilor economice viitoare, există cateva principii de evaluare a activelor necorporale, și
anume:
(1) Evaluarea unui activ necorporal sau a unui pachet de active necorporale se face, de
obicei, concomitent cu evaluarea întreprinderii care le utilizează sau care controlează
beneficiile generate de această categorie de active;
(2) Precizarea bazei de evaluare și definiția respectivă, respectiv fie valoarea de piață,
fie baze de evaluare diferite de valoarea de piață
(3) Precizarea premisei de evaluare. Pentru evaluarea activelor necorporale ale unei
întreprinderi există doua premise alternative, și anume:
- Premisa continuării utilizării activului, numită și premisa evaluării în utilizare, care
este adecvată pentru evaluarea activelor necorporale care sunt configurate pentru
utilizarea în activitatea curentă sau în viitorul apropiat al entității.
- Premisa valorii de schimb, care este adecvată pentru evaluarea activelor necorporale
care nu sunt configurate pentru utilizarea în activitatea curentă sau în viitorul apropiat
al entitătii, deci participanții pe piață doresc să vândă activul necorporal.
Această vânzare, la randul ei, poate fi:
▪ vânzarea ordonată a activelor necorporale, în starea sa în care se află, activ cu
activ, după o expunere normală pe piață adecvată, deci fară a avea în vedere
valoarea de utilizare rezultată din combinarea cu alte active corporale sau
necorporale;
▪ vânzarea fortată a activelor necorporale, respectiv acestea se vor vinde în mod
individual, prin licitație sau prin altă formă de vânzare rapidă și după o perioadă
scurtă de expunere pe piață adecvată.

Metode de evaluare a activelor necorporale

Există două particularități ale aplicării metodelor de evaluare a activelor necorporale

distincte:
- cand se evaluează un activ necorporal separat prin metode înscrise în cele trei
abordări, relevanta metodelor de evaluare este diferită;
- există active necorporale care pot fi evaluate numai printr-o singură metodă de
evaluare. De exemplu, contractele și acordul de neconcurență pot fi evaluate numai
prin abordarea prin venit.
Metodele și procedurile uzuale de evaluare a activelor necorporale sunt:
1. Metode bazate pe comparația de piață (vânzărilor)
2. Metode bazate pe venit:
- metode bazate pe avantajul de profit atribut activului necorporal;
- metoda bazată pe contribuția la profit;
- metode bazate pe diminuarea costurilor, generată de activul necorporal;

- 52 -
 - metode care estimează economia/scutirea ipotetică de redeventă, ca urmare a
deținerii unui activ necorporal;
- metode care cuantifică diferenta dintre valoarea totală a întreprinderii care utilizează
activul necorporal și valoarea aceleiași întreprinderi în cazul în care nu utilizează
acel activ;
- metoda reziduală, prin care valoarea unui activ necorporal se calculează ca diferentă
între valoarea totală a întreprinderii și valoarea celorlalte active deținute.
3. Metode bazate pe cost:
- costul de producție;
- costul de înlocuire.
Alegerea metodelor de evaluare a unui activ necorporal depinde, în principiu, de trei
factori:
a) scopul evaluării;
b) caracteristicile activului necorporal;
c) informațiile disponibile și credibilitatea lor.
Dacă scopul evaluării este stabilirea prețului de vânzare a unui activ necorporal separat, o
atenție deosebită trebuie acordată metodei comparației de piață.

Abordarea prin comparația de piață

Esența acestei abordări constă în compararea subiectului în cauză cu active necorporale

similare sau cu drepturi parțiale asupra activelor necorporale, care au fost vândute pe piața
liberă.
Cele doua surse de informații uzuale, utilizate în abordarea prin comparatia de piață sunt:
- piețele în cadrul cărora interesele asupra activelor necorporale similare sunt
comercializate;
- tranzacțiile anterioare în care a fost implicat dreptul de proprietate asupra activelor
necorporale în cauză.
Sfera comparației între caracteristicile activelor necorporale, selectate careferința și cele
ale activului supus evaluării, evaluatorul se referă la următoarele aspecte:
• sfera drepturilor legale transmise;
• existența unor clauze speciale de finanțare a cumpărării, a unor relații privilegiate între
vânzător și cumpărător sau dacă tranzacția a fost efectuată între părți independente;
• domeniile în care activul necorporal tranzacționat a fost utilizat, ca și cele în care s-a
extins utilizarea acestuia;
• caracteristicile fizice, funcționale și economice ale activului necorporal de referință;
• ce alte active necorporale au fost vândute împreună cu activul necorporal de referință
tranzacționat.
În abordarea prin piață trebuie să existe o bază rezonabilă pentru comparații, prin referirea
la active necorporale similare. Aceste active necorporale similare trebuie să funcționeze în
același domeniu ca și subiectul evaluat sau într-un domeniu care răspunde acelorași variabile
economice.
Pentru calcularea și selectarea acestor active trebuie respectate mai mute coerente:
- ratele alese trebuie să furnizeze informații clare despre valoarea activelor necorporale;
- informațiile asupra activelor necorporale similare, folosite pentru a achita rata, trebuie
sa fie corecte;
- calcularea ratelor trebuie sa fie corect;
- dacă se face o medie a datelor, perioada de timp luata în calcul, ca și metoda de
calculare a mediei trebuie sa fie corespunzătoare;

