Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Circulatia Juridica A Terenurilor - Drept Funciar
Circulatia Juridica A Terenurilor - Drept Funciar
FACULTATEA DE DREPT
SPECIALIZAREA: ADMINISTRATIE PUBLICA
DREPT FUNCIAR
PROFESOR DISCIPLINA:
CONF. UNIV. DR. ADRIAN CIRCA
OPRESCU ALINA-CRISTINA
ANUL II,
ID
SIBIU
Circulaţia juridica a terenurilor
- înstrăinarea terenurilor prin acte juridice între vii se putea face numai cu
respectarea formei autentice a actului;
- se instituia interdicţia dobândirii în proprietate privată, prin acte juridice între vii,
a unor suprafeţe mai mari de 100 ha teren agricol în echivalent arabil de familie, sub sancţiunea
nulităţii absolute, totală sau parţială, după caz, a actului de înstrăinare;
- înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole din extravilan se putea face numai
cu respectarea unui drept de preempţiune, recunoscut anumitor categorii de persoane fizice sau
juridice;
- insesizabilitatea terenurilor agricole extravilane, cu excepţia cazurilor prevăzute de
lege.
în esenţă, acest regim era dat de dispoziţiile cuprinse în Titlul X al Legii nr. 247/2005, intitulat
„Circulaţia juridică a terenurilof'. într-adevăr, abrogând expres şi în întregime Legea nr. 54/1998,
prin dispoziţiile titlului amintit al Legii nr. 247/2005 a fost instituit un regim juridic al circulaţiei
terenurilor în dreptul nostru civil ce putea fi sintetizat în două principii esenţiale, pe care le vom
prezenta în cele ce urmează.
Un prim principiu este acela că toate terenurile proprietate privată erau
considerate a fi în circuitul civil general. Astfel, potrivit art. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005,
terenurile proprietate privată, indiferent de destinaţia şi titularul lor, sunt şi rămân în circuitul
civil; ele puteau fi înstrăinate şi dobândite în mod liber, prin oricare dintre modurile drepturilor
reale prevăzute de lege, cu respectarea unor dispoziţii înscrise în cuprinsul aceluiaşi titlu al Legii
nr. 247/2005. Prin această prevedere s-a ajuns, practic, după multă vreme, la unificarea regimului
circulaţiei terenurilor, fără a se face vreo deosebire după destinaţia sau locul în care ele sunt
situate: terenuri agricole, terenuri construibile sau cu o altă destinaţie, situate în intravilanul sau
extravilanul localităţilor, terenuri cu destinaţie forestieră, păşuni de orice categorie etc., iar
înstrăinarea şi dobândirea lor se puteau face prin oricare dintre modurile care erau prevăzute de
art. 644-645 fostul C. civ. sau de alte dispoziţii legale. De asemenea, din moment ce toate
terenurile erau în circuitul civil, aceasta însemna că ele puteau forma nu numai obiect al unor
transmisiuni prin acte între vii ori prin acte pentru cauză de moarte, ci şi obiect al constituirii
dezmembrămintelor dreptului de proprietate ce erau reglementate de legislaţia noastră civilă
aplicabilă sub regimul fostului Cod civil şi care au rămas, în esenţă, aceleaşi şi sub regimul noului
cod.
S-a observat însă că instituirea acestui principiu nu excludea aplicarea unor
excepţii prevăzute prin acte normative speciale, cum ar fi interdicţia înstrăinării terenurilor ce au
făcut obiectul constituirii dreptului de proprietate în condiţiile art. 19 alin. (1), art. 21 şi art. 43
din Legea nr. 18/1991 privitoare la fondul funciar, republicată, interdicţie instituită prin
dispoziţiile art. 32 din această lege. De asemenea, acest principiu nu era infirmat nici de
indisponibilizarea temporară a terenurilor supuse procedurilor de reconstituire a dreptului de
proprietate privată în temeiul legilor funciare, pe durata existenţei unui litigiu în cadrul unei
asemenea proceduri.
Insă, cu excepţia unui asemenea litigiu, existenţa altor litigii de altă natură
privitoare la un teren cu sau fără construcţii nu împiedica înstrăinarea acestuia şi nici
constituirea altor drepturi reale sau de creanţă asupra unor astfel de terenuri, după caz (art. 4
din Titlul X al Legii nr. 247/2005).
Precizăm însă că, aşa cum am arătat mai sus, dincolo de abrogarea Titlului X din
Legea nr. 247/2005, dispoziţiile legale ce instituiau aceste excepţii, la rândul lor, au fost abrogate
expres prin Legea nr. 71/2011.
Al doilea principiu instituit prin reglementările discutate privea forma actelor de
înstrăinare sau de constituire a unor drepturi reale asupra terenurilor prin acte juridice între vii.
Potrivit art. 2 alin. (1) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, terenurile cu sau fără construcţii, situate
în intravilanul sau extravilanul localităţilor, indiferent de destinaţia sau de întinderea lor, puteau
fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii încheiate în formă autentică; sancţiunea
nerespectării acestei condiţii era prevăzută expres de acelaşi text: nulitatea absolută a actului.
Aşadar, condiţia încheierii unui act de înstrăinare de terenuri în formă autentică era impusă
pentru însăşi validitatea actului (ad validitatem). De asemenea, spre deosebire de reglementarea
anterioară a formei actelor de înstrăinare a terenurilor prevăzută de Legea nr. 54/1998, care
impunea forma autentică numai pentru actele juridice prin care se transmitea dreptul de
proprietate, nu şi pentru cele prin care se constituiau dezmembrăminte ale dreptului de
proprietate privitoare la terenuri, reglementarea cuprinsă în Legea nr. 247/2005 instituia, în mod
expres, sub aceeaşi sancţiune -nulitatea absolută a actului condiţia formei autentice ad
validitatem şi în privinţa constituirii, prin acte juridice între vii, a drepturilor reale
dezmembrăminte ale dreptului de proprietate: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de
servitute stabilită prin fapta omului, dreptul de superficie, repetăm, reglementate sub regimul
fostului Cod civil.
Bibliografie:
C. Birsan,Regimul juridic al bunurilor imobile, Editura Ştiinţifică, Bucureşti, 1983;
C. Bârsan,Drept civil. Drepturi reale principale, Ediţia a a III-a revăzută şi adăugită,
Editura Hamangiu, Bucureşti,2008;
L. Dănescu, L. Popoviciu, Dreptul deproprietate privată în noul Cod,in Codul civil,adnotat
de expertii Caselor de avocatura de top din Romania,Colectia Lex Dex, Saptamana Financiara;
O.Ungureanu,C.Munteanu, Tratat de drept civil.Bunurile.Drepturile reale pricipale,
Editura Hamangiu,Bucuresti,2008;
V. Stoica, Drept civil.Drepturile reale pricipale, Editura C.H. Beck, Bucuresti,2009.