- 53 -
 - toate calculele trebuie făcute în mod similar, atât pentru activele necorporale similare,
cât și pentru activele necorporale în cauza;
- ratele referitoare la prțt, utilizată la rată, trebuie să fie valabile la data evaluării și
trebuie sa fie reprezentative pentru piață la acea dată;
- dacă este cazul, ar putea fi necesare anumite corecții, pentru a aduce activele
necorporale similare și activele necorporale în cauza la un grad de comparabilitate mai
mare;
- ar putea fi necesare corecții pentru elementele neobișnuite, extraordinare și din afara
exploatării;
- ratele selectate trebuie sa fie cele adecvate, având în vedere diferențele de risc și de
asteptări ale activelor necorporale similare și activelor necorporale în cauză;
- pot fi calculate mai multe niveluri ale valorii, deoarece pot fi selectați mai mulți
multiplii de evaluare, care sunt aplicați activelor necorporale supuse evaluării.

Abordarea prin venit

Aplicarea metodelor înscrise în aceasta abordare presupune lămurirea a trei probleme de

natura metodologică, respectiv:
• forma de venit care se actualizează/capiatlizează;
• durata de viață utilă a unui activ necorporal;
• rata de capitalizare/actualizare.
Forma de venit care poate fi utilizată în aplicarea diferițelor metode poate fi:
• cash-flow brut sau net;
• profit brut sau net;
• redevența brută sau netă;
• economia de redevența ipotetică brută sau netă;
• economia de costuri.
Pentru estimarea duratei de viață utilă a unui activ necorporal sunt analizați mai mulți
factori, respectiv:
• uzura preconizată a activului de către întreprindere;
• informatiile publice referitoare la duratele de viață utilă uzuale pentru active
necorporale similare;
• ciclurile de viață tipice pentru activele necorporale din aceeași clasa și în aceleași
condiții de utilizare;
• deprecierea fizică, funcțională, tehnologică și externă a unui activ necorporal;
• acțiuni preconizate ale întreprinderilor concurente;
• dependența duratei de viață utilă a activului necorporal de durata de viață utilă a unor
active corporale ale întreprinderii;
• reglementările referitoare la perioada de control asupra beneficiilor generate de activul
necorporal.
Stabilirea duratei de viata utilă a unui activ necorporal, în metodele înscrise în abordarea
prin venit, este importantă pentru:
• stabilirea duratei de previziune explicită și a mărimii valorii reziduale a activului
necorporal, în cazul aplicării analizei DCF în evaluare;
• stabilirea factorului valorii actualizate a unui flux de venit, numit și factor de
capitalizare, necesar în cazul aplicării metodei capitalizării venitului.

- 54 -
 Rata de actualizare sau de capitalizare selectată pentru aplicarea metodelor bazate pe venit
trebuie să reflecte costul capitalului adecvat pentru o investiție într-un anumit activ
necorporal.
Calcularea FVPA se face dupa următoarele formule:
n
1
FVPA = ∑
p =1 (1 + k )
p

în cazul prezumției ca venitul se va încasa numai la sfârșitul anului, sau

*mn
1
F = ∑ V *mp P A
p= 1 ( 1 + k \ m)

în cazul prezumției ca venitul se va încasa la frecvențe mai mici de un an, în care:

p = numarul total de perioade de compunere;
k = rata de actualizare;
m = numarul de frecvente dintr-un an in care se va incasa venitul;
n = numarul total de ani din perioada de previziune.
FVPA poate fi preluat din tabele financiare sau poate fi calculat cu un calculator prin
urmatoarea formula, pentru cele 4 situatii clasice de compunere a venitului:

1 − (1 + k )
−p

anual: FVPAan = k

1 (1+− k\2)
− p*2
semestrial: FVPAs =

k\2
- 55 -
 1 (1+− k\4)
− p*4
trimestrial;
F t= V P A
k\4

lunar:
(F = 11 +− Vk\1 ) P2
− p*1 2
A
l
k \1 2
Abordarea prin cost

Aceasta abordare este adecvată pentru evaluarea unor active necorporale ca programe
pentru calculator, baze de date, documentații tehnice și proiecte, biblioteca tehnică, forța de
muncă instruită.
Abordarea este adecvată îndeosebi pentru evaluarea activelor necorporale aflate în stare
nouă, pentru cele care pot fi substituite cu alte active necorporale și în cazul în care evaluarea
se face pentru proprietarul curent al activului necorporal supus evaluării.
Abordarea prin cost nu este adecvată pentru evaluarea unor active necorporale cu caracter
de unicitate și cu vechime mare, ca și în situația în care scopul evaluării este vânzarea
ordonața a unui activ necorporal individual.
În abordarea prin cost se utilizează două metode:
- metoda costului de reproducție;
- metoda costului de înlocuire.
Costul de reproducției este costul, exprimat în prețuri curente, pentru a produce un
duplicat identic al activului necorporal, deci prin utilizarea acelorași materiale, standarde,
concepție, prezentare și calitate a muncii incorporate în activul necorporal original.
Costul de înlocuire este costul, exprimat în prețuri curente, pentru a produce un activ
necorporal cu aceeași utilitate, deci prin utilizarea unor metode, standarde, concepție și
prezentare moderne și prin cea mai înalta calitate a muncii disponibila la data evaluării.
Elementele de cheltuieli incluse în cele doua tipuri de costuri sunt:
- materiale (circuite integrale, dischete, modele, prototipuri, etc.);
- salariile și alte costuri legate de personalul angajat în mod direct în generarea activului
necorporal;
- cheltuielile de regie necesare pentru generarea activului;
- profitul aferent cheltuielilor pentru generarea activului necorporal.

- 56 -
 Calcularea costului de reproducție sau de înlocuire se poate face și prin indexarea costului
istoric al unui activ necorporal.
Aceasta procedura nu este indicata în cazul în care au avut loc mdificari semnificative in
procesul de creare a activului necorporal în cauza.
Exista 3 tipuri de depreciere care ar putea fi estimate, de la caz la caz, și anume;
a) deprecierea fizica, respectiv diminuarea valorii ca urmare a uzurii produsă în cursul
utilizării;
b) deprecierea funcțională, adică diminuarea valorii unui activ necorporal ca urmare a
incapacitații acestuia de a-și mai îndeplini funcțiile/utilitatea pentru care a fost creat
inițial;
c) deprecierea economica, adică diminuarea valorii unui activ necorporal cauzată de
influența unor evenimente sau condiții care nu pot fi controlate de proprietarul
activului și care împiedică realizarea beneficiilor planificate generabile.

Aplicații

(1) Metoda avantajului de profit este aplicabilă îndeosebi pentru evaluarea mărcilor de
produs și a secretelor comerciale.
Etapele aplicării metodei avantajului de profit sunt:
1. estimarea cifrei de afaceri netă anuală previzionată aferentă produsului vândut sub
marca supusă evaluării;
2. estimarea procentuală a avantajului de preț de vanzare față de prețul de vânzare al unui
produs cu altă marcă;
3. calcularea avantajului de preț brut și net;
4. estimarea profitului aferent investițiilor din domeniul distribuției și vânzării
produsului cu marcă supusă evaluării
5. determinarea procentului de divizare a profitului economic pe baza uzantelor de
împartire a profitului între un prezumtiv utilizator de licență și proprietarul mărcii;
6. stabilirea nivelului ratei de actualizare;
7. estimarea ratei anuale perpetue de creștere a profitului economic și deci a ratei de
capitalizare;
8. calcularea valorii activului necorporal.

(2) Metoda capitalizării economiei de cheltuieli este aplicabilă pentru evaluarea

brevetelor de invenție, deoarece efectul aplicării unui brevet de invenție se concretizează în
diminuarea unor elemente de cheltuieli.
Metoda este similară cu cea a avantajului de profit cu mențiunea că esența ei constă în
capitalizarea, pe o durată limitată a economie de cheltuieli.

(3) Metoda economiei/scutirii de redevența ipotetică este adecvată pentru evaluarea

mărcilor , brevetelor de invenție, tehnologiilor, documentațiilor tehnice, secretelor comerciale.

(4) Metoda reziduală de evaluare a unei licențe de fabricație presupune parcurgerea

urmatoarelor etape:
a) determinarea profitului net anual total din exploatare generat de toate activele care sunt
utilizate pentru fabricarea produselor sub licență;
b) determinarea valorii de piață a activelor necesare exploatării, respectiv active
imobilizate, fond de rulment net și active necorporale separate;
c) estimarea ratei rentabilității cerută de fiecare clasă de active;
d) alocarea profitului net total din exploatare pe clasele de active mentionate;

- 57 -
 e) calcularea, ca marime reziduala, a profitului net alocat licentei de fabricatie;
f) capitalizarea/actualizarea profitului net alocat licentei de fabricatie, cu o rata de
capitalizare/actualizare adecvata, pentru a determina valoarea licentei de fabricatie.

(5) Metoda costului indexat este adecvată pentru evaluarea unui proiect de C-D
nefinalizat, care este destinat vanzării ca activ individual:

Indicatori 2002 2003 2004 2005 Chelt. totale

(€) (€) (€) (€) (€)
Cheltuieli anuale 30.500 50.200 60.440 65.330 206.470
Impozit pe profit 25% 25% 25% 16%
Minus beneficiul fiscal 7.625 12.550 15.110 10.453 45.738
Cheltuieli anuale nete 22.875 37.650 45.330 54.877 160.732
Indicele prețurilor de consum 1,1 1,06 1,03 1,0
Cheltuieli anuale nete indexate 25.162 39.909 46.670 54.877 166.618
Rata rentabilității 15% 15% 15% 15%
Factor de compunere 1,52 1,32 1,15 1,0
Cheltuieli indexate 38.247 52.680 53.693 54877 199.497

EVALUAREA DATORIILOR

În cadrul diagnosticului juridic, evaluatorul are obligația de a constata nu numai datoriile

înregistrate în bilanț, la data evaluării, ci mai ales datoriile neînregistrate în bilanț.
După constatarea tuturor datoriilor, acestea vor fi grupate și evaluate în mod distinct.
Datoriile pot fi impartite in trei categorii:

▪ datorii precis determinabile:

- datorii comerciale (catre furnizori);
- credite bancare;
- efecte comerciale de plătit;
- devidende de plătit;
- impozite și taxe de plătit;
- datorii legate de personal.
Aceste datorii sunt evaluate și înregistrate în bilanț la suma de bani necesara pentru
achitarea obligațiilor existente sau la valoarea de piață a bunurilor și serviciilor de
prestat în contrapartida pentru stingerea unor obligații.

▪ datorii certe care trebuie estimate; acestea reprezintă obligații certe de plătit dar a caror
mărime nu poate fi cunoscută decât la o dată viitoare, ca de exemplu pentru:
- impozitul de profit;
- impozitul pe clădiri, teren, mijloace de transport;
- garanții acordate clienților pentru perioada de garanție;
- datorii către salariați sau către consultanți profesionali, când plațile prevăzute în contractele
semnate se fac cu o anumită periodicitate.
Estimarea acestor datorii se face pe baza respectării reglementărilor legale și a
obligațiilor contractuale.

- 58 -
 ▪ datorii potențiale, numite și contingente, care reprezintă o obligație viitoare posibilă
neprevazută care depinde de producerea unui eveniment viitor; de exemplu, plata unor
despăgubiri sau daune în urma unor sentințe judecătorești definitive, obligații de mediu,
etc.

SINTEZA APLICĂRII METODEI ANC

În urma parcurgerii tuturor etapelor de evaluare a categoriilor de active, care necesită

corecții față de valoarea lor contabilă, ca și a unor datorii, sinteza corecțiilor și calcularea
Activului Net Corectat se face într-un tabel cu forma sintetizată de mai jos.

Nr. Valori la Ajustări Valori ajustate

SPECIFICAȚIE rd. 31.12.2002 mii lei mii lei
mii lei (2+3)
0 1 2 3 4
IMOBILIZĂRI NECORPORALE 1 40.000 0 40.000
IMOBILIZĂRI CORPORALE 2 1.450.800 31.400.381 32.851.181
IMOBILIZARI FINANCIARE 3 1.300.199 1.500 1.301.699
ACTIVE IMOBILIZATE 4 2.790.999 31.401.881 34.192.880
TOTAL (1+2+3)
STOCURI 5 40.000 350 40.350
CREANȚE 6 831.320 -300 831.020
INVESTIȚII FINANCIARE PE 7 70.200 0 70.200
TERMEN SCURT
CASA ȘI CONTURI LA BĂNCI 8 3.570.200 0 3.570.200
ACTIVE CIRCULANTE 9 4.511.720 50 4.511.770
TOTAL (5+6+7+8)
CHELTUIELI ÎN AVANS 10 150 0 150
DATORII CE TREBUIE PLĂTITE 11 231.350 0 231.350
ÎNTR-O PERIOADA ˂ 1 AN
ACTIVE CIRCULANTE NETE 12 2.244.700 50 2.244.750
DATORII CURENTE NETE
(9+10-11-16)
TOTAL ACTIVE MINUS 13 31.401.831
DATORII CURENTE
DATORII CE TREBUIE PLĂTITE 14 150.212 0 150.212
ÎNTR-O PERIOADA ˃ 1 AN
PROVIZIOANE PENTRU 15 20.000 0 20.000
RISCURI ȘI CHELTUIELI
VENITURI ÎNREGISTRATE ÎN 16 2.035.820 0 2.035.820
AVANS
ACTIV NET CONTABIL 17 X
(13-14-15)
ACTIV NET CORECTAT 18 X
(13-14-15)

- 59 -
- 60 -